Del VIII Gradbena pogodba - dashofer.skimg.dashofer.sk/cif_si/Dokumenti/vos/2015_VIII_1.pdf · izdelava terja veþja in zahtevnejša dela. Pojem gradbenih objektov pa definira toka

Del VIII Gradbena pogodba

Avtorji: Doc. dr. Janez Reflak, Rajko B. Javornik, mag. Andrej Kerin, dr. Igor Pšunder,

Metka Pavčič, Tatjana Vodlan, Carmen Dobnik, Peter Henčič, dr. Jana Šelih, Jaš

Ţnidarič, Aleksandra Velkovrh, Vesna Rebronja, Dida Volk, dr. Marjana Šijanec Zavrl,

mag. Emilija Bratoţ, Aleksandra Heinzer, Štefan Ţemva, Tanja Bohl, Aleš Budja, mag.

Irena Prodan, dr. Aleš Jug

www.odprojektadoobjekta.si

Verlag Dashöfer, zaloţba, d.o.o.Dunajska cesta 21

1000 Ljubljana

Brezplačna modra številka: 080 80 92

Urednik: Mihael Sket, [email protected]

http://onbvos.dashofer.si/onb/

mailto:[email protected]

Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.

Od projekta do objekta


2

Kazalo

Pojem in pravna narava gradbene pogodbe ......................................................................................................... 4

Odmik od načrta ...................................................................................................................................................... 6

Cena ........................................................................................................................................................................ 8

Cena določena s klavzulo "Ključ v roke" .......................................................................................................... 13

Razumevanje in nerazumevanje klavzule "ključ v roke", uporabljene v gradbenih pogodbah v slovenski praksi

.......................................................................................................................................................................... 14

Odgovornost za napake ......................................................................................................................................... 27

Odgovornost za gradbeni objekt ........................................................................................................................... 30

Odgovornost nadzora ............................................................................................................................................ 32

Dolţnost obvestitve in izguba pravice .................................................................................................................. 33

Zmanjšanje in izključitev odgovornosti ................................................................................................................ 33

Regres ................................................................................................................................................................... 34

Posebne gradbene uzance ...................................................................................................................................... 35

Podizvajalska pogodba .......................................................................................................................................... 38

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb - opozorila za kupca in prodajalca ....................... 46

Institut skrbniškega računa ................................................................................................................................ 57

Kaj vse je potrebno vedeti o zemljiški knjigi ........................................................................................................ 68

Pravice in pravna dejstva, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo ........................................................................... 71

Vrste vpisov v zemljiško knjigo ........................................................................................................................ 73

Stvarne napake pri izvedbi gradbe ........................................................................................................................ 81

Gradbena pogodba ............................................................................................................................................ 82

Splošno o napakah izpolnitve ............................................................................................................................ 83

Gradbena pogodba: obligacija uspeha ali obligacija prizadevanja .................................................................... 84

Stvarne napake .................................................................................................................................................. 85

Odgovornost izvajalca in projektanta za solidnost gradnje ............................................................................... 93

Pogodbena kazen ............................................................................................................................................... 98

Inominatni kontrakti v gradbeništvu ................................................................................................................... 101

Projektantska pogodba .................................................................................................................................... 102

Pogodba o nadzoru nad gradnjo ...................................................................................................................... 107

Kompleksni tipi pogodb v zvezi z gradnjo ...................................................................................................... 110

Vzpostavitev etaţne lastnine ............................................................................................................................... 111

Pravna narava in predmet etaţne lastnine ....................................................................................................... 113

Nastanek etaţne lastnine ................................................................................................................................. 115

Vpis etaţne lastnine v evidence ...................................................................................................................... 118

Problem neskladne in nelegalne gradnje ............................................................................................................. 123

Reševanje reklamacij v gradbeništvu - s sodno prakso ....................................................................................... 130

Gradbena in podjemna pogodba ...................................................................................................................... 132

Odgovornost za stvarne napake opravljenega dela ......................................................................................... 135

Določitev pripadajočega zemljišča stavbi ........................................................................................................... 144

Zavarovanje odgovornosti ................................................................................................................................... 148




3

Pooblaščeni inţenirji in avtorske pravice ............................................................................................................ 153

Katero delo je avtorsko delo? .......................................................................................................................... 154

Pooblaščeni inţenirji v smislu določil Zakona o graditvi objektov (ZGO-1) in avtorske pravice .................. 157

Avtorska pravica ............................................................................................................................................. 160

Ureditev avtorskega prava ............................................................................................................................... 166

Primernost uporabe mednarodnih splošnih pogojev za sklepanje gradbenih pogodb v slovenski praks ............ 168

Splošne značilnosti pojmov uporabljenih v FIDIC določilih za gradbene pogodbe ....................................... 169

Inţenir in nadzornik ........................................................................................................................................ 174

Trajna ali glavna dela in začasna dela ............................................................................................................. 175

Popis del s predračunom ali specifikacija del (Bill of Quantity) ..................................................................... 178

Cena za enoto, pavšalna cena, skupna cena, pogodbeni znesek ...................................................................... 179

Reţijska dela ali delo na dnevni osnovi (13.6 - Daywork) .............................................................................. 184

Plani in program (8.3 - Programme) ............................................................................................................... 184

Poročilo o poteku del in gradbeni dnevnik ...................................................................................................... 185

Zahtevki naročnika in izvajalca med potekom del .......................................................................................... 186

Odstop, prekinitev in zaustavitev pogodbe ..................................................................................................... 189

Prevzem del, odprava napak in garancija za izvedena dela ............................................................................. 192

Pogodbeni rok, podaljšanje, zamude, pogodbene kazni in penale .................................................................. 195

Podizvajalske pogodbe ........................................................................................................................................ 198

Opredelitev vloge podizvajalca v gradbeni pogodbi ....................................................................................... 198

Uporaba novih splošnih določil za podizvajalske pogodbe (izdaja 2011) ...................................................... 201

Pojasnila za pripravo razpisne dokumentacije in za uporabo novih splošnih določil za podizvajalske pogodbe

(izdaja 2011) ................................................................................................................................................... 203

Pomembne značilnosti nekateri členov ........................................................................................................... 204

Zahteve izvajalca po podizvajalski pogodbi (SC 3.3 - Contractor's Claims in connection with the Subcontract)

........................................................................................................................................................................ 207

Obveznosti podizvajalca (SC 4 - The Subcontractor) ..................................................................................... 207

Odstop podizvajalskih del v izvedbo podizvajalcem in/ali tretjim osebam po podizvajalski pogodbi (SC 5 -

Assignment of the Subcontract and Subcontracting) ...................................................................................... 208

Podizvajalčeva oprema za izvedbo, začasna dela, drugi pripomočki, gradbiščna oprema in material (SC 7 -

Equipment, Temporary Works, Other Facilities, Plant and Materials) in roki izvajanja podizvajalskih del (SC

8 - Commencement and Completion) ............................................................................................................. 209

Merjenje izvedenih podizvajalskih del za obračun (SC 12 - measurement and Evaluation) ........................... 210

Spremembe in prilagoditve po podizvajalski pogodbi (SC 13 - Subcontract and Adjustments) ..................... 211

Cena in plačila po podizvajalski pogodbi (SC 14 - Subcontract Price and Payment) ..................................... 213

Odpoved glavne pogodbe in odpoved po podizvajalski pogodbi s strani izvajalca (SC 15 - Termination of the

Main Contract and Termination of the Subcontract by the Contractor) .......................................................... 217

Zavarovanja po podizvajalski pogodbi (SC 18 - Subcontract Insurances) ...................................................... 218

Obvestila in zahtevki po podizvajalski pogodbi (SC 20 - Notices Subcontractor's Claims and Disputes) ..... 218




4

Pojem in pravna narava gradbene pogodbe

Oseba, to je naročnik oziroma investitor, ki ţeli na določenem zemljišču zgraditi ali

rekonstruirati objekt, potrebuje za dosego tega cilja izdelano projektno dokumentacijo ter

pravni subjekt, ki se na trgu ukvarja s storitvami izgradnje ali rekonstrukcije objekta. Prav

tako pa potrebuje tudi pravni subjekt, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve pri

opravljanju gradbenega nadzora. Glede na navedeno v zvezi z graditvijo objektov ločimo tri

tipe pogodb. To so: pogodba o izdelavi projekta, gradbena pogodba in pogodba o gradbenem

nadzoru oziroma nadzoru nad gradnjo. V nadaljevanju bo posebna pozornost posvečena

gradbeni pogodbi.

Gradbeno pogodbo definira prvi odstavek 649-tega člena Obligacijskega zakonika (v

nadaljevanju OZ), kot podjemno pogodbo, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem

načrtu v dogovorjenem roku zgradil gradbeni objekt na določenem zemljišču ali da bo na

takem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektu izvedel kakšna druga gradbena dela.

Naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno.

Stranki v pogodbi

Gradbena pogodba je torej posebna vrsta oziroma podvrsta podjemne pogodbe. To pomeni, da

ima gradbena pogodba iste splošne značilnosti, kot jih ima podjemna pogodba. Povedano

drugače, pri razlagi posameznih določb gradbene pogodbe, se uporabljajo tudi določila

podjemne pogodbe.

Izvajalec

Stranki gradbene pogodbe sta naročnik in izvajalec. Izvajalec se s sklenitvijo gradbene

pogodbe zaveţe za naročnika zgraditi oziroma rekonstruirati objekt. Izvajalec je pri tem

svojem delu samostojen, kar pomeni, da nima pravice zahtevati navodil od naročnika, niti

nima naročnik pravice dajati izvajalcu navodil v zvezi z načinom izvajanja gradbenih del.

Kako, na kakšen način, bo izvajalec gradbena dela opravljal, je odločitev izvajalca, saj delo

opravlja kot profesionalec in je za to delo tudi odgovoren kot profesionalna oseba.

Naročnik

Naročnik je druga stranka gradbene pogodbe. Naročnik od izvajalca zahteva, da zgradi ali

rekonstruira objekt oziroma da izvede potrebna gradbena dela. Naročnik nima pravice

izvajalcu ukazovati oziroma dajati navodil na kakšen način naj izvaja gradbena dela, ker

naročnik ni profesionalna oseba. Obveznost naročnika pa je, da izvajalcu za uspešno

opravljen posel plača. Izvajalec je do plačila upravičen le in samo, če je zgradil objekt

oziroma opravil druga gradbena dela, ki se jih je z gradbeno pogodbo zavezal opraviti. To

gradbeno delo mora biti takšno, imeti mora takšne lastnosti, da bo uresničen končni interes

naročnika, zaradi katerega je sklenil gradbeno pogodbo.




5

Po drugi strani pa je obveznost naročnika na podlagi sklenjene gradbene pogodbe plačati

določeno ceno za opravljeno delo. V zvezi z določitvijo višine cene, v teoriji in praksi

prevladuje mnenje, da določitev višine plačila ni nujna in bistvena sestavina gradbene

pogodbe. Če namreč pogodbeni stranki tega vprašanja v pogodbi ne uredita, torej višine cene

ne določita, to ne pomeni, da pogodba ni veljavna oziroma, da pogodba nima vseh potrebnih

sestavin. Če gradbena pogodba nima določila o ceni, se za razlago tega dogovora uporablja

642. člen OZ, na podlagi katerega se cena določi glede na čas, ki je običajno potreben, da se

gradbeno delo opravi in glede na višino plačila, ki je običajno za takšno vrsto dela.

Pogodba v pisni obliki

Drugi odstavek 649. člena OZ določa, da mora biti gradbena pogodba sklenjena v pisni obliki.

Prav tako pa morajo biti pisni vsi aneksi k pogodbi. Pisna oblika je predpisana zaradi strank

pogodbe. V primeru da pride med strankama pogodbe do spora, je dokazovanje namreč

bistveno laţje, če je pogodba podana v pisni obliki, kot pa če bi bila le ustno dogovorjena.

Gradbena pogodba namreč ni enostavna pogodba kot npr. prodajna pogodba za nakup enega

litra mleka. Gre za kompleksno, obseţno pogodbo s številnimi sestavinami, elementi,

pravicami in obveznostmi obeh pogodbenih strank. Vse to, pa mora biti natančno, jasno, torej

pisno dogovorjeno.

V zvezi z obliko gradbene pogodbe je potrebno opozoriti le še na to, da se neredko zgodi, da

pogodba, ki jo imata stranki za gradbeno pogodbo, sodišče kvalificira kot podjemno pogodbo.

V tem primeru se ne zahteva pisna oblika.

Pojem gradbe

Kaj so to gradbeni objekti, je definirano v 650. člen OZ kot stavbe, jezovi, mostovi, predori,

vodovodi, kanalizacije, ceste, ţelezniške proge, vodnjaki in drugi gradbeni objekti, katerih

izdelava terja večja in zahtevnejša dela. Pojem gradbenih objektov pa definira točka 4, 9.

uzance PGU kot stavbe, jezovi, mostovi, predori, vodovodi, kanalizacije, ceste, ţelezniške

proge, vodnjaki in druge zgradbe, ki so zaokroţena funkcionalna celota.

Gradbeni objekt je glede na navedeno neka trajna stvar, za katero se predvideva dolgotrajna

uporaba več deset let. Izdelava tega objekta pa je posledica zahtevnejšega in obseţnejšega

dela, ki ga lahko opravlja le profesionalna oseba, torej oseba s strokovno usposobljenostjo. Za

gradbeno pogodbo je značilno, da ima za predmet večja in zahtevnejša dela, ki terjajo večje

število izvajalcev, priprave, gradbeno dovoljenje, projekte itd. Enostavnejša in manjša dela pa

so predmet pogodbe o delu. Razmejitev kdaj gre za pogodbo o delu in kdaj za gradbeno

pogodbo je potrebno presojati od primera do primera upoštevanje zakonska določila OZ, ki

govori o gradnji in njenih značilnostih.

"Pogodba, s katero se izvajalec zavezuje, da bo nasipal oziroma ogradil zemljišče, je po svoji

vsebini pogodba o gradnji."




6

"Teracerska in keramična dela kot zaključna in obrtna dela, ki se samostojno izvajajo v

velikem obsegu na standarden serijski način na poslovni zgradbi, so gradbena dela na

obstoječem objektu. Zato je pogodba, na podlagi katere se dela izvajajo, gradbena pogodba."

"Glede na naravo dogovorjenih del (prekrivanje strehe) je mogoče sklenjeno pogodbo

opredeliti le kot pogodbo o delu in ne kot gradbeno pogodbo …. Prekritje strehe ni gradbeni

objekt. Zato za pogodbo, s katero se dogovori prekritje strehe, ni predpisana pisna oblika …

"Če sta se stranki dogovorili za izvedbo hidroizolacijskih del na podstrešju, gre za pogodbo o

delu in ne za gradbeno pogodbo."

"Za gradbeno pogodbo se tudi ne štejejo nestandardizirana, neserijska dela za odpravo

posameznih napak na stanovanjskih blokih."

Odmik od načrta

"Za vsak odmik od gradbenega načrta oziroma od pogodbenih del mora imeti izvajalec pisno

soglasje naročnika. Za dela, ki jih je opravil brez takega soglasja, ne more zahtevati povečanja

dogovorjene cene."

Projektna dokumentacija

OZ za projektno dokumentacijo uporablja izraz načrt oziroma gradbeni načrt. V teoriji

prevladuje mnenje, da je uporaba pojma projektna dokumentacija ustreznejša, ker poleg

vsebine načrta obsega tudi druge sestavine, npr. tehnične opise ipd. Projektna dokumentacija

je torej tista, ki določa bistvene lastnosti in značilnosti objekta, ki bo zgrajen. Če pa izvajalec

ne opravlja dela, kot to določa projektna dokumentacija in kot je torej to dogovorjeno v

gradbeni pogodbi, krši svojo pogodbeno obveznost. Zato OZ v 652. členu določa, da mora

imeti izvajalec za vsako spremembo oziroma odmik od projektne dokumentacije pisno

soglasje naročnika. Izjemo od tega pravila določa 653. člen, ki govori o nujnih nepredvidenih

delih. Posebno pravilo pa določa tudi 15. uzance PGU.

Spremembe dokumentacije

"Naročnik ima pravico spremeniti tehnično dokumentacijo, na podlagi katere se izvajajo dela.

Če se tehnična dokumentacija spremeni, se ustrezno spremenijo pogodbena cena, rok za

izvajanje del in drugi deli pogodbe, na katere vplivajo njene spremembe. Če se zaradi

spremembe tehnične dokumentacije spremenijo pogoji za izpolnitev pogodbe, ima izvajalec

pravico zahtevati spremembo pogodbe, kakor tudi od nje odstopiti." Pravico na podlagi

prvega odstavka 15. uzance PGU naročnik običajno uresniči tako, da izvajalcu izroči

spremembe projektne dokumentacije.

Če naročnik ugotovi, da izvajalec krši 652. člen OZ in da svoje delo ne opravlja skladno s

projektno dokumentacijo ter se ne drţi pogodbenih pogojev in da torej ne dela tako kot bi




7

moral delati ter da bo njegovo delo zaradi tega imelo napake, ga naročnik lahko na to opozori

in mu določi primeren rok, da svoje delo opravi tako kot je bilo dogovorjeno. Vse navedeno

obsega tudi pravico naročnika, da zahteva, da izvajalec preneha s svojim delom, ki ni skladno

s projektno dokumentacijo in da ţe izvedeno delo odstrani (npr. da odstrani opremo, ki ni

skladna s projektom).

Dalje lahko naročnik zahteva, da dela, ki niso bila pravilno izvedena in so bila odstranjena

ponovno izvede, seveda, na svoje stroške. V zvezo s tem je potrebno opozoriti tudi na 79.

uzance PGU. Če namreč izvajalec ne izvaja del po dogovorjeni tehnični dokumentaciji,

tehničnih predpisih in standardih ter po rezultatih lastnih preizkušanj in pravilih stroke ima

naročnik pravico zahtevati ustavitev nadaljnjega izvajanja del oziroma zahtevati spremembo

materiala ali uporabo materiala in opremo ustrezne kakovosti. Če pa je zaradi ravnanja

izvajalca postala vprašljiva varnost objekta, ţivljenje ljudi ali sosednih objektov, ima naročnik

pravico zahtevati od izvajalca, da poruši izvedena dela in na svoje stroške izvede dela na

način, ki je določen v pogodbi.

Odstop od pogodbe

Če naročnik ugotovi, da izvajalec do izteka roka, ki mu ga je naročnik določil, ne bo izpolnil

njegove zahteve, da prilagodi svoje delo obveznostim po projektni dokumentaciji, lahko

naročnik odstopi od pogodbe in zahteva povrnitev škode.

V zvezi z drugim odstavkom 652. člena OZ, da za dela, ki jih je izvajalec opravil brez

soglasja naročnika, ne more zahtevati povečanje dogovorjene cene, pa je potrebno opozoriti

na sledeči primer. Če ima namreč objekt boljše značilnosti in lastnosti, zaradi ravnanja

izvajalca, od tistih, ki so bile predvidene s pogodbo oziroma s projektno dokumentacijo,

izvajalec na podlagi zgoraj omenjenega določila OZ ni upravičen zahtevati dodatno plačilo.

Izvajalec je namreč samovoljno izpolnil več, kot bi bilo potrebno in to breme je njegovo, ne

glede na to, da je ravnal v korist naročnika.

-> Nujna nepredvidena dela

Definicija nujnih nepredvidenih del je zapisana v drugem odstavku 653. člena OZ. Nujna

nepredvidena dela so tista dela, ki jih je bilo potrebno nujno opraviti, da bi bila zagotovljena

stabilnost objekta ali da ne bi nastala škoda, povzročila pa jih je nepričakovana teţja narava

zemljišča, nepričakovana voda ali kakšen drug izreden in nepričakovan dogodek. Nujna

nepredvidena dela so torej tista dela, ki jih ob sklenitvi pogodbe ni mogoče predvidevati, saj

situacije in okoliščine, ko so ta dela potrebna niso pričakovane.

Kaj so nujna nepredvidena dela je potrebno presojati v konkretni situaciji, upoštevaje zgornjo

definicijo. Sodna praksa je v zvezi s tem ţe podala nekaj mnenj: "Dela pri zavarovanju

temeljev mostu v rečnem koritu imajo značaj nujnih nepredvidenih del." "Nepredvidena dela

so tudi tista dela, ki so bila nujna zaradi nepričakovanega odkritja vodovodnih in drugih

instalacij."

Odmik od načrta




8

Kot je bilo obrazloţeno v poglavju, ki govori o odmiku od načrta, lahko izvajalec pri

izvajanju del odstopi od projektne dokumentacije samo, če ima pisno soglasje naročnika.

Nasprotno pa prvi odstavek 653. člena OZ, določa izjemo od zgornjega pravila. Izvajalec tako

lahko brez poprejšnjega soglasja naročnika izvede nujna nepredvidena dela, vendar le, če si

soglasja zaradi nujnosti dela, ni mogel preskrbeti. Seveda pa je obveznost izvajalca, da o teh

pojavih in storjenih ukrepih, torej o nujnih nepredvidenih delih, nemudoma obvesti naročnika.

Obvestilo naročniku

Izvajalec mora tako naročnika obvestiti, kaj vse je bilo potrebno storiti, da se zagotovi

stabilnost objekta, s kakšnimi ukrepi in kako je preprečil nastanek škode.

Sporočiti mu mora tudi kakšna je ocena višine dodatnih stroškov, ki so s temi nujnimi

nepredvidenimi deli naročniku nastali. Seveda ima izvajalec za svoje delo, ki ga opravi, torej

za nujno nepredvideno delo, pravico do dodatnega plačila. Če pa izvajalec molči in naročnika

ne obvesti o nujnih nepredvidenih delih oziroma, če ga ne obvesti pravočasno, izvajalec nima

pravice do plačila za tista dela, ki jih je opravil potem, ko bi naročnika moral obvestiti o teh

delih.

Pravica naročnika

Po drugi strani, pa ima naročnik pravico odstopiti od pogodbe, če bi morala biti dogovorjena

cena zaradi teh dodatnih del precej višja. Svojo odločitev, da bo naročnik izkoristil pravico do

odstopa od pogodbe, pa mora nemudoma sporočiti izvajalcu. Poleg tega ima naročnik do

izvajalca tudi finančno obveznost. V primeru odstopa od pogodbe mora naročnik plačati

izvajalcu ustrezen del cene za ţe opravljena dela, pa tudi pravično povračilo za nujne stroške.

Navedeno pomeni, da mora naročnik izvajalcu v primeru odstopa od pogodbe plačati:

znesek za dela, ki so bila predvidena na podlagi sklenjene gradbene pogodbe in ki jih

je izvajalec do trenutka prejema obvestila o odstopu od pogodbe ţe opravil,

znesek za dela, ki imajo značaj nujnih nepredvidenih del, pod pogojem, da je bil

naročnik o teh delih nemudoma obveščen s strani izvajalca in ki jih je izvajalec do

trenutka prejema obvestila o dostopu od pogodbe ţe opravil,

znesek, ki zajema povračilo nujnih stroškov, ki so izvajalcu nastali zaradi tega, ker je

naročnik odstopil od pogodbe.

Cena

1. Določitev vrste cene

Ko je gradbena pogodba sklenjena, je podana tudi obveznost naročnika, da v primeru uspešno

opravljenega dela izvajalca, plača določen denarni znesek za to delo. Kolikšen je ta znesek, se

dogovorita pogodbeni stranki. Če pa znesek ni dogovorjen se uporabi pravilo iz 642. člen OZ,




9

na podlagi katerega se cena določi glede na čas, ki je običajno potreben, da se gradbeno delo

opravi in glede na višino plačila, ki je običajno za takšno vrsto dela.

V praksi sicer prevladujejo pogodbe v katerih je cena dogovorjena. Stranki gradbene pogodbe

se tako lahko odločijo za eno izmed naslednjih moţnosti:

cena na enoto; cena del je določena glede na merske enote dogovorjenih del ali za

mersko enoto posamezne vrste ali faze del,

skupaj dogovorjena cena; cena del je določena v skupnem znesku za celotni objekt,

cena s klavzulo "ključ v roke".

Prvi dve moţnosti, to sta cena na enoto in skupaj dogovorjena cena, sta urejeni v 654. členu

OZ in v 22. uzanci PGU, cena s klavzulo "ključ v roke" pa je urejena v posebnem poglavju

OZ in sicer v 659. členu ter v uzanci 34 PGU.

Razlike med klavzulami

Klavzule o določitvi cene se med seboj razlikujejo po tem ali je izvajalec oziroma naročnik v

primeru tistih del, ki jih stranki ob sklenitvi pogodbe nista predvideli, upravičen zahtevati

ustrezno spremembo cene. Določitev cene v gradbeni pogodbi namreč pomeni dogovor o

obsegu in vrsti del, katerih vrednost je obseţena s pogodbeno ceno.

Pojasnitev pojmov

Za pravilno razumevanje in interpretacijo določb, ki se nanašajo na ceno, pa je potrebno

razumeti pomen nekaterih pojmov:

Pogodbena dela so vsa tista dela, ki jih mora izvajalec opraviti, da bo skladno s projektno

dokumentacijo zgradil določen gradbeni objekt.

Pogodbena cena je cena izraţena v absolutnem denarnem znesku, ki je določena v gradbeni

pogodbi. To ceno pa določa prvi odstavek 22. uzance PGU,

po katerih se cena za dela določa tako, kot je določeno v naročnikovih pogojih za predloţitev

ponudbe in sklenitev pogodbe o zadevnih delih.

Preseţna dela so količine izvedenih del, ki presegajo pogodbene količine del. Gre torej za

tista dela, ki jih je bilo potrebno opraviti, da bi izvajalec pravilno opravil svojo obveznost, pa

ta dela v pogodbi niso bila zaobseţena.

Manjkajoča dela so negativni odmiki izvedenih del glede na pogodbene količine del.

Nepredvidena dela so dela, ki niso predvidena s pogodbo, pa se morajo izvesti. Gre za tista

dela, ki jih izvajalec ob sklenitvi pogodbe ni predvidel. O nepredvidenih delih govori 19.

uzance PGU.

Ta dela pa so lahko predvidljiva ali pa nepredvidljiva. Predvidljiva so tista dela, ki bi jih

izvajalec ob pregledu celotne dokumentacije, ki mu je bila na podlagi gradbene pogodbe dana

na razpolago, kot strokovnjak lahko predvidel. To pravilo pa ne velja, če je popis del, ki jih je




10

potrebno narediti, naredil naročnik in ne izvajalec. V tem primeru se štejejo za predevidljiva

dela tista, ki so napisana v naročnikovem popisu.

Nepredvidljiva dela pa so po drugi strani tista, ki jih izvajalec, kljub svoji strokovnosti in

skrbnosti ni mogel predvideti npr. ko narava zemljišča ni takšna kot je bila predvidena, saj se

nepričakovano ugreza.

Poznejša dela so tista dela, ki niso bila dogovorjena in niso nujna za izpolnitev pogodbe,

naročnik pa zahteva, da se izvedejo. Poznejša dela, glede na opisano definicijo niso

pogodbena dela. To so dela, ki jih naročnik naroči izvajalcu kasneje. Za ta dela je potrebno

skleniti novo pogodbo oziroma dodatek k prejšnji gradbeni pogodbi.

Cena na enoto

Če se pogodbeni stranki odločita, da bosta uporabili ceno na enoto, to pomeni, da ima

izvajalec pravico do plačila za vse enote dela, ki jih je opravil in to ne glede na to ali je za

izvedbo porabil več časa in materiala kot je to predvidel v svoji ponudbi.

V zvezi z zgoraj obrazloţenimi pojmi pa je pomembno opozoriti še na to, da ima izvajalec, če

se dogovori za ceno na enoto, pravico do plačila za preseţna dela, nima pa pravice do plačila

za manjkajoča dela. To pomeni, če je v svoji ponudbi predvidel npr. več materiala, pa ga je

porabil manj, potem je upravičen le do plačila za delo in material, ki ga je dejansko porabil.

Zadnji odstavek 22. uzance PGU pa v zvezi s preseţnimi in manjkajočimi deli govori o tem,

da cena za enoto velja tudi za ta dela, če ne presegajo 10 % pogodbenih količin del. Če dela

presegajo 10% lahko naročnik oziroma izvajalec zahtevata spremembo cene na enoto. Mogoč

pa je tudi drugačen dogovor v pogodbi. Stranki lahko npr. izključita uporabo PGU.

Zaradi takšne razlike med dejansko izvedenim delom in v pogodbi oziroma ponudbi izvajalca

predvidenim delom, pogodbe ni potrebno spreminjati.

Drugače pa je v primeru nepredvidenih del. Izvajalec je namreč upravičen do plačila vseh

nepredvidenih del.

Skupaj dogovorjena cena

Kaj zajema ta cena je opisano ţe zgoraj. Gre za ceno, določeno v skupnem znesku za celoten

objekt. Glede preseţnih in manjkajočih del cena ostaja nespremenjena. V skupnem znesku

določena cena obsega tudi vrednost nepredvidenih del, za katere je izvajalec ob sklenitvi

pogodbe vedel in moral vedeti, da se morajo izvesti. Za druga nepredvidena dela se določi

cena pozneje s pogodbo. Edini primer, ko je torej izvajalec upravičen zahtevati spremembo

pogodbene cene, je v primeru nepredvidljivih del.

2. Sprememba cene

Obligacijski zakonik vsebuje posebna pravila v primerih, če pride v času od sklenitve

pogodbe oziroma izstavitve predračuna do sprememb na trgu, to je do inflacije. Gradnja

namreč ni storitev, ki bi bila končana v kratkem času, dnevu ali tednu. Gre namreč za

določeno stopnjo tveganja.




11

Kdaj zvišanje cene

Zaradi navedenih okoliščin OZ v prvem odstavku 655. člena določa moţnost, da lahko

izvajalec, ki je v pogodbenem roku izpolnil svojo obveznost, zahteva zvišanje cene za dela, če

so se v času od sklenitve pogodbe do njene izpolnitve zvišale cene za elemente na podlagi

katerih je bila določena. Tako bi morala biti ta cena višja za dva odstotka. V tem primeru

zakon dopušča pogodbenima strankama, da to uredita v pogodbi tudi drugače.

Drugačno pa je pravilo, če vzrok za prekoračitev pogodbenega roka za končanje objekta ne

izvira iz izvajalčeve sfere. V tem primeru ima izvajalec pravico do razlike v ceni tudi če

pogodbena cena vsebuje ali bi morala vsebovati predvidljive podraţitve. Gre namreč za to, da

izvajalec lahko v pogodbo vračuna le podraţitve, ki so v času sklenitve pogodbe predvidljive.

Seveda pa se izvajalec ne more sklicevati na zvišanje cen do katerega je prišlo potem, ko je

bil ţe v zamudi. Drugačno pravilo pa velja v primeru, če izvajalec po svoji krivdi del ni

izvedel v pogodbenem roku. V tem primeru lahko zahteva zvišanje cene za dela, če so se v

času od sklenitve pogodbe do dneva, ko bi dela morala biti končana, zvišale cene za elemente,

na podlagi katerih je bila določena. Tako bi morala biti cena za te elemente višja za pet

odstotkov. Tudi v tem primeru velja pravilo, da izvajalec ne more zahtevati celotne razlike,

temveč le razliko v ceni, ki presega pet odstotkov.

V zvezi z zgoraj opisanimi pravili je sodišče odločalo v naslednjih primerih in podalo sledeče

odločitve: "Določbi 636. in 637. člena ZOR sta uporabljivi samo takrat, kadar med

pogodbenima strankama ni sporazuma o spremembi cene."

"Cena del se spreminja od trenutka sklenitve pogodbe do pogodbenega roka za zaključek del.

Spremenjene okoliščine, ki so nastale pred sklenitvijo pogodbe, se ne upoštevajo, če se stranki

nista dogovorili drugače.

"Okoliščina, da je investitor in izvajalec kot pogodbena stranka iz pogodbe o izgradnji

poslovnega prostora zahteval povečanje pogodbene cene, o čemer je

med strankama spor, mu ne daje pravice, da odkloni izpolnitev svoje obveznosti izročitve

poslovnega prostora drugi pogodbeni stranki, ki je izpolnila svojo obveznost plačila."

3. Določilo o nespremenljivosti cene

Stranki gradbene pogodbe se lahko v pogodbi dogovorita, da se cena za dela ne bo spremenila

tudi, če bi se po sklenitvi pogodbe zvišale cene za elemente, na podlagi katerih je bila

določena. Gre torej za dogovor o t.i. fiksni in nespremenljivi ceni, ki mora biti v gradbeni

pogodbi jasno in nedvoumno zapisan.

OZ pa v prvem odstavku 656. člena določa izjemo od tega pravila in daje moţnost izvajalcu,

da kljub predhodno opisanemu pogodbenemu določilu, zahteva spremembo cene, če so se

cene za elemente toliko zvišale, da bi morala biti cena za dela več kot deset odstotkov višja.

Vendar lahko v tem primeru izvajalec zahteva samo razliko v ceni, ki presega deset




12

odstotkov, razen če so se cene za elemente zvišale potem, ko je prišel v zamudo. Enako

pravilo določa tudi uzance PGU 28. Povedano drugače, izvajalec lahko kljub določilu o fiksni

ceni zahteva razliko v ceni nad deset odstotkov, tega pravila pa izvajalec ne more uporabiti in

se nanj ne more sklicevati, če so se cene zvišale, ko je bil on v zamudi. To določa tudi tretji

odstavek 655. člena OZ.

V zvezi z zgoraj opisanimi pravili je sodišče odločalo v naslednjih primerih in podalo sledeče

odločitve:

"Izvajalec ima pravico zahtevati razliko v ceni tudi, če je fiksno dogovorjena, če je zaradi

izrednih dogodkov med graditvijo prišlo do takšnega zvišanja cen, da to presega tudi

povečano tveganje strank ob dogovorjeni klavzuli o fiksni ceni."

"Izvajalec ima pravico zahtevati spremembo cene, če je zaradi spremenjenih okoliščin cena

del višja za več kot deset odstotkov, ne glede na to, da sta se stranki dogovorili, da ne bosta

uporabili pravila iz 637. člena Zakona o obligacijskih razmerjih."

4. Odstop od pogodbe zaradi zvišanja cene

Zakon pa varuje tudi poloţaj naročnika in sicer v situacijah, ko bi se cena nesorazmerno

zvišala. Če se namreč cena zaradi inflacije in ob uporabi 655. člena OZ in 656. člena OZ

precej zviša, lahko naročnik odstopi od pogodbe. V tem primeru, če torej naročnik izkoristi

svojo pravico in od pogodbe odstopi, mora plačati izvajalcu ustrezen del dogovorjene cene za

vsa do tedaj opravljena dela ter pravično povračilo za nujne stroške.

Izvajalec in naročnik

Izvajalec ima torej pravico do plačila za vsa tista dela, ki jih je opravil do trenutka, ko je

prejel obvestilo naročnika, da bo izkoristil pravico iz 657. člena OZ in odstopil od pogodbe.

Poleg tega ima tudi pravico do povračila nujnih stroškov. Izvajalec ima namreč na podlagi

125. uzance PGU dolţnost, da v primeru razdora pogodbe, torej prenehanja veljavnosti

pogodbe, zavaruje izvedena dela pred propadanjem. Pri tem nastopi le z nujnimi varstvenimi

ukrepi, stroški pa morajo biti kar najmanjši. Vse te stroške in izdatke je zavezan plačati

naročnik. Izvajalec jih mora plačati le, če je on kriv da je prišlo do prenehanja pogodbe.

Kaj pomeni termin, da se "dogovorjena cena precej zviša" se presoja od primera do primera.

Ocenjujem, da je to tista višina cene, ki za naročnika ni več sprejemljiva. Naročnik se namreč

ob sklenitvi gradbene pogodbe odloči za nek okvir stroškov, ki jih je pripravljen nositi. Če pa

je ta okvir močno preseţen, mu zakon daje pravico do odstopa od pogodbe.

5. Pravica naročnika, da zahteva zniţanje dogovorjene cene

Če ima izvajalec na podlagi 655. člena OZ pravico, da ob določenih pogojih zahteva zvišanje

pogodbene cene, pa ima naročnik na podlagi 658. člena OZ pravico da ob določenih pogojih

zahteva zniţanje dogovorjene cene.




13

Zniţanje cen za 2%

Če se v času od sklenitve pogodbe do izpolnitve izvajalčeve obveznosti cene za elemente, na

podlagi katerih je bila določena cena za dela, zniţajo za več kot dva odstotka, dela pa so bila

opravljena v dogovorjenem roku, ima naročnik pravico zahtevati ustrezno zniţanje

dogovorjene cene za dela nad ta odstotek.

Zniţanje cen nad 10%

Če pa je bila dogovorjena fiksna cena in so bila dela pravočasno opravljena, ima naročnik

ravno tako pravico do zniţanja cene, če se cene za elemente na podlagi katerih je bila

določena, zniţajo nad deset odstotkov. V tem primeru je upravičen do razlike nad desetimi

odstotki.

Drugačno pravilo pa velja, če je izvajalec del v zamudi in svoje delo ne opravlja v

pogodbenih rokih. V tem primeru ima naročnik pravico do sorazmernega zniţanja in sicer za

vsako zniţanje cene za elemente, na podlagi katerih je bila ta cena določena.

Cena določena s klavzulo "Ključ v roke"

Literatura pogodbo "ključ v roke" opredeljuje kot pogodbo, pri kateri investitor sklene eno

samo pogodbo z glavnim izvajalcem, ki nato praviloma sklene eno ali več pogodb s

podizvajalci, to je z osebami, ki bodo dela dejansko opravljale. Predmet te pogodbe je

zgrajeni objekt, zato je vsebina te pogodbe celoten kompleks storitev, od pripravljalnih

raziskav pa vse do izvedbe del. S pogodbo "ključ v roke" se ena oseba zaveţe opraviti vse

navedeno.

Definicija

Obligacijski zakonik pa podaja definicijo gradbene pogodbe s posebnim določilom, to je

določilom "ključ v roke". OZ govori tako le o določilu cene v pogodbi in ne vseh obveznostih

izvajalca, ki so zgoraj opisane. Če vsebuje gradbena pogodba določilo "ključ v roke" ali

kakšno drugo podobno določilo, se izvajalec samostojno zavezuje, da bo izvedel skupaj vsa

dela, ki so potrebna za zgraditev in uporabo nekega celotnega objekta.

Cena s klavzulo

Cena s klavzulo "ključ v roke" je določena skupaj z dogovorjeno ceno. To pomeni, da tako

dogovorjena cena vsebuje vrednost vseh nepredvidenih del, torej tako tistih, ki so predvidljiva

kot tudi tistih, ki so nepredvidljiva in vseh preseţnih del, izključuje pa vpliv manjkajočih del.

Podobno je zapisano tudi v 34. uzance PGU, kjer je določeno, da določba "ključ v roke" in

podobni izrazi v pogodbi pomeni, da obsega pogodbena cena tudi vrednost vseh

nepredvidenih del in preseţnih del ter da je izključen vpliv manjkajočih del na pogodbeno

ceno.




14

Dodatno pa PGU še določajo, da določba "ključ v roke" ne izključuje spremembe pogodbene

cene zaradi spremenjenih okoliščin in ne plačila poznejših del. Glede na opisano je torej kljub

temu, da gradbena pogodba vsebuje klavzulo "ključ v roke", cene v tej pogodbi mogoče

spremeniti, če so izpolnjeni zgoraj opisani pogoji. Uzance 23 PGU določajo, da je sprememba

pogodbene cene mogoča, če nastopijo izredni dogodki. To določbo je potrebno povezati z

uzanco 28. PGU, na podlagi katere se sme zahtevati sprememba pogodbene cene samo za

razliko, ki presega 10%.

V zvezi klavzulo "ključ v roke" je sodišče ţe večkrat odločalo. V pomoč pri razlagi

klavzule "ključ v roke" pa naj bodo naslednji izseki odločitev:

"Če sta se naročnik in izvajalec del dogovorila, da se bodo dela izvedla po sistemu ključ v

roke, ima izvajalec pravico do plačila naknadno naročenih dodatnih del, ki so bila izvedena

zaradi spremembe projekta."

"Če sta se investitor in izvajalec dogovorila, da bodo dela izvedena po sistemu "ključ v roke",

ima izvajalec pravico do plačila naknadno naročenih del, ki niso bila predmet pogodbe.

"Če je graditev objekta dogovorjena s klavzulo "ključ v roke" za fiksno ceno, se morajo

izvajalcu del priznati poznejša dela, nastala zaradi pomanjkljivosti v projektu in poznejša

dela, ki jih je opravil po nalogu investitorja."

"Del pri graditvi stopnišča v stanovanjski stavbi ni mogoče šteti za naknadna dela in izvajalec

ne more zahtevati posebnega plačila za ta dela, če je zgraditev celotnega objekta izvedena na

temelju gradbene pogodbe s fiksno dogovorjeno ceno in s klavzulo "ključ v roke".

Izvajalec lahko pod zakonsko določenimi pogoji zahteva razliko v ceni tudi, če je

dogovorjena gradnja objekta po sistemu "ključ v roke".

Razumevanje in nerazumevanje klavzule "ključ v roke",

uporabljene v gradbenih pogodbah v slovenski praksi

Problemi in spori, ki izhajajo iz gradbene pogodbe s posebnim določilom "ključ v roke",

bazirajo na nepoznavanju pomena pojmov, zamenjavi pomenov in površnosti uporabe besed v

pogovorni in pisni obliki.

-> Pojmovanje in razumevanje izrazov

Predvsem moti ali nas zavede formulacija drugega odstavka 659. člena Obligacijskega

zakonika (v nadaljevanju OZ) in ţe naslov tega člena, ki se glasi: cena, določena s klavzulo

"ključ v roke". V tej uporabi je pojem "cena" treba razumeti kot "znesek" ali kot "pogodbeni

znesek". Pri podjemni pogodbi z navedeno klavzulo gre namreč za "pavšalno ceno", ki jo

razumemo kot skupno ceno oziroma kot za vse skupaj dogovorjeno ceno v enem, to je

skupnem znesku za celoten predmet pogodbe ali objekt.




15

Kaj pomeni "enotna cena"?

Ţe slovenski prevod Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) uporablja izraze ali pojme, ki

utegnejo nevešče uporabnike (ţal se to tudi dogaja) pripeljati v zmoto in zavajanje. Te enake

pojme v poglavju gradbene pogodbe, ţal nepopravljene, uporablja tudi OZ. Ta zmota se

odraţa tudi pri pojmu cena, ki je določena od merske enote (postavke) dogovorjenih del in je

pojmovana kot "enotna cena", ki pa v resnici ni enotna po splošnem pojmovanju. Kajti v

"enotni ceni", bolje v "ceni za enoto" so lahko (in tudi so) elementi, na osnovi katerih se cena

oblikuje, vidni oziroma transparentni tudi za naročnika. Za celoten objekt so ti elementi,

postavke (specifikacija del) oziroma zneski postavk, določeni in vidni s količino postavke

(obsegom dela) in s ceno za to enoto količine ali s ceno za enoto opravljenega dela in

vgrajenega materiala.

V primeru pomena pojma "cena v skupnem (beri - enem) znesku" oziroma v pomenu "skupaj

dogovorjena cena" za celoten objekt ali predmet pa elementi (potroški dela in materiala,

riziki), iz katerih je taka cena oblikovana, niso vidni in zato ta cena ni transparentna. V

vsakdanji praksi in splošnem pojmovanju takšno ceno razumemo tudi kot enotno ceno (beri:

eno ceno) ali pavšalno ceno ali pa globalno ceno ali ceno "lump sum".

Ta delitev je pomembna iz praktičnih razlogov, saj se pogodbeni stranki pogosto dogovorita,

da bo obračun del potekal na podlagi dejansko opravljenih količin, zaradi takšnega načina

obračunavanja pa je treba v pogodbi vnaprej določiti cene za enoto (enotne cene) in količine

(običajno v posebnem stroškovniku ali predračunu). Cena objekta tako ni vnaprej znana,

ampak je samo določena na podlagi ocenjenega predračuna del, končna cena (znesek) objekta

se pa v tem primeru ugotovi s končnim obračunom del.

Primer stroškovnika ali pogodbenega predračuna s cenami za enoto je prikazan na primerih v

priročniku "Od projekta do objekta v poglavju 8, april 2011.

Pogodbeni znesek

Za gradbeno pogodbo s posebnim določilom "ključ v roke" pa ima tudi pogodbena cena,

oziroma bolje "pogodbeni znesek" značaj "pavšalne cene" za celoten predmet pogodbe in je

naveden le en znesek (morda praviloma še znesek za DDV ali pa tudi ne), to je ena cena

oziroma ena cena za vsa dela. Še več, tako pojmovana in oblikovana cena vsebuje poleg

elementov potroškov potrebnega dela in materiala tudi stroške projektiranja, ki pa praviloma

niso vidni in se tudi v pavšalno ceno (v splošnem pomenu besede) ne štejejo. Poleg tega

oblikovana pavšalna cena za pogodbo s posebnim določilom "ključ v roke" prevzema tudi

rizike tako imenovanih "več del ali preseţnih del", ki bremenijo izvajalca, in rizike "manj

del", ki ‚bremenijo‘ naročnika. Ta element cene v pavšalni ceni ni viden in je tveganje enako

za izvajalca kot tudi za naročnika (maček v ţaklju).




16

To je dopustno, ker ima podjemnik (izvajalec + projektant) tako celotno izvedbo po naročilu

naročnika sam v rokah, zato je smiselno, da tudi nosi riziko svojih kalkulacij, in to ne samo

riziko višine cen (material in delo), marveč tudi riziko obsega potrebnih del, ki izvirajo iz

narave dela in morebitnih projektantskih napak, za katere sam lahko odgovarja le, če tudi sam

izvajalec izdela ali sam oskrbi potrebno projektno dokumentacijo.

Nepredvidena dela

V ţe navedem odstavku člena nastopa tudi pojem "nepredvidena dela", ki jih sodna praksa

opredeljuje kot tista dela, ki jih je treba izpeljati (izdelati), pa čeprav niso zajeta v pogodbi

oziroma niso predmet pogodbe. V komercialni praksi to pomeni, da so to dela, izraţena s

postavkami, ki niso upoštevana oziroma napisana iz kakršnih koli razlogov ţe v ponudbeni

dokumentaciji, zato tudi ne v pogodbenem znesku, vendar se šele med samim potekom

izvajanja del pokaţe potreba ali se ugotovi napaka, ki jo je treba odpraviti tako, da se ta dela

izdelajo, sicer ni moţno izpolniti pogodbe. V normalnih okoliščinah se stroški za ta riziko

štejejo stranki, ki ima izvorno moč, da vpliva na izdelavo projektne dokumentacije. V kolikor

je izvajalec tudi projektant, praviloma taka dela ne morejo nastopiti, če pa ţe nastopijo gre za

zmoto, površnost ali nevednost projektanta, s tem pa gre tudi za napako izvajalca, kar se

razume, da je njegov riziko. Če pa izvajalec takega izvornega vpliva nima, kar nastopi takrat,

kadar izvajalec ni projektant in je izdelava vse projektne dokumentacije na strani naročnika,

izvajalec ne more nositi posledic tega rizika.

Dvotirnost postopka graditve

V naši praksi je pogosto ţal drugače, in sicer zaradi napačnega razumevanja klavzule "ključ v

roke" in tudi zaradi novodobne slovenske zakonodaje o graditvi in zakonodaje za javno

naročanje gradenj, iz katere izhaja dvotirnost postopka graditve. Določila posredno velevajo,

naj investitor izbira in naroča ločeno storitev projektiranja in ločeno storitve izvajanja del, kar

povzroča napake (nepredvidena dela) zaradi nezmoţnosti vplivanja izvajalca na projektiranje

pa tudi projektant ima manj moţnosti vplivanja na izvajalca med izvajanjem. Tu se še posebej

odraţajo napake v nekaterih opisih vrst del, predvsem pa je to pogost primer v količinah

posameznih postavk ali tudi vrst del.

-> Napake v fazi izdelave ponudbe

Ţal so nekatere napake narejene tudi z določenim namenom, da se tako prikaţe niţja

investicijska vrednost, to je taka, da je projekt odobren. Take napake ponudniki - izvajalci

zelo teţko pravočasno odkrijejo, ker običajno nimajo na razpolago prave projektne

dokumentacije in drugih podatkov, ki jih potrebujejo za sestavo ponudbe, zato se take napake

razkrijejo šele pozno po sklenitvi pogodbe. Tudi če jih posamezen ponudnik odkrije v fazi

izdelave ponudbe, jih ne bo razkril pred sklenitvijo pogodbe, kot kaţe praksa iz razumljivih

razlogov. Razkritje napak mu ne daje nobenih ugodnosti ali prednosti pri pridobitvi dela pred

konkurenco, ampak celo nasprotno, to vodi k neuspešni ponudbi. Le kdo je lahko tako nor, da

bi to storil, rečemo.

Tako naročnik in/ali tudi projektant zavede ponudnika - izvajalca, da pri oblikovanju

ponudbenega zneska ali cene ponudnik niti ne more predvideti in upoštevati vsega, kar na

znesek vpliva. Tudi kasneje naročnik zaradi tega nepravično postopa do izvajalca, saj od

njega tako zahteva, da izvede dela, ki jih izvajalec niti ni mogel predvideti in upoštevati,




17

sklicujoč se na tako imenovano izjavo iz ponudbene dokumentacije "da je ponudnik pregledal

projektno dokumentacijo in je predmetni objekt moţno zgraditi "na ključ v roke". Taka izjava

je sicer vezana na 13. člen PGU, ki sicer obvezuje izvajalca o proučitvi projektne

dokumentacije, vendar se šteje, da je izvajalec zahteval pojasnilo pravočasno, če je dal

naročniku glede na okoliščine, ki vplivajo, dovolj časa, da bi mogel ravnati po zahtevi, ne da

bi nastal zastoj pri izvajanju del. To pa se lahko dogodi daleč po pričetku del, oziroma takrat,

ko bi izvajalec moral ugotoviti napako, kar je običajno takrat, ko se operativno naroča

material.

V kolikor pa projektno dokumentacijo izdeluje ali zagotavlja izvajalec (kar je pogoj pri

klavzuli "ključ v roke"), pa naročnik ni obvezan dajati pojasnil glede projektne

dokumentacije. To pa kaţe, da je dajanje takih izjav v fazi priprave ponudbe in pred

sklenitvijo pogodbe tudi za naročnika nesmiselno. Tudi ni pričakovati negativnih odgovorov s

strani ponudnikov, ker bi se s tem ţe sam ponudnik izločil iz konkurence, kar pa zagotovo ni

njegov namen. Takšne zahteve vnašajo negotovost v pravno razmerje med strankama.

Zahteve naročnikov, ţal tudi javnih naročnikov gradenj, po "ključu v roke" (zato tudi napačno

uporabljen pojem "cena ključ v roke") izhajajo iz teţnje in iz predpisane zakonodaje (Zakon o

javnem naročanju − v nadaljevanju ZJN-2), da obračunski znesek (ni uporabljen pojem cena)

po dokončanju ne more (ne sme) biti višji, kot je bil pogodbeni znesek ob sklenitvi pogodbe.

Ta zakonsko zahtevana nespremenljivost zneska pretéče vpliva na pripravljavce in svetovalce

javnih naročil gradenj, da iščejo vse mogoče izraze ter pogoje v razpisni dokumentaciji in

pogodbi, da bi se pogodbeno zaščitili proti vsakršni moţnosti do kakršnekoli spremembe

"cene", s tem pa tudi zakrili in izključili lastne zle namene in napake.

"Pavšalna cena"

Glede na razne razlage v strokovni literaturi in priporočilih kvazisvetovalcev in izvedencev je

za določanje nespremenljivosti pogodbenega zneska oziroma tistega dogovorjenega zneska

najprimernejši izraz "pavšalna cena" ali "skupno dogovorjena cena", ker naj bi bila bolj trdna

cena za celoten objekt in je ni moţno spreminjati. To deloma drţi, saj stroškovni elementi, na

osnovi katerih je oblikovana, praviloma niso vidni, niso transparentni. Vendar tudi pravna

praksa v nekaterih okoliščinah dopušča, da se tudi ta "absolutna fiksnost cene" lahko zniţa in

zviša. Ker v pavšalni ceni niso razvidni posamezni elementi, še posebej ne elementi

kalkuliranega tveganja in dobička, so spremembe moţne le z barantanjem (po naši zakonodaji

so to "pogajanja") tudi pri tej ali tako imenovani "skupni ceni", kar pa zagotovo ni v skladu z

obligacijskimi načeli enakosti in pravičnosti, saj se izkorišča prednost in prisila močnejšega

nad šibkejšim.

-> Posebnosti pogodbe

Pri gradbeni pogodbi s posebnim določilom "ključ v roke" gre namreč za proces ali postopek

in ne za vrsto, obliko ali tip cene, izraţene v pomenu za celoto kot skupna cena, ampak se ta

klavzula nanaša bolj na vsebino predmeta ali obsega pogodbe (skupna cena je le posledica), ki

je sestavljena praviloma iz več dogovorov in jo zato pravna praksa obravnava kot mešano

pogodbo. Postopek oblikovanja oziroma realizacije take pogodbe poteka tako, da naročnik

odda izdelavo projektne dokumentacije ali načrtov, izdelavo investicijskega programa,

gradnjo objekta, nakup opreme in dela za pripravo in izročitev objekta v uporabo ali




18

obratovanje na osnovi zahtev (razpisnih pogojev, tehničnih specifikacij ZJN) enemu samemu

izvajalcu ali podjemniku.

"Inţeniring pogodba"

Sklenjeni pogodbi v navedenem obsegu ali predmetu pogodbe smo nekdaj rekli "inţeniring

pogodba", ki je zadostila pojmu klavzule "ključ v roke". To je pomenilo, da je vsa dela od

začetka naročila pa do izročitve "ključa", to je do dokončanja vseh del, vključno s pripravo

objekta za uporabo ali obratovanje, opravil izvajalec (se razume s svojimi podizvajalci) in tudi

tista dela, ki jih po običajnih pogodbah opravi naročnik (takšna dela so: priprava zemljišča za

gradnjo, pridobitev dovoljenj s pripravo potrebne dokumentacije, tehnični pregled in

pridobitev dovoljenj za uporabo itd.). Za tovrstno pogodbo je tudi značilno, da naročnik med

gradnjo običajno ne sodeluje (razen če je vezan s pogodbenimi dogovori) oziroma tudi ni

dolţan sodelovati. Take primere pa ţal naša javna zakonodaja posredno ne dopušča, zato je

uporaba klavzule "ključ v roke" nepravilna in brezpredmetna, ker imajo vsebine ali cause

naših tovrstnih pogodb povsem drug namen, to je nespremenljivost pogodbenega zneska (in

ne samo cene ali cen) ne glede na uporabo določila, kajti izvajalec praviloma ni tudi

projektant. Tudi pogodbeni znesek je seštevek zneskov posameznih vrst del in postavk

oziroma so zneski zmnoţki projektantsko ocenjene količine in ponudbenih enotnih cen

posamezne postavke. Torej je struktura pogodbenega zneska vidna, kar pa za pavšalno ceno ni

značilno. Torej je tveganje (predvsem izvajalca) le v količinah.

V kolikor se med izvajanjem del izkaţe, da so predračunske oziroma projektantske količine

enake izmerjenim, obračunskim količinam, potem je tudi obračunski znesek enak, ker se cene

za enoto ne morejo spremeniti v normalnih okoliščinah. Če pa se izkaţe, da to ni tako in se

pokaţejo izmerjene obračunske količine, ki odstopajo od predračunskih količin navzgor (jih

imenujemo preseţna ali več dela) ali navzdol (ki jih imenujemo manj dela). Spor je

neizbeţen, še posebej, če so ugotovljena velika odstopanja, in da ni moţno kompenzirati

zneskov več del z zneski manj del, sklicujoč se na klavzulo ključ v roke, oziroma na drugi

odstavek 659. člena OZ, ter je očitno in upravičeno dan povod na pritisk na spremembo

pogodbenega zneska ene ali druge pogodbene stranke, ki ga v primeru navedbe prave

pavšalne ali samo "ene" skupne cene za celoto ne bi bilo, ker odstopanj ni moţno dokazovati,

zaradi ţe navedenih razlogov.

Podoben problem povzročajo naknadne spremembe med potekom del, katerim bi se moral

naročnik obvezno odreči oziroma jih ne povzročati, če ţeli doseči nespremenjen pogodbeni

znesek. Iz ţe navedenih podobnih razlogov tudi spremembe ni moţno povsem pravično ali

pravilno oceniti pri pavšalni ceni. Brez barantanja ne gre, konča pa se običajno neugodno za

naročnika, ker sprememb izvajalec ne bo sprejel (niti jih ni dolţan sprejeti), v kolikor se ne bo

spremenila tudi cena oziroma pogodbeni znesek.

Postopek realizacije pogodbe

Poleg pavšalne cene je za obseg ali predmet gradbene pogodbe s posebnim določilom "ključ v

roke" pogojen tudi postopek realizacije pogodbe, ki praviloma določa več rokov za izpolnitev

posameznih obveznosti izvajalca in tudi naročnika (poleg končnega raka vsebuje tudi vmesne

roke). Za začetek se šteje trenutek, ko je naročnik izročil izvajalcu vse potrebne podatke za

izdelavo projektne dokumentacije v skladu s pogodbo. Običajno so ti podatki vsebovani v t.i.

projektni nalogi (v ZJN-2 se uporablja pojem: tehnična specifikacija), ki jo izdela naročnik.




19

Temu sledi izdelava projektne dokumentacije, ki zajema poleg same izdelave načrtov in

tehničnih elaboratov, še potrebne raziskave zemljišča, pridobitev soglasij in dovoljen za

gradnjo.

Projektna dokumentacija

Nato mora izdelano projektno dokumentacijo v celoti ali po delih (kot je dogovor) izvajalec

predloţiti naročniku v potrditev in jo po potrebi uskladiti z zahtevami naročnika še pred

operativnim pričetkom del na gradbišču. Po prejemu potrditve projektne izvedbe od

naročnika, ki je skladna tudi z dogovorjeno pogodbeno ceno, lahko prične izvajalec z

operativnimi deli na gradbišču, ki pa potekajo na način, značilen za pogodbe oziroma naročilo

gradenj. V kolikor pa je potek drugačen (naša praksa) kot v primeru, da naročnik izdela ali

oskrbi projektno dokumentacijo predenj odda naročilo gradenj izbranemu izvajalcu, ki ni

projektant tega predmeta, in se v postopku pogajanj dogovorita za pogodbo s posebnim

določilom "ključ v roke" z namenom določiti le fiksni znesek, pa je kmalu po začetku del

pričakovati spore ter zato v tem slučaju ne moremo govoriti o pogodbi o ceni "ključ v roke".

Ta klavzula je brezpredmetna, ker to ni namen pogodbe, ni pa pogodba neveljavna, ker ostali

členi dopuščajo, da se pogodba realizira z večjimi ali manjšimi teţavami na klasičen način.

Način plačevanja

Tudi način plačevanja je značilen za tovrstne pogodbe, ki se lahko izvrši enkrat v enem

znesku (ker gre za daljše obdobje izvajanja pogodbe), ali pa postopoma v delnih zneskih ali

tranšah, ki so določeni s pogodbo ter so nedeljivi. Ti delni zneski ali tranše so vnaprej

dogovorjeni tako po višini zneska kot po roku zapadlosti v plačilo. So lahko aritmetično enaki

po obdobjih ali mesecih, ali pa so dogovorjeni zneski različnih višin in vezani za zapadlost v

plačilo glede na realizacijo posamezne faze pogodbe (izročitev projektne dokumentacije,

dokončanje posameznih ključnih gradbenih elementov ali del: izkop gradbene jame,

dokončanje temeljev ali posameznih etaţ, dokončanje ostrešja, dobava opreme itd.). Ker so ti

roki določeni vnaprej lahko napredovanje del zaostaja ali prehiteva te roke tako, da se teţko

pokrijejo stroški izvedenih del s plačili. Enaki delni zneski praviloma ne krijejo dejanskih

stroškov izvajanja del. So obdobja, ko se pokaţe delno predplačilo in tudi obdobja z

manjkom.

To je po tem načinu potrebno vzeti v zakup, sicer pride hitro do sporov, ki negativno vplivajo

na realizacijo. Manj teţav je pričakovati v primerih določitve neenakih zneskov, ki so

določeni na pričakovane ocenjene stroške izvedbe posameznih faz ali delov objekta. Tu je

bojazen naročnika, da je plačal več kot je izvršenega manjša, vendar pa ni popolnoma

izključena. Pri običajnem naročilu gradenj, ko se obračun del vrši z merjenjem izvedenih del,

ki so tekoče dokumentirane po vsebini in količini v knjigi obračunskih izmer, do odstopanja

ne more priti.

Pri uporabi obravnavane klavzule, pa se običajno količine izvedenih del tako ne merijo (saj se

tudi ne morejo??). V 82. členu, tretji odstavek ZGO-1, zakonodajalec celo izključuje

obveznost vodenja knjige obračunskih izmer in je na strani pogodbenikov, da se dogovorijo

za primeren način dokumentiranja izvedenih del. Modri naročniki bodo ravnali drugače in

izrecno zahtevali v pogodbi, da se tudi v takih primerih izvršena dela merijo in evidentirajo

izvršene količine del sproti, ker si le na ta način zagotovijo zanesljive podatke.




20

Glede na zgoraj opisani način plačevanja bi lahko šteli tudi pogodbo s posebnim določilom

"ključ v roke" med klasične kupne pogodbe, vendar jo štejemo med podjemne pogodbe, ker

se gradnja opravi po naročnikovem naročilu, po njegovem načrtu, okusu in navodilih, ki jih

da vnaprej.

Cena za enoto posamezne postavke

Pri obravnavi te problematike pa ne moremo mimo primerov ali oblik cen za enoto

posamezne postavke, ki imajo značaj pavšalne cene in tudi smiselni pomen tak, kot je

pogojeno za klavzulo "ključ v roke" in so vključene med postavke v pogodbenem predračunu,

ki so sicer namenjeni za način obračuna del po dejanskih količinah in cenah za enoto.

Nanašajo se le na neko zaključeno delo (na primer: kompletna izdelava kanalizacijskega

jaška, dobava in montaţa osebnega dvigala, izdelava in montaţa razdelilne omarice ipd.) v

sestavi objekta. To so take postavke, s katerimi prepušča naročnik oziroma projektant

izdelavo "po detajlu izvajalca ali izdelavo "kompletnega" elementa izvajalcu. V takih

primerih mora za ta dela izvajalec izdelati tudi ustrezne načrte ali celo projektno

dokumentacijo, kar pomeni, da je delo prevzel po načinu "ključ v roke" z vsemi tveganji in

posledicami in mora tudi pred pričetkom del pridobiti soglasje naročnika za tako izvedbo.

Merska enota je v takih primerih izraţena samo v enoti kot so "1 kos", "komplet", "skupaj ali

skupno", "v celoti" pa čeprav je moţno takemu delu posamezne elemente in količine izmeriti

in uporabiti enake cene za enoto, to je take, ki so ţe uporabljene za izdelavo drugih elementov

(pri kanalizacijskem jašku je taka cena, cena za enoto izkopa, za enoto vgrajenega betona,

priključki cevi, dobava in vgradnja pokrova, opaţi, armatura itd.).

Skupna cena

Cenam za taka dela sicer rečemo "skupna cena", ki se po svoji naravi ne more

spremenitizaradi spremembe količin posameznih elementov (ker niso vidni in jih naročnik ali

kupec ne pozna) ter je zato nespremenljiva ali celo absolutno fiksna. Tako ceno oziroma

nespremenjen znesek pričakuje tudi naročnik pri uporabi klavzule "ključ v roke" za celoten

objekt. V kolikor so stroškovne spremembe posameznih elementov majhne, ne prihaja v

praksi do teţenj po spremembah in zato šteje skupna cena, kot fiksna cena bolj trdna.

V praksi v številnih primerih obstaja zmotno ali zavajajoče stališče, da cena določena po

klavzuli "ključ v roke" v riziku več in manj del (zneskovno izraţeno) zagotavlja

nespremenljivost pogodbenega zneska tudi zaradi spremembe cen posameznih stroškovnih

elementov (potroškov cen dela in materiala). Vendar ta klavzula ne izključuje spremembe

pogodbene cene zaradi nastopa spremenjenih okoliščin, kar upošteva tudi pravna praksa. To

pa pomeni, da tudi pogodbeni znesek ali cena določena z uporabo klavzule "ključ v roke" ne

more biti bolj fiksna kot določa pogoje nespremenljivosti cen OZ od 655. do 658. člena.

Problem se pokaţe pri dokazovanju tega vpliva spremenjenih okoliščin, ker pogodbeni znesek

ali cena ni transparentna in niso vidni stroškovni elementi, ker je cena pavšalna ali praviloma

ena cena oziroma samo eden znesek. Pri tem so moţni številni špekulativni nameni in kršitve

osnovnih obligacijskih načel pogodbenih strank, kar povzroča dvome in nezaupanje izvajalcu.

Ravno iz vidika nezmoţnosti dokazovanja vplivov spremenjenih okoliščin na stroškovne

elemente cene daje naročniku občutek, da je tako sklenjena pogodba glede zneska bolj trdna

ter zanesljiva in ima večjo pravno moč.




21

Za popolno razumevanje klavzule "ključ v roke" je potrebno razjasniti še vprašanja: kako

ločevati pojme preseţna ali več dela, manj dela in nepredvidena dela, ki jih OZ šteje med

rizike, ki bremenijo izvajalca; kako jih je treba verodostojno prikazati in na kakšni osnovi ter

kakšna je ta dokumentacija? Ţal se s tem zakonodaja in pravna praksa ne ukvarja (pa bi se

morala) in tudi pravni razlagalci le ponavljajo napisana določila ne poznajo pa praktične

vsebine. Te tri pojme tudi vedno skupaj navajajo, kot da bi šlo za neločljivo povezane ("kot

rima v pesmici"), pa čeprav gre za povsem različne vsebine in oblike. Osnovni dokument za

ugotavljanje nastanka navedenih pojmov je zagotovo in nesporno pogodbeni predračun ali

stroškovnik (specifikacija del), ki določa obseg predmeta pogodbe po pripadajoči projektni

dokumentaciji. Pri klavzuli "ključ v roke" je tudi projektna dokumentacija vključena v

predmet pogodbe, ki je opisan s projektno nalogo in ne s predračunom ali specifikacijo del.

-> Nepredvidena dela

Nepredvidena dela se lahko dokaj hitro (kmalu po začetku del ali ţe preje) zaznajo in

pokaţejo v primeru, da projektno dokumentacijo oskrbi naročnik. Veliko teţje ali pa sploh

nemogoče pa je zaznati nepredvidena dela, če je projektno dokumentacijo izdelal ali oskrbel

izvajalec. Pa tudi, če se pokaţejo je za to odgovornost na izvajalčevi strani in ne bremenijo

naročnika.

O nepredvidenih delih govori 653. člen OZ, ki v drugem odstavku navaja tudi definicijo za

"nepredvidena dela", in sicer se nanaša le na tista dela, "ki jih je bilo treba opraviti, da se

zagotovi stabilnost objekta in ne bi nastala škoda". Vendar so nepredvidena dela tudi taka, kar

je povsem razumljivo, ki niso predvidena v projektni dokumentaciji oziroma s popisom

(specifikacijo) kakšnih drugih gradbenih del, katerih pa izvedba ni bila nujna. S takšno

delitvijo je tako potrebno ločiti:

nepredvidena dela, katera mora izvajalec zaradi njihovenujnosti takoj izvršiti (zavarovanje v primeru nenadnega vdora vode v gradbeno jamo) tudi brez predhodne

pismene odobritve naročnika za njihovo izvedbo.

ostala nepredvidena dela, katera niso tako nujna, da bi izvajalec začel z njihovim

izvajanjem preje, kot pa bi prejel pisno odobritev in naročilo od naročnika za njihovo

izvedbo.

Vsebina nepredvidena dela po 653. členu OZ se razlikuje od pojma nepredvidena dela po 19.

členu PGU, ki jih opredelijo kot tista nujna dela, ki so potrebna za trdnost objekta, pravilen

potek del in normalno uporabo objekta ali da se prepreči nastanek škode. Taka dela pa se ne

štejejo za nujna nepričakovana (hitra) dela. Prav tako uzance ne predpisujejo, kaj lahko

nepredvidena dela povzroči, kar določa 653. člen OZ, ki izrecno določa, da jih "povzroči

nepričakovana teţja narava zemljišča, nepričakovana voda ali kakšen drug izreden in

nepričakovan dogodek. Glede na to, v kolikor se primeri, da pride do del, ki niso povzročeni

iz razlogov v 653. členu OZ, to glede na zakonski predpis nebi šteli za nepredvidena dela in

nebi uporabili določbe OZ, ki govorijo o nepredvidenih delih, pa čeprav ti niso predvideni v

projektni dokumentaciji ali v opisu (specifikaciji) del.

Ko so predmet taka nepredvidena dela, katera je zaradi njihove nujnosti in hitrosti morajo

nemudoma izvršiti brez predhodne pismene odobritve naročnika, ni izvajalec samo

pooblaščen, ampak tudi dolţan, da izvede samo tista dela, ki jih je neizogibno nujno takoj

izvršiti, da se zagotovi stabilnost objekta ali prepreči nastanek škode in, za katera ne




22

more čakati na pisno odobritev naročnika. Ko je izvajalec te nujne ukrepe izvršil, je

izvajalec dolţan, da prekine z nadaljnjim izvajanjem nepredvidenih del ter počaka, da dobi

pisno odobritev in naročilo naročnika. Vsa ostala nepredvidena dela, ki niso povzročeni iz

razlogov po 653. členu OZ in niso nujni, spadajo v skupino nepredvidenih del, za katere pa je

izvajalec dolţan predhodno pridobiti pisno soglasje in naročilo od naročnika.

Zgoraj opisana nepredvidena dela lahko nastopajo oziroma se ugotavljajo le v primerih, ko

gradbene pogodbe ne vsebujejo klavzule "ključ v roke" in izvajalec ni projektant. V

nasprotnem primeru pa, ko je izvajalec tudi projektant, pa "nepredvidenih del za naročnika"

praktično ni, saj je obveza izvajalca, da mu izroči celoten objekt. Vendar pa temu ni povsem

tako enostavno. Tudi v primeru "klavzule ključ v roke" lahko nastopijo nepredvidena dela, ki

so sicer teţko dokazljiva, obstajajo pa. Dokazujejo se z odstopanjem izvedbe od projektne

naloge, ki jo je izdelal naročnik. Tu gre običajno za napačno oblikovane projektne pogoje in

napake v osnovnih podatkih, nenadna sprememba zakonodaje, višja sila in podobne

okoliščine.

Dodatna dela

Povsem ločeno pa je obravnavati t.i. dodatna dela, ki se štejejo tudi med nepredvidena dela,

ker v opisih pogodbenega predračuna niso zajeta in tudi niso predmet pogodbe, so pa v

številnih primerih tudi jedro spora pri pogodbah s klavzulo "ključ v roke". V praksi se

pogosto dogaja, da ţeli naročnik med gradnjo drugačne tehnične rešitve ali spremembe, ki so

vzrok za dodatno delo, vendar teh klavzula "ključ v roke" ne zajema. Te je obravnavati

povsem ločeno kot novo samostojno naročilo (izven ključa).

Odstopanja od predvidenih količin

Zaznavanje "več del" ali "manj del" oziroma odstopanj od predvidenih količin

(projektantskih predizmer) pa je praviloma dokaj pozno, običajno šele takrat, ko so dela ţe

izvedena in v postopku merjenja in obračunavanja del, kar je ţal prepozno. Vesten izvajalec

bo odstopanja ugotovil prej, oziroma bi jih moral vsak izvajalec moral ugotoviti najkasneje

pred pričetkom izvajanja posamezne postavke in o tem obvestiti naročnika (to je zadnji

trenutek, ko jih mora ugotoviti) v skladu z 13. členom PGU.

Edini verodostojni dokument (ki se šteje tudi kot knjigovodska listina), iz katerega so ta

odstopanja vidna, pa je obračunski list za posamezno postavko v knjigi obračunskih izmer (ne

v gradbenem dnevniku, kot se večkrat navaja), ki se vodi na gradbišču izrecno za namen

ugotavljanja dejanskih količin. Z obračunom se v nekaterih primerih (po dogovoru z

naročnikom) lahko zneski več del "izravnajo" z zneski manj del, kar se pokaţe, da se

pogodbeni znesek ne spremeni oziroma se bistveno ne more spremeniti iz ţe omenjenih

razlogov pravilnega izračuna predračunskih količin. Pokaţe pa se v nekaterih primerih tudi

obratno, da so odstopanja velika, in da izravnave ni, pa ob pravočasni ugotovitvi lahko

pogodbenika ustrezno ukrepata brez teţjih posledic.

Dokumentiranje gornjih pojmov je moţno le v primeru vodenja knjige obračunskih izmer, ki

je pa v primeru uporabe klavzule "ključ v roke" v gradbenih pogodbah pa po naši zakonodaji

"ni obvezno" voditi (3. odstavek, 82. člena ZGO-1-UPB1, Uradni list RS, št. 102/2004, 2

odstavek, 10. člena Pravilnik o gradbiščih, Uradni list RS, št. 55/2008). Praktično se tudi "ne

more voditi", ker se dogovorjena pogodbena cena oziroma (en) skupni znesek nanaša na




23

celoto, oziroma na celoten predmet pogodbe. Ker v takem primeru niso dani na začetku, ob

sklenitvi pogodbe, osnovni pogoji (predračunske količine) tudi ni moţno verodostojno

ugotavljati odstopanja. Projekti in izvedba so v rokah izvajalca, s tem pa tudi obveza, da bo za

dogovorjeno ceno (znesek) izvršil vsa potrebna dela za uporabo objekta, ker se s tem "utrdi

pogodbena cena" in doseţe večja varnost, da se cena nebi hitro spremenila.

-> Napačna uporaba klavzule "ključ v roke

Ob napačni uporabi klavzule "ključ v roke" pa je zelo pogosta specifika v naši praksi, da

naročnik oskrbi projektno dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD), na

osnovi te (projektantskih opisov in količin) pridobi ponudbe in z izbranim ponudnikom sklene

gradbeno pogodbo za izvedbo. Lahko se dogodi, da dodelavo projektne dokumentacije za

izvedbo (PZI) prepusti izvajalcu, kar "navidezno" izgleda, da je izvajalec tudi projektant.

Taka prepustitev projektiranja pa ni tako preprosta in vedno mogoča, ker mora projektant s

tem popolnoma soglašati. Poleg tega pa tudi tako predelana projektna dokumentacija

večinoma bolj ali manj odstopa od projektne dokumentacije PGD.

Spremembe so lahko tolikšne, da ob primerjavi projekta, po katerem bi bilo objekt potrebno

zgraditi (PGD), s tistim, ki se izvede (PZI), lahko ugotovimo, da gre za dva bistveno različna

objekta. Spremenijo se značilnosti pogodbenih del (predmet pogodbe), ki so bile določene na

podlagi prvotne projektne dokumentacije, in sicer tako, da se posamezne vrste del

nadomestijo z drugačnimi vrstami (značilnostmi) del, opredeljenimi s spremenjeno projektno

dokumentacijo (zamenjava predvidene jeklene konstrukcije z betonsko), tako da postanejo

predmet izvajalčeve obveznosti (druga) dela.

Stališče sodne prakse je, da če sta se naročnik in izvajalec del dogovorila, da se bodo dela

izvedla po sistemu "ključ v roke", ima izvajalec pravico do plačila naknadno izvršenih del (in

pa tudi naročnik pravico do zniţanja cene), ki so bila izvedena zaradi spremembe projekta.

Kaj pravi praksa?

V praksi pa nastopijo teţave zaradi klavzule "ključ v roke", ker se naročnik, ki je predvideval,

da se zaradi uporabe te klavzule cena ne bo spremenila in se teţko sprijazni z dejstvom, da bo

potrebno še kaj doplačati. Naročnik se plačilu teh del skuša izogniti z argumentom, da se je s

klavzulo "ključ v roke" izvajalec zavezal izvesti vsa dela, ki so potrebna za zgraditev in

uporabo celotnega objekta, kot to določa 659. člen OZ.

Kdaj je ta klavzula brezpredmetna?

V kolikor pa naročnik ne odstopi v dodelavo projektne dokumentacije (PZI) izvajalcu, pa je

sklenjena pogodba s klavzulo "ključ v roke" brezpredmetna ter vzdrţi le toliko časa, kolikor

ima izvajalec moţnosti kritja rizikov, to je pri manjših odstopanjih (ali nič) od pogodbenih

količin iz opisov in, da ni danih sprememb s strani naročnika. Ob reševanju teţav imata obe

pogodbeni stranki občutek, da pogodba ni izpolnila njunih pričakovanj. Tako klavzula "ključ

v roke" za določitev pogodbenega zneska (cene) v gradbeni pogodbi ni primerna, kadar se

pogodbeni znesek določa na podlagi količin in popisa del (specifikacije) iz projektne

dokumentacije PGD, ki jo oskrbi naročnik. Vsiljevanje take klavzule, kadar ta ni ustrezna,

prinaša le številne teţave in malo koristi.




24

Za tolmačenje klavzule "ključ v roke" se v naši praksi uporabljajo tudi PGU, ki ima v 34.

členu nekoliko drugačno obliko od navedbe v 659. členu OZ. Ker so določila uzanc starejšega

datuma (od 1977) od določil OZ (leto 2000) obstaja dvom o veljavnosti določila iz navedene

uzance. V pogajanjih še posebej izstopa drugi odstavek omenjene uzance, ki ne izključuje

morebitne spremembe pogodbenega zneska zaradi spremenjenih okoliščin. V OZ je ta

določba vsebovana v 656. členu, katerega pa naročniki ţe v razpisnih pogojih in tudi v

posebnih členih v pogodbah zahtevajo, da se izključi oziroma pri uveljavljanju zahtevkov po

spremembi cene, zaradi spremenjenih okoliščin, ne upošteva. To pa v skladu s pravno prakso

ni dopustno, ker je določilo osnovano na načelu enakopravnosti strank in načelu enake

vrednosti dajatev ter je kogentne pravne narave, kar pomeni, da tega člena stranke s pogodbo

ne moreta izključiti in je taka vsebina zato brezpredmetna.

To stališče je bilo ţe velikokrat tolmačeno, vendar se kljub temu ta zahteva še vedno redno

pojavlja tudi v razpisih za javna naročila. Pri klavzuli "ključ v roke" gre še za dodaten

problem, ki se nanaša na pojem normalnega rizika, ki ga prevzema izvajalec v višini 2 % (po

655. členu OZ) v primeru, da v pogodbi glede spremembe cene ni opredelitve, ali pa velja

riziko izvajalca v višini 10 % (po 656. členu), ki določa pogoje nespremenljivosti cen ali cene

oziroma pogodbenega zneska. Ali je pavšalno ceno po klavzuli "ključ v roke" šteti za

nespremenljivo ceno, ali pa za ceno brez navedbe spremenljivosti, pa ostaja odprto teoretično

vprašanje. Menja so zelo neenotna.

Kdaj je smiselna uporaba tega določila?

Trenutne gospodarske razmere nekaj zadnjih let kaţejo, da je bilo gibanje cen na področju

gradenj minimalno (letno manj kot 4 %), kar pri kratkih rokih lahko izvajalca krije normalni

riziko, še posebej pa to velja za primere uporabe določila o nespremenljivosti cen, kjer se

upošteva riziko do 10 %. Uporaba tega določila je zato smiselna v primerih, ko realizacija

pogodbe poteka daljše obdobje, nekaj let ali pri nenadni visoki inflaciji. Dogovorjene cene je

v normalnih trenutnih razmerah šteti za dokaj trdne in s tega vidika ne more prihajati do

upravičenih zahtevkov. Problem pa še vedno ostaja pri napačno predvidenih izmerah ali

količinah posameznih stroškovnih elementov cene ali zneska. Temu pa se, kot je bilo ţe

zgoraj omenjeno, izognemo kot naročnik, le v primeru klavzule "ključ v roke" tako, da je

izvajalec tudi projektant, kar pa praviloma ni naša praksa.

Vloga in vpliv podizvajalcev

Ob obravnavanju uporabe klavzule "ključ v roke" v gradbeni pogodbi pa ne moremo mimo

vloge in vpliva podizvajalcev. Obligacijski zakonik v tretjem odstavku 659. člena določa, ga

je v primeru več izvajalcev (podizvajalcev) njihova odgovornost do naročnika solidarna. PGU

tega določila nimajo. Teoretično se odpira vprašanje, ali je taka vloga podizvajalca sploh

moţna, kakšna je delitev (tudi stroškovna) rizikov, škode in dobičkov itd. Slej ko prej ta

prekrita vprašanja izbijejo na plano. Neurejen status vodi v neuravnoteţen in nepošten odnos

tako med naročnikom in izvajalcem kot tudi naprej še bolj izvajalca s podizvajalci, ki so

vključeni v verigo. V kolikor temeljito sledimo osnovnemu načelu klavzule "ključ v roke" je

podizvajalec v redkih primerih tudi projektant oziroma nikoli ne izvaja vseh del v celoti. Tudi

ob sklepanju gradbene pogodbo za celoto, podizvajalci še niso znani niti izbrani. V proces

realizacije pogodbe vstopajo šele veliko kasneje po podpisu glavne pogodbe, ko je projektant

ţe osnoval objekt kot predmet pogodbe.




25

Zato sprejemanje rizikov na slepo ni moţno. V praksi, ki se pri nas uporablja v takih primerih,

je napačna uporaba klavzule "ključ v roke" in je pogosto izsiljena. Naročnik, v tem primeru

glavni izvajalec, ţeli doseči ravno tako nespremenljiv znesek, pa tudi prekomeren prenos

rizikov drugih podizvajalcev zaradi solidarne odgovornosti.

Moţna je le smiselna uporaba te klavzule v primeru, ko gre le za neke sistemske celote

objekta (na primer: izvedba fasade na stavbi), pri katerem gre za projektiranje lastne

tehnologije in izvedbo, nikakor pa ne za osnovno oblikovanje (oblika oken, obdelava, izbira

materiala) objekta kot izdelavo projektne dokumentacije pojmujemo. Za take primere je bolje

ali celo nujno uporabiti ustrezno obliko "skupno ceno" za dolţino, površino, prostornino ali za

kos (glede na primer), s čemer se doseţe isti učinek, kot s klavzulo "ključ v roke". Razlikuje

se le v tem, da izbrani podizvajalec ni solidarno odgovoren, ampak za svoje delo odgovarja

naročniku le sam. Tudi ne more prevzeti rizikov in odgovornosti glavnega izvajalca do

naročnika (razen svojih).

Mednarodna zdruţenja konzultantov

Obravnavana tovrstna problematika se v drugih drţavah rešuje malo drugače, ker imajo

izdelane in uveljavljene pristope, ki se od naših nekoliko razlikujejo. Uporabljajo razmeroma

obseţna pravna pravila, določila in pogoje, ki omogočajo disciplinirano ravnanje strank, s tem

pa tudi pravično obravnavanje posledic. Poleg lastne nacionalne zakonodaje se uporabljajo

priporočila zdruţenja konzultantov FIDIC ali EIC ali še kakšna druga, ki pa pri nas še nimajo

zakonskega značaja ali polne pravne veljave. V naši praksi sicer naletimo na uporabo

nekaterih priporočil na posameznih projektih, vendar ţal nepopolnih in prirejenih tako kot

močnejši stranki to odgovarja. Na področju gradenj stavb pa takšna nevtralna priporočila

pravno ne obstajajo niti jih zakonodaja še ne predpisuje ali priporoča.

DIGIS

Sam postopek ravnanja strank in oblikovanja pogodbene cene po uporabi klavzule "ključ v

roke" omenjeni asociaciji obravnavata v posebnih publikacijah, ki so poznane pod imeni:

Pogoji pogodb za dobavo, inţenirske in gradbene storitve (DIGIS) - projekti na ključ ali

kratko "srebrna knjiga", Pogoji pogodb za obratno opremo, projektiranje in izgradnjo ali na

kratko "rumena knjiga" in Pogoji pogodb za projektiranje, gradnjo in upravljanje projektov ali

"zlata knjiga", vse od FIDIC; od EIC pa velja izpostaviti publikacijo Pogoji pogodb za

projektiranje in gradnjo.

Vse navedene publikacije v svojih določilih pogojev izhajajo za uporabo klavzule "ključ v

roke" iz predpostavke, da je izbrani izvajalec za gradnjo objekta tudi projektant tega

objekta in je določena pogodbena cena kot pavšalna cena ali pogodbeni znesek za celoto, to

je za stroške projektiranja in za izvedbo. Tu ni popolne obveze, da je izvajalec projektant (ker

iz povsem praktičnih razlogov ni moţna), ampak se šteje tudi, da vso potrebno projektno

dokumentacijo za gradnjo oskrbi izvajalec in zato v celoti odgovarja naročniku tudi za

projektiranje in posledice, ki iz tega izhajajo (več dela, manj dela).

Praksa v drugih drţavah

Tudi sosedne in druge daljne drţave se srečujejo s podobnimi teţavami pri uporabi klavzule

"ključ v roke". Iz literature je razbrati, da ni najbolj priljubljena, ter jo številni svetovalci ne




26

priporočajo naročnikom, razen v redkih primerih, ko se naroča zaključena celota. Zanimivo je

tudi to, da so nosilci izvedbe proizvajalci tehnološke ter strojne opreme in ne gradbene

druţbe. Vzroki za to so predvsem zaradi razmeroma majhnega vpliva naročnika na potek del

in na ceno. Tako navaja literatura, da je pričakovati ob uporabi klavzule "lump sum turnkey

price" za 15 do 20 % višje pogojeno ceno oziroma pogodbeni znesek, kot pa je to praksa pri

standardnem tipu gradbene pogodbe. Namreč pri tem tipu se pogodbeni znesek določa po

cenah za enoto iz pogodbenega predračuna in merjenjem dejansko izvedenih količin, in

obračunski znesek ne presega izhodiščnega ponudbenega zneska za več kot 5 do 8 %. Tudi pri

uporabi klavzule o nespremenljivosti pogodbenih cen za enoto so pogojene višje za 10 do 15

%, kot se to doseţe pri standardnih načinih sklepanja pogodb.

Tudi za naše razmere je uporaba klavzule "ključ v roke" za naročnike manj ugodna, kot pa je

standardna sklenitev pogodbe na način, pri katerem se izvršena dela izmerijo in obračunajo po

fiksno dogovorjenih cenah iz pogodbenega predračuna, ter da projektno dokumentacijo oskrbi

naročnik, jo temeljito pregleda in preveri projektantske količine. V kolikor s tega vidika ni

bistvenih napak v količinah ter med gradnjo ne povzroča sprememb in zagotovi dobro

strokovno kontrolo pri izvedbi del, bo tudi obračunski znesek enak ali skoraj enak

pogodbenemu znesku. Pri takem načinu ima naročnik tudi veliko več moţnosti vpliva na

usklajevanje in racionalizacijo projekta med gradnjo, kar je še dodatna kvaliteta in moţnost

zmanjšanja stroškov gradnje in nenazadnje tudi moţno doseči niţji obračunski znesek od

pogodbenega.

Uporabljena literatura:

S. Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij. Knjige I do VII. ČZ ULRS. Ljubljana

1985.

M. Ilešič: Komentar obligacijskega zakonika. Ljubljana 2002.

Pogoji pogodb za dobavo, inţenirske in gradbene storitve, FIDIC - srebrna knjiga

1999. Prevod ZIPS-GZS, Ljubljana 2001.

Pogoji pogodb za obratno opremo, projektiranje in izgradnjo, FIDIC - rumena knjiga

1999. Prevod ZIPS-GZS, Ljubljana 2001.

Conditions of Contract for Design, Build and Operate projects, FIDIC - zlata knjiga.

Prva izdaja Geneva 2008.

The FIDIC Contracts Guide, First edition, Lausanne 2000.

EIC Turnkey Contract, Conditions of Contract for Design and Construct Projects.

Berlin 2007.

EIC Contractor's Guide to the FIDIC Conditions of Contract for EPC Turnkey

Projects. Berlin 2003.

Posebne gradbene uzance. URL SFRJ, št. 18/77

Lastni sluţbeni zapiski in primeri gradbenih pogodb iz obdobja 1979 do 2000.

M. Hoffman. Zahlentafeln für den Baubetrieb. Aachen 2011.

Gradivo ICC/ FIDIC Conference : The Arbitration Clause In The New (1999) FIDIC

Contrats. Paris 2003.

Gradivo posveta: Primernost uporabe klavzule "ključ v roke" v pogodbah za izvajanje

gradbenih storitev v javnih naročilih. GZS Ljubljana, april 2012.




27

Odgovornost za napake

Kot je bilo ţe navedeno, je gradbena pogodba posebna podvrsta podjemne pogodbe. 660. člen

OZ, ki govori o odgovornosti za napake določa, da če ni drugače določeno, se uporabljajo

glede odgovornosti za napake zgrajenega objekta ustrezne določbe iz poglavja OZ o podjemni

pogodbi. Ta pravila OZ ureja v členih od 633. do 640. OZ. Posebna pravila o odgovornosti za

stvarne napake OZ ureja v 662. členu, to je v primeru, ko gre za napako v solidnosti gradnje.

Vzrok za napako zgrajenega objekta je lahko v odgovornosti izvajalca ali pa v odgovornosti

projektanta.

1. Odgovornost izvajalca

Izvajalec je odgovoren, če ni pravilno izpolnil svoje pogodbene obveznosti in ima gradbeni

objekt napake. Kdaj ima določeni gradbeni objekt napake zakon ne določa, OZ torej ne

podaja definicije napake gradbenih objektov. Logično pa je, da ima gradbeni objekt napake,

če nima tistih lastnosti, ki jih določa projektna dokumentacija oziroma če nima običajnih

lastnosti, ki jih zanjo zahtevajo gradbeni predpisi in druga pravila gradbene stroke. Ravno

tako ima gradbeni objekt napake, če naročnik ni mogel pridobiti uporabnega dovoljenja, kar

je njegov namen in cilj. Zaradi pridobitve uporabnega dovoljenja je tudi sklenil gradbeno

pogodbo.

Da je ta napaka posledica nepravilne izvajalčeve izpolnitve oziroma njegovega

nepravilnega ravnanja, se domneva. Izvajalec mora tako dokazati, da ta domneva ni pravilna

in da torej za to napako on ni odgovoren. To pa je mogoče v primeru, da je do napake objekta

prišlo zaradi napak v projektni dokumentaciji, ki jo mora zagotoviti naročnik. Izvajalec mora

na napake v projektu, če te napake opazi, naročnika opozoriti in s tem je svojo obveznost

izpolnil. Če je svojo obveznost opozorila izpolnil, potem se je tudi razbremenil svoje

odgovornosti.

Napaka na vgrajenih materialih

Druga moţnost je, da je napaka objekta posledica napak vgrajenih materialov. Če je izvajalec

vgradil drugačne materiale, kot so predvideni s projektno dokumentacijo in so ti materiali

slabši oziroma niso ustrezni, potem gre za napako, za katero odgovarja izvajalec. Če so

materiali boljši, kot tisti predvideni s projektno dokumentacijo, potem odgovornosti za napake

na gradbenem objektu ni mogoče pripisati izvajalcu. Če pa je neprimeren material predpisan s

projektno dokumentacijo, gre za napako projektne dokumentacije.

Če sta izpolnjeni zgornji dve predpostavki, pa mora naročnik poskrbeti tudi za to, da se drţi

zakonsko predvidenih rokov, da izvajalca pravočasno obvesti o napaki. Če namreč tega ne

stori, potem je izvajalec kljub temu, da je kršil svoje pogodbene obveznosti, prost. O napakah,

ki jih je mogoče videti ţe ob prevzemu, mora naročnik izvajalca obvestiti takoj, to je ob

prevzemu objekta. O skritih napakah, tistih, ki jih torej ni mogoče opaziti takoj, ampak šele

takrat ko se objekt ţe uporablja, pa mora naročnik izvajalca obvestiti v roku enega meseca po

tem, ko je napako odkril. Če pa se skrita napaka pokaţe po dveh letih od prevzema, se nanjo




28

ni mogoče več sklicevati in je ni mogoče več uveljavljati. Drugačni roki pa veljajo v primeru

če gre za napake v solidnosti gradbe.

Rok 1 leto

Po prvem odstavku 635. člena OZ naročnik, ki je izvajalca pravočasno obvestil o napakah

zgrajenega objekta, po enem letu od obvestila, ne more več sodno uveljavljati svojih pravic.

Naročnik se mora roka enega leta drţati, sicer izgubi vse svoje pravice. To so t.i. jamčevalni

zahtevki, pravica zahtevati povrnitev druge škode in pravica zadrţati sorazmerni del cene.

Izjemo od tega pravila iz prvega odstavka 635. OZ pa predstavlja, 636. člen OZ, ki določa, da

se izvajalec ne more sklicevati na določila prejšnjih členov, to je tudi na določilo 635. člena,

če se napaka nanaša na dejstva, ki so mu bila znana in mu niso mogla ostati neznana, pa jih ni

sporočil naročniku ali če je s svojim ravnanjem zavedel naročnika, da pravic ni pravočasno

uveljavil.

Jamčevalni zahtevki

Jamčevalni zahtevek je pravica naročnika, da od izvajalca zahteva povrnitev škode, ki mu je

nastala zaradi napake objekta, to je manjše vrednosti objekta. Tako ima naročnik od izvajalca

pravico zahtevati, da napako odpravi. Izvajalec pa ima pravico odkloniti odpravo napake, če

bi odprava te napake zahtevala pretirane stroške. Po drugi strani pa ima izvajalec pravico

zahtevati od naročnika, da mu omogoči odpravo napake v primeru, če napaka ni takšna, da bi

bil zaradi nje objekt neuporaben in tudi ni takšna, da zaradi napake objekt ne bi imel lastnosti,

ki so s pogodbo izrecno dogovorjene.

