FOCUSED AND QUICK (FAQ) Issue 129 - Bank of Thailand...ค ดเป นการขยายต วท 33%YoY ส งกว าการขยายต วป 2555 - 2559 ที่เติบโตเฉลี่ยปีละ

FOCUSED AND QUICK (FAQ) Issue 129 อปสงคชาวตางชาตในตลาดอาคารชดไทย:

สถานการณปจจบน และความเสยงทตองตดตามในระยะตอไป มณรตน กองเสยง

July 13, 2018

สายนโยบายการเงน ธนาคารแหงประเทศไทย มณรตน กองเสยง 1

Source: https://pixabay.com/en/urban-city-establishment-building-2589645/

บทน า

ประเทศไทยเปนประเทศหนงทชาวตางชาตสนใจซอหรอลงทนในอสงหารมทรพย และปฏเสธไมไดวาอปสงคของชาวตางชาต สงผลตอภาคอสงหารมทรพยไทยและมผลตอเนองถงเศรษฐกจไทยในภาพรวม อยางไรกด ยงไมมหนวยงานใดสรปตวเลขภาพรวม ทชดเจนไดวาอปสงคชาวตางชาตตอทอยอาศยของไทยท งหมดในปจจบน เปนอยางไร โดยชวงท ผ านมา การวเคราะหอปสงคชาวตางชาตสวนใหญมาจากบรษทตวแทนจ าหนาย หรอผประกอบการอสงหารมทรพย รายใหญ ซงเปนมมมองเฉพาะของบรษทนนๆ เทานน

บทความนจงมวตถประสงคเพอประเมนภาวะ อปสงคชาวตางชาตตอทอยอาศยของไทยในปจจบน รวมถงประเมนผลกระทบตอตลาดทอยอาศย โดยเฉพาะผ ล ก ร ะ ท บ ต อ ผ บ ร โ ภ ค แ ล ะ ผ ป ร ะ ก อ บ ก า รอส งหาร มทรพย ในประ เทศ ภายใ ตภาวะตลาด ท เ ปล ยนแปลง ไปจากการ เข า มาซ อท อ ย อ า ศ ย ของชาวตางชาต รวมถงผลกระทบตอภาคสถาบนการเงน

1 ตามพระราชบญญตอาคารชด ก าหนดใหชาวตางชาตสามารถ ถอกรรมสทธในหองชดได โดยสามารถครอบครองไดไมเกนรอยละ 49 ของพนทขายทงหมดในอาคารชด ขณะทอสงหารมทรพยประเภทอน เชน ทดน และทอยอาศยแนวราบ ชาวตางชาตไมสามารถครอบครอง

ใ น ฐ า น ะ เ ป น ผ ป ล อ ย เ ง น ก ใ ห ท ง ผ บ ร โ ภ ค แ ล ะผประกอบการ โดยบทความนจะเนนทตลาดอาคารชด เปนส าคญ เนองจากกฎหมายไทยก าหนดไววาทอยอาศย ทชาวตางชาตมสทธซอและถอครอบครองเปนกรรมสทธไดมเพยงอาคารชดเทานน1

I. ภาวะอปสงคชาวตางชาตตอตลาดอาคารชดไทย อปสงคชาวตางชาตป 2560 เร งข นมาก

สะท อนจากส ดส วนม ลค าการซ ออาคารช ดของชาวตางชาตตอมลคาการโอนกรรมสทธอาคารชด ทวประเทศทเพมขน

การประ เม นภาวะ อปสงค ช าวต า งชาต ควรเขาใจกระบวนการซอขายอาคารชดของชาวตางชาตในเบองตนกอน โดยพระราชบญญตอาคารชด (ฉบบท 3) พ.ศ. 2542 สรปไดวาชาวตางชาต (ทงผทท างานอย ในไทยและทไมไดท างานในไทย) ทตองการถอกรรมสทธ

ไดโดยเสร เวนแตจะเขาขายขอยกเวนบางประการ เชน ซอผานคสมรสชาวไทย ถอครองโดยนตบคคลตางดาว การน าเงนมาลงทนในไทย ไมต ากวา 40 ลานบาท ไมนอยกวา 3 ป เปนตน

อปสงคชาวตางชาตตออาคารชดไทยในปจจบนมแนวโนมเพมขน โดยเฉพาะชาวจน ซงมสวนชวยทดแทนอปสงคในประเทศทยงอยในชวงฟนตว ท าใหอาคารชดคงคางในตลาดไมปรบเพมขนมากนก นอกจากน ยงไมพบสญญาณวาอปสงคชาวตางชาตจะท าใหราคาอาคารชดเรงขนและกระทบความสามารถในการซอ อาคารชดของผซอในประเทศ สวนความกงวลวาผประกอบการจะเปดโครงการใหมเพอ เนนขายลกคาตางชาตมากเกนไป ซงอาจกลายเปนปญหาอปทานลนตลาดในอนาคตไดหากเกด Shock กบอปสงคชาวตางชาตนน จากการประเมนพบวาความกงวลดงกลาวยงมไมมาก เนองจากผประกอบการยงคอนขางระมดระวง ในการเปดโครงการใหม และเนนขายผบรโภคในประเทศเปนหลก

“อปสงคชาวตางชาตมแนวโนมเพมขนอยางตอเนอง แมปจจบน การเพมขนของอปสงคตางชาตมสวนชวย

บรรเทาปญหาอปทานคงคางไดบางสวน แตยงคงตองตดตาม ผลกระทบของการซออาคารชดของชาวตางชาตทเรงขนมาก

