ANNONS Hela denna bilaga är en annons om ...doc.mediaplanet.com/all_projects/5716.pdfviktigt när man skapar ett nytt kontor är hur företagets profil och personlighet kan och bör

Medföljer som bilaga i Dagens Industri, November 2002

ANNONS Hela denna bilaga är en annons om fastighetsmarknaden från MediaPlanet ANNONS

Välkommen ombord i Solna Strand.

AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi äger och förvaltar kommersiella fastigheter och bostäder huvudsakligen i Stockholm, Göteborg, Uppsala och Umeå. Kontakta oss på telefon 020-333 444.

ANNONS

FastighetsmarknadenRätt inrettDet finns många vägar till en bra kon-torsmiljö. För inredningsdesignern FredrikWallner innehåller en modern kon-torsmiljö mer än bara snygga möbler. Låtkundernas föreställning om företagetreflekteras i inredningen och satsa på flex-ibelt möblemang med utbytbara materialär några av hans tips för att få en långlivadkontorsmiljö.

Sidan 3

Tema: Hyresavtal och andrahandsuthyrning Den lag som reglerar hyresavtal är förmånga liktydig med en djungel av olikamer eller mindre obegripliga paragraferoch förordningar. Advokatfirman Mann-heimer Swartling har kompetensen attreda ut begreppen och erbjuder en full-ständig guide till vad som gäller när mantecknar hyresavtal och de regler somomgärdar andrahandsuthyrning.

Sidan 8 och 9

Skatteregler vid andrahandsuthyrningHyr man ut eller hyr i andra hand finns detall anledning att först betrakta skattereg-lerna. Framför allt gäller det mervär-desskatten som annars kan dyka upp iefterhand.

Sidan 11

Smart kontorskoncept med 40% lägre kostnader Skanska och Ikea utvecklade tillsammansbostadskonceptet BoKlok där målet varbilligt men kvalitativt boende till en lågkostnad. Nu har man tagit konceptet ettsteg vidare och applicerar samma tänkan-de på kontorsbyggandet i något man kal-lar ArbetaSmart.

Sidan 14

D i n g u i d e t i l l b ä t t r e l o k a l N r 5 n ove m b e r 2 0 0 2

Strax utanför söders östra strand, på de gam-la industritomterna med samlingsnamnetStora Sickla händer det stora saker. Områdetsom inbegriper Södra Hammarbyhamnen,Sickla och Sicklaö (Danviken, Finnboda ochKvarnholmen har i decennier upplåtits förindustriella intressen vid randen avStockholms innerstad. Men nu håller Stora

Sickla långsamt på att förvandlas. Från kom-munernas sida har man strävat efter att försö-ka skapa förutsättningar för ett blomstrandeoch sammanväxt samhälle över kommun-gränsen. Bland annat har man drivit ett därman gemensamt har försökt lösa frågor sominfrastruktur och efter år av möda lyckatsenas kring frågor som utbyggnad av gemen-

sam kollektivtrafik och vägtrafiklösningar. Iframtiden hoppas man från båda kommuner-nas sida att området med gemensammaansträngningar kommer utvecklas till en avStockholms mest dynamiska närförorter.

Sidan 4 och 6

Rena byggexplosionen öster om söder

Attraktiva kontor i Sickla från 200 till 650 m2

Mitt i expansiva Sickla står Ångpannan, ett modernt kontorshus på 9 våningar. Utformningen av huset tillåter individuella

lösningar och flexibelt utnyttjande av ytorna. Gott om P-platser i direkt anslutning till huset.

Närmaste grannen är Dieselverkstaden med Nackas nya kulturcenter. Teatrar, konsthall, bibliotek, konsertsal, krogar,

företag och ett dynamiskt handelsområde ger Sickla en spännande mångfald – en mötesplats för arbete, kultur och handel.

Du kan bli en del av Sicklas utveckling. Några kontor från 200 till 650 m2 är klara för inflyttning.

