Kapittel 4 LCC og alternativsvurderinger

  • Published on
    24-Feb-2016

  • View
    51

  • Download
    0

DESCRIPTION

Kapittel 4 LCC og alternativsvurderinger. Refleksjonssprsml. Du kan ta mange valg nr behov for et bygg melder seg. Hvordan pvirker flgende valg livssykluskostnaden? bygge om og pusse opp rive eksisterende bygg og bygge en stor ny bygning - PowerPoint PPT Presentation

Transcript

ForsidetittelKapittel 4 LCC og alternativsvurderingerInnledningDette er kapittel fire i en serie av fire. Denne presentasjonen med foiler gir faglig sttte i notatfelt. Materialet kan brukes som et foredrag med foilsett inndelt i fire kapitler for gi kursdeltakere kjennskap til livssykluskostnader (LCC) og kunnskap om sentrale LCC-begreper. Kursmaterialet har videomateriale som er et supplement til kapittel 4 LCC og alternativsvurderinger. I tillegg er det laget refleksjonssprsml i hvert kapittel. Opplringsmaterialet er tilgjengelig p http://anskaffelser.no/art/bygg-anlegg-eiendom/bae-tema/livssykluskostnader-bae/lcc-basiskurs. Mlgruppe for kursmaterialet er:eiendomssjeferoffentlig ansatte prosjektledereeiendomsforvalterebyggherrerleverandrer av varer og tjenester til offentlige bygg, anlegg og eiendommerstudenter i utdanningslp som er relevant for stillinger nevnt i punktene overMlDeltakerne skal f kjennskap til alternativsvurderinger og LCC, valg som tas i byggeprosjekter, og hvilke konsekvenser valgene har for LCC. Vi skal frst se p noen punkter som er sentrale nr det gjelder LCC og alternativsvurderinger. Deretter skal vi se p noen konkrete eksempler. Noen av disse eksemplene er det ogs laget animasjonsfilmer til for gjre poengene mer visuelle.InnholdKonseptvalgBygningsformArealeffektivitetFasadeformEnergiRomlsningRenholdRefleksjonssprsmlDu kan ta mange valg nr behov for et bygg melder seg. Hvordan pvirker flgende valg livssykluskostnaden?bygge om og pusse opprive eksisterende bygg og bygge en stor ny bygningbygge litt mindre bygning og pusse opp eksisterendebruke nrliggende lokalerikke bygge noen ting.Du kan ta mange valg nr behov for et bygg melder seg. Hvordan pvirker flgende valg livssykluskostnanden?1.bygge om og pusse opp2.rive eksisterende bygg og bygge en stor ny bygning3.bygge litt mindre bygning og pusse opp eksisterende4.bruke nrliggende lokaler5.ikke bygge noen ting.Svar:2Overordnet om alternativsvurderingerLCC gir et godt beslutningsgrunnlagPvirkningen er strst i startenLCC m brukes fr du tar beslutningeneOverordnet om alternativsvurderingerLCC gir et godt beslutningsgrunnlagI et byggeprosjekt tar du fortlpende en rekke beslutninger. De kan komme som en flge av nsker eller krav fra dem som skal bruke bygningen etter at den er ferdig. Mange beslutninger m du ta for finne lsninger p de ulike tekniske kravene som gjelder i byggesaken. Det kan gjelde ndvendige dimensjoner p brende konstruksjoner, diverse lsninger for oppfylle kravene til brannsikkerhet i bygningen eller krav til isolasjonstykkelse. Alle beslutninger du tar, pvirker anskaffelseskostnaden og rskostnadene i varierende grad, men noen ganger tar du kanskje beslutninger uten ha regnet ut hvor stor kostnadsendring det enkelte valg vil medfre.Pvirkningen er strst i startenDet er i begynnelsen av et byggeprosjekt du har strst mulighet til pvirke livssykluskostnadene. I denne fasen tar du stilling til om du skal bygge eller ikke, og hvor du skal bygge. Du gjennomfrer volumstudier og gir bygningen en hovedform.Flere forhold m vurderesI et byggeprosjekt vil selve kostnadsnivet vre ett av flere forhold du m vurdere. De beste byggeprosjektene fr du gjennom gode og helhetlige beslutninger der du veier ulike forhold opp mot hverandre. LCC m brukes fr du tar beslutningeneEn LCC-beregning som ikke brukes forut for en beslutning, gir ingen verdi for prosjektet.3Alternativsvurdering av bygge eller ikke byggeMengde innervegger?Cellekontorer eller landskap?Alternativsvurdering av bygge eller ikke byggeI en LCC-beregning vil det alltid vre mest lnnsomt ikke bygge. Det er ikke s ofte du har et slikt valg.De fleste bygningskomponenter tak, fundament, fasade og tekniske installasjoner er helt ndvendige for at du skal kunne bruke bygningen. Det finnes imidlertid ulike lsninger som kan ha ulike egenskaper. Dette komme vi nrmere tilbake til i de enkelte eksemplene.Nr det gjelder hvor mye innervegger du skal ha i et kontorbygg, kan du til dels bestemme dette selv. Et kontorlandskap er derfor ofte rimeligere bygge, og har lavere rskostnader per kvadratmeter enn et tilsvarende kontorbygg med cellekontor. I tillegg er det mulig f plass til flere ansatte per kvadratmeter i et kontorlandskap. I et tradisjonelt kontorbygg med cellekontorer bruker vi ofte 30 m2 eller mer per kontorarbeidsplass, men i et kontorbygg med store, pne lsninger er det mulig redusere arealbruken ned mot 17 m2.Det er ofte enkelt finne ut hva det koster bygge 1 m2 innervegg, pris per kvadratmeter str ofte oppgitt i kontrakt.4MaterialbrukEn del av kjernen i