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El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

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El Inmobiliario mes a mes, nº 105. Mayo 2011. Revista especializada del sector inmobiliario La herramienta útil para el profesional. Edita Cerezo Comunicaciones.

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SUMARIO

1Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

Editorial ............................... 3� El road show de Pepiño

Empresas ........................... 8� A nuevos tiempos, nuevos actores� Valdebebas logra la simultaneidad� La inversión inmobiliaria será la

más rentable en la próxima década� La banca ensaya fórmulas para

acelerar la digestión inmobiliaria

Vivienda .............................. 20� La subida de los tipos complica

la recuperación de la vivienda

Oficinas ............................... 30� Las gangas en el mercado

de oficinas español se acabaron� Metrovacesa vende un complejo

de oficinas en Dusseldorf y planeasu salida de Alemania

� World Office Forum Madrid se celebra el 30 de mayo

Centros Comerciales ..... 36� España gana puntos ante los

´retailers` internacionales� Marineda City abre sus puertas

con el 95% de su superficie comercializada

� Universia, el primer parque demedianas de Guadalajara

Industrial ............................ 42� Los operadores logísticos vuelven

a los números positivos� Mecalux construye en Turquía

una de las mayores plataformaslogísticas del mundo

Hoteles ............................... 46� El Turismo despega, alentado por

las revueltas en los países árabes

Sostenibilidad ................... 48� Fomento lanza un plan para

ahorrar 11.429 millones hasta 2020

Edita

DirectorJJuulliioo IIrraazzáábbaall

Redactor jefeFFccoo.. JJoosséé RRuuiizz ddee MMaarrttíínn

MaquetaciónAAnnaa BBeevviiáá AAgguuiillaarr

Colaboradores JJoosséé LL.. FFeerrnnáánnddeezz LLiizz

YYoollaannddaa DDuurráánn

BBeenniittoo BBaaddrriinnaass (Barcelona)

RedacciónPPllaazzaa ddee llooss MMoosstteennsseess,, 111111ªª ppllaannttaa,, ppuueerrttaa 66--772288001155 .. MMaaddrriiddTTffnnooss.. 9911 554422 7722 6633

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FFaaxx 9911 555599 6666 5533

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Director comercialÁÁnnggeell PPéérreezzTTffnnooss.. 9911 554488 3333 1177

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ISSN11557788--22881199

Cerezo Comunicaciones:

El InmobiliarioEl Inmobiliariomes a mesmes a mes

EN PORTADALA INTEGRACIÓN DEL FERROCARRIL EN LOGROÑO,UN MODELO A SEGUIR ......... 4

CON NOMBRE PROPIOENTREVISTA A CARLOS CERCADILLO

“CREAR Y HACER CRECER IDEAS ES ALGOMARAVILLOSO”..................... 16

VELSHEDA INVESTMENTSABRE LAS PUERTAS DEL MERCADO BRASILEÑO AL CAPITAL ESPAÑOL................... 26

LA CONSULTORA INMOBILIARIAAREA CUMPLE SEIS AÑOS ................ 45

PRIMER PLANO

EL GOBIERNO LANZA

NUEVAS MEDIDAS

PARA IMPULSAR

LA REHABILITACIÓN.

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EDITORIAL

3Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

Adía de hoy y por muchas razones los socialistas lo

tienen crudo. No se ve a la ciudadanía dando saltos

de alegría por la situación que vive el país. Encima, a

escasos días de las elecciones municipales, la tasa de paro se

dispara hasta el 21,3%, con la amenaza de sobrepasar en breve

los cinco millones de desempleados.Un descalabro.Con un 1,3

millones de familias con ingresos de cero euros mensuales no

es fácil que los responsables del Gobierno consigan llevarse el

gato al agua. En breve dirán las urnas lo que siente el país.

Con este panorama de fondo, el ministro de Fomento, José

Blanco, prepara el arranque de esa iniciativa insólita que, a

modo de moderno road show, va a llevar a cabo por varios paí-

ses europeos (Francia, Alemania, Holanda, Suecia y Rusia), al

objeto de conseguir captar inversores para nuestro gripado

sector inmobiliario. Se trata de convencer a los vecinos euro-

peos de las fortalezas de la economía española, así como de la

transparencia y la seguridad jurídica de nuestra legislación urba-

nística, para ofrecer una selección del stock de viviendas sin

vender, especialmente de residencia vacacional. Una iniciativa

que, por necesaria, hay por fuerza que aplaudir. Nuevos tiem-

pos requieren nuevas fórmulas. No hay más remedio que agu-

dizar el ingenio. Es lo que toca. El en ocasiones denostado y

muchas veces desacertado Pepiño, al final, va a terminar siendo

de lo más clarividente de la familia gubernamental.

Este “gallego pánfilo sin estudios”, como le ha llamado des-

preciativamente alguno de sus adversarios, ha puesto en mar-

cha la Comisión de Trabajo para el Impulso del Sector Inmobi-

liario, que ha sido aplaudida por los actores participantes en la

misma, la patronal de los promotores APCE, los promotores

públicos (AVS), la Confederación Nacional de la Construcción

(CNC), el grupo de las principales inmobiliarias (G-14), la

patronal de las constructoras (Seopan) y la de las cooperativas

(Concovi), la Asociación Española de la Banca (AEB), la CECA,

la Unión Nacional de Cooperativas de Crédito (Unacc) y la

Asociación Hipotecaria Española (AHE), así como por parte de

la representación de empresas promotoras y entidades finan-

cieras del país, y los agentes sociales que la integran.

Nadie piensa que la normalización del sector haya que plan-

tearla como una vuelta al pasado, pero no cabe duda de que

pasa obligatoriamente por superar el atasco actual. En este sen-

tido, el criticado ministro ha considerado que existen espacios

para avanzar y los busca con interés. Estamos en un momento

difícil, en el que la primera necesidad es definirse y dar a cono-

cer la realidad de la situación en la que estamos. Por eso cobra

especial relevancia la iniciativa de apostar por la marca. El

momento lo requiere. Los mercados con potencial inversor en

segunda residencia se están recuperando y España debe hacer-

se ver y reactivar el mercado de vivienda vacacional para agili-

zar la digestión del stock que atenaza la recuperación.

En los últimos años, la inversión extranjera en inmuebles

españoles había entrado en una fase de aletargamiento. Sin

embargo, esta trayectoria descendente se frenó en 2010, advir-

tiéndose un significativo viraje respecto a 2009, annus horribilis

para el mercado. Según el Banco de España, los extranjeros

aumentaron un 2,9% su gasto en activos inmobiliarios en Espa-

ñas, hasta los 3.757 millones de euros, con un total de 29.615

transacciones. Los inmuebles en zonas costeras han experimen-

tado un descenso de precios que, unido a la mejora de las prin-

cipales economías europeas (británica, alemana, escandinava y

rusa), emisoras de turismo de vivienda vacacional y de jubilados,

está generando movimiento y justificadas expectativas en este

segmento.Así pues,deseamos la mejor de las suertes en su peri-

plo y esperamos que Pepiño Blanco obtenga buenos resultados

en el Reino Unido, primer destino de este paseo internacional.

El road show de Pepiño

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En portada

Con una cifra de inversión de135 millones de euros, el ecua-dor de la primera fase está

marcado por dos hitos importantes: laconstrucción de la estructura metálicade la nueva estación ferroviaria, que haconcluido este mes, y la finalización deltúnel ferroviario que da paso a la colo-cación de los primeros raíles que con-forman la nueva y moderna playa devías, adaptada al sistema AVE.

Desde la Dirección Técnica de laSociedad Logroño Integracióndel Ferrocarril 2002, y desde Adif,informan que las obras que ejecutaSacyr van en plazo y cumpliendotodos los objetivos.

ESTACIÓN DE ALTA VELOCIDADAsí las cosas, está previsto que a finalesdel año la nueva estación de Alta Velo-cidad de Logroño abra sus puertas y seponga en uso. Posteriormente a la

entrada en servicio, se derribará laestación provisional construida hace unaño, al coincidir la misma en un sueloque ocupará un nuevo vial.

Sin embargo, la futura estación deautobuses, concebida en el Plan Espe-cial Ferrocarril enfrente de la ferrovia-ria, deberá esperar unos meses más, yaque en estos momentos se ultima laredacción del proyecto. Su construc-ción será financiada por el Ayunta-miento de Logroño, con cargo a fon-dos municipales.

LA UNIÓN DE LAS TRESADMINISTRACIONESSi hace unos meses todos los mediosde comunicación del país destacabanque el AVE Madrid-Valencia era elresultado del esfuerzo conjunto detres administraciones que, por encimade colores políticos, se habían com-prometido a conquistar el futuro para

ponerlo al servicio del bienestar socialde los ciudadanos, la integración delferrocarril en la ciudad de Logroño haseguido los mismos pasos.

Tanto el Gobierno de España, comoel Gobierno de La Rioja y el Ayunta-miento de Logroño, se han puesto deacuerdo para impulsar esta importan-te obra para la comunidad riojana, enbeneficio de los ciudadanos, con el finde que La Rioja quede definitivamen-te integrada en los corredores delAVE español.

4 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

EL SOTERRAMIENTO DEL TREN EN LOGROÑO, UN MODELO A SEGUIRColosal, como ninguna otra obra ejecutada antes en La Rioja, las obras de la integraciónferroviaria en Logroño, que popularmente se conocen como las obras del soterramiento,van a toda máquina.

Está previsto que a finales de año abra sus puertasla nueva estación de Alta Velocidad

de la capital riojana

Imagen del proyecto de los andenes subterráneosde la futura estación de Alta Velocidad de Logroño.

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Tal es el interés que viene desper-tando esta obra de infraestructura,que en los últimos meses ha genera-do la visita, por un lado, del secreta-rio de Estado de Infraestructuras yPlanificación del Ministerio de Fo-mento, Víctor Morlán, y del presi-dente de Adif, Antonio GonzálezMarín, y por otro, del líder del Par-tido Popular, Mariano Rajoy, invita-do por el presidente de La Rioja,Pedro Sanz.

Cuando quedan casi dos añospara que la Sociedad Logroño Inte-

gración del Ferrocarril 2002 inicie susplanes para la comercialización deesos terrenos, el director general dela empresa pública, Santiago Miya-res, constata que empieza a haberun cierto interés en el mercadoinmobiliario por esta zona, llamada aerigirse en un nuevo centro urbano.Según el director general de la Socie-dad Logroño Integración del Ferro-carril, ya han iniciado contactos conla sociedad gestora del proyecto dosimportantes promotoras inmobilia-rias de Logroño y otra de Madrid.�

5Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

En portada

PLAN ESPECIAL FERROCARRIL,redactado por Iñaki Ábalos

Superficie: 213.431 m2

Edificabilidad: 125.000 m2

Superficie zonas verdes: 150.599 m2

Uso característico: 12 parcelas residencialesTorres: 5 de 21 plantas

Bloques abiertos: 7 de entre 6 y 9 plantas

Antonio González Marín, presidente de Adif,explica las obras en presencia de Víctor Morlan, Pedro

Sanz,Tomás Santos y Santiago Miyares.

Mariano Rajoy, en presencia del presidente de La Rioja,Pedro Sanz, y del alcalde de Logroño,Tomás Santos, se dirige a Santiago Miyares interesándose sobre aspectos de la obra.

Estado de las obras de la estación de ferrocarril.

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6 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

Santiago Miyares es el gestor detoda esta importante infraestruc-tura.Asturiano de Gijón, y aboga-

do de profesión, ha sido director gene-ral de Sogepsa y de Sepes, presidentede Gestur-Rioja (Sociedad de Gestiónde suelo del Gobierno de La Rioja),consejero de VPI Logística (sociedadencargada de la gestión y promociónde suelo de la ZAL de Valencia) y,desde 2003, es el responsable de laempresa pública Logroño Integracióndel Ferrocarril 2002, S.A.. Miyares esuna persona muy conocida en el sectorinmobiliario español, con una trayecto-ria profesional impecable, y es personarespetada por instituciones financieras,empresarios y políticos.

¿Quién es Logroño Integracióndel Ferrocarril 2002? Es una empresa pública creada en el año2002, que pertenece hoy al Ministeriode Fomento (Adif-Renfe Operadora), alGobierno de La Rioja y al Ayuntamientode Logroño, para gestionar y financiar lasobras de la integración del ferrocarril enla ciudad de Logroño, adaptando la inte-gración al sistema AVE.

¿Cuál es el volumen de inversiónde este proyecto? No me atrevo a dar una cifra final yaque incluye tres fases de obra y ahoraestamos ejecutando la primera, pero nome equivocaría mucho si digo 350millones de euros, cifra nada baladí paraLogroño en los tiempos que corren.

¿Cómo ve el sector en estosmomentos?Muy complicado, porque el factorfinanciación no ha mejorado mucho enestos dos últimos años. Los bancosaplican la formula del “café para todos”y ahí radica el problema. En La Riojahay promotores dispuestos a promo-ver y construir tirando de recursospropios, pero no tienen compradoresporque estos no obtienen financiación.El alquiler con opción de comprapuede ser una posibilidad para sacaradelante el ingente número de vivien-das finalizadas que no tienen compra-

dor, pero siempre que el mercado res-pire en un par de años, y aquí es nece-sario que las administraciones ayuden.

Hoy, sin ninguna duda, asistimos auna reconversión obligada del sector.Las grandes promotoras/constructorasrefinancian la deuda a largo plazo conla esperanza de que el sector se recu-pere, mientras muchos bancos seencuentran atrapados. Las pymes, queen la actualidad pueden subsistir por-que no tienen hipotecados los suelos,han adelgazado las plantillas al máximoy comienzan de cero con fórmulas

muy similares a las de las cooperativas.Es fácil que, si el turismo alemán einglés que últimamente se refugiaba enel norte de África, ahora regrese aEspaña y comience a demandar vivien-da en costa, que ha sido la primera queen su día se resintió. Pero los promo-tores de costa han de hacerlo bien ycon prudencia.

¿Existen soluciones para salir dela crisis en el sector inmobiliario?Hay que ser optimista, aunque el pre-sente es negro, y pensar que el futuropuede ser mejor. Cuando los bancosarreglen sus cuentas y las cajas se forta-lezcan como consecuencia de las unio-nes existentes y salgan a bolsa a buscarnuevos recursos, estoy seguro de que elsector inmobiliario iniciará su recupera-ción, y 2012 puede marcar el comienzo.

¿En Logroño se comercializará elsuelo resultante de la integraciónferroviaria? Estamos trabajando en ello. Nodebemos olvidar que de estos activosociosos saldrán 1.300 viviendas acomercializar escalonadamente, entres años, en suelos situados en elcentro de la ciudad y con unasexpectativas de futuro impresionan-tes. En estos momentos, dos promo-toras riojanas y una de Madrid se haninteresado por los suelos resultantes.Es muy importante que la obra encurso vaya en plazo, y esto se estáconsiguiendo. �

En portada

“EN EL SUELO RESULTANTESE CONSTRUIRÁN1.300 VIVIENDAS”

Entrevista a Santiago Miyares, director general de la Sociedad Logroño Integración del Ferrocarril 2002

El director general de la sociedad que promueve esta importante infraestructurapara La Rioja explica el estado de las obras que permitirán la perfectaintegración del ferrocarril en el tejido urbano de Logroño. Como consecuenciade esta actuación, que financian las tres administraciones con una inversión totalque rondará los 350 millones de euros, la capital riojana contará con una nuevacentralidad sobre la que se construirán dos nuevas estaciones, una de AltaVelocidad y otra de autobuses, además de 1.300 viviendas.

Hay dos promotorasriojanas

y una de Madridinteresadas en lossuelos resultantes

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Empresas

El proyecto Valdebebas, el últimode los grandes complejos inmobi-liarios que urbanizará Madrid,

reúne algunas de estas empresas que,pese a todo, siguen desarrollando pro-yectos. Es el caso de Valenor, la pro-motora de la familia Cort, con dos pro-yectos de suelo en desarrollo, situadosen Valdebebas y en el Ensanche deBarajas; en el primero, una promociónde VPPB, antigua VPO, en la parcela 136de Valdebebas con 177 viviendas. El se-gundo es un proyecto en el Ensanchede Barajas, de 80 viviendas.

La compañía tiene en proyecto de-sarrollar más de 400 casas, y empezaren el mercado de vivienda libre cuandola economía lo permita. César Cort,su propietario, argumentaba en estarevista hace unos meses que “creo quehay una responsabilidad que tenemosque cumplir todos los promotores, quees pensar en el futuro y en la gente queva a habitar en nuestros inmuebles ynuestras ciudades. Esa visión a largoplazo es la que en Valdebebas nos ha

hecho hacer un modelo de ciudadtotalmente diferente, y es lo que aún encircunstancias tan adversas como lasactuales nos está salvando”.

También destaca Grupo Ibosa,empresa fundada en 2001 y cuyo prin-cipal accionista es la familia Moreno,aunque en su accionariado tambiénparticipa el equipo directivo, que cuen-ta con más de 20 años de experienciaen el sector inmobiliario. Actualmente

el grupo está gestionando o promo-viendo un volumen de negocio deunos 320 millones de euros, con 1.020viviendas en marcha, de las cuales 726están en la Comunidad de Madrid, enMadrid (Ensanche de Vallecas y Valde-bebas) y en El Escorial.

Pryconsa es una de las veteranas,pero incluso organizó su propia feriainmobiliaria el pasado mes de febrero.Los reclamos más atrayentes para elpúblico fueron sin duda las ofertas pro-mocionales lanzadas por la compañía,entre las que destacaba su especialcampaña Llaves por Cero Euros, con IVAy gastos de escritura gratis, puesta enmarcha especialmente para este even-to. Las promociones que se ofertabanestaban repartidas por toda la Comuni-dad de Madrid (Valdemoro, ColmenarViejo, Villalba, Parla, Coslada, Ciempo-zuelos y en la capital), así como el resortturístico de Isla Canela en Huelva.

La empresa, fundada en 1965, y conuna especial implantación en la Comu-nidad de Madrid, también dispone depromociones en Valladolid, Palencia,León, Sevilla, Huelva y Asturias.

Ferrocarril, fundada en 1992, ycon una clara vocación de viviendaprotegida, tiene también intereses enEcuador, México y Panamá. El departa-mento de Expansión y Suelo de Grupo

A NUEVOS TIEMPOS, NUEVOS ACTORESCrisis, crisis, pero también oportunidades. A pesar del descalabro del sector, hay quien siguebuscando y haciendo negocio, y sin duda, esos son algunos de los nombres con los que habráque contar en la recuperación del mercado inmobiliario.

Valenor tiene enproyecto desarrollar

más de 400 viviendasen el mercado libre

8 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

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Empresas

Inmobiliario Ferrocarril gestiona unacartera de suelo de 1,5 millones de m2

para desarrollo de vivienda protegida.Vía Célere, el proyecto de Juan A.

Gómez-Pintado, quien vendió en plenoboom del sector su inmobiliaria Agofera Sando por 220 millones de euros, esotra de las jóvenes compañías que seestá haciendo un hueco. La firma ha ini-ciado recientemente su tercer proyectoen España, con una fórmula que tam-bién están adoptando otras empresas:en alianza con entidades financieras. Enconcreto, en el residencial Las Adelfasde Madrid, CatalunyaCaixa aporta elsolar y Vía Célere promueve la cons-trucción de las viviendas. Se han inicia-do las obras de esta promoción, que sesuma a los otros dos proyectos que lacompañía tiene actualmente en cons-trucción, el Residencial Célere SantaEugenia y el Residencial Célere TresCantos, cuyas obras comenzaron enjunio y octubre de 2010, respectiva-mente. Además, junto a este nuevoproyecto, la Vía Célere iniciará, en lospróximos meses, otras dos promocio-nes: el Residencial Célere Puerta deRetiro o el Residencial Nebulosas,ambas en Madrid.

La empresa cuenta con inversionesdirectas en España, Brasil y Bulgaria eindirectas en Rumanía con una carterade suelo de 380.000 m2 construidos yun valor de mercado de 426 millones.

VEHÍCULOS DE INVERSIÓNEntre los nuevos actores también figu-ran los family offices como Cerquia,presidida por Carlos Cercadillo, y queen este momento maneja un holdingcon más de 20 empresas desde suportátil o Velsheda, un gabinete jurí-dico que busca inversores para prime-ra residencia en Brasil. No nos olvida-mos de los fondos del estilo deAREA, donde Rafael Avilés es ahorasu representante en España, o Corp-fin Capital Real Estate Partnerscon Javier Basagoiti, ex Fadesa y exFerrovial Inmobiliaria.

Otras promotoras también empiezana reaccionar, al margen de la vivienda.Por ejemplo, Iberdrola Inmobilia-ria, que acaba de presentar el reforma-do hotel Luabay Lanzarote Beach, situa-do en primera línea de playa Cucharas,

en el centro de Costa Teguise.Además,la filial de Iberdrola sigue comercializan-do Factory Outlet Málaga, único centrofactory en la provincia, que cuenta con10.700 m2 de SBA junto a Málaga Ocio–también de Iberdrola, en este caso al50%–.Actualmente, la empresa tiene enmarcha promociones en Arroyomoli-nos (Madrid) y una cartera en explota-ción superior a los 245.000 m2 de SBA.

