Embed Size (px)
Citation preview
UNIVERZA V MARIBORU
PRAVNA FAKULTETA
AJŠA PETROVIČ
STAVBNA PRAVICA
PRIMERJAVA SLOVENSKE IN HRVAŠKE
ZAKONODAJE
Diplomsko delo
Maribor, 2015
UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA
DIPLOMSKO DELO
STAVBNA PRAVICA PRIMERJAVA SLOVENSKE IN HRVAŠKE
ZAKONODAJE Študentka: Ajša Petrovič Številka indeksa: 71174995 Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Civilno pravo Mentor: izr. prof. dr. Renato Vrenčur
Maribor, avgust, 2015
KAZALO
1. UVOD ..................................................................................................................................... 6 2. STAVBNA PRAVICA V SLOVENSKEM PRAVU ............................................................ 8 2.1 SPLOŠNO ................................................................................. Error! Bookmark not defined. 2.1.1 PREDMET STAVBNE PRAVICE ................................................................................................. 10
2.2 NASTANEK STAVBNE PRAVICE ........................................................................................ 12 2.2.1 LASTNIŠKA STAVBNA PRAVICA .............................................................................................. 13
2.3 PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK ................................................................................. 14 2.4 RAZPOLAGANJE S STAVBNO PRAVICO .......................................................................... 15 2.4.1 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE S HIPOTEKO ........................................................... 16 2.4.2 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE Z DRUGIMI STVARNIMI PRAVICAMI .......... 17 2.4.3 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE Z OBLIGACIJSKIMI PRAVICAMI ..................... 18 2.4.4 PREOBLIKOVANJE STAVBNE PRAVICE V ETAŽNO LASTNINO ................................. 18
2.5 STAVBNA PRAVICA KOT POSEBNA PRAVICA UPORABE JAVNEGA DOBRA ....... 19 2.6 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE .................................................................................... 20
3. STAVBNA PRAVICA V HRVAŠKEM PRAVU .............................................................. 22 3.1 SPLOŠNO .................................................................................................................................. 22 3.1.1 PREDMET STAVBNE PRAVICE ................................................................................................. 24
3.2 NASTANEK STAVBNE PRAVICE ........................................................................................ 25 3.2.1 LASTNIŠKA STAVBNA PRAVICA .............................................................................................. 27
3.3 PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK ................................................................................. 27 3.3.1 PRAVICE IN DOLŽNOSTI IMETNIKA STAVBNE PRAVICE PRED IZGRADNJO ...... 28 3.3.2 PRAVICE IN DOLŽNOSTI IMETNIKA STAVBNE PRAVICE, KADAR NA ZEMLJIŠČU ŽE STOJI ZGRADBA ................................................................................................................................... 28
3.4 RAZPOLAGANJE S STAVBNO PRAVICO .......................................................................... 29 3.4.1 ZAKONSKE OMEJITVE RAZPOLAGANJA S STAVBNO PRAVICO ................................. 29 3.4.2 OMEJITEV RAZPOLAGANJA S STAVBNO PRAVICO NA TEMELJU PRAVNEGA POSLA ............................................................................................................................................................. 30 3.4.3 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE S HIPOTEKO ........................................................... 30
3.5 VARSTVO STAVBNE PRAVICE ........................................................................................... 31 3.6 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE .................................................................................... 32 3.6.1 PROPAD STVARI ............................................................................................................................. 33 3.6.2 ODREK ................................................................................................................................................. 33 3.6.3 POTEK ROKA .................................................................................................................................... 34 3.6.4 IZPOLNITEV RAZVEZNEGA POGOJA ...................................................................................... 34 3.6.5 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE ZARADI NAČELA ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO ............................................................................................................................................................ 35 3.6.6 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE ZARADI PRENEHANJA IMETNIKA STAVBNE PRAVICE ........................................................................................................................................................ 35 3.6.7 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE Z RAZBREMENITVIJO (Z RAZLASTITVIJO IN KOMASACIJO) .............................................................................................................................................. 36 3.6.8 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE Z RAZVELJAVITVIJO ............................................... 37 3.6.9 PRAVNE POSLEDICE PRENEHANJA STAVBNE PRAVICE ............................................. 37
4. ZAKLJUČEK ....................................................................................................................... 38
BIBLIOGRAFIJA .................................................................................................................... 41
POVZETEK
Stavbna pravica je omejena stvarna pravica na tuji stvari, ki omogoča gradnjo
stavbe na tujem zemljišču. Predstavlja izjemo od načela superficies solo cedit, po
katerem je zgradba sestavni del zemljišča, na katerem stoji, kajti v času trajanja
stavbne pravice je zgradba samostojna pravna stvar.
Pravni institut stavbne pravice in sorodnih pravic se je v 20. stoletju razvil v skoraj
vseh sodobnih evropskih pravnih sistemih. V diplomskem delu sem raziskala
stavbno pravico dveh sosednjih držav, Republike Slovenije in Republike Hrvaške.
Namen diplomskega dela je predstavitev temeljnih značilnosti in predvsem
bistvenih razlik.
Diplomsko delo je sestavljeno iz dveh sklopov. V prvem sklopu je predstavljena
stavbna pravica slovenskega prava, njen nastanek, pravice in obveznosti strank ter
prenehanje stavbne pravice.
V enakem smislu je stavbna pravica hrvaškega prava1 predstavljena v drugem
sklopu.
V zaključku so zajete temeljne razlike med stavbno pravico slovenskega prava in
»pravom građenja« hrvaškega prava.
Ključne besede: superficies, superficies dolo cedit, nastanek stavbne pravice,
prenehanje stavbne pravice, nepremičnina, zgradba.
1 Po hrvaški pravni terminologiji se stavbna pravica imenuje »pravo građenja«.
ABSTRACT Superficies is a restricted subject right, which enables the building of a building on
a foreign property. It is an exception from the principle of superficies solo cedit,
which states that the building is a part of the property on which it stands, as the
building is an independent legal object for the duration of the superficies.
The legal institute of superficies was developed in the 20th century in almost all
modern legal systems. It is important for solving the problematic of restrictedness
of properties, because superficies enables the expansion of living environments,
while building costs are lowered.
In this bachelor's thesis I explored the superficies in two neighbouring countries,
the Republic of Slovenia and the Republic of Croatia. The aim of this thesis is to
present the basic characteristics and, especially, the key differences.
The thesis is composed of two segments. The first one presents superficies in
Slovenian law, their origin, the rights and obligations of clients, and the cessation
of superficies.
The second segments presents superficies in Croatian law in the same manner.
The conclusion presents an overview of the fundamental differences between
superficies in Slovenian law and in Croatian law.
Key words: Superficies, superficies solo cedit, creation of superificies, cessation of superficies, real estate, building.
6
1. UVOD Stavbna pravica je insitut stvarnega prava, ki omogoča gradnjo stavbe na tujem
zemljišču. Da bi bolje razumeli obstoj stavbne pravice v današnjem času, je
potrebno pogledati njen nastanek. Stavbna pravica ima kot institut stvarnega
prava svoje korenine v rimskem pravu, konkretno v ustanovi poznani pod imenom
superficies2 (dedna stavbna pravica). V Justinijanovem pravu je superficies postala
podedljiva in odsvojljiva stvarna pravica, zaradi katere je smel imeti upravičenec
zgradbo zgrajeno na tujem zemljišču in jo tudi uporabljati za določeno obdobje,
seveda ob plačevanju letne najemnine.3 Superficiar je na zgradbi imel precej
obsežne pravice, podobne lastniškim. Obenem pa je še užival vso zaščito v primeru
motenja posesti ali celo odvzema posesti, in to proti vsem osebam, tudi lastniku
zemljišča. Razlogi za nastanek superficiesa so predvsem ekonomični, saj se je
število prebivalcev naglo večalo, zemljišča pa so bila v večini v lasti države in
bogatašev, zato so bile cene zemljišč visoke. Z možnostjo koriščenja zgradbe na
tujem zemljišču se je povečalo bivalno okolje, stroški gradnje pa znižali.4 Tako so
države in bogataši prepuščali uporabo zemljišč na podlagi različnih pogodb v
uporabo zasebnikom (superficiarjem), da so ti lahko na zemljišču zgradili zgradbo.
Vendar pa je ta po načelu superficies solo cedit postala lastnina lastnika zemljišča,
saj rimsko superficiarno pravo še ni poznalo ločitve zgradbe od zemljišča. Lastnik
zemljišča je moral prepustiti zgradbo v uporabo superficiarju za dobo, ki je bila
določena v pogodbi. Ker je bila superficies običajno dogovorjena za daljšo dobo, je
morala biti podedljiva, bila pa je tudi odsvojljiva, saj jo je upravičenec lahko
prepustil drugemu (odplačno ali neodplačno). Superficies je prenehala s
pretečenim obdobjem, če je bilo zemljišče uničeno, če se je superficiar svoji pravici
odpovedal (ob soglasju lastnika zemljišča) in če dve leti zapored ni plačal
najemnine. Med trajanjem supeficies pa je pretor s posebnim interdiktom varoval 2 Izraz superficies se je nanašal na stavbo in ne na pravico (Janez Kranjc, Rimsko pravo, 2., pregledana in dopolnjena izdaja, I PRAVNA OBZORJA, GV Založba, Ljubljana 2010, stran 442). 3 Letna najemnina se je imenovala solarium (zakupnina za mestno zemljišče) in vectigal (zakupnina za zemljišče v zasebni lasti). (Janez Kranjc, Rimsko pravo, 2., pregledana in dopolnjena izdaja, I PRAVNA OBZORJA, GV Založba, Ljubljana 2010, stran 442). 4 Podrobneje o dedni stavbni pravici glej Viktor Korošec, Rimsko pravo, I. del, 2. izpopolnjena izdaja, osmi ponatis, Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana, 2005, strani 205-‐207; glej tudi Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 368.
7
superficiarja proti vsakomur, tudi proti lastniku zemljišča. Takšno posestno
varstvo je imel tudi vsak pravni naslednik superficiarja. Zaradi posestnega varstva
je superficies postala stvarna pravica na tuji stvari.5
Tudi v srednjem veku je bil obstoj zgradbe na tujem zemljišču mogoč, saj so se
razvili temu primerni pravni instuti. V nasprotju s tem pa 19. stoletje ni bilo
naklonjeno stavbni pravici podobnim insitutom, ki so omogočali zgradbo na tujem
zemljišču, saj je takrat bila lastninska pravica zasnovana precej individualistično.6
Sodobni pojem stavbne pravice se je razvil šele v začetku 20. stoletja. Predvsem
zaradi reševanja problematike omejenosti zemljišč (visoke cene), pod pritiskom
socialnih in gospodarskih razmer in masovega preseljevanja v mesta zaradi
priložnosti industrijske revolucije. S stavbno pravico je omogočeno povečanje
bivalnega okolja, stroški gradnje pa se posledično pocenijo. Ker se stavbno pravico
lahko tudi zastavi, se lahko s tem omogoči tudi kreditiranje same gradnje.
