Upload
ivararthur
View
508
Download
3
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Foredrag av Harald Magnus Andreassen - sjefsøkonom i First Securities. Kundearrangement i regi av SpareBank 1 Fredrikstad 4. november 2009
Citation preview
Innsikter og utsikterØkonomi og markeder etter finanskrisen
Sparebank1, Fredrikstad 4. november 2009
Harald Magnus Andreassen
2
Et godt råd om du vil ha god råd (i alle fall over tid….)
Firsts anbefalinger
10
100
1 000
10 000
Jan/9
9
Jan/0
0
Jan/0
1
Jan/0
2
Jan/0
3
Jan/0
4
Jan/0
5
Jan/0
6
Jan/0
7
Jan/0
8
Jan/0
9
Selg
OSEBX
Ukeportefølje
Kjøp mnd.
Juni 1999 = 100
Aksjerådene inngår i vår fond Alpha, Delta og Active!
3
Dyrt eller billig?
Pris/bok: God for langsiktig prising av aksjemarkedet
Aksjekursene stiger fordi selskapene bygger kapital!
Utenom finans og shipping
Oslo Børs, Pris/Bok
Source: Ecowin, First Securities
1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010
20
40
80
160
320
20
40
80
160
320
P/B = 1.5
P/B = 2.1
First Securities
4
Nå står vi her. Ikke en hverdagslig sak
Millioner av familier må gå ut av sine hjem, millioner ledige 1 av 8 amerikanske boliglånstakere i mislighold/tvangssalg
Den hardeste nedturen i global økonomi siden ’45
Banksystemet måtte først statsgaranteres for å overleve,
blir nå delvis statseid, mer enn noen gang
0-rente nesten overalt, for første gang
Statsbudsjettet brukes som aldri før
Den største nedturen på aksje- og kredittmarkedet
siden 30-tallet. Ras i eiendomsverdier
Blir “systemet” upåvirket? Glem det!
5
Hva har vi lært?
At vi lite har lært. Intet er nytt under solen
I perioder glipper det for oss menneskerDrømmer blir så behagelige at vi fortrenger sunn skepsisFinansfolk drømmer minst like mye som andre
Markeder fungerer ikke alltid som de (enkleste!!!) lærebøkene forteller
Banker er ikke pølseboder Samfunnet er avhengige av dem. Faller de, må de tas hånd omStaten og skattebetalerne bærer stor risiko, ”in the end”Derfor må banker & finans reguleres
Pengepolitikk er mer enn inflasjonsstyring
6
Global industriproduksjon
Source: EcoWin, First Securities
60 65 70 75 80 85 90 95 00 05
20
40
80
160
20
40
80
160
7
Verdensøkonomien: Bunnen var i februar
Global industriproduksjon
Source: EcoWin, First Securities
05 06 07 08 09
-3.5
-2.5
-1.5
-0.5
0.5
1.5
-3.5
-2.5
-1.5
-0.5
0.5
1.5
Vekst m/m %
80.0
85.0
90.0
95.0
100.0
80.0
85.0
90.0
95.0
100.0 Indeks
Lager opp og ned forklarer deler av svingen!
Etter-spørsel
8
Utrolig like vurderinger over hele verdenPMI Industribarometer
Source: EcoWin, First Securities
05 06 07 08 09 10 11
32.5
37.5
42.5
47.5
52.5
57.5
62.5
32.5
37.5
42.5
47.5
52.5
57.5
62.5
Fremvoksende eks. Kina & India
NTC, First
India
Kina
USA, EMU, Jp
Asia best, men vanskelig å se full dekobling
Videre oppgang i EMU i august
9
Kredittspreadene kraftig redusert. ¾ på vei tilbake til normalt nivå
Kredittpåslag for "high yield"-bedrifter
Source: EcoWin, First Securities
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10
0
2
4
6
8
10
12
14
0
2
4
6
8
10
12
14
Rentepåslag i prosentpoeng
11
Det ”enkele” og det vanskelige
Det enkle:
Ekstrem offentlig pengebruk
Ekstremt lave renter
Ekstreme grep for å stabilisere kredittmarkedet
En voldsom lagersykel, nå med oss
Det vanskelige:
Sunn og varig vekst i privat forbruk, boligbygging og bedriftsinvesteringer
12
En dag vil bedriftene investere igjen
Investeringsnivåene er lave etter store fall (unntatt i Norge!)
