0610312014

_-____SAl,lA l'El{fi\fr\{YA :

KUALITASI(UANTITAS

PENDEI(ATANMETODETEl(Nll(

MENGANALISIS DATA

MANA DATA YANG BAIK?

c)uJEK DATA)AN(iTERSEDIA:

PEr\tL.-\lAN;

ffiffi

ffi;ffi

TEIIIS DITN DALAH PETIIITAIIII :

/ , -_--/ DAIA UMUM

'\-=___*I onreKHusus

DATA SUPPLY &DEMAND

0610312014

o

ienr5 pe.mintaan ruang :

- Rumah tanqga )perumahan, rite1, dan

fasilitas medis.

+ Pekeriaan ) gudang,dae.ah industri, kantordan ruang rltel.

PEMERINTAH

i Peraluran pengglraran darr perunlukail lanah

r Fasi rtas u,num (tansponasr dan ka{rlol perneriltah)

s lnioflnasi zonrng (Perlnlukan KDB KLB Trngg BangJnan)

r lnlormasi mastea Plan

! nfoarnas pengaruh I fgkungan

r lnlormasi sisletri laansPortasi

! Kebrlakan lokal mengerai pengembangan bang!nan

06l03l2ot4

BIAYA BANGUNAN

i Brava bangunan cenderung nreng kuti tingkat harga umunl'

;r;;,; ;d;,; ..1 n" p u io o "

vu' c t'-"1i1 c.

11 ll i : i3:1'i,:;;.;;;";;J;rr waktu ke waktu dan dar t-"nrpat ke tempat

a,ri, Orngu".n unrumnya turun atau stabil dalam per ode

oefiasl, dan nark dalam perlode rnflas

PNAK-PNAK

x Pajak yang berlaku di lndonesia sepert:

+ Pajak Burni clan Bangunan (PBB)

+ PaJak JUal ilelr ProPertl

+ Pajak sewa menyewa ProPertl

DATA KHUSUS (MIKRO)

o Karakteristjk Properti yang dinilai. Data Lokasi & Lingkungan. Data Tanah. Data Bangunan

oData ProPerti jualL dan sewa Yangsebanding. Harga Jual. PendaPatan Sewa. Tingkat Kekosongan. Biaya oPerastonat. Tinekat kaPitatisasi

.xuruit"ritiit pasar di sekitar tokasi

BIAYA OPERASIONAL

Braya oPerastonai termasuk:

a. BiaYa TetaP

b. Biaya Variabet'

c. Biaya Cadangan Pengganti

Pajak PCnghasiIan'I uunqa Prn;aman'

dan PenYusutanTIDAK DIPERHITUNGKAN

datam biaya operaslonal

./

06/03/201,4

BIAYA OPERASIONAL:

a. Biaya Tetap

co PBB

o Asuransi

o Dan tain-tain

BIAYA OPERASIONAL :

c Biaya Cadangan Pengganti

Merupakan perbaikan & penggantian:. Arr conditroner & ventitasi. Listrik:, Elevator / Lifte Air & pemadam kebakarano Dan lain-tain

BIAYA OPERASIONAL:

u. Biaya Variabel

e Ga;1

:.r Utititas: Listrik, telepon, air bersih

c Pemehharaan (pengecatan)

e Biaya marketlnge Biaya manajemen

o Dan lain-lain

Data Lokasi & Lingkungan \NeishbothoodDotol

o Bangunan di sel<itarnya

. Highest end Best Use dari properti yang dinilai

. I'ren bangunan clari lol<asi dan lingkr.rngano Transportasir lrasilitas dan utilitas yang ada cli sel<itar lol<asi

DATA TANAH

o Lok.rsi

. Luas

r Bentuk Tanaho Posisi (sudut, tusuk sate). Tbpografi. Utilitaso Aksesibilitast nKsestDllras i .)4lll,,- .,

o Jenis sertifil<at i ^ ,, StU

. Luas

DATA BANGUNAN

r I(onst ruksi bangun.rno Bal-rar-r bangunan. Pelengl<ap bangunano L)esain & alsitc,l<trtr

s Ehsterior

c Interior

06/03/20L4

6)j=-- - '-1------/

Harga Jual

Harga jual dari properti se)enis di sekitar lokasir Pada tang,gal penilaiano Berdasarkan transaksi jual beli yang wai.rr:

x Bebas ikatanx Layak

r Kedua pihak bertindak hati-hati dar.r tanpapaksaan

F'