LCC-beregninger er at ulike materialer har ulike egenskaper som gir kortere eller lengre levetid. Dette pvirker hvor lang tid det tar fr det er ndvendig skifte ut hele eller deler av bygningskomponenten eller materialet. De ulike materialene kan ogs ha forskjellige driftskostnader, for eksempel i forbindelse med renhold eller vedlikehold.Brukerne av bygningen vil oppleve utskifting av enkelte bygningskomponenter i lokalene som en ulempe, og kostnadene for slike ulemper kan vre vanskelige beregne. Byggherre/byggforvalter kan imidlertid velge bruke gode, bestandige materialer og komponenter og kan da unnlate gjennomfre LCC-beregninger p dette. Materialer og komponenter med tilstrekkelig god kvalitet bidrar til unng utskiftinger. Du fr alts mindre kostnader med skifte ut materialer og komponenter fordi kvaliteten er s god, og livssykluskostnaden gr dermed ned. 5Konseptvalgrehabilitere eksisterende bygg?rive og bygge nytt? eller en kombinasjon? hvilken tomt skal vi velge?I konseptfasen ser vi hvordan behovet for lokaler kan dekkes. Det kan vre et grunnleggende valg. Skal vi rehabilitere eksisterende bygg, skal vi rive og bygge nytt, eller skal vi satse p en kombinasjon? Hvilken tomt skal vi velge?6Volumstudierromprogramantall romfunksjonhva skal det enkelte rom brukes til?Nr du har besluttet at du skal bygge, og hvilken tomt du skal bygge p, er det vanlig gjennomfre skalte volumstudier. For finne volumet til bygningen m du ogs ta hensyn til hvor store etasjehyder du m ha. Mange byggherrer lager et eget romprogram som beskriver alle rommene de har behov for. Romprogrammet inneholder opplysninger om hva det enkelte rom skal brukes til, og de viktigste egenskapene til rommet, dvs romhyde, krav til brannsikkerhet osv. Disse faktorene er med p bestemme bygningsformen.Med utgangspunkt i samlet arealbehov fra romprogrammet finner arkitekten ut hvor stor bygningen m vre, dvs hvilket volum den m ha, for f plass til alle rommene. P bakgrunn av dette lager arkitekten gjerne 2-3 ulike lsninger som viser hvor p tomten disse bygningsvolumene kan plasseres.Nr hovedalternativer for bygningsutformingen er valgt, starter arbeidet med plassere de ulike funksjonene og arealene innenfor bygningens hovedform. Dette kan for eksempel vre kontorarealer, toaletter, mingleomrder, resepsjon, garderobe, tekniske rom, ndutganger, trapper og heis.7Bygningsformmange bygningsformerkan oppfylle kravene i romprogrammetromprogrammet legger fringer for drift og vedlikehold av byggetMange bygningsformer kan oppfylle kravene i romprogrammet. Romprogrammet legger ogs viktige fringer for effektiv drift og vedlikehold av bygget. Ofte er det hensiktsmessig se p noen ulike bygningsformer og veie fordeler og ulemper opp mot hverandre fr du gr videre med en bygningsform. Det skal vi se nrmere p litt senere.8Arealeffektivitethy arealeffektivitet reduserer anskaffelseskostnaden og senker kostnadene til renhold og vedlikeholddet rimeligste arealet er det som ikke byggesArealeffektivitet er en viktig faktor for f ned livssykluskostnadene. Hy arealeffektivitet reduserer anskaffelseskostnaden og senker kostnadene til renhold og vedlikehold. Det rimeligste arealet er det som ikke bygges, derfor er det viktig tenke p hvordan arealer kan brukes av flere, ogs kalt sambruk.9Fasadeformmer enn det arkitektoniske uttrykketforskjellige lsninger gir fringer for materialvalgbyggeteknikkkrav til materialmengdeenergilsninger og behov.Fasaden til et bygg handler om mer enn det arkitektoniske uttrykket. Fasaden kan pvirke anskaffelseskostnaden ved at forskjellige lsninger gir fringer for materialvalg og krav til byggeteknikk. Forskjellige lsninger kan gi fringer for krav til materialmengde, utnyttelse av solvarme og behov for oppvarming og kjling. 10Energi - oppvarmingEnergibehovet styres av mange faktorer. God planlegging av et bygg er viktig for oppn et lavt energibehov. Energibehovet kan du f ned ved f.eks. isolere vegger, gulv og tak godt. Vinduer med lav u-verdi vil ogs bidra. Riktig bruk krever god kunnskap. For eksempel vet du at vinduer i bygninger med luftkjling m holdes stengt for sikre god kjling. Likedan vet du at lufting om vinteren krever energi til oppvarming av den kalde luften. I et byggeprosjekt gjennomfrer du som regel n eller flere beregninger av energiforbruket. Nr du har satt opp energiberegningen, er det ofte lite ekstraarbeid som skal til for vurdere andre endringer i inndata, for eksempel vinduer med ulike isolerende egenskaper eller andre faktorer i regnestykket.Dersom du har en eksisterende bygning som du skal etterisolere, kommer det mange kostnader i tillegg til selve isolasjonen, blant annet ny ytterkledning og utforing rundt vinduer. En LCC-beregning p etterisolering av en eksisterende bygning vil ofte vise at det ikke lnner seg etterisolere. Dersom energiprisen ker i forhold til dagens niv, vil flere etterisoleringsprosjekter bli lnnsomme. Og dersom du uansett m skifte kledning, blir det rimeligere etterisolere