ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N A SPENDID doo u... · metalna, drvena drvena peći, grijanje na plin žbuka + disperzna.boja, keramiĉke ploĉice sut+priz +

Broj elaborata:U Osijeku, 2013 .Šifra zone: 1410 Osjeĉko-baranjska županija – zona 1a

Nekretnina:

Lokacija:

Naruĉitelj: SPENDID doo u steĉaju, OsijekOIB 72884834383

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N A

31303/13

OSIJEK, Zadarska br. 10 (kĉ.br. 1905 ko Osijek)

Poslovna zgrada

ožujak,

procjena nekretnina 2 31303_13

1. O P Ć E N I T O

Podnositelj zahtjeva:

Datum oĉevida:

- PRAVILNIK o poĉetnoj cijeni poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH (NN152/08)

2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak:

Katastarska općina:

Ĉestica:

Uložak broj:

Poduložak broj:

Opis nekretnine:

Površina: m2 (procjenjeni udio 1300 m2 )

Vlasnik: SPLENDID D.O.O., VUKOVARSKA 121 u dijela

Teret:

Legalitet:

2.115

1/1

Teret upisan

GraĊevina ima pozitivnu zabilježbu. Temeljem ĉl. 116. Zakona o izmjenama i

dopunama Zakona o prostornom ureĊenju i gradnji (NN 90/11), zabilježuje se

da je priložen akt za uporabu nekretnine na kĉbr. 1905 i to uvjerenje Podruĉnog

ureda za katastar Osijek od 25.11.2011. klasa: 935-08/11-02/00396, urbroj:

541-20-2-1/3-11-2.

GraĊevina nema dostupan elaborat o energetskoj uĉikovitosti.

Upisana graĊevina u katastarskom operatu i ZK

e- izvadak po Općinski sud Osijek

Osijek

1905

5901

KUĆA br. 10, DVIJE ZGRADE, DVOR I ORANICA UL. ZADARSKA I DVOR U MJESTU

- Podataka o vrijednosti cijena graĊenja iz Biltena " Standardna kalkulacija" GraĊevinskog instituta

- Podataka gradskih službi o utvrĊivanju poĉetne cijene graĊevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture

- PRAVILNIK o poĉetnoj cijeni poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH (NN152/08)

- Uputstvo o naĉinu utvrĊivanja graĊevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (NN 52/84)

- Podatci o etalnonskoj vrijednosti graĊenja za promatrani period

(NN 109/01; 82/04; 38/09 86/12)

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještaĉenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove

izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje.

Elaborat je izraĊen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju podruĉje

izraĉuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :

-Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

(NN 91/96; 68/98; 137/99; 22/00; 73/00; 114/01; 79/06; 141/06; 146/08 i 38/09 )

-Pravilnik o naĉinu utvrĊivanja obujma garĊevina za obraĉun komunalnog doprinosa

(NN23/00; 136/06; 135/10; 14/11 i 55/12)

- Pravilnik o najmu stanova (NN )

- Pravilnik o naĉinu obraĉuna izraĉuna površina i obujma zgrada (NN 90/10 i NN 55/12)

SPENDID doo u steĉaju, Osijek

OIB 72884834383

08-09.03.2013.godine


3. GEOMETRIJSKI PODACI

3.1. Upravna Zgrada - A

Netto graĊevinska površina (NGP) = m2

Brutto graĊevinska površina (BGP) = m2

Volumen objekta (V) = BGP × 3 m = m3

3.2. Upravna zgrada - B

Netto graĊevinska površina (NGP) m2


Volumen objekta (V) = 3 m = m3

3.3. Garaţa i skladište -I



Volumen objekta (V) = BGP × 3,3 m = m3

3.4. Skladište - II



Volumen objekta (V) = 3 m = m3

NAZIV OBJEKTA

3.1. Upravna Zgrada - A

3.2. Upravna zgrada - B

3.3. Garaža i skladište -I

3.4. Skladište - II

310,99

133,29

932,96

439,85

133,29

BV

m3

BGP

m2

217,88

106,63

174,30

653,63

NGP

m2

REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA

210,15

653,63174,30

273,20

217,88

819,59

248,79 932,96

106,63 439,85

2.846,02739,87935,35SVEUKUPNO:

310,99

248,79

210,15

819,59

273,20


4. TEHNIĈKI OPIS NEKRETNINA

vodovod -

kanalizacija -

telefon -

el. struja -

plin -

Objekt: Godina gradnje

Godina obnove

Katnost

Položaj

Temelji

Nosiva konstr.

MeĊukatna konstr.

