of 30 /30
TEORI PERENCANAAN TATA GUNA LAHAN Oleh: Larasati (I0611010) Lestari Hidayati M (I0611011) M. Juliarachman (I0611014) Salindri K (I0611022) PRODI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA JURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET

Teoper_Perencanaan TGL

Embed Size (px)

DESCRIPTION

tugas mata kuliah perencanaan guna lahan

Text of Teoper_Perencanaan TGL

TEORI PERENCANAAN TATA GUNA LAHAN

Oleh: Larasati (I0611010)Lestari Hidayati M (I0611011)M. Juliarachman (I0611014)Salindri K (I0611022)

Apa Itu Tata Guna Lahan? a. Definisi Tata Guna LahanDefinisi lahan sendiri dapat ditinjau dari beberapa segi. Dari segi fisik geografi, lahan merupakan wadah bagi sebuah hunian yang mempunyai kualitas fisik yang penting dalam penggunaannya. Sedangkan ditinjau dari segi ekonomi lahan adalah sumber daya alam yang mempunyai peranan penting dalam suatu produksi (Lichfield dan Drabkin, 1980:12). Sedangkan definisi tata guna tanah/lahan adalah pengaturan dan penggunaan yang meliputi penggunaan di permukaan bumi di daratan dan permukaan bumi di lautan. Adapun definisi tata guna tanah perkotaan adalah pembagian dalam ruang dari peran kota; kawasan tempat tinggal, kawasan tempat bekerja dan rekreasi. (Jayadinata, 1999:10).Penggunaan lahan adalah suatu aktivitas manusia pada lahan yang langsung berhubungan dengan lokasi dan kondisi lahan (Soegino, 1987:24). Penggunaan lahan merupakan suatu proses yang berkelanjutan dalam pemanfaatan lahan bagi maksud-maksud pembangunan secara optimal dan efisien (Sugandhy, 1989:1). Jayadinata mengatakan bahwa penggunaan lahan adalah wujud atau bentuk usaha kegiatan pemanfaatan suatu bidang tanah pada satu waktu.Tata Guna Lahan (land use) menurut Edy Darmawan, (2009), merupakan salah satu elemen kunci dalam perancangan kota, untuk menentukan perancangan kota, untuk menentukan perencanaan dua dimensional, yang kemudian akan menentukan ruang tiga dimensional. Penetuan land use dapat menciptakan hubungan antara sirkulasi dan mengatur kepadatan kegiatan/penggunaan d iarea lahan kota. Terdapat perbedaan kapasitas dalam penataan ruang kota, apakah dalam aspek percapaaian, parker, sistim trasportasi yang ada, dan kebutuhan untuk penggunaan lahan secara individual. Pada prinsipnya pengertian land use adalah pengaturan penggunaan lahan untuk menentukan pilihan yang terbaik dalam mengalokasikan fungsi tertentu, sehingga secara umum dapat memberikan gambaran keseluruhan bagaimana daerah pada suatu kawasan tersebut seharusnya berfungsi.b. Definisi Perencanaan Tata Guna LahanPerencanaan tata guna laan sering di pertukarjan dengan istilah perencanaan penggunaan lahan, karena pada dasarnya memiliki pengertian yang sana. Dalam berbagai literature, kedua istilah ini disebut land use planning. Tata guna lahan secara implisit mengandung pengertian ruang di dalamnya, karena terkait dengan tata guna: penataan atau pengaturan penggunaan, baik dalam konteks ruang maupun waktu. Definisi perencanaan tata guna lahan perlu dilihat secara komprehensif, dari sisi perencanaan, tata guna, dan lahan. Secara umum, perencanaan dapat di definisikan sebagai proses menyiapkan dan membuat sekumpulan keputusan untuktindakan-tindakan di masa depan yang diarahkan untuk mencapai tujuan melalui usaha optimal. Tata guna lahan adalah wujud dalam ruang di alam tentang bagaimana penggunaan lahan tertata, baik secara alami maupun direncanakan. Dari sisi pengertian perencanaan sebagai intervensi manusia, maka lahan secara alami dapat terus berkembang tanpa harus ada penataan melalui suatu intervensi. Sedangkan pada keadaan yang direncanakan, tata guna lahan akan terus berkembang sesuai dengan upaya perwujudan pola dan struktur ruang pada jangka waktu yang ditetapkan. Perencanaan tata guna lahan dapat didefinisikan secara lengkap sebagai aktivitas penilaian secara sistematis terhadap potensi lahan (dan temasuk air) dalam rangkamemilih, mengadopsi, dan menentuka pilihan penggunaan lahan terbaik dalam ruang brdasarkan potensi dan kondisi biofisik, ekonomi, dan social untuk meningkatkan produktivitas dan ekuitas, dan menjaga lingkungan.