Bedriftenes cash-flow er god (USA) og bedres (ellers)
Bedriftenes investeringer
Source: EcoWin, First Securities
70 75 80 85 90 95 00 05 10
7.5
10.0
12.5
15.0
17.5
20.0
7.5
10.0
12.5
15.0
17.5
20.0
FIRST
Japan
I % av BNP
EMU
Fastlands-Norge
USA
13
Folket begynner å handle litt igjenDetaljhandelen
Source: EcoWin, First Securities
04 05 06 07 08 09
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
92.5
97.5
102.5
107.5
112.5
117.5
122.5
127.5
Kina
Globalt
G3 (USA, EMU, Japan)
EM eks Kina
+ Bilsalget stiger (i alle fall så lenge vrakpanten lokker)
15
Gjett hvem som har holdt båten flytende?
Per voksen person
USA Husholdningenes inntekter og forbruk
Source: EcoWin, First Securities
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
90
95
100
105
110
115
120
125
90
95
100
105
110
115
120
125
FIRST
Indekser
Privat forbruk
Lønnsinntekter
Disponibel innt.
16
Landets problemer har blitt større:
USA må redusere forbruket og øke investeringene!
Heldigvis kan andre forbruke mer!!
Investeringer og sparingen fratrukket kapitalslit (avskrivninger)
USA Investeringer og sparing
Source: EcoWin, First Securities
47 51 55 59 63 67 71 75 79 83 87 91 95 99 03 07
-5.0
-2.5
0.0
2.5
5.0
7.5
10.0
12.5
15.0
-5.0
-2.5
0.0
2.5
5.0
7.5
10.0
12.5
15.0
Nettoinvesteringer
Netto sparing
Recessions shaded
In per cent of GDP
17
Flere sparer mer, og ikke bare betalt av staten...
Husholdningenes sparing
Source: EcoWin, F irst Securit ies
75 78 81 84 87 90 93 96 99 02 05 08 11 14
-5
0
5
10
15
20
25
-5
0
5
10
15
20
25
Sparerate, % av disponibel inntekt
Sverige
Frankr.
Spania
Tyskl.
USA
Norge
UK
Japan
OECD
Og kineserne sparer enda mer (altfor mye!)
18
Vekst ja, men..
-10%
Veksten kommer tilbake
Men klarer verden å ta igjen det tapte?
IMF og mange andre er bekymret
Investeringene laveBankene MÅ tøyles, ha mer egenkapital
Folk mister kompetanse
Risiko: Langvarig tap
Uansett: Den største nedturen siden 2. verdenskrig
Globalt BNP
Anslag IMF
19
USA Ufattelig fall i sysselsettingen
Hvor mange ønsker å jobbe, hvor mange jobber, % av voksne
USA - Sysselsettingen
Source: EcoW in, Firs t Securities
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
57
59
61
63
65
67
57
59
61
63
65
67
FIRST
Andelen som ønsker å jobbe
Arbeidsledige
Andelen som har jobb
20
Tilbake til start!
USA Realpris på bolig
Source: EcoWin, First Securities
70 75 80 85 90 95 00 05
80
90
100
110
120
130
140
150
160
80
90
100
110
120
130
140
150
160
Boligprisen deflatert med KPI Meglere, Shiller. 2000 = 100
FIRST
Men nå stabiliseres boligmarkedet i USA!
21
Men ellers i verden er alt bare bra?
