wha IFA - final printingwha-th.listedcompany.com/misc/ShareholderMTG/egm... · ifa, ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ บริษัท เจวีเอส

สงทสงมาดวย 2

รายงานความเหนรายงานความเหนของของทปรกษาทางการเงนอสระทปรกษาทางการเงนอสระ ตอรายการไดมาซงสนทรพย ของตอรายการไดมาซงสนทรพย ของ

บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน)

จดทาโดย

บรษท เจวเอส ทปรกษาการเงน จากด

16 มกราคม 2558

ความเหนทปรกษาทางการเงนอสระตอรายการไดมาซงสนทรพย

- 1 -

สารบญ ความเปนมาของรายการและลกษณะรายการ 5

สรปความเหนทปรกษาการเงนอสระ 8

สวนท 1 รายการไดมาซงสนทรพยของบรษทฯ 1. ลกษณะและรายละเอยดของรายการ 1.1 วนทเกดรายการ 13 1.2 คสญญาทเกยวของ และความสมพนธกบบรษทจดทะเบยน 13 1.3 ลกษณะทวไปของรายการ 13 1.4 รายละเอยดขอมล บรษท เหมราชฯ 16 1.5 มลคาสงตอบแทน 21 1.6 มลคาสนทรพยทไดมา 21 1.7 เกณฑทใชในการกาหนดมลคาสงตอบแทน

1.8 ผลประโยชนทคาดวาจะเกดขนกบบรษทฯ 1.9 แหลงเงนทน 1.10 เงอนไขการทารายการ 1.11 การเขาทารายการโดยมบคคลทเกยวโยงของบรษท ถอหนตงแตรอยละ 10 ของจานวน

หนทมสทธออกเสยงทงหมดของบรษท

22 22 22 2323

2. ความสมเหตสมผลและประโยชนของรายการ 2.1 ความเปนมาและวตถประของการทารายการ 25 2.2 ประโยชนหรอขอดของการเขาทารายการ 37 2.3 ขอเสยของการทารายการ 38 2.4 ความเสยงทเกดจากการทารายการ 36 2.5 ผลกระทบดานอน 373. ความเปนธรรมของราคาและเงอนไขของรายการ 3.1 ความเปนธรรมของราคา 43 3.2 สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระในเรองเงอนไขของรายการ 98 4. สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระตอรายการโดยรวมทงหมด 106

สวนท 2 รายละเอยดและขอมลของบรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) 111

สวนท 3 รายละเอยดขอมล บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) 122

สวนท 4 สรปรายงานประเมนทรพยสน


- 2 -

คายอ คานยาม กลต. , สานกงาน ก.ล.ต., SEC สานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย กจการ, บรษท, บรษทฯ, WHA บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) ตลาดหลกทรพยฯ, SET ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย IFA, ทปรกษาทางการเงนอสระ บรษท เจวเอส ทปรกษาการเงน จากด ทปรกษาทางการเงนของบรษทฯ ธนาคารไทยพาณชย (มหาชน) จากด ABV วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) DCF วธสวนลดกระแสเงนสด (Discounted Cash flow Model Approach) P/B อตราสวนราคาตลาดตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Ratio) P/E อตราสวนราคาตลาดตอกาไรสทธ (Price to Earnings Ratio) RO การเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษท (Right Offering) ROA ผลตอบแทนตอสนทรพยเฉลย ROE ผลตอบแทนตอสวนของผถอหนเฉลย บรษท เหมราชฯ, HEMRAJ บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) CBRE บรษท ซบ รชารด เอลลส (ประเทศไทย) จากด JLL บรษท โจนส แลง ลาซาลล (ประเทศไทย) จากด วธรวมสวนของกจการ (Sum of the Part) วธประเมนมลคาหนแบบรวมสวน เปนวธทเหมาะสมสาหรบการหา

มลคากจการทมการลงทนตางๆ สง เชนบรษท เหมราชฯ ทมธรกจหลกๆ หลายๆธรกจทมความสาคญตอมลคาของกจการโดยรวม

Raw water นาดบ Clarified Water นาบรสทธทผานกระบวนการกรอง ใสคลอรน Potable water นาบรสทธทผานกระบวนการกรอง ไมมการใสคลอรน Waste water นาเสย


- 3 -

ท จ.002/2558 วนท 16 มกราคม 2558

เรอง ความเหนทปรกษาทางการเงนอสระตอการไดมาซงสนทรพยของ บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน)

เรยน คณะกรรมการและผถอหน บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) อางถง: 1. หนงสอแจงมตทประชมคณะกรรมการบรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) ครงท 7/2557 เมอวนท 18

ธนวาคม 2557 และทแกไขภายหลง 2. สารสนเทศรายการ รายการไดมาซงสนทรพยของบรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน)หรอสารสนเทศรายการ

ไดมาซงสนทรพยของบรษทและ/หรอบรษทยอยทบรษทถอหนรอยละ 100 เกยวกบการเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ 3. แบบรายงานการเพมทน (F53-4) บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) เมอวนท 25 ธนวาคม 2557 4. งบการเงนของบรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน)และบรษทยอย ป 2554 – 2556 และรายงานการสอบทาน

งบการเงน สาหรบงวด 9 เดอน สนสดวนท 30 กนยายน 2557 5. งบการเงนของบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)และบรษทยอย ป 2554 – 2556 และรายงานการสอบทานงบ

การเงน สาหรบงวด 9 เดอน สนสดวนท 30 กนยายน 2557 6. รายงานประเมนสนทรพยของบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) โดยบรษท โจนส แลง ลาซาลล (ประเทศไทย)

จากด เดอน ธนวาคม 2557 7. รายงานประเมนสนทรพยของบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) โดย บรษท ซบ รชารด เอลลส (ประเทศไทย)

จากด เดอน ธนวาคม 2557 8. หนงสอแจง อตราสวนการจดสรรหนสามญเพมทนทออกและเสนอขายใหแกผถอหนเดมของบรษทตามสดสวนจานวนหน

ทผถอหนแตละรายถออย (Right Offering) วนท 7 มกราคม 2558 9. หนงสอรบรอง หนงสอบรคณหสนธ และขอมลเอกสารอน ๆ ตลอดจนการสมภาษณผบรหารของ บรษท ดบบลวเอชเอ

คอรปอเรชน จากด (มหาชน)


- 4 -

คาเตอน:

1) ผลการศกษาของบรษท เจวเอส ทปรกษาการเงน จากด (“ทปรกษาทางการเงนอสระ” หรอ “JVS FA”) ในรายงานฉบบน อยบนพนฐานของขอมลและสมมตฐานทไดรบจากผบรหารของบรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) และขอมลทบรษทเปดเผยแกสาธารณะ ในเวบไซตของสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย (www.sec.or.th) และเวบไซตของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย (www.set.or.th)

2) ทปรกษาทางการเงนอสระทาการศกษาโดยใชความร ความสามารถ และความระมดระวง โดยตงมนอยบนพนฐานเยยงผ ประกอบวชาชพ

3) ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาและใหความเหนภายใตสถานการณและขอมลทสามารถรบรไดในปจจบนหากสถานการณและขอมลมการเปลยนแปลงอยางมนยสาคญ อาจสงผลกระทบตอผลการศกษาของทปรกษาทางการเงนอสระ

4) ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระเปนความเหนทตงอยบนสมมตฐานของขอมลและเอกสารทไดรบมความถกตอง

และเปนจรง โดยไมมการเปลยนแปลงใดๆ ในสาระสาคญ ตลอดจนเปนการพจารณาจากสภาวะเศรษฐกจและขอมลท

เกดขนในขณะทาการศกษาเทานน หากปจจยดงกลาวขางตนมการเปลยนแปลงจากปจจบนอยางมนยสาคญ บรษทอาจไดรบ

ผลกระทบจากการเปลยนแปลงดงกลาว และอาจสงผลตอการทารายการของบรษทในครงน ดงนนการใหความเหนของท

ปรกษาทางการเงนอสระจงไมอาจยนยนผลกระทบทอาจเกดขนอยางมนยสาคญตอบรษทในภายหนาได

5) เนองจากรายการไดมาซงหนบรษท เหมราชฯ เปนการตกลงระหวางบรษทฯ และผถอหนรายใหญของบรษท เหมราชฯ

บรษท เหมราชฯจงไมมหนาทตองเปดเผยขอมลสาหรบรายการในครงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดมโอกาสสมภาษณ

ผบรหาร และ/หรอเจาหนาทการเงน ของบรษท เหมราชฯ ทปรกษาทางการเงนอสระจงตดเงอนไขเรองการรกษาความลบ

ของขอมลและ ในขอจากดในการเปดเผยตอสาธารณะในบางเรอง นอกจากน ปรกษาทางการเงนอสระยงไดรบขอมลจากท

ปรกษาของบรษทฯ ไดแก ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ซงเปนทปรกษาการเงนของบรษทฯ บรษท ซบ รชารด

เอลลส (ประเทศไทย) จากด และ บรษท โจนส แลง ลาซาลล (ประเทศไทย) จากด ซงเปนบรษท ผประเมนอสระ อกทงท

ปรกษาทางการเงนอสระไดขอมลเพมเตมทไดมการเปดเผยตอสาธารณะทวไป และขอมลจากตลาดหลกทรพยของบรษท

เหมราชฯ และบรษทอนทเกยวของ ทปรกษาทางการเงนอสระพบวาขอมลจากทงสองแหลงมความนาเชอถอ และไมมความ

แตกตางกนอยางมนยสาคญ อนง ทปรกษาทางการเงนอสระมขอจากดจากการใชขอมลจากทปรกษาตางๆ ของบรษทฯ เปน

สาคญ


- 5 -

ความเปนมาของรายการ และลกษณะของรายการ

เมอวนท 18 ธนวาคม 2557 บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) (“บรษทฯ” หรอ “บรษท”) มมตทประชมคณะกรรมการบรษท ครงท 7/2557 เกยวกบการพจารณาอนมตการเขาซอหนของบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (“บรษท เหมราชฯ”) ซงตอมา เมอวนท 24 ธนวาคม 2557 บรษทฯไดเขาลงนามในสญญาซอขายหนของบรษท เหมราชฯ กบผถอหนรายใหญของบรษท เหมราชฯ เปนทเรยบรอยแลว โดยมตคณะกรรมการบรษท ครงท 7/2557 โดยมวาระทสาคญๆ ทเกยวของกบการเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ ดงน 1. อนมตสงหนงสอประกาศเจตนาในการจะเขาถอหลกทรพยของบรษท เหมราชฯ เพอครอบงากจการโดยสมครใจแบบม

เงอนไขตามประกาศตามประกาศคณะกรรมการกากบตลาดทน ท ทจ.12/2554 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการในการเขาถอหลกทรพยเพอครอบงากจการ โดยบรษทจะทาคาเสนอซอหลกทรพยท งหมดของ บมจ. เหมราชฯ โดยสมครใจ (Voluntary Tender Offer) ในราคาหนละ 4.50 บาท ภายใตเงอนไขวาบรษทจะทาการยกเลกคาเสนอซอหลกทรพยหากเมอสนสดระยะเวลารบซอแลวมผเสนอขายหนจานวนนอยกวารอยละ 50 ของหนทออกและจาหนายไดแลวทงหมดของบรษท เหมราชฯ การทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจแบบมเงอนไขจะเกดขนกตอเมอเงอนไขตาง ๆ ตอไปนไดเกดขนครบถวนแลว (1) เงอนไขบงคบกอนทกาหนดไวในสญญาซอขายหนเพอใหมการเสนอขายหนบรษท เหมราชฯ ในราคาหนละ 4.50

บาท โดยผถอหนรายใหญในการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษทตามทกาหนดไวในสญญาซอขายหนไดเกดขนครบถวนแลว

(2) ทประชมผถอหนมมตอนมตใหบรษทฯ และ/หรอบรษทยอยเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ ตามทกาหนดในสญญาซอขายหนรวมถงใหบรษทดาเนนกระบวนการการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษทฯและ/หรอบรษทยอย

(3) ทประชมผถอหนของบรษทมมตอนมตการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษทฯ(Right Offering) และบรษทฯไดดาเนนการออกและเสนอขายหนดงกลาวเปนผลสาเรจและไดดาเนนการจดทะเบยนเพมทนชาระแลว ทงน บรษทคาดวาบรษทจะออกหนเพมทนจานวนประมาณ 8,937,905,499 บาท

(4) บรษทฯไดรบการสนบสนนสนเชอจากสถาบนการเงนในจานวนเมอรวมกบจานวนเงนทไดรบจากการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษท (Right Offering) เพยงพอสาหรบการซอหนทงหมดของบรษท เหมราชฯ ในกระบวนการ การทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษท โดย ณ ปจจบน บรษทฯอยในระหวางการเจรจากบสถาบนการเงนบางราย

หมายเหต เงอนไขการทบรษทจะไดมาซงหนบรษท เหมราชฯ ในสดสวนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนทออกและจาหนายไดแลวทงหมดของบรษท เหมราชฯ และเงอนไขทกเงอนไขทง 4 ขางตนทตองดาเนนการไดสาเรจ หากมเงอนไขใดเงอนไขหนงไมสามารถดาเนนการไดสาเรจ รายการการซอหนบรษท เหมราชฯ ไมวาจากผถอหนรายใหญ หรอจากการทาคาเสนอซอ กจะถกยกเลก

สวนในกรณการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษทฯ(Right Offering) หากดาเนนการแลว และในทสดเงอนไขการไดมาซงหนบรษท เหมราชฯ ไมสามารถดาเนนการไดสาเรจตามเงอนไข การเพมทนของบรษทฯ ทจะไดดาเนนการเสรจสนกอนแลวนน บรษทฯจะดาเนนการนาเงนไปใชลงทนในกรรอนๆตอไป บรษทฯจะไมไดคนเงนเพมทนกลบคนใหแกผถอหนของบรษทฯทไดมใชสทธในการเพมทนครงน

2. อนมตการจดตงบรษทยอยเพอเปนผเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ โดยบรษทฯจะจดตงบรษทยอยขนใหม ภายหลงจากไดรบการอนมตใหเขาทารายการจากทประชมผถอหน ครงท 1/2558 โดยบรษทยอยทจะจดตงใหม มวตถประสงคในการ


- 6 -

ประกอบธรกจหลกคอการลงทนถอหนในบรษทอน โดยมทนจดทะเบยน ณ วนจดตงบรษท จานวน 10,000,000 บาท แบงออกเปนหนสามญจานวน 1,000,000 หน มลคาทตราไวหนละ 10 บาท โดยมบรษทฯเปนผถอหนรอยละ 100 ของหนทจาหนายไดแลวทงหมดของบรษทยอยทจะจดตงใหม

3. อนมตการเขาลงนามในสญญาซอขายหน และอนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตการเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ โดยการเขาทารายการดงกลาวเขาขายเปนรายการไดมาซงทรพยสนตามประกาศคณะกรรมการกากบตลาดทนท ทจ. 20/2551 เรอง หลกเกณฑในการทารายการทมนยสาคญทเขาขายเปนการไดมาหรอจาหนายไปซงทรพยสนและประกาศของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การเปดเผยขอมลและการปฏบตการของบรษทจดทะเบยนในการไดมาหรอจาหนายไปซงสนทรพย พ.ศ. 2547 ภายใตสญญาซอขายหน มเงอนไขบงคบกอนทสาคญ ดงน 1. คสญญาปฏบตหนาทของคสญญาแตละฝายตามทสญญากาหนดในสาระสาคญ ซงรวมถงหนาทดงตอไปน

ก. บรษทออกและสงคาเสนอซอหนอยางมเงอนไขใหแกบรษท เหมราชฯ โดยระบวาบรษทมความประสงคทจะทาคาเสนอซอ (Tender Offer) ตอผถอหนทกรายของบรษท เหมราชฯ

ข. บรษทยนแบบ 247-3 และแบบ 247-4 ตอสานกงาน กลต. 2. บรษทไดรบมตอนมตจากผถอหนของบรษท 3. บรษทไดเขาทาสญญากยมเงนกบธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) สาหรบใชในการซอหนของบรษท เหมราชฯ การเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ ขางตนเขาขายเปนการเขาซอ หรอการไดมาซงกจการของบรษทอน ตามมาตรา 107 แหงพระราชบญญตบรษทมหาชนจากด พ.ศ.2535 (รวมทงทมการแกไขเพมเตม) และเขาขายเปนรายการไดมาซงสนทรพยประเภทท 1 ตามประกาศเกยวกบรายการไดมาหรอจาหนายไป โดยบรษทมหนาทดงตอไปน (1) เปดเผยสารสนเทศการเขาทารายการดงกลาวตอตลาดหลกทรพยฯ (2) จดใหมการประชมผถอหนเพอขออนมตการเขาทารายการไดมาซงสนทรพย กลาวคอ การเขาซอหนของบรษท เหม

ราชฯ โดยตองไดรบอนมตจากทประชมผถอหนดวยคะแนนเสยงไมนอยกวา 3 ใน 4 ของจานวนเสยงทงหมดของผ ถอหนทมาประชมและมสทธออกเสยงลงคะแนน โดยไมนบสวนของผถอหนทมสวนไดเสย และ

(3) ดาเนนการแตงตงทปรกษาทางการเงนอสระ (IFA) เพอแสดงความเหนเกยวกบรายการไดมาซงสนทรพย รวมทงจดสงความเหนดงกลาวตอตลาดหลกทรพยฯ และผถอหน

4. อนมตใหบรษทและ/หรอบรษทยอยของบรษทกยมเงนจากสถาบนการเงนภายในวงเงนกยมประมาณ 35,500 ลานบาท เพอเปนคาตอบแทนในการชาระคาซอหนของบรษทเหมราช คาใชจาย คาตอบแทนการคาเสนอซอ และคาธรรมเนยมเงนก รวมตลอดคาธรรมเนยมอนใดทเกยวของ หลงจากทนาเงนจากการเพมทนของบรษทตามขอ 7(1) ไปใชในการชาระคาซอหนของบรษทเหมราช ในการน มอบหมายใหคณะกรรมการบรหาร ประธานเจาหนาทบรหาร และ/หรอ บคคลอนใดซงไดรบการแตงตงจากคณะกรรมการบรหาร และ/หรอประธานเจาหนาทบรหาร เปนผกาหนดจานวนเงนแนนอนทจะกยม

5. อนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตลดทนจดทะเบยนของบรษท จานวน 350 บาท มลคาหนทตราไวหนละ 1 บาท จากทนจดทะเบยน 963,892,119 บาท เปน 963,891,769 บาท โดยการตดหนทยงไมไดออกจาหนายของบรษท

6. อนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตเพมทนจดทะเบยนของบรษท จานวนไมเกน 467,341,464 หน มลคาหนทตราไวหนละ 1 บาท จากเดมทนจดทะเบยน 963,891,769 บาท เปนจานวนไมเกน 1,431,233,233 บาท เพอรองรบการจดสรรหนเพมทนใหแกผถอหนตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออย (Right


- 7 -

Offering) และเพอรองรบการใชสทธตามใบสาคญแสดงสทธทจะซอหนสามญเพมทนของบรษททออกและเสนอขายใหแกผถอหนเดมทมการจองซอหนสามญเพมทนของบรษท

7. อนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตการจดสรรหนสามญเพมทน จานวนไมเกน 467,341,464 หน มลคาหนทตราไวหนละ 1 บาท ดงน (1) จดสรรหนสามญเพมทนของบรษท จานวนไมเกน 350,506,098 หน มลคาทตราไวหนละ 1 บาท ใหแกผถอหนเดม

ของบรษทตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออย (Right Offering) ในอตราสวน 2.75 หนเดมตอ 1 หนใหม โดยหากมเศษของหนทเกดจากการคานวณตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออยใหปดทง โดยคณะกรรมการมอบหมายใหคณะกรรมการบรหาร ประธานเจาหนาทบรหาร และ/หรอ บคคลอนใดซงไดรบการแตงตงจากคณะกรรมการบรหารและ/หรอประธานเจาหนาทบรหารเปนผกาหนดจานวนหนและอตราการจดสรรและจะประกาศใหผถอหนทราบกอนวนขนเครองหมาย XM ตอไป โดยราคาเสนอขายจะอยในชวงราคา 25.50 บาทตอหน และบรษทจะประกาศใหผถอหนทราบกอนวนประชมผถอหนตอไป หากมหนเหลอจากการจดสรรใหแกผ ถอหนตามสดสวนในรอบแรกแลว บรษทจะจดสรรหนสวนทเหลอใหแกผถอหนซงแสดงความจานงจองซอเกนสดสวนตามสดสวนการถอหนจนกวาจะหมดหรอจนกวาจะไมมผถอหนรายใดประสงคทจะจองซอหนดงกลาวอกตอไป

(2) จดสรรหนสามญเพมทนของบรษท จานวนไมเกน 116,835,366 หน มลคาทตราไวหนละ 1 บาท เพอรองรบการใชสทธตามใบสาคญแสดงสทธทจะซอหนสามญเพมทนของบรษททออกและเสนอขายใหแกผถอหนเดมทมการจองซอและชาระราคาคาจองซอหนสามญเพมทนของบรษทตามขอ (1) ขางตน โดยมราคาใชสทธตามใบสาคญแสดงสทธหนละ 35 บาท

8. อนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทฯ เพอพจารณาอนมตการออกใบสาคญแสดงสทธทจะซอหนสามญเพมทนของบรษทเพอจดสรรใหแกผถอหนเดม ทมการจองซอและชาระราคาคาจองซอหนสามญเพมทนของบรษทตามทปรากฏในขอ 7 (1) โดยเปนการเสนอขายใบสาคญแสดงสทธโดยไมคดมลคา และมราคาใชสทธทราคา 35 บาท (WHA-W1)

9. อนมตแตงตงบรษท เจวเอส ทปรกษาทางการเงน จากดเปนทปรกษาทางการเงนอสระ เพอแสดงความเหนเกยวกบรายการเขาซอเงนลงทน ซงเขาขายเปนรายการไดมาซงสนทรพยประเภทท 1 ตามประกาศเกยวกบรายการไดมาหรอจาหนายไป

10. อนมตกาหนดวาระการประชม วน เวลา และสถานทสาหรบการประชมวสามญผถอหน ครงท 1/2558 ในวนท 5 กมภาพนธ 2558 บรษท เจวเอส ทปรกษาการเงน จากด ในฐานะทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาการใหความเหนในรายการดงกลาว

จากขอมลทไดรบจากบรษทและขอมลทเปดเผยโดยทวไป ไดแก มตคณะกรรมการบรษททอนมตใหทารายการและสารสนเทศทเกยวของ รายงานของผสอบบญชและงบการเงนของบรษทฯ บรษทยอย และบรษททเกยวของกบรายการ รวมทงการสมภาษณผบรหารของบรษทฯ เพอประกอบในการจดทาความเหนในครงน

อนง ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระเปนความเหนทตงอยบนสมมตฐานของขอมลและเอกสารทไดรบมความถกตองและเปนจรง โดยไมมการเปลยนแปลงใด ๆ ในสาระสาคญ ตลอดจนเปนการพจารณาจากสภาวะเศรษฐกจและขอมลทเกดขนในขณะทาการศกษาเทานน หากปจจยดงกลาวขางตนมการเปลยนแปลงจากปจจบนอยางมนยสาคญ บรษทอาจไดรบผลกระทบจากการเปลยนแปลงดงกลาว และอาจสงผลตอการทารายการของบรษทในครงน ดงนนการใหความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระจงไมอาจยนยนผลกระทบทอาจเกดขนอยางมนยสาคญตอบรษทในภายหนาได


- 8 -

สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ เมอวนท 18 ธนวาคม 2557 บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) (“บรษทฯ” หรอ “บรษท”) มมตทประชม

คณะกรรมการบรษท ครงท 7/2557 เกยวกบการพจารณาอนมตการเขาซอหนของบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (“บรษท เหมราชฯ”) ซงตอมา เมอวนท 24 ธนวาคม 2557 บรษทฯไดเขาลงนามในสญญาซอขายหนของบรษท เหมราชฯ กบผถอหนรายใหญของบรษท เหมราชฯ เปนทเรยบรอยแลว โดยมตคณะกรรมการบรษท ครงท 7/2557 โดยมวาระทสาคญๆ ทเกยวของกบการเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ ดงน 1. อนมตสงหนงสอประกาศเจตนาในการจะเขาถอหลกทรพยของบรษท เหมราชฯ เพอครอบงากจการโดยสมครใจแบบม

เงอนไขตามประกาศตามประกาศคณะกรรมการกากบตลาดทน ท ทจ.12/2554 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการในการเขาถอหลกทรพยเพอครอบงากจการ โดยบรษทจะทาคาเสนอซอหลกทรพยทงหมดของ บมจ. เหมราชฯ โดยสมครใจ (Voluntary Tender Offer) ในราคาหนละ 4.50 บาท ภายใตเงอนไขวาบรษทจะทาการยกเลกคาเสนอซอหลกทรพยหากเมอสนสดระยะเวลารบซอแลวมผเสนอขายหนจานวนนอยกวารอยละ 50 ของหนทออกและจาหนายไดแลวทงหมดของบรษท เหมราชฯ

2. อนมตการจดตงบรษทยอยเพอเปนผเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ โดยบรษทฯจะจดตงบรษทยอยขนใหม ภายหลงจากไดรบการอนมตใหเขาทารายการจากทประชมผถอหน ครงท 1/2558 โดยบรษทยอยทจะจดตงใหม มวตถประสงคในการประกอบธรกจหลกคอการลงทนถอหนในบรษทอน โดยมทนจดทะเบยน ณ วนจดตงบรษท จานวน 10,000,000 บาท แบงออกเปนหนสามญจานวน 1,000,000 หน มลคาทตราไวหนละ 10 บาท โดยมบรษทฯเปนผถอหนรอยละ 100 ของหนทจาหนายไดแลวทงหมดของบรษทยอยทจะจดตงใหม

3. อนมตการเขาลงนามในสญญาซอขายหน และอนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตการเขา

ซอหนของบรษท เหมราชฯ โดยการเขาทารายการดงกลาวเขาขายเปนรายการไดมาซงทรพยสนตามประกาศคณะกรรมการ

กากบตลาดทนท ทจ. 20/2551 เรอง หลกเกณฑในการทารายการทมนยสาคญทเขาขายเปนการไดมาหรอจาหนายไปซง

ทรพยสนและประกาศของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การเปดเผยขอมลและการปฏบตการของบรษทจด

ทะเบยนในการไดมาหรอจาหนายไปซงสนทรพย พ.ศ. 2547

สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ

ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาสารสนเทศ และทแกไขเพมเตม ราคาทารายการ ขอมลในทารายการ ขอมลประกอบอนๆของบรษทฯ บรษทยอยของบรษทฯ บรษททเกยวของของบรษทฯ และบรษท เหมราชฯ โดยมความเหนวาผถอหนควร อนมต การทารายการไดมาซงสนทรพย ของบรษทฯ โดยมเหตผลสนบสนนการอนมตการทารายการไดมาซงสนทรพย ดงน

ความเหมาะสมของราคาของการเขาทารายการ ตามรายการไดมาซงสนทรพยของบรษทฯ ทปรกษาทางการเงนอสระไดทาการประเมนมลคาหน บรษท เหมราชฯ โดยใช

วธการตาง ๆ ซงวธทเหมาะสมไดแก วธมลคาตามราคาตลาด (Market Value Approach) และวธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach) จากวธรวมสวนของกจการ (Sum of the Part) โดยทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวาราคาทเหมาะสมของบรษท เหมราชฯ อย ระหวาง 3.93 – 4.83 บาทตอหน ดงนน ราคาตามรายการท 4.50 บาทตอหน เปนราคาท เหมาะสม เนองจากเปนราคาทอยในชวงราคาทเหมาะสมประเมนโดยทปรกษาทางการเงนอสระ


- 9 -

สรปประโยชน ขอเสย และความเสยงของรายการตอบรษทฯ และผถอหนบรษทฯ สรปไดดงน

ประโยชนของการเขาทารายการ 1. การเขาซอกจการบรษท เหมราชฯ ซงมสนทรพยประเภท นคมอตสาหกรรม ทอยในทตงทมความเหมาะสมกบ ยทธศาสตร

ทางธรกจของบรษทฯ ทสามารถเกอหนนในการขยายธรกจปจจบนของบรษทฯจากการประกอบธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพมเตมในอนาคต ทาใหบรษทฯสามารถขยายฐานลกคาของบรษทฯ ไปยงฐานลกคาประเภท ธรกจ ปโตรเลยม ธรกจรถยนต ธรกจเหลก และ ธรกจอเลคทรอนคส เปนตน ซงสวนใหญเปนอตสาหกรรมทมศกยภาพและเปนสวนทสาคญตอเศรษฐกจของประเทศไทย

2. ภายหลงการทารายการไดมาซงสนทรพย บรษทฯ จะสามารถมรายไดจากธรกจของบรษท เหมราชฯ ทมลกษณะสมาเสมอและมนคง เชน ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา ธรกจสาธารณปโภคและ ธรกจไฟฟา เปนตน

3. การเขาซอกจการบรษท เหมราชฯ ทาใหบรษทฯสามารถเปนผนาทางดานการใหบรการ อยางเตมรปแบบ Total Solution Provider โดยทงบรษทฯ และบรษทเหมราช จะเกอหนนในการใหบรการทครบวงจร การขายทดน การ พฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา โรงงานสาเรจรป การใหบรการดานพลงงานและสาธารณปโภค ใหแกลกคาของทง 2 บรษท นอกจากน บรษทเหมราชฯ ยงเปนบรษทผนาทางดาน ธรกจนคมอตสาหกรรม ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา ธรกจบรการสาธารณปโภค และธรกจไฟฟา ทมการจดการทด มผบรหาร และทมงานมออาชพ ทมประสบการณและ ความสามารถ

4. หลงเขาทารายการไดมาซงสนทรพย บรษท เหมราชฯ อาจไดประโยชนจากการไดรบตนทนทางการเงนทอตราดอกเบยลดลงจากปจจบนทมอตราตนทนทางการเงนทสงกวาตนทนทางการเงนของบรษทฯ จากการทมการเปลยนแปลงโครงสรางผถอหนของบรษท เหมราชฯ โดยบรษทฯจะเปนผถอหนรายใหญ และการออกกองทนรวมประเภท REIT และ/หรอ กองทนรวมโครงสรางพนฐานอาจมประสทธภาพมากขน

5. หลงเขาทารายการไดมาซงสนทรพย บรษทฯและบรษท เหมราชฯ จะเปนกลมบรษทธรกจบรหารจดการ อสงหารมทรพย พฒนาอสงหารมทรพยเพอจาหนาย การใหเชาและการใหบรการ สนทรพย ประเภท นคมอตสาหกรรม โรงงานสาเรจรป และคลงสนคา รวมทงใหบรการสาธารณปโภคทครบวงจร ซงมลคาตลาด (Market Capitalization) ของบรษทฯจะมมลคาตลาดขนาดใหญเพมขนและมสภาพคลองของหนบรษทฯคอนขางสงเหมาะกบการลงทน บรษทฯจะเพมความสามารถในการแขงขน เพมความมนคงในการจดหาทดน และการขยายธรกจของบรษทฯในอนาคต และจะเสรมสรางความแขงแกรงใหแก ธรกจพฒนาโรงงานคลงสนคาของบรษทจากการไดรบ Synergy ในสวนตางๆ จากธรกจพฒนานคมอตสาหกรรมของ บรษท เหมราชฯ อาท ฐานลกคา หรอ การใชพนท รวมถงสาธารณปโภครวมกน

ขอเสยของการเขาทารายการ

1. บรษทฯ ตองใชเงนลงทนคอนขางสง ในการเขาทารายการไดมาซงสนทรพยซงเปนหนบรษท เหมราชฯ ซงทาใหบรษทฯม

ความจาเปนตองเพมทนของบรษทฯ ตามแผนการเพมทนของบรษทฯ ในการออกหนเพมทนใหแกผถอหนเดม (Right

Offering) ทาใหผถอหนของบรษทฯ ตองชาระเงนเพมทนเปนจานวนเงน 8,938 ลานบาท


ความจาเปนตองมการกยมเงนจาก ธนาคาร หรอ สถาบนการเงน ททาใหบรษทฯ มภาระในการชาระคนเงนตน และตนทน

ทางการเงนในอนาคต บรษทฯ อาจตองใชเงนในการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจ หนบรษท เหมราชฯ ในราคา

4.50 บาทตอหน


- 10 -

3. เนองจากบรษทฯมภาระในการชาระคนเงนกยมจากการทารายการไดมาซงกจการบรษท เหมราชฯ ทาใหบรษทเหมราชฯ

อาจมความจาเปนตองจาหนายสนทรพยทไมไดเปนสนทรพยธรกจหลกไดแก ทดนเกาะลาน อาคารสานกงาน UM Tower

หองชดในโครงการ The Park Chidlom และอาคารชดในนคมอตสาหกรรม เปนตน รวมถงการจาหนายสนทรพยใหแก

กองทนรวมฯตามความหมาะสม ซงนโยบายการจาหนายสนทรพยดงกลาวเปนความจาเปนในการจายเงนปนผลจานวนมาก

จากบรษท เหมราขฯ กลบมายงบรษทฯ เพอเปนการชาระคนหนเงนกยม อาจทาใหบรษท เหมราชฯ ไดรบผลกระทบจากการ

ภาระการจายเงนสดในรปเงนปนผล ซงอาจมผลตอการลงทน หรอการเตบโตทางธรกจของบรษท เหมราชในอนาคต และ

สงผลกระทบตอผลการดาเนนงาน และมลคาหนบรษท เหมราชฯไดในทสด (ดรายละเอยดใน สนทรพยกลม 7 อนๆของ

สรปรายการสนทรพยประเมนโดย JLL ในหวขอ 2. วธปรบปรงมลคาบรษทตามบญช (Adjusted Book Value Approach)

รวมถงการจาหนายสนทรพยใหแกกองทนรวมฯตามความหมาะสม ซงนโยบายการจาหนายสนทรพยดงกลาวเปนความ

จาเปนในการจายเงนปนผลจานวนมากจากบรษท เหมราขฯ กลบมายงบรษทฯ เพอเปนการชาระคนหนเงนกยม อาจทาให

บรษท เหมราชฯ ไดรบผลกระทบจากการภาระการจายเงนสดในรปเงนปนผล ซงอาจมผลตอการลงทน หรอการเตบโตทาง

ธรกจของบรษท เหมราชในอนาคต และสงผลกระทบตอผลการดาเนนงาน และมลคาหนบรษท เหมราชฯไดในทสด

4. เนองจากบรษท เหมราชฯ ประกอบธรกจพฒนานคมอตสาหกรรมและระบบสาธารณปโภค การลงทนในบรษท เหมราชฯ

ทาใหบรษทฯ มความเสยงของธรกจบรษท เหมราชฯ จากสภาวะเศรษฐกจของประเทศไทย และ เศรษฐกจโลก ซงจะมผล

ตอ ผลการดาเนนงานของบรษท เหมราชฯ ในอนาคต และราคาหนบรษท เหมราชฯ

5. เนองจากบรษทฯ และ บรษท เหมราชฯ มธรกจหลายธรกจทมความเหมอนกน และสามารถเกอหนนซงกนและกนได กอ

ประโยชนในดานธรกจแกทง 2 บรษทในระยะยาว อยางไรกตาม การทารายการตางๆของบรษทฯ และ บรษท เหมราชฯ จะ

เกดรายการเกยวโยงกน และ ความเสยงตอความขดแยงทางผลประโยชน ตอผถอหนของทงสองบรษท ซงจะเปนขอจากดใน

การดาเนนธรกจของบรษทฯ ความคลองตว และอาจตองใชระยะเวลา จากขนตอนการอนมตการเขาทารายการไดในอนาคต

ความเสยงทเกดจากการเขาทารายการ

1. หลงทารายการไดมาซงสนทรพยแลว บรษทฯ ตองใชเงนลงทนคอนขางสง ในการเขาทารายการไดมาซงสนทรพยซงเปนหนบรษท เหมราชฯ ซงทาใหบรษทฯมความจาเปนตองเพมทนของบรษทฯ ตามแผนการเพมทนของบรษทฯ ในการออกหนเพมทนใหแกผถอหนเดม (Right Offering) ทาใหผถอหนของบรษทฯ ตองชาระเงนเพมทนเปนจานวนเงน 8,938 ลานบาท บรษทฯจงมความเสยงตอความสาเรจจากการเพมทนใหไดครบตามจานวนทตองการ และมผลกระทบตอรายการไดมาซงสนทรพยในครงน

2. บรษทฯ ตองใชเงนลงทนคอนขางสง ในการเขาทารายการไดมาซงสนทรพยซงเปนหนบรษท เหมราชฯ ซงทาใหบรษทฯมความจาเปนตองมการกยมเงนจาก ธนาคาร หรอ สถาบนการเงน ททาใหบรษทฯ มภาระในการชาระคนเงนตน และตนทนทางการเงนในอนาคต บรษทฯจงมความเสยงตอความสาเรจจากการกยมเงนใหไดครบตามจานวนและตนทนทางการเงนทตองการ และมผลกระทบตอรายการไดมาซงสนทรพยในครงน

3. บรษทฯมความเสยงจากการไดมาซงหนบรษท เหมราชฯ ในสดสวนไมนอยกวารอยละ 50 ซงเปนเงอนไขตามวตถประสงคทสาคญในการเขาทารายการไดมาซงสนทรพยในครงน บรษทฯ มความเสยงในจานวนเงนทตองใชในการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจ หนบรษท เหมราชฯ ในราคา 4.50 บาทตอหน ซงขนอยกบการตดสนใจจากผถอหนของบรษท เหมราชฯ และจะมผลตอสดสวนการถอหนของบรษทฯในบรษท เหมราชฯ


- 11 -




5. บรษท เหมราชฯ มความเสยงจากการพงพาลกคากลมอตสาหกรรมปโตรเคมเละยานยนต ซงเปนสดสวนใหญของจานวน

ลกคาทงหมดของบรษทฯ หากการลงทนจากอตสาหกรรมดงกลาวลดลงหรอชะลอตวลง กอาจสงผลกระทบตอยอดขาย

ทดน และรายไดสวนอนทเกยวของ ของบรษท เหมราชฯได นอกจากน บรษท เหมราชฯ ไดเขารวมลงทนในโครงการผผลต

ไฟฟาเอกชนรายใหญ (IPP) ในบรษท เกคโค-วน จากด กบ บรษทในกลมโกลว พลงงาน ความเสยงของโครงการขนาดใหญ

น ความเสยงทเกดจากปจจยเหลานอาจมผลกระทบอยางมนยสาคญและอาจจะทาความเสยหายใหกบโครงการดงกลาวและ

บรษท เหมราชฯ ได

6. บรษทฯอาจมความเสยงในการทอาขตองควบรวมกจการกบบรษท เหมราชฯ ในกรณทบรษทฯสามารถเขาซอหนบรษท

เหมราชฯ ไดทงหมด หรอเกอบทงหมด นอกจากนเนองจากบรษทฯ และบรษท เหมราชฯ มธรกจใกลเคยงกน โดยเฉพาะ

ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา และ/หรอธรกจทเกยวของ ซงทาใหบรษทฯ และ บรษท เหมราชฯ อาจมความ

เสยงในดานความขดแยงทางผลประโยชนในอนาคต รวมทงรายการระหวางกนทอาจเกดขนได

ผลกระทบดานอนๆ

แหลงเงนทนทใชในการเขาทาคาเสนอซอครงน มาจาก (1) เงนเพมทนจากการออกและเสนอขายหนเพมทนแกผถอหนเดม

ตามสดสวน หรอ Rights Offering จานวนประมาณ 8,937,905,499 ลานบาท และ (2) เงนสวนทเหลอ จะใชเงนกยมจากธนาคาร

ไทยพาณชย จากด (มหาชน) โดยมระยะเวลาไมเกน 7 ป อตราดอกเบยอางอง MLR (Minimum Lending Rate) บวกดวยอตรา

ผลตอบแทนสวนตาง (Margin) เพอชดเชยคาความเสยง (Credit Spread)นน

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา ถงแมการเพมทนของบรษทฯ ดวยวธการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอ

หนเดมของบรษทฯตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออย (Right Offering) และการออกใบสาคญแสดงสทธทจะซอหน

สามญเพมทนของบรษททออกและเสนอขายใหแกผถอหนเดม จะไมเกด Control Dilution และผลกระทบตอสดสวนการถอหนของ

ผถอหนของบรษทฯ (หากผถอหนทกรายใชสทธทงหมด) แตกมผลกระทบตอการใชเงนเพมเตมของผถอหน ทตองชาระเงนคาเพม

ทนของบรษท ในจานวนเงนประมาณ 8,938 ลานบาท ในการชาระสาหรบรายการไดมาซงสนทรพยในครงน

ทปรกษาทางการเงนอสระไมไดมความเหนในเรอง Price Dilution จากการการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหน

เดมของบรษทฯตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออย (Right Offering) และการออกใบสาคญแสดงสทธทจะซอหน

สามญเพมทนของบรษททออกและเสนอขายใหแกผถอหนเดม ในราคาและ/หรอราคาใชสทธ ตากวาราคาตลาดในปจจบนของ

บรษทฯ เนองจาก Price Dilution เปนไปตามสดสวนทเทาเทยมกนของผถอหนของบรษทฯโดยรวม

การกยมเงนจากสถาบนการเงนสาหรบเปนแหลงเงนทนสาหรบการทารายการในครงน บรษทฯจะหนสนตอสวนผถอหนท

เพมขนอยางมนยสาคญ ซงจะสงผลกระทบตอสถานะทางการเงนของบรษทฯ นอกจากนบรษทฯยงมภาระในการตองชาระคนเงน

ตนและดอกเบย ซงทาใหบรษทฯมภาระในการตองชาระคนเงนตนและดอกเบย ใหแกสถาบนการเงน ถงแมบรษทฯจะมแผนในการ


- 12 -

ชาระคนเงนทน จากการขายสนทรพยทไมใชธรกจหลกของบรษท เหมราช รวมทงการจาหนายสนทรพยอสงหารมทรพย โรงงาน/

คลงสนคาใหเชา ใหแกกองทนรวม ประเภท REIT และ/หรอกองทนรวมฯประเภทอนๆทเหมาะสม ซงการดาเนนการดงกลาวม

ความเสยงในการดาเนนการใหเกดความสาเรจทงในดานราคาและระยะเวลา ทงนจะขนอยกบสภาวะเศรษฐกจ ราคาทดน อตรา

ดอกเบย สภาวะการลงทนในตลาดหลกทรพยฯ เปนตน รวมทงนโยบายการจายเงนปนผล การอนมตการจายเงนปนผล สภาพคลอง

ทางการเงน การตองใชเงนลงทนเพมเตมของบรษท เหมราชฯ ในอนาคต

สรปควาเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ

โดยสรป จากประโยชน ความเสยงและปจจยผลกระทบดานอนๆ ซงมทงปจจยบวกและลบ ยงไมมนาหนกพอทเปลยนความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระไปในทางอนจากเหตผลดานปจจยของราคายตธรรมของรายการ เมอพจารณาจากมลคายตธรรมของราคาตามรายการไดมาซงสนทรพย ทปรกษาทางการเงนอสระจงมความเหนวาราคาตามรายการไดมาซงสนทรพย มความเหมาะสม ทปรกษาทางการเงนอสระมความเปนวา ผถอหนควรมมตอนมตการทารายการไดมาซงสนทรพยในครงน

อยางไรกตาม การตดสนใจลงคะแนนเสยงอนมตในการเขาทารายการในครงน อยในดลพนจของผถอหนของ บรษทฯโดยผ ถอหนควรศกษาขอมลในเอกสารตางๆ ทแนบมากบหนงสอเชญประชมวสามญผถอหนในครงนดวย เพอใชในการประกอบการพจารณาตดสนใจลงมตไดอยางเหมาะสม ผถอหนควรศกษารายงานความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระและประเดนสาคญในการใหความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระอยางละเอยด


- 13 -

สวนท 1

รายการไดมาซงสนทรพย


- 14 -

รายการไดมาซงสนทรพยของบรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน)

1. วน เดอน ป ทเกดรายการ

บรษท จะเรมดาเนนการทาคาเสนอซอหลกทรพยภายหลง บรษทไดปฏบตตามเงอนไขบงคบเสรจสนลง (โปรดพจารณา

รายละเอยดของเงอนไขในการเขาทารายการในหวขอ 10. เงอนไขในการเขาทารายการ)

2. คกรณทเกยวของ

ผซอ

บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) ซงเปนบรษททจดตงขนตามกฎหมายไทย และเปนบรษทจดทะเบยนใน

ตลาดหลกทรพยฯ ภายใตชอหลกทรพย WHA และ/หรอบรษทยอย

ผขาย

1) ผถอหนของบรษท เหมราชฯ ตามสญญาซอขายหน (ณ เดอน ธนวาคม 2557 ซงไมมหนของ นายนายสวสด หอ

รงเรอง ในสญญาซอขายหน)

ชอ จานวนหน รอยละ

นางสาวเพญพรรณ หอรงเรอง 1,068,725,770 11.01

นายสเมธ หอรงเรอง 215,447,570 2.22

นายวกจ หอรงเรอง 108,195,900 1.11

นางสาวชวนธร ศรสมบรณานนท 457,282,100 4.71

นางสาวกชกร ศรสมบรณานนท 206,908,800 2.13

นางสาวชลตา ศรสมบรณานนท 133,000,000 1.37

รวม 2,189,560,140 22.55

2) ผถอหนทงหมดของบรษท เหมราชฯ

โดยผถอหนของบรษท เหมราชฯ ท งขอ 1) และ 2) จะขายหนบรษท เหมราชฯ ผานการทาคาเสนอซอหลกทรพย เพอ

ครอบงากจการโดยสมครใจแบบมเงอนไขตามประกาศตามประกาศคณะกรรมการกากบตลาดทน ท ทจ.12/2554 เรอง

หลกเกณฑ เงอนไข และวธการในการเขาถอหลกทรพยเพอครอบงากจการ

ความสมพนธระหวางคสญญา

บรษท และ/หรอบรษทยอย และผขาย ไมมความเกยวของกน

3. ลกษณะโดยทวไป ประเภท และขนาดของรายการ

เขาซอหนของบรษท เหมราชฯ โดยการจะเขาถอหลกทรพยของบรษท เหมราชฯ เพอครอบงากจการโดยสมครใจแบบม

เงอนไขตามประกาศตามประกาศคณะกรรมการกากบตลาดทน ท ทจ.12/2554 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการในการ

เขาถอหลกทรพยเพอครอบงากจการ โดยบรษทจะทาคาเสนอซอหลกทรพยทงหมดของ บรษท เหมราชฯ โดยสมครใจ

(Voluntary Tender Offer) ในราคาหนละ 4.50 บาท (สบาทหาสบสตางค) ภายใตเงอนไขวาบรษทจะทาการยกเลกคาเสนอ

ซอหลกทรพยหากเมอสนสดระยะเวลารบซอแลวมผเสนอขายหน จานวนนอยกวารอยละ 50 (หาสบ) ของหนทออกและ


- 15 -

จาหนายไดแลวทงหมดของบรษท เหมราชฯ โดยการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจแบบมเงอนไขจะเกดขนกตอเมอ

เงอนไขตาง ๆ ตามทกลาวขางตนไดเกดขนครบถวนแลว

ในกรณทผถอหลกทรพยท งหมดของบรษท เหมราชฯ ตอบรบคาเสนอซอหลกทรพยของบรษท จานวนหนทจะไดมา

ทงหมด จะเทากบ 9,705,186,191 หน ซงคดเปนมลคารวมขนาดของรายการ เทากบประมาณ 43,673 ลานบาท หรอคดเปน

ราคาตอหน บรษท เหมราชฯ ท 4.50 บาท และเมอคานวณขนาดของรายการตามประกาศรายการไดมาหรอจาหนายไป โดย

อางองขอมลจากงบการเงนรวมของบรษท และ บรษท เหมราชฯ ณ วนท 30 กนยายน 2557 รายละเอยดการคานวณเปน

ดงตอไปน

3.1. เปรยบเทยบมลคาสนทรพยทมตวตนสทธ (Net Tangible Assets)

ขนาดของรายการ = รอยละของมลคาสนทรพยทมตวตนสทธของ บรษท เหมราชฯ ตามสดสวนทจะไดมา

มลคาสนทรพยทมตวตนสทธของบรษท

= 14,778 ลานบาท

3,584 ลานบาท

= รอยละ 412.28

3.2. เปรยบเทยบกาไรสทธ

ขนาดของรายการ = รอยละของกาไรสทธของ บรษท เหมราชฯ ตามสดสวนทจะไดมา

กาไรสทธของบรษท



= รอยละ 287.08

3.3. เปรยบเทยบมลคารวมของสงตอบแทน

ขนาดของรายการ = จานวนเงนทจาย

สนทรพยรวมของบรษท



= รอยละ 262.65

ทงน ในการคานวณขนาดรายการตามเกณฑเปรยบเทยบมลคารวมของสงตอบแทนของบรษทจาเปนตองนบรวมขนาด

รายการของการเขาทารายการในชวง 6 เดอนทผานมา โดยในชวง 6 เดอนทผานมาบรษทไดมาซงทรพยสนมลคารวมทงสน

1,340,814,091.87 บาท รอยละ 13.65 ตามเกณฑมลคารวมของสงตอบแทน ทรพยสนทไดมาชวง 6 เดอนดงกลาว

ประกอบดวย (1) การซอทดนเพมเตมและถมทในโครงการดบบลวเอชเอ เมกกะ โลจสตกส เซนเตอร ชลหารพจตร กม. 3

(2) มลคางานและอาคารทเพมขนของโครงการดบบลวเอชเอ เมกกะ โลจสตกส เซนเตอร ชลหารพจตร ก.ม. 3 (เดมคอ ก.ม.