Krovna k. + pokrov

Limarija

Proĉelje

Vanjska stolarija

Prostorije:

Pregradni zidovi

Obrada zidova

Obrada podova

Stolarija

Grijanje

Dodatne instalacije

Stanje:

prikljuĉen

nema

prikljuĉen

centar grada

drveni grednik, AB ploĉa

obiĉna žbuka, dogradnja ožbukana

zidani opekom, AB trakasti

dvostrešni kosi pokriven salonitom B i crijepom

prikljuĉen

1960-1980 god, ureĊen dio fasade i kat objekta

uredi, sanitarije, skladišta, kotlovnica

metalna, drvena

drvena

peći, grijanje na plin

žbuka + disperzna.boja, keramiĉke ploĉice

sut+priz + kat / na dijelu zgrade

prikljuĉen

prikljuĉen

opeka, knauf

pocinĉana

zidana masivna, AB konstrukcija sa zidanom ispunom

1970

keramiĉke ploĉice

prosjeĉno, zapušteno


5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

5.1. Vrijednost zemljišta

Pz = m2 (procjenjeno)

Cijena za lokaciju – zonu iznosi : 200 €/m2 Pz

Cijena zemljišta (Cz) = m2 × 200 €/m2 Pz = €

5.2. Prikljuĉci

Jediniĉna cijena Komunalnog doprinosa iznosi : €/m3 BV

K1 = m3 × 11,9 €/m3 BV = €

Jediniĉna cijena Vodnog doprinosa iznosi : €/m3 BV

K2 = m3 × 0,99 €/m3 BV = €

K3 = € (struja - 15kW)

Ukupna vrijednost prikljuĉaka (K) :

K1 + K2 + K3 = + + = €

11,87

2.816

3.300

Vrijednost prikljuĉaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne

infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.

1.300

33.792 3.300

Cijena prikljuĉaka iznosi :

Procjena vrijednosti zemljišta izraĉunata je na temelju tržišnih cijena za to podruĉje (uz posebne uvjete

korištenja).

0,99

2.846,02 33.792

2.846,02 2.816

1.300

260.000

39.908


5.3.1. Objekt –

NGP = m2

Jediniĉna cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = €/m2 NGP

Nova vrijednost (Nv) = × 400 = €

Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:

Jc = x =

Proraĉun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade:

Godina izgradnje 1970 n = 43 god

Vjerojatni vijek trajanja N = 100 god

Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 24,6 %

Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Sadašnja vrijednost objekta (SV) = × = €

84.060

€/m2

145

400

Upravna Zgrada - A

210,15

%

24,6

100

€/m2%

48

400

18

20

47

56

80

54

UKUPNO

400 1,00

Obrtniĉki radovi zatvaranja

Konstrukcija

Nova vrijednost

€/m2

Instalacije

Umanjenje

41.352

20350,8% 197

197

192

72

14

210,15

1475

60

18

42

210,15

€/m2 NGP400

20Završni radovi

Vrsta radova

75

75

Sad.vrij.


5.3.2. Objekt –

NGP = m2




Jc = x =







450 1,00

248,79 111.956

Konstrukcija 216 48 24,6

Vrsta radova

248,79

Upravna zgrada - B

450 €/m2 NGP

450

Nova vrijednost Umanjenje Sad.vrij.

53 163

€/m2 % % €/m2 €/m2

68 23

Obrtniĉki radovi zatvaranja 81 18 75 61 20

Završni radovi 20 75

UKUPNO 450 100 50,8%

90

Instalacije 63 14 47 16

229 221

75

248,79 221 55.075


5.3.3. Objekt –

NGP = m2




Jc = x =







275 €/m2 NGP

€/m2 €/m2

Sad.vrij.

€/m2 % %

Garaţa i skladište -I

106,63

275

275 1,00

106,63 29.323

Vrsta radova

Nova vrijednost Umanjenje

0

0

100

48 49,2 65 67

Instalacije 39 14 100

100

132

Obrtniĉki radovi zatvaranja 50

Konstrukcija

67

106,63 67 7.149

100

18

20

50

0

75,6%

5555

208

39

UKUPNO 275

Završni radovi


5.3.4. Objekt – Skladište - II

NGP = m2




Jc = x =







5.4. Vanjsko ureĊenje

Vu = €

5.4. Projekti, nadzor i sl.

Pr = Nv × 4% = €

22.080174,30 127

14 100

20 100

UKUPNO 350 100 63,8%

Završni radovi 70

0

223 127

49 0

70 0

127

Obrtniĉki radovi zatvaranja 63 18 100

Konstrukcija 168 48 24,6

63

Sad.vrij.

€/m2 % % €/m2 €/m2

350

61.005

10.000

€/m2 NGP350

11.454

Instalacije

174,30

350 1,00

174,30

49

Vrsta radova

Nova vrijednost Umanjenje

41

U izraĉun troškova vanjskog ureĊenja ulazi ureĊenje okoliša tj.minimalnog dijela ĉestice koji nije

pod objektom, a služi uporabi samog objekta. UreĊenje prilaznih prometnica, parkirališta, šetnica


1. €

2. €

3.1. €

3.2. €

3.3. €

3.4. €

4. €

5. €

€

NGP = m2 SGV / NGP = €/m2

6. TRŢIŠNA VRIJEDNOST

a. Fi 1,00

b. Z zona lokacije 0,10

c. St starost objekta -0,10

d. Pov ukupna korisna površina -0,10

e. Os opće stanje objekta -0,60

f. Pos posebni elementi -0,05

g. Fposl -0,05

Trţišna vrijednost (TV) = × 1,00 × 0,25 × -0,05 =

* zemljište, prikljuĉci i konzaltig su izuzeti ispod trţne vrijednosti

NGP = m2 TV / NGP = € / m2

Pzemlj = m2 TV / Pzemlj = € / m22381.300

Garaža i skladište -I

447.018

39.908

Zemljište

Skladište - II 22.080

Prikljuĉci

Upravna Zgrada - A

SGV SVEUKUPNO:

Vanjsko ureĊenje

REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Upravna zgrada - B

419

7.149

41.352

11.454

604

55.075

10.000

260.000

Projekti, nadzor i sl.

