MENADŽMENT KVALITETA

FAKULTET ZA STRATEŠKI I OPERATIVNI MENADŽMENT

PROBLEMI POSLOVANJA U PROMETU NEKRETNINA

- S E M I N A R S K I R A D –

Predmetni nastavnik StudentProfesor Dr Miro Božić Pavlica Milica 3/001/2007

Beograd, 2007.

MENADŽMENT KVALITETA

SADRŽAJ

1. Uvod...........................................................................................3

2. Uticaj pojave Interneta na promet nekretninama........................4

2.1. Problemi nastali pojavom liste ponuda nekretnina..............6

2.2. Ostvarivanje zarade – provizije...........................................7

2.3. Promena uloge agenta (posrednika)....................................8

3. Promet nekretnina u našoj zemlji...............................................8

3.1. Elektronsko poslovanje u našim agencijama......................9

3.2. Ponuda nekretnina kod nas.................................................10

4. Nedostaci u prometu nekretninama kod nas.............................11

5. Zaključak...................................................................................13

6. Literatura...................................................................................15

7. Prilog.........................................................................................16

2

KVALITET POSLOVANJA U PROMETU NEKRETNINA

1.UVOD

Kvalitet rada čini skup obavljenih ljudskih aktivnosti, znanjem i veštinom

izvršilaca, stečenim kroz obrazovni proces i protekli period rada, zajedno sa

sredstvima rada i predmetom rada, u cilju stvaranja kvaliteta proizvoda, kvaliteta

usluga i kvaliteta posluživanja. (izvor – Menadžment kvaliteta, skripta,str. 87, Prof.

Dr Miro Božić )

Menadžment je skup aktivnosti (promena) vezanih za upravljanje preduzećem i

podrazumeva naučnu oblast koja opisuje i objašnjava pojave u preduzeću i odnose sa

okruženjem, obezbeđuje neophodan fond znanja za predviđanje i vođenje efikasnog

poslovanja. ( izvor – Osnove menadžmenta, Prof, Dr Milorad Popara)

Menadžerska funkcija se ponekad poistovećuje sa samim poslom koji

mendžer obavlja u preduzeću ili bilo kojoj drugoj radnoj organizaciji. Takodje, se

smatra da je to posao koji vrši uprava preduzeća, tj. da je to posao zaposlenih

koji se nalaze na vrhu organizacije rada. Tretira se i kao skup znanja o

upravljanju preduzećem ili nekom drugom organizacionom jedinicom. A,

mnogi značenje reči menadžment poistovećuju sa karijerom koju menadžeri

ostvaruju kroz upravljanje, usmeravanje i vodjenje poslovanja preduzeća.

Menadžment se smatra veoma važnom i značajnom funkcijom svakog

organizacionog sistema. Savremeno i uspešno poslovanje ne može se zamisliti

bez adekvatnog nadzora kvalitetnog menadžmenta i menadžera.

Sve su veće potrebe za ljudima koji će ovu funkciju obavljati

profesionalno i najbolje moguće. Menadžment se može posmatrati na različite

načine i tako i tumačiti. Ali, u osnovi svakog tumačenja leži suština

posmatranja menadžmenta. Menadžment se tretira kao veština, nauka i

profesija.

Kada govorimo o poslovanju u savremenim uslovima, gde se pre svega misli

na globalizaciju tržišta, stalnog napretka tehnike i tehnologije, u uslovima stalnih

3


promena unutar i izvan jednog preduzeća, koje se ne može zamisliti bez savremene i

moderne tehnologije, kao i elektronske komunikacije, tada mislimo na elektronsko

poslovanje.

Elektronsko poslovanje je omogućilo brz prenos informacija, pri čemu se štedi i

vreme i novac, a značajno se ubrzava i obrt kapitala, što je osnovni cilj svakog

poslovanja. Ovakvo poslovanje omogućilo je unutrašnju i spoljnu integraciju

preduzeća, tj. elektronsko slanje informacija i dokumenata u sve delove preduzeća,

kao i razmenu potrebnih informacija i dokumenata sa drugim preduzećima. Na ovaj

način preduzeća su napredovala u pogledu racionalnosti i optimalnosti poslovanja, što

podrazumeva smanjenje troškova poslovanja, uvećanje profita i uštede vremena za

obavljanje poslovnih transakcija. Zahvaljujući elektronskom poslovanju omogućene

su interaktivne veze između proizvođača (dobavljača) i kupaca, uz povećanu

produktivnost, rentabilnost i ekonomičnost, što su osnovni principi svakog ekonomski

opravdanog poslovanja.

