Embed Size (px)
Citation preview
UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA
DIJANA TROGRLIĆ
ZEMLJIŠKI DOLG PRIMERJAVA SLOVENSKE, NEMŠKE IN
ŠVICARSKE PRAVNE UREDITVE
Diplomsko delo
Maribor, 2013
UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA
DIPLOMSKO DELO
ZEMLJIŠKI DOLG PRIMERJAVA SLOVENSKE, NEMŠKE IN
ŠVICARSKE PRAVNE UREDITVE
Študent: Dijana Trogrlić Številka indeksa: 71163728 Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Civilno pravo Mentor: dr. Renato Vrenčur
Maribor, marec 2013
I
KAZALO
POVZETEK . ........................................................................................................ 1
ZUSAMMENFASSUNG ........................................................................................ 2
1 UVOD ............................................................................................... 3
2 ZEMLJIŠKI DOLG V SLOVENSKI PRAVNI UREDITVI ..................... 4
2.1 SPLOŠNO O ZEMLJIŠKEM DOLGU ................................................. 4 2.1.1 Položaj zemljiškega dolga v slovenskem sistemu zemljiških zastav .......... 4 2.1.2 Zakonska ureditev zemljiškega dolga.................................................... 6 2.1.3 Pojem in značilnosti zemljiškega dolga ................................................. 8
2.2 POJAVNE OBLIKE ZEMLJIŠKEGA DOLGA .................................... 10 2.2.1 Lastniški in nelastniški zemljiški dolg ................................................... 10 2.2.2 Zavarovalni in izolirani zemljiški dolg ................................................... 11 2.2.3 Pisemski zemljiški dolg ....................................................................... 12
2.3 PREDMET ZEMLJIŠKEGA DOLGA ................................................ 13 2.3.1 Nepremičnina .................................................................................... 13 2.3.2 Lastninska pravica na nepremičninah .................................................. 13
2.4 OBSEG ODGOVORNOSTI LASTNIKA OBREMENJENE NEPREMIČNINE ZA ZEMLJIŠKI DOLG ........................................ 14
2.5 NASTANEK ZEMLJIŠKEGA DOLGA .............................................. 15 2.5.1 Zavarovalna pogodba ........................................................................ 15 2.5.1.1 Pravna narava zavarovalne pogodbe ................................................... 16 2.5.1.2 Namen zavarovalne pogodbe .............................................................. 16 2.5.1.3 Stranke zavarovalne pogodbe ............................................................. 17 2.5.1.4 Oblika zavarovalne pogodbe ............................................................... 17 2.5.1.5 Vsebina zavarovalne pogodbe............................................................. 17 2.5.1.6 Prepovedani dogovori v zavarovalni pogodbi ........................................ 18 2.5.2 Enostranski pravni posel o ustanovitvi zemljiškega dolga ...................... 19 2.5.2.1 Enostranski pravni posel o ustanovitvi lastniškega zemljiškega dolga ..... 19 2.5.2.2 Enostranski pravni posel o ustanovitvi nelastniškega zemljiškega dolga .. 19 2.5.3 Vpis v zemljiško knjigo ....................................................................... 21 2.5.4 Zemljiško pismo ................................................................................ 23 2.5.4.1 Pojem zemljiškega pisma ................................................................... 23 2.5.4.2 Pravna narava zemljiškega pisma........................................................ 24 2.5.4.3 Izstavitev zemljiškega pisma .............................................................. 24 2.5.4.4 Vsebina zemljiškega pisma ................................................................. 25 2.5.4.5 Izročitev zemljiškega pisma ................................................................ 26
2.6 PRENOS ZEMLJIŠKEGA DOLGA .................................................. 26
2.7 ZASTAVITEV ZEMLJIŠKEGA DOLGA ............................................ 28
2.8 REALIZACIJA ZEMLJIŠKEGA DOLGA .......................................... 29
II
2.8.1 Zavezanec za plačilo zemljiškega dolga ............................................... 30 2.8.2 Upravičenec za plačilo zemljiškega dolga ............................................. 30 2.8.3 Zapadlost zemljiškega dolga ............................................................... 31 2.8.4 Načini realizacije zemljiškega dolga ..................................................... 31 2.8.4.1 Prostovoljno plačilo zemljiškega dolga ................................................. 31 2.8.4.1.1 Plačilo zemljiškega dolga in plačilo zavarovane terjatve ......................... 31 2.8.4.1.2 Zahtevek na povratni prenos zemljiškega dolga ................................... 32 2.8.4.2 Prisilna izvršba zemljiškega dolga ........................................................ 32 2.8.4.2.1 Zemljiško pismo kot izvršilni naslov ..................................................... 33 2.8.4.2.2 Postopek izvršbe zemljiškega dolga ..................................................... 33 2.8.4.2.3 Ugovori ............................................................................................ 34 2.8.4.2.4 Plačilo zemljiškega dolga s prodajo obremenjene nepremičnine ............. 39
2.9 PRENEHANJE ZEMLJIŠKEGA DOLGA .......................................... 39
3 ZEMLJIŠKI DOLG V NEMŠKI PRAVNI UREDITVI ......................... 41
3.1 SPLOŠNO O ZEMLJIŠKEM DOLGU ............................................... 41 3.1.1 Položaj zemljiškega dolga v nemškem sistemu zemljiške zastave ........... 41 3.1.2 Zakonska ureditev zemljiškega dolga................................................... 41 3.1.3 Pojem in značilnosti zemljiškega dolga ................................................ 43
3.2 POJAVNE OBLIKE ZEMLJIŠKEGA DOLGA .................................... 43 3.2.1 Lastniški in nelastniški zemljiški dolg ................................................... 43 3.2.2 Zavarovalni in izolirani zemljiški dolg ................................................... 45 3.2.3 Pisemski in knjižni zemljiški dolg ......................................................... 46 3.2.4 Imetniški zemljiški dolg ...................................................................... 46 3.2.5 Rentni dolg ....................................................................................... 46
3.3 PREDMET ZEMLJIŠKEGA DOLGA ................................................ 48
3.4 OBSEG ODGOVORNOSTI LASTNIKA OBREMENJENE NEPREMIČNINE ZA ZEMLJIŠKI DOLG ........................................ 49
3.5 NASTANEK ZEMLJIŠKEGA DOLGA .............................................. 49 3.5.1 Zavezovalni pravni posel .................................................................... 50 3.5.1.1 Zavarovalna pogodba ........................................................................ 50 3.5.1.1.1 Pravna narava zavarovalne pogodbe ................................................... 51 3.5.1.1.2 Namen zavarovalne pogodbe .............................................................. 51 3.5.1.1.3 Stranki zavarovalne pogodbe .............................................................. 52 3.5.1.1.4 Oblika zavarovalne pogodbe ............................................................... 52 3.5.1.1.5 Vsebina zavarovalne pogodbe............................................................. 52 3.5.1.1.6 Vrnitev zemljiškega dolga ................................................................... 53 3.5.2 Razpolagalni pravni posel ................................................................... 54 3.5.3 Izključitev izdaje zemljiškodolžniškega pisma in vpis izključitve v
zemljiško knjigo ................................................................................ 55 3.5.4 Vpis zemljiškega dolga v zemljiško knjigo ............................................ 55 3.5.5 Izdaja in izročitev zemljiškodolžniškega pisma ...................................... 56 3.5.6 Sprememba hipoteke v zemljiški dolg in obratno .................................. 56
3.6 PRENOS ZEMLJIŠKEGA DOLGA .................................................. 56
III
3.7 ZASTAVITEV ZEMLJIŠKEGA DOLGA ............................................ 57
3.8 REALIZACIJA ZEMLJIŠKEGA DOLGA .......................................... 58 3.8.1 Zavezanec in upravičenec za plačilo zemljiškega dolga .......................... 58 3.8.2 Zapadlost zemljiškega dolga ............................................................... 58 3.8.3 Načini realizacije zemljiškega dolga ..................................................... 59 3.8.3.1 Prostovoljno plačilo zemljiškega dolga ................................................. 59 3.8.3.1.1 Prostovoljno plačilo izoliranega zemljiškega dolga................................. 59 3.8.3.1.2 Prostovoljno plačilo zavarovalnega zemljiškega dolga ........................... 60 3.8.3.2 Prisilna izvršba zemljiškega dolga ........................................................ 63 3.8.3.3 Ugovori ............................................................................................ 64 3.8.3.3.1 Ugovori pri izoliranem zemljiškem dolgu .............................................. 66 3.8.3.3.2 Ugovori pri zavarovalnem zemljiškem dolgu ......................................... 67
3.9 PRENEHANJE ZEMLJIŠKEGA DOLGA .......................................... 69 3.9.1 Prenehanje zemljiškega dolga z izbrisom iz zemljiške knjige .................. 69 3.9.2 Prenehanje zemljiškega dolga v izvršilnem postopku ............................ 70
4 DOLŽNIŠKO IN RENTNO PISMO V ŠVICARSKI PRAVNI UREDITVI ........................................................................................................71
4.1 SPLOŠNO O DOLŽNIŠKEM IN RENTNEM PISMU ......................... 71 4.1.1 Švicarski sistem zemljiških zastav ........................................................ 71 4.1.2 Zakonska ureditev dolžniškega in rentnega pisma ................................ 72 4.1.3 Pojem in značilnosti dolžniškega in rentnega pisma .............................. 73
4.2 POJAVNE OBLIKE DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA ............ 74 4.2.1 Lastniško in nelastniško dolžniško in rentno pismo ................................ 74 4.2.2 Izolirano in zavarovalno dolžniško in rentno pismo ............................... 74 4.2.3 Registrsko in pisemsko dolžniško pismo, pisemsko rentno pismo ........... 75
4.3 PREDMET DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA......................... 75
4.4 OBSEG ODGOVORNOSTI LASTNIKA OBREMENJENE NEPREMIČNINE ......................................................................... 77
4.5 NASTANEK DOLŽNIŠKEGA PISMA .............................................. 77 4.5.1 Pravni posel ...................................................................................... 78 4.5.1.1 Pogodba o ustanovitvi dolžniškega pisma ............................................ 78 4.5.1.2 Enostranski pravni posel o ustanovitvi dolžniškega pisma ...................... 79 4.5.2 Vpis v zemljiško knjigo ....................................................................... 79 4.5.3 Izdaja in izročitev dolžniškega pisma ................................................... 80 4.5.3.1 Dolžniško pismo kot vrednostni papir .................................................. 80 4.5.3.2 Izdaja dolžniškega pisma ................................................................... 80 4.5.3.3 Izročitev dolžniškega pisma ................................................................ 81 4.5.4 Sprememba hipoteke v dolžniško ali rentno pismo in obratno ................ 81
4.6 PRENOS DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA ........................... 81 4.6.1 Prenos registrskega dolžniškega pisma ................................................ 82 4.6.2 Prenos pisemskega dolžniškega pisma ................................................. 82
4.7 ZASTAVITEV DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA .................... 82
IV
4.8 REALIZACIJA DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA ................... 83 4.8.1 Zavezanec za plačilo dolžniškega in rentnega pisma ............................. 83 4.8.2 Upravičenec do plačila dolžniškega in rentnega pisma........................... 83 4.8.3 Zapadlost dolžniškega in rentnega pisma ............................................. 83 4.8.4 Načini realizacije dolžniškega in rentnega pisma ................................... 84 4.8.4.1 Prostovoljno plačilo ............................................................................ 84 4.8.4.1.1 Plačilo zavarovane terjatve ................................................................. 84 4.8.4.1.2 Plačilo terjatve iz dolžniškega in retnega pisma .................................... 85 4.8.4.2 Prisilna izvršba .................................................................................. 86 4.8.5 Ugovori ............................................................................................ 86 4.8.5.1 Ugovori zoper prvega upravičenca ...................................................... 87 4.8.5.2 Ugovori zoper tretjo osebo ................................................................. 87
4.9 PRENEHANJE DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA ................... 88
5 PRIMERJAVA ................................................................................. 89
6 SKLEP ............................................................................................ 94
BIBLIOGRAFIJA ............................................................................................... 95
1
POVZETEK
Zemljiški dolg je večplasten pravni institut. Vsak poskus zemljiški dolg opisati le s
pomočjo ene opredelitve, bi ga oropal njegove večplastnosti in njegovega resničnega
pomena. Klasična pravna teorija bi zemljiški dolg opredelila kot omejeno stvarno
pravico na lastni ali tuji stvari, medtem ko bi sodobnejši teoretiki pri njegovi opredelitvi
izpostavili dejstvo, da gre za stvarnopravno zavarovanje. Gospodarska praksa bi se
zemljiškega dolga lotila na nekoliko drugačen način. Bančniki, ki se vsakodnevno
srečujejo s takšnimi in drugačnimi zemljiškimi dolgovi, bi slednje najbrž opisali kot
najbolj učinkovito sredstvo zavarovanja njihovih posojil. Za poslovneže, bodisi majhne
samostojne podjetnike bodisi vodje velikih gospodarskih družb, je zemljiški dolg način
za pridobivanje svežega kapitala za vsakodnevno poslovanje ali morebitne naložbe. Kaj
pa vsakodnevna – tista negospodarska – praksa? Ja, tudi tja tu pa tam kak zemljiški
dolg zaide v obliki darila ali v okviru dediščine. Za jasen in celovit pogled na zemljiški
dolg, ga velja opazovati iz vseh pravkar navedenih in še marsikaterega drugega
zornega kota.
V Nemčiji in Švici, ki sta pionirki na področju zemljiškega dolga, se je zemljiški dolg
spontano razvijal skozi ves srednji vek in je bil tudi uradno uzakonjen v obeh civilnih
zakonikih - Nemčija ga je uzakonila v Državljanskem civilnem zakoniku leta 1896, Švica
pa v Švicarskem civilnem zakoniku leta 1907. Slovenija, katere civilno pravo se je leta
in leta naslanjalo na avstrijski Občni državljanski zakonik iz leta 1811, ki ne pozna
instituta zemljiškega dolga, je šele s sprejemom Stvarnopravnega zakonika leta 2003
vpeljala zemljiški dolg.
Temeljna značilnost zemljiškega dolga, ki se sicer razlikuje od države do države, je
neakcesornost ali ločenost zemljiškega dolga in terjatve, v zavarovanje katere zemljiški
dolg služi. Večina ostalih značilnosti je v manjši ali večji meri zastopana v vseh treh
državah, ki so predmet primerjave: delitev na zavarovalni in izolirani zemljiški dolg,
sklenitev zavarovalne pogodbe, knjižni in neknjižni prenos, obstoj zemljiškega pisma, ki
je lahko tudi vrednostni papir, realizacija v obliki prostovoljnega plačila ali prisilne
izvršbe, ter prenehanje na podlagi izbrisa v zemljiški knjigi. Podrobnejša analiza sledi v
vsebinskem delu diplomskega dela.
Ključne besede: zemljiški dolg, dolžniško pismo, rentno pismo, zemljiška zastava,
zavarovalni zemljiški dolg, izolirani zemljiški dolg, zemljiško pismo, neakcesornost
2
ZUSAMMENFASSUNG
Die Grundschuld ist ein vielschichtiges Rechtsinstitut. Jeder Versuch die Grundschuld
mit nur einer Definition zu erklären, würde sie ihrer Vielschichtigkeit und wahrer
Bedeutung berauben. Die klasische Rechtstheorie würde die Grundschuld als ein
beschränktes dingliches Recht an eigener oder fremder Sache definieren,
währenddessen die zeitgenössische Rechtstheorie den Schwerpunkt vielleicht mehr auf
die Tatsache, dass es bei der Grundschuld um ein Sicherungsrecht handelt, setzen
würde. Die wirtschaftliche Praxis würde das Thema Grundschuld bestimmt auf eine
andere Weise angehen. Die Banker, die täglich mit etlichen Grundschulden konfrontiert
werden, würden die Grundschuld wahrscheinlich als das wirksamste
Darlehenssicherungsinstrument beschreiben. Für Unternehmer, sei es kleine
selbstständige Unternehmer oder Manager großer Unternehmen, ist die Grundschuld
eine (oder besser gesagt die) Möglichkeit frisches Kapital für den täglichen Betrieb oder
für eventuelle Investitionen aufzutreiben. Und was ist mit der alltäglichen, nicht-
wirtschaftlichen Praxis? Ja, auch hier kann die Grundschuld von Zeit zu Zeit in Form
von einem Geschenk oder im Rahnem einer Erbschaft vorkommen. Um einen klaren
und allumfassenden Durchblick zu behalten, ist es empfehlenswert die Grundschuld
aus allen soeben erwähnten und so manchen anderen Perspektiven zu betrachten.
In Deutschland und in der Schweiz, welche Vorreiter auf dem Grundschuldgebiet sind,
hat sich die Grundschuld ganz spontan im Laufe des Mittelalters entwickelt und wurde
mit der Verabschiedung der zwei großen Zivilgesetzbücher auch gesetzlich geregelt –
im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch aus dem Jahr 1896 und im Schweizerischen
Zivilgesetzbuch aus dem Jahr 1907. Slowenien, dessen Zivilrecht sich jahrelang auf das
österreichiche Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch aus dem Jahr 1811 – dem die
Grundschuld unbekannt ist – angelehnt hat, hat dieses Rechtsinstitut erst mit der
Verabschiedung des Sachgesetzbuches im Jahr 2003 eingeführt.
Das Hauptmerkmal der Grundschuld ist die Nichtakzessorietät bzw. die Trennung von
Grundschuld und der zu sichernden Forderung. Der Großteil der anderen Merkmale ist
in allen drei Ländern, die in der Diplomarbeit im Rechtsvergleich sind, vetreten:
Unterscheidung zwischen Sicherungsgrundschuld und isolierter Grundschuld, Abschluss
eines Sicherungsvetrages, Grundbuch- oder Papierübetragung, Ausgabe eines
Grundschuldbriefes (auch in Form eines Wertpapieres), Realisierung durch freiwillige
Tilgung oder Zwangsvollstreckung, und Untergang durch grundbuchliche Löschung.
Eine ausführliche Analyse folgt im inhaltlichen Teil der Diplomarbeit.
Schlüsselwörter: Grundschuld, Schuldbrief, Gült, Grundpfandrecht,
Sicherungsgrundschuld, isolierte Grundschuld, Grundschuldbrief, Nichtakzessorietät
3
1 UVOD
Nepremičnine so že od rimskega prava naprej veljale za učinkovito in varno sredstvo
stvarnopravnega zavarovanja. Osrednje mesto v kontinentalnem evropskem pravnem
redu je zavzela tradicionalna hipoteka, vendar je običajnopravni razvoj zemljiških
zastav potekal v smeri oblikovanja raznovrstnih modernih hipotekarnih oblik in
zemljiškega dolga. Položaj hipoteke je močno zamajal bliskovit ekonomski razvoj v 19.
stoletju, ki sta ga zaznamovala masovna proizvodnja in hiter tempo trgovanja.
Tradicionalna hipoteka je kaj kmalu postala preveč toga za potrebe vsakdanje poslovne
prakse, največjo oviro pri poslovanju pa sta predstavljali njena akcesorna narava in
zamudna vknjižba. Evropske države so se na različne načine spoprijele s to težavo.
Nekatere države so vztrajale pri hipoteki in njeno pravno ureditev zgolj prilagodile
potrebam prakse, druge države pa so izkoristile zametke modernih oblik zemljiške
zastave in vpeljale zemljiški dolg. Tako se je sistem zemljiške zastave razdelil na dvoje
– hipoteko in zemljiški dolg ter njune različice.
Danes je situacija na področju zemljiških zastav v Evropi precej pisana. Le nekatere
države še vztrajajo pri eni izmed oblik zemljiške zastave (npr. Poljska, Slovaška, Češka,
Portugalska, Estonija)1, večina pa je uzakonila različne variante hipoteke in zemljiškega
dolga. Vendar sama uzakonitev še ne pomeni, da so vse z zakonom predpisane oblike
zemljiške zastave tudi v uporabi. Ali in v kolikšnem obsegu se bo posamezna oblika
zemljiške zastave uporabljala, je vsekakor odvisno od pravne tradicije in poslovne
prakse v tej državi. Drugače povedano, uporablja se tista oblika zemljiške zastave, ki se
je v preteklosti najbolj zasidrala in uživa največje zaupanje pri državljanih posamezne
države. Ni pa rečeno, da je tista oblika hkrati tudi najbolj učinkovita.
Nemčija in Švica, ki sta takorekoč zibelki zemljiškega dolga, spadata v krog držav, ki so
že pred stoletjem uzakonili tako hipoteko kot tudi zemljiški dolg. V Nemčiji govorimo o
Hypothek (hipoteka) in Grundschuld (zemljiški dolg), v Švici pa o
Grundpfandverschreibung (hipoteka) in Schuldbrief (dolžniško pismo) ter Gült (rentno
pismo). Obe državi se lahko pohvalita ne le z bogato pravno teorijo, temveč tudi z
dolgoletno prakso. Tukaj pa velja omeniti, da hipoteka sicer uživa veliko spoštovanje
nemške in švicarske pravne teorije, a jo je zemljiški dolg – predvsem zaradi svoje
neakcesornosti in fleksibilnostii – že zdavnaj prehitel v praksi.
1 O. M. Stöcker, R. Stürner, Flexibilität, Sicherheit und Effiziens der Grundpfandrechte in Europa, Band III,
Ergebnisse der Workshops des runden Tisches »Grundpfandrechte« in Berlin 2010/2011, 3. erweiterte
Auflage, Band 50, Verband deutscher Pfandbriefbanken, Berlin 2012, str. 20.
4
Slovenija zaostaja za Nemčijo in Švico za približno sto let, saj je zemljiški dolg uvedla
šele s sprejemom Stvarnopravnega zakonika leta 2003, in se ne more pohvaliti ne z
bogato tradicijo ne z veliko razširjenostjo v praksi. Hipoteka tudi po uvedbi zemljiškega
dolga še vedno kraljuje v zemljiški knjigi. Pravna teorija se sicer z vsemi močmi trudi
čim bolj razumljivo razložiti pojem in ga z navajanjem njegovih prednosti približati
praksi, vendar je ta zaenkrat še imuna na to. Od leta 2003 do aprila 2011 je bilo
ustanovljenih le pičlih tisoč zemljiških dolgov. Bo že držalo, da je navada železna
srajca. Kdaj se bo zemljiški dolg »prijel« v slovenski praksi je težko napovedati, vendar
je pričakovati, da ga bodo – če ga bodo – prve začele uporabljati banke.
V diplomskem delu se bom najprej ločeno lotila slovenske, nemške in švicarske pravne
ureditve. Pri vsaki državi bom poskušala najprej osvetliti položaj zemljiškega dolga v
sistemu zemljiških zastav in njegov položaj v zakonodajni ureditvi. Sicer pa bo
poudarek predvsem na opredelitvi samega pojma zemljiškega dolga in pojavnih oblikah
ter njegovem nastanku, prenosu, realizaciji in prenehanju. Ko zaključim z ločeno
analizo, pa se bom lotila kratke primerjave – kaj so najpomembnejše stične točke in
razlike?
Diplomsko delo predstavlja splošen in okviren pregled zemljiškega dolga kot instituta
stvarnega prava in temelji na izvirni strokovni literaturi in zakonodaji.
2 ZEMLJIŠKI DOLG V SLOVENSKI PRAVNI UREDITVI
2.1 SPLOŠNO O ZEMLJIŠKEM DOLGU
2.1.1 Položaj zemljiškega dolga v slovenskem sistemu zemljiških zastav
Izraz zemljiška zastava2, ki se je hitro udomačil v tuji in domači pravni teoriji, je plod
nemške pravne teorije, ki je hipoteko, zemljiški dolg in rentni dolg na podlagi njihove
sorodnosti združila v t.i. pravice zemljiške zastave (nem. Grundpfandrechte3).
Zemljiške zastave se v teoriji tradicionalno delijo na akcesorne in neakcesorne.
Zemljiška zastava je akcesorna, če je glede svojega obstoja, obsega in pripadnosti
odvisna od obstoja, obsega in pripadnosti zavarovane terjatve. Značilen primer
2 Besedna zveza »zemljiška zastava« sicer vsebuje besedo zastava, vendar to ne pomeni, da je zemljiški
dolg zastavna pravica. Prim.: R. Vrenčur, Moderne oblike zavarovanj plačil z obrazci pogodb, klavzul,
predlogov in sodno prakso, GV Založba, Ljubljana 2005, str. 283. 3 A. Berden, M. Tratnik, R. Vrenčur, V. Rijavec, T. Frantar, T. Keresteš, M. Juhart, Novo stvarno pravo,
Studio Linea – Zavod Codex Iuris, Maribor 2002, str. 170.
5
akcesorne zemljiške zastave je hipoteka. Zemljiška zastava je neakcesorna, če lahko
nastane, se prenese, preneha ali ostane na nepremičnini ne glede na zavarovano
terjatev oz. njeno poplačilo. Značilen primer neakcesorne zemljiške zastave je zemljiški
dolg. Delitev na akcesorne in neakcesorne oblike zemljiške zastave pa je nekoliko
zavajajoča. Atributa »neakcesoren« ne gre razumeti dobesedno. Čeprav se zemljiški
dolg lahko uporablja tudi v druge namene, je ekonomsko pomemben samo kot
instrument zavarovanja terjatev. Kakor hitro služi temu namenu, pa ne more biti več
neakcesoren, ampak je nujno povezan z zavarovano terjatvijo. Iz pravkar povedanega
izhaja, da so zemljiške zastave na podlagi svoje funkcije vedno akcesorne zavarovani
terjatvi. Razlika je samo v tem, da pri hipoteki akcesornost temelji že na samem
zakonu, pri zemljiškem dolgu pa na pogodbi.4
V slovenski sistem zemljiške zastave spadata hipoteka in zemljiški dolg.
Hipoteka je v slovenskem pravnem redu trdno zasidrana oblika zemljiške zastave in
uživa velik ugled med uporabniki5, medtem ko se zemljiški dolg zaenkrat še ni uveljavil
v praksi. V Sloveniji je od 1. januarja 2003 do 30. aprila 2011, torej od uveljavitve SPZ
do ustavitve vpisov v zemljiško knjigo zaradi posodobitve nove informatizirane
zemljiške knjige, bilo vknjiženih 345.758 zemljiških zastav, od tega 344.708 hipotek in
1.050 zemljiških dolgov. To pomeni, da je razmerje med hipoteko in zemljiškim dolgom
99,7 % nasproti 0,3 %.6
Razlog temu je iskati predvsem v pravni zgodovini obeh institutov.
Slovenska pravna ureditev je na področju civilnega prava do sprejetja SPZ temeljila na
avstrijskem Občnem državljanskem zakoniku (v nadaljevanju ODZ)7, kateremu je
koncept neakcesorne zemljiške zastave tuj.8 ODZ je podrobno uredil hipoteko in njene
modalitete, zemljiškega dolga pa ni poznal. Le-ta je na slovenskem prostoru veljal od
1. januarja 1812 (razen na Kranjskem in v Beljaškem okrožju9, kjer je začel veljati 1.
4 Prim.: M. Tratnik, Hipoteka, GV Založba, Ljubljana 2012, str. 31 in 32. 5 Vrenčur, str. 281. 6 Prim.: S. Svečko, Zastavna pravica na nepremičninah in zemljiški dolg, Diplomsko delo, Fakulteta za
upravo Univerze v Ljubljani, Ljubljana 2012, str. 27. 7 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, ABGB, JGS Nr. 946/1811, zadnja sprememba z dne 25. julija 2012,
BGBl. I Nr. 68/2012. ODZ je stopil v veljavo dne 1. januarja 1812. 8 Prim.: T. Keresteš v M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, V. Rijavec, A. Vlahek,
Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 796. 9 Kranjska in Beljaško okrožje sta bila od 14. oktobra 1809 do 1. maja 1815 del Ilirskih provinc, kjer je
veljalo francosko pravo. Šele 1. maja 1815 je Dunajski kongres to ozemlje prisodil Avstro-Ogrski monarhiji.
6
maja 1815, in v Prekmurju10, kjer je začel veljati 18. septembra 1919) do 3. februarja
1945, ko je AVNOJ sprejel Odlok o odpravi in razveljavljenju vseh pravnih predpisov,
izdanih med okupacijo po okupatorjih in njihovih pomagačih; o veljavnosti odločb,
izdanih v tej dobi; o odpravi pravnih predpisov, ki so veljali v trenutku okupacije po
sovražniku, ki ga je 25. oktobra 1946 nadomestil Zakon o neveljavnosti pravnih
predpisov iz časa pred 6. aprilom 1941 in iz dobe sovražne okupacije. ODZ se je po
razveljavitvi uporabljal kot neformalni pravni vir na področju stvarnega prava. Leta
1980 je bil sprejet Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju
ZTLR)11, ki se je sicer v nekaterih pogledih odmaknil od avstrijskega ODZ in približal
nemški ureditvi, vendar zemljiškega dolga ni uvedel.12 Tako je hipoteka obdržala svoj
monopolni položaj na področju zemljiških zastav. Šele Stvarnopravni zakonik (v
nadaljevanju SPZ)13 je leta 2003, zgledujoč se po nemškem in švicarskem pravu14,
vpeljal zemljiški dolg v slovensko pravno ureditev in razširil katalog stvarnih pravic v
slovenskem stvarnem pravu.15
Ocenjuje se, da bo slovenska poslovna praksa še naprej uporabljala hipoteko v veliko
večjem obsegu kot zemljiški dolg, čeprav sta akcesornost in popolna neprenosljivost
hipoteke zelo nepraktični in tako časovno kot tudi stroškovno več ne ustrezata čedalje
hitrejši dinamiki poslovanja. Poznavalci predvidevajo, da bodo zemljiški dolg začele
uporabljati najprej banke, ker premorejo zadostno mero strokovnosti, ki jo terja
uporaba zemljiškega dolga.16
2.1.2 Zakonska ureditev zemljiškega dolga
Določbe, ki se nanašajo na zemljiški dolg, lahko najdemo v različnih pravnih predpisih.
Najpomembnejši je SPZ, ki vsebuje posebne določbe o zemljiškem dolgu v svojem VII.
delu in sicer od 192. do 200. člena SPZ. Teh devet določb predstavlja okvirno in dokaj
skopo ureditev zemljiškega dolga. Zato SPZ določa, da se za zemljiški dolg poleg teh
10 ODZ je v Prekmurju veljal od 1853 do 1861. Leta 1861 je Prekmurje pripadlo ogrskemu delu monarhije
in je na tem ozemlju veljajo madžarsko pravo. Veljavnost ODZ je bila s posebnim razpisom razširjena na
Prekmurje 18. septembra 1919. 11 Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, ZTLR, Ur. l. SFRJ, št. 6/1980 (20/1980 popr.), 36/1990,
RS, 50/2002 Odl.US: U-I-224/00-15, 87/2002-SPZ). ZTLR je bil sprejet 30. januarja 1980, veljal pa je od 1.
septembra 1980 do 1. januarja 2003. 12 Prim.: T. Keresteš, Uporabljivost pravnih pravil ODZ v sodobnem civilnem pravu Republike Slovenije,
Zbornik Pravne fakultete Univerze v Mariboru, letnik 7, 2011, str. 3 – 7. 13 Stvarnopravni zakonik, SPZ, Ur. l. RS, št. 87/2002, 18/2007 Skl.US: U-I-70/04-18. SPZ je bil sprejet 27.
septembra 2002 in je začel veljati 1. januarja 2003. 14 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 796. 15 Berden, Tratnik, Vrenčur, Rijavec, Frantar, Keresteš, Juhart, str. 170. 16 Vrenčur, str. 281.
7
določb smiselno uporabljajo tudi splošne določbe (o zastavni pravici) in določbe o
hipoteki, če niso v nasprotju s posebnimi določbami o zemljiškem dolgu17 oz. če niso
odraz akcesornosti.18 To so 132., 133., 136., 139., 140., 145., prvi odstavek 146., 147.,
drugi in tretji odstavek 150., 151. in 152. člen SPZ. Prav tako se za zemljiški dolg
uporabljata 13. in 111. člen SPZ. Nekatere določbe SPZ, ki se nanašajo na zastavno
pravico in hipoteko, pa v nobenem primeru ni mogoče uporabiti za zemljiški dolg. Gre
za 128., 129., 138., 141., 144., drugi, tretji in četrti odstavek 146., 148., 149., prvi
odstavek 150., 153., 154. in 264. člen SPZ.19
Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1)20 ureja vpisovanje zemljiškega dolga v
zemljiško knjigo. ZZK-1 v peščici določb izrecno ureja zemljiški dolg - tretja točka
prvega odstavka 13., 20., 44. in četrti odstavek 49. člena. Tudi ZZK-1 napotuje na
smiselno uporabo določb o maksimalni in skupni hipoteki – 17. in 18. člen. Sicer pa sta
za zemljiški dolg izrecno uporabna tudi 68. in 77. člen ZZK-1. Novela ZZK-1C21, ki je
začela veljati 5. aprila 2011, je temeljito spremenila zemljiškoknjižni postopek in črtala
nekatere določbe, ki so se tako ali drugače uporabljale za zemljiški dolg. Gre za
določbe od 162. do 174. člena ter 191. in 192. člen ZZK-1. Določba 113. člena ZZK-1 ni
uporabljiva za zemljiški dolg.22
Pravilnik o zemljiškem pismu (v nadaljevanju Pravilnik)23 je podzakonski predpis, ki je
nastal na podlagi VII. dela SPZ in drugega odstavka 11. člena prejšnjega Zakona o
zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK)24. Kljub temu pa se šteje, da je Pravilnik izdan tudi
na podlagi ZZK-1 in sicer v skladu z šestim odstavkom 44. in drugim odstavkom 249.
člena ZZK-1. Pravilnik vsebuje 12 členov, ki na izvedbeni ravni podrobno urejajo
postopek vknjižbe zemljiškega dolga in zemljiško pismo. Pravilnik vsebuje obrazec
zemljiškega pisma kot prilogo.
17 V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, GV Založba, Ljubljana 2006,
str. 291. 18 M. Tratnik, R. Vrenčur, M. Šlamberger, Zavarovanje plačil s primeri pogodb, klavzul, zemljiškoknjižnih
predlogov in sodno prakso, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2010, str. 219. 19 Več o tem: Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 804 in 805. 20 Zakon o zemljiški knjigi, ZZK-1, Ur. l. RS, št. 58/2003, 45/2008, 37/2008 - ZST-1, 28/2009, 25/2011.
ZZK-1 je bil sprejet 29. maja 2003 in je začel veljati 16. septembra 2003. 21 Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o zemljiški knjigi, ZZK-1C, Ur. l. RS, št. 25/2011. ZZK-1C je
bila sprejeta 23. marca 2011 in je začela veljati 5. aprila 2011. 22 Prim.: Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 805 in 806. 23 Pravilnik o zemljiškem pismu, Ur. l. RS, št. 15/2003, 16/2012, 45/2012, 67/2012, 99/2012. Pravilnik o
zemljiškem pismu je bil sprejet 27. januarja 2003 in je začel veljati 1. marca 2003. 24 Zakon o zemljiški knjigi, ZZK, Ur.l. RS, št. 33/1995, 50/2002 Odl.US: U-I-224/00-15, 58/2003-ZZK-1.
ZZK je bil sprejet 1. junija 1995 in je veljal od 16. julija 1995 do 16. septembra 2003.
8
Zakon o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ)25 vsebuje pravila o prisilni izvršbi
zemljiškega dolga. ZIZ je bil z novelo ZIZ-A26 terminološko usklajen s SPZ tako, da je
pri določbah, ki so se pred tem nanašale na hipoteko, večinoma dodan dostavek »in
zemljiški dolg«. Takšne določbe so 170., 172., 173., 174., 175., 177., 183., 185., 186.,
188., 196., 198., 203., 206., 208. in 210. člen ZIZ.27
V zvezi z zemljiškim dolgom je treba upoštevati tudi določbe Obligacijskega zakonika (v
nadaljevanju OZ)28 o vrednostnih papirjih (212. - 238. člen OZ), določbe Zakona o
menici (v nadaljevanju ZM)29 za podrobnejša vprašanja v zvezi z vrednostnimi papirji,
določbe Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP)30 o postopku
amortizacije vrednostnega papirja, določbe Zakona o notariatu (v nadaljevanju ZN)31,
določbe Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem
prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP)32 idr.
2.1.3 Pojem in značilnosti zemljiškega dolga
Zemljiški dolg je pravica zahtevati poplačilo določenega denarnega zneska iz vrednosti
nepremičnine pred drugimi upniki s slabšim vrstnim redom (192. člen SPZ).
