DRUŠTVENE KORISTI OD STAMBENE ŠTEDNJE - arhivanalitika.hrarhivanalitika.hr/wp/wp-content/uploads/2017/02/Studija_final.pdf · (Arhivanalitika, 2009. i Institut za javne financije,

DRUŠTVENEKORISTIODSTAMBENE

ŠTEDNJE

ARHIVANALITIKAZagreb,listopad2016.

ARHIVANALITIKA:DRUŠTVENEKORISTIODSTAMBENEŠTEDNJE 2

SADRŽAJ

IMPRESSUM 4

SAŽETAK 5

UVOD 7

IKONCEPTDRUŠTVENEKORISTIODPOTICANESTAMBENEŠTEDNJE 10

KAKONEIZVJESNOSTUTJEČENAKORISNIKESTAMBENOGPROSTORA:PERSPEKTIVAŽIVOTNOGCIKLUSA 10

KAKONEIZVJESNOSTUTJEČENAFINANCIJSKEPOSREDNIKE:ROČNOSTIKAMATNESTOPE 14

ODNOSBANKARSKIHSTAMBENIHKREDITAIKREDITASTAMBENIHŠTEDIONICAUHRVATSKOJ 20

POLITIČKEPOGREŠKE 22

IIKAKOFUNKCIONIRASUSTAV:NESPORAZUMIUVEZISTAMBENEŠTEDNJE 26

ODNOSIZMEĐURAZLIČITIHPROGRAMAFINANCIRANJASTAMBENIHPOTREBA 27

ODNOSIZMEĐUŠTEDNJEIKREDITA 32

DRUŠTVENEKORISTIODDRŽAVNIHPOTICAJAZASTAMBENUŠTEDNJU:PRELIMINARNAANALIZA 34

III PREGLED RANIJIH ANALIZA I NOVI PRIKAZ DRUŠTVENE KORISTI OD POTICAJA ZA STAMBENUŠTEDNJU 36

OCJENARANIJIHINOVE(VRLOKONZERVATIVNE)PROCJENE 38

METODOLOŠKAOGRANIČENJAIUČINCINAFINANCIJSKUSTABILNOSTISIGURNOST 41

IVKAKOPOSPJEŠITIRAZVOJIPOZITIVNEDRUŠTVENEUČINKEPOTICANESTAMBENEŠTEDNJE 43

ADEKVATNIPOTICAJIUSKLAĐENISCJELOKUPNOMGOSPODARSKOMIDEMOGRAFSKOMPOLITIKOM 43

USKLAĐIVANJECJELOVITEPOLITIKESTAMBENOGFINANCIRANJA 44

FINANCIRANJEVIŠESTAMBENIHZGRADA:ODRŽAVANJEIENERGETSKAOBNOVA 45

FINANCIRANJEPRAVNIHOSOBA 46

FINANCIRANJENAJMAIRAZLIČITIHOBLIKARENTI 46

DODATAKI:POVIJESTSTAMBENEŠTEDNJEUHRVATSKOJIPREGLEDREGULACIJE 48

DODATAKII:TROŠKOVNASTRUKTURAKOJAJEKORIŠTENAURANIJIMSTUDIJAMAIDRUGIDETALJIPROCJENE 50

ARHIVANALITIKA:DRUŠTVENEKORISTIODSTAMBENEŠTEDNJE3

POPISSLIKA

Slika1.Životnicikluskorištenjastambenogprostoraipoticanastambenaštednja.............................11

Slika2.Stopaprenapučenosti*stambenogprostora2014...................................................................13

Slika 3. Udjel stanovnika koji žive u stanovima s propusnim krovovima, vlažnim zidovima ili trulimpodovima2014..............................................................................................................................13

Slika4.Omjerlošihkredita2013.-2015.,krajgodine............................................................................15

Slika5.Stopaadekvatnostikapitala31.3.2016.u%.............................................................................16

Slika6.Kamatnestopenadugoročnedepoziteistambenekredite–noviposloviuzadnjemmjesecuugodini2011.-2015.........................................................................................................................17

Slika7.Kamatnestopenadugoročnedepoziteistambenekredite–premastanjimauzadnjemmjesecuugodini2011.-2015......................................................................................................................17

Slika8.Stambenikreditipremastalnomtečaju31.12.2009.................................................................21

Slika9. Stope rasta stambenihkreditabanaka i stambenih štedionicaprema stalnom tečaju2007.-2015...............................................................................................................................................21

Slika10.Brojugovoraostambenojštednji1999.-2015........................................................................22

Slika11.Stanještednjeikredita1999.-2015.,krajgodine...................................................................24

Slika12.Brojnovougovorenihkreditautokugodine1999.-2015......................................................24

Slika13.Brojzaposlenihivanjskihsuradnika1999.-2015....................................................................25

Slika14.PoticanastambenaštednjaiPOS:količinskausporedba........................................................28

Slika15.Brojistrukturaodobrenihkreditaodstranestambenihštedionica1999.-2015....................29

Slika16.Angažiranajavnasredstvanaspramprosječnevrijednostijedinice2014.*............................30

Slika17.Omjerkreditaidepozitastanovništvakodstambenihštedionica1999.-2015.......................33

Slika18.Isplaćenadržavnanetopoticajnasredstvaugodiniipromjeneregulacijepoticaja,1999.-2015........................................................................................................................................................35

POPISTABLICA

Tablica1.Demografskitrendovi............................................................................................................12

Tablica2.Strukturabilancestambenihštedionica31.3.2016...............................................................23

Tablica3.Pregledrezultataranijihstudija(povratiu%uloženihpoticajnihsredstava).......................36

Tablica4.Izravniučincioperativnogposlovanjastambenihštedionica2013.-2015............................38

Tablica5.Rezultatvrlokonzervativneprocjeneučinakazarazdoblje2013.-2015...............................40


Impressum

Arhivanalitika d.o.o. i pet stambenih štedionica registriranih u Hrvatskoj ugovorili su u svibnju2016.izraduprojektapodnazivomDruštvenekoristiodstambeneštednje.Svrhaugovorenogprojektaje ažuriranje ranije objavljenih analiza odnosa društvenih troškova i koristi stambene štednje(Arhivanalitika,2009.iInstitutzajavnefinancije,2013.),zatim,analizaučinakanegativnihregulatornihpromjena 2013.-2015. i razrada prijedloga koji bi mogli voditi poboljšanju funkcioniranja poticanestambeneštednjeuHrvatskoj.Studijatakođermožeposlužitistambenimštedionicamakaopomoćpristrateškomplaniranjuiodlučivanju.

RezultatistudijetemeljesenastatističkimpodacimaslužbenihinstitucijakaoštosuHNB,EurostatiDZS, tenapodacima samih stambenih štedionica.Arhivanalitikane snosi odgovornost za točnostprimarnihizvorapodataka.Analitičkizaključcisutočniuonojmjeriukojojsutočnipodacinakojimaseanalizezasnivaju.

UZagrebu,listopad2016.

VelimirŠonje,direktorArhivanalitikad.o.o.


Sažetak

Kada su poticaji za stambenu štednju za 2014. godinu suspendirani, izgledalo je da jeprevagnulogledanjepremakojemstambenaštednjanestvaradovoljnodruštvenekoristiuvidunovoodobrenihstambenihkredita.Isticalosedasupoticajiizlišnizbogdemografskeslikekojauvjetujesmanjenjupotražnjuizbogčinjenicedavelikibrojštedišanepodižekredite.

Detaljnijiuvidufunkcioniranjesustavapokazaojeposvedrugačijusliku.Brojugovoraodugoročnojstambenojštednjismanjenjeokorazdobljaukidanjapoticajaza2014.zavišeod20%.Unatočtome,višeodpolamilijunagrađana imalo jeugovoreostambenojštednjinakraju2015.Stambenikreditištedionicaraslisubržeodklasičnihstambenihkreditabanakautoku krize, zauzimajući sve veći tržišni udjel. Time je dokazano da dugoročno planiranjestambenihpotrebakrozsustavstambeneštednjeifiksnekamatnestopestabilizirajutržištestambenihkreditainekretninaulošimvremenima.Višestrukonižastopaneplaćanjakreditakod štedionica u usporedbi s bankama potvrđuje pozitivne učinke stambene štednje nafinancijskusigurnostgrađana.Tojeilogično,jerštedionicejedinenudeniskeifiksnekamatnestopekrozcijelorazdobljeotplatekredita.Sobziromdasustambeneštedioniceprvezapočelesaznačajnijomponudomkreditasfiksnimkamatnimstopama,možesepretpostavitidasustambeneštedionicesvojimposlovanjemsnažnoutjecalenadanašnjuponudutakvihkreditakojisuvećpriličnorašireninatržištu.

Vidljivekoristiodsustavastambeneštednjedovelesudotogadasupoticajivraćeniza2015.Međutim,premanovoj formuli znatnosusmanjeni.Poticaji sadazaviseokamatnimstopamanadepozite idržavneobveznice.Samimtime,značajnosusmanjeni iproračunskiizdacizapoticaje,štojesustavučiniloizrazitoefikasnim.

Analizesuoduvijekpokazivaledasvakakunapoticajazaštednjukojaseisplatiizproračunastvara više od kune dodane vrijednosti i povratnih uplata u proračun.Međutim, kako supoticaji od 2015. izrazito smanjeni, radikalno je povećanomjer dobivenog, u smislu novo-odobrenihkredita,naspramuloženogusustav,uvidupoticaja.Konzervativnoseprocjenjujeda je 2015. stvorena više nego deveterostruka dodana vrijednost u odnosu na isplaćenepoticaje. Oko polovice tog iznosa vratilo se u proračun u vidu uplata poreza i doprinosa.Hrvatskisustavstambeneštednjetakojepostaoefikasnijimjerenoiznosomnovoodobrenihkreditapokunipoticajaodmnogostarijegivećegčeškogsustavastambeneštednje.

Kolikokunanauloženukunupoticaja2015Iznosnovoodobrenihkreditapokunipoticaja

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

2013 2014 2015

Češka Hrvatska

9,2

4,6

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

UčinaknaBDP Učinaknaproračun


Unatočtome,sustavstambeneštednjeuHrvatskojnepostižepunipotencijalkakavimaudrugimzemljamasrednjeEurope(Njemačka,Austrija,Češka,Slovačka).Uzrokenerealiziranogpotencijala između ostalog treba tražiti u negativnim regulatornim promjenama ineizvjesnostimakojesuobilježilecjelokupnoposlovanještedionicauHrvatskojod1998./99.Stambeneštedionicećerealiziratipunipotencijaluvidudoprinosagospodarskomrazvitkuifinancijskojsigurnostigrađanakadasestabiliziraukupanokvirregulacijeipolitikestambenogfinanciranja. Ova je studija stoga identificirala pet ključnih prijedloga o kojima bi vrijedilopovestijavnuraspravu:

1. Adekvatnipoticajiusklađenisukupnomgospodarskomidemografskompolitikom

Adekvatnostpoticajatrebastalnoanalizirati,vodećipritomeračunaoodrživostisustavaimogućnosti korištenja formule za poticaje kao alata za upravljanje kamatnim rizikomstambenih štedionica. Integracija politike poticane stambene štednje s demografskompolitikomipolitikomzapošljavanjaizadržavanjamladihljudiuHrvatskojotvaramogućnostzadiferenciranje poticaja prema dobi, broju djece ili dohotku. Mogu se razmotriti i poreznipoticaji (limitirani porezno priznati rashod) za poslodavce mlađih osoba, koji su spremniradnicimadonekeživotnedobiuplaćivatistambenuštednju.

2. Usklađivanjecjelokupnepolitikestambenogfinanciranja

PotrebnojeparalelnovrednovatirazličitepoticajneshemekaoštosustambenaštednjaiPOS.Natemeljurezultataanalizetrebauskladitiikoordiniratinacionalnupolitikustambenogfinanciranja,vodećiračunadaseusustavpoticanestambeneštednjetakođermoguugraditisocijalni kriteriji kao što je diferenciranje poticaja prema broju djece ili dohodovnom /imovinskomcenzusu.

3. Financiranjeviše-stambenihzgrada:održavanjeienergetskaobnova

Sudioniciusustavustambeneštednjesuočenisusregulatornimograničenjimaupogledukreditiranjaupraviteljazgradaiviše-stambenihzgradaodnosnonjihovihsuvlasnika.Potrebnoje proširiti mogućnosti kreditiranja kroz otvaranje mogućnosti ustupanja osobnog računastambene štednje stambenoj zgradi u kojoj je štediša suvlasnik i/ili upravitelju. Trebaomogućiti stambenu štednju na kolektivnom računu suvlasnika po udovoljenju zakonskihpreduvjeta(npr.povećanjepričuveradikolektivneštednje).Takobiseomogućilopodizanjedugoročnogstambenogkreditasasolidarnimjamstvomsailibezposredovanjaupravitelja.Uzoveposlovemožese razviti i savjetodavnaaktivnost radiuključivanjadrugihvrstapoticaja(npr. energetska obnova), a sve radi sastavljanja optimalnih planova štednje i financiranjaodržavanjazgrada.TakavfinancijskimodelmožepomoćiispunjenjuciljevaRepublikeHrvatskeupogleduobnovestambenogfondaienergetskeobnovezgrada.

4. Financiranjepravnihosoba

Potrebno je preispitati limite ulaganja u postotku jamstvenog kapitala radi širenjamogućnostizasudjelovanjaštedionicauprojektnomfinanciranju.

5. Financiranjenajmairazličitihoblikarenti

Promjenekojesupovezanesdemografskomstrukturom,preferencijamaipromjenamaekonomskih fundamenatana integriranom tržištuEUupućujuna razmatranjenovihoblikafinanciranjaprilagođenihnovimuvjetima:kreditiranjenajmaiobratnihhipoteka,teširenjespektramogućih financijskih instrumenata za financiranje štedionica, kao što supokriveneobvezniceisekuritizacija.


Uvod

Poticana stambena štednja izaziva podijeljena mišljenja. Jedni ju doživljavaju kaonepotrebnu državnu intervenciju koja ne ostvaruje društvene koristi razmjerne utroškudržavnih poticajnih sredstava. Ističu da je tržište stambenih kredita dovoljno razvijeno zasamostalnorješavanjestambenihpotrebagrađana.Naglašavajudajeriječojošjednojshemiod koje najviše koristi imaju banke koje vlasnički kontroliraju četiri od pet stambenihštedionicaaktivnihuHrvatskoj.

Kritikesusepojačaleugodinamakrize.Kadajeoslabilapotražnjazastambenimkreditima,astambenaizgradnjagotovozastala,počelisusespominjatiidemografskiproblemi:starenjestanovništvaisvemanjibrojmladihljudikojiželekupitiiligraditistanilikuću.Moglisusečutiiargumentikojipolazeodbrigezaraspodjelu:poticanještednjeosobakojeionakoštede(štoznači da imaju većedohotke)navodnopovećavaproblemnejednakosti. Sredstvaporeznihobveznikanavodnobisemoglapametnijeutrošiti.

Takvo gledanje na sustav poticane stambene štednje uzrokovalo je česte negativnepromjene regulatornog okvira. Umjesto traženja novih regulatornih rješenja kojima bi sepoboljšao društveni učinak poticane stambene štednje, poticaji su se smanjivali bezodgovarajućih analitičkih podloga. Problemi su kulminirali 2013.-2014., kada su poticaji za2014.suspendirani.ČinilosedajesustavpoticanestambeneštednjeuHrvatskojnakonsamopetnaestgodinaposlovanjapredgašenjem, iakovišeodpolamilijunagrađana ilioko13%ukupnogstanovništvajošuvijekimaaktivneugovore.

Suprotnogledanjenastambenuštednjupolaziodtogadastandardnatržišnarješenjanisudovoljna za adekvatno zadovoljenje stambenih potreba građana i kvalitetno upravljanjestambenimfondom.Riziciineizvjesnostikojisusvojstvenidugimrokovimamaterijalizirajusekroz nedovoljnu osobnu štednju za dugoročne stambene namjene, te kroz dugoročnakolebanja tečaja, kamatnih stopa, cijena nekretnina i drugih ekonomskih parametara kojiutječu na financijsku nestabilnost kreditora i financijsku sigurnost dužnika. Zbog toga, prikomercijalnom stambenom kreditiranju često nastupaju problemi s otplatama stambenihkredita. Nedavna događanja s kreditima u švicarskom franku potvrđuju snagu ovogargumenta.Inedovoljnaulaganjauodržavanjenekretninagovoriuprilogiznesenogastava.

Nadalje, sustavi poticane stambene štednje u kojima se dugoročna namjenska štednjastimulira državnom subvencijom koju koriste štediše postoje u gotovo svim europskimzemljama.PrvatakvashemapojavilaseuUjedinjenomKraljevstvupotkraj18.st.,aproširilasenaNjemačkupotkraj19.st.(BausparkassefurJedermann,1885.).UsrednjojEuropi,osobitou Njemačkoj, Austriji, Češkoj i Slovačkoj, krediti specijaliziranih stambenih štedionicapredstavljajuglavnikreditni izvorfinanciranjastambenihpotrebavećinegrađana.Natajsenačinosiguravastabilnofinanciranjeuzfiksnekamatnestopenadugirok,štoljudimapružaživotnufinancijskusigurnost.

Ljudi prepoznaju sigurnosni potencijal stambene štednje, pa u spomenutim državamaizmeđu trećine i polovice kućanstava ili stanovništva ima ugovore o stambenoj štednji.Financijskasigurnostzadužnikegotovojebesprijekorna,štoposrednostvarapozitivanučinakna raspodjelu dohotka i bogatstva. Neto kapital (tržišna vrijednost stambene imovineumanjenazadug)srednjegaslojanaovajsenačinnajbolječuvairaste,aminimalizirajuseigubicipovezanisovrhamaidrugimnegativnimposljedicamaneplaćanja.


Zadnje,aline inajmanjevažno,svevećibrojvjerodostojnihstudijapotvrđujedasvakakunauloženausustavpoticanestambeneštednjeuvidudržavnogapoticajastvaraznatnovišeod kune u vidu nove dodane vrijednosti i povrata sredstava u državni proračun. Kontrolanamjenskogtrošenjakreditnihsredstavadodatnodoprinosikrozsmanjenjesiveekonomijekojajeugraditeljstvuveomaraširenakadaljudifinancirajuulaganjaizvlastitihsredstava.

Prema tome, radi se o očito produktivnomnačinuulaganja javnognovca, čak i ako seapstrahiraodtežemjerljivihkoristikaoštojefinancijskasigurnost.