Važno je istaći da kod nas elektronsko poslovanje u prometu nekretnina još

uvek nije na nivou kakav je u svetu, ali se ide ka tome da se transakcije u ovoj oblasti

obavljaju elektronskim putem. Prvi važan korak ka tome napravljen je zahvaljujući

Internetu.

2. UTICAJ POJAVE INTERNETA NA PROMET NEKRETNINA

Internet je omogućio prodavcu da sam stupi u kontakt sa kupcem. Na taj način

prodavac je u mogućnosti da izbegne plaćanje provizije od prodaje svoje imovine,

zahvaljujući tome što je zaobišao agencijsku uslugu, tj. njihovo posredovanje. Sistem

koji to omogućava zove se For Sale By Owner – FSBO, koji je omogućio

prijavljivanje nekretnine na posebne listinge agencija. Na taj način obezbeđena je niža

cena za nekretninu, jer vlasnik (prodavac) ne mora da plati proviziju svom agentu, pa

to umanjuje cenu. Niža cena nekretnine je primamljivija za kupca, pa se povećava

mogućnost prodaje. Kada se nekretnina postavi na web sajt, koji sadrži listing

nekretnina i gde je oglašavanje besplatno, ona postaje dostupna velikom broju

interesenata, ali se ističu samo informacije koje se tiču ponude, bez fotografije

4


nepokretnosti. Vlasnicima, tj. prodavcima se nudi marketinška podrška uz nadoknadu,

kao i obavljanje svih radnji vezanih za obavljanje transakcije prodaje nekretnine

(takođe uz nadoknadu). Prodavac je u ovom slučaju u mogućnosti da bira hoće li

platiti proviziju i troškove marketinga ili će samo sačekati da pravi kupac sam naiđe.

Nedostaci ovakvog oglašavanja nekretnina su na prvom mestu –

nezainteresovanost agenta kupca za te nekretnine, jer neće ostvariti svoju zaradu –

proviziju, prodavac je u obavezi da sam kontaktira sa kupcima, da obezbedi i zakaže

razgledanje, da ih informiše o svim detaljima vezanim za transakciju,... Sve to zahteva

puno vremena i truda, pa se prodavci često ipak odluče za profesionalnu uslugu

agencije.

Prodaja nekretnina na Internetu može biti i aukcijska, što se odvija preko sajta

e-Buy. Menadžeri ove kompanije su 2001.g. otvorili poseban deo sajta e-Buy-a, baš u

aukcijske svrhe. U ponudi su, uglavnom skupe nekretnine, za čiju prodaju treba

sačekati, jer se ovakve nepokretnosti teže i duže vremena prodaju. Zanimljiv podatak

je da su se na ovom sajtu našle u ponudi i kuće poznatih, kao što su Eminem i

Madona. (izvor- www.realtytimes.com )

Nedostatak obakve prodaje jeste vreme koje prođe dok se ne obavi jedna

transakcija. Ponekada se ovakve nepokretnosti prodaju i po nekoliko godina, ali

zarada koja se ostvari od prodaje je na zavidnom nivou.

Kada se zainteresovan kupac ili prodavac nekretnine odluči da informacije o

predmetu interesovanja nađe na Internetu, jedna od prvih adresa gde ih može naći je

www.realestate.com. Posetioci mogu da potraže i stručni savet, jer postoji opcija Ask

the experts i mogu očekivati odgovor u narednih 24-48 sati. Često postoji i

zainteresovanost za demografske karakteristike područja na kome se nepokretnost

nalazi, pa je i to moguće saznati ukoliko informacije potražite na sajtu

www.monstermoving.com . Postoji još puno mogućnosti koje pruža Internet, kada je

reč o prometu nekretnina. Iz ličnog iskustva, kao i tuđih znam da je klijentima važna

okolina u kojoj će živeti, zbog čega se i raspituju o mestu gde je kupuju, takođe radije

biraju da bude na brdu, umesto na padini,...

