Istraživanje tržišta i izvori informacija

Osnovna stručna obuka za procenitelje vrednosti nepokretnosti - USSVP3.11.2020.

MODUL G

Istraživanje tržišta i izvori informacija

Autor: Milica Treskanica

Master ekonomista

1


Obuhvat modula

• Izvori informacija i dostupne baze podataka

• Tržišni izveštaji

2


Baze podataka za potrebe procene vrednosti nepokretnosti

(član 6. Zakona o proceniteljima..)

• Za potrebe procene vrednosti nepokretnosti, licencirani procenitelj koristi dostupne podatkeiz baza podataka značajnih za procenu vrednosti nepokretnosti koje mogu da vode državniorgani, institucije, udruženja, organizacije i druga pravna lica.

• Narodna banka Srbije vodi bazu podataka o procenama vrednosti nepokretnosti koje supredmet hipoteke i kreditima obezbeđenim hipotekom, uključujući i podatke okupoprodajama takvih nepokretnosti na osnovu izveštaja koje joj dostavljaju banke.

• Licencirani procenitelji i banke mogu, na osnovu zahteva upućenom Narodnoj banci Srbije,ostvarivati uvid u određene podatke iz baze podataka iz stava 2. ovog člana, u skladu sapropisom iz stava 4. ovog člana.

• Narodna banka Srbije može bliže da uredi sadržaj podataka iz stava 2. ovog člana, kao ioblik, sadržaj, rokove i način dostavljanja izveštaja iz stava 2. ovog člana, a može bližeurediti i uslove i način uvida u podatke iz stava 3. ovog člana.

• Republički geodetski zavod, u skladu sa zakonom kojim se uređuje državni premer ikatastar, vodi registar cena nepokretnosti koji sadrži podatke o nepokretnostima preuzeteiz kupoprodajnih ugovora i ugovora o zakupu nepokretnosti, iz baze podataka katastra, kaoi dodatne podatke o tim nepokretnostima.

3


Izvori informacija i baze podataka:

– interne i eksterne;– privatne i javne;

Dostupne baze podataka:

– Republički geodetski zavod (RGZ)– Sajt Georsbija– Sajt Beoland– Narodna banka Srbije (NBS)– Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita (NKOSK)– Republički zavod za statistiku (RZS)– Ostale baze (poreska uprava, sudovi, notari, itd.)– Oglasi/Agencije

4


RGZ – baza podataka

• Republički geodetski zavod (RGZ) je nadležan da obavljastručne poslove i poslove državne uprave koji se odnose nadržavni premer i katastar i upis prava na nepokretnostima,masovne procene, registar cena nepokretnosti, …

• Katastar nepokretnosti– definicija: javna baza koja predstavlja osnovnu evidenciju o

nepokretnostima i pravima na njima

– teritorijalna pokrivenost: nivo KO

– istorija: (različite vrste zemljišnih registara: zemljišne knjige, ZKUL, tapijski sistem sa intabulacionim knjigama → katastar nepokretnosti)

– načela katastra nepokretnosti

5


RGZ baza podataka

• RGZ baza – Registar cena nepokretnosti

• Podaci katastra nepokretnosti - Knweb

6


RGZ – baza podataka

• Baza podataka Registra cena nepokretnosti sadržipodatke iz ugovora o prometu i ugovora o zakupunepokretnosti. Dostavu ugovora obavljaju organinadležni za overu ugovora - javni beležnici i osnovnisudovi.

• Javni vs. plaćeni uvid u bazu podataka

7


RGZ baza podataka

• https://rgz.gov.rs/

8

https://rgz.gov.rs/


RGZ baza podataka

9


RGZ baza podataka – javni uvid u bazu Registar cena nepokretnosti

10



11



• Podaci na javnom uvidu o pojedinačnim kupoprodajamanepokretnosti iz Registra cena nepokretnosti sadrže sledećepodatke:1. vrsta nepokretnosti;2. površina nepokretnosti;3. datum prometa;4. valuta;5. iznos cene.