Lastnikom zemljišč pa je zaradi uporabe njihovih zemljišč omogočen tudi zaslužek.
Zato lahko rečemo, da je stavbna pravica zelo pomemben insitut, saj rešuje
problem prostorske stiske in nizke kupne moči.
Vendar pa je potrebno omeniti, da koncept stavbne pravice ni povsem enak, pa
čeprav zasleduje iste cilje. V romanski pravni tradiciji prevladuje superficiarno
pravo, v germanskem krogu pa se je razvilo pravo gradnje oziroma stavbna
pravica. Razlika je v tem, da v germanskih pravih ob ločitvi zemljišča in zgradbe
stavbna pravica prevzame vlogo zemljišča, na katerem je zgradba, romanska prava
pa ostajajo samo pri ločitvi zgradbe in zemljšča. 7
V diplomski nalogi bom predstavila instituta stavbne pravice dveh sosednjih držav,
Republike Slovenije in Republike Hrvaške, ki imata tudi skupno zgodovino, na
njunem območju pa je v času bivše SFRJ veljal Zakon o temeljnih lastninskopravnih
razmerjih (ZTLR).8 Obe državi imata stavbno pravico urejeno v osnovi tako, kot je
5 Viktor Korošec, Rimsko pravo, I. del, 2. izpopolnjena izdaja, osmi ponatis, Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2005, stran 207. 6 Ana Vlahek v Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (red.), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 1012. 7 Ana Vlahek v Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (red.), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 1013. 8 Uradni list SFRJ, št. 6/80, 20/80-‐ popr., 36/90.
8
le-‐ta urejena v germanskih pravnih sistemih. Zanimiva bo predvsem primerjava in
morebitne razlike, saj bi domnevali, da večjih razlik ne bo.
9
2. STAVBNA PRAVICA V SLOVENSKEM PRAVU
2.1 SPLOŠNO
V slovenski pravni red je stavbno pravico uvedel Stvarnopravni zakonik (v
nadaljevanju: SPZ)9, ki je nasledil ZTLR10 in je začel veljati 1. januarja 2003.
Stavbno pravico SPZ uvršča v eno izmed petih pravic stvarnega prava, 11
opredeljuje pa jo v XI. delu, ki obsega člene od 256 do 265.
Stavbna pravica je opredeljena kot pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo12 nad ali
pod tujo nepremičnino. 13 Določba pomeni izjemo od dveh temeljnih načel
stvarnega prava, načela specialnosti14 in načela superficies solo cedit. Zgradba,
zgrajena na podlagi stavbne pravice, je opredeljena kot samostojen predmet
lastninske pravice. Pravno gledano se zgradba, ki je sicer sestavina nepremičnine
(zemljišča), loči od zemljišča in fiktivno postane sestavina stavbne pravice. To
pomeni, da je nepremičnina, ki se vpiše v zemljiško knjigo, stavbna pravica in ne
stavba, ki je zgrajena na podlagi stavbne pravice. Lastninska pravica na stavbi je
akcesorna pravica stavbni pravici in se lahko prenaša skupaj z njo. Vendar je
takšno stanje le začasno, saj je stavbna pravica časovno omejena in lahko traja
največ devetindevetdeset (99) let. Po prenehanju stavbne pravice se spet
vzpostavi prvotno stanje, torej enotni pravni status zemljišča in zgradbe.
Na prvi pogled bi lahko opazili, da je stavbna pravica precej podobna užitku,15
vednar pa obstajata dve razliki. Prva je ta, da je stavbna pravica prenosljiva in
podedljiva, užitek pa ne. Druga razlika pa je v tem, da imetnik stavbne pravice
9 Ur. l RS, št 87/02, 91/13. 10 Ur. l. SFRJ, št. 6/80, 20/80-‐ popr., 36/90. 11 Člen 2 SPZ: »Stvarne pravice so: lastninska pravica, zastavna pravica, služnosti, pravica stvarnega bremena, stavbna pravica.« 12 Pojem zgradbe je potrebno razumeti široko, saj lahko obsega kakršenkoli zgrajen objekt (na primer: stanovanjske/poslovne zgradbe, tovarniške hale, mostove, nadvoze, ceste, zgrajene rečne struge, …). Dalje tudi ni potrebno, da imetnik stavbne pravice sam zgradi zgradbo, saj se lahko stavbna pravica ustanovi tudi glede že obstoječe zgradbe (Matjaž Tranik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 378,379). 13 Člen 256 SPZ. 14 Po načelu specialnosti iz 7. člena SPZ je lahko samo individualno določena stvar predmet stavrnih pravic, razen če zakon določa drugače. 15 Člen 230 SPZ.
10
pridobi lastninsko pravico na zgradbi, ki stoji na obremenjeni nepremičnini,
užitkar pa ne. 16
Prav tako je opazna vsebinska podobnost med stavbno pravico in nepravo stvarno
služnostjo.17 Pri obeh gre za pravico do uživanja in uporabe tuje nepremičnine, ki
se ustanovi v korist določenega subjekta, prav tako pa sta tudi obe prenosljivi in
podedljivi. Vendar pa imetnik neprave stvarne služnosti ne pridobi lastninske
pravice na zgradbi, ki stoji na obremenjenem zemljišču.18
2.1.1 PREDMET STAVBNE PRAVICE
Predmet stavbne pravice je nepremičnina, kar 18. člen SPZ definira kot zemljiško
parcelo. Vendar pa se stavbna pravica lahko ustanovi tudi na stavbni pravici in na
etažni lastnini. V primeru, ko se ustanovi na stavbni pravici, govorimo o tako
imenovani podstavbni pravici ali sekundarni stavbni pravici, in kot takšna se
ustanovi le znotraj meja primarne stavbne pravice (seveda lahko obstaja le tako
dolgo kot primarna stavbna pravica). Vendar pa s stavbno pravico ni mogoče
obremeniti deleža etažne lastnine (oziroma solastniškega deleža nepremičnine ali
pa deleža stavbne pravice), ki je samo idealni delež, saj je mogoče obremeniti
nepremičnino le v celoti.19
Ker stavbna pravica formalno (pravno) obremenjuje celotno nepremičnino, na
istem zemljišču načeloma ne bi moglo nastati več enakovrednih stavbnih pravic.
Vendar pa je obseg dejanske obremenitve velikokrat manjši in ne obremenjuje
celotne površine. Zatorej se poraja vprašanje, ali je mogoče na nepremičnini
ustanoviti več enakovrednih stavbnih pravic. Domača pravna teorija je zavzela
16 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 15. 17 Člen 226 SPZ. 18 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 15-‐16. 19 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 16-‐17.
11
stališče, da se na istem zemljišču lahko ustanovi več horizontalnih ali vertikalnih
stavbnih pravic. Potrebno pa je natančno določiti meje izvrševanja stavbne pravice
in jih tudi vpisati v zemljiško knjigo.20
V naši pravni literaturi je zastopano stališče, da je možno obremeniti celotno
nepremičnino s stavbno pravico. Dopustno pa je tudi ustanoviti stavbno pravico na
nepremičnini, ki je v etažni lastnini. V takšnem primeru morajo biti vsi etažni
lastniki stranka, tako pri zavezovalnem pravnem poslu kot pri razpolagalnem
poslu. Pridobitelj stavbne pravice je lahko tretja oseba ali pa celo kateri izmed
etažnih lastnikov.21 V zadnjem primeru se v deležu, ki ga ima tak etažni lastnik na
skupnih delih, ustanovi lastniška stavbna pravica.
Kadar se ustanovi stavbna pravica na nepremičnini v etažni lastnini, lahko gre za
več dejanskih položajev. Tako se lahko na zemljiški parceli, na kateri že stoji
objekt, stavbna pravica ustanovi v korist osebe, ki zgradi poleg obstoječega objekta
nov objekt (npr. garaže, trgovine, otroška igrišča). Naslednja možnost pa je, da se
ustanovi stavbna pravica kot pravna podlaga za nadzidavo. Na takšen način se že
obstoječi objekt poveča za enega ali več nadstropij.22 Pravni položaj nadstropja, ki
se na tej podlagi zgradi, je zelo zanimiv, saj ne postane sestavina nepremičnine v
etažni lastnini, kot bi si morda mislili, ampak postane sestavina stavbne pravice in
ima lasten pravni režim. Imetnik stavbne pravice je tako lastnik nadstropja, ne pa
etažni lastnik. Vendar pa lahko takšen dvojni pravni režim privede do potencialnih
problemov, zato je potrebno odnose med imetnikom stavbne pravice in etažnimi
lastniki zelo podrobno in zadovoljivo urediti v pogodbi o ustanovitvi stavbne
pravice.23
20 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 20-‐21; glej tudi Renato Vrenčur, Stavbna pravica (superficies), Revizor 7-‐8, 2007, stran 79. 21 Primerjaj: Vrenčur, Stavbna pravica (superficies), Revizor 7-‐8, 2007, stran 80. 22 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 18. 23Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 18-‐19.
12
2.2 NASTANEK STAVBNE PRAVICE
Stavbna pravica lahko nastane načeloma samo na podlagi pravnega posla, kar
določa 257. člen SPZ.24 Za nastanek stavbne pravice so poleg pogodbe o ustanovitvi
stavbne pravice kot zavezovalnega posla potrebni še zemljiškoknjižno dovolilo kot
razpolagalni posel, vpis v zemljiško knjigo, ki je konstitutivnega pomena in pa
razpolagalna sposobnost lastnika nepremičnine, ki se obremenjuje. Kot edini
pogoj, ki ga zavezovalni posel ne sme vsebovati, SPZ določa razvezni pogoj.25
Kot že rečeno je podlaga za nastanek stavbne pravice zavezovalni pravni posel,
torej pogodba o ustanovitvi stavbne pravice, ki pa je pogodba obligacijskega
prava.26 Z njo se lastnik zemšljišča zaveže ustanoviti stavbno pravico, njeno
vsebino pa določa drugi odstavek 257. člena SPZ. Pogodba mora vsebovati ime
lastnika nepremičnine (zemljišča), zemljiškoknjižno oznako nepremičnine, opis
stavbne pravice (nedvoumen opis je predvsem pomemben takrat, kadar si lastnik
nepremičnine in imetnik stavbne pravice delita uporabo nepremičnine), čas
trajanja stavbne pravice (največ devetindevetdeset let) in nadomestilo, ki ga mora
plačati imetnik stavbne pravice lastniku nepremičnine. Največkrat se za
nadomestilo dogovorita v obliki periodičnih plačil, mogoč je pa tudi dogovor za
enkraten znesek. Seveda pa je mogoč tudi dogovor, da se stavbna pravica ustanovi
neodplačno.