Por su parte, Oncisa ha vendidorecientemente la mitad del proyecto deoficinas Isla Chamartín a Lewitt-BoschAymerich, por 27,5 millones. El proyec-to consta de dos torres de oficinas de12 plantas y 12.000 m2 edificables cadauna y dos edificios de cuatro plantas de4.000 m2. Según los términos de la ope-ración, Levitt-Bosch Aymerich realizará

la construcción de una torre y de unode los edificios bajos en su parcela yOncisa hará lo propio con la otra torrey su edificio bajo, lo que supone cons-truir cada uno 16.000 m2. La empresa,pese al difícil entorno, ganó nueve millo-nes en 2010, centrando su actividad enlo ajeno al residencial, aunque actual-mente promueve unas 140 viviendas enBarcelona y Madrid, y está a punto deempezar con otra cartera que provienede los acuerdos alcanzados con bancosy con propietarios particulares paradesarrollar su suelo. “Este año nos gus-taría repetir lo que hicimos en 2010, esdecir, tener una facturación de 70 u 80millones de euros y con un nivel debeneficio próximo a los siete u ochomillones”, señalaba a esta revista sudirector general, Luis Prado del Amo.

Asimismo, José Luis Marcos, quienfuera consejero delegado de la consulto-ra Roan, ha presentado su nuevo proyec-tos empresarial: Proel Consultoría.

EL NEGOCIO DEL RETAILEn el ámbito de los centros comercia-les, Neinver se ha propuesto liderarel sector europeo de outlets en 2013,alcanzando una cuota de mercado del

9Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

Empresas

Están apareciendoactores como Cerquia,

Corpfin o AREA,dispuestos a invertir

César Cort,presidente de Valenor.

Luis Prado del Amo, director

general de Oncisa.

Juan AntonioGómez -Pintado,presidente de Vía Célere.

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17%. La empresa ha desarrollado unplan estratégico que pasa por la rein-vención del concepto outlet bajo lamarca The Style Outlets, una importan-te expansión que culminará en la ges-tión de más de 500.000 m2 de SBA, yla diversificación geográfica, aumentan-do su presencia en España, Francia,Ale-mania, Portugal, Italia y Polonia.El primer centro que opera bajo lanueva marca es el Coruña The StyleOutlets, abierto desde el 4 de mayo,con 12.800 m2 de SBA y 76 tiendas. Elcentro, en el que se han invertido másde 60 millones, está concebido comoespacio único de compra donde relajar-se, en un ambiente agradable. Neinverdesarrollará en los próximos tres años285.000 m2 de SBA en el área de retail,de los cuales 160.000 serán outlets.Manuel Lagares, consejero delegadode Neinver ha manifestado su interéspor los mercados francés, italiano y ale-mán. En 2011, Neinver desarrollará 14proyectos, que se traducen en unainversión de más de 140 millones.

CORIO COMPITE POR EL CENTRO VIALIA VIGOPor su parte, Corio, el gigante holan-dés del sector comercial, está compi-tiendo con la sociedad italiana GrandiStazioni por hacerse con la construc-ción y explotación del centro Vialia deVigo. Éstas son las dos grandes firmaseuropeas que manifestaron su interéspor ejecutar la obra y ahora el Ministe-rio de Fomento tendrá que elegir entrelas dos quién será el socio privado quecolaborará en la financiación de los 181millones en que está presupuestado eledificio diseñado por el norteamerica-no Thom Mayne. La elegida se encarga-rá de gestionar durante 50 años losmás de 42.000 m2 comerciales de losque presumirá la terminal de Urzáiz,un tercio de toda la superficie construi-da (122.548 m2).La firma tiene en propiedad casi un cen-tenar de grandes superficies distribuidaspor siete países europeos. En Españagestiona 11 centros comerciales, entrelos que destacan el Maremàgnum bar-celonés y el centro comercial de Prínci-pe Pío, en Madrid. En Holanda y Francia,donde tiene mayor presencia, explota38 y 23 complejos, respectivamente.

Entre las cotizadas, las refinanciacionesde deuda se han sucedido casi sin in-terrupción desde el inicio de la crisis, yhan sido, a su pesar, la principal ocupa-ción de sus gestores. Aún así, algunascomo Realia, Vallehermoso o Metro-vacesa tienen proyectos en marcha.

PENDIENTES DE LA DEUDAMetrovacesa acaba de anunciar quecanjeará 1.200 millones de euros dedeuda por acciones con el grupo deseis bancos y cajas que actualmentecontrolan el 65,5% del capital de lainmobiliaria (Santander, Banesto, BBVA,Caja Madrid, Sabadell y Banco Pastor).La operación se materializará medianteuna ampliación de capital por un máxi-mo de 1.950 millones que se aprobaráen la junta de accionistas de junio. Los750 millones restantes se ofrecerán alos otros dos bancos presentes en elcapital de Metrovacesa (La Caixa, conun 5,18%, y Barclays, con un 6,98%), alresto de minoritarios y al mercado,según fuentes del sector.Para Quabit, los últimos cuatro ejerci-cios han estado plagados de númerosrojos, tanto en términos de resultadoneto como de Ebitda. Tampoco lo hahecho mejor la facturación, que pasó de454 millones en 2007 a 96,4 millonesen 2010. Por su parte, la deuda netacreció un 0,94% en el mismo periodo.Realia es la excepción. La compañíalogró volver a beneficios en 2010 alganar 1,1 millones aunque su cifra denegocio se ha reducido en más de un60% en los últimos cuatro años y sudeuda neta ha crecido un 8%.Realia acaba de vender, con una plusva-lía de 9,4 millones, al fondo de inversiónGlobal Direct Property, de la asegura-dora australiana AMP Capital Investors,un inmueble de oficinas de 2.900 m2

situado en el distrito 17 de París.Finalmente, Martinsa-Fadesa no salede una y ya está metida en otra. Trassuperar el concurso de acreedores, elcruce de demandas judiciales entre elactual presidente, Fernando Martín, y elex presidente de Fadesa, Manuel Jove, acuenta de los extremos en que se rea-lizó la fusión entre ambas compañías,amenaza con poner en riesgo todo lopactado en el proceso concursal. �

Yolanda Durán

10 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

Christophe Mouton,consejero delegado

de Corio España.

Juan José Perucho,director generalde Grupo Ibosa.

Javier Basagoiti,consejero

delegado deCorpfin.

Empresas

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El ministro de Fomento,José Blanco, inició el 4 de

mayo en Londres una gira por

seis países para intentar ‘ven-der’ el inmobiliario español ainversores internacionales. El

primer destino, el mercadobritánico, es el más importan-te para el sector residencial decosta, ya que el 31,5% de loscompradores extranjeros devivienda son británicos.En las semanas posteriores,Blanco viajará a Francia, Ale-mania, Holanda y Suecia, ymás adelante visitará Rusia. Elministro de Fomento ya habíaavanzado esa iniciativa hacecinco meses en el Congreso.

Empresas

11

El sector inmobiliario apor-tará mejores resultados

en los próximos diez años,con un rendimiento anual del7,2 %, que el previsto para laBolsa (4,5%) o los bonos(4,6%), según el estudio pre-sentado recientemente por

la empresa de análisis demercado IPD. El índice deinversión inmobiliaria enEspaña, que incluye el análisisde 330 activos valorados en8.500 millones de euros,señala que el inmobiliariosuperó con creces, con unrendimiento del 4,9%, el ofre-cido por la Bolsa (-12,93%) y los bonos (-5,5%) durante2010. De esta forma, trasdos años de resultados nega-tivos, el mercado de inver-sión inmobiliaria españolregistra un rendimiento posi-tivo en 2010, gracias a unamoderación en la caída delos valores con un rendi-miento de capital negativo(del -1,2 % en 2010, frente al-13,3% en 2009). No obs-tante, el rendimiento por

rentas fue en 2010, con el6,2%, el “componente másestable y principal motor delrendimiento total”.Por sectores, el rendimientode la distribución se situó enel 7,7% y fue el único seg-mento que registró rendi-mientos de capital positivos,en contraste con el industrialque, con un rendimiento decapital de -7,4%, acumula yatres años consecutivos deminusvalías. El sector de lasoficinas, por su parte, tam-bién registró rendimientosde capital negativos (-3,7%)aunque éstos mejoraronfrente a 2009 y, gracias alrendimiento por rentas del5,8%, el rendimiento total delsector de oficinas fue positi-vo, al alcanzar un 1,9%.

LA INVERSIÓN INMOBILIARIA SERÁ LA MÁS RENTABLEEN LA PRÓXIMA DÉCADA, SEGÚN IPD

La AHE registra el primer descenso del stock desde 2004

En 2010, el excedente devivienda se redujo un

1,7% respecto al año ante-rior, según la AsociaciónHipotecaria Española (AHE).Es la primera vez que seregistra un descenso desdeque el organismo comenzó aelaborar estos datos, en2004. Así, el stock cerró elaño en 684.958 inmuebles,frente a los 686.143 de2009, según el último boletíntrimestral de la AHE, elabo-rado a partir de datos deFomento.Ahora bien, no hayque olvidar que este descen-so se debe, principalmente, alajuste que viene realizandoel sector por el lado de laoferta. En 2010 se termina-ron 257.443 viviendas, un33,4% menos que un añoantes.Asimismo, las viviendasvendidas –incluyendo las deautopromoción– cayeron un17,3%, hasta los 258.628inmuebles.

COMIENZA LA GIRA INTERNACIONAL DE BLANCO PARA‘VENDER’ NUESTRO SECTOR RESIDENCIAL TURÍSTICO

La informaciónde los 75 millones deinmuebles del Catastro,gratis y en Internet

E l Ministerio de Economíay Hacienda ha lanzado

un nuevo servicio de descar-ga masiva de informacióncatastral que permitirá a lasempresas y particularesacceder a información deta-llada sobre 75 millones deinmuebles, de forma gratuitay por Internet. Excepto losdatos protegidos, la web daráacceso a toda la informaciónque gestiona la DirecciónGeneral del Catastro. Estainiciativa se deriva de la Leyde Economía Sostenible, queincorporó la reforma de laLey del Catastro.

Valdebebas logra la simultaneidad

El Ayuntamiento de Madrid ha comunicado a la Junta de Compensación Parque de Valdebe-bas la obtención de la simultaneidad, de forma que los propietarios del suelo ya pueden soli-

citar las licencias de obra de sus proyectos. Este paso abre la puerta para que, en los próximosmeses, se pueda iniciar la construcción de las primeras 5.000 viviendas del nuevo barrio del nor-este de la capital. Para la obtención de la simultaneidad, la Junta ha obtenido por parte de BBVAy Caja Madrid avales por 13,49 millones de euros, complementarios a los presentados previa-mente, hasta cubrir el importe total de las obras pendientes de ejecución (46,47 millones).

Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

El ministro José Blanco y la secretaria de Estado deVivienda, Beatriz Corredor.

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Empresas

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Durante el año pasado, estevolumen siguió creciendo,aunque a menor ritmo en

años anteriores, según PwC. Los acti-vos no estratégicos de la banca espa-ñola ascendían a unos 75.000 millonesde euros en 2008 y se elevaron a93.000 millones en 2009, un 24% más.El pasado año, sin embargo, el incre-mento fue del 11%, hasta los 103.000millones, y el 70% de este volumen sonactivos inmobiliarios.

La banca está poniendo en marchadiversas estrategias para dar salida a lasviviendas que acumulan, pero PwC creeque serán los cambios regulatorios delos últimos meses los que aceleren elsaneamiento de sus cuentas. Así, suinforme destaca que el calendario deprovisiones establecido por el Banco deEspaña ha provocado que “las entidadesempiecen a ser más receptivas a laopción de vender estos activos paramejorar su liquidez a precios más enlínea con las expectativas de los com-pradores”. Además, PwC cree que elendurecimiento de los requisitos decapital impuestos por el supervisor lle-vará a las entidades a acelerar la ventade activos no estratégicos para mejorarsu solvencia y cubrir unas necesidadesde capital que la consultora estima entre35.000 y 40.000 millones de euros.

LOS BANCOS VENDEN MÁSA pesar de que el problema inmobilia-rio de la banca sigue creciendo, el añopasado vendieron muchas más casasque las principales promotoras. Las ven-tas del Santander, BBVA, Sabadell,La Caixa y Caja Madrid, suman másde 20.000 viviendas comercializadas enlas sucursales o sus propias inmobilia-

rias, una cifra que representa casi laquinta parte de las viviendas que se ini-ciaron en 2010, unas 110.000.

Las principales inmobiliarias cotizadas,según la CNMV con cifras de finales de2010, vendieron 5.904 pisos. ReyalUrbis fue la que más vendió, con 1.912viviendas, seguida de cerca por Mar-tinsa-Fadesa que, pese a su situaciónconcursal logró entregar en 2010 untotal de 1.184 viviendas en España.

Como señala PwC, es el descuentoen el precio el factor que más ha ayuda-do a los bancos a desprenderse de sus

adjudicados. Las promotoras que aún semantienen se niegan a bajar los preciospor debajo del crédito promotor, mien-tras que buena parte de los pisoscomercializados por la banca procedende canjes de deuda y adjudicados depromotores que no han podido hacerfrente a estos préstamos, lo que permi-te rebajas de entre el 20% y el 25%.

Pero no es sólo el precio, bancos ycajas cuentan con una potente red deoficinas, han creado portales inmobilia-rios y tienen la baza de la financiación.Esta última les beneficia doblemente, yaque, por un lado, supone una ventajaclara frente al promotor que, ademásde vender, debe “seleccionar” el clientepara que el banco acepte concederleuna hipoteca que difícilmente cubre el80%. En sus viviendas, las entidades

El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

LA BANCA SIGUE ENSAYANDO FÓRMULAS PARA ACELERAR LA DIGESTIÓN INMOBILIARIAUn reciente informe de PricewaterhouseCoopers (PwC) señala al precio de la vivienda comoel principal factor que impide a la banca deshacerse de su ingente cantidad de inmuebles. Unlastre que supone el 70% de los 103.000 millones de euros en “activos no estratégicos” que lasentidades financieras españolas acumulaban al término del primer semestre de 2010.

Las nuevas exigenciasde capital y los cambios

regulatorios obligan a la banca a acelerar la venta de activos

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Empresas

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ofrecen financiación de hasta el 100%, yasí logran que el activo pase de ser unproblema en el balance a convertirseen un préstamo, que tiene sus riesgos,pero que a fin de cuentas es su negocio.

Si bien la partida comercial parecedecantarse del lado de la banca, a pesarde las denuncias que los promotoreshan lanzado por esta nueva competen-cia, lo cierto es que el enorme volumendel problema exigirá mayores esfuerzosa las entidades si no quieren que susinmuebles se les atraganten en los pró-ximos meses. El calendario regulatorioes exigente y los activos inmobiliariosson un lastre que sumar al deterioro dela economía, los menores márgenes, yunas acuciantes necesidades de capitalque han desembocado en la llamada“guerra del pasivo” de todos contratodos por captar depósitos.

LA ALTERNATIVA DEL “BANCO MALO”En esta línea, las entidades barajan dife-rentes estrategias. La alternativa decrear un “banco malo” o separar elnegocio inmobiliario de la actividadfinanciera principal para evitar el conta-gio inmobiliario y tranquilizar así a losposibles inversores, ha resultado ser unaopción para algunos de los SIP en pro-ceso de consolidación o para cajas quehan decidido crear un banco al quetraspasar su negocio financiero parapoder captar inversores. Es el caso deLa Caixa, que trasladará su actividadfinanciera y las participaciones estratégi-cas a CaixaBank, pero dejará al mar-gen buena parte de su cartera industrialy los activos relacionados con el inmo-biliario. En marzo, que fue el primer mesa partir del cual asumió las adjudicacio-nes procedentes de la actividad finan-ciera de La Caixa, CaixaBank se adjudi-có activos inmobiliarios por 152 millo-nes de euros. De este volumen, 139millones proceden de créditos a cons-tructores y promotores, y de éstos, 35millones son solares. CaixaBank, queserá una realidad en julio, asume losactivos inmobiliarios a través de un hol-ding inmobiliario –para lo que ha inclui-do provisiones por 17 millones, con loque el total neto de activos queda en135 millones–, según lo previsto en elplan de reestructuración del grupo.

Estos activos serán gestionados porServihabitat, la inmobiliaria de LaCaixa, que entre enero y abril ha reali-zado ventas por valor de casi 179 millo-nes, cifra que sumada a los compromi-sos asciende a 270 millones.A cierre de2010, la cartera de inmuebles de LaCaixa derivada de la gestión de los cré-ditos era de 3.652 millones de euros–frente a los 3.097 millones de diciem-bre de 2009–, y las ventas y compromi-sos de venta en 2010 ascendieron a993 millones,mientras que la cartera enalquiler alcanzó los 707 millones.

Bankia, el banco del SIP integradopor Caja Madrid, Bancaja y otrascinco cajas, seguirá un camino similar, yaque dejará Bankia libre de cargas inmo-biliarias antes de sacarlo a Bolsa. En estecaso, utilizará la ficha de Altae Bancopara segregar Bankia del Banco Fi-nanciero y de Ahorro (BFA), partici-pado, a su vez, por las cajas del SIP. BFAserá el accionista de control de Bankia y,aunque aún no se conoce realmentequé se traspasará al nuevo banco, sesupone que se quedará con lo mejorde la cartera industrial, además delnegocio financiero. De esta forma, BFAaglutinará los suelos y los activos inmo-biliarios más problemáticos del grupo.

MÁS ALTERNATIVASLa caja resultante de la fusión de CaixaGalicia y Novacaixa, NovacaixaGali-cia (NCG), pretende integrar sus nego-cios inmobiliarios para facilitar su ges-tión. La entidad acaba de registrar lamarca NCG Grupo Inmobiliario, através de Adapa Conducto, una de susfiliales de gestión inmobiliaria. La nuevamarca podría agrupar todo el negociodel ladrillo de la entidad, que ahora sereparte entre tres filiales: la propiaAdapa y CXG Grupo Inmobiliario, pro-cedentes de Caixa Galicia, y Proinova, lainmobiliaria de Caixanova.Al margen deestos cambios, la caja también está lan-

zando campañas como la que acaba deanunciar para vender 386 viviendas desegunda mano con una rebaja del 20%.En total, la cartera inmobiliaria de la cajasupera los 1.900 inmuebles.

En el Santander, desde el primermomento se articuló la sociedad Altami-ra Real Estate para gestionar de maneraintegral todos los bienes inmobiliariosdel banco. Durante este tiempo, el San-tander ha llevado a cabo distintas actua-ciones, desde la comercialización de susviviendas entre colectivos concretos,como empleados y prejubilados, condescuentos de hasta el 25%, al desarro-llo de suelos canjeados por deuda.

En el caso de BBVA, el banco hacanalizado toda su actividad inmobilia-ria a través de Anida, bajo la direcciónde Pedro Becares. No obstante, laentidad ha optado por solicitar elapoyo de consultoras e intermediarios,al entender que se trata de un modelomás flexible para dar salida a su stock.

EL PROBLEMA DEL SUELOEl del suelo es, sin duda, el problemamás grave para la banca. Las entidadestienen suelo en sus balances por unos30.000 millones. De esa cifra, se ha pro-visionado la tercera parte, de modoque la banca podría vender terrenossin asumir pérdidas por unos 20.000millones. No obstante, esta cifra neta escinco veces el importe de todas lastransacciones de suelo realizadas en2010 en España, ejercicio en el que sevendieron 3.970,9 millones, segúnFomento. Además, aún hay 62.000millones en créditos a promotoras aúnvivos que tienen el suelo como garan-tía. Para colmo, el mercado del sueloestá bajo mínimos, como muestra lacifra de transacciones de 2010, la másbaja de la serie de Fomento. �

F. J. Ruiz

Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

CaixaBank y Bankia han optado por separarlos activos inmobiliarios

de la actividadfinanciera principal

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Empresas

14 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

Hines ha firmado unacuerdo con el grupo

logístico sueco KGK paragestionar la promoción deun complejo residencial quese levantará sobre 30 hectá-reas que la compañía poseeen el municipio de Sant Perede Ribes, en Barcelona.En los más de 50.000 m2 edi-ficables de estos terrenos se

promoverán alrededor de300 viviendas, incluyendouna importante dotación devivienda protegida y equipa-mientos públicos. El proyectocuenta con una inversión de80 millones de euros. Estáprevisto que las obras se ini-cien el año que viene y finali-cen en 2016. Hines, en sucondición de development

manager, promoverá estaactuación bajo el programaLEED for NeighborhoodDevelopment, una nueva ini-ciativa del US Green Coun-cil estadounidense, del Con-gress of New Urbanism y elNatural Resources DefenseCouncil, que promueve ycertifica el desarrollo urba-nístico sostenible.