Širenje spoznaje o koristima od sustava poticane stambene štednje potaknulo jeministarstvofinancijananastavakisplatapoticaja2015.,nakonštosunakratkosuspendirani2014.Nova formula za izračunpoticajauzimauobzir kamatnu stopuna štednju idržavneobveznice.Poticajisuznatnosmanjeni,približnonačetvrtinuuodnosunaprosjekizrazdobljaprije 2014. Unatoč tome, i premda je sustav kroz financijsku i regulatornu krizu prošao snemalim ožiljcima (broj ugovora je u zadnje dvije godine znatno smanjen), više od polamilijunagrađana sugovorimaodugoročnoj stambenoj štednji uznastavak isplatapoticajaomogućavajukvalitetnijinastavakprojektapoticanestambeneštednjeuHrvatskoj.Kvalitetnijinastavak značipodešavanje regulatornogokvirananačin koji ćemaksimalizirati društvenekoristiposvakojuloženojkunijavnognovca.

Općiokvirzamaksimalizacijudruštvenekoristiodpoticanestambeneštednjetrebapoćiodsljedećačetirinačela:

1. Sustavompoticanestambeneštednjetrebaupravljatitakodaseojačakonkurencijanatržištustambenihkredita,povećakvalitetafinancijskogplaniranjasamihgrađanakaoifinancijskasigurnostdužnikaistabilnoststambenihštedionica.

2. Sustavpoticanestambeneštednjeneslužizakratkoročnopoticanjestanogradnjenegozaolakšavanjeplaniranjaidonošenjaboljihfinancijskihodlukagrađanaostanovanjuutokučitavogaživotnogvijeka.

3. Sustav poticane stambene štednje treba biti element koordinirane nacionalnestrategije financiranja stanovanja koji će biti u funkciji drugih programa (npr. POS,energetska obnova) i djelovati tako da se postignu maksimalni sinergijski učinci.Nekoordinirano djelovanje različitih shema koje angažiraju sredstva poreznihobveznikanemogusipriuštitinizemljekojesubogatijeodHrvatske.

4. Tržišni idrugiuvjetistalnosemijenjaju, takodaniti jednoregulatornorješenjenijezauvijek. Povremene evaluacije učinaka trebaju poslužiti kao podloge za trajnopodešavanje sustava prema potrebama građana, odnosno, prema trendovima natržištukreditaistambenogprostora.Naprimjer,uHrvatskojsemožeočekivatiprijelaziz fazeekstenzivne izgradnjeu fazu izgradnje radi kvalitete i održavanjapostojećegstambenog fonda, u čemu će energetska obnova imati sve važniju ulogu. Sustavpoticanestambeneštednjemoratćeseprilagođavatipromijenjenimokolnostima.

Ova studija objašnjava zašto i kako operacionalizirati nov pristup politike poticanojstambenoj štednji.Njena jeprvenstvenasvrhasažetoprikazatido sadapoznate statističkepodatke, analitičke rezultate i prijedloge, kako bi se sudionici javne rasprave što boljeinformiraliiidentificiralinajboljaregulatornarješenja.Studijapredstavljapetskupinamogućihnovih rješenja: (1) nov sustav diferenciranih poticaja, (2) usklađena politika stambenogfinanciranja, (3) novi modeli financiranja za višestambene zgrade, (4) relaksacija limitakreditiranjai(5)novikreditnimodelipoputkreditiranjanajma.


Studija je podijeljena u četiri dijela. U prvom (Koncept društvene koristi od poticanestambeneštednje)detaljnoseprikazujefunkcioniranjesustavapoticaneštednjeiobjašnjavajunjegovekoristi i troškovi.Drugidio (Kakofunkcionirasustav:nesporazumiuvezistambeneštednje)objašnjava razloge zbogkojih jedošlodoaktualne stagnacijeu sustavu stambeneštednje. Opisuju se recentne negativne regulatorne promjene – kako i zašto je došlo doukidanja, pa povratka poticaja. Također se objašnjava zašto su ključne teze protiv sustavapoticane stambene štednje bile pogrešne. Obrađuju se odnosi prema drugim sustavimapoticanjastambenogfinanciranja(POS),uzrocizatečenerazine ipromjenaomjerakredita ištednjekodstambenihštedionica,tedruštvenipovratinadržavnepoticaje.Trećidiosadržidetaljanprikazrezultatadosadašnjihizračunadruštvenihpovratanadržavnepoticajeuloženeu sustav. Oni su u ovoj studiji unaprijeđeni i ažurirani. Prikazana je nova, maksimalnokonzervativna procjena učinaka za razdoblje 2013.-2015. koja pokazuje da je sustav 2015.ušao u fazu iznimno visoke efikasnosti koja se može pametno iskoristiti ako se provedekvalitetna reforma regulative. U četvrtom dijelu se raspravlja o mogućim poboljšanjimasustavastambeneštednjeuHrvatskoj,štouključujeiprijedlogezareformuregulative.


IKonceptdruštvenekoristiodpoticanestambeneštednje

Ulaganjaustandardstanovanjapotičusenarazličitenačine.Najčešćisuporeznipoticaji,subvencionirane kamatne stope, posebni programi poput državnih ili javno-privatnihjamstava, iliprogramiizravneizgradnjekaoštojePoticanastanogradnja(POS)uHrvatskoj.Koristese i subvencionirane i/ilikontroliranenajamninetepoticanastambenaštednjakodspecijaliziranihstambenihštedionicakojajeosobitoraširenausrednjojEuropi.Glavnirazlogzapoticajejepretpostavkadafinancijskatržištaimajuograničenemogućnostizapostizanjeoptimalnealokacijekapitalaustambenifondudugomroku.

Nekiprogramipoticajasadržesubvencijukojaslužikaosocijalnakomponentastambenepolitike.Ciljtakvihprogramajepomoćiimovinskiidohodovnološijestojećemdijelugrađanau njihovim naporima da osiguraju adekvatno stanovanje. Poticana stambena štednja neisključujesocijalnustambenupolitiku,alitoinijenjenaglavnasvrha.Glavnasvrhajeosiguratipoticajezadugoročnuštednjuinadzornaddugoročnimkreditnimodnosima,nebilisenatajnačin premostile prepreke povezane s neizvjesnostima dugoročnih ulaganja i potaknulograđanenaadekvatnuštednjuzastanovanje.

Neizvjesnosti su razlog zbog kojeg ljudi premalo štede i ulažu na dugi rok. Nekretninezaviseotakvimdugoročnimulaganjima.Neizvjesnostpostojijerserizicinemoguproračunatiuvrlodugimvremenskimhorizontima.Zbogtogasuulaganjaustambenistandardograničenaakosuprepuštenasamotržištu.Pritome,jednavrstaograničenjadjelujenastranikorisnikastambenog prostora, a druga na strani financijskih posrednika koji financiraju korištenjeprostorazastanovanje.Unastavkuseobjašnjavadjelovanjetihograničenjainačinikakoihsepoticanomstambenomštednjommožeprevladati.

Kakoneizvjesnostutječenakorisnikestambenogprostora:perspektivaživotnogciklusa

Ljudi zbog neizvjesnosti premalo štede na dugi rok. Zbog toga većina teško možeoptimalnoplaniratiizadovoljavatistambenepotrebetijekomcijelogživota.Životnivijekjeuprosjekudug,abitćejošduži,tegajeteškounaprijedsagledati,osobitokadaječovjekmlad.

Djelomičnazamračenostbudućnostipotičeorijentacijunakratakrok.Zbogtogapostojinemalavjerojatnostdaodlukeostanovanjuutokuživotanećebitioptimalne.Naprimjer,postojiopasnostdavelikidiostambene imovinenećebitidobroodržavan,štoćeumanjitinjezinutržišnuvrijednostibogatstvonaroda.Oronulenekretnineusredištimanašihgradovavidljivsudokazoveteze.

Poticana stambena štednja ima za cilj umanjiti opisane probleme. Poticana stambenaštednjane služi samo financiranjukupnjenekretnina.Njena je svrhapomoćioptimizacijiulaganjaustambenistandardtijekomcijelogaživota.

Svrhu poticane stambene štednje najlakše je razumjeti ako se razmišlja u perspektiviživotnogciklusa(slika1).Ljudiupočetkuživotaunajmljujuprostor–implicitnokodroditelja,ili eksplicitno na tržištu. Neki, to jest veliki dio ljudi u Hrvatskoj, amanji dio u razvijenimzemljama,osobitouNjemačkojiŠvicarskojgdjesepostotcikućanstavakojiimajuvlasništvonadnekretninomu kojoj žive kreću između40% i 60%naprema više od 90%uHrvatskoj,kupnjomnekretninepotomprelazeufazuukojojsuvlasniciprostorazastanovanje.Utrećojfazi,korištenistambeniprostor–bezobzirajeliunajmljeniliuposjedu–mijenjase,proširuje,


prilagođavaiodržavazavisnooživotnimpotrebama.Životnepotrebesemijenjajuzavisnooveličiniistarenjuobitelji,dohocimaiaspiracijama(adaptacije).Naprimjer,zastarijeosobejepred30godinabilovažnoimativrtiigrališteublizini,asadaimjevažnoimatidizalo,dućaniambulantu u susjedstvu. Općenito, četvrta faza života i stanovanja, takozvana treća dob,posebnojezahtjevna,alijeidalekazasagledavanjedoksuljudimlađiifinancijskipotentni.

Slika1.Životnicikluskorištenjastambenogprostoraipoticanastambenaštednja

U trećoj životnoj dobi odnosno četvrtoj fazi životnih odluka o stanovanjumijenja se ivremenskaperspektiva.Mijenjasenačinkakobudućnost i snjomepovezaneneizvjesnostiutječunaodlukeo stanovanju.Otvaraju sepitanja isplativosti ulaganjaunekretnine kao ipitanjanasljeđivanja.Događajuseiznačajniobratiustambenimpreferencijama.Dioljudiseodlučujenaboravakutzv.staračkimdomovima.Takvesuodlukenerijetkoobiteljske,štoznačidauključujuunutar-obiteljskemeđugeneracijskesporazumeimogućueksplicitnuiliimplicitnufinancijskuparticipacijupripadnikarazličitihgeneracijaunutaristeobitelji.Stogaulaganjaunekretnine podrazumijevaju puno složeniju problematiku od pukog «osiguranja krova nadglavom» ili «kupnje stana» ili «gradnje kuće», kako često izgleda u perspektivama većinekratkoročnoorijentiranihkreatorapolitike.

Problematika senemijenjaako jeudjelvlasnikanekretninauukupnojpopulacijimanjinego u Hrvatskoj. Stambene preferencije se u toku života uvijek mijenjaju bez obzira navlasništvo, pa vlasnici nekretnina i poduzetnici koji se bavenajmomo tomemoraju voditiračuna. Njihova ponuda mora odgovarati tržišnim potrebama različitih dobnih slojevastanovništva.

Poticana stambenaštednjado sada se shvaćalaveomausko i izvankonteksta životnogciklusa. Uglavnom se identificirala sa sustavom poticanja štednje u svrhu zaduživanja radikrajnjeg cilja kupnje nekretnine. Zbog toga se i vrednovala isključivo s gledišta broja ivrijednosti odobrenih kredita i uspoređivala sa sličnim shemama. O tome zavisi trenutniučinaknatržištenekretninaigospodarskuaktivnost.Međutim,perspektivaživotnogciklusapokazujedasustavstambeneštednjetrebavrednovatisgledištastambeneštednjeikvaliteteupravljanjanekretninamačlanovasustava,anesamoizperspektiveodobrenihkredita.

Promjena gledanja na smisao i društvene koristi od sustava stambene štednje znači ipromjenu pokazatelja i metoda koje se koriste za analizu uspješnosti sustava. Do sada je


prevladavaostatičkipogled,premakojemsedržavnapoticajnasredstvakojaseisplaćujunaštedneulogekodštedionicauspoređujusiznosomodobrenihkreditailikupljenihnekretnina.

Jedan od ciljeva ove studije je pokazati zašto treba mijenjati takav način gledanja naproblem. Pokazuje se kako se opisani potencijal štedionica za pomoć građanima pridugoročnomplaniranjuzadovoljenjastambenihpotrebamožeboljeiskoristiti.Studijaupućujenazaključakdasecijelodruštvoimjerepolitikemorajuprilagoditiradiolakšanjainvesticijskihodluka u različitim fazama životnog ciklusa. To je od posebne važnosti u Hrvatskoj, gdjestambene štedionice posluju punih osamnaest godina, ali njihov potencijal do sada nije upotpunostiiskorištenzbogpogrešneperspektivekojuzauzimajukreatorifinancijskepolitikeusektorustanovanja.

Posebno važan razlog za promjenu gledanja na problem su tri fundamentalna socio-ekonomskatrendakojasuvećnadjeluuHrvatskoj.Politikaidruštvojošnisupronašliodgovornanjih.Stambenaštednjamožeimativažnuuloguunuđenjurješenjazateizazove:

1. Demografskitrendoviukazujunasmanjenjebrojaistarenjestanovništva.Posljedicesevećvide.Tablica1prikazujedemografskuprocjenukojavjerojatnopodcjenjujepadbrojastanovnikajerneuzimadovoljnouobzirsnagumigracijskihprocesa.Usvakomslučaju, padbrojamlađih stanovnika i onihu radnoj dobi znači da ćeu srednjem idugomrokuoslabjetipotrebazamasovnomstambenomizgradnjom.Utomsvjetlu,moguće je da aktualna kriza u graditeljstvu nije nastala samo kao posljedicagospodarskekrizekojajeizbilapotkraj2008.itrajalado2015.,negosuvećnadjelufundamentalni demografski i gospodarski trendovi. Treba očekivati da se stambenifondnećevišebitnopovećavati,jerćesadašnjaprenapučenoststambenogprostoraprirodno opadati (slika 2). Kako je postojeći osnovni stambeni standard razmjernodobar(slika3),izgradnjabimoglapostatiaktivnostunišama,usmjerenaprvenstvenopromjenikakvoćestambenogfonda,dokbiseistitrebalopoboljšavatiadaptacijamaidogradnjama.Osimtoga,relativnovećibrojljudinasljeđivatćenekretninekojugodinukasnijeuživotuoddosadašnjegaprosjekazbogduljegživotastarijegeneracije.Zbogtogabisemoglapojavitisvečešćanasljedstvakojaćedefacto,premdanenužnoidejure,preskakatijednugeneraciju;starijegeneraciježivetolikoduljedadjecavećimajuriješenostambenopitanje.

Tablica1.Demografskitrendovi

Izvor:EUAgeingReport2015


Slika2.Stopaprenapučenosti*stambenogprostora2014.

*Postotakstanovnikakojiživeuprenapučenomkućanstvu.Kriterijiprenapučenosti:(1)kućanstvo=soba;(2)jednasobazasvakiparukućanstvu;(3)jednasobaposvakojosobiiznad18g.starosti;(4)jednasobapoparudjeceistogaspolaudobiizmeđu12i17g.;(5)jednasobapodjetetukojenijeobuhvaćenokriterijem(4)i(6)jednasobaposvakomparudjeceispod12g.starostiIzvor:Eurostat

Slika3.Udjelstanovnikakojiživeustanovimaspropusnimkrovovima,vlažnimzidovimailitrulimpodovima2014.

Izvor:Eurostat

0

10

20

30

40

50

60

Belgija

Cipar

Nizo

zemska

Irska

Malta

Norveška

Španjolsk

aNjemačka

Luksem

burg

Švicarska

Finska

Francuska

U.K.

Island

Danska

Portugal

Šved

ska

Estonija

Sloven

ijaAu

strija

Češka

Italija

Grčka

Litva

Slovačka

Latvija

Mađ

arska

Hrvatska

Bugarska

Poljska

Maked

onija

Srbija

Rumun

jska

%

0

5

10

15

20

25

30

35

Slovačka

Šved

ska

Češka

Poljska

Austrija

Malta

Švicarska

Hrvatska

Njemačka

Rumun

jska

Bugarska

Francuska

Grčka

Irska

Danska

Luksem

burg

Maked

onija

Nizo

zemska

Estonija

Island U.K.

Španjolsk

aBe

lgija

Litva

Italija

Cipar

Srbija

Mađ

arska

Latvija

Sloven

ijaPo

rtugal

%


2. Socio-ekonomski trendovi u uvjetima međunarodne integracije i globalizacijeupućujunasvevećupotrebuzamobilnošćuzaposlenih.Iseljavanjejesamoradikalaniskaz trenda mobilnosti koji postaje dio svakodnevice. Imperativ mobilnosti iprivremenostidovestćedojačanjapotražnjezanajmom.Potražnjazanajmomćesevjerojatnopojačatiizbograstaizgledazanasljedstvonekretninazasvevećibrojljudiuslijedsmanjenjaomjeramlađihpremastarijimstanovnicima:mlađimaćeserelativnovišeisplatitičekatinasljedstvounajmukojepreskačegeneracijuilićeimsevišeisplatitipomagatiuodržavanjuizglednognasljedstva,negokupovativlastitunovunekretninu.

3. Visok udjel vlasništva nad nekretninama (iznad 90%) u Hrvatskoj u sprezi sdemografskim trendovima ukazuje na vjerojatnost buduće dominacije potražnje zaodržavanjemiadaptacijamanadfinanciranjemizgradnjiikupnji.Štoviše,održavanjekakvoćenekretnineiulaganjauenergetskuobnovukaospecifičanoblikoveaktivnostimogu postati ekvivalent mirovinskoga plana, ako takva ulaganja mogu smanjititroškoveodržavanja irežijautrećojdobi.To jeosobitovažnouuvjetimaočekivaneneadekvatnostibudućihmirovina.

Kakoneizvjesnostutječenafinancijskeposrednike:ročnostikamatnestope

Dugoročnaneizvjesnostumanjujemogućnostifinancijskihposrednika,naposebanaka,daponude odgovarajuće financijske proizvode uz povoljne i predvidive uvjete. Slučaj kreditavezanihuzšvicarskifranakpokazujekakodanakneizvjesnostimožebitivrlovisok.