Odprava napake

Odprava napake je torej temeljni zahtevek naročnika, upoštevaje vse zgoraj napisano. Drugi

jamčevalni zahtevki, ki jih ima naročnik še na razpolago pa so:

pravica da napako odpravi naročnik sam oziroma po drugem izvajalcu in da od

izvajalca, ki je kršil pogodbo zahteva povrnitev stroškov odprave te napake,

pravic do sorazmernega zniţanja plačila,

pravica odstopiti od pogodbe.

Sodna praksa

Pa še nekaj sodne prakse:

Naročnik, ki prevzemnika posla (podjemnika) ni pravočasno obvestil o napaki opravljenega

dela, izgubi jamčevalne zahtevke (pravico zahtevati odpravo napak ali zniţati plačilo ali

razdreti pogodbo) in tudi pravico do odškodnine za škodo, ki jo je na sami stvari, ki je

predmet pogodbe, pretrpel zaradi napak na opravljenem delu, razen če zakon določa drugače

(npr. 617. člen ZOR).

Pravico do povrnitve škode, ki jo je zaradi napake na opravljenem delu pretrpel na drugih

svojih dobrinah, lahko naročnik uveljavlja po splošnih pravilih o odškodninski odgovornosti,

tudi če prevzemnika posla (podjemnika) ni obvestil o napakah na opravljenem delu.




29

Povrnitev druge škode

Napaka objekta lahko poleg same napake, ki jo ima objekt, povzroči naročniku še drugo

škodo. Zato ima naročnik poleg jamčevalnih zahtevkov tudi pravico zahtevati povrnitev te

dodatno nastale škode.

Pravica zadrţati sorazmerni del cene

PGU vsebuje posebno poglavje o zadrţanju dela cene. Naročnik ima pravico zadrţati

sorazmerni del cene za odpravo pomanjkljivosti, ugotovljenih ob sprejemu in izročitvi del.

Stranki se lahko tudi s pogodbo dogovorita, da bo naročnik zadrţal del cene kot zavarovanje

za odpravo morebitnih pomanjkljivosti. Če se stranki ne dogovorita in ne določita kakšne

pomanjkljivosti sta imeli v mislih, PGU postavlja domnevo, da je z zadrţanim zneskom

zavarovana odprava pomanjkljivosti, ugotovljenih ob sprejemu in izročitvi del.

Če izvajalec potem, ko ga naročnik pisno pozove na odpravo napak, le teh ne odpravi, lahko

naročnik zadrţani del cene uporabi za odpravo pomanjkljivosti na teh izvedenih delih.

Če izvajalec odpravi pomanjkljivosti, ki so bile ugotovljene ob sprejemu in izročitvi del, mora

naročnik preostanek izplačati izvajalcu v roku osmih dni po odpravi napak. Če napak ni bilo,

mora naročnik izplačati izvajalcu zadrţani znesek v istem roku, torej roku osmih dni od

sprejema in izročitve del.

Prehod pravic iz odgovornosti za napake

Opozoriti pa je potrebno še na en člen OZ. To je 661. člen OZ, ki govori o prehodu pravic iz

odgovornosti za napake. Kaj to pomeni? Gre za to, da vse zgoraj omenjene pravice naročnika,

ki jih ima ta do izvajalca zaradi napak gradbe, preidejo na vse poznejše pridobitelje gradbe,

vendar tako, da poznejšim pridobiteljem ne teče nov rok za obvestilo in toţbo, temveč se jim

rok prednikov všteva. Drugače povedano, vse zgoraj opisane pravice, ki jih ima naročnik iz

gradbene pogodbe preidejo na novo osebo, če npr. naročnik ta objekt z napako proda. Vendar

pa mora ta nova oseba upoštevati, da vsi roki tečejo ţe od dne, ko je svoje pravice uveljavljal

naročnik. Torej če je naročnik ţe npr. pred devetimi meseci obvestil izvajalca o napakah

objekta, ima ta nova oseba le še tri mesece časa, da vloţi toţbo.

Sodna praksa

To potrjuje tudi sodba Višjega sodišča v Ljubljani: "Jamčevalna upravičenja naročnika proti

izvajalcu zaradi napake pri graditvi preidejo na kasnejšega pridobitelja objekta ali dela

objekta, pri čemer novemu pridobitelju ne prične teče nov rok za obvestilo o napaki in toţbo".

2. Odgovornost projektanta

Projektantova odgovornost za stvarne napake je podana, če ima projektna dokumentacija

napake. Projektna dokumentacija pa ima napako, če ne obsega vseh sestavin, ki bi jih morala

obsegati. Naročnik in projektant se v projektantski pogodbi dogovorita o medsebojnih

pravicah in obveznostih. Projektant se tako zaveţe izdelati projektno dokumentacijo z

določenimi sestavinami, torej s sestavinami, ki jih določajo gradbeni predpisi in pogodbenimi

sestavinami in v določenem obsegu.




30

Vse navedeno lahko projektant krši. Dalje je potrebno pogledati ali so značilnosti objekta, ki

so opisane in določene v projektni dokumentaciji, ustrezne.

Da je ta napaka posledica nepravilne projektantove izpolnitve oziroma njegovega

nepravilnega ravnanja, se domneva. Projektant mora tako dokazati, da ta domneva ni pravilna

in da torej za to napako on ni odgovoren. Vzroki, za katere projektant odgovarja, so lahko v

tem, da je projektant nepravilno upošteval lastnosti zemljišča ali pa lastnosti materiala

oziroma načina gradnje. Projektantova odgovornost za napake projektne dokumentacije,

katerih vzrok so nepravilno upoštevanje lastnosti zemljišča, je urejena v tretjem odstavku 622.

člen OZ. Druga napaka v projektu je lahko izbira neprimernih materialov oziroma materialov

z neprimernimi lastnostmi za določeno gradnjo. Ob tem je potrebno opozoriti na obstoječe

stališče v teoriji in praksi, da se projektant pri izbiri materialov ne sme zadovoljiti le s

priporočili proizvajalca. Projektant mora preveriti ali so materiali resnično ustrezni in imajo

zagotovljene lastnosti in sicer ali na podlagi obstoječih atestov ali pa tako, da pridobi

primerno raziskavo o lastnosti materiala.

Izbira načina izvedbe del

Glede načina izvedbe del v praksi prevladuje stališče, da je izbira načina izvedbe del v sferi

izvajalca. Tako je v komentarju Obligacijskega zakonika na strani 1099 mogoče zaslediti, da

je projektant dolţan v projektni dokumentaciji opredeliti način izvedbe del samo, kadar

statični izračuni ali konstrukcija predpostavljajo točno določen način izvedbe del in ne gre za

način izvedbe, ki bi ga izvajalec glede na strokovno znanje, za katerega se šteje, da ga ima kot

izvajalec gradbenih del, lahko poznal. Če projektant izbere napačen način izvedbe del, gre za

njegovo napako in napako v projektni dokumentaciji.

Če sta izpolnjeni zgornji dve predpostavki, pa mora naročnik poskrbeti tudi za to, da se drţi

zakonsko predvidenih rokov, da projektanta pravočasno obvesti o napaki. Naročnik ima v

razmerju do projektanta enake dolţnosti v zvezi z obvestitvijo o napakah in pravočasni

vloţitvi toţbe kot v razmerju do izvajalca. Enako pa ima naročnik v razmerju do projektanta

tudi vse pravice iz naslova jamčevalnih zahtevkov in povrnitve druge škode.

Odgovornost za gradbeni objekt

Odgovornost za solidnost gradbenega objekta je ena izmed oblik odgovornosti za napake pri

gradnji. Ker pa je solidnost gradbenega objekta izrednega pomena jo OZ obravnava v

posebnem poglavju in zanjo predpisuje še dodatne značilnosti oziroma predpostavke. OZ ne

definira pojma napak solidnosti gradbenega objekta. Vendar so se v teoriji in praksi ţe

izoblikovale številna mnenja o tem pojmu. Tako bi lahko napake solidnosti gradnje opredelili

kot "napake na vseh tistih vitalnih delih objekta," ki bi morali opravljati svojo funkcijo v

prvih desetih letih po izgradnji, ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti

oziroma uporabe objekta. To so napake v konstrukciji objekta; napake, ki ogroţajo stabilnost

objekta, pa tudi napake, ki sicer ne ogroţajo stabilnost objekta, vendar je zaradi njih




31

funkcionalnost gradbenega objekta močno zmanjšana npr. napake na strehi, napake na

fasadah itd.

Napake v izdelavi

OZ v 662. členu določa, da izvajalec odgovarja za morebitne napake v izdelavi objekta, ki

zadevajo njegovo solidnost, če se take napake pokaţejo v desetih letih od izročitve in

prevzema del. Zakon torej predpisuje daljši rok v primeru odgovornosti za opisano napako na

objektu. Enako pravilo velja tudi za projektanta, če je vzrok za napako v projektni

dokumentaciji, ki je pogodbena obveznost projektanta.

Pomanjkljivost zemljišča

Drugi odstavek 662. člena OZ pa govori o napaki, ki se kaţe v pomanjkljivosti zemljišča na

katerem se izvaja graditev objekta. Tako izvajalec kot projektant sta odgovorna za to

pomanjkljivost, če se le ta pokaţe v roku desetih let od izročitve in prevzema objekta.

Lastnosti zemljišča mora pri projektiranju upoštevati ţe projektant. Zato ima neupoštevanje in

nepravilno upoštevanje lastnosti zemljišča, katerih posledica je nestabilnost objekta,

značilnost napake v projektni dokumentaciji. Če pa izvajalec sicer ugotovi, glede na znanje in

izkušnje, ki jih ima, da bi bilo z zemljiščem in s tem povezano projektno dokumentacijo lahko

kaj narobe, mora o tem nemudoma obvestiti naročnika.

Izjema je podana le takrat, če je specializirana organizacija dala strokovno mnenje, da je

zemljišče primerno za gradnjo in se med gradnjo niso pojavile okoliščine, ki bi vzbujale dvom

o utemeljenosti strokovnega mnenja. Le če sta podana oba ta dva pogoja, izvajalec in

projektant za napako, ki se kaţe v pomanjkljivosti zemljišča, nista odgovorna.

Odgovornost izvajalca in projektanta

Izvajalec in projektant sta za napake, ki se kaţejo v solidnosti objekta ter v pomanjkljivosti

zemljišča na katerem gradba stoji, odgovorna tako naročniku kot tudi vsakemu novemu

pridobitelju objekta.

Pomembno je opozoriti tudi na peti odstavek 622. člena OZ, ki določa obveznost uporabe

pravil o odgovornosti za solidnost gradbenega objekta. V pogodbi namreč pogodbeni stranki

ne smeta zapisati, da sta izvajalec oziroma projektant te svoje odgovornosti za napake objekta

oproščena. Če pa pogodbeni stranki to v pogodbi zapišeta, je takšno določilo nično. To

pomeni, da se takšno pogodbeno določilo ne upošteva in se šteje, kot da v pogodbi ni

zapisano.

"Izvajalec gradbenih del je odgovoren za napake v izdelavi objekta, ki zadevajo njeno

solidnost (1. odst. 644. čl. ZOR). Odgovornost izvajalca je primarna. Projektant odgovarja, če

napaka objekta izvira iz napake v načrtu. Vendar odgovornost projektanta ne izključuje vselej

odgovornosti izvajalca. Izvajalec, ki je strokovno usposobljen, je dolţan opozoriti naročnika

na napako v projektu."




32

"Estetske napake stopnic niso "napaka v izdelavi objekta, ki zadeva njeno solidnost" v smislu

1. odst. 644. člena ZOR. Vprašanje, kolikšni so stroški odprave napake, ki je izvajalec del po

gradbeni pogodbi ni odpravil (641. člen v zvezi s 3. odst. 620. člena ZOR), je dejansko

vprašanje. Prav tako je dejansko vprašanje višina škode, ki je zaradi napake nastala naročniku

(641. člen v zvezi s 5. odst 620. člena ZOR)."

"Fasada sama sicer ni objekt v smislu 631. člena ZOR, je pa nujen in tako pomemben del

objekta, da lahko napake pri njeni izdelavi vplivajo na solidnost objekta kot celote (644. člen

ZOR)."

"Če so na strehi objekta napake, zaradi katerih streha hitreje propada, kot je to običajno,

vendar pa zaradi njih ne prepušča vode, gre za stvarno napako, ne pa za napako, ki zadeva

solidnost gradnje. Če je izvajalec po obvestilu naročnika začel odpravljati napake, se kasneje

ne more več sklicevati na to, da obvestilo ni bilo pravočasno, da toţba ni bila vloţena v

predpisanem roku in da so stroški za odpravo napak pretirani."

"Napake na fasadi zgradbe v obliki razpok ne ogroţajo stabilnosti objekta, zato uporaba 644.

člena ZOR ne pride v poštev. Fasada je sicer del graditve, vendar je zunanji omet stavbe v

funkciji izolacije in estetskega videza. Za jamčevanje za napake na fasadi prihajajo v poštev

določila 641. člena ZOR."

Odgovornost nadzora

Zaveza nadzornega inţenirja je v tem, da si bo z zadostno strokovno skrbnostjo prizadeval

uresničiti končni interes naročnika, to je pravočasno zaključeno gradnjo in gradnjo brez

napak.

Kršitev pogodbe o nadzoru nad gradnjo je zato podana takrat, če je nadzorniku mogoče očitati

in dokazati, da pri svojem ravnanju ni upošteval pravil stroke, ki veljajo na področju nadzora

nad gradnjo in zatorej ni ravnal z zadostno stopnjo skrbnosti, ki se od njega zahteva in

pričakuje.

Potrebno je opozoriti, da morajo biti za odškodninsko odgovornost nadzornega inţenirja za

nepravilno izpolnitev podane vse štiri predpostavke odškodninske odgovornosti.

Odgovornost nadzornega inţenirja

Nadzorni inţenir odgovarja investitorju oziroma naročniku za škodo, ki jo ta pretrpi zaradi

njegovega nestrokovnega ravnanja. Škoda se seveda lahko kaţe tudi tako, da ima gradbeni

objekt napake. Te napake so sicer lahko posledica napak projekta ali pa napake izvajalca.

Toda kljub temu bo nadzornik, ki je opustil svojo obveznost skrbnega ravnanja, odgovarjal

tudi za napake v projektu in za napake v izvedbi del.




33

V primeru, ko mora nadzornik naročniku povrniti škodo, to je plačati npr. stroške odprave

napak, ima po pravilih o regresu pravico zahtevati plačano nazaj od projektanta oziroma

izvajalca. Drugače povedano, to kar mora nadzornik plačati naročniku zaradi svoje kršitve,

lahko zahteva nazaj od projektanta oziroma izvajalca (če gre seveda za zgoraj navedene

napake v projektu ali izvedbi).

Dolžnost obvestitve in izguba pravice

Naročnik ali drug pridobitelj je dolţan obvestiti o napakah izvajalca in projektanta v roku

šestih mesecev od dneva, ko je napako ugotovil, drugače izgubi pravico sklicevati se nanjo.

Daljši šestmesečni rok je predpisan za obvestilo o napaki za primer če gre za napako v

solidnosti gradnje.

Obvestilo je pravočasno, če naročnik ali oseba, ki je ta objekt pridobila kasneje, izvajalca in

projektanta o napaki obvestita v omenjenem roku, torej v šestih mesecih od takrat, ko se je

napaka pokazala. Če te svoje pravice v roku ne uporabita, jo izgubita. To je pravilo o

obvestilu o napaki.

Sodno uveljavljanje zahtevka

Dalje zakon predpisuje tudi pravilo o sodnem uveljavljanju zahtevka. V enem letu od dneva

ko je naročnik oziroma drug pridobitelj posredoval obvestilo o napaki izvajalcu oziroma

projektantu, mora biti vloţena toţba, če napaka ni odpravljena. Eno leto po obvestilu ima

torej naročnik moţnost uveljavljati jamčevalne in druge opisane zahtevke.

Zakon pa predpisuje tudi izjemo za zgoraj opisana pravila. Izvajalec in projektant se namreč

ne more sklicevati na prejšnja določila, (da je potekel rok za obvestilo o napaki oziroma, da je

potekel rok za vloţitev toţbe), če se napaka nanaša na dejstva, ki so mu bila znana oziroma

mu niso mogla ostati neznana, pa jih ni sporočil naročniku oziroma drugemu pridobitelju, ali

če je s svojim ravnanjem zavedel naročnika oziroma drugega pridobitelja, da pravic ni

pravočasno uveljavil.

Zmanjšanje in izključitev odgovornosti

Izvajalec mora pri opravljanju svojih pogodbenih obveznosti sprejemati in upoštevati tudi

naročnikova navodila. V zvezi s tem je pomembno določilo 644. člena OZ, ki delno ureja

izvajalčevo odgovornost za enega od moţnih vzrokov za napake zaradi pomanjkljivosti

projektne dokumentacije.




34

Po splošnem pravilu izvajalec sicer ni prost odgovornosti, če je nastala napaka zato, ker je pri

izvajanju posameznih del ravnal po zahtevah naročnika. Vendar je v primeru, če je pred

izvršitvijo posameznega dela po zahtevi naročnika tega opozoril na nevarnost nastanka napak,

njegova odgovornost zmanjšana, lahko pa tudi izključena, glede na okoliščine posameznega

primera.

In še nekaj sodne prakse, ki se nanaša na zgornjo problematiko:

"Izvajalec odgovarja za škodo, čeprav je delal po naročilu naročnika, vendar pa je solidarna

odgovornost naročnika in izvajalca podana le za škodo, povzročeno z izvajanjem del, ki so

bila izvedena in v časovnem okviru, kot so se izvajala."

"Izvajalec je odgovoren le za škodo na delu hiše, ki jo je saniral, ne pa na celotnem objektu, ki

je bil saniran z drugo sanacijo tudi zaradi nestrokovne gradnje toţeče stranke v lastni reţiji."

Regres

Za napako na določenem objektu lahko odgovarja izvajalec, projektant ali nadzornik. Lahko

pa pride tudi do situacije, ko več pogodbenih strank iz različnih pogodb, ki so bile udeleţene

pri isti gradnji odgovarja za neko napako na objektu. Takrat govorimo o tem, da je

odgovornost teh oseb solidarna, to je hkratna, druţna. To pomeni, da naročnik toţi za

povrnitev škode, ki mu je nastala, oziroma uveljavlja svoje jamčevalne zahtevke proti vsem

odgovornim osebam.

Regresni zahtevek

Kadar gre za napako, ki se nanaša na pomanjkljivost projektne dokumentacije, načeloma

odgovornost nosi projektant. Lahko pa se izkaţe, da v razmerju do naročnika, za to napako

odgovarja tudi izvajalec, če na napako ni opozoril naročnika, pa bi ga moral. Naročnik tako

uveljavlja svoje pravice proti projektantu in izvajalcu. Vendar pa ima izvajalec, ki je povrnil

škodo zaradi napake v izvršenih delih, pravico zahtevati od projektanta povračilo. To

imenujemo regres. Izvajalec ima do projektanta regresni zahtevek. Višina tega zahtevka pa je

podana v tolikšni meri, kolikor izvirajo napake v izvršenih delih iz napak projektantskega

načrta.

Projektant in hkrati nadzornik

Situacijo, ko je projektant tudi nadzornik, ureja drugi odstavek 665. člena OZ. V tem primeru

ta oseba odgovarja tudi za napake izvršenih del in sicer tudi za tiste napake, ki so nastale

zaradi ravnanja izvajalca. To pa se zgodi pod pogojem, če bi projektant, ki je tudi nadzornik,

teh napak ne bi opazil ob običajnem in primernem nadziranju. Tudi v tem primeru svoje




35

pravice pred sodiščem naročnik uveljavlja tako proti projektantu, ki je hkrati nadzornik kot

tudi proti izvajalcu. Vendar pa ima v primeru, če naročnik s svojim zahtevkom uspe,

projektant regresni zahtevek proti izvajalcu. Projektant lahko od izvajalca zahteva ustrezno

povračilo.

Rok za obvestitev

Četrti odstavek 665. člena OZ določa rok v katerem mora izvajalec obvestiti svojega

podizvajalca o napaki, da zahteva od njega povračilo. Ta rok je dva meseca od dneva, ko je

naročnik obvestil izvajalca. To določilo sicer govori le o razmerju podizvajalec – izvajalec. V

teoriji pa nekateri zastopajo stališče, da je določbo treba uporabiti tudi za druga regresna

razmerja v zvezi s konkurenco odgovornosti več profesionalnih oseb za isto napako objekta

(OZ).

V zvezi s tem še nekaj sodne prakse:

"Odgovornost za napake na objektu se presoja po specialnih pravilih o jamčevanju za stvarne

napake objekta, ne pa po splošnih pravilih o odškodninski odgovornosti. Pri regresnih

zahtevkih projektant od nadzornega inţenirja ne more zahtevati povrnitve škode, ki je nastala

zaradi napak v projektu v primeru, da med njima ni sklenjena posebna pogodba. Nadzorni

inţenir odgovarja za napake, ki so nastale pri njegovem delu, le naročniku. V primeru, da

izvirajo napake iz projekta, lahko zahteva po 3. odstavku 647. člena ZOR z regresnim

zahtevkom izvajalec povrnitev škode od projektanta. Obratna situacija, da bi v tem primeru

uveljavljal projektant škodo od izvajalca, po zakonu ni moţna."

"Če je projektant izdelal projekt za investitorja po posebni pogodbi, izvajalec pa dela po

projektu po posebni pogodbi z investitorjem, pri čemer je povzročil nadaljnjo škodo

investitorju tudi zaradi izvajanja del v nasprotju s projektom, odgovornost projektanta in

izvajalca za škodo nasproti investitorju ni solidarna."

Posebne gradbene uzance

Posebne gradbene uzance, skrajšano PGU, so uzakonjeni poslovni običaji. PGU namreč bolj

natančno in bolj konkretno urejajo posamezna vprašanja kot OZ. Večji pomen so PGU dobile

z uveljavitvijo OZ. Na podlagi 12. člena OZ se namreč v obligacijskih, to je pogodbenih

razmerjih med gospodarskimi subjekti, ko se presojajo njihova ravnanja upoštevajo tudi

uzance. Povedano drugače, po tem pravilu se PGU uporabljajo za presojo vsebine

medsebojnih pravic in obveznosti pogodbenih strank glede vprašanj, ki jih urejajo

podrobneje, kot so ta urejena s pravili OZ, tudi če se stranki s pogodbo za njihovo uporabo

nista izrecno dogovorili. Seveda pa se določbe PGU uporabljajo le, če pogodbeni stranki v

pogodbi o posameznih vprašanjih nista dosegli drugačno soglasje.




36

Kaj določajo PGU?

PGU tako natančno in konkretno določajo sestavine gradbene pogodbe. Sestavni deli

gradbene pogodbe so tehnična dokumentacija z vsemi grafičnimi, računskimi in opisnimi

prilogami potrebnimi za izvršitev pogodbenih del, drugi morebitni pogoji naročnika in načrt

dinamike izvajanja del.

Uvedba izvajalca v posel

Uzance določajo začetek teka roka za izvajanje del. To je dan uvedbe izvajalca v posel.

Seveda pa se naročnik in izvajalec v pogodbi lahko dogovorita tudi drugače in določita drug

datum. To je prepuščeno pogodbenima strankama. Če naročnik izvajalca v dogovorjenem

roku ne uvede v posel, to je mu ne izroči gradbišča, tehnične dokumentacije, gradbenega

dovoljenja, finančnih sredstev…, mu izvajalec določi nov rok. Če se naročnik ne drţi niti

novega roka, lahko izvajalec razdre gradbeno pogodbo.

Enake pravice, kot izvajalec ima tudi naročnik, če izvajalec ne začne z delom v dogovorjenem

roku.

Izvajalec mora svoja pogodbena dela opravljati skladno s časovnim planom izvajanja del.

Seveda pa se lahko v tem času zgodi marsikaj, nastopijo lahko različne okoliščine. Zaradi

navedenega ima izvajalec pravico zahtevati podaljšanje roka za izvajanje del in sicer so vzroki

zlasti naravni dogodki (poţar, poplava …), ukrepi pristojnih organov, pogoji za izvajanje del

v zemlji ali v vodi, ki niso bila predvidena s tehnično dokumentacijo, zamuda z dobavo

opreme… Rok se podaljša glede na to kakšna ovira nastopi, pri tem pa je potrebno upoštevati

tudi, da se določena gradbena dela lahko opravljajo samo v določenih letnih časih, ki so bolj

ugodna.

Pogodbena kazen

Pogodbena kazen je sredstvo, ki utrdi pogodbeno disciplino strank. Je institut, ki ga stranki

pogodbe lahko uporabita za različne pogodbene situacije. Najpogostejša situacija, ki jo

predvideva tudi PGU je pogodbena kazen zaradi neredne izpolnitve pogodbenih obveznosti,

zaradi zamude ipd.

Višina kazni

Višina pogodbene kazni, ki jo določa PGU, je 1 promil skupno dogovorjene cene del za vsak

dan zamude, če se dela ne dovršijo v predvidenem roku, vendar pa pogodbena kazen ne sme

presegati 5 % skupno dogovorjene cene. Drugače je višina pogodbene kazni urejena v Zakonu

o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb. 17. člen tega zakona določa, da če

prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine, je kupec upravičen zahtevati plačilo pogodbene

kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude. S

prodajno pogodbo lahko kupec in prodajalec omejita skupni znesek pogodbene kazni na

določen odstotek kupnine, ki pa ne sme biti niţji od 50 odstotkov kupnine.

Pomembno je opozoriti, da se uveljavitev pravice do pogodbene kazni lahko zahteva

najpozneje do konca dokončnega obračuna.




37

Če pa škoda, ki jo pogodbenik utrpi presega znesek pogodbene kazni, lahko upnik poleg

pogodbene kazni zahteva tudi povračilo škode, vendar le v delu, ki presega pogodbeno kazen.

Seveda pa se lahko naročnik in izvajalec dogovorita tudi drugače, torej da se lahko zahteva

istočasno pogodbena kazen in povračilo škode.

Garancija

Z garancijo izvajalec jamči, da so izvedena dela ob sprejemu in izročitvi v skladu s pogodbo,

predpisi in pravili stroke ter da nimajo pomanjkljivosti, ki bi onemogočale ali zmanjševale

njihovo vrednost ali njihovo primernost za redno uporabo oziroma uporabo, določeno s

pogodbo. Seveda pa ima naročnik obveznost, da o pomanjkljivosti obvesti prodajalca. To

obvestilo naj bo pisno, zaradi morebitno kasneje potrebne dokazne vrednosti. Poleg tega pa

mora biti obvestilo takojšnje, naročnik mora o ugotovljenih pomanjkljivosti izvajalca

obvestiti brez odlašanja. V nasprotnem primeru lahko svoje pravice izgubi.

Garancijski rok

Splošni garancijski rok za kakovost izvedenih del na podlagi PGU je dve leti. Stranki se lahko

v pogodbi dogovorita tudi za daljši ali krajši rok, poleg tega pa posamezni zakoni ali

podzakonski akti lahko predpisujejo drugačne roke. Za opremo, ki jo vgrajuje izvajalec, velja

glede vsebine in roka garancija proizvajalca opreme, toda izvajalec je dolţan priskrbeti vso

dokumentacijo o garancijah proizvajalca opreme, skupaj z navodili za uporabo in vse to

izročiti naročniku.

Če naročnik izpolni svojo obveznost obvestitve mora izvajalec v roku, ki mu ga določi

naročnik, na svoje stroške odpraviti vse pomanjkljivosti, ki se pokaţejo med garancijskim

rokom in so nastale zaradi tega, ker se ni drţal svojih obveznosti glede kakovosti del in

materiala. Seveda pa se lahko zgodi, da izvajalec v predvidenem roku te pomanjkljivosti ne

odpravi. V tem primeru lahko naročnik odpravi to pomanjkljivost na račun izvajalca, vendar

mora pri tem ravnati z določeno stopnjo skrbnosti. Če je zaradi teh pomanjkljivosti naročniku

nastala tudi kakšna druga škoda, mu jo mora izvajalec povrniti.

Posledica razdrtja pogodbe

Če se zgodi, da nastopijo okoliščine, ki dajejo eni pogodbeni stranki pravico do razdora

pogodbe in ta pogodbena stranka to pravico izkoristi, nastopijo določene posledice. Posledice

razdora ureja poglavje XXIII PGU.

Če je za razdor pogodbe odgovoren izvajalec, mu mora naročnik kljub temu, plačati znesek za

izvedena dela. Izvajalec pa mora naročniku povrniti vso škodo, tudi izgubljeni dobiček, ki mu

je z razdorom pogodbe nastala.

Če pa je za razdor pogodbe odgovoren naročnik, mora ta izvajalcu:

plačati izvedena dela,

plačati pripravljeni material in opremo za vgraditev, ki sta ostala nevgrajena,

povrniti neamortizirano vrednost pripravljalnih del,

povrniti izdatke za ureditev gradbišča,

povrniti vso škodo, ki mu je nastala, vključno z izgubljenim dobičkom.




38

V vsakem primeru je obveznost izvajalca, da v primeru razdora pogodbe zavaruje izvršena

dela pred propadanjem.

Glede na opisano je jasno, da je gradbena pogodba kompleksna pogodba, da je potrebno

pravice in obveznosti pogodbenih strank jasno določiti, v nasprotnem primeru namreč lahko

pride do številnih nesoglasij, različnih interpretacij in posledično dolgotrajnih, zahtevnih in

stroškovno visokih sodnih stroškov.

Potrebno je opozoriti tudi na to, da se v praksi stranke gradbene pogodbe ne zavedajo, da

določbe OZ veljajo, če posameznega vprašanje v pogodbi ne uredijo drugače, prav tako pa

lahko izrecno tudi izključijo uporabo PGU. Poleg navedenega pa je potrebno omeniti tudi

dejstvo, da je zaradi večje preglednosti, jasnosti in večjega razumevanja gradbene pogodbe

Mednarodna zveza inţenirjev svetovalcev izdala mednarodna splošna določila za gradbene

pogodbe, ki jih je leta 2002 prevedla in izdala tudi GZS.

Podizvajalska pogodba

Dve pravni osebi skleneta pogodbo s katero se ena stranka zaveţe opraviti določen posel,

druga stranka pa se tej stranki zaveţe, da ji bo za izvršitev tega posla nekaj plačala. Ker pa

stranka, ki se je zavezala opraviti ta posel, sama tega posla ne bo opravila, ker npr. nima vse

primerne opreme za opravo tega posla, sklene pogodbo s tretjo osebo, to je t.i. sodelavcem.

Pojem sodelavec

Kdo je torej sodelavec oziroma podizvajalec in kakšne so njegove pravice in dolţnosti v

pogodbenih razmerjih, ki jih sklepa z glavnim izvajalcem. Ob tem velja le pripomniti, da je

pojem podizvajalec v praksi mnogo bolj znan kot pojem "sodelavec", ki ga uporablja

Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ). Ta pojem je tudi bolj primeren, saj ţe sam jasno

izraţa vsebino pravnega razmerja, ki je pomembno za opredelitev pravnega poloţaja te osebe.

V nadaljevanju bom tako namesto pojma sodelavec uporabljala bolj znan pojem podizvajalec.

1. Pomen gradbene in podjemne pogodbe v razmerju do podizvajalske pogodbe

Definicija gradbene pogodbe

Gradbeno pogodbo definira prvi odstavek 649. člen OZ, kot podjemno pogodbo, s katero se

izvajalec zavezuje, da bo po določenem načrtu, v dogovorjenem roku, zgradil gradbeni objekt

na določenem zemljišču ali da bo na takem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektu

izvedel kakšna druga gradbena dela, naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno

ceno. Gradbena pogodba je torej posebna vrsta oziroma podvrsta podjemne pogodbe. To

pomeni, da ima gradbena pogodba iste splošne značilnosti, kot jih ima podjemna pogodba.

Povedano drugače, pri razlagi posameznih določb gradbene pogodbe, se uporabljajo tudi

določila podjemne pogodbe.




39

Definicija podjemne pogodbe

Podjemno pogodbo definira 619. člen OZ, kot pogodbo, s katero se podjemnik zavezuje

opraviti določen posel, kot je izdelava ali popravilo kakšne stvari, kakšno telesno ali umsko

delo ipd., naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal. Podjemnik se s pogodbo zaveţe

uspešno opraviti svoj posel. To pomeni, da je podjemnik izpolnil svojo pogodbeno obveznost

s tem, ko je uresničil interes naročnika. Povedano drugače, podjemnikova obveznost ima

značilnosti obligacije uspeha.

Pravna podlaga podizvajalske pogodbe

Zakaj govorimo o gradbeni in podjemni pogodbi. Vsebina podizvajalske pogodbe ni urejena v

posebnem poglavju OZ, tako kot je v enajstem poglavju OZ urejena vsebina podjemne

pogodbe in tako kot je v dvanajstem poglavju OZ urejena vsebina gradbene pogodbe. Za

presojo pravic in obveznosti pogodbenih strank, ki izhajajo iz podizvajalske pogodbe oziroma

za presojo pravnih razmerij med temi pogodbenimi strankami, se uporabljajo določila

podjemne pogodbe. Če pa gre za podizvajalsko pogodbo, katere vsebina je določen gradbeni

objekt, se seveda uporabljajo tudi določila gradbene pogodbe.

2. Pojem podizvajalske pogodbe

Definicija podizvajalske pogodbe

Neposredne definicije podizvajalske pogodbe torej OZ ne vsebuje. Na podlagi vsega

navedenega bi podizvajalsko pogodbo lahko opredelili kot pogodbo, s katero se podizvajalec

zaveţe opraviti določen posel ali del posla, ki se ga je glavni izvajalec zavezal opraviti v

razmerju do glavnega naročnika oziroma investitorja. Glavni izvajalec pa se zaveţe

podizvajalcu, da mu bo za izvedbo tega posla nekaj plačal.

Posel podizvajalca

Kakšen posel se podizvajalec zaveţe opraviti. To je lahko ali izdelava kakšne stvari, popravilo

kakšne stvari ali pa to kar nas v konkretnem primeru najbolj zanima – na podlagi določenega

načrta, v dogovorjenem roku izdelava določenega gradbenega objekta oziroma izvedba

določenih gradbenih del na ţe obstoječem objektu.

3. Pravna podlaga

Obligacijski zakonik

Kot je bilo ţe povedano v OZ ne boste našli posebnega poglavja, ki bi urejal vsebino

podizvajalske pogodbe. OZ vsebuje le tri člene, ki neposredno govorijo o pravnem poloţaju

sodelavca oziroma podizvajalca. To so 629. člen, ki govori o vprašanju zaupanja izvršitve

posla tretjemu, 630. člen, ki govori o odgovornosti za sodelavca in 631. člen, ki govori o

neposredni zahtevi podjemnikovih sodelavcev do naročnika.

Posebne gradbene uzance




40

Posebne gradbene uzance, skrajšano PGU, pa so uzakonjeni poslovni običaji. PGU bolj

natančno in bolj konkretno urejajo posamezna vprašanja kot OZ. Na podlagi 12. člena OZ, se

namreč v obligacijskih, to je pogodbenih razmerjih med gospodarskimi subjekti, ko se

presojajo njihova ravnanja, upoštevajo tudi uzance. PGU se torej uporabljajo za presojo

vsebine medsebojnih pravic in obveznosti pogodbenih strank, glede vprašanj, ki jih urejajo

podrobneje, kot so ta urejena s pravili OZ, tudi če se stranki s pogodbo za njihovo uporabo

nista izrecno dogovorili. Seveda pa se določbe PGU uporabljajo le, če pogodbeni stranki v

pogodbi nista o posameznih vprašanjih dosegli drugačno soglasje. Posebne gradbene uzance

vsebujejo tri določila o podizvajalski pogodbi, in sicer v osmem poglavju, ki nosi naslov

odstopitev del drugemu. To so uzanca 48, uzanca 49 in uzanca 50.

4. Pogodbene stranke

Glavni izvajalec in podizvajalec

Stranki podizvajalske pogodbe sta tako podizvajalec in glavni izvajalec. Glavni izvajalec je

pravni subjekt, ki z naročnikom – investitorjem sklene podjemno ali gradbeno pogodbo.

Podizvajalec pa je pravni subjekt, ki z glavnim izvajalcem sklene podjemno ali gradbeno

pogodbo, katere predmet je posel ali del posla, ki se ga je glavni izvajalec zavezal opraviti v

razmerju do naročnika.

629. člen Obligacijskega zakonika

Pravna podlaga za sklenitev podizvajalske pogodbe je 629. člen OZ, ki odgovarja na

vprašanje ali je glavni izvajalec dolţan posel, ki se ga zaveţe opraviti na podlagi sklenjene

pogodbe z naročnikom, opraviti osebno. OZ v prvem odstavku 629. člena določa, da če iz

pogodbe ali narave posla ne izhaja kaj drugega, podjemnik oziroma glavni izvajalec ni dolţan

osebno opraviti posla.

Osebna izpolnitev obveznosti

Glavni izvajalec je torej dolţan osebno opraviti posel samo v primeru, če je izpolnjen eden od

točno določenih zakonskih pogojev. Torej ali, če se je glavni izvajalec v pogodbi, ki jo je

sklenil z naročnikom zavezal, da bo ta posel opravil on osebno, pri čemer mora ta zaveza iz

sklenjene pogodbe neposredno izhajati. Druga moţnost, ki izključuje sklenitev podizvajalske

pogodbe pa je, če iz same narave posla, ki ga mora glavni izvajalec opraviti za naročnika

izhaja, da mora ta posel opraviti glavni izvajalec osebno. Takšna situacija nastopi v primerih,

kadar je zaradi določenih značilnosti posla, ki ga je potrebno opraviti, pomembno da ta posel

opravi oseba, ki ima določene sposobnosti in znanje, torej kvalifikacije, ki so potrebne za

opravo takšnega posla. V vseh drugih primerih pa je mogoče izvedbo določenega posla ali

dela posla prepustiti tretji osebi.

V zvezi z zgoraj navedenim je potrebno opozoriti tudi na 48. uzanco PGU, ki določa, da lahko

izvajalec izvajanje posameznih pogodbenih del odstopi drugemu. V 49. uzanci PGU pa je

zapisano, da je izvajalec tisti, ki izbere tretjo osebo, torej podizvajalca, ki mu je odstopljeno

izvajanje del. To pomeni, da je glavni izvajalec tisti, ki presodi in se sam odloči s kom bo

sklenil podizvajalsko pogodbo.

In še nekaj sodne prakse:




41

"Ne gre za prepustitev dokončanja posla tretjemu, kadar tretji kot prevzemnik z naročnikom o

dokončanju posla sklene (čeprav v navzočnosti prvega prevzemnika) samostojen dogovor."

5. Pogodbena razmerja

Posel opravi tretja oseba – podizvajalec

Če se glavni izvajalec in naročnik ne dogovorita, da je glavni izvajalec tisti, ki mora osebno

opraviti posel zaradi katerega je bila med njima sklenjena pogodba in če tudi narava posla ni

takšna, ki bi odkazovala na osebno opravo tega posla, glavni izvajalec lahko za izvršitev tega

posla ali dela posla sklene podizvajalsko pogodbo s tretjo osebo, to je podizvajalcem.

V takšnem primeru nastopita dve samostojni in sicer drug od drugega neodvisni pravni

razmerji, ki imata isti predmet, opravljen posel ali del posla. To je razmerje med naročnikom

in glavnim izvajalcem ter razmerje med glavnim izvajalcem in podizvajalcem. Naročnik in

podizvajalec torej nista v nikakršnem poslovnem razmerju, saj obligacijska razmerja med

pogodbenimi strankami učinkujejo le relativno in ne absolutno.

To pomeni, da pravice in obveznosti iz pogodbenih razmerij učinkujejo le med pogodbenima

strankama in ne tudi nasproti tretjim. Naročnik tako od podizvajalca nima pravice zahtevati,

da opravi posel, ki se ga je podizvajalec zavezal opraviti na podlagi pogodbe, ki jo je sklenil z

glavnim izvajalcem.

-> Razmerje naročnik - glavni izvajalec

Značilnost razmerja

Značilnost tega razmerja je, da se je s pogodbo, ki je bila sklenjena med glavnim izvajalcem

in naročnikom, glavni izvajalec zavezal opraviti posel ali del posla, naročnik pa je nasprotno,

na tej podlagi, od glavnega izvajalca upravičen zahtevati, da opravi posel oziroma del posla.

Odgovornost glavnega izvajalca

Na podlagi drugega odstavka 629. člena OZ je glavni izvajalec, tudi če posla ne opravi

osebno, zanj še vedno odgovoren naročniku. To pomeni, da je glavni izvajalec v razmerju do

naročnika odgovoren za pravilno in pravočasno izpolnitev svoje pogodbene obveznosti. Kdaj

glavni izvajalec ni odgovoren za kršitev svoje pogodbene obveznosti? Glavni izvajalec se

svoje odgovornosti za kršitve, ki se lahko kaţejo v zamudi z izpolnitvijo, v napakah izpolnitve

ali pa v neizpolnitvi, razbremeni le tako, da dokaţe da so izpolnjeni pogoji iz 240. člena OZ.

Zunanji vzrok

Ta določa, da je dolţnik prost odgovornosti za škodo, če dokaţe, da ni mogel izpolniti svoje

obveznosti oziroma, da je zamudil z izpolnitvijo obveznosti zaradi okoliščin, ki so nastale po

sklenitvi pogodbe, ki jih ni mogel preprečiti, ne odpraviti in se jim tudi ne izogniti.

V zvezi z opisanim vprašanjem je sodišče ţe v večkrat odločalo, kot tudi v tem primeru:




42

"Trajanje popravila od 12.4.1996 do 8.5.1996 pojmu "hitrega popravila" po prepričanju

pritoţbenega sodišča ne ustreza. Toţeča stranka bi se odgovornosti za vtoţevano škodo zaradi

zamude z izpolnitvijo lahko izognila, če bi dokazala okoliščine, nastale po sklenitvi pogodbe,

ki jih pogodbenik ni mogel preprečiti, ne odpraviti in se jim izogniti (2. odst. 262. čl. in 263.

čl. ZOR)."

Ravnanje podizvajalca

V zgoraj opisanem primeru, ko gre za uporabo 240. člena OZ, je vzrok za kršitev obveznosti

glavnega izvajalca zunanji. Drugače pa je v primeru, če je vzrok za kršitev obveznosti

glavnega izvajalca mogoče najti v ravnanju podizvajalca. V razmerju do naročnika se glavni

izvajalec namreč ne more razbremeniti svoje obveznosti in navajati, da je za kršitev

obveznosti odgovoren podizvajalec. Ravnanje podizvajalca namreč sodi v riziko in torej v

notranjo sfero glavnega izvajalca. Zato je v razmerju do naročnika vseeno ali posel opravi

izvajalec ali podizvajalec. V tem razmerju je v vsakem primeru odgovoren izvajalec, torej tudi

če posel opravi druga oseba, to je podizvajalec.

Uzanca 50 PGU

Opozarjam pa tudi na uzanco 50 PGU, kjer je določeno, da odstopitev del drugemu ne vpliva

na pravna razmerja med naročnikom in izvajalcem in njune medsebojne pravice in

obveznosti. Tudi PGU odkazujejo na relativnost razmerij in potrebo po ločevanju razmerja

naročnik – izvajalec in izvajalec – podizvajalec.

-> Razmerje glavni izvajalec – podizvajalec

Ko glavni izvajalec in podizvajalec skleneta pogodbo, predmet katere je izvršitev določenega

posla ali dela posla oziroma izvedba določenega gradbenega objekta, ima ta pogodba

značilnosti podjemne pogodbe oziroma gradbene pogodbe. V podizvajalski pogodbi ima torej

glavni izvajalec status naročnika, podizvajalec pa status izvajalca. Zato se tudi za presojo

pravic in obveznosti pogodbenih strank v podizvajalski pogodbi uporabljajo pravila OZ, ki

veljajo za podjemno oziroma za gradbeno pogodbo.

Razmerje med glavnim izvajalcem in podizvajalcem je neodvisno od razmerja med

naročnikom in glavnim izvajalcem. Samostojnost tega razmerja se izraţa v finančnem delu

razmerja in v sankcijskem delu razmerja.

Obveznost glavnega izvajalca

Obveznost glavnega izvajalca je, da na podlagi podizvajalske pogodbe izvajalcu plača za

izvršitev posla, ki se ga je podizvajalec zavezal opraviti. Glavni izvajalec mora podizvajalcu

za opravljen posel plačati ne glede na to, ali je on od naročnika prejel ţe kakršnokoli plačilo.

To pomeni, da se glavni izvajalec naproti podizvajalcu ne more izgovarjati, da on od

naročnika ni prejel še nobenega plačila. Če glavni izvajalec podizvajalcu za uspešno opravljen

posel ne plača pogodbeno dogovorjene cene, je glavni izvajalec v zamudi s plačilom in ga

zato bremenijo tudi posledice te zamude.

Neobvezujoče pravno pravilo




43

To je načelno zakonsko pravilo, ki ni kogentno, torej obvezujoče. Opisano ne pomeni, da se

stranki ne moreta dogovoriti drugače. V obligacijskih razmerjih velja načelno pravilo, da so

zakonske določbe OZ dispozitivne narave. To pomeni, da pogodbene stranke lahko svoja

obligacijska razmerja uredijo tudi drugače, kot je določeno v OZ, razen če iz posamezne

določbe OZ ali njenega smisla ne izhaja kaj drugega. Glede na opisano pogodbeno svobodo

se podizvajalec in glavni izvajalec v pogodbi lahko dogovorita drugače, kot je zgoraj opisano.

To pomeni, da se lahko dogovorita, da je glavni izvajalec dolţan plačati podizvajalcu za

opravljen posel šele po tem, ko bo glavni izvajalec prejel plačilo, ki mu pripada na podlagi

pogodbe, ki jo ima sklenjeno z naročnikom.

Drugi vidik neodvisnosti razmerja glavni izvajalec – podizvajalec od razmerja naročnik –

glavni izvajalec, pa se pokaţe v primeru, če podizvajalec krši svoje pogodbene obveznosti.

Zelo pomembno je, da glavni izvajalec graja očitne napake ţe v trenutku, ko glavni izvajalec

od podizvajalca prevzame predmet pogodbe. V primeru, če bi glavni izvajalec grajal napake

šele takrat ko prevzem opravi naročnik, je glavni izvajalec zamudil rok, ki ga za grajanje

očitnih napak predpisuje OZ. Na podlagi 633. člena OZ je namreč glavni izvajalec dolţan

pregledati izvršeno delo, brţ ko je to po običajnem teku stvari mogoče in o ugotovljenih

napakah nemudoma obvestiti podizvajalca. Po pregledu in prevzemu opravljenega dela

podizvajalec namreč ni več odgovoren za napake, ki jih je bilo mogoče opaziti pri običajnem

pregledu, razen če je zanje vedel, pa jih glavnemu izvajalcu ni pokazal. Seveda pa se glavni

izvajalec in podizvajalec v podizvajalski pogodbi lahko dogovorita tudi drugače. Na primer

tako, da se prevzem opravi šele takrat, ko bo prevzem posla opravil naročnik. V tem primeru

za naročnika in glavnega izvajalca tečejo enaki roki, razmerje glavni izvajalec – podizvajalec

pa je še vedno neodvisno od razmerja naročnik – glavni izvajalec. To pomeni, da tudi če

naročnik od glavnega izvajalca ne zahteva odpravo napak, glavni izvajalec to še vedno lahko

zahteva od podizvajalca.

V zvezi z vsem opisanim pa še nekaj sodne prakse:

"Pravica glavnega izvajalca del, da zaračuna razliko v ceni za dela, ki jih je izvedel

podizvajalec, ki se je odrekel pravici, da zaračuna to razliko, je odvisna od razmerja med

podizvajalcem in investitorjem ter med glavnim izvajalcem."

-> Razmerje naročnik – podizvajalec

Pogodbena obligacijska razmerja učinkujejo le med strankami pogodbe. Prvi odstavek 125.

člena OZ določa to pravilo in sicer pravi, da pogodba ustvarja pravice in obveznosti le za

pogodbene stranke. To torej pomeni, da naročnik od podizvajalca ne more zahtevati, da

opravi tisti posel, ki se ga je podizvajalec zavezal opraviti na podlagi pogodbe, ki jo je sklenil

s glavnim izvajalcem. Ravno tako naročnik proti podizvajalcu ne more uveljavljati zahtevkov,

ki jih ima proti njemu glavni izvajalec zaradi kršitev podizvajalčevih obveznosti, ker torej

podizvajalec ni pravilno, kvalitetno izpolnil in opravil posel, ki se ga je zavezal opraviti.

Prehod pravic iz odgovornosti za napake

Edina izjema, ki odstopa od zgornjega pravila je po mnenju teorije in nekaterih avtorjev

določba 661. člena OZ, ki govori o prehodu pravic iz odgovornosti za napake. Na podlagi

tega člena pravice glavnega izvajalca nasproti podizvajalcu zaradi napak gradbenega objekta




44

preidejo tudi na vse poznejše pridobitelje gradbenega objekta ali njenega dela, vendar tako, da

poznejšim pridobiteljem ne teče nov rok za obvestilo in toţbo, temveč se jim rok prednikov

všteva. Navedeno pomeni, da naročnik, ki po opravi določenega posla, torej tudi ko prevzame

določeni gradbeni objekt, pridobi pravico uveljavljati zahtevke iz naslova odgovornosti za

stvarne napake nasproti podizvajalcu. Vendar pa mora naročnik upoštevati, da vsi roki tečejo

ţe od dne, ko je svoje pravice uveljavljal izvajalec.

Pravice podizvajalca nasproti naročniku

Seveda pa po drugi strani tudi podizvajalec ne more ničesar zahtevati od naročnika, saj

naročnik in podizvajalec nista v pogodbenem razmerju. Vendar pa je ob tem potrebno

opozoriti na določbo 631. člena OZ. Kljub opisanemu načelu relativnosti pogodbenih

razmerij, OZ v 631. členu dopušča izjemo, da se podizvajalec za izplačilo terjatve, ki jo ima

do glavnega izvajalca obrne neposredno na naročnika. Seveda morajo biti v tem primeru

izpolnjeni določeni pogoji.

6. Odgovornost za podizvajalce

O odgovornosti glavnega izvajalca govori tako drugi odstavek 629. člena OZ, kot tudi 630.

člen OZ. 630. člen OZ nosi naslov odgovornost za sodelavce. OZ uporablja pojem sodelavec,

v praksi pa se je uveljavil termin podizvajalec. OZ določa, da glavni izvajalec odgovarja za

osebe, ki so po njegovem naročilu delale pri prevzetem poslu, kot bi ga bil sam opravil.

Navedeno pomeni, da je glavni izvajalec odgovoren za ravnanje podizvajalca. S sklenitvijo

podizvajalske pogodbe je glavni izvajalec, ki posla ne bo opravil osebno, na svoj riziko

prenesel izvršitev posla v sfero druge osebe. Odgovornost glavnega izvajalca je objektivna.

To pomeni, da glavni izvajalec odgovarja za kršitve pogodbenih obveznosti, čeprav dokaţe,

da je storil vse, da podizvajalec napake ne bi storil. Odgovarja torej tudi, če je za izvedbo

posla izbral strokovno usposobljeno osebo, če je to osebo ustrezno nadzoroval in ji dajal

navodila.

Kršitev obveznosti podizvajalca

Kdaj torej lahko podizvajalec krši svojo pogodbeno obveznost, za katero odgovarja glavni

izvajalec. Če podizvajalec krši 626. člen OZ, ki govori o obveznosti izvršiti delo.

Podizvajalec je namreč dolţan izvršiti delo po dogovoru in po pravilih posla. Izvršiti ga mora

v določenem času, če pa čas ni določen, pa v času, ki je razumno potreben za tak posel.

Podizvajalec lahko torej svojo pogodbeno obveznost izpolni z zamudo ali pa jo izpolni z

napakami. V razmerju do naročnika pa se šteje, da je napake zagrešil glavni izvajalec.

Razbremenitev odgovornosti glavnega izvajalca

Edina moţnost, da se glavni izvajalec razreši odgovornosti, je 240. člen OZ, ki predstavlja

podlago za razbremenitev odgovornosti za kršitev poslovne obveznosti glavnega izvajalca

opraviti posel. V tem primeru mora glavni izvajalec dokazati, da ni odgovoren niti on, niti

njegov podizvajalec. Ne zadostuje, če dokaţe, da ni kriv, dokazati mora, da ni izpolnil

obveznosti zaradi okoliščin, ki jih ni mogel preprečiti, niti odvrniti. Glavni izvajalec

odgovarja za okoliščine, ki jim mora imeti pod nadzorom, to pa je tudi izvajanje pogodbenih

določil podizvajalske pogodbe.




45

"Ker prevzemnik dela odgovarja tudi za svoje sodelavce (611. člen ZOR), bi bil prevzemnik

dela - izvajalec po določilu 637. člena ZOR upravičen do spremembe cene, če bi se cene za

elemente pogodbene cene spremenile v času, ko ni bil v zamudi oz. v času nezakrivljene

zamude. Svojo zahtevo po spremembi pogodbene cene mora izvajalec sporočiti naročniku do

končnega obračuna. Z izročitvijo gradbenih del in s plačilom pogodbene cene obveznostno

razmerje med pogodbenima strankama preneha, razen če zakon ne določa drugače (n.pr. za

skrite napake)."

"Izvajalec, ki je v pogodbenem razmerju z naročnikom del, je odgovoren tudi za delo

podizvajalcev in torej tudi za odpravo ugotovljenih napak, ki jih je pri delu zagrešil

podizvajalec."

"Po 207. členu ZOR naročnik (prvi toţenec) in izvajalec del (drugi toţenec) na gradbenem

objektu odgovarjata solidarno tretjemu (toţnik) za škodo, ki sta mu jo povzročila z izvajanjem

del. Toţnik ni bil ne delavec prvega ne delavec drugega toţenca, torej bil je izven njune sfere.

Ta zakonska določba ureja posebno obliko odgovornosti (naročnika) za drugega (izvajalca).

Naročnikova odgovornost je odvisna od odgovornosti izvajalca. Ali drugače, če ni

odgovornosti izvajalca tudi naročnikove ni. Če je izvajalec objektivno odgovoren, je tako

odgovoren tudi naročnik, torej kot da bi deloval sam. Gre potemtakem za akcesorno

odškodninsko odgovornost naročnika. Iz opisanih razlogov je tudi predpisana solidarna oblika

odgovornosti."

"Izvajalec je odgovoren za zamudo svojih pogodbenih partnerjev kot za lastno zamudo"

7. Neposredna zahteva podizvajalca do investitorja

631. člen OZ opredeljuje pomen zgornjega naslova. Sodelavci oziroma podizvajalci se za

svoje terjatve do podjemnika oziroma glavnega izvajalca lahko obrnejo neposredno na

naročnika in zahtevajo od njega, da jim te terjatve izplača iz vsote, ki jo v tistem trenutku

dolguje podjemniku, če so pripoznane.

Ta člen predstavlja izjemo od splošnega pravila, ki govori o relativnosti pogodbenih razmerij.

S to določbo je tako ustvarjena neposredna povezava med naročnikom in podizvajalcem, ki

nista v nobenem pogodbenem razmerju. Zakonodajalec je s to določbo podizvajalcu podal

moţnost, da vloţi neposredni zahtevek proti naročniku, vendar le pod določenimi pogoji.

Pogoji za neposredni zahtevek

Prvi pogoj je, da je terjatev, ki jo ima glavni izvajalec nasproti naročniku likvidna, da obstaja

in je zapadla, torej dospela. Če terjatev še ne obstaja, ker glavni izvajalec še ni v celoti opravil

svojega posla ali posla še ni prevzel, potem se podizvajalec ne more sklicevati na uporabo

631. člena OZ. Drugi pogoj je, da je glavni izvajalec podizvajalčevo terjatev pripoznal. Glavni

izvajalec je torej moral ţe npr. prevzeti opravljen posel ali pa potrditi situacijo, ki se nanaša

na ta posel. Tretji pogoj pa je seveda v tem, da glavni izvajalec noče plačati zapadle in

pripoznane terjatve podizvajalca. Če glavni izvajalec ţeli plačati svojo obveznost, ki jo ima

nasproti podizvajalcu, potem ni podlage za uporabo 631. člena OZ in podizvajalec nima

pravne podlage za direkten zahtevek nasproti naročniku.




46

Ko naročnik na podlagi neposrednega zahtevka, ki ga nasproti njemu postavi podizvajalec,

plača njegovo terjatev do glavnega izvajalca, je obveznost do podizvajalca izpolnjena.

Istočasno, če je obveznost, ki jo ima naročnik do glavnega izvajalca enaka, kot obveznost, ki

jo ima glavni izvajalec do podizvajalca, preneha tudi obveznost naročnika do glavnega

izvajalca. Vse obveznosti so torej izpolnjene.

"Če prevzemnik priznava zahtevek svojega sodelavca, ima ta (sodelavec) neposreden

zahtevek zoper naročnika."

"Podizvajalec lahko zahteva neposredno od investitorja, da mu poravna terjatve, ki jih ima

nasproti izvajalcu, v breme zneska, ki ga v tistem trenutku investitor dolguje izvajalcu, če so

te terjatve nesporne – pripoznane."

"Koperant izvajalca del ne more neposredno od naročnika del – glavnega investitorja

zahtevati plačila cene za opravljen posel, če v času vloţitve toţbe ne obstaja priznana terjatev

izvajalca do naročnika del."

Podizvajalska pogodba torej vsebuje elemente podjemne oziroma gradbene pogodbe, če gre

za izvajanje posla ali dela posla, ki izpolnjuje zakonske pogoje termina gradbenega objekta.

Za presojo pravic in obveznosti pogodbenih strank podizvajalske pogodbe uporabljajo pravila

podizvajalske oziroma gradbene pogodbe.

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in

enostanovanjskih stavb - opozorila za kupca

in prodajalca

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Uradni list RS št. 18/04, v

nadaljevanju ZVKSES), ki je pričel veljati 1.8.2004, je bil sprejet kot posledica številnih

nepremičninskih afer, ki so do leta 2003 odmevale v Sloveniji. Ena najbolj znanih je bila

afera Zbiljski Gaj. Zakonodajalec se je zato odločil, da je potrebno sprejeti sistematično

urejen zakon, ki bo celovito uredil poloţaj prodajalca in kupca novozgrajenih eno ali

večstanovanjskih objektov. Cilj, ki ga ta zakon zasleduje, je zagotoviti varstvo kupcev

novogradenj pred riziki, katerim so kupci izpostavljeni v primeru, da kupijo in v večini

primerov tudi vnaprej plačajo in tako financirajo novozgrajena stanovanja, pod določenimi

pogoji tudi poslovne prostore oziroma enostanovanjske hiše.

Vsebina zakona

Zakon vsebuje natančno sto členov in je razdeljen na sedem poglavij. Prvo poglavje vsebuje

splošne določbe o vsebini in namenu zakona. Drugo poglavje, ki je najpomembnejše in bo v

preteţnem delu predmet tega prispevka, se nanaša na prodajo stanovanj in enostanovanjskih

stavb potrošnikom ter določa pravice in obveznosti pogodbenih strank, torej prodajalca in




47

kupca. Tretje poglavje govori o notarski hrambi, četrto poglavje vsebuje nekatera posebna

pravila, ki se uporabljajo v točno določenih primerih, peto poglavje vsebuje določila o

inšpekcijskem nadzoru in nadzoru nad skrbniškimi bankami in skrbniškimi notarji. Šesto

poglavje vsebuje kazenske določbe, sedmo pa prehodne in končne določbe, ki med drugim

določajo tudi datum, ko se je pričel ZVKSES uporabljati.

Ker je materija ZVKSES preobseţna, da bi bila lahko celovito zajeta v tem prispevku, bo tu

mogoče obdelati predvsem določbe prvega in del drugega poglavja, ki govori o sestavinah

prodajne pogodbe, plačilu kupnine, splošnih pogojih prodaje in izročitvi nepremičnine.

Namen tega prispevka je tako opozoriti na pravice, ki jih ima kupec po tem zakonu in

posledično obveznosti, ki jih mora prodajalec spoštovati, da ga ne doletijo kazenske sankcije,

ki jih predvideva ZVKSES.

1. Splošne določbe

Cilj zakona

Kot je bilo ţe uvodoma navedeno je namen, ki ga ZVKSES zasleduje s pravnimi pravili,

urediti medsebojna razmerja kupca in prodajalcev v primeru, ko gre za eno izmed

najpomembnejših potrošniških transakcij, to je nakup novozgrajenega stanovanjskega objekta.

Ta pravila so obvezujoče narave, kar pomeni, da jih ne prodajalec niti kupec ne moreta v

pogodbi izključiti. Pravila so oblikovana tako, da so kupci zaščiteni pred tveganjem, da

prodajalec zaradi pomanjkanja finančnih sredstev ne bo sposoben dokončati gradnje,

tveganjem da zemljiškoknjiţno stanje nepremičnine, ki jo kupec kupuje ni urejeno, tveganjem

da ima ta nepremičnina bremena ali pa tveganjem, da ima kupljena nepremičnina številne

napake, ki jih je prodajalec zavezan odpraviti.

Vse navedeno opredeljuje 1. člen ZVKSES, ki pravi, da ta zakon določa pravila o prodaji

stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem

neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni

pogodbi. Dalje tudi določa, da se skrbniške storitve, urejene v 2. poglavju tega zakona,

opravljajo z izključnim namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem, da investitor

oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo

izpolnil vseh obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben končnim kupcem vrniti

plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb.

Pojasnitev pojmov

Ob tem je potrebno pojasniti tudi pojme, ki jih ta zakon uporablja. To so pojem investitorja,

vmesnega kupca in končnega kupca.

Investitor je oseba, ki je oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe

oziroma stavbe z več posameznimi deli (to je stavba, ki obsega dva ali več posameznih

delov). Investitor mora biti ali lastnik zemljišča ali pa mora imeti stavbno pravico na tem

zemljišču. Dalje mora investitor graditi objekt z namenom nadaljnje prodaje kupcu. Če

investitor gradi objekt z namenom, da ga bo sam uporabljal in v njem ţivel, potem ga določila

ZVKSES ne zavezujejo.




48

Vmesni kupec je oseba, ki od investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi enostanovanjsko

stavbo oziroma posamezne dele stavbe, z namenom nadaljnje prodaje, in ne z namenom da bi

ta objekt uporabljala in torej v njem ţivela ali ga oddajala.

Končni kupec pa je oseba, ki od investitorja ali od vmesnega kupca kupi enostanovanjsko

stavbo oziroma posamezen del stavbe, z namenom, da ta objekt uporablja, torej v njem

prebiva ali ga oddaja v najem.

2. Prodaja stanovanj in enostanovanjskih stavb potrošnikom

Določila drugega poglavja ZVKSES urejajo posebno značilnost predmeta prodajne pogodbe

in sicer značilnost, da je predmet prodajne pogodbe nepremičnina, ki v času sklepanja

pogodbe še ne obstaja in še ni bila zgrajena. 4. člen ZVKSES natančno določa v katerih

primerih se uporabljajo določbe drugega poglavja tega zakona.

Pogoji za uporabo ZVKSES

To pa so naslednji trije pogoji:

da je predmet pogodbe stanovanjska stavba ali pa posamezno stanovanje, kot

posamezni del večje stanovanjske stavbe v kateri se nahaja več stanovanj, torej več

posameznih delov;

da je prodajalec investitor oziroma vmesni kupec, z značilnostmi kot so bile opisane v

prejšnjem poglavju tega prispevka;

da ima kupec poloţaj končnega kupca, torej da bo ta objekt uporabljal ter da ima

kupec poloţaj potrošnika po Zakonu o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot).

Poloţaj potrošnika po ZVPot je opredeljen v prvem členu tega zakona. Potrošnik je

tako fizična oseba, ki pridobiva in uporablja blago ali storitve za namene zunaj

njegove poklicne ali pridobitne dejavnosti. Glede na navedeno je mogoče razbrati, da

je področje uporabe ZVKSES širše, kot področje uporabe ZVPot, saj se ZVKSES

uporablja tudi za tiste pogodbe, kjer prodajalec nima poloţaja podjetja v skladu z

tretjim odstavkom 1. člena ZVPot.

IUS COGENS

Naslednja pomembna značilnost ZVKSES na katero je potrebno opozoriti je četrti odstavek

četrtega člena ZVKSES. Ta namreč določa, da določb drugega poglavja tega zakona s

prodajno pogodbo ni mogoče izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno

določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank oziroma je drugačen dogovor

v očitnem interesu kupca. To pravilo iz ZVKSES ima značilnost kogentnega oziroma

prisilnega pravila in pomeni izjemo od splošnega načela Obligacijskega zakonika, ki je

sistemski zakon v katerem so urejena pogodbena razmerja. Pogodbene stranke so pri

oblikovanju svojih pogodbenih razmerij svobodne in pogodbena razmerja, lahko prosto

oblikujejo. Navedeno pomeni, da če se prodajalec in kupec v prodajni pogodbi dogovorita za

uporabo neke določbe, ki je v nasprotju z ZVKSES, je ta določba na podlagi sedmega

odstavka 4. člena ZVKSES nična, namesto te nične določbe pa se uporabi ustrezna določba

ZVKSES.

Pričetek sklepanja pogodbe




49

Potrebno pa je opozoriti tudi na določilo 5. člena ZVKSES, kjer so določeni trije pogoji, pod

katerimi sme investitor, torej prodajalec sploh skleniti prodajno pogodbo s posameznim

kupcem oziroma sme pričeti z oglaševanjem prodaje.

Prvi pogoj je, da je prodajalec lastnik zemljišča, na katerem bo gradil objekt oziroma imeti

mora status imetnika stavbne pravice. Da pa prodajalcu ne bi bila onemogočena prodaja

zaradi razlogov, ki niso v njihovi sferi, tretji odstavek 5. člena ZVKSES določa, da je ta pogoj

izpolnjen, če je izpolnjena ena od naslednjih dveh predpostavk. Ali da je prodajalec vknjiţen

kot lastnik oz. imetnik stavbne pravice v zemljiško knjigo ali pa je vloţen zemljiškoknjiţni

predlog za vknjiţbo lastninske pravice. V tem primeru morata biti še dva dodatna pogoja. In

sicer, izpolnjeni morajo biti pogoji za dovolitev vknjiţbe lastninske oz. stavbne pravice v

korist prodajalca, prodajalec pa je za zastopanje v zemljiškoknjiţnem postopku z

nepreklicnim pooblastilom pooblastil notarja. ZVKSES je tako onemogočil, da bi prodajalec

zemljiškoknjiţni predlog umaknil. Navedeno določa peti odstavek 5. člena ZVKSES.

Drugi pogoj je, da je prodajalec za gradnjo objekta pridobil dokončno gradbeno dovoljenje.

Tretji dodatni pogoj pa je, da v primeru prodaje posameznega dela stavbe prodajalec v

obliki notarskega zapisa določi splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe z vsebino,

določeno v 8. členu ZVKSES. Slednji bodo predmet posebne obravnave v nadaljevanju tega

prispevka.

3. Sestavine prodajne pogodbe

Kaj je torej predmet prodajne pogodbe, katere vsebino tako natančno ureja ZVKSES?

Izhodišče iz katerega ZVKSES izhaja je načelno pravilo, da ob sklepanju prodajne pogodbe

praviloma objekt, ki je predmet pogodbe, še ne obstaja oziroma še ni dokončno zgrajen. Šesti

člen ZVKSES določa obvezne sestavine prodajne pogodbe. Predmet pogodbe, torej

nepremičnina, ki se gradi, mora biti določen s tehničnega in pravnega vidika.

Tehnični vidik

Prodajalec mora v prodajni pogodbi oziroma v prilogi, ki je sestavni del prodajne pogodbe

oziroma splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, določiti tehnične lastnosti

nepremičnine glede izvedbe del in glede vgrajene opreme in naprav.

Pravni vidik

S pravnega vidika je predmet pogodbe določen, če ima nepremičnina takšne lastnosti, da

lahko prodajalec izda zemljiškoknjiţno dovolilo, na podlagi katerega se bo kupec kot lastnik

vpisal v zemljiško knjigo na kupljeni nepremičnin. Zemljiškoknjiţno dovolilo je nepogojna

izjava prodajalca, da dovoljuje vpis lastninske pravice na kupljeni nepremičnini v korist

kupca v zemljiško knjigo. V tem pogledu pa je potrebno upoštevati drugačna pravila oziroma

je v pogodbo potrebno vnesti drugačna določila, če je predmet pogodbe enostanovanjska

stavba ali pa če je predmet pogodbe posamezni del stavbe z več posameznimi deli, torej

stanovanje ali pod določenimi pogoji poslovni prostor v večstanovanjski stavbi.

Enostanovanjska stavba




50

Če je predmet pogodbe enostanovanjska stavba sta moţni dve situaciji. Če je zemljišče,

katerega sestavina bo enostanovanjska stavba, ki je predmet prodajne pogodbe, ob sklenitvi

prodajne pogodbe v zemljiški kataster ţe vpisano kot samostojna zemljiška parcela, mora

prodajna pogodba obsegati podatek o katastrski občini, v kateri se nahaja nepremičnina in o

parcelni številki te nepremičnine. Če pa zemljišče na katerem se gradi enostanovanjska stavba

še ne obstaja kot samostojna zemljiška parcela, temveč je del večjega zemljišča, na katerem se

bodo npr. gradili trije enostanovanjski objekti, je potrebno v pogodbi navesti podatke o tej

obstoječi parceli, torej katastrsko občino in parcelno številko te nepremičnine, pogodba pa

mora obsegati tudi skico, ki jo izdela geodetsko podjetje, na njej pa mora biti označeno kateri

del obstoječe parcele bo odmerjen kot samostojna parcela.

Posamezni del stavbe

7. člen ZVKSES ureja primere, ko je predmet pogodbe posamezni del stavbe, torej

posamezno stanovanje v večstanovanjski stavbi. V tem primeru je predmet pogodbe določen,

če prodajna pogodba poleg opisa in lastnosti stanovanja obsega tudi sestavine akta o

oblikovanju etaţne lastnine, ki ga mora prodajalec sprejeti na podlagi prvega odstavka 7.

člena ZVKSES. ZVKSES izrecno prepoveduje, da bi prodajalec večstanovanjskega objekta

oblikoval solastninska razmerja na celotni nepremičnine in se na ta način poskusil izogniti

oblikovanju etaţne lastnine.

4. Splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe

Kadar prodajalec prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, torej stanovanja ali

pod določenimi pogoji, ki so navedeni v petem odstavku 4. člena ZVKSES poslovne prostore

v večstanovanjski stavbi, mora pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje

posameznih delov stavbe, ki morajo obsegati naslednje:

vsa pravila o medsebojnih pravicah in obveznostih prodajalca in kupcev, razen pravil

o kupnini in o določitvi, to je identifikaciji posameznega dela stavbe, torej stanovanja

ali poslovnega prostora. Slednja pravila so predmet posamezne prodajne pogodbe

vse sestavine akta o oblikovanju etaţne lastnine, razen podatkov, ki se določijo ob

vpisu stavbe v kataster stavb.

Oblika splošnih pogojev

Splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe mora prodajalec sprejeti v obliki notarskega

zapisa in mora ob sklenitvi posamezne prodajne pogodbe, ki jo sklene s posameznim kupcem,

izročiti kupcu notarsko overjeno kopijo notarskega zapisa teh splošnih pogojev.

Obvezne sestavine

Potrebno je opozoriti na četrti odstavek 8. člena ZVKSES, kjer je izrecno določeno, da s

posamezno prodajno pogodbo, ki jo prodajalec sklene s točno določenim kupcem, ni dopustno

izključiti veljavnost vseh oziroma posameznih sestavin splošnih pogojev prodaje.

Prosta presoja pogodbenih strank




51

Maneverski prostor, ki ga je zakonodajalec pustil kupcu in prodajalcu, ko sklepata posamezno

prodajno pogodbo, se nanaša na drugačne roke plačila kupnine, kot so ti določeni v splošnih

pogojih. Prodajalec in kupec pa se dogovorita tudi za drugačne lastnosti dotičnega stanovanja

ali poslovnega prostora, kot so te določene v notarskem zapisu splošnih pogojev.

Pravno stanje nepremičnine pred podpisom pogodbe

Splošni pogoji prodaje morajo biti sprejeti pred nameravano prodajo. Lahko se zgodi, da bodo

sprejeti leto dni preden bo posamezni kupec kupil stanovanje oziroma poslovni prostor. Ob

tem je potrebno posebej opozoriti, da bo notar preveril pravno stanje nepremičnine na dan

sestave notarskega zapisa teh splošnih pogojev in ne npr. leto ni po tem, ko bo posamezni

kupec sklepal prodajno pogodbo. Zato je potrebno vedeti, da notar ne jamči, da se pravno

stanje nepremičnine ob sklenitvi pogodbe ni spremenilo. Notar le jamči, da je pravno stanje

nepremičnine v času sestave notarskega zapisa splošnih pogojev takšno, kot ga je navedel v

uvodnih ugotovitvah. Zato mora posamezni kupec, ki sklepa prodajno pogodbo nujno

preveriti stanje nepremičnine v času sklepanja posamezne prodajne pogodbe. Stanje takrat je

lahko popolnoma drugačno, kot stanje ob sestavi notarskega zapisa splošnih pogojev.

5. Kupnina

Plačilo kupnine je obveznost kupca. 10. člen ZVKSES pa v zvezi z vprašanji, ki se nanašajo

na kupnino tudi določa, da prodajalec poleg plačila kupnine od kupca ni upravičen zahtevati

plačila nobenih stroškov v zvezi s sklenitvijo oziroma izpolnitvijo prodajne pogodbe, razen

morebitnih zamudnih obresti za zamudo pri plačilu kupnine, morebitnih stroškov, ki

prodajalcu nastanejo zaradi kupčeve upniške zamude in stroškov vknjiţbe lastninske pravice

v korist kupca. Navedeno pomeni, da je kupnina fiksna in da mora prodajalec vse stroške

gradnje in morebitne druge stroške vključiti v kupnino in jih ne more zahtevati poleg kupnine.

Določba posamezne prodajne pogodbe, ki temu nasprotuje in zavezuje kupca še k plačilu

dodatnih stroškov, je na podlagi sedmega odstavka 4. člena nična.

Ara

11. člen ZVKSES ureja primere, ko se prodajalec in kupec dogovorita za plačilo are. Kaj je

ara? Ara je nek točno določen denarni znesek, ki ga ob sklenitvi pogodbe kupec izroči

prodajalcu z namenom, da se izkaţe, da je pogodba sklenjena. ZVKSES pa določa zgornjo

omejitev višine are. Ara namreč ne sme presegati 10 % kupnine po prodajni pogodbi. To

seveda pomeni, da je ara lahko niţja, ne pa višja kot 10%. Ara, ki jo kupec plača v znamenje

sklenitve prodajne pogodbe, se všteje v kupnino in se šteje za prvi obrok kupnine.

6. Načelo sočasnosti izpolnitve

Sočasnost izpolnitve

Osnovno izhodišče ZVKSES predstavlja načelo sočasnosti izpolnitve, ki je opisano v 12.

členu ZVKSES. Načelo sočasnosti izpolnitve je splošno načelo pogodbenega prava, ki se

nanaša na dvostranske pogodbe in je urejeno v 101. členu Obligacijskega zakonika.

Dvostranske pogodbe so tiste pogodbe v katerih si nasproti stojita dve pogodbeni stranki. Obe

sta upnik in dolţnik hkrati.




52

Obligacijski zakonik

Načelo sočasnosti izpolnitve je po splošnih pravilih, urejenih v Obligacijskem zakoniku,

dispozitivno, kar pomeni, da se lahko stranki za to pravilo odločita in torej zahtevata istočasno

izpolnitev, iz rok v roke, lahko pa to pravilo tudi izključita in se dogovorita, da izpolnitev

najprej opravi ena stranka, druga pogodbena stranka pa svojo obveznost izpolni kasneje.

Pogoji za plačilo

Pravilo o sočasnosti izpolnitve je v 12. člena ZVKSES pridobilo kogentno naravo, to pomeni,

da je obvezujoče in da ga ni mogoče izključiti. Kupec, razen are, ki pa lahko, kot je bilo

predhodno navedeno, znaša največ 10 odstotkov kupnine, ni dolţan plačati nobenega obroka

kupnine, in sicer:

dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjiţbo neobremenjene lastninske pravice na

enostanovanjski stavbi oziroma za vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupca in

dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v

prodajni pogodbi in na način, določen v 18. členu ZVKSES. To pa je, da kupcu

omogoči posest nepremičnine, mu izroči kopijo uporabnega dovoljenja, mu izroči

predpisane certifikate in garancije ter projekte izvedenih del.


V primeru prodaje enostanovanjskih stavb se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjiţbo:

če je v zemljiški kataster vpisano zemljišče, na katerem stoji stanovanjska hiša, kot

samostojna zemljiška parcela,

če je prodajalec v korist kupca izstavil ustrezno zemljiškoknjiţno dovolilo, ki je

primerno za vknjiţbo neobremenjene lastninske pravice v korist kupca.

Etaţna lastnina

Pri prodaji etaţne lastnine se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjiţbo:

če so stavba in njeni posamezni deli vpisani v kataster stavb,

če je prodajalec sprejel akt o oblikovanju etaţne lastnine,

če je etaţna lastnina na posameznem delu stavbe, ki je predmet prodajne pogodbe, ţe

vpisana v zemljiški knjigi, ali je prodajalec ţe predlagal vpis etaţne lastnine in so

pogoji za vpis izpolnjeni,

če je prodajalec v korist kupca izstavil ustrezno zemljiškoknjiţno dovolilo za vknjiţbo

etaţne lastnine, ki je primerno za vknjiţbo neobremenjene etaţne lastnine v korist

kupca.

Vzrok sprejema ZVKSES pa je bil ravno v tem, da so kupci novogradenj financirali izgradnjo

teh objektov in da v večini primerov investitor ni imel lastnih finančnih sredstev, da bi

dokončal gradnjo in šele nato zahteval plačilo kupnine.

Izjema




53

Ker je bil zakonodajalec s tem dejstvom seznanjen je v 13. členu ZVKSES predpisal izjemo

od načela sočasnosti izpolnitve. Pogodbeni stranki se tako lahko dogovorita, da se načelo

sočasnosti izpolnitve ne upošteva, vendar pod določenimi pogoji. Stranki načelo sočasnosti

izpolnitve lahko izključita le, če prodajalec kupcu v zvezi s predčasno plačano kupnino

zagotovi ustrezno zavarovanje pred tveganji prodajalčeve neizpolnitve. Ustrezno zavarovanje

pred temi tveganji lahko prodajalec v skladu z drugim odstavkom 13. člena ZVKSES

zagotovi le na enega od naslednjih načinov:

z bančno garancijo ali s poroštvom zavarovalnice glede vračila vnaprej plačanih

zneskov kupnine,

s skrbniškimi storitvami na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa,

z ustrezno kombinacijo navedenih zavarovanj.

7. Pravica prodajalca odstopiti od pogodbe zaradi zamude s plačilom kupnine

Zamuda s plačilom kupnine

14. člen ZVKSES ureja primere, ko kupec zamuja s plačilom kupnine. Če kupec zamudi s

plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine, lahko prodajalec odstopi od

pogodbe, vendar le pod pogojem, če da kupcu dodatni rok za plačilo kupnine oziroma obroka

kupnine.

Rok enega meseca

Ta rok pa ne sme biti krajši od enega meseca. ZVKSES pa daje tudi moţnost, da se kupec in

prodajalec v pogodbi dogovorita, da lahko prodajalec odstopi od prodajne pogodbe ne da bi

kupcu dal dodaten rok za plačilo kupnine, če kupčeva zamuda s plačilom kupnine oziroma

posameznega obroka kupnine traja določeno obdobje, ki ne sme biti krajše od enega meseca.

V obeh primerih mora prodajalec podati pisno izjavo o odstopu od pogodbe. Ustna izjava

torej ne zadostuje in se ne šteje za odstop od pogodbe.

Vračilo kupnine

Seveda pa mora prodajalec kupcu vrniti ţe plačano kupnino, zmanjšano za morebitni znesek

are. Ara ostane prodajalcu. Kupnino mora prodajalec vrniti kupcu v petnajstih dneh, od dneva

ko je podal izjavo o odstopu od pogodbe oziroma od dneva ko jo je kupec prejel.

Izjema

Ker pa je ravno razlog, da se stranki nista dogovorili za uporabo načela sočasnosti v tem, da je

prodajalec oziroma investitor vnaprejšnja denarna sredstva iz naslova kupnine uporabil za

gradnjo objekta, je zakonodajalec predvidel tudi sledečo moţnost. Pogodbeni stranki se s

prodajno pogodbo lahko dogovorita, da začne petnajstdnevni rok teči, ko se izpolnijo

naslednji pogoji:

ko prodajalec z drugim kupcem sklene prodajno pogodbo, katere predmet je ista

nepremičnina,

ko drugi kupec na podlagi te nove prodajne pogodbe plača obroke kupnine v višini, ki

je najmanj enaka znesku, ki ga mora prodajalec vrniti kupcu.




54

V tem primeru mora biti v prodajni pogodbi določen tudi končni rok za vračilo dolgovanega

zneska, vendar ta rok ne sme biti daljši od treh mesecev, šteto od dneva, ko je začela

učinkovati prodajalčeva izjava o odstopu od pogodbe.

8. Pravica kupca do zadrţanja dela kupnine

15. člen ZVKSES določa v katerih primerih kupec ni dolţan plačati določenega dela kupnine.

Pravila o pravici do zadrţanja dela kupnine se uporabljajo tako v primeru če se stranki

dogovorita, da bosta spoštovali načelo sočasnosti izpolnitve, kot tudi v primeru če se

dogovorita, da bo kupec plačal kupnino še v času gradnje objekta.

Zadrţanje 10% kupnine

Kupec tako lahko zadrţi deset odstotkov kupnine dokler prodajalec ne izpolni pogojev za

izročitev nepremičnine kupcu. To je:

dokler mu ne izroči nepremičnine z lastnostmi, ki so določene v prodajni pogodbi. To

pomeni, da mora prodajalec pridobiti uporabno dovoljenje, zgraditi nepremičnino s

takšnimi lastnostmi, kot se je zavezal v pogodbi in določiti upravnika, če nastopi

primer, ki ga določa 21. člen ZVKSES,

dokler mu ne izroči nepremičnine na način, da mu omogoči posest na nepremičnini,

izroči uporabno dovoljene ter predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o

skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del.

Po izpolnitvi teh pogojev, mora kupec prodajalcu plačati navedenih 10% kupnine.

Zadrţanje 15% kupnine

Vendar pa kljub temu, če prodajalec izpolni vse zgoraj navedene pogoje, ima kupec še vedno

pravico do zadrţanja petih odstotkov kupnine do odprave očitnih napak, ki se pojavijo na

kupljeni nepremični oziroma petih odstotkov kupnine do izročitve bančne garancije za

odpravo skritih napak oziroma petih odstotkov kupnine do zagotovitve pogojev za vknjiţbo

lastninske pravice v korist kupca. Vse te pravice se ne izključujejo in jih kupec lahko

uveljavlja hkrati. To pomeni, da lahko skupno zahteva zadrţanje petnajst odstotkov kupnine,

če so za to izpolnjeni zakonski pogoji.

Očitne napake

Če kupec ob izročitvi nepremičnine zahteva odpravo tistih očitnih napak, ki so jasno razvidne

ţe ob pregledu nepremičnine, lahko zadrţi pet odstotkov kupnine. Kdaj pa nastopi obveznost

kupca, da plača teh pet odstotkov kupnine? Če je prodajalec odpravil očitno napako, mora

zadrţani del kupnine plačati v roku petih delovnih dni, od dneva ko prodajalec odpravi

napako. Če pa prodajalec napake ne opravi v roku enega meseca, pridejo v poštev določila 20.

člena ZVKSES. To pomeni, da če prodajalec napak v roku enega meseca ne odpravi, lahko

kupec ali vztraja pri zahtevku za odpravo napak ali sam odpravi te napake na stroške

prodajalca ali pa zahteva zniţanje kupnine. V primeru če kupec sam odpravi napako ali pa

zahteva zniţanje kupnine, ni dolţan plačati dela kupnine v višini petih odstotkov, dokler ni

dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se

pogodbeni stranki ne dogovorita za višino zniţanja kupnine zaradi neodpravljenih napak. Ko




55

pa je višina stroškov ugotovljena oziroma ko se pogodbeni stranki dogovorita za višino

zniţanja kupnine, se šteje obveznost kupca plačati zadrţani del kupnine za pobotano s

kupčevim zahtevkom za povrnitev ugotovljenih stroškov, potrebnih za odpravo napak,

oziroma z zahtevkom za vrnitev zniţanega dela kupnine. Morebitni višji znesek obveznosti, ki

zaradi pobota ne preneha, mora pogodbena stranka plačati drugi pogodbeni stranki v

nadaljnjih petih delovnih dneh.

Drugačno pa je pravilo če ima nepremičnina napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo,

ali če glede bistvenih lastnosti odstopa od lastnosti, določenih v prodajni pogodbi. V tem

primeru lahko kupec odstopi od pogodbe ne da bi prej zahteval odpravo napake oziroma

zniţanje kupnine. V tem primeru mora prodajalec kupcu vrniti plačano kupnino z zamudnimi

obrestmi od dneva, ko mu je kupec plačal kupnino oziroma posamezen obrok kupnine.

Skrite napake

Pet odstotkov kupnine lahko kupec zadrţi dokler mu prodajalec ne izroči oziroma dokler

prodajalec ne deponira bančne garancije za odpravo skritih napak. Kupec lahko zadrţi

kupnino tudi tako, da zadrţani del kupnine deponira pri notarju v korist prodajalca kot

upravičenca, vendar pod pogojem, da prodajalec izpolni svojo obveznost, ki je določena v 26.

členu ZVKSES in izroči oziroma deponira bančno garancijo za odpravo skritih napak.

Zemljiška knjiga

Kupec ima tudi pravico zadrţati pet odstotkov kupnine dokler prodajalec ne zagotovi pogojev

za vknjiţbo lastninske pravice na kupljeni nepremični v zemljiško knjigo v korist kupca.

Pogoj je izpolnjen ko prodajalec izstavi kupcu zemljiškoknjiţno dovolilo, ki bo podlaga za

vpis lastninske pravice na kupljeni nepremičnini v korist kupca. Kupec mora plačati zadrţani

del kupnine hkrati z izpolnitvijo prodajalčeve obveznosti zagotoviti pogoje za vknjiţbo

lastninske pravice na nepremičnini v korist kupca. Prodajalec lahko zemljiškoknjiţno dovolilo

izroči tudi v notarsko hrambo notarju v korist kupca kot upravičenca in pod pogojem plačila

zadrţanega dela kupnine. Enako pa kupec ni dolţan plačati dela kupnine, če sam zagotovi

pogoje za vknjiţbo lastninske pravice v svojo korist. V tem primeru je prodajalec tisti, ki

mora kupcu plačati pogodbeno kazen v višini pet odstotkov kupnine. To pomeni, da je

pogodbena kazen zaradi neizpolnitve obveznosti, ki se nanaša na odmero nove zemljiške

parcele, če gre za enostanovanjski objekt oziroma pogodbena kazen za neizpolnitev

obveznosti predlagati vpis etaţne lastnine, če gre za večstanovanjski objekt enaka znesku

petih odstotkov zadrţane kupnine. Na podlagi drugega odstavka 32. člena ZVKSES oziroma

drugega odstavka 35. člena ZVKSES se tako šteje, da je kupčeva obveznost plačati zadrţani

del kupnine pobotana z njegovim zahtevkom za plačilo pogodbene kazni.

9. Izročitev nepremičnine

Prvi odstavek 16. člena ZVKSES določa, da mora biti rok za izročitev nepremičnine določen

v prodajni pogodbi oziroma v splošnih pogojih prodaje. V praksi se mnogokrat zgodi, da

prodajalec zaradi različnih razlogov, ki so lahko finančne, organizacijske ali druge narave

zamudi z izročitvijo nepremičnine.

Odgovornost prodajalca za zamudo




56

Zato ZVKSES v drugem odstavku 16. člena določa, da prodajalec v razmerju do kupca ne

more izključiti svoje odgovornosti za zamudo z izročitvijo nepremičnine zaradi razlogov, ki

se nanašajo na potek gradnje nepremičnine, in sicer ne glede na to ali sam izvaja gradnjo ali

gradnjo izvajajo druge osebe po pogodbi s prodajalcem, ali zaradi drugih razlogov, ki izvirajo

iz prodajalčeve sfere oziroma iz sfere teh drugih oseb.

Pravilna izročitev nepremičnine

ZVKSES dalje tudi določa pogoje, ki morajo biti izpolnjeni, da prodajalec lahko pravilno

izroči nepremičnino kupcu. Pogoji so naslednji. Prvi pogoj je, da prodajalec pridobi uporabno

dovoljenje. Drugi pogoje je, da je nepremičnina zgrajena v skladu s pogodbeno

dogovorjenimi lastnostmi. Tretji pogoj, ki pa nastopi samo v primeru če gre za prodajo

posameznega dela stavbe v stavbi z več deli (glej 21. člen ZVKSES), pa je, da prodajalec

sklene z upravnikom pogodbo o upravljanju upravniških storitev. Pogoji(a) morajo biti

izpolnjeni do izteka roka, ki je določen v prodajni pogodbi. V nadaljnjih petnajstih dneh pa

mora prodajalec kupcu omogočiti prevzem nepremičnine. O prevzemu nepremičnine

pogodbeni stranki sestavita zapisnik.

V sedmem odstavku 16. člena je izrecno določeno, da prodajalec ne sme odkloniti izročitev

nepremičnine, če si je kupec pridrţal pravico zadrţati del kupnine na podlagi 15. člena

ZVKSES.

Pogodbena kazen

Če nastopi primer, da prodajalec zaradi razlogov, ki so nastopili na njegovi strani oziroma na

strani njegovih sodelavcev prekorači rok in zamudi z izročitvijo nepremičnine, je kupec na

podlagi 17. člena ZVKSES upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila

kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude. S prodajno pogodbo pa

lahko kupec in prodajalec omejita skupni znesek pogodbene kazni na določen odstotek

kupnine, ki pa ne sme biti niţji od 50 odstotkov kupnine.

Opozorila prodajalca

ZVKSES v drugem odstavku 19. člena še določa, da mora ob izročitvi in prevzemu

nepremičnine prodajalec kupca opozoriti na pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo

ob prevzemu, in na pravico zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi morebitne zamude z

izročitvijo nepremičnine ter ga poučiti, da bo te pravice izgubil, če jih ob prevzemu

nepremičnine ne bo uveljavil. Če prodajalec ob izročitvi in prevzemu nepremičnine kupca ne

pouči o pravicah in pravnih posledicah, kupec ne izgubi navedenih pravic. To pomeni, da

lahko kupec te pravice uveljavlja tudi kasneje.

10. Vpis nepremičnine v zemljiško knjigo

Kot je bilo ţe uvodoma navedeno mora prodajalec enostanovanjske stavbe oziroma

posameznih delov stavbe v objektu z več posameznimi deli (npr. večstanovanjski objekt)

zagotoviti pogoje za vknjiţbo lastninske pravice v korist kupca.





57

Na podlagi prvega odstavka 30. člena ZVKSES mora prodajalec enostanovanjske stavbe

zagotoviti pogoje za vknjiţbo lastninske pravice v korist kupca v roku za izročitev

nepremičnine, določenem v prodajni pogodbi. Če pa je predmet prodaje posamezni del stavbe

mora prodajalec posameznih delov stavbe z več posameznimi deli zagotoviti pogoje za

vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupcev posameznih delov te stavbe v dveh mesecih po

pravnomočnosti uporabnega dovoljenja za stavbo.

Odmera parcele

31. člen opisuje primer, če prodajalec enostanovanjske stavbe v roku, ki je v prodajni pogodbi

določen za izročitev nepremičnine ne izvede parcelacije in torej nepremičnina ni individualno

določena, ni odmerjena. V tem primeru lahko kupec zahteva, da se izvede parcelacija

obstoječe zemljiške parcele, na kateri je zgrajena enostanovanjska stavba, ki je predmet

prodajne pogodbe, z delitvijo te parcele tako, da bosta iz obstoječe zemljiške parcele,

oblikovani dve zemljiški parceli, od katerih bo ena oblikovana v skladu s skico, ki je predmet

prodajne pogodbe in kot je to določeno v tretjem odstavku 6. člena ZVKSES.

Etaţna lastnina

34. člen pa določa primer, če prodajalec posameznih delov stavbe v roku v dveh mesecev po

pravnomočnosti uporabnega dovoljenja ne vloţi predloga za vpis etaţne lastnine. Takšen

predlog lahko na podlagi ZVKSES vloţi vsak kupec posameznega dela stavbe.

Pogodbeni kazni

Sankcije, ki doletijo prodajalca v omenjenih dveh primerih, pa so ţe predhodno opisane, in

sicer pogodbena kazen za neizpolnitev obveznosti zagotoviti odmero nove zemljišče parcele v

primeru, če je predmet prodaje enostanovanjska stavba v višini pet odstotkov kupnine

oziroma pogodbena kazen za neizpolnitev obveznosti predlagati vpis etaţne lastnine v

primeru, če je predmet prodaje posamezni del stavbe. Tudi v tem primeru pogodbena kazen

znaša pet odstotkov kupnine.

