1

Dalam Perkara Hartanah yang

dipegang di bawah Hakmilik GRN

45580, No. Lot 845, Mukim

Serendah, Daerah Ulu Selangor,

Negeri Selangor.

DAN

Dalam Perkara Kaveat Persendirian

Perserahan No:40529/2012

didaftarkan pada 5.7.2012

DAN

Dalam Perkara Seksyen 327, 329

dan Seksyen 417 Akta Kanun

Tanah Negara 1965

DAN

Dalam Perkara mengenai Aturan 7

Kaedah 2, Kaedah-kaedah

Mahkamah 2012

DAN

Dalam Perkara mengenai Aturan 92

Kaedah 4 Kaedah-kaedah

Mahkamah 2012

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN, MALAYSIA

SAMAN PEMULA NO: BA-24-476-04/2017

2

ANTARA KANDASAMY S/O PARAMASIVAM …PLAINTIF (INDIA PASSPORT NO.: P 0550996)

DAN

CHU SOON KEONG (NO. K/P: 620710-10-6801) …DEFENDAN

ALASAN PENGHAKIMAN (Kandungan 1)

A. PENGENALAN [1] Saman Pemula di Kandungan 1 ini adalah permohonan Plaintif

menurut seksyen 327, seksyen 329(1) dan seksyen 417 Kanun

Tanah Negara 1965 (KTN) untuk mendapatkan daripada

Mahkamah ini perintah-perintah antara lain seperti berikut:

(a) Kaveat persendirian yang telah didaftarkan di bawah perserahan

No. 40529/2012 pada 5.7.2012 oleh Defendan ke atas hakmilik

hartanah yang dipegang di bawah GRN 45580 Lot 845 Mukim

3

Serendah, Daerah Ulu Selangor, Negeri Selangor dibatalkan dan

diisytiharkan tidak sah;

(b) Pendaftar Hakmilik Negeri Selangor hendaklah mendaftarkan

pembatalan kaveat persendirian di bawah perserahan No.

40529/2012 yang telah didaftarkan oleh Defendan pada 5.7.2012

dengan serta-merta selaras dengan Perintah yang dibuat di sini;

(c) Defendan membayar gantirugi kepada Plaintif akibat kehadiran

kaveat persendirian tersebut di atas hartanah tersebut yakini

untuk ditaksirkan oleh Penolong Kanan Pendaftar/Timbalan

Pendaftar;

[2] Permohonan Plaintif ini adalah disokong oleh afidavit-afidavit yang

diikrarkan oleh Plaintif sendiri seperti berikut:

i. Afidavit Sokongan yang diikrarkan oleh Kandasamy a/l

Paramasivam pada 20.04.2017 (Kandungan 2).

ii. Afidavit Balasan Plaintif yang diikrarkan oleh Kandasamy a/l

Paramasivam pada 3.07.2017 (Kandungan 6).

iii. Afidavit Balasan II Plaintif yang diikrarkan oleh Kandasamy

a/l Paramasivam pada 21.8.2017 (Kandungan 14).

4

[3] Mahkamah ini perlu menyatakan di sini bahawa Defendan telah

menimbulkan bantahannya terhadap pemfailan Afidavit Balasan II

Plaintif (Kandungan 14). Bantahan ini akan dipertimbangkan oleh

Mahkamah ini bersama satu bantahan lain di bahagian C,

Bantahan Awal Defendan di dalam alasan penghakiman ini.

B. LATAR BELAKANG KES

[4] Latar belakang kes yang menyebabkan Plaintif memfailkan

Saman Pemula (Kandungan 1) adalah seperti berikut:

4.1 Plaintif (Kandasamy a/l Paramasivam) adalah seorang

warganegara India yang mempunyai alamat tetap di negara

India iaitu Thuvar & Post Nerkuppai, Tirupattur, Sivagangai

District, Tamil Nadu. Plaintif juga mempunyai alamat

Malaysia di No. 3422/26, Jalan Waterfall Lama, 48000

Rawang, Selangor Darul Ehsan.

4.2 Plaintif adalah anak lelaki kepada seorang yang bernama

Paramasivam a/l Palaniappa yang telah meninggal dunia

pada 21.11.2014 (Si Mati).

5

4.3 Apabila Si Mati meninggal dunia, Plaintif telah dilantik

sebagai wasi kepada harta pusaka Si Mati melalui Geran

Probet yang dikeluarkan di dalam kes saman pemula

No.32NCVC-216-02/2015.

4.4 Si Mati adalah tuanpunya berdaftar sekeping tanah yang

dikenali sebagai Hakmilik GRN 45580, No. Lot 845, Mukim

Serendah, Daerah Ulu Selangor, Negeri Selangor (hartanah

tersebut).

4.5 Sebagai wasi kepada harta pusaka Si Mati, Plaintif telah

mengarahkan peguamcaranya untuk mendaftarkan nama

beliau sebagai pemilik atau tuanpunya kepada semua

hartanah-hartanah yang ditinggalkan oleh Si Mati

termasuklah hartanah tersebut.

4.6 Menurut Plaintif, apabila carian rasmi dibuat ke atas

hartanah tersebut pada 18.4.2017, Plaintif telah mendapati

satu kaveat persendirian telah didaftarkan di atas hartanah

tersebut oleh Defendan (Chu Soon Keong) pada 5.7.2012 di

bawah No Perserahan: 40529/2012.

6

[5] Plaintif yang mendakwa terkilan akan kewujudan kaveat

persendirian Defendan tersebut telah memfailkan Kandungan 1 ini.

C. BANTAHAN AWAL DEFENDAN

[6] Sebelum Mahkamah ini membuat pertimbangan ke atas

permohonan substantif Plaintif, Mahkamah ini akan terlebih dahulu

mempertimbangkan dua (2) bantahan awal yang telah

dibangkitkan peguam Defendan. Dua (2) bantahan awal tersebut

adalah berhubung dengan pemfailan Afidavit Balasan II Plaintif

(Kandungan 14) dan juga intitulmen yang tertera di dalam saman

pemula Plaintif.

i. Afidavit Balasan II Plaintif

[7] Di dalam kes ini adalah satu fakta yang tidak dipertikaikan bahawa

Plaintif adalah seorang warganegara India yang tinggal di India

tetapi mempunyai alamat di Malaysia.

[8] Afidavit Sokongan Kandungan (1) dan Afidavit Balasan Plaintif

(Kandungan 6) telah diikrarkan oleh Plaintif di Malaysia di hadapan

Pesuruhjaya Sumpah Ramathilagan a/p Ramasamy dengan

terjemahan oleh M.Kalaiperumal seorang peguam berserta Jurat.

7

[9] Namun Afidavit Balasan II Plaintif (Kandungan 14), walaupun di

dalam Bahasa Melayu telah diikrarkan pada 21.8.2017 di Tamil

Nadu, India di hadapan seorang notari awam bernama

M.Jahangeer. Bagi deposan-deposan Plaintif di dalam

Kandungan 14 nya, terjemahan telah juga dibuat oleh

M.Kalaiperumal. Kandungan 14 berbahasa Melayu ini

mengandungi enam belas (16) muka surat. Bersama dengan

Kandungan 14 ini juga, Plaintif telah memfailkan terjemahan

Kandungan 14 di dalam bahasa Inggeris yang hanya

mengandungi tiga (3) muka surat.

[10] Di dalam afidavit terjemahan Bahasa Inggeris tersebut pula pada

Forms Of Jurat (Interpretation), M.Jahangeer telah

mengakusahkan seperti berikut:

“I, having truly, distinctly and audibly read over the contents of the

above Plaintiff’s Affidavit in Reply II to the said Deponent who seemed

perfectly to understood the same and signed the said Affidavit in my

presence.”

[11] Atas pengakusahan oleh M. Jahangeer ini, peguam Defendan

telah menghujahkan bahawa sebagai notari awam di Tamil Nadu

yang tidak faham afidavit di dalam Bahasa Melayu (Kandungan

8

14), M. Jahangeer tidak berkeupayaan berbuat demikian. Oleh itu

Kandungan 14 Plaintif adalah cacat atau defektif dan hendaklah

dibatalkan atau diketepikan.

