Rask og smidig byggesaksbehandling.

Kurs for profesjonelle ansvarlige søkere og prosjekterende

- Hva forventer søkerne av Byggesak?

Drammen Rådhus, Arkitektkompaniet 18.04.13

Lov om planlegging og byggesaksbehandling

§ 1-1. Lovens formål

Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner.Planlegging etter loven skal bidra til å samordne Statlige, regionale og kommunale oppgaver og gi grunnlag for vedtak om bruk av vern og ressurser.Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig.

Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives.Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Det samme gjelder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene.

Ny plan – og bygningslov, LOV 2008-06-27-71

Ansvarlig søker - funksjonen ble lovfestet og satt i kraft i 1997. Noe av bakgrunnen for innføringen av funksjonen var å effektivisere og forenkle søknadsbehandlingen for tiltakshaver i kommunen.

Forskrift om byggesak, FOR 2010-03-226 nr. 488

§ 1-1 Formål: Forskriften skal sikre at tiltak planlegges, prosjekteres og utføres ut fra hensyn til god visuell kvalitet, universell utforming og slik at tiltaket oppfyller tekniske, sikkerhet, miljø, helse og energi.

Søknad og saksbehandling

Forutsigbar, brukervennlig og effektiv byggesaksbehandling har stor betydning for kommunene, byggenæringen og den enkelte innbygger.

§ 21 -4 Behandling av søknaden i kommunen

”Når søknaden er fullstendig, skal kommunen snarest mulig og senest innen den frist som framgår av § 21 – 7, gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelsene gitt i eller i medhold av denne loven.

Kommunen skal i saksbehandlingen legge til grunn tiltakshavers eller det ansvarlige foretakets opplysninger om at tiltaket oppfyller tekniske krav, dersom ikke forholdene tilsier noe annet”

Forhåndskonferanse, veiledning til SØK sier:

”Kommunen har ansvar for at referat føres og undertegnes av partene i forhåndskonferansen. At referatet utarbeides i møtet vil forhindre etterfølgende uenighet om hva som fant sted, samt utelukke at etterfølgende forhold tas inn i referatet. Tiltakshaver skal dessuten umiddelbart kunne forholde seg til de oppklaringer og opplysninger som fremkom i konferansen”

Standardtekst i kommunens forhåndskonferansemal:

”Det gjøres oppmerksom på at forhåndskonferansen kun har karakter som gjensidig orientering og den gir ikke noen av partene rettigheter i den senere saksbehandlingen. Naboprotester, uttalelse fra offentlige myndigheter og politiske vedtak mv. vil kunne føre til krav om endring av prosjektet, forlenget saksbehandlingstid og endring av saksbehandlingsprosessen.”

Rammetillatelse, veiledning til SØK sier:

”Ved siden av detaljer om tiltaket som navn på tiltakshaver, kontaktinformasjon, adresse med videre, vil kravene til rammesøknaden være å få avklart såkalte ytre rammer”

”Reglene skal sikre at rammetillatelsen i tilstrekkelig grad avklarer forholdet til omgivelsene”

”Bestemmelsen innebærer at de sider av tiltaket som ikke berører utseende, utnyttingsgrad, universell utforming eller oppfyllelsen av (andre) krav i plan, ikke behøver å dokumenteres. Dette gjelder også indre forhold som rominndeling med videre”

Hvor lang behandlingstid har kommunen på en byggesøknad?

Rammesøknad – 12 uker

Kommunen skal i utgangspunktet avgjøre rammesøknader innen 12 uker og skal tilbakebetaler tiltakshaver 25% av det totale byggesaksgebyret for hver påbegynte uke tidsfristen overskrides.

Forhåndskonferanse – 2 uker

Kommunen skal avholde forhåndskonferanse innen 2 uker etter at anmodning om dette er mottatt.

Igangsettingstillatelse – 3 uker

Søknad om igangsettingstillatelse skal kommunen behandle innen 3 uker. For overskridelse av fristen gjelder ingen rettsvirkning.

Historier fra en ansvarlig søkers arkiv

• Søknaden fra før 1997 – eksempel Magasinet

• Eksempler fra ulik kommunal håndtering av like prosjekter

• Eksempel fra forhåndskonferanse

• Eksempel fra rivingssøknad

• Eksempel på den gode byggesaksprosessen

Tolkningsforskjeller. Hva ligger i begrepene?

• Hovedombygging?

Med hovedombygging mens byggetiltak som etter kommunens skjønn er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige blir fornyet.