4) โครงการ 72 ไร จากทเคยไดรบอนมตจากทประชมผถอหนครงท 1/2556 และ (3) ทดนบรเวณถนนพระราม 2 โดยในการ


- 16 -

คานวณสามารถคานวณไดเพยงเกณฑเดยว คอ เกณฑมลคารวมของสงตอบแทน เนองจากเปนการเขาซอสนทรพย ทาใหใน

การคานวณขนาดรายการไดมาของการทาคาเสนอซอหลกทรพยในครงนของบรษท ตามหลกเกณฑอน อาท เกณฑมลคา

สนทรพยทมตวตนสทธ (Net Tangible Assets) เกณฑกาไรสทธ และ เกณฑมลคาหนทบรษทจดทะเบยนออกเพอชาระคา

สนทรพย ไมจาเปนตองคานวณรวมขนาดรายการทรพยสนทไดมาในชวง 6 เดอนดงกลาว

ดงนน เมอคานวณรวมรายการทรพยสนทไดมาชวง 6 เดอน (รอยละ 13.65) กบขนาดรายการของการทาคาเสนอซอ

หลกทรพย (รอยละ 262.65) ตามเกณฑมลคารวมของสงตอบแทน จะมขนาดรายการรวมเทากบรอยละ 276.30

3.4 มลคาหนทบรษทจดทะเบยนออกเพอชาระคาสนทรพย

ไมสามารถคานวณไดเนองจาก บรษทไมไดมการออกหลกทรพยเปนสงตอบแทนในการเขาทาคาเสนอซอหลกทรพยในครง

น

เนองจาก ขนาดรายการทคานวณตามหลกเกณฑมลคาสนทรพยทมตวตนสทธ (Net Tangible Assets) ไดผลลพธเปนมลคา

สงสดท รอยละ 412.28 บรษทจงใชผลการคานวณขนาดของรายการตามเกณฑดงกลาว เปนเกณฑในการวดขนาดของ

รายการ อยางไรกดถงแมวาขนาดรายการดงกลาวจะมคามากกวา 100.0 แตยงจดเปนรายการประเภทท 1 ตามประกาศ

รายการไดมาหรอจาหนายไป

เนองจากธรกจของ บรษท เหมราชฯ ทไดมาในจากการทาคาเสนอซอหลกทรพยในครงน มลกษณะของธรกจทคลายคลง

หรอเสรมกนและกนกบธรกจของบรษท บรษทไมมนโยบายจะเปลยนแปลงทสาคญในธรกจหลกของบรษท รวมถงยงคงม

คณสมบตเหมาะสมทจะจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย โดยบรษทจะไมมการเปลยนแปลงอยางมนยสาคญใน

คณะกรรมการของบรษทและในอานาจการควบคมบรษทหรอผถอหนทมอานาจควบคมของบรษท

4. รายละเอยดของสนทรพยทจะซอ

สนทรพยทจะไดมา หนสามญของบรษท เหมราชฯ ผานการเขาซอหนโดยการทาคาเสนอซอหลกทรพยภายใตเงอนไขวาบรษทจะทาการยกเลกคาขอเสนอซอหลกทรพยดงกลาว หากเมอสนสดระยะเวลารบซอแลวมผเสนอขายหนจานวนนอยกวารอยละ 50.0 ของหนทออกและจาหนายไดแลวทงหมดของบรษท เหมราชฯ

จานวนสนทรพยทจะไดมา และสดสวนของหนทถอหลงการซอ

หากผถอหนทกรายของ บรษท เหมราชฯ ตอบรบคาเสนอซอ บรษทจะไดรบหนสามญทงหมดของ บรษท เหมราชฯ จานวน 9,705,186,191 หน


- 17 -

รายละเอยดของ บรษท เหมราชฯ

4.1. ขอมลทวไป

ขอมลทวไปของ บรษท เหมราชฯ

ชอบรษท บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ประเภทธรกจ 1. ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรม

2. ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา 3. ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม 4. ธรกจไฟฟา 5. อนๆ

ทตงบรษท อาคารยเอมทาวเวอร ชน 18, 9 ถนนรามคาแหง แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง กทม. 10250

เลขททะเบยนนตบคคล เลขท 0107536000676 โทรศพท โทรศพท 02-719-9555, 02-719-9559 โทรสาร โทรสาร 02-719-9546-7 ทนจดทะเบยน 6,000,000,000 บาท จานวน 15,000,000,000 หน มลคาทตราไวหนละ 0.4 บาท ทนทออกและเรยกชาระแลว

3,882,074,476.40 บาท จานวน 9,705,186,191 หน มลคาทตราไวหนละ 0.4 บาท

Website www.hemaraj.com

ขอมลทวไปของบรษทยอย (ทงทางตรงและทางออม) และบรษทรวม

ชอบรษท สดสวนการถอหน/1

(รอยละ)

ประเภทบรษท

ทนจดทะเบยนและชาระ

แลว

(ลานบาท)

ประเภทธรกจ

1. ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรม

1.1 บรษท อสเทรนซบอรดอนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด

99.99 บรษทยอย 358 พฒนานคมอตสาหกรรมอสเทรน ซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท

1.2 บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

99.99 บรษทยอย 1,000 พฒนานคมอตสาหกรรมเหมราช อสเทรน ซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท

1.3. บรษท อสเทรนอนดสเตรยลเอสเตท จากด

99.99 บรษทยอย 400 พฒนานคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก (มาบตาพด)

1.4. บรษทเหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

99.99 บรษทยอย 500 พฒนาเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช สระบร


- 18 -

1.5. บรษทเหมราช ระยอง ทดนอตสาหกรรม จากด/2

99.99 บรษทยอย (ทางออม)

1,000 พฒนาเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช ระยอง

1.6. บรษท ระยอง 2012 จากด/3 99.99 บรษทยอย (ทางออม)

1,165 พฒนานคมอตสาหกรรม

2. ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา

2.1.บรษท เอช คอนสตรคชน แมนเนจเมนท แอนด เอนจเนยรง จากด

99.99 บรษทยอย 17.15 ควบคมงานกอสราง รบจางกอสราง

2.2. บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

99.99 บรษทยอย 194 จาหนายอสงหารมทรพย ใหเชาโรงงาน

3. ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม

3.1. บรษทเหมราช คลน วอเตอร จากด

99.99 บรษทยอย 645 ใหบรการนาเพอใชในการอตสาหกรรม

3.2. บรษทอสเทรน ไพพไลน เซอรวสเซส จากด/4

99.99 บรษทยอย(ทางออม)

100 บรการใชเชาฐานวางทอขนถายวตถ

3.3. บรษท เหมราช วอเตอร จากด/5 99.99 บรษทยอย(ทางออม)

100 ใหบรการนาเพอใชในการอตสาหกรรม

4. ธรกจไฟฟา

4.1. บรษท เหมราช เอนเนอรย จากด

99.99 บรษทยอย 100 ลงทนในโครงการผลตไฟฟาและพลงงาน

4.2. บรษทเกคโค-วน จากด 35.00 บรษทรวม 11,624 ดาเนนงานสารวจ ผลต พฒนา จดหา วางแผมน สราง ตรวจสอบ ในธรกจทเกยวกบกระแสไฟฟา พลงงานไฟฟา

4.3. บรษท หวยเหาะไทย จากด 51.00 บรษทรวม 527.69 ลงทนในโครงการผลตไฟฟาและพลงงาน

4.4. บรษท โกลว เหมราช วนด จากด

51.00 บรษทรวม 2.5 ผลตไฟฟาและพลงงาน

4.5. บรษท กลฟ เจพ เอนแอลแอล จากด

25.01 บรษทรวม 1,384 ผลตไฟฟาและพลงงาน

5. ธรกจอน

5.1.บรษทเอช-ฟนกซ จากด 99.99 บรษทยอย 480 บรหารอาคารสานกงาน ยเอมทาวเวอร

5.2. บรษทเดอะพารค เรสซเดนซ จากด

99.99 บรษทยอย 0.25 จาหนายและบรหารโครงการคอนโดมเนยม เดอะ พารค ชดลม

5.3.บรษทมลเลยน ไอสแลนด พทยา จากด

99.99 บรษทยอย 1,750 พฒนาอสงหารมทรพยโครงการเกาะลานพทยา

5.4.บรษทอสเทรน ซบอรด พรอพเพอรต แอนด มารนา เซอรวสเซส จากด

99.99 บรษทยอย 25 พฒนาอสงหารมทรพยและใหบรการทาเรอ

หมายเหต

/1 รวมทงทางตรงและทางออม

/2 ถอหนทางออมรอยละ 99.99 โดยผานบรษทเหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

/3 ถอหนทางออมรอยละ 99.99 โดยผานบรษทเหมราช ระยอง ทดนอตสาหกรรม จากด

/4 ถอหนทางตรงรอยละ 74.99 และถอหนทางออม รอยละ 25.00 โดยผานบรษท อสเทรนอนดสเตรยลเอสเตท จากด

/5 ถอหนทางออม รอยละ 99.99 โดยผานทางบรษท เหมราช คลน วอเตอร จากด


- 19 -

4.2 ภาพรวมการประกอบธรกจ

บรษท เหมราชฯ ประกอบธรกจทงหมด 5 ธรกจไดแก 1. ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรม 2. ธรกจพฒนาโรงงานและ

คลงสนคาเพอใหเชา 3. ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม 4. ธรกจไฟฟา และ 5. ธรกจอนๆ

ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรม

ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรมเปนธรกจทสรางรายไดหลกใหแก บรษท เหมราชฯ โดยการพฒนาทดนพรอมระบบ

สาธารณปโภคตางๆ อาทเชน ระบบไฟฟา ระบบประปา ระบบโทรศพท ระบบบาบดนาเสย ระบบกาจดขยะ และสงอานวย

ความสะดวกอนๆ เพอจาหนายทดนทพฒนาแลวใหแกผประกอบการ

โดยในปจจบน บรษท เหมราชฯ ไดพฒนาและบรหารจดการนคมอตสาหกรรมทงหมด 5 แหง ไดแก (1) นคมอตสาหกรรม

เหมราช ชลบร (2) นคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก (มาบตาพด) (3) นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (4)

นคมอตสาหกรรมเหมราช อสเทรนซบอรด (5) นคมอตสาหกรรรมชลบร 2 และเขตประกอบอตสาหกรรมทงหมด 2 แหง

(1) เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช สระบร และ (2) เขตประกอบอตสาหกรรมเหมราช ระยอง โดยกลมเปาหมายหลก

จะเปนลกคาทมความตองการระบบสาธารณปโภคตางๆ สง และจะตงโรงงานเปนกลมอตสาหกรรมเพอการผลตอยาง

ตอเนองและการคมนาคมทสะดวก เชน อตสาหกรรมรถยต อตสาหกรรมปโตรเคม อตสาหกรรมเหลก และอตสาหกรรม

พลงงาน

ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา

นอกจากน บรษท เหมราชฯ ยงดาเนนธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา โดยจดใหมโรงงานสาเรจรปและ

คลงสนคา โลจสตกส พารคเพอใหเชาสาหรบผประกอบธรกจขนาดกลางและขนาดยอม อกดวย

ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม

เพอเปนการใหบรการอยางครบวงจร บรษท เหมราชฯ ยงใหบรการสาธารณปโภคตางๆหลงการขายพนทในนคม

อตสาหกรรมใหแกผประกอบการ โดยจดใหมบรการระบบสาธารณปโภคอนๆเพมเตม อาท ระบบประปา ระบบโทรศพท

ระบบบาบดนาเสย ระบบกาจดขยะ และสงอานวยความสะดวกอนๆ

ธรกจไฟฟา

บรษท เหมราชฯ ไดลงทนในบรษทยอยและบรษทรวมอกหลายบรษททเกยวเนองกบการใหบรการลกคาในนคม

อตสาหกรรม อาท บรษทไดลงทนรอยละ 5.0 ใน บรษท โกลว ไอพพ จากดในธรกจการผลตไฟฟา และลงทนโดยการถอ

หนรอยละ 35.0 ในบรษท เกคโค-วน จากด รวมกบบรษท โกลว พลงงาน จากด (มหาชน) เพอพฒนาโรงไฟฟาขนาด 660

MW รวมถงโครงการลงทนในโรงไฟฟาอนๆเพมเตมในลกษณะบรษทรวมเพมเตม

ธรกจอนๆ

นอกจากน บรษท เหมราชฯ ไดลงทนในโครงการคอนโดมเนยมภายใตชอโครงการ “เดอะ พารค ชดลม” โดยมจานวน

ทงหมด 218 ยนต และโครงการพฒนาอสงหารมทรพยทเกาะลาน พทยา อกดวย


- 20 -

4.3 สรปขอมลดานการเงนบรษท เหมราชฯ ป 2554 – 2556 และ 9 เดอนแรกของป 2556 และ 2557

งบแสดงฐานะการเงนรวม

(ลานบาท) 9M2557 9M2556 2556 2555 2554

เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด 2,191 1,314 4,780 1,694 3,718

ตนทนพฒนาอสงหารมทรพย – สทธ 12,899 10,678 11,138 9,414 7,879

อนๆ 1,796 1,787 1,830 1,741 217

รวมสนทรพยหมนเวยน 16,886 13,779 17,748 12,849 11,814

เงนลงทนในบรษทรวม 7,792 5,991 6,812 5,353 4,228

ทดน อาคาร และอปกรณ –สทธ 1,709 1,454 1,494 1,285 945

อสงหารมทรพยเพอการลงทน – สทธ 6,909 7,676 6,741 6,216 2,100

อนๆ 633 664 639 604 976

รวมสนทรพยไมหมนเวยน 17,043 15,785 15,686 13,507 8,249

รวมสนทรพย 33,929 29,564 33,434 26,357 20,063

เงนเบกเกนบญชและเงนกยมระยะสน - 400 610 - -

เจาหนการคาและเจาหนอน 2,136 3,223 3,190 3,748 1,910

สวนของหนสนระยะยาวทถงกาหนดชาระภายในหนงป

1,973 914 900 1,542 308

อนๆ 349 278 355 204 171

รวมหนสนหมนเวยน 4,458 4,815 5,055 5,494 2,389

หนก – สทธ 11,438 10,438 10,438 8,338 7,500

เงนกยมระยะยาว – สทธ 1,601 1,206 1,981 861 634

อนๆ 1,038 683 1,303 583 362

รวมหนสนไมหมนเวยน 14,077 12,327 13,722 9,782 8,496

รวมหนสน 18,535 17,143 18,777 15,277 10,885

ทนทออกและชาระเตมมลคาแลว 3,882 3,882 3,882 3,882 3,882

สวนเกน (ตากวา) มลคาหน 439 439 439 439 439

กาไร (ขาดทน) สะสม 10,709 7,642 9,242 6,167 4,561

องคประกอบอนของสวนของผถอหน (31) (101) (31) (33) (32)

สวนไดเสยทไมมอานาจควบคม 395 560 1,125 625 329

รวมสวนของผถอหน 15,394 12,422 14,657 11,079 9,179


- 21 -

งบกาไรขาดทนรวมของบรษท เหมราชฯ ป 2554 – 2556 และ 9 เดอนแรกของป 2556 และ 2557

ธนวาคม 2555


กนยายน 2556


รายไดจากการขายและใหบรการ รายไดจากการขายอสงหารมทรพย 4,229.37 6,190.46 4,408.45 3,151.41 รายไดคาบรการ 2,169.99 2,579.14 1,911.70 1,998.24 รวมรายไดจากการขายและใหบรการ 6,399.35 8,769.60 6,320.14 5,149.64 ตนทนขายและใหบรการ ตนทนขายอสงหารมทรพย 2,308.11 3,210.59 2,228.21 1,543.98 ตนทนบรการ 1,148.09 1,371.50 1,051.99 1,107.90 รวมตนทนขายและใหบรการ 3,456.20 4,582.09 3,280.20 2,651.88

กาไรขนตน 2,943.15 4,187.51 3,039.95 2,497.76 รายไดอน กาไรจากการขายทรพยสนและสญญาเชาระยะยาว - 2,527.17 - - กาไรจากการขายเงนลงทนในบรษทรวม - 13.98 - - ดอกเบยรบ 86.04 127.79 75.47 97.41 รายไดคาบรหารงานและคานายหนา 1.50 1.86 1.86 5.95 รายไดเงนปนผล 27.85 54.88 2.76 3.16 กาไรจากอตราแลกเปลยน - - - 0.00 อน ๆ 83.58 48.55 43.35 27.54 คาใชจายในการขาย (295.43) (432.58) (295.58) (218.13) คาใชจายในการบรหาร (513.21) (551.20) (377.23) (450.07) คาใชจายในการรบประกนรายไดคาเชาขนตา - (294.50) - (3.81) คาใชจายอน ขาดทนจากอตราแลกเปลยน (0.07) (0.01) (0.00) - ตนทนทางการเงน (474.51) (652.04) (475.44) (558.72) สวนแบงกาไรจากเงนลงทนในบรษทรวม 690.95 558.97 351.34 1,435.90

กาไรกอนคาใชจายภาษเงนได 2,549.87 5,590.40 2,366.48 2,836.98 รายได(คาใชจาย)ภาษเงนได (179.32) (504.31) (97.88) (72.13)

กาไรสาหรบงวด 2,370.54 5,086.09 2,268.60 2,764.86

การแบงปนกาไร(ขาดทน) สวนทเปนของบรษทใหญ 2,285.17 4,338.48 2,085.90 2,537.27 สวนทเปนของสวนไดเสยทไมมอานาจควบคม 85.37 747.62 182.70 227.58

กาไรสาหรบงวด 2,370.54 5,086.09 2,268.60 2,764.86


- 22 -

4.4 รายชอผถอหน

รายชอผถอหนใหญ ณ วนปดสมดทะเบยนผถอหนครงสดทาย (วนท 20 ตลาคม 2557)

ลาดบ ชอ จานวนหน รอยละของจานวน

หนทงหมด 1 ครอบครวหอรงเรอง/1 1,457,355,355 15.01 น.ส.เพญพรรณ หอรงเรอง 1,068,725,770 11.01 นายสเมธ หอรงเรอง 215,630,185 2.22 นายวกจ หอรงเรอง 108,195,900 1.11 นายสวสด หอรงเรอง 64,803,500 0.67 2 ครอบครวศรสมบรณานนท/2 803,477,600 8.28 น.ส.ชวนธร ศรสมบรณานนท 463,568,800 4.78 น.ส.กชกร ศรสมบรณานนท 206,908,800 2.13 น.ส.ชลตา ศรสมบรณานนท 133,000,000 1.37 3 Credit Agricole (Suisse) SA, Singapore Branch 844,906,389 8,71 4 บรษทไทยเอนวดอารจากด 795,169,724 8.19 5 Chase Nominees Limited 28 722,153,095 7.44

6 Nomura Singapore Limited – Customer Segregated Account

651,534,500 6.71

7 EFG Bank AG 425,162,000 4.38 8 Quam Securities company Limited A/C Client 346,482,200 3.57 9 นางกนกกานต ศรรตนพนธ 316,911,100 3.27 10 State Street Bank Europe Limited 311,160,300 3.21 11 นายสมบต เทพสถตย 205,989,500 2.12 12 Chase Nominee Limited 202,196,900 2.08

หมายเหต 1/ ครอบครวหอรงเรอง ประกอบดวย นางสาวเพญพรรณ หอรงเรอง นายสเมธ หอรงเรอง นายวกจ หอรงเรอง และนายสวสด หอรงเรอง 2/ ครอบครวศรสมบรณานนท ประกอบดวย นางสาวชวนธร ศรสมบรณานนท นางสาวกชกร ศรสมบรณานนท และนางสาวชลตา ศรสมบรณานนท


- 23 -

4.5 รายชอคณะกรรมการ

รายชอคณะกรรมการบรษท ณ วนท 11 ธนวาคม 2557

ลาดบ ชอ ตาแหนง 1 นายชวลต เศรษฐเมธกล ประธานกรรมการ 2 นายธงชย ศรสมบรณานนท ประธานกรรมการบรหาร และกรรมการ 3 นายเดวด รชารด นารโดน กรรมการ 4 นายววฒน จรฐตกาลสกล กรรมการ 5 นางสาวปทมา หอรงเรอง กรรมการ 6 นายวกจ หอรงเรอง กรรมการ 7 นายถาวร อนนตคศร กรรมการ 8 นายสวสด หอรงเรอง กรรมการ 9 นายสทธพนธ จารมณ กรรมการอสระ/กรรมการตรวจสอบ 10 นางพรรณ วรฒจงสถต กรรมการอสระ/กรรมการตรวจสอบ 11 นายปเตอร จอหน เอดมนสน กรรมการอสระ/กรรมการตรวจสอบ 12 นายสมพงษ วนาภา กรรมการอสระ

5. มลคารวมของสงตอบแทน

5.1 มลคาสงตอบแทน

มลคาสงตอบแทนสาหรบผถอหนของ บรษท เหมราชฯ ในการตอบรบคาเสนอซอจะเปนมลคาจานวนหนละ 4.50 บาท

จานวน 9,705,186,191 หน รวมเปนมลคาสงตอบแทนประมาณ 43,674 ลานบาท

5.2 วธการชาระเงน

บรษท จะทาการชาระมลคาสงตอบแทนเปนเงนสดใหแกผถอหนของ บรษท เหมราชฯ ททาการขายหนในการทาคาเสนอ

ซอหลกทรพยของบรษท ภายใตเงอนไขวาบรษทจะทาการยกเลกคาขอเสนอซอหลกทรพยดงกลาว หากเมอสนสด

ระยะเวลารบซอแลวมผเสนอขายหนจานวนนอยกวารอยละ 50.0 ของหนทออกและจาหนายไดแลวทงหมดของ บรษท เหม

ราชฯ

6. มลคาของสนทรพยทจะมการไดมา

มลคารวมของสนทรพยทจะมการไดมาจากการเขาซอหน บรษท เหมราชฯ โดยการทาคาเสนอซอหลกทรพย ไดแก หน

สามญของ บรษท เหมราชฯ จานวนทงสน 9,705,186,191 หน คดเปนมลคาจานวนหนละ 4.50 บาท คดเปนจานวนรวมของ

มลคาสนทรพยทจะมการไดมาทงสนประมาณ 43,674 ลานบาท

จากงบการเงนไตรมาส 3/2557 (9 เดอนแรก) ของบรษท เหมราชฯ มสวนของผถอหนจานวน 15,393 ลานบาท คดเปนมลคา

จานวนหนละ 1.59 บาท โดย ณ วนท 24 ธนวาคม 2557 ราคาหนของบรษท เหมราชฯ ปดการซอขายท 4.32 บาทตอหน

มลคาการซอขาย 89.92 ลานบาท จานวน 20.77 ลานหน มลคาตลาดรวม 41,926.40 ลานบาท


- 24 -

7. เกณฑทใชในการกาหนดมลคาสงตอบแทน

เกณฑทใชในการกาหนดมลคาสงตอบแทนกรณของการทาคาเสนอซอหลกทรพย จะพจารณานาราคาเสนอซอในคาเสนอ

ซอหลกทรพย บรษท เหมราชฯ มาใชพจารณา โดยราคาดงกลาวจะตองเปนไปตามทกาหนดในประกาศคณะกรรมการกากบ

ตลาดทนท ทจ. 12/2554 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการในการเขาถอหลกทรพยเพอครอบงากจการ

ทงนราคาเสนอซอในคาเสนอซอหลกทรพย บรษท เหมราชฯ เปนราคาทบรษทไดตกลงกบผถอหนรายใหญของบรษท

เหมราชฯ ทราคาหนละ 4.50 บาทหรอคดเปนมลคารวมหลกทรพยทงหมดของบรษท เหมราชฯ ท 43,673.34 ลานบาท

มลคาดงกลาวไดประเมนจากวธรวมสวนของกจการ (Sum of the Parts) โดยการประเมนแตละธรกจของบรษท เหมราชฯ

จะเลอกใชวธการคดลดกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow) หรอ วธปรบปรงมลคาสนทรพยสทธ (Revalued Net Asset

Value)โดยคานงถงความเหมาะสมของแตละธรกจของบรษท เหมราชฯ

8. ผลประโยชนทคาดวาจะเกดกบบรษท

บรษทคาดวา การไดมาซงสนทรพยดงกลาว จะสรางความแขงแกรงใหบรษทดงน

1. ขยายธรกจสธรกจอน อาท ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรม ธรกจบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม

และธรกจไฟฟา เพอเสรมสรางความแขงแกรงของบรษท และลดความเสยงของบรษทจากการประกอบธรกจพฒนา

โรงงานและคลงสนคาเพยงอยางเดยว

2. เสรมสรางความแขงแกรงใหแก ธรกจพฒนาโรงงานคลงสนคาของบรษทจากการไดรบ Synergy ในสวนตางๆ จาก

ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรมของ บรษท เหมราชฯ อาท ฐานลกคา หรอ การใชพนท รวมถงสาธารณปโภครวมกน

3. สามารถสรางผลตอบแทนมากขน จากการนาประสบการณและความชานาญของบรษทมาพฒนาธรกจโรงงานและ

คลงสนคาเพอใหเชาของ บรษท เหมราชฯ ใหมประสทธภาพเพมมากขน

4. มกระแสเงนสดทมนคงเพมมากขน จากธรกจไฟฟาท บรษท เหมราชฯ เขาลงทน ซงใหผลตอบแทนในรปของเงน

ปนผลทสมาเสมอ

แนวทางการดาเนนงานของบรษทฯสาหรบธรกจทอาจเกดความขดแยง

ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา เปนเพยงธรกจเดยวทบรษทฯ และ บรษท เหมราชฯ ดาเนนธรกจในลกษณะทใกลเคยงกน โดยบรษทฯมงเนนดาเนนธรกจในลกษณะคลงสนคาใหเชา และ บรษท เหมราชฯ มงเนนดาเนนธรกจในลกษณะ โรงงานใหเชา โดยระหวางป 2554 – 2556 บรษทฯมสดสวนรายไดจากธรกจดงกลาวเทากบรอยละ 100.0 และบรษทเหมราชฯมสดสวนรายไดในธรกจดงกลาวไมเกนรอยละ 10.0 ซงดวยสดสวนทไมมากในธรกจดงกลาวของบรษทเหมราชฯ อาจพจารณาไดวาไมใชธรกจหลกทสาคญของบรษท เหมราชฯ และ การเขาทารายการครงนของบรษทฯ จะไมเกดความขดแยงตอการดาเนนธรกจของทงสองบรษท อยางไรกด บรษทฯจะพจารณา หารอกบทประชมคณะกรรมการบรษทฯในครงตอไปเพอพจารณากาหนดแนวทางการดาเนนงานทชดเจนของบรษททงสองตอไป


- 25 -

9. แหลงเงนทน

แหลงเงนทนทใชในการเขาทาคาเสนอซอครงน ไดแก (1) เงนเพมทนจากการออกและเสนอขายหนเพมทนแกผถอหนเดม

ตามสดสวน หรอ Rights Offering จานวนประมาณ 8,937,905,499 ลานบาท และ (2) เงนสวนทเหลอ จะใชเงนกยมจาก

ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) โดยมระยะเวลาไมเกน 7 ป อตราดอกเบยอางอง MLR (Minimum Lending Rate) บวก

ดวยอตราผลตอบแทนสวนตาง (Margin) เพอชดเชยคาความเสยง (Credit Spread) โดยจะนาหนบรษท เหมราชฯมาคา

ประกนเงนกยม

รายละเอยดเกยวกบอตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหน(“Net

Debt/Equity”) ของบรษท

• อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหนของบรษทอางองจาก

งบการเงนไตรมาส 3/2557 (9 เดอนแรก) อยท 3.1 เทา (หรอประมาณ 11,237 ล.บ./3,584 ล.บ.)

• ในกรณทการเพมทนจานวนประมาณ 8,938 ลานบาทเปนผลสาเรจ บรษทจะใชเงนจากการเพมทนเตมจานวนไป

ชาระคาหน และ สวนทเหลอจะใชเงนกจากสถาบนการเงนภายในวงเงน ประมาณ 35,500 ลานบาท ในกรณเชนวาน

อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหนของบรษทจะสามารถ

พจารณาเปนกรณๆ ตามจานวนหนทไดจากการทาคาเสนอซอ ไดดงน

จานวนหนทไดจากการทาคาเสนอซอ (รอยละ)

50 60 70 80 90 100

จานวนสนเชอ (ลานบาท) 13,350 17,780 22,210 26,640 31,070 35,500

หนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด

30,547 36,196 41,846 47,495 53,145 58,794

อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหนของบรษท (เทา)*

2.4 2.9 3.3 3.8 4.2 4.7

1/ หากบรษทฯสามารถเพมทนไดนอยกวา 8,938 ลานบาท บรษทฯจะดาเนนการทาคาเสนอซอหลกทรพยตอไปโดยใชเงนทนจากการเงนกจากสถาบนการเงนแทน

*อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหนของบรษทดงกลาวคานวณโดยรวมจากทงสวนของ

บรษทและบรษทเหมราชเขาดวยกน เนองจากเมอบรษทซอหนของบรษทเหมราชเกนกวารอยละ 50 แลว บรษทเหมราช จะมฐานะเปนบรษท

ยอยของบรษท และ จะตองนางบการเงนของบรษทเหมราชมารวมกบงบการเงนของบรษท

** จานวนสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหนของบรษท เหมราชฯ ณ 30/09/57 เทากบ

ประมาณ 12,822 ลานบาท มาคานวณตามสดสวนสมมตฐานทไดมา

*** สวนผถอหนหลงเพมทนใชจานวน 21,837 ลานบาท


- 26 -

(อนงทปรกษาทางการเงนของบรษทฯ ไดแจงวา วงเงนกยมจากสถาบนการเงนนน ไดรบอนมตจาก ธนาคาร ไทยพาณชย

จากด (มหาชน) เรยบรอยแลว)

ทงน หากผถอหนทกรายของบรษท เหมราชฯ ตอบรบคาเสนอซอของบรษทฯ บรษทฯจะมอตราสวน Net Debt/Equity เปน 4.7 เทา แตการกยมเงนดงกลาวจะไมทาใหบรษทละเมดขอตกลงในสญญาเงนกกบสถาบนการเงนของ บรษทฯ และในขอกาหนดของหนกทบรษทฯเคยออกกอนหนา เนองจากสญญาดงกลาวกาหนดใหบรษทฯจาเปนตองรกษาอตราสวน Debt/Equity ทต า ณ สนป

ซงบรษทฯมแผนการในการลดหนสนดงกลาวโดย เพอใหสามารถปฎบตขอกาหนดของสญญาเงนกและหนกดงน

1. การจาหนายสนทรพยทไมไดในการดาเนนธรกจหลกของบรษท เหมราชฯ

2. การจาหนายสนทรพยประเภท อาคาร โรงงาน รวมถงคลงสนคา ของบรษทฯและบรษทเหมราชฯ เขากองทรสตเพอนาเงนมาชาระหน

สาหรบเงนจากการเพมทนจากการออกและเสนอขายหนเพมทนแกผถอหนเดมตามสดสวน หากเงอนไขในการทาการซอขายไมเปนไปตามทกาหนดไว หรอ ไมมการทาคาเสนอซอหนของบรษท เหมราชฯ เงนจานวนดงกลาวจานวนประมาณ 8,938 ลานบาทจะนาไปใชในการขยายกจการของบรษทฯ

10. เงอนไขในการเขาทารายการ

การทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจแบบมเงอนไขจะเกดขนกตอเมอเงอนไขตาง ๆ ตอไปนไดเกดขนครบถวนแลว

1. เงอนไขบงคบกอนทกาหนดไวในสญญาซอขายหนเพอใหมการเสนอขายหนบรษท เหมราชฯ ในราคาหนละ 4.50

บาท (สบาทหาสบสตางค) โดยผถอหนรายใหญในการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษทตามท

กาหนดไวในสญญาซอขายหนไดเกดขนครบถวนแลว

2. ทประชมผถอหนมมตอนมตใหบรษทเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ ตามทกาหนดในสญญาเพอใหมการเสนอขาย

หนบรษท เหมราชฯ รวมถงใหบรษทดาเนนกระบวนการการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษทฯ

3. ทประชมผถอหนมมตอนมตการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษท (Right Offering) และ

บรษทไดดาเนนการออกและเสนอขายหนดงกลาวเปนผลสาเรจ ทงน บรษทคาดวาบรษทจะออกหนเพมทนจานวน

ประมาณ 8,937,905,499 บาท

4. บรษทไดรบการสนบสนนสนเชอจากสถาบนการเงนในจานวนเมอรวมกบจานวนเงนทไดรบจากการออกและเสนอ

ขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษท (Right Offering) เพยงพอสาหรบการซอหนทงหมดของบรษท เหมราช

ฯ ในกระบวนการ การทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษท (โดย ณ ปจจบน บรษทอยในระหวางการ

เจรจากบสถาบนการเงนบางราย)

นอกจากน บรษทจะทาการยกเลกคาเสนอซอหลกทรพยหากเมอสนสดระยะเวลารบซอแลวมผเสนอขายหนจานวน

นอยกวารอยละ 50 (หาสบ) ของหนทออกและจาหนายไดแลวทงหมดของบรษท เหมราชฯ


- 27 -

อยางไรกตาม เมอสนสดระยะเวลารบซอและผถอหนรายใหญของบรษท เหมราชฯ ไมปฏบตตามสญญาซอขายหน แตมผ

ถอหนของบรษทเหมราชฯรายอนแจงความจานงในการขายหนของบรษทเหมราชฯเกนกวารอยละ 50.0 ซงทาใหเงอนไขในการทา

คาเสนอซอของบรษทฯสาเรจลง บรษทฯขอยนยนวาจะยงคงดาเนนการรบซอหนของบรษท เหมราชฯ ตอไปตามปกต

เงอนไขตามกฎเกณฑและกฎหมาย

เงอนไขตามกฎเกณฑและกฎหมาย กาหนดใหบรษทจาเปนตองปฏบตตามหลกเกณฑไดมาซงสนทรพยจากการเขาทาคา

เสนอซอหลกทรพย โดยการเขาทารายการดงกลาวจดเปนการไดมาซงสนทรพยประเภทท 1 ตามทกาหนดในประกาศ

รายการไดมาหรอจาหนายไป บรษท จงมหนาทดงตอไปน

1. เปดเผยสารสนเทศการเขาทารายการดงกลาวของบรษทตอตลาดหลกทรพย

2. จดสงหนงสอเชญประชมผถอหนพรอมกบความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระใหแก ผถอหนเปนระยะเวลา

ลวงหนาไมนอยกวา 14 วน กอนวนประชมผถอหน

3. ตองไดรบอนมตจากทประชมผถอหนดวยคะแนนเสยงไมนอยกวา 3 ใน 4 ของจานวนเสยงทงหมดของผถอหนทมา

ประชมและมสทธออกเสยงลงคะแนน โดยไมนบสวนของผถอหนทมสวนไดเสย ซงทางบรษทจะจดใหมการ

ประชมผถอหนในวนท 5 กมภาพนธ 2558

11. การเขาทารายการโดยมบคคลทเกยวโยงของบรษท ถอหนตงแตรอยละ 10 ของจานวนหนทมสทธออกเสยงทงหมดของ

บรษท

ไมม

12. อนๆ

บรษทฯมนโยบายทจะเขามาดแลบรหารกจการบรษท เหมราชฯ โดยทงนการเปลยนคณะกรรมการของบรษท เหมราชฯ จะ

ขนอยกบผลลพธของสดสวนการถอหนในบรษท เหมราชฯ ของบรษทฯ ในการทาคาเสนอซอทจะเกดขนในอนาคตเปนสาคญ

นอกจากนเมอบรษทฯตองดาเนนการทาคาเสนอซอกจการ บรษท เหมราชฯ บรษทฯมหนาททจะตองเปดเผยแผนธรกจ นโยบาย

สาคญๆในเรองตางๆ เชน การเปลยนแปลงคณะกรรมการ และ/หรอผบรหาร นโยบายการจายเงนปนผล เปนตน ในแบบคาเสนอ

ซอกจการ 247-4

นอกจากน หากมรายการทเกยวโยงกนเกดขนในอนาคตกจะตองมวตถประสงคเพอเปนประโยชนตอบรษทฯ และ บรษท

เหมราชฯ โดยกาหนดเงอนไขการเขาทารายการใหเปนไปดวยความโปรงใส ไมทาใหกจการเสยประโยชน มการกาหนดราคาหรอ

มลคาสงตอบแทนทยตธรรมจากการประเมนโดยทปรกษาการเงนหรอผประเมนอสระหรอตามราคาตลาดตามแตกรณ เพอนาเสนอ

ขออนมตตอคณะกรรมการตรวจสอบ คณะกรรมการบรษท และ/หรอ ทประชมผถอหน ทงนจะดาเนนการทกประการเพอให

เปนไปตามกฎหมาย หลกเกณฑ และ/หรอขอบงคบของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยและสานกงาน ก.ล.ต.เรองการทารายการท

เกยวโยงกนในอนาคต


- 28 -

2. ความสมเหตสมผลและประโยชนของรายการ

2.1 ความเปนมาและวตถประสงคของการเขาทารายการ

2.1.1 บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน)

ลกษณะการประกอบธรกจ บรษทฯและบรษทยอย (“กลมบรษทฯ”) ดาเนนธรกจพฒนาและใหเชาโครงการฯ ทพฒนาขนตามความตองการของลกคา

หรอเรยกวา Built-to-Suit และ การใหบรการพฒนาโครงการฯ สรางแบบสาเรจรป หรอ General Warehouse ในมาตรฐานสงภายใตโครงการ Warehouse Farm เพอใหบรการทงในรปแบบ Built-to-Suit เพอรองรบความตองการของลกคาหลกบางกลม ทมลกษณะเฉพาะเชน การสารองพนทตอขยายเพอใชงานในอนาคต และแบบ General Warehouse เพอรองรบฐานลกคากลมใหมและเพอการดาเนนธรกจทตอบสนองความตองการของตลาดไดทนทวงท

นอกจากน ในป 2556 กลมบรษทฯไดรเรมโครงการผลตกระแสไฟฟาพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคาเพอจาหนาย (Solar PV Rooftop) ซงนอกจากจะเปนการสรางมลคาเพมใหกบธรกจโดยตอยอดจากธรกจหลกของกลมบรษทฯ แลว ยงเปนการสนองตอบเจตนารมณในการเปนองคกรทมความรบผดชอบตอสงแวดลอม และเหนความสาคญของการใชพลงงานทดแทนเพอชวยลดการทาลายทรพยากรธรรมชาต นอกจากน กลมบรษทฯ ยงเลงเหนถงศกยภาพในการเตบโตของธรกจดงกลาววายงมอกมาก จากนโยบายการสนบสนนการใชพลงงานทดแทนของทางภาครฐ โดยเมอพจารณาจากแผนสงเสรมการพฒนาพลงงานทดแทนและพลงงานทางเลอก 25% ใน 10 ป (พ.ศ.2555 – 2564) ซงกระทรวงพลงงานไดกาหนดเปาหมายการใชพลงงานแสงอาทตยจานวนทงสน 3,000 เมกะวตตภายในป 2564 ซงในจานวนดงกลาวจะเปนสวนของพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา (Solar PV Rooftop) จานวน 800 เมกะวตต

โดยสรป การประกอบธรกจของกลมบรษทฯ สามารถแบงไดเปน 2 สวนธรกจใหญ ดงตอไปน 1) ธรกจทเกยวเนองกบการลงทน พฒนา และบรหารอสงหารมทรพย ซงแบงออกเปน 3 ธรกจยอยดงน

1.1. ธรกจการพฒนาอสงหารมทรพยเพอรายไดคาเชาและบรการ 1.2. ธรกจการพฒนาอสงหารมทรพยเพอจาหนาย 1.3. ธรกจการลงทนและบรหารจดการอสงหารมทรพย

2) ธรกจลงทนและพฒนาโครงการพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา (Solar PV Rooftop)


- 29 -

1) ธรกจทเกยวเนองกบการลงทน พฒนา และบรหารอสงหารมทรพย ลกษณะผลตภณฑหรอบรการ 1.1 ธรกจการพฒนาอสงหารมทรพยเพอรายไดคาเชาและบรการ

1.1.1 โครงการทพฒนาขนตามความตองการของลกคา (Built-to-Suit) กลมบรษทฯ ดาเนนธรกจพฒนาและใหเชาโครงการฯ ขนาดใหญตามความตองการของลกคา (Built-to-Suit) โดยโครงการทพฒนาใหแกลกคาแตละรายนนจะมความซบซอนเพอตอบสนองความตองการทแตกตางกนตามลกษณะการประกอบธรกจและกระบวนการปฏบตงานของผเชาแตละราย โดยเนนททาเลทตงทเปนจดยทธศาสตรทางโลจสตกส อาทเชน บางนา-ตราด ลาดกระบง วงนอย บางปะอน สระบร หรอนคมอตสาหกรรมตางๆ โดยสญญาเชาของโครงการทพฒนาขนตามความตองการของผเชาสวนใหญจะเปนสญญาเชาระยะยาวทมอายโดยเฉลยอยระหวางตงแต 10 ถง 15 ปขนไป ก. อาคารคลงสนคาและศนยกระจายสนคา โครงการฯ ทงหมดของกลมบรษทฯ จะไดรบการออกแบบใหเปนไปตามมาตรฐานสากลโดยคานงถงประโยชนการใชงานสงสดของผเชา อาทเชน การออกแบบพนทภายในอาคารเพอใหการหมนเวยนของสนคามประสทธภาพสงสด การกาหนดความสงของพนและเสนทางการเขาออกของรถขนสงขนาดใหญเพอการขนถายสนคาเปนไปอยางรวดเรว รวมทงการออกแบบใหชนวางสนคามความยดหยนและสามารถปรบใหเหมาะสมกบกระบวนการปฏบตงานของผเชา ซงชวยใหการจดวาง/บรรจสนคาเกดความคลองตวและลดความผดพลาด เปนตน ตลอดจนโครงการฯ ของกลมบรษทฯ จะตงอยในทาเลทเปนจดยทธศาสตรดานโลจสตกสทเหมาะแกการเปนศนยการกระจายสนคาทด ซงมพนทขนาดโครงการฯทใหญและหลากหลาย ตงแต 10,000 ถง 70,000 ตารางเมตร ข. อาคารโรงงานขนาดใหญ ทมงานวศวกรผเชยวชาญของกลมบรษทฯ จะทางานรวมกนอยางใกลชดกบทมงานของผเชาในทกขนตอนของการออกแบบและการกอสรางอาคารโรงงานเพอใหมนใจไดวาอาคารโรงงานทสงมอบใหกบลกคาจะสามารถตอบสนองความตองการทเฉพาะเจาะจงของผเชาในทกๆ ดานได โดยโรงงานสวนใหญทงหมดทบรษทฯ เปนผพฒนาตงอยในเขตนคมอตสาหกรรมตาง ๆ อาทเชน นคมอตสาหกรรมอมตะซต จ.ระยอง นคมอตสาหกรรมเหมราช จ.สระบร เปนตน 1.1.2 โครงการ Warehouse Farm เนองจากกลมบรษทฯ ไดเลงเหนถงปรมาณความตองการเชาอาคารคลงสนคา ศนยกระจายสนคา และโรงงานทเพมมากขน ตงแตป 2554 เปนตนมา กลมบรษทฯ จงไดเรมพฒนาโครงการ Warehouse Farm ภายใตชอโครงการ Mega Logistics Center โดยโครงการ Warehouse Farm ของกลมบรษทฯ จะประกอบไปดวยโครงการทงทเปนแบบ Built-to-Suit และแบบ General Warehouse มาตรฐานสง โดยโครงการประเภท Built-to-Suit ใน Warehouse Farm จะมขนาดโครงการตงแต 10,000.0 ถง 16,000.0 ตารางเมตร ในขณะทพนทเชาของโครงการสรางแบบสาเรจรป (General Warehouse) จะมขนาดเลกกวาโดยมพนทเชาเฉลยตออาคารตงแต 3,000 ถง 5,000 ตารางเมตร โดยเลงเหนวา โครงการ Warehouse Farm จะชวยรองรบความตองการขยายพนทของลกคาปจจบน และเพมฐานลกคาไปยงกลมผเชารายใหมทแมวาจะมความสนใจเชาระยะสนในขณะน แตยงมศกยภาพในการเพมพนทเชาและอาจตองการโครงการแบบ Built-to-Suit ในอนาคต กลมบรษทฯ จะเลอกทาเลทตงเพอพฒนาโครงการ Warehouse Farm โดยพจารณาจากความตองการของลกคาในปจจบนและทคาดการณไวในอนาคต โดยสญญาเชาสวนใหญสาหรบโครงการแบบ Built-to-Suit จะเปนสญญาการเชาระยะยาว 5 -10 ปขนไป ในขณะทสญญาเชาสวนใหญของโครงการแบบ General Warehouse จะเปนสญญาเชาระยะสนทมอายสญญาโดยเฉลย 3 ป แตจะเปดโอกาสใหลกคามทางเลอกในการตอสญญาเชาไดเชนเดยวกบโครงการแบบ Built-to-Suit


- 30 -

1.1.3 โครงการทกลมบรษทฯ ลงทนเพอนามาพฒนาปรบปรงและใหเชา แบงเปน ก. โครงการทพฒนาแลวเสรจทงหมด ข. โครงการทพฒนาแลวเสรจบางสวน

1.2 ธรกจการพฒนาอสงหารมทรพยเพอจาหนาย กลมบรษทฯ มนโยบายทชดเจนในการขายสนทรพยเขากองทนรวมฯ เพอเปนแหลงเงนทนในการพฒนาโครงการในอนาคตของกลมบรษทฯ อยางตอเนอง ทงนการขายทรพยสนของกลมบรษทฯ ยงขนอยกบปจจยทอาจไมสามารถควบคมได อาทเชน สภาวะตลาดทสงผลตอความสามารถในการระดมทนของกองทนรวมฯ เปนตน รวมถงกลมบรษทฯ อาจพจารณาขายทรพยสนใหเหมาะสมกบความตองการใชเงนทนและนโยบายการลงทนของกลมบรษทฯในภาพรวม นอกจากนกลมบรษทฯ ยงมนโยบายทจะขายโครงการทพฒนาแลวใหแกบคคลภายนอกโดยเฉพาะผเชาปจจบนของโครงการนนๆ ซงเปนการเพมรายไดใหแกกลมบรษทฯ อกชองทางหนงดวย และ มนโยบายทจะจดตงกองทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย เพอสรางความตอเนองของรายไดจากการขาย และเพยงพอตอความตองการใชเงนสาหรบการลงทนในโครงการใหม

1.3 ธรกจการลงทนและบรหารจดการอสงหารมทรพย บรษทฯ มนโยบายทจะลงทนในธรกจอสงหารมทรพยผานกองทนรวมฯและกองทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย ใน

สดสวนไมเกนรอยละ 15 ถง 20 ของหนวยลงทนทงหมด เพอผลตอบแทนในรปเงนปนผลสมาเสมอเปนประจาทกป นอกจากนนบรษทฯ ยงไดรบแตงตงใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยสาหรบทรพยสนของกองทนรวมฯ และกองทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย ซงทาใหบรษทฯ มรายไดประจาจากคาบรหารจดการอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวมฯ และกองทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยในอนาคตอนใกล

2. ธรกจลงทนและพฒนาโครงการพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา ลกษณะผลตภณฑหรอบรการ

ธรกจลงทนและพฒนาโครงการพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา (Solar PV Rooftop) เปนธรกจใหมทกลมบรษทฯ ไดรเรมขนในป 2556 เนองจากกลมบรษทฯ เลงเหนวาธรกจดงกลาวมศกยภาพในการเตบโตสง มแหลงรายไดทแนนอนและมนคงในระยะยาวโดยทมความเสยงตา สามารถสรางมลคาเพมโดยตอยอดจากธรกจหลก และยงสอดคลองกบปณธานของกลมบรษทฯ ในการอนรกษสงแวดลอมภายใตแนวคดพลงงานสเขยว (Green Energy) โดยทกลมบรษทฯ จะทยอยดาเนนการตดตงแผงโซลารบนหลงคาอาคารคลงสนคา ศนยกระจายสนคา และโรงงานทมอยเดม นอกจากน แผงโซลารยงชวยสรางคณประโยชนเพมเตมใหกบผเชา เนองจากแผงโซลารจะทาหนาทเปนฉนวนกนความรอนอกชนหนงใหกบหลงคาของอาคารคลงสนคา


- 31 -

งบแสดงฐานะการเงนป 2554 – 2556 และ ณ วนท 30 กนยายน ป 2556 และ 2557

9M2557 9M2556 2556 2555 2554

ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ

เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด 98 0.59 183 1.52 320 2.90 979 11.80 29 0.56

เงนลงทนชวคราว 597 3.59 1,461 12.17 663 6.00 117 1.41 0.1 0.00

สนทรพยไมหมนเวยนทถอไวเพอขาย 2,944 17.71 1,737 14.47 2,225 20.14 1,862 22.44 1,522 29.34

อนๆ 303 1.82 228 1.90 124 1.12 473 5.70 1,114 21.47

รวมสนทรพยหมนเวยน 3,942 23.41 3,609 30.06 3,332 30.16 3,431 41.35 2,665 51.37

อสงหารมทรพยเพอการลงทน – สทธ 10,786 64.87 7,054 58.75 6,167 55.82 3,937 47.45 3,127 60.27

อนๆ 1,900 11.43 1,342 11.18 1,550 14.03 930 11.21 439 8.46

รวมสนทรพยไมหมนเวยน 12,686 76.29 8,396 69.93 7,717 69.84 4,867 58.65 3,566 68.74

รวมสนทรพย 16,628 100.00 12,006 100.00 11,049 100.00 8,298 100.00 5,188 100.00

เงนเบกเกนบญชและเงนกยมระยะสน 1,546 9.30 798 6.65 199 1.80 4 0.05 7 0.13

เจาหนการคาและเจาหนอน 630 3.79 1,424 11.86 1,123 10.16 645 7.77 749 14.44

สวนของหนสนระยะยาวทถงกาหนดชาระใน 1 ป 703 4.23 79 0.66 91 0.82 986 11.88 596 11.49

หนสนทเกยวของโดยตรงกบสนทรพยไมหมนเวยนทถอไวเพอขาย

856 5.15 1,538 12.81 832 7.53 688 8.29 1,142 22.01

อนๆ 37 0.22 134 1.12 285 2.58 63 0.76 77 1.48

รวมหนสนหมนเวยน 3,772 22.68 3,973 33.09 2,530 22.90 2,386 28.75 2,571 49.56

หนกระยะยาว – สทธ 6,701 40.30 2,695 22.45 2,695 24.39 - - - -

เงนกยมระยะยาวจากสถาบนการเงน – สทธ 2,383 14.33 2,095 17.45 1,502 13.59 2,604 31.38 1,336 25.75

อนๆ 188 1.13 321 2.67 168 1.52 421 5.07 373 7.19

รวมหนสนไมหมนเวยน 9,272 55.76 5,111 42.57 4,365 39.51 3,025 36.45 1,709 32.94

รวมหนสน 13,044 78.45 9,084 75.66 6,895 62.40 5,410 65.20 4,280 82.50

ทนทออกและชาระเตมมลคาแลว 964 5.80 918 7.65 918 8.31 510 6.15 381 7.34

สวนเกน (ตากวา) มลคาหน 1,549 9.32 1,549 12.90 1,549 14.02 1,549 18.67 - -

กาไร (ขาดทน) สะสม 888 5.34 231 1.92 1,520 13.76 561 6.76 349 6.73

อนๆ 183 1.10 224 1.87 167 1.51 267 3.22 178 3.43

รวมสวนของผถอหน 3,584 21.55 2,922 24.34 4,154 37.60 2,887 34.79 908 17.50

รวมหนสนและสวนของผถอหน 16,628 100.00 12,006 100.00 11,049 100.00 8,298 100.00 5,188 100.00


