Referat Samvirkende Boligselskaber...Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 25. april 2018 Udsendt den 23. maj 2018 6/29 Det andet er Strandlodsvej 11, Green Square Garden

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB

Møde den 25. april 2018

Udsendt den 23. maj 2018

1/29

Organisationsbestyrelsesmøde

den 25. april 2018, kl. 16.00 Billedsalen

den , kl.

Til stede

Afbud

John B. Sørensen, Frank Sass, Ellen Højgaard Jensen, Mogens Hansen, Bjarne

Krohn, Jeanette Staudorf, Flemming Balle, Pernille Høholt, Lise Buhelt og Bjørn

Olsen.

Said Hussein

Fra admini-

strationen

Sanne Kjær, Rolf Andersson (pkt. 1-13), Michael Willer-Jensen, Maja Didic (pkt. 1-

17), Oliver Saltoft og Anne Mette F. Svendsen (referent)

Christian Berg Larsen fra Modus+ (pkt. 16)

Indholdsfortegnelse

1. Referat fra organisationsbestyrelsesmøde den 21. februar 2018 .................................................... 4

Sager til beslutning ....................................................................................................................................... 4

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



2/29

2. Fremtidens Sølund – ændret udbudsform........................................................................................ 4

3. Nye byggemuligheder i nærheden af Strandlodshus ..................................................................... 5

4. Skema A for helhedsplan i Humlevænget ........................................................................................ 6

5. Byggeregnskab Abildgården – nyt varmeanlæg.............................................................................. 8

6. Status på Eksercerpladsen ................................................................................................................. 10

7. Udlejningsbudget for Eksercerpladsen Ungdomsboliger ............................................................ 11

8. Husorden for ejerforeningen Fælleden (Eksercerpladsen) ........................................................... 12

9. Forretningsføreraftale for Tingbjergs infrastrukturprojekt og byudviklingsplan .................... 13

10. Status på afdelingernes lån i selskabet ............................................................................................ 14

11. Den digitale nyhedsstrategi .............................................................................................................. 15

12. Udlejning af et jordstykke i Bellahøj I-II.......................................................................................... 17

13. Udbedring af vej ved Kastrupvejens Ungdomsboliger................................................................. 17

14. Bevilling til ekstern konsulent .......................................................................................................... 18

Sager til drøftelse ........................................................................................................................................ 18

15. Ombygning af erhvervslejemål i Tingbjerg V ................................................................................ 18

16. Opfølgning på seminar ...................................................................................................................... 19

17. Evaluering af studietur ...................................................................................................................... 21

18. Regeringens ghettoudspil og vision for byudvikling af Tingbjerg ............................................. 21

Sager til orientering .................................................................................................................................... 23

19. Orientering om svar til Boligudvalget (TRU) vedr. Bellahøj I-II ................................................. 23

20. Påbud fra Arbejdstilsynet (lukket punkt) ....................................................................................... 25

21. Vundet sag om forholdsmæssigt afslag i lejen ............................................................................... 25

22. Fremlejesag tabt ved landsretten (tillægsdagsorden).................................................................... 26

23. Orientering fra administrationen ..................................................................................................... 27

24. Nyt fra formandskabet ...................................................................................................................... 28

25. Eventuelt .............................................................................................................................................. 28

Bilagsfortegnelse

Bilag 0: Fremtidens Sølund ......................................................................................................................... 5

Bilag 1: Amagerbanen Syd .......................................................................................................................... 6

Bilag 2: Strandlodsvej 11 (Green Square Garden) .................................................................................... 6

Bilag 3: Skema A-ansøgning helhedsplan ................................................................................................. 8

Bilag 4: Byggeregnskab for udskiftning af varmeanlæg i Abildgården ............................................. 10

Bilag 5: Udlejningsbudget for Eksercerpladsen Ungdomsboliger ...................................................... 12

Bilag 6: Husorden for Ejerforeningen Fælleden ..................................................................................... 13

Bilag 7: Forretningsføreraftale for infrastrukturprojekt ........................................................................ 13

Bilag 8: Lån fra arbejdskapital og dispositionsfond .............................................................................. 15

Bilag 9: Oplæg fra regeringen ................................................................................................................... 22

Bilag 10: Brev fra økonomi- og indenrigsministeren ............................................................................. 22

Bilag 11: Tingbjerg Vision.......................................................................................................................... 22

Bilag 12: Foretræde for udvalget, 25. januar 2018 .................................................................................. 24

Bilag 13: Foretræde for udvalget, den 23. maj 2017 ............................................................................... 24

Bilag 14: Foretræde for udvalget, den 19. september 2017 ................................................................... 24

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



3/29

Bilag 15: KAB´s redegørelse for foretræde 19. september 2017 ........................................................... 24

Bilag 16: Tilsynets kommentarer .............................................................................................................. 24

Bilag 17: Tilsynet referat ............................................................................................................................ 24

Bilag 18: Anmodning om KAB´s redegørelse i relation til driften....................................................... 24

Bilag 19: KAB´s redegørelse ...................................................................................................................... 24

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



4/29

1. Referat fra organisationsbestyrelsesmøde den 21. februar 2018

Referatet fra ovennævnte organisationsbestyrelsesmøde er tilsendt organisationsbestyrelsens

medlemmer med anmodning om eventuelle kommentarer.

Indstilling

Det indstilles, at referatet fra mødet den 21. februar 2018 godkendes og underskrives.

Referatet blev godkendt.

Sager til beslutning

2. Fremtidens Sølund – ændret udbudsform

Der har siden sidste orientering om Sølund projektet været arbejdet intenst på at få etableret

sammenhæng mellem pris og projekt.

Efter et langt forløb og adskillige diskussioner med C.F. Møller er Rambøll, DLA Piper og

KAB nået til den erkendelse, at det projektforslag, som C.F. Møller er ved at lægge sidste

hånd på, lander på en budgetoverskridelse på 86,5 mio. kr. De besparelsesforslag, som C.F.

Møller er fremkommet med, er så grundlæggende i modstrid med konkurrenceprojektets

forudsætninger og krav i lokalplanen, at det ikke vurderes som en mulighed at kunne

acceptere dem.

Kommunen er ved at undersøge, om der kan tilføres flere midler til deres servicearealer. En

ændring af boligsammensætningen – eksempelvis fra seniorboliger til plejeboliger – kan også

give nogle besparelser. Men disse to ting kan på ingen måde dække mankoen på skønnet 86,5

mio. kr.

Ny udbudsstrategi

På ovenstående baggrund har projektets juridiske rådgiver DLA Piper og bygherrerådgiver

Rambøll anbefalet, at der gennemføres et tidligt udbud af en totalentreprise som omvendt

licitation, baseret på projektforslaget, i stedet for den traditionelle udbudsform. På den måde

får vi mulighed for at indlede forhandlinger med 3–5 totalentreprenører og således få afklaret

med hvilke byggetekniske tiltag projektet kan gennemføres indenfor den økonomiske ramme

og i benægtende fald hvilken økonomi der skal til for at gennemføre projektet.

Sagen er, som det fremgår af den uddybende beskrivelse i bilag 0 relativt kompliceret og

derfor vil BYG gennemgå status og forslag til videre proces på organisationsbestyrelses-

mødet.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



5/29

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen:

- tager orienteringen til efterretning og

- godkender at udbudsformen ændres

Bilag 0: Fremtidens Sølund

Rolf Anderson uddybede punktet og redegjorde for, hvorfor man nu vender tilbage til strategien om

totalentreprise og omvendt udbud. Det vil give mulighed for at se på projektet med friske øjne og kigge

efter alternative løsninger. Det vil have den fordel, at man tidligt vil vide om projektet kan hænge

sammen. Men man vil først vide om vi kommer i mål på licitationsdagen, fortalte han. Det vil desuden

betyde at byggesagen vil blive forsinket.

Organisationsbestyrelsen drøftede risikoen for at projektet ikke kan gennemføres.