siden du da gjr mye av jobben likevel.I tillegg er det ogs viktig planlegge hva slags energi du skal bruke, og hvordan energien skal distribueres. For eksempel vil vannbren varme ha en hyere anskaffelseskostnad enn panelovner. Ved beregning av ulike livssykluskostander p ulike oppvarmingssystemer, kan du se at vannbren varme likevel kan komme rimeligere ut i et livssyklusperspektiv. Ved vannbrne oppvarmingssystemer kan du ogs f oppvarming av varmtvann fra samme varmesystem. P bildene ser vi til venstre solcelle paneler, mens vi til hyre ser solfangere p et tak. Slike lsninger vil bidra til energitilfrselen til bygningen. I midten ser vi en radiator, som en del av oppvarmingssystemet.11Energi tekniske anleggFor lykkes med LCC p energiomrdet er det viktig planlegge godt, for eksempel gjennom lys- og varmestyring, soneinndelinger i bygget og riktig bruk av arealene. For eksempel kan du legge tekniske rom med varmeutvikling mot nord, der det er lite oppvarming fra sollyset. En bruksanvisning i energieffektiv bruk av bygget og opplring til dem som jobber der, kan ha mye si for energibruken. Det er viktig planlegge for utstyr med lavt effektbehov, vre kritisk til hvilket utstyr som er ndvendig, og bevisstgjre brukerne om konsekvensene av anskaffe nye installasjoner som ker effektbehovet.Nr forskjellen i energibehov for de ulike alternativene er beregnet, m du finne ut hva forskjellen i anskaffelseskostnad vil bli. For f ned energibehovet i et bygg er det er viktig planlegge for utstyr med lavt effektbehov, vre kritisk til hvilket utstyr som er ndvendig, og bevisstgjre brukerne om konsekvensene av anskaffe nye installasjoner som ker effektbehovet. Nr energibesparelser er en del av LCC-beregningen, kan det vre smart gjennomfre beregningen flere ganger med flsomhetsanalyser for varierende energipris. Da kan du f.eks. finne ut hvilken energipris som vil medfre at energisparetiltaket bli lnnsomt eller ikke.Sist, men ikke minst er det viktig at alle tekniske anlegg er riktig justert for optimalisere driften.12Romlsning og renholdfleksible planlsninger er gunstig for LCC.renhold er den strste enkeltkostnaden i byggets driftsfase, visste du det?RomlsningArealbruken i de fleste bygg endres flere ganger i byggets livssyklus. Nye behov kommer til, og vi fr stadig ny kunnskap om hvordan romlsninger pvirker arbeids- eller lringsmiljet. Fleksible planlsninger gjr endringer enklere og gir lavere LCC-kostnader. Fjerner vi vegger, pvirker vi ogs dagslysforholdene i bygget. Legger vi cellekontorer langs ytterveggen, blir dagslysforholdene ofte for drlige til ha permanente kontorarbeidsplasser p innsiden.Tekniske installasjoner, for eksempel ventilasjon, plasseres normalt mellom himling og etasjeskiller. Her plasserer vi ogs brebjelker, kabelbroer og vannledninger. Prosjekterer vi med muligheter for endre tekniske lsninger, blir romlsningene mer fleksible. For f mer plass til tekniske installasjoner kan vi ke etasjehydene. Dette pner for enklere endringer hvis vi senere vil ha flere vtrom eller nsker kt ventilasjon i enkelte rom. Kravene kan ogs bli endret over tid og gjre ombygging ndvendig. kt etasjehyde gir kte anskaffelseskostnader, men reduserer kostnadene ved endringer gjennom byggets levetid og gir da lavere LCC-kostnader.Det er viktig at rom med funksjoner som hrer sammen, ligger nr hverandre, og at arealene deles inn i soner ut fra sikkerhetsmessige hensyn. Det er ogs viktig planlegge transport og leveranse til bygget optimalt, bde med tanke p tid og funksjonalitet, men ogs for begrense transportavstander som vil ha innvirkning p driftskostnaderRenholdRenhold er den strste enkeltkostnaden i byggets driftsfase. Alternativsvurdering av gulvmaterialer er derfor en svrt viktig faktor for LCC med tanke p renhold og holdbarhet. Siden 1994 har det vrt strre prisstigning p arbeidsintensive tjenester enn p materialkostnadene. Renhold av ulike gulvmaterialer er derfor enda viktigere i dag enn i 1994.Hvis du bruker noe ekstra tid p planlegge utfrelsen av renholdet og velger renholdsvennlige lsninger og overflater, kan du f ned FDV-kostnadene. Innvendige lysgrder krever for eksempel ofte bruk av lfteutstyr som fordyrer driftskostnader. Videre er det viktig planlegge gulv og overflater ut fra bruken. Interntransport medfrer for eksempel kt renholdsbehov i enkelte soner av bygget.13Rdhuskvartalet i KristiansandDette er et bilde av det nye Rdhuskvartalet i Kristiansand. Byggherre: Kristiansand kommuneEntreprenr: Arbeidsfellesskapet Kruse Smith/ Kaspar StrmmeArkitekt: HRTB Arkitekter AS MNTotalareal: ca. 14 500 m2 (bruttoareal)Totalkostnad: ca. 489mill. krLCC-kostnader (eksklusive byggekostnader): 8,78 mill. kr per r 14KonseptvalgDette er et bilde av det nye Rdhuskvartalet i Kristiansand. Det er planlagt, og gjennomfrt, LCC- beregninger gjennom prosjektforlpet. Prosjektet gjennomfres for samlokalisere de ansatte i de sentrale enhetene i kommunen for tilby mer koordinerte tjenester til kommunens innbyggere