RAPPORT D’OBSERVATIONS DEFINITIVES OFFICE PUBLIC DE … · 2018-09-19 · Aube immobilier, office public de l’habitat du département de l’Aube, établissement public à caractère

Rapport d’observations définitives - OPH Aube immobilier Chambre régionale des comptes Grand Est

RAPPORT D’OBSERVATIONS DEFINITIVES

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT AUBE IMMOBILIER

Exercices 2010 et suivants

Les observations définitives présentées dans ce rapport ont été arrêtées par la Chambre régionale des comptes Grand Est

lors de sa séance du 2 février 2017

CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES

GRAND EST


EXAMEN DE LA GESTION (Exercice 2010 et suivants)


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CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES GRAND EST

- SOMMAIRE -

SYNTHESE ....................................................................................................................... 3

1 PRESENTATION DE L’OPH AUBE IMMOBILIER ..................................................... 5

2 PRECEDENTS CONTROLES .................................................................................... 5

3 FONCTIONNEMENT STATUTAIRE ET GOUVERNANCE ........................................ 5 3.1 La présidence ...................................................................................................................... 5 3.2 Le conseil d'administration ................................................................................................... 6 3.3 Le bureau ............................................................................................................................ 6 3.4 L’adoption du règlement intérieur ......................................................................................... 7 3.5 La commission des finances ................................................................................................ 7 3.6 Périodicité et contenu des réunions de ces instances (conseil d’administration, bureau et

commission des finances) .................................................................................................... 7 3.7 Le directeur général ............................................................................................................. 8

4 LA COMMISSION D'ATTRIBUTION DES LOGEMENTS (CAL) ................................ 9

5 ORGANISATION ET MANAGEMENT ........................................................................ 9 5.1 Les satellites d’Aube immobilier ........................................................................................... 9 5.2 Les effectifs ....................................................................................................................... 10 5.3 Management des équipes .................................................................................................. 10 5.4 Absence de gestion prévisionnelle des effectifs et des compétences (GPEC) ................... 10

6 FIABILITE DES COMPTES ...................................................................................... 11 6.1 La certification des comptes d’Aube Immobilier ................................................................. 11 6.2 La procédure budgétaire .................................................................................................... 11

6.3 La qualité de l’information financière .................................................................................. 13

6.4 Conclusion sur la fiabilité des comptes .............................................................................. 17

7 LA SITUATION FINANCIERE .................................................................................. 17 7.1 Les produits d’exploitation.................................................................................................. 17 7.2 Les charges d’exploitation.................................................................................................. 19

7.3 Les équilibres bilanciels ..................................................................................................... 22 7.4 La gestion de la trésorerie.................................................................................................. 22 7.5 Les soldes intermédiaires de gestion ................................................................................. 24 7.6 L'autofinancement .............................................................................................................. 24


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7.7 La dette .............................................................................................................................. 25

8 PATRIMOINE ............................................................................................................ 28 8.1 Caractéristiques générales ................................................................................................ 28 8.2 Le plan stratégique du patrimoine (PSP) ............................................................................ 29 8.3 La convention d’utilité sociale (CUS) .................................................................................. 30

8.4 Vente de logements ........................................................................................................... 32

9 GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCIALE..................................................... 32 9.1 Les locataires..................................................................................................................... 32

9.2 Les loyers .......................................................................................................................... 33 9.3 Les impayés et le recouvrement ........................................................................................ 34 9.4 La vacance ........................................................................................................................ 34

10 LA COMMANDE PUBLIQUE .................................................................................... 35 10.1 Le droit de la commande publique des offices ................................................................... 35 10.2 Les acteurs et les moyens de la commande publique ........................................................ 35

10.3 Passation des marchés ...................................................................................................... 36

10.4 Exécution des contrats ....................................................................................................... 43

10.5 Exploitation des réseaux de gaz propane .......................................................................... 45

11 RAPPELS DU DROIT ET RECOMMANDATIONS ................................................... 48 11.1 RAPPELS DU DROIT ........................................................................................................ 48 11.2 RECOMMANDATIONS ...................................................................................................... 48

12 GLOSSAIRE ............................................................................................................. 49

13 ANNEXES ................................................................................................................. 50 13.1 ANNEXE 1 ......................................................................................................................... 50 13.2 ANNEXE 2 ......................................................................................................................... 52 13.3 ANNEXE 3 ......................................................................................................................... 53 13.4 ANNEXE 4 ......................................................................................................................... 54

CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES

GRAND EST


EXAMEN DE LA GESTION (Exercice 2010 et suivants)



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SYNTHESE

Aube immobilier, office public de l’habitat du département de l’Aube, établissement public à caractère industriel et commercial, est l’héritier direct de l’office public d’habitations à bon marché de l’Aube créé en 1922. Il devient office public départemental d’habitations à loyer modéré en 1950, puis office public d’aménagement et de construction de l’Aube en 1986 et enfin office public de l’habitat en février 2007 par effet de l’ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007.

Fin 2013, Aube immobilier dispose d’un patrimoine de 9928 logements, 44 % de ces logements

se situant sur Troyes et son agglomération et 56 % dans le reste du département de l’Aube ainsi que dans le Sud de la Marne. Son activité en 2013 se manifeste par la livraison de 287 logements, la vente de 36 lots à bâtir en zone d’aménagement concentré (ZAC), la cession de 46 logements et commerces, des investissements de 39 M€, un budget d’entretien de 9 M€ et des produits d’exploitation de 53 M€.

La gouvernance de cet office se caractérise par des réunions limitées en nombre et en durée du

conseil d’administration qui ne dispose pas toujours des informations prévues par les textes pour délibérer en toute connaissance de cause, notamment sur le budget. Les réunions du bureau et de la commission des finances encore plus limitées, ne pallient pas cette situation.

Beaucoup de ces constats, sur la gouvernance notamment, avaient été soulevés lors des

précédents contrôles (Miilos et chambre régionale des comptes) mais d’une manière générale leurs observations ont peu été suivies d’effet.

Les effectifs d’Aube immobilier sont stables sur la période avec en 2013, 143 agents. Le système

de management bénéficie d’audits réguliers et d’une certification ISO 9001 depuis 2007 régulièrement confirmée.

Cet établissement a opté en 1994 pour une gestion en comptabilité privée. L’examen de la fiabilité des comptes fait ressortir l’absence de décision modificative pourtant

obligatoire en 2010 et 2012, un état de l’actif du compte financier lacunaire, un calcul irrégulier tant du fonds de roulement que des provisions pour gros entretien.

La situation financière de l’office apparait fragile mais relativement maitrisée, comme en

témoignent le niveau des soldes intermédiaires de gestion, de l’autofinancement et du fonds de roulement.

Cependant ces résultats sont obtenus au prix d’un endettement important qui ne cesse de

progresser, avec des produits risqués, des placements de trésorerie non conformes à la vocation d’un office public de l’habitat, d’une optimisation de la vente de logements à ses locataires et d’un ralentissement ces dernières années de ses activités d’aménageur et de constructeur.

Observations définitives OPH Aube immobilier


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Le recours significatif à des emprunts structurés et à des swaps entre 2005 et 2008 pour des durées importantes a conduit à des pertes de plus de 7,5 M€ sur la période (2010-2014), les indemnités actuarielles pour se défaire de ces produits étant évaluées à un montant cinq fois plus important pour la durée résiduelle. Les contentieux engagés par Aube immobilier en 2013 pour faire annuler ces contrats sont toujours en cours, à l’exception d’un seul qui s’est soldé par une transaction en 2014.

Aube immobilier dispose d’un plan stratégique du patrimoine couvrant la période 2010-2015, mais

il ne fait pas l’objet d’un suivi formalisé, ni d’une information sur son état d’avancement au conseil d’administration, contrairement à la convention d’utilité sociale qui concerne la période 2011-2016.

Les réunions hebdomadaires de la commission d’attribution des logements lui permettent

d’examiner quelque 3 500 dossiers chaque année et de satisfaire en 2013, 1 713 demandes, ce qui correspond à un taux de rotation élevé.

Les caractéristiques socio-économiques de la population logée par Aube immobilier confirment

sa vocation de bailleur social. Si la vacance progresse sur la période, son niveau demeure moins élevé qu’en moyenne nationale.

La gestion de la commande publique nécessiterait des corrections notamment au niveau des

délégations accordées au directeur général et aux directeurs généraux adjoints. Une plus grande rigueur serait nécessaire dans l’établissement du décompte et de l’enregistrement des offres ainsi que dans la rédaction des procès-verbaux de la commission d’appel d’offres et des rapports de présentation des marchés en procédures formalisées. Des absences de mise en concurrence ont été constatées pour attribuer certaines prestations de services. Le recours à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour certaines acquisitions immobilières parait abusif de même que de nombreux avenants à des marchés publics bouleversant l’économie initiale des contrats. L’examen des marchés relatifs à l’exploitation des réseaux de gaz propane a fait ressortir le manque de concurrence effective à la consultation lancée, un usage excessif de la procédure de mise au point du marché et une absence d’agrément des sous-traitants.



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1 PRESENTATION DE L’OPH AUBE IMMOBILIER

Etablissement public local à caractère industriel et commercial, l’office public de l’habitat Aube Immobilier est l’héritier direct de l’office public d’habitations à bon marché de l’Aube créé en 1922. Il devient office public départemental d’habitations à loyer modéré (OPHLM) en 1950, puis office public d’aménagement et de construction (OPAC) de l’Aube en 1986, et enfin Office public de l’habitat (OPH) en février 2007 par effet de l’ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007.

Cet établissement a opté en 1994 pour une gestion financière et comptable selon les

règles applicables aux entreprises de commerce, conformément à l’article L. 421-17 du code de la construction et de l’habitation. Ses comptes annuels sont certifiés par un cabinet. Enfin, cet office est certifié ISO 9001 depuis mars 2007 avec une confirmation en mars 2010 et 2013.

Cet office dispose d’un patrimoine de 9 928 logements au 31 décembre 2013 dont

44 % se situent sur Troyes et son agglomération et 56 % dans le reste du département de l’Aube et dans le sud de la Marne.

2 PRECEDENTS CONTROLES

Le dernier contrôle effectué par la mission interministérielle d’inspection du logement social (Miilos) remonte à septembre 2009 et le précédent examen de gestion réalisé par la Chambre régionale des comptes de Champagne-Ardenne a donné lieu à des observations définitives en avril 2011.

Il sera fait référence, autant que nécessaire, dans ce rapport, aux principaux points

évoqués lors de ces précédents contrôles pour mesurer les évolutions constatées à ce jour.

3 FONCTIONNEMENT STATUTAIRE ET GOUVERNANCE

L’ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007 et le décret n° 2008-566 du 18 juin 2008 complété par le décret n° 2009-1218 du 12 octobre 2009 ont apporté au code de la construction et de l’habitation d’importantes modifications quant au fonctionnement et à la gouvernance d’un office public de l’habitat.

3.1 La présidence

Le rôle du président du conseil d’administration est fixé notamment par l’article R. 421-17 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

De juin 2001 à juin 2014, le président du conseil d’administration de l’office était

également président du conseil d’administration de la société d’économie mixte (SEM) SIABA1.

Depuis le 27 juin 2014, un nouveau président a été élu, le précédent a été élu

vice-président.

1 La SIABA, société immobilière et d’aménagement du Barsuraubois est une société anonyme d’économie mixte,

créée en 1960 et dont Aube immobilier est l’actionnaire principal avec une participation de 37,5 %



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Le changement de présidence d’Aube immobilier est la conséquence de nouvelles dispositions législatives sur la limitation du cumul des mandats.

3.2 Le conseil d'administration

La composition du conseil d’administration n’appelle pas d’observation. Conformément à l’article R. 421-16 du CCH, « le conseil d’administration règle par ses

délibérations les affaires de l’office et notamment :

1° Décide la politique générale de l’office ; 2° Adopte le règlement intérieur de l’office ; 3° Vote le budget, approuve les comptes, se prononce sur l’affectation du résultat. Il donne

quitus au directeur général ; 4° Décide des programmes de réservation foncière, d’aménagement, de construction et de

réhabilitation ; 5° Arrête les orientations en matière de politique des loyers et d’évolution du patrimoine ; 6° Décide des actes de disposition ; 7° Autorise les emprunts et décide des orientations générales en matière de placement de

fonds appartenant à l’office, des opérations utiles à la gestion de la dette et des opérations de gestion de trésorerie ;

8° Autorise les souscriptions, acquisitions ou cessions de parts sociales ou d’actions ; 9° Autorise les transactions ; 10° Nomme le directeur général et autorise le président du conseil d’administration à signer le

contrat et ses avenants entre l’office et le directeur général. Il met fin aux fonctions du directeur général sur proposition du président ;

11° Autorise selon le cas le président ou le directeur général à ester en justice. Le bureau peut recevoir délégation de compétence pour l’exercice des attributions du

conseil d’administration hormis celles mentionnées aux 1°, 2°, 3°, 5° et 10°. Le bureau peut par délégation du conseil d’administration et dans les limites fixées par lui, être chargé de souscrire des emprunts et de réaliser les opérations utiles à leur gestion, et de recourir aux crédits de trésorerie. Il peut également dans les mêmes conditions réaliser les opérations relatives au placement des fonds de l’office. Le bureau rend compte de son activité au conseil d’administration ».

3.3 Le bureau

Conformément à l’article R. 421-12 du CCH, le bureau de l’office comprend outre le président du conseil d’administration président de droit, six membres dont un représentant des locataires.

Le bureau peut recevoir délégation de compétence pour l’exercice de certaines des

attributions du conseil d’administration. Les délibérations du 23 juin 2011 et du 27 juin 2014 renouvelant le bureau, reprennent

les dispositions de la délibération du 18 septembre 2008 en matière de délégation de compétence au bureau.

Ces délibérations sont rédigées en termes généraux en renvoyant simplement dans le

dispositif à l’article R. 421-16 du CCH sans énumérer les compétences déléguées. Or, pour être valable, une délégation de compétence doit être explicite.



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D’autre part, elles ne fixent pas de limites pour la souscription des emprunts, de crédits

de trésorerie et de placement de fonds de l’office. La chambre rappelle à l’office la nécessité de mieux formaliser les délégations de

compétence que le conseil d’administration entend confier au bureau.

3.4 L’adoption du règlement intérieur

Par délibération du conseil d’administration du 27 juin 2014, a été adopté « un règlement intérieur du conseil d’administration » qui remplace celui adopté le 21 juin 1994.

La chambre rappelle que le vote du règlement intérieur doit intervenir à chaque

renouvellement du conseil d’administration. Lors du renouvellement du conseil d’administration en 2015, un nouveau règlement

intérieur a été adopté.

3.5 La commission des finances

Le 23 juin 2011, suite à son renouvellement et conformément à l’article R. 421-14 du CCH qui lui en donne la possibilité, le conseil d’administration a reformé en son sein une commission des finances, composée de 7 membres, y compris le président de l’office.

Le CCH prévoit que les commissions facultatives formées par le conseil

d’administration sont « chargées d’étudier les questions qu’il détermine expressément », tandis que le règlement intérieur du conseil d’administration, dans sa version du 21 juin 1994, se limitait à en prévoir la création sans en préciser les attributions.

Le règlement intérieur adopté le 27 juin 2014 prévoit que la commission des finances

est composée de 7 membres (le président ou son représentant et 6 administrateurs dont 2 représentants du conseil général).

Elle est consultée chaque année lors de l’élaboration des orientations budgétaires ainsi

qu’en préalable à l’approbation des comptes de l’exercice précédent.

3.6 Périodicité et contenu des réunions de ces instances (conseil

d’administration, bureau et commission des finances)

En application de l’article R. 421-16 du CCH, le conseil d’administration doit se réunir au moins trois fois par an sur convocation de son président. Cette fréquence n’a été respectée qu’a minima puisque le conseil d’administration s’est réuni trois fois chaque année de 2010 à 2013 inclus, chaque réunion ne durant qu’environ deux heures.

La chambre régionale des comptes dans ses observations définitives d’avril 2011,

rappelait que l’augmentation du nombre de réunions du conseil d’administration faisait partie des préconisations de la Miilos en septembre 2009 alors qu’à l’époque le nombre de réunions du conseil d’administration (et du bureau) était plus important.

Dans son rapport, la mission d’inspection notait également que « le conseil

d’administration est insuffisamment impliqué dans l’administration de l’office et ne bénéficie



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pas de l’information nécessaire pour exercer pleinement ses fonctions. La place du conseil d’administration n’est pas à la hauteur des enjeux stratégiques de l’office et pourrait être améliorée afin que celui-ci puisse débattre des orientations de politique générale ».

Le bureau ne s’est réuni que trois fois en 2010, une fois en 2011, jamais en 2012 et

une fois en 2013 et jamais en 2014. S’il n’y a pas de fréquence minimale imposée pour ces réunions de bureau, le nombre de réunions de bureau à Aube immobilier durant la période sous revue est particulièrement bas d’autant qu’il se conjugue avec un nombre a minima de réunions de conseil d’administration dont la durée semble limitée à deux heures.

De plus, alors que le bureau a reçu une délégation de compétence la plus large

possible, certaines décisions qui pourraient être prises par le bureau le sont par le conseil d’administration. Même si de telles pratiques sont juridiquement admises, elles ne témoignent pas d’une bonne gouvernance.