25 Zakon o izvršbi in zavarovanju, ZIZ, Ur. l. RS, št. 51/1998, 72/1998 - Skl. US, 11/1999 - Odl. US,
89/1999 - ZPPLPS, 11/2001 - ZRacS-1, 75/2002, 87/2002 - SPZ, 70/2003 - Odl. US, 16/2004, 132/2004 -
Odl. US, 46/2005 - Odl. US, 96/2005 - Odl. US, 17/2006, 30/2006 - Odl. US, 69/2006, 115/2006, 93/2007,
121/2007, 45/2008 - ZArbit, 37/2008 - ZST-1, 28/2009, 51/2010, 26/2011, 14/2012. ZIZ je bil sprejet 30.
junija 1998 in je začel veljati 15. oktobra 1998. 26 Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o izvršbi in zavarovanju, ZIZ-A, Ur. l. RS, št. 75/2002,
70/2003 Odl.US: U-I-331/02-12 (83/2003 popr., 91/2003 popr.), 16/2004. ZIZ-A je bil sprejet 10. julija
2002 in je začel veljati 21. septembra 2002. 27 Prim.: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 806. 28 Obligacijski zakonik, OZ, Ur. l. RS, št. 83/2001, 32/2004, 28/2006 Odl.US: U-I-300/04-25, 29/2007
Odl.US: U-I-267/06-41, 40/2007, 30/2010 Odl.US: U-I-207/08-10, Up-2168/08-12. OZ je bil sprejet 3.
oktobra 2001 in je začel veljati 1. januarja 2002. 29 Zakon o menici, ZM, Ur. l. FLRJ, št. 104/1946 (33/1947 popr.), 16/1965, 54/1970, 57/1989, Ur. l. RS, št.
17/1991-I-ZUDE, 13/1994-ZN, 82/1994-ZN-B. ZM je bil sprejet 12. decembra 1946 in je začel veljati 24.
decembra 1946. 30 Zakon o nepravdnem postopku, ZNP, Ur. l. SRS, št. 30/1986 (20/1988 popr.), Ur.l. RS, št. 87/2002-SPZ,
131/2003 Odl.US: U-I-60/03-20, 77/2008-ZDZdr. ZNP je bil sprejet 18. junija 1986 in je začel veljati 1.
oktobra 1986. 31 Zakon o notariatu, ZN, Ur. l. RS, št. 13/1994, št. 48/1994, 82/1994, 41/1995 Odl.US: U-I-344/94-19,
1/1999 Odl.US: U-I-125/95, 83/2001-OZ, 73/2004, 98/2005, 17/2006-ZIZ-C, 115/2006, 33/2007-ZSReg-B,
45/2008. ZN je bil sprejet 21. februarja 1994 in je začel veljati 9. aprila 1994. 32 Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju, ZFPPIPP, Ur. l.
RS, št. 126/2007, 40/2009, 59/2009, 52/2010, 106/2010-ORZFPPIPP21, 26/2011, 47/2011, 87/2011-
ZPUOOD, 23/2012, 48/2012 Odl.US: U-I-285/10-1. ZFPPIPP je bil sprejet 17. decembra 2007 in je začel
veljati 1. oktobra 2008.
9
Zemljiški dolg je stvarna pravica (tretja alineja 2. člena SPZ). Gre za omejeno oz.
izvedeno stvarno pravico na tuji stvari.33 To pomeni, da obstaja na tuji stvari samo
poleg lastninske pravice in pomeni njeno omejitev. Lastnik torej del svoje lastninske
oblasti prenese na imetnika omejene stvarne pravice in se mu mora v tem delu
umakniti, ta pa lahko svojo pravico uveljavlja proti vsakomur (erga omnes).34
Opredelitev zemljiškega dolga kot stvarne pravice na tuji stvari pa ne velja absolutno.
Ena izmed pojavnih oblik zemljiškega dolga, pri kateri sta lastnik obremenjene
nepremičnine in imetnik zemljiškega pisma združena v isti osebi (t.i. lastniški zemljiški
dolg), predstavlja omejeno oz. izvedeno stvarno pravico na lastni stvari.35
Temeljne značilnosti zemljiškega dolga so neakcesornost, prenosnost in nedeljivost.
Zemljiški dolg je neakcesoren. To pomeni, da obstoj zemljiškega dolga ni odvisen od
obstoja z zemljiškim dolgom zavarovane terjatve.36 V tem smislu je zemljiški dolg sam
po sebi abstraktna terjatev.37 Najpomembnejši praktični izrazi neakcesornosti
zemljiškega dolga so: zemljiški dolg nastane tudi, če zavarovana terjatev ne obstaja
(bodisi da bo zavarovana terjatev v prihodnosti nastala bodisi da zavarovane terjatve
tudi v prihodnosti sploh ne bo), zemljiški dolg in zavarovana terjatev se lahko
samostojno prenašata (imetnik zemljiškega pisma in upnik zavarovane terjatve sta
lahko dve različni osebi), prenehanje zavarovane terjatve ne povzroči prenehanja
zemljiškega dolga (v tem primeru se lahko zemljiški dolg uporabi za zavarovanje druge
terjatve bodisi med istima strankama bodisi če se oseba upnika spremeni)38.
Zemljiški dolg je prenosen. Zemljiški dolg je inkorporiran v zemljiško pismo in se lahko
prenaša samo skupaj z zemljiškim pismom. Lastnik obremenjene nepremičnine lahko
prenese zemljiški dolg na upnika z indosamentom in izročitvijo zemljiškega pisma.
Upnik na enak način opravi povratni prenos zemljiškega pisma na lastnika
obremenjene nepremičnine.39
Zemljiški dolg je nedeljiv. Imetnik zemljiškega pisma je dolžan opraviti povratni prenos
zemljiškega pisma na lastnika obremenjene nepremičnine, ko sta bodisi zavarovana
terjatev (v primeru t.i. zavarovalnega zemljiškega pisma) bodisi zemljiški dolg (v
primeru t.i. izoliranega zemljiškega pisma) v celoti poplačana. Če sta zavarovana
terjatev ali zemljiški dolg plačana delno, se obremenitev zemljiškega dolga ne
33 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 796. 34 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 79. 35 Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 814 in 815. 36 Ekart, Varovalni zemljiški dolg, Podjetje in delo, številka 3/4, letnik 31, junij 2005, str. 485. 37 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 796. 38 Vrenčur, str. 282. 39 Prim.: Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 797.
10
zmanjša.40 Zaradi tega bo v praksi smiselno ustanoviti več zemljiških dolgov (npr. ne
enega na znesek 150.000,00 EUR, ampak tri po 50.000,00 EUR).41
2.2 POJAVNE OBLIKE ZEMLJIŠKEGA DOLGA
2.2.1 Lastniški in nelastniški zemljiški dolg
Merilo za delitev zemljiškega dolga na lastniški in nelastniški zemljiški dolg je trenutni
upravičenec iz zemljiškega dolga oz. trenutni zakoniti imetnik zemljiškega pisma. Ta
delitev ne izvira iz SPZ ali katerega drugega predpisa, temveč je bila razvita v teoriji. Iz
zemljiške knjige ali zemljiškega pisma ni mogoče razbrati, ali je zemljiški dolg v danem
trenutku lastniški ali nelastniški.42
Lastniški zemljiški dolg je tisti, pri katerem je trenutni upravičenec iz zemljiškega dolga
lastnik obremenjene nepremičnine. Nelastniški zemljiški dolg pa je tisti, pri katerem
trenutni upravičenec iz zemljiškega dolga ni lastnik obremenjene nepremičnine, temveč
nekdo drug.
Zemljiški dolg po SPZ praviloma nastane kot lastniški zemljiški dolg, le izjemoma pa kot
nelastniški zemljiški dolg.
Zemljiški dolg, ki je ob nastanku lastniški, lahko ustanovi le lastnik obremenjene
nepremičnine (drugi odstavek 194. člena SPZ). V tem primeru je zemljiški dolg
ustanovljen v korist lastnika obremenjene nepremičnine, saj je slednji tako ustanovitelj
zemljiškega dolga kot tudi prvi zakoniti upravičenec iz zemljiškega dolga.
Zemljiškoknjižno sodišče izroči zemljiško pismo lastniku obremenjene nepremičnine.
Zemljiški dolg, ki je ob nastanku nelastniški, lahko ustanovi le hipotekarni upnik.
Slednje je možno samo v primeru spremembe hipoteke43 v enega ali več zemljiških
dolgov (tretji odstavek 194. člena SPZ).44 V tem primeru je zemljški dolg ustanovljen v
korist hipotekarnega upnika, slednji pa je tako ustanovitelj zemljiškega dolga kot tudi
prvi zakoniti upravičenec iz zemljiškega dolga. Zemljiškoknjižno sodišče izroči zemljiško
40 Prim.: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 809. 41 Tratnik, Vrenčur, Šlamberger, str. 223. 42 Prim.: Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 801. 43 Možna je sprememba fiksne, maksimalne in skupne hipoteke v zemljiški dolg. Nadhipoteka se ne more
spremeniti v zemljiški dolg, saj ni posebna vrsta hipoteke, temveč le zastavna pravica na hipotekarno
zavarovani terjatvi. Lahko pa se v zemljiški dolg spremeni hipoteka, pri kateri je zaznamovana
nadhipoteka. Več o tem: Juhart, Tratnik, Vrenčur, str. 514. 44 Sprememba zemljiškega dolga v hipoteko ni možna. Več o tem: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno
pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 295.
11
pismo neposredno hipotekarnemu upniku.45 Razlog za spremembo hipoteke v zemljiški
dolg je zlasti večja fleksibilnost zemljiškega dolga v dolgotrajnem poslovnem
sodelovanju - po prenehanju ene zavarovane terjatve ga je mogoče uporabiti za
zavarovanje druge terjatve, pri čemer se ohrani vrstni red njegove prvotne
ustanovitve.46
Stanje lastniškega ali nelastniškega zemljiškega dolga ni nespremenljiva kategorija.
Zemljiški dolg po ustanovitvi s prenosom preprosto prehaja iz lastniškega v
nelastniškega in obratno.47
2.2.2 Zavarovalni in izolirani zemljiški dolg
Merilo za delitev zemljiškega dolga na izolirani in zavarovalni zemljiški dolg je funkcija
zemljiškega dolga. V nobenem primeru te delitve ni mogoče izpeljati iz SPZ.48 Prav tako
ni mogoče funkcije zemljiškega dolga razbrati iz zemljiške knjige ali zemljiškega
pisma.49
Zavarovalni ali varovalni zemljiški dolg je zemljiški dolg, ki služi zavarovanju določene
terjatve.50 Slednji pridobi zavarovalno funkcijo s sklenitvijo zavarovalne pogodbe, s
katero se upnik in dolžnik dogovorita, da zemljiški dolg služi zavarovanju določene
obveznosti in da se v primeru neplačila te obveznosti upnik lahko poplača iz
zemljiškega dolga.51 Tak zemljiški dolg sicer služi zavarovanju upnikove terjatve proti
lastniku obremenjene nepremičnine, vendar to ne pomeni, da je med zemljiškim
dolgom in terjatvijo nastalo razmerje akcesornosti. 52 Na stvarnopravni ravni je takšen
zemljiški dolg še vedno neakcesoren, na obligacijskopravni ravni pa je nastala
povezava med zemljiškim dolgom in zavarovano terjatvijo.53 To pomeni, da morebitna
kršitev zavarovalne pogodbe ne povzroči absolutnih pravnih učinkov (med lastnikom
obremenjene nepremičnine in tretjimi osebami, npr. če upnik v nasprotju z zavarovalno
pogodbo prenese zemljiško pismo na tretjo osebo v zavarovanje nekega svojega dolga
- tretja oseba kljub temu postane zakoniti imetnik zemljiškega pisma), temveč le
45 Prim.: Tratnik, Vrenčur, Šlamberger, str. 222. 46 Juhart, Tratnik, Vrenčur, str. 514. 47 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 802. 48 SPZ dejansko ureja le izolirani zemljiški dolg, zavarovalni zemljiški dolg pa urejajo določbe SPZ o
izoliranem zemljiškem dolgu in določbe zavarovalne pogodbe. To pomeni, da je zavarovalni zemljiški dolg
po svoji vsebini načeloma enak izoliranemu, posebnosti se pokažejo le na podlagi zavarovalne pogodbe.
Prim.: Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 486. 49 Prim.: Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 800. 50 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 485. 51 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 800. 52 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 295. 53 Berden, Tratnik, Vrenčur, Rijavec, Frantar, Keresteš, Juhart, str. 173.
12
relativne pravne učinke (med upnikom in dolžnikom, npr. odškodninska odgovornost).54
Zavarovalna funkcija zemljiškega dolga je najbolj pogosta funkcija zemljiškega dolga.55
Izolirani ali osamosvojeni zemljiški dolg (tudi zemljiški dolg na zalogo) je zemljiški dolg,
ki služi kateremu drugemu namenu. Le-ta ni namenjen zavarovanju določene terjatve,
temveč obstaja sam zase. V pravnem prometu se lahko uporabi za najrazličnejše
namene: lahko se proda, lahko se uporabi kot vložek v d.o.o.56, lahko se podari (npr.
starši otroku podarijo zemljiški dolg, ki so ga ustanovili na svoji nepremičnini)57, lahko
je predmet novacije (dolžnik s svojimi upniki sklene sporazum, da le-ti ne bodo posegli
na njegovo celotno premoženje, temveč le na določeno nepremičnino, za kar se v
njihovo korist ustanovi zemljiški dolg)58 itd. Izolirani zemljiški dolg je vsak lastniški
zemljiški, dokler ga lastnik obremenjene nepremičnine ne prenese na upnika v
zavarovanje neke terjatve59 (takrat se izolirani zemljiški dolg spremeni v
zavarovalnega) in vsak nelastniški zemljiški dolg, ki mu je lastnik obremenjene
nepremičnine namenil kakšno drugo funkcijo od zavarovalne.60 Neakcesornost
zemljiškega dolga od terjatve je najbolj poudarjena prav pri izoliranem zemljiškem
dolgu, saj ima upravičenec iz zemljiškega dolga pravico do plačila denarnega zgolj na
podlagi zemljiškega dolga in ne na podlagi zavarovane terjatve.61 Izolirani zemljiški
dolg je v praksi precej redek.62
Funkcija zemljiškega dolga se lahko spreminja. Izolirani zemljiški dolg se lahko
spremeni v zavarovalnega in obratno.63
2.2.3 Pisemski zemljiški dolg
Pisemski zemljiški dolg je tisti, ki se vpiše v zemljiško knjigo samo ob njegovi
ustanovitvi64 in prenaša izključno zunajknjižno s prenosom zemljiškega pisma.
Zemljiškoknjižno sodišče ob vknjižbi zemljiškega dolga izstavi zemljiško pismo s
pomočjo katerega se zemljiški dolg potem prenaša (197. člen SPZ).65
54 Tratnik, Vrenčur, Šlamberger, str. 221. 55 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 295. 56 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 485. 57 Berden, Tratnik, Vrenčur, Rijavec, Frantar, Keresteš, Juhart, str. 173 in 174. 58 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 801. 59 Tratnik, Vrenčur, 2005, str. 294. 60 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 801. 61 Berden, Tratnik, Vrenčur, Rijavec, Frantar, Keresteš, Juhart, str. 173 in 174. 62 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 295. 63 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 801. 64 Tratnik, Vrenčur, Šlamberger, str. 222. 65 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 800.
13
Pravna teorija, za razliko od SPZ, pozna tudi knjižni zemljiški dolg.
2.3 PREDMET ZEMLJIŠKEGA DOLGA
2.3.1 Nepremičnina
Predmet zemljiškega dolga je nepremičnina vključno z vsemi njenimi sestavinami. To
pomeni, da obsega tako naravne kot tudi civilne plodove, ki še niso ločeni od glavne
stvari, ter tiste pritikline, ki so v lasti lastnika obremenjene nepremičnine.66
Zemljiški dolg je mogoče ustanoviti samo na nepremičninah, ki so vpisane v zemljiško
knjigo.67
Ločimo navadni in skupni zemljiški dolg.68 Navadni zemljiški dolg je zemljiški dolg, za
katerega jamči ena nepremičnina. Skupni ali simultani zemljiški dolg69 je zemljiški dolg,
za katerega jamči več nepremičnin hkrati. Skupni zemljiški dolg lahko nastane kot
lastniški zemljiški dolg ali s konverzijo skupne hipoteke v skupni zemljiški dolg. Izstavi
se eno samo zemljiško pismo. V primeru, da skupni zemljiški dolg ob dospelosti ni
plačan, lahko imetnik zemljiškega pisma zahteva poplačilo s prodajo katerekoli
nepremičnine in v kakršnemkoli vrstnem redu. Prav tako se skupni zemljiški dolg lahko
izbriše le tako, da se izbriše pri vseh obremenjenih nepremičninah. Skupni zemljiški
dolg nima praktičnega pomena, saj je zaradi nedeljivosti zemljiškega dolga bolj
priporočljivo ustanoviti več zemljiških dolgov.70
2.3.2 Lastninska pravica na nepremičninah
Zemljiški dolg se lahko ustanovi na vseh pojavnih oblikah lastninske pravice na
nepremičnini - od enovite lastninske pravice preko solastnine in skupne lastnine do
etažne lastnine. Stavbna pravica, ki je tesno povezana z nepremičnino in v določenih
pogledih sorodna lastninski pravici na nepremičnini, pa ne more biti predmet
zemljiškega dolga.71
Zemljiški dolg se lahko ustanovi na nepremičnini, ki je v solastnini več oseb. Tak
zemljiški dolg pozna nekaj različnih položajev in sicer:
66 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 293. 67 Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 807. 68 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 292 in 293. 69 SPZ in ZZK-1 skupnega zemljiškega dolga ne urejata izrecno, zato se na podlagi 193. člena SPZ
smiselno uporabljajo določbe o skupni hipoteki (145. člen SPZ, 17. in 162. - 174. člen ZZK-1). 70 Tratnik, Vrenčur, 2005, str. 300 in 301. 71 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 796.
14
(a) Zemljiški dolg se lahko ustanovi na celotni nepremičnini, ki je predmet solastnine.
V tem primeru je potrebno soglasje vseh solastnikov (drugi odstavek 139. v
povezavi z 193. členom SPZ).
(b) Zemljiški dolg se lahko ustanovi na idealnem deležu. Posamezni solastnik ne
potrebuje soglasja drugih solastnikov, da ustanovi zemljiški dolg na svojem
idealnem deležu (prvi odstavek 139. v povezavi z 193. členom SPZ). Tukaj ločimo
dva položaja:
1. Idealni delež že obstaja. To pomeni, da je nepremičnina že predmet
solastnine. V tem primeru je možno z zemljiškim dolgom obremeniti bodisi
celotni idealni delež bodisi samo del idealnega deleža, pri čemer pride do
razdelitve solastniškega deleža - v korist solastnika se vpišeta dva idealna
deleža: delež, ki je obremenjen, in delež, ki ostane neobremenjen.
Postavlja se vprašanje, kaj se zgodi v primeru združitve nekaterih ali vseh
idealnih deležev v rokah istega subjekta, če so nekateri idealni deleži
obremenjeni, drugi pa bremen prosti. ZZK-1 določa, da združitev idealnih
deležev ni dovoljena, če so pri njih vpisane različne pravice ali pravna dejstva
(peti odstavek 15. člena ZZK-1). Lastnik lahko predlaga združitev vseh
idealnih deležev v enovito lastninsko pravico šele potem, ko vse obremenitve
prenehajo (četrti odstavek 15. člena ZZK-1).72
2. Idealni delež, ki še ne obstaja. To pomeni, da nepremičnina še ni predmet
solastnine. V tem primeru se šele z obremenitvijo oblikuje idealni delež -
izključni lastnik celotne nepremičnine postane solastnik »sam s seboj«, pri
čemer se njegova lastninska pravica razdeli na dva idealna deleža (nastaneta
dva osnovna položaja), od katerih je en obremenjen z zemljiškim dolgom,
drugi pa neobremenjen (šesti odstavek 15. člena ZZK-1).73
Zemljiški dolg se lahko ustanovi tudi na nepremičnini, ki je v skupni lastnini več oseb.
Slednji je lahko ustanovljen le na nepremičnini kot celoti (tretji odstavek 139. v zvezi z
193. členom SPZ) in ne na posameznih deležih.74
Tudi etažna lastnina je lahko predmet zemljiškega dolga.75
2.4 OBSEG ODGOVORNOSTI LASTNIKA OBREMENJENE
NEPREMIČNINE ZA ZEMLJIŠKI DOLG
Lastnik obremenjene nepremičnine odgovarja le z obremenjeno nepremičnino.
72 Tratnik, str. 51. 73 Prim.: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 809 in 810. 74 Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 810. 75 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 292.
15
2.5 NASTANEK ZEMLJIŠKEGA DOLGA
Zemljiški dolg lahko nastane kot lastniški (redni nastanek zemljiškega dolga) ali
nelastniški zemljški dolg (sprememba hipoteke v zemljiški dolg. V obeh primerih je za
nastanek potreben enostranski pravni posel, vpis zemljiškega dolga v zemljiško knjigo
in izstavitev zemljiškega pisma.
Zavarovalni zemljiški dolg nastane s sklenitvijo zavarovalne pogodbe in se lahko
ustanovi kot lastniški (ter prenese na upnika) ali nelastniški zemljiški dolg. Po
ustanovitvi lahko obstaja samo v obliki nelastniškega zemljiškega dolga.
Izolirani zemljiški dolg lahko nastane le kot lastniški zemljiški dolg. Pri njegovem
nastanku se ne sklepa zavarovalna pogodba. Po ustanovitvi pa lahko obstaja tako v
obliki lastniškega kot v obliki nelastniškega zemljiškega dolga.
Zemljiški dolg se ustanovi v skladu z naslednjimi koraki:
sklenitev zavezovalnega pravnega posla (pri izoliranem zemljiškem dolgu je to
brezoblični zavezovalni pravni posel, pri zavarovalnem zemljiškem dolgu pa
zavarovalna pogodba),
sklenitev razpolagalnega pravnega posla (enostranski pravni posel o ustanovitvi
zemljiškega dolga),
vpis v zemljiško knjig, in
izdaja ter izročitev zemljiškega pisma.
V Sloveniji velja načelo kavzalnosti. to pomeni, da je veljaven zavezovalni pravni pogoj
za veljavno razpolaganje. Če zavezovalni pravni posel ni nikoli bil veljaven ali je bil
naknadno razveljavljen z učinkom za nazaj, se šteje, da zemljiški dolg ni nikoli nastal.
Zavezovalni pravni posel je torej pravni naslov.76
2.5.1 Zavarovalna pogodba
Zavarovalna pogodba77 je pogodba, ki vsebuje zavezo dajalca zavarovanja, da bo
prejemniku zavarovanja priskrbel enega ali več zemljiških dolgov v zavarovanje ene ali
več terjatev, in ureja medsebojne pravice in dolžnosti dajalca in prejemnika
zavarovanja.78
76 Juhart, Tratnik, Vrenčur, str. 223. 77 V pravni teoriji se poleg izraza zavarovalna pogodba uporabljajo tudi izrazi varovalna, fiduciarna in
obligacijska pogodba. 78 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 487.
16
Zavarovalna pogodba vzpostavlja manjkajočo pravno vez med zemljiškim dolgom in
zavarovano terjatvijo. Vendar ta povezava obstaja zgolj na obligacijski, ne pa tudi na
stvarnopravni ravni. Morebitne kršitve imajo za posledico pogodbeno odškodninsko
odgovornost.79 Zato pri zavarovalnem zemljiškem dolgu ne moremo govoriti o pravi
akcesornosti, kvečjemu o nekakšni kvazi-akcesorni povezavi.80
Gre za inominatno pogodbo81, ki ni v nobenem pravnem predpisu izrecno urejena.
Pravno podlago zanjo najdemo v določbah OZ o sklepanju in izpolnjevanju pogodb.
2.5.1.1 Pravna narava zavarovalne pogodbe
Po njeni pravni naravi lahko zavarovalno pogodbo opredelimo kot:
zavezovalni pravni posel: iz zavarovalne pogodbe izhaja obveznost dajalca
zavarovanja, da ustanovi in prenese zemljiški dolg na prejemnika zavarovanja
(zavarovalna pogodba je pravni naslov za prenos zemljiškega dolga na prejemnika
zavarovanja), 82
fiduciarni pravni posel: prejemnik zavarovanja ima večjo pravno moč kot jo za
zavarovanje terjatve potrebuje - s prenosom zavarovalnega zemljiškega dolga
postane tako upnik zavarovane terjatve kot tudi upnik zemljiškega dolga, obenem
pa med zemljiškim dolgom in zavarovano terjatvijo ne obstaja razmerje
akcesornosti. Zato je prejemnik zavarovanja zavezan varovati interese dajalca
zavarovanja in uporabiti zemljiški dolg le v tistem obsegu in le v tiste namene kot
določa zavarovalna pogodba.83
obligacijski pravni posel: zavarovalna pogodba ima učinke zgolj med strankama in
praviloma ne zavezuje morebitnih nadaljnih imetnikov zemljiškega dolga.84
Gre za dvostransko obvezno pogodbo in sicer za vzajemno (sinalagmatično) pogodbo -
dajalec zavarovanja je zavezan prenesti zemljiški dolg na posojilodajalca le, če bo
posojilo dejansko izplačano.85
2.5.1.2 Namen zavarovalne pogodbe
Namen ali kavza zavarovalne pogodbe je prenos zemljiškega dolga v zavarovanje ene
(t.i. ozki dogovor o namenu prenosa v zavarovanje) ali več obstoječih ali bodočih
79 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 296. 80 Tratnik, str. 169. 81 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 800. 82 Prim.: Juhart, Tratnik, Vrenčur, str. 225. 83 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 488. 84 Tratnik, str. 169. 85 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 486.
17
terjatev (t.i. široki dogovor o namenu prenosa v zavarovanje) med dajalcem in
prejemnikom zavarovanja.
Gre torej za varstvo oz. zavarovanje ene ali več terjatev (causa solvendi, securitas).86
2.5.1.3 Stranke zavarovalne pogodbe
Stranki zavarovalne pogodbe sta dajalec in prejemnik zavarovanja. Dajalec zavarovanja
je lahko posojilojemalec sam ali pa nekdo tretji87, ki da zavarovanje zanj. Prejemnik
zavarovanja je vedno posojilodajalec.88
2.5.1.4 Oblika zavarovalne pogodbe
Za sklenitev zavarovalne pogodbe se zahteva pisna oblika (52. člen OZ).89
2.5.1.5 Vsebina zavarovalne pogodbe
Dajalec zavarovanja se zaveže:
ustanoviti lastniški zemljiški dolg in ga prenesti na prejemnika zavarovanja, če
zemljiški dolg še ne obstaja, ali
prenesti zemljiški dolg na prejemnika zavarovanja, če zemljiški dolg že obstaja kot
lastniški zemljiški dolg, ali
privoliti v spremembo hipoteke v zemljiški dolg, če je nepremičnina že obremenjena
s hipoteko.90
Prejemnik zavarovanja se zaveže v razumnem obsegu varovati interese dajalca
zavarovanja in uporabiti zemljiški dolg le v tistem obsegu in le v tiste namene kot
določa zavarovalna pogodba, in sicer:
lahko zahteva poplačilo iz zemljiškega dolga samo takrat, ko nastopi zavarovalni
primer91,
lahko zahteva plačilo zavarovane terjatve ali plačilo zemljiškega dolga, ne sme pa
zahtevati plačila obojega,
86 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 487. 87 Zavarovalna pogodba se v primerih, ko sta posojilojemalec in dajalec zavarovanja različni osebi, šteje za
pristno pogodbo v korist tretjega (prvi odstavek 126. člena OZ). Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 489. 88 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 486. 89 Tratnik, str. 169. 90 Tratnik, str. 168. 91 Zavarovalni primer nastopi, ko je zavarovana terjatev zapadla in ni plačana ter zavarovalna pogodba
določa, da se prejemnik zavarovanja lahko poplača iz zemljiškega dolga (npr. ko dolžnik ne plača treh
zaporednih obrokov posojila). Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 487 in 488.
18
mora zemljiški dolg povratno prenesti na dajalca zavarovanja, ko je zavarovana
terjatev poravnava ali zemljiški dolg plačan.92
Zavarovalna pogodba lahko vključuje tudi dogovor o tem, ali bo posojilojemalec
plačeval na zavarovano terjatev ali na zemljiški dolg.93
2.5.1.6 Prepovedani dogovori v zavarovalni pogodbi
SPZ prepoveduje določene dogovore v zavarovalni pogodbi. Smisel teh prepovedi je
varstvo dajalca zavarovanja, ki bi zaradi težkega finančnega položaja lahko pristal na
zanj neugodne posojilne pogoje.
Ničen je dogovor, s katerim:
1. obremenjena nepremičnina preide v last imetnika zemljiškega dolga, če zemljiški
dolg ob zapadlosti ne bo plačan (lex commisoria, prvi odstavek 132. v zvezi s 193.
členom SPZ),
2. se obremenjena nepremičnina proda po vnaprej določeni ceni, če zemljiški dolg ne
bo plačan (prvi odstavek 132. člena v zvezi s 193. členom SPZ),
3. ima prejemnik zavarovanja pravico do pobiranja plodov, ki jih daje obremenjena
nepremičnina, ali da lahko kako drugače izkorišča obremenjeno nepremičnino
(prepoved antihreze, 152. člen SPZ),
4. se dajalec zavarovanja zaveže, da na obremenjeni nepremičnini ne bo ustanovil
nadaljnjih zemljiških dolgov ali hipotek (drugi odstavek 147. v zvezi s 193. členom
SPZ), in
5. se dajalec zavarovanja zaveže, da obremenjeno nepremičnino ne bo odtujil (takšna
prepoved sicer ne izhaja izrecno iz SPZ, vendar jo lahko s sklepanjem a minori ad
maius izluščimo iz ideje zakonodajalca - če je ničen dogovor o prepovedi nadaljnjih
ustanovitev zemljiških dolgov in hipotek, potem mora to toliko bolj veljati ta
dogovor o prepovedi odtujitve nepremičnine).
V zavarovalni pogodbi se prav tako ni mogoče dogovoriti, da zemljiški dolg preneha
zaradi prenehanja zavarovane terjatve. Tak dogovor bi nasprotoval neakcesorni naravi
zemljiškega dolga.94
92 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 488 in 489. 93 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 495. 94 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 297.
19
2.5.2 Enostranski pravni posel o ustanovitvi zemljiškega dolga
Enostranski pravni posel o ustanovitvi zemljiškega dolga je izjava volje, ki meri na
obremenitev nepremičnine z zemljiškim dolgom. Gre torej za razpolagalni pravni posel.
Enostranski pravni posel mora biti sestavljen v obliki notarskega zapisa (prvi odstavek
195. člena SPZ). Takšen zapis bo moral poleg običajnih sestavin notarskega zapisa (43.
člen ZN) vsebovati tudi ime ustanovitelja zemljiškega dolga, zemljiškoknjižno označbo
obremenjene nepremičnine, višino ter pogoje zapadlosti zemljiškega dolga (drugi
odstavek 195. člena SPZ) in zemljiškoknjižno dovolilo (23. člen SPZ, 49. v zvezi z 13.
členom SPZ, 44. člen ZZK-1). Enostranski pravni posel načeloma ne vsebuje podatke o
morebitni zavarovani terjatvi.95
2.5.2.1 Enostranski pravni posel o ustanovitvi lastniškega zemljiškega dolga
Enostranski pravni posel o ustanovitvi lastniškega zemljiškega dolga je izjava volje
lastnika nepremičnine, ki meri na obremenitev njegove lastninske pravice na
nepremičnini z zemljiškim dolgom.96
Enostranski pravni posel o ustanovitvi lastniškega zemljiškega dolga mora biti
sestavljen v obliki notarskega zapisa in poleg običajnih sestavin notarskega zapisa
vsebovati:
ime ustanovitelja: ustanovitelj lastniškega zemljiškega dolga je lahko le lastnik
obremenjene nepremičnine, zato se na tem mestu lahko navede le njegovo ime,
zemljiškoknjižno označbo obremenjene nepremičnine,
višino in pogoje zapadlosti zemljiškega dolga ter
zemljiškoknjižno dovolilo lastnika obremenjene nepremičnine: lastnik obremenjene
nepremičnine bo v zemljiškoknjižnem dovolilu izjavil, »da izrecno in nepogojno
dovoljuje, da se pri njegovi nepremičnini (identifikacijska oznaka nepremičnine)
vpiše zemljiški dolg za znesek (navedba nominalnega zneska), ki zapade v plačilo
(navedba pogojev zapadlosti), in sicer v korist vsakokratnega upravičenega
imetnika zemljiškega pisma«.97
2.5.2.2 Enostranski pravni posel o ustanovitvi nelastniškega zemljiškega dolga
Enostranski pravni posel o ustanovitvi nelastniškega zemljiškega dolga je izjava volje
hipotekarnega upnika, ki meri na spremembo njegove hipoteke v zemljiški dolg. Tak
95 Juhart, Tratnik, Vrenčur, str. 513. 96 Juhart, Tratnik, Vrenčur, str. 513. 97 Prim.: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 815.
20
enostranski pravni posel imenujemo tudi enostranski pravni posel o spremembi
(obstoječe) hipoteke v zemljiški dolg.
Tudi enostranski pravni posel o ustanovitvi nelastniškega zemljiškega dolga bo moral
biti sestavljen v obliki notarskega zapisa in poleg običajnih sestavin notarskega zapisa
vsebovati:
ime ustanovitelja: ustanovitelj nelastniškega zemljiškega dolga je lahko le
hipotekarni upnik in se tukaj navede njegovo ime,
zemljiškoknjižno označbo obremenjene nepremičnine,
višino in pogoje zapadlosti zemljiškega dolga: višina zemljiškega dolga ne sme
presegati obremenitve iz hipoteke - to pomeni, da se bo hipoteka vpisana za
znesek glavnice 100.000,00 EUR lahko spremenila v enega ali več zemljiških
dolgov, pri čemer nominalni znesek zemljiškega dolga oz. skupni nominalni znesek
več zemljiških dolgov ne bo smel presegati 100.000,00 EUR98,
podatki o hipoteki, ki se spreminja v zemljiški dolg (16., 17. ali 18. člen ZZK-1) ter
zemljiškoknjižno dovolilo hipotekarnega upnika: hipotekarni upnik bo v
zemljiškoknjižnem dovolilu izjavil, »da izrecno in nepogojno dovoljuje, da se
hipoteka, vknjižena na nepremičnini (identifikacijska oznaka nepremičnine), last
(navedba lastnika nepremičnine), v korist in na ime (navedba hipotekarnega
upnika), za zavarovanje denarne terjatve v višini (navedba zneska glavnice, valute,
morebitne valutne klavzule), spremeni v zemljiški dolg za znesek (navedba
nominalnega zneska, ki ne sme presegati obremenitve iz hipoteke), ki zapade v
plačilo (navedba pogojev zapadlosti) ter se vpiše v korist vsakokratnega
upravičenega imetnika zemljiškega pisma«.99
Pri nastanku nelastniškega zemljiškega dolga je poleg izjave volje hipotekarnega
upnika potrebno še soglasje lastnika obremenjene nepremičnine in morebitnega
nadhipotekarnega upnika100 (četrti odstavek 44. člena ZZK-1). Soglasji sta lahko
98 Zemljiški dolg je mogoče ustanoviti le za glavnično terjatev iz hipoteke (tretji odstavek 146. v zvezi z
193. členom SPZ). Obrestovanje zemljiškega dolga, za razliko od fiksne hipoteke, ni mogoče. Obrestovanje
ne ustreza pravni naravi zemljiškega dolga, saj je le-ta lahko tudi v fazi mirovanja, pri čemer pa bi obresti
tudi v tem času tekle ter na ta način povečevale realno obremenitev obremenjene nepremičnine. Zato ne
bo imel interesa za spremembo hipoteke v zemljiški dolg tisti hipotekarni upnik, čigar terjatev bo zaradi
natečenih obresti ter stroškov presegala 100.000,00 EUR. Sprememba pa bo smiselna, ko bo zavarovana
terjatev že vsaj delno plačana. Prim.: Tratnik, Vrenčur, Šlamberger, str. 223. 99 Prim.: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 815. 100 Sprememba hipoteke v zemljiški dolg bi pretrgala akcesorno vez med zavarovano terjatvijo in hipoteko.
Zaradi tega bi nadhipotekarni upnik ex lege izgubil nadhipoteko in bi mu ostala le zastavna pravica na
terjatvi, ki pa ne bi bila več zavarovana s hipoteko, ker je hipoteka prenehala, pa tudi ne z zemljiškim
dolgom, ker je ta neakcesoren glede na zavarovano terjatev. Takšen pravni položaj bi pomenil nekakšno
»razlastitev« nadhipotekarnega upnika. Prim.: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš,
Rijavec, Vlahek, str. 808 in 809.
