año XIInº116

El InmobiliarioEl InmobiliarioEl InmobiliarioEl InmobiliarioLa herramienta út i l para el profes ional

May

o20

12

Cerezo Comunicaciones

: mes a mesmes a mes

EESSPPEECCIIAALL

RREEHHAABBIILLIITTAACCIIÓÓNN YY EEDDIIFFIICCAACCIIÓÓNNSSOOSSTTEENNIIBBLLEE

EESSPPEECCIIAALL

RREEHHAABBIILLIITTAACCIIÓÓNNYY EEDDIIFFIICCAACCIIÓÓNNSSOOSSTTEENNIIBBLLEE

El Inmobiliario mes a mes, de la mano del GBCe,Green Building Council España,

publicará en el próximo número del mes de junio unEspecial sobre Rehabilitación y Edificación Sostenibleque dibuja un panorama objetivo de la realidad del sector

de la rehabilitación en España , destacando los retos y oportunidades

que se presentan en este ámbito.

Green Building Council EspañaPaseo de la Castellana 114 - 4º 728046 Madridtel: 91 411 98 55 www.gbce.es

Ed. Cerezo ComunicacionesPlaza de los Mostenses 11 - 1ª planta, puerta 628015 Madridtel: 91 542 72 63www.elinmobiliariomesames.com

SUMARIO

Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

Editorial ............................... 3� El exceso de orgullo nos acorrala

Empresas ........................... 4� Aún faltan dos o tres años difíciles

para el sector inmobiliario español� Una nueva forma industrializada

de construir � Selenza Real Estate se presenta

al mercado

Vivienda .............................. 18� Los pisos cuestan la mitad que

hace seis años pero no se venden

Oficinas ............................... 30� Barcelona contrata más oficinas

que Madrid en el primer trimestre� Reig Capital vende a un fondo

británico la antigua sede de Winterthur en Barcelona

� Oficinas a siete euros/m2

en Rivas Futura

Centros Comerciales ...... 36� El XII Congreso Español

de Centros Comerciales se celebra el próximo mes de septiembre en Madrid

� Más metros comerciales a pesarde la caída del consumo

� El Gobierno quiere avanzar en la liberalización del comercio

Industrial ............................ 42� El comercio electrónico, una

nueva oportunidad para la logística� El ferrocarril se lleva más de la

mitad de los 12.000 millones que invertirá Fomento

Hoteles ............................... 46� El negocio de los hoteles pierde

impulso en 2012� La casa de la Carnicería de la

Plaza Mayor de Madrid ya puedealbergar un hotel

Edita

DirectorJJuulliioo IIrraazzáábbaall

Redactor jefeFFccoo.. JJoosséé RRuuiizz ddee MMaarrttíínn

MaquetaciónAAnnaa BBeevviiáá AAgguuiillaarr

Colaboradores JJoosséé LL.. FFeerrnnáánnddeezz LLiizz

YYoollaannddaa DDuurráánn

BBeenniittoo BBaaddrriinnaass (Barcelona)

RedacciónPPllaazzaa ddee llooss MMoosstteennsseess,, 111111ªª ppllaannttaa,, ppuueerrttaa 66--772288001155 .. MMaaddrriiddTTffnnooss.. 9911 554422 7722 6633

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Cerezo Comunicaciones:

El InmobiliarioEl Inmobiliariomes a mesmes a mes

EL SECTOR RECLAMA SU PESO EN LA ECONOMÍA ........ 4

TODO EL DINERO PARALA REESTRUCTURACIÓNDE LA BANCA .......................................... 8

CARLOS RODRÍGUEZ,FRICS Y DIRECTOR GENERAL

DE RETAIL VALUATION IBÉRICA

VALORAR EN TIEMPOS DEINCERTIDUMBRE (I) ............................. 22

IDOM INAUGURA SU NUEVA SEDE CORPORATIVA EN MADRID ............... 24

RAÚL VICENTE,DIRECTOR DE AGENCIA DE

KNIGHT FRANK ESPAÑA

“ES UN MOMENTO DE GRANDES OPORTUNIDADES PARA LA DEMANDA” ............... 28

PRIMER PLANO

La nueva sede de Idomen Madrid, todo un referente de

eficiencia energética,confort y ahorro.

EMPRENDEDORES � ALFA INMOBILIARIA

abre las puertas de la intermediación a los arquitectos .......................... 48

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EDITORIAL

3Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

Hasta ahora, Rajoy había defendido con uñas y

dientes la autosuficiencia del país. Faltaría más.

España no necesita ayuda, España se basta por sí

misma para capear el temporal financiero en el que navega la

economía, por mucho que apure la temperatura económica

ambiente la prima de riesgo y pese a que las presiones que

el mercado ejerce sobre la deuda soberana tiendan a asfixiar

cualquier intento de recuperación.

El batacazo de Bankia no ha cambiado demasiado las posturas.

El presidente del Gobierno y del Partido Popular sigue asegu-

rando en todos los foros que España no va a necesitar un res-

cate europeo de la banca, aunque los que andan por los bur-

laderos dicen que le ven afirmarlo con total rotundidad, como

siempre, pero con la boca un poco más pequeña. Parece que

no tiene el mismo gesto desde que el Gobierno hubiese admi-

tido previamente varias veces en privado que era una “hipóte-

sis factible”.Asimismo, Rajoy no entiende que España haya per-

dido credibilidad ni acaba de encontrar relación alguna (no se

ha averiguado si lo dice o no con la boca pequeña) entre el

descalabro de Bankia y la escalada vertiginosa de la prima de

riesgo hasta más allá de los 500 puntos.

Hace solamente unos días, en su intervención en el Congre-

so para justificar la decisión de proporcionar a Bankia los 9.000

millones que entonces precisaba para subsistir (las cuentas de

resultados está demostrado que se maquillan con facilidad), el

ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos,

aseguraba que el Estado iba aportar todo el dinero que fuese

necesario para aportar confianza al sistema financiero. Ahora,

a la vista del ritmo que han ido tomando los acontecimientos,

se plantean dos dudas encadenadas: la primera es qué va

a suceder en el momento que salgan a relucir el resto de

bankias que hay en el país (porque haber, haylas, aunque no

sean evidentes) y, en ese caso, cómo se las va a ingeniar el

ministro de Economía para aportar todo el dinero que le hace

falta al sistema financiero a fin de proporcionar esa confianza

tan necesaria para que el país deje de agonizar.

Es muy probable que lo único que pueda enderezar el siste-

ma bancario español es una intervención. Mariano Rajoy sí

que se ha mostrado a favor de que el fondo de rescate euro-

peo, que en verano se transformará en el Mecanismo Euro-

peo de Estabilidad (MEDE), pueda recapitalizar a la banca

directamente, algo que, según el presidente, tiene muchos

partidarios en la Eurozona. Para el MEDE, dotado con

500.000 millones de euros, poner sobre la mesa entre 50.000

y 100.000 (que son las cifras que se manejan entre bambali-

nas) no es un problema insuperable. Gracias a esa entrada de

capital, los bancos recobrarían la libertad de actuación que les

falta y podrían pilotar la reactivación de la economía.

Todo parece indicar que uno de los grandes inconvenientes que

está imposibilitando una decisión tan sensata es (o era al menos

hasta que el agujero de Bankia haya puesto al país al borde del

abismo) el exceso de orgullo de Rajoy, que no se cansa de afir-

mar a los cuatro vientos, y en voz muy alta, que España es capaz

de superar por sí sola la crisis de su sistema bancario. Expertos

y profesionales saben que se está engañando a sí mismo. La

elección es sencilla. O hacemos una cura de humildad y se

negocia ya un acuerdo con los socios y las instituciones europe-

as, o el deseo de salvarse por su cuenta perdurará y dentro de

tres meses habrá que ingresar en la UVI a través de urgencias.

Será una operación de riesgo, más difícil y más penalizadora,

porque los europeos querrán hacer pagar a Madrid la ilusoria y

costosa decisión de actuar por su cuenta.

El exceso de orgullo nos acorrala

Empresas

4 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

EL SECTOR RECLAMA SU PESO EN LA ECONOMÍA La cita del SIMA siempre es un test del estado del sector y la de este año no podía ser menos. Conuna dimensión significativamente menor, los profesionales del mercado inmobiliario se sienten, apesar de las dificultades, con capacidad para poder recuperar su peso en la economía española,aunque reniegan del papel de locomotora adjudicado en los años del boom.

El negocio del alquiler se perfila como una vía para dar salida a promociones ya terminadas que no encuentran comprador.

En el marco de la ConferenciaInmobiliaria, José ManuelGalindo, presidente de Aspri-

ma, reconoció que el desajuste entredemanda y oferta siempre ha existido,pero que en estos momentos es mayory hay que intentar controlarlo. Galindoafirmó:“Queremos ser un sector con elpeso que nos corresponde, nuestrapretensión no es ser el motor de laeconomía, pero tampoco el últimovagón. Somos un sector necesario queproduce un bien necesario como es lavivienda, y que tiene un efecto arrastredel 40% en la creación de empleo”.También añadió que se han hechomuchas propuestas, en manos ahora dela Administración Pública: viviendas ase-quibles, nueva Ley del Suelo, reflexionesen torno a la política de vivienda, son

algunas de ellas. Galindo insistió en quela vocación es de colaboración con laAdministración y que desde Asprima seseguirán haciendo propuestas.

En este mismo marco intervino elpresidente del G-14, FernandoRodríguez-Avial, quien consideraque el sector está abocado a una rees-tructuración necesariamente drástica,dado que es una actividad muy depen-diente de la financiación. Rodríguez-

Avial cree que desde el Gobierno seestá priorizando el objetivo de desapa-lancar el sistema financiero como víapara restablecer la situación, peroreconoce que en el futuro sólo vere-mos financiaciones al 70% y 60% delvalor. “Habrá que recurrir a los recur-sos propios”.

“Tendremos un mercado inmobilia-rio más pequeño, pero también másprofesionalizado y, a la larga, eso serápositivo para el sector”, aseguró el pri-mer ejecutivo de Vallehermoso y Testa.“El sector tendrá sus oportunidades”,afirmó, aunque destacó la necesidad deconseguir que el mercado residencialcuente con unas estadísticas “fiables” yque exista una transparencia “muyclara”, fundamentalmente de precios,pero también entre los agentes que

“En el futuro sóloveremos financiacionesal 70% y 60% del valory habrá que recurrir alos recursos propios”

sidera adecuada la actual Ley de Arren-damientos Urbanos y animó a lasempresas a promover un parque devivienda en alquiler.

En lo que se refiere a la rehabilita-ción, el presidente del G-14 demandómás apoyo de las Administraciones,que deberían apostar por la rehabilita-ción integral de barrios o manzanascomo alternativas al desarrollo expan-sivo de las ciudades. Asimismo, insistióen que las rehabilitaciones deberían tri-butar por IVA y no por Transmisiones.

CARGA CONTRA EL SECTORFINANCIEROEn el mercado sí flota una sensación deescepticismo sobre el efecto que haproducido en el mercado la actuaciónde la banca. “Hay entidades financierasque han estrangulado financieramenteal sector inmobiliario, el tiempo ha juga-do a su favor, han tomado garantíaspersonales de manera injusta, se hanestablecido diferenciales financierosabsurdos sin sentido”, ha señaladoMikel Echavarren, consejero delega-do de Irea.“La dación en pago es bene-ficiosa para el banco, pero no para elcliente”, ha añadido. Echavarren reco-mienda que, en la medida en que ganartiempo sirva para algo, los promotorestienen que poner cortafuegos desde elpunto de vista mercantil.

Ángel Bergés, consejero delegadode AFI, comentó que cuando se anun-

ció la reforma financiera se mencionóque sería agresiva y capaz de devolverla confianza pero, en su opinión, ha sidoun real decreto ley suave sin provocartraumas en el sistema financiero. A sujuicio, su principal efecto es su carácterdiscriminatorio.

Carolina Roca Castillo, sociadirectora general de Grupo Inmobilia-rio Roca, hizo un llamamiento a laAdministración Pública, promotores yentidades financieras para desarrollarun plan estratégico para el sector y así

disponer de un marco sostenible cuan-do se pueda retomar la actividad.Según Roca, la medida más difícil deconseguir con ese plan será la reduc-ción de los costes de producción devivienda. En esta línea, Fernando Rodrí-guez-Avial demandó que se saque deldebate político todo lo relativo, tanto alos planes de vivienda como a los pla-nes de suelo. Pidió planes sencillos yuna mayor uniformidad entre lascomunidades autónomas.

El economista jefe para España deBBVA Research, Miguel Cardoso, haseñalado que el volumen de venta devivienda nueva se mantendrá en 2012

Empresas

participan en el mundo inmobiliario.“El auténtico sector no es el de los

últimos diez años”, aseguró el presiden-te del G-14 que apuntó que la ofertatotal de vivienda en España debe esta-bilizarse en las 200.000 unidades al año.“Hablamos del total, es decir, incluyen-do viviendas en alquiler, viviendas pues-tas en el mercado tras su rehabilitación,viviendas protegidas y libres”, matizó.

¿RESURGE EL ALQUILER?Antonio Carroza, consejero delega-do de Alquiler Seguro, remarcó en elSalón que hasta ahora la “oveja negra”había sido el alquiler, pero que actual-mente esta modalidad es una de lasprincipales vías para naturalizar el stockde inmuebles existente, además de lapropia venta con precios más bajos o laconversión de las viviendas en VPO.

Un argumento compartido por elpresidente del G-14, quien apuntó que,en el sector que surgirá tras la crisis,“los promotores tendremos que hacerde todo” y no sólo vivienda. E instó alos promotores a apostar por el alqui-ler, la rehabilitación e incluso los servi-cios para diversificar sus empresas. Elpresidente del G-14 considera necesa-rio que se potencie el mercado dealquiler para el desarrollo del país, yaque permitirá dar acceso a vivienda aun mayor número de hogares y favore-cerá la emancipación y la movilidadlaboral. Fernando Rodríguez-Avial con-

5Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

De izq. a der.:Antonio González Noain, presidente de Planner Reed -empresa organizadora del SIMA- junto a José Manuel Galindo y Antonio Carroza.

El sector residencial se encamina hacia una

oferta anual estable de 200.000 viviendas

en niveles similares a los del año pasa-do, gracias a medidas fiscales como latasa reducida del IVA o la recuperaciónde la deducción por compra de vivien-da en el IRPF.

MENOS STOCK EN MADRIDNo obstante, Cardoso señaló que “notodos los mercados se están compor-tando de la misma manera”. En aquellascomunidades autónomas con másstock, generalmente de segundas resi-dencias, el ajuste de los precios ha sidoinsuficiente y se prevén nuevos recor-tes. Asimismo, es probable que otrasregiones estén más cerca de tocarfondo, como es el caso de Madrid,Navarra o País Vasco, y pronto se apre-cie una reactivación del sector. Dehecho, en el caso de la Comunidad deMadrid, Miguel Cardoso destacó quesólo el 1,5% del stock está ubicado enla región y que, además, crecen los visa-dos. Señaló que son precisamente las

comunidades autónomas con excesode oferta donde más ha caído la ventade viviendas, ante sus peores perspecti-vas económicas, y subrayó que sonestas las regiones que más se han des-viado de sus objetivos de déficit, comoMurcia o Castilla-La Mancha, estable-ciendo una relación entre la marcha dela economía, el sector y las arcas públi-cas. Cardoso explicó que el servicio deestudios de la entidad prevé una crea-ción media de 200.000 hogares en lospróximos cinco años que, sumada a lademanda de segunda vivienda, suponeuna demanda de pisos de 250.000viviendas para este periodo.

En cuanto al entorno financiero,explicó que, debido al foco que hanpuesto los mercados en España, el de-sarrollo de una política fiscal más res-trictiva y las medidas para cubrir lasnecesidades de capital de la banca,puede tener efectos más negativos quelos que se han visto en los últimos dos

años, con una recesión “bastante impor-tante” que tendrá un impacto negativoen el sector inmobiliario.

MEDIDAS FISCALESEl director general de Inmobiliaria Espa-cio, José Antonio Fernández, recla-mó al Gobierno medidas fiscales atrac-tivas para que los extranjeros comprenviviendas en España, y una desgravaciónpara la segunda vivienda. En este senti-do, se destacó que la deuda generadapor la compra de activos por extranje-ros es deuda que asume el compradoro la entidad extranjera que le presta yno computa como deuda privada espa-ñola. En esta sesión se recordó que elretorno fiscal de la inversión en vivien-da es de entre un 40% y un 50%.

El ejecutivo de Inmobilairia Espacioaseguró que es probable que el nuevosector vea la luz en cuatro o cinco años,eso sí, “con un una tercera parte deltamaño que tenía y con viviendas mássostenibles, de mayor calidad y a preciosmás razonables”, apuntó.

Sobre el papel de la banca, José Anto-nio Fernández reconoció que “las enti-dades han empezado a moverse, peroel problema es de mayor calado”, enreferencia al suelo. “Hay que pensar alargo plazo y ver qué estrategias adopta-rán los bancos para asumir los suelosque acumulan”. En relación al suelo,Guillermo Sanromán, consejerodelegado de Frontal XXI, advirtió delriesgo de que el sector privado quedefuera de la gestión del suelo en el futu-ro, por la aplicación del nuevo Regla-mento de Valoraciones del Suelo y lasherramientas de expropiación que otor-ga la normativa al sector público. �

Yolanda Durán / F. J. R.

6 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

Empresas

De izq. a der.: Fernando Rodríguez-Avial, Carolina Roca, José Manuel Galindo y Guillermo Sanromán, en una de las sesiones de la Conferencia Inmobiliaria.

El Servicio de Estudios del BBVA señala a la Comunidad de Madrid, junto con País Vasco y Navarra,como los mercados en los que se está reduciendo más rápidamente el stock de viviendas.

Empresas

7Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

El impacto de la crisis económica hadesequilibrado profundamente el

mercado inmobiliario terciario en Espa-ña, dominado ahora por la demanda, sibien la economía parece regresar a lasenda del equilibrio. Son algunas de lasideas plasmadas en la Jornada Mercadoinmobiliario terciario, retos y oportunida-des, organizada por BNP Paribas RealEstate, Tasaciones Hipotecarias y larevista El Observatorio Inmobiliario y dela Construcción, en el marco del SIMA.“La economía española está volviendoa equilibrarse, y a mejor ritmo queotros países europeos”, afirmó LuisMartín Guirado, presidente de BNPParibas Real Estate, quien no obstante,

cree que, a largo plazo, nuestra econo-mía necesitará ayuda. La situación delos bancos españoles, en su opinión,está correctamente encauzada aunqueaún queda camino por recorrer, con unmontante de 140.000 activos residen-ciales en sus manos, 27.000 millones deeuros en riesgo inmobiliario y unimpacto de 50.000 millones estimadosen provisiones (datos del primer tri-mestre de 2012). Para el máximo res-ponsable de la consultora, el desem-pleo es el gran problema de nuestropaís y, aunque aún restan dos o tresejercicios muy difíciles, “el mercadopronto empezará a recuperarse, si bienlo hará de forma asimétrica”. Para elpresidente de BNP Paribas Real Estate,

el sector se estabilizará en una produc-ción anual de entre 150.000 y 175.000viviendas. “De hecho, existen localiza-ciones donde se puede ya percibirescasez de producto”, apuntó.Durante su intervención, el presidentede la consultora expuso algunas de lasconclusiones de un reciente informe deExane, filial de BNP Paribas, sobre lasdebilidades de la economía española,para concluir que las condiciones decrédito en España no van a cambiar enel corto plazo, y que aunque son loableslos esfuerzos del Gobierno por atajar eldéficit público, se está siguiendo unaestrategia equivocada porque consideraque no se han marcado unos objetivosde déficit creíbles y eso nos está penali-zando en los mercados.

MERCADO DE OFICINASA lo largo de la sesión, se analizó lasituación de los diferentes mercadosinmobiliarios. Ilán Dalva, directornacional de Oficinas de BNP ParibasReal Estate, retrató la actual situacióndel mercado, dominado por la deman-da, con rentas a la baja y sometido a labúsqueda de la eficiencia y el controlde gastos. Para Dalva, el futuro pasapor la renovación del parque de ofici-nas y la reducción de la superficie con-tratada por puesto de trabajo.En el segmento industrial, se mantendrála actual atonía, con una escasa deman-da y una reducción de la contratacióndurante este ejercicio, con un nuevoajuste de rentas, segúnAlberto Larra-zábal, director nacional de Industrial yLogística de la consultora. Se buscan ubi-caciones próximas a las grandes ciuda-des y superficies inferiores a 5.000 m2,un

producto que empieza a escasear entanto que se observa un alto nivel dedisponibilidad de grandes plataformas.En lo referente al negocio hotelero,aunque 2011 no fue un mal año paralos hoteles, lo cierto es que la inversiónen activos hoteleros en España se man-tuvo prácticamente estable durante2011, como señaló Julio Gallego,director nacional de Hoteles de BNPParibas Real Estate, una tendencia quepersistirá este año mientras el entornoeconómico se mantenga bajo tensión.