Sur la période 2010-2013, la commission des finances n’a été convoquée qu’une seule

fois par an, « afin d’examiner la proposition des orientations budgétaires » présentées au conseil d’administration suivant. Cette réunion n’a pas donné lieu à l’établissement d’un compte rendu. Aucune autre réunion n’était prévue préalablement aux séances du conseil d’administration arrêtant le budget définitif ou le compte financier, ni par exemple pour déterminer la politique de l’office en matière de gestion de la dette. Le règlement intérieur adopté le 27 juin 2014, précédemment évoqué, prévoit qu’elle devrait à l’avenir tenir deux réunions par an.

Au terme de ces constats, la chambre recommande de mieux respecter le rôle du

conseil d’administration, du bureau et de la commission des finances par un nombre, un ordre du jour et une durée appropriée de réunions dans le respect des compétences prévues et avec une communication des documents mentionnés par les textes notamment en matière budgétaire garantissant une bonne information des membres et une meilleure transparence de la gestion.

3.7 Le directeur général

Le rôle et le statut du directeur général d’un office public de l’habitat sont précisés par les articles R. 421-18 et suivants du CCH.

Pour la période du contrôle, il n’y a qu’un seul directeur général concerné qui occupe

cette fonction depuis novembre 2007. Conformément à l’article R. 421-20 du CCH, la rémunération annuelle brute du

directeur général comprend une part forfaitaire et une part variable. La part forfaitaire est calculée en fonction du nombre de logements et équivalents gérés par l’office.

Aube immobilier se situait jusqu’en 2012 dans la catégorie 5 000 à 10 000 logements

puis, comme le précise la délibération du conseil d’administration du 24 juin 2013, dans la catégorie 10 000 à 15 000 logements.

Sur les 10 454 logements et équivalents pris en compte, 400 appartiennent à la SIABA,

Aube immobilier « agissant pour le compte de tiers ». Ce mode de calcul est conforme aux dispositions de l’article R. 421-20 du code de la construction et de l’habitat.



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Le montant de la part forfaitaire de la rémunération annuelle brute du directeur général fixé dans les limites autorisées, soit 98 181 € au 1er janvier 2013, n’appelle pas d’observation.

La part variable de la rémunération du directeur général, fixée dans la limite maximale

autorisée soit 15 % de la part forfaitaire, est versée en fonction de l’atteinte des objectifs fixés pour quatre items qui n’ont pas changé sur la période : l’autofinancement net locatif, la vacance de logements, les impayés de l’exercice et les nouveaux loyers.

Les objectifs fixés ayant été atteints, cette part variable a été versée à son montant plafond jusqu’à présent. Si les items n’ont pas changé, les objectifs sont devenus moins ambitieux à l’exception du dernier. Ainsi, de 2011 à 2014, l’autofinancement net locatif souhaité est passé de 10 % à 9,3 %, le nombre de logements vacants a évolué de 160 à 220, les impayés de l’exercice augmentent de 2,2 % à 3 %. L’objectif de montant des nouveaux loyers évolue de 465 500 € à 495 400 € mais il est relativement prévisible puisqu’il est lié à la revalorisation des loyers et à l’augmentation du parc.

4 LA COMMISSION D'ATTRIBUTION DES LOGEMENTS (CAL)

Conformément aux articles L. 441-2 et suivants du CCH, les logements d’Aube immobilier sont attribués par une commission composée de six membres désignés par le conseil d’administration dont un représentant des locataires.

De plus, le maire de la commune où sont situés les logements attribués participe à

cette commission avec voix délibérative et prépondérante en cas de partage. La CAL d’Aube immobilier dispose d’un règlement intérieur approuvé par le conseil

d’administration en janvier 2004. La réglementation ayant évolué depuis, la chambre recommande à l’office d’actualiser ce règlement intérieur.

La CAL se réunit une fois par semaine soit un rythme optimal.

5 ORGANISATION ET MANAGEMENT Aube immobilier emploie 143 agents répartis entre le siège (services généraux et

administratifs), les agences décentralisées, l’agence technique et de services et les gardiens. Le siège d’Aube immobilier est situé en centre-ville à Troyes et regroupe : la direction

générale, la direction des ressources humaines, le service financier, le service informatique, le service communication, le service maîtrise d’ouvrage, le service recouvrement, la gestion de la clientèle, le service patrimoine, le service marché, le contrôle de gestion et le pôle qualité.

Cinq agences décentralisées regroupent les équipes de gestion locative et techniques.

5.1 Les satellites d’Aube immobilier

Autour d’Aube immobilier gravitent des satellites qui jouent un rôle important pour l’office à savoir notamment la SIABA, société d’économie mixte d’aménagement et le groupement d’intérêt économique (GIE) Delaporte.

L’OPH participe par ailleurs au capital de douze sociétés civiles immobilières (SCI) de

construction vente et détient une participation de 37,5 % dans le capital de la SIABA.



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Le président de l’OPH a été également celui de la SEM jusqu’en 2014, de même que

le directeur de l’office en est le directeur. Avant 2001, du fait que la SIABA n’avait pas de personnel en propre, les équipes

techniques et administratives de l’office participaient au fonctionnement de la SEM. Depuis 2011, le GIE de moyens Delaporte gère les personnels communs à l’office et à

la SIABA sauf le directeur. Il emploie aujourd’hui 14 agents. Aube Immobilier est administrateur du GIE Delaporte et le directeur général de l’office est le directeur général du GIE depuis 2008.

5.2 Les effectifs

De 2010 à 2013, les effectifs sont stables, soit 143 agents (non compris les 14 du GIE). Il ne reste plus que 7 agents sous statut fonction publique territoriale, tous les autres étant salariés de droit privé.

Les charges de personnel enregistrent une progression de 8 %, tandis que les charges

de personnel non récupérables (hors régie) augmentent de 9 % soit d’après le DIS2 479 € par logement, la médiane nationale étant de 652 € en 2013.

Au vu de ces éléments, la chambre confirme ses précédentes observations selon

lesquelles les dépenses de personnel de l’office sont maîtrisées.

5.3 Management des équipes

Une fois par an, le système de management des processus et activités est audité par un certificateur ISO extérieur, qui vérifie la cohérence et l’efficacité du système mis en place. Il détermine un certain nombre de points d’anomalies à corriger, qui deviennent les données d’entrée de l’audit suivant. Tous les trois ans, un audit de renouvellement est opéré pour confirmer la certification. L’office étant ainsi certifié ISO 9001- 2008 depuis 2007 avec une confirmation en mars 2010 et en mars 2013.

Parallèlement à ces audits extérieurs, des audits internes sont menés à l’initiative de

la direction générale ou des directeurs de services selon certaines thématiques ou anomalies pressenties. Ils permettent également de modifier les pratiques ou des processus, afin d’obtenir de meilleurs résultats.

La chambre recommande à Aube immobilier de poursuivre cette démarche de

certification et d’audit en tenant compte notamment des différentes observations formulées dans le présent rapport.

5.4 Absence de gestion prévisionnelle des effectifs et des compétences

(GPEC)

L’office n’a pas mis en place une GPEC formalisée. Cependant, une fois par an, le directeur général fait le point avec les responsables des services concernés sur l’adaptation des ressources humaines en fonction des besoins identifiés. Sont examinées notamment, les

2 Dossier individuel de situation de la fédération des offices 2013 p. 13



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prévisions de départs en retraite pour les cinq ans à venir (en période glissante) et les livraisons de logements à venir sur les trois années agence par agence afin de vérifier l’adéquation des ressources en chargés de clientèle, gardiens et agents d’entretien par secteur géographique.

A l’occasion de chaque départ (tous services confondus), l’office engage

systématiquement une réflexion sur l’opportunité de recruter sur le même profil de poste et recherche les gains de productivité possibles et l’évolution des tâches ainsi que de l’organisation.

Enfin, lors des différents entretiens annuels d’évaluation, chaque manager doit discuter

avec ses collaborateurs (lors d’entretiens individuels formalisés) sur les thèmes suivants : - la satisfaction dans l’emploi actuel, le souhait d’évolution dans l’emploi actuel (si oui

description du projet…), - le souhait d’évolution vers un autre emploi, vers un autre service, sur un autre lieu de

travail, - les perspectives pour la suite de la carrière.

Tout en reconnaissant l’intérêt des procédures mises en place dans le cadre de la

gestion des ressources humaines, la chambre recommande à Aube immobilier de passer à une véritable GPEC formalisée.

6 FIABILITE DES COMPTES

Pour la période sous revue, l’instruction comptable n° 95-7 modifiée par l’avenant n° 98-4 applicable aux OPH à comptabilité de commerce est applicable.

Les règles budgétaires sont fixées par le cadre général de la gestion budgétaire des

établissements publics locaux (cf. code général des collectivités territoriales - CGCT) et par les modalités spécifiques aux OPH telles que définies par les articles L. 421-21 et 22 et R. 423-25 à R. 423-29 du code de la construction et de l’habitation.

6.1 La certification des comptes d’Aube Immobilier

L’OPH Aube Immobilier est soumis, en application de la combinaison des articles L. 421-21, R. 423-27 et R. 423-28 du CCH, au contrôle d’un commissaire aux comptes, qui a certifié les comptes des exercices 2010 à 2013.

6.2 La procédure budgétaire

Présentation et vote du budget

La réforme 2007 du statut des OPH, a modernisé et harmonisé le cadre budgétaire applicable et, depuis le 1er janvier 2009, les OPH soumis aux règles de la comptabilité de commerce relèvent de l’article L. 421-21 du CCH, qui fixe le calendrier budgétaire, les conditions du contrôle budgétaire et définit un socle budgétaire et comptable commun à tous les offices publics de l’habitat.

L’article R. 423-7 du CCH précise que « le budget d'un office public de l'habitat est

présenté conformément à la nomenclature budgétaire et comptable » fixée pour les OPH



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soumis aux règles de la comptabilité de commerce, « par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, des finances et des collectivités territoriales », intervenu le 21 janvier 2009.

Selon cet arrêté le budget comprend :

- une présentation du budget synthétique avec un compte de résultat prévisionnel (CRP), un tableau de financement prévisionnel (TFP) et le fonds de roulement prévisionnel (FRP) ;

- le budget voté distinguant les mesures de reconduction des mesures nouvelles et comprenant le vote du compte de résultat détaillé, le tableau de financement prévisionnel détaillé et le tableau de suivi des stocks de production ;

- les annexes composées du tableau prévisionnel des effectifs rémunérés (au 31 décembre), de l’estimation pluriannuelle du fonds de roulement disponible et de l’état récapitulatif prévisionnel des emprunts.

En 2010, les documents de présentation du budget3, sur lesquels portait le vote du

conseil d’administration, étaient conformes au modèle réglementaire mais incomplets en l’absence des annexes relatives au tableau des effectifs et à l’état détaillé de la dette.

A compter de l’exercice 2011, l’office ne constitue plus la liasse budgétaire et les

délibérations de vote du budget par le conseil d’administration4 ne comportent plus qu’un rapport présentant des explications et des tableaux relatifs à l’évolution des charges et produits prévisionnels, à la formation de l’autofinancement et la mention du vote du conseil d’administration sans qu’aucun document respectant le cadre réglementaire ne soit présenté, ni constitué.

Ainsi, la chambre relève le manquement de l’OPH Aube Immobilier qui, de 2011 à

2014, ne produit plus le budget sous la forme prévue. Le conseil d’administration a adopté ainsi le budget sans disposer des éléments obligatoires ce qui met en cause la validité du vote.

L’absence de décisions modificatives

L’article R. 423-25 du CCH précise qu’un suivi régulier de l’exécution budgétaire assuré

en cours d’exercice « par l’établissement d’états comparatifs des recettes et des dépenses par rapport aux prévisions » doit être présenté au moins une fois par an au conseil d’administration. Lorsque l’état comparatif fait apparaître un bouleversement de l’économie générale du budget, il est prévu que le conseil d’administration doit prendre une décision modificative rétablissant l’équilibre dans le délai d’un mois. Pour les OPH à comptabilité de commerce, le bouleversement de l’économie générale du budget s’apprécie selon les mêmes dispositions que pour les OPH soumis aux règles de la comptabilité publique fixées par l’arrêté du 19 décembre 2008 : « L’économie générale du budget est considérée comme bouleversée lorsque la prévision actualisée de la capacité d’autofinancement est inférieure de 10 % ou supérieure de 20 % à la dernière prévision approuvée par le conseil d’administration ou lorsque la prévision actualisée du prélèvement sur le fonds de roulement est supérieure de 10 % à la dernière prévision approuvée par le conseil d’administration ».

Le conseil d’administration n’ayant pas connaissance lors du vote du budget de

l’ensemble des conditions de son équilibre, notamment la prévision de prélèvement sur le fonds de roulement en l’absence du tableau de financement prévisionnel des emplois et des

3 Délibération du 19 février 2010 4 Délibérations des 18 février 2011, 27 février 2012, 22 février 2013 et 21 février 2014



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ressources, il n’est pas en mesure d’apprécier les conditions de bouleversement de l’économie générale sur ce point.

Lors du vote des orientations budgétaires5 du budget N+1 intervenant en octobre, le

directeur général présente au conseil d’administration un « tableau de synthèse » comprenant un comparatif « réalisé projeté » des recettes et des dépenses votées au budget. Si l’évolution de l’autofinancement en pourcentage n’y figure pas, elle constitue un bouleversement de l’économie générale du budget qui nécessitait l’intervention d’une décision modificative approuvée par le conseil d’administration en 2010 et 2012 .

Tableau 1 : Autofinancement net HLM

En milliers d’€ 2010 2011 2012 2013

Budget 3 629 5 304 4 475 4 822

Réalisé projeté DOB 5 149 5 168 5 927 5 304

Ecart en % 41,9 % - 2,6 % 32,4 % 10,0 %

Compte financier 5 245 5 285 5 864 5 244 Source : OPH

Pourtant, au cours de la période aucune décision modificative n’a été adoptée. La chambre rappelle les dispositions de l’article R. 423-25 du CCH selon lesquelles en

cas de bouleversement de l’économie générale du budget, le conseil d’administration doit adopter une décision modificative dans le délai d’un mois, pour rétablir l’équilibre.

6.3 La qualité de l’information financière

Etat de l’actif du compte financier

En 2013, comme sur toute la période, l’annexe réglementaire du compte financier relative au « récapitulatif des immobilisations » (Annexe VII, fiches 1 à 12 et 17) n’est pas renseignée de manière exhaustive et ne présente pas le détail par opérations, contrairement aux indications de l’instruction comptable n° 95-7 modifiée par l’avenant n° 98-4 applicable aux OPH à comptabilité de commerce qui précise que « cet état est un descriptif des immobilisations de l’organisme » et que « les données de l’état de l’actif doivent en toute logique concorder avec celles figurant dans l’inventaire que doit tenir l’organisme ».

Afin de garantir la qualité et l’exhaustivité de l’information financière, la chambre

rappelle au directeur général l’obligation de veiller à produire un état de l’actif détaillé en annexe du compte financier conformément à la réglementation en vigueur.

Conformité du calcul du fonds de roulement

En application des dispositions de l’article R. 423-7 du CCH et à l’arrêté interministériel

du 21 janvier 2009, le budget d’un OPH à comptabilité de commerce doit comporter une estimation pluriannuelle du fonds de roulement qui est calculé en prenant en compte les emplois et ressources stables, avant affectation du résultat.

5 Cf. débat d’orientation budgétaire (DOB) 2011, DOB 2012, DOB 2013 et DOB 2014



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Lors de l’approbation du compte financier, le directeur général présente au conseil

d’administration un calcul du fonds de roulement disponible au 31 décembre dans une annexe complémentaire au compte financier relative au calcul des équilibres bilanciels6.

Toutefois, le mode de calcul du fonds de roulement disponible par Aube Immobilier ne

prend pas en compte les données du bilan relatives aux réserves foncières, aux « autres dépréciations d’actifs – c/39, c/49 et c/59 »7 et aux intérêts compensateurs, en retranchant les amortissements courus non échus (ACNE) et les subventions à recevoir des ressources stables, et en omettant les charges à répartir et les éventuelles primes de remboursement des obligations et les dépenses préliminaires.8

Tableau 2 : Les écarts de calcul du fonds de roulement

En milliers d’€ 2010 2011 2012 2013

TOTAL DES RESSOURCES STABLES (I) 523 829 558 734 613 943 644 348

TOTAL DES EMPLOIS STABLES (II) 495 435 530 590 568 002 597 770

Fonds roulement disponible (FR) calcul réglementaire 28 394 28 144 45 942 46 579

FR annexe comptes financiers Aube Immobilier 12 753 14 614 24 376 23 941

Ecart -15 642 -13 531 -21 565 -22 638

Sources : Calcul CRC /bilans comptables

Même si selon le directeur général d’Aube Immobilier, la méthode utilisée pour le calcul

du fonds de roulement est celle retenue par la Fédération des OPH pour l’élaboration des dossiers individuels de situation (DIS), la chambre rappelle que cette méthode ne peut pas se substituer au droit positif dans les documents réglementaires.