21
vsebovani v posebnih listinah ali v enostranskem pravnem poslu. Če bosta vsebovani v
posebnih listinah, bo moral podpis lastnika oz. nadhipotekarnega upnika biti overjen pri
notarju. Če pa bosta vsebovani v enostranskem pravnem poslu, morata biti v obliki
notarskega zapisa.101
Za spremembo hipoteke v zemljiški dolg ni potrebna privolitev morebitnih preostalih
imetnikov zemljiških zastav enakega ali kasnejšega ranga (tretji odstavek 194. člena
SPZ). Takšna ureditev je nekoliko nenavadna na prvi pogled. Položaj le-teh se namreč
utegne znatno poslabšati zaradi nemožnosti napredovanja v rangu. Hipoteka zaradi
akcesornosti po prenehanju zavarovane terjatve ne more več obstajati sama zase, zato
se lahko predlaga njen izbris iz zemljiške knjige in imetnik zemljiške zastave
kasnejšnega ranga napreduje v višji rang. Zemljiški dolg, ki je v rangu pred katero od
zemljiških zastav pa takšno napredovanje ovira, saj po prenehanju zavarovane terjatve
ne preneha, ampak lahko služi za zavarovanje nove terjatve. Takšna opredelitev
zakonodajalca je vendarle bila zavestna, saj sicer nikoli ne bi prišlo do spremembe
hipoteke v zemljiški dolg.102
Postavlja se vprašanje, ali nelastniški zemljiški dolg nastane z enostranskim pravnim
poslom ali pa gre v danem primeru za dvostranski pravni posel med hipotekarnim
upnikom in lastnikom obremenjene nepremičnine. Pravni teoretiki štejejo, da gre tudi v
tem primeru za enostranski pravni posel. Razloga za takšno sklepanje sta dva. Prvi
razlog je ta, da SPZ kot podlago za nastanek zemljiškega dolga predvideva zgolj
enostranski pravni posel in tudi predpisuje vsebino notarskega zapisa zgolj za
enostranski pravni posel. Nikjer torej ni govora o dvostranskem pravnem poslu. Drugi
razlog pa je ta, da hipotekarni upnik črpa svoje oblikovalno upravičenje iz zakona in
dejstva, da je hipotekarni upnik. Zato ni videti potrebe po posebnem sporazumu o
ustanovitvi zemljiškega dolga, saj takšen sporazum že obstaja za hipoteko. Soglasje
lastnika pa je po drugi strani razumljiva predpostavka, saj predvsem prometnost in
neakcesornost zemljiškega dolga lahko predstavljata veliko večjo nevarnost za lastnika
nepremičnine kot hipoteka.103
2.5.3 Vpis v zemljiško knjigo
Zemljiški dolg se vpisuje v zemljiško knjigo (prvi odstavek 194. člena SPZ, tretja točka
prvega odstavka 13. člena ZZK-1). O vpisu zemljiškega dolga v zemljiško knjigo in
101 V tem primeru je s strožjo oblikovno zahtevo (notarski zapis) konzumirana tudi milejša oblikovna
zahteva (overitev podpisa). Prim.: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek,
str. 815 in 816. 102 Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 808. 103 Prim.: Berden, Tratnik, Vrenčur, Rijavec, Frantar, Keresteš, Juhart, str. 179.
22
izstavitvi zemljiškega pisma odloča sodišče, ki vodi zemljiško knjigo glede obremenjene
nepremičnine (v nadaljevanju zemljiškoknjižno sodišče) (prvi odstavek 196. člena SPZ).
Upravičena predlagatelja sta po ZZK-1 lastnik obremenjene nepremičnine, če gre za
lastniški zemljiški dolg, in hipotekarni upnik, če gre za nelastniški zemljiški dolg oz.
spremembe hipoteke v zemljiški dolg (tretji in četrti odstavek 44. člena ZZK-1).
Predlog za vpis zemljiškega dolga v zemljiško knjigo104 (v nadaljevanju: zemljiškoknjižni
predlog) mora biti vložen elektronsko (prvi odstavek 125.a člena ZZK-1).
Zemljiškoknjižni predlog mora praviloma vložiti notar (drugi odstavek 125.a člena ZZK-
1), le izjemoma ga lahko vloži:
- vsaka fizična ali pravna oseba v svojem imenu, če ima digitalno potrdilo s svojim
varnim elektronskim podpisom in varni elektronski predal, in je vključena v
informacijski sistem za varno elektronsko vročanje v skladu s predpisi, ki urejajo
elektronsko poslovanje v civilnih sodnih postopkih (druga točka tretjega odstavka
125.a člena ZZK-1),
- odvetnik (prva alineja druge točke tretjega odstavka 125.a člena ZZK-1),
- nepremičninska družba, če je posredovala pri sklenitvi prodajne pogodbe ali
drugega pravnega posla, na podlagi katerega je bilo izstavljeno zemljiškoknjižno
dovolilo, ki je podlaga za zahtevani vpis (druga alineja druge točke tretjega
odstavka 125.a člena ZZK-1) in
- državno pravobranilstvo Republike Slovenije ali občinsko pravobranilstvo (tretja
alineja druge točke tretjega odstavka 125.a člena ZZK-1).
Zemljiškoknjižni predlog mora obsegati:
1. navedbo sodišča,
2. podatke o predlagatelju in njegovem morebitnem zakonitem zastopniku oz.
pooblaščencu, ki jih mora obsegati vsak predlog v nepravdnem postopku,
3. oznako predmeta predloga z identifikacijskim znakom nepremičnine, na katero se
nanaša, in vrsto vpisa, ki se predlaga,
4. navedbo listin, ki so podlaga za zahtevani vpis in
5. določen zahtevek za vpis z navedbo identifikacijskega znaka nepremičnine, pri
kateri naj se vpis opravi, ter vrste in vsebine vpisa, ki se s predlogom zahteva (prvi
odstavek 140. člena ZZK-1).
Zemljiškoknjižnemu predlogu mora biti priložen odpravek notarskega zapisa o
enostranskem pravnem poslu, sestavljen za vpis v zemljiško knjigo (drugi odstavek 44.
člena ZZK-1, drugi odstavek 3. člena Pravilnika) in listina o soglasju lastnika
104 Šteje se, da predlog za vknjižbo zemljiškega dolga v zemljiško knjigo vsebuje tudi predlog zemljiško-
knjižnemu sodišču za izstavitev zemljiškega pisma (prvi odstavek 3. člena Pravilnika).
23
obremenjene nepremičnine ter listina o soglasju morebitnega nadhipotekarnega
upnika, seveda, v primeru, da soglasji nista izjavljeni že v enostranskem pravnem poslu
(tretji odstavek 44. člena ZZK-1, tretji odstavek 3. člena Pravilnika).105
Predlagatelj mora notarju izročiti prej navedene listine (prvi odstavek 142. člena ZZK-
1), slednji pa jih pretvori v elektronsko obliko in podpiše s svojim varnim elektronskim
podpisom ter priloži zemljiškoknjižnemu predlogu (četrti odstavek 142. člena ZZK-1).
Notar obdrži listine v hrambi dokler se zemljiškoknjižni postopek pravnomočno ne
konča (šesti odstavek 142. člena ZZK-1). Tudi v primeru, ko zemljiškoknjižni predlog
vložijo predlagatelj, odvetnik ali nepremičninska družba, mora notar potrebne listine
pretvoriti v elektronsko obliki in jih podpisati s svojim varnim elektronskim podpisom
ter posredovati sodišču (osmi in deveti odstavek 142. člena ZZK-1).
Zemljiškoknjižno sodišče po izvedenem zemljiškoknjižnem postopku sprejme sklep o
dovolitvi vpisa zemljiškega dolga v zemljiško knjigo (v nadaljevanju sklep o dovolitvi
vpisa), ki se izda (drugi odstavek 125.d člena ZZK-1) in vroča elektronsko (prvi in drugi
odstavek 125b. člena ZZK-1), in vpiše zemljiški dolg v zemljiško knjigo.106
Zemljiški dolg se vpiše v zemljiško knjigo v korist vsakokratnega imetnika zemljiškega
pisma (drugi odstavek 20. člena ZZK-1) in ne v korist določene osebe. To pomeni, da
bo imetnik zemljiškega dolga anonimen.107
2.5.4 Zemljiško pismo
2.5.4.1 Pojem zemljiškega pisma
Zemljiško pismo je vrednostni papir, ki vsebuje zavezo lastnika obremenjene
nepremičnine, da bo plačal na njem zapisani denarni znesek iz vrednosti nepremičnine
njegovemu zakonitemu imetniku (192. člen SPZ v zvezi s prvim odstavkom 212. člena
OZ).
Ločimo dvoje zemljiških pisem in sicer zemljiško pismo, izstavljeno lastniku
nepremičnine, in zemljiško pismo, izstavljeno hipotekarnemu upniku zaradi spremembe
hipoteke v zemljiški dolg (2. člen Pravilnika). Merilo za delitev je ustanovitelj
zemljiškega dolga.
105 Zavarovalna pogodba se ne prilaga predlogu za vpis. Tratnik, Vrenčur, 2008, str. 296. 106 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 292. 107 Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 816.
24
Za zemljiško pismo se uporabijo določbe SPZ o zemljiškem dolgu, določbe OZ o
vrednostnih papirjih na splošno in vrednostnih papirjih po odredbi, smiselno določbe
ZM108 in Pravilnik o zemljiškem pismu.
2.5.4.2 Pravna narava zemljiškega pisma
Zemljiško pismo je stvarnopravni vrednostni papir (197. člen SPZ). To pomeni, da
zemljiško pismo opisuje zemljiški dolg kot stvarno pravico in se s prenosom zemljiškega
pisma prenaša tudi zemljiški dolg, ki je v papirju inkorporiran.109
Zemljiško pismo je v osnovi vrednostni papir po odredbi (drugi odstavek 196. člena
SPZ) in se prenaša z indosamentom kot razpolagalnim pravnim poslom in izročitvijo
papirja samega (217. in 220. člen OZ). Lahko pa se po volji strank spremeni bodisi v
imetniškega (z blanko indosamentom ali indosamentom na prenosnika, 221. člen OZ)
bodisi v imenskega (indosant mora s t.i. rekta klavzulo, s katero na zemljiškem pismu
zapiše izraz »ne po odredbi«, ali s podobno klavzulo, ki ima enak pomen (negativna
ordrska klavzula), prepovedati prenos ordrskega vrednostnega papirja z indosamentom
(prvi odstavek 226. člena OZ). V prvem primeru se po spremembi prenaša samo z
izročitvijo, v drugem pa s cesijo in izročitvijo.110
Pri zemljiškem pismu ločimo pravico iz papirja in pravico do papirja. Pravica iz papirja
je zemljiški dolg kot stvarna pravica. Pravica do papirja pa je lastninska pravica na
zemljiškem pismu kot listini. Značilnost zemljiškega pisma je neločljiva povezanost
pravice iz papirja s pravico do papirja: pravica iz papirja nastane z zapisom na papir
(prvi odstavek 194. člena SPZ), se prenaša samo s papirjem (197. člen SPZ), se
uveljavlja samo s papirjem (prvi odstavek 199. člena SPZ) in preneha samo, če je
razveljavljen papir (drugi odstavek 200. člena SPZ, 11. člen Pravilnika). Zato zemljiško
pismo lahko opredelimo kot popoln vrednostni papir.111
2.5.4.3 Izstavitev zemljiškega pisma
Zemljiškoknjižno sodišče, ki je odločilo o dovolitvi vpisa zemljiškega dolga v zemljiško
knjigo (prvi odstavek 5. člena Pravilnika) izstavi zemljiško pismo šele po izvedbi vpisa
108 Zemljiško pismo ni menica, zato zanj pridejo v poštev le tiste določbe ZM, ki ne nasprotujejo njegovi
pravni naravi. Več o tem: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 820. 109 Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 817. 110 A. Ekart, Zastavna pravica na zemljiškem dolgu, Pravnik, številka 11/12, letnik 61, 2006, str. 812. 111 Ekart, Pravnik 2006, str. 813 – 814.
25
zemljiškega dolga v zemljiško knjigo in pravnomočnosti sklepa o dovolitvi vpisa (drugi
odstavek 5. člena Pravilnika).112
Izstavljeno zemljiško pismo se vpiše v evidenco o izstavljenih zemljiških pismih, kopija
izstavljenega zemljiškega pisma pa se vloži v arhiv (11. člena Pravilnika).
Izstavitev zemljiškega pisma je konstitutivnega pomena – zemljiški dolg je ustanovljen
z izstavitvijo zemljiškega pisma.113
2.5.4.4 Vsebina zemljiškega pisma
Zemljiško pismo ima sprednjo in zadnjo stran (7. člen Pravilnika).
Sprednja stran mora obsegati:
1. označbo, da gre za zemljiško pismo,
2. podatke o prvem imetniku oz. ustanovitelju zemljiškega dolga in navedbo, da se
zemljiško pismo prenaša po odredbi vsakokratnega zakonitega imetnika,
3. ID izvedene pravice,
4. denarni znesek zemljiškega pisma, valuto, v kateri je denarni znesek izražen, in če
je višina denarnega zneska določena z valutno klavzulo tudi opis vsebine valutne
klavzule,
5. navedbo, da ima zakoniti imetnik zemljiškega pisma pravico zahtevati od
vsakokratnega lastnika nepremičnine poplačilo denarnega zneska, na katerega se
glasi zemljiško pismo, iz vrednosti tako obremenjene nepremičnine,
6. navedbo, da je zemljiško pismo izvršilni naslov za poplačilo denarnega zneska, na
katerega se glasi,
7. številko zemljiškega pisma, ki je enaka zaporedni številki vpisa zemljiškega pisma v
evidenco,
8. označbo zemljiškoknjižnega sodišča, ki ga izstavlja, ter datum in opravilno številko
sklepa o dovolitvi vknjižbe zemljiškega dolga,
9. datum izstavitve zemljiškega pisma,
10. pečat zemljiškoknjižnega sodišča in podpis sodniškega pomočnika.
Na zadnji strani je prostor za indosamente.
112 SPZ daje napačen vtis, da zemljiškoknjižno sodišče izstavi zemljiško pismo takoj po izvedbi vpisa
zemljiškega dolga v zemljiško knjigo (prvi odstavek 196. člena SPZ). Dejansko pa je treba počakati do
pravnomočnosti sklepa o dovolitvi vpisa zemljiškega dolga v zemljiško knjigo. Ta določba Pravilnika, ki
podaljšuje postopek ustanovitve zemljiškega dolga, je poglavitni razlog, da zemljiški dolg v praksi ne more
zaživeti. Več o tem: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 819. 113 Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 811.
26
Zemljiško pismo se izstavi na predpisanem obrazcu114 (8. in 9. člen Pravilnika)
2.5.4.5 Izročitev zemljiškega pisma
Zemljiškoknjižno sodišče s sklepom o dovolitvi vpisa pozove ustanovitelja, da po
pravnomočnosti sklepa v prostorih sodišča prevzame zemljiško pismo (prvi in drugi
odstavek 6. člena Pravilnika). Osebni prevzem je predviden, ker je bilo ocenjeno, da bi
bilo pošiljanje zemljiškega pisma po pošti bilo preveč tvegano zaradi morebitne izgube
ali poškodovanja zemljiškega pisma.115 Zemljiško pismo se lahko prevzame osebno, po
pooblaščencu ali zakonitem zastopniku (tretji, četrti in peti odstavek 6. člena
Pravilnika).
2.6 PRENOS ZEMLJIŠKEGA DOLGA
Zemljiško pismo je v osnovi ordrski vrednostni papir (drugi odstavek 196. člen SPZ), ki
pa se lahko, kot sem že omenila, po volji strank spremeni bodisi v imetniškega bodisi v
imenskega.
Zemljiški dolg je prenosen. V praksi se prenaša zunajknjižno116 - skupaj z zemljiškim
pismom (197. člen SPZ).
Zemljiško pismo je, kot rečeno, popoln vrednostni papir. Zato je za veljaven prenos
potreben tako prenos pravice iz papirja (tj. zemljiškega dolga kot stvarne pravice) kot
tudi prenos pravice do papirja (tj. lastninske pravice na zemljiškem pismu kot listini).
Pravica iz papirja se prenaša po pravilih SPZ o prenosu stvarnih pravic, pravica do
papirja pa se prenaša po pravilih SPZ o prenosu lastninske pravice na premični
stvari.117
Zemljiško pismo se kot ordrski vrednostni papir (drugi odstavek 196. člena SPZ)
prenaša z indosamentom in izročitvijo (217. in 220. člen OZ). Indosament je lahko
popoln, blanko ali na prinosnika (221. člen OZ). Zemljiško pismo je mogoče prenesti z
vsemi tremi vrstami indosamenta, vendar je najbolj primeren predvsem popolni
indosament.
114 Obrazec zemljiškega dolga je priloga Pravilnika. Od 1. januarja 2013 se je začel uporabljati novi
obrazec, ki je priloga Pravilnika o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o zemljiškem pismu (Ur. l. RS, št.
99/2012). 115 Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 812. 116 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 293. 117 Ekart, Pravnik 2006, str. 813 – 814.
27
Vsi tri vrste indosamentov utegnejo za lastnika obremenjene nepremičnine predstavljati
nezadostno varstvo v primeru, da upnik prenese zemljiško pismo na tretjo osebo.
Lastnik obremenjene nepremičnine namreč lahko proti upniku uveljavlja tako ugovore,
ki izhajajo iz zavarovalne pogodbe, kot tudi ugovore, ki izhajajo iz samega zemljiškega
dolga. Če pa upnik prenese zemljiško pismo z indosamentom na tretjo osebo, pa
lastnik obremenjene nepremičnine praviloma izgubi ugovore, ki izhajajo iz zavarovalne
pogodbe118 (233. člen OZ). Zato se priporoča prepoved prenosa zemljiškega pisma z
indosamentom.
Prepoved prenosa zemljiškega pisma z indosamentom se izpelje, kot rečeno, s rekta
klavzulo119 (prvi odstavek 226. člena OZ). To lahko storita izdajatelj zemljiškega
pisma120 ali indosant (tretji odstavek 226. člena OZ). Takšna prepoved ne povzroči
neprenosnosti zemljiškega pisma, temveč spremeni pravno naravo zemljiškega pisma
in način njegovega prenosa ter posledično tudi možnost uveljavitve ugovorov iz
zavarovalne pogodbe. Zemljiško pismo, ki je v osnovi vrednostni papir po odredbi, s
rekta klavzulo postane imenski vrednostni papir121 in se potlej lahko prenaša le še s
cesijo (drugi odstavek 226. člena OZ) in izročitvijo122 (217. člen OZ). Pri cesiji pa velja
načelo nevtralnosti dolžnikovega položaja, kar pomeni, da lastnik obremenjene
nepremičnine ima nasproti tretji osebi enake pravice kot jih je imel do cesije nasproti
upniku (421. člen OZ).123 To pomeni, da lastnik obremenjene nepremičnine kljub
prenosu na tretjo osebo ohrani vse ugovore iz zavarovalne pogodbe.
Rekta klavzula ne ovira niti povratnega prenosa na lastnika obremenjene nepremičnine
po plačilu zavarovane terjatve ali zemljiškega dolga. Upnik ali tretja oseba bo v tem
primeru lastniku obremenjene nepremičnine zgolj izročila zemljiško pismo nazaj v
posest. Slednji pa bo rekta klavzulo prečrtal s pripisom »razveljavljeno« in se podpisal.
118 Lastnik obremenjene nepremičnine bo le izjemoma lahko uveljavljal ugovore, ki izhajajo iz zavarovalne
pogodbe, in sicer če bo dokazal, da je upnik na tretjega prenesel zemljiško pismo z namenom izogniti se
tem ugovorom in je tretji vedel ali moral vedeti za to (tretji odstavek 233. člena OZ). V praksi je to zelo
težko dokazljivo (probatio diabolica). Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 492. 119 Rekta klavzula se navede na hrbtni strani zemljiškega pisma, kjer je mesto za indosamente, in se lahko
glasi tako: »Plačajte, toda ne po odredbi A. A.«. Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš,
Rijavec, Vlahek, str. 822. 120 Izdajatelj zemljiškega pisma je iz vidika prava vrednostnih papirjev lastnik obremenjene nepremičnine
ali hipotekarni upnik. Zemljiškoknjižno sodišče sicer dejansko izstavi zemljiško pismo, a se obravnava le
kot posrednik pri izdaji zemljiškega pisma. Več o tem: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden,
Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 820. 121 Ekart, Pravnik 2006, str. 812. 122 Več o tem: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 822 - 824. 123 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 492.
28
S tem dejanjem bo zemljiško pismo znova postalo vrednostni papir po odredbi
(smiselno drugi odstavek 227. člena OZ).124
2.7 ZASTAVITEV ZEMLJIŠKEGA DOLGA
Zemljiški dolg je samostojno zastavljiv (198. člena SPZ) in ga lahko zastavi lastnik
obremenjene nepremičnine ali druga oseba, na katero je bil zemljiški dolg prenesen.
Zastavitev zemljiškega dolga se v praksi izpelje z zastavitvijo zemljiškega pisma kot
vrednostnega papirja, pri čemer je potrebno zastaviti tako pravico iz papirja (torej
zemljiški dolg kot stvarno pravico) kot tudi pravico do papirja (torej lastninsko pravico
na zemljiškem pismu kot premični stvari).
Za zastavitev zemljiškega pisma je potrebno skleniti zavezovalni in razpolagalni pravni
posel ter izročiti zemljiško pismo v posest zastavnega upnika.
a) Zavezovalni pravni posel je zastavna pogodba.
b) Razpolagalni pravni posel se razlikuje glede na to, ali je zemljiško pismo ordski,
prinosniški ali imenski vrednostni papir in sicer:
če je zemljiško pismo ordrski vrednostni papir: sporazum o zastavitvi pravice iz
papirja in sporazum o zastavitvi pravice do papirja ter indosament v zastavo125,
če je zemljiško pismo prinosniški vrednostni papir: sporazum o zastavitvi
pravice iz papirja in sporazum o zastavitvi pravice do papirja,
če je zemljiško pismo imenski vrednostni papir: sporazum o zastavitvi pravice iz
papirja in sporazum o zastavitvi pravice do papirja ter cesija126.
Sporazum o zastavitvi pravice iz papirja127 in sporazum o zastavitvi pravice do
papirja128 sta razpolagalna pravna posla, s katerima se zastavitelj in zastavni upnik
124 Prim.: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 821 - 824. 125 Pri indosamentu v zastavo se zapiše klavzula »vrednost v zastavo« ali kaj podobnega (drugi odstavek
222. člena OZ). Indosament v zastavo ne dopušča nadaljnega prenosa na tretjega, razen kot prenos
pooblastila (222. in 224. člen OZ). Z zastavnim indosamentom torej nastopijo podobni učinki kot pri rekta
indosamentu. To utegne biti razlog, da se bo lastnik obremenjene nepremičnine odločil za zastavitev
zemljiškega pisma in ne za rekta indosament. Več o tem: Vrenčur v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden,
Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 824 in 825. 126 Cesija pravice iz imenskega vrednostnega papirja se razlikuje od navadne cesije civilnega prava (417.
člen OZ in nadaljnji). Navadna cesija je neoblični, cesija pravice iz imenskega vrednostnega papirja pa
obličen pravni posel. Za njeno veljavnost morajo biti izpolnjene določene formalne predpostavke: zapis
firme oz. ime zastavnega upnika, podpis zastavitelja (tretji odstavek 219. člena OZ), klavzula »vrednost v
zastavo« ali kaj podobnega (drugi odstavek 222. člen OZ).
29
sporazumeta o zastavitvi obeh pravic. Običajno se skleneta konkludentno ob
izročitvi zemljiškega pisma v posest zastavnemu upniku. Noben zakon ju izrecno ne
omenja, temveč izhajata iz pravil stvarnega prava o pravnoposlovni pridobitvi
stvarnih pravic. V poslovni praksi stranki seveda ne bosta secirali sporazuma o
zastavitvi vrednostnega papirja na dva dela (na zastavitev pravice iz papirja in
zastavitev pravice na papirju), temveč bosta s svojo voljo zajeli zastavitev
vrednostnega papirja kot takega.
c) Izročitev zemljiškega pisma v posest zastavnega upnika. Zemljiško pismo se lahko
izroči zastavnemu upniku v neposredno ali posredno posest. V prvem primeru se
zemljiško pismo izroči v roke zastavemu upniku, v drugem primeru pa tretjemu,
vendar tako, da lahko izročitev zahteva samo zastavni upnik (drugi odstavek 155.
člena SPZ).
d) Obvestilo, da je terjatev iz vrednostnega papirja zastavljena. Zastavna pravica na
zemljiškem pismu, ki je imenski vrednostni papir, nastane v trenutku, ko lastnik
obremenjene nepremičnine od zastavitelja prejme obvestilo, da je zemljiški dolg
zastavljen (tretji odstavek 188. člena SPZ). Obvestilo ni potrebno, če zastavlja
zemljiški dolg sam lastnik obremenjene nepremičnine. Nelogično bi namreč bilo, da
bi le-ta obveščal samega sebe o zastavitvi zemljiškega dolga. Pri zastavitvi
zemljiškega dolga, ki je inkorporiran v ordrskem ali prinosniškem vrednostnem
papirju, obvestilo ni potrebno.
Zastavni upnik lahko izvršuje vse pravice, ki iz zemljiškega pisma izvirajo, le na
drugega ga ne more prenesti z izjemo prenosa pooblastila (224. člen OZ).
Najpomembnejša pravica zastavnega upnika je pravica predlagati izvršbo zemljiškega
dolga.129
2.8 REALIZACIJA ZEMLJIŠKEGA DOLGA
Lastnik obremenjene nepremičnine mora plačati zemljiški dolg ob njegovi zapadlosti
upravičenemu imetniku zemljiškega pisma (prvi odstavek 199. člena SPZ).
127 Zastavni upnik mora izkazati voljo za pridobitev zastavne pravice na pravici iz papirja. V nasprotnem
primeru bi zastavni upnik lahko pridobil zastavno pravico iz papirja ne da bi podal soglasje, da to pravico
sploh želi. 128 Stranki se morata sporazumeti o tem, da se zemljiško pismo izroča z namenom zastavitve. Brez
takšnega sporazuma je vsaka izročitev zemljiškega pisma zgolj gola izročitev, ki ima lahko več pomenov
(npr. prenos vrednostnega papirja, zastavitev vrednostnega papirja, izročitev vrednostnega papirja v
hrambo). 129 Prim.: Ekart, Pravnik 2006, str. 812 – 820.
30
2.8.1 Zavezanec za plačilo zemljiškega dolga
Zavezanec za plačilo zemljiškega dolga je lastnik obremenjene nepremičnine (prvi
odstavek 199. člena SPZ).
2.8.2 Upravičenec za plačilo zemljiškega dolga
Upravičenec za plačilo zemljiškega dolga je upravičeni imetnik zemljiškega pisma (prvi
odstavek 199. člena SPZ). Slednji lahko edini sprejme prostovoljno plačilo zemljiškega
dolga z osvobajajočim učinkom za lastnika obremenjene nepremičnine ali predlaga
izvršbo zemljiškega dolga.
Upravičenega imetnika zemljiškega pisma je mogoče identificirati samo na podlagi
prava vrednostnih papirjev. Upravičeni imetnik zemljiškega pisma je tisti, ki ima pravico
do papirja in pravico iz papirja. Pravica iz papirja se dokazuje z zakonitostjo prenosa
zemljiškega pisma - z nepretrgano vrsto indosamentov (prvi odstavek 225. člena OZ)
ali cesij (drugi odstavek 225. člena OZ v zvezi s tretjim odstavkom 219. člena OZ).
Vrsta indosamentov je nepretrgana če je indosant oz. cedent vedno prejšnji in
indosatar oz. cesionar vedno novi imetnik pravice iz papirja ter se zadnji indosament
oz. cesija glasi na trenutnega imetnika zemljiškega pisma. Pravica do papirja se
dokazuje s posestjo zemljiškega pisma.130
Upravičenemu imetniku zemljiškega pisma, ki je zemljiško pismo pridobil s spremembo
hipoteke v zemljiški dolg, ni treba posebej dokazovati pravico iz papirja – zemljiško
pismo se že ob izdaji glasi nanj in ni potrebe po nepretrgani vrsti indosamentov ali
cesij. Pravico do papirja pa dokazuje s posestjo zemljiškega pisma.
Lastnik obremenjene nepremičnine kot upravičeni imetnik zemljiškega pisma ne sme
zahtevati plačila zemljiškega dolga (tretji odstavek 199. člena SPZ). Ta prepoved velja
tako v primeru, če se zemljiško pismo ob izdaji glasi nanj, kot tudi v primeru, če
zemljiško pismo kasneje pridobi na podlagi povratnega prenosa in zakonitost prenosa
dokaže z nepretrgano verigo indosamentov ali cesij. Glavni namen prepovedi je
preprečitev oškodovanja upnikov.131 V nasprotnem primeru bi lastnik obremenjene
nepremičnine lahko zahteval plačilo zemljiškega dolga od samega sebe.132
130 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 826. 131 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 826 in 827. 132 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 297.
31
2.8.3 Zapadlost zemljiškega dolga
Zapadlost zemljiškega dolga se lahko določi zelo različno: s samo ustanovitvijo
zemljiškega dolga (takoj ob izdaji zemljiškega pisma), na prvi poziv, datumsko ali
koledarsko, z odpovedjo, z odpoklicem ipd.133 Zapadlost zemljiškega dolga je razvidna
iz zemljiškega pisma.
Na tem mestu se postavlja vprašanje, ali je zapadlost zemljiškega dolga lahko odvisna
od zapadlosti morebitne zavarovane terjatve. Pravna teorija temu načeloma
nasprotuje, saj bi to - v nasprotju z načelom numerus clausus stvarnih pravic (2. člen
SPZ) - vzpostavilo akcesornost med zemljiškim dolgom in zavarovano terjatvijo. Ekart
meni, da takšno stališče ni ustrezno. Stranke lahko, upoštevajoč možne načine
določanja zapadlosti zemljiškega dolga, vežejo zapadlost zemljiškega dolga na določen
dan. To pomeni, da lahko določijo, da zemljiški dolg zapade na isti dan kot zavarovana
terjatev. Zakaj potemtakem ne bi bilo možno vezati zapadlost zemljiškega dolga na
neplačilo ali zapadlost zavarovane terjatve? Gledano skozi prizmo akcesornosti med
prvim in drugim primerom ni nobene razlike.134
2.8.4 Načini realizacije zemljiškega dolga
SPZ ne ureja načina plačila zemljiškega dolga, kljub temu pa je mogoče sklepati na dva
načina: prostovoljno plačilo zemljiškega dolga in plačilo zemljiškega dolga v izvršilnem
postopku.135
2.8.4.1 Prostovoljno plačilo zemljiškega dolga
Prvi in temeljni način plačila zemljiškega dolga je prostovoljno plačilo, pri čemer prihaja
do razlik med zavarovalnim in izoliranim zemljiškim dolgom.
2.8.4.1.1 Plačilo zemljiškega dolga in plačilo zavarovane terjatve
Pri zavarovalnem zemljiškem dolgu vzporedno obstaja dve terjatvi - zavarovana
terjatev in terjatev iz zemljiškega dolga.136 Zato se lahko prejemnik in dajalec
133 Prim.: Tratnik, Vrenčur, Šlamberger, str. 232. 134 Če je zapadlost zemljiškega dolga vezana na neplačilo ali zapadlost zavarovane terjatve, se dokazuje z
zapisnikom o poravnavi, z javno listino, s po zakonu overjeno listino ali s pravnomočno ugotovitveno sodbo
(drugi in tretji odstavek 20. člena ZIZ). Takšno dokazovanje zapadlosti zemljiškega dolga je nepraktično in
zamudno, zato je priporočljivo bolj fleksibilno oblikovanje zapadlosti. Prim.: Ekart, Podjetje in delo 2005,
str. 501 in nasl. 135 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 825 in 826. 136 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 488.
32
zavarovanja v zavarovalni pogodbi dogovorita o tem, ali bo slednji plačeval na
zavarovano terjatev ali na zemljiški dolg.137 Če se dogovorita za plačilo na zavarovano
terjatev, potem le-ta s plačilom ugasne, zemljiški dolg pa obstaja še naprej kot
samostojna pravica do plačila.138 Če pa se dogovorita za plačilo na zemljiški dolg,
potem z delnim plačilom zemljiškega dolga v ustreznem obsegu ugasne zavarovana
terjatev oz. s celotnim plačilom zemljiškega dolga ugasne tudi celotna terjatev. Gre za
princip dvojnega plačila z enim plačilom.139 Pravica do unovčenje zemljiškega dolga je
pri zavarovalnem zemljiškem dolgu torej omejena z zavarovalno pogodbo in se
praviloma navezuje na zapadlost zavarovane terjatve in ne na zapadlost zemljiškega
dolga.140
Pri izoliranem zemljiškem dolgu je možno plačati zgolj zemljiški dolg, saj obstaja samo
ena terjatev in to je terjatev iz zemljiškega dolg.
2.8.4.1.2 Zahtevek na povratni prenos zemljiškega dolga
Lastnik obremenjene nepremičnine ima pravico po plačilu zemljiškega dolga ali
zavarovane terjatve zahtevati povratni prenos zemljiškega dolga.
Ta zahtevek ima pri zavarovalnem zemljiškem dolgu pravno podlago v kavzi
zavarovalne pogodbe ne glede na to, ali je v njej izrecno omenjen ali ne. V primeru, da
je zavarovalna pogodba neveljavna, pa je pravno podlago iskati v določbah OZ o
neupravičeni pridobitvi (od 190. do 198. člena OZ). Zahtevek zapade bodisi s plačilom
zavarovane terjatve bodisi s plačilom zemljiškega dolga.141
Pri izoliranem zemljiškem dolgu pa najdemo pravno podlago za zahtevek na povratni
prenos v določbah OZ o pobotnici (296. in 297. člen OZ).142 Zahtevek v tem primeru
lahko zapade samo s plačilom zemljiškega dolga.
2.8.4.2 Prisilna izvršba zemljiškega dolga
Zemljiški dolg se lahko plača tudi v izvršilnem postopku. Gre za subsidiarni način plačila
zemljiškega dolga, saj se lastnik obremenjene nepremičnine le-temu lahko izogne tako,
da ob zapadlosti prostovoljno plača zavarovano terjatev ali terjatev iz zemljiškega
137 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 495. 138 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 825 in 826. 139 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 488 in 489. 140 Juhart, Tratnik, Vrenčur, str. 519. 141 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 490 in 491. 142 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 830.
33
dolga (pri zavarovalnem zemljiškem dolgu) oz. terjatev iz zemljiškega dolga (pri
izoliranem zemljiškem dolgu).
Upnik lahko na podlagi zemljiškega pisma predlaga neposredno izvršbo zemljiškega
dolga.
2.8.4.2.1 Zemljiško pismo kot izvršilni naslov
Zemljiško pismo je izvršilni naslov (drugi odstavek 199. člena SPZ v zvezi s tretjo točko
17. člena ZIZ), če izpolnjuje dva pogoja in sicer izvršljivost in primernost za izvršbo.
SPZ in ZIZ ne vsebujeta določb o tem, kdaj je zemljiško pismo izvršljivo. Zato je
izvršljivost le-tega mogoče presojati samo v okviru parametrov, ki veljajo za sodne
poravnave (20. člen ZIZ) in notarske zapise (20.a člen ZIZ).143 Zemljiško pismo torej
postane izvršljivo ob zapadlosti terjatve iz zemljiškega pisma.144
Zemljiško pismo je primerno za izvršbo, če so v njem navedeni upnik, dolžnik, predmet,
vrsta, obseg in čas izpolnitve obveznosti (prvi odstavek 21. člena ZIZ). Posebnost pri
izvršbi zemljiškega dolga je, da upnik in dolžnik nista imensko določena, temveč zgolj
določljiva. Upnik je upravičeni imetnik zemljiškega pisma, vendar njegove identitete ni
mogoče ugotoviti iz vpogleda v zemljiško knjigo – slednji se identificira z nepretrgano
vrsto indosamentov ali cesij in posestjo zemljiškega pisma. Dolžnik pa je vsakokratni
lastnik obremenjene nepremičnine, čigar identiteto je mogoče dokazovati z javno ali po
zakonu overjeno listino (24. člen ZIZ) – to bi v praksi bil že zemljiškoknjižni izpisek.145
2.8.4.2.2 Postopek izvršbe zemljiškega dolga
Za postopek izvršbe zemljiškega dolga se uporabljajo določbe ZIZ. Slednji je bil z
novelo ZIZ-A146 terminološko usklajen z SPZ in uvedbo zemljiškega dolga kot nove
stvarne pravice v slovensko stvarno pravo. Terminološko usklajevanje je potekalo tako,
da je bilo v večini primerov »zastavni pravici« dodan še »zemljiški dolg«. Iz pravkar
povedanega izhaja, da ni kakšne posebne razlike med izvršbo zemljiškega dolga in
143 Izvršljivost zemljiškega pisma ni mogoče presojati po določbah, ki veljajo za izvršljivost sodne odločbe
(19. člen ZIZ), saj zemljiško pismo nima pravne narave sodne odločbe in ne postane pravnomočno. Več o
tem: Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 827 in 828. 144 V. Rijavec, Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 130. 145 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 828 in 829. 146 Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o izvršbi in zavarovanju, ZIZ-A, Ur. l. RS, št. 75/2002,
70/2003 Odl.US: U-I-331/02-12 (83/2003 popr., 91/2003 popr.), 16/2004). ZIZ-A je bil sprejet dne 10.
julija 2007 in je začel veljati 21. septembra 2002.