Ali, to nije sve što ih zanima. Vrlo često kupca interesuje komšiluk u kome će

živeti, njihove navike i način života. To ponekad ima značaja, a ponekad i nema. Ipak,

5

http://www.monstermoving.com/

http://www.realestate.com/

http://www.realtytimes.com/


ovakvu informaciju takođe možete potražiti na Internetu ili u nekim američkim

agencijama za promet nekretninama. Kod nas ovo još uvek nije zaživelo, iako sam

usmeno vrlo često informisala svoje klijente o njihovim novim komšijama, samoj

zgradi ili kući za koju su zainteresovani, a često ih interesuje i ko je investitor i

izvođač, jer oni malo iskusniji u ovom poslu znaju da su to vrlo bitne informacije.

Tako da je zaključak o korišćenju informacija sa Interneta kod nas upravo da malo

koristimo Internet, bar kada se odlučujemo za kupovinu neke nepokretnosti. Tu često

potražimo oglase, ali sve važne informacije saznaju se usmenim putem, a

kasnije,ukoliko se kupac odluči na kupovinu, ugovorom se regulišu prava i obaveze

kupca i prodavca nekretnine.

2.1. Problemi nastali pojavom liste ponuda nekretnina

U SAD-u su jedino posrednici (agenti) imali pristup informacijama o

nekretninama. Lista ponuda nekretnina sadrži sve podatke o nepokretnosti,

uključujući i kontakt telefone, kao i adresu na kojoj se nepokretnost nalazi. Na ovaj

način niko nije mogao da zaobiđe posrednika prilikom kupoprodaje nekretnina. Dok

se nije pojavilo elektronsko poslovanje u ovoj oblasti, sam proces transakcije je bio

prilično nepoznat za klijente, pa su te transakcije prepuštali agentima.

Elektronsko poslovanje unelo je dosta novina u ovom poslu, jer informacije

postaju lako dostupne i brzo prenosive svima, što je dovelo u pitanje i sam opstanak

agencija na tržištu.

Kako je svima koji „surfuju“ Internetom omogućeno da se raspituju,

oglašavaju, kupuju i prodaju direktno (bez posrednika), postavilo se pitanje opstanka

agencija za promet nekretninama. One su morale brzo da odreaguju i prilagode se

novonastaloj situaciji.

Virtuelne agencije za nekretnine VOW (Virtual Office Web site) izazvale su

veliku pometnju na tržištu nekretninama. Do njihove pojave samo su članovi

američkih lokalnih udruženja agenata za nekretnine imali pristup ovim informacijama.

MLS (Multiple Listing Service) je naziv listinga nekretnina koje su na prodaju, koji je

osnovan posle druog svetskog rata, kako bi se kontrolisala provizija od transakcija.

6


Kupci i prodavci nisu imali uvid u ponudu i tražnju, pa su bili prinuđeni da ove

poslove obavljaju preko agenata.

Offline agencije su devedesetih godina među prvima započele objavljivanje

ovih informacija na Internetu, sa ciljem povećanja profita. U tom slučaju se

agencijama naplaćuje usluga postavljanja informacija na Internet, čime im se

umanjuje profit i agentima se smanjuje iznos zarade. Online kupcima koji su se

registrovali pre toga i ostavili svoje e-mail adrese bio je dozvoljen pristup podacima.

Prve agencije za promet nekretninama pojavile su se na Internetu 1999.g. i to

su bile: e-Realty Inc u Hjustonu i zip Realty Inc u Emervilu, Kalifornija. Ove dve

agencije su ostvarile zaradu od nekoliko miliona dolara, pružajući mnoštvo

informacija, skraćujući vreme transakcije i smanjujući iznos provizije. Internet je sve

više uključen u poslovanje agencija, a tu su i velike kompanije koje proširuju svoje

poslovanje u ovu oblast ekonomije.

(izvor – www.erealty.com i www.ziprealty.com)

2.2. Ostvarivanje zarade – provizija

Agenti za nekretnine su do uvođenja elektronskog poslovanja ostvarivali

proviziju 6-7% od ukupne vrednosti nekretnine,koju je isplaćivao prodavac. Sa novim

načinom poslovanja došlo je do smanjenja iznosa provizije na 4,5%- i dalje je

prodavac taj koji isplaćuje proviziju, a novina je da kupcu vraća 1-1,5% od vrednosti

nekretnine. Razlog za smanjenje iznosa provizije jeste automatizacija mnogih usluga

koje pružaju agenti, bolja obaveštenost kupaca i prodavaca, kao i jednostavnije

poslovanje.

Postoji razlika između offline agenata koji rade za agenciju i web-brokera.