HINES PROMUEVE UN DESARROLLO RESIDENCIAL SOSTENIBLE PARA KGK EN BARCELONA

El grupo inmobiliario Pinarha alcanzado un acuerdo

con todos sus bancos acree-dores para refinanciar sudeuda de 770 millones deeuros. El acuerdo contemplala venta de activos a los ban-cos acreedores por un totalde 338 millones de euros,para reducir la deuda hastalos 455 millones. Además, lainmobiliaria tendrá un perio-do de carencia en el pagotanto de intereses como delprincipal, hasta 2014.El acuerdo de refinanciaciónalcanzado incluye, además,una inyección de capital parala empresa promotora de 23millones de euros, de los que12 millones van a aportarlossus propios accionistas (Cor-poración Sánchez Carrascal,55%; Warburg Pincus, 18%;

Caja Avila 10%; Caja Segovia,10%; y Cajacírculo, 7%), mien-tras que los 11 millones deeuros restantes serán abona-dos por el ‘pool’ de bancos.El acuerdo incluye un nuevoplan de negocio para GrupoPinar en el que destaca laapuesta por la internacionali-zación, que arrancará con elrefuerzo de la actividad queya desarrolla en Brasil. Así,prevé comprar suelo en estepaís para desarrollar 10.000viviendas en cinco años. Losotros dos principales ejes desu plan de negocio pasan porcentrar su actividad en elmercado doméstico, en reha-bilitación de edificios singula-res de Madrid y en el de-sarrollo de proyectos inmobi-liarios en régimen de comuni-dad de propietarios.

EL GRUPO PINAR LOGRA REFINANCIAR770 MILLONES DE DEUDA Fergo Aisa

impulsa su internacionalizaciónmientras negocia con CatalunyaCaixapara evitar el concurso

Una de cal y otra dearena para la inmobi-

liaria Fergo Aisa, que encuestión de días pasó deconocer la solicitud deconcurso de acreedoresformulada por Catalunya-Caixa, por una deuda de11,5 millones, a que losaccionistas premiaran enBolsa sus planes de expan-sión internacional.La compañía anunció queestá negociando la cons-trucción de 5.000 viviendassociales en Co-lombia, otras30.000 viviendas sociales yun hospital en Irak, y 2.800viviendas sociales más enMarruecos.Además, su presidente,Carlos Fernández, ha ase-gurado en declaraciones aExpansión que la empresagarantizará en los próxi-mos días el pago de ladeuda que mantiene conla caja catalana y queasciende a 11,5 millonesde euros, para que la enti-dad retire la petición deconcurso de acreedoresque ha presentado ante eljuzgado mercantil número1 de Barcelona.

Pierre & Vacancesfirma con Nosa la gestión de 140 apartamentos en Benalmádena

Pierre & Vacances CenterParcs incorporará a su

cartera un complejo vaca-cional en Benalmádena(Málaga), en la Costa delSol, que abrirá sus puertaseste mes. La compañía ges-tionará, en régimen dealquiler, este complejo gra-cias a su acuerdo con elgrupo Nosa, propietariomayoritario del inmueble,con el que también ha acor-dado gestionar la venta delos apartamentos. El Pierre& Vacances BenalmádenaPlaya cuenta con 140 apar-tamentos turísticos cons-truidos en 2009, integradosen un edificio de siete plan-tas equipado con cuatropiscinas exteriores.

El pasado mes de abril, elGobierno autorizó a

Sepes para que iniciase elproceso de contratación delas obras de edificación de317 viviendas protegidas enel barrio de Loma Colme-nar, en Ceuta. Las obras, conun presupuesto de licitaciónde 35 millones de euros y

un plazo de ejecución de 24meses, contemplan la cons-trucción de nueve edificiosresidenciales sobre una par-cela de 2,5 hectáreas.Todaslas viviendas contarán conplaza de garaje y trastero, yexistirán, además, 49 plazasde aparcamiento adiciona-les y 16 locales comerciales.

SEPES LICITA LA CONSTRUCCIÓN DE 317VIVIENDAS PROTEGIDAS EN CEUTA

James Rea,directorgeneral de Hines.

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Empresas

15Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

E l empresario RinatAjmetov ha com-

prado dos apartamen-tos del exclusivo com-plejo residencial OneHyde Park por 155millones de euros, pro-tagonizando la mayoroperación de este tipoen la capital londinen-se. Ambas viviendastienen 2.323 m2 desuperficie, repartidosen tres pisos, y sunuevo propietarioinvertirá en la reformapara unificarlos alrede-

dor de 68 millones,según el periódico ves-pertino inglés EveningStandard.El imperio industrial deAjmetov, System Capi-tal Management, con-firmó en un comunica-do la compra de uninmueble en el cora-zón de Londres. Lafortuna de Ajmetovestá estimada en16.000 millones dedólares (11.000 millo-nes de euros), según larevista Forbes.

UN MILLONARIO UCRANIANO COMPRA EL APARTAMENTO MÁS CARO DE LONDRESPOR 155 MILLONES DE EUROS

Abertis ha puesto en venta SabaInfraestructuras, sociedad en la que

acaba de integrar su negocio de aparca-mientos y logística. La compañía ha con-tratado a AZ Capital para diseñar laventa antes del verano. Saba Infraestruc-turas tiene aparcamientos en España,Francia, Italia, Chile, Portugal y Andorra,

y dispone de cerca de 138.000 plazas.El negocio logístico lo forma una red deparques logísticos que incluye emplaza-mientos en Barcelona, Madrid, Sevilla,Álava, Lisboa y Santiago de Chile. LaSBA de toda la cartera supera las 715hectáreas, con una superficie edificablede casi tres millones de m2.

ABERTIS PONE EN VENTA SABA INFRAESTRUCTURAS

Gecina invierte 230 millones de euros en la compra de 30 residencias para mayores

Gecina, la inmobiliaria francesa en laque Metrovacesa participa con un

26,9%, ha acordado la compra de unporfolio de 30 residencias para la ter-cera edad con la firma Foncière Sages-se Retraite, por las que desembolsará230 millones de euros. El acuerdoincluye un plan de mejoras de los cen-tros que supondrán una inversión de26 millones. Estos centros se integraránen Gecimed, la filial de activos sanitariosde la compañía, y serán explotados porlos grupos DVD y Korian. La opera-ción, que previsiblemente se cerrará enjunio, responde al interés de la patri-monialista por diversificar su negociohacia el sector sociosanitario. Una vezse cierre la venta, Gecina contará conuna cartera de residencias con un totalde 8.000 camas.

Acciona inicia la comercialización de un complejo residencial en Acapulco

Acciona Inmobiliaria ha inicia-do la comercialización de la

segunda fase de una promociónde apartamentos de alto nivelubicados en Playa Diamante, enAcapulco (México) que promue-ve su filial Parque Reforma. Setrata del residencial PlayaMar TresCantos, compuesto por 258 apar-tamentos, divididos en dos fases.Las viviendas cuentan con cuatrodormitorios, terraza, garaje y vistasal mar. La promoción incluye ade-más zonas comunes, como sonpiscina, gimnasio, zonas deporti-vas, centro de negocios y zonainfantil, entre otras. Actualmente,el grupo Acciona cuenta con 900viviendas en distintas fases de des-arrollo en Acapulco y México.

NOMBRAMIENTOSDTZ

James Bradley, director de Servicios CorporativosGlobales y Grandes Cuen-tas para DTZ en Españadesde hace ocho años, haasumido la direcciónnacional de la firma. MarcoFerrando ha dejado su

cargo aunque seguirá vinculado a la consul-tora en el ámbito internacional. Bradley,licenciado en Gestión Inmobiliaria por laOxford Polytecnic del Reino Unido, estávinculado a DTZ desde 2003. Empezó sucarrera en Londres, donde trabajó paraHillier Parker hasta que se trasladó aMadrid, a la antigua Prima Inmobiliaria.Desde entonces, lleva 20 años en nuestrosector. Además, es socio del Royal Institu-tion of Chartered Surveyors (RICS) ymiembro de la división en España.

SAVILLSSavills ha incorporado aIgnacio Sobrino, hastaahora director en Madridde Tasinsa, como Responsa-ble de Desarrollo de Ne-gocio en el departamentode Agencia de Oficinas enMadrid. Ignacio Sobrino

posee un MBA en Dirección y Administra-ción de Empresas por el INESE y es espe-cialista en gestión urbanística. Comenzó sutrayectoria en el 2000 como responsabledel departamento Industrial y Logístico enDTZ. En 2003 se incorporó al departa-mento de Suelo y Desarrollo de JonesLang LaSalle donde permaneció tres añoshasta que Tasinsa anunció su fichaje comodirector de la delegación de Madrid.

JONES LANG LASALLE La consultora inmobiliariaha reforzado su departa-mento de Inversión conla incorporación de JoséManuel Llovet, hasta ahoradirector de Inversiones de

Unibail Rodamco, comodirector del área de Retail.

José Manuel Llovet cuenta con más de 15años de experiencia en grandes opera-ciones y ha trabajado en Unibail Rodam-co durante 12 años.

Ignacio Sobrinoresponsable Dsllo.de Negocio Oficinas

José Manuel Llovet,dtor. Retail

James Bradley,director en España

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Casi año y medio después deque Cerquia se presentara ensociedad en uno de los salo-

nes del Museo Thyssen de Madrid,nos encontramos con un Carlos Cer-cadillo Cuerda más curtido y madu-ro. Aquel joven que, sin apenas hacerruido, anunciaba a un selecto grupode periodistas que, después de tresaños de intenso trabajo, su nuevoproyecto empresarial había logradoreunir 100 millones de recursos pro-pios tras su salida de la empresa fami-liar y que estaba preparado para cre-

cimientos prudentes y sostenidos enlos próximos años, es hoy uno de losejecutivos del sector más brillantes ycon mayor futuro, que se recorre sindesmayo el mundo. La entrevista secelebra en un hotel céntrico deMadrid y le acompaña el equipaje demano. Acaba de regresar de uno desus numerosos viajes al extranjero yluego le espera una comida de nego-cios. Siempre al pie del cañón.¿Quién es Carlos Cercadillo ydónde quiere llegar en el sectorinmobiliario español?

Carlos es un trabajador más. La res-puesta a dónde queremos llegar es hoycomplicada de responder, simplementenos gustaría llegar.

¿Cómo es el día a día de un hom-bre joven que vive a salto demata entre Estoril y el resto delmundo, adonde le llevan las másde 20 sociedades que en la actua-lidad gestiona?Una montaña rusa. Debido a esta situa-ción los estados de ánimo oscilan porminutos, pero la ilusión y la pasión

16 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

Con nombre propio

Entrevista a Carlos Cercadillo, presidente de Cerquia

“CREAR Y HACER CRECER IDEAS ES ALGO MARAVILLOSO”Carlos Cercadillo Cuerda es uno de los jóvenes empresarios españoles que,tras abandonar el grupoinmobiliario familiar, ha emprendido una exitosa carrera al frente de Cerquia. La empresa que sefundó en 2006 es hoy un entramado de más de veinte compañías especializadas, cada una en unproducto y en una zona que, entre otras cosas, acaba de comprar un edificio de oficinas en Madridy planea la apertura de un parque de medianas superficies comerciales en Guadalajara.

Carlos Cercadillo, presidente de Cerquia.

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Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

Con nombre propio

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siguen siendo las bases del quehacerdiario. Crear y hacer crecer ideas esalgo maravilloso. Lo mejor es la recom-pensa cuando sale bien. Hoy el esfuer-zo y el reto es dificilísimo de superar,pero el resultado también sabrá mejor.Tenemos tiempo, que es lo importantee imprescindible.

Explique en pocas palabras quiénes Cerquia y las principales líneasde actividad en las que se desen-vuelve desde 2006.Cerquia es un conjunto de empresasde la familia y diferentes socios, cadauna especializada en un producto yuna zona, principalmente relacionadascon el mundo inmobiliario, servicios,patrimonio y desarrollo.

Por su vocación internacional,¿cómo le van los negocios en Portugal?Bien.Allí hemos acertado entrando enun mercado muy específico y especia-lizado, puesto que sólo tenemos ydesarrollamos activos en dos zonasconcretas del centro de la capital lusa.Siempre hay demanda para un pro-ducto de oficinas nuevo inmejorable-mente localizado, ya que apenas haycompetencia y metros de calidad enLisboa. Pero lo mejor son todos nues-tros clientes. Es difícil superar la calidadde los mismos.

¿Qué está haciendo en Francia?En Francia no intervenimos directa-mente.Tomamos una participación enSIIC de París, una excelente e impre-sionante compañía con activos en elcentro de París.

¿España está tan mal como dicen?No creo, se dicen tantas cosas. Hoy,por ejemplo, nos hemos levantado conaquello de que “la vivienda tiene quebajar otro 40%”.Yo no entiendo nada,

generalizar de esta forma es muy peli-groso y hace mucho daño a España.Por mi propia experiencia, es ciertoque nuestro país está visto con muchí-sima incertidumbre fuera, pero sufri-mos las consecuencias de ir tarde ymal. España está desorganizada, des-controlada, desinformada, desestimadadel mapa inversor actual, y seca deflujo de caja. Nuestro país está desmo-tivado y falto de confianza. La Españade hoy sigue siendo ese tanque varadoen el borde del camino por el barroque, como no deja de llover, sigueembarrándose más. Si no llega la pri-mavera deseada por todos, habrá quebajarse ya del tanque e ir andando oen bici, quien tenga.

¿Cuáles son las operaciones másrecientes que ha hecho?Hemos comprado un edificio de ofici-nas en Madrid y estamos comerciali-zando el primer parque de medianassuperficies comerciales especializadasde Guadalajara, en el polígono de ElRuiseñor. Estamos muy contentos conambas operaciones.

¿Y cuáles son sus próximos movi-mientos?Seguir pedaleando.

¿Explíquenos los proyectos quetiene pensado acometer en Guada-lajara, la tierra de su familia?El fundamental es el parque comercialUniversia, nuestro parque de media-nas superficies comerciales, por el quelos operadores ya han mostrado suinterés con cartas de intenciones.Tam-bién estamos terminando un edificiode oficinas en el centro de la ciudad yestamos promoviendo 18 unidadesresidenciales libres. El deporte será unobjetivo a corto plazo en Guadalajarapara nosotros, aunque es pronto parahablar de ello.

Otro capítulo importante en laempresa es la inversión en ofici-nas y hoteles.Las oficinas en localizaciones prime sonnuestro negocio base, y estamos explo-rando el mundo hotelero como alter-nativa. En Lisboa, haremos un hotel de85 habitaciones que gestionará Vincci.

Sin olvidar, por supuesto, la pro-moción residencial selectiva.Es verdad. En residencial hacemos muypoco, y siempre en excelentes ubica-ciones. Algunas promociones las man-tenemos en patrimonio (Madrid, Mén-dez Álvaro) y otras las comercializa-mos, como en Guadalajara.

Quizás sea una de sus facetasprofesionales más desconocida,¿Cómo se gestiona un holdingcon más de 20 sociedades sinapenas estructura?Rodeándote de buenos gestores, másinteligentes y trabajadores que unomismo.

¿Qué objetivos se ha propuestoalcanzar en 2011?Una vez más, seguir pedaleando por lacuesta que parece ser menos empina-da este año. El sueño es ver recuperarla confianza en España.

¿Cuál es su visión estratégica delmercado español a corto y medioplazo?El mercado español se tiene que orde-nar.Una vez ordenado, las variables, hoymuy ajenas a nuestras posibilidades,nos marcarán los tiempos y la veloci-dad sobre la que trabajar.

¿Qué medidas propondría parasalir de la crisis cuanto antes?Más trabajo y sentido común. �

“Hemos comprado unedificio de oficinas

en Madrid y estamoscomercializando unparque comercialen Guadalajara”

“España está vista con muchísima

incertidumbre fueray sufrimos las

consecuencias de irtarde y mal”

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Actualidad

Este año, ocho empresas de dife-rentes segmentos del mercadoinmobiliario y turístico español

participarán en la convención anual dela Asociación para el Desarrollo Inmo-biliario y Turístico de Brasil (ADIT Bra-sil) que tiene lugar en la ciudad de For-taleza, capital del Estado de Ceará, en elNordeste del país carioca.

Las empresas españolas que preten-den abrirse camino en el mercadobrasileño y que por eso se darán citaen la sexta edición de este evento, enel que se espera a cerca de 2.000 pro-fesionales representantes de todos lospaíses del mundo, son: Gestilar, CMSConstrucciones, Construcciones Ara-guaia, Oberon Property Management,Desarrollo y Planificación del SueloAndaluz, Husa Hoteles, Chain/GrupoHusa y Grupo Hotusa. AmancioLópez, presidente de Hotusa, será,además, ponente en la ConferenciaInternacional de ADIT Invest.

La sexta edición de ADIT Invest 2011marca el inicio de una nueva etapa parala asociación brasileña que, tras 5 edi-ciones previas bajo la marca NordesteInvest, se ha planteado un reto mayor ymás ambicioso: reflejar el crecimiento yla madurez de esta entidad público-pri-vada que el año pasado afrontó su

nacionalización, ampliación de funcionesy espectro de influencias, convirtiéndo-se en la plataforma inmobiliaria y turísti-ca más relevante de la región.

Luiz Enrique Lessa, presidenteejecutivo de ADIT Brasil, ha manifesta-do que las expectativas de negocio yparticipación de este año son excelen-

tes y muy prometedoras. No convieneobviar que uno de los aspectos másatractivos del mercado brasileño para laindustria española es la demanda resi-dencial latente de una país de 193millones de habitantes, que concentra el33% del PIB de Latinoamérica, y quecreció en 2010 un 7,3%, con bajos índi-ces de desempleo, estabilidad económi-ca y bajos niveles de inflación.

De las ocho empresas españolas pre-sentes en el evento, destaca la presen-cia de dos cadenas hoteleras: GrupoHotusa, representada por AmancioLópez, presidente de la compañía y LuizFilipe Cruz, director de Expansión paraPortugal y Brasil; y Grupo Husa. Lacompañía catalana estará encabezadapor Guillermo Gaspart, vicepresidentedel holding empresarial de la familiaGaspart, y por Robin Chalier, directorde Expansión de Husa Hoteles.

El segmento de hotelería urbana esprecisamente el que presenta mayoresperspectivas de crecimiento de Brasilen los próximos 15 años, al calor nosólo de los dos grandes eventosdeportivos mundiales previstos en elcalendario internacional (el MundialFIFA 2014 y las Olimpiadas de 2016),sino también como consecuencia de suprosperidad y crecimiento industrial,que le convertirá, por ejemplo, en unode los 10 países de mayor producciónde petróleo a nivel mundial.

Numerosos fondos y entidades finan-cieras estarán también presentes enADIT Invest 2011, atraídos por las inte-resantes oportunidades de inversión,vinculadas al desarrollo de infraestruc-turas públicas e instalaciones hotelerasen Brasil. Por otro lado, algunas de lasprincipales entidades financieras brasile-ñas han confirmado su presencia. �

18 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

OCHO EMPRESAS ESPAÑOLAS ACUDENA LA FERIA INMOBILIARIA Y TURÍSTICAMÁS IMPORTANTE DE BRASILHasta ocho empresas españolas está previsto que participen este año en ADIT Invest 2011, lamayor feria de inversiones inmobiliarias y turísticas de Brasil, que celebra su sexta edición del 9al 13 de mayo en Fortaleza, uno de los destinos predilectos de las grandes cadenas hoteleras yde muchas inmobiliarias e inversores españoles.

La vivienda, las infraestructuras y las instalaciones hoteleras, principales demandas de Brasil.

Los hoteles urbanosson los que presentanmayores perspectivas

de crecimiento

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Vivienda

Hace poco más de un año, enmarzo de 2010, el Euribor quefija el coste de la gran mayoría

de los préstamos a tipo variable para lacompra de vivienda en España, marca-ba el valor más bajo de su historia en el1,21%. Hoy se sitúa en torno al 2,12%,lo que supone el mayor incrementoanual desde finales de 2007.Tras la pri-mera subida de tipos en la eurozonadesde 2008 decretada por el BCE, lapuerta sigue abierta a nuevos repuntesy se supone que la tendencia alcistacontinuará durante un par de años.Cuando alguien vaya a comprar una

casa no se pueden hacer cálculos conel Euribor actual, sino con un Euribor al4%, más el diferencial correspondiente.

El cambio en la política del BCE y elconvencimiento generalizado de que,casi con seguridad, volverá a elevar el

precio del dinero de aquí a final de año,genera importantes presiones sobre elEuribor.Hasta el momento, la subida delindicador supone un avance de alrede-dor de 0,9 puntos para los hipotecadosque tengan que revisar las condicionesde su préstamo. Aunque el impacto deesta subida en las cuotas a pagar porparte de los ciudadanos depende demúltiples factores, para un préstamomedio a 25 años de 150.000 euros,contratado con un diferencial del 0,5%,el aumento de las cuotas a pagar signifi-ca alrededor de unos 782 euros al añoy de unos 65 euros al mes.