CAUTELA ANTE LA CRISISEsta cautela se extiende al resto delmercado de inversión, como apuntaFrancisco Manchón, director nacio-nal de Inversión de la firma.Además delas incertidumbres económicas, la esca-sez de financiación seguirá determinan-do la marcha de un mercado en el quebancos y administraciones públicasdominan claramente la oferta.Marisela González, directora deRecuperación y Reestructuración deActivos Inmobiliarios de BNP ParibasReal Estate, y Jose Mª García-Bouza,director comercial de Lindorff, sociedadespecializada en gestión de cobros, serefirieron a los servicios que –de formaintegral y conjunta– prestan a los fon-dos interesados en la adquisición decarteras de activos distressed: NPL’s(préstamos de dudoso cobro) y adjudi-cados bancarios.Finalmente, Gustavo Sáiz, presiden-te de Tasaciones Hipotecarias, tasadoradel grupo BNP Paribas Real Estate, serefirió a la evolución del mercado devaloraciones en las actuales condicio-nes del mercado.

AÚN FALTAN DOS O TRES AÑOS DIFÍCILESPARA EL SECTOR INMOBILIARIO ESPAÑOL

Un momento de la jornada Mercado inmobiliario terciario, retos y oportunidades.

“El mercado prontoempezará a

recuperarse, pero de forma asimétrica”

Empresas

8 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

TODO EL DINERO, PARA LA REESTRUCTURACIÓN DE LA BANCALas sucesivas reformas financieras y rescates que ya se han realizado han sido inútiles pararecuperar la confianza en el sistema financiero, restablecer el crédito y dar solución al problemainmobiliario.La nacionalización de Bankia y el Decreto Ley aprobado hace unas semanas vuelven aincidir en la necesidad de dotar de solvencia al sistema y sacar los inmuebles de los balances de losbancos, cueste lo que cueste. La financiación seguirá siendo el mayor problema.

El ministro De Guindos ha dejado fuera de juego al Banco de España

al designar a dos firmas extranjeras para valorar la cartera de los bancos

y permitir que el BCE realice labores de supervisión.

Mayo empezó con una nuevareforma financiera, la segundade la era Rajoy, y transcurrió

entre la desconfianza que despierta elenladrillado sector bancario español, lasmaltrechas cuentas autonómicas, y laincertidumbre que se cierne sobrenuestra economía, con el consumo endeclive y el paro en tasas inaguantables.Entre tanto, el sector ve cómo todos losesfuerzos públicos se destinan a la rees-tructuración bancaria, con la esperanzade recuperar la confianza fuera, a basede dotar de solvencia a unas entidades alas que cada vez les resulta más difícildedicarse a financiar, y de estimular lasalida del stock de viviendas de los ban-cos con la promesa de precios másbajos para estos pisos. Sin financiación,con la demanda ahogada por el paro yla crisis, y sin insentivos públicos a la vista,al inmobiliario sólo le queda aguantar.

Entre medidas de recapitalización,saneamientos de entidades interveni-das, garantías y avales, el sector banca-rio español había recibido 146.000millones de euros entre 2008 y 2010,cifra equivalente al 8,4% del PIB de2010, según un informe de la Comi-sión Europea. Esta cantidad no inclu-

ye las ayudas concedidas el año pasadoni en lo que llevamos de 2012, queprevisiblemente aumentarán conside-rablemente la factura, pero da una ideadel esfuerzo que está costando llegar

tarde y mal a la interminable reestruc-turación bancaria española, que ya vapor su cuarta entrega desde que se ini-ció la crisis, sin terminar de arreglar elproblema de la solvencia ni la confianzaen nuestros bancos.

De hecho, han bastado sólo tresmeses para que la primera reformafinanciera impulsada por el equipo deMariano Rajoy, con el ministro DeGuindos al frente, se demostrara insufi-ciente. Sin apenas tiempo para que elsector se adaptara a las nuevas reglasde juego, en el exterior seguían sin cre-erse que las dotaciones por más de50.000 millones que establecía eldecreto de febrero fueran suficientespara sanear el problema inmobiliariode los bancos españoles. Hace unassemanas, Goldman Sachs publicó uninforme en el que estimaba que labanca española le quedaban por lim-piar sus balances de activos ligados alladrillo por otros 58.000 millones deeuros. De esta cifra –que elevaría la fac-tura por los activos inmobiliarios porencima de los 100.000 millones–, Gold-man consideraba que los bancos espa-ñoles debería dotar 19.000 millonespara los activos problemáticos y elresto, 39.000 millones, a prevenir loscréditos en riesgo de impago.

Los hechos han demostrado que,efectivamente, las provisiones de febre-ro eran escasas y que las cuentas nocuadraban, hasta tal punto que, tan sólodías antes de la publicación en el BOEde la segunda reforma de De Guindos,Bankia era nacionalizada –previa salidade Rodrigo Rato de la presidencia dela entidad– con el fin de garantizar suviabilidad y bajo la promesa del ministro

Los bancos deberánagrupar los 80.000

millones en inmueblesque acumulan en

sociedades inmobiliarias

Empresas

9Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

de acometer la inyección de capital quefuera necesaria para sanear sus balances.Al cierre de esta edición hemos conoci-do que Bankia recibirá otros 19.000millones en capital (nada de préstamos),que se suman a los 4.465 millones yaaportados por el FROB en 2010, y conla perspectiva de recuperar esa inver-sión en el momento de su venta. Unasolución que ya se baraja para las tresentidades controladas por el Estado:CatalunyaCaixa, Novacaixagaliciay Banco de Valencia.

RIESGO INMOBILIARIO En cuanto a las novedades de la segun-da reforma financiera del año, destacael aumento de las provisiones paracubrir posibles pérdidas por un impor-te de 28.000 millones de euros queservirán para cubrir en torno a un 9%más de la exposición al riesgo del sec-tor promotor y de la construcción.Con esta nueva aportación, la cobertu-ra total será de unos 137.000 millonesde euros, el 45% de los 304.000 millo-nes relacionados con el ladrillo.

Para sacar de los balances el stockinmobiliario, el Gobierno ha impuestola creación de sociedades inmobiliariasdonde los bancos deberán agruparestos activos. Días antes de la aproba-ción de la reforma, se barajaba con laposibilidad de que estas sociedadesfueran voluntarias e incluso el Santan-der y el BBVA habían mostrado surechazo a cualquier cosa parecida a un‘banco malo’, pero finalmente se haoptado por establecerlas por decreto, apesar de que ya hay grupos que hanestablecido mecanismos ágiles para lacomercialización de su stock. Hablamosde suelos, viviendas y todo tipo de edi-ficios, valorados en 80.000 millones enmanos de los bancos españoles.

El trabajo realizado por los bancospara dar salida a sus inmuebles, haceque la entrada en escena de estassociedades no varíe demasiado elpanorama aunque, una vez más, el mer-cado prevé incentivos para facilitar lasalida del stock de las entidades finan-cieras, en detrimento de las inmobilia-rias privadas que aún sobreviven.

El decreto permite la entrada deinversores privados en estas socieda-des y deja abierta la posibilidad de

“establecer instrumentos de apoyofinanciero” para las mismas, es decir,incentivos fiscales o medidas de apoyoque faciliten la puesta en marcha de lasllamadas ‘inmobiliarias malas’. Los plazospara completar el traspaso de los acti-vos adjudicados serán los mismos quepara la dotación de las provisiones exi-gidas: hasta fin de año para los bancosen solitario y hasta mediados de 2013para aquellos que se han fusionado. Porotro lado, las entidades que han recibi-do dinero del FROB deberán cumplircon un ritmo de ventas anual del 5%de los activos y tendrán un plazo detres años para que estos inmuebles sal-gan de su balance.

VALORACIONES POLÉMICASSin embargo, la medida que más polé-mica ha creado ha sido la determina-ción del Gobierno de encargar a dosfirmas extranjeras, Roland Berger yOliver Wyman, la valoración de lascarteras de los bancos. Días después, elGobierno anunció que el Banco Cen-tral Europeo asumirá parte la super-visión de la banca española, una tareaque le corresponde al Banco deEspaña. De Guindos daba así respues-ta a las demandas de valoraciones inde-pendientes y de una mayor supervisiónpor parte de los mercados, pero sedejaba por el camino el prestigio del

Banco de España y abría la puerta anuevas dudas sobre la capacidad de lasfirmas privadas elegidas para un trabajotan delicado como éste. El mecanismoelegido por el Gobierno para auditar lacartera de los bancos tampoco ha gus-tado en el sector, ya que no se ha con-tado con él para determinar el volu-men de activos inmobiliarios que obraen poder de la banca española.

En tanto que las nuevas reformas delGobierno son asimiladas por el merca-do, –y costará, dados los estratosféricosniveles actuales de la prima de riesgo–,lo cierto es que las consecuencias másinmediatas de estas medidas se dejaránsentir en la concesión de créditos,especialmente en los relacionados conel negocio inmobiliario y las hipotecas.El último dato de morosidad del siste-ma financiero español, correspondienteal primer trimestre del año, se eleva al8,36%, lo que unido a las dificultades dela banca española para financiarse, hacepensar que las entidades se lo van apensar mucho a la hora de concederfinanciación. No sorprende que elnúmero de hipotecas constituidassobre viviendas ascendiera a 24.918 enmarzo, marcando una de las cifras másbajas de la serie histórica del INE, conuna caída del 42% respecto al mismomes de 2011. �

F. J. R.

La nacionalización de Bankia costará 19.000 millones, además de los 4.465 millones ya aportadospor el FROB. En la imagen, Rodrigo Rato y su sucesor al frente de Bankia, Ignacio Goirigolzarri.

Empresas

10

En los tres primeros meses del año, Bankinter

ha vendido activos inmobiliarios adjudicados

por 22,4 millones de euros, frente a los 49,1 millo-

nes nuevos en créditos fallidos que ejecutó la

entidad en este mismo periodo. Para deshacerse

de estos inmuebles, ha tenido que aplicar des-

cuentos del 28,7%. Además, la entidad consiguió

aumentar un 1,8% su beneficio hasta los 49,4

millones de euros pese a haber provisionado

completamente los 138,7 millones que le exige la

ley de saneamiento del sector financiero.

AVANZA LA DIGESTIÓN DELLADRILLO DE BANKINTER

El grupo Santander ha dado

un nuevo paso para agilizar

la gestión de los 8.600 millo-

nes que tiene en activos adju-

dicados por la crisis del ladrillo.

La entidad está preparando la

fusión de Altamira Real Estate

con Mesena, una de las firmas

inmobiliarias de Banesto, lo

que dará lugar a una gran

inmobiliaria, que gestionará un

volumen de pisos valorados

en unos 3.600 millones.

La medida pretende optimizar

la gestión de las promociones

de obra nueva de ambas enti-

dades, por lo que quedarán

fuera del plan los activos de

segunda mano o procedentes

de embargos, que seguirán

bajo la gestión del Santander y

Banesto por separado. Tam-

bién se queda fuera de la

fusión Aktua, otra filial de

Banesto dedicada a la gestión

de activos inmobiliarios.

LAS VIVIENDAS NUEVAS DEL SANTANDER Y BANESTO, BAJO UNA MISMA INMOBILIARIA

Al término de 2011, elgrupo BFA Bankia acu-

mulaba 13.949 millones deeuros brutos de activosinmobiliarios en su balance,según las cuentas presenta-das a la CNMV y pendien-tes de la firma del auditorDeloitte. Descontando lasprovisiones dotadas paracubrir su deterioro, 4.867millones de euros, la cifracae hasta 9.082 millones. Elincremento del importebruto respecto a 2010, esdel 15,2%. El grueso de estacartera la componen suelo (5.290 millones, con una cobertu-ra del 53%) y viviendas incorporadas al balance del grupo porla ejecución de hipotecas, que suman un importe bruto de3.493 millones de euros, con una cobertura del 20,4%.Las cuentas anuales presentadas desvelan una exposición de37.517 millones de euros en créditos a construcción y pro-moción inmobiliaria, lo que convierten al grupo BFA Bankia enla entidad española con más exposición al ladrillo, por delan-te de BBVA y Santander, que rondan los 22.000 millones.Cifras que pueden aumentar aún más tras la anunciada refor-mulación de las cuentas del grupo, tras su nacionalización.

PwC ve necesaria la intervención de la Administración para sanear los activos inmobiliarios de los bancos y reinventar el sector

El sector inmobiliario debe deshacerse en el corto plazo de sus activos problemáticos,fundamentalmente del suelo, y elaborar una hoja de ruta que guíe su destino en la que

el Estado tenga un papel de monitorización importante, según un reciente informe de laconsultora PwC. La consultora señala que los activos inmobiliarios de las entidades sumanaproximadamente 325.000 millones de euros y que de estos un 54 % son calificados comoproblemáticos. Entre otras cuestiones, la firma pide una mayor implicación del sector públi-co para dar salida a los activos inmobiliarios y que se elabore un plan estratégico de des-arrollo del territorio para impulsar un modelo inmobiliario más tecnológico y competitivo.

Nace Sibanc, una feria inmobiliaria para bancos y cajas

El Salón Inmobiliario de la Banca(Sibanc), que celebrará su pri-

mera edición en Madrid el próximomes de septiembre, es una iniciativade un grupo de profesionales rela-cionados con el sector que handiseñado un salón inmobiliario pen-sado por y para las entidades finan-cieras, que venían demandando unaferia especializada como ésta.

El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

Mª Dolores Dancausa,consejera delegada de Bankinter.

Viviendas que comercializaAltamira Real Estate en

Jerez de la Frontera (Cádiz).

BANKIA, LA ENTIDAD MÁS EXPUESTA AL RIESGO INMOBILIARIO

Empresas

12 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

La construcción modular o pre-fabricada no es algo nuevo, llevadécadas desarrollándose, aun-

que hasta ahora no había conseguidoganarse la confianza del mercado. Sinembargo, este tipo de edificaciones haempezado a evolucionar hacia unmodelo de construcción industrializa-do cuyos resultados finales, tanto esté-ticos como funcionales y de calidad,dan consistencia a las credenciales deahorro de costes, ahorro de tiempo ysostenibilidad con los que se presentaesta forma de construir. La construc-ción industrializada ha pasado a seruna nueva forma de construir queaspira a ser una alternativa a la cons-trucción tradicional.En la pasada edición del SIMA, una delas mesas de conferencias reunió alarquitecto Joaquín Torres, al pro-motor de Finca Las Marías, GerardoPérez-Durías, y al director de De-sarrollo de Travelodge, HoracioAlcalá, junto con Javier García-Monsalve, socio del estudio A-ceroTech, para tratar sobre las posibilida-des que ofrece esta innovadora

forma de construir. El éxito de ventasy de público de la promoción FincaLas Marías, el proyecto que firma Joa-quín Torres y el equipo de A-ceroTech en la localidad madrileña deTorrelodones, sirvió de ejemplo paraexponer las posibilidades reales deimpulsar un cambio en la mentalidadde promotores, usuarios y, sobretodo, de las administraciones públicas,a la hora de plantear la edificacióninmobiliaria, sus tiempos y sus costes.

TRES MESES DE CONSTRUCCIÓN,SEIS HORAS DE MONTAJEJoaquín Torres explicó a los asistentessu experiencia en este campo, en elque ya ha desarrollado diversos pro-yectos, tanto residenciales como edifi-cios públicos (centros de salud, guar-derías, etc.) y terciarios (locales yhoteles). El afamado arquitecto desta-có las posibilidades que ofrece laconstrucción industrializada, así comola flexibilidad que permite a la hora deabordar su diseño y, sobre todo, laposibilidad de acortar los tiempos,que se reducen a entre tres y cinco

meses, en función de las característicasdel inmueble. De hecho, el promotorde Finca Las Marías, Gerardo Pérez-Durías, expuso cómo el proceso deinstalación de los módulos del chaletpiloto de la urbanización se completóen tan sólo seis horas.En los tres meses previos se realizaronlos trabajos de urbanización, cimenta-ción y forjado sanitario de la parcela,por un lado, y se construyeron enfábrica los módulos que componen elchalet. Una vez instalados, en un par desemanas más se realizaron los rematesy ajustes de toda la vivienda. “Los lími-tes los impone el transporte”, recono-ció Joaquín Torres, quien también criti-có la falta de sensibilidad de las admi-nistraciones públicas con este tipo deinnovaciones y los retrasos que generala burocracia y que, en ocasiones, pue-den demorarse aún más que la propiaconstrucción del edificio.Durante su intervención, HoracioAlcalá expuso las ventajas de la cons-trucción industrializada desde la pers-pectiva de un gran grupo hotelerocomo Travelodge, que cuenta conestablecimientos por todo el mundo yque ha encontrado en esta forma deconstruir una solución para afrontarlas singularidades constructivas que seencuentran en la diversidad de merca-dos donde están presentes y, sobretodo, un importante ahorro y la máxi-ma eficiencia.Travelodge empezó instalando deforma industrializada los baños y zonashúmedas de sus hoteles, y ahora cuen-ta con una fábrica en China donde seelaboran los módulos que dan forma a sus establecimientos en todo elmundo. Resultado: un hotel de 326habitaciones puede estar listo en ape-nas 26 semanas, con lo que eso supo-ne de ahorro en costes de construc-ción y gastos financieros, y eficiencia. �

UNA NUEVA FORMA INDUSTRIALIZADA DE CONSTRUIRUna de las consecuencias de la crisis del sector inmobiliario es que, llegado a un punto enel que los elementos fundamentales del negocio se tambalean,es necesario repensarlo todo,incluso la forma de construir. La edificación industrializada se postula como una verdaderaalternativa a la construcción tradicional, con ahorros en costes y tiempo, la máximaeficiencia, y unas altas cotas de diseño y calidad.

De izq. a der., Joaquín Torres, Javier Garcia-Monsalve, Gerardo Pérez-Durías y Horacio Alcalá.

Empresas

13Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

Ante la falta de transpa-

rencia y dispersión de la

información que sufre el sec-

tor en España,Tinsa ha redo-

blado sus esfuerzos en los

últimos tiempos para posi-

cionarse como un referente

en el análisis de los diferen-

tes mercados que conviven

dentro del inmobiliario en

España. En apenas unas

semanas, la tasadora ha lan-

zado diversas herramientas

de información que no sólo

analizan la evolución del

mercado residencial, como

venía haciendo hasta ahora

con la publicación puntual de

su IMIE, sino que ha dado un

salto de calidad y ha presen-

tado, de la mano de IPD, el

Barómetro IPD/Tinsa que

registra de primera mano las

previsiones fundamentales

de los mercados de oficinas,

retail y logística, y analiza las

estrategias de inversión de

los actores del mercado,

basándose en una encuesta.

Además, Tinsa ha presenta-

do al mercado el informe

IMIE Mercados Locales, con

el que profudiza en el cono-

cimiento pormenorizado del

sector inmobiliario español.

Y finalmente, la tasadora ha

lanzado su nuevo servicio de

valoración online de vivien-

das, Stima Pro, que ofrece

información complementa-

ria que enriquece la estima-

ción del valor del inmueble.

TINSA SE POSICIONA COMO UN ACTIVOPROVEEDOR DE INFORMACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL

Via Célere entrega en Tres Cantos su primera promociónen España

La promoción Residen-cial Célere Tres Cantos,

que cuenta con 154 vivien-das de uno a cuatro dormi-torios, ha supuesto unainversión de 42 millones.El proyecto se encuentraemplazado junto al desa-rrollo de Nuevo Tres Can-tos, en una zona de expan-sión al norte de la localidad.En el momento de la entre-ga, son más de 60 las vivien-das vendidas. En este senti-do, la promotora tiene enmarcha un plan de financia-ción con Banco Sabadell,que cubre hasta el 100%del valor de la vivienda, paracompradores que reúnanunos requisitos previos.

La madrileña sede deUrbanismo, a la venta

El Ayuntamiento de

Madrid ha iniciado los

trámites para la venta de la

sede de Urbanismo, que

ocupa una manzana com-

pleta en la calle Guatemala.

Ese suelo cambiará su uso

de oficinas para convertirse

en un espacio destinado a la

promoción de viviendas. De

esta forma, el solar de la

sede se convertirán en una

parcela de 9.190 m2, con

32.000 m2, además de 4.500

m2 de zonas verdes y suelo

de uso público, y un eje

arbolado, además de 500

metros dedicados a viario.

El consitorio sacará a subas-

ta la parcela con el objetivo

de conseguir liquidez. Por su

parte, la sede de Urbanis-

mo se trasladará al edificio

APOD, un anexo al Palacio

Municipal de Congresos

que ahora pertenece a la

empresa municipal Madrid

Espacios y Congresos, y que

va a ser vendida a un priva-

do por una cifra que puede

rondar los 35 millones.