c. Perubahan penggunaan lahanMengutip penjelasan Bourne (1982:95), bahwa ada beberapa faktor yang menjadi penyebab terjadinya penggunaan lahan, antara lain perluasan batas kota, peremajaan di pusat kota, perluasan jaringan infrastruktur tertutama jaringan transportasi, serta tumbuh dan hilangnya pemusatan aktifitas tertentu. Secara keseluruhan perkembangan dan perubahan pola tata guna lahan pada kawasan permukiman dan perkotaan berjalan dan berkembang secara dinamis dan natural terhadap alam, dan dipengaruhi oleh beberapa faktor, seperti: Faktor manusia, yang terdiri dari: kebutuhan manusia akan tempat tinggal, potensi manusia, finansial, sosial budaya serta teknologi. Faktor fisik kota, meliputi pusat kegiatan sebagai pusat-pusat pertumbuhan kota dan jaringan transportasi sebagai aksesibilitas kemudahan pencapaian. Faktor bentang alam yang berupa kemiringan lereng dan ketinggian lahan.Anthony J. Catanese (1986:317) mengatakan bahwa dalam perencanaan penggunaan lahan sangat dipengaruhi oleh manusia, aktifitas dan lokasi, dimana hubungan ketiganya sangat berkaitan, sehingga dapat dianggap sebagai siklus perubahan penggunaan lahan.

Gambar Siklus Perubahan Penggunaan LahanSebagai contoh dari keterkaitan tersebut yakni keunikan sifat lahan akan mendorong pergeseran aktifitas penduduk perkotaan ke lahan yang terletak di pinggiran kota yang mulai berkembang, tidak hanya sebagai barang produksi tetapi juga sebagai investasi terutama pada lahan-lahan yang mempunyai prospek akan menghasilkan keuntungan yang tinggi. Selanjutnya menurut Bintarto (1989:73) dari hubungan yang dinamis ini timbul suatu bentuk aktivitas yang menimbulkan perubahan. Perubahan yang terjadi adalah perubahan struktur penggunaan lahan melalui proses perubahan penggunaan lahan kota, meliputi: Perubahan perkembangan (development change), yaitu perubahan yang terjadi setempat dengan tidak perlu mengadakan perpindahan, mengingat masih adanya ruang, fasilitas dan sumber-sumber setempat. Perubahan lokasi (locational change), yaitu perubahan yang terjadi pada suatu tempat yang mengakibatkan gejala perpindahan suatu bentuk aktifitas atau perpindahan sejumlah penduduk ke daerah lain karena daerah asal tidak mampu mengatasi masalah yang timbul dengan sumber dan swadaya yang ada Perubahan tata laku (behavioral change), yakni perubahan tata laku penduduk dalam usaha menyesuaikan dengan perkembangan yang terjadi dalam hal restrukturisasi pola aktifitas. d. Perbandingan pengguaan tanah di wilayah pedesaan dan wilayah perkotaanDesa merupakan suatu lokasi di pedesaan dengan kondisi lahan sangat heterogen dan topografi yang beraneka ragam. Pola tata ruangnya sangatlah tergantung pada topografi yang ada. Pola tata ruang merupakan pemanfaatan ruang atau lahan di desa untuk keperluan tertentu sehingga tidak terjadi tumpang tindih dan berguna bagi kelangsungan hidup penduduknya.Tanah di wilayah pedesaan selain digunakan untuk perumahan, umumnya digunakan bagi pertanian sebagai penunjang kegiatan ekonomi yang tiap satuan kegiatannya memerlukan tanah atau lahan yang luas. Jumlah orang yang bekerja pada satuan luas tanah tersebut relatif sedikit, sehingga penduduk di pedesaan umumnya jarang. Penggunaan permukiman pedesaan dilakukan dengan hati-hati dan secara terbatas dengan memperhatikan aturan konservasi dalam segala kegiatan social ekonomi. Tanah di wilayah pedesaan itu harus mendapat perlindungan supaya lestari. (Johara Jayadianta, 1999)Tanah di pedesaan digunakan bagi kehidupan social dan kehidupan ekonomi. Kehidupan social, seperti bekeluarga, bersekolah, beribadat, berekreasi, berolahraga, dan sebagainya dilakukan di dalam kampung, dan kegiatan ekonomi seperti bertani, berkebun, beternak, memelihara/menangkap ikan, menebang kayu di hutan dan sebagainya, umumnya dilakukan di luar kampung, walaupun masih ada kegiatan yang dilakukan di dalam kampung seperti industry kecil, perdagangan jasa dan lain-lain. Jadi, penggunaaan tanah di wilayah pedesaan adalah untuk perkampungan dalam rangka kegiatan social, dan untuk pertanian dalam rangka kegiatan ekonomi. Pola tata ruang desa pada umumnya sangat sederhana, letak rumah di kelilingi pekarangan cukup luas, jarak antara rumah satu dengan lain cukup longgar, setiap mempunyai halaman, sawah dan ladang di luar perkampungan. Pada desa yang sudah berkembang pola tata guna lahan lebih teratur, yaitu adanya perusahaan yang biasa mengolah sumberdaya desa, terdapat pasar tradisional, tempat ibadah rapi, sarana dan prasarana pendidikan serta balai kesehatan. Semakin maju daerah pedesaan, bentuk penataan ruang semakin teratur dan tertata dengan baik.Bentuk dan pola tata ruang kota, dalam penataannya tidak terlepas memperhatikan corak kehidupan penduduk, karena penduduk kota sudah memiliki corak ragam kehidupan yang heterogen, sehingga pola pola tataguna lahan untuk ruang di kota sudah dirancang dengan baik terutama memperhatikan pengadaan sarana perkotaan dengan baik dan terpadu yang meliputi penyediaan air bersih, drainaseyang baik, pengelolaan sampah, sanitasi lingkungan, perbaikan kampung, pemeliharaan jalan kota, perbaikan prasarana fungsi pasar.Tanah di wilayah perkotaan, selain digunakan untuk perumahan, umumnya digunakan untuk kegiatan industry dan jasa yang dalam tiap satuan kegiatan hanya memerlukan tanah yang relative kecil dan jumlah orang yang bekerja pada satuan luas tanah itu banyak. Penggunaan tanah di perkotaan lebih intensif.