[12] Untuk hujahan tersebut, peguam Defendan telah merujuk kepada

seksyen 4(1) Notaries Public Act 1959 dan Regulation 12 Notaries

Practice Rules 2014.

[13] Seksyen 4(1) Notaries Public Act 1959 telah diperuntukkan seperti

berikut:

“Privileges of notaries public

4.(1) Every notary public shall have and may exercise within

his place of practice all the powers and functions which are

ordinarily exercised by notaries public in England:”

[14] Manakala Regulation 12 Notaries Practice Rules 2014 telah

memperuntukkan berhubung dengan bahasa yang berbunyi

berikut:

“12. Language

12.1 Notarial acts shall normally be drawn up in the English

language.

9

12.2 A notary may upon request or in appropriate

circumstances prepare a notarial act in a language

other than English if he has sufficient knowledge of the

language concerned.

12.3 A notary may not authenticate by means of a notarial

act a document drawn up in a language other than

English unless he has satisfied himself as to its

meaning but this does not prevent a notary from

authenticating the execution or signature of a

document in any language.

12.4 A notary may not certify the accuracy of a translation

that has been made by someone other than himself

unless he has knowledge of the language sufficient to

satisfy himself as to the accuracy of the translation

but this does not prevent a notary from attesting a

translator’s affidavit or authenticating a verification.”

[15] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa berdasarkan

peruntukan seksyen 4(1) Notaries Public Act 1959 dan Regulation

12 Notaries Practice Rules 2014, memandangkan Kandungan 14

sebanyak 16 muka surat berbanding terjemahan bahasa

Inggerisnya hanya 3 muka surat, maka pengataan-pengataan

yang diakusahkan oleh notari awam di dalam bahasa Inggeris

10

adalah tidak sama dan jauh berbeza dengan pengataan-

pengataan yang dibuat oleh Plaintif di dalam bahasa Melayu.

[16] Menurut peguam Defendan lagi notari awam seperti M Jahangeer

tidak boleh menandatangani afidavit dan mengakusahkan

pengataan-pengataan dalam bahasa yang beliau tidak faham.

Melainkan M.Jahangeer sebagai notari awam dibuktikan yang

beliau memahami bahasa Melayu. Dalam keadaan begini

pengakusahan yang dibuatnya bagi pengataan-pengataan di

Kandungan 14 tidaklah boleh diterima. Apatah lagi di dalam kes ini

terjemahan bahasa Inggeris dalam tiga muka surat tidak

menggambarkan langsung pengataan-pengataan Plaintif bagi 16

muka surat Kandungan 14 tersebut.

[17] Di samping itu, adalah dihujahkan oleh peguam Defendan lagi,

Jurat yang dinyatakan di dalam bahasa Melayu telah menunjukkan

bahawa seolah-olahnya M. Kaliaperumal telah membaca,

menterjemah dan menerangkan Kandungan 14 Plaintif tersebut

yang berbahasa Melayu kepada Plaintif di hadapan Notari Awam.

11

[18] Menurut peguam Defendan seterusnya, notari awam adalah

dihalang menandatangani Jurat yang dalam bahasa yang tidak

difahami oleh dirinya sendiri.

[19] Adalah dihujahkan selanjutnya oleh peguam Defendan bahawa di

dalam keadaan begini, Plaintif tidak bolehlah dengan hanya

menggunakan perkataan “Thus, I adopt my Affidavit in Reply II

prepared in Bahasa Malaysia as correct and use to use for this

proceeding” dengan anggapan bahawa notari Awam faham akan

Kandungan 14 Plaintif tersebut yang di dalam bahasa Melayu

tersebut.

[20] Untuk hujahan ini, peguam Defendan telah merujuk kepada kes

Fung Yuk Lien v Foong Chee Sam (As Administrator of The

Estate of Kong Muk Tei, Deceased) [2000] 3 MLJ 543. Di dalam

kes Fung Yuk Lien ini telah diputuskan seperti berikut:

“Held:

(1) The name of the person who interpreted the contents of the

affidavit to the deponent before she placed her thumbprint was

not filled in. Therefore the jurat was defective and this was a

serious defect. Order 41 r 1(7) and (8) of the Rules of the High

Court 1980 ('the RHC') use the word 'must' which connotes that it

is a mandatory requirement. In view of the serious defect and the

12

mandatory requirement of O 41 r 1(7) and (8) of the RHC, the jurat

was not a valid jurat. The serious defect could not be termed

irregular. Therefore O 41 r 4 of the RHC was not applicable (see p

548D–G).”

[21] Peguam Defendan telah juga menghujahkan bahawa Aturan 2

kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) dan

Aturan 92 kaedah 4 KKM 2012 tidak dapat membantu Plaintif

untuk mengubati atau memulihkan kecacatan afidavit tersebut.

[22] Mahkamah ini telah meneliti hujahan bertulis yang telah difailkan

oleh Plaintif, namun Mahkamah ini telah mendapati bahawa

peguam Plaintif telah tidak membuat sebarang hujahan balasan

terhadap bantahan awal ini.

[23] Penelitian rapi Mahkamah ini ke atas Kandungan 14 dan

terjemahan bahasa Inggerisnya, Mahkamah ini bersetuju dengan

hujahan peguam Defendan bahawa terjemahan bahasa Inggeris

Kandungan 14 tidak menggambarkan langsung deposan-deposan

Plaintif. Di samping itu adalah tidak dipertikaikan bahawa M

Jahangeer adalah seorang yang tidak faham bahasa Melayu, oleh

yang demikian tidak mungkin beliau membuat pengesahan akan

13

deposan-deposan Plaintif di dalam Kandungan 14 dengan

pengesahan berikut “I, having truly, distinctly and audibly read over

the contents of the above Plaintiff’s Affidavit in Reply II to the said

Deponent who seemed perfectly to understood the same and signed the

said Affidavit in my presence.” (Penekanan Mahkamah ini).

[24] Di dalam kes ini apabila M Jahangeer mengakusahkan kandungan

14 yang di dalam Bahasa Melayu tersebut yang sememang tidak

difahaminya, M Jahangeer tidak menyatakan bahawa pengataan-

pengataan yang dideposkan oleh Plaintif telah diterjemahkan

kepadanya yang menjadikan beliau faham pengataan-pengataan

di dalam Kandungan 14 tersebut dan membolehkan beliau telah

audibly read over the contents of the above Plaintiff’s Affidavit in Reply

II to the said Deponent who seemed perfectly to understood the same

and signed the said Affidavit in my presence. “

[25] Atas alasan-alasan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini

bahawa Kandungan 14 adalah cacat dan defektif. Kecacatan pada

Kandungan 14 adalah suatu kecacatan yang serius dan “fatal”

yang tidak boleh dipulihkan di bawah Aturan 2 kaedah 1 KKM

2012 mahupun Aturan 92 kaedah 4 KKM 2012. Oleh itu,

14

Kandungan 14 tidak boleh diterima sebagai keterangan dan

dengan ini dibatalkan.

ii. Intitulmen

[26] Peguam Defendan telah membangkitkan hujahan bahawa Plaintif

telah tidak memberikan maklumat yang tepat dan terperinci

kepada Mahkamah di dalam pemfailan Saman Pemula ini.

Menurut Defendan di dalam saman pemula ini, Plaintif telah

meletakkan dirinya {Kandasamy S/O Paramasivam (India Passport

No: P0550996)} di dalam kapasiti persendirian seolah-olah

hartanah tersebut adalah kepunyaannya. Berdasarkan carian

rasmi yang dibuat ke atas hartanah tersebut, Si Mati adalah

tuanpunya berdaftar hartanah tersebut. Adalah menjadi hujahan

Defendan bahawa Plaintif tidak boleh memfailkan saman pemula

ini seolah-olah hartanah tersebut adalah dimilikinya dan

merupakan tuanpunya berdaftar hartanah tersebut.