. Inventaris Penawaran Kompetitif

r lo\entarispenawar.rn nrelibatkan sertua l)roperti kompetitif:. Unit sewa

. Properri )'anB telah diiual

. Properri yunB sedanB ditawarkail di p,rsar

. Properri yanSal<an nrasuk ke pas.rr

/-i

--F-'

Mempelajari permintaan. Penilni ilrenSannlisa peilriiltadn Prospektif untLrk l)rol)erti )an8

dirilai. Peilildi tidnk ddpdt berasurnsi bahwa penggunaan saat irrimerupakan penggunaan yangakan terus adn di masa )'.rn8 rknrldatang. Bahkao <Lrlanr pdsar yailB p.lliog stabil sekalipLrn, perubnhrn) a rtB t i.la k ter I rhr: r Lr la rtt pr.r r.r tru per rgSLnr.rIl sL..lt J jen r. l'tr'l\(rt.dapat nrenrbetikan keruBi.rn dan ke!ntungdn.

. Tekn k khusus yang, diteraPlcrrr clalarr ilrerrl)elajari l)er,rrilt.ran lIsardalrrt rnertjadi sangat korrtIleks rlan kelurr tlarl b.r!asin rtorrrulIulitek penilaiar Dalarr beLreulr k.rsus, Perril;idalntrtrertgtLrnakarrrl.rlarrrrgrlrsusurrr,lehl,ertrs.rh.rrnrrsellrrsarlhusL:sun!ul< rrenrbarrtr l)enildidn. BiBdrrnrrdl)un j!Bn, serr!J l)en ldr hrr rLs

nrenriliki peilBerti.rl rreilBerlai teknik riset pnsdr (lnr nreilrilikiketrar)ll)ilao ydnBdiPeLlukan uiltuk nrelakuk.rn perreliti.rrl iller8erLriperutintaan (denrand) yang nrendasar.

/PENAWARAN DAN PERMINTAAN

(SUPPLY & DEMAND)

. Data pasar mengenai supp/y dan drnrond gunanrenrbantrr penila i trntrrk nrenrbtrat perliiraartmengenai pernrintaan propefti di masa sel(ar.1nB,

dan yang akan datang.

__-u--- %----*---'F

PENGUMPULAN DATA

. Data Sensus (Publikasi pemerintah)

. Surat kabar./majalah. Berita saat irri & yg Lrlu. Arralisa dar laporarr indusrri. Pendapatan perusahaan & arralisanya. Artikel & data publikasi

. Asosiasi perclagangan

. Badan penelitian srvasta

u.

PENGUMPULAN DATA

. C.rt.rtan PublikData (fansdksi (rorar is. kantor PBB)

Surat k.rb.rr ( ha rga perjunlan & se\1'a )'B (liikldil kJrr )

M.rlalah-rru jal.rh prrrper ti. Quantity Surveyor (untul< estirqapi,,{3J"i{",,. Partisipan pasar Mirrager prcperri

Agert lrropeti Pererrcirri

Penrlreril)irtjnnLtll Pr''ltsrorLtl2dil'rrnbidnr)gPIoper(i

Kontr r litur t rler tloIcrPt nri lik lPenl eut

F06l03l201,4

}F:

/_F

---/DATA LINGKUNGAN.Faktor-Faktor External yg Mempengaruhi Nilai :

. r. Pen8,aruh Sosial

. 2. Pengaruh Ekonomi

. 3. Pengaruh Pemerintahano 4. Pengaruh Lingkungan

Pengaruh Ekonomi. Tingkat pendapatan rumah tangga.o Pendapatan per kapitao Distribusi pendapatan untul( rumah tangga. Tingkat hunian. Tingkat penyewaaan properti dan trendnyao Tingl(at nilai properti dan trendnya. Tingl<at kekosongan untuk berbagai jenis propertio ]umlah pembangunan dan pengembangan

-PE$€uMPO LAN DffA-- --_--*'- /

3. Mencari Data

Izin bangunan yang sudah disetujui dan yang sedangdiajukanLokasi-lokasi yang sebanding yang akan menjadi supply dimasa yang akan datang

4. Dataz dari Perusahaan Property Research

Tingkat l<el<osongan

Tingkat penyerapan

Tingkdt pengembalian untul( pasar properti sc'jenis

F --

_ _/'

Pengaruh Sosial. l(epadataD populasi, yang secara khusus penting dalatrr lingkungaD distril{

bisnis pusar (CBD) dan hunian yang hertingkat tiDggi

. Tingkar kereranrpilan atau kategori pekeriaan. yang khususnya perrting dalamdder dh ilrdus! I didu drsil rl\ !€[DUlugr ouBB]

. Tirlgkatan umur, yang khususnya penting dalam lingkungan perumaharl

. Ukuran rumah tangga

. Siatus lapangan keria, tetrnasuk jeDis pen8ang[l,uran (sernentarr, rnusirnnnatau kronis)

. Tingkat kriminalitas

. Tingkat pembuangan sampah

. l(udliras d.ilr tr etersedi;ar lasilLtas perrdidikail, peilgobatril, sosr.rl, i ckrei\lkebudr)'d.1n, dan kornersial.