Rentekutt virker, også der boligprisene ikke falt så mye
Boligprisene
Source: EcoWin, First Securities
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12
25
50
75
100
125
150
175
200
25
50
75
100
125
150
175
200
Sverige
Danmark
UK
USA
EMU
Realpriser 2000 = 100
Norge
22
Du verden så det hjelper med 3% rente!Boligpriser vs. lønn
Source: EcoWin, First Securities
70 75 80 85 90 95 00 050.0
2.5
5.0
7.5
10.0
12.5
15.0
17.5
20.0
22.5
25.0
0.0
2.5
5.0
7.5
10.0
12.5
15.0
17.5
20.0
22.5
25.0
Kr pr kv.m
Boligpris pr kv.meter
Lønn pr årsverk, rebasert
23
Næringseiendom går også i sykler. Nå nedVerdi - næringseiendom
Source: EcoWin, First Securities
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14
50
75
100
125
150
175
50
75
100
125
150
175
I faste priser, indeksert
Kilder:IPD, TBI, Opak
Danmark
US
Sverige
Canada
Tyskland
UK
Oslo, kontor
Japan
Leieyield kan ha steget nok, men nå kommer leiene nedNoe eiendom kan ha falt nok, men ikke tid for ”ukritisk” kjøp
25
Norge har også giret ned! Etter noen kanonår!
BNP OECD vs. Fastlands-Norge
Source: EcoWin, Firs t Securities
70 75 80 85 90 95 00 05
-5
-3
-1
1
3
5
7
-5
-3
-1
1
3
5
7
Vekst år/år
FIRST
Fastlands-Norge
OECD
27
Arbeidsmarkedet bekrefter forskjelleneArbeidsledigheten
Source: EcoWin, First Securities
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2
3
4
5
6
7
8
9
10
FIRST
EMU
I prosent
Norge
USA
Japan
Sverige
28
Men det butter, her også!Sysselsettingen
Source: EcoWin, First Securities
90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
-4
-2
0
2
4
-4
-2
0
2
4
Change % y/yChange m/m '000
Endring % år/år
1.90
2.00
2.10
2.20
2.30
2.40
2.50
2.60
1.90
2.00
2.10
2.20
2.30
2.40
2.50
2.60
Millioner
% y/y
Stat og kommune har økt, bedriftene kuttet
Men: Bedriftene sier de ikke planlegger flere kutt
I prosent av befolkningen 15 - 74
Sysselsettingen
Source: EcoWin, First Securities
88 91 94 97 00 03 06
63
65
67
69
71
73
75
63
65
67
69
71
73
75
FIRST
Sysselsetting
Yrkesdeltakelse
31
Hvorfor har Norge klart seg såpass bra? Så langt…
1. Nivået i norsk økonomi var høyt før krisen
2. Sterk politikk – som virker
3. Mindre industri enn mange andre
4. Vi lager ikke så mye investeringsvarer Og oljesektoren investerer fortsatt, ”lange” ordre hos andre Kinaeffekten: Råvaremarkedene har ikke falt helt sammen
5. Bedriftene har ”valgt” å holde på arbeidskraft
• Risiko: Byggebransjen, industrien kan dra mer ned?
• Motsvar: Staten har mer å gi, renten kan forbli lav
32
Produktiviteten i bedriftene har falt. Merkelig….
Fastlands-Norge - Vekst og produktivitet
Source: EcoWin, First Securities
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
Bruttoprodukt, Fastlandsbedriftene u/kraft
Årsvekst, glattet
Produktivitet (BNP/timeverk)
Og lønningene stiger fortsatt, men utsalgsprisene lite. Da merkes det på bunnlinjen
33
Det har skjedd ganske mye i norsk økonomi
målt i % av Fastlands-BNP
Etterspørsel - avvik fra trend
Source: EcoWin, First Securities
78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10
-4
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
5
-4
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
5
FIRST
Investeringer i Fastlands-bedrifter
Husholdninger (inkl. bolig)
Oljeinvesteringer
Glattet
.. Og det er neppe finanskrisen som forklarer så mye
34
Sparingen falt for mye. Nå stiger den, blir nå OK!!