ตอตลาดอาคารชดไทยในระยะตอไปอยางใกลชด”

FAQ ISSUE 129 อปสงคชาวตางชาตในตลาดอาคารชดไทย Jul 13, 2018


ในอาคารชดไทยจะตองแสดงหลกฐานการน าเงนตราต า ง ป ร ะ เ ท ศ เ ข า ม า ใ น ไ ท ย (Foreign Exchange Transaction Form : FOREX / FET / ธ . ต . 3 ) ห ร อหลกฐานการถอนเงนจากบญชเงนบาทของบคคลทม ถนทอยนอกประเทศ หรอถอนเงนจากบญชเงนฝากเงนตราตางประเทศ ในจ านวนไมนอยกวาคาหองชด ทจะซอ เพอใชเปนหลกฐานประกอบการขอจดทะเบยนโอนกรรมสทธและรบโฉนดหองชดทกรมทดน

จากวธการซออาคารชดขางตน บทความน จงประเมนภาวะอปสงคชาวตางชาตจากมลคาการซอเงนบาทของชาวตางชาตเพอช าระคาอาคารชด และมลคาการถอนเงนจากบญชเงนบาทของชาวตางชาตเพ อซ ออาคารชด ซ งขอมลด งกล าวสะทอนท ง เงนดาวนและเงนเพอซออาคารชด (ในสวนถดไปจะใชค าวา มลคาเงนโอนเพอซออาคารชด) พบวาอปสงคชาวตางชาตตออาคารชดของไทยเรงขนมาก โดยมลคาเ ง น โ อน เพ อ ซ อ อ า ค า ร ช ดป 2560 อย ท 70,758 ลานบาท เพมขนจากป 2559 ท 53 ,259 ลานบาท คดเปนการขยายตวท 33%YoY สงกวาการขยายตวป 2555 - 2559 ท เตบโตเฉลยปละ 10%YoY และหากสมมตใหเงนโอนดงกลาวสะทอนยอดโอนกรรมสทธของชาวตางชาตทงหมด พบวาสดสวนการโอนกรรมสทธของชาวตางชาตในป 2560 คดเปน 27% ของมลคาการโอนกรรมสทธอาคารชดท วประเทศ ซ งส งกวาป 2559 ท 21% (รปท 1) ซงสาเหตทท าใหสดสวนการซออาคารชดของชาวตางชาตปรบเพมขน นอกจากอปสงคของชาวตางชาตทเพมขนแลว อกสวนหนงมาจากอปสงค ในประเทศทชะลอลงดวย

II. ลกษณะอปสงคต างชาตต ออาคารชด ไทย ในปจจบน

การขยายตวของอปสงคตางชาตในป 2560 มาจากประเทศจน (Mainland และฮองกง) เปนหลก ซงสวนใหญนยมซอเพออยจรงและเพอลงทนปลอยเชา โดยท าเลทนยมคอบรเวณกรงเทพฯ และปรมณฑล ตามแนวรถไฟฟาและแหลงงาน สวนราคาอาคารชด ทนยมซอมากทสดคอราคาต ากวา 5 ลานบาท

ตลาดผซอชาวตางชาตมลกษณะเปลยนแปลง

หลงป 2557 โดยกอนป 2557 เปนยคของประเทศ ฝงตะวนตก สะทอนจากมลคาเงนโอนเพอซออาคารชดแบงตามประเทศผซออาคารชด พบวาเงนโอนสวนใหญม า จ า ก ส ห ร า ช อ า ณ า จ ก ร แ ล ะ ส ห ร ฐ อ เ ม ร ก า แตมแนวโนมลดลงหลงเกดวกฤตเศรษฐกจป 2551 ขณะทผซอจากประเทศจน (Mainland และฮองกง) คอยๆเพมขน จนกลายเปนผซ อหลกหล งป 2557 โดยมลคาเงนโอนเพอซออาคารชดของจนชวงหลง ขยายตวเฉลยสงถงปละ 62.8%YoY สงผลใหสดสวน



เงนตราตางประเทศทซออาคารชดไทยมาจากประเทศจนเพมขนจาก 27% ของมลคาการขายเงนตราตางประเทศทงหมดในป 2559 เปน 33% ในป 2560 (รปท 2)

อปสงคอาคารชดจากจนทเรงขน ไมไดเกดขนเฉพาะกบประเทศไทยเทานน แต เปนเหตการณ ทเกดขนในหลายประเทศทวโลก (รปท 3) ซงสาเหต ทจนลงทนในอสงหารมทรพยทวโลกมากขน เปนเพราะรายไดของชาวจนเพมขนจากภาวะเศรษฐกจทขยายตว กอใหเกดความสนใจลงทนเพอแสวงหาผลตอบแทนทสงกวา (Search for yield) นอกจากนน ผลการวเคราะหขางตนยงสอดคลองกบผลการสอบถามผประกอบการอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย แหงประเทศไทยทมลกคาชาวตางชาต โดยพบวา ลกคาต างชาตทนยมซออาคารช ดในไทยปจจบน คอ ชาวจน โดยสาเหตทชาวจนสนใจประเทศไทยเพราะราคาอาคารชดในไทยยงต าเมอเทยบกบประเทศตางๆ ทอยใกลเคยง

