UNIVERZA V MARIBORU EKONOMSKO - POSLOVNA FAKULTETA

MARIBOR

DIPLOMSKO DELO

HIPOTEKARNE OBVEZNICE

MORTGAGE BONDS Kandidatka: Roza Marki Študentka rednega študija Številka indeksa: 81486001 Program: univerzitetni Študijska smer: finance in bančništvo Mentor: doc. dr. Žan Oplotnik

Maribor, maj 2008

2

PREDGOVOR Sprejetje Zakona o hipotekarni in komunalni obveznici marca 2006 in prednosti, ki jih iz zakona izhajajoče novosti prinašajo na kapitalskem trgu, so bili glavni motiv za nastanek diplomskega dela. V Ameriki in v državah evropske unije (Nemčija), je hipotekarna obveznica zelo uveljavljen vrednostni papir z dolgoletno tradicijo. V Sloveniji se je o potrebah po razvoju hipotekarnega bančništva govorilo že v začetku 90. let, a je bilo potrebno celo desetletje, da je bil leta 2000 končno sprejet program za dolgo pričakovano reformo hipotekarnega bančništva. Danes, dve leti po sprejetju Zakona o hipotekarni in komunalni obveznici, je le-ta še vedno dokaj neprepoznavna in neuveljavljena. Za razvoj hipotekarne obveznice je ključnega pomena predvsem zelo razvita pravna in regulativna infrastruktura, zelo urejena ter ažurna zemljiška knjiga in urejena zakonodaja na področju izvršbe ter predvsem njena učinkovita implementacija v praksi. Pri sprejetju Zakona o hipotekarni in komunalni obveznici se je Slovenija zgledovala po nemškem modelu hipotekarnih obveznic, s tem, da smejo hipotekarne obveznice izdajati le univerzalne banke. Diplomska naloga vsebuje samo praktični del, saj v praksi v domači literaturi in člankih, izdajanja hipotekarnih obveznic po sprejetju Zakon o hipotekarnih in komunalnih nisem zasledila. Nalogo sestavlja sedem poglavij, skozi katera so predstavljeni najpomembnejši vidiki hipotekarne obveznice in z njo povezana področja. Začne se s predstavitvijo finančnega trga, kjer se izvršujejo vsi prenosi finančnih sredstev in se nadaljuje s predstavitvijo primarnega ter sekundarnega hipotekarnega trga. Drugo poglavje je namenjeno predstavitvi same obveznice, kot dolžniškega vrednostnega papirja, hkrati pa so opisane bistvene sestavine obveznice in najpomembnejše spremenljivke pri trgovanju z obveznicami. Naslednje poglavje je namenjeno podrobnejši predstavitvi hipotekarne obveznice. Predstavitev se začne z opisom razvoja hipotekarne obveznice od njenega začetka pa do danes. Kljub temu, da je tema diplomske naloge hipotekarna obveznica, kot dokaj nov instrument refinanciranja hipotekarnih kreditov v slovenskem finančnem prostoru, so bili prvi temelji za razvoj hipotekarnih poslov položeni že v drugi polovici 18. stoletja na ozemlju današnje Nemčije, kjer je še danes trgovanje s temi vrednostnimi papirji najbolj razširjeno. Nadalje je opisana hipoteka kot ključna sestavina za razvoj hipotekarnih poslov. Pri predstavitvi hipotekarnih obveznic sta opisana dva modela izdajanja hipotekarnih obveznic, temu sledi opis razlikovanja hipotekarnih obveznic glede na vrstni red emisije, v kateri so obveznice izdane, glede na premoženje, ki se zavaruje ter glede na možnost izdaje novih hipotekarnih obveznic s hipoteko. Velik pomen je namenjen tudi varnosti, kot zelo pomembni komponenti hipotekarne obveznice, ki bo imela odločilni vpliv na to ali se bo poslovanje s hipotekarnimi obveznici na slovenskem uveljavilo v tolikšni meri, kot se je v tujini.

3

Četrto poglavje zajema opis hipotekarnega bančništva. V njem je opredeljena vloga hipotekarne banke s predstavitvijo modelov hipotekarnega bančništva. Pri tem ločimo tri modele in sicer; tradicionalnega, evropski model in ameriški model hipotekarnega bančništva. V petem poglavju sta opisana ameriški in evropski model hipotekarnih obveznic. Finančne institucije, ki se v ZDA ukvarjajo s hipotekarnim kreditiranjem, so predvsem hipotekarne banke, hranilnice, zavarovalnice za življenjska zavarovanja in pokojninski skladi. Za dolgoročne stanovanjske kredite si banke zagotovijo dolgoročne vire sredstev z izdajo hipotekarnih obveznic. Kot primer evropskega modela hipotekarnih obveznic sta opisana nemški model hipotekarnih obveznic ter danski model hipotekarnih obveznic. Nemški model poslovanja s hipotekarnimi obveznicami je najstarejši, v praksi preizkušen in skrbno obdelan v teoriji. V Evropi poznamo dva modela hipotekarnih bank in sicer poznamo univerzalne in specializirane banke. Glavna razlika med njima je, da se univerzalne banke poleg izdajanja hipotekarnih obveznic in hipotekarnih kreditov ukvarjajo še z ostalimi bančnimi posli, s tem da morata biti ti dve vrsti poslov ločeni medtem, ko se specializirane banke ukvarjajo le z izdajanjem hipotekarnih obveznic in hipotekarnih kreditov. Opisane so pa tudi prednosti in slabosti univerzalne in specializirane banke. Naslednje, predzadnje poglavje, je namenjeno ureditvi hipotekarnega bančništva v Sloveniji. Predstavljeni so posamezni pomembni členi iz Zakona o hipotekarni in komunalni obveznici. Opisano je trenutno stanje na področju bančništva v Sloveniji z ugotovitvami, da v Sloveniji v praksi nimamo hipotekarnega bančništva. Nekatere napovedi na tem področju so takšne, da bi prva dovoljenja Banke Slovenije za opravljanje poslov hipotekarnega bančništva lahko pričakovali v začetku leta 2008, čemur bi naj sledile prve izdaje hipotekarnih obveznic najprej v letu 2008, v večji meri pa najverjetneje leta 2009. V zadnjem, to je sedmem poglavju, je predstavljena hipotekarna obveznica kot instrument financiranja nepremičnin. Hipotekarna obveznica ima velik pomen za stanovanjsko financiranje, saj pomeni izključno refinanciranje stanovanjskih hipotekarnih kreditov.

4

KAZALO 1 UVOD ................................................................................................................................ 6

1.1 Opredelitev področja in opis problema ....................................................................... 6 1.2 Namen, cilji in osnovne trditve diplomskega dela ...................................................... 6

1.2.1 Namen……………………………………………………………………………6 1.2.2 Cilji……………………………………………………………………………….7

1.2.3 Osnovne trditve…………………………………………………………………..7 1.3. Predpostavke in omejitve raziskave ........................................................................... 7 1.3.1 Predpostavke..........................................................................................................7

1.3.2 Omejitve………………………………………………………………………….8 1.4. Uporabljene raziskovalne metode .............................................................................. 8

2 FINANČNI SISTEM ........................................................................................................ 9

2.1 Opredelitev in pomen finančnega trga........................................................................ 9 2.2 Delovanje finančnega trga......................................................................................... 10 2.3 Trg hipotekarnih posojil ............................................................................................ 11

2.3.1 Primarni hipotekarni trg ..................................................................................... 11 2.3.2 Sekundarni hipotekarni trg ................................................................................. 12

3 OBVEZNICE .................................................................................................................. 14

3.1 Opredelitev pojma obveznice .................................................................................... 14 3.2 Najpomembnejše spremenljivke pri trgovanju z obveznicami.................................. 15 3.3 Vrste obveznic ........................................................................................................... 18 3.4 Prednosti, ki izhajajo iz obveznic .............................................................................. 18

4 HIPOTEKARNE OBVEZNICE ................................................................................... 19

4.1 Hipoteka .................................................................................................................... 19 4.2 Razvoj hipotekarne obveznice................................................................................... 20 4.3 Hipotekarna obveznica .............................................................................................. 21

4.3.1 Izdajanje hipotekarnih obveznic......................................................................... 24 4.3.2 Vrste hipotekarnih obveznic............................................................................... 26

4.3.2.1 Vrstni red emisij .......................................................................................... 26 4.3.2.2 Hipotekarne obveznice glede na premoženje, ki se zavaruje ...................... 26 4.3.2.3 Možnost izdaje novih obveznic s hipoteko ................................................. 27

4.3.3 Varnost hipotekarnih obveznic........................................................................... 27 4.4 Hipotekarna obveznica kot oblika finančne naložbe................................................. 28

5 HIPOTEKARNO BANČNIŠTVO ................................................................................ 30

5.1 Opredelitev pojma hipotekarna banka....................................................................... 30 5.1.1 Načela delovanja hipotekarnih bank................................................................... 32

5.2 Hipotekarno bančništvo............................................................................................. 34 5.2.1 Modeli hipotekarnega bančništva....................................................................... 35

6 EVROPSKI IN AMERIŠKI MODEL HIPOTEKARNEGA BANČNIŠTVA.......... 36

6.1 Ameriški model hipotekarnih obveznic..................................................................... 38 6.1.1 Vloga državnih agencij in zasebnih izdajateljev ................................................ 38

6.1.1.1 Government National Mortgage Association............................................. 39 6.1.2 Izvedeni instrumenti na podlagi listinjenja hipotekarnih posojil ....................... 40

5

6.1.2.1 Sekundarno zavarovane hipotekarne obveznice.......................................... 40 6.2. Nemških model hipotekarnih obveznic .................................................................... 42 6.3 Vrste hipotekarnih bank ........................................................................................... 46

6.3.1 Specializirana hipotekarna banka ....................................................................... 47 6.3.2 Univerzalna hipotekarna banka .......................................................................... 48

7 UREDITEV HIPOTEKARNEGA BANČNIŠTVA V SLOVENIJI .......................... 51 8 HIPOTEKARNA OBVEZNICA KOT INSTRUMENT FINANCIRANJA NEPREMIČNIN ................................................................................................................ 55 9 SKLEP ............................................................................................................................. 60 10 POVZETEK.................................................................................................................. 62 11 LITERATURA IN VIRI .............................................................................................. 63 12 SEZNAM SLIK ............................................................................................................ 67 13 SEZNAM TABEL ........................................................................................................ 68

6

1 UVOD

1.1 Opredelitev področja in opis problema Kot predmet raziskave v raziskovalnem delu sem si izbrala hipotekarno obveznico. Glede na to, da je hipotekarna obveznica dolžniški vrednosti papir, je v diplomski nalogi najprej predstavljen finančni trg in posledično primarni in sekundarni hipotekarni trg. Nadalje je predstavljena obveznica, kot dolžniški vrednostni papir, čemur sledi predstavitev hipotekarne obveznice, kot ene izmed vrst obveznic s katerimi se srečujemo na kapitalskem trgu. Za poslovanje s hipotekarno obveznico je ključnega pomena razvoj hipotekarnega bančništva in pravilna izbira ustreznega, slovenskemu kapitalskemu trgu primernega, modela hipotekarnih bank, na kar sem se osredotočila v nadaljevanju raziskovalnega dela. Hipotekarne obveznice so v Sloveniji dokaj nov finančni instrument. K njegovi uveljavitvi je prispeval nov zakon o hipotekarni in komunalni obveznici. Zakon je bil sprejet marca leta 2006 in je bil potreben za izpeljavo že leta 2000 začetega programa za reformo hipotekarnega bančništva v Sloveniji. Hipotekarna obveznica, kot sredstvo za refinanciranje hipotekarnih posojil, bi naj kot taka prispevala k razvoju hipotekarnega bančništva v Sloveniji. V svetu sta poznana dva modela hipotekarnega bančništva in sicer evropski in ameriški model. Slovenija se je pri sprejetju zakona o hipotekarni in komunalni obveznici zgledovala po evropskem modelu in sicer po nemško-danskem. Ustrezno z izbranim modelom pa je bila tudi izbira univerzalnega modela bank, ki bodo izdajale hipotekarne obveznice. Za univerzalne banke je značilno, da komercialne banke izdajajo hipotekarne obveznice ločeno od ostalega poslovanja.

1.2 Namen, cilji in osnovne trditve diplomskega dela 1.2.1 Namen Namen raziskovalnega dela je, podrobneje predstaviti hipotekarno obveznico kot sredstvo za refinanciranje hipotekarnih posojil in kot varen dolžniški vrednostni papir, kateri je zanimiv predvsem za institucionalne investitorje (zavarovalnice, investicijske sklade, pokojninske sklade in druge), ki razpolagajo z dolgoročnimi sredstvi in hkrati iščejo varne naložbe. Hipotekarno bančništvo je v Sloveniji še v povojih. Za razvitimi gospodarstvi zaostajamo tako po deležu s hipotekami zavarovanih bančnih posojil (s hipoteko je zavarovanih samo 13 odstotkov vseh posojil) in po njihovi ročnosti kot povprečni višini kreditov. V razvitih evropskih državah posli s hipotekarnimi obveznicami presegajo 15 odstotkov BDP. Slovenija pravih hipotekarnih posojil, kljub temu da je bil marca 2006 leta sprejet zakon o hipotekarnih in komunalnih obveznicah, praktično ne pozna in namen raziskovalnega dela je širše predstaviti hipotekarno obveznico in ugotoviti prednosti, ki jih prinaša, saj predstavlja še neizkoriščeno tržno nišo.

7

1.2.2 Cilji Cilji raziskovalnega dela so naslednji:

- s pomočjo domače in tuje literature opredeliti temo, kot je finančni trg, ter opis primarnega in sekundarnega hipotekarnega trga,

- predstavitev obveznice, kot dolžniškega vrednostnega papirja in vrste obveznic, - s pomočjo domače in tuje literature predstaviti hipotekarno obveznico in njene

značilnosti, ter možnosti izdajanja hipotekarne obveznice, - spoznati temeljna načela hipotekarnega bančništva, kot temelj razvoja hipotekarnih

obveznic in opis posameznih modelov (ameriški in evropski model hipotekarnih obveznic) v svetu,

- predstavitev ameriškega in evropskega modela, to sta specializirana in univerzalna banka ter predstavitev njenih prednosti in slabosti,

- predstavitev posameznih členov Zakona o hipotekarni in komunalni obveznic v Sloveniji z ugotovitvami o njihovi uveljavitvi na slovenskem kapitalskem trgu,

- ter predstavitev hipotekarne obveznice kot instrumenta financiranja nepremičnin v Sloveniji.

1.2.3 Osnovne trditve Hipotekarna obveznica je novost na slovenskem kapitalskem trgu ter prinaša določene prednosti in odpravlja pomanjkljivosti. Z njeno pomočjo bodo banke prišle do dodatnih finančnih virov, ki jih bodo namenile kreditiranju, hkrati pa hipotekarna obveznica predstavlja varno naložbo z nizkim tveganjem in obrestmi višjimi od državnih obveznic. Velik pomen hipotekarne obveznice se kaže predvsem v tem, da se le-ta prepozna in uporabi kot instrument za refinanciranje stanovanjskih hipotekarnih posojil, kar je izrednega pomena za stanovanjsko financiranje. Kljub temu, da minilo že dve leti od sprejetja zakona o hipotekarni in komunalni obveznici, poslovanje z njimi še ni zacvetelo.

1.3 Predpostavke in omejitve raziskave 1.3.1 Predpostavke Pri pisanju diplomske naloge sem izhajala iz predpostavke, da so hipotekarne obveznice v Sloveniji še nov finančni instrument in zaradi tega še neuveljavljene, kar je razvidno iz dejstva, da nobena večja banka v Sloveniji še ne posluje z njimi. Predpostavljam, da se bo poslovanje z hipotekarnimi obveznicami razcvetelo v prihodnjih letih. Možnosti se kažejo predvsem v tem, da večina Slovencev za razliko od prebivalcev drugih držav živi v lastni nepremičnini, kar predstavlja plodna tla za razvoj poslovanja s hipotekarnimi obveznicami. Za njen razvoj sta ključnega pomena predvsem zelo razvita pravna in regulativna infrastruktura, zelo urejena ter ažurna zemljiška knjiga, urejena zakonodaja o izvršbi ter njena učinkovita implementacija v praksi.

8

1.3.2 Omejitve V diplomski nalogi sem se osredotočila predvsem na teoretično predstavitev hipotekarne obveznice, saj še ne uveljavitev le-te v slovenskih bankah predstavlja omejitev za praktični prikaz hipotekarnih obveznic. Omejitve, ki so se pokazale pri raziskovalnem delu, pa so povezane tudi v veliki meri še z nerazvitim kapitalskim trgom v Sloveniji, kar ima za posledico pomanjkanje domače strokovne literature na temo hipotekarnih obveznic. Te omejitve se predvsem nanašajo na strokovno literaturo in članke novejšega datuma, torej na ažurnost in tudi na slabo prepoznavnost hipotekarnih obveznic in njenih prednosti.

1.4 Uporabljene raziskovalne metode Pri pisanju diplomskega dela je bila uporabljena mikroekonomska raziskava, v kateri sem se ukvarjala s predstavitvijo hipotekarne obveznice kot precej nove oblike dolžniških vrednostnih papirjev v Sloveniji, medtem ko imajo takšni vrednostni papirji v Ameriki in v državah evropske unije (predvsem Nemčija) že dolgo tradicijo. Hipotekarne obveznice bodo bankam omogočale zbiranje dolgoročnih virov, ki so potrebni za dolgoročna posojila. Pri proučevanju je bil uporabljen deskriptivni pristop. V sklopu tega pristopa pa še: - metodo deskripcije, - metodo klasifikacije, - komperativna metoda, - zgodovinska metoda - pri povzemanju pa tudi metoda kompilacije. Kot pomoč pri nastajanju diplomskega dela sem uporabila Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici, prispevke in članke, strokovno literaturo domačih in tujih avtorjev v ekonomskih, poslovnih ter finančnih publikacijah. Uporabila sem tudi vire preko interneta in pa mnenja posameznih bančnih strokovnjakov.

9

2 FINANČNI SISTEM Finančni sistem je v vsakem razvitem, sodobnem in tržnem gospodarstvu bistven in nepogrešljiv sestavni del ekonomskega sistema kot celote. Finančni sistem je sestavljen iz treh glavnih elementov:

• finančnih trgov, kjer se srečujeta ponudba in povpraševanje po finančnih sredstvih, • finančnih institucij, katere oblikujejo finančne instrumente, z njimi trgujejo in

omogočajo pretok sredstev med udeleženci na finančnem trgu in • finančnih instrumentov, ki vsebinsko predstavljajo pisno ali ustno pogodbo med

dvema ali več partnerji (Zbašnik 1999, 17).

2.1 Opredelitev in pomen finančnega trga Finančni trg v najširšem pomenu obsega vse prenose finančnih sredstev oziroma finančne tokove. Ti prenosi se lahko opravijo na dva načina: z neposrednimi (direktnimi) kreditnimi odnosi med ekonomskimi enotami, ki imajo finančne presežke in tistimi, ki imajo finančne primanjkljaje (neposredni finančni tokovi) in s posrednimi (indirektnimi) odnosi, kjer se pojavijo finančni posredniki med obema ekonomskima enotama (posreden finančni tok). Ponudniki in povpraševalci po finančnih sredstvih so na razvitih finančnih trgih posamezniki, finančni posredniki, banke, institucije, gospodarska podjetja, državne ustanove itd. (Zbašnik 1999, 17). Finančni trg je zelo pomemben, saj omogoča prenos sredstev od tistih, ki nimajo produktivno investicijskih priložnosti k tistim, ki take priložnosti imajo. Učinkovit finančni trg prispeva k večji produktivnosti in učinkovitosti v celotni ekonomiji in tako izboljšuje ekonomsko blaginjo vsakega posameznika v državi (Prohaska 1999, 10). Ekonomska funkcija finančnega trga je omogoča učinkovit prenos in uporabo finančnih prihrankov. Poglavitni finančni funkciji, ki imata posreden učinek na prenos finančnih prihrankov, sta zagotavljanje likvidnosti in razpršitev naložb. Likvidnost pomeni možnost za vlagatelja, da lahko svoje prihranke čim hitreje in s čim manjšimi stroški spremeni nazaj v gotovino. Razpršitev naložb pa pomeni vlaganje prihrankov v več različnih naložb v različnih oblikah, s čimer vlagatelj zmanjša možnost za izgubo in tveganje ne vračila naložb (Prohaska 1999, 10). Poznamo več kvalifikacij finančnega trga. Finančne trge delimo na (Prohaska 1999, 10):

• trg lastniškega kapitala in trg dolžniškega kapitala( dept and equity markets), • primarni in sekundarni trg (primary and secondary markets) ter • trg denarja in trg kapitala (money and capital markets).

10

Slika 1: Struktura finančnega trga

Vir: Filipič in Hribernik (1998, 61). Poznamo več klasifikacij finančnega trga. Glede na ročnost finančnih oblik, se finančni trg deli na trg denarja in trg kapitala, kot je prikazano na sliki 1.

2.2 Delovanje finančnega trga

Finančni trg je prostor kjer se srečujeta ponudba in povpraševanje po denarju in kapitalu. Denar pomeni praviloma kratkoročno sredstvo (z ročnostjo do enega leta). Uporablja se ga predvsem za likvidnostne namene, kapital pa praviloma pomeni dolgoročno sredstvo (z ročnostjo daljše od enega leta) in se uporablja predvsem za investicijske namene. Na razvitih finančnih trgih je meja med denarnim in kapitalskim trgom zbrisana in oziroma obstajajo finančni instrumenti, ki se lahko uporabljajo v likvidnostne in tudi v investicijske namene, kar pomeni, da moderna razdelitev finančnega trga upošteva namen uporabe sredstev in ne njihove ročnosti (Veselinovič 1998,40).

11

2.3 Trg hipotekarnih posojil Trg hipotekarnih posojil tvorita primarni in sekundarni trg. S primarnim trgom pojmujemo trg, na katerem banke oziroma hipotekarne ustanove odobravajo hipotekarna posojila. Na primarnem trgu se torej srečujejo potencialni posojilojemalci in ponudniki. Preko sekundarnega trga pa se tovrstne institucije financirajo (npr. hipotekarne obveznice), kar je razvidno iz slike 2. Močan primarni trg je predpogoj za kakršenkoli razvoj sekundarnega trga (Država, državljan, stanovanja 2002, 54). Slika 2: Shematski prikaz hipotekarnih kreditov

Vir: Država, državljan, stanovanja (2002, 54).

2.3.1 Primarni hipotekarni trg Primarni hipotekarni trg predstavlja sektor, kjer se hipotekarna posojila odobravajo, aktivno stran bilance. Nepremičnina je pri tem v vlogi poroštva pri odplačevanju kredita. Kreditni upnik pa ima ob tem hkrati hiter dostop do lastništva te nepremičnine v kolikor terjatev ne bo poravnana (Petavs 2002, 51). Prav zato, ker je na trgu veliko potencialnih odjemalcev, so banke pazljive. Zato banke kot predpogoj za odobritev kreditov zahtevajo začetne pologe, ki znašajo najmanj 20% od vrednosti nepremičnine, če želijo posojilojemalci prejemati hipotekarno posojilo (Petavs 2002, 51). Dan danes imajo posojilojemalci možnost, da dobijo hipotekarno posojilo tudi v primeru, ko je njihov začetni polog manjši od 20%. Vendar morajo v tem primeru izpolnjevati določene pogoje, kot so varnost in stalnost dolžnikove zaposlitve, vir in višina sedanjih ter bodočih dohodkov (plača, dohodki od samozaposlitve, prejete rente, obresti, dohodki od investicij, preživnin pokojnin…) (Petavs 2002, 51).

12

Takšen sistem za uspešno delovanje potrebuje urejeno in zelo razvito pravno in regulatorno infrastrukturo, ki jo predstavljajo naslednji elementi (Petavs 2002, 51).

