FINANSIJSKA ANALIZA

PRIMER: INDUSTRIJSKA ZONA

ГРАЂЕВИНСКИ ФАКУЛТЕТ УНИВЕРЗИТЕТА У БЕОГРАДУ

dr Dejan Marinković

Nevena Simić

Studija opravdanosti

Studija opravdanosti je dokument na osnovu kojeg se donosi odluka o

opravdanosti investiranja u određeni projekat.

Radi se za konkretan projekat čija se realizacija planira, a na osnovu

odgovarajuće projektne dokumentacije.

Zakonodavstvo:

Zakon o planiranju i izgradnji

Pravilnik o sadržini, obimu i načinu izrade prethodne studije

opravdanosti i studije opravdanosti za izgradnju objekata

Guide to cost benefit analysis of investment projects (Evropska

komisija, 2014)

Studija se sastoji iz delova, tj. pojedinačnih analiza.

Zaključne ocene svih pojedinačnih analiza moraju biti pozitivne.

Pojedinačne analize se sprovode standardnim postupcima.

Studija opravdanosti - sadržaj

Opšti podaci o projektu i investitoru

Tehničko-tehnološka analiza

Zaštita životne sredine

Finansijska analiza

Društveno-ekonomska analiza

Analiza i procena rizika

Metodologija izrade: prema EU Vodiču (priznata, nema

domaće)

Finansijska analiza

Ulazni parametri:

Vremenski period

Diskontna stopa

Ukupni troškovi investicije

Operativni troškovi

Prihodi

Izvori finansiranja

Troškovi – iz projektne dokumentacije

Prihodi – iz analize tražnje i tržišta

Finansijska analiza

Vremenski period obračuna predstavlja ekonomski koristan vek

investicije posle kojeg se sve obaveze i sva sredstva mogu likvidirati.

Dužina trajanja zavisi od tipa objekata koji se grade i definisana je u

Vodiču ( 10-25 godina).

Preporučena vrednost diskontne stope od strane Evropske

komisije za EU članice za period od 2014-2020 je 4% (bila je 5% u

prethodnom periodu)

Prihodi – najnesigurnija kategorija ulaznih parametara

Rezidualna vrednost – poseban prihod u okviru finansijske

analize. Predstavlja preostalu vrednost osnovnih sredstava ako bi se

otuđila na kraju posmatranog perioda ili obračun NPV gotovinskih

tokova tokom ostatka veka trajanja projekta. Predstavlja prihod u

poslednjoj godini vremenskog perioda za koji se vrši finansijska

analiza.

Finansijska analiza

Izlazni parametri:

Neto sadašnja vrednost investicije FNPV(C) i interna

stopa rentabilnosti FRR(C)

Neto sadašnja vrednost za domaći kapital FNPV(K) i

interna stopa rentabilnosti FRR(K) – mera uspešnosti

projekta sa obezbeđenim grantom

Održivost projekta – pokazuje da li je u nekom trenutku

na projektu nestalo novca za operativne troškove, pa ne

može da se održi bez dodatnih finansija

FINANSIJSKA ANALIZA

PRIMER: INDUSTRIJSKA ZONA

Pretpostavke

Usvojena vrednost za diskontnu stopu je 4%, što je uobičajeno za

ovaj tip projekata.

Vremenski period obračuna je ekonomski koristan vek investicije

posle kojeg se sve obaveze i sva sredstva mogu likvidirati. Usvojeni

vremenski period za obračun je 10 godina, što je uobičajeno za

ovaj tip projekata.

Rezidualna vrednost je usvojena 15%.

U RASHODE su uračunati:

– svi troškovi radova na izgradnji infrаstarukture (opremanje

građevinskog zemljišta), što podrazumeva i sve troškove na

pripremi tehničke dokumentacije,

– troškovi na održavanju,

– troškovi marketinga.

Trajanje radova je 6 meseci i završava se u jednoj kalendarskoj

godini.