. l(eh.1dif.ln cirg.rrri\nsi l(orilurrihs seperti isosrasi hargrrnan. lilrh dal.rrnllngkurrgiD (spr l(arnilg rar!rri)

--UMPULAN DATA

III. Sumber Data Supply & Demandr. Meninjau lokasi & menginventarisasi

Properti & pasar yang sebanding di sekitar lokasi

2. InterviewPemilik properti

Manajer properti

Agen properti. Developer

Perencana kota

(cont'd)

Pengaruh Pemerintaho Beban pajak properti yang berhubungan dengan fasilitas

yang disediakan, dibandingkan dengan area lainnya dalamlingkungan

o Kode zoning, bangunan dan perumahano Kualitas fasilitas umum, seperti perlindungan polisi dan

pemadam kebakaran, sekolah, dan fasilitas pemerintahanlainnya

. Peraturan lingkungan

FI'i /w

061031201.4

Pengaruh Lingkungan. l,u.t, l,nii btsd.Lrn d.n Fmclih.rlJn h.nsu.nn. Hillrlropqnli (i$tohihdann'66uhrumhrhin). RuanA arblb (Gm.n. dU)! C.nSMnd.nb.h.yat.6*lE&ldnrif.sili6.*kibr*Filipu$rp.ilchnha.,p.h.ik-&n

*bl.h-*F(i bu-6,u.n. Flusiru... {kds'll.,mPh st.r.n. hb!r. a$p, d.n.ep tn.lpor

rehrr&n drn Fh.lih.r..n bn.h b&n8

l(en.narikln (kindahrn) d.n k€.n.n.n jalur bluar mrsuk lin8kun8 ^

. KMilki{ikilhnnrk.,-{t,rinnlrntrninBdil,,ni'..,tr,hrr rilnal,'rnrlnl.'ilnrJ,!'kl.mhal.n rnEh d.cr.h di pingirsrntil ir.! hli dpn*rn Intkunsin $tkilirnyi

. ltsh.nlin*unpn -q,rili {..ao.n hn,h nnStr rt.u hinin

. ^krik 'rnntp,iasi

u'n,,m {&n iniFi.nirntn. m,iln}a [n\ kFG). {knih U.n h.hrsa Ln.nr) [nnprn.nr f.inl.hiiin Jin ii\i hmrn din rail'r,N n,k'(r.i nnnih iLndrh. ilin t,nl'i'

DATA TANAH.o Informasi Zoning dao Perggunaan Tanah

. Zoning dan peraturan penggunaan tanah lainnya sering mengontrol hal-hal ini:

. Luas dan ketinggian bangunan

. KDB (Koefisien Dasar Bangunan) dar KLB (Koeffsien Lantai Bangunan)

. Daerah hijau atau ruang terbuka yang dibutuhkan

. Jumlah unit yang diiiinkan

. Kebutuhan parkir

. Kebutulun / persyorrtan tarrdu peturtluk

. Rencana pelebararr jalan di ilrasa ya[8, al(an datailg

. Fnktor-faktor laiDnyn )arrg petrting bdgi perggunaaI te(inggi dJn terbnik(highest aDd besr usc) lnh.n.

---F-

+'-t'--

DATA TANAH.. Karakteristik FisikTanah.

. Karakteristik fi sik tanah yang penting meliputi:

. Ukuran dan bentuk lahan

. PenSaruh lokasi sudut

. Nilai tambah karena gabungan dua atau lebih petak tanah (plottage)

. Excess [:nd & Surplus [:nd'Topografi. Urilitasr Segala sesuatu yg dibanSun di atas tanah. Aksesibilitas. Lingkungan

flffi enNcu-NAr\.. deskriDsibanenan meliDuti informasi sDesifik mencenil luas, oesina!au

layout,lompon-enstrultural,materikonstiuki,perlei'gk pandansistemmekanis*buah bn8unan.