Økt sparing: Salget av boliger, biler og båter – og møbler rett ned!
Heldigvis: Sparesjokket mindre enn sist gang i 1988 – 1993, og nå er sparingen i pluss!!
Husholdningenes "sparing"
-14 %-12 %-10 %
-8 %-6 %-4 %-2 %0 %2 %
4 %6 %8 %
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
Netto finansinvesteringerInntekter - utgifter, i prosent av disp. inntekt
Med "normalt" utbytte
Samlet
2007
2009
35
Detaljhandelen på vei opp?
Vareforbruket inkl. salg av biler og bensin samt elektrisitet
Detaljhandel vs samlet vareforbruk
Source: EcoWin, First Securities
03 04 05 06 07 08 09
95
100
105
110
115
120
125
95
100
105
110
115
120
125
Detaljhandel
Samlet vareforbruk
Førstegangsregistrering, nye og bruktimporterte
Bilsalget
Sourc e: Ec oWin, Fi rs t Sec uri ties
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
80
100
120
140
160
180
200
80
100
120
140
160
180
200
Sesongjustert, '000 i årlig rate
Bilsalget kommer seg
36
Boligbyggingen er halvert, minst
Ordreinngangen deflatert med pris på nye boliger, eks råtomt
Boligbygging vs. ordreinngang
Source: EcoWin, First Securities
84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
12.5
15.0
17.5
20.0
22.5
25.0
27.5
30.0
32.5
35.0
37.5
60
90
120
150
180
210
240
270
300
Igangsetting, i 1000
Ordreinngang -50%
Men nå er bunnen nær?
38
Bygging utenom boliger
Source: EcoWin, First Securities
80 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
40
60
80
100
120
140
160
180
40
60
80
100
120
140
160
180
2000 = 100, Ordre deflatert med priser nye boliger ex tomt
Igangsetting
Ordre, nybygg
Bråbrems i næringsbygg – men mer på nedsiden
-50%
Igangsettingen var svært høy på topp – og lånefinansiert
Ordreinngangen er halvert, har ligget nede i 3 kvartaler
39
Hvem bygger mindre? De som bygde for mye Bygg ex. bolig
Source: EcoWin, First Securities
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
100
150
200
250
300
350
400
450
500
550
600
100
150
200
250
300
350
400
450
500
550
600
Primær,industri
Privat tjenesteyting
Igangsetting i kv.m., sesongjust. 2 kv glattet
Offentlig sektor (inkl helse, utd.)
Hytte, garasjer
Offentlig sektor skal nok opp, men det monner ikke så mye
40
Igangsettingen ned, men mye å bygge på forts...
Igangsettingen utenom boliger
Source: EcoWin, First Securities
84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
0
100
200
300
400
500
600
700
1000 kv.m.
FIRST
Antall kv.m. underutbygging
ROT hjelper god på, særlig fra offentlig sektor. Men er det nok?
41
Hvor mye billigere skal det bli å bygge, denne gangen?Bruktpriser og byggekostnader
Source: EcoWin, First Securities
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
Bruktpris enebolig, SSB
Byggekostnadsindeks
Pris ny enebolig, ex. tomt
Realpriser, indeksert
Norges B boligpriser før 1991Nyprisene er sterkt sykliske!
Like stort prisfall for nye næringsbygg
Og hvor knapp er tomten?
42
20% utlånsvekst er ikke det normaleVekst i bedriftenes gjeld
Source: EcoWin, First Securities
84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
Vekst år/år
Gjelden økte altfor raskt, for å finansiere for høye investeringer
Hva slags kredittkrise har vi, egentlig??