นอกจากน จากการสอบถามผประกอบการ ไดขอสรป เพม เตมว า ลกคาจนและประเทศอนๆ สวนใหญซออาคารชดเพออยอาศยจรงและเพอลงทนปลอยเชา ขณะทการซอเพอเกงก าไรใบจองนนมนอย สะท อนจากอตราการยกเลกการ โอนกรรมสทธ ของชาวตางชาตทอยในระดบต ามาก ซงนอกจากเหตผลท ผ ซ อ ต อ งกา รอย อ าศ ย จร งหร อปล อย เช า แล ว อกเหตผลหนงทท าใหการยกเลกการโอนกรรมสทธ อยในระดบต าเปนเพราะผประกอบการมมาตรการปองกนการเกงก าไรของชาวตางชาต โดยบรษทจะเกบเงนดาวนในอตราทสง (25-30% ของราคาอาคารชด) เมอเทยบกบลกคาคนไทยทสวนมากจะถกเกบเงนดาวน 5-10%ของราคาอาคารชด ท าใหผซอตางชาตมตนทน ในการเกงก าไรสง และเปนทนส ารองของผประกอบการกรณตองท าการตลาดเพอน ามาขายใหมหากผซอชาวตางชาตไมโอนกรรมสทธเมอโครงการสรางเสรจ ดานท าเลยอดนยมของชาวตางชาต จากการสอบถามผประกอบการพบวา ชาวตางชาตสนใจซออาคา รช ด ในบร เ วณท ม ส ง อ านวยความสะดวก ตอการด ารงชวต เชน ตามแนวรถไฟฟา แหลงทองเทยว และแหลงงาน เปนตน ซงในปจจบนชาวตางชาตกระจายแหลงอยอาศยไปตามทตางๆ ตามการขยายตวของขนสงมวลชนแทนการกระจกตวอยเพยงบางท าเลเชนในอดต ซ ง ค ว าม เ หน ขอ งผ ป ร ะก อบกา รส อด คล อ ง ก บ

ผลการส ารวจตลาดทอยอาศยทซอขายในป 2560 และการส ารวจโครงการอาคารชดทสรางแลวเสรจในชวง 3 ปท ผ านมาของบรษท เอเจนซ ฟอร เร ยล เอสเตท แอฟแฟรส (AREA) ทพบวาชาวตางชาตจะนยมซอ อาคารชดตามแนวรถไฟฟาในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑล รองลงมาคอพทยา และภเกต ตามล าดบ และเมอพจารณาจ านวนอาคารชดทถอโดยชาวตางชาตแยกรายท า เล พบว า แนว รถไฟฟ าถนนสขมวท โดยเฉพาะยานเพลนจต – สขมวท 63 เปนบรเวณ ทชาวตางชาตนยมอยอาศยมากทสด เนองจากเดนทางสะดวก และมสงอ านวยความสะดวกครบรอบดาน ทงทอยอาศย ส านกงาน หางสรรพสนคา สวนสาธารณะ และโรงพยาบาล



ส วนระดบราคาอาคารชดท เปนท น ยม ของชาวตางชาต จากการสอบถามผประกอบการ พบวา ลกคาตางชาตของบรษทมาจากจนเปนหลก และ มความตองการอาคารชดครอบคลมหลากหลายระดบราคา แตสาเหตทอาคารชดราคาต ากวา 5 ลานบาทตอ ยนตขายไดมากทสด คาดวาเปนเพราะจ านวนอปทานอาคารชดระดบราคาดงกลาวมสดสวนมากทสดในตลาด (รปท 4)

อยางไรกด มลคาเงนโอนเพอซออาคารชด

จะแสดงเมอมการซออาคารชดแลว จงอาจกลาวไดวาขอมลดงกลาวเปนขอมลสะทอนอปสงคอาคารชด ของชาวตางชาตทเกดขนในอดต ไมไดสะทอนแนวโนม ในอนาคต ด งน น การว เคราะห อปสงคต า งชาต ใ น ระยะข า ง หน า จ ง จ า เ ป น ต อ งหาข อม ล อนๆ มาประกอบการพจารณา บทความนจะใชขอมลจ านวนนกทองเทยวชาวตางชาตและจ านวนชาวตางชาตทไดรบอนญาตใหท างานในประเทศไทยเปนตวสะทอนแนวโนมอปสงคชาวตางชาต เน องจากหากมชาวตางชาต มาทองเทยวหรอท างานในไทยมากขน จะจงใจใหชาวตางชาตสนใจมาซออาคารชดในไทย ทงเพออยอาศยเปนบานหลงท 2 และเพอปลอยเชาใหกบคนตางชาต ทท างานอย ในไทยมากขน ซ งสมมตฐานดงกลาวสอดคลองกบผลการส ารวจพฤตกรรมนกทองเทยวจน ป 2 561 ขอ ง เ ว บ ไ ซต อ ส ง ห า ร มท ร พ ย ข อ ง จ น (www.juwai.com) ทพบวา ประมาณ 80% ของผตอบแบบสอบถามทงหมดสนใจซออสงหารมทรพยในประเทศทตนไปเทยวและสนใจยายมาอาศยในประเทศทตนเองเคยไปเทยวอกดวย