Frank Sass fortalte, at risikoen har været vendt på flere styregruppemøder. Kommunen ønsker ikke at

projektet går ned igen. Der er forskellige realistiske muligheder for besparelser i projektet ved f.eks. at

bygge flere plejeboliger og stryge seniorboligerne.

Rolf Anderson tilføjede, at kommunen har tilkendegivet interesse for en daginstitution mere og

eventuelt en etage mere med plejeboliger. Der er også overvejelser om salg af parkeringskælderen til en

privat aktør. Disse ting vil kunne hjælpe meget på økonomien, plus en optimering af konstruktion og

facadedetaljer.

Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning og godkendte den foreslåede udbudsform.

3. Nye byggemuligheder i nærheden af Strandlodshus

I forbindelse med indgåelse af partnerskabsaftalen med NREP om byudvikling af Tingbjerg

er det aftalt, at NREP, hvor det er relevant – og der er krav om 25 % almene boliger – vil

invitere fsb eller SAB til at bygge den almene del.

Der har allerede nu vist sig en meget interessant mulighed i nærheden af Strandlodshus. På

grund af placeringen har vi aftalt med fsb, at projektet er mest relevant for SAB.

Det drejer sig om to projekter, som NREP samarbejder med Arkitektgruppen om.

Det ene ved Amagerbanen Syd – se bilag 1. Her er udlagt 5.718 m2 til almene boliger.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



6/29

Det andet er Strandlodsvej 11, Green Square Garden. Her er mulighed for ca. 1.700 m2 almen

byggeret, se bilag 2.

På nuværende tidspunkt kan vi ikke oplyse yderligere.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen beslutter. at vi skal gå videre med denne sag.

Bilag 1: Amagerbanen Syd

Bilag 2: Strandlodsvej 11 (Green Square Garden)

Lene Vennits uddybede punktet. Der er tale om, at der kan bygges i alt 80 almene boliger i de to

projekter. Det kan foregå efter den delegerede bygherremodel eller ved at developerne leverer et råhus,

som SAB selv forer.

Organisationsbestyrelsen drøftede mulighederne og var positivt indstillede. Da der er få byggegrunde,

men samtidig er et krav om at bygge en blanding af privat udlejning, ejer- og almene boliger, er det

efterhånden en af de få måder de almene boligorganisationer kan bygge nyt på.

Organisationsbestyrelsen besluttede, at der kan arbejdes videre med de to projekter.

4. Skema A for helhedsplan i Humlevænget

Organisationsbestyrelsen blev senest orienteret om Helhedsplanen i Humlevænget i

november 2017.

Der har været afholdt møde med Københavns Kommune om indholdet i helhedsplanen

specielt med fokus på badeværelsesindretning. Skema A-ansøgning er efterfølgende

udarbejdet.

Skema A-ansøgning om helhedsplan i Humlevænget er indsendt til Københavns Kommune

den 28. februar 2018. Det er i ansøgningen beskrevet, at ansøgningen er indsendt med

forbehold for godkendelse af organisationsbestyrelsen i SAB.

Ansøgningen indeholder beskrivelse af afdelingen, beslutningsprocessen, opgaverne i

helhedsplanen samt budget og finansiering af helhedsplanen – se den vedlagte ansøgning i

bilag 3.

Opgaverne i helhedsplanen er:

Renovering af murværk

Renovering af hoved- og kældertrapper inklusive støttemure, lyskasser og baldakiner

Udskiftning af afløbs- og vandinstallationer

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



7/29

Renovering eller udskiftning af kloak

Renovering af badeværelser

Etablering af ventilationsanlæg

Boligsammenlægninger maksimum 12 boliger (frivillige aftaler)

Sideløbende, men uafhængigt af helhedsplanen, gennemføres et LAR-projekt, som

finansieres ved HOFOR’s tilbagebetaling af tilslutningsafgifter og derfor er udgiftsneutralt

for afdelingen.

Budget, finansiering og huslejekonsekvenser af helhedsplanen

Den samlede anlægssum for helhedsplanen er 358 mio. kr. opdelt på 139 mio. kr. støttede

arbejder, 60 mio. kr. til støttede ekstraordinære renoveringsarbejder samt 159 mio. kr. til

såkaldte private arbejder. Beløbene er fra 2017. Det forventes, at kreditforeningen vil stille

krav om 100 % kommunal garanti for det ustøttede lån på i alt 139 mio. kr. (Disse tal stemmer

ikke overens med bilagets oplysninger – det er tallene her, der er korrekte).

Ud fra udarbejdet budget over renoveringsopgaverne fås følgende overordnede oversigt:

Budget

Støttet

Ekstraordinær

renovering

Private arbejder

Samlet

Entrepriseudgifter 96.200.000 50.700.000 133.500.000 280.400.000

Adm.omkostninger 40.800.000 8.700.000 24.300.000 73.800.000

Gebyrer 1.500.000 600.000 1.700.000 3.800.000

Samlet 138.500.000 60.000.000 159.500.000 358.000.000

Finansiering

Realkredit LBF 138.500.000 138.500.000

Realkredit 30 år 47.540.000 159.500.000 207.040.000

Egenfinansiering 7.840.000 7.840.000

Kapitaltilførsel 2.000.000 2.000.000

LBF trækningsret 2.620.000 2.620.000

Samlet 138.500.000 60.000.000 159.500.000 358.000.000

Som det fremgår af oversigten, forudsættes der kapitaltilførsel i en såkaldt 1/5-dels-løsning,

hvor kommune, realkreditinstitut, boligorganisation og Landsbyggefonden deltager med et

rente- og afdragsfrit lån på 400.000 kr. for hver deltager.

Lejepåvirkning

Støttet

Ekstraordinær

renovering

Private arbejder

Samlet

Låneydelser 5.500.000 2.850.000 9.600.000 17.950.000

Adm.omkostninger 40.800.000 8.700.000 24.300.000 73.800.000

Besparelse henlæg. 1.100.000 4.140.000 5.240.000

Fritagelse for G-indskud 1.562.000 1.562.000

Fritagelse udamortiserede 128.000 128.000

Støtte LBF/boligorg. 5.450.000 5.450.000

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



8/29

Samlet 50.000 60.000 5.460.000 5.570.000

Lejestigning kr/m2 1,52 2,09 177,85 182

Ovenfor ses oversigt over den årlige lejepåvirkning. Her er det en forudsætning, at

boligorganisationen bidrager med støtte sammen med Landsbyggefonden (huslejestøtte,

supplerende driftslån eller andet) på i alt 5.450.000 kr. årligt. Støttebeløbet fra

Landsbyggefonden fastsættes først endeligt ved projektets afslutning og boligorganisationens

andel vil blive fastlagt under hensyntagen til øvrige projekter og forpligtelser.

Husleje vil gennemsnitlig være 1.088 kr. pr. m2, når helhedsplanen er gennemført og det vil

give en månedlig lejestigning på 1.106 – 1.349 kr. afhængig af boligstørrelse.

Tidsplan

Med forventning om Skema A-tilsagn juli/august 2018 kan opstilles nedenstående tidsplan

for det videre forløb:

Projektering august 2018 – februar 2019

Udbud og licitation marts – august 2019

Skema B-ansøgning september 2019

Byggestart og udførelse november 2019 – november 2021

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender ansøgning om udførelse af helhedsplan

i afd. 3007 Humlevænget med en samlet anlægssum på 358 mio. kr. og at SAB bidrager med

400.000 kr. i kapitaltilførsel gennem en såkaldt 1/5 dels-løsning og med et årlig støttebeløb,

der fastsættes i samarbejde med Landsbyggefonden ved projektets afslutning.

Bilag 3: Skema A-ansøgning helhedsplan

Organisationsbestyrelsen godkendte ansøgningen og besluttede at bevillige 400.000 kr. fra

dispositionsfonden til en femtedelsløsning.