Provisions pour gros entretien

Le taux de couverture des travaux de gros entretien (enregistrés au compte 6152) par

la provision gros entretien (PGE) est faible (0,5 an).

Tableau 3 : Les provisions pour gros entretien

Au 31/12 2010 2011 2012 2013 Evolution

Gros entretien (c/6152) 3 672 3 731 4 135 3 587 - 2 %

Provision pour gros entretien (c/1572) 1 666 1 356 1 522 1 642 - 1 %

Taux de couverture (en nombre d'années) 0,5 0,4 0,4 0,5 1 % Source : Comptes de résultats, Annexe V tableau 7 et Annexe X des comptes financiers

6 Annexe complémentaire aux comptes financiers 2010, 2011, 2012 et 2013 7 Correspondant au cas d’espèce aux dépréciations des comptes de tiers compte 49 8 Voir annexe 1



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Les rapports du commissaire aux comptes expliquent cette situation par les difficultés que rencontre l’office dans la programmation des travaux de gros entretien, ainsi que dans l’évaluation et la fluctuation de la provision.

L’examen des différents documents de programmation au cours de la période - Plan

stratégique de patrimoine (PSP) 2010-2015 (obligatoire), les plans pluriannuels de gros entretien successifs depuis 20109 et le Plan à moyen terme financier (PMT)10- fait apparaître un manque de définition des travaux de gros entretien et des incohérences entre les différents outils de programmation.

Ainsi, alors que les principes généraux de l’élaboration du PSP recommandaient

s’agissant du diagnostic technique, de distinguer en matière de projection de travaux ceux qui résultent du gros entretien (GE) et de l’investissement, l’analyse des résultats par axe qui suit relève l’incapacité de l’office à opérer cette distinction : « la part des montants inhérents aux travaux pour maintien en parfait état des programmes (gros entretien) de celle au titre de l’amélioration technique et fonctionnelle des programmes (investissement) n’a pu être appréhendée et clairement distinguée pour chacun des groupes ». Par ailleurs, l’analyse des enjeux techniques met en évidence des « dépenses transverses qui représentent environ 40 % des dépenses globales de travaux ». Finalement, malgré ces difficultés, la synthèse financière des arbitrages du PSP présente pour 2010-2015 une « simulation de l’équilibre financier du patrimoine existant », dont un extrait est reproduit ci-dessous, distinguant l’entretien courant non récupérable (NR), le gros entretien non programmé et le gros entretien programmé (part exploitation).11

Tableau 4 : PSP 2010/2015 (septembre 2009)

En milliers d’€ 2010 2011 2012 2013

Entretien courant NR 1 273 1 324 1 377 1 432

GE/GR non programmé 2 373 2 468 2 566 2 669

GEGR programmé (part exploitation) 412 452 603 540

Sous/total GE 2 785 2 920 3 169 3 209

Sources : OPH, Extrait de la simulation de l'équilibre financier du patrimoine existant.

Au regard des dépenses de gros entretien réalisées, l’office paraît en décalage avec les prévisions de son PSP.

Les plans pluriannuels de gros entretien d’Aube Immobilier, dénommés également

plans d’actions programmées (PAP), documents réglementaires sur lesquels s’appuie le calcul de la PGE, couvrent une période triennale et sont en principe glissants (2010-2012, 2011-2013, 2012-2014, 2013-2015 et 2014-2016). Ils sont établis par le service patrimoine mais ne font pas l’objet d’une approbation par le conseil d’administration qui est informé du montant des enveloppes de crédits concernés dans le cadre de la procédure budgétaire sans avoir connaissance du détail des travaux.

9 PP GE 2010-2013 ; PP GE 2014-2016 10 Nouvel outil de pilotage financier développé par l’Union Sociale pour l’Habitat PMT 2010 ; PMT 2011, PMT 2012 ;

PMT 2013 11 PSP 2010-2015 p.32



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A partir du PAP 2011-2013, les plans ne précisent plus l’année de programmation des travaux au-delà de la première année du PAP et, surtout, chaque année, le service patrimoine modifie ses priorités et refond complètement la programmation sur trois ans sans qu’aucune suite ne soit donnée aux travaux précédemment programmés et abandonnés. Cette réinitialisation de la programmation triennale chaque année révèle une absence de vision à moyen terme de l’office s’agissant des travaux de gros entretien.

De plus, le taux de réalisation annuel du PAP varie autour de 60 %, à l’exception de

l’année 2013 à 84 %, le gros entretien programmé réalisé représentant au plus 12 % de l’ensemble de ces travaux qui sont pour la plupart entrepris hors programme. En effet, si l’office procède au réajustement de la provision chaque année conformément au PAP actualisé, une grande partie de la provision actualisée fait l’objet d’une reprise sans avoir été utilisée.

Tableau 5 : Travaux de gros entretien et mouvements sur PGE

C/6152 Gros entretien sur biens immobiliers

En milliers d’€ 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Totaux

Dépenses GE inscrites au plan réalisées et imputées au c/6152 au 31/12

274 257 320 422 1 273

Dépenses GE hors plan au c/6152 au 31/12

3 398 3 473 3 814 3 165 13 851

Total dépenses GE plan et hors plan au 31/12

3 672 3 731 4 135 3 587 15 124

GE programmé réalisé/prévu au PAP 57 % 55 % 68 % 84 %

GE programmé réalisé/ total GE 7 % 7 % 8 % 12 %

Mouvements sur la PGE

Reprises opérées sur la provision initiale au titre des dépenses réalisées

274 257 320 422 1 273

Reprises opérées sur la provision initiale devenue caduque

204 208 148 81 640

Montant de la reprise totale 477 465 469 502 1 913

Travaux annuels GE prévus au plan

En 2009 477 450 361 1 288

En 2010 465 576 625 1 666

En 2011 469 383 505 1 356

En 2012 502 480 540 1 522

En 2013 519 525 598 1 642 Source : Office public de l’habitat Aube immobilier

La chambre relève que, faute de véritable plan de gros entretien, la provision

correspondante n’est pas justifiée. La chambre demande à l’office de revoir la conception et la réalisation du plan

pluriannuel de gros entretien en intégrant une partie des travaux des agences récurrents donc prévisibles, d’affiner la programmation des travaux par ensembles et surtout d’assurer un suivi de la programmation détaillée d’un exercice sur l’autre afin d’améliorer la vision à moyen terme du gros entretien ainsi que la sincérité de la provision constituée.

Selon le directeur général d’Aube immobilier, le PSP 2016-2023 approuvé par le

conseil d’administration du 9 mai 2015 intègre un suivi amélioré de la programmation et des décisions d’arbitrage en découlant.



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Comptabilisation des subventions d’investissement

Malgré les observations de la Miilos qui relevait, dans son rapport de septembre 2009,

« des subventions d’investissement enregistrées à la demande de versement du 1er acompte et non pas à la notification de la subvention » et des remarques similaires de son commissaire aux comptes, Aube immobilier a persisté dans cette pratique jusqu’en 2012 « afin d’éviter des retraitements de passif d’un exercice à l’autre, et des mouvements de dotations-reprises exceptionnelles en cas de modification de l’assiette subventionnable ».

Depuis 2012, l’office comptabilise les subventions reçues dès leur notification. Toutefois, il n’a pas « modifié les fiches de situation, qui fonctionnent toujours suivant

l’ancien principe » de prise en compte des subventions au moment de leur encaissement contrairement aux dispositions de l’instruction comptable.

De plus, si la situation bilancielle retrace bien les engagements, l’office procède à un

retraitement de l’analyse financière de ces montants et ce faisant présente un état de l’analyse du fonds de roulement et du besoin en fonds de roulement non réglementaire et non comparable à l’ensemble des offices.

La chambre prend acte de la mise en conformité depuis 2012 de l’enregistrement

comptable des subventions dès leur attribution et rappelle l’obligation de respecter l’ensemble des dispositions de l’instruction comptable n° 95-7 modifiée par l’avenant n° 98-4 applicable aux offices à comptabilité de commerce relatives à la prise en compte des subventions d’investissement dans les annexes du compte financier.

6.4 Conclusion sur la fiabilité des comptes La chambre rappelle à l’office la nécessité de veiller à respecter l’ensemble de la

réglementation relative au cadre financier des OPH, notamment par une présentation régulière du budget et des comptes financiers afin d’assurer en toute transparence l’information du conseil d’administration, à qui il appartient de définir la stratégie financière de l’office et qui doit être informé de ses résultats.

Pour l’avenir, l’office devra intégrer les dernières modifications des règles financières

et comptables applicables aux offices publics de l'habitat (OPH) et aux sociétés d'habitation à loyer modéré (HLM), introduites par le décret n° 2014-1151 du 7 octobre 2014 qui harmonisent et unifient le cadre financier et comptable applicable aux organismes HLM. Ce nouveau cadre, qui est entré en vigueur à compter de l’exercice 2014, conduit notamment à supprimer le régime des amortissements dérogatoires. 7 LA SITUATION FINANCIERE

7.1 Les produits d’exploitation

Au cours de la période 2010-2013, l’activité d’Aube Immobilier s’accroit de 12 %, le total des produits d’exploitation représente en 2013 près de 53 M€. Toutefois, cette progression est la résultante de deux tendances contraires. En effet, l’office connaît une baisse des produits de son activité aménagement-accession de 57 %, et une réduction de la production stockée de 66 % concomitamment à un recentrage sur son cœur de métier de



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bailleur social. En effet, selon le rapport de gestion 2013, les exercices 2012 et 2013 ont été marqués par « un fort ralentissement de la demande de terrains à bâtir » et la « fin des dispositifs fiscaux d’incitation à l’acquisition neuve », « l’activité de VEFA d’Aube Immobilier est à l’arrêt total » et la marge dégagée sur l’activité « accession » a enregistré une baisse de 69 % entre 2012 et 2013 (225 milliers d’€ contre 725 l’année précédente).

Tableau 6 : Evolution des produits d’exploitation

En milliers d’€ 2010 2011 2012 2013 Evolution

Produits des activités (a) 50 336 50 598 52 147 52 925 5 %

dont vente de terrains lotis 5 047 3 943 3 576 2 155 - 57 %

dont récupération des charges locatives 5 209 5 534 5 908 6 435 24 %

dont loyers 39 007 40 617 42 244 43 892 13 %

dont prestations de services 527 503 419 443 - 16 %

Production stockée (b) - 4 350 - 3 852 - 2 197 - 1 479 - 66 %

Production immobilisée (c) 546 1 277 370 537 - 2 %

Subvention d'exploitation (d) 111 7 - 11 - - 100 %

Reprises / amortissements et provisions (e) 729 997 659 984 35 %

Transferts de charges d'exploitation (f) 35 - - - - 100 %

Total produits exploitation (a+b+c+d+e+f) 47 408 49 027 50 968 52 966 12 % Source : Comptes de résultats des comptes financiers

La progression de 13 % du produit des loyers qui passent de 39 M€ à 43,9 M€ est équivalente à celle de la période quadriennale précédente, celle de la récupération des charges, qui passe de 5,209 M€ à 6,435 M€, étant plus soutenue à 24 % (contre 17,3 % la période précédente).

Ce recentrage de l’activité sur le métier de bailleur social se traduit par un

accroissement de la part des loyers et de la récupération des charges dans le total des produits d’exploitation, qui représente 50,3 M€ sur 52,9 M€, soit 95 % des produits d’exploitation en 2013, contre 90 % fin 2009.

Tableau 7 : Loyers et charges


Récupération des charges locatives (703) 5 209 5 534 5 908 6 435 24 %

Loyers (704) 39 007 40 617 42 244 43 892 13 %

Loyers + charges 44 217 46 151 48 152 50 327

Total des produits d'exploitation 47 408 49 027 50 968 52 966 12 %

Part loyers et charges / produits exploitation 93 % 94 % 94 % 95 % 2 %

Source : Comptes de résultats des comptes financiers

L’augmentation du produit des loyers de 13 % résulte notamment de l’accroissement du parc locatif de 8 % sur la période au rythme moyen de 235 logements supplémentaires par an.



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Comme pour la période précédente, Aube Immobilier présente un taux de vacance au 31 décembre qui progresse sur les trois dernières années mais qui demeure peu élevé. Selon le dossier individuel de situation, l’office se place au 74ème rang sur 261 avec un taux de 2,9 % en 2012, la moyenne nationale se situant à 4,7 %. L’estimation des pertes dues à la vacance correspond à 2,6 % des produits locatifs en 2012 contre 5,1 % en moyenne pour l’ensemble des offices.

Tableau 8 : Vacance des logements

Au 31/12 2 010 2 011 2 012 2 013 Evolution

Nombre logements locatifs (hors foyer et résidences universitaires)

9 224 9 472 9 687 9 928 8 %

Nombre logements vacants* 173 225 279 284 64 %

Taux de vacance 1,9 % 2,4 % 2,9 % 2,9 % 53 %

* Y compris vacance technique Source : Comptes financiers - Annexe VI

Le loyer moyen par logement progresse de 4,5 % sur quatre ans par l’application sur la période d’une hausse équivalente à celle de l’IRL (indice de référence des loyers) du troisième trimestre de 2010 à 2012 et légèrement inférieure à l’IRL en 2013 (limitée à 1,9 % contre 2,15 %).

Tableau 9 : Evolution des logements et des loyers

Au 31/12 2 010 2 011 2 012 2 013 Evolution


9 224 9 472 9 687 9 928 8 %

Loyers (704) 39 007 421 40 616 693 42 244 256 43 891 885 13 %

Loyer/logement 4 229 4 288 4 361 4 421 4,5 %

Source : Comptes financiers

7.2 Les charges d’exploitation

Contrastant fortement avec le constat du contrôle précédent qui faisait ressortir une maîtrise des charges d’exploitation dont la progression était limitée à un peu plus de 1 %, la période 2010 à 2013 enregistre un taux de progression des charges d’exploitation de 17,5 %.

Bien que cette hausse soit répartie sur l’ensemble des charges, elle résulte surtout d’une augmentation de 27,5 % des dotations aux amortissements et provisions, qui représentent 36 % des charges fin 2013, la hausse étant notamment due aux amortissements locatifs liés à la mise en service de nouveaux logements et à une provision pour le désamiantage.



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Tableau 10 : Evolution des charges d’exploitation


Consommation en provenance des tiers (a) 12 432 12 366 14 157 13 813 11 %

dont sous-traitance générale c/611 2 415 2 459 2 722 2 894 20 %

dont entretien & réparations courants/ biens immob. locatifs c/6151

1 068 1 188 1 208 1 287 21 %

dont gros entretien/biens immob. c/6152 3 672 3 731 4 135 3 587 - 2 %

Impôts, taxes & versements assimilés (b) 4 402 4 956 5 088 5 308 21 %

dont taxes foncières 2 946 3 571 3 536 3 641 24 %

Charges de personnel (c) 5 372 5 495 5 592 5 823 8 %

dont salaires & traitements 3 815 3 879 3 914 4 090 7 %

dont charges sociales 1 556 1 616 1 678 1 733 11 %

Dotations aux amortissements & provisions (d) 11 286 11 963 12 929 14 393 27,5 %

Autres charges de gestion courante (e) 187 141 232 236 27 %

Total charges d'exploitation (a+b+c+d+e) 33 680 34 920 37 998 39 574 17,5 % Source : Comptes de résultats des comptes financiers

Fin 2012 selon le DIS, les dépenses d’exploitation d’Aube Immobilier avec

4 089 €/logement sont supérieures de 13 % à la valeur médiane de l’ensemble des offices qui se situe à 3 613 €/logement.

Les charges de personnel

Les charges de personnel enregistrent une hausse de 8 % équivalente à la période précédente, tandis que les charges de personnel non récupérables augmentent de 9 % à effectifs quasiment stables (143 agents contre 141 en début de période).

Tableau 11 : Evolution des charges de personnel


Salaires et traitements NR 3 516 3 588 3 634 3 796 8 %

Charges sociales NR 1 421 1 475 1 546 1 590 12 %

Total charges de personnel non récupérables 4 937 5 063 5 180 5 386 9 %

Variation 3 % 2 % 4 %

Effectifs 141 143 142 143 1 %

Nombre de logements 9 375 9 472 9 687 9 928 6 %

Charges personnel NR/ logement 527 535 535 542 3 %

Loyers (704) 39 007 421 40 616 693 42 244 256 43 891 885 13 %

Charges personnel NR/ loyers 13 % 12 % 12 % 12 % 12 %

Source : Comptes financiers

Selon les données du DIS, fin 2013, les frais de personnels d’Aube Immobilier (hors régie et GIE Delaporte), qui représentent 11 % des loyers et 479 €/logement, placent l’office en situation favorable par rapport à la médiane des offices qui se situe à 17 % des loyers et 652 €/logement.



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La taxe foncière

Depuis la précédente période, le poids des « impôts, taxes et versements assimilés » et parmi ces derniers de « la taxe foncière », qui représentent respectivement 13 % et 9 % de l’ensemble des charges d’exploitation, reste inchangé.

Avec une charge équivalant à 358 €/logement fin 2013 selon le dernier DIS publié, la

fiscalité locale pèse moins sur les charges d’exploitation d’Aube Immobilier que pour la médiane des offices qui se situe à 452 €/logement.