• Pojedinačne kupoprodaje iz Registra označavaju semarkerom (tačkom) na grafičkoj podlozi, prema približnojlokaciji nepokretnosti u okviru katastarske opštine

12



13


RGZ baza podataka – plaćeni uvid u bazuRegistar cena nepokretnosti

14



15



16



17



18


RGZ – eKatastar nepokretnosti

19



20



21



22


RGZ – masovna procena

• Republički geodetski zavod je 2011. godine shodno Zakonu o državnompremeru i katastru, u svoju nadležnost uvrstio procenu i vođenje vrednostinepokretnosti

• Pod masovnom procenom vrednosti nepokretnosti podrazumevautvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti čija je vrednost određenapostupcima i metodama masovne procene vrednosti nepokretnosti

• Glavna uloga sistema masovne procene je obračunavanje poreza naimovinu

• Masovna procena, po međunarodnim i evropskim standardima, definisanaje kao proces određivanja vrednosti nepokretnosti na određeni datum,korišćenjem standardizovanih metoda nad svim podacima na tržištunepokretnosti koje se posmatra, kao i statističko ispitivanje tih podataka uokviru posmatranog tržišta

23



• U Službenom glasniku Republike Srbije broj 113/2014 od 22.oktobra

2014. godine objavljen je Pravilnik o proceni vrednosti nepokretnosti

koji bliže uređuje postupak, način i metodologiju za procenu

nepokretnosti postupcima i metodama masovne procene vrednostinepokretnosti.

• Suština je da se obezbedi objektivnost procene, jednako i fer

postupanje prema svim građanima, realnu procenu oslobođenuprivremenih i lokalnih uticaja na tržištu nepokretosti

24



• Masovna procena vrednosti nepokretnosti obavlja se kroz razvoj

modela za vrednovanje nepokretnoti, koji se određuje prema

specifičnostima svakog pojedinačnog podtržišta nepokretnosti na

teritoriji Republike Srbije.

• Sistem masovne procene vrednosti nepokretnosti sastoji se od četiri

podsistema (komponenti) koji se vode kao međusobno povezaniinformatički sistemi:

25


NBS – baza podataka

• Odluka Narodne banke Srbije (12.11.2015.) o sadržaju, rokovima inačinu dostavljanja izveštaja o procenama vrednosti nepokretnostikoje su predmet hipoteke i kreditima obezbeđenim hipotekom

• Cilj:1) formiranje baze podataka koja treba da doprinese unapređenju

procene vrednosti nepokretnosti u Srbiji,

2) uspostavljanje dodatnog mehanizma za praćenje kreditnog rizika ufinanijskom sistemu,

3) umanjenje rizika nastanka novih problematičnih kredita koji suobezbeđeni nepokretnostima

• Ova baza procena treba da omogući NBS da i bez neposrednekontrole utvrdi kvalitet procena vrednosti nepokretnosti ubankarskom sistemu kao celini, a ne samo u pojedinačnim bankama

• Dinamika izveštavanja: mesečno

26



• Izveštavanje o svim tipovima nepokretnostima (stambenim ikomercijalnim) koje se koriste kao sredstvo obezbeđenja odstrane poslovnih banaka u Srbiji kao mehanizam zaublažavanje rizika, kao i o plasmanima koje te nepokretnostiobezbeđuju

• Izveštavanje o procenama i reprocenama

• Izveštavanje o novim plasmanima

• Ne dostavljaju se podaci o procenama urađenim u sudskom,izvršnom i stečajnom postupku

27


Sadržina izveštaja za NBS

• Podaci o kreditu– vrste kredita (kredit ili kreditna linija), ID kredita, ID kreditne linije,

vrednost i valuta kredita u trenutku isplate, datum isplate, datumdospeća, DSTI racio, broj nekretnina koje obezbeđuje kredit, ukupnavrednost nepokretnosti koji su sredstvo obezbeđenja

• Podaci o nepokretnosti– vrsta nepokretnosti, namena nepokretnosti, šifra mesta, ulica, šifra

katastarske opštine, broj LN, broj i podbroj katastarske parcele, brojobjekta, broj posebnog dela, MB vlasnika, spratnost, struktura,spratnost stana, površina nepokretnosti, površina placa, broj soba,godina izgradnje, godina adaptacije, grejanje, garaža, površina garaže,upisanog u registar, napomene

• Podaci o proceni– vrsta procene, datum procene, valuta, iznos procenjene tržišne

vrednosti, metod procene, ugovorena cena, valuta, ime i prezimeproceniteljske kuće/procenitelja, MB proceniteljske kuće/JMBGprocenitelja

28


Sadržina izveštaja za NBS - primer

29



• U skladu sa Zakonom o proceniteljima vrednosti nepokretnostii Odlukom, banke i licencirani procenitelji mogu ostvariti uvid uodređene podatke o procenama vrednosti nepokretnosti kojesu predmet hipoteke (Baza nepokretnosti).