Poznamo pa tudi izjeme od ustanovitve stavbne pravice na podlagi pravnega posla,
kot recimo ustanovitev stavbne pravice na podlagi priposestvovanja ali na podlagi
načela zaupanja v zemljiško knjigo. “ Tako je na primer možno, da pride do vpisa
pogodbene stavbne pravice v zemljiško knjigo, pri čemer zaradi napake v
zavezovalnem pravnem poslu ali ničnega zemljiškoknjižnega dovolila stavbna
24 “To načeloma drži, vendar teoretično stavbna pravica lahko nastane tudi na podlagi zakona s knjižnim priposestvovanjem oziroma ob upoštevanju zaupanja v zemljiško knjigo, vendar tudi ti načini pridobitve zahtevajo sklenitev pravnega posla in pridejo v poštev zaradi napak v pravnoposlovni ustanovitvi.”(Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 667). 25 Glej tudi: Miha Juhart v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Novo stvarno pravo, Zbirka Codex Iuris, Maribor 2002, stran214. 26 Ker se pogodba nanaša na pridobitev stvarne pravice na nepremičnini, mora biti v skladu z 52. členom Obligacijskega zakonika sklenjena v pisni obliki.
13
pravica ni veljavno nastala. Če “imetnik” takšne stavbne pravice le-‐to prenese
dobrovernemu tretjemu, slednji na podlagi načela zaupanja v zemljiško knjigo
pridobi stavbno pravico, ki torej “v rokah” dobrovernega pridobitelja konvalidira. 27
Kot izjemo od pravnoposlovnega nastanka stavbne pravice štejemo tudi nastanek
stavbne pravice na javnem dobru na podlagi upravne določbe.
2.2.1 LASTNIŠKA STAVBNA PRAVICA
Posebnost je ustanovitev stavbne pravice na lastni nepremičnini (lastniška stavbna
pravica). Načeloma je stavbna pravica pravica na tuji stvari, vendar pa lahko pride
do lastniške stavbne pravice že na začetku, če se ustanovi v korist lastnika
nepremičnine ali pa kasneje, kadar postane imetnik stavbne pravice ista oseba kot
lastnik nepremičnine. Ustanovitev lastniške stavbne pravice je smiselna zlasti
takrat, kadar se lastnik nepremičnine ne želi pogajati in želi sam določiti vsebino
stavbne pravice in jo potem takšno tudi odsvojiti.
Lastniška stavbna pravica se ustanovi na podlagi enostranskega zavezovalnega
pravnega posla, ki mora biti v pisni obliki in mora vsebovati enako vsebino kot
pogodba o ustanovitvi stavbne pravice. Seveda je za ustanovitev stavbne pravice
tudi v takšni situaciji potrebno zemljiškoknjižno dovolilo (ki ga lastnik
nepremičnine izda sam sebi), vpis v zemljiško knjigo in razpolagalna sposobnost.28
27 Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 19. 28 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 283-‐385, glej tudi Renato Vrenčur, Stavbna pravica (superficies), Revizor 7-‐8, 2007, stran79.
14
2.3 PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK
Razmerje med lastnikom nepremičnine in imetnikom stavbne pravice je v času
trajanja stavbne pravice odvisno od tega, kakšna je vsebina. Ker je stavbna pravica
praviloma ustanovljena za daljše časovno obdobje, je pomembno, da se stavbna
pravica in s tem tudi pravice in obveznosti strank natančno opišejo in uredijo v
pogodbi o ustanovitvi. Imetnik stavbne pravice ima pravico uporabljati in uživati
nepremičnino v času trajanja stavbne pravice.29 Stvar dogovora pa je, ali lahko
imetnik stavbne pravice izvršuje svoje pravice na celotni nepremičnini ali samo na
delu. Kadar se stranke ne dogovorijo o vsebini stavbne pravice, se šteje, da ima
imetnik stavbne pravice enaka upravičenja kot užitkar. Stavbna pravica se sicer
nanaša na nepremičnino kot celoto, vendar pa je zaradi njene široke definicije njen
obseg odvisen od dogovora. V primerih, ko je raba in uživanje obremenjenega
zemljišča za celoten čas trajanja stavbne pravice prepuščena imetniku stavbne
pravice, sam lastnik nepremičnine (zemljišča) na zemljišču nima nobenega
upravičenja. Ostane mu samo gola lastninska pravica. Takrat imetnika stavbne
pravice bremenijo tudi vsi stroški, povezani z zemljiščem. 30
Natančen opis stavbne pravice v pogodbi pa je še posebej pomemben takrat, kadar
lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice hkrati uporabljata nepremičnino.
Kot nam pove drugi odstavek 259. člena SPZ, se mora s pogodbo o ustanovitvi
stavbne pravice dogovoriti glede načina rabe in vzdržavanja zemeljske površine
nad zgradbo, kadar se stavbna pravica nanaša na zgradbo pod nepremičnino.
Takšen dogovor mora opredeliti način uporabe tistega dela zemljišča, ki je skupen
lastniku zemljišča in imetniku stavbne pravice. Formalno sicer stavbna pravica
pomeni obremenitev celotne nepremičnine, vendar pa ima imetnik stavbne
pravice dejansko fizično odmerjen del nepremičnine za rabo in uživanje. 31
29 Člen 259 SPZ 30 Primerjaj: Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 672-‐673. 31 Primerjaj: Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 668.
15
2.4 RAZPOLAGANJE S STAVBNO PRAVICO
Tretji odstavek 256. člena SPZ izrecno določa stavbno pravico kot prenosljivo
premoženjsko pravico. Prenosljivost je bistvena značilnost stavbne pravice in po
tem se loči od osebnih služnosti.32
Pri pravnoposlovnih oblikah razpolaganja s stavbno pravico imetnik le-‐te ni
omejen s položajem lastnika nepremičnine, zato njegovo soglasje za razpolaganje
ni potrebno.33 Za prenos stavbne pravice je potreben veljaven zavezovalni posel, iz
katerega izhaja obveznost prenesti stavbno pravico, zemljiškoknjižno dovolilo
prenosnika, vpis v zemljiško knjigo in pa razpolagalna sposobnost odsvojitelja.
Predmet prenosa je stvarna pravica, kot je nastala med njenim prvim imetnikom in
lastnikom nepremičnine. Pravni naslednik imetnika stavbne pravice stopi na
mesto svojega prednika in prevzame vse pravice in obveznosti, ki izvirajo iz
razmerja med prvim imetnikom in lastnikom nepremičnine. Tako pridobi tud
lastninsko pravico na zgradbi, ki je zgrajena na podlagi stavbne pravice.
Tukaj je potrebno poudariti, da zaradi načela nemo plus iuris transferre potest,
quam ipse habet,34 pridobitelj (vsebinsko gledano) ne more pridobiti “boljše”
oziroma obsežnejše stavbne pravice, kot jo je imel njegov predhodnik. Jasno je
seveda tudi to, da mora biti prenosnik imetnik stavbne pravice in mora biti
sposoben z njo rapolagati. Vendar pa je zaradi načela zaupanja v zemljiško knjigo
to načelo omejeno. Dobrovernega pridobitelja stavbne pravice ne morejo vezati
tiste omejitve, ki so bile dogovorjene med lastnikom nepremičnine in prejšnjim
imetnikom stavbne pravice, ki niso vpisane v zemljiško knjigo, niti niso razvidne iz
pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice. 35
32 Člen 229 SPZ: »Imetnik osebne služnosti ne more prenesti, lahko pa prenese njeno izvrševanje, če zakon tako določa.« 33 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 29; glej tudi Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, stran 387. 34 Načelo iz rimskega prava, ki pomeni, da nihče ne more prenesti več pravic, kot jih ima sam. S pravico lahko veljavno razpolaga samo njen imetnik. (Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 93-‐94) 35 Primerjaj: Matjaž Tratnik; Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 385-‐389.
16
Pomembno pa je opomniti, da čas, za katerega je bila ustanovljena stavbna pravica,
ob odsvojitvi ne prične teči znova. Vendar pa je mogoča sprememba dolžine
trajanja stavbne pravice, tako da se pridobitelj dogovori z lastnikom obremenjene
nepremičnine.36
2.4.1 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE S HIPOTEKO
Ker je stavbna pravica prenosljiva pravica in v pravnem prometu obravnana kot
samostojna nepremičnina, je lahko tudi samostojen predmet hipoteke. Vendar pa
264. člen SPZ govori o zastavitvi zgradbe na nepremičnini, čeprav bi bilo pravilneje
govoriti o zastavitvi stavbne pravice, saj je, kot smo že omenili, zgradba samo
sestavina stavbne pravice in ni samostojno v pravnem prometu.
Ker je stavbna pravica časovno omejena pravica, tudi hipoteka ne more trajati dlje,
kot stavbna pravica, ki je z njo obremenjena. V primeru, da stavbna pravica
predčasno preneha, pa se zahteva pisno soglasje hipotekarnega upnika.37 V takšni
situaciji zastavni upnik ne ostane brez pravno zavarovanega položaja, saj ex lege
pridobi zastavno pravico na terjatvi imetnika stavbne pravice za plačilo
nadomestila.38
V primeru, da se stavbna pravica, ki je obremenjena s hipoteko, preoblikuje v
etažno lastnino, pa se zgodi naslednje. Hipoteka ex lege preide na vse na novo
nastale posamezne dele v etažni lastnini. Tukaj gre za aplikacijo splošnega pravila
glede delitve s hipoteko obremenjene nepremičnine (člen 150(2) SPZ).39
Ob realizaciji hipoteke na stavbni pravici se stavbna pravica proda, lastninska
pravica na zemljišču pa ostane nedotaknjena. Kadar je s hipoteko obremenjena
samo zemljiška parcela, pa ostane ob realizaciji hipoteke stavbna pravica
36 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 385-‐386. 37 Primerjaj: Renato Vrenčur, Stavbna pravica v poslovni praksi, v: Podjetje in delo, št. 5, 2013, stran 795-‐796. 38 Člen 264 (2) SPZ. 39 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 33.
17
nedotaknjena (kadar je stavbna pravica starejša od hipoteke). Če pa je hipoteka
starejša, pa stavbna pravica ob realizaciji hipoteke preneha. Obstaja pa še tretja
možnost, ko hipotekarni upnik zahteva poplačilo iz stavbne pravice in zemljiške
parcele. Takrat pride do prodaje obeh.40
Za nastanek hipoteke na stavbni pravici mora obstajati zavezovalni pravni posel
(zastavna pogodba) med imetnikom stavbne pravice in hipotekarnim upnikom,
zemljiškoknjižno dovolilo, ki ga izda imetnik stavbne pravice, vpis v zemljiško
knjigo in razpolagalna sposobnost zastavitelja. Privolitev lastnika zemljišča pa ni
potrebna.41
2.4.2 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE Z DRUGIMI STVARNIMI PRAVICAMI
V 3. členu SPZ je napisano, da je predmet stvarnih pravic lahko samo stvar,
medtem ko so premoženjske pravice lahko le predmet zastavne pravice in užitka.
