Broj elaborata:

U Zaboku, 2012 .

Šifra zone: Grad Zagreb

Građevina:

Lokacija:

Vlasnik:

Naručitelj:

45-2012.

30.listopada

0102

KONSTRUKTOR - INŽENJERING DD Split, Svačičeva 4.

ELABORAT IZRADIO:

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI

N E K R E T N I N A

POSLOVNI PROSTOR OZNAKE "PP 19" U PRIZEMLJU

ZAGREB, Selska cesta 92 G; k.č.br. 5532/41; k.o. Grad Zagreb

odnosno 2682/54, k.o. Trešnjevka (nova izmjera)

BOND - 777 d.o.o. u stečaju, ZAGREB, Selska cesta 92.

STALNI SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENU NEKRETNINA45/2012.

listopad 2012ZVONKO BENJAK, DIPL. ING. GRAĐ.ZABOK, Pavlovec Zabočki 112a; tel. 049/222-290, fax. 049/222-489, GSM 098/251-396; E-mail:zvonko@bening.hr

download 1

U Zaboku, 2012 godine30. listopada

Sudski vještak

ZVONKO BENJAK, dipl. ing. građ.

download 2

1. UVOD

Podnositelj zahtjeva:

Datum očevida:

Predmet procjene:

2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak:

Katastarska općina:

Čestica:

Uložak broj:

Poduložak broj:

Vlasnik:

Teret:

Legalitet:

- HRN U.C2.100 - Standard za izračunavanje površina i zapremina zgrada,

Grad Zagreb

jednoetažni poslovni prostor u prizemlju oznake "PP 19" u sklopu

stambeno poslovne zgrade u Zagrebu, Selska cesta 92G.

30137

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,

129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 i 153/09),

- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (NN br. 52/84),

- Podataka gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne

infrastrukture

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i

njegove izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje:

BOND - 777 d.o.o. u stečaju, ZAGREB, Selska cesta 92.

02.10.2012.

- Podataka o vrijednosti cijena građenja iz Biltena " Standardna kalkulacija" IGH Zagreb,

KONSTRUKTOR - INŽENJERING DD Split, Svačičeva 4.

Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju

područje izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :

K.i. 91572/12 od 25.09.2012.

ETAŽA 4152/1000000 - poslovni prostor oznake "PP19" u prizemlju

zgrade, površine 26,83 m2, u planu posebnih dijelova zgrade označen

iscrtkanom zelenom mrežom.

k.č.br. 5532/41, površine 2632 m2

nema tereta, upisane plombe

Objekt etažiran, za isti je ishođena uporabna dozvola KLASA: UP/I-361-

05/2005-01/152; URBROJ: 251-13-39/908-2005-6. od 29.12.2005.,

33

Opis nekretnine:

download 3

3. GEOMETRIJSKI PODACI

3.1. poslovni prostor oznake "PP 19"

poslovni prostor PP 19

UKUPNO:

Neto građevinska površina m2

Brutto građevinska površina (BGP) = m2

Volumen objekta (V) = BGP × 3,5 m = m3

4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA

4.1. Priključci

vodovod -

kanalizac. -

toplovod -

telefon -

el. struja -

plin -

4.2. Nekretnina - poslovni prostor oznake "PP 19"

Objekt: godina gradnje

katnost

položaj

temelji

nosiva konstr.

međukatna konstr.

limarija

26,83

kosa ploča, pokrov lim valoviti, termoizolacija,

26,83

priključen

nema

priključena

priključen

priključen

priključen

krovna k. + pokrov

Zagreb, ugao Selske i Baštijanove ulice,

26,83

2005

armirano betonski, stope i trake

P + 4

AB okvirna konstrukcija, AB zdovi, AB međukatne ploče,

pocinčana, plastificirana

AB ploča,

29,51

26,83 1,00 26,83

Površina

m2 m2

103,30

ProstorijaPovršina Koef.

obračuna

Jednoetažni poslovni prostor koji je predmet procjene je smješten u prizemlju višekatne stambeno

poslovne zgrade. Prostor je uređen kao servisno uredski i u trenutku očevida nije bio u upotrebi.

download 4

pročelje

vanjska stolarija

unutarnja vrata sanitarni čvor - drvena, krilo furnirano, spremište bez vrata,

pregradni zidovi

obrada zidova

obrada podova

grijanje

instalacije elektrika, vodovod, telefon, kanalizacija, plin, klima,

dodatne instalacije

podovi oštečeni,

5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

5.1. Vrijednost zemljišta

5532/41 površine m2

Cijena za lokaciju – zonu iznosi : 169 €/m2 2.zona

Poslovnom prostoru oznake PP 19 pripada 4152/1000000 dijelova zemljiša.