จากขอมลนกทองเทยวตางชาต 10 ประเทศแรกทเดนทางมาประเทศไทยมากทสด (คดเปนสดสวน

ประมาณ 60% ของจ านวนนกทองเทยวทงหมด) พบวาจ านวนนกทองเทยวจนเรงตวขนมาก และกลายเปนประเทศทเขามาทองเทยวในไทยเปนอนดบ 1 ตงแต ป 2556 เปนตนมา (รปท 5) ซ งการเร งข นมาก ของนกทองเทยวจน มสวนส าคญในการพยงภาค การทองเทยวไทย ชวยทดแทนนกทองเทยวจากประเทศรสเซยและประเทศสงออกน ามนทมาเทยวไทยลดลงเนองจากมปญหาจากราคาน ามนทผนผวนและปญหาทางการเมอง รวมถงนกทองเทยวจากสหรฐอเมรกา สหราชอาณาจกร ทลดลงตอเนองตามการออนคา ของเงนสกลหลก ซงนกทองเทยวจนทมากขนตงแต ป 2556 เปนสวนหนงทท าใหเหนวามชาวจนสนใจซออาคารชดในไทยมากขนในชวง 2 – 3 ปทผานมา



สวนจ านวนชาวตางชาตไดรบอนญาตท างาน ในไทย พบวาชาวตางชาตทเขามาท างานในไทยมากทสดคอชาวญปน ชาวจน และฟลปปนส (รปท 6) ซงการเขามาท างานในไทยของชาวตางชาต สวนใหญจะเปน การท างานในระยะสน โดยบรษทแมในตางประเทศ จะใหงบประมาณในการหาเชาทอยอาศยรายเดอนชาวตางชาตทเขามาท างานในไทยสวนใหญจงนยมเชา ทอยอาศยมากกวาการซอ ดงนน การเขามาท างาน ของชาวตางชาตทมากขน จงท าใหอปสงคการเชาทอยอาศยเพมขน และจงใจใหนกลงทนตางชาตสนใจซออาคารชดในไทยเพอปลอยเชามากขน ซงเปนปจจยหนงทสะทอนวาในระยะตอไป อปสงคตางชาตจะยงคง มแนวโนมเพมขนตอเนอง

III. ผ ล ก ร ะ ท บ ข อ ง อ ป ส ง ค ช า ว ต า ง ช า ต ตอตลาดอาคารชดในไทย

อปสงคชาวตางชาตทเพมขน ทดแทนอปสงค ในประเทศทยงอยในชวงฟนตว ชวยใหอาคารชดคงคางในตลาดไมปรบเพมขนมากนก และในปจจบนยงไมพบสญญาณวาอปสงคชาวตางชาตจะท าใหราคาอาคารชดเรงขนและกระทบความสามารถในการซออาคารชด ของผซอในประเทศ สวนความกงวลวาผประกอบการ จะเปดโครงการใหมเพอตอบสนองอปสงคชาวตางชาตมากเกน ไปจนกลายเปนปญหา อปทานลนตลาด ในอนาคตนน จากการประเมนพบวา ความกงวลดงกลาวยงมไมมาก เนองจากในปจจบน ผประกอบการคอนขางระมดระว ง ในการเปด โครงการใหม และย ง เนน ขายผบรโภคในประเทศเปนหลก

ในสวนนจะประเมนผลกระทบของอปสงคชาวตางชาตตอตลาดอาคารชดไทยผานผเลนทเกยวของ 3 ภาคส วนส า คญ ค อผ บ ร โ ภค ผ ป ระกอบการอสงหารมทรพย และภาคสถาบนการเงน

2 ค านวณจากฐานขอมลสนเชอธนาคารพาณชย ดวยวธ Hedonic regression แบบ Rolling window and time dummy (ปรบดชนฯ เฉลยเคลอนท 3 เดอน) 3 แมราคาอาคารชดท ใช จะครอบคลมเฉพาะในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑล ขณะทขอมลการขายเงนตางประเทศเพอซออาคารชดเปนขอมลครอบคลมทงประเทศ แตเนองจากตลาดอาคารชดไทย สวนใหญจะอยในเขตกรงเทพฯและปรมณฑล และจากการส ารวจ

1. ผลกระทบตอผบรโภค

ในทางทฤษฎ อปสงคชาวตางชาตทมากขน จะสงผลใหอปสงคอาคารชดของไทยเพมขน และท าใหราคาอาคารชดแพงขนตาม ซงอาจกระทบความสามารถในการซออาคารชดของผบรโภคในประเทศไดหากรายไดของครวเรอนในประเทศปรบเพมขนนอยกวาการเรงตวขอ ง ร า ค าอาคา รช ด ร วมถ ง อ า จส ง ผ ลกระท บ ตอการเขาถงแหลงเงนก เพอซอทอยอาศย (Post-financing) เน องจากวง เงนก เพ มส งข นตามร าคา อาคารชด

กรณของไทย ราคาอาคารชด ในปจจบน ไมไดเรงขนมากนก สะทอนจากดชนราคาอาคารชด (กทม. และปรมณฑล)2 ป 2560 ทขยายตวจากปกอนเพยง 2.83% อยในระดบต าเมอเทยบกบคาเฉลยในอดต (ป 2555-2559) ท 6.98% นอกจากนน บทความน ไดศกษาหาความสมพนธระหวางราคาอาคารชดไทย กบ อปสงค ช า วต า งช าต ในภาพรวมท ง ประ เทศ โดยแบบจ าลองทางเศรษฐมตทใชคอ