• För mer information om Ångpannan ring Tony Heap 08-610 19 00 eller Styrbjörn Rudfelt 0730-26 19 26.

Vill du besöka vår utställning i Expon om Sicklas framtid, ring Gösta Sandell på 08-743 90 02.www.ljungberggruppen.se


FASTIGHETSMARKNADEN – EN TITEL FRÅN MEDIAPLANET

Annonsförsäljning: Andreas Hall, MediaPlanet 08-442 99 99. Redaktör: Petter Renhuldt tel: 08-442 99 92. Grafisk form: PoE 08-611 73 50. Repro: Ordbild. Tryck: STC. För info. om bilagor i dags och kvällspress: MediaPlanet, tel: 08-442 99 99. Distribueras med Dagens Industri oktober 2002.

Med dagstidningensräckvidd och

facktidningens fokus

Innehåll:

Uttänkt kontorsmiljö säger mer än tusen ord sid 3

Lyckad stadsplanering över kommungränsen sid 4

Checklista vid flyttning sid 5

Tema: Lokalhyresavtal sid 8

Vissa frågor att tänka på vid andrahandsuthyrning sid 9

Undvik momsproblem vid andrahandsuthyrning sid 11

Klokt bostadskoncept födde smarta kontorslösningar sid 13

Fastighetsmarknaden – stockholmarnas bästa guide till den kommersiella lokalmarknaden

Med dagstidningens räckvidd och facktidningens fokus

Sällan har det funnits ett bättre tillfälle att byta till en ny lokal med bättre förut-sättningar till en lägre kostnad. Utbudet av lediga lokaler fortsätter att öka ochvilket bättre medium att hitta den nya verksamhetslokalen och samtidigt få siglite värdefull kunskap till livs än årets femte utgåva av Fastighetsmarknaden?

Det redaktionella temat för detta nummer är juridik och praxis gällande teck-nande av hyresavtal. Det är omfattande regelverk att sätta sig in i och oftast ärkunskapen hos gemene man i dessa frågor relativt liten. För att bringa klarhet ibåde hyresavtalsregler och vad som gäller för andrahandsuthyrning står advo-katfirman Mannheimer &Swartling till er tjänst för att reda ut begreppen.

För den som gillar att orientera sig i Stockholmsgeografin och fördjupa sig iintressanta byggprojekt i huvudstaden finns en utförligt reportage om vad sombäst håller på att utspela sig i Stockholms och Nackas kommuner, strax utanförsödermalms östra stränder, från Hammarby Sjöstad i söder till Kvarnholmen i norr.

Ett annat alltid lika aktuellt ämne är kontorsmiljö. De senaste årens trender

inom inredning har förespråkat öppna landskap och flexibelt möblemang. Vitalar med en erfaren inredningsdesigner och frågar vilka dagens trender är ochvad som gör en modern och bra kontors- och arbetsmiljö.

Om man gillar nya byggkoncept kanske Skanskas och Ikeas gemensammabyggprojekt ArbetaSmart, som ska producera billiga och kvalitativa kontor tillhalva kostnaden för den som hyr, kan vara något.

Förhoppningen är som alltid att tidningen ska erbjuda en bra och intressant mixav nyttig information för flyttsugna och mer allmänintressanta artiklar så attalla läsare hittar någonting läsvärt i varje nummer.

Vi hoppas att ni får en trevlig läsning, Med vänliga hälsningar

Petter Renhuldt, Mediaplanet

Missa inte chansen att nå läsarna i nästa nummer av Fastighetsmarknaden som utkommer den 30 januari 2003. För annonsering kontakta Andreas Hall tel. 08-442 99 99.