34
hipoteke.147 Določbe ZIZ, ki se tako izrecno nanašajo na zemljiški dolg so 170., 172. do
175., 177., 183., 185., 186., 188., 196., 198., 203., 206.148, 208. in 210. člen ZIZ.149
2.8.4.2.3 Ugovori
Lastnik obremenjene nepremičnine se lahko s pomočjo ugovorov brani zoper
upravičenca iz zemljiškega dolga v izvršilnem postopku.
(1) Vrste ugovorov
Ugovore pri zemljiškem dolgu lahko razdelimo v dve veliki skupini: ugovori, ki se
nanašajo na zavarovano terjatev, in ugovori, ki se nanašajo na zemljiški dolg.
Ugovori, ki se nanašajo na zavarovano terjatev so:
ugovori, ki se nanašajo obstoj zavarovane terjatve (ugovor, da terjatev sploh ni
nastala; ugovor, da je terjatev že plačana; ugovor, da terjatev pripada nekomu
drugemu idr.),
ostali ugovori (ugovor odloga plačila terjatve; ugovor zastaranja terjatve; ugovor,
da je dolžnik dolžan plačati zavarovano terjatev ali zadnji obrok zavarovane terjatve
le proti povratnemu prenosu zemljiškega dolga idr.).150
Zgoraj navedene ugovore lahko uveljavlja dolžnik le zoper upnika, ki zahteva plačilo
zavarovane terjatve, nikakor pa ne zoper upravičenca iz zemljiškega dolga, ki zahteva
plačilo zemljiškega dolga.151
Ugovori, ki se nanašajo na zemljiški dolg:
ugovori, ki se nanašajo na obstoj zemljiškega dolga (ugovor, da zemljiški dolg
sploh ni nastal; ugovor, da zemljiški dolg ni pravilno prenesen idr.),
ugovori, ki se nanašajo na zavarovalno pogodbo: sem štejemo vse dogovore, ki so
vključeni v zavarovalno pogodbo, pri čemer kot tri najpogostejše lahko navedemo
ugovor neizplačanega posojila, ugovor povratneg prenosa zemljiškega dolga in
ugovor iz pactum de non petendo.
Ugovor neizplačanega posojila pride v poštev, kadar prejemnik zavarovaja še ni
izplačal posojila, zavarovanju katerega služi zemljiški dolg, a kljub temu zahteva
plačilo zemljiškega dolga.
147 Rijavec, Keresteš, Vrenčur, Knez, str. 298. 148 Predznamba zemljiškega dolga je nekoliko sporna. 206. člen ZIZ predvideva možnost predznambe
zemljiškega dolga, 49. člen ZZK-1 pa jo izrecno prepoveduje. Prednost ima določba ZZK-1. 149 Prim.: Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 828 in 829. 150 Prim.: Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 482. 151 Prim.: Ekart, str. 71.
35
Ugovor povratnega prenosa zemljiškega dolga152 je uporaben, kadar je prejemnik
zavarovanja dolžan povratno prenesti zemljiški dolg na dajalca zavarovanja (npr.
ker je zavarovana terjatev plačana), a kljub temu zahteva plačilo zemljiškega
dolga.153
Ugovor iz pactum de non petendo. Pri pactum de non petendo gre lahko za
dogovor med dajalcem in prejemnikom zavarovanja, s katerim se prejemnik
zavarovanja zaveže bodisi nekaj časa bodisi sploh ne zahtevati izvršbe zemljiškega
dolga (časovna komponentna) ali dogovor med dajalcem in prejemnikom
zavarovanja, s katerim se dajalec zavarovanja zaveže plačevati na zavarovano
terjatev, prejemnik zavarovanja pa ne zahtevati izvršbe zemljiškega dolga
(komponentna, ki se nanaša na zavarovano terjatev). Ugovor torej izhaja iz enega
izmed dveh navedenih dogovorov in ga lahko dajalec zavarovanja uporabi, če
prejemnik zavarovanja ravna v nasprotju s katerim izmed njiju.154
Pravkar navedene ugovore lahko lastnik obremenjene nepremičnine uveljavlja zoper
upravičenca iz zemljiškega dolga. V kakšnem obsegu jih bo lahko uveljavil je odvisno
od tega, ali je hkrati tudi dolžnik zavarovane terjatve ali ne oz. ali je stranka
zavarovalne pogodbe, in od tega, ali je zemljiško pismo ordrski, imetniški ali imenski
vrednostni papir.
Pri zavarovalnem zemljiškem dolgu je mogoče uporabiti obe vrsti ugovorov, pri
izoliranem zemljiškem dolgu pa le ugovore, ki se nanašajo na obstoj zemljiškega dolga.
(2) Ugovori iz 55. člena ZIZ
Lastnik obremenjene nepremičnine lahko proti upravičenemu imetniku zemljiškega
pisma v izvršilnem postopku uveljavlja ugovore, ki so določeni v prvem odstavku 55.
člena ZIZ. Slednji eksemplifikativno našteva razloge za ugovor proti sklepu o izvršbi
zemljiškega dolga in jih razporeja v tri skupine:
1. Ugovori, ki se nanašajo na predpostavke izvršbe – gre za ugovore, ki oporekajo
veljavnosti izvršilnega naslova:
- sodišče, ki je izdalo sklep o izvršbi, ni bilo pristojno (1. točka prvega odstavka
55. člena ZIZ),
152 Ugovor povratnega prenosa ima praviloma pravno podlago v zavarovalni pogodbi. Če stranke odstopijo
od zavarovalne pogodbe, je pravna podlaga zakonski zahtevek za povratni prenos (drugi odstavek 111.
člena OZ). Če pa je zavarovalna pogodba nična, pa je pravno podlago iskati v vrnitvenem zahtevku
lastnika (92. člen SPZ). 153 Prim.: Ekart, str. 71 – 73. 154 Prim.: Ekart, str. 126 – 127.
36
- listina, na podlagi katere je bila dovoljena izvršba, ni izvršilni naslov (2. točka
prvega odstavka 55. člena ZIZ): to pomeni, da zemljiško pismo iz formalnega
razloga ni veljavno v trenutku vložitve predloga za izvršbo (npr. zemljiško pismo
ne vsebuje podpisa zemljiškoknjižnega sodnika, zemljiško pismo je ponarejeno),
- rok za izpolnitev terjatve še ni pretekel (6. točka prvega odstavka 55. člena
ZIZ): le zemljiški dolg, ki je zapadel, predstavlja izvršilni naslov – gre za ugovor
nezapadlosti zemljiškega dolga.
2. Opozicijski razlogi – gre za ugovore, ki oporekajo obstoju terjatve iz zemljiškega
dolga:
- terjatev je prenehala (8. točka prvega odstavka 55. člena ZIZ): v okviru tega
ugovora se lahko uveljavljata plačilo zemljiškega dolga in pobotanje155 kot
poseben način plačila zemljiškega dolga (zemljiški dolg je bil plačan),
- upnik je odložil izpolnitev obveznosti za čas, ki še ni potekel (9. točka prvega
odstavka 55. člena ZIZ): gre za ugovor odloga plačila zemljiškega dolga, ki ga
stranki lahko določita v okviru posebnega dogovora ali v zavarovalni pogodbi,
- terjatev je zastarala (11. točka prvega odstavka 55. člena ZIZ): ugovor
zastaranja je mogoč po destih letih od zapadlosti zemljiškega dolga (193. v
zvezi s tretjim odstavkom 154. člena SPZ, prvi odstavek 356. člena OZ).156
3. Impugnacijski (ali nepravi opozicijski) razlogi – gre za ugovore, ki oporekajo izvedbi
izvršbe
- terjatev ni prešla na upnika (12. točka prvega odstavka 55. člena ZIZ): razlogi
zakaj zemljiški dolg ni veljavno prešel na trenutnega upravičenca iz zemljiškega
dolga so različni (npr. zemljiško pismo je bilo ukradeno ali izgubljeno157, pri
prenosu zemljiškega dolga ni bil veljaven zavezovalni ali razpolagalni pravni
posel in v skladu z načelom kavzalnosti ni prišlo do prenosa zemljiškega dolga),
- ugovor iz pactum de non petendo.158
155
Zemljiški dolg se lahko plača tudi s pobotanjem. Do pobotanja lahko pride samo izven izvršilnega
postopka, zato ugovor pobotanja v izvršbi ni mogoč. Lastniku obremenjene nepremičnine, ki je podal
pobotno izjavo, preostane v izvršbi ugovor v celoti ali delno plačanega zemljiškega dolga. Prim.: Ekart,
Podjetje in delo 2005, str. 504. 156 Slovenski zemljiški dolg torej zastara v desetih letih od njegove zapadlosti. V Nemčiji zemljiški dolg ni
podvržen zastaranju (902. člen BGB), prav tako v Švici ne (v Švici celo zavarovana terjatev po ustanovitvi
zemljiškega dolga ne more več zastarati, 807. člen ZGB). Več o tem: M. Šlamberger, Ali zemljiški dolg
zastara?, Pravna praksa, št. 1, letnik 26, 11. januar 2007, str. 11 – 12, in M. Amstutz, P. Breitschmid, A.
Furrer, D. Girsberger, C. Huguenin, M. Müller-Chen, V. Roberto, A. Rumo-Jungo, A. K. Schnyder,
Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Schulthess, Zürich - Basel - Genf 2007, str. 980. 157 Ugovor ukradenega ali izgubljenega zemljiškega pisma je mogoče uporabiti le zoper tatu in zoper
slabovernega pridobitelja, ne pa tudi zoper dobrovernega pridobitelja. 158 Prim.: Ekart, str. 117 – 127.
37
(3) Ugovori iz 233. in 421. člena OZ
233. in 421. člen OZ prav tako določata ugovore lastnika obremenjene nepremičnine
zoper zahtevek upravičenega imetnika zemljiškega pisma za izpolnitev obveznosti iz
zemljiškega pisma. Vendar navedeni določbi upoštevata dejstvo, da je zemljiško pismo
lahko ordrski, prinosniški ali imenski vrednostni papir, in različne položaje, ki lahko
nastanejo med lastnikom obremenjene nepremičnine in upravičenim imetnikom
zemljiškega pisma zaradi neakcesornosti in prenosnosti zemljiškega dolga (upravičeni
imetnik zemljiškega pisma je ali ni stranka zavarovalne pogodbe). Glede na pravkar
povedano ločimo dve skupini ugovorov.
Ugovori lastnika obremenjene nepremičnine, če je zemljiško pismo ordrski ali
prinosniški vrednostni papir (233. člen OZ):
1. Absolutni oz. objektivni ugovori so ugovori, ki jih lastnik obremenjene nepremičnine
lahko uveljavlja zoper vsakega upravičenega imetnika zemljiškega pisma. Delimo
jih na:
ugovore, ki se nanašajo na izdajo zemljiškega pisma (npr. ponaredba)
ugovore, ki se nanašajo na vsebino zemljiškega pisma (npr. roki ali pogoji)
2. Relativni oz. subjektivni (tudi osebni) ugovori so ugovori, ki izhajajo iz osebnega
razmerja med lastnikom obremenjene nepremičnine in upravičenim imetnikom
zemljiškega pisma. Delimo jih na:
relativne ugovore, ki jih lastnik obremenjene nepremičnine lahko uveljavlja
zoper vsakega imetnika zemljiškega pisma
ugovori, ki se nanašajo na zakonitost načina pridobitve zemljiškega pisma (npr.
neobstoj nepretrgane vrste indosamentov, pomanjkanje pooblastila)
ugovori, ki se nanašajo na pooblastilo za uveljavljanje zemljiškega dolga
ugovor pobotanja159
relativne ugovore, ki jih lastnik obremenjene nepremičnine lahko uveljavlja le
zoper tistega upravičenega imetnika zemljiškega pisma, kateremu je izročil
zemljiško pismo
ugovori, ki se nanašajo na pravni posel, na podlagi katerega je lastnik
obremenjene nepremičnine prenesel zemljiško pismo na upravičenega imetnika
159 Zemljiški dolg se lahko plača s pobotanjem. Do pobotanja lahko pride samo izven izvršilnega postopka,
zato ugovor pobotanja v izvršbi ni mogoč. Lastniku obremenjene nepremičnine, ki je podal pobotno izjavo,
preostane v izvršbi ugovor v celoti ali delno plačanega zemljiškega dolga. Prim.: Ekart, Podjetje in delo
2005, str. 504.
38
zemljiškega pisma (npr. neveljavnost zavarovalne pogodbe, neizpolnitev
obveznosti iz zavarovalne pogodbe)
Ti relativni ugovori so ugovori, ki se nanašajo na zavarovalno pogodbo. Lastnik
obremenjene nepremičnine jih lahko uveljavlja samo zoper tistega
upravičenega imetnika zemljiškega pisma, kateremu je izročil zemljiško pismo
oz. s katerim je sklenil zavarovalno pogodbo. Drugače povedano, lastnik
obremenjene nepremičnine ne more uveljavljati ugovorov, ki se nanašajo na
zavarovalno pogodbo, zoper tretjo osebo, na katero je prvi upravičeni imetnik
zemljiškega pisma prenesel zemljiško pismo in ni stranka zavarovalne pogodbe.
To pa pomeni, da se prvi upravičeni imetnik zemljiškega pisma s prenosom le-
tega na tretjo osebo lahko izogne ugovorom lastnika obremenjene
nepremičnine, ki se nanašajo na zavarovalno pogodbo, in tako zaobide zakon.
Težava je rešena z uporabo načela vestnosti in poštenja: če je tretja oseba
dobroverna, potem lastnik obremenjene nepremičnine zoper njo ne more
uveljavljati ugovorov, ki se nanašajo na zavarovalno pogodbo, če pa je tretja
oseba slaboverna, pa lastnik obremenjene nepremičnine zoper njo lahko
uveljavlja ugovore, ki se nanašajo na zavarovalno pogodbo. Dobrovernost oz.
slabovernost se presoja glede na to, ali je tretja oseba ob prenosu zemljiškega
pisma vedela ali bi morala vedeti, da ji prvi upravičeni imetnik zemljiškega
pisma izroča zemljiško pismo, da bi se izognil ugovorom lastnika obremenjene
nepremičnine, ki se nanašajo na zavarovalno pogodbo (tretji odstavek 233.
člena OZ).
Ugovori lastnika obremenjene nepremičnine, če je zemljiško pismo imenski vrednostni
papir (421. člen OZ): Lastnik obremenjene nepremičnine lahko zoper vsakega
upravičenega imetnika zemljiškega pisma uveljavlja vse ugovore. To pomeni, da lahko
proti tretji osebi uveljavlja tudi tiste ugovore, ki se nanašajo na zavarovalno pogodbo,
ne glede na to, ali je le-ta dobroverna ali slaboverna.160
(4) Razmerje med 55. členom ZIZ in 233. ter 421. členom OZ
Pri presojanju ugovorov lastnika obremenjene nepremičnine v izvršilnem postopku je
primarnega pomena prvi odstavek 55. člena ZIZ, subsidiarnega pomena pa sta 233. in
421. člen OZ. Ugovori iz prvega odstavka 55. člena ZIZ se lahko vedno uveljavljajo v
izvršilnem postopku, ugovori iz 233. in 421. člena OZ pa le v kolikor so skladni z
ugovori iz prvega odstavka 55. člena ZIZ.
160 Prim.: Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 499 – 501.
39
To razmerje je posledica dejstva, da ZIZ navaja ugovore proti sklepu o izvršbi na
splošno in pri tem ne upošteva inkorporiranosti zemljiškega dolga v ordrskem,
prinosniškem ali imenskem vrednostnem papirju in posebnosti pri prenosu zemljiškega
dolga, OZ pa to upošteva.161
2.8.4.2.4 Plačilo zemljiškega dolga s prodajo obremenjene nepremičnine
Zemljiški dolg se v izvršilnem postopku plača s prodajo obremenjene nepremičnine. Na
tem mestu se postavljata dve vprašanji.
Prvo vprašanje se nanaša na možnost prodaje obremenjene nepremičnine za večji
znesek od zneska zemljiškega dolga. Pri izoliranem zemljiškem dolgu se upravičenec iz
zemljiškega dolga lahko poplača le do zneska zemljiškega dolga. To pomeni, da se
morebitni presežek vrne lastniku obremenjene nepremičnine. Pri zavarovalnem
zemljiškem dolgu načeloma tudi velja pravilo poplačila do zneska zemljiškega dolga,
vendar je slednje lahko omejeno z zavarovalno pogodbo. Le-ta lahko določa, da se
prejemnik zavarovanja lahko poplača le do zneska zavarovane terjatve in ne do zneska
zemljiškega dolga. Tudi v tem primeru se morebitni preostanek izplača lastniku
obremenjene nepremičnine.162
Drugo vprašanje pa se nanaša na nevarnost prodaje obremenjene nepremičnine za
manjši znesek od zneska zemljiškega dolga. Pri izoliranem zemljiškem dolgu s prodajo
obremenjene nepremičnine in plačilom upravičenemu imetniku zemljiškega pisma
ugasne tudi zemljiški dolg, četudi je obremenjena nepremičnina prodana za manjši
znesek od zneska zemljiškega dolga. Upravičenec iz zemljiškega dolga ne more več
ničesar terjati od lastnika obremenjene nepremičnine. Pri zavarovalnem zemljiškem
dolgu pa je situacija drugačna, saj poleg terjatve iz zemljiškega dolga obstaja še
zavarovana terjatev. V tem primeru zemljiški dolg sicer ugasne, zavarovana terjatev pa
preneha le v višini zneska, dobljenega od prodaje obremenjene nepremičnine,
preostanek pa je mogoče uveljavljati v pravdnem postopku.163
2.9 PRENEHANJE ZEMLJIŠKEGA DOLGA
Zemljiški dolg ne preneha s plačilom zemljiškega dolga ali zavarovane terjatve. Lastnik
obremenjene nepremičnine lahko v primeru plačila zemljiškega dolga ali zavarovane
terjatve od upravičenega imetnika zemljiškega pisma zahteva povratni prenos le-tega
nase. Šele ko ima v svojih rokah zemljiško pismo, se lahko odloči, ali bo zemljiško
161 Prim.: Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 499. 162 Juhart, Tratnik, Vrenčur, str. 519. 163 Ekart, Podjetje in delo 2005, str. 494.
40
pismo uporabil za zavarovanje nove terjatve ali pa ga bo dal izbrisati iz zemljiške
knjige.164
Zemljiški dolg preneha šele z izbrisom iz zemljiške knjige (prvi odstavek 200. člena).
Postopek izbrisa zemljiškega dolga se začne na pisni predlog (drugi odstavek 11. člena
Pravilnika). Predlog za izbris zemljiškega pisma se vloži pri zemljiškoknjižnem sodišču,
ki je izdalo sklep o ustanovitvi zemljiškega dolga, na predpisanem obrazcu in se mu
priloži zemljiško pismo v izvirniku (drugi odstavek 200. člena SPZ, peti odstavek 44.
člena ZZK-1, drugi odstavek 11. člena Pravilnika. Predlog lahko vloži le lastnik
obremenjene nepremičnine, ki je hkrati tudi upravičeni imetnik zemljiškega pisma.
Zemljiškoknjižno sodišče o izbrisu zemljiškega dolga odloči s sklepom o dovolitvi izbrisa
zemljiškega dolga, ki mora vsebovati tako dovolitev vknjižbe izbrisa kot tudi
razveljavitev zemljiškega pisma.
Zemljiškoknjižno sodišče po pravnomočnosti sklepa o dovolitvi izbrisa zemljiškega dolga
sočasno opravi dve dejanji:
1. na zemljiškem pismu odtisne pečat »razveljavljeno«, na njem navede opravilno
številko in datum izdaje sklepa o dovolitvi izbrisa zemljiškega dolga ter ga vloži v
zbirko listin (šesti odstavek 11. člena Pravilnika),
2. vpiše izbris zemljiškega dolga v zemljiško knjigo.165
Zemljiški dolg praviloma preneha tudi v izvršilnem postopku in sicer z dnem, ko
postane sklep o izročitvi nepremičnine kupcu pravnomočen (prvi odstavek 173. člena
ZIZ). Zemljiški dolg preneha z navedenim dnevom tudi, če upravičenec iz zemljiškega
dolga ni bil v celotni poplačan. Lahko pa se upravičenec iz zemljiškega dolga in kupec
nepremičnine dogovorita, da zemljiški dolg na nepremičnini ostane in da kupec
prevzame toliko dolga, kolikor bi mu ga pripadlo v izvršilnem postopku (drugi odstavek
173. člena ZIZ). V tem primeru se kupnina zmanjša za prevzeti dolg (tretji odstavek
173. člen ZIZ).166
164 Prim.: Tratnik, Vrenčur, Šlamberger, str. 232. 165 Prim.: Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 831 – 832. 166 Juhart, Tratnik, Vrenčur, str. 520.
41
3 ZEMLJIŠKI DOLG V NEMŠKI PRAVNI UREDITVI
3.1 SPLOŠNO O ZEMLJIŠKEM DOLGU
3.1.1 Položaj zemljiškega dolga v nemškem sistemu zemljiške zastave
V 19. stoletju je na nemških tleh bilo v uporabi več oblik t. i. zastavnih pravic (nem.
Pfandrechte): vse od klasične rimske zastavne pravice preko moderne pojavne oblike
hipoteke do posebnih oblik zastavnih pravic, ki so se tekom let oblikovale v posameznih
nemških deželah v okviru partikularnega prava.
Izraz zemljiške zastave (nem. Grundpfandrechte) se je počasi vpeljeval v pravno
terminologijo, vendar je bilo nekoliko nejasno katere oblike spadajo v ta sistem. Šele
pruski zakon iz leta 1872 je pojem zemljiške zastave razcepil na hipoteko in zemljiški
dolg, pri čemer je poudaril temeljno razliko med njima – akcesornost hipoteke in
neakcesornost zemljiškega dolga.
Nekaj let pozneje je nemški Državljanski zakonik (v nadaljevanju BGB)167, ki je črpal
predvsem iz pruskega prava, poenotil vse do takrat obstoječe oblike zastavnih pravic
na zemljiščih in jih poimenoval s skupnim izrazom zemljiške zastave. Tako od
uveljavitve BGB do danes v Nemčiji obstajajo tri temeljne oblike zemljiških zastav:
hipoteka (nem. Hypothek), zemljiški dolg (nem. Grundschuld) in rentni dolg (nem.
Rentenschuld).168
Med zemljiškimi zastavami močno prednjači zemljiški dolg. Pred več kot desetimi leti je
približno 81 % vseh zavarovanj z nepremičninami bilo izvedenih z zemljiškim dolgom,
le 19 % pa s hipoteko. Danes je to razmerje še večje v prid zemljiškemu dolgu. V
bančni praksi se uporablja samo še zemljiški dolg. Razlog za to je praktičnega značaja:
s pojavom spremenljivih obrestnih mer ni bilo mogoče spreminjati akcesornih hipotek,
vse to pa je omogočal neakcesorni zemljiški dolg.169
3.1.2 Zakonska ureditev zemljiškega dolga
Zemljiški dolg je v nemški pravni ureditvi urejen v BGB in sicer pod Drugim naslovom
(Zemljiški dolg, Rentni dolg) 7. oddelka (Hipoteka, Zemljiški dolg, Rentni dolg) Tretje
167 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB, RGBl. S. 195/1896, BGBl. I S. 42, 2909/2002, I S. 738/2003, zadnja
sprememba I S. 2749/2012. BGB je bil sprejet 18. avgusta 1896 in je začel veljati 1. januarja 1900. 168 Prim.: O. von Gierke, Deutsches Privatrecht, Zweiter Band, Sachenrecht, Zweite Auflage, Duncker &
Humbolt, Berlin 2010, str. 835 in nasl. 169 Tratnik, Vrenčur, Šlamberger, str. 220.
42
knjige (Stvarno pravo). Zanj neposredno uporabljamo določbe od 1191. do 1198. člena
BGB (Podnaslov Zemljiški dolg) in od 1199. do 1203. člena BGB (Podnaslov Rentni
dolg). Poleg teh določb BGB se za zemljiški dolg smiselno uporabljajo tudi določbe o
hipoteki v kolikor le-te niso v nasprotju z neakcesorno naravo zemljiškega dolga (prvi
odstavek 1192. člena BGB). To pomeni, da je za zemljiški dolg mogoče uporabiti
naslednje določbe BGB o hipoteki: 1114. – 1136., 1140., 1142., 1144. – 1152., 1154. –
1160., 1162., drugi odstavek 1163., 1168. – 1171., 1173. (razen drugi stavek prvega
odstavka), 1175., 1176., 1178. – 1179b., 1181., 1183., 1188. in 1189. člen BGB. Za
zemljiški dolg pa so neuporabne sledeče določbe BGB o hipoteki: 1113., 1137. – 1139.,
1141., 1143., 1153., 1161., 1163. – 1167., 1172., drugi stavek prvega odstavka 1173.,
1174., 1177., 1180., 1184. – 1187., 1190. člen BGB.170
Na tem mestu velja omeniti Zakon o omejevanju tveganja171. Gre za zakon, ki posega
na področje trgovinskega in bančnega prava ter prava trga kapitala, in spreminja
določbe zakonov s tega področja (BGB, Zakon o trgovanju z vrednostnimi papirji172,
Zakon o pridobitvi vrednostnih papirjev in prevzemih173, Zakon o delnicah174, Trgovinski
zakonik175, Pravilnik o pravdnem postopku176 idr.). Cilj zakona je bil po navedbah
nemškega Ministrstva za finance, ki je pripravilo osnutek le-tega, boljše zaščiti
posojilojemalce pri prodaji posojil in na splošno zvišati raven transparentnosti pri
prodaji posojil in prevzemih podjetij.177 V pravno ureditev zemljiškega dolga sta
posegla 7. točka 6. člena, ki je vpeljala prvi a odstavek 1192. člena BGB in se nanaša
na možnost uveljavljanja ugovorov iz zavarovalne pogodbe pri izoliranem prenosu
zavarovalnega zemljiškega dolga, in 8. točka 6. člena, ki je dodala en stavek k
drugemu odstavku 1193. člena BGB in se nanaša na zapadlost zemljiškega dolga. Več
o teh spremembah pri poglavju o zapadlosti zemljiškega dolga in ugovorih. Nove
170 B. Dauner-Lieb, T. Heidel, G. Ring, Bürgerliches Gesetzbuch, Sachenrecht, Band 3, 2. Auflage, Nomos
Deutscher Anwaltsverlag, Bonn 2008, str. 1335 in 1336. 171 Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken ali Risikobegrenzungsgesetz,
BGBl. I S. 1666/2008. Risikobegrenzungsgesetz je bil sprejet 12. avgusta 2008 in je začel veljati 19.
avgusta 2008. 172 Gesetz über den Wertpapierhandel ali Wertpapierhandelsgesetz, WpHG, BGBl. I S. 1749/1994, I S.
2708/1998, zadnja sprememba I S. 174, 180 ff., 185/2013. WpHG je bil sprejet 26. julija 1994 in je začel
veljati 1. avgusta 1994 oz. 1. januarja 1995. 173 Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz, WpÜG, BGBl. I S. 3822/2001, zadnja sprememba I S.
2369, 2382/2012, WpÜG je bil sprejet 20. decembra 2001 in je začel veljati 1. januarja 2002. 174 Aktiengesetz, AktG, RGBl. I S. 107/1937, BGBl. I S. 1089/1965, zadnja sprememba I S. 2751,
2753/2012. AktG je bil sprejet 30. januarja 1937 in je začel veljati 1. oktobra 1937. 175 Handelsgesetzbuch, HGB, RGBl. S. 219/1897, zadnja sprememba BGBl. I S. 2751/2012. HGB je bil
sprejet 10. maja 1897 in je začel veljati 1. januarja 1900. 176 Zivilprozessordnung, ZPO, RGBl. S. 83/1877, BGBl. I S. 3202/2005, I S. 431/2006, I S. 1781/2007,
zadnja sprememba I S. 2745/2012. ZPO je bil sprejet 30. januarja 1877 in je začel veljati 1. oktobra 1879. 177 Risikobebegrenzungsgesetz, URL: http://de.wikipedia.org/wiki/Risikobegrenzungsgesetz (28. 2. 2013),
in http://gesetzgebung.beck.de/news/risikobegrenzungsgesetz (28. 2. 2013).
43
določbe je mogoče uporabiti za zemljiške dolgove, ki so nastali oz. so bili preneseni po
19. avgustu 2008.
Poleg tega so za zemljiški dolg pravno relevantni še naslednji predpisi: Pravilnik o
zemljiški knjigi178, Uredba o izvedbi Pravilnika o zemljiški knjigi179, Pravilnik o pravdnem
postopku, Zakon o prisilni dražbi in prisilni upravi180 idr.181
3.1.3 Pojem in značilnosti zemljiškega dolga
Zemljiški dolg, ki se je v Nemčiji prvotno imenoval samostojna hipoteka (nem.
selbständige Hypothek), je opredeljen kot obremenitev nepremičnine, ki daje tistemu,
v čigar korist je bila ustanovljena, pravico zahtevati plačilo določenega denarnega
zneska iz vrednosti obremenjene nepremičnine182 (prvi odstavek 1191. člena BGB).
Poleg tega se uvršča med stvarne pravice in je neakcesoren, prenosen in nedeljiv.
3.2 POJAVNE OBLIKE ZEMLJIŠKEGA DOLGA
3.2.1 Lastniški in nelastniški zemljiški dolg
Zemljiški dolg delimo na lastniški (nem. Eigentümersgrundschuld) in nelastniški (nem.
Fremdgrundschuld). To delitev zemljiškega dolga je vpeljal BGB (1196. in 1197. člen
BGB). Po BGB se praviloma ustanovi nelastniški zemljiški dolg, lastniški zemljiški dolg
pa le po izrecnem naročilu lastnika obremenjene nepremičnine.
Pri razdelitvi sta bistveni dve stvari in sicer: v čigavo korist je zemljiški dolg bil
ustanovljen (kriterij koristi) in kdo je trenutni upravičenec iz zemljiškega dolga (kriterij
trenutnega upravičenca).
178 Grundbuchordnung, GBO, RGBl. S. 139/1897, BGBl. I S. 1114/1994, I S. 2714/2011, zadnja
sprememba 2718 f./2011. GBO je bil sprejet 24. marca 1897 in je začel veljati 1. januarja 1900. 179 Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung ali Grundbuchverfügung, GBV, RGBl. S.
637/1935, BGBl. I S. 114/1995, zadnja sprememba I S. 2713/2009. GBV je bil sprejet 8. avgusta 1935 in
je začel veljati 1. aprila 1936. 180 Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, ZVG, RGBl. S 97/1897, RGBl. S.
713/1898, BGBl. I S. 2582, zadnja sprememba 2589/2011. ZVG je bil sprejet 24. marca 1897 in je začel
veljati 1. januarja 1900. 181 M. Tratnik, Moderni tipi hipotek in načelo akcesornosti v primerjalnem pravu, Zbornik Pravne fakultete
Univerze v Mariboru, št. 1, letnik 4, 2008, str. 258. 182 Tratnik, Zbornik Pravne fakultete Univerze v Mariboru 2008, str. 258.
44
Glede na kriterij koristi je lastniški zemljiški dolg tisti, ki je ustanovljen v korist lastnika
obremenjene nepremičnine183, pri čemer ločimo:
lastniški zemljiški dolg, ki je nastal na pravnoposlovni podlagi (nem.
rechtsgeschäftliche Bestellung der Eigentümergrundschuld): tukaj gre za lastniški
zemljiški dolg, ki nastane tako, da lastnik obremenjene nepremičnine na predpisan
način ustanovi zemljiški dolg v lastno korist (prvi odstavek 1196. člen BGB),184
lastniški zemljiški dolg, ki je nastal na zakonski podlagi (nem. kraft Gesetzes
entstehende Eigentümersgrundschuld ali gesetzliche Eigentümersgrundschuld):
tukaj gre za nelastniški zemljiški dolg, ki je bil sicer ustanovljen v korist tretje
osebe, vendar zemljiškodolžniško pismo še ni bilo izročeno upniku (drugi odstavek
1163. člena BGB). Tak nelastniški dolg se obravnava kot lastniški dolg po samem
zakonu. Zakonodajalec je s to določbo dal lastniku obremenjene nepremičnine
možnost pridržati zemljiškodolžniško pismo, dokler upnik ne izpolni svoj del
dogovora (npr. izplača posojilo).185
Lastnik obremenjene nepremičnine, ki je hkrati upravičenec iz lastniškega zemljiškega
dolga, ne more zahtevati izvršbe na (lastni) obremenjeni nepremičnini (prvi odstavek
1197. člena BGB) in tudi nima pravice do obresti, razen v primeru kadar je
obremenjena nepremičnina na zahtevo drugega upnika v prisilni upravi in samo za ta
čas v katerem je obremenjena nepremičnina pod prisilno upravo (drugi odstavek 1197.
člena BGB). Sicer pa ima slednji enake pravice kot upravičenec iz nelastniškega
zemljiškega dolga.186
Nelastniški zemljiški dolg pa je, v skladu s kriterijem koristi, tisti, ki je ustanovljen v
korist tretje osebe.
Kriterij trenutnega upravičenca pa je mogoče uporabiti po trenutku nastanka
zemljiškega dolga in nam odgovori na vprašanje, kdo v danem trenutku ima korist od
zemljiškega dolga. To pomeni, da se lastniški zemljiški dolg lahko s prenosom na tretjo
osebo spremeni v nelastniškega in obratno.187
Ob robu velja omeniti, da se lastniški zemljiški dolg v nemškem pravu deli tudi na:
prvotni ali izvirni lastniški zemljiški dolg (nem. ursprüngliche
Eigentümergrundschuld): to je tisti lastniški zemljiški dolg, ki nastane na
pravnoposlovni podlagi,
183 R. Vrenčur, Zemljiški dolg kot neakcesorna zemljiška zastava – nemški model, Podjetje in delo, številka
5, letnik 26, 2000, str. 710. 184 R. Weber, Sachenrecht II, Grundstücksrecht, 3. Auflage, Nomos, Baden Baden 2012, str. 259. 185 M. Wolf, M. Wellenhofer, Sachenrecht, 24. Auflage, C. H. Beck, München 2008, str. 450 in 451. 186 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1341. 187 Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 710 in 711.
45
začasni ali prehodni lastniški zemljiški dolg (nem. vorläufige
Eigentümergrundschuld): to je tisti lastniški zemljiški dolg, ki nastane na zakonski
podlagi,
izpeljani lastniški zemljiški dolg (nem. abgeleitete Eigentümergrundschuld): to je
tisti lastniški zemljiški dolg, ki nastane s spremembo nelastniškega zemljiškega
dolga v lastniškega.188
3.2.2 Zavarovalni in izolirani zemljiški dolg
Zavarovalni (nem. Sicherungsgrundschuld) in izolirani zemljiški dolg (nem. isolierte,
reine Grundschuld) se razlikujeta glede na funkcijo, ki jo zemljiški dolg v posameznem
primeru opravlja. BGB je sicer kot zakonski zgled opredelil izolirani zemljiški dolg,
vendar je v praksi daleč pogosteje uporabljena oblika zemljiškega dolga zavarovalni
zemljiški dolg.189
Zavarovalni zemljiški dolg je zemljiški dolg, ki je ustanovljen za zavarovanje določene
terjatve.190 Zemljiški dolg pridobi kvaliteto »zavarovalnega« šele s sklenitvijo
zavarovalne pogodbe (nem. Sicherungsvertrag, Sicherungsabrede). Zavarovalna
pogodba ustvarja le obligacijskopravne in nikakor ne stvarnopravne posledice.