ZVKSES je ţe tri leta v uporabi. Sodna praksa se v tako kratkem času še ni oblikovala, kljub

temu pa so se v praksi ţe razvile določene kritike posameznih zakonskih določb. Nekateri

menijo, da je s stališča svobodne gospodarske pobude zelo problematično in vprašljivo načelo

skoraj popolne kogentnosti, torej obveznosti spoštovanja zakonskih pravil, ki jih določa

ZVKSES. Pojavile so se kritike najniţje vsote pogodbene kazni za zamudo prodajalca z

izročitvijo nepremičnine, kjer je po ZVKSES najniţja vsota kazni določena na 50% kupnine.

V praksi se je do uveljavitve ZVKSES uporabljala omejitev pogodbene kazni za zamudo z

izročitvijo na znesek desetih odstotkov kupnine. Različna stališča so vedno dobrodošla, ravno

tako konstruktivne kritike, ki načeloma vodijo k izboljšanju sedaj uveljavljenega sistema.

Institut skrbniškega računa




58

Skrbniški račun je nov institut, ki ga je vpeljal v slovenski pravni sistem ZVKSES. Institut

skrbniškega računa je sklop pravnih razmerij, ki se oblikujejo z namenom zaščititi kupce

posameznih delov stavbe. Namen zaščite je varovanje pred tveganji, da investitor zaradi

stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti do kupcev

ali ne bo sposoben kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih

pogodb. Skrbniški račun je v slovenskem pravnem prostoru nov pojem, ki v praksi še ni

zaţivel.

Pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa ZVKSES ureja v drugem poglavju. Predmet tega

prispevka bo tudi tretje poglavje zakona, kjer je urejen pojem notarske hrambe, četrto

poglavje, ki ureja posebna pravila za nepremičninske sklade in za predplačila na skrbniški

račun, peto poglavje, ki ureja problematiko in pristojnost nadzora izvajana ZVKSES ter šesto

poglavje, kjer so urejene kazenske določbe tega zakona. Slednje je aktualno predvsem za

investitorje, ki ne izpolnjujejo zahtev tega zakona oziroma ravnajo v nasprotju z njim.

1. Pogodba o oblikovanju skrbniškega računa

Pojem

Skrbniški račun je posebna oblika bančnega (transakcijskega) denarnega računa, ki ga vodi

skrbniška banka. Po svoji pravni naravi je posebna vrsta bančnega denarnega depozita,

depozita na vpogled. S pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa nastane tristransko

razmerje med skrbniško banko, skrbniškim notarjem in prodajalcem. S to pogodbo se

skrbniška banka in skrbniški notar zaveţeta opraviti finančne oziroma pravne skrbniške

storitve, prodajalec pa se zaveţe plačati ceno in stroške za te storitve. Določbe ZVKSES o

pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa se uporabljajo, če prodajalec prodaja posamezne

dele stavbe (stanovanja, poslovne prostore) in če prodajalec zaradi izpolnitve pogoja za

dopustnost dogovora o predčasnem plačilu kupnine (izjema od načela sočasnosti izpolnitev o

katerem sem pisala v prvem delu prispevka) s skrbniško banko in skrbniškim notarjem sklene

pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa.

Pogodbene stranke

Ker gre pri pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa za tristranski pravni posel, zakon v 39.

členu določa obveznosti vseh treh pogodbenih strank, torej prodajalca, skrbniškega notarja in

skrbniške banke.

Skrbniška banka

Finančne skrbniške storitve so obveznost skrbniške banke in obsegajo odprtje in vodenje

skrbniškega računa, preverjanje pogojev za izvršitev nalogov za plačila v breme skrbniškega

računa, določitev praga skrbniškega računa, spremljanje pogojev gradnje in preverjanje višine

prodajalčevih neplačanih obveznosti. Dalje mora skrbniška banka voditi tudi evidenco

plačanih obrokov kupnine. Ob tem je potrebno opozoriti, da skrbniška banka ne more biti

vsaka banka, ki opravlja bančne storitve. Izpolnjevati mora poseben pogoj, to je pridobiti

mora licenco oziroma dovoljenje Banke Slovenije za opravljanje skrbniških storitev.

Skrbniški notar




59

Pravne skrbniške storitve so obveznost skrbniškega notarja in obsegajo nadzor nad

izpolnitvijo obveznosti prodajalca do kupca ter uresničevanje pravic kupca iz maksimalne

hipoteke (ta pojem bo obrazloţen v nadaljevanju), pravice do prepovedi odtujitve in

obremenitve nepremičnine v korist kupca ter obveščanje kupcev o vseh relevantnih

okoliščinah v zvezi s prodajno pogodbo. Tudi skrbniški notar ne more biti vsak notar, temveč

le tisti, ki je vpisan v register skrbniških notarjev in ima ustrezno zavarovalno kritje na

podlagi dodatnega zavarovanja odgovornosti v zvezi z opravljanjem skrbniških storitev po

pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa.

Prodajalec

Prodajalčeva obveznost po pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa je, da skrbniškemu

notarju in skrbniški banki plača ceno in stroške za storitve, ki jih bosta opravljala na podlagi

pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa. Prodajalec mora voditi tudi evidenco sklenjenih

prodajnih pogodb in o vsaki sklenjeni pogodbi obvestiti notarja.

Ob vsem zgoraj navedenem je potrebno opozoriti še na dejstvo, da skrbniška banka in

skrbniški notar ne smeta zahtevati nikakršnega plačila za svoje storitve od kupcev. Plačilo teh

storitev je breme prodajalca.

Skrbniški račun

Imetnik skrbniškega računa je skrbniški notar za račun kupcev, ki plačujejo v dobro tega

računa obroke kupnin po prodajnih pogodbah. V breme tega računa skrbniška banka opravlja

izplačila prodajalcu, vendar pod točno določenimi zakonskimi pogoji, ki bodo obrazloţeni v

nadaljevanju.

Izvršba, stečaj, prisilna poravnava

Upoštevati je treba tveganja prisilne izvršbe oziroma stečaja nad premoţenjem skrbniškega

notarja. Zaradi obvladovanja tveganja mora skrbniški notar skleniti pogodbo o oblikovanju

skrbniškega računa v svojem imenu in za račun vsakokratnih kupcev kot komisionar kupcev.

ZVKSES ima za to posebno pravilo, po katerem se v razmerju med kupci in skrbniškim

notarjem ter njegovimi upniki vse terjatve, ki jih je skrbniški notar pridobil na podlagi

pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, ki jo je sklenil za račun kupcev s skrbniško

banko, šteje od trenutka nakazila na skrbniški račun za premoţenje kupcev. Enako 53. člen

ZVKSES ureja tudi pravni poloţaj kupca v primeru stečaja skrbniške banke. Iz navedenega

izhaja, da je kupec varovan tako pred finančnim tveganjem prodajalca, kot tudi skrbniške

banke in skrbniškega notarja.

Trajanje pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa

Pogodba o oblikovanju skrbniškega računa traja dokler prodajalec v celoti in pravilno ne

izpolni vseh obveznosti do vseh kupcev iz naslova sklenjenih prodajnih pogodb. Obveznosti

do kupcev izpolni, ko je opravljen prevzem vseh posameznih in skupnih delov stavbe in je

vloţen predlog za vpis etaţne lastnine v zemljiško knjigo. Izdelano poročilo skupaj z dokazili

predloţi skrbniški banki in notarju. Če slednja ugotovita dejansko izpolnitev obveznosti,

izdelata končno poročilo, skrbniški notar izda nalog, da se preostalo dobroimetje na

skrbniškem računu nakaţe na račun prodajalca. Nobena od strank ne more odstopiti od




60

pogodbe, razen v primeru ene izjeme. Zakon predvideva t.i. ex lege oziroma avtomatično

razvezo pogodbe ob ugotovitvi, da prodajalec ni lastnik nepremičnine ali imetnik stavbne

pravice ali da so pri nepremičnini vpisane pravice tretjih.

2. Skrbniški račun

Skrbniški račun je posebna oblika bančnega (transakcijskega) denarnega računa, ki ga vodi

skrbniška banka. Kupci obroke kupnine plačujejo na ta račun, banka pa je za vsakega kupca

dolţna voditi evidenco o plačanih obrokih kupnine.

V povezavi s pojmom skrbniškega računa pa je potrebno posebno poudariti tudi splošne

pogoje prodaje, ki so bistvenega pomena, kadar je predmet prodaje del stavbe z več

posameznimi deli.

Splošni pogoji prodaje

Kadar prodajalec prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, torej stanovanja ali

pod določenimi pogoji, ki so navedeni v petem odstavku 4. člena ZVKSES poslovne prostore

v večstanovanjski stavbi, mora pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje

posameznih delov stavbe. Notar pa ne sme sestaviti notarskega zapisa splošnih pogojev

prodaje, kadar se prodajalec odloči za uporabo instituta skrbniškega računa, če niso poleg

splošnih pogojev, določenih v 9. člen ZVKSES, izpolnjeni tudi dodatni pogoji določeni v 51.

členu ZVKSES.

Naj vas spomnim, da 9. člen ZVKSES določa naslednje pogoje za sestavo splošnih pogojev

prodaje:

da je prodajalec lastnik nepremičnine oziroma imetnik stavbne pravice,

da je prodajalec pridobil dokončno gradbeno dovoljenje,

da je vsebina splošnih pogojev določena v skladu z ZVKSES.

51. člen ZVKSES določa naslednje dodatne pogoje, da lahko skrbniški notar sestavi notarski

zapis splošnih pogojev prodaje:

skrbniški notar mora vloţiti zemljiškoknjiţni predlog za vknjiţbo maksimalne

hipoteke, predlog za vknjiţbo prepovedi odtujitve in obremenitve ter predlog za

zaznambo vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine,

prodajalec mora skleniti pogodbo o zavarovanju stavbe za tveganje poţara in potresa

za zavarovalno vsoto, ki je enaka vsakokratni gradbeni vrednosti stavbe in

zavarovalno polico vinkulirati v korist skrbniškega notarja ter skrbniškemu notarju

izročiti izvirnik pooblastila, da ta v njegovem imenu izstavi zemljiškoknjiţna dovolila

za vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupcev.

Plačevanje v breme skrbniškega računa

Da se zmanjša tveganje kupcev, veljajo za izplačila v breme skrbniškega računa in seveda v

korist prodajalca, posebna pravila. Temeljno in osrednje pravilo je, da mora biti prag prodaje

(to je seštevek vseh kupnin po sklenjenih prodajnih pogodbah) večji od praga skrbniškega

računa (to je seštevek vseh predvidenih izdatkov oziroma stroškov gradnje). Tako vrednost




61

praga prodaje, kot tudi vrednost praga skrbniškega računa se v času gradnje spreminjata, saj

prodajalec vseskozi sklepa nove prodajne pogodbe, po drugi strani pa se mu lahko tudi

spreminjajo stroški gradnje (dodatna, dopolnilna dela itd.). Skrbniška banka pa je tista, ki

mora enkrat tedensko izračunavati prag prodaje na podlagi podatkov evidence o sklenjenih

prodajnih pogodbah in plačil kupcev na skrbniški račun. O tedenskem izračunu praga prodaje

mora banka obvestiti skrbniškega notarja in prodajalca.

Drugi pogoj za pričetek plačevanja v breme skrbniškega računa pa je, da je prodajalec

pridobil pravnomočno gradbeno dovoljenje. Zakon dalje v 61. členu tudi določa, da mora

skrbniški notar kupce, ki so sklenili prodajne pogodbe pred izpolnitvijo obeh pogojev za

plačevanje v breme skrbniškega računa obvestiti, da je prodajalec izpolnil oba pogoja in da se

bo tako pričelo izplačevanje v breme skrbniškega računa.

Nalog za izplačilo v breme računa poda skrbniški notar. Po prejemu naloga za plačilo, ki mu

morajo biti priloţene ustrezne listine, mora banka preveriti, če nalog lahko izvrši. Pomembna

naloga banke v okviru skrbniških storitev je tudi spremljanje poteka gradnje, saj banka

ugotavlja, če je postopek gradnje npr. ustavljen.

Zakon v 62. členu natančno določa katere obveznosti je dovoljeno izpolniti v breme

skrbniškega računa. To so:

plačila, potrebna za izpolnitev prodajalčevih obveznosti, ki so bila upoštevana pri

določitvi višine praga skrbniškega račun (stroški gradnje),

plačila prodajalčevih davčnih obveznosti iz naslova DDV,

izplačila terjatev, ki jih kupci pridobijo do prodajalca zaradi razveze prodajne

pogodbe.

Kadar prodajalec sam opravlja projektiranje oziroma gradnjo stavbe oziroma organizacijske

(inţeniring) ali druge storitve, potrebne za dokončanje stavbe, je v breme skrbniškega računa

dovoljeno opraviti tudi plačilo prodajalcu za te storitve v višini nadomestil, določenih v

pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa in v obsegu kot so bile te upoštevane pri določitvi

praga skrbniškega računa.

Seveda pa zakon predvideva tudi ustavitev plačevanja v breme skrbniškega računa v trenutku,

ko se prag prodaje zniţa pod prag skrbniškega računa, vse do trenutka dokler prag prodaje

zopet ne doseţe praga skrbniškega računa.

3. Posebni primeri razveze prodajne pogodbe

V primeru zapletov imajo kupci pravico odstopiti od prodajne pogodbe za nakup stanovanja.

Sredstva, ki jih je potrebno vrniti kupcem, se zagotovijo s skrbniškega računa, če pa le-ta ne

zadoščajo več, je na nepremičnini ustanovljena maksimalna hipoteka v zavarovanje njihovih

terjatev. Navedena maksimalna hipoteka pokriva tudi terjatve skrbniškega notarja in

skrbniške banke.

Potek 6 mesečnega roka

Kupec, ki je s prodajalcem sklenil prodajno pogodbo preden so bili izpolnjeni pogoji za

začetek izplačevanja v breme skrbniškega računa, ima pravico odstopiti od prodajne pogodbe,




62

če se pogoji za začetek izplačevanja v breme skrbniškega računa ne izpolnijo v roku šestih

mesecev od sklenitve prodajne pogodbe. O tem dejstvu, torej o poteku šest mesečnega roka,

mora skrbniški notar obvestiti kupca, kupec pa mora v roku petnajstih dni od prejema tega

obvestila uresničiti svoje odstopno upravičenje, v pisni obliki. Ustni odstop od pogodbe ne

zadošča. Kupec mora torej svoj odstop poslati prodajalcu s priporočeno poštno pošiljko. O

svojem odstopu mora kupec obvestiti tudi skrbniškega notarja.

Ustavitev izplačil v breme skrbiškega računa

Naslednji primer, ki ga ZVKSES določa kot posebno pravico kupca odstopiti od prodajne

pogodbe je, če se zaradi razloga, da prag prodaje pade pod prag skrbniškega računa, ustavijo

plačila v breme skrbniškega računa. Vendar pod t.i. odloţnim pogojem, da prag prodaje v

nadaljnjih dveh mesecih ne doseţe ponovno praga skrbniškega računa. Tudi v tem primeru

mora skrbniški notar o ustavitvi izplačil kupca obvestiti. Kupec mora v roku petnajstih dni od

prejema tega obvestila uresničiti svoje odstopno upravičenje v pisni obliki. Ustni odstop od

pogodbe ne zadošča. Kupec mora torej svoj odstop poslati prodajalcu s priporočeno poštno

pošiljko. O svojem odstopu mora kupec obvestiti tudi skrbniškega notarja. Če je kupec

pravočasno uresničil svoje odstopno upravičenje in v roku dveh mesecev prag prodaje

ponovno doseţe prag skrbniškega računa, kupčeva izjava o odstopu izgubi pravni učinek. To

pomeni, da pogodba o nakupu nepremičnine ostane v veljavi.

Ustavitev gradnje

Naslednji primer, ko nastopi kupčeva pravica do razveze prodajne pogodbe je ustavitev

gradnje. Zakon v 65. členu določa, kdaj se šteje, da je gradnja ustavljena:

če je glede na potek gradnje in stanje dokončanosti stavbe oziroma glede na druge

okoliščine očitno, da prodajalec svoje obveznosti do kupcev ne bo sposoben izpolniti

niti v treh mesecih po roku za izročitev nepremičnine kupcem, določenem v splošnih

pogojih prodaje posameznih delov stavbe,

če prodajalec krši svoje obveznosti in skrbniške banke ne obvešča o sklenitvi vsake

posamične pogodbe; o okoliščinah, ki lahko vplivajo na spremembo praga skrbniškega

računa ali poteka gradnje; skrbniški banki ne predloţi dokumentacije, (projekte za

izvedbo del, pogodbe v zvezi s projektiranjem in z gradnjo, zapisnike o uvedbi

izvajalcev v delo, morebitne inšpekcijske odločbe) in te kršitve v osmih dneh po

prejemu poziva skrbniške banke ne odpravi ter je zaradi tega onemogočeno izvajanje

storitev skrbniške banke po pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa,

če preneha zavarovalno kritje po pogodbi o zavarovanju stavbe za tveganje poţara in

potresa zaradi neplačila premij oziroma zaradi drugih vzrokov in prodajalec v

nadaljnjih osmih dneh ne zagotovi ponovno ustreznega zavarovanja,

če izvajalec gradbenih oziroma drugih del na nepremičnini ustavi gradnjo zaradi

zamude s plačilom njegovih terjatev do prodajalca v zvezi s temi deli.

Začetek postopka prisilne poravnava in stečaja

Kupec ima pravico odstopiti od prodajne pogodbe, če je bil nad prodajalcem začet postopek

prisilne poravnave ali stečaja. Skrbniški notar mora kupce obvestiti o začetku postopka

prisilne poravnave oziroma stečaja nad prodajalcem takoj, ko zve za začetek tega postopka,

oziroma najkasneje v osmih dneh po objavi začetka postopka prisilne poravnave v Uradnem




63

listu Republike Slovenije. V obvestilu iz prejšnjega stavka mora skrbniški notar kupca poučiti

o odstopnem upravičenju. Kupec pa lahko uresniči odstopno upravičenje v roku enega meseca

po prejemu obvestila skrbniškega notarja.

Uresničitev maksimalne hipoteke

Poseben primer, ko kupec pridobi pravico odstopiti od pogodbe je situacija, če nastopijo

razlogi za uresničitev maksimalne hipoteke. Kaj je maksimalna hipoteka in kdaj nastopijo

razlogi za njeno uresničitev bo obrazloţeno v nadaljevanju. Tu pa naj le omenim da ZVKSES

v 77. členu podaja pravico do odstopa od prodajne pogodbe tudi tistim kupcem, ki svoje

odstopne pravice še niso uresničili po drugih določbah ZVKSES.

Pravne posledice razveze prodajne pogodbe

Če kupec uresniči pravico do odstopa od pogodbe, je prodajna pogodba razvezana. S tem

preneha seveda tudi podlaga za ţe plačano kupnino v korist skrbniškega računa. Kupec ima

do prodajalca zahtevek na vračilo ţe plačanih obrokov kupnine. Od pogodbe seveda lahko

odstopi tudi prodajalec. ZVKSES ureja le posebne situacije odstopnega upravičenja, ki jih

Obligacijski zakonik ne ureja.

Če je za razvezo prodajne pogodbe odgovoren prodajalec, mora prodajalec kupcu vrniti:

dvojno aro, torej aro, ki jo je kupec ţe plačal in še en znesek are kot pogodbeno kazen

za neizpolnitev,

plačane obroke kupnine z zamudnimi obrestmi od dneva plačila v korist skrbniškega

računa.

Ob tem je potrebno posebej opozoriti še na dejstvo, da primer odstopnega upravičenja kupca,

ko gre za okoliščino, da se v šestih mesecih od sklenitve prodajne pogodbe, ne izpolnijo

razlogi za plačilo v breme skrbniškega računa, ne šteje za razlog, za katerega odgovarja

prodajalec. Posledica je ta, da je kupec v tem primeru upravičen le do vrnitve enojnega zneska

are in morebitno ţe plačanih obrokov kupnine z obrestmi.

Če prodajalec oziroma skrbniška banka ne more poplačati vseh terjatev kupcev na podlagi

razvezanih pogodb, potem nastopijo razlogi za uresničitev maksimalne hipoteke.

4. Maksimalna hipoteka

Pojem maksimalne hipoteke

Hipoteka je v 138. členu Stvaropravnega zakonika opredeljena kot zastavna pravica na

nepremičninah. Hipoteka vzpostavlja jamstvo za zavarovano terjatev vse do dokončnega

poplačila terjatve. Maksimalna hipoteka je novost, ki jo je v slovenski pravni prostor uvedel

Stvarnopravni zakonik in je urejena v 146. členu stvarnopravnega zakonika. To je hipoteka, ki

je namenjena zavarovanju terjatev, ki nastanejo iz določenega razmerja in katerih višina v

trenutku ustanovitve hipoteke praviloma še ni znana. Primerna je zlasti za zavarovanje

bodočih in pogojnih terjatev. Maksimalna hipoteka se ustanovi tako, da se določi najvišji

znesek, do katerega za zavarovane terjatve jamči nepremičnina, če pa vsota terjatve preseţe

znesek maksimalne hipoteke, preseţek ni zavarovan.




64

75. člen ZVKSES določa, da mora prodajalec s pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa pri

nepremičnini oziroma nepremičninah, na katerih gradi oziroma bo gradil stavbo, ustanoviti

maksimalno hipoteko v korist skrbniškega notarja in v zavarovanje naslednjih bodočih

terjatev:

terjatev kupcev za vrnitev dvojnega zneska are in obrokov kupnine, plačanih v dobro

skrbniškega računa s pripadajočimi obrestmi,

terjatev skrbniškega notarja in skrbniške banke za plačilo cene in stroškov za storitve

po pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa s pripadajočimi obrestmi.

Maksimalna hipoteka se mora glasiti na znesek, ki je za deset odstotkov višji od vsote kupnin,

za katere namerava prodajalec prodati vse posamezne dele stavbe. ZVKSES v nadaljevanju

predpisuje tudi postopek in roke za izstavitev zemljiškoknjiţnega dovolila in za vloţitev

zemljiškoknjiţnega predloga za vknjiţbo maksimalne hipoteke.

Razlogi za uresničitev maksimalne hipoteke

Razloge za uresničitev maksimalne hipoteke določa 76. člen ZVKSES. Skrbniški notar

uresniči maksimalno hipoteko, če se izpolni eden od naslednjih pogojev:

če kupec uresniči dva izmed točno določenih odstopnih upravičenj, ki ju določa

ZVKSES (v primeru, ko prag prodaje v dveh mesecih od nastopa razloga za ustavitev

izplačila v breme skrbniškega računa ne doseţe ponovno praga skrbniškega računa in

če kupec uresniči svoje odstopno upravičenje v primeru ustavitve gradnje) vendar pod

nadaljnjimi pogoji iz 72. in 73. člena ZVKSES;

če nastopi poloţaj, ko je nad prodajalcem pričet postopek prisilne poravnave ali

stečaja in kupec uresniči svoje odstopno upravičenje in če v breme skrbniškega računa

ni mogoče opraviti plačil vseh terjatev kupcev, ki so uresničili odstopno upravičenje, v

celotni višini;

če je nad prodajalcem začet postopek prisilne poravnave in prodajalec odstopi od

prodajnih pogodb po 40. členu Zakona o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji, ki

določa, da če ni do začetka postopka prisilne poravnave še nobena stranka v celoti

izpolnila svoje pogodbene obveznosti, lahko dolţnik predlaga poravnalnemu senatu,

da mu dovoli odstopiti od pogodbe;

če je nad prodajalcem začet stečajni postopek in stečajni upravitelj odstopi od

prodajnih pogodb po prvem odstavku 121. člena Zakona o prisilni poravnavi, stečaju

in likvidaciji, ki določa, da če v času do začetka stečajnega postopka pogodbeni

stranki nista izpolnila svoje pogodbene obveznosti, lahko stečajni upravitelj odstopi od

pogodbe. Od pogodbe lahko odstopi v treh mesecih po začetku stečajnega postopka,

če je pri nepremičnini vpisana hipoteka (3. točka prvega odstavka 59. člena) in če

hipotekarni upnik začne postopek izvršbe na nepremičnino zaradi izterjave

hipotekarne terjatve.

O nastopu razloga za uresničitev maksimalne hipoteke mora skrbniški notar obvestiti vse

kupce, ki do nastopa razloga za uresničitev maksimalne hipoteke še niso uresničili odstopnega

upravičenja po drugih določbah ZVKSES in skrbniško banko. V roku enega meseca od

prejema obvestila skrbniškega notarja, imajo vsi kupci pravico odstopiti od prodajne pogodbe,

torej tudi tisti, ki tega do takrat še niso storili.




65

Unovčenje maksimalne hipoteke

Unovčenje maksimalne hipoteke pomeni, da se nepremičnina obremenjena z maksimalno

hipoteko proda. Kupec, ki to nepremičnino kupi v stečajnem ali izvršilnem postopku, postane

njen novi lastnik. Kupnina, ki se doseţe s prodajo nepremičnine se nakaţe v dobro

skrbniškega računa. Iz tega zneska se potem poplačajo terjatve kupcev iz prodajnih pogodb,

terjatve skrbniškega notarja in skrbniške banke. Iz morebitnega preseţka pa se pred drugimi

stečajnimi upniki poplačajo terjatve izvajalcev, toda le terjatve tistih izvajalcev, ki so bile

upoštevane pri določitvi praga skrbniškega računa (stroški gradnje, glej 59. člen ZVKSES)

5. Prepoved odtujitve in obremenitve

Institut prepovedi odtujitve in obremenitve pomeni poseg v lastninsko pravico na

nepremičnini. Lastnik nepremičnine lahko načeloma z nepremičnino prosto razloga, jo uţiva

in uporablja. Izjema od tega pravila je t.i. prepoved razpolaganja, saj lastnik z nepremičnino

ne more več prosto razpolagati, to je, jo prodati tretji osebi ali jo obremeniti z novimi bremeni

npr. hipotekami, potem ko je ta prepoved vpisana v zemljiško knjigo. Prepoved razpolaganja

ureja Stvarno pravni zakonik v 38. členu.

Zaradi varstva kupcev pa je ZVKSES določil, da mora prodajalec v korist skrbniškega notarja

na nepremičnini na kateri gradi, ustanoviti tudi pravico do prepovedi odtujitve in

obremenitve. Kot je bilo ţe zgoraj navedeno, je namen prepovedi odtujitve in obremenitve

zlasti v tem, da se zavaruje kupca s tem, da se prodajalcu prepreči, da bi še naprej

obremenjeval nepremičnino z novimi zastavnimi pravicami in tako kasnejšim hipotekarnim

upnikom omogočil, da bi dosegli prodajo nepremičnine v izvršilnem postopku.

Vpis v zemljiško knjigo

ZVKSES v 81. členu določa tudi, da se prepoved odtujitve in obremenitve vpiše v zemljiško

knjigo in tako doseţe absolutni učinek. Prodajalec mora izstaviti zemljiškoknjiţno dovolilo za

vknjiţbo prepovedi odtujitve in obremenitve, na katerem je njegov podpis notarsko overjen, v

roku dveh delovnih dni po sklenitvi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa.

Zaznamba vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine

Z zaznambami se v zemljiško knjigo vpisujejo tista pravna dejstva, ki sicer niso pravni temelj

za pridobitev pravic, so pa izredno pomembna za pravni promet z nepremičninami. Pojem

zaznambe in vrste zaznamb, ki se vpisujejo ureja Zakon o zemljiški knjigi v 63. členu in

naslednjih členih.

Zaznamba vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine je izredno pomembna v primerih

gradnje za trg, saj omogoča učinkovito zaščito oziroma varstvo kupcev pred prodajalčevim

morebitnim nadaljnjim razpolaganjem. To pomeni, da varuje kupce pred tem, da prodajalec

ne bo nepremičnine zastavil ali večkrat prodal določeno stanovanje oziroma poslovni prostor.

Da pa bi bila vknjiţba lastninske pravice na posameznem delu objekta sploh mogoča, mora

investitor oziroma prodajalec oblikovati etaţno lastnino, torej sprejeti akt o oblikovanju

etaţne lastnine in predlagati vpis etaţne lastnine v zemljiško knjigo. Akt o oblikovanju etaţne

lastnine je temelj, da se etaţna lastnina v zemljiški knjigi sploh lahko nastavi in je dejansko

tudi pogoj, da se lahko sklene pogodba o oblikovanju skrbniškega računa.




66

ZVKSES tako v 82. členu določa, da mora prodajalec hkrati s sklenitvijo pogodbe o

odlikovanju skrbniškega računa podpisati tudi zemljiškoknjiţni predlog za zaznambo vrstnega

reda za pridobitev etaţne lastnine na nepremičnin na kateri gradi stavbo. Podpis na predlogu

mora overiti skrbniški notar, ki mora na zemljiško knjigo vloţiti tudi predlog za zaznambo

vrstnega reda. Po izrecni določbi ZVKSES, prodajalec tega predloga na zemljiški knjigi ne

more umakniti.

6. Zemljiškoknjiţno dovolilo za vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupcev

Prodajalec mora pooblastiti skrbniškega notarja, da v njegovem imenu izstavi

zemljiškoknjiţno dovolilo za vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupca posameznega dela

stavbe potem, ko posamezen kupec plača celotno kupnino po prodajni pogodbi. Ta kupnina je

lahko zmanjšana za del, ki ga kupec na podlagi določil ZVKSES lahko zadrţi.

Pooblastila za izstavitev zemljiškoknjiţnega dovolila prodajalec ne more preklicati. Vendar

pa mora prodajalčev podpis na pooblastilu overiti drug notar in ne skrbniški notar. Poleg

zemljiškoknjiţnega dovolila za vpis etaţne lastnine v korist kupca, mora skrbniški notar

kupcu po plačilu kupnine izročiti tudi prodajno pogodbo in overjen prepis splošnih pogojev

prodaje posameznih delov stavbe ter overjen prepis sklepa o dovolitvi zaznambe vrstnega

reda za pridobitev etaţne lastnine. Sklep o zaznambi vrstnega reda je podlaga za vknjiţbo

lastninske pravice na posameznem delu objekta v zaznamovanem vrstnem redu.

Na podlagi vseh zgoraj navedenih dokumentov, ki jih skrbniški notar izroči kupcu, predvsem

pa sklepa o dovolitvi zaznambe vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine, lahko namreč

kupec poda predlog za vknjiţbo lastninske pravice na posameznem delu objekta v

zaznamovanem vrstnem redu. Učinek se pokaţe v varstvu vrstnega reda, saj vknjiţba

lastninske pravice na posameznem delu objekta učinkuje ţe s trenutkom od katerega učinkuje

sama zaznamba.

7. Notarska hramba, posebna pravila in nadzor

ZVKSES v tretjem poglavju ureja pojem notarske hrambe po vsebini. To pomeni, da

natančno določa pravice in obveznosti med osebami notarske hrambe. Z notarsko hrambo se

notar osebi, ki mu je predmet notarske hrambe izročila v hrambo (deponent) zaveţe, da bo ta

predmet hranil in ga izročil osebi, ki ga bo deponent določil za upravičenca. Seveda ob

predpostavki, da se izpolnijo pogoji, ki jih je deponent ob izročitvi predmeta hrambe določil.

Če se ti pogoji do določenega roka ne izpolnijo predmet notarske hrambe notar vrne

deponentu. Če se do roka določenega v notarski hrambi pogoj izpolni, ima upravičenec v

korist katerega je bila stvar deponirana pri notarju, pravico neposredno od notarja zahtevati da

mu to stvar izroči. Podrobnosti v zvezi z notarsko hrambo so urejene v 87., 88. in 89. členu

ZVKSES. Dejstvo pa je, da se ta pravila uporabljajo za vse notarske hrambe, katerih namen je

zaščita pogodbene stranke pred tveganjem neizpolnitve druge pogodbene stranke.

Izjemo od osnovnih pravil in načel, ki jih zasleduje ZVKSES pa ureja četrto poglavje zakona,

kjer je določeno posebno pravilo za nepremičninske sklade katerih ustanovitelj je na podlagi

Zakona o javnih skladih drţava oziroma lokalna skupnost.

Nadzor nad izvajanjem določbe ZVKSES izvaja stanovanjska inšpekcija. Prodajalec mora

inšpektorju omogočiti nemoteno opravljanje inšpekcijskega nadzora in vpogled v relevantne




67

listine, ki se nanašajo na gradnjo oziroma prodajo nepremičnin. Sankcija v primeru kršitve je

lahko prepoved sklepanja prodajnih pogodb ali oglaševanja, odreditev ukrepov za odpravo

kršitev. Opozoriti pa je potrebno na to, da ima inšpektor moţnost odrediti objavo te odločbe

na stroške prodajalca v dnevniku, ki izhaja na območju celotne drţave, pa tudi v drugih

sredstvih javnega obveščanja, torej tudi po radiu ali televiziji.

Nadzor pa se izvaja tudi nad skrbniškimi bankami in nad skrbniškimi notarji. Nad skrbniškimi

bankami izjava nadzor Banka Slovenije, nad skrbniškimi notarji pa Notarska zbornica

Slovenije.

8. Kazenske odločbe

Šesto poglavje zakona vsebuje kazenske določbe, torej globo, za prodajalce, ki ne spoštujejo

določil ZVKSES, torej ravnajo v nasprotju z njimi in jih kršijo. Manjša kazen, to je globa od

1.252 EUR do 12.518 EUR za pravne osebe in samostojne podjetnike posameznike in od

417,29 EUR do 1.252 EUR za odgovorno osebo pravne osebe, je predvidena za tiste kršilce:

ki oglašujejo prodajo nepremičnin, preden so izpolnjenji pogoji po ZVKSES (5. člen

ZVKSES),

ki ne zagotovijo pogojev za vknjiţbo lastninske v korist kupca iz drugega odstavka 12.

člena zakona v roku za izročitev nepremičnine kupcu (prvi odstavek 30. člena)

ki ne zagotovijo pogojev za vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupcev posameznih

delov stavbe iz tretjega odstavka 12. člena tega zakona v dveh mesecih po

pravnomočnosti uporabnega dovoljenja za stavbo (drugi odstavek 30. člena),

ki v prodajni pogodbi oziroma splošnih pogojih prodaje posameznih delov stavbe ne

določijo tehničnih lastnosti nepremičnine glede izvedbe del in glede vgrajene opreme

in naprav (prvi odstavek 6. člena),

ki v nasprotju s tretjim odstavkom 6. člena zakona s skico, ki je sestavni del prodajne

pogodbe, ne določijo, kateri del obstoječe zemljiške parcele bo zaradi zagotovitve

pogoja za vknjiţbo lastninske pravice v korist kupca iz 1. točke drugega odstavka 12.

člena zakona odmerjen kot samostojna zemljiška parcela,

ki v nasprotju s četrtim odstavkom 6. člena tega zakona s skico, ki je sestavni del

splošnih pogojih prodaje posameznih delov stavbe, ne določijo kateri del obstoječe

zemljiške parcele bo odmerjen kot samostojna zemljiška parcela, ki bo skupni del

stavbe.

Hujša kazen, to je globa od 4.172,93 EUR do 125.187,78 EUR za pravne osebe in samostojne

podjetnike posameznike in od 1.252 EUR do 4.172,93 EUR za odgovorno osebo pravne

osebe, pa je za prodajalca predvidena v dveh primerih:

če sklene prodajno pogodbo preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 5. člena

zakona,

če sprejme kupnino oziroma del kupnine v nasprotju z načelom sočasnosti izpolnitve

oziroma v nasprotju s pogoji, ki dopuščajo izjemo sklenitev dogovora o predčasnem

plačilu kupnine.

Na kazenske določbe opozarjam z namenom, da se z njimi seznanijo investitorji in osebe, ki

imajo po ZVKSES poloţaj vmesnega kupca. Ob tem ne gre spregledati dejstva, da se sankcije

nanašajo na posamezno pogodbo. V primeru prodaje posameznih delov stavbe, kjer je lahko




68

predmet prodaje tudi sto ali več stanovanj ozirom poslovnih prostorov, je lahko globa izredno

visoka.

9. Uporaba instituta v praksi

Namen novega instituta, ki ga ZVKSES uvaja je, zaščititi kupce posameznih delov stavbe

pred tveganji neizpolnitve investitorja, kot prodajalca po prodajni pogodbi. Dejstvo pa je, da

ta institut v praksi še vedno ni zaţivel in se dejansko skorajda ne uporablja. Razlogi za to so

povsem finančne narave. Stroški investitorja – prodajalca do skrbniške banke in do

skrbniškega notarja so zelo visoki. Poleg tega prodajalce od uporabe tega instituta odvrača

tudi teţaven in zapleten postopek črpanja sredstev iz skrbniškega računa.

Ali bo ta institut v praksi dejansko zaţivel ni mogoče napovedati. Je pa ob tem potrebno

ugotoviti, da ta institut ponuja najboljše varstvo za kupca posameznega dela stavbe in je zanj

od vseh moţnosti, ki jih ZVKSES na razpolago, v primeru ko se ne uporablja načelo

sočasnosti izpolnitve, najugodnejši. Po drugi strani pa je ta institut najdraţji in najzahtevnejši

za prodajalca.

Institut skrbniškega računa je izjemen institut, ki bi ga bilo smiselno in potrebno v našem

pravnem sistemu začeti uporabljati.

Kaj vse je potrebno vedeti o zemljiški knjigi

Kaj je zemljiška knjiga?

Zemljiška knjiga je javna evidenca, ki je bistvenega pomena za promet nepremičnin. Temeljni

pomen zemljiške knjige je javna objava vseh podatkov o pravicah na nepremičninah in

pravnih dejstvih, ki se nanašajo na te nepremičnine. Vse navedeno pa je bistvenega pomena

tako za lastnike nepremičnin, kot tudi bodoče kupce teh nepremičnin, saj imajo v zemljiški

knjigi objavljeni podatki t.i. publicitetni učinek. Navedeno pomeni, da se v zemljiški knjigi

vpisan podatek šteje vsakomur znan in da se na ta podatek lahko vsakdo tudi zanese.

V prispevku, ki je pred vami, bom skušala predstaviti osnovne pojme zemljiške knjige. Tako

v zvezi z obravnavo zemljiške knjige ne moremo mimo temeljnih načel zemljiške knjige.

Pojasniti je potrebno, katere pravice in pravna dejstva se v zemljiško knjigo sploh lahko

vpisujejo in kaj je pravna podlaga za vpis le teh. V tem prispevku bo poudarek na glavnih

vpisih, to pa so vknjiţba, predznamba in zaznamba. V zadnjem delu prispevka pa vam bom

dodala povsem praktičen nasvet, kako pridobiti zemljiško knjiţni izpisek. Zakon o zemljiški

knjigi loči dve vrsti vpisov, to so glavni in pomoţni vpisi. Naj le omenim, da ţe od leta 2004

ni potrebno zemljiškoknjiţnih izpiskov naročati osebno na sodišču ali po pošti.

Zemljiškoknjiţni izpisek lahko naročite preko svetovnega spleta tudi iz svoje dnevne sobe

oziroma pisarne preko t.i. elektronske zemljiške knjige. Priloga tega poglavja pa bodo osnutki

nekaterih zemljiškoknjiţnih predlogov.




69

Temeljna načela

Zakon o zemljiški knjigi v drugem poglavju opisuje temeljna načela, ki so za razumevanje

zemljiške knjige bistvenega pomena. Ta načela so: načelo javnosti, začetek učinkovanja

vpisov, publicitetni učinki vpisov, oblikovalni učinki vpisov, načelo zaupanja v zemljiško

knjigo, načelo pravnega prednika in načelo vrstnega reda vpisov.

Načelo javnosti

4. člen Zakona o zemljiški knjigi -1 (v nadaljevanju ZZK-1) govori o načelu javnosti. Vsi

vpisi v zemljiški knjigi so javni. Pod pogoji, ki jih določa ZZK-1, so javne tudi listine, na

podlagi katerih so bili opravljeni vpisi v zemljiško knjigo. Načelo javnosti nam v osnovi pove,

da za vpogled v zemljiško knjigo ni potrebno izkazovati prav nobenega pravnega interesa.

Prav vsakdo, ki bi ţelel dobiti podatke o pravicah in pravnih dejstvih, ki so pri določeni

nepremičnin vpisani, lahko te podatke pridobi. Seveda mora pred tem imeti le informacijo o

nepremičnini za katero se zanima. Torej podatek o parcelni številki in katastrski občini, pri

kateri je ta nepremičnina vpisana.

Začetek učinkovanja vpisov

Vpisi pravic in pravnih dejstev v zemljiški knjigi učinkujejo od trenutka, ko je

zemljiškoknjiţno sodišče prejelo predlog za vpis, oziroma ko je zemljiškoknjiţno sodišče

prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolţnosti. Gre za načelo začetka

učinkovanja vpisov, opisanega v 5. členu ZZK-1. Z začetkom učinkovanja vpisov se začne

zemljiškoknjiţni postopek. Posameznik se z začetkom zemljiškoknjiţnega postopka lahko

seznani s tem, ko zemljiškoknjiţno sodišče, ki odloča o tem predlogu objavi t.i. plombo.

Plomba predstavlja torej osnovno informacijo o predlaganem vpisu. Vsebuje t.i. dnevno

številko (dn) in osnovni podatek o tem, kateri vpis se zahteva ter podatek o predlagatelju.

Publicitetno načelo

Načelo publicitetnega učinka vpisov je opisano v 6. členu ZZK-1. Če je vpis pravice oziroma

pravnega dejstva dovoljen, se šteje, da je ta pravica oziroma to pravno dejstvo, ki je vpisano v

zemljiško knjigo, vsakomur znano. Seveda pa mu je to dejstvo lahko znano šele, ko

zemljiškoknjiţno sodišče javno objavi, da je bil začet zemljiškoknjiţni postopek. To sodišče

stori z vpisom plombe. Publicitetni učinek torej nastopi s trenutkom začetka uradnih ur

zemljiškoknjiţnega sodišča v naslednjem delovnem dnevu po dnevu, ko je zemljiškoknjiţno

sodišče v zemljiško knjigo vpisalo začetek zemljiškoknjiţnega postopka. Od takrat dalje se

nihče ne more sklicevati, da mu ta pravica oziroma to pravno dejstvo ni bilo znano. Lahko pa

se tudi zgodi, da določena pravica oziroma pravno dejstvo, ki se v zemljiško knjigo vpisuje, v

zemljiški knjigi ni vpisano. V tem primeru zakon izrecno določa, da se šteje, da tretji za to

pravico oziroma pravno dejstvo ni vedel, če se ne dokaţe drugače.

Načelo konstitutivnosti vpisov

Načelo konstitutivnosti vpisa v zemljiško knjigo je določeno v 7. členu ZZK-1. Zakon govori

o oblikovalnih učinkih vpisov. Konstitutivnost vpisa v zemljiško knjigo pomeni, da z vpisom

v zemljiško knjigo nastane ali preneha določena pravica ali pravno razmerje.




70

Načelo zaupanja v zemljiško knjigo

To načelo je močno povezano z načelom javnosti zemljiške knjige in publicitetnim načelom.

Načelo zaupanja v zemljiško knjigo varuje predvsem tretje osebe. Ker zemljiško knjigo vodi

sodišče, se lahko torej na podatke, ki so tu zapisani zanese in jih šteje kot pravilne in

verodostojne. Kdor torej v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o

pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.

Drugi dostavek 8. člena ZZK-1, ki govori o načelu zaupanja v zemljiško knjigo pa določa, da

kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo

korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve. Navedeno

pomeni, da kdor kljub temu, da ima vso zadostno pravno podlago za vpis določene pravice ali

pravnega dejstva v zemljiško knjigo, predloga za vpis ne poda, nosi riziko, da se bo tretja

oseba sklicevala na načelo zaupanja v zemljiško knjigo in tako pridobila določene pravice, ki

ji drugače (če bi bil predlog podan) ne bi šle.

Sodna praksa je pri obravnavanju načela zaupanja v zemljiško knjigo kar bogata.

"Načelo zaupanja v zemljiško knjigo skupaj z publicitetnim načelom in načelom zakonitosti

vpisa v zemljiški knjigi, so temeljna načela zemljiškoknjiţnega prava. Njihov namen je

varstvo pravnega prometa, res pa je, da tudi ta načela niso absolutna in se nanje lahko sklicuje

le pošteni pridobitelj, ki je bil v dobri veri.

Na načelo zaupanja v zemljiško knjigo se lahko sklicuje le tisti, ki ni vedel in tudi ni mogel

vedeti, da je lastnik neka druga oseba. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo se ne nanaša samo

na poznavanje zemljiškoknjiţnega stanja, ampak tudi na nepoznavanje izvenknjiţnega stanja.

Zato se nanj ne more sklicevati tisti, ki je vedel, da se zemljiškoknjiţno stanje ne ujema z

izvenknjiţnim oz. se nanj lahko sklicuje samo tisti, ki ni vedel, ali ni mogel vedeti, da se

izvenknjiţno stanje ne ujema z zemljiškoknjiţnim stanjem."

Načelo pravnega prednika

Načelo pravnega prednika je zapisano v 9. členu ZZK-1 in določa, da so vpisi v zemljiško

knjigo dovoljeni v korist osebe, v katere korist učinkuje listina, ki je podlaga za vpis.

Nasprotno pa so vpisi dovoljeni proti osebi, proti kateri učinkuje listina, ki je podlaga za vpis,

in ki je v zemljiški knjigi vpisana kot imetnik pravice, na katero se vpis nanaša.

"Iz zahteve formalnega zemljiškoknjiţnega prava, da mora biti vpis v zemljiško knjigo mogoč

glede na obstoječe zemljiškoknjiţno stanje, izhaja, da mora biti subjekt, zoper katerega se bo

vpis dovolil, ob času vloţitve predloga ali uvedbe postopka po uradni dolţnosti v zemljiški

knjigi ţe vpisan ali pa se zanj sočasno vknjiţi ali predznamuje pravica, glede katere se bo




71

opravil nov vpis. Pri vknjiţbi na podlagi javne listine - sodbe mora biti oseba, ki je vpisana

(pravni prednik), označena v izreku odločbe."

Načelo vrstnega reda

Zemljiškoknjiţno sodišče odloča o vpisih in opravlja vpise po vrstnem redu, ki se določi po

trenutku, ko je zemljiškoknjiţno sodišče prejelo predlog za vpis, oziroma, ko je

zemljiškoknjiţno sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolţnosti.

Vrstni red pridobitve stvarne pravice se določi po trenutku, od katerega začne učinkovati vpis

te pravice. Zakon tudi določa, da se vrstni red vpisane pravice lahko spremeni samo pod

pogoji, ki jih določa ZZK-1.

Posledica načela vrstnega reda je, da obstaja ovira za odločanje o vpisih v kasneje začetih

postopkih, dokler ni pravnomočno odločeno o predhodnem vpisu.

Pravice in pravna dejstva, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo

V zemljiško knjigo se vpisujejo vse stvarne pravice na nepremičninah. Vpisujejo pa se tudi

tiste obligacijske pravice, za katere ZZK-1 določa, da se vpisujejo v zemljiško knjigo. Pravice

se v zemljiško knjigo vpisujejo z vknjiţbo oziroma s predznambo, če zakon za posamezno

vrsto pravice ne določa, da se vpisuje z zaznambo.

Stvarne pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so: lastninska pravica, hipoteka in

zemljiški dolg, sluţnostne pravice, pravica stvarnega bremena, stavbna pravica. V

nadaljevanju sledi podroben opis posameznih pravic:

Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uţivati na

najobseţnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uţivanja in razpolaganja

lahko določi samo zakon.

Zastavna pravica je pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane

terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti

zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja. Hipoteka je zastavna

pravica na nepremičninah.

Zemljiški dolg je pravica zahtevati poplačilo določenega denarnega zneska iz

vrednosti nepremičnine pred drugimi upniki s slabšim vrstnim redom.

Sluţnost je pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati od

lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na

svoji stvari (sluţeča stvar). Ločiti je potrebno med osebnimi in stvarnimi sluţnostmi.

Stvarna sluţnost je pravica lastnika nepremičnine (gospodujoča stvar), izvrševati za

njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna sluţnost) ali zahtevati

od lastnika sluţeče stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico

izvrševati na svoji nepremičnini (negativna sluţnost). Osebne sluţnosti so uţitek, raba

in stanovanje.

Stvarno breme je pravica, na podlagi katere je lastnik obremenjene nepremičnine

zavezan k bodočim dajatvam ali storitvam.




72

Stavbna pravica je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo

nepremičnino.

Obligacijske pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo pa so:

pravica prepovedi odtujitve in obremenitve, če je nastala na podlagi pravnega posla

lastnika in če je izpolnjen eden izmed sledečih pogojev:

a. če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi v zemljiško knjigo po

Stvarnopravnem zakoniku, ki določa, da se prepoved odtujitve in obremenitve

lahko vpiše v zemljiško knjigo samo, če je dogovorjena med zakoncema,

zunajzakonskima partnerjema, starši in otroki, posvojitelji in posvojenci (vpis

v zemljiško knjigo ima učinek nasproti tretjim osebam),

b. če je nastala na podlagi pogodbe o dosmrtnem preţivljanju, kjer se lahko na

podlagi 559. člena Obligacijskega zakonika preţivljanec v korist preţivljalca

odpove razpolaganju s premoţenjem, ki je predmet pogodbe o dosmrtnem

preţivljanju,

zakupna in najemna pravica, ki se lahko vpiše v zemljiško knjigo ne glede na čas

trajanja,

predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega posla, kar

pomeni, da se lahko v zemljiško knjigo vpisuje le pogodbena predkupna oziroma

odkupna pravica,

posebna pravica uporabe javnega dobra, druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.

Pravna dejstva, ki vpisujejo v zemljiško knjigo

V zemljiško knjigo se vpisujejo tista pravna dejstva, ki so pomembna za promet nepremičnin.

Seveda se ta pravna dejstva nanašajo na nepremičnino oziroma na imetnika pravic na tej

nepremičnini. Pravna dejstva se v zemljiško knjigo vpisujejo z zaznambo.

V zemljiško knjigo se vpisujejo naslednja pravna dejstva glede nepremičnine oziroma

imetnika pravic na nepremičnini:

začetek sodnega postopka glede imetnika pravice na nepremičnini, če zakon določa,

da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo oziroma pravna dejstva glede

poslovne sposobnosti imetnika pravice na nepremičnini (zaznambe osebnih stanj in

zaznamba stečaja), pravni posel zemljiškoknjiţnega lastnika, s katerim se varuje vrstni red pridobitve

lastninske pravice oziroma hipoteke (zaznamba vrstnega reda),

odpoklic terjatve, ki je zavarovana s hipoteko (zaznamba odpoklica terjatve),

vloţitev hipotekarne toţbe (zaznamba hipotekarne toţbe),

vloţitev toţbe oziroma drugo procesno dejanje, s katerim se začne sodni postopek

glede pridobitve, prenehanja oziroma spremembe pravic na nepremičnini, če ta zakon

določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo (zaznamba spora),

sklep o izvršbi na nepremičnino, če zakon določa, da se to pravno dejstvo vpiše v

zemljiško knjigo (zaznamba izvršbe),

pravna dejstva glede prepovedi imetniku pravice na nepremičnini razpolagati s to

pravico (zaznamba prepovedi odtujitve oziroma obremenitve nepremičnine),




73

vloţitev izrednega pravnega sredstva v sodnem postopku, ki teče glede nepremičnine,

če zakon določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo (zaznamba

izrednega pravnega sredstva), začetek drugega postopka, če zakon določa, da se to pravno dejstvo vpiše v zemljiško

knjigo,

druga pravna dejstva, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.

Vrste vpisov v zemljiško knjigo

ZZK-1 pozna dve vrsti vpisov. To so glavni vpisi in pomoţni vpisi. Glavni vpisi so vpisi, s katerimi se v

zemljiško knjigo vpisujejo pravice in pravna dejstva. Pravice v zemljiško knjigo vpisujejo z vknjiţbo oziroma s

predznambo, če zakon za posamezno vrsto pravice ne določa, da se vpisuje z zaznambo. Pravna dejstva pa se v

zemljiško knjigo vpisujejo z zaznambo.

Glavni vpisi so:

vknjižba,

predznamba,

zaznamba.

S pomoţnimi vpisi se v zemljiško knjigo vpisujejo drugi podatki za katere zakon določa, da se vpisujejo v

zemljiško knjigo. Pomoţna vpisa sta dva:

plomba,

poočitev.

1. Listine, ki so podlaga za glavni vpis

ZZK-1 v 31. členu določa pogoje glede vsebine listin, ki so podlaga za glavni vpis.

Identifikacijski znak

V listini, ki je podlaga za glavni vpis, mora biti nepremičnina označena z identifikacijskim znakom, s katerim je

vpisana v zemljiški knjigi. Identifikacijski znak nepremičnine je v primeru, če je predmet vpisa zemljiška

parcela, katastrska občina, v kateri se nahaja, in parcelna številka kot je vpisana v zemljiškem katastru. Če pa je

predmet vpisa v zemljiško knjigo posamezen del objekta npr. etaţna lastnina, je identifikacijska številka

posameznega dela, kot je vpisana v kataster stavb.

Podatki

V listini, ki je podlaga za vpis pridobitve pravice, mora biti navedena oseba, v korist katere naj se vpis opravi, s

podatki, s katerimi se vpiše v zemljiško knjigo. Ti podatki pa so:

ime in priimek, če gre za fizično osebo; firma oziroma ime, če gre za pravno osebo,

enotna matična številka občana (v nadaljnjem besedilu: EMŠO), če gre za fizično osebo oziroma

matična številka, če gre za pravno osebo,

naslov stalnega prebivališča, če gre za fizično osebo oziroma sedeţ druţbe, če gre za pravno osebo.




74

Izjema od zgornjega pravila velja v primeru, če je podlaga za vpis pridobitve pravice sodna odločba oziroma

odločba drugega drţavnega organa. V tem primeru ni treba, da bi bil v tej listini naveden podatek o EMŠO

oziroma o enolični identifikacijski številki osebe, v korist katere naj se vpis opravi. V tem primeru je potrebno

zemljiškoknjiţnemu predlogu priloţiti kopijo listine na kateri je naveden EMŠO oziroma matična številka.

Listina, ki je podlaga za izbris pravice

V primeru pa če gre za listino, ki predstavlja podlago za izbris pravice, mora biti v tej listini navedena vsebina

pravice, ki je predmet izbrisa s podatki, s katerimi je vpisana v zemljiški knjigi.

Vsebina zemljiškoknjižnega dovolila

32. člen ZZK-1 določa vsebino zemljiškoknjiţnega dovolila. Zemljiškoknjižno dovolilo mora obsegati izjavo

osebe, ki dovoljuje vpis, z vsebino določeno v Stvarnopravnem zakoniku. Definicija je podana v 23. členu

stvarnopravnega zakonika. Zemljiškoknjiţno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava

tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo.

Podpis na zemljiškoknjiţnem dovolilu mora biti overjen.

V zemljiškoknjiţnem dovolilu mora biti oseba, ki dovoljuje vpis v zemljiško knjigo, označena s podatki, s

katerimi je vpisana v zemljiški knjigi. ZZK-1 predvideva dve izjemi od tega splošnega pravila.

Izjeme

Prva izjema se nanaša na primer če podatki, ki izhajajo iz zemljiške knjige niso identični z dejanskimi podatki.

Torej, če se je kateri od podatkov o osebi, ki dovoljuje vpis (npr. prebivališče prodajalca, darovalca) in je vpisan

v zemljiški knjigi, spremenil in ta sprememba v zemljiški knjigi še ni poočitena, je treba predlogu za vpis

priloţiti tudi listino, ki bi bila podlaga za takšno poočitev. Torej, če se je npr. spremenil podatek o stalnem

prebivališču prodajalca, pa le ta v zemljiški knjigi ni bil poočiten (to pomeni, da predlog za spremembo tega

podatka ni bil podan), potem je potrebno predlogu za vknjiţbo lastninske pravice v korist kupca priloţiti še

listino, ki izkazuje spremembo stalnega prebivališča prodajalca.

Druga izjema pa se nanaša na primer, če je v zemljiški knjigi vpisan samo datum rojstva osebe, ki dovoljuje vpis.

V tem primeru ZZK-1 ustvarja fikcijo, da je oseba označena s podatki s katerimi je vpisana v zemljiško knjigo

tudi, če je v zemljiškoknjiţnem dovolilu naveden podatek o EMŠO te osebe. Opisano pravilo je logično, saj

EMŠO vsebuje vse rojstne podatke te osebe.

Podatki o pravici

Zemljiškoknjiţno dovolilo pa mora seveda obsegati tudi podatke o pravici, katere vpis se z

zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje. Pravica se vpiše tako, da se označi vrsta te pravice (npr. lastninska

pravica). Poleg tega se pri vpisu pridobitve pravice navede imetnik te pravice, če zakon ne določa drugače.

V primeru pa, če je zaradi določene opredelitve pravice to potrebno, se vpiše tudi natančen opis vsebine pravice

kot izhaja iz listine, ki je podlaga za vpis. (npr. opis stvarne sluţnosti – sluţnostna pravica hoje, voţnje s kolesi

in vsemi motornimi vozili). ZZK-1 predvideva tudi izjemo od omenjenega pravila. Če je namreč opis preobseţen

se v vpisu navede mesto v listini (npr. pogodbi), kjer je ta vsebina podrobneje opisana. O posamezni vrsti

pravice se vpišejo tudi drugi podatki, ki jih za to vrsto pravice določa zakon. Ti podatki so navedeni v 3.2.2.

poglavju ZZK-1 in sicer v členih od 15 do 21.

2. Vknjižba

Vknjiţba je glavni vpis, s katerim se doseţe oziroma izkaţe pridobitev oziroma prenehanje pravice, ki se vpisuje

v zemljiško knjigo.

Listine, ki so podlaga za vknjižbo




75

40. člen ZZK-1 določa, katere listine so pravna podlaga za vknjiţbo pravic v zemljiško knjigo. Drugače

povedano, vknjiţba pravic se dovoli na podlagi naslednjih listin:

zasebne listine, ki vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki se predlaga (npr. prodajna

pogodba),

listine, sestavljene v obliki notarskega zapisa, ki vsebujejo zemljiškoknjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki

se predlaga (npr. prodajna pogodba sklenjena v notarskem zapisu),

pravnomočna sodna odločba oziroma sklenjena sodna poravnava, s katero je sodišče ugotovilo obstoj,

spremembo oziroma prenehanje pravice, katere vknjiţba se predlaga (npr. sodba pravdnega sodišča, s

katero je sodišče ugotovilo, da je oseba A pridobila lastninsko pravico na določeni nepremičnini),

pravnomočna sodna odločba oziroma sklenjena sodna poravnava, s katero je sodišče osebi, proti kateri

se predlaga vpis, naloţilo, da prizna svoj podpis na zasebni listini (npr. prodajni pogodbi) oziroma da

izroči odpravek notarskega zapisa, sestavljen za vpis v zemljiško knjigo,

pravnomočna sodna odločba oziroma sklenjena sodna poravnava, s katero je sodišče osebi, proti kateri

se predlaga vpis, naloţilo, da izstavi zemljiško-knjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki se predlaga,

pravnomočnega sklepa o dedovanju,

pravnomočnega sklepa, izdanega v postopku izvršbe na nepremičnino oziroma v stečajnem postopku, s

katerim je izvršilno oziroma stečajno sodišče, odredilo vpis lastninske pravice v korist kupca oziroma

izbris drugih pravic na nepremičnini, oziroma sklepa o zavarovanju denarne terjatve z zastavno pravico

na nepremičnini, s katerim je izvršilno sodišče odredilo vknjiţbo te zastavne pravice,

druge pravnomočne oziroma dokončne odločbe oziroma sklenjene sodne poravnave sodišča oziroma

drugega drţavnega organa, oziroma druge listine, sestavljene v obliki notarskega zapisa, če zakon

določa, da se stvarne pravice pridobijo, spremenijo oziroma prenehajo na podlagi take odločbe oziroma

notarskega zapisa.

Vknjižba in temeljna načela ZZK-1

Na učinke vknjiţbe je potrebno vezati temeljna načela ZZK-1. Predvsem je potrebno opozoriti na načelo

konstitutivnosti vpisa. Kadar se stvarna pravica pridobiva na podlagi določenega pravnega posla ima vknjiţba v

zemljiško knjigo konstitutiven učinek. To pomeni, da ta pravica, ki izhaja iz tega pravnega posla (npr. prodajne

pogodbe) nastane šele s trenutkom vknjiţbe te pravice v zemljiško knjigo. V primerih kadar podlaga za

pridobitev določene pravice ni pravni posel, temveč to podlago predstavlja npr. zakon, sodba sodišča, odločba

drţavnega organa, pa ta pravica ne nastane z vpisom v zemljiško knjigo. V teh primerih se pravica pridobi ţe na

podlagi samega zakona oziroma, ko se izpolnijo z zakonom določeni pogoji. Vpis v zemljiško knjigo pa ima

učinke le navzven, nasproti tretjim. V tem primeru je vknjiţba pomembna iz razloga, ker zemljiškoknjiţno stanje

ustvarja tudi publicitetne učinke. Če namreč oseba, ki pridobi npr. lastninsko pravico na podlagi zakona ali sodne

odločbe te svoje pravice ne bi vpisala v zemljiško knjigo, v razmerju do tretjih obstaja domneva, da ta pravica ne

obstaja oziroma, da je imetnik te pravice nekdo drug. Poleg publicitetnega učinka, pa je potrebno opozoriti še na

načelo zaupanja v zemljiško knjigo. To načelo varuje tiste, ki se zanesejo na podatke vpisane v zemljiško knjigo

in zaradi tega ne smejo trpeti škodljivih posledic. Vse navedeno nas pripelje do sklepa, da morajo tudi osebe, ki

stvarne pravice pridobijo na podlagi zakona, odločbe sodišča ali drţavnega organa, torej izvenknjiţno, takoj

vloţiti predlog za vknjiţbo pravice, ko so za vknjiţbo izpolnjeni pogoji.

Učinki vknjižbe pridobitve pravice

Vknjiţene pravice niso ovira za nadaljnje vpise, če zakon ne določa drugače. Izjema od opisanega pravila je

vknjiţena pravica prepovedi odtujitve in obremenitve. Slednja seveda predstavlja oviro za dovolitev tistih

vpisov, ki bi začeli učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje vknjiţba pridobitve pravice prepovedi odtujitve

in obremenitve.

Ti vpisi pa so:

vknjižbe pridobitve pravic na nepremičnini na podlagi naslednjih listin: 1. zasebne listine, ki vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki se predlaga (npr.

prodajna pogodba),

2. listine, sestavljene v obliki notarskega zapisa, ki vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo glede

vknjiţbe, ki se predlaga (npr. prodajna pogodba sklenjena v notarskem zapisu),




76

3. pravnomočne sodbe oziroma sklenjene sodne poravnave, s katero je sodišče osebi, proti kateri

se predlaga vpis, naloţilo, da prizna svoj podpis na zasebni listini (npr. prodajni pogodbi)

oziroma da izroči odpravek notarskega zapisa, sestavljen za vpis v zemljiško knjigo,

4. pravnomočne sodbe oziroma sklenjene sodne poravnave, s katero je sodišče osebi, proti kateri

se predlaga vpis, naloţilo, da izstavi zemljiško-knjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki se predlaga.

5. zasebne listine oziroma notarskega zapisa o pravnem poslu, ki ne vsebuje zemljiškoknjiţnega

dovolila,

6. zasebne listine, ki vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki se predlaga, na kateri

podpis ni overjen,

7. listine, sestavljene v obliki notarskega zapisa, ki vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo glede

vknjiţbe, ki se predlaga, če ni predloţen tisti odpravek notarskega zapisa, ki je bil sestavljen za

vpis v zemljiško knjigo, temveč kateri od drugih odpravkov tega zapisa.

predznambe pridobitve pravic na nepremičnini, na podlagi naslednjih listin:

zaznambe vrstnega reda.

Ne glede na zgoraj opisano pravilo, pa vknjiţena pravica prepovedi odtujitve in obremenitve ni ovira za vpis, če

je predlogu za vpis priloţena listina o soglasju imetnika pravice prepovedi odtujitve in obremenitve za

predlagani vpis, na kateri je imetnikov podpis overjen. Drugače povedano, priloţena mora biti posebna notarsko

overjena listina osebe, v korist katere je prepoved odtujitve in obremenitve vpisana v zemljiško knjigo. V tem

primeru so tudi vsi zgoraj opisani primeri vpisov, torej vknjiţbe, predznambe in zaznambe, dovoljeni.

3. Predznamba

Predznamba je glavni vpis, s katerim se doseţe oziroma izkaţe pridobitev oziroma prenehanje pravice, ki se

vpisuje v zemljiško knjigo. Predznamba učinkuje le pod pogojem, da se opraviči. ZZK-1 za pravico, ki je

predmet predznambe uporablja termin predznamovana pravica.

Listine, ki so podlaga za predznambo

49. člen ZZK-1 določa katere so tiste listine, ki so podlaga za predznambo. Vse listine, ki so podlaga za

predznambo so tudi podlaga za vknjiţbo. Razlika je le v tem, da listinam, ki so podlaga za predznambo manjka

neka točno določena lastnost, to pa je pravnomočnost odločb drţavnih organov oziroma pomanjkljivo

zemljiškoknjiţno dovolilo.

Predznamba se torej dovoli na podlagi naslednjih listin:

odločbe, ki bi bila lahko podlaga za vknjiţbo pa še ni postala pravnomočna oziroma dokončna,

zasebne listine oziroma notarskega zapisa o pravnem poslu, ki ne vsebuje zemljiškoknjiţnega dovolila,

zasebne listine, ki sicer vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo, vendar podpis na dovolilu ni overjen,

tisti odpravek notarskega zapisa z zemljiškoknjiţnim dovolilom, ki ni bil sestavljen za vpis v zemljiško

knjigo.

Predznamba prenehanja hipoteke

ZZK-1 v 2. odstavku 48. člena opisuje poseben primer, ki se nanaša le na predznambo prenehanja hipoteke. Ta

se dovoli tudi na podlagi nepravnomočne sodne odločbe o poloţitvi dolgovanega zneska, torej nepravnomočne

sodne odločbe o sodnem depozitu.

Zemljiški dolg

Predznamba ustanovitve oziroma izbrisa zemljiškega dolga ni dovoljena.

Kako se predznamba opraviči

Predznamba pravice se opraviči tako, da se predlaga vknjiţba te pravice z učinkom od trenutka, od katerega

učinkuje predznamba te pravice na podlagi listine, ki je podlaga za vknjiţbo te pravice. To ponazorjeno na




77

konkretnem primeru pomeni, da če je kupec na podlagi zasebne listine, ki ni vsebovala zemljiškoknjiţnega

dovolila dne 1.1.2006 podal predlog za vpis predznambe lastninske pravice, nato je skladno s pravili ZZK-1, to

predznambo opravičil tako, da je pravočasno predlagal vknjiţbo pravice v vrstnem redu predznamovane pravice,

to pa je storil 1.6.2006, to pomeni, da vknjiţba lastninske pravice učinkuje ţe od 1.1.2006 in ne šele od 1.6.2006.

Kako se predznamba opraviči

Način, kako se predznamba opraviči, pa je odvisen od listine, ki je podlaga za predznambo.

1. Če je bila predznamba dovoljena na podlagi zasebne listine oziroma notarskega zapisa o pravnem

poslu, ki ne vsebuje zemljiškoknjiţnega dovolila, oziroma zasebne listine, ki sicer vsebuje

zemljiškoknjiţno dovolilo, vendar podpis na dovolilu ni overjen, oziroma na podlagi tistega odpravka

notarskega zapisa z zemljiškoknjiţnim dovolilom, ki ni bil sestavljen za vpis v zemljiško knjigo, mora

predlagatelj zaznambe v enem mesecu od izdaje sklepa o dovolitvi predznambe:

ali predlagati vknjiţbo pravice v vrstnem redu predznamovane pravice. V tem primeru mora

seveda listina, ki je podlaga za predlagan vpis izpolnjevati pogoje za vknjiţbo. (npr.

zemljiškoknjiţno dovolilo je sedaj notarsko overjeno),

ali v tem roku vloţiti toţbo, s katero bo zahteval izdajo sodbe, ki nadomešča zemljiškoknjiţno

dovolilo, nato pa v roku dveh mesecev po pravnomočnosti te sodbe, na podlagi te sodbe

predlagati vknjiţbo pravice v predznamovanem vrstnem redu.

2. Če je bila predznamba dovoljena na podlagi nepravnomočne odločbe drţavnega organa, pa se

predznamba opraviči tako, da predlagatelj predznambe v roku dveh mesecev po pravnomočnosti

oziroma dokončnosti te odločbe, predlaga vknjiţbo pravice v vrstnem redu predznamovane pravice. To

pomeni, da je morala odločba drţavnega organa postati pravnomočna oziroma dokončna (predlogu je

torej potrebno priloţiti potrdilo o pravnomočnosti oziroma dokončnosti), da jo je predlagatelj lahko

priloţil svojemu predlogu za vknjiţbo.

3. Če je bila predznamba pridobitve hipoteke dovoljena na podlagi predhodne odredbe, zemljiškoknjiţno

sodišče samo, torej po uradni dolţnosti opravi vknjiţbo in sicer na podlagi sklepa izvršilnega sodišča. V

tem primeru se torej ne vlaga predlog za vknjiţbo hipoteke v vrstnem redu predznamovane hipoteke.

Zamuda roka za opravičitev predznambe

V primeru, da predlagatelj zamudi rok za opravičitev predznambe, to pomeni, da izgubi vrstni red, ki si ga je s

sklepom o dovolitvi predznambe pridobil. Če se po roku za opravičitev predznambe poda predlog za vknjiţbo

predznamovane pravice, ZZK-1 pozna posebno pravilo. Vrstni red zagotovljen s predznambo predlagatelj izgubi

le, če se je najprej začel postopek za izbris predznambe, šele nato pa postopek za vknjiţbo pravice v vrstnem

redu predznamovane pravice. Nasprotno torej, če se postopek za izbris dovoljene predznambe še ni pričel, pa je

predlagatelj po poteku roka podal predlog s katerim je predznambo opravičil, je takšen predlog dovoljen.

Izbris pradznambe

60. člen ZZK-1 govori o primerih izbrisa predznambe, kadar predlagatelj zamudi rok za opravičitev predznambe.

Predlog za izbris predznambe lahko vloţi oseba, ki je zainteresirana, da se dovoljena predznamba izbriše in če

izpoljuje preostale pogoje, ki bodo navedeni v nadaljevanju.

Izbris predznambe pravice se dovoli:

1. če je bil zamujen rok za opravičitev predznambe (rok dveh mesecev, glej 1 in 4. odstavek 53. člen ZZK-

1) in

2. če po stanju vpisov v zemljiški knjigi v trenutku, ko je zemljiškoknjiţno sodišče prejelo predlog za

izbris predznambe, še ni opravljena vknjiţba pravice v vrstnem redu predznamovane pravice.

Predlogu za izbris predznambe je treba priloţiti listino, ki bi bila podlaga za vknjiţbo pravice v vrstnem redu

predznamovane pravice.

Izbris predznambe pravice se dovoli tudi:




78

če je bil zamujen rok za opravičitev predznambe (rok enega meseca, glej 2. odstavek 53. člen ZZK-1) in

če po stanju vpisov v zemljiški knjigi v trenutku, ko je zemljiškoknjiţno sodišče prejelo predlog za

izbris predznambe, še ni opravljena vknjiţba pravice v vrstnem redu predznamovane pravice oziroma

do dneva, v katerem je zemljiškoknjiţno sodišče prejelo predlog za izbris predznambe, predlagatelj

predznambe še ni vloţil toţbe s katero bo zahteval izdajo sodbe, ki nadomešča zemljiškoknjiţno

dovolilo.

Postopek

V teh primerih zemljiškoknjiţno sodišče predlog za izbris predznambe pošlje osebi, v korist katere je bila

predznamba dovoljena (navadno je to predlagatelj predznambe). Sodišče to osebo pozove, da v 15 dneh dokaţe,

da predlog za izbris predznambe ni dovoljen. Oseba, v korist katere je bila predznamba dovoljena, mora sodišču

predloţiti dokazila, ki negirajo obstoj dejstev, ki jih navaja predlagatelj izbrisa predznambe. Če oseba, v korist

katere je bila predznamba dovoljena v navedenem roku potrebnih listin ne predloţi, se šteje, da je predlog za

izbris predznambe dovoljen.

4. Zaznamba

Zaznamba je glavni vpis, s katerim se opravi vpis oziroma izbris pravnih dejstev, za katera zakon določa, da se

vpisujejo v zemljiško knjigo. Katera pravna dejstva se vpisujejo v zemljiško knjigo je bilo ţe predhodno

navedeno. Gre torej za tista pravna dejstva, ki so pomembna za trg oziroma promet nepremičnin, niso pa podlaga

za pridobitev pravic.

Učinki zaznambe

Zaznamba ima pravne učinke, ki jih določa zakon. Če zakon v zvezi s posamezno vrsto zaznambe pravnih

učinkov ne ureja, ima zaznamba pravni učinek javne objave pravnega dejstva.

Teorija loči dve vrsti učinkovanja pravnih dejstev:

1. pravna dejstva, ki učinkujejo, ţe s tem, ko nastopijo, torej na podlagi zakona,

2. pravna dejstva, ki učinkujejo šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Glede na to, da je zaznamb veliko vrst, se bom v tem prispevku omejila zlasti na sledeče, bolj aktualne

zaznambe. To so zaznamba vrstnega reda, zaznamba spora, zaznamba izvršbe in zaznamba prepovedi odtujitve

in obremenitve.

Zaznamba vrstnega reda

Zaznambo vrstnega reda lahko predlaga zgolj imetnik lastninske pravice oziroma imetnik hipoteke na

nepremičnini. Torej le ti dve osebi lahko podata predlog za vpis zaznambe vrstnega reda v zemljiško knjigo. Ob

tem gre opozoriti, da zaznamba vrstnega reda ni opravljena v korist določene osebe.

ZZK-1 loči med zaznambo vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice, zaznambo vrstnega reda pridobitev

oziroma za prenos hipoteke, zaznambo vrstnega reda za pridobitev stavbne pravice in zaznambo vrstnega reda za

pridobitev etaţne lastnine. Bistveni učinek zaznambe vrstnega reda je, da varuje vrstni red pridobitve pravice

(npr. lastninske pravice ali hipoteke), katere vpis bo predlagan pozneje, s trenutkom, od katerega učinkuje ta

zaznamba. To pomeni, da ima zaznamba dejansko enak učinek oziroma funkcijo kot predznamba.

Za zaznambo vrstnega reda sam po sebi zadostuje ţe predlog sam. To pomeni, da lahko le lastnik nepremičnine

oziroma imetnik hipoteke poda predlog za zaznambo vrstnega reda, pri čemer pa mora biti podpis lastnika

oziroma imetnika hipoteke na predlogu overjen. Sklep o dovolitvi zaznambe vrstnega reda sodišča vroči

predlagatelju. Ta sklep je podlaga za vse nadalje vpise. To pomeni, da odpravek sklepa, ki ga dobi predlagatelj

predstavlja listino, ki je pravna podlaga za vknjiţbo lastninske pravice oziroma za morebiten predlog za izbris

zaznambe pred potekom njene veljavnosti. Zaznamba vrstnega reda namreč velja eno leto od izdaje sklepa o

dovolitvi zaznambe.




79

Naj izrecno opozorim še na pomen zaznambe vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine. Ta institut je izrednega

pomena pri gradnji za trg – novogradnjah. Rok veljavnosti te zaznambe ni eno leto, temveč tri leta. Zaznamba

vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine je pomembna zato, ker zasleduje funkcijo učinkovitega varstva

kupcev novogradenj pred tveganjem, da bo investitor z njihovo nepremičnino (za katero imajo ţe sklenjeno

prodajno pogodbo) neutemeljeno razpolagal. Nepisano pravilo je, da sklep o zaznambi vrstnega reda, zaradi

zasledovanja varstva kupcev novogradnje, investitor deponira pri notarju. Navadno pri notarju pri katerem je

skladno z Zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) tudi podpisal splošne

pogoje prodaje. Sklep o zaznambi vrstnega red je potem podlaga za vknjiţbo lastninske pravice.

Zaznamba spora

Zaznambo spora je mogoče predlagati samo v točno določenih primerih, torej samo v točno določenih sodnih

postopkih, za katere ZZK-1 določa, da se začetek takšnega sodnega postopka zaznamuje v zemljiški knjigi.

Vrste zaznamb spora

Zaznamba spora se glede na vrsto spora, ki je predmet zaznambe, dovoli na podlagi naslednjih listin:

1. zaznamba spora o pridobitvi pravice: na podlagi toţbe oziroma predloga, vloţenega proti lastniku, s

katero toţnik oziroma predlagatelj postopka od sodišča zahteva, da ugotovi obstoj lastninske oziroma

druge pravice, ki jo je pridobil na t.i. izviren oziroma originaren način (npr. priposestovanje, gradnja na

tujem zemljišču ipd.),

2. zaznamba spora o prenehanju pravice: na podlagi toţbe, vloţene proti imetniku druge vknjiţene

pravice, s katero toţnik od sodišča zahteva, da ugotovi prenehanje te pravice (npr. prenehanje hipoteke

zaradi poplačila terjatve),

3. zaznamba spora o določitvi nujne poti: na podlagi predloga za določitev nujne poti, vloţenega proti

imetniku lastninske pravice na sluţeči nepremičnini.

Zaznambo spora lahko predlaga samo toţnik oziroma predlagatelj zgoraj omenjenih postopkov. Zakon

predpisuje tudi vsebino zaznambe. Nepremičnina mora biti v toţbenem zahtevku oziroma v predlogu označena s

parcelno številko in katastrsko občino. Predlogu za zaznambo spora mora biti priloţeno tudi potrdilo pristojnega

sodišča o vloţitvi toţbe oziroma predloga ter podatki o opravilni številki zadeve, pod katero teče postopek.

Učinek zaznambe spora

Zaznamba spora ima za posledico, da sodna odločba, izdana v postopku, v zvezi s katerim je bila dovoljena

zaznamba spora, učinkuje tudi proti osebam, v korist katerih je bila pravica vknjiţena oziroma predznamovana z

učinkom po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora. Povedano drugače, posledica zaznambe spora je, da

se učinek sodnih odločb, izdanih v teh postopkih, razteza tudi na tretje osebe, ki so pridobile določene

zemljiškoknjiţne pravice po trenutku od katerega učinkuje zaznamba spora. Zaznamba spora torej varuje lahko

tudi vrstni red vknjiţbe.

Rok za vložitev predloga za vknjižbo pravice

Vknjiţbo pravice v vrstnem redu zaznambe spora je treba predlagati v dveh mesecih. Rok dveh mesecev pa teče:

1. če proti odločbi prve stopnje pritoţba ni bila vloţena: od izteka roka za vloţitev pritoţbe,

2. če je bila proti odločbi prve stopnje vloţena pritoţba: od dneva, ko je bila osebi, v korist katere je bila

zaznamba spora dovoljena, vročena odločba sodišča o pritoţbi.

Podobno pravilo kot pri predznambi, velja tudi pri zaznambi spora, če gre za primer ko predlagatelj zamudi rok

za vknjiţbo pravice v vrstnem redu zaznambe spora. Vknjiţba pravice v vrstnem redu zaznambe spora je v tem

primeru dovoljena, če je zemljiškoknjiţno sodišče prejelo ta predlog, pa v trenutku prejema predloga zaznamba

spora še ni bila izbrisana.

Zaznamba izršbe




80

Zemljiškoknjiţno sodišče odloči po uradni dolţnosti o zaznambi sklepa o izvršbi, s katerim je izvršilno sodišče

dovolilo izvršbo na nepremičnino, na podlagi obvestila izvršilnega sodišča. Obvestilu iz prejšnjega stavka mora

biti priloţen sklep o izvršbi. V zaznambi izvršbe se navede izvršilno sodišče, datum in opravilna številka sklepa

o izvršbi, ki je podlaga za zaznambo izvršbe, in podatki o upniku, na čigar predlog je bil izdan sklep o izvršbi

(oseba, v korist katere je zaznamba izvršbe dovoljena).

Navedeno pomeni, da se zaznamba izvršbe opravi šele z izdajo sklepa o izvršbi na nepremičnino in ne ţe z

vloţitvijo predloga za izvršbo. V preteklosti se je ta institut izigral in so upniki v zavarovanje svojih pravic, ko

so vloţili predlog za izvršbo, istočasno vlagali tudi predlog za zaznambo izvršbe. Posledica tega dejstva je, da v

zemljiški knjigi še danes obstajajo številne t.i. "fantomske" plombe, ki pa dejansko ne odraţajo realnega stanja

začetka izvršilnih postopkov.

Učinki zaznambe izvršbe

Zaznamba izvršbe ima za posledico, da upnik, na čigar predlog je bil izdan sklep o izvršbi, z zaznambo izvršbe

na podlagi tega sklepa pridobi na nepremičnini hipoteko, ki učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje zaznamba

izvršbe, če ni hipoteke pridobil ţe prej. Natančnejše učinke zaznambe izvršbe, ki so za ta prispevek preobširni,

pa so navedeni v 3. in 4. odstavku 87. člena ZZK-1 ter v 88. členu ZZK-1.

Sklep o izročitvi nepremičnine kupcu

Ko je izvršba na nepremičnino enkrat ţe v fazi prodaje in posledično izvršilno sodišče v postopku izvršbe izda

sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, ta pa postane pravnomočen, izvršilno sodišče zemljiški knjigi posreduje

obvestilo o pravnomočnosti tega sklepa Zemljiškoknjiţno sodišče na podlagi tega obvestila po uradni dolţnosti

odloči o vknjiţbi lastninske pravice v korist kupca.

Izbris zaznambe izvršbe

Po uradni dolţnosti zemljiškoknjiţno sodišče na podlagi obvestila izvršilnega sodišča dovoli tudi izbris

zaznambe izvršbe:

če je bil sklep o izvršbi, ki je podlaga za zaznambo, razveljavljen zavrnjen ali zavrţen,

če je bila izvršba ustavljena zaradi umika predloga za izvršbo.

Zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve

Zemljiškoknjiţno sodišče po uradni dolţnosti odloči o zaznambi prepovedi odtujitve in obremenitve

nepremičnine oziroma pravice na nepremičnini, ki je vpisana v zemljiški knjigi. Podlaga za zaznambo prepovedi

odtujitve in obremenitve je začasna odredba, izdana v zavarovanje denarne oziroma nedenarne terjatve proti

lastniku nepremičnine oziroma imetniku drugih stvarnih pravic, ki so predmet začasne odredbe. Da pa se

zemljiškoknjiţno sodišče sploh seznani z obstojem začasne odredbe mora sodišče, ki je izdalo začasno odredbo o

tem dejstvu zemljiškoknjiţno sodišče obvestiti, obvestilu pa priloţiti sklep o začasni odredbi.

Učinki zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve

Posledica zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve je, da je lastnik oziroma imetnik druge stvarne pravice

omejen v razpolaganju s svojo lastninsko oziroma drugo stvarno pravico.

Lastnik

To konkretno pomeni, da če se zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve nanaša na lastnika, je ta zaznamba

ovira za dovolitev naslednjih vpisov proti lastniku, ki bi začeli učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje ta

zaznamba:

1. vknjiţbe pridobitve pravic na podlagi zasebne listine oziroma listine sestavljene v notarskem zapisu, ki

vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo, če je bil podpis na zemljiškoknjiţnem dovolilu overjen po trenutku,




81

od katerega učinkuje zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve, oziroma če je bil notarski zapis

sestavljen po tem trenutku,

2. predznambe pridobitve pravic na podlagi zasebne listine oziroma notarskega zapisa o pravnem poslu, ki

ne vsebuje zemljiškoknjiţnega dovolila oziroma zasebne listine, ki sicer vsebuje zemljiškoknjiţno

dovolilo, vendar podpis na dovolilu ni overjen oziroma tistega odpravka notarskega zapisa z

zemljiškoknjiţnim dovolilom, ki ni bil sestavljen za vpis v zemljiško knjigo,

3. zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice oziroma hipoteke.

Način pridobitve zemljiškoknjižnega dovolila

Kaj je zemljiškoknjiţni izpisek? Zemljiškoknjiţni izpisek je listina na kateri so zapisani podatki o določeni

nepremičnini in sicer podatki o vrsti nepremičnine, njeni površini, lastninski pravici in drugih stvarnih pravicah

na tej nepremičnini. Zemljiškoknjiţni izpisek je torej dokument, s katerim imetnik lastninske ali drugih stvarnih

pravic izkaţe svojo pravico na nepremičnini nasproti tretjim osebam.

Kako se zemljiškoknjiţni izpisek pridobi? Zemljiškoknjiţni izpisek se lahko pridobi osebno na zemljiški knjigi,

kjer je vpisana nepremičnina, ki vas zanima. Lahko se pridobi tako, da se izpolni obrazec oziroma zahtevek za

pridobitev zemljiškoknjiţnega izpiska in se ga skupaj s sodno takso pošlje po pošti na pristojno sodišče. Veliko

elegantnejši in predvsem časovno hitrejši način pridobitve zemljiškoknjiţnega izpiska pa je moţen od leta 2004.

Zemljiškoknjiţni izpisek se namreč lahko pridobi tudi preko spleta.

Na portalu slovenskega sodstva (http://www.sodisce.si/) si izberete povezavo zemljiška knjiga ter nato povezavo

naročilo. Da boste lahko uspešno prišli do zemljiškoknjiţnega izpiska se morate na portalu registrirati. Sodišče

vam posreduje geslo, ki vam omogoča vstop v zemljiško knjigo. Po prijavi izberete sodišče, kjer leţi

nepremičnina, katastrsko občino in parcelno številko. V nadaljevanju izberete zemljiškoknjiţne liste (list A

vsebuje podatke o nepremičnini, list B podatke o lastniku, list C podatke o bremenih in drugih stvarnih pravicah

na nepremičnini), ki vas zanimajo, izberete ali vas zanima reden ali historičen - zgodovinski izpisek in kakšno

vrsto izpiska ţelite, elektronskega ali overjeni. Če boste izbrali overjenega, vam bo ta poslan po pošti. V

nadaljevanju boste morali za izpisek plačati še sodno takso. Zemljiška knjiga za sedaj omogoča le plačilo preko

monete. Po uspešnem plačilu vam bo zemljiška knjiga elektronski izpisek posredovala na vaš elektronski naslov.

Izpisek pa se nahaja tudi na portalu zemljiške knjige pod rubriko vpogled.

V vseh primerih morate seveda poznati osnovne podatke o nepremičnini za katero se zanimate. To je parcelna

številka in katastrska občine, kjer ta nepremičnina leţi.

Stvarne napake pri izvedbi gradbe

Namen tega sestavka je s praktičnega in teoretičnega vidika predstaviti gradbeno pogodbo v

luči izvajalčeve odgovornosti za pravne napake svojega izpolnitvenega ravnanja.

V tem okviru bomo najprej shematsko predstavili odgovor na vprašanje, kaj so in kakšne

sploh so napake v izpolnitvi, kot klasičnega obligacijskega razmerja. Nato se bomo

osredotočili na vrste napak pri gradnji, načinu grajanja stvarnih napak ter pregledali vrste

jamčevalnih zahtevkov. Ker je posebnost gradbene pogodbe oziroma napak pri gradnji,

solidnost gradnje, bomo na kratko predstavili tudi v čem so posebnosti te zakonodajne

ureditve.

Vsa zgoraj navedena področja prikazujemo tudi s praktičnega vidika in sicer v tem članku

podajamo nekatere vodilne primere, ki so jih na tem področju obravnavala slovenska sodišča.

http://www.sodisce.si/




82

Po prikazu tega ozkega, vendar v praksi pomembnega pravnega področja upamo, da bodo

naši bralci dobili vsaj nekaj namigov, kako se v praksi izogniti neugodnim pravnim

situacijam, ki so povezani z gradnjo objektov.

Gradbena pogodba

Definicija

Gradbena pogodba je podjemna pogodba, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem

načrtu v dogovorjenem roku zgradil določeno gradbo na določenem zemljišču ali, da bo na

takem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektzu izvedel kakšna druga gradbena dela,

naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno (prvi odstavek 649. člena

Obligacijskega zakonika; OZ).

Podvrsta podjemne pogodbe

Kot izhaja iz same zakonske definicije gradbene pogodbe, je gradbena pogodba podvrsta

podjemne pogodbe. Navedena značilnost gradbene pogodbe je ključna tudi za vprašanje, s

katerim se v tem sestavku ukvarjamo, saj se, kot bo pojasnjeno v naslednjem razdelku, tudi za

odgovornost za napake gradbe uporabljajo ustrezna določila OZ o podjemni pogodbi.

Posebnost gradbene pogodbe

Posebnost gradbene pogodbe je ravno v izpolnitvenem ravnanju izvajalca, t.j. izgradnja

objekta oziroma oprava drugih gradbenih del, katerih izvedba zahteva večja in zahtevnejša

dela. Prav specifičnost izpolnitvenega ravnanja pa je tista, ki omogoča razlikovanje med

gradbeno in podjemno pogodbo.

Zaradi navedene specifike so se na gradbenem področju oblikovala najrazličnejša pravna in

poslovna pravila, ki strankam gradbene pogodbe omogočajo učinkovito zasledovanje

interesov, ki bi pripeljali do (poenostavljeno rečeno) postavitve gradbe.

Kljub dejstvu, da to sicer ni predmet tega članka, smo vam zaradi laţjega razumevanja

obravnavane problematike, dolţni pojasniti nekatere bistvene značilnosti gradbene pogodbe.

Bistvene značilnosti

Najprej je potrebno poudariti, da je gradbena pogodba obligacija uspeha. Prav zaradi takšne

narave obligacijskega razmerja, izvajalec pridobi pravico do plačila za svoje delo samo, če

opravi (dokonča) posel za katerega se je zavezal z gradbeno pogodbo.

Tveganje (nepravilne) izpolnitve svojega izpolnitvenega ravnanja je torej na izvajalcu,

prevzeto tveganje pa je, glede na zahtevnost gradnje, bistveno večje kot pri podjemni

pogodbi.




83

Končne lastnosti zgrajenega objekta so nenazadnje pomembne, kot bomo videli v

nadaljevanju, tudi pri presoji stvarnih napak izpolnitve. Rezultat gradbene pogodbe je objekt,

ki ima lastnost trajne dobrine, trajnost dobrine pa je tudi vzrok za določitev daljših

jamčevalnih rokov za napake v solidnosti gradnje.

V čem se razlikuje od podjemne pogodbe?

Bistvena lastnost gradbene pogodbe, po kateri se le-ta tudi kvalitativno razlikuje od podjemne

pogodbe je ta, da je zgraditev objekta oziroma izvedba drugih gradbenih del, bistveno

zahtevnejša od del, ki so predmet podjemne pogodbe.

Navedena okoliščina je nadalje vzrok za dejstvo, da so pogodbene stranke "prisiljene" v daljše

poslovne odnose, kar seveda tudi povečuje poslovna tveganja, ki so jim stranke gradbene

pogodbe izpostavljene.

Splošno o napakah izpolnitve

Splošni del OZ pozna predvsem dva načina kršitve obveznosti.

Zamuda

Kršitev obveznosti je lahko v tem, da stranka obveznosti ne izpolni, s čimer nastopi pravno

stanje, ki ga OZ imenuje zamuda. Sankcija za zamudo je objektivna in omogoča nasprotni

stranki, da odstopi od pogodbe, pri denarnih obveznostih pridobi pravico zahtevati zamudne

obresti, v primeru subjektivne odgovornosti za zamudo pa nastanejo lahko tudi odškodninske

obveznosti in obveznosti plačila pogodbenih kazni.

Nepravilna izpolnitev

Poleg navedenega OZ pozna tudi nepravilno izpolnitev. V splošnem bi nepravilno izpolnitev

lahko definirali kot izpolnitev, ki je bila sicer opravljena, vendar ne ustreza pogodbeno

pričakovanim interesom pogodbenih strank. Takšen pojav zakon imenuje stvarne napake, ki

imajo za posledico dolţnikove (v našem primeru izvajalčeve) jamčevalne obveznosti.

Po samem zakonu je institut odgovornosti za stvarne namenjen t.i. odplačnim pravnim poslom

(prvi odstavek 101. člena OZ), kamor, glede na definicijo iz prvega odstavka 649. člena OZ,

sodi tudi gradbena pogodba (naročnik je namreč izvajalcu dolţan plačati določeno ceno za

izvedeno gradbo).

Poleg instituta stvarnih napak, OZ omogoča upniku, da v primeru, kadar zoper dolţnik

uveljavlja kakršnekoli jamčevalne zahtevke, od dolţnika zahteva tudi povračilo škode, ki je

zaradi teh napak nastala.




84

Ker je namen tega članka obravnavati tematiko napak pri gradnji, se bomo podrobneje

posvetili institutu jamčevanja (odgovornosti, op. C. D.) za stvarne napake v posameznih

kasnejših poglavjih.

Gradbena pogodba: obligacija uspeha ali obligacija prizadevanja

1. Obligacija uspeha

Namen

Predmet obveznosti v obligacijskem razmerju je lahko garancija stranke, da bo dosegla

določeni uspeh (t.i. obligacija uspeha). Pri tovrstni obligaciji ni namen naročnika doseči, da si

nasprotna stranka zgolj prizadeva za dosego pogodbeno dogovorjenega cilja (npr. da si

prizadeva postaviti določeno zgradbo po principu "kar po pa bo"), temveč naročnik

(utemeljeno) pričakuje, da bo določeni cilj doseţen (da bo zgradba tudi dejansko postavljena)

in da bo ta cilj doseţen brez stvarnih napak (pravilna izpolnitev).