Ända sedan koncept som flexibla kontor

och ”öppna landskap” slog igenom på 90-

talet och ändrade folks uppfattning om

arbetsplatsens utseende har intresset

bland både företag och anställda för att

skapa bra och annorlunda kontorsmiljöer

ökat. Enligt inredningsdesignern Fredrik

Wallner är det idag viktigare än någonsin

för företagen att skapa en ergonomiskt

riktig arbetsmiljö där även företagets

verksamhet speglas i inredningen.

Intresset för kontorsmiljö i Sverige formli-gen exploderade under förra decenniet dåden nya trenden med det flexibla kontoretoch öppna landskap slog igenom. Att inte haen fast arbetsplats revolutionerade kontors-tänkandet i sin helhet. Inte minst ledde ifrå-gasättandet av kontorsmiljön till att man iförsta hand började efterfråga snyggare mensenare också bättre kontorsmöbler.

- Idag lever öppenheten och de flexiblamöblerna kvar men arbetssättet skiljer sig lite.Dagens trend är att vi jobbar mer vilket ställerhögre krav på arbetsgivarnas personalvårds-tänkande. Idag inser man från arbetsgivarenshåll betydelsen av ljud och ljus för en braarbetsplats samt att man måste satsa påutrustning som är ergonomiskt riktig för attförhindra att de anställda drabbas av arbets-skador, förklarar inredningsdesignernFredrik Wallner.

Inredningen ska spegla företagets personlighetMen att utforma en lyckad kontorsmiljöinnebär mer än sittriktiga möbler och detsom Fredrik Wallner anser vara minst likaviktigt när man skapar ett nytt kontor är hurföretagets profil och personlighet kan ochbör reflekteras i inredningen.

- Det första som jag gör när jag kallas in äratt ställa frågor om företagets filosofi, hurden egna verksamheten ser ut, vilka ”vi” äroch hur ”vi” vill uppfattas av våra kunder.Det, samt de anställdas önskemål, är betyd-ligt viktigare att ta med i beräkningen än attskapa det ”balla” kontoret. En inredning somär representativ för företaget lever länge ochkan ofta förändras enklare än ett supertren-digt alternativ.

Att skapa en inredning som knyter an tillföretagsprofilen behöver enligt Wallner inteheller automatiskt medföra dyra kostnader.Man kan få hjälp att hitta rätt och marknadenför kontorsmöbler är gigantisk så det gällerfrämst att hitta rätt inköpskanaler.

Oändliga möjligheterEn annan aspekt på temat att skapa ny kon-torsmiljö är den ska vara föränderlig. Medflexibelt möblemang, variabel belysning ochutbytbara textiler kan man åstadkomma sto-ra förändringar i utseendet på lokalen, ävenmed en inredning som har några år på nacken.

- Den största möjligheten att förändra äratt satsa på bra belysningsutrustning. Ettrum kan ändra karaktär helt med hjälp avljussättning. Att klä om befintliga möbleroch möblera om är andra tricks som enkelt

förnyar ett rum, säger han.Det sista tipset Fredrik Wallner ger för att

skapa en lyckad kontorslösning är att utse engrupp av anställda med huvudansvar för attplanera och leta inspiration för det nya kon-toret och den nya företagsprofilen.

- Det är ett hästjobb och så många aspek-ter som spelar in. Analyser ska göras ochmöbler ska provsittas, behov ska listas ochutrustning dimensioneras därefter men detviktiga är att man hittar en bra kompromissmellan form och funktion. Men regeln ärenkel: ju bättre planering desto bättre reslul-tat, avslutar han.

Petter Renhuldt

Som en av Stockholms citys största fastighetsägare har vi de flesta

typer av hus - nytt, gammalt, funkis och klassiskt. Vissa är mycket

representativa, andra mer funktionella. Alla är välskötta.

Nu kan ni bli en av våra hyresgäster eftersom vi kan erbjuda flera

lediga kontorslokaler. Bland annat kan ni hyra ett eget kontorshus

mitt i city. Är ni ett mindre företag så har vi lokaler från ett tiotal

arbetsplatser. Som sagt, vi är stora i Stockholms city och det skapar

valmöjligheter.