El Ivima impulsa un plan para desprenderse de más de 9.000 pisos

La Comunidad de Ma-

drid va a vender los

9.155 pisos más antiguos

del Ivima, el 40% de su par-

que residencial. Se trata de

que sus inquilinos, familias

con una media de once

años ocupando los inmue-

bles, puedan comprarlos y

que el ente ingrese unos

500 millones de euros y

reduzca su carga fiscal. Para

hacer viable el proyecto, el

Gobierno regional negocia-

rá con diversas entidades

financieras para que faciliten

créditos y que la cuota

hipotecaria sea similar a la

renta que ahora abonan

por el alquiler de sus casas.

Nueva promoción de Proinlasa en Alcobendas

Proinlasa iniciará antes de verano las obras del residencialQuinta de Tempranales, una promoción de viviendas uni-

familiares en régimen libre ubicada entre el barrio de los Sec-tores y Valdelasfuentes de Alcobendas (Madrid). La promociónconsta de 16 chales adosados de alta calidad, con cinco dor-mitorios, tres plazas de garaje y zonas comunes. Estas vivien-das contarán con las últimas novedades tecnológicas, como elsistema domótico asistido de las viviendas, a través del cual sepodrá controlar en remoto el estado de las mismas.

Valenor ha iniciado la cons-trucción de un proyecto

de 177 viviendas protegidas enel desarrollo urbanístico madri-leño de Valdebebas. La promo-ción, diseñada por el arquitectoy premio nacional de arquitec-tura Francisco Mangado, cuen-ta con viviendas de uno a tresdormitorios distribuidas en dosbloques de viviendas dotadosde piscina comunitaria y zonasverdes privadas. El proyectodispondrá de una zona comer-cial situada en una plaza de usopúblico que dotará a la promo-ción de un carácter urbano yde un espacio de convivencia yesparcimiento vecinal.

La promoción está situada enuna de las mejores parcelas deValdebebas, a escasos metrosdel intercambiador de trans-portes y el parque forestal.Además, en la misma manzanase levanta otro bloque devivienda libre, diseñada tam-bién por Francisco Mangado.

ARRANCAN LAS OBRAS DE LA PROMOCIÓN VALDEBEBAS 136 QUE PROMUEVE VALENOR EN MADRID

Proyecto de la promoción

Valdebebas 136,de Valenor.

C&W asesora el 30% de las operaciones de inversión en España durante 2011

La filial española de la firma de servicios inmobiliarios inter-

medió en más de 24 operaciones de inversión durante

2011 para clientes como Pramerica, Rockspring, Eroski y Banc

Sabadell, entre otros. En lo que se refiere a compraventas, la

consultora asesoró algunas de las principales operaciones del

año: Unilever, Sage y Ford en Oficinas; Prada y Apple en Retail;

y Kellogg’s en Industrial, entre otros. C&W continúa con su

plan estratégico, con una clara apuesta por servicios como el

Asset y el Project Management en los que, en los últimos tres

años, ha triplicado su facturación y el tamaño de su equipo.

Empresas

14 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

Tremón ha logrado supe-

rar el concurso de acree-

dores en que está inmersa

desde diciembre de 2008, con

un pasivo de 1.000 millones

de euros. La inmobiliaria ha

logrado la adhesión de más

del 80% de sus acreedores al

plan diseñado para pagar su

actual deuda de 600 millones.

Tremón ha reducido su deuda

a casi la mitad en los tres años

en que ha estado inmersa en

concurso mediante la entrega

a los bancos acreedores de

activos inmobiliarios, funda-

mentalmente promociones

de vivienda.

Tremón se ha comprometido

a pagar el 100% de su deuda

en un periodo de seis años, a

partir de 2015, y ha diseñado

un plan de viabilidad por el

que se compromete a conge-

lar su actividad de promoción

durante cinco años y centrar-

se en su negocio patrimonial.

LA INMOBILIARIA TREMÓN SUPERA EL MAYOR CONCURSO DE ACREEDORES DE LOS ÚLTIMOS AÑOS

Engel &Völkers ha dado un

giro a su estrategia de

negocio e implantará un nuevo

modelo basado en Metropoli-tan Market Centers (MMC) que

acogerán a entre 100 y 250

asesores profesionales con una

inversión de entre 1,5 y 2,5

millones de euros por parte de

grandes inversores. Su presen-

cia en las calles se concentrará

en Property Lounges en las

mejores zonas de cada ciudad.

Barcelona será la primera gran

ciudad que acogerá un MMC,

que pondrá en marcha la pro-

pia compañía con una inver-

sión de dos millones de euros.

El MMC barcelonés estará

operativo antes de verano y

servirá de modelo para las 170

mayores ciudades del mundo.

Los planes de Engel & Völkers

España prevén la implantación

de un MMC en Madrid en

2013, y más adelante en la

Costa del Sol y Baleares.

Por otro lado, la inmobiliaria

alemana acaba de estrenar su

primera tienda en Valencia, en

la Gran Vía Marqués del Turia.

Su cartera, que llegará a los

100 inmuebles con un precio

medio de 600.000 euros, inclui-

rá pisos y chalets, viviendas

rehabilitadas, áticos, palacios o

villas y edificios singulares.

BARCELONA SERÁ EL LABORATORIO PARA LOS NUEVOSMETROPOLITAN MARKET CENTERS DE ENGEL & VÖLKERS

Los edificios de las aseguradoras se tasarán cada dos años

En unas jornadas organizadas en Madrid por el IESE y Erns & Young,la directora general de seguros, Flavia Rodríguez-Ponga, anunció que

las aseguradoras deberán tasar sus edificios en cartera cada dos años,en lugar de cada tres como hasta ahora. Esta medida se dejará notarsobre todo en las entidades medianas y pequeñas, ya que las grandesaseguradoras suelen hacer una tasación anual de su cartera inmobiliaria.El sector asegurador es dueño de inmuebles valorados en unos 11.000millones de euros a cierre de 2011, lo que constituye un 4,8% de su car-tera total en inversión.

Las filiales de Sacresalogran refinanciar sudeuda con la mayoría de la banca acreedora

Al menos cuatro de lascinco sociedades en

concurso de Sacresa hanalcanzado acuerdos con lamayoría de la banca acree-dora para refinanciar sudeuda. Las compañías enconcurso son Sacresa Terre-nos Promoción, Cresa Patri-monial, Sanahuja EscofetInmobiliaria, Sacresa Terre-nos 2 y Caufec. Las cuatroprimeras presentaron con-curso en julio de 2010 yCaufec a principios de 2011,con una deuda acumuladade más de 2.600 millonesde euros. Según EuropaPress, los acuerdos suponenuna quita importante y per-miten la viabilidad del grupo.El principal acreedor esRoyal Bank of Scotland, con318 millones de pasivoreconocido.

Elitia Real Estate Advisors

es una empresa de servi-

cios inmobiliarios que aspira

a convertirse en una platafor-

ma integral para el asesora-

miento estratégico, la gestión

de carteras de activos y

deuda, y la comercialización

de activos inmobiliarios de

todo tipo. La firma forma

parte del Grupo Asertia, hol-

ding de servicios inmobilia-

rios participado mayoritaria-

mente por Advent Interna-

cional, que a su vez es accio-

nista de referencia de Tinsa.

Al frente de la firma está

Jorge Sena Ponce, miembro

de RICS y con más de 20

años de experiencia en fir-

mas internacionales de con-

sultoría inmobiliaria.

NACE ELITIA REAL ESTATE ADVISORS

Hilario Rodríguez,presidente de Tremón.

Empresas

15Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

En el marco del SIMA

2012, se presentó Selen-

za Real Estate & Investment,

el proyecto liderado por

Félix Abánades, presiden-

te de Quabit y del grupo

Rayet, que pretende dinami-

zar inversiones inmobiliarias

entre España y los países de

América del Sur. Ante el

Ministro de Turismo de Uru-

guay, Hector Lescano, y el

presidente de Destino Punta

del Este, Carlos García

Santos, Abánades explicó

que Selenza Real Estate &

Investments “no es un fondo

de inversión, sino un gestor y

desarrollador de esos fon-

dos”. La nueva compañía

ofrecerá a los clientes un ser-

vicio integral, que incluirá la

captación de los inversores; la

coordinación y asesoramien-

to para la creación del vehí-

culo inversor óptimo; la bús-

queda de oportunidades de

negocio; y la gestión y de-

sarrollo de cada proyecto.

La firma ya dispone de estruc-

tura en Uruguay y Argentina,

donde cuenta con el asesora-

miento de Deloitte Argentina.

“Hemos creado un fondo de

inversión con apoyo de

Deloitte España para de-

sarrollar proyectos de mayor

envergadura, que comerciali-

zaremos bajo la marca Selen-

za Village + Hotel”, explicó.

En este contexto, según Abá-

nades, “España ofrece un

mercado de gran oportuni-

dad, por lo que ya hemos

mantenido reuniones con

inversores de América del Sur

interesados en invertir en

nuestro país, tanto en la com-

pra de activos en rentabilidad,

inversión en terrenos para su

desarrollo o en edificios de

viviendas en alquiler, etc.”

SELENZA REAL ESTATE SE PRESENTA AL MERCADO

El grupo Editec, especializa-

do en infraestructuras, tec-

nología y gestión de proyec-

tos, ya se ha adjudicado cuatro

proyectos por un total de 5

millones de euros en Chile,

donde abrió una filial en octu-

bre de 2011. Los proyectos en

los que ya está trabajando la

filial chilena de Editec son la

rehabilitacion del Paseo Bella-

mar, en la Comuna de San

Antonio (V Región); la cons-

trucción de las defensas fluvia-

les de dos puentes de ferroca-

rril, en la VIII Región; la recons-

trucción de la Avenida de José

Arrieta, en la capital; y la edifi-

ciación de una sede y habilita-

ción del Área Verde Villa

Magisterio, en Buin, a 35 kiló-

metros de Santiago de Chile.

EDITEC CONSOLIDA SU FILIAL EN CHILELa inversión extranjeraen inmuebles muestra síntomas de recuperación

Los extranjeros invirtie-ron 4.748 millones en la

compra de inmuebles enEspaña en 2011, un 27%más que el año anterior,según datos del Banco deEspaña. Una cifra que se haincrementado por segundoaño consecutivo hasta unnivel que no se conocíadesde hace tres años.En 2011, el Gobierno ante-rior puso en marcha un roadshow por distintos países afin de captar el interés de losinversores internacionales alsector. Atraer el interés delcapital extranjero al inmobi-liario español es tambiénclave para la APCE, querecientemente ha presenta-do a las distintas administra-ciones públicas un paquetede medidas para potenciarla venta de viviendas turísti-cas. La patronal se ha fijadoel objetivo de vender250.000 viviendas turísticasa ciudadanos extranjeros, untercio del excedente.

Gecina compra un portfolio de residencias por 70,5 millones de euros

Hace unas semanas, lapatrimonialista france-

sa Gecina, filial de Metrova-cesa, anunció la compra deseis residencias medicaliza-das para la tercera edad enFrancia, valoradas en 70,5millones de euros. Las resi-dencias están alquiladas algrupo Medica France, gene-ran 4,6 millones anuales enrentas, y se reparten porParís y otras ciudades de Île-de-France. Con esta opera-ción, la filial francesa deMetrovacesa refuerza laestrategia de diversificaciónde su patrimonio y consoli-da su cartera sanitaria queya suma 75 centros y 8.400camas en Francia.

EL 45% DEL NEGOCIO DE LAS INGENIERÍAS YA VIENE DE FUERA

La facturación de las empresas españolas de ingeniería cayóun 12,8% en 2011, situándose en 9.200 millones de euros,

en un contexto de disminución de las ventas tanto en el mer-cado nacional como, en menor medida, en el exterior, según unreciente informe elaborado por DBK, filial de Informa D&B(Grupo CESCE). En este contexto, el volumen de negocio enel extranjero fue de 4.200 millones de euros y ya representael 46% de la facturación total.Las previsiones apuntan a un nuevo retroceso de la facturacióndel sector durante este año, en paralelo a la debilidad de laeconomía española y a los recortes públicos. Se espera unacaída de la facturación agregada del 6,5%, hasta los 8.600 millo-nes, mientras que en 2013 podría experimentar un descensodel 3%. La contracción de la demanda seguirá siendo más acu-sada en España y el volumen de negocio podría descender entorno a un 10% este año. La actividad en mercados exteriorestambién mantendrá una trayectoria descendente, con unretroceso previsto en 2012 del 2,4%.

Félix Abánades,durante la presentación

en SIMA 2012 de Selenza Real Estate

16 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

La Construction

Management

Association of Spain

(CMAS), que reúne

a profesionales de-

dicados al Cons-

truction Manage-

ment de nuestro

país, organiza el

Spain Project &

Construction Manage-

ment Forum 2012, un

evento que se celebrará

en el Instituto de Estudios

Cajasol de Sevilla, el pró-

ximo 15 de junio.

Este congreso pretende

ser un punto de encuen-

tro de los profesionales y

empresas dedicadas al

Project & Construction

Management interesados

en impulsar la internacio-

nalización de su actividad,

ya que el foro ofrecerá la

oportunidad de conocer

los métodos que las prin-

cipales asociaciones de

Project & Construction

Management ponen a

disposición del sector a la

hora de colaborar en la

gestión de proyectos

fuera de España.

En este encuentro partici-

pan miembros de distin-

tas asociaciones interna-

cionales de Project &

Construction Manage-

ment, como la CIOB bri-

tánica, la CMAK coreana

o el Project Management

Insitute (PMI), junto con

representantes de asocia-

ciones nacionales como

CMAS y la PMA (Asocia-

ción de Project Manage-

ment de Andalucía).

Además de un inte-

resante programa

de ponencias, en el

foro se expondrán

diversos casos de

éxito y habrá una

mesa redonda para

debatir sobre la

oportunidad de

implantar Project &

Construction Manage-

ment en proyectos multi-

laterales.

La inscripción al evento

es gratuita para los

miembros de la CMAS, y

con importantes des-

cuentos para estudiantes

de la Universidad Euro-

pea de Madrid, alumnos

del Master MEDIP y de la

ETSAM, así como para

miembros de Gecopi,

Tecniberia o AEDIP. En

www.cmasnet.org está dis-

ponible toda la informa-

ción del evento, la hoja de

inscripción y el programa

de conferencias.

SEVILLA ACOGE EL SPAIN PROJECT & CONSTRUCTION MANAGEMENT FORUM 2012

SONAE SIERRA Sonae Sierra ha reforza-do su área de Marketingen España con el nom-bramiento de Verónicade Reina como CountryMarketing Manager.Verónica de Reina fuesocia fundadora de lafirma de eventos y rela-

ciones públicas La Reina Oca, creadaen 2007, y también ha ocupado elcargo de Marketing Manager enKellogg’s España y Account Manager enNB Group para Procter & Gamble,entre otras compañías.

AOS STUDLEY La consultora inmobilia-ria ha incorporado aEusebi Carles comodirector de ServiciosCorporativos en su ofici-na de Barcelona. EusebiCarles cuenta con unadilatada experiencia enel sector.Antes de incor-

porarse a la consultora desempeñaba elcargo de director general de Savills enBarcelona. Carles comenzó su carreraprofesional en CBRE, donde ocupódiversos cargos durante más de 12años, y trabajó otros ocho años enCushman & Wakefield, donde fue nom-brado Associate en 2003.

GRUPO REMICA Grupo Remica ha incor-porado a Andrés Rodrí-guez López como direc-tor comercial. Licenciadoen Ingeniería TécnicaIndustrial por la Universi-dad de León, en Ingenie-ría en Organización

Industrial por la Universidad Europeade Madrid y PDD en Esade,AndrésRodríguez cuenta con más de 15 añosde experiencia en el ámbito industrial yenergético.Anteriormente ha desempe-ñado los cargos de director comercialde la División Industrial en Applus Norcontrol y director de Operacionesen Esinor Sistemas Energéticos.

NOMBRAMIENTOS

Verónica de la Reina,Country MarketingManager.

Eusebi Carles,director ServiciosCorporativos en Barcelona.

Andrés Rguez.López,director comercial.

La Dirección General de Arquitectura y

Política de Vivienda del Ministerio de

Fomento ha incluido a la marca N de

Aenor en el Registro General de Distinti-

vos de Calidad del Código Técnico de la

Edificación (CTE).De esta forma,el sello Nse convierte en la primera certificación

que logra formar parte de este registro, de

acuerdo con los nuevos requisitos de

Fomento que establecen que los produc-

tos deben contar con esquemas de certi-

ficación acreditados por la Entidad Nacio-

nal de Acreditación (ENAC). La marca Nidentifica a los productos certificados por

Aenor y acredita que los mismos cumplen

con los requisitos de calidad y seguridad

recogidos en las normas técnicas, teniendo

la certeza de que el producto es apto para

la función para la que ha sido diseñado.

LA MARCA ‘N’ PASA ELEXAMEN DEL REGISTRO GENERAL DE DISTINTIVOSDE CALIDAD DEL CTE

Instituto Cajasol,en Tomares (Sevilla).

La austriaca Solcrafte se presenta al mercado español en Genera 2012

La compañía Kioto PhotovoltaicsIbérica, filial española del grupo

austriaco Kioto Clear Energy AG, hainiciado en España la comercializaciónde la marca Solcrafte y ha presentadoen Genera sus nuevos sistemas sola-res térmicos: el Solcrafte Domo y elSolcrafte Style. Dos productos quedestacan por ofrecer hasta un 80%de ahorro energético, un atractivodiseño, un montaje rápido y un preciomuy competitivo.

Empresas

Sistema Solcrafte Domo.

Vivienda

Según el último informe deTecno-casa, elaborado en colaboracióncon la Escuela Superior de

Comercio Internacional de la Universi-dad Pompeu Fabra, desde el pico máxi-mo que el precio de la vivienda alcanzóen 2006 y que situó el listón por enci-ma de los 3.500 euros/m2, hasta ahoraque está en 2.032 euros/m2, los precioshan sufrido un bajón de un 41,76%.Aunque los resultados nunca son coin-cidentes entre unas fuentes y otras,conclusiones similares obtiene Tinsaen su índice IMIE del mes de abril, ela-borado con la información de más de200.000 valoraciones de vivienda.

A juicio del coordinador del informede Tecnocasa, el catedrático de Econo-mía de la UPF, José García Montal-vo, la caída de precios todavía no hatocado fondo y nada hace pensar que

vaya a variar de tendencia a corto plazo,dada la situación económica en la quenos encontramos y las dificultades quepersisten para que fluya el crédito. En

2005, las entidades financieras concedí-an un 40% de las hipotecas que se fir-maban a clientes con contratos labora-les temporales. En la actualidad, el por-centaje ha descendido hasta el 8,9%. Lascuotas eran hace cinco años de 976euros mientras que ahora son de 528.

De hecho, los precios han bajado enlo que llevamos de año y todos losdatos apuntan a que el ejercicio del añoen curso se cerrará con una caída aúnmás fuerte que la de 2011. El profesorGarcía Montalvo ha destacado que elestudio se basa en datos de precios decompraventa reales, mientras que losinformes que elaboran otros organis-mos como el Ministerio de Fomen-to, utilizan como referencia el preciode tasación, que no se corresponde conel precio real de las viviendas.

MERCADO INACTIVO CONPRECIOS A LA BAJAEn relación al tema de la evolución a labaja de los precios de la vivienda en elfuturo inmediato, la agencia Bloombergvaticinaba hace unos días que podríansufrir en 2012, como consecuencia dela reforma financiera, su mayor caídadesde que comenzó la crisis, lo quepodría provocar que una de cada cua-tro hipotecas superara el valor demercado de la vivienda. Por su parte,para la consultora inmobiliaria R. R.de Acuña & Asociados, los preciospodrían caer entre un 12% y un 14%este año. En caso de confirmarse, estabajada de los precios sería la mayordesde que el Instituto Nacional deEstadística (INE) comenzó con sunueva estadística de vivienda. SegúnFernando Rodríguez de Acuña,“va a haber caídas más serias de pre-cios este año debido al decreto delGobierno”. La reforma financiera, queobliga a la banca a provisionar en can-tidades mayores al tener que actualizarel valor de los inmuebles en cartera,puede provocar que se vean obligadosa vender activos muy baratos. “Losbancos están ahora preparados paraincurrir en grandes pérdidas por elsector inmobiliario”, señala.

18 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

LOS PISOS CUESTAN LA MITAD QUEHACE SEIS AÑOS PERO NO SE VENDENDesde que alcanzaron su punto más alto en el año 2006, los precios de los pisos se han desplomado un 41,7% de media y un 44,99% en Madrid. Sin embargo, la sustanciosa reducciónde los precios no consigue estimular la demanda. Las hipotecas siguen cayendo mes a mes, yno se percibe mejoría alguna en el mercado en cuanto al volumen de operaciones de compra-venta realizadas.

En el primer trimestrese registró una caída

interanual del número de interesados

en comprar unavivienda del 13,3%

Como consecuencia de la reforma financiera,los precios pueden sufrir en este año su mayor caída

desde que comenzó la crisis.