Tableau 12 : Evolution de la taxe foncière


Taxe foncière NR 2 890 3 506 3 453 3 552 23 %

% loyers 7,4 % 8,6 % 8,2 % 8,1 % 9 %

Logements assujettis 7 141 7 170 7 267 7 288 2 %

Logements en ZUS 830 826 823 819 - 1 % Source : Comptes de résultats des comptes financiers

L’entretien du patrimoine

Fin 2013, les dépenses d’entretien courant ont progressé de 21 % sur la période, et celles de gros entretien reviennent au niveau de 2010 après une progression marquée jusqu’en 2012.

Cette évolution va dans le sens des orientations stratégiques en matière de politique

patrimoniale du PSP 2010-201512 s’agissant du « maintien d’un bon état de sécurité du bâti et du bon fonctionnement des groupes immobiliers » et de « l’effort de dépenses porté sur les travaux programmés sur 2010 et 2011 », et pour le reste de la période (2012 à 2015), sur « la réduction des dépenses techniques et de l’entretien courant ».

Tableau 13 : Evolution des dépenses d’entretien


Entretien & réparations courants ( c/6151) 1 068 1 188 1 208 1 287 21 %

Gros entretien (c/6152) 3 672 3 731 4 135 3 587 - 2 % Source : Comptes de résultats des comptes financiers

Fin 2012, comparé à l’ensemble des offices le niveau d’effort d’entretien du parc, y compris les travaux en régie, place Aube Immobilier avec 437 €/logement au-dessus de la médiane des offices qui se situe à 341 €/logement.

12 PSP p.29



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7.3 Les équilibres bilanciels

Rapportée à la précédente période, la structure du bilan évolue dans le sens d’une amélioration de l’équilibre entre les actifs immobilisés et les stocks, d’une part, et les fonds propres, d’autre part.

En effet de 2010 à 2013, les immobilisations progressent de 22 %, de 337 M€ à

413 M€. L’office a livré 1 100 logements sur la période, pour un montant global de travaux de 127 M€, financés à 7 % sur fonds propres, 88 % par l’emprunt et 4 % de subventions.13

Le besoin de financement des stocks des opérations d’aménagement (zone

d’aménagement concerté (ZAC) et hors ZAC) passe de 15,7 M€ à 17,4 M€, en augmentation de 11 %, besoin couvert par la mobilisation de lignes de crédits à moyen terme sur toute la période d’un montant variant entre 15,5 M€ et 15 M€, dont les charges sont imputées à chaque opération. Fin 2013, les stocks des opérations d’aménagement mobilisent 2,5 M€ de fonds propres.

Les fonds propres notoirement insuffisants en fin de période précédente, enregistrent

une progression notable de 65 %, passant de 41,2 M€ à 68,1 M€, mais leur masse ne représente que 16 % des immobilisations et du stock, contre 11 % précédemment. Fin 2013, les fonds propres représentent 13 % de l’ensemble des ressources, taux inférieur à la moyenne de l’ensemble des offices qui se situe autour de 30 % en 2012.

Contrairement aux attentes de l’office à l’issue de la période précédente, le ralentissement marqué de la demande de terrain à bâtir et la fin de certains dispositifs fiscaux d’incitation n’ont pas favorisé la commercialisation de certains lotissements, ni amélioré la situation des fonds propres dans les proportions attendues. En conséquence le recours à l’emprunt est toujours important.

Enfin, une ligne de trésorerie pour un montant de 31,8 M€ figure au bilan de l’office fin 2013, alors que le montant des valeurs mobilières de placement s’établit à 41,3 M€.

Il ressort des données relatives aux équilibres bilanciels hors opérations d’aménagement figurant aux comptes financiers 2010 à 2013, un fonds de roulement en progression importante + 88 %, un besoin en fonds de roulement stable, et une augmentation notable de la trésorerie de 58 %.

7.4 La gestion de la trésorerie

Aube immobilier a souscrit sur la période plusieurs lignes de trésorerie pour faire face à ses besoins courants, préfinancer certaines opérations avant de mobiliser des emprunts, assurer le portage d’opérations en ZAC, en bénéficiant du faible niveau des taux d’intérêt monétaires et de marge de l’ordre d’un demi-point.

Pour la gestion de trésorerie, le directeur général de l'office et le directeur général adjoint responsable du pôle financier disposent d'une délégation de signature conformément à la délibération du conseil d'administration du 26 octobre 2012 dans la limite annuelle maximale de 70 M€.

13 Opérations livrées 2010-2013



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Ce montant important s’explique par une politique de souscription de lignes de trésorerie dans le but de générer des produits financiers en replaçant les fonds ainsi mobilisés à court terme sur des placements à moyen et long terme.

Le rapport de gestion de l’exercice 2013 d’Aube immobilier précise que cette stratégie permet d’engendrer des produits financiers nettement supérieurs aux couts de portage, grâce à des comptes sur livret rémunérés. 14

Le tableau figurant en annexe15 transmis par Aube immobilier détaille sur la période les principaux placements opérés.

Par ailleurs, à partir du bilan de l’office hors ZAC, l’évolution de cette politique de placements de trésorerie peut être reconstituée.

Tableau 14 : Placements, disponibilités et lignes de trésorerie


Valeurs mobilières de placement (cpte 50) 8 679 13 524 43 635 41 335 376 %

Disponibilités 11 253 11 064 6 233 23 125 106 %

Ligne de trésorerie (cpte 518) - 5 000 18 497 31 815 Source : données du bilan non consolidé

Tableau 15 : Evolution des produits financiers

En milliers d’€ 2010 2011 2012 2013

c/763 Intérêts Ets financiers 173 645 894 842

c/764 Revenus VMP 136 226 903 916

c/767 Produits net cession VMP 3 13 18 -

Total 312 884 1 815 1 757 Source : comptes financiers

D’après les données issues du DIS, les produits financiers pour 2013, avec un montant de 129 €/logement, plaçaient Aube immobilier au 9ème rang sur 263 offices, la médiane étant à 37 €/logement.

La chambre rappelle qu’un office public de l’habitat n’a pas vocation à emprunter

auprès de banques sous forme de tirages de lignes de trésorerie pour ensuite placer les fonds obtenus, notamment sur des comptes sur livret. Ces pratiques, qui concernent chaque année plusieurs dizaines de millions d’euros sont contraires, d’une part, à la loi bancaire du 24 janvier 1984 modifiée qui interdit à toute personne autre qu’un établissement de crédit d’effectuer des opérations de banque, d’autre part, au principe de spécialité qui s’impose aux établissements publics comme l’a rappelé l’office dans le cadre des contentieux qu’il a engagé auprès des banques avec lesquelles il a souscrit des swaps et emprunts structurés.

14 Page 48 15 ANNEXE 2



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7.5 Les soldes intermédiaires de gestion

Si de 2010 à 2013 le résultat de l’exercice est multiplié par trois en fin de période, cette progression ne résulte pas de l’activité de l’établissement mais d’une amélioration circonstancielle du résultat financier et du résultat exceptionnel.

En effet, avec le ralentissement du marché, la marge sur accession est en baisse

de 78 % et celle sur le locatif suit la courbe d’augmentation des loyers de 4 %, ce qui stabilise la marge brute totale. L’augmentation des charges de maintenance et d’entretien du patrimoine entraine une baisse de la valeur ajoutée de 8 % et la progression des charges de personnel pèse sur l’excédent brut d’exploitation qui diminue de 20 %. In fine, le résultat d’exploitation enregistre une baisse de 38 % sur la période.

En fin de période, le produit des valeurs mobilières de placement portées à 41,3 M€ et

une reprise sur provisions financières consécutive à la diminution du risque sur des contrats swaps de couverture d’emprunts indexés sur le livret A permettent à l’office d’obtenir un résultat financier positif en 2013.

Le résultat exceptionnel progresse grâce à la marge dégagée par la vente de

patrimoine (2,5 M€ en 2013 en augmentation de 160 % par rapport à 2012).

Tableau 16 : Evolution des soldes intermédiaires de gestion

En milliers d’€ 2010 2011 2012 2013

Marge brute/ accession 1 056 1 018 732 228

Marge brute/ locatif 21 316 20 868 21 089 22 116

Productions diverses 743 887 789 867

Marge brute totale 23 116 22 773 22 610 23 212

Valeur ajoutée 12 348 11 187 10 406 11 415

EBE 6 955 5 672 4 840 5 558

Résultat d'exploitation 5 897 5 116 3 428 3 683

Résultat financier - 3 335 - 1 447 - 3 294 990

Résultat courant 2 562 3 669 134 4 673

Résultat exceptionnel 75 1 305 2 263 3 238

Résultat de l'exercice 2 637 4 973 2 397 7 911

Source : Annexe XII comptes financiers

7.6 L'autofinancement

L'autofinancement (CAF) représente les ressources générées par les activités d'exploitation et l’autofinancement net correspond à l’autofinancement brut après déduction des remboursements d'emprunts locatifs.

Pour Aube Immobilier, l’autofinancement net, qui avait enregistré une forte progression

au cours de la période précédente, se maintient entre 2010 et 2013 à un niveau supérieur aux prévisions du PSP, avec une moyenne de 5,2 M€ tandis que le PSP prévoyait une progression pour atteindre 4,3 M€ en 2015. A compter de 2013, l’autofinancement net HLM, qui représente 520 €/logement, place Aube Immobilier en position favorable par rapport à la médiane des offices qui se situe à 387 €/logement.16

16 Cf. DIS 2012



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Tableau 17 : Evolution de l’autofinancement


CAF (PCG) 15 412 16 483 16 568 16 387 6 %

- emprunts locatifs 9 718 10 649 10 368 10 885 12 %

- Amort. Intérêts comp. 449 549 336 258 - 42 %

Autofinancement net HLM 5 245 5 285 5 864 5 244 0 % Source : Annexe XIII comptes financiers

Malgré une baisse du ratio d’autofinancement net HLM en 2013, la situation de l’office demeure favorable.

Tableau 18 : Evolution de l’autofinancement et des charges locatives


Autofinancement net HLM 5 245 5 285 5 864 5 244 0 %

Produits activité( hors récupération charges locatives)

42 199 43 493 45 060 46 531 10 %

Produits financiers 1 319 2 064 2 054 3 852 192 %

Ratio d'autofinancement net HLM 12 % 12 % 12 % 10 % Source : Annexe XI et XIII comptes financiers

7.7 La dette

L’évolution de la dette

Sur la période, la dette continue la progression relevée lors du précédent examen de la gestion de la chambre tant au niveau de l’encours (+22 %) que de l’annuité (+ 17 %) et des intérêts (+ 23 %).

Tableau 19 : L’endettement et l’annuité

2010 2011 2012 2013

Encours de prêts 293 984 374 € 313 088 616 € 344 639 752 € 359 109 236 €

Annuité totale 18 225 384 € 20 394 938 € 20 672 171 € 21 359 993 €

Annuité/Loyers 46,69 % 50,21 % 48,93 % 48,67 %

Moyenne/lgt 1 984 € 2 153 € 2 134 € 2 151 €

Intérêts 8 507 555 € 9 739 892 € 10 303 844 € 10 469 776 €

Intérêts/loyers 21,79 % 23,98 % 24,39 % 23,85 % Source : compte financier 2013

Selon les données issues du DIS17, la valeur médiane pour l’ensemble des offices est

de 37,7 % pour le rapport annuité/loyers et l’annuité par logement de 1 463 €, plaçant ainsi Aube immobilier au 256ème rang. Toujours selon le DIS, le taux d’intérêt des emprunts d’Aube Immobilier ressort en 2013 à 3,6 % au lieu de 2,9 % pour l’ensemble des offices plaçant Aube immobilier au 248ème rang sur 263.

17 Version du 27 novembre 2014



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D’après le compte financier 2013, le taux moyen du coût de la dette ressort pour cette année 2013 à 2,92 % hors swaps et 3,33 % avec swaps.

La chambre relève que si l’augmentation de l’encours et de l’annuité peut s’expliquer

par l’effort de construction réalisé, ces investissements ne justifient pas que les autres indicateurs d’endettement continuent de se dégrader atteignant des niveaux qui situent toujours Aube immobilier en position peu favorable comparée aux autres offices, avec en particulier un écart de plus de 10 points pour le ratio annuité sur loyers.

Structure de la dette

Près des trois quarts des prêts sont souscrits à taux variable et indexés sur le taux du

livret A.

Des emprunts structurés

La chambre régionale des comptes lors de son précédent contrôle mentionnait que les emprunts structurés, à haut risque financier, atteignaient 27 % de l’encours en 2008.

Si les neuf emprunts structurés sont toujours dans le stock, leur part dans l’encours

diminue. Au 31 décembre 2013, 17,4 % de l’encours total de sa dette est constitué par des emprunts structurés. Ce type d’emprunts représentait 18,6 % de l’encours au 31 décembre 2012. Le capital restant dû est de 62,3 M €.

Les taux nominaux ont été appliqués sur la période à l’exception de 2010 où les frais

financiers ont été majorés de 319 000 €18. La durée de la dette à taux structurés est un peu plus courte que celle du reste de la

dette avec 22 ans contre 27 pour la globalité de la dette. Les instructions comptables des offices ayant été modifiées par une circulaire du

29 janvier 2013 « relatives à la gestion de la dette des offices publics de l’habitat (OPH) » applicable à compter de l’exercice 2012, Aube immobilier produit dorénavant une situation détaillée des produits structurés qu’il détient.

D’après le DIS en 2013 Aube immobilier avec son encours de prêts structurés était le

4ème OPH sur 118 à recourir à ce type d’emprunts, la médiane était à un niveau dix fois inférieur.

Outre le surcoût de 319 000 € généré en 2010 par ces emprunts structurés, la chambre

relève que leur poids dans la dette d’Aube immobilier soit près de 18 % au 31 décembre 2013, continue de lui faire courir des risques importants pendant encore une vingtaine d’années. Ces risques peuvent être mesurés notamment par le montant de l’indemnité actuarielle valorisée dans les comptes de l’office à 16,3 M€ au 31 décembre 2013 que l’office devrait verser aux différentes banques concernées pour se défaire de ces emprunts, cette somme venant s’ajouter au capital restant dû (62,32 M€ au 31 décembre 2013).

Les swaps

Depuis 2006, Aube immobilier dispose de contrats de couverture d’échange de taux,

autrement dit, des swaps, souscrits pour diversifier son exposition au risque de taux par

18 Source : rapport de gestion 2010 p. 41 « après avoir généré une économie de 227 000 € en 2009 ».



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rapport à l’évolution du livret A. Au 31 décembre 2013, cinq contrats, de 10 M€ de notionnel chacun, figuraient dans les comptes de l’OPH.

Pour l’exercice 2013, Aube immobilier a opéré une reprise de provisions de 1,961 M€

sur le montant total des provisions constituées lors des exercices antérieurs. Au 31 décembre 2013, la provision totale inscrite au bilan de l’exercice est de 11,192 M€ contre 13,152 M€ au 31 décembre 2012 pour un montant total de 50 M€ de contrats de couverture.

D’après les données issues du DIS, l’encours de la dette couverte par des swaps était

en 2013 de 14,5 % pour une médiane nationale de 9,4 %. Sur la période 2010-2013, le bilan des cinq swaps souscrits représente une perte de plus de 5 M€.

Les pertes générées sur les emprunts structurés et les swaps ainsi que les risques

apparus ont conduit Aube Immobilier à faire analyser ces produits par des cabinets spécialisés et à s’entourer des conseils d’un cabinet d’avocats, pour finalement intenter quatre recours contentieux en septembre 2013 contre les banques concernées.

Les recours contentieux

En septembre 2013, Aube Immobilier a déposé quatre recours contentieux devant les juridictions commerciales compétentes contre les banques :

- pour la vente de contrats de swaps en septembre 2006 et juillet 2007 chacun reposant

sur un notionnel de 10 M€ sur 10 ans, - pour les huit emprunts structurés conclus entre 2006 et 2008 pour 62 M€, - pour la vente de trois contrats de swaps entre novembre 2006 et janvier 2008 d’une valeur

unitaire de 10 M€, - pour le contrat d’emprunt structuré de 8 451 918 € souscrit en 2008 sur une durée de

27 ans. Les principaux arguments évoqués contre les banques par Aube Immobilier pour tenter

de faire annuler par le juge ces contrats d’emprunts structurés ou de swaps peuvent se résumer ainsi :

- le caractère spéculatif des contrats, contraire à l’intérêt général et au principe de spécialité

des offices publics de l’habitat en tant qu’établissement public, - la nullité de la clause d’indexation en devises étrangères, - l’incompétence de l’autorité signataire à savoir le directeur général pour signer de tels

contrats, - le manque d’information sur les risques encourus, absence de mise en garde et de

conseils, - l’absence ou erreur de calcul du taux effectif global (TEG).

La chambre constate que ces recours confirment le caractère risqué des produits

souscrits, validant ses précédentes analyses, leur valorisation globalement négative à ce jour et leur caractère inapproprié pour un OPH.



28/55

Les garanties d’emprunts

Sur la période, le principal garant des emprunts souscrits par Aube Immobilier, le Conseil général de l’Aube, a revu sa position, obligeant parfois l’office à souscrire des garanties complémentaires auprès de la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) ce qui renchérit le coût des opérations, la CGLLS prélevant 2% de la part du montant des emprunts qu’elle garantit.

