24

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Landasan Teori

2.1.1 Penerimaan Daerah

Penerimaan daerah adalah uang yang masuk ke kas daerah. Dalam

pelaksanaan desentralisasi, penerimaan daerah terdiri atas pendapatan dan

pembiayaan. Pendapatan daerah adalah hak pemerintah daerah yang diakui

sebagai penambahan nilai kekayaan bersih dalam periode tahun

bersangkutan, sedangkan pembiayaan daerah adalah semua penerimaan yang

perlu dibayar kembali dan/atau pengeluaran yang akan diterima kembali, baik

pada tahun anggaran yang bersangkutan maupun pada tahun-tahun anggaran

berikutnya.

Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan

antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah menyebutkan bahwa

sumber-sumber pendapatan daerah adalah:

1. Pendapatan Asli Daerah (PAD), yaitu pendapatan yang diperoleh

daerah yang dipungut berdasarkan peraturan daerah sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang meliputi:

a. Pajak daerah;

b. Retribusi daerah;

c. Hasil pengelolaan kekayaan daerah yang dipisahkan; dan

d. Lain-lain PAD yang sah.

25

2. Dana perimbangan, yaitu dana yang bersumber dari pendapatan

APBN yang dialokasikan kepada daerah untuk mendanai kebutuhan

daerah dalam rangka pelaksanaan otonomi daerah. Dana

perimbangan terdiri dari dua jenis, yaitu dana bagi hasil dan dana

transfer. Dana bagi hasil terdiri dari bagi hasil penerimaan pajak (tax

sharing) dan bagi hasil penerimaan Sumber Daya Alam (SDA).

Adapun yang termasuk dalam pembagian hasil perpajakan adalah

Pajak Penghasilan (PPh) perorangan, PBB P2, dan Bea Perolehan

Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Sedangkan pembagian

hasil penerimaan dari SDA berasal dari kehutanan, pertambangan

umum, perikanan, pertambangan minyak bumi, pertambangan gas

bumi, dan pertambangan panas bumi. Dana transfer sebagai

komponen dana perimbangan lainnya, terdiri dari Dana Alokasi

Umum (DAU) dan Dana Alokasi Khusus (DAK).

3. Lain-lain pendapatan daerah yang sah.

Sedangkan sumber penerimaan daerah yang lainnya, yaitu

pembiayaan bersumber dari:

a. Sisa lebih perhitungan anggaran daerah;

b. Penerimaan pinjaman daerah;

c. Dana cadangan daerah; dan

d. Hasil penjualan kekayaan daerah yang dipisahkan.

26

2.1.2 Pengeluaran Daerah

Pengeluaran daerah terdiri dari belanja tak langsung, belanja langsung,

dan pengeluaran pembiayaan daerah. Belanja tak langsung meliputi bagian

belanja yang dianggarkan tidak terkait langsung dengan pelaksanaan program.

Belanja tak langsung terdiri dari : Belanja pegawai berupa gaji dan tunjangan

yang telah ditetapkan undang-undang, Belanja bunga, Belanja hibah, Belanja

bantuan sosial, Belanja bagi hasil kepada propinsi/kabupaten/kota dan

pemerintah desa, Belanja bantuan keuangan, serta Balanja tak tersangka.

Sedangkan belanja langsung meliputi belanja yang dianggarkan terkait

langsung dengan pelaksanaan program. Belanja langsung terdiri dari belanja

pegawai, belanja barang dan jasa, serta belanja modal untuk melaksanakan

program dan kegiatan pemerintah daerah dan telah dianggarkan oleh

pemerintah daerah.

Pengeluaran pemerintah mencerminkan kebijakan pemerintah. Apabila

pemerintah telah menetapkan suatu kebijakan untuk membeli barang dan jasa,

pengeluaran pemerintah mencerminkan biaya yang harus dikeluarkan oleh

pemerintah untuk melaksanakan kebijakan tersebut. (Surya : 2014)

2.1.3 Kemandirian Fiskal

Kemandirian fiskal adalah independensi pemerintah daerah dalam

melakukan perencanaan anggaran daerah, pungutan dan optimalisasi pungutan

sumber-sumber pendapatan daerah dan pengelolaan dana daerah dalam

melakukan kegiatan pemerintahan dan pembangunan daerah.