Konverzijakreditavezanihuz franakukreditevezaneuzeurosmanjila je (premdane ipotpuno otklonila) dugoročni tečajni rizik. Svi dužnici po bankovnim stambenim kreditimaizloženi su dugoročnom riziku promjene kamatnih stopa koje se trenutno nalaze okopovijesnihminimuma(mislisenareferentnestope).Promjenekamatnihstopa–kamatnirizik–pokazujukolikesupotencijalnedruštvenekoristiodsustavastambeneštednje.Naime,prva,pomnogima inajvažnijakoristodstambeneštednjepovezana jesčinjenicomda jeriječofinancijskom proizvodu koji otklanja neizvjesnost i smanjuje rizike dugoročnih kreditnihodnosa.Pritomenisubitnesamofiksnekamatnestopekojestambeneštedionicejedinenudekrozcijelougovorenorazdobljekredita. Sustavpoticanestambeneštednjesuperioranjeučakčetiribitnaaspektadugoročnihkreditnihodnosa:

1. Dugoročno planiranje stambenih potreba. Mogućnost sklapanja ugovora odugoročnoj štednji nakon koje slijedi mogućnost zaduženja, potiče klijente nadugoročnosagledavanjeiplaniranjestambenihpotreba.

2. Akumulacija vlastitog kapitala smanjuje rizik. Dugoročna štednja koja prethodizaduženjuznačidapodizanjukreditaprethodi fazaakumulacijevlastitogkapitalazastambenenamjene,pričemusenauobičajenupasivnukamatnustopudodajedržavnipoticaj za stambenu štednju. Time se potiče štednja, ubrzava akumulacija i jačakreditnasposobnostdužnika.

3. Fiksnekamatnestopekrozcijelivijekkredita.Trajnostštednihugovorastambenojštedioniciomogućavastabilnofinanciranjeuzpredvidivepasivnekamatnestope,pastambenaštedionicamožeponuditidugoročnekrediteuzfiksnekamatnestope.Fiksnakamatna stopa u toku cijelog životnog vijeka kredita najvažniji je čimbenik premakojem se stambeni kredit kod stambenih štedionica razlikuje od stambenih kreditabanaka.Kadabankenudekreditesfiksnimkamatnimstopamaonetomogučinitiza


ograničenavremenskarazdoblja,dosadaupravilukraćaod10godinakolikodopuštaročnosttržišnihinstrumenatazaštiteodkamatnogrizika.

4. Dobar nadzor i valutna usklađenost. Stambene štedionice regulirane su posebnimzakonom, nadzire ih HNB kao i banke, a regulativa je prilično stroga u pogledunamjenskog korištenja sredstava i načina sklapanja ugovora. Konzervativan pristupstambenoj štednji osigurao je da se u ovomobliku kreditnih ugovora nepojavljujudruge valute osim kune i eura (u smislu valutne klauzule), a stroga regulacija imaposredan učinak na smanjenje sive ekonomije, jer se kreditna sredstva isplaćujudirektnoprodavateljimaodnosnoizvođačima(nemagotovinskihtransakcijabez100%-tnogpravdanjaračunima).

Ovome se može dodati i peti, makroekonomski aspekt koristi od stambene štednje.Stambena štednja je sustavukojemštednjeuvijek imavišeodkredita. Sustavi kojipotičudomaćuštednju,aneinozemnozaduživanje,potrebnisuHrvatskojkojaimaizrazitonegativnumeđunarodnunetoinvesticijskupoziciju,štoćesemoratikorigiratiunadolazećimgodinama,paidesetljećima,povećanomdomaćomštednjom.

Visoka kvaliteta kreditnih portfelja štedionica, njihova financijska stabilnost, povoljnekamatnestopeifinancijskasigurnostdužnikapronašlisuodrazauomjerulošihkreditakojijekod stambenih štedionica četiri dopet putamanji nego kodbankovnih stambenih kredita(slika4).Omjerlošihkreditakodštedionicabiojenižiodomjerazakrediteuzšvicarskifranakzaokosedamputa.Kreditiušvicarskimfrancimasprosječnimudjelomuukupnimstambenimkreditima od oko 40% značajno su utjecali na prosječni omjer loših kredita, pa se možeizračunati da jeprosjekomjera loših kredita za stambenekreditebez kreditau francimaiznosiooko6,6%.No,itojeprekotriputavišenegozakreditestambenihštedionica.

Slika4.Omjerlošihkredita2013.-2015.,krajgodine

Izvor:HNB,vlastitiizračuni

1,4% 1,8% 1,7%

8,1%8,8%

9,7%

12,4%13,1%

14,3%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

2013 2014 2015

Štedionice Stambenikreditiukupno StambenikreditiCHF


Stambene štedionice stoga, očekivano, postižu višu stopu kapitalne adekvatnosti negobanke(slika5):

Slika5.Stopaadekvatnostikapitala31.3.2016.u%

Izvor:HNB

Stambenikreditištedionica imajuuprosjekunižekamatnestopeodbanakapremdasukamatnestopefiksne.Odnosikamatnihstopananovoodobrenekredite inovo-zaprimljenedepozite prema kretanjima u zadnjemmjesecu u godini (slika 6) pokazuju da su pasivnekamatnestopenadugoročnuštednjukodbanakamalovećenegokodštedionica.Takav jeodnosočekivan, jerdodatnidržavnipoticajkojisepripisujesredstvimanaštednomračunupovećavaefektivniprinosnastambenuštednjudorazinekojajevećaodprikazanekamatnestope.Međutim,premijakojuplaćajubankeuviduvišihkamatnihstopanadepozitenegokodštedionicazadnjihsegodinasmanjuje.Toseobjašnjavaobiljemlikvidnostinatržištunovcaiprijenosomučinkasmanjenjasvjetskihkamatnihstopasvremenskomodgodom.

Na strani kredita, kamatne stope na dugoročne stambene kredite banaka uz euro uprosjekupremašujukamatnestopenatakvekreditekodštedionica,uzprosječnurazlikuodokopolapostotnihbodova.Razlikaizmeđukamatnihstopanakreditekodbanakaikreditekodštedionicablagoseipovećala2015.Pritomesenesmijeizgubitiizvidadasamoštedionicenudefiksnekamatnestopeucijelomrazdobljukredita,iakosuimkamatnestopeniže.

Slika7prikazujeisteodnosenatemeljukamatnihstopakojesukonstruiranekaoprosjecistanjadepozitaikreditakojisusezatekliubilancamanazadnjidanugodini.Telinijekamatnihstopavarirajumanjenego linijenaslici6,aliukazujuna isti zaključakkao i slika6: razlikakamatnih stopa na kredite jasno upućuje u korist stambenih kredita podignutih kodstambenih štedionica koji se odobravaju uz niže prosječne kamatne stope iako im jekamatnastopazacijelorazdobljekreditafiksna.

01020304050607080

HPB-STAM

BENA

ŠTED

IONICA

d.d.

PBZSTAM

BENA

ŠTED

IONICA

d.d.

PRVA

STAM

BENA

ŠTED

IONICA

d.d.

RAIFFEISEN

STAM

BENA

ŠTED

IONICA

d.d.

WÜS

TENR

OTSTAM

BENA

ŠTED

IONICA

d.d.

Ukup

noza

svestam

bene

šted

ionice

UKUP

NOZASV

EKR

EDITNE

INSTITUC

IJE


Slika6.Kamatnestopenadugoročnedepoziteistambenekredite–noviposloviuzadnjemmjesecuugodini2011.-2015.

*Prosječnekamatnestopenadugoročnenoveposloveuzeuro,tabliceG1biG2bstatistikeHNB-a.Podacisuprikazaniodprosinca2011.,odkadapostojeusporedivipodaciusklađenismetodologijomECB-a.Kamatnestopesuefektivne.


Slika 7. Kamatne stope na dugoročne depozite i stambene kredite – prema stanjima uzadnjemmjesecuugodini2011.-2015.

*Prosječnekamatnestopenastanjadugoročnihdepozitaidugoročnihstambenihkreditauzeuro,tablicaG5bstatistikeHNB-a.Podacisuprikazaniodprosinca2011.,odkadapostojeusporedivipodaciusklađenismetodologijomECB-a.Kamatnestopesuefektivne.


0

1

2

3

4

5

6

2011 2012 2013 2014 2015

%

Krediti- banke*

Krediti- štedionice

Depoziti- banke*

Depoziti- štedionice

0

1

2

3

4

5

6

7

2011 2012 2013 2014 2015

%

Krediti- banke*

Krediti- štedionice

Depoziti- banke*

Depoziti- štedionice


Poticanjem stambene štednje stoga treba razborito upravljati. Preveliki poticaji moguizazvati prevelike nejednakosti u pristupu tržištu i pretjerane utroške sredstava poreznihobveznika s nenamjeravanim negativnim učincima. S druge strane, premali poticaji moguznačitidasepropuštajunekeprigodezatransakcijeilidasedioklijenatazadužujenanačinekojinisuprimjereninjihovimvlastitimsredstvimaifinancijskomznanjuodnosnokapacitetimazasnošenjerizika.

Sustavstambeneštednjeukojemštedneugovoreimaneštovišeodpolamilijunagrađana(brojsebitnosmanjioutokuzadnjedvijegodine)akumuliraoještednjuuukupnomiznosuodoko6,4milijardekunakojajesredinom2016.činilaoko4%ukupneštednjestanovništvakodkreditnihinstitucija1.Takavsustavimaojerelativnomaluvažnostuusporedbisnajuspješnijimsrednjoeuropskim sustavima stambene štednje poput njemačkog, austrijskog, češkog islovačkog sustava (okvir 1). Preferencije u smislu sklonosti riziku i nedovoljna financijskaobrazovanostgrađanaobjašnjavajujedandiorazlikeHrvatskeuodnosupremanajrazvijenijimsrednjoeuropskim sustavima, kao u odnosu prema stambenim kreditima kod banaka.Međutim,razlikuobjašnjavajuidrugiobjektivnirazlozi:

(1) Konkurencijabankarskihstambenihkreditakojisuukraćimvremenskimrazdobljimauprošlostibilipovoljniji(uvrijemeekspanzijekreditavezanihuzfranak).

(2) Pogrešnogledanjekreatorafinancijskepolitikenaciljeveinačinfunkcioniranjasustavastambeneštednje,štojeuzrokovaločestenegativnepromjeneregulatornogokvira.

(3) Konkurencijarazličitihsustavapoticanjastanogradnje,zbogčegauovomsegmentuuHrvatskojnikadanijeoblikovanakoordiniranastrategijadržavnogdjelovanjauodnosunastambenofinanciranje.

1PremazbiruštednihioročenihdepozitakućanstavaiztromjesečnogstatističkogizvještajaHNB-

a.


OKVIR1:SUSTAVSTAMBENEŠTEDNJEUSREDNJOJEUROPI

Sustav udruživanja stambene štednje radi zadovoljenja dugoročnih stambenih potrebakućanstavastvorenje1775.uUjedinjenomKraljevstvu(Kettley'sBuildingSociety).BausparkassefurJedermannosnovanajeuNjemačkoj1885.,autokuXXstoljećasustavseproširiosrednjomEuropom:

Godinapokretanja Država1925. Austrija1928. Francuska1928.(iponovo1993.) Češka1930. Švicarska1930. Poljska1931. Bugarskado1939. Danska,Norveška,Švedska,Belgija,Nizozemska1992. Slovačka1997. Mađarska1998. Hrvatska1999. Slovenija2004. RumunjskaIzvor:«TheBausparSysteminGermany»,2013.Sustav posvuda funkcionira na temelju istog načela: udružena namjenska štednja stvara

stabilne izvore financiranja kakvi se nemogu osigurati na slobodnom tržištu štednih depozita.Namjenskadugoročnaštednjaosiguravavlastitoučešćekojeumanjujerizikiskraćujevrijemedotransakcije u usporedbi sa slučajem kadabi se sredstvamorala osigurati iz vlastite štednje.Naprimjer,akoobiteljsvakegodineštedidesetinuželjenevrijednosti, transakcijaćesedogoditizadeset godina. U sustavuudružene stambene štednje vrijemedo transakcije skraćuje se baremdvostruko ako se sustavu svake godine priključi još jedna obitelj. Kako je riječ o društvenopoželjnom sustavu koji prevladava tržišne neuspjehe i doprinosi financijskoj stabilnosti, vladepotičuovakvesustavesubvencijamaštednje i/iliporeznimolakšicama.Sustavsesmatrajednomod najvažnijih poluga za jačanje srednjega sloja, jer je namijenjen osobama s prosječnimprimanjimakojisvakegodineuštederelativnomaleiznose.Stambenaproblematikaosobasniskimprimanjimaisiromašnihrješavasedrugačijimmodelimasocijalnogstanovanja.

UNjemačkojpolovicakućanstavaitrećinastanovništvaimaugovorostambenojštednji,štojesličnokaouČeškojiSlovačkojimalovišenegouAustriji.Usporedberadi,oko550.000ugovorauHrvatskojpredstavljaoko13%ukupnogstanovništva.UslučajuAustrije,NjemačkeiFrancuskeriječje o starim i etabliranim sustavima u kojima nema više velikog povećanja broja članova, a idemografskepromjeneneomogućavaju rast kaou toku XX stoljeća. Sustavi se zbog toga višeusmjeravajupremafinanciranjuposlovaodržavanjanekretnina,auzadnjevrijemeseintegrirajusprogramima ulaganja radi povećanja energetske učinkovitosti, koji odbacuju zadovoljavajućeprivatne i društvene povrate na ulaganja. U najstarijim sustavima ispituju se i mogućnosti zarealizacijudrugihprogramaodjavnoginteresakrozsustavpoticaneštednje,kaonpr.štednjazaplaćanješkolovanjaisl.

Unajstarijemsustavu–onomnjemačkom–zanimljivojesudjelovanjestambenihštedionica(12 jenacionalnihprivatnih i10 regionalnih državnih)u sustavudvorednihhipoteka.Stambeneštedioniceprihvaćajudrugiredpriformiranjuzalogananekretnini(drugahipoteka)izabanke,akoukupanomjervisinekreditaivrijednostihipoteke(engl.loantovalue)neprelazipropisaniiznoskojijeupraviluznatnomanjiod100%.Natajnačinsefinancijskapolugakontroliranopovećavaiposrednodoprinosifinancijskojstabilnosti,jertakvikreditiimajuveomaniskestopeneplaćanja,odčegakoristiuživajuibankeištedionice,aprijesveganjihoviklijenti.


OdnosbankarskihstambenihkreditaikreditastambenihštedionicauHrvatskoj

Potražnjazastambenimkreditimapresahnulajenakonprvogudarakrize2009.Kriza jeostavilatraginaposlovanjustambenihštedionicauHrvatskoj.Dogodilaseutrenutkukadajekreditna aktivnost stambenih štedionica nakon nekoliko prvih godina poslovanja počeladobivati zamah. Stoga semože reći da sustavpoticane stambene štednjenije imao sreće;okolnostimunisuišlenaruku,panijenimogaopokazatipunitržišnidoprinosutrenutkukadajeslijedomprirodnograzvojasustavanakondesetgodinaakumulaciještednjesazrelovrijemeodnosno financijski potencijal za to. Međutim, usprkos krizi i izrazito nepovoljnimregulatornimpromjenama, krediti stambenih štedionicapokazali su sposobnost za rast i urazdobljuproduljenerecesijeuHrvatskoj.

Dinamiku kreditiranja u krizi nije moguće lako uočiti jednostavnim promatranjempodataka.ČestemetodološkepromjeneustatisticiHNB-a,promjenetečaja (osobitoCHF) iregulatornepromjene (ponovoCHF),unijeli su velik«šum»u statistike kredita. Stoga seunastavkuprikazujupodacikojisuunajvećojmogućojmjeriočišćeniodtečajnihimetodološkihpromjena.Pritomenemasmislaprikazivatipodatkezaprvegodineradasustavastambeneštednje.Tadasustoperastakreditabileizrazitovisokezbogniskihosnovicaupočetnojfazirada.Podaciostambenimkreditimanasljedećimprikazimazapočinjus2006.godinom.

Stambenikreditibanakanaslici8prikazanisuodvojenoodstambenihkreditaštedionica,ukunamapostalnomtečajupremaEURiCHFnadan31.12.2009.2Stambeneštedionicesuod2009.naovamoimaleživljudinamikukreditauodnosunatržišteucjelini(slika9).Tosemožeobjasniti ranije opisanim karakteristikama sustava, kao što su dugoročno planiranje terazmjernoatraktivneifiksnekamatnestope.Takosepotvrdilavažnadruštvenakoristsustavapoticane stambene štednje koja dolazi do izražaja u kriznim vremenima. Sustav poticanestambene štednje djeluje kao stabilizator tržišta u krizi. Jer, svojevrsna inercija koja jekonstrukcijski ugrađena u sustav stambene štednje zbog dugoročnog planiranja i manjekolebljivekamatnestopeurecesijskimvremenimaodržavajupotražnjuzakreditima.

Iakopodacinaslikama8i9ukazujunastabilizacijskuulogusustavapoticanestambeneštednje(rastprosječnogtržišnogudjelanapreko8%ukupnihstambenihkredita),tauloganijeu dovoljnoj mjeri naglašena. Naime, procijenjeni udjel stambenih štedionica unovoodobrenimstambenimkreditimadosegnuoje20%u2015.godini.Toznačidajesvakipetinovoodobrenistambenikredit,vrijednosnogledano,biokreditstambenihštedionica.

2Pri tome jepretpostavljenoda su svi krediti u štedionicamaodobreniuzeurovalutnuklauzulu,dok je

podatakovalutnojstrukturikreditabanakaizračunatnatemeljuHNB-ovestatistike.Knjiženjastambenihkreditakodbanakazaprosinac2015.posebansuproblem,jerkonverzijaCHFkreditaunajvećojmjerinijeprovedenastimdatumom.ObračunpostalnomtečajunapravljenjeuzpretpostavkudajedioCHFkreditnogportfeljakojijes31.12.2015.preostaoubilancamaknjiženpoadministrativnomtečajuutvrđenomposebnimzakonomizsiječnja2015.(6,39).PogreškumjerenjaunosiičinjenicadajevalutnastrukturakreditaustatistikamaHNB-araspoloživaod 2010. Stoga je za prethodne godine pretpostavljena ista valutna struktura kao 2010. Kako bi se izbjegaoznačajnijiučinakpromjenatečajanavalutnustrukturu,pretpostavljenojedazagodineprije2010.vrijedivalutnastrukturaskrajaprvogtromjesečja2010.,kojejeprethodiloprvimnaglimskokovimatečajašvicarskogfranka.Razumnojeočekivatida,udobakojejeprethodilovelikomjačanjufranka,promjenetečajanisubiletolikovelikedabipotaknulepromjeneuponašanjupotrošača,odnosnovećaodstupanjavalutnestruktureodonezabilježene2010.Idajetakvihpromjenabilo,promjenetečajaprije2010.bilesupunomirnije,takodasepogreškamjerenjautomrazdobljumožezanemariti.Izistograzlogamožeseposvezanemaritiučinakčinjenicedanisusvikreditištedionicastanovništvuvezaniuzvalutnuklauzulu.Udjeltihkreditaprelazi90%,apromjenetečajaHRKzaEURnisuimalevarijacijukojabistatističkiznačajnoutjecalanarezultatmjerenja.