• Bruksendring?

En må søke om tillatelse til bruksendring når et byggverk skal tas i bruk til noe annet enn det byggverket opprinnelig var godkjent for eller lovlig brukt til.

• Innvendig endringer som utløser søknadsplikt?

Angiverikåthet, forbrytelse og straff

Arkitektnytt 03/2013:

”SAK 10 gir mulighet til å trekke tilbake sentral godkjenning og ilegge gebyrer. For den som skal ta alle løse tråder og utfordringene til ulike fagområder og samle det til ett meningsfullt hele, er dette en ubehagelig trussel.

Det er en enorm utfordring å oppfylle de hundrevis av kontraktuelle og lovmessige forholdene samtidig som tid og kostnad skal overholdes. Det er greit å ha null feil som ambisjon, men store komplekse byggesaker vil ofte ha avvik. Avvikene kan være et resultat av endrete rammebetingelser og prioriteringer som er gjort i en presset prosjekteringsprosess”

En feil må ikke sidestilles med en kriminell handling

Ansvarlig søkers situasjon

Lang utdannelse og høyt krav til ervervet erfaring. Bygger opp et selskap, med ansvar for ansatte og byggeprosjektets kompleksitet.

Ansvarlig søker kan ikke gjøre feil uten konsekvenser og sanksjoner.

Vil konstant måtte leve med risikoen for at i fall dette skjer vil selskapet kunne bli fratatt retten til sentral godkjenning som ansvarlig søker.

Feil hos byggesak får ingen konsekvens for dem, men kan medføre store problemer for tiltakshaver.

Div. Sitater fra ansvarlige søkere om kommunal saksbehandling:

- ”En smidig saksbehandling beror først og fremst på dyktig og kompetente samarbeidspartnere, da helst med egen erfaring som prosjekterende arkitekt.”

- ”Forskjellene på kommunenes saksbehandling er formidabel. I noen kommuner møter vi åpenhet og servicevilje, andre steder maktdemonstrasjon og nærmest beskyttelsestrang.”

- ”Byggesaken kan til tider oppfattes som en cocktail der ingredienser er store endringer i lovverket på kort tid, økte dokumentasjonskrav og plan – og bygningsmyndigheter som prøver å finne feil i søknaden bare for å få sendt den i retur og dermed lette sitt eget arbeidspress.”

Div. Sitater fra ansvarlige søkere om kommunal saksbehandling:

- ”Byggesak må lære seg hvor rollegrensene går”

- ”Byggesak må slutte å synse og overkjøre profesjonelle ansvarlige og godkjente aktører”

- ”Er en søknad komplett og det ikke er hjemmel for å avslå denne, skal den godkjennes”

- ”Det er en mentalitetsendring, regeliveren har overtatt for muligheten til å skape nye løsninger og god arkitektur”

Hva forventer søkerne av Byggesak

- Enhetlige og felles tolkninger av regelverket- Unngå subjektiv synsing i strid med regelverk- Åpne prosesser allerede fra tidlig planfase- Et byråkrati som evner å se de store linjene uten å bli for

detaljfokusert- Åpenhet og servicevilje, versus maktdemonstrasjon og

beskyttelsestrang- Godt forberedte forhåndskonferanser. Gi prosessene forutsigbarhet- Respekt for definerte rolleavgrensninger- Etterkomme lovpålagte tidsfrister- En samlet og helhetlig saksbehandling, ikke stykkevis og delt - Unngå ”selskapsleken, - finne på nye ting vi kan kreve”- Vi forventer å få svar i rimelig tid på våre henvendelser

I tillegg, hva ønsker søkerne av Byggesak

- Saksbehandlere som dyktige og kompetente samarbeidspartnere- Uformelle dialoger og samarbeidsmøter- En telefon kan erstatte et langt brev med mange underskrifter- Større forståelse for konsekvenser av slett saksbehandling,

kommunen har som forretningspart (fakturerer sine tjenester) også et ansvar- Ta ballen, ikke personen. Legge bort anmeldelsesiver

Alle kan gjøre feil, både søkere og behandlere Større åpenhet og vilje til å innrømmelser av feil

- Vi ønsker at byggesak er løsningsorientert

- Vi ønsker alle et godt samfunn med ryddige regler og vennelige mennesker. En trygg og forutsigbar hverdag hvor alle forsøker å hjelpe hverandre.

§ 1 – 1 Lovens formål

- Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner.

Det skal være gøy å bygge

Bjarte Ågedal Arkitektkompaniet 18.04.13.