27

Dalam rangka pelaksanaan otonomi daerah, pemerintah daerah diharapkan

memiliki kemandirian yang lebih besar dalam keuangan daerah. Oleh karena

itu, peranan Pendapatan Asli Daerah (PAD), Dana Perimbangan, dan Lain-lain

Pendapatan Daerah yang sah (LP) sangat menentukan kemandirian fiskal

daerah. Pengukuran kemandirian fiskal daerah yang banyak dilakukan pada

saat ini antara lain dengan melihat rasio antara masing-masing komponen

pendapatan daerah dengan Total Penerimaan Daerah (TPD). Prinsipnya,

semakin besar sumbangan Pendapatan Asli Daerah (PAD), Dana Perimbangan,

dan Lain-lain Pendapatan Daerah yang Sah (LP), maka semakin besar pula

pendapatan daerah tersebut, sehingga akan menunjukkan semakin kecil

ketergantungan pemerintah daerah terhadap pemerintah Pusat. (Surya : 2014)

2.1.4 Dasar Perpajakan

1. Definisi Pajak

Dikemukakan oleh Rochmat Soemitro

Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara berdasarkan Undang-

undang (yang dapat dipaksakan) dengan tidak mendapat jasa timbal

balik (kontraprestasi) yang langsung dapat ditunjukkan, dan yang

digunakan untuk membayar pengeluaran umum. (Sherra : 2008)

Dikemukakan oleh Mr. Dr. N. J. Fieldman

Pajak adalah prestasi yang dipaksakan sepihak oleh dan terutang

kepada penguasa (menurut norma-norma yang ditetapkan secara

umum), tanpa adanya kontraprestasi, dan semata-mata digunakan

untuk menutup pengeluaran-pengeluaran umum. (Sherra : 2008)

28

Dari definisi-definisi tersebut dapat ditarik kesimpulan tentang ciri-ciri yang

melekat pada pengertian pajak :

a. Pajak dipungut oleh negara (pemerintah pusat maupun pemerintah

daerah), berdasarkan kekuatan Undang-undang serta aturan

pelaksanaannya.

b. Dalam pembayaran pajak-pajak tidak dapat ditunjukkan adanya kontra

prestasi individu oleh pemerintah atau tidak ada hubungan langsung

antara jumlah pembayaran pajak dengan kontra prestasi secara

individu.

c. Penyelenggaraan pemerintah secara umum merupakan kontra prestasi

dari Negara.

d. Diperuntukkan bagi pengeluaran rutin pemerintah jika masih surplus

digunakan untuk “publik invesment”.

e. Pajak dipungut disebabkan adanya suatu keadaan, kejadian dan

perbuatan yang memberikan kedudukan tertentu kepada seseorang.

f. Pajak dapat pula mempunyai tujuan yang tidak budgeter yaitu

mengatur.

2. Fungsi Pajak

Fungsi pajak menurut Tjahyono (2000:4) adalah sebagai sumber keuangan

negara. Fungsi lainnya yaitu :

a. Sumber Keuangan Negara (Budgetair)

29

Pemerintah memungut pajak terutama atau semata-mata untuk

memperoleh uang sebanyak-banyaknya untuk membiayai pengeluaran-

pengeluarannya baik bersifat rutin maupun untuk pembangunan.

b. Fungsi mengatur atau non budgetair (fungsi reguralend)

Disamping usaha untuk memasukkan uang sebanyak mungkin

untuk kegunaan kas negara, pajak harus dimaksudkan sebagai usaha

pemerintah untuk turut campur tangan dalam hal mengatur dan,

bilamana perlu, mengubah susunan pendapatan dan kekayaan dalam

sektor swasta. Pada fungsi mengatur, pemungutan pajak digunakan :

1) Sebagai alat untuk melaksanakan kebijakan negara dalam

bidang ekonomi dan sosial.

2) Sebagai alat untuk mencapai tujuan-tujuan tertentu yang

letaknya di luar bidang keuangan.

2.1.5 Pajak Daerah

Menurut Undang Undang Nomor 28 Tahun 2009 , Pajak Daerah, yang

selanjutnya disebut Pajak, adalah kontribusi wajib kepada Daerah yang

terutang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan

Undang-Undang, dengan tidak mendapatkan imbalan secara langsung dan

digunakan untuk keperluan Daerah bagi sebesar-besarnya kemakmuran

rakyat.

30

2.1.6 Dasar Hukum dan Pengertian BPHTB

Pajak pada dasarnya merupakan suatu kesepakatan antara masyarakat

(yang diwakili oleh Dewan Perwakilan Rakyat) dengan pemerintah, yang

dituangkan dalam suatu undang-undang. Kesepakatan tersebut dapat

mengalami perubahan sesuai dengan perkembangan dalam masyarakat

sendiri. Hal ini pun terjadi pada pengenaan dan pemungutan BPHTB sebagai

salah satu jenis pajak di Indonesia.

Setelah kurang lebih 12 tahun dipungut sebagai pajak pusat, pemerintah

bersama dengan DPR sepakat untuk mengalihkan BPHTB menjadi pajak

daerah. Hal ini diwujudkan melalui ketentuan dalam Undang-Undang Nomor

28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang ditetapkan

pada tanggal 15 September 2009 dan mulai berlaku pada tanggal 1 Januari

2010. Pengalihan BPHTB menjadi pajak daerah dimaksudkan dalam rangka

penyempurnaan sistem pemungutan pajak daerah dan pemberian kewenangan

yang lebih besar kepada daerah di bidang perpajakan (local taxing

empowerment), dalam rangka peningkatan Pendapatan Asli Daerah (PAD).