Zavarovalni zemljiški dolg se v zemljiško knjigo vpisuje kot (navadni, izolirani) zemljiški
dolg in tako njegova zavarovalna funkcija ostaja skrita tretjim osebam. BGB izrecno ne
ureja zavarovalnega zemljiškega dolga, saj zavarovalni zemljiški dolg na nek način
prebija pravilo o neakcesornosti zemljiškega dolga.191
Izolirani zemljiški dolg pa je tisti, ki ni ustanovljen za zavarovanje določene terjatve in
ne predvideva sklenitev zavarovalne pogodbe. Takšen zemljiški dolg obstoji sam zase
in brez terjatve.192 Beseda »izolirani« poudarja samo dejstvo, da zemljiški dolg ni
namenjen zavarovanju določene terjatve in tudi ni vezan na zavarovalno pogodbo. Tak
zemljiški dolg se lahko ustanovi z namenom ga podariti ali v oporoki zapustiti
nekomu193, ga prodati, zavarovati vrstni red za morebitna prihodnja zavarovanja194, ga
uporabiti kot osnovni vložek v kakšno družbo195 ipd. Kot izolirani zemljiški dolg lahko
opredelimo vsak lastniški zemljiški dolg, dokler ga lastnik obremenjene nepremičnine
188 H. Westermann, Westermann Sachenrecht: ein Lehrbuch, 7. Auflage, C. F. Müller, Heidelberg 1998, str.
826. 189 Weber, str. 258 in 259. 190 Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 709. 191 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1319. 192 Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 709. 193 J. Schapp, W. Schur, Sachenrecht, 4. Auflage, Vahlen, München 2010, str. 234 in 235. 194 Weber, str. 258 in 259. 195 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1314.
46
ne prenese na tretjo osebo z namenom zavarovanja določene terjatve196 in vsak
nelastniški zemljiški dolg, ki ima kak drug namen kot zavarovanje določene terjatve.
Funkcija zemljiškega dolga se lahko spreminja, pri čemer lahko zavarovalni zemljiški
prehaja v izoliranega in obratno.
3.2.3 Pisemski in knjižni zemljiški dolg
Razlika med pisemskim (nem. Briefgrundschuld) in knjižnim zemljiškim dolgom (nem.
Buchgrundschuld) se pokaže pri nastanku in prenosu zemljiškega dolga.
Tako pisemski kot knjižni zemljiški dolg nastaneta z vpisom v zemljiško knjigo, pri
čemer so koraki ustanovitve nekoliko različni. BGB je pisemski zemljiški dolg določil kot
pravilo, knjižni zemljiški dolg pa kot izjemo. To pomeni, da se praviloma ustanovi
pisemski zemljiški dolg, knjižni zemljiški dolg pa le takrat, kadar ustanovitelj izrecno
izrazi željo po tem in le-to podpre s posebnim sporazumom o izključitvi izdaje
zemljiškodolžniškega pisma.
Bistvena razlika se pokaže šele pri prenosu zemljiškega dolga, saj se pisemski zemljiški
dolg prenaša zunajknjižno oz. s prenosom zemljiškodolžniškega pisma (nem.
Grundschuldbrief), knjižni zemljiški dolg pa se prenaša le knjižno oz. z vpisom v
zemljiško knjigo.197
3.2.4 Imetniški zemljiški dolg
Imetniški zemljiški dolg (nem. Inhabergrundschuld) je posebna oblika zemljiškega
dolga. Gre za podvrsto pisemskega zemljiškega dolga, pri katerem se
zemljiškodolžniško pismo ob izdaji glasi na imetnika (1195. člen BGB). S tem se
doseže, da je zemljiškodolžniško pismo ob nastanku imetniški vrednostni papir in se kot
tak tudi prenaša. Imetniški zemljiški dolg bi naj spodbudil priliv kapitala v industrijo198,
vendar je v praksi brez pomena.199
3.2.5 Rentni dolg
Rentni dolg (nem. Rentenschuld) je posebna oblika zemljiškega dolga, pri katerem
upravičenec iz rentnega dolga lahko od lastnika obremenjene nepremičnine zahteva
196 F. Baur, J. F. Baur, R. Stürner, Lehrbuch des Sachenrechts, 16. Auflage, Beck, München 1992, str. 446. 197 Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 710. 198 Baur, Baur, Stürner, str. 481. 199 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1340.
47
plačilo določenega denarnega zneska v določenih rednih in ponavljajočih se obdobjih iz
vrednosti obremenjene nepremičnine (prvi odstavek 1199. člena BGB).
Le-ta se lahko ustanovi kot pisemski, knjižni in imetniški rentni dolg.
Pri ustanovitvi rentnega dolga morata biti določena dva zneska:
znesek posameznih izplačil, ki ga mora lastnik obremenjene nepremičnine ob
dospelosti plačati (nem. wiederkehrend zu zahlende Geldsumme): slednji se lahko
med seboj razlikujejo po višini,
znesek, s plačilom katerega se lastnik obremenjene nepremičnine osvobodi
rentnega dolga ali odstopni znesek (nem. Ablösungssumme) (drugi odstavek 1199.
člena BGB): slednji se lahko določi v poljubni višini in ni potrebna konkretna
povezava med le-tem in zneskom posameznih izplačil, ki jih mora lastnik
obremenjene nepremičnine ob dospelosti plačati. Odstopni znesek se vpiše v
zemljiško knjigo ob ustanovitvi rentnega dolga in se ne sme naknadno spremeniti.
Če odstopni znesek ni naveden v zemljiški knjigi, se mora rentni dolg po uradni
dolžnosti izbrisati.
Lastnik obremenjene nepremičnine lahko odstopi od rentnega dolga (nem.
Ablösungsrecht) (prvi odstavek 1201. člen BGB). To pravico lahko uveljavi tako, da
najprej poda odpoved rentnega dolga (nem. Kündigung), pri čemer je odpovedni rok
lahko predmet dogovora med strankama, v primeru odsotnosti le-tega pa ta znaša 6
mesecev (prvi odstavek 1202. člena BGB). Pravico odstopa od rentnega dolga je
mogoče omejiti, vendar je zgornja meja 30 let. Po izteku odpovednega roka ima
upravičenec iz rentnega dolga pravico od lastnika obremenjene nepremičnine zahtevati
izplačilo odstopnega zneska (tretji odstavek 1202. člena BGB).
Upravičencu iz zemljiškega dolga ni mogoče priznati odstopne pravice (drugi odstavek
1201. člena BGB). Slednji praviloma lahko zahteva le izplačilo posameznega zneska ob
dospelosti (npr. mesečno, trimesečno, šestmesečno), ne pa tudi izplačilo celotnega
zneska. Le izjemoma mu gre pravica zahtevati izplačilo odstopnega zneska in sicer v
dveh primerih:
- če je lastnik obremenjene nepremičnine podal odpoved rentnega dolga in je
potekel določeni odpovedni rok,
- če obstaja tveganje za poslabšanje obremenjene nepremičnine in lastnik
obremenjene nepremičnine v določenem roku ne odpravi to tveganje ter tudi ne
ponudi drugo zavarovanje (drugi odstavek 1201. v zvezi z 1133. členom BGB).
Plačilo odstopnega zneska ima enak pravni učinek kot plačilo celotnega rentnega dolga
(drugi odstavek 1200. člena BGB).
48
Če lastnik obremenjene nepremičnine ne izpolnjuje svoje obveznosti iz rentnega dolga,
lahko upravičenec iz le-tega zahteva izvršbo na obremenjeno nepremično (prvi
odstavek 1200. člena BGB).
Rentni dolg se lahko spremeni v (navadni) zemljiški dolg in obratno, pri čemer ni
potrebno soglasje drugih upnikov z enakim ali poznejšim rangom (1203. člen BGB).200
Rentni dolg je namenjen zavarovanju plačila rente201, vendar ga je v praksi izrinilo
realno breme in se skorajda ne uporablja več.202
3.3 PREDMET ZEMLJIŠKEGA DOLGA
Z zemljiškim dolgom se lahko obremeni le nepremičnina (nem. Grundstück). BGB ne
definira pojma nepremičnine, temveč to prepušča Pravilniku o zemljiški knjigi, po
katerem k nepremičnini štejemo njene bistvene sestavine (94. člen BGB) in pritikline
(97. člen BGB) ter naravne in civilne plodove (99. člen BGB).203 Torej se z zemljiškim
dolgom obremeni nepremičnina z vsemi njenimi bistvenimi sestavinami, pritiklinami in
naravnimi ter civilnimi plodovi (1120. člen BGB). Posebnost nemškega prava je, da so
predmet zemljiškega dolga tudi plodovi, ki so že ločeni od glavne stvari, vendar še niso
postali last koga drugega (1120. člen BGB). Prav tako so predmet zemljiškega dolga
terjatve iz naslova najema ali zakupa (1123. člen BGB) in zavarovanja (1127. člen
BGB).204
Zemljiški dolg lahko nastane le na nepremičninah, ki so vpisane v zemljiško knjigo.205
Nemško pravo loči posamični (nem. Einzelgrundschuld206) in skupni zemljiški dolg
(nem. Gesamtgrundschuld). Posamični zemljiški dolg je tisti, s katerim se obremeni ena
nepremičnina. Skupni zemljiški dolg pa je tisti, s katerim se obremenita dve ali več
nepremičnin. V tem primeru predstavljajo vse obremenjene napremičnine jamstvo za
celotni zemljiški dolg, pri čemer upravičenec iz zemljiškega dolga lahko poljubno
zahteva izvršbo na eno, le nekatere ali vse nepremičnine (prvi odstavek 1192. v zvezi z
1132. členom BGB).207
200 Prim.: Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1349 – 1354. 201 Keresteš v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Berden, Keresteš, Rijavec, Vlahek, str. 802. 202 Baur, Baur, Stürner, str. 482. 203 Grundstück, URL: http://de.wikipedia.org/wiki/Grundst%C3%BCck (28. 2. 2013). 204 A. Ekart, Die Grundschuld im slowenischen Recht, Magisterarbeit, Maribor 2004, str. 138. 205 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1316. 206 Grundschuld, URL: http://www.rechtslexikon.net/d/grundschuld/grundschuld.htm (28. 2. 2013). 207 Več o tem: Westermann, str. 830 in 831.
49
Zemljiški dolg je mogoče ustanoviti na enoviti lastninski pravici, idealnem deležu,
skupni lastnini kot celoti, etažni lastnini, dedni stavbni pravici.208
3.4 OBSEG ODGOVORNOSTI LASTNIKA OBREMENJENE
NEPREMIČNINE ZA ZEMLJIŠKI DOLG
Lastnik obremenjene nepremičnine odgovarja za obveznosti iz naslova zemljiškega
dolga le z obremenjeno nepremičnino in ne z vsem svojim premoženjem. To pomeni,
da ni osebno odgovoren za plačilo zemljiškega dolga. Upravičenec iz zemljiškega dolga
lahko, v primeru izostanka prostovoljnega plačila, predlaga izvršbo in se poplača le iz
izkupička, ki je ustvarjen s prodajo nepremičnine v izvršilnem postopku.
Kot korektiv takšne zakonske ureditve se je uveljavil institut t. i. abstraktne zadolžnice
(nem. abstraktes Schuldversprechen, Schuldanerkenntnis). Lastnik obremenjene
nepremičnine ali dolžnik lahko z abstraktno zadolžnico prevzame osebno odgovornost
za plačilo zneska, na katerega se glasi zemljiški dolg, in se podvrže neposredni
izvršljivosti. Abstraktna zadolžnica se lahko izrazi kot samostojna izjava lastnika
obremenjene nepremičnine (v praksi je pogosto del notarskega zapisa o ustanovitvi
zemljiškega dolga) ali kot dogovor v okviru zavarovalne pogodbe. V tem primeru ima
upravičenec iz zemljiškega dolga poleg pravice zahtevati izvršbo na obremenjeno
nepremičnino tudi pravico zahtevati izvršbo na ostalo premoženje lastnika obremenjene
nepremičnine.209
3.5 NASTANEK ZEMLJIŠKEGA DOLGA
Kakšen bo postopek ustanovitve zemljiškega dolga je odvisno od tega kakšen zemljiški
dolg želimo ustanoviti. Tukaj se prepletajo pravila o ustanovitvi zemljiškega dolga.
Primarnega pomena so pravila o ustanovitvi pisemskega in knjižnega zemljiškega
dolga, vendar jih dopolnjujejo pravila o ustanovitvi lastniškega ali nelastniškega ter
zavarovalnega ali izoliranega zemljiškega dolga. Šele pravilna kombinacija posameznih
pravil nam daje popolno sliko o postopku ustanovitve konkretnega zemljiškega dolga.
Glede na to, ali ustanavljamo pisemski ali knjižni zemljiški dolg razlikujemo dva načina
ustanovitve in sicer:
1. Ustanovitev pisemskega zemljiškega dolga, ki poteka v štirih korakih:
208 Več o tem: Tratnik, Zbornik Pravne fakultete Univerze v Mariboru 2008, str. 259, in Dauner-Lieb,
Heidel, Ring, str. 1316. 209 Prim.: Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1328 in 1329, Westermann, str. 813, in Tratnik, Zbornik Pravne
fakultete Univerze v Mariboru 2008, str. 258 in 259.
50
zavezovalni pravni posel,
razpolagalni pravni posel,
vpis zemljiškega dolga v zemljiško knjigo,
izdaja in izročitev zemljiškodolžniškega pisma.
2. Ustanovitev knjižnega zemljiškega dolga, ki poteka v petih korakih:
zavezovalni pravni posel,
razpolagalni pravni posel,
stvarnopravni posel o izključitvi izdaje zemljiškodolžniškega pisma,
vpis stvarnopravnega posla o izključitvi izdaje zemljiškodolžniškega pisma v
zemljiško knjigo,
vpis zemljiškega dolga v zemljiško knjigo.
Posamezni koraki so odvisni od tega, ali gre za ustanovitev lastniškega ali
nelastniškega ter zavarovalnega ali izoliranega zemljiškega dolga. Slednji bodo
podrobno opisani v nadaljevanju.
Posebnost nemškega prava je načelo abstraktnosti, po katerem neveljavnost
zavezovalnega pravnega posla nima za posledico neveljavnosti razpolagalnega
pravnega posla. To pomeni, da četudi je zavezovalni pravni posel ničen ali pozneje
odpravljen, je ustanovitev zemljiškega dolga veljavna.210
3.5.1 Zavezovalni pravni posel
Prvi korak ustanovitve zemljiškega dolga, bodisi pisemskega bodisi knjižnega, je
sklenitev zavezovalnega pravnega posla. Zavezovalni pravni posel se razlikuje glede na
to, ali gre za izolirani zemljiški dolg – potem govorimo o brezobličnem zavezovalnem
pravnem poslu211 - ali za zavarovalni zemljiški dolg – potem je beseda o zavarovalni
pogodbi.
3.5.1.1 Zavarovalna pogodba
Zavarovalna pogodba (nem. Sicherungsvertrag, Sicherungsabrede) je pogodba, s
katero se dajalec zavarovanja zaveže zagotoviti zemljiški dolg v zavarovanje določene
210 V tem primeru je potrebno zemljiški dolg prenesti nazaj na lastnika obremenjene nepremičnine po
pravilih o neupravičeni obogatitvi. Več o tem: Tratnik, Zbornik Pravne fakultete Univerze v Mariboru 2008,
str. 259, in Weber, str. 276 in 277. 211 Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 710 in 711.
51
terjatve, prejemnik zavarovanja pa se zaveže zemljiški dolg uporabiti le v dogovorjeni
namen.212
Z zavarovalno pogodbo se vzpostavlja manjkajočo akcesorno povezavo (ang. missing
link) med sicer neakcesornim zemljiškim dolgom in zavarovano terjatvijo.213 Takšna
povezava obstaja na obligacijski, ne pa tudi na stvarnopravni ravni.
BGB ne ureja zavarovalne pogodbe, temveč je njena vsebina in oblika vsaj načeloma
prepuščena avtonomiji strank.214 To pomeni, da tukaj govorimo o inominatni pogodbi.
3.5.1.1.1 Pravna narava zavarovalne pogodbe
Zavezovalna pogodba je:
zavezovalni pravni posel,
fiduciarni pravni posel,
obligacijski pravni posel.
Zavarovalno pogodbo uvrščamo med dvostransko obvezne pogodbe, ne pa tudi med
vzajemne (sinalagmatične) pogodbe – obveznosti strank nista vzajemni oz. zagotovitev
zemljiškega dolga ne predstavlja protidajatve za izplačilo zavarovane terjatve.215
3.5.1.1.2 Namen zavarovalne pogodbe
Zavarovalna pogodba ima dva temeljna namena:
(1) ustvariti povezavo med zemljiškim dolgom in zavarovano terjatvijo: zavarovalni
zemljiški dolg je na stvarnopravni ravni še vedno neodvisen od zavarovane
terjatve, saj se vez ustvari le na obligacijskopravni ravni,216
(2) jasno določiti terjatev, v zavarovanje katere naj zemljiški dolg služi: zukaj
govorimo o dogovoru o namenu zavarovanja (nem. Sicherungs-
zweckbestimmung, Sicherungszweckbestimmungserklärung)217, ki je lahko bodisi
ozek (z zemljiškim dogom se zavarujejo vse obstoječe in bodoče terjatve iz enega
ali več določenih kreditnih razmerij) bodisi širok (z zemljiškim dolgom se
212 H. Prütting, Sachenrecht: Ein Studienbuch, 33. Auflage, C. H. Beck, München 2008, str. 313. 213 Weber, str. 270. 214 Tratnik, Zbornik Pravne fakultete Univerze v Mariboru 2008, str. 259. 215 Prim.: Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1320, Westermann, str. 810, in Ekart, Podjetje in delo 2005, str.
486. 216 Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 714. 217 Weber, str. 271.
52
zavarujejo vse obstoječe in bodoče terjatve, ki izvirajo iz vseh poslovnih razmerij
med strankama).218
3.5.1.1.3 Stranki zavarovalne pogodbe
Stranki zavarovalne pogodbe sta dajalec (nem. Sicherungsgeber) in prejemnik
zavarovanja (nem. Sicherungsnehmer). Dajalec zavarovanja je praviloma lastnik
obremenjene nepremičnine, ki daje zavarovanje zase ali za nekoga tretjega. Vendar pa
ni nujno, da je dajalec zavarovanja lastnik obremenjene nepremičnine. Posojilojemalec,
ki je hkrati upravičenec iz določenega zemljiškega dolga, lahko npr. le-tega prenese
naprej v zavarovanje svoje terjatve. V tem primeru dajalec zavarovanja ni hkrati tudi
lastnik obremenjene nepremičnine. Prejemnik zavarovanja je vedno posojilodajalec.219
3.5.1.1.4 Oblika zavarovalne pogodbe
BGB za sklenitev zavarovalne pogodbe ne zahteva posebne oblike in jo je mogoče
skleniti celo molče (to pride v poštev predvsem takrat, kadar se zavarovalna pogodba
sklepa po tem, ko je posojilo že izplačano in zemljiški dolg že ustanovljen). Kljub temu
pa se zavarovalna pogodba v praksi praviloma sklepa pisno.220
3.5.1.1.5 Vsebina zavarovalne pogodbe
Zavarovalna pogodba ureja razmerje med dajalcem in prejemnikom zavarovanja.
Vsebina zavarovalne pogodbe sicer ni zakonsko določena, vendar so se v praksi
izoblikovali bolj ali manj standardni elementi.
Zavarovalna pogodba vsebuje:
dolžnosti dajalca zavarovanja:
- ustanoviti (če zemljiški dolg še ni ustanovljen) oz. priskrbeti (če je zemljiški dolg
že ustanovljen) zemljiški dolg (nem. Grundschuldbestellung) ter ga prenesti na
prejemnika zavarovanja (nem. Grundschuldabtretung),
- zavarovati obremenjeno nepremičnino zaradi ohranjanja vrednosti,
pravice in dolžnosti prejemnika zavarovanja:
- pravica obdržati zemljiški dolg, dokler zavarovana terjatev ni plačana,
- pravica unovčiti zapadli zemljiški dolg, če zapadla zavarovana terjatev ni
plačana,
- dolžnost vrniti zemljiški dolg, ko je namen zavarovanja dokončno izpolnjen
218 Tratnik, Zbornik Pravne fakultete Univerze v Mariboru 2008, str. 259 in 260. 219 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1322 in 1323. 220 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1320.
53
dogovor o namenu zavarovanja (nem. Sicherungszweckbestimmung,
Sicherungszweckbestimmungserklärung), v katerem se določi krog zavarovanih
terjatev,
dogovor o načinu plačevanja (nem. Vereinbarung über Zahlungsverrechnung), s
katerim se stranki dogovorita, ali se bodo plačila štela kot plačila na zemljiški dolg
ali plačila na zavarovano terjatev (zavarovalna pogodba praviloma določa, da se
plačila štejejo kot plačila na zavarovano terjatev),
pogoji pod katerimi lahko pride do realizacije zemljiškega dolga.221
3.5.1.1.6 Vrnitev zemljiškega dolga
Prejemnik zavarovanja mora zemljiški dolg vrniti dajalcu zavarovanja, ko je namen
zavarovanja izpolnjen ali ko kreditno razmerje preneha. Obveznost vrnitve zemljiškega
dolga izhaja iz fiduciarne narave pravnega razmerja med prejemnikom in dajalcem
zavarovanja in ni potreben izrecen dogovor. 222
Pravica do vrnitve zemljiškega dolga (nem. Rückgewähranspruch) je obligacijska
pravica, ki temelji na zavarovalni pogodbi, in tudi nastane v trenutku sklenitve
zavarovalne pogodbe. Od tega trenutka naprej jo je mogoče samostojno prenesti,
zastaviti ali zahtevati izvršbo nanjo. Njena zapadlost se ravna po namenu zavarovanja
– pravica do vrnitve zemljiškega dolga zapade, ko je namen zavarovanja izpolnjen.
Zastara v desetih letih (196. in 200. člen BGB). Stranke zavarovalne pogodbe lahko
pravico do vrnitve le omejijo, ne morejo pa jo popolnoma izključiti.
Dajalec zavarovanja lahko sam izbere način vrnitve zemljiškega dolga, pri čemer je
omejen na prenos zemljiškega dolga na njega ali na tretjo osebo (nem. Übertragung
der Grundschuld auf den Sicherungsgeber oder an einen Dritten; prvi odstavek 1192.
in 1154. člen BGB), odpoved zemljiškemu dolgu (nem. Verzicht auf die Grundschuld;
prvi odstavek 1192. in 1168. člen BGB) in izbris zemljiškega dolga (nem. Aufhebung
der Grundschuld; 875., prvi odstavek 1192. in 1183. člen BGB). Ko se odloči kako želi,
da mu prejemnik zavarovanja vrne zemljiški dolg, ga takšna izbira zavezuje.223
Pravico o vrnitvi je mogoče uveljaviti tudi na podlagi zakona, po pravilih o neupravičeni
obogatitvi, če je zemljiški dolg nastal brez pravne podlage (812. člen BGB).
221 Prim.: Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1320, in Tratnik, Zbornik Pravne fakultete Univerze v Mariboru
2008, str. 259 in 260. 222 Tratnik, Zbornik Pravne fakultete Univerze v Mariboru 2008, str. 260. 223 Prim.: Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1325 in 1326, in Schapp, Schur, str. 238 in 239.
54
3.5.2 Razpolagalni pravni posel
Razpolagalni pravni posel je potreben pri nastanku pisemskega in knjižnega
zemljiškega dolga.
Razpolagalni pravni posel je stvarnopravni posel o ustanovitvi zemljiškega dolga.224 Le-
ta je lahko bodisi v obliki enostranskega pravnega posla lastnika obremenjene
nepremičnine o ustanovitvi zemljiškega dolga (nem. einseitige Erklärung des
Grundstückseigentümers), če gre za ustanovitev lastniškega zemljiškega dolga (drugi
odstavek 1196. člena BGB), bodisi v obliki sporazuma med lastnikom obremenjene
nepremičnine in upnikom o ustanovitvi zemljiškega dolga (nem. Einigung), če gre za
ustanovitev nelastniškega zemljiškega dolga (873. člen BGB).
Razpolagalni pravni posel, ki ne sme vsebovati podatke o morebitni zavarovani terjatvi,
mora sicer obsegati naslednje podatke:
jasno izjavo volje lastnika obremenjene nepremičnine o ustanovitvi zemljiškega
dolga (če gre za ustanovitev lastniškega zemljiškega dolga) ali soglasje volje
lastnika obremenjene nepremičnine in upnika o ustanovitvi zemljiškega dolga (če
gre za nelastniški zemljiški dolg),
podatke o lastniku obremenjene nepremičnine,
podatke o upniku (če gre za nelastniški zemljiški dolg),
podatke o nepremičnini, ki se naj obremeni, in
znesek225, na katerega se naj zemljiški dolg glasi.226
Razpolagalni pravni posel se lahko sklene brezoblično, tudi konkludentno227, vendar se
v praksi praviloma sklepa v pisni obliki. Slednji postane načeloma zavezujoč šele z
vpisom v zemljiško knjigo, razen:
- če je notarsko overjen,
- če je podan pred zemljiškoknjižnim sodiščem (zemljiškoknjižno sodišče že od 1.
januarja 1970 ni pristojno za overitev tovrstnih poslov, zato je ta določba brez
pomena),
224 Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 710. 225 Zemljiški dolg se glasi na določen denarni znesek (prvi odstavek 1191. člen BGB). Ta se praviloma
navede v evrih, vendar so dovoljene tudi valute držav članic EU, ki niso uvedle evra, švicarski franki in
ameriški dolarji (28. člen GBO). Od denarnega zneska, na katerega se glasi zemljiški dolg, lahko tečejo
tudi obresti. Obrestna mera je lahko stalna ali spremenljiva. V praksi se je uveljavila stalna obrestna mera,
ki se razteza od 12 do 18% zneska zemljiškega dolga. Prav tako lahko zemljiški dolg zajema stranske
dajatve iz obremenjene nepremičnine (drugi odstavek 1191. člena BGB). Prim.: Dauner-Lieb, Heidel, Ring,
str. 1315. 226 Prim.: W. Lüke, Sachenrecht, 2. Auflage, Beck, München 2010, str. 301, in Dauner-Lieb, Heidel, Ring,
str. 1342. 227 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1316, 1317 in 1343.
55
- če je vložen pri zemljiškoknjižnem sodišču,
- če sta stranki izmenjali vpisni dovoljeni (drugi odstavek 873. člena BGB).
3.5.3 Izključitev izdaje zemljiškodolžniškega pisma in vpis izključitve v
zemljiško knjigo
Izključitev izdaje zemljiškodolžniškega pisma228 (nem. Ausschluss der Erteilung eines
Grundschuldsbriefes)229 in vpis takšne izključitve v zemljiško knjigo (nem. Eintragung)
je pogoj samo za nastanek knjižnega zemljiškega dolga.
Izključitev izdaje zemljiškodolžniškega pisma je uspešna le ob izpolnitvi dveh zakonskih
pogojev in sicer:
1. sklenitev stvarnopravnega posla, ki se lahko izrazi v obliki enostranskega pravnega
posla, če gre za ustanovitev lastniškega zemljiškega dolga (v tem primeru gre za
izjavo volje lastnika obremenjene nepremičnine), ali v obliki sporazuma, če gre za
ustanovitev nelastniškega zemljiškega dolga (v tem primeru pa govorimo o soglasju
volj lastnika obremenjene nepremičnine in upnika),
2. vpis stvarnopravnega posla v zemljiško knjigo (drugi odstavek 1116. člena BGB).230
Izključitev izdaje zemljiškodolžniškega pisma je možno opraviti naknadno (drugi
odstavek 1116. člena BGB) in jo tudi preklicati (tretji odstavek 1116. člena BGB), kar
dejansko daje možnost spremembe pisemskega zemljiškega dolga v knjižnega in
obratno.
3.5.4 Vpis zemljiškega dolga v zemljiško knjigo
Vpis zemljiškega dolga v zemljiško knjigo (nem. Eintragung) je potrebno za veljavno
ustanovitev zemljiškega dolga ne glede na to, ali govorimo o pisemskem ali knjižnem
zemljiškem dolgu.
Vpis v zemljiško knjigo lahko predlaga lastnik obremenjene nepremičnine ali upnik (prvi
odstavek 13. člena GBO). Če vpis v zemljiško knjigo predlaga upnik, je potrebno še
priložiti soglasje lastnika obremenjene nepremičnine (nem. Eintragungsbewilligung)
(19. člen BGB).231
V zemljiško knjigo se vpisujejo podatki o upniku, znesek, na katerega se zemljiški dolg
glasi in morebitna obrestna mera (prvi odstavek 1115. člena BGB). Podatki o
228 Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 710. 229 Wolf, Wellenhofer, str. 449. 230 Prim.: Lüke, str. 302. 231 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1317.
56
zavarovani terjatvi se ne vpisujejo v zemljiško knjigo in v primeru, da se po pomoti
vendarle vpišejo, takšen vpis nima nobenega učinka.232
3.5.5 Izdaja in izročitev zemljiškodolžniškega pisma
Zemljiškodolžniško pismo je vrednostni papir. Gre za poseben imenski vrednostni papir,
za katerega prenos so potrebni cesija, pisno dovoljenje za prenos (nem. schriftliche
Erteilung der Abtretungserklärung) in izročitev.233
Zemljiškodolžniško pismo lahko izda le zemljiškoknjižno sodišče. Izročitev
zemljiškodolžniškega pisma pa poteka na dva načina:
zemljiškoknjižno sodišče praviloma izroči zemljiškodolžniško pismo najprej lastniku
obremenjene nepremičnine, ta pa ga potem izroči upravičencu iz zemljiškega dolga
(v tem primeru pridobi upravičenec pravico šele z izročitvijo – izročitev je
konstitutivne narave),
zemljiškoknjižno sodišče na podlagi posebnega sporazuma med strankama izroči
zemljiškodolžniško pismo neposredno upravičencu iz zemljiškega dolga (v tem
primeru pridobi upravičenec pravico že kakor hitro je zemljiškodolžniško pismo
izdano - izročitev ni konstitutivne narave).234
3.5.6 Sprememba hipoteke v zemljiški dolg in obratno
Zemljiški dolg se lahko kadarkoli spremeni v hipoteko in hipoteka v zemljiški dolg
(1198. člen BGB). Za takšno spremembo sta potrebna sporazum med lastnikom
obremenjene nepremičnine in upravičencem iz zemljiškega dolga in vpis spremembe v
zemljiško knjigo (873. in 877. člen BGB). Privolitev morebitnih preostalih imetnikov
zemljiških zastav enakega ali kasnejšega ranga ni potrebna (1198. člen BGB).235
3.6 PRENOS ZEMLJIŠKEGA DOLGA
Zemljiški dolg je prenosen in ga upravičeni imetnik zemljiškega dolga lahko prenese na
tretjo osebo. Prenosnost zemljiškega dolga se lahko izključi le z dogovorom med
lastnikom obremenjene nepremičnine in upnikom (nem. Vereinbarung zwischen
Eigentümer und Gläubiger) in vpisom slednjega v zemljiško knjigo (399., 413. in 877.
člen BGB). V tem primeru govorimo o prepovedi prenosa.236
232 Baur, Baur, Stürner, str. 447. 233 Ekart, str. 139. 234 Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 711. 235 Prütting, str. 313. 236 Wolf, Wellenhofer, str. 451.
57
Pri prenosu zemljiškega dolga je potrebno ločevati med prenosom knjižnega in
pisemskega zemljiškega dolga.
Knjižni zemljiški dolg se, tako kot samo ime pove, prenaša knjižno. To pomeni, da sta
za prenos potrebna sporazum strank ali cesija (nem. Einigung zwischen dem Zessionar
und dem Zedenten, Zession) in vpis prenosa v zemljiško knjigo (nem. Eintrag der
Abtretung ins Grundbuch, Bucheintragung) (prvi odstavek 873., tretji odstavek 1154.,
prvi odstavek 1192. člena BGB).
Pisemski zemljiški dolg se lahko prenaša bodisi zunajknjižno bodisi knjižno.
Za zunajknjižni prenos, ki je pravilo pri prenosu pisemskega zemljiškega dolga, so
potrebni sporazum strank ali cesija, pisna odstopna ali prenosna izjava (nem.
schriftliche Abtretungserklärung, Übertragungserklärung), ki mora vsebovati podatke o
zemljiškem dolgu, ki se prenaša in navedbo pogodbenih strank, in izročitev
zemljiškodolžniškega pisma (nem. Übergabe des Grundschuldbriefs, (1117., prvi
odstavek 1154., prvi odstavek 1192. člena BGB). Upravičeni imetnik
zemljiškodolžniškega pisma lahko kadarkoli predlaga vpis zemljiškega dolga na svoje
ime, vendar takšen vpis ni konstitutiven (894. člen BGB).
Knjižni prenos, ki pa je izjema pri prenosu pisemskega zemljiškega dolga, poteka na
podlagi sporazuma strank ali cesije, vpisa prenosa v zemljiško knjigo in izročitve
zemljiškodolžniškega pisma (drugi odstavek 1154. člen BGB). Vpis v zemljiško knjigo je
v tem primeru konstitutivne narave.237
3.7 ZASTAVITEV ZEMLJIŠKEGA DOLGA
Zemljiški dolg se lahko zastavi kot terjatev (1291. člen BGB). Zato se pri zastavi le-tega
upoštevajo pravila o zastavni pravici na terjatvah kot lex specialis (1279. – 1290. člen
BGB)238 in pravila o zastavni pravici na pravicah (1273. – 1278. člen BGB) kot lex
generalis. Poleg teh se uporabljajo tudi pravila o zastavni pravici na premičninah v
kolikor so v skladu s določbami lex specialisa (drugi odstavek 1273. člen BGB; 1204. –
1259. člen BGB, razen 1208. in drugega odstavka 1213. člena BGB).
Zastavitelj je bodisi lastnik obremenjene nepremičnine bodisi upravičenec iz
zemljiškega dolga.
237 Prim.: Wolf, Wellenhofer, str. 451, Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 712 in 713, in Ekart, str. 138 in
139. 238 Baur, Baur, Stürner, str. 451.
58
Postopek zastavitve zemljiškega dolga je enak postopku prenosa zemljiškega dolga
(prvi odstavek 1274. člen BGB). To pomeni, da se zemljiški dolg lahko, v odvisnosti od
tega, ali gre za knjižnega ali pisemskega, zastavi na dva oz. tri načine in sicer:
(b) knjižni zemljiški dolg se lahko zastavi samo knjižno, pri čemer sta potrebna
sporazum med zastaviteljem in bodočim zastavnim upnikom in vpis v zemljiško
knjigo,
(c) pisemski zemljiški dolg pa se lahko zastavi:
zunajknjižno: sporazum med zastaviteljem in bodočim zastavnim upnikom,
odstopna ali prenosna izjava zastavitelja in izročitev zemljiškodolžniškega
pisma zastavnemu upniku, ali
knjižno: sporazum med zastaviteljem in bodočim zastavnim upnikom, vpis v
zemljiško knjigo in izročitev zemljiškodolžniškega pisma zastavnemu upniku.
Zastavitelj, ki ni hkrati tudi lastnik obremenjene nepremičnine in pisemski zemljiški dolg
zastavlja zunajknjižno, mora o tem obvestiti lastnika obremenjene nepremičnine, sicer
zastavitev ni veljavna (1280. člen BGB). Pri zastavitvi knjižnega zemljiškega dolga ali
pisemskega knjižnega dolga, ki se zastavlja knjižno, takšna zahteva ni izrecno podana v
BGB. Razlog temu je iskati v tem, da je za takšno zastavitev potreben vpis v zemljiško
knjigo, ki se tako ali drugače ne more opraviti brez vednosti lastnika obremenjene
nepremičnine.
3.8 REALIZACIJA ZEMLJIŠKEGA DOLGA
3.8.1 Zavezanec in upravičenec za plačilo zemljiškega dolga
Zavezanec za plačilo zemljiškega dolga je lastnik obremenjene nepremičnine,
upravičenec pa tista oseba, ki je kot upravičenec vpisana v zemljiško knjigo (pri
knjižnem zemljiškem dolgu) ali upravičeni imetnik zemljiškodolžniškega pisma (pri
pisemskega zemljiškem dolgu).
3.8.2 Zapadlost zemljiškega dolga
Zemljiški dolg zapade z odpovedjo (nem. Kündigung) in potekom odpovednega roka
(nem. Kündigungsfrist). Odpoved lahko podata tako lastnik obremenjene nepremičnine
kot tudi upravičenec iz zemljiškega dolga. Odpovedni rok znaša šest mesecev (prvi
odstavek 1193. člena BGB).