[27] Sememangnya di dalam saman pemula ini Plaintif telah

menamakan dirinya sebagai Plaintif walhal hartanah tersebut

masih lagi di atas nama Si Mati. Plaintif sepatutnya meletakkan

15

kapasitinya sebagi wasi kepada harta pusaka Paramasivam a/l

Palaniappa dan bukannya nama beliau secara peribadi.

[28] Namun, Mahkamah bersetuju dengan peguam Plaintif bahawa di

dalam perenggan 1 Afidavit Sokongan Plaintif (Kandungan 2),

Plaintif telah menyatakan kapasitinya adalah sebagai wasi kepada

harta pusaka Paramasivam a/l Palaniappa Pillai, Si Mati melalui

Geran Probet bertarikh 5.3.2015 dari Mahkamah Tinggi Kuala

Lumpur Saman Pemula No: 32NCVC-216-02/2015. Plaintif

telahpun mengemukakan sesalinan Grant Probet bertarikh

5.3.2015 sebagai Eksibit “KP 1”.

[29] Adalah menjadi dapatan Mahkamah walaupun kapasiti sebenar

Plaintif telah tidak menyatakan dengan secara spesifik yang beliau

bertindak sebagai wasi kepada harta pusaka Paramasivam a/l

Palaniappa Pillai, Plaintif telah menerangkan kapasitinya di dalam

Kandungan dan telah juga mengeksibitkan geran probet yang

dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur. Bagi

Mahkamah ini dengan pernyataan di Kandungan 2 tersebut

sebenarnya, Defendan mengetahui kapasiti Plaintif di dalam

mengambil tindakan saman pemula ini terhadapnya. Kegagalan

Plaintif meletakkan kapasiti sebenarnya di atas saman pemula di

16

dalam kes ini bukanlah sesuatu yang kecacatan yang serius

ataupun “fatal”. Kecacatan ini boleh dipulihkan di bawah Aturan 2

kaedah 1 KKM 2012.

[30] Sebelum Mahkamah ini meneruskan pertimbangan terhadap

permohonan Plaintif, Mahkamah ini perlu menyatakan di sini

berhubung dengan pengataan Plaintif di perenggan 6 afidavit

sokongannya berbanding keseluruhan senario kes di hadapan

Mahkamah ini. Plaintif di perenggan 6 afidavit sokongannya

(Kandungan 2) membuat pengataan seolah-olah yang beliau

hanya mengetahui mengenai kewujudan kaveat persendirian

Defendan (kaveat Defendan) di atas hartanah tersebut apabila

membuat carian rasmi terhadap hartanah tersebut pada 18.4.2017.

[31] Perenggan 6 Kandungan 2 diperturunkan di sini:

“6. Saya menegaskan disini bahawa suatu carian rasmi ke atas hartanah

tersebut telah dibuat pada 18.4.2017 dan mendapati suatu Kaveat

Persendirian dibawah No Perserahan: 40529/2012 telah didaftarkan

di atas hartanah tersebut oleh Defendan pada 5.7.2012. Sesalinan

Catatan Carian Persendirian ke atas hartanah tersebut dilampirkan

dan ditandakan di sini sebagai eksibit “KP 2”.”

17

[32] Tetapi hakikatnya Plaintif telah mengetahui mengenai kaveat

Defendan lama sebelum tarikh 18.4.2017. Mahkamah ini berkata

begitu atas alasan-alasan berikut:

i. Hartanah tersebut adalah termasuk di dalam senarai aset Si

Mati semasa permohonan pengeluaran geran probet.

Permohonan geran probet telah dibuat pada bulan Februari

2015. Di dalam permohonan geran probet tersebut pastinya

sesalinan geran telah dikemukakan sebagai keterangan

aset-aset atau harta Si Mati. Plaintiff telah memfailkan

permohonan untuk pengeluaran probet pada bulan Febuari

tahun 2015 dan geran probet telahpun dikeluarkan pada

24.6.2015. Oleh itu sejak daripada tahun 2015 lagi Plaintif

pastinya dan telahpun mengetahui akan kewujudan kaveat

Defendan kerana kaveat tersebut telah didaftarkan ke atas

hartanah tersebut dua tahun sebelumnya iaitu pada 5.7.2012.

ii. Kedua-dua peguamcara Plaintif, Tetuan Kali & Associates

(Tetuan Kali) dan Defendan, Tetuan CJ Lee telahpun

berkomunikasi sejak dari tahun 2016 lagi melalui surat-surat

berikut:

i. Surat Tetuan Kali kepada Tetuan CJ Lee bertarikh

3.5.2016

18

We refer to the above matter and to your letter dated 28.4.2016.

We are perplexed to note the contents your aforesaid letter as our Mr. Kali didn’t inform your Ms. Nicole that “the Court has ordered that the said property can be removed from the ongoing court proceedings”.

Our counsel Mr. Kali informed your Ms. Nicole that “if your client is agreeable to the negotiations held between your client and your client, then we would on behalf of our client apply to court/Land Office for the removal of the caveat” and not as per your letter. Please be corrected.

ii. Surat Tetuan CJ Lee kepada Tetuan Kali bertarikh

4.5.2016

“We refer to the above matter and to your letter to us dated 3.5.2016.

With reference to the Agreement to Purchase dated 5.6.2012, the Vendor undertakes to remove the private caveat lodge by the third party prior to the execution of the Sale and Purchase Agreement which is plending until todate due to the on-going court proceedings between the Vendor and the third party caveator.

Our client would like to proceed with the signing of the Sale and Purchase of the Said Property soonest possible.

As such, we shall be obliged if you could revert to us the status of the on-going court proceedings and the status of the removal of third party caveat so that both parties can proceed to discuss on the terms and conditions of the Sale and Purchase Agreement.

In the event that the third party caveat can be removed notwithstanding that the court proceeding still on-going, please advise your client to apply to court or land office to remove the same soonest possible in order to fulfil his obligation stated in Clause 4(i) of the Agreement to Purchase dated 5.6.2012.”

19

iii. Peguamcara Plaintif (Tetuan Kali) telah menghantar surat

bertarikh 7.3.2017 kepada peguam Defendan Tetuan CJ Lee,

di mana pada surat tersebut telah dikepilkan sekali Draf

Bank HLB No: 100074 berjumlah RM38,323.75 yang

dikatakan merupakan pemulangan wang kepada Defendan

oleh Plaintif menurut syarat surat opsyen bertarikh 5.6.2012.

iv. Selepas itu kedua-dua peguamcara telah berkomunikasi

berhubung dengan transaksi hartanah tersebut sehinggalah

pemfailan Kandungan 1.

[33] Maka, Mahkamah ini berpandangan bahawa pengataan Plaintif di

perenggan 6nya yang seolah-olah baru mengetahui akan

kewujudan kaveat persendirian Defendan di atas hartanah

tersebut pada 18.4.2017 adalah suatu yang tidak benar dan tidak

menggambarkan pengetahuan Plaintif sebenarnya berkenaan

kaveat Defendan tersebut.

C. KES PLAINTIF

[34] Adalah tidak dipertikaikan bahawa pada 5.6.2012 Si Mati dan

Defendan telah memasukki dan menandatangani suatu

Agreement To Purchase bagi penjualan dan pembelian hartanah

tersebut. Adalah juga tidak dipertikaikan bahawa sebelum

20

Agreement To Purchase tersebut ditandatangani kedua-dua Si

Mati dan Defendan sememangnya mengetahui bahawa di atas

hartanah tersebut wujud kaveat persendirian yang dimasukkan

oleh Selvarajoo a/l Palanippa pada 27.12.2011.

[35] Plaintif telah mendakwa bahawa Agreement To Purchase yang

ditandatangani oleh bapanya itu adalah hanya merupakan satu

surat opsyen.

[36] Berhubung dengan kaveat Selvarajoo di atas hartanah tersebut

syarat 4 surat opsyen tersebut memperuntukkan seperti berikut:

“REMOVAL OF PRIVATE CAVEAT

(i) There is a private caveat lodged by Selvarajoo A/L

Palanippa (NRIC No: 611107-10-6247) vide presentation no.

68744/2011 dated 27.12.2011 the Vendor undertakes to

remove the private caveat before the execution of the SPA.