Offline agenti dele proviziju sa agencijom za koju rade, dok web brokeri isplaćuju

svojim agentima fiksnu zaradu plus deo provizije od ostvarene prodaje.najznačajniji

razlog zbog koga je smanjena provizija online agencija jeste taj što kupac veći deo

posla obavi sam. Brokeri nekadašnjih agencija su provodili dosta vremena u potrazi za

klijentima. Sada, web-agenti to rade na vrlo jednostavan način. Zahvaljujući lakom

pristupu informacijama, marketingu i samim tim boljoj obaveštenosti klijenata o

nekretninama koje ih interesuju, klijenti sami pronalaze web-agenta.

7

http://www.ziprealty.com/

http://www.erealty.com/


Sve transakcije se mogu obaviti elektronskim putem, ali ovakav način isplate

još nije prenesen na offline agencije. Suština poslovanja agencije je upravo isplata

zarade agentu, na osnovu ostvarene provizije. Ipak, pojavljuje se online model

plaćanja, koji još uvek nije popularan.

2.3. Promena uloge agenta (posrednika)

Internet je privukao mnoge kupce i prodavce da poslove kupoprodaje obave

sami. Iako deluje lako, nije baš tako. Da bi se jedna transakcija uspešno obavila

potrebno je i poznavanje nekretnine koja se kupuje, u smislu njene realne vrednosti,

detalja koji se tiču kupoprodaje i pravne sigurnosti. Kada je u pitanju ovako važna, a

ujedno i velika investicija, mnogi klijenti se ipak odlučuju na saradnju sa stručnim

licima, umesto da sve obave sami.

Dakle, može se zaključiti da je uloga agenta i brokera dovedena u pitanje, pa u

nekim slučajevima zanemarena, jer su klijenti sve preuzeli na sebe, ali ipak oni i dalje

imaju važnu ulogu u obavljanju ovakvih transakcija. Internet ipak nije „izbacio“

agente i brokere iz posla, već su mu se oni pravovremeno suprotstavili i naučili da ga

upotrebe u sopstvenu korist, tako što sada na Internetu mnogi agenti imaju sopstvene

web prezentacije, elektronskim putem šalju čitav listing zainteresovanim kupcima.

Agenti su prihvatili prednosti Interneta i dobro ih koriste. Sada njihove informacije

putuju u najkraćem mogućem roku, a oglašavanje i reklamiranje nekretnina je vrlo

jednostavno i pristupačno.

U našoj zemlji ne može se mnogo toga saznati putem Interneta, što je osnovni

nedostatak poslovanja u oblasti prometa nekretninama. Zbog toga je saradnja sa

agentom veoma važna.

8


3. PROMET NEKRETNINA U NAŠOJ ZEMLJI

Na prvom mestu je važno da kupac ima poverenje u svog agenta, a od agenta

se očekuje kvalitetan rad, u smislu da dobro poznaje nekretninu za koju posreduje, da

uputi svoju stranku na sve pozitivne, ali i negativne strane nepokretnosti koju kupuje,

kao i da ima dovoljno strpljenja i poštovanja prema klijentu.

Često su klijenti nedovoljno obavešteni, nestručni i ne poznaju sredinu za koju

su zainteresovani i zbog toga su nepoverljivi, ljubopitljivi, ponekada je u pitanju

čitava njihova životna ušteđevina, zbog čega žele da budu sigurni da su odabrali ono

što je za njih najbolje. Kod nas ne postoji pravo elektronsko poslovanje, koje bi

značajno olakšalo kupoprodaju nekretnina.

Ukoliko ste zainteresovani za određenu nekretninu, potrebno je angažovati

posrednika, koji će pripremiti listu ponude nekretnina, a zatim sledi obilazak tih

nepokretnosti, nakon čega se klijent, tj potencijalni kupac odlučuje na kupovinu

određene nekretnine.

To je fizički često vrlo naporan proces, jer pored utrošenog vremena, dosta

umara, naročito ako su nepokretnosti na različitim krajevima grada. Nedostatak u

prometu nekretninama kod nas je upravo to što ne primenjujemo elektronsko

poslovanje u ovoj oblasti, a nemamo još ni uslova za to. Elektronskim putem bi bilo

moguće „obići“ odnosno „pogledati“ sve nepokretnosti koje dolaze u obzir za

kušpovinu, pa bi na taj način bilo skraćeno i vreme, a i umor zainteresovanih stranaka.