20 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

LA SUBIDA DE LOS TIPOS COMPLICALA RECUPERACIÓN DE LA VIVIENDALa reciente subida de los tipos de interés decretada por el Banco Central Europeo y losmovimientos al alza que se presumen de aquí a final de año producen inmediatasconsecuencias en el mercado residencial. Por una parte, el miedo a nuevas subidas acelera lasbajadas en el precio de las viviendas y, por otra, los especialistas recomiendan hacer los cálculosde las hipotecas con un Euribor al 4%.

Más de 350.000familias perderán su

vivienda en lospróximos cinco años

por problemas de pago

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Vivienda

El Euribor lleva subiendo de formaconsecutiva desde el pasado julio encomparación interanual y ahora seencuentra ya en los niveles que teníaen febrero de 2009. Esta tendencia escreciente ya que, según los expertos, elorganismo presidido por Jean-Clau-de Trichet podría volver a subir lostipos un par de veces más en lo quequeda de 2011, por lo que no se des-carta que acabe el ejercicio en el1,75%. Un incremento tal como el quese prevé, llevaría al Euribor a cerrar elaño entre el 2,60% y el 2,75%, lo queindiscutiblemente tendría consecuen-cias negativas tanto para las economí-as familiares obligadas al pago de lashipotecas como para el consumo engeneral, que se verá frenado debido alrecorte que sufrirá la renta disponiblede los hogares. Con todo, el Euriborestá en niveles históricamente bajos.Aunque la revisión al alza es la mayordesde 2007, el nivel del índice estálejos del máximo del 5,39% que alcan-zó en el verano de 2008.

El BCE ha querido tomar la delante-ra en los ajustes monetarios, máximeteniendo en cuenta que el encareci-miento generalizado que está teniendoel precio del petróleo está tirando haciaarriba de la inflación.Tal como ha seña-lado el presidente de la entidad, la subi-da de la inflación armonizada (por enci-ma del objetivo del 2% del BCE) haceque tengan que estar extremadamenteatentos a cualquier repunte de la mismacomo consecuencia de las subidas queprotagonizan principalmente los preciosde las materias primas, por lo que cabesuponer que el diferencial de tipos res-pecto al resto de las principales econo-mías mundiales podría seguir aumen-tando a corto plazo.

BAJAN MÁS LOS PRECIOS DE LA VIVIENDATras la subida de los tipos decretadapor el BCE hace menos de un mes, seha detectado un aumento significativoen el número de viviendas que hanrebajado su precio. En algunos mediosse cifra en un aumento de un 52%desde esa fecha. Incluso, si se analizanlas variaciones de la última quincenafrente a la media de los tres últimosmeses, el incremento de viviendas que

bajan de precio alcanza el 56,4%. Laexplicación a este incremento en lasbajadas de precio hay que buscarla enel temor que se ha despertado enmuchos vendedores de que el Euribor,estrechamente ligado a las expectativasde subidas o bajadas de tipos de inte-rés en la zona euro, inicie una escaladaalcista afectando negativamente en ladecisión de compra e incluso encare-ciendo las hipotecas actuales quepagan por sus viviendas.

La perspectiva actual de la situacióna corto plazo de las hipotecas es pocohalagüeña y se complicaría mucho mássi se endurecen los tipos. La Asocia-ción de Afectados por Embargos ySubastas calcula que, hoy por hoy y sinque empeoren las condiciones, a par-tir de los datos publicados por el Con-sejo General del Poder Judicial(CGPJ), se puede concluir que más de350.000 familias perderán su viviendaen los próximos cinco años por pro-blemas de pago.

Fuentes de esta asociación aseguranque el actual colapso en los juzgadosdebido al aumento de los impagos ha

generado una bolsa de vivienda en eje-cución hipotecaria sin finalizar, cercanaa los 160.000 expedientes. El estudiode la asociación estima que con la car-tera actual de viviendas adjudicadas, ylas que se adjudicarán, bancos y cajaspondrán a la venta casi medio millónde casas, cuyo origen habrá sido loscréditos hipotecarios fallidos otorgadosde 2004 a 2007.

BLINDAJE CONTRA LA SUBIDANueve de cada 10 hipotecas contrata-das en España son a un tipo de interésvariable que se modifica en función dela evolución del Euribor a 12 mesesmás un diferencial. Las subidas de lostipos y las expectativas de presumiblesnuevos aumentos a corto y a medioplazo, provocan serias inquietudesentre los hipotecados y entre los quetienen intención de adquirir una vivien-da próximamente. Una opción cuyouso aumenta para mitigar los riesgosderivados de las subidas del precio deldinero es la de los instrumentos decobertura de tipo de interés (CAP),gracias a los cuales el cliente se asegu-ra que no pagará más dinero en sucuota hipotecaria en el momento en elque el Euribor haya alcanzado undeterminado nivel.

El CAP es un instrumento financierode cobertura del riesgo del tipo deinterés que limita el posible incremen-to del Euribor por encima de un niveldeterminado. Si en la fijación del tipode referencia de algún periodo éste sesituara por encima del nivel CAP con-

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Las expectativas denuevas subidas de

tipos provocaninquietud entre loshipotecados y entre

los que tienen intenciónde adquirir una vivienda

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Vivienda

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tratado, entonces sus costes se queda-rían al nivel del CAP. Los instrumentosde cobertura de tipo de interés funcio-nan muy bien conceptualmente comoproductos para protegernos anteeventuales subidas del Euribor, comolas que se pueden predecir en estosmomentos (un CAP con un strike, otipo de interés máximo, de un 2,5% sig-nifica que el cliente no pagará más en elcaso de que el Euribor supere dichoporcentaje). En principio parece tenta-

dor el uso de la cobertura, el problemaes que, en la práctica, suelen resultarcaros en los bancos españoles, por loque es necesario tener en cuenta algu-nos factores antes de afrontar la opera-ción para que ésta resulte interesante.Hay que analizar cuál es el Euribormáximo a partir del cuál queremosestar protegidos así como el tiempoque queremos que dure la protección,porque esos dos datos van a determi-nar el importe de la cobertura. Hayque hacer muy bien las cuentas parasaber si compensa o no.

Si un banco ofrece un CAP para unahipoteca de 350.000 euros a 30 años

por 12.168 euros que protegería con-tra un Euribor superior al 2,75% duran-te 4 años. Pero hay que tener en cuen-ta que el precio del seguro se pagadiluido entre las cuotas: se suma al capi-tal pendiente de la hipoteca, por lo queestos 12.168 euros generarán interesesa lo largo de todos los años que durenuestra hipoteca. Comprar el seguroequivaldría a pagar la hipoteca con un4,83% de intereses durante los próxi-mos 4 años –Euribor del 3,83% más un1% de diferencial–, de manera que solosería atractivo contratarlo si el Euriboralcanza una media superior al 3,83%durante este tiempo.

La subida de los tipos de interés ten-drá como efecto inmediato irremedia-ble el encarecimiento de las hipotecas,porque lógicamente las entidadesfinancieras trasladarán estos repuntes alos nuevos créditos que concedan parala adquisición de vivienda. Ahora lospotenciales compradores deberánplantearse si sale más rentable apostarpor hipotecas a tipo fijo o mixto.

Nadie puede saber lo que pasará enel futuro, pero hay que tener en cuen-ta que con una economía europea enfase de recuperación, presumiblemen-te los tipos de interés no deberían desubir mucho a corto plazo. Únicamen-te si Europa registrase un crecimientodel 4%, los tipos oficiales podrán situar-se en la horquilla del 4-5% y llevar elEuribor a niveles peligrosos. Pensandoen un tipo por encima del 2%, condiferenciales de 2 ó 3 puntos porcen-

tuales y con nuevas subidas de tipos enel horizonte, cualquier hipoteca fija quese pudiese conseguir al 4% resultaríamás rentable. En estos momentos nohay hipotecas a esos tipos en nuestropaís, las más bajas rondan el 5,75%.Una solución intermedia son las hipo-tecas mixtas, que combinan un tipo fijodurante un determinado periodo detiempo –normalmente 18 ó 24 meses–y el resto variable referenciado al Euri-bor, con lo que se diversifica el riesgo.

LA CLÁUSULA SUELOLa famosa cláusula suelo no era casiconocida en la época del boom inmo-biliario. De hecho, pasaba tan desaper-cibida que muchos de los que com-praron vivienda antes de la crisis nisiquiera eran conscientes de que habí-an firmado una hipoteca con suelo.Las sorpresas para los hipotecados lle-

garon cuando el Euribor comenzó adescender en 2009 hasta niveles infe-riores al 2% y estas rebajas no se tras-ladaban a las cuotas mensuales delpréstamo. Nadie sabía que sus contra-tos fijaban un interés mínimo y queestaban obligados a pagar a ese tipoaunque el Euribor más su diferencialresultara inferior.

Estos límites impuestos están situa-dos entre el 2,50% y el 5,50%, pero elEuribor lleva 27 meses por debajo deese 2,50% y, sin embargo, muchasfamilias no han visto bajar las cuotasen ningún momento porque sus hipo-tecas tienen incluida esa cláusula suelodel índice. Se calcula que hay unoscuatro millones de hipotecas con lacitada cláusula.

Con esta práctica, considerada legalpero abusiva por las asociaciones deconsumidores y algunos jueces, losbancos han hecho una caja extra en losúltimos años, ya que la cláusula suelo haencarecido hipotecas firmadas en 2007entre 1.000 y 5.000 euros. �

Aumenta el usode instrumentos

de cobertura en las hipotecas para compensar

la subida del Euríbor

Ahora los compradorestendrán que plantearse

si sale más rentableapostar por hipotecas

a tipo fijo o mixto

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Vivienda

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E l Consejo de Ministrosdel pasado 20 de abril

acordó ampliar del 10% al20% la deducción en el IRPFpor rehabilitación de vivien-

das. Además, estas ayudas seextenderán a las segundasresidencias. La normativa vi-gente permitía deducirse el10% de las cantidades inver-tidas en obras y reparacio-nes domésticas con un límitemáximo de 4.000 euros porcontribuyente. Aquellos conuna base imponible inferior a33.007 euros podían benefi-ciarse de la deducción com-pleta y este importe de ladeducción se reducía pro-gresivamente hasta eliminar-se para los contribuyentescon una base imponible demas de 53.007,20 euros. Ladeducción, de carácter tem-poral, se podía aplicar a lasobras de mejora que se rea-lizasen antes del 31 dediciembre de 2012.Con las modificaciones apro-badas, se extiende la deduc-ción más allá de la viviendahabitual hasta cualquier otravivienda, incluidas las que sepongan en alquiler, siempreque no estén afectas a activi-dades económicas por parte

del contribuyente. Además,se eleva el límite máximo derenta que impide beneficiar-se de este incentivo fiscal.Se establece que los contri-buyentes con una base im-ponible igual o inferior a53.007,20 euros podrán be-neficiarse en su totalidad de ladeducción, rebajándose pro-gresivamente hasta quedar acero para los contribuyentescon una base imponiblesuperior a 71.007,20 euros.La reforma también eleva ellímite máximo de base dededucción anual, hasta los6.750 euros. Esto significaque la deducción máxima dela que se puede beneficiar uncontribuyente será de 1.350euros al año (el 20% de6.750 euros), lo que permiteequiparar el límite de estadeducción con la existentepor inversión en vivienda. Noobstante, seguirá teniendo uncarácter temporal y sólo sepodrá aplicar a las obras rea-lizadas hasta el 31 de diciem-bre de 2012.

EL GOBIERNO LANZA NUEVAS MEDIDAS PARA IMPULSAR LA REHABILITACIÓN

El BEI aportará hasta 800 millonespara la promoción de vivienda protegida en alquiler

El ministro de Fomento,José Blanco, y la vicepre-

sidenta del Banco Europeode Inversiones (BEI), Magda-lena Álvarez, han firmado unacuerdo marco para la cofi-nanciación del Plan Estatalde Vivienda y Rehabilitación2009-2012. El BEI financiarácon hasta 800 millones deeuros proyectos de vivien-da protegida en alquiler. Estafinanciación se articulará através de préstamos al ICO,que a su vez otorgará crédi-tos en condiciones venta-josas para la promoción de vivienda protegida paraalquiler. En 2010, el BEI firmócréditos en España por9.300 millones de euros.

LA INVERSIÓN EXTRANJERA EN INMUEBLES EN ESPAÑA CRECE UN 2,9% EN 2010

Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

La nueva norma dobla la deducción en el IRPF por rehabilitación de viviendas.

La inversión realizada porextranjeros en la compra

de inmuebles en Españaascendió el pasado año a3.757 millones de euros, loque supone un repunte del2,9% respecto a los 3.651millones del año anterior,según el Banco de España.Durante el cuarto trimestreel repunte fue aún mayor, conun avance del 3,8%, hastaalcanzar los 940 millones, loque hace pensar en un cam-bio de tendencia. No obstan-te, son cifras que no se veíandesde antes de 2000.Muy lejos quedan los años enlos que el inmobiliario espa-

ñol se consideraba una lucra-tiva oportunidad de negociopara fondos y pequeños aho-rradores extranjeros.Las inversiones extranjeras eninmuebles en España se hanreducido desde 2003, año enel que se marcó el récord de7.072 millones, casi el doblede la registrada en 2010.Desde entonces, la tendenciaha sido descendente hasta2007 y 2008, cuando el volu-men invertido se estabilizó enel entorno de los 5.340 millo-nes, un 13% más que en 2006.En 2009, ya en plena crisis, lainversión foránea en inmue-bles se precipitó un 31,5%,

hasta los 3.651 millones y elaño pasado se frenó la caída.En cuanto al dinero españolque busca propiedades en elexterior, la crisis y la escasez definanciación se están dejandonotar negativamente. En 2010,

se registró un descenso del16,8% en el volumen de inver-siones españolas en inmueblesen el extranjero, hasta los820,1 millones de euros. Unacaída que en el cuarto trimes-tre fue del 84,6%.

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Ferias

Desde luego no esperábamos unarespuesta tan positiva de los expo-sitores. Suponíamos que la reserva

iba a ser muy importante después de losexcelentes resultados de SIMA Primavera,pero no hasta el punto de casi agotar lasuperficie inicialmente prevista para esta edi-ción. Es evidente que, como vienen apunta-do de un tiempo a esta parte todos los indi-cadores, el sector está comenzando a repun-tar y empieza a verse la luz al final del túnel,comenta Eloy Bohúa, director general dePlanner Reed, empresa organizadora deSIMA, para quién “en esta travesía del desier-to el Salón Inmobiliario de Madrid se ha con-vertido en la más eficaz herramienta comer-cial para dar salida al stock residencial y unfiel reflejo de esta recuperación del sector”.

Una de las sorpresas que nos deparará ladecimotercera edición del SIMA será lapresencia de algunas empresas en concursode acreedores, que han sido autorizadaspor sus administradores judiciales a partici-par en la feria. “Algo muy insólito en esascircunstancias, pero que confirma una vezmás el prestigio y la confianza de que disfru-ta SIMA”, concluye Bohúa.

La paulatina recuperación del mercadode vivienda vacacional y la creciente impor-

tancia que los expositores con este tipo deproducto han alcanzado en los dos últimosaños, en los que supusieron el 25% de laoferta total, ha impulsado a los organizado-res de la feria a crear un espacio temáticopara la edición de este año. Área de Vivien-da Turística nace con el objetivo de atenderde manera personalizada tanto las necesi-dades de las empresas promotoras ycomercializadoras de contar con un entor-no propio en la feria para comercializar suproducto, como su demanda por el públicovisitante, de manera especial entre elpequeño inversor, para quienes el ajuste deprecios en este segmento de la actividadresidencial presenta atractivas oportunida-des de inversión.

VIVIENDA TURÍSTICAA un mes de la celebración del SIMA2011,han contratado espacio en el Área deVivienda Turística cerca de una veintena depromotoras y comercializadoras, comoLiving Spain, Provía, Kelmare, Mahersol,Grupo Masa, Os Molineros, Alicante Urba-na, La Rosa International, Murcia Puchades,Promociones Jávea o May Promociones.Para Eloy Bohúa, “la creación de este áreaviene también a satisfacer una expectativa

que nos habían expresado numerososexpositores, sobre todo a partir de la edi-ción de SIMA Otoño de 2010”. En su opi-nión, una de las claves del éxito y de la lon-gevidad de nuestro modelo ferial ha estadoprecisamente “en nuestra sensibilidad pararesponder con prontitud e imaginación a lasnecesidades de nuestros expositores, inclu-so antes de que sean evidentes. Y estoyconvencido de que Área de Vivienda Turís-tica responde a estos requisitos”.

MÁS INTERNACIONALLa feria de este año será la más internacio-nal de las últimas ediciones, potenciando elcarácter estratégico del mercado españolpara los promotores y comercializadores deBrasil, Uruguay, República Dominicana,Miami y Hungría, especialmente. Brasil seráel país invitado en 2011, y alrededor de estainiciativa la feria ha diseñado un ambiciosoprograma de actividades que incluirá unencuentro empresarial Brasil-España-SIMA2011, con conferencia, ronda de nego-cios y fast networking), además de la pre-sencia preferente en el área expositiva de laferia.“Brasil, país invitado” cuenta con la cola-boración y apoyo de la asociación Secovi yla Cámara de Comercio España-Brasil.

Por otra parte, Punta del Este y Uruguaytambién tendrán un protagonismo especialen SIMA2011. El principal destino turísticodel cono sur latinoamericano participarápor sexto año consecutivo en la feria conel aval de haber sido el país latinoamerica-no que más creció en 2010, un 8,5%. Sustand, con el principal objetivo de dar aconocer las numerosas oportunidades deinversión, acogerá una importante repre-sentación público privada, con la presenciadel ministro de Turismo de Uruguay, losintendentes de Maldonado, Rocha y Lava-lleja, el alcalde de Punta del Este, así comodiversos diputados nacionales y más de 50empresarios. �

24 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

LA SOBREDEMANDA OBLIGA A SIMAA AMPLIAR SUPERFICIESIMA2011 navega a toda vela. Tras un periodo de reserva que casi agotó la superficiedisponible, la demanda de los nuevos expositores ha obligado a la organización de la feria aampliar espacio.A falta de un mes para el inicio, ya son más de un centenar las empresas, tantoespañolas como extranjeras, que han confirmado su presencia en la feria, y no se descarta unanueva ampliación de espacio a medida que nos vamos acercando al evento.

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Valoración

25Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

Los métodos usados paradeterminar el valor tien-den a modelar el proceso

racional del mercado para esti-mar el precio en referencia adatos históricos y presentes.Estopuede realizarse usando unmodelo explícito, –que modelala percepción de valor delpotencial mejor comprador–, oun modelo implícito que usadatos históricos para determi-nar el valor referenciado a ven-tas similares. El primero es gene-ralmente referido como modelode descuento de flujos de caja,DCF (discounted cash flows) y elsegundo como modelo de capi-talización o ARY (All risk yield).

Los DCF son un método conel cual podemos medir el atrac-tivo financiero de una inversión.Permite que una inversiónpueda ser comparada con otra,así un inversor podrá saber, enteoría, cuál será la más rentable.

El descuento es el proceso deencontrar el valor presente delderecho a recibir ingresos futu-ros, mientras que se definen losflujos de caja como series depagos producidos por una inver-sión en un periodo de tiempo.Conviene tener en cuenta queestos pagos pueden ser negati-vos. Así definimos descuento deflujos de caja como el procesopor el cual encontramos el valorpresente de un flujo de ingresosproducidos por una inversión.

EL VALOR PRESENTEEl principio que hay detrás dedescontar un ingreso futuro esencontrar la cantidad quenecesitaríamos para invertir acierto tipo de interés para acu-mular esos futuros ingresos. Siun inversor desea conseguiruna rentabilidad del 10%, pordefinición sería invertido al

10%. Por lo tanto el valor pre-sente de 1,210 euros a recibiren dos años, a un interés del10% sería 1,000 euros a día dehoy. La tasa a la cual los ingre-sos futuros son descontados esla target rate o tasa objetivo.

El descuento de flujos de cajaes el término usado para des-cribir la aplicación de este razo-namiento en la evaluación delflujo de ingresos. Su análisispuede ser representado de dosmaneras: valor actual neto(VAN) y tasa interna de retorno(TIR), este último también esllamado equated yield.

TASA DE RETORNOLa tasa de retorno de unainversión depende de suscaracterísticas particulares. Haytres rasgos a considerar:Liquidez, o la facilidad con lacual un inversor puede salirsede la inversión (sin pérdida).Seguridad, o riesgo particularde dicha inversión.Rentabilidad, juzgada en tér-minos de retornos inmediatos,crecimiento de rentas y/o apre-ciación del capital.

La TIR es el retorno actualobtenido por una inversión. Latarget rate equivale al flujo des-

contado de beneficios futurosteniendo en cuenta el desem-bolso inicial. Para averiguar la TIRde una inversión, se debe encon-trar el punto en el que el VANequivale a cero. La TIR es unamanera muy conveniente demedir el atractivo financiero deuna inversión. Además, puedeser comparada con otra.

En los modelos implícitos, laARY se adapta para reflejar lasdiferencias entre un inmueble yotros. Debe reflejar una multi-tud de factores: el retornosobre el capital invertido, segu-ridad del flujo de ingresos, liqui-dez, costes, depreciación...