Pola keruangan kota kaitannya dengan tataguna lahan, wilayah perkotaan meliputi : Kota / Inti kota Sub daerah perkotaan Jalur tepi daerah perkotaan Jalur tepi daerah perkotaan paling luar Jalur batas desa kota pedesaane. Perlunya penataan guna lahanPerkembangan kegiatan masyarakat yang membutuhkan lahan sebagai wadahnya meningkat dengan sangat cepat sejalan dengan perkembangan jumlah penduduk dan pertumbuhan ekonomi. Akibatnya terjadi persaingan pemanfaatan lahan, terutama pada kawasan-kawasan yang telah berkembang di mana sediaan lahan relatif sudah sangat terbatas. Agar kegiatan masyarakat dapat berlangsung secara efisien dan dapat menciptakan keterpaduan dalam pencapaian tujuan pembangunan, perlu dilakukan pengaturan alokasi lahan dengan mempertimbangkan aspek kegiatan masyarakat (antara lain intensitas, produktivitas, pertumbuhan) dan aspek sediaan lahan (antara lain sifat fisik, lokasi, luas).Sebagaimana yang disebutkan dalam Peraturan Pemerintah No. 16 tahun 2004, penataan guna tanah bertujuan untuk mengaturpenguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah bagi berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan RTRW; mewujudkan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah agar sesuai dengan arahan fungsi kawasan dalam RTRW; mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah termasuk pemeliharaan tanah serta pengendalian pemanfaatan tanah; menjamin kepastian hukum untuk menguasai, menggunakan dan memanfaatkan tanah bagi masyarakat yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan. Tujuan utama perencanaan tata guna lahan adalah uuntuk memilih dan mempraktikan penggunaan lahanyang terbaik dalam upaya untuk memenuhi kebutuhan orang atau generasi saat ini, dan melindungi sumber daya lahan dan lingkungan untuk kependingan generasi yang akan datang. Perencanaan tata guna lahan dapat memberikan arahan dalam hal konflik penggunaan lahan tertentu, dan mana yang harus menghindari penggunaan tertentu. Perencanaan tata guna lahan dapat dilihat sebagai suatu proses berulang-ulang dan berkesinambungan, yang bertujuan untuk menghasilkan pemanfaatan sumber daya lahan yang terbaik. Perencanaan tata guna lahan merupakan aktivitas yang dinamis dan adaptif terhadap perubahan. Menurut van Lier and de Wrachien (2002) hal tersebut dapat dilakukan dengan: Menilai kebutuhan sekarangdan masa depan dan mengevaluasi ketersediaan tanah dari waktu ke waktu Mengidentifikasidan menyelesaikan konflik Antara penggunaan yang berbeda dan tidak kompatibel serta kebutuha yang bersaing. Merencanakan dan memilij alternative pilihan penggunaan lahan yang paling sesuai berdasarkan target yang di tetapkan, Suatu proses belajar dari pengalaman.f. Pola Tata Guna LahanDalam Kamus Besar Bahasa Indonesia pola mempunyai arti yaitu model, susunan, cara bagaimana sesuatu disusun atau dibangun. Dengan demikian pola tata guna lahan adalah model susunan tata guna lahan dalam konteks keruangan suatu kota, dalam penggunaan media atau lahan untuk fungsi kota. Tiap kota di negara maju maupun negara berkembang mempunyai pola tata guna lahan atau pola keruangan kota yang tidak sama. Perbedaan pola keruangan ini menurut Bintarto (1977:56) disebabkan oleh: luas daerah kota, unsur topografi, faktor sosial, faktor budaya, faktor politik dan faktor ekonomi. Dan pada garis besarnya, pola keruangan kota dibagi menjadi dua, yakni: inti kota (core the city) dan selaput kota (intergruments), dimana pada kedua daerah tersebut masih dapat dijumpai daerah-daerah kosong (interstices) Teori Jalur Sepusat (Concentric Zona Theory) Teori yang dikemukakan oleh EW. Burgess. Teori ini membagi lima zona penggunaan lahan dalam kawasan perkotaan yaitu: kawasan pusat kota, kawasan transisi untuk komersial dan industry, kawasan perumahan buruh yang berpendapatan rendah, kawasan perumahan buruh yang berpendapatan sedang; kawasan yang menampung perkembangan baru dan di sepanjang jalan besar menuju kawasan ini terdapat masyarakat berpenghasilan menengah dan atas.