Prematome,stvarni(granični)udjelsustavapoticanestambeneštednjeprelazivažnostnakojupokazateljinaslikama8i9ionakoukazuju:

Slika8.Stambenikreditipremastalnomtečaju31.12.2009.

Slika9.Stoperastastambenihkreditabanakaistambenihštedionicapremastalnomtečaju2007.-2015.

0

10.000.000

20.000.000

30.000.000

40.000.000

50.000.000

60.000.000

2006200720082009201020112012201320142015

000HRK

Kreditibanke Kreditištedionice

24,7%

10,4%1,1% 0,2% 0,0%

-…-4,7% -3,9% -2,7%

71,8%

28,7%

14,1% 10,9%

-0,8%0,1%

6,4% 6,6%-0,3%

-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Kreditibanke Kreditištedionice


Relativnobrži rastkreditastambenihštedionicauodnosunastambenekreditebanakapojava je novijega datuma. Prije krize, osobito u razdoblju 2006.-2009. kada je sustavstambene štednje već imao dovoljne akumulirane potencijale za snažnije sudjelovanje uodobravanjunovihkredita,graničnidoprinosiudjelkreditastambenihštedionicasporijejerastao.Bilojetorazdobljevelikeekspanzijekreditasvalutnomklauzulomvezanihuzšvicarskihfranak.Štedionicenisuimaletakvekrediteusvojojponudi,apotražnjasepokazalaizrazitoosjetljivomnaponuđeneuvjete,bezobziranavalutniikamatnirizik.

Političkepogreške

Iakobise izprikazanihpodatakamoglozaključitidapredsustavompoticanestambeneštednjestojilijepabudućnost,pokazateljbrojaugovoraostambenojštednjiotkrivaproblemekojisenemoguupotpunostiobjasnititrenutnoprevladavajućimtržišnimtrendovima.Brojsklopljenihugovoraostambenojštednjibrzosepovećavaopolinearnomtrendusvedo2005.,kada je broj aktivnih ugovora prešao 500 tisuća (slika 10). Od 2006. započinje razdobljeusporenograstabrojaugovora.Kriza2009.neprekidarast.Međutim,nakonblagogubrzanja2012.,od2013.godinepočinjerazdobljesmanjenjabrojaugovoraostambenojštednji.Brojaktivnihugovorasmanjiosesmaksimalnihoko700tisuća2012.naoko550tisućapotkraj2015. Radi se o utjecajuneizvjesnosti povezane s regulatornim okvirom koji umjesto daomogućava,povremenoonemogućavarazvojsustavastambeneštednje.

Slika10.Brojugovoraostambenojštednji1999.-2015.

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Brojaktivnihugovora- stanjenakrajugodineBrojnovihugovorasklopljenihutokugodine

Brojugovoraisteklihutokugodine*

Brojugovoraraskinutihutokugodine

OKVIR2.KAKOTUMAČITISLIKU10

Linijeudonjemdijeluslikepokazujuuzrokeovenenadanepromjene.Brojnovihugovorasklopljenihutokugodinebitnojesmanjen2013.-2015.uodnosunaprethodnorazdoblje.Usporedo je povećan broj raskinutih ugovora u toku godine. Broj ugovora koji redovnoistječuutokugodinepočeojedominantnoodređivatibrojaktivnihugovorakojijezbogtogapočeovidnopadati.


Prijelomtrendaugovaranjastambeneštednjenijesedogodionavrhuncukrize(kojijebioranije), ili uslijed nekog vanjskog financijskog šoka. Radilo se o izravnoj posljedici utjecajapolitike,odnosno,outjecajunegativnihregulatornihpromjena.

Prijedetaljnijegobjašnjenjatrebanaglasitidaprikazanipreokretutrenduugovaranjaukratkomrokuneumanjujefinancijskepotencijalesustavapoticanestambeneštednje.Sustavraspolažesdvakratkoročnaamortizerakojiomogućavajunastavakkreditnihaktivnosti.Prvo,postojirazmjernovelikbrojaktivnihugovoranatemeljukojihčlanoviuplaćujuštednju,štoznači da trend štednje nemora izravno pratiti trend broja ugovora. Financijski potencijalisustavamogučak i rasti,ako jestoparastasredstavanatemeljuaktivnihugovoravećaodapsolutnevrijednostistopepadabrojaugovora.Drugo,višakštednjenadkreditimaznačidaštedionice imaju veliku rezervu likvidnosti koju dobrim dijelom mogu koristiti zazadovoljavanjepotražnjezakreditima,bezobziranatoštoseukratkomrokudogađasaštednjom.Podaciutablici2pokazujudastambeneštedioniceraspolažusoko500milijunakunadepozita,161milijuntrezorskihzapisaigotovo2,8milijardiprvoklasnihvrijednosnica,dakle,ukupnosoko3,4milijardekunailioko45%bilančnesvoteslobodnihsredstava.

Tablica2.Strukturabilancestambenihštedionica31.3.2016.

Izvor:HNB,mjesečnostatističkoizvješće

Međutim,razmjernoobiljeviškalikvidnostinemožedugoročnoodržatisustavpoticanestambeneštednjeakosenezaustavipadtempaugovaranja.Podacinaslici11pokazujudajeraststambeneštednjezaustavljen,apodacinaslici12pokazujudajebrojnovougovorenihkreditau2015.(podsjetimo,riječ jeogodiniukojoj je–vrijednosno–svakipetistambenikreditugovorensaštedionicama)bionanajnižojraziniod2002.,sizuzetkomkrizne2010.Brojzaposlenihivanjskihsuradnikastambenihštedionicatakođersenalaziupadu(slika13).Takoseotkrivadasesustavpoticanestambeneštednjezapravonalaziukrizi.3Stogajepotrebno

3 Osobito brine što se smanjenje angažiranih resursa događa u trenutku kada su stambene štedionice

profitabilne. Sve štedionice su 2015. zabilježile pozitivan neto rezultat. Prosječni povrat na kapital i rezerve(premastanjunakrajutekućegodine,bezuključenenetodobititekućegodine)urazdoblju2013.-2015.iznosioje6,9%,štojerazmjernozadovoljavajućadobitsobziromnarizike,aosobitosobziromnapovratnakapitalubankamakojijeuistomrazdobljubioosjetnoniži.


provesti regulatornu reformukakobi seoslobodili potencijali štedionica.Dabi ta reformaimala smisla, prvo treba otkloniti neke zablude koje su do sada blokirale razvoj sustavapoticanestambeneštednje.

Slika11.Stanještednjeikredita1999.-2015.,krajgodine

Izvor:HNB

Slika12.Brojnovougovorenihkreditautokugodine1999.-2015.

01.000.0002.000.0003.000.0004.000.0005.000.0006.000.0007.000.0008.000.000

1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

000HR

K

Štednja Krediti

01.0002.0003.0004.0005.0006.0007.0008.000

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


Slika13.Brojzaposlenihivanjskihsuradnika1999.-2015.

050100150200250300350400450500

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Vanjskisuradniciiagenti- lijevo

Brojzaposlenihuštedionicinakrajugodine- desno


IIKakofunkcionirasustav:nesporazumiuvezistambeneštednje

Ubrzonakonformiranjanovevladepotkraj2011.,izministarstvafinancijapočelesustizatinajave o izmjenama ili ukidanju sustava poticane stambene štednje. Poticaji su doista iprivremenosuspendirani2014.Nakonpromjeneministrafinancija2014.,od2015.vraćenisupremanovoj,bitnoizmijenjenojformulikojajeobjašnjenaunastavku.4

Pripredstavljanjuprvihzakonskihizmjenanakonimenovanjanovevlade,ministarfinancijaje10.1.2013.izjaviodasepoticajimanepostižecilj,jersestimulirastambenaštednjagrađanakoji uopćenemajunamjeru kupovati stanove.5Takvapolitička retorika o sustavupoticanestambeneštednjetrajalajegotovodvijegodine.Drugiministarfinancijauvladiustudenom2014.prvojepredložionastavakukidanjapoticajaiza2015., istaknuvšidagrađaniuovomsustavune rješavaju svoje stambenopitanje, nego«povećavaju svojebogatstvo»6. StudijaInstituta za javne financije, koja je pokazala da se svaka kuna uložena u poticaje društvuvišestrukovraćagospodarstvukroznovostvorenuvrijednost,aproračunukrozuplateraznihoblika poreza, označena je pristranom, te je istaknuto da su ukupno isplaćeni poticaji unerazmjerupremaodobrenimkreditima.7

Ipak, ministar je dva mjeseca kasnije odustao od tih stavova. Vratio je poticaje nastambenuštednjupremanovojformuli.Unatočtome,poticajiiponašanjedionikausustavuznatnosupromijenjeniurazdobljuregulatorneneizvjesnosti:

• Osobe s aktivnimugovorima suočile su se s retroaktivnompromjenompropisa.Državnipoticajisumijenjaniuodnosunauvjetekojisuvrijediliutrenutkusklapanjaugovora o stambenoj štednji. Na taj je način poslana poruka o inherentnojnestabilnostiregulatornogokvirainesagledivostiključnihparametaranatemeljukojihljudiodlučujuoprivatnojštednji.

• Osobekojesueventualnoplaniraleproduženjeisteklihilisklapanjenovihugovoranaistisusenačinsuočilesregulatornomneizvjesnošćuisnegativnimodnosomkreatorapolitikepremasustavupoticanestambeneštednje.Tojemnogeklijenteodvratiloodnastavkasudjelovanjausustavuilisklapanjanovihugovora.

• Izostanakodnosnosmanjenjepoticajasmanjilisuprinosimotivzaštednju.• Samestambeneštedioniceinjihovivlasnicisuočilisusespolitičkimpritiskom,što

je uvećalo reputacijske rizike i smanjilo njihovepoticaje za dugoročnaposlovnaulaganjavlasnikaštedionicausustavstambeneštednjeuHrvatskoj.

• Regulator-Hrvatskanarodnabanka-premdaupoznatspotencijalnoanti-cikličkimkarakterom sustava i njegovim pozitivnim učinkom na financijsku stabilnost izaštitu potrošača, pasivno se odnosio prema namjerama politike da ukine ilimarginalizira sustav. U financijama je uvijek otvoreno pitanje isplati li se raditirizičanposaokojinemapotporuglavnogregulatora.

4VidjetitakođerDodataknakrajustudije.5 http://dnevnik.hr/vijesti/hrvatska/linic-o-stambenoj-stednji-to-je-nenamjensko-trosenje---269945.html

(8.6.2016.).6 http://www.jutarnji.hr/vijesti/hrvatska/opet-nema-poticaja-gradani-ne-rjesavaju-stambeno-pitanje-

nego-povecavaju-svoje-bogatstvo/575368/(8.6.2016.).7 Institut za javne financije (2013): Analiza sustava poticanja stambene štednje u Republici Hrvatskoj.

http://www.ijf.hr/upload/files/file/projekti/Analiza_sustava_poticanja_stambene_stednje_u_Republici_Hrvatskoj.pdf(8.6.2016.)


Upozadinitakvograzvojadogađajaležinerazumijevanjenačinafunkcioniranjasustava.Unastavku se raspravlja o tri vrste nerazumijevanja odnosno nesporazuma. Njihovorazjašnjavanje nužan je preduvjet uspostave predvidivog regulatornog okvira u uvjetimajasnog opredjeljenja politike prema poticanju stambene štednje. Radi se o sljedećimnesporazumima:

1. Drugiprogramifinancijskestambenepolitikeefikasnijepostižudruštveneciljeve.2. Ljudi koji samo štede, a ne podižu stambene kredite, koriste poticaje samo za

bogaćenje.3. Poticajizastambenuštednjuneproizvoderazmjernedruštvenekoristi, jer jenjihov

odnospremanovo-odobrenimstambenimkreditimaštedionicarazmjernonepovoljan;navodnojevrijednostodobrenihkreditapojedinicidržavnihpoticajarazmjernomala,očemućesedetaljnijeraspravljatiunastavkustudije).

Odnosizmeđurazličitihprogramafinanciranjastambenihpotreba

Politikadefiniradruštveneciljeveiraspolažeograničenimresursimazanjihovopostizanje.U svrhu smanjenja arbitrarnosti, podložnosti užim interesima i pogreškama, politike se urazvijenimzemljamaoblikujuiprovodeuzugradnjukorektivnihikontrolnihmehanizamakaoštosuprocjeneučinakapropisa,konzultativniprocesisazainteresiranimstranamairedoviteevaluacijeučinaka.UHrvatskojtakvipostupci,osobitoevaluacije,nepostoje.ZbogtoganakondugognizagodinaparalelnogfunkcioniranjarazličitihpoticajnihshemauHrvatskojnepostojicjelovitastudijanjihovihučinakaodnosnousporedbatroškovaikoristi.Ovajodjeljakstudijenemoženadomjestititajnedostatak,alimožeukazatinasmjerrazmišljanjaorazvojupolitikestambenogfinanciranjaubudućnosti.

Među alternativnim shemama poticanja stambenog financiranja ističe se programpoticanestanogradnje–POS.ProgramPOSzapočeojedvijegodinenakonpočetkastambeneštednje–2000.

PremaZakonuodruštvenopoticanojstanogradnji(NN26/15),POSseprovodiizgradnjomstanovaodnosnostambenihzgradaradinjihovasvrhovitogkorištenjaipovratauloženog,uzomogućavanjeprodajestanovauzobročnuotplatupopristupačnijimuvjetimaodtržišnih imogućnost najma objekata. Javna sredstva se doznačuju investitoru - Agenciji za pravnipromet i posredovanje nekretninama (APN) ili neprofitnom investitoru. Poticajna sredstvamoguiznositi25%-45%etalonskevrijednostistanapočetvornommetru,odnosnodo60%uslučaju izgradnjegaraža.Većsamačinjenicadaprogramomogućavagradnjugaražaotvarapitanjeupogledusocijalnogkarakteratogprograma.

Etalonsku vrijednost utvrđuje ministar graditeljstva. Pravo na kupnju stana u okviruprogramaPOSimajugrađani,jedinicelokalnesamoupraveipravneosobesasjedištemuRH,pričemuprvenstvoprikupnjistječugrađanikojikupujuprvistan.Vodiseračunaostambenojadekvatnostikojajedefiniranakvotomod35m2zaprvuipo10m2zasvakusljedećuosobu–stanaraustanu(do47m2zasamca).

Modeljepostavljentakodaseomjerimaikvotamauređujuidrugiodnosiusustavu.Takomjesečniobrokotplatekreditanesmijebitinižiod0,25%prodajnecijenestana.Kamatanadiootplateglavnicezadiorazlikeucijenikojijepokrivenjavnimsredstvimanesmijebitivećaod 3%. Stan koji je kupljenu okviru programaPOSnemože se prodati doknije otplaćen.Jedinicelokalnesamoupraveosiguravajuzemljištaidrugekomunalnepreduvjetezaizgradnju,


teprovodeanketiranjeo stambenimpotrebamagrađana i sudjelujuuodabiruprioritetnihkupacainajmoprimaca.

Prema Godišnjem izvješću o poslovanju APN-a za 2014., koje je Vlada RH usvojila nasjednici 3. rujna 2015., u sklopu programaPOS je do kraja 2014. izgrađeno ukupno 6,319stanova,1,843parkirališnihmjestai279poslovnihprostora.Izravnakoličinskausporedbasasustavompoticanestambeneštednjenijemoguća, jersekoličinski indikatorištedionicanemogupratitipremadovršeniminvesticijama,negosamopremaodobrenimkreditima.Prematompokazatelju,odpočetkaposlovanja1999.dokraja2015.usustavupoticanestambeneštednjeodobrenojeukupno42,826kredita,pričemujebrojkreditazaizgradnju(2,727)biomanji nego u okviru programa POS (slika 14). Međutim, riječ je o kreditima za izravnuizgradnju, gdje su se stambeni štediše samostalno upuštali u financiranje građevinskihpoduhvata,upravilunavlastitimnekretninama.Punojevećaučestalostkreditiranjakupnjenekretnina(odobrenoje17,333takvihkredita).Utojstatisticinijemogućetočnorazlikovatikupnjunovih,odkupnjestarihnekretnina,alijerazumnopretpostavitidajeudjelkupnjenovihnekretninabiodovoljnoznačajandaopravdazaključakojednakomilivećemučinkusustavapoticane stambene štednje nego POS-a na kupnju, a time posredno i na izgradnju novihnekretnina.Dodalisetomebrojkao18,778odobrenihkreditazaadaptacijunekretnina,2,173kreditazarefinanciranjei1,815ostalihkredita,ukupniučinakpoticanestambeneštednjenacjelokupnotržište,izgradnjuiodržavanjenekretninavećijenegouprogramuPOS.

PritometrebaimatinaumudajePOSusmjerenisključivonatrenutnunovuizgradnju,dokje stambena štednja usmjerena na zadovoljenje sveukupnih stambenih potreba kroz duljevremensko razdoblje. Poticana stambena štednja postiže šire učinke na sve aspektefunkcioniranjatržišta;nazaštituifinancijskustabilnostpotrošačatenaodržavanjevrijednostinekretninauskladusindividualnimstambenimpotrebamakojeseprotežukrozcijeliživot.Tose postiže i kroz adaptacijske kredite koji u ukupnom broju odobrenih kredita sudjeluju svisokih43,8%(iakoimjevažnostpalaugodinamakrize).

Slika14.PoticanastambenaštednjaiPOS:količinskausporedba


Slika15.Brojistrukturaodobrenihkreditaodstranestambenihštedionica1999.-2015.

PremaizvještajuAPN-a,u2014.jeizgrađenoiuseljeno447stanovaprosječnevrijednosti511 tisuća kuna s uključenim PDV-om, od čega je korišteno 62 milijuna kuna poticajnihsredstavaRHilioko137,800kunapostanu.Iznospoticajapredstavlja27%brutovrijednostistana(suključenimPDV-om).Toznačidasesamo2%brutovrijednosti(=27%-25%)nevraćau proračun kroz PDV. Razlika od 2% sigurno se vraća kroz poreze i doprinose na dodanuvrijednost u samoj izgradnji. Prema tome, čini se nespornim da program POS osiguravapovrateuloženogudržavniproračun.