Predmet obveznosti

Predmet obveznosti stranke pri obligaciji uspeha torej ni zgolj to, da delo opravlja, temveč to,

da delo tudi dokonča in to popolnoma v skladu z naročnikovimi interesi. Popolnoma jasno je

torej, da je v tem primeru tveganje uspeha celotnega posla na strani tiste stranke, ki mora

opraviti določeno izpolnitev.

Dokončanje posla skladno z interesi naročnika je tudi tisti element, ki bo sproţil naročnikovo

obveznost plačila. Dokler namreč obveznost izvajalca ni (v celoti) izpolnjena, naročnik ni

dolţan (v celoti) plačati za opravljeno delo.

Lastnosti obligacije uspeha

Lastnosti obligacije uspeha imata tako gradbena kot tudi podjemna pogodba. Naročniku je

namreč v obeh primerih (s pravnega vidika) popolnoma vseeno, koliko dela je izvajalec

vloţil, na kakšen način je izvajalec opravljal delo, s kakšnimi sredstvi, ipd… Bistveno je v

obeh primerih torej zgolj vprašanje ali je bilo delo dejansko dokončano in ali ima delo

dogovorjene (in pričakovane) lastnosti.

2. Obligacija prizadevanja

Bistvena razlika

Drugače pa je v primeru, če ima obligacija (zaveza) stranke lastnosti obligacije prizadevanja.

Bistvena razlika z obligacijo uspeha se v prvi vrsti kaţe v tem, da je v primeru obligacije

prizadevanja riziko uspeha (torej tveganje posla) na naročniku in ne na izvajalcu.




85

Prav ta razlika pa je vzrok za naslednjo posledico, ki je v tem, da obveznost plačila stranki

nastane ne glede na rezultat opravljenega dela, seveda pod pogojem, da izpolnitveni stranki ni

mogoče očitati nezadostne skrbnosti in s tem povezane odškodninske odgovornosti.

Tipičen primer obligacije prizadevanja je npr. pogodba o naročilu (766. do 787. člen OZ). V

tem primeru gre namreč za zavezo stranke, da bo delo opravila z ustrezno strokovno

(pričakovano) skrbnostjo, pri čemer pa sama ne odgovarja za rezultate svojega dela (npr.

zastopanje stranke s strani odvetnika v sodnem postopku ali pa zdravniško zdravljenje). V tem

primeru je torej pogodbena stranka dolţna storiti zgolj toliko, da ji ni mogoče očitati, da ni

ravnala s skrbnostjo, ki se od nje zahteva.

Navedeno vprašanje, torej ali je gradbena pogodba obligacija uspeha ali obligacija

prizadevanja, ni zgolj nepotrebno teoretiziranje, temveč je prav navedeno ključen vzvod

zakonodajalca, zaradi katerih je institut stvarnih napak v gradbeni pogodbi sploh vključen v

besedilo zakona.

Tako je na primer Višje sodišče v Celju s sodbo opr. št. Cp 781/2003, z dne 03.02.2005,

odločilo, da je izvajalčeva storitvena obveznost pravilno opravljena, če ima gradbeno delo

lastnosti, ki so bile dogovorjene oz. lastnosti, ki jih po pravilih stroke mora imeti. Če končni

rezultat teh lastnosti nima, je zaključilo, je izpolnitev nepravilna in izvajalec odgovarja

naročniku za nepravilno izpolnitev, ne glede na to s kakšno skrbnostjo je dela opravljal. S tem

je zavrnilo očitek toţene stranke, da le-ta ni strokovnjak na gradbenem področju in, da je bilo

z njegove strani (in po njegovi presoji) delo opravljeno kvalitetno.

Stvarne napake

1. Pojem stvarnih napak

Obligacijski zakonik v 660. členu glede stvarnih napak gradbe napotuje na uporabo ustreznih

zakonskih določil o stvarnih napakah pri podjemni pogodbi (633. člen in naslednji), razen v

primeru posebne odgovornosti izvajalca in projektanta za solidnost gradbe (662. do 665.

člen).




86

Uporaba določil

Čeprav je gradbena pogodba vrsta podjemne pogodbe, se določila o stvarnih napakah pri

podjemni pogodbi uporabljajo smiselno glede na posebnosti gradbene pogodbe oz. posebnosti

vsakokratnih razmerij med strankama gradbene pogodbe, ki jih določa predvsem vrsta gradbe,

način gradnje in uporabljeni material.

Kaj je stvarna napaka?

Ker OZ niti v poglavju o podjemni niti v poglavju o gradbeni pogodbi ne definira pojma

stvarne napake, se je potrebno smiselno opreti na določila o stvarnih napakah pri prodajni

pogodbi (459. člen OZ), ki jo dopolnjuje sodna praksa slovenskih sodišč.

Najpreprostejši odgovor je, da ima gradba stvarno napako, če je izdelana v nasprotju s

pogodbo, projektno in tehnično dokumentacijo, pravili gradbene stroke (gradbenimi

standardi) in običaji, posledično pa nima lastnosti in odlik, ki so potrebne za njeno običajno

rabo ali promet oz. za posebno rabo (npr. objekt ni energetsko varčen, ipd.).


Odgovornost za stvarne napake je na strani izvajalca, razen v primerih, za katere ne

odgovarja. Za uveljavitev jamčevalnih zahtevkov zoper izvajalca mora naročnik o

ugotovljenih stvarnih napakah pravočasno – v zakonsko določenem roku obvestiti naročnika.

2. Napake materiala

Eden izmed pogostih vzrokov za stvarno napako gradbe je uporabljeni material. V pogodbah

sta redko specificirana vrsta ali proizvajalec materiala (oz. celo točno določene lastnosti

materiala), ki ga bo izvajalec uporabil pri gradnji (npr. cement, opeka, beton, razne cevi,

barve, laki, ipd.).

Izbira materiala

Najpogosteje je izbira materiala prepuščena izvajalcu, pri čemer je v pogodbi ponavadi

abstraktno določena le kvaliteta, ali pa se pogodbeni stranki sklicujeta na "standarde gradbene

stroke" oz. izvajalcu nalagata izbiro materiala s "skrbnostjo dobrega gospodarstvenika" ali

"skrbnostjo dobrega strokovnjaka".

Jamstvo za material

Naročniki, ki materiala ne dobavijo sami, so zato velikokrat na milost in nemilost prepuščeni

izvajalcem del in njihovemu poznavanju ter spoštovanju predpisov in standardov. Izvajalec v

takem primeru naročniku seveda jamči za ustrezno kakovost uporabljenega materiala, odvisno

od pogodbenega določila.

Dogovor o materialu

Če se pogodbeni stranki v pogodbi ne dogovorita o vrsti in kakovosti materiala, mora

izvajalec priskrbeti in uporabiti material srednje kakovosti (1. odstavek 621. člena OZ), to je




87

take vrste in kakovosti, ki zagotavlja predpisano kakovost del, ob upoštevanju gradbenih

predpisov, pravil gradbene stroke (standardi) in običajev.

Zahteva naročnika po materialu

Naročnik lahko material izbere tudi sam. Izvajalec ga je na podlagi 625. člena OZ dolţan

opozoriti na neprimernost in napake izbranega oz. naročenega materiala, ki jih je opazil oz. bi

jih moral opaziti (ravnanje dobrega strokovnjaka).

Če je naročnik zahteval, naj stvar izdela iz materiala z napakami, na katere ga je izvajalec

opozoril, mora izvajalec ravnati po zahtevi naročnika, razen če je očitno, da material ni

primeren za naročeno delo, ali če bi izdelava iz zahtevanega materiala lahko škodila

izvajalčevemu ugledu; v tem primeru izvajalec lahko tudi odstopi od pogodbe.

Če izvajalec kljub očitno neprimernemu ali nekvalitetnemu materialu in zahtevi naročnika

vseeno sprejme posel, gredo morebitne stvarne napake deloma na njegov, deloma pa na

naročnikov račun, naročnik pa ni upravičen do povračila škode in dodatnih stroškov za

odpravo pomanjkljivosti.

Kdaj ima gradba stvarno napako?

Gradba ima stvarno napako:

če je izdelana iz drugega materiala, kot je bilo dogovorjeno (oz. kot zahtevajo

standardi in običaji, če material ni bil dogovorjen),

če je sicer uporabljen dogovorjeni material, vendar z drugačno kvaliteto ali

tehnološkimi lastnostmi od dogovorjenih oz. pričakovanih glede na običajne ali

posebne lastnosti naročene gradbe, ki so bile izvajalcu znane (npr. oblika, debelina,

barva, trdnost, proţnost, obstojnost, odpornost na različne notranje in zunanje

dejavnike, ipd.) ali bi morale biti znane, to pa vpliva na dogovorjene ali pričakovane

lastnosti gradbe.

Uporaba drugega materiala

V primeru izdelave gradbe iz drugega materiala od pogodbeno dogovorjenega gre lahko za

uporabo slabšega, enakovrednega ali boljšega materiala. Ni dvoma, da uporaba slabšega

materiala poleg kršitve pogodbe predstavlja tudi stvarno napako, saj slabši material ţe po

definiciji ne dosega kakovosti ter lastnosti dogovorjenega - boljšega materiala. Posledično

tudi gradba nima dogovorjenih lastnosti in odlik, ki so potrebne za njeno običajno oz. posebno

rabo.

Enakovrednost materialov

Če izvajalec uporabi drug material od dogovorjenega, ki pa je po svoji kvaliteti in lastnostih,

pa tudi cenovno popolnoma enakovreden dogovorjenemu materialu, je presoja o stvarni

napaki odvisna predvsem od vpliva materiala na vrsto, namen oz. rabo gradbe.




88

Čeprav zaradi uporabe enakovrednega drugega materiala gradba ni zgrajena z napako, ima

naročnik do izvajalca lahko odškodninski zahtevek, če naročniku zaradi uporabe drugega

materiala nastane škoda.

Če izvajalec uporabi boljši material

Posebno vprašanje pa nastopi, če izvajalec uporabi drug material, ki je po svoji kvaliteti in

lastnostih boljši od dogovorjenega materiala in ki vpliva na to, da so končne lastnosti gradbe

boljše od pogodbeno dogovorjenih. Na prvi pogled bi bil naročnik lahko zadovoljen (še

posebej ob predpostavki, da se izvajalec drţi pogodbeno dogovorjene cene), kaj pa, če je z

uporabo drugačnega boljšega materiala gradba za naročnika postala neuporabna oz. je njena

uporabnosti zmanjšana?

Uporabnost drugačnega materiala

V tem primeru lahko govorimo o stvarni napaki, če gradba nima lastnosti, ki so potrebne za

običajno rabo ali promet ali če nima lastnosti, ki so potrebne za posebno rabo in je bilo to

izvajalcu znano (pogodba) oz. bi mu moralo biti znano glede na vse okoliščine posla, ki

izhajajo iz pogodbenih določil, standardov, vrste, namena in uporabe gradbe ter drugih

okoliščin, prisotnih pred in po sklenitvi gradbene pogodbe.

Ob navajanju napak materiala, ki imajo za posledico stvarno napako gradbe, velja ponovno

opozoriti še na praktično razlikovanje med gradbeno in podjemno pogodbo.

V praksi velikokrat prihaja do zamenjave običajne podjemne pogodbe z gradbeno, kar pa ima

lahko usodne pravne posledice. Razna popravila, adaptacije stanovanj, polaganje ploščic,

beljenje in druga podobna opravila ne zapadejo v zakonski dejanski stan obveznosti izvajalca

pri gradbeni pogodbi, temveč pod pravila o podjemni pogodbi.

3. Napake v projektu

Uporabljeni material seveda ni edini vzrok za stvarne napake gradbe; pogosto je stvarna

napaka posledica malomarno ali nestrokovno opravljenega dela v nasprotju s pogodbenimi

določili, predpisi, pravili gradbene stroke in običaji.

Kako mora ravnati izvajalec?

Poznavanje gradbenih predpisov, pravil gradbene stroke (standardov) in običajev namreč sodi

v poklicno sfero izvajalca del, kar od njega zahteva ravnanje s skrbnostjo dobrega

strokovnjaka skladno z 2. odstavkom 6. člena Obligacijskega zakonika. Pri konkretni

izpolnitvi pogodbenih obveznosti mora izvajalec upoštevati tudi projektno in tehnično

dokumentacijo, ki je bila podlaga za pridobitev gradbenega dovoljenja (glej 35. člen Zakona o

graditvi objektov).

Škoda in odgovornost

Izvajalec gradbenega objekta naročniku tudi sam odgovarja za škodo, če glede na vse

okoliščine ni ugotovil napake ali nepravilnosti v projektu, ki bi jo moral ali mogel ugotoviti.

Odgovornost velja tudi za projektanta. Izvajalec mora o ugotovljenih napakah v projektu




89

opozoriti naročnika, sicer odgovarja za škodo, čeprav je projekt priskrbel naročnik. Opozorilo

mora biti jasno in izčrpno. Če naročnik vztraja pri neustreznem projektu, izvajalec lahko od

pogodbe odstopi.

4. Vrste stvarnih napak

Vrste napak

Izvajalec odgovarja naročniku posla tako za očitne kot za skrite napake gradbe. Med seboj se

očitne in skrite napake ne razlikujejo le po moţnostih prepoznave, temveč tudi glede

prekluzivnih zakonskih rokov, v katerih mora naročnik obvestiti izvajalca o ugotovljenih

napakah in uveljavljati jamčevalne zahtevke.

Očitne napake

Naročnik mora takoj, ko je to po običajnem teku stvari mogoče, pregledati gradbo. Očitne

napake so tiste, ki jih naročnik ob takem pregledu opazi ali bi jih moral opaziti. Šteje se, da bi

moral opaziti tiste napake, ki jih ne bi spregledal skrben človek s poprečnim znanjem in

izkušenostjo človeka enakega poklica in stroke kot naročnik (smiselna uporaba 2. odstavka

460. člena OZ). Če je naročnik pravna oseba, se zmoţnosti prepoznave očitnih napak presoja

po osebah, ki za pravno osebo opravijo pregled gradbe (npr. pooblaščenci, delavci, tretje

osebe).

Skrite napake

Skrite napake gradbe so take napake, ki jih ob običajnem pregledu stvari ni mogoče odkriti in

se pokaţejo šele kasneje ali pa so odkrite naknadno s posebnim pregledom stvari. Skrita

napaka je torej ob izročitvi stvari navadno ţe obstajala, je pa bila nezaznavna.

Druga moţnost pa je, da napaka ob izročitvi in prevzemu del sploh še ne obstaja, temveč se

pojavi kasneje, pri čemer se ugotovi, da je (neposreden) vzrok te napake obstajal ţe ob

izročitvi in prevzemu del. Tudi za te napake velja, da ob navedenih predpostavkah

prevzemnik gradbe zanje odgovarja enako, kot za očitne napake.

5. Dolţnost obveščanja o napakah

Po odkritju običajnih ali skritih napak gradbe je bistveno, da naročnik pravočasno v zakonsko

določenih rokih o napaki obvesti izvajalca, razen v primeru zakonsko določenih izjem.

Dolţnost naročnika

Naročnik je dolţan pregledati opravljeno delo takoj, ko je po običajnem teku stvari to

mogoče. Izvajalec lahko naročnika po končanem delu tudi sam pozove, naj pregleda in

prevzame gradbo. Če naročnik po pozivu izvajalca tega brez utemeljenega razloga ne ţeli

storiti, se šteje, da je gradba vseeno prevzeta.

Odkritje napake




90

Ob odkritju običajne napake mora naročnik nemudoma obvestiti izvajalca (633. člen OZ). Če

je izvajalec prisoten ob pregledu gradbe, ga mora naročnik obvestiti na licu mesta, sicer pa še

isti dan oz. naslednji delovni dan, če je dan pregleda nedelja, praznik ali drug dela prost dan.

Sestava zapisnika

Zakon ne določa oblike obvestila. O ugotovljenih napakah je priporočljivo sestaviti zapisnik

in ga skupaj s pisnim obvestilom o napaki proti potrdilu o prejemu oz. s poštno povratnico

vročiti naročniku. Veljavno je tudi ustno obvestilo, vendar je v primeru spora teţje dokazovati

njegov obstoj in pravočasnost (ustno obvestilo se v pravdi lahko dokazuje s pričami ali na

drug način).

Po pregledu in prevzemu opravljenega dela izvajalec ni več odgovoren za napake, ki jih je

bilo mogoče opaziti pri običajnem pregledu, razen če je zanje vedel, pa jih naročniku ni

pokazal. Oboje velja tudi pri prej navedeni domnevi, da je bil prevzem in pregled opravljen,

če se naročnik ne odzove na izvajalčevo povabilo k pregledu in prevzemu gradbe.

Obvestilo o skriti napaki

O skriti napaki mora naročnik na enak način obvestiti izvajalca najkasneje v roku enega

meseca od dne, ko je bila napaka odkrita (subjektivni rok). Po dveh letih od prevzema

opravljenega posla se naročnik ne more več sklicevati na skrite napake (634. člen OZ).

Prekluzivnost roka

Navedeni rok je prekluziven, kar pomeni, da ga ni mogoče podaljšati, njegova zamuda pa ima

za posledico izgubo vseh pravic naročnika do izvajalca iz naslova odgovornosti za stvarne

napake.

Sodna uveljavitev napake

Naročnik, ki je izvajalca pravočasno obvestil o napakah, po enem letu od tega obvestila ne

more več sodno uveljavljati svoje pravice (1. odstavek 635. člena OZ). To pomeni, da mora

naročnik v roku enega leta od vročitve obvestila izvajalcu zoper njega vloţiti toţbo, sicer je

ne bo mogel več (razen izjemoma, kot bo napisano v nadaljevanju). Izvajalec bo lahko tudi po

poteku enoletnega roka od obvestila še vedno lahko odpravil napako, prav tako bosta stranki

lahko sklenili poravnavo.

V praksi so pogosti primeri, da naročnik sicer pravočasno obvesti izvajalca o napaki, izvajalec

pa razen obljube o odpravi napake ne stori ničesar, po poteku enega leta pa zoper naročnika

vloţi toţbo na plačilo obveznosti. V tem primeru se naročnik (tudi po poteku enoletnega roka)

lahko uspešno obrani z ugovorom zoper zahtevek izvajalca za plačilo tako, da uveljavlja svojo

pravico do zniţanja plačila in do povračila škode (2. odstavek 635. člena OZ).

Pravica do uveljavljanja izvajalčeve odgovornosti

Kljub zamudi navedenih subjektivnih in objektivnih rokov naročnik ne izgubi pravice do

uveljavljanja izvajalčeve odgovornosti iz naslova stvarnih napak. To velja v dveh primerih:




91

če je bilo izvajalcu znano ali mu ni moglo ostati neznano, da ima gradba napake ali

če je izvajalec s svojim ravnanjem zavedel naročnika, da le-ta svojih pravic ni

pravočasno uveljavil (636. člen OZ).

To pravilo ščiti naročnika pred nepoštenimi dejanji izvajalca, s katerimi bi se slednji skušal

izogniti svojim pogodbenim in zakonskim obveznostim.

V vsakem konkretnem primeru pa je potrebno ob ugotovitvi, da ima gradba napake, s

pomočjo pravnih in gradbenih strokovnjakov ugotoviti, ali gre za očitno ali skrito napako ali

za napako, ki vpliva na solidnost gradbe. Subjektivni in objektivni roki, v katerih mora

naročnik o napaki obvestiti izvajalca in svoje pravice pred sodiščem, so pri naštetih vrstah

napak različni.

Višje sodišče v Ljubljani je s sodbo Cpg 1354/93 z dne 28.09.1994 v primeru napak na strehi

gradbe, zaradi katerih streha hitreje propada, kot je to običajno, vendar pa zaradi njih ne

prepušča vode, odločilo, da gre za stvarno napako, ne pa za napako, ki zadeva solidnost

gradnje.

Če je izvajalec po obvestilu naročnika začel odpravljati napake, se kasneje ne more več

sklicevati na to, da obvestilo ni bilo pravočasno, da toţba ni bila vloţena v predpisanem roku

in da so stroški za odpravo napak pretirani.

6. Jamčevalni zahtevki

V nadaljevanju bodo predstavljeni jamčevalni zahtevki naročnika v primeru različnih vrst

napak:

odprava napake,

odstop od pogodbe,

zniţanje cene,

povračilo škode.

Odprava napake

Naročnik, ki je pravilno obvestil podjemnika, da ima izvršeno delo neko napako, lahko

zahteva od njega, da mu napako odpravi, in mu za to določi primeren rok. Pravico ima tudi do

povračila škode, ki mu je zaradi tega nastala.

Zakon namenoma ne določa dolţine roka, v katerem mora izvajalec odpraviti napako, saj so

ţivljenjski primeri med seboj tako različni, da jih ne bi bilo mogoče vkalupiti v en sam rok.

Pri določanju roka je zato v vsakem posameznem primeru potrebno upoštevati številne

okoliščine, kot so kraj, čas, vrsta gradbe, tehnična zapletenost gradnje in odprave napake,

razpoloţljivost materiala, ipd.




92

Zniţanje cene

Če bi odprava napake zahtevala pretirane stroške, jo izvajalec lahko odkloni, vendar ima v

tem primeru naročnik po svoji izbiri pravico zniţati plačilo ali odstopiti od pogodbe, in pa

pravico do povračila škode (637. člen OZ).

Plačilo se zniţa v razmerju med vrednostjo izvršenega dela ob sklenitvi pogodbe brez napake

in vrednostjo, ki bi jo tedaj imelo izvršeno delo z napako (640. člen OZ). V pravdi se

vrednosti ugotavljajo in dokazujejo s pomočjo izvedencev.

Odstop od pogodbe

Če ima opravljeni posel tako napako, da je delo neuporabno, ali če je opravljeno v nasprotju z

izrecnimi pogodbenimi pogoji, lahko naročnik odstopi od pogodbe in zahteva povračilo

škode, ne da bi prej zahteval odpravo napake (638. člen OZ).

Gre za poseben primer odstopa od gradbene pogodbe, ki naročniku omogoča radzrtje

pravnega razmerja in sklenitev pogodbe z novim izvajalcem, ki bo odpravil napako oz. izdelal

novo gradbo.

Ali naročnik lahko odpravo napake zaupa drugemu izvajalcu? Da, vendar praviloma le,

če izvajalec tudi po izteku primernega roka za odpravo napak le-te ni odpravil oz. sploh ni

pristopil k odpravi napake. Po poteku primernega roka naročnik lahko napako po lastni izbiri

na račun izvajalca odpravi sam ali po drugem izvajalcu, lahko pa tudi zniţa plačilo ali odstopi

od pogodbe.

Moţnosti za odpravo napake

Na voljo ima torej tri moţnosti. Pred potekom primernega roka za odpravo napake lahko

napako odpravi sam le, če je očitno, da je izvajalec ne bo odpravil ali pa je sploh ne bo mogel

odpraviti, še posebej, če naročniku zaradi napake grozi dodatna škoda. Od pogodbe pa lahko

pred potekom roka odstopi le, če je gradba zaradi napake neuporabna oz. je bila gradba

narejena v nasprotju z izrecnimi pogodbenimi pogoji.

Neznatna napaka

Naročnik od pogodbe ne more odstopiti, če gre za neznatno napako. Če ima gradba napako, ki

ni taka, da bi bilo delo neuporabno oz. če posel ni izvršen v nasprotju z izrecnimi

pogodbenimi pogoji, je naročnik dolţan izvajalcu dovoliti odpravo napake (1. odstavek 639.

člena OZ).

Povračilo škode

V vsakem izmed navedenih primerov ima naročnik pravico do povračila škode. Pravice

naročnika nasproti izvajalcu zaradi napake gradbe preidejo tudi na vse poznejše pridobitelje

gradbe ali njenega dela, vendar tako, da poznejšim pridobiteljem ne teče nov rok za obvestilo

in toţbo, temveč se jim rok prednikov všteva (661. člen OZ).




93

Odgovornost izvajalca in projektanta za solidnost gradnje

Kot je bilo uvodoma ţe pojasnjeno, je ena bistvenih lastnosti gradbene pogodbe ta, da je njen

rezultat gradba, ki je namenjena trajnejši rabi. Prav ta posebnost rezultata gradbene pogodbe

narekuje tudi drugačno ureditev jamčevanja za stvarne napake.

Odgovornost za solidnost gradnje namreč ne predstavlja nič drugega kot zgolj posebna vrsta

odgovornosti izvajalca za določene lastnosti predmeta storitve, torej posebno vrsto

odgovornosti za stvarne napake, ki pa ima svoje posebnosti.

1. Solidnost gradnje

Lastnost dobrine trajne narave je vzrok za določitev daljših jamčevalnih rokov za napake,

vendar ne za vsakršne napake, temveč zgolj za takšne napake, ki škodujejo solidnosti gradnje.

V zvezi z navedenim je torej bistvena opredelitev pravnega standarda – napaka v izdelavi

gradbe, ki zadeva njeno solidnost (prvi odstavek 662. člena OZ).

Jamčevalna doba

Od odgovora na vprašanje ali ima določena napaka lastnost napake v solidnosti gradnje, je

odvisna zlasti daljša doba jamčevalnih zahtevkov in sicer traja jamčevalna doba, torej doba v

kateri izvajalec in projektant odgovarjata za stvarne napake svoje izpolnitve, namesto dveh let

po izročitvi (kot to določajo splošna pravila), deset let od izročitve in prevzema del.

Kaj je trajna dobrina?

OZ pojma solidnosti gradnje ne definira, se je pa ta pojem dodobra izoblikoval v pravni teoriji

in sodni praksi. Kot je bilo uvodoma ţe pojasnjeno, je objekt trajna dobrina. Običajna lastnost

trajne dobrine je razmeroma dolg rok uporabnosti, ta lastnost pa je tudi vzrok za določitev

daljših jamčevalnih rokov za napake v solidnosti gradnje.

Napaka v solidnosti gradnje

Popolnoma jasno je, da gre za napako v solidnosti gradnje v primeru, če zaradi določene

napake gradbe obstaja (konkretna) moţnost oziroma nevarnost, da zaradi te napake pride do

uničenja objekta (npr. napake na konstrukcijskih delih objekta, ki povzročajo nevarnost za

stabilnost in varnost objekta).

V sodni praksi in pravni teoriji pa se je v nadaljevanju postavilo vprašanje, ki je v večji meri

ţe rešeno in sicer ali je moţno pod napake v solidnosti gradnje uvrstiti tudi dela, ki sicer niso

dela v oţjem gradbenem smislu.




94

V konkretnem primeru je Višje sodišče v Ljubljani, s sodbo opr. št. II Cp 648/2004, z dne

18.08.2005, odločilo, da je kritina (streha) tak del objekta, ki vpliva na solidnost celotne

gradbe. Sodišče je ob tem pojasnilo, da je sam namen strehe ta, da varuje celotno zgradbo in

jo ščiti pred vplivi, ki bi vplivali prav na stabilnost gradbe. Nadalje sodišče pojasnjuje, da je

streha stvar, ki mora svojemu namenu sluţiti dlje časa, čemur mora ustrezati tudi dolţina

jamčevalnega zahtevka.

Ugotavljanje napak

Iz navedenega dejanskega stanja se je oblikovalo tudi pravilo, po katerem se v vsakem

konkretnem primeru posebej ugotavlja, ali je stvar, ki ima napake (in je seveda sestavni del

gradbe), namenjena uporabi v daljšem časovnem obdobju, ne da bi se na tej stvari ob

normalni rabi pokazale napake. V kolikor je torej odgovor na navedeno vprašanje pozitiven,

gre za napake, ki se kaţejo v solidnosti gradbe, kar ima za posledico daljše jamčevalno

obdobje izvajalca.

V nekem drugem, novejšem primeru, je Vrhovno sodišče RS s sodbo opr. št. II Ips 309/2005,

z dne 25.05.2006 celo odločilo, da vodovodna napeljava v stavbi sama sicer ni gradba v

pomenu določbe 613. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), je pa to nujen in tako

pomemben del stanovanjske stavbe, da lahko napake pri njeni izdelavi vplivajo na solidnost

gradbe kot celote. V dokaznem postopku je bilo namreč ugotovljeno, da je zaradi napak na

vodovodni napeljavi prišlo do izlivanja vode in posledično širjenja vlage po talni plošči in

zidovih zgradbe.

Okoliščine za ugotavljanje napak

Iz zgoraj navedenih primerov je moţno zaključiti, da so bistvenega pomena pri ugotavljanju,

ali je bila zaradi določene napake prizadeta tudi solidnost gradnje, naslednje okoliščine:

ali gre za stvar (del gradbe), ki je namenjena uporabi v daljšem časovnem obdobju,

ali je glede na namen gradbe zaradi napak v gradnji onemogočena normalna uporaba

gradnje in

ali gre za stvar, ki je nujen in pomemben del stanovanjske stavbe.

V kolikor so odgovori na zgornja vprašanja pritrdilni pomeni, da bo izvajalec odgovarjal tudi

za stvarne napake, ki se pojavijo na objektu (ali v zvezi z objektom) v obdobju 10 let po

izročitvi in prevzemu del.

Morebitne pomanjkljivosti zemljišča




95

Poleg navedenega izvajalec odgovarja tudi za morebitne pomanjkljivosti zemljišča, na

katerem je zgrajena zgradba, ki se pokaţejo v desetih letih od izročitve in prevzema dela,

razen če je specializirana organizacija dala strokovno mnenje, da je zemljišče primerno za

gradnjo, in se med gradnjo niso pojavile okoliščine, ki bi vzbujale dvom o utemeljenosti

strokovnega mnenja (drugi odstavek 662. člena OZ).

Kako je v pravni teoriji?

Novejša pravna teorija poudarja, da navedene določbe ne gre razlagati preveč široko in

dobesedno. Predmet izvajalčevega ravnanja naj bi bila namreč izgradnja objekta skladno s

projektno dokumentacijo, ne pa preverjanje lastnosti zemljišča, saj je slednje v pristojnosti

projektanta.

Nepravilno upoštevanje lastnosti zemljišča pri sestavi projektne dokumentacije ima namreč

lahko zgolj značilnost napake oziroma pomanjkljivosti projekta, za katere pa izvajalec

(načeloma) ne odgovarja. Po mnenju dr. Plavšakove (še tako skrben) gradbeni izvajalec niti

ne razpolaga z znanjem potrebnim za izdelavo projektnih rešitev, zaradi česar mora biti

njegova odgovornost po tej zakonski določbo oţja.

Odgovornost izvajalca glede zemljišča

Odgovornost izvajalca v zvezi z lastnostmi zemljišča, bi lahko oprli zgolj na dejstvo, da bi

glede na svoje strokovno znanje (abstraktno gledano) izvajalec moral opaziti pomanjkljivosti

projektne dokumentacije in, da bi na to moral opozoriti naročnika, česar ni storil.

Druga odgovornost, ki jo izvajalec ima v zvezi z lastnostmi zemljišča pa je ta, da tekom

gradnje sproti preverja ali so opaţene (neobičajne) lastnosti (npr. ugrezanje) ustrezno

upoštevane v projektni dokumentaciji in, da na morebitne napake projekta pravočasno obvesti

naročnika.

Kaj pravi sodna praksa?

Takšnemu stališču pravne teorije o odgovornosti izvajalca za morebitne pomanjkljivosti

zemljišča, pritrjuje tudi sodna praksa in sicer je sodišče ţe poudarilo, da mora izvajalec pri

graditvi manjših objektov oceniti kakovost tal in opozoriti investitorja na nevarnosti v zvezi s

temelji, toda le v mejah običajnega znanja in pazljivosti svoje stroke. V kolikor ob običajni

skrbnosti pomanjkljivosti zemljišča ne opazi, ne odgovarja za škodljive posledice nastale

zaradi opustitve opozorila.

2. Dolţnost obveščanja

Rok za obvestitev napake

663. člen Obligacijskega zakonika določa daljši rok, v katerem mora naročnik (oziroma

pridobitelj) gradbe izvajalca obvestiti o napakah izvajalca in projektanta in sicer mora

naročnik navedeno storiti v roku šest mesecev od dneva, ko je napako ugotovil.

Navedeni rok je prekluziven, kar pomeni, da naročnik, ki je napako ugotovil ali bi jo (glede

na skrbnost, ki se od njega pričakuje) moral ugotoviti, ne da bi o tem v zakonskem roku




96

obvestil izvajalca oziroma projektanta, izgubi jamčevalne zahtevke iz naslova odgovornosti

izvajalca za solidnost gradnje.

Navedeno torej predstavlja izjemo od splošnega pravila iz prvega odstavka 634. OZ, po

katerem mora naročnik izvajalca o skritih napakah objekta obvestiti v roku enega meseca od

dneva, ko se je napaka pokazala.

Pravica naročnika nasproti izvajalcu po OZ

OZ v drugem odstavku 663. člena še določa, da pravica naročnika nasproti izvajalcu oziroma

projektantu iz njune odgovornosti za napake preneha v enem letu od dneva, ko je o napaki

obvestil izvajalca oziroma projektanta, razen če je naročnik oziroma izvajalec zavedel

naročnika, da ni pravočasno uveljavil svojih pravic oziroma se napaka nanaša na dejstva, ki so

mu bila znana oziroma jima niso mogla ostati neznana.

Kaj to pomeni v praksi?

Navedeno pomeni, da naročnik, čeprav je izvajalca pravočasno obvestil o napakah, ne more

svoje pravice uveljavljati po sodni poti po preteku enega leta od obvestila. Obveznost

pravočasnega obvestila o napaki in roki za vloţitev pravovarstvenih zahtevkov iz naslova

jamčevanja, so določeni v korist in zaradi varovanja interesov prevzemnika posla.

Kljub navedenemu na tem področju obstaja zanimiva sodna praksa, ki je vseeno na stališču,

da navedeni rok (šestmesečni rok iz prvega odstavka 663. člena OZ) za grajanje napak ni

prekluziven (da s potekom roka za grajanje napak, še ne preneha pravica zahtevati izpolnitev

preko sodišča), saj pogodbeni stranki navedeni roke lahko (sporazumno) podaljšata.

Vrhovno sodišče RS je tako s sodbo opr. št. II Ips 29/2006, z dne 13.04.2006, ţe odločilo, da

v primeru, ko izvajalec oziroma drug prevzemnik posla, ţe začne odpravljati napako pri

izročenem delu, se ne more več sklicevati na zamudo naročnika pri grajanju napak. Sodna

praksa namreč takšno dejstvo šteje za sklenitev posebnega sporazuma strank.

V obravnavani pravdni zadevi je namreč toţeča stranka (naročnik) ugotovila skrito napako

šele po dveh letih in pol od izvršenega posla in o napaki obvestila prevzemnika posla.

Prevzemnik posla je kljub prepoznem grajanju začel z delom in napake pričel odpravljati. Ker

se je torej prevzemnik posla lotil odprave napak, kljub temu, da je imel moţnost ugovarjati

prepozno grajanje (in bi s tem na sodišču tudi uspel) se šteje, da je s tem sklenil sporazum z

naročnikom s katerim mu je prostovoljno podaljšal roke za grajanje napak.

V kolikor bi prevzemnik posla odklonil odpravljanje napake nemudoma po prejemu obvestila

in se pri tem skliceval na prepozno grajanje, bi sodišče zahtevek naročnika na odpravo napak

(ali kakršenkoli drug jamčevalni zahtevek) moralo zavrniti.




97

Zgoraj navedeno v nobenem primeru ne velja za enoletni rok za vloţitev toţbe na sodišču.

3. Vpliv naročnikovih navodil na jamčevalne zahtevke

Kot je bilo na kratko pojasnjeno, ima naročnik pravico nadzorovati posel in dajati navodila, če

to ustreza naravi posla, kar mu mora izvajalec omogočiti (622. člen OZ).

Navodila naročnika se zlasti kaţejo pri izročitvi projektne dokumentacije in zagotovitvi

gradbenega materiala.

Kako določa OZ?

Prav iz navedenih razlogov pa OZ določa, da izvajalec ni prost odgovornosti, če je napaka

nastala zato, ker je pri izvajanju posameznih del ravnal po zahtevah naročnika, pri čemer je

njegova odgovornost lahko izključena ali zmanjšana, če je pred izvršitvijo posameznega dela

opozoril naročnika na nevarnost nastanka napak, kot posledica zahtev naročnika.

Sodna praksa se je izoblikovala tudi na tem področju. Višje sodišče v Ljubljani je namreč s

sodbo opr. št. I Cp 645/2000, z dne 13.06.2001 odločilo, da je prevzemnik posla dolţan

naročnika opozoriti na napake materiala, ki mu ga je naročnik izročil, kar jih je opazil ali bi

jih (op. C.D. glede na skrbnost, ki se od njega pričakuje) moral opaziti, ker sicer odgovarja za

škodo.

Skoraj enaka je bila v nekem primeru tudi odločitev Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips

590/2001, z dne 29.08.2002. Oba navedena primera se sicer ukvarjata s problematiko

pogodbe o delu, vendar bi bilo judikata popolnoma moţno aplicirati tudi na področje

gradbene pogodbe (660. člen Obligacijskega zakonika).

4. Komulacija odgovornosti projektanta in izvajalca

V praksi si ni teţko zamisliti primera, ko sta za (isto) napako odgovorna tako izvajalec kot

tudi projektant. Takšen (šolski) primer bi bil lahko v tem, da je projektant storil napako pri

sestavi projekta, ki jo je oziroma bi jo izvajalec, kot skrben strokovnjak, moral opaziti in o

tem obvestiti naročnika, česar ni storil.

V tem primeru OZ določa, da je odgovornost izvajalca in projektanta nasproti naročniku

solidarna (prvi odstavek 665. člena OZ).




98

Po stališču pravne teorije je kljub dejstvu, da je predmetna določba o regresni zavezi uvrščena

v poglavje o odgovornosti za solidnost gradnje, navedeno pravilo moţno uporabiti tudi za

tisto napako (skrito ali očitno), ki nima značilnosti napake v solidnosti gradnje.

Regresna zaveza

Pri tej regresni zavezi je bistvenega pomena dejstvo, da projektant in izvajalec odgovarjata za

napake, ki so nastale pri njunem delu le naročniku. Obratna situacija, ko bi na primer

izvajalec uveljavljal odškodninske zahtevke neposredno od projektanta (oziroma projektant

od izvajalca), po zakonu ni moţna, razen če med njima ni sklenjena posebna pogodba.

Vseeno pa zakon dopušča, da ima izvajalec, ki je povrnil škodo (naročniku ali pa drugo

škodo) nastalo zaradi napake na izvršenih delih, pravico zahtevati od projektanta povračilo v

tolikšni meri, kolikor napake pri izvršenih delih izvirajo iz napak v načrtu (tretji odstavek 665.

člena OZ).

Odgovornost nadzornega inţenirja

Zakon na tem mestu ureja tudi odgovornost nadzornega inţenirja, ko je ta hkrati projektant.

Poenostavljeno določba drugega odstavka 665. člena OZ določa, da je nadzorni inţenir

odgovoren za napake na izvršenih delih, ki bi jih ob skrbnem opravljanju svojega dela (torej

ob skrbnem nadzoru) lahko zaznal in preprečil.

V tem okviru pa zakon ponovno vzpostavlja regresne zahtevke do izvajalca oziroma

projektanta, v kolikor bi nadzorni inţenir naročniku opravil kakršnokoli izpolnitev, na podlagi

njegove odgovornosti za napake objekta.

Pogodbena kazen

Kljub dejstvu, da bi bila pogodbena kazen lahko predmet popolnoma samostojnega prispevka,

vseeno menimo, da institut pogodbene kazni sodi v okvir razprav o zamudi z izpolnitvijo

oziroma neizpolnitvijo obveznosti iz gradbenih pogodb.

V praksi se namreč pojavljajo zelo različna mnenja gradbenih izvajalcev in naročnikov in

upamo, da bo tudi ta del ponudil vsaj toliko okvirov, da bodo vse udeleţene pogodbene

stranke upoštevale določene zakonitosti instituta pogodbene kazni.

1. Pojem in splošno o pogodbeni kazni

Dogovor med upnikom in dolţnikom

Pogodbena oziroma konvencionalna kazen je dogovor med upnikom in dolţnikom, ki je

namenjen zlasti utrjevanju pogodbenih obveznosti, in s katerim se dolţnik upniku zaveţe

opraviti določeno premoţenjsko izpolnitev za primer, da pogodbe ne bi izpolnil ali za primer,

da pogodbe ne bi pravilno izpolnil.




99

Predmet pogodbene kazni

Predmet pogodbene kazni je v praksi največkrat določen denarni znesek, sicer pa OZ

omogoča pogodbenim strankam, da dolţnik upniku priskrbi tudi kakšno drugo premoţenjsko

korist (prvi odstavek 247. člena OZ).

Kako kaţe praksa?

Pogodbena kazen je v našem pravu dopustna le, če gre za nedenarno izpolnitev stranke, ki je

dolţnik pogodbene kazni. Praksa gospodarskih subjektov v RS, ko v gradbeno pogodbo

zapisujejo, da bo moral naročnik v primeru zamude s plačilom situacije, plačati določen

znesek pogodbene kazni za vsak dan zamude, je tako napačna in v nasprotju z zakonom.

Na takšnem stališču je tudi sodna praksa, ki pri tem poudarja, da imajo funkcijo kaznovanja

tistega, ki zamuja s plačilom, zamudne obresti (tako npr. tudi sodba Vrhovnega sodišča RS,

opr. št. II Ips 192/2000, z dne 04.10.2000 in druge).

Brez dvoma je torej mogoče postaviti trditev, da je določitev pogodbene kazni mogoče

določiti zgolj v korist upnika nedenarne obveznosti.

2. Višina pogodbene kazni

Pogodbena kazen se določa v enaki obliki, kot se sklepa glavna pogodba (v gradbeni pogodbi

torej praviloma pisno), poljubno in sicer v skupnem znesku, v odstotku za vsak dan zamude

ali kako drugače (248. člen OZ).

Višino določa 252.člen OZ

Pogodbeni stranki pri določanju višine pogodbene kazni v večji meri nista prepuščeni svoji

svobodni volji. 252. člen OZ namreč določa, da sodišče na dolţnikovo zahtevo zmanjša

pogodbeno kazen, če spozna, da je glede na vrednost in pomen predmeta obveznosti

nesorazmerno visoka.

Sodna praksa

Upoštevajoč navedeno določbo je sodna praksa ţe izoblikovala nekatera pravila, ki strankam

pogodbenega razmerja omogočajo, da določijo "pravo" višino pogodbene kazni, brez rizika,

da bi sodišče tako dogovorjeno višino pogodbene kazni zniţalo.

Primerna višina pogodbene kazni

"Primerna višina pogodbene kazni je tista, ki po eni strani varuje morebitno odškodninsko

terjatev pogodbi zveste stranke v primeru, ko nasprotna stranka krši pogodbo, obenem pa sili

stranko k spoštovanju pogodbe" (Sodba Višjega sodišča v Kopru, opr. št. I Cp 73/2000, z dne

06.06.2000). Če pogodbena kazen presega oba navedena zneska, jo sodišče zniţa na primerno

raven.

Pri tem je pomembno poudariti, da ni nekega splošnega pravila, po katerem bi lahko

zagotovili, da bo npr. (največkrat uporabljena) 10% pogodbena kazen s strani sodišča,




100

spoznana za primerno. Sodišče je dolţno namreč, ob upoštevanju vseh okoliščin primera,

presoditi vse zgoraj navedene okoliščine.

Kriterij določanja višine

Zelo pomembno vodilo (poleg vrednosti in pomena predmeta obveznosti) pri določanju

primerne višine pogodbene kazni je škoda, ki bi stranki, v korist katere je pogodbena kazen

določena, potencialno lahko nastala. Kljub temu je pomembno poudariti, da to ne sme biti

edino vodilo pri odločanju. Tako je sodišče zaradi navedenega kriterija tudi zniţalo

nesorazmerno visoko dogovorjeno pogodbeno kazen v primeru opr. št. II Cp 911/93, z dne

09.12.2003.

Pomen škode

Škoda tudi sicer ne more biti edini princip, po katerem bi sodišče presojalo upravičenost

dolţnik do zniţanja pogodbene kazni. OZ namreč v 253. členu izrecno določa, da ima upnik

pravico zahtevati pogodbeno kazen tudi, če presega nastalo škodo in celo, če mu škoda ni

nastala, če pa je škoda večja, pa ima upnik pravico zahtevati tudi razliko do popolne

odškodnine.

Glede na navedeno je torej od primera do primera odvisno, kakšna višina pogodbene kazni je

v konkretnem še sprejemljiva in zakonsko dopustna. Vsekakor pa lahko poudarimo, da bo

previsoko določena pogodbena kazen rezultirala v sodnih popravkih.

3. Ostala pravila v zvezi s pogodbeno kaznijo

Kot je bilo uvodoma ţe pojasnjeno, je pogodbena kazen lahko dogovorjena za primer

neizpolnitve ali za primer zamude z izpolnitvijo.

Pogodbena kazen v primeru neizpolnitve

Neizpolnitev pomeni, da pogodbena stranka obveznosti sploh ne izpolni, pri čemer ne izpolni

tudi po izteku pogodbeno dogovorjenega roka. Učinek neizpolnitve ima lahko tudi nepravilna

izpolnitev oziroma izpolnitev s stvarno (ali pravno) napako.

V tem primeru ima upnik na voljo, da po lastni presoji:

bodisi zahteva izpolnite obveznosti ali pa

odstopi od pogodbe in zahteva "plačilo" pogodbene kazni.

Pri tem opcijskem upravičenju OZ določa, da upnik izgubi pravico zahtevati izpolnitev, če je

zahteval plačilo pogodbene kazni (251. člen OZ). Upnik torej nima pravice (obeh) zahtevkov

kumulirati (zdruţevati).

Kdaj lahko upnik odstopi od pogodbe?

Pri tem je odveč posebej poudarjati, da upnik lahko od pogodbe odstopi le v primeru, da mu

to omogočajo pravila splošnega dela Obligacijskega zakonika (da odstopi od pogodbe v




101

okviru zahtevkov jamčevanja za stvarne napake, zaradi nepravočasne izpolnitve, ko je rok

bistvena sestavina pogodbe, zaradi ogroţenosti,…).

Zamuda z izpolnitvijo

V primeru, ko je pogodbena kazen dogovorjena za primer dolţnikove zamude z izpolnitvijo,

je situacija popolnoma drugačna. V tem primeru ima upnik pravico zahtevati tako izpolnitev

pogodbe, kot tudi pogodbeno kazen, razen, če je sprejel izpolnitev obveznosti pa ni

nemudoma sporočil dolţniku, da si pridrţuje pravico do pogodbene kazni (četrti in peti

odstavek 251. člena OZ).

Vnaprejšnja obvestitev

Vnaprejšnja obvestitev (op. C.D. – zadošča obvestilo upniku takoj, ko je dolţnik v zamudi)

dolţnika o tem, da si upnik pridrţuje pravico do pogodbene kazni, je pogoj za (morebitno)

sodno uveljavljanje zahtevkov iz naslova plačila pogodbene kazni.

V kolikor upnik tega ne stori, mu ne gre pravica do plačila pogodbene kazni. Smisel takšnega

(za upnika) strogega reţima je v pravni varnosti dolţnika, saj lahko dolţnik ob molku upnika

ob sprejemu izpolnitve upravičeno šteje, da se je upnik odrekel pravici do uveljavljanja

pogodbene kazni (gre za t.i. praesumptio iuris et de iure - sodba Vrhovnega sodišča RS, opr.

št. II Ips 558/2000, z dne 24.05.200 in druge).

Kljub uveljavljanju pogodbene kazni ima upnik pravico zahtevati tudi izpolnitev pogodbe.

Inominatni kontrakti v gradbeništvu

-> Zakonska ureditev

Gradbena pogodba je v slovenskem pravnem prostoru urejena v zakonu in sicer v

Obligacijskem zakoniku (OZ); navedena okoliščina ji daje lastnost t.i. "nominatnega

kontrakta".

Glede na takšno izhodišče, torej normiranost oziroma urejenost v zakonu, OZ gradbeno

pogodbo definira kot podjemno pogodbo, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem

načrtu v dogovorjenemu roku zgradil določeno gradbo na določenem zemljišču ali, da bo na

takem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektu izvedel kakšna druga gradbena dela,

naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno (prvi odstavek 649. člena OZ).

Normiranost takšne pogodbe v teoriji in praksi torej omogoča, da spoznava določene rešitve z

argumentom zakona. Ob upoštevanju takšnega izhodišča je torej moţno določeno pravno

situacijo rešiti zgolj z vpogledom v zakonske določbe in njihovo (pravilno) razlago ob

upoštevanju stališč sodne prakse in pravne teorije. Takšna lastnost seveda ni povsem

nepomembna. Praktično bi to namreč pomenilo, da ni teţko ugotoviti, da npr. izvajalec




102

odgovarja za morebitne napake v solidnosti gradnje, ki se pokaţejo v desetih letih od izročitve

in prevzema del, saj to natančno določa prvi odstavek 662. člena OZ.

Tipi pogodb gradbenega prava

Od osnovnega tipa gradbene pogodbe obrazloţene v prejšnjem odstavku, je potrebno seveda

razlikovati pogodbe, ki so z gradbeno pogodbo v tesni zvezi (in so v nekaterih primerih celo

bolj pomembne od gradbene pogodbe), pa jih zakon vseeno ne normira oziroma ureja na

pogodbeni ravni (kot pogodbe obligacijskega prava). V praksi so se torej pojavile popolnoma

samostojne pogodbe gradbenega prava kot npr.:

pogodba o projektiranju oziroma projektantska pogodba;

pogodba o gradbenem nadzoru oziroma pogodba o nadzoru nad gradnjo;

pogodba o projektiranju in nadzoru ("ključ v roke");

pogodba o svetovalnem inţeniringu

projektni management in

tehnično svetovanje.

Za vse zgoraj navedene pogodbe lahko mirno trdimo, da na zakonski ravni niso posebej

urejene. Kljub navedenemu je seveda potrebno najti okvir, v katerega bi navedene pogodbe

umestili (potrebno je torej poiskati pogodbo, ki je urejena in je v bistvenem enaka navedenim

pogodbam), saj bi se sicer znašli na širokem polju pravnih praznin.

Takšen poloţaj pa bi lahko v končni fazi privedel celo do nezmoţnosti odločanja v

eventualnem sporu med naročnikom in izvajalcem, kar je v pravni drţavi nedopustno. Da bi

torej preprečili nastanek pravnih praznin, se pravna teorija in sodna praksa v takšnih situacijah

pogosto naslovni na pravni argument a simili ad simile.

Tako se je pravna teorija s prepričljivimi argumenti ţe postavila na stališče, ki mu sledi tudi

sodna praksa, da je potrebno pri obravnavanju projektantske pogodbe uporabiti določbe

podjemne pogodbe, kot obligacije uspeha, pogodba o nadzoru je po vsebini bliţje mandatni

pogodbi, itd..

Podobno kot pri gradbeni pogodbi, si je tudi pri ostalih pogodbah, ki v zakonu niso urejene,

potrebno pomagati s smislom pogodbe, definicijami iz drugih področnih zakonov, ipd.. Prav

zaradi dejstva, ker navedene pogodbe v zakonu niso urejene, je v določenih situacijah

potrebno odstopiti od zakonskih rešitev in povzeti drugačne, primernejše rešitve.

Namen tega besedila je torej v bistvenem predstaviti najbolj značilne inominatne gradbene

pogodbe oziroma posebne primere gradbenih pogodb. Po končanem sestavku upamo, da bodo

vsebinsko jasnejši vsaj osnovni vidiki oziroma problematika t.i. inominatnih gradbenih

kontraktov.

Projektantska pogodba




103

1. Pojem projektantske pogodbe – obligacija uspeha ali obligacija prizadevanja

Pogodba o izdelavi projekta je pogodba, s katero se projektant zaveţe izdelati projekt (načrt),

naročnik pa se zaveţe, da mu bo za to plačal določeno ceno.

Hudsonov seznam dolţnosti

V literaturi se za prikaz projektantovih obveznosti pogosto posluţuje Hudsonov seznam

dolţnosti arhitekta. Iz navedenega seznama obveznosti arhitekta (projektanta) je mogoče

razbrati, da se projektant tekom gradnje pojavlja v domala vseh časovnih fazah gradnje – od

začetka del (od gole ideje o gradnji), preko realizacije (nadzor nad gradnjo), do njihovega

zaključka (prevzem del). Tako projektantove obveznosti obsegajo svetovanje naročniku o

omejitvah gradnje in nameravanih delih, pregled terena, izdelava projektne dokumentacije,

izdelava izvedbenih načrtov, nadzor nad opravljanjem del, itd.…

Rezultat projektantske pogodbe

Kot navedeno je projektantska pogodba vsebinsko blizu pogodbe o delu (podjemne pogodbe).

Končni rezultat projektantske pogodbe (v kolikor gre za izdelavo projektne dokumentacije) je

namreč intelektualno delo, ki je zapisano na nekem materialnem nosilcu. Projektant odgovarja

za rezultat svojega dela, zato projektantsko pogodbo, podobno kot gradbeno pogodbo,

uvrščamo med obligacije uspeha. Takšna ugotovitev ni nepomembna, saj bo projektant v tem

primeru objektivno odgovarjal za naročeno delo.

Pogodba o izdelavi projekta

Vrsta dela, ki ga projektant opravlja je odvisna od tega ali gre po vsebini za projektantsko

pogodbo v širšem pomenu (pogodba o projektiranju in nadzoru) ali za pogodbo o izdelavi

projekta. Pri slednji se projektant zaveţe izdelati projektno dokumentacijo, naročnik pa se

zaveţe za izdelano in izročeno projektno dokumentacijo plačati določeno ceno.

Pogodba o projektiranju in nadzoru

Pri pogodbi o projektiranju in nadzoru pa se obseg obveznosti projektanta razširi za dodatno

obveznost (poleg osnovne) in sicer za opravljanje nadzora nad gradnjo. V tem razširjenem

delu obveznosti projektanta gre po vsebini za pogodbo o gradbenem nadzoru, ki pa ima

značilnosti obligacije prizadevanja (zloţena pogodba), storitve nadzora nad gradnjo pa se

presojajo po pravilih, ki veljajo za pogodbo o nadzoru nad gradnjo. Ker gre za časovno in

vsebinsko različna (a medsebojno povezana) sklopa, sama aplikacija pravnih pravil na

različne obveznosti v praksi načeloma ni problematična.

2. Temeljne značilnosti projektantske pogodbe

V tem delu bomo posebej obravnavali izpolnitvena ravnanja obeh strank projektantske

pogodbe, torej naročnika (oseba, ki s sklenitvijo projektantske pogodbe pridobi pravico

zahtevati izdelavo projektne dokumentacije) in projektanta (oseba, ki s sklenitvijo

projektantske pogodbe prevzame obveznost izdelave projektantske dokumentacije).

Sprehodili se bomo skozi bistvene značilnosti teh ravnanj, ki so v preteţni meri posledica

uvodne ugotovitve, da je projektantska pogodba obligacija uspeha.




104

Plačilo za delo

Ker smo temeljne značilnosti izpolnitvenega ravnanja projektanta obdelali uvodoma, se bomo

na tem mestu ustavili pri plačilu za delo kot časovno (praviloma) zadnjem pravnem dejanju

pogodbenih strank.

Odplačna pogodba

Projektantska pogodba je odplačna pogodba. Plačilo za delo se določi praviloma s pogodbo,

če ni določeno z obvezno tarifo ali s kakšnim drugim pravnim aktom (prvi odstavek 623.

člena OZ). Kljub odplačnosti pogodbe pa plačilo za delo ni bistveni element pogodbe, saj ţe

drugi odstavek istega člena pravi, da sodišče v primeru, ko plačilo ni določeno, ceno določi

sodišče tako, da ustreza vrednosti del, za tako posel običajno potrebnemu času kot tudi za to

vrsto dela običajnemu plačilu.

Kljub temu je bolj verjetno, zlasti upoštevajoč status projektantov v Slovenskem prostoru

(projektanti so namreč profesionalne osebe), da se bosta pogodbeni stranki v praksi dogovorili

za plačilo. Najbolj pogoste klavzule so določitev cene v fiksnem znesku, moţni pa so (zlasti

pri zahtevnejših projektih) seveda tudi cenovni dogovori o določenem odstotku od vrednosti

celotne investicije.

Obligacija rezultata

Pri tem pa je potrebno opozoriti na dejstvo, da je projektantska pogodba obligacija rezultata.

Glede na navedeno naročnik ni dolţan izplačati plačila, dokler ne pregleda izvršenega posla in

ga ne potrdi, če ni drugače dogovorjeno (tretji odstavek 642. člena OZ). Poleg navedenega se

zaradi lastnosti projektantske pogodbe kot obligacije rezultata, utegne zgoditi, da ima

opravljeno delo projektanta stvarne napake, kar lahko privede tudi do uveljavljanja

jamčevalnih zahtevkov in zniţanja plačila.

V primeru uresničenja navedene pravice naročnika, se torej naročnikova plačilna obveznost

spremeni tako, da se višina plačila ustrezno zniţa. Plačilo za opravljeno delo se v tem primeru

zniţa v razmerju med vrednostjo izvršenega dela ob sklenitvi pogodbe brez napake in

vrednostjo, ki bi jo tedaj imelo izvršeno delo (640. člen OZ). Navedene vrednosti v

morebitnem sodnem postopku ugotavlja izvedenec gradbene stroke.

Obveznosti projektanta

Predmet izpolnitvenega ravnanja projektanta je izdelava projektne dokumentacije.

Obligacijski zakonik pojma projektna dokumentacija ne ureja, zaradi česar je potrebno za

razjasnitev tega pojma uporabiti določbe Zakona o graditvi objektov (ZGO-1). ZGO-1 tako

projektno dokumentacijo definira kot sistematično urejen sestav načrtov oziroma tehničnih

opisov in poročil, izračunov, risb in drugih prilog, s katerimi se določijo lokacijske,

funkcionalne, oblikovne in tehnične značilnosti nameravane in izvedene gradnje, ter obsega:

Idejno zasnovo;

Idejni projekt;

Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja;

Projekt za izvedbo in




105

Projekt izvedenih del.

Izpolnitveno ravnanje projektanta

Obširna razprava o vsebini posameznih vrst projektne dokumentacije bi presegla namen tega

sestavka. Izpolnitveno ravnanje projektanta je namreč odvisno od pogodbe med naročnikom

in projektantom oziroma od obsega prevzetih obveznosti projektanta. Kljub temu pa lahko

trdimo, da je ne glede na vsebino prevzetih obveznosti, vsaka pogodba sklenjena z namenom

priprave kateregakoli projekta navedenega zgoraj, projektantska pogodba, za katero se

uporabljalo določila podjemne pogodbe. Projektant mora v tem okviru izdelati celotno

vsebino posamezne projektne dokumentacije v obsegu določenem z ZGO-1.

Poleg glavne obveznosti (izdelave projektne dokumentacije) ima projektant tudi nekatere

druge, postranske obveznosti (pojasnilna obveznost, dolţnost varovanja zaupnih podatkov,....

Glavna obveznost projektanta

Projektant seveda ni podaljšana roka naročnika, zaradi katerega mora opravljati svoje

obveznosti v skladu z okvirnimi rešitvami ponujenimi s strani naročnika del. Naročnik mora

projektantu ob priloţnosti sklepanja pogodbe dati sorazmerno natančna navodila glede

nameravanih tehničnih značilnosti objekta, predvidenih stroškov investicije, rokov za opravo

oziroma dokončanje del,…

Ne glede na vrsto prevzetih del mora projektant izdelati projektno dokumentacijo, tako da

vsebina le-te ustreza zahtevam v zakonskih in podzakonskih predpisih. Naročnik namreč ne

zahteva izdelave projekta iz nekih nerazumnih interesov, temveč z namenom, da bo na

podlagi navedenih projektov zgradil ali adaptiral določeno gradbo.

Nepravilna izpolnitev

V tem smislu se je seveda potrebno zavedati, da je tudi od projektanta odvisen končen rezultat

opravljenega dela, ki je največkrat v pridobitvi gradbenega dovoljenja. V kolikor namreč

projekt ni izdelan skladno z določbami ZGO-1, lahko pristojni organ zavrne npr. izdajo

gradbenega ali uporabnega dovoljenja, s tem pa bi nastal poloţaj nepravilne izpolnitve

(projektantska pogodba je namreč obligacija uspeha). Nepravilna izpolnitev predstavlja

stvarno napako, ki v končni fazi lahko vodi naročnika v uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov

zoper projektanta.

Nedvomno je torej, da morajo biti projektne rešitve, vsebovane v projektni dokumentaciji,

skladne s področno zakonodajo. Pretirana razprava o tem, kdaj so posamezni projekti skladni

s področnimi predpisi bi presegla namen tega sestavka.

Izročitvitev projektne dokumentacije

Ko projektant izdela projektno dokumentacijo, jo mora izročiti naročniku, še pred tem pa

zagotoviti potrditev posameznih sestavin projekte dokumentacije s strani odgovornega

projektanta. Šele z izročitvijo projektne dokumentacije naročniku je projektant izpolnil vse

prevzete obveznosti, s tem pa je dobil tudi pravico, da od naročnika zahteva plačilo

dogovorjene cene.




106

Naročnik hkrati z izročitvijo projektne dokumentacije izgubi pravico do uveljavljanja očitnih

napak, to je napak, ki jih je bilo mogoče opaziti pri običajnemu pregledu (prim. prvi odstavek

633. člena OZ).

Pojasnilna obveznost projektanta

Projektant je dolţan naročnika opozoriti na vse okoliščine v zvezi s projektno dokumentacijo.

Ob tem je dolţan, v skladu s splošnim pojmovanjem pojasnilne dolţnosti in kot skrben

strokovnjak, pojasniti naročniku obstoj in vpliv posameznih okoliščin v zvezi s projektno

dokumentacijo, ki bi lahko ali bodo vplivale na uresničitev interesov naročnika.

Naročnikov interes je jasno, da bo projektno dokumentacijo lahko uporabil za gradbo (za

pridobitev gradbenega, uporabnega dovoljenja), da zgrajeni objekt ne bo imel napak, da

stroški gradnje ne bodo presegli določenega zneska, da bo gradnja po predvidenih tehničnih

rešitvah dokončana v določenem roku.

Pojasnilna dolţnost

V okviru pojasnilne dolţnosti je dolţan projektant naročnika opozoriti na pomanjkljivosti

naročila. Gre za tiste pomanjkljivosti naročila, ki bi utegnile pripeljati do drugačnih tehničnih

rešitev objekta, ki je predmet gradnje ali pa bi ţe iz danih navodil sledilo, da bo imela gradba

določene napake. Poleg navedenega mora projektant naročnika opozoriti tudi na stroške

gradnje (če mu je seveda znana maksimalna/minimalna višina stroškov, ki jih naročnik

planira za investicijo) in na uporabo novih gradbenih tehnik oziroma materialov.

Napaka v navodilih

Opustitev pojasnilne dolţnosti bi v končni fazi lahko pripeljala do nepravilne izpolnitve

(izpolnitve z napako). Gre za napako (zlasti bodo to tehnične pomanjkljivosti) v navodilih, ki

bo jo projektant kot skrben strokovnjak moral uvideti ţe ob pripravi projekta in nanjo

opozoriti, vendar jo je naročniku zamolčal (zaradi neskrbnosti, namerno,…).

V tem primeru bo sodišče v morebitnem sodnem postopku ugotavljalo ali je projektant

naročnika opozoril na pomanjkljivosti oziroma napake v danem naročilu. V kolikor je to storil

(ter v kolikor ne gre za napako v solidnosti gradnje) in je naročnik kljub seznanjenosti z

pomanjkljivimi navodili vztrajal pri dosledni izvedbi naročila, bi to bil lahko ekskulpacijski

razlog na strani projektanta.

Glede na navedeno predlagamo, da projektant o opozorilih danih naročniku zaradi

pomanjkljivega ali napačnega navodila sestavi zapisnik, ki naj ga naročnik podpiše. S tem bo

namreč sodišču olajšal dokazovanje o tem ali je izpolnil svojo pojasnilno obveznost.

O napakah projektne dokumentacije

Enako kot pri podjemni pogodbi podjemnik je tudi projektant odgovoren za stvarne napake

svoje izpolnitve. Predpostavke, pod katerimi bo projektant odgovarjal naročniku (torej

predpostavke jamčevalnih zahtevkov) so sledeče:




107

napaka v projektni dokumentaciji, ki izvira iz sfere projektanta (bodisi ne obsega vseh

sestavin, ki bi jih morala ali če značilnosti objekta v projektni dokumentaciji niso

ustrezne. Pri tem gre lahko za napake, katerih vzrok so nepravilno upoštevane lastnosti

zemljišča ali pa je vzrok za napako v lastnosti materiala ali načinu izvedbe del.),

pravočasnost obvestila o napaki (pri očitnih napakah je rok abstrakten in sicer brţ ko

je to mogoče; pri skritih napakah pa je rok za obvestilo en mesec od odkrite napake in

ne več kot 2 leti od prevzema opravljenega posla – 633. in 634. člen OZ),

sodna uveljavitev zahtevka (v enoletnem roku od dneva obvestila).

Jamčevalni zahtevki naročnika

Jamčevalni zahtevki naročnika so sicer temeljiteje obdelani v poglavju 10/17, kljub temu pa

jih, zaradi sistematičnosti, ponavljamo ponovno:

naročnik ima prvenstveno pravico zahtevati odpravo napak, če je to mogoče,

nadalje ima naročnik pravico napako odpraviti sam in od projektanta zahtevati

povrnitev stroškov odprave te napake,

naročnik pa navsezadnje lahko zahteva sorazmerno zniţanje plačila ali pa celo odstopi

od pogodbe,

v vsakem primeru pa ima naročnik pravico zahtevati tudi povrnitev nastale škode.

Naročnikove obveznosti

Glede na dejstvo, da je projektantska pogodba odplačna pogodba je v prvi vrsti potrebno

omeniti obveznost naročnikovega plačila za izdelano in izročeno projektno dokumentacijo.

Nadaljnja obveznost naročnika pa je v spoštovanju avtorskih pravic projektanta. Naročnik

namreč z izročitvijo izdelanega materiala pridobi materialne avtorske pravice na izročenem

delu v obsegu, ki ga določa sklenjena projektantska pogodba. Popolnoma logično je, da bo

naročnik projektno dokumentacijo uporabil za potrebe gradnje in pridobitve ustreznih

dovoljenj, soglasij,…

V kolikor bo naročnik navedene pravice prekoračil tako, da bo npr. trţil izročeno projektno

dokumentacijo ali jo sicer uporabljal izven pogodbeno dogovorjenega (ali običajnega, če

pogodba ustreznih določb o tem nima), bo naročniku odgovoren za nastalo škodo skladno s

pravili avtorskega prava.

Pogodba o nadzoru nad gradnjo

1. Splošno in pojem pogodbe o nadzoru nad gradnjo

Kot je bilo uvodoma ţe pojasnjeno, je pogodba o nadzoru nad gradnjo inominatni kontrakt, ki

torej ni sistematično urejen v obligacijskem pravu.

Definicija pogodbe




108

Pogodbo o nadzoru nad gradnjo lahko definiramo kot pogodbo, s katero se nadzorni inţenir

samostojno (ne glede na navodila naročnika) in po pravilih stroke zaveţe nadzirati izvajanje

gradbenih del ter preverjati strokovnost izvedenih del, vgrajenih materialov, inštalacij in

tehnoloških naprav ter njihovo skladnost s projektno dokumentacijo, naročnik pa se za takšno

storitev zaveţe plačati pogodbeno dogovorjeno ceno.

Naloga nadzornega inţenirja torej ni v tem, da izvaja gradnjo temveč, da poskrbi za to, da se

bo nad grajenjem vršil nadzor in, da bo tako gradnja izvršena po pravilih stroke.

Mandatna pogodba

Kljub pestri razpravi o tem ali pogodba o nadzoru nad gradnjo vsebinsko bolj ustreza pogodbi

o delu ali mandatni pogodbi, se pridruţujemo stališču dr. Nine Plavšak, da gre pri tej pogodbi

v bistvenem za mandatno pogodbo. Takšno pa je tudi stališče sodne prakse, ki je to izrecno

zapisalo v primeru opr. št. I Cp 1614/2005, z dne 19.10.2005 (gre za sodbo Višjega sodišča v

Ljubljani). Obravnavano izhodišče pa daje pogodbi o nadzoru nad gradnjo bistveno drugačno

pravno naravo, kot jo ima npr. projektantska pogodba.

Obligacija prizadevanja

Pogodba o nadzoru nad gradnjo je namreč obligacija prizadevanja, za katero pa je značilno,

da izvajalec ne odgovarja za končni rezultat (da gradba torej nima napak) ampak za to, da je

nadzornik opravljal nadzor v skladu s pravili stroke. V primeru kakršnekoli napake pri gradnji

se torej šteje, da je izvajalčeva obveznost nepravilna, če bi škodo lahko preprečil, če bi

opravljal nadzor v skladu s pravili stroke.

2. Odnos med nadzornim inţenirjem in naročnikom

V praksi se je pokazalo sporno zlasti vprašanje ali ima nadzorni inţenir sam po sebi (kot

nosilec funkcije nadzora) pravico z izvajalci sklepati kakršnekoli pogodbe v korist ali breme

naročnika gradbe. Ali ima torej nadzorni inţenir pravico zahtevati izvedbo dodatnih ali

nepredvidenih del in ali ima izvajalec na podlagi tako naročenih del pravico zahtevati plačilo

del od naročnika?

Menimo, da je odgovor na zgornje vprašanje načeloma negativen. Nadzorni inţenir je namreč

v pogodbenem odnosu izključno z naročnikom, ne pa tudi z izvajalci – stranka v slednji

pogodbi je naročnik.

Pooblastilo od naročnika

V kolikor ga torej naročnik posebej ne pooblasti za sklepanje dodatnih dogovorov k gradbeni

pogodbi (če kolizijo interesov pustimo ob strani), ki jo je naročnik sklenil z izvajalci, gradbeni

inţenir nima pravice v imenu in za račun naročnika takšnih dogovorov sklepati. V kolikor bi

takšno pogodbo kljub temu sklenil, bi se po našem mnenju štel za neupravičenega zastopnika,

kar lahko privede tudi do njegove odškodninske odgovornosti nasproti izvajalcu.

Naše stališče potrjujejo tudi Posebne gradbene uzance (PGU), ki v 103. členu izrecno

določajo, da oseba, ki opravlja strokovno nadzorstvo (tu ne gre za nadzorstvo v javnopravnem

smislu – po ZGO-1), nima pravice spremeniti tehnične dokumentacije, na podlagi katere se




109

izvajajo dela, pogodbene cene ali drugih določb gradbene pogodbe niti se z izvajalcem del

dogovarjati za druga dela ali urejati z njim druga premoţenjskopravna razmerja, razen če je za

to od naročnika posebej pooblaščen.

3. Stranki pogodbe in njene bistvene sestavine

Pogodbeno stranko na strani izvajalca ZGO-1 imenuje nadzornik, ki ga definira kot pravno ali

fizično osebo, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve pri opravljanju gradbenega

nadzora (točka 4.4. prvega odstavka 2. člena ZGO-1).

Kaj je gradbeni nadzor?

Gradbeni nadzor je prvenstveno javnopravna obveznost naročnika (primerjaj npr. drugi

odstavek 27. člena ZGO-1). Spekter obveznosti nadzornika po ZGO-1 je bistveno oţji kot je

lahko pogodbeno urejeno. Po ZGO-1 nadzornik namreč preverja zgolj ali se gradnja izvaja v

skladu s projektom za pridobitev gradbenega dovoljenja (prim točko 8.3 prvega odstavka 2.

člena ZGO-1).

Obveznosti nadzornika

Pogodbeni stranki se s pogodbo o gradbenem nadzoru lahko dogovorita za več obveznosti

nadzornika, zlasti pa (gre za običajne lastnosti storitev gradbenega nadzora):

preverjanje nadzornika ali izvajalec opravlja dela skladno s projektno dokumentacijo,

nadzor nad izvajanjem del po terminskem planu,

nadzor nad kvaliteto opravljenih del, vgrajenih materialov, inštalacij,…,

nadzor nad tem ali dela izvajalcev potekajo skladno z naročnikovimi interesi.

Nadzornik v tem primeru torej ugotavlja ali izvajalcu pri izvajanju gradnje v celoti sledijo

interesom naročnika (da so torej dela pravilno in pravočasno opravljena) opredeljenih v

inicialni ali kasneje spremenjeni projektni dokumentaciji.

Dodatne dolţnosti

Nadzornik je dolţan naročniku redno poročati (na zahtevo naročnika) o ugotovitvah pri

opravljanju nadzora, zavezan pa je tudi k pojasnilni dolţnosti (v enakem obsegu kot

projektant pri projektantski pogodbi).

Ker je pogodba o gradbenem nadzoru mandatna pogodba, je razmerje med naročnikom in

nadzornik zaupno razmerje.

Določanje cene

Podobno kot pri pogodbi o projektiranju cena za opravljanje del ni bistvena sestavina

pogodbe o gradbenem nadzoru, saj sodišče lahko določi tudi pravično plačilo – to je plačilo,

ki je v poslovnem prometu običajno za tovrstna dela (778. člen OZ). Pogodbeni stranki se

svobodno dogovorita o tem, kdaj zapade naročnikova obveznost plačila. Če se ne dogovorita

drugače, mora naročnik plačati nadzornika po opravljenem poslu (prvi odstavek 779. člena

OZ).




110

4. Napake opravljenih del

Glede na dejstvo, da je pogodba o gradbenem nadzoru obligacija prizadevanja, ţe pojmovno

ni moţno govoriti o stvarnih napakah, temveč o nepravilni izpolnitvi. Nepravilna izpolnitev

ima namreč lahko za posledico poslovno odškodninsko odgovornost nadzornika.

Odškodninska odgovornost nadzornika

Predpostavka za odškodninsko odgovornost nadzornika (vzročne zveze, nastale škode in

krivde) je zlasti kršitev poslovne obveznosti, ki ima znake protipravnega stanja. Gre za to, da

mora naročnik dokazati, da je nadzornik opravljal svoje obveznosti po pogodbi v nasprotju s

pravili stroke; da bi s pravilnim oziroma strokovnim opravljanjem nadzora lahko preprečil

napako na objektu oziroma zamudo roka za dokončanje gradbe.

Pri tem se je potrebno zavedati, da je standard skrbnosti nadzornika najvišji – skrbnost

dobrega strokovnjaka. Ali je bil nadzornik v konkretnem primeru dovolj skrben, bo v

morebitnem sodnem postopku ugotavljal izvedenec gradbene stroke.

Vseeno opozarjamo še na drugi odstavek 665. člena OZ, ki določa, da je projektant, ki mu je

bil zaupan tudi nadzor nad gradnjo, odgovoren tudi za napake v izvršenih delih, ki so nastale

zaradi vzrokov, za katere sicer odgovarja izvajalec, če bi jih bilo lahko opaziti ob običajnem

in primernem nadziranju del. V tem primeru ima pravico do povrnitve s strani izvajalca za

tisto, kar je plačal naročniku.

Kompleksni tipi pogodb v zvezi z gradnjo

Pri kompleksnih tipih pogodb v zvezi z gradnjo gre za več tipov pogodb, ki so se oblikovale

skozi gradbeno prakso in omogočajo zlasti inovativnost na področju gradbeništva. Izčrpna

obravnava posameznih tipov takšnih pogodb bi presegla namen tega sestavka, zato naj

njihove bistvene sestavine omenimo le v nekaj stavkih.

Pogodba o projektiranju in nadzoru

Pogodba o projektiranju in nadzoru pomeni pogodbo, ki je zloţena iz dveh pogodb in sicer iz

pogodbe o projektiranju in pogodbe o nadzoru, pri čemer so vse obveznosti na strani

izvajalca, skoncentrirane v rokah iste fizične oziroma pravne osebe. Vsaka obveznost

(projektiranje oziroma nadzor) predstavlja zaključeno celoto tako glede sestavin pogodbe kot

tudi glede odgovornosti izvajalca za pravilno izpolnitev.

Pogodba o projektiranju in gradnji

Pri pogodbi o projektiranju in gradnji imamo v mislih pogodbo, kjer je ista oseba projektant in

izvajalec gradbene pogodbe. Podobno kot zgoraj se tudi ti dve pogodbi obravnavata ločeno po

dveh vsebinskih sklopih:




111

projektantska pogodba po določbah pogodbe o delu,

gradbena pogodba pa po določbah, ki veljajo za gradbeno pogodbo.

Gre za dokaj pogost tip pogodb, ki se v praksi imenuje "ključ v roke".

Pogodba o svetovalnem inţeniringu

Pod pojmom svetovalnega inţeniringa razumemo določeno intelektualno stvaritev, ki jo

prevzame izvajalec za potrebe gradnje določene gradbe. Izvajalec v tem primeru ne prevzame

neposrednega izvajanja del, temveč gre za svetovanje, upravljanje in nadzor nad opravljanjem

del, dobavo materiala,… vse z ciljem doseči za naročnika najbolj ustrezne rešitve kakšne

njegove zamisli.

Svetovalni inţeniring običajno poteka še pred začetkom del – gre za ustvarjanje konceptov o

bodočih delih in teče vse do zaključne faze – realizacije začetne ideje. Menimo, da ima

pogodba o svetovalnem inţeniringu lastnosti mandatne pogodbe, njena vsebina pa je odvisna

od konkretnih potreb naročnika.

Vzpostavitev etažne lastnine

-> Pojem etažne lastnine

Etaţna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov, kot to

določa 105. člen Stvarnopravnega zakona (SPZ, Uradni list RS, št. 87/02, s spremembami in

dopolnitvami). Glede na citirano zakonsko opredelitev gre pri etaţni lastnini za dva tipa

pravnih razmerij,

1. za izključno lastninsko pravico na posameznem delu stavbe in

2. za solastnino na nedeljivih skupnih delih stavbe, ki sta medsebojno neločljivo

povezana in prepletena.

Obstoj etaţne lastnine

Pri tem lastnina na posameznem delu lahko obstoji le, če je ta del kot funkcionalna celota

ločen od preostalih delov in kot tak primeren za samostojno uporabo. Ker je ta posebni del po

svoji naravi funkcionalno vpet v skupne dele stavbe in zemljišča stavbe, je z lastništvom na

posameznem delu neločljivo povezana solastnina na skupnih delih stavbe in zemljišča, zato

samo oboje skupaj lahko tvori etaţno lastnino, ki je prenosljiva zgolj kot celota.

Etaţna lastnina ima svoj izvor v pravici rimskega prava, imenovani "superficies". Naslednja

faza je stavbna pravica, nadaljnji korak je moţnost vertikalne delitve stavbe, tj. lastninska

pravica na posameznem nadstropju (nadstropna oziroma etaţna lastnina), in končno

lastninska pravica na posameznem stanovanju.




112

Razvoj

Pojav etaţne lastnine ni bil potreben, dokler je bilo število prebivalstva v mestih zmerno in

dokler so mesta lahko rasla v širino. Ko pa je število prebivalstva prekomerno naraslo in se je

pojavilo tudi tehnično vprašanje, kako zidati v višino, so nastopili pogoji in potreba za pojav

etaţne lastnine.

Etaţna lastnina se je v slovenskem pravnem sistemu prvič pojavila konec petdesetih let, kot

logična posledica druţbene lastnine stavbnih zemljišč in sicer z uveljavitvijo Zakona o

lastnini na delih stavb (ZLDS, Uradni list FLRJ, št. 16/59, s spremembami in dopolnitvami).

Uvedba

Uvedba etaţne lastnine pa ni potekala kot samostojen in postopen razvojni proces, temveč kot

spremljevalni proces nacionalizacije in oblikovanja druţbene lastnine. V tem oziru so se

ločile večstanovanjske hiše, ki niso mogle biti predmet lastninske pravice, in druţinske

stanovanjske hiše, ki so lahko bile predmet lastninske pravice.

V večstanovanjskih hišah so bili skupni deli druţbena lastnina, njih pa so imeli upravičenci

posameznih delov trajno pravico uporabe ali skupno trajno pravico uporabe. Na drugi strani

so bile druţinske stanovanjske hiše, v katerih so skupni deli skupna lastnina etaţnih

upravičencev in ki so jih upravljali etaţni lastniki kot lastniki posameznih delov te

stanovanjske hiše.

Večstanovanjske hiše

Zemljišče, na katerem so stale stanovanjske hiše, je bilo v glavnem v druţbeni lastnini, le

izjemoma pa je bilo predmet lastninske pravice. Pri večstanovanjskih hišah je v šestdesetih

letih prišlo do spremembe, skladno s katero večstanovanjske hiše, v katerih so vsa stanovanja

v etaţni lastnini občanov ali civilnih pravnih oseb, niso bile več v druţbenem upravljanju. S

tem je bilo etaţnim lastnikom omogočeno, da sami urejajo medsebojna razmerja. V praksi pa

ti etaţni lastniki za samostojno urejanje medsebojnih razmerij niso bili (dovolj) zainteresirani.

Takšni ureditvi etaţne lastnine zemljiškoknjiţna evidenca ni zmogla slediti, čeprav so bile

posebne etaţne zemljiške knjige v preteklosti prava redkost, pa je promet s stanovanji in

drugimi prostori v etaţni lastnini potekal povsem normalno.

Vpis v zemljiško knjigo

Glede na določilo 11. člena SPZ se domneva, da je lastnica oz. lastnik nepremičnine tisti, ki je

kot lastnik vpisan v zemljiško knjigo. Logično torej nasprotno pomeni, da tisti, ki ni vpisan v

zemljiško knjigo, ni lastnik nepremičnine. Po podatkih Vrhovnega sodišča v letošnjem letu v

zemljiško knjigo še vedno ni vpisanih pribliţno 400.000 stanovanj, kar nedvomno zmanjšuje

pravno varnost na nepremičninskem področju.

Pravna podlaga

Etaţno lastnino za vse vrste stavb je prvič uredil Zakon o pravicah na delih stavb (ZPDS,

Uradni list SRS, št. 19/1976), ki je za skupne dele stavb določal skupno lastnino. Njegov




113

naslednik Stanovanjski zakon (SZ, Uradni list RS, št. 18/91, s spremembami in dopolnitvami)

je predhodna razmerja nekoliko degradiral in je izrecno urejal le etaţno lastnino v

stanovanjski stavbi in je omogočal nastanek etaţne lastnine na solastniškem deleţu. Za

stanovanja pridobljena ob privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš je SZ predpisal dolţnost

vpisa v zemljiško knjigo.

Posledice neurejenih razmer iz časov druţbene lastnine so za konsistentne vpise v zemljiško

knjigo vse prevečkrat predstavljale nepremostljivo oviro, da bi lahko lastniki stanovanj zbrali

vse potrebne listine za vpis v zemljiško knjigo. Eden pomembnejših razlogov za to je bilo

dejstvo, da lastniki parcel, na katerih so se zgradile večstanovanjske stavbe, niso imeli

nobenega interesa, da bi se odrekli tem zemljiščem oziroma so v nekaterih medijsko

odmevnih primerih s temi zemljišči celo razpolagali tako, da so lastniki stanovanj ostali brez

zelenic in parkirišč.

V letu 1999 je bil z namenom, da se premostijo teţave zaradi pomanjkanja ustreznih

zemljiškoknjiţnih listin, sprejet intervencijski Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske

pravice na posameznih delih večstanovanjske stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS, Uradni list

RS, št. 18/91, s spremembami in dopolnitvami). Navedeni zakon je lastnikom stanovanj

omogočil, da se so vpisali kot lastniki posameznih delov v zemljiško knjigo tudi v primeru, ko

solastniški deleţi na skupnih prostorih, delih in objektih stavbe niso bili določeni.

Kljub uveljavitvi tega zakona in njegovi veljavnosti do konca leta 2004, mnogi lastniki

stanovanj niso mogli evidentirati svojih nepremičnin in lastništva v zemljiški knjigi.

Pravna narava in predmet etaţne lastnine

Pravni pristopi

Glede opredelitve pojma etaţne lastnine sta se v pravnih redih izoblikovala dva pravna

pristopa. Prvi je t.i. unitaristični, pri katerem pravica na posameznem delu izhaja iz

solastniškega deleţa posameznika na stavbi kot enotnem pravnem objektu in torej etaţna

lastnina predstavlja le posebno obliko solastnine.

Drugi pristop je dualistični, po katerem gre pri etaţni lastnini za dvoje pravnih razmerij za

izključno lastninsko pravico na posameznem delu in za solastnino na nedeljivih skupnih delih

stavbe in zemljišču. Za razliko od SZ je SPZ etaţno lastnino uredil sistematično in celovito

kot dve neločljivo povezani pravni razmerji izključne lastnine (posameznega dela) in

solastnine (skupnih delov), pri čemer izhaja iz dualističnega pristopa.

Po uveljavitvi SPZ je bil sprejeti nov Stanovanjski zakon (SZ-1, Uradni list RS št. 69/2003 s

spremembami in dopolnitvami), ki je podrobneje uredil etaţno lastnino, na nekaterih mestih

pa ponuja določene specialne, s SPZ ne povsem usklajene rešitve.

Zgradba




114

Razmerje etaţne lastnine je zaradi specifičnosti tega instituta mogoče oblikovati le na

nepremičnini in še to ne na vsaki nepremičnini, temveč le na zgradbi, kot objektu, ki je

neločljivo povezan z zemljiščem. Objekt, ki ni trajno povezan z zemljiščem, se ne more deliti

v etaţno lastnino.

Da je zgradba primerna za oblikovanje etaţne lastnine, mora izpolnjevati določene tehnične

lastnosti. Zgrajena mora biti na način, ki omogoča, da se fizično razdeli na posamezne dele, ki

se jih lahko samostojno in neodvisno uporablja. Poleg teh fizično samostojnih delov zgradba

za njihovo uporabo nujno vsebuje tudi dele, ki so skupni vsem (ali le nekaterim) posameznim

delom. Tipičen skupni del je brez dvoma zemljišče, na katerem stavba stoji.

Posamezni deli

Posamezni deli, ki se jih lahko samostojno in neodvisno uporablja so tisti deli zgradbe, ki so

od drugih prostorov fizično ločeni z zidovi, stropovi, lastnim vhodom ter prostim dostopom

prek skupnih delov. Skladno s to opredelitvijo so posamezni deli predvsem stanovanja in

poslovni prostori, lahko pa tudi samostojni prostori kot so na primer garaţe, skladišča, ateljeji

in podobni, tudi če ne spadajo med poslovne prostore.

Katera funkcionalna celota je primerna za samostojno in neodvisno uporabo, se ugotavlja s

pomočjo definicije v SZ-1, skladno s katero je stanovanje skupina prostorov, namenjenih za

trajno bivanje, ki so funkcionalna celota in imajo praviloma en vhod.

Skupni deli

Vsi deli zgradbe, ki niso posamezni deli, vključno z zemljiščem, na katerem zgradba stoji

(stavbišče), napravami, morebitnimi drugimi skupnimi zgradbami in podobnim, so skupni

deli. To pomeni, da skupni deli predstavljajo razliko pri odštetju posameznih delov od celotne

zgradbe. Skupni deli so po svoji naravi vsi tisti, ki sluţijo zgradbi kot celoti.

Tako je po sami naravi stvari, dodatno (in posledično) pa tudi na podlagi zakonskih določil,

lastnina posameznega dela nujno povezana z lastnino več oseb na skupnih delih.

Zakonodajalec se je pri izbiri med solastnino in skupno lastnino odločil v korist solastnine.

Solastninska skupnost je primernejša oblika lastnine več oseb, iz razloge, ker zahteva

določitev solastniških deleţev, na podlagi katerih je mogoče razmejevati razmerja med

etaţnimi lastniki glede skupnih pravic in obveznosti. Etaţni lastniki – solastniki skupne dele

uporabljajo etaţni lastniki v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje

drugih etaţnih lastnikov. V primeru, da bi bili skupni deli v skupni lastnini bi to pomenilo

vrsto teţav pri vpisovanju brez natančno določenih deleţev v matematičnem razmerju.

Solastnina skupnih delov

Vendar pa je tudi solastnina skupnih delov pri etaţni lastnini urejena specifično, saj pri tej

fizična in civilna delitev ni mogoča. Izjemo od prepovedi delitve predstavljajo le tisti skupni

prostori, glede katerih je moţno spremeniti namembnost, ker niso nujno potrebni za delovanje

nepremičnine kot celote. Nadaljnja posebnost solastnine pri etaţni lastnini je ta, da solastniki

skupnih delov niso posamezniki kot fizične ali pravne osebe, temveč gre taka solastninska

pravica v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov.




115

Posebni skupni deli

Določeni skupni deli sluţijo le nekaterim (in ne vsem) posameznim delom. Razlog je lahko

specifična lega ali oblika teh prostorov, lahko pa je temu tako zaradi posebnega dogovora

vseh etaţnih lastnikov, vendar pa posebni skupni deli ne morejo biti del zemljišča.

Takšni posebni skupni deli, na katerih solastniško razmerje ni enako razmerju na skupnih

delih, se vpišejo v poseben podvloţek. Te posebne skupne dele lahko uporabljajo le njihovi

solastniki. Tipičen primer ureditve posebnih skupnih delov je večstanovanjska stavba z več

ločenimi vhodi, kjer se kot poseben skupni del določijo stopnišča in hodniki v vsakem

posameznem vhodu.

Etaţna lastnina na stavbni pravici

Etaţna lastnina skladno z izrecno določbo SPZ lahko nastane tudi na zgradbi, ki je predmet

stavbne pravice. V tem primeru je etaţna lastnina lastninska pravica posameznih delov in

solastnina stavbne pravice po idealnih deleţih. Lastniki posameznih delov niso solastniki

zemljišča kot skupnega dela, temveč imajo v solastnini le stavbno pravico.

Nastanek etaţne lastnine

Pravni posel

Etaţna lastnina se oblikuje svobodno in ne obligatorno in sicer na podlagi pravnega posla ali

na podlagi odločbe sodišča ter z vpisom v zemljiško knjigo. Originarnega načina nastanka,

torej nastanka etaţne lastnine na podlagi zakona, zakon ne pozna.

Tudi če zgradba izpolnjuje pogoje, je lahko v lasti enega samega lastnika, lahko pa se na njej

vzpostavijo klasična solastninska razmerja. Vzpostavitev etaţne lastnine je posledica volje

dotedanjega edinega lastnika oziroma dotedanjih solastnikov, ki ţelijo navadno, klasično

lastninsko razmerje preoblikovati v posebno, etaţno lastninsko razmerje.

Tip pravnega posla za oblikovanja etaţne lastnine je odvisen o zemljiškoknjiţnega lastniškega

stanja (od števila vpisanih lastnikov) in je lahko enostranski pravni posel dotedanjega edinega

lastnina ali sporazum o oblikovanju etaţne lastnine, sprejet med dotedanjimi solastniki.

Sodna odločba

Oblikovanje etaţne lastnine s sodno odločbo je moţno le v primeru, da se zahteva delitev

solastnega zemljišča za zgradbo, ki je tehnično primerna za vzpostavitev etaţne lastnine.

Običajno do odločanja sodišče v nepravdnem postopku pride tedaj, ko se solastniki o

oblikovanju etaţne lastnine sami ne morejo sporazumeti. Sodna odločba mora vsebovati

enake sestavine, kot bi jih sicer vseboval sporazum:

Pravni akt za nastanek etaţne lastnine




116

Ker sta sporazum o oblikovanju etaţne lastnine in sodna odločba o oblikovanju etaţne

lastnine vsebinsko primerljivi, se v pravni teoriji enotno obravnavata kot akt o oblikovanju

etaţne lastnine. Vsebina akta je določena v SPZ.

Bistvena sklopa sestavin sta dva in sicer način fizične delitve (na skupne in posamezne dele)

in način pravne delitve (določitev imenikov lastninske pravice na posameznih delih in

določitev solastniških deleţev na skupnih delih), zakon pa predpisuje, da mora akt vsebovati

naslednje obvezne sestavine:

imena etažnih lastnikov;

zemljiškoknjižno oznako nepremičnin, ki so predmet pogodbe,

natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do drugih delov,

opis skupnih delov,

Vsak pravni akt, s tem pa tudi akt o oblikovanju etaţne lastnine, mora po naravi stvari

vsebovati navedbo strank, torej ime oziroma imena solastnikov zemljišča, ki so vpisani v

zemljiško knjigo.

Nadalje mora vsak pravi akt vsebovati tudi opredelitev predmeta akta. V primeru

vzpostavljanja etaţne lastnine je predmet pogodbe določitev posebnih in skupnih delov, ki

morajo biti označeni z zemljiškoknjiţnimi oznakami.

V okviru skupnih delov mora biti na prvem mestu seveda opredeljeno zemljišče, na katerem

stavba stoji ter tudi morebitna druga skupna zemljišča, kot so dvorišče, park, parkirišče. V

okviru posameznih delov pa je v aktu potrebno navesti zemljiškoknjiţne oznake posameznih

delov, kot so določeni v katastru stavb. Glede na to, da so v katastru stavb vpisani in z

identifikacijskimi znaki opredeljeni posamezni deli, je njihovo delitev moţno enostavno

povzeti iz etaţnega načrta, zaradi česar ni potrebno, da bi se grafičen prikaz delitve tudi

povzel v opisnem besedilu.

določitev solastniških deležev na skupnih delih ter

Matematično natančna določitev solastniških deleţev etaţnih lastnikov je za etaţno lastnino

bistvenega pomena, saj predstavlja merilo, po katerem se med etaţnimi lastniki delijo stroški

vzdrţevanja skupnih delov. SPZ, skladno s pravno teorijo, določa, da se solastniški deleţ

vsakega etaţnega lastnika na skupnih delih določa ob upoštevanju uporabne vrednosti

posameznega dela v etaţni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine.