- Učinkovit registracijski sistem lastnine in hipoteke nad nepremičninami. Sistem predvsem zahteva zelo urejeno in ažurno zemljiško knjigo, iz katere je jasno razviden lastniški in hipotekarni naslov ter prioriteta hipotekarnih upnikov. - Urejena zakonodaja glede izvršbe Ob ažurni zemljiški knjigi mora biti urejena tudi zakonodaja glede izvršbe na nepremičnini in njena interpretacija v praksi, ki omogoča upniku dostop zastavljene nepremičnine in njeno prodajo v razumnem času.

- Pravna urejenost prenosa hipotekarnega upništva iz ene osebe na drugo V primeru razvitega sekundarnega hipotekarnega trga mora biti hipoteka opredeljena kot finančni instrument, ki ga je možno hitro in predvsem poceni prenašati od enega lastnika do drugega. - Ustrezna stečajna zakonodaja V primeru razvitega sekundarnega hipotekarnega trga, kjer se hipotekarni krediti sekuritizirajo ali pa banke zagotavljajo vire sredstev z izdajo in prodajo hipotekarnih obveznic, je potrebna tudi primerna stečajna zakonodaja. Ta mora urejati prednost za hipotekarnega upnika ( v tem primeru investitorja v hipotekarne obveznice ali obveznice, izdane na osnovi hipotekarnih jamstev) pred ostalimi upniki.

- Ustrezna bančna in druga finančna zakonodaja Da celoten sistem ustrezno deluje je potrebna tudi primerna bančna in druga finančna zakonodaja, ki ureja poslovanje drugih finančnih posrednikov, in sicer na ta način, ki bo postavljal kapitalske zahteve za hipotekarna posojila ali hipotekarne obveznice v sorazmerju z riziki, ki jih ti instrumenti prinašajo.

Za uspešno delovanje hipotekarnega bančništva je poleg sistema hipotekarnega kreditiranja potreben tudi obstoj sistema, ki omogoča zadostno generiranje dolgoročnih prihrankov in njihovo usmerjanje v hipotekarno kreditiranje, t.j. sistem financiranja hipotekarnih ustanov (Petavs 2002, 51).

2.3.2 Sekundarni hipotekarni trg

Financiranje, zagotavljanje dolgoročnih finančnih sredstev hipotekarnim institucijam, poteka preko sekundarnega hipotekarnega trga. Sekundarni trg predstavlja pasivno stran bilance hipotekarne ustanove. V svetu obstajajo različni sistemi financiranja hipotekarnih ustanov na sekundarnem trgu, in sicer od najbolj klasičnih oblik depozitnega financiranja do bolj specialnih, kot je izdaja hipotekarnih obveznic (angl. mortgage bond), sekuritizacije hipotekarnih posojil, (angl. mortgage backed securities, MBS) ali namensko varčevanje (More 2001, 2).

13

Banke, hipotekarne ustanove se pri odobravanju dolgoročnih kreditov (stanovanjski) srečujejo s problemom financiranja. Na njihovi pasivni strani bilance se predvsem pojavljajo kratkoročni viri financiranja. Če v takšnih pogojih banke odobravajo v večji meri dolgoročna posojila, se s tem izpostavijo različnim tveganjem. V kolikor bi prišlo do množičnega dvigovanja prihrankov varčevalcev, bi banka lahko imela likvidnostne težave. V primeru, da bi banka imela svoja sredstva vezana v dolgoročnih posojilih, bi nastale težave pri izplačevanju depozitov. Pri odobravanju dolgoročnih kreditov s fiksno obrestno mero pa se banka izpostavi tudi obrestnemu tveganju. Na dolgi rok se lahko ravni obrestnih mer za bančne vire spremenijo (npr. povišajo). Banke so tako prisiljene za svoje vire plačevati več, za že pred časom plasirana posojila pa dobivajo še vedno prejšnje, v našem primeru nižje obresti. Tako lahko banka realizira izgubo. Rešitev omenjenega problema se morda nahaja v odobravanju dolgoročnih stanovanjskih kreditov po spremenljivi obrestni meri, vendar pa za najemnika dolgoročnega stanovanjskega kredita to ne bi bila optimalna rešitev (More 2001, 3). Problem financiranja oziroma zagotavljanja dolgoročnih virov se lahko zelo učinkovito rešuje z razvitim sekundarnim hipotekarnim trgom. Pri tem gre za analogijo s primarnim in sekundarnim hipotekarnim trgom vrednostnih papirjev. Primarni hipotekarni trg je namreč trg, na katerem banke oziroma hipotekarne ustanove odobravajo kredite. Na razvitem sekundarnem hipotekarnem trgu pa te iste finančne institucije zagotovijo vire sredstev z izdajo in prodajo hipotekarnih obveznic investitorjem. Ti so v državah z razvitim sekundarnim hipotekarnim trgom predvsem institucionalni investitorji (npr. pokojninski in vzajemni skladi, zavarovalnice) ter drugi finančni posredniki (npr. banke) (More 2001, 3). Povezava hipotekarnega bančništva s trgom kapitala ter v tem okviru refinanciranja hipotekarnih posojil z izdajo hipotekarnih obveznic ali drugih vrednostnih papirjev s kritjem v hipotekarnih posojilih oziroma zastavljenih nepremičnin je temeljna funkcija razvitega sekundarnega hipotekarnega trga. Preko njega je na ta način zagotovljen pritok dodatnih sredstev za namene hipotekarnega kreditiranja. Hipotekarne ustanove tako lahko odobravajo več hipotekarnih kreditov, njihova ročnost je lahko precej daljša, stroški tovrstnih kreditov pa so navadno sorazmerno nizki, saj v pravno in regulatorno razvitih sistemih krediti, zavarovani s hipoteko, praviloma veljajo za kredite z nizkim kreditnim tveganjem oziroma z visoko stopnjo varnosti. Hipotekarne ustanove se v takšnih razmerah ne srečujejo z likvidnostnim in obrestnim tveganjem na takšnem način, kot se z njima srečujejo klasična banka, ki se financira depozitno. To le še dodatno znižuje njihovo premijo za tveganje in s tem ceno hipotekarnega kredita. V primeru razvitega sekundarnega hipotekarnega trga je tudi specializacija posameznih udeležencev v hipotekarnem sistemu večja, kar še dodatno vpliva na višino obrestnega razmika (razlika med aktivno in pasivno obrestno mero). V razvitih hipotekarnih sistemih (npr. nemški in danski) je ta razmik zelo majhen, praviloma pod ravnijo polovice odstotka (More 2001, 3).

14

3 OBVEZNICE

3.1 Opredelitev pojma obveznice Obveznice so dolžniški vrednostni papirji, za katere je značilna visoka likvidnost, saj se lahko pred zapadlostjo prodajo na sekundarnem trgu. Prav to je vzrok, da je to instrument, ki pritegne dolgoročnejše prihranke investitorjev. Znan in pomemben izdajatelj obveznice je država, ki si s tem zagotavlja vire za svoje delovanje. Prav tako pa je to instrument fiskalne politike (Veselinovič 2003, 87). Pri nakupu obveznic denar dejansko posodimo vladi, podjetju, lokalni skupnosti ali kakšnemu drugemu izdajatelju, izdajatelj pa nam obljubi vnaprej določeno obrestno mero in izplačila obresti v predvidenih obrokih, ob zapadlosti obveznice pa povrne tudi glavnico. Obveznice imajo razen redkih izjem dokaj predvidljive prilive iz naslova obresti glavnice, zato jih vlagatelji kupujejo predvsem zaradi ohranjanja in povečevanja kapitala in zaradi rednih prilivov sredstev iz naslova obresti (Jesnek 2003, 61). Investitor obveznic mora vedeti, kako na ceno obveznice vplivajo nevarnost pojava inflacije in razmere v gospodarstvu. Splošno pravilo je, da je za trg obveznic in gospodarstvo na splošno ugodna zmerna in enakomerna rast. Le-ta omogoča večjo finančno moč izdajateljem lokalnih in podjetniških obveznic. Nasprotno pa lahko strma gospodarska rast pripelje do inflacije, ki zvišuje stroške blaga in storitev in vodi do zvišanja obrestnih mer, ki zmanjšujejo vrednost obveznic. Trg obveznic na vsako načrtovanje zvišanja obrestnih mer reagira z znižanjem cen obveznic (Jesenek 2003, 66). Obveznica je listina s katero se izdajatelj zavezuje, da bo investitorju (kupcu obveznice) izplačala ob zapadlosti navedeni znesek in navedene obresti. Poleg obresti pa je možna tudi udeležba pri dobičku izdajatelja obveznice, kar daje obveznici karakter participativne obveznice (Bobek 1992, 101). Obveznica vsebuje naslednje bistvene sestavine (Bobek 1992, 101):

• oznako, da je obveznica; • firmo oziroma sedež izdajatelja obveznice; • firmo oziroma ime kupca obveznice ali oznako, da se obveznica glasi na

prinositelja; • denarni znesek, na katerega se glasi obveznica; • višino obrestne mere; • odstotek udeležbe pri dobičku, če je ta predvidena; • rok za izplačilo glavnice in obresti: • kraj in datum izdaje ter serijsko in kontrolno številko obveznice; • podpise pooblaščenih oseb.

15

3.2 Najpomembnejše spremenljivke pri trgovanju z obveznicami1

1. Obrestne mere Obrestne mere pri obveznicah so lahko:

• fiksne, • variabilne, • plačljive do dospelosti.

Velika večina obveznic ima fiksno obrestno mero do zapadlosti in je izražena v odstotku od nominalne vrednosti. Običajno se izplačujejo polletno, lahko pa tudi letno oziroma četrtletno. Poznamo pa tudi obveznice, ki imajo variabilno obrestno mero, ki se prilagaja in je tesno povezana s trenutnimi tržnimi obrestnimi merami. Obrestne mere pri teh obveznicah (loating-rate bond) se usklajujejo periodično, skladno s spremembami indeksa diskontne obrestne mere. Na trgu pa se pojavljajo tudi obveznice katerih obresti ne izplačujejo ob določenih rokih, ampak namesto tega investitorji dobijo enkratno izplačilo do dospelosti. Le-to je enako glavnici povečani za skupne obresti, preračunane na polletni osnovi po veljavni obrestni meri. To vrsto obveznic imenujemo obveznice brez kuponov (zero-coupon bonds). Z njimi se trguje z velikim popustom od nominalne vrednosti. Njihova vrednost se vsako leto poveča za obljubljene obresti, vendar jih investitorju ne izplačajo v denarju.

2. Dospelost Dospelost obveznice je točno določen datum v prihodnosti, ko zapade v plačilo glavnica. Dospelosti so zelo različne in se gibljejo od enodnevnih do 30-letnih. V praksi poznamo obveznice z dospelostjo tudi do 100 let. Na splošno pa jih delimo na:

• kratkoročne obveznice z dospelostjo do pet let (bills, notes); • srednjeročne obveznice z dospelostjo od 5 do 12 let (notes, bonds); • dolgoročne obveznice z dospelostjo nad 12 let.

Odločitev o dospelosti je odvisna od tega, kdaj potrebujemo ali želimo izplačilo glavnice in vrste investicij glede na višino tveganja. Kratkoročne obveznice imajo zaradi njihove stabilnosti in varnosti nižje donose a so manj tvegane. Medtem, ko dolgoročne obveznice zagotavljajo višje donose, njihova vrednost pa je bolj izpostavljena gibanjem obrestnih mer, tržnim in kreditnim tveganjem.

1 Povzeto po Jesenek (2003, 55-65).

16

3. Odkupne značilnosti Dospelost obveznice nam načeloma pove, do kdaj bo obveznica v obtoku, vendar imajo nekatere vrste obveznic posebnost, ki lahko spremeni pričakovano življenjsko dobo investicije. Posamezne vrste obveznic vsebujejo klavzulo s pravico ali obveznostjo izdajatelja do predčasnega vpoklica-odkupa obveznice (call provision). Načeloma se to zgodi, če je trenutna obrestna mera bistveno nižja od obrestne mere v času izdaje. Obveznice s takšno klavzulo imajo običajno višji letni donos, da se kompenzira tveganje o predčasnem vpoklicu. Pri obveznicah s klavzulo o odprodaji (put provision) pa imajo lastniki obveznice možnost, da zahtevajo od izdajatelja odkup obveznice pred dospelostjo. Investitorji običajno izrabljajo to možnost v primerih, ko nujno potrebujejo denar ali če so trenutne obrestne mere višje od tistih ob izdaji.

4. Kreditna boniteta Kreditna boniteta obveznic variira od najvišjih, ki jo imajo državne zakladne obveznice, za katere izplačilo jamči država, do najnižje, ki jo imajo obveznice drugih družb, držav ali lokalnih skupnosti, katerih verjetnost, da ne bodo sposobni izplačati glavnice z obrestmi ob zapadlosti, je velika. Pred nakupom obveznice je pomembno preveriti kreditno boniteto izdajatelja obveznice. Ob izdaji obveznice je izdajatelj sicer zavezan, da v prospektu predstavi svojo finančno sposobnost, toda v dolgih letih do dospelosti obveznice se lahko zgodi marsikaj. Ob nakupu ni možno vedeti, ali bosta podjetje ali država zmogla poplačati svoje obveznosti v 5, 10, 20 ali 30 letih od dneva, ko smo kupili obveznico. Zato nekatere bonitetne hiše (Standard & Poo's, Moody's) redno spremljajo poslovanje izdajateljev obveznic, jih sprotno ocenjujejo in po potrebi spreminjajo svoje ocene. Obveznice z najmanjšim tveganjem za vlagatelje nosijo oznako AAA po S & P oziroma Aaa po Moody. Verjetnost, da izdajatelj ne bo mogel rednih izplačil obresti in plačila ob poteku glavnice je zelo majhna. Za razliko od prejšnje kategorije pa so obveznice z boniteto B do C, oziroma D zelo tvegane. Najnižji razred C imajo tisti vrednostni papirji, pri katerih izdajatelj ne zmore plačila obresti ali dokončnega plačila glavnice. Tabela 1: bonitetni razredi Kreditno tveganje INVESTICIJSKI RAZREDI

Moody's Standard & Poor's

Fitch

Najvišja kvaliteta Visoka kvaliteta Zgornji srednji razred Srednji razred Delno spekulativni Spekulativni Visoko tveganji Najbolj tvegani Pred nezmožnostjo plačila Nezmožnost plačila

Aaa Aa A Baa Ba B Caa Ca C C

AAA AA A BBB BB B CCC CC C D

AAA AA A BBB BB B CCC CC C D

Vir: Jesenek (2003, 64).

17

V Nemčiji ima veliko hipotekarnih obveznic rating AAA, kar je višje od uvrstitve nekaterih držav članic Evropske unije. Cene za hipotekarne obveznice se v Nemčiji primerljive oziroma se vrtijo le nekoliko ned obrestno mero državnih vrednostnih papirjev (Klapš 2004, 7).

5. Cena obveznice

Cena obveznice je odvisna od več spremenljivk: - bonitete, - obrestne mere, - povpraševanja, - dospelosti, - davčnega statusa idr. Novo izdane obveznice trgujejo po nominalni vrednosti ali zelo blizu te vrednosti. Sčasoma se cena odmakne od te vrednosti navzdol ali navzgor, odvisno od gibanja obrestne mere. Ko obveznica trguje nad nominalno vrednostjo, govorimo o premiji, ko pa trguje pod nominalno vrednostjo govorimo o diskontu.

6. Donosnost obveznice Donosnost obveznice je dobiček, ki je odvisen od cene, ki smo jo plačali in obresti, ki smo jih dobili. Obstajajo različne vrste donosnosti:

• trenutna donosnost (current yield), • donosnost do dospelosti (yield to maturity), • donosnost do odkupa (yield to call).

Trenutna donosnost je letni donos na vrednost, ki smo jo plačali za obveznico. Izračunamo ga tako, da delimo obresti z nakupno ceno. Primer: Cena obveznice je 1000 SIT, obresti znašajo 8 % na letni ravni, to je 80 SIT. Trenutna donosnost se izračuna tako, da delimo obresti z nakupno ceno (80/1000) in dobimo trenutno donosnost 8 %. Donosnost do dospelosti in donosnost do nakupa nam povesta skupni donos, ki ga dobimo, če obdržimo obveznico do dospelosti ali odkupa. Je seštevek vseh prejetih obresti od dneva nakupa obveznic do dospelosti povečanih za dobiček, če smo obveznico kupili pod nominalno vrednostjo oziroma zmanjšana za izgubo, če smo obveznico kupili nad nominalno vrednostjo. Omogoča tudi primerjavo med obveznicami z različnimi dospelostmi in kuponi.

18

3.3 Vrste obveznic Trgi z obveznicami in drugimi dolžniškimi papirji so bistveno večji kot delniški. Samo v ZDA je dnevno sklenjenih za približno 500 milijard dolarjev poslov, celotna vrednost vseh izdanih obveznic pa naj bi znašala okoli 14 biljard dolarjev. Glede na vrsto se obveznice delijo na (Prohaska 1999, 55-57):

1. klasične obveznice in 2. ostale obveznice.

Klasične obveznice se glede na to, kdo jih je izdal, ločijo na:

1. državne obveznice ( state and local government bonds ) – to so obveznice centralne vlade ali federalnih oblasti;

2. obveznice lokalnih skupnosti (municipal bonds) – izdajo jih javnopravne finančne organizacije, za katere vračilo dolga in vračilo dolga pa centralna vlada ne jamči;

3. podjetniške obveznice (corporate bonds) – izdajajo jih velika in mala podjetja; 4. hipotekarne obveznice (mortgage and asset backed bonds) – izdajajo jih

javnopravne finančne organizacije, jamstvo plačila dolga pa predstavlja hipoteka oziroma pravica zastavitve nepremičnine;

5. bančne obveznice – izdajajo jih banke, hranilnice in druge finančne organizacije (Prohaska 1999, 55-57):

Poleg navedenih klasičnih obveznic poznamo še druge vrste obveznic. Te obveznice uvrščamo v kategorijo ostalih obveznic, saj jih velikih medsebojnih razlik, ne moremo imenovati s skupnim imenom:

1. obveznice s spremenljivo obrestno mero (floating-rate notes), 2. brezkuponske obveznice (zero-coupen bonds), 3. obveznice, ki se glasijo na dvojno valuto (dual-currency bonds) (Prohaska 1999,

55-57). Poleg že omenjenih klasičnih obveznic in ostalih obveznic poznamo še tuje obveznice (foreign bonds), ki se izdajajo za nerezidente na domačem trgu kapitala, ter evroobveznice (eurobonds), ki se izdajajo na evropskem trgu kapitala (Prohaska 1999, 55-57):

3.4 Prednosti, ki izhajajo iz obveznic2

1. Izplačane obresti na obveznice podjetij se lahko odštejejo od davčne osnove davčnega zavezanca.

2. Zaradi višjih stroškov vzdrževanja cene delnic, ki so podrejene večji konkurenci kot obveznice, se obveznice lažje prodajajo na primarnem trgu kapitala.

3. Izdaja delnic je za njihove izdajatelje cenejša kot izdaja prednostnih ali navadnih delnic

2 (Jesenek 2003, 61).

19

4 HIPOTEKARNE OBVEZNICE

4.1 Hipoteka Za razumevanje sistema delovanja hipotekarnih obveznic je najprej potrebno razložiti, kaj so hipoteke. Osnovna funkcija hipoteke je varstvo upnika, da bo njegova s hipoteko zavarovana terjatev poplačana. Hipoteka je z nepremičnim premoženjem zavarovana terjatev in predstavlja eno od oblik zastavne pravice. Hipoteka torej daje upniku pravico, da proda zastavljeno nepremičnino in da si tako poplača dolg z izkupičkom od prodaje, v primeru da dolžnik postane plačilno nezmožen (Cirman et al. 1999, 52). Hipoteko sestavljata dva ključna dela, ki pomembno vplivata na učinkovitost hipotekarnega zavarovanja (Davidson et al. 2003, 51): • hipotekarni dolg (ang. mortgage deed) - predstavlja vrednost nepremičnine, s katero se izplačilo dolga zavaruje in poplača upnika v primeru neizpolnjevanja obveznosti dolžnika; • zadolžnica (ang. promissory note) - predstavlja dolžnikovo obljubo oziroma dolžnost, da bo poplačal obveznosti na dogovorjeni način. Najpogosteje ločimo hipoteke glede na način obrestovanja in velikost posojila. V splošnem je večina hipotekarnih posojil oblikovana po enakem postopku, t. j. s fiksno obrestno mero in z enakomernimi mesečnimi odplačili. Glede na to, da je hipoteka visoko razvit instrument, ki predstavlja osnovo za delovanje hipotekarnega bančništva v posamezni državi, so v nadaljevanju predstavljene vrste hipotek (in na njihovi osnovi oblikovana posojila. Za razumevanje sistema hipotekarnega bančništva je ključnega pomena poznavanje procesa listinjenja kot mehanizma za izdajanje vrednostnih papirjev) (Davidson et al. 2003, 51). S pojmom listinjenja ali sekuritizacije (angleško »Securitization«, nemško »Verbriefung«) opisujemo finančno tehniko, ki omogoča preoblikovanje denarnega toka iz manj likvidnih naložb (posojil) v visoko likvidne naložbe (vrednostne papirje), ki se nato prodajo investitorjem (Mejač -Krassnig 1996, 22). Model listinjenja se je razvil in najbolj uveljavil v ZDA, v manjšem obsegu pa je prisoten tudi v Evropi, predvsem v Veliki Britaniji. Predpogoj za razvoj takšnega modela je, tako kot pri modelu hipotekarne obveznice, zelo razvit sekundarni hipotekarni trg. V primeru razvitega sekundarnega hipotekarnega trga govorimo o večnivojskem modelu hipotekarnega bančništva. Osnovna razlika med modeloma je v tem, da pri sekuritizaciji institucije, ki dajejo hipotekarna posojila, ne izdajajo hipotekarnih obveznic z namenom pridobivanja finančnih virov, temveč hipotekarna posojila preprosto odprodajo posebnim finančnim institucijam (More 2001, 6).

20

Bistvo tega procesa je, da banka del svojega premoženja v obliki obstoječih danih kreditov združi v pakete, na tej podlagi pa pride do izdaje novih vrednostnih papirjev. Postopek listinjenja se prične z zbiranjem in združevanjem bančnih terjatev iz naslova dolgoročnih posojil (v našem primeru hipotekarnih posojil) s skupnimi lastnostmi glede višine obrestne mere in glavnice, dobe zapadlosti, preostale dobe odplačevanja ipd. Tako se oblikujejo t.i. paketi oziroma zbiri (angl. pool) posojil, znotraj katerih so združena posojila s čim bolj podobnimi lastnostmi. Tovrstne pakete kreditodajalec prenese oziroma odproda posebni finančni instituciji. V ZDA so to predvsem vladne agencije, med katerimi so nekatere v popolni lasti države, druge, ki so sicer v zasebni lasti in organizirane kot delniške družbe s pooblastili ameriškega kongresa, pa so samo sponzorirane s strani države. Na osnovi zbira kreditov kupci bančnih terjatev izdajo vrednostne papirje oziroma MBS, katerih lastnosti so odvisne od lastnosti posojil v paketu. Sledi prodaja vrednostnih papirjev investitorjem za gotovino. Proces listinjenja je zaključen, ko se s kupnino od odprodanih vrednostnih papirjev poravna kupnina za odkupljene terjatve (Košmerlj 2002, 11-12). Hipoteke ločimo na tradicionalne in netradicionalne. Tradicionalne hipoteke Tradicionalne hipoteke so klasična hipotekarna posojila, za katere je značilna fiksna obrestna mera in obročno odplačevanje. Mesečno anuiteto sestavljajo obresti in odplačilo deleža neplačanega dolga iz naslova glavnice. Klasična hipotekarna posojila se tako skozi odplačilno dobo v celoti amortizirajo (Davidson et al. 2003, 62). Netradicionalne hipoteke V 1970.-ih letih prejšnjega stoletja so se pojavile vrste t. i. netradicionalnih hipotek kot posledica sprememb na trgu hipotekarnih posojil, saj so rastoče obrestne mere vplivale na rast cen stanovanj. Visoka inflacija in razmere na trgu posojil so predstavljale veliko tveganje, tako za posojilodajalce kot tudi za posojilojemalce. Kot odgovor na nastale razmere so se oblikovala hipotekarna posojila s spremenljivo obrestno mero ARM (angl. adjustable rate mortgages), ki so ugodnejša za okolje z visokimi obrestnimi merami. Obrestna mera hipotekarnih posojil s spremenljivo obrestno mero v določenih intervalih variira v odvisnosti od indeksa, na katerega je vezana. Najpogosteje indeks predstavlja donosnost sorodnih vrednostnih papirjev. V določenih primerih pa indeks odraža tržne razmere, kot na primer pri upoštevanju zunanjega indeksa LIBOR (ang. London InterBank Offer Rate) (Davidson et al. 2003, 62).