Cjelovitiobračuntrebauzetiuobziridruštvenitrošakkapitalazatočenoguneprodanimstanovima.PregledommrežnihstranicaAPN-anadan10.lipnja2016.utvrđenojedaod851izgrađenogstanauaktualnimPOSprojektimauZagrebu(ZapruđeiKlara)uz219stanovastojioznakaslobodno.Zadrugestanovenijejasnarazlikaizmeđuprodanihiodabranihstanova,pase može pretpostaviti da još veći broj stanova stoji neiskorišten / nenaplaćen kroz nekovrijeme. Svrha ovoga dokumenta nije utvrditi precizne izračune, no kao aproksimacija, uzprosječnuvrijednost stanapokvadratuod1,035EUR (takođerpodatak smrežnih stranicaAPN-a zaZapruđe),prosječnuveličinu stanaod60m2 i 300nenaplaćenih stanova, godišnjitrošak angažiranog kapitala (uz pretpostavljenu cijenu kapitala od 5% na godinu) iznosipribližnooko7milijunakunagodišnje.ItajiznostrebauzetiuobzirpriizračunudruštvenihtroškovaprogramaPOS,takodaukupandruštvenitrošakiznosi69milijunakunaili154,400kuna po stanu, što predstavlja 30,2% vrijednosti stana. Ta je vrijednost precijenjena zaproporcijuod7milijunaudijeluukojemsestanoviprodajubržeodgodinedana.

ČitateljtrebaimatiuvidudaovimenijeobavljenadubinskaanalizaučinakasustavaPOS,panemožemobitisigurniutočnostirelevantanobuhvatbrojkikojetrebatumačitikaoprve,preliminarneaproksimacije.

Sdrugestrane,usustavustambeneštednje2014.isplaćenisupoticajipoobračunuza2013. u neto iznosu od oko 181milijun kuna. U toj godini je preko stambenih štedionicaodobreno 2,314 kredita, od čega 1,619 za kupnju nekretnina. Prosječna vrijednost kredita

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

1.Kupnjanekretnine 2.Izgradnja 3.Adaptacija 4.Refinanciranje 5.Ostalo


isplaćenogzakupnjunekretnineu2014.iznosilaje417tisućakuna,štoznačidasusredstvapoticaja isplaćena u toj godini predstavljala 28,2% vrijednosti prosječnog pojedinačnogugovora o kreditu (naspram omjera od 30,2% u programu POS s uključenim PDV-om).Međutim,vrijednoststanamožebitivećaodvrijednostikredita(iupravilujest,jerštedionicekoristeomjerkreditaivrijednostizaloga,tzv.LTV,oko59%).Iakojemogućedasekaozalogkoristinekadruga,vrjednijanekretnina,upraksisehipotekanajčešćezasnivanapredmetnojnekretnini.Zbogtogasemožepretpostavitidaseprikupnjinekretnineaktivirajuidrugiizvorisredstava pored kredita. Zbog toga se prosječna vrijednost realizirane transakcije možeuvećatizaefektLTV-a(množenjeprosječnevrijednostikreditasfaktorom1/0,59),pajezbogvećeosnoviceiefektivniudjelpoticajausustavustambeneštednjebitnomanjii iznosioko16,6%procijenjenevrijednostinekretnine(slika16).

Slika16.Angažiranajavnasredstvanaspramprosječnevrijednostijedinice2014.*

*Državnapoticajnasredstva;**SŠ1kaoukupnuvrijednostuzimaprosječnogkredita,aSŠ2(LTV)tuvrijednostkorigirazaprosječniomjervrijednostikreditaihipoteke(nekretnine)kojijeza2014.iznosio59%.

Nijepoznatokoliki jediokreditastambenihštedionicabionamijenjenkupnjinovih,akolikistarihnekretnina.Akoseuzmeuobzirdasenastarenekretnineobračunavaporeznapromet nekretnina (5%) i da nakon preuzimanja stare nekretnine često slijedi adaptacija(financiranaizkreditailivlastitihsredstava),tadabisevećsmalovišeodpolanovihnekretninazbogPDV-aosiguraopozitivanpovratuproračun.Čakikadabiudjelkupnjenovihnekretninabioznatnoniži,očemugovorenekeranijeprocjene,ostaliučincipoputporezanaprometiaktivnostiadaptacijaosiguralibipozitivnepovrateuvidurastaBDP-aiproračunskihprihoda,očemusedetaljnijeraspravljausljedećempoglavlju.

0

100

200

300

400

500

600

700

800

POS SŠ1** SŠ2(LTV)**

000HR

K

30%

27,9% 16,6%


Međutim, kako su poticaji za 2014. privremeno suspendirani, a za 2015. vraćeni popromijenjenojformulikojajebitnosmanjilapoticaje(obračunatipoticajiza2015.iznoseoko38 milijuna kuna), gornji će se omjeri od 2015. višestruko promijeniti u korist stambeneštednje(detaljisuusljedećempoglavlju).

Problemtroškakapitala zatočenoguneiskorištenimnekretninamauokviruprogramaPOSpokazujejošjednuvažnurazlikovnukarakteristikudvajusustava.UprogramuPOSvladanastupakaopoduzetnikčijijeprimarniciljgradnja.Vladinaagencijailokalnevlastiorganizirajuinadziruposao,ulažujavnasredstva–subvenciju-uprocesproizvodnjenekretnina,nadležniministarodređujecjenovneodnosno troškovnekriterije, lokalnavlast sudjelujedotacijama(zemljišta,komunalnipriključci isl.)teobavljaselekcijunastranipotražnje.Timesedržavaizlažerizikukao i svakidrugipoduzetnik,abirokratskaselekcijapotražnjepostavljapitanjeučinkanadruštvenoblagostanje.Uzrizikprodajeodnosnoobrtajakapitala,državaseizlažeirizikuvlasništvanadstanovimaudijeluukojemsestanovi iznajmljuju.Osimtoga,postoji inemalitržišnirizikodnosnorizikdistorzijetržišta.PostavljasepitanjekolikosucijeneuokviruprogramaPOSnižeodtržišnihidaliugrađenaizdašnadržavnasubvencijauistinupredstavljarazlikuizmeđutržišnecijenenekretnineinjenecijeneuprogramuPOS.Nemožeseisključitimogućnostdabiponuđenecijenestanovasobziromnasubvencijumoglebitiznatnoniže,alidadržavaizbjegavaspustiticijenukakonebidodatnorušilatržišnecijenekojesuseionakodugonalazileupaduzbogkrize.Drugimriječima,POSnijedizajniranzasilaznucikličkufazukadapostojivišakponudeipadcijena,negozauzlaznufazukadapostojivišakpotražnjeirasttržišnihcijenanekretnina.Akojetometako,ondajeulogadržavepoduzetnikaiuovomslučajudoveladosub-optimalnealokacijekapitala.

Zarazliku,poticanastambenaštednjaneunositržišnedistorzije,nestvaradodatnerizikezadržavuijednakodobrodjelujebezobziranafazuposlovnogciklusa,stimedausilaznojkaoštojepokazanoimačakistabilizacijskeučinke.Učinakshemenatržišteneposrednozavisiopreferencijama potrošača – korisnika kredita, koji autonomno odlučuju kada i kako ćeaktiviratiulaganje.Zaočekivatijedaćeštedišetoučinitiutrenutkukojizanjihoptimalan.Toseneodnosi samona kupnjenovih stanova, nego i na kupnje starih stanova i adaptacije.Stambena štednja stoga koncentrira efekte sustava na otklanjanje neizvjesnosti vezane uzdugoročnaočekivanjaipozitivnoutječenacijelotržištenekretnina,teširokkrugkorisnika,anesamonanovogradnju.Zbogtoganjeneučinketrebavrednovatikrozperspektivuživotnogciklusakoja jeobjašnjenauprvompoglavlju,anesamokrozučinkenakupovinuodnosnoizgradnjunovihstanova,štojespecifičnostPOS-a.

Sdruge strane,programPOS imanešto što sustavpoticane stambeneštednjenema;usmjerenjenaosobekojenisuriješilesvoje«stambenopitanje».Lokalnevlastipritomemogukoristiti i socijalne kriterije u selekciji prioritetnih kupaca i najmoprimaca. Sustav poticanestambeneštednjezasadaneomogućavatuvrstusocijalnepolitikeiakozatakoneštonemaprepreke(većipoticajikojibisediferenciralipremaimovinskomcenzusuilinekomdrugomsocijalnomkriteriju).

Prematome,izravnafinancijskausporedbaPOS-aistambeneštednjenijeposvefer,jerneuzimauobzirdruštvenuvrijednostsocijalnihkriterijaadekvatnogstanovanjauprogramuPOS.Međutim,možesepostavitipitanjenebiliseboljisocijalniučinciuzistaulaganjajavnognovca (ili isti socijalni učinci uz manja ulaganja javnog novca) mogli postići socijalnomdiferencijacijom poticaja u sustavu stambene štednje kroz uvođenje dodatnih, premijskihpoticaja na državna poticajna sredstva sukladno imovinskom kriteriju i drugim socijalnimkriterijimakaonaprimjerpremabrojudjece(kaouNjemačkoj),dobiisl.Natajbinačinljudi


samiodabiralioptimalantrenutakkadaištokupitiodnosnoulagati,iliseodlučitizanajam,kupnjustarenekretnineiadaptacijuislično,uskladusosobnimpreferencijama.

Svrhaovogodjeljkanijebilapružiti konačnu i cjelovituusporedbudruštvenihučinakadvajunajvećihsustavastambenogfinanciranjauHrvatskoj.Svrhajebila:

1. pokazati da se izravnomusporedbomdvaju sustava nemože doći do zaključka oinferiornostisustavapoticanestambeneštednje;

2. pokazatida izravnausporedbadvaju sustavapružanaznaku superiornosti sustavapoticane stambene štednje koji se uvođenjem socijalnodiferenciranih premija napoticajemožeproširititakodauključiisocijalnufunkciju;

3. uputitinanužnostcjeloviteevaluacijeiusporedbedosadašnjegfunkcioniranjaobasustava u cilju otklanjanja negativnih i maksimalizacije pozitivnih učinaka krozkoordinacijunjihovadjelovanja.

Odnosizmeđuštednjeikredita

Sljedeći nesporazum u vezi poticane stambene štednje vezan je uz višak štednje nadkreditimakodstambenihštedionica(slika11).Postojanjejednestambeneštedionicekojado2013. nije imala snažnu kreditnu aktivnosti koja bi bila usporediva s druge četiri, zatim,relativnonizakomjerkreditaištednje(slika17)irazmjernovelikvišaklikvidnostiusustavu(tablica2),naveo jekreatorepolitikenapomisaodasustavpoticanestambeneštednjeneproizvodipozitivnedruštveneučinke(nedovoljnosekreditira).Idejakritikejeda,akonemakredita, onda ne postoji niti adekvatan povrat na državna poticajna sredstva. Na temeljupovršnoggledanja,POS izgledakaoučinkovitiji sustav, jer su svipoticaji (vidljivo i izravno)korišteniuizgradnji,dokusustavupoticanestambeneštednjeučinakpoticajanijevidljiv,sobziromdazavisioautonomnojindividualnojodlucištedišekojiprimapoticaj.

Priizvođenjuzaključakanetrebaserukovoditijednostavnimindikatorimapoputomjerakreditaidepozita.Takavindikatornijeučvrstojdugoročnojkorelacijismjeramaefikasnostisustava.Okvir3pokazujedačeškisustav,kojijepunovećiistarijiodhrvatskogaismatraseveomauspješnim,nemabitnovećiodnoskreditaidepozitaodhrvatskogsustava.


Slika17.Omjerkreditaidepozitastanovništvakodstambenihštedionica1999.-2015.

Izvor:Institutzajavnefinancije(2013),HNB,mjesečnaagregiranastatističkaizvješća

Omjerkreditaidepozitazavisiookolnostimakaoštosustarostsustavaistanjepotražnjenatržištunekretnina.Bržirastuprvimgodinamaradaštedionicanijebiomoguć.Kreditizameđufinanciranjejošnisubilizakonskiomogućeni,azasvakipojedinačnikreditpotrebnojeprikupitištednjuvelikogbrojaštediša.Prosječniiznosnaaktivnomštednomračununakraju2015.iznosiojeoko12,100kuna.Zaodobrenjejednogkreditaod500tisućakunatrenutnojepotrebnoosigurativišeodčetrdesetštednihugovoraprosječnevrijednosti.Uprvimgodinamaradasustavaprosječniiznosinaštednimračunimabilisumnogomanji,pajeiomjerpotrebnihštednihugovorazaodobrenjejednogkreditabiopunoveći.

Sredinomprošlogdesetljećadogodilesusedvijesretneokolnosti.Nakonsedamgodinaposlovanjasustavjeodmakaoufaziakumulacije,štojestvorilodovoljneizvoresredstavaza

0 0 0,1 14,5 5,8 7,9 10,4

22,3

36,745,2

52 51,555,3

59,560,560,6

0

10

20

30

40

50

60

70

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

%

OKVIR3.HRVATSKIIČEŠKISUSTAVPOTICANESTAMBENEŠTEDNJE:omjerkreditaidepozita

Češki sustav stambene štednje posluje dulje od hrvatskoga, a Česi pokazuju puno većupreferenciju stambene štednje u odnosu na Hrvate. Unatoč tome, nema velike razlike izmeđuomjerakreditaidepozitadvasustava.Topokazujedasukritikehrvatskihstambenihštedionicazbogniskogomjerakreditaidepozitabilepromašene.

Izvor:AssociationofCzechBuildingSavingsBanks


podrškuekspanzijikredita.Porastcijenanekretnina,gospodarskirastioživljavanjesvihoblikapotražnjezanekretninamasredinomprošlogadesetljećapobudilisupotražnjuzakreditima.Takojeod2006.do2010.omjerkreditaidepozitapovećans10,4%na52%.

Početak gospodarske krize i pad cijena nekretnina (uz racionalno očekivanje njihovadaljnjegpada) prelomili su trendovepotražnje za stambenimkreditima. Same štedionice ipolitikapoticanestambeneštednjenisu imaliutjecajnatakretanja.Šire je tržištediktiraloizostanaktempakreditiranja.Jedinapromjenaukriznomrazdobljuvidise2013.uodnosuna2012.,što jeposljedicaubrzanjakreditneaktivnostikod jedneštedionice.No,tajuzletnijepromijeniotrend.Ipak,možesezaključitidaomjerkreditaidepozitadokraja2016.nijepadaounatoč krizi, čime se potvrđuje anti-cikličko djelovanje sustava stambene štednje. Sustavstambeneštednjeimasposobnostosiguratiodređenuživostpotražnjeiugodinamakrizezbogdugoročnog planiranja štednje i zaduživanja, ali je ta sposobnost bila limitirana čestimnegativnimpromjenamaregulatornogokvira.

Društvenekoristioddržavnihpoticajazastambenuštednju:preliminarnaanaliza

Državnapoticajnasredstvakojasuodpočetkafunkcioniranjasustavaisplaćenanaračuneštedišaiznosilasu2548milijunakunanetoilioko159milijunakunauprosjekugodišnje(slika18).Sobziromnastanjedepozitastanovništvakodstamenihštedionicanakraju2015.(6638milijuna kuna), kumulativno isplaćeni neto poticaji do kraja 2015. činili su 38,4% stanjadepozita. S obzirom na stanje kredita potkraj 2015. (4 022 milijuna kuna), kumulativnoisplaćenipoticajičinilisu63,4%stanjakreditaodobrenihstanovništvu.Iakosunetopoticajnasredstvačinilazanemarividiorashodadržave(0,14%rashodasredišnjedržavei0,10%rashodakonsolidirane opće države 2015.), površnim promatranjem ovih odnosa može se doći dokrivogzaključkadasupoticajibiliprevisoki.

Fiskalnideficitusprezisnerazumijevanjemsustavaidojmomdadržavaprevišeulažeusustavbezpovrata,poticalisuministrefinancijanačestepromjenepoticaja.Tepromjenesuprikazanenaslici18.Onesuglavnirazlogzaštosesustavpoticanestambeneštednjenijebržerazvijao.Takođerobjašnjavajuzašto je zadnjihgodinadošlodosmanjenjabrojaugovoraopoticanojstambenojštednji.


Slika18.Isplaćenadržavnanetopoticajnasredstvaugodiniipromjeneregulacijepoticaja,1999.-2015.

Omjerkumulativnoisplaćenihnetopoticajaistanjaštednjeilikreditanemožesekoristitikaopokazateljučinakasustava.Prvo,poticajiseisplaćujunatokove(uplate),anenastanjanaštednim računima. Te dvije veličine nemoraju biti u korelaciji. Različita im je ekonomskaodnosnofinancijskanaravinjihovodnosnijepovezansučincimasustava.Naprimjer,akoseštednja iz nekog razloga smanji, to ne znači da će se kumulativni poticaji smanjiti. Omjerkumulativnihpoticajaištednjenagloćenarastizbogtzv.vanjskogkratkoročnogšoka,kojinijepovezansučincimasustavapoticanestambeneštednje.

Moguće je zamisliti i situaciju u kojoj stanje štednje pada, a osnovica za poticaje sepovećava.Toćesedogoditiakounekojgodinivrijednostisteklihiraskinutihugovorabudevećaodvrijednostištednihuplatauvećanihzakamatuipoticaje.Tajomjertakođernemavezesučincimasustava.

Drugo,puniučincisustavavidesetekudugomroku,jeručincisurazvučenikrozživotnivijekpotrošača.Stogaučincisustavamogubitipozitivničakiugodini,iliuduljemrazdoblju,ukojemnemakreditiranja.Postojetežemjerljivevrijednostifinancijskestabilnostiisigurnosti(fiksne kamatne stope, sigurnost povrata, izostanak financijskih šokova koji su povezani suobičajenimkreditnimugovorimaspromjenjivimkamatnimstopama).Ipak,nakrajusukreditibitni,jersebeznjihnećegeneriratividljivekoristiuvidurastaBDP-ainovihuplatauproračun.

Procjenekoristikojesuvezaneuzkreditnuaktivnostštedionicaprikazujuseusljedećempoglavlju.