La ventaja del DCF es quehacen que la valoración sea más“transparente”. Los supuestos(expectativas del mercado) sontenidos en cuenta e incluyencrecimientos futuros de rentas,tiempo del activo en cartera,depreciación, etc. Teniendo encuenta estos supuestos pode-mos cuestionarnos la certeza yfiabilidad de cada una de estasvariables: rentabilidad inicial, ren-tabilidad total y crecimiento.

No estamos abogando por elno uso de métodos implícitoscuando sea apropiado, sino queanalizamos los supuestos implí-

citos en la tasa de capitalización(ARY). Cuanto más precisassean la expectativas futuras, lavaloración será más robusta.

La capitalización de los ingre-sos iniciales a una tasa de rendi-miento más baja significa un mul-tiplicador más alto (years purcha-se) y un mayor valor de mercadoque refleje el mayor potencial decrecimiento de la inversión.

Cuando capitalizamos unosingresos netos en perpetuidad,aunque la duración de los con-tratos sea limitada, la valoraciónasume que el activo será re-alquilado, una y otra vez. Portanto, la evolución de las rentasse tiene en cuenta implícitamen-te, siendo simplemente yearspurchase (YP) en perpetuidad.En un mercado alcista, este cre-cimiento se refleja en la tasa decapitalización, que será más baja,y viceversa. El YP es el multiplica-dor que descuenta los ingresosfuturos a la tasa de capitalización.O el valor presente de todos losingresos futuros. En el caso deactivos arrendados a rentas demercado,el YP sería la inversa dela tasa de capitalización.

Este escenario es perfecta-mente aceptable en un merca-do transparente con transaccio-nes frecuentes, que permiteobservar el nivel de precios sintener que interpretar los funda-mentos de la inversión. El valorsería determinado por compa-ración. Sin embargo, los méto-dos de inversión ya no fijan suatención en estos fundamentos,si no que son más bien un ejer-cicio de benchmarking. Proveende un punto de referencia con-tra el cual basar la valoracióncorrespondiente, por lo tantocuanto más transparente sea unmercado más beneficiados sere-mos todos. �

EL ANÁLISIS DE INVERSIONESConceptos como el descuento de flujos de caja, el valor presente, la tasa interna de retorno y de capitalización son analizados en este artículo por Carlos Rodríguez, MRICS, presidente dela Junta Europea de Valoración del RICS y director general de RVI.

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L os fundadores de Velsheda con-figuran un interesante tandemque aúna experiencia inmobilia-

ria, financiera y jurídica. FranciscoJavier Muñoz se ha formado en labanca y es experto en el mercadoinmobiliario. Antes de embarcarse enesta aventura brasileña, desempeñódiversos cargos de responsabilidad enel Lloyds Banking, en el grupo HBOS yen el Banco de Andalucía. Hasta queconoció a Miguel Ángel Manzana-

res, fundador y director general delbufete de abogados Manzanares Inter-national Lawyers. Esta firma especiali-zada en derecho inmobiliario está pre-sente en seis países, entre ellos Brasil,donde se ha convertido en uno de losbufetes de referencia en el Nordestebrasileño. En 2006, coincidiendo con eldespegue del bufete en Brasil, se pusoen marcha el desarrollo del negocioinmobiliario de la firma en este merca-do y surgió Velsheda Investments.

¿Por qué se crea Velsheda Investments?Velsheda nace con el objetivo de con-vertirse en un vehículo de inversiónlíder en el mercado inmobiliario de Bra-sil, con una clara filosofía de inversión,una diversificada cartera de activos yconstruyendo una estratégica red deexpertos partners locales de confianza.

La prioridad de Velsheda Investmentses crear soluciones óptimas para elrendimiento del capital, aplicando una

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Inversión

VELSHEDA INVESTMENTSABRE LAS PUERTAS DEL MERCADO BRASILEÑO AL CAPITAL ESPAÑOL

Entrevista a Miguel Ángel Manzanares y Francisco Javier Muñoz, socios fundadores de Velsheda

Brasil es, hoy por hoy, uno de los más atractivos destinos para la inversión inmobiliaria y laboutique financiera que en 2006 crearon Francisco Javier Muñoz y Miguel Ángel Manzanarespretende ser el más rentable y seguro compañero de viaje en este mercado. VelshedaInvestments diseña un traje a medida para cualquier inversor-promotor que busque el éxito enel pujante sector inmobiliario brasileño.

Miguel Ángel Manzanares y Francisco Javier Muñoz, en el balcón de la sede malagueña de Velsheda.

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gestión rigurosa y disciplinada de losriesgos. Este enfoque, combinado connuestros valores –excelencia, diversifi-cación y compromiso personal–, sonlos fundamentos en las estrategias deinversión en todos los proyectos en losque participamos.

¿Cómo surge Velsheda Inves-tments? ¿Cuál es su historia?Velsheda Investments nace dentro delGrupo Manzanares, creado en 1996 ypresente en Brasil desde 2006. Dentrodel grupo, se encuentra el bufete deabogados Manzanares InternationalLawyers, despacho con presencia inter-nacional en seis países, que se asoció asu llegada a Brasil con el que es hoyuno de los mayores despachos de abo-gados del Nordeste, y por ende, delpaís. Actualmente, tiene presencia enNatal, Joao Pessoa, Recife, Fortaleza,Brasilia, Río de Janeiro y Sao Paulo.

EXPERIENCIA EN EL INMOBILIARIO BRASILEÑOLa experiencia acumulada durante esosaños sentó las bases para el nacimien-to de Tórtolas Holding Ltda., que tam-bién se enmarca dentro del grupo.Tór-tolas es una sociedad gestora de pro-yectos inmobiliarios en Brasil, con especial foco en viviendas sociales dentro del programa gubernamental“Minha casa, minha vida” y para la clase‘C’, la nueva clase media emergente.

Actualmente, se está trabajando paralanzar Manzanares Consulting, firmaespecializada en servicios de consultoríaen el sector de la construcción en Brasil.

A día de hoy, el grupo gestiona pro-yectos inmobiliarios en Brasil que com-prenden unas 9.200 viviendas. Cuentacon oficinas centrales en Sao Paulo yuna subsidiaria en Natal (Rio Grandedo Norte). Como resultado de su par-ticipación en todos estos proyectos, haadquirido un importante know-howsobre la gestión de proyectos inmobilia-rios en Brasil, lo que le convierten en elsocio ideal en la prestación de serviciosavanzados de gestión de inversiones.

¿Por qué Brasil?Brasil camina con paso firme haciasituarse como la quinta economía mun-dial, por lo que cada día está atrayendo

más la atención de empresas e inverso-res de todo el mundo. Estamos hablan-do de un país de cerca de 195 millonesde personas, el quinto más poblado delmundo, el quinto más grande en super-ficie y una de las potencias mundiales enrecursos naturales y commodities. Brasilse encuentra en una situación privilegia-da para convertirse en una de las gran-des potencias mundiales en esta décaday su desarrollo económico está siendomuy importante.

Todo ello hace que se presentengrandes oportunidades de inversión,acompañadas de una fuerte demanday unos sólidos fundamentos.

Tenemos curiosidad por sabercómo se crea un vehículo deinversión como éste.Como comentábamos, en Velshedanos centramos en el sector del realestate. Nos gusta definirnos como una‘boutique financiera’, porque contamoscon la capacidad de diseñar ‘trajes amedida’ para cada inversor. Por ello, losvehículos que creamos varían en fun-ción del segmento y del perfil. Estos

vehículos pueden variar desde unaestructura societaria: matriz (país ori-gen)–subsidiaria (Brasil)– joint venture,con socio local (Brasil), hasta un fondode inversión domiciliado en ReinoUnido o en Brasil, en el que actualmen-te estamos trabajando. En definiti-va, se trata de realizar un proyecto tailor-made para cada inversor.

¿Cuáles son las característicasfundamentales que hacen de su‘boutique de inversión’ un modelode negocio atractivo? Me alegra que me haga esa pregunta,ya que en nuestras presentaciones esuno de los apartados claves. En nuestromodelo de negocio ponemos el acen-to en la experiencia y solvencia detodos los partners que participan en el

proyecto, por ello contamos con acuer-dos con promotoras de primer nivel,dentro del top-ten (tanto a nivel nacio-nal como regional), la mayor red inmo-biliaria del país, el mayor despacho deabogados de cada región, etc…

Dentro de nuestro comité de inver-siones, contamos con prestigiosos pro-fesionales del sector en Brasil, con unaexperiencia dilatada en las mayoresempresas del sector, lo que nos pro-porciona un know-how importante.

Se trata de ir a un país de la manode socios de primer nivel, lo que,obviamente, reduce los riesgos y per-mite beneficiarse de la experienciaacumulada para evitar los errores de iren solitario.

¿Cuáles son algunos de los hitosque ha conseguido Velsheda desdesu creación y en qué proyectostrabaja en la actualidad?Como comentábamos, Velsheda seintegra dentro del Grupo Manzanaresy gestiona actualmente más de 9.200viviendas. Estamos centrados en dosvías: por un lado, con inversores patri-monialistas que buscan diversificar susinversiones; y por otro lado, conempresas constructoras y promotorasque ven en Brasil una oportunidadpara internacionalizarse. Es en este últi-mo punto, donde estamos viendograndes posibilidades, ya que haymuchas empresas que, ante las pocasperspectivas que ofrece el mercadoespañol para los próximos años, estánoptando por abrirse a nuevos merca-dos, y nosotros queremos ofrecerlesser su compañero de viaje en estanueva andadura. Por otro lado, tambiénestamos desarrollando un par de fon-dos de inversión para inversores insti-tucionales más sofisticados.

¿A qué tipo de clientes va dirigidosu producto?En Velsheda nos centramos en tres segmentos. El denominado segmento Premier, para inversiones de entre100.000 y un millón de euros, en cuyocaso se crea un vehículo de inversiónpara un proyecto específico con unpool de inversores.También está el seg-mento Private, para inversiones desdeun millón euros –el más común en

27Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

Inversión

“Somos una ‘boutiquefinanciera’ con

capacidad de diseñar‘trajes a medida’ para

cada perfil de inversor”

Page 30: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

28 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

nuestro modelo de negocio– para elcual se crea el vehículo para un proyec-to específico y un sólo cliente. Aquítenemos dos tipologías muy diferencia-das, por un lado el inversor patrimonia-lista y, por otro, la empresa constructo-ra/promotora que busca abrirse a nue-vos mercados y cuyas necesidades sonmuy distintas, ya que a veces tambiénparticipan activamente en la gestión.

Finalmente, nos centramos en el seg-mento institucional, con inversiones apartir de cinco millones euros y desti-nado a family office, hedge funds, etc…

¿Cuáles son los interrogantesmás habituales que suelen plantearles antes de asociarsecon ustedes?Muchas de las preguntas van en la líneadel desconocimiento del mercado bra-sileño y de sus peculiaridades.Tambiénexiste el temor de que se pueda produ-cir una burbuja parecida a la española,pero habría que aclarar que son merca-

dos totalmente distintos y en una situa-ción de madurez completamente dife-rente. Brasil es, claramente, un mercadode demanda, no un mercado especula-tivo, donde existe un déficit habitacionalcifrado en más de siete millones de

viviendas y una demanda para los pró-ximos 20 años superior a los 40 millo-nes de viviendas, debido al crecimientode la natalidad, el decrecimiento delratio de personas por vivienda que estácayendo a pasos agigantados conformese desarrolla el país y el déficit habita-cional, comentado anteriormente. Yeso, sin incluir la renovación del parquede viviendas actual, lo cual incrementatodavía más la demanda residencial, y

hablamos sólo de primera vivienda, sinincluir segundas residencias.

¿Qúe canales utilizan para comu-nicar su proyecto, tanto en Espa-ña como en el extranjero? En Velsheda contamos con una impor-tante red de asociados para realizarnuestra actividad comercial. El espectroobjetivo es amplio y nos dirigimostanto a firmas de inversión, como con-sultoras de real estate, constructoras,promotoras, family office, banca privada,fondos, etc…

¿Qué rentabilidades les ofrecen asus compañeros de viaje?Las rentabilidades, lógicamente, varíandependiendo de cada proyecto, peropor lo general no valoramos proyectosque ofrezcan TIR inferiores al 30%. Apartir de ahí, habrá que analizar el pro-yecto en profundidad, que cumpla connuestros criterios y políticas de inver-sión y que el riesgo sea adecuado a larentabilidad ofrecida. El horizonte tem-poral suele rondar los dos o tres años.Al fin y al cabo, buscamos maximizar laecuación de rentabilidad/riesgo en losproyectos que acometemos.

En cuanto al perfil, como comentába-mos anteriormente nos hemos vistosorprendidos por un interés crecientepor parte de empresas constructoras ypromotoras que buscan en Brasil unaoportunidad que hoy por hoy España yotros mercados no pueden ofrecer.

¿Desde dónde opera VelshedaInvestments?Velsheda opera desde España, tienesus oficinas centrales en Málaga, aun-que viajamos todas las semanas aMadrid y, regularmente, a otros puntosde la geografía española.Además, operamos en Brasil a travésde nuestra filial Velsheda InvestimentosEmpreendimentos Imobiliários Ltda.,con oficinas en Sao Paulo y en Natal,Rio Grande do Norte. �

Inversión

En Brasil existe undéficit habitacional de siete millones

de viviendas

Francisco Javier Muñoz. Miguel Ángel Manzanares.

“No valoramosproyectos

que ofrezcan TIRinferiores al 30%”

Page 31: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105
Page 32: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

Oficinas

El informe del fondo de inversiónHenderson, titulado Españapodría volver al ruedo pronto, ¡pero

no esperen gangas!, asegura que desdeel comienzo de la crisis financiera, nues-tro país forma parte de la lista de paí-ses como Portugal, Irlanda, Italia y Gre-cia que son vistos con recelo porque sueconomía no termina de estabilizarsecomo en los países del núcleo euro-peo. Esto, sin embargo, no es óbicepara que los activos prime en los mer-cados europeos más avanzados hayanalcanzado una valoración plena, cuandono excesiva, y haya que replantearse denuevo las inversiones debido a las vola-tilidades de los precios en el momentode la desinversión.

De hecho, Henderson sugiere quelos fondos que deseen colocar capita-les pronto deberán asumir mayoresriesgos (situación, producto o calidaddel inquilino) en los mercados principa-les, o bien dirigir las inversiones haciaotro lado. Una cosa, en su opinión, essegura, si la última opción de los inver-sores es encontrar gangas en España,“sufrirán una gran decepción”.

En su análisis sobre el mercado deoficinas, el informe afirma que existeuna gran competencia en el mercadode inmuebles prime en Madrid, espe-cialmente para activos con un valorinferior a 50 millones de euros. “Unasrentabilidades del 5,75% para un con-trato de alquiler estándar a cinco añoscon una renta a precios de mercadosuponen unas valoraciones atractivas,aunque en realidad muchos acuerdosson de sale & leaseback al vendedorque ofrecen contratos de arrenda-mientos más largos para inversoresconservadores y consiguen rentabilida-des muy interesantes”, puntualiza elinforme.

Según este estudio, los inversoresprivados pasan por alto los contratosde alquiler cortos y los alquileres clara-mente excesivos para acceder a unmercado del que fueron excluidos porprecio durante el boom. Los inversoresinstitucionales, en cambio, apenas pue-den competir y la situación no pareceque vaya a cambiar a muy corto plazo.

Henderson constata que, si bien en2010 los volúmenes de inversión en

Madrid fueron bajos, mejoraron res-pecto a 2009.

No sucede lo mismo en Barcelona,dónde sólo se llevó a cabo un númeroreducido de operaciones que apenasalcanzaron los 236 millones de euros.Según el informe, los alquileres excesi-vos constituyen un importante elemen-to disuasorio para los inversores poten-ciales que no saben a ciencia ciertacuánto más tienen que caer los precios

30 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

LAS GANGAS EN EL MERCADO DEOFICINAS ESPAÑOL SE ACABARON Un informe elaborado por Henderson sobre España afirma que, desde el comienzo de la crisisfinanciera, nuestro país ha sido visto con recelo porque no termina de recuperarse como lospaíses del núcleo europeo. No obstante, advierte que todos aquellos inversores que en lasituación actual esperen encontrar gangas tanto en el sector de los centros comerciales comoen el mercado de oficinas español, sufrirán una gran decepción.

Henderson declara queEspaña merece ser consi-derada como destino de

capital transfronterizo.

Page 33: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

Oficinas

de mercado. Y más, cuando es sabidoque los bancos no están dispuestos afinanciar nada que huela a riesgo.

Parece claro que las razones parainvertir con las rentabilidades actualesdependen en gran medida de la visiónsobre la evolución futura de las rentas.La recesión trajo tasas de disponibilidadrécord y las rentas prime han caídocerca de un 30%, más que en cualquierotro lugar de Europa, si exceptuamosLondres y Dublín.Oxford Economicscalcula que Madrid ha perdido desde elinicio de la crisis 31.000 puestos de tra-bajo de oficinas (-3,5%) y Barcelona28.000 (-6,5%). Una circunstancia quesugiere a los expertos que cuando seproduzca un aumento de los puestos detrabajo, éste será moderado y que laabsorción neta de superficie será lenta.

El informe apunta que aunque loscentros de negocios prime se encuen-tran ahora más cerca de la parte bajadel ciclo, los alquileres de edificiossecundarios e incluso algunos edificiosprime en parques empresariales conalto nivel de desocupación, puedenexperimentar más descensos. La dispo-nibilidad, no obstante, no es igual entodas partes. Las zonas céntricas, porejemplo, han resultado menos perjudi-cadas y puede que los alquileres primecomiencen a recuperarse a partir de2012, a medida que la oferta de nuevosespacios desaparezca. Pronosticar másallá de las actuales perspectivas en

España puede resultar difícil, sostieneHenderson. Desde el punto de vistaeconómico porque, a la vista de lamagnitud del desapalancamiento quedebe acometer el sector privado y losdesafíos que ello conlleva para el siste-ma bancario, las perspectivas a cortoplazo plantean grandes retos. Por otrolado, las rentabilidades en compra nodeberían necesariamente ser juzgadasdesde el contexto de los rendimientosque ofrecen los bonos españoles, “quecasualmente se espera que converjancon los bonos del Reino Unido entorno a 2013”.

Para Henderson Global Investors,España merece ser considerada comodestino de capital transfronterizo, apesar de que el terreno de la inversiónestá lleno de baches, no existen gangasy el valor ha de ser identificado y extra-ído. Según este fondo, el crecimientode las rentas finalmente dejará atrás losmínimos actuales, aunque durante losprimeros años del periodo de inver-sión los nervios de los inversores esténa flor de piel y ello obligue a individua-lizar el análisis de cada oportunidad.Henderson no duda que el conoci-miento local y unas capacidades con-trastadas en materia de gestión de acti-vos serán vitales para alcanzar el éxito.

EL AÑO DE LA CAUTELALa cautela de las empresas ante unarecuperación económica que se mues-tra más lenta de lo esperado se ha tras-lado al mercado de oficinas de Madrid.Durante el primer trimestre de 2011 lacontratación descendió un 9,4% entérminos anuales, según BNP ParibasReal Estate, que cifra en 74.000 m2

en los tres primeros meses del año. Laconsultora inmobiliaria constata que, al

igual que en el ejercicio anterior, lasrecolocaciones siguen constituyendo elmotor de la contratación, pero advier-te que la estrategia empieza a mostrarlos primeros síntomas de agotamiento.

Según esta fuente, aunque no se hanregistrado entregas de obra nueva sig-nificativas, la disponibilidad ha crecidoun punto porcentual por la liberaciónde superficie de segunda mano y lasoficinas vacantes en este momentorepresentan ya el 13,9% del total delparque madrileño. Las rentas prime deltrimestre en Madrid se han mantenidoestables en los 28 euros/m2/mes, altiempo que las rentas medias descen-dieron un 6,5% como respuesta a lamenor actividad del mercado y alaumento de la disponibilidad, perocuriosamente las rentas crecieron un4% en el centro de negocios (CDB).

“Nuestras previsiones apuntan a unaprogresiva estabilización de las rentas,aunque esperamos que el segundo tri-mestre, el más determinante, puedamejorar la tendencia global de 2011”,afirma Ilan Dalva, director del área deoficinas de BNP Paribas Real Estate.

En Barcelona, según el informe deJones Lang LaSalle, la contrataciónen el primer trimestre de 2011 supe-ró los 65.000 m2, un 15% superior alos tres últimos trimestres. Por zonas,el 55% de la superficie contratadacorresponde al área secundaria. Enesta zona el 37% del volumen de con-tratación tuvo como escenario el 22@y el 19% restante se decantó porPlaza Europa, que ya ha alcanzado unatasa de ocupación del 65%.