Iz tega izhaja, da se stavbno pravico, ki je premoženjska pravica, lahko obremeni
samo z zastavno pravico in užitkom (ter drugimi osebnimi služnostmi). Možnost
obremenitve stavbne pravice z zastavno pravico je tudi izrecno zapisana v členu
264 SPZ. Prav tako ni vprašljiva možnost ustanovitve osebnih služnosti. (Do tu
Vrenčur) Ob obremenitvi stavbne pravice z osebno služnostjo pa je treba
upoštevati, da je stavbna pravica časovno omejena pravica, zato tudi služnost ne
more trajati dlje. V primeru, da stavbna pravica preneha prej, se osebna služnost
prenese na terjatev imetnika stavbne pravice za plačilo nadomestila. Tukaj gre za
smiselno uporabo tretjega odstavka 241. člena SPZ.42
40 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 34. 41 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjžno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran: 387-‐389. 42 Primerjaj: Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 672-‐673; glej tudi: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 35-‐36.
18
2.4.3 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE Z OBLIGACIJSKIMI PRAVICAMI
Kadar pogodba o ustanovitvi stavbne pravice njenega izvrševanja ne omejuje na
del obremenjene nepremičnine, lahko da imetnik stavbne pravice celotno
nepremičnino (zemljišče z zgradbo) v najem ali zakup. Lahko pa odda v najem ali
zakup samo del zemljišča ali zgradbe, saj je tudi zgradba (ali del zgradbe) lahko
predmet obigacijskih pravic. Možno se je tudi dogovoriti glede stavbne pravice za
predkupno ali odkupno pravico. Vendar pa je tudi pri obligacijskih pravicah
potrebno upoštevati čas trajanja stavbne pravice, tako da je pravica
obligacijskopravnega upravičenca v vsakem primeru vezana na čas trajanja
stavbne pravice in preneha najkasneje skupaj z njo.43
2.4.4 PREOBLIKOVANJE STAVBNE PRAVICE V ETAŽNO LASTNINO
Zgradba, ki je zgrajena na nepremičnini obremenjeni s stavbno pravico, se lahko
razdeli v etažno lastnino, če so za to izpolnjeni pogoji, ki jih določa zakon.44 Vendar
pa je ta dikcija nenatančna, saj se v etažno lastnino ne spremeni zgradba, ampak
stavbna pravica oziroma lastninska pravica na zgradbi. Lastniki posameznih delov
v etažni lastnini so istočasno tudi solastniki na skupnih delih zgradbe ter tudi
soimetniki (idealnih deležev) stavbne pravice na celotni nepremičnini.45
Pri preoblikovanju stavbne pravice v etažno lastnino se uporabijo določila SPZ o
etažni lastnini. Kadar je en sam imetnik stavbne pravice, se etažna lastnina oblikuje
na podlagi enostranskega pravnega posla iz 109. člena SP.46 Večstranski pravni
posel (sporazum ali pravnomočna sodna odločba) je podlaga za preoblikovanje
soimetništva stavbne pravice v etažno lastnino v primeru, kadar je več imetnikov
stavbne pravice. Ta pravni posel (enostranski ali večstranski) predstavlja
43 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 36. 44 Člen 258 SPZ. 45 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 390. 46 109. člen SPZ: »Lastnik nepremičnine lahko razdeli svojo lastninsko pravico na nepremičnini v etažno lastnino z enostranskim pravnim poslom. Imeti mora enake sestavine kot sporazum iz 108. člena tega zakonika.«
19
razpolagalni posel, na katerem mora biti notarsko overjen podpis imetnika
(oziroma imetnikov) stavbne pravice. Za preoblikovanje stavbne pravice v etažno
lastnino ni potrebno sodelovanje lastnika zemljišča, saj je njegov interes dovolj
varovan z možnostjo predčasnega prenehanja stavbne pravice zaradi kršitev s
strani imetnika (imetnikov) stavbne pravice.47
2.5 STAVBNA PRAVICA KOT POSEBNA PRAVICA UPORABE JAVNEGA DOBRA
Slovenski pravni red izhaja iz enovitega koncepta lastnine in zato ne pozna več
razlikovanja med zasebno in javno lastnino. Vendar pa imajo nekatere stvari
takšen pomen, da morajo biti dostopne vsem.48 Javno pravo je v prvem odstavku
19. člena SPZ definirano kot stvar, ki jo v skladu z njenim namenom ob enakih
pogojih lahko brez posebnega dovoljenja uporablja vsakdo. Vrste javnega dobra in
njegovo uporabo lahko določa le zakon. Ob omogočeni splošni uporabi javnega
dobra pa se lahko izjemoma pod določenimi pogoji na javnemu dobru ustanovi
individualno določenemu upravičencu posebna uporaba, ki presega obseg splošne
uporabe. Po 256. členu SPZ49 se lahko ustanovi kot posebna pravica uporabe na
javnemu dobru stavbna pravica, vendar pod pogojem, da se z njo ne posega v
splošno rabo javnega dobra. V tem primeru gre za nepremičnine, ki imajo status
javnega dobra, poleg njihove splošne uporabe pa bi jih bilo praktično izkoristiti še
za graditev zgradbe. Na primer pod cesto bi se lahko zgradila garažna hiša,
podhod ali skladišče. S takšnimi možnostmi se krog izrabe nepremičnin precej
razširi. Vendar je potrebno poudariti, da se stavbno pravico kot posebno pravico
uporabe javnega dobra lahko ustanovi le pod pogojem, da ta ne posega v splošno
rabo javnega dobra. Spomnimo se na prej omenjen primer, na izkoriščenje
prostora pod cesto. Zaradi gradnje pod cesto ne smemo posegati v splošno rabo
javnega dobra, kar pomeni, da ne smemo ovirati prometa.
47 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 36-‐37. 48 Primerjaj: Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 72-‐73. 49 Člen 265 SPZ: »Stavbna pravica se lahko ustanovi tudi kot posebna pravica uporabe, če se s tem ne posega v splošno rabo javnega dobra.«
20
Podlaga za ustanovitev stavbne pravice na javnemu dobru je enaka kot na drugih
nepremičninah, torej bodoči imetnik stavbne pravice pogodbo o ustanovitvi
stavbne pravice sklene z lastnikom javnega dobra (z državo ali lokalno
skupnostjo). Pogoj za ustanovitev je dovoljenje državnega oziroma lokalnega
organa za ustanovitev posebne pravice javnega dobra.
Ker je pravno dejstvo, da je nepremičnina javno dobro, pomembno za promet z
nepremičninami, se zaznamuje v zemljiški knjigi. Nepremičnina s statusom javnega
dobra pa se vpisuje v zemljiško knjigo kot vsaka druga nepremičnina.50
2.6 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE
Stavbna pravica je časovno omejena pravica, zato preneha s potekom časa. Vendar
pa je za prenehanje stavbne pravice potreben še izbris iz zemljiške knjige.51 Ob
prenehanju stavbne pravice nastaneta še dve obveznosti strank. Ker se ponovno
vzpostavi načelo superficies solo cedit, torej zgradba postane sestavina
nepremičnine, mora (bivši) imetnik stavbne pravice prepustiti posest zgradbe
lastniku nepremičnine. Ta pa mora (bivšemu) imetniku stavbne pravice plačati
dogovorjeno nadomestilo.52
Poleg rednega prenehanja stavbne pravice (s potekom časa), poznamo še
predčasno prenehanje. Stranki se lahko sporazumeta o predčasnem prenehanju
stavbne pravice s pogodbo,53 vendar pa tudi v tem primeru velja, da stavbna
pravica preneha šele z izbrisom iz zemljiške knjige.
Mogoče pa je tudi predčasno prenehanje stavbne pravice s sodno odločbo zaradi
kršitve. To se zgodi v primerih, ko imetnik stavbne pravice ne plačuje nadomestila
ali če izvršuje stavbno pravico preko dogovorjenega obsega.54 Kršitev stavbne
pravice zaradi neplačevanja nadomestila je seveda mogoča samo v primerih, kjer je
50 Primerjaj: Ana Vlahek v Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (red.), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 1041-‐1042. 51 Člen 260 (1) SPZ. 52 Člen 260 (2) SPZ. 53 Člen 262 SPZ. 54 Člen 262 SPZ.
21
stavbna pravica ustanovljena odplačno. Plačilo nadomestila tako doleti
vsakokratnega imetnika stavbne pravice in ne točno določene osebe. Drug primer
kršitve, ki je vezan na izvrševanje stavbne pravice preko dogovorjenega obsega, pa
je pomemben predvsem v primerih, kadar si imetnik stavbne pravice in lastnik
nepremičnine delita uporabo nepremičnine.
Poleg tega pa bi lahko po splošnih pravilih stavbna pravica prenehala tudi v
primeru, ko bi se združili lastninska pravica na obremenjeni nepremičnini in
stavbne pravice v rokah istega subjekta (confusio).55 Vendar pa je za prenehanje
stavbne pravice potreben tudi izbris iz zemljiške knjige.56 Če do tega ne pride,
ostane stavbna pravica kot lastniška stavbna pravica in jo lahko lastnik
nepremičnine odsvoji.
Prenehanje stavbne pravice povzroči tudi razlastitev. Ko odločba (sodna ali
upravna) postane pravnomočna, stavbna pravica avtomatično preneha. Izbris iz
zemljiške knjige ima tako samo deklaratoren učinek, pomemben pa je zaradi
načela zaupanja v zemljiško knjigo.57
55 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 392-‐393. 56 Člen 328 (2) Obligacijskega zakonika pravi, da obveznost, vpisana v javno knjigo, preneha z združitvijo šele takrat, ko je vpisan izbris. 57 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 392-‐393.
22
3. STAVBNA PRAVICA V HRVAŠKEM PRAVU
3.1 SPLOŠNO
V hrvaški pravni red je po vzoru avstrijskega Baurechtsgesetz58 stavbno pravico
uvedel Zakon o vlasništvu in drugim stvarnim pravima (v nadaljevanju: ZV),59 ki je
začel veljati 1. januarja 1997.60
Stavbna pravica je ena izmed petih stvarnih pravic,61 opredeljena pa je v šestem
delu zgoraj omenjenega zakona, natančneje v členih 280 do 296.