5. Byggeregnskab Abildgården – nyt varmeanlæg

Projektet indeholder udskiftning af varmeanlæg samt renovering af varmecentral.

Sagen er gennemført i perioden fra 2014-15, hvor der undervejs i byggesagen har været to

konkurser af entreprenør tilknyttet sagen. Sidste konkurs skete kort efter afleveringen,

hvilket har bevirket, at mangelafhjælpningen har taget ekstra lang tid at gennemføre og

aldrig er kommet helt i mål.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



9/29

Efter ihærdige forsøg mener vi nu, at byggesagen kan afsluttes med de få mangler, der er

tilbage og som kan gennemføres med driftpersonalets hjælp.

Der er således afsat beløb i det endelige byggeregnskab til færdiggørelserne

Byggeregnskabet for håndværkerudgifter udviser i hovedtræk:

Budget 16.400.000,- kr.

Regnskab 11.926.790,- kr.

Afsat beløb til færdiggørelse 250.000,- kr.

Afvigelse (mindreforbrug) -4.223.210,- kr.

Det afspejler sig videre i et mindre forbrug af omkostninger og gebyrer.

Byggeregnskab vedlagt som bilag 4.

På organisationsmødet den 21. februar 2018 blev der spurgt ind til tre forhold i

byggeregnskabet som man ønskede at få belyst nærmere:

· K 941 Teknisk rådgiver

· K 945 Diverse udlæg

· K 942 Byggesagshonoraret

Vedrørende budgetoverskridelsen på ”K 941 teknisk rådgivning” forholder det sig således, at

projektet blev udvidet med ombygning af varmecentralen, som ikke var indeholdt i den

oprindelige aftale med rådgiverne. Honoraret blev øget svarende til deres tilbud på ydelsen

vedrørende varmecentral

Vedrørende budgetoverskridelsen på ”K 945 diverse udlæg” så indeholder posten flere

forskellige ting, som ikke var budgetsat fra rådgivernes side inden byggestart, men

udgifterne er tillægsydelser såsom:

· Forbrugsmålere på radiatorer, da radiatorer er udskiftet

· Blødgøringsanlæg på varmtvandsanlæg samt el-tilslutning

· Montering af pumpealarmer inkl. el-tilslutning.

Vedrørende ”K 942 byggesagshonorar” er der tale om byggesagshonorar til KAB. Derfor

henlægges i forbindelse med Skema B og beregnes i henhold til gældende satser og ligger

indenfor det godkendte budget.

Ordet EU-udbud er forkert, da det selvfølgelig ikke et EU-udbud, men taksten for mini-

udbud, teksten rettes i byggeregnskabet.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



10/29

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender byggeregnskabet, eftersom den

følgegruppe, der deltog under udførelsen, ikke længere eksisterer.

Bilag 4: Byggeregnskab for udskiftning af varmeanlæg i Abildgården

Organisationsbestyrelsen godkendte byggeregnskabet.

6. Status på Eksercerpladsen

Seneste orientering til organisationsbestyrelsen om sagen foregik på

organisationsbestyrelsens møde i november 2017. Sagen omfatter som bekendt opførelse af

251 ungdomsboliger på Eksercerpladsen ved DR-Byen i samarbejde med developeren Calum

A/S. Calum opfører P-kælder, supermarked, caféer og penthouselejligheder i samme

bygning.

Samlet bygningsareal er 14.495 m2, hvoraf 11.730 m2 er ungdomsboliger.

Sagens stade

Hele huset er udført i såkaldt råhus, døre og vinduer er alle isat og der pågår indvendige

arbejder i lejlighederne. Gårdanlægget resterer, ligesom udearealer omkring bygningen

henstår til udførelse i det sene forår/sommer 2018. Alle drøftelser om apteringen af boligerne

er afsluttet og der er udført to færdige referenceboliger. De er begge besigtiget i februar 2018

og med mindre korrektioner, som bl.a. placering af indvendige skabe, inddækning af

ventilationsrør og lign., er disse referenceboliger godkendt. Sagen følges tæt af vores

bygherrerådgiver fra ingeniørfirmaet Wissenberg A/S.

Der har været stor diskussion omkring tidsplanen for projektet. Senest i december 2018 har

begge bygherrer insisteret på, at direktøren fra entreprenøren Jørgen Friis Paulsen A/S

deltager i alle bygherremøder. Det har bevirket, at entreprenøren nu mener at have så meget

styr på sine processer, at de er i stand til at aflevere SAB´s del af byggeriet den 15. juni 2018

mod den seneste udmelding, som var ultimo august 2018.

Vi har indlagt en periode med stresstest og mangeludbedring forud for den store indflytning.

Som en del af denne test tilbyder vi 10 unge mennesker at få lov til at bo gratis fra 1. juli frem

til endelig indflytning 15. august 2018. Til gengæld for dette skal de deltage som

”testpersoner” for boligernes funktioner og udstyr.

Økonomi

Sagens samlede anlægsøkonomi er budgetteret til 325 mio. kr. ved Skema B. I og med at vi

arbejder med den delegerede bygherremodel, er der indarbejdet en række økonomiske

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



11/29

garantier fra Calum A/S over for SAB, som skal sikre os imod overskridelser af Skema B-

budgettet.

Vi orienterede ved oplægget fra januar 2018 om de krav, der rejses overfor Calum A/S

grundet forlænget byggeperiode og deraf forøgede udgifter til byggelånsrenter,

ejendomsskatter m.v.

Den seneste budgetopfølgning udviser et merforbrug på mellem 1,5-2 mio. kr., det er denne

manko, vi skal have dækket ind via ovennævnte krav. Calum har indtil videre ikke forholdt

sig til kravene og der må forventes en række drøftelser herom.

Det er således stadig vores klare mål, at sagen skal ende ud i at overholde Skema B-budgettet.

Øvrige forhold

Organisationen er jævnfør næste punkter i dagsordenen på plads med de fleste forhold

omkring udlejningen, såsom husorden, lejeberegninger, aftaler med kommunen m.v. Der

udestår stadig nogle forhold omkring de kommende vedtægter for ejerforeningen. Der pågår

stadig drøftelser herom.

Der er planlagt åbent hus i forbindelse med udlejningen af boligerne den 7. juni 2018. Der vil

tilgå organisationsbestyrelsen nærmere information om dette.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning.

Der blev orienteret om, at der først afholdes åbent hus i slutningen af juli, når de studerende har fået

anvist en bolig fra CIU.

Dermed blev orienteringen taget til efterretning.

7. Udlejningsbudget for Eksercerpladsen Ungdomsboliger

Vedlagt som bilag 5 foreligger et udlejningsbudget for Eksercerpladsen Ungdomsboliger.

Der er 251 boliger i ungdomsboligafdelingen, heraf er 12 handicapboliger, 47 er deleboliger

og 65 er parboliger.

Udlejning foregår via Centralindstillingsudvalget (CIU), der varetager formidlingen af alle

SAB´s ungdomsboliger til de berettigede ansøgere.

Den gennemsnitlige årlige kvadratmeterhusleje er sat til 1.174 kr. svarende til nedenstående

eksempler på månedlig husleje.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



12/29

Eksempler på

boligstørrelser

Husleje pr.

md.

Husleje inkl. vand

og varme pr. md.

38 m2 3.843 kr. 4.334 kr.

43 m2 4.261 kr. 4.817 kr.

46 m2 4.511 kr. 5.105 kr.

50 m2 4.846 kr. 5.492 kr.

Det er de største af boligerne på mellem 46m2 og 50m2, der kan anvendes som parboliger eller

som deleboliger, hvor to gode venner kan bo sammen, da de er indrettet med to værelser

med et køkken og bad imellem.

Henlæggelserne er sat til 100 kr. pr. m2.

Der er regnet med en normering på 1 SAB-ansat ejendomsfunktionær til at forestå

beboerservice og ind- og udflytninger. Renholdelse og vedligeholdelse af fællesarealer,

snerydning m.v. vil foregå via ejerforeningen. Det er planen, at ejendomskontoret i

Livornoparken skal betjene afdelingen.

