Tržište i procena vrednosti zemljišta - AMBERO-ICON … · za ishranu jedne osobe Ve: ... • Industrijski objekti • Stambeni objekti • Specijalni objekti i infrastruktura

  • View
    233

  • Download
    8

Embed Size (px)

Text of Tržište i procena vrednosti zemljišta - AMBERO-ICON … · za ishranu jedne osobe Ve: ... •...

  • Trite i procena vrednosti zemljita

    Stevan Maroan

    Razvoj sistema masovne procene nepokretnosti u Republici Srbiji

    14. - 15. decembar 2015.

  • Znaaj zemljita - prostora

    Zemljite je najvaniji resurs kojim raspolaemo (sporo obnovljiv resurs) osnovno bogatstvo, roba, nedostajui resurs

    Zemljite ima veliku vanost za privredni razvoj

    Odnos ljudi prema zemljitu je sloen i obuhvata razliite vrste interesa raste njegov znaaj

  • Znaaj zemljita - prostora

    Zemljite je neprocenjivo dobro celog oveanstva, a nikako jedne generacije, nacije, grupe ili pojedinaca.

    Zemljite obezbeuje neophodan ivotni prostor za oveka, biljke i ivotinje, doprinosi funkcionisanju i stabilnosti u lancu ishrane, na njemu se podiu kue, fabrike i razni infrastrukturni objekti, utie na globalne cikluse i ravnoteu na planeti Zemlji

  • Znaaj zemljita - prostora

    Korienja zemljita je osnovni interes svakog drutva

    Zemljite je najvaniji izvor prihoda

    Porast stanovnitva doveo je do toga da odnos ljudi prema zemljitu bude sve sloeniji

  • Zemljite i drutvene promene U 6. veku u zapadnoj Evropi je

    ivelo 14 miliona stanovnika U srednjem veku taj broj je

    uvean na 22 miliona U 13. i 14. veku je dolo do

    velikog demografskog skoka na 73 miliona stanovnika

  • Zemljite kao nedostajui resurs

    Danas je 0,6ha dovoljno za ishranu jedne osobe

    Ve 2050. god. 0.6ha morae da hrani est

  • Trite zemljita

    DOSTUPNOST

    S I GURNOST

    K O R I E

    NJ E

    D O S L E D N O S T

    Nema trita - nema procene vrednosti

    Osnovi funkcionisanja trita zemljita

  • Dostupnost (Da li je zemljite koje je potrebno na raspolaganju? Ako je na raspolaganju od koga moe da se kupi i po kojoj ceni i pod kojim uslovima? Koliko taj postupak traje?) Sigurnost (Ako je zemljite na raspolaganju, koja prava ima kupac vezano za zemljite i dali su ta prava sigurna? Kako se registruju i prenose prava? Da li ta prava obuhvataju pravo posedovanja, pravo korienja, pravo raspolaganja i pravo ubiranja plodova i prihoda od zemljita itd.? Da li to zemljite moe da se koristi kao zaloga za uzimanje bankarskih kredita?) Korienje (Kako zemljite moe da se koristi i da li moe da se unapreuje kako bi mu se vrednost poveala? Da li je mogue graditi na zemljitu i koliko traje pribavljanje dozvole za gradnju i koliko to kota?) Doslednost (Da li svi konkurenti vezano za zemljite imaju isti tretman ili su neki privilegovani prilikom kupovine i korienja zemljita?)

  • Osnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteri

    Trite zemljita je samo deo ireg sistema trine ekonomije koji poiva na sledeim elementima dobre prakse: Privatnom vlasnitvu Profitu Slobodi izbora Konkurenciji

  • Osnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteri

    Sa stanovita stepena

    dravne intervencije

    postoji:

    Neregulisano trite zemljita

    Regulisano trite zemljita

    Kontrolisano trite zemljita

    Odsustvo trita zemljita

    Prodavci

    Kupci

    DRAVA

    INSTITUCIJE

    - Posrednici -

  • Osnovne karakteristike perfektnog trita zemljita

    Ogranieni uticaj prodavca i kupca na cenu zemljita

    Potpuna zamenljivost i standardizacija zemljita

    Dostupnost svih tehnikih i drugih podataka vezanih za zemljite

    Nepostojanje trokova vezano za transakciju zemljita

  • Vrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljita

    Oblast

    Pokazatelji

    Primeri dobre prakse

    Politika trita

    zemljita

    Strategija Zakoni

    Postoji jasna strategija Postoji jasna zakonska

    regulativa za intervenciju

    Upravljanje

    zemljitem

    Katastar i registracija

    zemljita Praenje trita Sporovi Tehnologija

    Katastar i sistem registracije su aurni, sigurni, dostupni

    Postoji sistematsko praenje cena, vrednovanja, prometa...