3.1. Elektronsko poslovanje u našim agencijama

Prva agencija koja je kupcima omogućila razgledanje nekretnina elektronskim

putem kod na, registrovana je 1995.g., pod nazivom „AmbasadorM“ i prihvaćena od

strane mnogih zadovoljnih klijenata. Kupci, često nemaju dovoljno vremena da odlaze

na različita mesta da bi videli nekretnine za koje su zainteresovani, pa je elektronsko

obavljanje ovog dela transakcije vrlo rado prihvaćeno. Ova agencijaje omogućila

svojim klijentima da na foto-video zapisu pogledanekretninu koju želi da kupi, preko

svog sajta www.ambassadorm.com.

Sajt ove agencije je ujedno i prvi uređeni sajt za nekretnine na našem

području. Da bi promet nekretninama na ovakav način, bez direktnog kontakta bio

9

http://www.ambassadorm.com/


ostvariv, potrebno je poverenje kupca prema agenciji.poslovna etika nevedene

agencije je takva, da su iza sebe ostavili veliki broj zadovoljnih klijenata, koji su

putem elektronskog poslovanja ostvarili prodaju, tj. kupovinu nekretnie. World’s top

ten je zbog uvođenja ovakvog načina poslovanja na naše prostore, uvrstila pomenutu

agenciju u svoje redove, a to je ujedno i prva naša agencija koja je ostvarila takav

uspeh. Ova agencija je napravila prvi korak ka uvođenju pravog elektronskog

poslovanja, koje će u bliskoj budućnosti moći da prihvate i primene i druge naše

agencije u svom poslovanju.

3.2. Ponuda nekretnina kod nas

U Srbiji je velika ponuda i potražnja za nekretninama, cene stanova, kuća,

placeva vidno rastu. Veliki je priliv stranaca koji su zainteresovani za kupovinu

nepokretnosti u Srbiji. Postoji dosta zanimljivih slučajeva, a jedan od njih je klijent iz

Engleske, koji je pre desetak dana došao da kupi 15 stanova, kako bi mogao da ih

izdaje.

Kod nas postoje različiti web sajtovi na kojima se može informisati o

nekretninama, pa se na taj način i odlučiti za saradnju sa nekom od agencija ili

advokatskih kancelarija. Mi još nemamo razvijuenu naviku da sve to obavljamo

elektronskim putem, pa je vrlo čest slučaj da zainteresovani klijenti traže nekretnine u

novinama, od kojih su najpopularniji Halo Oglasi, Nekretnine i drugi.

Ipak, treba istaći da smo i mi počeli ovaj posao da obavljamo elektronskim

putem, pa je informacije o nepokretnostima u Srbiji i Crnoj Gori, moguće pronaći na

www.imovina.net, www.e - belgrade.net , www.netvodic.com /nekretnine.htm i na još

mnogim drugim sajtovima.

Kod nas se vrlo često stanovi prodaju još u sivoj gradnji ili kada izvođač samo

pripremi projekat, a sve to iz razloga što su cene kvadrata tako znatno povoljnije.

Nedostatak ovakvog načina prodaje, tj. kupovine je što ove građevine još nemaju

upotrebne dozvole ili su u postupku legalizacije. Zato je najveća potražnja, a ujedno i

najmanja ponuda uknjiženih stanova koji su i najskuplji.

10

http://www.netvodic.com/nekretnine.htm

http://www.e-belgrade.net/

http://www.imovina.net/


Problem bespravne gradnje je u Beogradu bio prisutan do 2000g. Za naknadnu

legalizaciju oformljene su komisije, za objekte do 700 kvadrata na nivou opštine, a za

veće na nivou grada. Veliki broj objekata je legalizovan, ali više od polovine nije.

Razlozi za to su razni, neki od njih zahtevaju više vremena za obavljanje procesa

legalizacije, ali je čest slučaj da ne može da se ivrši legalizacija. Uglavnom, posle

2000.g. više nikom ne pada na pamet da započne gradnju bez građevinske dozvole, jer

su inspekcije mnogo agilnije, a predviđene su i velike kazne. Sada svi grade sa

odobrenjem za izgradnju i tek po neki investitor započne radove pre nego što prikupi

svu potrebnu dokumentaciju.