De acuerdo a esta consultora, elmercado de oficinas de Barcelonacomienza a dar sus primeros signos deoptimismo: la tasa de disponibilidadempieza a decrecer después de 4 añosy la oferta futura será muy escasa. “Lagran incógnita, como siempre, será lademanda, muy condicionada por facto-res económicos globales. Pese a ello, elinicio ha sido bastante positivo en cifrasde contratación, lo que nos permiteadelantar que en 2011 se mantendráen volúmenes de contratación cerca-nos a los 250.000 m2”, concluye, final-mente, Jordi Toboso, director generalde la consultora Jones Lang LaSalle enCataluña. �

31Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

Madrid ya ha perdido31.000 puestos detrabajo en oficinas

y Barcelona, 28.000

OFERTA FUTURA DE OFICINAS PREVISTA EN MADRID (m2)

2013

2012

2011

0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

Comprometido OfertaFuente: Exa

Page 34: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

32 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

Oficinas

La compañía líder en elsector de terminales de

punto de venta y servicios depago va a trasladar el próxi-mo mes de junio sus oficinasprincipales en España a unedificio situado en el Campode las Naciones de Madrid,frente al recinto de Ifema. El

edificio en cuestión seencuentra en la Avenida delPartenón 16-18, propiedadde Testa Inmuebles, la filialpatrimonialista del grupo SyV,donde Ingenico ocupará lacuarta planta. La operaciónha sido asesorada por BNPParibas Real Estate.

INGENICO UNIFICA SUS OFICINAS EN EL CAMPO DE LAS NACIONES DE MADRID

La Dirección General dePatrimonio del Estado,

dependiente del Ministeriode Economía, ha dado suvisto bueno a la compra porparte de la CNMV delinmueble de Mutua Madrileñasituado en la calle López deHoyos de Madrid, que seconvertirá en su nueva sede.El regulador del mercado de

valores pagará 71,1 millonesde euros por el edificio Edi-son, de 11.000 m2, en una delas mayores operacionesinmobiliarias de lo que lleva-mos de año. En estosmomentos, otro organismode Economía, el Icex, negociacon Reyal Urbis alquilar20.000 m2 del proyecto Cas-tellana 200, en construcción.

ECONOMÍA AUTORIZA LA COMPRA DE LA NUEVA SEDE DE LA CNMVAlpiq Energía se

instala en la planta 31de Torre Espacio

La empresa Alpiq Ener-gía ha alquilado unas

oficinas de 631 m2 en laplanta 31 de Torre Espacio,propiedad del Grupo VillarMir, asesorada por la con-sultora inmobiliaria JonesLang LaSalle. Las oficinasque ocupará Alpiq Energíaen la torre que actualmen-te se encuentra al 85% desu ocupación de sus másde 56.000 m2 repartidosen 57 plantas y seis plantassótano, cuentan con unode los diseños mas punte-ros y modernos del merca-do. Asimismo, dispone, porejemplo, de un falso techoque alberga instalacionesde detección y extinciónde incendios, y un sistemahíbrido aire/agua de clima-tización.

La nueva sede de Diageo obtiene la certificación Leed Oro

Spirit, la nueva sede deDiageo situada en la

Avenida de la Victoria, muypróxima al centro comer-cial Sexta Avenida de la A-6, tras casi 18 años en elparque Ática 7 de Pozuelode Alarcón (Madrid), haobtenido la certificaciónLeed en la categoría Oro.La sede española es el pri-mer edificio del grupo debebidas espirituosas delmundo que consigue estaprestigiosa certificaciónque concede el US GreenBuilding Council y que eva-lúa el grado de sostenibili-dad y el respeto por elmedio ambiente de uninmueble. Con 4.800 m2, eledificio está construidocon el objetivo de reducirsensiblemente el consumoy las emisiones de CO2. Lasede de Diageo disponede aparcamientos parabicicletas y vestuarios conducha y, además, se hanreservado 9 plazas de par-king para coches con bajasemisiones.

G igle, que hasta el mo-mento ocupaba unas

instalaciones en el vivero deempresas Barcelona Activa,en la misma calle Llacuna deldistrito 22@, tras ser adquiri-da por el grupo Broadcom

Corporation, ha alquiladounas oficinas de 760 m2 en eledificio Illacuna de Inmobilia-ria Colonial, en una opera-ción que ha sido asesoradapor las consultoras Tasinsa yCushman & Wakefield.

GIGLE NETWORKS TRASLADA SU SEDEAL EDIFICIO ILLACUNA DE COLONIAL

Welcome Incoming Services se ubica tambiénen el 22@ de Barcelona

La representante oficial de Travelplan en España, laempresa Welcome Incoming Services, ha arrendado

unas oficinas en la Ciudad Condal asesorada por la consul-tora Item Agency. La compañía, que es la división receptivaturística del grupo Globalia que preside Juan José Hidalgo,ha apostado por ubicarse en la nueva área de negocios delDistrito 22@ barcelonés, concretamente en un edificio denueva construcción situado en la calle Pallars 99, dondeocupará una superficie de 220 m2 de oficinas, en la terceraplanta del inmueble.

Page 35: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

33Mayo 2010 El Inmobiliario mes a mes

Oficinas

El grupo inmobiliariovasco, uno de los princi-

pales promotores de edifi-cios de oficinas en Catalu-ña, ha elegido a la consulto-ra Savills para comercializaren exclusiva el edificio Inbi-sa Mas Blau, recientementereformado y, sin duda, elmejor inmueble de todo elparque empresarial. Concuatro plantas de aproxi-madamente 1.640 m2 ymódulos disponibles a par-tir de 350 m2, una de lasnovedades más destacablesque ofrece el inmueble esun gimnasio totalmente

equipado en la planta sóta-no para uso y disfrute desus usuarios. Por otraparte, el grupo Dipyme,dedicado a la promoción yventa de servicios energéti-cos y telecomunicacionesen España y Portugal, asícomo a la distribución deproductos de nutrición y

cosmética, ha alquiladounas oficinas de 800 m2 enla Torre Inbisa en plenaPlaza Europa, convertida enuno de los nuevos referen-tes financieros y económi-cos de Barcelona. La opera-ción ha sido asesorada porla Delegación de JonesLang LaSalle en Cataluña.

SAVILLS COMERCIALIZA EN EXCLUSIVA EL EDIFICIO INBISA MAS BLAU

La mayor transaccióninmobiliaria del añoen Estados Unidos

Paramount Group, ladivisión inmobiliaria de

la firma alemana OttoGroup, ha comprado el49% de un edificio de ofici-nas situado en el número1.633 de Broadway, junto aTimes Square en NuevaYork, por 2.000 millones dedólares, unos 1.396 millo-nes de euros. Esta opera-ción es la mayor inversióninmobiliaria realizada esteaño en Estados Unidos, yaque supera los 1.800 millo-nes de dólares que pagó ennoviembre Google por elnúmero 111 de la OctavaAvenida. Según la prensanorteamericana, el grupoalemán podría tener interéspor otros dos inmuebles dela Gran Manzana: las ofici-nas del Deutsche Bank y elantiguo edificio de CreditLyonnais.

La filial del Grupo Realia havendido el edificio de ofi-

cinas Wagram al fondo Glo-bal Direct Property Fund dela multinacional aseguradoraaustraliana AMP CapitalInvestors, por 22 millones deeuros, con una plusvalía de9,4 millones de euros. El edifi-cio, de arquitectura racionalis-ta, está situado en el distrito17 de París, en la esquina dela Avenida Wagram con lacalle Prony. Con una superfi-cie alquilable que suma 2.563m2, el inmueble de ocho plan-tas más una planta de aparca-

miento bajo rasante está ocu-pado por seis empresas, aun-que el inquilino principal esSony, que ocupa tres plantas.La venta del inmueble formaparte del plan de rotación deSIIC de Paris para el periodo2011-2013, mientras quepara AMP supone la primeraoperación en Francia, uno delos mercados más rentablespara inversión en patrimoniode Europa. En la operaciónhan participado las socieda-des DTZ Investissement, yKnight Frank, además de dosdespachos notariales.

SIIC DE PARIS OBTIENE 9,4 MILLONESEN PLUSVALÍAS POR LA VENTA DEL EDIFICIO WAGRAM A AMP

La promotora francesa Groupe Idecabre su primera oficina española en Barcelona

La multinacional francesadedicada a la promo-

ción, construcción e inver-sión de parques logísticos ycomerciales va a abrir susprimeras oficinas en Españaen pleno centro de nego-cios de Barcelona. La dele-gación de Groupe Idec seubicará en el número 7 delPaseo de Gracia, donde haarrendado unas oficinascon el asesoramiento deBNP Paribas Real Estate. Eledificio es un inmueble deuso exclusivo de oficinas,con ocho plantas de alturay totalmente rehabilitadopor su propietario, Iberfin-dim, compañía del grupoinversor Dafofin Two queopera en Italia, Suiza, Fran-cia, Luxemburgo y Argenti-na, además de España.Algunos de los vecinos dela multinacional francesason Swarovski, Banco San-tander y el Consulado deTurquía.

Metrovacesa vende un complejo de oficinas en Dusseldorf y planeasalir de Alemania

Ala inmobiliaria que pre-side Vitalino Nafría ya

no le queda en Alemanianada más que un edificio deoficinas de 18.000 m2 enFrancfort, después de ven-der el complejo de oficinasde unos 43.400 m2 desuperficie que tenía en Dus-seldorf por 183,5 millones.Metrovacesa ha cerrado latransacción con una minus-valía de 6,8 millones, segúndatos de la memoria anualde la compañía recogidospor Europa Press.La intención de la promoto-ra es salir del mercado ale-mán y limitar su presencia aFrancia, donde es el primeraccionista de Gecina, con el26,9% de su capital.

Edificio Wagram,en París.

Page 36: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

34 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

En los últimos años, la nueva concienciasocial sobre el cambio climático y surelación con las emisiones de gases de

efecto invernadero han introducido unnuevo reto: no basta con que los edificiossean cómodos, funcionales y rentables, tie-nen que ser, además, eficientes y sosteniblesdesde el punto de vista energéticos, con lamenor emisión posible de CO2.

Los usuarios han hecho suyo el reto de lasostenibilidad y lo han metabolizado comoreputación corporativa. Los inversores insti-tucionales también han tomado buena notade esta situación y se han vuelto selectivoshacia “lo sostenible”, demandando rentabili-dades crecientes para edificios que no cum-plen los nuevos criterios “verdes”.

“En World Office Forum hemos venidosiguiendo esta evolución de hechos e ideascon interés creciente.Y hemos pensado quetambién estamos obligados a actuar local-mente, pero pensando globalmente”, afirmaSantiago Iglesias, partner de WOF. Dehecho, en su primer año de actividad, la pla-taforma que preside Jorge Zanoletty ha

contado con el apoyo de empresas comoIBM, Philips, Bovis Lend Lease, Arup, Otis,Carrier-Toshiba, CBRE y DTZ, o Hines, INGReal Estate e Iberdrola, entre muchas otras.Además de los ayuntamientos de Madrid yBarcelona.

Los organizadores de WOF también sesienten satisfechos por haber contado entresus ponentes con arquitectos de primeralínea como Gabriel Allende, Fermín Vázquez,Luis Alonso, Joan Sabaté, Luis Vidal, L35 oEstudio Lamela. Con asociaciones comoIFMA Spain, el Urban Land Institute, la Aso-ciación de Centros de Negocios o la Asocia-ción Española de Oficinas. Sin olvidar al pre-sitigioso European Council for an EnergyEfficient Economy, –ECEEE– y a un buennúmero de medios de comunicación afines.

Santiago Iglesias piensa que en 2011 lascosas les van a ir mejor y eso cristalizará ensu cuenta de resultados.“Hemos ido a Méxi-co y Colombia, y en ambos sitios hemosrecibido una acogida entusiasta de empresase instituciones lo que, de nuevo, nos conven-ce de que estamos en la línea correcta”.

En México, la Secretaría de DesarrolloUrbano y Vivienda del Distrito Federal, asícomo el Instituto del Fondo Nacional de laVivienda para los Trabajadores, dos organi-zaciones del máximo nivel, se pusieron a sudisposición, al igual que el Urban Land Insti-tute local, el Instituto Mexicano del EdificioInteligente y numerosas empresas.

En el caso de Colombia, el primer bancodel país, Bancolombia, se ha prestado aexplicar sus prioridades en la mejora de efi-ciencia de su cartera de edificios.Además, elConsejo Colombiano de Construcción Sos-tenible les ha prestado su apoyo incondicio-nal, así como las principales promotoras delpaís, entre las que figuran los grupos Sar-miento Angulo y Terranum.

En suma, desde WOF están en disposi-ción de constatar que las necesidades y afánde conocimiento de una empresa promoto-ra en Estambul o en México, tienen muchoen común.Y que los profesionales de distin-tos los segmentos del mercado de oficinasestán deseando, en cualquier lugar, relacio-narse entre ellos de forma más intensa. �

Oficinas

WOF MÉXICO 2011MÉXICO, 7/7/2011

TORRE MAYOR, PL. 51

PONENTES REPRESENTANDO A:Seduvi, Cushman & Wake-field, Rockwood RA, Institu-to Mexicano del EdificioInteligente, Arditti RDT, GECapital Real Estate, Marh-nos Inmobiliaria, Infonavit,CBRE

WOF BOGOTÁ 2011BOGOTÁ, 12/7/2011

HOTEL MARRIOTT BOGOTÁ

PONENTES REPRESENTANDO A:Galería Inmobiliaria, Rafael de La-Hoz Arquitectos, ConsejoColombiano de ConstrucciónSostenible, Terranum, Banco-lombia, Baquerizo Arquitec-tos, Unilever

WOF GREEN OFFICE MILÁN

MILÁN, 19/10/2011PALAZZO TURATI

PONENTES REPRESENTANDO A:Progetto CMR, resto de pro-grama a confirmar

WORLD OFFICE FORUMSE CONSOLIDA Y SE HACE INTERNACIONALLos mensajes sobre la nueva conciencia social y la sostenibilidad que defiende este foro deencuentro y de networking para los profesionales del sector de las oficinas está calando en elmundo globalizado. Los promotores de World Office Forum (WOF) organizarán al menos cuatroeventos globales y tres más dedicados en exclusiva a la sostenibilidad –Green Office–. El primerose celebra en Madrid el 30 de mayo, y están previstos encuentros en México, Bogotá y Milán.

WOF MADRID 2011MADRID, 30/5/2011

HOTEL HESPERIA MADRID

Patrocinador principal: PHILIPS

PONENTES REPRESENTANDO A:Ezquiaga Arquitectura, IPD, Deuts-che Bank-RREEF, Monereo MeyerMarinel-lo Abogado, DLA Piper, Buil-dings Performance Institute Europe,Rafael de La-Hoz Arquitectos, Bure-au Veritas, CBRE, Codic, IAD. PANEL DE EXPERTOS OFFICE LAB –TALLER DE ERGONOMÍA:3g office, Aire Limpio, Global Place,Microsoft, Philips

CALENDARIO DE EVENTOS DE WOF

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Centros comerciales

E l estudio How global is the busi-ness of retail?, elaborado por CBRichard Ellis, analiza la presencia

internacional de los principales opera-dores comerciales, con las opiniones de323 retailers de 73 países. Los resulta-dos de la quinta edición de estaencuesta revelan que España ha ade-lantado a Alemania y ya es el quintopaís del mundo en número de retailersinternacionales. De hecho, el 47% delos operadores presentes en el merca-do español provienen del extranjero,un 1% más que en el año anterior.

“Las ciudades españolas son másatractivas para nuevos retailers, a pesarde las dificultades económicas que estáatravesando el país”, asegura Alex Bar-bany, director nacional de Retail de CBRichard Ellis en España. En ese sentido,Madrid y Barcelona se sitúan en el Top10 mundial de entre más de 200 ciuda-des analizadas. La capital española haalcanzado la quinta posición en este ran-king, tan sólo por detrás de Londres,Dubai, Nueva York o París, mientras queBarcelona ocupa la octava posición.

Paradójicamente, la crisis se ha con-vertido en uno de los factores que hacontribuido a aumentar el atractivo de

nuestro mercado de retail. Alex Bar-bany reconoce que “las tasas de entra-da han sufrido una importante caída ylos alquileres han descendido entre un20% y un 30%, tanto para locales highstreet como en centros comerciales”.

MÁS OFERTA, MÁS BARATAAdemás, el responsable de Retail de laconsultora apunta que se ha producidoun incremento de la disponibilidad enubicaciones prime, las preferidas por lasgrandes firmas extranjeras. “Esta situa-ción es consecuencia de la insolvenciade retailers más débiles económicamen-

te y del interés de los propietarios pordiversificar su cartera hacia negociosmás seguros, permitiendo la entrada degrandes marcas internacionales en lasprincipales ciudades españolas”.

En cuanto al modelo empleado porlos retailers, el 36% se decanta por lasfranquicias. Aunque es un modelo máspropio de los países emergentes, yaque permite una mejor adaptación através del conocimiento del mercadodel socio local, está también extendidoen varios países desarrollados.

Desde CB Richard Ellis comentanque en España, la alta penetración delas franquicias se debe a la legislaciónlaboral: “Los empleados tienen sustan-ciales derechos y el sistema de franqui-cias permite diluir el riesgo”. Aunqueeste modelo está muy extendido enlos sectores de la restauración y lamoda, las grandes compañías textilesespañolas prefieren ser propietarias desus tiendas, salvo en los archipiélagoscanario y balear.

El informe también señala que elretail tiene un gran potencial de creci-miento ya que hay muchos países enlos que la penetración de retailersinternacionales es menor. Sin embargo,la escasez de espacios prime y el augede las tiendas online son dos factoresque pueden limitar esta expansión. �

36 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

ESPAÑA GANA PUNTOS ANTE LOS ‘RETAILERS’ INTERNACIONALES A pesar de la crisis, la caída del consumo y la compleja legislación en materia comercial, elretail español se consolida en las agendas de los principales operadores internacionales. Unestudio de CB Richard Ellis revela que el 47% de los retailers presentes en España provienen delextranjero.

PORCENTAJE DE RETAILERS INTERNACIONALES POR PAÍS

Reino Unido

Emiratos Árabes

Estados Unidos

Francia

España

Alemania

China

Rusia

Italia

Hong Kong

57,6%

54,5%

49,8%

47,4%

46,7%

46,4%

46,1%

41,2%

40,9%

40,9%

Fuente: CB Richard Ellis.

Page 39: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

Centros comerciales

37

El pasado 13 de abril seinauguró el centro

comercial más grande deEspaña, Marineda City, en ACoruña. Con 500.000 m2

construidos, 6.500 plazas deaparcamiento y 197.000 m2

de SBA (incluidos 21.000 m2

de un centro de negocios yun hotel), la puesta en mar-cha del centro comercialMarineda City ha supuestouna clara apuesta por elretail en un momento decrisis y caída del consumo.Invest Cost, la sociedad pro-motora del proyecto parti-cipada por Manuel Jove,José Collazo, José AntonioSouto y Modesto Rodrí-guez, ha invertido 450 millo-nes de euros en este cen-tro.Y en principio, la apuestaha resultado ganadora, yaque el 95% de su superficiecomercial estaba ocupada

en el momento del actoinaugural. Al margen quedanlos insistentes rumoressobre el interés de fondosinternacionales por invertiren este macrocentro. Laconsultora CB Richard Ellisha desarrollado su comercia-lización y ahora gestionará elcentro. Además, el complejogenerará 4.500 empleosdirectos y 8.000 empleosindirectos.No obstante, dejando a unlado sus dimensiones, Mari-neda City es especial porvarias razones. Por ejemplo,desde hace meses Ikea,tiene en marcha su primeratienda gallega en Marineda.También está de estreno elgrupo Inditex, que ha des-plegado en el centro coru-ñés su nuevo concepto detienda Zara. Y Primark, queha abierto aquí su tienda

más grande (4.500 m2).Además, El Corte Inglésestá presente en el proyec-to con un centro de 45.000m2 y sus tres grandes for-matos: El Corte Inglés, Bri-cor e Hipercor. Además, laparte de ocio reune intere-santes ofertas, como uncampo de minigolf cubierto,

una pista de hielo, una bole-ra, doce salas de cine y uncircuito de karts. Toda laoferta comercial y de ocioya está en marcha y dentrode unos meses empezará afuncionar también el hotel,un establecimiento de cua-tro estrellas que gestionarála cadena gallega Carris.

MARINEDA CITY ABRE SUS PUERTAS CON EL 95% DE SU SUPERFICIE COMERCIALIZADA

Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

Realia y CarrefourProperty se unen parapromover el centrocomercial As Cancelas

El centro comercial AsCancelas, en Santiago de

Compostela, se desarrollaráa través de una joint ventureen la que participan al 50%las sociedades Nasoceda,controlada en un 75% porRealia, y Property Santiago,filial de la promotora deCarrefour. Tras este acuer-do, el centro comercial de50.125 m2 de SBA, 2.150plazas de aparcamiento y140 locales recibe un nuevoimpulso para que en elsegundo semestre de 2012pueda abrir sus puertas.Al margen de lo invertidoen suelo, As Cancelasabsorberá una inversión de90 millones de euros.