- 32 -

งบกาไรขาดทนรวมสาหรบป 2554-2556 และ ชวง 9 เดอนแรก ป 2556 และ 2557

9M2557 9M2556 2556 2555 2554

ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ

รายไดคาเชาและบรการ 382 100.00 343 14.36 500 7.06 360 16.60 153 69.23

รายไดจากการขายอสงหารมทรพยเพอการลงทน

- - 2,046 86.63 6,585 92.94 1,809 83.40 68 30.77

รายไดรวม 382 100.00 2,389 100.00 7,085 100.00 2,169 100.00 221 100.00

ตนทนการขาย 133 34.82 2,015 84.34 5,141 72.56 1,743 80.36 43 19.46

กาไรขนตน 249 65.18 348 14.57 1,945 27.45 426 19.64 177 80.09

กาไรจากการซอขายกจการ - - - - - - - - 350 158.37

รายไดอน 99 25.92 58 2.43 84 1.19 45 2.07 19 8.60

สวนแบงขาดทนจากกจการรวมคา (6) 1.57 - - (1) 0.01 - - - -

คาใชจายในการบรหารและจดการ 96 25.13 85 3.56 132 1.88 68 3.14 31 14.03

กาไรกอนหกตนทนทางการเงนและภาษ

246 64.40 322 13.48 1,895 26.75 302 13.92 85 38.46

ตนทนทางการเงน 177 46.34 120 5.02 183 2.58 149 6.87 85 38.46

ภาษจาย 4 1.05 28 1.17 249 3/51 41 1.89 3 1.36

กาไรสทธ 65 17.02 174 7.28 1,463 20.65 212 9.77 428 193.67

(ดรายละเอยด ผลการดาเนนงานและฐานะทางการเงนในขอมลบรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) และคาอธบาย

เพมเตมในสารสนเทศ รายการไดมาซงสนทรพย)


- 33 -

2.1.2 เหตผลทมาและวตถประสงคของการทารายการ

เมอวนท 18 ธนวาคม 2557 บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) (“บรษทฯ”) มมตทประชมคณะกรรมการบรษท ครงท 7/2557 เกยวกบการพจารณาอนมตการเขาซอหนของบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (“บรษท เหมราชฯ”) ซงตอมา เมอวนท 24 ธนวาคม 2557 บรษทไดเขาลงนามในสญญาซอขายหน (“สญญาซอขายหน”) ของบรษท เหมราชฯ กบผถอหนรายใหญของบรษท เหมราชฯ เปนทเรยบรอยแลว โดยมตคณะกรรมการบรษท ครงท 7/2557 โดยมวาระทสาคญๆ ทเกยวของกบการเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ ดงน 1. อนมตสงหนงสอประกาศเจตนาในการจะเขาถอหลกทรพยของบรษท เหมราชฯ เพอครอบงากจการโดยสมครใจแบบม

เงอนไขตามประกาศตามประกาศคณะกรรมการกากบตลาดทน ท ทจ.12/2554 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการในการเขาถอหลกทรพยเพอครอบงากจการ โดยบรษทจะทาคาเสนอซอหลกทรพยทงหมดของ บมจ. เหมราชฯ โดยสมครใจ (Voluntary Tender Offer) ในราคาหนละ 4.50 บาท (สบาทหาสบสตางค) ภายใตเงอนไขวาบรษทจะทาการยกเลกคาเสนอซอหลกทรพยหากเมอสนสดระยะเวลารบซอแลวมผเสนอขายหนจานวนนอยกวารอยละ 50 (หาสบ) ของหนทออกและจาหนายไดแลวทงหมดของบรษท เหมราชฯ การทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจแบบมเงอนไขจะเกดขนกตอเมอเงอนไขตาง ๆ ตอไปนไดเกดขนครบถวนแลว (1) เงอนไขบงคบกอนทกาหนดไวในสญญาซอขายหนเพอใหมการเสนอขายหนบรษท เหมราชฯ ในราคาหนละ 4.50

บาท (สบาทหาสบสตางค) โดยผถอหนรายใหญในการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษทตามทกาหนดไวในสญญาซอขายหนไดเกดขนครบถวนแลว

(2) ทประชมผถอหนมมตอนมตใหบรษทและ/หรอบรษทยอยเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ ตามทกาหนดในสญญาซอขายหน รวมถงใหบรษทดาเนนกระบวนการการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษทและ/หรอบรษทยอย

(3) ทประชมผถอหนของบรษทมมตอนมตการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษท (Right Offering) และบรษทไดดาเนนการออกและเสนอขายหนดงกลาวเปนผลสาเรจและไดดาเนนการจดทะเบยนเพมทนชาระแลว ทงน บรษทคาดวาบรษทจะออกหนเพมทนจานวนประมาณ 8,937,905,499 บาท

(4) บรษทไดรบการสนบสนนสนเชอจากสถาบนการเงนในจานวนเมอรวมกบจานวนเงนทไดรบจากการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษท (Right Offering) เพยงพอสาหรบการซอหนทงหมดของบรษท เหมราชฯ ในกระบวนการ การทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษท โดย ณ ปจจบน บรษทอยในระหวางการเจรจากบสถาบนการเงนบางราย

2. อนมตการจดตงบรษทยอยเพอเปนผเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ โดยบรษทยอยทจะจดตงใหม มวตถประสงคในการประกอบธรกจหลกคอการลงทนถอหนในบรษทอน โดยมทนจดทะเบยน ณ วนจดตงบรษท จานวน 10,000,000 บาท แบงออกเปนหนสามญจานวน 1,000,000 หน มลคาทตราไวหนละ 10 บาท โดยมบรษทเปนผถอหนรอยละ 100 ของหนทจาหนายไดแลวทงหมดของบรษทยอยทจะจดตงใหม

3. อนมตการเขาลงนามในสญญาซอขายหน และอนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตการเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ โดยการเขาทารายการดงกลาวเขาขายเปนรายการไดมาซงทรพยสนตามประกาศคณะกรรมการกากบตลาดทนท ทจ. 20/2551 เรอง หลกเกณฑในการทารายการทมนยสาคญทเขาขายเปนการไดมาหรอจาหนายไปซงทรพยสนและประกาศของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การเปดเผยขอมลและการปฏบตการของบรษทจดทะเบยนในการไดมาหรอจาหนายไปซงสนทรพย พ.ศ. 2547


- 34 -

ภายใตสญญาซอขายหน มเงอนไขบงคบกอนทสาคญ ดงน 1. คสญญาปฏบตหนาทของคสญญาแตละฝายตามทสญญากาหนดในสาระสาคญ ซงรวมถงหนาทดงตอไปน

ก. บรษทออกและสงคาเสนอซอหนอยางมเงอนไขใหแกบรษท เหมราชฯ โดยระบวาบรษทมความประสงคทจะทาคาเสนอซอ (Tender Offer) ตอผถอหนทกรายของบรษท เหมราชฯ

ข. บรษทยนแบบ 247-3 และแบบ 247-4 ตอสานกงาน กลต. 2. บรษทไดรบมตอนมตจากผถอหนของบรษท 3. บรษทไดเขาทาสญญากยมเงนกบธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) สาหรบใชในการซอหนของบรษท เหมราชฯ

4. อนมตใหบรษทและ/หรอบรษทยอยของบรษทกยมเงนจากสถาบนการเงนภายในวงเงนกยมประมาณ 35,500 ลานบาท เพอเปนคาตอบแทนในการชาระคาซอหนของบรษทเหมราช คาใชจาย คาตอบแทนการคาเสนอซอ และคาธรรมเนยมเงนก รวมตลอดคาธรรมเนยมอนใดทเกยวของ หลงจากทนาเงนจากการเพมทนของบรษทตามขอ 7(1) ไปใชในการชาระคาซอหนของบรษทเหมราช

5. อนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตลดทนจดทะเบยนของบรษท จานวน 350 บาท มลคาหนทตราไวหนละ 1 บาท จากทนจดทะเบยน 963,892,119 บาท เปน 963,891,769 บาท โดยการตดหนทยงไมไดออกจาหนายของบรษท

6. อนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตเพมทนจดทะเบยนของบรษท จานวนไมเกน 467,341,464 หน มลคาหนทตราไวหนละ 1 บาท จากเดมทนจดทะเบยน 963,891,769 บาท เปนจานวนไมเกน 1,431,233,233 บาท เพอรองรบการจดสรรหนเพมทนใหแกผถอหนตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออย (Right Offering) และเพอรองรบการใชสทธตามใบสาคญแสดงสทธทจะซอหนสามญเพมทนของบรษททออกและเสนอขายใหแกผถอหนเดมทมการจองซอหนสามญเพมทนของบรษท

7. อนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตการจดสรรหนสามญเพมทนจานวนไมเกน 467,341,464 หน มลคาหนทตราไวหนละ 1 บาท ดงน (1) จดสรรหนสามญเพมทนของบรษท จานวนไมเกน 350,506,098 หน มลคาทตราไวหนละ 1 บาท ใหแกผถอหนเดม

ของบรษทตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออย (Right Offering) ในอตราสวน 2.75 หนเดมตอ 1 หนใหม โดยหากมเศษของหนทเกดจากการคานวณตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออยใหปดทง โดยราคาเสนอขายจะอยในชวงราคา 25.50 บาทตอหน และบรษทจะประกาศใหผถอหนทราบกอนวนประชมผถอหนตอไป หากมหนเหลอจากการจดสรรใหแกผถอหนตามสดสวนในรอบแรกแลว บรษทจะจดสรรหนสวนทเหลอใหแกผถอหนซงแสดงความจานงจองซอเกนสดสวนตามสดสวนการถอหนจนกวาจะหมดหรอจนกวาจะไมมผถอหนรายใดประสงคทจะจองซอหนดงกลาวอกตอไป


8. อนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตการออกใบสาคญแสดงสทธทจะซอหนสามญเพมทนของบรษทเพอจดสรรใหแกผถอหนเดมทมการจองซอและชาระราคาคาจองซอหนสามญเพมทนของบรษทฯ โดยเปนการเสนอขายใบสาคญแสดงสทธโดยไมคดมลคา และมราคาใชสทธทราคา 35 บาท ตามรายละเอยดของใบสาคญแสดงสทธทจะซอหนสามญของบรษท (WHA-W1) ในสารสนเทศของบรษทฯ


- 35 -

2.1.3 วตถประสงคของรายการ

บรษทฯ มวตถประสงคทจะเขาลงทนและถอหนบรษท เหมราชฯ ในสดสวนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนทออกและ

จาหนายไดแลวทงหมดของบรษท เหมราชฯ โดยบรษทฯ ไดแสดงความประสงคทจะเขาซอหนบรษท เหมราชฯ จากกลมผถอหน

รายใหญ ในจานวนสดสวนประมาณรอยละ 22.53 ของหนทออกและจาหนายไดแลวทงหมดของบรษท เหมราชฯ ในราคาหนละ

4.50 บาท นอกจากน บรษทฯ จะทาคาเสนอซอหลกทรพยทงหมดของ บมจ. เหมราชฯ โดยสมครใจ (Voluntary Tender Offer) ใน

ราคาหนละ 4.50 บาท ภายใตเงอนไขวา บรษทฯ จะทาการยกเลกคาเสนอซอหลกทรพยหากเมอสนสดระยะเวลารบซอแลวมผเสนอ

ขายหนจานวนนอยกวารอยละ 50 ของหนทออกและจาหนายไดแลวทงหมดของบรษท เหมราชฯ

บรษทฯ คาดวา การไดมาซงสนทรพยเปน หนบรษท เหมราชฯ ดงกลาว จะสรางความแขงแกรงใหบรษทฯ ดงน

1. ขยายธรกจสธรกจอน อาท ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรม ธรกจบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม และ

ธรกจไฟฟา เพอเสรมสรางความแขงแกรงของบรษท และลดความเสยงของบรษทจากการประกอบธรกจพฒนาโรงงานและ

คลงสนคาเพยงอยางเดยว

2. เสรมสรางความแขงแกรงใหแก ธรกจพฒนาโรงงานคลงสนคาของบรษทจากการไดรบ Synergy ในสวนตางๆ จากธรกจ

พฒนานคมอตสาหกรรมของ บรษท เหมราชฯ อาท ฐานลกคา หรอ การใชพนท รวมถงสาธารณปโภครวมกน

3. สามารถสรางผลตอบแทนมากขน จากการนาประสบการณและความชานาญของบรษทมาพฒนาธรกจโรงงานและ

คลงสนคาเพอใหเชาของ บรษท เหมราชฯ ใหมประสทธภาพเพมมากขน

4. มกระแสเงนสดทมนคงเพมมากขน จากธรกจไฟฟาท บรษท เหมราชฯ เขาลงทน ซงใหผลตอบแทนในรปของเงนปนผลท

สมาเสมอ


- 36 -

2.1.4 บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

ความเปนมาของบรษท เหมราชพฒนาทดน

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (“บรษทเหมราชฯ”) เปนผนาในดานการพฒนานคมอตสาหกรรมและระบบ

สาธารณปโภคในประเทศไทยนบตงแตป 2531 เปนตนมา โดยนคมฯอสเทรนซบอรด (ระยอง) และนคมฯเหมราชอสเทรนซบอรด

ทพฒนา โดยเหมราชฯ เปนศนยรวมของกลมอตสาหกรรมรถยนตระดบชนนาของโลก ไดแก ฟอรด มาสดา ซซก บรษท เจนเนอรล

มอเตอรส (ประเทศไทย) จากด บรษท ออโตอลลายแอนซ (ประเทศไทย) จากด ซงเปนบรษทรวมทนระหวางฟอรดและมาสดา เอม

จ รวมถงบรษทผผลตชนสวนรถยนตกวา 215 บรษททวโลกทไดเลอกนคมของบรษทเหมราชฯ เปนฐานทตงการผลตในประเทศ

ไทย ดวยทาเลทตงใกลกบโครงการปโตรเคมแหงชาต ทาเรอนาลกมาบตาพดในจงหวดระยองและทาเรอนาลกแหลมฉบงในจงหวด

ชลบร นคมอตสาหกรรมของบรษทเหมราชฯ จงเปนศนยรวมของอตสาหกรรมในกลมปโตรเคม และอตสาหกรรมอนๆ มาเปนเวลา

กวา 20 ป

นอกเหนอจากการขายทดนในนคมอตสาหกรรม การใหบรการระบบสาธารณปโภค โรงงานสาเรจรปสาหรบเชา

คลงสนคาโลจสตกส พารค การใหบรการในนคมอตสาหกรรมอนๆ ทรวมไปถงระบบโลจสตกสและระบบการบรหารจดการ

Supply Chain ในนคมอตสาหกรรมและเขตประกอบการอตสาหกรรมของบรษทฯ ทง 7 แหงซงสวนใหญตงอยในเขตอสเทรนซ

บอรดประเทศไทยแลว บรษทฯ มความมงมนในการบรหารจดการสงแวดลอมมการวางนโยบายและแผนงานในนคมอตสาหกรรม

ของบรษทฯ จากความสาเรจในการดาเนนการจดตง “ศนยปองกนและเฝาระวงทางดานสงแวดลอมแบบครบวงจร” หรอ “ศนย

E:MC^2” การไดรบการรบรองระบบคณภาพ ISO 14001;2004, ISO 9001:2008 และรางวลจาก EIA Monitoring Awards ดานการ

จดการสงแวดลอมจากกระทรวงทรพยากรและสงแวดลอม ในป 2553 บรษทฯ ไดรบการคดเลอกใหเปนนคมฯตนแบบในการ

บรหารจดการนคมอตสาหกรรมเชงเศรษฐนเวศน (Eco Industrial Estate) รวมกบการนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทย บรษท

ตระหนกดถงความสาคญของหลกการกากบดแลกจการทด โดยบรษทไดยดถอและพฒนาอยางตอเนองเสมอมาซงทาใหบรษท

ไดรบผลการประเมนการกากบดแลกจการบรษทจดทะเบยนในประเทศไทยในระดบ “5 ดาว” หรอ “ดเลศ” 5 ปตดตอกน ตงแตป

2552-2556

ลกษณะการประกอบธรกจ ปจจบนบรษท เหมราชฯ ประกอบธรกจหลก 5 ธรกจหลกดงน

1. ธรกจการพฒนาและบรหารนคมอตสาหกรรม



4. ธรกจพลงงานไฟฟา

5. ธรกจอสงหารมทรพยอนๆ

(ดรายละเอยดขอมลบรษท เหมราชในเอกสารแนบและหวขอท 3.1 ความเหมาะสมดานราคาสาหรบรายการไดมาซงสนทรพย)


- 37 -

2.2 ประโยชนของการเขาทารายการ

1. การเขาซอกจการบรษท เหมราชฯ ซงมสนทรพยประเภท นคมอตสาหกรรม ทอยในทตงทมความเหมาะสมกบ ยทธศาสตรทางธรกจของบรษทฯ ทสามารถเกอหนนในการขยายธรกจปจจบนของบรษทฯจากการประกอบธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพมเตมในอนาคต

2. การเขาซอกจการบรษท เหมราชฯ ทาใหบรษทฯสามารถขยายฐานลกคาของบรษทฯ ไปยงฐานลกคาประเภท ธรกจ ปโตรเลยม ธรกจรถยนต ธรกจเหลก และ ธรกจอเลคทรอนคส เปนตน ซงสวนใหญเปนอตสาหกรรมทมศกยภาพและเปนสวนทสาคญตอเศรษฐกจของประเทศไทย

3. ภายหลงการทารายการไดมาซงสนทรพย บรษทฯ จะสามารถมรายไดจากธรกจของบรษท เหมราชฯ ทมลกษณะสมาเสมอและมนคง เชน ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา ธรกจสาธารณปโภคและ ธรกจไฟฟา เปนตน

4. การเขาซอกจการบรษท เหมราชฯ ทาใหบรษทฯสามารถเปนผนาทางดานการใหบรการ อยางเตมรปแบบ Total Solution Provider โดยทงบรษทฯ และบรษทเหมราช จะเกอหนนในการใหบรการทครบวงจร การขายทดน การ พฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา โรงงานสาเรจรป การใหบรการดานพลงงานและสาธารณปโภค ใหแกลกคาของทง 2 บรษท

5. นอกจากน บรษทเหมราชฯ ยงเปนบรษทผนาทางดาน ธรกจนคมอตสาหกรรม ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา ธรกจบรการสาธารณปโภค และธรกจไฟฟา ทมการจดการทด มผบรหาร และทมงานมออาชพ ทมประสบการณและ ความสามารถ การเขาซอกจการบรษท เหมราชฯ จะทาใหบรษทฯไดรบผลตอบแทนการลงทนทด ภายใตความเสยงทยอมรบได

6. หลงเขาทารายการไดมาซงสนทรพย บรษท เหมราชฯ อาจไดประโยชนจากการไดรบตนทนทางการเงนทอตราดอกเบยลดลงจากปจจบนทมอตราตนทนทางการเงนทสงกวาตนทนทางการเงนของบรษทฯ จากการทมการเปลยนแปลงโครงสรางผถอหนของบรษท เหมราชฯ (มาเปนบรษทฯเปนผถอหนรายใหญ) และการออกกองทนรวมประเภท REIT และ/หรอ กองทนรวมโครงสรางพนฐาน อาจมประสทธภาพมากขน จากการปรบเปลยนกลยทธในการออกกองทนรวมประเภท REIT และ/หรอ กองทนรวมโครงสรางพนฐาน ของทง 2 บรษทในอนาคต

7. หลงเขาทารายการไดมาซงสนทรพย บรษทฯและบรษท เหมราชฯ จะเปนกลมบรษทธรกจบรหารจดการ อสงหารมทรพย พฒนาอสงหารมทรพยเพอจาหนาย การใหเชาและการใหบรการ สนทรพย ประเภท นคมอตสาหกรรม โรงงานสาเรจรป และคลงสนคา รวมทงใหบรการสาธารณปโภคทครบวงจร ซงมลคาตลาด (Market Capitalization) ของบรษทฯจะมมลคาตลาดขนาดใหญเพมขนและมสภาพคลองของหนบรษทฯคอนขางสงเหมาะกบการลงทน

8. หลงเขาทารายการไดมาซงสนทรพย บรษทฯจะเพมความสามารถในการแขงขน เพมความมนคงในการจดหาทดน และการขยายธรกจของบรษทฯในอนาคต

9. การเขาซอกจการบรษท เหมราชฯ โดยรวมจะเสรมสรางความแขงแกรงใหแก ธรกจพฒนาโรงงานคลงสนคาของบรษทจาก

การไดรบ Synergy ในสวนตางๆ จากธรกจพฒนานคมอตสาหกรรมของ บรษท เหมราชฯ อาท ฐานลกคา หรอ การใชพนท

รวมถงสาธารณปโภครวมกน

2.3 ขอเสยของการเขาทารายการ




- 38 -

Offering) ทาใหผถอหนของบรษทฯ ตองชาระเงนเพมทนเปนจานวนเงน 8,938 ลานบาท (ดรายละเอยดเพมเตมใน

ผลกระทบจากการเพมทนของบรษทฯในขอ 2.5.1)




4.50 บาทตอหน(ดรายละเอยดเพมเตมในผลกระทบจากการกยมเงนของบรษทฯในขอ 2.5.2)

3. เนองจากบรษทฯมภาระในการชาระคนเงนกยมจกาการทารายการไดมาซงกจการบรษท เหมราชฯ ทาใหบรษทเหมราชฯ

อาจมความจาเปนตองจาหนายสนทรพยทไมไดเปนสนทรพยธรกจหลก หรอสนทรพยประเภท Non-Core Assets ไดแก

ทดนเกาะลาน และ อาคารสานกงาน UM Tower เปนตน และอาคารชดในนคมอตสาหกรรม (ดรายละเอยดใน สนทรพย

กลม 7 อนๆของสรปรายการสนทรพยประเมนโดย JLL ในหวขอ 2. วธปรบปรงมลคาบรษทตามบญช (Adjusted Book

Value Approach) รวมทงการจาหนายสนทรพยอสงหารมทรพย โรงงาน/คลงสนคาใหเชา ใหแกกองทนรวม ประเภท REIT

และ/หรอกองทนรวมฯประเภทอนๆทเหมาะสม ซงนโยบายการจาหนายสนทรพยดงกลาวเปนความจาเปนในการจายเงน

ปนผลจานวนมากจากบรษท เหมราขฯ กลบมายงบรษทฯ เพอเปนการชาระคนหนเงนกยม อาจทาใหบรษท เหมราชฯ ไดรบ

ผลกระทบจากการภาระการจายเงนสดในรปเงนปนผล ซงอาจมผลตอการลงทน หรอการเตบโตทางธรกจของบรษท เหม

ราชในอนาคต และสงผลกระทบตอผลการดาเนนงาน และมลคาหนบรษท เหมราชฯไดในทสด



ตอ ผลการดาเนนงานของบรษท เหมราชฯ ในอนาคต และราคาหนบรษท เหมราชฯ โดยเฉพาะธรกจการขายทดนนคม

อตสาหกรรมทมความผนแปรไดโดยตรงจากสภาวะเศรษฐกจโดยรวม ปญหาการเมองในประเทศ นโยบายภาครฐในการ

สงเสรมการลงทน ความสามารถในการแขงขนของภาคอตสาหกรรมในประเทศไทย และดานกฎหมาย เชน กฎหมายผง

เมอง กฎหมายสงแวดลอม พรบ.สงเสรมการลงทนและเศรษฐกจของประเทศไทย ประเทศเพอนบานและประเทศอน ๆ การ

ลงทนจากตางประเทศ เปนตน ซงลวนเปนปจจยทจะมผลกระทบตอการดาเนนงานธรกจของบรษท เหมราชฯทงสน





2.4 ความเสยงทเกดจากการเขาทารายการ

1. หลงทารายการไดมาซงสนทรพยแลว บรษทฯ ตองใชเงนลงทนคอนขางสง ในการเขาทารายการไดมาซงสนทรพยซงเปนหนบรษท เหมราชฯ ซงทาใหบรษทฯมความจาเปนตองเพมทนของบรษทฯ ตามแผนการเพมทนของบรษทฯ ในการออกหนเพมทนใหแกผถอหนเดม (Right Offering) ทาใหผถอหนของบรษทฯ ตองชาระเงนเพมทนเปนจานวนเงน 8,938 ลานบาท


- 39 -

บรษทฯจงมความเสยงตอความสาเรจจากการเพมทนใหไดครบตามจานวนทตองการ และมผลกระทบตอรายการไดมาซงสนทรพยในครงน


3. ความเสยงจากการไดมาซงหนบรษท เหมราชฯ ในสดสวนไมนอยกวารอยละ 50 ซงเปนเงอนไขตามวตถประสงคทสาคญในการเขาทารายการไดมาซงสนทรพยในครงน บรษทฯ มความเสยงในจานวนเงนทตองใชในการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจ หนบรษท เหมราชฯ ในราคา 4.50 บาทตอหน ซงขนอยกบการตดสนใจจากผถอหนของบรษท เหมราชฯ และจะมผลตอสดสวนการถอหนของบรษทฯในบรษท เหมราชฯ



ตอ ผลการดาเนนงานของบรษท เหมราชฯ ในอนาคต และราคาหนบรษท เหมราชฯ โดยเฉพาะธรกจการขายทดนนคม

อตสาหกรรมทมความผนแปรไดโดยตรงจากสภาวะเศรษฐกจโดยรวม ปญหาการเมองในประเทศ นโยบายภาครฐในการ

สงเสรมการลงทน ความสามารถในการแขงขนของภาคอตสาหกรรมในประเทศไทย และดานกฎหมาย เชน กฎหมายผง

เมอง กฎหมายสงแวดลอม พรบ.สงเสรมการลงทน การลงทนจากตางประเทศ ภาวะเงนเฟอ อตราดอกเบยและราคาทดน

วสดกอสราง การกอสรางทลาชา และการขาดแคลนแรงงานทมฝมอลวนเปนปจจยทจะมผลกระทบตอการดาเนนงานธรกจ

ของบรษท เหมราชฯทงสน




ไฟฟาเอกชนรายใหญ (IPP) ในบรษท เกคโค-วน จากด กบ บรษทในกลมโกลว พลงงาน ทงนเปนไปตามแผนกลยทธการ

ดาเนนกจการของบรษท เหมราชฯ ทตองการขยายฐานรายไดไปยงธรกจทจะใหผลตอบแทนในระดบทนาพอใจทมความ

ตอเนองสมาเสมอในระยะยาว ความเสยงของโครงการขนาดใหญน เชน ความเสยงจากการใชเงนลงทน ความเสยงทาง

กฎหมาย ขอบงคบ และนโยบายของรฐบาล ความลาชาจากการกอสราง ความเสยงจากการหาแหลงเงนทน ความเสยงจาก

ปญหาสงแวดลอม ความเสยงจากวตถดบ ความเสยงจากการดาเนนการผลตอยางสมาเสมอและตอเนอง ความเสยงจากการท

มลกคาเปนการไฟฟาฝายผลตเพยงรายเดยว ความเสยงจากอตราแลกเปลยนและอตราดอกเบย เปนตน ความเสยงทเกดจาก

ปจจยเหลานอาจมผลกระทบอยางมนยสาคญและอาจจะทาความเสยหายใหกบโครงการดงกลาวและบรษท เหมราชฯ ได






- 40 -

2.5 ผลกระทบดานอนๆ




ผลตอบแทนสวนตาง (Margin) เพอชดเชยคาความเสยง (Credit Spread)

2.5.1 ผลกระทบจากการเพมทนของบรษทฯ มตทประชมคณะกรรมการบรษทฯอนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตลดทนจดทะเบยนของบรษท จานวน 350 บาท มลคาหนทตราไวหนละ 1 บาท จากทนจดทะเบยน 963,892,119 บาท เปน 963,891,769 บาท โดยการตดหนทยงไมไดออกจาหนายของบรษท และ พจารณาอนมตเพมทนจดทะเบยนของบรษท จานวนไมเกน 467,341,464 หน มลคาหนทตราไวหนละ 1 บาท จากเดมทนจดทะเบยน 963,891,769 บาท เปนจานวนไมเกน 1,431,233,233 บาท เพอรองรบการจดสรรหนเพมทนใหแกผถอหนตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออย (Right Offering) และเพอรองรบการใชสทธตามใบสาคญแสดงสทธทจะซอหนสามญเพมทนของบรษททออกและเสนอขายใหแกผถอหนเดมทมการจองซอหนสามญเพมทนของบรษท การจดสรรหนสามญเพมทน จานวนไมเกน 467,341,464 หน มลคาหนทตราไวหนละ 1 บาท ดงน (1) จดสรรหนสามญเพมทนของบรษท จานวนไมเกน 350,506,098 หน มลคาทตราไวหนละ 1 บาท ใหแกผถอหนเดมของ

บรษทตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออย (Right Offering) ในอตราสวน 2.75 หนเดมตอ 1 หนใหม โดยหากมเศษของหนทเกดจากการคานวณตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออยใหปดทง โดยคณะกรรมการมอบหมายใหคณะกรรมการบรหาร ประธานเจาหนาทบรหาร และ/หรอ บคคลอนใดซงไดรบการแตงตงจากคณะกรรมการบรหาร และ/หรอประธานเจาหนาทบรหารเปนผกาหนดจานวนหนและอตราการจดสรรและจะประกาศใหผถอหนทราบกอนวนขนเครองหมาย XM ตอไป โดยราคาเสนอขายเทากบ 25.50 บาทตอหน และบรษทจะประกาศใหผถอหนทราบกอนวนประชมผ ถอหนตอไป หากมหนเหลอจากการจดสรรใหแกผถอหนตามสดสวนในรอบแรกแลว บรษทจะจดสรรหนสวนทเหลอใหแกผถอหนซงแสดงความจานงจองซอเกนสดสวนตามสดสวนการถอหนจนกวาจะหมดหรอจนกวาจะไมมผถอหนรายใดประสงคทจะจองซอหนดงกลาวอกตอไป


ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา ถงแมการเพมทนของบรษทน ดวยวธการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอ




ทนของบรษท ในจานวนเงนประมาณ 8,938 ลานบาท ในการชาระสาหรบรายการไดมาซงสนทรพยในครงน ทปรกษาทางการเงน

อสระไมไดมความเหนในเรอง Price Dilution จากการการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษทฯตามสดสวน

จานวนหนทผถอหนแตละรายถออย (Right Offering) และการออกใบสาคญแสดงสทธทจะซอหนสามญเพมทนของบรษททออก

และเสนอขายใหแกผถอหนเดม ในราคาและ/หรอราคาใชสทธ ตากวาราคาตลาดในปจจบนของบรษทฯ เนองจาก Price Dilution

เปนไปตามสดสวนทเทาเทยมกนของผถอหนของบรษทฯโดยรวม


- 41 -

2.5.2 ผลกระทบจากการกยมเงนของบรษทฯ

มตทประชมคณะกรรมการบรษทฯ อนมตใหนาเสนอตอทประชมผถอหนของบรษทเพอพจารณาอนมตใหบรษทและ/หรอ

บรษทยอยของบรษทกยมเงนจากสถาบนการเงนภายในวงเงนกยมประมาณ 35,500 ลานบาท เพอเปนคาตอบแทนในการชาระคาซอ

หนของบรษทเหมราช คาใชจาย คาตอบแทนการคาเสนอซอ และคาธรรมเนยมเงนก รวมตลอดคาธรรมเนยมอนใดทเกยวของ แหลงเงนทนทใชในการเขาทาคาเสนอซอครงน มาจาก (1) เงนเพมทนจากการออกและเสนอขายหนเพมทนแกผถอหนเดม

ตามสดสวน หรอ Rights Offering จานวนประมาณ 8,937,905,499 ลานบาท และ (2) เงนสวนทเหลอ จะใชเงนกยมจากสถาบน

การเงน

รายละเอยดเกยวกบอตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหน(“Net

Debt/Equity”) ของบรษท

• อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหนของบรษทอางองจาก

งบการเงนไตรมาส 3/2557 (9 เดอนแรก) อยท 3.1 เทา (หรอประมาณ 11,237 ล.บ./3,584 ล.บ.)

• ในกรณทการเพมทนจานวนประมาณ 8,938 ลานบาทเปนผลสาเรจ บรษทจะใชเงนจากการเพมทนเตมจานวนไป

ชาระคาหน และ สวนทเหลอจะใชเงนกจากสถาบนการเงนภายในวงเงน ประมาณ 35,500 ลานบาท ในกรณเชนวาน

อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหนของบรษทจะสามารถ

พจารณาเปนกรณๆ ตามจานวนหนทไดจากการทาคาเสนอซอ ไดดงน

จานวนหนทไดจากการทาคาเสนอซอ (รอยละ)

50 60 70 80 90 100

จานวนสนเชอ (ลานบาท) 13,350 17,780 22,210 26,640 31,070 35,500

หนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด

30,547 36,196 41,846 47,495 53,145 58,794

อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหนของบรษท (เทา)*

2.4 2.9 3.3 3.8 4.2 4.7

*อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหนของบรษทดงกลาวคานวณ

โดยรวมจากทงสวนของบรษทและบรษทเหมราชเขาดวยกน เนองจากเมอบรษทซอหนของบรษทเหมราชเกนกวารอยละ 50

แลว บรษทเหมราช จะมฐานะเปนบรษทยอยของบรษท และ จะตองนางบการเงนของบรษทเหมราชมารวมกบงบการเงน

ของบรษท

** จานวนสวนหนสนทมภาระดอกเบยหกเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตอสวนของผถอหนของบรษท เหมราชฯ ณ

30/09/57 เทากบประมาณ 12,822 ลานบาท มาคานวณตามสดสวนสมมตฐานทไดมา

*** สวนผถอหนหลงเพมทนใชจานวน 21,837 ลานบาท


- 42 -

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา นอกจากอตราสวนหนสนตอสวนผถอหนของบรษทฯจะเพมขนแลว ซงจะสงผลกระทบตอสถานะทางการเงนของบรษทฯ บรษทฯยงมภาระในการตองชาระคนเงนตนและดอกเบย ใหแกสถาบนการเงน ถงแมบรษทฯจะมแผนในการชาระคนเงนทน จากการขายสนทรพยทไมใชธรกจหลกของบรษท เหมราช เชน ทดนเกาะลาน อาคารสานกงาน UM Tower หองชดในโครงการ The Park Chidlom และอาคารชดในนคมอตสาหกรรมรวมทงการจาหนายสนทรพยอสงหารมทรพย โรงงาน/คลงสนคาใหเชา ใหแกกองทนรวม ประเภท REIT และ/หรอกองทนรวมฯประเภทอนๆทเหมาะสม ซงการดาเนนการดงกลาวมความเสยงในการดาเนนการใหเกดความสาเรจทงในดานราคาและระยะเวลา ทงนจะขนอยกบสภาวะเศรษฐกจ ราคาทดน อตราดอกเบย สภาวะการลงทนในตลาดหลกทรพยฯ เปนตน รวมทงนโยบายการจายเงนปนผล การอนมตการจายเงนปนผล สภาพคลองทางการเงน การตองใชเงนลงทนเพมเตมของบรษท เหมราชฯ ในอนาคต

2.6 แหลงทมาของเงนทน


ตามสดสวน หรอ Rights Offering จานวนประมาณ 8,938 ลานบาท และ (2) เงนสวนทเหลอ จะใชเงนกยมจากธนาคารไทยพาณชย

จากด (มหาชน) โดยมระยะเวลาไมเกน 7 ป อตราดอกเบยอางอง MLR (Minimum Lending Rate) บวกดวยอตราผลตอบแทนสวน

ตาง (Margin) เพอชดเชยคาความเสยง (Credit Spread)

ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาแหลงทมาของเงนทน มความเหนวา การทประชมผถอหนอนมตรายการออกหนสามญเพมทนใหผถอหนเดม (Right offering) จานวนประมาณ 8,938 ลานบาท รวมทงการอนมตใหบรษทและ/หรอบรษทยอยของบรษทกยมเงนจากสถาบนการเงนภายในวงเงนกยมประมาณ 35,500 ลานบาท ซงเปนรายการทสาคญ เพอเปนคาตอบแทนในการชาระคาซอหนของบรษทเหมราช คาใชจาย คาตอบแทนการคาเสนอซอ และคาธรรมเนยมเงนก รวมตลอดคาธรรมเนยมอนใดทเกยวของ ซงตองดาเนนการใหเสรจสนเรยบรอยกอนการทารายการไดมาซงสนทรพย ดงนนจานวนเงนทออกและเสนอขายหนเพมทนและวงเงนทไดรบจากสถาบนการเงนรวมกน จะเปนจานวนมากกวาเงนคาชาระคาหนชองบรษท เหมราชฯ โดยบรษทไมตองจดหาแหลงเงนทนอนเพมเตมสาหรบการทารายการไดมาซงสนทรพยในครงน อนง แหลงเงนทนจากเงนเพมทนและเงนกยมจากสถาบนการเงน เปนเงอนไขสาคญทตองดาเนนการใหสาเรจกอนทารายการในการเขาซอหนบรษท เหมราชฯในครงน


- 43 -

3. ความแปนธรรมดานราคาและเงอนไขของรายการ

3.1 ความเหมาะสมดานราคาสาหรบรายการไดมาซงสนทรพย

3.1.1 บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

ชอบรษท บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ทตงบรษท อาคารยเอมทาวเวอร ชน 18, 9 ถนนรามคาแหง แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง

กทม. 10250 เลขททะเบยนนตบคคล เลขท 0107536000676 โทรศพท โทรศพท 02-719-9555, 02-719-9559 โทรสาร โทรสาร 02-719-9546-7 ทนจดทะเบยน 6,000,000,000 บาท จานวน 15,000,000,000 หน มลคาทตราไวหนละ 0.4 บาท ทนทออกและเรยกชาระแลว

3,882,074,476.40 บาท จานวน 9,705,186,191 หน มลคาทตราไวหนละ 0.4 บาท

Website บรษท www.hemaraj.com

ลกษณะการประกอบธรกจ ปจจบนบรษท เหมราชฯ ประกอบธรกจหลก 5 ธรกจหลกดงน

1. การพฒนาและบรหารนคมอตสาหกรรมจานวน 6 แหง และเขตประกอบอตสาหกรรมจานวน 2 แหง รวมพนททงหมด

41,829 ไร ในจงหวดระยอง, ชลบร และสระบร

2. ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา โดยการพฒนาอสงหารมทรพยในลกษณะการพฒนาโรงงานสาเรจรปเพอเชา

(Ready-Built Factories) ตงอยในเขตนคมอตสาหกรรมทวไปและเขตปลอดภาษในหลายนคม มพนทรวมกวา 650,000

ตารางเมตร และมคลงสนคาใหเชา (Warehouse) ในโครงการเหมราชโลจสตกส พารค 4 แหง คดเปนพนทรวมอกกวา

180,000 ตารางเมตร

3. ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม เชน บรการจดหานาดบ นาประปา และการบาบดนาเสย

รวมทงบรการอนๆ เชน การใหเชาฐานวางทอสาหรบการขนสงสารเคม ไอนา และกาซใหกบลกคาในนคมอตสาหกรรม

4. ธรกจพลงงานไฟฟา โดยปจจบนบรษทไดรวมลงทนกบผประกอบธรกจไฟฟาชนนา เชน กลมบรษทโกลว, บรษท กลฟ เจพ

จากด ซงมกาลงการผลตตามสดสวนอยท 317 เมกกะวตต รวมทงยงมสญญาซอขายไฟฟาเพอลงทนโรงงานผลตไฟฟาขนาด

เลก (SPP) อกกวา 254 เมกกะวตต



- 44 -

ขอมลทวไปของบรษทยอย (ทงทางตรงและทางออม) และบรษทรวม ชอบรษท สดสวน

การถอหน/1

(รอยละ)

ประเภทบรษท

ทนจดทะเบยนและชาระแลว



1. ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรม 1.1 บรษท อสเทรนซบอรดอนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด 99.99 บรษทยอย 358 พฒนานคมอตสาหกรรมอสเทรน ซบอรด อนดสเตร

ยล เอสเตท 1.2 บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด 99.99 บรษทยอย 1,000 พฒนานคมอตสาหกรรมเหมราช อสเทรน ซบอรด

อนดสเตรยล เอสเตท 1.3. บรษท อสเทรนอนดสเตรยลเอสเตท จากด 99.99 บรษทยอย 400 พฒนานคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก (มาบตา

พด)1.4. บรษทเหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด 99.99 บรษทยอย 500 พฒนาเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช สระบร 1.5. บรษทเหมราช ระยอง ทดนอตสาหกรรม จากด/2 99.99 บรษทยอย

(ทางออม)1,000 พฒนาเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช ระยอง



2. ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา 2.1.บรษท เอช คอนสตรคชน แมนเนจเมนท แอนด เอนจเนยรง จากด


2.2. บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด 99.99 บรษทยอย 194 จาหนายอสงหารมทรพย ใหเชาโรงงาน3. ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม 3.1. บรษทเหมราช คลน วอเตอร จากด 99.99 บรษทยอย 645 ใหบรการนาเพอใชในการอตสาหกรรม3.2. บรษทอสเทรน ไพพไลน เซอรวสเซส จากด/4 99.99 บรษทยอย

(ทางออม)100 บรการใชเชาฐานวางทอขนถายวตถ



4. ธรกจพลงงานไฟฟา 4.1. บรษท เหมราช เอนเนอรย จากด 99.99 บรษทยอย 100 ลงทนในโครงการผลตไฟฟาและพลงงาน4.2. บรษทเกคโค-วน จากด 35.00 บรษทรวม 11,624 ดาเนนงานสารวจ ผลต พฒนา จดหา วางแผมน สราง

ตรวจสอบ ในธรกจทเกยวกบกระแสไฟฟา พลงงานไฟฟา4.3. บรษท หวยเหาะไทย จากด 51.00 บรษทรวม 527.69 ลงทนในโครงการผลตไฟฟาและพลงงาน4.4. บรษท โกลว เหมราช วนด จากด 51.00 บรษทรวม 2.5 ผลตไฟฟาและพลงงาน 4.5. บรษท กลฟ เจพ เอนแอลแอล จากด 25.01 บรษทรวม 1,384 ผลตไฟฟาและพลงงาน 5. ธรกจอสงหารมทรพยอนๆ 5.1.บรษทเอช-ฟนกซ จากด 99.99 บรษทยอย 480 บรหารอาคารสานกงาน ยเอมทาวเวอร5.2. บรษทเดอะพารค เรสซเดนซ จากด 99.99 บรษทยอย 0.25 จาหนายและบรหารโครงการคอนโดมเนยม เดอะ

พารค ชดลม 5.3.บรษทมลเลยน ไอสแลนด พทยา จากด 99.99 บรษทยอย 1,750 พฒนาอสงหารมทรพยโครงการเกาะลานพทยา5.4.บรษทอสเทรน ซบอรด พรอพเพอรต แอนด มารนา เซอรวสเซส จากด


หมายเหต /1 รวมทงทางตรงและทางออม /2 ถอหนทางออมรอยละ 99.99 โดยผานบรษทเหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

/3 ถอหนทางออมรอยละ 99.99 โดยผานบรษทเหมราช ระยอง ทดนอตสาหกรรม จากด

/4 ถอหนทางตรงรอยละ 74.99 และถอหนทางออม รอยละ 25.00 โดยผานบรษท อสเทรนอนดสเตรยลเอสเตท จากด

/5 ถอหนทางออม รอยละ 99.99 โดยผานทางบรษท เหมราช คลน วอเตอร จากด


- 45 -

งบแสดงสถานะการเงนบรษท เหมราชพฒนาทดน ณ วนท 31 ธนวาคม 2556 และ ณ วนท 30 กนยายน 2557

1 มกราคม 2555

31 ธนวาคม 2555

31 ธนวาคม 2556

30 กนยายน 2557

สนทรพย สนทรพยหมนเวยน เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด 3,718.19 1,694.15 4,780.44 2,191.12 ลกหนการคา สทธ 114.33 141.17 152.10 160.28 ลกหนอน 18.39 27.08 17.30 34.08 เงนใหกยมระยะสนแกกจการทเกยวของกน สทธ 0.80 1,463.62 1,559.50 1,474.67 สนคาคงเหลอ 11.04 9.84 9.36 7.92 ตนทนโครงการพฒนาอสงหารมทรพย สทธ 7,878.58 9,413.69 11,138.19 12,899.03 สนทรพยหมนเวยนอน 72.82 99.54 91.14 118.68 รวมสนทรพยหมนเวยน 11,814.16 12,849.09 17,748.02 16,885.77

สนทรพยไมหมนเวยน

เงนฝากสถาบนการเงนทมภาระผกพนและเงนลงทนเผอขาย 276.69 0.73 0.58 0.63 เงนลงทนในบรษทรวม 4,277.76 5,353.49 6,811.65 7,791.95 เงนลงทนระยะยาวอน สทธ 144.28 144.28 144.28 144.28 อสงหารมทรพยเพอการลงทน สทธ 2,099.99 6,216.01 6,741.04 6,909.43 สนทรพยใหเชา สทธ 149.61 144.39 131.83 130.70 ทดน อาคารและอปกรณ สทธ 944.61 1,285.30 1,493.59 1,709.86 สนทรพยไมมตวตน 195.44 191.15 221.91 220.91 สนทรพยภาษเงนไดรอตดบญช 102.91 118.30 92.40 87.76 สนทรพยไมหมนเวยนอน 58.08 54.29 49.11 47.87 รวมสนทรพยไมหมนเวยน 8,249.38 13,507.95 15,686.39 17,043.40 รวมสนทรพย 20,063.54 26,357.03 33,434.41 33,929.18


- 46 -

หนสน 1 มกราคม

255531 ธนวาคม

255531 ธนวาคม

2556 30 กนยายน

2557หนสนหมนเวยน เงนกยมระยะสนจากสถาบนการเงน - - 609.68 -เจาหนการคา 450.40 1,396.80 408.00 423.09ตนทนโครงการพฒนาอสงหารมทรพยคางจาย 459.21 721.23 1,165.42 1,010.87เงนรบลวงหนาและรายไดรบลวงหนา 875.55 1,478.74 1,334.93 513.19ดอกเบยคางจาย 83.32 91.97 104.46 133.07คาใชจายคางจาย 35.84 58.36 176.61 56.58อน ๆ 6.05 0.44 0.12 -สวนของหนสนระยะยาวทถงกาหนดชาระภายในหนงปหนก - 1,162.00 400.00 1,500.00เงนกยมระยะยาว 249.10 379.74 499.79 473.40เงนกยมระยะยาวตามประมาณการโอนภายในหนงป 58.91 - - 157.50เงนกยมระยะสนจากกจการทเกยวของกน 20.00 - - 40.00หนสนหมนเวยนอน 150.28 205.56 356.38 150.74 รวมหนสนหมนเวยน 2,388.66 5,494.84 5,055.40 4,458.42หนสนไมหมนเวยน หนก สทธ 7,500.00 8,338.00 10,438.00 11,438.00เงนกยมระยะยาว สทธ 634.00 861.50 1,980.95 1,601.28หนสนภาษเงนไดรอตดบญช 4.40 8.76 176.22 167.70ภาระผกพนผลประโยชนพนกงาน 57.97 65.06 70.70 81.18ประมาณการหนสนจากการคาประกนรายได - - 294.50 220.87หนสนไมหมนเวยนอน 299.93 509.06 761.77 567.78 รวมหนสนไมหมนเวยน 8,496.29 9,782.39 13,722.14 14,076.81 รวมหนสน 10,884.96 15,277.23 18,777.53 18,535.23

สวนของผถอหน

หนสามญ 15,000,000,000 หน หนละ 0.40 บาท 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00

ทนทออกและชาระแลว หนสามญ 9,705,186,191 หน 3,882.07 3,882.07 3,882.07 3,882.07

สวนเกนมลคาหนสามญ สทธ 438.70 438.70 438.70 438.71

กาไรสะสม

จดสรรแลวเปนทนสารองตามกฎหมาย 631.11 808.13 889.20 892.23

ยงไมไดจดสรร 3,929.70 5,358.56 8,353.25 9,816.81

องคประกอบอนของสวนของผถอหน (32.47) (32.56) (31.30) (31.25)

รวมสวนของผถอหนบรษทใหญ 8,849.11 10,454.91 13,531.92 14,998.57

สวนไดเสยทไมมอานาจควบคม 329.48 624.90 1,124.96 395.38

รวมสวนของผถอหน 9,178.59 11,079.81 14,656.88 15,393.95

รวมหนสนและสวนของผถอหน 20,063.54 26,357.03 33,434.41 33,929.18


- 47 -

งบกาไรขาดทนรวมของบรษท เหมราชพฒนาทดน สาหรบงวดเกาเดอน สนสดวนท 30 ก.ย. 2557





รายไดจากการขายและใหบรการ รายไดจากการขายอสงหารมทรพย 4,229.37 6,190.46 4,408.45 3,151.41 รายไดคาบรการ 2,169.99 2,579.14 1,911.70 1,998.24 รวมรายไดจากการขายและใหบรการ 6,399.35 8,769.60 6,320.14 5,149.64 ตนทนขายและใหบรการ ตนทนขายอสงหารมทรพย 2,308.11 3,210.59 2,228.21 1,543.98 ตนทนบรการ 1,148.09 1,371.50 1,051.99 1,107.90 รวมตนทนขายและใหบรการ 3,456.20 4,582.09 3,280.20 2,651.88

กาไรขนตน 2,943.15 4,187.51 3,039.95 2,497.76 รายไดอน กาไรจากการขายทรพยสนและสญญาเชาระยะยาว - 2,527.17 - - กาไรจากการขายเงนลงทนในบรษทรวม - 13.98 - - ดอกเบยรบ 86.04 127.79 75.47 97.41 รายไดคาบรหารงานและคานายหนา 1.50 1.86 1.86 5.95 รายไดเงนปนผล 27.85 54.88 2.76 3.16 กาไรจากอตราแลกเปลยน - - - 0.00 อน ๆ 83.58 48.55 43.35 27.54 คาใชจายในการขาย (295.43) (432.58) (295.58) (218.13) คาใชจายในการบรหาร (513.21) (551.20) (377.23) (450.07) คาใชจายในการรบประกนรายไดคาเชาขนตา - (294.50) - (3.81) คาใชจายอน ขาดทนจากอตราแลกเปลยน (0.07) (0.01) (0.00) - ตนทนทางการเงน (474.51) (652.04) (475.44) (558.72) สวนแบงกาไรจากเงนลงทนในบรษทรวม 690.95 558.97 351.34 1,435.90

กาไรกอนคาใชจายภาษเงนได 2,549.87 5,590.40 2,366.48 2,836.98 รายได(คาใชจาย)ภาษเงนได (179.32) (504.31) (97.88) (72.13)

กาไรสาหรบงวด 2,370.54 5,086.09 2,268.60 2,764.86

การแบงปนกาไร(ขาดทน) สวนทเปนของบรษทใหญ 2,285.17 4,338.48 2,085.90 2,537.27 สวนทเปนของสวนไดเสยทไมมอานาจควบคม 85.37 747.62 182.70 227.58

กาไรสาหรบงวด 2,370.54 5,086.09 2,268.60 2,764.86


- 48 -

คาอธบายและวเคราะหฐานะทางการเงน และผลการดาเนนงานบรษท เหมราชฯ

ผลการดาเนนงานสาหรบงวด 9 เดอน ป 2557 และป 2556

ผลการดาเนนงานในงวด 9 เดอน ป 2557 บรษทฯ มผลกาไรสทธ 2,537 ลานบาท เมอเปรยบเทยบกบชวงเวลาเดยวกนของป