• Licencirani procenitelj podnosi zahtev za uvid u podatke oprocenama vrednosti nepokretnosti iz Baze nepokretnosti uskladu sa Opštim uslovima za uvid u podatke o procenamavrednosti nepokretnosti iz baze podataka o procenamavrednosti nepokretnosti od strane licenciranih procenitelja.

• Uz zahtev (obrazac), licencirani procenitelj Narodnoj banciSrbije dostavlja kopiju rešenja kojim mu je izdata/obnovljenalicenca i dokaz o članstvu u akreditovanom profesionalnomudruženju procenitelja.

30



• Zahtev se može predati (1) lično u prostorijama NBS, (2) putem pošte ili (3)elektonskim putem na [email protected]

• Po prijemu urednog i potpunog zahteva i njegove pozitivne ocene, Narodna bankaSrbije licenciranom procenitelju dostavlja parametre korisničkog naloga, tj.korisničko ime i lozinku na osnovu kojih može pristupiti bazi podataka

• Besplatan pristup podacima o procenama vrednosti nepokretnosti

31

mailto:[email protected]


NKOSK – baza podataka

• Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) jerelativno nova institucija na tržištu stambenih kredita osnovana u maju2004. godine

• Koncept Nacionalne korporacije baziran je na kanadskom modelu i urađenu saradnji sa Canada Mortgage and Housing Corporation

• Nacionalna korporacija osigurava kredite koje banke odobravaju fizičkimlicima za kupovinu, adaptaciju i izgradnju nekretnina, a koji su obezbeđenihipotekom

• Potpisan ugovor sa većinom poslovnih banaka u Srbiji

32



• Odlukom da je prihvatila osiguranje određenog kredita,NKOSK preuzima deo rizika nenaplativosti tog kredita, što upraksi znači da 75% neto gubitka banke po osnovunenaplaćenog kredita snosi Korporacija

• Preuzimanjem dela rizika, Nacionalna korporacija snižavaukupan rizik banke, što utiče na smanjenje kamatne stopekoju banka naplaćuje svom klijentu

• Primer:– stambeni kredit bez NKOSK-a kamatna stopa 3%+6m EURIBOR ili– stambeni kredit sa NKOSK-om kamatna stopa 2,7%+6m

EURIBOR

33



• DOMex - indeks cena nepokretnosti u Srbiji od 2007. godine

• Pokazuje kretanje cena rezidencijalnih nekretnina.• Da li svih?

• Korporacija u svom radu prilikom osiguranja stambenih kredita imauvid u ostvarene kupoprodajne vrednosti rezidencijalnihnepokretnosti - stanova i kuća na teritoriji cele Srbije

• Indeks se formira na bazi podataka iz baze koja sadrži podatak otipu nepokretnosti, kvadraturi, opštini na kojoj se nepokretnostnalazi, kao i u kom trenutku je izvršen promet

34



• Ne sadrži podatke !!

– o ostvarenim cenama nepokretnosti koje su finansirane gotovinom– o neosiguranih kreditima

• DOMex predstavlja jedinstveni pokazatelj trenda kretanja cene pom2 stambene nepokretnosti po regionima, oblastima i opštinama uSrbiji

• DOMex za određeni period (koji može biti mesec, kvartal, godina) sedobija kada se prosečna vrednost svih cena po m2 ostvarena u tomperiodu na navedenoj teritoriji (region, oblast ili opština) uporedi saprosečnom vrednošću svih cena po m2 ostvarenim u baznomperiodu na navedenoj teritoriji

• Međusobnim upoređivanjem indeksa DOMex po periodima za istuteritoriju se može uočiti trend kretanja cene stambenenepokretnosti po m2

35



• Na sajtu NKOSK-a se mogu pronaći sledeći podacivezano za DOMex indeks:

1. Vrednost DOMex-a po regionima, oblastima i opštinama

2. Prosečne cene po m2 po regionima, oblastima iopštinama

3. Broj prometovanih nepokretnosti regionima, oblastima iopštinama

https://www.nkosk.rs/cir/domex--indeks-cena-nepokretnosti-nacionalne-korporacije-za-osiguranje-stambenih-kredita/

36

https://www.nkosk.rs/cir/domex--indeks-cena-nepokretnosti-nacionalne-korporacije-za-osiguranje-stambenih-kredita/



37


Baza podataka – portal Geosrbija

• https://a3.geosrbija.rs/

38

https://a3.geosrbija.rs/


Portal Geosrbija

39


Portal Geosrbija

40


Beoland

• https://gis.beoland.com/smartPortal/gisBeoland

41

https://gis.beoland.com/smartPortal/gisBeoland


Beoland

42


Ostale baze podataka

• Republički zavod za statistiku

• Baze drugi državnih organa – istražujte!

• Oglasi

• Interna baza procenitelja

43


Republički zavod za statistiku

• https://www.stat.gov.rs/

44

https://www.stat.gov.rs/


Republički zavod za statistiku

45


Tržišni izveštaji

• Ko sve izveštava, a čiji su podaci relevatni?

• Predmet izveštavanja?

• Dinamika izveštavanja?

46


Analiza određenog segmenta tržišta

• Početni korak u analizi tržišta je prikupljanje relevantnihpodataka

• Vrlo je važno da se podaci pravilno analiziraju i da seprikaže kako se koriste u proceni i kako vode do mišljenjao vrednosti

• Sakupili smo puno relevatnih podataka – ali loša analiza!!! – nije dobro!

• Preporučuje se sistematsko i kontinuirano praćenjeodređenih podataka u oblasti u kojoj procenitelj najvišeradi

47



• Analiza stambenog prostora

• Analiza kancelarijskog prostora

• Analiza maloprodajnog prostora

• Analiza industrijskog prostora

• Analiza hotela

48


Analiza stambenog prostora

• Ponuda i tražnja na datoj lokaciji, odnos, komentar

• Raspon vrednosti po m2; starogradnja; novogradnja;

• Trend kretanja cena (kratak/srednji/dugi rok)

• Odnos ponuđenih na prodaju (oglašenih) irealizovanih cena

• Nivo građevinske aktivnosti (novoizdate građevinskedozvole; projekti u izgradnji sa svojim bitnimkarakteristikama)

• Analiza za određeni period

49


Tržišni izveštaji: RGZ

50



51



52



53



54



55



56


Tržišni izveštaji: CBREhttps://www.cbre.rs/sr-latn-rs/izvestaji-i-istrazivanja/Belgrade-Residential-Market-

Snapshot-Q3-2020

57

https://www.cbre.rs/sr-latn-rs/izvestaji-i-istrazivanja/Belgrade-Residential-Market-Snapshot-Q3-2020


Tržišni izveštaji: cw-cbs.rshttps://cw-cbs.rs/reports/

58

https://cw-cbs.rs/reports/


Tržišni izveštaji: Danoshttp://www.danos.rs/pdf/mib-srbija-h1-2020.pdf

59

http://www.danos.rs/pdf/mib-srbija-h1-2020.pdf


Tržišni izveštaji: Data investmenthttps://datainvestment.rs/valuer-insight-casopis/

60

https://datainvestment.rs/valuer-insight-casopis/



• Istražujte

– sajtove kompanija koje se bave procenom vrednosti

– sajt e-kapija

– Pratite vesti iz privrede (investicije, ulaganja, najave projekata....)

– Razno...

61


Analiza maloprodajnog prostora

62


Analiza maloprodajnog prostora

• Osvrt na makroekonomske pokazatelje

• Analiza ponude i traženje

• Analiza cena zakupa na mikrolokaciji – nivo zakupnina (ponuđeni/ostvareni – trend) –teško dostupni podaci !

• Stopa kapitalizacije !!!

• Projekti u izgradnji

63


Tržišni izveštaji: CBRE

64


Tržišni izveštaji: Danos

65


Tržišni izveštaji: Danos

66


„Znanje je moć“Fransis Bejkon

Pitanja?

67


„Obrazovanje je najmoćnije oružje koje možeteupotrebiti da promenite svet.“

Nelson Mandela

Hvala na pažnji!

68

Documents

Istraživanje tržišta i izvori informacija