𝑃𝑡 = 𝑐 + 𝛽1𝐷𝐷𝑡−2 + 𝛽2𝐹𝐷𝑡−2+ 𝛽3𝑃𝐿𝑎𝑛𝑑𝑡−2

+ 𝛽4𝑀𝐿𝑅𝑡−1 + Dummy_flood + 𝜀𝑡

โ ดย P ค อราคาอาคารช ด 3 ส วน PLand และ MLR คอ ราคาทดน และ อตราดอกเบยทธนาคารพาณชยเรยกเกบจากผประกอบการ (Minimum Loan Rate) ตามล าดบ โดยตวแปรทงสองเปนตวแทนแสดงตนทนการสรางอาคารชด ขณะท DD คอ มลคายอด คงคางสนเชอเงนกเพอซอทอยอาศยของธนาคารพาณชย เปนตวแทนอปสงคในประเทศ FD คอ มลคายอดคงคางเงนโอนสทธเพออาคารชดของชาวตางชาต เปนตวแทนอปสงคชาวตางชาต และ Dummy_flood คอตวแปร Dummy ช วง เวลาท เกดน าท วม ในป 2554 ท งน ตวแปรทกตวในแบบจ าลองค านวณเปนรป Real term ท ป ร บ ฤ ด ก า ล ( Seasonal Adjustment) แ ล ว โดยชวงเวลาทใช คอ ป 2551-2560 ผลการศกษาพบวา

ข อ ง Agency for Real Estate Affair พ บ ว า ช า วต า ง ช าต ท ซ อ อาคารชดในเขตกรงเทพฯและปรมณฑลมจ านวนมากถง 3 ใน 4 ของจ านวนอาคารชดทชาวตางชาตซอทงหมด จงสามารถใชราคาอาคารชดในเขตกรงเทพฯและปรมณฑล เปนตวแทนราคาอาคารชดทงประเทศ และน ามาเปรยบเทยบกบมลคาเงนโอนเพอซออาคารชด ซงเปนขอมลครอบคลมทงประเทศได



อปสงคของชาวตางชาตไมมผลกระทบตอราคาอาคารชดของไทยอยางมนยส าคญ โดยปจจยส าคญทสงผลตอราคาอาคารชดไทย คอ อปสงคในประเทศ และตนทนราคาทดน (รปท7) อยางไรกด การศกษาขางตนยงไมไดพจารณาในมตรายพนทซงอาจจะใหผลการวเคราะหทแตกตางออกไปไดในแตละท าเล

ผลการศกษาขางตนสอดคลองกบความเหนของผประกอบการเกยวกบอปสงคของชาวตางชาตวาปจจยหลกทสงผลตอราคาอาคารชดมาจากการเรงขนของราคาทดนตามการพฒนาโครงสรางพนฐานของภาครฐและก าลงซอของลกคาในประเทศ มากกวาปจจยดานอปสงคชาวตางชาตทเพมขน ดงนน ความกงวลทอปสงคตางชาตจ ะท า ใ ห ร า ค าอาคา รช ด ไทย เ ร ง ข น จนกระทบความสามารถในการซออาคารชดของผซอในประเทศจงยงอยในวงจ ากด

สวนภาคสถาบนการเงนพบวา การปลอยสนเชอเพอทอยอาศย (Post-finance) ไมได เขมงวด มากเกน ไปจนเปน อปสรรคในการซ อท อย อาศ ย ของครวเรอนในประเทศ สะทอนจากดชนมาตรฐาน

การใหสนเชอ (Credit standards) ป 2560 จากการรายงานภาวะและแนวโนมสนเชอของสถาบนการเงน (รปท 8) พบวาดชนเขาใกลศนย แสดงวาความเขมงวด ตอการปลอยสนเชอทอยอาศยของสถาบนการเงน ในป 2560 ไมไดตางจากป 2559 มากนก อยางไรกด แมอปสงคตางชาตทเพมขนไมไดสงผลกระทบกบราคา ทอยอาศยในประเทศ แตปจจยในประเทศโดยเฉพาะเศรษฐกจทขยายตวอยางชาๆ และหนครวเรอนทอย ในระดบสงสงผลตอคณภาพหนของภาคครว เรอนสะท อนจากส น เช อท ไ ม ก อ ใ ห เ ก ด ร าย ได (Non-Performing Loans : NPLs) ของสนเชอทอยอาศยทมแนวโนมเพมขน (รปท 9) เปนสาเหตหลกทท าใหอปสงคภายในประเทศยงฟนตวไดไมเตมท



2. ผลกระทบตอผประกอบการอสงหารมทรพย

อปสงคชาวตางชาตทเพมขนอาจสงผลกระทบดานลบตอฐานะการเงนและอปทานอาคารชดในตลาดไดหากผประกอบการเนนขายโครงการใหลกคาชาวตางชาตมากเกนไป (อาท ออกแบบโครงการเพอตอบสนองรสนยมของผซอตางชาตมากกวาผซอในประเทศ) เนองจากหากลกคาตางชาตเกดปญหา เชน เศรษฐกจของประเทศลกคาเกดวกฤต หรอภาครฐ (ทงไทยและต า งประเทศ ) ออกมาตรการท า ใ ห เก ด อปสรรค ตอการน าเงนเขามาซอทอยอาศยในไทย จะสงผล ตอการตดสนใจโอนกรรมสทธของลกคาตางชาต และกระทบตอฐานะการเงนของผ ประกอบการ รวมถงเพมอปทานคงคางในตลาดได