2556 จานวน 2,086 ลานบาท เพมขน 451 ลานบาท หรอรอยละ 22 การเพมขนของกาไรสทธของงวด 9 เดอน ป 2557 หลกๆมาจาก

การรบรกาไรจากบรษทรวมทนเพมขน 1,086 ลานบาท สวนสาคญมาจากโครงการโรงไฟฟาเกคโค-วน ซงบรษทฯถอหนอยรอยละ

35 ไดดาเนนการผลตไฟฟาเชงพาณชยอยางมประสทธภาพมากในชวง 9 เดอน ป 2557 ในขณะทรายไดจากการขายทดนลดลงตาม

สาเหตทไดชแจงไวขางตนและรายไดจากการใหบรการเพมขน 87 ลานบาท เปนผลมาจากรายไดจากสาธารณปโภคในนคม

อตสาหกรรมทเพมขน โดยมรายไดคาเชาอาคารโรงงานลดลงสวนสาคญมาจากการทบรษทฯไดมการจาหนายอาคารโรงงานใหเชา

สวนหนงใหแกกองทนรวมในปลายป 2556

ผลการดาเนนงานในป 2556 บรษท เหมราชฯ มผลกาไรสทธ 4,338 ลานบาท เมอเปรยบเทยบกบ กาไรสทธของ ป 2555 จานวน 2,285 ลานบาท เพมขน 2,053 ลานบาท หรอรอยละ 90 จากป 2555 การเพมขนของกาไรสทธของป 2556 มาจากการเตบโตของทกธรกจหลก ธรกจนคมอตสาหกรรมมการเพมขนมากของยอดขายทดนนคมอตสาหกรรม และยงมการเพมขนของรายไดจากสาธารณปโภค อสงหารมทรพยใหเชา และธรกจพลงงาน นอกจากนบรษทฯ ยงไดรบรกาไรจากการขายอาคารโรงงานใหเชาและสญญาเชาระยะยาวใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพยในไตรมาสท 4 ป 2556 เปนจานวนเงน 2,527 ลานบาท

กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยลไดจดทะเบยนเปนกองทนรวม โดยไดรบการรบรองจากคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย เมอวนท 24 ธนวาคม 2556 ดวยมลคาโครงการ 4,700 ลานบาท โดยไดลงทนเปนกรรมสทธสมบรณ มลคา 3,220 ลานบาท และสทธการเชา มลคา 1,480 ลานบาท รวมพนททงหมด 150,117 ตารางเมตร และบรษท เหมราชฯ ไดเขาลงทนในกองทนรวมนเปนจานวนเงน 1,086.8 ลานบาท หรอประมาณ รอยละ 23

โครงสรางรายได

โครงสรางรายไดบรษท เหมราชฯ ประกอบดวย รายไดจากการขายทดนในนคมอตสาหกรรม รายไดจากการใหบรการ

ระบบสาธารณปโภคภายในนคมฯ การใหเชาโรงงานและคลงสนคา รายไดจากการใหบรการอนๆ แกลกคาอตสาหกรรม และรายได

จากการขายคอนโดมเนยม อาคารโรงงานและอนๆ

สาหรบงวด 9 เดอน ป 2557 บรษท เหมราชฯ มรายไดจากการขายและบรการ 5,150 ลานบาท ลดลงจาก 6,320 ลานบาท

ในชวงเวลาเดยวกนของป 2556 คดเปนรอยละ 19 สวนสาคญเนองจากรายไดจากการขายทดนลดลงเมอเทยบกบชวงเวลาเดยวกน

ของป 2556 สาหรบในป 2556 บรษทเหมราชฯ มรายไดจากการขายและบรการ 8,770 ลานบาท เพมขนจาก 6,399 ลานบาท ในป

2555 รอยละ 37 โดยมปจจยมาจากการเพมขนของการขายทดนและรายไดคาบรการเปนหลก


- 49 -

ตารางแสดงรายไดแบงตามประเภทงวด 9 เดอนป 2557

ประเภทรายได

9 เดอนสนสด 30 กนยายน 2557 9 เดอนสนสด 30 กนยายน 2556 เพมขน/ลดลง ลานบาท % ลานบาท % ลานบาท %

รายไดจากการขายทดน 2,917 56.65 4,031 63.77 (1,113) (27.62)

รายไดจากการขายอาคารชด อาคารโรงงาน และอนๆ

234 4.55 378 5.98 (144) (38.01)

รายไดคาบรการ 1,998 38.80 1,912 30.25 87 4.53

รวมรายไดจากการขายและบรการ 5,150 100.00 6,320 100.00 (1,170) (18.52) ตารางแสดงรายไดแบงตามประเภทป 2556

ประเภทรายได

งบป สนสด 31 ธนวาคม 2556


เพมขน/ลดลง

ลานบาท % ลานบาท % ลานบาท % รายไดจากการขายทดน 5,771 65.81 3,972 62.08 1,798 45.27 รายไดจากการขายอาคารชด อาคารโรงงาน และอนๆ

420 4.78 257 4.01 163 63.32

รายไดคาบรการ 2,579 29.41 2,170 33.91 409 18.86

รวมรายไดจากการขายและบรการ 8,770 100.00 6,399 100.00 2,370 37.04

รายไดจากการขายทดน

รายไดจากการขายทดนสาหรบงวด 9 เดอนแรก บรษท เหมราชฯ มรายไดจากการขายทดนเทากบ 2,917 ลานบาท ลดลงจาก

จานวน 4,031 ลานบาท หรอรอยละ 28 เมอเทยบกบชวงเวลาเดยวกนของป 2556 สาหรบงวดระยะเวลา 9 เดอนแรกป 2557 บรษท

เหมราชฯ มยอดขายทดนอตสาหกรรม จานวน 522 ไร (208 เอเคอร หรอ 84 เฮคเตอร) จาก 31 สญญา โดยในจานวนนเปนลกคา

ใหมจานวน 21 ราย และจากการขยายกจการของลกคารายเดมจานวน 10 ราย จากผลกระทบจากปญหาทางการเมอง บรรยากาศการ

ลงทนทซบเซา และความลาชาในการอนมตโครงการสนบสนนการลงทนของคณะกรรมการสงเสรมการลงทน (BOI)

ในป 2556 บรษท เหมราชฯ มรายไดจากการขายทดนเทากบ 5,771 ลานบาท ซงเพมขนรอยละ 45 เมอเทยบกบ ป 2555

จานวน 3,972 ลานบาท บรษทฯ มยอดขายทดนอตสาหกรรม จานวนประมาณ 2,200 ไร จาก 101 สญญา โดยในจานวนนเปนลกคา

ใหมจานวน 60 ราย และจากการขยายกจการของลกคารายเดมจานวน 41 ราย รวมจานวนลกคาจนถงปจจบนทงสน 615 รายจาก

สญญาซอขายทงสน 933 สญญา


- 50 -

รายไดคาบรการ

สาหรบงวดระยะเวลา 9 เดอนแรกป 2557 บรษทฯ มรายไดคาบรการ 1,998 ลานบาท หรอเพมขนรอยละ 5 เมอเทยบกบ

ชวงเวลาเดยวกนของป 2556 ซงสวนใหญมาจากรายไดจากระบบสาธารณปโภค โดยรายไดจากระบบสาธารณปโภคในนคม

อตสาหกรรมเพมขน 114 ลานบาท หรอเพมขนรอยละ 10 ซงสะทอนใหเหนถงปรมาณสาธารณปโภคและอตราคาบรการใชนาท

เพมขนของลกคาในนคมอตสาหกรรม

สาหรบงวดระยะเวลา 9 เดอนแรกป 2557 รายไดจากคาเชาและการใหบรการ ลดลง 81 ลานบาท หรอ รอยละ 11 สาเหตหลก

มาจากรายไดจากการใหเชาโรงงานสาเรจรปทลดลง 123 ลานบาท สาหรบ 9 เดอน ป 2557 ปรมาณการรบจางผลต (OEM) ของกลม

ยานยนตทงหมดลดลงรอยละ 27 การรบจางผลต (OEM) ในสวนของการสงออกยานยนตเตบโตขนเพยงเลกนอย อยางไรกตาม

ภาพรวมของมลคาชนสวนยานยนตเพมขนรอยละ 6.3 สงผลกระทบตอโรงงานสาเรจรปและคลงสนคาใหเชาจากพนททปลอยเชา

ทงหมดในปน

ในป 2556 บรษทฯ มรายไดคาบรการ 2,579 ลานบาท หรอเพมขนรอยละ 19 ซงสวนใหญมาจากรายไดจากระบบ

สาธารณปโภคและรายไดจากการเชาเพมขน โดยรายไดจากระบบสาธารณปโภคมาจากยอดขายทเพมขนและอตราคาบรการทปรบ

เพมขน รายไดจากการเชาทแสดงใหเหนถงการเพมขนของคาเชาและอตราการเชาโดยรายไดจากระบบสาธารณปโภคในนคม

อตสาหกรรมเพมขนเปน 1,569 ลานบาท หรอเพมขนรอยละ 13 สะทอนใหเหนถงปรมาณสาธารณปโภคและอตราการคาบรการใช

นาทเพมขนของลกคาในนคมอตสาหกรรม

รายไดจากคาเชาและการใหบรการ ซงประกอบดวยการใหเชาโรงงานสาเรจรป อาคารคลงสนคา การใหเชาฐานวางทอ และ

การใหเชาสานกงาน เพมขนเปน 1,012 ลานบาท หรอเพมขนรอยละ 40 สาหรบป 2556 พนทเชาของโรงงานสาเรจรปเพมขนสทธ

61,559 ตารางเมตร หรอรอยละ 26 จากสนป 2555 รวมพนทเชาทงหมด 297,368 ในขณะทพนทเชาอาคารคลงสนคา ในป 2556

เตบโต 55,325 ตารางเมตร รวมพนทเชาทงหมด 72,145 ตารางเมตร

รายไดจากการขายอาคารชดและรายไดอน

สาหรบงวดระยะเวลา 9 เดอนแรกป 2557 บรษทฯ ไดขายและโอนกรรมสทธหองในอาคารชดเพมเตม 6 หอง และรบร

รายไดทงสน 195 ลานบาท ทงน ถง ณ วนท 30 กนยายน ป 2557 บรษทฯ ไดขายอาคารชดแลวเปนจานวนทงสน 217 หอง

ในป 2556 บรษทไดขายหองในอาคารชดเพมเตม โดยมการโอนกรรมสทธครบทงหมดแลว และรบรรายไดในป 2556

ทงสน 352 ลานบาท ถง ณ 31 ธนวาคม ป 2556 บรษทฯ ไดขายอาคารชดเปนจานวนทงสน 211 หอง โดยมโอนกรรมสทธครบทง

หมดแลว และสามารถรบรรายไดจากโครงการ แลวทงสน 6,301 ลานบาท

สาหรบป 2556 บรษทฯ มรายไดอนจานวน 2,774 ลานบาท โดยสาเหตหลกมาจากการรบรกาไรจากการขายอาคารโรงงาน

ใหเชาและสญญาเชาระยะยาวใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพยในชวงไตรมาสท 4 ป 2556 จานวน 2,527 ลานบาท

กาไรขนตน

สาหรบงวดระยะเวลา 9 เดอนแรกป 2557 บรษท เหมราชฯ มกาไรขนตนจานวน 2,498 ลานบาท โดยมอตรากาไรขนตนท

รอยละ 49 และ ในป 2556 บรษทฯ มกาไรขนตนจานวน 4,187 ลานบาท เพมขนรอยละ 42 จากชวงเวลาเดยวกนของปทผานมา โดย

มอตรากาไรขนตนทรอยละ 48


- 51 -

คาใชจาย

สาหรบงวดระยะเวลา 9 เดอนแรกป 2557 บรษท เหมราชฯ มคาใชจายในการขายลดลง 77 ลานบาทเมอเปรยบเทยบกบปท

ผานมา และคาใชจายในการบรหารเพมขน 67 ลานบาทจากชวงเวลาเดยวกนของปทผานมา นอกจากน บรษท เหมราชฯ มคาใชจาย

ตนทนทางการเงนเพมขนจากชวงระยะเวลาเดยวกนของป 2556 เพมขน 83 ลานบาท เนองจากมเงนกทเพมขนจากการลงทนซอ

ทดนและการลงทนอนๆมากขน

ในป 2556 บรษท เหมราชฯ มคาใชจายในการขายเพมขน 137 ลานบาท และคาใชจายในการบรหารเพมขน 32 ลานบาท

สวนสาคญมาจากคาใชจายซงเปนผลจากรายไดทเพมขนอยางมากเมอเปรยบเทยบกบปทแลว นอกจากนในป 2556 บรษทไดบนทก

คาใชจายในการประกนรายไดคาเชาขนตาเปนระยะเวลา 3 ป จากการขายและใหเชาระยะยาวอาคารโรงงาน ใหแกกองทนรวม

ภายในปลายป 2556 เปนจานวนเงน 294.5 ลานบาท นอกจากน ในป 2556 บรษท เหมราชฯ มคาใชจายตนทนทางการเงนเพมขน

จากป 2555 178 ลานบาท เนองจากมเงนกเพมขนจาก การลงทนซอทดนและการลงทนอนๆ มากขน

ใน ป 2556 บรษท เหมราชฯ มคาใชจายภาษเงนได 504 ลานบาท เพมขน 325 ลานบาท สวนสาคญเนองจากกาไรทเพมขน

จากการดาเนนงานและจากการขายอาคารโรงงานใหเชาและการใหเชาระยะยาวอาคารโรงงาน ในพนททงหมดจานวน 150,117

ตารางเมตรใหแกกองทนรวม

2. ฐานะทางการเงน

ฐานะทางการเงนรวมของบรษทฯ ณ วนท 30 กนยายน ป 2557 และป 2556 สามารถสรปไดดงน

สนทรพย

บรษทฯ มสนทรพยรวมทงสน 33,929 ลานบาท เพมขนเลกนอยจานวน 495 ลานบาท จากยอดจานวน 33,434 ในป 2556

หรอเพมขนรอยละ 1 สนทรพยหมนเวยนรวม ณ สนไตรมาสท 3 ป 2557 มจานวน 16,886 ลานบาท เปรยบเทยบ ณ สนป 2556 ซงม

จานวน 17,748 ลานบาท ซงรวมเงนสดและเงนฝากธนาคารจานวน 2,191 ลานบาท ลกหนการคาสทธจานวน 194 ลานบาท และ

ทดนทรอการพฒนาจานวน 12,899 ลานบาท

สนทรพยไมหมนเวยนอนๆ ณ สนไตรมาสท 3 ป 2557 มจานวน 17,043 ลานบาท ในจานวนนรวมถง อสงหารมทรพยเพอ

การลงทนจานวน 6,909 ลานบาท สนทรพยถาวร ทดน อาคารและอปกรณ จานวน 1,710 ลานบาท และเงนลงทนระยะยาวในบรษท

รวมและบรษทอนจานวน 7,792 ลานบาท ซงสวนใหญคอการลงทน 35% ในบรษท เกคโค-วน โครงการผผลตไฟฟาจานวน 660

เมกะวตต รวมกบบรษทในกลมโกลวพลงงาน (จดเอฟ ซเอซ) และการลงทน 23% ในกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชา

เหมราชอนดสเตรยล

ในป 2556 บรษทฯ มสนทรพยรวมทงสน 33,434 ลานบาท เพมขนจากจานวน 26,357 ลานบาท ในป 2555 รอยละ 27 ในสวนของสนทรพยหมนเวยนนน ในป 2556 มจานวน 17,748 ลานบาท เปรยบเทยบกบป 2555 ซงมจานวน 12,849 ลานบาท ซงรวมเงนสดและเงนฝากธนาคารจานวน 4,780 ลานบาท ลกหนการคาจานวน 152 ลานบาท และทดนทรอการพฒนาจานวน 11,138 ลานบาท


- 52 -

สนทรพยไมหมนเวยนอนๆ ในป 2556 เปนจานวน 15,686 ลานบาท ในจานวนนรวมถง อสงหารมทรพยเพอการลงทนจานวน 6,741 ลานบาท สนทรพยถาวร ทดน อาคารและอปกรณ จานวน 1,494 ลานบาทและเงนลงทนในบรษทอนๆ จานวน 6,812 ลานบาท ซงรวมถง การลงทน 5% ในบรษท โกลวไอพพ ผผลตไฟฟาจานวน 713 เมกะวตต การลงทน 51% ในบรษทหวยเหาะไทยซงถอหน 25% ในหวยเหาะ พาวเวอรซงเปนบรษททดาเนนธรกจโรงไฟฟาพลงนาขนาด 152 เมกะวตต ในสาธารณรฐประชาธปไตยประชาชนลาว และการลงทน 35% ในบรษท เกคโค-วน โครงการผผลตไฟฟาจานวน 660 เมกะวตต อนงโครงการพลงงานทงสามโครงการเปนการรวมลงทนกบบรษทในกลมโกลวพลงงาน (จดเอฟ ซเอซ) นอกจากน ยงรวมถงการลงทน 25.01% กบบรษท กลฟ เจพ จากด เพอรวมลงทนในการพฒนาธรกจโรงไฟฟาขนาดเลกกาลงการผลด 126 เมกกะวตต ในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชระยอง และการลงทน 23% ในกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล หนสน

ณ สน 30 กนยายน 2557 บรษทฯ มหนสนรวม 18,535 ลานบาท หรอเทากบรอยละ 55 ของสวนรวมหนสนและสวนของผ

ถอหน โดยหนสนหลกของบรษทฯ ไดแก หนก และเงนกยมจากสถาบนการเงน เปนจานวนเงนรวม 15,012 ลานบาท

หนสนรวม ณ สน 30 กนยายน 2557 ลดลง 242 ลานบาท หรอรอยละ 1 จาก ณ สนป 2556 จานวน 18,778 ลานบาท ในขณะ

ทมหนสนหนกและเงนกยมเพมขน

ณ 31 ธนวาคม 2556 บรษทฯ มหนสนรวม 18,778 ลานบาท หรอเทากบรอยละ 56 ของสวนรวมหนสนและสวนของผถอหน โดยหนสนหลกของบรษทฯ ไดแก หนก และเงนกยมจากสถาบนการเงน เปนจานวนเงนรวม 13,928 ลานบาท

หนสนรวมในป 2556 เพมขน 3,500 ลานบาท หรอรอยละ 23 จากป 2555 จานวน 15,277 ลานบาท โดยสวนสาคญเพมขน

เนองจากบรษทฯไดออกจาหนายหนกและกยมเงนเพมขนประมาณ 3,190 ลานบาท เพอสนบสนนการลงทนตางๆของบรษท การ

ลงทนในทดน การพฒนานคมอตสาหกรรม การพฒนาโรงงานสาเรจรปและอาคารคลงสนคา เปนตน

สวนของผถอหน

ณ วนท 30 กนยายน 2557 สวนของผถอหนของบรษท มจานวน 15,394 ลานบาท เพมขน 737 ลานบาท เมอเปรยบเทยบ

กบ ณ สนป ของป 2556 จานวน 14,657 ลานบาท สวนสาคญ เนองจากกาไรสทธทเปลยนแปลง บรษทฯ มยอดกาไรสทธสาหรบ 9

เดอน แรก ป 2557 เปนจานวนเงน 2,537 ลานบาท และมการจายเงนปนผลระหวางกาลจานวน 0.07 บาทตอหน เปนจานวนเงน

ทงสน 679 ลานบาท ในเดอนตลาคม 2557

ณ วน ท 31 ธนวาคม 2556 สวนของผถอหนของบรษท มจานวนเงน 14,657 ลานบาท เพมขน 3,577 ลานบาท เมอเปรยบเทยบกบ ณ สนป ของป 2555 จานวน 11,080 ลานบาท สวนสาคญ เนองจาก กาไรสทธทเพมขน บรษทฯ มยอดกาไรสทธสาหรบป 2556 เปนจานวนเงน 4,338 ลานบาท และ หกการจายเงนปนผลระหวางป ในระหวางป 2556 บรษทฯ มการจายเงนปนผล 2 ครง โดยจายในเดอนพฤษภาคม 2556 และในเดอนตลาคม 2556 เปนการจายเงนปนผลระหวางกาล รวมเปนจานวนเงน 1,263 ลานบาท รวมถงการจายเงนปนผลในสวนกาไรในบรษทยอยใหแกผถอหนสวนนอย จานวนเงน 240 ลานบาท


- 53 -

3. สภาพคลองและความเพยงพอของเงนทน กระแสเงนสด

งบกระแสเงนสดรวมของบรษทและบรษทยอย (ลานบาท)

9 เดอนสนสด 30 กนยายน 2557


เพมขน/(ลดลง) ลานบาท %

เงนสดสทธไดมาจาก (ใชไปใน) กจกรรมดาเนนงาน (1,924) (381) (1,543) 406 เงนสดสทธไดมาจาก (ใชไปใน) กจกรรมลงทน 77 (1,409) 1,486 (105) เงนสดสทธไดมาจาก (ใชไปใน) กจกรรมจดหาเงน (742) 1,409 (2,151) (153) เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดเพมขน (ลดลง) สทธ (2,589) (381) (2,209) 580 เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตนงวด 4,780 1,694 3,086 182 เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดปลายงวด 2,191 1,314 877 67

ณ วนท 30 กนยายน ป 2557 และ 2556 บรษทมเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด เปนจานวนเงน 2,191 ลานบาท และ

1,314 ลานบาท ตามลาดบ

งบกระแสเงนสดรวมของบรษทและบรษทยอย (ลานบาท)



เพมขน/(ลดลง) ลานบาท %

เงนสดสทธไดมาจาก (ใชไปใน) กจกรรมดาเนนงาน (319) 933 (1,252) (134) เงนสดสทธไดมาจาก (ใชไปใน) กจกรรมลงทน 1,728 (4,768) 6,496 (136) เงนสดสทธไดมาจาก (ใชไปใน) กจกรรมจดหาเงน 1,677 1,811 (134) (7)

เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดเพมขน (ลดลง) สทธ 3,086 (2,024) 5,110 (252) เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดตนงวด 1,694 3,718 (2,024) (54)

เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสดปลายงวด 4,780 1,694 3,086 182 ในป 2556 และ 2555 บรษทมเงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด ณ วนสนป เปนจานวนเงน 4,780 ลานบาท และ 1,694 ลาน

บาท ตามลาดบ

ป 2556 กระแสเงนสดสทธทใชไปในกจกรรมดาเนนงาน 319 ลานบาท ลดลงจากปกอนหนา เนองจากบรษท เหมราชฯ และบรษทยอยมกระแสเงนสดใชไปในการซอทดนและลงทนในการพฒนาอสงหารมทรพยเพอนามาขาย บรษท เหมราชฯ มกระแสเงนสดสทธทไดมาจากกจกรรมลงทนจานวน 1,728 ลานบาท เพมขนมากสาเหตหลกจากการขายอาคารโรงงานใหเชาและสญญาเชาระยะยาวใหกบกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยลมลคา 4,700 ลานบาท ในขณะท ยงมการลงทนในบรษทอน รวมถงอสงหารมทรพยเพอการลงทนทเพมขน

บรษท เหมราชฯ มกระแสเงนสดสทธทไดมาจากกจกรรมจดหาเงนจานวน 1,677 ลานบาท ซงไดรบจากการออกหนกและเงนกยมทเพมขน บรษท เหมราชฯไดจายเงนปนผลจานวน 1,263 ลานบาท รายจายลงทน

ใน งวด 9 เดอนป 2557 บรษทฯ มการลงทนในทดนและตนทนพฒนาอสงหารมทรพย อาคาร อปกรณ และสนทรพยใหเชา

อยางตอเนอง เพอเปนการขยายตามฐานลกคาทเพมขนและการใหบรการทครบวงจรในนคมอตสาหกรรม


- 54 -

ในชวงป 2555 ถง 2556 ทผานมา บรษทฯมการลงทนในทดนและตนทนพฒนาอสงหารมทรพย อาคาร อปกรณ และ

สนทรพยใหเชาอยางตอเนอง เพอเปนการขยายตามฐานลกคาทเพมขนและการใหบรการทครบวงจรในนคมอตสาหกรรม

แหลงทมาของเงนทน

บรษทฯ มอตราสวนหนสนรวมสทธตอสวนของผถอหน ณ สนไตรมาสท 3 ป 2557 และ สนป 2556 เทากบ 1.06 เทาและ

0.95 เทา ตามลาดบ อตราสวนหนสนรวมตอสวนของผถอหนทตาแสดงถงโครงสรางเงนทนทแขงแกรง รวมถงความสามารถใน

การเขาถงแหลงเงนทนทหลากหลายมากขน เพอสนบสนนการขยายธรกจในอนาคต

ในป 2556 บรษทฯ ดาเนนแผนการจดการทางการเงนโดยบรหารและจดการใหเหมาะสม โดยคานงถงการรกษาสภาพคลองของบรษทใหพอเพยง ในป 2556 บรษทฯไดออกหนกระยะยาวเพมขนเปนจานวนเงน 2,500 ลานบาท โดยหนกมอาย 10 ป เพอเปนการจดหาแหลงเงนทนระยะยาวในรปแบบทเหมาะสม รวมทงเขาสตลาดเงนทนทหลากหลายและกวางขน

บรษทฯ มอตราสวนหนสนรวมสทธตอสวนของผถอหน ณ สน ป 2555 และ ป 2556 เทากบ 1.23 เทาและ 0.95 เทา ตามลา

ดบ ซงเปนอตราทตาเมอเทยบกบบรษทอนในธรกจเดยวกน อตราสวนหนสนรวมตอสวนของผถอหนทตาแสดงถงโครงสราง

เงนทนทแขงแกรง รวมถงความสามารถในการเขาถงแหลงเงนทนทหลากหลายมากขน เพอสนบสนนการขยายธรกจในอนาคต

4. อตราสวนทางการเงนทสาคญ



2556 2555

อตราผลตอบแทนตอสนทรพยรวม 10.0% 9.9% 15% 10% อตราผลตอบแทนตอสวนของผถอหน 23.7% 24.9% 36% 24% อตรากาไรขนตน 48.5% 48.1% 47.8% 46.0% อตรากาไรสทธ 53.7% 35.9% 58.0% 37.0% กาไรสทธตอหน พนฐาน (บาท) 0.26 0.21 0.45 0.24 มลคาหนตามบญช (บาท) 1.59 1.51 1.51 1.14 จานวนหนทออกและชาระแลว (ลานหน) 9,705 9,705 9,705 9,705


- 55 -

3.1.2 การประเมนมลคาบรษท เหมราชฯ ในการประเมนมลคาหนสามญบรษท เหมราชฯ ในครงน ทปรกษาทางการเงนอสระพจารณาโดยใชขอมลจากการ

สมภาษณผบรหาร งบสอบทานและ งบประมาณการของบรษท เหมราชฯ รายงานการประเมนราคาสนทรพยโดยบรษทประเมนราคาทรพยสนอสระ ทไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยฯ ตลอดจนขอมลทเผยแพรตอสาธารณะทวไป

อยางไรกตาม ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระตงอยบนสมมตฐานวาขอมล และเอกสารสาคญดงกลาวเปนขอมลทสมบรณ ครบถวนและถกตอง รวมทง พจารณาจากสถานการณ และขอมลทสามารถรบรไดในปจจบน ซงหากมการเปลยนแปลงใดๆ อาจสงผลกระทบอยางมนยสาคญตอการดาเนนธรกจ การประเมนมลคาของบรษท เหมราชฯ รวมถงการตดสนใจของผถอหนได

ในการพจารณาราคายตธรรมของมลคารายการ ทปรกษาทางการเงนอสระไดทาการประเมนมลคาหน บรษท เหมราชฯ ดวยวธการตางๆ จานวน 5 วธ ไดแก

1. วธมลคาหนตามบญช (Book Value Approach) 2. วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) 3. วธมลคาหนตามราคาตลาด (Historical Market Price Approach) 4. วธเปรยบเทยบตลาด (Market Comparable Approach)

4.1 วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Ratio Approach or P/BV Ratio) 4.2 วธอตราสวนราคาตลาดเฉลยตอกาไรตอหน (Price to Earnings Ratio Approach: P/E Ratio)

5. วธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงน (Discounted Cash Flow Approach)

เนองจากรายการไดมาซงหนบรษท เหมราชฯ เปนการตกลงระหวางบรษทฯ และผถอหนรายใหญของบรษท เหมราชฯ

บรษท เหมราชฯจงไมมหนาทตองเปดเผยขอมลสาหรบรายการในครงน อยางไรกด ทปรกษาทางการเงนอสระได

สมภาษณผบรหาร และ/หรอ เจาหนาทการเงน ของบรษท เหมราชฯ ดวยเหตน ทปรกษาทางการเงนอสระจงตดเงอนไขเรองการ

รกษาความลบของขอมลและในขอจากดในการเปดเผยตอสาธารณะในบางเรอง นอกจากขอมลดงกลาว ทปรกษาทางการเงนอสระ

ไดรบขอมลจากทปรกษาของบรษทฯ ไดแก ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ซงเปนทปรกษาการเงนของบรษทฯ บรษท ซบ ร

ชารด เอลลส (ประเทศไทย) จากด และ บรษท โจนส แลง ลาซาลล (ประเทศไทย) จากด ซงเปนบรษท ผประเมนอสระ อกทงท

ปรกษาทางการเงนอสระไดขอมลเพมเตมทไดมการเปดเผยตอสาธารณะทวไป และขอมลจากตลาดหลกทรพยของบรษท เหมราชฯ

และบรษทอนทเกยวของ ทปรกษาทางการเงนอสระพบวาขอมลจากทงสองแหลงมความนาเชอถอ และไมมความแตกตางกนอยางม

นยสาคญ


- 56 -

1. วธมลคาบรษทตามบญช (Book Value Approach) การประเมนมลคาบรษทโดยวธมลคาบรษทตามบญช เปนการประเมนมลคาบรษทเบองตนของบรษท เหมราชฯ ตามท

ปรากฏในงบการเงนทตรวจสอบ หรอสอบทานแลว ณ ขณะใดขณะหนง โดยในการประเมนมลคาตามบญชของบรษท เหมราชฯ ในครงน ทปรกษาทางการเงนอสระคานวณตามขอมลทปรากฏในงบการเงนรวมทผานการตรวจสอบลาสด สนสดวนท 30 กนยายน 2557 สรปไดดงน

ณ วนท 30 กนยายน 2557 มลคาทางบญช (หนวย: ลานบาท)

ทนทชาระแลว 3,882.07 สวนเกนมลคาหนสามญ สทธ 438.71 กาไร (ขาดทน) สะสมยงไมไดจดสรร 11,073.17 สวนของผถอหน 15,393.95 จานวนหนทชาระแลวทงหมด (หน) 9,705,186,191 มลคาตามบญชตอหน (บาท/หน) 1.59 หมายเหต: มลคาทตราไวหนละ 0.40 บาท

การประเมนโดยวธประเมนสนทรพยดวยวธมลคาตามบญช (Book Value Approach) มลคาตามบญชของ บรษท เหมราชฯ

จากงบการเงนลาสด ณ วนท 30 กนยายน 2557 เทากบ 15,393.95 ลานบาท หรอเทากบ 1.59 บาทตอหน

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา การประเมนราคาหนตามวธมลคาหนตามบญช (Book Value Approach) จะคานงถง

ฐานะการเงนขณะใดขณะหนง และ มลคาทรพยสนตามทไดบนทกบญชไว โดยทไมไดสะทอนถงมลคาตลาดทแทจรงของ

สนทรพยและความสามารถในการทากาไรในอนาคต ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวาวธมลคาทางบญชไมสามารถสะทอน

มลคาทแทจรงของ บรษท เหมราชฯ ทไมสะทอนความสามารถในการทากาไรในอนาคตของกจการ จงเปนวธประเมนทไม

เหมาะสมกบการประเมนมลคาหนหรอกจการของ บรษท เหมราชฯ ในครงน


- 57 -

2. วธปรบปรงมลคาบรษทตามบญช (Adjusted Book Value Approach)

การประเมนมลคาบรษทดวยวธน เปนการนาทรพยสนรวมของบรษท เหมราชฯ หกดวยหนสนทงหมด ซงปรากฏตามงบการเงนลาสด และปรบปรงดวยรายการทมผลกระทบทาใหมลคาตามบญชสะทอนมลคาทแทจรงมากขน เชน สวนเพมหรอสวนลดจากการประเมนราคาทรพยสน หลงจากนน จงนาผลลพธทคานวณไดหารดวยจานวนหนทชาระแลวทงหมดของบรษท

ในการประเมนมลคาบรษท เหมราชฯ โดยวธน ทปรกษาทางการเงนอสระไดใชมลคาตามบญช ซงปรากฏตามงบการเงนลาสดของบรษท ณ วนท 30 กนยายน 2557 ทผานการตรวจสอบโดยผสอบบญชรบอนญาต และปรบปรงดวยรายการตางๆ ดงน

1. ปรบปรงมลคาจากการประเมนราคาทรพยสน

สนทรพยของบรษท เหมราชฯ ไดมการประเมนมลคาทรพยสน 30 กนยายน 2557 หมายเหต

สนทรพย สนทรพยหมนเวยน เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด 2,191.12 ลกหนการคา สทธ 160.28 ลกหนอน 34.08 เงนใหกยมระยะสนแกกจการทเกยวของกน สทธ 1,474.67 สนคาคงเหลอ 7.92

ตนทนโครงการพฒนาอสงหารมทรพย สทธ 12,899.03 รายการสนทรพยในสวนทถกประเมนโดย บรษท ผประเมนอสระ CBRE

สนทรพยหมนเวยนอน 118.68 รวมสนทรพยหมนเวยน 16,885.77

สนทรพยไมหมนเวยน เงนฝากสถาบนการเงนทมภาระผกพนและเงนลงทนเผอขาย 0.63 เงนลงทนในบรษทรวม 7,791.95 เงนลงทนระยะยาวอน สทธ 144.28

อสงหารมทรพยเพอการลงทน สทธ 6,909.43 รายการสนทรพยในสวนทถกประเมนโดย บรษท ผประเมนอสระ JLL

สนทรพยใหเชา สทธ 130.70 ทดน อาคารและอปกรณ สทธ 1,709.86 สนทรพยไมมตวตน 220.91 สนทรพยภาษเงนไดรอตดบญช 87.76 สนทรพยไมหมนเวยนอน 47.87 รวมสนทรพยไมหมนเวยน 17,043.40 รวมสนทรพย 33,929.18

คายอของบรษทผประเมนอสระ

CBRE บรษท ซบ รชารด เอลลส (ประเทศไทย) จากด JLL บรษท โจนส แลง ลาซาลล (ประเทศไทย) จากด


- 58 -

สรปรายการสนทรพยและราคาประเมนโดย CBRE

ลาดบท รายการสนทรพย ชอยอ เนอท ราคาประเมน CBRE

ไร งาน ตารางวา

1 นคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก(มาบตาพด) HEIE 293 1 4.00 2,050,000,000.00 2 นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร แหงท 2 HCIE 2 432 - 76.30 1,410,000,000.00 3 นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร (ทดนจดสรรเพอ

อตสาหกรรม ) HCIE 189 - 4.84 568,000,000.00

นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร (อาคารพาณชย3.5ชน จานวน 35 คหา

HCIE 1 1 82.00 49,600,000.00

นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร(ทดนจดสรรยงไมพฒนา) HCIE 3 0 54.00 16,000,000.00 4 เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชระยอง HRIL 750 1 36.20 1,730,000,000.00 5 นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด HESIE 524 2 41.50 1,733,000,000.00 6 เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช สระบร HSIL 99 - 6.14 327,000,000.00 7 นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด ESIE 441 1 62.40 1,501,000,000.00

รวมกลม Existing IE 9,384,600,000.00

กลม 2 ทดนพรอมพฒนาเปนนคมอตสาหกรรม (New IE) 8 นคมอตสาหกรรมใหม 1 1,281 1 42.40 950,000,000.00 9 นคมอตสาหกรรมใหม 2 HESIE 2 3,764 3 31.00 3,630,000,000.00

10 นคมอตสาหกรรมใหม 4 HESIE 3 2,197 3 38.00 2,160,000,000.00 11 สวนขยายในนคมอตสาหกรรมปจจบน 1 206 0 0 201,000,000.00

รวม กลม New IE 6,941,000,000.00

กลม 3 ทดน (Raw Land For New IE) 12 ทดนพฒนาแลวบางสวน 1 1,929 3 66.30 1,004,000,000.00 13 ทดนพฒนาแลวบางสวน 2 1,926 0 58.00 770,000,000.00

รวมกลม Raw Land for New IE 1,774,000,000.00

กลม 4 ทดน (Raw Land) 14 ทดนรอการพฒนา 1 422 3 65.00 254,000,000.00 15 ทดนรอการพฒนา 2 445 3 80.20 406,000,000.00 16 ทดนรอการพฒนา 3 608 3 50.10 317,000,000.00 17 ทดนรอการพฒนา 4 418 3 13.00 197,000,000.00

รวมกลม Raw Land 1,174,000,000.00

รวมทดนทงหมด 19,273,600,000.00


- 59 -

สรปรายการสนทรพยและราคาประเมนโดย JLL

ลาดบท รายการสนทรพย เนอท

ตารางเมตร ราคาประเมน JLL ไร งาน ตารางวา

กลม 5 ทดนพรอมโรงงานสาเรจรปใหเชา (warehouse &RBF)

18 ทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปสาหรบเชา จานวนทงหมด 181 โรงงาน ไดแก

อสเทรน ซบอรด ระยอง จานวน 61 หลง 75,764.00 เหมราชอสเทรน ซบอรด ชลบร จานวน 48 หลง 180,864.00 เหมราชชลบร จานวน 27 หลง 24,180.00 เหมราชระยอง จานวน 1 หลง 3,008.00 เหมราชสระบร จานวน 34 หลง 75,906.00 ไฮเทค กบนทรบร ปราจนบร จานวน 10 หลง 12,368.00

รวมกลมwarehouse & RBF 8,228,000,000.00

กลม 6 คลงสนคาโลจสตกสพารค สาหรบการเชา

19 คลงสนคาโลจสตกสพารค สาหรบการเชา จานวนทวหมด 39 หลง

โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 1 ชลบร จานวน 10 หลง 58,114.00 โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 2 ชลบร จานวน 11 หลง 50,996.00 โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 3 ชลบร จานวน 4หลง 18,656.00 โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 4 ระยอง จานวน 14หลง 52,034.00

รวมกลมคลงสนคา โลจสตกส พารค 2,884,000,000.00

รวมกลม 5 และกลม 6 11,112,000,000.00

กลม 7 อนๆ 20 หองชด สานกงาน อาคาร UM Tower จานวน 133 ยนต

ตงอยชนใตดน ชน 1 , ชนลอย ชน 11-15, ชน 17-30 29,151.16 982,000,000.00

21

ทดนเปลา ตดถนนกาแพงเพรช 7 ถนน รามคาแหง ตรงขาม สถานรถไฟฟาแอรพอรตลงค สถานรามคาแหง จานวน 4 โฉนด 2 3 15.20 134,000,000.00

22 อาคารพาณชย 3 ชน 5 คหา เลขท 2613,2615,2617,2619,2621 20,000,000.00

23 อาคารพาณชย 3 ช น 2 คหา เลขท 2611 และ 2623 8,400,000.00 24 ทดนเสมอนวางเปลา บนเกาะลาน พทยา 253 1 11.00 1,624,000,000.00

รวมกลม 7 2,778,400,000.00

รวม ware house RBF and other 13,880,400,000.00


- 60 -

ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระตอรายงานประเมนของบรษทผประเมนอสระ - CBRE

ชอนคมอตสาหกรรม ชอยอ ราคาประเมน เนอท (ไร)

มลคาตอไร (บาทตอไร)

ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ

1 นคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก(มาบตาพด)

HEIE 2,050,000,000 293.26 6,990,383.96 ทดนทรพยสน เปนทดนตงอยใน นคมอตสาหกรรม เหมราชตะวนออก (มาบตาพด) HEIE จงหวดระยอง ซงตงอยในยานอตสาหกรรมภาค ปโตรเคม และกลมอตสาหกรรมหนก บรเวณทเรอน าลก มาบตาพด การคมนาคมสะดวกอยไมไกลจากทางเรอน าลก เนองจากทดนภายในพนทบรเวณดงกลาวทสามารถพฒนาทดนในภาคอตสาหกรรมมจานวนจากด จงทาใหราคาทดนในบรเวณนมราคาคอนขางสง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 7,000,000.- ถง7,500,000.- บาท

2 นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร แหงท 2

HCIE 2 1,410,000,000 432.19 3,262,448.35 ทดนทรพยสน เปนทดนตงอยใน นคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร 2 HCIE 2 จงหวดชลบร ซงตงอยในยานอตสาหกรรมเหลกขนาดใหญ อเลกทรอนกส พลงงาน ชนสวนยานยนต และอตสาหกรรมเพอการสงออก ซงตงอยไมไกลจากทาเรอน าลกทง แหลมฉบง และมาบตาพด เนองจากทดนภายในพนทบรเวณดงกลาวทสามารถพฒนาทดนในภาคอตสาหกรรมมจานวนใหพฒนาไดอกพอสมควร จงทาใหราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทต ง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรป รางแปลง ท ดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน จงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.- บาท

3 นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร (ทดนจดสรรเพออตสาหกรรม )

HCIE 568,000,000 189.01 3,005,098.62 ทดนทรพยสนเปนทดนตงอยใน นคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร HCIE จงหวดชลบร ซงต งอยในยานอตสาหกรรมเหลกขนาดใหญ อเลกทรอนกส พลงงาน ชนสวนยานยนต และอตสาหกรรมเพอการสงออก ซงตงอยไมไกลจากทาเรอน าลกทง แหลมฉบง และมาบตาพด เนองจากทดนภายในพนทบรเวณดงกลาวทสามารถพฒนาทดนในภาคอตสาหกรรมมจานวนใหพฒนาไดอกพอสมควร จงทาใหราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทต ง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรป รางแปลง ท ดน และศกยภาพในการพฒนาใช


- 61 -




ประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.- บาท

นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร (อาคารพาณชย3.5ชน จานวน 35 คหา

HCIE 49,600,000 1.46 34,089,347.08 อาคารพาณชย 3.5 ชน จานวน 35 คหา ซงไมสามารถตรวจสอบสภาพอาคารของทรพยสนดงกลาวได แตจากขอมลราคาเปรยบเทยบใกลเคยง นคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร HCIE จงหวดชลบร นน จงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ คหาละ 1,500,000.- ถง 2,000,000.- บาท

นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร(ทดนจดสรรยงไมพฒนา)

HCIE 16,000,000 3.14 5,103,668.26 ไมสามารถตรวจสอบทตงของทรพยสน สภาพภายในแปลงทดน และรปแปลงทดนของทรพยสนดงกลาวได ดงนน จงไมใหความเหนราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน

4 เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชระยอง

HRIL 1,730,000,000 750.34 2,305,619.92 ราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาท งทาเลทต ง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 2,000,000.- ถง 2,500,000.- บาท

5 นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด

HESIE 1,733,000,000 524.60 3,303,445.70 ราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาท งทาเลทต ง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.- บาท

6 เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช สระบร

HSIL 327,000,000 99.02 3,302,518.25 ราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาท งทาเลทต ง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.- บาท

7 นคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด

ESIE 1,501,000,000 441.41 3,400,497.50 ราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาท งทาเลทต ง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสน


- 62 -




นควรมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.-บาท

กลม 2 ทดนพรอมพฒนาเปนนคมอตสาหกรรม (New IE) 8 นคมอตสาหกรรมใหม 1 950,000,000 1,281.36 741,402.08 ทดนทรพยสนเปนทดนต งอยบรเวณ ถนน ทล.3375

บรเวณตาบลพนานคม จงหวดระยอง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 500,000.- ถง 800,000.- บาท

9 นคมอตสาหกรรมใหม 2 HESIE 2 3,630,000,000 3,764.83 964,187.60 ท ดนท รพยสน เ ปน ท ดนต ง อย บ ร เ วณ ถนนสายฉะเชงเทรา-สตหบ (ทล.331) และ ถนนสายบานบง-บานคาย (ทล.3138) ตาบลเขาคนทรง จงหวดชลบร เ มอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 500,000.- ถง 1,000,000.- บาท

10 นคมอตสาหกรรมใหม 3 HESIE 3 2,160,000,000 2,197.85 982,780.86 ทดนทรพยสน เปนทดนตงอยบรเวณ ถนนสายหนองปลาไหล-ลาดกระทง (ทล.3245) ตาบลหนองเสอชาง จงหวดชลบร เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ต า ม ว ธ เ ป ร ย บ เ ท ย บ ร า ค า ต ล า ด ( MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 500,000.- ถง 800,000.- บาท

11 สวนขยายในนคมอตสาหกรรมปจจบน 1

201,000,000 206.00 975,728.16 ทดนทรพยสนเปนทดนตงอยบรเวณนคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด ESIE ซงเปนสวนขยายของนคมดงกลาว ปจจบนยงไมมการพฒนา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ประกอบกบยงไมมการพฒนาทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธวเคราะหมลคาคงเหลอสทธ (RESIDUAL METHOD) จากการราคาทดนภายในนคมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.- บาท และหกคาใชจายในการดาเนนการพฒนาตางๆ โดยประมาณ 70% ดงนนทดนทรพยสน ควรมราคาประมาณ ไรละ 900,000.- ถง 1,050,000.- บาท


- 63 -




กลม 3 ทดน(Raw Land For New IE)

12 ทดนพฒนาแลวบางสวน 1

1,004,000,000 1,929.92 520,229.96 ทดนทรพยสน เปนทดนตงอยบรเวณถนนสายมาบขา-ปลวกแดง (ทล.3191) ตาบลแมน าค จงหวดระยอง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 350,000.- ถง 600,000.- บาท

13 ทดนพฒนาแลวบางสวน 2

770,000,000 1,926.15 399,762.22 ทดนทรพยสน เปนทดนต งอยบรเวณถนนสวรรณศร (ทล.326) ตาบลหนองปลาหมอ และบวลอย เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนว า ร าค า ท เ หม าะสมส าห รบท รพย ส น น ตามว ธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ 1. หากทดนตดถนนสวรรณศร ไรละ 800,000.- ถง 1,500,000.- บาท 2. หากทดนตดซอยแยกจากถนนสวรรณศร ไรละ 300,000.- ถง 600,000.- บาท

กลม 4 ทดน (Raw Land)

14 ทดนรอการพฒนา1 254,000,000 422.91 600,597.05 ทดนทรพยสน เปนทดนตงอยบรเวณ ถนนสายหนองปลาไหล-ลาดกระทง (ทล.3245) ตาบลหนองเสอชาง จงหวดชลบร เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ต า ม ว ธ เ ป ร ย บ เ ท ย บ ร า ค า ต ล า ด ( MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 500,000.- ถง 800,000.- บาท

15 ทดนรอการพฒนา2 406,000,000 445.95 910,414.95 ทดนทรพยสน เปนทดนตงอยบรเวณ ถนนสายมาบเอยง-แหลมฉบง (ทล.331) ตาบลเจาพระยาสรศกด จงหวดชลบร เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ต า ม ว ธ เ ป ร ย บ เ ท ย บ ร า ค า ต ล า ด ( MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 800,000.- ถง 1,200,000.- บาท


- 64 -




16 ทดนรอการพฒนา3 317,000,000 608.88 520,632.10 ทดนทรพยสน เปนทดนต งอยบรเวณ ตาบลตาสทธ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 500,000.- ถง 800,000.- บาท

17 ทดนรอการพฒนา4 197,000,000 418.78 470,411.25 ทดนทรพยสนเปนทดนตงอยบรเวณนคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด ESIE ซงเปนสวนขยายของนคมดงกลาว ปจจบนยงไมมการพฒนา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ประกอบกบยงไมมการพฒนาทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธวเคราะหมลคาคงเหลอสทธ (RESIDUAL METHOD) จากการราคาทดนภายในนคมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.- บาท และหกคาใชจายในการดาเนนการพฒนาตางๆ โดยประมาณ 70% ดงนนทดนทรพยสน ควรมราคาประมาณ ไรละ 900,000.- ถง 1,050,000.- บาท

ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระตอรายงานประเมนของบรษทผประเมนอสระ – JLL



เนอท ตารางเมตร


18 ทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปสาหรบเชา จานวนทงหมด 181 โรงงาน ไดแก

อสเทรน ซบอรด ระยอง จานวน 61 หลง (อตราการเชาประมาณ 38% และ คาเชาเฉลย 199 บาท/ตรม./ด.)

75,764 ทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา ต งอยใน นคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด HSIE จงหวดระยอง ซงตงอยในยานอตสาหกรรม กลมยานยนต, โลหะภณฑ, พลาสตกและพอลเมอร, อเลกทรอนกส, บรรจภณฑและสนคาอปโภค, อปกรณกอสราง, โลจสตกสและอนๆ ซงตงอยไมไกลจากทาเรอน าลกทง แหลมฉบง และมาบตาพด มากนก เนองจากทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา ในพนทนคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด HSIE จงหวดระยอง มความตองการในเกณฑปานกลาง โดยมอตราการเชาประมาณ 40-50% อาจเพราะ เนองจากทตงของนคมอยไกลจากเสนทางคมนาคมและการขนสง และขนาดพนทของอาคารโรงงานทมเหลออยอาจยงไมตรงกบความตองการของผเชา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดโรงงานใหเชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ทาง IFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 180.- ถง 200.- บาท

เหมราชอสเทรน ซบอรด 180,864 ทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรป ตงอยใน นคมอตสาหกรรม เหมราชอสเทรนซบอรด HESIE


- 65 -




ชลบร จานวน 48 หลง (อตราการเชาประมาณ 73% และ คาเชาเฉลย 199 บาท/ตรม./ด.)

จงหวดชลบร ซงตงอยในยานอตสาหกรรม กลมยานยนต, โลหะภณฑ, พลาสตกและพอลเมอร, อเลกทรอนกส, บรรจภณฑและสนคาอปโภค, อปกรณกอสราง, โลจสตกสและอนๆ ซงตงอยไมไกลจากทาเรอนาลกทง แหลมฉบง เนองจากทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา ในพนทนคมอตสาหกรรม มความตองการในเกณฑปานกลาง โดยมอตราการเชาประมาณ 70-80% อาจเพราะเนองจากทต งของนคมอยไกลจากเสนทางคมนาคมและการขนสง และขนาดพนทของอาคารโรงงานทมเหลออยอาจยงไมตรงกบความตองการของผเชา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดโรงงานใหเชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ทางIFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 180.- ถง 200.- บาทตอเดอน

เหมราชชลบร จานวน 27 หลง (อตราการเชาประมาณ 30% และ คาเชาเฉลย 189 บาท/ตรม./ด.)