Stavbna pravica je definirana kot omejena stvarna pravica, ki dovoljuje imetniku
imeti v lasti zgradbo nad ali pod zemeljsko površino nepremičnine (zemljišča),
vsakokratni lastnik zemljišča pa mora to trpeti. Možno je tudi, da sta imetnik
stavbne pravice in lastnik zemljišča ena in ista oseba, saj je pomembno samo to, da
zemljišče nekomu pripada. Zanimiva je že sama dikcija člena 280/1 ZV: “Pravo
građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu, …//.” Beseda “nečije”
namiguje na to, da zemljišče od nekoga mora biti, da se stavbna pravica ne more
ustanoviti na zemljišču, ki ni v lastninski pravici od nikogar. Na zemljišču, ki je
javno dobro v splošni uporabi, se ne more ustanoviti nobena stvarna pravica, tako
tudi ne stavbna pravica. Namesto te pravice se lahko le s koncesijo vzpostavi
podobno stanje.62
Definicija stavbne pravice se ne sklada z načeli, da stvar tvori z vsemi svojimi
neločljivimi deli pravno enotnost in da je nepremičnina sestavljena iz zemljišča in z
vsem, kar je z njim trajno spojeno (načelo pravne enotnostni nepremičnine in 58 Avstrijski zakon “Baurechtgesetz” je bil sprejet že leta 1912. 59 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 (V nadaljevanju: ZV) 60 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012 , stran 368-‐370. 61 Člen 1(1) ZV: »Svaka fizička i pravna osoba može biti nositeljem prava vlasništva, a i drugih stvarnih prava: prava služnosti, prava iz stvarnoga tereta, prava građenja i založnog prava na svemu što može biti objektom tih prava, ako zakonom nije drukčije određeno.« 62 Člen 3(2) ZV: “Nisu sposobni biti objektom prava vlasništva I drugih stvarnih prava oni dijelovi prirode koji po svojim osobinama ne mogu biti u vlasti niti jedne fizičke ili pravne osobe pojedinačno, nego su na uporabi svih, kao što su to atmosferski zrak, voda u rijekama, jezerima i moru, te morska obala (opća dobra).” Glej še člen 35(4) in 35(8) ZV.
23
načelo superficies solo cedit). Ker je pravno ločevanje med zemljiščem in zgradbo v
nekaterih primerih potrebno in zaželjeno, ima tudi hrvaško pravo nekatere pravne
institute, ki to omogočajo. Takšen institut je stavbna pravica, zato je v pravnem
pogledu izenačena z nepremičnino. Zgradba, ki je zgrajena na zemljišču
obremenjenem s stavbno pravico, je del stavbne pravice, torej v pravnem pogledu
je skupaj s stavbno pravico nepremičnina. V takšnem primeru stavbne pravica igra
vlogo “umetnega zemljišča,” zgradba pa priraste temu zemljišču. 63 Kadar se
zgradba zgradi kasneje, torej po ustanovitvi stavbne pravice, priraste k stavbni
pravici in postane lastnina imetnika stavbne pravice. Če pa slučajno kdo drug
zgradi zgradbo na s stavbno pravico obremenjenem zemljišču, torej ne imetnik
stavbne pravice, ampak tretja oseba (lahko tudi lastnik nepremične), potem se ta
gradnja imenuje gradnja na tujem zemljišču.64
Za nepremičnino in stavbno pravico pa velja načelo neločljivosti. To pomeni, da se
stavbna pravica ne more ločiti od zemljišča, ki ga obremenjuje. Torej vsi pravni
nasledniki pridobijo obremenjeno nepremičnino. Skupaj s stavbno pravico pa se
seveda prenaša tudi zgradba, saj v pravnem prometu nastopata kot celota.
Stavbna pravica je omejena stvarna pravica, njena pravna narava pa je predmet
razprav. Nekateri jo vidijo kot podvrsto služnosti, nekateri bi jo opredelili kot
deljeno lastninsko pravico, nekateri pa tudi kot posebno vrsto stvarne pravice.
Stavbna pravica je precej podobna stvarni služnosti, tako da bi dejansko lahko
zastopali stališče, da je podvrsta služnosti. Vendar pa za razliko od služnosti
stavbna pravica ne preneha z združenjem (confusio), torej v primeru, kadar se
imetnik stavbne pravice in lastnik nepremičnine združita. 65
63 Člen 280(2) ZV : »Pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno sa nekretninom.« O tem tudi Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 80-‐81. 64 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012 , stran 371. 65 Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 81.
24
Imetnik stavbne pravice ima na zemljišču, na katerem stoji njegova zgradba,
pravice in dolžnosti užitkarja in vsaka nasprotna določba je nična.66 Ob tej določbi
takoj pomislimo na podobnost stavbne pravice in užitka. Bistvena značilnost, ki
ločuje stavbno pravico od užitka, je prometnost pravice, torej prenosljivost in
podedljivost. Stavbno pravico je mogoče obremeniti s služnostmi, stvarnim
bremenom in jo zastaviti. Ni pa je mogoče obremeniti s stavbno pravico
(podstavbna pravica),67 saj nima pravnega temelja.
V členu 281(2) ZV je dispozitivna določba, da je imetnik stavbne pravice dolžan
lastniku nepremičnine plačevati mesečno plačilo. Vendar je stavbna pravica lahko
ustanovljena tudi neodplačno.
Stavbna pravica je tako kot vse stvarne pravice trajna pravica. ZV ne vsebuje
določbe o časovni omejenosti stavbne pravice, zato se lahko le-‐ta ustanovi kot
časovno omejena ali pa kot trajna pravica. To stori lastnik nepremičnine ob
ustanovitvi ali pa kasneje vsak imetnik stavbne pravice. Vendar pa mora biti
takšna časovna omejitev vpisana v zemljiško knjigo, drugače nima učinka nasproti
tretjim osebam.
Tako kot se trajanje stavbne pravice lahko omeji z rokom, se jo lahko omeji tudi z
postavitvijo razveznega pogoja, kar v slovenskem pravnem redu ni možno. Z
izpolnitvijo razveznega pogoja stavbna pravica predčasno preneha.68
3.1.1 PREDMET STAVBNE PRAVICE
Predmet stavbne pravice je nepremičnina, torej zemljišče. Stavbna pravica se
lahko ustanovi na zemeljski površini ali pa tudi pod njo. Mogoča je tudi ustanovitev
stavbne pravice pod in druge stavbne pravice nad zemeljsko površino za dva
različna imetnika.69
66 Člen 281(1) ZV: » Tko je nositelj prava građenja taj je i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga njegova prava, a glede zemljišta koje je opterećeno pravom ima ovlasti plodouživatelja; svaka suprotna odredba je ništava.« 67 Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 81. 68 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 370-‐372. 69 Primerjaj: Petar Simonetti, Pravo građenja -‐ trajanje i prestanak, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, Volumen 32, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2011, stran 6.
25
Kadar se želi stavbna pravica ustanoviti na določenem fizičnem delu zemljišča, se
mora to najprej razparcelirati in nove dele vpisati v nov zemljiškoknjižni vložek.
Horizontalne stavbne pravice brez predhodnega razparceliranja zemljišča niso
možne.
S stavbno pravico se ne more obremeniti idealni solastniški delež zemljišča. Idealni
delež nima telesne narave, zato z njim ni mogoče fizično povezati a obenem pravno
ločiti zgradbe. Lahko pa je zgradba, ki je v solastnini (ali pa v etažnem lastnini)
obremenjena v celoti. Takrat morajo vsi solastniki (ali etažni lastniki) ustanoviti
stavbno pravico skupaj.
Ne more se obremeniti zemljišče z zgradbo tako, da bi stavbna pravica
obremenjevala samo del zgradbe, na primer nadstropje. Stavbna pravica lahko
obremeni zemljišče in posledično pravno loči celotno zgradbo na zemljišču, ne pa
samo njen del. Vendar pa je mogoče obremeniti zemljišče nad zemeljsko površino,
pa čeprav pod zemeljsko površino že obstaja zgradba.70
3.2 NASTANEK STAVBNE PRAVICE
Stavbna pravica nastane na podlagi veljavnega pravnega posla, redkeje pa na
podlagi sodne odločbe. V obeh primerih je potreben še vpis v zemljiško knjigo.
S sklenjenim veljavnim pravnim poslom in s pravnomočno odločbo nastanejo
obligacijskopravne pravice in obveznosti strank, stvarnopravne pa šele z vpisom v
zemljiško knjigo. Torej ima vpis v zemljiško knjigo konstitutiven učinek, saj šele
takrat nastane stavbna pravica.
Za nastanek stavbne pravice na podlagi pravnega posla so določene predpostavke,
ki morajo biti izpolnjene. Prej omenjen veljavni pravi posel71 in vpis v zemljiško
knjigo ter razpolagalna sposobnost. Stavbno pravico lahko ustanovi samo lastnik
70 Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 83. 71 Pravni posel mora biti v pisni obliki.
26
nepremičnine (zemljišča), ne pa na primer kakšni pooblaščenci, užitkarji, ali
zakupniki,72 saj nimajo razpolagalne sposobnosti.
V primeru solastnine lahko samo soglasno vsi solastniki obremenijo nepremičnino,
ki je v solastnini.73
Najpogostejši način ustanovitve stavbne pravice je s pravnim poslom. Gre za
dogovor med lastnikom zemljišča in bodočim imetnikom stavbne pravice, običajno
v obliki kupoprodajne pogodbe, kjer se dogovorita o vsebini stavbne pravice.
Pravni posel mora biti obvezno v pisni obliki. Kadar nastane stavbna pravica na
podlagi pravnega posla, je način pridobitve stavbne pravice vpis v zemljiško knjigo.
Vpis je dvojen, kar pomeni da se vpiše stavbna pravica kot breme k nepremičnini,
na kateri je ustanovljena, in pa kot nova nepremičnina, v nov zemljiškoknjižni
vložek. Z odločbo sodišča pa nastane stavbna pravica v postopku delitve
solastništva in v zapuščinskem postopku. 74
Ustanovitelji stavbne pravice so lahko fizične in pravne osebe. Vendar pa je oseba,
ki je imetnik stavbne pravice, točno določena, saj stavbna pravica ne more biti
ustanovljena v korist vsakokratnega lastnika zgradbe. V današnjem hrvaškem
pravnem redu za imetnika stavbne pravice ni zahtevan noben poseben pogoj, tako
da je stavbna pravica lahko ustanovljena v korist kogarkoli. Pri pridobivanju
lastninske pravice na nepremičninah ni tako, saj so za tuje državljane določene
nekatere omejitve. Te omejitve veljajo samo za lastninsko pravico in ne za ostale
stvarne pravice.75 Zato se stavbna pravica lahko izkorišča tudi za reševanje
problematike pridobivanja lastninske pravice na nepremičninah za tuje državljane.