อยางไรกด หากพจารณาผลประกอบการ ของผประกอบการอสงหารมทรพยในตลาดหลกทรพย ใ น ป จ จ บ น พ บ ว า ฐ านะก า ร เ ง น ย ง ค ง เ ข ม แข ง โดยความสามารถในการท าก าไร ความสามารถในการช า ระหน ย ง อย ใน เกณฑด ประกอบกบภาระหน ยงอยในระดบต า (รปท 10) นอกจากนน ผประกอบการ ยงไดรบประโยชนจากอปสงคชาวตางชาต เนองจาก อปสงคชาวตางชาตท เพมขนมสวนทดแทนอปสงค ในประเทศทยงอยในชวงฟนตว และชวยใหอาคารชด คงคางในตลาดในเขตกรงเทพฯและปรมณฑลไมปรบเพมขนมาก สะทอนจากอปทานอาคารชดคงคางในเขตกรงเทพฯและปรมณฑล ป 25604 ทแมจ านวนหนวย จะเพมขน แตมมลคาทรงตวจากป 2559 (รปท 11) และจากการสอบถามผประกอบการทขายอาคารชดใหชาวตางชาตพบวาบรษทตางๆ ทราบถงความเสยงดงกลาวและยงคงเนนขายอาคารชดใหลกคาในประเทศเ ป น ห ล ก ส ะ ท อ น จ า ก ส ด ส ว น ร า ย ไ ด ห ล ก ของผ ป ระกอบการย งคงมาจากผ ซ อ ในประเทศ ประกอบกบการออกแบบอาคารชดของผประกอบการยงคงเนนตอบสนองผซอในประเทศมากกวาสรางเพอตอบสนองความต อ งกา รล กค า ต า ง ช าต ด ง น น จงยงไมเหนความเสยงของอปสงคชาวตางชาตทกระทบกบผประกอบการอยางมนยส าคญ

4 จดเกบขอมลโดยศนยขอมลอสงหารมทรพย ธนาคารอาคารสงเคราะห

3. ผลกระทบตอภาคสถาบนการเงน

อปสงคชาวตางชาตทเพมขนไมไดสงผลกระทบตอคณภาพสนเชอ Post-financing ของภาคสถาบนการเงน เนองจากขอก าหนดของไทยท ไมอนญาต ใหชาวตางชาต (ทงผทท างานอยในไทยและทไมไดท างานในไทย) กเงนเพอซออสงหารมทรพยจากสถาบนการเงนในไทยไดโดยเสร

แมผลกระทบทางตรงมจ ากด แตยงตองตดตามความเสยงทางออม คอคณภาพหนของผประกอบการ (Pre-financing) หากผประกอบการเนนลกคาตางชาตมากจนเกนไป หรอประเมนความตองการลกคาตางชาตผดพลาด อาจกระทบฐานะการเงนของผประกอบการและสงผลตอเนองถงภาคสถาบนการเงนทเปนเจาหนได สะทอนจากสดสวนการระดมทนของผประกอบการมากกวา 70% พ งพาสนเช อจากธนาคารพาณชย (รปท 12) อยางไรกด จากทกลาวไว ในสวนของผประกอบการ เนองจากฐานะการเงนของผประกอบการทอยในเกณฑด รวมถงการขอสนเชอสถาบนการเงนของ



ผประกอบการในระยะหลงไมไดเพมขนอยางมนยส าคญ จงคาดวาความกงวลในระยะสนทผประกอบการจะเกดป ญ ห า แ ล ว จ ะส ง ผ ลต อ เ น อ ง ( Spillover effect) มายงภาคสถาบนการเงนยงมคอนขางจ ากด

IV. ปจจยสนบสนนและขอจ ากดทกระทบตอ อปสงคชาวตางชาต และขอเสนอแนะเชงนโยบายทเกยวของ

บทความในสวนน ไดรวบรวมความคดเหน ของผประกอบการพฒนาโครงการอาคารชดทขายลกคาชาวตางชาต เกยวกบปจจยสนบสนนและขอจ ากด ของอปสงคชาวตางชาตโดยเฉพาะชาวจน รวมถงขอเสนอแนะเชงนโยบายเพอใหหนวยงานภาครฐ ทเกยวของกบการดแลตลาดอสงหารมทรพยพจารณา

1. ปจจยสนบสนนใหชาวตางชาต โดยเฉพาะจน สนใจเขามาซอและลงทนในอสงหารมทรพยไทย : ม า จ า ก ท ง ป จ จ ย ภ า ย น อ ก ป ร ะ เ ท ศ แ ล ะ ป จ จ ยภายในประเทศ โดยปจจยภายนอกทส าคญคอเศรษฐกจของจนทขยายตวด ท าใหชาวจนมรายไดมากขน แตราคาอสงหารมทรพยของจนทเรงขนมากในชวงทผานมา ท าใหผลตอบแทนจากการลงทนในอสงหารมทรพยจน อยในระดบต า จงเปนแรงผลกส าคญใหคนในประเทศจน หนมาลงทนในอสงหารมทรพยตางประเทศมากขน เพอแสวงหาการลงทนทไดผลตอบแทนทสงขน

สวนปจจยภายในประเทศทส าคญทดงดด ความสนใจของชาวตางชาต คอ ราคาอาคารชดของไทย ท ไ ม แพ ง เ ม อ เ ท ยบก บ ต า ง ประ เทศ ( ร ปท 1 3 ) ท า ใ หผลตอบแทนจากการลงทนอย ในระดบส ง เมอเทยบกบตางประเทศ ประกอบกบประเทศไทย เปนประเทศทนาอยอาศย มขอไดเปรยบทงดานสถานท