(Marihot : 2011)

Menurut Undang-undang Nomor 28 tahun 2009, Bea Perolehan Hak

Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas

perolehan hak atas tanah dan bangunan, sedangkan perolehan hak atas tanah

dan bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan

diperolehnya atau dimilikinya hak atas tanah dan bangunan oleh orang pribadi

atau badan. Adapun yang dimaksud hak atas tanah dan/atau bangunan adalah

31

hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan diatasnya,

sebagaimana dimaksud dalam undang-undang dibidang pertanahan dan

bangunan.

Hak atas Tanah adalah hak atas tanah termasuk pengelolaan, beserta

bangunan diatasnya sebagaimana dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun

1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok Agraria dan peraturan Perundang

undangan yang berlaku. (Erliza : 2014)

2.1.7 Jenis Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan yang Menjadi Objek

Pajak

Ketentuan dalam Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 Pasal 85 ayat

(2) menentukan 15 jenis perolehan tanah dan/atau bangunan yang menjadi

objek pajak, meliputi :

1. Perolehan hak atas tanah dan/bangunan akibat pemindahan hak,

karena hal-hal di bawah ini :

a. Jual beli.

b. Tukar menukar.

c. Hibah.

d. Hibah Wasiat, yaitu suatu penetapan wasiat yang khusus

mengenai pemberian hak atas tanah dan/atau bangunan kepada

orang pribadi atau badan hukum tertentu, yang berlaku setelah

pemberi hibah wasiat meninggal dunia.

e. Waris

32

f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, yaitu

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari orang pribadi

atau badan kepada perseroan terbatas atau badan hukum lainnya

sebagai penyertaan modal pada perseroan terbatas atau badan

hukum lainnya tersebut.

g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, yaitu pemindahan

sebagian hak bersama atas tanah dan/atau bangunan oleh orang

pribadi atau badan kepada sesama pemegang hak bersama.

h. Penunjukan pembeli dalam lelang, yaitu penetapan pemegang

lelang oleh pejabat lelang sebagaimana yang tercantum dalam

risalah lelang.

i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum

tetap. Sebagai pelaksanaan dari putusan hakim yang telah

mempunyai kekuatan hukum yang tetap, terjadi peralihan hak

dari orang pribadi atau badan hukum sebagai salah satu pihak

kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim tersebut.

j. Penggabungan usaha, yaitu penggabungan dari dua badan usaha

atau lebih dengan cara tetap mempertahankan berdirinya salah

satu badan usaha dan melikuidasi badan usaha lainnya yang

menggabung.

k. Peleburan usaha, yaitu penggabungan dari dua atau lebih badan

usaha dengan cara mendirikan badan usaha baru dan melikuidasi

badan-badan usaha yang bergabung tersebut.

33

l. Pemekaran usaha, yaitu pemisahan suatu badan usaha menjadi

dua badan usaha atau lebih dengan cara mendirikan badan usaha

baru dan mengalihkan sebagian aktiva dan pasiva kepada badan

usaha baru tersebut yang dilakukan tanpa melikuidasi badan

usaha yang lama.

m. Hadiah, yaitu suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas

tanah dan/atau bangunan yang telah dilakukan oleh orang pribadi

atau badan hukum kepada penerima hadiah. Akta yang dibuat

dapat berupa akta Hibah.

2. Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan akibat pemberian hak

baru, karena hal-hal dibawah ini :

a. Perolehan hak baru atas tanah dan/atau bangunan sebagai

kelanjutan pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru kepada

orang pribadi atau badan hukum dari Negara atas tanah-tanah

yang berasal dari pelepasan hak.

b. Perolehan hak baru atas tanah dan/atau bangunan di luar

pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada

orang pribadi atau badan hukum dari Negara menurut

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

2.1.8 Bukan Objek Pajak BPHTB

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang

diperoleh oleh orang atau badan tertentu, sebagaimana di bawah ini :

34

1. Perwakilan Diplomatik, Konsulat dengan asas timbal balik.

2. Negara untuk penyelenggara Pemerintah dan atau pelaksanaan

pembangunan guna kepentingan umum, misalnya tanah dan/atau

bangunan yang digunakan untuk instansi pemerintah, rumah sakit

pemerintah, dan jalan umum.

3. Badan/perwakilan lembaga Internasional yang di tetapkan dengan

Peraturan Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat tidak

menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas

badan atau perwakilan organisasi tersebut.

4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau peraturan hukum lain

tanpa perubahan nama.