Vivienda

Un dato que puede resultar significa-tivo en relación al comportamientoprevisible que vayan a tener los preciosen los próximos meses es que unasemana después de la reforma financie-ra, más de 10.000 propietarios con suvivienda en venta en Idealista.com reba-jaron sus precios, lo que supone un30% más que la media semanal delmes anterior.

Pero estos colapsos en los preciosno parecen suficientes para estimular lademanda, ya que el número de perso-nas interesadas en comprar una vivien-da en el primer trimestre de 2012 hadisminuido un 13,33% respecto almismo período de 2011. La caída delprecio de la vivienda y la decisión delos bancos de limitar el riesgo de lashipotecas que conceden, ha provocadotambién que el importe de la hipotecamedia haya descendido desde 2006 enun 36,3%, hasta situarse en el segundosemestre de 2011 en unos 12.000euros por debajo del importe mediode una hipoteca a principios de 2004.

En el último año el importe medio deuna hipoteca ha descendido en Españaun 17,93%, variación que se eleva hastael 25,92% en la ciudad de Valencia yhasta el 20,11% en Barcelona. Estosmeses, el INE está registrando desplo-mes continuados en el volumen delcrédito hipotecario, que alcanza losdescensos más importantes desde queen 2004 comenzaron a realizarse lasestadísticas. El importe medio de lospréstamos roza los 100.000 euros,cuando en 2007 superaba los 150.000.

Según la agencia de calificación Stan-dard & Poor´s, aproximadamente un20% de las hipotecas están por encimadel precio de las viviendas respectivas yel porcentaje, si los precios de las vivien-das continúan cayendo, podría llegar aalcanzar este año el 25%, frente al 8%que suponía en 2010. La agencia ha

analizado alrededor de 800.000 hipote-cas, de las cuales dos tercios fueronconcedidas entre 2006 y 2008, aunquese incluyen créditos desde el año 2000.

El mercado hipotecario tampocoanda muy boyante: en enero, el núme-ro de hipotecas nuevas cayó un 41%frente al año anterior, siendo la vigési-mo primera caída consecutiva. Las con-secuencias de la crisis en el mercadofinanciero han provocado también unatendencia muy marcada a concederhipotecas de menor duración. En 2009las que se concertaban a 40 años supo-nían un 45% del total, mientras que enla actualidad sólo llegan al 23%.

ESPERANDO LOS CAMBIOSDEL IRSCon toda seguridad, los cálculos hipo-tecarios van a sufrir un vuelco impor-tante con el nuevo índice al que losbancos podrán referenciar a partir deahora las hipotecas. Se trata del IRS(Interest Rate Swap), una especie de'Euribor a cinco años', que el Banco deEspaña ha puesto en la rampa de lan-zamiento. Un indicador teóricamentemás estable y fiable que el Euribor yque, con el tiempo, es posible queacabe por sustituirlo.

El IRS se publica diariamente en Blo-omberg y se calcula como una mediadel mercado de futuros –un tipo de

derivado financiero- sobre la evoluciónde los tipos de interés a cinco años.Queda en el aire la duda de si la susti-tución del índice favorecerá a los con-sumidores. Según la Asociación deUsuarios, Cajas y Seguros (ADICAE),aunque la banca promociona el IRScomo un indicador más estable que elEuribor, en realidad se trata de un indi-cador más volátil y más caro, con elagravante de que se revisa cada cincoaños.Así, el IRS alcanzó un valor medioen marzo del 1,59%, mientras que elEuribor se quedó en el 1,49%.

En las hipotecas de nueva constitu-ción, la decisión de cambiar el Euriborpor el nuevo índice recaerá en las enti-dades financieras. Los bancos manten-drán la posibilidad de seguir usandocualquiera de los índices aún vigentes,Euribor , IRPH entidades o IRS aunque,teniendo en cuenta que fueron losbancos los que solicitaron un índicemás sólido, es más probable queempiecen a aplicar el IRS. �

19Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

Los bancos serán losque decidirán si

cambiar el Euribor porel IRS como índice dereferencia hipotecaria

Con la entrada en vigor de laOrden de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios aparece el IRS, el índiceque competirá con el Euribor.

A finales de año, el precio del 25% de

las viviendas quegarantizan el pago delas hipotecas estará

por debajo de su valor

Vivienda

20 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

El Gobierno espera que el númerode viviendas iniciadas en Españaaumente gradualmente durante

los próximos años hasta situarse en2015 entre las 100.000 y las 110.000unidades. Una evolución que depende-rá fundamentalmente del ritmo deabsorción del stock de pisos que seencuentra aún sin vender. Esta estima-ción, que está muy lejos de las más de650.000 registradas en 2006, se recogeen el Plan Nacional de Reformas que elEjecutivo de Mariano Rajoy presentóhace unas semanas ante Bruselas.

Esta hoja de ruta incluye importantesiniciativas para dinamizar el sectorinmobiliario, como la aprobación deuna Ley de Regeneración Urbana y deFomento del Alquiler con la que sepretende reforzar el papel de las admi-nistraciones públicas en este campo,establecer un nuevo marco normativo,y flexibilizar las actuaciones en materiade rehabilitación. Por otro lado, la Leyservirá para reformular el sistema devaloraciones y homogeneizar el valor

del suelo y para aumentar el protago-nismo de la confederación sectorial devivienda, suelo y urbanismo.

El Gobierno busca además impulsarel mercado de alquiler con medidas fis-cales, como incentivos al propietariocon bonificaciones a las rentas de alqui-ler, con la creación de un registro públi-

co de inquilinos morosos y la flexibiliza-ción de los plazos en los contratos dealquiler. A su vez, y para dar salida a lasviviendas vacías, se llevará a cabo unplan estatal para la regeneración urba-na y el alquiler (2013-2016) que definaun plan de vivienda protegida paraalquiler y con opción a compra eimpulse la rehabilitación.

En materia de rehabilitación, elGobierno quiere atraer a la iniciativa

privada, con convenios de gestiónpúblico-privada, para impulsar su desa-rrollo e implantar medidas fiscales parafomentar estas actuaciones y unificar lagestión de las ayudas y los diversosprogramas con una ventanilla única.

IMPUESTOS Y MEDIDAS DEAHORROEn materia fiscal, las principales noveda-des que se incluyen en el Plan Nacionalde Reformas afectan al IBI y al impues-to de Plusvalías. En el IBI se establecerá,de forma transitoria, un incremento deltipo impositivo que se aplicará demanera progresiva, en función de laantiguedad de la revisión catastral. Deeste incremento quedan exentos losinmuebles residenciales sujetos a unaponencia de valores total aprobada en2002 o posterior y que pertenezcan ala mitad con menor valor catastral delconjunto de inmuebles de dichas carac-terísticas del muncipio y a los munici-pios que hayan actualizado el catastroentre 2005 y 2007. El impacto recauda-torio de la medida se estima en 918millones de euros.

Por otra parte, en el Impuesto sobreel Incremento de Valor de los Terrenosde Naturaluza Urbana, se convertiráen potestativa la aplicación de la reduc-ción de la base imponible cuando semodifican los valores catastrales comoconsecuencia de un procedimiento devaloración colectiva de caracter gene-ral. Esta reducción hasta ahora era obli-gatoria y al convertirse en potestativaotorga a los ayuntamientos una mayorautonomía financiera.

Por otro lado, el Gobierno estudiavender una parte de los 53.662 inmue-bles del Estado, de los que el 67% sonpropiedades rústicas, un 26% corres-ponden a edificaciones y un 7% sonsolares. Asimismo, prevé ahorrar unos100 millones en alquileres a partir de2013, con la mejora de la gestión delpatrimonio inmobiliario público. �

EL GOBIERNO PREVÉ UNA SUAVERECUPERACIÓN DE LA ACTIVIDADDE PROMOCIÓN RESIDENCIAL

El Gobierno quiereatraer a la iniciativa

privada para impulsarla rehabilitación

La ministrade FomentoAna Pastor.

Vivienda

21Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

El stock de viviendas sin vender enEspaña se reducirá un 23,6% en

2012, hasta las 611.250 viviendas, y esprevisible que la actividad de obranueva inicie su recuperación el próxi-mo año, según la XVII edición del Pulsí-metro Inmobiliario, que elabora el Insti-tuto de Práctica Empresarial (IPE).El informe apunta que este año termi-narán de converger las viviendas inicia-das y las terminadas al haber regionesen las que el stock se ha absorbido yotras en las que éstas viviendas nosatisfacen a la demanda.Del lado de la demanda, el informeconstata una tendencia creciente de la

compraventa de viviendas al contado yespera que en 2012 se firmen un ter-cio de las hipotecas que se suscribieronen 2006. En paralelo, prevé que se pro-muevan unas 100.000 viviendas anua-les durante este año y el próximo.La clave para la absorción rápida del'stock' y para la recuperación del sec-tor será pues la demanda de viviendaspor parte de los no residentes.El estudio destaca la importancia derecuperar la confianza y la seguridadjurídica, comercial y urbanística ante losmercados internacionales, especial-mente el inglés, alemán y escandinavo,y en colaboración público-privada.

EL IPE ESTIMA QUE EL STOCK SE REDUCIRÁ UN 23,6% DURANTE ESTE AÑO

El dato proviene de la Asociaciónde Empresas de Servicios Energé-

ticos (ANESE), tras recordar que elanunciado Real Decreto de Certifica-ción de Eficiencia Energética de Edifi-cios Existentes, que entrará en vigorantes del 1 de enero de 2013, obliga-rá a que todas las viviendas que secompren, vendan o alquilen, cuentencon un certificado que avale su com-portamiento energético. De estemodo, si un inmueble de categoría deeficiencia energética ‘G’, gasta al año20.000 euros en energía, otro de lasmismas características, pero con cate-goría ‘A’, gastaría menos de la quintaparte, menos de 4.000 euros.Desde ANESE apuntan también queunas adecuadas condiciones de efi-ciencia energética pueden encarecerel precio de un inmueble hasta en un20% de su valor.

Una vivienda eficienteconsume hasta el 86,4%menos energía

Según un reciente infor-me de Tecnitasa, una

familia española necesitael sueldo de todo un añopara adquirir 10,68 m2

(0,89 m2/mes) de unavivienda tipo de 96,15 m2.De esta forma, actual-mente se precisaría delsalario íntegro de algomás de nueve años paracomprar esta vivienda.Tomando como referen-cia los datos del INE, nava-rros, extremeños, castella-no-leoneses y riojanosson los que más metrospueden comprar con surenta media; entre 1,40m2/mes y 1,10 m2/mes;mientras que en Cataluña,Andalucía, Madrid y el PaísVasco es mayor el esfuer-zo y la superficie que sepuede comprar se quedaentre 0,74 y 0,79 m2/mes.

A pesar de la crisis,Tecni-tasa destaca la estabilidadde la media nacionaldurante estos últimosaños.Además, el año pasa-do más del 30% de lasviviendas se compraronen capitales de provincia,una cifra muy similar a laobtenida en el 2002.

VUELTA AL PASADONo podemos acceder a lamisma superficie quehace ocho años, aunque lavivienda tipo ahora tienelas mismas característicasque entonces. Los 96 m2 ylos tres dormitorios de lasactuales viviendas, con-trastan con aquellas queproliferaban en 2006 queeran de apenas 88 m2.Cáceres, Badajoz y Alba-cete tienen las viviendasmás grandes con una

media de más de 108 m2

y cuatro dormitorios; enel otro extremo, Caste-llón, Huesca y Cantabriacon menos de tres habita-ciones, y 85 m2.En Tecnitasa aseguran queaunque se ha reducido deforma drástica la compra-venta de viviendas, aque-llos que pueden hacerlo,optan por inmuebles demayor superficie y mejorsituados.

TECNITASA CALCULA EL ESFUERZO DE LAS FAMILIAS PARA COMPRAR UNA VIVIENDA

Una familia española precisael sueldo de todo un añopara adquirir 10,68 m2.

Arrancan las obras del nuevo barrio de El Cañaveral en Madrid

El Ayuntamiento de Madrid ha rati-ficado el Convenio de gestión que

permitirá empezar a construir en elnuevo barrio de El Cañaveral, un de-sarrollo de más de 5 millones de m2

en el distrito de Vicálvaro, al suroestede la capital. Este convenio hará posi-ble la concesión de las licencias deobra ya solicitadas para construir3.068 viviendas protegidas, ya que per-mite la ejecución simultánea de lasobras de urbanización y de edificaciónen dos etapas. La primera de ellasabarca la práctica totalidad del ámbito,donde se encuentra la zona que incor-pora todos los usos residenciales pre-vistos, unas 14.000 viviendas, de lasque el 53% serán protegidas.

Valoración

22 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

En un mercado volátil, donde elvolumen de transacciones y com-parables son una fracción de lo

que fue en su momento álgido, esentendible que los valoradores seanmucho más cuidadosos, si cabe, a lahora de aplicar valores a los activos. Lafalta de financiación limita a muchosinversores, haciendo fuertes a los acto-res que invierten con recursos propios.

VALOR Y PRECIOLas valoraciones son opiniones profe-sionales sobre una base definida enconjunto, con una serie de supuestos osupuestos especiales. Es de crucialimportancia que el valorador conozcalos fundamentos de la operación y elrendimiento de cada activo en particu-lar o subsector del mercado. Aunqueeconómicamente relacionados, el fun-cionamiento, características particula-res y gestión de un centro comercialson distintos a los de una promociónresidencial, un edificio de oficinas o unhotel. Una valoración no es un hecho,es una estimación de precio. El gradode subjetividad inevitablemente varíaen cada caso, al igual que el grado decertitud o probabilidad de que la opi-nión de valor del experto coincida conel precio de la transacción en la fechaen la que ha sido firmado el informede valoración.

Para algunos propósitos –sino entodos los casos– es esencial incluir unsoporte de la evidencia de mercado ysu contexto económico en el cual se

ha llevado a cabo la valoración, asícomo la metodología utilizada ysupuestos tenidos en cuenta. Aunqueno sea necesario en todos los casos, lainclusión de este tipo de comentarios yla evidencia de soporte incrementa latransparencia y confianza en la valora-ción por parte del usuario final.

Los comentarios sobre la confianzaen la valoración no deberían ser usadosen el informe como manera de admi-tir debilidad en el valor reportado. Dela misma manera, descuidar comenta-rios sobre el clima económico, las par-ticularidades del mercado inmobiliarioo la incertidumbre económica puededar lugar a que el usuario de la valora-ción dé mayor peso al valor reportadoque lo que en realidad se garantiza,pudiendo el informe de valoración de-sembocar en un informe engañoso, locual no seguiría las normas del LibroRojo, particularmente la VS 6.1.

INCERTIDUMBRESDE MERCADODesde hace ya unos años, el mercadoinmobiliario comercial en España seencuentra inmerso en una profundacrisis, con un número limitado detransacciones y un volumen de inver-sión mucho menor que en otros tiem-pos. No es propósito de este artículoanalizar el porqué. No obstante, es lasituación que estamos viviendo, marca-da por la falta de financiación particu-larmente a un sobreexpuesto sectorinmobiliario en un clima macroeco-

nómico que continúa deteriorándose,y en medio de un ajuste tras unos añosde crecimiento y bonanza en unmarco de boom de liquidez, dondealgunas decisiones que parecíancorrectas y acertadas entonces, hanprobado ser no sostenibles por ahoray muchos actores se han quedadoatrapados en las mismas.

En este momento, el consumo nacio-nal está a niveles muy bajos y desdeuna perspectiva internacional se asociaa España a un elevado riesgo-país.A lasnoticias sobre las cuentas estatales yautonómicas, se suma el peso de loscréditos inmobiliarios de la banca, suvaloración y, particularmente, la falta detransparencia o gestión que generantodavía más incertidumbre en los mer-cados internacionales.

La inestabilidad en un mercadopuede darse por un acontecimientomacroeconómico imprevisto quecause un repentino cambio en losmercados o por una serie de circuns-tancias. Esto puede manifestarse en unpánico, tanto en compras como enventas, o también puede reflejarse enuna falta de predisposición a compraro vender hasta que esté claro el

VALORAR EN TIEMPOS DE INCERTIDUMBRE (1)

Por Carlos Rodríguez, FRICS y director general de Retail Valuation Ibérica

La valoración de activos inmobiliarios en un clima económico comoel actual supone un reto para los valoradores.El empeoramiento delos indicadores macroeconómicos y la inestabilidad del mercado sonunas de las causas específicas de incertidumbre en la valoración.En este artículo –que tendrá continuación en el próximo número de El Inmobiliario mes a mes–,Carlos Rodríguez,FRICS,director generalde Retail Valuation Ibérica y presidente de la Junta Europea deValoración del RICS, analiza algunos aspectos fundamentales a lahora de valorar en tiempos de incertidumbre.

La inestabilidad delmercado es una de laprincipales causas deincertidumbre en las

valoraciones

impacto en los precios a medio/largoplazo. Estas circunstancias están pre-sentes ya desde hace unos años, y enlos últimos meses han empeorado conla economía española nuevamente enrecesión, por segunda vez en dos años.

La acusada caída en el número detransacciones en conjunto, con la faltade financiación bancaria como telón defondo, no significa que el mercado nosiga funcionando o que un valoradorno pueda emitir un juicio de valor, aun-que este juicio debería ser expresado–y así reflejado– en un contexto deincertidumbre, reportando las condi-ciones de mercado en las que la valo-ración se está llevando a cabo.

EVIDENCIA COMPARABLESin embargo, en estas condiciones demercado hay compradores y vendedo-res activos. Forma parte de la capaci-dad y habilidad del valorador, interpre-tar todos los factores que afectan alvalor del activo y utilizar su conoci-miento, capacidad y convicción paraconseguir una opinión realista de valor.

La transparencia de la informacióndisponible para el valorador, no sólo losyields y las rentas sino también otrosaspectos particulares de la transacciónque puedan influenciar en los retornosesperados de la transacción, como ladisponibilidad de financiación o algúninterés particular por parte del com-prador o vendedor, son claves a la horade formar y reportar una opinión devalor en la utilización de informacióntransaccional comparable.

Los valoradores deben asegurarse deque los detalles de los incentivos queforman parte de una valoración seanincorporados en el análisis de la eviden-cia. Se debe tener un particular cuidadoen mercados donde los incentivos sonusados comúnmente, como puede serel caso de las ventas de viviendas nue-vas en el sector residencial o de instala-ciones de retail.

Un valorador debe asegurarse queun comparable sea el resultado de unaoperación libre de mercado, compren-sible, reciente, verificable, lo más similarposible y consistente con la prácticalocal de mercado. Los retos surgencuando se trata de activos que setransaccionan o que son raramenteidénticos, caso característico del mer-cado inmobiliario. En esas circunstan-cias, la capacidad del valorador, reglasde conducta y códigos deontológicosjuegan una mayor importancia.

Los aspectos de confidencialidadcomercial o protección de datos pue-den surgir al investigar este tipo decasos. Esto quiere decir que las fuentesy la cifras no puedan ser confirmadasexpresamente, pero no invalidarán eluso de esos datos para llegar a la opi-nión de valor, siempre que se tomen lasmedidas de cuidado oportunas.

Al igual que hay diversas fuentes deobtención de información, cada una deellas debe ser interpretada particular-mente, siguiendo una jerarquía en fun-ción de la importancia que se le da acada una de ellas. Este es un aspectoque requiere una gran destreza y expe-riencia por parte del valorador, ya queconstituye una parte esencial del pro-ceso de valoración.

Cada evidencia de información debeser tratada con cuidado, prestandoparticular atención al sistema de medi-ción aplicado y ajustándose con loscorrespondientes coeficientes de homo-geneización, tanto por aplicación direc-ta o indirecta. Además, es importantetener en cuenta si algunos activos sepudieran vender como lotes, en casode que el valor de la suma de unidadesdifiriese de la venta de la totalidadcomo una unidad. �

23Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

La transparencia de lainformación disponible

para el valorador es clave al analizar el valor del activo

Incluso en estas condiciones de mercado,hay compradores y vendedores activos.

Sostenibilidad

24 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

IDOM INAUGURA SU NUEVA SEDE CORPORATIVA EN MADRID

En la mañana del 13 de abril tuvolugar la inauguración de la nuevasede corporativa de la empresa

multidisciplinar española Idom situada enel número 4 de la Avenida de El Escorialde Madrid. El acto oficial estuvo presididopor la presidenta de la Comunidad,Esperanza Aguirre, y el presidente deIdom, Fernando Querejeta, y contócon la asistencia de más de 900 invitados,

entre clientes, colaboradores, responsa-bles institucionales como el alcalde deBilbao, Iñaki Azcuna, y el equipohumano de la empresa fundada en 1957en el País Vasco por el ingeniero RafaelEscolá, cuyo busto se exhibe en unlugar destacado de las instalaciones.