Način določanja solastniških deleţev

Najenostavnejši način določanja solastniških deleţev je matematičen izračun razmerja

kvadrature posameznega dela glede na skupno kvadraturo vseh posameznih delov v etaţni

lastnini. V primeru, da se etaţni lastniki ne morejo sporazumeti o solastniških deleţih, se

določitev deleţev izvede v nepravdnem postopku, s pomočjo ustreznega izvedenca in z

uporabo metodologije za izračun uporabne vrednosti.

Tako določeni solastniški deleţi se v zemljiški knjigi ne vpišejo v korist posameznega

lastnika posameznega dela, temveč v korist vsakokratnega lastnika tega posameznega dela.




117

pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki v obsegu, kot ga

določa SPZ

Zakon etaţnim lastnikom nalaga dolţnost, da sklenejo pisno pogodbo o medsebojnih

razmerjih, s katero uredijo minimalno vsebino medsebojnih razmerij, ki se nanašajo na

konkretizacijo splošnih pravic in dolţnosti etaţnih lastnikov oziroma na spremembe

lastninskih upravičenj, zlasti pa:

1. opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etaţne lastnike,

2. način oblikovanja rezervnega sklada,

3. morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etaţni lastnini,

4. namen uporabe posameznih delov v etaţni lastnini,

5. uporabo posameznih delov v etaţni lastnini v posebne namene, način upravljanja

skupnih delov,

6. zavarovanje zgradbe kot celote,

7. pooblastila upravnika,

8. način uporabe posebnih skupnih delov,

9. posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja večstanovanjske stavbe (varovanje,

sprejemno sluţbo in podobno),

10. nastopanje etaţnih lastnikov v pravnem prometu in

11. način obveščanja etaţnih lastnikov o zadevah upravljanja.

Zakon sicer etaţnim nalaga obveznost sklenitve takšne pogodbe, vendar pa nikjer ne

predpisuje sankcij za primer, da etaţni lastniki takšne pogodbe ne sklenejo oziroma, če jo po

sklenitvi razveljavijo. Ko je pogodba o medsebojnih razmerjih enkrat sklenjena, po samem

zakonu učinkuje tudi proti vsem naslednikom skleniteljev pogodbe.

Če pogodba ni sklenjena za razmerja med etaţnimi lastniki, veljajo neposredno zakonske

določbe. V tem primeru lahko vsak etaţni lastnik sam predlaga, da nepravno sodišče določi

način uporabe in upravljanja skupnih delov.

Kaj določa SZ-1?

SZ-1 je ob uveljavitvi določal, da etaţni lastniki odločajo o poslih, ki presegajo okvire

rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, kamor nedvomno sodi tudi sklenitev pogodbe o

medsebojnih razmerjih, s soglasjem vseh etaţnih lastnikov. Tak kvorum se je v praksi izkazal

za povsem nerealnega, saj je vsakemu posamezniku omogočil, da je preprečil sklenitev

pogodbe med vsemi ostalimi soglasnimi etaţnimi lastniki. Dejansko je zaradi navedenega

prišlo do sklenitve pogodb o medsebojnih razmerjih le v peščici primerov.

Zaradi navedenega je bila v letošnjem letu sprejeta novela SZ-1A, ki je ta kvorum zniţala na

soglasje več kot treh četrtin etaţnih lastnikov glede na njihove solastniške deleţe. Glede na

novelo SZ-1 se šteje, da je pogodba o medsebojnih razmerjih sklenjena, ko jo podpišejo etaţni

lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deleţev. Kljub temu mora biti morebitni

sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deleţev in morebitni sporazum o določitvi

posebnih skupnih delov ter solastniških deleţev na posebnih skupnih delih po sami naravi

stvari (ustrezno zemljiškoknjiţno dovolilo) sklenjen med vsemi etaţnimi lastniki.




118

Poleg tega, da se s pogodbo o medsebojnih razmerjih uredi razmerja med etaţnimi lastniki, pa

se z njo vzpostavi tudi podlaga za izvajanje sankcij za kršitev njenih določil in vloţitev

izključitvene toţbe.

Zemljiškoknjiţna listina

Ker se s sporazumom o oblikovanju etaţne lastnine ureja pridobitev lastninske pravice, mora

tak sporazum vsebovati ustrezna zemljiškoknjiţna dovolila, na katerih morajo biti podpisi

vseh solastnikov overjeni. V primeru sodne odločbe tak pridobitni način ni potreben, saj se

vpis izvede po uradni dolţnosti po pravnomočnosti odločbe.

Ker morajo zemljiškoknjiţne listine vsebovati podatke o nepremičninah, kakor so ti vpisani v

kataster stavb, je potrebno pred izdajo zemljiškoknjiţnih dovolil oziroma pred vpisom

pravnomočne sodne odločbe izvesti vpis v kataster stavb.

Vpis etaţne lastnine v evidence

1. Vpis v kataster stavb

Kaj je kataster stavb?

Kataster stavb je zemljiški knjigi dopolnilna evidenca, pri čemer kataster vsebuje podatke o

nepremičninah, zemljiška knjiga pa podatke o stvarnih pravicah (pravicah na stvareh). Poleg

zemljiškega katastra se posebej vodi kataster stavb.

Prvi vpis

Pri prvem vpisu v kataster stavb (ki se lahko izvede na predlog zgolj enega upravičenca iz

akta, pogoj pa je, da je tloris stavbe izmerljiv in se torej ne more izvesti za bodoče objekte) se

obvezno vpišejo vsi skupni in posamezni deli in sicer na podlagi elaborata, katerega sestavi

del je etaţni načrt, ki mora biti skladen z vsebino akta za oblikovanje etaţne lastnine.

Podlage za vpis

Pri tem je bistveno, da etaţni načrt predstavlja podlago za vpis v kataster, medtem, ko je

podlaga za vpis v zemljiško knjigo ustrezno zemljiškoknjiţno dovolilo (zapisano v aktu) in

zemljiškoknjiţni predlog. Vpis v kataster se opravi na podlagi odločbe Geodetske uprave, v

kateri je določena identifikacijska številka stavbe in vsakega posameznega dela.

Posamezni deli se v okviru ene stavbe oštevilčijo z zaporednimi številkami. V primeru, da

ima ista stavba več vhodov, od katerih ima vsak svojo hišno številko, se posamezni deli

oštevilčijo na vsak vhod posebej.

2. Vpis v zemljiško knjigo




119

Glede na ţe v uvodu citirano določbo 11. člena SPZ je za pridobitev lastninske pravice, torej

tudi etaţne, nujen poleg obstoja pravnega akta tudi konstitutiven vpis v zemljiško knjigo.

Etaţni zemljiškoknjiţni vloţek

Vpisa etaţne lastnine v zemljiško knjigo ni mogoče izvesti na podlagi splošnih pravil, ki

urejajo pridobitev in spremembe stvarnih pravic, zaradi česar je za ta vpis predvidena

specifična ureditev. Tako je etaţni zemljiškoknjiţni vloţek sestavljen iz osnovnega vloţka, v

katerem so evidentirani skupni deli in pravna razmerja na njih ter iz ustreznega števila

podvloţkov, v katerih so evidentirani konkretni posamezni deli in morebitni posamezni

skupni deli ter pravna razmerja na njih.

Osnovni vloţek

Z vidika zemljiškoknjiţne tehnike je osnovni vloţek vodilni in s tem nadrejen podvloţkom, z

vidika pravnega prometa pa se spremembe dogajajo v podvloţki, medtem ko je vsebina

osnovnega vloţka statična in nespremenljiva. Osnovni vloţek je vpisan v glavni knjigi

(posebnih etaţnih zemljiških knjig, kot so se oblikovale v času druţbene lastnine, danes ni

več) tiste katastrske občine, kjer zemljišče leţi in je sestavljen enako kot drugi

zemljiškoknjiţni vloţki, kamor se vpisujejo zemljiške parcele.

Evidenčni list A

V evidenčni list A se vpiše zemljiška parcela, na kateri stoji zgradba v etaţni lastnini ter se

poočiti podatek, da na tej parceli stoji stavba, skupaj z njeno identifikacijsko številko iz

katastra stavb. Poleg stavbišča se v tem vloţku vpišejo tudi vse druge zemljiške parcele, ki

tvorijo skupne dele.

Evidenčni list B in C

V evidenčni list B osnovnega vloţka se vpiše solastninsko razmerje na skupnih delih, kot je

le-to izraţeno v aktu o oblikovanju etaţne lastnine in sicer v korist vsakokratnih lastnikov

posameznih delov. V evidenčni list C se vpišejo bremena, ki se nanašajo na zemljišče oziroma

zgradbo kot celoto (sluţnosti poti preko skupnega dvorišča in podobne).

Pri vpisu etaţne lastnine zemljiškoknjiţno sodišče vpiše najprej osnovni vloţek, temu vpisu

pa sledi vpis podvloţkov, katerih število je enako vsoti vseh posameznih in posebnih skupnih

delov.

Podvloţki

Podvloţki so sestavljeni enako kot osnovni vloţek, torej iz evidenčnih listov A (posamezni

del z identifikacijskimi številkami iz katastra stavb), B (lastniki in imetniki pravic) in C

(bremena), smiselno enaki vpisom v osnovni vloţek pa so tudi vpisi v podvloţke. V vsakem

podvloţku se označi povezava z osnovnim vloţkom. Vsi podvloţki iz izhajajo istega

osnovnega vloţka imajo enako številko kot osnovni vloţek (npr. 516), med seboj pa se ločijo

s t.i. poddelilko (npr. 516/1, 516/2, 516/3, …)




120

Pri podvloţkih za posebne skupne dele se enako kot pri osnovnem vloţku solastniško

razmerje vpiše v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov. Bremena na posebnih

skupnih delih niso mogoča.

Zemljiško knjiţno sodišče vpis etaţne lastnine izvede na podlagi zemljiškoknjiţnega

predloga, vloţenega na podlagi ustreznega zemljiškoknjiţnega obrazca, ki je za primer

oblikovanja etaţne lastnine na podlagi sporazuma dotedanjih solastnikov, prikazan v

naslednjem poglavju.

Konstitutiven pomen prvega vpisa

Prvi vpis etaţne lastnine se mora nujno nanašati na celoto, saj ima konstitutiven pomen. Pri

vpisu se usklajeno vpišejo osnovni vloţek in vsi podvloţki. Od tega vpisa dalje pa nadaljnji

vpisi načeloma potekajo le v podvloţkih, glede na dejstvo, da so posamezni deli določeni kot

samostojne nepremičnine.

3. Vpis etaţne lastnine na podlagi ZPPLPS

V uvodu opisana zgodovina razvoja etaţne lastnine ter dejstvo, da je uresničevanje vpisov

etaţne lastnine v zemljiško potekalo steţka in počasi, je zakonodajalec sprejel začasno rešitev,

po kateri je pred zahtevami po popolni ureditvi zemljiške knjige dal prednost sicer

nepopolnim vpisom, ki še vedno zagotavljajo izvajanje najpomembnejših funkcij zemljiške

knjige, predvsem pa zagotavljajo varnost pravnega prometa.

Vpisi po interventnem zakonu

Posledica vpisov po tem interventnem zakonu (Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske

pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo – ZPPLPS) so vpisi etaţne lastnine,

pri katerih bodisi solastninsko razmerje na skupnih delih v osnovnem vloţku ni vpisano,

bodisi niso vpisani vsi posamezni deli.

Glede na ţe opisan postopek vpisa v zemljiško knjigo, kjer se podvloţki lahko odprejo šele,

ko je v osnovnem vloţki vpisano zemljišče s stavbo, so se na podlagi ZPPLPS osnovni vloţek

nastavili tudi brez vpisa solastninskega razmerja na skupnih delih, saj velikost solastniškega

deleţa brez dvoma ni podatek, ki bi bil potreben za promet s posameznimi deli stavbe.

Bistvo tovrstnih vpisov

Bistveno namreč je, da pridobitelj posameznega dela ob nakupu pridobi tudi (nedoločen)

solastniški deleţ na skupnih delih (ki po naravi stvari pripada vsakokratnemu lastniku

posameznega dela), čeprav velikost tega deleţa tedaj (še) ni določena. Prav tako so se

podvloţki lahko nastavili tudi v primeru, ko obseg skupnih delov (predvsem funkcionalnega

zemljišča) ni bil v celoti ugotovljen.

Zaradi tovrstnih vpisov je bil pridobitelj lastninske pravice na posamezne delu podvrţen

določenim tveganjem glede obsega skupnih delov in višine solastniškega deleţa na skupnih

delih, vendar je to v primerjavi z zagotavljanjem pravne varnosti pri prometu s posameznim

delom zanemarljivega pomena.




121

Dodatna poenostavitev, ki jo je prinesla ureditev po ZPPLPS je tudi moţnost, da lahko ţe en

sam od etaţnih lastnikov samostojno doseţe vzpostavitev podvloţka za njemu pripadajoči del

stavbe.

Poenostavljen postopek po ZPPLPS

ZPPLPS je intervencijski zakon, ki določa poenostavljen postopek vpisa etaţne lastnine in je

kot tak nujno v nasprotju s splošnimi zemljiškoknjiţnimi predpisi. Zaradi navedenega je

potrebno, da takšen zakon nima trajne narave (uporaba zakona je bila omejena do 19.11.204)

in vseobsegajočega učinka. Le-to slednje pomeni, da se zakon ne uporablja za tiste stavbe,

katerih deli so namenjeni za nadaljnjo prodajo in za katere je bilo dokončno uporabno

dovoljenje izdano po 16.7.1995; za te primere veljajo splošna pravila. Ravno zato se naj tudi

ne ustvarja trajnih posledic, temveč je namen, da začasna razmerja postopno prerastejo v

splošni sistem. Zaradi navedenega ZPPLPS predstavlja zgolj minimalno izhodišče za vpis

etaţne lastnine, ki jo bo potrebno kasneje dopolniti v manjkajočih delih.

Vpis etaţne lastnine na podlagi Zakona o vzpostavitvi etaţne lastnine na predlog pridobitelja

posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL)

Ker so kljub uveljavitvi interventnega ZPPLPS in njegovi veljavnosti v petletnem obdobju

številne nepremičnine ostale nevpisane v zemljiško knjigo, je bil v prvi polovici letošnjega

leta sprejet nov zakon, ki po svoji naravi predstavlja nekakšen podaljšek ZPPLPS.

Kaj ureja ZVEtL?

ZVEtL ureja postopek za vzpostavitev etaţne lastnine s sodno odločbo v nepravdnem

postopku na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in postopek za določanje

pripadajočega zemljišča, ki pripada stavbi v etaţni lastnini.

Pripadajoče zemljišče

Zakon vsebuje domnevo o tem, kaj predstavlja stavbi v etaţni lastnini pripadajoče zemljišče.

Šteje se, da je pripadajoče zemljišče zemljiška parcela, na kateri stavba stoji (zemljišče pod

stavbo), ki je neposredno namenjena za redno rabo stavbe, ker je bila kot taka načrtovana v

prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih stavbe.

Če pripadajočega zemljišča na tak način ni mogoče ugotoviti, ga določi sodišče, upoštevajoč

vse okoliščine primera, zlasti pa, da tako zemljišče predstavlja:

dostopne poti,

dovoze,

parkirne prostore,

prostore za smetnjake,

prostore za igro in podobno,

preteklo redno rabo zemljišča ter

merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki v času odločanja sodišča veljajo na območju,

kjer zemljišče leţi.

Spor o skupnih delih stavbe




122

Kadar je med udeleţenci spor o tem, kateri deli nepremičnine predstavljajo skupne dele

stavbe, kateri so posamezni deli v stavbi ali spor o višini solastniških idealnih deleţev na

skupnih delih, nepravdno sodišče postopka za vzpostavitev etaţne lastnine ne prekine in

udeleţencev ne napoti na pravdo (kar je sicer značilnost nepravnega postopka), temveč na

podlagi domnev zakona samo odloči o spornem vprašanju.

Kaj spada v skupni del stavbe?

Pri tem velja, da je skupni del stavbe samo pripadajoče zemljišče, da so posamezni etaţni deli

stavbe samo tisti posamezni deli, ki so vpisani v katastru stavb in da je solastniški idealni

deleţ vsakokratnega lastnika posameznega etaţnega dela na skupnih delih stavbe enak

razmerju med površino posameznega etaţnega dela in skupno površino vseh posameznih

etaţnih delov po podatkih iz katastra stavb.

Sodišče v postopku za vzpostavitev etaţne lastnine po tem zakonu po uradni dolţnosti

ugotovi identifikacijski znak stavbe in pripadajoče zemljišče k stavbi. Ravno tako pri

pristojnem upravnem organu zahteva izvedbo postopka za vpis stavbe in posameznih delov v

kataster stavb in parcelacijo zemljiške parcele in po potrebi v ta postopek povabi izvedenca

ustrezne stroke.

Kako poteka postopek o sporu?

V nadaljevanju postopka sodišče otvori poseben zemljiškoknjiţni vloţek za vpis etaţne

lastnine in odloči o vpisu pripadajočega zemljišča v ta vloţek ter otvori poseben podvloţek za

vpis morebitnih drugih nespornih skupnih delov stavbe. Nadalje sodišče otvori toliko

dodatnih podvloţkov, kolikor je posameznih etaţnih delov stavbe, in odloči o vpisu vsakega

posameznega etaţnega dela stavbe v svoj podvloţek.

Po otvoritvi vloţka in podvloţkov sodišče odloči o vpisu solastninske pravice na skupnih

delih stavbe v korist vsakokratnih lastnikov posameznih podvloţkov, o vpisu lastninske

pravice na posameznih delih stavbe ter o vpisu bremen na skupnih in posameznih delih

stavbe. Pravnomočna odločba sodišče se po uradni dolţnosti vpiše v zemljiško knjigo.

Kadar sodišče po določilih ZVEtL vzpostavi etaţno lastnino, lahko na enak način določi tudi

stavbi pripadajoče zemljišče.

5. Zaključek

Etaţna lastnina se je v slovenskem prostoru začela vzpostavljati ţe v petdesetih letih

prejšnjega stoletja, vendar zaradi preteklega sistema druţbene lastnine in neučinkovitosti

zemljiške knjige še vedno ni popolno vzpostavljena.

Ker se zakonodajalec zaveda, da je prehod iz prejšnjega sistema zahteven in ker v določenih

primerih objektivno ni mogoče etaţne lastnine vzpostaviti po določilih sedanje zakonodaje, je

zakonodajalec poleg splošne zakonodaje sprejel zdaj ţe kar dva interventna zakona na temo

vzpostavitve etaţne lastnine. Glede na to, da trenutno veljavni interventni zakon omogoča

vzpostavitev etaţne lastnine ţe na predlog enega samega etaţnega lastnika, je moč

pričakovati, da se bo v nadaljevanju uspešno uredila še tista etaţna lastnina, ki trenutno še ni

urejena.




123

Problem neskladne in nelegalne gradnje

V praksi se v zadnjem času pojavlja vse več primerov, ko investitorji za gradnjo za trg ne

izvajajo gradnje skladno z izdanimi gradbenimi dovoljenji ampak na primer namesto

enostanovanjske hiše postavijo večstanovanjsko hišo z več stanovanji. Drug tak primer je, ko

namesto večstanovanjske hiše s šestimi stanovanji postavijo večstanovanjsko hišo z desetimi

stanovanji ipd. ter nato navedena stanovanja prodajo na trgu naprej končnim kupcem.

Pri tem so posamezni investitorji uspešnejši od ostalih in določenim, kljub temu da so gradili

objekte mimo izdanih gradbenih dovoljenj, uspe pridobiti uporabno dovoljenje in vzpostaviti

etaţno lastnino ter vsa zgrajena stanovanja vpisati v zemljiško knjigo. Drugi pa namesto vpisa

etaţne lastnine vpisujejo kupce posameznih stanovanj kot solastnike celotne večstanovanjske

stavbe v zemljiško knjigo.

Ker gradnja mimo gradbenih dovoljenj lahko končnim kupcem prinese negativne posledice,

se postavlja vprašanje, kako se navedenemu izogniti oz. kaj storiti, če ste takšno stanovanje

kupili.

1. Opredelitev neskladne in nelegalne gradnje

Pri gradnji, ki se odmika od izdanega gradbenega dovoljenja oziroma se izvaja sploh brez

gradbenega dovoljenja, poznamo dva primera nedovoljene gradnje in sicer neskladno gradnjo

ali nelegalno gradnjo.

Neskladna gradnja

Zakon o graditvi objektov (Ur. list RS št. 110/2002 s spremembami; v nadaljevanju ZGO-1)

definira neskladno gradnjo v 12.2. točki 1. odstavka 2. člena in določa, da gre v tem primeru

za gradnjo oz. dela, za katera je predpisano gradbeno dovoljenje sicer izdano, vendar se

takšna gradnja oz. dela izvajajo oz. so izvedena v nasprotju s pogoji določenimi z gradbenim

dovoljenjem, kakor tudi, da se objekt za katerega je bilo sicer izdano gradbeno dovoljenje,

uporablja v nasprotju s pogoji določenimi z njim.

Nelegalna gradnja

Nelegalno gradnjo opredeli 12. 1. točka 1. odstavka 2. člena ZGO-1, ki določa, da gre za

nelegalno gradnjo v primeru, ko se gradnja oz. dela izvajajo oz. so izvedena brez gradbenega

dovoljenja kljub temu, da se za takšna dela oz. gradnjo zahteva pridobitev gradbenega

dovoljenja.




124

V kolikor torej investitor ne gradi skladno z izdanim dovoljenjem in pri tem npr. namesto, da

bi zgradbo odmaknil 4 metre od meje, kot je določeno z gradbenim dovoljenjem, slednjo

postavi zgolj 2 metra od meje. Tudi v primeru, da namesto, da bi zgradil hišo s tlorisno

površino 10 × 9 metrov, postavi tloris v izmeri 10 × 10 metrov ipd., govorimo o neskladni

gradnji.

V kolikor pa investitor zgradi enostanovanjsko hišo brez pridobitve gradbenega dovoljenja ali

pa npr. da namesto enostanovanjske hiše postavi večstanovanjsko hišo s 4 stanovanji,

govorimo o primeru nelegalne gradnje.

V obeh primerih je takšna gradnja nedovoljena, kar pomeni, da lahko gradbeni inšpektor v

primeru inšpekcijskega ogleda odredi sankcije, ki jih določata 152. in 153. člen ZGO-1.

V primeru nelegalne gradnje gradbeni inšpektor odredi, da se takšna gradnja ustavi in se ţe

zgrajeni objekt ali del objekta v določnem roku odstrani ter se tako vzpostavi prejšnje stanje.

V primeru, če vzpostavitev v prejšnje stanje ni mogoče, je potrebno zgrajeni objekt drugače

sanirati.

Gradbeni inšpektor

V primeru neskladne gradnje pa gradbeni inšpektor odredi:

da se gradnja ustavi do pridobitve spremenjenega gradbenega dovoljenja oziroma

v kolikor se spremenjenega gradbenega dovoljenja ne pridobi, da se del objekta, ki je

bil zgrajen v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, odstrani in se vzpostavi stanje, ki je

določeno v gradbenem dovoljenju.

2. Kako ugotoviti ali je bilo stanovanje, ki ga kupujete, zgrajeno skladno z izdanim

gradbenim in uporabnim dovoljenjem?

Da bi se kupci stanovanj izognili morebitnim bodočim neprijetnostim, ki jih lahko doletijo v

primeru, da kupijo stanovanje, ki predstavlja primer nelegalne ali neskladne gradnje, je

bistveno, da se že pred samim nakupom prepričajo, da je stanovanje zgrajeno skladno z

izdanim gradbenim in uporabnim dovoljenjem.

Eden izmed prvih znakov, ki kaţejo na to, da z zgrajenimi stanovanji "ni vse v redu", je lahko

v tem, da se stanovanja v novozgrajeni ali obnovljeni stavbi ne prodajajo kot posamezni

etaţni deli, ampak kupec z nakupom stanovanja pridobi ustrezen solastniški deleţ na celotni

stavbi, namesto da bi postal izključni lastnik posameznega dela etaţne lastnine.




125

Vendar na ţalost tudi sam vpis etaţne lastnine, pri katerem stanovanje predstavlja posamezni

del etaţne lastnine, še ne pomeni, da je s samo stavbo vse v redu in da ne predstavlja

nedovoljene gradnje.

Nedovoljena gradnja v praksi

Obstajajo namreč primeri,

ko so investitorji pridobili uporabno dovoljenje in nato naknadno dokončali še

stanovanja, ki so zgrajena mimo ali brez gradbenega dovoljenja ter vse uspeli vpisati v

zemljiško knjigo ali

pa investitorji, ki so uspeli vpisati etaţno lastnino na celotni stavbi brez izdanega

uporabnega dovoljenja ipd.

Zato je tudi v primeru, če je stanovanje vpisano kot etaţna lastnina v zemljiško knjigo,

bistveno, da potencialni kupec pred dokončnim nakupom stanovanja preveri:

1. gradbeno in uporabno dovoljenje, ki sta bila izdana investitorju,

2. ali navedeni izdani dovoljenji ustrezata dejansko zgrajeni stavbi.

Ponavadi pa v fazi nakupa stanovanja oz. podpisa prodajne pogodbe sama večstanovanjska

hiša in s tem tudi konkretno stanovanje sploh še ni zgrajeno. V tem primeru je logično, da tudi

ne more biti vpisano v zemljiško knjigo in tudi uporabno dovoljenje še ni izdano. Kako torej v

tem primeru?

Novogradnja

Če gre za novogradnjo, pri kateri stanovanje kupuje in podpisujete prodajno pogodbo še v

fazi, ko stanovanje še ni zgrajeno, ste sicer prisiljeni, da samo prodajno pogodbo podpišete še

preden lahko preverite ali bo dejansko zgrajena stavba postavljena skladno z izdanim

gradbenim dovoljenjem in ali bo tudi pridobila uporabno dovoljenje. Vendar pa je potrebno v

tem primeru kasneje, ko je to mogoče in vsekakor pred dokončnim plačilom celotne kupnine

in prevzemom stanovanja, preveriti ali morebiti ne gre za nedovoljeno gradnjo.

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Ur. list RS št. 18/2004; v

nadaljevanju ZVKSES) namreč kupce varuje v tem, da slednjim razen začetne are, ki ne sme

presegati 10 % kupnine, ni potrebno plačati nobenega drugega dela kupnine, dokler niso

izpolnjeni pogoji za vpis kupca v zemljiško knjigo in dokler prodajalec kupcu ni sposoben

izročiti zgrajene nepremičnine v posest (12. člen ZVKSES).

Ko pa so pogoji za vpis v zemljiško knjigo in prevzem izpolnjeni, pa ima kupec moţnost

preveriti izdano gradbeno in uporabno dovoljenje in sicer še pred plačilom kupnine in

prevzemom stanovanja. Ravno tako lahko kupec preveri dejansko zgrajeno stavbo in se

prepriča ali je z zgrajeno stavbo vse v redu ali morebiti slednja lahko predstavlja nedovoljeno

gradnjo.




126

Preverjanje nedovoljene gradnje

Pri samem preverjanju ali gre za nedovoljeno gradnjo se lahko slednje ugotovi ţe iz samega

vpogleda v izdano gradbeno in uporabno dovoljenje. To velja v primeru, da ima investitor

izdano gradbeno in uporabno dovoljenje za enostanovanjsko hišo, dejansko pa je zgradil hišo

s šestimi stanovanji, kar pomeni, da je zgradil večstanovanjsko hišo.

Včasih pa je potrebno angaţirati tudi strokovnjake s področja gradnje (arhitekta, projektanta,

gradbenega nadzornika ipd.), ki bodo s pregledom postavljene stavbe in izdanega gradbenega

in uporabnega dovoljenja laţje in hitreje ugotovili ali je vse v redu ali pa morebiti postavljena

zgradba predstavlja nedovoljeno gradnjo.

3. Kaj pa, če se je vseeno zgodilo, da ste kupili stanovanje, ki se nahaja v nedovoljeni

gradnji?

Kaj določa ZGO-1?

Dejstvo, da se stanovanje nahaja v stavbi, ki predstavlja neskladno ali nelegalno gradnjo

(nedovoljena gradnja), predstavlja nevarnost, da bo v nadaljevanju lahko gradbeni inšpektorat

navedeno ugotovil in odredil sankcije, ki jih določa ZGO-1 v 152. in 153. členu.

Ta dva člena določata, da se zgrajeni objekt ali del objekta v določnem roku odstrani in se

tako vzpostavi prejšnje stanje itd. Posledično je za ugotovljeno nedovoljeno gradnjo

prepovedana tudi izvedba komunalnih priključkov, njegova uporaba, nadaljnji promet z njim (

158. člen ZGO-1) ipd.

Navedeno pomeni, da kupljeno stanovanje, katerega uporaba je bila na podlagi 158. člena

ZGO-1 prepovedana, ker pomeni nedovoljeno gradnjo, nima običajnih lastnosti, ki bi kupcu

omogočale njegovo normalno rabo, to je bivanje v njem in njegovo morebitno nadaljnje

razpolaganje.

Odsotnost teh običajnih lastnosti pa pomeni, da ima kupljeno stanovanje skladno s 459.

členom Obligacijskega zakonika (Uradni list RS št. 83/2001 s spremembami) stvarno napako,

za katero prodajalec odgovarja.

Dilema kupca

Kupec stanovanja je torej v trenutku, ko izve, da njegovo stanovanje predstavlja nedovoljeno

gradnjo, postavljen pred naslednjo dilemo in sicer kako v tem primeru ravnati naprej.

1. Ali se odločiti, da se zadeva pusti pri miru? V tem primeru obstaja upanje, da gradbeni

inšpektor nikoli ne bo opravil ogleda nepremičnine in ugotovil, da je prišlo do

nedovoljene gradnje ter bo kupec kupljeno stanovanje lahko ves čas nemoteno

uporabljal.

Ta moţnost se zdi še bolj zanimiva v primeru, če kupec sam ugotovi, da gre za

nedovoljeno gradnjo in pri tem še ni prišlo do ukrepov s strani gradbenega inšpektorja.

2. Ali se odločiti, da je navedeno zadevo potrebno rešiti? Navedena opcija je še toliko

bolj nujna v primeru, če je ţe prišlo do izreka inšpekcijskih ukrepov po ZGO-1.




127

Kakšna bo sicer končna odločitev, je prepuščeno oceni in odločitvi vsakega konkretnega

kupca, ki bo pred navedeno odločitvijo.

Z vidika pravne varnosti in urejenosti bi bilo nedvomno potrebno vsakršno ugotovitev

neskladne gradnje reševati in poskrbeti, da se za navedeno ugotovi odgovornost. V

nadaljevanju naj bi se ta zadeva legalizirala na način, da takšna stavba ne bi več ne

predstavljala nedovoljene gradnje.

4. Kako torej naprej, če se kupec odloči za ukrepanje?

V sami osnovi je bistvenega pomena. da se preveri ali je moţno nedovoljeno gradnjo

spremeniti v dovoljeno. Z drugimi besedami to pomeni:

1. ali je moţno neskladno ali nelegalno gradnjo legalizirati in npr. neskladno gradnjo

spremeniti v skladno z izdanim gradbenim dovoljenjem ali

2. pa zanju pridobiti na novo izdana ustrezna gradbena in uporabna dovoljenja.

A. Legalizacija objekta

V kolikor se ugotovi,

da je neskladno gradnjo moţno uskladiti z izdanim gradbenim dovoljenjem ali

pa če se po pridobitvi lokacijske informacije za gradnjo ugotovi, da je legalizacija

postavljenega objekta mogoča,

je smiselno navedene postopke izpeljati in nedovoljeno gradnjo legalizirati v dovoljeno.

Postopek legalizacije

Pri samem postopku legalizacije se lahko npr. tudi ugotovi, da ne bo zgolj zadostovalo, da se

pridobi gradbeno in uporabno dovoljenje na podlagi obstoječih prostorskih aktov, ampak bo

potrebno slednje spremeniti tako, da bodo omogočali postavitev takšne zgradbe kot je bila

zgrajena.

V tem primeru je potrebno preveriti ali se lahko takšna sprememba prostorskih aktov sploh

izpelje in ali je realno, da bo tudi izpeljana v doglednem času, tako da bo v nadaljevanju

omogočala uspešno pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja.

Dodatni stroški

Sama legalizacija objekta je povezana z dodatnimi stroški, ki vključujejo npr. strošek priprave

projektov za pridobitev novega gradbenega in uporabnega dovoljenja, plačilo dodatnega

komunalnega prispevka, upravne takse za izdajo dovoljenj, stroške spremembe prostorskih

aktov itd.

Jamčevalni zahtevki




128

Kupec ima v tem primeru moţnost, da na podlagi jamčevalnih zahtevkov, ki jih ima zaradi

podane stvarne napake, od prodajalca zahteva, da slednji ugotovljeno napako odpravi in

objekt legalizira ter s tem tudi nosi vse stroške, ki so povezani z legalizacijo objekta.

V kolikor prodajalec sam navedenega ne ţeli storiti, je za kupca ponavadi najučinkovitejša

rešitev ta, da sam izvede legalizacijo in plača potrebne stroške. Vračilo teh stroškov lahko

kupec kasneje preko sodišča iztoţi od prodajalca.

Vračilo stroškov

S strani kupca plačani stroški legalizacije namreč predstavljajo škodo, ki jo je kupec utrpel

zaradi odprave ugotovljenega stanja nedovoljene gradnje. Vsekakor je upravičen do povračila

stroškov s strani prodajalca, kar je skladno s 468. členom Obligacijskega zakonika, če so le-ti

stroški uveljavljeni v za to predvidenih rokih.

B. Odstop od pogodbe

Če legalizacija objekta ni mogoča, ostane kupcu le še moţnost, da na podlagi jamčevalnih

zahtevkov, ki jih ima iz naslova podane stvarne napake na kupljeni nepremičnini, odstopi od

sklenjene prodajne pogodbe in zahteva vračilo plačane kupnine skupaj s pripadajočimi

zamudnimi obrestmi.

Ponavadi se bo zgodilo, da sam prodajalec prostovoljno ne bo vrnil prejete kupnine in obresti

kupcu in bo zato moral kupec vračilo kupnine in obresti zahtevati v sodnem postopku ter nato

s strani sodišča dosojeni znesek tudi na koncu uspešno izterjati od prodajalca.

Morebitne teţave

Ravno tu pa ponavadi nastopijo največji problemi, ko se lahko zgodi, da kupec s strani

sodišča dosojenega zneska sploh ne bo mogel uspešno izterjati, ker prodajalec nima nobenega

premoţenja, iz katerega se bi lahko poplačal, ali pa ker je šel prodajalec v stečaj ipd. Zaradi

tega si je v primeru sodnega uveljavljanja zahtevkov smiselno ţe tekom postopka z institutom

začasne odredbe zagotoviti ustrezno zavarovanje, ki bo kupcu na koncu omogočalo uspešno

izterjavo dosojenih zneskov.

C. Ovadba organom pregona

Samo ravnanje investitorja, ki je zavestno prodajal stanovanja, za katera je vedel, da

predstavljajo nedovoljeno gradnjo, vsebuje tudi vse znake kaznivega dejanja goljufije po 217.

členu Kazenskega zakonika Republike Slovenije (Ur. list RS št. 55/2008).

Zaradi tega smiselno, da se v teh primerih na pristojno okroţno drţavno toţilstvo vloţi

kazenska ovadba proti investitorju ter se še s tega vidika morebiti prepreči, da bi investitor na

podoben način ravnal tudi v prihodnje. Sam tek kazenskega postopka je sicer po podaji

ovadbe odvisen od organov pregona, vendar v primerih nedovoljene gradnje ne bi smelo biti

nobenih ovir, da takšni investitorji ne bi bili obsojeni in kaznovani za svoja ravnanja.

5. Zaključek




129

Ker se je v zadnjem času predvsem zaradi ţelje investitorjev po čim večjih zasluţkih, ki jih je

bilo moţno doseči pri prodaji nepremičnin, povečalo število nedovoljenih gradenj, je

bistveno, da se tudi potencialni kupci seznanijo z navedeno nevarnostjo ter z vsemi

posledicami, ki jih nedovoljena gradnja lahko prinese.

Niso namreč tudi izključeni primeri, ko se lahko zgodi, da kupec nedovoljene gradnje na

koncu ne bo imel v lasti nepremičnine niti ne bo zaradi morebitnega stečaja investitorja kot

prodajalca prejel vrnjene plačane kupnine.

Zaradi tega je potrebno ţe pri samem nakupu novih in starih stanovanj preveriti ali morebiti

stanovanje ne predstavlja nedovoljene gradnje. To pomeni, da kupec zaradi izpostavljenih

tveganj ne bo mogel uporabljati kupljenega stanovanja, hkrati pa lahko izgubi tudi plačano

kupnino.

Nakup stanovanja še vedno predstavlja zelo veliko investicijo marsikatere druţine in je zaradi

tega tudi smiselno, da se na začetku ţe preprečijo kakršnekoli negativne posledice, ki bi jo

lahko prizadele. Zaradi tega naj se pri samem nakupu ţe preko nepremičninskega posrednika,

ki zastopa kupca ali pa preko drugih strokovnjakov (odvetniki, projektanti, gradbeni

nadzorniki itd.) preveri, ali se stanovanje nahaja v legalno zgrajeni stavbi oz. ne predstavlja

nedovoljene (neskladne ali nelegalne) gradnje.

Navedeni strošek pregleda in potrditve, da je vse v redu, bo nedvomno odtehtal in kupcu

prihranil mnogo neprijetnosti ter dodatnih stroškov v primerjavi s stroški in nevarnostmi, ki

ga lahko čakajo v primeru nakupa nedovoljene gradnje.

Preverjanje s strani drţave

Poleg tega pa bi bilo tudi s strani drţave potrebno preveriti problematiko nedovoljene gradnje.

To velja še posebej v primerih, ko se ta izvaja za prodajo na trgu. Drţava bi morala poskrbeti,

da se prepreči nedovoljeno gradnjo predvsem s stroţjim nadzorom takšne gradnje tako v času

izvedbe kot tudi po samem zaključku.

Črna lista investitorjev

Prav tako bi bilo smiselno tudi razmisliti o morebitnem oblikovanju "črne liste investitorjev

nedovoljenih gradenj", v kateri bi bili navedeni investitorji, ki so pri gradnji za trg izvedli

nedovoljeno gradnjo. Ravno tako bi se moralo uveljaviti sankcioniranje takšnih investitorjev

tudi s tem, da se jim v bodoče prepove gradnja za trg.

Na koncu pa se mora vsak potencialni kupec stanovanja še vedno zavedati, da ga tudi

morebitni ukrepi drţave ne morejo v celoti zaščititi. Še vedno od njega samega je odvisno ali

se bo zavedal izpostavljenega problema in bo v fazi nakupa preveril vse potrebno ter se

prepričal, da kupuje stanovanje, ki ne predstavlja nedovoljene gradnje.




130

Reševanje reklamacij v gradbeništvu - s

sodno prakso

Ureditev gradbene pogodbe v Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ) je precej splošna,

pomemben pravni vir so zato tudi Posebne gradbene uzance (v nadaljevanju PGU), še posebej

ker je v novem OZ uporaba uzanc posebej predvidena (12. člen OZ). Uporaba poslovnih

običajev, uzanc in prakse, vzpostavljene med strankama je predvidena za presojo potrebnih

ravnanj in njihovih učinkov v obligacijskih razmerjih med gospodarskimi subjekti.

OZ na novo ureja tudi pojem gospodarske pogodbe (v 13. členu) in kot take opredeljuje tiste,

ki jih med sabo sklepajo gospodarski subjekti.

-> Gradbena pogodba

Gradbena pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki (drugi odstavek 649. člena OZ). Pisna

oblika nudi večje zagotovilo, da bodo predvsem predmet pogodbe in druge pravice ter

obveznosti strank natančno določene.

Po splošni definiciji se z gradbeno pogodbo izvajalec zavezuje, da bo:

po določenem načrtu,

v dogovorjenem roku,

zgradil določeno zgradbo na določenem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektu

izvedel kakšna druga gradbena dela,

naročnik pa se zavezuje, da bo za to izvajalcu plačal določeno ceno.

Stranki lahko predmet pogodbe določita različno: ali določita gradbo ali pa zgolj posamezne

faze oziroma druga gradbena dela.

Sodba II Ips 687/2001

Toţnica je poslovni prostor prevzela in se ob prevzemu zavezala, "da bo stvar dokončala

sama do priprave za uporabno dovoljenje". Ta zaveza res ni bila sklenjena v pisni obliki, kot

je bila v skladu z določbo 630. člena ZOR sklenjena temeljna pogodba, vendar pa kljub

pomanjkanju obličnosti ni brez pravnih učinkov. 14. člena temeljne pogodbe je dovoljeval

spremembo pogodbenih določil in prodajalcu celo nalagal, da v okviru tehničnih moţnosti

upošteva morebitne toţničine ţelje glede obdelave in opremljenosti poslovnega prostora. V

primerih, ko je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank, pa je mogoče

obveznosti ene ali druge pogodbene stranke zmanjšati ali olajšati tudi s poznejšimi ustnimi

dogovori (4. odst. 67. člena ZOR).




131

Toţnica je izpolnitev prevzela, kasnejše dokončanje gradnje (in s tem seveda tudi kasnejša

pridobitev uporabnega dovoljenja) pa je posledica okoliščin na njeni strani. Zato tudi do

plačila pogodbene kazni ni upravičena (270. člen in naslednji ZOR).


Pogoju, da mora gradbena pogodba biti pisno sklenjena, je zadoščeno tudi z zapisom in

sprejemom ponudbe del z opisom del, cenami in rokom izvedbe.

VSL sodba in sklep Cpg 204/94

Za vsak odmik od dogovorjenih in z načrtom predvidenih gradbenih del (razen nujnih in

nepredvidenih del) mora imeti izvajalec pismeno soglasje naročnika, ki ga ne more

nadomestiti nalog njegovega nadzornega organa brez predhodno pridobljene pismene

odobritve naročnika. Nadzorni organ je namreč upravičen (pooblaščen) opravljati samo posle,

ki so v zvezi z gradbenim nadzorstvom in se brez posebnega pooblastila ne more dogovoriti

za odstop od načrta.

Drugi pogoj za odmik od načrta (poleg pismenega soglasja naročnika) je odobritev za odmik

tistega organa, ki je sicer pristojen za potrditev načrta.

VSL sodba I Cpg 494/2004

Vendar pa ZOR v 73. členu uzakonja teorijo o realizaciji, po kateri je pogodba, za katero se

zahteva pismena oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni

stranki v celoti ali v preteţnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz

namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. Navedeno pravilo

pa velja tudi za kasnejše spremembe pogodbe, torej za situacijo, obravnavano v 2. odst. 67.

člena ZOR.

VSK sodba I Cp 411/2003

Pogodbeno kazen v višini 6 promilov dnevno je v svoji ponudbi predlagala prav toţena

stranka, zato pritoţbeno sodišče ni našlo razlogov za večji poseg v pogodbeno avtonomijo

strank, kot ga je izvršilo sodišče prve stopnje, ki je pogodbeno kazen zniţalo na 5 promilov

dnevno.

VSL sodba in sklep I Cp 1900/2005

Če je gradbena pogodba izpolnjena v obsegu 94,7% del in plačana večina dogovorjenih del,

od gradbene pogodbe ni moţno odstopiti iz razloga manjkajočega gradbenega dovoljenja.

-> Razmejitev s pogodbo o delu (podjemno pogodbo)

Ne glede na splošno definicijo gradbene pogodbe oziroma pogodbe o delu pa je razmejitev,

kdaj gre za gradbeno pogodbo in kdaj za pogodbo o delu zelo pomembna. Najbolj pride

potrebna razmejitev do izraza pri jamčevanju za napake in pri razlikah glede določenih rokov.




132

Sodba III Ips 11/93

Za gradbeno pogodbo je značilno, da ima za predmet večja in zahtevnejša dela, ki terjajo

večje število izvajalcev, priprave, gradbeno dovoljenje, projekt, itd. Enostavnejša in manjša

dela pa so predmet pogodbe o delu.

Iz obrazloţitve

Izravnava stropov in zidov po obsegu in zahtevnosti ne spada med taka dela, ki so značilna za

gradbeno pogodbo. Za obvestilo o napakah veljajo torej določila pogodbe o delu in ker

stranka ni ravnala v skladu s temi določbami, je izgubila pravico uveljavljati jamčevalne

zahtevke.

Sodba II Ips 618/93

Glede obveznosti plačila za opravljeno delo ni razlike, če se šteje pogodba kot gradbena ali pa

kot pogodba o delu.

Sodba II Ips 49/99

Glede na naravo dogovorjenih del (prekrivanje strehe) je mogoče sklenjeno pogodbo

opredeliti le kot pogodbo o delu in ne kot gradbeno pogodbo. Prekritje strehe ni gradba. Zato

za pogodbo, s katero se dogovori prekritje strehe, ni predpisana pismena oblika pa tudi

gradbene uzance ne pridejo v poštev.

Sodba in sklep III Ips 107/2001

Neserijska in nestandardizirana dela za odpravo posameznih napak na stanovanjskih blokih ne

predstavljajo gradbenih del na obstoječem objektu iz prvega odstavka 630. člena ZOR, ampak

predmet pogodbe o delu iz 600. člena ZOR. Zato za ta dela ni potrebna pismena pogodba.

VSK sodba I Cpg 85/2000

Ker je bila med strankama sklenjena pogodba o delu, ne pa gradbena pogodba (izvedba

strojnih instalacij na objektu), za odmik od pogodbenih del (v obliki dodatnih del) ni potrebno

pismeno soglasje naročnika oz. sklenitev aneksa k prvotni pogodbi, razen če se nista stranki

izrecno dogovorili, da je to pogoj za njegovo veljavnost.

Gradbena in podjemna pogodba




133

Ureditev gradbene pogodbe v Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ) je precej splošna,

pomemben pravni vir so zato tudi Posebne gradbene uzance (v nadaljevanju PGU), še posebej

ker je v novem OZ uporaba uzanc posebej predvidena (12. člen OZ). Uporaba poslovnih

običajev, uzanc in prakse, vzpostavljene med strankama je predvidena za presojo potrebnih

ravnanj in njihovih učinkov v obligacijskih razmerjih med gospodarskimi subjekti.

OZ na novo ureja tudi pojem gospodarske pogodbe (v 13. členu) in kot take opredeljuje tiste,

ki jih med sabo sklepajo gospodarski subjekti.

-> Gradbena pogodba

Gradbena pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki (drugi odstavek 649. člena OZ). Pisna

oblika nudi večje zagotovilo, da bodo predvsem predmet pogodbe in druge pravice ter

obveznosti strank natančno določene.

Po splošni definiciji se z gradbeno pogodbo izvajalec zavezuje, da bo:

po določenem načrtu,

v dogovorjenem roku,

zgradil določeno zgradbo na določenem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektu

izvedel kakšna druga gradbena dela,

naročnik pa se zavezuje, da bo za to izvajalcu plačal določeno ceno.

Stranki lahko predmet pogodbe določita različno: ali določita gradbo ali pa zgolj posamezne

faze oziroma druga gradbena dela.


Toţnica je poslovni prostor prevzela in se ob prevzemu zavezala, "da bo stvar dokončala

sama do priprave za uporabno dovoljenje". Ta zaveza res ni bila sklenjena v pisni obliki, kot

je bila v skladu z določbo 630. člena ZOR sklenjena temeljna pogodba, vendar pa kljub

pomanjkanju obličnosti ni brez pravnih učinkov. 14. člena temeljne pogodbe je dovoljeval

spremembo pogodbenih določil in prodajalcu celo nalagal, da v okviru tehničnih moţnosti

upošteva morebitne toţničine ţelje glede obdelave in opremljenosti poslovnega prostora. V

primerih, ko je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank, pa je mogoče

obveznosti ene ali druge pogodbene stranke zmanjšati ali olajšati tudi s poznejšimi ustnimi

dogovori (4. odst. 67. člena ZOR).

Toţnica je izpolnitev prevzela, kasnejše dokončanje gradnje (in s tem seveda tudi kasnejša

pridobitev uporabnega dovoljenja) pa je posledica okoliščin na njeni strani. Zato tudi do

plačila pogodbene kazni ni upravičena (270. člen in naslednji ZOR).





134

Pogoju, da mora gradbena pogodba biti pisno sklenjena, je zadoščeno tudi z zapisom in

sprejemom ponudbe del z opisom del, cenami in rokom izvedbe.

VSL sodba in sklep Cpg 204/94

Za vsak odmik od dogovorjenih in z načrtom predvidenih gradbenih del (razen nujnih in

nepredvidenih del) mora imeti izvajalec pismeno soglasje naročnika, ki ga ne more

nadomestiti nalog njegovega nadzornega organa brez predhodno pridobljene pismene

odobritve naročnika. Nadzorni organ je namreč upravičen (pooblaščen) opravljati samo posle,

ki so v zvezi z gradbenim nadzorstvom in se brez posebnega pooblastila ne more dogovoriti

za odstop od načrta.

Drugi pogoj za odmik od načrta (poleg pismenega soglasja naročnika) je odobritev za odmik

tistega organa, ki je sicer pristojen za potrditev načrta.

VSL sodba I Cpg 494/2004

Vendar pa ZOR v 73. členu uzakonja teorijo o realizaciji, po kateri je pogodba, za katero se

zahteva pismena oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni

stranki v celoti ali v preteţnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz

namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. Navedeno pravilo

pa velja tudi za kasnejše spremembe pogodbe, torej za situacijo, obravnavano v 2. odst. 67.

člena ZOR.

VSK sodba I Cp 411/2003

Pogodbeno kazen v višini 6 promilov dnevno je v svoji ponudbi predlagala prav toţena

stranka, zato pritoţbeno sodišče ni našlo razlogov za večji poseg v pogodbeno avtonomijo

strank, kot ga je izvršilo sodišče prve stopnje, ki je pogodbeno kazen zniţalo na 5 promilov

dnevno.

VSL sodba in sklep I Cp 1900/2005

Če je gradbena pogodba izpolnjena v obsegu 94,7% del in plačana večina dogovorjenih del,

od gradbene pogodbe ni moţno odstopiti iz razloga manjkajočega gradbenega dovoljenja.

-> Razmejitev s pogodbo o delu (podjemno pogodbo)

Ne glede na splošno definicijo gradbene pogodbe oziroma pogodbe o delu pa je razmejitev,

kdaj gre za gradbeno pogodbo in kdaj za pogodbo o delu zelo pomembna. Najbolj pride

potrebna razmejitev do izraza pri jamčevanju za napake in pri razlikah glede določenih rokov.

-> Sodna praksa

Sodba III Ips 11/93

Za gradbeno pogodbo je značilno, da ima za predmet večja in zahtevnejša dela, ki terjajo

večje število izvajalcev, priprave, gradbeno dovoljenje, projekt, itd. Enostavnejša in manjša

dela pa so predmet pogodbe o delu.




135

Iz obrazloţitve

Izravnava stropov in zidov po obsegu in zahtevnosti ne spada med taka dela, ki so značilna za

gradbeno pogodbo. Za obvestilo o napakah veljajo torej določila pogodbe o delu in ker

stranka ni ravnala v skladu s temi določbami, je izgubila pravico uveljavljati jamčevalne

zahtevke.

Sodba II Ips 618/93

Glede obveznosti plačila za opravljeno delo ni razlike, če se šteje pogodba kot gradbena ali pa

kot pogodba o delu.

Sodba II Ips 49/99

Glede na naravo dogovorjenih del (prekrivanje strehe) je mogoče sklenjeno pogodbo

opredeliti le kot pogodbo o delu in ne kot gradbeno pogodbo. Prekritje strehe ni gradba. Zato

za pogodbo, s katero se dogovori prekritje strehe, ni predpisana pismena oblika pa tudi

gradbene uzance ne pridejo v poštev.

Sodba in sklep III Ips 107/2001

Neserijska in nestandardizirana dela za odpravo posameznih napak na stanovanjskih blokih ne

predstavljajo gradbenih del na obstoječem objektu iz prvega odstavka 630. člena ZOR, ampak

predmet pogodbe o delu iz 600. člena ZOR. Zato za ta dela ni potrebna pismena pogodba.

VSK sodba I Cpg 85/2000

Ker je bila med strankama sklenjena pogodba o delu, ne pa gradbena pogodba (izvedba

strojnih instalacij na objektu), za odmik od pogodbenih del (v obliki dodatnih del) ni potrebno

pismeno soglasje naročnika oz. sklenitev aneksa k prvotni pogodbi, razen če se nista stranki

izrecno dogovorili, da je to pogoj za njegovo veljavnost.

Odgovornost za stvarne napake opravljenega dela

Za odgovornost za stvarne napake se uporablja ureditev te odgovornosti pri podjemni

pogodbi, v kolikor nima poglavje o gradbeni pogodbi kakšnih vprašanj posebej rešenih.

1. Ureditev odgovornosti za stvarne napake pri podjemni pogodbi

Podjemnik odgovarja za napake opravljenega posla ne glede na krivdo, torej objektivno. Brţ

ko je po normalnem teku stvari mogoče, mora naročnik pregledati izvršeno delo in o

ugotovljenih napakah nemudoma obvestiti podjemnika. O napakah, ki jih z navadnim

pregledom ni mogel opaziti (skrite napake) pa mora naročnik obvestiti podjemnika čim prej,

najpozneje pa v subjektivnem roku enega meseca (ko je bila napaka odkrita).




136

Po dveh letih od prevzetega posla se naročnik ne more več sklicevati na skrite napake.

Prekluzivni rok

Naročnik lahko svoje pravice proti podjemniku z naslova jamčevanja za napake opravljenega

dela uspešno uveljavlja s toţbo le, če pravočasno obvesti podjemnika o napaki in jo vloţi v

enem letu, ki teče od obvestila dalje. Gre za prekluzivni, nepodaljšljivi rok. Pogosto se

naročnik odloči, da svojih pravic ne bo uveljavljal s toţbo, ampak zaradi napak

podjemnikovega dela enostavno ne poravna dogovorjenega plačila.

Naročnikove pravice iz podjemnikovega jamčevanja za napake se razlikujejo:

ali je napaka bistvena (ko je delo neuporabno),

ali pa je napaka nebistvena (ko je delo kljub napaki še uporabno).

Nebistvena napaka

Če je naročnik pravilno in pravočasno grajal napako, ima podjemnik prvenstveno pravico, da

odpravi napako in to mora naročnik od njega tudi zahtevati. Pri tem mu lahko določi primeren

rok. Če bi odprava napake terjala velike stroške, lahko podjemnik odkloni odpravo napake,

vendar ima v tem primeru naročnik pravico odstopiti od pogodbe ali zahtevati zniţanje plačila

in pa pravico do odškodnine.

Ostali zahtevki

Če se izteče primeren rok, pomanjkljivost posla pa še vedno obstoji, lahko naročnik izbira

med ostalimi zahtevki:

lahko opravi popravilo sam in ga zaračuna podjemniku,

razdre pogodbo,

zahteva zniţanje plačila.

Bistvena napaka

Če je napaka bistvena (ko je delo neuporabno oziroma v nasprotju z določili pogodbe),

lahko naročnik z enostransko izjavo razdre pogodbo.

Poleg jamčevalnih zahtevkov ima naročnik tudi pravico do povračila škode, vendar morajo

biti za uspešno uveljavljanje škode podane vse predpostavke, ki veljajo ob jamčevanju za

napake: naročnik mora o napaki pravočasno obvestiti podjemnika.

VSK sodba in sklep I Cpg 100/2005

Po določilu 1. odst. 614. čl. ZOR je naročnik dolţan pregledati izvršeno delo, brţ ko je to po

normalnem teku stvari mogoče in o ugotovljenih napakah nemudoma obvestiti prevzemnika

naročila. Jasno je, da mora pred tem izvršeno delo prevzemnik naročniku izročiti (1. odst.




137

613. čl. ZOR). V obravnavanem primeru pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da pravdni

stranki nista sestavili zapisnika o sprejemu in izročitvi del. Ker torej do izročitve izvršenega

dela ni prišlo, ni mogoče ugotavljati pravočasnosti reklamacije opravljenih del od trenutka

izročitve oz. prevzema dela.

VSK sklep I Cpg 126/2006

Eden od jamčevalnih zahtevkov, ki jih naročnik lahko uveljavi zoper izvajalca del, je tudi

zniţanje plačila (3. odst. 639. čl. ZOR). Po določilu 640. čl. ZOR se plačilo zniţa v razmerju

med vrednostjo izvršenega dela ob sklenitvi pogodbe brez napake in vrednostjo, ki bi jo tedaj

imelo izvršeno delo z napako.


Zahteva za pravočasno grajanje napake je določena v korist prevzemnika posla tako kot tudi

rok za vloţitev toţbe zaradi sodnega uveljavljanja jamčevalnega zahtevka. Če prevzemnik te

svoje pravice ne uveljavlja, pač pa se z naročnikom dogovori drugače, je tako ravnanje v

skladu s splošnim načelom o svobodi urejanja obligacijskih razmerjih iz 10. člena ZOR. V

takem primeru je grajanje lahko pravočasno zaradi drugačnega dogovora strank.

VSL sklep I Cp 205/2001

Zakon je podjemniku dal prednost, da on lahko v prvi vrsti napako odpravi, le brezuspešen

potek naknadnega roka za odpravo napak pa ima za posledico, da nastopijo subsidiarne

sankcije, ki jih lahko naročnik izbere alternativno (zniţanje plačila, razdor pogodbe, odprava

napake po naročniku na podjemnikov račun).

2. Odgovornost izvajalca

Z gradbeno pogodbo se izvajalec zaveţe, da bo po določenem načrtu in v dogovorjenem roku

zgradil določeno zgradbo. Pri tem njegova zaveza temelji tako na načrtu kot tudi na pravilih

stroke. Izvajalec mora dela izvesti v skladu s pravili stroke in glede na zavezo iz pogodbe, ki

pa predstavlja obligacijo rezultata – mora izvajalec torej zgraditi objekt določene kakovosti in

določenih lastnosti. Njegova izpolnitev je nepravilna, če ne doseţe tistega rezultata, ki se ga je

s pogodbo zavezal doseči.

Dolţnosti izvajalca

Izvajalec je tako dolţan:

zgraditi objekt določene kakovosti in določenih lastnosti,

v skladu z načrtom in pravili stroke.

Napake izvajalca

Napake iz sfere izvajalca so torej lahko:

1. Odstopanje od projekta – ker je izvajalec dolţan zgraditi gradbo po določenem

načrtu, naj bi vsako odstopanje od projekta (načrta) tako ţe pomenilo, da je dela




138

izvajal z napako, vendar temu v praksi ni vedno tako. Projekt obsega mnogo tehnične

dokumentacije z opisom, izračuni, predpisanim materiali…ipd. Mnogokrat je

projektna tehnična dokumentacija v kakšnem delu pomanjkljiva ali pa v kakšnem delu

ne ustreza, pa zato izvajalec izvede dela v skladu s pravili stroke, kar še ne pomeni, da

je dela izvajal z napako.

2. Napake vgrajenega oziroma uporabljenega materiala, kjer pa je potrebno najprej

ločiti ali je material dal naročnik ali pa izvajalec.

Če je material dal naročnik in je ugotovljeno, da napaka izvira iz materiala,

potem ne gre za napako v sferi izvajalca. Pri tem je treba opozoriti, da je

izvajalec rešen odgovornosti le v primeru, če so bile napake materiala takšne,

da jih ni mogel opaziti s strokovno skrbnostjo, ki se zanj zahteva.

Če je material dal izvajalec, je eno izmed (teoretičnih) stališč, da v tem

primeru za material odgovarja enako kot prodajalec za napake na blagu.

Podjemno (gradbeno) pogodbo je v tem primeru torej treba razdeliti na tisti

del, ki pomeni izvajanje del in drugi del, ki pomeni prodajno pogodbo za

vgrajeni material.

Tako lahko na primer vgradi ustreznejši material, kot pa je bil predpisan, ali pa večjo količino

materiala (na primer betona…), kot je bila predpisana, pa se tem še ne gre za napako izvajalca

v smeri odstopanja od projekta.

Če je izvajalec na napake materiala, ki jih je opazil, opozoril naročnika, bo izvajalec prost

odgovornosti, četudi bo na izrecno zahtevo naročnika ta material vseeno uporabil. Pri tem je

treba upoštevati tudi, da je naročnik ponavadi laik, izvajalec pa profesionalna oseba, zato

mora ta naročnika opozoriti tudi na vse posledice, ki bi jih uporaba materiala z napako lahko

imela.

Drugo stališče pa zastopa teorijo, da izvajalec tudi glede vgrajenega materiala odgovarja kot

podjemnik (po pogodbi o delu).

Vendar pa je treba ločiti še situacijo, ko pa izvajalec odgovarja zaradi napačne izbire

materiala. Kadar izvajalec ponudi naročniku več različnih vrst materiala (na primer različne

vrste talnih oblog, oken ali vrat…), ga mora opozoriti na prednosti in slabosti posameznega

materiala glede na okoliščine, kje bo ta material vgrajen in ki so izvajalcu znane.

Če bo na primer v nekem poslovnem objektu izvajalec ponudil vgradnjo parketa, laminata,

plastičnih podov ali pa tapisona, bo glede na namembnost izvajalec moral predstaviti




139

naročniku prednosti in slabosti posameznega materiala in pri tem ne sme biti pomembna zgolj

cena.

1. Odstopanje od pravil tehnike pri izvajanju del je eden najpogostejših vzrokov

odgovornosti izvajalca za napake gradbe. Izvajalec je dolţan izbrati in izvesti dela na

najustreznejši način, tako da bo dosegel tak rezultat, ki izhaja iz pogodbene zaveze.

Pogosto se izvajalci v praksi ţelijo rešiti odgovornosti tako, da se sklicujejo na

pomanjkljiv nadzor (naročnika) med gradnjo, vendar v praksi s takimi ugovori ne

uspejo. Četudi nadzora sploh ni bilo ali pa je bil pomanjkljiv, izvajalca to še ne

razbremeni odgovornosti zaradi nepravilne tehnike pri izvajanju del.

2. Napake projekta in lastnosti zemljišča so po svoji naravi napake, ki sicer ne izvirajo

iz izvajalčeve sfere, vendar se v tem primeru izvajalec reši odgovornosti le v primeru,

če izkaţe, da ni mogel predvideti napake zgradbe, ki izvira iz napake v projektu in je

nastala zaradi lastnosti zemljišča.

3. Nepravilna uporaba objekta je sicer napaka, ki izvira iz naročnikove sfere, vendar v

nekaterih primerih izvajalec ne more prevaliti krivde avtomatično na naročnika.

To se zgodi predvsem v primeru, ko pride do napake zato, ker je izvajalec sicer izročil objekt,

vendar ga naročnik še ne more uporabljati v skladu z namenom (na primer potrebno je

vsakodnevno sušenje oziroma prepih določenih prostorov…) oziroma bi moral izvajalec dati

naročniku posebna navodila za uporabo oziroma vzdrţevanje. To se zgodi v primerih, ko na

primer določena zgradba ali njen del (na primer streha, fasada…) terja drugačno ali

pogostejše vzdrţevanje, kot je to sicer v navadi.

3. Odgovornost projektanta

Na podlagi pogodbe o izdelavi projekta se projektant zaveţe opraviti intelektualno delo –

izdelati projekt. Po vrsti pogodbe so to pogodbo uvršča med pogodbe o delu. Zaveza

projektanta po pogodbi o delu je obligacija rezultata.

Izdelava projekta

Projektant je dolţan izdelati projekt:

v skladu z naročilom naročnika,

v skladu s pravili stroke.

Napake v projektu

Napake v projektu so torej lahko:




140

1. projekt ni v skladu z naročili naročnika – nima torej izrecno dogovorjenih lastnosti.

To se zgodi na primer takrat, kadar je naročnik projektantu izrecno naročil izdelavo

projekta za določeno zgradbo, z določenimi lastnostmi.

2. projekt nima lastnosti, ki se ponavadi pričakujejo glede na tip objekta, na katerega se

projekt nanaša – je torej v nasprotju s pravili stroke. Pri tem mora projektant pred

pričetkom dela predvsem:

ugotoviti lastnosti zemljišča, nosilnosti zemljišča (na primer močvirnat teren),

vpliva gradnje na sosednje objekte, vpliva vremenskih razmer in pripraviti

oziroma naročiti statične in druge izračune. Tako mora projektant pregledati

raziskave zemljišča in preveriti ali ustrezajo dejanskim razmeram,

izbrati konstrukcijo in materiale. Napačna izbira materiala je napaka

projekta. Za napačno izbiro materiala gre, kadar ta ne ustreza namenu. Način

gradnje je sicer načeloma prepuščen izvajalcu, vendar mora projektant določiti

tudi način gradnje takrat, kadar predvidena konstrukcija in statični izračuni ne

dopuščajo svobodne izbire načina gradnje. Kadar se uporabljajo še

nepreizkušeni materiali in načini gradnje, je projektant prost obveznosti le,

kadar je naročnik izrecno prevzel tveganje nase.

Za primer vzemimo poslovno stanovanjsko zgradbo, s poslovnimi prostori zgolj v pritličju,

projektant pa je v projektu predvidel poslovne prostore tudi v 1. nadstropju in tako ni

upošteval razmerja med poslovnimi in stanovanjskim prostori.

Seveda so lahko navodila naročnika v nasprotju z določenimi pravili in tako izvedba takih

navodil v projektu tudi tvegana. V tem primeru mora projektant jasno opozoriti naročnika na

tveganje in šele po tem opozorilu se lahko odgovornost za projekt prenese na naročnika.

Jamčevalni roki za napake v projektu so 2 leti, za tiste napake v projektu, ki se nanašajo na

solidnost zgradbe pa 10 let.

Rok za obvestilo velja 6 mesecev od dneva, ko je naročnik ali drug pridobitelj napako

ugotovil. Pravica naročnika in drugega pridobitelja nasproti projektantu preneha v enem letu

od dneva, ko je o napaki obvestil projektanta.

Ena izmed razlik med jamčevanjem za napake in garancijo je prav v tem, da lahko stranka

zahteva odpravo napak več čas garancijskega roka in notifikacija ni vezana na določen čas (6

mesecev) po odkritju napak – 502. člen ZOR.

VSM sklep Cpg 304/94




141

Po sodni praksi začne teči enoletni rok za vloţitev toţbe tudi od zadnjega dne sanacijskih del,

ki so opravljena na zahtevo stranke, saj bi jo sicer izvajalec lahko izigral z navidezno

pripravljenostjo odpraviti napake.

Odgovornost projektanta za napake v projektu, ki se pokaţejo pred izvedbo del

Kadar se napaka pokaţe ţe pri samem projektu, ko se sploh še ni začelo z izvedbo del, mora

naročnik ravnati v skladu s pravili, ki so določena v teh primerih pri pogodbi o delu.


Projektant torej odgovarja za napake:

projekt ima napako,

naročnik za napako ni vedel niti ni bil dolţan vedeti,

napaka se pokaţe v določenem jamčevalnem roku,

naročnik je pregledal projekt in projektanta obvestil o napaki v določenem roku,

naročnik je uveljavljal zahtevek v določenem roku.

Odgovornost projektanta za napake v projektu, ki se pokaţejo v napakah zgrajenega

objekta

Naročniku nastane škoda, saj se zaradi napak v projektu pojavijo napake zgradbe. Te škode ni

mogoče popolnoma odpraviti zgolj z uveljavljanjem jamčevalnih zahtevkov v smeri, da se

odpravijo napake v projektu. Te napake se namreč odraţajo na zgradbi, zato je škoda

odpravljena šele, ko so odpravljene tudi napake na zgradbi.

Predpostavke odgovornosti projektanta

Predpostavke odgovornosti projektanta v tem primeru so:

zgradba ima napako,

napaka je v vzročni zvezi s opravljenim delom projektanta – vzrok napake zgradbe je

v projektu,

naročnik za napako ni vedel niti ni bil dolţan vedeti,

napaka se pokaţe v določenem jamčevalnem roku,

naročnik je opravil pregled in o napaki obvestil v določenem roku,

naročnik je uveljavljal zahtevek v določenem roku.

4. Regresni zahtevki

Kadar sta za škodo odgovorna tako izvajalec kot tudi projektant, se odgovornost vsakega do

njiju meri po velikosti njegove krivde.

Projektant, ki je izdelal načrt gradbe in mu je bil zaupan tudi nadzor nad izvršitvijo del,

odgovarja tudi za napake v izvršenih delih, ki so nastale po izvajalčevi krivdi, če bi jih moral

in mogel opaziti ob nadzoru. Vendar ima pravico do izvajalca zahtevati povrnitev škode. Tudi

obratno ima izvajalec, ki je povrnil škodo pravico zahtevati od projektanta povračilo v tolikšni

meri, kolikor napaka izvira iz projektantove odgovornosti.




142

Sodba II Ips 577/94

Estetske napake stopnic niso "napaka v izdelavi gradbe, ki zadeva njeno solidnost" v smislu 1.

odst. 644. člena ZOR. Vprašanje, kolikšni so stroški odprave napake, ki je izvajalec del po

gradbeni pogodbi ni odpravil (641. člen v zvezi s s 3. odst. 620. člena), je dejansko vprašanje.

Prav tako je dejansko vprašanje višina škode, ki je zaradi napake nastala naročniku (641. člen

v zvezi s 5. odst. 620. člena ZOR).

Sklep II Ips 422/2000

Fasada sama sicer ni gradba v smislu 631. člena ZOR, je pa nujen in tako pomemben del

gradbe, da lahko napake pri njeni izdelavi vplivajo na solidnost gradbe kot celote (644. člen

ZOR).

VSK sodba in sklep Cp 1224/1999

Napake na fasadi zgradbe v obliki razpok ne ogroţajo stabilnosti gradbe, zato uporaba 644.

člena ZOR ne pride v poštev. Fasada je sicer gradba, vendar je zunanji omet stavbe v funkciji

izolacije in estetskega videza. Za jamčevanje za napake na fasadi pridejo v poštev določila

641. člena ZOR.

VSL sodba Cpg 1354/93

Če so na strehi gradbe napake, zaradi katerih streha hitreje propada, kot je to običajno, vendar

zaradi njih ne prepušča vode, gre za stvarne napake, ne pa za napako, ki zadeva solidnost

gradnje. Če je izvajalec po obvestilu naročnika začel odpravljati napake, se kasneje ne more

več sklicevati na to, da obvestilo ni bilo pravočasno, da toţba ni bila vloţena v predpisanem

roku in da so stroški za odpravo napak pretirani.

VSL sodba I Cp 2091/99

"Večkratno pozivanje" izvajalca k odpravi napak na gradbi ne zadošča za izpolnitev pogoja za

uspešno uveljavitev jamčevalnih sankcij (notifikacija), če naročnik ne dokaţe, da je izvajalca

obvestil o napakah (in to opredeljeno) znotraj roka iz 1. odst. 645. člena ZOR, kar je nadaljnji

pogoj tako za ohranitev roka za pravočasno uveljavljanje pravic naročnika iz naslova

jamčevanja (2. odst. 645. člena ZOR) kot tudi za t.i. perpetuacijo ugovora zoper terjatev za

plačilo gradbene cene (2. odst. 616. člena v zvezi s 641. členom ZOR).

VSL sodba Cpg 1898/92

Odgovornost za napake na objektu se presoja po specialnih pravilih o jamčevanju za stvarne

napake gradbe, ne pa po splošnih pravilih o odškodninski odgovornosti. Pri regresnih

zahtevkih projektant od nadzornega inţenirja ne more zahtevati povrnitve škode, ki je nastala

zaradi napake v projektu v primeru, da med njima ni bila sklenjena posebna pogodba.

Nadzorni inţenir odgovarja za napake, ki so nastale pri njegovem delu, le naročniku.




143

V primeru, da izvirajo napake iz projekta, lahko zahteva po 3. odst. 647. člena ZOR z

regresnim zahtevkom izvajalec povrnitev škode od projektanta. Obratna situacija, da bi v tem

primeru uveljavljal projektant škodo od izvajalca, po zakonu ni moţna.

Sodba III Ips 79/94

Izvajalec gradbenih del je odgovoren za napake v izdelavi gradbe, ki zadevajo njeno solidnost

(1. odst. 644. člena ZOR). Odgovornost izvajalca je primarna. Projektant odgovarja, če

napaka gradbe izvira iz napake v načrtu. Vendar odgovornost projektanta ne izključuje vselej

odgovornosti izvajalca. Izvajalec, ki je strokovno usposobljen, je dolţan opozoriti naročnika

na napako v projektu.


Izvajalec je odgovoren le za škodo na delu hiše, ki jo je saniral, ne pa na celotnem objektu, ki

je bil saniran z drugo sanacijo tudi zaradi nestrokovne gradnje toţeče stranke v lastni reţiji.

Sodba III Ips 75/2001

Izvajalec, ki je sprejel obveznost, da bo napako odpravil, se ne more več sklicevati na rok iz

prvega odstavka 616. člena ZOR (ali na drugi odstavek 645. člena ZOR, kadar je z napako

prizadeta solidnost zgradbe).

VSK sklep Cpg 89/94

Če je projektant izdelal projekt za investitorja po posebni pogodbi, izvajalec pa dela po

projektu po posebni pogodbi z investitorjem, pri čemer je povzročil nadaljnjo škodo

investitorju tudi zaradi izvajanja del v nasprotju s projektom, odgovornost projektanta in

izvajalca za škodo nasproti investitorju ni solidarna.

5. Odgovornost izvajalca za podizvajalce

Izvajalec nasproti naročniku odgovarja za svoje sodelavce – podizvajalce, ki so po njegovem

naročilu delali pri prevzetem poslu, kot da bi tudi ta del posla, ki ga je prenesel na

podizvajalce, opravil sam (630. člen OZ).

Objektivna odgovornost

Odgovornost izvajalca do naročnika je objektivna, saj izvajalec odgovarja tudi, če dokaţe:

da je izbral dovolj strokovno osebo,

da ji je dajal zadostna navodila,

da je to osebo tudi nadzoroval.

Izvajalec odgovarja torej tako, kot da bi dejanje sam storil. V tem je njegova objektivna

odgovornost za zvezo, ki jo je ustvaril med sabo in podizvajalcem. Na enak način urejajo ta

razmerja tudi PGU (od 48. do 50. uzance).

Regresni zahtevek izvajalca do podizvajalca




144

Če namerava izvajalec zahtevati povračilo od (svojega) podizvajalca, ker je naročnik od

izvajalca uveljavljal jamčevalne zahtevke zaradi napak (ki pa jih je povzročil podizvajalec),

mora podizvajalca o napaki obvestiti v dveh mesecih od dneva, ko je naročnik obvestil njega

(4. odst. 665. člena OZ).

VSL sodba II Cp 1319/93

Izvajalec, ki je v pogodbenem razmerju z naročnikom del, je odgovoren tudi za delo

podizvajalcev in torej tudi za odpravo ugotovljenih napak, ki jih je pri delu zagrešil

podizvajalec.

VSM sklep Cpg 61/95

Ker prevzemnik dela odgovarja tudi za svoje sodelavce (611. člen ZOR), bi bil prevzemnik

dela – izvajalec po določilu 637. člena ZOR upravičen do spremembe cene, če bi se cene za

elemente pogodbene cene spremenile v času, ko ni bil v zamudi oz. v času nezakrivljene

zamude. Svojo zahtevo po spremembi pogodbene cene mora izvajalec sporočiti naročniku do

končnega obračuna. Z izročitvijo gradbenih del in s plačilom pogodbene cene se obveznostno

razmerje med pogodbenima strankama preneha, razen če zakon ne določa drugače (npr. za

skrite napake).

Določitev pripadajočega zemljišča stavbi

1. Splošno

ZVEtl

V letu 2008 je Drţavni zbor RS sprejel Zakon o vzpostavitvi etaţne lastnine na predlog

pridobitelja posameznega dela stavbe in določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (Ur. list

RS, št. 45/2008; v nadaljevanju ZVEtl). Ta zakon omogoča, da se postopek oblikovanja

etaţne lastnine in vpisa v zemljiško knjigo izvede na predlog enega samega predlagatelja,

torej lastnika stanovanja v večstanovanjski stavbi. Predlagatelj lahko ta predlog poda ne glede

na to ali preostali lastniki stanovanj večstanovanjske stavbe temu nasprotujejo ali s tem

soglašajo.

Namen zakona

ZVEtl je bil sprejet kot posledica prenehanja veljavnosti Zakona o posebnih pogojih za vpis

lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (skrajšano ZPPLPS – v

nadaljevanju) in poskuša urediti tiste pomanjkljivosti, ki jih ni uspel ZPPLPS ni uspel urediti.

ZPPLPS ni bil sistemski zakon, ki bi celovito urejal obstoječo problematiko.




145

Kritika ZPPLPS

Upoštevaje navedeno ne gre zanemariti, da je morda povsem utemeljena kritika tega zakona,

da je v številnih primerih dejansko vzpostavil le dodatne teţave, namesto da bi jih reševal.

Tako npr. ostajajo odprta vprašanja v tistih primerih, ko so se vpisovali le posamezni deli na

večstanovanjski stavbi po ZPPLPS, nihče pa vse do danes ni poskrbel za ureditev solastniških

razmerjih na skupnih delih stavbe. Ker je torej prišlo le do delnega vpisa oziroma drugače

povedano le do delne ureditve zemljiškoknjiţnega stanja, je potrebno to stanje sedaj

dokončno sanirati. Teţava je v tem, da v velikih primerih ni najti volje stanovalcev, da bi

nastalo situacijo uredili, saj lastniki stanovanj v večini primerov razmišljajo na način, da so

svojo nepremičnino – stanovanje, ţe vpisali v zemljiško knjigo in da je zadeva s tem

zaključena. Ţal temu še zdaleč ni tako.

Po neuradnih podatkih ostaja v RS še več kot 300.000 nevpisanih nepremičnin. Večji problem

kot neizvedba vpisa posameznih delov stavbe, torej stanovanj, pa predstavlja ureditev

pripadajočega zemljišča k tem stavbam. Te problematike namreč ZPPLPS ni urejal in je ta

vse do sprejetja ZVEtl ostala neurejena.

2. Pojem pripadajočega zemljišča

Pojem pripadajočega zemljišča ZVEtl ureja v 7. členu. V primerih, ko se na stavbi vzpostavi

etaţna lastnina na podlagi tega zakona, se šteje, da je pripadajoče zemljišče k stavbi skupni

del stavbe, ki je v solastnini vsakokratnih etaţnih lastnikov stavbe. V postopku za

vzpostavitev etaţne lastnine po ZVEtl se za pripadajoče zemljišče k stavbi šteje zemljiška

parcela, na kateri stavba stoji, če na zemljiški parceli stoji več stavb ali če je med udeleţenci

postopka spor o obsegu pripadajočega zemljišča, pa zemljišče, na katerem stavba stoji

(zemljišče pod stavbo).

Pripadajoče zemljišče

ZVEtL v 3. odstavku 7. člena določa, da sodišče v postopku za določitev pripadajočega

zemljišča k stavbi kot pripadajoče zemljišče določi tisti del zemljiške parcele, na kateri stavba

stoji, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe. V 4. odstavku istega člena določa, da

za zemljišče, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe, šteje zemljišče, ki je bilo kot

tako načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je

bila stavba zgrajena ali v drugih upravnih aktih, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče.

Pri tem se kot relevantne na podlagi 4. odstavka 30. člena ZVEtl uporabljajo merila in pogoji

iz prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe in ne tisti, ki veljajo v času

odločanja sodišča.

4. odstavek 7. člena ZVEtl še določa, da če zemljišča na predhodno opisan način ni mogoče

ugotoviti, ga določi sodišče, upoštevajoč vse okoliščine primera in pri tem zlasti upošteva, da

je to tisto zemljišče, ki predstavlja dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za

smetnjake, prostore za igro in podobno.

Pogoj za pripadajoče zemljišče

Glede na opisano zakonsko dikcijo je mogoče ugotoviti ali neko določeno zemljišče, ki ga

npr. prebivalci nekega stanovanjskega naselja ali pa večstanovanjske stavbe ţe vrsto let




146

uporabljajo kot svoje parkirišče, predstavlja pripadajoče zemljišče k stavbi ali ne. Izpolnjen

mora biti pogoj, da je takšno zemljišče namenjeno za redno rabo stavbe in da je bilo to

zemljišče kot tako tudi načrtovano v prostorskih aktih in določeno v upravnih dovoljenjih. Če

so vsi ti pogoji izpolnjeni, sodišče lahko določi takšno zemljišče kot pripadajoče zemljišče k

stavbi.

Kljub zakonski definiciji pripadajočega zemljišča pa predvidevamo, da bo ta termin povzročal

nove zaplete. Pojem pripadajočega zemljišča je v slovenskem pravnem redu nov pojem, ki

mora v sodni praksi še pridobiti vsebino. Ker je zakon razmeroma nov, sodne prakse na tem

področju zaenkrat še ni in se bo oblikovala v prihajajočih letih.

Pripadajoče zemljišče k več stavbam

8. člen ZVEtl daje sodišču še posebno pooblastilo v primeru, če sodišče na podlagi predhodno

opisanih kriterijev ugotovi, da je pripadajoče zemljišče namenjeno tudi za redno rabo drugih

stavb. V tem primeru sodišče takšno zemljišče določi kot pripadajoče zemljišče k več

stavbam. Pripadajoče zemljišče k več stavbam se šteje za skupno lastnino vsakokratnih

lastnikov stavb, katerih redni rabi je to zemljišče namenjeno.

3. Postopek za določitev pripadajočega zemljišča

Postopek za določitev pripadajočega zemljišča opisuje ZVEtl v treh členih in sicer od 26.

člena do 28. člena. Smiselno se za ta postopek uporabljajo tudi pravila postopka za

vzpostavitev etaţne lastnine, določena v 15. členu (zaznamba postopka določitve

pripadajočega zemljišča), sedmem in osmem odstavku 16. člena (udeleţenci postopka), 23.

členu (pripravljalna dejanja) in 24. členu (odločba) ZVEtl.

V postopku določitve pripadajočega zemljišča se uporabljajo pravila nepravdnega postopka

po Zakonu o nepravdnem postopku.

Če je bila etaţna lastnina na stavbi vzpostavljena v postopku po ZVEtl, lahko udeleţenci tega

postopka in druge osebe, ki izkazujejo pravni interes, pri sodišču predlagajo ugotovitev

oziroma določitev pripadajočega zemljišča k tej stavbi. Ob tem še posebej opozarjamo na 30.

člen ZVEtl, ki v 1. odstavku določa, da če je bila stavba zgrajena pred 1. januarjem 2003 in

niso izpolnjeni pogoji za vknjiţbo lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem

zemljišču, lahko upravičena oseba predlaga ugotovitev pripadajočega zemljišča v postopku za

določitev pripadajočega zemljišča po ZVEtl, ne glede na to ali je bil izveden postopek

vzpostavitve etaţne lastnine po tem zakonu.

-> Upravičeni predlagatelj

Teţava, na katero smo naleteli med drugim pri uporabi ZVEtl, je vprašanje, kdo je lahko

predlagatelj postopka določitve pripadajočega zemljišča. 27. člen Zvetl v prvem odstavku

določa, da kadar ima stavba upravnika po določbah Stvarnopravnega zakonika, upravnik v

postopku za določitev pripadajočega zemljišča zastopa vse lastnike takšne stavbe. Ne glede na

določbo prvega odstavka pa lahko tudi vsak etaţni lastnik sam sodeluje v postopku za

določitev pripadajočega zemljišča, če v postopku prijavi svojo udeleţbo. Glede na opisano

zakonsko določilo sta se oblikovali dve mnenji.




147

Upravnik ali etaţni lastnik?

Eno mnenje je, da sta lahko predlagatelja postopka določitve pripadajočega zemljišča

upravnik ali vsak etaţni lastnik. Drugo mnenje pa je, da je lahko predlagatelj postopka

določitve pripadajočega zemljišča le vsak etaţni lastnik. Zagovorniki drugega mnenja namreč

menijo, da je upravnik na podlagi 27. člena ZVEtl zgolj zastopnik predlagateljev, ki je na

podlagi pogodbe o opravljanju upravniških storitev le pooblaščen za posle rednega

upravljanja s stavbo.

Nenatančna zakonska določila

Prvo mnenje temelji na sami dikciji zakona, ki v poglavju, ki se nanaša na postopek določitve

pripadajočega zemljišča poleg etaţnega lastnika, izrecno omenja tudi upravnika. Takšne

zakonske dikcije v poglavju, ki govori o postopku za vzpostavite etaţne lastnine, ni. V tem

poglavju je v 14. členu določeno, da se postopek za vzpostavitev etaţne lastne po ZVEtl

začne na predlog pridobitelja posameznega dela. Priznati je potrebno, da 14. člen ZVEtl nosi

naslov upravičeni predlagatelj, 27. člen ZVEtl pa nosi naslov zastopanje v postopku.

Ugotoviti je mogoče, da je zakonodajalec zaradi nenatančne zakonske dikcije vnesel kar nekaj

teţav ţe pri ugotavljanju, kdo je upravičen predlagatelj postopka za določitev pripadajočega

zemljišča.

Sodišča se v praksi trenutno bolj nagibajo k prvemu mnenju. K prvemu mnenju se nagibamo

tudi mi, zlasti glede na določbo 2. odstavka 28. člena ZVEtl, ki bo natančneje opisana v

nadaljevanju in na podlagi katere se šteje, da se obvestilo o določanju pripadajočega zemljišča

k več stavbam vroči kar upravniku takim stavbam in velja zakonska domneva, da so o

postopku obveščeni vsi lastniki teh stavb.

Pri tem pa ne gre pozabiti, da se sodna praksa o tem vprašanju še ni izjasnila in da se bo

dokončno stališče šele oblikovalo, seveda pod pogojem, če bodo nasprotni udeleţenci v tem

nepravdnem postopku to vprašanje posebej izpostavili in se bodo morala instančna sodišča o

tem tudi izreči ter oblikovati enotno mnenje.

-> Določanje pripadajočega zemljišča k več stavbam

Kadar sodišče ugotovi, da pripadajoče zemljišče k stavbi v etaţni lastnini predstavlja

pripadajoče zemljišče k več stavbam ali da na zemljiški parceli, na kateri je treba odmeriti

pripadajoče zemljišče k stavbi, stojijo drugi objekti, obvesti tudi osebe, ki bi lahko prišle v

poštev kot skupni lastniki pripadajočega zemljišča k več stavbam.

Pred posredovanjem takšnega obvestila sodišče po uradni dolţnosti opravi poizvedbe v

registru upravnikov ali ima kakšna od stavb, katerim bi lahko pripadalo zemljišče iz

prejšnjega odstavka, upravnika imenovanega v skladu z določbami stanovanjskega zakona.

Če ima takšna stavba upravnika, se obvestilo iz prejšnjega odstavka vroči njemu in se šteje,

da so s tem o postopku obveščeni vsi lastniki te stavbe.

Načelo oficialnosti postopka




148

Načelo oficialnosti postopka je v ZVEtl močno poudarjeno. Izraz tega načela je konkretiziran

v tretjem odstavku 28. člena ZVEtl. Tu je določeno, da sodišče po uradni dolţnosti pridobi od

pristojnega upravnega organa podatke o izdanih upravnih aktih glede določitve

funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele ter od pristojnega organa lokalne skupnosti

podatke o opredelitvi teh zemljišč v prostorskih aktih.

Pripadajoče zemljišče k več stavbam se tako odmeri kot samostojna zemljiška parcela in se

vpiše v samostojen zemljiškoknjiţni vloţek, pri katerem se skupna lastnina v korist lastnikov

vpiše z navedbo identifikacijskih znakov nepremičnin, katerih vsakokratni lastniki so skupni

lastniki takšnega zemljišča.

4. Zaključek

Glede na to, da gre za popolnoma nov zakon, ki zahteva specifično znanje sodnika, ki se bo s

problematiko določitve pripadajočega zemljišča ukvarjal, je sekcija o urejanju pripadajočih

oziroma funkcionalnih zemljišč pri Gospodarski zbornici Slovenije na okrogli mizi

izoblikovala skupno stališče. Namen tega je bil, da se pozove Ministrstvo za pravosodje, da

izpolni zavezo dano ob sprejemanju ZVEtl ter da se na petih nepravdnih sodiščih RS usposobi

sodnika in sodnega pomočnika, ki bosta reševala izključno problematiko tega zakona. Na

Okrajnem sodišču v Ljubljani se glede na pripadnost zadev z zahtevki po ZVEtl ukvarjata dva

sodnika.

Nenazadnje pa je potrebno ugotoviti tudi, da ZVEtl v praksi ţal še ni povsem zaţivel. Razloge

lahko iščemo na različnih področjih: od tega, da ljudje še niso seznanjeni z njegovo vsebino in

moţnostmi, ki jih daje, do tega, da se posameznik enostavno noče izpostavljati in sam voditi

celotnega postopka v korist vseh preostalih etaţnih lastnikov stavbe.

Zavarovanje odgovornosti

1. Splošno

V sedanjem času se vse bolj uveljavlja odškodninska odgovornost v vseh aspektih ţivljenja.

Pri tem tudi gradbeništvo in izvajanje drugih del, povezanih s tem, na navedeno ni imuno.

Razlogi za zavarovanje odgovornosti

Ker se napak pri izvajanju del z gotovostjo vedno ni moţno v celoti izogniti, je tako vseskozi

podana določena verjetnost nastanka napak in posledično odgovornosti za navedene napake.

Zaradi tega se izkaţe, da je zavarovanje odgovornosti postalo nuja ne samo pri opravljanju

gradbeništva ampak pri opravljanju katerekoli dejavnosti, saj so namreč posledice morebitnih

napak vedno večje oz. so s tem višje tudi morebitne odškodnine, ki jih je potrebno plačati.




149

Osebe, ki sodelujejo pri gradnji kot so investitor nameravanega objekta, projektant, ki je

izdelal projektno dokumentacijo za takšen objekt, izvajalec gradnje takšnega objekta,

nadzornik nad gradnjo takšnega objekta in revident projektne dokumentacije (v nadaljevanju

udeleţenci pri gradnji) pri tem niso nobene izjeme.

Če namreč udeleţenci pri gradnji storijo napake pri opravljanju navedene dejavnosti, lahko te

napake pripeljejo do posedanja stavbe ali pa v najbolj črnem scenariju celo do porušitve

stavbe. To vse pa predstavlja visoko škodo, ki jo je na koncu potrebno povrniti naročniku ali

pa morebiti tudi tretjim osebam (če se zaradi tega npr. poruši še sosednja stavba).

Da navedeni dogodki ne bi nepopravljivo vplivali na poslovno dejavnost udeleţencev pri

gradnji, je zato smiselno, da imajo udeleţenci pri gradnji, dobro zavarovanje, ki bo v takšnih

primerih krilo nastalo škodo. Na drugi strani pa dobro zavarovanje omogoča tudi naročnikom

in tretjim osebam, da v primeru nastanka škode lahko računajo na to, da bodo dobili

povzročeno škodo povrnjeno s strani zavarovalnice in ne bodo odvisni od plačilne

sposobnosti udeleţencev pri gradnji.

2. Odgovornost udeleţencev pri gradnji

Pravna podlaga

32. člen Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO–1) določa, da investitor

nameravanega objekta, projektant, ki je izdelal projektno dokumentacijo za takšen objekt,

izvajalec gradnje takšnega objekta, nadzornik nad gradnjo takšnega objekta in revident

projektne dokumentacije za takšen objekt odgovarjajo za neposredno škodo, ki nastane tretjim

osebam in izvirajo iz njegovega dela in njegovih pogodbenih obveznosti.

Poleg navedene določbe, ki uzakonja odgovornost udeleţencev pri gradnji, pa so slednji

odgovorni tudi na podlagi določil Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) za škodo, ki

nastane zaradi njihovega protipravnega delovanja (to je ravnanja v nasprotju s predpisi,

pravili tehnike, standardi itd.) naročniku ali tretjim osebam.

Tako 1. odstavek 625. člen OZ določa, da je podjemnik (op. kot oseba, ki je prevzela opravo

določenega dela kot npr. projektant, izvajalec itd.) dolţan opozoriti naročnika na napake

materiala, ki mu ga je naročnik izročil, kar jih je opazil ali moral opaziti, ker sicer odgovarja

za škodo.

V 3. odstavku 625. člena OZ je določeno, da je podjemnik dolţan opozoriti naročnika na

pomanjkljivost v njegovem naročilu ter na druge okoliščine, za katere je vedel ali bi bil moral

vedeti in bi bile lahko pomembne za naročeno delo ali za njegovo pravočasno izvršitev, ker

sicer odgovarja za škodo.

637. člen OZ (odgovornost za napake) določa, da naročnik, ki je pravilno obvestil

podjemnika, da ima izvršeno delo neko napako, lahko zahteva od njega, da mu napako

odpravi, in mu za to določi primeren rok, ter zahteva povračilo škode, ki mu je zaradi tega

nastala.

662. člen OZ (odgovornost izvajalca za solidnost gradbe (z navedenim pojmom so po OZ

mišljeni stavbe, jezovi, mostovi, predori, vodovodi, kanalizacije, ceste, ţelezniške proge,




150

vodnjaki in drugi gradbeni objekti, katerih izdelava terja večja in zahtevnejša dela) v 1.

odstavku določa, da izvajalec odgovarja za morebitne napake v izdelavi gradbe, ki zadevajo

njeno solidnost, če se take napake pokaţejo v desetih letih od izročitve in prevzema del.