5. Orang pribadi atau badan karena wakaf.

6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

2.1.9 Subjek Pajak dan Wajib Pajak BPHTB

Subjek pajak Bea Perolahn Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) yaitu:

1. Jual beli yaitu pembeli.

2. Tukar menukar yaitu pihak yang menerima tanah/bangunan yang

ditukar.

3. Hibah yaitu penerima hibah.

4. Hibah wasiat yaitu penerima hibah wasiat.

5. Waris yaitu ahli waris (penerima waris).

35

6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum yaitu perseroan/badan

hukum lain yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan.

7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak yaitu orang atau

badan yang ditetapkan sebagai penerima hak atas tanah dan bangunan.

8. Penunjukan pembeli dalam lelang yaitu orang/badan yang ditetapkan

sebagai pemenang lelang.

9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuasaan hukum tetap

yaitu pihak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan dalam

bentuk putusan hakim yang telah memiliki kekuatan hukum tetap.

10. Penggabungan usaha yaitu badan usaha yang menjadi tempat

bergabung satu atau lebih badan usaha lain.

11. Peleburan usaha yaitu badan usaha yang didirikan sebagai hasil

peleburan usaha.

12. Pemekaran usaha yaitu badan usaha yang baru didirikan sebagai hasil

pemekaran usaha.

13. Hadiah yaitu orang/badan yang memperoleh hadiah.

14. Perolehan hak baru sebagai kelanjutan dan pelepasan hak yaitu

orang/badan yang memperoleh hak atas tanah negara yang berasal dari

pelepasan hak.

15. Perolehan hak baru diluar pelepasan hak yaitu orang/badan yang

memperoleh hak atas tanah negara yang tidak dibebani dengan hak

apapun.

36

2.1.10 Hak Atas Tanah yang Perolehan Hak Atasnya Menjadi Objek Pajak

1. Hak Milik, yaitu hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat

dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang

ditetapkan oleh pemerintah pusat.

2. Hak Guna Usaha, yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai

langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana yang

ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku.

3. Hak Guna Bangunan, yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai

bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan

jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun

1960 tentang Peraturan Pokok-pokok Agraria (UUPA).

4. Hak Pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari

tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain,

yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam

keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya

atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian

sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu

sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-

undangan yang berlaku.

5. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS), yaitu hak milik atas

satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan

rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama,

37

dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak

terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

6. Hak Pengelolaan, yaitu hak menguasai dari negara yang kewenangan

pelaksanaannya sebagian di limpahkan kepada pemegang haknya,

antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah,

penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan

bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga, dan atau bekerja

sama dengan pihak ketiga.

2.1.11 Dasar Pengenaan, NPOPTKP, dan Tarif Pengitungan BPHTB

1. Dasar Pengenaan Pajak

Yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek

Pajak (NPOP). NPOP ditentukan sebesar :

a. Pada perolehan hak karena jual beli, yang menjadi NPOP adalah

harga transaksi.

b. Pada perolehan hak karena tukar menukar, yang menjadi NPOP

adalah nilai pasar.

c. Pada perolehan hak karena hibah, yang menjadi NPOP adalah nilai

pasar.

d. Pada perolehan hak karena hibah wasiat, yang menjadi NPOP

adalah nilai pasar.

e. Pada perolehan hak karena waris, yang menjadi NPOP adalah nilai

pasar.

38

f. Pada perolehan hak karena pemasukan dalam perseroan atau badan

hukum lainnya, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar.

g. Pada perolehan hak karena pemisahan hak yang mengakibatkan

peralihan, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar.

h. Pada perolehan hak karena peralihan hak sebagai pelaksanaan

putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, yang

menjadi NPOP adalah nilai pasar.

i. Pada perolehan hak karena pemberian hak baru atas tanah sebagai

kelanjutan dari pelepasan hak, yang menjadi NPOP adalah nilai

pasar.

j. Pada perolehan hak karena pemberian hak baru atas tanah diluar

pelepasan hak, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar.

k. Pada perolehan hak karena penggabungan usaha, yang menjadi

NPOP adalah nilai pasar.

l. Pada perolehan hak karena peleburan usaha, yang menjadi NPOP

adalah nilai pasar.

m. Pada perolehan hak karena pemekaran usaha, yang menjadi NPOP

adalah nilai pasar.

n. Pada perolehan hak karena hadiah, yang menjadi NPOP adalah

nilai pasar.

o. Pada perolehan hak karena penunjukan pembeli dalam lelang, yang

menjadi NPOP adalah harga transakasi yang tercantum dalam

risalah lelang.

39

2. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) adalah

suatu jumlah tertentu Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang

tidak dikenakan besarnya NPOPTKP ditetapkan dengan Peraturan

Daerah (Perda), dengan ketentuan:

a. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan

paling banyak sebesar Rp.300.000.000,00 dalam hal perolehan

karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi

dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus

atau sederajat dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami

istri.

b. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak secara regional

ditetapkan paling banyak Rp 60.000.000,00 yang sewaktu-

waktu besarnya dapat diubah oleh peraturan daerah.

3. Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Tarif Bea Perolehan Hak Atas Tanah Atau Bangunan yang telah

ditetapkan paling tinggi yaitu sebesar 5%. Tarif Bea Perolehan

Hak Atas Tanah Atau Bangunan ditetapkan oleh pemerintah

Daerah.

Cara menghitung BPHTB :

BPHTB = Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak x Tarif

= (NPOP – NPOPTKP) x 5%

Contoh perhitungan :

40

Tuan Aman pada tanggal 5 Januari 2017 membeli tanah dan

bangunan dengan harga transaksi Rp. 80.000.000,00. Diketahui

NPOPTKP yang ditetapkan pada kabupaten dimana objek pajak

berada adalah sebesar Rp. 60.000.000,00. Adapun tarif pajak

BPHTB yang diberlakukan pada kabupaten tersebut adalah 5%.

Berapakan BPHTB yang harus dibayar oleh wajib pajak ?

Perhitungan :

Nilai Perolehan Objek Pajak Rp.80.000.000,00

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp.60.000.000,00

Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp.20.000.000,00

BPHTB yang terutang = Rp.20.000.000,00x 5%

= Rp.1.000.000,00

2.1.12 Tata Cara Pemungutan Pajak

Berdasarkan Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 91 Tahun 2010, BPHTB

ditetapkan sebagai jenis pajak daerah yang harus dibayar sendiri oleh wajib

pajak. Hal ini berarti pemungutan BPHTB menganut self asessment system.

Self asessment system merupakan suatu sistem pemungutan pajak yang

memberi wewenang, kepercayaan, dan tanggungjawab kepada wajib pajak

untuk menghitung, memperhitungkan, membayar dan melaporkan sendiri

besarnya pajak yang harus dibayar.

41

2.1.13 Hak – hak Wajib Pajak Pada BPHTB

1. Keberatan

a. Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Kepala

Daerah atau Pejabat yang ditunjuk atas suatu :

1) Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

2) Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Kurang Bayar (SKBKB)

3) Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT).

4) Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

5) Lebih Bayar (SKBLB).

6) Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Nihil ( SKBN).

7) Pemotongan atau pemungutan oleh pihak ketiga berdasarkan

peraturan perundang-undangan perpajakan daerah yang

berlaku.

b. Dalam mengajukan keberatan Wajib Pajak harus memenuhi

persyaratan sebagai berikut:

1) Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahas Indonesia

dengan disertai alasan - alasan yang jelas.

2) Dalam hal Wajib Pajak mengajukan keberatan atas ketetapan

pajak secara jabatan, Wajib Pajak harus dapat membuktikan

ketidakbenaran ketetapan pajak tersebut.

42

c. Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3

bulan sejak diterimanya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak

atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Kurang Bayar Tambahan,

Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

(BPHTB) Nihil oleh wajib pajak, kecuali apabila wajib pajak

dapat menunjukan bahwa jangka waktu itu tidak dapat

menunjukan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi

karena keadaan diluar kekuasaannya.

d. Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan sebagaimana

dimaksud diatas tidak dianggap sebagai Surat Keberatan

sehingga tidak dipertimbangkan.

e. Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak

dan pelaksanaan penangihan pajak sesuai ketentuan yang

berlaku.

f. Kepala daerah dalam jangka waktu paling lama 12 bulan sejak

tanggal surat keberatan diterima,harus memberikan keputusan

atas keberatan yang diajukan.

g. Sebelum Surat Keputusan diterbitkan, Wajib Pajak dapat

menyampaikan bukti tambahan atau penjelasan tertulis.

h. Keputusan Kepala Daerah atas keberatan dapat berupa

mengabulkan seluruhnya, atau sebagainya, menolak, atau

menambah besarnya jumlah pajak yang terutang.

43

i. Apabila dalam jangka waktu 12 bulan telah lewat dan Kepala

Daerah tidak memberikan suatu keputusan, keberatan yang

diajukan tersebut dianggap diterima.

2. Banding

a. Wajib pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada

Badan Peradilan Pajak terhadap keputusan mengenai keberatannya

yang ditetapkan Kepala Daerah.

b. Permohonan sebagaimana dimaksud diatas diajukan secara tertulis

dalam Bahasa Indonesia dengan disertai alasan-alasan yang jelas

dalam jangka waktu paling lama 3 bulan sejak keputusan keberatan

diterima, dilampiri, salinan dari surat keputusan tersebut.

c. Pengajuan permohonan banding tidak menunda kewajiban membayar

pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.

d. Apabila pengajuan keberatan atau permohonan banding dikabulkan

sebagian atau seluruhnya, kelebihan pembayaran pajak dikembalikan

dengan ditambah imbalan bunga sebesar 2% sebulan untuk jangka

waktu paling lama 24 bulan dihitung sejak tanggal pembayaran yang

menyebabkan kelebihan pembayaran pajak sampai dengan diterbitkan

keputusan keberatan atau keputusan Banding.