24,180 ทดนทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน เปนทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา ตงอยใน นคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร HCIE จงหวดชลบร ซงตงอยในยานอตสาหกรรมเหลกขนาดใหญ อเลกทรอนกส พลงงาน ชนสวนยานยนต และอตสาหกรรมเพอการสงออก ซงตงอยไมไกลจากทาเรอน าลกทง แหลมฉบง และมาบตาพด มากนก เนองจากทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา ในพนทนคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร HCIE จงหวดชลบร มความตองการในเกณฑปานกลาง โดยมอตราการเชาประมาณ 30-40% อาจเพราะเนองจากทตงของนคมอยไกลจากเสนทางคมนาคมและการขนสง และขนาดพนทของอาคารโรงงานทมเหลออยอาจยงไมตรงกบความตองการของผเชา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดโรงงานใหเชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ทาง IFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 180.- ถง 200.- บาทตอเดอน

เหมราชระยอง จานวน 1 หลง (อตราการเชาประมาณ 0% และ คาเชาเฉลย - บาท/ตรม./ด.)

3,008 ทดนทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน เปนทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา ตงอยใน

เขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชระยอง จงหวดระยอง ซงตงอยในยานอตสาหกรรมกลม

อะไหลรถยนต, พลาสตกและพอลเมอร, อเลกทรอนกส, ผลตภณฑเกษตรกรรมและอปโภค,

อปกรณกอสราง, ยางและอนๆ ซงตงอยไมไกลจากทาเรอน าลกทง แหลมฉบง และมาบตาพด มาก

นก เนองจากทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา ในพนทเขตประกอบการอตสาหกรรม เหม

ราชระยอง HRIL จงหวดระยอง มจานวนเพยง 1 แหงภายในเขตประกอบการอตสาหกรรมน โดย

ปจจบนมอตราการเชา 0% อาจเพราะเนองจากทตงของนคมอยไกลจากเสนทางคมนาคมและการ

ขนสง และขนาดพนทของอาคารโรงงานทมเหลออยอาจยงไมตรงกบความตองการของผเชา เมอ

พจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดโรงงานให

เชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ทางบรษทฯ มความเหนวาราคาท

เหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 150.- ถง 170.- บาทตอเดอน

เหมราชสระบร จานวน 34 หลง (อตราการเชาประมาณ 39% และ คาเชาเฉลย 207 บาท/ตรม./ด.)

75,906 ทดนทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน เปนทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา เขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชสระบร HSIL จงหวดสระบร ซงตงอยในยานอตสาหกรรมกลมอเลกทรอนกส, อะไหลรถยนต, เครองอปโภค, อปกรณกอสราง, ไฟฟาผลตรวมและอนๆ ซงตงอยไมไกลจากทาเรอน าลกทง แหลมฉบง และทาอากาศยานสวรรณภม มากนก เนองจากทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา ในพนทเขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชสระบร HSIL จงหวดสระบร มความตองการในเกณฑปานกลาง โดยมอตราการเชาประมาณ 30-40% อาจเพราะเนองจากทตงของนคมอยไกลจากเสนทางคมนาคมและการขนสง และขนาดพนทของอาคารโรงงานทมเหลออยอาจยงไมตรงกบความตองการของผเชา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดโรงงานใหเชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชน


- 66 -




สงสดของทดน ทางIFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 180.- ถง 200.- บาทตอเดอน

ไฮเทค กบนทรบร ปราจนบร จานวน 10 หลง (อตราการเชาประมาณ 7% และ คาเชาเฉลย 150 บาท/ตรม./ด.)

12,368 ทดนทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน เปนทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา ในนคม

อตสาหกรรมไฮเทค กบนทรบร เนองจากทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา มความตองการ

ในเกณฑปานกลาง โดยมอตราการเชาประมาณ 10% อาจเพราะเนองจากทตงของนคมอยไกลจาก

เสนทางคมนาคมและการขนสง และขนาดพนทของอาคารโรงงานทมเหลออยอาจยงไมตรงกบ

ความตองการของผเชา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การ

คมนาคม ขนาดโรงงานใหเชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ทาง IFA ม

ความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 120.- ถง 160.- บาทตอเดอน

รวมกลมwarehouse & RBF

372,090 วธประเมนทใชคอวธคดจากมลคาปจจบนของรายไดกระแสเงนสด และวธตนทน โดยราคาประเมนรวมเทากบ 8,228,000,000 บาท หรอเทากบ 22,113 บาทตอตารางเมตรมอตราการเชารอยละ 53 ของพนททงหมด โดยสญญาเชาสวนใหญเปนสญญา 3 ป คาเชาเฉลยตารางเมตรละ 199 บาทตอเดอน

กลม 6 คลงสนคาโลจสตกสพารค สาหรบการเชา

กลม 6 คลงสนคาโลจสตกสพารค สาหรบการเชา เนอท ตารางเมตร


19 คลงสนคาโลจสตกสพารค สาหรบการเชา จานวนทงหมด 39 หลง

โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 1 ชลบร จานวน 10 หลง (อตราการเชาประมาณ 30% และ คาเชาเฉลย 134 บาท/ตรม./ด.)

58,114 ทดนทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน เปนทดนพรอมอาคารคลงสนคาโลจสตกสพารคใหเชา โดยมอตราการเชาประมาณ 30-40% อาจเพราะ เนองจากความตองการของตลาดในการเชาประกอบกจการประเภทโลจสตกส บรเวณน ยงไมเปนทตองการของตลาด และขนาดพนทของอาคารคลงสนคาโลจสตกสพารคใหเชาทมเหลออยอาจยงไมตรงกบความตองการของผเชา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดโรงงานใหเชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ทาง IFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 100.- ถง 150.- บาทตอเดอน

โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 2

ชลบร จานวน 11 หลง

(อตราการเชาประมาณ 70% และ คา

เชาเฉลย 159 บาท/ตรม./ด.)

50,996 ทดนทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน เปนทดนพรอมอาคารคลงสนคาโลจสตกสพารคใหเชา โดยมอตราการเชาประมาณ 60-70% อาจเพราะ เนองจากความตองการของตลาดในการเชาประกอบกจการประเภทโลจสตกสบรเวณน ยงไมเปนทตองการของตลาด และขนาดพนทของอาคารคลงสนคาโลจสตกสพารคใหเชาทมเหลออยอาจยงไมตรงกบความตองการของผเชา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดโรงงานใหเชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ทาง IFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 140.- ถง 180.- บาทตอเดอน

โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 3 18,656 ทดนทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน เปนทดนพรอมอาคารคลงสนคาโลจ


- 67 -

กลม 6 คลงสนคาโลจสตกสพารค สาหรบการเชา เนอท ตารางเมตร


ชลบร จานวน 4หลง (อตราการเชาประมาณ 0% และ คาเชาเฉลย - บาท/ตรม./ด.)

สตกสพารคใหเชา โดยมอตราการเชาประมาณ 0% อาจเพราะ เนองจากความตองการของตลาดในการเชาประกอบกจการประเภทโลจสตกสบรเวณน ยงไมเปนทตองการของตลาด และขนาดพนทของอาคารคลงสนคา โลจสตกสพารคใหเชาทมเหลออยอาจยงไมตรงกบความตองการของผเชา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทต ง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดโรงงานใหเชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ทาง IFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 140.- ถง 180.- บาทตอเดอน

โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 4 ระยอง จานวน 14หลง (อตราการเชาประมาณ 58% และ คาเชาเฉลย 161 บาท/ตรม./ด.)

52,034 ทดนทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน เปนทดนพรอมอาคารคลงสนคาโลจสตกสพารคใหเชา โดยมอตราการเชาประมาณ 50-60% อาจเพราะ เนองจากความตองการของตลาดในการเชาประกอบกจการประเภทโลจสตกสบรเวณน ยงไมเปนทตองการของตลาด และขนาดพนทของอาคารคลงสนคาโลจสตกสพารคใหเชาทมเหลออยอาจยงไมตรงกบความตองการของผเชา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดโรงงานใหเชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ทาง IFAมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 140.- ถง 180.- บาทตอเดอน มความเหมาะสมแลวตามสภาพปจจบน

รวมกลมคลงสนคา โลจสตกส พารค 179,800 วธประเมนทใชคอวธคดจากมลคาปจจบนของรายไดกระแสเงนสด และวธตนทน โดยราคาประเมนรวมเทากบ 2,884,000,000 บาท หรอเทากบ 16,040 บาทตอตารางเมตร หรอคาเชาเฉลยประมาณ 154 บาทตอเดอนในอตราการเชารอยละ 46

กลม 7 อนๆ

ลาดบ รายการสนทรพย พนท ตารางเมตร

ราคาประเมน JLL

ราคาตอ หนวย


20 หองชด สานกงาน อาคาร UM Tower จานวน 133 ยนต ตงอยชนใตดน ชน 1 , ชนลอย ชน 11-15, ชน 17-30

29,151.16 ตารางเมตร

982,000,000 33,400บาทตอ ต.ร.ม.

หองชดสานกงานทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน เปนหองชดสานกงาน เ มอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของหองชดทรพยสนน ทางIFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด MARKET APPROACH) ควรมราคาเฉลยประมาณ ตารางเมตรละ 38,000.- ถง 45,000.- บาท

21 ทดนเปลา ตดถนนกาแพงเพรช 7 ถนน รามคาแหง ตรงขาม สถานรถไฟฟาแอรพอรตลงค สถานรามคาแหง จานวน 4 โฉนด

1,115.2 ตารางวา

134,000,000.00 120,000 บาทตอ ต.ร.ว.

ทดนทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน ทดนเปลา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเ บองตนของหองชดทรพยสนน ทางIFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบท รพยสน น ตามว ธ เป ร ยบ เ ท ยบราคาตลาด MARKET APPROACH) ควรมราคาเฉลยประมาณ ตารางวาละ 120,000.- ถง 130,000.- บาท

22 อาคารพาณชย 3 ชน 5 คหา เลขท 2613,2615,2617,2619,2621

5 คหา 20,000,000 4 ลานบาทตอคหา

อาคารพาณชย 3 ชน จากการตรวจสอบพบวาทรพยสนตงอย ซอยไมมชอ ถนนเพชรบร พนทใชสอยรวมประมาณ 1,115.2 ตารางวา อายอาคารประมาณ 38 ป สภาพเกา ขาดการดแลรกษา ใกลสถานรถไฟฟาแอรพอรตลงค รามคาแหง


- 68 -



ราคาตอ หนวย


ขอมลตลาด จากการตรวจสอบขอมลตลาดของอาคารพาณชย 3-5 ชน บรเวณใกลเคยง พบวา อาคารพาณชยเนอทประมาณ 17-24 ตารางงวา มการเสนอขายราคา คหาละ 5,000,000.- ถง 11,000,000.-บาท ทงนขนอยกบ ทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน IFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาเฉลยประมาณ คหาละ 4,000,000.- ถง 4,500,000.- บาท มความเหมาะสมแลวตามสภาพปจจบน

23 อาคารพาณชย 3 ช น 2 คหา เลขท 2611 และ 2623

2 คหา 8,400,000 4.2 ลานบาทตอคหา

24 ทดนเสมอนวางเปลา บนเกาะลาน พทยา

253.28 1,624,000,000 6,411,876 บาทตอไร

จากการตรวจสอบพบวาทรพยสนเนอทประมาณ 243-0-60 ไร ตงอย บรเวณหาดนวล ทศใตของเกาะลาน กวางตดทะเล ประมาณ 372 เมตร ลกประมาณ 1,313 เมตร และทรพยสนเนอทประมาณ 10-0-51 ไร ตงอย ถนนรอบเกาะ เกาะลาน กวางตดถนนรอบเกาะ ประมาณ 148 เมตร ลกประมาณ 100 เมตร โดยทง 2 แปลง สภาพทดนไมมการใชประโยชน และทมความสงตาตามสภาพภมประเทศ จากการตรวจสอบขอมลตลาดของทดนเปลา บรเวณใกลเคยง พบวาทดน เนอทประมาณ 11-230 ไร มการเสนอขายราคา ไรละ 2,400,000.- ถง 8,000,000.-บาท ทงนขนอยกบ ทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน

โดยสรป ทปรกษาทาการเงนอสระไดมการตรวจสอบและใหความเหนในสวนของการประเมนสนทรพย โดยบรษทผประเมนอสระ

ทง 2 ราย คอ CBRE และ JLL ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา ราคาประเมนของบรษทผประเมนอสระทง 2 ราย มความ

เหมาะสมโดยรวม ตามวชาชพของบรษทผประเมนอสระ และไมมความเหนในการปรบปรงมลคาประเมนใหมแตอยางไร

(ดรายละเอยดความเหนของทปรกษทางการเงนอสระ ในเอกสารสวนท 4)


- 69 -

สรปมลคาปรบปรงจากการประเมนมลคาสนทรพย

รายการปรบปรง (หนวย: บาท) มลคาทางบญช ราคาประเมนโดย

บรษทผประเมนอสระ

ตนทนโครงการพฒนาอสงหารมทรพย สทธ 12,899,033,947.75 19,273,600,000.00

อสงหารมทรพยเพอการลงทน สทธ 6,909,429,332.31 13,880,400,000.00

รวมทงหมด 19,808,463,280.06 33,154,000,000.00

มลคาปรบปรงจากการประเมนมลคาสนทรพย (บาท) 13,345,536,719.94

มลคาปรบปรงจากการประเมนมลคาสนทรพยตอหน (บาทตอหน) 1.38

ทงน สรปมลคาตามบญชทปรบปรงรายการตางๆขางตนไดดงน ณ วนท 30 กนยายน 2557

มลคาทางบญช (หนวย: ลานบาท)

สวนของผถอหน กอนปรบปรงรายการ 15,393.95 รายการปรบปรงจากการประเมนมลคาสนทรพยดวยราคาตลาด +13,345.54

สวนของผถอหน หลงปรบปรงรายการ 28,739.48

จานวนหนทชาระแลวทงหมด (หน) 9,705,186,191 มลคาตามบญชตอหน (บาท/หน) 2.97

การประเมนโดยวธประเมนสนทรพยดวยวธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) จะไดราคาหลกทรพยของบรษท เหมราชฯเทากบประมาณ 2.97 บาทตอหน

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) นไดมการปรบปรง

มลคาสนทรพยอสงหารมทรพยตามราคาประเมนโดยบรษทผประเมนอสระ ซงสนทรพยสวนใหญของบรษท เหมราชฯ เปนสนทรพยอสงหารมทรพย อยางไรกตามการประเมนมลคาบรษท เหมราชฯ โดยใชมลคาทางบญชทปรบปรงมลคาสนทรพยของบรษท เหมราชฯ ดวยราคาตลาด ยงเปนวธทไมเหมาะสมสาหรบการประเมนมลคาในครงน เนองจากไมไดนามลคาของกจการธรกจพลงงานไฟฟา และธรกจสาธารณปโภคซงเปนสดสวนของธรกจทมกระแสเงนสดทสาคญมาประเมนไดดวยวธน ทปรกษาทางการเงนอสระไดจดทาประเมนมลคาธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา ธรกจพลงงานไฟฟาและ ธรกจสาธารณปโภค เพมเตมดวยวธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach) ในวธประเมนวธท 5 แลวนามาหรบหรงดวยวธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) เพอใหไดมลคาบรษท เหมราชฯ ทเหมาะสมในภายหลง (ดรายละเอยดเพมเตมใน หวขอ 5 วธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach))


- 70 -

3. วธมลคาบรษทตามราคาตลาด (Market Value Approach)

การประเมนมลคายตธรรมดวยวธน เปนวธการประเมนมลคาโดยคานงถงราคาและปรมาณการซอขายในตลาดหลกทรพยฯ ของหนสามญของบรษทฯโดยราคาตลาดสามารถสะทอนถงอปสงคและอปทานของหนสามญของบรษทฯ ในตลาดหลกทรพยฯ โดยนกลงทน จากการพจารณารบรขอมลขาวสารตางๆ ทงทเกยวของ ภาวะอตสาหกรรม และสภาพเศรษฐกจโดยรวมตามสภาวะตลาดทวไป โดยคานวณราคาถวเฉลยถวงนาหนก (Volume Weighted Average Price) ยอนหลง 15 – 180 วนทาการ จากวนท 14 พฤศจกายน 2557 ซงวนทเปดเผยรายการเขาซอหนบรษท เหมราชฯ โดยบรษทฯ และราคาทจะเสนอซอในราคา 4.50 บาทตอหน

สรปไดดงน

ระยะเวลาเฉลยยอนหลง

(วนทาการ)

ราคาตลาด (บาทตอหน) ปรมาณซอขาย

เฉลยตอวน (หน)

ราคาถวเฉลยถวง

นาหนก (บาทตอหน) สงสด ตาสด ราคาปดเฉลย

15 วนทาการ 5.00 4.40 4.67 43,631,414.40 4.71

30 วนทาการ 5.00 4.22 4.59 39,790,409.13 4.61

60 วนทาการ 5.00 4.10 4.49 37,834,746.35 4.52

90 วนทาการ 5.00 3.62 4.29 35,537,080.17 4.34

180 วนทาการ 5.00 2.90 3.87 35,719,406.32 3.93

ชวงราคาหนสามญ HEMRAJ (บาทตอหน) 3.93 – 4.71

ทปรกษาทางการเงนอสระคานวณราคาถวเฉลยถวงนาหนก (Volume Weighted Average Price) ยอนหลง 15 – 180 วนทา

การ จากวนท 14 พฤศจกายน 2557 การประเมนโดยวธประเมนสนทรพยดวยวธมลคาหนตามราคาตลาด (Historical Market Price

Approach)จะไดราคาหลกทรพยของบรษท เหมราชฯเทากบประมาณ 3.93 – 4.71 บาทตอหน

ตารางสรปราคาหนของ HEMRAJ ในป 2556 และ ป 2557

ป ชวงเวลา ราคาตาสด ราคาสงสด ชวงราคา 2556 ม.ค. – ม.ค. 4.94 3.04

2.72 – 4.94 เม.ย. – ม.ย. 4.42 2.98 ก.ค. – ก.ย. 3.70 2.72 ต.ค. – ธ.ค. 4.04 2.80

2557 ม.ค. – ม.ค. 3.50 2.52

2.52 – 5.00 เม.ย. – ม.ย. 3.92 3.10 ก.ค. – ก.ย. 4.78 3.62 ต.ค. – ธ.ค. 5.00 4.06


- 71 -

จากตารางแสดงราคาหนของ HEMRAJ จะเหนไดวา ราคาหนของ HEMRAJ แบงเปน 2 ชวงปดงน

• ชวงป 2556 ราคาหนของ HEMRAJ อยในชวงราคาระหวาง 2.72 – 4.94 บาท โดยขนไปสงสด 4.94 บาทในชวงตนป 2556

และลงมาตาสดท 2.72 บาทในไตรมาสท 3 ของป 2556 และซอขายในระดบราคาลดลงจนตากวา 3.00 บาทในปลายป 2556

• ชวงป 2557 ราคาหนของ HEMRAJ กลบมามราคาผนผวน ระหวาง 2.52 – 5.00 บาท โดยราคาไดลดลงมาตาสดท 2.52 บาท

ในตนป 2557 ในไตรมาสท 1 และ ขนไปสงสด 5.00 บาทในไตรมาสท 4 ของป 2557 และซอขายอยในระดบราคา 4.00 – 5.00

บาทจนถงปจจบน ณ วนทออกรายงานฉบบน

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา ราคาตลาดทเหมาะสมสาหรบการเปรยบเทยบราคายตธรรมสาหรบราคาเสนอซอในครงนเทากบ 3.93 – 4.71 บาทตอหน เนองจากเปนราคาปดถวเฉลยถวงนาหนกยอนหลง 15 – 180 วนทาการจากวนท 14 พฤศจกายน 2557 ซงเปนวนทเปดเผยราคาทจะเสนอซอในราคา 4.50 บาทตอหน ไดสะทอนกบราคาซอขายของหน HEMRAJ จนถงวนทเปดเผยรายการของบรษทฯในครงน

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา วธมลคาหนตามวธราคาตลาด (Historical Market Price Approach) เปนวธการหา

ราคาของหลกทรพยโดยอางองจากราคาซอขายของหลกทรพยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยในชวงเวลาในอดตทผานมา

หากสภาวะการซอขายหลกทรพยอยในสภาวะปกตนกลงทนสามารถซอและ/หรอขายหลกทรพยไดในราคา และปรมาณไดตามท

ตองการของผทตองการจะซอ และผทตองการจะขาย การประเมนดวยวธนกจะสะทอนมลคาของหลกทรพยนนๆ ได จงเปนวธท

เหมาะสมสาหรบการประเมนในครงน


- 72 -

4. วธเปรยบเทยบอตราสวนตลาด (Market Comparable Approach)

4. 1 วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Ratio Approach: P/BV Ratio) การประเมนราคาหนดวยวธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญชเปนการนามลคาหนตามบญช ของบรษท เหมราชฯ ณ วนท

30 กนยายน 2557 จะไดราคาหนของบรษท เหมราชฯ ตามมลคาทางบญชหลงปรบปรงการบนทกบญชตามวธท 1 เทากบ 1.59 ลานบาทตอหน มาคณกบคาเฉลยอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (P/BV) ของบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย (“ตลาดหลกทรพย”) ในหมวดธรกจ 4 กลม โดยมรายละเอยดดงน กลมท 1 ธรกจนคมอตสาหกรรม

รายชอบรษท ตวยอ ลกษณะการประกอบธรกจ กลมท 1 ธรกจนคมอตสาหกรรม บรษท อมตะ คอรปอเรชน จากด (มหาชน)

AMATA พฒนานคมอตสาหกรรมทงในประเทศไทยและเวยดนาม โดยมบรษทในกลมดาเนนธรกจดานสาธารณปโภค สงอานวยความสะดวกและบรการหลงการขาย ทงนาประปา กระแสไฟฟา และจดจาหนายกาซธรรมชาต เปนตน

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

HEMRAJ พฒนานคมอตสาหกรรม พรอมระบบสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวก แถบชลบร ระยอง และสระบร และพฒนาอสงหารมทรพย ประเภทโรงงานสาเรจรปเพอเชาและขายสาหรบผประกอบการธรกจขนาดกลางและขนาดยอม รวมทงดาเนนธรกจดานบรการสาธารณปโภค และเงนลงทนในกจการไฟฟา

บรษท นวนคร จากด (มหาชน) NNCL พฒนาโครงการอสงหารมทรพยและนคมอตสาหกรรมเพอขายและใหเชา และการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกตาง ๆ ในนคมอตสาหกรรม

บรษท สวนอตสาหกรรมโรจนะ จากด

ROJNA พฒนาอสงหารมทรพยในรปนคมอตสาหกรรมและธรกจตอเนอง เชน ธรกจผลตกระแสไฟฟา ธรกจกจผลตนาเพออตสาหกรรม

กลมท 2 ธรกจพฒนาทดนประเภทโรงงานอตสาหกรรม และกอสรางโรงงานสาเรจรปมาตรฐาน เพอขาย และใหเชาบรษท ไทคอน อนดสเทรยล คอนเนคชน จากด (มหาชน)

TICON กอสรางโรงงานอตสาหกรรมมาตรฐานและคลงสนคาใหเชา/ขายในนคมอตสาหกรรม สวนอตสาหกรรม และทาเลอนทมศกยภาพในประเทศไทย บรษทไดจดสรางโรงงานและอาคารคลงสนคามาตรฐาน พรอมการใหบรการใหความชวยเหลอในเรองตาง ๆ ทเกยวของกบการเรมตนประกอบการผลตในประเทศไทย

บรษท ไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม จากด (มหาชน)

TFD พฒนาทดนประเภทนคมอตสาหกรรม และกอสรางโรงงานสาเรจรปมาตรฐาน เพอขาย และใหเชาในเขตโครงการนคมอตสาหกรรม และเขตสงเสรมอตสาหกรรม ทงกรงเทพมหานครและปรมณฑล และลงทนในธรกจอาคารเชาสานกงาน และกอสรางคอนโดมเนยม เพอพกอาศย ในบรเวณยานธรกจใจกลางกรงเทพ


- 73 -

บรษท สวนอตสาหกรรม วนโคสท จากด (มหาชน)

WIN ใหเชาอสงหารมทรพย ประเภทพนท อาคารโรงงาน บรเวณตดถนนบางนา-ตราด ก.ม 52 โดยแบงเปน 2 สวน คอ พนทใหเชาในเขตปลอดอากร (Free Zone) และพนทใหเชาสานกงานนอกเขตปลอดอากร

บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน)

WHA พฒนาและใหเชาโครงการคลงสนคา ศนยกระจายสนคา และโรงงาน ทมลกษณะเฉพาะตามความตองการของลกคา (Built-to-Suit) และแบบสาเรจรป (General Warehouse) นอกจากนบรษทมนโยบายในการขายสนทรพยเขากองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาดบบลวเอชเอ แฟคทอรแอนดแวรเฮาส ฟนด (WHAPF) อยางตอเนอง และบรษทไดรบแตงตงใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยของ WHAPF

กลมท 3 ธรกจ กจการผลตไฟฟา

บรษท ผลตไฟฟา จากด (มหาชน) EGCO ประกอบธรกจดานการลงทนโดยการถอหนในบรษทตาง ๆ (Holding company) ทประกอบธรกจ 1) ผลตและจาหนายไฟฟาทงในฐานะรายใหญ (IPP-Independent Power Producer) และรายเลก (SPP-Small Power Producer) 2) ธรกจการใหบรการดานเทคนคการจดการแกโรงไฟฟาและโรงงานอตสาหกรรมตาง ๆ ทงในและตางประเทศ และ 3) ธรกจนา ทผลตและจาหนายนาประปาใหการประปาสวนภมภาค

บรษท บางจากปโตรเลยม จากด (มหาชน)

BCP ประกอบธรกจโรงกลนน ามนขนาด 120,000 บารเรลตอวน และธรกจจาหนายนามนสาเรจรปทงคาปลก, คาสง และธรกจการผลตไฟฟาจากเซลลแสงอาทตยกาลงการผลตจาหนาย 38 เมกะวตต

บรษท ผลตไฟฟาราชบรโฮลดง จากด (มหาชน)

RATCH ดาเนนงานในรปแบบ Holding company ซงลงทนในบรษทตางๆ ทประกอบธรกจผลตไฟฟาและธรกจทเกยวของ และการเขารวมลงทนกบพนธมตรทางธรกจในโครงการตางๆ ทงในประเทศและตางประเทศ โดยมบรษท ผลตไฟฟาราชบร จากด เปนบรษทยอยหลกทมสญญาซอขายไฟฟาระยะยาวกบ กฟผ.

บรษท เอสพซจ จากด (มหาชน) SPCG ถอหนในบรษทยอยซงพฒนาธรกจ 3 ประเภทตอไปน:1. ธรกจพฒนาโซลารฟารม บรการรบเหมากอสรางโซลารฟารมแบบครบวงจร และบรหารดานการปฏบตการและการบารงรกษาโซลารฟารม 2. ธรกจหลงคาเหลกและโครงสราง3. ธรกจการตดตงระบบผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยบนหลงคา แบบครบวงจร

บรษท โกลว พลงงาน จากด (มหาชน)

Glow กลมบรษทผลตและจาหนายไฟฟาในฐานะรายใหญ (IPP - Independent Power Producer) ธรกจโรงไฟฟาพลงความรอนรวมและไอนา และในฐานะผผลตรายเลก (SPP - Small Power Producer) รวมถงการผลตและจาหนายไอนา และนาเพอการอตสาหกรรม (Processed Water) ใหแกลกคาอตสาหกรรมในนคมอตสาหกรรมมาบตาพดและใกลเคยง


- 74 -

กลมท 4 ธรกจพฒนาและบรหารจดการระบบทอสงนา ผลตและจาหนายนาประปา

บรษท จดการและพฒนาทรพยากรนาภาคตะวนออก จากด (มหาชน)

EASTW พฒนาและบรหารจดการระบบทอสงนาสายหลก ในพนทชายฝงทะเลภาคตะวนออก โดยจาหนายนาดบใหแกนคมอตสาหกรรม โรงงานทวไป และกจการประปา

บรษท ททดบบลว จากด (มหาชน) TTW ผลตและจาหนายนาประปาใหกบการประปาสวนภมภาค โดยบรษทดาเนนการครอบคลมพนท อ.นครชยศร อ.สามพราน อ.พทธมณฑล จงหวดนครปฐม และ อ.เมองสมทรสาคร อ.กระทมแบน จงหวดสมทรสาคร สาหรบบรษทยอยดาเนนการในเขต จ. ปทมธาน

ทมา : แบบ 56-1 และเวปไซดของบรษทขางตน สรป P/BV เฉลยยอนหลง 15 – 180 วนทาการ นบตงแตวนท 26 ธนวาคม 2557

ตวยอหลกทรพย P/BV เฉลยยอนหลง ( จานวนวนทาการ)

15 วน 30 วน 60 วน 90 วน 180 วน AMATA 1.97 1.97 1.97 2.01 2.02 HEMRAJ 2.77 2.81 2.94 2.93 2.71

NNCL 1.15 1.16 1.16 1.16 1.16 ROJNA 1.83 1.89 1.78 1.76 1.69

เฉลยกลมท 1 1.93 1.95 1.96 1.97 1.90 TICON 2.11 2.06 1.97 1.95 1.98

TFD 5.70 5.59 5.77 5.84 5.75 WIN 3.52 3.71 3.59 3.47 3.03 WHA 9.10 9.59 10.05 10.17 8.77

เฉลยกลมท 2 5.11 5.24 5.35 5.36 4.88 EGCO 1.18 1.21 1.23 1.22 1.12 BCP 1.24 1.31 1.30 1.29 1.22

RATCH 1.41 1.43 1.42 1.41 1.36 SPCG 4.76 4.92 5.88 6.33 6.82 Glow 3.05 3.16 3.22 3.19 3.03

เฉลยกลมท 3 2.62 2.70 2.96 3.06 3.11 EASTW 2.16 2.17 2.18 2.20 2.24

TTW 4.31 4.39 4.38 4.38 4.24 เฉลยกลมท 4 3.24 3.28 3.28 3.29 3.24

เฉลยทงหมด 3.23 3.29 3.39 3.42 3.28 หมายเหต : ขอมลจาก www.setsmart.com


- 75 -

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวาธรกจของบรษท เหมราชฯ เปนธรกจพฒนาอสงหารมทรพยประเภท นคม

อตสาหกรรมเพอขาย โดยมโรงงานและคลงสนคาใหเชา ธรกจบรการสาธารณปโภค และลงทนในกจการผลตไฟฟา ทมความ

ใกลเคยงกบบรษทจดทะเบยนฯ 4 กลมดงตารางขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระจงคดเลอก บรษทจดทะเบยน ทมธรกจดาน

อสงหารมทรพยนมอตสาหรรม โรงงานคลงสนคาใหเชา และบรการสาธารณปโภค กจการพลงงานไฟฟา ทมความใกลเคยงกบ

ธรกจของบรษท เหมราชฯ เพอการเปรยบเทยบหาคาเฉลย P/BV ทนกลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยใหอตรา P/BV

ของบรษทจดทะเบยนทดาเนนธรกจในหมวดธรกจทเกยวของมาใชเพอการเปรยบเทยบคาเฉลย P/BV ของบรษทจดทะเบยน

ดงกลาวขางตน ยอนหลง 15 – 180 วนทาการ นบตงแตวนท 26 ธนวาคม 2557 ยอนหลงเปนตนไป โดยใหนาหนกของธรกจทง 4

กลมเทาๆกนในอตรารอยละ 25 ของแตละกลม เนองจากทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา ธรกจของบรษท เหมราชฯ ทง 4

กลมมนาหนกในมลคาของบรษท เหมราชฯ ไมแตกตางกนมากนกในอนาคตอยางมนยสาคญ ถงแมในสนทรพยรวมในปจจบนของ

บรษท เหมราชฯ จะมสนทรพยประเภทนคมอตสาหกรรมมากทสด แตกมภาระหนสนทตองแบงปนใหมากทสด และมความผน

ผวนตอรายไดและการทากาไรคอนขางสง

การประเมนโดยวธนมสตรคานวณดงน

มลคาหนของกจการ = P/BV Ratio ของกลมบรษทอางอง X มลคาตามบญชปรบปรงของกจการ

สรปการประเมนราคาหนของ บรษท ตามวธอตราสวนราคาตอมลคาหนตามบญช

คาเฉลยยอนหลง คา P/BV อางอง (เทา)

มลคาตามบญชของกจการ ณ 30 กนยายน 2557

ราคา (ลานบาท)

(ลานบาท) คา P/BV เฉลยยอนหลง 15 วน 3.23 1.59 5.14 คา P/BV เฉลยยอนหลง 30 วน 3.29 1.59 5.23 คา P/BV เฉลยยอนหลง 60 วน 3.39 1.59 5.39 คา P/BV เฉลยยอนหลง 90 วน 3.42 1.59 5.44 คา P/BV เฉลยยอนหลง 180 วน 3.28 1.59 5.22

เฉลย 3.32 1.59 5.28

หมายเหต ทปรกษาทางการเงนอสระใชมลคาหนตามบญชปรบปรงการบนทกบญชในวธท 1 ของบรษท เหมราชฯ ณ วนท 30 กนยายน 2557 เทากบ 1.59 ลานบาท

สรปการประเมนราคาของบรษท เหมราชฯ ตามวธอตราสวนราคาตอมลคาหนตามบญช จากผลคณของอตราสวนราคาปดตอมลคาทางบญชตอหน (Price to Book Value Ratio) จะไดราคาหนของ บรษท เหมราชฯ อยระหวาง 5.14 – 5.44 บาทตอหนโดยมคาเฉลยเทากบประมาณ 5.28 บาทตอหน

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Ratio Approach) เปนวธทนาราคาตลาดมาเปรยบเทยบกบมลคาทางบญชในกลมธรกจเดยวกน แตกเปนการเปรยบเทยบใหเหนวาราคาตลาดเปนกเทาของราคาทางบญช สะทอนราคาเพมทนกลงทนใหเพมจากมลคาทางบญช (Price premium) สาหรบรายการไดมาซงสนทรพยในครงน วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (P/BV) เปนวธทเหมาะสมและใชสาหรบการเปรยบเทยบ


- 76 -

4.2 วธอตราสวนราคาตอกาไรตอหน (Price to Earnings Per Share Ratio Approach: P/E Ratio)

การประเมนราคาหนดวยวธอตราสวนราคาตอกาไรสทธตอหน เปนการนาประมาณการกาไรสทธตอหนของ บรษท HEMRAJ ณ วนท 30 กนยายน 2557 ยอนหลง 4 ไครมาสลาสด ทมกาไรสทธเทากบ 0.49 บาทตอหน คณกบคาเฉลยของอตราสวนราคาตอกาไรสทธตอหน (P/E) เฉลยของบรษทจดทะเบยนทใชอางองตามขอ 4.1 ซงคาเฉลย P/E ของบรษทจดทะเบยนดงกลาวขางตน (ขอ 4.1 ) ยอนหลง 15 – 180 วน นบตงแตวนท 26 ธนวาคม 2557 ยอนหลงเปนตนไปสรปไดดงน (จานวน 180 วน เปนระยะเวลาทเพยงพอสาหรบรองรบความผนผวน)

ชอ หลกทรพย ชอยอหลกทรพย

P/E เฉลยยอนหลง ( จานวนวนทาการ)

15 วน 30 วน 60 วน 90 วน 180 วน

AMATA 26.80 26.70 20.75 19.10 14.74 HEMRAJ 8.67 8.76 8.89 8.79 8.39

NNCL N/A N/A N/A N/A N/A ROJNA 13.73 15.00 19.35 21.15 38.36

เฉลยกลมท 1 16.40 16.82 16.33 16.35 20.50 TICON 20.25 17.42 18.21 17.54 15.35 TFD** 63.32 65.02 69.33 71.08 68.90 WIN N/A N/A N/A N/A N/A WHA 24.09 25.31 26.16 26.36 24.08

เฉลยกลมท 2 35.88 35.91 37.90 38.33 36.11 EGCO 11.11 11.43 11.45 11.34 10.75 BCP 11.42 12.08 10.85 10.14 9.63

RATCH 13.28 13.48 13.28 13.10 12.69 SPCG 19.70 20.35 22.16 23.14 28.01 Glow 14.75 15.28 15.80 15.73 16.35

เฉลยกลมท 3 14.05 14.52 14.71 14.69 15.48 EASTW 14.02 14.06 14.01 14.09 14.10

TTW 17.79 18.15 18.18 18.23 17.84 เฉลยกลมท 4 15.90 16.11 16.10 16.16 15.97

เฉลยทงหมด 20.56 20.84 21.26 21.38 22.01

เฉลยทงหมด ยกเวน TFD** 17.13 17.20 17.33 17.29 17.92

หมายเหต : ขอมลจาก www.setsmart.com ** ยกเวน TFD เนองจากมคา P/E Ratio สงกวาปรกต สบเนองจาก TFD มผลประกอบการไตรมาสท 3 ป 2557 ตดลบ


- 77 -

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวาธรกจของบรษท เหมราชฯ เปนธรกจพฒนาอสงหารมทรพยประเภท นคม

อตสาหกรรมเพอขาย โดยมโรงงานและคลงสนคาใหเชา ธรกจบรการสาธารณปโภค และลงทนในกจการผลตไฟฟา ทมความ

ใกลเคยงกบบรษทจดทะเบยนฯ 4 กลมดงตารางขางตนเชนเดยวกบขอ 4.1 ทปรกษาทางการเงนอสระจงคดเลอก บรษทจดทะเบยน

ทมธรกจดานอสงหารมทรพยนมอตสาหรรม โรงงานคลงสนคาใหเชา และบรการสาธารณปโภค กจการพลงงานไฟฟา ทมความ

ใกลเคยงกบธรกจของบรษท เหมราชฯ เพอการเปรยบเทยบหาคาเฉลย P/E ทนกลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยใหอตรา

P/E ของบรษทจดทะเบยนทดาเนนธรกจในหมวดธรกจทเกยวของมาใชเพอการเปรยบเทยบคาเฉลย P/E ของบรษทจดทะเบยน

ดงกลาวขางตน ยอนหลง 15 – 180 วน นบตงแตวนท 26 ธนวาคม 2557 ยอนหลงเปนตนไป โดยใหนาหนกของธรกจทง 4 กลม

เทาๆกนในอตรารอยละ 25 ของแตละกลม เนองจากทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา ธรกจของบรษท เหมราชฯ ทง 4 กลม

มนาหนกในมลคาของบรษท เหมราชฯ ไมแตกตางกนมากนกในอนาคตอยางมนยสาคญ ถงแมในสนทรพยรวมในปจจบนของ

บรษท เหมราชฯ จะมสนทรพยประเภทนคมอตสาหกรรมมากทสด แตกมภาระหนสนทตองแบงปนใหมากทสด และมความผน

ผวนตอรายไดและการทากาไรคอนขางสง

สรปการประเมนราคาหนของ บรษท HEMRAJ ตามวธอตราสวนราคาตอกาไรตอหน

คาเฉลยยอนหลง คา P/E อางอง กาไรสทธ 4 ไตรมาสลาสด มลคาสวนผถอหน (เทา) (บาทตอหน) (บาทตอหน)

คา P/E เฉลยยอนหลง 15 วน 17.13 0.49 8.46 คา P/E เฉลยยอนหลง 30 วน 17.20 0.49 8.49 คา P/E เฉลยยอนหลง 60 วน 17.33 0.49 8.56 คา P/E เฉลยยอนหลง 90 วน 17.29 0.49 8.54 คา P/E เฉลยยอนหลง 180 วน 17.92 0.49 8.85

เฉลย 17.37 0.49 8.58

ผลคณจากอตราสวนราคาปดตอกาไรสทธตอหน (Price to Earnings Ratio) โดยทกาไรตอหน ใน 4 ไตรมาสลาสด จะไดมลคารวมสวนผถอหนของ HEMRAJ อยระหวาง 8.46 – 8.85 บาทตอหนโดยมคาเฉลยเทากบประมาณ 8.58 บาทตอหน

ขอสงเกต เนองจากในไตรมาสท 4 ป 2556 บรษท เหมราชมกาไรจากการขายทรพยสนและสญญาเชาระยะยาวจานวน 2,527 ลานบาท และมคาใชจายในการรบประกนรายไดคาเชาขนตาประมาณ 295 ลานบาท ซงเปนรายการพเศษ ทปรกษาทางการเงนอสระจงไดใชการ Pro-rate กาไร 9 เดอนของป 2557 โดยการคณ 12/9 ซงจะเทากบประมาณ 0.35 บาทคหน ( 9 เดอนของป 2557 กาไรตอหนเทากบ 0.26 บาทตอหน) หรอประมาณการกาไรของบรษท เหมราชฯ ในไตรมาสท 4 อยประมาณ 500 – 1,000 ลานบาทตามตารางขางลาง

ไตรมาสท 1 ไตรมาสท 2 ไตรมาสท 3 กรณกาไร 500 ล.บ.

กรณกาไร 1,000 ล.บ.

กาไรสวนทเปนของบรษทใหญ (ล.บ.) 1,017.30 1,042.11 477.86 3,037.27 3,537.27 กาไรตอหน (บาทตอหน) 0.10 0.11 0.05 0.31 0.36 จานวนหน (ลานหน) 9,705.19 9,705.19 9,705.19 9,705.19 9,705.19


- 78 -

สรปการประเมนราคาหนของ บรษท HEMRAJ ตามวธอตราสวนราคาตอกาไรตอหน หลงปรบกาไรตอหนใหม และใชอตรา P/E Ratio เฉลยท 17.37 เทามาใชเพอคานวณมลคาหนบรษท เหมราชฯ ใหมไดดงน

คาเฉลยยอนหลง คา P/E อางอง ประมาณการกาไรสทธ มลคาสวนผถอหน (เทา) (บาทตอหน) (บาทตอหน)

คา P/E เฉลยและ Pro Rate ของกาไรสทธ 9 เดอนเปน 12 เดอน

17.37 0.35 5.93

กรณกาไรไตรมาสท 4 เทากบ 500 ล.บ. 17.37 0.31 5.44

กรณกาไรไตรมาสท 4 เทากบ 1,000 ล.บ. 17.37 0.36 6.33

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา จากการคาดหวงกาไรตอหนทคาดวาจะตากวา 0.49 บาทตอหนในป 2557 ทาให อตรา P/E Ratio ทนกลงทนทาการซอขายหนบรษท เหมราชฯ จงอยในอตรา 8 – 9 เทา เมอใชกาไรตอหนท 0.49 บาทตอหน ดงนนดวย กาไรตอหนใหมท 0.35 บาทตอหน ราคาหนบรษท เหมราชฯ จะเทากบ 5.44 – 6.33 บาทตอหนดงตารางขางตน

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา วธอตราสวนราคาตลาดเฉลยตอกาไรตอหน (Price to Earnings Ratio Approach)

เปนเปนวธทคานงถงศกยภาพในการทากาไรของกจการในระยะสนเทานนไมไดคานงถงการทากาไรของกจการในอนาคตจงสะทอนมลคาในระยะสนแตไมไดสะทอนมลคาทแทจรงของกจการ แตกสามารถนามาใหในเชงเปรยบเทยบราคาตลาดกบการทากาไรของบรษทในระยะสนไดวานกลงทนใหราคาเปนกเทาชองกาไรในชวงนนๆ จงเปนวธทเหมาะสมและใชสาหรบการเปรยบเทยบ


- 79 -

5. วธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach)

การประเมนมลคาบรษทตามวธน เปนวธทคานงถงผลการดาเนนงานของบรษท เหมราชฯ โดยการคานวณหามลคาปจจบนของประมาณการกระแสเงนสดสทธดวยอตราสวนลดทเหมาะสม โดยจะคานวณหาอตราตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงนาหนก (Weighted Average Cost of Capital: WACC) เพอใชเปนอตราสวนลดและคานวณหากระแสเงนสดสทธในอนาคตจากประมาณการทางการเงนของบรษท เหมราชฯ ในอนาคต ตามอายทเหมาะสมของแตละโครงการ โดยตงอยบนพนฐานวาธรกจของบรษท เหมราชฯ จะยงคงดาเนนตอไปอยางตอเนอง (Going Concern Basis) (ดสรปวธประเมนวธนและความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ) และไมมการเปลยนแปลงอยางมนยสาคญเกดขน รวมทงเปนไปภายใตภาวะเศรษฐกจและสถานการณในปจจบน

ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดจดทาประมาณการทางการเงนของบรษท เหมราชฯ โดยอางองขอมล และสมมตฐานทไดรบจากบรษทฯ ทปรกษาทางการเงนของบรษทฯ และจากการสมภาษณผบรหารและเจาหนาททเกยวของ เพอวตถประสงคในการพจารณาหาราคายตธรรมของหนบรษทเทานน หากภาวะเศรษฐกจ และปจจยภายนอกอนๆ ทมผลกระทบตอการดาเนนงานของธรกจ หรอสถานการณภายในของบรษท เหมราชฯ มการเปลยนแปลงไปอยางมนยสาคญจากสมมตฐานทกาหนด มลคาบรษท เหมราชฯ ทประเมนไดตามวธนจะเปลยนแปลงไปดวยเชนกน

สมมตฐานหลกสาหรบการจดทาประมาณการกระแสเงนสดสาหรบการประเมนมลคาหนบรษท เหมราชฯ

เนองจากรายการไดมาซงหนบรษท เหมราชฯ เปนการตกลงระหวางบรษทฯ และผถอหนรายใหญของบรษท เหมราชฯ

บรษท เหมราชฯจงไมมหนาทตองเปดเผยขอมลสาหรบรายการในครงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดมโอกาสสมภาษณ

ผบรหาร และ/หรอเจาหนาทการเงน ของบรษท เหมราชฯ ทปรกษาทางการเงนอสระจงตดเงอนไขเรองการรกษาความลบ

ของขอมลและ ในขอจากดในการเปดเผยตอสาธารณะในบางเรอง นอกจากน ปรกษาทางการเงนอสระยงไดรบขอมลจากท

ปรกษาของบรษทฯ ไดแก ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ซงเปนทปรกษาการเงนของบรษทฯ บรษท ซบ รชารด

เอลลส (ประเทศไทย) จากด และ บรษท โจนส แลง ลาซาลล (ประเทศไทย) จากด ซงเปนบรษท ผประเมนอสระ อกทงท

ปรกษาทางการเงนอสระไดขอมลเพมเตมทไดมการเปดเผยตอสาธารณะทวไป และขอมลจากตลาดหลกทรพยของบรษท

เหมราชฯ และบรษทอนทเกยวของ ทปรกษาทางการเงนอสระพบวาขอมลจากทงสองแหลงมความนาเชอถอ และไมมความ

แตกตางกนอยางมนยสาคญ อนง ทปรกษาทางการเงนอสระมขอจากดจากการใชขอมลจากทปรกษาตางๆ ของบรษทฯ เปน

สาคญ

ลกษณะการประกอบธรกจของบรษท เหมราชฯ

ปจจบนบรษท เหมราชฯ ประกอบธรกจหลก 5 ธรกจหลกดงน

1. ธรกจการพฒนาและบรหารนคมอตสาหกรรม



4. ธรกจพลงงานไฟฟา



- 80 -

ธรกจท 1 : ธรกจการพฒนาและบรหารนคมอตสาหกรรม

บรษท เหมราชฯ ไดพฒนาและบรหารนคมอตสาหกรรมจานวน 5 แหงและเขตประกอบการอตสาหกรรมจานวน 2 แหงม

พนทรวมกวา 40,624 ไร (16,250 เอเคอร) และมพนทของโรงงานสาเรจรปสาหรบเชา รวมทงคลงสนคาใหเชา ทอยในระหวาง

กอสรางและพฒนารวม 750,000 ตารางเมตร บรษท เหมราชฯ มลกคากวา 615 รายจากจานวนสญญาทรวมสญญาเชาจานวน 933

สญญา ในจานวนนเปนกลมลกคายานยนตจานวน 215 ราย จากจานวน 329 สญญา ดวยเงนลงทนรวมกนกวาประมาณ 26,000 ลาน

เหรยญสหรฐ โดยมจานวนแรงงานกวา 100,000 คน

1. นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (Hemaraj-ESIE)

2. นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE)

3. นคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก (Hemaraj EIE)

4. นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (Hemaraj CIE)

5. นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร 2 (Hemaraj CIE 2)

6. เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชระยอง (Hemaraj RIL)

7. เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร (Hemaraj SIL)

เนองจากขอจากดในรายละเอยดของขอมลบรษท เหมราขฯ และ นโยบายแผนธรกจในอนาคตจากผบรหารบรษท เหมราชฯ

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) ซงไดมการปรบปรงมลคา

สนทรพยอสงหารมทรพยตามราคาประเมนโดยบรษทผประเมนอสระ ซงสนทรพยธรกจการพฒนาและบรหารนคมอตสาหกรรม

ของบรษท เหมราชฯ เปนสนทรพยอสงหารมทรพย ทาใหการประเมนมลคาธรกจการพฒนาและบรหารนคมอตสาหกรรม ของ

บรษท เหมราชฯ โดยใชมลคาทางบญชทปรบปรงมลคาสนทรพยของบรษท เหมราชฯ ดวยราคาตลาด เปนวธทเหมาะสมสาหรบ

การประเมนมลคาในครงน

มลคาธรกจการพฒนาและบรหารนคมอตสาหกรรม

(หนวย : ลานบาท)

มลคาสนทรพยธรกจการพฒนาและบรหารนคมอตสาหกรรมประเมนโดย CBRE 19,273.60 หกมลคาสนทรพยทางบญช ณ 30 กนยายน 2557 - 12,899.03

มลคาปรบปรงเพมขน (ลานบาท) 6,374.57 จานวนหน 9,705,186,191

มลคาปรบปรงเพมขน (บาทตอหน) 0.66

จากตารางขางตน การประเมนมลคาของธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชาดวยวธปรบปรงมลคาตามบญช

(Adjusted Book Value Approach) มมลคาปรบปรงเพมขน เทากบ 0.72 บาทตอหน


- 81 -

ธรกจท 2 : ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา

บรษท เหมราชฯ ไดออกแบบและพฒนาโรงงานสาเรจรปทมจดเดนคอ ภายในอาคารมลกษณะโลงไมมเสาและขยายพนทใช

สอย เพอตอบสนองตอความตองการในอนาคตของลกคา โดยมขนาดของโรงงานตงแต 450 ตารางเมตรถง 10,000 ตารางเมตร

สาหรบเชา ตงอยในเขตอตสาหกรรมทวไปและเขตปลอดภาษในหลายนคมอตสาหกรรมหรอเขตประกอบการอตสาหกรรมของ

บรษท เหมราชฯ ทงนโรงงานสาหรบเชาจะชวยเพมความยดหยนใหกบลกคาของบรษท เหมราชฯ ทงในดานเงนลงทน การเงน รวม

ไปถงการเปลยนไปเชาโรงงานทมใหญขน ซอทดนเพอรองรบการขยายตวทางธรกจ หรอพนททพฒนาเมอมการเตบโตของธรกจ

โดยม บรษท เอช-คอนสตรคชน แมนเนจเมนทแอนด เอนจเนยรง จากด ซงเปนบรษทยอยของบรษท เหมราชฯ เปนผดแลจดการ

ดานระบบสาธารณปโภคและขนาดของโรงงานเพอตอบสนองตอความตองการของลกคา ปจจบนบรษท เหมราชฯ ไดสรางโรงงาน