Gambar Teori Jalur Sepusat (EW. Burgess)Sumber: Teori dan Implementasi Perancangan Kota, Edy Darmawan

Teori Sektor (Sector Theory)Konsep yang dikemukakan Humer Hoyt ini menyatakan bahwa kota-kota tidak tumbuh di dalam zona konsentrik saja, tetapi juga di sektor-sektor lain sejenis perkembangannya, sehingga daerah perumahan dapat berkembang keluar sepanjang ada hubungan transportasinya. Susunan zona penggunaan lahan dalam teori ini adalah: pusat kota berada di dalam lingkaran pusat; pada sektor tertentu terdapat pula kawasan industri

Gambar Teori Sektor (Humer Hoyt, 1939)Sumber: Teori dan Implementasi Perancangan Kota, Edy Darmawan

Teori Pusat Lipat Ganda (Harris & Ulmann) Teori yang dikemukakan oleh Harris dan Ullman bahwa kawasan pusat kota tidak dianggap satu-satunya pusat kegiatan atau pertumbuhan, tetapi suatu rangkaian pusat kegiatan atau pusat pertumbuhan dengan fungsi yang berlainan seperti industri, rekreasi, perdagangan dan sebagainya. Model ini digambarkan sebagai berikut: pusat kota; kawasan niaga dan industri ringan; perumahan berkualitas rendah; perumahan golongan menengah, ditempatkan agak jauh dari pusat kota; perumahan golongan atas; industri berat; pusat niaga/perbelanjaan lain pinggiran kota; kawasan sub urban untuk perumahan menengah dan atas; kawasan sub urban untuk industri.

Gambar Teori Pusat Lipat Ganda (Harris & Ulmann)Bagaimana Proses Perencanaan Tata Guna Lahan? a. Proses Perencanaan Tata Guna LahanPerencanaan tata guna lahan pada hakekatnya adalah pemanfaatan lahan yang ditujukan untuk suatu peruntukan tertentu. pemafaatan lahan merupakan proses bagaimana manusia menggunakan lahan yang ada. Klasifikasi penggunaan lahan meliputi penggunaan lahan hunian yaitu lahan yang dimanfaatkan oleh masyarakat untuk tempat huni yang dilengkapi dengan sarana, prasarana, dan fasilitas yang mendukung aktivitas perumahan; penggunaan lahan komersial yaitu lahan yang dimanfaatkan oleh masyarakat, dimana dalam pemanfaatan lahan tersebut dapat menghasilkan pendapatan, penggunaan lahan tersebut dapat berupa perdagangan dan jasa. pada dasarnya kebijakan perencanaan tata guna lahan merupakan konsekuensi dari kepentingan publik yang berupa kesehatan, keselamatan, kesempatan berusahan, Efisiensi dan penghematan energi, Kualitas lingkungan, Kesetaraan sosial, Kesenangan dan kemudahan. Pemanfaatan guna lahan yang baik oleh masyarakat dalam kepentinganya yaitu dapat sesuai dengan peruntukan lahan yang diatur dalam peraturan zonasi. Zonasi merupakan peraturan pembagian lingkungan kota kedalam zona-zona beserta pengendalian pemanfaatan ruang dengan memberlakukan ketentuan hukum yang berbeda-beda. Pengaturan zonasi tertuang di dalam peraturan daerah Rencana Tata Ruang Wilayah yang dibuat bersama antara pemerintah kota atau kabupaten dengan anggota legislatif daerah yang melibatkan berbagai elemen penting lainnya seperti perguruan tinggi, LSM, dan organisasi masyarakat lainnya. Hal yang terpenting dalam suatu perencanaan tata guna lahan adalah usulan rencana lokasi dan tujuan peruntukan lahan. Usulan rencana lokasi dan tujuan hasrus disiapkan sebagai dasar pertimbangan dan penjelasan umum dari suatu rencana pengembangan tata guna lahan. Rencana lokasi lahan untuk berbagai peruntukan haru konsisten dengan sasaran dan tujuan. Keterlibatan masyarakat dalam penetapan rencana lokasi dan tjuan penggunaan lahan harus ada, terutama dalam pengambilan keputusan. Apabila suatu usulan rencana lokasi ditolak oleh masyarakat maka perubahan dan perbaikan harus dilakukan guna mendapat persetujuan kembali dan apabila telah disetujui maka perencanaan baru dilanjutkan ke tahap selanjutnya, yaitu menyiapkan rencana detilnya. Terdapat Tiga Tahapan dalam Perencanaan Tata Guna Lahan (Djauhari Noor,283):1. Melakukan survey pendahuluan atas data-data dasar yang ada, meliputi: kajian studi pustaka, survey lapangan, dan pekerjaan laboratorium guna menyusun dan memadukan data dasar kedalam peta-peta berskala 1:25000, yang selanjutnya dipakai untuk pembuatan laporan.2. Melakukan penilaian kapabilitas lahan hasil dari tahap pertama untuk berbagai peruntukan lahan, seperti misalnya untuk pertanian atau perumahan3. Menyiapkan rencana lokasi dan tujuan dari peruntukan lahannya.