Ainsi le Conseil Général de l’Aube par délibération du 19 janvier 2010, pour des raisons

tenant à la situation financière du département, a fait passer de 50 % à 20 % la quotité de la garantie pouvant être accordée à Aube immobilier en plafonnant de surcroit son montant pour l’année à 8 M€.

De 2011 à 2013, le montant de la garantie complémentaire de la CGLLS sur les

emprunts contractés par Aube Immobilier s’élève à près de 365 milliers d’€, charge amortie sur la durée respective de chaque prêt.

Tableau 20 : Coût garantie CGLLS (en €)

Année Frais Amortissement

2011 52 908 1 273

2012 212 898 7 061

2013 98 810 9 562

Total 364 616 17 896 Source : Aube Immobilier

La chambre relève qu’Aube immobilier est un des rares OPH qui doive recourir à la

CGLLS pour compléter les garanties d’emprunts nécessaires à des opérations, ce qui les renchérit systématiquement de 2 % de la part non garantie par les collectivités territoriales, rendant plus difficile leur équilibre et les obligeant à prolonger leur durée d’amortissement.

8 PATRIMOINE

8.1 Caractéristiques générales

Aux termes de son rapport de gestion, au 31 décembre 2013, Aube immobilier détient un patrimoine de 9 928 logements familiaux locatifs, avec un âge moyen de 29 ans. 9 490 logements sont conventionnés, 318 sont des prêts locatifs intermédiaires (PLI) et 120 des financements libres ou sur fonds propres. Les logements collectifs représentent 6 242 unités et les logements individuels 3 686, 4 412 sont situés en agglomération dont 807 répartis sur 3 zones urbaines sensibles (ZUS) et 5 516 en ruralité.

Aube immobilier possède 5 037 emplacements de stationnement (garages et parkings

couverts), six foyers logements ou résidences pour personnes âgées (RPA) de 293 lits ou 113 équivalents logements, trois résidences spécialisées maisons relais de 43 lits ou 34 équivalents logements, deux gendarmeries de 13 logements, 97 locaux commerciaux, et 22 bureaux.



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En 2013, la vente de patrimoine s’est accentuée : 45 logements (12 en 2012) ont été vendus, tous à des particuliers dont 19 étaient déjà locataires de l’office. Au titre de l’activité de syndics issue de ces ventes, et du fait de la mise en vente de nouveaux programmes (engagement de la convention d’utilité sociale (CUS) et décisions du conseil d’administration), le nombre de copropriétés gérées est de 66 et représente 936 logements, dont 373 appartenant à Aube immobilier.

Dans le cadre d’un mandat de gestion en cours, Aube immobilier gère les logements

de la SAEM SIABA, ainsi que les logements étudiants appartenant à la société Résidences études Troyes, filiale de la SIABA. Au total, fin 2013, le patrimoine géré par Aube immobilier est constitué de 10527 logements, dont 439 appartenant à la SIABA.

8.2 Le plan stratégique du patrimoine (PSP)

L’article L. 411 9 du CCH, issu de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dispose : « les organismes d’habitations à loyer modéré élaborent un plan stratégique de patrimoine qui définit leur stratégie pour adapter leur offre de logements à la demande dans les différents secteurs géographiques où ils disposent d’un patrimoine, en tenant compte des orientations fixées par les programmes locaux de l’habitat. Le plan comprend une analyse du parc de logements existants selon sa qualité, son attractivité et son positionnement sur les marchés locaux de l’habitat. Il définit l’évolution à moyen et long terme des différentes composantes de ce parc, ainsi que les choix d’investissement et de gestion qui en résultent. Il présente les perspectives de développement du patrimoine de l’organisme ».

Ce document constitue un outil de pilotage indispensable tant comme base des débats

d’orientation du conseil d’administration que pour permettre la planification des constructions, des démolitions et des travaux d’entretien et de maintenance.

Ce document stratégique pour l’office porte sur la période 2010-2015 et a été réalisé

par un cabinet conseil et présenté au conseil d’administration d’Aube immobilier le 26 octobre 2009.

Un certain nombre de constats sont faits dans le PSP :

- le patrimoine s’est accru de 9,4 % depuis le précédent PSP (adopté en 2004 pour la période 2004-2010) ;

- il est très fortement dispersé sur l’ensemble du département de l’Aube ; - un tiers des groupes correspond à des pavillons isolés ; - un patrimoine globalement attractif avec un état technique positif (87 % du parc obtient

une note supérieure à la moyenne), en augmentation par rapport au précédent PSP ; - un besoin de travaux évalués à environ 33 M€ sur 10 ans (2010-2019), dont 21 M€ dans

le cadre du PSP 2010-2015. De ces constats découlent les orientations stratégiques adoptées par le conseil

d’administration :

- la poursuite du développement de la construction neuve avec un objectif d’environ 1 900 logements neufs sur la période 2010-2015 ;

- le respect des orientations stratégiques relatives aux dépenses assurant un bon état de sécurité du bâti et le bon fonctionnement des groupes immobiliers ;



30/55

- les travaux de « résidentialisation » en accroissant l’effort de dépenses de travaux programmés sur 2010-2011 en réalisant sur cette période des travaux prévus à plus long terme. L’enveloppe financière de 8,6 M€ prévue sur la période 2010-2011 est portée à 10,9 M€ par anticipation ;

- pour la période 2012-2015, continuer à appliquer les scénarii retenus pour le PSP précédent, à savoir : réduction des dépenses techniques et réduction de l’entretien courant ;

- la poursuite de la politique de vente du patrimoine, de l’ordre de 120 logements sur six ans, afin de favoriser le parcours résidentiel des locataires et de dégager des ressources financières.

La synthèse financière qui accompagne le PSP montre une stabilité de

l’autofinancement ainsi qu’une dégradation du potentiel financier sur les six années du plan. L’évolution de ce dernier indicateur est la conséquence du volume de constructions neuves envisagé et du choix affiché par l’organisme de puiser sur ses fonds propres pour assumer sa politique d’entretien afin d’éviter de dégrader son ratio d’endettement.

La chambre regrette que le PSP ne fasse pas l’objet d’un véritable suivi formalisé, a

fortiori d’une communication sur son état d’avancement au conseil d’administration, compte tenu de son importance stratégique.

Selon le directeur général de l’office, à l’occasion du nouveau PSP (2016-2023), a été

mis en place un suivi annuel tant financier qu’opérationnel.

8.3 La convention d’utilité sociale (CUS)

Le cadre réglementaire

La convention d’utilité sociale a été rendue obligatoire par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Elle remplace la procédure de conventionnement global du patrimoine.

Cette convention, signée avec l’État, comporte des objectifs dont les résultats seront

évalués, éventuellement sanctionnés selon des indicateurs fixés par un décret du 3 décembre 2009.

Elaboration, approbation et engagements

Le projet de CUS a été présenté au conseil d’administration d’Aube immobilier qui l’a approuvée le 25 juin 2010 pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2011.

Les engagements inscrits dans la CUS peuvent être résumés comme suit : La politique patrimoniale :

- le développement et l’adaptation de l’offre de logements aux besoins des populations et des territoires, notamment en dialoguant avec les collectivités locales, en anticipant les changements (habitat intergénérationnel) et en construisant de manière éco responsable (production de bâtiments de basse consommation - BBC) ;

- le développement de l’offre d’insertion, d’hébergement et d’accueil temporaire ; - l’entretien et amélioration du patrimoine existant.



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La politique de gestion sociale : Aube immobilier s’engage à favoriser l’accession à la propriété des locataires du parc

social en augmentant le nombre de logements mis en commercialisation (120 sur 6 ans) mais sans engagement sur les ventes.

De même, l’organisme s’engage à développer une politique de parcours résidentiel

pour ses clients en s’adaptant à l’évolution de leur situation. Il s’engage à maintenir le taux de mutations internes à 9 % sur l’Aube pour toute la durée de la CUS.

Une politique de prévention sera menée afin de détecter les situations d’impayés et de

prévenir les expulsions. La politique de qualité de service : Aube immobilier s’engage à poursuivre sa démarche d’amélioration de la qualité de

service initiée par la certification ISO 9001 obtenue en mars 2007 par l’amélioration du pourcentage de traitement des réclamations, la diminution du nombre de défaillances de ses fournisseurs notamment dans les contrats d’entretien, par le maintien d’une gestion de proximité par la stabilité des effectifs de gardiennage, et enfin par l’amélioration ou le maintien de la propreté des parties communes.

Premier point d’étape de la CUS

Lors de la réunion du conseil d’administration d’Aube immobilier du 24 juin 2013, un premier point d’étape de la CUS a été présenté.

Ce bilan est obligatoire tous les deux ans et il peut être résumé comme suit. Le nombre de logements d’Aube immobilier est en augmentation passant de 9 203 à

9 663 entre 2010 et 2012. L’objectif de programmation pour 2011 et 2012 (364 logements) a été dépassé

(488 logements programmés). Toutefois, sur les 600 logements devant être mis en service, seuls 540 ont pu être livrés. Le décalage serait dû notamment à des fouilles archéologiques, des appels d’offres infructueux, des défaillances d’entreprises avec l’obligation de relancer une consultation.

L’office a livré en 2012, 16 logements en résidence accueil pour une association d’aide

psychiatrique à Troyes. L’effort d’entretien courant et de gros entretien a été supérieur aux engagements pris. Les objectifs de mise en vente n’ont pas été atteints tant en 2011 qu’en 2012 puisque

sur un objectif de 385 logements en 2011, 271 ont été mis en vente et pour 2012 l’objectif de 244 ne s’est concrétisé qu’à hauteur de 182. Aube immobilier explique que le retard vient du refus d’une commune de mise en vente de 43 logements collectifs et de la nécessité de travaux préalables pour les 133 autres.



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Les objectifs de maîtrise des frais de gestion ont été atteints. D’après le DIS, la valeur médiane par an et par logement géré s’établissait au 31 décembre 2012 à 890 €, alors qu’elle est de 821 € pour Aube immobilier.

8.4 Vente de logements

La politique de vente de patrimoine, sur la période de contrôle, a été déterminée par une délibération du conseil d’administration du 29 octobre 2010.

Elle vise à favoriser le parcours résidentiel et la mixité sociale, à générer des fonds

propres pour développer une nouvelle offre locative et entretenir le patrimoine et à réduire et réorienter l’offre locative sur certains secteurs afin de préserver les équilibres sociaux des territoires

Sur un potentiel de 843 logements pouvant être mis en vente selon les critères définis,

de 2010 à 2013, 77 logements ont effectivement été vendus pour un montant total de plus de 4,9 M€, le nombre de logements vendus passant de 10 en 2010 à 45 en 2013 améliorant sensiblement les comptes de l’office, cette tendance semblant se confirmer en 2014 et au-delà aux termes des prospectives réalisées par Aube immobilier.

9 GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCIALE

9.1 Les locataires

Population accueillie

Selon le rapport de gestion 2013 produit par Aube immobilier, la population logée comprend 33 % de salariés, 24 % de retraités, 16 % de bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA), 15 % de demandeurs d’emploi, 10 % de personnes en contrat à durée déterminée (CDD) ou en formation.

Le nombre de bénéficiaires d’une aide personnalisée au logement (APL) ou d’une

allocation logement (AL) au 31 décembre 2013 s’établit à 5 551 personnes en progression de 7,2 % par rapport à 2012. Selon les données issues du DIS, le taux des bénéficiaires de l’APL ou de l’AL fin 2012 ressortait à 57,6 % de la population logée au lieu de 55,9 % pour la médiane nationale.

Le montant moyen de l’aide accordée au titre de l’APL ou de L’AL a été de 241 € en

2013 au lieu de 230 € l’année précédente. Le montant total des aides APL, AL s’élève à 15,91 M€ et représente 34 % du montant des loyers et charges des logements facturés en 2013.

La chambre relève qu’Aube immobilier a confirmé sa vocation sociale par rapport aux

populations logées comme en témoigne notamment la progression du taux de bénéficiaires de l’APL ou de l’AL de ses locataires.

Les attributions de logements

Ces attributions relèvent de la commission d’attribution qui doit statuer sur l’adéquation entre l’offre de logements et la demande émanant d’un candidat, tout en respectant la réglementation, les contraintes du droit au logement opposable, les contingents de



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réservataires et les propositions des communes d’implantation. Chaque année la commission, qui se réunit une fois par semaine, examine 3 500 dossiers. Elle a fait droit en 2013 à 1 713 demandeurs, mutations internes et étudiants compris.

Ces mouvements sont mesurés grâce un indicateur « le taux de rotation », rapport entre le total des logements libérés dans l’année et le nombre de logements du parc.

Contrairement à 2012, le taux de rotation, hors mutations internes, s’est stabilisé en 2013 autour de 13 %, alors qu’il était en constante augmentation les années précédentes. Le constat sur le début de l’année 2014 est encore plus marquant avec un taux inférieur à 10 %. Le parcours locatif, mesuré par les mutations internes, baisse légèrement et représente en 2013 environ 270 familles.

D’après les données issues du DIS, le taux de rotation du patrimoine avec mutations internes s’établissait à 17 % en 2012 au lieu de 10,7 % pour la médiane nationale et à 14,1 % sur les mutations internes au lieu de 8,3 % pour la médiane nationale situant Aube immobilier au premier rang pour l’ensemble des quelque 250 offices.

Il est descendu à 15,9 % d’après le DIS 2013 pour une médiane de 10,8 % plaçant Aube Immobilier au 9ème rang national.

Ces rotations n’ont pas de conséquences sur le taux de vacance et ne traduisent pas un manque d’attractivité.

En 2013, le pourcentage de jeunes de moins de 25 ans ayant intégré le parc de locatif est en hausse de 3 % et la population des entrants âgés de moins de 35 ans représente 50 % des attributions. 72 % des locataires entrant dans le parc social de l’office ont des revenus déclarés inférieurs à une fois et demie le salaire minimum de croissance (SMIC). Les salariés (33 %), les chômeurs et sans activité (40 %) représentent la majorité des nouveaux locataires. Les logements attribués sont essentiellement des T3 (34 % des cas), des T4 (27 %) et des T2 (18 %).

9.2 Les loyers

Le conseil d’administration a plafonné la revalorisation sur les loyers locatifs sociaux 2013 à 1,90 % au lieu d’appliquer la variation de l’indice IRL (2,15 %). Sur les autres loyers, les indexations prévues aux contrats ont été appliquées, même si dans certains cas (loyers élevés, commerces…) il a été nécessaire de consentir des efforts commerciaux, voire même des baisses de tarifs pour s’adapter au marché.

Le loyer moyen par logement progresse de 4,5 % sur quatre ans par l’application d’une hausse équivalente à la variation de l’IRL (indice de référence des loyers) du troisième trimestre de 2010 à 2012 et légèrement inférieure à l’IRL en 2013 (limitée à 1,9 % contre 2,15 %).

Tableau 21 : Evolution des logements et du produit des loyers

Au 31/12 2 010 2 011 2 012 2 013 Evolution


9 224 9 472 9 687 9 928 8 %

Loyers (704) 39 007 421 40 616 693 42 244 256 43 891 885 13 %

Loyer/logement 4 229 4 288 4 361 4 421 4,5 % Source : Comptes financiers



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Dans son rapport de gestion de l’exercice 2013, Aube immobilier relève que « l’écart

moyen des loyers pratiqués du patrimoine locatif social est de - 8,44 % par rapport aux tarifs des conventions passées avec l’Etat. Les tarifs en vigueur correspondent, en grande majorité, à la valeur du marché aubois et sont, pour certains financements, très inférieurs à la réglementation (PLI, PLS) mais à la limite des possibilités financières des clients potentiels ou locataires ».

En 2012, les surloyers ne représentaient que 39 000 €, l’équivalent de 0,1 % des loyers

au lieu de 0,2% pour la médiane nationale.

9.3 Les impayés et le recouvrement

Le total des impayés, hors quittancement de décembre s’élève en 2013 à 2,71 M€ soit une augmentation de 9,8 % par rapport à 2012, et représente 2 390 clients débiteurs au lieu de 2191 sur l’exercice 2012. La dette totale constatée sur les locataires sortis a augmenté de 396 000 € d’un exercice à l’autre. Les expulsions (13), reprises des lieux (29) et un nombre accru de dossiers de surendettement (161 dossiers dont 59 avec effacement de dettes) ont constitué la majeure partie de l’accroissement des impayés soit près de 280 000 €. Le ratio des nouvelles créances 2013 impayées, rapportées au quittancement hors décembre de l’année s’est amélioré passant de 2,69 % à 2,57 %. Cet indicateur rend compte de l’efficacité du recouvrement à court terme et tient compte de l’évolution de la facturation d’un exercice sur l’autre, la médiane 2012 des offices est de 3,3 % selon les données du DIS.

Le taux d’impayés global (montant total des créances sur quittancement en 2013)

s’élève à 5,5 % (5,2 % en 2012), la médiane nationale se situant à 7,7 % plaçant Aube immobilier au 56ème rang sur 248 en 2013, selon les données du DIS.