E l parque comercialArambol, el último pro-

yecto que la holandesa TenBrinke ha promovido enPalencia, abrió sus puertas el13 de abril con el 98% desus 11.000 m2 de SBA co-mercializados. Se trata delprimer parque de medianasde Palencia y entre susinquilinos hay varias marcasque han elegido Arambolpara estrenarse en esta pro-

vincia. El mix comercial delparque situado junto al esta-dio de La Balastera, a 10minutos del centro, incluyeun Mercadona y los estable-cimientos de Aki, Kiabi, Mer-kal, Worten y un McDo-nald´s. La inversión global enArambol (incluyendo la delos operadores) asciende a25 millones de euros.Días antes de su apertura,tuvo lugar el acto de inaugu-

ración institucional. El alcal-de de Palencia, HeliodoroGallego, descubrió la placaconmemorativa ante eldirector general de Ten Brin-ke en España, Jörg Tigge-mann, y de Gerben Schoe-maker, director general deIndustriebau Imeetal yrepresentante de la socie-dad matriz de la promotora,además de diversas perso-nalidades locales.

TEN BRINKE LLEVA A PALENCIA EL FORMATO COMERCIAL DE PARQUE DE MEDIANAS

Parque Arambol abrió sus puertas el 13 de abrilcon el 98% de su SBA comercializada.

Invest Cost ha invertido 450 millones en este complejo comercial de 197.000 m2 de SBA.

Page 40: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

Inditex alquila 2.460 m2 en el centrocomercial PuertaEuropa de Algeciras

Sanjosé Inmobiliaria-Par-quesol ha alquilado a

Inditex un total 2.460 m2

en el centro comercialPuerta Europa Algeciras,donde se instalarán lastiendas de cinco de sus fir-mas: Bershka, Lefties,Oysho, Pull & Bear y Stradi-varius. Según fuentes de lapropiedad, la firma de estecontrato se ha producidoen medio de avanzadasgestiones con diferentesclientes interesados en ins-talarse en el único centrocomercial del Campo deGibraltar. En Sanjosé Inmo-biliaria-Parquesol esperanque al cierre de las nego-ciaciones el centro alcanceuna ocupación del 80% desus 29.450 m2 de SBA.

Centros comerciales

Gran Plaza 2 avanza en sucomercialización a un año de su apertura

La Sociedad de CentrosComerciales de España

(SCCE) está comercializan-do el centro comercialGran Plaza 2, que promue-ve en la localidad madrileñade Majadahonda con unauna inversión de 370 millo-nes de euros. Gran Plaza 2está ubicado entre la M-50,la A-6, la M-40 y la carrete-ra de El Escorial.El centro cuenta con57.500 m2 de SBA y másde 250 locales. Fnac, Pri-mark, Inditex, Cortefiel,Mango, C&A, Sportzone yBlanco son algunas de lasmarcas que han confirma-do su presencia en GranPlaza 2, donde tambiénabrirá un hipermercadoAlcampo. Su diseño, decorte neoclásico, ha corri-do a cargo de ChapmanTaylor, el mismo equipo dearquitectos que proyectósu centro comercial PlazaNorte 2 en San Sebastiánde los Reyes, y Gran Vía 2en L’Hospitalet. Está previs-to que Gran Plaza 2 abrasus puertas en la primaverade 2012 y genere 2.600puestos de trabajo.

IKEA PODRÍA RECOGER EL TESTIGO DEL MACROPROYECTO COMERCIAL DE PULIANAS, EN GRANADA

El parque comercial de

Pulianas, en Granada, lleva

años atascado por pleitos

entre los propietarios de los

suelos. Sonae Sierra, que iba a

promover el complejo de la

mano de Miller con una inver-

sión de 250 millones, y conta-

ba con el interés de Ikea de

instalarse en el parque, decidió

no renovar la licencia comer-

cial por los retrasos del año

pasado. Esta decisión dejó en

el aire uno de los mayores

proyectos de Andalucía y los

4.000 puestos de trabajo que

podía generar. No obstante, las

autoridades locales han anun-

ciado que, tras la renuncia de

Sonae Sierra, se han estableci-

do contactos con la promoto-

ra de Ikea para retomar el pro-

yecto, ofreciéndole la máxima

agilidad en la tramitación de

licencias. InterIkea, la promoto-

ra del grupo sueco, no ha con-

firmado su disposición a seguir

adelante, pero está estudiando

el proyecto. Ikea, además, quie-

re abrir un centro en Granada.

38 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

Inmofiban instala a Decathlon en el parque comercial La Vila de Xátiva

La delegación en Valencia de Inmofiban Servicios ha asesora-do la instalación de Decathlon en el parque comercial La

Vila, en Xátiva (Valencia). El 14 de abril se inauguró esta tiendaque viene a completar la oferta existente en la zona. Inmofibantambién ha firmado la instalación de Aki Bricolaje en el parquecomercial. La Vila, que se levanta sobre una parcela de unos28.430 m2, ya ha finalizado su primera fase, que ocupa Decath-lon con una mediana de 2.469 m2 sobre una parcela de 7.211m2. La segunda fase, que englobará al resto de operadores, tieneuna superficie de 21.219 m2 y 9.880 m2 construidos. La entregade esta segunda fase está prevista para finales de año.

GROSVENOR CENTRARÁ SUS INVERSIONES EN PROYECTOS COMERCIALES

El grupo inmobiliario inter-

nacional Grosvenor, a tra-

vés de su gestora de fondos

de inversión Grosvenor Fund

Management, ha identificado

2011 como un año clave en

su estrategia de adquisición

de activos comerciales en

Europa mediante la creación

de fondos especializados en

este sector junto a otros

inversores, y ha colocado a

nuestro país como un mer-

cado de inversión preferen-

te. En Europa, Grosvenor

lleva invirtiendo en el merca-

do inmobiliario comercial

desde 1996. Actualmente,

gestiona una cartera de acti-

vos en este sector valorada

de 1.100 millones de euros,

además de poseer el 50%

de Sonae Sierra, con centros

abiertos en España.

Centro de Ikea en Jerez.

Sanjosé Inmobiliaria-Parquesol negocia con varios operadores

para lograr una ocupación del 80% del centro comercial.

Grosvenor es dueño del 50% de Sonae Sierra.En la imagen, el centro comercial Plaza Mayor, en Málaga.

Page 41: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

Centros comerciales

39Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

Se confirmaron los peo-

res presagios y a media-

dos de abril la británica

Dixon Retails anunció su

decisión de cerrar PC City

en España, a la que llegó en

el año 2000 y donde cuen-

ta con 34 tiendas y 1.224

trabajadores. El 30 de mayo

cerrarán sus tiendas. La

compañía ha justificado esta

decisión en la difícil situación

que atraviesa el comercio

en España. La dirección de

PC City, además, ha alcanza-

do un preacuerdo con los

representantes de los traba-

jadores ante el cierre de la

cadena de distribución. Este

acuerdo confirma los inten-

tos de Dixon de traspasar

alguno de sus centros, con

sus trabajadores, a otra

empresa. De hecho, el prea-

cuerdo alcanzado condicio-

na que los trabajadores per-

ciban una indemnización de

50 días de salario por año

trabajado, siempre y cuando

se consiga reducir el stock

de productos de 10 millo-

nes de euros de las tiendas

hasta los cuatro millones, y

se logren traspasar siete

tiendas. En el caso de que

no se consiga cumplir estos

requisitos, la indemnización

sería de 45 días por año tra-

bajado hasta un máximo de

20 mensualidades y con un

tope de 100.000 euros.

Lo cierto es que entre los

locales que quedarán libres

por la marcha de PC City

hay atractivas ubicaciones,

como la tienda ubicada

frente al centro comercial

Príncipe Pío, en Madrid, o la

recién estrenada tienda de

la plaza de Marineda City, en

A Coruña.

PC CITY, YA EN RETIRADA, QUIERE ‘COLOCAR’ ALGUNO DE SUS CENTROS COMERCIALES EN ESPAÑA

Un nuevo espaciogourmet de cine en Madrid

L a sociedad de inver-sión inmobiliaria Triton

Capital, propietaria del cineCarlos III y de las antiguasoficinas de Reyal Urbisentre las calles Hermosillay Goya de Madrid, invertirá60 millones de euros paratransformar los 6.100 m2

en Platea Madrid, un cen-tro gastronómico de lujo,que incluirá un salón deactos para eventos culina-rios, una galería comercialespecializada en productosgourmet y de menaje, yvarios restaurantes, un barde cócteles y una pastele-ría. Según Expansión, se haniniciado los contactos conalgunos de los más presti-giosos empresarios de larestauración madrileña yespañola con el objetivo deque Platea Madrid puedaabrir sus puertas en 2012.

FLASHESRepsol adjudica aCafestore cuatro contratos de restauración en el PaísVasco. Cafestore, filial derestauración de Valoriza(grupo SyV), se ha adjudi-cado cuatro áreas de ser-vicio de restauración en laAP-8 y la AP-1 en la pro-vincia de Guipúzcoa, en unconcurso convocado porRepsol. Las áreas de servi-cio están en Hernani, en la circunvalación de SanSebastián, y en la localidadde Mondragón. Estos con-tratos tienen una duración de 20 años y aportan unacartera conjunta de 96 millones de euros.

Permira cede a labanca el control deDinosol. Dinosol ha firma-do un acuerdo con unaveintena de entidades parareestructurar su deuda, quese reducirá de 400 a 100millones de euros. Permira,propietario de Dinosoldesde 2004, cederá el con-trol al sindicato bancario,integrado por Caja Madrid,Societé Generale y Lloyds,entre otras.Además, lacompañía recibirá unainyección de liquidez de 30millones, que le permitiráacometer su plan estratégi-co para los próximos cincoaños. Dinosol opera a tra-vés de enseñas Supersol,Cashdiplo e Hiperdino, ycuenta con 452 puntos deventa en Madrid, Castilla-LaMancha, Extremadura,Andalucía y Canarias.

Bluespace compra unedificio en Madrid.BNP Paribas Real Estateha asesorado a Bluespace,empresa especializada enel alquiler de trasteros yminialmacenes, en laadquisición de un edificioen el barrio de Salamancade Madrid. La firma hadesembolsado 3,1 millo-nes de euros por esteinmueble de 3.900 m2

donde abrirá su centronúmero 20 en España.

CINESA CIERRA LA COMPRA DE LOS CINES UGC CINÉ CITÉ

Cinesa, propiedad de la

británica Terra Firma, ha

adquirido los cines que UGC

Ciné Cité tiene en España e

Italia, excepto la sala de UGC

en Valencia, que ha quedado

fuera de la venta. Con esta

operación, que previsiblemen-

te se cerrará este mes, Cinesa

suma a su cartera cinco cines

del grupo francés en España y

controla el 20% del negocio

de la exhibición en el mercado

español, con 92 salas reparti-

das por la geografía nacional.

El grupo Sánchez Ramade también vende sus cines

Las dificultades financieras del conglomerado empresarialde la familia Sánchez-Ramade han obligado a vender su

negocio de salas de cine, Cinesur. La firma es líder del sectoren Andalucía y cuenta con 136 salas repartidas entre 11 mul-ticines del centro y sur peninsular. La británica Cineworld, quegestiona 78 cines en el Reino Unido, es el comprador. No ha trascendido el montante de la operación, aunque los activostraspasados han sido valorados en 18,6 millones de euros.

Los cines de Méndez Álvaro,en Madrid,

pasan a manos de Cinesa.

Page 42: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

40 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

Hasta la fecha, Guadalajara nodisponía de ningún proyectode este tipo, y sólo funcionan

dos establecimientos de medianassuperficies en toda la provincia. El pro-yecto de Cerquia viene a cubrir unasorprendente carencia de este tipo deformato comercial, el parque de media-nas superficies especializadas, cuyaausencia obliga a los alcarreños a des-plazarse a la vecina región madrileñapara satisfacer este tipo de demanda.

El parque comercial Universia ocupa47.298 m2 en el área de El Ruiseñor, unazona de nuevo desarrollo destinada aactividades terciarias situada al oeste dela ciudad.Además, el proyecto se levan-ta junto al nuevo campus universitariode Guadalajara y el futuro parque tec-nológico, elementos que han sidodeterminantes en su diseño.

Próximo a la estación de Cercanías, elparque cuenta con rápidas conexionescon la ronda norte, la vía de conexiónde los polígonos, la A-2 y la R-2, lo quefacilita el acceso desde las localidadesdel área de influencia de Guadalajara.

Universia está compuesto por ochoedificios dispuestos en forma de “U”,siete medianas superficies y una galeríacomercial que alberga locales de entre120 m2 y 1.444 m2 de SBA, distribuidosen dos plantas que suman 9.218 m2

construidos. En total, la galería comer-

cial tiene 6.020 m2 de SBA, a los quehay que sumar 18.602 m2 del resto demedianas.Además, Universia dispondráde más de 750 plazas de aparcamiento.

El proyecto prevé reunir una variadaoferta que incluirá un supermercado,de 3.000 m2, y medianas superficies demoda, muebles y hogar, equipacióndeportiva, electrodomésticos, bricolajey talleres. Este mix comercial se com-pleta con la galería, que incluye más de2.000 m2 destinados a restauración,1.800 m2 dedicados a ocio y entreteni-miento, y otros 2.000 m2 que alberganuna variada oferta de moda, comple-mentos y equipamiento para el hogar.Javier Pérez, responsable del proyec-to, apunta que la comercialización estáya dando sus primeros frutos: “Dispo-nemos de cartas de intención de ope-radores especializados en el sector noalimentario y el interés de operadoresde alimentación de primer nivel”.

UN PROYECTO NECESARIOEl parque comercial Universia viene aenriquecer la oferta de la ciudad ycontribuye a consolidar una oferta másatractiva y accesible para Guadalajara ysu área de influencia. Además, la pues-ta en marcha de este tipo de formatosevita la fuga de gasto provocado por“el efecto frontera” hacia la Comuni-dad de Madrid.

También cabe destacar que éste esun proyecto ligado al desarrollo univer-sitario de la capital alcarreña, dada suubicación junto al nuevo campus de laUniversidad de Alcalá en Guadalajara yfrente al parque tecnológico. Se prevéque más de 3.000 personas, entre uni-versitarios, miembros de la comunidaddocente e investigadores, confluyan dia-riamente en las inmediaciones del par-que comercial, que está llamado a con-vertirse en un punto de encuentro para

el nuevo barrio universitario. De hecho,la puesta en marcha del proyecto deCerquia supone un impulso para elresto de las iniciativas que se están ges-tando en El Ruiseñor, ofreciendo servi-cios comerciales, ocio y restauración.

Actualmente, el parque comercialUniversia cuenta con el informe urba-nístico favorable al Anteproyecto, emiti-do recientemente por el Ayuntamientode Guadalajara. En Cerquia prevén tra-mitar la solicitud de licencias en el ter-cer trimestre del año con el fin de ini-ciar las obras con simultaneidad paraabrir a finales de 2012. �

Centros comerciales

UNIVERSIA, EL PRIMER PARQUE DE MEDIANAS DE GUADALAJARACerquia promueve y comercializa Universia, el primer parque de medianas superficiescomerciales de la provincia de Guadalajara, que se desarrolla en la zona de El Ruiseñor de lacapital, junto al nuevo campus universitario y el futuro parque tecnológico.

El parque comercialUniversia podría abrir sus puertas a finales de 2012

Imágenes del proyecto del parquecomercial Universia, en Guadalajara.

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Page 44: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

Industrial

Esta mejoría se sustenta en el favo-rable comportamiento que tuvie-ron el año pasado algunos de los

principales sectores clientes, como elde automoción, alimentación o lasindustrias textil y del calzado, cuya pro-ducción se vio además impulsada porel crecimiento de las exportaciones.

Según DBK, filial de Informa D&B(Grupo Cesce), la facturación agrega-da de los operadores logísticosdurante 2010 en España alcanzó los3.475 millones de euros, consideran-do la actividad de almacenaje demercancías y las operaciones asocia-das realizadas sobre la carga almace-nada (manipulación, transporte y dis-tribución) y excluyendo la facturaciónpor servicios no asociados a opera-ciones de almacenaje.

La actividad de almacenaje y manipu-lación de mercancías en almacén conti-núa mostrando un dinamismo algosuperior al del conjunto del mercado yya representa el 43% del volumen denegocio total, mientras que la factura-

ción derivada de la actividad de trans-porte de mercancías en depósito, quesoporta una mayor presión sobre losprecios, se mantuvo estancada.

A pesar de registrar un crecimientoinferior a la media, la logística de produc-tos de alimentos y bebidas absorbió latercera parte de los ingresos totales, y lesiguen, por orden de importancia, lossegmentos de automoción y compo-nentes, y de maquinaria eléctrica/elec-trónica y electrodomésticos.

La difícil coyuntura económica quevive el país ha propiciado que en estemomento el sector esté compuestopor 200 operadores que, como con-secuencia de la debilidad de la deman-

da, han debido ajustar sus estructuras,almacenes y empleos. Según el análisissectorial elaborado por DBK, el sectorde los operadores logísticos dabaempleo en España en diciembre de2010 a 22.000 trabajadores, alrededorde un 8% menos que en 2009.

A finales del año pasado se contabi-lizaban en España 1.150 instalacioneslogísticas, el 30% de las cuales se loca-lizan en Madrid y Cataluña. El informetambién recoge que la red de opera-dores logísticos presenta una grancapilaridad por todo el territorionacional para prestar un adecuadoservicio a sus clientes. Tras los dosgrandes mercados nacionales, lassiguientes posiciones las ocupanAndalucía, la Comunidad Valenciana yel País Vasco. Por último, DBK afirmaque se aprecia una tendencia progre-siva a la concentración sectorial, de talforma que en 2010 las 5 primerascompañías reunían el 37,5% de lacuota del mercado, mientras que las10 primeras absorbían el 52%. �

42 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

LOS OPERADORES LOGÍSTICOS VUELVEN A LOS NÚMEROS POSITIVOSGracias a la reactivación de la producción por parte de las principales ramas industriales y a lacreciente subcontratación del almacenamiento de mercancías y operaciones asociadas, elvolumen de negocio de los operadores logísticos en España creció el año pasado un 1,5%,rompiendo la tendencia negativa de 2009, que decreció un 8,5%, según DBK.

La logística de productos

alimenticios y bebidasabsorbe la tercera

parte de los ingresos

Los 10 primerosoperadores controlan el 52%de la cuota del mercado.

Page 45: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

Alcadema Logística alquila una nave de másde 7.600 m2 cerca de Barcelona

43Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

Industrial

AIG Lincoln vendeuna nave logística en Madrid asesoradapor Catella Property

L a consultora inmobilia-ria Catella Property

Group ha asesorado a AIGLincoln en la venta de unanave logística de 7.150 m2

situada en San Fernandode Henares (Madrid). Elinmueble, que forma partedel parque industrial Puer-ta de Madrid Business Parkpromovido por AIG Lin-coln España está arrenda-do en la actualidad por elgrupo postal Unipost.Catella, presente en 14países, ha asesorado ope-raciones por un valor de50.000 millones de eurosen los últimos cinco años.En España aterrizó en2008 y durante 2010intermedió, entre otras,dos grandes operacionesen coexclusiva. Una, laventa de la sede centralde BBVA en la Gran Vía deBilbao a la MutualidadGeneral de la Abogacíapor 100 millones de euros,y dos, la venta de la sedede Uralita en el Paseo deRecoletos de Madrid por48 millones.

El departamento de Indus-trial y Logística de Jones

Lang LaSalle en Cataluña haintermediado la operaciónmediante la cual el operadorAlcadema Logística ha alqui-lado una nave industrial de7.659 m2 en La Vallesana deMontmeló (Barcelona). Laedificación se compone deun módulo de almacena-

miento, 100 m2 de oficinas yun amplio patio de maniobray aparcamiento. Una de lasprincipales ventajas delinmueble es que se encuen-tra ubicado junto a la auto-pista AP-7 (autopista delMediterráneo), principal víade conexión con Barcelona,Girona y el resto de Europapor el norte.

Por otro lado, la consul-tora inmobiliaria DTZ

en su informe LogísticaEuropea 2010 asegura queel mercado logístico euro-peo se ha visto beneficiado,en general, por un entornoeconómico más favorableque España, aunque esto noquiere decir que todas lasregiones se estén recupe-rando a un ritmo uniforme.

La recuperación la lideraAlemania, seguida de lazona nórdica, mientras que“España parece estar unpaso por detrás en la ten-dencia de recuperación enEuropa, aunque esperamosque mercados como el deBarcelona muestren incre-mentos significativos deprecios de alquiler a partirde 2012, debido al gran

ajuste sufrido en los últimostres años”, señala PabloKindelán, director deAnálisis de DTZ España.

El volumen de inversiónen Europa en 2010 superóen un 27% las cifras obteni-das en 2009. No obstante,las transacciones logísticasde todos los tipos de acti-vos, a juicio de la consulto-ra, siguen siendo bajas.Mientras tanto, la tasa dedesocupación alcanza el20% en algunos países ysigue habiendo un excesode oferta de edificios debaja calidad, lo cual ejerceuna presión a la baja sobrelos precios de los alquileres.