44

3. Pengurangan

Atas permohonan Wajib Pajak, pengurangan pajak yang terutang dapat

diberikan karena:

a. Kondisi tertentu wajib pajak, yang berhubungan dengan objek pajak.

Contoh :

1) Wajib pajak tidak mampu secara ekonomis yang memperoleh hak

baru melalui program pemerintah dibidang pertanahan.

2) Wajib pajak badan yang memperoleh hak baru selain Hak

Pengelolaan dan telah menguasai tanah dan atau bangunan lebih

dari 20 tahun yang dibuktikan dengan surat pernyataan wajib

pajak dan keterangan dari pejabat pemerintah daerah setempat.

3) Wajib pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan

atau bangunan Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Susun

Sederhana serta Rumah Sangat Sederhana (RSS) yang diperoleh

langsung dari pengembang dan dibayar secara angsuran.

4) Wajib pajak Orang Pribadi menerima Hibah dari Orang Pribadi

yang mempunyai hubungan keluarga.

5) Wajib pajak BUMD baru berdiri dalam jangka waktu paling lama

satu tahun yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan

dari pemerintah daerah atau pemerintah pusat sebagai penyertaan

modal pemerintah.

b. Kondisi wajib pajak yang hubungannya dengan sebab-sebab tertentu.

Contoh :

45

1) Wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah meliputi pembelian

dari hasil ganti ruginya dibawah Nilai Jual Objek Pajak.

2) Wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti

atas tanah yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan

umum yang memerlukan persyaratan khusus.

3) Wajib Pajak yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter

yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional,

sehingga Wajib Pajak harus melakukan rekonstrukturalisasi

usaha dan atau utang usaha sesuai kebijakan pemerintah.

4) Wajib pajak yang melakukan penggabungan usaha (merger) atau

peleburan usaha (konsolidasi).

5) Wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan

yang tidak berfungsi lagi seperti semula disebabkan bencana

alam.

c. Tanah dan atau bangunan digunakan semata-mata untuk kepentingan

sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari

keuntungan.

2.1.14 Kelebihan Pembayaran BPHTB

Pada Pasal 165 ayat (8) Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009

ditentukan bahwa tata cara pengembalian kelebihan pembayaran pajak atau

retribusi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan peraturan

kepala daerah.

46

1. Kelebihan Pembayaran BPHTB terjadi apabila :

a. BPHTB yang dibayar ternyata lebih besar dari yang seharusnya

terutang.

b. Dilakukakan pembayaran BPHTB yang tidak seharusnya

terutang.

Wajib pajak dapat mengajukan usul permohonan pengembalian

kelebihan pembayaran pajak antara lain dalam hal :

a. BPHTB yang dibayar lebih besar dari pada yang seharusnya

terutang.

b. BPHTB dibayarkan oleh wajib pajak sebelum akta

ditandatangani, namun perolehan hak atas tanah dan atau

bangunan tersebut batal.

2. Pengembalian Kelebihan Pembayaran Pajak

Atas kelebihan pembayaran pajak, wajib pajak dapat mengajukan

permohonan pengembalian kepada bupati/walikota. Untuk memperoleh

pengembalian, wajib pajak mengajukan permohonan tertulis dalam

Bahasa Indonesia kepada bupati/walikota melalui kepala SKPD

pengelola pajak daerah.

2.1.15 Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2)

Pengertian PBB P2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang

dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan

47

terkecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan,

perhutanan dan pertambangan.

Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2) adalah

Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan

Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan

sebagaimana telah diubah dengan Undang- Undang nomor 12 Tahun 1994.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang bersifat kebendaan

dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu

bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak

ikut menentukan besarnya pajak.

Sebagai dasar untuk pengenaan PBB P2 adalah Nilai Jual Objek Pajak

yakni adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang

terjadi secara wajar dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP

ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau

nilai perolehan baru atau NJOP pengganti. Tarif PBB P2 ditetapkan sebagai

berikut :

1. 0,1 % untuk NJOP sampai dengan Rp. 500.000.000,-

2. 0,125 % untuk NJOP di atas Rp. 500.000.000,- s/d Rp. 1.000.000.000,-

3. 0,160 % untuk NJOP di atas Rp. 1.000.000.000,- s/d Rp.

2.000.000.000,-

4. 0,220 % untuk NJOP di atas Rp. 2.000.000.000,- s/d Rp.