(ii) The SPA shall be executed by the parties upon removal of

the private caveat and the Vendor shall within 5 days upon

removal of the private caveat, forward the documentary

21

evidence to the Purchaser that the private caveat has been

removed.

(iii) In the event that the Vendor takes more than one (1) year

to remove the private caveat, the Purchaser shall be

entitled to the refund of Earnest Deposit and the Vendor

shall within three (3) days upon receipt of the notice of

termination from the Purchaser refund the Earnest

deposit to the Purchaser….”

[37] Adalah menjadi tegasan Plaintif melalui surat opsyen tersebut Si

Mati telah memberikan opsyen kepada Defendan untuk membeli

hartanah tersebut dengan harga belian sebanyak RM

1,916,187.50. Dengan menandatangani surat opsyen tersebut

Defendan telah membayar kepada Si Mati wang pendahuluan

(earnest deposit) sebanyak RM38,323.75.

[38] Bersandarkan kepada syarat 4 (iii) surat opsyen tersebut, adalah

dihujahkan bagi pihak Plaintif bahawa sekiranya Si Mati gagal

untuk membatalkan kaveat persendirian Selvarajoo di dalam masa

setahun dari tarikh surat opsyen, maka Defendan adalah

dikehendaki menamatkan surat opsyen tersebut dan meminta

wang pendahuluan (earnest deposit) dipulangkan dan dibayar

22

kepadanya beserta dengan kiraan faedah dengan kadar 8%

setahun.

[39] Adalah menjadi tegasan Plaintif juga bahawa surat opsyen

bertarikh 5.6.2012 bukanlah satu perjanjian pembelian tetapi ianya

adalah suatu tempahan (booking) untuk membeli dan bayaran

RM38,323.75 adalah merupakan wang tempahan (booking

money). Memandangkan wang tersebut adalah hanya wang

tempahan, maka ia hendaklah dipulangkan kepada Defendan

apabila kaveat Selvarajoo telah tidak dibatalkan dalam tempoh

satu tahun dari surat opsyen itu ditandatangani.

[40] Adalah menjadi hujahan Plaintif seterusnya bahawa apabila

tempoh setahun telah tamat dan kaveat Selvarajoo masih tidak

dibatalkan, maka surat opsyen tersebut adalah luput dengan

secara otomatik dan tidak lagi mempunyai sebarang kesan atau

tidak lagi berkuatkuasa.

[41] Justeru itu adalah menjadi tegasan Plaintif bahawa Defendan tidak

lagi mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah

tersebut. Kaveat persendirian Defendan tersebut tidak boleh kekal

23

di atas hartanah tersebut dan hendaklah dibatalkan atau

diketepikan.

D. TENTANGAN DEFENDAN

[42] Walau bagaimanapun, Defendan (Chu Soon Kong) telah

menentang permohonan Plaintif dengan sekeras-kerasnya. Adalah

menjadi tegasan Defendan bahawa menurut klausa 4(iii)

Agreement To Purchase tersebut, kaveat persendirian beliau perlu

dikekalkan di atas hartanah tersebut sehinggalah perlaksanaan

penuh Agreement To Purchase tersebut atas tegasan-tegasan

berikut:

a. Pada tahun 2012, Si Mati telah menghadapi masalah

kewangan dan dengan itu Si Mati telah berhasrat untuk

menjualkan tanah-tanah kepunyaannya termasuk hartanah

tersebut bagi menyelesaikan masalah kewangannya.

b. Si Mati kemudian telah menawarkan kepada Defendan tiga

(3) keping tanahnya termasuk hartanah tersebut untuk dibeli

Defendan. Bagi dua keping tanah yang dibeli oleh Defendan

daripada Si Mati, pindahmilik-pindahmilik tanah-tanah

tersebut telahpun dilaksanakan dengan sempurna di mana

24

hakmilik kedua-dua tanah tersebut telahpun dipindahkan

kepada nama Defendan.

c. Bagi hartanah tersebut, kedua-dua Si Mati dan Defendan

telah memasukki dan menandatangani Agreement to

Purchase pada 5.6.2012 (perjanjian tersebut).

d. Defendan telahpun membayar wang pendahuluan (earnest

deposit) sebanyak RM38,323.75 kepada Si Mati melalui satu

cek Hong Leong Bank bernombor 810490 bertarikh 6.6.2012

di atas nama Si Mati.

e. Klausa 10, perjanjian tersebut memberikan hak kepada

Defendan untuk mendaftarkan kaveat persendirian ke atas

hartanah tersebut bagi menjaga kepentingan beliau ke atas

hartanah tersebut sehingga perlaksanaan penuh perjanjian

ataupun penamatan sah perjanjian .

Klausa 10

“10. Immediately upon execution of this Letter, the Purchaser

shall be entitled at its own cost and expense to lodge a

private caveat against the said Property for the purpose of

protecting the Purchaser’s interest in the said Property

25

prior to the completion or lawful termination of this

Agreement and prohibiting any further dealings by the

Vendor.”

f. Berdasarkan klausa 10 ini, Defendan telah pada 5.7.2012

mendaftarkan kaveat persendiriannya ke atas hartanah

tersebut.

g. Adalah menjadi tegasan Defendan bahawa memandangkan

terdapat tindakan mahkamah yang telah dimulakan oleh

Selvarajoo terhadap Si Mati, Si Mati telah memohon secara

lisan daripada Defendan untuk diberikan masa yang lebih

lama lagi untuk membatalkan dan/atau mengeluarkan kaveat

Selvarajoo tersebut. Defendan telah bersetuju dengan

permintaan Si Mati dan memberikan perlanjutan masa dan

sanggup menunggu sehingga pelupusan tindakan

mahkamah yang difailkan oleh Selvarajoo tersebut.

h. Namun, Si Mati telah meninggal dunia pada 21.11.2014 dan

sehingga tarikh Si Mati meninggal dunia, kaveat Selvarajoo

tersebut masih belum dikeluar/dibatalkan lagi.

26

i. Adalah menjadi tegasan Defendan bahawa beliau pada

setiap masa masih berhasrat untuk meneruskan perjanjian

tersebut dan oleh sebab itulah beliau tidak pernah

mengeluarkan sebarang notis penamatan kepada Si Mati

ataupun Plaintif bagi menamatkan perjanjian tersebut.

j. Adalah menjadi tegasan Defendan lagi bahawa menurut

klausa 4(iii) tersebut selagi beliau tidak mengisu ataupun

mengeluarkan notis penamatan kepada Si Mati ataupun

Plaintif, perjanjian tersebut masih wujud, masih sah dan

masih berkuatkuasa.

k. Defendan telah menerima surat bertarikh 7.3.2017 daripada

peguam yang mewakili Tetuan Kali di mana pada surat

tersebut telah dikepilkan sekali Draf Bank HLB No: 100074

berjumlah RM38,323.75 yang dikatakan merupakan

pemulangan kepada Defendan oleh Plaintif menurut syarat

surat opsyen bertarikh 5.6.2012.

l. Namun, Defendan melalui surat peguamcaranya Tetuan CJ

Lee bertarikh 15.3.2017 telah tidak mahu menerima wang

tersebut, sebaliknya berhasrat meneruskan perjanjian dan

27

menghantar deraf salinan perjanjian jualbeli kepada

peguamcara Plaintif, Tetuan Kali untuk disemak dan atau

diberi sebarang komen.

m. Defendan tidak bersetuju dengan harga (tawaran) baru

Plaintif tersebut dan melalui surat Tetuan CJ Lee bertarikh

21.4.2017 telah menyerahkan empat (4) salinan perjanjian

jual beli yang telah ditandatangani Defendan untuk

mendapatkan tandatangan Plaintif. Antara kandungan surat

bertarikh 21.4.2017 adalah antara lain seperti berikut:

“We write to confirm that our client has deposited with us the sum of RM153,295.00 being the Balance Deposit for the Property ready for onward transmission to you as stakeholder for your client upon your client’s execution of the SPA. A copy of the cheque is enclosed herewith for your attention.