b. Data-Data Yang Diperlukan (Tinjauan Data)Data-data yang harus disiapkan pada tahap persiapan dan invetarisasi adalah data-data yang berkaitan dengan faktor lingkungan alamiah dan data-data pertimbangan manusia. Data-data yang berkaitan dengan faktor lingkungan ilmiah yaitu topografi, klimatologi, komunitas vegetasi, geologi dan bencana geologi, tanah, drainase, lautan, garis pantai, satwa liar, hidrologi, aspek estetika dan pemandangan. sedangkan data-data yang berkaitan dengan pertimbangan manusia, yaitu antara lain menyangkut tata guna lahan, kepemilikan lahan, transportasi dan sarana, populasi, ekonomi, rekreasi, turisme, dan public interest.Tabel kajian pada proses perencanaan tata guna lahanA. FAKTOR LINGKUNGAN ALAMIAH

1TopografiKemiringan lereng

Arah kemiringan

Elevasi dan relief

2Iklim Curah hujan

Angin

Temperatur

Kelembaban

Kabut

Kualitas udara

3Geologi dan bencana geologiBatuan dan struktur geologi

Akuifer

Sumber daya mineral

Longsoran

Bencana gempa bumi

4Tanah Ketebalan tanah

Kandungan air

Permeabilitas

Sifat Muai-Susut tanah

Kapabilitas untuk pertanian

Kesesuaian untuk Septi Tank

5DrainaseBanjir

Erosi sungai

Sedimentasi

6Lautan dan garis pantaiGelombang dan arus

Pendangkalan pantai

Abrasi

Pengendapan

Kualitas air, polusi, dan sanitasi air

7Satwa liarSatwa darat dan laut

8Hidrologi Pasokan air yang sudah tersedia

Pembuangan limbah yang tersedia

Aliran sungai

Potensi pembuangan limbah dan dampak

Ketinggian muka air tanah

Amblesan karena turunnya air bawah tanah

Kualitas air

9Aspek estetika dan pemandanganPemandangan pantai/laut

Lingkungan pegunungan

Pengembangan yang sudah ada

B. FAKTOR BANGUNAN DAN ATURAN

10Tata guna lahanPerumahan

Perdagangan

Pertanian

Rekreasi/pariwisata

Peruntukan lainnya

11Kepemilikan lahanPerusahaan

Perorangan

Negara

12Transportasi dan saranaJalan negara

Jalan kota dan kabupaten

Pelabuhan

Lapangan terbang

Tempa Pembuangan Akhir

Gas dan tenaga listrik

Jaringan pipa dan pembuangan

C. FAKTOR SOSIAL DAN EKONOMI

13Populasi dan ekonomiJumlah dan pertumbuhan ekonomi

Perumahan

Perekonomian utama

Potensi perekonomian dasar

Tenaga kerja

Perpajakan dan perbankan

Pajak-pajak lainnya

14Rekreasi dan turismeTaman dan jalan setapak

Pelabuhan dan marina

Pantai

15Faktor keinginan masyarakatAgen pemerintah

Badan perencanaan daerah

Sumber: Studi literatur geologi untuk perencanaan, Djauhari Noor.c. Metode Penilaian Kapabilitas LahanProsedur untuk penilaian kapabilitas lahan melibatkan hal-hal sebagai berikut:1. Penyiapan dan pengkodean data lingkungan Pada tahap ini hal yang dilakukan adalah mengoverlay setiap data peta seperti: peta kelerengan, peta tanah, peta bencana, peta vegetasi, peta hidrologi, dll. Kemudian menentukan peruntukan lahanyang diingkan. Sebagai contoh mislnya peruntukan lahan untuk perumahan dan pertanian. Data ini kemudian dipakai untuk menentukan faktor-faktor lingkungan yang berpengaruh terhdapa kapabilitas lahannya.2. Penentuan nilai kapabilitasNilai kapabilitas ditentukan pada setiap nomor indek untuk setiap peruntukan lahan. Nilai kapabilitas yang lebih besar menunjukkan bahwa lahan tersebut lebih sesuai untuk peruntukan lahan tertentu karena faktor-faktor lingkungannya sangat mendukung. 3. Pembobotan nilai kapabiltasHal yang sangat penting dari faktor-faktor lingkungan tergantung pada peruntukan lahannya. Sebagai contoh adalah kelerengan sangat penting untuk perencanaan pada industri berat akan tetapi tidak begitu penting pada perencanaan lahan terbuka. Jadi untuk setiap peruntukan lahan, suatu pembobotan atau ukuran kepentingan relatif harus ditentukan dari masing-masing faktor lingkungannya. Pembobotan mempunyai skala berikut: sangat penting (5), penting (4), sedang (3), rendah (2), sangat rendah (1), tidak penting (0). Sebagai contoh : kelerengan yang nilainya diatas 50% sangat tidak cocok untuk digunakan sebagai lahan pertanian, sedangkan kelerengan yang nilainya 0-5% sangat cocok untuk lahan pertanian. Karena faktor kelerengan sangat penting, maka bobot nilai untuk faktor kelerengan ditetapkan 5.4. Perhitungan nilai kapabilitas lahanPenentuan nilai kapabilitas lahan didasarkan atas bobot nilai kapabilitas untuk setiap peruntukan lahan dan setiap faktor lingkungan. Nilai kapabilas lahan harus digunakan sebagai tambahan didalam perencanaan awal, sedangkan faktor ekonomi, sosial, dan politik tidak termasuk di dalam pertimbangan penilaian kapabilitas lahan.Hasil penilaian kapabilitas lahan kemudian diterjemahkan kedalam suatu rencana awal dari tujuan pemanfaatan lahan. Rencana lokasi adalah suatu alokasi awal dari penggunaan lahan untuk berbagai peruntukan. Rencana penggunaan lahan harus mencerminkan sasaran dan tujuan yang hendak dicapai dan harus emenuhi semua aspek dari kelompok-kelompok yang berkepentingan. Pada umumnya rencana lokasi penggunaan lahan dituangkan dalam suatu peta dasar dengan skala 1:25.000. adapun informasi yang harus tercakup dalam peta recana awal tata guna lahan adalah sebagai berikut:1. Penyebaran areal permukiman/perumahan harus mempertimbangkan aspek kepadatan dan populasi2. Pola penggunaan lahan harus mengacu pada beberapa model yang terorganisir. Sebagai conoh: diareal permukiman, ruang terbuka antara satu rumah dengan lainnya harus ada jarak dan ruang tebuka antara satu rumah dengan lainnya serta setiap kelompok perumahan bisa memiliki sarana pendidikan, pusat perbelanjaan, dan area parkir sendiri.3. Pusat-pusat komersial dengan menggunakan model antar komplek permukiman, komunitas, atau regional4. Alokasi lahan bagi kepentingan kantor pemerintah atau lembaga5. Alokasi areal rekreasi atau taman bermain6. Alokasi areal pertanian7. Alokasi ruang terbuka8. Alokasi areal industri9. Lapangan terbang, terminal bus, stasiun kereta api, dll.10. Sirkulasi jaringan jalanApa Itu Peraturan Zonasi?a. Definisi peraturan zonasi Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 20/Prt/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota, peraturan zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tentang tata ruang. Peraturan Zonasi(Zoning Regulation) adalah ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona, pengaturan lebih lanjut mengenai pemanfaatan lahan, dan prosedur pelaksanaan pembangunan. Suatu zona mempunyai aturan yang seragam (guna lahan, intensitas, massa bangunan), namun satu zona dengan zona lainnya bisa berbeda ukuran dan aturan.

b. Kedudukan peraturan zonasi dalam proses penyusunan rancana penataan ruangRTRW KotaPeraturanZonasiRDTRKRTRK/RTBL

Gambar Kaitan rencana tata ruang dan peraturan zonasiSumber: Departemen PU Tahun 2010

Kedudukan peraturan zonasi dalam proses penyusunan Rencana Tata Ruang: Dalam sistem RTRW, peraturan zonasi merupakan pengaturan lebih lanjut untuk pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam pola pemanfaatan ruang suatu wilayah Peraturan zonasi yang merupakan penjabaran dari RTRW Kota dapat menjadi rujukan untuk menyusun RDTRK, dan sangat bermanfaat untuk melengkapi aturan pembangunan pada penetapan penggunaan lahan yang ditetapkan dalam RDTTRK. Peraturan zonasi juga merupakan rujukan untuk penyusunan rencana yang lebih rinci dari RDTRK, seperti Rencana Tata Ruang Kawasan (RTRK) atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