Udlejningsbudgettet skal i øvrigt godkendes af Københavns Kommune.

Indstilling

Det indstilles at organisationsbestyrelsen godkender udlejningsbudgettet for Eksercerpladsen

Ungdomsboliger.

Bilag 5: Udlejningsbudget for Eksercerpladsen Ungdomsboliger

Udlejningsbudgettet blev godkendt.

8. Husorden for ejerforeningen Fælleden (Eksercerpladsen)

I forbindelse med salget af penthouselejlighederne på Eksercerpladsen har Calum udarbejdet

et sæt husordenregler for ejerforeningen Fælleden, som også omfatter SAB´s ungdomsboliger

på Eksercerpladsen (se bilag 6).

Organisationsbestyrelsen vedtog den 21. februar 2018 et sæt husordensregler for

ungdomsboligerne, som ikke er meget afvigende, men som på et par punkter er mere

restriktive, hvilket de godt kan være.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



13/29

Bl.a. er det i husordenen for ungdomsboligerne besluttet, at man ikke må holde husdyr i

ungdomsboligerne, mens husordenen for ejerforeningen tillader det.

Afdelingsmødet for ungdomsboligerne kan senere beslutte ændringer til deres egen

husorden, hvis de ønsker det.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tiltræder husordenen for ejerforeningen.

Bilag 6: Husorden for Ejerforeningen Fælleden

Husordenen blev godkendt.

9. Forretningsføreraftale for Tingbjergs infrastrukturprojekt og byudviklingsplan

I starten af 2015 indgik fsb og SAB et samarbejde om en Byudviklingsstrategi for Tingbjerg-

Husum med Københavns Kommune. I efteråret 2015 blev der efter tilsagn fra

Landsbyggefonden tilknyttet en bystrategisk konsulent fra Sekretariat for by- og

boligudvikling i KAB til opgaven. Siden har KAB i samarbejde med fsb arbejdet med at

realisere byudviklingsstrategien indenfor to hovedspor: infrastruktur (herunder parkering)

og ejendomsudvikling (nybyggeri).

I midten af 2017 modtog SAB og fsb forhåndstilsagn til et fælles infrastrukturprojekt,

berammet til 114 mio. kr. og i dec. 2017 modtog fsb og SAB Skema A-tilsagn til projektet.

Skema A-tilsagnet betyder, at der nu er grundlag for at indgå en formel aftale om den

bystrategiske konsulentbistand og den processtøtte, som KAB yder i forhold til Tingbjerg

Byudvikling. Aftalen beskriver den samlede ydelse, se bilag 7.

Eftersom indtægterne ved potentielle fremtidige grundsalg fortsat er usikker, er det kun den

del af ydelsen, som er knyttet til infrastrukturprojektet, der indgås aftale om finansiering af

nu. Denne ydelse svarer til lidt over ½ årsværk og indfinansieres i infrastrukturprojektet.

Derudover forpligter aftalen SAB til sammen med KAB at vurdere, om der er/bliver rum til at

hente yderligere finansiering i de konkrete grundsalg.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender forretningsføreraftalen.

Bilag 7: Forretningsføreraftale for infrastrukturprojekt

Forretningsføreraftalen blev godkendt.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



14/29

10. Status på afdelingernes lån i selskabet

Det er aftalt med organisationsbestyrelsen, at administrationen en gang årligt giver en samlet

status over afdelingernes lån i selskabets egenkapital, dvs. lån til afdelinger ydet fra

dispositionsfonden og arbejdskapitalen, se bilag 8.

Afvikling af afdelingernes låneoptagelse

- Tusindfryds lån til ventilation er afdraget om et år dvs. i 2018/19

- Absalonhus’ lån til elevatorer er afdraget om 4 år dvs. i 2020

- Lykkebos lån til afvikling af underskud er afdraget om 2 år dvs. i 2019/2020

- Tingbjerg IV afdrager på et lån til 1/5-del kapitaltilførsel. Afdraget har ingen

huslejekonsekvens for afdelingen, fordi Landsbyggefonden finansierer det via mindre

betaling til fonden af udamortiserede lån. Lånet er afdraget om 6 år dvs. i 2024/25

- Brohusets lån til betaling af ejendomsskat og mobilsug er afdraget om 9 år dvs. i 2027.

Afdelinger som vanskeligt kan afvikle deres gæld

I 2012 havde SAB store udgifter til tomgang i en række nybyggerier.

Organisationsbestyrelsen besluttede derfor i en 10-årig periode at yde et aftrappeligt tilskud

på 1.000 kr. pr lejemål til nedsættelse af huslejen. På trods af dette har Askholm og navnlig

Teglværkshavnen haft vanskeligt ved at holde huslejen på et realistisk niveau. Derfor er der

blevet ydet yderligere støtte i form af lån. Det betyder, at afdelingerne skubber nogle lån

foran sig, som de får vanskeligt ved at afvikle, selv om vi har nedskrevet deres respektive

gæld med den tilbagebetaling af grundskyld, som afdelingerne på baggrund af sagsanlæg,

har opnået. Dette problem kan løses ved, at boligorganisationen konverterer restgælden på

huslejestøttelånene til et tilskud.

Den eksisterende husleje i Askholm er 1.290 kr. pr. m2 og i Teglværkshavnen 1.307 kr. pr m2.

Askholms løbende lån til dækning af huslejestigning på 1,6 mio. kr. er delvis nedbragt

med tilbagebetaling af grundskyld på 499.000 kr. Restgælden, der er på 1.101.000 kr.,

foreslås ”omlagt” til et tilskud fra dispositionsfonden på 1.101.000 kr.

Teglværkshavnens lån på merudgift til byggelånsrenter, er afdragsfrit frem til 2019/20.

Gælden er på 753.000 kr. I forbindelse med udarbejdelse af budgettet for 2019/20 vil det

blive vurderet, om afdelingen kan påbegynde at afdrage på dette lån.

Teglværkshavnen har fået et løbende lån til afbalanceret husleje. Restgælden er på

1.217.000 kr. Det foreslås, at lånet konverteres til tilskud fra dispositionsfonden på

1.217.000 kr.

Teglværkshavnen har endvidere pga. ekstraordinær dårlig økonomi fået et særligt lån på

1,2 mio. kr. til at modvirke urealistisk høj husleje. Afdelingen har via sagsanlæg fået

tilbagebetalt 882.000 kr. i grundskyld. Disse midler er brugt til at nedbringe dette lån.

Restgælden på 318.000 foreslås efterkommet ved at konverteres det til et tilskud.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



15/29

SAB’s disponible dispositionsfond er pt. 37,9 mio.kr. svarende til 3.988 kr. pr. lejemål.

Konverteringen af lånene til tilskud, påvirker ikke likviditeten

Indstilling

Det indstilles at organisationsbestyrelsen tiltræder, at:

- de lån, som er ydet til at holde huslejen i ro i Teglværkshavnen og Askholm fra

dispositionsfonden, konverteres til tilskud på i alt 1.535.000 kr. (1.217.000 kr. + 318.000 kr.)

for Teglværkshavnen og 1.101.000 kr. for Askholm.

- i øvrigt tager status til orientering

Bilag 8: Lån fra arbejdskapital og dispositionsfond

Organisationsbestyrelsen drøftede indstillingen. Der var forståelse for, at afdelingerne har behov for at

få et overblik over - og en sikkerhed for at deres økonomi holder. Den overvejende holdning var dog, at

man skullle vente og se tiden lidt mere an, før man eftergiver gælden.

Organisationsbestyrelsen besluttede at ændre lånene til 10 årige rente- og afdragsfrie lån.