As communicated to your Mr. Kali in our telephone conversation on 27.4.2017 with the undersigned, our client is not agreeable to your client’s proposal to vary or to increase the Purchase Price. We reiterate that parties have mutually agreed with the purchase price of RM1,916,187-50 pursuant to the Agreement to Purchase dated5.6.2012 and our client maintain the same.

Our client also do not agree to your client’s proposal to remove the caveat ‘only if’ our client accede to your request to increase the purchase price as stated in your letter dated 3.5.2016. We reiterate that pursuant to clause 4(i) of the Agreement to Purchase, your client undertakes and/or is obligated to remove the caveat at your own costs.

28

In the circumstances, kindly return the duly signed SPA by your client within seven (7) days from the date of receipt of this letter as our client intends to proceed with the sale and purchase of the land irrespective of whether the caveat is removed or otherwise as per the terms of the Agreement to Purchase dated 5.6.2012. Failing which, our client reserves his rights to take the necessary legal actions against your client without any further reference to you.

[43] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa berdasarkan klausa 10

perjanjian tersebut, Defendan pada setiap masa yang material

telah diberikan hak oleh Si Mati untuk memasukkan kaveat

persendirian demi menjaga kepentingan beliau ke atas hartanah

tersebut.

[44] Berdasarkan haknya yang terbit / timbul daripada perjanjian

tersebut dan menurut klausa 9 (b) perjanjian tersebut, Defendan

telah memfailkan satu tindakan di Mahkamah Tinggi Shah Alam

(Guaman Sivil No. BA-24-654-06/2017) terhadap Plaintif untuk

perlaksanaan spesifik perjanjian tersebut. Guaman sivil tersebut

masih belum ditetapkan untuk perbicaraan lagi.

[45] Defendan juga telah menegaskan bahawa tindakan yang diambil

oleh Plaintif terhadapnya telah difailkan dengan tangan yang tidak

bersih “unclean hands” atas tegasan-tegasan berikut:

29

i. Defendan hanya mengetahui bahawa tindakan Selvarajoo

telah pun selesai pada tahun 2013 melalui prosiding ini.

ii. Apabila diserahkan dengan Kandungan 2 yang melampirkan

carian persendirian yang dibuat (Eksibit “KP-2”), Defendan

baru mengetahui bahawa Plaintif telahpun mengeluarkan

Notis Cadangan untuk membatalkan / mengeluarkan kaveat

Selvarajoo (Kaveat Persendirian atas tanah No Pers

68744/2011) bertarikh 8.9.2016. Kaveat Selvarajoo yang

didaftarkan pada tahun 2011 telah dibatalkan pada

23.8.2016.

iii. Plaintiff juga telah mengeluarkan Notis Cadangan untuk

membatalkan / mengeluarkan bagi membatalkan satu lagi

kaveat yang dimasukkan oleh Selvarajoo pada tahun 2016

(Kaveat Persendirian atas tanah No Pers 41659/2016) pada

pada 9.11.2016.

iii. Plaintif cuba menyembunyi fakta berhubung perintah

guaman yang difailkan oleh Selvarajoo terhadap Si Mati

(Guaman No: 22NCVC-504-04/2012). Malahan Plaintif juga

tidak pernah memaklumkan kepada Defendan bahawa

30

kaveat persendirian Selvarajoo yang didaftarkan pada tahun

2011 tersebut telahpun dibatalkan pada 23.8.2016.

[46] Daripada tegasan-tegasan di atas, Defendan telah

mempertahankan kaveat persendirian yang dimasukkannya

dengan membangkitkan alasan-alasan berikut:

. i. Perjanjian bertarikh 05.06.2012 masih wujud, masih sah dan belum dibatalkan

ii. Plaintif sebagai wasi kepada Simati hendaklah meneruskan tugas Si Mati yang belum disempurnakan.

iii. Plaintif telah memulakan tindakan ini terhadap dengan tangan yang tidak bersih “unclean hands”.

iv. Defendan telahpun memulakan tindakan mahkamah (Guaman Sivil No. BA-24-654-06/2017) terhadap Plaintif untuk mendapatkan relif perlaksanaan spesifik terhadap perjanjian tersebut.

Alasan i: Perjanjian bertarikh 05.06.2012 adalah masih wujud,

masih sah dan masih belum dibatalkan

[47] Adalah dihujahkan bagi pihak Defendan bahawa perjanjian

tersebut adalah masih wujud, masih sah dan masih belum

31

dibatalkan. Di dalam kes ini Defendan telahpun membayar wang

pendahuluan sebanyak RM38,323.75 kepada Si Mati.

Berdasarkan perjanjian tersebut, kedua-dua pihak Defendan dan

Si Mati telah dengan secara sukarela mengikat diri masing-masing

berdasarkan terma-terma dan syarat-syarat yang terkandung di

dalam Perjanjian tersebut.

[48] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa berdasarkan klausa

4(iii) perjanjian tersebut, perjanjian tersebut adalah masih sah dan

ianya hanya luput sekiranya Defendan mengeluarkan dan

menyerahkan satu notis penamatan / pembatalan (notis

penamatan tersebut) kepada Si Mati / Plaintif. Hak penamatan

atau pembatalan yang diperuntukkan di klausa 4(iii) adalah jelas

diperuntukkan kepada Defendan. Sekiranya notis penamatan

dikeluarkan oleh Defendan, barulah Plaintif dikehendakki

mengembalikan wang pendahuluan sebanyak RM 38,323.75

kepada Defendan.

[49] Di dalam kes ini, menurut Defendan lagi, masa bukanlah satu

intipati di dalam perjanjian tersebut. Apatah lagi di dalam kes ini Si

Mati telah secara lisan memohon perlanjutan masa daripada

Defendan untuk membatalkan kaveat Selvarajoo sehingga

32

tindakan mahkamah Selvarajoo diselesaikan. Menurut Defendan

Plaintif pasti tidak mengetahui berkenaan perkara ini kerana

Plaintif adalah seorang warganegara India dan sentiasa berada di

Negara India. Plaintif sebenarnya tidak mempunyai pengetahuan

berkenaan perjanjian tersebut yang dimasukki oleh Si Mati dan

Defendan.

[50] Peguam Defendan telah memohon Mahkamah ini membaca dan

mempertimbangkan perjanjian tersebut secara keseluruhan dan

mentafsirkan niat Si Mati dan Defendan semasa menandatangani

perjanjian tersebut. Untuk hujahan ini, peguam Defendan telah

merujuk kepada beberapa kes otoriti:

i. Mulpha Pacific Sdn Bhd V Paramount Corp Bhd [2003] 4 MLJ 357. (Mahkamah Rayuan)

(1) It is the court's duty to give effect to the bargain of the

parties according to their intention and when that bargain is

in writing the intention is to be looked for in the words used

unless they are such that one may suspect that they do not

convey the intention correctly.If those words are clear, there is

very little that the court has to do. The court must give effect

to the plain meaning of the words however much it may

dislike the result (see p 363E– F).

33

Mahkamah Rayuan di dalam kes Mulpha Pacific Sdn Bhd ini

telah merujuk kepada kes The Royal Selangor Golf Club v

Anglo-Oriental (Malaya) Sdn Bhd [1990]1 CLJ 995.

ii. Kedah Cement Sdn Bhd v Masjaya Trading Sdn Bhd

[2007] 3 MLJ 597.

PS Gill, HMP (yang membacakan keputusan Mahkamah Persekutuan):

[16] We are well aware of the settled law that it is for the parties

who intend to be bound by mutual obligations to make a contract

for themselves and it is not competent for the court to make a contract

for the parties which they did not in the first place see fit to make for

themselves, or to import a covenant which does not arise by fair and

necessary implication from the language they have used (see Smith v

Harwich Corp (1857) 140 ER 572 at p 579).

iii. Ganam d/o Rajamany V Somoo s/o Sinniah [1984] 2 MLJ

290. Mahkamah Persekutuan telah memutuskan antara lain

bahawa:

“In a contract for the sale of land the time fixed by the parties for

completion or performance is not to be strictly construed unless it

is the intention of the parties that time should be of the essence of

the contract [see Jamshed v Burjorji AIR 1915 PC 83, Stickney v

34

Keeble [1915] AC 386, Warren v Tay Say Geok & Ors [1965] 1 MLJ

44 and section 56(1) of the Contract Act 1950]. Intention may

either be express or implied and there are three cases in which

time is of the essence of the contract.