V turističnih krajih so stanovanjske enote velikrat zgrajene na podlagi stavbne
pravice, ki se jih osvoji odplačno in na takšen način se lahko doseže podobno 72 V nekaterih državah lahko stavbno pravico ustanovijo samo določene pravne osebe, kot so država, občina ali javni fondi. (Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 89). 73 Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 84. 74 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 373. 75 Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 83-‐84.
27
stanje, kot bi se doseglo v primeru, da omejitev pridobivanja lastninske pravice na
nepremičninah ne bi bilo.
3.2.1 LASTNIŠKA STAVBNA PRAVICA
Tudi v hrvaškem pravu je lahko imetnik stavbne pravice lastnik nepremičnine,76
kar mu omogoča, da ustanovi stavbno pravico po svojih željah in jo takšno tudi
odsvoji. Posledica lastniške stavbne pravice je, da stavbna pravica ne preneha z
združitvijo imetnika stavbne pravice in lastnika zemljišča v eno osebo.77
3.3 PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK
V 281. členu ZV je določeno, da je imetnik stavbne pravice lastnik zgradbe,
zgrajene na podlagi stavbne pravice. Na zemljišču, ki je obremenjeno s stavbno
pravico, pa ima položaj užitkarja.
Imetnik stavbne pravice je dolžan plačati mesečno nadomestilo za uporabo
zemljišča v znesku povprečne najemnine, če ni drugače določeno. To je osebna
obveza, ni stvarno breme nepremičnine, in bremeni vsakokratnega imetnika
stavbne pravice. Vsak, ki postane imetnik stavbne pravice, je dolžan plačati tiste
obroke, ki dospejo v plačilo v času, ko je sam imetnik stavbne pravice in za to tudi
odgovarja s svojim imetjem. Če ni drugače dogovorjeno, imetnik stavbne pravice ni
odgovoren za tiste obroke, ki so dospeli v plačilo, ko je bil imetnik stavbne pravice
še njegov predhodnik. Neplačilo samo po sebi še ni razlog za prenehanje stavbne
pravice, razen v primeru, kadar je to navedeno v ustanovitveni pogodbi kot
razvezni pogoj.78
76 Člen 284(2) ZV. 77 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 372. 78 Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 86-‐87.
28
3.3.1 PRAVICE IN DOLŽNOSTI IMETNIKA STAVBNE PRAVICE PRED IZGRADNJO
V časovnem obdobju, ko je stavbna pravica že ustanovljena, zgradba pa še ni
zgrajena, ima imetnik stavbne pravice položaj užitkarja.79 Čeprav imetnik stavbne
pravice ni užitkar, ima kljub temu pravice in dolžnosti užitkarja, lahko pa vseeno
razpolaga s stavbno pravico, jo recimo odsvoji ali pa obremeni, kar pa užitkar ne
more.
Imetnik stavbne pravice je pooblaščen zgraditi zgradbo na s stavbno pravico
obremenjenem zemljišču, tako da zgrajena zgradba pravno postane del te stavbne
pravice, na zgradbi pa ima lastninsko pravico vsakokratni imetnik stavbne pravice.
Kadar ni natančno dogovorjeno, kakšno zgradbo bo zgradil na ali pod zemljiščem,
se mora držati javnopravnih predpisov v zvezi z gradnjo. Vendar pa je to zelo
neobičajna praksa, saj se imetnik stavbne pravice in lastnik obremenjenega
zemljišča ob ustanovitvi stavbne pravice praviloma dogovorita o zgradbi. V
primeru, da zgradba ni takšna, kot bi po dogovoru naj bila, in bi zato lahko škodila
namenu zemljišča, ima v takšni situaciji lastnik obremenjenega zemljišča pravico
do pravnega varstva.80
3.3.2 PRAVICE IN DOLŽNOSTI IMETNIKA STAVBNE PRAVICE, KADAR NA ZEMLJIŠČU ŽE STOJI ZGRADBA
Stavbna pravica lahko nastane tudi takrat, kadar na zemljišču že obstaja zgradba.
Tako v tem primeru, kot tudi pri prej omenjenem, torej da se zgradba zgradi po
trenutku nastanka stavbne pravice, velja isto pravilo. Zgradba pripada stavbni
pravici, imetnik stavbne pravice pa ima na njej lastninsko pravico.81 V prvem
primeru, torej ko zgradba že obstaja na zemljišču, se zgodi v trenutku, ko se samo
zemljišče obremeni s stavbno pravico. Kadar pa se zgradba zgradi kasneje, torej po
nastanku stavbne pravice, se zgradba takoj spoji s stavbno pravico in ne z
zemljiščem (nepremičnino). Tudi v primeru, kadar je nekdo gradil brez pravnega
temelja na zemljišču, obremenjenem s stavbno pravico, ali je gradil čez mejo na 79 Člen 281(1) ZV. 80Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 86-‐87. 81 Imetnik stavbne pravice je glede zemljišča v položaju užitkarja.
29
takšnem obremenjenem zemljišču, pripadajo imetniku stavbne pravice takšne
pravice in dolžnosti, kot bi jih imel, če bi se sam lotil takšnih gradbenih podvigov.
Če pa se zgradba uniči do te mere, da je imetnik stavbne pravice ne more več
uporabljati za dogovorjen namen, je dolžan zgraditi novo zgradbo. Če je ne zgradi v
roku šestih let, lahko lastnik obremenjenega zemljišča zahteva od sodišča, da se
stavbna pravica ukine.82
3.4 RAZPOLAGANJE S STAVBNO PRAVICO
Najpomembnejša značilnost stavbne pravice je njena prenosljivost. Po tem se tudi
razlikuje od osebnih služnosti. Kot je določeno v členu 285 ZV, je stavbno pravico
možno odtujiti, obremeniti in zastaviti. Vendar pa to ne pomeni, da je razpolaganje
svobodno, saj so predpisane določene zakonske omejitve.
3.4.1 ZAKONSKE OMEJITVE RAZPOLAGANJA S STAVBNO PRAVICO
Zaradi posebne narave stavbne pravice obstajata dve zakonski določili. Prvo je, da
se stavbna pravica ne more ločiti od lastništva zgradbe. Tako na primer ne more
biti ena oseba imetnik stavbne pravice, druga imetnik lastninske pravice na
zgradbi zgradbe, tretja pa lastnik nepremičnine. Če je zgradba že zgrajena, se
skupaj s stavbno pravico prenaša in bremeni tudi lastninska pravica na zgradbi,
ker predstavljata celoto. Kot je sprejel ZV po germanski koncepciji stavbne pravice,
je zgradba del stavbne pravice, zato je jasno, da se skupaj s stavbno pravico
prenaša tudi zgradba in je vsaka nasprotna določba nična. 83
Tako tudi 283 člen ZV določa, da se stavbna pravica, čeprav je samostojna
nepremičnina v pravnem prometu, ne more pravno ločiti od nepremičnine
(zemljišča), ki jo obremenjuje. Zato vsak, ki na kakršnikoli pravni podlagi pridobi
lastninsko pravico na nepremičnini, pridobi s stavbno pravico obremenjeno 82Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 88-‐89. 83 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. izmijenjenjo izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 371.
30
nepremičnino. Zaradi tega je stavbna pravica obenem omejena stvarna pravica na
tuji stvari in druga nepremičnina glede na nepremičnine v pravnem prometu.84
Druga omejitev, zapisana v zakonu, pa govori, da se imetnik stavbne pravice ne
more odreči svoji pravici brez soglasja hipotekarnega upnika in lastnika
nepremičnine, kadar je le-‐ta predmet hipoteke. S tem določilom je poskrbljeno za
pravno varnost hipotekarnega upnika, saj bi v nasprotnem primeru stavbna
pravica prenehala in tako tudi z njo hipoteka.85
3.4.2 OMEJITEV RAZPOLAGANJA S STAVBNO PRAVICO NA TEMELJU PRAVNEGA POSLA
Prenosljivost stavbne pravice se lahko omeji s pravnim poslom, na primer s
predkupno pravico v korist lastnika nepremičnine. Takšne omejitve na podlagi
pravnega posla postanejo del stavbne pravice, ko se vpišejo v zemljiško knjigo.
Takrat se jih morajo držati vsi, tudi vsak naslednji imetnik stavbne pravice, dokler
ne poteče rok ali se ne izpolni pogoj, če je postavljen rok ali pogoj za stavbno
pravico.86
3.4.3 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE S HIPOTEKO
Ker je stavbna pravica izenačena z nepremičnino, je zastavitev oziroma hipoteka
mogoča, torej je stavbna pravica lahko predmet hipoteke. Neposredno po
ustanovitvi stavbne pravice jo lahko imetnik obremeni s hipoteko. Na takšen način
84Primerjaj: Petar Simonetti, Odlike prava građenja i superficiarnog prava, Zbornik Pravnog fakulteta sveučilišta u Rijeci, volumen 34, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2013, stran 31. 85 Primerjaj: Petar Simonetti, Odlike prava građenja i superficiarnog prava, Zbornik Pravnog fakulteta sveučilišta u Rijeci, volumen 34, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2013, stran 31. 86 Primerjaj: Petar Simonetti, Odlike prava građenja i superficiarnog prava, Zbornik Pravnog fakulteta sveučilišta u Rijeci, volumen 34, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2013, stran 31.
31
lahko pridobi potreben kredit in z njegovo pomočjo zgradi zgradbo. Vendar pa je
za ustanovitev hipoteke na stavbni pravici potrebno še soglasje lastnika
obremenjene nepremičnine in vpis v zemljiško knjigo.
Ker je v posojilodajalčevem interesu, da je stavbna pravica sigurna, mora biti v
naprej znan čas trajanja stavbne pravice. V primeru obremenitve s hipoteko
stavbna pravica ne sme biti ustanovljena pod razveznim pogojem.87 Zato se
sankcionira prenehanja stavbne pravice zaradi razveznega pogoja tako, da lastnik
obremenjenega zemljišča pridobi odkupno pravico. V primeru realizacije takšne
sankcije lastnik zemljišča postane imetnik stavbne pravice.