ท อง เท ยวสวยงาม ความหลากหลายของอาหาร คณภาพการร กษาพยาบาลท ด และค าครองชพ ทคอนขางต า นอกจากนน เศรษฐกจประเทศไทย มแนวโนมฟ นต ว ส วนภาครฐกม แ ผนการพฒนาโครงสรางพนฐานตางๆอยางตอเนอง อาท รถไฟฟา โครงการพฒนาระเบยงเศรษฐกจพเศษภาคตะวนออก ซ ง เปนปจจยบวกท ช วยใ หราคาอส งหารมทรพย ในระยะตอไปมแนวโนมเพมขน และชวยดงดดนกลงทนจากตางประเทศสนใจเขามาลงทนในอสงหารมทรพยไทย

อกปจจยหนงทมสวนส าคญทจะชวยดงดด การลงทนของชาวตางชาตในระยะตอไป คอกลยทธการด าเนนธรกจของผประกอบการ ในปจจบนเรมเหนผประกอบการรายใหญหลายรายมแผนขยายฐานลกคาตางชาตโดยเฉพาะจนมากขน เชน การไปจดกจกรรมการตลาด (Road show) ในตางประเทศ การตดตอ กบนายหนาชาวจนเพอเปนตวแทนจ าหนายอาคารชดของบร ษ ท กา ร เสนอขายอาคารช ด ใน เ ว บ ไซ ต เปนภาษาจน และการตงส านกงานขายของบรษทในตางประเทศ เพออ านวยความสะดวกใหกบผซอชาวจน เปนตน

2. อปสรรคของชาวตางชาตทตองการเขามาซอ หรอลงทนในอสงหารมทรพยไทย : จากการสอบถามผประกอบการหลายราย พบวาอปสรรคส าคญทกระทบอปสงคของชาวตางชาต คอนโยบายภาครฐทงของไทยและของประเทศลกคา โดยตวอยางนโยบายภาครฐ ทกระทบการเขามาลงทนในอสงหารมทรพยไทยของชาวจน ในช วงท ผ านมา คอ กฎหมายควบคม เงนทนเคล อนย ายของร ฐบาลจน ซ ง กฎหมายด งกล าว มวตถประสงค เพอปองกนเงนทนไหลออกจากจน



โดยหามไมใหคนจนโอนเงนออกนอกประเทศเกน 50,000 ดอลลารตอป ท าใหชาวจนโอนเงนเพอช าระ คาอสงหารมทรพยในตางประเทศรวมถงไทยไดยากขน

สวนอปสรรคในประเทศ จากการสอบถามผประกอบการตางมความเหนวาขอจ ากดในการซออาคารชดของชาวตางชาตคอ การเขาถงสนเชอสถาบนการเงนในไทย ซงกระทบชาวตางชาตทตองการซออาคารชดเพออยอาศยจรงโดยเฉพาะกลมชาวตางชาต ท เขามาท างานในไทย ทแมจะม ใบอนญาตท างาน (work permit) มสถานทท างาน และมรายละเอยดของรายไดในไทยทชดเจน การทไมสามารถกสนเชอสถาบนการเงนในไทยได ท าใหชาวตางชาตกลมดงกลาวตองไปกสถาบนการเงนตางประเทศแทนและตองรบภาระดอกเบยในอตราทสงกวากในประเทศ ซงถอเปนการสรางภาระตอการซอทอยอาศยใหกบลกคาตางชาตกลมน อย า ง ไ รก ด ก า รจ า ก ดกา ร เข าถ ง ส น เช อ ของชาวตางชาต5 ถอเปนเครองมอส าหรบปองกนการเกงก าไรคาเงนบาทจากการปลอยสภาพคลองเงนบาทใหชาวตางชาต รวมถงปองกนการเกงก าไรอาคารชด ซงการเขาถงสนเชอโดยเสรอาจน าไปสการซออาคารชดเพอเกงก าไร สงผลใหราคาอาคารชดเรงตว และกระทบพฤตกรรมของผผลต รวมถงความสามารถในการซอทอยอาศยของผบรโภคในประเทศในทายทสด

3. ขอเสนอแนะเชงนโยบาย: สามารถแบงออกไดเปน 2 ดานส าคญ คอ

ดานขอมล หนวยงานภาครฐท เก ยวของ ควรจดเกบขอมลทสะทอนอปสงคตางชาตตอทอยอาศยไทย ใหเปนระบบ ถกตองแมนย า และทนการณ รวมถงพจารณาแนวทางเผยแพรขอมลใหสาธารณชนทราบ ซงจะเปนประโยชนทงกบผประกอบการและผด าเนนนโยบายทเกยวของกบภาคอสงหารมทรพย เพอน าขอมลมาใชวเคราะหภาวะและแนวโนมอปสงคชาวตางชาต และวางแผนการด า เนนธ รกจ ไดอย า ง เหมาะสม ยกตวอยาง ในกรณของประเทศสงคโปร ภาครฐไดจ ด เกบและ เผยแพร ข อม ล จ านวนบ านท ข า ย ใ หชาวตางชาต (Home sales to foreigners) และเผยแพรขอมลในเวบไซต

5จากหนงสอ ธปท.ฝกง.(21) ว. 834/2560 เรอง การปรบปรงหลกเกณฑและวธปฏบตมาตรการปองปรามการเกงก าไรคาเงนบาท