• (a) where the contract expressly states that time shall be of the

essence of the contract [Steedman v Drinkle [1916] 1 AC 275

and Brickles v Snell [1916] 2 AC 599 ];

• (b) where time was not originally of the essence of the contract

but has been made so by one party giving a notice to the other.

Such notice can only be given after the other party has been

guilty of unreasonable delay and the time mentioned in the

notice must be reasonable [Stickney v. Keeble (supra) ].

• (c) where from the nature of the property time may be

considered to be of the essence of the contract [Tilley v

Thomas (1867) 3 Ch App 61 ].

These three principles are cited by the then Court of Appeal in the

case of Haji Hasnan v Tan Ah Kian [1963] MLJ 175 176. In Yeow

Kim Pong Realty Ltd v Ng Kim Pong [1962] MLJ 118 120 the Privy

Council said at page 120.

35

"The question whether time is the essence of a contract is one to

be determined by ascertaining the real intention of the parties.

This is to be gathered by the examination amongst other things of

attendant circumstances."

iv. Abdul Rahim Bin Syed Mohd V Ramakrishnan

Kandasamy (Wan Ahmad Azlan Bin Wan Majid & Anor,

Interveners) And Another Action [1996] 3 MLJ 385.

[51] Menurut Defendan lagi wang sebanyak RM38,323.75 yang dibayar

oleh Defendan adalah wang deposit dan bukanlah wang

tempahan seperti yang didakwa Plaintif. Peguam Defendan telah

merujuk Mahkamah ini kepada kes-kes:

i. WORKERS TRUST AND MERCHANT BANK LTD v

DOJAP INVESTMENTS LTD [1993] 2 ALL ER.

ii. LINGGI PLANTATION LTD v JAGATHEESAN [1972] 1

MLJ 89 PC.

“There is in their Lordships' judgment no difference in this context

between the expression "deposit" and the expression "earnest money".

In this context they are two words for the same thing, although in

36

common modern English usage "earnest money" has a slightly archaic

ring.

As Fry L.J. said in Howe v. Smith at page 101:

"It (i.e., the deposit) is not merely a part payment, but is then also an

earnest to bind the bargain so entered into, and creates by fear of its

forfeiture a motive in the payer to perform the rest of the contract."

Alasan ii: Plaintif sebagai wasi kepada Si Mati hendaklah meneruskan tugas simati yang belum sempurnakan.

[52] Adalah dihujahkan oleh Defendan bahawa Plaintif selaku wasi

kepada estet Si Mati hendaklah meneruskan tugas Si Mati yang

belum diselesaikan lagi iaitu mengeluarkan kaveat persendirian

Selvarajoo tersebut. Bagi menyokong hujahannya, peguam

Defendan telah merujuk kepada Mahkamah ini kepada kes-kes:

i. Haji Osman Bin Abu Bakar v Saiyed Noor Bin Saiyed

Mohamed [1952] 18 MLJ. Mahkamah Rayuan telah

memutuskan bahawa:

“Held, the death of the proprietor — transferor of land did not

avoid contract; the legal personal representative of such

deceased person was trustee for the purchaser who, subject to

37

the terms of the contract and in the absence of fraud,

misrepresentation or mistake, was entitled to the land and to

possession.”

ii. Kersah La’usin v Sikin Menan [1966] 2 MLJ 20 Raja Azlan Shah telah menyatakan seperti berikut

“In Haji Osman's case, supra, Pretheroe Ag.C.J. remarked at page 38:

“The fact that at the date of contract the vendor had neither title nor

power to call for title is not of itself an answer to a suit of specific

performance by the purchaser: Brickles Snell [1916] 2 AC 599. Actual

possession of both the legal estate and any equitable rights are not

prerequisites so long as the vendor is in such a position that when the

time for completion comes he will be in a position to pass on the title to

the purchaser. In those circumstances the contract is good but only in

equity.

In 1956, Thomson J. (as he then was) in his usual way, stated the matter

emphatically and concisely in Bachan Singh Mahinder Kaur & Ors [1956]

MLJ 97 at p 98:

"Where there is a valid binding contract for the sale of land, the

purchaser, when he has performed his side of the contract, acquires a

right ad rem, which is also a right in personam. In other words, he

acquires a right to the land as against the vendor personally but not

good against the world as a whole and, in due course, that right can

38

become a real right good against the world as a whole on registration in

accordance with the Land Code which has the same effect in our law as

appearance before the Praetor in the law of Rome, delivery of seisin in

the old English feudal law and infeftment by registration in the Register

of Sasines in the modern Scots law,"

…

In Haji Osman's case, supra, Pretheroe Ag.C.J. remarked at page 38:

"As death does not avoid a contract of this nature it seems clear that the

same principles apply where a proprietor dies and his representative

becomes the registered proprietor. As such he can, in my opinion, be

compelled to take all steps necessary to give effect to the contract

executed by the deceased proprietor".

Thomson J. (as he then was) said at page 39:

"If a purchaser agrees to buy a piece of land and pays the purchase

price then subject to the terms of the contract and in the absence of

fraud, misrepresentation or mistake he is entitled to a good title to the

land and to possession, and the death of the vendor does not abate his

rights by one iota".”

[53] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa di dalam kes ini

berdasarkan Eksibit “KP-2”, Kandungan 2 jelas menunjukkan

bahawa kaveat persendirian Selvarajoo tersebut telahpun

39

dibatalkan pada 23.8.2016. Justeru itu, Plaintif adalah diikat

dengan klausa 4(ii) perjanjian tersebut dengan dikehendaki

memaklumkan dan menyediakan perjanjian jualbeli dan

ditandatangani antara Plaintif selaku wasi kepada Simati dan

Defendan.

Alasan iii : Plaintif telah memulakan tindakan ini dengan tangan yang tidak bersih “unclean hands” [54] Defendan telah menafikan dakwaan Plaintif bahawa selepas

tempoh satu tahun luput (daripada tarikh 5.06.2012) beliau telah

tidak mengambil sebarang tindakan terhadap Si Mati. Adalah

menjadi tegasan Defendan, bapa Plaintif Si Mati telah memohon

secara lisan suatu perlanjutan masa untuk membatalkan kaveat

persendirian Selvarajoo kerana terdapatnya tindakan mahkamah

telah difailkan Selvarajoo terhadapnya. Sehingga Si Mati

meninggal dunia kaveat Selvarajoo masih wujud di atas hartanah

tersebut.

[55] Defendan telah menegaskan bahawa disebabkan terdapat

tindakan Selvarajoo, beliau telah tidak berbuat apa-apa dan

tindakan pembatalan kaveat Selvarajoo tersebut masih

40

tergantung. Adalah menjadi dakwaan Defendan bahawa Si Mati

atau Plaintif telah menyembunyikan fakta bahawa tindakan

Selvarajoo (Guaman No: 22NCVC-504-04/2012) telahpun selesai

pada tahun 28.2.2013.

[56] Si Mati ataupun Plaintif sendiri tidak pernah memberitahu

Defendan apakah sebenarnya prosiding mahkamah antara Si Mati

dengan Selvarajoo atau keluarganya.

[57] Walaupun Plaintif telah melampirkan salinan perintah bertarikh

28.2.2013 bagi guaman No: 22NCVC-504-04/2012 (Eksibit “KP 7”,

Kandungan 6) tetapi Plaintif telah tidak memaklumkan kepada

Mahkamah ini sebarang penjelasan berkenaan kes mahkamah

Selvarajoo terhadap Si Mati.

[58] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa memandangkan

Plaintif telah semata-mata melampirkan perintah tersebut tanpa

penjelasan mengenai perintah tersebut, maka Plaintif adalah

diletakkan beban untuk memaklumkan kepada Mahkamah akan

segala fakta yang berhubung dengan perjanjian tersebut.