สาเรจรปจานวนทงสน 324โรงงานมพนทรวมทงสน 657,663 ตารางเมตรในหลายนคมอตสาหกรรมหรอเขตประกอบการ

อตสาหกรรมของบรษท เหมราชฯ

คลงสนคาโลจสตกส พารค สาหรบการเชา : เหมราช โลจสตกส พารค เปนศนยกลางโลจสตกส และคลงสนคาคณภาพสง

โดยปจจบนทางบรษทไดมโครงการ เหมราชโลจสตกส พารค ทงหมด 4 แหงดวยกน โดยมพนททงหมด 395,000 ตารางเมตร ดวย

ความตองการดานการใหบรการโลจสตกสและคลงสนคาทมความเฉพาะเจาะจงและซบซอนมากขน บรษท เหมราชฯไดเหนโอกาส

ทดในการพฒนาเหมราช โลจสตกส พารค ทจะใหบรการครบทกดานตามความตองการของลกคา นอกจากทาเลทตงทเหมาะสม

เหมราชโลจสตกพารค ยงไดพฒนาคลงสนคาโลจสตกสาเรจรปทมคณภาพเยยมระดบมาตรฐานสากล มขนาดหลากหลายจาก 1,545

ถง 50,000 ตารางเมตร

ในปจจบนมสถานทใหเลอก 4 ทาเลดวยกน โดยมพนทกวา 180,000 ตารางเมตรไดรบการพฒนาแลว นอกจากนลกคายง

ไดรบบรการดานสาธารณปโภค สงอานวยความสะดวก และการบรการหลงการเชาระดบมาตรฐานสากาลจากเหมราชเชนกน

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) ซงไดมการปรบปรง

มลคาสนทรพยอสงหารมทรพยตามราคาประเมนโดยบรษทผประเมนอสระ ซงสนทรพยธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอให

เชา ของบรษท เหมราชฯ เปนสนทรพยอสงหารมทรพย ทาใหการประเมนมลคาธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา ของ

บรษท เหมราชฯ โดยใชมลคาทางบญชทปรบปรงมลคาสนทรพยของบรษท เหมราชฯ ดวยราคาตลาด เปนวธทเหมาะสมสาหรบ

การประเมนมลคาในครงน

มลคาธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา


มลคาสนทรพยธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชาประเมนโดย JLL 11,112.00 หกมลคาสนทรพยทางบญช ณ 30 กนยายน 2557 - 4,100.00

มลคาปรบปรงเพมขน (ลานบาท) 7,012.00 จานวนหน 9,705,186,191

มลคาปรบปรงเพมขน (บาทตอหน) 0.72


- 82 -

จากตารางขางตน การประเมนมลคาของธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชาดวยวธปรบปรงมลคาตามบญช

(Adjusted Book Value Approach) มมลคาปรบปรงเพมขน เทากบ 0.72 บาทตอหน

นอกจาก วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) ดวยราคาตลาดประเมนโดยบรษทผประเมนอสระ

แลว ทปรกษาทางการเงนอสระไดจดทาประมาณการกระแสเงนสดสหรบธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชาดงน

สมมตฐานรายไดจากคาเชาและบรการ

กลมคลงสนคา โลจสตกส พารค ป 2557 (โดยประมาณ) พนท(ตรม.) อตราการเชา คาเชา/ตรม./ด. รายไดตอป

โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 1 ชลบร จานวน 10 หลง 58,114 30% 140 29,289,456.00

โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 2 ชลบร จานวน 11 หลง 50,996 70% 160 68,538,624.00

โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 3 ชลบร จานวน 4หลง 18,656 0% 140 - โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 4 ระยอง จานวน 14หลง 52,034 58% 160 57,945,062.40

รวมทงหมด/เฉลย 179,800 46% 156 155,773,142.40

กลมwarehouse & RBF ป 2557 (โดยประมาณ) พนท(ตรม.) อตราการเชา คาเชา/ตรม./ด. รายไดตอป อสเทรน ซบอรด ระยอง จานวน 61 หลง 75,764 38% 200 69,096,768.00

เหมราชอสเทรน ซบอรด ชลบร จานวน 48 หลง 180,864 73% 200 316,873,728.00

เหมราชชลบร จานวน 27 หลง 24,180 30% 190 16,539,120.00

เหมราชระยอง จานวน 1 หลง 3,008 0% 185 - เหมราชสระบร จานวน 34 หลง 75,906 39% 210 74,600,416.80

ไฮเทค กบนทรบร ปราจนบร จานวน 10 หลง 12,368 7% 155 1,610,313.60

รวมทงหมด/เฉลย 372,090 53% 201 478,720,346

สมมตฐานและประมาณการรายไดจากคาเชาและบรการในป 2558 – 2563

กลมคลงสนคา โลจสตกส พารค

พนท : ตารางเมตร 2557 2558 2559 2560 2561 2562

พนทโครงการเหมราชโลจสตกส พารค 1 ชลบร จานวน 10 หลง 58,114 58,114 58,114 58,114 58,114 58,114

อตราการเชา(รอยละ) 30% 50% 70% 75% 75% 80%

คาเชา (บาท/ตารางเมตร/เดอน) 140.00 142.80 145.66 148.57 151.54 154.57

อตราเพมคาเชา (รอยละตอป) 2% 2% 2% 2% 2%

พนทโครงการเหมราชโลจสตกส พารค 2 ชลบร จานวน 11 หลง 50,996 50,996 50,996 50,996 50,996 50,996




พนทโครงการเหมราชโลจสตกส พารค 3 ชลบร จานวน 4หลง 18,656 18,656 18,656 18,656 18,656 18,656





- 83 -

พนทโครงการเหมราชโลจสตกส พารค 4 ระยอง จานวน 14หลง 52,034 52,034 52,034 52,034 52,034 52,034




รายไดจากคาเชาและบรการรวม 155.77 212.01 258.58 270.59 276.00 288.64

กลมwarehouse & RBF

พนท : ตารางเมตร 2557 2558 2559 2560 2561 2562

พนทอสเทรน ซบอรด ระยอง จานวน 61 หลง 75,764 75,764 75,764 75,764 75,764 75,764




พนทเหมราชอสเทรน ซบอรด ชลบร จานวน 48 หลง 180,864 180,864 180,864 180,864 180,864 180,864




พนทเหมราชชลบร จานวน 27 หลง 24,180 24,180 24,180 24,180 24,180 24,180




พนทเหมราชระยอง จานวน 1 หลง 3,008 3,008 3,008 3,008 3,008 3,008




พนทเหมราชสระบร จานวน 34 หลง 75,906 75,906 75,906 75,906 75,906 75,906


คาเชา (บาท/ตารางเมตร/เดอน) 210 214.20 218.48 222.85 227.31 231.86


พนทไฮเทค กบนทรบร ปราจนบร จานวน 10 หลง 12,368 12,368 12,368 12,368 12,368 12,368




รายไดจากคาเชาและบรการรวม 478.72 567.45 695.63 733.49 748.16 788.03


- 84 -

สมมตฐานทสาคญของประมาณการทางการเงนอนๆ

ตวเลขประมาณการชวง ป 2558 - 2562

รายได และ ตนทน อตราคาเชาและบรการ อตราการเชา ในแตละพนท

ตามตารางขางตน บนสมมตฐานจากบรษท เหมราชในป 2557 และ รายงานประเมน JLL เปนฐานในการคานวณ โดยใหเพมขนจนถงปท 5 ทอตราการเชารอยละ 80

อตราเพมขนของคาบรการ เพมขนรอยละ 2.00 สมมตฐานจากปรบประมาณรอยละ 5-6 ทกๆ 3 ป

คาใชจาย คาใชจายผนแปร อตรารอยละ 5.0 ของรายไดจากคาเชาและบรการ โดยสวนใหญเปนคาบารงรกษา ปรบปรงสานกงาน

โรงงาน ทาใหพนทเชามความใหมและทนสมย (จากการสอบถามเจาหนาทบรษท เหมราชฯ ไดประมาณทรอยละ 4.0)

คาใชจายคงท อตรารอยละ 3.0 ของรายไดจากคาเชาและบรการ จากป 2557 เปนเงนประมาณ 20 ลานบาทหลงจากนนใหเพมขนในอตรารอยละ 4.0 (จากการสอบถามเจาหนาทบรษท เหมราชฯ ไดประมาณท 10 ลานบาท)

เงนลงทน และ คาเสอมราคา

สาหรบสนทรพย ลงทนเพอบารงรกษาซอมแซมทเปนโครงสรางเชน ระบบไฟฟา ซอมแซมหลงคา ลงทนระบบสานกงาน ปละ 15 ลานบาท คาเสอมราคาของสนทรพยลงทนเดมใชระยะเวลาประมาณ 20 ป และลงทนใหมเพอบารงรกษาซอมแซมทเปนโครงสรางใชระยะเวลา 10 ป

ลกหนการคา ใชระยะเวลาเกบเงน 30 วน อตราภาษ รอยละ 20

ระยะเวลาโครงการ ประมาณการ 5 ป

มลคาทางบญชสนทรพยของธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา

ประมาณ 4,100 ลานบาท ตามงบการเงนของบรษท เหมราชฯ ณ วนท 30 ก.ย. 57 มสนทรพยอสงหารมทรพยเพอการลงทน สทธเทากบ 6,909.43 ลานบาท หลงหก ทดนเกาะลาน ประมาณ 2,055 ลานบาท หองชด UM Tower ประมาณ 714 ลานบาท และอนๆประมาณ 40 ลานบาท

Terminal Value มลคา Terminal Value เทากบ กระแสเงนสดสทธปท 5 หารดวย อตราสวนลด WACC ลบดวย อตราเพมขนของกระแสเงนสด (FCFF5 / (WACC – g))


- 85 -

ประมาณการผลการดาเนนงานระหวางป 2558 – 2562

หนวย : ลานบาท 2557E 2558F 2559F 2560F 2561F 2562F

รายไดจากคาบรการรวม 634.49 779.46 954.21 1,004.08 1,024.16 1,076.68

คาใชจายผนแปร 31.72 38.97 47.71 50.20 51.21 53.83

คาเสอมราคา 243.59 245.09 248.09 252.59 258.59 266.09

กาไรเบองตน 359.18 495.40 658.41 701.29 714.37 756.76

คาใชจายคงท 19.03 19.80 20.59 21.41 22.27 23.16

กาไรกอนภาษ 340.15 475.61 637.83 679.88 692.10 733.60

ภาษ 68.03 95.12 127.57 135.98 138.42 146.72

กาไรสทธ 272.12 380.49 510.26 543.90 553.68 586.88

ประมาณการกระแสเงนสดระหวางป 2558 - 2562

(หนวย : ลานบาท) 2558F 2559F 2560F 2561F 2562F

กาไรกอนดอกเบยและภาษ 475.61 637.83 679.88 692.10 733.60

บวกกลบ คาเสอมราคา 245.09 248.09 252.59 258.59 266.09

หก เงนลงทน (15.00) (15.00) (15.00) (15.00) (15.00)

เปลยนแปลงเงนทนหมนเวยน (11.48) (13.83) (3.95) (1.59) (4.16)

หก ภาษ (95.12) (127.57) (135.98) (138.42) (146.72)

กระแสเงนสดสทธ 599.10 729.51 777.54 795.68 833.81

มลคาปจจบนของกระแสเงนสด 2,719.31 ใชอตราสวนลดฐานเทากบ 11.0%

มลคาปจจบนของ Terminal Value 6,185.30 ใชอตราเพมขน (g) เทากบ 3.0% (ป 2562 มอตราเพมขน 4.79%)

มลคารวม (ลานบาท) 8,904.61


- 86 -

วเคราะหความออนไหวของมลคาของกจการจากปจจยอนๆ (Sensitivity Analysis)

ทปรกษาทางการเงนอสระ ไดจดทาการวเคราะหความออนไหวของมลคา ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชาจาก

ปจจยของ 1) อตราสวนลดเพมขน/ลดลง 0.50% และ 2) อตราการเชาป 2558 - 2562 ทอตราสงสดรอยละ 75 และรอยละ 85

มลคาธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา

(หนวย : ลานบาท) สมมตฐานอตราการเชาป 2558 – 2562 สงสด คาเฉลย

รอยละ 75 รอยละ 80 รอยละ 85 WACC = 11.00% 8,461 8,905 9,272 8,879 WACC = 11.50% (+0.50%) 7,962 8,376 8,715 8,351 WACC = 10.50% (-0.50%) 9,026 9,504 9,903 9,478

คาเฉลย 8,483 8,928 9,296 8,903 หกมลคาสนทรพย (4,100) (4,100) (4,100) (4,100)

มลคาปรบปรงเพมขน (ลานบาท) 4,383.348 4,828.117 5,196.451 4,802.639 จานวนหน 9,705,186,191 9,705,186,191 9,705,186,191 9,705,186,191

มลคาปรบปรงเพมขน (บาทตอหน) 0.45 0.50 0.54 0.49

จากตารางขางตน การประเมนมลคาของธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชาดวยวธมลคาปจจบนของกระแสเงน

สด (DCF) มมลคาปรบปรงเพมขน อยระหวาง 0.45 – 0.54 บาทตอหน โดยมคาเฉลยเทากบ 0.49 บาทตอหน

ดงนนทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา จากการประเมนมลคาของธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชาดวย

วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) มมลคาปรบปรงเพมขน เทากบ 0.72 บาทตอหน และวธมลคา

ปจจบนของกระแสเงนสด (DCF) มมลคาปรบปรงเพมขน อยระหวาง 0.45 – 0.54 บาทตอหน จงสรปใหมมลคาปรบปรงเพมขน

อยระหวาง 0.45 – 0.72 บาทตอหน


- 87 -

อตราสวนลด WACC สาหรบธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา อตราสวนลดทใชในการคานวณมลคาปจจบนกระแสเงนสดในอนาคต คานวณจากตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงนาหนก (Weighted Average Cost of Capital: WACC) ของกจการ ซงจะขนอยกบ

• อตราสวนหนสนตอสวนของผถอหน (Debt-to-Equity Ratio) • อตราดอกเบยในการกยมเงนหลงหกภาษเงนไดนตบคคล (Cost of Debt after tax: Kd*(1-t)) • อตราผลตอบแทนตอผถอหน (Cost of Equity : Ke)

โดยมสตรในการคานวณดงน WACC = Kd * (1-T) * (D/V) + Ke * (E/V)

Ke อตราผลตอบแทนของผถอหนเทากบรอยละ 9.64% – 11.29% Kd ตนทนทางการเงนของกจการ โดยอางองจากอตราดอกเบยหนสนโดยเฉลย เทากบรอยละ 7.0 (ประมาณอตราดอกเบยMLR ของธนาคารพาณชยจานวน 7 แหง ปดฌศษขน) T อตราภาษเงนไดนตบคคล (Effective Tax Rate) ซงเทากบรอยละ 20 D/E หนสนของบรษทหารดวยสวนของผถอหน ในทนใช 1.20 เทา

(ใชเปาหมายอตราสวนหนสนตอสวนผถอหน ณ วนท 30 ก.ย. 57 ของบรษท เหมราชฯ) V มลคารวมของบรษทหรอเทากบสวนของหนสนบวกดวยสวนของผถอหน WACC ตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงนาหนกเทากบรอยละ 7.43% - 8.18%

โดยท Ke สามารถคานวณตามสตรดงน

Ke = Rf + β(Rm – Rf)

Rf อตราผลตอบแทนของพนธบตรรฐบาล

2.22% อางองอตราดอกเบยพนธบตรรฐบาลอาย 5 ป ณ วนท 15 มกราคม 2558 จาก www.thaibma.or.th ซงเปนชวงเวลาทสะทอนระยะเวลาตามสมมตฐานของกระแสเงนสดประมาณ 10 ป

Rm อตราผลตอบแทนการลงทนเฉลยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

13.90% คานวณจากการเปลยนแปลงของ SET Index เฉลยยอนหลง 20-21 ป ตงแตป 2537 – 2557 (ขอมลจากตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย) ซงเปนชวงเวลาทสะทอนภาวะการลงทนในชวงเวลาตางๆ ไดดกวาการใชขอมลระยะสน

β1 คาสมประสทธความแปรปรวนของการเปลยนแปลง SET Index และราคาหน

1.20 คาเฉลย β ของบรษททประกอบธรกจนคมอตสาหกรรมทใกลเคยงเปนหลก ไดแก AMATA, HEMRAJ, NNCL, ROJNA

เฉลย ธนวาคม 2557 จาก Bloomberg) β2 คาสมประสทธความแปรปรวนของการ

เปลยนแปลง SET Index และราคาหน 1.50 คาเฉลย β ของบรษททประกอบธรกจโรงงานคลงสนคาให

เชาทใกลเคยงเปนหลก ไดแก TICON, TFD, WIN, WHA เฉลย ธนวาคม 2557 จาก Bloomberg)

ใช β1 และ β2 มาคานวณ (ใหนาหนกธรกจนคมอตสาหกรรม และ ธรกจโรงงานคลงสนคาใหเชา เทาๆกน) สรปอตราสวนลด WACC ทนามาใชเปนอตราสวนลดในประมาณการกระแสเงนสดเทากบรอยละ 10.4% - 12.0% (ใช 11.00% เปนฐานโดยปดเศษ)


- 88 -

ธรกจท 3 : ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม

บรษท เหมราชฯ เปนบรษทเอกชนผใหบรการจดหานาดบ นาประปาเพอใชในอตสาหกรรมรายใหญทสดดวยปรมาณนาทสามารถจายในขณะนไดถง 268,000 ลกบาศกเมตรตอวน และความสามารถในการบาบดนาเสยไดถง 132,000 ลกบาศกเมตรตอวน บรษท เหมราชฯ ใหบรการดานระบบสาธารณปโภคในนคมอตสาหกรรมทมความนาเชอถอใหกบลกคาในนคมอตสาหกรรม มการบรหารจดการนคมอตสาหกรรมและระบบสาธารณปโภคเพอตอบสนองตอความตองการของลกคาในอตสาหกรรมการผลต นอกจากนนคมอตสาหกรรมทกแหงของบรษท เหมราช ฯไดรบการรบรองระบบคณภาพ ISO 14001;2004, ISO 9001:2008 อกทงนคมฯ อสเทรนซบอรด (ระยอง) และนคมฯเหมราชชลบร ไดรบรางวลสถานประกอบการทปฏบตตามมาตรการในรายงานวเคราะหผลกระทบสงแวดลอม และมการจดการสภาพแวดลอมดเดนจากกระทรวงทรพยากรธรรมชาตและสงแวดลอม นา :

• บรษท เหมราช วอเตอร จากด เปนบรษทยอยท เหมราช ถอหนทางออมรอยละ 100 เพอพฒนาและบรหารแหลงนาและจด

จาหนายนาใหแกลกคากลมโรงงานอตสาหกรรม

• บรษท เหมราช คลน วอเตอร จากด เปนบรษทยอยทเหมราช ถอหนรอยละ 100 เพอผลตและจดจาหนายนาทใชใน

อตสาหกรรมการผลตใหแกลกคากลมโรงงานอตสาหกรรมในนคมอตสาหกรรม

การใหบรการและระบบสาธารณปโภคอนๆ :

บรษท เหมราชฯ ใหบรการดานสาธารณปโภคและบรการดานอตสาหกรรมอนๆ แกลกคาเพอประโยชนของลกคาในการใช

ทรพยากรรวมกน ซงเปนการขยายขดความสามารถของบรษท เหมราชฯ และบรษทคคาในระดบสากลทนอกเหนอไปจากการ

บรหารจดการในธรกจนคมอตสาหกรรมของบรษท เหมราช ฯ

• บรษท อสเทรนไพพไลนเซอรวสเซส เปนบรษทยอยทบรษท เหมราชฯ ถอหนรอยละ 100 เพอดาเนนธรกจบรการใหเชา

ฐานวางทอสาหรบการขนสงสารเคม ไอนา และแกสทใชในอตสาหกรรมสาหรบลกคากลมอตสาหกรรมหนกดวยเงนลงทน

กวา 300 ลานบาท

• บรษท เอช-คอนสตรคชน แมนเนจเมนท แอนด เอนจเนยรง เปนบรษทยอยทบรษท เหมราชฯ ถอหนรอยละ 100 เพอดาเนน

ธรกจการใหบรการดานการออกแบบ การควบคมกอสราง และบรการการจดการในงานกอสราง

คานยาม

Raw water นาดบ

Clarified Water นาบรสทธทผานกระบวนการกรอง ใสคลอรน

Potable water นาบรสทธทผานกระบวนการกรอง ไมมการใสคลอรน

Waste water นาเสย


- 89 -

สมมตฐานประมาณการจดจาหนายนาประเภท Raw Water (ลกบาศกเมตรตอวน) ในป 2014 – 2024

เฉลย ปรมาณ ล.บ.ม.ตอวน 2557E 2558F 2559F 2560F 2561F 2562F 2563F 2564F 2565F 2566F 2567F

ลกคารายเดม 2,250 2,273 2,295 2,318 2,341 2,365 2,388 2,412 2,436 2,461 2,485

Heavy Users 56,500 57,065 57,636 58,212 58,794 59,382 59,976 60,576 61,181 61,793 62,411

ลกคารายใหม/ขยายเพมเตม 2,300 2,500 3,233 8,400 9,200 9,500 9,595 9,691 9,788 9,886 9,985

รวม 61,050 61,838 63,164 68,930 70,335 71,247 71,959 72,679 73,406 74,140 74,881

หมายเหต ประมาณการลกคารายเดมถงป 2558 หลงจากนนเพมในอตรารอยละ 1.0 และลกคารายใหมถงป 2562 หลงจากนนเพม

ในอตรารอยละ 1.0

สมมตฐานประมาณการจดจาหนายนาประเภท Clarified Water (ลกบาศกเมตรตอวน) ในป 2014 – 2024


ลกคารายเดม 4,246 4,504 4,549 4,595 4,640 4,687 4,734 4,781 4,829 4,877 4,926

Heavy Users 45,939 50,453 50,958 51,467 51,982 52,502 53,027 53,557 54,092 54,633 55,180

ลกคารายใหม/ขยายเพมเตม 2,141 9,566 22,625 33,085 33,325 33,500 33,863 34,316 35,105 35,105 35,105

รวม 52,326 64,523 78,132 89,147 89,947 90,688 91,623 92,654 94,026 94,616 95,211



สมมตฐานประมาณการจดจาหนายนาประเภท Potable Water (ลกบาศกเมตรตอวน) ในป 2014 – 2024


ลกคารายเดม 42,834 44,494 44,939 45,388 45,842 46,301 46,764 47,231 47,704 48,181 48,662

Heavy Users 20,347 24,094 24,335 24,578 24,824 25,072 25,323 25,576 25,832 26,090 26,351

ลกคารายใหม/ขยายเพมเตม 196 1,144 4,260 9,000 15,500 24,000 24,240 24,482 24,727 24,974 25,224

รวม 63,377 69,732 73,534 78,967 86,166 95,373 96,327 97,290 98,263 99,245 100,238



สมมตฐานประมาณการบรการบาบดนา (ลกบาศกเมตรตอวน) ในป 2014 - 2024

เฉลย ปรมาณ ล.บ.ม.ตอวน

สมมตฐาน (รอยละ) 2557E 2558F 2559F 2560F 2561F 2562F 2563F 2564F 2565F 2566F 2567F

ลกคารายเดม 75% 35,638 36,749 37,116 37,487 37,862 38,241 38,623 39,009 39,399 39,793 40,191

Heavy Users 75% 49,995 55,910 56,469 57,034 57,604 58,180 58,762 59,350 59,943 60,543 61,148 ลกคารายใหม/ขยายเพมเตม

35% 807 3,749 9,410 14,730 17,089 20,125 20,336 20,579 20,941 21,028 21,115

รวม 86,440 96,407 102,995 109,251 112,555 116,546 117,721 118,939 120,284 121,364 122,455

หมายเหต ป 2558 ใชอตรารอยละ 75 ของลกคารายเดม และ รอยละ 35 ของลกคารายใหม


- 90 -

สมมตฐานประมาณการจดจาหนายนาในแตละประเภท และประมาณการบาบดนา (ลกบาศกเมตรตอวน) ในป 2557 - 2567

Demand 2557E 2558F 2559F 2560F 2561F 2562F 2563F 2564F 2565F 2566F 2567F

Raw water 61,050 61,838 63,164 68,930 70,335 71,247 71,959 72,679 73,406 74,140 74,881

Clarified Water 52,326 64,523 78,132 89,147 89,947 90,688 91,623 92,654 94,026 94,616 95,211

Potable water 63,377 69,732 73,534 78,967 86,166 95,373 96,327 97,290 98,263 99,245 100,238

Waste water 86,440 96,407 102,995 109,251 112,555 116,546 117,721 118,939 120,284 121,364 122,455

รวม 263,193 292,500 317,824 346,294 359,004 373,854 377,631 381,561 385,979 389,365 392,784

สมมตฐานทสาคญของประมาณการทางการเงนอนๆ


รายได และ ตนทน อตราคาบรการนา ในแตละประเภท

Raw water 14.70 บาทตอลกบาศกเมตร Portable water 22.50 บาทตอลกบาศกเมตร Clarified water 23.70 บาทตอลกบาศกเมตร Waste water 5.60 บาทตอลกบาศกเมตร เฉลยป 2558 เทากบ 16.03 บาทตอลกบาศกเมตร

อตราเพมขนของคาบรการ เพมขนรอยละ 3.00 อตรากาไรเบองตนในแตละประเภท

Raw water 20% Portable water 45% Clarified water 42% Waste water 45% เฉลยป 2558 เทากบ 38.92%

รายไดอนๆ รอยละ 2.0 ของรายได จานวนวนทใช 365 วนตอป

คาใชจาย คาใชจายบรหาร อตรารอยละ 13.0 ของรายไดจากคาบรการ เงนลงทน และ คาเสอมราคา

สาหรบสนทรพยลงทน อปกรณเดม ลงทนเพอบารงรกษาซอมแซม ปละ 100 ลานบาท สาหรบสนทรพยลงทน อปกรณใหม ใน 5 ปแรกปละ 200 ลานบาท จากสมมตฐานเงนลงทน เทากบ 7,000 – 8,000 บาทตอ ล.บ.ม. จะไดกาลงการผลต (บรการ) เพมขนเทากบ 125,000 – 145,000 ล.บ.ม. ตอวน จากปจจบนทมกาลงการผลตสาหรบนาท 217,200 ล.บ.ม. ตอวน และ 122,800 ล.บ.ม. ตอวน (340,000 ล.บ.ม. ตอวน) รวมทงหมดประมาณ 465,000 – 485,000 ล.บ.ม. ตอวนหลงจากปท 5 ใหลงทนเพอบารงรกษาซอมแซม ปละ 50 ลานบาท คาเสอมราคาของสนทรพยลงทนใชระยะเวลา 10 ป


- 91 -


ลกหนการคา ใชระยะเวลาเกบเงน 60 วน

เจาหนการคา ใชระยะเวลาชาระเงน 60 วน

ระยะเวลาโครงการ ประมาณการ 10 ป

อตราภาษ รอยละ 20

Terminal Value มลคา Terminal Value เทากบ กระแสเงนสดสทธปท 10 หารดวย อตราสวนลด WACC ลบดวย อตราเพมขนของกระแสเงนสด (FCFF10 / (WACC – g))

มลคาทางบญชสนทรพยของธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม

ประมาณ 1,400 ลานบาท ตามงบการเงนของบรษท เหมราชฯ ณ วนท 30 ก.ย. 57 มสนทรพยทดน อาคารและอปกรณ สทธ เทากบ 1,709.86 ลานบาท ซงเปนสนทรพยของบรษททเกยวของกบธรกจนาโดยตรงเทากบประมาณ 800 - 850 ลานบาท และอยในบรษทธรกจนคมอตสาหกรรมอนๆประมาณ 500 - 600 ลานบาท

ประมาณการผลการดาเนนงานระหวางป 2557 - 2567

หนวย : ลานบาท 2557E 2558F 2559F 2560F 2561F 2562F 2563F 2564F 2565F 2566F 2567F

สมมตฐานหลก Raw water 61,050 61,838 63,164 68,930 70,335 71,247 71,959 72,679 73,406 74,140 74,881 Portable & clarified water 115,703 134,255 151,665 168,113 176,114 186,061 187,950 189,944 192,289 193,861 195,449 Waste water 86,440 96,407 102,995 109,251 112,555 116,546 117,721 118,939 120,284 121,364 122,455

รวม 263,193 292,500 317,824 346,294 359,004 373,854 377,631 381,561 385,979 389,365 392,784

อตราเพมขน 8.8% 11.1% 8.7% 9.0% 3.7% 4.1% 1.0% 1.0% 1.2% 0.9% 0.9% ประมาณพนท นคมอตสาหรกรรม (ไร)

45,000 49,000 52,000 54,000 56,500 56,500 56,500 56,500 56,500 56,500 56,500

เฉลยการใชตอวนตอไร 5.8 6.0 6.1 6.4 6.4 6.6 6.7 6.8 6.8 6.9 7.0 เฉลยราคาขายตอ ล.บ.ม. 15.80 16.03 16.71 17.36 17.96 18.61 19.17 19.74 20.34 20.95 21.57

ประมาณการตนทน 956 1,046 1,176 1,330 1,426 1,536 1,598 1,663 1,733 1,801 1,871

กาไรขนตน (รอยละ) 38% 38.92% 39% 39% 39% 40% 40% 40% 40% 40% 40% Valuation รายไดจากคาบรการ 1,518 1,712 1,938 2,195 2,354 2,539 2,642 2,750 2,865 2,977 3,092 คาเสอมราคา 161 177 194 211 228 246 248 251 255 258 241 ตนทน 795 868 982 1,119 1,198 1,290 1,350 1,412 1,478 1,543 1,630 คาใชจายบรหาร 197 223 252 285 306 330 343 357 372 387 402

กาไรกอนคาเสอมดอกเบยภาษ 525 621 704 790 850 919 949 980 1,014 1,047 1,061

กาไรกอนดอกเบยภาษ 364 444 510 579 622 673 700 729 760 789 820 ภาษ (อตรารอยละ 20) (73) (89) (102) (116) (124) (135) (140) (146) (152) (158) (164)

กาไรสทธ 291 355 408 463 498 538 560 583 608 631 656


- 92 -


(หนวย : ลานบาท) 2558F 2559F 2560F 2561F 2562F 2563F 2564F 2565F 2566F 2567F

กาไรกอนดอกเบยและภาษ 444 510 579 622 673 700 729 760 789 820

บวกกลบ คาเสอมราคา 177 194 211 228 246 248 251 255 258 241

หก เงนลงทน -300 -300 -300 -300 -300 -150 -150 -150 -150 -150

เปลยนแปลงเงนทนหมนเวยน -20 -19 -20 -14 -15 -7 -8 -8 -8 -5

หก ภาษ -89 -102 -116 -124 -135 -140 -146 -152 -158 -164

กระแสเงนสดสทธ 212 283 354 412 469 651 677 704 731 742

มลคาปจจบนของกระแสเงนสด 3,238 ใชอตราสวนลดฐานเทากบ 8.0%

มลคาปจจบนของ Terminal Value 4,911 ใชอตราเพมขน (g) เทากบ 1.0% (ป 2567 มอตราเพมขน 1.48%)

มลคารวม (ลานบาท) 8,149


ทปรกษาทางการเงนอสระ ไดจดทาการวเคราะหความออนไหวของมลคา ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคม

อตสาหกรรม จากปจจยของ 1) อตราสวนลดเพมขน/ลดลง 0.50% และ 2) อตราเพมของกระแสเงนสดสทธปท 10 ในการคานวณ

Terminal Value (g) เทากบ 1.0% - 2.0% ซงสรปไดดงน

มลคาธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม


สมมตฐานอตราเพมขนของกระแสเงนสด ปท 10 สาหรบการคานวณ Termina; Value

คาเฉลย

รอยละ 1.0 รอยละ 2.0 WACC = 8.00% 8,149 8,967 8,558 WACC = 8.50% (+0.50%) 7,527 8,200 7,863 WACC = 7.50% (-0.50%) 8,869 9,876 9,373

คาเฉลย 8,182 9,014 8,598 หกมลคาสนทรพย (1,400) (1,400) (1,400)

มลคาปรบปรงเพมขน (ลานบาท) 6,782 7,615 7,200 จานวนหน 9,705,186,191 9,705,186,191 9,705,186,191

มลคาปรบปรงเพมขน (บาทตอหน) 0.70 0.78 0.74

จากตารางขางตน การประเมนมลคาของธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม ดวยวธมลคาปจจบน

ของกระแสเงนสด (DCF) มมลคาปรบปรงเพมขน อยระหวาง 0.70 – 0.78 บาทตอหน โดยมคาเฉลยเทากบ 0.74 บาทตอหน


- 93 -

อตราสวนลด WACC สาหรบธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม อตราสวนลดทใชในการคานวณมลคาปจจบนกระแสเงนสดในอนาคต คานวณจากตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงนาหนก (Weighted Average Cost of Capital: WACC) ของกจการ ซงจะขนอยกบ








2.83% อางองอตราดอกเบยพนธบตรรฐบาลอาย 10 ป ณ วนท 30 ธนวาคม 2557 จาก www.thaibma.or.th ซงเปนชวงเวลาทสะทอนระยะเวลาตามสมมตฐานของกระแสเงนสดประมาณ 10 ป




0.62 คาเฉลย β ของบรษททประกอบธรกจสาธาณปโภคดานน าประปาทใกลเคยงเปนหลก ไดแก EASTW,TTW เฉลย ธนวาคม 2557 จาก Bloomberg)


0.91 คาเฉลย β ของบรษททประกอบธรกจพลงงานไฟฟาทใกลเคยงเปนหลก ไดแก GLOW, EGCO, BCP, RATCH, SPCG

เฉลย ธนวาคม 2557 จาก Bloomberg) ใช β1 และใชคาเฉลย (β1+ β2 )/2 เทากบ 0.7645 มาคานวณ (ใหนาหนกธรกจสาธาณปโภคดานนาประปามากกวา) สรปอตราสวนลด WACC ทนามาใชเปนอตราสวนลดในประมาณการกระแสเงนสดเทากบรอยละ 7.43% - 8.18% (ใช 8.00% เปนฐานโดยปดเศษ)


- 94 -

ธรกจท 4 : ธรกจพลงงานไฟฟา

• บรษท เกคโค-วน เปนบรษทรวมทนระหวางบรษท เหมราชฯ กบบรษทโกลวพลงงาน ในโครงการโรงไฟฟาอสระกาลงการ

ผลต 660 เมกกะวตต โดยกลมบรษทโกลวเปนผถอหนรอยละ 65 และบรษท เหมราชฯ ถอหนรอยละ 35 ในการเปนผผลต

และจาหนายไฟฟาใหกบการไฟฟาฝายผลตแหงประเทศไทย (กฟผ.) โดยโครงการเกคโค-วนไดเปดดาเนนการผลตไฟฟาเชง

พาณชยเมอวนท 19 สงหาคม 2555

• บรษท เหมราชฯ ถอหนรอยละ 5 ในบรษท โกลว ไอพพ ซงเปนผผลตไฟฟาเอกชนรายใหญดวยกาลงการผลต 713 เมกะวตต

ตงอยในนคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร

• บรษท เหมราชฯ ถอหนทางออมรอยละ 12.75 ในโครงการโรงไฟฟาพลงนาหวยเหาะพาวเวอรในประเทศสาธารณรฐ

ประชาธปไตยประชาชนลาว โดยถอผานบรษทหวยเหาะไทยจากด ซงเปนการรวมทนระหวาง บรษทฯ และบรษทในกลม

โกลว หวยเหาะพาวเวอรเปนบรษททดาเนนธรกจโรงไฟฟาพลงนาขนาด 152 เมกะวตต ในประเทศสาธารณรฐ

ประชาธปไตยประชาชนลาวทไดรบสมปทานจากรฐบาลลาวเปนระยะเวลา 30 ป

• บรษท เหมราชฯ ไดเขารวมลงทนกบบรษท กลฟ เจพ จากด ในนาม บรษท กลฟ เจพ เอนแอลแอล จากด (GNLL) ซงจะ

ดาเนนธรกจโรงงานผลตไฟฟาขนาดเลก (SPP) กาลงการผลต 126 เมกกะวตต เพอจาหนายพลงงานไฟฟาใหแกการไฟฟา

ฝายผลตแหงประเทศไทย (กฟผ) และลกคาอตสาหกรรม ดวยมลคาเงนลงทน 5,500 ลานบาท โดย เหมราชฯเขาถอหน คด

เปนอตรารอยละ 25.01 และไดเรมเปดดาเนนการผลตไฟฟาเชงพาณชยเมอวนท 1 พฤษภาคม 2556

การประเมนมลคาเงนลงทนในบรษท เกคโค-วน

บรษท เกคโค-วน เปนบรษทรวมทนระหวางบรษท เหมราชฯ กบบรษทโกลวพลงงาน ในโครงการโรงไฟฟาอสระกาลง

การผลต 660 เมกกะวตต โดยกลมบรษทโกลวเปนผถอหนรอยละ 65 และบรษท เหมราชฯ ถอหนรอยละ 35

โรงไฟฟาเกคโค-วน ตงอยในพนทนคมอตสาหกรรมมาบตาพด เปนโรงไฟฟาทใชพลงงานถานหนเปนเชอเพลง ซงไดเรม

ดางานเชงพาณชยไปแลวเมอเดอนสงหาคม 2555 โรงไฟฟาผลตและจาหนายไฟฟาใหกบการไฟฟาฝายผลตแหงประเทศไทย เปน

ผผลตไฟฟาเอกชนรายใหญ ภายใต โครงการผผลตไฟฟาเอกชนรายใหญของไทย โรงไฟฟามกาลงการผลตรวมทงสน 660 เมกะ

วตต (BOI วนทพนกาหนดระยะเวลาไดรบยกเวนภาษเงนไดนตบคคล เดอนก.ค. 2563 และ วนทพนกาหนด ระยะเวลาไดลดหยอน

ภาษเงนไดนตบคคลเดอน ก.ค. 2568)

มลคาทางบญชของเงนลงทนใน บรษท เกคโค-วน ณ วนท 30 ก.ย. 57

บรษท (หนวย : ลานบาท) ทนชาระแลว

(ลานบาท) สดสวนเงนลงทน

(รอยละ) งบการเงนรวม

(ตามวธสวนไดเสย) งบการเงนเฉพาะบรษท

(ราคาทน) บรษท เกคโค-วน จากด 11,624.00 35 6,505.62 4,068.40


- 95 -

การประเมนมลคาของเงนลงทนใน บรษท เกคโค-วน

1) วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Approach)

P/BV เฉลยยอนหลง 15 – 180 วนทาการ นบตงแตวนท 26 ธนวาคม 2557

ตวยอหลกทรพย P/BV เฉลยยอนหลง ( จานวนวนทาการ)

15 วน 30 วน 60 วน 90 วน 180 วน ธรกจพลงงานไฟฟา

EGCO 1.18 1.21 1.23 1.22 1.12 BCP 1.24 1.31 1.30 1.29 1.22

RATCH 1.41 1.43 1.42 1.41 1.36 SPCG 4.76 4.92 5.88 6.33 6.82 Glow 3.05 3.16 3.22 3.19 3.03

เฉลยกลมธรกจพลงงานไฟฟา 2.62 2.70 2.96 3.06 3.06 หมายเหต : ขอมลจาก www.setsmart.com

สรปการประเมนมลคาเงนลงทนในบรษท เกคโค-วน จากด ตามวธอตราสวนราคาตอมลคาหนตามบญช

คาเฉลยยอนหลง คา P/BV อางอง

(เทา)

มลคาตามบญชของกจการ ณ 30 กนยายน 2557

ราคา


สวนลดจากการทไมไดเปนบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ

ตามสดสวน (ลานบาท) รอยละ 20 รอยละ 15 คา P/BV เฉลยยอนหลง 15 วน 2.62 6,505.62 17,045 13,636 14,488 คา P/BV เฉลยยอนหลง 30 วน 2.70 6,505.62 17,565 14,052 14,930 คา P/BV เฉลยยอนหลง 60 วน 2.96 6,505.62 19,257 15,405 16,368 คา P/BV เฉลยยอนหลง 90 วน 3.06 6,505.62 19,907 15,926 16,921 คา P/BV เฉลยยอนหลง 180 วน 3.06 6,505.62 19,907 15,926 16,921

เฉลย 2.88 6,505.62 18,736 14,989 15,926

จากตารางขางตน การประเมนมลคาเงนลงทนในบรษท เกคโค-วน จากด ดวยวธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price

to Book Value Approach) มมลคา อยระหวาง 14,989 -15,926 ลานบาท โดยมคาเฉลยเทากบ 15,457 ลานบาท


- 96 -

2) วธอตราสวนราคาตอกาไรตอหน (Price to Earnings Per Share Ratio Approach)

P/E เฉลยยอนหลง 15 – 180 วนทาการ นบตงแตวนท 26 ธนวาคม 2557

ชอ หลกทรพย ชอยอหลกทรพย

P/E เฉลยยอนหลง ( จานวนวนทาการ)

15 วน 30 วน 60 วน 90 วน 180 วน

ธรกจพลงงานไฟฟา EGCO 11.11 11.43 11.45 11.34 10.75 BCP 11.42 12.08 10.85 10.14 9.63

RATCH 13.28 13.48 13.28 13.10 12.69 SPCG 19.70 20.35 22.16 23.14 28.01 Glow 14.75 15.28 15.80 15.73 16.35

เฉลยกลมธรกจพลงงานไฟฟา 14.05 14.52 14.71 14.69 15.48

สรปการประเมนมลคาเงนลงทนในบรษท เกคโค-วน จากด ตามวธอตราสวนราคาตอกาไรตอหน

คาเฉลยยอนหลง คา P/E อางอง (เทา)

ประมาณการกาไรของกจการ ป 2557

ราคา (ลานบาท)

สวนลดจากการทไมไดเปนบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ

ตามสดสวน (ลานบาท) รอยละ 20 รอยละ 15

คา P/E เฉลยยอนหลง 15 วน 14.05 1,400 19,670 15,736 16,720





เฉลย 14.69 1,400 20,566 16,453 17,481

หมายเหต ประมาณการกาไรของบรษท เกคโค-วน จากด มาจากทปรกษทางการเงนอสระ และ ทปรกษาทางการเงนของบรษทฯ รวมทงการเกบขอมลจากเงนปนผลทบรษท เหมราชฯ ไดรบในป 2557 และจากการจดทาประมาณการกระแสเงนสดของทปรกษทางการเงนอสระ

จากตารางขางตน การประเมนมลคาเงนลงทนในบรษท เกคโค-วน จากด ดวยวธอตราสวนราคาตอกาไรตอหน (Price to

Earnings Per Share Ratio Approach) มมลคา อยระหวาง 16,453 - 17,481 ลานบาท โดยมคาเฉลยเทากบ 16,967 ลานบาท


- 97 -

3) วธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach)

สมมตฐานทสาคญของประมาณการทางการเงนของ Gheco One (Base Case)

ปจจยหลก รายละเอยดของสมมตฐาน 1. รายได โครงการ Gheco One มกาลงการผลตอยท 660 MW โดยม Availability Factor เฉลย

อยทรอยละ 90% ตลอดอายโครงการ ม Dispatch factor อยทประมาณรอยละ 92.75 ของ Contracted Available Hours ตาม

สญญาซอขายไฟฟากบ EGAT. คาความรอน (Heat Rate) อยท 8,743 kJ ตอ kWh โครงการ Gheco One ไดเรมดาเนนการเชงพาณชย (COD) แลว

2. ตนทน โครงการคาดวาจะใชถานหนจาก 2 รายหลกรายแก KPC (ABARE Indexed) และ จาก Adaro (ACR Indexed)

ราคาถานหนอยทประมาณ USD 50 ตอตน ราคาถานหนกลาวสามารถสงผาน (passed through) ตนทนคาเชอเพลงตามสญญา PPA ไดทงหมด

คาความรอนของถานหนทใชอยทระหวางประมาณ 4,800-5,350 kCals ตอตน 3. คาใชจายบารงรกษา (Repair &

Maintenance expenses) อยประมาณ 1,000 ลานบาทตอป และเพมขนรอยละ 3 ตาม Inflation rate ของประเทศ

ไทย 4. สวนทมการตงหกออกอนๆ มคา Heat Rate Degradation อยทประมาณรอยละ 0.15 จากปทเรมดาเนนการเชง

พาณชย (COD) เปนรอยละ 2.35 ในปท 17 และสงสดอยทรอยละ 2.85 ในปท 31 ทงน ขอมลเชงเทคนคนจะระบอยในสาเนาสญญารบเหมากอสราง (EPC) ซง IFA มไดรบจากบรษทฯ และ ผขายจงใชประมาณการคาดงกลาว

โรงไฟฟามการหยดบารงรกษา (Planned Outages) ประมาณ 37 วนทก 2 ปนบหลงจากปท COD ยกเวนแตเปนการทาการหยดบารงรกษาครงใหญตามแผนงาน (Scheduled Major outages) เปนระยะเวลา 47 วน ซงประมาณการวาจะมทก 6 ปนบจากปทสองหลงปท COD

5. คากอสราง จานวนเงน USD 1175 ลานเหรยญ หรอประมาณ 38,000 ลานบาท ไมม Cost Overrun เกดขน โดย Gheco One ไมตองจายคาสรางกอคางจายทเหลอกบ

Doosan ซงเปนผรบเหมาหลกของโครงการ เนองจาก Doosan มการสงมอบโรงไฟฟาชากวาทกาหนดเปนระยะเวลานานอยางมนยสาคญ ทาให Gheco One ไดดาเนนการเครมคาความเสยหายจากความลาชาและคาผลงานทสงมอบตาม Liquidate damages และ performance bond ทรอยละ 10 ของมลคาตามสญญา EPC ทงจานวนอย

6. สวนทนของผถอหน 11,710 ลานบาท (หรอเทยบเทากบ USD 355 ลานเหรยญ) โดย Gheco-One เปนบรษทรวมทนระหวางบมจ. โกลว พลงงาน (GLOW Energy) ในสดสวน 65% และ บมจ. เหมราชพฒนาทดน (Hemaraj) ในสดสวน 35%


- 98 -

7. เงนก สดสวนหนตอทน (D/E ratio) ทไมเกน 70:30 จานวนเงน USD 624 ลานเหรยญ และ 6,550 ลานบาท (หรอเทยบเทากบ USD 196

ลานเหรยญ) ระยะเวลาชาระประมาณ 17 ป

8. ภาษ โครงการไมมภาระภาษระหวางกอสรางทงสาหรบ ภาษนาเขา และ ภาษนตบคคล โครงการไดรบสทธประโยชน BOI

9. อนๆ จานวนวนลกหนการคาอยท 30 วน จานวนวนเจาหนการคาอยท 30 วน ใชอตราแลกเปลยน 33.42 บาท ตอ 1 USD


ปปฎทน 2558 2559 2560 2561 2562 2563 2564 2565 2566 2567 2568 2569 ป COD ป 3 ป 4 ป 5 ป 6 ป 7 ป 8 ป 9 ป 10 ป 11 ป 12 ป 13 ป 14 รายไดจากจาหนายไฟฟา 12,034 11,152* 11,220 10,428* 11,320 9,133** 9,817 9,271* 10,228 9,553* 9,918 9,255** ตนทน (4,518) (4,049) (4,608) (4,177) (4,731) (4,179) (4,972) (4,552) (5,243) (4,820) (5,523) (4,896) คาใชจายผนแปร (280) (202) (249) (219) (354) (227) (294) (327) (321) (284) (426) (294) คาใชจายคงท (807) (812) (828) (887) (887) (1,062) (961) (1,119) (1,143) (1,116) (1,132) (1,506) การเปลยนแปลงเงนทนหมนเวยน

(107) 75* (4) 76* (63) 217** (69) 60* (52) 43* 17 74**

กาไรจากการดาเนนงาน 6,322 6,164 5,531 5,220 5,285 3,882 3,520 3,334 3,468 3,375 2,854 2,632 ภาษ - - - - - (69) (275) (252) (296) (266) (299) (348) กระแสเงนสด 6,322 6,164 5,531 5,220 5,285 3,812 3,245 3,082 3,172 3,109 2,556 2,284

ประมาณการกระแสเงนสด ระหวางป 2570 - 2580

ปปฎทน 2570 2571 2572 2573 2574 2575 2576 2577 2578 2579 2580 ป COD ป 15 ป 16 ป 17 ป 18 ป 19 ป 20 ป 21 ป 22 ป 23 ป 24 ป 25 รายไดจากจาหนายไฟฟา 10,285 9,606* 10,781 9,837* 10,910 10,347** 11,780 10,931* 12,217 11,566* 12,650 ตนทน (5,831) (5,363) (6,203) (5,691) (6,509) (5,802) (6,952) (6,398) (7,406) (6,842) (7,879) คาใชจายผนแปร (381) (462) (416) (368) (551) (381) (493) (550) (539) (477) (776) คาใชจายคงท (1,242) (1,333) (1,340) (1,428) (1,451) (1,855) (1,724) (1,697) (1,728) (1,854) (1,909) การเปลยนแปลงเงนทนหมนเวยน

(78) 55* (61) 73* (39) 74** (74) 45* (57) 48* 23

กาไรจากการดาเนนงาน 2,753 2,503 2,760 2,422 2,360 2,384 2,538 2,332 2,488 2,442 2,108 ภาษ (452) (375) (534) (430) (445) (452) (539) (399) (477) (432) (345) กระแสเงนสด 2,300 2,127 2,227 1,992 1,914 1,932 1,999 1,934 2,011 2,010 1,763

* (ทก 2 ป) และ ** (ทก 6 ป) ตามสญญา PPA โดยสมมตฐานทกาหนดให โรงไฟฟามการหยดบารงรกษา (Planned Outages) ประมาณ 37 วนทก 2 ปนบ

หลงจากปท COD ยกเวนแตเปนการทาการหยดบารงรกษาครงใหญตามแผนงาน (Scheduled Major outages) เปนระยะเวลา 47 วน ซงประมาณการวาจะม

ทก 6 ปนบจากปทสองหลงปท COD ซงมผลคอรายไดและลกหนการคาลดลง และในป 2563/64 มการปรบ APR1 (THB/kW) จากระดบ 8,500 ลงเหลอ


- 99 -

5,300 ทาใหอตราตนทนเชอเพลงตอรายไดเพมขนจากระดบรอย 46 เปนรอยละ 50 มผลกระทบตอ เจาหนการคา และ วตถดบ/สนคาคงเหลอ ในป

2569/70 มการปรบเชนกนทาใหอตราตนทนเชอเพลงตอรายไดเพมขนจากระดบรอย 53 เปนรอยละ 57 แตมผลกระทบตอ เจาหนการคา และ วตถดบ/

สนคาคงเหลอ นอยกวา (APR1 เปนสวนของรายไดทจายให Gheco-Oneทครอบคลมตนทน Capacity Costs รวมทง ภาษ คาธรรมเนยม ตนทนการเงนและ

ผลตอบแทนการลงทน การปรบ APR1 ลงนอกจากทาใหรายไดสวนนลดลงและทาใหอตราตนทนเชอเพลงตอรายไดเพมขน)