La nueva sede de Idom, todo un refe-rente en el terreno de la eficiencia ener-gética, el confort y el ahorro de agua en

un edificio de oficinas, ha costado 35millones de euros y tiene 16.000 m2 desuperficie distribuidos en dos plantas sub-terráneas para parking y almacenes, unaplanta cero donde se halla la recepción,salas de reuniones y salas multiusos, ycuatro plantas sobre rasante que alber-gan a todas las unidades de negocio de laempresa: la presidencia, la direccióngeneral y administración, y las más de500 personas que trabajan en estasmodélicas instalaciones que incorporan,por primera vez en España, una estructu-ra portante activa TABS (TherminallyActivated Building System), que participaen la climatización del edificio.

En su breve alocución, FernandoQuerejeta señaló que “necesitábamosdisponer de espacios que apoyen el cre-cimiento, la internacionalización y elproceso tecnológico de Idom en laspróximas décadas. Espacios que fomen-ten aún más los valores que para nos-otros son esenciales, como el trabajo enequipo, la eficacia, las comunicacionesabiertas y la innovación. Espacios quetransmitan una imagen acorde con larealidad de una empresa que trabaja entodo el mundo, y que es esencialmenteun proyecto de futuro”.

El presidente de Idom, Fernando Querejeta, y la presidenta de la Comunidad de Madrid, EsperanzaAguirre, en un momento del acto de inauguración de la nueva sede madrileña de la ingeniería.

25Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

Sostenibilidad

Por su parte, Esperanza Aguirre mani-festó que la Comunidad concentra el25% de las ingenierías del país y quequiere tener más empresas como Idomque apuestan por la innovación y lainternacionalización. “Empresas líderescomo ésta, que obtiene el 60% de sunegocio en el exterior y que son capa-ces de hacer en Madrid una sede dearquitectura sostenible”, señaló.

EFICIENTE Y CONFORTABLELa sede de la multinacional española,concebida por un equipo multidisciplinardirigido por Jesús María Susperre-gui, director de AXCT, la firma de arqui-tectura del grupo, es su mejor “tarjeta devisita”. El concepto utilizado para su des-arrollo supone un salto cualitativo en tér-minos de eficiencia energética, confortinterno y ahorro de agua. La envolventedel edificio, su orientación, la optimizaciónde huecos, el elevado aislamiento térmi-co, vidrios de altas prestaciones, suexcepcional protección solar y su doblepiel vegetal, tanto en la fachada como enla cubierta, son algunas de las medidasproyectadas que maximizan la eficienciaenergética del inmueble.Además, el prin-cipal sistema de climatización es la propiaestructura, ya que la nueva sede de Idomincorpora por primera vez en España laestructura activa TABS. Un sistema quese combina con un enfriamiento evapo-rativo nocturno y presenta importantesventajas respecto a sistemas convencio-nales al reducir de forma importante nosólo el consumo, ya que ahorra el 75%de la energía, sino que aumenta de formasignificativa el confort de sus ocupantes.

La ventilación natural mediante atriosde comunicación interior, conductos deventilación textiles y fácilmente limpia-

bles, así como la gestión del agua, sonelementos que se incorporan de formaorgánica al edificio. En este último capitu-lo, por ejemplo, el inmueble capta el100% de las aguas pluviales, que se reu-tilizan tanto en el sistema de riego comoen el tratamiento y uso de aguas sanita-rias y en el sistema de enfriamiento de laestructura por evaporación.

EL 60% DE LA FACTURACIÓNEN EL EXTERIORLa Idom de hoy es una empresa multidis-ciplinar, integrada por 2.500 profesionalesdistribuidos en una treintena de oficinas,la mitad de ellas en el extranjero, que separece poco a la ingeniería industrial quefundó Rafael Escolá hace 55 años. HoyIdom desarrolla su actividad en todo elmundo con una clara orientación hacia lainnovación tecnológica que se puederesumir en tres grandes actividades: inge-niería, arquitectura y consultoría.

Conjugar equipos de todas las áreastécnicas para afrontar proyectos de grancomplejidad es uno de los rasgos quedefinen el potencial de esta firma que,por otra parte, también acomete equipa-mientos “llave en mano” con un fuertecontenido industrial, desde su concep-ción hasta su puesta en explotación.

La cifra de negocios del grupo Idom elpasado año fue de 300 millones deeuros, con la particularidad de que elvolumen de su negocio internacionalrepresenta más del 60% de la facturacióndel grupo. Desde hace años, la compañíase ha planteado unos exigentes objetivosde crecimiento diversificando servicios ypotenciando su proceso de internaciona-lización para capear la crisis.

Idom ha tenido en los últimos añosuna proyección muy relevante en el de-

sarrollo de proyectos de sectores estra-tégicos a través de las 11 oficinas quetiene en España y sus 13 oficinas interna-cionales. De esta forma, Idom ha interve-nido en el diseño del Telecospio GiganteEuropeo E-ELT y en el Telescopio ATSTde Hawai, en proyectos y direcciones deobra de alta velocidad ferroviaria enEspaña y Polonia, autopistas y autovías(Fomento, Gisa), sistemas de metro(Sevilla, Barcelona, Oporto, Ho Chi Min,Medellín, Constantin), centrales hidroeó-licas, de ciclo combinado, plantas termo-solares, plantas siderúrgicas por todo elmundo, ingenieria nuclear, recintos feria-les o consultoría urbanística y territorial(Londres y ArabíaSaudi), entre otros.�

Oficinas

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Raúl Vicente, director de Agencia de Knight Frank España

“ES UN MOMENTO DE GRANDESOPORTUNIDADES PARA LA DEMANDA”

Raúl Vicente,director de Agencia

de Knight Frank.

Su afán por dar un servicio de calidad al cliente y su estrategia de especialización han sido clavespara que Knight Frank consiga mantenerse fuerte en medio de la crisis, con una envidiable carterade clientes e interviniendo en más del 30% de las ventas a usuarios que se registraron en 2011. Eldirector de Agencia de la consultora,Raúl Vicente,analiza en esta entrevista las oportunidades queofrece el mercado y nos avanza las tendencias que se perfilan para las oficinas de Madrid.

El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

Raúl Vicente no es un recién lle-gado al mercado de oficinasmadrileño. Llegó hace ocho

años a Knight Frank, tras seis años detrayectoria profesional en otras consul-toras del sector, como Auguste-Thouard (actual BNP Paribas Real Esta-te) o King Sturge. En Knight Frank vivióel cambio hacia la especialización en elnegocio de oficinas según el perfil decliente, una estrategia que “es lo quenos ha hecho crecer en los últimosaños”, comenta. De esta forma, haceseis años el socio responsable del ÁreaEmpresarial, José Luis Guillermo, estable-ció, dentro del mercado de usuarios, unadivisión especializada en ventas y otra enarrendamientos para dar una mejor cali-dad de servicio. Desde entonces, y dentro de este mismo área, HumphreyWhite dirige el equipo de Inversióntanto nacional como internacional.

Esta organización se ha mantenidoincluso con las dificultades del merca-do de ventas y ha dado como resulta-do que, incluso en medio de la crisis,haya intervenido en el 30%-40% de lasoperaciones de venta a usuario de losúltimos años. “La más destacada en2011 fue la venta de la sede de laCNMV, el edificio Edison, que era pro-piedad de Mutua Madrileña; y este añohemos realizado la operación másimportante hasta la fecha: la venta dela sede de Phillip Morris, que ha adqui-

rido la propia tabacalera, en paseo de la Habana 101 de Madrid”, explicaRaúl Vicente.

¿Cómo definiría la situación delmercado de oficinas madrileñoen este momento?Es un mercado que refleja claramente lasituación económica general y la de lasempresas en particular. La demandaes escasa y busca reducir costescomo premisa fundamental. Estosahorros pueden venir por optimi-zar el espacio que tienen y liberarsuperficie si pueden hacerlo, rene-gociar sus actuales condicionescontractuales o aprovechar algunade las muchas oportunidades que lebrinda el mercado. En cualquiera deestos casos, desde Knight Frank les ayudamos a analizar todas las opcionesy que tomen la mejor decisión para su compañía. Sinceramentecreo que deben dedicar-le tiempo a este aná-lisis que les ayude amejorar sus balan-ces económicos eincluso a mejorarsu calidad de tra-bajo (equipamien-to técnico, apro-vechamiento deespacios de tra-bajo, comunica-ciones y servi-cios. etc.). Es unademanda muyagresiva quedada la situa-ción, parte conventaja.

Por el lado de la oferta, nos movemosen niveles de un 11% de disponibilidaden Madrid, muy por encima de lo queconsideramos un mercado equilibrado(entre el 5% y el 8%). En cuanto a loscompradores con liquidez, saben quees el momento de analizar inmuebles

“Dada la situación, lademanda de oficinas enMadrid es muy agresiva

y parte con ventaja”

que están saliendo al mercado y que,en mejores situaciones económicas, noven la luz o lo hacen a unos preciosdemasiado altos. Estos demandantesvaloran más el posible recorrido a futu-ro del precio del m2 que la simple cifrade rentabilidad.

¿El deterioro del mercado y laconstante bajada de precios difi-culta su trabajo?No necesariamente. Lo que nos hacees ser más imaginativos. Lo importantees conocer bien las condiciones que tie-nen nuestras demandas para diseñar elplan estratégico óptimo a la medida delcliente. Somos capaces de generar aho-rros importantes para cualquierdemanda porque sabemos qué edificiosse adaptan a sus necesidades. Muchasveces nos piden consejo incluso a lahora de diseñar sus oficinas y crearespacios funcionales que ayuden agenerar sinergias entre los departamen-tos. A día de hoy, los propietarios estánsiendo muy flexibles en cuanto a rentas,pero también en carencias y ayudas a laimplantación, lo cual permite que, enmuchos casos, consigamos reducir loscostes operativos por encima del 40%.

¿Cuándo empezó la caída derentas de las oficinas?El mercado de oficinas va con un añode retraso con respecto a la crisis. Conla recuperación ocurrirá lo mismo. Lacrisis empezó a mediados de 2007,pero las rentas máximas se registraronen 2008 y empezaron a caer a media-

dos de este año. Desde entonces, lleva-mos acumulado un descenso del 40%en la mayoría de las zonas.

¿Y cuánto va a durar esto?La absorción está en mínimos. El añopasado se registró una absorción de330.000 m2 y este año prevemos que laabsorción bruta sea inferior y la absor-ción neta será negativa, es decir, lascompañías dejan más superficie de laque ocupan. El mercado empezará arecuperarse cuando se vuelva a generarempleo y las empresas empiecen aocupar más superficie. Las oficinas conbuenas calidades, en buenas zonas ycon una renta más o menos ajustada, seocuparán relativamente rápido. Habla-mos del interior de la M-30 y de laszonas adyacentes con edificios de cali-dad y buenos servicios. Los edificiosfuera de estas zonas tendrán una recu-peración mucho más lenta e inclusoalgunos con peores condiciones queda-

rán fuera del mapa de la demanda enlos próximos años. No va a haber unarecuperación global, habrá una recupe-ración de ciertas zonas frente a otrasque seguirán sufriendo.

Además del centro de negociosde la capital, ¿ve otras centralida-des con futuro?Méndez Álvaro será un centro deatracción de empresas en los próximosaños. La llegada de Repsol ha supuestoun cambio de imagen total, que sesuma a los edificios que construyóNozar hace cuatro años. Ahora se haterciarizado para oficinas el margenizquierdo de la vía, de forma que todasesas naves antiguas serán oficinas. Ade-más, está en el interior de la M-30,tiene buenas comunicaciones y cuentacon una empresa de referencia comoRepsol, que atraerá actividad comoocurrió con Telefónica y pasará conBBVA en Las Tablas.

27Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

Martínez Villergas 49, una de las rehabilitaciones más importantesen el centro secundario de la capital,en manos de Knight Frank.

Oficinas

EVOLUCIÓN DE LA ABSORCIÓN EN EL MERCADO DE OFICINAS DE MADRID

EVOLUCIÓN DE LA ABSORCIÓN TOTAL� Absorción (x 1.000 m2) � Operaciones

EVOLUCIÓN DE LA ABSORCIÓN PRIMEROS TRIMESTRES � Absorción (x 1.000 m2) � Operaciones

� Volumen de absorción cíclico en los últimos cuatro años.� Absorción primer trimestre de 2012: 50.000 m2. Fuente: Knight Frank

1.000

800

600

400

200

0

785

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1 trim.2012

386 386339 383398

530437

639 659 705775 754 815

867 830

496456 400

347297 305 336 382

50 80

350300250200150100500

213

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

12888

4051 78 97

85

165139

176179 180

179230

307

115132

80 7954 73 65 76 50 80

28 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

¿Y cómo ve la prolongación de laCastellana?Knight Frank está comercializando enesta zona el proyecto más importantede oficinas de Madrid, la Torre de Cris-tal, y nos quedan algo menos de 50.000m2 de oficinas. Creo que este tipo deproyectos nuevos van a tener una granaceptación cuando se recupere el mer-cado. Aún cuesta asimilar que el centrode la Castellana se ha desplazado a lastorres, pero se está firmando a buenritmo. Es pronto para aventurar el futu-ro de la prolongación de la Castellana yserá el residencial el que tenga que tirarde este proyecto.

¿Qué preferencias tiene el clientede oficinas de Knight Frank?Si hablamos de demandantes de ofici-nas, hay una tendencia a externalizar lostemas inmobiliarios en una consultora.Se dirigen a un producto ubicado en elinterior de la M-30, o en zonas del exte-rior bien comunicadas, como el ejeentre la A-2 y la A-1, o en el corredorde la A-6. En cuanto a requerimientos,todos solicitan suelo técnico y oficinasdiáfanas, abiertas y luminosas, además deunos servicios razonables en el entorno(metro, autobús y restauración). Ya novale cualquier cosa, como antes.Cabe señalar también el interés dedeterminados clientes con una perspec-

tiva de inversión por la sostenibilidad,que aprovechan la ocasión de empren-der reformas para dotarlos de algúntipo de certificación voluntaria mayorque las propias exigidas por normativa.A medio y largo plazo, parece claro queinversores y usuarios sólo valorarán estetipo de edificios que llegan a suponer unahorro energético del 30%-35% depen-diendo de cada edificio.

¿Qué servicios marcan la dinámi-ca diaria de su trabajo?Además de prestar servicios de inter-mediación, intervenimos en un grannúmero de renegociaciones de rentasque se están produciendo. Al desarro-llar un proyecto, los propietarios cuen-tan mucho más con los agentes porquenecesitan conocer cual es su viabilidad yparticipamos mucho más en la comer-cialización de los edificios. Los bancoscada vez están más involucrados en elmercado inmobiliario y es a ellos a losque les dedicamos gran parte de nues-tro trabajo en valoraciones, análisis depatrimonio y estrategias para optimizar

ese patrimonio. Y aunque va algo másretrasada, la Administración está empe-zando a hacer lo mismo.

¿Qué porfolio tiene en carteraKnight Frank?Siempre nos ha gustado trabajar desdeel propietario y fidelizar a los clientes. Enese sentido hemos conseguido las cuen-tas más importantes del mercado deoficinas, como la Mutua Madrileña, paraquien comercializamos el mayor proyec-to de oficinas de Madrid, en coexclusivacon CBRE. También tenemos comocliente a Colonial, para el que comercia-lizamos proyectos tan importantescomo Martínez Villergas 49 y Recoletos37.Además somos proveedores de ser-vicios inmobiliarios del Consorcio deCompensación de Seguros, y la Mutuali-dad General de la Abogacía tambiénnos ha confiado sus edificios. En total, elporfolio ronda los 180.000 m2.

A pesar de la operación de PhilipMorris, hay pocas compraventas,incluso con los precios a la baja.¿Por qué?Cuando iniciamos la compra de la sedede Philip Morris, en verano de 2010,conocíamos la dificultad de la opera-ción. Parece increíble que, en la situa-ción actual, no haya un número eleva-do de edificios en venta para alguiendispuesto a pagar un precio razonable.Los edificios que hay en venta enMadrid son escasos, en muchos casosson malos, y en otros presentan todotipo de problemas tales como estar enconcurso de acreedores, problemas delicencias, etc. El mercado está ávido deproducto de calidad a un precio razo-nable ya que el mercado inmobiliariosigue siendo “refugio” para el inversortradicional dada la situación de otros“mercados”, como el bursátil.Evidentemente la financiación es otrotema fundamental en este mercadodonde será muy complicado obteneruna financiación superior al 50%, y encasos como el de Philip Morris, que nonecesitaba financiación, supone una ven-taja diferencial. Parece claro que los pró-ximos dos años veremos operacionesde venta aprovechando las últimasoportunidades antes de que el mercadoterciario se recupere. �

Oficinas

“Se espera unarecuperación desigual

del mercado deoficinas de Madrid”

PRINCIPALES MANDATOS DE OFICINASDE KNIGHT FRANK EN MADRID

MUTUA MADRILEÑA

Torre Cristal (60.000 m2 de alquiler)� Superficie disponible: 49.000 m2

� Es el mayor mandato de alquiler de oficinasjamás otorgado en España y el primero que ha dadoMutua Madrileña en su historia reciente.

INMOBILIARIA COLONIAL

Martínez Villergas, 49 � Superficie: 24.000 m2

Recoletos, 37 � Superficie: 17.000 m2

ONCISA (GRUPO ONCE)

Albacete, 3 � Superficie: 8.000 m2

HNA (HERMANDAD NACIONAL DE ARQUITECTOS)

Retama, 7 María de Molina, 54Triada, etc.

Torre de Cristal,

de MutuaMadrileña.

30

BARCELONA CONTRATA MÁS OFICINAS QUE MADRID EN EL PRIMER TRIMESTREPor tercera vez en la historia,Barcelona ha absorbido en los tres primeros meses de 2012 algo másde 2.000 m2 de oficinas que Madrid, 53.977 m2 frente a 51.860 m2 exactamente, lo que supone un11,68% más respecto al mismo trimestre del año anterior, según un estudio de CBRE.

El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

Patricio Palomar, director deResearch de la consultora CBRE,en su ponencia Radiografía del

mercado inmobiliario en España, durantela jornada informativa de presentaciónde la decimosexta edición de Barcelo-na Meeting Point, afirmó que el merca-do de oficinas de Madrid ha sufrido elpeor trimestre de su historia con unaabsorción bruta de tan sólo 51.860 m2.

El dato supone un descenso del 33%respecto al trimestre anterior y unacaída de la cifra anual de cerca del26%, pero lo más grave es que estosniveles de contratación obligan a

retrotraernos a los comienzos de2009, convirtiéndose en el terceromás bajo de los últimos 30 años.

Una situación que Patricio Palomardefinió como “más que preocupante, ymás si tenemos en cuenta que el tama-ño del parque en las dos ocasiones

anteriores era muy inferior”. Según losanalistas, el mercado de oficinas deMadrid avanza por inercia y son pocaslas compañías que apuestan por laexpansión, y las que optan por cam-biar de sede continúan dejando unsaldo negativo de espacio ocupado.Es decir, que se liberan más m2 de losque se contratan.

LA CAUTELA ES MÁS FUERTEQUE LOS INCENTIVOSLos profesionales que operan en lacapital constatan que los incentivos a lacontratación como descuentos operiodos de carencia, no terminan devencer la cautela de los empresarios,a pesar de que los descuentos de lasrentas en todas las zonas haya caídoun 12% y especialmente en las zonas descentralizadas.

No ocurre lo mismo en Barcelona,donde ese mismo reajuste que hansufrido las rentas, está animando a lademanda a firmar operaciones.

Otra diferencia sustancial entre elmercado de oficinas de ambas ciuda-des se escenifica en el comportamien-to de la inversión. Según este ejecutivode CBRE, el mercado de Barcelona tra-dicionalmente más estable, es el prefe-rido por los inversores core, mientrasque los oportunistas se centran enmercados más volátiles como Madrid,donde las recuperaciones de las rentasy la absorción suelen ser más rápidas yagresivas una vez que se alcanzan nive-les de crecimiento económicos supe-riores al 2,5% del PIB.

En lo que llevamos de año, en las dosprincipales plazas del país se han conta-bilizado tan sólo cuatro operaciones deinversión relativamente importantes:dos en Madrid y otras dos en Barcelo-na, aunque aquí cabe destacar que han

Madrid ha cerrado el tercer trimestre más

bajo en superficiecontratada de oficinasde los últimos 30 años

Según CBRE, el mercado de Barcelona,tradicionalmente más estable, es elpreferido por los inversores core.

Oficinas

31Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

Oficinas

LA CITA DE WOFGREEN OFFICE 2012 EN MADRID EVOLUCIONA

Por tercer año consecutivo,Madrid acogerá el próximo 21 dejunio, en la nueva sede del

COAM (calle Hortaleza, 63) una nuevaedición de WOFGreen Office, elnuevo concepto de encuentros que hadiseñado World Office Forum (WOF)para conocer todo lo relacionado conlas oficinas sostenibles y sus profesiona-les. La cita de este año cobra unamayor relevancia si cabe debido a lamejora continua de sus programas, a laconsolidación internacional de la com-pañía y al apoyo de empresas colabora-doras y patrocinadoras, como Philips.