Dessutom kan ni välja mellan en rad olika lokalanknutna tjänster, så

kallade FM-tjänster. Till exempel flytt, växel och inredning av ert

kontor.

Kontorslokaler mitt i city? Vi har det.

För information om våra lediga lokaler i Stockholms city kontakta

Carl Liedström på tel. 020-333 444.

AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till ca 37 miljarder. Vi är ca 334 anställda och omsätter drygt 3,4 mdkr. Bolaget är i första hand inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Umeå.

Smålandsgatan 2 - klassiskt Hamngatan 31 - modernt

Hamngatan 2 - utsikt över Berzelii park

Hela denna bilaga är en annons om fastighetsmarknaden från MediaPlanet

Rätt inrett kontor säger mer än tusen ord


4

Stora Sickla. Klassisk industrimark som

sträcker sig från Hammarbyhamnen i

söder via Sickla, Lugnet, Finnboda och

Kvarnholmen i norr och som trots sitt cen-

trala läge inte varit föremål för Stockholms

expansion de senaste decennierna. Men

sedan några år har man från kommunalt

håll i både Stockholm och Nacka stora pla-

ner för den mark som ligger på båda sidor

om kommungränsen. I området, som defini-

tivt är på väg att väckas ur sin törnrosa-

sömn, pågår en intensiv aktivitet. Inom ett

par årtionden kommer man att ha förvand-

lat de gamla industritomterna i Stora Sickla

till attraktiva stadsdelar med bostäder och

kontor för tiotusentals människor vid ran-

den av Stockholms innerstad.

Projekt med olika karaktärDet som händer och det som kommer atthända på södra och östra sidan av Hammar-bykanalen, Hammarby Sjö och Danviksbronär intressant av flera anledningar.

• Dels ligger området mycket centraltstrax utanför tullarna men i och med att mar-ken under lång tid upplåtits till industrierhar området i liten utsträckning berörts avden expansion Stockholm som stad upplevtunder den senare delen av 1900-talet.

• Det geografiska läget gör detta till enunik chans att etablera en attraktiv stadsmil-jö i nära anslutning till de inre stadsdelarna.

• Området är spritt över en stor geografiskyta vilket gjorde att projektet med att explo-atera gamla industriområden där industrinsakta avvecklats krävde en viss samplaneringmellan Stockholm och Nacka kommun dåkommungränsen snirklar sig genom StoraSickla. Främst är det ett samarbete som inne-burit en samplanering av infrastruktur somväg- och kollektivtrafikslösningar. Det bety-der dock inte att man har samarbetat och äröverens om all planering som rör Stora Sickla.Övriga frågor som kommunal och kommer-siell service betraktas som respektive kom-muns ansvar och problem. Här saknas alltsåsamsyn och samplanering, men i jämförelsemed andra projekt där Stockholms kommunsamarbetat med andra kranskommuner ansesdetta samarbete av båda sidor vara både lyckatoch långlivat.

Tätbyggd sjöstad

Stockholms kommun hade vid åttiotaletsslut redan börjat planera för bebyggelse längsNorra Hammarbyhamnen (Södermalm) ochdet dröjde inte länge förrän blickar också kas-tades på kommunens mark på andra sidanHammarbykanalen och ett tillfälle attutnyttja sin mark i Södra Hammarbyhamnenför samma ändamål.

– Samtidigt som projektet med norra Ham-marbyhamnen drogs igång växte industri ochkontor slumpmässigt fram på andra sidanvattnet och man såg vilken misshushållningmed centralt belägna markresurser som detvar frågan om. Vi såg vår chans att ta ett störregrepp på stadsplaneringen för Hammar-byhamnen och inkludera även södra Ham-marbyhamnen och på så sätt låta Stockholmsinnerstad växa ut över detta område, förklararJan Inghe, planchef för Hammarby Sjöstad påStockholms Stadsbyggnadskontor.