ทปรกษาทางการเงนอสระ ไดจดทาการวเคราะหความออนไหวของมลคา ธรกจพลงงานไฟฟา จากปจจยของอตราสวนลด

เพมขน/ลดลง 0.50% ซงสรปไดดงน

มลคาธรกจพลงงานไฟฟา

อตราสวนลด WACC (รอยละ)

มลคาบรษท เกคโค-วน จากด (ลานบาท)

สดสวนการถอหน (รอยละ)

มลคาธรกจพลงงานไฟฟา (ลานบาท)

8.50% 38,608 0.35 13,513 9.00% 37,522 0.35 13,133 8.00% 39,755 0.35 13,914

หมายเหต เนองจากขอจากดในรายละเอยดของขอมลบรษท เหมราขฯ และ นโยบายแผนธรกจในอนาคตจากผบรหารบรษท เหมราชฯ การประเมนมลคาบรษท มลคาบรษท เกคโค-วน จากด จงไมไดรวมสทธใน SPP อก 7 สญญา เนองจากไมมขอมล รายละเอยดขอตกลงและเงอนไขทเพยงพอกบการจดทาประมาณการไดอยางเหมาะสม

ทปรกษาทางการเงนอสระไดจดทาประเมนมลคาบรษท เกคโค-วน จากด ทง 3 วธ โดยเพมเตม วธอตราสวนราคาตอมลคา

ตามบญช (Price to Book Value Approach) และวธอตราสวนราคาตอกาไรตอหน (Price to Earnings Per Share Ratio Approach)

นอกหนอจากการประเมนดวยวธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach) เนองจากขอจากดดาน

ขอมลดงกลาว อยางไรกตาม เมอเปรยบเทยบโดยรวมวธประเมนทง 3 วธ ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา มลคาธรกจ

พลงงานไฟฟาของบรษท เหมราชฯ ทประเมนไดตามตารางขางลางนโดยรวมเปนการประเมนมลคาทเหมาะสม

สรป มลคาธรกจพลงงานไฟฟาและมลคาปรบปรงเพมจากมลคาทางบญชของบรษท เหมราชฯ

วธประเมน (หนวย:ลานบาท)

คาตาสด คาสงสด คาเฉลย หกเงนลงทนทางบญช

มลคาปรบปรงทเพมขน

วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Approach)

14,989 15,926 15,457 6,506 8,952

วธอตราสวนราคาตอกาไรตอหน (Price to Earnings Per Share Ratio Approach)

16,453 17,481 16,967 6,506 10,461

วธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach)

13,133 13,914 13,523 6,506 7,018

จากตารางขางตน การประเมนมลคาเงนลงทนในบรษท เกคโค-วน จากด มมลคาปรบปรงเพม อยระหวาง 7,018 - 10,461

ลานบาท


- 100 -

อตราสวนลด WACC สาหรบธรกจพลงงานไฟฟา

อตราสวนลดทใชในการคานวณมลคาปจจบนกระแสเงนสดในอนาคต คานวณจากตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงนาหนก (Weighted Average Cost of Capital: WACC) ของกจการ ซงจะขนอยกบ








2.83% อางองอตราดอกเบยพนธบตรรฐบาลอาย 10 ป ณ วนท 30 ธนวาคม 2557 จาก www.thaibma.or.th ซงเปนชวงเวลาทสะทอนระยะเวลาตามสมมตฐานของกระแสเงนสดประมาณ 10 ป




0.62 คาเฉลย β ของบรษททประกอบธรกจสาธารณปโภคดานน าประปาทใกลเคยงเปนหลก ไดแก EASTW,TTW เฉลย ธนวาคม 2557 จาก Bloomberg)


0.91 คาเฉลย β ของบรษททประกอบธรกจพลงงานไฟฟาทใกลเคยงเปนหลก ไดแก GLOWm EGCO, BCP, RATCH, SPCG

เฉลย ธนวาคม 2557 จาก Bloomberg) ใช β2 และใชคาเฉลย (β1+ β2 )/2 เทากบ 0.7645 มาคานวณ (ใหนาหนกธรกจพลงงานไฟฟามากกวา) สรปอตราสวนลด WACC ทนามาใชเปนอตราสวนลดในประมาณการกระแสเงนสดเทากบรอยละ 8.18% - 8.93% (ใช 8.50% เปนฐานโดยปดเศษ)


- 101 -

ธรกจท 5 : ธรกจอสงหารมทรพยอนๆ

บรษท เอช-ฟนกซ พรอพเพอรต จากด เปนบรษทยอยทบรษทฯ ถอหนรอยละ 100 เพอดแลจดการดานการใหเชาและการ

ขายอสงหารมทรพยในประเภททอยอาศยหรอสานกงาน มทนจดทะเบยนและชาระแลว 480 ลานบาท โดยบรษทฯ เอช-ฟนกซ

พรอพเพอรต ไดซอกรรมสทธในพนทสานกงานสวนใหญของอาคารยเอมทาวเวอร และทดนทตดกนรวม 2ไร 3 งาน 55.2 ตารางวา

(หรอ 1,155.2 ตารางวา หรอ 4,620.8 ตารางเมตร) อาคารยเอมทาวเวอร เปนอาคารสง 31 ชนตงอยบนทดนขนาด 2 ไร มพนทในการ

เชาและขายกวา 35,500 ตารางเมตร อาคารนตงอยทเลขท 9 ถนนรามคาแหง ซงอยใกลกบทางดวน สนามบน สวนตอกบอสเทรนซ

บอรด และตดกบสถาน Airport Express ทไดเรมเปดดาเนนการในป 2553 น สาหรบทดนทตดกนจะเปนสวนทสรางโอกาสใหกบ

บรษทฯ ในการพฒนาอสงหารมทรพยในอนาคตตอไป

“เดอะพารค ชดลม” โครงการอสงหารมทรพยประเภท คอนโดมเนยมทพกอาศยระดบหรใจกลางกรงเทพฯ ในทาเลท

สะดวกทสดของกรงเทพฯ ตงอยในทดนขนาด 5.5 ไร ประกอบดวยอาคารชดพกอาศยจานวน 2 อาคาร คออาคารสมคด ซงมความ

สง 35 ชน และอาคารชดลม ซงมความสง 28 ชน รวมหองพก 218 ยนต ดวยขนาดพนทรวม 87,000 ตารางเมตร หรอคดเปนพนท

ขายสทธ 53,000 ตารางเมตร ปจจบนเหลออยจานวน 1 ยนต มลคาประมาณ 18 ลานบาท จากราคาขายเฉลยประมาณ 122,000 บาท

ตอตารางเมตร (ไมมการประเมนมลคาโดยบรษทผประเมนอสระ)

บรษทฯไดจดตงบรษท มลเลยน ไอสแลนด พทยา จากด เพอซอทดนกวา 200ไร (กวา 300,000 ตารางเมตร) ในการดาเนน

โครงการอสงหารมทรพย ทเกาะลาน พทยา ซงปจจบนอยในขนตอนการวางแผนงาน โดยจะพฒนาเปนโครงการทประกอบดวยร

สอรท ศนยเอนเตอรเทนเมนต และสถานทพกผอน เพอรองรบความตองการดานการทองเทยวและธรกจของเมองพทยา ซงปจจบน

มนกทองเทยวถง 10 ลานคนตอป

เนองจากขอจากดในรายละเอยดของขอมลบรษท เหมราชฯ และ นโยบายแผนธรกจในอนาคตจากผบรหารบรษท เหมราชฯ

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) ซงไดมการปรบปรงมลคา

สนทรพยอสงหารมทรพยตามราคาประเมนโดยบรษทผประเมนอสระ ซงสนทรพยธรกจอสงหารมทรพยอนๆของบรษท เหมราชฯ

เปนสนทรพยอสงหารมทรพย ทาใหการประเมนมลคาธรกจอสงหารมทรพยอนๆของบรษท เหมราชฯ โดยใชมลคาทางบญชท

ปรบปรงมลคาสนทรพยของบรษท เหมราชฯ ดวยราคาตลาด เปนวธทเหมาะสมสาหรบการประเมนมลคาในครงน

มลคาธรกจอสงหารมทรพยอนๆ


มลคาสนทรพยธรกจอสงหารมทรพยอนๆประเมนโดย JLL 2,778.40 หกมลคาสนทรพยทางบญช ณ 30 กนยายน 2557 2,768.47

มลคาปรบปรงเพมขน (ลานบาท) 9.93 จานวนหน 9,705,186,191

มลคาปรบปรงเพมขน (บาทตอหน) 0.001 จากตารางขางตน การประเมนมลคาของธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชาดวยวธปรบปรงมลคาตามบญช

(Adjusted Book Value Approach) มมลคาปรบปรงเพมขน เทากบ 0.001 บาทตอหน (ไมมผลตอราคาประเมนอยางเปนนยสาคญ)


- 102 -

สรปมลคาหนบรษท เหมราชฯ ดวยวธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach)

วธรวมสวนของกจการ (Sum of the Part) มลคาหนบรษท HEMRAJ ปรบปรง (หนวย: ลานบาท)

มลคาหนบรษท HEMRAJ ปรบปรงตอหน

(หนวย: บาทตอหน)

วธประเมน

สวนของผถอหน กอนปรบปรงรายการ ณ

วนท 30 กนยายน 2557

15,394 1.59 วธมลคาบรษทตามบญช (Book Value Approach)

รายการปรบปรงจากการประเมนมลคา

สนทรพยดวยราคาตลาด

ธรกจนคมอตสาหกรรม

+6,375 0.66 วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach)

สวนของผถอหน หลงปรบปรงรายการ 21,769 2.25

ปรบปรงธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคา

เพอใหเชา และธรกจอสงหารมทรพยอนๆ

+4,383 - +7,012 0.45 – 0.72 วธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach)และ วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach)

สวนของผถอหน หลงปรบปรงรายการ 26,152 - 28,781 2.69 – 2.97

ปรบปรงธรกจใหบรการดานสาธารณปโภค

สาหรบนคมอตสาหกรรม

+6,782 - +7,615 0.70 - 0.78 วธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach)

สวนของผถอหน หลงปรบปรงรายการ 32,934 - 36,396 3.39 - 3.75

ปรบปรงธรกจพลงงานไฟฟา +7,018 - +10,461 0.72 - 1.08 วธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach) และ วธเปรยบเทยบตลาด (Market Comparable Approach)

สวนของผถอหน หลงปรบปรงรายการ 39,952 - 46,857 4.12 - 4.83

หมายเหต วธรวมสวนของกจการ (Sum of the Part) หรอ วธประเมนมลคาหนแบบรวมสวน เปนวธทเหมาะสมสาหรบการหามลคากจการทมการลงทนตางๆ สง เชนบรษท เหมราชฯ ทมธรกจหลกๆ หลายๆธรกจทมความสาคญตอมลคาของกจการโดยรวมโดยการนาวธประเมนวธตางๆทเหมาะสมมาคานวณมลคากจการในแตละธรกจ เชน วธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach) และ/หรอ วธเปรยบเทยบตลาด (Market Comparable Approach) และนามาปรบปรงดวยวธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach)


- 103 -

สรปการประเมนมลคาบรษทสรปการประเมนมลคาบรษท

การประเมนมลคาบรษท สามารถสรปมลคาทคานวณจากแตละวธ ไดดงตอไปน

วธการประเมนมลคาบรษท มลคาบรษท (บาทตอหน)

ราคาททารายการ

(บาทตอหน)

ราคาประเมนสง(ตา) กวาราคาททารายการ

(บาทตอหน)


1. วธมลคาบรษทตามบญช (Book Value Approach)

1.59 4.50 (2.91) ไมเหมาะสมในการประเมนในครงน

2. วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach)

2.97 4.50 (1.53) ไมเหมาะสมในการประเมนในครงน

3. วธมลคาตามราคาตลาด (Market Value Approach)

3.93 – 4.71 4.50 (0.57) - +0.21 เปนวธประเมนทเหมาะสม

4. วธเปรยบเทยบตลาด (Market Comparable Approach)

5.14 - 6.33 4.50 +0.64 - +1.83

4.1 วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Approach)

5.14 - 5.44 4.50 +0.64 - +0.94 เปนวธประเมนทเหมาะสมและใชสาหรบ

การเปรยบเทยบ4.2 วธอตราสวนราคาตอกาไรตอหน

(Price to Earnings Per Share Ratio Approach)

5.44 - 6.33 (ปรบปรงใหม)

4.50 +0.94 - +1.83 เปนวธประเมนทเหมาะสมและใชสาหรบ

การเปรยบเทยบ 5. วธมลคาปจจบนสทธของกระแส

เงนสด (Discounted Cash Flow Approach)

4.12 - 4.83 4.50 (0.38) - +0.33 เปนวธประเมนทเหมาะสม

ทงนการประเมนราคาหนในแตละวธมขอด และขอดอยแตกตางกน ซงสะทอนถงความเหมาะสมของราคาหนจากการประเมนราคาหนในแตละวธทแตกตางกนไป ดงน 1) การประเมนราคาหนตามวธมลคาหนตามบญช (Book Value Approach) และวธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to

Book Approach Value Approach) จะคานงถงฐานะการเงนขณะใดขณะหนง และ มลคาทรพยสนตามทไดบนทกบญชไว โดยทไมไดสะทอนถงมลคาตลาดทแทจรงของสนทรพยและความสามารถในการทากาไรในอนาคต ซงในกรณนทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา วธมลคาทางบญชไมเหมาะสมกบการประเมนในครงน

2) วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) ถงแมจะสามารถสะทอนมลคาทรพยสนสทธไดมากกวาวธมลคาหนตามบญชกตาม วธการประเมนดงกลาวยงคงไมสะทอนความสามารถในการทากาไรในอนาคตของกจการในอนาคต ซงในกรณนทปรกษาทางการเงนอสระไดทาการปรบปรงมลคาสนทรพยอสงหารมทรพยตามราคาประเมนโดยบรษทผประเมนอสระ 2 รายใหม ซงสนทรพยสวนใหญของบรษท เหมราชฯ เปนสนทรพยอสงหารมทรพยทสามารถประเมนมลคาดวยราคาตลาดใหมได อยางไรกตาม วธมลคาทางบญชทปรบปรงมลคาสนทรพยของบรษท เหมราชฯ ดวยราคาตลาดไมไดสะทอนมลคาของ ธรกจหลก 2 ธรกจของบรษท เหมราชฯ ไดแก 1) ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภค


- 104 -

สาหรบนคมอตสาหกรรม และ 2) ธรกจพลงงานไฟฟา ดงนนการประเมนมลคาบรษท เหมราชฯ โดยใชมลคาทางบญชทปรบปรงมลคาสนทรพยของบรษท เหมราชฯ ดวยราคาตลาด จงเปนวธทไมเหมาะสมกบการประเมนมลคาในครงน

3) วธมลคาหนตามวธราคาตลาด (Historical Market Price Approach) เปนวธการหาราคาของหลกทรพยโดยอางองจากราคาซอขายของหลกทรพยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยในชวงเวลาในอดตทผานมา หากสภาวะการซอขายหลกทรพยอยในสภาวะปกตนกลงทนสามารถซอและ/หรอขายหลกทรพยไดในราคา และปรมาณไดตามทตองการของผทตองการจะซอ และผทตองการจะขาย การประเมนดวยวธนกจะสะทอนมลคาของหลกทรพยนนๆได ทปรกษาทางการเงนอสระจงเหนวาวธมลคาหนตามวธราคาตลาด (Historical Market Price Approach) เปนวธทเหมาะสมกบการประเมนมลคาในครงน

4) วธอตราสวนราคาตอมลคาทางบญช (Price to Book Value Approach) เปนวธทนาราคาตลาดมาเปรยบเทยบกบมลคาทางบญชในกลมธรกจเดยวกน แตกเปนการเปรยบเทยบใหเหนวาราคาตลาดเปนกเทาของราคาทางบญช สะทอนราคาเพมทนกลงทนใหเพมจากมลคาทางบญช (Price premium) สาหรบรายการไดมาซงสนทรพยในครงน วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (P/BV) เปนวธทเหมาะสมสาหรบการเปรยบเทยบเทานน วธอตราสวนราคาตอกาไรตอหน (Price to Earnings Ratio Approach) เปนวธทคานงถงศกยภาพในการทากาไรของกจการในระยะส นเทานนไมไดคานงถงการทากาไรของกจการในอนาคต จงสะทอนมลคาในระยะส นแตไมไดสะทอนมลคาทแทจรงของกจการ แตกสามารถนามาใหในเชงเปรยบเทยบราคาตลาดกบการทากาไรของบรษทในระยะสนไดวานกลงทนใหราคาเปนกเทาชองกาไรในชวงนนๆ สาหรบรายการไดมาซงสนทรพยในครงน วธอตราสวนราคาตอกาไรตอหน เปนวธทเหมาะสมสาหรบการเปรยบเทยบเทานน

5) วธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Present Value of Free Cash flow Approach) เปนวธทคานงถงการดาเนนธรกจและการทากาไรของกจการในอนาคต ซงเปนการประเมนโดยพจารณาจากมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธโดยรวมของกจการทคาดวาจะไดรบในอนาคตโดยอางองจากการดาเนนงานทผานมารวมทงคานงถงแนวโนมภาวะเศรษฐกจและการดาเนนงานในอนาคตของกจการ จงทาใหสามารถสะทอนมลคาทแทจรงของกจการไดดกวาวธอนๆ ถงแมทปรกษาทางการเงนอสระไมสามารถไดรบขอมลของบรษท เหมราชฯ ไดในทางตรง รวมทงไมไดมโอกาสในการสมภาษณผบรหารบรษท เหมราชฯ เพอการตรวจสอบความถกตองของขอมลไดทงหมด อยางไรกตาม ทปรกษาทางการเงนอสระไดประเมนหนบรษท เหมราชฯ จากวธรวมสวนของกจการ (Sum of the Part) โดยการประเมนแบบรวมมลคากจการตามการแยกสวนของธรกจ และนามารวมเพมเตมกบมลคาบรษท เหมาราชฯ ดวย วธปรบปรงมลคาตามบญช (Adjusted Book Value Approach) ดวยราคาตลาดทประเมนโดยบรษทผประเมนอสระ 2 ราย วธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Present Value of Free Cash flow Approach) และ วธเปรยบเทยบตลาด (Market Comparable Approach) ทาใหการประเมนโดยรวมมความเหมาะสมเพมขน ทปรกษาทางการเงนอสระจงมความเหนวาการประเมนมลคาดวยวธรวมสวนของกจการ (Sum of the Part) นจงมเหมาะสมกบการประเมนมลคาในครงน

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวาวธทเหมาะสมในการนามาใชประเมนมลคาของบรษท เหมราชฯ คอ วธมลคาตามราคาตลาด (Market Value Approach) และวธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach) จากวธรวมสวนของกจการ (Sum of the Part) ซงไดราคาอยระหวาง 3.93 – 4.83 บาทตอหน โดยมมลคาเปรยบเทยบดวยวธเปรยบเทยบตลาด (Market Comparable Approach) เทากบ 5.14 – 6.33 บาทตอหน

ดงนนราคาทารายการท 4.50 บาทตอหนจงเปนราคาทเหมาะสม เนองจากเปนราคาทอยในชวงราคาทเหมาะสมทประเมนโดยทปรกษาทางการเงนอสระ


- 105 -

3.2.1 เงอนไขของรายการสาหรบรายการไดมาซงสนทรพย

เงอนไขในการเขาทารายการ

การทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจแบบมเงอนไขจะเกดขนกตอเมอเงอนไขตาง ๆ ตอไปนไดเกดขนครบถวนแลว

1. เงอนไขบงคบกอนทกาหนดไวในสญญาซอขายหนเพอใหมการเสนอขายหนบรษท เหมราชฯ ในราคาหนละ 4.50 บาท โดยผถอหนรายใหญในการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษทฯ ตามทกาหนดไวในสญญาซอขายหนไดเกดขนครบถวนแลว

2. ทประชมผถอหนมมตอนมตใหบรษทเขาซอหนของบรษท เหมราชฯ ตามทกาหนดในสญญาเพอใหมการเสนอขายหนบรษท เหมราชฯ รวมถงใหบรษทดาเนนกระบวนการการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษทฯ

3. ทประชมผถอหนมมตอนมตการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษท (Right Offering) และบรษทไดดาเนนการออกและเสนอขายหนดงกลาวเปนผลสาเรจ ทงน บรษทคาดวาบรษทจะออกหนเพมทนจานวนประมาณ 8,937,905,499 บาท

4. บรษทไดรบการสนบสนนสนเชอจากสถาบนการเงนในจานวนเมอรวมกบจานวนเงนทไดรบจากการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษท (Right Offering) เพยงพอสาหรบการซอหนทงหมดของบรษท เหมราชฯ ในกระบวนการ การทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจโดยบรษท

นอกจากน บรษทจะทาการยกเลกคาเสนอซอหลกทรพยหากเมอสนสดระยะเวลารบซอแลวมผเสนอขายหนจานวนนอยกวารอยละ 50 (หาสบ) ของหนทออกและจาหนายไดแลวทงหมดของบรษท เหมราชฯ

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวาเงอนไขของรายการไดมาซงสนทรพย เปนเจตนาตามวตถประสงคของบรษทฯในการไดมาซงหนบรษท เหมราขฯ ในสดสวนไมนอยกวารอยละ 50 เปนความเหมาะสมกบการเขาเปนผถอหนใหญ (ถอหนในสดสวนเทากบหรอมากกวารอยละ 50) ในบรษท เหมราชฯ ทงน เปนเงอนไขสาคญ จากการทบรษทฯ จะตองสามารถมอานาจควบคมการบรหารและการดาเนนงาน กาหนดนโยบายสาคญๆ ของบรษท เหมราชฯในอนาคต เพอลดความเสยงในการชาระคนภาระเงนกยมสถาบนการเงน และความเหมาะสมของการลงทนของบรษทฯ ในครงน ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนเพมเตมวา หากสดสวนการถอหนในบรษท เหมราชฯ มมากกวารอยละ 75 จะทาใหบรษทฯมอาเนาจควบคมบรษท เหมาราชฯ ในการม อานาจในการออกเสยงในการกาหนดมตทสาคญๆทตองใชการออกเสยงมากกวา 3 ใน 4 ได

สวนเงอนไขการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษท (Right Offering) จานวนประมาณ 8,937,905,499 บาท และเงอนไขการไดรบการสนบสนนสนเชอจากสถาบนการเงนในจานวนเมอรวมกบจานวนเงนทไดรบจากการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหนเดมของบรษท (Right Offering) เพยงพอสาหรบการซอหนทงหมดของบรษท เหมราชฯ ในกระบวนการ การทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจ ยงมความเสยงของการดาเนนการใหแลวสาเรจ จงเปนเงอนไขทสาคญ ทกาหนดใหเกดความชดเจน ทมความเหมาะสมเชนเดยวกน


- 106 -

5. สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ

ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาสารสนเทศ และทแกไขเพมเตม ราคาทารายการ ขอมลในทารายการ ขอมลประกอบอนๆของบรษทฯ บรษทยอยของบรษทฯ บรษททเกยวของของบรษทฯ และบรษท เหมราชฯ โดยมความเหนวาผถอหนควร อนมต การทารายการไดมาซงสนทรพย ของบรษทฯ โดยมเหตผลสนบสนนการอนมตการทารายการไดมาซงสนทรพย ดงน ความเหมาะสมของราคาของการเขาทารายการ

ตามรายการไดมาซงสนทรพยของบรษทฯ ทปรกษาทางการเงนอสระไดทาการประเมนมลคาหน บรษท เหมราชฯ โดยใชวธการตาง ๆ ซงวธทเหมาะสมไดแก วธมลคาตามราคาตลาด (Market Value Approach) และวธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach) จากวธรวมสวนของกจการ (Sum of the Part) โดยทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวาราคาทเหมาะสมของบรษท เหมราชฯ อย ระหวาง 3.93 – 4.83 บาทตอหน ดงนน ราคาตามรายการท 4.50 บาทตอหน เปนราคาท เหมาะสม เนองจากเปนราคาทอยในชวงราคาทเหมาะสมประเมนโดยทปรกษาทางการเงนอสระ สรปประโยชน ขอเสย และความเสยงของรายการตอบรษทฯ และผถอหนบรษทฯ สรปไดดงน

ประโยชนของการเขาทารายการ

1. การเขาซอกจการบรษท เหมราชฯ ซงมสนทรพยประเภท นคมอตสาหกรรม ทอยในทตงทมความเหมาะสมกบ ยทธศาสตรทางธรกจของบรษทฯ ทสามารถเกอหนนในการขยายธรกจปจจบนของบรษทฯจากการประกอบธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพมเตมในอนาคต ทาใหบรษทฯสามารถขยายฐานลกคาของบรษทฯ ไปยงฐานลกคาประเภท ธรกจ ปโตรเลยม ธรกจรถยนต ธรกจเหลก และ ธรกจอเลคทรอนคส เปนตน ซงสวนใหญเปนอตสาหกรรมทมศกยภาพและเปนสวนทสาคญตอเศรษฐกจของประเทศไทย

2. ภายหลงการทารายการไดมาซงสนทรพย บรษทฯ จะสามารถมรายไดจากธรกจของบรษท เหมราชฯ ทสมาเสมอและมนคง เชน ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา ธรกจสาธารณปโภคและ ธรกจไฟฟา เปนตน

3. การเขาซอกจการบรษท เหมราชฯ ทาใหบรษทฯสามารถเปนผนาทางดานการใหบรการ อยางเตมรปแบบ Total Solution Provider โดยทงบรษทฯ และบรษทเหมราช จะเกอหนนในการใหบรการทครบวงจร การขายทดน การ พฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา โรงงานสาเรจรป การใหบรการดานพลงงานและสาธารณปโภค ใหแกลกคาของทง 2 บรษท นอกจากน บรษทเหมราชฯ ยงเปนบรษทผนาทางดาน ธรกจนคมอตสาหกรรม ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา ธรกจบรการสาธารณปโภค และธรกจไฟฟา ทมการจดการทด มผบรหาร และทมงานมออาชพ ทมประสบการณและ ความสามารถ

4. หลงเขาทารายการไดมาซงสนทรพย บรษท เหมราชฯ อาจไดประโยชนจากการไดรบตนทนทางการเงนทอตราดอกเบยลดลงจากปจจบนทมอตราตนทนทางการเงนทสงกวาตนทนทางการเงนของบรษทฯ จากการทมการเปลยนแปลงโครงสรางผถอหนของบรษท เหมราชฯ โดยบรษทฯจะเปนผถอหนรายใหญ และการออกกองทนรวมประเภท REIT และ/หรอ กองทนรวมโครงสรางพนฐานอาจมประสทธภาพมากขน

5. หลงเขาทารายการไดมาซงสนทรพย บรษทฯและบรษท เหมราชฯ จะเปนกลมบรษทธรกจบรหารจดการ และพฒนาอสงหารมทรพยเพอจาหนาย การใหเชาและการใหบรการ สนทรพยประเภท นคมอตสาหกรรม โรงงานสาเรจรป และคลงสนคา รวมทงใหบรการสาธารณปโภคทครบวงจร ซงมลคาตลาด (Market Capitalization) ของบรษทฯจะมมลคาตลาดขนาดใหญเพมขนและมสภาพคลองของหนบรษทฯคอนขางสงเหมาะกบการลงทน นอกจากนยงจะทาใหเพมความสามารถในการแขงขน ความมนคงในการจดหาทดน และการขยายธรกจของบรษทฯในอนาคต และจะเสรมสรางความแขงแกรงใหแก ธรกจพฒนาโรงงานคลงสนคาของบรษทจากการไดรบ Synergy ในสวนตางๆ จากธรกจพฒนานคมอตสาหกรรมของ บรษท เหมราชฯ อาท ฐานลกคา หรอ การใชพนท รวมถงสาธารณปโภครวมกน


- 107 -

ขอเสยของการเขาทารายการ



Offering) ทาใหผถอหนของบรษทฯ ตองชาระเงนเพมทนเปนจานวนเงน 8,938 ลานบาท




4.50 บาทตอหน

3. เนองจากบรษทฯมภาระในการชาระคนเงนกยมจกาการทารายการไดมาซงกจการบรษท เหมราชฯ ทาใหบรษทเหมราชฯ

อาจมความจาเปนตองจาหนายสนทรพยทไมไดเปนสนทรพยธรกจหลก ไดแก ทดนเกาะลาน อาคารสานกงาน UM Tower

หองชดในโครงการ The Park Chidlom และอาคารชดในนคมอตสาหกรรมเปนตน (ดรายละเอยดใน สนทรพยกลม 7 อนๆ

ของสรปรายการสนทรพยประเมนโดย JLL ในหวขอ 2. วธปรบปรงมลคาบรษทตามบญช (Adjusted Book Value

Approach) รวมถงการจาหนายสนทรพยใหแกกองทนรวมฯตามความหมาะสม ซงนโยบายการจาหนายสนทรพยดงกลาว

เปนความจาเปนในการจายเงนปนผลจานวนมากจากบรษท เหมราขฯ กลบมายงบรษทฯ เพอเปนการชาระคนหนเงนกยม

อาจทาใหบรษท เหมราชฯ ไดรบผลกระทบจากการภาระการจายเงนสดในรปเงนปนผล ซงอาจมผลตอการลงทน หรอการ

เตบโตทางธรกจของบรษท เหมราชในอนาคต และสงผลกระทบตอผลการดาเนนงาน และมลคาหนบรษท เหมราชฯไดใน

ทสด









- 108 -

ความเสยงทเกดจากการเขาทารายการ

1. หลงทารายการไดมาซงสนทรพยแลว บรษทฯ ตองใชเงนลงทนคอนขางสง ในการเขาทารายการไดมาซงสนทรพยซงเปนหนบรษท เหมราชฯ ซงทาใหบรษทฯมความจาเปนตองเพมทนของบรษทฯ ตามแผนการเพมทนของบรษทฯ ในการออกหนเพมทนใหแกผถอหนเดม (Right Offering) ทาใหผถอหนของบรษทฯ ตองชาระเงนเพมทนเปนจานวนเงน 8,938 ลานบาท บรษทฯจงมความเสยงตอความสาเรจจากการเพมทนใหไดครบตามจานวนทตองการ และมผลกระทบตอรายการไดมาซงสนทรพยในครงน


3. บรษทฯมความเสยงจากการไดมาซงหนบรษท เหมราชฯ ในสดสวนไมนอยกวารอยละ 50 ซงเปนเงอนไขตามวตถประสงคทสาคญในการเขาทารายการไดมาซงสนทรพยในครงน บรษทฯ มความเสยงในจานวนเงนทตองใชในการทาคาเสนอซอหลกทรพยโดยสมครใจ หนบรษท เหมราชฯ ในราคา 4.50 บาทตอหน ซงขนอยกบการตดสนใจจากผถอหนของบรษท เหมราชฯ และจะมผลตอสดสวนการถอหนของบรษทฯในบรษท เหมราชฯ







ไฟฟาเอกชนรายใหญ (IPP) ในบรษท เกคโค-วน จากด กบ บรษทในกลมโกลว พลงงาน ความเสยงของโครงการขนาดใหญ

น ความเสยงทเกดจากปจจยเหลานอาจมผลกระทบอยางมนยสาคญและอาจจะทาความเสยหายใหกบโครงการดงกลาวและ

บรษท เหมราชฯ ได






- 109 -

ผลกระทบดานอนๆ




ผลตอบแทนสวนตาง (Margin) เพอชดเชยคาความเสยง (Credit Spread)นน

ทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา ถงแมการเพมทนของบรษทฯ ดวยวธการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอ




ทนของบรษท ในจานวนเงนประมาณ 8,938 ลานบาท ในการชาระสาหรบรายการไดมาซงสนทรพยในครงน

ทปรกษาทางการเงนอสระไมไดมความเหนในเรอง Price Dilution จากการการออกและเสนอขายหนเพมทนใหแกผถอหน

เดมของบรษทฯตามสดสวนจานวนหนทผถอหนแตละรายถออย (Right Offering) และการออกใบสาคญแสดงสทธทจะซอหน

สามญเพมทนของบรษททออกและเสนอขายใหแกผถอหนเดม ในราคาและ/หรอราคาใชสทธ ตากวาราคาตลาดในปจจบนของ

บรษทฯ เนองจาก Price Dilution เปนไปตามสดสวนทเทาเทยมกนของผถอหนของบรษทฯโดยรวม

การกยมเงนจากสถาบนการเงนสาหรบเปนแหลงเงนทนสาหรบการทารายการในครงน บรษทฯจะหนสนตอสวนผถอหนท

เพมขนอยางมนยสาคญ ซงจะสงผลกระทบตอสถานะทางการเงนของบรษทฯ นอกจากนบรษทฯยงมภาระในการตองชาระคนเงน

ตนและดอกเบย ซงทาใหบรษทฯมภาระในการตองชาระคนเงนตนและดอกเบย ใหแกสถาบนการเงน ถงแมบรษทฯจะมแผนในการ

ชาระคนเงนทน จากการขายสนทรพยทไมใชธรกจหลกของบรษท เหมราช รวมทงการจาหนายสนทรพยอสงหารมทรพย โรงงาน/

คลงสนคาใหเชา ใหแกกองทนรวม ประเภท REIT และ/หรอกองทนรวมฯประเภทอนๆทเหมาะสม ซงการดาเนนการดงกลาวม

ความเสยงในการดาเนนการใหเกดความสาเรจทงในดานราคาและระยะเวลา ทงนจะขนอยกบสภาวะเศรษฐกจ ราคาทดน อตรา

ดอกเบย สภาวะการลงทนในตลาดหลกทรพยฯ เปนตน รวมทงนโยบายการจายเงนปนผล การอนมตการจายเงนปนผล สภาพคลอง

ทางการเงน การตองใชเงนลงทนเพมเตมของบรษท เหมราชฯ ในอนาคต

สรปควาเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ

โดยสรป จากประโยชน ความเสยงและปจจยผลกระทบดานอนๆ ซงมทงปจจยบวกและลบ ยงไมมนาหนกพอทเปลยนความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระไปในทางอนจากเหตผลดานปจจยของราคายตธรรมของรายการ เมอพจารณาจากมลคายตธรรมของราคาตามรายการไดมาซงสนทรพย ทปรกษาทางการเงนอสระจงมความเหนวาราคาตามรายการไดมาซงสนทรพย มความเหมาะสม ทปรกษาทางการเงนอสระมความเปนวา ผถอหนควรมมตอนมตการทารายการไดมาซงสนทรพยในครงน


- 110 -

ทปรกษาทางการเงนอสระขอรบรองวาไดพจารณาใหความเหนกรณขางตนดวยความรอบคอบตามมาตรฐานวชาชพ โดย

คานงถงผลประโยชนของผถอหนของบรษทฯเปนสาคญ

อยางไรกตาม การพจารณาอนมตใหบรษทเขาทารายการดงกลาวหรอไม ขนอยกบดลยพนจของผถอหนเปนสาคญ ซงผ

ถอหนสามารถพจารณาไดจากเหตผลและความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระดงกลาวขางตน


- 111 -

สวนท2 ขอมล

บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) 1.ขอมลบรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) 1.1ขอมลเบองตน


- 112 -

1.2 ประวตความเปนมาและพฒนาการทสาคญ

ป 2546 กลมผถอหนใหญรวมกบคณจตร อนนตประยรจดตง บจ. ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซ เมอวนท 28 กมภาพนธ 2546 ดวยทนจดทะเบยน 180 ลานบาท (ทนชาระแลว 1 ลานบาทและชาระแลวเตมจานวนในป 2547) โดยกลมผถอหนใหญและกลมคณจตร อนนตประยรถอหนในสดสวนเทากนรอยละ 50.0

บจ. ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซเรมแนวความคดการพฒนาโครงการประเภท Built-to-Suit เพอพฒนาโครงการคลงสนคาและศนยกระจายสนคาสมยใหมทสามารถตอบสนองความตองการทเฉพาะเจาะจงของผเชาแตละราย

ป 2549 กลมผถอหนใหญและกลมคณจตร อนนตประยรไดจดทะเบยนจดตง บจ. แวรเฮาส เอเซย อะไลแอนซ เมอวนท 14 มถนายน 2549 ดวยเงนทนเรมตนจานวน 310 ลานบาท (ทนชาระแลว 310 ลานบาท) โดยกลมผถอหนใหญถอหนใน บจ. แวรเฮาส เอเซย อะไลแอนซ คดเปนสดสวนรอยละ 50.0

บจ. ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซเรมดาเนนการกอสรางโครงการศนยกระจายสนคาขนาด 52,913.3 ตารางเมตร บนถนนบางนา-ตราด กโลเมตรท 20 ซงเปนโครงการแรกตามแนวความคดการทาธรกจทมงเนนความเขาใจและการตอบสนองความตองการทเฉพาะเจาะจงของลกคา

บจ. แวรเฮาส เอเซย อะไลแอนซเรมดาเนนการกอสรางโครงการศนยกระจายสนคาปรบอากาศขนาด 52,706.8 ตารางเมตร ภายใตหลงคาเดยว เพอใชในการเกบรกษาสนคาเวชภณฑ บนถนนบาง

ชอบรษท บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน)

ชอยอหลกทรพย WHA

ประเภทธรกจ พฒนาและใหเชาโครงการคลงสนคา ศนยกระจายสนคา และโรงงาน ทมลกษณะเฉพาะตามความตองการของลกคา (Built-to-Suit) และแบบสาเรจรป (General Warehouse) นอกจากนบรษทมนโยบายในการขายสนทรพยเขากองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาดบบลวเอชเอ แฟคทอรแอนดแวรเฮาส ฟนด (WHAPF) อยางตอเนอง และบรษทไดรบแตงตงใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยของ WHAPFและ WHART

ทตงสานกงานใหญ 1121 หม3 ถนนเทพารกษ ตาบลเทพารกษ อาเภอเมอง สมทรปราการ

โทรศพท 0-2753-3750

โทรสาร 0-2753-3750

website www.wha.co.th

ทนจดทะเบยน 963,892,119 บาท

จานวนหนสามญ 963,892,119 หน

ทนชาระแลว 963,891,769.00 บาท


- 113 -

นา-ตราดกโลเมตรท 19 ซงถอไดวาเปนศนยกระจายสนคาปรบอากาศทใหญและทนสมยทสดแหงหนงในประเทศไทย

ป 2550 เดอนกมภาพนธ บจ. ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซ จดทะเบยนเพมทนเปน 260 ลานบาท (ทนชาระแลว 180 ลานบาท)

บรษท ซดบบลวท จากด (เดมชอ บรษท ซดบบลวท ดสตรบวชน จากด) ซงเปนผใหบรการดานโลจสตกสชนนาจากประเทศสงคโปร เขารวมทนใน บจ. ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซ ในสดสวนรอยละ 25.0 จานวน 6,500,000 หน ทราคา 10 บาทตอหนเทากบมลคาทตราไวซงคดเปนจานวนเงนทงสน 65 ลานบาท โดยกลมผถอหนใหญและกลมคณจตร อนนตประยรไดเพมทนอกกลมละ 7.5 ลานบาท จานวน 750,000 หน ทาใหสดสวนการถอหนของกลมผถอหนใหญและกลมคณจตร อนนตประยรใน บจ. ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซลดลงเหลอรอยละ 37.5 เทากน

บจ. ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซ เปลยนชอเปน บจ. ดบบลวเอชเอ ซดบบลวท อะไลแอนซ เดอนมนาคม บรษทยอยของกลมโกลแมคเบอรแฮด ซงเปนกลมผพฒนาอสงหารมทรพยเพอทอย

อาศยและเพอการพาณชยทมชอเสยงจากประเทศมาเลเซย ไดเขามาถอหนรอยละ 49.0 จานวน 15,190,000 หน ใน บจ. แวรเฮาส เอเซย อะไลแอนซโดยการซอหนจากกลมผถอหนใหญและกลมคณจตร อนนตประยรทราคา 10 บาทตอหนซงคดเปนจานวนเงนทงสน 152 ลานบาท ทาใหสดสวนการถอหนของกลมผถอหนใหญใน บจ. แวรเฮาส เอเซย อะไลแอนซลดลงเหลอรอยละ 26.0

บจ. แวรเฮาส เอเซย อะไลแอนซ เปลยนชอเปน บจ. ดบบลวเอชเอ โกลแมค อะไลแอนซ เดอนกนยายนจดทะเบยนจดตงบรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด ดวยทนจดทะเบยน 170

ลานบาท (ทนชาระแลว 170 ลานบาท)

ป 2553

เดอนพฤษภาคม กลมผถอหนใหญและกลมคณจตร อนนตประยรไดตดสนใจซอหนสามญทงหมดในบรษท ดบบลวเอชเอ ซดบบลวท อะไลแอนซ จากด คนจาก บรษท ซดบบลวท ดสตรบวชน จากด มลคารวม 80 ลานบาทหรอ 12.3 บาทตอหน จานวน 6,500,000 หน จงทาใหสดสวนการถอหนของกลมผถอหนใหญและกลมคณจตร อนนตประยรเปนรอยละ 50.0

บรษทไดเพมผลตภณฑและบรการใหม Sale and Leaseback โดยการลงทนซอและใหเชากลบ อาคารคลงสนคาพนทกวา 36,000 ตารางเมตรในนคมอตสาหกรรมบางปะอน จงหวดพระนครศรอยธยา

เดอนธนวาคม กองทนรวมอสงหารมทรพย ดบบลวเอชเอ พรเมยม แฟคทอรแอนดแวรเฮาส ฟนดไดรบการจดตงขน โดยบรษทฯ ไดจาหนาย 2 อาคารคลงสนคาและ 1 โรงงาน มพนทใหเชารวม 39,808.8 ตารางเมตร คดเปนมลคา 1,283 ลานบาท ใหแกกองทนรวมฯ โดยบรษทฯ ไดรบแตงตงเปนผบรหารจดการอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวมฯ


- 114 -

ป 2554 เดอนมนาคม บรษทฯ ซอหนสามญ บรษท ดบบลวเอชเอ ซดบบลวท อะไลแอนซ จากด รอยละ 50.0 จานวน 13,000,000 หน จากกลมคณจตร อนนตประยรในราคาหนละ 5.9 บาท (มลคาทางบญชเมอวนท 31 ธนวาคม 2553 เทากบ 8.6 บาทตอหน) ทาใหบรษทฯ และกลมผถอหนใหญถอหนใน บรษท ดบบลวเอชเอ ซดบบลวท อะไลแอนซ จากด ในสดสวนรอยละ 50.0 เทากนและบรษทฯ ไดมอานาจควบคมกจการนบตงแตนนเปนตนมา

บรษท ดบบลวเอชเอ ซดบบลวท อะไลแอนซเปลยนชอกลบไปเปน บรษท ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซ จากด

เดอนกนยายน บรษทฯ ไดตดสนใจซอหนรอยละ 49.0 จานวน 15,190,000 หนใน บรษท ดบบลวเอชเอ โกลแมค อะไลแอนซ จากด จากกลมโกลแมคเบอรแฮดในราคาหนละ 18.8 บาท และรอยละ 25.0 จานวน 7,750,000 หน จากกลมคณจตร อนนตประยรในราคาหนละ 15.9 บาท (มลคาทางบญชเมอวนท 31 ธนวาคม 2553 เทากบ 10.6 บาทตอหน) รวมกนคดเปนรอยละ 74.0 ของทนจดทะเบยนชาระแลว ทาใหบรษทฯ เปนผถอหนรายใหญใน บรษท ดบบลวเอชเอ โกลแมค อะไลแอนซ จากด รวมกบกลมผถอหนใหญทยงคงถอหนในสดสวนรอยละ 26.0 และบรษทฯ ไดมอานาจควบคมกจการนบตงแตนนเปนตนมา

บรษท ดบบลวเอชเอ โกลแมค อะไลแอนซ จากด เปลยนชอเปน บรษท แวรเฮาส เอเซย อะไลแอนซ จากด

บรษทฯ ไดรเรมโครงการ Warehouse Farm ซงเปนโครงการทมสวนประกอบของโครงการประเภท Built-to-Suit และ Genral Warehouse โดยเรมพฒนาโครงการ Warehouse Farm แหงแรกบนพนทกวา 72,500 ตารางเมตรภายใตชอโครงการ Mega-logistic บนถนนบางนา-ตราด กม. 18

เดอนธนวาคม บรษทฯ เพมทนจดทะเบยนชาระแลว จาก 170,000,000 บาท เปน 380,599,960 บาท โดยการออกและเสนอขายหนสามญเพมทน จานวน 21,059,996 หน มลคาทตราไวหนละ 10 บาท ในราคาเสนอขายหนละ 10 บาท รวมเปนจานวน 210,599,960 บาท พรอมทงปรบโครงสรางกลมบรษทฯ และชาระคาหนออกใหมดวยหนของบรษทฯ ดงน 1) เพอแลกหนของ บรษท แวรเฮาส เอเซย อะไลแอนซ จากด จานวน 8,059,998 หน ในราคาหน

ละ 10 บาท รวมเปนมลคา 80,599,980 บาท โดยมอตราสวนหน บจ. แวรเฮาส เอเซย อะไลแอนซ ทนามาชาระเปนคาหนเพมทน ในอตราสวนการแลกหน 1 ตอ 1

2) เพอแลกหนของ บรษท ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซ จากด จานวน 12,999,998 หน ในราคาหนละ 10 บาท รวมเปนมลคา 129,999,980 บาท โดยมอตราสวนหน บจ.ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซทนามาชาระเปนคาหนเพมทน ในอตราสวนการแลกหน 1 ตอ 1

ทาใหในปจจบนบรษทฯ ถอหนในบรษททงสองรอยละ 99.9 ของทนจดทะเบยนชาระแลว การเขาซอหนสามญในบรษททงสอง มวตถประสงคเพอเพมประสทธภาพในการบรหารจดการและเตรยมความพรอมในการเสนอขายหนตอประชาชนและนาหนสามญของบรษทฯ เขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย


- 115 -

ป 2555 เดอนกมภาพนธ กองทนรวมฯ ไดเพมทนครงท 1 จานวนประมาณ 1,827 ลานบาทเพอซอทรพยสนและรบโอนสทธการเชาโครงการอาคารคลงสนคา 3 โครงการ และโครงการอาคารโรงงาน 1 โครงการ พนทใหเชารวม 107,277.4 ตารางเมตร โดยบรษทฯ ไดรบแตงตงเปนผบรหารจดการอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวมฯ

ทประชมสามญผถอหนของบรษทฯ ครงท 1/2555 เมอวนท 20 เมษายน 2555 มมตอนมตใหบรษทฯ ดาเนนการดงตอไปน - บรษทฯ ทาการแปรสภาพเ ปนบรษทมหาชนจากดภายใตชอ บรษท ดบบลว เอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน)

- บรษทฯ จดทะเบยนเปลยนแปลงมลคาทตราไว จากหนละ 10 บาท เปนหนละ 1 บาท - เพมทนจดทะเบยนของบรษทฯ อกจานวน 129,400,040 บาท จากทนจดทะเบยนเดมจานวน

380,599,960 บาท เปนทนจดทะเบยนใหมจานวน 510,000,000 บาท โดยการออกหนสามญเพมทนจานวน 129,400,040 หน มลคาหนทตราไวหนละ 1 บาท เพอเสนอขายใหแกประชาชนเปนครงแรก (Initial Public Offering)

ป 2556 เดอนมกราคม กองทนรวมฯ ไดเพมทนครงท 2 จานวน ประมาณ 2,142 ลานบาทเพอซอทรพยสนและรบโอนสทธการเชาโครงการอาคารคลงสนคา 3 โครงการ พนทใหเชารวม 69,529.28 ตารางเมตร จากบรษทฯ และบรษท แวรเฮาส เอเชย อะไลแอนซ จากด โดยบรษทฯ ไดรบแตงตงเปนผบรหารจดการอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวมฯ

เดอนเมษายน บรษทฯไดเพมทนจดทะเบยนบรษทฯเปนจานวน 102,000,000 บาท จากเดม 510,000,000 เปนจานวน 612,000,000 บาท เพอรองรบการจายหนปนผลแกผถอหนในอตรา 5 หนเดมตอ 1 หนใหม

เดอนสงหาคม บรษทฯ และบรษท กนกลเอนจเนยรง จากด (มหาชน) ไดดาเนนการจดตงบรษทรวมทนจานวน 11 บรษท เพอลงทนในธรกจพฒนาโครงการพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา (Solar PV Rooftop) โดยบรษทรวมทนดงกลาวทงหมด 11 บรษทถอหนโดย บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) รอยละ 74.99 และบรษท กนกลเอนจเนยรง จากด (มหาชน) รอยละ 25.01 ทงน บรษทรวมทนดงกลาวไดดาเนนการยนขอคารองขอขายไฟฟาตอการไฟฟานครหลวง (กฟน.) และการไฟฟาสวนภมภาค (กฟภ.) และไดรบคดเลอกใหเปนผดาเนนการผลตไฟฟาจากพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคาและดาเนนการขายไฟฟาแลว จานวน 4 บรษท รวมกาลงการผลตตดตง 3.30 MW เดอนสงหาคม บรษทฯ ไดลดทนจดทะเบยนทยงไมไดเรยกชาระจานวน 1,017 บาท โดยตดหนจดทะเบยนทยงไมไดเรยกชาระออก 1,017 หน ซงเปนหนทเหลอจากการออกหนปนผลตามมตทประชมผถอหนประจาป 2556 โดยหลงการลดทนดงกลาว บรษทฯ มทนจดทะเบยนและทนชาระแลวจานวนทงสน 611,998,983 บาท

เดอนกนยายน บรษทฯไดเพมทนจดทะเบยนบรษทฯเปนจานวน 305,999,491 บาท จากเดม 611,998,983 บาทเปนจานวน 917,998,474 บาท เพอรองรบการจายหนปนผลแกผถอหนในอตรา 2 หนเดมตอ 1 หนใหม

เดอนกนยายน บรษทฯ ไดเสนอขายหนกตอนกลงทนสถาบน และนกลงทนประเภท High Net


- 116 -

Worth เปนจานวนเงน 2,700 ลานบาท โดยแบงหนกเปน 3 ชด ตามรายละเอยดดานลางน

เดอนตลาคม บรษทฯ และกลมเคพเอนไดดาเนนการจดตงบรษท ดบบลวเอชเอ เคพเอน อะไลแอนซ จากด ดวยทนจดทะเบยน 1 ลานบาทและมแผนเพมทนจดทะเบยนและชาระแลว เปนจานวน 768 ลานบาท เพอดาเนนการพฒนาโครงการอาคารคลงสนคาและศนยกระจายสนคาระดบพรเมยม ซงปนโครงการแบบ Buit-to-Suit และ warehouse farm บรเวณถนนบางนา-ตราด กม. 23 อาเภอบางพล สมทรปราการ โดยบรษทรวมทนดงกลาวถอหนโดยบรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) รอยละ 64.97 และกลมเคพเอน โดยคณกฤษณ ณรงคเดชรอยละ 35.03