V 2. odstavku istega člena je še določeno, da izvajalec odgovarja tudi za morebitne

pomanjkljivosti zemljišča, na katerem je zgrajena gradba, ki se pokaţejo v desetih letih od

izročitve in prevzema del, razen če je specializirana organizacija dala strokovno mnenje, da je

zemljišče primerno za gradnjo, in se med gradnjo niso pojavile okoliščine, ki bi bile vzbujale

dvom o utemeljenosti strokovnega mnenja.

3. odstavek 662. člena OZ (odgovornost projektanta za solidnost gradbe) določa, da enako

velja tudi za projektanta (da odgovarja za napake v izdelavi gradbe, ki zadevajo njeno

solidnost), če izvira napaka gradbe iz kakšne napake v načrtu.

Vse navedene določbe pomenijo, da je obseg odgovornosti udeleţencev pri gradnji velik.

3. Zavarovanje

33. člen ZGO–1 uzakonja obveznost zavarovanja pred odgovornostjo za udeleţence pri

gradnji in določa, da so projektant, izvajalec, nadzornik in revident dolţni pred začetkom

opravljanja dejavnosti zavarovati in imeti ves čas svojega poslovanja zavarovano svojo

odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastati investitorjem in tretjim osebam v zvezi z

opravljanjem njihove dejavnosti in sicer z najniţjo letno zavarovalno vsoto v višini 41.000

eurov.

Ne glede na to, da ţe sam ZGO–1 določa obveznost sklenitve zavarovanja, pa je glede na

predstavljeno smiselno, da imajo udeleţenci pri gradnji sklejeno ustrezno zavarovanje, ki jim

bo v primeru morebitnega nastanka škodnega primera omogočilo preloţitev tega bremena na

zavarovalnico.

Kaj pa praksa?

Vendar pa trenutno v praksi sploh ni preprosto dobiti ustrezno zavarovanje, ki bi udeleţencem

pri gradnji krilo večino rizikov, ki jih lahko utrpijo, in s tem tudi njihovim naročnikom

omogočilo, da imajo določeno jamstvo poplačila morebitne škode, ki bi jim nastala.

Zavarovalnice namreč ponuja bolj ali manj podobne pogoje zavarovanja, ki pa večinoma ne

predstavljajo ustreznega zavarovanja, saj dajejo zavarovalnicam na voljo celo vrsto ugovorov,

s katerimi se slednje lahko izognejo poplačilu nastalih škod.

Posledično to pomeni, da morajo na koncu udeleţenci pri gradnji sami poplačevati nastalo

škodo naročnikom ali tretjim osebam kot oškodovancem ter da naročniki posledično ne

morejo vedno računati, da bodo nastalo škodo tudi dobili poplačano (npr. primeri, ko

udeleţenci pri gradnji niso sposobni poplačati nastale škode oz. se slednje ne uspe od njih

izterjati oz. gredo celo v stečaj). Takšno stanje pa je nedopustno tako z vidika naročnikov kot

tudi z vidika udeleţencev pri gradnji.

Smisel sklenjenega zavarovanja za odgovornost udeleţencev pri gradnji namreč ni le

zadostitev zakonske obveznosti iz ZGO–1 oz. prejem papirja, ki izkazuje izpolnitev zakonske




151

dolţnosti, ampak je v tem, da se breme morebitnega škodnega dogodka prenese na

zavarovalnico, ki je za navedeno prejela plačane zavarovalne premije, in je zato dolţna

poplačati morebitno nastalo škodo ter s tem zagotoviti njihovim naročnikom večje jamstvo.

4. Obstoječa zavarovanja

Ob analizi obstoječih splošnih pogojev zavarovanja odgovornosti pa postane hitro razvidno,

da obstoječa zavarovanja ne predstavljajo ustreznega zavarovanja, ki bi krilo tipične napake,

ki lahko nastanejo pri delu udeleţencev pri gradnji.

Neustreznost zavarovalnih pogojev

Neustreznost zavarovalnih pogojev se tako na primer kaţe v naslednjih moţnostih.

a) Izključitev določenih škod iz zavarovanja

Splošni pogoji določajo zelo veliko izjem, ko je sicer izključena obveznost zavarovalnice, da

bi poplačala nastalo škodo. Posledično naročnik v teh primerih ne bo mogel dobiti poplačila

nastale škode s strani zavarovalnice oz. bo moral v teh primerih udeleţenec pri gradnji sam

poplačati nastalo škodo in to kljub temu, da je do tedaj sicer plačeval zavarovalno premijo.

Tako npr. zavarovalnice ne krijejo škode, če je do slednje prišlo zaradi kršitve zakonskih

predpisov, splošnih pravil tehnike, tehničnih predpisov, normativov, standardov ali navodil

naročnika oz. drţavnega organa ali odločb inšpekcijskih in drugih organov.

Navedena izključitev ni sprejemljiva, saj je večina napak, do katerih pride pri gradnji, ravno

povezana s kršitvijo predpisov ali pravil stroke itd. Področje gradbeništva namreč ureja vrsta

predpisov, ki se še pogosto spreminjajo, in zato lahko zelo hitro pride do tega, da eden izmed

udeleţencev pri gradnji spregleda določene zahteve in s tem nehote krši predpis ali pravila

stroke ipd.

V kolikor je do takšnih primerih res prišlo nehote (če kršitev s strani udeleţenca pri gradnji ni

bila storjena namerno), bi zavarovalnica morala za navedeno škodo jamčiti in jo poplačati.

b)Jamstvo zavarovalnice le za čas, ko je sklenjena zavarovalna pogodba

Zavarovalnice zelo velikokrat navedejo, da zavarovalnica jamči le za škode, ki nastanejo v

času, ko je sklenjena zavarovalna pogodba. To dejansko pomeni, da bi moral imeti udeleţenec

pri gradnji sklenjeno zavarovanje tudi še 10 let potem, ko je določeno delo oz. storitev izvedel

oz. ko je prenehal z opravljanjem določenega posla oz. svoje dejavnosti, saj namreč iz naslova

solidnosti gradbe lahko odgovarja za škodo, ki nastane še 10 let po zaključku del.




152

V nasprotnem primeru bi namreč zavarovalnica lahko odklonila poplačilo škode zato, ker v

času, ko je škoda nastala (npr. 8 let po zaključku izvedbe del), ni bila sklenjena zavarovalna

pogodba, pa četudi je pred tem udeleţenec pri gradnji npr. 6 let imel sklenjeno zavarovanje in

plačal vse zavarovalne premije.

Posledično to pomeni, da naročnik, četudi ima sicer udeleţenec pri gradnji sklenjeno

zavarovanje, ne more računati, da bo tudi v prihodnosti, ko bi prišlo do škode, za katero

udeleţenec pri gradnji odgovarja, dobil nastalo škodo povrnjeno s strani zavarovalnice.

Do podobnih problemov lahko pride tudi v primeru, če v vmesnem času udeleţenec pri

gradnji zamenja zavarovalnico, saj npr. iz zgoraj navedenega razloga prejšnja zavarovalnica

ne bi krila škode, ki bi nastala po zamenjavi zavarovalnice, nova zavarovalnica pa bi prav

tako navajala, da retroaktivno (za nazaj) ni zavarovala vse predhodne dejavnosti udeleţenca

pri gradnji, ampak je zavarovala le tista dela in storitve, ki jih je udeleţenec pri gradnji opravil

po sklenitvi zavarovanja z novo zavarovalnico.

c)Zavarovalnica ne krije vse škode, ki je nastala

Zavarovalnice ne krijejo vse škode, ki je nastala in ki jo naročnik ali morebitni tretji lahko

zahteva od udeleţenca pri gradnji.

Škoda, ki jo zavarovalnice krijejo, je posledično omejena in se ponavadi nanaša le na t.i.

fizične poškodbe, to je škodo, ki se kaţe kot poškodovanje ali uničenje zavarovanega objekta,

na katerem so se izvajala dela.

Kaj je mehka škoda?

Tako zavarovanje ne krije mehkih škod (pojem, ki so ga vpeljale zavarovalnice in pomeni

škodo, kjer ni v posledici nastala poškodba osebe ali stvari). Za mehko škodo gre npr. v

primeru, ko pride do napake v projektu in je predvidena napačna plinska inštalacija in jo je

posledično potrebno zamenjati, sicer ne bodo podana vsa potrebna soglasja in posledično ne

bo pridobljeno uporabno dovoljenje.

V takšnih primerih bo sicer potrebno popraviti projekt in zamenjati napačno plinsko

inštalacijo z novo ustrezno, vendar ker zavarovanje takšne škode, pri kateri ni prišlo do

poškodovanja stvari in oseb ne krije, zavarovalnica slednje ne bo poplačala.

V določenih primerih zavarovanje krije mehke škode, ampak tudi v tem primeru ne vse,

ampak le tiste, ki je nastala pod določenimi pogoji, npr. pod pogojem, da je ta škoda nastala

zaradi statične, dinamične ali geometrične potrebe po izdelavi ali vgradnji novega elementa.

Tudi v tem primeru se lahko ponovi enak primer kot opredeljeno zgoraj, ker dejansko ta pogoj

pomeni, da se škoda krije le v primeru, če bi navedena napaka vpliva npr. na statiko

postavljene zgradbe ipd.




153

Smisel zavarovanja z vidika osebe, ki se zavaruje, oz. investitorja, ki računa, da imajo njegovi

izvajalci sklenjeno zavarovanje, pa ni v tem, da bi zavarovanje krilo le točno določeno škodo,

ampak da bi krilo vso škodo za katero po zakonu ali na podlagi civilnega prava odgovarjajo

udeleţenci pri gradnji.

5. Zaključek

Ravno zaradi neustreznosti obstoječih zavarovalnih pogojev, ki jih ponujajo zavarovalnice,

potekajo v okviru Inţenirske zbornice Slovenije in Zbornice za arhitekturo in prostor

Slovenije aktivnosti v smeri spremembe splošnih zavarovalnih pogojev, tako da bi

zavarovalnice oblikovale splošne pogoje za zavarovanje projektantske in inţenirske

odgovornosti. Tovrstno zavarovanje bodo lahko sklepali udeleţenci pri gradnji in bo krilo vse

tipične rizike, ki se pojavljajo pri opravljanju del s strani udeleţencev pri gradnji, to je vso

škodo, za katero po zakonih in ostalih predpisih odgovarjajo.

S tem bodo udeleţenci pri gradnji pridobili ustrezno zavarovanje, ki jim bo krilo škodo, ki

lahko nastane pri opravi njihovega dela, na drugi strani pa bi tudi njihovim naročnikom

omogočilo, da se v primeru, če jim bo nastala škoda zaradi napak pri izvajanju storitev, ki jih

opravljajo udeleţenci pri gradnji, slednjo lahko poplačajo iz sklenjenih zavarovanj in na to

lahko računajo.

Le tako bo namreč zakonska obveznost sklenitve zavarovanja iz 33. člena ZGO–1 namesto

zgolj zakonske obveznosti prinesla tudi koristi tako udeleţencem pri gradnji kot tudi njihovim

naročnikom.

Pooblaščeni inženirji in avtorske pravice

Zakon na splošen in abstrakten način določa, kaj je avtorsko delo (pravni standard), vendar pa

konkretnih meril za presojo, ali je neko delo avtorsko ali ne, ne vsebuje. Zato so domača in

tuja zakonodaja, sodna praksa in pravna teorija izoblikovale vrsto meril oziroma nadaljnjih

predpostavk, ki so v pomoč pri opredelitvi avtorskega dela. Tako je na njihovi podlagi v

vsakem konkretnem primeru potrebno ugotavljati ali posamezno delo ustreza naslednjim

pogojem: nastanek s stvaritvijo, delo s področja ustvarjalnosti, izpolnjenost kriterijev

duhovnosti in individualnosti ter izraţenost dela.

Avtorske pravice

Glede na samo naravo avtorske pravice je logično, da je avtor lahko le fizična oseba. V okviru

avtorskopravnega varstva mu gredo materialne pravice (izključna premoţenjska upravičenja,

ki omogočajo avtorju, da samo on lahko dovoljuje ali prepoveduje uporabo svojega dela),

moralne pravice (ki varujejo avtorja glede njegovih duhovnih in osebnih vezi do dela) ter tudi

nekatere druge pravice oziroma upravičenja.




154

Avtorska pravica ni neomejena. Posamezne omejitve avtorske pravice določa zakon in sicer

tako, da določenim delom odreka značaj avtorskih del, da avtorskim delom določa vsebinske

omejitve ter da vsem avtorskim delom nudi le časovno omejeno pravno varstvo.

V zvezi z deli pooblaščenih inţenirjev lahko na najsplošnejšem nivoju rečemo, da dela

projektantov načeloma uţivajo avtorskopravno varstvo, dela ostalih pooblaščenih inţenirjev

pa načeloma ne. Seveda je dokončen odgovor ali je konkretno delo avtorsko ali ne odvisno od

stroge presoje izpolnjenosti vseh pogojev za obstoj avtorskega dela, ki sem jih navedla v

uvodu (stvaritev, ustvarjalnost, duhovnost, individualnost, izraţenost).

-> Splošno

Ţe dalj časa je jasno, da je človekov um eno glavnih vodil tehnološkega in kulturnega razvoja.

Zato je bilo potrebno človekove doseţke zavarovati in primerno nagraditi, ter tako vzpostaviti

stanje, ki bo stimulativno vplivalo k nadaljnjemu ustvarjanju in s tem posledično k vedno

novim in novim stvaritvam oz. tehnološkemu in kulturnemu razvoju.

V sodobnih pravnih redih se je zato oblikoval sistem varovanja intelektualne lastnine, ki na

eni strani ščiti varovanje izumiteljev, lastnikov znakov ipd. (pravo industrijske lastnine) in na

drugi strani varuje avtorje in njihova dela (avtorsko pravo).

V Sloveniji področje avtorskega prava ureja Zakon o avtorski in sorodnih pravicah (Ur. l. RS,

št. 21/95 in spremembe, uradno prečiščeno besedilo Ur. l. RS, št. 68/2008; v nadaljevanju

ZASP), ki v svoji vsebini določa:

pojem avtorskega dela,

kdo je lahko avtor,

kaj je to avtorska pravica in kakšne so njene omejitve,

način prenašanja posameznih upravičenj avtorjev oz. pravni promet avtorskih pravic;

sistem uveljavljanja pravic in varstva pravic, ki jih daje,

vsebuje posebne določbe o specifičnih avtorskih delih, kot npr. računalniških

programih ipd. in

kaj so to sorodne pravice in kakšno pravno varstvo uţivajo.

V nadaljevanju so predstavljeni posamezni instrumenti avtorskega prava, pri njihovi

predstavitvi smo si pomagali z opravili, ki jih izvajajo pooblaščeni inţenirji pri opravljanju

svoje dejavnosti.

Katero delo je avtorsko delo?

Na celotnem področju avtorskega prava se kot eno izmed najbolj pomembnih in hkrati

problematičnih vprašanj poraja ravno vprašanje, kaj je to avtorsko delo.

ZASP v 5. členu določa, da so avtorska dela individualne intelektualne storitve s področja

knjiţevnosti, znanosti in umetnosti, ki so na kakršenkoli način izraţene.




155

Definicija

Navedena določba ZASP splošno in abstraktno določa, kaj je to avtorsko delo, ne vsebuje pa

konkretnih primerov o tem, katera dela se štejejo za avtorska dela. Tako je razvidno, da je

pojem avtorskega dela v ZASP opredeljen kot pravni standard, pri katerem je potrebno od

vsakega konkretnega primera do primera s tehtanjem vseh okoliščin presoditi ali posamezno

delo lahko štejemo za avtorsko delo ali ne.

Razlog za splošno določitev definicije avtorskega dela je bil v tem, da je bistvo avtorskega

dela v ustvarjalnosti, ki jo je v vseh svojih pojavnih oblikah teţko določiti oz. vnaprej

predvideti. V izogib postavljanju konkretnih opisov, katera dela so avtorskega dela in katera

ne ter tako nastopu problemov preozkih opisov, ko bi lahko pozabili na posamezne primere,

so v vse moderne pravne sisteme povzeli opredelitev avtorskega dela s splošno določbo. To

splošno določbo kasneje sodna praksa konkretizira v posameznih primerih in določa, katero

delo se šteje za avtorsko delo in katero ne.

Poudarek na splošni določitvi pojma avtorskega prava je razviden tudi iz drugega odstavka 5.

člena ZASP, kjer so primeroma našteta posamezna dela, ki naj bi se štela za avtorska dela.

Opredelitev "naj bi se štela za avtorska dela" je potrebna zato, ker se ta dela ne štejejo

avtomatično za avtorska dela, ampak je potrebno tudi pri njih ugotavljati ali izpolnjujejo vse

kriterije iz splošne definicije avtorskega dela ali ne.

Pogoji za avtorsko delo

Če torej razčlenimo opredelitev avtorskega dela ugotovimo, da mora posamezno delo

ustrezati naslednjim pogojem, da lahko govorimo o avtorskem delu in sicer:

nastati mora s stvaritvijo,

na področju ustvarjalnosti,

podana morata biti kriterija duhovnosti in individualnosti in

delo mora biti izraţeno.

1. Stvaritev

Avtorsko delo lahko nastane le s človekovim ravnanjem (stvaritvijo). Avtor mora z

ustvarjalno dejavnostjo, v katero je bil vloţen njegov določen ustvarjalni napor, ustvariti delo.

Kriterij stvaritve ni podan,

če delo ne nastane s človekovim ravnanjem ampak zaradi aktivnosti stroja ali ţivali ali

če človek, ki naj bi ustvaril delo, slednjega ni sam ustvaril ampak ga je prekopiral

(govorimo o plagiatu in plagiatorstvu).

2. Duhovnost (intelektualnost)

Poleg tega, da posamezno delo nastane s človekovim ravnanjem mora navedeno delo odsevati

človeški duh kar pomeni, da morajo biti z delom izraţene misli, občutki, čustva človeka ipd.

Pri tem ni potrebno, da so misli, občutki in čustva vsakomur razumljiva, ampak je pomembno

le–to, da se njihova prisotnost lahko neposredno ali posredno zazna.




156

Tako za delo, v katerem niso izraţene misli, občutki, čustva ipd., ampak gre le za direktni

povzetek dejanskega stanja, ne moremo govoriti o avtorskem delu.

3. Individualnost

Človekovo ustvarjanje je in mora biti individualno. Vsako delo mora namreč imeti

individualne poteze posameznega avtorja, ker jim ravno to daje pomen avtorskega dela in jih

loči od vseh ostalih del drugih avtorjev kot tudi od neavtorskih del (to je ali nevarovanih

predmetov in pojavov, ali del umetniške in kulturne dediščine, ki so v obči lasti in nimajo

kriterija individualnosti).

Poleg tega kriterij individualnosti zahteva, da mora biti individualnost posameznega dela na

neki ustvarjalni ravni. Delo mora namreč vsebovati zadostno količino individualnosti, ki bo

določila, da posamezno delo predstavlja avtorsko delo določene osebe. Arhitekt, ki le zriše

določen načrt prostora po "šabloni", ki se jo je naučil na fakulteti in ki se uporablja v sto in

enem podobnem primeru brez kakršnekoli individualne poteze, ne more govoriti, da je takšen

načrt njegovo avtorsko delo, ker bi do njega lahko prišel katerikoli drug arhitekt kot tudi sam

investitor z uporabo iste "šolske šablone".

4. Področje ustvarjalnosti

Delo mora biti ustvarjeno na enem od naslednjih treh področjih in sicer znanosti, knjiţevnosti

ali umetnosti, pri tem, da se za določitev navedenih področij uporablja široka razlaga

(umetnost predstavljajo tako tudi področje zabavne glasbe, kiča ipd.). V kolikor ne gre za

zgoraj navedena področja, ne moremo govoriti o avtorskem delu.

5. Izraţenost

Poleg tega, da posamezno delo zadosti vsem naštetim kriterijem, mora biti avtorsko delo tudi

izraţeno v zunanjem svetu, da ga lahko drugi ljudje zaznajo s svojimi čuti. Dokler se namreč

delo nahaja le v zavesti posamezne osebe in ga slednji ne predstavi zunanjemu svetu, ne vemo

ali sploh gre za avtorsko delo ali ne, ker ga kot takšnega niti ne moremo preveriti.

V kolikor so podani vsi navedeni kriteriji, potem posamezno delo predstavlja avtorsko delo in

uţiva avtorskopravno varstvo. Pri presoji ali posamezno delo predstavlja avtorsko delo ali ne

pa razen zgoraj navedenih kriterijev nikoli ne smemo uporabiti kot kriterij kakšnih drugih

kriterijev kot npr. pobude ali naročnika za nastanek dela, vloţenega truda avtorja, vloţenih

sredstev in stroškov, registracije dela, novosti dela, umetniške vrednosti dela, uporabnega

namena dela itd.

Nobeden od teh kriterijev ni pomemben pri odločanju ali gre za avtorsko delo ali ne in zato ne

sme spremeniti odločitve o tem ali je neko delo avtorsko ali ne. Tako npr., če je avtor ustvaril




157

neko delo po naročilu tretje osebe, ne moremo priznati avtorstva na tem delu tretji osebi kot

naročniku, ampak lahko za avtorja štejemo le osebo, ki je delo ustvarila.

Kdo je avtor?

Glede na to, kakšnim kriterijem mora ustrezati posamezno delo, da ga lahko štejemo za

avtorsko delo (nastanek s človekovim ravnanjem, duhovnost, individualnost), je jasno, da je

lahko avtor le fizična oseba.

Pravna oseba kot takšna namreč nima niti svoje lastne duhovnosti niti individualnosti niti

lastnega "človeškega" ravnanja, ampak ji vse to lahko dajejo le posamezne fizične osebe, ki jo

predstavljajo oz. sestavljajo njene organe.

Tako avtorstvo nad avtorskimi deli lahko pripada le fizični osebi kot avtorju.

Pooblaščeni inţenirji v smislu določil Zakona o graditvi objektov

(ZGO-1) in avtorske pravice

1. Kdo so pooblaščeni inţenirji?

Z namenom zagotavljanja strokovnosti in varovanja javnega interesa na področju urejanja

prostora in graditve objektov ter varstva tretjih oseb je ZGO–1 oblikoval zakonsko podlago za

ustanovitev dveh poklicnih zbornic in sicer Zbornice za arhitekturo in prostor Slovenije

(ZAPS) in Inţenirsko zbornico Slovenije (IZS).

Inţenirska zbornica poleg ostalih nalog vodi tudi imenik pooblaščenih inţenirjev. Skladno z

določili ZGO–1 se v IZS lahko zdruţujejo posamezniki, ki izpolnjujejo pogoje za:

odgovorne projektante: posamezniki, ki projektantu odgovarjajo za skladnost načrta,

ki ga izdelajo, s prostorskimi akti, gradbenimi predpisi in pogoji pristojnih

soglasodajalcev;

odgovorne revidente: posamezniki, ki revidentu odgovarjajo, da so načrti, ki jih

revidirajo, v skladu z gradbenimi predpisi in da bo objekt, zgrajen oziroma

rekonstruiran na njihovi podlagi, izpolnjeval predpisane bistvene zahteve;

odgovorne vodje del: posamezniki, ki izvajalcu odgovarjajo za skladnost vseh del pri

gradnji s projektno dokumentacijo, na podlagi katere je bilo izdano gradbeno

dovoljenje, gradbenimi predpisi in predpisi s področja zagotavljanja varnosti in

zdravja pri delu na gradbiščih;

odgovorne nadzornike: posamezniki, ki nadzorniku odgovarjajo za skladnost gradnje s

pogoji iz gradbenega dovoljenja in za kvaliteto izvedenih del, v skladu z gradbenimi

predpisi;

odgovorne geodete v smislu določil Zakona o geodetski dejavnosti, ZGO–1 in Zakona

o urejanju prostora;




158

druge inţenirje, če tako določa zakon.

Navedeni posamezniki, ki izpolnjujejo pogoje za vpis v imenik IZS, pridobijo status

pooblaščenega inţenirja z dnem vpisa v imenik IZS.

2. Splošna opredelitev del pooblaščenih inţenirjev

Predvsem za geodetska dela (urejanje mej, delitve parcel, obnova mej, s katerimi se uredijo

meje zemljišča in določijo velikosti parcel; izdelava geodetskih posnetkov in sicer predvsem

geodetskega načrta, ki bo pravilno umestil projektirani objekt v prostor; zakoličba objekta, s

katerim se prenaša tloris zunanjega oboda načrtovanega objekta na teren znotraj gradbene

parcele; odmera stavbišč, izdelava elaboratov za vpis stavbe in delov stavbe v kataster stavb, s

katerimi se po zgraditvi objektov ta objekt izmeri in pripravi elaborat, ki predstavlja podlago

za vpis v ustrezne imenike; izdelava geodetskega posnetka po končani gradnji v katerem se po

končani gradnji prikaţe lega novozgrajenega objekta ter komunalnih vodov in naprav;

izdelava izvedenskih mnenj z njihovega strokovnega področja; izdelava drugih načrtov) in

dela (odgovornih) projektantov (izdelava idejne zasnove, idejnega projekta, projekta za

pridobitev gradbenega dovoljenja, projekta za razpis in projekta za izvedbo) lahko ugotovimo,

da načeloma izpolnjujejo pogoje navedene v 5. členu ZASP, saj štejejo za kartografska dela in

arhitekturna dela ter predstavitve znanstvene, izobraţevalne ali tehnične narave (tehnične

risbe, načrti, skice, tabele, izvedenska mnenja, plastične predstavitve in druga dela enake

narave).

Vendar pa je ne glede na uvodno navedeno v skladu s 5. členom ZASP potrebno za vsako

konkretno delo presoditi ali so pri njem podani vsi kriteriji avtorskega dela, ki jih določa 1.

odstavek 5. člena ZASP, torej ali je delo nastalo s stvaritvijo, na področju ustvarjalnosti,

pri kateri sta podana kriterija duhovnosti in individualnosti in da je navedeno delo bilo

izraţeno.

Za dela, ki jih izvajajo geodeti in projektanti, lahko ugotovimo, da izpolnjujejo kriterij

izraţenosti in področja ustvarjalnosti, potrebno pa je ugotoviti tudi ali poleg tega

izpolnjujejo tudi kriterije stvaritve, duhovnosti in individualnosti.

Kartografska dela

Za kartografska dela velja, da zaradi svoje vezanosti na topografske in druge danosti ne

izpolnjujejo kriterijev stvaritve, ker predstavljajo le sporočilo geografskih podatkov. Zaradi

odsotnosti kriterija stvaritve in posledično tudi odsotnosti kriterija duhovnosti in

individualnosti, kartografska dela ne predstavljajo avtorskih del in zato niso avtorskopravno

varovana.

Izjemoma se kartografskim delom priznava status avtorskega dela v primeru, ko izdelava kart

presega neko "golo" sporočilo geografskih podatkov, kar se kaţe v izbiri in poudarkih

določenih podatkov, grafičnega oblikovanja, slikovnih znakov, posebnih simbolov, ipd. lahko

izpolnjujejo tudi zahtevane kriterije stvaritve, duhovnosti in individualnosti.

Tudi za predstavitve znanstvene, izobraţevalne ali tehnične narave velja, da predstavlja

avtorsko delo v teh primerih le sama predstavitev kot takšna, če izpolnjuje vse kriterije




159

avtorskega dela, medtem ko podatki, ki se predstavljajo, posamezne rešitve ipd. niso

avtorskopravno varovani.

Projektantska dela

Za projektantska dela lahko za razliko od prej povedanega ugotovimo, da vsebujejo tudi

elemente duhovnosti in individualnosti ter s tem izpolnjujejo pogoje za avtorsko delo. Vendar

pa lahko ugotavljanje obstoja avtorskega dela odgovornega projektanta predstavlja teţavo, saj

delo odgovornega projektanta ne predstavlja nujno tudi avtorskega prispevka (izdelave

projektne dokumentacije) v vsakem konkretnem primeru.

Odgovorni projektant je namreč lahko imenovan tudi zgolj zaradi zagotovitve potrebnih

pogojev, ki jih zahteva ZGO–1, kar pa ne pomeni avtomatično, da si s formalno udeleţbo pri

projektu in brez dejanskega duhovnega in individualnega prispevka lahko zagotovi tudi

avtorskopravno varstvo kot soavtor pri ustvarjanju projekta.

Tako lahko ugotovimo, da geodetska opravila zaradi svoje vezanosti na kartografske in druge

danosti, pri čemer so vezane na prenos geografskih podatkov in njihovo predstavitev na

načine, ki so v naprej predpisani z metodami in obrazci, načeloma ne predstavljajo avtorskih

del in posledično niso avtorskopravno varovana.

3. Analize posameznih geodetskih opravil in del projektiranja

Ker geodetske meritve in kartiranja spadajo med kartografska dela, za njih velja, da zaradi

odsotnosti kriterija stvaritve, ne predstavljajo avtorskih del in niso avtorskopravno varovana.

Enako velja tudi za geodetske načrte, pri katerih gre ravno tako za sporočilo geografskih

podatkov in podatkov o načrtovanem objektu, pripravljeno na z zakoni in pravilniki

predpisane načine, kar vse kaţe na odsotnost kriterijev stvaritve, duhovnosti in

individualnosti.

Opazovanja geodetov bi lahko predstavljajo avtorsko delo, vendar gre pri njih za opazovanja

danosti in njihov verodostojen posnetek, pri katerem ni prostora za izraznost čustev, misli itd.,

kar vse kaţe na odsotnost duhovnosti.

Ker gre pri zakoličenju objekta za prenos tlorisa zunanjega oboda načrtovanega objekta na

teren znotraj gradbene parcele, velja tudi navedena storitev za nevarovano delo, tako tudi pri

njej ne moremo govoriti o stvaritvi.

Izdelave projektov za vpis v uradne evidence zopet zaradi svojega povzemanja podatkov na

terenu in njihovega verodostojnega prikaza na načine, ki so predpisani, ne moramo govoriti o

avtorskih delih, ker manjka kriterij stvaritve in z njim posledično tudi kriterija duhovnosti in

individualnosti.

Izdelava izvedenskih mnenj, v katerih geodet predstavi določene podatke in svoj pogled na

celotno zadevo, večinoma izpolnjujejo vse kriterije avtorskega dela in uţivajo avtorskopravno

varstvo.




160

Izdelava idejne zasnove in izdelava idejnega projekta predstavljata prenos ideje na papirni ali

elektronski medij. Taka stvaritev brez dvoma vsebuje elemente duhovnosti in individualnosti

ter s tem izpolnjuje pogoje za avtorsko delo, zaradi česar je kot tako tudi pravno ustrezno

varovana.

Izdelava projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, izdelava projekta za razpis in izdelava

projekta za izvedbo zaradi same narave stvari vsebujejo manjši prispevek stvaritve,

duhovnosti in individualnosti in bi načeloma lahko uţivale avtorsko varstvo kot zbirke v

smislu 8. člena ZASP. Ali ga izpolnjujejo v zadostni meri, pa je stvar konkretne presoje. V

kolikor ga, so tudi ta dela avtorskopravno varovana. Zaradi povzemanja podatkov v

sistematično urejen sestav posameznih načrtov bo v praksi teţko utemeljiti obstoj avtorskega

dela, ker manjka kriterij stvaritve in z njim posledično tudi kriterija duhovnosti in

individualnosti.

4. Zaključek

Na podlagi podanih argumentov lahko rečemo, da geodetska opravila načeloma ne

predstavljajo avtorskih del in zaradi tega niso avtorskopravno varovana po ZASP. Kljub

takšnemu načelnemu stališču pa zaradi splošnosti definicije avtorskega dela ne moremo kar

vnaprej za vsa dela reči, da niso avtorska dela. V primeru, da kljub njihovi vezanosti na

naravne in druge danosti, določeno delo vsebuje vse kriterije avtorskega dela, moramo

takšnemu delu priznati status avtorskega dela in s tem tudi avtorskopravno varstvo.

Nasprotno pa lahko rečemo, da projektantska dela (še posebej idejna zasnova in idejni

projekt) načeloma predstavljajo avtorska dela in so zato avtorskopravno varovana po ZASP.

Seveda pa je ne glede na načelno stališče potrebno v vsakem konkretnem primeru opraviti

skrbno presojo vseh elementov avtorskega dela. V kolikor s posameznim projektantskim

opravilom ni zadoščeno vsem pogojem 5. člena ZASP, temu delu ni mogoče zagotoviti

avtorskopravnega varstva.

Avtorska pravica

S stvaritvijo samega avtorskega dela avtorju pripade avtorska pravica na tem delu.

Avtorska pravica daje avtorju več različnih upravičenj in sicer:

izključna osebnostna upravičenja oz. moralne avtorske pravice,

izključna premoţenjska upravičenja oz. materialne avtorske pravice in

druga upravičenja avtorja oz. druge pravice avtorja.

Moralne avtorske pravice

Moralne avtorske pravice varujejo avtorja glede njegovih duhovnih vezi do dela (avtor gleda

na svoje delo kot na otroka svojega duha) in osebnih vezi do dela (upošteva se osebno

razmerje avtorja do ustvarjenega dela).




161

Moralne avtorske pravice vsebujejo naslednje posamične pravice:

pravica prve objave (17. člen ZASP), ko ima avtor izključno pravico do odločitve

kdaj, kako in ali sploh bo njegovo delo prvič objavljeno;

pravica priznanja avtorstva (18. člen ZASP), ko morajo vsi ostali avtorju priznati, da

je avtor posameznega dela in je potrebno na njegovih delih to tudi navajati;

pravica spoštovanja dela (19. člen ZASP), ki določa, da se lahko avtor upre vsakemu

posegu v svoje delo ali njegovi uporabi, če vse to lahko prizadene avtorja, to je

prizadene njegovo čast, ugled ali njegovo osebnost;

pravica skesanja (20. člen ZASP), ki določa, da lahko avtor imetniku materialne

avtorske pravice slednjo prekliče, če ima za to resne moralne razloge (spremembe

avtorjeve osebnostne sfere, ki so tako pomembni, da je za avtorja nemoralno, da bi se

njegovo delo še naprej izkoriščalo) in če predhodno imetniku materialnih avtorskih

pravic povrne škodo.

Tista dela pooblaščenih inţenirjev, ki so avtorska dela, dajejo njihovim avtorjem vse zgoraj

navedene moralne avtorske pravice in jih lahko slednji tudi uveljavijo.

Pooblaščeni inţenir pripravi izvedensko mnenje, ki je avtorsko delo in tako:

sam odloča o tem ali bo navedeno mnenje objavil ali ne (pravica prve objave);

od naročnika izvedenskega mnenja zahteva, da se pri uporabi tega mnenja vedno

navaja ime pooblaščenega inţenirja, ki ga je ustvaril (pravica priznanja avtorstva);

se lahko upre kakršnemukoli posegu v izdelano izvedensko mnenje in zato lahko le on

sam daje poprave in dopolnitve k izdelanemu izvedenskemu mnenju (pravica

spoštovanja dela) ter

v primeru resnih moralnih razlogov lahko uveljavi pravico skesanja ter svojemu

naročniku, na katerega je npr. prenesel pravico reproduciranja izdelanega

izvedenskega mnenja, prepove to pravico, če mu hkrati povrne škodo, ki mu bo zaradi

tega nastala (izgubljeni dobiček, ker naročnik ne bo mogel navedena dela

reproducirati).

Materialne avtorske pravice

Izključna premoţenjska upravičenja oz. materialne avtorske pravice varujejo premoţenjske

interese avtorja in omogočajo avtorju, da samo on lahko dovoljuje ali prepoveduje uporabo

svojega dela.

Posamezne materialne avtorske pravice, ki jih določa zakon, so opredeljene v 22. členu

ZASP, pri čemer na tem mestu navajamo samo tiste materialne avtorske pravice, ki jih imajo

lahko pooblaščeni inţenirji na svojih avtorskih delih opredeljenih v IV. točki tega sestavka:




162

pravica reproduciranja (23. člen ZASP), ki daje avtorju pravico, da avtorsko delo na

kakršenkoli način fiksira na kateremkoli materialnem nosilcu in sicer s kopiranjem ali

drugim grafičnim razmnoţevanjem, s tridimenzionalno ponazoritvijo, fotografiranjem

itd.;

pravica distribuiranja (24. člen ZASP), daje avtorju pravico, da sam izvirnik dela kot

tudi njegove primerke ali proda in tako proti plačilu prenese lastninsko pravico na

posameznih primerih ali slednjo prenese brez nasprotnega plačila (brezplačno);

pravica dajanja v najem (25. člen ZASP), ki avtorju daje pravico, da izvirnik ali

posamezne primerke svojega dela daje v rabo tretjim osebam za določen čas in za

določeno plačilo ali drugo gospodarsko korist;

pravica javnega prikazovanja (29. člen ZASP), ki daje avtorju pravico, da s tehničnimi

sredstvi javnosti priobči svoje avtorsko delo s področja fotografije, likovne umetnosti,

arhitekture, urbanizma, uporabne umetnosti, industrijskega oblikovanja, kartografije in

predstavitev znanstvene in tehnične narave;

pravica radiodifuznega oddajanja (30. člen ZASP), ki daje avtorju pravico, da svoje

delo priobči javnosti s pomočjo radijskih ali televizijskih signalov;

Pravica radiodifuzne retransmisije (31. člen ZASP), ki daje avtorju pravico, da

sočasno nespremenjeno in neskrajšano priobči javnosti svoje delo, ki se radiodifuzno

oddaja še npr. preko druge RTV organizacije;

pravica predelave (33. člen ZASP), ki daje avtorju pravico, da svoje prvotno delo

spremeni, prevede ali kako drugače predela.

Zgoraj opredeljene materialne avtorske pravice tako pripadajo vsem pooblaščenim

inţenirjem, ki so pri opravljanju svoje dejavnosti, opravili delo, ki izpolnjuje pogoje za

avtorsko delo.

Tako ima geodet, ki je pri izdelavi načrta presegel gola sporočila geografskih podatkov in

predpisanih simbolov ter je ustvaril avtorsko delo, na navedenem delu vse materialne avtorske

pravice, npr. med drugim pravico, da svoje delo razmnoţi (pravica reproduciranja) in

primerke svojega dela proda (pravica distribuiranja).

Druge avtorske pravice

Druga upravičenja avtorja ali druge pravice avtorja sestavljajo tiste posamične pravice, ki jih

ne moremo uvrstiti niti med moralne niti med materialne avtorske pravice, pri čemer le-te

kljub temu dajejo avtorju posamezna upravičenja v zvezi z njegovim delom.

ZASP določa naslednje druge pravice avtorja in sicer:

pravica dostopa in izročitve (34. člen ZASP), ki avtorju omogoča pravico dostopa do

izvirnika ali primerka njegovega dela, ki je v posesti drugega zato, da lahko avtor s

tem uresničuje svojo pravico reproduciranja ali predelave svojega dela in pod




163

dodatnim pogojem, da to ne nasprotuje posestnikovim upravičenim interesom, ki jih

mora izkazati v vsakem konkretnem primeru;

sledna pravica (35. člen ZASP), ki jo ima avtor likovnega dela na izvirniku, kar

pomeni, da pri geodetu uveljavljanje navedene pravice ni mogoče;

pravica javnega posojanja (36. člen ZASP), ki se v večjem delu pokriva z materialno

avtorsko pravico dajanja v najem s to razliko, da avtor za prepustitev uporabe ne

pridobi gospodarske koristi in da uporaba poteka preko javnih zavodov ali zavodov s

pravico javnosti;

pravica do nadomestila (37. člen ZASP), ki daje avtorju pravico do primernega

nadomestila za tonsko ali vizualno snemanje ali fotokopiranje njegovega dela, ki se

izvaja za privatno ali drugo lastno uporabo, ki je po izrecni zakonski določbi prosta in

se zato lahko opravlja brez izrecnega soglasja posameznega avtorja, pri tem, da se

navedeno nadomestilo pobira v pavšalnih višinah pri vsaki prodaji naprav, ki

omogočajo ali tonsko ali vizualno snemanje ali fotokopiranje in pri vsaki kopiji

namenjeni prodaji.

Pooblaščeni inţenirji imajo na svojih avtorskih delih tudi zgoraj opisane druge avtorske

pravice razen sledne pravice.

Projektant, ki je izdelal del projektne dokumentacije (npr. idejni projekt), ki izpolnjuje vse

pogoje za avtorsko delo, zaradi uresničitve svoje pravice do razmnoţevanja in prodajanja

primerkov svojega dela lahko zahteva od upravičenega imetnika izvirnika njegovega dela, da

mu le-ta omogoči izročitev izvirnika z namenom njegovega razmnoţevanja in nadaljnje

uporabe primerkov dela, ki so nastali z razmnoţevanjem (pravica dostopa in izročitve), pri

čemer mora izvirnik potem, ko ga je izkoristil za reprodukcijo,vrniti upravičenemu imetniku.

1. Omejitve avtorskih pravic

Kljub vsemu avtorska pravica tako kot marsikatera druga pravica v sodobnem svetu ni

absolutna in ne velja neomejeno v tem smislu, da bi avtorju dajala absolutno moč do

odločanja o uporabi in razpolaganju s svojim avtorskim delom, ampak je omejena zaradi

varstva drugih upravičenih interesov.

Posamezne omejitve avtorske pravice določa ZASP tako, da določenim delom, ki sicer

izpolnjujejo kriterije avtorskega dela:

ali popolnoma odreka značaj avtorskih del in posledično njihovo varstvo (nevarovana

dela),

ali jim daje značaj avtorskega dela vendar določa vsebinske omejitve avtorske pravice

na teh delih

oz. pri vseh avtorskih delih določa časovno omejitev trajanja avtorskih pravic.

Nevarovana dela




164

ZASP v 9. členu določa, da so:

ideje, načela, odkritja,

uradna besedila z zakonodajnega, upravnega in sodnega področja in

ljudske knjiţevne ter umetniške stvaritve

zaradi njihove splošnosti (ideje, folklora), interesov javnosti (uradna besedila) ali pogosto

celo nedoločenosti njihovih avtorjev (folklora, uradna besedila) nevarovana dela, na katerih

njihovi avtorji ne morejo izvajati avtorskih pravic.

Vsebinske omejitve avtorske pravice

ZASP v členih od 46 do 57 določa posamezne vsebinske omejitve avtorske pravice in s tem

omogoča, da se lahko določena avtorska dela uporabljajo oz. se na njih izvršujejo določene

avtorske pravice kljub temu, da avtor zanje ni dal soglasja.

Primeri omejitve avtorske pravice in s tem moţnosti uporabe teh del po ZASP so:

zakonite licence, ki omogočajo uporabo avtorskih del brez izrecnega soglasja avtorja

vendar kljub temu proti plačilu primernega nadomestila (pouk, periodika) in

proste uporabe avtorskih del, pri katerih poleg tega, da ni potrebno soglasje avtorja,

tudi ni potrebno plačilo nikakršnega nadomestila za uporabo posameznih avtorskih del

(pravica do obveščenosti, pouk, privatno in drugo lastno reproduciranje, citati,

nebistvena pritiklina, proste predelave, katalogi, dela na splošno dostopnih krajih,

dokazni postopek).

Pri vseh omejitvah pa je bistveno to, da je njihov obseg omejen z namenom, ki ga poskušajo

doseči in da so omejitve v skladu z dobrimi običaji in niso v nerazumni meri v nasprotju z

zakonitimi interesi avtorja.

Naročnik, ki pri odgovornem revidentu naroči izdelavo izvedenskega mnenja, lahko slednjega

brez izrecnega soglasja ali plačila kakršnegakoli dodatnega nadomestila kopira v potrebnih

izvodih za njegovo uporabo v dokazne namene v sodnem ali kakšnem drugem postopku

(dokazni postopek – 56. člen ZASP).

Časovna omejitev trajanja avtorske pravice

ZASP še na en način omejuje absolutnost avtorskih pravic in sicer določa, da avtorska pravica

ne traja nedoločen ampak le določen čas.

Avtorske pravice praviloma trajajo za čas avtorjevega ţivljenja in 70 let po njegovi smrti.

Od navedenega osnovnega pravila ZASP pozna odstopanja in sicer:




165

pri delih, ki jih je naredilo več soavtorjev, se rok trajanja 70 let računa od smrti

zadnjega avtorja,

pri psevdonimnih in anonimnih delih, se njihovo trajanje izteče po 70 letih od zakonite

objave takšnega dela, razen v primeru, če avtor v tem času razkrije svojo identiteto in

se zato tudi v tem primeru uporabi osnovno pravilo trajanja avtorskih pravic,

ipd.

Rok 70 let v vseh primerih ne začne teči ţe z nastankom začetnega dogodka (npr. smrtjo

avtorja) ampak šele s prvim januarjem naslednjega leta (če npr. avtor umre 9.10.1999, rok 70

let začne teči s 01.01.2000 in se izteče s 01.01.2070).

2. Avtorska pravica v pravnem prometu

Vse do sedaj smo kot upravičence do posameznih moralnih, materialnih ali drugih avtorskih

pravic na avtorskem delu navajali le avtorje tega dela.

Vendar niso le avtorji imetniki posameznih avtorskih pravic, ampak lahko slednje izkoriščajo

in uveljavljajo tudi druge osebe, na katere so te pravice ali na podlagi pravnega posla ali z

dedovanjem prenesene.

Dedovanje

ZASP določa, da se avtorska pravica kot celota, razen moralne avtorske pravice skesanja, ki je

vezana izključno na osebnost avtorja in velja le za čas ţivljenja avtorja, deduje tako, da dediči

po smrti avtorja postanejo imetniki moralnih, materialnih in drugih avtorskih pravic.

Prenos s pravnimi posli

Razen z dedovanjem se avtorska pravica kot celota ne more prenesti na druge osebe. S

pravnimi posli se z avtorja na druge osebe lahko prenašajo le posamezne materialne avtorske

pravice in druge pravice avtorja.

Moralnih avtorskih pravic zaradi njihove vezanosti na osebnost avtorja s pravnimi posli ni

moţno prenašati na druge osebe.

Posamezna pravila in domneve o prenosu pravic

Prenos posameznih materialnih in drugih avtorskih pravic se opravi s sklenitvijo pisne

pogodbe, s katero avtor na drugo osebo prenese posamezne materialne ali druge avtorske

pravice. Prenos teh pravic je vsebinsko, prostorsko in časovno omejen.

Avtor prenese s pisno pogodbo na drugo osebo kot upravičenca izključno pravico

reproduciranja in distribuiranja svojega dela tako, da navedena oseba kot upravičenec lahko




166

avtorsko delo natisne v dogovorjenem številu izvodov in jih v nadaljevanju proda (vsebinska

omejitev, ker se prenaša le pravica reproduciranja in distribuiranja posameznega dela) in sicer

lahko to pravico uporablja v obdobju leta dni (časovna omejitev) in jo lahko izvede le na

področju Slovenije (prostorska omejitev).

Izključnost prenosa posamezne avtorske pravice upravičuje upravičenca, da lahko le on (nihče

drug, niti avtor niti kakšna druga oseba) izkorišča posamezno avtorsko pravico. Nasprotno

neizključen prenos pomeni, da lahko poleg posameznega upravičenca tudi sam avtor kot tudi

morebitne druge osebe lahko izkoriščajo posamezno avtorsko pravico.

Načelo ločenih prenosov avtorskih pravic pomeni, da se pri prenosu posamezne avtorske

pravice prenaša le ta avtorska pravica in nobena druga. Navedeno načelo v določenih primerih

ni spoštovano in sicer npr. pri prenosu pravice reproduciranja zakon domneva (77. člen

ZASP), da se drugi osebi daje hkrati tudi materialna pravica distribuiranja, če v pogodbi

izrecno ni drugače določeno.

Upravičenec, na katerega je prenesena posamezna avtorska pravica, ni upravičen do

nadaljnjega prenosa te pravice brez soglasja avtorja razen, če je v pogodbi drugače določeno

(prepoved nadaljnjega prenosa - 78. člen ZASP).

Dogovorjeni ustrezni avtorski honorar ali nadomestilo

Za pridobitev posameznih materialnih ali drugih avtorskih pravic je upravičenec dolţan

avtorju plačati dogovorjeni ustrezni avtorski honorar ali nadomestilo (81. člen ZASP). Avtor

je vedno upravičen do avtorskega honorarja ali nadomestila kot plačila za prenos posamezne

avtorske pravice. V primeru, da avtorski honorar ali nadomestilo ni določeno v sami pogodbi,

se opredeli glede na običajna plačila pri takšnih prenosih. Zahteva po ustreznem avtorskem

honorarju ali nadomestilu pomeni, da se v primeru, če dogovorjeno plačilo ni ustrezno

koristim, ki jih je upravičenec prejel s posamezno preneseno avtorsko pravico, prilagodi tako,

da postane pravičnejše.

Preklic materialnih avtorskih pravic

Avtor ima moţnost, da lahko v določenih primerih (neizvrševanje ali premajhno izvrševanje

prenesene materialne pravice) prekliče materialne avtorske pravice, tako da upravičenec v

nadaljevanju ni več upravičen do izvrševanja prenesene materialne avtorske pravice in jo

lahko v nadaljevanju avtor prenese na tretjo osebo (83. člen ZASP). Ţe po logiki stvari je

jasno, da avtor prekliče materialno avtorsko pravico le izključnemu imetniku te pravice, ker

ravno izključnost prenosa omejuje avtorja, da ne more iste pravice prenesti na tretjo osebo. Pri

neizključnem prenosu avtor lahko vedno prenese materialno avtorsko pravico še na tretje

osebe in tako doseţe, da se prenesena materialna avtorska pravica izvršuje v zadostni meri.

Ureditev avtorskega prava

-> Delovno razmerje




167

ZASP določa posebno ureditev avtorskega prava v primeru, ko avtorsko delo ustvari delavec

pri izpolnjevanju svojih obveznosti ali po navodilih delodajalca, to je v okviru delovnega

razmerja.

Pri takšnih delih ima delavec kot avtor moralne avtorske pravice na tem delu, glede

materialnih avtorskih pravic in drugih avtorskih pravic pa se šteje, da so le–te izključno

prenesene na delodajalca za obdobje desetih let od dokončanja dela, če se delavec in

delodajalec nista drugače dogovorila s pogodbo.

To pomeni, da lahko le delodajalec deset let po dokončanju avtorskega dela le–tega izkorišča

in posledično iz tega naslova pridobiva vse koristi.

Po preteku desetih let materialne in druge avtorske pravice pripadajo nazaj delavcu. Sedaj ima

delodajalec pravico, da od delavca zahteva, da mu ta ponovno izključno prenese materialne in

druge avtorske pravice, za katere pa mora plačati primerno nadomestilo (prisilna licenca).

-> Uveljavljanje pravic

Avtor lahko svoje pravice, ki mu jih daje ZASP, uveljavlja sam ali po svojem zastopniku.

Poleg takšnega individualnega uveljavljanja pravic pozna ZASP še kolektivno uveljavljanja

pravic.

Kolektivno uveljavljanje pravic

Kolektivno uveljavljanje pravic pomeni, da avtorji sami ne uveljavljajo svojih pravic, ampak

to počnejo za njih določene registrirane organizacije, ki se lahko ukvarjajo le s tem, in na

neprofitni osnovi ter namesto avtorja izvajajo naslednja opravila:

neizključno prenašajo pravico do uporabe avtorskih del,

pobirajo in izterjujejo avtorske honorarje in nadomestila od uporabe avtorskih del,

delijo zbrane avtorske honorarje in nadomestila med avtorje ter

uveljavljajo varstvo avtorskih pravic pred sodišči in drugimi organi.

ZASP v 147. členu točno opredeli, v katerih primerih je moţno uveljavljanje pravic prepustiti

kolektivnim organizacijam in znotraj tega določa primere, ko se posamezne pravice lahko

uveljavljajo le kolektivno in primere, v katerih lahko avtorji organizacijam s pogodbo ali

pooblastilom zaupajo njihovo uveljavljanje.

Glede pravic, ki jih imajo geodeti na svojih delih, lahko generalno ugotovimo, da so

večinoma geodeti dolţni sami oz. po svojem zastopniku uveljavljati svoje pravice po ZASP.

Le v manjšem delu so upravičeni, da uveljavljanje svojih pravic prepustijo organizacijam za

kolektivno uveljavljanje kot npr. v primeru, če se njihovo avtorsko delo reproducira za

potrebe pouka ali če se njihovi načrti in skice, ki predstavljajo avtorsko delo, reproducirajo v

dnevnem in periodičnem tisku.

-> Varstvo avtorske pravice

V primeru, da so avtorjem ali imetnikom (osebe, na katere so prenesene posamične materialne

ali druge avtorske pravice) kršene pravice, ki jim jih daje avtorsko pravo oz. ZASP oz. jim




168

grozi dejanska nevarnost (izkazana mora biti s stvarnimi in oprijemljivimi okoliščinami), da

bodo kršene avtorske pravice, lahko avtorji ali imetniki teh pravic proti kršitelju uveljavljajo

različno varstvo, ki ga predvideva ali ZASP ali drugi zakoni kot npr. Obligacijski zakonik,

Kazenski zakonik.

Oblike varstva, ki jih lahko uveljavljajo avtorji

Varstva oz. zahtevki, ki jih imajo avtorji in imetniki posameznih avtorskih pravic, so

naslednji:

odškodninsko varstvo, s katerim se zahteva povračilo škode, ki je nastala;

zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve zaradi uporabe tuje pravice v svojo

korist, s katerim se zahteva povračilo premoţenjske koristi, ki jo je tretja oseba

pridobila z uporabo posamezne avtorske pravice, ki je ni imela oz. je ni veljavno

pridobila;

prepovedna ali opustitvena toţba, s katero se zahteva prepoved ravnanj, s katerimi se

kršilec pripravlja na kršitev posamezne pravice ali sama prepoved obstoječe oz.

bodoče kršitve;

odstranitvena toţba, s katero se zahteva odstranitev stanja, ki je nastalo s kršitvijo

avtorske pravice npr. odstranitev primerkov avtorskega dela iz prodaje, ker so bili ti

reproducirani in distribuirani brez dovoljenja avtorja;

zahtevek na uničenje ali predrugačenje, s katerim se zahteva uničenje ali

predrugačenja primerkov dela, sredstev s katerimi se izvajajo kršitve pravic ipd.;

objava sodbe;

kazenskopravno varstvo, ko Kazenski zakonik RS določa, da kršitev avtorske pravice

(158. člen KZ) in neupravičeno izkoriščanje avtorskega dela (159. člen) predstavlja

kaznivo dejanje;

plačilo civilne kazni kot poseben zahtevek po ZASP, s katerim se zahteva, da kršilec,

ki je namerno ali iz hude malomarnosti kršil materialno ali drugo avtorsko pravico,

plača dogovorjeni ali običajni honorar ali nadomestilo za uporabo, povečan za največ

200 %;

denarna odškodnina za nepremoţenjsko škodo, ki jo je dolţan plačati kršilec za

pretrpljene duševne bolečine avtorja zaradi kršitve moralnih avtorskih pravic, če

stopnja bolečin in njihovo trajanje to opravičujejo;

plačilo denarne kazni za prekršek, ko za določena ravnanja, ki so opredeljena kot

prekršek po ZASP, sodnik za prekrške na podlagi ugotovitev trţne inšpekcije izreče

denarne kazni.

Če povzamemo vse povedano, ugotovimo, da so moţnosti za uveljavljanje avtorskopravnega

varstva s strani pooblaščenih inţenirjev relativno omejene.

Primernost uporabe mednarodnih splošnih

pogojev za sklepanje gradbenih pogodb v

slovenski praks




169

Splošne značilnosti pojmov uporabljenih v FIDIC določilih za

gradbene pogodbe

Danes ima investitor oziroma naročnik na voljo raznovrstne pripomočke in vzorce za

oblikovanje in sklepanje pogodb pri izgradnji, graditvi objektov, stavb, gradbenih inţenirskih

objektov itd., ki pogojujejo poleg poznavanja vsebine tudi predhodno pravilno razumevanje

pojmov, ki pri tem nastopajo in se uporabljajo. To še posebno velja za pripomočke iz tuje

prakse, ki jih vse pogosteje uporabljamo ali pa moramo uporabiti in nas marsikdaj nepravilen

prevod ali prenos tujega izraza v našo prakso zavede.

Razumljivo je, da ta mnoţica pripomočkov ni med seboj povsem usklajena, predvsem zaradi

različnih nacionalnih zakonodaj in poslovnih praks, ki to področje urejajo tudi z drugimi

pravili, zahtevami in standardi, ki pa jih pri nas ne poznamo dovolj dobro ali pa so pri nas

zahteve in navade drugačne. V tej mnoţici gradiva nastopajo tudi različni pojmi, ki nimajo

povsod enakega pomena ter je neprevidna preslikava le-teh v našo prakso lahko zavajajoča (še

posebno takrat, ko je nepopolna) ali pa tudi neuporabljiva.

Zato je poleg vzorcev, ki jih uporabimo, treba poznati tudi pripadajoče navade, prakse,

standarde in zakonodajo določene drţave, kar pa se v naši praksi navadno zanemari. To so

dodatne zahteve, pri katerih ni dovolj le prevod ali prenos tujega vzorca ali pojma v našo

prakso, ampak je potrebno, da se razlike prepoznajo tudi s pojasnili ali definicijami, kako to v

našem okolju razumemo in kaj pomeni. To pa omogoča ţe pravilno zasnovo ali pristop k

realizaciji gradnje pa tudi uspešno reševanje in rešitev morebitnih zapletov teţav in sporov

med samo gradnjo.

Na prva razhajanja naletimo ţe pri umeščanju objekta v prostor, pa tudi pri ţe zgrajenih

objektih, ko pristopamo k rekonstrukcijam, adaptacijam in večjim popravilom, ko lokalna

zakonodaja zahteva predhodno pridobitev ustreznih upravnih dovoljenj in soglasij, za kar pa

potrebujemo in moramo oskrbeti ali izdelati ustrezno dokumentacijo. Po naši zakonodaji

(ZGO-1) potrebujemo za to določena upravna dovoljenja (GD), ki jih pridobimo po določenih

postopkih. Ti postopki so od primera do primera v drugih drţavah različni in urejeni z

nacionalno zakonodajo ter v pogojih za oblikovanje pogodb niso obravnavani (zato ne vemo,

kakšni so). Ţe za pridobitev teh dovoljenj potrebujemo določene podatke.

Postopek oddaje naročila

Kaj ţeli investitor zgraditi, bo pri nas določil s projektno dokumentacijo. Na osnovi te bo

pridobil upravna dovoljenja za graditev in začel gradnjo. Ker pa sam običajno ne izpolnjuje

zakonsko zahtevanih pogojev za izdelavo projektne dokumentacije, mora za to, da si jo

oskrbi, skleniti pisno pogodbo s projektantom, ki te pogoje izpolnjuje. Velike razlike

obstajajo ţe pri določitvi vsebine in oblike projektne dokumentacije, pa tudi od naše

odločitve, komu bomo oziroma komu smemo zaupati izdelavo (glej člen o izključevanju).

Posameznik –zasebnik lahko izbere prosto in neposredno po svoji presoji in odločitvi

projektanta, za objekte javnega značaja pa je pri nas predpisan poseben postopek z zakonom

(ZJN–2). Pri teh kompleksnih postopkih se pojavijo in se morajo vzpostaviti odnosi in




170

obveznosti oziroma obligacije med vpletenimi udeleţenci. Vseh pravil ravnanja med temi

udeleţenci pa zakonodaja ne vsebuje ali ne predpisuje ter tako v konkretnih primerih

nastopijo situacije in zapleti, ki jih udeleţenci morajo rešiti na primeren, pošten in vesten

način. Pri tem pa si pomagajo z ustaljenimi običaji – uzancami (PGU) ali dobro prakso, ki je

na voljo in je priporočljiva za naše okolje, in ker predpisani standardi, pravilniki in navodila v

Sloveniji ne obstajajo.

Oblike gradbenih pogodb

Posebne gradbene uzance kot osnovni tovrstni pripomoček pri nas nam dajo le splošna načela

urejanja razmerij med pogodbeniki. Podobno vsebino imajo tudi splošna pravila dobre prakse

(so vsebinsko enaka uzancam), ki pa za konkretne primere dajejo navodila in zahteve za

izdelavo posebnih pogojev (razpisnih pogojev), ki jih mora izdelati naročnik oziroma

investitor. Ti posebni pogoji se nanašajo in veljajo le za določen posamezen predmet

obveznosti. Dobra praksa tu nakazuje več moţnih poti, ki se razlikujejo po določenih

prednostih, a imajo ţal posamezni primeri tudi slabosti. Naročnik se tako odloča, ali bo

zamisel ali projekt izpeljal postopoma v več stopnjah ali fazah ločeno vsako stopnjo posebej

(študije in raziskave, idejne zasnove in variantne rešitve, izdelava projektne dokumentacije,

gradnja, oprema in vzdrţevanje) ali pa se bo odločil za zdruţeni način, ko bo dve ali več faz

zdruţil ali poenostavil. Od odločitev, za kakšen način se investitor odloča, je odvisna tudi

najprimernejša izbira vzorca za oblikovanje gradbene pogodbe. V tuji literaturi zasledimo

naslednje moţnosti:

Oblika, ko naročnik ločeno izbere in naroči projektno dokumentacijo, na osnovi le-te

izvrši razpis in izbere primernega izvajalca za izvedbo ter ločeno sklene pogodbo za

izvedbo del ali gradnjo in se obračun izvedenih del izvrši po dejanskih količinah

izvedenih del in po cenah za enoto postavke posameznega dela, je poznana kot

pogodba po cenah za enoto

Oblika, ko naročnik izbere izvajalca za izvedbo del, ki tudi izdela (oskrbi) potrebno

projektno dokumentacijo na osnovi naročnikovih zahtev ali projektne naloge za

izdelavo projektne dokumentacije ter za izvedbo del ali gradnjo sklene skupno

pogodbo, se obračun izvedenih del izvrši po skupnem znesku ali pavšalni ceni, je

poznana kot pogodba za skupno ceno

Pri nas manj poznana ali v praksi skoraj neuporabljena oblika pa je, ko je pogodba

zasnovana na skupnih stroških, ki se po posebni metodologiji evidentirajo z zbiranjem

stroškov za opravljena dela po računih izvajalcev za posamezna dela, ki se povečajo še

za dogovorjeni honorar (v %) za izvajalca, ki vodi in koordinira dela, je poznana kot -

pogodba po dejanskih količinah-.

V praksi pa popolna ločljivost, kot je zgoraj prikazana, skoraj ni moţna zaradi prepletanja in

neločljive povezanosti posameznih faz ter kombinacijskih rešitev in odvisnosti, zato se

naročnik odloča (nevede) za kombinacije gornjih oblik. To pa pomeni, da tudi v primeru prve

oblike nastopijo tudi nekatera dela, za katera mora izvajalec izdelati projekte (detajle), pa tudi

nekatera dela se obračunajo po dejanskih stroških, ki se dokazujejo s pripadajočimi računi. To

velja tudi za tretjo obliko. Pri drugi obliki je sicer moţnosti kombinacij manj, nastopijo pa

tudi v primeru nastopa sprememb med gradnjo na zahtevo naročnika. Za vse te primere pa so

posamezne drţave priredile tipske ali standardne splošne pogoje ali določila za gradbene

pogodbe. Nekatera določila imajo tudi mednarodni značaj ali mednarodno uporabo. Pri nas z

zakonom ali standardom predpisanih takih določil ni, ampak obstajajo le priporočila za




171

njihovo uporabo, o čemer pa se mora naročnik odločiti sam. Ravnanje udeleţencev pri gradnji

je pri nas regulirano predvsem z OZ, PGU in ZGO. Od mednarodnih določil pa so

najpogosteje v uporabi FIDIC, PRAG, EIC in UN DP določila, druga JTC, ICE, AIA, NEC pa

manj.

Zahteve naročnika

Vsi ti načini se razlikujejo le po obliki oziroma po obsegu predmeta obveznosti oziroma po

dokumentu -zahteve naročnika-, ki je naši praksi identičen s pojmom -projektna naloga-, ki

jih (tudi pri nas) določi naročnik. Tu gre za sistematičen zbir tekstovnega in slikovnega

gradiva in drugih potrebnih besedil v obliki usmeritev, kako naj projektant izdela projektno

dokumentacijo za gradbo, ki predstavlja zaokroţeno funkcionalno celoto na določenem

zemljišču. Če pa so zahteve naročnika razširjene še na gradnjo in jo zdruţi v skupen predmet

obveznosti, ki ga sklene z enim izvajalcem, pa lahko govorimo o inţeniring pogodbi ali

pogodbi -na ključ-. Takega skupnega načina oddaje (na enkrat) pogodbenih del pa naša

zakonodaja za javna naročila ne dopušča oziroma pogojuje ločeno oddajo del projektiranja in

ločeno oddajo del za gradnjo (izvedbo objekta) različnim nepovezanim druţbam ali

posameznikom (moţna je uporaba splošnih pogojev za gradbene pogodbe – rdeča knjiga

FIDIC).

Obveznosti izvajalca

Osnovna obveznost izvajalca po gradbeni pogodbi je, da zgradi določeno gradbo (650. člen

OZ) na določenem zemljišču, po določenem načrtu, ki ga je prejel od naročnika, tako kot je to

določeno z načrtom oziroma pogodbo. Z gradbo so mišljene večje konstrukcijsko

komplicirane stavbe, jezovi, pregrade, mostovi, predori, plinovodi in vodovodi, kanalizacije,

ceste, ţeleznice, ki pomenijo zaokroţeno funkcionalno celoto, katerih izdelava zahteva večja

in zahtevnejša dela. Torej ne gre za objekte ali njihove dele, ki so razmeroma majhni in

preprosti in nastopajo posebej ali pa so vključeni v gradbo. Ti enostavni deli objektov so v

projektni dokumentaciji sicer opisani (kot zahteva naročnik) niso pa tako podrobno obdelani,

da jih je moţno brez navodil naročnika in detajlnih načrtov izdelati. Za taka dela pa je

dopustno, da jih projektira tudi izvajalec ali tudi podizvajalec. V to skupino štejemo tudi

projekte za spremembo, ki so del izvajalčevega predloga za določene konstrukcijske rešitve,

dopolnitve, prilagoditve in izboljšave, pa tudi projekte za začasna dela, kot so delovni in

montaţni odri, opaţi in podobne začasne naprave, ki so namenjene za trajna dela. Če je

predmet obveznosti tak primer, se priporoča uporaba splošnih pogojev rumene knjige FIDIC.

Določila glede drugih bistvenih lastnosti pogodbe (cena in rok) pa so za vse vrste in oblike

predmeta obveznosti enake ali pa se le v malenkostih razlikujejo glede na primer. Pri

standardnih oblikah splošnih pogojev FIDIC je bistvena razlika med rdečo in rumeno knjigo

le v členih 5 in 12, med rumeno in srebrno knjigo pa so nekatera manjša razlikovanja le v

podčlenih.

Priprava zahtev naročnika

Navodil za sestavo zahtev naročnika niti predloga za vsebino zahtev pa splošna določila ne

zajemajo in jih ne predpisuje zakonodaja ter je za to prepuščeno naročniku, ki lahko za

sestavo zahtev vključi tudi strokovne svetovalce ali inţenirja in s posebno pogodbo (FIDIC –

bela knjiga) na njih prenese določene obveznosti, pristojnosti in pooblastila. Pri pripravi -




172

zahtev naročnika- se morajo naročniki in snovalci zavedati, da jih pripravijo tako, da bo

razumno opisan princip in temeljna zasnova objekta in opreme na funkcionalni osnovi. Ta

pogodbeni dokument namreč določa namen, obseg in druge tehnične kriterije za predvidena

dela. Ponudnikom je nato treba dovoliti, da od naročnika lahko zahtevajo pomembne

informacije in podatke, da jih lahko preverijo in opravijo vse potrebne raziskave. Izvajalec –

ponudnik mora namreč na osnovi teh zahtev izdelati vse potrebne projekte in natančno

določiti posebno in obratno opremo, ki jo ponuja. Razpisni postopek mora omogočati

zadosten čas za pripravo, pogovore med naročnikom in ponudnikom o tehničnih zadevah in

komercialnih zmoţnostih in pogojih.

Splošna določila

Splošna določila s posameznimi podčleni nakazujejo le določena pravila in napotke za

ravnanje udeleţencev v procesu realizacije in izpolnitve predmeta obveznosti v korist

pogodbenih strank tako, da se doseţe uspešno zastavljeni cilj. Če se udeleţenci ne drţijo (ali

ne ţele drţati) teh določil, ni za to določenih nobenih zakonskih sankcij, kazni ali glob. Tako

se povzročene morebitne škode uveljavljajo in rešujejo po posebni kazenski zakonodaji in za

to določenih postopkih. Tudi OZ za nespoštovanje določil ne predpisuje sankcij, kazni ali

glob.

Posebna določila

Uporabo splošnih določil (s tem pa tudi posebnih določil ali pogojev) v celoti ali delno

dogovorijo udeleţenci s pogodbo. To pa naredimo tako, da v določene člene pogodbe (ali v

posebne pogoje) opišemo naziv ustrezne publikacije (za primer: FIDIC rdeča knjiga 1999), s

čimer doseţemo, da zahtevana pisna pogodba ni tekstovno obseţna in s tem preprečimo

neskladja in nasprotovanja med določili pogodbe. Ţal pa te prakse nekateri naročniki (tudi

svetovalci – konzultanti) ne razumejo dobro in te prakse ne upoštevajo. Tako naletimo na

primere pogodb, ki imajo v členih opisane celotne vsebine podčlenov splošnih določil, kar

povzroči zelo obseţno tekstovno vsebino, ki postane s tem nepregledna ter si členi večkrat

tudi nasprotujejo (uporaba različnih virov) in vodijo neizbeţno do sporov. To se še posebno

odraţa takrat, ko nekateri členi splošnih določil niso povsem zdruţljivi z našo prakso, običaji

in zakonodajo.

To pa pomeni, da moramo pri uporabi splošnih določil kateregakoli zunanjega vira proučiti

okolje, zakonodajo in prakso, iz katerega izhajajo, ter pomen pojmov primerno definirati.

Uporaba zunanjih splošnih določil še posebno določila, ki jih vsebujejo FIDIC-ove knjige, je

v slovenskem prostoru nujna, ker ţal boljših drugačnih navodil za upravljanje gradbene

pogodbe nimamo.

Kot smernice za izdelavo posebnih pogojev in/ali drugih razpisnih dokumentov nove FIDIC

knjige zajemajo tudi razlagalno gradivo in primere besedil, ki pa jih ne smemo šteti za obvezo

ali kot pogoj pogodbenih strank in jih vključevati v pogodbo (kar v praksi nekateri naročniki

in/ali svetovalci počno), ampak je to le v pomoč pri izdelavi posebnih pogojev ter se moramo

pred uporabo tega dobro prepričati, da nek primer navedenega besedila popolnoma ustreza za

določene razmere in namene; če to ni, je besedilo treba popraviti tako, da ne pride do

dvoumnosti (beri: neumnosti), bodisi s členi splošnih pogojev, bodisi pri členih posebnih

pogojev. Tako velja opozorilo, da nekatere določbe splošnih pogojev niso primerne na prvi




173

pogled za tipično pogodbo. Nekatere člene je zato šteti kot -moţnost- in ne kot pravico ali

obveznost posameznih pogodbenih strank.

Prav tako nekatere novejše FIDIC knjige vsebujejo vzorce časovnega poteka ali zaporedje

dogodkov (Flow Charts) pri realizaciji pogodbe oziroma nekaterih posameznih pogodbenih

obveznostih (primer: potek zaporedja dogodkov plačil, ali zaporedje dogodkov v postopkih

uveljavljanja zahtev, navodil ali sporov itd.), izvajalca (leva stran) in naročnika (desna stran),

kot je za primer prikazana spodnja tabela. Te tabele (Flow Charts) pa sluţijo le za ponazoritev

dogodkov in se jih ne upošteva pri tolmačenju pogodbenih pogojev.

Gornja splošna tabela (Typical flow chart of principal Events during contracts for

construction) prikazuje običajno zaporedje dogodkov (začetek – od zgoraj navzdol – konec)

za realizacijo gradbene pogodbe, sklicujoč se na člene in/ali podčlene splošnih določil FIDIC

– rdeče knjige. V posebnih pogojih pa morajo biti roki dogodkov opredeljeni s konkretnimi

pripadajočimi datumi (ali grafično na časovni premici). V povezavi z v tabeli navedenimi

podčleni je treba uporabiti tudi ustrezne druge, kot je primer:

1. – Osnovni datum:

2. – Datum začetka: v povezavi s 8.1 – Začetek del

3. - Garancija za dobro izvedbo: v povezavi s 4.2

4. – Potrdilo o vmesnem plačilu:

5. – Rok za dokončanje:

6. - Preskusi ob dokončanju: v povezavi s 9.1 – Obveznosti izvajalca

7. - Rok za reklamacijo napak:

8. - Potrdilo o končnem plačilu:

v povezavi s 13.7 – Prilagoditve zaradi sprememb zakonodaje ali

13.8 – Prilagoditve zaradi sprememb stroškov

v povezavi s 14.3 – Prošnja za potrdilo o vmesnem plačilu

v povezavi s 8.2 – Rok za dokončanje

10.1 – Prevzem del in odsekov

v povezavi s 11.1 – Dokončanje nedokončanih del in odprava napak

v povezavi s 14.13 – Izdaja potrdila o končnem plačilu

Itd.




174

Značilnost sistema FIDIC-ovih knjig je v tem, da so v vsaki knjigi v uvodnem poglavju

določene definicije oziroma pomeni nekaterih še posebnih pojmov, ki se v nadaljevanju v

posameznih členih pojavljajo. Kljub temu pa se za razumevanje uporabe moramo poučiti še o

nekaterih drugih pojmih, ki v splošnih določilih niso definirani, so pa določeni v drugih

publikacijah in standardih.

Inţenir in nadzornik

Pooblaščenci naročnika

Posebna značilnost v primerjavi z našo prakso, ki se kaţe v vseh FIDIC-ovih knjigah, je

zahtevano imenovati v posebnih pogojih osebo, ki jo določi naročnik, da opravlja delo

inţenirja kot pooblaščenec naročnika za namene pogodbe. Taka oseba je navadno tehnični

strokovnjak, ki se mu poveri dajanje odločitev, izbiro ali presojo rešitev in vplivov, da kar se

da hitro zadovoljivo in odgovorno odloči ter da njegove odločitve veljajo za naročnika ali

izvajalca. Pri obseţnih projektih vlogo inţenirja opravlja izbrana druţba, ki ima ustrezno

kvalificirane in usposobljene inţenirje ter druge potrebne strokovnjake svetovalce, ki so

pristojni za izvajanje nalog, povezanih s pogodbo.

Vlogo inţenirja ne smemo enačiti z vlogo nadzornika po naši zakonodaji, ki opravlja storitve

gradbenega nadzora in je pravzaprav le podaljšana roka inšpekcijskih sluţb drţave, saj ima

vlogo nadzirati skladnost izvajanja del z izdanimi upravnimi dovoljenji (gradbeno dovoljenje,

soglasja) in projektno dokumentacijo, na osnovi katere je bilo izdano gradbeno dovoljenje. To

pa praktično pomeni, da nadzira tudi ravnanje naročnika oziroma inţenirja, ki daje navodila

izvajalcu. Drugih pooblastil ali pristojnosti nadzornik praviloma nima (nekatera tudi niso

zdruţljiva s funkcijo nadzora) in jih ne more imeti, če mu pooblastila zastopanja ne prenese

naročnik izrecno s posebno pogodbo. Do enačenja vloge nadzornika z vlogo inţenirja (po

FIDIC) v naši praksi ţal prihaja prepogosto, kar je posledica še iz preteklega obdobja, ko so

pristojni organi nadzirali spoštovanje zakonodaje in tehnične predpise ter porabo druţbenih

sredstev.

Nadzor nad deli in kontrolo nad kakovostjo materiala je izvajalec dolţan omogočiti

naročniku, kakor tudi investitor mora zagotoviti gradbeni nadzor, s katerim se preverja, ali se

v projekt za izvedbo vnašajo vse tiste spremembe in dopolnitve, ki nastajajo med gradnjo, in

ali se s takšnimi spremembami strinjata investitor in projektant, ter v primeru neskladja

obvešča gradbenega inšpektorja in investitorja z vpisom v gradbeni dnevnik. Iz teh določil je

razvidno, da zakonodaja ne sledi sodobnim tendencam in novim vlogam udeleţencev pri

graditvi, ki imajo razdeljene pristojnosti na naročnika, inţenirja, projektanta in izvajalca.

Inţenir pa nima take vloge upravnega nadziranja, ampak je pooblaščeni investitorjev

strokovni predstavnik na gradbišču, ki zastopa naročnika o strokovnih vprašanjih in daje

navodila izvajalcu. Za naročnika izvaja meritve izvedenih del za izračun količin, naroča

spremembe, izvaja prevzem izvedenih del, o čemer izdaja potrdila o prevzemu, ki so osnova

za plačilo del in druge naloge, določene s posebno pogodbo.




175

Poštena -fer- odločitev inţenirja

Pomembna vloga je dana inţenirju v primerih, ko mora ukrepati po 3.5 členu (FIDIC - rdeča

knjiga) tako, da se o zadevi najprej posvetuje z vsako stranko in poskuša doseči sporazum,

preden o zadevi odloči. Pred sprejemom odločitve se mora inţenir posvetovati in pridobiti

dovoljenje naročnika prej, ko uveljavlja določeno pooblastilo (3.1). Če sporazuma ne doseţe

kot arbiter ali pogajalec, mora ob upoštevanju okoliščin sprejeti pošteno -fer- odločitev.

Tu velja poudariti, da kadarkoli inţenir v času realizacije pogodbe da svoje mnenje ali

potrditev ali sprejema neko aktivnost, ki ima za posledico v spremembah pravic in obveznosti

naročnika in izvajalca, postopa nepristransko in v mejah določil pogodbe. Inţenir ni

pogodbena stranka in nima pooblastila naročnika, kar pomeni, da nima pravice menjati

pogodbe tako, da oprosti izvajalca ali naročnika od kakršnekoli pogodbene zaveze. Ker pa

ima inţenir status zastopnika naročnika, je v praksi malo verjetno, da bo nepristranski.

Obvezujoči roki za odločitev

V določilih ni določeno obdobje, v katerem je inţenir dolţan odločiti, vendar z odločitvijo ne

sme v nedogled odlašati (1.3). Dano je priporočilo, da je čas omejen na 28 dni zadosten, da

inţenir doseţe sporazum z izvajalcem. Če pa je pri pogajanjih neuspešen, pa zadostuje

obdobje nadaljnjih 14 dni, da inţenir pripravi odločitev. Za manjši obseg del ali za manjše

objekte v naših razmerah, so obvezujoči roki po FIDIC določilih razmeroma dolgi in za

normalen potek del nesprejemljivi. Morebitne krajše roke je moţno določiti v posebnih

pogojih za konkreten projekt.

Tako obširnih zahtev ukrepanja z odločitvami nadzornika, ki so zgoraj opisana za inţenirja,

naša zakonodaja ne predvideva, kakor tudi ne vloge arbitra ali pogajalca na strani naročnika.

O vseh teh zadevah izdaja navodila naročnik in je nadzornik pravzaprav le posrednik ali

prenašalec sporočil. Inţenir komunicira s strankami v pisni obliki v skladu s podčleni 1.3 in

3.3 in ne z vpisi v gradbiščno evidenco, kot so pri nas gradbeni dnevnik ali posebne vpisne

knjige, ki jih določa naša zakonodaja za nadzornika.

Trajna ali glavna dela in začasna dela

Gradbena dela

Izvajanje gradbenih del v gradbeništvu je posebna vrsta storitev, v katera so vključena poleg

samega dela tudi pomoţna dela in material ter storitve strojev in uporabnina opreme. Izdelek

gradbene storitve so gradbeni elementi, ki sestavljajo objekt oziroma tvorijo gradbo na

določenem prostoru. Take gradbene storitve imenujemo gradbena dela ali kratko dela, ki jih

FIDIC določila definirajo v členu 1.1.5.8.

Pod pojmom -dela- pomenijo zgradbo ali delo (storitev), zahtevano po pogodbi, bodisi

kompletirano ali po delih, in vsebuje vse drugo: delo, material, opremo, instalacije in




176

izvajalčeve storitve, tako da so izpolnjene izvajalčeve obveze. Dela so lahko celota ali pa le

del projekta . Glede na postopek realizacije končnega izdelka, so dela sestavljena iz trajnih

del (1.1.5.4 in 1.1.5.5, 1.1.5.8 – tudi 1.1.5.5) in začasnih del, ki imajo v sestavi tudi pomoţna

dela in uporabo opreme ter strojev za ta dela.

Opredelitev začasnih del

Začasna dela (Temporary works – 1.1.5.7) vseh vrst imenujemo tista gradbena dela (razen

opreme izvajalca), ki jih izvršimo za izdelavo začasnih gradbenih konstrukcij zato, da lahko

izdelamo posamezne gradbene elemente in trajne konstrukcije, kot so stebri, plošče, nosilci,

zidovi, fasade, ali da opravimo druga trajna gradbena dela, kot so rušenje objektov, opiranje

nestabilnih ali poškodovanih objektov in podobna dela. Značilno za ta začasna dela je, da jih

po dokončanju trajnih del takoj ali po določenem času odstranimo, material, ki smo ga

uporabili za izdelavo začasnih del, ne ostane porabljen v celoti, ampak ga večino lahko še

večkrat uporabimo. Take začasne gradbene konstrukcije so delovni odri, fasadni odri,

podporne in oporne konstrukcije, opaţi in druge konstrukcije začasnega značaja (zaščitni zid,

začasni temelj, pregrada itd.). Pomembna karakteristika začasnih del je tudi, da so zelo

časovno in količinsko občutljiva in zato spremenljiva glede na stroške, ki vplivajo na

dogovorjeni pogodbeni znesek po določilih FIDIC , in tega dejstva ne kaţe zanemarjati.

Opredelitev trajnih del

Trajna dela (Permanent works – 1.1.5.4) pa imenujemo rezultate gradbene storitve, ki so

lahko posamezni izdelani elementi ali deli del ali pa izdelana celota zdruţenih elementov, ki

so v celoti funkcionalno zaključeni objekti in ohranjajo trajen značaj. Trajna dela so tudi

predmet obveznosti po pogodbi.

Opredelitev opreme izvajalca

Oprema izvajalca (Contractor‘s Equipment – 4.17) pomeni tisto opremo, začasna dela in

pripravljalna dela in material, ki jih izvajalec dostavi ali uredi na gradbišču in so namenjeni

izključno za izvedbo trajnih del. Ta pojem se v naši praksi pogosto zamenjuje s pojmom

oprema (Plant – 1.1.5.5), ki pomeni aparature, stroje in vozila, ki so namenjena za obliko ali

sestavo dela trajnih del, ali z opremo naročnika (Employer‘s Equipment – 1.1.6.3), ki pomeni

enako, le da to naročnik da na razpolago izvajalcu za uporabo pri izvajanju del, jo sicer tudi

dobavi izvajalec (lahko tudi naročnik) in je namenjena za vgradnjo oziroma montaţo v objekt

(kot določa člen 7 – obratna oprema, material in izdelava) ter sluţi za delovanje objekta.

Značilnost tega določila je v tem, da ko je oprema dostavljena na gradbišče, jo izvajalec ne

more več prosto odstraniti (pa čeprav je v njegovi lastnini) z gradbišča, ampak za to potrebuje

soglasje inţenirja. Značilnost za to opremo izvajalca je tudi, da jo lahko naročnik zaseţe ali

proda (zadnji odstavek 15.2), in sicer ko pride do odstopa naročnika od pogodbe (15) zaradi

vzroka na strani izvajalca. Ta primer mora biti določen v posebnih pogojih, kajti šteje se, da je

oprema izvajalca, ki je v njegovi lasti (neposredno ali posredno), lastnina za naročnika od

takrat dalje, ko se jo dostavi na gradbišče in do neke mere pomeni varščino naročniku.

To pa ne velja za opremo, ki jo izvajalec najame za potrebe izvedbe trajnih ali začasnih del.

Za zaščito naročnika pa se v primeru prekinitve pogodbe v posebne pogoje dodati, da mora




177

naročnik z lastnikom najete opreme skleniti poseben dogovor, ki omogoča, da najem opreme

preide na naročnika pod istimi pogoji ali na druge izvajalce, da se lahko dokončajo dela.

Merjenje in računanje količine del

S posebnimi pogoji mora naročnik urediti tudi postopek določanja oziroma merjenje in

računanje izvedenih količin del, ki jih je pred plačilom treba izmeriti (12.1). Praksa in naša

zakonodaja je na tem področju dokaj neprecizna in v principu drugačna, kot je nakazana v

določilih FIDIC (12 – merjenje in ocena ), ki so osnovana na posebnih obseţnih standardih in

pravilih ali metodah kalkuliranja, merjenja in obračunavanja del, ki se razlikujejo od pravil, ki

se uporabljajo v celinskih evropskih drţavah in tudi pri nas, kar pa v splošnih določilih ni

podrobno nakazano.

Tudi pri nas so postopki in procedure merjenja ter določanja količin izvršenih del

najpogostejši predmet sporov med izvajalcem in naročnikom, ravno zaradi pomanjkanja

tovrstnih standardov ali pravil in nepoznavanja razlik v metodah, ki dajo zelo različne

rezultate oziroma razlike ob uporabi pomensko enakih pojmov, kot je na primer tudi neto

količina. To ţal ugotavljajo različni avtorji, svetovalci in praktiki tudi v primerih, ki se

ravnajo po FIDIC ali tudi po drugih splošnih (PRAG , ICE, JCT itd.) določilih, ki uporabljajo

metode SMM, od tistih, ki uporabljajo kontinentalne standarde , kot so ATV DIN 18300 do

18451 , kar je praksa tudi pri nas. Določene teţave povzroča tudi praksa, da podatke, potrebne

za merjenja, samo merjenje in izračun ali določanje izvedenih količin opravi inţenir in je

izvajalec povabljen, da pri tem le sodeluje in preverja ter potrjuje te dokumente o količinah,

ki jih je inţenir določil v skladu z določili 12.1 in 12.2.

Praktično pa pri nas preteţni del meritev opravi izvajalec, ker ima na voljo več naprav in

opreme za merjenje ter bolje obvlada in naredi meritve za oba ter je redkeje pomočnik

inţenirju. Inţenir tako izvajalčeve meritve nadzoruje, jih pregleduje ter potrjuje in izdaja

odločitve, ki postanejo veljavne, ko izvajalec soglaša z inţenirjevimi odločitvami po določilu

zadnjega odstavka 12.1 člena. Če v posebnih pogojih ni navedenih podrobnih podatkov ali

navodil o postopkih in pravilih merjenja, se ne glede na domačo prakso izvedejo meritve

dejanske neto količine vsake postavke trajnih del v skladu s ponudbenim oziroma

pogodbenim predračunom. V FIDIC-ovih določilih se pravila in postopki merjenja upoštevajo

po posebnih obširnih standardih SMM – Standard Method of Measurement ali ICE, ki

izpolnjujejo potrebne lastnosti, postavljene v 12.2 podčlenu ter jih zato splošna določila ne

povzemajo , v naši praksi pa so razmeroma nepoznani in neuporabljivi.

Čas merjenja

Za merjenje splošna določila ne določajo nekega fiksnega obdobja ali časa merjenja in je to

obveza inţenirja. Čas merjenja za izdelavo poročila o merjenju je tako odvisno od

napredovanja del in od opisa dela v postavki predračuna. Nekatera dela so takšna, da bodo

zasuta, zakopana ali prekrita, morajo pa biti pred tem izmerjena. Izvajalec bo v takem primeru

obvestil inţenirja po členu 7.3 – pregled v primernem roku, preden bo delo zasuto ali pokrito.

Merjenje mora biti izvršeno v času. Ko je izvajalec obvezan za pripravo in predloţitev

obračuna po 14.10 – obračun ob dokončanju, ki pa ni povezano z začasnim plačilom po členu

14.3 – prošnja za potrdilo o vmesnem plačilu. Ta nedorečena obveza inţenirja po členu 1.3 v

splošnih določilih privede v praksi do številnih neprimernih dogodkov, ki pa jih preprečimo

tako, da čas merjenja ali obdobja določimo po posebnih pogojih glede na primer.




178

-> Način merjenja in neto količine

Neto količina

Neto količino (12.2) lahko definiramo kot tisto obračunsko količino posamezne postavke

trajnih del, ki jo izračunamo iz dimenzij dejansko izmerjenega dokončanega gradbenega

elementa ali dela (in situ – na licu mesta), opisanega v merjeni postavki (v pogodbenem

predračunu) na dostopni strani, upoštevajoč pripadajoče odbitke in/ali pribitke po pravilih in

metodah merjenja, ter je izraţena v merski enoti, za katero je moţno določiti ceno. Tudi po

naših pravilih merimo dimenzije in izračunavamo obračunske (neto) količine, ki se upoštevajo

za izračun pogodbenega zneska.

Obračunska (neto) količina vedno ne pomeni dejanske količine dela, ki ga izvede izvajalec,

ampak je to količina, izračunana po posebnih pravilih in je namenjena za obračun. Izvajalec

mora namreč oskrbeti in/ali vgraditi več materiala zaradi izgub in/ali potrošiti več dela pri

obdelavi posameznih odprtin ali izboklin ter tehnologije in pogojev dela, kot je za to

predvideno v navadnih okoliščinah, kar se sicer upošteva v kalkulaciji oblikovanja cene za

enoto postavke in poenostavlja način merjenja.

Obračunske (neto) količine namreč zajemajo nekatere manjše praznine za -polne-, ker se na ta

način poenostavi postopek merjenja (primer: prostornina betonskega ţeleza ali cevi v

prostornini armirano betonske konstrukcije). Za pravilne ali veljavne dimenzije se štejejo

dimenzije, napisane v načrtu ali obvestilu inţenirja, razen kjer je drugače posebej opisano ali

odrejeno s pogodbo.

Popis del s predračunom ali specifikacija del (Bill of Quantity)

Obvezujoč pogodbeni dokument

Pomemben pogodbeni dokument v sestavi pogodbene dokumentacije je popis del ali

specifikacija del (1.1.1.5) z navedenimi količinami del, ki določajo obseg posamezne vrste

del oziroma obseg pogodbene obveznosti ali opisan in določen predmet pogodbe. Popis del

(Bill of Quantities – BQ) tako pomeni seznam postavk, ki na kratko in jedrnato opisno

določajo dela in količine izmerjenih del skladno s tem dokumentom. Ta seznam je sestavljen

po posebnih pravilih in je opremljen s količinami del, ki so osnova za določitev ocene

stroškov za izvedbo del in oblikovanje ponudbenega zneska za posamezno delo ali postavko

ter v zbiru določajo celoten obseg cenovno izraţene pogodbene obveznosti.




179

Pristopi in pravila izdelave popisa del so v posameznih drţavah različni, običajno gre za

obseţna pravila stroke, ki imajo status standarda ali pravilnika ali pa le navodil ali priporočil

stanovskih zdruţenj ali zbornic. To dejstvo in različna urejenost te pomembne dokumentacije,

predvsem pa uporabnikovo nepoznavanje razlik glede statusa ob uporabi FIDIC določil, ki

bazirajo na s standardi urejenem sistemu oblike in vsebine, je treba pri presojah upoštevati,

ker sicer povzroči nejasnosti, spore ali pa onemogoča uporabo posameznega določila za

presojo.

Splošna določila za oblikovanje gradbenih pogodb FIDIC (pa tudi druga) samih postopkov

izdelave in pravil opisa del ne obravnavajo. Definirajo ga le kot dokument z naslovom

specifikacija (1.1.1.5 – Specificiation), ki pa ga v našem jeziku zelo široko razumemo kot

popis ali seznam nečesa (lahko tudi del ali materiala) in je v sestavi del pogodbe ali tenderske

dokumentacije ter je kot dopolnilo načrtom, ki podrobneje določa dela. Nadalje se po splošnih

pogojih ponudbeni predračun vključuje v tisti del planov (1.1.1.7 – Plani), ki je vezan s

seznami del, tarifami in/ali cenami za tender (1.1.1.10 – Ponudbeni predračun). So tudi

sestavni del tenderja (1.1.1.8 – Ponudba) ali ponudbene dokumentacije, ki je širši pojem od

ponudbe, ki pravzaprav pomeni le dopis ali ponudbeno pismo (1.1.1.4 – Leter of Tender).

Vsi ti pojmi se v splošnih določilih prepletajo, a vendar je treba razumeti, da se v bistvu

nanašajo le ali tudi na predračun del. Tak značaj je v vsebinah členov 1.8 – Priskrba

dokumentov in skrb zanje, 12.3 – Ocena, ki določa moţnosti spremembe cene za enoto zaradi

spremenjene dejanske količine del v primerjavi s tisto, ki je določena v programu oziroma

pogodbi (pogodbenem predračuni).

Količine dela, navedene v predračunu, se namreč ne štejejo za dokončne (14.1.6.) in je zato za

plačilo del treba dela izmeriti (12.1). Tudi spremembe in prilagoditve se ugotavljajo na osnovi

predračuna del (13.1 – Pravica do spremembe in 13.2 Vrednostna analiza).