4.2 Razvoj hipotekarne obveznice Varčevanje z namenom graditi ali kupiti ni evropska ideja, saj je zametke najstarejše hranilnice bilo mogoče zaslediti že 200 let pr. n. š. na Kitajskem (Krassnig 1999, 7). V Evropi pa se je ideja o financiranju gradnje ali nakupa nepremičnine z izdajo vrednostnih papirjev porodila v drugi polovici 18. stoletja v takratni Prusiji, na ozemlju današnje Nemčije. V obdobju 1767-1770 so bili položeni temelji za razvoj hipotekarnih

21

poslov. Ustanovljene so bile posebne, regionalno omejene, javnopravne in obvezne združbe veleposestnikov z namenom pridobivanja zemljiško zavarovanih kreditov za svoje člane. Omenjene združbe niso odobravale kreditov v gotovini, temveč v naravi. V ta namen so izdajale zadolžnice (obveznice), imenovane zastavno pismo (nem. Pfandbrief). Od kreditojemalca je bilo odvisno, kdaj in kako bo unovčil zastavno pismo, pri čemer je nase prevzel breme oziroma tveganje spremembe tečaja valute. Imetnik zastavnega pisma je tako postal upnik natančno določenega in v zastavnem pismu opisanega in opredeljenega dela zemljišča (stvarno jamstvo), subsidiarno pa je za terjatev iz zastavnega pisma jamčila tudi združba (osebno jamstvo). Tovrstna zastavna pisma so imela dvojno funkcijo. Funkcijo vrednostnega papirja in funkcijo hipotekarnega pisma (nem. Hypothekenbrief), kot ga danes pozna nemško pravo. Kasneje se v zastavnih pismih niso več opisovala in določala posamezna zemljišča kot jamstvo dolga. V prvi polovici 19. stoletja so združbe spremenile sistem podeljevanja kreditov in njihovega refinanciranja. Svojim članom so odobravale posojila na osnovi zastavitve zemljišča (hipotekarna posojila), pri čemer so za njihovo refinanciranje začele uporabljati posebno vrsto obveznic oziroma zadolžnic (nem. Teilschuldverschrebungen). Omenjene obveznice so nadomestile prejšnje, za njihovo izplačilo pa je jamčila združba sama (Strnad 1995, 588-590). Pri tovrstnih novih hipotekarnih obveznicah ni bilo prisotnega ključnega elementa, na podlagi katerega so prejšnja zastavna (hipotekarna) pisma dobila ime - neposredna zastava. Odsotnost neposredne zastave in posledično jamčenja zemljišča (hipoteke) v korist imetnika zastavnega pisma je tako pripeljala do ločitve razmerja med kreditojemalcem in upnikom oziroma imetnikom hipotekarne obveznice. Na ta način je bila dana možnost pridobivanja hipotekarnih obveznic tudi tretjim osebam (Strnad 1995, 588-590). Prvi zakon, ki je na enoten način uredil oziroma uzakonil hipotekarno pravo, je nemški zakon o hipotekarnih bankah (nem. Hypothekenbankgesetz). Le-ta je bil sprejet 13. julija 1899, noveliran pa nazadnje 19. decembra 1990 (Strnad 1995, 590). Strog režim poslovanja, kot ga uzakonja nemški zakon o hipotekarnih bankah, zagotavlja hipotekarnim bankam relativno trdnost v poslovanju. Kljub številnim gospodarskim krizam, v zadnjih 110 letih, na ozemlju današnje Nemčije ni propadla namreč niti ena hipotekarna banka. Kljub nemški prevladi na področju hipotekarnega bančništva so prvo hipotekarno banko na svetu (Credit Foncier de France) ustanovili leta 1852 v Parizu (Lassen 2002, 5) Vendar pa gre dejanski razcvet pripisati dejanju Georgea Kroppa, ki je leta 1921 v nemški vasici Vustenrot ustanovil prvo stanovanjsko hranilnico. »Pomagati ljudem, da si bodo pomagali sami«, je še dan danes geslo hranilništva, ki pa ne sega zgolj na nemško, ampak tudi na prestalo celinsko evropsko območje ( Krassnig 1999, 7).

4.3 Hipotekarna obveznica Osnovne značilnosti hipotekarne obveznice, lahko strnemo v naslednjo definicijo. Hipotekarna obveznica je dolžniški vrednostni papir, izdan s strani banke s kritjem

22

oziroma jamstvom v točno določenih hipotekarnih terjatvah na aktivi izdajatelja3 (najpogosteje so to hipotekarna stanovanjska posojila), ki zagotavlja ustrezen denarni tok za poplačilo obveznosti iz naslova izdane hipotekarne obveznice (Lambert 2002, 17). Za hipotekarne obveznice je značilno, da predstavljajo lastniški interes finančnih investitorjev nad hipotekarnimi krediti, ki jih dajejo za nakup nepremičnin. Hipotekarne kredite prepakirajo oziroma razdelijo in jih prodajo različnim finančnim investitorjem. S tem, ko hipotekarni dolžniki poravnajo svoje obveznosti, dobi vlagatelj povrnjeno glavnico in obresti za svojo investicijo. Glavna značilnost hipotekarne obveznice, prikazane na Sliki 3. je, da se izdajo in prodajo s strani hipotekarne banke pri čemer hipotekarna posojila predstavljajo kritje za izdane obveznice (More 2001, 5). Slika 3: Poenostavljen prikaz hipotekarne obveznice

Vir: More (2001, 5). Hipotekarne obveznice je mogoče kupiti ob izdaji ali kasneje na sekundarnem trgu. Največji kupci hipotekarnih obveznic so veliki institucionalni vlagatelji (Jesenek 2003, 70 -71). Lastniki hipotekarne obveznice za razliko od navadnih obveznic, prejemajo glavnico v različnih obrokih skozi celotno obdobje odvisno od zapadlosti originalnih hipotekarnih kreditov in ne v enkratnem znesku, kot je to pri navadnih obveznicah. Obresti se tako pri hipotekarnih kot pri navadnih obveznicah izplačujejo v rednih obrokih, vendar so lahko ti obroki pri hipotekarnih obveznicah mesečni, četrtletni ali polletni, odvisno od pogojev in strukture izdaje (Jesenek 2003, 70 -71). Zaradi te posebne izdaje hipotekarnih obveznic je jasno, da izplačila niso redna. V primeru neplačila hipotekarnega dolžnika se manjša delež v skladu in s tem tudi znesek izplačanih obresti (Jesenek 2003, 70 -71). Obresti so pri hipotekarnih obveznica višje kot pri zakladnih obveznicah in sicer iz dveh razlogov:

• višje obresti na hipotekarne kredite kot so vladne obresti; 3 terjatve banke zavarovane s hipoteko.

23

• višje stopnje tveganja kot so možnosti predčasnega ali prepoznega odplačila hipoteke.

Zaradi visokih zahtev pri izbiri odkupljenih hipotek in prav tako zaradi državnega jamstva sodijo hipotekarne obveznice, med zelo varne naložbe (Jesenek 2003, 70 -71). Hipotekarna obveznica je dolžniški vrednostni papir, ki poleg običajnih jamstev izdajatelja (le-ta v končni instanci jamči s svojim kapitalom) vsebuje še posebna jamstva, ki so vsebovana v točno določenem premoženju. Varnost oziroma boniteta tovrstne obveznice tako ni odvisna samo od bonitete izdajatelja, temveč tudi oziroma predvsem od kvalitete premoženja, ki služi kot jamstvo (Petrič 2004, 32). Kot sem že omenila, je hipotekarna obveznica po svoji značilnosti kritja z določenim hipotekarnim premoženjem podobna hipotekarnim vrednostnim papirjem, razširjenim predvsem v ZDA. Omenjeni varnostni element je pomemben predvsem v primeru nelikvidnosti oziroma stečaja izdajatelja (banke), saj imajo imetniki hipotekarnih obveznic prednostno pravico (položaj) pred ostalimi upniki. Privilegiran položaj upnikom hipotekarne obveznice omogoča prednostno poplačilo iz kritnega premoženja oziroma z neposredno izvršbo nad posojilojemalci (Petrič 2004, 32).

Hipotekarna obveznica je specifičen dolgoročni finančni instrument, s prodajo katerega banka od investitorjev pridobi sredstva za refinanciranje dolgoročnih stanovanjskih hipotekarnih posojil (Weiss 2005, 18). Tovrstni vrednostni papirji so papirji kreditne kakovosti državnih vrednostnih papirjev, posledično se po svoji varnosti približujejo in celo izenačujejo z državnimi vrednostnimi papirji, po donosnosti pa so nekoliko bolj ugodni. Zaradi izjemno visoke varnosti, ugodnega razmerja med varnostjo in donosnostjo ter dobre likvidnosti na sekundarnem trgu je hipotekarna obveznica zelo privlačna in primerna naložbena priložnost za investitorje, predvsem za institucionalne (Weiss 2005, 18). Hipotekarna obveznica je odvisna od kvalitete njegovega kritja. To je razlog, da vse zakonodaje podrobno predpisujejo kritje za izdajo hipotekarnih obveznic. Osnovno kritno premoženje predstavljajo stanovanjska hipotekarna posojila namenjena nakupu stanovanja zavarovana z zastavitvijo stanovanja ali hiše. Kot kritno premoženje se lahko dovoljujejo tudi hipotekarna posojila za komercialne nepremičnine (na primer poslovni in trgovski prostori). Zelo redko so posojila zavarovana na zemljiščih, skoraj nikoli pa posojila niso zavarovana s hipoteko na industrijskih obratih, kajti njihova vrednost je zelo povezana z uspešnostjo podjetja, ki jih uporablja (Weiss 2005, 18). Glede na značilnost kritja z določenim hipotekarnim premoženjem je hipotekarna obveznica sorodna drugim hipotekarnim vrednostnim papirjem, ki so se razvili v ZDA. To so hipotekarni vrednostni papirji izdani na osnovi listninjenja ( martgage backed securities MBS). V izvedeni obliki so poznani kot CMO (collateralized mortgage obligation) (Weiss 2005, 18).

24

Slika 4: Trg obveznic evropske unije - struktura po izdajateljih (Kapitalizacija konec leta 2002)

44%

5%21%

20%

10%obveznice centralne vlade

obveznice druge državne

hipotekarne obveznice

korporacijske obveznice

finančne obveznice

Vir: More ( 2003, 273). V primerjavi z drugimi obveznicami predstavljajo hipotekarne obveznice drugi največji segment, takoj za državnimi vrednostnimi papirji in pred drugimi obveznicami izdanih s strani finančnih institucij. V primerjavi s podjetniškimi obveznicami je trg hipotekarnih obveznic v Evropski uniji kar dvakrat močnejši (glej Sliko 4) (More 2003, 273).

4.3.1 Izdajanje hipotekarnih obveznic4 Obveznice na pasivni strani, t.i. pfandbrief sistem, katerih izdajatelj je hipotekarna banka (Pfandbrief und Hypotheken bank).

Princip izdajanja je enak, kot je bil pred dvesto leti, ko so v Nemčiji pričeli izdajati hipotekarne obveznice. Hipotekarna banka mora, zato da lahko odobri posojila, najprej sama priti do potrebnih sredstev. Do teh sredstev lahko pride na več načinov. Lahko si sposodi denar, bodisi zbira dolgoročne depozite, bodisi, da si ga sposodi pri drugi banki ali pa izda obveznice. Investitorji kupijo obveznice na podlagi jamstvenega kapitala in ker se banka zaveže, da bo te obveznice dodatno zavarovala s posojili, ki jih bo odobrila. Na ta način banka pridobi denar, odobri posojila, posojila zavaruje s hipotekami, iz posojil in hipotek pa oblikuje kritni register (slovenski prevod za cover register oz. cover pool), kritni register pa doda k jamstvom za obveznice in imamo hipotekarne obveznice. S tem, ko posojilojemalci vračajo posojila, iz tega denarja banka izplačuje kupone imetnikom hipotekarnih obveznic. Razlika med višjo obrestno mero pri posojilih in nižjo obrestno mero pri kuponih je marža hipotekarne banke. V primeru, da banki zmanjka denarja za izplačilo kuponov, imajo imetniki hipotekarnih obveznic prednost pred drugimi upniki, da se poplačajo in sicer neposredno iz denarja, ki ga generira kritni register. To pomeni, da lahko uveljavljajo izvršbo nad vsebino kritnega registra in neposredno nad posojilojemalci. V tem kontekstu pa je potrebno opomniti na značilnosti univerzalne banke in iz njenega poslovanja izhajajoče klavzule, ki pa so v nasprotju z ravnokar opisanim načinom izdajanja hipotekarnih obveznic. Univerzalna banka opravlja širok spekter aktivnosti: od poslov s prebivalci, malimi in srednjimi podjetji, do korporativnega bančništva, nato opravlja

4 Povzeto po Držanič (2004, 28-29).

25

različna mednarodna plačila pa zavaruje izvoz ….in da bi vse to počela ima stalne posojilne in depozitne pogodbe z drugimi mednarodnimi bankami. V teh pogodbah sta standardno navedeni dve klavzuli in sicer t.i. pari passu clause (lat. z enakimi koraki, načelo enake obravnave upnikov) in t.i. negative plegde clause načelo ne obremenitve svojega premoženja v prid upnika). S par passu klavzulo se univerzalna banka zaveže, da bo novega upnika obravnavala tako kot vse prejšnje in vse bodoče in da noben upnik nima nobene prednostne pravice pri poplačilu. Negative plegde klavzula predstavlja logično nadaljevanje pari passu klavzule in govori o tem, da banka ne bo obremenjevala svojega premoženja in tako dajala prednost kateremu koli upniku. V primeru, če bančni upnik ugotovi, da je s strani banke prišlo do kršenja ene od obeh klavzul, lahko o tem obvesti ostale upnike in pride do množičnega odpoklica depozitov in banka bi šla pospešeno v stečaj. Tako nobeni univerzalni banki ne pride na misel, da bi kaj takega dejansko storila. In zato univerzalna banka, ki je sprejela zaveze iz mednarodnega finančnega prava ne more oblikovati kritnega registra, definitivno pa ne more zagotavljati prednostnega poplačila pred drugimi upniki. Zato pride za univerzalne banke v poštev drugačen način izdajanja obveznic.

Obveznice na aktivni strani – sekuratizacija – obveznice izdajajo specializirane agencije.

Pri tem načinu univerzalne banke odobravajo posojila (posojila so naložba in so v bilanci banke knjižena na strani aktive) občanom, posojila zavarujejo z vpisi hipotek, v nadaljevanju pa prodajo oz. zamenjajo (ob soglasju posojilojemalcev) za posojila, ki jih je izdala prvovrstna finančna agencija. Tako ima banka namesto posojil sedaj knjiženo drugo postavko aktive, in sicer finančno naložbo v obveznice. S tem, ko je eno aktivo (posojila) zamenjala z manj tvegano aktivo (finančno naložbo), si je znižala stroške (zmanjšanje stroškov rezervacije) in izboljšala operativni rezultat. Predpostavlja se, da bo banka te obveznice v nadaljevanju prodala. Zamenjava ene vrste aktive z drugo vrsto aktive imenujemo sekuratizacija. Z večkratnim ponavljanjem teh postopkov si univerzalna banka izboljšuje rezultat, kar pa ji posredno omogoča, izboljšanje strukture finančnih virov (bančno pasivo), s katerimi financira svoja dejavnost, kar banki omogoča višjo posojilno dejavnost in boljše poslovaje banke v celoti. Finančna agencija prejme posojila in hipoteke in iz tega oblikuje kritni register (uporabljajo se še termini pool of mortgages in OPC – Organisme du Placement Collectif). Posojilojemalec ima sedaj dolžniški odnos do finančne agencije. Odplačuje posojilne obveznosti medtem, ko agencija izplačuje imetnike kuponov. Če pa posojilojemalec ne odplačuje obveznosti pravočasno, se kuponi izplačajo iz rezervnega sklada, ki ga oblikuje agencija hkrati z oblikovanjem »bazena« (pool), ne odplačevanju posojil pa sledi izvršba. Opozoriti pa je potrebno tudi na največje tveganje, ki pa ga ne predstavlja ne odplačevanje posojil, temveč predčasno odplačevanje posojil. Predčasno odplačevanje posojil pomeni, da ne bodo plačane vse obresti in da bo agencija prejela manj prihodkov kot je načrtovala. Temu tveganju se ne da izogniti, lahko se pa obvladujejo z višjimi nadomestili za predčasno odplačilo posojil. Razlika med obrestnimi merami posojil in obrestno mero obveznic mora pokrivati vse stroške agencije, stroške rezervnega sklada in stroške izterjav. Specializirane agencije za izdajanje obveznic za sekuratizacijo so praviloma nastajale kot posledica državne intervencije na področju stanovanjske preskrbe oz. na področju preskrbe finančnih virov za nakupe nepremičnin. V Evropi so se s sekuratizacijo začeli ukvarjati v devetdesetih letih prejšnjega stoletja predvsem v Veliki Britaniji, Franciji, na Nizozemskem in v Belgiji. Po podatkih European Mortgage Federation iz leta 2004 je v območju EU približno 1 procent posojil

26

sekuratiziranih. V ZDA pa je takih specializiranih agencij kar nekaj, vodita za garancijami podprta firma Finnie Mae (Federal Nacional Mortgage Association) in Ginne Mae (Governmental National Mortgage Association).

4.3.2 Vrste hipotekarnih obveznic Hipotekarne obveznice lahko razvrščamo po različnih kriterijih. Običajno jih razlikujemo glede na tri dejavnike. (Orsag 1990, 74-75):

1. vrstni red emisij, v kateri so obveznice izdane; - obveznica prve hipoteke (first mortgage bonds), - obveznica druge hipoteke (second mortgage bonds).

2. hipotekarne obveznice glede na premoženje, ki se zavaruje; - obveznica splošne hipoteke (blanket ali general mortgage bonds), - obveznica posamezne hipoteke (special mortgage bonds).

3. možnost izdajanja novih obveznic s hipoteko; - obveznice z zaprto hipoteko (closed end mortgage bonds) – to so najbolj

zavarovane hipotečne obveznice, - obveznice z odprto hipoteko (open end mortgage bonds), - obveznice z omejeno odprto hipoteko (limited open-end mortgage bonds).

4.3.2.1 Vrstni red emisij Z vidika vrstnega reda emisij, v katerih se hipotekarne obveznice izdajajo, razlikujemo prvohipotekarne obveznice (angl. first mortgage bond) in drugohipotekarne obveznice (angl. second mortgage bond) (Orsag 1990, 75). Hipotekarne obveznice iz emisije, ki so zavarovane s prvo hipoteko, imajo glede na ostale hipotekarne obveznice, ki so zavarovane z drugo hipoteko, prioriteto pri izplačilu. Prav tako imajo prvohipotekarne obveznice glede na drugohipotekarne prednost v likvidacijski masi v primeru prodaje premoženja pod hipoteko ter v primeru stečaja izdajatelja. Zaradi navedenega so imetniki drugohipotekarnih obveznic v razmerju do imetnikov prvohipotekarnih v vlogi upnikov v podobnem položaju kot tisti upniki, ki svojih terjatev nimajo zavarovanih s hipoteko. Kljub temu pa imajo upniki drugohipotekarnih obveznic v odnosu do ostalih upnikov prednost in s tem tudi večjo varstvo (Orsag 1990, 75). Razlikovanje je potrebno zaradi določanja pogojev, ki se dajejo imetnikom obveznic ob razpisu emisij. Omenjena delitev je pomembna predvsem zaradi višine obrestne mere. Ta je zaradi večjega tveganja višja pri drugohipotekarnih obveznicah in nižja pri prvohipotekarnih obveznicah (Orsag 1990, 75).

4.3.2.2 Hipotekarne obveznice glede na premoženje, ki se zavaruje Hipoteka se lahko nanaša bodisi le na določeno bodisi na splošno premoženje izdajatelja. V primeru, ko se hipoteka nanaša na celotno premoženje, govorimo o splošni hipotekarni obveznici (angl. blanket mortgage bond ali general mortgage bond). Posebna hipotekarna

27

obveznica (angl. special mortgage bond) pa je obveznica, pri kateri se hipoteka nanaša le na določeno premoženje. Če je obveznica zavarovana s specifično hipoteko le na eni nepremičnini (npr. mostu) obveznico imenujemo neposredno po tej nepremičnini (npr. bridge (most) bond) (Orsag 1990, 75).

4.3.2.3 Možnost izdaje novih obveznic s hipoteko Potencialni kupec hipotekarne obveznice je zainteresiran za usodo svoje terjatve v primeru izdajanja novih emisij obveznic, zavarovanih s hipoteko na istem premoženju. V tem okviru razlikujemo hipotekarne obveznice na:

- obveznice z zaprto hipoteko (angl.closed-end mortgage bond), - obveznice z odprto hipoteko (angl. open-end mortgage bond) ter - obveznice z omejeno odprto hipoteko (limited open-end mortgage bond) (Orsag

1990, 75-76). Pri obveznicah z zaprto hipoteko je izdajatelju za zavarovanje bodočih hipotekarnih obveznic prepovedano uporabit premoženje, s katerim so že zavarovane hipotekarne obveznice iste prioritete. Pri obveznicah z odprto hipoteko je to dovoljeno. Obveznice z omejeno odprto hipoteko pa predstavljajo kombinacijo obeh: omogočeno je izdajanje novih hipotekarnih obveznic iste prioritete na osnovi istega premoženja ali pa le do omejenega zneska. Z vidika imetnikov obveznic so najbolj varne obveznice z zaprto hipoteko, ki tudi sicer veljajo za najbolj zavarovane hipotekarne obveznice. Pri zaprti hipotekarni obveznici namreč ni dovoljena nobena nova oblika zadolževanja na isti nepremičnini. Nasprotno so, izmed omenjenih obveznic, najbolj tvegane obveznice z odprto hipoteko (Orsag 1990, 75-76).

4.3.3 Varnost hipotekarnih obveznic Varnost je pri hipotekarnih obveznicah zelo pomembna komponenta in ni naključje, saj je le-ta temelj za komercialno uspešnost hipotekarnih obveznic in s tem povezanih hipotekarnih kreditov, ki je odločilna za to, ali se bo ta bančni posel tudi na slovenskem trgu uveljavil v tolikšni meri kot se je v tujini. Pomembno je, da investitorji hipotekarne obveznice prepoznajo kot dolgoročni vrednostni papir z visoko varnostjo, ki odtehta njihov relativno nizki donos. Nizek donos obveznic pomeni za banko tržno zanimive in konkurenčne obrestne mere za posojilojemalce ter daljše roke vračila posojil (Krajšek, Senica, 2006, 13). V večini evropskih držav in prav tako v Sloveniji je hipotekarna obveznica določena zakonsko in zato lahko zagotavlja izjemno visoke standarde glede kritnega premoženja vsakemu lastniku hipotekarne obveznice. Vzroki, zakaj lahko rečemo, da so hipotekarne obveznice varne naložbe, so:

28

• Kvaliteta kritega premoženja

Zakonodaja sama predpisuje vrste premoženja, ki lahko služi kot kritje hipotekarnih obveznic. Osnovno kritno premoženje predstavlja hipotekarno posojilo (posojilo za nakup stanovanja, nepremičnin). Hipotekarna obveznica je zaščitena pred padcem cen nepremičnin. Skupna vsota izdanih hipotekarnih obveznic mora ves čas imeti kritje v hipotekah (najmanj enaka nominalna vrednosti z obrestmi vred). Bilanca sekundarnega in aktivnega hipotekarnega trga morata biti v ravnovesju.