Det blev ett stort infrastrukturprojekt.Hammarby Sjöstad började projekteras 1990och man gjorde skisser på hur man skullekunna bygga en vattenstad i centralt belägnadelar av Stockholm. Man fick en hel del drag-hjälp av planeringen av det numera avsomna-de OS-projektet och idag är man halvvägs. Denorra delarna av Hammarbyhamnen är i prin-cip färdiga och i vissa delar av HammarbySjöstad började inflyttningen år 2000-2001.Näst i tur står delarna mot Johanneshovsbronoch hela området kommer stå färdigt 2015.

Handelsplats Sickla

Även Nacka kommun stod under samma tidför flera stora förändringar då många av destora industrierna i Stora Sickla avvecklades.I Sickla upphörde Atlas Copco, som under1900-talet haft stora fabriker i området, heltmed sin maskintillverkning 1992. Samma åretablerade kommunen en stormarknad i degamla maskinhallarna.

1997 köpte Ljungberggruppen Atlas Cop-cos gamla område. Med ambitionen att skapaen mötesplats mellan kontor, handel, kulturoch kontor har man de senaste åren kontinu-erligt restaurerat och återuppbyggt många avde klassiska industri- och kontorslokalerna.Förutom konceptet med attraktiva kontors-lokaler och stormarknader har man ocksålyckats locka kulturella intressen att etablerasig i Sickla. Bland andra har Nacka kommunvalt att förlägga sitt kulturhus i den anrikagamla Dieselverkstan och det finns ocksådetaljerade ritningar på en stor biografan-

läggning i området.– Jag tror att Sickla med alla dess verk-

samheter på ett bra sätt kompletterar denbebyggelse som ligger i Hammarby Sjöstaddär man uteslutande satsat på bostadsbebyg-gelse. Men för Stora Sickla som helhet är detintressanta vilket centralt läge det har straxutanför tullarna och vilka goda kommunika-tioner det finns och planeras för. I framtidenkommer det bli mycket attraktivt att bådearbeta, bo och etablera verksamhet här ochmed vår förhoppning att området på sikt skaväxa och utvecklas utan hänsyn till vart kom-mungränsen går kommer det vara betydelse-löst i vilken kommun man väljer att bosättasig i, säger Tony Heap på Ljungberggruppen.

Dockor och kvarnar får nytt liv

I Nacka kommun fanns även stora planer förområdet från Danvikstull upp mot Kvarn-holmen. På de gamla industritomterna somägs av olika privata byggherrar började kom-munen under början på 90-talet skissa på

planer för kontor och bostäder. Idag är mångaav planerna satta i verket och på sikt är dettänkt att stora delar av marken från Saltsjö-qvarn via Danviksstrand och Finnboda upptill Kvarnholmen ska byggas ihop till en sammanhängande bebyggelse. Utgångs-punkten är från kommunens sida att planeraför en stadsbild som innehåller en blandningav både bostäder och kontor men som områ-de också är tänkt att få en annan karaktär ochprägel än som Hammarby Sjöstad har.

– Vi i Nacka har inte samma tradition avinnerstadsbebyggelse, den så kallade stensta-den, som man har i Stockholm och vår filosofiför att hålla områdena levande under så mångatimmar på dygnet som möjligt är att blandakontor och bostäder i samma område. NackaStrand är ett utmärkt exempel på denna strate-gi, säger Tord Rönnäs på avdelningen förstadsplanering i Nacka Kommun.

Flera byggprojekt med olika intressenTord Rönnäs förklarar att man från kommu-nens sida i ett längre perspektiv gärna ser attkollektivtrafiken byggs ut och att Kvarn-holmen upphör att vara en återvändsgrändgenom att man via en bro som trafikeras medantingen buss eller spårväg knyter sammanSicklaö med Nacka Strand.