El WOFGreen Office Madrid 2012consta de tres partes diferenciadas másel tradicional tiempo dedicado al networ-king. En la primera parte se celebraráuna mesa redonda muy amplia quedebatirá la situación de la baja demandade oficinas, en función de la economíaque nos rodea, y si se puede hacer algopara posicionar mejor a la ciudad frentea inversores y usuarios. El debate serámoderado por Jorge Zanoletty, presi-dente de WOF, y en ella intervendrándestacados profesionales de la promo-ción, la propiedad, la inversión o la arqui-tectura como el arquitecto GabrielAllende, Luis Basagoiti, presidente deMapfre Inmuebles, el urbanista JoséMaría Ezquiaga, Francisco Javier Fernán-dez Clavé, director general de IVG Euro-pe, Luis Irastorza, consejero delegado deDuch, o Jesús Tébar, propietario de laempresa Geografía Operativa.

La segunda parte pondrá sobre lamesa la evolución de la arquitecturainterior de las oficinas en función deldesarrollo tecnológico y las nuevas ten-dencias que se derivan de los cambiosen la forma de trabajar de las personas.Francisco Vázquez, de 3G Office, y Fer-nando Carneros, de Microsoft, explica-rán la nueva sede que ha inauguradoMicrosoft en Lisboa, mientras que JuanCarredano hará lo propio de las ofici-nas de la empresa Adconion. La mesase completará con la intervención deuna representante de Philips, Mar Gan-dolfo, que, entre otros temas, presenta-rá los interesantes resultados de suencuesta Luz en el Trabajo.

Tras el brunch, la tercera parte delprograma estará dedicada íntegramen-te a la sostenibilidad con tres ponentesde primera línea. Jordi Pascual expon-drá las virtudes del estudio Tobee, untrabajo sobre las fachadas de edificiosacristalados en el clima mediterráneoelaborado por la empresa Aiguasol deBarcelona, que ahora trabaja en unestudio semejante en Madrid. Por suparte Carlos Alonso, de Aecom, pre-sentará el sistema Ska Rating del RoyalInstitute of Chartered Surveyors, sobrela certificación medioambiental de losprocesos de reforma de edificios.Y, porúltimo, Patrizia Laplana explicará lafinanciación de las obras de reforma delos edificios de oficinas y la relación quetiene con las certificaciones Leed EB(Existing Buildings) y Breeam In Use.

sido protagonizadas por inversoresnacionales a través de sus family offi-ce. En Madrid hay que anotar lacompra de Philip Morris en elPaseo de la Habana 101, asesoradapor Knight Frank y, más reciente-mente, la adquisición de un portfolio

de oficinas situadas en la calle Serra-no por parte de CreditSuisse yun club de inversores privados, ase-sorados en esta ocasión por AOSStudley. Mientras que en la CiudadCondal las operaciones han tenidolugar en Paseo de Gracia 56, propie-dad de Testa y adquirido por Pon-tegadea, y José Tarradellas 1-2,propiedad de la Generalitat y com-prado por el grupo Bancalé.

LA CAÍDA DEL CONSUMOARRASTRA AL MERCADOEn el resto de los sectores inmobilia-rios, el estudio de CBRE sostieneque la caída del consumo ha provo-cado que la actividad del mercadodel retail se haya estancado. Sinembargo, los expertos aseguran queen los próximos meses veremosproyectos interesantes de ocupa-ción en los centros comercialescomo Puerto Venecia (Zaragoza)y Valdebebas (Madrid).

También se esperan más opera-ciones de sale & leaseback porparte de las entidades financieras enel segundo semestre del año. Y encuanto al industrial, que cerró 2011con un nivel de absorción similar alaño anterior, contará con operacio-nes de inversión muy puntuales ycon una presión importante sobrelas rentas. Por último, el reajuste enel mercado residencial todavía noha terminado.Y aunque el stock estáconcentrado principalmente en lacosta y la financiación sigue siendoun importante obstáculo, el princi-pal problema que tenemos paraesta consultora continúa siendo elreajuste de precios. �

CBRE prevé que lasentidades financierashagan operaciones enel segundo semestre

De izq. a der.: Jaime Pascual, de Aguirre Newman;Jorge Zanoletty, de WOF; y Stéphanie Galiègue, de IPD.

Forcadell asesora laventa de unas oficinasde Fira 2000

La consultora inmobilia-ria Forcadell ha inter-

mediado en la operaciónde compraventa de unaoficina propiedad de Fira2000, sociedad de titulari-dad pública dedicada a ges-tionar y ejecutar la amplia-ción del recinto ferial Firade Barcelona-Gran Vía.El inmueble, con una super-fie de 300 m2, está empla-zado en la zona empresa-rial surgida del desarrollode la Fira de Barcelona, enL’Hospitalet de Llobregat.El nuevo propietario deeste espacio de oficinas esuna de las empresas ya ins-taladas en esta zona.

32 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

Oficinas

Ernst & Young inauguró el

pasado 23 de abril sus

nuevas oficinas en la Torre

Iberdrola de Bilbao, desde

donde prestará sus servicios

de auditoría, asesoramiento

fiscal y legal, tramitaciones y

consultoría a las principales

compañías y organismos

públicos del País Vasco. Las

nuevas instalaciones de la

firma de consultoría se ubi-

can en la decimotercera

planta de este innovador edi-

ficio, que se ha convertido ya

en un referente a nivel nacio-

nal en el diseño sostenible y

la eficiencia energética.

ERNST & YOUNG INAUGURA SUS OFICINAS DE BILBAO SITUADASEN LA TORRE IBERDROLA

El holding inversor de la

empresaria andorrana

María Reig ha vendido a un

fondo británico el edificio que

fuera antigua sede de la asegu-

radora Winterthur en la plaza

Francesc Macià de Barcelona.

El inmueble tiene 8.000 m2 de

superficie distribuidos en

nueve plantas de oficinas, cua-

tro de aparcamiento y una

zona comercial que ahora

ocupa General Óptica. Como

se recordará, el grupo Reig,

que llegó a pagar 53 millones

de euros por hacerse con la

totalidad del edificio emblemá-

tico, preveía instalar de la mano

de Marriot el primer hotel en

Europa de la exclusiva marca

Edition antes de que la crisis

arruinara sus planes.

El fondo británico que ha

adquirido el inmueble preten-

de transformarlo en un edificio

de apartamentos de lujo. El

hólding andorrano ha declina-

do comentar la operación y el

importe de la venta, pero no

se desvincularán totalmente

del proyecto, aseguran fuentes

del sector.

REIG CAPITAL VENDE A UN FONDOBRITÁNICO LA ANTIGUA SEDE DE WINTERTHUR EN BARCELONA

Línea Nueve TramoCuatro traslada sus oficinas al Eixample asesorada por BNPParibas Real Estate

La consultora inmobilia-ria BNP Paribas Real

Estate ha asesorado elalquiler de unas oficinas de500 m2 de superficie en elbarrio del Eixample de Bar-celona por parte de lasociedad Línea NueveTramo Cuatro, empresaconcesionaria para la cons-trucción, explotación ymantenimiento de treceestaciones del metro de lacapital catalana.La nueva sede se ubica enun edificio exclusivo de ofi-cinas, propiedad de lasociedad DYR Renta, quese encuentra ubicado en lacalle Comte d´Urgell bar-celonesa, en una zonacomercial y de negocios,muy próxima a la AvenidaDiagonal.

Grupo VL compra aInbisa unas oficinas de568 m2 para su nuevasede en el 22@

El grupo empresarial dereferencia en Cataluña

en gestión de servicios ensituación de dependenciay/o riesgo social ha com-prado a Inbisa Inmobiliariaunas oficinas de 568 m2 ensu edificio 22@ de 17.500m2 que, tras esta opera-ción, supera el 90% de lasuperficie comercializadaen venta.La promotora vasca tam-bién ha alquilado en laoctava planta de Torre Inbi-sa Plaza Europa un nuevoespacio que acogerá las oficinas centrales de Deustche Leasing.Por otro lado, Inbisa Cons-trucción ha finalizado lasobras de ampliación de lasede actual de Ringo Válvu-las, compañía fabricante decomponentes para laindustria energética, en elpolígono Empresarium dela capital aragonesa, que leha permitido doblar suanterior superficie.

Imagen dearchivo de laantigua sede deWinterthur en Barcelona.

Torre Inbisa.

33Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

Oficinas

Sí, han leído bien. A siete

euros el m2 se pueden

alquilar unas oficinas de cate-

goría en cualquiera de los

dos edificios de oficinas que

promovió Autocampo justo

enfrente del centro comer-

cial H2O y que forman parte

del parque multifuncional

Rivas Futura, que desarrolló

el Grupo Avantis en la locali-

dad madrileña de Rivas hace

unos ocho años. La consulto-

ra inmobiliaria Gabinete

Inmobiliario, que comercializa

en exclusiva los 43.000 m2

que suman los dos edificios,

ofrece la posibilidad de

que intervenga un tercer

agente para acelerar el pro-

ceso de comercialización a

unos precios impensables

hoy en día en Madrid, de la

que dista a unos 20 minutos

en coche. Cada edificio tiene

seis plantas de casi 3.000 m2

y un ático que totalizan

21.681 m2.

La idea de los propietarios y

de sus comercializadores es

destinar el primero de ellos,

que está para estrenar, a un

único usuario, para dedicar el

segundo, que tiene 8.000 m2

alquilados, a multiinquilinos.

OFICINAS A SIETE EUROS POR M2 EN RIVAS FUTURA BNP Paribas RealEstate comercia enexclusiva Alcalá 65

MGC ha seleccionado aBNP Paribas Real Esta-

te para la comercializaciónen exclusiva de Alcalá 65, unsingular edificio de oficinasde corte clásico reciente-mente rehabilitado que seubica en una de las zonasmás representativas deMadrid. El inmueble tieneseis plantas y cuatro bajorasante destinadas a aparca-miento, que suman 5.995m2. El edificio construido en1872 por Severiano Sainzde la Lastra ha sido someti-do durante el último año auna reforma integral que hapermitido añadir las plantasbajo rasante y lo ha dotadode las más elevadas calida-des técnicas y de confort.Alcalá 65 se encuentra en elorigen del centro de nego-cios, que alberga una terce-ra parte del parque de ofici-nas madrileño.

La Torre PwC, el edificio de

mayor superficie de ofici-

nas de España puesto que

acoge cerca de 2.400 profe-

sionales de la firma en Madrid,

ha obtenido el certificado

Leed Oro, el más alto recono-

cimiento internacional en

materia de eficiencia energéti-

ca y sostenibilidad que conce-

de el Consejo de la Construc-

ción Verde en Estados Unidos.

Las 17 plantas (21.390 m2)

que ocupa en el edificio que

promovió el grupo SyV supo-

nen para PwC un 30% de

ahorro en el consumo de

energía y un 20% en el de

agua, además de disponer de

las últimas tecnologías y de los

más avanzados sistemas de

seguridad.

Para la adecuación de las ins-

talaciones de la torre y la ges-

tión de la certificación Leed

Oro, PwC ha contado con la

consultora inmobiliaria CBRE,

que participó en todo el pro-

ceso, desde el diseño hasta la

implantación, y desarrolló las

estrategias de ahorro, de

mejora de la calidad del aire,

seguimiento del CO2, produc-

tividad, luz natural y vistas.

LA TORRE PWC OBTIENE EL SELLOLEED ORO POR SU EFICIENCIA ENERGÉTICA Y MEDIOAMBIENTAL

BNP Paribas Real Estate comercializa y gestiona el EdificioJerez Centro de Negocios

Iberdrola Inmobiliaria haconfiado a BNP Paribas

Real Estate el mandato decomercialización y gestióndel Edificio Jerez Centro deNegocios, que la filial de laeléctrica posee en Jerez dela Frontera (Cádiz). Conuna superficie de más de15.000 m2 distribuidos endos plantas comerciales ysiete de oficinas, el parqueempresarial de Jerez situa-do a tan sólo 5 minutos delaeropuerto dispone, ade-más, de un aparcamientoen superficie.

CBS Outdoor se instala en Mirasierra,asesorada por AxisProperty

CBS Outdoor, la divi-sión de publicidad

exterior del gigante norte-americano del sectoraudiovisual CBS, ha confia-do en la consultora inmo-biliaria Axis Property labúsqueda y asesoramientode su nueva sede en Espa-ña. Como fruto de estagestión, la firma que estápresente en nuestro paísdesde 2002 y dondecomercializa más de 8.300soportes publicitarios, haarrendado unas oficinas de800 m2 en un edificioexclusivo de oficinas situa-do en la zona de Mirasie-rra, al norte de Madrid.Edificio Jerez Centro de Negocios.

Torre PwC.

34 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

Oficinas

Mace ha levantado la últi-

ma sección de acero del

edificio The Shard, el nuevo

icono de la ciudad de Londres

y la construcción más alta del

Reino Unido. Se inicia así la

tercera y última fase de la

construcción de una auténtica

“ciudad vertical” puesto que

incluye mirador, restaurantes,

un hotel de cinco estrellas, ofi-

cinas y zona residencial, en la

que se ha contado con la

ayuda de la grúa más alta del

Reino Unido, capaz de elevar

cerca de 550 toneladas de

acero a la cima del edificio a

310 metros de altura. Ubica-

do en London Bridge, inaugu-

rado con motivo del Jubileo

de la Reina y ante la esperada

celebración de los Juegos

Olímpicos, la zona londinense

cuenta con dos millones de

m2 que incluyen unos 600.000

m2 de oficinas, un nuevo espa-

cio público, el vestíbulo de la

estación y la nueva estación

de autobuses, entre otros ser-

vicios, cuyas obras está previs-

to que finalicen en el primer

trimestre de 2013.

LOS MÁS ALTOSOtra de las ciudades que ha

visto cambiar su skyline es

Nueva York, donde desde

hace unos días la principal

torre del nuevo World Trade

Center es el rascacielos más

alto, tras alcanzar los 100 pisos

y los 387 metros, seis más que

el Empire State Building. A

esta carrera se ha unido París,

tras hacerse público que la

capital de Francia se prepara

para conquistar el cielo con la

construcción de dos nuevos

rascacielos de 175 y 115

metros, que llevarán la firma

de Jean Nouvel.

MACE COLOCA LA ÚLTIMA PIEZA DE THE SHARD A 310 METROS DE ALTURA

La empresa aseguradora

Axa ha encomendado a la

consultora inmobiliaria Savills

la búsqueda de inquilinos para

los 1.814 m2 de oficinas dispo-

nibles que tiene en el pres-

tigioso edificio de su propie-

dad ubicado en el corazón de

París, concretamente en el

número 12-14 de Rond Point,

con espectaculares vistas al

Grand Palais y a los jardines

de los Campos Elíseos.

El emblemático inmueble

tiene en total 2.563 m2 de

superficie, repartidos en cua-

tro plantas, con unas rentas de

750 euros/m2 al año. Es decir,

62,5 euros/m2 mensuales,

mientras que en los vecinos

Campos Elíseos, los alquileres

se sitúan entre los 650 y 820

euros/m2 al año.

SAVILLS BUSCA INQUILINOS PARA UN EDIFICIO DE OFICINAS DE AXA EN LOS CAMPOS ELÍSEOS

Todo juega en contra de la construcción de la Torre Cajasol

La reciente presentacióndel informe anual de

Inerzia sobre el mercadoinmobiliario de Sevilla vuel-ve a poner de manifiesto elsinsentido económico quesupone la construcción de latorre Cajasol, no sólo parasu promotor Banca Cívica,una entidad rescatada por elFrob, sino para el conjuntode la economía sevillana. Laconsultora asegura que afinales de 2011 había en lacapital hispalense y su áreametropolitana nada menosque 276.000 m2 de oficinasvacíos, de los que 54.000 m2

se sumaron ese mismo añopor la crisis.Este aumento es el segun-do más abultado en losúltimos cinco años y colocaa Sevilla como la terceraciudad española con mássuperficie de oficinas dispo-nible, por delante de Valen-cia y superando incluso aBarcelona si atendemos alratio de m2/ habitante.En este pésimo escenario,entran en liza las 43 plantasdel rascacielos de Cajasolque con sus 103.000 m2 deoficinas, aumentará el volu-men de espacio libre un40% más, si se termina en2013 como está previstotras seis años de obras, apesar de las plataformascívicas y del Comité dePatrimonio Mundial de laUnesco contrarios a laconstrucción de la torre.

3G Office completa con éxito el proyecto Microsoft Lisbon Experience (MLXe)

El proyecto de MLXe, que

identifica a la recién

estrenada sede de Microsoft

en la zona del Parque de las

Naciones de la capital portu-

guesa, propone un concepto

de espacio de trabajo más

flexible y colaborativo.

En total, se trata de un com-

plejo de 6.369 m2 de superfi-

cie que integra una gran

variedad de espacios, como

más de un centenar de salas

de reuniones, un showroom,centros de I+D, un salón para

eventos y un gran auditorio.

The Shardse eleva en Londres.

MLXe,en Lisboa.

Centros comerciales

El retraso de proyectos en algunoscasos o la esperanza en una recu-peración económica que no

acaba de llegar se perfilan como lasprincipales razones que explican las ele-vadas previsiones de generación denueva oferta en el sector de los centroscomerciales. No cabe duda de que noes el mejor momento para el consumopara un mercado que aún se ve fuerte-mente lastrado por el entorno econó-mico financiero de crisis en el que estáinmersa España. Los datos del informede Jones Lang LaSalle revelan que los

rigores de la caída del consumo yaafectan a la industria. Se estima que lasventas medias en centros comercialesalcanzaron en 2011 los 2.500 euros/m2,

lo que supone una caída del 12% conrespecto al año anterior. La actividad deocio y restauración es la que registró

las ventas medias más bajas durante elperíodo. Además, la tasa de desocupa-ción en los centros comerciales ya eradel 9% de la SBA al cierre de 2011, dospuntos superior a la registrada un añoantes. En este escenario, son los cen-tros pequeños los que más estánsufriendo la desocupación, de la mismamanera que los locales pequeños, dehasta 200 m2, son también los que con-centran una mayor tasa de desocupa-ción (el 17% de la SBA total).

MÁS OFERTA, MAYOR TAMAÑOEl año pasado la superficie comercialcreció un 2%, cerrando 2011 con unaSBA total de 15,3 millones de m2 distri-buida en 658 centros comerciales. Enlo que llevamos de 2012 ya se han pro-ducido importantes inauguraciones,como Almazara Center, SagunCenter,Serrallo Plaza y Gran Plaza 2, y se espe-ran nuevas aperturas como As Cance-las en Santiago de Compostela, El Farodel Guadiana, en Badajoz, o PuertoVenecia, en Zaragoza.Así, el año acaba-rá con 21 centros comerciales más.La viabilidad de muchos de estos pro-yectos depende, entre otros factores,de su gran tamaño, una cualidad quetambién tienen en cuenta los inverso-res que buscan proyectos en España.Los activos prime siguen despertandoel interés, mientras que los centrossecundarios en venta son mucho másabundantes, aunque presentan muchosmás problemas, tanto de precio comode financiación, entre otros.

Las rentabilidades prime se sitúanentre el 6,5% y el 7%, mientras que lade los activos secundarios se han eleva-do en los últimos meses y se sitúanalrededor del 8,5%. �

36 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

MÁS METROS COMERCIALES, A PESAR DE LA CAÍDA DEL CONSUMOEl informe Centros Comerciales en España, elaborado por Jones Lang LaSalle, prevé 21 aperturasde nuevos centros comerciales a lo largo de este año, que podrían elevarse hasta las 64 de aquíhasta 2014. Esto supone un aumento de la oferta estimada que podría superar el millón de m2

comerciales a medio plazo, en medio de un entorno de incertidumbre económica, con 4.744.235inscritos en las oficinas del paro y unas previsiones de ventas minoristas que apuntan a una caídadel 2% este año y un estancamiento en los meses posteriores.

En 2011 las ventas encentros comercialescayeron un 12% con

respecto al año anterior

SITUACIÓN DE LOS CENTROS COMERCIALES (I TRIM. 2012)

APERTURAS ANUALES DE CENTROS COMERCIALES EN ESPAÑAINCLUYEN PROYECTOS SEGUROS, PROBABLES Y POSIBLES

2009 2010 2011 1TRIM. 2012Nº Aperturas 18 12 13 3Nº Ampliaciones 1 5 1 0

SUPERFICIE M2

SBA Abierta 393.125 334.635 427.313 36.600SBA Ampliaciones / II Fases 12.084 48.400 8.064 0TOTAL SBA 405.927 334.740 435.377 36.600

TOTAL MERCADO

Nº Centros 633 645 658 661Total SBA (m2) 14.548.746 14.883.603 15.310.916 15.347.516

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

� Posible� Probable� Seguro� SBA actual

m2

Fuente: Jones Lang LaSalle.