11. Den digitale nyhedsstrategi

Organisationsbestyrelsen har på organisationsbestyrelsesmødet i januar 2018 besluttet at

stoppe udgivelsen af SAB-bladet. Efter 30 års udgivelse er tiden nu inde til, at artiklerne

bliver digitale og at man udnytter de fordele, det giver med hurtigere publicering af nyheder

og mulighed for visualiseringer i form af små film. Derudover vil omkostningerne til papir,

tryk og omdeling nedbringes. I kølvandet på denne beslutning anbefales det, at

organisationsbestyrelsen fastsætter nogle retningslinjer for den fremtidige nyhedsstrøm.

Nyhedsplatforme: Hjemmeside, nyhedsbrev og Facebook

Fremover vil indholdet fra SAB-bladet – nyheder, politisk stof, reportager, inspiration, nye

ideer mv. blive publiceret via SAB´s hjemmeside.

Der vil 5-6 gange om året (ca. hver anden måned) blive udsendt et nyhedsbrev i en ny

skabelon, designet til at skabe et pænere layout og dermed mere struktureret indhold.

Nyhedsbrevet, som fortsat vil blive udsendt til de tilmeldtes e-mail adresser, anvendes til at

pushe særligt vigtige nyheder.

Med henblik på fortsat at appellere til de almindelige SAB-beboere foreslås det, at artiklerne

på hjemmesiden også skal indeholde reportager fra boligafdelingerne, som tidligere kendt fra

SAB-bladet, hvor disse historier kan være til inspiration for beboere i andre afdelinger. KAB´s

kommunikationsafdeling vil fortsat være leverandør af disse artikler og reportager.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



16/29

Som noget nyt foreslås det, at organisationsbestyrelsen får sin egen klumme på SAB´s

hjemmeside, hvor formanden og organisationsbestyrelsens medlemmer kan komme med

digitale indlæg med politiske synspunkter og organisationens vinkler og syn på fremtiden.

Brugen af SAB´s Facebook som link til artikler på SAB´s hjemmeside har i målinger af

aktivitet vist sig at være en større succes. Ved deling af artikler om f.eks. Tingbjerg

partnerskabet, steg læsertallet fra de gennemsnitlige ca. 60 læsere pr. artikel til mere end 300

læsere efter Facebook-delingen. Det foreslås derfor, at SAB vedtager, at organisationens

Facebook-gruppe i højere grad anvendes til løbende at linke til nyhederne på SAB´s

hjemmeside.

Nyhedsstrømmen

For at sikre en jævn og fast struktur på nyhedsstrømmen foreslås det, at der fortsat afholdes

redaktionsmøder med deltagelse af formanden, administrative medarbejdere fra

Kundecenter A og KAB´s kommunikationsafdeling. Her vil de uddybende artikler og

reportager kunne planlægges.

Derudover vil Kundecenter A på deres interne møder ca. hver 14 dag tage stilling til, om

eventuelle nyheder skal lægges op på hjemmesiden og om der skal linkes fra Facebook.

Efter hvert organisationsbestyrelsesmøde skal der desuden tages stilling til, om der er emner

fra dagsordenen, der er af bred interesse.

Formidling af overgangen

For at gøre beboerne opmærksomme på overgangen fra SAB-bladet til hjemmesiden foreslås

det, at der i forbindelse med de første nyhedsbreve sættes opslag i opgangene med ”teasere”

på nogle af nyhederne og opfordring til at tilmelde sig nyhedsbrevet.

For at imødekomme ældreboligafdelingerne, som formodes at være de mindst digitale,

foreslås det desuden at indkøbe 2-3 informationsskærme for op til 30.000 kr., som kan

opsættes på ejendomskontoret eller i vaskeriet, hvor de ældre kan læse nyheder fra SAB.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender den foreslåede nyhedsstrategi og

afsætter 30.000 kr. over arbejdskapitalen til indkøb af informationsskærme.

Organisationsbestyrelsen drøftede oplægget og godkendte den foreslåede nyhedsstrategi. Det blev

endvidere besluttet, at der skal en indstilling på de kommende organisationsbestyrelsesmøder om,

hvilke punkter fra mødet, der skal kommunikeres om. Endelig blev det besluttet at bevillige 30.000 kr.

fra arbejdskapitalen til informationsskærme.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



17/29

12. Udlejning af et jordstykke i Bellahøj I-II

Afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I-II anmoder organisationsbestyrelsen om tilladelse til at

udleje et areal på ca. 250 m² til Børnehaven, Bellahøjvej 44, der bor til leje hos SAB Bellahøj III.

Der er tale om et mindre jordstykke på ca. 250 m² med træer, som grænser op til Børnehaven

og er en del af matriklen tilhørende Bellahøj I-II.

Arealet benyttes ofte af u-inviterede overnattende gæster til stor gene for beboere og

Børnehaven.

Børnehavens plan er at udvide deres legeplads med dette jordstykke og det forventes, at

tiltaget vil skabe tryghed for både beboere og Børnehaven.

Det er et krav, at ingen af afdelingerne belastes økonomisk. Børnehaven har tilkendegivet, at

de er interesserede i en langvarig lejekontrakt uden økonomi, men med reetableringspligt.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender, at arealet udlejes til Børnehaven på

ovenstående betingelser.

Punktet blev trukket, fordi afdelingen har nedstemt forslaget på afdelingsmødet.

13. Udbedring af vej ved Kastrupvejens Ungdomsboliger

Kastrupvejens Ungdomsboliger indgår i en ejerforening med KS Birkeporten, som lejer sin

ejerlejlighed ud til en Netto-forretning. Ejerforeningen er en del af en grundejerforening, som

af Københavns Kommune er blevet pålagt at udføre gennemgribende vejreparationer på

Delosvej og Persiensvej, hvor Kastrupvej Ungdomsboliger er beliggende.

Afdelingens andel af udbedringen forventes at udgøre 90.000 kr. Det er en udgift, som de 9

ungdomsboliger på ingen måde kan afholde, uden at huslejen skal sættes drastisk i vejret.

Huslejen er i forvejen høj og vil med det kommende budget pr. 1. august 2018 ligge på 1.413

kr. pr m2.

Afdelingens henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser udgør pr. 1.

august 2017 i alt 263.779 kr.

Det er kommunens vurdering, at Netto, som er den anden part i ejerlejlighedsforeningen, er

overvejende skyld i den nedslidte vej, hvorfor det overvejes rent juridisk, om det kan

tillægges Netto at betale hele beløbet. Denne vurdering pågår.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



18/29

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen yder et foreløbigt lån over arbejdskapitalen til

dækning af udgiften på op til 90.000 kr., indtil det er afklaret, om Netto vil påtage sig en

større del af forpligtelsen.

Organisationsbestyrelsen besluttede at yde et foreløbigt lån over arbejdskapitalen til dækning af

udgiften på op til 90.000 kr.

14. Bevilling til ekstern konsulent

På organisationsbestyrelsesmødet den 21. februar 2018 havde organisationsbestyrelsen en

drøftelse af, hvordan man skal tilrettelægge en proces for udarbejdelsen af et nyt

målsætningsprogram. Samtidig er der behov for at skabe rum til at fortsætte drøftelserne af

driftssamarbejde imellem afdelingerne.

I den forbindelse besluttede organisationsbestyrelsen at afsætte 250.000 kr. til en ekstern

proceskonsulent, der kan facilitere møderne.

Da bevillingen ikke var sat på dagsordenen, anbefales det at bekræfte beslutningen formelt.

Indstilling

Det indstilles, at der afsættes 250.000 kr. ekskl. moms over arbejdskapitalen til ekstern

konsulentbistand.

Organisationsbestyrelsen besluttede at afsætte 500.000 kr. fra arbejdskapitalen til at dække alle

udgifter til processen, herunder udgifter til at afholde konferencerne.

Sager til drøftelse

15. Ombygning af erhvervslejemål i Tingbjerg V

I Arkaderne 14, st. th. og 1. th. ligger to erhvervslejemål, der begge har fungeret som

lægepraksis frem til henholdsvis 2014 og 2015, hvor lægerne fraflyttede. Lejemålene har siden

været forsøgt udlejet til lægepraksis uden held.