• Prednostni položaj hipotekarnih obveznic Hipotekarna obveznica je prav tako zaščitena pred stečajem izdajatelja. V primeru, da gre banka v stečaj imajo imetniki hipotekarne obveznice prednostno pravico pri poplačilu iz kritnega položaja; ob stečaju izdajatelja hipotekarnih obveznic je ključno, da ne pride do likvidacije kritnega premoženja.

• Nadomestno kritje in razširjen račun Kot smo že omenili je zakonsko določeno, da morajo biti vse obveznosti do hipotekarnih obveznic pokrite, vključno z obrestmi. Da bi zagotovili še večjo varnost hipotekarnih obveznic, so temu namenjena nadomestna kritja. Le-ta znašajo od 10 do 20% celotnega kritnega premoženja. Nadomestno kritje tvorijo vrednosti papirji in kratkoročne bančne terjatve. Razširjen račun pa zagotavlja pravočasno izplačilo glavnic in obresti lastnikom hipotekarnih obveznic le v primeru, če gre za oslabljene plačilne sposobnosti banke.

• Specializiranost izdajateljev Pri izdajanju hipotekarnih obveznic se poleg bank na trgu hipotekarnih obveznic pojavljajo tudi specializirane hipotekarne banke. Le- te so specializirane finančne institucije, ki opravljajo vlogo posrednikov med povpraševanjem po dolgoročnih kreditih in ponudbah kapitala vlagateljev. Ukvarjajo se le z manj tveganimi posli. Izdajajo in prodajajo hipotekarne obveznice na podlagi izdanih namenskih posojil pod pogojem, da je posojilo zavarovano s hipoteko (Weiss 2005, 14). Varovalka varnosti hipotekarnih obveznic je kakovostno, zakonsko predpisano in stalno nadzirano kritno premoženje. Pri hipotekarnih obveznicah bodo to v vsaj 80-odstotnem deležu hipotekarna posojila (največ 20 odstotkov bo lahko v državnih papirjih in podobnem). Vključena bodo lahko le posojila, zavarovana s hipoteko ali zemljiškim dolgom na stanovanjski ali komercialni nepremičnini (ne pa na denimo industrijskem objektu), ki so v državah EU, Norveški, Liechtensteinu, Islandiji in Švici. Pa posojila, katerih vrednost ne presega 60-odstotkov hipotekarne posojilne vrednosti nepremičnine, oziroma le tisti, ki upoštevajo "dolgoročno tržno vrednost nepremične" (Weiss 2005, 14).

4.4 Hipotekarna obveznica kot oblika finančne naložbe Hipotekarne obveznice kot oblika finančne naložbe so zanimive za različne vrste investitorjev. Tako se lahko v vlogi investitorjev pojavljajo tako majhni zasebni investitorji kot tudi veliki institucionalni investitorji. Motivi za investicijske odločitve pa se razlikujejo od ene skupine investitorjev do druge. Investitorjem pa je skupno predvsem to, da želijo

29

investirati denar v dolžniške vrednostne papirje s fiksnim donosom, ki pa so predvsem zelo varni. Za institucionalne investitorje so hipotekarne obveznice zanimive predvsem kot sestavine njihovega portfelja, saj obstaja vrsta različnih ekonomskih dejavnikov, ki določajo varnost tako državnih kot hipotekarnih obveznic. Za hipotekarne obveznice krite s hipotekarnim posojilom je značilno, da namreč niso odvisne od višine davkov. Odvisne so pa predvsem od zmožnosti ljudi, da odplačajo svoja posojila. Tako lahko institucionalni investitorji spremenijo svoja tveganja s kombiniranjem državnih in hipotekarnih obveznic (Lichtenberger 2001, 29). Kreditna kakovost, ki jo zagotavljajo hipotekarne obveznice kot dolžniški vrednostni papirji, se odraža v papirjih, ki vplivajo na investicijsko politiko posameznih skupin investitorjev. To je razlog zakaj so hipotekarne obveznice privlačne finančne naložbe. To je tudi eden od razlogov, zakaj danes med povpraševalci po hipotekarnih obveznicah na evropskih trgih prevladujejo pokojninski skladi, zavarovalnice in kreditne institucije. Med povpraševalci po hipotekarnih obveznicah pa predstavljajo precejšen del tudi tuji investitorji in v nekaterih državah investicijski skladi in nefinančne korporacije. Hipotekarne obveznice pa posedujejo tudi fizični osebe (gospodinjstva) in ustanove javnega sektorja (Lichtenberger 2001, 29). S posebnim nadzorom nad bankami, s katerim se preverja kakovost kritnega premoženja in skladnost aktivnosti kreditnih institucij s kreditnim načelom (cover principle), kar predstavlja več kot le običajen nadzor nad aktivnostmi kreditnih investicij, se ščiti investitorje hipotekarnih obveznic (Bellinger 2001, 310). Dodaten nadzor pa predstavlja in opravlja ustanova posebnega zaupnika (trustree), ki jo imenuje nadzorni svet. V Nemčiji, Luxemburgu in Avstriji ustanovo zaupnika imenujejo pri zasebnih hipotekarnih bankah, javne kreditne institucije pa so predmet posebnega državnega nadzora. Naloga ustanove posebnega državnega zaupnika je v tem, da bdi nad interesi investitorjev, ki so kupci hipotekarnih obveznic, ter nad tem, kako se pri tem vzpostavljajo odnosi z banko. Naloga ustanove posebnega zaupnika je, da mora paziti, da je predpisana glavnica za hipotekarne obveznice ves čas na voljo in da je premoženje, ki se uporabi za kritje, vpisano v register hipotek. Hipotekarne banke so v nekaterih državah EU že po tradiciji ali pa po funkciji tesno povezane z državo, saj ravno država imenuje predstavnike v upravo in nadzorne organe teh institucij, kar velja za Francijo, Nemčijo in Avstrijo. V primeru, če je zaupnik fizična oseba, je to lahko sodnik, odvetnik, revizor idr. Lahko pa je ustanova posebnega zaupnika tudi kapitalska družba – korporacija (Bellinger 2001, 310).

30

5 HIPOTEKARNO BANČNIŠTVO

5.1 Opredelitev pojma hipotekarna banka Hipotekarne banke delujejo kot posredniki, ki koordinirajo na eni strani potrebo izposojevalcev po investiranju predvsem v nepremičnine po nizkih cenah, na drugi strani pa zahtevo investitorjev po likvidnih vrednostnih papirjih, ki so dobičkonosni in varni (Glogovšek 1999, 13). Hipotekarne banke so specializirane v hipotekarnih kreditih. Hipotekarni kredit je dolgoročen kredit, dan ob zastavitvi materialnih dobrin kot pokritje za odobreni kredit. Najpogosteje so zastavljene nepremičnine (stavbe, stanovanja, zemljišča ipd.). Predmet hipotekarnega kredita so nepremičnine, na katere lahko vpišemo hipoteko. Izbira nepremičnine je odvisna od vrste in namena, ki mu služi. Nepremičnina mora ustrezati tudi vsem zakonskim predpisom in urbanističnim načrtom (Gomezel 1990, 18). Tako ustanovljena hipoteka se vpiše v zemljiško knjigo. Ob morebitnem neplačilu posojilnih obveznosti ima banka upnica pravico zahtevati prodajo zastavljene nepremičnine in se nato poplača iz njene prodajne vrednosti. Prodaja je možna šele po tem, ko je upnica izčrpala že vse druge možnosti, s katerimi bi se lahko posojilno razmerje ohranilo (Belič, Golob in Skok 1995, 2). Hipotekarne banke opravljajo dvoje vrst poslov in sicer dodeljevanje kreditov, ki so zavarovani z zemljiško zastavno pravico in izdajo obveznic na podlagi pridobljenih zemljiških zavarovanj ter dodeljevanje kreditov javnopravnim osebam in izdajanje obveznic na podlagi pridobljenih terjatev. Imetnik hipotekarne obveznice pri tem poslu z dajalcem zavarovanja sploh ni v nobenem pravnem razmerju. Kljub temu pa uživa močno varstvo. Imetniki hipotekarnih obveznic so namreč privilegirani upniki hipotekarne banke, saj so terjatve iz posojilnih pogodb namenjene izključno za poplačilo njihovih terjatev (Belič, Golob in Skok 1995, 2). Hipotekarne banke, kot posredniki, usklajujejo potrebe izposojevalcev po:

• investiranju, zlasti v nepremičnine, • po nizkih cenah kapitala, ter • zahteve investitorjev po likvidnih in visoko donosnih ter varnih vrednostnih

papirjih (Spremann in Krenzlein 1996, 9). Spremann in Krenzlein (1996, 9) pravita, da so osnovne funkcije banke v tem procesu naslednje:

- odobravanje kreditov, ki so zavarovani s prvovplasiranimi hipotekami na lastnino; - povezovanje sorodnih kreditov v svežnje; - izdajanje zavarovanih hipotekarnih obveznic, ki služijo za refinanciranje

hipotekarnih kreditov.

31

Tako v Sloveniji kot tudi v številnih evropskih državah obstaja specializirana hipotekarna banka, ki zbere različne hipoteke in jih kreditira z izdajo hipotekarnih obveznic, zavarovanih z vrednostnimi papirji. Te kupujejo predvsem domači privatni investitorji, domače ali tuje zavarovalnice in pokojninski skladi (Spremann in Krenzlein 1996, 5). Za hipotekarne banke je značilno, da so strogo nadzorovane in morajo izpolnjevati pogoje za varno investiranje, preverjajo pa jih neodvisne organizacije. Zaradi nadzora so hipotekarne banke ne le zelo varne, ampak tudi zelo učinkovite institucije, saj na primer v Nemčiji, na Danskem in Švedskem, kjer se s hipotekarnimi obveznicami največ posluje ni propadla nobena hipotekarna banka (Spremann in Krenzlein 1996, 5). V zgoraj omenjenih državah, torej v Nemčiji kot tudi na Danskem, so hipotekarne banke specializirane, kar pomeni, da se ukvarjajo izključno s hipotekarnim bančništvom. Takšna specializiranost bank zmanjšuje tveganje in povečuje varnost poslovanja. Podoben sistem poslovanja hipotekarnih bank imajo tudi v Franciji, na Madžarskem in Poljskem. Novejše zakonske rešitve, glede delovanja hipotekarnih bank, v Luksemburgu, na Finskem in v Belgiji, so primerljive z nemško zakonodajo na tem področju. V Italiji in Španiji ne obstajajo specializirane banke, saj lahko opravlja hipotekarne posle vsaka kreditna institucija ( v Italiji samostojni oddelki poslovnih bank, v Španiji pa komercialne banke, hranilnice, kreditne zadruge in specializirane finančne institucije) (Oven 1998, 7). Kot smo že omenili opravljajo hipotekarne banke dve vrsti poslov. Izdajajo oziroma prodajajo posebne vrednostne papirje, na podlagi prejete kupnine pa dajejo namenska posojila, za katere pa zahtevajo zavarovanje z nepremičnino (hipoteko). V zvezi z dejavnostjo hipotekarne banke ločimo dva osnovna pravna posla, in sicer pasivnega, kjer banka nastopa kot dolžnik in aktivnega, kjer pa banka nastopa kot upnik. V obeh razmerjih se sklene več pravnih poslov (Juhart in drugi 1995, 294). V pasivnem poslu, kjer banka nastopa kot dolžnik, banka izda posebne vrednostne papirje, imenovane »hipotekarno zastavno pismo«. Izdaja hipotekarnih obveznic je zakonsko zaščiten privilegij hipotekarnih bank in le taka banka lahko izda obveznice z oznako »hipotekarne«. Za hipotekarne obveznice so določeni zelo strogi pogoji, pod katerimi se lahko izdajajo, zaradi česar pa so zelo zanesljiva naložba. Prav zaradi tega pa so kupci hipotekarnih obveznic praviloma fizične osebe, ki želijo čim varneje plasirati svoje prihranke (Juhart in drugi 1995, 294). V primeru pasivnega posla lahko hipotekarne banke prav tako izdajajo tudi komunalne obveznice. Komunalne obveznice so vrednostni papirji, ki imajo posebno kritje v aktivnem poslu. Hipotekarna banka nastopi v aktivnem poslu kot upnik. Sredstva, ki jih je banka pridobila iz pasivnega posla, financira praviloma v stanovanjsko in industrijsko gradnjo, tako da denar posoja pod ugodnimi pogoji. Ker so naložbe v hipotekarne obveznice bolj varne od drugih naložb, lahko banka v pasivnem poslu predpiše nižje obrestne mere obveznic, zaradi česar pa so lahko obrestne mere na kredite v aktivnem poslu nižje. Za hipotekarne obveznice je značilno da se dajejo za daljše časovno obdobje, kar pa posredno omogoča banki dajanje kreditov za daljše obdobje. Takšen kredit pa je treba zavarovat s hipoteko na nepremičnini (Juhart et al. 1995, 294). Hipotekarne banke lahko z izdajo hipotekarnih obveznic pridejo do cenejšega vira, ki izhaja iz razlike med višjo bonitetno oceno obveznic in bonitetno oceno banke same.

32

Obveznice pridobijo višjo bonitetno oceno ravno iz tega razloga, ker so krite z delom najkakovostnejše aktive banke v obliki kreditov zavarovanih s hipoteko v dovolj visokem razmerju. Za potencialne kupce oz. investitorje ravno višja bonitetna ocena in stroga zakonska ureditev, ki predvideva tudi ločen stečajni postopek, predstavlja manjše tveganje, za kar so se pripravljeni odpovedati delu donosa v primerjavi z navadnimi obveznicami. Za banko pa to predstavlja nižjo ceno vira, ki se lahko transformira bodisi v višjo obrestno maržo bodisi v konkurenčnejšo in nižjo obrestno mero pri odobravanju kreditov. Na ta način lahko postane ponudba banke v tem segmentu poslov konkurenčnejša, kar ima za posledico pozitiven vpliv na rast obsega poslovanja in posledično na rast tržnega deleža (Krajšek, Senica 2006, 13). Banka je lahko zaradi takšnega načina refinanciranja hipotekarnih kreditov manj izpostavljena tveganjem, kot če dolgoročne kredite financira pretežno s kratkoročnimi depoziti, kar izhaja iz neskladja med dolgoročnimi pozicijami na aktivi in kratkoročnimi pozicijami na pasivi. V primeru izdaje hipotekarnih obveznic ali listninjenja aktive banka obrestno in likvidnostno tveganje, ki izhaja navedenega neskladja, prenese na kapitalski trg oz. na investitorje v hipotekarne obveznice (Krajšek, Senica 2006, 13). Hipotekarna stanovanjska posojila nastajajo in se oblikujejo na primarnem trgu hipotekarnih posojil. Tam prihajajo v stik s potencialni posojilojemalci in ponudniki posojil. Povpraševanje na tem trgu predstavljajo ljudje, ki želijo kupiti, graditi ali obnoviti nepremičnine, kar je odvisno od njihovih želja in zmožnosti (Cirman et al. 1999, 53).

5.1.1 Načela delovanja hipotekarnih bank Poznamo tri temeljna načela delovanja hipotekarnih bank: Načelo specialnosti Hipotekarna banka lahko poleg glavnih poslov opravlja le še nekatere restriktivno z zakonom določene manj tvegane posle. Po načelu specialnosti banke naj bi upniki hipotekarne banke (samo imetniki hipotekarnih obveznic) nosili samo tisto tveganje, ki se nanaša na takšen posel, oziroma izhaja iz njega. S tem načelom se ne zmanjšuje tveganje samo zaradi splošne prepovedi opravljanja poslov zunaj zakonsko določenega okvira, ampak prav tako opravljanja poslov – dodeljevanja kreditov, ki jih Zakon o hipotekarnih obveznica sicer dovoljuje. Tako lahko hipotekarna banka dodeli posojilo samo, če so izpolnjeni vsi zakonsko določeni pogoji o njegovem zavarovanju. Zakon o hipotekarnih obveznicah vsebuje določbe o vrsti zastavljene nepremičnine (objekt zastavitve ne morejo biti nepremičnine, katerih vrednost se z izkoriščanjem znižuje, kot so na primer rudniki, peskokopi itd), ugotavljanju vrednosti nepremičnine kot osnove za ugotovitev višine kredita ter prepoved dodelitve višjega kredita od treh petin vrednosti zastavljene nepremičnine (Juhart e tal. 1995, 295). Kritno načelo Po tem načelu imetniki hipotekarnih obveznic in zastavitelji nepremičnin niso v medsebojnem razmerju. Zastavitelj (tudi, če je tretja oseba) z nepremičnino pod hipoteko ne jamči za poplačilo terjatve, ki jo ima imetnik hipotekarne obveznice do banke. S

33

hipoteko se zavaruje le terjatev v aktivnem poslu, ki jo ima banka na podlagi posojilne pogodbe do posojilojemalca. Imetniki hipotekarnih obveznic nimajo položaja hipotekarnih upnikov, a jim zakon kljub temu priznava podoben položaj, zato se lahko prednostno poplačajo iz mase, ki jo praviloma tvorijo vrednosti zastavljenih nepremičnin (terjatev) (Juhart e tal. 1995, 296). Terjatve oziroma hipoteke sestavljajo posebno, v kritni register vpisano maso (praviloma dvoje ločenih kritnih mas) in ta del premoženja hipotekarne mase je rezerviran izključno za poplačilo imetnikov hipotekarnih obveznic. Imetniki hipotekarnih obveznic imajo v primeru stečaja hipotekarne banke iz te mase prednostno izločitveno pravico pred vsemi drugimi upniki. Skupna vsota v promet danih hipotekarnih obveznic mora biti ves čas enaka vrednosti hipotek in ne sme preseči 60 odstotkov zneska jamstvenega kapitala. Hipotekarna banka mora, pri svojem poslovanju, voditi posebno kritno- nadzorno knjigo, v katero se vpisujejo zneski, na podlagi katerih se določa obseg danih hipotekarnih obveznic. V skladu z Zakonom o hipotekarnih obveznicah obstaja ustanova posebnega zaupnika, ki nadzoruje in skrbi za spoštovanje kritnega načela. Hipotekarna banka potrebuje privolitev tega zaupnika, če želi dati hipotekarne obveznice v promet. Prav tako mora hipotekarna banka skrbeti za pravilnost in natančnost vpisov v oba registra, izbrisi iz registrov pa so mogoči le na podlagi njegove pisne privolitve (Juhart e tal. 1995, 296). Načelo skladnosti (kongruence) Za aktivne in pasivne posle hipotekarnih bank je značilno, da so dolgoročni. Padec vrednosti denarja in tečajno nihanje sta v obdobjih ekonomskih kriz povzročila pri poslovanju hipotekarnih bank velike pretrese. Tečajnim razlikam, nerentabilnosti in nelikvidnosti se je zakonodajalec skušal izogniti z nekaterimi določbami, ki skupaj tvorijo načelo skladnosti (kongruence). To načelo se nanaša na področje refinanciranja in obtoka hipotekarnih obveznic, kar naj bi vzpostavilo ravnovesje med obema dolgoročnima posloma za dosego želenih pravnih in gospodarskih učinkov. S pasivnimi posli pride banka do prostih denarnih sredstev, s katerimi se financirajo aktivni posli hipotekarnih bank. Ker sta aktivni in pasivni posel odvisna drug od drugega, mora za hipotekarno banko veljati temeljno načelo, po katerem mora banka ali druga institucija, ki dodeljuje kredite, ves čas razpolagati z ustreznimi sredstvi (biti mora likvidna) (Juhart e tal. 1995, 297). Zakon banki ne omogoča zahtevati predčasne razveze posojilne pogodbe, imetniku obveznic pa ne daje možnosti zahtevati predčasno izpolnitev pravic iz hipotekarne obveznice. Na ta način so izključene možnosti predčasnih, nepredvidenih obveznosti, zato predstavljajo temelj za varno in smotrno delovanje hipotekarnih bank. Hkrati pa zakonske prepovedi glede predčasnega prenehanja obveznosti predstavljajo tveganje in breme za potencialne investitorje. To je še posebej vidno takrat, kadar obstajajo realne možnosti za zmanjševanje realne vrednosti denarja in povečanje tržne obrestne mere. To je bil tudi razlog, da je v Nemčiji prišlo v sedemdesetih letih do močnih pritiskov, da se v takih primerih dodeli zakonska možnost za predčasno prenehanje razmerij, ali pa se da možnost spreminjana obrestnih mer. Ta predlog s strani zakonodajalca ni bil sprejet. Temeljno načelo financiranja je fiksno obrestovanje hipotekarnih obveznic, ki pomembno vpliva tudi na višino obresti v aktivnem poslu. Zakon prav tako določa tudi časovno odvisnost med pasivnim in aktivnim poslom, ki je vzpostavljen tako, da hipotekarne obveznice ne smejo biti v obtoku bistveno dlje od obdobja, za katerega se sklepajo posojilne pogodbe.

34

Ugotavlja pa se, da traja v praksi časovno obdobje obeh poslov pet do deset let, namesto želenih daljših obdobij (Juhart e tal. 1995, 297).

5.2 Hipotekarno bančništvo Tak sistem zahteva zelo urejeno in razvito pravno in regulatorno infrastrukturo. Med posameznimi modeli je v Evropi najbolj razširjen model hipotekarnih obveznic. Obveznice izda kreditna ustanova, pri čemer so hipotekarna posojila kritje za te obveznice. Ureditve se med seboj razlikujejo, ena od pomembnejših pa temelji na načelu specialnosti, ki pomeni, da obveznice lahko izdaja le hipotekarna banka. Najbolj znana primera specializiranih bank sta nemški in danski model. Hipotekarno bančništvo je v Sloveniji še v povojih. Za razvitimi gospodarstvi zaostajamo tako po deležu s hipotekami zavarovanih bančnih posojil (s hipoteko je zavarovanih samo 13 odstotkov vseh posojil) in njihovi ročnosti kot po povprečni višini kreditov (uk/bg/bp 2002, 1). Hipotekarno bančništvo v največji meri služi predvsem nepremičninskemu financiranju, v tem okviru predvsem financiranju stanovanjske gradnje in komercialnih nepremičnin. V svoji najbolj razviti obliki, kjer sta razvita tako primarni kot sekundarni hipotekarni trg, hipotekarno bančništvo namreč omogoča zelo dolgoročne in cenovno zelo ugodne kredite More ( 2002, 2). Poznamo tri različne modele hipotekarnega bančništva, ki se med seboj razlikujejo v pogledu sekundarnega hipotekarnega trga oziroma v načinu zagotavljanja kreditnih virov, medtem ko na strani primarnega hipotekarnega trga oziroma na strani hipotekarnega kreditiranja ni bistvenih razlik. Razlike so torej so torej prisotne predvsem na pasivni strani bilance stanja hipotekarne ustanove (More 2002, 2). Slika 5: Sistemi hipotekarnega bančništva

Vir: More ( 2002, 2).