Zastavni upnik po prenehanju stavbne pravice pridobi zastavno pravico na terjatvi
imetnika stavbne pravice za plačilo nadomestil.88
3.5 VARSTVO STAVBNE PRAVICE
Stavbna pravica je varovana po dvojih pravilih: po tistih, ki ščitijo služnosti in po
tistih, ki ščitijo lastninsko pravico. Vse dokler zgradba ni zgrajena in tudi po tem,
ko je zgrajena, je stavbna pravica zaščitena s pravili za varstvo služnosti, saj ima
imetnik stavbne pravice položaj užitkarja glede zemljišča, ki ga bremeni stavbna
pravica. To pomeni, da je omogočeno posestno varstvo v obliki dopuščene
samopomoči in pomoči sodišča, torej s tožbo imetnika stavbne pravice ali s tožbo
domnevnega imetnika stavbne pravice. Dalje je varstvo stavbne pravice
omogočeno z obligacijskopravnim zahtevkom za izvršitev pravnega posla, s
katerim je ustanovljena stavbna pravica in pa z varstvom po določilih
zemljiškoknjižnega prava. Za varovanje stavbne pravice se uporabljajo določila za
varstvo služnosti, ki so zajete v členih 233 do 235 ZV. Gre se za tožbo, ki se je v
rimskem pravu imenovala actio confessoria (konfesorna tožba). V primeru, kadar
se ta tožba uporablja za stavbno pravico, ima imetnik stavbne pravice pravico
zahtevati od lastnika obremenjenega zemljišča, da prizna in trpi stavbno pravico,
87 Primerjaj: Petar Simonetti, Odlike prava građenja i superficiarnog prava, Zbornik Pravnog fakulteta sveučilišta u Rijeci, volumen 34, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2013, stran 28. 88 Primerjaj: Petar Simonetti, Odlike prava građenja i superficiarnog prava, Zbornik Pravnog fakulteta sveučilišta u Rijeci, volumen 34, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2013, stran 29.
32
ter da omogoča nemoteno izvrševanje le-‐te. Ima pa tudi pravico enako zahtevati od
vsake tretje osebe, ki moti njegovo posest in zaradi tega ne more izvrševati stavbne
pravice. Mogoča pa je tudi tožba domnevnega imetnika stavbne pravice (actio
confessoria publiciana). Pravico do zaščite svoje domnevne stavbne pravice ima
domnevni imetnik, če pred sodiščem dokaže pravni temelj in pravi pridobitni način
za priposestvovanje stavbne pravice.
Kadar stavbna pravica nastane s pravnim poslom, kar je pogosteje kot z odločbo
sodišča, lahko po splošnih obligacijskih pravilih imetnik stavbne pravice zahteva
izpolnitev iz tega pravnega posla.
Možno pa je tudi varstvo stavbne pravice po zemljiškoknjižnih določilih. Po 236.
členu ZV lahko v primeru, da nekdo škoduje stavbni pravici z neveljavnim vpisom v
zemljiško knjigo, imetnik stavbne pravice uporabi ukrepe, ki jih za takšne situacije
nudi zemljiškoknjižno pravo (pritožba in izbrisna tožba).89
Za zgradbo, zgrajeno na podlagi stavbne pravice, pa velja zaščita s pravili, ki
temeljijo na lastninski pravici.90
3.6 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE
Prenehanje stavbne pravice je urejeno v členih 292 do 296 ZV. Stavbna pravica
praviloma preneha s propadom stvari, s potekom časa, za katerega je bila
ustanovljena, z izpolnilnitvijo razveznega pogoja, z odrekom, zaradi načela
89 Primerjaj: Ivan Belaj, Od rimskog superficiesa do prava građenja, Pravni vjesnik, volumen 29, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta Josipa Jurja Strossmayera u Osijeku, 2013, stran 130-‐131. 90 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opči dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 373; glej tudi člen 291 ZV.
33
zaupanja v zemljiško knjigo, s prenehanjem imetnika, razbremenitvijo91 in z
ukinitvijo.
Stavbna pravica, ki je vpisana v zemljiško knjigo, preneha šele takrat, kadar je iz
navedenih razlogov izbrisana iz zemljiške knjige. V nadaljevanju bodo
predstavljeni razlogi za prenehanje stavbne pravice.
3.6.1 PROPAD STVARI
Kot piše v 292. členu ZV, stavbna pravica preneha s propadom stvari. Tukaj je kot
stvar mišljena nepremičnina, to je zemljišče, ki se obremeni s stavbno pravico.
Propad stvari je potrebno razumeti široko, kot nekakšno spremembo, zaradi
katere ni več mogoča dejanska ali pravna gradnja objekta (zgradbe).
V primeru, da se poruši zgradba, stavbna pravica ne preneha. Za takšno določbo
sta zaslužna predvsem dva razloga. Prvi je pravna varnost, drugi pa dejstvo, da se
zgradba smatra za prirast glavni stvari, ki pa je v tem primeru stavbna pravica.
Torej propad zgradbe ne vpliva na obstanek stavbne pravice, razen kadar je
propad zgradbe kot razvezni pogoj naveden v pogodbi o ustanovitvi stavbne
pravice in s tem tudi vpisan v zemljiško knjigo. Če razvezni pogoj ni vpisan v
zemljiško knjigo, je zavezujoč samo za stranke pogodbe o ustanovitvi in ne vpliva
na tretje osebe. V primeru, da takšen razvezni pogoj ni izrecno zapisan, stavbna
pravica, tako kot vsaka druga stvarna pravica, preneha s propadom njenega
objekta, torej v tem primeru s propadom nepremične. 92
3.6.2 ODREK
Stavbna pravica preneha predčasno ali pa v primeru, ko rok trajanja ni določen, z
imetnikovim odrekom. Vendar pa je potrebno še soglasje lastnika nepremičnine. V
primeru, ko stavbno pravico bremenijo kakšne stvarne pravice, pa je za odrek in s 91 Člen 293 ZV napotuje na smiselno uporabo določil o prenehanju stvarnega bremena: »Na prestanak prava građenja propašću stvari, ovlaštenikovim odreknućem, istekom roka i ispunjenjem raskidnoga uvjeta, zaštitom tuđeg povjerenja, prestankom korisnika i rasterećenjem, na odgovarajući se način primjenjuju pravila o prestanku stvarnih tereta.« 92 Primerjaj: Petar Simonetti, Pravo građenja – trajanje i prestanak, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, volumen 32, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2011, stran 12.
34
tem prenehanje stavbne pravice potrebno še soglasje imetnikov teh stvarnih
pravic. Kot določa člen 296 ZV, stvarne pravice, ki bremenijo stavbno pravico,
prenehajo takrat, ko preneha stavbna pravica. V primeru, da soglasje imetnikov
stvarnih pravic na stavbni pravici ne bi bilo potrebno, bi to pomenilo, da bi bil
obstoj tujih stvarnih pravic odvisen samo od enostranske volje imetnika stavbne
pravice. ZV v členu 293 napotuje na smiselno uporabo pravil o prenehanju
stvarnega bremena, ki se primerno prilagodijo stavbni pravici in določajo za odrek
stavbni pravici soglasje imetnikov stvarnih pravic, ki imajo priznan pravni
interes.93
3.6.3 POTEK ROKA
Stavbna pravica preneha s potekom roka, s katerim je bila ustanovljena. Takšen
dogovorjen rok mora biti vpisan tudi v zemljiško knjigo. Tako vpisan rok postane
del vsebine stavbne pravice in upoštevati ga mora tako ustanovitelj kot tudi
vsakokratni imetnik stavbne pravice. Kadar rok ni zapisan v pogodbi o ustanovitvi
in ne v zemljiški knjigi, se smatra, da je stavbna pravica ustanovljena za nedoločen
čas. Prenehanje stavbne pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo, ne preneha
avtomatsko s potekom roka, vendar šele takrat, kadar je izbrisana iz zemljiške
knjige. 94
3.6.4 IZPOLNITEV RAZVEZNEGA POGOJA
Pravni posel je sklenjen pod pogojem, če je njegov nastanek ali prenehanje odvisen
od bodočega negotovega dejstva. Tako je tudi trajanje stavbne pravice mogoče
omejiti z izpolnitvijo razveznega (resolutivnega) pogoja. Vendar pa mora biti 93Primerjaj: Petar Simonetti, Pravo građenja – trajanje i prestanak, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, volumen 32, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2011, stran 12. 94Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 93; glej tudi Petar Simonetti, Pravo građenja – trajanje i prestanak, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, volumen 32, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2011, stran 12-‐13.
35
takšen pogoj vpisan v pogodbo o ustanovitvi (ali pa v neki drug pravni posel, s
katerim se urejajo odnosi med obema strankama). Predvsem pa je takšen razvezni
pogoj potrebno vpisati v zemljiško knjigo, da se pogoj spremeni v razvezni pogoj
stavbne pravice.95
3.6.5 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE ZARADI NAČELA ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO
Stavbna pravica preneha tudi takrat, kadar ni vpisana v zemljiško knjigo,
obremenjeno nepremičnino pa v dobri veri pridobi tretja oseba, ki ni vedela in ni
mogla vedeti, da obstaja nevpisana stavbna pravica. Zemljiška knjiga je javna
knjiga, zato se smatra, da je imetnik stavbne pravice tista oseba, ki je kot imetnik
stavbne pravice tudi vpisan v zemljiško knjigo. Primer prenehanja stavbne pravice
zaradi načela zaupanja v zemljiške knjige bi bil naslednji. Vsak, ki je v dobri veri v
trenutku sklepanja pravnega posla, ne vedoč, da je druga oseba (na primer
zakonec) solastnik stavbne pravice, pridobil stavbno pravico, uživa pravno varstvo
zaradi zaupanja v zemljiško knjigo. Ker je zelo velik razkorak med knjižnim in
izzven knjižnim stanjem, je Vrhovno sodišče Hrvaške zavzelo stališče, da je
pridobitelj dolžan sam preveriti pravno stanje nepremičnine v zemljiški knjigi.96
3.6.6 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE ZARADI PRENEHANJA IMETNIKA STAVBNE PRAVICE
Stavbna pravica ni osebna pravica, vendar pa pod določenimi pogoji lahko preneha
zaradi prenehanja oziroma smrti imetnika stavbne pravice. Ker se stavbna pravica
po zakonu ZV lahko odtuji, prenese ali podeduje, ne more prenehati s smrtjo
fizične osebe. Kadar ni pravnega naslednika, zapustnikove nepremičnine in z njimi
95 Primerjaj: Petar Simonetti, Pravo građenja – trajanje i prestanak, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, volumen 32, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2011, stran 13-‐14. 96 Primerjaj: Petar Simonetti, Pravo građenja – trajanje i prestanak, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, volumen 32, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2011, stran 14-‐15.