I foråret 2018 bliver en ny lægepraksis indviet på Midtfløjene 16 og det er derfor ikke

realistisk, at de to erhvervslejemål vil komme til at fungere som oprindeligt.

Lejemålene er registeret som to 4-rums lejemål med et bruttoareal på hver 117 m2. Ved en

ombygning vil de kunne blive omdannet til to attraktive familieboliger.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



19/29

Det kræver dels en ommærkning fra erhvervslejemål til boliglejemål, men det vil også kræve

en omfattende renovering og ombygning.

Lejemålene fremstår meget nedslidte og er indrettet på en måde, så der skal foretages en

større renovering og ombygning for at omdanne dem til boliglejemål.

Der er udarbejdet et overslagsbudget for ombygningen på i alt 1.64 mio. kr. svarende til ca.

820.000 kr. pr lejemål.

Det er en stor udgift, som er nødvendig, hvis lejemålene skal lejes ud som boliger. Det er i

øjeblikket organisationen, der er belastet af tabet på tomgang til disse to lejemål og det kan

derfor være i organisationens interesse at hjælpe afdelingen økonomisk.

Der er på boligafdelingens langtidsplan for 2018/19 afsat 120.000 kr. til at udarbejde et

ombygningsprojekt, som kan danne grundlag for projektering, ansøgning, udbud og

udførelse. Det skal bemærkes, at budgettet er til vedtagelse på det kommende afdelingsmøde,

som finder sted den 18. april 2018.

Det foreslås, at ombygningen finansieres ved tilskud eller lån i dispositionsfonden eller

arbejdskapitalen eller en kombination.

Med den nye ghettoplan, hvor regeringen vil sætte begrænsninger for hvor mange almene

boliger, der kan være i et område, kan det omvendt synes som en dårlig ide at indrette

yderligere to almene boliger. Organisationsbestyrelsen bedes derfor også overveje et salg af

lejemålene.

Indstilling

Det indstilles at organisationsbestyrelsen drøfter, om de to erhvervslejemål i Tingbjerg V skal

ommærkes og renoveres eller frasælges.

Organisationsbestyrelsen drøftede mulighederne. Hvis lejemålene omdannes til ejerlejligheder, skal der

oprettes en ejerforening. Det er administrativt tungt i forhold til at der kun er to private boliger.

Organisationsbestyrelsen besluttede at arbejde videre med ommærkning finansieret ved lån til

afdelingen.

16. Opfølgning på seminar

Den 17. og 18. marts 2018 afholdt SAB’s organisationsbestyrelse bestyrelsesseminar.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



20/29

På seminaret blev organisationsbestyrelsen præsenteret for et oplæg om strategisk

partnerskab om byggerier og renoveringer samt en oversigt over de helhedsplaner og større

renoveringer, som SAB har på paletten.

Organisationsbestyrelsen skal på et tidspunkt beslutte, om de ønsker at deltage i et sådant

strategisk partnerskab. Der vil ikke være nogen fremskudte økonomiske udgifter forbundet

med at tiltræde et strategisk partnerskab.

Organisationsbestyrelsen drøftede endvidere processen omkring forslaget til nyt

målsætningsprogram og ideer til en videre/ny proces.

På organisationsbestyrelsesmødet vil der blive præsenteret et forslag til en involverende

fremadrettet proces.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter og beslutter den videre proces samt

kommunikationen herom.

Lene Vennits fremlagde et oplæg til en proces med udgangspunkt i outputtet fra seminaret. Et forslag

til en ny titel kunne være ”Fremtidens mål”. Det første trin i processen er at etablere en styregruppe.

Organisationsbestyrelsen drøftede oplægget om en styregruppe. Flemming Balle foreslog at man lader

dem, der melder sig til det indledende møde selv afgøre, hvem der skal sidde i styregruppen.

Organisationsbestyrelsen besluttede at vælge John B. Sørensen og Jeanette Staudorf, som

organisationens medlemmer i styregruppen. Medarbejderne vil være repræsenteret af Mogens Hansen.

Derudover skal der udpeges ca. 4 medlemmer fra afdelingsbestyrelserne.

Næste trin vil være en konference for afdelingsbestyrelsesmedlemmer før sommerferien. Der bør være

nogle faglige inputs, som f.eks. det digitale ejendomskontor og rammebetingelser for byggeri. Der skal

også holdes en konference for medarbejderne.

Derefter holdes et ”Gå hjem møde” for afdelingsbestyrelser hvor inputs fra konferencerne drøftes og

koncentreres. Oplægget skal dernæst sendes ud i høring i afdelingsbestyrelserne, som kan vælge at

afholde områdemøder med bistand fra de eksterne konsulenter. Inputs fra afdelingsbestyrelserne

kommer tilbage og behandles af styregruppen og organisationsbestyrelsen. På den tredje konference

skal der ske en endelig indsnævring og formuleringer for de fremtidige mål.

Christian Berg Larsen fra Modus+ præsenterede en tragt, som illustrerede hvordan forslagene

bearbejdes og indsnævres gennem processen. Han præsenterede desuden en tidplan.

Der var en diskussion om - og hvordan man kan kommunikere med beboerne og få ideer fra dem.

Konklusionen blev at man skal vente til man har noget mere konkret, før der skal ske en bredere digital

involvering af de almindelige beboere.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



21/29

Organisationsbestyrelsen besluttede at følge den fremlagte plan og melde det ud til

afdelingsbestyrelserne. Der skal senere kobles noget bredere kommunikation til beboerne på.

17. Evaluering af studietur

Organisationsbestyrelsen var på studietur til Korsika i dagene 9.-13. april 2018.

Der vil være et kort mundtligt oplæg med læringspunkter fra turen til drøftelse og evaluering

af studieturen på mødet.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter og evaluerer studieturen.

Lene Vennits indledte med et mundtligt oplæg. Organisationsbestyrelsen drøftede de forskellige

læringspunkter:

Strafafgift til kommuner der ikke opfylder kravet om 25% almene boliger

Salg af boliger til beboerne

Mulighed for køb af grunde under markedspris

Særlig slidstærk indretning af ungdomsboliger

Sommerudlejning af ungdomsboliger (Airb. & B.)

Mulighed for at beboere kan søge særlige puljemidler til udvikling af boligområde

Derudover var der følgende bemærkninger:

Der skal være mere fokus på hvordan indholdet bliver tilstrækkelig relevant

Erfaringsudvekslingen var interessant

Man kan overveje at afkorte turens længde

Der var få KAB ansatte med. Turen handler også om at styrke relationer

Oplægget om beboerdemokrati kan med fordel udbygges lidt

18. Regeringens ghettoudspil og vision for byudvikling af Tingbjerg

Som bekendt har regeringen udarbejdet et oplæg til ”Ét Danmark uden parallelsamfund”, det

såkaldte ghettoudspil.

Forslagene i oplægget skal drøftes med Folketingets partier og de skal udmøntes i en aftale

og nogle konkrete lovændringer. Se bilag 9.

De mest udsatte ghettoområder, hvoraf Tingbjerg er et, skal være afviklede senest 2030.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



22/29

Hovedtankegangen er, at vi skal renovere vores boliger i ghettoområderne via midler fra

Landsbyggefonden og herefter frasælge dem. Dette greb kan suppleres med nedrivning. Der

må i 2030 maksimalt være 40 % almene familieboliger i et område som Tingbjerg.

Gennem frafald af tillægskøbesum vil man yderligere øge incitamentet til frasalg af

familieboliger, grunde og byggeret. En sag, som SAB ved KAB har kæmpet, dog med andre

formål for øje. Dels for at øge muligheden for at almene boligorganisationer kan fortætte på

egen grund eller i højden, uden udgifter til byggeret, fordi byggegrundene i København er få

og priserne høje. Dels for at muliggøre byudviklingsstrategien for Tingbjerg. En strategi, der i

forhold til regeringsudspillet, ikke frasælger eller nedriver almene boliger, men fortætter med

private boliger. Dette for at sikre forskellige ejerformer og en mere blandet bydel mht.

uddannelsesniveau og indtægtsniveau.