35

5.2.1 Modeli hipotekarnega bančništva Ločimo tri modele (Bergo 2001, 40–41): • Tradicionalni model, imenovan tudi enonivojski model, ki je poznan po konkretnih oblikah: angleških »building societies« in avstrijskih »bausparkassen«. Model obstaja tudi v drugih državah, kjer ga izvajajo banke in hranilnice. Za ta model je značilno, da posojilodajalec posojila ohranja v svojem portfeliju. Značilno je tudi, da ena institucija izvaja vse bistvene funkcije hipotekarnega bančništva. Institucija zagotavlja finančne vire za kreditiranje, odobrava kredite, kredit v toku življenja servisira in upravlja s tveganji, ki izhajajo iz njenega portfelija. Finančni viri se zagotavljajo iz depozitov, ki jih imajo fizične in pravne osebe pri teh institucijah. V tem modelu sekundarni trg hipotekarnih posojil ne obstaja. Prednost modela je v institucionalni preprostosti. Slabost takšne institucije so višji stroški od tistih, ki se refinancirajo skozi kapitalske trge, zato je cena, ki jo plača najemnik posojila, večja. • Nemški in danski model, ki temeljita na specializiranih hipotekarnih bankah. Te banke delujejo po principu, da hipotekarnih obveznic ne sme izdajati nihče drug razen hipotekarne banke. Delovanje in ustanavljanje hipotekarnih bank je v obeh državah urejeno s posebno zakonodajo in strogo nadzirano s strani države. Zakonodaja zelo restriktivno določa obseg poslov, ki jih tovrstne institucije lahko opravljajo, prav tako tudi stopnjo pokritja hipotekarnih obveznic s hipotekarnimi posojili in drugo, kar prispeva k varnosti poslovanj s tovrstnimi institucijami. Visoka stopnja varnosti kot tudi visoka stopnja specializacije omogočata visoko stopnjo učinkovitosti teh bank in posledično majhen obrestni razmik. Glavna razlika med nemškim in danskim modelom je v tem, da se na Danskem posojilo izplačuje neposredno v obveznicah. Takšen model zahteva bolj razvito finančno okolje, zlasti razvit trg obveznic kot tudi obstoj in razvitost institucionalnih investitorjev; torej subjektov, ki bodo investirali v hipotekarne obveznice, ob tem pa nase prevzeli obrestno tveganje. • Ameriški model hipotekarnega bančništva, ki zahteva še bolj razvito finančno okolje in še več institucij. Osnovna razlika glede na nemško-danski model je, da v ameriškem modelu institucije, ki dajejo hipotekarna posojila, ne izdajajo hipotekarnih obveznic, s katerimi bi pridobile finančna sredstva, ampak hipotekarna posojila odprodajo državni agenciji, ki izda s posojili zavarovane obveznice. Zaupanje investitorjev v takšne obveznice je zelo veliko, saj obstaja nekakšna državna garancija.

36

6 EVROPSKI IN AMERIŠKI MODEL HIPOTEKARNEGA BANČNIŠTVA Sistemi hipotekarnega kreditiranja in hipotekarnega bančništva so v svetu poznani in uspešni modeli financiranja stanovanjske gradnje. Hipotekarna posojila so v praksi tujih bančnikov prisotna že vrsto desetletij in v različnih državah se različno vgrajujejo v finančni sistem (Oven 2002, 21). Upniku omogočajo varčen in hiter dostop do lastništva nepremičnine, na drugi strani pa izvršba na nepremičnini za banko predstavlja preprost in učinkovit način poplačila denarne terjatve (Oven 2002, 21). Temeljni razlogi, s katerimi se utemeljuje upravičenost ločevanja hipotekarnih bank od drugih institucij, so: • narava dodeljevanja hipotekarnih kreditov je bistveno drugačna od dodeljevanja kreditov, ki so zavarovani s nepremičninami; • opravljanja drugih bančnih poslov bi lahko ogrozilo poslovanje hipotekarnih bank (omejevanje tveganja); • hipotekarne banke so pomemben del trga denarja in kapitala, zato obstoji javni interes nemotenega razvoja tega segmenta trga (Oven 2002, 21). Z namenom zaščite investitorjev so hipotekarne banke omejene glede višine dodeljenega kredita. Skupna vsota v promet danih obveznic mora biti neprestano krita s hipotekami v najmanj enaki višini ter ne sme preseči šestdesetkratnega zneska jamstvenega kapitala banke. Ta del premoženja je v primeru stečaja rezerviran izključno za zahtevke imetnikov hipotekarnih obveznic. Le-ti imajo prednostno pravico do poplačila iz kritnega dela hipotekarne banke. Poleg tega pa banke potrebujejo še posebno dovoljenje pristojnega organa za izdajo hipotekarnih obveznic (Oven 2002, 21). Hipotekarna obveznica je obligacijski vrednostni papir, ki lastniku zagotavlja povrnitev sredstev vnaprej določenih rokih ali višini. Razen navedenega zahtevka lastnik obveznice praviloma nima nobenih drugih pravic do izdajatelja. Glavni pomen obveznic je njena prenosljivost. Najbolj znani državi, ki sta oblikovali Specializirano hipotekarno banko sta Nemčija in Danska. V nemškem in avstrijskem sistemu "kolektivnega stanovanjskega varčevanja" so posojila neposredno vezana na hranilne vloge. Gradbene hranilnice sprejemajo depozite graditeljev ter jim kasneje dodelijo kredite za gradnjo, vendar datum odobritve ni vnaprej določen. Znesek terjatve, za katero jamči nepremičnina, ne sme presegati treh petin vrednosti nepremičnine. Druga značilnost pa je fiksna obrestna mera, neodvisna od tržne vrednosti denarja. Spodbujanje vlaganja sredstev ne pomeni zaslužka od obresti, temveč pričakovano kasnejše posojilo. Francoski sistem se od navedenega razlikuje le po tem, da omogoča vnaprejšnjo določitev datuma, ko bo posojilo varčevalcu na voljo. Sistem, ki deluje na Danskem, je podeljevanje kreditov v naravi, kar pomeni, da kreditojemalec dobi obveznice, ki jih na svoj riziko s pomočjo borznega posrednika proda. V posamezni kreditni pogodbi je navedeno, s katerimi obveznicami je kredit financiran. Danska ureditev ne pozna posebnega kreditnega registra ali zaupnika, kontrola nad poslovanjem pa je vzpostavljena tako, da so predstavniki imetnikov obveznic člani nadzornega svet ( Krassnig 1998, 9 ). Na Danskem so se prve hipotekarne kreditne institucije oblikovale leta 1850. Njihova posebnost je, da so statusno organizirane kot združenja posojilojemalcev, ki jamčijo

37

solidarno skupaj hipotekarno kreditno ustanovo. Drugod po svetu so hipotekarne ustanove praviloma organizirane kot kapitalske družbe, ki jih ustanavljajo prihodnji kreditodajalci. Danska posebnost se kaže tudi v neposredni povezanosti med aktivnim in pasivnim poslom hipotekarne banke. Posojila se izplačujejo neposredno v obveznicah (zapis serijskih številk obveznic v kreditno pogodbo), kreditojemalci pa nato obveznice prodajo na kapitalskem trgu investitorjem5 za gotovino (Strnad 1995, 588; Urskov 2002, 6-7). Ker se hipotekarno združenje ukvarja izključno z opisanimi posli, nima drugih upnikov kot imetnike obveznic. Terjatve imetnikov obveznic pa so zavarovane z lastnimi sredstvi združenja in garancijskega kapitala. Poleg tega pa je vzpostavljena tudi solidarna odgovornost kreditojemalcev in združenja za dolgove članov združenja. Financiranje stanovanjskih nepremičnin v Veliki Britaniji je verjetno najmanj reguliran in najbolj tržno usmerjen finančni sistem ( Krassnig 1998, 9 ). Slika 6: Poenostavljen prikaz danskega modela hipotekarne obveznice

Vir: Urskov (2002, 13). Leta 1928 je bil pod vplivom države ustanovljen hipotekarnim bankam podoben institut Agricultural Mortgage Corporation (AMC). Posebna finančna organizacija podeljuje dolgoročne kmetijske kredite, ki se refinancirajo z izdajanjem obveznic. Gre za imenske obveznice z nespremenljivo obrestno mero, ki kotirajo na borzi. Izdani krediti pa se dodeljujejo za dobo do 40 let (Jaš 2002, 24). Glede na raznolikost hipotekarnega bančništva po svetu je pozornost drugega sklopa diplomskega dela v nadaljevanju namenjena predvsem dvema modeloma hipotekarnega bančništva, in sicer evropskemu in sistemu ZDA. Kljub posebnostim posameznih držav je

5 V nasprotju z nemškimi zastavnimi pismi je v danskem modelu investitor izpostavljen tveganju predčasnega odplačila (kreditojemalec ima pravico predčasnega odplačila).

38

za omenjeni sistem pomembna urejena in zelo razvita pravna in regulatorna infrastruktura (Petavs 2002, 51): • Potrebna je urejena in ažurna zemljiška knjiga, kot učinkovit registracijski sistem lastnine in hipoteke nad nepremičnino; • Potrebna je urejena zakonodaja o izvršbi in njena učinkovita implementacija v praksi, ki omogoča upniku dostop do zastavljene nepremičnine in njeno prodajo v razumnem času; • Na razvitih sekundarnih hipotekarnih trgih je treba zagotoviti tudi urejen prenos hipotekarnega upništva z ene osebe na drugo; • Stečajna zakonodaja mora hipotekarnim upnikom (investitorjem) nameniti ustrezno prednost pred drugimi upniki; • Potrebna je ustrezna finančna zakonodaja, ki hipotekarne kredite in obveznice primerno obravnava, predvsem z vidika tveganja.

6.1 Ameriški model hipotekarnih obveznic V ZDA je hipotekarno bančništvo doživelo svoj največji razcvet. Prvi aktivni začetki hipotekarnega bančništva v Ameriki segajo sedemdeseta leta prejšnjega stoletja, ko je državna organizacija General National Mortgage Association imenovana Ginnie Mae, leta 1970 izdala prvo hipotekarna obveznico (Zupančič 2000, 27- 28). Finančne institucije, ki se v ZDA ukvarjajo s hipotekarnim kreditiranjem so predvsem hipotekarne banke, hranilnice, zavarovalnice za življenjska zavarovanja in pokojninski skladi. Za dolgoročne stanovanjske kredite si banke zagotovijo dolgoročne vire sredstev z izdajo hipotekarnih obveznic. Vloga države predstavlja ključni dejavnik za razvoj hipotekarnega bančništva v ZDA. Pomembni so pozitivni vplivi sodelovanja države pri nastajanju in razvoju primarnega in sekundarnega trga hipotekarnih posojil. Ameriška vlada je v interesu, da bi državljanom zagotovila ugodne stanovanjske in bivanjske pogoje, pričela posegati v primarni trg. V času depresije je pričela vzpodbujati uvajanje hipotekarnih posojil z nespremenljivo obrestno mero, mesečnim odplačevanjem in z zavarovanjem posojil pri državnih ustanovah (Krassnig 1996, 16).

6.1.1 Vloga državnih agencij in zasebnih izdajateljev Vlada Združenih držav Amerike je oblikovala tri hipotekarne agencije: Ginnie Mae GNMA (Government National Mortgage Association), Fannie Mae FNMA (Federal National Mortgage Association) in Freddie Mac FHLMC (Federal Home Loan Mortgege Corporation). Agencije so oblikovane z namenom, da pripomorejo k oblikovanju posojil, ki so dostopna širšem krogu gospodinjstev, in s tem ključno pripomorejo k oblikovanju sekundarnega hipotekarnega trga. Glavna prednost agencij je v garanciji, ki jo nudijo za odobrena posojila (Davidson et al. 2003, 75).

39

6.1.1.1 Government National Mortgage Association V ZDA imajo pomembno vlogo na sekundarnem trgu tudi zavarovalnice, ki z zavarovanjem odobrenih posojil prispevajo k zmanjšanju tveganja posojilodajalcev. V ZDA se z zavarovanjem posojil ukvarjajo Federal Hausing Administration (FHA), Vladna služba za veterane (VA) in zasebne zavarovalnice. Ginnie Mae se ukvarja le z listinjenjem hipotekarnih posojil z najkvalitetnejšim zavarovanjem, in sicer gre za posojila, zavarovana s strani FHA in VA. Leta 1968 je bila ustanovljena agencija Ginnie Mae z namenom oblikovanja sekundarnega trga za hipotekarna posojila z državnim zavarovanjem. S tem namenom je agencija v letu 1970 oblikovala prvi hipotekarni vrednostni papir. Skozi razvojna obdobja je Ginnie Mae oblikovala štiri različne programe: Ginnie Mae I, Ginnie Mae II, Ginnie Mae III, in Ginnie Mae Platinum, za katere plačila obresti in glavnice v celoti jamči vlada ZDA (Davidson et al. 2003, 82). - The Federal National Mortgage Association V ZDA, kjer je razvitost hipotekarnih trgov najvišja, je kongres ustanovil institucijo Fannie Mae, ki je kupovala hipotekarna posojila od izdajateljev in s tem igrala vlogo klirinške hiše na sekundarnem trgu. Njena vloga je bila predvsem v zagotavljanju trga za posojila, zavarovana pri Federal Hausing Association (FHA). Kasneje pa se je FNMA preoblikovala v institucijo v lasti zasebnih investitorjev (Jaš 2002, 21). Agencija Fannie Mae nudi programe, pri katerih sama jamči za pravočasno poplačilo obresti in glavnice, vsakega 25. v mesecu. Donos vrednostnih papirjev je nekoliko nižji od obrestne mere na hipotekarna posojila v paketu, saj je iz razlike potrebno pokriti stroške garancije in servisiranja (Davidson et al. 2003, 84). - The Federal Home Loan Mortgage Corporation Agencija Freddie Mac nudi programe, pri katerih sama jamči za pravočasno poplačilo obresti in glavnice. Oblikovala je tudi Feddie Mac Gold program, ki konkurira programu Fannie Mae in izplačuje obresti 15. v mesecu. Oblikovali pa so tudi "Giant program", ki je po značilnostih soroden z Ginnie Mae Platinum. Največje aktivnosti pri prodaji dostopnješih hipotekarnih posojil in listinjenju predstavljajo dejavnosti agencij Fannie Mae in Freddie Mac, medtem ko se Ginnie Mae ukvarja le z listinjenjem najkvalitetnejših hipotekarnih posojil z državnim zavarovanjem. Kljub temu da vrednostni papirji Fannie Mae in Freddie Mac niso direktno zavarovani s strani države, nudijo nižjo donosnost kot komercialne banke. Raziskave so namreč potrdile, da je na trgu uveljavljeno prepričanje, da bo vlada agencijam priskočila na pomoč v primeru morebitnih finančnih težav (Davidson et al. 2003, 288). -Vrednostni papirji zasebnih izdajateljev Najpogostejša oblika posojil, na podlagi katerih zasebni izdajatelji izdajajo vrednostne papirje, so posojila v visokih zneskih (ang. jumbo loans), ki so izdana posojilojemalcem z visoko boniteto. Pogosta so tudi gospodinjska posojila HEL (ang. home equity loans), na podlagi katerih se oblikuje paket za izdajo privatnih vrednostnih papirjev. Trg omenjenih posojil je zelo heterogen, saj ga sestavljajo hipotekarna posojila z visokim razmerjem

40

vrednosti posojila glede na vrednost zastavljene nepremičnine LTV (ang. loan-to-value ratio), hipotekarna posojila, katerih posojilodajalec ima drugotno pravico do zaplembe, posojila, namenjena za oplemenitenje nepremičnine HIL (ang. home improvement loans) ter hipotekarna posojila drugotnega pomena. Trg HEL je predvsem osredotočen na posojila z višjo stopnjo tveganja, saj paket hipotekarnih posojil sestavljajo posojilojemalci z nižjo kreditno boniteto, najpogosteje označeno z oceno B, C, ali D (Davidson et al. 2003, 288).

6.1.2 Izvedeni instrumenti na podlagi listinjenja hipotekarnih posojil V razvitem finančnem sistemu se pojavljajo potencialni investitorji, za katere ponudba ne zadostuje glede na njihove specifične potrebe tveganja in donosa obstoječega vrednostnega papirja. Z namenom razvoja trga hipotekarnih vrednostnih papirjev so ponudniki oblikovali izvedene instrumente, ki približajo investiranje investitorjem s specifičnimi potrebami. CMO obveznice so odločilne v preoblikovanju denarnega toka iz hipotekarnih posojil v številne različice izvedenih instrumentov. Gre za idejo, da je mogoče vsak vrednostni papir oblikovati povsem v skladu z želeno strukturo denarnih tokov, ki naj bi jih ta instrument prinašal (Davidson et al. 2003, 185).

6.1.2.1 Sekundarno zavarovane hipotekarne obveznice Finančniki z Wall Street-a so želeli ponuditi dodatno storitev in s tem možnost izbire investitorjem. S tem namenom je leta 1983 Freddie Mac izdal prve sekundarno zavarovane hipotekarne obveznice CMO (ang. collateralised mortgage obligations). CMO obveznico definiramo kot obveznico, katere donos je zavarovan z denarnim tokom paketa hipotekarnih posojil. Oblikovali so kratkoročne, srednjeročne in dolgoročne obveznice iz denarnega toka paketa (an g. pool) hipotekarnih posojil. Denarni tok CMO obveznice sestavlja znesek izplačanih obresti in glavnice, zato poznamo določila o izplačilu glavnice (ang. principal-pay type) in obresti (ang. interest-pay type). Lastnosti posamezne CMO obveznice pa določajo dejanski denarni tok, ki je izplačan investitorju. Oblikovani so vrednostni papirji, katerih lastniki prejemajo le obresti ali le glavnico, ter vrednostni papirji, katerih lastniki prejemajo tako obresti kot glavnico (Davidson et al. 2003, 185). a) Principal – pay types Določila o izplačilu glavnice določajo, na kakšen način bo znesek glavnice razdeljen med različne razrede CMO obveznic. Za t.i. zaporedne obveznice (ang. sequential bonds) je značilno, da je lastnikom le-teh najprej izplačan znesek glavnice, pred poplačilom glavnice lastnikom drugih razredov obveznic. Sorazmerne obveznice (ang. pro rata bonds) so izplačane sočasno v fiksnem znesku (Davidson et al. 2003, 196). - Zaporedne obveznice

Prva oblika izdanih CMO obveznic so bile t.i. zaporedne obveznice (ang. sequential bonds), ki so bile oblikovane z namenom približati hipotekarne vrednostne papirje širšemu krogu investitorjev. Namen zaporednih obveznic je zmanjšati obdobje, v katerem se investitorju povrne glavnica. Oblikovani so štirje razredi zaporednih obveznic, razred A, B, C in razred Z. Imetniki papirjev razreda A so prvi, ki jim je v celoti izplačan znesek

41

glavnice. Ko so imetniki razreda A v celoti izplačani, se pričnejo izplačila investitorjem v obveznice razreda B, in ko so slednji v celoti izplačani, se pričnejo izplačila razredu C, ter za tem še izplačila imetnikom obveznic Z. Glede na izplačila tako ločimo kratkoročne (razred A), srednjeročne in dolgoročne vrednostne papirje (razred C). Za Z obveznice (ang. accural bonds) je značilno, da investitor v začetnem obdobju ne prejema obresti, saj so le-te dodane k vrednosti glavnice, katere vrednost v začetnem obdobju zato narašča. V nasprotnem primeru pa vrednost glavnice razreda A pada od začetka, saj se najprej poplačajo imetniki obveznic razreda A. Zatem pričnejo padati vrednosti glavnice razredov B in C, po izplačilu denarnih tokov imetnikom obveznic predhodnega razreda. Za kratkoročne vrednostne papirje je značilna nižja donosnost do dospelosti. Večji kot je znesek glavnice, ki ga prejmejo imetniki v kratkem časovnem obdobju, večja je tudi vrednost samega vrednostnega papirja. Omenjeni način doseganja dodane vrednosti je značilen za CMO obveznico razreda A (Davidson et al. 2003, 196). -Sorazmerne obveznice

Lastniki sorazmernih (ang. pro rata bonds) obveznic prejemajo proporcionalne zneske izplačila glavnic. Tveganje uravnavajo z obrestno mero, ki je za posamezne vrednostne papirje različna. Kljub proporcionalnemu izplačilu glavnice so z različnimi obrestnimi merami oblikovani vrednostni papirji z različnimi lastnostmi, ki pritegnejo investitorje z različnimi potrebami (Davidson et al. 2003, 199). -Razporejene obveznice

Razporejene obveznice (ang. scheduled bonds) nudijo največjo gotovost prihodnjih denarnih tokov. Ena od oblik razporejenih obveznic so obveznice z načrtovano amortizacijo PACs (ang. pllaned amortization classes), ki investitorju prinašajo trajne denarne tokove v razponu stopenj tveganja predplačila (Davidson et al. 2003, 196). b) Interest – pay types Določila o izplačilu obresti določajo znesek obresti, ki bo v določenem obdobju izplačan lastniku CMO obveznice. Omenjena določila so tesno povezana z določili o izplačilu glavnice, saj tako skupaj tvorijo številne različice vrednostnih papirjev. Najpogostejša oblika so fiksna izplačila obresti. Investitor prejme fiksen odstotek obresti od razpoložljive glavnice (Davidson et al. 2003, 196). c) PO in IO obveznice Obveznice, ki imetnikom izplačujejo zgolj zneske glavnic PO (ang. Principal Only) ali le zneske obresti IO (Interest Only), so zelo občutljive, saj na njihovo vrednost pomembno vpliva tveganje predplačila. Lastniki PO obveznic so ob nakupu vrednostnega papirja seznanjeni z vrednostjo denarnega toka, ki ga bodo prejeli. Tveganje se pojavlja skozi celotno obdobje do zapadlosti PO obveznice, saj izplačani denarni tok PO obveznice glede na predplačila variira. V primeru hitrega predplačila je tudi imetnik PO obveznice izplačan v začetnem obdobju. Glede na to, da PO obveznice imetniku ne doprinesejo dohodka v obliki obresti, je tržna vrednost omenjenih instrumentov nizka. V primeru, da se denarni tok investitorju hitro povrne, pa tržna vrednost PO obveznice naraste. Na vrednost PO obveznice bistveno vpliva višina tržnih obrestnih mer ter obdobje predplačila, saj razmere

42

nizkih obrestnih mer vodijo v predčasno poplačilo posojil in njihovo refinaciranje, kar pa pozitivno vpliva na vrednost PO obveznic. Omenjene spremembe v finančnem okolju pa imajo drugačne učinke na IO vrednostne papirje. Imetniki IO obveznic namreč nimajo zagotovljenega denarnega toka. Znesek izplačanih obresti se oblikuje v odvisnosti od preostale glavnice. V obdobju predplačil se znesek glavnice zmanjšuje, s tem pa pada tudi znesek obresti, ki so jih deležni imetniki IO obveznic. Rastoče obrestne mere, ki upočasnijo predplačila, imajo pozitiven vpliv na vrednost IO obveznic, saj tako lastniki IO obveznic beležijo višji denarni pritok (Davidson et al. 2003, 206). V obdobju razmeroma stabilnih obrestnih mer se pokaže posebnost IO in PO obveznic. Za obveznice, na vrednost katerih pozitivno vplivajo razmere naraščajočih obrestnih mer, je namreč značilen manjši donos. Nasproten učinek je razviden pri PO obveznicah, ki imajo v razmerah stabilnih obrestnih mer večji donos (Davidson et al. 2003, 278).

6.2 Nemški model hipotekarnih obveznic Nemška ureditev poslovanja s hipotekarnimi obveznicami je najstarejša, preizkušena v praksi in skrbno obdelana v teoriji. Relativno trdnost si je pridobila s strogim režimom poslovanja, kar pa je omogočil zakon o hipotekarnih bankah in strog režim nadzora (Glogovšek 1999, 13). Nemški trg je tretji po velikosti v svetu in največji v Evropi. Razlogi za takšen uspeh hipotekarnih obveznic v Nemčiji so naslednji:

- domači investitorji dajejo prednost obveznicam, - ne obstajajo nikakršne ovire pri pretoku kapitala. - nemški bančni sistem velja za stabilnega in - trg je zelo dobro organiziran, transakcije potekajo zelo hitro in učinkovito

(Glogovšek 1999, 13). Tabela 2: Hipotekarne obveznice, njihovi izdajatelji in tržni deleži v nekaterih evropskih državah DRŽAVA VRSTA

HIPOTEKARNE OBVEZNICE

VRSTA IZDAJATELJA TRŽNI DELEŽ(opomba- nadpis)

Danska Realkreditobligation Hipotekarna banka 13,2% Nemčija Pfandbrief Hipotekarna banka in

deželna banka6 72,8%

Španija Cedula hipotecaria Katerakoli banka 0,9% Francija Obligation fonciere Specializirana banka

(societes de credit foncier ) & centralizirana izdajateljska enota

4,2%

Luksemburg Lettre de gage Hipotekarna banka 0,7% Avstrija Pfandbrief Mešana hipotekarna banka7 0,7% 6 Banka v javni lasti.