Usvojen je zakon o hipoteci i formirana Agencija za obezbeđenje kredita, što

je bio važan korak, ali još uvek nedostaje zakon o denacionalizaciji. Ovaj ključni

propis omogućio bi da vlasnici zemljišta postanu privatna lica, s’obzirom da veliki

investitori poseduju zemljište na kome grade, što u našim uslovima nije čest slučaj.

Da bi se ispunili evropski standardi nedostaje još i zakon o notarima i zakon koji bi

regulisao ko i na koji način može da se bavi prometom nepokretnosti.

Na kraju svega mišljenje mnogih koji se već godinama bave ovim poslom, a i

moje lično mišljenje je da bi trebalo uvesti licence za građevinska preduzeća, koje bi

uspostavljale kodeks profesionalnog ponašanja i poslovanja na tržištu i koje bi mogle

biti oduzete u slučaju nepoštovanja ovih pravila.

4. NEDOSTACI U PROMETU NEKRETNINA KOD NAS

Promet nekretninama kod nas je postao vrlo unosan posao u našoj zemlji, koji

uz dobru zaradu donosi i velike odgovornosti, a ima i niz nedostataka. Postoji veliki

broj različitih preduzimača, investitora i agencija koje obavljaju prodaju i kupovinu

nekretnina u tuđe ime.

Problem može nastati u svakom delu ovog složenog procesa poslovanja. Do

2000.g. postojao je veliki broj nelegalno izgrađenih ili započetih gradnji. Od 2000.g.

uveden je zakon kojim su propisane visoke kazne za izgradnju bez građevinske

dozvole od strane nadležnih organa. Danas se gotovo niko ne odlučuje na nelegalnu

gradnju. Sledeća stavka, kada je zgrada, kuća ili neka druga nepokretnost izgrađena

11


potrebna je upotrebna dozvola, koja se dobija nakon provere obavljene gradnje od

strane stručnih lica, koja utvrđuju da li je ispoštovan plan i projekat izgradnje.

Upravo u ovakvim situacijama može doći do problema prilikom kupovine

nepokretnosti u ovoj fazi, kada još nije završen tehnički prijem nepokretnosti. Često

se događa da nepokretnost ne može da dobije upotrebnu dozvolu ili je u postupku

legalizacije, što naravno umanjuje cenu nekretnine. Kod nas je faktor cene koju treba

platiti možda i najznačajniji, pa klijenti često pristaju na kupovinu nepokretnosti u

ovoj fazi, iako nemaju sigurnih garancija da će kupljena nepokretnost biti

„primljenja“, tj da će dobiti upotrebnu dozvolu.

Napredak u ovoj oblasti poslovanja bi mogao da bude bolja obaveštenost

budućih kupaca, a od strane njihovih agenata, što podrazumeva veću stručnost i

umešnost u poslovanju. Nije teško proveriti da li se neka nepokretnost „zadržava“, jer

na teritoriji svake katastarske opštine postoji uvid u informacije o tome šta se planira

na zemljištu na kome se nalazi nekretnina za koju ste zainteresovani. Klijenti koji su

malo snalažljiviji ili bar više obavešteni, neće propustiti priliku da se o tome obaveste.

Jedna od vrlo važnih stavki pri kupoprodaji nepokretnosti jeste i overa

ugovora, tj predugovora ( kada je potrebno dobiti kredit za određenu nekretninu ). U

ovom slučaju možda je najvažnije poverenje, jer ništa potpuno ne može zaštititi

budućeg kupca od višestruke prodaje nekretnine koju on kupuje. Ugovor se overava u

sudu, na dan isplate celokupnog noivčanog iznosa cene nepokretnosti, između kupca

i prodavca, tj ugovarača. Ali, niko ne može da bude potpuno siguran da stan koji je

kupio nije već nekoliko puta prodat, uz overu u drugim sudovima na nivou grada.

Dosta je prevara izvršeno na ovaj način. Dešavalo se da jedan stan u toku istog dana

bude prodat više puta. Zato je najvažnije poverenje u prodavca ili svog agenta, ili

kupovina nepokretnosti uz neke posebne garancije.