Pomembnost tega dokumenta, kot je razvidna iz splošnih določil pri nas ni tako prepričljiva,

kar se kaţe v pomanjkljivi urejenosti tega dela dokumentacije, ki je tudi povod za teţave pri

izvajanju del in za številne spore. Ta neurejenost dopušča, da ni moţno vnaprej določiti

oziroma zadosti natančno oceniti pogodbenega zneska ali pogodbene cene. Naša zakonodaja

tega pomembnega dokumenta sploh ne uvršča med vrste in v sestavine projektne

dokumentacije, kar imajo sosednje drţave v temeljni zakonodaji ali posebnih pravilih. V

nekaterih drţavah izdajajo letno ali dvoletno zdruţenja ali zbornice tako imenovane

standardne cenike cen za enoto standardnih postavk različnih vrst del, ki pomenijo pravzaprav

povprečne cene za enoto in jih uporabljajo za različne namene, kot so projektantske ocene del,

za stroškovne primerjave variant, za oceno javnih naročil, ocenjevanje primernosti cen

ponudnikov, razčlenitev pavšalnih cen, obračun nepredvidenih in spremenjenih del, pri sporih

in arbitraţah, sodnih odločitvah, cenitvah nepremičnin in prodajah. Tak cenik je bil v letu

1975 izdelan tudi v Sloveniji (Biro gradbeništva Slovenije in SZGIGM) v več izdajah, ki so se

je za podobne namene uporabljale vse do leta 1990.

Cena za enoto, pavšalna cena, skupna cena, pogodbeni znesek




180

Pojem -cena-

V splošnih določilih ima pojem -cena- zelo širok pomen in je zato treba razumeti, v kakšnem

okolju je uporabljena. Pomeni lahko ceno, ki je določena v ceniku materiala, dela ali opreme,

ali ceno, ki je določena za enoto postavke v pogodbenem predračuna, ali pa znesek, ki je

sprejet s pismom o sprejemu ponudbe (1.1.4.1), ali pa znesek, ki je določen po 14.1 –

Pogodbeni znesek, ali pa je to kot skupna cena za neko celotno pogodbeno obveznost,

določena kot pavšalna cena (lump-sum price). Ceno je treba razumeti kot merilo vrednosti

posameznega dela del ali pa kot vrednost celotnega dela . Nadalje govorimo o fiksni ali

nespremenljivi ceni za enoto ali za celoto, kakor tudi o spremenljivi ceni tako za enoto kot za

celoto, kar je odvisno od vplivanja rizikov, ki jih pogodbenika dogovorita.

O tem, kako se cene določijo oziroma o metodologiji določanja ali dogovarjanja, splošna

določila ne vsebujejo, ampak v drţavah, iz katerih splošna določila izhajajo, te metode

določajo standardi ali podobna pravila, ki jih za razumevanje FIDIC-a moramo poznati.

Od odločitev, za kakšen način ali za kakšno obliko cene se investitor odloči, je odvisna tudi

najprimernejša izbira vzorca za oblikovanje gradbene pogodbe. V tuji literaturi zasledimo

naslednje moţnosti, opisane v nadaljevanju:

Pogodbeni znesek

Načeloma gre pri pogodbenem znesku ali pogodbeni ceni, obravnavani v rdeči knjigi za tako

imenovani pogodbeni -ocenjeni znesek -, ki sta ga pogodbeni stranki dogovorili na osnovi

določene dokumentacije, ki se lahko v skladu in po postopku splošnih določil spreminja, kar

posledično vpliva na dogovorjeni znesek, in ne gre za -dokončen znesek-, kot si laično po

podpisu pogodbe predstavljamo ali pa se po zaključku del čudimo, zakaj končni znesek ni

enak pogodbenemu.

V tem primeru imajo pomembno vlogo cene za enoto postavke in pa pravilno izračunane

količine del. V takem primeru bo (mora biti) končni znesek pogodbenih del enak ocenjenemu,

ker se cene za enoto ne spreminjajo med gradnjo. Edini riziko lahko nastopi le pri dolgih

rokih, ko se v tem času trţne razmere toliko spremenijo (nad mejo normalnega rizika), da so

izpolnjeni pogoji za spremembo cene za enoto postavke dela. V tem primeru je moţno ali pa

je to po 20.1 členu zahteva izvajalca ali tudi naročnika , da je treba pogodbeno ceno uskladiti

ali določiti v skladu s podčlenom 12.3 – rdeča knjiga. Ta moţnost obstaja tudi za primere, ko

je določena pavšalna cena (13.8 – po rumeni ali srebrni knjigi).

V vseh primerih pa mora biti cena (za plačilo) določena tako, da so elementi ali

struktura cene, ki so bili za podlago za izračunavanje plačila, poznani ob sklenitvi

pogodbe. Za ovrednotenje sprememb se zahteva, da se ponudbam priloţi natančne analize

cen, vključno s količinami, cenami za enoto ali tarifami, ceniki in drugimi podatki v zvezi s

cenami (14.1). To velja tudi za pavšalno določene cene (14.1 – d) . Stranki tako ţe v pogodbi




181

določita pogoje, ob katerih je mogoče zahtevati spremembo cene takrat, ko se ti elementi

spremenijo za toliko in ne ustrezajo več tistim cenam, ki sta jih stranki vzeli za podlago za

izračunavanje plačila.

Tu je moţnih več načinov. Pri oblikovanju pogodbenega zneska po rdeči knjigi (lahko tudi po

rumeni knjigi) so to cene za enoto, ki so sestavljene na osnovi predvidenih normativnih

stroškov materiala, strojev in opreme, stroškov dela in posrednih stroškov. Te cene za enoto

so občutljive na spremembo obsega del in/ali na spremembo časovnega poteka del, čeprav se

cene elementov (materiala, dela) med gradnjo na trgu ne spremenijo. Mednarodna

pravila določajo, da je treba izvršiti meritve dejansko izvedene neto količine vsake postavke

po določenih pravilih, preden se ta plačajo. Kajti količine, navedene v predračunu, so

ocenjene količine (14.1-c), ki se ne razumejo kot dejanske in natančne količine gradbenih del,

ki naj jih izvajalec izvede pri izpolnjevanju svojih obveznosti po pogodbi.

Pogoji za spremembo cene

Kljub temu določilu pa izvajalec ne more v vsakem primeru sproţiti postopka zahteve, ker je

dolţan in obvezan, da nosi oziroma pri oblikovanju cene za enoto postavke upošteva določeno

tveganje oziroma riziko tudi v primeru količin, ampak le v primeru, ko meni, da je do tega

upravičen (20.1), ko dejanski stroški presegajo normalne rizike. Prav tako morajo biti za

oblikovanje nove cene ali tarife, ki se določi za posamezen primer, izpolnjeni določeni

pogoji :

1. da je izmerjena količina postavke spremenjena (+ ali –) za več kot 10 % predračunske

količine te postavke, navedene v pogodbenem predračunu ali podobnem dokumentu,

2. da ta sprememba v količini, pomnoţena s tako navedeno tarifo oziroma pogodbeno

ceno za enoto za to postavko, preseţe 0,01 % sprejetega pogodbenega zneska (skupni

pogodbeni znesek),

3. da ta sprememba v količini neposredno spremeni stroške na enoto količine te postavke

za več kot 1 %,

4. da ta postavka v pogodbenem predračunu ni navedena kot -postavka s fiksno ali

pavšalno (skupno) ceno.

Na danem primeru upoštevajmo, da je bila zaradi opravičljivih razlogov dejansko izmerjena

količina izdelane ograje 342 m1, opisane v pogodbenem predračunu in navedeno pogodbeno

količino (300 m1), kar pomeni preseţek (preseţna ali več dela) za 42 m1 oziroma 14 %. S

tem je izpolnjen prvi pogoj (14 % >10 %).

Za kontrolo drugega pogoja predpostavimo, da je skupni pogodbeni znesek 1.342.200 EUR

oziroma predračunski znesek te postavke v strukturi predstavlja le deleţ 0,5 %. Če

spremembo količine pomnoţimo s pogodbeno ceno za enoto ter znesek primerjamo s

pogodbenim zneskom dobimo (42,00 m1 × 22,37 EUR/m1) : 1.342.200 EUR = 0,0007

oziroma dokaz 0,07 % > 0,01 % kaţe, da je v tem primeru izpolnjen tudi ta pogoj.




182

Preverimo še, ali ta sprememba vpliva tudi na spremembo stroškov na enoto količine

postavke (tretji pogoj), kar najlaţe naredimo s popravkom oziroma vnosom dejanskih

podatkov v tabelo predkalkulacije variabilnih ali posrednih stroškov ali pomoţnih del za to

postavko in jo preračunamo. Ob predpostavki, da za povečano obračunsko količino (Q), v

primeru upoštevamo enako količino in vrsto pomoţnega materiala (ali enak znesek posrednih

stroškov), kot je to bilo upoštevano v predračunski kalkulaciji. Če primerjava stroškov za

enoto postavke (tretji pogoj) kaţe, da so stroški na enoto niţji od predračunske pogodbene

cene [(20,02 − 22,37) : 22,37] × 100 = −10,5 % > 1 % (pogoj 3), pomeni, da je pri obračunu

treba upoštevati prilagojeno niţjo ceno za enoto.

Prilagojena niţja cena za enoto pa velja le, če v pogodbenem predračunu za to postavko cena

ni navedena kot nespremenljiva cena oziroma kot fiksna (izpolnjen četrti pogoj). Če pa je

pogodbena cena dogovorjena kot fiksna, pa je pri analizi treba postopati oziroma upoštevati

riziko (2 %, 5 % ali 10 % glede na primer) po členih obligacijskega zakonika, od 655 do 658.

V našem primeru bomo tako upoštevali riziko 2 % in korigirali novo ceno tako, da izračunani

odstotek (–10,5 %) zmanjšamo za ta riziko (–10,5 + 2 = –8,5 %) in izračunamo novo

korigirano ceno za enoto 22,37 EUR/m1 × (100 % – 8,5 %) = 20,47 EUR/m1.

Izračun spremembe cene

Prilagoditev pogodbenega zneska v primeru spremembe stroškov se lahko določi na podlagi

posebnih formul (13.8), ki so oblikovane tako, da upoštevajo spremembe, ki jih kaţejo

različni statistični ali dejansko izračunani indeksi posameznih elementov strukture cene

(material, stroji in oprema, plače), kar velja tako za cene za enoto, za pavšalne cene ali za

pogodbeni znesek. Indeksi se izračunavajo tudi za posamezne vrste del in tudi za celotne

različne vrste objektov . Splošna oblika take formule je:

1. Pn – prilagoditveni mnoţitelj za izbrano obdobje, s katerim se mnoţi izhodiščna cena

(C0) ali del zneska, kot je za obračun ali plačilo določeno s pogodbo.

2. a – je fiksni koeficient, ki pomeni neprilagodljiv deleţ pogodbenega zneska in je

naveden v posebni tabeli priloge k ponudbi.

3. b, c, d, … – so koeficienti, ki se določijo ali ocenijo in pomenijo deleţe ustreznega

stroškovnega elementa (deleţ stroškov materiala ali posameznih skupin materialov –

cement, apno, ţelezo, bakrene cevi, kabli itd.; deleţ storitev opreme – stroji, prevozi;

deleţ stroškov dela itd.) v strukturi pogodbenega zneska ali posamezne vrste del ali

posamezne cene za enoto. Ti deleţi pogodbenega zneska morajo biti priloţeni v

dodatku k ponudbi. Deleţi stroškovnih elementov iz podane tabele so med gradnjo

nespremenljivi in se prilagodijo samo, če so zaradi sprememb postali neprimerni,

neuravnoteţeni ali neveljavni. Vsota koeficientov, upoštevana v obrazcu, ima vrednost

a + b + c + d + … = 1,00.

4. Ln, En, Mn, … – so indeksi izbranih elementov ali referenčne cene v opazovanem

obdobju oziroma na tekoči datum (n), ki se nanaša na ustrezen stroškovni element ali

ceno.

5. L0, E0, M0, … – so osnovni ali izhodiščni indeksi izbranih elementov ali referenčne

cene, veljavne na datum ponudbe ali pa na drugače določen datum v posebnih pogojih,

ki se nanaša na ustrezen stroškovni element ali ceno.

Obdobje spremembe




183

Tekoči datum (n), ki velja za obračun prilagoditve pogodbenega zneska zaradi spremembe

stroškovnih elementov v strukturi, mora biti dogovorjen v posebnih pogojih. S statističnimi

podatki kot nevtralnimi pokazatelji spremembe povprečnih stroškov razpolagamo razmeroma

pozno, tudi nekaj mesecev po tem, ko so stroški na objektu ţe nastali, kar povzroči še dodatni

riziko in oteţuje sprotni obračun izvedenih del. Za čas, dokler ustrezni indeksi niso na voljo,

mora inţenir določiti začasni indeks za izdajo potrdil o vmesnem plačilu. Ko je indeks znan

za določen izbran datum, je treba izračunati oziroma korigirati prilagoditev.

V splošnih določilih FIDIC se upošteva datum, ki je določen na datum 49 dni pred zadnjim

dnem obdobja, na katerega se nanaša določeno potrdilo o plačilu (14.6) . V primerih, ko

izvajalec ne uspe dokončati del v roku, določenim za dokončanje, je treba upoštevati

prilagoditev cen z uporabo indeksa ali cene, veljavne na datum 49 dni pred datumom preteka

roka za dokončanje. Ta datum lahko določimo tudi drugače, kar moramo precizirati v

posebnih pogojih.

V primerih, ko vpliva na spremembo stroškov še/ali tudi plačilna valuta (14.15), je treba v

formuli upoštevati tudi to korekcijo oziroma ta vpliv.

Prošnja za potrdilo o vmesnem plačilu (14.3 – b) oziroma predlog obračuna mora upoštevati

tudi vsak znesek, ki se prišteje ali odšteje zaradi sprememb (13.7 – prilagoditve zaradi

zakonodaje in 13.8 – prilagoditve zaradi spremembe stroškov). Tak znesek lahko izračunamo

po določilu, ki ga priporočajo posebni pogoji PRAG . V takšnem primeru je mogoče cene po

pogodbi spremeniti tako, da se upoštevajo razlike v cenah pomembnih lokalnih ali zunanjih

elementov, ki so osnova za izračun zneska, kot so stroški delovne sile, storitve strojev in

opreme, materiali, kakor tudi dajatve, določene z zakoni ali predpisi. Podrobna pravila za

spreminjanje cen morajo biti navedena v posebnih pogojih glede na primer.

Prizadetost pogodbenih strank zaradi nenadne spremembe stroškov se pokaţe v primerih

spremembe cen strateških materialov (cement, betonsko ţelezo, bitumen, kabli itd.), ki

predstavljajo tudi večinski deleţ v konkretnem primeru. Tak znesek se lahko izračuna za

posamezen material z uporabo naslednje enačbe :

Pri tem pomeni:

1. Rn(Mat) – zvišanje ali zniţanje zneska (ali cene za enoto), ki ga je treba plačati za

izbrani material po spremembi cen v mesecu (n).

2. Qn – obseg ali količina del, izvršenih v mesecu (n), ki vključujejo zadevni izbrani

material.

3. C – normativ potroška materiala, ki omogoča izračun količine materiala v količini del.

Primer za cement je C izraţen v tonah cementa v kubičnem metru betona; za betonsko

ţelezo je C izraţen v tonah jekla v toni vgrajenega betonskega ţeleza, za kable je C

izraţen v metrih vgrajenih kablov itd.

4. P0 – je izhodiščna cena, ki jo je treba prilagoditi, in je navedena v ceniku priloge k

ponudbi.

5. Txn – menjalni tečaj med valuto pogodbenega plačila in valuto drţave izvora

materiala v mesecu (n).

6. Tx0 – menjalni tečaj med valuto pogodbenega plačila in valuto drţave izvora

materiala v izhodiščnem mesecu oziroma na dan izstavitve ponudbe.




184

7. I0 (Mat) … – je osnovni ali izhodiščni indeks izbranega materiala ali referenčne cene,

veljavne na datum ponudbe, ali pa drugače določen datum v posebnih pogojih, ki se

nanaša na ustrezen stroškovni element ali ceno.

8. In (Mat) … – je indeks izbranega materiala ali referenčne cene, veljavne na datum

nakupa.

Za veljavnega se šteje menjalni tečaj evropske centralne banke.

Reţijska dela ali delo na dnevni osnovi (13.6 - Daywork)

Pri vseh oblikah sklenjenih pogodb obstajajo tveganja, da se pojavijo oziroma nenadoma

nastopijo tudi dela, ki jih pogodba ne zajema, ali pa so s predračunom predvidena kot

ocenjena dela z ocenjenim zneskom in je določeno, da se obračunajo kot reţijska dela (13.6).

To so po obsegu manjša dela, ki so naključne narave, lahko pa gre za spremembo, ki jo

inţenir naroči (3.5), da se izvede kot reţijsko delo in obračuna (plača) v skladu s ceniki

(plani), priloţenimi k ponudbi oziroma pogodbi. Pri tem je treba poudariti, da se v primeru,

ko pogodbena dokumentacija planov (1.1.1.6) ali programov (8.3) ali ustreznih cenikov ali

tarif ne vsebuje, te podklavzule ne upošteva. Opustitev tega člena je v posebnih pogojih zelo

tvegana, a se zelo pogosto dogaja, kar ima posledično negativne vplive pri naročniku in

izvajalcu, še posebno takrat, ko se ţeli doseči fiksen znesek, ki je določen s pogodbo. Za

uporabo tega določila je potrebna posebna in natančna ter dosledna dnevna evidenca stroškov

materiala in potroškov dela ter udeleţbe storitev strojev in opreme (najemnine) ter sprotno

dnevno sporočanje inţenirju ali kot je to drugače dogovorjeno s pogodbo. Če pa takšna

evidenca ni zagotovljena, je nepopolna ali je ni, lahko inţenir odloči (3.5), da ta dela ne

zapadejo v plačilo. Enako se zgodi tudi v primeru, da takih del pred začetkom izvajanja

inţenir izrecno ne naroči, kar pomeni, da moramo postopati po členih 1.3 ali 20.1.

Plani in program (8.3 - Programme)

Pomemben pojem -plani-, ki nastopa v splošnih pogojih, ima v naši praksi znatno oţji pomen,

kot pa ga z definicijo (1.1.1.7 – Schedules) določa FIDIC, ki poleg terminskega plana (plana

napredovanja del, operativni plan v kakršnikoli tehniki), kot ga v splošnem razumemo pri nas,

vsebuje še druge dokumente, kot so ponudbeni predračun, ki se šteje kot plan vrst ali

specifikacija del; plan kadrov za vodenje in izvedbo del; plan dobave materiala, strojev in

opreme; kalkulativni ceniki, ki so seznami ali specifikacije cen za materiale, cen storitev

strojev in najem opreme, plač izvajalca in podizvajalcev; plan preizkusov, plan plačil (14.4)

začasnih zneskov in drugo. Ta pojem je uporabljen ali vezan na naslednje podčlene: 1.5–h;

4.21; 12.2; 12.3; 13.1–f; 13.6; 13.8; 14.1; 14.4 in 20.1.

Paziti moramo tudi na zamenjavo zgoraj opisanega pojma -plan- s pojmom -program-, ki je

določen v členu 8.3 – Programme in je sestavni del planov ali eden izmed njih ter je bliţji




185

našemu pojmovanju terminskega plana, ker prikazuje zaporedje, v katerem izvajalec

namerava izvesti dela, zaporedje ter časovni razpored pregledov in preizkusov, plačila s

prikazi metod, opreme, osebja za dela in prikaz stroškov, ki jih izvajalec namerava uporabiti

za vsako večjo fazo. Program se omenja in je vezan še na druge člene, posebej na člena 8.6 in

13.3. Program mora izvajalec posredovati inţenirju oziroma naročniku v 28 dneh po prejemu

obvestila o datumu začetka del (8.1 – začetek del) in tudi vsakokrat, ko obstoječi program ne

bo več v skladu z dejanskim napredovanjem del ali z obveznostmi izvajalca in ob

spremembah.

Poročilo o poteku del in gradbeni dnevnik

Razlike med našo zakonodajo in splošnimi določili nastopajo tudi pri vodenju evidence o

dogodkih, ki nastajajo na gradbišču med gradnjo. Za te namene je po ZGO-1 predpisano, da je

obveza izvajalca vodenje gradbenega dnevnika na gradbišču, ki ga podpisujeta predstavnik

izvajalca (odgovorni vodja del) in nadzornik vsakodnevno in potrjuje verodostojnost vpisov.

Vodi se v enem izvodu s kopijo za čas od začetka dejavnosti na gradbišču do predaje objekta

naročniku.

Splošna določila FIDIC pa nalagajo obveznost izvajalcu, da izdela -poročilo o poteku del-

(4.21 – Progress Reports) in jih izroča mesečno (ali v rokih 7 dni, 10 dni oziroma kot so

določeni s posebnimi pogoji) inţenirju v šestih izvodih toliko časa, dokler izvajalec ne

dokonča vseh del. Zahtevano število izvodov (6) je pretirano in ga je moţno ter smiselno s

posebnimi pogoji prilagoditi na nujno potrebno število. Pri poročilu gre za enostranski

dokument izvajalca, za katerega velja, da ga inţenir in/ali naročnik ne potrjujeta ali

sprejemata kot obvezujočega niti ga ne komentirata in kot tak ne more biti dokazni dokument

pri morebitnih sporih. Z napredovanjem del postaja poročilo zelo obseţno, saj je treba znova

prilagati vsa predhodna poročila tudi v novem tekočem poročilu tako, da je v enem poročilu

ali v zadnjem poročilu prikazan celoten potek in ne le poročilo za zadnji mesec. Tudi takšne

nesmisle je moţno s posebnimi pogoji omejiti.

Splošna določila PRAG obravnavajo gradbeni dnevnik (Work register) v 39. členu in v tem je

razvidnih tudi nekaj odstopanj od naše zakonodaje ter od splošnih določil FIDIC. Obveza za

vodenje gradbenega dnevnika in hrambo na gradbišču je v pristojnosti nadzornika (5 –

Supervisor), izvajalec le zagotavlja, da se pravočasno vnesejo navedbe in/ali podatki v zvezi z

delom, storitvami in dobavami blaga, ki jih ni mogoče meriti ali preveriti kasneje. Take vnose

v gradbeni dnevnik med potekom dela podpiše nadzornik in sopodpiše izvajalec. Če se

izvajalec z vpisi ne strinja, sporoči svoja stališča nadzorniku v 15 dneh od datuma, ko je bil

vnos ali navedba, ki ji ugovarja, zabeleţena. Taka moţnost po naši zakonodaji ni predvidena,

ključen pa je namen, da se vodijo in evidentirajo dnevni dogodki na gradbišču, ki jih s

podpisom odgovornega vodje del in nadzornika potrjujeta izvajalec in naročnik hkrati. Namen

gradbenega dnevnika je tudi sporočanje med pogodbenimi strankami, kar po obravnavanih

splošnih določilih ni primer, ker se sporočanje po 1.3 členu oziroma po 4. členu splošnih

določil PRAG vrši izključno v pisni obliki.




186

Zahtevki naročnika in izvajalca med potekom del

Pri gradnji objektov vpraksi skoraj ni primera, da med izvajanjem del oziroma med realizacijo pogodbe na strani

naročnika in/ali izvajalca ne bi prišlo do okoliščin, ki povzročijo potrebo po določeni uskladitvi, vezani na

predmet pogodbene obveznosti in/ali ceno oziroma pogodbeni znesek in/ali pogodbeni rok, pa čeprav sta se

pogodbenika dogovorila še za tako trdno pogodbo in nespremenljiva določila. Naročnik ima praviloma moţnost,

da zahteva (naroča) spremembe in uskladitve ves čas do prevzema del, vendar to običajno ni v okviru

pogodbenih določil in tudi ni brez posledic, saj to pomeni spremembo pogodbe (ali zahteva novo pogodbo), pri

čemer pa je potrebna tudi privolitev izvajalca.

Zahtevki naročnika

Poleg pravice do sprememb in prilagoditev (13.1) lahko inţenir ali naročnik (po srebrni knjigi) sprejme

kadarkoli pred izdajo potrdila o prevzemu del odločitev za zahtevek. Tudi v primerih, ko meni, da je upravičen

do plačila po kateremkoli členu splošnih pogojev ali kako drugače vezano na pogodbo, mora naročnik ali inţenir

izvajalcu posredovati obvestilo (1.3) in natančne podatke o zahtevani spremembi in/ali prilagoditvi. Naročnik

mora posredovati obvestilo takoj, ko je to mogoče, oziroma takoj po tem, ko se je naročnik zavedel razmer, ki so

osnova za zahtevek (2.5). Ta podčlen (2.5) je povezan s številnimi različnimi klavzulami v pogodbi, ki jih določi

naročnik s pravico, da zahteva plačilo od izvajalca oziroma pokriva naslednje zahtevke:

4.19 – Elektrika, voda in plin

4.20 – Oprema naročnika in material po prosti izbiri

7.5 – Zavrnitev rezultatov preverjanja, pregleda, merjenja ali preizkušanja

7.6 – Odprava napak (če izvajalec ne upošteva navodil naročnika (inţenirja), ima ta pravico zahtevati

od izvajalca plačilo za to delo, v kolikor mora za izvedbo tega dela najeti in plačati druge osebe)

8.1 – Začetek del

8.6 – Hitrost napredovanja (če zaradi metod dela naročnik utrpi dodatne stroške, jih je dolţan izvajalec

po tem podčlenu naročniku plačati)

8.7 – Odškodnina za zamudo (to je edina odškodnina, ki jo je za tako neupoštevanje dolţan plačati

izvajalec, vendar ta odškodnina izvajalca ne obvezuje od njegove obveznosti, da dokonča dela)

9.4 – Neuspeli preizkusi ob dokončanju

10.2 – Prevzem nekega dela del

11.3 – Podaljšanje roka za reklamacije napak (naročnik je upravičen do podaljšanja roka za reklamacijo

napak na delih, če niso uporabni za predvidene namene, največ za dve leti)

11.4 – Neuspela odprava napak

13.7 – Prilagoditve zaradi spremembe zakonodaje

15.3 – Ocena del (stroškov) na dan odstopa od pogodbe

15.4 – Plačilo po odstopu od pogodbe

17.1 – Odškodnine

18.1 – Splošne zahteve za zavarovanje

18.2 – Zavarovanje del in opreme izvajalca

Če naročnik meni, da je upravičen do podaljšanja roka za reklamacijo napak v skladu s 11.3 in 11.4 členom,

mora poslati obvestilo izvajalcu pred iztekom roka za odpravo napak (1.1.3.7), ki ga je treba določiti v posebnih

pogojih glede na lokalno zakonodajo. Splošna določila roka za odpravo napak ne navajajo. Število 365 dni, ki je

navedeno v vzorcu obrazca za dodatek k ponudbi, je informativno in je verjetno preneseno iz angleške prakse.

Pri nas je v zvezi s tem smiselno uporabiti in se ravnati po določilih OZ v poglavju o podjemni pogodbi (člen

483 in 633 do 640).

Zahtevki izvajalca




187

Nepredvidljive okoliščine (4.12) in tudi spremembe ali prilagoditve pa povzročijo, da je izvajalec prisiljen ali pa

meni, da je primerno pristopiti k predlogom (13.2) in zahtevam (20.1), ker vsi ti in tudi drugi dogodki mnogokrat

pomembno vplivajo na stroške in pogodbeni čas izvedbe del. FIDIC-ova določila to vrsto posebej

nepričakovanih dogodkov obvladujejo z zagotavljanjem posebnih pravic za zahtevke izvajalca. Po tem, ko je s

pogodbo določeno, da izvajalec opravi dela za dogovorjeni znesek (ki je lahko cena za enoto ali skupna oziroma

pavšalna cena) v določenem časovno opredeljenem roku, se tudi izvajalcu istočasno omogoča pravica (20.1), da

v tako določenih okoliščinah od naročnika zahteva dodatno plačilo ali daljši čas za izvedbo ali pa oboje.

Zagotovljeni so mu tudi postopki za uveljavljanje teh pravic (po rdeči in rumeni knjigi se tretji osebi, to je

inţenirju, podeljuje pravica in se ga pooblašča, da na prvi stopnji odloča o zahtevkih izvajalca). O zahtevkih

izvajalca najprej odloča inţenir (3.5), če pa z odločitvijo ni zadovoljen, lahko pooblasti komisijo za reševanje

sporov (če obstaja) ali pa v nadaljevanju pristopi k arbitraţi.

Zahtevki izvajalca lahko izhajajo iz prilagoditve spremembam zakonodaje (13.7), ki jih imenujemo -zakonski

zahtevki- in je izvajalec do uveljavitve upravičen v skladu z nacionalnim pogodbenim pravom. Govorimo pa tudi

o zahtevkih, pri katerih je izvajalec upravičen do uveljavitve ter so primeri vezani na specifična določila iz

pogodbe. Te imenujemo -pogodbeni zahtevki-. Tu gre za specifično določene nepričakovane dogodke, po

katerih, če se morda pojavijo, izvajalec pridobi pravico, da zahtevek uveljavlja. Splošna določila FIDIC to

omogočajo, saj vsebujejo skoraj 30 členov (rdeča in rumena knjiga, srebrna knjiga manj – 21), ki take dogodke

določajo.

Po rdeči knjigi (1.8) mora naročnik skrbeti za pripravo popisa del oziroma specifikacijo del in za načrte

(projektno dokumentacijo). Če izvajalec utrpi zamudo in/ali stroške v zvezi s tem (1.9), lahko zahteva (20.1)

podaljšanje časa, stroške in razumno korist. Enako lahko zahteva tudi v primeru, da se napake v zahtevah

naročnika niso odkrile tako hitro, da bi se bilo moţno izogniti zamudam in/ali povečanim stroškom.

V kolikor naročnik izvajalcu v roku, dogovorjenem s pogodbo, dostopa do vseh delov in razpolaganje z

gradbiščem ne omogoči pravočasno, podčlen 2.1 zagotavlja izvajalcu, da obvesti inţenirja in je po podčlenu 20.1

upravičen do podaljšanja roka in plačila vseh stroškov, vključno s primernimi koristmi. Po prejemu obvestila

mora inţenir (v primeru srebrne knjige pa naročnik) ukrepati v skladu s podčlenom 3.5.

Upravičenost izvajalca za uveljavljanje zahtevkov je podana še v naslednjih podčlenih:

1.7– zakoličenje – kritje stroškov in podaljšanje časa za izvedbo v primeru posledic napak referenčnih

postavk (originalni reperji, nivelete in nivelirne ravnine, določene v pogodbeni dokumentaciji), ki jih

kot izkušen izvajalec po logiki in strokovnosti ni mogel odkriti ter se izogniti zamudi in/ali stroškom. V

tem primeru mora obvestiti inţenirja (naročnika) in postopati po 20.1 podčlenu.

4.12 – Nepredvidljive fizične razmere pomenijo naravne fizične pogoje, ovire, ki jih povzroči človek,

onesnaţevalce in druge fizične ovire, na katere naleti izvajalec na gradbišču ob izvajanju del. Sem se

vštevajo tudi podpovršinski geološki in hidrološki pogoji, pri čemer pa se krajevni klimatski pogoji

izključujejo. Če izvajalec naleti na take fizične razmere, ki so bile nepredvidljive, lahko sproţi postopek

po zahtevah za podaljšanje časa izvedbe in pripadajoče stroške po 20.1 podčlenu. Nepredvidljive fizične

razmere ne smemo enačiti s pojmom -višja sila- po podčlenu 19.1 ali po določilih OZ oziroma po 42

PGU.

4.24 – Fosile definiramo kot predmete kulturne dediščine geološkega ali arheološkega značaja, objekte

in druge ostanke, najdene na gradbišču (fosili, starinski predmeti, kovan denar ipd.). V zvezi s tem

izvajalec lahko zahteva (20.1) podaljšanje časa in stroške, ki izhajajo iz navodila izvajalcu, da se

ukvarja z arheološkimi najdišči, na katera je naletel.

7.4 – Preskušanje po tem podčlenu pomeni vse preizkuse, ki so določeni s pogodbo in se opravijo pred

dokončanjem. V kolikor se preskušanje zakasni s strani ali zaradi naročnika, je izvajalec upravičen

zahtevati (20.1) podaljšanje časa za izvedbo, stroške in razumno korist.

8.4 − Podaljšanje roka za dokončanje, do katerega je izvajalec upravičen do zahtev (20.1), če je ali če

bo prišlo iz namenov po podčlenu 10.1 zaradi razlogov, kot so spremembe (13.3), izjemno neugodnih

vremenskih razmer, nepredvidljivih primanjkljajev v razpoloţljivosti osebja ali materiala, ki so

posledica ukrepov vlade ali epidemije, in zaradi zamude, ovir ali preprečitve, ki se jih lahko pripiše

naročniku ali njegovemu osebju.

8.5 – Zamude, ki jih povzročijo oblasti pri delu ali motijo delo izvajalca, čeprav je izvajalec vestno

upošteval predpisane postopke, dajo moţnost izvajalcu uveljavljati zahteve (20.1) za podaljšanje časa.




188

8.9 – Posledice ustavitve, ki jih naroči inţenir izvajalcu za ustavitev napredovanja del (8.8), lahko dajo

povod za zahtevo (20.1) za podaljšanje časa in stroške. To ne velja za primere odpravljanja napak, ki so

posledica izvajalčevega napačnega projektiranja, izdelave ali napačnih materialov, nezaščite in

varovanja del.

10.2 – Prevzem posameznih del ali odsekov. Posledica prevzema in/ali uporabe posameznega dela ali

odseka s strani naročnika, ki povzroči izvajalcu stroške ali oviro, je do povračila stroškov izvajalec

upravičen uveljavljati zahtevo (20.1)

10.3 − Oviranje preskusov ob dokončanju. Če nastopi razlog, da je naročnik odgovoren, da se izvajalcu

za več kot 14 dni prepreči, da bi izvršil preizkuse ob dokončanju, je ta upravičen do uveljavljanja

zahtevkov v skladu s podčlenom 20.1

11.8 − Raziskava vzroka napake s strani izvajalca. Če inţenir zahteva, da mora izvajalec pod njegovim

vodstvom poiskati vzrok napake, za katero ni odgovoren, je izvajalec upravičen do zahtevka (20.1)

povrnitve stroškov in primeren dobiček.

12.3 – Ocena. Izvajalec je upravičen do novih cen ali tarif za dela, katerih količina ali vsebina se je

spremenila.

12.4 – Opustitve. Izvajalec lahko zahteva strošek, katerega ne bi koristil, čeprav je bil vključen v

postavko predračuna oziroma specifikacijo del, zato ker je postavka zajemala dela, ki so bila opuščena

glede na zahtevano spremembo.

13.2 – Vrednostna analiza. Izvajalec lahko zahteva (20.1) do polovico prihranka pri pogodbenem

znesku, ki ga je s svojim predlogom uveljavil v korist naročniku (zmanjšanje stroškov) in je bil z

njegove strani odobren ter ni bilo predhodnega dogovora, kako bo ta korist deljena.

13.7 – Prilagoditve zaradi spremembe zakonodaje. Izvajalec lahko zahteva (20.1) prilagoditve, ki so

posledica spremembe zakonodaje ali sprememb v pravnem ali uradnem vladnem tolmačenju takšnih

zakonov, ki nastanejo po osnovnem datumu (1.1.3.1) in vplivajo na izpolnjevanje pogodbenih

obveznosti.

14.4 – Plan plačil. Če vmesni obroki plačil (tranše) niso bili definirani glede na dejansko napredovanje

del in ta dejanski napredek odstopa ali je manjši od tistega, na osnovi katerega je bil narejen osnovni

plan plačil, se ti obroki lahko uskladijo oziroma popravijo.

14.8 – Zamujeno plačilo. Izvajalec lahko zahteva (20.1) spremembe pri financiranju, če ne prejema

plačil v skladu s podčlenom 14.7.

16.1 – Pravica izvajalca do zaustavitve del. Izvajalec lahko zahteva (20.1) podaljšanje roka, stroške in

razumno korist, če inţenir ne izda potrdila (14.6) ali naročnik ne plača potrjenega zneska (2.4) ali

zmanjša hitrost dela.

16.4 – Plačilo ob odstopu od pogodbe. Izvajalec lahko zahteva povračilo izgube in škode po odstopu od

pogodbe, če krivda ni na njegovi strani.

17.1 – Odškodnine. Izvajalec lahko zahteva (20.1) povrnitev stroškov za zadevo, proti kateri je bil

zavarovan s strani naročnika.

17.4 – Posledice tveganja naročnika. Izvajalec lahko zahteva (20.1) podaljšanje roka, stroške in v

nekaterih primerih tudi razumno korist, če so bili delo, material ali dokumenti izvajalca poškodovani,

tveganje pa je bilo na strani naročnika v skladu s podčlenom 17.3.

19.4 – Posledice višje sile. Izvajalec lahko zahteva (20.1) podaljšanje roka in v nekaterih primerih tudi

stroške, če zaradi višje sile ne more izvajati svojih obveznosti.

19.6 – Neobvezen odstop od pogodbe, plačilo in razrešitev. Če je izvedba večine del, ki so ţe v teku,

preprečena za nepretrgano obdobje 84 dni zaradi višje sile ali je bila izvedba del preprečena v več

obdobjih, ki skupaj znesejo več kot 140 dni, lahko ena od strank pošlje drugi stranki obvestilo o

prekinitvi pogodbe. Delo in ostali stroški izvajalca se ocenijo in plačajo, če je bilo izdano obvestilo o

odstopu od pogodbe. Če postane izvajanje pogodbenih obveznosti nemogoče ali protizakonito, je lahko

izvajalec oproščen od izvedbe (19.7) in postane upravičen do zahtevkov (20.1).

Postopek za zahtevke

Postopek za zahtevke po podčlenu 20.1 poteka tako, da če izvajalec meni, da je upravičen do podaljšanja roka za

dokončanje in/ali za dodatno plačilo po kateremkoli členu splošnih določil, mora o tem obvestiti inţenirja (ali po

srebrni knjigi naročnika), kakor hitro je to mogoče, vendar ne kasneje od 28 dni za tem 7, ko se je izvajalec

zavedel ali pa bi se moral zavedati dogodka ali okoliščine, ki je dala povod za zahtevek. Obvestilo o zahtevku

mora biti izdano v tem roku, če ţelimo imeti veljaven zahtevek, tako da se vsi vpleteni lahko zavedo, da obstaja

okoliščina ali dogodek, po katerem lahko postane izvajalec upravičen do podaljšanja roka in/ali dodatnega

plačila. Izvajalec mora najprej posredovati inţenirju kratko obvestilo o zahtevku. Zadostuje dopis z navedbo

http://onbvos.dashofer.si/onb/download.phtml?uid=199029&e=mihael.sket%40dashofer.si&fprod=onbvos&fver=21&url=javascript:viewfootnote%28%27footnote_254.html%27%29




189

nekaj bistvenih stavkov, ni pa še potrebno (lahko pa) navajati zneska, ki ga zahteva ali zahtevanega časa, kakor

tudi ne pogodbenih osnov za zahtevek. Prav tako še ni potrebno priloţiti kakršnihkoli dokaznih dokumentov in

analiz. Če izvajalec ta 28-dnevni rok zamudi in ne vloţi zahtevka, je naročnik oproščen vseh obveznosti v zvezi

z zahtevkom in izvajalec ni upravičen do podaljšanja roka in/ali dodatnega plačila. Posledično tudi ni nobenega

razloga, da izvajalec ne bi vloţil zahtevka, če je ta pripravljen v dobri veri, in da ne bi, zavedajoč se škode v

primeru izgubljenega zahtevka, obvestil naročnika v navedenem roku 28 dni od nastopa okoliščine ali dogodka,

ki je razlog za zahtevek. Tudi vsako obvestilo mora biti v pisni obliki in pravilno dostavljeno (1.3). Potrebno jih

je navajati tudi v mesečnih poročilih (4.21) in v prošnjah izvajalca za potrdila o vmesnih plačilih (14.3).

Namen obvestila o zahtevku je, da opozori inţenirja in naročnika na dejstvo, da bo morda moral naročnik

izvajalcu dodatno plačati ali dovoliti podaljšanje roka zaradi nastopa takšnih okoliščin. Takoj po izdaji obvestila

(ali takoj, ko okoliščina nastopi ali se je zave) mora izvajalec sproti voditi tako evidenco, kot bi bila potrebna za

utemeljitev kakršnega koli zahtevka (13.6) v sporazumu z naročnikom, da se na ta način v bodoče izognejo

morebitnim sporom. Inţenir pa ima tako dovolj časa in moţnosti, da uvede ukrepe, ki bi zmanjšali učinke

zahtevka.

Podrobno obrazloţen zahtevek, ki vključuje popolne podatke in analize, ki utemeljujejo zahtevek za podaljšanje

roka in/ali za dodatno plačilo mora izvajalec poslati inţenirju (ali naročniku po srebrni knjigi) v roku 42 dni (v

nadaljnjih 14 dneh po obvestilu) ali v okviru nekega drugega roka, določenega v posebnih pogojih, od trenutka,

ko se je izvajalec zavedel, ali bi se moral zavedati dogodka ali okoliščine, ki je vzrok za zahtevek. Če se po tem

okoliščine ali dogodki nadaljujejo še naprej, je treba postopati z nadaljnjimi postopki. Inţenir (ali naročnik) mora

odobriti ali zavrniti zahtevek s podrobnimi obrazloţitvami. Vlagatelja lahko tudi zaprosi še za druge potrebne

podatke, vendar mora dati svoj odgovor glede zahtevka v roku 42 dni po prejemu zahtevka ali nadaljnjih

podatkov, ki utemeljujejo predhodni zahtevek. Vse dokler predloţeni podatki ne zadoščajo za utemeljitev

celotnega zahtevka, je izvajalec upravičen samo do plačila tistega dela zahtevka, ki ga je bil sposoben utemeljiti.

Če so obvestila o zahtevkih izdana dovolj zgodaj, so lahko tudi zgodaj rešena v obojestransko korist. Zadnji rok

za predloţitev zahtevka po podčlenih 14.10 do 14.14 v obliki obračuna (situacije) ob dokončanju je 84 dni po

prejemu potrdila o prevzemu (1.1.3.5) ali kakšnega drugega potrdila, na podlagi katerega se šteje, da so bila dela

sprejeta.

Odstop, prekinitev in zaustavitev pogodbe

Odstop od pogodbe pomeni razdrtje ali razvezo pogodbenega razmerja zaradi spremenjenih

okoliščin, običajno takrat, ko se obveznosti ali dela ne odvijajo tako, kakor bi se morala, če

ena od strank povzroči takšno nepravilnost, da jo lahko nasprotna stranka šteje za po pogodbi

nezvesto in od pogodbe odstopi oziroma jo razdre. Govorimo tudi o prenehanju pogodbe.

Pogodba se samodejno prekine, če tri leta po podpisu ni prišlo do nobenega plačila.

Naročnikova pravica za odstop od pogodbe

Naročnik lahko razdre pogodbo zaradi primera nujnih ukrepov, ki bi povzročili precej večje

stroške in za naročnika pomenijo preveliko breme, ter so ti tolikšni, da je treba to obravnavati

kot spremenjeno okoliščino. Naročnik mora o svojem razdrtju takoj obvestiti izvajalca (1.3)

tako, da se lahko z ukrepi, ki bi bili nujni, če bi se gradnja nadaljevala, izogne pretiranim

stroškom (nepredvidena dela). To pa ni razveza za nazaj, ampak za naprej. Breme

neugodnosti, ki jih ni zakrivila nobena stranka, naj nosita obe stranki glede na udeleţbo.

Naročnik nosi riziko cene za ţe dotlej opravljeno delo in nujne stroške, ki jih je dolţan

plačati, ne glede na to, ali pomeni to zanj kako korist.




190

Pravica naročnika za odpoved pogodbe izhaja iz 15.2 podčlena (Termination by Employer),

če izvajalec ne izpolnjuje pogojev (4.2 – garancija za dobro izvedbo del) ali svojih obveznosti

po pogodbi ali drugače jasno pokaţe namero, da ne bo nadaljeval z izvajanjem svojih

obveznosti. Po tem, ko odpoved začne veljati (14-dnevni odpovedni rok ali takoj po 15.2 – e

in f), lahko naročnik ukrepa v skladu s podčlenom 2.5 tako, da zadrţi nadaljnja plačila, dokler

se ne ugotovi stroškov izvedbe, dokončanja del in odprave napak, ki jih je naročnik utrpel. To

je lahko razmeroma dolg postopek, še posebej takrat, ko izvajalčeva krivda še ni dokazana.

Prekinitev ali tudi odpoved pogodbe je moţna kadarkoli jo naročnik ţeli (15.5, 648. člen OZ)

iz razlogov ali okoliščin po podčlenu 15.2,, s tem da pošlje izvajalcu obvestilo. Za naročnika

je predviden 14-dnevni odpovedni rok, ki ga naročnik običajno sporoči izvajalcu z obvestilom

(1.3). Če pa nastopi nujen primer, kot je to, da izvajalec postane nezmoţen plačila ali je pri

njem uveden postopek za stečaj ali kaj podobnega, pa je odpoved takojšnja s prejemom

obvestila. Če naročnik po svoji volji in brez krivde izvajalca ali izvajalčeve opustitve odpove

pogodbo, je dolţan izvajalcu plačati ţe izvedena dela, stroške prekinitve in škodo za izgubo,

ki jo je imel izvajalec.

Splošna določila FIDIC pa tako ne obravnavajo prepovedi prekinitve odpovedi niti roka po

odpovedi, v kolikor ţeli naročnik sam izvršiti ta dela ali jih odredi drugemu izvajalcu. V

primeru spora mora izvajalec tako dokazati, da je razlog za odpoved pogodbe po podčlenu

(15.2), sicer je lahko ta odpoved tudi namen naročnika, da izigra izvajalca. Teţko je tudi

oceniti (ali pa se sploh ne da) stroške naročnika, ki jih ima z odpovedjo pogodbe. Rdeča,

rumena in srebrna knjiga to prepuščajo odločitvi inţenirja (3.5), v zeleni knjigi (kratka oblika

pogodbe – Short Form of Contract) pa je v podčlenu 12.4-c (plačilo ob odstopu od pogodbe)

navedeno, da je naročnik upravičen do zneska, ki je enak 20 % zneska tistih del, ki niso bila

izvedena na datum odstopa od pogodbe. V tem primeru ni treba dokazovati dejanske škode,

ker je ta vnaprej definirana v določenem znesku od zneska še neizvršenih del. Deleţ se s

posebnimi pogoji lahko določi tudi drugače.

Ko prekinitev pogodbe stopi v veljavo, mora izvajalec zapustiti gradbišče in prepustiti

inţenirju ves zahtevani material in opremo ter dokumente in projektno dokumentacijo, ki so

bili za naročnika narejeni (15.2).

Če prekinitev pogodbe s strani naročnika ni posledica izvajalčeve neizpolnjevanje obveznosti

po pogodbi, mora naročnik izvajalcu izplačati poleg dogovorjenega plačila za izvedena dela

še plačilo za pripravljeni material in opremo za vgraditev, ki sta ostala nevgrajena, in še

neamortizirani znesek začasnih in pripravljalnih del ter izdatke za ureditev gradbišča ter

škodo (ki vključuje izgubljeni dobiček), ki je z odpovedjo nastala.

Pravica izvajalca za odstop do pogodbe

Pravico do odstopa od pogodbe ima tudi izvajalec v primeru, da naročnik ali inţenir ne

izpolnita neke svoje odveze po pogodbi. To je lahko takrat, kadar inţenir ne izda potrdila o

vmesnih plačilih (14.6) ali če naročnik ne postopa v skladu s podčlenom 2.4 – finančni

aranţmaji naročnika ali podčlenom 14.7 – plačilo. Po izročitvi predhodnega obvestila

naročniku (ne inţenirju!) lahko izvajalec v roku 21 dni ustavi ali upočasni dela, vse dokler ne

sprejme razumnega dokaza ali plačila in v 42 dneh po izročitvi obvestila po podčlenu 16.1

razdre ali prekine pogodbo.




191

Pravica izvajalca za odpoved pogodbe izhaja tudi iz 16.2 podčlena (Termination by

Contractor), če naročnik ne izpolnjuje pogojev ali svojih obveznosti po pogodbi. Po tem, ko

odpoved začne veljati (14-dnevni odpovedni rok ali takoj po 16.2 – e in f). Ko odpoved

postane veljavna (16.3), mora izvajalec takoj prenehati z vsemi nadaljnjimi deli, razen z

delom, za katerega mu je inţenir svetoval, da ga nadaljuje zaradi zavarovanja ţivljenj ali

premoţenja ali varnosti del, izročiti svoje dokumente, materiale in začasno opremo, za katero

je ţe prejel plačilo, vse drugo (material in opremo) pa odstraniti z gradbišča, razen tisto, kar je

potrebno za varnost (primer: ograja, signalizacija itd.). Pri tem uredi le varnostne ukrepe, ki so

nujni in si mora prizadevati, da so stroški v zvezi s tem čim manjši. Stroške, ki jih je v zvezi s

tem imel izvajalec, plača naročnik. Naročnik mora poleg izvedenih del izvajalcu plačati tudi

znesek izgube dobička ali druge izgube in/ali škode, ki jo je utrpel izvajalec kot posledico

tega odstopa. Ob vsem tem mora izvajalec postopati po podčlenu 20.1 – zahteve. Tudi ocena

stroškov izvajalca, ki jih ima z odpovedjo pogodbe, je teţko ugotovljiva in prepričljiva, saj

rdeča, rumena in srebrna knjiga tega ne prepuščajo odločitvi inţenirja (3.5). V zeleni knjigi

(kratka oblika pogodbe – Short Form of Contract) pa je v podčlenu 12.4-d (plačilo ob odstopu

od pogodbe) navedeno, da je izvajalec upravičen do zneska, ki je enak 10 % zneska tistih del,

ki niso bila izvedena na datum odstopa od pogodbe. V tem primeru ni treba dokazovati

dejanske škode, ker je ta vnaprej definirana v določenem znesku od zneska še neizvršenih del.

O prekinitvi pogodbe govorimo takrat, ko se obveznosti ali dela za določen ali nedoločen čas

prekinejo zaradi nepredvidljivih okoliščin (4.12), najdbe fosilov (4.24), ukrepov oblasti ali

zakonodaje (8.5; 13.7), napak med izvajanjem ali pred prevzemom (15.1), višje sile (19.1),

volje ali zahteve naročnika, vendar pogodba ostane v veljavi in se nadaljuje, ko so

vzpostavljeni in prilagojeni pogoji za nadaljevanje del po odločitvi inţenirja (3.5). Naročnik

se lahko kadarkoli odloči za prekinitev kateregakoli dela gradbenih del za toliko časa ali

tolikokrat ter na tak način, kot inţenir (naročnik) meni, da je potrebno. Če prekinitev traja dlje

kot 84 dni po datumu, ko je bilo o tem izdano obvestilo, ali pa je bila izvedba del preprečena

v večkratnih obdobjih, ki skupaj znesejo 140 dni, lahko ena od strank pošlje drugi stranki

obvestilo o odstopu od pogodbe (19.6).

Zaustavitev pogodbe pa pomeni pravzaprav upočasnitev izvajanja obveznosti ali del zaradi

okoliščin, ki nastopijo iz pravic naročnika ali izvajalca za zaustavitev (16.1). Pri zaustavitvi se

aktivnosti na gradbišču izvajajo počasneje, kot bi se lahko oziroma kot je to s programom del

predvideno in se ne prekinejo ter pogodba ostaja v veljavi. Upočasnitev del lahko naroči

naročnik kadarkoli. Izvajalec pa mora najmanj 21 dni pred namenom začetka upočasnitve

poslati naročniku obvestilo. Zaustavitev ali upočasnitev traja, dokler izvajalec ne prejme

primernega preklica o prekinitvi zaustavitve ali dokaza, kar je glede na primer opisano v

obvestilu. Če taka zaustavitev vpliva na podaljšanje roka in/ali večje stroške, lahko izvajalec,

če tako meni, vloţi zahtevo po 20.1 podčlenu.

Ustavitev dela (8.8 – Suspension of Work) je treba razlikovati od zaustavitve pogodbe s

strani izvajalca (16.1 – Contractor‘s Etitlement to Suspend Work), pa čeprav gre za podobne

situacije, ko izvajalec zmanjša hitrost dela ali ga zaustavi, vendar še ne pride do razveljavitve

oziroma do odpovedi pogodbe. V prvem primeru (8.8) lahko inţenir kadarkoli naroči

izvajalcu (3.5), da ustavi napredovanje katerega koli dela gradbenih del ali pa vseh del. V

drugem delu (16.1) pa gre za pravico izvajalca po zaustavitvi dela ali za posledico, če inţenir

ne izda potrdila o vmesnem plačilu (14.6) ali če naročnik ne izpolni obveznosti (po podčlenu

2.4). Podobno določilo je navedeno tudi v PGU, ko ima izvajalec pravico začasno ustaviti

izvajanje del, če zaradi naročnikovega ravnanja del ne more izvajati ali pa je zaradi tega




192

ravnanja izvajanje del znatno oteţeno. V tako ravnanje naročnika se štejejo neizpolnitev ali

neredna izpolnitev naročnikovih obveznosti, kot so odprava pomanjkljivosti v projektni

dokumentaciji, na osnovi katere se izvajajo dela, plačilo avansa in plačila začasnih situacij. To

pomeni, da izvajalec brez opravičljivega vzroka ne more odstopati od programa (8.3-a in/ali

8.6) po svoji volji. Sme jih ustaviti šele, ko preteče primeren rok, ki ga je pustil naročniku za

izpolnitev obveznosti. Izvajalec je tako dolţan naročnika takoj obvestiti o okoliščinah, ki

onemogočajo ali oteţujejo izvajanje del, o svojih ukrepih za zavarovanje izvedenih del in o

nadaljevanju del po prenehanju ovir, zaradi katerih je bilo izvajanje del ustavljeno. V času

ustavitve mora izvajalec zaščititi, shraniti in zavarovati tak del teh del proti kvarjenju izgubi

ali škodi v vsakem primeru, ne glede na to, ali je pobuda dana s strani izvajalca ali naročnika

oziroma inţenirja. Ko pa se izda dovoljenje ali navodilo za ponovni začetek del oziroma

nadaljevanje (8.12), morata izvajalec in naročnik pregledati dela, opremo, začasna dela in

materiale, ki jih je ustavitev prizadela. Pri ustavitvi del je izvajalec dolţan ţe izvedena dela

zavarovati pred propadanjem samo z ukrepi, ki so nujni, in ravnati tako, da so stroški v zvezi s

tem čim manjši. Vsaka ustavitev dela pa povzroči stroške (8.9 in 8.10) in/ali zamudo (8.11).

Če je za razlog odgovoren naročnik, je izvajalec upravičen do povračila stroškov ter

podaljšanja roka zaradi zaustavitve. Če pa je za zaustavitev odgovoren izvajalec, pa nosi tudi

stroške ter podčleni 8.9; 8.10 in 8.11 ne veljajo. Pogodbenik, ki je odgovoren za ustavitev del,

je dolţan drugemu pogodbeniku povrniti škodo, ki jo je ta utrpel zaradi ustavitve del.

Povrnitev škode zajema tudi izgubljeni dobiček.

Prevzem del, odprava napak in garancija za izvedena dela

Postopek sprejema oziroma izročitve izvedenih del z zakonodajo ni predpisan ali standardiziran in se tudi

razlikuje od primera do primera. Naročnik je sicer dolţan delo oziroma izdelek prevzeti, ko je bilo izvršeno po

določilih pogodbe. To pa pomeni, da mora opraviti dejanja, iz katerih je razvidno, da se strinja z opravljenim

delom. Izdelava pisnega dokumenta ali zapisnika o tem je zelo redka, kar velja tudi za javna naročila. Stranke

redko postopajo po določilih PGU (110. do 115. člen), še manj pa po splošnih določilih FIDIC (10. člen), pa

četudi je uporaba teh navedena v pogodbi. Običajno se šteje tehnični pregled in za tem izdaja uporabnega

dovoljenja tudi za primopredajo ali prevzem del, česar pa ne moremo enačiti. Pri tehničnem pregledu in

uporabnem dovoljenju gre namreč za postopek pristojnega upravnega organa, ki potrjuje skladnost izvedbe z

gradbenim dovoljenjem, pri prevzemu pa gre za postopek izročitve objekta ali del s strani izvajalca naročniku ali

uporabniku. To pa je pregled kakovosti in obračun izvedenih del.

Prevzem del se lahko izvrši v celoti ob dokončanju gradnje, po posameznih odsekih ali fazah (10.2 – prevzem

delov del, rdeča knjiga), prevzem posamezne vrste trajnih del, ki je lahko začasen ali pa končen. V primeru

uporabe splošnih določil srebrne knjige oziroma ko je določena skupna ali pavšalna cena za celoto, pa prevzem

po delih ni moţen (10.2 – srebrna knjiga). Naročnik namreč ne sme prevzeti ali uporabljati nobenega dela del

(razen odsekov, če je tako določeno s pogodbo), dokler izvajalcu ne izda potrdila o izvedbi (11.9), ker se le na

osnovi tega potrdila šteje, da so bila dela sprejeta. Po splošnih določilih se prevzem vrši po posebnem postopku

tako, da izvajalec z obvestilom zaprosi inţenirja za izdajo potrdila o prevzemu vsaj 14 dni pred tem, ko bodo

dela po mnenju izvajalca dokončana in/ali pripravljena za prevzem. Inţenir mora v roku 28 dni po prejemu

prošnje izvajalcu izdati potrdilo o prevzemu del z navedbo datuma prevzema. V praksi se večkrat zgodi, da

izvajalcu kljub temu ne uspe opraviti vseh del v popolnosti. Če so neopravljena dela ali napake manjše in ne

bodo vplivale na uporabo za predviden namen, določila dopuščajo, da inţenir potrdilo o prevzemu izda (z

morebitno opombo), če pa temu ni tako, mora zavrniti prošnjo z navedbo razlogov (10.1). Če inţenir potrdila o

prevzemu ne izda niti ne zavrne prošnje v roku 28 dni in so dela izvršena v skladu s pogodbo, se šteje, da je bilo

potrdilo izdano na zadnji dan tega roka. Datum prevzema del je pomemben, ker od tega datuma dalje začne teči

garancijska doba ali rok oziroma rok za reklamacijo napak.




193

Po prevzemu del (začasno ali končno) se postavljajo vprašanja, vezana na garancije ali jamstva izvajalca, ki so

zelo pogosta, a je nanje ţal tudi teţko odgovoriti. Sodna praksa se večinoma nanaša na konkretne primere, ne

daje pa navodil, kako ravnati oziroma to obveznost izvajalca definirati vnaprej.


S problematiko garancij ali jamčevanja sem se v poklicni karieri veliko ukvarjal tudi kot prizadeti udeleţenec.

Reševali smo jih času in okoliščinam primerno, ker tudi pravna praksa in tehnična stroka (ki je ključno povezana

s tem) nimata izoblikovanih natančnih definicij, kaj ta obveza pomeni, še posebno ker so okoliščine zelo

različne. Splošna pravila OZ o odgovornosti za napake 7 vsebujejo načela, ki se uporabljajo tudi pri podjemniški

pogodbi. Poleg tega pa OZ vsebuje posebna pravila za podjemniške pogodbe, ker zaradi njihove specifičnosti

zahtevajo nekatere posebne rešitve. Pravilo o jamčevanju za napake velja v celoti samo za napake na stvareh, ki

so rezultat dela. Odgovornost za napake je odvisna od obvestila o napaki (grajanja naročnika ali izvajalca). Da

naročnik lahko izvajalca o napaki obvesti, jo mora ugotoviti ali kakorkoli izvedeti zanjo. Iz tega izhaja, da je

naročnik dolţan pregledati izvršeno delo takoj, ko je to v normalnem teku stvari mogoče. Pregled je potreben

zaradi ugotovitve, da na stvari ni očitnih (vidnih) napak. Če sta pregled in prevzem opravljena, je izvajalec prost

napak, ki bi jih naročnik opazil (očitne napake). Za skrite napake se uporabljajo posebna pravila (634. člen OZ).

Za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov je določen rok eno leto od obvestila o graji (635. člen OZ), pozneje

zahtevki ugasnejo. Izvajalec je dolţan odpraviti vse napake ali škodo na katerem koli delu gradnje, ki se zaznajo

med garancijsko dobo. Naročnik odpravo napak ali popravilo zahteva tako, da izvajalcu določi primeren rok

(11.4), po tem roku pa ni dolţan več zahtevati samo popravila, ampak lahko zahteva tudi druge sankcije

(zniţanje plačila, škodo). Tako je jamčevanje treba razlikovati od garancije, ki pa pravzaprav pomeni listino ali

tudi obliko pogodbe, v kateri izvajalec precizira pogoje jamčevanja (garancijski list), pomeni pa tudi jamčevalno

listino, ki jo običajno izda banka ali zavarovalnica ali pa kdo drug v vlogi poroka. Tudi izvajalci v okviru

ZGIGM so večkrat (lahko rečem stalno) izrazili potrebo po natančnejši razjasnitvi in ločitvi pomena teh pojmov

in definicij, predvsem, kaj je predmet ali vsebina garancije, garancijski čas ali rok, upravičenost in čas zapadlosti

itd., saj se v gradbenih pogodbah pojavljajo in operativci jih slabo poznajo. V teh primerih je tudi zakonodaja

(OZ, PGU) zelo skromna in splošna. Tudi v določilih FIDIC (velja za vse knjige) ne najdemo natančne

opredelitve pojmov, vezanih na garancijo ali jamčevanje, ki bi bila primerna za našo prakso. Naša zakonodaja se

v tem primeru razlikuje od zasnove FIDIC. Vzorci jamstev v obliki listin, imenovane garancija, ki so prikazani v

FIDIC knjigah, se nanašajo le na jamstvo – garancijo tretje osebe (banke ali podobne ustanove) za primer, ko

izvajalec -ne izpolnjuje svojih dolţnosti- ali -krši svoje obveznosti-. Tu velja opozoriti, da popolnih vsebin

garancij, kot so prikazane v prilogah splošnih pogojev FIDIC, naše banke v popolnosti ne priznavajo, ampak je

vsebina določena za vsak primer posebej. Vzorci garancij v razpisnih pogojih za javno naročilo se v naši praksi

nanašajo na neizpolnjevanje obveznosti, ki izhajajo iz naslova garancijske obveznosti – običajno je ta -odprava

pomanjkljivosti-. Te garancijske obveznosti morajo biti določene (običajno niso) s tako imenovano garancijsko

pogodbo – garancijsko listino (garancijski list). V sami gradbeni pogodbi te garancijske obveznosti ali predmet

garancije niso določeni in precizirani, ampak je določen le čas oziroma garancijski rok, ki veţe izvajalca za

izpolnitev (85. člen PGU), pomeni pa tudi čas, ko je naročnik upravičen zahtevati reklamacijo.

Oblika garancij

Običajno ali najpogosteje pri gradnji objektov nastopata dve obliki garancij, ki jih je potrebno tudi ločeno

obravnavati in definirati:

Prva je -garancija za odpravo napake- (100. člen OZ) oziroma -garancija za brezhibno delovanje

prodane stvari- (tehnično blago – tudi okna, vrata, radiator) po 481. do 487. členu OZ, ki jo mora

izvajalec v obliki listine (garancijski list, garancijska pogodba) izročiti naročniku – kupcu ob

dokončanju ali prevzemu. V tej listini so določena pravila in čas veljavnosti – eno leto, ko zapadejo

pravice kupca, da postavi zahtevek proizvajalcu. Pri podjemni pogodbi je ta rok 2 leti (634. člen OZ), ki

se šteje od prevzema posameznega dela (posla). Po določilih FIDIC ni po prevzemu določenega

nobenega roka za reklamacijo in z izdajo Potrdila o izvedbi oziroma Potrdilom o prevzemu v 21 dneh

pravice zapadejo in mora naročnik vrniti garancijo o dobri izvedbi del. Zaradi tega je v praksi tudi

pridobitev teh potrdil lahko zelo zapletena in dolgotrajna, potrebni so določeni preizkusi in preiskave,

preden naročnik objekt prevzame. Po prevzemu običajno preide tveganje na zavarovalnico. Take prakse

pri nas ni.

Druga oblika garancije pa je -odgovornost za morebitne napake v izdelavi gradnje, ki zadevajo njeno

solidnost-, ki traja 10 let (662. člen OZ), kar pa pomeni, da se nanaša na napake, ki ogroţajo varnost





194

ţivljenja in premoţenja ter mora biti preračunana na dobo trajanja gradnje. Da jamčevalni roki ne

trajajo ves čas ţivljenjske dobe stavbe, je razumljivo, ker se pričakuje, da bo vzdrţala dolgo (primer 10

let), pa je jamčevalna doba daljša v primerjavi s splošno (ki velja za predmete v stavbi – 2 leti). To je

potrebno v gradbeni pogodbi ločiti in precizirati. V to skupino -solidnosti- sodi tudi napaka, ki jo navaja

vprašanje.

Sam pojem -solidnost stavbe- pa v zakonodaji, tehničnih standardih ali pravilih ni določen in definiran. Poznana

so različna mnenja, ki so tudi nasprotujoča. Prav tako o solidnosti stavbe ne govori ZGO, ki navaja -bistvene

zahteve objekta- (9. člen ZGO) in jih ne moremo enačiti s pojmom solidnosti.

Področje garancij je tako pri graditvi še dokaj neobdelano in obstaja veliko praznin, ki se pokaţejo na konkretnih

primerih. Posplošena obravnava škodi dobri in pošteni praksi, prav tako pa je uporaba enakih pravil za gradnjo

kot za tehnično blago zgrešena in nedopustna, ker gradnja ni tak predmet, da ga lahko enostavno zamenjamo in

nadomestimo z novim. Pri reševanju problema se v praksi pogosto postavlja vprašanje, kakšen je bil pregled in

prevzem posameznega dela objekta s strani naročnika (633. do 640. člen OZ, 110. do 115. člen PGU). Pri tem pa

ne gre pozabiti, da je v to vpleten in odgovoren tudi projektant. O predmetu garancije in o garancijskem roku ni

določil FIDIC. Prav tako ni poznana garancija za odpravo napak (v smislu solidnosti) z dobo obveznosti 5 in več

let (ne zamenjuj -garancije za dobro izvedbo del-, ki jo mora naročnik vrniti v roku 21 dni po prevzemu del –

4.2), ker z listino o prevzemu preidejo tveganja na naročnika.

Zahteve naročnika po pretirano dolgih garancijskih rokih (več kot 10 let) se v praksi običajno izjalovijo in

postanejo brezpredmetne ter naročniku nekoristne. Prav tako take navedbe izvajalcev v ponudbah ne štejemo za

resne in jih ni priporočljivo upoštevati kot merila za izbiro ponudnika, kajti ţe v času 10 let se lahko zgodi

marsikaj (stečaji, sprememba zakonodaje ali reţima, višja sila, rekonstrukcije, adaptacije, sprememba

namembnosti, zmanjševanje vrednosti zaradi amortizacije in uporabe itd.), kar povzroči, da teh pravic ni moţno

praktično udejanjiti, pa tudi stroškov za vzdrţevanje jamstev (plačila premij bankam, zavarovalnicam) ni moţno

vkalkulirati v takšni meri v pogodbeno ceno, česar bi se morali naročniki zavedati in zahtevati roke, ki so jim v

dosegu. Ta vidik upoštevajo tudi splošna določila FIDIC, ki zavzemajo stališče, da se roka za reklamacijo napak

ne sme podaljšati za več kot dve leti (11.3). Splošen rok za reklamacijo napak mora biti določen v posebnih

pogojih in prilagojen lokalni zakonodaji.

Splošna določila po FIDIC srebrni knjigi ne vsebujejo posebne definicije roka odgovornosti za odpravo napak,

ampak je v podčlenu 1.1.3.7 dana definicija pogodbenega roka, ki traja od začetka del do 365 dni po datumu, na

katerega so vsa dela zaključena oziroma po potrdilu o prevzemu del. Pomembno pri tem je tudi, da se rok ne

šteje za vsak posamezen del posebej, kot je to določeno po rdeči in rumeni knjigi.

Odprto je tudi vprašanje glede uveljavljanja in/ali izračuna višine škode oziroma odškodnine naročniku v

primerih obstoja napak ali nepravilnosti, ki ne zadovoljijo naročnika, in ko meni, da niso izpolnjene pogodbene

obveze izvajalca. To velja še posebej za primere, ko odprava napak ne uspe (11.4) oziroma jih ni moţno

odpraviti (primeri: stebra ali zidu, ki ni vertikalen ni moţno porušiti, ko je stavba dokončana, ker

nadzornik/naročnik to ni zahteval takrat, ko bi bila porušitev moţna z minimalnimi stroški; neravnost tlaka ali

poves plošče, ki sicer izpolnjuje svojo funkcijo in sta varna, vendar nista povsem horizontalna itd.) oziroma

popraviti ali preprosto zamenjati tak element (steber, ploščo, tlak). FIDIC take probleme delno rešuje s potrdilom

o prevzemu (1.1.3.5) oziroma potrdilom o izvedbi (1.1.3.8). S potrdilom o prevzemu je dana moţnost inţenirju

da odloči (3.5), kar pomeni tudi da sprejme ali zavrne (v 28 dneh) izvajalčevo prošnjo za prevzem v kolikor

zazna napake in pravočasno lahko ukrepa in/ali del ne prevzame. Temu razumljivo sledijo še druge posledice, ki

se rešujejo po ustreznih drugih členih FIDIC-ovih določil, skoraj neizogibno po 20. členu. Nekatere drţave take

probleme rešujejo s pravilniki (TSC 06.610:2003) ali nacionalnimi standardi (DIN 18201 in 18202 – Toleranzen

in Hochbau), ki določajo dopustna odstopanja ali tolerance pa tudi posebne obrazce za določanje finančnih

odbitkov od pogodbene cene (glej priročnik: ŠŢ – Gradbene kalkulacije z osnovami operativnega planiranja in

obračunom gradnje objekta. CPU Ljubljana 2010, stran 630 do 635). Uporabo takih pravil dopuščajo tudi FIDIC

določila in jih je potrebno za vsak konkretni primer napisati v posebnih pogojih. Ta praksa je v drugih drţavah

zelo pogosta.




195

Pogodbeni rok, podaljšanje, zamude, pogodbene kazni in penale

Eden od bistvenih elementov gradbene pogodbe je tudi tako imenovani pogodbeni rok ali rok

za dokončanje (1.1.3.3 – Time for Completion). To je obveza, ki je določena s časom ali

trajanjem, v katerem mora pri gradbeni pogodbi izvajalec oziroma prevzemnik del izročiti

pravilno izdelan predmet del naročniku. Če tega ne stori, sledijo določene pravne sankcije (7.

člen PGU, 8.2 – Rok za dokončanje). Vendar pa tudi pri tem splošna določila niso povsem

identična z našo poslovno prakso in pravno zakonodajo. Razlike so v nekaterih podrobnostih.

Rok za začetek del

Čas ali trajanje je omejeno z dogodkom začetka (8.1 – Commencement of Woks) in z

dogodkom konca ali dokončanja obveznosti (8.2 – Time for Completion). Rok za izvajanje

del teče od uvedbe izvajalca v posel, če ni s pogodbo dogovorjeno drugače (8.1). Če rok za

začetek ni določen je izvajalec dolţan začeti dela, ko je to mogoče oziroma po uvedbi v posel

Rok je običajno določen v dnevih (šteje se koledarski dan), lahko tudi v tednih, v dekadah (po

10 dni), mesecih ali letih. Uvedba izvajalca v posel pomeni izpolnitev tistih obveznosti

naročnika, brez predhodne izpolnitve katerih začetek del dejansko ni moţen ali pa ni dovoljen

(primer: ni pridobljeno gradbeno dovoljenje). Ta postopek uvedbe v posel pri nas opravi

naročnik ali njegov pooblaščenec tako, da mu izroči potrebno dokumentacijo za začetek,

dovoljenja in zemljišče ali pa objekt, tako kot je primer. O uvedbi v posel je treba izdelati

zapisnik. Po splošnih določilih pa mora inţenir izvajalca obvestiti najkasneje 7 dni prej

oziroma mu določiti datum začetka z administrativnim nalogom ali tako, kot je določeno v

posebnih pogojih. Začetek je tudi pogojen z rokom 42 dni po datumu, ko izvajalec prejme

pismo o sprejemu ponudbe (1.1.1.3). Takšne omejitve po naši zakonodaji ni. Nadalje v

splošnih določilih ni zaslediti, kdaj mora naročnik izvajalcu izročiti dokumente v skladu s

podčlenom 1.8 in 1.9 za začetek del in ali se šteje za začetek del le izdano obvestilo. Po rdeči

knjigi je treba razumeti, da gre za izročitev projektne dokumentacije za izvedbo, po rumeni in

po srebrni knjigi pa so to zahteve naročnika (1.1.1.5) ali projektna naloga, ker se v pogodbeni

rok všteva tudi izdelava projektne dokumentacije. Če pa izvajalec z deli ne more začeti (1.9),

nastopi tako imenovana zamuda začetka in je izvajalec dolţan, da postopa po podčlenu 20.1.

V primeru srebrne in rumene knjige se v naših razmerah pojavi tudi vprašanje, vezano na

pridobitev gradbenega dovoljenja, ki je sicer obveza naročnika in izvajalec ne more vplivati

na izdajatelja dovoljenja ali na soglasodajalca. V tem primeru lahko nastopijo zamude, ki jih

povzročijo oblasti (8.5 – Delays caused by Authorities).

Rok za dokončanje del

Razlike so tudi v roku ali datumu za dokončanje (8.2). Z našo zakonodajo dogodek -rok

dokončanja- ni posebej določen in velja splošno pravilo, da se za rok dokončanja (ali datum

dokončanja) šteje dan, ko so bile pogodbene obveze prevzete s strani naročnika ali ko jih je

naročnik delno ali v celoti pričel uporabljati. Sam prevzem pa v praksi zahteva številne

postopke in opravila, ki tudi zahtevajo določen čas, dokumentacije za prevzem pa ni moţno

izvršiti ali pridobiti, dokler niso postopki povsem dokončani. V praksi prihaja glede določitve

roka (datuma) dokončanja do številnih nesoglasij in sporov. Nekdaj je veljalo pravilo, da je to

dan uspešnega tehničnega pregleda ali dan izdaje uporabnega dovoljenja (ker je bila razlika v

datumih le nekaj dni – dva ali trije – nesoglasij skoraj ni bilo), danes pa to ne more biti več




196

praksa, ker se je zakonodaja, vezana na to, bistveno spremenila in se FIDIC s tem ne ukvarja.

Obstajajo tudi primeri, ko dejanja, kot je tehnični pregled ni ali pa tega ni pri vmesnih fazah

in medfaznih rokih, zaradi česar ni drugega mejnika, kot je za to določen datum v pogodbi (če

je?). Obstajajo tudi primeri, ko naročnik nima volje za prevzem izvedenega naročila (???) in

pri tem druga dokumentacija ne obstaja kot zaznamba v gradbenem dnevniku (če je?), da se

dela ne izvajajo več ali da ni več aktivnosti na predmetu pogodbe. Podoben problem se

pojavlja tudi pri določitvi roka dokončanja za podizvajalska dela, še posebej, ko se končajo

znatno pred določenim rokom za skupno dokončanje vseh del.

S sprejetjem splošnih določil pa je ta zadeva bolje definirana, saj se šteje za rok dokončanja

dan, ko so dela prevzeta (delno, po posameznih delih ali v celoti) skladno s podčlenom 10.1,

ali ko inţenir oziroma naročnik izda potrdilo o prevzemu (1.1.3.5), ki ga izda na osnovi

potrdila o izvedbi (11.9).

Program del

Za nadzorovanje poteka del mora izvajalec v 28 dneh po prejemu obvestila o začetku del (8.1)

inţenirju posredovati podroben terminski program (8.3 – Programme), ki ga sestavlja

bistveno več sestavin in dokumentov, kot je -terminski plan- ali -dinamika del- po

pojmovanju v naši praksi. V praksi se pojem -program- nanaša in uporablja v različne

namene. Tako govorimo o splošnem ali o generalnem programu, ki se nanaša na celoto in

zajema le osnovne ali bistvene vsebine in dokumente (17.1 PRAG), in o detajlnih ali

operativnih programih, ki pa se nanašajo na posamezno fazo, na posamezno vrsto del

(podizvajalska dela), na posamezen večji gradbeni element (primer: izdelava betonske plošče,

asfaltiranje cestnega odseka itd.). Pomembnost takega operativnega programa je večplastna in

v praksi (tuji) zelo pomembna in spoštovana. Bistveni namen (operativnega) programa je med

drugim tudi ta, da vsebuje podrobne podatke, ki prikazujejo -izvajalčevo primerno oceno- ali

predvideni znesek del za ta prikazani odsek ali delo (8.3 – d– ii), ki se je v praksi kazal kot

ključni podatek. Tehnika izdelave detajlnega programa zahteva namreč, da se morajo količine

predvidenih del točno izračunati (in takrat jih je moţno), kar pomeni, da se v tem trenutku

pokaţejo tudi odstopanja od predvidenih projektantskih količin (več ali manj dela) in je dana

moţnost inţenirju oziroma naročniku, da ugotovi skladnost teh zneskov s pogodbo in ukrepa.

Izročitev programa inţenirju pomeni tisti trenutek, ko bi izvajalec moral vedeti in moral

obvestiti inţenirja o določenih moţnih bodočih dogodkih ali okoliščinah (povečanje ali

zmanjšanje količin), ki bi lahko škodovale delu, zvišale pogodbeni znesek in/ali tudi zakasnile

izvajanje del. To daje tudi recipročno moţnost za ukrepanje naročnika. Splošna določila

dajejo upravičenost zahteve za podaljšanje roka po naslednjih podčlenih: 8.4 – a do e, 1.9 –

zamude pri risbah in navodilih inţenirja (naročnika), 2.1 – pravica dostopa na gradbišče, 4.7 –

zakoličenje, 4.12 – nepredvidljive fizične razmere, 4.24 – fosili, 7.4 – preskušanje, 8.5 –

zamude, ki jih povzročijo oblasti, 8.9 – posledice ustavitve, 10.3 – oviranje preskusov ob

dokončanju, 13 –spremembe in prilagoditve v povezavi s podčlenom 8.4-a, 13.7 –

prilagoditve zaradi spremembe zakonodaje, 16.1 – pravica izvajalca do zaustavitve

(upočasnitve) del, 17.4 – posledice tveganja naročnika in 19.4 – posledice višje sile. Tu je

teţko slediti logiki FIDIC-a z vidika upoštevanja sprememb v dopustnih odprtih odstopanjih,

kot so upoštevanje samo časa ali časa in stroškov ali pa upoštevanje časa, stroškov in

primernega dobička. Te zahteve niso zbrane v enem členu, ampak so razpršene po več

podčlenih, kjer je moţen ta ukrep.




197

Takšne splošne navade ali obveznosti v naši praksi ni, zato se ta okoliščina (sprememba

količine oziroma zneska) lahko spozna in/ali se mora spoznati pri aţurnem in pravočasnem

vodenju knjige obračunskih izmer (ţal se to zanemarja).

Roki za posredovanje zahtevka, ki jih predvidevajo splošna določila (20.1 – drugi odstavek)

so razmeroma dolgi za nekatere primere, ko je potrebno hitro ukrepanje. Če izvajalec zamudi

predvideni rok 28 dni za vloţitev zahtev, se rok za dokončanje ne podaljša in tudi ni

upravičen do dodatnega plačila. Inţenir (naročnik) ima tudi razmeroma dolg rok za odgovor

izvajalcu (21 dni), kar pomeni, da obstaja negotovost 49 dni. Te roke je moţno s posebnimi

pogoji prilagoditi glede na primer. Za aţurno operativno vodenje del (še posebej na objektih

manjšega obsega s kratkim rokom dokončanja, kar je pri nas v večini) naj po mojih izkušnjah

iz prakse ne bi presegali 10 dni, kar navaja tudi druga literatura za take primere.

Če se med izvajanjem del pokaţejo razmere ali nastopijo okoliščine, ki vzbudijo tudi dvom,

da dela ne bodo izvedena v pogodbenem roku, ima naročnik od izvajalca pravico zahtevati

(40. člen PGU), naj ukrene, kar je treba, da ustrezno pospeši dela in jih uskladi z

dogovorjenim programom. Z generalnim programom je namreč detajlno teţko prikazati

natančno zaporedje dogodkov in druge podatke, tako kot kasneje pokaţejo potrebe in zahteve,

zato je potrebno prilagajanje in dopolnjevanje, kar pa naredimo z detajlnimi ali operativnimi

programi. Po splošnih določilih FIDIC lahko inţenir naroči izvajalcu (8.6), da mu v primeru,

da je potek del prepočasen za dokončanje v pogodbenem roku in/ali da napredovanje zaostaja

za veljavnim programom, predloţi popravljen program z dokazi in ukrepi (povečanje osebja

in/ali opreme), da bi se pospešilo napredovanje in bi se dela dokončala v skladu s pogodbo.

Če zaradi popravljenih metod naročnik utrpi stroške, mora izvajalec v skladu s podčlenom 2.5

– zahtevki naročnika te stroške plačati poleg odškodnin za zamudo (8.7).

Če pa naročnik naknadno in med izvajanjem del ţeli in/ali zahteva skrajšanje dogovorjenega

pogodbenega roka, je treba postopati po členu 13.3 – postopek za spremembe, 13.2 –

vrednostna analiza in je izvajalec upravičen do plačila povečanih stroškov (za večji obseg

opreme, večje angaţiranje delovne sile, spremenjen in/ali podaljšan delovni čas, nočno delo,

nedelje, praznike itd. (13.6).

Kadar nastopijo okoliščine, ko je izvajalcu onemogočeno izvajanje del po programu zaradi

tega, ker naročnik ni izpolnil obveznosti, ki vplivajo na izvajanje del (70. člen PGU), pa ima

izvajalec pravico zahtevati (20.1) podaljšanje roka za čas, ki je ustrezen trajanju ovire in tudi

za čas, ki je potreben za ponovni začetek del (8.12), če se dela ustavijo ali prekinejo ter tudi za

morebitno premaknitev izvajanja del v manj ugodnem letnem času (zima, poletje) glede na

lokacijo objekta (42. člen PGU). Po podčlenu 8.4 splošnih pogojev pa mora izvajalec postaviti

zahtevo po podčlenu 20.1, če meni, da je upravičen do podaljšanja roka za dokončanje, če je

ali če bo in do obsega, do katerega je ali bo dokončanje zamujeno (10.1) zaradi kateregakoli

razloga. Razlogi v literaturi se v navedenih določilih nekoliko medsebojno razlikujejo, kar

sicer povzroča v praksi določeno zmedo in je treba upoštevati prioriteto (1.5). Pri vseh pa

velja enotnost, da če nastopijo okoliščine, to je ovire ali razmere, ki jih izkušeni izvajalec ne

bi bil mogel predvideti, je zaradi teh izvajalec upravičen do podaljšanja roka. Po preteku roka

za izvajanje del izvajalec izgubi pravico do zahteve za podaljšanje roka (43. člen PGU), zato

mora inţenirja takoj (nemudoma) obvestiti o moţnem dogodku ali okoliščini, ki bi lahko

zakasnile izvajanje del (8.3).




198

Pogodbenih kazni pri gradbeni pogodbi OZ ne ureja, vendar to ne pomeni, da jih ni, ampak se

uporabljajo splošna določila OZ ali pa določila PGU, pa čeprav literature v nekaterih primerih

navajajo, -da se uzance za podjemniško pogodbo ne uporabljajo, oziroma da ne veljajo pravila

o pogodbeni kazni-. Tudi splošna določila ne govorijo o kazni, ampak uporabljajo pojem o

odškodnini za zamudo (8.7), ki jo mora izvajalec plačati naročniku (2.5) za vsak dan, ki

poteče med pogodbenim rokom za dokončanje in datumom, navedenim v potrdilu o prevzemu

(1.1.3.5).

Višina pogodbene kazni (penale) oziroma višina ali znesek odškodnine za zamudo mora biti

določen v posebnih pogojih, ker jih splošna določila ne predvidevajo. Ta odškodnina za

zamudo je edina odškodnina, ki jo je za tako neupoštevanje dolţan plačati izvajalec. Kadar se

odškodnina za zamudo določa v promilih (‰), se upošteva celotni pogodbeni znesek in ne le

znesek del, s katerimi je izvajalec v zamudil. Uveljavitev pravice do pogodbene kazni se

lahko zahteva najpozneje do konca dokončnega obračuna. Če naročnik zahteva pretirano

visoko kazen glede na znesek in pomen predmeta obveznosti, lahko izvajalec preko sodišča

zahteva zmanjšanje (252. člen OZ).

Podizvajalske pogodbe

Opredelitev vloge podizvajalca v gradbeni pogodbi

Čeprav se pojem -podizvajalec- na splošno in vsakodnevno uporablja, v naši zakonodaji za uporabo v gradbenih

pogodbah ni enako uporabljen in natančno definiran. To vprašanje se tudi v drugih drţavah obravnava in tolmači

zelo različno. OZ govori o podjemniku (619. člen OZ), ki ga v gradbeni praksi sicer lahko obravnavamo tudi kot

podizvajalca, vendar v večini primerov pri gradbenih pogodbah take vloge nima oziroma nastopa kot izvajalec

ali prevzemnik le nekaterih del. Pojem podizvajalec tako izhaja iz vertikalne strukture kompleksnih razmerij

udeleţencev pri realizaciji gradbenega objekta oziroma gradbene pogodbe, pri čemer se na vrhu šteje naročnik,

ki vključi enega ali več izvajalcev (podjemnikov), ti pa nadalje enega ali več podizvajalcev (tudi podjemnikov)

zaradi narave del po lastni izbiri ali po navodilih in soglasnosti naročnika. Taka pravica za oddajo del v izvedbo

izhaja iz splošne prakse tako v mednarodnih kakor tudi v domačih poslovnih razmerjih. Razlog za to je v

dejstvu, da izvajalec (podjemnik) nima vedno moţnosti, da vsa potrebna dela izvede sam (z lastnim materialom,

lastno opremo in lastno delovno silo), zato ker ni tehnično in strokovno usposobljen (za vse) ali ker je vloga

izvajalca, da posreduje (inţeniring način prevzema del) ali zaupa (s pogodbo) dela tretjim udeleţencem za ceno,

ki je niţja, kot jo je pogodil z naročnikom. Tak pristop dopušča tudi OZ, ki določa, da -če iz pogodbe ali narave

posla ne izhaja kaj drugega, podjemnik ni dolţan osebno opraviti posla. To določilo splošno odpira moţnost, da

se lahko pri vseh pogodbah, ki imajo značaj podjemne pogodbe (med te štejemo tudi gradbeno pogodbo),

izvajanje del odstopi tretjemu udeleţencu, ki ga imenujemo podizvajalec, razen če to ni drugače določeno s

pogodbo. Tudi pri tem v nacionalnih zakonodajah obstajajo različne in nasprotujoče si ureditve. Tako v nekaterih

primerih (Italija, Nemčija) izvajalec nima prostega pooblastila odstopiti (ali zaupati) v izvedbo del tretjemu

udeleţencu brez predhodne odobritve naročnika. Podobno stališče izhaja tudi iz splošnih določil FIDIC, ki v tem

smislu omejujejo pravice do proste izbire podizvajalca (1.7 in 4.4) in izvajanje takih del, ki jih izvajalec sam ne

opravi.

Splošna določila definirajo podizvajalca (1.1.2.8) kot osebo, ki je imenovana v pogodbi (in/ali tudi v ponudbi)

kot podizvajalec za izvedbo nekega dela ali del posameznega dela posamezne vrste del. Če pa podizvajalca

izbere oziroma imenuje naročnik (ţe s posebnimi pogoji ali kako drugače) kot imenovani ali nominirani




199

podizvajalec (5.1), ki je po pogodbi naveden kot imenovani podizvajalec ali za kogar je inţenir v skladu s 13.

členom (ali 4.5 podčlenom − rumena knjiga) izvajalcu naročil, da ga najame kot podizvajalca. V praksi pa

pogosto nastopi primer, ko posameznik ali druţba opravi dela izvajalcu (ali mu da v uporabo opremo) po

medsebojnem dogovoru ali naročilnici ali tudi s pogodbo, ki pa je izvajalec ne imenuje s ponudbo ali v pogodbi

z naročnikom kot podizvajalca. Tuja tovrstna praksa takšnega podizvajalca imenuje kot -domači ali notranji

podizvajalec (Domestic sub-contractor) -. Definiran je kot oseba, ki ima neposredno (stalno) pogodbeno

razmerje z glavnim izvajalcem, vendar ga ta ne imenuje kot podizvajalca v ponudbi ali pogodbi z naročnikom,

pa čeprav zaposleni delavci pri podizvajalcu opravijo vsa podizvajalska dela in so neposredno odgovorni

glavnemu izvajalcu. V naših razmerah bi osebo v takšnem poslovnem odnosu lahko imenovali kot kooperanta.

Tu nastopi vprašanje, kako te tri oblike podizvajalcev razlikovati, ker imajo v procesu izvajanja del enako vlogo.

Poleg tega tudi v naši praksi ne obstaja (ali pa zelo poredko), da bi naročnik pogojeval izvajalcu, koga naj izbere

za podizvajalca oziroma da bi v razpisnih pogojih imenoval podizvajalca za določena dela. Iz tega pa tudi

razumemo, da nekoga, ki sicer za izvajalca izvaja neka dela (primer: polaganje tlaka, izdelava ostrešja, montaţa

inštalacij, izvedba izkopa), pa ni naveden v pogodbi (in/ali ţe v ponudbi), ne štejemo in obravnavamo za

podizvajalca. To dejstvo se v naši praksi malokrat upošteva, pa čeprav večkrat poenostavi rešitev marsikaterega

vprašanja. Nekateri izvajalci to koristno uporabljajo pri sestavi ponudb in si poenostavijo delo oziroma si

zmanjšajo številno dokumentacijo, ki bi jo sicer morali pripraviti za naročnika, če bi podizvajalca navedli, pa ga

ne, pa čeprav se splošno ve, da določenih del ponudnik ne bo sam izvajal (primer inštalacije). To v številnih

primerih naredi tudi zmedo pri razpisovalcu oziroma naročniku ter oteţi odločanje pri primerjanju, ker so

ponudbe neenotno sestavljene, s tem pa teţje primerljive, še posebno kar se tiče referenc in drugih zagotovil,

vezanih na kakovost izvedbe. Tega vprašanja ali statusa tudi FIDIC-ova določila ne rešujejo, niti ne rešujejo, ali

med podizvajalce šteti tudi (pod) izvajalce, ki jih -glavni izvajalec- najame ali/in jim poveri v izvedbo začasna

dela (izdelavo delovnih in fasadnih odrov, izdelavo opaţev, izdelavo montaţnih elementov itd.) in pomoţna dela

(organizacijo in opremo gradbišča, raziskovalna dela, geotehnična dela, zunanje prevoze in notranje transporte

materiala, opreme in delovne sile itd.), skratka tista dela, ki jih kot izvajalec sam ne more izvršiti zaradi lastne

organiziranosti ali poslovnega interesa. Splošno rečeno, za podizvajalca lahko štejemo tudi skupine delavcev ali

posameznike 7, ki za (glavnega) izvajalca opravijo določene storitve (zidanje, polaganje armature, montaţa

opaţa itd.) ali pa tudi kompletna trajna dela (zunanjo ureditev, elektroinštalacije itd.), ker takih strokovnih oseb

nima v svojem sestavu ali delovnemu razmerju (primer: inţeniring podjetje) in -izvajalec- pravzaprav izvaja le

koordinacijo med njimi in usklajuje zaporedje izvajanja del.

To razlikovanje med podizvajalci in nominiranimi podizvajalci ali drugimi izvajalci je v drugih drţavah zelo

različno rešeno. V angleški praksi (na kateri je zasnovan tudi FIDIC) konzultanti postavljajo razlikovanje med

podizvajalci tako, da podizvajalca v oţjem pomenu besede (direct subcontractor) izbere glavni izvajalec

(contractor) in z njim sklene podizvajalsko pogodbo ter tudi o izbiri obvesti naročnika oziroma zaprosi inţenirja

za potrditev, a ni imenovan v glavni pogodbi kot podizvajalec. Imenovanega podizvajalca (nominated

subcontractor) pa izbere naročnik (in običajno z njim sklene tudi posebno pogodbo) in ga navede v glavni

pogodbi (main contract) ter ga imenuje kot podizvajalca, ki bo pod koordinacijo z glavnim izvajalcem, ki

usklajuje dela in zanj tudi odgovarja. Za tak način izbire podizvajalca se naročniki odločajo zaradi številnih

razlogov, pri čemer izpostavljajo, da si s tem zagotavljajo večjo varnost in manjše tveganje pri izvajanju del ali

pa posebna jamstva, za katera glavni izvajalec ni obvezan s pogodbo. Glavni izvajalec tudi ne bo sklenil

podizvajalske pogodbe z imenovanim podizvajalcem in nase prevzel obveznosti in/ali odgovornosti iz glavne

pogodbe za podizvajalca (čeprav je naročnik postavil, da glavni izvajalec nima obveznosti posebnih posledic

jamstev in za samo kvaliteto). Glavnemu izvajalcu so tako prepuščene le številne druge splošne obveznosti s

spoštovanjem imenovanega podizvajalca. Konzultanti so prepričani, da je stališče FIDIC-a pravilno in da je to za

naročnika tudi normalno, da sklene pogodbo direktno z imenovanim podizvajalcem. Tak način ima vsekakor tudi

številne prednosti v primerih, ko gre za specialna dela ali opremo, ki jih naročnik bolje pozna ali pa meni, da mu

daje večjo zanesljivost.