c. Teknik-teknik peraturan zonasiTeknik pengaturan zonasi dapat dipilih dari berbagai alternatif dengan mempertimbangkan tujuan pengaturan yang ingin dicapai. Setiap teknik mempunyai karakteristik, tujuan, konsekuensi dan dampak yang berbeda. Oleh karena itu, pemilihannya harus dipertimbangkan dengan hati-hati. Berikut merupakan alternatif-alternatif yang dapat digunakan antaralain: Bonus atau insentive zoningIzin peningkatan intensitas dan kepadatan pembangunan (tinggi bangunan, luas lantai) yang diberikan kepada pengembang dengan imbalan penyediaan fasilitas publik (arcade, plaza, pengatapan ruang pejalan, peninggian jalur pejalan atau bawah tanah untuk memisahkan pejalan dan lalu-lintas kendaraan, ruang bongkar-muat off-street untuk mengurangi kemacetan dll) sesuai dengan ketentuan yang berlalu. Kelemahan: teknik ini dapat menyebabkan bengunan berdiri sendiri di tengah plaza, memutuskan shopping frontage, dll. Performance zoningKetentuan pengaturan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang didasarkan pada kinerja tertentu yang ditetapkan. Performace zoning harus diikuti dengan standar kinerja (performance standards) yang mengikat (misalnya tingkat LOS (Level of Service, Tingkat Pelayanan) jalan minimum, tingkat pencemaran maksimum, dll). Fiscal zoningKetentuan/aturan yang ditetapkan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang berorientasi kepada peningkatan PAD. Special zoningKetentuan ini dibuat dengan spesifik sesuai dengan karakteristik setempat (universitas, pendidikan, bandar udara) untuk mengurangi konflik antara area ini dan masyarakat sekelilingnya dengan pemanfaatan ruang yang sesuai dengan area tersebut. Umumnya untuk menjaga kualitas lingkungan (ketenangan, kelancaran lalu-lintas dan sebagainya). Exclusionary zoningKetentuan/aturan pada satu/beberapa blok peruntukan yang menyebabkan blok peruntukan tersebut menjadi ekslusif. Ketentuan ini mengandung unsur diskriminasi (misalnya, penetapan luas persil minimal 5000m2 menyebabkan masyarakat berpenghasilan rendah tidak dapat tinggal dalam blok tersebut). Praktek zoning ini diterapkan pada zona yang mempunyai dampak pencegahan munculnya bangunan rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah dan moderat. Ketentuan ini dimotivasi oleh perhatian pada populasi masyarakat tertentu dibandingkan kebutuhan perumahan keseluruhan pada wilayah dimana masyarakat tersebut menjadi bagiannya. Contract zoningKetentuan ini dihasilkan melalui kesepakatan antara pemilik properti dan komisi perencana (Dinas Tata Kota atau TKPRD atau BKPRD) atau lembaga legislatif (DPRD) yang dituangkan dalam bentruk kontrak berdasarkan Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Negotiated developmentPembangunan yang dilakukan berdasarkan negosiasi antarstakeholder. TDR (Transfer of Development Right)Ketentuan untuk menjaga karakter kawasan setempat. Kompensasi diberikan pada pemilik yang kehilangan hak membangun atau pemilik dapat mentransfer atau menjual hak membangunnya (biasanya luas lantai bangunan) kepada pihak lain dalam satu distrik/kawasan. Design atau historic preservationKetentuan-ketentuan pemanfaatan ruang dan elemen lainnya (keindahan, tata informasi dll) untuk memelihara visual dan karakter budaya, bangunan dan kawasan masyarakat setempat yang ditetapkan dalam peraturan-perundangan pelestarian. Overlay zonaSatu atau beberapa zona yang mengacu kepada satu atau beberapa peraturan zonasi (misalnya kawasan perumahan di kawasan yang harus dilestarikan akan merujuk pada aturan perumahan dan aturan pelestarian bangunan/kawasan). Floating zonaBlok peruntukan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya, dan penetapan peruntukannya didasarkan pada kecenderungan perubahannya atau perkembangannya atau sampai ada penelitian mengenai pemanfaatan ruang tersebut yang paling tepat. Flood plain zonaKetentuan pemanfaatan ruang pada kawasan rawan banjir untuk mencegah atau mengurangi kerugian. Conditional usesSeringkali disebut sebagai pemanfaatan khusus, merupakan izin pemanfaatan ruang yang diberikan pada suatu zona jika kriteria atau kondisi khusus zona tersebut memungkinkan atau sesuai dengan pemanfaatan ruang yang diinginkan. Growth controlPengendalian ini dilakukan melalui faktor faktor pertumbuhan seperti pembangunan sarana dan prasarana melalui penyediaan infrastruktur yang diperlukan, mengelola faktor ekonomi dan sosial hingga politik.d. Perencanaan ruang di