43

& deželna hipotekarna banka

Švedska Bostandsobligation Hipotekarna družba 4,3% Finska Hypoteekkilaina Hipotekarna banka 0,003% Švica Pfanderbrief or lettre

De gage Centralna izdajateljska Enota

1,9%

VIR: More (2003, 270). Vodilni državi na področju hipotekarnih obveznic sta Nemčija in Danska z več kot stoletno tradicijo. Zaradi velike privlačnosti hipotekarnih obveznic za investitorje je veliko zahodnih držav posodobilo svojo zakonodajo o hipotekarnih obveznicah (More 2003, 270). Pfandbriefe trg je po svoji velikosti drugi največji trg obveznic na nemškem področju, in sicer takoj za vladnimi obveznicami. Pfandbrief obveznice so najkvalitetnejše obveznice, ki jih lahko izdajajo le banke v javni lasti in hipotekarne banke. Njihovo kakovost zagotavlja stroga zakonska regulativa, saj ima banka za njihovo kritje kakovostne terjatve. Pfandbrief obveznice imajo v primeru stečaja banke prednostne pravice do poplačila terjatev iz najbolj kakovostnega dela aktive, to je iz sklada »terjatev« banke iz naslova hipotekarnih kreditov ter kreditov javnemu sektorju. Če ta del aktive ne zadostuje za poplačilo terjatev, imajo investitorji prednostno pravico do poplačila tudi iz manj kakovostnih dela terjatev ) (Kocbek 1998, 22-24). V Nemčiji so hipotekarne banke posebne kreditne ustanove dolgoročnega kreditiranja. Ime so dobile zaradi hipotekarnih poslov, ki jih opravljajo. Krediti, ki jih dodeljujejo, so zavarovani z zemljiškimi zastavnimi pravicami, kot so; hipoteka, zemljiški dolg. Ko banka pridobi takšno realno zavarovanje, izda na njihovi osnovi hipotekarne obveznice ali pa odobri kredite javnim podjetjem, ki so zastavila svojo hipoteko. S tem, ko si banka enkrat pridobi terjatve do takšnih gospodarskih subjektov, izdaja tudi komunalne obveznice. Hipotekarne banke, kot je že rečeno, opravljajo dvoje vrst poslov aktivne in pasivne. Oboji pa določajo status kreditne institucije kot hipotekarne banke. O hipotekarni banki se lahko govori takrat, če bo hipoteke, ki jih pridobi pri opravljanju obeh vrst poslov, uporabila za kritje izdanih obveznic v skladu z zakonom o hipotekarnih bankah (Hypothekenbankgesetz, kratko HBG) (Kocbek 1998, 22-24). Hipotekarne banke pa morajo izpolnjevati tudi druge pogoje, kateri so primarno določeni v HBG in v zakonu o kreditnih razmerjih. Kreditna ustanova je lahko hipotekarna banka le, če so jo ustanovili zasebnopravni subjekti. Javnopravni instituti (kreditni zavod) niso hipotekarne banke v smislu HBG, kljub temu, da izdajajo obveznice, ki so krite s hipotekami. Hipotekarne banke morajo biti statusno organizirane v obliki delniške ali komanditne delniške družbe. Po HBG obstajajo mešane in čiste hipotekarne banke, vendar ustanavljanje novih mešanih hipotekarnih bank ni možno (Kocbek 1998, 22-24). Po nemški zakonodaji imetnik hipotekarne obveznice v osnovi ni hipotekarni upnik. Tako tudi s tistim, ki zastavlja nepremičnino ni v nobenem pravnem razmerju. In zato ne more imeti zahtevka za poplačilo zastavljene stvari. Kljub temu pa mu nemška zakonodaja s tega področja daje poseben položaj upnika, ki je privilegiran. Ta položaj, omogoča imetniku 7 Komercialna banka, ki ima licenco za izdajanje hipotekarnih obveznic.

44

hipotekarne obveznice prednostno poplačilno pravico do dela premoženja hipotekarne banke. Tako so imetniki hipotekarnih obveznic privilegirani upniki hipotekarne banke. Zavarovane terjatve hipotekarnih bank iz posojilnih pogodb (hipotekarna banka pridobi z nakupom obveznic nepremičnino kot obliko zavarovanja svoje terjatve do posojilojemalca – izdajatelja obveznic) so namenjene izključno za poplačilo terjatev imetnikov hipotekarnih obveznic. Hipotekarne obveznice so v Nemčiji ena izmed najbolj varnih oblik finančnih naložb in to predvsem zaradi stroge nemške zakonodaje na tem področju (HBG), ki zagotavlja kar največjo varnost terjatev imetnikov hipotekarnih obveznic (Kocbek 1998, 22-24). Zakaj imajo prav hipotekarne obveznice značilnost varne naložbe je razvidno iz naslednjega:

• hipotekarne obveznice lahko v Nemčiji po zakonu izdajajo samo hipotekarne banke;

• hipotekarne posle smejo opravljati samo hipotekarne banke – to so manj tvegani posli;

• imetniki hipotekarnih obveznic v bistvu niso hipotekarni upniki, saj so razmerja odvisnosti vzpostavljena med izdajatelji hipotekarnih obveznic (gospodarski subjekti) in hipotekarnimi bankami (povezava med pasivnim in aktivnim poslom);

• imetniki hipotekarnih obveznic imajo status privilegiranega upnika (hipotekarne banke), in sicer na tistem delu premoženja, ki sestavlja posebno kritno maso (zavarovana terjatev hipotekarne banke nasproti podjetju kot izdajatelju obveznic);

• nemška zakonodaja (HBG) postavlja celo vrsto omejitev v pogledu nepremičnin, ki so predmet zastavitve, in v pogledu višine sredstev, ki jih hipotekarna banka nameni za nakup hipotekarnih obveznic;

• izvajanje hipotekarnih poslov nadzira poseben nadzorni organ; • interese imetnikov hipotekarnih obveznic ščiti in varuje neodvisen strokovnjak –

zaupnik (Kocbek 1998, 22-24). Med tistimi skupinami, ki investirajo in predstavljajo največji delež na nemškem trgu hipotekarnih obveznic, prednjačijo zavarovalnice, sledijo banke, nato privatni sektorji, investicijski skladi, tuji investitorji ter drugi. Za nemške hipotekarne obveznice je značilna nekoliko nižja likvidnost. Vzrok je pa v tem, da zavarovalnice ponavadi držijo obveznice do konca njihove dospelosti, to pomeni »buy and hold«. Drugi vzrok pa so neporavnani zapadli vrednosti papirji. V Nemčiji je poslovanje s hipotekarnimi obveznicami veliko večje kot z državnimi obveznicami (Glogovšek 1999, 14). Hipotekarne obveznice so zanimive kot sestavine portfelja institucionalnih investitorjev, ker obstaja cel splet različnih ekonomskih dejavnikov, ki skrbijo za varnost državnih obveznic. Tako hipotekarne obveznice, zavarovane z vrednostnimi papirji, niso odvisne od davčne politike (dvig davkov nanje ne vpliva). Nemški trgi hipotekarnih obveznic so najbolj likvidni in obsežni ter zagotavljajo največje dobičke. Pfandbrief je, kot smo že omenili, specifični vrednostni papir – hipotekarna obveznica, ki so jo razvili v Nemčiji in je najkvalitetnejša obveznica, ki jo lahko izdajajo le banke v javni lasti ter hipotekarne banke. Pfandbriefe pa se imenujejo finančne institucije, ki izdajajo hipotekarne kredite. Za te vrednostne papirje ne daje garancije nobena državna ali zasebna institucija. Garancijo predstavlja njihova varnost, ki je zagotovljena s strogimi predpisi o njihovi izdaji in

45

strogim nadzorom nad finančnimi institucijami, ki te papirje izdajajo (Glogovšek 1999, 14). Bistvene značilnosti Pfandbrief so:

- izraz Pfandbriefe je pravno zaščiten, zato ga lahko izdajajo samo institucije z državno licenco;

- Pfandbrief obveznice so imenski ali prinosniški vrednostni papirji, ki obljubljajo investitorjem enkrat na leto izplačilo obresti in ob zapadlosti vračilo glavnice;

- Pfandbrief obveznice so standardizirane z zakonskimi predpisi, ki temeljijo na varnosti, zato ni toliko pomembno, kdo je izdajatelj te obveznice;

- izdajatelj mora sredstva, ki služijo kot podlaga za izdajo Pfandbrief obveznic voditi v svoji bilanci stanja in v posebnem registru (»cover register«), katerega pa nadzira neodvisen skrbnik;

- premoženje, na podlagi katerega se lahko izdajo Pfendbrief obveznice so hipotekarni krediti ali krediti odobreni javnemu sektorju;

- vrednost odobrenega hipotekarnega kredita posameznemu kreditojemalcu lahko največ znaša 60 % vrednosti nepremičnine, za katero je kredit odobren;

- v primeru likvidacije izdajatelja pa imajo imetniki Pfandbrief obveznic prednostno pravico pri poplačilu;

- tveganje predčasnih poplačil praktično ne obstaja (Glogovšek 1999, 14). Iz opisanega je razvidno, da so Pfandbrief obveznice zelo varna naložba, s čimer se strinjajo tudi bonitetne agencije, ki jim praviloma dodeljujejo najvišje bonitetne ocene. Hipotekarna obveznice lahko izdajajo specializirane hipotekarne banke ali specializirani deli bank. Osnovno premoženje za hipotekarne obveznice predstavljajo hipotekarni krediti odobreni prebivalstvu in podjetjem. Glede na premoženje s katerim so obveznice pokrite, ločimo javne (Oeffentliche) in hipotekarne (Hypotheken) Pfandbrief. Javne obveznice nastanejo na podlagi listinjenja kreditov javnemu sektorju (zvezni vladi, deželnim vladam, lokalnim oblastem, institucijam javnega sektorja) in predstavljajo večji delež vseh hipotekarnih obveznic (Glogovšek 1999, 14). Slika 7. ponazarja primer pridobivanja finančnih virov bodisi iz naslova hipotekarnega posojila bodisi iz naslova izdaje hipotekarnih obveznic. Slika 7: Primer pridobivanja finančnih virov na nemškem kapitalskem trgu z izdajo hipotekarnih obveznic

46

Vir: Smrekar (1999, 29). Kako pomemben je trg obveznic Pfandbriefe lahko ponazorimo z njenim deležem na evropskem kreditnem trgu, saj Pfandbrief obveznice obsegajo kar 37 % celotnega kreditnega trga (Zupanič 2000, 28). Takšen uspeh gre pripisati naslednjim razlogom:

• hipotekarne obveznice prinašajo pribitek v donosu glede na državne obveznice, čeprav so enako varne;

• ustanovitev Evropske monetarne unije in enotne denarne valute evro je privedlo do večjega števila investitorjev v Pfandbrief obveznice;

• 1995 leta sta bile uvedena tudi Price-Index (PEX) in Performance-Index (Pex-P), z namenom izboljšati likvidnost in preglednost, zaradi česar je nemški trg obveznic zanimivejši za tuje in domače investitorje (Zupanič 2000, 28).

6.3 Vrste hipotekarnih bank Evropski sistem hipotekarnega bančništva se je razvil v drugačni obliki, kot pa je to značilno za trg v ZDA. Trg v Evropi večinoma ne pozna državnih jamstev za izdane vrednostne papirje v okviru listinjenja. Za evropske države je tudi značilen vse prej kot sistematičen in zelo raznolik razvoj listinjenja, kar je po svoje razumljivo, saj v Evropi v nasprotju z ZDA ni nikakršne skupne zakonske podlage, ki bi pospeševala prodajo vrednostnih papirjev po celem kontinentu (Glogovšek 1999, 15). Evropska hipotekarna fundacija (European Mortgage Federation, Europaeischer Hypothekenverband) je bila ustanovljena leta 1967 na pobudo belgijske in nizozemske

47

nepremičninske zveze. Združuje institucije iz vse Evrope, katerih glavna aktivnost je dajanje hipotekarnih posojil predvsem za stanovanja pa tudi za industrijo in kmetijstvo. Kot sestavni del mehanizma Evropske unije Evropska hipotekarna federacija zastopa in predstavlja svoje članice v razmerju do organov in organizacij Evropske skupnosti. V svojem statutu ima kot pogoj za članstvo določeno, razvito hipotekarno kreditiranje. Na tej osnovi je pridružena članica Evropske hipotekarne federacije od leta 1992 tudi Slovenija (Glogovšek 1999, 15).

V Evropi sta se razvila dva modela hipotekarnih bank in sicer t.i. Model univerzalne banke ter Model specializirane hipotekarne banke. Ureditve se med seboj razlikujejo. Ena pomembnejših razlik temelji na načelu specialnosti, ki dovoljuje izdajo obveznic le hipotekarni banki. Najbolj znana primera specializiranih bank sta nemški in danski model, kjer je zakonodaja zelo stroga in ne dopušča, da bi kdor koli izdajal obveznice (Glogovšek 1999, 15).

6.3.1 Specializirana hipotekarna banka Specializirane hipotekarne banke so specializirane bančne kreditne ustanove s podeljenim privilegijem izdajanja hipotekarnih obveznic in dodeljevanja zavarovanih kreditov. Opravljajo posredniško vlogo med povpraševanjem po dolgoročnih kreditih na eni strani in na drugi ponudbo kapitala zasebnih vlagateljev, ki želijo svoj denar dolgoročno in varno nalagati. Specializirane hipotekarne banke opravljajo dve vrsti glavnih poslov. Prvi glavni posel je sestavljen iz dodelitve kredita, ki je zavarovan z zemljiško zastavno pravico (aktivni posel), in izdaje obveznic na podlagi pridobljenih zemljiških zavarovanj (pasivni posel). Pasivni posel hipotekarne banke je opredeljen z izdajanjem obveznic na podlagi pridobljenih hipotek (Petavs 2002, 51). Drugi je dodeljevanje kreditov domačim javno pravnim osebam in zavodom oziroma dodeljevanje kreditov drugim subjektom, za katere jamčijo javno pravne osebe ali zavodi, in na podlagi pridobljenih terjatev izdajanje obveznic. Terjatev zoper javno pravne subjekte je zavarovana s statusnim položajem tovrstnih subjektov, saj zanje jamči država. Razen navedenih poslov lahko hipotekarne banke opravljajo samo še nekatere posle, ki veljajo za manj rizične. Kredit namreč lahko banka dodeli le v primeru, ko so izpolnjeni vsi zakonsko določeni pogoji o zavarovanju kredita. Pogoji za dodelitev posojila morajo biti natančno opredeljeni. V večini držav so vsaj okvirno določeni v zakonih o hipotekarnih bankah. V nemški zakonodaji pa zakon vsebinsko ne določa pogojev za dodelitev posojila, zato so le-ti opredeljeni v posebni listini, ki se imenuje Zadolžnica. Za dodelitev posojila se mora dolžnik obvezno strinjati s pogoji, navedenimi v Zadolžnici. Zakonodaja zelo strogo določa posle, ki jih take institucije lahko opravljajo, stopnjo pokritja izdanih obveznic s hipotekarnimi krediti, postopke cenitve nepremičnin in druge dejavnike, ki vplivajo na varnost poslovanja ustanov (Petavs 2002, 51). Glavne prednosti modela specializiranega hipotekarnega bančništva pred modelom univerzalne banke so (Butler, Dubel, Merstallinger 2002, 91-92; Lassen 2002, 44-45; Votrubec 2002, 20-21):

48

Primerna in lahko obvladljiva velikost ter preprosta in sploščena struktura specializirane banke omogoča hitrejši pretok informacij, večjo prilagodljivost, hitrejšo odzivnost na potrebe trga in hitro sprejemanje odločitev.

Osredotočenost specializirane banke le na en bančni proizvod pozitivno vpliva na cenovno učinkovitost (nizko razmerje strošek-dohodek).

Bilanca stanja specializirane banke je ločena od bilance stanja lastnika, običajno je to poslovna banka, in tako enostavnejša za nadzor.

Zaradi zakonske omejitve opravljanja dejavnosti specializirane hipotekarne banke in strogega državnega nadzora je varnost tovrstne ustanove visoka in s tem tudi zaupanje investitorjev večje.

Zaradi laže in hitrejše implementacije novih tehnologij je tveganje informacijske tehnologije v specializirani instituciji manjše.

Specializirani izdajatelji hipotekarnih obveznic lažje zagotovijo elemente varnosti notranjega zaščitnega zidu.

Kadrovski resursi s specifičnimi znanji povečujejo varnost poslovanja in znižajo možnost nastopa stečaja specializirane ustanove, hkrati pa zaradi specializacije kadra tovrstna ustanova potrebuje manj zaposlenih in posluje z nižjimi stroški.

Zaradi manjše možnosti stečaja specializirane banke je rating hipotekarne obveznice višji, kar vpliva na odobravanje hipotekarnih posojil po nižjih obrestnih merah.

Slabosti izdajanja hipotekarnih obveznic s strani specializirane hipotekarne banke v primerjavi z univerzalno banko so predvsem naslednje (Butler, Dubel, Merstallinger 2002, 91-92; Votrubec 2002, 22-2 3):

Zaradi specializiranosti oziroma omejenosti trženja različnih bančnih produktov ustvarja specializirana banka dohodek le s prodajo enega produkta, ki pa v začetni fazi poslovanja ne zadošča za pokrivanje visokih zagonskih stroškov. Specializirana institucija realizira dobiček šele nekaj let kasneje. Zavoljo navedenega je diverzifikacija dohodka na osnovi prodaje različnih vrst produktov zelo pomembna, predvsem v začetni fazi poslovanja.

Majhno finančno okolje ne upravičuje ustanovitve oziroma obstoja specializirane hipotekarne banke. Iz tega vidika je model specializiranega bančništva bolj primeren za države z velikim finančnim trgom.

Po mnenju strokovnjakov iz anglosaških držav je zaradi pomanjkanja raznolikosti bančnih produktov v specializiranih hipotekarnih bankah prisotno večje tveganje nastanka stečaja, medtem ko v državah kontinentalne Evrope prevladuje nasprotno prepričanje.

6.3.2 Univerzalna hipotekarna banka Glavna značilnost univerzalne banke, po kateri se razlikuje od specializirane banke je, da opravlja spekter aktivnosti: posluje s prebivalstvom oziroma s fizičnimi osebami; posluje s malimi in srednjimi podjetji, ter velikimi korporacijami, opravlja različne mednarodne transakcije; zavaruje izvoz; ….. Za opravljanje zgoraj navedenih aktivnosti mora imeti sklenjene stalne posojilne in depozitne pogodbe z drugimi mednarodnimi bankami. V teh

49

pogodbah sta standardno navedeni dve predhodno opisani klavzuli in sicer, t.i. pari passu clause (načelo enake obravnave upnikov) in t.i. negative pledge clause ( načelo ne obremenitve svojega premoženja v prid upnika) (Držanič 2004, 29). Univerzalna banka oblikuje posebni kritni sklad, katerega višina je enaka najmanj vsoti izdanih obveznic. Kritni sklad, ki je pod nadzorom skrbnika, je ločen od ostalega premoženja banke. Ločenost kritnega sklada od ostalega premoženja banke nudi varnost in zmanjšuje tveganje investitorjev v izdane obveznice. Tveganje, ki ga banka utrpi iz drugih bančnih poslov, tako ne vpliva na tveganje investitorjev v hipotekarne vrednostne papirje. Univerzalna banka loči standardne bančne posle od poslov hipotekarnega bančništva (Butler, Dubel, Merstallinger 2002, 85-87). Kritni sklad nudi investitorjem v hipotekarne vrednostni papirje prednostni položaj. V primeru stečaja banke bodo imeli upniki hipotekarne obveznice prednost pri plačilu terjatev iz kritnega sklada. Glede na to, da so jamstva za poplačilo terjatev iz obveznice visoka in gre za razmeroma nizko tveganje, imajo hipotekarne obveznice relativno nižjo obrestno mero. Za banke predstavlja hipotekarna obveznica ugoden vir financiranja, zato lahko nudijo tudi ugodnejša stanovanjska posojila (Butler, Dubel, Merstallinger 2002, 85-87). Glavne prednosti pooblaščene univerzalne banke pri izdajanju hipotekarnih obveznic pred specializirana banko so (Butler, Dubel, Merstallinger 2002, 85-87):

Model univerzalnega bančništva je preprostejša oblika modela hipotekarne

obveznice. Zaradi vključitve hipotekarnega bančništva v obstoječe strukture poslovne banke

ni potrebno ustanavljati novih kreditnih institucij. Dejavnost hipotekarnega bančništva se enostavni loči od ostalih dejavnosti univerzalne banke. Zaradi tega so tudi stroški ustanavljanja manjši, saj vsi pomembni oddelki (npr. kreditni oddelek, poslovalnice za opravljanje storitev komitentov, notranja revizija, sektor zakladništva) obstajajo in je potreba po zaposlitvi novih kadrov minimalna.

Univerzalna banka lahko trži posojilojemalcem tudi ostale bančne storitve in produkte.

Univerzalna banka lahko brez večjih težav uporabi obstoječa hipotekarna posojila kot kritno premoženje hipotekarnih obveznic.

Pri modelu hipotekarne banke pa se pojavljajo tudi nekatere pomanjkljivosti (Butler, Dubel, Merstallinger 2002, 85-87):

Nekateri strokovnjaki so mnenja, da je v univerzalnih bankah težje doseči specializirano znanje, na osnovi katerih bi bilo mogoče izboljšati kvaliteto hipotekarnega (kritnega) premoženja.

V kolikor večje število bank pridobi pravico za izdajanje hipotekarnih obveznic, so mogoče le majhne, razdrobljene izdaje. Razpršenost izdaj pa vpliva na likvidnost hipotekarne obveznice.

Zaradi precej visokih stroškov povezanih z izdajo hipotekarne obveznice s strani univerzalne banke, so le-te za investitorje cenovno neprivlačne.

Univerzalna banka težje zagotovi cenovno ugodne vire financiranja, saj je rating obveznic običajno enak ratingu banke.

50

Univerzalna banka slabše pozna trg, posojilojemalce in investitorje ter je iz tega vidika bolj izpostavljena tveganju.