Les admissions en non-valeur ont représenté en 2013, 230 781 € dont 175 733 € ont

fait l’objet d’une reprise sur la provision pour créances douteuses.

9.4 La vacance

En 2013, la moyenne quotidienne de la vacance s’établit à 200 logements pour un objectif de 220 (contre 189 logements vacants en 2012). La vacance moyenne quotidienne enregistrée au plus haut a été de 234 logements en janvier, et au plus bas de 188 logements en septembre. Le nombre de logements vacants en stock constaté au 31 décembre 2013 s’élève à 195 unités hors vacances volontaires pour raisons techniques (vente et démolition). En 2012, ce chiffre était de 287 logements. Comme relevé lors du précédent contrôle de la chambre, les poches de vacances sont toujours ciblées sur Brienne-le-Chateau, Bar-sur-Seine et Vendeuvre-sur-Barse. Le coût de la vacance a augmenté car elle concerne de plus en plus souvent des logements à loyer élevé, le coût global de la vacance totale (commerciale et technique) est évalué à 1 383 000 € de manque à gagner sur 2013, loyers et charges récupérables confondus.

D’après les données issues du DIS fin 2013, Aube immobilier affichait un taux de

vacance de 2,9 % au lieu de 4,8% pour la médiane nationale et des pertes de loyers de 3,1 % au lieu de 5,4 % pour la médiane nationale.



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10 LA COMMANDE PUBLIQUE

10.1 Le droit de la commande publique des offices

Depuis le 19 mai 201119, la commande publique des offices, qui relevait jusqu’alors du code des marchés publics, relève de l’ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005.

Par délibération d’octobre 2011, le conseil d’administration a redéfini les modalités de

consultation et de contractualisation propres à Aube Immobilier et confirmé les procédures de contrôle interne et d’attribution des marchés en-deçà des seuils par la présentation d’un « guide des marchés en procédure adaptée ».

Si cette délibération maintient certaines dispositions antérieures, (rôle réaffirmé de la

commission d’appel d’offres pour les procédures formalisées ; allotissement, garantie de l’accès à la commande publique pour les petites et moyennes entreprises (PME) locales ; paiement à 30 jours plutôt que le droit commun ; règle de la révision des prix), et d’autres sont conditionnées selon la durée ou le montant du marché (avances à la demande, versements d’acomptes), le conseil d’administration a posé le principe de l’appréciation au « cas par cas selon les circonstances » pour les marchés de maîtrise d’œuvre précédemment soumis à la procédure du concours.20

10.2 Les acteurs et les moyens de la commande publique

Le directeur de l’office

L’article R. 421-18 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le directeur général « passe tous actes et contrats au nom de l'office et le représente dans tous les actes de la vie civile », et « préside la commission d’appel d’offres ». Par conséquent, quelle que soit la procédure mise en place, il revient toujours au directeur général de signer les marchés passés par l’OPH.

En février 2010, en application des dispositions de l’article 10 de la loi n° 2009-179 du

17 février 2009 « pour l’accélération des programmes de construction et d’investissement publics et privés », la délégation du conseil d’administration au directeur de l’OPH Aube immobilier en matière de marchés publics, précédemment contrainte par un seuil, a été étendue à « toute décision concernant la préparation, la passation, l’exécution et le règlement des marchés et accords-cadres ainsi que toutes décisions concernant leurs avenants, lorsque les crédits sont inscrits au budget ».

Compte tenu des irrégularités relevées dans les conditions de présentation du budget

(absence de formalisation des documents budgétaires et de présentation d’une section d’investissement), les limites de la délégation accordée au directeur ne peuvent être déterminées à défaut de pouvoir vérifier matériellement l’inscription des crédits d’investissement au budget.

Une autre disposition de l’article R. 421-18 du CCH prévoit que « Le directeur général

peut déléguer sa signature avec l'accord du conseil d'administration aux membres du personnel de l'office exerçant les fonctions de directeur ou de chef de service ».

19 Date de la promulgation de la Loi n°2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du

droit 20 Supérieur à 193 000 € 21 Article 15 du code des marchés publics (CMP)



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Le 11 février 2008, le conseil d’administration d’Aube immobilier autorisait son directeur général à donner délégation de signature indistinctement aux trois directeurs généraux adjoints (DGA), notamment en ce qui concerne les marchés, avenants et ordres de service.

Toutefois, le directeur général n’a pas formalisé les délégations de signature aux trois

directeurs généraux adjoints successifs, par des décisions individuelles. Or, sous peine d’être frappée de nullité, une délégation de signature doit être expresse

et être faite intuitu personae, ainsi, la décision de délégation étant nominative elle prend fin lorsque le délégant ou le délégataire cesse ses fonctions. De plus, l’autorisation donnée par le conseil d’administration devient caduque à chaque renouvellement de celui-ci.

La chambre souligne que l’accord du conseil d’administration, délivré le 11 février

2008, non renouvelé jusqu’au dernier renouvellement du conseil et donc caduc, au directeur pour déléguer sa signature aux directeurs généraux adjoints ne constitue pas l’acte de délégation à intervenir sous la forme d’une décision expresse et nominative du directeur. Dès lors, jusqu’au 12 avril 2016, date à laquelle ces délégations ont été formalisées, seul le directeur général des services était habilité à signer les contrats, y compris ceux relatifs à la commande publique.

La commission d’appel d’offres (CAO)

Suite à son renouvellement en 2011, le conseil d’administration de l’office, a installé une nouvelle CAO composée de deux membres titulaires et deux suppléants, placée sous la présidence du directeur de l’office, ou par le directeur général adjoint en charge du pôle maîtrise d’ouvrage par délégation en cas d’empêchement.

Suite au changement de régime de la commande publique, le conseil d’administration

a décidé, en octobre 2011, de maintenir le rôle de la CAO pour les procédures formalisées. La chambre rappelle qu’en application du principe de transparence de la passation des marchés, le conseil d’administration doit définir dans un règlement intérieur les modalités de fonctionnement et les pouvoirs de la CAO.

Au total, au cours de la période (sous code des marchés publics (CMP) puis sous

ordonnance de 2005) d’après les procès-verbaux communiqués par l’office, la CAO a tenu 32 réunions pour examiner les différentes phases de 13 appels d’offres et participer au jury de 5 concours de maîtrise d’œuvre.

10.3 Passation des marchés

Procès-verbaux de la CAO

Si la majeure partie des procès-verbaux (PV) de la CAO n’appelle pas de remarque, certains comportent toutefois des anomalies.

Ainsi, le 14 septembre 2011, la CAO a procédé à l’ouverture des offres de l’appel

d’offres ouvert pour la construction d’un foyer de vie et d’un foyer d’accueil médicalisé à Lusigny-sur-Barse et enregistré au procès-verbal 3 offres déposées sur le lot 18 « Plomberie ».



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Le 28 septembre 2011, le procès-verbal de la CAO mentionne sur ce même lot une quatrième offre, laquelle jointe à une autre concernant le lot n° 19 n’avait pas été vue lors de l’ouverture des plis.

Même si cette dernière offre n’a pas été retenue, l’incohérence entre les PV successifs

était susceptible de constituer un moyen de recours contentieux. Le 30 mai 2011, la CAO a procédé à l’examen des candidatures et à la consignation

des offres du marché de « nettoyage de locaux administratifs et de parties communes d’immeubles collectifs ». Le procès-verbal indique 7 plis reçus tandis que le tableau qui les inventorie n’en mentionne que 6 et que le tableau de consignation des offres annexé au point « F - Montant des propositions » en compte 7.

La chambre appelle l’attention de l’office sur les risques de litiges consécutifs au

manque de rigueur dans le décompte et l’enregistrement des offres ainsi que dans les précisions à apporter lors de la rédaction des procès-verbaux.

Rapports de présentation des marchés en procédures formalisées

Le rapport de présentation n’a pas été établi pour certains marchés en procédure formalisée dont les suivants :

- le marché d’entretien des espaces verts (2011) ; - le marché de nettoyage des locaux (2011) ; - les travaux de construction d’un établissement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)

et d’un foyer (72 lits) à Bouilly (2013) ; - la maintenance du parc des ascenseurs (2013) ; - les travaux de gros œuvre relatifs à la construction d’un EHPAD et foyer à Bouilly (marché

2013-189). Or, un rapport de présentation doit obligatoirement être établi pour les marchés publics

et accords-cadres passés selon une procédure formalisée en application du code des marchés publics (article 79) ou de l’ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005, y compris lorsque le pouvoir adjudicateur renonce à la conclusion du marché public ou de l’accord-cadre en déclarant la procédure infructueuse ou sans suite. Rédigé et signé par l’acheteur public, il doit être conservé avec tous les autres documents relatifs à la consultation et transmis au contrôle de légalité avec le marché public ou l’accord-cadre.

Le rapport de présentation participe à la transparence des procédures en retraçant

toutes les opérations qui ont conduit à la conclusion du marché public ou de l’accord-cadre et à la bonne information de l’assemblée délibérante.

La chambre rappelle à l’office la nécessité de veiller au respect du principe de

transparence des procédures par l’élaboration du rapport de présentation pour l’ensemble des marchés en procédures formalisées afin d’assurer la traçabilité des différentes étapes de la procédure.

Déclaration d’infructuosité

En novembre 2010, Aube Immobilier a lancé une procédure d’appel d’offres ouvert en

vue de l’attribution d’un marché à bons de commandes de prestations d’entretien des espaces verts du patrimoine comportant 7 lots. Au cours de la réunion de la CAO du 3 février 2011 de



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jugement des offres, l’analyse du coût et de la valeur technique de chacun des lots 2, 5 et 7 réservés aux entreprises adaptées ou à des établissements et services d’aide par le travail21 a fait ressortir des coûts « élevés » pour tout ou partie de ces prestations. Au terme de cette réunion, ces trois lots ont été déclarés infructueux sans que le motif soit indiqué dans la formulation de la décision22 : « La commission décide de déclarer ce lot infructueux et de recourir à un marché négocié avec le seul candidat ayant remis une offre ».

Suite à la déclaration d’infructuosité des lots 2, 5 et 7, le procès-verbal de la CAO

suivante du 8 février 2011 rend compte de la procédure négociée qui a porté essentiellement sur la révision du montant des offres et a permis à cette occasion de demander aux candidats « de développer leur mémoire technique ». A l’issue de cette négociation, l’office a obtenu des candidats des offres entrant dans l’estimation prévisionnelle de chacun des lots.

Or, le recours au marché négocié à la suite d’un d’appel d’offres déclaré infructueux ne

peut intervenir que dans les cas limitativement énumérés par l’article 35 du code des marchés publics.

Ni la « charte de la négociation », mode opératoire rattaché au processus « Gérer les

achats » établie dans le cadre de la démarche qualité d’Aube Immobilier, ni la note de l’office indiquant que les négociations ont été menées dans le cadre de l’article 35.I.1° du CMP après convocation téléphonique des candidats uniques admis, n’apportent de précision sur la définition du caractère infructueux de l’appel d’offres, préalable essentiel nécessaire à la mise en application de cet article.

En effet, l’article 35-1 (1°) du CMP conditionne la passation de marchés négociés après

un appel d’offres, au cas où il n’a été proposé que des offres irrégulières ou inacceptables. Ce n’est qu’à la condition que le pouvoir adjudicateur soit en mesure de prouver qu’il

n’a pas les moyens de la financer, qu’une offre peut être qualifiée d’inacceptable, même si son prix est largement supérieur au montant estimé du marché.23 (cf. CE, 24 juin 2011, Office public de l’habitat interdépartemental de l’Essonne, du Val d’Oise et des Yvelines, n° 34666524).

Au cas d’espèce, la déclaration d’infructuosité de ces trois lots à l’issue de la procédure

d’appel d’offres ouverte et la passation de marchés négociés n’étaient pas régulières car d’une part, le caractère de l’infructuosité de l’offre n’avait pas été défini et d’autre part, l’évocation de « coûts élevés » ne peut suffire à qualifier une offre inacceptable, car l’office disposait de crédits suffisants alloués au marché pour accepter les offres initiales.

La chambre rappelle à l’office qu’il doit dorénavant s’appuyer sur les dispositions de

l’article 24-1 du décret n° 2005-1742 du 30 décembre 2005 pour déclarer une offre

21 Article 15 du code des marchés publics (CMP) 22 Figurant au point E- Décision du procès-verbal pour chaque lot 23 Cf. Fiche technique DAJ « la déclaration d’infructuosité » 24 « aux termes du III de l’article 53 du code des marchés publics : “ Les offres inappropriées, irrégulières et

inacceptables sont éliminées (...) “ » et « aux termes de l’article 35 du même code : “ une offre est inacceptable si les conditions qui sont prévues pour son exécution méconnaissent la législation en vigueur, ou si les crédits budgétaires alloués au marché après évaluation du besoin à satisfaire ne permettent pas au pouvoir adjudicateur de la financer. “ ; qu’il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que l’offre de la société APS a été rejetée sans classement au motif qu’elle était supérieure de 25 % à l’estimation des services de l’office et par suite, “ économiquement inacceptable “ ; qu’en jugeant, après avoir souverainement relevé qu’il ne résultait pas de l’instruction que l’offre de la société APS n’aurait pas pu être financée par l’office, que cette offre ne pouvait être qualifiée d’inacceptable, au sens de ces dispositions. »



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inacceptable et avoir recours, le cas échéant, à un marché négocié, ces dispositions transposant les dispositions de l’article 35-1 du code des marchés publics et la jurisprudence précitée.

Absence de mise en concurrence

10.3.4.1 Prestations juridiques

En application du code des marchés publics comme de l’ordonnance de 2005, les contrats de prestations juridiques sont considérés comme des prestations de services soumises aux règles de la commande publique25.

Au cours des exercices 2010 à 2013, l’office a fait réaliser des prestations juridiques

par différents cabinets d’avocats pour un montant total de 147 917 €. Une seule prestation de conseil en droit fiscal fait l’objet d’un contrat annuel écrit, l’office ayant procédé au choix des prestataires « intuitu personae », sans mettre en œuvre de publicité ou de mise en concurrence préalable.

La chambre rappelle à l’office que les contrats de prestations juridiques entrent dans

le champ de la commande publique et nécessitent le respect des principes fondamentaux de liberté d’accès à la commande publique et de transparence des procédures y compris en dessous des seuils de procédure formalisées.

La chambre prend acte de l’engagement du directeur général de l’office de mettre en

œuvre des modalités de publicité et de mise en concurrence pour ces services de prestations juridiques.

10.3.4.2 Association Régies Services

Le 17 mai 2010, Aube Immobilier a confié à l’association loi de 1901 « Régies services » des prestations d’entretien des espaces verts, d’une part, et d’entretien ménager de certains immeubles de son patrimoine, d’autre part, sans publicité ni mise en concurrence préalable. Les conditions matérielles et financières de réalisation de ces prestations ont été formalisées par deux conventions respectives d’une durée initiale d’un an, reconductibles sans limitation de durée par décision écrite trois mois avant l’échéance. Ces conventions perdurent à ce jour alors qu’aucune décision écrite de reconduction n’est intervenue depuis leur passation.

L’OPH Aube Immobilier fait statutairement partie de cette association dont il est

membre de droit en qualité de bailleur. Par ailleurs, l’association assure des prestations de remplacement de personnel,

notamment pour le gardiennage des immeubles et d’autres prestations ponctuelles, hors accords conventionnels.

Au total ce sont plus de 1,6 M€ de prestations qui ont été réalisées par « Régies

services » de 2010 à 2013 pour le compte de l’office, prestations dont les montants annuels sont supérieurs au seuil de procédure formalisée.

25 Article 30 du code des marchés publics et article 9 du décret n° 2005-1742 du 30 décembre 2005



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Dans la mesure où l’ensemble de ces prestations relèvent des services listés dans l’annexe II de la directive européenne 2004/18/CE du 30 mars 2004 relative à la coordination des procédures de passation des marchés publics de travaux, de fournitures et de services, la passation de ces marchés doit faire l’objet de mesures de publicité et de mise en concurrence préalables conformément au droit de la commande publique, qu’elle résulte du Code des marchés publics ou de l’ordonnance du 6 juin 2005 et son décret d’application du 30 décembre 200526.

La même année, en novembre 2010, l’office a lancé un appel d’offres ouvert pour la

passation du marché de prestations d’entretien d’espaces verts de son patrimoine qui comportent des clauses sociales ou des lots réservés en application de l’article 15 du CMP27. Les offres présentées par « Régies Services », candidate sur les lots 1 et 3 de ce marché (lots ouverts à toute candidature), ont été classées avant-dernière et dernière au motif notamment de « prix nettement élevés par rapport au marché ».

De la même manière, en avril 2011, Aube immobilier a lancé un appel d’offres européen dans le cadre d’un groupement de commande pour des prestations d’entretien ménager des parties communes du patrimoine, divisé en 75 lots distincts, d’une durée maximale de quatre ans.

L’office avait connaissance des dispositions du CMP qui lui permettaient d’exprimer

des exigences sociales dans ses marchés et d’introduire une clause sociale d’exécution (art. 14 du CMP), ou de réserver certains marchés ou certains lots à des entreprises ou à des établissements et services d’aide par le travail (art. 15 du CMP), voire de retenir un critère social d’attribution des marchés ou d’accorder un droit de préférence, à égalité de prix ou à équivalence d’offres, à certaines structures (art. 53 CMP), possibilités qui sont également prévues par l’article 4 du décret du 30 décembre 2005.