5.000.000.000,-

5. 0,3 % untuk NJOP lebih dari Rp. 5.000.000.000,-

48

2.1.16 Objek Pajak yang tidak dikenakan PBB P2

Objek pajak yang tidak dikenakan PBB P2 adalah objek pajak yang :

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang

ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak

dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan, seperti rumah sakit umum,

hutan wisata milik negara, dan pesantren.

2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau sejenisnya.

3. Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional.

4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsultat berdasarkan asas timbal

balik.

5. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang

ditentukan oleh Menteri Keuangan.

2.1.17 Subjek PBB P2

Subjek PBB P2 adalah orang atau badan secara nyata mempunyai

suatu hak atas bumi, dan memperoleh manfaat atas bumi, memiliki,

menguasai, memperoleh manfaat atas bangunan. Subjek pajak yang

dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak.

2.1.18 Dasar Hukum PBB P2

1. Undang-undang PBB No.12 tahun 1994, pembaruan Undang-undang

PBB No.12 Tahun 1985.

49

2. Undang-undang Republik Indonesia No. 28 tahun 2009, Tentang Pajak

Daerah dan Retribusi Daerah.

3. Peraturan Menteri Keuangan R.I Nomor: 29/PMK.03/2005 tanggal 23

Mei 2005, Tentang Tata Cara Pembayaran Kembali Kelebihan

Pembayaran PBB.

4. Peraturan Menteri Keuangan R.I Nomor: 121/PMK.06/2005 tanggal 5

Desember 2005, Tentang Tata Cara Pemberian Imbalan Bunga PBB

Kepada Wajib Pajak.

5. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE – 13 /PJ.6/200223 April 2002,

Tentang Pengenaan PBB Atas Jalan Tol Tahun 2002.

6. Surat Edaran No. SE – 41 /PJ.6/2006 tanggal 27 November 2006,

Tentang Pengenaan PBB Tahun 2007.

7. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE – 54 /PJ.6/200401 Desember 2004,

Tentang Penyesuaian Besarnya NJOPTKP Dan NPOPTKP Untuk Tahun

2005.

2.2 Review Penelitian Sebelumnya

1. Rio Rahmat dan Dian Lestari Siregar (2017), dengan judul Pengaruh

BPHTB dan PBB terhadap Pendapatan Asli Daerah di Provinsi

Kepulauan Riau. Hasil penelitian menunjukkan bahwa hasil pengujian

hipotesis menunjukkan BPHTB dan PBB berpengaruh secara stimultan

terhadap Pendapatan Asli Daerah di Provinsi Kepulauan Riau.

50

2. Nailatun (2015), dengan judul Pengaruh Pajak Bumi dan Bangunan dan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terhadap Pendapatan

Daerah Kota Bekasi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa PBB secara

parsial tidak mempunyai pengaruh terhadap Pendapatan Daerah Kota

Bekasi, ini dapat dilihat dari uji t yang menunjukkan t hitung 0,915

lebih kecil dari t tabel 2,014 (t hitung < t tabel), dan untuk BPHTB

mempunyai pengaruh terhadap Pendapatan Daerah Kota Bekasi, dapat

dilihat bahwa t hitung 5,830 lebih besar dari t tabel 2,014 ( t hitung > t

tabel), sedangkan untuk PBB dan BPHTB secara simultan mempunyai

pengaruh terhadap Pendapatan Daerah Kota Bekasi, karena dari Uji F

diperoleh F hitung 18,712 lebih besar dari F tabel 3,204 (F hitung > F

tabel).

3. Zulkifli, dkk (2017), dengan judul Analisis Penerimaan Pajak Bumi dan

Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2) terhadap Kontribusi

Pendapatan Asli Daerah (PAD) di Kota Gorontalo. Hasil penelitian

menunjukkan bahwa Penerimaan PBB-P2 di Kota Gorontalo

berdasarkan rasio pengumpulan pada tahun 2012 sebesar 69,47%, tahun

2013 sebesar 74,44%, tahun 2014 sebesar 76,50%, tahun 2015 sebesar

81,26% dan pada tahun 2016 rasio penerimaan PBB-P2 adalah sebesar

86,75%. Klasifikasi penerimaan PBB-P2 di Kota Gorontalo

berdasarkan analisis rasio proporsi dan rasio pertumbuhan adalah

potensial.