Ukoliko ste kreditni kupac, to postaje pravi izazov prilikom kupovine

nekretnine. Pored toga što je potrebno usaglasiti sopstvene želje i mogućnosti sa

ponuđenim izborom nepokretnosti, potrebno je pronaći najpovoljniji način da uzmete

kredit. Tu nastupaju pravnici zaposleni u banci koji vas obaveštavaju o nizu

neophodnih detalja koji su vam potrebni da biste ostvarili pravo na kredit, što često i

vremenski traje više nego što ste spremni da čekate. Zatim, naši krediti su veoma

nepovoljni za klijente (visoke kamatne stope). I na kraju kada rešite da za vas

12


predugovor i ugovor o kupoprodaji sastavi advokat, pravnik iz banke će vam i po

nekoliko puta vratiti taj predugovor na prepravku, pri tome izostavivši najbitnije

detalje koje vam je prethodno advokat naveo kao vrlo bitne (u cilju da vam smanji

taksu za overu i obezbedi sigurnost prilikom kupovine nepokretnosti).

Iz svega ovoga možete i sami zaključiti da je vrlo bitno kadrovski osposobiti u

pravnom i svakom drugom smislu lica koja rade na odobrenju kredita.

Mnogo je nedostataka i mnogo je laži u ovoj oblasti poslovanja. Ali, iz

sopstvenog iskustva znam da oni koji ovaj posao obavljaju savesno i ispravno ostaju u

poslu i u životu.

5. ZAKLJUČAK

Pojavom Interneta znatno je olakšan posao prodaje i kupovine nekretnina,

uvođenjem elektronskog poslovanja ubrzan je proces obavljanja transakcije prilikom

kupoprodaje nepokretnosti. Agenti obavljaju ceo proces kupoprodaje sami, nakon

čega dele zaradu, tj. proviziju. Kod nas je ta provizija 3% od prodajne vrednosti i

isplaćuje je kupac.

Veliki nedostatak u našem poslovanju sa nekretninama je upravo to što kupac

nije dovoljno zaštićen, jer je čest slučaj da su agenti nedovoljno obavešteni ili

nedovoljno stručni da bi radili ovako značajan posao, u koji se ulaže često i čitava

životna ušteđevina pojedinih klijenata. Zato bi bilo dobro da postoje bar kursevi, ako

ne i prave škole za obavljanje ovog posla.

Najbolje i najsigurnije je da se prilikom prodaje ili kupovine nepokretnosti

prvo proveri sva dokumentacija i mogući suvlasnici ili naslednici iste, zatim da se

utvrdi (ukoliko se ja zgrada u postupku legalizacije) šta je na tom mestu planirano po

DUP-u. I na kraju, ukoliko hoćete da sačuvate dobar poslovni ugled, dobro je potražiti

i pravnu (stručnu) pomoć, kako biste bili sigurni u sve navedeno.

Postoji mogućnost da jedan stan bude prodat i po nekoliko puta, a o takvim

prevarama koje se dešavaju kod nas ne zna se mnogo. Zato je važno poverenje između

klijenta i agencije.

13


Kao samostalni agent za nekretnine ja sve pravne poslove prepuštam

advokatskoj kancelariji na proveru i ukoliko je sve ispoštovano, overava se

kupoprodajni ugovor, a ključ i svi papiri predaju se u ruke novom vlasniku.

Kod nas na Pravnom Fakultetu postoje specijalističke studije za Notarstvo.

Očekuje se da će taj zakon biti usvojen, pa će se cela transakcija obavljati na jednom

mestu, a notar će to odobriti ukoliko je sve u skladu sa zakonom i overiti, što se još

uvek odvija u sudu, a to bez obzira na srećan ishod predstavlja napor, jer se stalno

čeka neki red (za uplatu takse, overu ugovora, kupovina obrazaca,...). Usvajanjem

takvog zakona i uvođenjem elektronskog poslovanja u sve agencije, očekuje se

prosperitet na ovom planu.

14


LITERATURA

1. Prof. Dr Miro Božić, Menadžment kvaliteta, skripta, FSOM, 2006.g.

2. Prof. Dr Milorad Popara, Mr Bogdan Popara, Osnove menadžmenta, FSOM, 2006.g.

3. Web izvori:

- www. ambassadorm.com

- www.e-belgrade.net

- www.erealty.vom

- www.imovina.net

- www.wikipedia.org

- www.netvodic.com/nekretnine.htm

- www.monstermoving.com

- www.realtytimes.com

- www.ziprealty.com

15

http://www.ziprealty.com/

http://www.realtytimes.com/

http://www.monstermoving.com/

http://www.netvodic.com/nekretnine.htm

http://www.imovina.net/

http://www.erealty.vom/

http://www.e-belgrade.net/


16

Documents

MENADŽMENT KVALITETA