Ainsi, Aube Immobilier a volontairement détaché au profit de l’association « Régies

services » une partie des prestations de nettoyage des communs et d’entretien des espaces verts des appels d’offres lancés simultanément.

La chambre rappelle les obligations de respect des principes généraux de la

commande publique, de transparence des procédures et d’égalité de traitement des candidats, et les conséquences d’un manquement aux dispositions organisant l’accès et la mise en concurrence des candidats potentiels, susceptible de constituer un délit de favoritisme.

La chambre prend acte de l’engagement du directeur général de l’office de procéder

pour l’avenir à une mise en concurrence des prestations concernées sur la base des dispositions de l’ordonnance du 23 juillet 2015, en son article 36 dans le cadre des marchés dits réservés aux structures d’insertion par l’activité économique.

26 Article 29-14° du Code des marchés publics ou article 8-14° du décret n° 2005-1742 du 30 décembre 2005 27 « Certains marchés ou certains lots d'un marché peuvent être réservés à des entreprises adaptées ou à des

établissements et services d'aide par le travail mentionnés aux articles »



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10.3.4.3 Les acquisitions par vente en l’état de futur d’achèvement (VEFA)

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)28, contrat de droit privé encouragé par le

législateur dans le secteur du logement social, permet à un bailleur social d'acquérir des logements réalisés au sein d'un programme immobilier ordinaire pour mettre en service dans des délais assez brefs des logements sociaux, en mobilisant a minima les équipes dédiées à la maîtrise d’ouvrage.

Une circulaire a cependant précisé que les organismes HLM ne peuvent acquérir

directement qu’un nombre minoritaire (moins de 50 %) de logements dans une opération montée par un promoteur privé (circulaire du 12 mars 2001 relative à mise en œuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l’Etat pour 2001).

Dans son rapport public annuel 2010, la Miilos relevait que « ce dispositif est également

soumis au respect des conditions posées par la jurisprudence administrative. Ainsi, il ne doit pas porter atteinte aux principes fondamentaux de la commande publique prévus par le code des marchés publics et l’ordonnance n°2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par les pouvoirs adjudicateurs non soumis à ce code ».

Le conseil d’Etat29 a jugé que, lorsque les quatre conditions cumulatives suivantes sont

remplies, le pouvoir adjudicateur n’est pas autorisé à recourir à la VEFA :

- l’objet de l’opération est la construction même d’un immeuble ; - l’immeuble est construit pour le compte du pouvoir adjudicateur ; - l’immeuble est entièrement destiné à devenir la propriété du pouvoir adjudicateur ; - l’immeuble a été conçu en fonction des besoins propres du pouvoir adjudicateur.

Le juge considère, dans ces cas, que la personne publique reste maître de l’ouvrage,

au sens de la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée, dite «loi MOP», et est tenue de passer un marché public.

Au cas d’espèce, les partenariats noués par Aube Immobilier avec des promoteurs

privés locaux ont permis à l’office par l’acquisition en VEFA d’accroître de 10 % sa production de logements de 2007 à 2013 sans augmenter ses moyens en personnel (151 logements en VEFA sur 1 691 livrés).

Certaines acquisitions s’intègrent au sein de programmes immobiliers ordinaires

associant mixité sociale et fonctionnelle (locatif social, accession à la propriété, commerces et services) et remplissent les conditions posées par le droit positif.

28 Article L. 433-2 CCH

Un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 ou une société d'économie mixte peut, dans le cadre de l'article 1601-3 du Code civil ou des articles L. 262-1 à L. 262-11 du présent code, acquérir :

- des immeubles ayant les caractéristiques de logement-foyer mentionné à l'article L. 633-1 ou de résidence hôtelière à vocation sociale mentionnée à l'article L. 631-11 ;

- des ouvrages de bâtiment auprès d'un autre organisme d'habitations à loyer modéré ou d'une autre société d'économie mixte ;

- des logements inclus dans un programme de construction, à la condition que celui-ci ait été établi par un tiers et que les demandes de permis de construire aient déjà été déposées.

29 CE, 8 février 1991, Région Midi-Pyrénées contre Syndicat de l’architecture de la Haute-Garonne et autres, req. n° 57679 et CE, 31 janvier 1995, avis n° 356960.



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Mais deux opérations représentant 90 logements sur les 151 acquis en VEFA constituent en fait deux programmes acquis en totalité en VEFA par Aube Immobilier :

- l’opération « Cotton » à Troyes pour un montant de 3,2 M€, autorisée par délibération du

conseil d’administration du 18 février 2011, sur la base d’un projet de résidences étudiantes (66 logements) répondant à des besoins identifiés d’accueil d’étudiants à faibles revenus, qui répond davantage à un portage locatif par un seul et unique gestionnaire car la commercialisation auprès des investisseurs privés s’avère difficile en raison de sa faible rentabilité ;

- le programme à Pont-Sainte-Marie de 24 logements et 24 parkings pour un montant de 3,2 M€, autorisé par délibération du bureau du 23 décembre 2011.

La chambre rappelle que les acquisitions immobilières de l’office doivent respecter les

conditions imposées par le droit positif, au premier rang desquelles figure l’interdiction d’acheter en VEFA un programme dans son intégralité.

10.3.4.4 Groupement momentané d’entreprises conjointes

Le 18 juin 2012, le centre national des œuvres universitaires et scolaires (CNOUS) a passé un accord cadre pour la conception et la réalisation de logements modulaires étudiants en plusieurs lots sur le territoire métropolitain avec un groupement d’entreprises. Cette consultation nationale visait à choisir trois projets types de résidences universitaires permettant de construire sur quatre ans diverses résidences via des marchés subséquents.

Le 21 février 2014, le conseil d’administration d’Aube Immobilier a approuvé la

passation d’une convention préliminaire de groupement entre l’office et un des membres du groupement d’entreprises en vue de mettre au point une offre en réponse à la consultation relative à l’accord cadre susvisé lancé par le centre régional des œuvres universitaires et scolaires (CROUS) Reims Champagne-Ardenne pour la construction d’une résidence étudiante de 100 chambres environ sur le site de l’université de technologie de Troyes (UTT).

En cas de sélection du projet par le CROUS, l’opération serait réalisée au moyen d’un

financement en prêts locatifs sociaux (PLS) par Aube immobilier, qui en deviendra propriétaire à l’achèvement des travaux par une acquisition en VEFA. L’office serait alors en charge de la maintenance et du gros entretien de la résidence sur la durée de l’autorisation, et conclurait une convention de gestion avec le CROUS, gestionnaire et responsable de l’attribution des logements, la construction devenant propriété du CROUS.

L’objet de cette opération spécifique, qui à terme doit être acquise en totalité en VEFA par Aube immobilier, est la construction même de la résidence universitaire. Ce projet répond au cadre défini par le CNOUS, aux besoins identifiés sur Troyes et aux objectifs de l’office qui est associé à sa conception pour l’adapter aux critères d’aménagement qui lui sont propres.

Dans ces conditions, l’acquisition en VEFA n’apparaît pas régulière s’agissant du

transfert de propriété à la fin des travaux de la totalité d’une opération.



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10.4 Exécution des contrats

Avenants aux marchés de maîtrise d’œuvre

En 2010, Aube immobilier a passé 8 marchés de maîtrise d’œuvre, sur concours pour le plus important et en procédure adaptée ouverte ou restreinte pour les autres. A l’exception d’un marché, l’office a ensuite arrêté par avenant le coût prévisionnel des travaux sur lequel se sont engagés les maîtres d'œuvre et les forfaits définitifs de rémunération.

Il ressort toutefois de l’examen de chacun de ces avenants que le coût estimatif des

travaux arrêté à l’avant-projet définitif est nettement supérieur à l’enveloppe financière initialement affectée aux travaux, avec consécutivement une augmentation de 16 à 68 % de la rémunération définitive des maîtres d’œuvre.

Tableau 22 : Avenants aux marchés de maîtrise d’œuvre en 2010

N° Marchés Mode de passation Marché HT Avenant HT Avenant/ marché

2010-029

LUSIGNY-SUR-BARSE - MO travaux construction EHPAD de 75 lits

MO avec concours 537 662,50 152 157,33 28 %

2010-064

TROYES - MO Travaux amélioration 114 logts rue Chaim Soutine et Bld Blanqui

Procédure adaptée ouverte

58 000,00 - -

2010-109

ROMILLY SUR SEINE - MO travaux construction 14 logements 32 rue Victor Hugo


77 474,91 12 725,09 16 %

2010-141

BOUILLY - MO travaux const. 8 logts + locaux commerciaux 47 rue de l'hôtel de ville


41 600,00 14 400,00 35 %

2010-143

LA RIVIERE DE CORPS - MO travaux construction 8 logts Lotissement l'Orée du Bois

Procédure adaptée restreinte

45 231,76 9 740,26 22 %

2010-146

BAYEL – MO travaux réhabilitation ancien presbytère en 2 logts, 6 rue de la Montagne


12 498,24 2 871,33 23 %

2010-303

BREVIANDES – MO travaux construction 10 logts ZAC Saint Martin


61 886,30 12 417,70 20 %

2010-305

ROSIERES PRES TROYES – MO travaux construction 8 logts ZAC des feuillates


47 826,09 32 632,56 68 %

Source : CRC-Aube immobilier

En effet, à deux exceptions près, ces avenants mentionnent tous en objet, outre la détermination de la rémunération définitive du maître d’œuvre, des modifications substantielles des projets initiaux ou ajouts de prestations non imputables à la maîtrise d’œuvre entraînant ces augmentations conséquentes. Si les modifications apportées au marché 2010-141 sont justifiées par des sujétions techniques imprévues (intervention d’un arrêté de péril après le lancement de la procédure), les autres résultent majoritairement de changements importants dans la définition des programmes par le maître d’ouvrage.



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Tableau 23 : Objets des avenants

N° marché

2010-029

- Augmentation importante de la surface utile du projet à la demande du gestionnaire et sujétions techniques imprévues : suite à l'étude de sol (surcoût fondations)

2010-109

- Prise en compte d'une mission complémentaire pour la démolition préalable de l'immeuble existant

2010-141 - Changement de projet suite à la démolition de l'ancien bâtiment frappé d'un arrêté de péril

2010-303

- Réévaluation du montant des travaux en raison du niveau de performance énergétique demandé

2010-305

- Construction de 2 logements supplémentaires - Réévaluation du montant des travaux en raison du niveau de performance énergétique demandé

Source : CRC-Aube immobilier

Les dispositions autorisant la modification du forfait de rémunération du maître d’œuvre

par voie d’avenant doivent être combinées avec celles qui encadrent la passation des avenants, en particulier les principes fondamentaux de la commande publique (CAA Paris, 25 février 2013, n° 12PA01067).

Les modifications substantielles des programmes des opérations susvisées au stade

des études d’avant-projet30, rendent compte que les programmes prévisionnels initiaux sur la base desquels ont été organisées les mises en concurrence étaient manifestement sous-évalués. Il ressort des avenants en cause que les difficultés de l’office dans l’évaluation des besoins initiaux de ces programmes ont entrainé des modifications substantielles des marchés de maîtrise d’œuvre, pouvant être regardées comme ayant bouleversé l’économie initiale de ces marchés.

Avenants aux marchés de travaux ou de services

L’examen des marchés de travaux et de services sur la période 2010-2013,

successivement sous le régime du code des marchés publics puis de l’ordonnance et du décret de 2005, conduit à observer l’existence de plusieurs avenants ayant pour effet d’augmenter le prix de plus de 15 % par rapport au prix initial, ce qui crée un risque d’illégalité de ces avenants.

En effet, si l’objet et les demandes de réalisation de travaux supplémentaires de

certains avenants répondent à la définition des sujétions techniques imprévues, justifiant leur intervention « quel que soit le montant de la modification en résultant » conformément à l'article 20 du code des marchés publics, en revanche pour 15 marchés sur les 24 examinés figurant aux tableaux en annexe31, la motivation des dépassements correspond à des changements dans la programmation en cours d’exécution, à des insuffisances du cahier des charges initiales ou à des travaux supplémentaires qui entrainent le bouleversement de l’économie du marché initial.

La chambre rappelle que si l’ordonnance du 6 juin 2005 et le décret du 30 décembre

2005 pris en application, n’encadrent pas la passation des avenants, le pouvoir de modification par avenants des contrats initiaux reste soumis au respect des principes fondamentaux de la commande publique énoncés à l’article 6 de l’ordonnance : liberté d’accès à la commande publique, égalité de traitement des candidats et transparence des procédures. Ainsi, un avenant ne peut légalement, sauf exception, apporter des modifications substantielles au

30 A l’exception de la partie de l’avenant 1 du marché 2010-029 résultant des conséquences de l’étude de sol 31 Cf. ANNEXE

https://espacejf.ccomptes.fr/calsection1/EG_2014_OPHAUBEIMMO/Documents/2-Travail/Marché%20n°2010-109.pdf



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contrat conclu initialement. Un changement dans l’équilibre économique du contrat en faveur de l’attributaire du marché, résultant par exemple d’une modification du prix du marché, peut constituer une telle modification substantielle. C’est d’ailleurs la position du ministère du budget, des comptes publics et de la réforme de l’État, exprimée dans l’instruction du 10 février 2012 relative aux marchés des offices publics de l’habitat32 : « Il en résulte que, même si les textes ne le disent pas expressément, un avenant ne peut modifier ni l’objet du contrat, ni son économie générale ». Dans le cas où l’avenant modifierait le contrat ou en bouleverserait l’économie générale, de nouvelles mesures de publicité et de mise en concurrence devraient être prises.

La seule exception à cette règle concerne les sujétions techniques imprévues

rencontrées au cours de l'exécution du contrat, c'est-à-dire des obstacles non imputables aux parties et constitutifs de difficultés imprévues et exceptionnelles. Un avenant peut alors être conclu pour y faire face, sans limite de montant. Cette exception est applicable à toutes les catégories de marchés : travaux, fournitures et services.

10.5 Exploitation des réseaux de gaz propane

Passation

Par avis d’appel d’offres ouvert publiés au journal officiel de l’union européenne (JOUE) et au bulletin officiel des annonces de marchés publics (BOAMP) en décembre 2010, Aube Immobilier a lancé une consultation pour l’exploitation complète de réseaux de gaz propane de son patrimoine (concernant 60 citernes sur les 74 inventoriées par l’office).

Cette mise en concurrence tend à régulariser et à optimiser la gestion de ces réseaux

en regroupant en un marché et un prestataire unique des prestations d’opérateur de réseaux (fourniture de propane, comptage et facturation directe des consommations aux locataires utilisateurs correspondant aux postes P1 et P2 du marché) et des travaux de « gros entretien-grosses réparations » (maintenance et rénovation de l’ensemble des installations et réseaux gaz du patrimoine correspondant au poste P3 du marché).

Le procès-verbal de la CAO d’examen des candidatures et de consignation des offres

du 3 février 2011 enregistre trois candidatures et relève l’« absence d’offre lisible » pour l’une d’entre elles et la proposition d’une variante en sus de l’offre de base pour l’une des deux offres chiffrées. Le 24 février 2011, la CAO élimine deux des trois offres avant de procéder à l’examen de la troisième, au motif que les candidats n’ont présenté qu’une « variante, sans proposer d’offre de base comme stipulé dans le règlement de la consultation » et que dans ces conditions leurs offres « ne sont pas considérées comme conformes au marché ».

L’un des candidats écartés, par ailleurs sous contrat avec Aube immobilier pour

l’exploitation d’une partie des installations de gaz propane du patrimoine33, a relevé que le cahier des clauses administratives et techniques particulières (CCATP) « n’est pas adapté et compatible avec notre organisation d’entreprise nationale et métier d’opérateur ».

De la même manière, le second candidat écarté n’étant pas plus en mesure de

répondre à la partie travaux du marché, ne présente que les conditions techniques de réalisation des prestations P1 et P2 du marché correspondant à son métier d’opérateur, et ne chiffre pas son offre.

32 Instruction n° 12-007-MO du 10 février 2012 (page 15) 33 Pour des prestations similaires concernant 12 citernes et 55 logements non remises en concurrence dans ce marché



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Le seul candidat admis, précédemment détenteur des contrats de 50 citernes sur les

60 remises en concurrence dans ce marché, distingue dans son mémoire technique deux processus celui de l’opérateur de réseau de distribution et celui de maintenance et construction des réseaux à réaliser par des prestataires sous sa surveillance.

La chambre relève que le choix de l’association en un marché unique de prestations

d’opérateur de réseaux et de travaux de « gros entretien-grosses réparations » de ces réseaux n’a pas favorisé la mise en concurrence puisqu’un seul candidat a été en mesure de répondre sur l’ensemble du cahier des charges.

Par suite, l’unique offre examinée par la CAO, obtient une note de 9,04/10 pour son

offre de base, notamment par l’attribution automatique de la note maximale de 10/10 à l’offre la plus basse en application du critère de notation sur le « prix des prestations »34, alors qu’elle propose un prix de base de 1,8 M€ HT sur 8 ans, supérieur de 20 % à l’estimation du marché.