Kvarnholmen ägs dock fortfarande av KFoch från deras håll uppger man att planeringenför markens utveckling ännu är i sin linda ocheftersom man som bäst håller på att titta påolika alternativ vill man inte presentera någ-ra konkreta planer än så länge. En byggstart

Explosionen i österort skaparnya stadsdelar

fortsätter på sid 6

Anika Dieselverkstaden i Sickla har fått nytt liv som kulturhus i Nacka kommun

Planerna för Hammarby Sjöstad började egentligen som ett utvecklingsprojekt för NorraHammarbyhamnen 1990 men kom snart att omfatta även Hammarbyhamnens södra stränder

Checklista vid flyttningAtt flytta verksamheten till nya lokaler kräver planering och en gedigen

kom-ihåglista. Här följer några övergripande frågeställningar som ska tas

upp i samband med en planerad flytt.

Vid Bällstavikens vatten hittar du Solna Strand. Det är ett starkt

profilerat kontorsområde och flera stora företag har etablerat sig här,

bl a General Electric, EDS och Rymdbolaget. Lokalerna är ljusa och

planlösningarna varierande och du har tillgång till både konferens-

anläggning och en rad lokalanknutna tjänster. Nu finns lediga lokaler

från165 till 3 700 kvm.

Runtomkring finns allt: närservice, restauranger, banker m m. Du tar

dig lätt hit med bil, buss eller t-bana. En vacker strandpromenad

leder bort mot Karlbergs slott och en cykelväg sträcker sig hela vägen

till centrala Stockholm. Sundbybergs centrum och dess hela

serviceutbud är nära och Bromma flygplats ligger bara fem kilometer

bort.

Kontor vid vattnet? Kom till Solna Strand.

För information om våra lediga lokaler i Solna Strand kontakta

Eva Glans på tel 020-333 444.

AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till ca 37 miljarder. Vi är ca 334 anställda och omsätter drygt 3,4 mdkr. Bolaget är i första hand inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Umeå.

Här finns modern 2000-tals arkitektur... ...och 80-tals postmodernism.

En stor ljusgård mitt i området.


Ledigt just nu!Besök vår hemsida www.svebo.se

LokalEn naturlig utgångspunkt är att identifiera dina/era lokalbehov för att sökandet efter lokalal-ternativ blir så effektivt som möjligt.När man funnit en lämplig lokal och funderat på hur man vill anpassa den efter ens egna behov(se nedanstående punkter) och gjort en besiktning är det dags att förhandla hyreskontraktetsinnehåll och utformning.

Utformningen och anpassningen av de nya lokalerna sker på många plan. Dels ska allautrymmen och sektioner och avdelningar ha sin bestämda yta, dels ska varje specifik yta utfor-mas på ett funktionellt och ergonomiskt sätt. Det gäller såväl kontorsrum, reception och kon-ferensrum som vaktmästeri och köksutrymme.

UTRYMMENArbetsrum/arbetsplatsFörst och främst är det är viktigt att inte glömma alla funktioner som ska kopplas till verksam-heten och individen för att skapa en så harmonisk arbetsmiljö som möjligt som till exempel:• Ergonomin, utformningen av bord, stolar och annan utrustning som hör det dagliga

arbetet är en viktig arbetsmiljöfråga• Bra belysning och ventilation är andra förutsättningar för en dräglig arbetstillvaro.• Inredningsstil och val av textilier påverkar också hur arbetsplatsen upplevs och därmed

arbetsinsatsen• Förvaringsmöjligheter, möjligheterna att ta emot besök, WC, bibliotek, uteplatser,

vilrum med mera

Reception/entré• Se till att samma användarvänliga och ergonomiska tänkande som tillämpas för övriga

kontoret även sträcker sig till utformningen av reception, kapprum samt toaletter. • Vill man utsmycka sina lokaler, ska det exempelvis finnas med någon slags utställning

i anslutning till entrén osv.?