36
izenačene (stvarne) pravice preidejo na občino, v kateri ležijo nepremičnine97. V
takšni situaciji postane imetnik stavbne pravice občina. V primeru, kadar je
imetnik stavbne pravice pravna oseba, pa stavbna pravica lahko preneha s
prenehanjem pravne osebe v postopku stečaja ali likvidacije.98 Glede na to, da ZV
omejuje načelo, po katerem je stavbna pravica prenosljiva in podedljiva z odredbo
“ako nije što drugo određeno,”99 se postavlja vprašanje, ali ima lahko stavbna
pravica značilnost osebnih pravic. Torej da bi lahko prenehala tako kot stvarno
breme, ki je ustanovljeno v korist določene osebe, s prenehanjem oziroma smrtjo
imetnika. Ker ZV dopušča možnost, da se stavbna pravica lahko časovno omeji z
razveznim pogojem (člen 292), in je mogoče stavbno pravico vezati na njenega
imetnika (torej na njegovo smrt), so mogoče tudi druge omejitve, na primer tiste,
ki so vezane na smrt oziroma izumrtje določene družine. Takšna je možna pravna
interpretacija zakona P. Simonettija, kar bi sodna praksa morala potrditi ali
zavrniti.100
3.6.7 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE Z RAZBREMENITVIJO (Z RAZLASTITVIJO IN KOMASACIJO)
Stavbna pravica lahko preneha, kot našteva člen 292 ZV, tudi z razbremenitvijo, ob
tem pa člen 293. ZV napotuje na smiselno uporabo pravil o prenehanju stvarnega
bremena. V tem primeru to pomeni, da stavbna pravica preneha z izpolnjenjem
predpostavk odrejenih s posebnim zakonom.101 Po Zakonu o razlastitvi102 se
stavbna pravica ukine v postopku razlastitve. Mogoče je tudi prenehanje stavbne
pravice v postopku urbane komasacije.103 Tako v postopku razlastitve kot v
postopku urbane komasacije se stavbna pravica ukinja na razlaščeni oziroma
komasirani nepremičnini -‐ zemljišču, ki po namenu preide v kategorijo javnega
97 Člen 20 ZoN -‐ Zakon o nasljeđivanju, NN 48/03, 163/03. 35/05, 127/13, 33/15. 98 Člen 123 (3) Stečajni zakon, NN 44/96, 29/99, 129/00, 123/03, 82/06, 116/10, 25/12, 133/12, 45/13. 99 Člen 285 (1) ZV. 100 Primerjaj: Petar Simonetti, Pravo građenja – trajanje i prestanak, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, volumen 32, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2011, stran 17. 101 Člen 279 (1) ZV: »Stvarni tereti prestaju ispunjenjem predpostavka određenih posebnim zakonom.« 102 Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade, NN 74/14. 103 Zakon o prostornom uređenju i gradnji, NN 76/07, 38/09, 55/11, 90/11, 50/12, 55/12, 80/13.
37
dobra v splošni uporabi, ker se na takšnem javnem dobru ne more ustanoviti
stavbna pravica.104
3.6.8 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE Z RAZVELJAVITVIJO
Stavbna pravica preneha tudi z razveljavitvijo.105 Če v roku 20-‐ih let od ustanovitve
stavbne pravice ni bila zgrajena zgradba na nepremičnini, na kateri je bila
ustanovljena stavbna pravica, lahko lastnik nepremičnine zahteva od sodišča, da z
odločbo razveljavi stavbno pravico.106
Do takšnega prenehanja stavbne pravice pa lahko pride tudi takrat, kadar je
zgradba sicer bila zgrajena, a je bila uničena do te mere, da se ni mogla uporabljati
za namen, za katerega je bila zgrajena. Vendar vse to ob predpostavki, da v roku
šestih let ni bila ponovno zgrajena vsaj do te mere, da bi se ponovno lahko
uporabljala v takšen namen, kot je bila namenjena gradnja. Za prenehanje stavbne
pravice je potreben poleg odločbe sodišča še izbris iz zemljiške knjige.107
3.6.9 PRAVNE POSLEDICE PRENEHANJA STAVBNE PRAVICE
S prenehanjem stavbne pravice se vzpostavi pravna enotnost nepremičnine in
zgradbe. Takrat preneha lastništvo zgradbe, ta pa tudi pravno priraste
nepremičnini, kar pomeni, da lastnik nepremičnine postane tudi lastnik zgradbe.
Zaradi tega lastnik nepremičnine dolguje imetniku stavbne pravice nadomestilo v
višini povečanja vrednosti njegove nepremičnine zaradi pridobljene zgradbe.
104 Primerjaj: Petar Simonetti, Pravo građenja – trajanje i prestanak, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, volumen 32, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2011, stran 18. 105 Člen 294 ZV. 106 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 374. 107 Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha , Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 93.
38
Potrebno je še omeniti, da s prenehanjem stavbne pravice prenehajo tudi vse
druge stvarne pravice, ki so bremenile stavbno pravico. Izjema je le zastavna
pravica (hipoteka), ki s prenehanjem stavbne pravice začne bremeniti terjatev, ki
jo ima bivši imetnik stavbne pravice do lastnika nepremičnine.108
Služnosti, stvarno breme in hipoteka ustanovljeni v korist in breme stavbni pravici,
ostajajo v korist ali breme zemljišča z zgradbo kot celoviti nepremičnini, v istem
vrstnem redu kot so ustanovljene.109
108 Člen 296 (2) ZV: »Založno pravo koje je teretilo pravo građenja nakon prestanka toga prava tereti naknadu koju je vlasnik dužan osobi čije je pravo građenja prestalo.« 109 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 374.
39
4. ZAKLJUČEK Ker diplomsko delo govori o pravnih institutih dveh sosednjih držav, ki sta se obe
zgledovali po avstrijskem pravu, bodo v primerjavi povzete samo bistvene razlike,
saj je že sama zasnova diplomskega dela podana tako, da omogoča jasen pregled
pri obeh pravnih ureditvah.
Prva razlika, ki se takoj opazi, je poimenovanje pravnih institutov. Stavbna pravica
v slovenskem pravu in “pravo građenja” v hrvaškem, kar bi lahko dobesedno
prevedli kot pravo gradnje. Kot rečeno je v germanskih pravnih sistemih
uveljavljeno pravo gradnje oziroma stavbna pravica, zato lahko rečemo, da gre
kljub nekaterim razlikam v vsebini stavbne pravice samo za različno
poimenovanje.
Stavbna pravica v slovenskem pravnem redu je po času trajanja omejena na največ
99 let. Čas trajanja je potrebno posebej določiti, saj je to obvezna sestavina
pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice. Obdobje do 99 let se sliši relativno dolgo,
kar pri ljudeh ustvarja občutek varnosti, ima pa hrvaški pravni red po mojem
mnenju precej boljše določilo, saj sploh nima časovne omejitve za stavbno pravico.
Zato se le-‐ta lahko ustanovi kot trajna pravica ali pa tudi kot časovno omejena. V
primeru, ko časovna omejitev ni zabeležena v zemljiški knjigi, se smatra, da je
stavbna pravica ustanovljena kot trajna pravica.
Hrvaški pravni red omogoča ustanovitev stavbne pravice pod razveznim pogojem.
Izpolnitev takšnega pogoja povzroči predčasno prenehanje stavbne pravice. SPZ pa
izrecno prepoveduje, da bi pravni posel, s katerim se ustanovi stavbna pravica,
vseboval razvezni pogoj.
Slovenski pravni red omogoča ustanovitev stavbne pravice na javnem dobru.
Izjemoma in le pod pogoji se lahko individualnemu upravičencu dovoli posebna
pravica uporabe, ki presega obseg splošne rabe. Tako SPZ določa, da se kot
posebna pravica uporabe lahko na javnemu dobru ustanovi stavbna pravica,
seveda le pod pogojem, da se z njo ne posega v splošno rabo javnega dobra. V
40
hrvaškem pravnem redu to ni možno, saj se na javnemu dobru po ZV ne more
ustanoviti stavbna pravica.
V slovenskem pravnem redu je možno ustanavljati horizontalne stavbne pravice. V
pogodbi o ustanovitvi je v takšnem primeru potrebno natančno določiti meje
izvrševanja stavbne pravice. V hrvaškem pravu pa brez predhodnega
razparceliranja zemljišča to ni možno.
Hrvaške stavbne pravice ni možno obremeniti s stavbno pravico, ker za to ni
pravnega temelja. Slovenski pravni red pa omogoča tudi obremenitev stavbne
pravice s stavbno pravico, tako da lahko nastane podstavbna pravica.
41
BIBLIOGRAFIJA
Literatura in članki
Belaj Ivan, Od rimskog superficiesa do prava građenja, Pravni vjesnik, volumen 29,
broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta Josipa Jurja Strossmayera u Osijeku, 2013.
Berden Andrej, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Rijavec Vesna, Frantar Tone,
Keresteš Tomaž, Juhart Miha, Novo stvarno pravo, Zbirka Codex Iuris, Maribor
2002.
Gavella Nikola, Josipović Tatjana, Gliha Igor, Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i
dopunjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2007.
Juhart Miha, Berden Andrej, Keresteš Tomaž, Rijavec Vesna, Tratnik Matjaž,
Vlahek Ana, Vrenčur Renato, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba,
Ljubljana 2004.
Juhart Miha, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Stvarno pravo, Gv Založba, Ljubljana
2007.
Klarić Petar, Vedriš Martin, Građansko pravo, Opči dio, stvarno pravo, obvezno i
nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012.
Korošec Viktor, Rimsko pravo, 1. del, 2. izpopolnjena izdaja, osmi ponatis, Uradni
list Republike Slovenije, Ljubljana 2005.
Kranjc Janez, Rimsko pravo, 2., pregledana in dopolnjena izdaja, I Pravna obzorja,
GV Založba, Ljubljana 2010.
Simonetti Petar, Odlike prava građenja i superficiarnog prava, Zbornik Pravnog fakulteta sveučilišta u Rijeci, volumen 34, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2013.
42
Simonetti Petar, Pravo građenja – trajanje i prestanak, Zbornik Pravnog fakulteta
Sveučilišta u Rijeci, volumen 32, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2011.
Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Odar Marjan, Simič Ivan, Štravs Aleš, Reich Helena,
Stavbna pravica in služnosti: stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za
nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007.
Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut
za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008.
Vrenčur Renato, Stavbna pravica, Revizor 7-‐8, 2007.
Vrenčur Renato, Stavbna pravica v poslovni praksi, Podjetje in delo, št.5, 2013.
Viri
Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002.
Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/2001.
Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade, NN, št. 74/14.
Zakon o nasljeđivanju, NN, št. 48/03.
Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur. l. SFRJ, št. 6/1980.
Zakon o vlasništvu I drugim stvarnim pravima, NN št. 91/96.
43
![S T A T U T UNIVERZE V MARIBORU (Statut UM-UPB 11) I ... · PDF fileUniverza v Mariboru (v nadaljnjem besedilu: univerza) je pravna oseba. ... sociologija, zgodovina, geografija],](https://img.dokumen.tips/doc/110x75/5a79fc427f8b9ae5058be5f5/s-t-a-t-u-t-univerze-v-mariboru-statut-um-upb-11-i-v-mariboru-v-nadaljnjem.jpg)