IndonesiaTerdapat dua sistem pemanfaatan ruang, yaitu pemanfaatan ruang yang didasarkan pada kepastian hukum yang berupa peraturan Zoning (regulatory system) dan pemanfaatan ruang yang proses pengambilan keputusannya didasarkan pada pertimbangan lembaga perencanaan yang berwenang untuk masing-masing proposal pembangunan yang diajukan (discretionary system).Sistem perencanaan di Indonesia terdiri atas perencanaan sektoral dan spasial yang dilaksanakan di tiap tingkatan wilayah (Nasional, Provinsi, Kabupaten/Kota). Setiap rencana tata ruang tersebut memiliki kekuatan hukum masing-masing. Dokumen rencana yang disahkan sebagai peraturan perundangan yang mengikat masyarakat dan juga aparat pemerintah tersebut berlaku sebagai landasan utama dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang. Namun demikian, rencana tata ruang di Indonesia tidak diterapkan di lapangan dengan tingkat kedisiplinan yang sama dengan dokumen zoning pada sistem regulatory. Adanya pertimbangan-pertimbangan khusus pemerintah daerah yang berwenang, tidak jarang dituangkan menjadi peraturan perundangan (surat keputusan, instruksi, dan sebagainya) yang turut berpengaruh dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang. Proses pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan berdasarkan rencana tata ruang yang sah tersebut. Penataan ruang di Indonesia telah diatur dalam UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang yang masih perlu dilengkapi dengan berbagai aturan dan peraturan pelaksanaan lain yang mendukungnya. Selama ini penataan ruang tidak mudah untuk dilaksanakan. Salah satunya karena sangat sulit untuk dibuat dan dilaksanakan dalam konteks dimana penghormatan terhadap hukum, profesionalisme, dan daya tanggap (responsiveness) terhadap masyarakat sangat rendah. Masyarakat belum ditempatkan pada posisi yang kuat dan partisipatif dalam menciptakan penataan ruang yang adil dan setara (equity).e. Jenis pelanggaran atau perubahan terhadap dokumen rencana tata ruang Perubahan fungsi, yaitu perubahan yang tidak sesuai dengan fungsi lahan yang telah ditetapkan dalam rencana, yaitu fungsi yang ditetapkan dalam Rencana Umum Tata Ruang. Perubahan blok peruntukan, yaitu pemanfaatan yang tidak sesuai dengan arahan peruntukan yang telah ditetapkan, yaitu perubahan Koefi sien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan Garis Sempadan Bangunan (GSB) dari tiap blok yang ditetapkan dalam Rencana Detail Tata Ruang. Perubahan persyaratan teknis, yaitu pemanfaatan sesuai fungsi dan peruntukan, tetapi persyaratan teknis bangunan tidak sesuai dengan ketentuan dalam rencana dan peraturan bangunan setempat, yaitu persyaratan teknis yang ditetapkan dalam rencana tapak kawasan dan perpetakan yang menyangkut tata letak dan tata bangunan beserta sarana lingkungan dan utilitas umum.f. Urgensi peraturan zonasiDalam kaitannya dengan penyelenggaraan penataan ruang, peraturan zonasi ini menjadi penting artinya terutama yang berkenaan dengan upaya pemanfatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Selama ini implementasi rencana tata ruang yang telah disusun bukan merupakan suatu perkara yang mudah. Kepentingan publik dengan kepentingan pribadi seringkali berbenturan sehingga apa yang telah disusun dan ditetapkan dalam suatu rencana tata ruang tidak sejalan dengan pembangunan yang ada. Dalam kondisi ini peraturan zonasi sebagai salah satu instrumen dalam pengendalian pemanfaatan ruang menjadi penting artinya, karena peraturan zonasi ini dapat menjadi rujukan dalam perizinan, penerapan insentif/disinsentif, penertiban ruang, menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, serta dapat menjadi panduan teknis dalam pengembangan/pemanfaatan lana (Zulkaidi, 2008).g. Terdapat beberapa fungsi utama dari peraturan zonasi, yakni: Sebagai instrumen pengendalian pembangunan Peraturan zoning yang lengkap akan memuat prosedur pelaksanaan pembangunan sampai ke tata cara pengawasannya. Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional Ketentuan zoning dapat menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, karena memuat ketentuan tentang penjabaran rencana yang bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat submakro sampai pada rencana yang rinci. Sebagai panduan teknis pengembangan/pemanfaatan lahan. Ketentuan zoning mencakup tata guna lahan, intensitas pembangunan, tata bangunan, prasarana minimum, dan standar perencanaan.