Konferensrum/Mötesrum• Här gäller samma punkter som för arbetsrummen med ett tillägg för AV-utrustning

och möjligheterna till mörkläggning vid presentationer, föredrag och dylikt

Paus, kök/pentry• I köksutrymmena bör man tänka på logistiken för all utrustning som hör ett kök och

pausavdelning till, var man till exempel skall placera utrustning som kaffemaskiner ochspis, hur mycket porslin och annan utrustning som behövs, en lösning på rökningsfrå-gan, belysning samt annan trivsel med mera

Vaktmästeri• Planera arbets- och avlastningsytor för post- och pakethantering, ytor för anslagstavlor,

sop- och återvinning m m

KOMMUNIKATIONSSYSTEMENNätverk och utrustning• Kan man flytta nuvarande data- och telesystem till de nya lokalerna eller kräver dessa

att nya system införskaffas? Begär offerter på alternativen• Hur ser det ut med utrymmen för data- och telefoniutrustningen? • Se till att placeringen av utrustningen, från skrivare och dokumentförstörare till data-

utrustning blir funktionell och samtidigt säker, både för individen och företaget

Säkerhet• Hur ser det ut med planeringen av datasäkerheten i de nya lokalerna? Motsvaras kraven

från den egna verksamheten även de krav som ställs av försäkringsbolag och myndigheter• Har man tänkt på hur man ska förhindra att man drabbas av inbrott, stöld och brand och

vet man hur man drabbas om olyckan skulle vara framme ändå?

Flytten• Alla avtal i nuvarande system, flytta dem eller teckna nya• Gör en flyttbesiktning och alla adressändringar, även på brevpapper och dylikt• Kom ihåg flyttinformationen, både internt och externt

Och sist men inte minst: Glöm inte att göra en ordentlig tidsplanering för flytten

Petter Renhuldt

av Kvarnholmen beräknas dock från kom-munens sida komma igång om cirka tre åroch byggas under en tioårsperiod.

De övriga byggprojekten i området drivsav olika markägare och intressen och har olikatidsplaner. De områden som redan är igång ärSaltsjöqvarn, Danviksstrand, Danvikshemoch Finnboda som alla beräknas vara färdigainom en femårsperiod.

Samplanering mellan kommunernaFör att lyckas med sina planer insåg kommu-nerna på ett tidigt stadium att man var bero-ende av en fungerande, gemensam infrastruk-tur eftersom kommungränsen snirklar siggenom området. De stora frågorna handladefrämst om hur man tillsammans skulle lösavägtrafikproblemet samt kollektivtrafikpro-blemet och redan då, 1992, försökte man klaraut de tunga planförutsättningarna. Processenatt komma överens om lösningar på proble-men med vägtrafiken tog fyra år. Man jobba-de bland annat på att inte Södra länken inteskulle skapa en barriär mellan HammarbySjöstad och Sickla.

– Vi ville ju att områdena skulle ha enchans att växa ihop och delvis har vi lyckats.Vägen är nedsänkt och satsat på att kanalernakan ta båttrafik även fortsättningsvis, förkla-rar Jan Inghe.

Ett annat projekt i samma anda har hand-lat om att leda trafiken i en vägtunnel genomHenriksdalsberget för att frigöra marken runtHenriksdalsberget till att skapa esplanad därspårvägen kan gå och fastigheter kan byggas.

DanvikslösenDen andra stora delen av samplaneringenhandlade om kollektivtrafiken. Olika viljorrådde och man enades om utbyggnad avtvärspårvägssystemet. Från Gullmarsplanvia Hammarby Sjöstad och Sickla kommerden förhoppningsvis byggas vidare till Slus-sen och man kommer bygga om Saltsjö-banan så att den anpassas till Tvärbanan.