Centros comerciales

37

El Ejecutivo de Mariano Rajoy se hacomprometido con Bruselas a impul-

sar la liberalización del comercio en Espa-ña y afianzar la unidad de mercado en un ámbito que sufre de una tremendacarga normativa de las diferentes comu-nidades autónomas.El Plan Nacional de Reformas enviadohace unas semanas a Bruselas, que reco-ge los objetivos de la agenda reformistaque va a poner en marcha el Gobierno,incluye la liberalización de los horarioscomerciales, una medida que el Ejecutivocree que supondrá la creación de pues-tos de trabajo y que tendrá un efecto decontención de la inflación.Por ahora, el Ejecutivo ya ha anunciado lasupresión de la licencia previa para abrirun comercio y en los próximos meses.Las intenciones del Gobierno centralpasan por incrementar el número de díasfestivos que se podrá abrir —ahora elmínimo son ocho días, pero la Comuni-dad de Madrid tiene fijados 22— y plan-tear una mayor libertad de apertura enlos municipios turísticos, según ha mani-festado el secretario de Estado deComercio, Jaime García Legaz.Las medidas aún se están negociandocon las comunidades autónomas y laspatronales del sector, ya que uno de losobjetivos que se persigue es unificar cri-terios para que no persistan las diferen-cias actuales entre regiones, aunque ya sehan alzado voces en contra de estasmedidas en Cataluña y Andalucía.

No obstante, el horizonte está ya perfec-tamente trazado y Madrid, con su Ley deDinamización del Comercio Minorista,parece ser el ejemplo a seguir.

MADRID MARCA LA SENDALa nueva Ley de Dinamización delComercio Minorista Madrileño, queactualmente está en fase de tramitación,incorpora medidas como la eliminaciónde licencias urbanísticas para el sectorcomercial y determinados servicios, yotorga la plena libertad de apertura endomingos y festivos para los comercios ypara los negocios relacionados con lossectores inmobiliario, financiero y deseguros. Además, el Ejecutivo madrileñoestablecerá incentivos para el estableci-miento de empresas mediante la exen-ción de impuestos durante los primerosaños a emprendedores, y se dotará a loscomercios de más libertad para de-sarrollar su negocio, con medidas comola posibilidad de que cada tienda elijacuando establecer su periodo de rebajas,sin necesariamente tener que coincidircon los actualmente establecidos eninvierno y verano.La norma ya tiene avanzado el trámitelegislativo y previsiblemente será debati-da en el Pleno del próximo 7 de junio,fecha en la que, si no hay sorpresas,debería aprobarse el texto legal definiti-vo. La ley entrará en vigor un mes des-pués de su publicación en el Boletín Ofi-cial de la Comunidad de Madrid.

EL GOBIERNO QUIERE AVANZAR EN LA LIBERALIZACIÓN DEL COMERCIO

El XIII Congreso Español de Centros Comerciales secelebrará en Madrid el próximo mes de septiembre

El Palacio Municipal de Congresosserá el escenario de la gran cita

bianual de la industria española de loscentros comerciales, que se celebrarádel 12 al 14 de septiembre.En un principio estaba previsto queCanarias acogiera el evento, pero laAECC ha optado finalmente por tras-ladar el congreso a Madrid. “El Go-bierno canario y el Cabildo Insular nosprestaron su apoyo, si bien las circuns-tancias económicas que existían aprincipios del verano 2011 han cam-biado significativamente en los últimosmeses, por lo que entendemos queestá más acorde con la actual coyun-tura, y a favor de los intereses de lamayoría de nuestros socios, celebrar-lo en Madrid”, explica la directora dela AECC,Victoria Gozálvez.Conectando con el futuro es el lema deeste congreso bianual que se celebraen medio de un difícil entorno econó-mico, y con nuevas plataformas comoInternet y las redes sociales, en plenoauge. El XIII Congreso Español de Cen-tros Comerciales tendrá como presi-dente a Pedro Pérez Montero, tesore-ro de la AECC, que forma parte de laJunta Directiva y es, además, presiden-te del Comité Técnico de la asociación.Pérez ha ocupado diferentes puestosdirectivos en compañías consultoras ypromotoras del sector, como LarrySmith, Lend Lease o Altarea España, yactualmente trabaja como consultorindependiente.La feria del Congreso,que tendrá unos 900m2 de superficie expo-sitiva, está presididapor Yolanda BassatOrellana, socia-direc-tora de la firma Shophunters, mien-tras que los tradi-cionales PremiosAECC, que reco-nocen a las mejo-res iniciativas del sector tie-nen en esta ocasión a Elena Escalonacomo presidenta del Jurado.

La Ley que Madrid votará en junio servirá de ejemplo para el plan de liberalización comercial delGobierno. En la imagen, la presidenta Esperanza Aguirre, durante la inauguración de Gran Plaza 2.

Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

38 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

Centros comerciales

La apuesta por los deportes impulsala consolidación de Factory Bonaire

El departamento deRetail de Knight Frank

España consigue un 81% de ocupación en FactoryBonaire tras la firma de casi3.000 m2 en los últimos dosaños, con operadores comoNike, Puma, Reebok, BurgerKing y Camper, entre otros.Uno de los logros de la con-sultora ha sido reunir unacompleta oferta de firmasdeportivas que han conver-tido a Bonaire en el únicofactory de España que, a díade hoy, cuenta con todasellas, incluída Adidas.Factory Bonaire, ubicado enel Parque Comercial Bonai-re de Aldaia (Valencia), tiene16.726 m2 de SBA y 5.700plazas de aparcamiento, y en2011 logró una afluencia de2 millones de visitantes.

Marineda City celebra su primer aniversario con cerca de 15 millones de visitantes

Marineda City, el complejo comercial y de ocio más grandede España, ha celebrado su primer aniversario. En estos

doce meses, el complejo coruñés se ha convertido en un poten-te dinamizador comercial y en uno de los motores económicosde la provincia, favoreciendo la creación de más de 4.000 emple-os directos. Cerca de 15 millones de visitantes han pasado porMarineda, un complejo que gestiona CBRE y que actualmentetiene comercializado más del 95% de sus 197.000 m2 de SBA.De hecho, desde su inauguración, el 14 abril de 2011, han abier-to sus puertas 29 nuevos establecimientos de todo tipo.

El Corte Inglés inaugura su primercentro en Córdoba

El 11 de mayo abrió suspuertas el primer centro deEl Corte Inglés en Córdo-ba, que integra un estableci-miento de El Corte Inglés yun Hipercor y ha supuestola creación de 800 emple-os. El gigante español de ladistribución ha invertido125 millones en este com-pleo de 142.500 m2 cons-truidos, que incluye 31.500m2 de SBA y unas 2.300plazas de aparcamiento,incluidas las destinadas acoches eléctricos.

FINANCIACIÓN PARA LOS OPERADORES QUE SE INSTALEN EN CENTROS DE CARREFOUR PROPERTY

Carrefour Property Espa-ña ha puesto en marcha

una nueva estrategia deapoyo a los comerciantes yfranquiciados que se instalenen sus centros comerciales. Lainmobiliaria española que diri-ge Justo Martín negocia condiversas entidades financierasla obtención de condicionesespeciales para sus clientes. Elobjetivo es facilitar la puestaen marcha de nuevos comer-

cios en las condiciones másfavorables. Esta estrategia deapoyo a comerciantes y fran-quiciados se ha plasmado yaen el cierre de un conveniode colaboración con BancoPastor (Banco Popular) parafavorecer la instalación denuevas enseñas en el centrocomercial As Cancelas, quepromueve junto a Realia enSantiago de Compostela.Gracias a este acuerdo, Banco

Pastor ofrecerá condicionesde financiación preferentes alas enseñas que se instalen enel centro compostelano.

El centro comercial NuevaCondomina, un complejo

de 118.160 m2 y 5.500 plazasde aparcamiento, ubicado enMurcia, tiene nuevo dueño.Sus principales accionistasHenderson Global Investors(41,25%), el fondo PREF(41,25%) y British Land(17,5%) han cedido su partici-pación en Nueva Condomina

Shopping Centre & RetailPark al banco BNP Paribas,con el que han acordado lacondonación de la deuda queel centro tenía contraida conFortis, el banco belga absorbi-do por la entidad francesahace tres años.No ha trascendido el montofinal del canje de deuda, aun-que fuentes del mercado

apuntan a que la cifra estaríaen torno a 165 millones deeuros. De esta forma, BNPParibas se quedará con lapropiedad del complejo, queserá gestionado por la partici-pada del grupo Ségécé.Nueva Condomina ha sidogestionado hasta ahora porHenderson, que adquirió suparticipación en el centro en enero de 2008. Desdeentonces y gracias a varias ini-ciativas de gestión de activos,la división inmobiliaria delgrupo que lidera en EspañaManuel Martín ha conseguidoposicionarlo como un refe-rente comercial clave en laregión. Entre sus logros delaño pasado, destaca la firmade la séptima AppleStore enNueva Condomina, que abriósus puertas el 12 de mayo.

NUEVA CONDOMINA PASA A MANOS DE BNP PARIBAS

Apple acaba de abrir una tienda en el centro comercial murciano.

Marineda City tiene comercializado el 95% de sus 197.000 m2 de SBA.

Proyecto de As Cancelas,en Santiago de Compostela.

39Enero 2012 El Inmobiliario mes a mes 39Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

Centros comerciales

C&A quiere invertirhasta 75 millones en su expansión en España

La cadena de moda C&Ainvertirá entre 70 y 75

millones en el desarrollo desu plan de expansión enEspaña. Según Europa Press,este año la firma pretenderealizar entre ocho y diezaperturas, además de larecientemente inauguradaen el centro comercial GranPlaza 2 de Majadahonda, enMadrid. Con ésta, C&Asuma 129 establecimientosen España, la mayoría encentros comerciales, aunqueen los últimos años ha trata-do de consolidar su presen-cia también en el centro delas grandes ciudades.La firma de moda cerró suúltimo año fiscal con unafacturación de 440 millo-nes de euros en España, loque supone un descensodel 1,7% con respecto alejercicio anterior.

Dos operaciones de Nergosa en Madridy Valencia

En la capital, Nergosa haasesorado a la firma demoda Florentino en la aper-tura de su flagship en elbarrio de Salamanca deMadrid, en un local de 240m2 situado en la calle Lagas-ca. Por otro lado, ha inter-mediado en la firma de lanueva tienda de GeneralÓptica en la calle Ruzafa deValencia, en el local anterior-mente ocupado por Stefa-nel junto a Zara y Bershka.El establecimiento, ubicadoen una de las zonas máscomerciales de la ciudad,dispone de 250 m2 en plan-ta baja y 100 m2 en sótano.

El palacete de Abercrombie enMadrid, cuesta 1,32 millones al año

Ése es el precio del alquilerdel edificio de 1.315 m2,situado en la madrileñaPlaza del Marqués de Sala-mancaque alberga la flag-ship de la filial española de lamarca de moda, segúnCinco Días.Todo un récord.No obstante, la memoria de2011 de la firma señala queel arrendador, Imronda, apli-cará un descuento del 50%a Abercrombie durante elprimer año de alquiler.

ABRE SUS PUERTAS GRAN PLAZA 2 EN MAJADAHONDA

La presidenta de la Comuni-dad de Madrid, Esperanza

Aguirre, inauguró el pasado 27de abril el centro comercialGran Plaza 2, un complejo de65.000 m2 de SBA, 190 localesy 3.700 plazas de aparcamien-to, ubicado en Majadahonda,cerca de la M-50. El edificio,con más de 200.000 m2 cons-truidos, ha sido diseñado porChapman Taylor, firma quetambién se encargó del des-arrollo arquitectónico de esteproyecto con aires neoclásicos.

El centro comercial, promovi-do por la Sociedad GeneralInmobiliaria, ha supuesto unainversión de 370 millones deeuros y generará 2.600 pues-tos de trabajo. Entre otras,cuenta con tiendas de Alcam-po, Primark, H&M, El CorteInglés e Inditex,que conformanun mix comercial muy volcadohacia la moda y en el que se haprescindido del cine comolocomotora. No obstante, seprevé que lo visiten 12 millo-nes de personas al año.

NUEVO PLAN DE APERTURAS DE CARREFOUR EN ESPAÑA

Recientemente, el presidente de Carrefour España, RafaelArias-Salgado, anunció en abril que el grupo de distribu-

ción tiene previsto crear 3.000 empleos y abrir unos 175establecimientos a lo largo de este año en España. La compa-ñía, con más de 40.000 trabajadores en nuestro país, planeaabrir entre 70 y 75 supermercados de sus enseñas CarrefourMarket y Carrefour Express, que actualmente suman una redde 180 tiendas, e inaugurar un centenar de agencias de viajes,hasta alcanzar las 500, aunque el presidente de la compañíareconoce que las dificultades regulatorias han paralizado lasaperturas de nuevos hipermercados de la marca.

ADELSON VISITA ALCORCÓN ANTES DE DECIDIRSE SOBRE EUROVEGAS

Chapman Taylor ha diseñado Gran Plaza 2,en Majadahonda.

El empresario estadouni-

dense visitó España a pri-

meros de mes, en una visita

sorpresa durante la cual apro-

vechó para conocer in situ los

terrenos situados en Alcor-

cón, uno de los propuestos

por Madrid, junto con un

suelo en Valdecarros, para

acoger el complejo Eurovegas

que Las Vegas Sands proyecta

desarrollar en España.

Adelson estuvo acompañado

por las autoridades madrile-

ñas y también se reunió con

empresarios de Madrid y Bar-

celona. Según Las Vegas

Sands, aunque la visita se cen-

tró en Alcorcón, el magnate

aún no tiene tomada una

decisión sobre este proyecto,

un veredicto que se espera

para antes del verano. En este

sentido, cabe señalar que el 7

de junio Las Vegas Sands cele-

bra su junta de accionistas.

El proyecto español de Las

Vegas Sands, que ya opera

complejos similares en EE UU,

Macao y Singapur, contempla

la edificación de un macro-

complejo con cuatro hoteles

de lujo (12.000 habitaciones),

con una inversion prevista de

17.000 millones de euros,

practicamente el mismo valor

que en la actualidad tiene la

participacion en Bolsa de la

familia Adelson en Las Vegas

Sands, cercana al 50%.

Centros comerciales

40 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

Leroy Merlin extiendesu red en España con una nueva tienda en Elche

El grupo Leroy Merlin hainaugurado su nueva

tienda de Elche, en el polí-gono industrial Carrús. Coneste centro, el octavo en laComunidad Valenciana, lafirma de bricolage suma 52establecimientos en España.El nuevo espacio, con 7.500m2 de sala de venta, 1.000m2 de venta exterior y 714plazas de aparcamiento, hasupuesto un desembolsode 24 millones de euros.Esta apertura forma partedel plan de inauguracionesde Leroy Merlin en 2012.Así, en las próximas sema-nas se abrirán dos nuevastiendas en Sabadell y Alba-cete, mientras que en junioreabrirá la tienda de Maja-dahonda. En total, la firmainvertirá esta año más de100 millones de euros enen España y creará unos1.200 puestos de trabajo.

Sonae Sierra gana un25% más en el primertrimestre del año

La compañía especializadaen el desarrollo de cen-

tros comerciales cerró el tri-mestre con un beneficioneto de 13 millones deeuros y una ocupación del96%, gracias a la eficienciaoperativa y a la mejora deresultados financieros. Ade-más, inauguró los centros LeTerrazze (Italia) y UberlândiaShopping (Brasil).

Alexander Otto,nuevo presidente del ICSC

El CEO de la alemanaECE, matriz de Auxidei-

co, ha sido nombrado presi-dente europeo del ConsejoInternacional de CentrosComerciales (ICSC), la pri-mera asociación global de laindustria de centros comer-ciales. Alexander Otto, unode los profesionales másdestacados del inmobiliario,releva en el cargo a MarcusWild (SES Spar), que haestado al frente de la orga-nización durante tres años,coincidiendo con el periodoeconómico más complejode la historia para el sector.Para Otto, el principal obje-tivo del ICSC es convertir ala asociación “en una verda-dera plataforma internacio-nal para resolver las necesi-dades de un sector globali-zado”.

Ascana asesora a Havaianas en su expansión en París y Milán

Ascana ha asesorado ala firma de sandalias

Havaianas en la apertura desendas tiendas en París yMilán. En la capital francesa,la cadena ha firmado elalquiler de un local de 75m2 en el barrio de SanintGermain, al tiempo que haabierto una nueva tiendaen el Corso Buenos Airesesquina Piazza de Lima, enla ciudad de Milán.

CORTEFIEL LANZA UN PLAN DEEXPANSIÓN INTERNACIONAL PARAPROTEGERSE DE LA CRISIS EN ESPAÑA

El grupo textil ha anunciado

un plan para abrir 1.500

tiendas en el exterior durante

los próximos cinco años,

mediante acuerdos de franqui-

cia. Actualmente cuenta con

algo más de 1.800 tiendas.

Según El Economista, los mer-

cados estratégicos para la

cadena son China, Turquía y

Rusia, aunque Cortefiel tam-

bién apostará por Italia, Corea

y México. En este sentido,

Cortefiel ya ha firmado dos

grandes acuerdos para su

expansión internacional. Por

un lado, ha impulsado una

alianza con Scarvic, sociedad

formada por un grupo chino y

otro británico, para la apertura

de 800 tiendas de Pedro del

Hierro y Springfield en China.

Además, gracias a un acuerdo

de franquicia con la firma Uni-

for Group, el grupo abrió el

pasado mes su primera tienda

de Women Secret en Estam-

bul (Turquía), el primero de un

plan para abrir 60 estableci-

mientos en este mercado.

Cortefiel planea abrir 800 tiendas de sus marcas Springfield y Pedro del Hierroen China, de la mano de Scarvic.

NEINVER ESTRENA SU OUTLET FRANCÉS Y LOGRA EL SELLO BREEAMPARA FUTURA PARK KRAKÓW

La promotora española espe-cializada en el desarrollo decentros outlet ha comenzadoa operar en Francia con laapertura de Roppenheim TheStyle Outlets. El centro tieneuna SBA de 27.280 m2, 107locales y 1.700 plazas de apar-camiento. El grupo español,segundo operador europeo

de outlets, gestiona 14 centros con un total de 292.000 m2,bajolas marcas Factory y The Style Outlets, en seis mercados euro-peos (Alemania, España, Francia, Italia, Polonia y Portugal).Por otro lado, el centro Futura Park Kraków, un complejo de44.000 m2 situado en la ciudad polaca de Wroclaw que ges-tiona Neinver, ha obtenido la certificación de sostenibilidadBreeam ‘Very good’. Futura Park Kraków es el primer centrocomercial del país en obtener este sello internacional, tanto enla fase de diseño como en la de post-construcción.

Le Terrazze,el quinto centro

comercial de SonaeSierra en Italia.

Roppenheim The Style Outlets

Marcus Wild pasa el testigo a AlexanderOtto, al frente del ICSC en Europa.

Industrial

42 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

La crisis que afecta al sector de lalogística puede haber encontradoen el comercio en Internet un asi-

dero al que poder agarrarse en mediode la caída del consumo y la triste mar-cha del mercado que cerró 2011 conuna caída del negocio de entre el 3% yel 5%. Una caída que podía haber sidopeor de no ser por la esperanzadoraevolución del comercio en la red que, apesar de la crisis, volvió a registrar unimportante incremento de las ventas en2011. “Internet es la gran esperanzapara el futuro del sector”, dijo en unaentrevista con Efe el presidente de lapatronal logística UNO, GonzaloSanz, quien aseguró que el comercioelectrónico ha paliado “lo que podríahaber sido un auténtico desastre”.

Según estimaciones del sector logísti-co, en 2011 el volumen de negociocayó entre un 3% y un 5 % debido, prin-cipalmente, al descenso registrado enlos últimos cuatro meses del año por lacontracción del consumo interno. Este

descenso fue paliado en parte por elcrecimiento de la actividad relacionadacon el comercio electrónico, que yarepresenta entre el 10% y el 12 % delvolumen total del sector, que ronda los40.000 millones de euros. De hecho, labuena marcha de esta actividad no sóloda oxígeno a las empresas del sectorlogístico, sino que, en medio de la ato-nía que afecta al comercio tradicional, elcomercio electrónico logró entre abril yjunio de 2011 una facturación récordde 2.332 millones de euros y sumónueve trimestres consecutivos al alza,según datos de la CMT.

AMAZON MARCA TENDENCIAY la tendencia apunta al crecimiento, loque obligará a las empresas de comer-cio digital a trazar redes logísticas quepermitan cumplir con la rapidez en laentrega que acompaña a las compra-ventas en Internet. No hay más quever la estrategia de los grandes de estenegocio, como la estadounidense

Amazon, que apenas siete mesesdespués de lanzar su portal en españolha anunciado la apertura de su primergran centro logístico en España. Setrata de una nave de 25.000 m2 –queincluyen 2.500 m2 de oficinas– ubicadaen el Parque Puerta de Madrid, junto ala A-2 en la localidad madrileña de SanFernando de Henares. El centro estaráintegrado en la red europea de empla-zamientos logísticos de la compañía ypermitirá a Amazon el rápido acceso alos puntos neurálgicos del país. Ade-más, con esta importante operación enla que han participado BNP ParibasReal Estate y Tasinsa, el propietariode la plataforma logística, Redevco, halogrado ocupar los 32.536 m2 del Par-que Puerta de Madrid.