La variante, présentée dans le cadre de l’article 3-6-1 du règlement de la consultation,

consiste en un aménagement des conditions financières par une nouvelle formule de révision quadrimestrielle du prix P1 de gaz propane.

Cette nouvelle formule, qui comprend deux variables (l’indice PLATT’S et l’indice du

coût des transports CNL35) et une partie fixe, se substitue à celle prévue conformément aux termes de l’article 4.1.1 du CCATP fondée sur la variation de l’indice INSEE des prix à la consommation des gaz liquéfiés, choisie initialement par l’office en raison notamment de ses variations lissées permettant de protéger le locataire de la volatilité des prix.

Dans cette variante, le candidat propose un prix P1 inférieur de 20 % au prix de base

proposé dans les conditions du marché, ce qui permet d’obtenir un prix global du marché de 1,5 M€ HT conforme à l’estimation de l’office36.

Finalement, après débat sur la volatilité de l’indice PLATT’S, indice boursier soumis à

la parité Dollar/Euro BCE, et examen de l’évolution comparée des deux indices sur les années 2007 à 2010 produite par le candidat, la CAO retient la variante compte-tenu d’une différence significative du prix du kWh et d’une variation certes plus volatile de l’indice PLATT’S mais qui suit les mêmes tendances que celui de l’institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

Sans présumer de l’avenir et sans compter la différence de prix initial consenti, les

variations comparées des deux formules depuis 2010 rendent compte que pour le début de la période du moins, le choix de la variante pour la révision du prix P1 a été favorable aux locataires et n’a pas dépassé l’indice INSEE prévu initialement.

En conclusion de son procès-verbal, la CAO indique qu’une mise au point du marché

interviendra « pour acter la modification de la formule de variation du prix du poste P1 ». Les termes de la mise au point du marché annexée à l’acte d’engagement du 30 mai 2011 font état d’autres modifications du CCATP sur les modalités d’exécution du contrat, qui ne sont pas indiquées dans le PV de la CAO mais évoquées dans le rapport de présentation : « Une mise au point de marché a été opérée avec le prestataire pour amender le cahier des charges du

34 Article 6 du règlement de la consultation 35 Indices moyens d'évolution du coût d'exploitation des véhicules industriels 36 PV de la CAO du 3 février 2011 : Estimation financière 1 544 000 € HT sur la durée du marché (8 ans)



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fait de la variante retenue, portant sur les modalités de variation du prix P1 (Energie), et afin de clarifier quelques points de ce cahier des charges ».

La chambre rappelle que les modifications apportées par la mise au point concernent

les stipulations contenues dans les pièces constitutives du marché public. La mise au point permet de corriger des erreurs ou des anomalies évidentes quant à l'offre de l'entreprise finalement retenue ou quant aux composantes du marché. Mais elle n'est en aucun cas une négociation de l'offre, ni un moyen de régulariser une modification des documents de consultation. Elles ne peuvent remettre en cause les caractéristiques substantielles de l'offre retenue ni le classement des offres.

Exécution

Conformément à la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 modifiée, l’article 4.3 du CCATP prévoit les modalités de déclaration par le titulaire et d’agrément par l’office des sous-traitants et cotraitants au marché, pourtant les bilans annuels font état de l’intervention de prestataires agissant pour le compte du titulaire sans que ces procédures aient été respectées.

La chambre rappelle les dispositions de l’article 3 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre

1975 modifiée en vertu duquel le titulaire d’un marché public a l’obligation au moment de sa conclusion et pendant son exécution, de faire accepter chaque sous-traitant par le pouvoir adjudicateur et agréer leurs conditions de paiement.

Par ailleurs, les comptes rendus des bilans annuels successifs font le constat que

l’entretien des espaces verts n’a pas été effectué depuis le début du contrat malgré les relances de l’office, alors que l’article 5.2.2 relatif au contrôle et à la maintenance des réservoirs prévoit que le titulaire maintiendra en parfait état les réservoirs, enclos et aires de stockage, notamment « le traitement des végétaux tous les ans minimum ». La chambre constate qu’il n’y a pas de pénalités prévues dans ces cas-là.

Enfin, l’article 5.5 du CCATP prévoit au minimum la tenue d’une réunion annuelle en

début de période d’exercice afin de faire le bilan du précédent (rapport de maintenance préventive et curative, synthèse des incidents et des interventions).

Depuis le 1er juin 2011 début du marché, trois réunions annuelles se sont tenues selon

un calendrier qui s’éloigne progressivement du début de la période (juin 2012, septembre 2013 et dernièrement octobre 2014), et depuis 2013 le bilan présenté correspond à l’année civile plutôt qu’à la période d’exécution (1er juin – 31 mai). Le glissement de la date de réunion annuelle et le décalage de 5 mois à rebours des données du bilan par rapport à la période d’exécution ne permettront pas à l’office, au terme du contrat, de disposer des données les plus récentes pour relancer une mise en concurrence.



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11 RAPPELS DU DROIT ET RECOMMANDATIONS

11.1 RAPPELS DU DROIT

1. Mentionner expressément dans le dispositif de la délibération du conseil d’administration donnant délégation au bureau, les compétences confiées ainsi que les limites fixées pour la souscription des emprunts, des crédits de trésorerie, et des placements de fonds.

2. Prévoir à chaque renouvellement du conseil d’administration, l’adoption du règlement intérieur conformément à l’article R. 421-16 du CCH.

3. Présenter au vote du conseil d’administration, un budget établi dans le respect de l’article R. 423-7 du CCH et de l’arrêté conjoint des ministres chargés du logement, des finances et des collectivités territoriales du 21 janvier 2009.

4. Prévoir le vote d’une décision modificative en cas de bouleversement de l’économie générale du budget conformément à l’article R. 423-25 du CCH.

5. Produire un état de l’actif détaillé en annexe du compte financier conformément à l’instruction comptable n° 95-7 modifiée.

6. Enregistrer comptablement les subventions dès la notification de leur attribution à l’office et les prendre en compte dans les annexes du compte financier conformément à l’instruction comptable n° 95-7 modifiée.

7. Arrêter de mobiliser des lignes de trésorerie pour réaliser des placements financiers, conformément à la loi bancaire du 24 janvier 1984.

8. Formaliser les délégations de signature aux directeurs adjoints en fonction d’une délibération du conseil d’administration adoptée après chaque renouvellement.

9. Etablir un rapport de présentation pour chaque marché passé en procédure formalisée conformément à l’article 79 du CMP.

10. Respecter les principes généraux de la commande publique pour des prestations de service

confiées à une association, conformément à l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics).

11. Respecter les règles relatives aux acquisitions immobilières en VEFA en cohérence avec celles relatives à la commande publique.

12. Limiter les avenants aux marchés publics à ceux qui ne bouleversent pas l’économie initiale du contrat.

13. N’utiliser la procédure de mise au point du marché que dans les cas prévus par le droit positif. 14. Veiller à ce que tous les sous-traitants d’un marché public soient acceptés conformément à

l’article 3 de la loi du 31 décembre 1975.

11.2 RECOMMANDATIONS

15. Réserver au conseil d’administration la place que lui a dévolu le législateur par un nombre et une durée appropriés de réunions, l’exhaustivité des documents présentés et une meilleure transparence de la gestion.

16. Améliorer la gouvernance en revoyant le fonctionnement et le rôle respectif du conseil d’administration, du bureau et de la commission des finances.

17. Actualiser le règlement intérieur de la commission d’attribution des logements, 18. Mettre en place une véritable GPEC formalisée.



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12 GLOSSAIRE ANC : autorité des normes comptables

ANRU : agence nationale pour la rénovation urbaine

APL : aide personnalisée au logement

CAO : commission d’appel d’offres

CCH : code de la construction et de l’habitation

CDC : caisse des dépôts et consignations

CGLLS : caisse de garantie du logement locatif social

CMP : code des marchés publics

CUS : convention d’utilité sociale

DIS : dossier individuel de situation

EPRD : état des prévisions de recettes et de dépenses

GIE : groupement d’intérêt économique

GPEC : gestion prévisionnelle des emplois et des compétences

IRL : indice de révision des loyers

Miilos : mission interministérielle d’inspection du logement social

OPH : office public de l’habitat

OPAC : office public d’aménagement et de construction

PCG : plan comptable général

PLI : prêt locatif intermédiaire

PLS : prêt locatif social

PSP : plan stratégique du patrimoine

SAEM : Société anonyme d’économie mixte

TFPB : taxe foncière sur les propriétés bâties

VEFA : vente en état futur d’achèvement

ZUS : zone urbaine sensible



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13 ANNEXES

13.1 ANNEXE 1

Calcul réglementaire du Fonds de roulement disponible au 31 décembre

En milliers d’€ BILAN 2010

BILAN 2011

BILAN 2012

BILAN 2013

RE

SS

OU

RC

ES

Apports - c/102 et c/103

Réserves - c/106 13 900 14 554 15 497 16 451

Report à nouveau - C/110 17 314 19 297 23 327 24 770

Report à nouveau - c/119 (précédé du signe -) - 11 377 - 11 377 - 11 377 - 11 377

Résultat de l'exercice - c/12 (signe - si déficit) 2 637 4 973 2 397 7 911

Subventions d'investissements - c/13 (net du 139)

18 311 19 974 28 016 28 512

Provisions réglementées - c/14 - - - -

Provisions pour risques et charges - c/15 (sauf 1572)

9 419 10 721 14 025 12 664

Provisions pour gros entretien - c/1572 1 666 1 356 1 522 1 642

Amortissements de l'actif immobilisé - c/28 155 729 164 673 173 751 182 850

Dépréciations des immobilisations -c/29 258 255 399 402

Autres dépréciations d'actifs -c/39, c/49 et c/59 1 661 1 840 2 081 2 318

Emprunts - c/162 à 164 sauf 1649 (hors SC Banque)

293 777 312 913 344 492 358 990

Dépôts et cautionnement reçus - c/165 2 531 2 634 2 753 2 945

Droits de l'affectant - c/229 - - - -

Autres dettes (166, 167, 1681 et 1687) sauf ICNE

15 707 15 176 15 648 15 120

Intérêts compensateurs (IC) - c/16883 2 295 1 746 1 410 1 152

TOTAL DES RESSOURCES STABLES (I) 523 829 558 734 613 943 644 348

EM

PLO

IS

Immobilisations (valeurs brutes) : - - - -

Compte 20 1 523 1 618 1 212 1 258

Compte 21 456 451 486 842 520 854 555 746

Compte 22 (sauf 229) - - - -

Compte 23 34 469 39 660 43 494 38 452

Compte 26 376 372 403 430

Compte 27 321 300 315 329

Charges à répartir (en net) - c/481 2 295 1 798 1 724 1 553

Primes de rembt. des obligations (en net) - c/169

- - - -

TOTAL DES EMPLOIS STABLES (II) 495 435 530 590 568 002 597 770

Fonds de roulement disponible (FR) (I) - (II) 28 394 28 144 45 942 46 579



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ANNEXE 1 (suite) Ressources et emplois non pris en compte

dans le calcul du fonds de roulement d’Aube immobilier

En milliers d’€ 2010 2011 2012 2013

Calcul réglementaire du FR 28 394 28 144 45 942 46 579

Calcul FR (hors ZAC) Aube Immobilier 12 753 14 614 24 376 23 941

Ecart - 15 642 - 13 531 - 21 565 - 22 638

RE

SS

OU

RC

ES

Droits de l'affectant - c/229 1 661 1 840 2 081 2 318

Compte 20 2 295 1 746 1 410 1 152

Autres dettes 15 500 15 000 15 500 15 000

Subventions comptabilisées non demandées - 138 6 024 6 024

Subventions réserves foncières et préliminaires

- 257 - -

Financement réserves foncières 6 416 866 1 644 2 479

Financement dépenses préliminaires - 1 715 2 481 1 272

ACNE 4 855 4 972 4 987 5 822

S/Total 30 727 26 534 34 126 34 067

EM

PLO

IS Charges à répartir (en net) - c/481 2 295 1 798 1 724 1 553

Dépenses réserves foncières 12 790 3 882 8 998 7 971

Dépenses préliminaires - 7 323 1 839 1 904

S/Total 15 085 13 003 12 561 11 429



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13.2 ANNEXE 2



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13.3 ANNEXE 3

MODALITES DE PRISE EN COMPTE DU NOUVEAU DISPOSITIF JURIDIQUE APPLICABLES AUX MARCHES DES OPH - Délibération 2011/72 du 27/10/2011

Tableau comparatif et propositions



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13.4 ANNEXE 4

Marchés sous régime CMP – Avenants > 15% (hors sujétions techniques imprévues)

Numéro de marché

Libellé de l'affaire n° lot

Intitulé du lot mode de passation

notification du marché

Montant du marché HT

Montant des avenants HT

% Motif37

2010-043

SAINTE SAVINE/Travaux de construction de 26 logements, 26 avenue Général Leclerc

15 VRD Procédure adaptée ouverte

26/03/2010 84 340,25 19 637,82 23 % CP

2010-101

LES RICEYS/Travaux de construction de 16 logements séniors, lieu-dit Le Pré Saint Vincent""

10 Peinture Papiers

peints


19/05/2010 46 219,00 7 684,80 17 % CP

2010-119

ROMILLY-sur-SEINE/Travaux de construction de 22 logements lotissement les hauts buissons""

9 Revêtement de sols

souples


24/06/2010 17 815,00 3 250,00 18 % CP

2010-124

ROMILLY-sur-SEINE/Travaux de construction de 22 logements lotissement les hauts buissons""

14 Plomberie Sanitaires


24/06/2010 64 679,85 10 114,99 16 % CP + A

2010-199

SAINTE SAVINE/Travaux de rénovation des installations individuelles de chauffage de 52

logements rue de l'ouest 1 Lot unique


01/09/2010 229 025,00 36 000,00 16 % A (TS)

2010-215

TROYES/Marchés de travaux pour la construction de 16 logements et 1 salle commune, 243-245 Faubourg Croncels

4 Menuiseries aluminium et

métallerie


07/10/2010 36 906,00 7 620,00 21 % CP + ICC

2010-222

TROYES/Marchés de travaux pour la construction de 16 logements et 1 salle commune, 243-245 Faubourg Croncels

11 Electricité -

Chauffage - VMC


07/10/2010 107 760,00 17 754,61 16 % CP

2011-001

SAINT-PARRES AUX TERTRES/Marchés de travaux pour la construction de 20 logements

seniors 1

Terrassement – V.R.D.


31/01/2011 202 896,30 45 395,90 22 % CP+

ICC+A (TS)

2011-088

TROYES/Travaux de réalisation de 47 logements au 277 faubourg Croncels

3 Gros Œuvre Procédure adaptée ouverte

03/05/2011 750 000,00 145 000,00 17 % (hors STI)

A

37 STI = sujétions techniques imprévues ; CP = changement dans la programmation (demande du maître d’ouvrage) ; ICC = insuffisance du cahier des charges initiales ; A = autres (travaux supplémentaires, aléas, …)



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ANNEXE 4 (SUITE)

Marchés sous régime Ordonnance de 2005 - AVENANTS > 15% (hors sujétions techniques imprévues)

Numéro de

marché Libellé de l'affaire

n° lot

Intitulé du lot mode de passation

notification du marché

Montant du marché HT

Montant des avenants

HT % Motif38

2011-285 TROYES/Travaux de construction de 52 logements

rue Jean Nesmy - ancien site Guy de Bérac 3 Charpente


05/12/2011 257 766,50 40 533,40 16 % ICC+ CP+A

2011-321 LUSIGNY-sur-BARSE/Travaux de construction d'un

EHPAD de 75 lits rue des maisons brûlées 8

Menuiseries intérieures bois

Marché négocié

concurrence / sans

publication

27/12/2011 335 000,00 55 438,50 17 % CP+A

2012-107

TROYES/Travaux de restructuration et d'aménagement de 33 logements 30 rue Bégand

8 Nettoyage de

façades

Procédure librement

définie ouverte

29/05/2012 31 083,80 7 844,50 25 % CP+ ICC

2012-200

SAINT LEGER PRES TROYES/Travaux de construction de 20 pavillons locatifs et travaux

d'aménagement VRD du lotissement Le Château de la Planche" (10180)"

8 Menuiseries intérieures


définie ouverte

30/10/2012 42 660,40 8 873,03 21 % CP+ ICC

2012-222

VILLENAUXE LA GRANDE/Travaux de réhabilitation de 9 logements au 73bis et 75 rue de la gare (10370)

4

Menuiseries extérieure et

intérieure bois - Faux plafonds


définie ouverte

21/11/2012 78 878,01 13 637,00 17 % CP+ ICC

2012-233

NOGENT SUR SEINE/Construction de 6 logements semi-collectifs île Olive - rue de la Brosserie

9 PLOMBERIE


définie ouverte

03/12/2012 20 675,24 4 100,00 20 % ICC

STI = sujétions techniques imprévues ; CP = changement dans la programmation (demande du maître d’ouvrage) ; ICC = insuffisance du cahier des charges initiales ; A = autres (travaux supplémentaires, aléas, …)