Stranki lahko zapadlost pri izoliranem zemljiškem dolgu določijo tudi kako drugače. Pri
zavarovalnem zemljiškem dolgu pa tak dogovor ni dovoljen (drugi odstavek 1193. člen
BGB).
59
Zapadlost zemljiškega dolga je v preteklosti bila bolj ali manj prepuščena volji strank.
Stranki sta lahko pri izoliranem in zavarovalnem zemljiškem dolgu prosto določili
zapadlost, v primeru pomanjkanja dogovora pa se je zapadlost ravnala po zakonskih
določilih.239 V praksi sta najpogosteje določili takojšnjo zapadlost. Zakon o omejevanju
tveganja je prepovedal takšno določitev zapadlosti pri zavarovalnem zemljiškem dolgu
in zemljiškoknjižno sodišče od 19. avgusta 2008 več ne sme vpisati takojšnjo zapadlost
zavarovalnega zemljiškega dolga.240
3.8.3 Načini realizacije zemljiškega dolga
3.8.3.1 Prostovoljno plačilo zemljiškega dolga
Zemljiški dolg se lahko v prvi vrsti plača prostovoljno (nem. Tilgung, Zahlung,
Ablösung, Leistung) in se tako izogne izvršbi na obremenjeno nepremičnino. Pri
prostovoljnem plačilu zemljiškega dolga prihaja do razlik glede na to, ali gre za izolirani
ali zavarovalni zemljiški dolg.
Zemljiški dolg lahko plača: lastnik obremenjene nepremičnine (nem. Eigentümer),
dolžnik, ki izhaja iz zavarovalne pogodbe (nem. Schuldner), ali tretja oseba (nem.
Dritter). Tudi pri zemljiškem dolgu velja pravilo, da lahko vsak izpolni obveznost za
koga drugega pod pogojem, da izpolnitev obveznosti ni vezana na osebo dolžnika.
Privolitev dolžnika pri tem ni potrebna. Morebitno dolžnikovo nestrinjanje je
prepuščeno presoji upnika – ta se v tem primeru sam odloči, ali bo izpolnitev sprejel ali
ne (267. člen BGB). Kljub temu pa ločimo med upravičeno (nem. ablösungsberechtigter
Dritter) in neupravičeno tretjo osebo (nem. nicht ablösungsberechtigter Dritter).
Upravičena tretja oseba je vsak, ki ima na obremenjeni nepremičnini kakšno pravico in
bi jo z izvršbo na le-tej izgubil (prvi odstavek 268. člena BGB). Neupravičena tretja
oseba pa je vsak, ki ga ne štejemo za upravičeno tretjo osebo.
Zemljiški dolg se lahko veljavno plača le upravičencu iz zemljiškega dolga.
3.8.3.1.1 Prostovoljno plačilo izoliranega zemljiškega dolga
Izolirani zemljiški dolg lahko veljavno plačata lastnik obremenjene nepremičnine ali
tretja oseba, pri čemer pride do sledečih pravnih posledic:
(1) Plačilo s strani lastnika obremenjene nepremičnine
239 Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 712. 240 Weber, str. 290.
60
Če lastnik obremenjene nepremičnine plača izolirani zemljiški dolg, le-ta po
samem zakonu preide na njega (prvi odstavek 1163., 1181. in 1192. člen BGB).
Zemljiški dolg v tem primeru ne preneha, temveč se po samem zakonu spremeni
iz nelastniškega v lastniškega. Lastnik obremenjene nepremičnine pridobi
zemljiški dolg zunajknjižno, vendar lahko zahteva vpis dejanskega stanja v
zemljiško knjigo (če gre za knjižni zemljiški dolg, 894. člen BGB) ali izročitev
zemljiškodolžniškega pisma (če gre za pisemski zemljiški dolg, 952. in 985. člen
BGB). 241
(2) Plačilo s strani tretje osebe
Pri plačilu s strani tretje osebe ločimo plačilo s strani upravičene in neupravičene
tretje osebe. Če izolirani zemljiški dolg plača upravičena tretja oseba, le-ta na
podlagi samega zakona preide na njo (tretji odstavek 268. člena BGB).
Upravičena tretja oseba pridobi zemljiški dolg zunajknjižno, vendar lahko zahteva
uskladitev zemljiškoknjižnega stanja.242 Če pa izolirani zemljiški dolg plača
neupravičena tretja oseba, pa se izolirani zemljiški dolg, ki je do takrat bil
nelastniški, po samem zakonu spremeni v lastniškega in pripade lastniku
obremenjene nepremičnine. Neupravičena tretja oseba lahko v tem primeru od
lastnika obremenjene nepremičnine zahteva nadomestilo (nem. Ersatzanspruch)
in prenos zemljiškega dolga (nem. Abtretung der Eigentümergrundschuld, prvi
odstavek 812. člena BGB). V obeh primerih pa zemljiški dolg ne preneha.243
3.8.3.1.2 Prostovoljno plačilo zavarovalnega zemljiškega dolga
Situacija pri plačilu zavarovalnega zemljiškega dolga je veliko bolj zapletena. Poglavitni
razlog za to je možnost plačila na zemljiški dolg ali na zavarovano terjatev. Poleg tega
pa je tudi krog možnih plačnikov razširjen – zavarovalni zemljiški dolg lahko plačajo
lastnik obremenjene nepremičnine, dolžnik in tretja oseba. Če kombiniramo navedene
možnosti, dobimo kompleksno sliko z različnimi pravnimi posledicami.
Najprej je potrebno določiti, kdaj se plačilo šteje kot plačilo na zemljiški dolg (nem. auf
die Grundschuld) in kdaj kot plačilo na zavarovano terjatev (nem. auf die Forderung).
Pravila glede tega so:
1. Volja strank (nem. Parteiwille): stranki se lahko v zavarovalni pogodbi ali pozneje v
okviru posebnega sporazuma dogovorita, ali se bo plačevalo na zemljiški dolg ali na
zavarovano terjatev. Takšen dogovor ni mogoče enostransko spremeniti, zato lahko
241 Weber, str. 264. 242 Vrenčur, Podjetje in delo 2000, str. 712. 243 Wolf, Wellenhofer, str. 453.
61
upnik vsako plačilo, ki je v nasprotju s tem dogovorom, zavrne - če pa plačilo kljub
temu sprejme, pa velja, da se strinja s spremembo dogovora.
2. Enostranska določitev (nem. einseitige Anrechnungsbestimmung): če se stranki
nista dogovorili, ali se bo plačevalo na zemljiški dolg ali na zavarovano terjatev,
lahko plačnik ob prvem plačilu določi, kako se bo plačevalo.
3. Interes lastnika obremenjene nepremičnine oz. dolžnika (nem. Interessenlage des
Eigentümers-Schuldners): če stranki način plačevanja nista določili ne sporazumno
ne enostransko, se pri določanju le-tega mora upoštevati interes lastnika
obremenjene nepremičnine oz. dolžnika (drugi odstavek 366. člena BGB).244 Tako
so se izoblikovale rešitve:
- lastnik obremenjene nepremičnine, ki je hkrati tudi dolžnik: celotno plačilo se
šteje kot plačilo na zemljiški dolg in zavarovano terjatev – šteje se, da plačnik
ima voljo po dvojnem plačilu (nem. Wille zur Doppeltilgung), delno plačilo se
šteje kot plačilo na zavarovano terjatev,
- lastnik obremenjene nepremičnine, ki ni hkrati dolžnik, plača na zemljiški dolg,
- dolžnik, ki ni hkrati lastnik obremenjene nepremičnine, plača na zavarovano
terjatev,
- tretja oseba plača na zemljiški dolg.245
Tako pri zavarovalnem zemljiškem dolgu ločimo naslednje situacije:
(1) Plačilo na zemljiški dolg:
s strani lastnika obremenjene nepremičnine:
Če lastnik obremenjene nepremičnine plača na zemljiški dolg, le-ta s plačilom ne
preneha, temveč po samem zakonu preide na lastnika obremenjene
nepremičnine (nelastniški zemljiški dolg se po samem zakonu spremeni v
lastniškega). Usoda zavarovane terjatve je odvisna od tega, ali je lastnik
obremenjene nepremičnine hkrati tudi dolžnik ali ne. Če je, potem zavarovana
terjatev ugasne. Če ni, pa je položaj zavarovane terjatve potrebno presojati glede
na notranje razmerje med lastnikom obremenjene nepremičnine in dolžnikom:
- če lastnik obremenjene nepremičnine ima pravico zahtevati povračilo (nem.
Ersatzanspruch) od dolžnika, potem zavarovana terjatev ne ugasne, lastnik
obremenjene nepremičnine pa lahko na podlagi zavarovalne pogodbe zahteva
prenos zavarovane terjatve nase (lastnik obremenjene nepremičnine je tako
rekoč odkupil zavarovano terjatev),
244 Westermann, str. 822 in 823. 245 Prim.: Weber, str. 287.
62
- če lastnik obremenjene nepremičnine nima pravice zahtevati povračilo od
dolžnika (npr. če je posojilo, ki ga je dolžnik prevzel nase, bilo namenjeno
lastniku obremenjene nepremičnine), potem zavarovana terjatev ugasne.
s strani dolžnika, ki ni lastnik obremenjene nepremičnine:
Dolžnik, ki ni lastnik obremenjene nepremičnine, lahko plača na zemljiški dolg
samo če lastnik obremenjene nepremičnine s tem soglaša. Zemljiški dolg v tem
primeru ne preneha, temveč preide na lastnika obremenjene nepremičnine.
Obstoj zavarovane terjatve se presoja po pravilih o notranjem razmerju med
lastnikom obremenjene nepremičnine in dolžnikom oz. pravilih o plačilu s strani
tretje osebe.
s strani tretje osebe:
Zemljiški dolg po samem zakonu preide na tretjo osebo, zavarovana terjatev pa
ugasne.246
(2) Plačilo na zavarovano terjatev:
s strani lastnika obremenjene nepremičnine:
Zavarovana terjatev s plačilom s strani lastnika obremenjene nepremičnine, ki je
hkrati tudi dolžnik, ugasne (prvi odstavek 362. člena BGB). Zemljiški dolg zaradi
plačila zavarovane terjatve ne preneha. Upnik v tem primeru ostane upravičenec
iz zemljiškega dolga, vendar ima lastnik obremenjene nepremičnine zoper njega
zahtevek za povratni prenos zemljiškega dolga.247
Situacija, ko lastnik obremenjene nepremičnine, ki ni hkrati tudi dolžnik, plača na
zavarovano terjatev, se v praksi praviloma ne dogaja. Če lastnik obremenjene
nepremičnine, ki ni dolžnik, plača, se šteje, da je plačal na zemljiški dolg in ne na
zavarovano terjatev.248
s strani dolžnika, ki ni lastnik obremenjene nepremičnine:
Plačilo dolžnika, ki ni lastnik obremenjene nepremičnine, na zavarovano terjatev,
povzroči prenehanje zavarovane terjatve. Zemljiški dolg ne ugasne, temveč upnik
tudi po plačilu zavarovane terjatve ostane upravičenec iz zemljiškega dolga.
Položaj zemljiškega dolga je odvisen od notranjega razmerja med lastnikom
obremenjene nepremičnine in dolžnikom:
246 Weber, str. 287 in 288. 247 Weber, str. 289. 248 Baur, Baur, Stürner, str. 465.
63
1. če sta se lastnik obremenjene nepremičnine in dolžnik dogovorila, da bo
dolžnik plačal: lastnik obremenjene nepremičnine ima na voljo zahtevek za
povratni prenos zemljiškega dolga,
2. če sta se lastnik obremenjene nepremičnine in dolžnik dogovorila, da bo
lastnik obremenjene nepremičnine plačal in
je ta dogovor vključen v zavarovalno pogodbo: dolžnik ima zahtevek za
povračilo zoper lastnika obremenjene nepremičnine ali zahtevek za
povratni prenos zoper upnika,
ta dogovor ni vključen v zavarovalno pogodbo: dolžnik ima pravico od
upnika zahtevati povratni prenos zemljiškega dolga le, če je možnost
povratnega prenosa na plačnika izrecno predvidena v zavarovalni pogodbi.
Če zavarovalna pogodba ne vsebuje takšne določbe, potem dolžnik lahko
od lastnika obremenjene nepremičnine zahteva bodisi odstop zahtevka za
povratni prenos zemljiškega dolga, če je ta še vedno v rokah upnika (285.
člen BGB), bodisi prenos zemljiškega dolga nanj, če je ta že prišel v roke
lastnika obremenjene nepremičnine.
s strani tretje osebe:
Če tretja oseba plača zavarovano terjatev, potem le-ta po samem zakonu preide
na njega (tretji odstavek 268. člena BGB). Ali ima tretja oseba hkrati tudi pravico
zahtevati povratni prenos zemljiškega dolga pa izhaja iz zavarovalne pogodbe.249
3.8.3.2 Prisilna izvršba zemljiškega dolga
Upravičenec iz zemljiškega dolga lahko v primeru izostanka prostovoljnega plačila
zahteva prisilno izvršbo.
Zemljiški dolg v osnovi ni neposredno izvršljiv. Zato mora upravičenec iz zemljiškega
dolga najprej vložiti tožbo250 (1147. člen BGB)251 in zahtevati ugotovitev, da je lastnik
obremenjene nepremičnine dolžan trpeti prisilno izvršbo. Izvršilni naslov je torej
pravnomočna sodna odločba252 in ne zemljiški dolg kot tak.
Lastnik obremenjene nepremičnine pa lahko zemljiški dolg, v izogib dolgotrajnemu in
dragemu pravdnemu postopku, prostovoljno podvrže neposredni izvršljivosti.
Podreditev neposredni izvršljivosti (nem. Zwangsvollstreckungsunterwerfung) je
249 Prim.: Weber, str. 289 in 290. 250 Prim.: Ekart, str. 141. 251 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1318. 252 Grundschuld, URL: http://de.wikipedia.org/wiki/Grundschuld#Zwangsvollstreckungsunterwerfung_wege
n_des_dinglichen_ Anspruchs (28. 2. 2013).
64
enostransko procesno dejanje lastnika obremenjene nepremičnine, s katerim le-ta
zemljiškemu dolgu doda kvaliteto izvršilnega naslova (nem. Vollstreckungstitel). Takšna
podreditev se opravi ob ustanovitvi zemljiškega dolga ali naknadno in mora biti
zapisana v obliki notarskega zapisa (5. točka prvega odstavka 794. člena ZPO) ter
vpisana v zemljiško knjigo (prvi odstavek 800. člena ZPO).253 Upravičenec iz
zemljiškega dolga, ki je podvržen neposredni izvršljivosti, lahko kadarkoli in v
poljubnem znesku (do izčrpanja celotnega zneska zemljiškega dolga) zahteva
neposredno izvršbo zemljiškega dolga zoper vsakokratnega lastnika obremenjene
nepremičnine (prvi odstavek 800. člena ZPO). Edina omejitev: izvršba se lahko prične
šele po dveh tednih od vročitve notarskega zapisa (798. člen ZPO).254 Izvršilni naslov je
v tem primeru torej zemljiški dolg.
Podreditev neposredni izvršljivosti je dopustna tako pri lastniškem kot tudi
nelastniškem zemljiškem dolgu. Edina razlika je v tem, da lastnik obremenjene
nepremičnine kot upravičenec iz zemljiškega dolga (torej pri lastniškem zemljiškem
dolgu) ne more v svojo korist predlagati izvršbe (prvi odstavek 1197. člen BGB).255
3.8.3.3 Ugovori
Lastnik obremenjene nepremičnine se v postopku poplačila upnika iz zemljiškega dolga
lahko brani s pomočjo ugovorov, ki jih delimo na:
(a) Ugovori, ki se nanašajo na zavarovano terjatev (nem. forderungsbezogene
Einwendungen und Einreden): nanašajo se na obstoj in obseg zavarovane
terjatve. Dolžnik lahko ugovore iz zavarovane terjatve uperi zoper svojega
upnika. Obseg ugovorov se razlikuje glede na to, ali gre za starega oz. prvotnega
(pred prenosom terjatve) ali za novega upnika (po prenosu terjatve). Zoper
starega upnika lahko uveljavi vse ugovore iz zavarovane terjatve, zoper novega
upnika pa le tiste, ki so nastali do trenutka prenosa terjatve (404. člen BGB).
Lastnik obremenjene nepremičnine pa – neodvisno od tega, ali je hkrati tudi
dolžnik zavarovane terajtve ali ne – ugovorov iz zavarovane terjatve ne more
neposredno uveljavljati v postopku poplačila zemljiškega dolga. Slednje je
mogoče uveljavljati le posredno preko zavarovalne pogodbe - če so zapisani v
zavarovalni pogodbi, jih štejemo kot ugovore zoper zemljiški dolg.256
253 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1318. 254 Weber, str. 268. 255 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1344 in 1346. 256 Weber, str. 280.
65
(b) Ugovori, ki se nanašajo na zemljiški dolg (nem. grundschuldbezogene
Einwendungen und Einreden):
ugovori iz zemljiškega dolga:
- ugovori, ki se nanašajo na obstoj zemljiškega dolga: zemljiški dolg ni
nastal, zemljiški dolg je prenehal,257
- ugovori, ki se nanašajo na upravičenca iz zemljiškega dolga: upravičenec
iz zemljiškega dolga ni pravi upravičenec, ker je zemljiški dolg že prešel na
novega upravičenca,258
- ugovori, ki temeljijo na posebnih dogovorih med lastnikom obremenjene
nepremičnine in upravičencem iz zemljiškega dolga: odlog plačila
zemljiškega dolga idr.,
- ugovori, ki temeljijo na zakonu: ugovor obogatitve (pride v poštev le v
primeru ničnosti zavarovalne pogodbe ali pri nezakoniti pridobitvi
zemljiškega dolga),259
ugovori iz zavarovalne pogodbe (nem. Einreden aus dem Sicherungsvetrag):
uporabni so takrat, kadar upravičenec iz zemljiškega dolga, v nasprotju s
svojimi obveznostmi iz zavarovalne pogodbe, poskuša doseči poplačilo iz
zemljiškega dolga. Najpomembnejši ugovori iz zavarovalne pogodbe so:
- ugovor neobstoja zavarovane terjatve (nem. Einrede der Nichtvalutierung,
Einrede der fehlenden Valutierung): lastnik obremenjene nepremičnine
lahko ta ugovor uporabi takrat, kadar posojilo še sploh ni bilo ali ni bilo v
celoti izplačano, upravičenec iz zemljiškega dolga pa zahteva poplačilo iz
zemljiškega dolga. Če posojilo ni bilo izplačano, potem tudi zavarovana
terajtev še ne obstaja.
- ugovor dolžnosti povratnega prenosa zemljiškega dolga (nem. Einrede der
Rückübertragungspflicht): ta ugovor pride v poštev takrat, kadar je
upravičenec iz zemljiškega dolga v skladu z zavarovalno pogodbo zavezan
zemljiški dolg prenesti nazaj na lastnika obremenjene nepremičnine (npr.
ker je zavarovana terjatev bila plačana), a kljub temu zahteva poplačilo iz
zemljiškega dolga.260
- ugovor dolžnosti izbrisa zemljiškega dolga (nem. Einrede der
Löschungspflicht): slednji je uporaben v situaciji, ko je upravičenec iz
257 Weber, str. 263. 258 Westermann, str. 815. 259 Lüke, str. 306. 260 Ugovor dolžnosti povratnega prenosa ima pravno podlago v zavarovalni pogodbi. Če pa iz kakršnega
koli razloga zavarovalna pogodba ne pride v poštev kot pravna podlaga, pa je pravno podlago za ta ugovor
iskati v zakonu (v primeru odstopa od zavarovalne pogodbe je to 346. člen BGB, v primeru ničnosti
zavarovalne pogodbe pa 812. in 821.člen BGB).
66
zemljiškega dolga dolžan le-tega izbrisati, a ga namesto tega poskuša
uveljaviti v sodnem postopku,261
- ugovori, ki temeljijo na posebnih dogovorih, sklenjenih v zavarovalni
pogodbi (npr. dogovor, da bo upravičenec iz zemljiškega dolga poplačilo
najprej poiskal s prodajo dolžnikovega premičnega premoženja; dogovor o
odlogu; dogovor o tem, da bo upravičenec iz zemljiškega dolga v zameno
za plačilo posameznih zneskov sproti izročeval listine, potrebne za izbris
zemljiškega dolga).
Ugovori iz zavarovalne pogodbe so na razpolago lastniku obremenjene
nepremične, ki je hkrati tudi stranka zavarovalne pogodbe. Če nepremičnina
zamenja lastnika, je novi lastnik obremenjene nepremičnine upravičen do teh
ugovorov le, če so mu bili odstopljeni ali če je vstopil v zavarovalno
pogodbo.262
Ugovori, ki se nanašajo na zemljiški dolg pa so uporabni tako: pri izoliranem
zemljiškem dolgu so uporabni le ugovori iz zemljiškega dolga, pri zavarovalnem
zemljiškem dolgu pa so uporabni tako ugovori iz zemljiškega dolga kot ugovori iz
zavarovalne pogodbe.
3.8.3.3.1 Ugovori pri izoliranem zemljiškem dolgu
Pri izoliranem zemljiškem dolgu je situacija preprosta. Na eni strani imamo lastnika
obremenjene nepremičnine, ki ima le ugovore, ki se nanašajo na zemljiški dolg in še to
samo tiste iz zemljiškega dolga. Na drugi strani pa je lahko bodisi stari oz. prvotni
(pred morebitnim prenosom) bodisi novi upravičenec iz zemljiškega dolga (po
morebitnem prenosu).
a) Ugovori lastnika obremenjene nepremičnine pred prenosom zemljiškega dolga
Tukaj nastopata lastnik obremenjene nepremičnine in (stari oz. prvotni) upravičenec iz
zemljiškega dolga. Lastnik obremenjene nepremičnine ima zoper upravičenca iz
zemljiškega dolga na voljo vse ugovore iz zemljiškega dolga.263
b) Ugovori lastnika obremenjene nepremičnine po prenosu zemljiškega dolga
Če stari oz. prvotni upravičenec iz zemljiškega dolga prenese le-tega na drugo osebo,
pride do spremembe nastopajočih in sicer: lastnik obremenjene nepremičnine in novi
upravičenec iz zemljiškega dolga.
261 Wolf, Wellenhofer, str. 461 in 462. 262 Westermann, str. 815. 263 Weber, str. 263.
67
Lastnik obremenjene nepremičnine se lahko zoper zahtevek novega upravičenca iz
zemljiškega dolga brani z vsemi ugovori, ki bi jih imel na voljo zoper starega, vendar
pod dvema pogojema: ugovori morajo izhajati iz zemljiške knjige, zemljiškodolžniškega
pisma ali pa morajo novemu upravičencu biti kako drugače znani. Če ugovori novemu
upravičencu niso in ne morejo biti znani, le-ti tudi niso uporabni. V tem primeru se
šteje, da je novi upravičenec zemljiški dolg pridobil v dobri veri in brez obremenitev
(nem. gutgläubig lastenfrei).264
3.8.3.3.2 Ugovori pri zavarovalnem zemljiškem dolgu
Situacija pri zavarovalnem zemljiškem dolgu je veliko bolj zapletena. Tukaj se
prepletajo ugovori iz zemljiškega dolga in ugovori iz zavarovalne pogodbe. Lastnik
obremenjene nepremičnine ima v najbolj preprostem primeru opravka samo s prvotnim
upravičencem iz zemljiškega dolga, ki je hkrati tudi upnik zavarovane terjatve. Lahko
pa tudi pride do prenosa tako zemljiškega dolga kot tudi zavarovane terjatve, pri čemer
se lahko oba preneseta na isto osebo ali na dve različni osebi. Zato je tudi sistem
ugovorov razvejan.
a) Ugovori lastnika obremenjene nepremičnine pred prenosom zemljiškega dolga in
zavarovane terjatve
Tukaj nastopata lastnik obremenjene nepremičnine, ki bodisi je ali ni dolžnik
zavarovane terjatve, in prvi oz. prvotni upravičenec iz zemljiškega dolga.
Ugovori, če je lastnik obremenjene nepremičnine tudi dolžnik zavarovane terjatve:
ugovori iz zemljiškega dolga, in
ugovori iz zavarovalne pogodbe.
Ugovori, če lastnik obremenjene nepremičnine ni dolžnik zavarovane terjatve:
ugovori iz zemljiškega dolga, in
ugovori iz zavarovalne pogodbe pod pogojem, da je lastnik obremenjene
nepremičnine tudi stranka zavarovalne pogodbe - če ni stranka le-te, potem tudi ne
more uveljavljati teh ugovorov.265
b) Ugovori lastnika obremenjene nepremičnine po prenosu zemljiškega in zavarovane
terjatve
264 Weber, str. 263 in 264. 265 Lüke, str. 306 in 307.
68
Pri zavarovalnem zemljiškem dolgu ločimo skupni prenos (nem. gemeinsame
Übertragung), pri katerem se zemljiški dolg in zavarovana terjatev preneseta na isto
osebo, in izolirani prenos (nem. isolierte Übertragung), pri katerem se zemljiški dolg
prenese na eno in zavarovana terjatev na drugo osebo.
1. Skupni prenos zemljiškega dolga in zavarovane terjatve
Na eni strani je lastnik obremenjene nepremičnine, ki bodisi je ali ni dolžnik zavarovane
terjatve, na drugi strani pa je novi upravičenec iz zemljiškega dolga, ki je hkrati tudi
upnik zavarovane terjatve.
Ugovori, če je lastnik obremenjene nepremičnine tudi dolžnik zavarovane terjatve:
ugovori iz zemljiškega dolga,
ugovori iz zavarovalne pogodbe.
Ugovori, če lastnik obremenjene nepremičnine ni dolžnik zavarovane terjatve:
ugovori iz zemljiškega dolga,
ugovori iz zavarovalne pogodbe pod pogojem, da je lastnik obremenjene tudi
stranka zavarovalne pogodbe.266
2. Izolirani prenos zemljiškega dolga in zavarovane terjatve
Pri izoliranem prenosu pride do situacije, ko se zemljiški dolg in zavarovana terjatev
ločita. Lastniku obremenjene nepremičnine – ki je lahko hkrati tudi dolžnik zavarovane
terjatve ali pa tudi ne – stojita nasproti upravičenec iz zemljiškega dolga in upnik iz
zavarovane terjatve. Postavlja se vprašanje, kaj se v tem primeru zgodi z ugovori.
Lastnik obremenjene nepremičnine ima zoper novega upravičenca iz zemljiškega dolga:
ugovore iz zemljiškega dolga, in
ugovore iz zavarovalne pogodbe (če lastnik obremenjene nepremičnine ni dolžnik
zavarovane terjatve, potem ima ugovore iz zavarovalne pogodbe na voljo le, če je
bil stranka zavarovalne pogodbe).267
V preteklosti je BGB drugače urejal problematiko ugovorov pri izoliranem prenosu
zemljiškega dolga in zavarovane terjatve.
Po stari ureditvi je lastnik obremenjene nepremičnine bil pri ugovorih iz zavarovalne
pogodbe omejen na dejansko stanje v trenutku prenosa - lahko je uveljavljal samo
266 Weber, str. 281, in Lüke, str. 307 in 308. 267 Lüke, str. 309.
69
tiste ugovore, kateri so nastali do prenosa. Vsi tisti ugovori, ki so sicer izhajali iz
zavarovalne pogodbe, a so nastali po prenosu, so bili neuporabni. To pomeni, da v
praksi najbolj zastopani primer – ko dolžnik po izoliranem prenosu še naprej plačuje na
zavarovano terjatev – ni bilo mogoče uveljavljati v obliki ugovora iz zavarovalne
pogodbe.
Prav tako je po stari ureditvi pri izoliranem prenosu bila mogoča dobroverna in
ugovorov prosta pridobitev zavarovalnega zemljiškega dolga (nem. gutgläubiger und
einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld). V tem primeru je novi upravičenec iz
zemljiškega dolga le-tega pridobil brez ugovorov iz zavarovalne pogodbe. To pomeni,
da se je zavarovalni dolg de facto spremenil v izoliranega. Za takšen prenos je bila
potrebna dobrovernost novega upravičenca iz zemljiškega dolga. Slednji je bil
dobroveren, če ni vedel za zavarovalno naravo konkretnega zemljiškega dolga in če ni
vedel za vsebino posameznih ugovorov. Dokazovanje dobrovernosti so olajševali vpisi
ugovorov v zemljiški knjigi in na zemljiškodolžniškem pismu. Dobroverna in ugovorov
prosta pridobitev zavarovalnega zemljiškega dolga pa ni bila mogoča v primeru, če sta
stari in novi upravičenec iz zemljiškega dolga izvedla prenos z namenom izigrati
lastnika obremenjene nepremičnine in mu odvzeti ugovore iz zavarovalne pogodbe.
Vendar je takšno zlorabo veljalo dokazati – bilo je potrebno dokazati namen oškodovati
in ne samo posledico oškodovanja.
Takšna ureditev je lastnika obremenjene nepremičnine postavljala v zelo neugoden
položaj in omogočala številne zlorabe. Nemški zakonodajalec je z Zakonom o omejitvi
tveganja v BGB vpeljal dve pomembni spremembi. Prva je ta, da lastnik obremenjene
nepremičnine lahko uveljavlja vse ugovore iz zavarovalne pogodbe ne glede na to, ali
so nastali pred ali po prenosu zemljiškega dolga. Druga pa ta, da dobroverna in
ugovorov prosta pridobitev zavarovalnega zemljiškega dolga več ni mogoča.268
3.9 PRENEHANJE ZEMLJIŠKEGA DOLGA
Zemljiški dolg lahko preneha (nem. Aufhebung, Löschung) bodisi z izbrisom iz
zemljiške knjige bodisi s prodajo obremenjene nepremičnine v izvršilnem postopku.
3.9.1 Prenehanje zemljiškega dolga z izbrisom iz zemljiške knjige
Zemljiški dolg s prostovoljnim plačilom ne preneha.269 Lastnik obremenjene
nepremičnine lahko, potem ko pridobi zemljiški dolg nazaj – torej ko se nelastniški
268 Weber, str. 281 – 284. 269 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1319.
70
zemljiški dolg pretvori v lastniškega - zahteva izbris zemljiškega dolga v zemljiški
knjigi.270
Izbris zemljiškega dolga lahko zahtevajo tudi:
- imetnik zemljiških zastav (hipotekarni upnik, upravičenec iz zemljiškega dolga ali
upravičenec iz rentnega dolga), ki ima isti ali kasnejši vrstni red kot zemljiški dolg
(1179.a člen BGB): ta lahko zahteva izbris zemljiškega dolga, če je le-ta v rokah
lastnika obremenjene nepremičnine bodisi v trenutku vpisa njegove pravice v
zemljiško knjigo bodisi pozneje – govorimo o pravici do izbrisa, ki temelji na zakonu
(nem. gesetzlicher Löschungsanspruch) in jo zato ni potrebno vpisati v zemljiško
knjigo (takšno pravico je mogoče tudi izključiti),
- imetnik druge stvarne pravice z istim ali kasnejšim vrstnim redom (služnostni
upravičenci, užitkarji, imetnik realnega bremena, imetniki predkupne pravice) in
tisti, ki ima pravico zahtevati ustanovitev takšne stvarne pravice ali prenos
lastninske pravice na obremenjeni nepremičnini (1179. člen BGB): ta lahko zahteva
izbris zemljiškega dolga le, če se je tako dogovoril z lastnikom obremenjene
nepremičnine – gre za pravico do izbrisa, ki temelji na pravnem poslu (nem.
bewilligter, vereinbarter Löschungsanspruch) in ga je potrebno vpisati v zemljiško
knjigo.271
3.9.2 Prenehanje zemljiškega dolga v izvršilnem postopku
Zemljiški dolg pa preneha, če se upravičenec iz zemljiškega dolga v izvršilnem
postopku poplača iz obremenjene nepremičnine (1181. in prvi odstavek 1192. člen
BGB). Zemljiški dolg preneha, ko se obremenjena nepremičnina v izvršilnem postopku
proda najboljšemu ponudniku (prvi odstavek 91. člena ZVG). V tem trenutku se za
upravičenca iz zemljiškega dolga obremenjena nepremičnina spremeni v denarni
znesek. Zemljiški dolg preneha, upravičenec iz zemljiškega dolga pa pridobi pravico
zahtevati izplačilo iz pridobljenega izkupička.272
270 Weber, str. 294. 271 Prim.: Lüke, str. 312 in 313, in Baur, Baur, Stürner, str. 477 – 480. 272 Dauner-Lieb, Heidel, Ring, str. 1319.
71
4 DOLŽNIŠKO IN RENTNO PISMO V ŠVICARSKI PRAVNI UREDITVI
4.1 SPLOŠNO O DOLŽNIŠKEM IN RENTNEM PISMU
4.1.1 Švicarski sistem zemljiških zastav
V Švici je od srednjega veka do 19. stoletja bilo kar 60 vrst zemljiških zastav v uporabi
(Gült, Eigentumspfand, Pfandsatzung, Generalpfandrecht, Schadlosbrief,
Grundpfandverschreibung idr.). Slednje so se razlikovale od kantona do kantona, pri
čemer so razlike včasih bile vsebinske, včasih pa le v poimenovanjih.
V 19. stoletju so se bolj ali manj oblikovale tri temeljne vrste zemljiških zastav in nekaj
le-tem sorodnih različic. V notranji Švici, Glarusu in Appenzelu je bila najbolj razširjena
oblika rentno pismo (nem. Gült), v Ženevi, Thurgauu, St. Gallenu, Schaffenhausenu in
Aargauu dolžniško pismo (nem. Schuldbrief), v južni in zahodni Švici pa hipoteka (nem.
Grundschuldverschreibung).273
Švicarski zakonodajalec je v 20. stoletju pri sestavljanju Švicarskega Civilnega zakonika
(nem. Schweizerisches Zivilgesetzbuch, v nadaljevanju ZGB)274 upošteval spontani
razvoj in tradicijo zemljiških zastav v navedenih treh regijah ter uzakonil hipoteko,
dolžniško pismo in rentno pismo kot numerus clausus zemljiških zastav.275
Medtem ko je hipoteka tipična vrsta akcesorne in rentno pismo neakcesorne zemljiške
zastave, pa dolžniško pismo lahko opredelimo kot nekakšno vmesno obliko med
njima.276 Kljub temu pa tako dolžniško kot rentno pismo ustrezata pojmu zemljiškega
dolga.
Delna revizija stvarnega prava ZGB277, ki je začela veljat 1. januarja 2012, je razširila
pojem dolžniškega pisma in odpravila rentno pismo. Dolžniško pismo je od tega
datuma naprej mogoče ustanoviti bodisi kot pisemsko bodisi kot knjižno, rentno pismo
pa sploh več ni mogoče ustanoviti. Obstoječa rentna pisma ostanejo v veljavi in se
urejajo v skladu s pred revizijo veljavnimi določbami ZGB, dokler kantonalne oblasti ne
273 Prim.: Grundpfandrecht, URL: www.hls-dhs-dss.ch/textes/d/D47937.php (28. 2. 2013). 274 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907, ZGB, AS 24 233/1907, zadnja sprememba
2012 6679/2012. ZGB je bil sprejet 10. decembra 1907 in je začel veljati 1. januarja 1912. 275 Prim.: P. Tuor, B. Schnyder, J. Schmid, A. Rumo-Jungo, Das Schweizer Privatrecht, Schulthess, Zürich -
Basel - Genf 2007, str. 1076. 276 Prim.: Berden, Tratnik, Vrenčur, Rijavec, Frantar, Keresteš, Juhart, str. 172. 277 Bundesgesetz vom 11. Dezember 2009 (Register-Schuldbrief und weitere Änderungen im Sachenrecht),
AS 2011 4637/2009. Ta zakon o spremembi ZGB je bil sprejet 11. decembra 2009 in je začel veljati 1.
januarja 2012.
72
ukažejo obvezno spremembo v kakšno izmed preostalih oblik zemljiških zastav (33.a
člen Zadnjega naslova ZGB).278 V Švici torej do nadaljnjega obstajajo vse tri vrste
zemljiških zastav, ustanoviti pa je mogoče le še hipoteko in dolžniško pismo.