Primer: Rashodi

Troškovi marketinga:

- postoje sve vreme prodaje

- prodaja traje 5 godina nakon

izgradnje infrastrukture na

lokaciji

evra evra evra evra

0 670.000,00 670.000,00

1 179,00 1.000,00 1.179,00

2 179,00 1.000,00 1.179,00

3 179,00 1.000,00 1.179,00

4 179,00 1.000,00 1.179,00

5 179,00 1.000,00 1.179,00

6 179,00 179,00

7 179,00 179,00

8 179,00 179,00

9 179,00 179,00

10 179,00 179,00

RASHODI

GODINA RADOVI ODRŽAVANJE MARKETING

UKUPNO

RASHODI

Primer: Ukupni prihodi

evra evra evra evra

0 562.121,00 562.121,00

1 179,00 2.000,00 2.179,00

2 179,00 2.000,00 2.179,00

3 179,00 1.000,00 1.179,00

4 179,00 1.000,00 1.179,00

5 179,00 1.000,00 1.179,00

6 179,00 179,00

7 179,00 179,00

8 179,00 179,00

9 179,00 179,00

10

RASHODI

GODINA RADOVI ODRŽAVANJE MARKETING

UKUPNO

RASHODI133.197,30 m2 površina zone PRODAJA P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA

udeo prodaje P J.c. (e/m2) Ukupno evra e/m2

0 0,00

0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01 0 82.121,01

0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01 5.660,89 5.660,89 0,1166 659,95 0 82.780,97

0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 5.660,89 11.321,77 0,1166 1.319,91 0 165.561,94

0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 11.321,77 22.643,54 0,1166 2.639,82 0 166.881,85

0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 11.321,77 33.965,31 0,1166 3.959,73 0 168.201,76

0,00 11.321,77 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 100.500,00 105.779,63

133197,3

PRIHODI

PRODAJA ZEMLJE NAKNADA - 1 god posle prodaje REZIDUALNA

VREDNOST

UKUPNO

PRIHODI

Primer: Prihodi od prodaje zemlje

Prodaja zemlje se vrši sukscesivno

u prvih 5 godina:

- I i II god prodaje se po 1/8

celokupne lokacije

- III, IV i V god. prodaje se po 1/4

celokupne lokacije

- Jedinična cena zemljišta 4.9323

e/m2

133.197,30 m2 površina zone PRODAJA

udeo prodaje P J.c. (e/m2) Ukupno evra

0

1 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01

2 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01

3 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03

4 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03

5 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03

6 0,00

7 0,00

8 0,00

9 0,00

10 0,00

133197,3

GODINA

PRODAJA ZEMLJE

Primer: Prihodi od naknada i rezidualna vrednost

• Naknada se obračunava po m2 korisne površine izgrađenih objekata na parceli.

• Svi objekti industrijske zone su prizemni.

• Koeficijent zauzeća prostora je 0.4.

• Odnos bruto/neto je 0.85.

• Sa plaćanjem naknade počinje se prve sledeće godine nakon prodaje parcele, odnosno

izgradnje objekata na parceli. Pretpostavka je da se izgradnja objekata završava u istoj

godini kada se vrši prodaja /kupovina zemlje. Nakon toga naknada se plaća svake godine.

• Cena naknade je 0.1166 e/m2

P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA

e/m2

0 0 0,00

1 0 82.121,01

2 5.660,89 5.660,89 0,1166 659,95 0 82.780,97

3 5.660,89 11.321,77 0,1166 1.319,91 0 165.561,94

4 11.321,77 22.643,54 0,1166 2.639,82 0 166.881,85

5 11.321,77 33.965,31 0,1166 3.959,73 0 168.201,76

6 11.321,77 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

7 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

8 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

9 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

10 45.287,08 0,1166 5.279,63 100.500,00 105.779,63

GODINA

NAKNADA - 1 god posle prodaje REZIDUALNA

VREDNOST

UKUPNO

PRIHODI

NAKNADA ZA KORIŠĆENJE –

naknada koju opština naplaćuje

korisnicima po m2 neto površine

izgrađenih objekata na parceli

Primer: Prihodi od naknada i

rezidualna vrednost

P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA

e/m2

0 0 0,00

1 0 82.121,01

2 5.660,89 5.660,89 0,1166 659,95 0 82.780,97

3 5.660,89 11.321,77 0,1166 1.319,91 0 165.561,94

4 11.321,77 22.643,54 0,1166 2.639,82 0 166.881,85

5 11.321,77 33.965,31 0,1166 3.959,73 0 168.201,76

6 11.321,77 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

7 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

8 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

9 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

10 45.287,08 0,1166 5.279,63 100.500,00 105.779,63

GODINA

NAKNADA - 1 god posle prodaje REZIDUALNA

VREDNOST

UKUPNO

PRIHODI

Primer: Parametri finansijske analize

GODINA FNPV(C)