43
Neppe bankene som er det største problemet
-100
-80
-60
-40
-20
0
20
40
4q07
2 q08
4 q08
2 q09
4q09
4q07
2 q08
4 q08
2 q09
4q09
Faktisk siste kvartal (søyle) og forventet neste (rødt merke) - nettotall
Endring i etterspørsel Endring i kredittpraksis
Lån til bedrifter Etterspørsel og kredittpraksis. Norges Banks utlånsundesøkelse
De må tjene mer på utlån enn før. De trenger mer egenkapital. Fordi de lånte ut for mye!
44
Et stykke foran skjema….
Budsjettunderskuddet vs.handlingsreglen
0.0
1.0
2.0
3.0
4.05.0
6.0
7.0
8.0
9.0
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2012 2014Kilder: Finansdepartementet, First
I prosent av BNP
Handlingsreglen
Strukturelt budsjettunderskudd, ex olje
Faktisk
Handlingsreglen: Langsiktig regel
Riktig å bruke mer når konjunkturen er svak – og mindre når den er sterk. Vi har klar det, så langt
45
Renten lavere enn godt er, men…
Vi fikk kriselav rente på 1,25% fordi Norges Bank med rette fryktet en økonomisk krise
Vi har heldigvis ikke fått en økonomisk krise3% ledighet, høy boligprisvekst tilsier at renten er for lav
Norges Bank gir seg stadig større handlefrihetPrismålet kan fravikes ”en nokså lang tidsperiode”Vil ta mer hensyn til ”ubalanser”
Men Norges Bank må også ta hensyn til kronekursenSelv om den ikke er et STORT problem I DAGKan heller reversere mange støttetiltak først
46
Du kan ikke stole på Norges Bank engang!
Norges Bank styringsrente & rentebaner
Source: EcoWin, First Securities
06 07 08 09 10 11 12
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
Mars 09
Des 08
Gamle baner
Okt 08
Okt 09
Juni 09
47
Bankene får også tak i billige penger – og låner dem utPengemarkedet vs. Norges Bank
Source: EcoWin, First Securities
jan
07
apr jul okt jan
08
apr jul okt jan
09
apr jul okt
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
3 m pengemarked
Norges Banks innskuddsrente
Anslag beste innlånskost til bank(Spread for 5 år funding DnBNOR)
Norges Bank kuttet. Pengemarkedet kom rett ned Ekstrapremien for lang funding kraftig redusert – men er ikke borte Sikre låntakere har fått lav rente. Fordi statene holder bankene oppe…
48
Etter budsjettet: Kronen litt ned…
Vektet snitt av våre handelspartnere
Kronekurs (handelsveid) og rentedifferanse
Source: EcoWin, First Securities
02 03 04 05 06 07 08 09
90.0
92.5
95.0
97.5
100.0
102.5
105.0
107.5
-1.0
-0.5
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
NOK indeks
2 års rentespread
Økt renteforskjell + tro på oppsving i verdensøkonomien dro NOK opp
49
Vårt dyre fedreland…
Norske timelønnkostnader vs. utlandet, % avvik
Konkurranseevnen
Source: EcoWin, First Securities
71 74 77 80 83 86 89 92 95 98 01 04 07
0.95
1.00
1.05
1.10
1.15
1.20
1.25
1.30
1.35
1.40
0.95
1.00
1.05
1.10
1.15
1.20
1.25
1.30
1.35
1.40
FIRST
Relativ lønn + kronekurs
Så langt er det til å leve med
Oppsiden for kronekursen neppe særlig stor herfra. Den har steget
50
NOK vs. rentedifferansen: Ikke en presis sammenheng
Temaene i valutamarkedet ikke de samme over tid
Kronekurs vs. rentedifferanse
Source: Reuters EcoWin
Rentedifferanse vs. handelspartnere 12 m 12 fwd
-1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0
Kro
neku
rs, i
ndek
s
90.0
92.5
95.0
97.5
100.0
102.5
105.0
107.5
110.0
112.5
2000 - 2002
2003
Jan - Sept 2004
Oct 2004 - Feb 15 2005
Feb 16 2005 -
05
'07
06
04
09
08
Pre 02
02-03
51
Norsk industri går på smellen sent?