til en lavere kostnad.I tillegg var de eksisterende kontorlokalene ikke tilpasset universell utforming, de hadde drlig inneklima og var i tillegg lite arealeffektive. Prosjektet startet i 2007 ved at ulike muligheter for samlokalisering ble vurdert Det ble gjennomfrt rskostnadsanalyser av de ulike alternativene. Senere i prosjektet er LCC brukt flittig ved alternativsvurderinger.15Totalkostnad for ulike alternativAlternativ 1: Ett nybygg, n rehabilitering, ett bygg beholdes som det er, to bygg selges (510 arbeidsplasser)Alternativ 2: Ett nybygg, ett bygg rehabiliteres, to bygg beholdes som de er, ett bygg selges (494 arbeidsplasser)Alternativ 3: To nybygg, ett bygg beholdes som det er, tre bygg selges (515 arbeidsplasser)I konseptfasen ble det gjennomfrt LCC-beregninger for vurdere hvilken virkning valg av ulike konsepter ville ha for bykassen i Kristiansand. Det var mange muligheter nr det gjaldt samlokalisering. I starten brukte kommunen derfor noe tid p bestemme hvilke ulike alternativ som skulle vurderes. I konseptvalgrapporten ble fem klart definerte alternativ sammenlignet. De ulike alternativene hadde forskjellig grad av nybygging, oppussing/rehabilitering, samlokalisering og antall arbeidsplasser. Restverdien for bygninger som kunne fraflyttes etter at prosjektet var ferdig, ble ogs inkludert i beregningene. For enklere kunne sammenligne alternativene laget man sammenligninger av bde kostnader per kvadratmeter og kostnader per kontorarbeidsplass. Kommunen kunne ogs velge ikke flytte, men da ville det vre ndvendig utbedre alle eksisterende lokaler til tilfredsstillende teknisk standard. Kostnaden med dette alternativet (nullalternativet) kom i tillegg til de fem vrige alternativene.De fem alternative lsningene som ble satt opp, var:Alternativ 1: Ett nybygg (uten utleie), n rehabilitering, ett bygg beholdes som det er, to bygg selges (510 arbeidsplasser)Alternativ 2: Ett nybygg (med utleie), ett bygg rehabiliteres, to bygg beholdes som de er, ett bygg selges (494 arbeidsplasser)Alternativ 3: To nybygg (uten utleie), ett bygg beholdes som det er, tre bygg selges (515 arbeidsplasser)16Totalkostnad for ulike alternativ fortsettelseAlternativ 4: To nybygg, ett bygg rehabiliteres, tre bygg selges (515 arbeidsplasser)Alternativ 5: To nybygg, ett bygg rehabiliteres, ett bygg beholdes som det er, to bygg selges (499 arbeidsplasser)Alternativ 1 ble valgt.Alternativ 4: To nybygg (uten utleie), ett bygg rehabiliteres, tre bygg selges (515 arbeidsplasser)Alternativ 5: To nybygg (hvorav ett med utleie), ett bygg rehabiliteres, ett bygg beholdes som det er, to bygg selges (499 arbeidsplasser)17LCC- beregning for de fem alternativeneScenarieSum rskostnad,mill kr Differanse rlig belastning bykasse, mill kr (eks mva)Differanse rlig belastning bykassa, mill kr (inkl mva)00033,167,7510,23121,965,5210,79221,395,3210,46319,723,369,14422,707,1913,89522,136,9913,55rskostnader rskostnadene og dermed konsekvensene for kommunens rlige driftsbudsjett ble beregnet for alle alternativene. Det var forholdsvis store differanser mellom alternativene, og alternativ 3 var det rimeligste. Nullalternativet med kun teknisk oppgradering var dyrest. Andre vurderingerKristiansand kommune hadde definert andre effektml i forbindelse med byggeprosjektet. Hvor godt de ulike alternativene stimulerte til god ledelse, og hvor godt de ulike lsningene understttet samarbeid p tvers mellom ulike enheter, ble vektlagt. Kommunen hadde ogs flere ulike effektml knyttet til milj.KonklusjonP bakgrunn av en samlet vurdering av alle effektml ble alternativ 1 valgt. Av tabellen ser vi at dette er det tredje beste alternativet om vi ser p kostnadene alene.Alle alternativene har en besparelse i beregnede FDV-kostnader fordi noen bygg selges, og fordi nye bygg har en lavere beregnet FDV-kostnad enn dagens niv. Srlig vil energikostnadene g ned med de strenge kravene som er stilt til nybyggene. I Rdhuskvartalet er de gamle vernede fasadene beholdt, og bygningsmassen er bygget opp fra grunnen bak den gamle fasaden. I tillegg er Rdhusgt 16 (Fevennen-bygget) gitt en omfattende rehabilitering.18Framsenteret i Troms, konseptvalg Byggherre: StatsbyggEntreprenr: HENTArkitekt: Per Knutsen Arkitektkontor og RambllTotalareal: 11 000 m2Totalkostnad: 390 mill. krByggestart sommeren 2014Eksemplene er hentet fra byggeprosjektet. Vi gjr oppmerksom p at vi i noen av eksemplene har justert/forenklet tallverdiene noe for bedre f fram hovedpoenget. KonseptvalgFramsenteret i Troms er et forsknings- og laboratoriesenter. Det var planer om utvide dette forskningssenteret til omtrent dobbel strrelse gjennom et tilbygg mot sr (til venstre p bildet).Det var 19 ulike forskningsinstitusjoner i Framsenteret. Flere av disse hadde behov for utvide sine areal. Nr den nye bygningen er ferdig, vil det ha kommet til 2-3 nye brukere i tillegg til de eksisterende. Strrelsen p nybygget er ca 11 000 m2. Eksisterende bygning er omtrent like stor. 19Valg av tomt