41

[59] Menurut Defendan, namun di dalam kes ini Plaintif telah cuba

mengelakkannya dengan menyatakan bahawa sekiranya

Defendan ingin penjelasan, Defendan boleh menulis surat kepada

peguamcaranya untuk mendapatkan penjelasan.

[60] Justeru itu, adalah menjadi dakwaan Defendan bahawa Plaintif

telah memulakan tindakan terhadap Defendan dengan tangan

yang tidak bersih “unclean hands”.

Alasan iv: Tindakan mahkamah Guaman Sivil No. BA-24-654-06/2017 telah diambil oleh Defendan untuk mendapatkan perintah perlaksanaan spesifik.

[61] Defendan telah memfailkan guaman untuk pelaksanaan spesifik

terhadap Plaintif. Maka, adalah menjadi hujahan Defendan, demi

menjaga kepentingan Defendan di atas hartanah tersebut dan

kaveat persendirian Defendan hendaklah dikekalkan sehingga

pelupusan guaman BA-24-654-06/2017 tersebut.

E. ANALISIS DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH

[62] Di dalam kes ini, memandangkan Plaintif telah merujuk Agreement

To Purchase tersebut sebagai satu surat opsyen, manakala

42

Defendan pula merujuknya sebagai perjanjian jual beli, maka

Mahkamah ini akan merujuk dokumen bertarikh 5.6.2012

sepertimana tajuknya iaitu Agreement To Purchase (ATP tersebut)

dan terma-terma di dalamnya akan dirujuk sebagai terma.

[63] Di dalam kes ini kedua-dua Plaintif dan Defendan telah sama-

sama bersandarkan terma 4(iii) ATP tersebut. Plaintif telah

menghujahkan bahawa Defendan tidak lagi mempunyai

kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut atas alasan

ATP tersebut telah luput. Manakala Defendan pula telah

menegaskan bahawa memandangkan beliau telah tidak

dimaklumkan oleh Plaintif bahawa kaveat Selvarajoo telahpun

dibatalkan dan dari tarikh ATP ditandatangani sehinggalah kini

masih berhasrat meneruskan perjanjian tersebut, dan selagi beliau

tidak menamatkan perjanjian tersebut, selagi itulah perjanjian

tersebut masih wujud, masih sah dan belum ditamatkan.

[64] Di dalam kes ini adalah tidak dipertikaikan bahawa Defendan

telahpun membayar Si Mati wang sebanyak RM38,323.75 melalui

cek HLB 810490. Apabila Plaintif cuba memulangkan wang

tersebut kepada Defendan melalui deraf bank HLB 100074

bertarikh 27.2.2017 yang dikepilkan bersama surat beliau bertarikh

43

7.3.2017. Fakta ini jelas menunjukkan bahawa cek HLB 810490

tersebut telahpun ditunaikan oleh Si Mati dan Si Mati telahpun

menerima wang tersebut.

[65] Mahkamah ini bersetuju dengan peguam Defendan bahawa

berdasarkan “VENDOR’S ACKNOWLEDGEMENT” di dalam ATP

tersebut Si Mati telahpun menerima wang tersebut. Untuk itu

Mahkamah ini perlu merujuk kepada “VENDOR’S

ACKNOWLEDGEMENT” (Pengakuan Penjual) bagi menunjukkan

kesan penerimaan wang tersebut oleh Si Mati.

“This earnest deposit being 2% of the purchase price amounting to

RM38,323.75 (Cheque No. HLB 810490) is to be made payable to the

Vendor being earnest deposit towards the purchase of the same. In the

event the Vendor rejects this offer, the said earnest deposit is to be

refunded to the Purchaser immediately. Upon clearance of the cheque,

this offer is deemed accepted by the Vendor.”

[66] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa berdasarkan

Pengakuan Penjual di dalam ATP ini, apabila Si Mati menunaikan

cek 810490 tersebut, ini bermakna tawaran pembelian hartanah

tersebut oleh Defendan telah diterima oleh Si Mati.

44

[67] Terma 2 ATP pula telah menyatakan sedemikian:-

“DEPOSIT: On execution of this Letter, the Purchaser shall pay an earnest deposit of RM38,323.75 (“Earnest Deposit”) to the Vendor. The Balance Deposit of RM153,295.00 (“Balance Deposit”) shall be paid by the Purchaser to the Vendor upon execution of the Sale & Purchase Agreement (SPA).”

[68] Mahkamah ini perlu menegaskan bahawa di dalam kes ini adalah

fakta yang tidak boleh disangkal bahawa Defendan telahpun

membayar RM38,323.75 sebagai wang pendahuluan (“Earnest

Deposit”) kepada Si Mati semasa ATP tersebut ditandatangani.

Walaupun wang ini adalah hanya 2% daripada harga belian, tetapi

berdasarkan kepada terma 2 di atas, deposit penuh akan hanya

perlu dibayar oleh Defendan kepada Si Mati semasa dan apabila

perjanjian jual beli rasmi atau formal dilaksanakan.

[69] Akan tetapi menurut terma 4(ii) ATP pula perjanjian jual beli rasmi

atau formal akan hanya ditandatangani dan dilaksanakan oleh

pihak-pihak di dalam tempoh masa 5 hari selepas kaveat

Selvarajoo dibatalkan.

[70] Oleh itu di dalam keadaan ini, selagi kaveat Selvarajoo masih

wujud di atas hartanah tersebut maka, adalah menjadi dapatan

45

Mahkamah ini bahawa dengan penunaian cek HLB tersebut oleh

Si Mati, maka Si Mati telah menerima wang sebanyak

RM38,323.75 itu sebagai wang pendahuluan harga belian

hartanah tersebut dan bukanlah sebagai wang tempahan (booking

money) sepertimana yang didakwa oleh Plaintif.

[71] Dengan pembayaran wang pendahuluan tersebut (RM3,323.75)

dan memandangkan pembayaran deposit penuh (full deposit sum)

adalah tertakluk kepada beberapa terma-terma lain di dalam ATP,

maka adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa

pembayaran wang sebanyak RM38,323.75 tersebut oleh

Defendan dan penerimaan wang tersebut oleh Si Mati tidak lain

dan tidak bukan bertujuan menjadikan ia sebagai wang

pendahuluan bagi penjualan dan pembelian hartanah tersebut.

[72] Di dalam kes ini walaupun perjanjian jual beli formal belum

dilaksanakan atau ditandatangani, namun terma 4(ii) ATP telah

jelas memperuntukkan bahawa perjanjian jualbeli formal hanya

boleh dilaksanakan oleh pihak-pihak dalam tempoh masa lima (5)

hari dari tarikh kaveat persendirian Selvarajoo (kaveat Selvarajoo)

dibatalkan.

46

[73] Di dalam kes ini Defendan mendakwa bahawa beliau hanya

mengetahui bahawa kaveat Selvarajoo telah dibatalkan apabila

melihat kepada Eksibit “KP-2” yang dikemukakan oleh Plaintif di

dalam Kandungan 2 nya.

[74] Penelitian rapi kepada terma 4(ii) ATP jelas menunjukkan

bahawa adalah menjadi niat Si Mati dan Defendan bahawa pihak-

pihak akan hanya menandatangani atau melaksanakan satu

perjanjian jual beli yang rasmi atau formal dalam tempoh 5 hari

setelah kaveat Selvarajoo itu dibatalkan. Namun ATP ini

seterusnya di terma 4(iii) telah memberikan opsyen kepada

Defendan untuk menarik diri dari terikat kepada ATP tersebut

sekiranya dalam masa satu tahun dari tarikh ATP ditandatangani

kaveat Selvarajoo masih tidak dapat dibatalkan. Daripada terus

menunggu kaveat Selvarajoo tersebut dibatalkan, selepas tarikh

5.2.2013, Defendan berhak menamatkan / membatalkan ATP ini

dengan mengeluarkan / mengisu suatu Notis Penamatan dan

meminta Si Mati / Plaintif memulangkan wang RM38,323.75 yang

akan dibayar bersekali dengan faedah pada kadar 8% setahun.