Razmerje med ustanovljenimi hipotekami in dolžniškimi ter rentnimi pismi se razlikuje
od kantona do kantona. Dolžniško pismo je najbolj zastopana oblika zemljiške zastave
(npr. v kantonu Zürich in Bern prevladuje, v kantonu Basel-Stadt je število
ustanovljenih dolžniških pisem kar dvajset krat večje kot število ustanovljenih
hipotek).279 Hipoteka je v preteklih petnajstih letih precej izgubila na pomenu.280
Rentno pismo v praksi skorajda ni prisotno (število ustanovljenih rentnih pisem je
menda manjše kot je členov v ZGB281 – torej nekje okrog tisoč).
4.1.2 Zakonska ureditev dolžniškega in rentnega pisma
Revizija ZGB je ustvarila poseben položaj, saj se za dolžniško pismo uporablja veljavni
ZGB, za rentno pismo pa določbe pred revizijo veljavnega ZGB (v nadaljevanju stari
ZGB).282
Veljavni in stari ZGB urejata obe obliki zemljiškega dolga v Dvaindvajsetem naslovu
(Zemljiška zastava) Drugega oddelka (Omejene stvarne pravice) Četrtega dela
(Stvarno pravo).
Dolžniško pismo je urejeno v Prvem razdelku oz. v splošnih določbah o zemljiški zastavi
(793. – 823. člen ZGB), v Tretjem razdelku oz. v posebnih določbah o dolžniškem
pismu (842. – 865. člen ZGB) in Četrtem razdelku oz. določbo o obveznicah, ki se lahko
zavarujejo z zemljiško zastavo283 (875. člen ZGB). Poleg tega se zanj uporabljajo tudi
nekatere določbe o hipoteki (827. – 834. člen ZGB).
278 Teilrevision des Immobiliarsachenrechts, URL: http://www.walderwyss.com/publications/1171.pdf (28.
2. 2013). 279 Im Visier: die Grundpfandrechte in der Schweiz, URL: http://www.mattig.ch/dbFile/2171/sc05-
schriftenreihe-nr5_immobilien.pdf (28. 2. 2013). 280 Sicherungsmittel, URL: http://www.immobilien-finanzieren.ch/sicherheiten/sicherungsmittel (28. 2.
2013). 281 Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str.
1019. 282 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907, ZGB, AS 24 233/1907, zadnja sprememba
2010 4427/2009. ZGB je v takšni obliki veljal do 1. januarja 2012, ko je stopila v veljavo delna revizija.
Slednja je črtala določbe o rentnem pismu iz ZGB. 283 Ta določba ima v praksi le skromno vlogo. J. Schmid, B. Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 2. Auflage,
Schulthess, Zürich 2007, str. 324.
73
Rentno pismo je urejeno na štirih mestih v starem ZGB: splošne določbe o zemljiški
zastavi (Prvi razdelek, 793. - 823. člen starega ZGB), posebne določbe o rentnem
pismu (Tretji razdelek, B. del, 847. – 853. člen starega ZGB), skupne določbe o
dolžniškem in rentnem pismu (Tretji razdelek, C. del, 854. – 874. člen starega ZGB),
določbe o obveznicah, ki se lahko zavarujejo z zemljiško zastavo (Četrti razdelek, 875 -
883. člen starega ZGB).
Na dolžniško in rentno pismo se nanašajo tudi določbe nekaterih drugih predpisov:
Zakon o kmetijskih zemljiščih284, Zakon o obligacijskem pravu285, Pravilnik o zemljiški
knjigi286, Zakon o prisilni izvršbi in stečaju287, Uredba o prisilni prodaji nepremičnin288
idr.289
4.1.3 Pojem in značilnosti dolžniškega in rentnega pisma
Dolžniško pismo je vrsta zemljiške zastave, pri kateri se v zavarovanje osebne terjatve
ustanovi zemljiški dolg na obremenjeni nepremičnini (prvi odstavek 842. člena ZGB).
Rentno pismo je vrsta zemljiške zastave, pri kateri se v zavarovanje terjatve ustanovi
zemljiški dolg na obremenjeni nepremičnini (prvi odstavek 847. člena starega ZGB).
Opredelitvi dolžniškega in rentnega pisma sta sta si na prvi pogled zelo podobni.
Bistvena razlika je v terjatvi, ki jo posamezno pismo varuje. Terjatev, katere
zavarovanju služi dolžniško pismo, je osebna terjatev (nem. persönliche Forderung). To
pomeni, da lastnik obremenjene nepremičnine zanjo odgovarja z obremenjeno
nepremično in z vsem svojim premoženjem (nem. persönliche Haftung). Terjatev, ki jo
varuje rentno pismo, pa ni osebna. Lastnik obremenjene nepremičnine odgovarja samo
z obremenjeno nepremičnino (nem. Sachhaftung).290
284 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB, AS 1993 1410/1991,
zadnja sprememba 2011 725/2008. BGBB je bil sprejet 4. oktobra 1991 in je začel veljati 1. januarja 1994. 285 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
(Fünfter Teil: Obligationenrecht), OR, AS 27 317/1911, zadnja sprememba 2012 6679/2012. OR je bil
sprejet 30. marca 1911 in je začel veljati 1. januarja 1912. 286 Grundbuchverordnung vom 23. September 2011, GBV, AS 2011 4659/2011. GVB je bil sprejet 23.
septembra 2011 in je začel veljati 1. januarja 2012. 287 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG, AS 11529/1889, zadnja
sprememba 2011 725/2008. SchKG je bil sprejet 11. aprila 1889 in je začel veljati 1. januarja 1892. 288 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken,
VZG, AS 36 425, zadnja sprememba 2011 4659/2011. VZG je bil sprejet 23. aprila 1920 in je začel veljati
1. januarja 1921. 289 Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 322 in 323. 290 Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 401, 412 in 413.
74
Tako dolžniško kot tudi rentno pismo praviloma predstavljata omejeno stvarno pravico
na tuji stvari, le izjemoma lahko gre za omejeno stvarno pravico na lastni stvari (če gre
za lastniško dolžniško ali rentno pismo).291
Obe pismi sta neakcesorni292, prenosni in nedeljivi.
4.2 POJAVNE OBLIKE DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA
4.2.1 Lastniško in nelastniško dolžniško in rentno pismo
Delitev dolžniškega in rentnega pisma na lastniško (nem. Eigentümerschuldbrief,
Eigentümergült) in nelastniško (nem. Fremdschuldbrief, Fremdgült) ne izhaja izrecno iz
ZGB, temveč iz pravne teorije.
Pri lastniškem dolžniškem ali rentnem pismu je lastnik obremenjene nepremičnine tudi
upravičenec iz pisma. Pismo je lahko lastniško že ob nastanku (lastnik obremenjene
nepremičnine bodisi ustanovi pismo, ki se glasi na njegovo ime, bodisi ustanovi pismo,
ki se glasi na vsakokratnega imetnika in ga obdrži zase) ali postane lastniško pozneje
(osebi lastnika obremenjene nepremičnine in upravičenca iz pisma se združita v isti
osebi; lastnik obremenjene nepremičnine po plačilu terjatve iz pisma zahteva povratni
prenos pisma nase in tako postane upravičenec iz pisma).293 Če je pismo lastniško,
obstajajo pravice iz pisma (terjatev in stvarna pravica) le na formalni ravni in se
»aktivirajo« šele s prenosom pisma na drugo osebo.294 To pomeni, da pravice iz pisma
zaživijo šele takrat, ko se lastniško pismo spremeni v nelastniškega.
Pri nelastniškem dolžniškem ali rentnem pismu sta osebi lastnika obremenjene
nepremičnine in upravičenca iz pisma ločeni.
4.2.2 Izolirano in zavarovalno dolžniško in rentno pismo
Ne ZGB ne pravna teorija ne omenjata delitve pisem na izolirano in zavarovalno.
Švicarska pravna teorija le kot temeljni nalogi vsakega dolžniškega in rentnega pisma
omenja:
291 Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 318 in 319. 292 Prim.: Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo,
Schnyder, str. 969. 293 Prim.: Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo,
Schnyder, str. 969. 294 Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 405.
75
(1) Zavarovalno funkcijo (nem. Sicherungsfunktion)
Obe pismi lahko služita le zavarovanju določene terjatve. V obeh primerih gre za
stvarnopravno zavarovanje (nem. Sicherungsrecht, Verwertungsrecht,
Werterecht) - upravičenec iz pisma ima v primeru izostanka prostovoljnega plačila
pravico predlagati izvršbo na obremenjeno nepremičnino in se z izkupičkom,
pridobljenim s prodajo le-te, poplačati.
(2) Funkcijo mobilizacije vrednosti nepremičnine (nem. Mobilisierung des
Bodenwerts)
Obe pismi lahko služita tudi mobilizaciji vrednosti nepremičnine. To pomeni, da se
vrednost celotne nepremičnine ali njenega dela lahko osamosvoji (mobilizira) in
»utelesi« v pismu ter samostojno spravi v pravni promet: lahko se podari, proda,
zastavi, vloži kot osnovni vložek itd.295 Iz teha izhaja, da sta obe pismi prenosni in
ju prištevamo k t. i. zemljiškim zastavam, ki so primerne za prenos (nem.
Verkehrsgrundpfandrechte).296
4.2.3 Registrsko in pisemsko dolžniško pismo, pisemsko rentno pismo
Delna revizija ZGB, ki je začela veljati leta 2012, je uvedla delitev dolžniškega pisma na
registrskega (nem. Register-Schuldbrief, papierloser Schuldbrief) in pisemskega
(Papier-Schuldbrief).
Registrsko dolžniško pismo je dolžniško pismo, ki nastane z vpisom v zemljiško knjigo,
in ne predpostavlja izdajo dolžniškega pisma kot vrednostnega papirja ter se prenaša
izključno knjižno.
Pisemsko dolžniško pismo je dolžniško pismo, ki nastane z vpisom v zemljiško knjigo, in
predpostavlja izdajo dolžniškega pisma kot vrednostnega papirja ter se prenaša
izključno zunajknjižno – s prenosom dolžniškega pisma kot vrednostnega papirja.
Rentno pismo je bilo mogoče ustanoviti le v pisemski obliki. To pomeni, da je nastal z
vpisom v zemljiško knjigo, in je predvideval izdajo rentnega pisma kot vrednostnega
papirja ter se prenaša zgolj zunajknjižno.
4.3 PREDMET DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA
Predmet dolžniškega pisma je lahko le nepremičnina, h kateri spadajo vsi njeni sestavni
deli in pritikline (prvi odstavek 805. člena ZGB). Lastnik obremenjene nepremičnine
lahko celo nekatere druge stvari, ki sicer ne spadajo pod pojem pritikline (npr. stroji,
pohištvo), opredeli kot pritikline in jih na podlagi enostranskega pravnega posla in
295 Prim.: Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1074 in 1075. 296 Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 400.
76
vpisa v zemljiško knjigo vključi v dolžniško pismo (drugi odstavek 805. člena ZGB). Pri
tem pa pravice tretjih ne smejo biti dotaknjene (tretji odstavek 805. člena ZGB). Če
lastnik obremenjene nepremičnine kakšno tujo stvar razglasi za pritiklino obremenjene
nepremičnine, slednja ne postane predmet dolžniškega pisma ne glede na to, ali je
upravičeni imetnik pisma dobroveren ali ne.
Predmet dolžniškega pisma so tudi naravni plodovi, ki se še niso ločili od obremenjene
nepremičnine, in civilni plodovi (806. člen ZGB). Poleg teh sem prištevamo tudi izplačila
iz naslova zavarovanj obremenjene nepremičnine (822. člen ZGB).
Nepremičnina, ki se naj obremeni z dolžniškim pismom, mora biti vpisana v zemljiško
knjigo (prvi odstavek 796. člena ZGB). Kantonalne oblasti lahko kadarkoli omejijo ali
prepovedo ustanovitev dolžniškega pisma na nepremičninah, ki so sicer vpisane v
zemljiško knjigo, a spadajo pod javno dobro (npr. na občinski objekti, šole, cerkve,
bolnišnice, gmajne297 in pašniki, drugi odstavek 796. člena ZGB).
Predmet dolžniškega pisma so lahko le ena ali več natančno določenih nepremičnin
(prvi odstavek 797. člena ZGB). S tem pravilom je onemogočena ustanovitev splošnega
dolžniškega pisma (nem. Generalpfand), pri katerem so predmet obremenitve »vse
dolžnikove nepremičnine«.298
Kljub temu pa je mogoče ustanoviti bodisi posamično dolžniško pismo (nem.
Einzelpfand), pri katerem za zavarovanje terjatve služi ena nepremičnina, bodisi
skupno dolžniško pismo (nem. Gesamtpfand), pri katerem za zavarovanje terjatve služi
več nepremičnin. Pri skupnem pismu vse nepremičnine odgovarjajo za celotni znesek
terjatve299, ni pa nujno da se izvršba izpelje na vseh. Skupno pismo se lahko ustanovi
le na nepremičninah, ki so v lasti ene osebe ali več različnih oseb, če so ti hkrati tudi
solidarni dolžniki (prvi odstavek 798. člen ZGB).
Del nepremičnine ni mogoče samostojno obremeniti z dolžniškim pismom. Če pa lastnik
vendarle želi del nepremičnine dati v zavarovanje, mora nepremičnino najprej razdeliti
in dele kot samostojno celoto vpisati v zemljiško knjigo (drugi odstavek 797. člena
ZGB).
297 Gmajna je neobdelan, na redko porasel svet, ki je navadno v skupni lasti vaščanov. Slovar slovenskega
knjižnega jezika, URL: http://bos.zrc-sazu.si/cgi/a03.exe?name=sskj_testa&expression=gmajna&hs=1
(28. 2. 2013). 298 Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str.
972. 299 Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str.
973.
77
Z dolžniškim pismom se, kot rečeno, lahko obremeni le nepremičnina, ki je vpisana v
zemljiško knjigo. V Švici se v zemljiško knjigo vpisujejo nepremičnine, samostojne in
trajne pravice, rudniki in solastnina.300 Pri solastnini ločijo navadno solastnino (nem.
gewöhnlichees Miteigentum) in etažno lastnino (nem. Stockeigentum). Pri obeh je
mogoče z dolžniškim pismom obremeniti tako skupno zemljišče (nem. Stammparzelle),
ki ga solastniki lahko obremenijo le skupaj pod pogojem, da posamezni deleži niso
obremenjeni, kot tudi posamezne deleže (nem. jeder einzelne Anteil), ki ga lastnik
lahko vedno samostojno obremeni, četudi je skupno zemljišče že obremenjeno.301
Pri obremenitvi kmetijskih zemljišč z dolžniškim pismom, je potrebno upoštevati
določbe BGBB (798.a člen ZGB).
Enako velja za rentno pismo, s tem, da se je rentno pismo lahko ustanovilo le na
kmetijskih zemljiščih, stanovanjskih hišah in gradbenih parcelah302 (drugi odstavek 847.
člen starega ZGB).
4.4 OBSEG ODGOVORNOSTI LASTNIKA OBREMENJENE
NEPREMIČNINE
Lastnik obremenjene nepremičnine odgovarja pri dolžniškem pismu z obremenjeno
nepremičnino in z vsem svojim premoženjem - osebna odgovornost (nem. persönliche
Haftbarkeit), pri rentnem pismu pa samo z obremenjeno nepremičnino – stvarna
odgovornost (nem. Sachhaftung).303
4.5 NASTANEK DOLŽNIŠKEGA PISMA
Nastanek dolžniškega pisma (nem. Entstehung) se nekoliko razlikuje glede na to, ali
gre za ustanovitev registrskega ali pisemskega dolžniškega pisma.
Koraki za ustanovitev registrskega dolžniškega pisma so:
sklenitev pravnega posla,
vpis v zemljiško knjigo.
Koraki za ustanovitev pisemskega dolžniškega pisma so:
sklenitev pravnega posla,
300 Prim.: Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1080 – 1081 in 1087 – 1089, Amstutz, Breitschmid,
Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str. 971 – 974. 301 Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 333 in 334. 302 Rentnega pisma ni bilo mogoče ustanoviti na industrijskih nepremičninah. Prim.: Amstutz, Breitschmid,
Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str. 969. 303 Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 326 in 327.
78
vpis v zemljiško knjigo,
izstavitev dolžniškega pisma kot vrednostnega papirja.
Rentno pismo od 1. januarja 2012 več ne more biti ustanovljeno in tudi ZGB več ne
vsebuje določb o nastanku le-tega. Rentna pisma, ki so nastala do tega datuma, so
nastala na bolj ali manj enak način kot pisemsko dolžniško pismo.304
4.5.1 Pravni posel
Pravna podlaga za nastanek dolžniška pisma je pravni posel. Slednji se razlikuje glede
na to, ali lastnik obremenjene nepremičnine ustanavlja dolžniško pismo v dogovoru z
upnikom (nelastniško dolžniško pismo) ali na lastno pest (lastniško dolžniško pismo). V
prvem primeru je potrebna pogodba, v drugem primeru pa enostranski pravni posel o
ustanovitvi dolžniškega pisma.
4.5.1.1 Pogodba o ustanovitvi dolžniškega pisma
Pogodba o ustanovitvi dolžniškega pisma (nem. Vertrag auf Errichtung eines
Schuldbriefs) je zavezovalni pravni posel, s katerim se lastnik obremenjene
nepremičnine in upnik terjatve, ki se naj zavaruje, dogovorita o ustanovitvi dolžniškega
pisma.
Bistvene elemente pogodbe o ustanovitvi dolžniškega pisma delimo na:
(1) objektivno bistvene elemente:
- zaveza lastnika nepremičnine, ki se naj obremeni, da bo ustanovil dolžniško
pismo v korist upnika,
- podatki o lastniku nepremičnine, ki se naj obremeni, in dolžniku, če ta ni
identičen z osebo lastnika obremenjene nepremičnine,
- podatki o upniku terjatve, ki se naj z dolžniškim pismom zavaruje,
- podatki o terjatvi, ki se naj z dolžniškim pismom zavaruje,305
304 Najpomembnejša razlika pri nastanku dolžniškega in rentnega pisma je v tem, da pri dolžniškem pismu
zgornja meja obremenitve (nem. Belastungsgrenze) ni določena, pri rentnem pa je bila. Rentni dolg, ki je
bil ustanovljen na kmetijskem zemljišču, se je lahko glasil na celotno donosno vrednost tega zemljišča
(nem. Ertragswert), tisti, ki pa je bil ustanovljen na nekmetijskem zemljišču pa le na petino donosne
vrednosti tega zemljišča (848. člen starega ZGB). Donosna vrednost se je določila v skladu z BGBB ali na
podlagi uradne cenitve. Prim.: Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto,
Rumo-Jungo, Schnyder, str. 1019. 305 Znesek terjatve bo postal znesek dolžniškega pisma, zato mora ta biti točno določen in izražen v
domači valuti (prvi odstavek 794. člena ZGB). To pomeni, da mora biti numerično fiksiran in izražen v
švicarskih frankih. Prim.: Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto,
Rumo-Jungo, Schnyder, str. 970.
79
- podatki o predmetu dolžniškega pisma (o nepremičnini, ki se naj obremeni),
- določitev vrste dolžniškega pisma, ki se naj ustanovi,
(2) subjektivno bistvene elemente:
- dogovor o načinu odplačevanja terjatve,
- dogovor o odpovedi dolžniškega pisma,
- dogovor o morebitni amortizaciji dolžniškega pisma idr.
Pogodba mora biti notarsko overjena (drugi odstavek 799. člena ZGB). Tudi vse
spremembe pogodbe, z izjemo tistih, ki zmanjšujejo obremenitev (npr. zmanjšanje
zavarovane terjatve), morajo biti notarsko overjene.306
4.5.1.2 Enostranski pravni posel o ustanovitvi dolžniškega pisma
Enostranski pravni posel o ustanovitvi dolžniškega pisma (nem. Einseitige Erklärung auf
Einrichtung eines Schuldbriefs, Einseitiges Begehren auf Einrichtung eines Schuldbriefs)
je izjava volje lastnika obremenjene nepremičnine o ustanovitvi dolžniškega pisma.
Bistveni elementi enostranskega pravnega posla so:
- podatki o lastniku obremenjene nepremičnine,
- podatki o predmetu dolžniškega pisma (o nepremičnini, ki se naj obremeni),
- znesek, na katerega se naj dolžniško pismo glasi.
Enostranski pravni posel mora biti notarsko overjen (drugi odstavek 799. člen ZGB).307
4.5.2 Vpis v zemljiško knjigo
Lastnik obremenjene nepremičnine je upravičen (če je sestavil enostranski pravni akt)
oz. zavezan (če je sklenil pogodbo) predlagati vpis dolžniškega pisma v zemljiško
knjigo. Če slednji v nasprotju s pogodbo tega ne naredi, lahko upnik zahteva vpis po
sodni poti (prvi odstavek 665. člena ZGB).308
Znesek dolžniškega pisma se, za razliko od hipoteke, ne more glasiti na maksimalni znesek, za katerega
obremenjena nepremičnina jamči (za dolžniško pismo ne velja drugi odstavek 794. člena ZGB). Prim.:
Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 330.
Znesek dolžniškega pisma se lahko obrestuje. Obrestna mera je praviloma prepuščena avtonomiji strank,
ki pa je omejena z splošnimi določbami o oderuških obrestih in morebitnimi kantonalnimi predpisi o
največjih obrestnih merah 795. člen ZGB). Določbe o največji obrestni meri lahko zasledimo v kantonih
Appenzell Ausserrhoden, Appenzell Innerrhoden, Neuchâtel, Nidwalden in Ticino, pri čemer se meja giblje
od 4 do 10%. Ostali kantoni so opustili omejevanje obrestne mere. Prim.: Amstutz, Breitschmid, Furrer,
Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str. 971. 306 Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 335 in 336. 307 Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 404 in 405. 308 Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 337
80
Predlog za vpis dolžniškega pisma v zemljiško knjigo mora biti pisen in se naslovi na
upravnika zemljiške knjige (nem. Grundbuchverwalter).
Ustanovitev registrskega (prvi odstavek 857. člena ZGB) in pisemskega dolžniškega
pisma (tretji odstavek 860. člena ZGB) je opravljena v trenutku vpisa v zemljiško
knjigo, pri pisemskem pa se zahteva še izdaja dolžniškega pisma kot vrednostnega
papirja.309
Registrsko dolžniško pismo se lahko vpiše na ime lastnika obremenjene nepremičnine
ali upravičenca iz dolžniškega pisma (drugi odstavek 857. člena ZGB).
4.5.3 Izdaja in izročitev dolžniškega pisma
4.5.3.1 Dolžniško pismo kot vrednostni papir
Pisemsko dolžniško pismo je vrednostni papir (965. člen OR). To pomeni, da sta v
listini utelešeni tako zavarovana terjatev kot tudi stvarna pravica. Zato je lastnik
obremenjene nepremičnine dolžan plačati znesek, naveden na pisemskem dolžniškem
pismu, samo ob predložitvi dolžniškega pisma samega.
Pisemsko dolžniško pismo se lahko glasi na imetnika ali na ime določene osebe, tudi
lastnika obremenjene nepremičnine (drugi odstavek 860. člena ZGB). Če se glasi na
imetnika, gre za imetniški vrednostni papir (nem. Inhaberwertpapier). Če se glasi na
ime določene osebe, pa gre za ordrski vrednostni papir (nem. Ordrepapier).310
Sprememba imetniškega vrednostnega papirja v ordrskega in obratno je v soglasju z
vsemi strankami (lastnikom obremenjene nepremičnine, morebitnim dolžnikom,
upravičenim imetnikom dolžniškega pisma) kadarkoli dopustna (970. člen OR).311
4.5.3.2 Izdaja dolžniškega pisma
309 Izdaja dolžniškega pisma je precej zamudna. Zato so se v notarski praksi razvile prehodne oblike
zavarovanj (nem. Interimstitel ali Interimskurkunden, v kantonu Bern Einlieferungsverpflichtung). Slednje
veljajo le od trenutka vpisa dolžniškega pisma do izdaje pripadajočega vrednostnega papirja. Upniku iz
dolžniškega pisma nudijo začasno zavarovanje in mu dajejo zahtevek na izročitev dolžniškega pisma.
Sodna praksa je mnenja, da takšne oblike zavarovanj ne nudijo enako zavarovanje kot dolžniško pismo.
Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 404, in Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-
Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str. 1024. 310 Prim.: Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1130 – 1132. 311 Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str.
1025.
81
Pisemsko dolžniško pismo izda zemljiškoknjižni urad (nem. Grundbuchamt) in mora
vsebovati podpis upravnika zemljiške knjige (prvi in drugi odstavek 861. člena ZGB).
Obvezna vsebina pisemskega dolžniškega pisma je predpisana v GBV, kantonalne
oblasti pa so pristojne predpisati dodatne zahteve glede vsebine le-tega.312 Izdaja se
na predpisanih obrazcih.313
4.5.3.3 Izročitev dolžniškega pisma
Zemljiškoknjižni urad lahko pisemsko dolžniško pismo izroči bodisi lastniku
obremenjene nepremičnine bodisi upniku iz dolžniškega pisma. Slednjemu ga lahko
izroči le na podlagi izrecnega soglasja lastnika obremenjene nepremičnine ali dolžnika,
če ta ni identičen z lastnikom obremenjene nepremičnine (tretji odstavek 861. člena
ZGB).314 Soglasje služi kot varovalo – v naprotnem primeru bi se upnik lahko
samovoljno dokopal do listine še preden bi izplačal posojilo, v zavarovanje katerega je
dolžniško pismo namenjeno.315
4.5.4 Sprememba hipoteke v dolžniško ali rentno pismo in obratno
Hipoteka se lahko kadarkoli spremeni v dolžniško pismo in obratno. Za spremembo je
potreben sporazum med lastnikom obremenjene nepremičnine, morebitnim dolžnikom
in upravičencem iz dolžniškega pisma, in vpis spremembe v zemljiško knjigo (107. člen
GVO).
Hipoteko več ni mogoče spremeniti v rentni dolg, zato pa je mogoče rentni dolg
spremeniti v hipoteko.
4.6 PRENOS DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA
Prenos dolžniškega pisma se razlikuje glede na to, ali prenašamo registrsko ali
pisemsko dolžniško pismo. Rentno pismo se prenaša na enak način kot pisemsko
dolžniško pismo.316
312 Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str.
1025. 313 Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1130. 314 Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 404. 315 Prim.: Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1131. 316 Prim.: Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1147.
82
4.6.1 Prenos registrskega dolžniškega pisma
Registrsko dolžniško pismo se prenaša na podlagi pisne izjave starega upravičenca iz
dolžniškega pisma in vpisa novega upravičenca iz dolžniškega pisma v zemljiško knjigo
(prvi odstavek 858. člena ZGB). Gre za knjižni prenos.
4.6.2 Prenos pisemskega dolžniškega pisma
Pisemsko dolžniško pismo je, kot rečeno, vrednostni papir in se tudi prenaša v skladu s
pravili o prenosu vrednostnih papirjev.
Način prenosa pisemskega dolžniškega pisma je odvisen od tega, ali je ta imetniški ali
ordrski vrednostni papir.
Če je dolžniško pismo imetniški vrednostni papir, je za veljaven prenos dovolj le
izročitev dolžniškega pisma (prvi odstavek 864. člena ZGB). Če pa je dolžniško pismo
ordrski vrednostni papir, je najprej potrebno prenos zabeležiti na sami listin (to se
naredi tako, da se na listini zapiše ime novega upravičenca iz dolžniškega pisma) in
nato še izročiti dolžniško pismo (864. člen ZGB). Gre za neko vrsto indosamenta.
Blanko indosament ni dovoljen.317
Novi upravičenec iz dolžniškega pisma se v nobenem primeru ne vpisuje v glavno
zemljiško knjigo, zato gre za zunajknjižni prenos. Ima pa na voljo vpis v pomožno
knjigo oz. register upnikov.318
4.7 ZASTAVITEV DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA
Dolžniško pismo je samostojno zastavljivo.
Registrsko dolžniško pismo se zastavi na podlagi pisne izjave upravičenca iz
dolžniškega pisma, ki je vpisan v zemljiški knjigi, in vpisa zastavne pravice v zemljiško
knjigo (prvi odstavek 859. člena ZGB).
Pisemsko dolžniško pismo se zastavi po pravilih o vrednostnih papirjih. Za zastavitev
imetniškega vrednostnega papirja zadostuje izročitev same listine (prvi odstavek 901.
člena ZGB), za zastavitev ordrskega vrednostnega papirja pa je poleg izročitve listine
potreben še indosament (drugi odstavek 901. člena ZGB).
317 Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 408, in Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1142. 318 Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str.
1032.
83
Rentni dolg se zastavi na enak način kot pisemsko dolžniško pismo.
Zastavni upnik pridobi ročno zastavno pravico (nem. Faustpfand) na dolžniškem ali
rentnem pismu kot premični stvari (nem. Fahrnis) in ni upravičenec iz dolžniškega
pisma.319
4.8 REALIZACIJA DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA
4.8.1 Zavezanec za plačilo dolžniškega in rentnega pisma
Zavezanec za plačilo dolžniškega in rentnega pisma je vedno lastnik obremenjene
nepremičnine.
Pri dolžniškem pismu je lastnik lahko hkrati tudi dolžnik zavarovane terjatve ali pa tudi
ne, pri rentnem pismu pa je lastnik vedno tudi dolžnik zavarovane terjatve.320 To
pomeni, da so pri dolžniškem pismu t. i. razmerja tretjih (nem. Drittpfandverhältnisse)
dopustna, pri rentnem pismu pa ne.321
4.8.2 Upravičenec do plačila dolžniškega in rentnega pisma
Pri registrskem dolžniškem pismu je upravičenec do plačila le tisti, ki je kot upravičenec
iz dolžniškega pisma vpisan v zemljiško knjigo.
Pri pisemskem dolžniškem pismu in rentnem pismu je upravičenec do plačila upravičeni
imetnik samega pisma kot vrednostnega papirja. Če gre za imetniški vrednostni papir,
je upravičenec do plačila tisti, ki ima papir v lasti. Če gre za ordrski vrednostni papir, je
upravičenec do plačila tisti, ki se lahko legitimira z nepretrgano verigo indosamentov in
ima hkrati tudi sam papir v lasti.322
4.8.3 Zapadlost dolžniškega in rentnega pisma
Zapadlost dolžniškega pisma je praviloma prepuščena dogovoru strank in se lahko
določi na različne načine: s potekom časa, ob izvršbi (nem. Gantklausel) itd. Stranke se
lahko celo dogovorijo, da dolžniško pismo sploh ne zapade, če to ni v nasprotju s
319 Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 409. 320 Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1144. 321 Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 401 in 402. 322 Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str.
1031.
84
kantonsko zakonodajo. Če dogovor o zapadlosti dolžniškega pisma izostane, pa je
potrebno upoštevati določbe ZGB o odpovedi dolžniškega pisma. Dolžnik in upnik lahko
ob koncu vsakega meseca odpovesta dolžniško pismo. Odpovedni rok je stvar
dogovora, a ne sme biti krajši od treh mesecev. Zakonski odpovedni rok znaša šest
mesecev (847. člen ZGB). Če lastnik obremenjene nepremičnine in dolžnik zavarovane
terjatve nista ista oseba, se mora odpoved nasloviti na oba (831. člen ZGB).
Pri rentnem pismu je zapadlost zakonsko določena in jo ni mogoče spremeniti z
dogovorom. Lastnik obremenjene nepremičnine lahko rentno pismo odpove ob koncu
vsakega šestletnega, upnik pa petnajstletnega obdobja. Odpovedni rok v obeh primerih
znaša eno leto (850. člen starega ZGB).
Za odpoved ni predpisana posebna oblika, vendar je priporočljiva pisna odpoved.323
4.8.4 Načini realizacije dolžniškega in rentnega pisma
4.8.4.1 Prostovoljno plačilo
4.8.4.1.1 Plačilo zavarovane terjatve
Po stari ureditvi je ustanovitev dolžniškega ali rentnega pisma imela novacijski učinek
(nem. novierende Kräfte) - terjatev, ki se je zavarovala, je z ustanovitvijo pisma
ugasnila in je nastala terjatev iz pisma.324 Stranke so novacijski učinek lahko izključile le
z dogovorom.325 Med strankama je v praksi praviloma bila le terjatev iz dolžniškega ali
rentnega pisma, le izjemoma tudi zavarovana terjatev.
Delna revizija stvarnega prava je odpravila novacijski učinek ob ustanovitvi dolžniškega
pisma. Po novi ureditvi se lahko stranki odločita, ali si želita novacijskega učinka ob
ustanovitvi dolžniškega pisma ali ne. Če se nič ne dogovorita, pa velja, da se terjatvi, ki
se naj zavaruje, pridruži še terjatev iz dolžniškega pisma (prvi odstavek 842. člena
ZGB) in slednji obstajata druga poleg druge. To pomeni, da sta med strankama – razen
če se izrecno drugače dogovorita - sedaj dve terjatvi in je mogoče plačati eno ali
drugo.
Rentnih pisem, kot rečeno, več ni mogoče ustanoviti, vendar za že ustanovljena rentna
pisma še velja stara ureditev (855. člena starega ZGB).
323 Prim.: Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo,
Schnyder, str. 1017. 324 Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 407 in 412. 325 Prim.: Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1133, in Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 407.
85
4.8.4.1.2 Plačilo terjatve iz dolžniškega in retnega pisma
Zavezanec za plačilo ima najprej možnost dolžniško pismo prostovoljno poravnati.
Stranki se lahko dogovorita kje bo plačilo opravljeno. Če se nič ne dogovorita, velja, da
se plačilo mora opraviti v kraju, kjer upravičenec do plačila prebiva (nem. Wohnsitz).
Gre torej za prinosnino (nem. Bringschuld).326 Če njegovo prebivališče ni znano, pa se
plačilo lahko opravi tako, da se položi pri pristojnem organu v kraju, kjer zavezanec za
plačilo prebiva (851. člen ZGB).
Lastnik obremenjene nepremičnine, ki ni hkrati tudi dolžnik zavarovane terjatve, lahko
prostovoljno poravna terjatev iz dolžniškega pisma in sicer pod enakimi pogoji kot
dolžnik lahko poravna zavarovano terjatev (prvi odstavek 827. člena ZGB). V tem
primeru dolžniško pismo preide na njega (drugi odstavek 827. člen ZGB).
Poseben način prostovoljnega plačila je enostransko odplačilo ali odstop (nem.
einseitige Ablösung). Enostransko odplačilo je pravni institut, na podlagi katerega ima
novi lastnik obremenjene nepremičnine (nem. Erwerber) – torej oseba, ki je kupila z
dolžniškim pismom obremenjeno nepremičnino – pravico odplačati dolžniško pismo
(prvi odstavek 828. člena ZGB). Novi lastnik obremenjene nepremičnine mora o svojem
namenu pisno obvestiti upravičenca iz dolžniškega pisma, in mu omogočiti šestmesečni
odpovedni rok (drugi odstavek 828. člena ZGB). Znesek odplačila lahko določi lastnik
obremenjene nepremičnine, če pa se upravičenec iz dolžniškega pisma ne strinja s
ponujenim zneskom, pa se le-ta lahko določi tudi na dražbi (829. in 830. člen ZGB).
ZGB enostransko odplačilo ureja v poglavju o hipoteki (vendar se nanaša tudi na
dolžniško in rentno pismo), možnost dejanske uzakonitve pa prepušča kantonom
(enostransko odplačilo je dovoljeno v kantonih Bern, Glarus, Zug, Baselland,
Graubünden idr.).327
Za rentno pismo veljajo enaka pravila glede prostovoljnega plačila (861. člen starega
BGB) in enostranskega odplačila (828. člen starega ZGB). Razlika je v tem, da pri
rentnem dolgu, kot povedano, obstaja le terjatev iz rentnega pisma (zavarovana
terjatev je ugasnila) in da sta lastnik obremenjene nepremičnine in dolžnik zavarovane
terjatve vedno ista oseba. Zato pri rentnem dolgu ni potrebe po 827. členu ZGB.
326 Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str.
1027. 327 Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1102 in 1103.
86
4.8.4.2 Prisilna izvršba
Šele če je terjatev iz dolžniškega pisma zapadla in jo zavezanec za plačilo ni
prostovoljno poravnal, ima upravičenec iz dolžniškega pisma pravico zahtevati prodajo
obremenjene nepremičnine in se iz izkupička, pridobljenega s prodajo le-te, poplačati
(prvi odstavek 816. člena ZGB).
Obremenjena napremičnina se lahko proda na dva načina:
(1) zasebna prodaja: upravičenec iz dolžniškega pisma proda obremenjeno
nepremičnino, pri čemer mora zelo skrbno ravnati in morebitni presežek vrniti
zavezancu za plačilo,
(2) prodaja v okviru izvršilnega postopka: upravičenec iz dolžniškega pisma vloži
zahtevek za začetek izvršilnega postopka, pri čemer se prodaja obremenjene
nepremičnine izvede v t. i. postopku izvršbe na zastavljene stvari (nem.