DTZ sostiene que losalquileres de las zonasprime deberían estabilizarseen Europa este mismo año,

antes de que haya unpequeño incremento en2012 en los principalesmercados. Con todo, espe-ra que la subida de alquile-res de emplazamientoslogísticos prime sea de un1% en 2011 y se sostengahasta 2015.

Por lo que respecta aEspaña, la citada consultoraentiende que 2009 fue unaño difícil porque se produ-jo una fuerte contracciónde la demanda especial-mente en Madrid. Sinembargo, la situación empe-zó a mejorar a partir de lamitad de 2010, finalizandocon una contratación quealcanzó los 323.000 m2, un70% más que en 2009.

DTZ constata que elmercado en España siguerestringido por un nivelmuy bajo de entrega denuevos edificios. Por lodemás, opina que, en gene-ral, los alquileres primesiguen cayendo hasta alcan-zar los 70 euros/m2 enMadrid y los 63 euros/m2

en Barcelona. Al tiempoque prevé que los mismosse estabilizarán en 2011,antes de subir en 2012hasta los 72 euros/m2 enMadrid y los 68 euros/m2

en Barcelona.

ESPAÑA SE RECUPERA MÁS LENTAMENTE

Mazabi adquiere la sede de Pioneer en Barberà del Vallès

La multinacional japonesa Pioneer ha vendido a Mazabi Ges-tión de Patrimonios las instalaciones ubicadas en Barberà del

Vallès (Barcelona) de aproximadamente 16.000 m2, que han sidosu sede en España en los últimos 21 años. La operación de com-praventa, que ha contado con el asesoramiento de la consulto-ra inmobiliaria Cushman & Wakefield, se ha producido despuésde que el pasado enero Pioneer se trasladara al Vallsolana Gar-den Business Park de Sant Cugat del Vallès, propiedad de UBSA,donde ha ubicado su sede central, para lo cual de nuevo contócon los servicios profesionales de la citada consultora, tanto enlo que se refiere a la selección de las nuevas oficinas como en lorelativo a las obras de adecuación.

Page 46: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

Industrial

44

EL MINISTRO DE FOMENTO INAUGURA UN PARQUEEMPRESARIAL EN LA RIOJA

Tres operaciones de Forcadell

La consultora Forcadellha asesorado a la jugue-

tera Comansi en el alquilerde una nave de 3.232 m2 enel polígono Can Calderónde Sant Boi de Llobregat(Barcelona). La Cimbali,fabricante italiano de má-quinas de café, trasladará sucentral española al polígonoAlmeda de Cornellà, trasalquilar una nave de 1.114m2, asesorado por Forcadell.Y el fabricante de válvulaschino Twoten Valves harecurrido a la consultorapara arrendar una nave de665 m2 en Salines de SantBoi de Llobregat.

Tas Hispania se instalaen la CIM del Vallès,asesorada por Jones Lang LaSalle

El departamento deIndustrial y Logística de

Jones Lang LaSalle en Cata-luña ha asesorado la opera-ción de alquiler por la que laempresa de paquetería TasHispania, del grupo portu-gués TAS, ha arrendado unanave industrial de 1.213 m2

en la Central Integrada deMercancías (CIM) del Vallès,en el término municipal deSanta Perpètua de Mogoda(Barcelona). La CIM delVallès, con una superficiebruta de 44 hectáreas, esuna plataforma logísticapromovida por la Generali-tat en 1997 de alta rotaciónde la región metropolitanade Barcelona. Con una sali-da directa a la AP-7, disponede 209.000 m2 de naves ypatios de maniobra, mien-tras que el resto está ocu-pado por viales, zonas deaparcamiento y servicios.Actualmente acoge a másde 70 empresas.

Otro nuevo frentejudicial para la

familia Ruiz-Mateos. Elfondo inmobiliario Pro-activa, que compró aClesa en 2007 la plantade Cacaolat en Barcelo-na por 97 millones, conel aval de Dhul y NuevaRumasa, ha presentadouna demanda de desa-hucio contra Clesa por

no pagar el alquiler de lafábrica. Y, en paralelo, haemprendido acciones lega-les por la vía penal contralos administradores de lacompañía, a los que le recla-ma una indemnización de42,5 millones de euros, pornegarse a recomprar lafábrica de Cacaolat por 115millones, tal y como figurabaen el contrato.

EL IMPAGO DE LOS ALQUILERES EN CACAOLAT, LLEVA A LA NUEVA RUMASA A LOS TRIBUNALES

El ministro de Fomento,José Blanco, inauguró en

marzo el parque empresarialLa Senda en Alfaro y visitó elárea industrial de El Recuen-co en Calahorra, cuyas obrasse encuentran ya en avanza-do estado de ejecución. Losdos nuevos parques empre-sariales, promovidos por elMinisterio de Fomento a tra-vés de Sepes Entidad Estatalde Suelo en La Rioja, tienencapacidad para albergar amás de 300 empresas ygenerarán alrededor de3.000 puestos de trabajo. Porotro lado, el ministro deFomento y el director gene-ral de Sepes, Pedro Saura, fir-maron también en marzo unprotocolo de colaboración

con el alcalde de Parla, paraampliar el suelo industrial,productivo y de servicios en

el municipio y favorecer así laimplantación de empresas enla localidad madrileña.

Mecalux, compañía de sis-temas de almacenaje, ha

puesto en marcha la nuevaplataforma logística de HayatKimya, firma turca con sedede Izmit, líder en el mercadolocal de productos de limpie-za e higiene personal. La mul-tinacional turca encargó aMecalux la construcción de

un almacén de 12.500 m2 y 45metros de altura sobre unaplanta ya existente, de250.000 m2, equipada con laúltima tecnología. La nuevainstalación tendrá una capaci-dad de almacenaje de161.000 paletas y, en tan sóloun mes, será capaz de movermás de 500.000 paletas.

MECALUX CONSTRUYE EN TURQUIA UNA DE LAS MAYORES PLATAFORMAS LOGÍSTICAS DEL MUNDO

El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

Page 47: El Inmobiliario mes a mes / mayo 2011 nº 105

45Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

La consultora inmobiliaria que sur-gió hace ahora seis años, gracias ala vocación emprendedora de un

grupo de profesionales que habíandesarrollado sus carreras hasta enton-ces en algunas de las principales agen-cias inmobiliarias que operaban enEspaña, ha traspasado la difícil barrerade los primeros cinco años de vida sindejar de mirar al frente.

Area nace como un proyectoempresarial propio donde lo funda-mental es trasladar a los clientes lasmejores soluciones disponibles y,desde ese espíritu práctico de tratopersonal y único diferenciador, ha cre-cido hasta hacerse un hueco en unmercado reservado aparentementepara la multinacionales foráneas quetrabajan en nuestro país.

De inicio, la consultora se especiali-zó en el ámbito industrial y logístico,las operaciones de medianas superfi-cies comerciales y las oficinas. Sinembargo, a medida que aumentaba su

reputación dentro del sector inmobi-liario, Area se ha diversificado y lleva-do a cabo importantes operacionesde inversión, de suelo y proyectosllave en mano tanto para grandes

compañías internacionales como parapequeñas y medianas compañíasnacionales y locales.

En la actualidad, con la experienciadel camino recorrido, la compañía hadiseñado un plan de consolidación, enel que apuesta por evolucionar sus ser-vicios y aumentar el tamaño y los pro-yectos en los que se involucra.Y es que,como afirma Raúl González, sociodirector de Area, “estos años nos hanservido para aprender de nuestrosclientes y para hacernos valer ante lasadversidades del mercado y la compe-titividad de nuestro segmento”.

El socio director de Area tambiénafirma que están satisfechos con latrayectoria de la consultora y muymotivados de cara a los nuevos retosque se plantean, ya que tras la pérdidade dinamismo de los últimos años,asegura que “estamos en un momen-to de cambio de percepciones, en elque es necesario definirse y diferen-ciarse del resto”. �

Industrial

LA CONSULTORA INMOBILIARIAAREA CUMPLE SEIS AÑOSLa consultora inmobiliaria que crearon en 2005 en Madrid un grupo experto de profesionalesgoza de una gran proyección y reputación dentro del sector seis años después. En el tiempotranscurrido, Area ha colocado en el mercado 1.100.000 m2 de superficie, repartidos en 263operaciones que han generado un volumen de negocio que supera los 270 millones de euros.

ALGUNA DE LAS OPERACIONES ASESORADAS POR AREA EN SU CORTA VIDA

Cliente Localización Tipo de operación Tamaño

NEINVER P.E. La CarpetaniaGetafe (MADRID) Suelo 250.000 m2

ING REAL ESTATE Torrejón de Ardoz (MADRID) Suelo 70.000 m2

SINTAX LOGISTIC P.I. Los ÁngelesGetafe (MADRID) Suelo 68.608 m2

RIOFISA P.I. Los ÁngelesGetafe (MADRID) Suelo 68.000 m2

LIDL SUPERMERCADOS Seseña (TOLEDO) Nave industrial 10.400 m2

MERCADONA Varias Llave en mano Mediana Sup.Derecho superficieInversión Varios

RIOFISA PAE Neisa Sur Villaverde (MADRID) Nave industrial 1.220 m2

ALTAMIRA / SANTANDER MADRID Venta local industrial Varios

Equipo directivo de Area (de izq. a der.):Raúl González, Raúl G. Hernández y David Ortíz.

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Hoteles

La patronal Exceltur prevé queel desvío de turistas a España seacentuará en verano, por lo que

ha elevado sus previsiones de creci-miento del PIB turístico hasta el 2,2%para el conjunto del 2011. Además,mercados clave para España, como elbritánico y el alemán, muestran sínto-mas de mejoría en términos de per-noctaciones, pero no tanto en la llega-da de turistas, tras las fuertes caídasexperimentadas durante la crisis.

No obstante, desde Exceltur descar-tan que este súbito crecimiento de laactividad turística en el inicio del añosea consecuencia de mejoras competi-tivas sostenibles y de carácter estructu-ral, sino que es coyuntural, aunquepudiera durar aún un tiempo, segúnevolucionen los problemas de Túnez yEgipto, y el ritmo de recuperación delas economías de Alemania y ReinoUnido. De hecho, los precios de loshoteles y los viajes siguieron cayendo a

pesar de que los costes (energéticos,financieros y laborales) aumentaron.Asimismo, aunque los ingresos turísti-cos se han incrementado un 6,2%, esecrecimiento se ha debido más a lamayor afluencia de turistas que a lamejora en los gastos en destino, ya queel gasto medio diario ha caído un 3,1%.

LAS ISLAS AFORTUNADASAdemás, el tirón de la demandaextranjera entre enero y marzo habeneficiado sobre todo a Canarias, queconcentró un 89% del incremento enla afluencia de turistas extranjeros en elprimer trimestre. En cambio, la deman-da española –el 50% de la actividadturística– se ha contraído sustancial-mente por el deterioro de su renta disponible y de los niveles de confianza.

Los mercados emisores con mayorcrecimiento en España han sido losnórdicos, así como aquellos vinculadoscon los países del Mediterráneo orien-

tal afectados por su inestabilidad, comoes el caso de Francia con Túnez y, enmenor medida, Italia con Egipto.

En cuanto a los hoteles, los últimosdatos del INE confirman que la ocupa-ción hotelera aumentó en marzo un4,9%, con respecto al mismo mes delaño anterior, registrando 18 millonesde pernoctaciones. Para el conjuntodel trimestre, el aumento de la ocupa-ción fue del 5%.

Por su parte, los precios hotelerosexperimentaron un descenso del 1%,tasa inferior en 0,4 puntos a la obteni-da en febrero de 2011 y 2,4 puntossuperior a la de marzo de 2010.

Respecto a los indicadores de renta-bilidad del sector hotelero, la factura-ción por habitación ocupada (ADR)alcanzó un valor medio de 66,9 euros(0,1 euros más que en marzo de 2010)y el ingreso por habitación disponible(RevPar) se situó en 35,3 euros (1,9euros más que hace un año). �

46 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

EL TURISMO DESPEGA EN ESPAÑA ALENTADO POR LASREVUELTAS EN LOS PAÍSES ÁRABESEl turismo ha registrado en España un repunte del 2,4% en el primer trimestre, el mayorimpulso de entre todos los sectores económicos. El desvío de la demanda extranjera haciadestinos españoles desde Egipto y Túnez, inmersos en revueltas sociales, explican este avance.

El 89% del aumento de la demanda extranjera ha beneficiado a Canarias.

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Riu abrirá en verano su quinto hotel en Bulgaria

El hotel Riu Dolce Vitaes un elegante resort

situado a 20 kilómetros dela localidad de Varna, la ter-cera ciudad de Bulgaria. Elquinto hotel de la cadenaen el país tendrá 290 habi-taciones y está situado en lazona turística de GoldenSands, en el Mar Negro.El establecimiento, de cua-tro estrellas, será gestiona-do bajo la fórmula de todoincluido. El hotel tambiéndispondrá de conexión aInternet wifi en el lobby, pis-cina de agua dulce, progra-ma de entretenimientopara niños y adultos, yespectáculos cada noche,entre otros servicios.

La catalana Ohtelscompra dos hoteles en Salou por 17 millones

La hotelera Ohtels, parti-cipada por varias fami-

lias de Tarragona y por Via-jes Olympia, ha compradolos hoteles Venecia y Playade Oro, ambos en Salou(Tarragona). Según Expan-sión, Sara Hotels habríaingresado unos 17 millonespor los dos establecimien-tos de tres estrellas, queabrirán el próximo verano.El Venecia, que cuenta con260 habitaciones, pasará allamarse hotel Villa Dorada,mientras que el hotel Playade Oro, con 175 habitacio-nes, mantendrá su actualdenominación.

MADRID SIGUE IMPULSANDO LA TRANSFORMACIÓN DE EDIFICIOS DEL CENTRO EN HOTELES CON ENCANTO

La rehabilitación y transfor-mación de inmuebles pro-

tegidos del centro de Madridpara su explotación hotelerasigue en boga. En los últimosmeses, el Ayuntamiento deMadrid ha dado luz verde adiversos planes especialespara la rehabilitación y adapta-ción de edificios deterioradose infrautilizados en hoteles.Entre éstos, se encuentran losedificios de Barquillo 19 y 13,o plaza de Celenque, 3.Tras elinicio de las obras del antiguohotel París, cuya reforma recu-perará el explendor hotelerodel edificio sobre el que selevanta el famoso luminoso deTio Pepe y en cuyos bajos estáprevisto que se instale laApple Store de la Puerta delSol, se han anunciado dosnuevos proyectos. Por un lado,se ha aprobado el plan espe-cial que autoriza el uso hote-lero de las antiguas IndustriasGráficas Sucesores de Rivade-

neyra, donde estaban ubica-das las oficinas de la revistaSemana y el diario As, en laCuesta de San Vicente, justofrente a los jardines de Sabati-ni. Se trata de dos inmueblesconstruidos a finales del XIX yprincipios del XX, que sumanuna edificabilidad de más de12.000 m2. Se acometerá unaimportante transformación deambos, aunque el plan especialestablece la conservación yrestauración de los elementosoriginales protegidos.

Por otro lado, el Ayuntamien-to ha dado luz verde al planpara la transformación delinmueble de Barquillo 21 enun hotel de cuatro estrellas. Elproyecto pretende recuperareste inmueble del XIX situadojunto al Eje Prado-Recoletos.El edificio, desocupado y muydeteriorado, tiene un total de3.659 m2 construidos y cincoplantas de altura. Además, dis-pone de dos locales comer-ciales, dos patios centrales ytres medianeros.

Lujo de siete estrellas en las playas de Almuñecar

47Mayo 2011 El Inmobiliario mes a mes

Hoteles

E l hotel del centro co-mercial Marineda City

recién inaugurado, será ges-tionado por la cadena hote-lera Carris y operará bajo laenseña Carris Marineda. Setrata de un establecimientode cuatro estrellas y 113

habitaciones ubicado en unedificio de cuatro plantas ycerca de 8.000 m2. CarrisMarineda está pensadoespecialmente para losclientes del centro comer-cial, con un diseño de van-guardia. Al estar ubicado

dentro de este espacio derecreo contará con diversaoferta gastronómica y deocio y amplitud de serviciosanexos al hotel, como 13salas de cine, parque infantil,pista de hielo, bolera y 230locales comerciales.

La firma de capital danés Bahía Fenicia Resi-dencial invertirá 230 millones en el comple-

jo hotelero más lujoso de España, que promue-ve en la costa de Almuñecar (Granada). La tra-mitación de licencias ya está en marcha y estáprevisto que este otoño comiencen las obrasdel hotel de lujo, que contará con 180 habita-ciones y 13.340 m2, y será gestionado por eloperador asiático especializado Banyan TreeHoldings. Además, el complejo incluye un resi-dencial con 200 apartamentos de lujo que sedesarrollarán sobre un suelo de 32.400 m2.

En la primera fase, se ejecutarán las obras delhotel que incluirá 50 apartamentos privados engestión, para que estén terminados a finales de2013. El proyecto prevé que en 2015 se finali-ce la parte residencial del proyecto.

Las antiguas oficinas de

la revista Semanase convertirán

en un hotel.

Una de las habitaciones del hotel de Banyan Tree

en Acapulco (México).

CARRIS SE HACE CON LA GESTIÓN DEL HOTEL DE MARINEDA CITY, EN A CORUÑA

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Sostenibilidad

El pasado mes, el ministro deFomento, José Blanco, presentóel Plan de ahorro y eficiencia ener-

gética, que ha elaborado su ministerioen el marco de las políticas de Vivienday Transportes. Según las estimacionesde Fomento, estas iniciativas supondránun ahorro bruto de 11.479 millones deeuros hasta 2020, y evitarán la emisiónde 36,43 millones de toneladas degases de efecto invernadero.

El plan contempla soluciones amedio y largo plazo, e incluye un cente-nar de medidas operativas que serviránpara mejorar los índices de eficienciatanto de los medios de transportecomo de los edificios y viviendas, activi-dades que suponen el 40% y el 17%del consumo energético estatal total,respectivamente. Fomento invertirá855 millones de euros en la puesta enmarcha de estas cien medidas, que per-mitirán ahorrar 2.589 millones en lospróximos ocho años.

En materia inmobiliaria, el ministerioimpulsará el desarrollo de un nuevomarco normativo que, a través de laLey de Calidad y Sostenibilidad delMedio Urbano, siente las bases para unurbanismo más eficiente y sostenible.La implementación de estas y otras ini-ciativas del plan en el ámbito de lavivienda y la gestión de inmuebles,requerirán 517 millones de inversión,pero generará un ahorro bruto de1.232 millones de euros de aquí hastael año 2020.

LA CASA QUE AHORRAEn esta línea, el pasado 27 de abril sepresentó en la Secretaría de Estado deVivienda y Actuaciones Urbanas la fun-dación La Casa que Ahorra, una inicia-tiva que pretende sensibilizar a todoslos sectores de la sociedad sobre la

importancia de la eficiencia energéticaen la edificación y los beneficios quepuede reportar para el ahorro econó-mico y energético.

Su presidente, Francisco JavierFernández Campal, aseguró antemás de 120 profesionales que esta fun-dación colaborará con las administra-ciones en su labor de concienciación delos sectores implicados en la edificación“porque el origen del problema es quela energía que se pierde no se ve y esnecesario comenzar por reducir lademanda de energía”. Fernández Cam-pal también recalcó la necesidad deimplantar el registro oficial de certifica-dos de eficiencia energética en todo elterritorio nacional, (actualmente solo seaplica en siete comunidades), y defen-dió la necesidad de rehabilitar el parqueexistente de edificación siguiendo elconcepto de triada energética: reduc-ción de la demanda con la rehabilitaciónde la envolvente, instalación de energías

renovables y sustitución de equipos porotros de mayor eficiencia.

El presidente de la fundación señalóque este año se realizará una encuestapara saber qué conocimiento tienen losciudadanos sobre la eficiencia energéticaen edificación. También se celebraránforos para elaborar propuestas para unnuevo Código Técnico de Edificación, seemprenderán auditorías autonómicassobre el desarrollo del etiquetado ener-gético de edificios y se llevará a cabo elPrograma de Diagnóstico Energéticodel Hábitat Urbano (PDEHU).

Por su parte, la secretaria de Estadode Vivienda, Beatriz Corredor,apostó por afianzar un nuevo modelode desarrollo basado en un mayorequilibrio entre la construcción deobra nueva y la intervención sobre elparque edificado, “de manera que sepreserve el recurso natural que es elsuelo y se regeneren y mejoren las ciu-dades existentes”. �

48 El Inmobiliario mes a mes Mayo 2011

FOMENTO LANZA UN PLAN CON EL QUE ESPERA LOGRAR AHORROSDE 11.479 MILLONES DE AQUÍ A 2020La vivienda y la optimización de la gestión de inmuebles constituyen, junto con los transportes,los principales ejes del Plan de ahorro y eficiencia energética que recientemente ha presentadoel ministro José Blanco.

La secrearia de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas , Beatriz Corredor, y el presidente de La Casa que Ahorra, Francisco Javier Fernández Campal, durante la presentación de la fundación.

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