Industribarometer Norge vs. EMU, Sverige & USA
Source: EcoWin, First Securities
04 05 06 07 08 09 10
30
35
40
45
50
55
60
65
30
35
40
45
50
55
60
65
NO PMI
USA ISM
EMU PMI
SWE PMI
52
Noen bedrifter er i ferd med å få det tyngre…
Ordreinngangen til industrien, vekst år/år %
Source: EcoWin, First Securities
75 80 85 90 95 00 05 10
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
53
Er vi også smittet av hollandsk syke?
Hollandsk syke: Du bruker mer penger enn du kan gjøre på lang sikt
Nederland fant gass: Staten fikk mye penger og brukte demØkonomien ble endret: Mindre eksportsektor, mer ressurser til å dekke innenlandsk etterspørsel
Så gikk Nederland tom for gass: Staten måtte kutteØkonomien måtte avvendes gassinntekteneeksportsektoren bygges opp igjen
Det var ikke morsomt – og ikke smart
54
Ser vi symptomer i Norge? Tja….
Vi har til nå ikke brukt mer oljepenger enn vi kan bruke på lang siktHandlingsreglen: Vi lever av avkastningen av de pengene vi har satt til side, ikke av de løpende inntekteneVi bruker mer i 2009 og 2010, men avviket fra budsjettreglen er mindre i Norge enn i de fleste andre land
Vi har ikke bygget ned industrien mer enn andreDeler av industrien får trøbbel nå, pga lav etterspørsel
Inntjeningen i bedriftene har vært utmerket
Vi har fortsatt en nær rekordhøy yrkesdeltakelse, også blant eldreSelv om altfor mange går på ulike trygder
55
Vi lever ikke av oljepengene. Vi sparer mesteparten. Takk og pris!
Vi har brukt rundt 4% av BNP i 25 år
Øker bruken i 2009/10 fordi konjunkturen er svak
Handlingsreglen gir oss neppe så mye mer
Hva skal vi leve av etterpå? Ikke noe problem dersom vi ikke bruker for mye i dag!
Oljepenger
0
5
10
15
20
25
30
1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
Olje"inntekter"I % av Fastlands-BNP
Kilde: Finansdepartementet/First
Faktisk/planlagt bruk av oljepenger
$60
$70
56
Norsk industri ikke klar, men fall moderat. Så langt
Sverige faller raskt videre
Industriproduksjonen
Source: EcoWin, First Securities
06 07 08 09 10
70
75
80
85
90
95
100
105
110
70
75
80
85
90
95
100
105
110
FIRST
Sverige
Tyskland
Norge
2007 = 100
Finland
Danmark
57
Norsk industri bygges raskt ned
I % av samlet sysselsetting
Sysselsettingen i industrien
Source: EcoWin, First Securities
70 75 80 85 90 95 00 05 10
7.5
10.0
12.5
15.0
17.5
20.0
22.5
25.0
27.5
7.5
10.0
12.5
15.0
17.5
20.0
22.5
25.0
27.5
FIRST
58
Norsk industri bygges raskt ned, som overalt ellers
I % av samlet sysselsetting
Sysselsettingen i industrien
Source: EcoWin, First Securities
70 75 80 85 90 95 00 05 10
7.5
10.0
12.5
15.0
17.5
20.0
22.5
25.0
27.5
7.5
10.0
12.5
15.0
17.5
20.0
22.5
25.0
27.5
FIRST
Sverige
Frankrike
UK
Norge
USA
59
Hva med penga?
Kjøp aksjer som ennå ikke har blitt dyre
Selg statsobligasjoner som er langt fra billige
Kjøp heller kredittobligasjoner som har mer verdi igjen
Vær forsiktig med dyr eiendomYield trolig høy nok, men leiene er litt høyeLange, sikre leiekontrakter kan være attraktive