Betreibung auf Pfandverwertung).328
Stranke se ne morejo dogovoriti, da obremenjena nepremičnina postane last
upravičenca iz dolžniškega pisma, če zavezanec za plačilo ne plača terjatve iz
dolžniškega pisma (drugi odstavek 816. člena ZGB). Gre za prepoved lex commissoria.
Zemljiško in rentno pismo sta neposredno izvršljiva v okviru postopka izvršbe na
zastavljene stvari.329
Postopek izvršbe poteka v skladu z določbami SchKG in VZG.330
4.8.5 Ugovori
Lastnik obremenjene nepremičnine ima zoper upravičenca iz dolžniškega ali rentnega
pisma imata na voljo številne ugovore. Položaj lastnika obremenjene nepremičnine je
328 Gre za poseben izvršilni postopek, pri katerem je izvršba naperjena le zoper zastavljeno stvar in ne
zoper celotno premoženje zavezanca za plačilo. Zavezanec za plačilo ima pravico do takšnega postopka (t.
i. beneficium excussionis realis) in ima v primeru, če upravičenec iz dolžniškega pisma predlaga prodajo v
okviru kakšnega drugega izvršilnega ali celo stečajnega postopka, na voljo celo pritožbo. Glede na to, da
lastnik obremenjene nepremičnine oz. dolžnik, če ta ni identičen z osebo lastnika, pri dolžniškem pismu
odgovarja ne le z obremenjeno nepremično, temveč s celotnim premoženjem, je takšna določba smiselna.
Zavezancu za plačilo je v interesu, da se najprej poseže v obremenjeno nepremičnino in ne v celotno
premoženje. Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 340 in 341. 329 Betreibung auf Pfandverwertung, URL: http://www.gerichte.lu.ch/index/rechtsgebiete/betreibung_auf_
pfandverwertung.htm in Einleitung des Betreibungsverfahren, URL: http://www.gerichte.lu.ch/index/rechts
gebiete/sch_einleitung.htm (28. 2. 2013). 330 Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 340 in 341, in Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1083 in
1084.
87
izenačen s položajem dolžnika, če ta ni identičen z osebo lastnika (drugi odstavek 844.
člena ZGB).
4.8.5.1 Ugovori zoper prvega upravičenca
(a) Ugovori zoper prvega upravičenca iz dolžniškega pisma
Lastnik obremenjene nepremičnine ima zoper prvega upravičenca iz dolžniškega pisma
(nem. erster Gläubiger, erster Nehmer) na voljo:
ugovore, ki so vpisani v zemljiško knjigo (če gre za registrsko dolžniško pismo) oz.
ugovore, ki so zapisani na dolžniškem pismu (če gre za pisemsko dolžniško pismo),
osebne ugovore zoper trenutnega upravičenca iz dolžniškega pisma (prvi odstavek
849. člena ZGB),
ugovore, ki izhajajo iz zavarovane terjatve (drugi odstavek 842. člena ZGB).
(b) Ugovori zoper prvega upravičenca iz rentnega pisma
Ugovori zoper prvega upravičenca iz rentnega pisma se obravnavajo v skladu z
določbami pred revizijo veljavnega ZGB. Po teh pri ustanovitvi rentnega dolga zaradi
novacijskega učinka ne ugasne samo terjatev, ki se naj zavaruje, temveč tudi vsi
ugovori, ki se nanašajo nanjo.
Zato ima lastnik obremenjene nepremičnine zoper prvega upravičenca iz rentnega
pisma sledeče ugovore:
ugovori, ki se nanašajo na vpis rentnega pisma v zemljiško knjigo,
ugovori, ki se nanašajo na rentno pismo kot listino,
osebni ugovori, zoper trenutnega upravičenca iz rentnega pisma (872. člen starega
ZGB).
4.8.5.2 Ugovori zoper tretjo osebo
Dolžniško pismo uživa kvaliteto javne listine (nem. Wertpapier öffentlichen Glaubens),
ki se kaže različno pri:
registrskem dolžniškem pismu: vsaka dobroverna oseba se lahko zanese na
podatke o terjatvi iz dolžniškega pisma in dolžniškem pismu kot stvarni pravici, ki
so zapisani v zemljiški knjigi (848. člen ZGB),
pisemskega dolžniškem pismu: vsaka dobroverna oseba se lahko zanese na
podatke, ki so zapisani na dolžniškem pismu331 (prvi odstavek 862. člena ZGB).
331 Če se podatki na dolžniškem pismu in podatki v zemljiški knjigi razlikujejo, se daje prednost zemljiški
knjigi (drugi odstavek 862. člena ZGB). Kanton je odgovoren za vsakršne napačne vpise na dolžniškem
88
Zato je lastniku obremenjene nepremičnine in dolžniku, če ta ni identičen z osebo
lastnika, v interesu, da se vse spremembe (npr. delno plačilo, odlog plačila, znižanje
obrestne mere, podaljšanje roka za plačilo) vpišejo v zemljiško knjigo oz. na dolžniško
pismo. V ta namen lahko od upravičenca iz dolžniškega pisma zahteva, da privoli v
spremembo v zemljiški knjigi ali na dolžniškem pismu (prvi in drugi odstavek 852. člena
ZGB).
Tretja oseba pri pridobitvi dolžniškega pisma uživa posebno varstvo dobre vere (nem.
Vertrauensschutz, Schutz des guten Glaubens) - če ugovori niso vpisani v zemljiško
knjigo oz. zapisani na dolžniško pismo, jih lastnik obremenjene nepremičnine oz.
dolžnik ne more uveljavljati zoper njo (drugi odstavek 849. in tretji odstavek 852. člena
ZGB).332
Enako velja za rentno pismo, vendarle na drugačni pravni podlagi (865., 866., 867.,
874. člen starega ZGB).
4.9 PRENEHANJE DOLŽNIŠKEGA IN RENTNEGA PISMA
Dolžniško pismo praviloma preneha na podlagi izbrisa iz zemljiške knjige, le izjemoma
brez izbrisa iz zemljiške knjige.
Dolžniško pismo ne preneha s prostovoljnim plačilom, temveč ga je potrebno izbrisati iz
zemljiške knjige (prvi odstavek 801. člen ZGB). Postopek izbrisa dolžniškega pisma iz
zemljiške knjige se nekoliko razlikuje glede na to, ali gre za registrsko ali pisemsko
dolžniško pismo:
(1) Izbris registrskega dolžniškega pisma
Lastnik obremenjene nepremičnine lahko od upravičenca iz dolžniškega pisma
zahteva soglasje k prenosu dolžniškega pisma v zemljiški knjigi na njegovo ime
(1. točka 853. člena ZGB). Ko je lastnik obremenjene nepremičnine v zemljiški
knjigi naveden kot upravičenec iz dolžniškega pisma, se lahko odloči, ali bo
dolžniško pismo izbrisal ali pa ga bo shranil in pozneje uporabil za zavarovanje
kakšne druge terjatve (854. člen ZGB). Izbris dolžniškega pisma izvede
zemljiškodolžniški urad na zahtevo lastnika obremenjene nepremičnine in v
skladu z določbami GBV.
(2) Izbris pisemskega dolžniškega pisma:
pismu, tretja oseba pa ima pravico zahtevati odškodnino od zemljiškoknjižnega urada, ki je dolžniško
pismo izdalo (tretji odstavek 862. člen ZGB). Prim.: Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1136. 332 Prim.: Tuor, Schnyder, Schmid, Rumo-Jungo, str. 1134 in 1135.
89
Lastnik obremenjene nepremičnine lahko od upravičenca iz dolžniškega pisma
zahteva izročitev dolžniškega pisma (2. točka 853. člena ZGB). Ko lastnik
obremenjene nepremičnine postane imetnik dolžniškega pisma, se lahko – tako
kot pri registrskem dolžniškem pismu - odloči, ali ga bo izbrisal ali pa shranil za
morebitna poznejša zavarovanja (854. člen ZGB). Če se odloči za izbris, mora
najprej vrednostni papir razveljaviti (855. člen ZGB), šele nato lahko zahteva
izbris dolžniškega pisma v zemljiški knjigi. Glede izbrisa veljajo enaka pravila kot
pri registrskem dolžniškem pismu: izbris izvede zemljiškoknjižni urad na zahtevo
lastnika obremenjene nepremičnine, uporabi se GBV.333
Dolžniško pismo lahko preneha tudi brez izbrisa v zemljiški knjigi in sicer na podlagi:
prenehanja obremenjene nepremičnine (prvi odstavek 801. člen ZGB),
razlastitve (drugi odstavek 801. člen ZGB),
pravnomočne sodne odločbe (npr. 856. člen ZGB),
izvršilnega postopka.334
V navedenih primerih dolžniško pismo preneha že pred izbrisom dolžniškega pisma iz
zemljiške knjige – izbris ima le deklarativni učinek.335
Rentno pismo preneha na enak način kot pisemsko dolžniško pismo, pri čemer je
pravno podlago za to iskati v določbah starega ZGB (801., 863., 864., 873. člen
starega ZGB).
5 PRIMERJAVA
Diplomsko delo je že v osnovi zasnovano tako, da omogoča jasen pregled zemljiškega
dolga po posameznih pravnih ureditvah in posledično tudi primerjavo. Zato se bom v
tej primerjavi dotaknila le tistih najbolj zanimivih vidikov zemljiškega dolga.
Numerus clausus zemljiških zastav velja v vseh treh pravnih ureditvah: v Sloveniji se
krog odpre s hipoteko in zapre z zemljiškim dolgom; v Nemčiji ločimo hipoteko,
zemljiški dolg in rentni dolg; v Švici pa je krog omejen na hipoteko in dolžniško pismo
ter rentni dolg, ki pa ga ni mogoče več ustanoviti.
333 Prim.: Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo,
Schnyder, str. 976. 334 Amstutz, Breitschmid, Furrer, Girsberger, Huguenin, Müller-Chen, Roberto, Rumo-Jungo, Schnyder, str.
986. 335 Prim.: Schmid, Hürlimann-Kaup, str. 338 in 339.
90
Zemljiški dolg, Grundschuld, Schuldbrief in Gült. Različna poimenovanja, en pravni
institut. Vsaka pravna ureditev ga definira po svoje, a bolj poglobljena analiza pokaže
enako bistvo. Slovenski, nemški ali švicarski lastnik na svoji nepremičnini ustanovi ali
dovoli ustanoviti omejeno stvarno pravico – zemljiški dolg – in jo prej kot slej prenese
na drugo osebo. To v vseh treh pravnih ureditvah praviloma stori z namenom
zavarovati kakšen svoj ali tuji dolg, le redko so posredi kakšni drugi razlogi (npr. da ga
želi podariti, prodati, zapustiti, vložiti kot osnovni vložek v gospodarsko družbo).
Tako ločimo zavarovalni in izolirani zemljiški dolg. V Sloveniji takšna delitev ne izhaja iz
zakona, ker SPZ ureja zemljiški dolg kot celoto, temveč iz pravne teorije. V Nemčiji
zakonodajalec govori o zemljiškem dolgu in zavarovalnem zemljiškem dolgu, iz česar
lahko sklepamo, da je z »zemljiškim dolgom« mišljen izolirani, z »zavarovalnim
zemljiškim dolgom« pa zavarovalni. V Švici pa pravna teorija in zakonodaja ne
omenjata delitve na izolirani in zavarovalni zemljiški dolg, temveč podajata nekoliko
pomanjkljivo razlago o dveh temeljnih nalogah zemljiškega dolga. Prva naloga vsakega
zemljiškega dolga bi potemtakem bila zavarovanje terjatve, druga pa mobilizacija
vrednostni nepremičnine. Prav te naloge dajejo slutiti, da je zemljiški dolg lahko de
facto zavarovalen ali izoliran. Doslej se je le zavarovalni zemljiški dolg uveljavil v praksi
vseh treh držav, izolirani zemljiški dolg pa se praktično ne uporablja. Iz tega izhaja tudi
to, da je zemljiški dolg v vseh treh pravnih ureditvah predvsem (ali izključno?)
stvarnopravno zavarovanje.
Temeljna značilnost zemljiškega dolga je neakcesornost. To pomeni, da zemljiški dolg
in terjatev, v zavarovanje katere je zemljiški dolg bil ustanovljen, živita ločeno pravno
življenje. Toda, ali se v vseh pravnih ureditvah držijo tega pravila? Odgovor lahko
razdelim na teoretični in praktični del. Zemljiški dolg se v vseh treh državah opredeljuje
kot neakcesorna oblika zemljiške zastave. V dokaz neakcesornosti zakonodaja ponuja
naslednja pravila: ustanovitev zemljiškega dolga ni odvisna od obstoja zavarovane
terjatve (ni nujno, da varuje določeno terjatev, če pa jo varuje, pa se le-ta ne vpisuje
ne v zemljiško knjigo ne na zemljiško pismo), zemljiški dolg se lahko prenaša
neodvisno od zavarovane terjatve (dopusten je položaj, v katerem je upravičenec iz
zemljiškega dolga ena, in upnik zavarovane terjatve druga oseba), prenehanje
zemljiškega dolga ni v nobeni povezavi z zavarovano terjatvijo (prenehanje zavarovane
terjatve ne povzroči prenehanja zemljiškega dolga), idr. Glede na to, da je zemljiški
dolg skoraj vedno namenjen zavarovanju določene terjatve, je takšna neakcesornost
zelo nevarna za lastnika obremenjene nepremičnine. Kaj če slednji plača zavarovano
terjatev, upravičenec iz zemljiškega dolga pa vendarle unovči zemljiški dolg? Ali če
upravičenec iz zemljiškega dolga, v nasprotju z dogovorom, zemljiški dolg prenese na
drugo osebo? Zato sta oblikovana dva močna varovala, na podlagi katerih se prebija
neakcesornost – zavarovalna pogodba na eni in ugovori v izvršilnem postopku na drugi
91
strani. Zavarovalna pogodba, ki tako v Slovenijo kot v Nemčiji in Švici predstavlja
inominatno pogodbo, sicer ustvarja močno vez med zemljiškim dolgom in zavarovano
terjatvijo, vendar tako kot vsaka pogodba, ima tudi ona v vseh treh pravnih ureditvah
le obligacijskopravni učinek in velja le med strankama. Zato jo dopolnjujejo ugovori, na
podlagi katerih lahko lastnik obremenjene nepremičnine – če je stranka zavarovalne
pogodbe – uveljavlja vse dogovore iz zavarovalne pogodbe zoper novega upravičenca
iz zemljiškega dolga. V Sloveniji to gre tako, da se zemljiško pismo z rekta klavzulo
spremeni v imenski vrednostni papir in tako v skladu z načelom nevtralnosti obdrži vse
ugovore, ki jih je imel zoper starega, tudi zoper novega upravičenca. Tudi nemški
zakonodajalec je z Zakonom o omejevanju tveganja prepovedal dobroverno in
ugovorov prosto pridobitev zavarovalnega zemljiškega dolga in tako lastniku
obremenjene nepremičnine, ob pogoju, da je ta bil stranka zavarovalne pogodbe,
omogočil uporabo vseh ugovorov iz zavarovalne pogodbe zoper novega upravičenca.
Švica pa je vpeljala zelo preprosto pravilo: lastnik obremenjene nepremičnine lahko
zoper novega upravičenca uveljavlja vse ugovore, ki so vpisani v zemljiški knjigi ali
zapisani na dolžniškem oz. rentnem pismu. To pomeni, da je le od njega odvisno,
katere ugovore bo lahko uveljavljal in katere ne. Posebnost je rentno pismo, pri
katerem zavarovana terjatev ob ustanovitvi rentnega pisma ugasne – v tistih primerih
ugasnejo tudi ugovori iz zavarovane terjatve in se ne morejo več uveljavljati. Tako
zavarovalna pogodba v povezavi z ugovori ustvarja kvazi akcesorno vez med
zemljiškim dolgom in zavarovano terjatvijo. Na teoretični ravni je zemljiški dolg še
vedno neakcesoren, na praktični ravni pa ... akcesoren?
Pri nastanku zemljiškega dolga ni veliko razlik. V osnovi gre za podoben postopek v
vseh treh državah. Prvi korak je sklenitev zavezovalnega pravnega posla (v Sloveniji in
Nemčiji gre pri izoliranem zemljiškem dolgu za brezoblični zavezovalni pravni posel, pri
zavarovalnem zemljiškem dolgu pa za zavarovalno pogodbo). Drugi korak je sklenitev
razpolagalnega pravnega posla (v Sloveniji je to zmeraj enostranski pravni posel o
ustanovitvi zemljiškega dolga, v Nemčiji je lahko v obliki enostranskega pravnega posla
ali sporazuma). Švica predstavlja posebnost, saj se zahteva sklenitev le enega
pravnega posla, ki ima naravo zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla. Tretji
korak je povsod vpis v zemljiško knjigo. Ko beseda teče o zavezovalnem in
razpolagalnem pravnem poslu, je potrebno omeniti načelo kavzalnosti in abstraktnosti.
V Sloveniji in Švici neveljavnost zavezovalnega pravnega posla v skladu z načelom
kavzalnosti pripelje do neveljavnosti razpolagalnega pravnega posla in posledično do
ničnosti zemljiškega dolga (gre za t. i. padec kavzalnosti). Nemško pravo pa je
zagovornik načela abstraktnosti in zemljiški dolg lahko veljavno nastane tudi, če
zavezovalni pravni posel ni veljaven.
92
Četrti korak - izdaja in izročitev zemljiškega pisma - pa je odvisen od tega, ali
ustanavljamo knjižni ali pisemski zemljiški dolg. Kriterij za delitev zemljiškega dolga na
knjižni in pisemski, je način prenosa: ali se zemljiški dolg prenaša knjižno ali
zunajknjižno? Nemčija in Švica poznata knjižni, vse tri pravne ureditve pa poznajo
pisemski zemljiški dolg. V primeru, da gre za ustanovitev knjižnega zemljiškega dolga,
je zemljiški dolg ustanovljen že s tretjim korakom. Če pa gre za ustanovitev
pisemskega zemljiškega dolga, pa je potreben še četrti korak – izstavitev in izročitev
zemljiškega pisma. Zemljiško pismo, ki je sicer v vseh treh pravnih ureditvah različno
poimenovano, je povsod vrednostni papir in se prenaša v skladu s pravili o prenosu
vrednostnih papirjev. V Sloveniji je praviloma ordrski vrednostni papir in se kot takšen
prenaša z indosamentom in izročitvijo. Lahko pa se spremeni v imetniškega (v tem
primeru se prenaša samo z izročitvijo) ali v imenskega (za prenos je potrebna cesija in
izročitev). Po nemški zakonodaji je zemljiško pismo imenski vrednostni papir. Za njegov
prenos so potrebni cesija, prenosna izjava in izročitev samega pisma. Posebnost
nemškega prava je ta, da se pisemski zemljiški dolg lahko prenese tudi knjižno.
Švicarsko zemljiško pismo (obe obliki) je lahko bodisi imetniški bodisi imenski
vrednostni papir, v prvem primeru se prenaša z izročitvijo, v drugem pa s posebnim
indosamentom in izročitvijo.
V Nemčiji in Švici je mogoče hipoteko kadarkoli spremeniti v zemljiški dolg in obratno,
v Sloveniji pa je dopustna le sprememba zemljiškega dolga v hipoteko.
Kar se tiče realizacije zemljiškega dolga, sta v vseh treh državah na voljo dva načina –
prostovoljno plačilo kot primarni oz. temeljni, in prisilna izvršba kot sekundarni ali
subsidiarni način realizacije.
Zemljiški dolg se lahko realizira šele ob njegovi zapadlosti. V Sloveniji je zapadlost
zemljiškega dolga prepuščena strankam in se lahko določi zelo različno (npr. z
ustanovitvijo oz. takoj ob izdaji zemljiškega pisma, na prvi poziv, datumsko ali
koledarsko, z odpovedjo, z odpoklicem). V Nemčiji je zapadlost zemljiškega dolga
urejena nekoliko drugače. Pri izoliranem zemljiškem dolgu praviloma velja avtonomija
volje strank (le če se stranki nič ne dogovorita, velja enako kot pri zavarovalnem
zemljiškem dolgu), pri zavarovalnem zemljiškem dolgu pa zemljiški dolg lahko zapade
le z odpovedjo, ki jo lahko poda lastnik obremenjene nepremičnine ali upravičenec iz
zemljiškega dolga, in potekom šestmesečnega odpovednega roka. V Švici pa za
dolžniško in rentno pismo veljajo različne ureditve. Zapadlost dolžniškega pisma se
ravna po dogovoru strank, če dogovor o zapadlosti zemljiškega dolga izostane, pa je
potrebna odpoved in potek dogovorjenega (najmanj trimesečnega) ali zakonskega
(šestmesečnega) odpovednega roka. Rentni dolg pa lahko lastnik obremenjene
93
nepremičnine odpove ob koncu vsakega šestletnega, upnik pa petnajstletnega
obdobja. Odpovedni rok v obeh primerih znaša eno leto.
V vsaki državi, ne samo v navedenih treh, je kajpada mogoče svoj dolg poravnati
prostovoljno. Na vprašanje, ali plačati na zavarovano terjatev ali na zemljiški dolg,
odgovarja zavarovalna pogodba. Če gre plačilo na zavarovano terjatev, zemljiški dolg
ne preneha, če pa gre plačilo na zemljiški dolg, pa zavarovana terjatev ugaša
sorazmerno s plačili na zemljiški dolg (tako velja v Sloveniji, Nemčiji in Švici). Lastniku
obremenjene nepremičnine je treba ob plačilu enega ali drugega potrebno vrniti
zemljiški dolg oz. zemljiško pismo (v vseh treh državah je na voljo zahtevek za povratni
prenos, v Nemčiji pa ta včasih že po samem zakonu preide na lastnika obremenjene
nepremičnine).
Pri plačilu zemljiškega dolga velja kakšno besedo nameniti tudi zastaranju zemljiškega
dolga. Slovenski zakonodajalec se je odločil, da zemljiški dolg – kljub temu, da gre za
stvarno pravico, ki je praviloma nezastarljiva – zastara v desetih letih od njegove
zapadlosti. V Nemčiji in Švici zemljiški dolg ni podvržen zastaranju.
Izvršba je predvidena kot subsidiarni način realizacije zemljiškega dolga in se lahko
uporabi le, če lastnik obremenjene nepremičnine ne plača prostovoljno. Slovensko
zemljiško pismo je izvršilni naslov, zato upravičenec iz zemljiškega dolga lahko
neposredno predlaga izvršbo. V Nemčiji zemljiško pismo ni izvršilni naslov in mora
upravičenec iz zemljiškega dolga najprej vložiti tožbo ter z njo zahtevati izvršbo. Temu
se v praksi praviloma izognejo tako, da se lastnik obremenjene nepremičnine že ob
ustanovitvi zemljiškega dolga prostovoljno podvrže neposredni izvršljivosti. Tudi oba
švicarska zemljiška dolgova sta neposredno izvršljiva. V Sloveniji in Nemčiji poteka
izvršba po pravilih splošnega izvršilnega postopka, v Švici pa v skladu z določbami o
posebnem postopku izvršbe na zastavljene stvari.
V izvršbi se odpira tudi vprašanje, v kakšnem obsegu lastnik obremenjene
nepremičnine odgovarja za zemljiški dolg. V Sloveniji je njegova odgovornost omejena
na vrednost obremenjene nepremičnine. Tudi v Nemčiji velja to pravilo, s tem, da je
dopolnjeno z abstraktno zadolžnico - lastnik obremenjene nepremičnine lahko z
abstraktno zadolžnico prevzame osebno odgovornost za plačilo zemljiškega dolga.
Švicarski zakonodajalec pa pozna dve rešitvi. Pri dolžniškem pismu se odgovarja z
obremenjeno nepremičnino in celotnim premoženjem, pri rentnem dolgu pa samo z
obremenjeno nepremičnino.
Zemljiški dolg lahko ugasne na dva načina in sicer z izbrisom iz zemljiške knjige ali v
okviru izvršilnega postopka. V Sloveniji, ki pozna le pisemski zemljiški dolg, se le-ta
izbriše tako, da se najprej razveljavi zemljiško pismo in izbriše v zemljiški knjigi.
94
Zemljiški dolg pa preneha tudi s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine
kupcu. Tudi v Nemčiji in Švici je za prenehanje potreben bodisi izbris iz zemljiške knjige
(pri knjižnem zemljiškem dolgu je potreben le izbris iz zemljiške knjige, pri pisemskem
pa razveljavitev zemljiškega pisma in izbris) bodisi prodaja obremenjene nepremičnine
najboljšemu ponudniku. Poseben način prenehanja zemljiškega dolga je v vseh treh
državah prenehanje obremenjene nepremičnine.
6 SKLEP
Slovenskemu zakonodajalcu sta, kot je dobro znano, pri uzakonitvi zemljiškega dolga
bila v navdih nemška in švicarska pravna ureditev. Podrobna analiza stvarnopravnega
vidika zemljiškega dolga je pokazala, da imajo posamezni sistemi veliko skupnega, a
hkrati se tudi v marsikateri točki razlikujejo med seboj. Na vprašanje, kateri pravni
ureditvi je bolj soroden, je težko odgovoriti. Zdi se, da gre za nekakšno mešanico obeh
sistemov, ki pa je močno prilagojena slovenski pravni mentaliteti in potrebam prakse.
Nekatere rešitve so celo značilne samo za slovensko pravno ureditev.
Med pisanjem diplomskega dela, sem si večkrat postavila vprašanje, zakaj je zemljiški
dolg tako dobro sprejet v Nemčiji in Švici, v Sloveniji pa se zaenkrat ne obnese.
Obrazložitev, da je kriva večja zahteva po strokovnosti pri rokovanju z zemljiškim
dolgom, zame ni sprejemljiva. Slovenska poslovna praksa ni nič manj strokovna v
primerjavi z nemško ali švicarsko. Po temeljitem premisleku, sem prišla do sledečega
zaključka. Zemljiški dolg je v nemško in švicarsko pravno ureditev bil vpeljan spontano
in neprisiljeno. Ljudje so na tem ozemlju že v srednjem veku, torej veliko let preden
sta BGB in ZGB sploh bila sprejeta, uporabljali zemljiško dolg in ga oblikovali po svoje.
Uzakonitev je bila torej le del naravnega razvoja tega pojma. V Sloveniji takšnega
spontanega razvoja ni bilo. Praksa je dolga leta bila navajena na, sicer morda nekoliko
togo in v nekaterih pogledih uporabnikom neprijazno, a vendarle domačo in vsem
dobro znano hipoteko. Zemljiški dolg, ki sicer brez dvoma predstavlja dobrodošlo
razširitev slovenskega kataloga stvarnih pravic, je bil v slovenski pravni red na nek
način na silo vpeljan. Glede na splošno znano dejstvo, da se ponotranjena pravila
zmeraj boljše obnesejo kot vsiljena, takšen razvoj dogodkov ne bi smel biti nič
presenetljivega.
Menim, da slovenska poslovna praksa dolgoročno gledano ne bo prezrla prednosti
zemljiškega dolga. Zemljiški dolg je kameleon zemljiških zastav. V enem hipu je lahko
neakcesoren, in potisne zemljiški dolg na eno in zavarovano terjatev na popolnoma
drugo stran. V naslednjem hipu pa z zavarovalno pogodbo in ugovori zapolni tisti
zaželjeni, a hkrati tudi strah vzbujajoči prepad med zemljiškim dolgom in zavarovano
95
terjatvijo. Poleg tega je zemljiški dolg tudi večkrat uporabljiv, zastavljiv, inkorporiran v
vrednostnem papirju in se posledično lahko prenaša brez visokih stroškov vpisa
prenosa v zemljiško knjigo itd.
Svoje raziskovanje zemljiškega dolga bom zaključila z mislijo, da bo zemljiški dolg tudi
pri nas morda nekoč prehitel hipoteko.
BIBLIOGRAFIJA
Literatura Amstutz Marc, Breitschmid Peter, Furrer Andreas, Girsberger Daniel, Huguenin Claire,
Müller-Chen Markus, Roberto Vito, Rumo-Jungo Alexandra, Schnyder Anton K,
Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Schulthess, Zürich - Basel – Genf, 2007.
Baur Fritz, Baur Jürgen F., Stürner Rolf, Lehrbuch des Sachenrechts, 16. Auflage, Beck,
München, 1992.
Berden Andrej, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Rijavec Vesna, Frantar Tone, Keresteš
Tomaž, Juhart Miha, Novo stvarno pravo, Studio Linea – Zavod Codex Iuris, Maribor,
2002.
Dauner-Lieb Barbara, Heidel Thomas, Ring Gerhard, Bürgerliches Gesetzbuch,
Sachenrecht, Band 3, 2. Auflage, Nomos Deutscher Anwaltsverlag, Bonn, 2008.
Ekart Andrej, Die Grundschuld im slowenischen Recht, Magisterarbeit, Maribor, 2004.
Ekart Andrej, Varovalni zemljiški dolg, Podjetje in delo, številka 3/4, letnik 31, 2005,
str. 482 - 514.
Ekart Andrej, Zastavna pravica na zemljiškem dolgu, Pravnik, številka 11/12, letnik 61,
2006, str. 811 - 840.
Gierke Otto von, Deutsches Privatrecht, Zweiter Band, Sachenrecht, Zweite Auflage,
Duncker & Humbolt, Berlin, 2010.
Juhart Miha, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Berden Andrej, Keresteš Tomaž, Rijavec
Vesna, Vlahek Ana, Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, GV Založba,
Ljubljana, 2004.
96
Juhart Miha, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana,
2007.
Keresteš Tomaž, Uporabljivost pravnih pravil ODZ v sodobnem civilnem pravu
Republike Slovenije, letnik 7, Zbornik Pravne fakultete Univerze v Mariboru, 2011, str. 1
– 14.
Lüke Wolfgang, Sachenrecht, 2. Auflage, Beck, München, 2010.
Prütting Hanns, Sachenrecht: Ein Studienbuch, 33. Auflage, C. H. Beck, München,
2008.
Rijavec Vesna, Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana, 2003.
Rijavec Vesna, Keresteš Tomaž, Vrenčur Renato, Knez Rajko, Pravna ureditev
nepremičnin, GV Založba, Ljubljana, 2006.
Schapp Jan, Schur Wolfgang, Sachenrecht, 4. Auflage, Vahlen, München, 2010.
Schmid Jörg, Hürlimann-Kaup Bettina, Sachenrecht, 2. Auflage, Schulthess, Zürich,
2007.
Stöcker Otmar M., Stürner Rolf, Flexibilität, Sicherheit und Effiziens der
Grundpfandrechte in Europa, Band III, Ergebnisse der Workshops des runden Tisches
»Grundpfandrechte« in Berlin 2010/2011, 3. erweiterte Auflage, Band 50, Verband
deutscher Pfandbriefbanken, Berlin, 2012.
Svečko Suzana, Zastavna pravica na nepremičninah in zemljiški dolg, Diplomsko delo,
Fakulteta za upravo Univerze v Ljubljani, Ljubljana, 2012.
Šlamberger Miha, Ali zemljiški dolg zastara?, Pravna praksa, št. 1, letnik 26, 11. januar
2007, str. 11 – 12.
Tratnik Matjaž, Hipoteka, GV Založba, Ljubljana, 2012.
Tratnik Matjaž, Moderni tipi hipotek in načelo akcesornosti v primerjalnem pravu,
Zbornik Pravne fakultete Univerze v Mariboru, številka 1, letnik 4, Pravna fakulteta
Univerze v Mariboru, Maribor, 2008, str. 249 - 271.
97
Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Šlamberger Miha, Zavarovanje plačil s primeri pogodb,
klavzul, zemljiškoknjižnih predlogov in sodno prakso, Inštitut za nepremičninsko pravo,
Maribor, 2010.
Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za
nepremičninsko pravo, Maribor, 2008.
Tuor Peter, Schnyder Bernhard, Schmid Jörg, Rumo-Jungo Alexandra, Das Schweizer
Privatrecht, Schulthess, Zürich - Basel – Genf, 2007.
Vrenčur Renato, Moderne oblike zavarovanja plačil z obrazci pogodb, klavzul,
predlogov in sodno prakso, GV Založba, Ljubljana, 2005.
Vrenčur Renato, Zemljiški dolg kot neakcesorna zemljiška zastava – nemški model,
Podjetje in delo, številka 5, letnik 26, 2000, str. 708 - 716.
Weber Ralph, Sachenrecht II, Grundstücksrecht, 3. Auflage, Nomos, Baden Baden,
2012.
Westermann Harry, Westermann Sachenrecht: ein Lehrbuch, 7. Auflage, C. F. Müller,
Heidelberg, 1998.
Wolf Manfred, Wellenhofer Marina, Sachenrecht, 24. Auflage, C. H. Beck, München,
2008.
Viri
Pravni viri
Stvarnopravni zakonik, SPZ, Ur. l. RS, št. 87/2002, 18/2007 Skl.US: U-I-70/04-18.
Obligacijski zakonik, OZ, Ur. l. RS, št. 83/2001, 32/2004, 28/2006 Odl.US: U-I-300/04-
25, 29/2007 Odl.US: U-I-267/06-41, 40/2007, 30/2010 Odl.US: U-I-207/08-10, Up-
2168/08-12.
Zakon o zemljiški knjigi, ZZK-1, Ur. l. RS, št. 58/2003, 45/2008, 37/2008 - ZST-1,
28/2009, 25/2011.
Zakon o izvršbi in zavarovanju, ZIZ, Ur. l. RS, št. 51/1998, 72/1998 - Skl. US, 11/1999
- Odl. US, 89/1999 - ZPPLPS, 11/2001 - ZRacS-1, 75/2002, 87/2002 - SPZ, 70/2003 -
98
Odl. US, 16/2004, 132/2004 - Odl. US, 46/2005 - Odl. US, 96/2005 - Odl. US, 17/2006,
30/2006 - Odl. US, 69/2006, 115/2006, 93/2007, 121/2007, 45/2008 - ZArbit, 37/2008
- ZST-1, 28/2009, 51/2010, 26/2011, 14/2012.
Pravilnik o zemljiškem pismu, Ur. l. RS, št. 15/2003, 16/2012, 45/2012, 67/2012,
99/2012.
Bürgerliches Gesetzbuch, BGB, RGBl. S. 195/1896, BGBl. I S. 42, 2909/2002, I S.
738/2003, zadnja sprememba I S. 2749/2012.
Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907, ZGB, AS 24 233/1907,
zadnja sprememba 2012 6679/2012.
Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht), OR, AS 27 317/1911, zadnja
sprememba 2012 6679/2012.
Spletni viri
Beck-Aktuell Gesetzgebung, Risikobegrenzungsgesetz, URL: http://gesetzgebung.beck.
de/news/risikobegrenzungsgesetz (28. 2. 2013).
Betreibung auf Pfandverwertung, URL: http://www.gerichte.lu.ch/index/rechtsgebiete/
betreibung_auf_pfandverwertung.htm (28. 2. 2013).
Einleitung des Betreibungsverfahrens, URL: http://www.gerichte.lu.ch/index/rechtsgebi
ete/sch_einleitung.htm (28. 2. 2013).
Gmajna, Slovar slovenskega knjižnega jezika, URL: http://bos.zrcsazu.si/cgi/a03.exe?n
ame=sskj_testa&expression=gmajna&hs=1 (28. 2. 2013).
Grundpfandrecht, Historisches Lexikon der Schweiz, URL: www.hls-dhs-
dss.ch/textes/d/D479 37.php (28. 2. 2013).
Grundschul, Wikipedia, URL: http://de.wikipedia.org/wiki/Grundschuld#Zwangsvollstre
ckungsunterwerfung_wegen_des_dinglichen_ Anspruchs, 18. 2. 2013.
Grundschuld, Rechtslexikon.net, URL: http://www.rechtslexikon.net/d/grundschuld/gru
ndschuld.htm (28. 2. 2013).
99
Grundstück, Wikipedia, URL: http://de.wikipedia.org/wiki/Grundst%C3%BCck (28. 2.
2013).
Im Visier: die Grundpfandrechte in der Schweiz, URL: http://www.mattig.ch/dbFile/217
1/sc05-schriftenreihe-nr5_immobilien.pdf (28. 2. 2013).
Risikobegrenzungsgesetz, Wikipedia, URL: http://de.wikipedia.org/wiki/Risikobegrenzu
ngsgesetz (28. 2. 2013).
Sicherungsmittel, URL: http://www.immobilien-finanzieren.ch/sicherheiten/sicherungs
mittel (28. 2. 2013).
Teilrevision des Immobiliarsachenrechts, URL: http://www.walderwyss.com/publication
s/1171.pdf (28. 2. 2013).