tomtealternativ 1Valg av tomtValg av tomt pvirker i stor grad hvilke rskostnader bygget vil gi deg. Sentrale tomter som regel dyrere enn tomter utenfor sentrum. Grunnforhold p tomten pvirker kostnadene for grunnarbeider. Tomten kan ogs ha andre tekniske utfordringer, ofte er sentrumstomter mer kostbar bygge ut enn tomter som ligger p store pne industriomrder, for eksempel p grunn av mer komplisert infrastruktur, mindre plass mm.Ulike tomtealternativ kan ogs ha ulike konomiske konsekvenser. Et alternativ kan vre leie lokaler, et annet alternativ er bygge selv. rskostnadsberegninger gjr det enkelt sammenligne kostnader mellom leide lokaler og de du bygger selv. Polarmiljsenteret er et forskningssenter for en rekke virksomheter knyttet til Nordomrdene. Det var et nske om utvide forskningssamarbeidet til flere organisasjoner, og ideen om Framsenteret oppsto. Denne senteretableringen utlste behovet for dobbelt s store arealer som Polarmiljsenteret brukte. Siden Statsbygg hadde en byggeklar tomt sr for dagens Polarmiljsenter, ble det besluttet etablere Framsenteret p denne tomten. Tomtealternativ 1Denne tomten er godt tilrettelagt for utrusting av polarekspedisjoner med et lager med tilhrende kai av passe strrelse. Byggegrunnen er en steinfylling som er tilrettelagt for videre utbygging av industri. bygge Framsenteret p denne tomten, ville derfor trolig blitt rimeligere enn bygge p den valgte tomten, men en tomt som er tenkt brukt til industriforml, vil ikke uten videre kunne benyttes til arbeidsintensive virksomheter som Framsenteret. Utnyttelsesgraden p tomten tilsvarer hvor mange m2 bygningsmasse du fr bygge pr m2 tomtegrunn, og var ikke tilstrekkelig for en bygning av den strrelsen som Framsenteret trengte.20Tomtealternativ 3Tomtealternativ 3 er det alternativet det ble avgjort g videre med. Tomten er krevende, bla med en vei som gr under eksisterende bygning. Utrusting av polarekspedisjoner trenger stor plass til transport med vogntog, lagerplass og kai. Denne typen terminalvirksomhet legges ofte i egne havneomrder der tomteprisene er lavere, og omrdet er bedre tilrettelagt for tungtrafikk.P den andre siden, er det mange ansatte i Framsenteret, og nrhet til kollektivtransport er derfor viktig. I film 1 til dette kapittelet viser vi et par andre tomter i Troms, som kunne vrt aktuelle for etablering av Framsenteret.21Tomtevalg 2Det siste tenkte tomtevalget er plassert ved Universitetet i Nord-Norge. Universitetet kunne da knytte seg nrmere til Framsenteret.Ulempen med dette alternativet er at det er et stykke fra universitetsomrdet til kaianleggene i Breivika. Dette ville gitt ulemper for driften av Framsenteret nr polarekspedisjoner skulle utrustesNr virksomheten m tilpasses til delvis eksisterende lokaler, og virksomheten samtidig blir spredd p flere tomter, hender det at det m bygges mer areal enn om det fr bygges mer kompakt p en felles tomt.OppsummeringTomtevalg er viktig for rskostnadene. Ofte kan andre forhold enn selve byggematerialene pvirke kostnadene. Typiske rammefaktorer ved tomtevalg kan vre:Er tomten regulert til det riktige forholdetHvor stor utnyttelsesgrad er det p tomtenGir tomten plass til stor nok bygningsmasseHvordan er byggegrunnen Har tomten eksisterende bygninger som kan benyttes, eller m disse rivesLigger tomten nrt kollektivtransportHvordan er trafikkforholdene ved tomtenHar virksomheten spesielle krav til tomten som egen kai, sikkerhetssoner, utendrs lekeareal osv.22VolumstudierHvor stort kan du byggeDa prosjektet med Framsenteret i Troms startet, var omrdet ferdig regulert til kontorforml, og arealutvidelsen fikk enkelt plass i det som kommunen kunne tillate i reguleringsplanen.Hva var viktig p Framsenteret?Det var flere utfordringer knyttet til plassering av bygningsvolum som mtte lses p Framsenteret. De tre ulike alternativene har ulike lsninger p hovedutfordringene. God sammenkobling mot eksisterende bygning for alle etasjer var viktig. Det gikk en offentlig vei under den eksisterende bygningen. Denne veien mtte beholdes. Videre vil bygningsformen pvirke energiforbruket. En kompakt og energikonomisk bygningsform gir mindre dagslys inn i bygningen, s her mtte dagslys og energibehov balanseres mot hverandre.Fire alternativer med ulike lsninger p hovedutfordringene ble presentert. P dette stadiet i prosjektet ble det ikke foretatt konkrete LCC-beregninger. Byggherren fattet sin beslutning p grunnlag av en helhetlig vurdering.23Ulikt overflatearealBygningsform LengdeBreddeAntall etasjerYtterveggarealA50 m12 m41 984 m2B30 m15 m51 800 m2C30 m30 m31 440 m2De ulike volumene fra volumstudiet har ulikt areal p ytterveggene. I tabellen her ser vi hvor store forskjellen p overflatevolum er fra modellene A, B og C.24Arealeffektivitet 1En bygning deles gjerne inn i funksjonsareal, forkortet FUA. Det tilsvarer arealet til forml og bruk. Hvis du legger til det arealet som er ndvendig for at bygningen skal kunne brukes , fr vi bygningens bruttoareal, forkortet