-50.000

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

000HR

K

Smanjenjemax.god.poticajana osnovicu5,000HRKs1,250na750HRK

Pomicanje isplatepoticajaza2008.s2009.na2010.napočetkukrize

Smanjenjemax.god.poticajanaosnovicu5,000HRKsa750na500HRK

Ukidanje isplataza2014.(u2015.)uzuvođenjenoveformulezadalje


IIIPregledranijihanalizainoviprikazdruštvenekoristiodpoticajazastambenuštednju

Prva studija koja je mjerila društvene učinke sustava poticane stambene štednje(Arhivanalitika, 2009) pokazala je trenutne neto pozitivne učinke na dodanu vrijednost iprihode proračuna. Državni poticaji već u kratkom roku stvaraju pozitivne neto učinke nagospodarstvou širem i nadržavniproračunuužemsmislu.Na temeljupodataka za2008.procijenjenojedasenasvakukunudržavnogpoticajauloženogusustavstambeneštednjestvarajuokotrikuneBDP-a,odčegaseokodvijekunevraćajuuproračun.

DrugustudijuproveojeInstitutzajavnefinancijeizZagreba.Studijajeobjavljena2013.Potvrdilajerezultateiz2009.,pokazavšiveomasličnerezultatekaoiArhivanalitikaza2008.Procjene prosječnih učinaka za razdoblje 2006.-2012. očekivano su bile nešto niže zboguzimanjauobzir razdobljakrize. Iprocjene Instituta za javne financijepokazale su izrazitovisoke koeficijente društvenog povrata na uložena sredstva državnih poticaja: jedna kunadržavnogpoticajageneriradvostrukipovratuproračun(točnije,povratje100%:vraćasekunakoja je isplaćena u vidu poticaja i još jedna na nju), ali stvara i 2,7 kuna nove, dodanevrijednosti.

RezultatiobjestudijesažetosuprikazaniuTablici3.Osimvisokogstupnjapodudarnosti,procjenaukupnihučinakaizdvijeneovisnestudijekojesuizradilirazličitianalitičariiistraživačiuz vremenski razmakodpetgodina jačavjerodostojnost rezultata i zaključaka. Ipak, trebapomnorazmotritiučemusustudijemetodološkiirezultatskislične,aučemurazličite.Unatočpodudarnosti krajnjeg rezultata, metodologija i struktura rezultata u ove se dvije studijerazlikuju.

Tablica3.Pregledrezultataranijihstudija(povratiu%uloženihpoticajnihsredstava)

ARHIVANALITIKA(podaciza2008.)

INSTITUTZAJAVNEFINANCIJE(podaciza

2008.)

INSTITUTZAJAVNEFINANCIJE(podacizaprosjek2006.-2012.)

Učinaknaproračun

UčinaknaBDP*

Učinaknaproračun

UčinaknaBDV*

Učinaknaproračun

UčinaknaBDV*

Izravni učinci operativnogposlovanjaštedionica

32,0% 39,4% 41,3% 45,3% 42,1% 39,0%

Izravniučincikreditiranja 123,6% 181,1% 57,6% 75,7% 50,1% 68,8%

Inducirani (multiplikativni)učincikreditiranja

61,8% 90,5% 46,3% 75,7% 40,9% 68,8%

Učinci stambene štednjebezpodizanjakredita

- - 69,2% 95,4% 66,7% 92,2%

UKUPNIUČINCI 217,4% 311,0% 214,4% 292,2% 199,9% 268,9%*BDP–brutodomaćiproizvod,BDV–brutododanavrijednost.Izvor:Arhivanalitika,2009.:«OcjenaučinakaiperspektivastambeneštednjeuHrvatskoj»i Institutzajavnefinancije,

2013.«AnalizasustavapoticanjastambeneštednjeuRepubliciHrvatskoj».


Objestudijenajprijeuzimajuuobzirizravanučinakoperativnogposlovanjaštedionicakojeposlovanjem stvaraju dodanu vrijednost i generiraju uplate u proračun. U tom dijelu,očekivano,nemavelikihmetodološkihirezultatskihrazlikaizmeđustudija.

Priovojprocjenitrebazapazitivisokporezni intenzitetdjelatnosti.Porezni intenzitetseočitujekrozvrlomalurazlikuizmeđudodanevrijednostiodnosnoBDP-aiuplatauproračun,tj.krozvrlovisokudjelplaćanjaporeza,doprinosaisličnihdavanjaudodanojvrijednosti,štoosiguravaveomavisokepovratenasubvenciju-poticaje.Navisokporezniintenzitetukupnihučinaka(70%=217,4/311kodArhivanalitikeza2008.i73,4%=214,4/292,2kodInstitutazaistugodinu,vidjetidonjiredakutablici3)utječuopćenitovisokaporeznaineporeznaopterećenja.Akadajeriječooperativnomposlovanjustambenihštedionica,nadjelusudodatnatrifaktorakojaporezniintenzitetčineposebnovisokim:(1)plaćanjapremijaosiguranjaštednjeveomasu visoka (neproporcionalna riziku) i ona jednim dijelom terete štediše, a to znači da se,zavisnooelastičnostipotražnjezaštednimdepozitima,financirajuizkamatnemaržekojabibilamanjadasupremijediferenciranepremariziku;posvojojnaravi,premijeimajukarakterneporeznogdavanjaibitnoutječunaporezniintenzitetdjelatnosti,(2)kreditneinstitucijeneplaćajuPDVnadodanuvrijednostnegoizdodanevrijednosti,štoseodnosinaPDVplaćennaulazne fakturepoosnovi različitihnabavki roba iuslugakoji senemožedaljeprevaliti, jerkreditneinstitucijenezaračunavajuporeznadodanuvrijednostnakamateinaknadekoječinenajvećidionjihovihprihoda,i(3)brutododanavrijednostmožebitipovremenoumanjenapoosnovigubitkaštedionice,paučinaknaBDVunekimrazdobljimamožebitimanjiodučinkanaproračun(vidjetikolonudesnoutablici3).

Za razliku od sličnih procjena izravnih učinaka poslovanja štedionica, dvije su studijeiskazalerazličiteprocjeneizravnihučinakakreditiranja.ProcjeneArhivanalitikevišesunegodvostruko veće od procjena Instituta. Jedan je razlog očigledan iz prikaza u tablici:ArhivanalitikajeračunalaučinaknabrutodomaćiproizvodBDP,aInstitutnabrutododanuvrijednost BDV. Razliku čini upravo PDV koji se u studiji Arhivanalitike pribraja novojvrijednosti, jer ulazi u BDP (ali ne ulazi u BDV). S obziromda su obje studije koristile istutroškovnustrukturu(vidjetiDodatakIInakraju),razlikaučinkanaBDPnaspramučinkanaBDVobjašnjavagotovo40%razlikeuprocjeni.TakojeInstitutpretpostaviodaustrukturikrajnjecijenezakupcadodanavrijednostčini34,4%ukupnogiznosakreditakodkreditazakupnjunove nekretnine, odnosno 41,9% kod kredita za adaptacije i rekonstrukcije, dok kodArhivanalitikekoristanučinakčini47%prodajnecijene ili37%višenegokod Institutakodkreditazakupnjunovenekretnine.Koristandiočiničak60%prodajnecijeneiličak43%višenegokodInstitutakodkreditazaadaptacijeirekonstrukcije.

Drugi razlog koji objašnjava razliku proizlazi iz činjenice da je Arhivanalitika dodanuvrijednostpovezanusugradnjomdomaćihmaterijalaubrojilauizravnekoristiodkreditiranja(jer je neprijeporno kako je riječ o koristima za domaće gospodarstvo premda nije riječ oneposredno ostvarenoj dodanoj vrijednost samih izvođača radova, već njihovih domaćihdobavljača), dok je Institut pretpostavio da se taj dio dodane vrijednosti realizira krozinduciranemultiplikativneučinke.

Stimejepovezanatrećarazlikauprocjeniinduciranihodnosnomultiplikativnihučinaka.Institut je logično s obzirom na prebacivanje vrijednosti domaćih korištenihmaterijala namultiplikativne učinke, koristio najmanjimultiplikator 2, što znači 100%uvećanje izravnogučinka kreditiranja, dok je Arhivanalitika koristila manji multiplikator 1,5, što znači 50%uvećanje izravnog učinka kreditiranja. Pri tome treba imati u vidu da je Institut korigirao


porezniintenzitetkodmultiplikativnihučinakanadolje,jerjepretpostaviodadrugedjelatnostinisutolikoporeznointenzivnekaoovakojajepredmetanalize.

Četvrta razlika proizlazi iz učinaka stambene štednje bez podizanja kredita kojeArhivanalitikanijeuzelauobzir. Procjenaučinaka stambene štednjebezpodizanja kreditaproizlaziiztelefonskoganketnogistraživanjakojejeGfKproveozajednustambenuštedionicuu travnju2013.Anketirani su klijenti kojima jeugovor istekao2012., a nisupodigli kredit.Rezultat je pokazao da približno 35% anketiranih tako podignuta sredstva koristi zaunaprjeđenjestanovanja. Institut jekodkoristiodstambeneštednjebezpodizanjakreditatakođerprocijenioizravneimultiplikativneučinke.

Ocjenaranijihinove(vrlokonzervativne)procjene

Izravniučincioperativnogposlovanjastambenihštedionica

Kodizravnihučinakaoperativnogposlovanjaštedionicanajmanjejemetodološkihdvojbi.Podaciutablici4prikazujurezultatposlovanjaštedionicaurazdobljukojenijeobuhvaćenodosadašnjim studijama (2013.-2015.). Rezultat je posebno zanimljiv s obzirom na 2015.godinu,zakojusudržavnapoticajnasredstva(DPS)izračunatapremaobračunskomnačelu,umjestokaoranije,netoisplaćeniDPSugodini,premagotovinskomnačelu.Poticajiza2015.obračunati su prema novoj formuli koja je određena izmjenama zakona iz 2015. Formulauzimauobzirtržišnekamatnestopenaštednjuidržavneobveznice(vidjetidetaljeuDodatkuI na kraju). S obzirom na pad kamatnih stopa na tržištu, poticaji su se počevši od 2015.(obračunzatugodinu,a isplatau2016.)znatnosmanjiliuodnosunaranijegodine.Velikosmanjenje poticaja objašnjava snažan skok procjene učinaka za 2015. Uplate poreza idoprinosakojeproizlazeizoperativnogposlovanjastambenihštedionicanesamodavraćajusvauloženapoticajnasredstva,nego ihuvećavajuza98,7%.Takođertrebaprimijetitida jeporezniintenzitet(udjelfiskalnihdavanjaudodanojvrijednosti)smanjenuodnosunaranijeprocjene, što je posljedica poboljšane troškovne efikasnosti i profitabilnosti stambenihštedionica.

Tablica4.Izravniučincioperativnogposlovanjastambenihštedionica2013.-2015.

2013. 2014. 2015.

UčincinaBDPu%DPS 86,3% 74,3% 421,6%

Učincinaproračunu%DPS 37,1% 31,5% 198,7%

NetoDPSumln.HRK 180,9 238,4 38,0

NačeloobračunaDPS-a* gotovinsko gotovinsko obračunsko

*DPS -državnapoticajna sredstva.NetoDPSnagotovinskomnačelu za2013. izračunat je kaoprimljenapoticajnasredstvaumanjenozavraćenautokugodinepoobračunu.DPSza2014.predstavljanetoplaćanjautoku2014.(zaranijarazdoblja)dodatnoumanjenozavraćenapoticajnasredstvazaranijarazdobljautoku2015.Dajeza2014.primijenjenoobračunskonačelo,DPSbibiojednaknulijersupoticajizatugodinubiliprivremenosuspendirani. Za 2015. su vraćeni prema novoj formuli, pa je za tu godinu primijenjeno obračunsko načelo.BrojnikučinakanaBDPračunasekaozbirposlovnogprihodaštedionica(kojiseufinancijskimizvještajimabilježinanetoosnovi)ipremijaosiguranjadepozitakojiseumanjujezaoperativnerashodezakojeseprocjenjujedaimajukarakterintermedijarnihinputa.


Izravniimultiplikativniučincikreditiranja

Većjespomenutodaobjestudijepolazeodistetroškovnestruktureinvesticijskihizdataka.Iovdjejekorištenaistatroškovnastruktura,iakonijevišeažurna(vidjetiDodatakIInakraju).Umeđuvremenu,uvedenjePDVnavrijednostzemljišta,stopaPDV-ajepovećanas23%na25%od2012.Uvedenjeporez(iprirez)naisplatudobiti.Tepromjenevjerojatnouvećavajuudjele dodane vrijednosti8te poreznih i sličnih plaćanja u strukturi investicijskih izdataka.Nadalje, mijenjali su se odnosi cijena odnosno troškova u strukturi vrijednosti ulaganja(predznak čijegaučinka senemožeprocijeniti). Sobziromna razlikuu stadijuposlovnog igraditeljskogciklusauodnosunavremenaranijihstudija,možesepretpostavitida jeudjeldobitiustrukturicijenekoštanjasadamanji,štoumanjujeudjeledodanevrijednostiiporeznihisličnihdavanja.Možesepreporučitiprovođenjeistraživanjakojimbisepreciznijeutvrdilaažurna struktura vrijednosti u graditeljstvu zavisno o vrstama ulaganja (za detalje vidjetiDodatak II na kraju).Međutim, i bez nove procjene, na temelju nepromijenjene strukturevrijednostiulaganjaiz2008.moguseprocijenitiizravniimultiplikativniučincikreditiranja.9Pritome se kombiniraju dobre strane dviju ranijih studija i računaju nove maksimalnokonzervativneprocjenekakobiseizbjegaomogućiprigovoroprecijenjenostiučinaka.

NatragustudijeArhivanalitike,procjenjujeseučinaknaBDP(suključenimPDV-om).ZanovoizgrađenenekretninetoznačidadodanavrijednostuvećanazaPDVustrukturiizdatkasudjeluje s 47%, a kod adaptacija i rekonstrukcija učešće iznosi 60%. Porezni intenzitetodnosnosudjelovanjejavnihprihodauovimagregatimaodređenojepomoćuformule:udjelPDV-a + 20% udjela dobiti (pretpostavlja se da nema isplata dobiti pa se ne obračunavaposebanporez iprirez)+komunalnidoprinosi+procijenjenih40%ukupnogtroškaradanaimeporezaidoprinosa.TablicasovimprocjenamaidrugimmetodološkimdetaljimaprikazanajeuDodatkuII. Izstudije Institutapreuzimasekonzervativnaprocjenaza2012.ostrukturikupnjestarihnaspramkupnjenovihnekretninauukupnimkreditimazakupnjunekretnina(udjelnovihnekretninaod23,6%).

Tablica 5 u nastavku prikazuje rezultat za razdoblje 2013.-2015. s konzervativnoprocijenjeniminvesticijskimmultiplikatoromod1,5,kaouizvornojstudijiArhivanalitike10.Uprilog konzervativnosti procjene govori i činjenica da su izostavljene bilo kakve procjenedodatnih izdatakapri kupnji starihnekretnina i izvedbi adaptacija, kao i procjene izdatakapovezanih s podignutom akumuliranom štednjom. Na taj se način podcjenjuju društvenekoristi od sustava stambene štednje, ali se izbjegavaju mogući prigovori o pretjeranooptimističnimprocjenama.DodatakIInakrajuosimdetaljnogopisametodeprocjenesadržiiopis sadržaja dodatnog istraživanja kojim bi se procjene izostavljenih učinaka moglepoboljšati.

Konzervativne procjene koje su prikazane u tablici 5 pokazuju izvanredan rast učinakasustavastambeneštednje(upostotkudržavnihpoticajnihsredstava)nakonkorekcijeformuleza izračun i smanjenja poticaja za 2015. Gotovo deseterostruki učinak na BDP i gotovo

8Uzpretpostavkudaporezinisu100%prevaljivi.9Dovelikihpromjenanijemoglodoćijerpromjeneuporeznomsustavuvelikimsudijelom

prevaljive,atehnologijaitržišnestrukturegradnjeiadaptacijanisusedramatičnopromijenileunekolikogodina.

10Trebaprimijetitidajesadaprocjenakonzervativnija,jerjeustudijiArhivnalitikeiz2008.multiplikator od 1,5 primijenjen na višu osnovicu, s uključenom vrijednošću domaćihintermedijarnihinputauizravneučinkekredita.


peterostrukiučinaknajavneprihodeu2015.posljedicajevelikogsmanjenjanazivnika:netoDPS-ajeiznosio38milijunakuna(obračunato)naspramprosječnih160milijuna(isplaćeno)uranijimgodinama.OtomekolikojeučinaksmanjenjaDPS-asnažan,svjedočiiokvir4.Unjemujeprikazanausporedbasapunostarijim,većimiučinkovitijimčeškimsustavom.Unatočočitimstrukturnim razlikamaukorist češkog sustava (vidjeti okvir 1 i 3), hrvatski sustavpoticanestambene štednje od 2015. postaje efikasniji od češkog (okvir 4) gledno prema odnosunovoodobrenihkreditaipoticaja.

Konzervativnaprocjenaza2013.i2014.pokazujedajemultiplikatorBDP-apojediniciDPS-aiutedvijegodinebiovećiod1(100%),stimedajeu2013.ostvarenipozitivanpovratuproračun. Povrat u proračun je samo u toku 2014. bio malo niži od jediničnog zbogjednokratno visokog DPS-a u uvjetima usporavanja kreditne aktivnosti. I taj rezultat valjatumačitisoprezomsobziromnakonzervativnostprocjena,štoznačidasuizostavljeniučinciiu2014.vjerojatnoosiguralivišenegoproporcionalanpovratuproračun.

Tablica5.Rezultatvrlokonzervativneprocjeneučinakazarazdoblje2013.-2015.

2013. 2014. 2015.

IZRAVANUČINAKOPERATIVNOGPOSLOVANJA



IZRAVANIMULTIPLIKATIVANUČINAKKREDITNEAKTIVNOSTI



UKUPANUČINAKSUSTAVAPOTICANESTAMBENEŠTEDNJE



NetoDPSumln.HRK 180,9 238,4 38,0

NačeloobračunaDPS-a gotovinsko gotovinsko obračunsko


Nemarazlogazapretjeranozadovoljstvosustavomzbogprikazanihrezultata.Vrijemećepokazatinijeliupravogornjaslikaindikatordasesasmanjenjempoticajapretjeralonanačinkoji će dugoročno ograničiti razvoj sustava. Na to pitanje nijemoguće odgovoriti u ovomtrenutku.Trendovištednjeubudućnostipružitćekonačanodgovor.

Metodološkaograničenjaiučincinafinancijskustabilnostisigurnost

Ograničenjapritumačenjuprikazanihrezultatamogusepodijelitinatehničkaisuštinska.TehničkasuvećobjašnjenaidetaljnoopisanauzprijedlogekakoihriješitiuDodatkuIInakrajudokumenta.