P za obračun = m2

Cijena zemljišta (Cz) = m2 x 169 €/m2 = €

5.2. Priključci

priključak elektro - 4,40 kW: = €

= €

= €

= €

UKUPNO: = €

5.3. Komunalni doprinos

Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : €/m3

K1 = m3 × 17,88 €/m3 V = EUR

gips kartonske ploče, obojeno, keramika u sanitarnm čvoru,

prostor je uređen - ne koristi se, dio spuštenog stropa je

oštečen, zidovi oštečeni bušenjem različite opreme,

Objekt je izgrađen na k.č.br. 2632

1.847,17

centralno, plinsko,

keramičke pločice, laminat,

ožbukani, obojeni, dio obloga gips kartonskim pločama,

AL bravarija, IZO staklo,

10,93

103,30

termo fasada,

stanje:

10,93

Priključci na poslovnom prostoru su izvedeni, a obračunati će se prema stvarnim troškovima:

klimatizirano,

4.274,17

874,17

1.846,92

priključak vode 1.200,00

priključak na kanalizaciju 800,00

priključak plina 1.400,00

17,88

download 5

5.4. Vodni doprinos

Vodni doprinos za poslovne neproizvodne objekte u zoniA B = 3,47 €/m3

K2 = m3 × 3,47 €/m3 V = EUR

5.5. Objekt – poslovni prostor oznake "PP 19"

NGP= m2

Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = €/m2 NGP

Umanjenje Jc obzirom na stupanj dovršenosti objekta :

sd1 = %

Jc1 = x % = €/m2 NGP

Nova vrijednost (Nv) = x = EUR

EUR

Godina izgradnje n = 7 god

Vjerojatni vijek trajanja N = 100 god

Umanjenje vrijednosti konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 3,0 %

Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (SGV):

x = €

UKUPNO: = €

5.6. Vrijednost projekta i nadzora

Pr = Nv × 4% = €

Proračun Sadašnje građevinske vrijednosti SGV uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti

i trošnosti zgrade:

=SGV18.137,51

UKUPNO 15,5%

Vrsta radovaNova vrijednost Umanjenje

€/m2 % %

676

2005

358,44

26,83

UKUPNO:

Konstrukcija 400 50 3,0

800,00

Vrijednost projektne dokumentacije i nadzora iskazati će se u postotku od nove građevinske

vrijednosti

858,56

21.464,00

35

Obrtnički radovi zatvaranja 120 15 25

160 20

Sad.vrij.

€/m2€/m2

124 676

26,83

12 388

30

800

18.137,51

21.464,00

800,00

Završni radovi 120 15

100

120

90

42 78

25 40Instalacije

100

100

26,83

800,00

103,30

800,00

download 6

1. €

2. €

€

NGP = m2 SGV / NGP = kn/m2

1. €

2. €

3. €

4. €

€

6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST

Tržišna vrijednost (TV) će se dobiti korekcijom Sadašnje građevinske vrijednosti (SGV)

faktorima koji utječu na tržišnu vrijednost.

TV = SGV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos + Ft ) x Fu

a. Ob

b. Z zona lokacije

c. St starost objekta

d. Pov ukupna korisna površina

e. Os opće stanje objekta

f. Pos posebni elementi

h. Ft faktor tržišta

g. Fu faktor useljivosti

Tržišna vrijednost (TV) = × 1,10 × 1,00 = €

NGP = m2 TV / NGP = € / m2

18.137,51

18.996,07

Projektna dokumentacija i nadzor 858,56

26,83 778,82

0,00

1,00

-0,15

18.996,07

faktor za stambene 0,00

0,10

0,10

0,10

-0,05

20.895,68

SGV SVEUKUPNO:

poslovni prostor oznake "PP 19"

1.846,92

Vodni doprinos

Zemljište 1.847,17

Priključci 4.274,17

Komunalni doprinos

358,44

SGV SVEUKUPNO: 8.326,70

REKAPITULACIJA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

NEKRETNINE SGV

REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA, PRIKLJUČAKA,

KOMUNALNOG I VODNOG DOPRINOSA

26,83 708,02

download 7

7. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina: POSLOVNI PROSTOR OZNAKE "PP 19"

na adresi:

predloženih od :

utvrđuje se da:

A/ Tržišna vrijednost (TV) građevinskih objekata iznosi:

= eur ili kn

= eur kn

= eur = kn

B/ Vrijednost zemljišta, naknade za komunalno uređenje i priključaka:

= eur ili kn

1 EUR = kn

U Zaboku, 30. listopada 2012 .

ZVONKO BENJAK, dipl. ing. građ.

Sudski vještak

ELABORAT IZRADIO:

39.440,59

7,55

BOND - 777 d.o.o. u stečaju, ZAGREB, Selska cesta 92.

ZAGREB, Selska cesta 92 G; k.č.br. 5532/41; k.o. Grad Zagreb

odnosno 2682/54, k.o. Trešnjevka (nova izmjera)

PDV 25% 5.223,92

TV 26.119,60

157.762,36

197.202,94

VZ 8.326,70 62.866,58

20.895,68

download 8

1. Foto dokumentacija

2. Mikrolokacija

3. Izvadak iz zemljišne knjige

8. P R I L O Z I

download 9

ulaz u lokal

lokal unutrašnjost lokal unutrašnjost

plinski bojler grijanja

FOTO DOKUMENTACIJA

Fasada Fasada

pogled na lokal

ulaz u sanitarije i spremište

download 10

download 11

sanitarije spremište plinsko brojilo, elektro razvod

pogled na spušteni strop

MIKROLOKACIJA

ELABORAT IZRADIO:

Sudski vještak

download 12

U Zaboku, 201230. listopada ZVONKO BENJAK, dipl. ing. građ.

download 13