51

7 UREDITEV HIPOTEKARNEGA BANČNIŠTVA V SLOVENIJI Marca 2006 je Slovenija sprejela zakon o hipotekarni in komunalni obveznici, kar predstavlja prvi korak k razvoju hipotekarnega bančništva. Zakon namreč ureja dve vrsti obveznic, hipotekarne in komunalne. Razlikujeta se le v njunem kritnem premoženju – to je v premoženju, ki predstavlja jamstvo za obveznosti, pridobljenih s strani izdajatelja z izdajo tovrstnih obveznic. Medtem ko se kritno premoženje hipotekarne obveznosti sestoji iz hipotekarnih posojil, pa se kritno premoženje komunalnih obveznic sestoji iz posojil osebam javnega prava. V obeh primerih gre za izredno kakovostno kritno premoženje, ki v primeru hipotekarnih posojil zagotavlja kakovostno hipotekarno zavarovanje na stanovanjskih nepremičninah in komercialnih nepremičninah. V primeru posojil osebam javnega prava pa gre za posojila z državno garancijo (More 2007, 1). Zaradi velike varnosti tovrstnih obveznic bodo lahko imele le-te manjši donos in daljšo ročnost, kar pa bo omogočilo, da bodo banke tudi hipotekarna posojila, ki bodo za kritje, odobravale po ugodnejših obrestnih merah in na daljši rok (More 2007, 1). Zakon o hipotekarnih in komunalnih obveznicah prinaša pozitivne posledice tako za banke, ki bodo izdajale hipotekarne in komunalne obveznice, za bodoče kreditojemalce, saj bodo tovrstni krediti ugodnejši, kot tudi za vse institucionalne investitorje, ki bodo svoja sredstva lahko vlagali v varne in dolgoročne instrumente (Krajšek, Senica 2006, 14). Sprejetje tega zakona, je eden izmed ukrepov za izpeljavo že leta 2000 začetega programa financiranja stanovanjske gradnje in reforme hipotekarnega bančništva. Z zakonom pa so sedaj v naš pravni red uvedli instrument zastavne ali kritne obveznice, ta pa je, izjemno varna naložba, ki bo pritegnila zlasti institucionalne investitorje; zavarovalnice, pokojninske in investicijske sklade. Tako zbrana sredstva bodo banke lahko uporabile za financiranje stanovanjske gradnje. Predvsem zaradi manjših tveganj in cenejših virov pa bi bilo lahko stanovanj več in še cenejša bi bila. Pri navadnem posojilu je namreč morala banka na izplačilo denarja čakati tudi do 30 let, odvisno od tega, za koliko časa je banka najela posojilo. V tem času je banka lahko zašla v likvidnostne težave in tedaj kljub povpraševanju posojil ni mogla odobriti, saj ni imela dovolj prostih sredstev. Novi zakon pa omogoča bankam, da svoja stanovanjska hipotekarna posojila in posojila javnemu sektorju refinancirajo z izdajo hipotekarnih oziroma komunalnih obveznic (More 2007, 1). Poudariti je potrebno, da slovenske banke ne ponujajo pravih hipotekarnih kreditov. Dolgoročni krediti, ki jih lahko najamemo pri nas in katerih vračilo je zavarovano z zastavno pravico na nepremičnini (hipoteko) namreč niso pravi hipotekarni krediti. Gre za dolgoročne kredite, ki so zavarovani z zastavno pravico na nepremičnini. V Sloveniji lahko takšen kredit pridobi le oseba, ki poleg lastništva nepremičnine razpolaga z ustrezno visokim osebnim dohodkom, oz. kreditno sposobnostjo (Valher 2002, 42). Pri pravem hipotekarnem kreditu pa banke strankina kreditna sposobnost ne zanima, pač pa kredit odobri na podlagi premoženja, ki ga stranka ponudi kot garancijo za odplačilo kredita. Banka si s tem zagotovi, da bo lahko v primeru neplačevanja obveznosti s strani hipotekarnega dolžnika zastavljeno premoženje prodala in s kupnino pokrila svojo odprto

52

terjatev. Da bi lahko tudi v Sloveniji banke pričele ponujati takšne kredite, bi morala država skrajšati izvršilni postopek, ki sedaj traja tudi po več let, drugič pa bi bilo potrebno vzpostaviti stabilen trg nepremičnin na katerem bi bilo povpraševanje po nepremičninah povezano z donosnostjo vlaganj v nepremičnine (Valher 2002, 42). Gre torej za zelo podobno obliko kreditiranja, kot jo predstavlja naš dolgoročni kredit z zavarovanjem s hipoteko s to razliko, da se tu kreditna sposobnost kreditojemalca ne preverja. Banka ve, da se bo lahko v primeru neplačevanja hitro in cenovno učinkovito poplačala s prodajo dolžnikovega premoženja. Vsi stanovanjski krediti so dolgoročni. Pri večini bank se vračajo do 15 let, pri nekaterih lahko zasledimo tudi dobo vračanja do 20 let, izjemoma tudi 30 let, vendar so pogojeni z zavarovanjem z hipoteko (Cimprič 2002, 94-95). Pri sprejetju zakona o hipotekarnih in komunalnih obveznicah marca 2006 leta, so se zgledovali po nemško-danskem modelu, ki pa so ga prilagodili slovenskim potrebam. Na podlagi le-tega so se odločili za univerzalno bančništvo, pri katerem dejavnost izdajanja hipotekarnih obveznic opravljajo komercialne banke, in sicer ločeno od ostalega poslovanja ter po pridobitvi posebnega dovoljenja za opravljanje te dejavnosti (More 2005, 1). S sprejetjem zakona o hipotekarnih in komunalnih obveznicah smo v našo prakso uvedli nov instrument t. i. zastavne ali kritne obveznice, ki predstavlja vrednostni papir visoke kreditne kakovosti in vsebuje:

- splošne določbe o hipotekarni in komunalni obveznici, - določbe o pogojih za njeno izdajo, - določbi glede jamstva za ti obveznici (Krajšek, Senica 2006, 14).

Omeniti pa velja, da se poleg določb tega zakona uporabljajo tudi naslednje določbe:

- zakon o trgu vrednostnih papirjev, - zakon o potrošniških kreditih, - zakon o bančništvu, - stvarno pravnega zakonika idr. (Krajšek, Senica 2006, 14).

Banka lahko pridobi dovoljenje za izdajanje hipotekarnih obveznic, če poleg pogojev, določenih v Zakonu o bančništvu, izpolnjuje naslednje pogoje: • razpolaga z ustreznimi sistemi za upravljanje s tveganji, ki so lastna izdaji hipotekarnih in komunalnih obveznic, ter tveganji, povezanimi s kritnim premoženjem; • v kvalitetnem in številnem smislu razpolaga z ustreznimi kadri in je organizacijsko in tehnološko usposobljena za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic ter financiranja nepremičnin in oseb javnega prava; • zagotavlja poslovanje v zvezi z dajanjem hipotekarnih kreditov in kreditov osebam javnega prava ter izdajanjem hipotekarnih in komunalnih obveznic ločeno od ostalega poslovanja; • ima izdelana pravila o vodenju kritnega registra; • ima izdelana pravila o vrednotenju nepremičnin ter ima v delovnem razmerju za nedoločen čas in polni delovni čas vsaj enega pooblaščenega ocenjevalca vrednosti

53

nepremičnin, ki ni udeležen v kreditni funkciji banke, z dovoljenjem Slovenskega instituta za revizijo, ali ima sklenjeno pod najemno pogodbo z zunanjim pooblaščencem ocenjevalcem nepremičnin in z dovoljenjem Slovenskega instituta za revizijo; • poda izjavo, da ima banka s svojimi upniki ustrezno urejena pogodbena razmerja oziroma da v teh razmerjih niso določene takšne pogodbene klavzule, ki bi upnikom omogočale odstopiti od pogodb v obsegu, ki bi ogrozil likvidnost ali solventnost banke (ZHKO, 2006). Izdajatelj mora zagotoviti ločenost tega poslovanja od drugega poslovanja banke. Gre za ločeno vodenje poslovnih knjig in druge dokumentacije. Banka mora imeti urejena pravila glede vodenja kritnega registra, urejena pravila glede ocenjevanja vrednosti nepremičnin ter zagotovljeno sodelovanje s pooblaščenim ocenjevalcem nepremičnin. Za kritno premoženje hipotekarnih obveznic, se upoštevajo le hipotekarni krediti, ki so zavarovani s hipoteko ali zemljiškim dolgom na stanovanjski ali komercialni nepremičnini. Največ 20 odstotkov kritnega premoženja zagotavlja z nadomestnim kritjem. Višina hipotekarnega kredita, ki se lahko upošteva za kritno premoženje, ne sme presegati 60 odstotkov hipotekarne kreditne vrednosti obremenjene nepremičnine (ZHKO, 2006). Sklep o izdaji hipotekarnih obveznic mora vsebovati ( ZHKO, 2006): • celotni nominalni znesek izdanih obveznic; • znesek ali zneske, na katere se glasijo posamezne obveznice; • višino obrestne mere; • način obračunavanja ter roke plačevanja glavnice in obresti; • izjavo skrbnika kritnega registra, da je izdaja v skladu z določbami tega zakona in pokrita s kritnim premoženjem. Hipotekarna obveznica predstavljan novost na slovenskem kapitalnem trgu prev tako pa so predvidene ugodnejše obdavčitve obresti iz naslova hipotekarnih obveznic. Za razvoj hipotekarnega bančništva pa je bistvenega pomena zagotovitev ažurne in popolne zemljiške knjige ter učinkovite izvršbe na nepremičninah (Krajšek, Senica 2006, 14). Na odločitev bank, za začetek postopka pridobitve dovoljenja za izdajanje hipotekarnih obveznic in kreditiranje na njihovi osnovi, pa bo vplival predvsem predhodni izračun stroškov uvedbe tovrstnih poslov (nova oz. prenovljena organizacijska struktura banke, kadri, informacijski sistem, priprava in izdaja vrednostnih papirjev ipd.) v primerjavi z njihovo ekonomsko učinkovitostjo. Po preučitvi tržnih možnosti in finančnih učinkov, lahko pričakujemo, da se bo nekaj bank v Republiki Sloveniji odločilo za nov izziv, to je, za uvedbo hipotekarnega bančništva v svoje poslovanje. Glede na samo zahtevnost postopka je prva dovoljenja Banke Slovenije za opravljanje poslov hipotekarnega bančništva mogoče pričakovati v začetku leta 2008. Prve izdaje hipotekarnih obveznic bodo temu sledile najprej v letu 2008, v večji meri pa najverjetneje v letu 2009 (Krajšek, Senica 2006, 14). Slika 8: Vključevanje bank v sistem izdaje hipotekarnih obveznic

54

Vir: Pravna praksa (Krajšek, Senica 2006, 14).

Iz Slike 8. je lahko razberemo, da velik delež bank še ni sprejelo odločitve o izdaji hipotekarnih obveznic, veliko manjši delež še čaka na analize, a verjetno da. V majhnem deležu pa se pojavljajo banke, ki se bodo vključile v ta sistem, najmanjši delež pa predstavlja odločitev bank, ki se ne bodo vključile v sistem izdajanja hipotekarnih bank (Križnik 2005, 10).

Nekateri strokovnjaki so mnenja, da je v Sloveniji samo NLB dovolj velika za izdajo hipotekarnih obveznic. Masa kreditov je razmeroma skromna, tako, da bi se morale druge banke dogovoriti o skupni izdajateljski enoti, sicer bi bile obveznice nelikvidne in razdrobljene. Produkt pa je lahko uspešen le, če so izdaje velike, tolikšne, da lahko pokažejo zanimanje zanje tudi tujci. Možnost, da bi NLB opravljala to dejavnost še za druge banke, pa bi bila nepravilna s stališč banke (Križnik 2005, 10).

Kot smo predhodno povedali, pride izdajanje hipotekarnih obveznic v poštev le za večje količine posojil, saj so stroški izdaje vrednostnih papirjev visoki, zato se bankam z manjšim obsegom dela to ne izplača, kar pa velja za večino slovenskih bank. Te lahko paket posojil prodajo drugemu izdajatelju (ki je za to z zakonom pooblaščena finančna institucija) hipotekarnih obveznic, ki vrednostne papirje proda naprej investitorjem. Banka s tem takoj dobi svež kapital in lahko nemoteno kreditira naprej. Po nekaterih analizah imajo banke dovolj denarja za kreditiranje in je vprašanje ali bodo hipotekarne obveznice sploh zaživele. Bi bilo pa pametno imeti tak instrument na zalogi v primeru, če bi banki začelo primanjkovati denarja za posojilo in bi ga lahko takoj uporabili. Ta oblika naložbe naj bi bila predvsem zanimiva za institucionalne investitorje, ki imajo zaradi narave svojega posla na razpolago prosta dolgoročna sredstva, ki jih morajo varno nalagati (Bizovičar 2005, 1).

Poleg sprejema Zakona o hipotekarni in komunalni obveznici je za učinkovito in uspešno hipotekarno bančništvo v Sloveniji pomembna ažurna in popolna zemljiška knjiga ter učinkovita izvršba na nepremičnini za poplačilo denarne terjatve. Vse uspešne nadaljnje aktivnosti na tem področju, še posebej ureditev registracije stanovanj, bodo pomembno vplivale na razširjenost in učinkovitost hipotekarnega bančništva ( More 2007, 1).

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

zagotovo ne

najverjetneje ne

čakajo na rezultatanaliz, a verjetno nene vedo še

čakajo na rezultatanaliz, a verjetno danajverjetneje da

zagotovo da

55

8 HIPOTEKARNA OBVEZNICA KOT INSTRUMENT FINANCIRANJA NEPREMIČNIN Hipotekarna obveznica ima velik pomen za stanovanjsko refinanciranje, saj pomeni izključno refinanciranje stanovanjskih hipotekarnih kreditov in hipotekarnih kreditov za komercialne nepremičnine in kot taka daje institucionalnim investitorjem možnost, da svoje premoženje nalagajo v dolgoročne in izjemno varne finančne naložbe. S tako zbranimi finančnimi sredstvi, bi se lahko pri stanovanjskem financiranju dosegli naslednji pomembni učinki: manjša tveganja, cenejši viri, ugodna obrestna mera, dolgoročnejše kreditiranje in s tem ugodnejše razmerje med vrednostjo kredita in vrednostjo nepremičnine (2004-2006). Hipotekarne obveznice predstavljajo, kot smo že povedali, najpomembnejši instrument refinanciranja hipotekarnih bank. Z njihovo pomočjo se izvrši transformacija denarja, naložb iskanega kapitala malih varčevalcev v dolgoročne vire financiranja, predvsem v stanovanjske gradnje. Zaradi strogih določb veljajo hipotekarne obveznice kot ena izmed najvarnejših naložb. Pri izdaji hipotekarnih obveznic bodo kot kritje štela samo tista posojila, ki so zavarovana s hipoteko stanovanjske ali komercialne nepremičnine. Delež takšnega posojila pa ne bo smel presegati 60 odstotkov nepremičnine. Takšna posojila bodo lahko dana v Republiki Sloveniji. Posebni kritni sklad, ki bo ločen od preostalega premoženja banke in bo pod nadzorom skrbnika bo moral biti najmanj tako visok, kolikor bo vsota izdanih hipotekarnih obveznic. V primeru stečaja banke bodo imeli upniki hipotekarne obveznice prednostno pravico pri plačilu terjatev iz kritnega sklada. Za banke pa predstavlja hipotekarna obveznica ugoden vir financiranja, zato lahko s strani bank pričakujemo ugodnejša stanovanjska posojila (Klapš 2004, 7). Poslovanje s hipotekarnimi obveznicami si lahko shematično predstavimo s sliko . Slika 9: Poslovanje s hipotekarno obveznico

Vir: Grilc in Juhart (1996, 135); pov. po Zirkounigu (1991, 62).

56

Pri poslovanju s hipotekarno obveznico je zelo pomembno samo zavarovanje. Ključni elementi zavarovanja pri izdaji hipotekarnih obveznic so predvsem kakovost hipotekarnega zavarovanja, ažurnost zemljiške knjige in hiter postopek izvršbe (Petavs 2003, B26).

Ker hipotekarna obveznica pomeni izključno refinanciranje stanovanjskih hipotekarnih posojil in hipotekarnih posojil za komercialne nepremičnine, je razumljivo, da je izjemnega pomena za stanovanjsko financiranje. Hipotekarna obveznica bankam omogoča cenovno ugodno refinanciranje hipotekarnih posojil in jim hkrati omogoča pridobivanje dolgoročnih virov za financiranje (More 2007, 1).

Prednost takšnega načina refinanciranja hipotekarnih posojil je manjša izpostavljenost banke tveganjem, ki izhajajo iz neskladja med dolgoročnimi pozicijami na aktivi in kratkoročnimi pozicijami na pasivi, če banka dolgoročna posojila financira s pretežno kratkoročnimi depoziti. V primeru izdaje hipotekarnih obveznic ali listinjenja aktive banka obrestno in likvidnostno tveganje, ki izhaja iz depozitnega financiranja, prenese na kapitalski trg oziroma na investitorje v hipotekarne obveznice. Manjša tveganja omogočajo nižjo bančno maržo in s tem tudi cenejša hipotekarna posojila. Obveznica zaradi njene visoke bonitete, ki je zagotovljena skozi zakonsko določene elemente varnosti, izdajateljem – bankam omogoča cenovno ugodno refinanciranje hipotekarnih posojil. Hkrati jim omogoča tudi pridobivanje dolgoročnih virov ter s tem izboljšanje strukture ročnosti pasive in zmanjševanje tveganj zaradi neskladja v ročnosti med aktivo (na primer stanovanjskimi hipotekarnimi posojili) in pasivo (viri za njihovo financiranje) ter kot omenjeno zmanjševanje obrestnega in likvidnostnega tveganja (More 2007, 1).

Zaradi zgoraj omenjeni razlogov so mogoča, tako dolgoročna stanovanjska posojila z relativno ugodno obrestno mero, kot tudi posojila z relativno visokim razmerjem LTV (»loan to value« oziroma razmerje med vrednostjo posojila in vrednostjo nepremičnine). Tako bo mladim ljudem že na začetku njihove delovne poti omogočeno, da bodo lahko najeli stanovanjska posojila v bistveno višjem znesku, kot je bilo to mogoče do sedaj, in tudi z daljšo odplačilno dobo (More 2007, 1).

Po drugi strani ima razvoj instrumentov, kot sta hipotekarna obveznica in komunalna obveznica, pomemben in dolgoročno pozitiven učinek na kapitalski trg: gre za ponudbo, ki jo kot naložbeno možnost najbolj potrebujejo prav institucionalni investitorji – zlasti zavarovalnice in pokojninski skladi, ki razpolagajo z dolgoročnimi sredstvi in hkrati iščejo varno naložbo. Brez kakovostnih in varnih finančnih instrumentov, kar hipotekarna obveznica vsekakor je, imajo le malo možnosti za investiranje na domačem kapitalskem trgu (More 2007, 1).

Čeprav se v Sloveniji že kažejo zametki le-tega, lahko trdimo, da je hipotekarno financiranje še v svoji začetni fazi. Cilj na tem področju je zagotoviti hipotekarnim kreditom in hipotekarnim obveznicam večji pomen pri financiranju stanovanjskega gospodarstva ter razvoj sekundarnega hipotekarnega trga. Za to pa mora obstajati razvit sistem, ki omogoča zadostno ustvarjanje dolgoročnih prihrankov in njihovo usmerjanje v hipotekarno kreditiranje. Nujno je zagotoviti urejeno in ažurno zemljiško knjigo, ki mora delovati kot učinkovit registracijski sistem lastnine in hipoteke nad nepremičninami, v katerem je jasen lastniški in hipotekarni naslov ter prioriteta hipotekarnih upnikov (More 2007, 1).

57

Po Girardu pa so za namene planiranja sistema hipotekarnega posojanja potrebni podatki in statistika glede trenutnega števila stanovanjskih enot, glede dohodkov prebivalstva, kot tudi podatki o kakovosti in starosti stanovanjskih enot, podatki o stanovanjski infrastrukturi in gradbenih dovoljenjih. (Girard, 2001, 5).

V nadaljnjih letih bo Ministrstvo za finance redno spremljalo in analiziralo razvoj instrumenta hipotekarne oziroma komunalne obveznice ter v začetnih letih nadaljevalo z njegovo promocijo. V ta namen je bil ob pripravi nove dohodninske zakonodaje podan predlog, da bi bile prejete obresti iz naslova hipotekarnih obveznic, izdanih po Zakonu o hipotekarni in komunalni obveznici, neobdavčene. S tem bi država podprla uveljavitev hipotekarne obveznice v Sloveniji, saj bi slednja postala atraktivna naložba in bi tako privabljala sredstva, ki bi jih banke lahko usmerjale v hipotekarna posojila za stanovanjske nakupe (More 2007, 1).

Pri razvoju slovenskega hipotekarnega bančništva bi morali imeti pred očmi predvsem cilje učinkovitega nepremičninskega financiranja. Uspešen in učinkovit sistem nepremičninskega financiranja mora izpolnjevati vsaj štiri pogoje (More 2000, 1): 1. Posamezniku morajo biti na voljo zelo dolgoročni kreditni viri. Praviloma gre pri teh nakupih za relativno zelo veliko kapitalsko naložbo, ki je velika večina posameznikov ni sposobna financirati iz lastnih prihrankov, prav tako pa tudi ne v sorazmerno kratkem obdobju nekaj let. Iz tega vidika je pomembno, da so izpolnjeni takšni pogoji, ki omogočajo bankam in drugim finančnim posrednikom zagotavljanje dolgoročnih kreditov. Ti naj bi se po ročnosti približevali dolžini aktivnega obdobja posameznika. (V državah z najbolj razvitim hipotekarnim bančništvom ročnost hipotekarnih kreditov dosega tudi do 30 let). V takšnih pogojih lahko posameznik že v začetku svojega aktivnega obdobja reši stanovanjsko vprašanje brez predhodnega večletnega varčevanja ter nato odplačuje kredit pretežni del svojega aktivnega obdobja. 2. Dolgoročni krediti morajo biti po eni strani varna naložba za kreditodajalca, po drugi strani pa sorazmerno poceni finančni vir za kreditojemalca. Oba elementa sta seveda med seboj povezana. Če je s pravno regulatornim okvirom možno zagotoviti, da banke pri dajanju tovrstnih kreditov ne bodo izpostavljene visokim tveganjem, bodo le-te v ceno kredita vračunale tudi manjše premije za pokritje kredita, kar bo pripomoglo k nižji kreditni obrestni meri. 3. Na razpolago mora biti zadostna količina kreditne mase Ob izpolnitvi tega pogoja bo posledično posamezni kredit lahko pokrival pretežen ali celo celoten del vrednosti kupljene nepremičnine. Stanovanjsko kreditiranje naj tako ne bi bilo samo financiranje nakupa nepremičnine, temveč pretežni finančni vir za rešitev stanovanjskega problema. 4. Predhodno navedeni pogoji za uresničitev učinkovitega sistema nepremičninskega financiranja se morajo vzpostavljati tržno. Četrti pogoj lahko pogojno imenujemo tudi tržnost. Vsi omenjeni pogoji se morajo ob ustreznem pravnem in regulatornem okviru vzpostavljati prosto oziroma tržno, ne pa z državno prisilo in intervencijo in prelivanjem davkoplačevalskega denarja. Takšno

58

delovanje sicer ni nepotrebno in nekoristno, vendar ne bi smelo biti steber sistema nepremičninskega financiranja, temveč le njegovo dopolnilo ali socialni korektiv za posamezne kategorije prebivalstva. (Posamezniki in gospodinjstva, ki jim je pri reševanju stanovanjskega problema potrebno še dodatno pomagati). V svetu uveljavljeni uspešni modeli nepremičninskega financiranja, ki zadovoljujejo predhodno izpostavljene kriterije, so predvsem sistemi hipotekarnega bančništva. Značilnost tovrstnih sistemov je pomembna vloga nepremičnine oziroma hipoteke na nepremičnino. Hipoteka je zastavna pravica na nepremičnino in mora biti vpisana v zemljiški knjigi. Z njo upnik zavaruje svoje terjatve. Hipoteka na nepremičnino namreč upniku, v primeru neizpolnitve obveznosti s strani dolžnika, zagotavlja prodajo le-te in poplačilo terjatve iz njene kupnine. Z zastavno pravico lahko nepremičnino obremeni le lastnik. Lastnina, tudi če je pod hipoteko, ostane ves čas v dejanski oblasti zastavitelja, torej lastnika Pred dospelostjo terjatve lastnik z nepremičnino razpolaga in jo uporablja, razen v primeru, ko se z upnikom dogovori drugače. Lasnik lahko eno nepremičnino bremeni celo z več hipotekami. Temeljna značilnost zastavne pravica je, da jamči izplačilo obveznosti pred izplačilom drugih upnikov, ki svoje terjatve nimajo zavarovane s hipoteko (Kocbek 1994, 1135). Večina bank v Sloveniji hipotekarne kredita še vedno financirajo iz depozitov. Depoziti so pa še vedno bolj ali manj kratkoročni, zato prihaja do neskladja med viri in naložbami in je onemogočeno izdajanje kreditov z daljšo ročnostjo. Z izdajo hipotekarnih obveznic bi banke obrestno in likvidnostno tveganje prenesle na investitorje v hipotekarne obveznice. Manjša tveganja bankam omogočijo nižjo bančno maržo zaradi česar so potem hipotekarni krediti cenejši. Poleg navedenih pozitivnih učinkov bo hipotekarna obveznica ugodno vplivala tudi na javne finance, s tega vidika, da bo razbremenila proračun pri republiškem stanovanjskem skladu (Odbor državnega zbora 2006). Delež hipotekarnih posojil je v Sloveniji precej majhen za kar lahko razloge iščemo v množični privatizaciji družbenih stanovanj, ki so bila z večine izpeljana brez posojil, v šibki ponudbi novih stanovanj in v nerazviti ponudbi stanovanjskih posojil pri bankah v preteklosti. Delež stanovanjskega financiranja je po podatkih iz leta 2003 v Sloveniji znašal okoli 25 odstotkov trga posojil, medtem ko pa je v Evropi po podatkih ECB ta delež znašal 66 odstotkov ( Petavs 2003, B26). Učinek hipotekarnega bančništva in pridobivanje finančnih virov na kapitalskem trgu dajejo bolj globalne in dolgoročnejše podlage za financiranje nepremičnin. Omogoča namreč tudi financiranje državnih ali občinskih ravni. Prav te so tiste, ki bodo nedvomno nosilke reševanja stanovanjske problematike socialno ogroženih prebivalcev, zagotoviti pa morajo tudi določen sklad profitnih in neprofitnih stanovanj (Krassnig 1999, 11). Do realizacije prve izdaje hipotekarnih obveznic v Sloveniji je prišlo zaradi ogromnega povpraševanja po ugodnih dolgoročnih stanovanjskih posojilih Sklada. Sklad se je leta 1995 odločil za poskus izdaje hipotekarnih obveznic kot oblike dolgoročnega zadolževanja na trgu vrednostnih papirjev. Šlo je za izdajo vrednostnih papirjev na podlagi listinjenja stanovanjskih posojil. Vendar za izvedbo projekta že na samem začetku ni bilo na voljo dovolj velikega števila stanovanjskih enot. Gradbena podjetja so zaradi predolgega časa, potrebnega za pridobitev dovoljenj za izdajo obveznic s strani Agencije za trg vrednostnih papirjev, določeno število stanovanj, ki so bila namenjena za prodajo pri obveznicah