Postoje idvasuštinskaograničenjapri tumačenjuprikazanihrezultata.Obapočivajunatomedaprikazanametodologijamjerenjaučinakanedopiredoekonomskesuštineučinakastambeneštednje.

Jednoograničenjeukazujenatodaprikazanametodaprecjenjujedruštvenekoristi, jerneadekvatnomjeriučinkeualternativnomscenarijubezpoticajnesheme.Hipotezakažedabisesvaulaganjaunekretnineionakorealiziralafinanciranjemizalternativnihizvora,kadanebipostojaosustavstambeneštednje.Premaovomegledanju,odlukaoulaganjuunekretninenijeniukakvojvezispostojanjempoticanestambeneštednje.Kadabitobilotočno,poticajibipredstavljalinetodruštvenigubitak.

OKVIR4.USPOREDBAUČINKOVITOSTIČEŠKOGIHRVATSKOGSUSTAVAPOTICAJAZASTAMBENUŠTEDNJU

Jedan od načina preliminarne usporedbe učinkovitosti sustava poticane stambeneštednjejeanalizaomjeranovoodobrenihkreditaipoticaja.Sobziromnastarost,veličinuidubinukrize,očekujeseznatnovećaučinkovitostčeškogsustava.Međutim,toseostvarivalosamougodinamaprijesmanjenjapoticaja.SmanjenjepoticajauHrvatskoj2015.dovelojedonaglogskokaučinkovitostihrvatskogsustava.Onjesadaučinkovitijiodčeškog.

Kolikojedinicanovoodobrenihkreditapojedinicidržavnogpoticajautokugodine


Drugoograničenjeutumačenjurezultataukazujenatodaprikazanametodapodcjenjujedruštvene koristi, jer ne mjeri onu najvažniju: financijsku stabilnost odnosno financijskusigurnostdužnika.TakoristsenemožeobračunatiuviduBDP-ailiprihodaproračuna.

Mogućnost da se sva ulaganja realiziraju iz alternativnih izvora u slučaju kada nemashemepoticanestambeneštednje

Neprijepornojedabinekigrađanirealiziralistambenaulaganjaizalternativnihizvorauslučaju da nema poticane stambene štednje. Međutim, sigurno je da ne bi svi građanirealiziralitakveinvesticijeidaihnebirealiziralijednakomdinamikom.Nemožesezanemaritičinjenica da ljudi imaju različite stupnjeve tolerancije prema riziku i dohotke te imovinskastanja(vlastitikapital).Vjerojatnopostojivelikbrojljudiprosječnogailislabijegaimovinskogstanjasvisokomaverzijompremariziku.Njimaodgovarastambenaštednjaukojojpostojipoticajiizgledzazaduženjeuzpovoljnuifiksnukamatnustopu,aliimneodgovaraklasičnikreditni odnos u kojem su izloženi većim rizicima. Realno je očekivati da bi neki građaniodustaliodsklapanjaugovoradanemastambeneštednje,aonikojibiihsklopili,nebiimalipune financijske kapacitete za podnošenje rizika u dugom roku (kao što je pokazao slučajfranak).Mnogigrađanibiodgađaliulaganja.Dosadanisu istraživani rizičniprofili različitihskupinaštedišaodnosnodužnikaiučincifinancijskihparametaranadonošenjenjihovihodlukaozaduženjuiulaganjuunekretnine.Takvoseistraživanjemožeprovestinebiliseutvrdilopostojeliznačajnepsihološkerazlikeisklonostipotrošača.Timebiseutvrdiostvaranučinakstambeneštednjenaiznoseidinamikuulaganja.

Učinaknafinancijskustabilnostisigurnost

Bezobziranamogućerazlikeupsihološkimodnosimaljudipremariziku,sustavstambeneštednjedonosidruštvenekoristiuvidufinancijskestabilnostiisigurnosti.Međutim,ovekoristinije lakoprocijeniti.Naprimjer,kakovrednovatičinjenicudausustavupoticanestambeneštednjestopaneplaćanjastambenihkreditaiznosi1,7%,dokjeusustavubankovnihkreditastopaneplaćanjavišestrukoveća?Premapodacima s kraja lipnja2016.,udjeldjelomično ipotpunonenadoknadivih stambenihkreditauukupnimkreditima iznosio je8,8% ili sedampostotnih bodova više nego kod štedionica. Na ukupnoj svoti stambenih kredita od 48,6milijardikuna,kadaseumanjizastambenekreditekodštedionica(48,6-3,9=44,7milijardi),razlikaodsedampostotnihbodovadajeučinakod3,13milijardikunaizbjegnutihgubitaka.Tojevišeodukupnih isplatapoticajausustavustambeneštednjeodnjegovihpočetaka,apritomenisuuzetiuobzirnemjerljiviiliteškomjerljivitransakcijskitroškoviuslučajuneplaćanja(troškovi pravnih usluga, bilježnika, savjetnika i oportunitetni troškovi vremena dužnika ikreditorakojiseangažirajuuslučajuproblemauotplati)tejošvažnijipsihološkitroškovi(stresuslučajuneplaćanja)nastranidužnika.

Sdrugestrane,dasusvi stambenikreditiodobreniu sustavustambeneštednje, stopaneplaćanjavjerojatnobibilavećaodaktualnekojajeostvarenanapunomanjojsvotikredita.Unatočtome,nijerealnopretpostavitidabistopaneplaćanjaualternativnomscenarijubilaistakaokodbankarskihstambenihkredita,pasemožezaključitidasupozitivniučincisustavapoticanestambeneštednjenafinancijskustabilnost isigurnostveomaveliki.Štoviše,dasesustavstambeneštednjesnažnijepoticaoipromovirao,tedajeunjemuvišeštednjeivišekredita,stopaneplaćanjastambenihkreditakodštedionicabilabiveća,alibiukupnastopaneplaćanjavrlovjerojatnobilaznatnomanjaodaktualne.


IVKakopospješitirazvojipozitivnedruštveneučinkepoticanestambeneštednje

Studijaukazujenanekolikobitnih zaključakakojiukazujudadruštvoucjelinimožemnogodobitiakosepospješirazvojipotaknupozitivnidruštveniučincipoticanestambeneštednje:

1. Svaka kuna isplaćenih državnih poticaja u sustavu poticane stambene štednje ukratkomrokuvraćavišeodkuneudržavniproračunipotičestvaranjevišestrukovećedodanevrijednosti.

2. Poticana stambena štednja predstavlja najefikasniji model državne intervencije uoblastistambenogfinanciranja,štosemožedodatnoproširiti radipostizanjadrugihdruštvenih ciljeva kao što su socijalni kriteriji, briga za treću dob, mobilnost ljudi,demografskemjereizadržavanjemladihisl.

3. Stambene štedionice su u stanju ponuditi stambene kredite prema povoljnijimuvjetimaodprevladavajućihnatržištu(uprosjeku),itonesamopremavisinikamatnihstopa,negoipremafiksiranjukamatnihstopautokucjelokupnogvijekakredita.Takvikreditniuvjetiključsudugoročnefinancijskestabilnosti,visokestopenaplatekredita,financijskesigurnostidužnikaiživotabezstresausprkosdugoročnomdugu.

4. Poticanastambenaštednjaimapotencijalezapotporuadekvatnomstanovanjuusvimživotnimfazamainesmijesepromatratikaopotporanovogradnjiugraditeljstvu,većprijesvegakaopotporaljudimapridonošenjurazboritihdugoročnihživotnihodlukaoalokacijikapitala.

5. Stambenikreditistambenihštedionicapokazujuvišestoperastaodkreditakodbanakaukrizi.Timejepotvrđenoteoretskoočekivanjestabilnijegprocesakreditiranjazbogdugoročnijegfinancijskogplaniranjaiakumuliranjavlastitogkapitalaštedišausustavustambeneštednje.Potvrđenojeiočekivanjevećestabilnostikamatnihstopa.

6. GraničnitržišniudjelstambenihštedionicaustambenimkreditimauHrvatskoj(oko20%2015.)višestrukojevećiodprosječnoga(kojijeneštovećiod8%),štoukazujedajeriječosustavuspunovećimutjecajemnatržištenegoštosedoimanaprvipogled.

7. Sustavpoticanestambeneštednjedosadanijeostvariopunepotencijalezbogčestih,nepredvidivihiretroaktivnihpromjenaregulatornogokvira.

8. Sustavćeostvaritipunepotencijaleidatinajvećidoprinosdruštvenomigospodarskomrazvitkuakoseregulatorniokvirinoviraistabilizira,teprovedejavnaraspravasciljemstvaranja cjelovite,naanalizama idokazima zasnovanedržavnepolitike stambenogfinanciranja.

Razvojipozitivnidruštveniučincipoticanestambeneštednjemogusepospješitiprimjenompetskupinamjerakojesuobjašnjeneunastavku:

• Adekvatnipoticajiusklađeniscjelokupnomgospodarskomidemografskompolitikom• Usklađivanjecjelokupnepolitikestambenogfinanciranja• Financiranjeviše-stambenihzgrada:održavanjeienergetskaobnova• Financiranjepravnihosoba• Financiranjenajmairazličitihoblikarenti

Adekvatnipoticajiusklađeniscjelokupnomgospodarskomidemografskompolitikom

Općenito se može preporučiti jasnije komuniciranje potrošačima prinosa na štednju suključenim poticajima i efektivnih kamatnih stopa s trajanjem razdoblja fiksiranja. Samopotrošači koji su maksimalno informirani pri donošenju bitnih financijskih odluka mogu


prepoznati sveprednostipoticane stambene štednje.Međutim, kada jeopoticajima riječ,postojivelikineiskorištenpotencijalkorištenjapolitikepoticanjastambeneštednjeufunkcijiukupnegospodarske,financijskeidemografskepolitike:

• Poticaji se mogu diferencirati prema dobi, broju djece, imovinskom odnosnodohodovnom cenzusu i drugim kriterijima, tako da ciljne skupine uživaju većepoticaje(nekiodelemenataovepolitikenadjelusuuNjemačkoj).Naovajsenačinstambena štednja može staviti u funkciju poticanja demografske obnove izadržavanjamladihljudiuHrvatskoj(npr.diferenciranjepremadobi,brojudjeceidohotkufavoriziramlađeobitelji).

• Prethodna mjera može se pojačati uvođenjem limitiranih porezno priznatihrashoda za poslodavce koji će stimulirati (mlađe) radnike uplatama na njihoveračunestambeneštednje,pričemusesmotrištaporeznogtretmanaradnikanatakveprimitkenećeobračunavatiporeznadohodakidoprinosi.IovamjeramožeimativažnuuloguusklopuširepolitikedemografskeobnoveizadržavanjamladihljudiuHrvatskoj.

• Osimvariranjapoticajameđuciljnimskupinama,poticajimoguvariratiuvremenu.Formulazaizračunpoticajamožesekoristitizaublažavanjeproblemakamatnogrizika kojem su izložene same štedionice.Osim generalnog očuvanja financijskestabilnosti, takva mjera može osigurati kontinuiranu stabilnost poslovanja ineprekidantijekkreditiranja,jerumanjujepotrebudastambeneštedionicenudeveće kamatne stope na štednju iz vlastitih sredstava dok su kamatne stope nakreditefiksne.Sadašnjaformula,premakojojpoticajzavisiovisinikamatnihstopaiprinosanadržavneobveznice,prvijekorakutompravcu.

• Učinkovitostpolitikevarijabilnihpoticaja (međuciljnimskupinama iuvremenu)zavisitćeokvalitetiprocjenaelastičnostipotražnjezastambenomštednjom.Možesepreporučitikontinuiranopraćenjeponašanjapotrošačakrozekonometrijske iterenske(anketne)studije.

• Modelvarijabilnihpoticajapolučitćeučinkesamoakoćepotrošačibitiadekvatnoinformirani. Može se preporučiti jačanje mjera javne objave kroz uključivanjeprikazaostambenojštednjiuprogramefinancijskogopismenjavanjaiusporednoprikazivanjeefektivnihkamatnihstopaštedionica ibanakatedrugihpodatakaoposlovanju(npr.razdobljefiksiranjakamata,ukupaniznosnovoodobrenihkreditaisl.).UtubisvrhuvjerojatnotrebaloproširitistatističkeizvještajeHNB-a.

Usklađivanjecjelovitepolitikestambenogfinanciranja

UprogramePOS-amoguseuključivatiispecijaliziraneneprofitneorganizacije.Tojejedininačin kako se stambene štedionice – izravno ili preko članica bankovnih grupa kojimapripadaju–moguuključitiufinanciranjePOS-a.Međutim,uključivanjestambenihštedionicauprogramePOS-aovimputemnijezaživjelo,panetrebaočekivatidabisetomoglodogoditiubudućnosti.

Uvažavajući specifične ciljevePOS-a koji uključuju i socijalnu komponentu,potrebno jeprovestivrednovanjeostvarenjaciljevaiučinkenaspramdruštvenihtroškovaPOS-a.Pritometrebavrednovatiialternativnumogućnost–postizanjesocijalnihciljevakrozsustavstambeneštednje(npr.državnipoticajizastambenuštednjudiferenciranipremaimovinskomcenzusui/ilibrojudjece).Natajsenačinciljaneskupinenebiusmjeravalesamonakupnjuilinajam


novihnekretnina,većbiuživalepunovećusloboduodabirasukladnoosobnimiobiteljskimpreferencijama.Mnogibiljudimogliboljeriješitisvojestambenepotrebekrozkupnjestarihnekretnina, adaptacije, najam starih nekretnina i druge slične, jeftinije načine podizanjastambenogstandarda,aštobipridonijeloočuvanjuvrijednostipostojećegstambenogfonda.

VrednovanjeostvarenjaciljevaiučinakastambeneštednjenaspramdruštvenihtroškovaPOS-a imalo bi za cilj koordinaciju cjelokupne politike stambenog financiranja u svrhuoptimizacijeuporaberijetkihresursa.

Financiranjevišestambenihzgrada:održavanjeienergetskaobnova

Stambeneštedionicetrenutnosudvojakoograničeneupogledumogućnostifinanciranjaodržavanja višestambenih zgrada. Prvo, zakon ih ograničava na mogućnost kreditiranjapravnih osoba – izvođača, registriranih za poslove stanogradnje do iznosa jamstvenogkapitala.Drugo,stambeništedišamožesredstvastambeneštednjeustupitisamočlanusvojeobitelji, što znači da se stambena štednja, a onda ni kasniji mogući stambeni kredit kodštedionice, ne može dijeliti među stanarima suvlasnicima višestambene zgrade. Time sepropušta važna prigoda. Naime, ekonomska situacija u zemlji i rigidan zakonodavni okvirotežavajuplaćanjeadekvatnihpričuvazaodržavanjevišestambenihzgrada.Nekretninezbogtogapropadaju,vrijednostimsesmanjuje,akvalitetaživotapada,osobitozastarijegrađanekoji se u pravilu iz ekonomskih razloga protive znatnijem povećanju pričuva. Poticaji krozsustavstambeneštednjemoglibiznačitipromjenuutompogledu.

Potencijal stambene štednje posebno je važan u svjetlu ciljeva energetske obnovestambenihzgrada.PremaProgramuenergetskeobnovevišestambenihzgradazarazdobljeod2014.do2020.godine11višestambenezgradečineoko35%ukupnogastambenogfondakojiseprocjenjujenaoko150milijunakvadrata.Najvećidioizgradnjestarijegjedatuma:oko50%izgrađeno je prije 1970., a oko 70% prije 1980., s vrlo često neadekvatnim toplinskimizolacijama i neadekvatno riješenim sustavima grijanja. Ti nedostaci uzrokuju pretjeranupotrošnjuenergijeiotvarajumogućnostzaulaganjasaznatnimuštedama.Programpredviđaobnovu u razdoblju 2014.-2020. prema tempu od 1% stambenih površina na godinu.Financijski plan se oslanja na strukturne EU fondove, sredstva Fonda za zaštitu okoliša ienergetskuučinkovitost(FZOEU),tesredstvajedinicalokalneupraveisamouprave.Poticanastambenaštednjadosadanijeprepoznatakaovažanizvorfinanciranjaovevrsteprojekata.

Utrenutkuizradeovestudijenemapouzdanihjavnihinformacijaopostotkuostvarenjaplanaenergetskeobnove, projekcijama i izgledima zaprebačaj ili podbačaj plana (potonjemožeizazvatiiprobleme,sobziromdasuciljeviprogramadioEUagende,aostvarenjenadzireEuropskakomisija).Bezobziranato,aktiviranjepoticanestambeneštednjeuokviruprogramaobnove višestambenih zgrada ima potencijal značajnog doprinosa povećanju kvalitete ismanjenjutroškovastanovanja,tepostizanjuciljevaEU.

Upraviteljiupraksiposredujuprikreditiranjuvišestambenihzgradaodnosnosuvlasnikauznepovoljneuvjete. Suvlasnicipri tomenemaju sloboduodabiradrugihopcija zaduženja.Uteoriji,mogusesolidarnozadužitiipoložitinovacnaračunstambenezgrade,notojeiznimnosloženaineisplativaoperacija.Također,nemamogućnostidasepovećanapričuvakoristizauplatenaštedniračunzakojibisedobilipoticaji,anatemeljučegabisepoistekurokaštednje

11Ministarstvograditeljstvaiprostornoguređenja(2014).


podigao dugoročan kredit za adaptaciju / održavanje zgrade ili kakvu drugu zajedničkuinvesticiju.

Stambene štedionice imajupotencijal, nakon izmjenapropisa, uključivanja u programefinanciranjasuvlasnikauvišestambenimzgradamanasljedećenačine:

• pojačano kreditiranje upravitelja zgrada odnosno nuđenje programaštednje/kreditiranjasuvlasnicimaprekoupraviteljazgrada;

• mogućnostustupanjaosobnogračunastambeneštednjestambenojzgradiukojojještedišasuvlasniki/iliupravitelju;

• stambena štednja na pod-računu više-stambene zgrade po udovoljenjuzakonskih preduvjeta (povećanje pričuve radi kolektivne štednje) s ciljempodizanja dugoročnog stambenog kredita sa solidarnim jamstvom sa ili bezposredovanjaupravitelja;natajbisenačinpoticajimoglidiferenciratipremaunaprijeddefiniranimciljevimazajedničkogulaganjasuvlasnika,asredstvazapoticanje energetske obnove također bi se mogla koristiti kao izvorifinanciranjadiferenciranihpoticajakadaještednjanamjenskaradifinanciranjaenergetskeobnove;

• stambeneštedionice(samostalnoiliusuradnjisupraviteljima)moguponuditisuvlasnicima informacijski i savjetodavni servis u pogledu mogućnostiuključivanja drugih vrsta poticaja (npr. energetska obnova) radi sastavljanjaoptimalnihplanovaštednjeifinanciranjaodržavanjazgrada.