[75] Opsyen untuk menarik diri dari terikat kepada ATP selepas

tempoh masa setahun adalah hanya diberikan kepada Defendan.

47

Dalam erti kata hak untuk menamatkan ATP adalah hak Defendan

dan hak pengeluaran notis penamatan ini adalah terletak ditangan

Defendan. Hak ini hanya terlaksana apabila Defendan

mengeluarkan suatu Notis Penamatan. Selagi Notis Penamatan

tidak dikeluarkan oleh Defendan di bawah terma 4(iii) ATP ini, ATP

ini masih mengikat pihak Si Mati dan Defendan dan

memandangkan Si Mati telah meninggal dunia dan Plaintif telah

dilantik sebagai wasi harta pusaka Si Mati, maka ianya mengikat

Plaintif.

[76] Terma 4(iii) adalah satu terma yang jelas dan spesifik. Tujuan

tempoh masa setahun yang terkandung di dalamnya adalah juga

jelas dan nyata. Berdasarkan terma yang jelas dan nyata tersebut,

adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa tempoh masa

setahun yang ditetapkan di dalam terma 4(iii) adalah bagi faedah

Defendan dan ianya bukanlah beroperasi sepertimana yang

didakwa oleh Plaintif iaitu secara otomatik luput.

[77] Undang-undang dan prinsip-prinsip berhubung dengan pentafsiran

atau pembacaan kontrak adalah jelas dan jitu. Mahkamah ini

hanya perlu merujuk kepada kes The Royal Selangor Golf Club

v Anglo Oriental (M) Sdn Bhd [1990] 1 CLJ 995. Di dalam kes

48

The Royal Selangor Golf Club ini Hakim Lim Beng Choon di

dalam menimbangkan pertikaian pihak-pihak berhubung dengan

kontrak yang mereka tandatangani, telah menerima pakai prinsip-

prinsip am pentafsiran kontrak yang telah diputuskan di dalam kes

National Coal Board v Win Neil & Son (St. Helen) [1948] 1 All

ER 555 yang menyatakan berikut:

“The First two issues involve the construction of the contract. I

bear in mind the principles of construing a contract. The relevant ones for the purpose of this case are : (1) construction of a contract is a question of law; (2) where the contract is in writing the intention of the parties must be found within the four walls of the contractual documents; it is not legitimate to have regard to extrinsic to have regard to extrinsic evidence (there is, of course, no such evidence in this case); (3) a contract must be constructed construed as at the date it was made: it is not legitimate to construe it in the light of what happened years or even days later; (4) the contract must be construed as a whole, and also, so far as practicable, to give effect to every part of it.

In Central Bank of India v. Harford Fire Insurance Co Ltd. AIR

[1965] SC 1288, the Supreme Court of India lays stress on the Second principle advocated in the Wm Neill & Sons (St Helens) Ltd case when it says at p.1290:

Now it is commonplace that it is the Court’s duty to give effect to

the bargain of the parties according to their intention and when that bargain is in writing the intention is to be looked for in the words used unless they are such that one may suspect that they do not convey the intention correctly. If those words are clear,

49

there is very little that the Court has to do. The Court must give effect to the plain meaning of the words however much it many dislike the result.”

[78] Di dalam kes Syarikat Binaan Utara Jaya (A Firm) v Koperasi

Serbaguna Sungei Glugor Berhad [2009] 2 AMR 50 telah

diputuskan seperti berikut:

(a) the Court must give effect to the plain meaning of the words,

no matter how distasteful the result may be (The Central Bank of India Ltd. Amritsrar v. The Hartford Fire Insurance Co. Ltd. [1965] AIR Vol. 52, 1288 SC);

(b) where the language in the document is unambiguous and

clear, the real nature of the document is to be determine solely by looking at its contents, uninfluenced by any intention of the parties ((Nawab Major Sir) Mohammad Akbar Khan v. Attar Singh and Others [1936] AIR Vol. 23, 171 PC);

(c) when the minds of the parties are expressed in an

unambiguous manner, the Court cannot override the declared intention of the parties unequivocally expressed (K. Appukuttam Panicker and Another v. S.K.R.A.K.R Athappa Chettiar and Others [1966] AIR Vol.53, 303 Kerala); and

(d) there is no scope, at all, for drawing upon hypothetical

considerations or the supposed intention of the parties when the words contained in the contract are clear and

50

unambiguous (The Union of India v. Kishorilal Gupta and Bros. [1959] AIR Vol. 46, 1362 SC).

(Lihat juga: Jainarain Singh & Anor v The State of Bihar &

Ors AIR 1980 Patna 24)

[79] Berdasarkan kes-kes Kersah La’usin V Sikin Menan dan Haji

Osman Bin Abu Bakar, Plaintif sememangnya terikat dengan ATP

bersama terma-terma yang termaktub di dalamnya yang telah

dimasukki bapanya, Si Mati.

[80] Di dalam kes ini, Mahkamah ini bersetuju bahawa Plaintif telah

membawa tindakan ini terhadap Defendan dengan tangan yang

tidak bersih “unclean hands” atas alasan-alasan berikut:

i. Perlakuan Plaintif seolah-olah kaveat Defendan baru sahaja

beliau ketahui pada 18.4.2017, walhal beliau telah pun

mengetahuinya sejak tahun 2015. Malahan melalui surat

Tetuan Kali bertarikh 3.5.2016 kepada Tetuan CJ Lee.

ii. Telah menyembunyikan berhubung fakta-fakta tindakan

mahkamah Selvarajoo dan tindakan mahkamah Selvarajoo

51

tersebut telahpun diselesai seawal tahun 2013 daripada

Defendan.

iii Telah tidak memaklumkan kepada Defendan bahawa kavaet

Selvarajoo telahpun dibatalkan pada 23.8.2016 walhal

peguamcara Plaintif telahpun berkomunikasi dengan

peguamcara Plaintif sejak daripada bulan Mac 2017 lagi.

Defendan telah hanya mengetahui pembatalan kaveat

Selvarajoo Eksibit “KP-2”.

[81] Undang-undang adalah jelas dan jitu bahawa tidak akan

membantu pihak yang telah datang ke Mahkamah untuk sesuatu

remedi atau relif apabila ia telah datang ke Mahkamah ini dengan

tangan yang tidak bersih.

[82] Mahkamah ini bersependapat dengan peguam Defendan bahawa

Plaintif di dalam cubaan mendapatkan remedi di dalam saman

pemula ini telah tidak mendedahkan fakta-fakta yang sebenar

yang berkisar ATP secara khasnya berhubung pengetahuan

awalnya akan kewujudan kaveat, tidak memaklumkan bahawa

tindakan Selvarajoo terhadap Si Mati telah diselesaikan pada

tahun 2013 lagi dan tidak memaklumkan bahawa kaveat

Selvarajoo telah dibatalkan pada 23.8.2016. Mahkamah ini

52

berpendapat bahawa tindakan sebegini sememangnya

mencerminkan “unclean hands” Plaintif apabila beliau memfailkan

tindakan ini.

[83] Berhubung dengan tuntutan gantirugi yang dituntut Plaintif

terhadap Defendan akibat kemasukan kaveat Defendan. Adalah

menjadi dapatan Mahkamah ini, tuntutan ini adalah suatu tuntutan

yang tidak bermerit kerana kewujudan kaveat Defendan adalah

selaras dengan terma-terma ATP yang masih sah dan

berkuatkuasa.

[84] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini juga bahawa kavaet

Defendan hendaklah kekal di atas hartanah tersebut sehingga

pelupusan guaman yang difailkan Defendan terhadap Plaintif.

[85] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini menolak

Kandungan 1 Plaintif dengan kos kepada Defendan sebanyak

RM7000.00.

53

t.t.

.....................................................

(DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim

Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula)

Selangor Darul Ehsan

Bertarikh 30 Oktober 2017

Peguam Plaintif - Tetuan Kali & Associates

Encik Kalia Perumal Muniandy

Peguam Defendan - Tetuan Tee Tan & Partners

Cik Elaine Fong