0 -670.000,00 1,00 -670.000,00

1 80.942,01 0,96 77.828,86

2 81.601,97 0,92 75.445,61

3 164.382,94 0,89 146.135,83

4 165.702,85 0,85 141.643,49

5 167.022,76 0,82 137.280,53

6 5.100,63 0,79 4.031,11

7 5.100,63 0,76 3.876,06

8 5.100,63 0,73 3.726,98

9 5.100,63 0,70 3.583,64

10 105.600,63 0,68 71.340,01

-5.107,88

FRR (c)= 3,808 MANJE od diskontne stope 4%

FNVP negativna

POTREBNA DONACIJA

PRIHOD -

RASHOD

Diskontni

faktor

Primer: Domaći kapital

• Konkuriše se za donaciju fonda EU za prekograničnu

saradnju

• Fond EU obavezuje da učešće lokalnog izvora finansiranja

bude minimalno 20%

• Učešće domaćeg kapitala 20% vrednosti investicije

• Učešće donacije 80% vrednosti investicije

Primer: Domaći kapital - Rashodi

evra evra evra evra

0 670.000,00 670.000,00

1 179,00 1.000,00 1.179,00

2 179,00 1.000,00 1.179,00

3 179,00 1.000,00 1.179,00

4 179,00 1.000,00 1.179,00

5 179,00 1.000,00 1.179,00

6 179,00 179,00

7 179,00 179,00

8 179,00 179,00

9 179,00 179,00

10 179,00 179,00

RASHODI

GODINA RADOVI ODRŽAVANJE MARKETING

UKUPNO

RASHODI

Primer: Domaći kapital – Ukupni prihodi

133.197,30 m2 površina zone PRODAJA P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA

udeo prodaje P J.c. (e/m2) Ukupno evra e/m2

0 0 536.000,00 536.000,00

1 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01 0 82.121,01

2 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01 5.660,89 5.660,89 0,1166 659,95 0 82.780,97

3 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 5.660,89 11.321,77 0,1166 1.319,91 0 165.561,94

4 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 11.321,77 22.643,54 0,1166 2.639,82 0 166.881,85

5 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 11.321,77 33.965,31 0,1166 3.959,73 0 168.201,76