BTA. Forholdet mellom disse to arealene kalles for Brutto/Netto Faktor, forkortet B/N faktor.Nr du skal planlegge en bygning, starter du gjerne med finne funksjonsarealet. Etter at det er kartlagt, m du plassere funksjonsarealet inn i en bygningsform. Du vil da finne ut hvor stort bruttoareal som er ndvendig i de ulike alternativene. I en LCC beregning, vil det oftest lnne seg bygge s lite areal som mulig. Det er med andre ord viktig f en god B/N faktor.25Arealeffektivitet 2Type arealAndel av totalarealetB/N faktorFunksjonelt areal100 %1,00Trapper og Heiser3 %1,03Yttervegger12 %1,15Tekniske areal5 %1,20Korridorer10 %1,30Figurene viser eksempler p bruttoareal som ikke kan benyttes til bygningens funksjonelle areal. I eksempelet fordeler disse arealene seg slik:Arealene som er oppgitt er hentet fra de tegningene som vises i film 3 arealeffektivitet.26Valg av fasadeformPlassering av leietakereNr bygningsutforming er valgt, starter arbeidet med plassere de ulike funksjonene og arealene innenfor bygningens hovedform.Framsenteret hadde 19 ulike brukergrupper, og det var utfordrende f finne en hensiktsmessig plassering av de ulike brukergruppene. Det ville bli et omfattende arbeid flytte brukerne mellom en eksisterende og en ny del av Framsenteret. Det var mange vurderinger som mtte gjres, og de ulike brukergruppene mtte sikres tilgang til fellesareal som f.eks. laboratorier, lager og kantine.Etter hvert kom arkitektene fram til en mulig lsning der alle de 19 brukergruppene var plassert innenfor bygningsvolumet som er vist verst p denne sliden.Arkitektonisk utformingFor arkitekten var fasaden mot sr srlig viktig. Arkitekten utarbeidet her to ulike lsninger med ulik fasadeutforming.LCC-beregningFor se hvordan fasadeutformingen pvirker levetidskostnadene, ble det gjennomfrt LCC-beregninger for de to alternativene arkitekten hadde satt opp. I tillegg ble det laget en referansemodell, Alternativ 0, med helt rette fasader. 27Fasadeform 1Byggherren vurderte en rekke ulike alternativer. Med en BIM-modell var det enkelt finne ut hvor mye glass som var ndvendig i de ulike alternativene. For hvert alternativ ble energiforbruket beregnet. Til slutt fant de en lsning som var et godt kompromiss mellom miljml og funksjonalitet og ga bra kommunikasjon mellom bygningene. Nyaktige LCC-beregninger var et viktig hjelpemiddel for finne dette kompromisset.Her er et alternativ. De to neste foilene viser to andre alternativ.28Fasadeform 229Fasadeform 330Glassgrd eller glassbroer?Sammenkobling mellom eksisterende og ny bygning var et annet viktig ved Framsenteret. Ulike lsninger med glassbroer eller glassgrd mellom bygningene ble vurdert.En vanlig lsning for sammenbygging av to bygninger er bygge en glassgrd mellom de to bygningene. Utfordringen med glassgrder er at de har et hyt energibehov. I tillegg krever det svrt mye energi framstille glass. P Framenteret hadde byggherren hye energi- og miljambisjoner. Det ble utfordrende kombinere disse ambisjonene med bygging av en glassgrd.Sammenbygging med eksisterende bygningP Framsenteret var n av de strste utfordringene sammenhengen mellom eksisterende og ny bygning.Bruk av glassEn vanlig lsning for sammenbygging av to bygninger er bygge en glassgrd mellom de to bygningene. Utfordringen med glassgrder er at de har et hyt energibehov. I tillegg krever det svrt mye energi framstille glass. P Framenteret hadde byggherren hye energi- og miljambisjoner. Det ble utfordrende kombinere disse ambisjonene med bygging av en glassgrd.AlternativsvurderingerByggherren vurderte en rekke ulike alternativer. Med en BIM-modell var det enkelt finne ut hvor mye glass som var ndvendig i de ulike alternativene. For hvert alternativ ble energiforbruket beregnet. Til slutt fant man en lsning som var et godt kompromiss mellom miljml og funksjonalitet og ga bra kommunikasjon mellom bygningene. Nyaktige LCC-beregninger var et viktig hjelpemiddel for finne dette kompromisset.Den optimale lsningen gav imidlertid for lav arealuytnyttelse , og en revidert fasadelsning ble derfor utarbeidet.Som en referanse til hvor stor ekstrakostnad hver av de to fasademodellenen pfrte prosjektet, ble de to alternativene sammenlignet med en referansemodell, Alternativ 0, med helt rette fasader. 