Como Amazon, son los mismos pro-motores de las webs de venta quienesasumen la logística de su negocio. En unreciente informe, la consultora DBKtrazó una radiografía de la logística quese está desarrollando en torno alcomercio electrónico. A partir de 150entrevistas con empresas españolasque venden en Internet, el estudio con-cluye que el 94% de estas compañíassubcontratan todo el servicio de trans-porte. En cambio, la gestión de losalmacenes y plataformas de distribu-ción es realizada de forma interna porel 96% de ellas,mientras que sólo el 4%tienen externalizada la gestión total oparcialmente a operadores logísticos.�

F.J.R.

EL COMERCIO ELECTRÓNICO,UNA NUEVA OPORTUNIDAD PARA LA LOGÍSTICACae el comercio tradicional y el consumo languidece, pero las ventas en Internet no paran decrecer en un sector que evoluciona a gran velocidad. Los expertos consideran que la logísticava a ser una pieza importante en el desarrollo de este negocio que ya representa más del 10%del comercio, mientras el mercado logístico confía en Internet para paliar la falta de actividad.

El 96% de las empresasque hacen comercioelectrónico gestionan

su propia logística

Amazon abrirá en el Parque Puerta de Madrid,

en San Fernando de Henares,un centro logístico de 25.000 m2.

Industrial

Gran Europa instalauna plataforma logística para aceríasen Amurrio

El grupo logístico GranEuropa ha construido

en el polígono Aldayturriagade Amurrio (Álava) una pla-taforma logística que pre-tende dar servicio a laempresa siderúrgica detoda la cuenca del Nervióny Bilbao. El equipamiento deeste centro logístico consis-te en una nave de 14.000m2 dividida en cuatromódulos, equipada conmuelles y rampas de acce-so, 600 m2 de oficinas, ochogrúas puente de cinco a 30 toneladas, una parcelaanexa de 12.000 m2 yun apartadero ferroviariodesde el que se podrá acce-der al interior de la nave,además de acceso rodado.

El departamento de Indus-trial y Logística de Jones LangLaSalle ha asesorado tresnuevas operaciones dearrendamientos logísticos enlos municipios madrileños deSan Fernando de Henares,Meco y Coslada, que sumancasi 6.000 m2. La empresaLogis Obras ha arrendadouna nave de su propiedad de914 m2 construidos en elpolígono industrial de San

Fernando de Henares que sedestinará para logística deuso hospitalario. La consulto-ra también ha intermediadoen la operación mediante lacual la sociedad de CarteraOstende y Promociones Kai-Bide han alquilado seis navesque suman 1.560 m2 y queserán destinadas al almace-namiento de productos parala venta por Internet. Final-mente, Jones Lang LaSalle ha

asesorado a Novara Consul-ting en el arrendamiento deuna parcela industrial de3.415 m2 con opción a com-pra en Coslada, en la que sesituarán unas nuevas instala-ciones de ITV. El acuerdoprevé que al vencimiento delalquiler en 2014, se ejecute lacompra de la parcela y elinquilino pueda, además,adquirir la parcela contiguade más de 2.000 m2.

La consultora BNP ParibasReal Estate ha asesorado a

la empresa de transportes ydistribución de mercancíasRDA Ramoneda en el arren-damiento de una nave logísti-ca de 5.340 m2 de superficie y30 muelles de atraque en elpolígono La Reva de Ribarro-ja del Turia (Valencia). Estaoperación permite a RDARamoneda trasladar su activi-

dad a unas instalaciones den-tro de la misma población queprácticamente duplican lasuperficie que ocupaba ante-riormente. La empresa conti-núa así desarrollando su activi-dad desde el núcleo másrepresentativo del mercadologístico valenciano, gracias asus excelentes comunicacio-nes y ubicación en la intersec-ción entre la A-3 y la A-7.

RDA RAMONEDA VALENCIA DUPLICASUS INSTALACIONES ASESORADA POR BNP PARIBAS REAL ESTATE

Arrancan las obras dela nueva plataformalogística de El CorteInglés en Tarragona

La constructora Onilsaha iniciado en La Bisbal

del Penedès (Tarragona)las obras de la nueva plata-forma logística de El CorteInglés, que entrará en fun-cionamiento en marzo de2013. Las instalacionescontarán con 42.000 m2

sobre una parcela de138.538 m2, y se converti-rán en la segunda platafor-ma de distribución enCataluña. El complejoincluye el desarrollo detres edificios logísticos, quese levantan en una de lasparcelas del nuevo polígo-no industrial Les PlanesBaixes (400.000 m2).

Consulta asesora a la canadiense Dumaken la implantación de su primer centroen Europa

Dumak, empresa cana-diense líder en el sec-

tor del embalaje industrial,ha abierto su primer cen-tro europeo en Cataluña.Asesorada por Consulta, lafirma ha arrendado unanave industrial situada enel polígono de CanRoqueta de Sabadell, quecuenta con una superficietotal de 326 m2.

JONES LANG LASALLE ASESORA TRES OPERACIONESLOGÍSTICAS EN MADRID

Industrial

44 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

Inbisa construirá las nuevas oficinascomerciales deNorthgate en Getafe

Inbisa Construcción ejecu-tará las obras de las insta-

laciones de la filial españolade Northgate en el parqueempresarial Carpetania deGetafe. El edificio de 2.600m2, proyectado por L35Arquitectos con un plazode ejecución de seis meses,se levanta en la Avda. IsaacNewton, 3 del polígono dela ciudad madrileña.Northgate es el mayor ope-rador europeo de vehículoscomerciales e industrialespara empresas y el númerouno en renting flexible. EnEspaña dispone de una flotade 50.000 vehículos.

Ramos Catarino construirá la nuevafábrica de Grupo AeronáuticoZona Centro

Ramos Catarino haresultado adjudicataria

de la edificación de lanueva fábrica que GrupoAeronáutico Zona Centroha proyectado en la locali-dad madrileña de Getafepara la gestión y produc-ción de elementos para elsector aeronáutico y aero-espacial. La fábrica, que seprevé estará finalizada elpróximo mes de octubre,tendrá una superficie cer-cana a los 2.500 m2 y suedificación se llevará a cabomediante un proyecto“llave en mano”. El estudiode ingeniería HumanesIngenieros es el responsa-ble del desarrollo global delproyecto, mientras queRamos Catarino se encargade la construcción de laobra civil y de todas las ins-talaciones mecánicas de lanueva fábrica.

La consultora inmo-biliaria ProEquity,

especializada en el sec-tor industrial y logístico,ha asesorado a Gazeleyen el alquiler de unaplataforma de 35.975m2 para H&M en elPolígono Casablanca deTorrejón de Ardoz(Madrid), desde la quela firma sueca dará ser-vicio a las casi 200 tiendas quetiene en España y Portugal.La profesionalidad, la transpa-rencia y el conocimiento delmercado español han sidodeterminantes para que H&Mhaya confiando a Gazeley laconstrucción del nuevo centro

logístico en la zona noreste deMadrid en un tiempo récord ycumplir los requerimientos téc-nicos y medioambientales paraconseguir la certificación LeedSilver, una de las calificacionesen materia ambiental másreconocidas en el mercado.

Según informa Gazeley,H&M ha firmado uncontrato de 24 años, delos cuales 15 son deobligado cumplimiento,“lo que ha permitidofijar el precio de la rentaen unos niveles muycompetitivos y aumen-tar el valor del activo”.Con la entrega de lanueva plataforma en los

primeros días del mes demayo, el grupo sueco dispon-drá de un gran centro logístico,dotado de la tecnología y fun-cionalidad suficiente parapoder dar respuesta a su rápi-do crecimiento en el mercadodel retail español.

PROEQUITY ASESORA A GAZELEY EN EL “LLAVE EN MANO”PARA EL NUEVO CENTRO LOGÍSTICO DE H&M EN MADRID

La nueva plataforma de H&M en Torrejón de Ardoztiene 35.975 m2.

La red ferroviaria españolarecibirá este año un volu-

men total de inversión de5.961 millones de euros, el50,7% de los 11.928 millonesprevistos para la inversión deFomento en 2012. Esta inver-sión se divide en 4.187,7millones para la alta velocidad,367,4 millones para la redconvencional, 740 millonespara el mantenimiento, 221,8millones de euros para elmaterial móvil y 415,6 paraotras actuaciones, además de28,5 millones para la red deCercanías.

INVERSIÓN EN LOSCORREDORESDentro de estas partidas, elCorredor Mediterráneo va acontar con una inversión de1.342,2 millones de euros,1.217,3 millones serán para elCorredor Noroeste, otros1.080,4 millones de eurospara el Corredor Norte y unainversión de 45,3 millonespara el Corredor Sur. En este

sentido, Fomento prevé incluiren los Presupuestos Generalesde 2013 el contrato de instala-ción del tercer carril del Corre-dor Mediterráneo con el fin deque su ejecución concluya en2015. El equipo de la ministraAna Pastor considera priorita-rio este proyectoy por ello yaha encargado a la empresapública Ineco la elaboracióndel proyecto constructivo, paraque su ejecución se puedaincluir en los presupuestos de2013. De esta forma, entre2013 y 2014 podrían estar lis-

tas las primeras partes del pro-yecto con el horizonte de con-cluir en 2015 el resto de lainfraestructura .Por otro lado, el secretario deEstado de Infraestructuras,Rafael Catalá, ha avanzado queel Ministerio de Fomento va aapostar por mejorar el tráficode mercancías por ferrocarrilpara lo que se va a diseñar unplan que recoja los paráme-tros técnicos para que la redsea compatible con el tráfico ypermita la circulación de tre-nes de hasta 750 metros.

EL FERROCARRIL SE LLEVA MÁS DE LA MITAD DE LOS 12.000 MILLONES QUE INVERTIRÁ FOMENTO EN 2012

Hoteles

46 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

El deterioro de la coyuntura eco-nómica, tanto en España como enlos principales países emisores de

turistas, y la gradual normalización de lasituación política en destinos alternati-vos del norte de África y OrienteMedio, son los dos factores responsa-bles del fin de la tendencia ascendenteapuntada en 2011 y 2010, según DBK,filial de Informa D&B (Grupo CESCE).Además, es de esperar que el aumentode la competencia se traducirá en unaintensificación de las campañas de des-cuentos y promociones, lo que afectaráa los precios.En 2011, el mercado se vio impulsadopor el crecimiento de la demandaextranjera, que aumentó tanto en tér-minos de número de viajeros alojadoscomo de estancia media de los mismos,permitiendo compensar el ligero des-censo de la demanda nacional. Los esta-blecimientos vacacionales, con un creci-miento del 10,1%, se comportaronmejor que los hoteles urbanos, segmen-to en el que tiene más peso la deman-

EL NEGOCIO DE LOS HOTELES PIERDE IMPULSO EN 2012Las previsiones de DBK auguran para los hoteles españoles un ejercicio marcado por el deterioroeconómico general, pero en el que por lo menos se mantendrá el negocio alcanzado el añopasado. El volumen de negocio de los hoteles españoles apenas crecerá medio punto porcentualen 2012, situándose en 11.650 millones de euros, lo que contrasta con los incrementos del 8,4%de 2011 impulsado por la demanda extranjera, y el 6,5% registrado en 2010.

da nacional y sólo creció un 5,3%. Loshoteles de cuatro y cinco estrellas con-centraron la mitad de las pernoctacio-nes, al seguir apreciándose un desplaza-miento de la demanda hacia este tipode establecimientos.El cambio de rumbo del negocio hapropiciado el impulso de políticas deexpansión internacional de los grandesoperadores, que tienen un crecienteinterés por las principales ciudadeseuropeas, así como por las zonas delCaribe, norte de África y OrienteMedio, que también cuentan con undestacado potencial de crecimiento.

AUMENTA LA OFERTAEl número de establecimientos hotele-ros en funcionamiento en 2011 era de17.023, un 1,2% más que en el añoanterior. El número de hoteles se incre-mentó un 3,1%, superando la cifra de9.000, mientras que el de hostales seredujo por debajo de los 8.000.El número total de plazas creció un2,4%, situándose en 1,73 millones. El

88% correspondía a hoteles, cuya ofer-ta aumentó un 2,9%, y el 12% a hosta-les, segmento que disminuyó un 1%.El crecimiento de la oferta es atribuiblesobre todo a los hoteles de mayorcategoría, registrándose un incrementodel 3,4% en el número de plazas enhoteles de cinco estrellas y del 5,1% enlos de cuatro estrellas.

En un contexto de notable crecimien-to de la demanda, el volumen deempleo en el sector experimentó unnuevo aumento en 2011, cifrado en el2%, que dio lugar a una cifra cercana alos 193.000 trabajadores.Las cinco primeras cadenas alcanzaronen 2011 una cuota de mercado conjun-ta en valor del 20%, en tanto que lasdiez primeras concentraron el 29%. �

Los hoteles de cuatro ycinco estrellas son losque más aumentaron

su oferta en 2011

Los hoteles vacacionales españoles aumentaron su

facturación un 10% más en 2011.

Hoteles

47Mayo 2012 El Inmobiliario mes a mes

La Casa de la Carnicería de la Plaza Mayor ya puede albergar un hotel

La Comunidad de Madridha autorizado la trans-

formación de la históricaCasa de la Carnicería, en laPlaza Mayor de la capital, enun hotel de gama alta. Enconcreto, la modificaciónaprobada amplía el régimende usos en la parcela de laCasa de la Carnicería, a finde hacer compatible laimplantación de un hotel, yacometer la puesta en valordel edificio mediante lamejora de sus condicionesde habitabilidad y uso.Además, se podrá acome-ter de forma unitaria eintegral su rehabilitación.Además del respeto delalto valor histórico artísti-co, la Comunidad ha pues-to como condición el man-tener la titularidad públicadel suelo y del uso.

Panasonic se estrenaen el ITH como proveedor de un proyecto de ahorroenergético

Panasonic, Sistemas deCalefacción y Climatiza-

ción, se ha incorporado alInstituto Tecnológico Hote-lero (ITH) como socio tec-nológico y participará en unproyecto piloto, coordinadopor ITH y Repsol, que tienecomo objetivo incorporarsistemas de generación deenergía alternativos endiversos hoteles españolescon tecnologías sosteniblesde generación distribuida agas propano.Panasonic, único fabricanteen España de estos equipos,será el proveedor de bom-bas de calor con motoraccionado a gas propanopara este proyecto piloto.Estos equipos proporcio-nan ahorros medios del20% respecto a otros siste-mas tradicionales.

NH LOGRA REFINANCIAR 800 MILLONES DE DEUDA A UN ALTO PRECIO

Tras más de medio año denegociaciones, las 33 enti-

dades acreedoras de NH die-ron luz verde a la refinancia-ción del 76% de la deudafinanciera neta de la hotelera,que asciende a más de 800millones de euros e incluye uncrédito sindicado firmado en2007, por 455 millones, y ladeuda de la hotelera en sunegocio en Italia (75 millonesde euros).El acuerdo plantea la amorti-zación de 316 millones envarios plazos durante los pró-ximos cinco años; un segundotramo revolving, de 164 millo-nes de euros, amortizable alfinal de la duración del contra-to; y un plan de venta de acti-vos por 250 millones, quedeberá ejecutarse antes de

tres años para saldar el restode la deuda. El acuerdo, que hacontado con el asesoramientode Lazard, alivia la situaciónfinanciera de la cadena, que seha visto obligada a negociarcon los bancos tras fracasar laalianza impulsada hace un añocon la china HNA.La dificultad del procesoqueda reflejada en las exigen-tes garantías que la hoteleraha tenido que ofrecer paraque el proceso llegara a buenpuerto. Según Expansión,entre otras garantías, se inclu-yen el 89% de Sotogrande, el55,5% de NH Italia (15 hote-les en propiedad), el 100% dela filial HEM Diegem (quetiene ocho hoteles en Bélgica)y varios establecimientos enpropiedad, entre los que figu-

ra el NH Eurobuilding deMadrid y el Hotel Krasna-polsky de Ámsterdam.

Barceló deja el mercado británico,cinco años después

La cadena española, que llevaba meses negociando infructuo-samente con la compañía Puma Hotels Plc. las rentas de sus21 hoteles en Inglaterra, Escocia y Gales, dejó de gestionarestos establecimientos el pasado 25 de abril al no llegar a unacuerdo que salvase la rentabilidad de las 2.800 habitacionesque suman estos establecimientos. Barceló pone punto y finala cinco años operando en el mercado británico, desde que enseptiembre de 2007 la española firmó un alquiler a largo plazoque no ha soportado los embates de la crisis.Tras esta desafi-liación la cadena pasa a tener 142 hoteles y más de 39.000habitaciones en 16 países.

NUEVO HOTEL INSIDE BY MELIÁ EN ALEMANIA

Meliá Hotels International

abrirá el año que viene un

nuevo hotel de cuatro estrellas

superior en la ciudad alemana de

Dusseldorf. El nuevo estableci-

miento será operado bajo un

contrato de alquiler por la marca

Inside by Meliá y estará emplaza-

do entre las plantas cinco y

catorce del edificio Colorium, un

colorido edificio de 17 plantas y

62 metros de altura, situado en el

área de Medienhafen.

El futuro hotel Inside by Meliá

tendrá 134 habitaciones y será el

quinto establecimiento de la

hotelera española en Dusseldorf.

Por otra parte, Meliá ha anun-

ciando la inminente apertura del

Meliá Dubai en régimen de ges-

tión, que supondrá su desembar-

co en la zona del Golfo Pérsico.

Este hotel de cuatro estrellas y

164 habitaciones, contará con

tres restaurantes y un espacio de

hidroterapia Yhi Spa.

Casa de la Carnicería.

El NH Eurobuildingformaría parte de las garantias incluidas en el acuerdo de refinanciación.

Emprendedores

48 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2012

El vicepresidente de Alfa Inmobilia-ria, Jesús Duque, lo tiene claro: “Silos arquitectos y los aparejadores

también vendiesen inmuebles darían unservicio mucho más completo a susclientes, los promotores y constructo-res, y realmente harían más rentable sudespacho. Un arquitecto que diseñe ytenga en cuenta la venta de la promo-ción, ya que también se va a encargarde su comercialización, ofrece un valorañadido y es más competitivo”. Bajoesta premisa, la firma está creando unvivero de futuras empresas ofreciendo,de manera gratuita, la formación nece-saria para que aparejadores y arquitec-tos aprendan las técnicas comercialesque despliega un agente inmobiliario.Así, se les ofrece la posibilidad de entraren la intermediación inmobiliaria. “Losingresos en la intermediación inmobilia-ria no son nada despreciables, en tornoal 3% del precio final de venta de la pro-moción. En estos momentos, hablar deventa de promociones puede parecerpoco realista, pero la situación actualpasará y cuando se empiece de nuevoa construir hay que estar preparado”,comenta Jesús Duque.

Alfa Inmobiliaria trata que este colec-tivo sopese la posibilidad de adquirir lascapacidades de un agente individual,una figura que hoy representa una inte-resante opción de autoempleo parapersonas en paro. Se trata de un forma-to innovador, que requiere una reduci-da inversión y no precisa local para fun-

ALFA INMOBILIARIAABRE LAS PUERTAS DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA A LOS ARQUITECTOSLa crisis del sector inmobiliario ha afectado enormementea arquitectos y aparejadores, profesionales que debido a lafalta de proyectos de construcción se han quedado sinactividad. Alfa Inmobiliaria propone una alternativa a estecolectivo: formarse para comercializar sus propiosproyectos o de terceros e introducirse en el sector de laintermediación inmobiliaria.

cionar. Es un profesional que trabajacomo autónomo y cuenta con elsoporte que Alfa Inmobiliaria presta asu red, por solo 600 euros de inversióny una mensualidad de 150 euros. Para elcolectivo de arquitectos y aparejadores,el canon de entrada a la red es cero, yse les ofrece los tres primeros meses decuota gratuita. El proyecto, en principio,durará hasta después del verano.

HERRAMIENTAS Desde la central se proporciona la for-mación necesaria para que el agenteindividual desarrolle la actividad, concursos online y presenciales, al tiempoque pone a su disposición una ampliabolsa de inmuebles de particulares y

de entidades financieras (la firma tienemás de 50.000 viviendas en cartera,tanto en venta como en alquiler, distri-buidas por toda la geografía nacional yen otros países), acuerdos con otrasempresas y todas las herramientasnecesarias para desarrollar con éxito laactividad. Jesús Duque reconoce queestá costando cambiar la mentalidadde estos profesionales,“pero seguimosen ello porque estamos convencidosde que es bueno”. De hecho, ya hayagentes individuales de Alfa Inmobilia-ria que son arquitectos y que han vistoen la intermediación inmobiliaria uncomplemento a su profesión. Los másinteresados son arquitectos jóvenes,de menos de 30 años. �

Jesús Duque,vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

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