. Derkripsi Ekst€riot

. Substrukur-poodsi

. Kerangka

. lnrulation

. Dindirgdan pintu eksterior

. Atapdan saluran pembuangan

. Cernbongasap

. Deskdpsilnieriol

. Dindintdalam,partisi.danpintu(termasukbagaimanaruangandipisah-pisahkan)

. IntefiEl suppoil (pendukuDg int€rnal bangumn)

. Teng8a

. Lukisan, dekorasiden finishirgGermaruk penutuplantai daDatap)

. Perlinduntarrterhadaphama dan kerusakan

0610312014

Market Area, NeighborhoodDistrict

0-(v-

( Identillkasi Makro dan Mikro l-ingkungan)

PDP-I NIAPPI JATENG,9 MARIT 20]]

UMUM:Faktor Sosial, Ekonomi, Kebijakan Pemerintah

dan Lingkungan memberikan pengaruh

terhadap nilai properti dalam suatu rvila-v-ah

dimana properti itu berada.

Oleh karena itu, ttntrrk kepentingan analisis.

penilai harus dapat menggambarkan batas-batas<lari area yang terpengaruh. \Yalaupun batas

fisik dari suatu rvilayah dapat digambarkan'hatas-batas 1'ang dimaksrrd adalah faktor-faktorvang mempengaruhi nilai properti.

DE,FINISI. :

Neieh bgrhood.;

Suatu rvilayah dengan penggunaan lahan yang

saling melengkapi, yang saling berhubungandiantara penghuni, bangunan atau kegiatanbisnis

District.:

Kareteristik pasar atas salah satu penggunaanlahan secAra hhusus. Seperti, kanasanapartment, liallasan industri, kan'asan komersial

dan kan'asan pertanian

DEFINISI :

N{arket Areal

Properti yang terletak pada suatu rvilal'ahgeogralis (lvilayah tertentu) yang rnemilikiorientasi untuk metrlenuhi perhatian daripelaku pasar.

Dalam pemahaman lebih luas, pada srratu

Area (lvilal'ah) dimana properti berada,

rvilayah tersebut dapat merniliki beraneliaraganl penggurtaan lahan

MARKET AREA:iIffket ilres memiliki penrahaman Yang lebih luas dari

Neighborhootl al^rftistrict untuk beberapa alasan :

i Pemahaman t torket aret, dapat menghindarikesalahpahaman tlan implikasi negatip dari terminalogilainn) a

r llarker ureo dapat masuk dalam pemallaman

n eigh borhoo{I, listrict atau kombinasi ke{luanJ a

MARKET AREA (samb.) :

, N4emahami bagaimana kinerja Pasar real estate tersebut

adalah penting dalam hampir setiap tahapan proses

penilaian. Pemahaman Market Araa alar Neighborhood

dan Orstricf merujuk ke wilayah yang dimana pasar

dari anggota masyarakat hidup dan bekerja, selain

merujuk kepada wilayah dimana penilai memfokuskan

analisis pengaruhnya terhadap nilai

061031),J14

NEIGHBOURHOOD. DISTRICT ATAU IVIARKET AREA?

MMM ,Lingkungan secara umum dapat dibatasai atasdasar peruntukan suatu wilayah (zoning), batasadministrasi suatu wilayah, seperti batas kabupaten,kecamatan dan kelurahan/desa.

-Secara alami, batasan suatu lingkungan juga dapatdibatasi, oleh keberadaan jalan, saluran at,tumbuhan/tanaman, tofografi, bentuk tanah, jalanraya, jalan tol, sungai, danau, gunung, bukit dankampung.

Penilai harus mengBntisipasi adanya perubahansecara signifikan terhadap batBs-batas rvilayahyang disebabhan kebijakan pemelintah(perubahan zoning) maupun tejadinyaperubahan peruntukan secara alami (tumbuhn.vapemukiman liar berkembangnya suatukehidupan sosial masyarakat yang tidakdirencanakan)

CHANGE and TRANSITIONChanee ( ['erubahan]i

Hasil dari efel( atau scsuatu lang memiliki hubunganterha(lal) l)erqxnrh nilai properti .- i'l \ L' 0I ran\ilion (tran\i\i):

Perullahan penggunaan tanah/lahan dalam suatu marketarea, neighborhood dan district. Seperti peruntukan lahan

pertanian berubah menjadi Iahan perumahan,peruntukan perumahan berubah menjir(li peruntulianindustri

il'-.i,c\ - \OMN

LIFE CYCLE O['MARKET AREA.