Som det fremgår af bilag 10, har økonomi- og indenrigsministeren kvitteret for vores tilgang.

Vi håber nu, at regeringens forslag om muligt frafald af tillægskøbesum bliver til lov og at

Københavns Kommune vil benytte sig af påkommende hjemmel til ikke at opkræve

grundtillægskøbesum i bl.a. Tingbjerg.

Parterne fsb, SAB og NREP arbejder videre på at realisere byudviklingsplanen. Til brug for

styringen af byudviklingsplanen har fsb og KAB sammen med NREP formuleret en vision, se

bilag 11. Det er planen, at visionen koges sammen til en pixiudgave, som skal drøftes i

Boligsidens styregruppe. Pixibogens målgruppe er lokale beboere, bestyrelser og ansatte i

driften og det boligsociale. Den kan selvfølgelig også bruges i forhold til andre interessenter.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter regeringens ghettoudspil og i øvrigt tager

orienteringen til efterretning.

Bilag 9: Oplæg fra regeringen

Bilag 10: Brev fra økonomi- og indenrigsministeren

Bilag 11: Tingbjerg Vision

Sanne Kjær redegjorde for det kommende forløb for ghettoudspillet. Hun havde dog undret sig over at

man foreslår, at man kan fravige servitutter om tillægskøbesum. Hvordan skal man så forholde sig,

hvis det slet ikke står som en servitut, hvilket er tilfældet i flere sager?, spurgte hun.

John B. Sørensen orienterede om at fsb og SAB har skrevet til statsministeren og at NREP, SAB, fsb og

KAB havde været til møde med kommunen. Tilbagemeldingen fra overborgmesteren var, at der ikke var

noget endeligt tilsagn. John B. Sørensen havde mindet Overborgmesteren om, at han i flere

sammenhænge havde lovet at gøre brug af muligheden for at frafalde tillægskøbesum, hvis han

lovgivningsmæssigt fik mulighed for at gøre det. Det blev også nævnt at kommunen kunne være

behjælpelig mht. letbane, opkørsel fra motorvej mv.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



23/29

Pernille Høholt orienterede om et integrationsmøde, der blev afholdt i Tingbjerg dagen før. Stemningen

havde været meget negativt præget af ghettoudspillet.

Lene Vennits orienterede fra møder med diverse borgmestre, der bekymrer sig for, hvordan deres

respektive områder skal leve op til den kommende ghettoplan.

Organisationsbestyrelsen tog til efterretning.

Sager til orientering

19. Orientering om svar til Boligudvalget (TRU) vedr. Bellahøj I-II

Foretræde for Folketingets Transport-, Bygnings- og Boligudvalg

Afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I-II har den 25. januar 2018 haft foretræde for ovenstående

udvalg. I foretrædet ønskede bestyrelsen, som det fremgår af bilag 12, at drøfte

beboerdemokrati, serviceforringelser i forbindelse med flytning af ejendomskontor,

manglende rationel drift og effektivisering, manglende konkurrenceudsættelse af arbejder og

manglende vedligehold.

Afdelingsbestyrelsen har tidligere haft foretræde for udvalget, den 23. maj 2017 og den 19.

september 2017. Se bilag 13 og 14.

I forbindelse med det sidste foretræde er KAB af tilsynet for Københavns Kommune blevet

anmodet om at udarbejde en redegørelse. KABs redegørelse er vedlagt som bilag 15.

Tilsynets kommentarer fremgår af bilag 16.

Transport- Bygnings- og Boligudvalget har som opfølgning på de to forgående foretræder

anmodet ministeren om en kommentar. I kommentaren til foretrædet i september henviser

ministeren til det kommunale tilsyn samt at det kommunale tilsyn netop på dette tidspunkt

havde berammet et møde med KAB og afdelingsbestyrelsen på Bellahøj I-II. Tilsynet har

udarbejdet et referat af dette møde, se bilag 17 og KAB er som yderligere opfølgning blevet

anmodet om at redegøre for en række forhold navnlig i relation til driften, se bilag 18.

Redegørelsen fremgår af bilag 19.

En lang række af de forhold som afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I-II har rejst, er

problemstillinger, som er organisationsbestyrelsen bekendt, da flere af disse løbende har

været rejst direkte til SAB’s formand. Administrationen har løbende mundtligt orienteret

herom.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



24/29

Det kan konkluderes:

at Bellahøj I-II har haft udsædvanlig mange skimmelsvampsager, som vi sammen med

Landsbyggefonden søger at få ind i helhedsplanen for Bellahøj I-II som fremskudte

arbejder. At kuldebroer, stigende problemer med vand indtrængen samt nye afskalninger

af facaden aktualiserer, at afdelingen som led i helhedsplanen får ny klimaskærm.

Administrationen og følgegruppen har drøftet tidsplanen for helhedsplanen med KAB’s

Center for Byggeri. Det er vurderingen at såfremt afdelingen stemmer ja til helhedsplanen

(skema B) vil vi kunne påregne at kunne påbegynde helhedsplanen i 2020. Tidsplan mv.

skal drøftes og besluttes i følgegruppen for helhedsplanen. For så vidt angår opfølgning

og udbedring på skimmelsvampsagerne er vi i samarbejde med NIRAS, rådgivende

ingeniører, i gang med at tilrettelægge en strategi frem til påbegyndelsen af helheds-

planen.

At driften har været påvirket af den usædvanlig store personaleudskiftning og det relativt

høje sygefravær, der har været på Bellahøj I-II. En udskiftning og et fravær der til dels kan

tilskrives det psykiske arbejdsmiljø. Reaktionstiden har derfor i visse situationer været

længere end vi tilstræber. Den 1. marts 2018 tiltrådte en ny serviceleder, som er

rekrutteret fra et andet driftsfællesskab i SAB/KAB. Vi forventer på den baggrund, at

forholdene på Bellahøj vil blive normaliseret.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter sagen og i øvrigt tager orienteringen til

efterretning.

Bilag 12: Foretræde for udvalget, 25. januar 2018

Bilag 13: Foretræde for udvalget, den 23. maj 2017

Bilag 14: Foretræde for udvalget, den 19. september 2017

Bilag 15: KAB´s redegørelse for foretræde 19. september 2017

Bilag 16: Tilsynets kommentarer

Bilag 17: Tilsynet referat

Bilag 18: Anmodning om KAB´s redegørelse i relation til driften

Bilag 19: KAB´s redegørelse

Organisationsbestyrelsen noterede sig det store tidsforbrug som sagerne har medført for

administrationen. Organisationen gav udtryk for undren over at tilsynet ikke er mere klar i mælet. Det

er svært at læse, hvad de egentlig mener.

Lene Vennits og Sanne Kjær svarede, at det ikke er det endelige referat fra kommunen. Vi afventer det

endelige referat fra kommunen, så man kan vurdere om der udeståender i forhold til administration og

drift af afdelingen.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



25/29

Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning.

20. Påbud fra Arbejdstilsynet (lukket punkt)

Den 6. marts 2018 har KAB som arbejdsgiveransvarlig for SAB modtaget et påbud fra

Arbejdstilsynet.

Virksomheden påbydes at sikre, at høje følelsesmæssige krav i arbejdet ikke forringer

medarbejdernes sikkerhed og sundhed ved arbejde i en konkret afdeling i SAB.

Påbuddet skal efterkommes senest den 15. december 2018.

KAB’s arbejdsmiljøkonsulent har, som reglerne foreskriver, orienteret de arbejdsmiljø- og

tillidsrepræsentanter, som er berørt af påbuddet.

Der vil være en nærmere mundtlig uddybning af punktet på mødet.

Indstilling


Referatet fra punktet er lukket.