6 0,00 11.321,77 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

7 0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

8 0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

9 0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63

10 0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 100.500,00 105.779,63

133197,3

FINANSIRANJE

PRIHODI

GODINA

PRODAJA ZEMLJE NAKNADA - 1 god posle prodaje REZIDUALNA

VREDNOST

UKUPNO

PRIHODI

Primer: Domaći kapital – Prihodi od

prodaje zemlje

133.197,30 m2 površina zone PRODAJA

udeo prodaje P J.c. (e/m2) Ukupno evra

0

1 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01

2 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01

3 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03

4 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03

5 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03

6 0,00

7 0,00

8 0,00

9 0,00

10 0,00

133197,3

PRIHODI

GODINA

PRODAJA ZEMLJE

Primer: Domaći kapital – Prihodi od naknada

P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA

e/m2

0

1

2 5.660,89 5.660,89 0,1166 659,95

3 5.660,89 11.321,77 0,1166 1.319,91

4 11.321,77 22.643,54 0,1166 2.639,82

5 11.321,77 33.965,31 0,1166 3.959,73

6 11.321,77 45.287,08 0,1166 5.279,63

7 45.287,08 0,1166 5.279,63

8 45.287,08 0,1166 5.279,63

9 45.287,08 0,1166 5.279,63

10 45.287,08 0,1166 5.279,63

PRIHODI

GODINA

NAKNADA - 1 god posle prodaje

Primer: Domaći kapital – Prihodi od

rezidualne vrednosti i donacije

0 0 536.000,00 536.000,00

1 0 82.121,01

2 0 82.780,97

3 0 165.561,94

4 0 166.881,85

5 0 168.201,76

6 0 5.279,63

7 0 5.279,63

8 0 5.279,63

9 0 5.279,63

10 100.500,00 105.779,63

FINANSIRANJE

PRIHODI

GODINA

REZIDUALNA

VREDNOST

UKUPNO

PRIHODI • Učešće donacije 80% od

vrednosti investicije

• Prihodi od donacije

0,8 * 670.000 = 536.000

Primer: Domaći kapital - Parametri

finansijske analize

0 -134.000,00 1,00 -134.000,00

1 80.942,01 0,96 77.828,86

2 81.601,97 0,92 75.445,61

3 164.382,94 0,89 146.135,83

4 165.702,85 0,85 141.643,49

5 167.022,76 0,82 137.280,53

6 5.100,63 0,79 4.031,11

7 5.100,63 0,76 3.876,06

8 5.100,63 0,73 3.726,98

9 5.100,63 0,70 3.583,64

10 105.600,63 0,68 71.340,01

530.892,12

FRR (K)= 74,01 % > kamatne stope 4%

FNPV(K) > 0

Može se zaključiti da je, sa stanovišta domaćeg kapitala, projekat izuzetno opravdan i

isplativ: (FNPV(K) je pozitivna i izuzetno visoka u odnosu na obim investicije (134,000€), a

FRR(K) je mnogo veda od diskontne stope).

PRIHOD -

RASHOD

Diskontni

faktor FNPV(K)GODINA

Proračun održivosti (likvidnosti)

PRODAJA NAKNADA

evra evra evra evra Ukupno evra

0 670.000,00 670.000,00 0 670.000,00 670.000,00 0,00 0,00

1 179,00 1.000,00 1.179,00 82.121,01 0 82.121,01 80.942,01 80.942,01

2 179,00 1.000,00 1.179,00 82.121,01 659,95 0 82.780,97 81.601,97 162.543,98

3 179,00 1.000,00 1.179,00 164.242,03 1.319,91 0 165.561,94 164.382,94 326.926,92

4 179,00 1.000,00 1.179,00 164.242,03 2.639,82 0 166.881,85 165.702,85 492.629,77

5 179,00 1.000,00 1.179,00 164.242,03 3.959,73 0 168.201,76 167.022,76 659.652,53

6 179,00 179,00 5.279,63 0 5.279,63 5.100,63 664.753,16

7 179,00 179,00 5.279,63 0 5.279,63 5.100,63 669.853,80

8 179,00 179,00 5.279,63 0 5.279,63 5.100,63 674.954,43

9 179,00 179,00 5.279,63 0 5.279,63 5.100,63 680.055,06

10 179,00 179,00 5.279,63 100.500,00 105.779,63 105.600,63 785.655,70

PROJEKAT JE ODRŽIV JER JE KUMULATIV RAZLIKE PRIHODA I RASHODA

ZA SVAKU GODINU POZITIVAN.

FINANSIRANJE

RASHODI PRIHODI

GODINA RADOVI ODRŽAVANJE MARKETING

UKUPNO

RASHODI

PRODAJA ZEMLJE NAKNADA - 1 god posle prodajeREZIDUALNA

VREDNOST

UKUPNO

PRIHODI

PRIHOD -

RASHOD

Kumulativ

(prihod - rashod)

Finansiranje projekta

obezbeđeno je u celosti na

početku radova.

Proračun održivosti (likvidnosti)

evra

0 670.000,00 670.000,00 0,00 0,00

1 1.179,00 82.121,01 80.942,01 80.942,01

2 1.179,00 82.780,97 81.601,97 162.543,98

3 1.179,00 165.561,94 164.382,94 326.926,92

4 1.179,00 166.881,85 165.702,85 492.629,77

5 1.179,00 168.201,76 167.022,76 659.652,53

6 179,00 5.279,63 5.100,63 664.753,16

7 179,00 5.279,63 5.100,63 669.853,80

8 179,00 5.279,63 5.100,63 674.954,43

9 179,00 5.279,63 5.100,63 680.055,06

10 179,00 105.779,63 105.600,63 785.655,70

PROJEKAT JE ODRŽIV JER JE KUMULATIV RAZLIKE PRIHODA I RASHODA

ZA SVAKU GODINU POZITIVAN.

RASHODI PRIHODI

GODINA

UKUPNO

RASHODI

UKUPNO

PRIHODI

PRIHOD -

RASHOD

Kumulativ

(prihod - rashod)