31Valg av fasademateriale 1Erstatning av prosjektert fliskledning med platekledning (inkl.moms)Alternativ 0Alternativ 1Anskaffelsesskostnad5272 500 2543 750Netto differanse FDVU kostnad (Nverdi)431 606454 166Sum5704 1062997 916Nr fasadens form er valgt, kan det gjennomfres en LCC beregning for materialbruk i fasaden. For Framsenteret, ble det gjennomfrt to alternativsvurderinger for valg av fasadematerialer: Flgende alternativslsninger ble presentert i forprosjektrapporten:I dette forprosjektdokumentet har vi valgt vise to mulige kostnadsbesparelser, dokumentert med LCC-alternativsberegninger. Fagansvarlig LCC har ikke tatt stilling til om de foresltte besparelser er aktuelle gjennomfre eller ikke, da dette blir opp til prosjektledelsen avgjre. De to alternativene er som flger:Erstatte prosjektert fliskledning (Alternativ 0) med platekledning (Alternativ 1)Erstatte de prosjekterte pningsvinduene (Alternativ 0) med faste vindu (Alternativ 1)I sammenstillingstabellene er de kun medtatt de kostnader som er ulike mellom de to alternativene.Erstatning av prosjektert fliskledning med platekledning (inkl.moms):For beregning av differanse FDVU kostnader har vi lagt til grunn flgende forutsetningerLpende drift, ingen forskjellUtskifting platekledning r 30Utbedring/reparasjon fliskledning, 2 % hvert 5. r, ingen maling, ingen utskifting32Valg av fasademateriale 2Erstatning av pningsvindu med faste vindu (inkl.moms)Alternativ 0Alternativ 1Anskaffelsesskostnad3815 6513311 466Netto differanse FDVU kostnad (Nverdi)210 303Sum4025 9543311 466For beregning av differanse FDVU kostnader har vi lagt til grunn flgende forutsetningerLpende drift, ingen forskjellUtskifting pningsvindu, r 40, ingen utskifting faste vinduResultatene viser at en ved erstatte pningsvinduene med faste vinduer vil oppn en kostnadsbesparelse p 700000 kr i et livslpsperspektiv. Prisen for utskifting etter 40 r er da beregnet som nverdi.33Energi, isolasjonsevne250 mm isolasjon350 mm isolasjon90 kWh/m2 pr r63 kWh/m2 pr r990 000 kr/r693 000 kr/r22 397 265 kr/60 r15 678 086 kr/60 rHer er et eksempel der vi ser beregnet energibehov per kvadratmeter per r, energiutgifter per r og hvor mye som kan spares ved ke isolasjonstykkelsen i veggene med 10 cm, fra 25 til 35 cm.Her ser du at det er ca. 6,7 millioner kroner spare i dette tilfellet. Vi m trekke fra ekstrakostnadene med isolere 10 cm ekstra. Netto energibesparelser er da ca. 4 millioner kroner over hele livssyklusen til bygningen. Framsenteret hadde en eksisterende bygning som var like stor som det planlagte nybygget. Det eksisterende bygget var isolert med kun 15 cm isolasjon.Nr du etterisolerer en bygning utvendig, m du samtidig skifte ut kledningen. Denne ekstrakostnaden kan gjre ettisolering av eksisterende bygninger ulnnsomme. Dersom fasader og vinduer er blitt s gamle og slitt at de likevel br skiftes ut, er det enklere f til lnnsomhet med etterisolering.34RomlsningerP denne sliden vises to alternativer for alle de innvendige veggene i n av etasjene p Framsenteret.Hvor mange innervegger kan du spare?P Framsenteret ble det beregnet at det var mulig spare 7,5 mill. kroner ved ha mest mulig kontorlandskap. De fleste ansatte i bygningen nsket seg imidlertid cellekontor, s det lot seg ikke gjre redusere mengden innervegger s mye byggherren kunne nsket seg. Dermed var det mindre penger spare.I tillegg til sparte byggekostnader fr du lavere drifts- og vedlikeholdskostnader ved redusere mengden innervegger. Du slipper f.eks. male vegger som ikke finnes. Ved Framsenteret ble det beregnet at drifts- og vedlikeholdskostnadene over hele byggets levetid ble 12 kr/m2 mindre per r for alternativet med minst mulig innvendige vegger, sammenliknet med det alternativet de n planlegger bygge. Denne forskjellen var langt mindre enn byggherren trodde p forhnd. I film 6 romlsninger, som er et supplement til dette kursheftet, vises mer om romlsninger konkret.35Kostnader materialvalg 1FliserLinoleumBenevningAnskaffelseskostnad400175kr/m2Levetid6030rRenhold100100kr/m2Intervallbundet vedlikeholdKostnad10060kr/m2/intervallIntervall3015rUtskiftingKostnad200kr/m2/intervallIntervall30rRealrente77%Betraktningstid6060rNverdi16271817kr/m2Her ser du kostnadsoppsettet for henholdsvis fliser og linoleum til gulvbelegg, med henholdsvis 60 og 30 rs levetid, og 7 % kalkulasjonsrente. Som du ser er det store forskjeller i anskaffelseskostnadene isolert sett. Nederst ser vi rskostnaden. Her ser vi at det gir et helt annet bilde, der fliser er rimeligst.Hvis du i dette tilfellet for eksempel velger gulv med feil kvalitet, slik at du m bytte gulvbelegget fr estimert tid i tabellen, vil livssykluskostnaden pvirkes og bli hyere. Det viser hvor viktig det er ha riktige levetider i regnestykket. Du ser ogs at en halvering i levetiden, pvirker livssykluskostnaden en del, men det er renholdskostnaden som utgjr det vesentlige i livssyklusen.Renhold er den strste enkeltkostnaden for drifte en bygning. Det er enkelt finne erfaringstall og normtall for hva renhold br koste pr m2. Det er litt mer utfordrende finne gode lsninger som bidrar til redusere renholdskostnaden.I film 7 Renhold, presenteres det flere poenger som er viktig vurdere for spare renholdskostnader:glatte overflater som en enkle renholdeenhetlige overflatertilrettelegging for maskinelt renholdunng undvendige kriker og kroker f.eks ved bygge inn tekniske installasjonerutforming av inngangspartiet inkl ndvendige Mattesoner i inngangspartiet.Brukerne har ogs store muligheter til pvirke renholdskostnadene bla ved srge for holde god orden og tilrettelegge for skofrie lsninger, noe som er mye benyttet i skoler og barnehager.36Kostnader materialvalg 2FaktorFliser (60 r)Fliser (30 r)LinoleumBenevningAnskaffelseskostnad400400175kr/m2Levetid603030rRenhold100100100kr/m2Intervallbundet vedlikehold - Kostnad10060kr/m2/intervall- Intervall3015rUtskifting- Kostnad500200kr/m2/intervall- Intervall3030rRealrente444%Betraktningstid606060rNverdi2693,182816,52542,6Her har vi vist hvordan kostnaden kan bli pvirket av hvilket gulvbelegg du velger. Eksempelet er hentet fra rskostnadsboken, og realrenten er endret fra 7 til 4 prosent.Som du ser er det store forskjeller i anskaffelseskostnadene isolert sett. Nederst ser vi rskostnaden. Her ser vi at det gir et helt annet bilde. Sammenliknet med forrige tabell ser vi at kostnadsbildet her har snudd seg, her er linoleum rimeligst.37Miljml Framsenterettydelige ml for energibruk og miljbyggematerialer som er lite energikrevende framstillealternativsvurderinger for n miljmlDa Statsbygg startet dette prosjektet, satte de tydelige ml for energibruk og milj. Nybygget skulle ha passivhusstandard. Energibehovet for framstille byggematerialene for den nye bygningen skulle halveres ved bruke byggematerialer som er mindre energikrevende framstille.Det ble satt av store ressurser til oppgaven med gjennomfre LCC- og miljberegninger, og Statsbygg hadde oversikt over det nye byggets LCC- og miljegenskaper gjennom hele prosjektforlpet.Byggherren valgte en samspillskontrakt som entrepriseform for prosjektet. Entreprenren har derfor vrt tilgjengelig for utfre detaljerte beregninger av anskaffelseskostnadene. Som vi husker, er disse en viktig del av LCC-beregningene.For Framsenteret var byggherren i tillegg opptatt av miljet og nsket bruke byggematerialer som var minst mulig energikrevende framstille. Ved endre materialbruken i innerveggene fra gips, stl og glass til massivtre, klarte byggherren oppn en betydelig reduksjon i beregnet energimengde for framstilling av byggematerialene. Kostnadsforskjellen mellom de ulike materialvalgene var forholdsvis liten.Alternativsvurderinger for n miljmlLCC-beregning betyr ikke at du bestandig skal velge alternativet med lavest anskaffelseskostnad. Har du andre miljml enn lavere energiforbruk, kan det ofte vre aktuelt velge et alternativ som har en noe hyere kostnad for oppn miljmlet enn det rimeligste alternativet. Det kan for eksempel vre at du vurderer en alternativ teknisk installasjon som er dyrere anskaffe, men som gir miljgevinster. Det kan ogs vre at du velger materialer som er dyrere kjpe inn, men som er bedre for inneklimaet.LCC-beregninger gir deg kun hjelp til finne forskjellen i kostnader mellom ulike alternativ slik at det blir lettere foreta et valg etter en samlet vurdering.38OppsummeringLCC gir et godt beslutningsgrunnlagpvirkningen er strst i startenflere forhold m vurderesLCC m brukes i forkant av beslutningene.RomlsningArealbruken i de fleste bygg endres flere ganger i byggets livssyklus. Nye behov kommer til, og vi fr stadig ny kunnskap om hvordan romlsninger pvirker arbeids- eller lringsmiljet. Fleksible planlsninger gjr endringer enklere og gir lavere LCC-kostnader. Fjerner vi vegger, pvirker vi ogs dagslysforholdene i bygget. Legger vi cellekontorer langs ytterveggen, blir dagslysforholdene ofte for drlige til ha permanente kontorarbeidsplasser p innsiden. Tekniske installasjoner, for eksempel ventilasjon, plasseres normalt mellom himling og etasjeskiller. Her plasserer vi ogs brebjelker, kabelbroer og vannledninger. Prosjekterer vi med muligheter for endre tekniske lsninger, blir romlsningene mer fleksible. For f mer plass til tekniske installasjoner kan vi ke etasjehydene. Dette pner for enklere endringer hvis vi senere vil ha flere vtrom eller nsker kt ventilasjon i enkelte rom. Kravene kan ogs bli endret over tid og gjre ombygging ndvendig. kt etasjehyde gir kte anskaffelseskostnader, men reduserer kostnadene ved endringer gjennom byggets levetid og gir da lavere LCC-kostnader.Det er viktig at rom med funksjoner som hrer sammen, ligger nr hverandre, og at arealene deles inn i soner ut fra sikkerhetsmessige hensyn. Det er ogs viktig planlegge transport og leveranse til bygget optimalt, bde med tanke p tid og funksjonalitet, men ogs for begrense transportavstander som vil ha innvirkning p driftskostnaderRenholdRenhold er den strste enkeltkostnaden i byggets driftsfase. Alternativsvurdering av gulvmaterialer er derfor en svrt viktig faktor for LCC med tanke p renhold og holdbarhet. Siden 1994 har det vrt strre prisstigning p arbeidsintensive tjenester enn p materialkostnadene. Renhold av ulike gulvmaterialer er derfor enda viktigere i dag enn i 1994.Hvis du bruker noe ekstra tid p planlegge utfrelsen av renholdet og velger renholdsvennlige lsninger og overflater, kan du f ned FDV-kostnadene. Innvendige lysgrder krever for eksempel ofte bruk av lfteutstyr som fordyrer driftskostnader. Videre er det viktig planlegge gulv og overflater ut fra bruken. Interntransport medfrer for eksempel kt renholdsbehov i enkelte soner av bygget.39Kapittel 4 LCC alterantivsvurderinger - slutt