739,87

739,87

309.666 €

faktor izgraĊenosti

faktor za poslovne

135.656

TV = (SGV-Vz-Vp-Vp) x Fi x ( 1 + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Fposl


7. MIŠLJENJE - ZAKLJUĈAK

Nakon provedenog izraĉuna vrijednosti nekretnina:

Poslovna zgrada

na adresi:

naruĉitelja:

utvrĊuje se da:

- Trţišna vrijednost (TV) iznosi:

€ kuna

13.03. prema teĉaj NBH 1 € =

Osvrt na procjenu vrijednosti

- Posebni uvjeti

- Prenamjena nekretnine

- Iznajmljivanje nekretnine

- Tržište nekretnina

SPENDID doo u steĉaju, Osijek

OIB 72884834383

2013.godNa dan, 7,58 kn

Pregledom geometrijskih karakteristika i stanja na terenu moguće je prostor prenamjeniti - u smislu tihi

djelatnosti- obrta uz stambenu namjenu, obzirom da su prostorije standarne visne te odgovaraju

zatjevima drugih djelatnosti. Pristupaĉnost objektu sa uliĉne strane kroz poslužni kolni prolaz.

309.666 2.347.267ili

U centu grada prema podacima agencija ima dovoljno stambenih prostora za iznajmljivanje i nenaseljenih,

ali i dalje ima zahtjeva za iznajmiljivanjem. Predmetna nekretnina udovoljava stambene standarde što joj

ne osigurava i primjerenu naknadu. Prema opremljenosti nekretnine iznos najma iznad 2,5 - 5,0 €/m2, a

zahtjevi su upitni na vrijeme od 10godina, obzirom da nema usporedni nekretnina.

Tržište u naselju i šire nije se stabiliziralo obzirom na pokušaj permanentnog dizanja cijena izgradnje -

atraktivnih zona. Kvaliteta graĊenja je presudna, te položaj nekretnine.

Cijene "gotovih" nekretnina neće rasti obzirom na kupovnu moć, što su tkĊ. podaci u slobodnoj prodaji.

Prema navedenom bili bi u zabludi da lomova i odabranih nekretnina nema, stavr umješnosti prodavatelja

i vrijeme trajanja prodaje.

Procjenjujem da bi predmetna nekretnina u slobodnoj prodaji radi svog položaja, sadržaja i ureĊenje, tj.

navedenih sve strožih zahtjeva imala mali broj potencijalnih kupaca obzirom na uporabno stanje.

Izmjenama i dopunama GUP-a grada Osijeka - Službeni glasnik br. 12/12, prema analizi zadnje procjene i

stanja na terenu brisano je zauzeće parcele u smislu prometnog koridora koji u posljednjem prijedlogu

zauzima - ograniĉava se na cijelu parcelu u zoni M, VS objekata.

OSIJEK, Zadarska br. 10 (kĉ.br. 1905 ko Osijek)


- Opći uvjeti

2013 godine ELABORAT IZRADIO

ROGAĈ ZVONIMIR, dipl. ing. graĊ.

stalni sudski vještak za graditeljstvo

Broj: 4Su-92/2013-2

U Osijeku, ožujak,

Podaci o vlasništvu i legalnosti graĊevine su u dobroj vjeri preuzeti od vlasnika i službene dokumentacije.

Procjena je izvršena na osnovu trenutnih numeriĉkih podataka tržišta i visine naknada i davanja. Mišljenja

i zakljuĉke donosim na osnovu procjena podataka i zakljuĉaka dostupnih u javnim informacijama kao

rezultat rada drugih osoba koji sudjeluju u prometu nekretnina, iako ih smatram istinitim ne snosnim

nikakvu odgovrnost za iste. Položajne pogodnosti tvrtke obzirom na vrst proizvodnje, ugaljenosti od

transportnih puteva i ostale karakteristike na okolnost lokacije. Usluga pružena ovim elaboratom obavljena

je sukladno priznatim profesionalnim procjenjivaĉkim standardima (USPAP).

Pri izradi mišljenja djelovao sam kao neovisna stranka, a naknada za izvršeni rad ni na koji naĉin ne ovisi

u zakljuĉcima o ovdje iskazanoj vrijednosti. Sva konverzija u izvršenju zadatka po pravnoj obvezi smatra

se povjerljivom.


P R I L O Z I


FOTOGRAFIJE

Documents

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N A SPENDID doo u... · metalna, drvena drvena peći, grijanje na plin žbuka + disperzna.boja, keramiĉke ploĉice sut+priz +