21. Vundet sag om forholdsmæssigt afslag i lejen

I forbindelse med renoveringsarbejder ved helhedsplanen i Tingbjerg har en beboer rejst en

sag mod SAB om forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Beboeren led af en

hudsygdom, som kunne forværres ved støvpåvirkning ved renoveringsarbejderne. Beboeren

valgte at genhuse sig selv, allerede på tidspunktet hvor de udvendige renoveringsarbejder

skulle iværksættes.

Beboeren krævede 50 % lejenedsættelse i perioden på ca. 6 måneder, hvor hendes boligblok

var omfattet af renoveringsarbejder - både de udvendige og de indvendige, da hun mente, at

lejemålets brugsværdi var forringet under ombygningen. Derudover krævede hun erstatning

for flytteudgifterne. Under ombygningen fik beboeren flere tilbud om midlertidig

genhusning, hvilke hun afslog.

SAB afviste at sætte lejen ned, hvorfor beboeren anlagde en sag i boligretten.

Efter bevisførelsen afsagde retten en tilkendegivelse, hvorefter SAB fik medhold i påstanden

om frifindelse for beboerens krav om forholdsmæssig afslag i lejen i renoveringsperioden

(både for udvendige og indvendige arbejder) og erstatning for flytteudgifterne.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



26/29

Retten kom frem til, at det ikke var bevist, at de gener, der var forbundet med

renoveringsarbejder ved helhedsplanen, har haft en karakter eller udstrækning, så det har

udgjort en forringelse af brugsværdien af lejemålet. I forhold til erstatningskravet fandt

retten, at SAB har forsøgt at hjælpe beboeren ved at tilbyde hende midlertidig genhusning, på

trods af at SAB ikke var forpligtet hertil. Derfor blev dette krav underkendt.

Desværre blev der ikke afsagt en dom i sagen. Boligretten mæglede et forlig, hvorefter

beboeren hævede sagen og der blev derfor ikke afsagt en dom, men kun givet en

tilkendegivelse.

Sagen er alligevel interessant, fordi vi pt. står med mange renoveringssager, hvor beboere har

en forventning om, at der kan gives nedslag i lejen. Her har vi fået en sag, vi kan

sammenligne med og referere til, når vi fremover skal vurdere, om vi tror på, at vi kan vinde

sager om forholdsmæssigt nedslag i lejen.

Boligretten har tilkendt SAB 22.500 kr. i omkostninger for sagen. Men de samlede

advokatomkostninger udgør 89.300 kr., hvilket betyder, at sagen har kostet SAB 66.800 kr.

Indstilling


Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning.

22. Fremlejesag tabt ved landsretten (tillægsdagsorden)

SAB har desværre tabt en sag i landsretten, som handler om, hvorvidt en svigersøn kan anses

som en del af lejers husstand og dermed kan flytte ind hos lejeren i SAB´s afdeling

Jydeholmen. Dommen stadfæster en byretsdom, som kom til samme resultat. Byretsdommen

blev præsenteret på SAB´s organisationsbestyrelsesmøde den 16. juni 2017.

SAB´s advokat mener, at dommen er forkert, og at svigersønnen ikke bør anses som en del af

lejers husstand, samt at den kan have store konsekvenser for husstandsbegrebet såvel som for

ventelisteprincippet.

Det er advokatens opfattelse, at hvis SAB skal acceptere, at svigersønnen kan flytte ind hos

SAB’s lejer, (således at husstanden reelt er dannet før de involverede flytter sammen), så vil

der ikke længere nogen grænse for, hvornår en person er ”husstandsmedlem” i

almenlejelovens forstand.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



27/29

Advokaten mener også, at det kan være en måde at omgå ventelistesystemet på. Hun mener,

at det især for de særligt attraktive boliger, vil være en lille pris at flytte sammen med den

juridiske lejer i to år, når man sammenholder med ventetiden på den pågældende boligtype i

henhold til ventelisten, hvorefter man i visse tilfælde kan overtage lejemålet. Den del af sagen

er dog ikke endeligt afgjort.

Fortsat proces for sagen

På baggrund af ovenstående kunne det umiddelbart være interessant at få prøvet sagen for

en tredje instans, Højesteret, som en principiel sag.

Det er imidlertid KAB´s chefjurists vurdering (og i et vist omfang advokatens) at det for det

første kan være vanskeligt at overhovedet at opnå procesbevillingsnævnets tilladelse til at

anke sagen til Højesteret. Det har traditionelt været vanskeligt for udlejere. Dernæst er der

ikke en større sandsynlighed for at vinde en sag i Højesteret, end der var for at vinde den i

Østre Landsret. Endelig kan det muligvis gøre det endnu mere vanskeligt bagefter at rejse

sagen politisk.

Alternativet til at anke sagen vil være, at man – med bistand fra BL – retter henvendelse til

lovgiver for at få præciseret reglerne for benyttelse af almene boliger, sådan som retspraksis

har udviklet sig.

Hvis SAB ikke ønsker at anke dommen, anbefaler advokaten og KAB´s chefjurist under alle

omstændigheder, at hvis der på et tidspunkt kommer en ansøgning om overdragelse af

lejemålet til datteren og svigersønnen med henvisning til reglerne om samlivsophævelse, så

må SAB på det pågældende tidspunkt udfordre, om der kan være tale om en ”samlivs”-

ophævelse med svigermoren.

Til orientering har omkostningerne for byretten udgjort 94.501 kr. og

landsretssagen har kostet 86.920 kr. Tilsvarende vil formentlig være tilfældet for at føre sagen

til Højesteret.

Indstilling

Det indstilles, at SAB tager dommen til efterretning og beslutter at rejse en sag via BL overfor

lovgiverne om en præcisering reglerne for benyttelse af almene boliger.

Organisationsbestyrelsen drøftede spørgsmålet og besluttede ikke at anke dommen, men at forsøge

bringe sagen op på politisk niveau via BL.

23. Orientering fra administrationen

Der vil være en kort orientering fra administrationen om eventuelle aktuelle sager.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



28/29

Indstilling


Der var intet at bemærke til punktet

24. Nyt fra formandskabet

Der vil være en kort orientering fra formandskabet om eventuelle aktuelle sager.

Indstilling


John B. Sørensen fortalte, at der på studieturen havde været talt om, at organisationsbestyrelsen gerne

vil kunne følge med i opfølgningen på organisationsbestyrelsesmøderne og bad om at der fremover

fremlægges en aktionsliste.

Han orienterede desuden om at 3B har repræsentantskabsmøde den 3. maj 2018, hvor de skal beslutte,

om de vil lade sig administrere af KAB. Han fortalte at KAB´s bestyrelse har drøftet på hvilke

præmisser, det kan ske.

25. Eventuelt

Flemming Balle efterspurgte et møde i Forvaltningskommissionen. John B. Sørensen svarede, at der

netop samles sammen til en dagsorden.

Bjørn Olsen bemærkede at gruppen for effektiv drift var gledet ud af oversigten over følgegrupper og

udvalg.

Jeanette Staudorf orienterede om, at afdelingen Humlevænget er blevet indstævnet for

menneskerettighedsdomstolen.

Pernille Høholt opfordrede til at få gang i noget debat på SAB´s Facebookside. Hvis der ikke sker noget,

går den i glemmebogen.

Bjarne Krohn orienterede om, at dirigentkorpset er blevet udvidet.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



29/29

Referatet er forelagt og godkendt.

København den___________________________

__________________ _____________________ ___________________

John B. Sørensen Frank Sass Lise Buhelt

__________________ _____________________ ____________________

Bjørn C. Olsen Pernille Høholt Jeanette Staudorf

___________________ _____________________ _____________________

Said Hussein Bjarne Krohn Ellen Højgaard Jensen

___________________ ___________________

Flemming Balle Mogens Hansen

Documents

Referat Samvirkende Boligselskaber...Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 25. april 2018 Udsendt den 23. maj 2018 6/29 Det andet er Strandlodsvej 11, Green Square Garden