1. Pertumbuhan lcrowthl - periode selama pasar

memberikan keuntungan kepada publik dan senantiasa

tetap diterima. Pada siklus ini, suatu wilayah terus tumbuh

dan berkembang sejalan dengan permintaan pasar

2.Stabil (Stabi/ily) - pada periode dimana kondisi dalam

keadaan seimbang permintaan dan penawaran dari sutu

kebutuhan pada suatu wilayah pada posisi saling

mencukupi

SIKLUS HIDUP (Samb)

3.1\4enurun \Decline)- periode pada masa permintaan dan

kebutuhan menurun. Penurunan ini juga dapat disebabkan

factor-faktor fisik dari lingkungan setempat, apakah dilihat

dari kualitas bangunan, fasilitas dan sarananya,

keterbatasan lahan dan lingkungan sekitar yang tidak

mengikuti perkembangan wilayah yang telah maju

Revitalisasi (tumbuh kembali) - periode tumbuh kembali,

dibangun kembali, dimorderenisir dan permintaan naik.

0610312014

PENGARUH SOSIAL :

. Kepadatan penduduk

. Kategori pekerja dan skilnya

. Tingkat umur penghuni

. Ukuran Rumah Tinggal

. Status pekerja (termasuk tenaga kerja musiman danpengangguran)

r Tingkat kejadian kriminalitas. Tingkat kebersihan. Kualitas dan ketersediaan fasilitas pendidikan, rumah sakit,

tempat rekreasi, pusat budaya dan pelayanan komersial

:..,.i PENGARUH KEBIJAKAN.'i. PEMERINTAH :

. Pajak properti

. Peruntukan khusus

. Peruntukan dan advis planning

. Kualitas pelayanan publik seperti, pemadam kebakaran,

rumsh sakit, sekolah dan kantor pemerintahan yang

berhubungan dengan pelayanan

. Ketentuan dan Peraturan menyangkut lingkungan

:i rl

J""i.i: PENGARUH EKONOMI :

. Tingkat pendapatan masyarakat sekitar

. Pendapatan perkapita

. Pemerataan pendapatan bagi penghuni

. Tingkat hunian pemilik properti

. Level dan trend nilai properti

. Tingkat kekosongan untuk beberapa jenis properti

. Jumlah pembanqunan dan konstruksi

PENGARUH LINGKUNGAN :

. Pola penggunaan lahan

. Ukuran dan bentuk lot

. Vegetasi dan keadaan permukaan

. K€tidakunggulan lingkungan hidup

. Pola dan lebar jalan

. Kepadatan dan struKur ruang tErbuka

. Perawatan dan pemsliharaan p.operti

. Ketorsediaan dan kualitas dari fasilitas

. Gangguan dan larangan (pembuangan sampah, polusi dan suara)

. Akses terhadap transportasi publik ke fasiltas p€ndidikan k€laman dan fasilitas rekreasi ke rumah ibadah dan ke tempatb6ker.ia

. Kemungkinan terjadinya banjir

. Perubahan p6runtukan

. Perubahan pola dan arsh lalu linlas

. Karakt€ristik iklim mikro

. P"ror"ng;n ri;b.h

Hal yg Berpengaruh Thd Nilai

Hal-hal yang mempengaruhi nilai adalah sesuatu yang sangat

penting dalam analisis lingkungan berdasarkan pasar.

Terdapat 4 (empat) karakteristik yang mempengaruhi nilai,

terdiri dari;

, kekuatan sosial,

, kekuatan ekonomi,

, kebiakan pemerintah dan

, lingkungan.

06t03t2014

. Ka\Lasan Perunrah.rn Scderhana . Kalvasan Komcrsial

iil\54' ;"

ffi*jipnteh

. Kawasan industrt . KawaSan pertanian &pe rl<ebu na n

KAWASAN:kmasan Fmnan dapat meliputi kawasan

perumahan sederhana,Sederhana

Perumahan mewah Yang memiliki

beberapa fasilitas Penunjang

sePerti club house, hosPital dan

lain-lain l

:kiwiiin romssiat - rmelipuE lindiungffi pa*antora'l,1

lingkungan Pertokoan dan

kawasan niaga terpadu

ICBD t C e n t ral B u siness Distlicts)

Kawasan Pertanian

Perkebunan

KAWASAN:Kawasan lndustri meliputi kawasan inOustri iingan,

industri berat dan camPuran

industri dan Pergudangan

dan kawasan pertanian iebih rengaratr

kepada komoditi tanaman Pangan,

palawija dan hortikultura. Kawasan

perkebunan lebih mengarah

kepada budidaya tanaman keras

dan lebih luas serta memiliki

keterkaitan fungsi kawas8n

lainnya yang terkait.