51

4. Herra Astuti (2015), dengan judul Potensi Pendapatan, Efektifitas, dan

Tax Effort Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak

Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) di Kabupaten Karanganyar Tahun

2010-2014. Hasil penelitian menunjukkan bahwa :

a. Pada tahun 2014 Potensi Penerimaan Pajak PBB naik sebesar

14% dari tahun 2013 yaitu sebesar 64.848.547.214. Sedangkan

pada tahun 2013 pajak BPHTB mengalami peningkatan sebesar

34 % dari tahun sebelumnya yaitu sebesar Rp.37.526.228.93.

b. Penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan selama periode 2010-

2014 realisasi penerimaannya mencapai Rp. 35.400.000.000

dengan rata-rata efektivitas pajak sebesar 133%, dimana

efektivitas tergolong sangat efektif. Sedangkan penerimaan Bea

Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan selama periode 2010-

2014 realisasi penerimaannya mencapai Rp. 29.185.500.000

dengan rata-rata efektivitas pajak sebesar 193%, dimana efektivitas

tergolong sangat efektif. Kesesuaian antara target dengan potensi

lebih dari 50 persen.

c. Pada tahun 2013 daya pajak atau kemampuan membayar pajak

oleh masyarakat di Kabupaten Karanganyar adalah sebesar

2,271%, mengalami peningkatan sebesar 0,319% pada tahun 2014

menjadi 2,591%. Hal ini menunjukan bahwa, meningkatnya

kesadaran atau kemampuan masyarakat dalam membayar pajak.

52

2.3 Pengembangan Hipotesis

1. Hubungan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

dengan Pendapatan Asli Daerah (PAD)

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah

pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan,

sedangkan perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah perbuatan atau

peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya atau dimilikinya hak

atas tanah dan bangunan oleh orang pribadi atau badan. Adapun yang

dimaksud hak atas tanah dan/atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk

hak pengelolaan, beserta bangunan diatasnya, sebagaimana dimaksud

dalam undang-undang dibidang pertanahan dan bangunan.

Adanya pengalihan BPHTB dari pajak pusat menjadi pajak daerah

akan meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Hal ini menuntut

kesiapan pemerintah daerah dalam mendorong pertumbuhan perekonomian

dari sektor pajak. Adanya penerimaan Pajak BPHTB ini akan meningkatkan

pembangunan dan menunjang percepatan ekonomi, serta mendorong

pemerataan pembangunan. (Rio Rahmat Yusran dan Dian Lestari Siregar :

2017)

Nailatun Najichach (2015) dalam penelitiannya menyatakan bahwa

BPHTB berpengaruh terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD). Penelitian

tersebut telah memberikan bukti bahwa BPHTB mempunyai pengaruh

terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD). Berdasarkan penjelasan diatas,

hipotesis yang dapat dibuat yaitu :

53

H1 : Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPTHB)

berpengaruh positif terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD) di

Kabupaten Sleman.

2. Hubungan Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB

P2) dengan Pendapatan Asli Daerah (PAD)

Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2) adalah

pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau

dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan terkecuali kawasan yang

digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang bersifat kebendaan

dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu

bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak

ikut menentukan besarnya pajak. (Voni Lestari : 2014)

Pengalihan PBB P2 dari pajak pusat menjadi pajak daerah yang

sepenuhnya masuk ke pemerintah Kabupaten/Kota, sehingga mampu

meningkatkan jumlah pendapatan daerah. Pada saat PBB P2 dikelola oleh

pemerintah pusat, PBB P2 masuk dalam akun dana bagi hasil, setelah

dialihkan menjadi pajak daerah, PBB P2 masuk dalam akun Pendapatan Asli

Daerah (PAD). Ketika PBB P2 dikelola oleh pemerintah pusat, pemerintah

Kabupaten/Kota hanya mendapatkan bagian sebesar 64,8%. Setelah

pengalihan, semua pendapatan dari sektor PBB P2 masuk ke dalam kas

pemerintah daerah sepenuhnya.

54

Rio Rahmat Yusran dan Dian Lestari Siregar (2017) dalam

penelitiannya menyatakan bahwa Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan

Perkotaan (PBB P2) berpengaruh positif signifikan terhadap Pendapatan

Asli Daerah (PAD). Penelitian tersebut telah memberikan bukti bahwa

Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2) mempunyai

pengaruh terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD). Berdasarkan penjelasan

diatas, hipotesis yang dapat dibuat yaitu :

H2 : Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) berpengaruh positif terhadap

Pendapatan Asli Daerah (PAD) di Kabupaten Sleman.

2.4 Kerangka Konseptual

Kerangka konseptual merupakan model konseptual tentang bagaimana

teori berhubungan dengan berbagai faktor yang telah diidentifikasi sebagai

masalah yang penting. Kerangka konseptual yang baik akan menjelaskan

secara teoritis pertautan antara variabel yang diteliti. Jadi, secara teoritis perlu

dijelaskan hubungan antara variabel bebas (independen) dengan variabel

terikat (dependen) dan dapat dilihat pada bagan sebagai berikut :

55

Gambar. 2.1. Kerangka Konseptual

Keterangan :

= Berpengaruh secara parsial

= Berpengaruh secara simultan

Bea Perolehan Hak

atas Tanah dan

Bangunan (BPHTB)

Pajak Bumi dan

Bangunan Pedesaan

dan Perkotaan

(PBB P2)

Pendapatan Asli

Daerah (PAD)

H3

H2

H1