Financiranjepravnihosoba

Osimspomenutemogućnostifinanciranjaupraviteljai/iliizvođačadoiznosajamstvenogkapitala,stambeneštedionicemogusudjelovatiukapitaludrugogtrgovačkogdruštvado10%vlastitogtemeljnogkapitalai30%temeljnogkapitaladruštva.Limitetrebapreispitatisciljemmogućegpovećanja sudjelovanja štedionicauprojektnomfinanciranju,ali vodeći računaonužnim limitima koji proizlaze iz potrebe očuvanja financijske stabilnosti stambenihštedionica.

Financiranjenajmairazličitihoblikarenti

Novčani tok najma identičan je novčanom toku kredita koji se isplaćuje u redovitimobrocimaupravilnimvremenskimintervalima.Nekiklijenti,osobitomlađiimobilni ljudi, izrazlogakojisuobjašnjeninapočetkustudije,nemorajuimatiintereszakupnjuiliadaptacijunekretnine,većmogupreferiratinajam.Oniiličlanovinjihoveobiteljizanjihmoguštedjetisciljemisplatekreditauvidutokanajamnine(obiteljiimajunekretnineuvlasništvukojemoguponuditikaozalogzaisplatutokanajamnine).

Sgledišta stambenepolitike,«kreditiranjenajamnine»samonaizglednijepoželjnokaokreditiranjekupnjeiliadaptacijenekretnine.Kreditiranjenajamninedonosibaremdvijevažnedruštveneprednosti.Prvo,najamninasemožeizravnoisplaćivatinajmodavcu,štozahtijevaregistracijuugovoraonajmupriporeznojupraviismanjujesivuekonomijukojajeraširenauposlovimanajma.Drugo,isplatadržavnihpoticajanaštednjubezobziranakasnijunamjenukredita ne diskriminira osobe koje preferiraju najam nekretnine pred kupnjom, poštujepreferencijepotrošačaivodikauređenjutržištanajma.


Uz kredite za najammogubiti povezani povećani rizici.Najmoprimci u pravilu nemajuvlastitenekretninekojemoguponuditikaozalog(štoćeprirodnoumanjitipotražnjuzaovimfinancijskimproizvodom),akredit sepočinjevraćatinakonodređenograzdobljakorištenjanajma,dokadasepreferencijenajmoprimcamogupromijeniti.Radiseorizicimakojimasemožeupravljatikrozopcijekonverzijekreditazanajamuklasičanstambenikredit.Tojestvarkonkurenciještedionicainjihoveponudekojuregulacijomnebitrebaloograničavati.

Renta se može isplaćivati i u vidu obratne hipoteke. Kod obratne hipoteke vlasniknekretnine–upravilu starijaosobakoja imavrijednu imovinu i slabnovčani tijek–zalaženekretninu u posjedu i zauzvrat koristi novčani tok koji je raspoređen u vremenu tako dasadašnjavrijednostnovčanogtokanemožeprijećinekidiovrijednostinekretnine.Riječjeovrlo osjetljivom instrumentu koji zahtijeva posebnu regulaciju, jer kreditora izlaže rizikudugoročnepromjenevrijednostinekretnine,adužnikanekimdrugimvrstamarizika.Stogaseumnogimzemljamareguliraminimalnadobzasklapanjeovevrsteugovora(55gili60giviše),maksimalnipostotakvrijednostinekretninekoji senaovajnačin smije izložiti riziku, statusbračnog ili životnogpartnerau slučaju smrti korisnika,način raspodjeleostatkavrijednostiizmeđu kreditora i nasljednika i sl. Unatoč određenim komplikacijama, obratne hipotekepotencijalnoimajunaravčetvrtogstupamirovinskogosiguranja,štojeosobitozanimljivouhrvatskimuvjetimaukojimajepopulacijatrećedobi«bogata»nekretninamaa«siromašna»dohotkom(engl.realestaterichandcashpoor).

Sklapanjemvrlodugoročnihugovoraoštednjisdržavnimpoticajima(npr.narokoveod10godina),tržišteobratnihhipotekamoglobisepospješitijerbiseakumuliranasredstvamoglatretirati i kao dodatni instrument osiguranja i kao izvor financiranja za kasniju isplatuhipotekarne rente. Otvoreno je pitanje kakvi se rizici otvaraju zbogmogućeg «miješanja»različitihvrstaposlovauokvirustambenihštedionica,nosvimtimposlovimazajedničko jeznanjeotržištukolaterala-nekretninaiorijentacijanadugirok.Tojedobarrazlogzagrupiranjesvihspomenutihposlovauokviru istefinancijske institucije,štomože iolakšatiupravljanjepolitikompoticajainjihovimadministriranjem.

U slučaju opisanih iskoraka potrebno je analizirati aktualne mogućnosti financiranjastambenih štedionica. Osim prikupljanja stambene štednje, štedionice se trenutno mogufinancirati na financijskom tržištu samo radi podmirenja obaveza iz sklopljenih ugovora okreditimailištednji.Uslučajuširenjadjelatnosti,stambenimštedionicamatrebaomogućitiidruge izvore tržišnog financiranja kao što su emisija obveznica (uključivo i pokriveneobveznice)isekuritizacija,uzmogućuprimjenulimitaodstraneregulatora.Očito,riječjeoposlovimakojićezahtijevatiposebnupažnjuinadzor.


DodatakI:PovijeststambeneštednjeuHrvatskojipregledregulacije12

Poticana stambena štednja u Hrvatskoj regulirana je Zakonom o stambenoj štednji idržavnom poticanju stambene štednje (NN 109/97, 117/97, 76/99, 10/01, 92/05, 21/10,15/13,139/13,151/14,110/15).

Zakonostambenojštednjiidržavnompoticanjustambeneštednjedonesenjeulistopadu1997., a stupio je na snagu 1. siječnja 1998. Zakonom su propisani uvjeti za osnivanjestambenih štedionica i njihovo poslovanje, uvjeti stambene štednje i stambenih kredita,mjerilaipostupakdavanjaikorištenjadržavnihpoticajnihsredstavazarješavanjestambenihpotrebagrađanatekazneneodredbe.

UHrvatskojposlujepetstambenihštedionica.UprvihgodinudananakonstupanjaZakonana snagu osnovane su tri stambene štedionice – Prva stambena štedionica, RaiffeisenstambenaštedionicaiWüstenrotstambenaštedionica.RanijejetakođerdjelovalaiHrvatskastambena štedionica koja je 2002. pripojena Prvoj stambenoj štedionici. Godine 2002.osnovanajePBZstambenaštedionica,a2006.HPBstambenaštedionica.

Stambena štednja je strogo namjenska, a štediše i korisnici kreditamogu biti hrvatskidržavljaniifizičkeosobekojeuHrvatskojimajuprebivalište,teopćineigradoviakotasredstvakoristezaizgradnjustanovaradirješavanjastambenihpitanjaosobaslabijegimovnogstanja.Ugovor o stambenoj štednji sklapa se između stambene štedionice i štediše, a opći uvjetiposlovanjastambeneštedionicekojiseodnosenastambenuštednjusastavnisudiougovora.Sredstava raspoložive štednje štediša može jednom u tijeku godine prenijeti u drugustambenuštedionicu,pričemujeonadužnaurokuodsedamradnihdanaprovestinalogzaprijenos.Zakondajeovlastministrufinancijadapravilnikompropišeidrugeuvjeteprijenosaraspoloživestambeneštednje.

Najkraće vrijeme za dodjelu kredita je dvije godine osim u slučaju kredita zameđufinanciranjekojisenemožeodobritinarokduljiodugovorenograzdobljaštednje.Akoštediša nakon isteka ugovorenog roka štednje ne podnese zahtjev za kredit, štedišamoženastavitištednjubezsklapanjanovogaugovora,raspolagatisredstvimaprikupljeneštednjeilizaključitinoviugovorponovimuvjetimastambeneštedionice.Štedišamožesvojaprava izugovoraustupitičlanusvojeobitelji(bračnimiizvanbračnimdrugovima,srodnicimaupravojlinijiibraćiisestramaskojimazajednostanuju),auslučajusmrtištedišepravaiobvezepoosnoviugovoraprelazenanasljednika.Akoseugovoroštednjiraskineprijeistekaugovorenogroka,gubisepravonapoticajnasredstva.Stambenikreditodobravasestambenomštedišiiliosobikojojjeustupiopravaugovoromostambenomkreditu.

DetaljnijiprikazregulatornogokviramožesepronaćiustudijiInstitutazajavnefinancijeiz2013.:http://www.ijf.hr/upload/files/file/projekti/Analiza_sustava_poticanja_stambene_stednje_u_Republici_Hrvatskoj.pdf

12DiotekstaudodatkupreuzetjeizstudijeInstitutazajavnefinancije(2013.).


HistorijatpoticajastambeneštednjeuHrvatskoj13

Do2005. 25%uplaćenogiznosadomaksimumagodišnjeuplateod5,000(maxpoticaj1,250)

2005.-2008. 15%uplaćenogiznosadomaksimumagodišnjeuplateod5,000(maxpoticaj750)

2009. bezpoticajazbogpreskakanjagodine

2010.-2013. 10%uplaćenogiznosadomaksimumagodišnjeuplateod5,000(maxposticaj500)

2014. bezpoticaja

2015.- izračun poticaja za svaku godinu posebno prema formuli %DPS = Kp + Fs* domaksimumagodišnjeuplateod5,000HRK

*Kp – prosječna kamatna stopa na nove devizne depozite stanovništva oročene kod kreditnihinstitucijanarazdobljeod1do2godinekojaseizračunavajednomgodišnjezarazdobljeod12mjesecipočevši od srpnja prethodne do lipnja tekuće godine na temelju podataka HNB-a; Fs - faktorstabilizacije kamatne stope računa se jednom godišnje kao pola aritmetičke sredine prinosa dodospijeća za obveznice RH izdane u kunama uz valutnu klauzulu u eurima s preostalim rokom dodospijećaodpetgodinazarazdobljeod12mjesecipočevšiodsrpnjaprethodnedolipnjatekućegodinetemeljem objavljenih statističkih podataka HNB-a. Ako nije raspoloživa obveznica s petogodišnjimprinosom uzima se obveznica s najbližim većim preostalim rokom do dospijeća, a u izračun se neuzimajumjesecizakojenijeraspoloživpodatakomjesečnomprinosu.

13Državna poticajna sredstva (DPS) odobravaju se jednom stambenom štediši u samo

jednojstambenojštedionici,auslučajuštednjevećegiznosaodmaksimalnih5,000kunazaobračunpoticaja,osnovicaseprenosiunarednugodinu.DPSseukamaćujepoistojkamatnojstopikojustambenaštedionicaodobravanaštedniulogizsvogredovnogposlovanja.


DodatakII:Troškovnastrukturakojajekorištenauranijimstudijamaidrugidetaljiprocjene

Sljedećatroškovnastrukturainvesticijskihizdatakapredstavljapolazištezaprocjene:

Izvor:Arhivanalitika(2009)

Na temelju gornjih struktura investicijskih izdataka procijenjeni učinci na BDP i javneprihodeizračunatisupomoćusljedećihformula:

*LTV–engl.loantovalue;**Kreditizakupnjunekretninarazdvojenisunakreditezakupnjunovih

nekretninaistarihpremakoeficijentuod23,6%zanovei100%-23,6%zastare,kojijeizračunatpremapodacimaiztablice5.2,str.39za2012.izstudijeInstitutazajavnefinancije.

Novo Adaptacija1. Zemljište 25.0% 0.0%2. Komunalni i vodni doprinos 2.0% 0.0%3. Priključci 3.0% 0.0%4. Projektiranje i nadzor 5.0% 7.1%5. Građenje 40.0% 57.1%5.1 Materijal 28.0% 40.0%5.1.1 Domaći materijal 16.8% 24.0%5.1.2. Uvozni materijal 11.2% 16.0%5.2. Rad 12.0% 17.1%6. Financiranje 2.5% 3.6%7. Dobit prije oporezivanja 9.9% 14.1%8. PDV 12.6% 18.0%UKUPNO 100.0% 100.0%

tis.HRK Novogradnja Adaptacija Staro UKUPNOUčinaknaBDPbezmultiplikacije 47,0% 60,0% 0,0%

Učinaknaproračunbezmultiplikacije 19,4% 27,6% 5,0%

UčinaknaBDPbezmultiplikacijeuvećanzaLTVefekt58,8%* 79,9% 60,0% 0,0%

UčinaknaproračunbezmultiplikacijeuvećanzaLTVefekt58,8%* 33,0% 27,6% 5,0%

UčinaknaBDPuvećanzaLTVefektimultiplikator1,5 119,9% 90,0% 0,0%

UčinaknaproračunuvećanzaLTVefektimultiplikator1,5 49,5% 41,4% 5,0%

Iznosinovoodobrenihkredita,milijunikuna:**

2013 187.454 45.459 513.218 746.132

2014 184.470 35.548 515.563 735.581

2015 140.618 23.934 394.319 558.871

Procjenaučinaka,milijunikuna

UčinaknaBDP2013 224.754 40.913 0 265.667

Učinaknaproračun2013 92.771 18.820 25.661 137.252

UčinaknaBDP2014 221.176 31.993 0 253.169


UčinaknaBDP2015 168.598 21.541 0 190.139


Procjenaučinakau%DPS

UčinaknaBDP2013 124,2% 22,6% 0,0% 146,9%

Učinaknaproračun2013 51,3% 10,4% 14,2% 75,9%

UčinaknaBDP2014 92,8% 13,4% 0,0% 106,2%


UčinaknaBDP2015 443,7% 56,7% 0,0% 500,4%



UvećanjezaLTVprocijenjenojenatemeljuprosječnogLTVzarazdoblje2013.-2015.kojisu dostavile štedionice (58.8%). Uvećanje se provodi samo za kupnje novih nekretnina iizgradnju,jerseutimslučajevimamorajumobiliziratidodatnasredstvadopunevrijednostinekretnine.Uslučajukreditazaadaptacijutonemorabitislučaj,pajepretpostavljenodajeiznoskreditajednakinvesticijskomizdatkuiakoizdatakupraksičestopremašujeiznoskredita.

Trebaprimijetitidajeriječonajkonzervativnijojmogućojprocjeni.Kodadaptacijaikupnjestarihnekretninanepretpostavljajusenikakvidrugiizdaciosimonihfinanciranihkreditom.Natemeljuiskustvamožeserećidatakvetransakcijepratedrugiizdaci.Odonihmanjih,kaošto su troškovi bilježnika, odvjetnika, taksi i sl., do većih izdataka kao što su adaptacijefinancirane iz drugih izvora, najčešće vlastitih sredstava. Sustav stambene štednje takvasredstvamobiliziraposredno,jerseizdacinebidogodilidainicijalnonijefinanciranakupnjastare nekretnine, odnosno adaptacija. No, kako o ovim financijskim odnosima ne postojeegzaktni uvidi, a želimo prikazati najkonzervativniju moguću procjenu, pretpostavljeno je(nerealno)dasudodatniizdacijednakinuli.

Nadalje,gornjaprocjenazanemarujekoristiodkreditazarefinanciranjeiostalihkredita.NijejasnokakonjihovekoristiprevestiuučinkenaBDPiproračun,premdajeočitodapostojekoristiiodtakvihtransakcija.

Treba primijetiti da u usporedbi sa studijom Instituta za javne financije nema stavkeprocijenjene koristi od štednje koja nije dovela do podizanja kredita. Jedno je anketnoistraživanje(telefonsko)provedeno2013.pokazalodaseznatandiopodignuteštednjekoristiusvrhufinanciranjastambenihpotreba,tejerazumnopretpostavitidatihizdatakanebibilo,iliihnebibiloutomobujmuidinamici,danepostojisustavstambeneštednje.Međutim,kakoprocjene nisu pouzdane, učinci podignute štednje izostavljeni su iz gornje procjene.Sveobuhvatno istraživanje financiranja stambenih potreba građana moglo bi pružiti boljeuvideuoveaspektefinancijskogponašanjastambenihštediša.

Na posljetku, raspodjela između novih i starih nekretnina pri kupnjama nekretnina nakredit nije točna jer se oslanja na procjene štedionica za 2012. iz studije Instituta. Sameštedionice ističudanjihoveprocjenenisuposvepouzdane. I tabisepotencijalnapogreškamoglaumanjitisveobuhvatnimistraživanjem.

Istraživanječijibiprimarniciljbiopoboljšatiprocjeneučinakaipružitipodlogezarazboritoupravljanjevarijabilnimpoticajimamoglobiistovremenoposlužitizastjecanjedubljihuvidauponašanjaiočekivanjapostojećihipotencijalnihklijenatasustavapoticanestambeneštednje.Takvobiistraživanjetrebaloobuhvatitisljedećapodručja:

1. Ažuriranje strukture investicijskih izdataka za nove nekretnine i adaptacije (premastrukturiiztablicenaprethodnojstranici),vjerojatnousuradnjisHUP-ovomudrugomposlodavacaugraditeljstvu,uzmogućnostdiferencijacijetroškovnihstrukturapremaregijama,vrstamastambenihprostoraitipovimaadaptacija.

2. Istraživanje strukture kupnje nekretnina (staro vs. novo po vrstama stambenihprostora) i tipova adaptacija, uz ispitivanje očekivanja / potreba postojećih ipotencijalnihklijenatastambenihštedionica.Takvobiistraživanjemogloobuhvatitiiistraživanjetržištanovihplaniranihproizvodakaošto je financiranjeviše-stambenihzgrada,energetskeobnove,kreditištedionicakojiseodobravajuuzklasičnebankarskekrediteisl.

3. Istraživanjeponašanjagrađana-investitoraprigodomadaptacijeodnosnokupnjestarenekretnine:kolikosedodatnihsredstavaangažirapovrhkredita,izkojihizvora,kakve


sudodatnepotrebegrađanapritakviminvesticijama.Usklopuovogblokaistraživanjamoglobisedetaljnijeispitatikakograđanikoristeakumuliranasredstvaštednjekojanedovodedopodizanjakredita.

4. Istraživanjeelastičnostiugovaranjaištednjenavisinupoticaja.

Documents

DRUŠTVENE KORISTI OD STAMBENE ŠTEDNJE - arhivanalitika.hrarhivanalitika.hr/wp/wp-content/uploads/2017/02/Studija_final.pdf · (Arhivanalitika, 2009. i Institut za javne financije,