เดอนพฤศจกายน กองทนรวมฯ ไดเพมทนครงท 3 จานวน ประมาณ 4,056 ลานบาทเพอซอทรพยสนและรบโอนสทธการเชาโครงการอาคารคลงสนคา 5 โครงการ และ 1 ทรพยสน รวมมลคาทรพยสนประมาณ 4,536 ลานบาท รวมเงนกยมจากสถาบนการเงนจานวน 600 ลานบาท พนทใหเชารวม 173,366.79 ตารางเมตร จากบรษทฯ, บรษท แวรเฮาส เอเชย อะไลแอนซ จากด และบรษท ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซ จากด โดยบรษทฯ ไดรบแตงตงเปนผบรหารจดการอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวมฯ

เ ดอนธนวาคม กองทนรวมฯ ไดจดประชมผ ถอหนวยลงทนเ พอพจารณาเขาลงทนในอสงหารมทรพยเพมเตมครงท 4 ประกอบดวยอาคารคลงสนคา 4 โครงการและสวนปรบปรงตอเตมอสงหารมทรพย 1 โครงการ ในจานวนเงนไมเกน 4,590.0 ลานบาท ซงมตดงกลาวไดรบการอนมตจากทประชมผถอหนวย และมอาย 1 ปนบจากวนทผถอหนวยลงทนมมตอนมต

ชดท จานวนหนวย มลคารวม (ลานบาท)

อตราดอกเบยคงท (รอยละตอป)

อาย (ป)

1 1,630,000 1,630 4.24 3 2 500,000 500 4.55 4 3 570,000 570 4.84 5

* ในระหวางป 2554 ผถอหนวยลงทนของกองทนรวมฯ ไดมมตลงคะแนนเพอเปลยนผจดการกองทนของกองทนรวมอสงหารมทรพย ดบบลวเอชเอ พรเมยม แฟคทอรแอนดแวรเฮาส ฟนด จากบรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน) เปนบรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม กสกรไทย จากด และไดเปลยนชอกองทนเปน กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชา ดบบลวเอชเอ พรเมยม แฟคทอรแอนดแวรเฮาส ฟนด

ทมา : wha แบบ56-1

ความเหน

1.3 ลกษณภาพรวมก โครงการ ลกษณะเฉเพอการดานอกจากนRooftop) การเตบโตพฒนาพลโดยสรป ก 1) 1.1. 1.1.1.1 โคบรษทดาเยทธศาสตมอายโดยกระจายสตวอยางโค

ทปรกษาทางก

ณะการดาเนนธรการประกอบธร

ในปจจบนกลมWarehouse

ฉพาะเชน การสาเนนธรกจทตอน ในป 2556 ซงนอกจากจ

ตของธรกจดงกงงานทดแทนแการประกอบธร

ธรกจทเกยวเนธรกจการพฒนครงการทพฒนานนธรกจพฒนตรทางโลจสตกเฉลยอยระหวานคา และโรงงาครงการทพฒน

ารเงนอสระตอ

รกจ รกจ

มบรษทมการใหFarm เพอใ

สารองพนทตอขอบสนองความต

บรษทไดรเรมะเปนการสรางกลาวจากนโยบาและพลงงานทารกจของบรษท

องกบการลงทนนาอสงหารมทราขนตามความตาและใหเชาโครส โดยสญญาเงตงแต 10 ถงานขนาดใหญ าขนตามความต

อรายการไดมาซ

หบรการพฒนาหบรการทงในขยายเพอใชงานตองการของตลมโครงการผลตมลคาเพมใหกบายการสนบสนงเลอก 25% ในสามารถแบงได

น พฒนา และบพยเพอรายไดคตองการของลกรงการฯ ขนาเชาของโครงกา 15 ปขนไป

ตองการของลก

ทตงพนทประ

ทตพนปร

ทตพปร

ซงสนทรพย

- 117 -

โครงการฯ สรรปแบบ Builนในอนาคต แลาดไดทนทวงทตกระแสไฟฟาพบธรกจจากการนการใชพลงงาน 10 ป (พ.ศ.255ดเปน 2 สวนธร

บรหารอสงหารคาเชาและบรกาคา (Built-to-Suดใหญตามควาารทพฒนาขนตทงนลกษณะขอ

กคา (Built-to-Su

โครงการ: อมตทเชา: 9,399.4 ตเภทโครงการ: โ

งโครงการ: ลาดนทเชา: 18,156.0ะเภทโครงการ

ตงโครงการ: วงนทเชา: 15,364ระเภทโครงการ

-

รางแบบสาเรจรlt-to-Suit และละแบบ Generaท พลงงานแสงอาตอยอดจากธรกานทดแทนของท55 – 2564) (AEรกจใหญ ดงตอ

มทรพย ซงแบงร

uit) มตองการของลามความตองกาองโครงการทท

uit)

ตะซต ตารางเมตร โรงงาน

ดกระบง 0 ตารางเมตร : ศนยกระจายส

งนอย อยธยา 4.0 ตารางเมตรร: ศนยกระจาย

รป (General ะรองรบความต

al Warehouse เ

ทตยทตดตงบนกจหลกของบรษทางภาครฐเมอEDP 2012 – 20อไปน

งออกเปน 3 ธร

ลกคา (Built-tารของผเชาสวนทางบรษทรบพฒ

สนคา

ยสนคา

Warehouse) มตองการของลกคพอรองรบฐาน

นหลงคาเพอจาหษท บรษทยงเพจารณาจากแผ

021)

กจยอยดงน

to-Suit) โดยเนใหญจะเปนสญฒนา อาท อาค

มาตรฐานสงภาคาหลกบางกลมลกคากลมใหม

หนาย (Solar เลงเหนศกยภาพผนสงเสรมการ

เนนททาเลทเปนญญาเชาระยะยคารคลงสนคา ศ

ายใตมทมและ

PV พใน

นจดยาวทศนย

ความเหน

1.1.1.2 โคบรษทเรมจะประกอSuit ใน W(General โรงงานทชวยรองรบ ตวอยางโค

1.1.1.3 โค ปรบปรงแตวอยางกล

ทปรกษาทางก

ครงการ WarehoมพฒนาโครงกาอบดวยโครงกาWarehouse Fa

Warehouse) มคณภาพสงซงบความตองการ

ครงการ Wareh

ครงการทบรษทบรษทมโครงกและพฒนาโครงลมผเชาในปจจ

ารเงนอสระตอ

ouse Farm าร Warehouse Fรทงทเปนแบบarm จะมขนาดจะมขนาดเลกงเปนแนวทางหรขยายพนทของ

house Farm

ทลงทนเพอนามการทจะเขาซอสงการ เพอปลอยจบน

อรายการไดมาซ

Farm ภายใตชอบ Built-to-Suit ดตงแต 10,000 กกวาโครงการแหลกในการทาธงลกคาปจจบน

ทพป

มาพฒนาปรบปสนทรพยทงทกยเชาใหแกลกคา

ซงสนทรพย

- 118 -

อโครงการ Megและแบบ Genถง 16,000 ตแบบ Built-to-ธรกจของกลมบและเพมฐานลก

ทตงโครงการ: บพนทเชา: 72,179ประเภทโครงกา

รงและใหเชา อสรางแลว แลาทสนใจ

-

ga Logistics Ceneral Warehouตารางเมตร ในขSuit แตยงคงรบรษท โดยบรษกคาไปยงกลมผ

บางนา-ตราด ก.9.5 ตารางเมตราร: Warehouse

ะซอทดนและโ

enter โดยโครงuse มาตรฐานสขณะทพนทเชาปแบบและมาตษท ไดเลงเหนวผเชารายใหม

.ม. 18

Farm

โครงการทพฒน

งการ Warehousสง โดยโครงกาาของโครงการสตรฐานของอาควา โครงการ Wa

นาแลวบางสวน

se Farm ของบรรประเภท Builสรางแบบสาเรคารคลงสนคาแarehouse Farm

น เพอนาไป

รษท t-to-จรป และ

m จะ


- 119 -

1.2. ธรกจการพฒนาอสงหารมทรพยเพอจาหนาย

บรษทมนโยบายชดเจนในการจาหนายสนทรพยเขากองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชา ดบบลวเอชเอ พรเมยม แฟคทอรแอนดแวรเฮาส ฟนด (“กองทนรวม”) เพอเปนแหลงเงนทนในการพฒนาโครงการในอนาคตของบรษทอยางตอเนอง ทงนการขายสนทรพยตองไดรบการอนมตจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวม และยงขนอยกบปจจยทอยนอกความควบคม อาท สภาวะตลาด ณ ขณะนน

1.3. ธรกจการลงทนและบรหารจดการอสงหารมทรพย บรษทฯมนโยบายทจะลงทนในธรกจอสงหารมทรพยผานกองทนรวม (WHAPF) และกองทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย(WHART) ในสดสวนไมเกนรอยละ 15 ถง 20 ของหนวยลงทนทงหมด เพอผลตอบแทนในรปเงนปนผลทสมาเสมอ อยางไรกตาม การลงทนในกองทนรวม(WHAPF) และกองทรสต (WHART) เพอการลงทนในอสงหารมทรพยนนจะขนอยกบความตองการใชเงนลงทน และจานวนเงนทระดมทนไดจากการจาหนายสนทรพยใหแกกองทนรวม นอกจากนนบรษทฯยงไดรบแตงตงใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยสาหรบทรพยสนของกองทนรวม และกองทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย ซงทาใหบรษทฯมรายไดประจาจากคาบรหารจดการอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวมและกองทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยในอนาคตอนใกล

2) ธรกจลงทนและพฒนาโครงการพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา (Solar PV Rooftop)

ธรกจลงทนและพฒนาโครงการพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา (Solar PV Rooftop) เปนธรกจใหมทบรษทฯ ไดรเรมขนในป 2556 เนองจากบรษทฯ เลงเหนวาธรกจดงกลาวมศกยภาพในการเตบโตสง มแหลงรายไดทแนนอนและมนคงในระยะยาวโดยทมความเสยงตา สามารถสรางมลคาเพมโดยตอยอดจากธรกจหลก และยงสอดคลองกบแนวทางการดาเนนธรกจของบรษทฯ ในการอนรกษสงแวดลอมภายใตแนวคดพลงงานสเขยว (Green Energy) โดยทบรษทฯ จะทยอยดาเนนการตดตงแผงโซลารบนหลงคาอาคารคลงสนคา ศนยกระจายสนคา และโรงงานทมอยเดมและคาดวาจะสามารถรบรรายไดตงแตป 2557 เปนตนไป นอกจากน แผงโซลารยงชวยสรางคณประโยชนเพมเตมใหกบผเชา เนองจากแผงโซลารจะทาหนาทเปนฉนวนกนความรอนอกชนหนงใหกบหลงคาของอาคารคลงสนคา

เพอดาเนนการยนขอคารองขอขายไฟฟาตอการไฟฟานครหลวง (กฟน.) และการไฟฟาสวนภมภาค (กฟภ.) บรษทฯ ไดดาเนนการจดตงบรษทยอยจานวน 11 บรษทเพอดาเนนธรกจดงกลาว ซงทงหมดถอหนโดยบรษทฯ รอยละ 74.99 และบรษท กนกลเอนจเนยรง จากด (มหาชน) รอยละ 25.01 โดย ณ 30 กนยายน 2557 บรษทยอยของบรษทฯไดรบการคดเลอกใหเปนผดาเนนการผลตไฟฟาจากพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา จานวน 4 บรษท รวมกาลงการผลตตดตง 3.30MWp


- 120 -

1.4 รายชอคณะกรรมการบรษทฯ และ ผบรหาร รายชอคณะกรรมการบรษท ณ วนท 18 ธนวาคม 2557

ลาดบ ชอ ตาแหนง

1 นายสมยศ อนนตประยร ประธานกรรมการ 2 นางจรพร อนนตประยร กรรมการ 3 นายสรเธยร จกรธรานนท กรรมการ 4 นายจกรกฤษณ ไชยสนท กรรมการ 5 นายณรงค กรชชาญชย กรรมการ 6 นายสมศกด บญชวยเรองชย กรรมการ 7 นายอรรถวทย เฉลมทรพยากร กรรมการ 8 นายพชต อคราทพย กรรมการอสระ/กรรมการตรวจสอบ 9 นายสมศกด ประถมศรเมฆ กรรมการอสระ/กรรมการตรวจสอบ

10 นางกฤษณา สขบญญสถตย กรรมการอสระ/กรรมการตรวจสอบ 11 นายอภชย บญธรวร กรรมการอสระ/กรรมการตรวจสอบ

1.5 รายชอผถอหน รายชอผถอหนใหญ 10 อนดบ แรก ณ วนปดสมดทะเบยนผถอหนครงสดทาย (วนท 9 พฤษภาคม 2557)

ลาดบ ชอ จานวนหน รอยละของจานวนหนทงหมด

1 กลมอนนตประยร 576,167,874 62.76 1.1 บรษท ดบบลวเอชเอ โฮลดง จากด 230,418,000 25.10 1.2 นางจรพร อนนตประยร 141,786,910 15.45 1.3 นายสมยศ อนนตประยร 133,962,964 14.59 1.4 UBS AG Hong Kong Branch 70,000,000 7.63 2 กลมชลคดดารงกล 69,610,000 7.58

2.1 นายสมพงษ ชลคดดารงกล 36,400,000 3.97 2.2 นายสมพงษ ชลคดดารงกล โดย บลจ. แอสเสทพลส จากด 28,380,000 3.09 2.3 นางวารณ ชลคดดารงกล 4,830,000 0.53 3 นายวฒ จารกรสกล 18,454,000 2.01 4 นางสาวนลนรตน แซอง 10,088,600 1.10 5 นางเฉลยว ศรชยวฒน 9,976,000 1.09 6 บรษท ไทยเอนวดอาร จากด 9,625,400 1.05


- 121 -

ลาดบ ชอ จานวนหน รอยละของจานวนหนทงหมด

7 HSBC (Singapore) Nominee Pte Ltd 9,394,320 1.02 8 นายจกรกฤษณ ไชยสนท 9,010,000 0.98 9 State Street Bank Europe Limited 8,496,750 0.93

10 นายสมชาย คลองประมง 8,420,000 0.89 11 ผถอหนรายยอยอน 188,755,530 20.56

รวม 917,992,474 100.00

หมายเหต:

รายชอและจานวนหนทแสดงในตารางขางตนนนเปนขอมลจากการปดสมดทะเบยนผถอหนครงลาสด ณ วนท 9 พฤษภาคม 2557 อยางไรกด ณ วนท 30 พฤษภาคม 2557 บรษทฯ ไดมการจดสรรหนปนผล (Stock Dividend) ใหแกผถอหนอก 45,899,275 หน ทาใหปจจบนบรษทฯมจานวนหนสามญจดทะเบยนเทากบ 963,891,769 หน อยางไรกด การจดสรรหนปนผลจะไมสงผลกระทบตอสดสวนการถอหน

1.6 สรปรายการสาคญในงบการเงน และการวเคราะหฐานะทางการเงนและผลการดาเนนงานของบรษทฯ ดรายละเอยดใน สารสนเทศเกยวกบการเขาทารายการไดมา ซงสนทรพย


- 122 -

สวนท 3 ขอมล

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)


- 123 -

1.ขอมลบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) 1.1ขอมลเบองตน ชอบรษท บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ประเภทธรกจ 1. ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรม

2. ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา 3. ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม 4. ธรกจไฟฟา 5. อนๆ

ทตงบรษท อาคารยเอมทาวเวอร ชน 18, 9 ถนนรามคาแหง แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง กทม. 10250

เลขททะเบยนนตบคคล เลขท 0107536000676 โทรศพท โทรศพท 02-719-9555, 02-719-9559 โทรสาร โทรสาร 02-719-9546-7 ทนจดทะเบยน 6,000,000,000 บาท จานวน 15,000,000,000 หน มลคาทตราไวหนละ 0.4 บาท ทนทออกและเรยกชาระแลว 3,882,074,476.40 บาท จานวน 9,705,186,191 หน มลคาทตราไวหนละ 0.4 บาท Website บรษท www.hemaraj.com

1.2 ภาพรวมการประกอบธรกจ

บรษท เหมราชฯ ประกอบธรกจทงหมด 5 ธรกจไดแก 1. ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรม 2. ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา 3. ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม 4. ธรกจไฟฟา และ 5. ธรกจอนๆ

ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรม

ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรมเปนธรกจทสรางรายไดหลกใหแก บรษท เหมราชฯ โดยการพฒนาทดนพรอมระบบสาธารณปโภคตางๆ อาทเชน ระบบไฟฟา ระบบประปา ระบบโทรศพท ระบบบาบดนาเสย ระบบกาจดขยะ และสงอานวยความสะดวกอนๆ เพอจาหนายทดนทพฒนาแลวใหแกผประกอบการ

โดยในปจจบน บรษท เหมราชฯ ไดพฒนาและบรหารจดการนคมอตสาหกรรมทงหมด 5 แหง ไดแก (1) นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร (2) นคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก (มาบตาพด) (3) นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง)(4) นคมอตสาหกรรมเหมราช อสเทรนซบอรด (5) นคมอตสาหกรรรมชลบร 2 และเขตประกอบอตสาหกรรมทงหมด 2 แหง (1) เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช สระบร และ (2) เขตประกอบอตสาหกรรมเหมราช ระยอง โดยกลมเปาหมายหลกจะเปนลกคาทมความตองการระบบสาธารณปโภคตางๆ สง และจะตงโรงงานเปนกลมอตสาหกรรมเพอการผลตอยางตอเนองและการคมนาคมทสะดวก เชน อตสาหกรรมรถยต อตสาหกรรมปโตรเคม อตสาหกรรมเหลก และอตสาหกรรมพลงงาน


- 124 -

ธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา

นอกจากน บรษท เหมราชฯ ยงดาเนนธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาเพอใหเชา โดยจดใหมโรงงานสาเรจรปและคลงสนคา โลจสตกส พารคเพอใหเชาสาหรบผประกอบธรกจขนาดกลางและขนาดยอม อกดวย

ธรกจใหบรการดานสาธารณปโภคสาหรบนคมอตสาหกรรม

เพอเปนการใหบรการอยางครบวงจร บรษท เหมราชฯ ยงใหบรการสาธารณปโภคตางๆหลงการขายพนทในนคมอตสาหกรรมใหแกผประกอบการ โดยจดใหมบรการระบบสาธารณปโภคอนๆเพมเตม อาท ระบบประปา ระบบโทรศพท ระบบบาบดน าเสย ระบบกาจดขยะ และสงอานวยความสะดวกอนๆ

ธรกจไฟฟา

บรษท เหมราชฯ ไดลงทนในบรษทยอยและบรษทรวมอกหลายบรษททเกยวเนองกบการใหบรการลกคาในนคมอตสาหกรรม อาท บรษทไดลงทนรอยละ 5.0 ใน บรษท โกลว ไอพพ จากดในธรกจการผลตไฟฟา และลงทนโดยการถอหนรอยละ 35.0 ในบรษท เกคโค-วน จากด รวมกบบรษท โกลว พลงงาน จากด (มหาชน) เพอพฒนาโรงไฟฟาขนาด 660 MW รวมถงโครงการลงทนในโรงไฟฟาอนๆเพมเตมในลกษณะบรษทรวมเพมเตม

ธรกจอนๆ

นอกจากน บรษท เหมราชฯ ไดลงทนในโครงการคอนโดมเนยมภายใตชอโครงการ “เดอะ พารค ชดลม” โดยมจานวนทงหมด 218 ยนต และโครงการพฒนาอสงหารมทรพยทเกาะลาน พทยา อกดวย


- 125 -

1.3 ขอมลทวไปของบรษทยอย (ทงทางตรงและทางออม) และบรษทรวม

ชอบรษท สดสวนการถอหน/1

(รอยละ)

ประเภทบรษท ทนจดทะเบยนและชาระแลว (ลานบาท)


1. ธรกจพฒนานคมอตสาหกรรม 1.1 บรษท อสเทรนซบอรดอนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด

99.99 บรษทยอย 358 พฒนานคมอตสาหกรรมอสเทรน ซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท

1.2 บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

99.99 บรษทยอย 1,000 พฒนานคมอตสาหกรรมเหมราช อสเทรน ซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท

1.3. บรษท อสเทรนอนดสเตรยลเอสเตท จากด

99.99 บรษทยอย 400 พฒนานคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก (มาบตาพด)

1.4. บรษทเหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

99.99 บรษทยอย 500 พฒนาเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช สระบร

1.5. บรษทเหมราช ระยอง ทดนอตสาหกรรม จากด/2

99.99 บรษทยอย (ทางออม)

1,000 พฒนาเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช ระยอง




2.1.บรษท เอช คอนสตรคชน แมนเนจเมนท แอนด เอนจเนยรง จากด


2.2. บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด 99.99 บรษทยอย 194 จาหนายอสงหารมทรพย ใหเชาโรงงาน


3.1. บรษทเหมราช คลน วอเตอร จากด

99.99 บรษทยอย 645 ใหบรการนาเพอใชในการอตสาหกรรม

3.2. บรษทอสเทรน ไพพไลน เซอรวสเซส จากด/4

99.99 บรษทยอย(ทางออม)

100 บรการใชเชาฐานวางทอขนถายวตถ




- 126 -

4. ธรกจไฟฟา

4.1. บรษท เหมราช เอนเนอรย จากด 99.99 บรษทยอย 100 ลงทนในโครงการผลตไฟฟาและพลงงาน

4.2. บรษทเกคโค-วน จากด 35.00 บรษทรวม 11,624 ดาเนนงานสารวจ ผลต พฒนา จดหา วางแผมน สราง ตรวจสอบ ในธรกจทเกยวกบกระแสไฟฟา พลงงานไฟฟา

4.3. บรษท หวยเหาะไทย จากด 51.00 บรษทรวม 527.69 ลงทนในโครงการผลตไฟฟาและพลงงาน

4.4. บรษท โกลว เหมราช วนด จากด 51.00 บรษทรวม 2.5 ผลตไฟฟาและพลงงาน 4.5. บรษท กลฟ เจพ เอนแอลแอล จากด

25.01 บรษทรวม 1,384 ผลตไฟฟาและพลงงาน

5. ธรกจอน

5.1.บรษทเอช-ฟนกซ จากด 99.99 บรษทยอย 480 บรหารอาคารสานกงาน ยเอมทาวเวอร

5.2. บรษทเดอะพารค เรสซเดนซ จากด 99.99 บรษทยอย 0.25 จาหนายและบรหารโครงการคอนโดมเนยม เดอะ พารค ชดลม

5.3.บรษทมลเลยน ไอสแลนด พทยา จากด

99.99 บรษทยอย 1,750 พฒนาอสงหารมทรพยโครงการเกาะลานพทยา

5.4.บรษทอสเทรน ซบอรด พรอพเพอรต แอนด มารนา เซอรวสเซส จากด


หมายเหต /1 รวมทงทางตรงและทางออม /2 ถอหนทางออมรอยละ 99.99 โดยผานบรษทเหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด /3 ถอหนทางออมรอยละ 99.99 โดยผานบรษทเหมราช ระยอง ทดนอตสาหกรรม จากด /4 ถอหนทางตรงรอยละ 74.99 และถอหนทางออม รอยละ 25.00 โดยผานบรษท อสเทรนอนดสเตรยลเอสเตท จากด /5 ถอหนทางออม รอยละ 99.99 โดยผานทางบรษท เหมราช คลน วอเตอร จากด ทมา : บรษท เหมราช พฒนาทดน จากด (มหาชน) แบบ 56-1 ป 2556


- 127 -

1.4 รายชอคณะกรรมการบรษทฯ และ ผบรหาร บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

รายชอคณะกรรมการบรษท ณ วนท 11 ธนวาคม 2557

ลาดบ ชอ ตาแหนง 1 นายชวลต เศรษฐเมธกล ประธานกรรมการ 2 นายธงชย ศรสมบรณานนท ประธานกรรมการบรหาร และกรรมการ 3 นายเดวด รชารด นารโดน กรรมการ 4 นายววฒน จรฐตกาลสกล กรรมการ 5 นางสาวปทมา หอรงเรอง กรรมการ 6 นายวกจ หอรงเรอง กรรมการ 7 นายถาวร อนนตคศร กรรมการ 8 นายสวสด หอรงเรอง กรรมการ 9 นายสทธพนธ จารมณ กรรมการอสระ/กรรมการตรวจสอบ

10 นางพรรณ วรฒจงสถต กรรมการอสระ/กรรมการตรวจสอบ 11 นายปเตอร จอหน เอดมนสน กรรมการอสระ/กรรมการตรวจสอบ 12 นายสมพงษ วนาภา กรรมการอสระ

1.5 รายชอผถอหน

รายชอผถอหนใหญ ณ วนปดสมดทะเบยนผถอหนครงสดทาย (วนท 20 ตลาคม 2557)

ลาดบ ชอ จานวนหน

(หน)

รอยละของจานวนหนทงหมด

1 น.ส. เพญพรรณ หอรงเรอง 1,068,725,770 11.01

2 Credit Agricole (Suisse) SA, Singapore Branch 844,906,389 8.713 บรษทไทยเอนวดอารจากด 795,169,724 8.194 Chase Nominees Limited 28 722,153,095 7.445 Nomura Singapore Limited – Customer Segregated Account 651,534,500 6.716 น.ส. ชวนธร ศรสมบรณานนท 463,568,800 4.78

7 EFG Bank AG 425,162,000 4.388 Quam Securities company Limited A/C Client 346,482,200 3.579 นางกนกกานต ศรรตนพนธ 316,911,100 3.2710 State Street Bank Europe Limited 311,160,300 3.21

ทมา : www.set.or.th


- 128 -

1.6 สรปขอมลดานการเงน ป 2554 – 2556 และ 9 เดอนแรกของป 2556 และ 2557 ของบรษท เหมราช พฒนาทดน จากด(มหาชน) งบกาไรขาดทนเบดเสรจรวม

(ลานบาท) 9M 2557 9M 2556 2556 2555 2554

รายไดรวมจากการขายและการบรการ 5,150 6,320 8,770 6,399 4,150

ตนทนการขายและใหบรการ 2,652 3,280 4,582 3,456 2,361

กาไรขนตน 2,498 3,040 4,188 2,943 1,790

รายไดอน 134 123 2,726 172 155

คาใชจายในการบรหารและจดการ 668 673 984 809 614

กาไรกอนหกตนทนทางการเงนและภาษ 3,396 2,842 6,242 3,044 1,176

ตนทนทางการเงน 559 475 652 474 397

ภาษจาย 72 98 504 190 161

กาไรสทธ 2,765 2,269 5,086 2,379 597

งบแสดงฐานะการเงนรวม

(ลานบาท) 9M2557 9M2556 2556 2555 2554

เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด 2,191 1,314 4,780 1,694 3,718

ตนทนพฒนาอสงหารมทรพย – สทธ 12,899 10,678 11,138 9,414 7,879

อนๆ 1,796 1,787 1,830 1,741 217

รวมสนทรพยหมนเวยน 16,886 13,779 17,748 12,849 11,814

เงนลงทนในบรษทรวม 7,792 5,991 6,812 5,353 4,228

ทดน อาคาร และอปกรณ –สทธ 1,709 1,454 1,494 1,285 945

อสงหารมทรพยเพอการลงทน – สทธ 6,909 7,676 6,741 6,216 2,100

อนๆ 633 664 639 604 976

รวมสนทรพยไมหมนเวยน 17,043 15,785 15,686 13,507 8,249

รวมสนทรพย 33,929 29,564 33,434 26,357 20,063

เงนเบกเกนบญชและเงนกยมระยะสน - 400 610 - -

เจาหนการคาและเจาหนอน 2,136 3,223 3,190 3,748 1,910

สวนของหนสนระยะยาวทถงกาหนดชาระภายในหนงป

1,973 914 900 1,542 308

อนๆ 349 278 355 204 171

รวมหนสนหมนเวยน 4,458 4,815 5,055 5,494 2,389


- 129 -

(ลานบาท) 9M2557 9M2556 2556 2555 2554

หนก – สทธ 11,438 10,438 10,438 8,338 7,500

เงนกยมระยะยาว – สทธ 1,601 1,206 1,981 861 634

อนๆ 1,038 683 1,303 583 362

รวมหนสนไมหมนเวยน 14,077 12,327 13,722 9,782 8,496

รวมหนสน 18,535 17,143 18,777 15,277 10,885

ทนทออกและชาระเตมมลคาแลว 3,882 3,882 3,882 3,882 3,882

สวนเกน (ตากวา) มลคาหน 439 439 439 439 439

กาไร (ขาดทน) สะสม 10,709 7,642 9,242 6,167 4,561

องคประกอบอนของสวนของผถอหน (31) (101) (31) (33) (32)

สวนไดเสยทไมมอานาจควบคม 395 560 1,125 625 329

รวมสวนของผถอหน 15,394 12,422 14,657 11,079 9,179


- 130 -

สวนท 4

สรปรายงานประเมนมลคาทรพยสน


- 131 -

1. สรปรายงานประเมนมลคาทรพย โดย บรษท ซบ รชารด เอลลส (ประเทศไทย) จากด (CBRE)




1 นคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก(มาบตาพด)

ทตง ;นคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก (มาบตาพด)ตาบลหวยโปง อาเภอเมอง จงหวดระยอง

HEIE 2,050,000,000 293.26 6,990,384 ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบ ราคาตลาด(Market Approach)

นคมอตสาหกรรมเอเชย 400,000,000 40 10,000,000 ขอมลเปรยบเทยบ 1 ในสวนอตสาหกรรมเอเชย 1,807,050,000 180ไร 10,000,000 ขอมลเปรยบเทยบ 2 นคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก (มาบตาพด) 600,000,000 75ไร 8,000,000 ขอมลเปรยบเทยบ 3

สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระนคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก(มาบตาพด) ทดนทรพยสน เปนทดนตงอยใน นคมอตสาหกรรม เหมราชตะวนออก (มาบตาพด) HEIE จงหวดระยอง ซงตงอยในยานอตสาหกรรมภาค ปโตรเคม และกลมอตสาหกรรมหนก บรเวณทเรอนาลก มาบตาพด การคมนาคมสะดวกอยไมไกลจากทางเรอนาลก เนองจากทดนภายในพนทบรเวณดงกลาวทสามารถพฒนาทดนในภาคอตสาหกรรมมจานวนจากด จงทาใหราคาทดนในบรเวณนมราคาคอนขางสง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 7,000,000.- ถง 7,500,000.- บาท 2 นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร แหงท 2

ทตง ;นคมอตสาหกรรมชลบร (แหงท 2) ทางหลวงแผนหมายเลข 331 (มาบเอยง-แหลมฉบง)เทศบาล ตาบลเจาพระยา สรศกด อาเภอ ศรราชา จงหวดชลบร

HCIE 2 1,410,000,000

432.19 3,262,448.35

ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach)

นคมอตสาหกรรมปนทอง 3 (มาบเอยง-แหลมฉบง)

80,900,750 23 3,500,000 ขอมลเปรยบเทยบ 1

นคมอตสาหกรรมปนทอง 5 (ฉะเชงเทรา-สตหบ) 89,566,250 25 3,500,000 ขอมลเปรยบเทยบ 2 นคมอตสาหกรรมอมตะซต

(ฉะเชงเทรา-สตหบ)

10 3,200,000

ขอมลเปรยบเทยบ 3


- 132 -




สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระนคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร แหงท 2 ทดนทรพยสน เปนทดนตงอยใน นคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร 2 HCIE 2 จงหวดชลบร ซงตงอยในยานอตสาหกรรมเหลกขนาดใหญ อเลกทรอนกส พลงงาน ชนสวนยานยนต และอตสาหกรรมเพอการสงออก ซงตงอยไมไกลจากทาเรอน าลกทง แหลมฉบง และมาบตาพด เนองจากทดนภายในพนทบรเวณดงกลาวทสามารถพฒนาทดนในภาคอตสาหกรรมมจานวนใหพฒนาไดอกพอสมควร จงทาใหราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน จงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบ

ทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.- บาท 3 นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร

(ทดนจดสรรเพออตสาหกรรม )

ทตง ,นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร ทางหลวงแผนดนหมายเลข 331 (ฉะชงเทรา-สตาหบ)เทศบาล ตาบลเจาพระยาสรศกด อาเภอศรราชา จงหวดชลบร

HCIE 568,000,000

189.01 3,005,098.6

ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด(Market Approach)


80,900,750

3 3,500,000


นคมอตสาหกรรมปนทอง 5 (ฉะเชงเทรา-สตหบ)

89,566,250

25 3,500,000


นคมอตสาหกรรมอมตะซต (ฉะเชงเทรา-สตหบ)

33,570,560

10 3,200,000


สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระนคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร (ทดนจดสรรเพออตสาหกรรม ) ทดนทรพยสนเปนทดนตงอยใน นคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร HCIE จงหวดชลบร ซงตงอยในยานอตสาหกรรมเหลกขนาดใหญ อเลกทรอนกส พลงงาน ชนสวนยานยนต และอตสาหกรรมเพอการสงออก ซงตงอยไมไกลจากทาเรอนาลกทง แหลมฉบง และมาบตาพด เนองจากทดนภายในพนทบรเวณดงกลาวทสามารถพฒนาทดนในภาคอตสาหกรรมมจานวนใหพฒนาไดอกพอสมควร จงทาใหราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.- บาท


- 133 -




3.1 นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร (อาคารพาณชย3.5ชน จานวน 35 คหา

ทตง ,นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร

ทางหลวงแผนดนหมายเลข 331 (ฉะชงเทรา-สตาหบ)เทศบาล ตาบลเจาพระยาสรศกด อาเภอ ศรราชา จงหวดชลบร

HCIE 49,600,000

1.46 1,417,142 /คหา


อาคารพาณชย 3 ชน 1 คหา โครงการอาคารพาณชย ทะเลทองพลาซา

17 ตารางวา

3,500,000 / คหา


อาคารพาณชย 3 ชน 1 คหา นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร


2,100,000 / คหา


อาคารพาณชย 3 ชน 1 คหา นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร


2,200,000 / คหา


สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระนคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร (อาคารพาณชย3.5ชน จานวน 35 คหา อาคารพาณชย 3.5 ชน จานวน 35 คหา ซงทปรกษาการเงนอสระไมสามารถตรวจสอบสภาพอาคารของทรพยสนดงกลาวได แตจากขอมลราคาเปรยบเทยบใกลเคยง นคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร HCIE จงหวดชลบร นน จงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ คหาละ 1,500,000.- ถง 3,500,000.- บาท 3.2 นคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบร

ทดนจดสรรยงไมพฒนา)

ทตง ,นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร ทางหลวงแผนดนหมายเลข 331 (ฉะชงเทรา- สตาหบ)เทศบาล ตาบลเจาพระยาสรศกด อาเภอ ศรราชา จงหวดชลบร

HCIE 16,000,000

3.14 ไร 5,103,668 ตอไร



- 134 -




ทดน อยตรงขามโรงพยาบาลปยะเวชช บอวน

8,200,000

2 3,051,163


ฉะเชงเทรา-สตหบ (กม.46.7)

63,000,000

10 10,500,000


ฉะเชงเทรา-สตหบ (กม. 52.4) 134,912,500

26 5,000,000


สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระนคมอตสาหกรรมเหมราช ชลบรทดนจดสรรยงไมพฒนา)

ไมสามารถตรวจสอบทตงของทรพยสน สภาพภายในแปลงทดน และรปแปลงทดนของทรพยสนดงกลาวได ดงนน จงไมใหความเหนราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน 4 เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชระยอง

ทตง เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชระยอง ทางหลวงแผนดนหมายเลข 3143 (บานคาย-หนองละลอก)ตาบลหนองละลอก อาเภอบานคาย จงหวดระยอง

HRIL 1,730,000,000

750.34 2,305,619 ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด(Market Approach)


80,900,750

80 3,500,000


สวนอตสาหกรรมระยอง (มาบขา-ปลวกแดง) 72,480,000 30 3,500,000 ขอมลเปรยบเทยบ 2 นคมอตสาหกรรมอมตะซตทาง

(ฉะเชงเทรา-สตหบ)

33,570,560

10 3,200,000


สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชระยอง ราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 2,000,000.- ถง 2,500,000.- บาท


- 135 -




5 นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด

ทตง ;นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด ทางหลวงแผนดนหมายเลข 3138(บานบง-บานคาย)ตาบลตาสทธ อาเภอ ปลวกแดง จงหวด ระยองและ ตาบลเขาคนทรง อาเภอศรราชา จงหวดชลบร

HESIE 1,733,000,000

524.60 3,303,445.70 ประเ มนโดยใชว ธเปรยบเทยบ ราคาตลาด (Market Approach)

นคมอตสาหกรรมปนทอง 3 (มาบเอยง-แหลมฉบง) 80,900,750 23 3,500,000


นคมอตสาหกรรมปนทอง 5 (ฉะเชงเทรา-สตหบ) 89,566,250 25 3,500,000



33,570,560

10 3,200,000


สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด ราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.- บาท 6 เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช สระบร

ทต ง ;เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร ทางหลงแผนดนหมายเลข 3226 (ถนนหนองปลากระด ตาบลหนองปลาหมอและตาบลตาบวลอย อาเภอหนองแค จงหวดสระบร

HSIL 327,000,000

99.02 3,302,518 ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach)

นคมอตสาหกรรมหนองแค 81,937,000 6 3,091,962 ขอมลเปรยบเทยบ 1

นคมอตสาหกรรมไฮเทค

36,600,000 9 4,055,402


สวนอตสาหกรรมโรจนะ 84,994,625 29 2,831,959 ขอมลเปรยบเทยบ 3


- 136 -




สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช สระบร ราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.- บาท 7 นคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด

ทต ง ,นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรน ซบอรดทางหลวงแผนดนหมายเลข 331 ตาบลตาสทธ และตาบลปลวกแดง อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง

HCIE 568,000,000

189.01 3,005,098 ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach)


80,900,750

23 3,500,000


นคมอตสาหกรรมปนทอง 5 (ฉะเชงเทรา-สตหบ)

89,566,250

25 3,500,000



33,570,560

10 3,200,000


สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระนคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรดราคาทดนในบรเวณนมปรบตวของราคาปานกลาง เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดรปรางแปลงทดน และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ไรละ 3,000,000.- ถง 3,500,000.- บาทกลมท 2 ทดนพรอมพฒนาเปนนคมอตสาหกรรม 8 นคมอตสาหกรรมใหม 1

ทตง จงหวดระยอง

950,000,000

1,281.36 741,402.08

ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach)

N/A N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ 1




- 137 -




สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ นคมอตสาหกรรมใหม 1เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 500,000.- ถง 900,000.- บาท9 นคมอตสาหกรรมใหม 2

ทตง, จงหวดชลบร

3,630,000,000

3,764.83 5,103,668 ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach)

N/A N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ 1 N/A N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ 2 N/A N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ 3

สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระนคมอตสาหกรรมใหม 2 ทดนทรพยสน เปนทดนตงอยบรเวณ จงหวดชลบร เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 500,000.- ถง 1,000,000.- บาท 10 นคมอตสาหกรรมใหม 3

จงหวดชลบร

2,160,000,000

2,197.85 982,780.86 ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด(Market Approach)

N/A N/A N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ 1 N/A N/A N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ 2 N/A N/A N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ 3

สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระนคมอตสาหกรรมใหม 3 เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงน นจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 500,000.- ถง 900,000.- บาท


- 138 -




11.

สวนขยายในนคมอตสาหกรรมปจจบน 1


201,000,000

206.00 ประเมนโดยใชวธ

เปรยบเทยบราคาตลาด(Market Approach)

N/A N/A N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ 1



สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระนคมอตสาหกรรมใหม 3 ทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 350,000.- ถง 600,000.- บาท 12 ทดนพฒนาแลวบางสวน1

จงหวด ระยอง

1,004,000,000 1,929.92 520,229.96 ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด(Market Approach)

(บานบง-บานคา) อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง

80,000,000

300 600,000


(ฉะเชงเทรา-สตหบ) อาเภอบางละมง จงหวดชลบร

1,773,000,000 1,182 1,500,000


อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง 62,750,000

271

600,000


สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระทดนรอการพฒนา 1 เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงนนจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 350,000.- ถง 600,000.- บาท


- 139 -




13 ทดนพฒนาแลวบางสวน2

จงหวดสระบร

770,000,000 1,926.15 399,762.22 ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบ ราคาตลาด(Market Approach)

บานนา-แกงคอย อาเภอแกงคอย จงหวดสระบร

150,300,000

34 449,778


อาเภอแกงคอย จงหวดสระบร 106,000,000

353

299,676


บานนา-แกงคอย อาเภอแกงคอย จงหวดสระบร

174,580,000

301.67

578,717


สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระทดนรอการพฒนา1 เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงน นจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ 1. หากทดนตดถนนสวรรณศร ไรละ 800,000.- ถง 1,500,000.- บาท 2. หากทดนตดซอยแยกจากถนนสวรรณศร ไรละ 300,000.- ถง 600,000.- บาท 14 ทดนรอการพฒนา 1


254,000,000 422.91 600,597.05 ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach)

ทดนตงอยบรเวณ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง และ อาเภอศรราชาจงหวดชลบร

1,100,000

1,200

320,000,000


ทดนตงอย อาเภอศรราชา จงหวดชลบร

800,000,000 500

1,600,000


ทดน(บานบง-บานคาย) อาเภอศรราชา จงหวดชลบร

422,920,000

264 1,600,000


สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระทดนรอการพฒนา2เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงน นจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 500,000.- ถง 800,000.- บาท


- 140 -




15 ทดนรอการพฒนา2


406,000,000 445.95 910,414.95 ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด(Market Approach)

ทดนตงอยบรเวณ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง และ อาเภอศรราชาจงหวดชลบร

1,100,000

1,200

320,000,000


ทดนตงอยอาเภอศรราชา จงหวดชลบร

800,000,000 500

1,600,000


ทดน(บานบง-บานคาย) อาเภอศรราชา จงหวดชลบร

422,920,000

264 1,600,000


สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระทดนรอการพฒนา2เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงน นจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 500,000.- ถง 800,000.- บาท16 ทดนรอการพฒนา 3

จงหวดระยอง


(บานบง-บานคา) อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง

80,000,000

300 600,000


(ฉะเชงเทรา-สตหบ) อาเภอบางละมง จงหวดชลบร

1,773,000,000 1,182 1,500,000


อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง 62,750,000

271

600,000


สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระทดนรอการพฒนา4เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของทดนแปลงน ทมขนาดแปลงใหญ สภาพคลองการซอ – ขายเปลยนมอ ของทดนทรพยสนนจงคอนขางตา ดงน นจงมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด (MARKET APPROACH) ควรมราคาประมาณ ไรละ 500,000.- ถง 800,000.- บาท


- 141 -




17 ทดนรอการพฒนา 4

จงหวดระยอง


N/A N/A N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ 1 N/A N/A N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ 2 N/A N/A N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ 3

สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระทดนรอการพฒนา 4

ไมสามารถตรวจสอบทตงของทรพยสน สภาพภายในแปลงทดน และรปแปลงทดนของทรพยสนดงกลาวได ดงนน จงไมใหความเหนราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน


- 142 -

2. สรปรายงานประเมนมลคาทรพย โดย บรษท โจนส แลง ลาซาลล (ประเทศไทย)

ชอนคมอตสาหกรรม ชอยอ

ราคาประเมน เนอท (ไร)


18 ทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปสาหรบเชา จานวนทงหมด 181 โรงงาน ไดแก อสเทรน ซบอรด ระยอง จานวน 61 หลง (อตราการเชาประมาณ 38% และ คาเชาเฉลย 199 บาท/ตรม./ด.) เหมราชอสเทรน ซบอรด ชลบร จานวน 48 หลง (อตราการเชาประมาณ 73% และ คาเชาเฉลย 199 บาท/ตรม./ด.) เหมราชชลบร จานวน 27 หลง (อตราการเชาประมาณ 30% และ คาเชาเฉลย 189 บาท/ตรม./ด.) เหมราชระยอง จานวน 1 หลง (อตราการเชาประมาณ 0% และ คาเชาเฉลย - บาท/ตรม./ด.) เหมราชสระบร จานวน 34 หลง (อตราการเชาประมาณ 39% และ คาเชาเฉลย 207 บาท/ตรม./ด.) ไฮเทค กบนทรบร ปราจนบร จานวน 10 หลง (อตราการเชาประมาณ 7% และ คาเชาเฉลย 150 บาท/ตรม./ด.)

8,228,000,000.00 75,764

N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ สรปความเหนทปรกษาการเงนอสระ ทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปสาหรบเชา จานวนทงหมด 181 ทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา ตงอยใน นคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด HSIE จงหวดระยอง ซงตงอยในยานอตสาหกรรม กลมยานยนต, โลหะภณฑ, พลาสตกและพอลเมอร, อเลกทรอนกส, บรรจภณฑและสนคาอปโภค, อปกรณกอสราง, โลจสตกสและอนๆ ซงตงอยไมไกลจากทาเรอนาลกทง แหลมฉบง และมาบตาพด มากนก เนองจากทดนพรอมอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา ในพนทนคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด HSIE จงหวดระยอง มความตองการในเกณฑปานกลาง โดยมอตราการเชาประมาณ 40-50% อาจเพราะ เนองจากทตงของนคมอยไกลจากเสนทางคมนาคมและการขนสง และขนาดพนทของอาคารโรงงานทมเหลออยอาจยงไมตรงกบความตองการของผเชา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดโรงงานใหเชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ทาง IFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 180.- ถง 200.- บาท


- 143 -

ชอนคมอตสาหกรรม ชอยอ

ราคาประเมน เนอท (ไร)


19 คลงสนคาโลจสตกสพารค สาหรบการเชา จานวนทงหมด 39 หลงไดแก

• โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 1 ชลบร จานวน 10 หลง

(อตราการเชาประมาณ 30% และ คาเชาเฉลย 134 บาท/ตรม./ด.)

• โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 2 ชลบร จานวน 11 หลง

(อตราการเชาประมาณ 70% และ คาเชาเฉลย 159 บาท/ตรม./ด.)

• โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 3 ชลบร จานวน 4หลง (อตราการเชาประมาณ 0% และ คาเชาเฉลย - บาท/ตรม./ด.)

• โครงการเหมราชโลจสตกส พารค 4 ระยอง จานวน 14หลง

• (อตราการเชาประมาณ 58% และ คาเชาเฉลย 161 บาท/ตรม./ด.)

2,884,000,000 179,800ตร.ม.

วธประเมนทใชคอวธคดจากมลคาปจจบนของรายไดกระแสเงนสด และวธตนทน โดยราคาประเมนรวมเทากบ 2,884,000,000 บาท หรอเทากบ 16,040 บาทตอตารางเมตร หรอคาเชาเฉลยประมาณ 154 บาทตอเดอนในอตราการเชารอยละ 46

N/A N/A ขอมลเปรยบเทยบ

สรปความเหนทปรกษาการเงนอสระคลงสนคาโลจสตกสพารค สาหรบการเชา จานวนทงหมด 39 หลง ทดนทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน เปนทดนพรอมอาคารคลงสนคาโลจสตกสพารคใหเชา โดยมอตราการเชาประมาณ 50-60% อาจเพราะ เนองจากความตองการของตลาดในการเชาประกอบกจการประเภทโลจสตกสบรเวณน ยงไมเปนทตองการของตลาด และขนาดพนทของอาคารคลงสนคาโลจสตกสพารคใหเชาทมเหลออยอาจยงไมตรงกบความตองการของผเชา เมอพจารณาจากปจจยตางๆ ทมผลตอราคาทงทาเลทตง สภาพแวดลอม การคมนาคม ขนาดโรงงานใหเชา และศกยภาพในการพฒนาใชประโยชนสงสดของทดน ทาง IFAมความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนนควรมราคาประมาณ ตารางเมตรละ 140.- ถง 180.- บาทตอเดอน มความเหมาะสมแลวตามสภาพปจจบน


- 144 -



ราคาตอ หนวย หมายเหต

20 หองชด สานกงาน อาคาร UM Tower จานวน 133 ยนต ตงอยชนใตดน ชน 1 , ชนลอย ชน 11-15, ชน 17-30

29,151.16 ตรม.

982,000,000 33,400 บาทตอ ต.ร.ม. ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด(Market Approach)

โครงการ ชานาญเพญชาต ถนนพระราม9

173ตร.ม.

8,499,836

49,132 บาท/ตร.ม.

ขอมลเปรยบเทยบ1

โครงการ พ เอส ทาวเวอร ถนนอโศก

383.6159ตร.ม.

15,344,600

40,000บาท/ตร.ม


โอเชยนทาวเวอร ถนนรชดาภเษก

557.12ตร.ม.

23,399,040

42,000บาท/ตร.ม.


สรปความเหนทปรกษาการเงน หองชดอาคาร UM Tower หองชดสานกงานทรพยสนททาการตรวจสอบราคาครงน เปนหองชดสานกงาน เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของหองชดทรพยสนน ทางIFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธ เปรยบเทยบราคาตลาด MARKET APPROACH) ควรมราคาเฉลยประมาณ ตารางเมตรละ 38,000.- ถง 45,000.- บาท

21 ทดนเปลา ตดถนนกาแพงเพรช 7 ถนน รามคาแหง ตรงขาม สถานรถไฟฟาแอรพอรตลงค สถานรามคาแหง จานวน 4 โฉนด

1,115.2 ตารางวา

134,000,000.00 120,000 บาทตอ ต.ร.ว. ประเมนโดยใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด(Market Approach)

"ทดนเปลา ถนนกาแพงเพชร7 หางจากรถไฟฟาแอรพอรตลงค สถานมกกระสน ประมาณ1.3ก.ม."

7.5ไร(3,000ตร.ว)

420,000,000

140,000บาท/ตร.ว.


ทดนเปลา ถนนกาแพงเพชร7 หางจากรถไฟฟาแอรพอรตลงค สถานมกกระสน ประมาณ1.2ก.ม.

5.625ไร(2,250ตร.ว)

270,000,000 120,000บาท/ตร.ว



- 145 -



ราคาตอ หนวย หมายเหต

ทดนเปลา ถนนกาแพงเพชร7 หางจากรถไฟฟาแอรพอรต ลงคสถานมกกระสน ประมาณ1.6ก.ม.

สรปความเหนทปรกษาการเงน ทดนเปลา ตดถนนกาแพงเพรช 7 ถนน รามคาแหง ตรงขาม สถานรถไฟฟาแอรพอรตลงค สถานรามคาแหง จานวน 4 โฉนด เมอพจารณาจากปจจยตางๆ จากขอมลเบองตนของหองชดทรพยสนน ทางIFA มความเหนวาราคาทเหมาะสมสาหรบทรพยสนน ตามวธเปรยบเทยบราคาตลาด MARKET APPROACH) ควรมราคาเฉลยประมาณ ตารางวาละ 120,000.- ถง 130,000.- บาท

Documents

wha IFA - final printingwha-th.listedcompany.com/misc/ShareholderMTG/egm... · ifa, ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ บริษัท เจวีเอส