59

Sklada, prodala za gotovino, s čimer je bil projekt ustavljen. Sprva se je načrtovalo, da bi se obveznice, ki bi jih izdal Sklad, uporabljale kot plačilno sredstvo pri nakupu stanovanj. Kasneje se je Sklad odločil za ponovitev postopka, vendar z zmanjšano izdajo. Tako je prva izdaja obveznic, ki so bile nominirane v DEM, znašala skupaj 7,98 milijonov DEM. Obveznice so bile namenske, namenjene nakupu stanovanj pri pogodbeno vezanih gradbenih podjetjih, njihovi kupci pa so bile izključno fizične osebe. Prodanih je bilo za 7,09 milijona 40DEM obveznic, zanje pa je jamčil Sklad z vsem svojim premoženjem. Obveznice so lahko kupili posamezniki z najemom stanovanjskega posojila pri Skladu. V zameno za posojilo so tako prejeli obveznice. Hkrati je Sklad sklenil poseben dogovor z gradbenimi podjetji, ki so dala na voljo stanovanjske enote, ki jih je bilo moč kupiti le z omenjenimi obveznicami. S tem so breme financiranja praktično prevzela gradbena podjetja in ne Sklad. Obrestna mera za posojila iz teh sredstev je bila vedno nekoliko višja od obrestne mere za izdane obveznice. Obveznice je Sklad RS obrestoval z obrestno mero D+6 odstotkov, posojila pa z obrestno mero D+6,82 odstotkov, ker so bile obveznice nominirane v tuji valuti. S tem je Sklad prišel še do dodatnih sredstev za odobritev cenejših stanovanjskih posojil. Dejansko so lastniki izdanih obveznic postala gradbena podjetja. S tem je Sklad brez lastnih sredstev zapolnil pomembno vrzel na stanovanjskem področju. Tako Sklad odplačuje obveznosti do imetnikov obveznic z denarnim tokom od izdanih stanovanjskih posojil. Glavni razlog, zakaj pri izdaji teh hipotekarnih obveznic ne moremo govoriti o procesu listninjenja v pravem pomenu, je v tem, da za izplačilo obveznic jamči Sklad s svojim celotnim premoženjem in ne posojilojemalci z nepremičninami, ki so jih zastavili za pridobitev stanovanjskih posojil. Drugo izdajo obveznic je Sklad izvedel maja 1999, in sicer v vrednosti 2 milijardi tolarjev. Gre za imenske obveznice, ki so bile prodane tako rekoč takoj po objavi javnega poziva. Tako zbrana sredstva so bila v celoti namenjena za dolgoročna stanovanjska posojila. Za dosego učinkovitejšega financiranja stanovanjske gradnje je potrebno državi čim prej doreči in sprejeti nacionalni stanovanjski program ter v njem določiti nosilce oziroma izvajalce aktivne stanovanjske politike (Oven 2002, 15).

60

9 SKLEP Namen diplomske naloge je bil predstavitev hipotekarne obveznice, kot specifičnega dolgoročnega finančnega instrumenta, s prodajo katerega banka od investitorjev pridobi sredstva za refinanciranje dolgoročnih stanovanjskih hipotekarnih kreditov. Dejstvo je, da je hipotekarna obveznica še vedno dokaj neprepoznaven in neizkoriščen finančni instrument, tako med tistimi, ki jim le-ta predstavlja donosno in varno investicijsko naložbo kot med finančnimi institucijami (bankami), ki jim predstavlja zelo pomemben instrument refinanciranja bank. Z Zakonom o hipotekarnih in komunalnih obveznicah, sprejetim marca 2006, je bankam dana pravna podlaga za izdajo hipotekarnih obveznic s čimer bodo banke na ta način pridobile sredstva od potencialnih investitorjev, ki bodo investirali zato, ker jim bodo hipotekarne obveznice predstavljale zelo varno naložbo, saj bodo ta sredstva pokrita s hipotekami tistih zgradb, ki jih bodo banke zgradile s prvovrstnimi hipotekami. Danes še vedno veliko bank financira dolgoročne kredite iz depozitov prebivalstva. Depoziti pa so bolj ali manj kratkoročni zato prihaja do neskladja med viri in naložbami, kar onemogoča bankam izdajanje kreditov z daljšo ročnostjo. S pomočjo hipotekarne obveznice pa bi banke pridobile instrument s katerim bi lahko izpeljale transformacijo denarja, torej naložb iskanega kapitala malih varčevalcev v dolgoročne vire financiranja, predvsem v stanovanjske gradnje. Investitorji se za nakup hipotekarnih obveznic odločajo na podlagi jamstvenega kapitala in odločitve banke o dodatnem zavarovanju teh obveznic s posojili, ki ji bo banka odobrila. Na podlagi prodanih obveznic banka pridobi denar, ki ga odobri za posojila, posojila zavaruje s hipotekami, iz posojil in hipotek pa oblikuje kritni register. Kritni register doda k jamstvom za obveznice in imamo hipotekarne obveznice. S tem, ko posojilojemalci vračajo posojila, banka iz tega denarja izplačuje kupone imetnikom hipotekarnih obveznic. Hipotekarne obveznice je mogoče kupiti ob izdaji ali kasneje na sekundarnem trgu. V razvitih evropskih državah je takšen način refinanciranja dolgoročnih stanovanjskih hipotekarnih kreditov precej uveljavljen in razširjen. V Nemčiji ima že več kot 200 letno tradicijo, pri nas pa se kljub njeni zakonski ureditvi še ni uveljavil. Razlog za takšno komercialno uspešnost hipotekarnih obveznic in s tem povezanih hipotekarnih kreditov gre pripisati varnosti hipotekarnih obveznic. Varnost je tudi tista pomembna komponenta, ki bo igrala pomembno vlogo pri tem, ali se bo ta finančni instrument tudi na slovenskem trgu uveljavil v tolikšni meri kot se je v tujini. V svetu poznamo različne modele hipotekarnega bančništva, ki pa se med seboj razlikujejo predvsem glede zagotavljanja kreditnih virov. V Evropi prevladuje model hipotekarnega bančništva na osnovi hipotekarne obveznice. Za evropski model je značilno, da se je razvil v drugačni obliki, kot je to značilno za ameriškega. Slovenija se je pri sprejetju modela o hipotekarnih obveznicah zgledovala po nemškem-danskem modelu in ga prilagodila slovenskim potrebam ter določila, da lahko hipotekarne obveznice izdaja univerzalna banka. Univerzalna banka loči standardne bančne posle od poslov hipotekarnega bančništva.

61

Univerzalna banka mora za takšno vrsto bančnih poslov oblikovati bančni sklad, katere višina mora biti najmanj enaka vsoti izdanih obveznic. Kritni sklad mora biti pod nadzorom skrbnika in ločen od ostalega premoženja banke, s čimer banka nudi varnost in zmanjšuje tveganje investitorjev v izdane obveznice. V primeru stečaja banke imajo upniki hipotekarne obveznice prednost pri izplačilu terjatev iz kritnega sklada. Ker so jamstva za poplačilo terjatev iz obveznice relativno visoka in gre za razmeroma nizko tveganje, imajo hipotekarne obveznice relativno nižjo obrestno mero. Zavedati se je treba, da slovenske banke ne ponujajo pravih hipotekarnih kreditov. Dolgoročni krediti, ki jih odobrijo banke pri nas in katerih vračilo je zavarovano z zastavno pravico na nepremičnini (hipoteko) niso pravi hipotekarni krediti. To so dolgoročni krediti, ki so zavarovani z zastavo pravice na nepremičnini. Takšen kredit lahko v Sloveniji pridobi samo tista oseba, ki poleg lastništva nepremičnine razpolaga tudi z ustrezno visokim osebnim dohodkom. O pravem hipotekarnem kreditu govorimo takrat, ko banke strankina kreditna sposobnost ne zanima in banka odobri kredit na podlagi premoženja, ki ga stranka ponudi kot garancijo za odplačilo kredita. S tem si banka zagotovi, da lahko v primeru neplačevanja obveznosti hipotekarnega dolžnika zastavljeno premoženje proda in s kupnino pokrije svojo odprto terjatev. Na odločitev bank glede pridobitve dovoljenja za izdajanje hipotekarnih obveznic in kreditiranje na njihovi osnovi, bo vplival predvsem predhodni izračun stroškov uvedbe tovrstnih poslov (nova oz. prenovljena organizacijska struktura banke, kadri, informacijski sistem, priprava in izdaja vrednostnih papirjev itd.) v primerjavi z njihovo ekonomsko učinkovitostjo. Banka mora tako imeti urejeni kritni register in njegovo vodenje, urejena pravila glede ocenjevanja vrednosti nepremičnin ter zagotovljeno sodelovanje s pooblaščenim ocenjevalcem nepremičnin. Za kritno premoženje hipotekarnih obveznic se upoštevajo le tisti hipotekarni krediti, ki so zavarovani s hipoteko ali zemljiškim dolgom na stanovanjski ali komercialni nepremičnini. Vrednost hipotekarnega kredita, ki se lahko upošteva za kritno premoženje, ne sme presegati 60 odstotkov hipotekarne kreditne vrednosti obremenjene nepremičnine. Kot enega izmed razlogov zakaj se hipotekarne obveznice niso uveljavile, lahko navedemo, da so stroški izdaje obveznic visoki, zato lahko to pride v poštev le za večje količine posojil. V Sloveniji pa je, kot vemo, masa kreditov relativno skromna, zato se bankam z manjšim obsegom poslov to ne izplača, kar pa velja za večino slovenskih bank. Trenutno pa je stanje tudi takšno, da imajo banke dovolj sredstev za kreditiranje ali pa lahko do teh sredstev pridejo na drugačen način. Sklenemo lahko, da se hipotekarne obveznice nahajajo še v svoji začetni fazi. Predvsem bo moralo Ministrstvo za finance v prihodnje za prepoznavnost in razvoj hipotekarne obveznice nadaljevati z njegovo promocijo, kot atraktivno naložbo, s pomočjo katere banke pridejo do potrebnih dolgoročnih sredstev, ki jih usmerijo v hipotekarne posojila za stanovanjske nakupe, kar je tudi glavni namen hipotekarnih obveznic. Prav tako pa bo potrebno zagotoviti ažurne in popolne zemljiške knjige ter učinkovite izvršbe na nepremičninah.

62

10 POVZETEK Hipotekarna obveznica predstavlja novost na slovenskem kapitalskem trgu. S sprejetjem Zakona o hipotekarni in komunalni obveznici je v naš kapitalski trg uveden nov instrument, ki prinaša pozitivne posledice tako za banke, za bodoče kreditojemalce, kot tudi za institucionalne investitorje. Kot smo že povedali predstavlja hipotekarna obveznica najpomembnejši instrument refinanciranja hipotekarnih bank, saj omogoča transformacijo denarja, naložb malih varčevalcev in institucionalnih investitorjev v dolgoročne vire financiranja, predvsem v stanovanjske gradnje. Hipotekarne obveznice so predvsem izjemno varna naložba, bankam pa bodo omogočile, da pridejo do dolgoročnih virov, ki jih bodo uporabile predvsem za financiranje stanovanjske gradnje. Ključne besede: finančni trg, obveznica, hipoteka, hipotekarna banka, specializirane banke, univerzalne banke, Zakon o hipotekarnih in komunalnih obveznicah, financiranje nepremičnin. Summary A Mortgage bond is a novelty in the Slovene capital market. With the acceptance of the Mortgage and municipal bond law, a new instrument has been introduced into our capital market, which brings positive consequences for banks, future debtors, and also for institutional investors. The mortgage bond presents the most important instrument for mortgage banks refinancing, because it allows transformation of money, transformation of investments of small savers and of institutional investments into long-term sources of financing, mostly into housing constructions. Mortgage bonds are above all, an exceptionally safe investment, which will enable banks to access long-term sources that they will use mostly to finance housing construction. Key words: finance market, bond, mortgage, mortgage bank, specialized bank, universal bank, mortgage finance

63

11 LITERATURA IN VIRI Seznam literature

1. Belič, Damjan, in Blaž Golob in Dušan Skok. Pravna praksa: Dnevi slovenskih pravnikov 1995-I, 335, 2.

2. Bellinger, Dieter. 2001. Comparative survey. V Morgage Banks and the Mortgage

Bond in Europa. European Mortgage Federation, urednik F. Bolkestein. 3 rd edition. Nomos Verlagsgesellschaft. Baden.

3. Bizovičar, Milka. 2005. Treba bo pospešiti izvršbo. Delo 56, 257.

4. Bobek, Dušan. 1992. Organiziranje in poslovanje bank. Ekonomsko poslovna

fakulteta Maribor.

5. Butler Stephen B., Dubel Achim, Merstallinger Peter: Policy Report: Legal and Financial Aspects of the Slovenian Mortgage Banking System. Ljubljana : Ministrstvo za finance RS, podprojekt Financiranje stanovanjske gradnje in reforma hipotekarnega bančništva, 2002. 200.

6. Cimprič, Slavko. 2003. Navala na posojila iz sheme ne bo. Finance 12, 221.

7. Cimprič, Slavko. 2002. Hipotekarno bančništvo – ponudba namenskih

stanovanjskih posojil bank. V publikaciji: Država, državljani, stanovanja. Ljubljana: Gospodarska zbornica Slovenije, 94-95.

8. Cirman,Andreja et al.: Poslovanje z nepremičninami. Zapiski predavanj. Ljubljana :

Ekonomska fakulteta, 1999.

9. Davidson Andrew et al.: Securitization: structuring and investment analysis. Hoboken: J.Wiley, cop., 2003. XVIII, 557.

10. Držanič, Jasmin. 2004. Kakšne spremembe naj bi prinesle hipotekarne obveznice.

Bančni vestnik 6, 28- 29.

11. Filipič, Drago in Tanja Markovič-Hribernik. 1998. Osnove financ. Maribor: Ekonomsko- poslovna fakulteta.

12. Glogovšek, Jože.1999. O finančnih trgih in ekonomski vlogi hipotekarnih bank ter

hipotekarnih obveznic. Bančni vestnik 3, 12-15.

13. Gomezel, Boris. 1990. Institucije stanovanjskega varčevanja v ZDA, Italiji in Sloveniji. Diplomsko delo. Ljubljana: Ekonomska fakulteta.

14. Grilc, Peter in Miha Juhart. 1996. Pravo vrednostnih papirjev. Gospodarski

vestnik. Ljubljana.

64

15. Jaš, Jurij. 2002. Hipoteka in Hipotekarne banke. Diplomska naloga. Ljubljana : Ekonomska fakulteta.

16. Jesenek, Mateja. 2003. Vodnik za preračunljivo investiranje. Ljubljana

17. Juhart, M., P. Grilc, M. Ilešič in I. Strnad. 1995. Zavarovanje in utrditev

obveznosti. Gospodarski vestnik 5, 588.

18. Klapš, Srečko. 2004: Dilema o hipotekarni obveznici ali banki. Finance 71, 7.

19. Kocbek, Marjan. 1994. Pravno razmerje pri hipotekarnih obveznicah in hipotekarnih posojilih. Podjetje in delo 8, 1131-1137.

20. Kocbek, Marjan. 1998. Pravna razmerja pri hipotekarnih obveznicah in

hipotekarnih posojilih. V Financiranje nepremičnin v Sloveniji. Referati in zaključno poročilo. Mednarodna konferenca . Bled. 20-21. november 1998 (Ljubljana).

21. Košmerlj, Mitja. 2002. Trg hipotekarnih obveznic v ZDA. Diplomsko delo.

Ljubljana: Ekonomska fakulteta.

22. Krajšek U., Senica P. 2006. Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici. Pravna praksa 11, 13-14.

23. Križnik, Božena. 2005. Novi krog usklajevanja. Delo 42, 10.

24. Lassen Tim. 2002. Mortgage Banking in Germany and Europe - Specialisation

principle. Bled : Workshop on Housing Finance and Mortgage Banking in Slovenia.

25. Lichtenberger, Jung-Duk. 2001. The economic and financial importance of

mortgage bonds. V Mortgage banks and the Mortgage Bond in Europe, urednik F. Bolkestein. 3rd edition. Nomos Verlagsgesellschaft. Baden.

26. Mejač Krassnig, Alenka. 1996. Listinjenje hipotekarnih posojil in premoženja.

Magistrsko delo. Ljubljana : Ekonomska fakulteta.

27. Mejač Krassnig, Alenka. 1998. Financiranje nepremičnin. Finance 11, 9.

28. Mejač Krassnig, Alenka. 1999: Hranilništvo in slovenska reforma financiranja nepremičnin. Bančni vestnik 6, 7-11.

29. More, Matej. 2000. Financiranje stanovanjske gradnje in reforme hipotekarnega

bančništva v Sloveniji. V Zbornik referatov: Država, državljani, stanovanja: promet in upravljanje z nepremičninami. Portorož: GZS, Združenje za poslovanje z nepremičninami.

30. More, Matej. 2001. Pomen in možnosti razvoja hipotekarnega bančništva v

Sloveniji. Portorož: 7. strokovno posvetovanje o bančništvu: 12.

65

31. More, Matej. 2002. Dileme izbora hipotekarnega bančništva v Sloveniji. Bled:

Delavnica stanovanjsko financiranje in hipotekarno bančništvo v Sloveniji.

32. More, Matej. 2003. Hipotekarne obveznice kot naložbena možnost zavarovalnic. V: 10. dnevi slovenskega zavarovalništva. Portorož: Slovensko zavarovalno združenje: 267-280.

33. Orsag, Silvije. 1990. Problematika financiranja poslovanja i razvoja

inkorporativnog poduzeća. Zagreb: Institut za javne financije.

34. Oven, Edvard. 1998. Prave poteze nas šele čakajo. Finance 9, 7.

35. Oven, Edvard. 2002. Slovenija-primerno stanovanje še vedno hrepenenje. Kapital 169, 21.

36. Petavs, Stane. 2002. Jalovi podvigi stanovanjskih financ. Gospodarski vestnik 3,

51.

37. Petavs, Stane. 2003. Večja posojila je najbolje zavarovati s hipoteko. Finance 123, B26.

38. Petrič, Tine: 2004. Bančna eksotika. Gospodarski vestnik 26, 32.

39. Prohaska, Zdenko. 1999. Finančni trgi. Ljubljana. Ekonomska fakulteta.

40. Smrekar, Tanja. 1999. Hipotekarne obveznice bi pocenile nepremičnine. Finance

38, 29.

41. Spremann, Klaus, and Klaus Kranzlein. 1996. An Introduction into Financial Markets and into the economic role of Mortgage Banks and Mortgage Bonds. V Die Hypothekenbanken und Pfandbrief in Europa, urednik H. Krause. NOMOS Verlagsgesellschaft Baden-Baden.

42. Strnad Igor. 1995. Hipotekarni posli. Podjetje in delo 5, 588-590.

43. Urskov Erik. 2002. The Danish mortgage banking system – Ideas for Slovenia.

Bled : Workshop on Housing Finance and Mortgage banking in Slovenia, 27.

44. Weiss, Monika. 2001. Razmah gradnje na hipoteki in rojstvo prave hipotekarne obveznice. Finance 57, 18-21.

45. Weiss, Monika. 2005. Domače hipotekarne obveznice na štartu. Finance 46, 14.

46. Valher, Anita. 2002. Pregled ponudbe Slovenskih bank. Kapital 281, 42-45.

47. Veselinovič, Draško. 1998. Opcije in drugi terminski (izvedeni) finančni

instrumenti. Ljubljana: Gospodarski vestnik.

66

48. Veselinovič, Draško. 2003. Denar, bančništvo in vrednostni papirji. Visoka strokovna šola za podjetništvo Piran.

49. Votrubec Jiri. 2002. Mortgage system in Czech Republic and a place for a

specialized mortgage bank within this system. Bled : Workshop on Housing Finance and Mortgage banking in Slovenia, 31.

50. Zbašnik, Dušan. 1999. Mednarodno finančno razmerje. Maribor. Ekonomsko-

poslovna fakulteta.

51. Zupanič, Lotti N. 2000. V danih ekonomskih razmerah so se najbolje odrezale obveznice Pfandbrief. Bančni vestnik 6, 27-31.

52. ZBS. Združenje bank Slovenije. Izobraževalni center. 2003b. Dileme razvoja

hipotekarnega bančništva v Sloveniji. Seznam virov

1. More, Matej. Financiranje stanovanjske gradnje in reforma hipotekarnega bančništva. http://193.2.110.244/gu/projekt/nepremic/Podprojekt2.htm. 15.2.2007.

2. Prvo letno poročilo o izvajanju nacionalnega akcijskega načrta o socialnem

vključevanju – NAP/ vključevanje 2004-2006. Ministrstvo za delo, družino in socialne zadeve.

http://www.zdruzevanjeobcin.si/dokumenti/doku 313. 15.2.2007.

3. Odbor državnega zbora RS za finance in monetarno politiko. 12. seja, 12.1. 2006. http://www.dzrs.si/index.php?id=96&cs=9&st=m&o=350&showdoc=1&unid=MDT%7C296536B11BFF5509C12

4. Uk/bg/bp. STA: Na Bledu o evropskih modelih hipotekarnega bančništva in

priložnosti za Slovenijo, 27.11.2002, 1.

5. ZHKO- Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici. http://www2gov.si/zak/Zak_vel.nsf/4f57dc181a9a90d7c1256616002dc82b/c12563a40

67

12 SEZNAM SLIK Slika 10: Struktura finančnega trga……………………………………….…………….…..10 Slika 11: Shematski prikaz hipotekarnih kreditov…………………………………….…....11 Slika 12: Poenostavljen prikaz hipotekarne obveznice……………………………….…….22 Slika 13: Trg obveznic evropske unije - struktura po izdajateljih (Kapitalizacija konec leta 2002)………………………………………………………………………………….24 Slika 14: Sistemi hipotekarnega bančništva………………………………………….……..34 Slika 15: Poenostavljen prikaz danskega modela hipotekarne obveznice………………….37 Slika 16: Primer pridobivanja finančnih virov na nemškem kapitalskem trgu z izdajo hipotekarnih obveznic……………………………………………………………………..46 Slika 17: Vključevanje bank v sistem izdaje hipotekarnih obveznic………………….……54 Slika 18: Poslovanje s hipotekarno obveznico…………………………………….………..56

68

13 SEZNAM TABEL Tabela 3: Bonitetni razredi…………………………………………………………….…..16 Tabela 4: Hipotekarne obveznice, njihovi izdajatelji in tržni deleži v nekaterih evropskih državah………………………………………………………………………………….…42