    Procedure i reavanje sporova oko zemljita je precizno regulisano

    Koristi se najsavremenija GIS tehnologija

  • Vrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljita

    Zakonodavni nivo

    Stvarno pravo Transakcije zemljita Korienje zemljita

    Jasno definisano pravo svojine,

    susvojine...Postoje strategije i mehanizmi koji se bave ovim problemom

    Postoje jasne procedure prilikom kupoprodaje, nasleivanja, poklona. Ogranienja (pravo pree kupovine, eksproprijacija...) su jasno definisana

    Korienje zemljita je jasno definisano planovima.

    Postoje propisi za podelu parcele (minimalna veliina parcele)

    Porezi i stimulacije

    Poreska politika Kreditna politika Posebne mere

    Porezi na transakcije zemljita kao i

    porezi na imovinu i prihode su jasno definisani

    Postoji pristup kreditima Postoje posebne stimulacije (kada se eli

    unaprediti odreena vrsta proizvodnje) i olakice (zbog vremenskih nepogoda i druge tete) kao i kaznene mere (kad se zemljite ne koristi).

  • Procena vrednosti zemljita

    Potrebu za vrednovanjem nepokretnosti imaju: Vlasnici nepokretnosti (Da bi procenili vrednost

    imovine radi prodaje, zakupa, zamene...) Banke (Radi davanja kredita i drugih novanih

    pozajmica) Osiguravajua drutva (Radi visine osiguranja i

    isplate naknade usled pretrpljene tete) Drava i optine (Radi pravljenja razliitih procena i

    isplate razliitih vrsta naknada) Investitori (Radi procene isplativosti investicija)

  • Procena vrednosti zemljita Vrednovanje nepokretnosti je grana nauke koja je bazirana na: Ekonomiji (Funkcionisanje trita, formiranje cena , ...) Statistici (Analiza cena nepokretnosti, preenje trendova,

    ... ) Pravu (Zakonska regulativa koja definie postupke kod

    vrednovanja i drugi podzakonski akti) Geodeziji (Lokacija, povrina, nain korienja, ...) Pedologiji (Satav zemljita, mape, ...) Sociologiji (Ponaanje trita i druga socioloke

    karakteristike relevantne za vrednovanje, ...)

  • Vrednosni okvi za procenu i ocenu

    funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanje

    Oblast

    Pokazatelji

    Primeri dobre prakse

    Politika procene i

    vrednovanja

    Strategija Zakoni Ciljevi

    Postoji jasna dravna strategija za

    funkcionisanje sistema vrednovanja Postoji zakonska regulativa Ciljevi su multifunkcionalni i pruaju podrku: Tritu nepokretnosti Zemljinom razvoju Komasaciji zemljita ......

    Upravljaki nivo

    Tip institucije Asocijacije i udruenja Praenje i nadzor

    Postoje vladine i privatne institucije za procenu

    i vrednovanje Postoje asocijacije i udruenja za davanje licenci

    i pruanje podrke i kontrole ovlaenim proceniteljima

    Praenje i nadzor ovlaenih institucija za procenu i vrednovanje sprovodi se od strane odgovarajuih institucija i tela

  • Vrednosni okvi za procenu i ocenu funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanje

    Operativni nivo

    Institucionalna povezanost

    Predmet vrednovanja

    Pruanje usluga Kadrovi

    Postoji dobra institucionalna povezanost izmeu institucija koje obavljaju procenu i vrednovanje kao i sa drugim relevantnim dravnim institucijama

    Predmet vrednovanja su: Stanovi Zemljite Industrijski objekti Stambeni objekti Specijalni objekti i infrastruktura Usluge se pruaju svim

    zainteresovanim licima i institucijama Kadrovi poseduju odgovarajue visoko

    obrazovanje i kontinuirano se odravaju seminari i vri dopunsko obrazovanje od strane visokokolskih institucija

  • Umesto zakljuka

    Koja pitanja su jo znaajna vezana za trite i procenu vrednosti zemljita?

    Koje informacije jo nedostaju? Koje su vae preporuke da bi se trite i

    procena vrednosti zemljita unapredili u Republici Srbiji?

  • H V A L A N A P A N J I

    Trite i procena vrednosti zemljita Znaaj zemljita - prostoraZnaaj zemljita - prostoraZnaaj zemljita - prostoraZemljite i drutvene promeneZemljite kao nedostajui resursSlide Number 7Slide Number 8Osnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteriOsnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteriOsnovne karakteristike perfektnog trita zemljitaVrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljitaVrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljitaProcena vrednosti zemljitaProcena vrednosti zemljitaVrednosni okvi za procenu i ocenu funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanjeVrednosni okvi za procenu i ocenu funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanje Umesto zakljukaH V A L A N A P A N J I