Na tem mestu velja pripomniti, da določila srebrne in zelene knjige ne vsebujejo določila o imenovanem

podizvajalcu. To je logična rešitev, saj je po podčlenu 4.4 ali 4.3 – zelena knjiga, izvajalec odgovoren za vsa

dejanja in napake podizvajalcev. Če pa mu naročnik vsili (5.1 – b) nekega podizvajalca (nominira nekega

podizvajalca), ki ne izvrši svojih obvez popolnoma pravilno, se izpostavi vprašanje odgovornosti naročnika. Da

bi se izognili takim sporom, določila o imenovanem podizvajalcu v srebrni knjigi ni.

Splošna določila FIDIC v nekaterih podčlenih tudi omejujejo pravico glavnemu izvajalcu do proste oddaje del

podizvajalcem. Prva takšna in osnovna omejitev je, da glavni izvajalec ne sme odstopiti oziroma skleniti

podizvajalske pogodbe o oddaji celotnih del podizvajalcu (4.4 in 4.3 podčlen v zeleni knjigi), kar je ob





200

upoštevanju razmeroma velikih zneskov, zapletenosti in načina financiranja, popolnoma sprejemljivo. Ţe v

posebnih pogojih je v praksi običajno postavljena zahteva o omejitvi razmerja, ki določa deleţ pogodbenega

zneska del, ki ga lahko izvajalec izvede s podizvajalci za konkreten primer. Za vključitev podizvajalcev v skupna

dela, mora izvajalec pridobiti pisno soglasje od inţenirja (4.4 – b). Prav tako mora glavni izvajalec o

nameravanem začetku del vsakega podizvajalca vsaj 28 dni pred tem obvestiti inţenirja (4.4 – c).

Postopkov izbiranja oziroma kriterijev razmerij izvajalec – podizvajalec splošna določila ne obravnavajo, ker

ostajajo pri stališču, da je -izvajalec odgovoren za napake vseh podizvajalcev, njihovih zastopnikov ali

zaposlenih, kakor da bi bila to dejanja in napake izvajalca samega- (4.4).

Vključevanje podizvajalcev v gradnjo kompletnega objekta je pogojeno s tem, da izvajalec – prevzemnik ni

usposobljen oziroma nima materialnih, tehničnih in strokovnih zmoţnosti, da prevzeta dela izvede sam v celoti.

Poleg tega izvajalec z običajno niţjo ceno, kot jo ima pogojeno z naročnikom, breme in obveze iz glavne

pogodbe prenese na podizvajalce, kar ga na določen način razbremeni. Podizvajalsko razmerje se vzpostavi s

sklenitvijo podizvajalske pogodbe (1.1.16 – Subcontract) samo med (glavnim) izvajalcem in med podizvajalcem

ali podizvajalci, naročnik (1.1.2.2) pa ni vključen. S tem se takoj odpre vprašanje, ki je povezano z razmerjem

podizvajalec in naročnik – investitor, še posebno takrat, kadar izvajalec prenese vse obveznosti in odgovornosti,

prevzete od naročnika z glavno pogodbo (2.1 – Main Contract), na podizvajalca. Razmejitev obvez med

strankama, med katerima pogodba ne obstoji, je najbolj občutljivo vprašanje in vir sporov pri izvajanju

podizvajalskih del po gradbeni pogodbi. S tega vidika obstaja tudi povezanost med splošnimi določili za

gradbene pogodbe FIDIC rdeča in roţnata knjiga ter FIDIC s splošnimi določili za podizvajalske pogodbe (stara

in nova), ki so sestavljena po načelu -back-to-back- (z ramo ob rami), kar pomeni, da so tudi določila tesno

(hrbtno) povezana, pa čeprav gre v določeni meri za drugačne interese pogodbenih strank.

S sklepanjem podizvajalskih pogodb se število udeleţencev pri gradnji objekta zelo poveča ter se v zvezi s tem

pojavijo vprašanja medsebojnih razmerij in tudi vprašanja, vezana na nivoje, ki se pri tem ustvarjajo (pod-

podizvajalec, pod-pod-podizvajalec itd.). Ker pa med glavno pogodbo (2.1 – Main Contract) in podizvajalsko

pogodbo (1.1.16 – Subcontract) ne obstaja pravna povezava, je interes izvajalca pri sklepanju podizvajalskih

pogodb, da vnese v pogodbo s podizvajalcem čim več določil iz osnovne (glavne) pogodbe tako, da bi obvezal

podizvajalca za tiste obveznosti, ki jih je on (izvajalec) prevzel od (osnovnega) naročnika.

V zvezi s tem splošna določila za podizvajalske pogodbe določajo, da mora izvajalec dati podizvajalcu na

vpogled glavno pogodbo in/ali mu na stroške podizvajalca dati kopijo glavne pogodbe v vsem, razen

podrobnosti v zvezi z izvajalčevimi cenami do naročnika v okviru te pogodbe (2.1), navedenimi v predračunu

ali v cenikih oziroma tarifah. V vsakem primeru pa mu mora izročiti dodatek (1.1.1.9) oziroma posebne pogoje h

glavni pogodbi.

Vezano na to obvezo izvajalca po podčlenu 2.1 pa ima izvajalec za vključevanje podizvajalcev na razpolago dve

poti. Prva je, da lahko izvajalec ţe v fazi priprave ponudbe vključi potencialne podizvajalce in jih seznani z

zahtevami za izvedbo del, ki jih je pridobil od naročnika, na osnovi katerih naj podizvajalci oblikujejo svoje

ponudbe. Na osnovi podizvajalskih ponudb izvajalec oblikuje svojo ponudbo za naročnika tako, da vključi tudi

po svoji presoji pogoje in pripombe, ki jih je prejel od podizvajalca. Če je ponudba izvajalca sprejeta, je poloţaj

izvajalca pri sklepanju podizvajalske pogodbe laţji, z manj rizika, ker ima pogoje za sklepanje podizvajalske

pogodbe v glavni meri ţe dogovorjene. Praksa pa je večkrat drugačna zaradi različnih interesov in okoliščin

(med zelo pogostimi pri nas), ko naročnik pogojuje zelo kratke roke za pripravo ponudbe (10 dni ali manj) in

kljub modernim komunikacijam izvajalec takega postopka razpisa ne more (ali noče) izpeljati tako, da bi si

vnaprej oskrbel ponudbe podizvajalcev, to je pred tem, ko zaključi oblikovanje svoje ponudbe. To pa privede

izvajalca v poloţaj, da uporabi drugo pot, in sicer da po svoji presoji, izkušnjah in intuiciji oblikuje ponudbo za

naročnika. To pomeni, da mora postopek zbiranja ponudb za podizvajalska dela in sklepanja podizvajalskih

pogodb opraviti po -pridobitvi dela- ali po sklenitvi pogodbe z naročnikom. To pa večkrat povzroči, da mora

izvajalec prisiljeno sprejeti tudi take pogoje podizvajalca (zaradi nujnosti), ki jih sicer ne bi sprejel, oziroma

ustvari pritisk na podizvajalce s pogoji, ki imajo večkrat tudi negativne posledice za naročnika.

V splošnem lahko rečem, da pomenijo podizvajalske pogodbe zelo veliko tveganje za vse udeleţence pri gradnji.

Z vidika glavnega izvajalca je največje tveganje v tem, da on (izvajalec sam) na podizvajalca ne prenese ali ne

more (mu ne uspe) prenesti vseh tistih obvez in pogojev, ki jih je prevzel od naročnika. Zato se mora izvajalec

zavedati in upoštevati, da lahko škoda, ki jo lahko povzroči podizvajalec, izvajalca postavi v veliko večje

tveganje in odgovornost do naročnika, ker je znesek glavne pogodbe večji od zneska podizvajalske pogodbe.




201

Postavlja se vprašanje (dilema), v kolikšni meri je škoda, ki jo lahko podizvajalec povzroči naročniku,

proporcionalna škodi, ki zaradi tega nastane naročniku oziroma ali se škoda, ki nastane izvajalcu, pokriva s

škodo, ki nastane naročniku. Enak problem je tudi z razmejitvijo pogodbenih kazni.

Predpostavimo primer, ko je podizvajalcu dodeljen razmeroma majhen del celotnih del in ta zamudi pri izvedbi

teh del, kar povzroči izvajalcu zamudo pri dokončanju vseh del oziroma celote. To vodi tudi v obračun

pogodbene kazni naročnik – izvajalec in pa izvajalec – podizvajalec. V tem primeru, ko kazen izračunamo v

odstotkih (primer 5‰) na znesek podizvajalskih del po eni strani, in v odstotkih (primer 5 ‰) na znesek vseh del

oziroma celote na druge strani, je jasno, da gre za precejšnjo razliko v višini zneskov. Tako tak primer znatno

bolj prizadene izvajalca, ki je edini odgovoren za celoto naročniku. Izvajalec namreč odgovarja za dela, katera je

izdelal podizvajalec ravno tako, kot bi to izvedel sam. To nastopi tudi v primeru, da podizvajalca imenuje

naročnik ter je zaradi tega upravičen, da pravočasno postopa po podčlenu 5.2. Tak pristop predvsem ščiti pravice

naročnika, daje pa tudi pravico izvajalcu, da se poplača od podizvajalca v razmerju, v katerem obstaja krivda in

odgovornost za nastalo škodo.

V naši praksi ţe dolgo časa obstaja interes in tudi potreba po uvedbi in uporabi enotnih ali posodobljenih

standardnih določil, ki bi bila namenjena podizvajalcem del pri gradnji oziroma ki bi reševale dolţnosti med

izvajalcem glavnih del oziroma celote in med izvajalci ali podjemniki (podizvajalci) posameznih vrst del, ki

sestavljajo glavna dela ali celoto. Do uresničitve takega navodila ali priročnika ni prišlo, ker je obstajalo (in še

vedno obstaja) več praktičnih in tudi pravnih problemov, preprek in zadrţkov, ki se kaţejo do neke mere v

znatnem povečanju -birokratsko administrativnih- opravil in postopkov, ki se jih praksa otepa in jih zavrača, ker

se zahteva dodatna evidenca in administrativni postopki pri glavnih izvajalcih ali nosilcih celote, čemur pa tudi

večina izvajalcev strokovno ni kos.

Večji pobuda po takih navodilih izvira s strani podizvajalcev oziroma izvajalcev posameznih vrst del, ki

nastopajo pri gradnji, vendar redko predstavljajo glavnine del ali celote. Izvajalci takšnih del se čutijo podrejene

in prikrajšane ali oškodovane za nekaj dobička ali referenc, iz česar izvirajo številni dvomi, ki jih ob

neposrednem naročilu ni, ker bi pogodili -bolj ugodne- pozicije (ceno, rok), kot pa jih sicer doseţejo v vlogi

podizvajalca. S tega vidika je pritisk podizvajalcev do pravičnejših navodil za podizvajalske pogodbe, take, ki

veljajo za glavne pogodbe, še toliko večji in razumljivejši.

Na mednarodnem področju so interesi podobni. Vendar pa kljub temu FIDIC tega področja ni povsem prepustil

naključju ali prostemu urejanju odnosov glede na lokalno zakonodajo in prakso (kakršna je tudi pri nas), ampak

je v ta namen ţe v letu 1994 izdal posebna splošna določila za podizvajalske pogodbe, ki so bila sicer prilagojena

v skladu z obstoječo rdečo knjigo iz leta 1987. Ta samostojna izdaja splošnih pogojev za podizvajalske pogodbe

je na nekaterih večjih projektih v tujini sicer doţivela razmeroma široko uporabo. V slovenski praksi pa se ta

določila za podizvajalske pogodbe kljub razmeroma dolgi dobi (20 let) niso uveljavila, ker je ta publikacija

premalo poznana v praksi med svetovalci, večjimi izvajalci in tudi med podizvajalci, ki jim zaradi njihovih

običajno skromnih tovrstnih strokovnih znanj ni bila dosegljiva in tudi potrebna.

Uporaba novih splošnih določil za podizvajalske pogodbe (izdaja

2011)

Z novo izdajo mavričnih knjig FIDIC 1999 se je pojavilo stališče, da taka posebna knjiga splošnih določil za

podizvajalske pogodbe ne bo potrebna (ker naj bi jo nadomestila zelena knjiga), a so se med uporabniki kljub

temu pojavile zahteve in pritiski, da se tudi določila za podizvajalske pogodbe prilagodijo novim izdajam 1999.

Na pobudo teh je bila v letu 2009 izdana tako imenovana testna verzija določil za podizvajalske pogodbe, a je v

preizkusni dobi dveh let prišlo do številčne strokovne obravnave s tehtnimi pripombami, tako da je bilo v novi

izdaji (First edition 2011) vključenih veliko dopolnitev in sprememb.

Nova izdaja splošnih določil za podizvajalske pogodbe ima za osnovo splošne pogoje rdeče knjige 1999 in

roţnate (pinky) MDB knjige 2005 ter ohranja principe določil iz ostalih FIDIC knjig (deloma tudi iz stare izdaje




202

1994). Določila so razvrščena v 20 členov. Tu velja opozoriti, da vsi členi v tej knjigi niso enako poimenovani in

identični členom (čeprav imajo enako številčno oznako) v rdeči ali roţnati knjigi, kakor tudi ne v rumeni in

srebrni knjigi ter je zato ob uporabi poleg navedbe člena zaradi razločevanja treba nujno še pripisati oznako (MC

ali SC), glede na to, na katero knjigo se navedeni člen nanaša 3.

Princip uporabe je enak kot pri ostalih knjigah, tako da so tudi za podizvajalske pogodbe izdelani splošni pogoji

po načelu -back-to-back-, kar pomeni, da so v tesni povezavi z določili za glavno pogodbo (2 – Main Contract)

in so osnova vsem podizvajalskim pogodbam. Velja priporočilo FIDIC, da se ti splošni pogoji ne bi smeli

spreminjati ali pa bi se spremenili le toliko, kolikor je potrebno zaradi prilagoditve različnim vrstam del.

Sprememba ali prilagoditev je moţna le s posebnimi pogoji za podizvajalske pogodbe, ki se izdelajo in

prilagodijo za posamezno vrsto del v konkretnem primeru gradnje, upoštevajoč posebne pogoje za glavno

pogodbo (MC). Ravno pri izdelavi teh posebnih pogojev za podizvajalske pogodbe pa nastopijo številni

problemi (zato se uporabi teh glavni izvajalci izogibajo), ki so večplastni, pa čeprav so navodila razmeroma

jasna in priporočajo manj obseţne pogoje (kot je to za celoto – rdečo knjigo), a so ţal številčnejši za posamezen

primer ali objekt. Praviloma jih je treba izdelati za posamezno vrsto ali skupino del (mizarska, krovska,

ključavničarska, strojne inštalacije, elektroinštalacije itd.). Poleg tega pa obstaja tudi moţnost, da se bodo ti

podizvajalski posebni pogoji razlikovali za isti objekt tudi glede na posamezne glavne potencialne izvajalce, ki

jih pripravijo.

Splošna določila za podizvajalske pogodbe (SC) sestavljajo naslednji členi:

1. Definicije in pojasnila – Definitions and Interpretation

2. Glavna pogodba – The Main Contract

3. Glavni izvajalec – The Contractor

4. Podizvajalec – The Subcontractor

5. Odstop del po podizvajalski pogodbi in sklepanje podizvajalskih pogodb – Assignment of the

Subcontract and Subcontracting

6. Kooperanti, kadri in delavci – Co-operation, Staff and Labour

7. Oprema, začasna dela, drugi pripomočki, (gradbiščna) obratna oprema in material – Equipment,

Temporary Works, Other Facilities, Plant and Materials

8. Začetek in dokončanje – Commencement and Completion

9. Preizkusi ob dokončanju – Test on Completion

10. Dokončanje in prevzem podizvajalskih del – Completion and Taking-over the Sibcontract Works

11. Odgovornost za napake – Defects Liability

12. Merjenje in ocena – Measurement and Evaluation

13. Spremembe in prilagoditve po podizvajalski pogodbi– Subcontract Variations and Adjustments

14. Podizvajalčeva cena in plačila – Subcontract Price and Payment

15. Prenehanje glavne pogodbe in prenehanje podizvajalske pogodbe z izvajalcem – Termination of the

Main Contract an Termination of the Subcontracts by the Contractor

16. Začasna prekinitev in odpoved podizvajalca – Suspension and Termination by the Subcontractor

17. Tveganja in odškodnine – Risk and Indemnities

18. Zavarovanja po podizvajalski pogodbi – Subcontract Insurances

19. Višja sila po podizvajalski pogodbi – Subcontract Force Mejeure

20. Obvestila, podizvajalčevi zahtevki in spori – Notices, Subcontractor‘s Claims and Disputes

Značilni potek dogodkov pri gradnji po podizvajalski pogodbi FIDIC (Flow Charts)





203

Pojasnila za pripravo razpisne dokumentacije in za uporabo

novih splošnih določil za podizvajalske pogodbe (izdaja 2011)

Za podizvajalce morajo razpisno dokumentacijo ali posebne pogoje pripraviti ustrezno usposobljeni inţenirji, ki

so dobro seznanjeni s pogoji in določbami glavne pogodbe (MC) o tehničnih vidikih podizvajalskih del, pri

čemer pa je sodelovanje ustrezno usposobljenih pravnikov priporočljivo.




204

Razpisno dokumentacijo za izvedbo podizvajalskih del bodo sestavljali: splošna določila (pogoji) za

podizvajalska dela, posebni pogoji za podizvajalska dela, specifikacije (SC 1.1.2.9) oziroma predračun

podizvajalskih del (SC 1.1.18 – Subcontract Bill of Quantities), podizvajalska pogodba (SC 1.1. 16 –

Subcontract), ponudba podizvajalca (SC 1.1. 37 – Subcontractor‘s Offer) in dodatek k ponudbi podizvajalca

(Annexes of Subcontrctor‘s Offer). Razpisna dokumentacija lahko vsebuje tudi podizvajalske specifikacije (SC

1.1.17) oziroma predračun in/ali podizvajalske načrte (SC 1.1. 22) delno in/ali v celoti iz glavne pogodbe.

Značilnost za to vrsto naročil po podizvajalski pogodbi je, da se cenijo (vrednotijo) tako, da se z merjenjem

določi dejanske količine izvedenih podizvajalskih del (SC 12.1 – Measurement of Subcontract Works), ki se

pomnoţijo s cenami za enoto posamezne postavke (SC 1.1.26 – Sucontract Unit Price) iz podizvajalskega

predračuna (1.1.18 – Subcontract Bill of Quantities), ki je običajno najpomembnejša priloga pogodbene

dokumentacije za izvedbo podizvajalskih del. Predračunu podizvajalskih del je treba priloţiti še cenike za

reţijska dela (day work, SC 13.6 – Subcontract Daywork), ki omogočajo morebitne cenitve sprememb in/ali

dodatnih del, ki se izvajajo v reţiji. Prav tako mora izvajalec podizvajalca informirati o podatkih o gradbišču

(MC 4.10 – Podatki o gradbišču), ki so potrebni za izvedbo del po podizvajalski pogodbi, z nasveti ali

zahtevami, ki jih izvajalec ţeli upoštevati pri določanju cene in/ali zneska, ki pa ne bi bili del pogodbe s

podizvajalcem (primer: del stroškov za kritje skupnih pripravljalnih del, za stroške varovanja in/ali vzdrţevanja

gradbišča itd.).

Mnogi podčleni v splošnih pogojih za podizvajalske pogodbe (General Conditions of Subcontract 2011) se

sklicujejo na podatke in/ali dokumente, ki jih vsebujejo priloge k posebnim pogojem glavne pogodbe in/ali na

podatke v dodatku k podizvajalski ponudbi (SC 1.1.3 – Appendix to the Subcontractor‘s Offer), ki so zelo

priročni in običajno potrebni za uporabo teh podatkov.

Vsaka priloga ali dodatek k ponudbi podizvajalca po tej publikaciji 2 sluţi kot kontrolni seznam s podatki in/ali

potrebno dokumentacijo, vendar ni nobenega določila, da so ti podatki predpisani od izvajalca ali pa jih mora

vstaviti ponudnik – podizvajalec. Izvajalec (SC 3 – The Contractor) mora pripraviti prilogo k posebnim pogojem

za podizvajalske pogodbe, dodatek k ponudbi pa vpiše ali dopolni podizvajalec na priloţenih vzorcih obrazcev, z

elementi v obsegu svojih zahtev. V navodilih ponudnikom za izvedbo podizvajalskih del se lahko navedejo

morebitne zahteve in/ali omejitve za sklenitev pogodbe ali se določi obseg drugih informacij, ki jih lahko vsak

ponudnik vključi v svojo ponudbo.

Pomembne značilnosti nekateri členov

Vse definicije besed in izrazov, ki se uporabljajo v podizvajalski pogodbi (SC 1.1 Subcontract

Definitions) niso navedene v tej publikaciji, ampak je treba uporabiti njihov pomen enako, kot

je določen v rdeči knjigi (MC 1.1 – Definicije). Primer: pojem -stroški- ni naveden oziroma

definiran v SC 1.1, ampak se tudi v podizvajalski pogodbi uporablja enak pojem, kot je za

njegov pomen določeno z glavno pogodbo (MC 1.1.4.3 – Cost = Stroški).

Pomembno je določilo o izdaji obvestil, privolitev, odobritev, potrdil, dokazil, odločitev in

določitev (SC 1.6 – Notices, Consents, Approvals, Certificates, Confirmations, Dacisions and

Determinations) s strani katerekoli osebe, ki jih je treba dati v trajno pisni obliki. Teh

dokumentov tudi nobena stran ne sme neutemeljeno zadrţevati ali z njimi zavlačevati.

Če v posebnih pogojih za podizvajalske pogodbe ni določeno drugače, velja za podizvajalsko

pogodbo pravo in zakonodaja tiste drţave, ki velja za glavno pogodbo, in je tako to tudi

pravo, po katerem se razlaga podizvajalska pogodba (SC 1.8 – Subcontract Law and

Language). Če ureja zakon o naročilu (ZUN-2) za podizvajalce, da se dela izvajajo v drţavi

članici EU, mora izvajalec pred zbiranjem ponudb preveriti, ali so določbe v skladu z uredbo





205

ES št. 593/2008 Evropskega parlamenta in sveta ter če obstajajo njene spremembe, ki veljajo

v času razpisa.

Če se zahteva posebna zaupnost, se v tem členu lahko doda podčlen 1.12 (ki ga v splošnih

določilih ni) in opiše primerna vsebina, kot je primer. Podizvajalec ne sme objaviti ali dovoliti

objaviti ali razkriti katerekoli podrobnosti iz podizvajalskih del ali glavnih del v kakršnikoli

obliki ali risbi brez predhodnega soglasja izvajalca.

Pomembno je podizvajalčevo poznavanje glavne pogodbe (SC 2.1 – Subcontractor"s

Knowledge of Main Contract) v vsem, razen tistih podrobnostih, ki so v zvezi z izvajalčevimi

cenami navedene v ponudbenem predračunu (1.1.1.10 – Bill of Quantities and Daywork

Schedule) ali v seznamih tarif ali v cenikih. Izvajalec mora dati podizvajalcu v vpogled

glavno pogodbo in priloge ali dodatke, ki se nanašajo na podizvajalska dela oziroma pogoje

naročnika. Podizvajalec lahko zahteva tudi kopije teh dokumentov, pri čemer pa je dolţan za

to kriti ustrezne stroške. Ta podčlen (SC 2.1 – drugi odstavek) tudi obvezuje podizvajalca, da

mora sproti dajati obvestila izvajalcu o kakršnihkoli neskladjih in napakah, ki jih pokriva s

podizvajalsko pogodbo in glavna pogodba izključuje podizvajalska dela. Če so neskladja

najdena, bo izvajalec izdal neko pojasnilo ali izvajalčevo navodilo (SC 1.6 – Notices,

Consents, Approvals, Certificates, Confirmations, Decisions and Determinations).

Pomemben je seznam posebnih določil iz glavne pogodbe, ki ne bodo predmet obveznosti

podizvajalca, pa čeprav bo v praksi verjetno to imelo majhen učinek, saj je po glavni pogodbi

naročnik dolţan zagotoviti ustrezno pomoč izvajalcu (MC 2.2 – Permits, Licences or

Approvals = Dovoljenja, licence ali soglasja) pri pridobivanju soglasij in dovoljenj.

Podizvajalec bo glede na poročila o podizvajalskih delih izvršil in prevzel vse obveznosti in

odgovornosti izvajalca iz glavne pogodbe, razen kadar meni podizvajalec drugače, ko se ţeli

zaščititi, da podizvajalec ne bo obvezan ali zadolţen. Ta določila iz glavne pogodbe, za katera

izvajalec ne bo obvezan, so členi po glavni pogodbi: MC 2.2 – dovoljenja, licence in soglasja;

MC 4.7 – zakoličba; MC 4.8 – točka d in e – organizacija in varovanje gradbišča; MC 4.9 –

sistem zagotavljanja kakovosti; MC 4.13 – sluţnostna pravica poti in objektov; MC 4.15 –

točka a in b – vzdrţevanje in uporaba dostopnih poti; MC 4.19 – oskrba z elektriko, plinom in

vodo; MC 4.22 – varovanje gradbišča; MC 7.8 – plačila pristojbin in plačila za skupno

koordinacijo in vodenje glavnih del. Ta podčlen omogoča tudi druge dodatne izključitve. Če

podizvajalska pogodba ne določa drugače, mora podizvajalec načrtovati (do obsega,

določenega v podizvajalski pogodbi), izvesti in dokončati podizvajalska dela in odpraviti vse

napake na njih tako, da nobeno dejanje ali opustitev v zvezi s tem ne predstavlja, povzroči ali

prispeva h kakršnikoli kršitvi katerekoli obveznosti izvajalca v okviru glavne pogodbe.

Podizvajalec mora, razen v zgoraj navedenih primerih, prevzeti in izvesti v okviru

podizvajalskih del, vse obveznosti in odgovornosti v okviru glavne pogodbe.

Če podizvajalec kakorkoli krši podizvajalsko pogodbo po podčlenu SC 8.7 – Subcontract

Damages for Delay = podizvajalčeva škoda za zamudo in po podčlenu SC 17.3 – Subcontract

Limitation of Liability = omejitve poroštva po podizvajalski pogodbi, mora podizvajalec

zavarovati izvajalca pred vsako škodo, za katero zaradi takšnih kršitev izvajalec postane

odgovoren v okviru glavne pogodbe. Ne glede na druge načine povračila škode lahko v takem

primeru izvajalec škodo odšteje od zneskov (SC 3.3 – Contractor"s Claims to connection with

the Subcontract = izvajalčeve zahteve po podizvajalski pogodbi), ki jih je drugače dolţan

plačati podizvajalcu. Uresničitev tega pa je teţka v primeru, da vrši naročnik neposredno

plačila podizvajalcu ali tudi v primeru imenovanega izvajalca.




206

Podizvajalec mora vezano na podizvajalska dela upoštevati vsa navodila in odločitve

inţenirja, ki mu jih izvajalec posreduje in ki jih inţenir potrdi kot navodila, ne glede na to, ali

so ta navodila ali odločitve veljavno dane v okviru glavne pogodbe. Ta obveza je predmet

podčlena SC 3.1 – Contractor‘s Instructions = izvajalčeva navodila.

Podizvajalec sme sprejeti navodila (SC 3.1) samo od predstavnika izvajalca, ki je odgovoren

za podizvajalska dela ter ima enako vlogo pri podizvajalskih delih – da daje navodila kot

inţenir po glavni pogodbi (MC 3.3 – Instructions of the Engineer). Podizvajalec se bo

podredil vsem navodilom, danim ali potrjenim v trajni pisni obliki s strani izvajalčevega

predstavnika za podizvajalska dela, ki se nanašajo na podizvajalska dela. Če pa bo

podizvajalec prejel neka neposredna navodila (2.3 – Instructions and Determinations under

Main Contract – navodila in določila po glavni pogodbi) od naročnika ali od inţenirja:

pa bo podizvajalec nemudoma obvestil izvajalčevega predstavnika, pristojnega za

podizvajalska dela, in ga oskrbel s kopijo direktnih navodil, če so dana v pisni obliki

in

podizvajalec ne bo imel nobenih obveznosti, da se podredi takšnim neposrednim

navodilom, razen če in vse dokler ne prejme odobritve v pisni obliki kot izvajalčeva

navodila (SC 3.1), ki jih mora izvajalec dati pravočasno.

Vsako navodilo ali odločitev, ki je javljeno po izvajalcu, utemeljuje sklicevanje na

podizvajalčeve spremembe (SC 13 – Subcontract Variations and Adjustments = spremembe

in prilagoditve po podizvajalski pogodbi).

Po podčlenu (SC 2.4 – Rights, Entitlements and Remedies under Main Contract) podizvajalec

ni odvisen od izvajalca -za razumne ukrepe za zavarovanje naročnika-, kot so pravice in

pravna sredstva, ki jih ima izvajalec po glavni pogodbi, vendar lahko izvajalec kljub temu

sam sprejme ustrezne ukrepe za zagotovitev pravic in pravnih sredstev od naročnika. To je

ukrep za primere, če je podizvajalska pogodba preveč enostranska in odvisna od dejavnosti in

zahtev izvajalca. To pa odpira številna vprašanja, kako se bo to drugo določilo razlagalo v

praksi. V praksi je namreč teţko doseči, da podizvajalci v celoti izkoristijo ta določila, ker so

pogosto odvisna od informacij, ki jih ima samo glavni izvajalec. V splošnih določilih ni

ustrezne določbe, ki bi zahtevala, da izvajalec zagotavlja vse potrebne podatke, da bi lahko

polno uveljavil podčlen SC 2.4. To se bo pokazalo kot določilo brez moči ali kot rečemo -

without teeth-.

Izvajalec bo dal podizvajalcu pravico za dostop na gradbišče (SC 3.2 – Access to the Site) in

pravico razpolaganja s toliko gradbišča (delovišče) ter za toliko časa, kot podizvajalec zahteva

(s programom SC 1.1.27) in kot je za izvedbo v zahtevani hitrosti in dokončanje

podizvajalskih del potrebno v skladu s podizvajalskim programom (SC 8.3 – Subcontract

Programme), pravili in predpisi, ki veljajo za izvedbo dela, za dovoz in odvoz materialov in

podizvajalske opreme na gradbišče in za primerno uskladiščenje. Če v posebnih pogojih za

podizvajalske pogodbe ni drugače določeno, potem izvajalec ni obvezan dati podizvajalcu

prostora in nobenega dela gradbišča v izključno uporabo. Če taka zahteva obstaja, je to treba

določiti v specifikaciji oziroma programu.




207

Zahteve izvajalca po podizvajalski pogodbi (SC 3.3 - Contractor's

Claims in connection with the Subcontract)

Če izvajalec meni, da je upravičen do nekega plačila po kateremkoli členu splošnih določil

podizvajalske pogodbe ali kako drugače v povezavi s to podizvajalsko pogodbo, mora dati

obvestilo (SC 1.6) o opisani nameri, dogodku ali glede na okoliščino, ki pogojuje zahtevo.

Obvestilo mora biti dano takoj, ko je to mogoče, vendar ne pozneje kot v 28 dneh, ko je

izvajalec spoznal ali bi moral spoznati okoliščino ali dogodek za zahtevek, in bo zahtevo

kakor je le mogoče natančno določil. Tako hitro po tem, kot je to mogoče in ne kasneje kot v

28 dneh po izdaji obvestila, pa bo izvajalec poslal podizvajalcu podrobne zahteve, s katerimi

se bo skliceval na posamezne člene ali na druge osnove za zahtevek. Izvajalec se mora o tem

posvetovati s podizvajalcem in poskušati doseči sporazum. Če sporazum ni doseţen, izvajalec

sprejme pošteno odločitev, kot se mu zdi primerno in uporabno v znesku, upoštevajoč zapadel

račun po mnenju podizvajalca, obveznost, ki bo zahtevana in upravičeno dokazana ter vse

druge primerne okoliščine. Obvestilo mora dati izvajalec najkasneje v 7 dneh pred datumom

zapadlosti podizvajalčevega plačila, da bo ta znesek (vsota) odštet od zneska ali drugače

upoštevana korist po podizvajalski pogodbi. Izvajalec je upravičen do nadomestila ali odbitka

od nekega zneska ali do drugačnega zahtevka do podizvajalca le (ali samo) v skladu s tem

podčlenom (SC 3.3). Tudi naročnikove zahteve (SC 3.4 – Employer‘s Claims in connection

with Main Contract ali po MC 2.5 – zahteve naročnika) se obravnavajo po podčlenu SC 3.3,

kot da so to izvajalčeve zahteve.

Obveznosti podizvajalca (SC 4 - The Subcontractor)

Splošne obveznosti podizvajalca (SC 4.1 – Subcontractor‘s General Obligations) so, da bo s

primerno skrbnostjo in vestnostjo načrtoval (v obsegu, ki ga določa podizvajalska pogodba) in

dokončal podizvajalska dela in odpravil pomanjkljivosti ter napake v skladu s podizvajalsko

pogodbo in po navodilih izvajalca (SC 3.1). Podizvajalec bo oskrbel potrebno osebje za

vodenje in nadzor, ustrezno delovno silo, opremo za izvedbo podizvajalskih del in vse druge

stvari, ki so potrebne, kakršnakoli začasna in pomoţna dela, ki so zahtevana za načrtovanje,

izvajanje, nadzor, kontrolo in preizkušanje, dokončanje ter za odpravo napak in

pomanjkljivosti. Obveznost podizvajalca je tudi, da oblikuje vsak del trajnih del, ki so izrecno

navedena v posebnih pogojih, za katera mora v skladu s postopki, določenimi v podizvajalski

pogodbi, izvajalcu predloţiti zahtevane dokumente. Ti podizvajalčevi dokumenti (SC 4.4 –

Subcontractor‘s Documents) morajo biti v skladu s specifikacijami in načrti, napisanimi v

jeziku, določenem za komunikacijo, kot je to opredeljeno v podčlenu (1.8 – Law and

Language) in vključujejo dodatne informacije, ki jih izvajalec zahteva za koordinacijo z

drugimi podizvajalci in/ali z naročnikom.

Če mora podizvajalec v skladu s podizvajalsko pogodbo pridobiti garancijo za dobro izvedbo

podizvajalskih del (SC 4.2 – Subcontract Performance Security), mora to predloţiti izvajalcu

v znesku, ki je določen v dodatku k podizvajalski ponudbi (SC 1.1.3), v 28 dneh po moţnem

sprejemu izvajalčevega pisma o sprejemu ponudbe (SC 1.1.6). Pri tem členu je treba biti

pozoren in ga je treba primerno prilagoditi, če je datum oziroma rok za dokončanje

podizvajalskih del (SC 1.1.31) veliko prej kot datum za dokončanje (MC 1.1.3.3), ki je

naveden v glavni pogodbi. Če je podizvajalec odgovoren za pridobitev dovoljenja ali




208

kakršnegakoli potrdila, licence, se lahko k temu poglavju doda tudi podčlen SC 4.5 v skladu s

podčlenom (MC 2.2 – Permits, Licences or Approvals) dovoljenja, licence ali soglasja.

Odstop podizvajalskih del v izvedbo podizvajalcem in/ali tretjim

osebam po podizvajalski pogodbi (SC 5 - Assignment of the

Subcontract and Subcontracting)

Nobena stranka (SC 1.1.15 – Party) ne more brez prioritete prejšnje stranke dopustiti drugi

stranki oddati v delo oziroma odstopiti (SC 5.1 – Assignment of Subcontract) nekega dela, ali

koristi ali pravice do deleţa po podizvajalski pogodbi drugače kot:

tako, da zaračuna oziroma zavaruje plačila v dobro svoje banke za vse zneske, ki jih je

treba plačati ali pa jih bo treba plačati v okviru te podizvajalske pogodbe in/ali

če inţenirjeva navodila dodelijo podizvajalsko pogodbo po podčlenu (MC 4.5 –

Assignment of Benefit of Subcontract = odstop koristi podpogodbe) glavne pogodbe

ali če naročnik omeji glavno pogodbo po podčlenu (MC 15.2 – Termination by

Employer – odstop ali -odpoved- od pogodbe s strani naročnika) in če zahteva

naročnik, da stori tako, bo izvajalec dal to pravico dodelitve del po podizvajalski

pogodbi naročniku.

Brez predhodne odobritve izvajalca, podizvajalec (1) ne sme skleniti nadaljnje podpogodbe za

celotna podizvajalska dela (SC 5.2 – Subcontracting = sklepanje podizvajalskih pogodb).

Kakršnakoli tovrstna odobritev pa podizvajalca (1) ne razbremeni nobene odgovornosti ali

obveznosti v okviru podizvajalske pogodbe in je odgovoren za dejanja, neizpolnjevanje

obveznosti in/ali zanemarjanje obveznosti s strani kateregakoli od njegovih podizvajalcev (2).

Taka odobritev pa se od podizvajalca (1) ne zahteva za:

a. zagotovitev delovne sile

b. nabavo materialov, imenovanih v podizvajalski pogodbi (oziroma v predračunu za

podizvajalska dela), ali

c. podizvajalske pogodbe, ki jih je podizvajalec imenoval v podizvajalski pogodbi.

Podizvajalec bo dal izvajalcu obvestilo o nameravanih datumih začetka vsakih (posameznih)

podizvajalskih del in o začetku takšnih del na gradbišču ne kasneje kot v 14 dneh.

Vsaka podizvajalčeva podizvajalska pogodba bo tudi vključevala določbe (ukrepe), ki bodo

dale pravico izvajalcu, da zahteva te koristi podizvajalčevih obveznosti po podizvajalski

pogodbi odstopljene izvajalcu:

a. če te obveznosti niso v nasprotju s podaljšanjem in/ali s končnim datumom za odpravo

napak in izvajalčeve zahteve ta datum potrjujejo, ali

b. če je podizvajalec dokončal dela po podčlenu (SC 15.6 – Termination of Subcontract

by the Contractor = odpoved (odstop) podizvajalske pogodbe s strani izvajalca)

Če je v skladu z veljavno zakonodajo, da sta izvajalec in podizvajalec solidarno odgovorna za

plačila podizvajalcem, je to treba vključiti v posebne pogoje.




209

Podizvajalčeva oprema za izvedbo, začasna dela, drugi

pripomočki, gradbiščna oprema in material (SC 7 - Equipment,

Temporary Works, Other Facilities, Plant and Materials) in roki

izvajanja podizvajalskih del (SC 8 - Commencement and

Completion)

Izvajalec bo pripravil naročnikovo opremo, izvajalčevo opremo (SC 7.1 – Subcontractor‘s

Use of Equipment, Temporary Works and/or Other Facilities), začasna dela in/ali druge

pripomočke ter še kaj posebnega, kar je določeno v dodatku (Annex D – Equipment,

Temporary Works, Facilities and Free-issue materials to be provided by the contractor), ki bo

na razpolago podizvajalcu v obsegu časa, da bo zahtevano usposobljen podizvajalec

nadaljeval izvajanje in dokončanje podizvajalskih del v skladu s podizvajalskim programom

(SC 1.1.27 – Subcontract Programme).

Izvajalec bo obvestil podizvajalca najkasneje v 14 dneh pred tem o datumu začetka

podizvajalskih del (SC 8.1 – Commencement of Subtract Works). Podizvajalec bo začel

izvajanje podizvajalskih del tako hitro, kot je le moţno po (SC 1.1.19 – Sucontract

Commencement Date) datumu začetka podizvajalskih del in bo (nadaljeval) izvajal

podizvajalska dela s primerno hitrostjo in brez zavlačevanja. Podizvajalec bo dokončal

podizvajalska dela v skladu s podčlenom (SC 10.1 – Completion of Subcontract Works =

dokončanje podizvajalskih del) v predvidenem času (SC 8.2 – Subcontract Time for

Completion) za dokončanje ali podaljšanem času v skladu s podčlenom (SC 8.4 – Extension

of Subcontract Time for Completion = podaljšanje roka za dokončanje po podizvajalski

pogodbi).

Podizvajalec bo izvajanje podizvajalskih del podrobno prikazal s podizvajalskim programom

(SC 8.3 – Subcontract Programme), ki ga bo izvajalcu predloţil v času 14 dni po prejemu

pisma o sprejemu (SC 1.1.6 – Contractor‘s Letter of Acceptance) ali v zahtevanem času

priprave izvajalčevega programa po glavni pogodbi (MC 8.3 – Programme = program) glede

na to, kateri je kasnejši datum. Oblika in podrobnosti tega programa bodo v popolnem skladju

z:

načrtovanjem oziroma planiranjem in poročanjem po zahtevah glavne pogodbe

z zahtevami, navedenimi v posebnih pogojih.

Če izvajalec ugotovi, da dejansko napredovanje del ne poteka ali se ne izvaja v skladu s

programom, ki ga je odobril, mora podizvajalec na zahtevo izvajalca (SC 3.3 – Contractor‘s

Claims in connection with the Subcontract) in po izvajalčevih navodilih (SC 1.1.5 –

Contractor‘s Instructions) napraviti popravek programa, ki bo prikazal spremembe, ki so bile

potrebne za dokončanje podizvajalskih del v okviru roka za dokončanje (SC 1.1.3 –

Subcontract Time for Completion) teh del ali faz (SC 1.1.28 – Subcontract Section) v skladu z

glavno pogodbo. Da pa bo podizvajalski program v celoti usklajen s programom in v skladu z

zahtevami glavne pogodbe, mora naročnik opraviti s podizvajalci usklajevalne razgovore

tako, da bo vsak podizvajalec obveščen o vseh programskih omejitvah in/ali posebnih




210

zadevah ali zahtevah, ki so pomembne za posamezna podizvajalska dela, kar mora izvajalec

določiti ţe v posebnih pogojih (Particular Conditions of Subcontract).

Podizvajalec bo naslavljal zahtevke na izvajalca po podčlenu (SC 20.2 – Subcontractor"s

Claims) za morebitno podaljšanje podizvajalčevega roka za dokončanje (SC 8.4), če oceni, da

je dokončanje del v zamudi zaradi sprememb po podizvajalski pogodbi ali zaradi drugih

znatnih sprememb v količini neke postavke del ali zaradi zavlačevanja in motenj pri poteku

izvajanja del.

V primeru vloţene zahteve (od naročnika ali izvajalca), bo podizvajalec pripravil in predloţil

mesečno poročilo (SC 8.5 – Sucontract Progress Reports) izvajalcu. Vsako poročilo ne bo

predloţeno kasneje kot v 5 dneh pred predpisanim datumom za predloţitev izvajalčevega

poročila (MC 4.21 – Progress Reports) po glavni pogodbi, za katerega mora izvajalec datum

pravočasno sporočiti. Vsako podizvajalsko poročilo mora vključevati podrobnosti tako, kot so

te postavljene v točkah -a- do -h- v podčlenu 4.21 – poročila o poteku del glavne pogodbe.

Izvajalec mora podizvajalca pravočasno obvestiti o vseh podaljšanjih rokov in/ali tudi o

spremembah, ki jih je izvajalec dobil v okviru določb glavne pogodbe, ki vplivajo na dela po

podizvajalski pogodbi.

Merjenje izvedenih podizvajalskih del za obračun (SC 12 -

measurement and Evaluation)

Ko so podizvajalska dela končana, morajo biti izmerjena (SC 12.1 – measurement of

Subcontract Works) v skladu z glavno pogodbo (MC 12.1 – Works to be Measured =

merjenje del) z uporabo ustreznih metod in pravil (MC 12.2 – Method of Measurement =

način merjenja).

Izvajalec bo dovolil podizvajalcu, da prisostvuje in spremlja inţenirja ter izvajalca pri

opravljanju meritev oziroma pri pripravljanju poročila o meritvah podizvajalskih del oziroma

knjige obračunskih izmer ali posebnega zapisnika o izmerah za podizvajalska dela v naši

praksi.

V zvezi z meritvami bo podizvajalec oskrbel izvajalca zzahtevami, ki jih je prejel od izvajalca

in/ali inţenirja. Če je podizvajalec dal razumno obvestilo o (ne) spremljanju merjenja, se bo

merjenje, ki ga opravi inţenir (ali kdo drug v njegovem imenu) presojalo za točno in kot da je

potrjeno od podizvajalca.

Kadarkoli so podizvajalska dela izmerjena s poročilom (z zapisnikom izmer), bo izvajalec

dovolil podizvajalcu, da odgovori, da se izvajalec strinja in/ali privoli v inţenirjevo poročilo.

Če bo podizvajalec dal sprejemljiv odgovor in/ali ne bo odgovoril, se bo štelo poročilo za

soglasno sprejeto s strani izvajalca in inţenirja. Poročilo se bo kot tako obravnavalo, tudi če

podizvajalec pri potrditvi ne bo navzoč ali se ne bo strinjal z izvajalčevim soglasjem po glavni

pogodbi (MC 12.1 – Works to be measured) in bo to vestno presodil in potrdil izvajalec. Če

bo podizvajalec natančno pregledal zahtevano poročilo ter se z njim strinjal, bo pripravil

obvestilo za izvajalca v 7 dneh, šteto od dneva pregleda, ki ga bo izvajalec potem dal v

potrditev inţenirju. Če pa podizvajalec ne bo dal odgovora v 7 dneh, ko mu je bilo poročilo




211

dano v pregled in potrditev, se bo štelo, kot da je bilo poročilo potrjeno. Izvajalec bo

nemudoma sporočal podizvajalcu o katerikoli odločitvi inţenirja glede neskladnosti poročila.

Čeprav je lahko lokalna praksa drugačna, bo merjenje izvedeno po -dejanskih količinah-

vsake postavke podizvajalskih del in po metodah merjenja ali standardu, ki bo uporabljen po

glavni pogodbi (tak standard o merjenju pri nas ne obstaja).

Če izvajalec ne bo oddal obvestila podizvajalcu v skladu s tem členom (SC 12.1) in če bo

oddal obvestilo, ki ne bo sprejemljivo glede na dano inţenirjevo obvestilo po glavni pogodbi

(MC 12.1) ter glede na vse ustrezne okoliščine, se bo izvajalec posvetoval s podizvajalcem in

poskušal doseči dogovor o merjenju podizvajalskih del. Če sporazum o merjenju ne bo

doseţen, bo izvajalec sprejel pošteno odločitev tako, da bo prilagodil in uporabil merjenje

glede na podizvajalčeve poglede in sprejemljive okoliščine. Izvajalec bo podal obvestilo (SC

1.6) s potrditvijo posameznih delov tako, da se bo podizvajalec lahko o tem odločil.

Katerekoli količine, navedene v podizvajalskem predračunu (1.1.18 – Subcontract Bill of

Quantity) ali v drugih tarifah ali v cenikih in cene v podizvajalski pogodbi, so ocenjene

količine za podizvajalska dela in niso vzete kot dejanske in pravilne končne količine

podizvajalskih del, katere so zahtevane, da jih podizvajalec izvede. Nobeno izvajalčevo

navodilo ne more zahtevati povečanja ali zmanjšanja količin nekih del, kjer povečanje ali

zmanjšanje količin ni rezultat navodil po podčlenu (SC 13.1 – Variation of Subcontract

Works), temveč je to rezultat količin, ki presegajo ali so manjše od tistih, ki jih navaja

podizvajalčev predračun ali drugi ceniki in cene po podizvajalski pogodbi.

Izvajalec se bo pogajal s podizvajalcem in poskušal doseči sporazum (Sc 12.3 –Evaluation

under the Subcontract = ocenjevanje po podizvajalski pogodbi) o podizvajalčevi ceni (znesku)

po cenitvi vsake postavke podizvajalskih del, sklicujoč se:

a. na soglasne meritve ali določitve količin v skladu s podčlenom (SC 12.1 –

Measurement of the Subcontractors Works) in

b. na ukrepanje po drugem in tretjem odstavku podčlena (MC 12.3 – Evaluation =

ocena),

kot je to določeno v podizvajalski pogodbi.

Če se sporazuma ne doseţe, bo izvajalec naredil pošteno cenitev, primerno za podizvajalčevo

stališče in vse sprejemljive okoliščine ter bo nemudoma obveščal podizvajalca o teh cenitvah

s posameznimi potrditvami. Vsaka stranka (SC 1.1.15 – Party) bo spoštovala vsak učinkovito

doseţen sporazum ali cenitev, merjeno po tem podčlenu, in vse dotlej, dokler ne bo odločitve

po členu (SC 20 – Claims and Disputes = zahtevki in spori). Kadarkoli je izpuščen neki del

podizvajalskih del ali vsa dela, se to šteje za obliko podizvajalčeve spremembe in vrednost

(znesek) ni usklajena, se za to uporabi podčlen (MC 12.4 – Omissions = opustitev) po glavni

pogodbi.

Spremembe in prilagoditve po podizvajalski pogodbi (SC 13 -

Subcontract and Adjustments)




212

Podizvajalska dela smejo biti spremenjena samo na način (SC 13.1 – Variation of Subcontract

Works) in po izvajalčevih navodilih (SC 3.1 – Contractor‘s Instructions). Morebitne

spremembe podizvajalske pogodbe mora dati izvajalec pred datumom izdaje potrdila o

prevzemu (MC 1.1.3.5 – Taking-Over Certificate), ki ga izda inţenir za celoto po glavni

pogodbi, če je drugače, pa so izvajalčeva navodila ali zahteve za podizvajalca predloţene v

odobritev kot predlog.

Podizvajalec bo izvršil in se omejil na vsako spremembo po podizvajalski pogodbi, le:

če da inţenir navodilo (MC 3.5) in ga potrdi podizvajalec kot izvajalčevo navodilo

(SC 3.1),

če da navodilo izvajalčev predstavnik za podizvajalska dela (SC 1.1.7 – Contractor‘s

Subcontract Representative) kot navodila izvajalca (SC 3.1).

Če podizvajalec ne more brez teţav (dovolj hitro in takoj) oskrbeti zahtevanega materiala

(velja tudi za opremo in/ali delovno silo) za zahtevano spremembo po podizvajalski pogodbi,

bo takoj dal obvestilo (z obrazloţitvijo) izvajalcu, da spremembo razveljavi, jo ponovno

potrdi ali pa spremeni navodilo izvajalca. Spremembe podizvajalske pogodbe lahko

vključujejo nekatere stvari, ki so opisane v točkah -a- do -f- glavne pogodbe (MC 13.1 –

Right to Vary = pravice do sprememb).

Vsaka sprememba po podizvajalski pogodbi bo cenjena (vrednotena) v skladu s podčlenom

(SC 12.3 – Evaluation under the Subcontract), razen če stranke ne privolijo drugače (SC

1.1.15 – Party). Cenitev vsake spremembe po podizvajalski pogodbi bo potem dodana ali

odvzeta iz podizvajalskega zneska (cene) kot primerna upoštevana pri obračunu del. Če pa

bodo dana izvajalčeva navodila za spremembe po podizvajalski pogodbi kasneje po datumu

za dokončanje podizvajalskih del v skladu s podčlenom (SC 10.1 – Completion of

Subcontract Works), bo ocenitev teh sprememb vzeta v račun in dodana stroškom ali

koristim, ki so bile v okoliščinah le upravičeno izpostavljene od podizvajalca ob uporabi

pomoţnega sredstva na gradbišču in/ali vzdrţevanju prisotnosti in ustrezne dokumentacije na

gradbišču pri opravljanju del za spremembe po podizvajalski pogodbi (SC 13.2).

Če izvajalec zahteva predlog ali če izvajalec obvesti podizvajalca, da je inţenir zahteval

predlog, preden se izvršijo spremembe po podizvajalski pogodbi (SC 13.3 – Request for

Proposal for Subcontract Variation), bo podizvajalec pripravil predlog v pisni obliki takoj, ko

bo to moţno, ali bo obvestil izvajalca o razlogih, zakaj tega ne more dati (če je tak primer), ali

pa bo podizvajalec predloţil:

a. opis predlaganega dela ali programa za izvedbo,

b. predlog neke potrebne modifikacije v podizvajalskem programu v skladu s podčlenom

(SC 8.3 – Subcontract Programme) in podizvajalčev čas za dokončanje,

c. oceno (stroškov) za spremembo po podizvajalski pogodbi.

Izvajalec bo takoj, ko bo mogoče to sprejeti, dal odgovor na ta predloţen predlog z

odobritvijo, odklonitvijo ali s pripombami. Podizvajalec ne bo smel zamujati ali zavlačevati

nobenega dela, dokler čaka na odgovor po tem členu.

Znesek podizvajalske pogodbe (cena) bo prilagojen (vzeta v račun) tako, da se bo upoštevalo

neko zvišanje ali zniţanje stroškov podizvajalca po rezultatu glede na spremembe zakonodaje




213

ali spremembe v pravnem ali v uradnem vladnem tolmačenju zakonov, narejenih

(uveljavljenih) po datumu predloţitve podizvajalske ponudbe (1.1.10 – Letter of

Subcontractor‘s Offer), ki učinkuje na podizvajalčeve obveze po podizvajalski pogodbi. Če

podizvajalec utrpi zamudo (in/ali zakasnitev) in/ali dodatne stroške, ki so posledica takšnih

sprememb zakonodaje, bo podizvajalec predloţil izvajalcu zahtevek v skladu s podčlenom

(SC 20.2 – Subcontractor‘s Claims) do roka, določenega po podčlenu (SC 8.4 – Extension of

Subcontract Time for Completion), in tudi predloţil zahtevek za plačilo stroškov, vključenih v

podizvajalčevo ceno oziroma znesek. Kjer je uporabljeno po podčlenu (MC 13.8 –

Adjustments for Changes in Cost = prilagoditve zaradi spremembe stroškov) glavne pogodbe,

da bo cena (znesek) po podizvajalski pogodbi morala biti povečana ali zmanjšana zaradi

stroškov delovne sile (stroškov dela), zaradi podizvajalskega blaga (proizvodov ali opreme),

materiala in nekih dodatnih (vrinjenih, nujnih) podizvajalskih del, se bo prilagoditev

kalkulirala po podčlenu (SC 13.5 – Subcontractors Adjustments for Changes in Cost) z

uporabo formule, navedene v tretjem odstavku podčlena (MC 13.8 – Adjustments for

Changes in Cost = prilagoditve zaradi spremembe stroškov) glavne pogodbe in podatkov,

vsebovanih v preglednici tabele, vključene v dodatek podizvajalske ponudbe (SC 1.1.3 –

Appendix to subcontractor‘s Offer). Če ta tabela s podatki (o strukturi cene ali zneska) ni

vključena v podizvajalski ponudbi, potem bo podizvajalska cena (znesek) prilagojena po

istem prilagoditvenem koeficientu (multiplikatorju, mnoţitelju), kot je uporabljen za

prilagoditev cen ali zneskov po glavni pogodbi (MC 13.8).

Kjer popisi del po podizvajalski pogodbi vključujejo tudi delo v reţiji po podčlenu (SC 13.6 –

Subcontract Daywork), lahko izvajalec naroči, da se bodo spremembe po podizvajalski

pogodbi izvršile na osnovi -reţije- (obračun in plačilo del po dejansko opravljenih upravičeno

priznanih urah in porabi materiala oziroma po potroških dela, opreme in materiala,

upoštevajoč za to ustrezne cenike ali tarife). Zneski za dela bodo po tem ustrezno usklajeni s

ceniki, vsebovanimi v podizvajalski pogodbi, po postopku, določenem v podčlenu (MC 13.6 –

Daywork = reţijsko delo) glavne pogodbe.

Cena in plačila po podizvajalski pogodbi (SC 14 - Subcontract

Price and Payment)

Znesek (cena) po podizvajalski pogodbi (SC 14.1 – The Subcontract Price) bo dogovorjen ali določen v skladu s

podčlenom (SC 12.3 – Evolution under the Subcontract) in bo predmet prilagoditve v skladu s podizvajalsko

pogodbo. Podizvajalec bo plačal vse takse, davke in zahteve po podizvajalski pogodbi, znesek podizvajalske

pogodbe pa se za to ne bo prilagodil nobenemu od teh stroškov, razen če je za to v pogodbenem znesku (ceni)

določena prilagoditev po glavni pogodbi, v katero je znesek podizvajalske pogodbe vključen po obsegu

(velikosti) tako, da bo pogodbeni znesek prilagojen glavni pogodbi. Podizvajalec bo predloţil izvajalcu v roku 7

dni od datuma izvajalčeve zahteve, da stori to tako, da razčleni vsako pavšalno ceno v podizvajalski ponudbi.

Izvajalec lahko vzame v račun takšno razčlenitev po tem, ko pretehta podizvajalčevo mesečno poročilo po

podčlenu (SC 14.3 – Subcontractor‘s Monthly Statements).

Pri pisanju posebnih pogojev za podizvajalsko pogodbo je treba razmisliti o danem znesku in roku plačila

podizvajalcu. Pozitivni denarni tok je čisto v korist izvajalcu in ponudniki bodo upoštevali vmesne postopke za

plačila pri pripravi njihove ponudbe. Če je podizvajalec plačan na način cost-plus, to je po dejanskih stroških za

izvedbo podizvajalskih del, delno ali v celoti, se določi plačilo po podčlenu (SC 12 – merjenje in ocena,), potem

treba to nadomestiti z določbami, ki uporabljajo metode določanja stroškov in zneskov po podizvajalski pogodbi.

Tudi nekatere določbe v splošnih pogojih za podizvajalske pogodbe in nekatere določbe v pogojih pogodbe za




214

glavno naročilo, ki se uporabljajo za podizvajalsko pogodbo, na katero naslavlja podizvajalec zahtevek za plačilo

dodatnih stroškov, na splošno ne bodo imele nobenega učinka.

Sklicevanje na strinjanje ali cenitev zneska po podizvajalski pogodbi v prvem odstavku podčlena (SC 14.1 – The

Subtract Price) ne bo veljalo, če bo plačilo po podizvajalski pogodbi izvršeno na podlagi pavšalnih zneskov.

Pavšalni znesek je v podizvajalski pogodbi lahko primeren, če:

a. razpisna dokumentacija vsebuje detajle in podatke, ki so dovolj popolni za gradnjo in za moţne

spremembe po podizvajalski pogodbi, in/ali

b. je v glavni pogodbi pogodba s pavšalno ceno.

Za pavšalni znesek v podizvajalski pogodbi mora razpisna dokumentacija vsebovati časovni razpored plačil z

navedbo obrokov (tranš), v katerih bo treba plačati znesek oziroma ceno po podizvajalski pogodbi. Ti obroki

(tranše) so lahko opredeljeni s sklicevanjem na dejansko izvedena podizvajalska dela, kar običajno poznamo tudi

kot „mejna plačila“.

Če pa ti obroki niso določeni glede na dejansko izvršena dela (dejanski potek del) in če se ugotovi, da je potek

počasnejši oziroma je izvedenih manj del, kot je to predvideno s podizvajalskim programom (SC 8.3 –

Subcontract Programme), na katerem so bila osnovana plačila, potem se lahko izvajalec posvetuje s

podizvajalcem in se prizadeva doseči sporazum ali soglasje o revidiranih (popravljenih) obrokih, ki jih je

potrebno upoštevati v tolikšni meri, kot je to primerno za potek oziroma za manjšo izvedbo del od tiste, na kateri

so obroki (tranše) temeljili. Če sporazum ni doseţen, se izvajalec odloči za korigiranje obrokov ob upoštevanju

podizvajalčevega mnenja in vseh odločujočih okoliščin. Izvajalec mora nato o tem dati obvestilo podizvajalcu s

priloţenimi podatki, da je to njegova odločitev za podizvajalca.

Če podizvajalska pogodba ne vključuje časovnega plana plačil, bo podizvajalec predloţil nezavezujoče ocene

zahtevkov za plačilo, za katere pričakuje, da bodo zapadle v vsakem četrtletnem obdobju. Prvo tako oceno vloţi

v roku do 42 dni po datumu o začetku izvajanja podizvajalskih del (SC 8.1 – Commencement of Subcontract

Work). Popravljene ocene pa bo nato predloţil v četrtletnih presledkih, vse dokler podizvajalska dela ne bodo

sprejeta ali bodo sprejeta v skladu s podčlenom (SC 10 – Completion and Taking-Over the Subcontract Works),

odvisno od tega, kaj prej nastopi.

Podizvajalec bo pripravil in predloţil mesečno poročilo (SC 14.3 – Subcontractor"s Monthly Statements)

izvajalcu, ki bo prikazoval podrobne zneske, ki jih bo podizvajalec uveljavljal skupaj s poročilom o poteku del v

tem mesecu po podčlenu (SC 8.5 – Subcontract Progres Reports). Vsako poročilo mora podizvajalec predloţiti

izvajalcu ne kasneje kot v 7 dneh pred datumom za predloţitev izvajalčevega poročila po glavni pogodbi (MC

14.3 – Application for Interim Payment Certificates = prošnja za potrdilo o vmesnem plačilu), katerega datum bo

izvajalec potrdil podizvajalcu. Vsako podizvajalčevo poročilo mora vključevati postavke, kot stojijo v točkah -a-

do -d- in vključujoč točki -f- in -g- po podčlenu (MC 14.3) po glavni pogodbi. Podizvajalec bo predloţil poročilo

(SC 14.4 – Subcontractor Statement at Completion) najkasneje v 7 dneh pred datumom, določenim za

predloţitev izvajalčevega poročila o dokončanju del (MC 14.10 – Statement at Completion – obračun ob

dokončanju 1) po glavni pogodbi.

Če bo uporabljen podčlen (SC 10.3 – Taking-Over by the Contractor), bo podizvajalec moral predloţiti poročilo

najkasneje v 28 dneh po tem, ko bodo celotna podizvajalska dela prevzeta od izvajalca. Tudi v tem primeru mora

podizvajalčevo poročilo prikazati vse informacije ustrezno po podizvajalski pogodbi, kot je to navedeno v točkah

-a- do -c- v podčlenu (MC 14.10 – Statement at Completion) po glavni pogodbi.

Podrobnosti o vmesnih plačilih podizvajalcu (SC 14.6 – Interim Subcontract) je treba podrobno opredeliti v

posebnih pogojih glede na pristojno zakonodajo. FIDIC priporoča plačilo v 70 dneh, ki pa se s posebnimi pogoji

lahko spremeni. Ta podčlen (SC 14.6) določa, da se podizvajalcu plača na podlagi podizvajalske pogodbe šele

takrat, ko je potrjeno plačilo izvajalcu po glavni pogodbi na splošno znani način -plačam, ko bom plačan- (pay-

when-paid). To pa v določenih okoliščinah pomeni, da se vmesna plačila podizvajalcem lahko odloţi do takrat,

ko je izvajalec poplačan od naročnika. Vendar pa je treba opozoriti, da to ne pomeni -pay-if-paid- oziroma način

-plačam, če je plačano-. Izvajalec sme le zadrţati ali odloţiti plačilo podizvajalcem do 84 dni po izteku obvestila

o odpravi podizvajalčevih napak, in ne glede nato, ali je izvajalec s strani naročnika prejel plačilo, kot je to

določeno v zadnjem odstavku podčlena (MC 14.8). Ker so ti pogoji neizvršljivi, se priporoča sprememba s

posebnimi pogoji.





215

Izvajalec je upravičen, če ni drugače določeno v podizvajalčevem mesečnem poročilu, da zadrţi ali odloţiti

plačilo v celoti, del plačila ali nekaj zneskov, le pod pogojem, če pride do spora ali je bilo med podizvajalcem in

izvajalcem vključeno kakršnokoli nerešeno vprašanje ali nesoglasje glede merjenja ali glede količin ali

katerekoli druge stvari, vključene v mesečno poročilo podizvajalca. Za vsako izplačilo, ki bo zadrţano ali

odloţeno, se smatra, da so zneski v mesečnem poročilu podizvajalca predmet spora. Če izvajalec zadrţi ali

odloţi plačilo vsakega zneska v mesečnem poročilu podizvajalca, nato pa podizvajalca obvesti o svojih razlogih

takoj, ko je to razumno izvedljivo, vendar najpozneje do datuma, ko bi ta plačila zapadla v plačilo. Odtegljaj

izvajalcu ali odloţitev plačila vsakega zneska v mesečnem poročilu podizvajalca ne more biti ovira za zahtevek

podizvajalca, vključno s tem zneskom v skladu z naslednjim mesečnim poročilom podizvajalca.

Če je podizvajalec dolţan zagotoviti po podizvajalski pogodbi zavarovanje, ne glede na pogoje tega podčlena ali

drugih pogojev za podizvajalce, znesek ne zapade v plačilo do izročitve podizvajalčevega zavarovanja v skladu s

podčlenom (SC 4.2 – Subcontract Performance Security = garancija za dobro izvedbo del po podizvajalski

pogodbi), ki mora biti pred tem dostavljena izvajalcu.

Če so bila celotna podizvajalska dela sprejeta po podčlenu (SC 10.2 Taking-Over Subcontract Works) ali

podčlenu (SC 10.3 – Taking-Over by the Contractor = prevzemu s strani izvajalca),mora izvajalec plačati

podizvajalcu prvo polovica zadrţanega denarja po podizvajalski pogodbi najpozneje v 28 dneh po prejemu

plačila po glavni pogodbi oziroma po prejemu plačila za celotno naročilo.

Značilni potek plačil po podizvajalski pogodbi FIDIC:




216

Najkasneje 7 dni po prejemu obvestila o odpravi napak, mora izvajalec plačati podizvajalcu preostali del

oziroma znesek zadrţanega denarja po podizvajalski pogodbi, vendar je treba upoštevati še podčlen (SC 11 –

Dects Liability – odgovornost za odpravo napak),po katerem ima izvajalec še pravico, da zadrţi izplačilo za

ocenjene stroške za ta dela, dokler niso dobro izvršena.

Znotraj roka 7 dni, ko je podizvajalec končno izpolnil vse svoje obveznosti na podlagi podizvajalske pogodbe,

pod pogojem, da je 35-dnevni rok potekel, ko je predloţil podizvajalec izvajalcu podizvajalčevo končno poročilo

(subcontractor‘s Final Statement), pa mora izvajalec izplačati podizvajalca tako, da je znesek dokončno

poravnan.

Plačilo po prenehanju glavne pogodbe po podčlenu (SC 15.3 – Payment after Termination of Main Contract) s

strani izvajalca kateregakoli od teh zneskov ali stroškov, ki so navedeni v točkah -a- do -e-, je treba plačati takoj,

ko je to izvedljivo po prenehanju naročila podizvajalcu. Če podčlen (MC 19.7 – oprostitev od izvedbe v skladu s

pristojnim pravom) po glavni pogodbi velja za glavno pogodbo ali je bila glavna pogodba prekinjena po

podčlenu (MC 16,2 – odstop od pogodbe s strani izvajalca) ali po podčlenu (MC 19.6 – neobvezen odstop od




217

pogodbe, plačilo in razrešitev) in je izvajalec za to prejel plačilo od delodajalca za vsako opremo in/ali material

po podizvajalski pogodbi, potem ta oprema in/ali materiali postanejo last naročnika.

Odpoved glavne pogodbe in odpoved po podizvajalski pogodbi s

strani izvajalca (SC 15 - Termination of the Main Contract and

Termination of the Subcontract by the Contractor)

Če pride do odpovedi oziroma prekinitve glavne pogodbe (SC 15.1 – Termination of Main

Contract) ali izvajalec in/ali naročnik odstopita od izvršitve glavne pogodbe po podčlenu (MC

19.7 – Release from Performance under the Law = oprostitev izvedbe v skladu s pristojnim

pravom), potem mora izvajalec to nemudoma z obvestilom sporočiti podizvajalcu, razen če je

podizvajalec izročil izvajalcu v zvezi s tem zahtevek v skladu z odstavkom -b- po podčlenu

(SC 5.1 – Assigment of Subcontract).

V roku 7 dni po vrnitvi danih zavarovanj od naročnika, katerega datum bo sproti podizvajalcu

potrjeval izvajalec, ali v 28 dneh po obvestilu o odstopu oziroma učinkovanju tega podčlena,

(kar je prej), bo izvajalec vrnil podizvajalcu zavarovanja po podizvajalski pogodbi. Tako

hitro, kot je le mogoče po prejetju obvestila o odpovedi po podčlenu (SC 15.1 – Termination

of Main Contract) ali po podčlenu (SC 15.6 – Termination of Subcontract by the contractor)

bo nastopil učinek, ko bo izvajalec moral nemudoma oceniti podizvajalska dela,

podizvajalčev material in dokumentacijo, ki se nahaja na ali izven gradbišča, in/ali tudi neki

drugi znesek, ki je zapadel v plačilo po podizvajalski pogodbi za izvršena dela v skladu s

podizvajalsko pogodbo. Če se angaţiranje podizvajalca prekine, kot je navedeno zgoraj in v

skladu s podčlenom (MC 19.7 – Release from Performance under the Law = oprostitev od

izvedbe v skladu s pristojnim pravom), mora izvajalec plačati podizvajalcu znesek v skladu s

podčlenom (SC 15.3 – Payment after Termination of Main Contract = plačilo po prenehanju

glavne pogodbe). Če se izvajalec odloči o odpovedi podizvajalske pogodbe po podčlenu (SC

15.6 – Termination of Subcontract by Contractor) brez razsodbe z druge strani ali drugih

pravic ali pomanjkljivosti po podizvajalski pogodbi, razen če ni drugače določeno in če ni

drugih okoliščin, kot so določene v točkah -a- do -f- v podčlenu (MC 15.2 – odstop od

pogodbe s strani naročnika) glavne pogodbe, se upošteva podizvajalčeve učinke po

podizvajalski pogodbi v skladu s tem podčlenom (SC 15.6).

Če izvajalec ne plača nekega zneska (SC 16.1 – Subcontractor‘s Entitlement to Suspend

Work), ki je zapadel podizvajalcu v skladu s podčlenom (SC 14.6 – Interim Subcontract

Payments) po točkah -a- do -d- ali po podizvajalski pogodbi za reševanje sporov, potem lahko

podizvajalec obvesti izvajalca, toda ne kasneje kot v 21 dneh, opiše takšno zanemarjanje

plačevanja in zaustavi dela (ali zmanjša hitrost poteka del), razen če medtem podizvajalec ni

prejel plačila. Če podizvajalec utrpi zamudo in/ali kakršnekoli stroške, ki so posledica začasne

ustavitve del (ali zaradi upočasnitve) v skladu s tem podčlenom, bo podizvajalec naslovil na

izvajalca zahtevek po podčlenu (SC 20.2 – Subcontractor"s Claims). Če podizvajalec v 28

dneh po izročitvi obvestila v skladu s podčlenom (SC 16.1) ni prejel plačila, opisanega v

obvestilu, potem postopa po podčlenu (SC 16.2 – Termination by Subcontractor). Po tem pa

lahko podizvajalec da obvestilo izvajalcu brez vnaprejšnje razsodbe ali drugih pravic ali

odstopanj po podizvajalski pogodbi in odpove oziroma prekine podizvajalsko pogodbo. Po




218

točkah -a- in -c- v podčlenu (SC16.2) lahko to stori ne kasneje kot v 14 dneh, po točki -b- pa

podizvajalsko pogodbo lahko prekine takoj.

Zavarovanja po podizvajalski pogodbi (SC 18 - Subcontract

Insurances)

Podizvajalec mora skleniti in vzdrţevati zavarovanja za tveganja in za zneske ter za namene

določene v aneksu -E – Insurances - po podčlenu (SC 18.1 – Subcontractor‘s Obligation to

Insure). Podizvajalec se mora zavarovati za svojo odgovornost za osebe, ki jih zaposluje za

podizvajalska dela tako, da sta po tej polici zavarovana tudi izvajalec in/ali naročnik (SC 18.2

– Insurance arranged by the Contractor an/or Employer). V posebnih pogojih za podizvajalske

pogodbe mora izvajalec v prilogi -E- podrobno določiti zavarovanje, za katerega je sam in/ali

naročnik odgovoren po glavni pogodbi, vključno z navedbo pogojev, omejitev, izjem in

odbitkov (franšiz) ali v obliki kopije vsake police, kadar so na voljo. Izvajalec mora pregledati

zavarovalno kritje iz podizvajalske pogodbe, ki izhaja iz zavarovanja, za katerega je on sam

in/ali naročnik odgovoren po glavni pogodbi. Zaradi zmanjševanja ali podvajanja

zavarovalnega kritja, naj izvajalec v prilogi -E- navede:

tista tveganja, po katerih se zahteva zavarovanje podizvajalskih del in vzdrţevanje

zavarovanja,

zneske, za katere je zavarovano, in zneske za vzdrţevanje zavarovanja,

čas zavarovanja ali moţne izbire zavarovanja za čas do izpolnitve obveznosti po


Za vpliv višje sile na podizvajalska dela (SC 19.1 – Subcontract Force Mejure) se v celoti

uporabljajo določila glavne pogodbe (MC 19 – Force Mejure = višja sila) tudi po


Obvestila in zahtevki po podizvajalski pogodbi (SC 20 - Notices

Subcontractor's Claims and Disputes)

Ne glede na poseganje v splošnost podčlena (SC 4 – Subcontractor = podizvajalec), da lahko izvajalec kjerkoli

zahteva od podizvajalca po glavni pogodbi potrebno informacijo za inţenirja ali za naročnika, se je treba za

vsako obvestilo ali druge informacije drţati sodobnih zapisov (bodisi v zvezi s terjatvijo ali kako drugače) in v

obsegu, kot ti pogoji veljajo za dela po podizvajalski pogodbi. Tudi od podizvajalca se zahteva, da daje izvajalcu

obvestila ali druge informacije v pisni obliki in vodi sodobne zapise ali evidence na enak način, tako da bodo

omogočale izvajalcu uskladitev s temi pogoji glavne pogodbe. Podizvajalec mora to storiti pravočasno, da lahko

izvajalec izpolni termine in omogoči izvajalcu uskladitev s temi pogoji. Podizvajalcu pa se neizpolnjevanje tega

oprosti le za toliko časa, dokler ni vedel niti ni mogel razumno vedeti, da mora izvajalec posredovati inţenirju

in/ali naročniku ali iz drugih razlogov (zakonodaja) taka obvestila ali informacije ali druge takšne sprotne

evidence.

Kljub temu podčlenu (SC 20.2 – Subcontractor‘s Claims) in zahtevam izvajalca po podizvajalski pogodbi po

podčlenu (SC 3.3 – Contractor‘s Claim in connection with Subcontract) mora vsaka pogodbenica oziroma

stranka (SC 1.1.15 – Party) takoj obvestiti druge stranke o kakršnikoli zamudi, ki se je zgodila, ali o posebnih




219

verjetnih prihodnjih dogodkih ali okoliščinah, ki bi lahko negativno vplivale na dejavnosti druge stranke ali o

zadrţku izvršitve naročila podizvajalskih del pri gradnji in/ali pri glavnih delih. Prav tako mora podizvajalec

takoj obvestiti izvajalca o vsakem dogodku, ki se zgodi, ali o posebnih verjetnih prihodnjih dogodkih ali

okoliščinah, ki lahko vplivajo na povečanje stroškov oziroma na ceno podizvajalske pogodbe in/ali pogodbeni

znesek.

Če podizvajalec meni, da bi bil upravičen do morebitnega podaljšanja roka podizvajalskih del zaradi sprememb

in dopolnitev in/ali dodatnega plačila v skladu ali v povezavi s podizvajalsko pogodbo (SC 20.2 –

Subcontractor‘s Claims), je podizvajalec dolţan obvestiti izvajalca o tem in opisati dogodek ali okoliščino, ki

povzroča zahtevek in ki določa podlago za svoje trditve. Obvestilo pošlje takoj, ko je to izvedljivo, vendar v

vsakem primeru najkasneje v 21 dneh, ko se je podizvajalec zavedel (ali bi se moral zavesti) o takem dogodku

ali okoliščini, ki je lahko povod za zahtevek. Če podizvajalec ne najavi zahtevka v roku 21 dni, tako kot je

navedeno zgoraj, se rok po podizvajalski pogodbi ne podaljša in podizvajalec ni upravičen do dodatnega

plačila, izvajalec pa se odveže vseh obveznosti v zvezi s takim zahtevkom.

V roku 7 dni od prejema podizvajalčevega obvestila o zahtevku v skladu s podčlenom (SC 20.1 – Notices =

obvestila) lahko izvajalec obvesti podizvajalca, z navedbo razlogov, da podizvajalčev zahtevek:

a. izhaja iz dogodka ali dogodkov, ki lahko povzročijo tudi zahtevek za dodatno plačilo in/ali podaljšanje

časa za izvedbo, če je zahtevek v skladu z glavno pogodbo,

b. s pomisleki, ali je predmet zahtevka za izvajalca v skladu z glavno pogodbo (MC 20.1 – zahtevki

izvajalca), ali

c. vključuje vprašanje, ki je prav tako vključeno v sporu med izvajalcem in naročnikom na podlagi glavne

pogodbe.

Razen če izvajalec tako obvesti podizvajalca, se bo moral zahtevek šteti kot nepovezani ali podoben zahtevek

(Unrelated Claim) za namene po podčlenu posebnih pogojev (SC 20.3 – Unrelated Claims = nepovezane

zahteve) po posebnih pogojih. Če pa izvajalec obvesti podizvajalca o tem tako, da se bo podizvajalčev zahtevek

štel kot podobni ali povezani zahtevek (Related Claim 1) za namene, navedene v podčlenu (SC 20.4 – Related

Claims = podobni zahtevki), pa podizvajalec nima pravice, da sledi temu zahtevku po podčlenu (SC 20.3) razen:

kjer je to prej odločil predarbitraţni sodnik v skladu s tem podčlenom tako, da je ta zahteva nepovezani

zahtevek, ali

če je to izrecno predvideno v podčlenu (SC 20.4 – Related Claims) v posebnih pogojih.

Če podizvajalec v roku 7 dni po prejemu izvajalčevega obvestila ne sproži pisnega ugovora in se ne strinja z

mnenjem izvajalca, da gre za podobni zahtevek, se to mnenje šteje za sprejeto s strani podizvajalca. Če pa je

podizvajalec vloţil ugovor v navedenem roku (7 dni), mora izvajalec navesti vse ustrezne razlage in pisno podati

odgovor z obrazloţitvijo v roku v 7 dni po prejemu podizvajalčevega ugovora.

Če je podizvajalec kljub temu nezadovoljen s tem odzivom, se lahko nato s pisnim obvestilom, ki se sklicuje na

predmetno vprašanje, ali je zahtevek podizvajalca povezani zahtevek (Related Claim) ali nepovezani zahtevek

(Unrelated Claim), obrne na predhodno dogovorjeno arbitraţno sodišče, da o tem odloči z izdajo odredbe. V naši

praksi takšen institut običajno ni dogovorjen oziroma ta rešitev ni moţna po predarbitraţnem postopku, ker se

stranke dogovorijo, da se spori rešujejo pred pristojnim sodiščem, kar pa ima za posledico, da se spor običajno

ne reši.

Ali je zahtevek podizvajalca povezani zahtevek ali nepovezani zahtevek, bo podizvajalec uporabil

dokumentacijo in evidence, ki bi bile lahko potrebne za utemeljitev zahteve. Ta dokumentacija mora izpolnjevati

navodila izvajalca in dovoliti izvajalcu, da lahko pregleda

Reševanje nepovezanih zahtevkov (Unrelated Claims)

Če je odločeno, da je zahtevek podizvajalca nepovezani zahtevek v skladu s podčlenom (SC 20.2 –

Subcontractor"s Claims – zahtevki podizvajalca):





220

1. se uporabi v 42 dneh, ko se je podizvajalec zavedel (ali bi se moral zavesti), da je nastopil tak dogodek

ali okoliščina, zaradi katere daje nepovezani zahtevek izvajalcu, ali v katerem koli drugem obdobju, kot

ga bo lahko predlagal ali bo podizvajalcu odobren s strani izvajalca, podizvajalec pošlje izvajalcu zelo

podroben zahtevek, ki vsebuje vse podatke, ki so podlaga zahtevka, in bo zahteval dodatno plačilo in/ali

podaljšanje roka;

2. če ima dogodek ali okoliščina, zaradi katere podizvajalec postavi nepovezani zahtevek, cenitveni

(stroškovni) učinek:

a. pa se ta v celoti podrobno utemeljen zahtevek šteje kot vmesni zahtevek za plačilo,

b. ga mora podizvajalec poslati naprej kot vmesne zahtevke v mesečnih razmikih, nabrane

zamude in/ali zahtevane zneske in druge navedbe pa od izvajalca lahko upravičeno zahteva, in

c. podizvajalec bo poslal končni zahtevek v 28 dneh po koncu učinkov posledic dogodka ali

okoliščine ali v drugem obdobju, ki ga je lahko podizvajalec predlagal in ki jih je izvajalec

potrdil;

3. V roku 42 dni po prejemu zahtevka ali vseh drugih navedb, ki utemeljuje prejšnje zahtevke, ali v

drugem roku, ki ga je izvajalec predlagal in ki ga je odobril podizvajalec, bo izvajalec dal odgovor z

odobritvijo ali potrditvijo in s podrobno obrazloţitvijo ali pripombami. Podizvajalec bo lahko zahteval

tudi druge potrebne podatke, vendar je kljub temu odgovoru na vprašanje dana upravičenost

podizvajalca k nepovezanim zahtevkom v tem času;

4. Izvajalec se mora posvetovati s podizvajalcem, v prizadevanju doseči soglasje o dodatnem plačilu in/ali

podaljšanju roka za dokončanje izvedbe podizvajalskih del, do katerega je podizvajalec lahko upravičen

po nepovezanem zahtevku. Če se ne doseţe soglasja, izvajalec zagotovi pravično odločitev o ustreznem

in primernem doplačilu (če sploh je) in/ali o podaljšanju roka za dokončanje podizvajalskih del, ob

upoštevanju stališč podizvajalca, in v kolikšni meri je njegov zahtevek upravičen in utemeljen za

dodatno plačilo in/ali podaljšanje ter vse druge pomembne okoliščine.

5. Izvajalec bo podizvajalcu zagotovil dodatno plačilo (če obstaja) in/ali odobril podaljšanje roka za

podizvajalska dela (če obstaja), kot je odločil primerno in ustrezno. Če in dokler so podatki na voljo za

nepovezani zahtevek, da zadostujejo za utemeljitev celotnega zahtevka, je podizvajalec upravičen do

dodatnega plačila in/ali podaljšanje roka samo za tisti del, ki je bil utemeljen.

Reševanje povezanih ali podobnih zahtevkov (Related Claims)

Če pa je odločeno, da je zahtevek podizvajalca podobni ali povezani zahtevek v skladu s podčlenom (SC 20.2 –

Subcontractor"s Claims – zahtevki podizvajalca):

1. bo izvajalec predloţil obvestilo o zahtevku, vključno s predmetom zahtevka, za katerega izvajalec meni,

da je podobni zahtevek, inţenirju v skladu z glavno pogodbo po podčlenu (MC 20.1 – Contractor‘s

Claim = zahtevki izvajalca) ob pravem času, da se zagotovi skladnost s to določbo, ne glede na

kakršnokoli nasprotovanje ali odstop podizvajalca pod podčlenu (SC 20.2 – Subcontractor‘s Claims);

2. izvajalec bo moral uporabiti vse razumne napore, da od naročnika in inţenirja za oba (izvajalca in

podizvajalca) doseţe koristi, vsako dodatno plačilo in/ali podaljšanje roka, v kolikor je to zahtevano v

skladu z glavno pogodbo ob spoštovanju del po podizvajalski pogodbi, in bo izvajalec redno obveščal

podizvajalca o napredovanju v teh prizadevanjih;

3. Podizvajalec nima pravice do uveljavljanja te zahteve po podčlenu (SC 20.3 – Unrelated Claims =

nepovezani zahtevki) drugače, kot je to izrecno določeno v tem podčlenu (SC 20.4 – Related Claims

=povezani zahtevki). Podizvajalec bo moral slediti v skladu z izvajalčevim navodilom in voditi

evidence ter sodobne zapise, ki so pomembni za dogodek ali okoliščino, ki je povzročil povezani

zahtevek. Podizvajalec bo tudi dovolil izvajalcu in inţenirju, da nadzoruje vse te evidence;

4. Podizvajalec bo moral predloţiti podobne zahtevke izvajalcu, ki bodo morali vključevati vse za popolno

utemeljitev teh podatkov:

a. pogodbeno ali drugo podlago zahtevka in

b. dodatno zahtevana plačila in/ali

c. podaljšanje roka

d. in vse druge vmesne zahtevke v skladu z glavno pogodbo po podčlenu (MC 20.1 – zahtevki

izvajalca), in to ob pravem času, da bo izvajalec imel čas za uskladitev s takšno določbo;

5. Izvajalec mora predloţiti inţenirju zahtevek, ki vključuje tudi utemeljene podatke in vse vmesne

zahtevke iz drugih zahtevkov, ki jih podizvajalec zahteva, v skladu z glavno pogodbo podčlena (MC

20.1 – zahtevki izvajalca), in to ob pravem času, da se zagotovi skladnost s takšno določbo, ne glede na

kakršno koli nasprotovanje ali odstop s strani podizvajalca pod podčlenu (SC 20.2 – Subcontractor‘s

Claims);




221

6. Izvajalec bo moral dati podizvajalcu vse razumne moţnosti, da se vključi v katerokoli posvetovanje z

njim in da se udeleţuje vseh sestankov, ki zadevajo ta povezani zahtevek in jih skliče inţenir, razen če

je podizvajalec javil inţenirju, da noče biti vključen v posvetovanje in/ali se sestanka ne udeleţuje.

Potem izvajalec ne sme doseči nobenega dogovora z inţenirjem o drugih zahtevkih brez predhodnega

posvetovanja s podizvajalcem. Če se doseţe dogovor po glavni pogodbi ali inţenir sprejme odločitve o

drugih zahtevkih, bo izvajalec čim prej, vendar ne kasneje od 7 dni od prejema inţenirjeve odločitve,

obvestil podizvajalca o tem sporazumu ali o tej odločitvi. Če je sporazum ali odločitev takšna, ki se

nanaša na podoben oziroma povezani zahtevek, da izvajalec nima pravice do dodatnega plačila in/ali

podaljšanja roka, se šteje za sprejeto tudi za podizvajalca in za med njim zavezujoče stranke, razen če

podizvajalec ni takoj obvestil izvajalca o nezadovoljstvu s sporazumom ali odločitvijo v roku 7 dni od

prejema obvestila od izvajalca. Če pa je podizvajalec sporočil svoje nezadovoljstvo s sporazumom ali o

odločitvi v roku 7 dni od prejema obvestila od izvajalca, se šteje to obvestilo podizvajalca kot obvestilo

o sporu in se uporabi podčlen (SC 20.6 – Subcontract Disputes = spori po podizvajalski pogodbi.

7. Če je tako dogovorjeno v okviru glavnega naročila ali inţenir ugotovi na podlagi glavnega naročila, da

je izvajalec upravičen do dodatnega plačila in/ali podaljšanja roka, mora izvajalec v 28 dneh od prejema

te pogodbene dajatve naročnika na podizvajalca prenesti deleţ teh koristi, kot bi to bilo primerno in

uporabno za povezani zahtevek. V primeru drugih zahtevkov v zvezi z dodatnim plačilom potrdilo o

plačilu izvajalcu od naročnika, ki vključuje vsoto v zvezi z zahtevanim zneskom, ne sme biti pogoj za

odgovornost izvajalca do podizvajalca v zvezi s tem deleţem. Izvajalec se posvetuje s podizvajalcem, v

prizadevanju doseči sporazum glede tega deleţa. Če dogovor ni doseţen, mora izvajalec nemudoma in z

vso skrbnostjo pravično odločiti, da se ustrezno in primerno določi deleţ ob upoštevanju stališč

podizvajalca in vseh drugih pomembnih okoliščin. Izvajalec, ki se bo skliceval po tem odstavku, bo dal

obvestilo podizvajalcu o svoji odločitvi z utemeljitvijo ter vsemi podatki. Razen če podizvajalec obvesti

izvajalca o svojem nezadovoljstvu s to odločbo, bo v 28 dneh od prejema obvestila od izvajalca, ki se

nanaša na deleţ, ki ga je izvajalec odločil, da ga sprejme podizvajalec v celoti, se šteje za dokončno

poravnavo s tem povezanim zahtevkom.

8. Če je podizvajalec obvestil izvajalca o svojem nezadovoljstvu s tako določenim deleţem v 28 dneh po

prejemu obvestila izvajalca, mora izvajalec dati odgovor na vse to nezadovoljstvo in navesti v svojem

pisnem odgovoru utemeljitve v roku 7 dni od te potrditve. Če se izvajalec ne odzove na podizvajalčevo

obvestilo o nezadovoljstvu, ostane podizvajalec upravičen do deleţa, kot če bi tega izvajalec primerno

in uporabno odločil. Vsak spor v zvezi s tem deleţem se potem šteje kot nepovezani spor, ki se bo

končno uredil kot nepovezani spor med pogodbenicami v skladu s pravili arbitraţe po podčlenu (MC

20.6 – arbitraţa) glavne pogodbe, razen če je spor lahko poravnan z uporabo enega arbitra, ki ga

imenujejo pogodbene v skladu s poslovnikom.

Glede reševanja sporov FIDIC priporoča reševanje s pomirjevanjem (MC 20.5 – Mirna poravnava sporov),

imenovanjem posebnih komisij za reševanje sporov ali posameznih razsojevalcev glede na primer, pa tudi tako

imenovanih -ad hoc- arbitraţ ali arbitraţ, ki jih predvideva nacionalna zakonodaja. Publikacije FIDIC-a to

problematiko obseţno obravnavajo.

Uporabljena literatura

OZ – Obligacijski zakonik. ULRS št. 83/01.

ZOR – Zakon o obligacijskih razmerjih. Ur. list SFRJ št. 29/78.

PGU – Posebne gradbene uzance: Ur. list SFRJ št. 18/77.

ZGO – 1 – a do e: Zakon o graditvi objektov. ULRS št. 102/04.

ZJN-2-UPB5. Zakon o javnih naročilih. ULRS št. 12/2013.

EIC Contractor‘s Guide to the FIDIC Condition of Contract for Construction.

PRAG – Practical Guide to Contract procedures for EU external actions. 2012.

UN DP – United Nation Development Programme. General condition of Contract for Civil Works.




222

AIA – American Institute of Architects. Document A201 −2007. General Conditions of the Contract for

Construction.

EIC Contractor‘s Guide to the FIDIC Conditions of Contract for Construction, Berlin, March 2002.

Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij. III. knjiga, stran 1832. ČZUL Ljubljana 1985.

The harmonised MBD Condition (the Pink Book), edition 2005.

FIDIC Conditions of Subcontract for Works of Civil Engineering Construction. First Edition 1994.

FIDIC Conditions of Subcontract for Construction for building and engineering works designed by the

Employer. First edition 2011.

FIDIC Short Form of Contract. First edition 1999.

Š. Ţemva: Gradbene kalkulacije z osnovami operativnega planiranja in obračunom gradnje objektov.

Priročnik za prakso. CPU Ljubljana 2010.

S. Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij. Knjige I do VII. ČZ ULRS. Ljubljana 1985.

M. Ilešič: Komentar obligacijskega zakonika. Ljubljana 2002.

Pogoji pogodb za dobavo, inţenirske in gradbene storitve, FIDIC – srebrna knjiga 1999. Prevod ZIPS-GZS,

Ljubljana 2001.

Pogoji pogodb za obratno opremo, projektiranje in izgradnjo, FIDIC – rumena knjiga 1999. Prevod ZIPS-

GZS, Ljubljana 2001.

Conditions of Contract for Design, Build and Operate projects, FIDIC – zlata knjiga. Prva izdaja Geneva

2008.

The FIDIC Contracts Guide, First edition, Lausanne 2000.

EIC Turnkey Contract, Conditions of Contract for Design and Construct Projects. Berlin 2007.

EIC Contractor‘s Guide to the FIDIC Conditions of Contract for EPC Turnkey Projects. Berlin 2003.

Posebne gradbene uzance. URL SFRJ št. 18/77.

Lastni sluţbeni zapiski in primeri gradbenih pogodb iz obdobja 1979 do 2000.

Gradivo ICC/ FIDIC Conference: The Arbitration Clause In The New (1999) FIDIC Contrats. Paris 2003.

Note on the measures adopted in several Member States in order to take into account price evolutions of raw

materials. FIEC 10.9.2008.

Mag. Vesna Sodja: Gradbena pogodba – kdaj uporabiti klavzulo za določitev cene -ključ v roke-. Pravna

praksa 18.12.2008. Ljubljana.

V. Belaj, D. Rajčič: Ugovor o graĎenju kao temelj pravnog posla. Pravna praksa. Zagreb 13.5.2008.

Gradivo posveta: Primernost uporabe klavzule -ključ v roke- v pogodbah za izvajanje gradbenih storitev v

javnih naročilih. GZS Ljubljana, april 2012.




223

dr. I. Nikčević: Ustupanje izvoĎenja radova kod ugovora o graĎenju. Univerzitet Singidunum. Humanističke

nauke I prava. Beograd 2011.

V. Belaj: Ugovor o graĎenju kao temelj pravnog posla. GraĎevinar 2008. Zagreb 2008.

Sarah Thomas: The new first edition FIDIC sub-contract. Practical Law Publishing Limited. London 2013.

J. Glover: FIDIC Subcontract. UK Law. 2012.

Š. Ţemva: Uporaba standardnih pogodb FIDIC. Seminarsko gradivo GZS-ZSI Ljubljana, 2012.

Š. Ţemva: Pasti v gradbenih pogodbah. Seminarsko gradivo. CPU Ljubljana, 2010.

Š. Ţemva: Uporaba standardnih pogodb FIDIC rdeča in rumena knjiga. Seminarsko gradivo GZS-ZSI

Ljubljana, april 2013.

itd.