h. Tujuan akhir dari peraturan zonasi diantaranya adalah : Menjamin bahwa pembangunan yang akan dilaksanakan dapat mencapai standar kualitas local minimum (health, safety, and welfare); Melindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak mengganggu penghuni atau pemanfaat ruang yang telah ada; Memelihara nilai properti; Memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya; Menyediakan aturan yang seragam di setiap zona; Mengurangi kemacetan lalu lintas, menjamin keselamatan dari kebakaran, kepanikan, dan bahaya lain; mendorong kesehatan dan kesejahteraan umum, menyediakan cahaya dan udara yang cukup; mencegah terlalu padat, menghindarkan konsentrasi penduduk berlebihan, menyediakan fasilitas transportasi, air bersih, saluran buangan, sekolah, taman dan kebutuhan publik lainnya

Daftar Pustaka

Jayadinata, T. Johara. 1999. Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan dan Perkotaan. Bandung: Penerbit ITB Noor, Djauhari. 2011. Geologi untuk perencanaan. Yogyakarta: Graha Ilmu Baja, Sumbang. 2012. Tata Guna Lahan dalam Pengembangan Wilayah. Yogyakarta: Penerbit Andi. Urgensi pengaturan zona dalam upaya pengendalian pemanfaatan ruang daerah berkelanjutan. 2009 (http://bulletin.penataanruang.map.net) Peraturan zonasi sebagai perangkat pengendalian pemanfaatan ruang. Direktorat Jendral Penataan Ruang Departemen Pekerjaan Umum. 2010. Leumbur kuring. Peraturan Zonasi. (http://leumburkuring.wordpress.com) http://www.pengurusantanah.net/pengertian-tata-guna-tanah.html