ดานการศกษาผลกระทบและการเตรยมความพรอมดานนโยบาย แมปจจบนผลกระทบทางลบ ของอปสงคชาวตางชาตตอภาคอสงหารมทรพยไทย ยงมจ ากด แตจากบทเรยนของหลายประเทศ เชน ฮองกง และสงคโปร ตางพบวาอปสงคตางชาตทรอนแรงมากเกนไป กอาจเปนสาเหตหนงทท าใหเกดความไมสมดล ในตลาดอสงหารมทรพยได ดงนน นอกจากการตดตามความรอนแรงของอปสงคชาวตางชาต และปรบตว ของผประกอบการแลว หนวยงานภาครฐควรเตรยมความพรอมในการใช เครองมอทางนโยบายต างๆ ใหสามารถพรอมใชหากมความจ าเปนในอนาคต

สรป

อปสงคของชาวตางชาตตออาคารชดไทยเรงขนมากในระยะหลง โดยเฉพาะชาวจน จากการสอบถามผประกอบการทขายอาคารชดใหชาวตางชาตพบวา วตถประสงคการซออาคารชดของชาวตางชาตสวนใหญเปนการซอเพออยเองและเพอลงทนปลอยเชาเปนหลก สวนการซอเพอเกงก าไรมนอย สวนหนงเนองจากผ ป ระกอบการมมาตรการป องกนการ เก ง ก า ไ ร ของชาวตางชาต ซงการเพมขนของอปสงคชาวตางชาต มสวนชวยชดเชยอปสงคในประเทศทยงฟนตวไมเตมท และยงไมเหนผลกระทบดานลบของอปสงคตางชาตทเรงขนตอภาคอสงหารมทรพยอยางมนยส าคญ โดยหากพจารณาผเลนในภาคอสงหารมทรพย 3 ภาคสวนคอผประกอบการ ผบรโภคในประเทศ และภาคสถาบนการเงน พบวาผประกอบการในปจจบนยงมฐานะการเงนเขมแขง และยงคงเนนขายอาคารชดใหลกคาในประเทศเปนหลก สวนความตองการของผบรโภคในประเทศ ยงอย ในชวงฟนตวอยางคอยเปนคอยไปตามภาวะเศรษฐกจ และย ง ไมพบสญญาณทบงช ว า อปสงคชาวตางชาตทเพมขนจะท าใหราคาอาคารชดปรบเพมขน จนถงขนกระทบความสามารถในการซอทอยอาศยของผบรโภคในประเทศ ขณะทภาคสถาบนการเงนไมคอยไดรบผลกระทบจากการเพมขนของอปสงคชาวตางชาตมากนก เนองจากขอก าหนดของไทยไมอนญาตใหชาวตางชาตกเงนจากสถาบนการเงนในประเทศมาซออสงหารมทรพยไดโดยเสร



อยางไรกด ในระยะตอไป ตองตดตามแผนการท าธ รกจของผประกอบการวาจะสรางอาคารชด เพอเนนขายโครงการใหลกคาชาวตางชาตมากเกนไปหร อ ไม เน อ งจากหากล กค าต า งชาต เก ดปญหา เชน เศรษฐกจของประเทศลกคาเกดปญหา หรอภาครฐ (ทงฝงไทยหรอฝงประเทศลกคา) ออกมาตรการท าใหเกดอปสรรคในการน าเงนเขามาซอทอย อาศยในไทย ลกคาตางชาตทจองอาคารชดไวอาจไมมาโอนกรรมสทธ ซงจะสงผลกระทบตอฐานะการเงนของผประกอบการและเพมอปทานคงคางในตลาดได

ผเขยนขอขอบพระคณผประกอบการส าหรบขอมลและความคดเหนทเปนประโยชน คณไพบลย พงษไพเชฐ คณธาราทพย ตงกาญจนภาสน คณเมธน เหมรด คณปยาณ ประสงควรรณะ ส าหรบค าแนะน าตลอดชวงระยะเวลาท ท าการศ กษา คณจรพรรณ โอฬารธนาเศรษฐ คณศกพณรศ วงศสนศรกล รวมทงความชวยเหลอจากทม FAQ Editor ดร. สรช แทนบญ และ ดร. นครนทร อมเรศ ส าหรบความคดเหนทเปนประโยชนซงท าใหบทความนสมบรณยงขน

Contact author : มณรตน กองเสยง เศรษฐกร สายนโยบายการเงน[email protected]

Eloisa T. Glindro, Tientip Subhanij, Jessica Szeto, and Haibin Zhu. (2011). Determinants of House Prices in Nine Asia-Pacific Economies. International Journal of Central Banking.

Juwai. (2018). Juwai Chinese Consumer International Travel Survey 2018. JUWAI.

Juwai. (2018, february 28). Juwai reveals 'Top 10 Chinese Buyer Picks for 2017' report. Retrieved from Juwai: https://list.juwai.com/news/2018/02/juwai-top-10-chinese-buyer-picks-2017-report

Knight Frank Research. (2018). The Wealth Report 2018. knight frank.

ธนาคารแหงประเทศไทย. (2560). การปรบปรงหลกเกณฑและวธปฏบตมาตรการปองปรามการเกงก าไรคาเงนบาท. ธนาคารแหงประเทศไทย.

เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส. (2561). สมมนาเอกคลซฟส าหรบผบรหาร : เจาะลกรายท าเล กทม.และปรมณฑล ณ สนป 2560.

Documents

FOCUSED AND QUICK (FAQ) Issue 129 - Bank of Thailand...ค ดเป นการขยายต วท 33%YoY ส งกว าการขยายต วป 2555 - 2559 ที่เติบโตเฉลี่ยปีละ