En förmodad viktig framtida knutpunkt

för områdets kollektivtrafik anses Danviks-tull bli. Danvikslösen är namnet på det pro-jekt där Nacka, Stockholm och Landstingetsedan två år samplanerar i frågor som mark-planering och infrastruktur. Inom kort hop-pas man kunna ta en politisk principöver-enskommelse som löser kostnadsfrågorna.Man tänker sig en knutpunkt för en utbyggdkollektivtrafik och även en mötesplats medkommersiellt centrum.

– Vi såg att Danvikstull som gemensampunkt för Stockholm-Nacka med tillhörandekommersiell centrumanläggning. Vi villeförst lägga vårt stadsdelscentra för Ham-marby Sjöstad längre söderut men då Nackaförklarade att i princip inte planerade för enstor serviceanläggning för Kvarnholmenmed omnejd kom vi överens om att göra engemensam servicepunkt, typ Fridhemsplan.Denna plats ett stort flöde av folk tack vare enstor omstigning här av bussresenärer frånNacka och byte till tvärbanan. Geografisktligger det där kommungränsen går och ur enkollektivtrafikmässig synvinkel ligger denbra till, konstaterar Jan Inghe.

Samarbete med luckorDet kan tyckas vara ett misslyckande attman inte lyckats samplanera även i frågorsom gällt kommunal och kommersiell servi-ce men kommunerna jobbar från olika prin-cipiella och ekonomiska förutsättningar ochhar svårt att mötas i dessa frågor. Jan Ingheefterlyser mer samsyn och samplanering iframtiden vad det gäller kommunal ochsocial service men ser ändå positivt på deframtida förutsättningarna för kommun-gränsöverskridande samhällsfunktioner.

– Som planerare försöker vi fixa de fysiskastrukturerna och bygga bort barriärerna mendet är inte vi som sen ska sköta driftsorgani-sationen utan det är upp stadsdels-, idrotts-och kulturnämnder som ska ta vid och skötalivet i stadsdelarna. De kommer in förstsenare in i processen och förhoppningsvishittar man former för samverkan över kom-mungränserna i framtiden när det blir dagsför den typen av social samplanering.

Hur området Stora Sickla kommer te sigom ett par decennier får tiden utvisa, mycketarbete återstår och många intressen har ettfinger med i färdigställandet. Kommunernassamplanering har visserligen bara omfattatbitar av infrastrukturen även om ambitioner-na funnits för vidare samsyn. Men kommu-nerna har ändå löst de stora, grundläggandeproblemen och därmed lagt grunden tillStora Sicklas möjligheter att växa och bli enattraktiv, dynamisk och centralt belägenstadsdel utanför tullarna. Den som lever får se.

Petter Renhuldt

Bilderna publiceras med tillstånd av Stockholms stads-byggnadskontor, Nacka kommun och Ljungberg-gruppen.


6

Ont om plats? Vi levererar lokaler tillföretag som behöver fler arbetsplatsersnabbt, utan att fastna i långa hyresavtaloch dyra investeringar.

Hur stora lokalerna ska vara be-stämmer du, och tack vare öppna plan-lösningar och högt i tak finns det gottom plats för dig att inreda ditt nya kontor precis som du vill.

Av oss kan du hyra lokaler i 1–3 år, fastibland händer det att våra hyresgästertrivs så pass bra att de vill stanna litelängre.

Ta en titt på våra nya flyttbara lokaler påwww.temporent.se

” Om alla tar bussen till jobbet kan vi sätta ekonomiavdelningen i garaget.”

ÖST: 08-590 990 40 VÄST: 0302-455 50 SYD: 046-16 19 80

Miljöcertifierade enligt ISO 14001 och kvalitetscertifierade enligt ISO 9001.

ww

w.volt.se / foto: P

atric Johansson


...fortsättning från sid 4

Nacka kommun har stora byggplaner för de gamla industriområdena som ligger från Danviken ochSaltsjöqvarn upp till KF:s gamla fabreksområde på Kvarnholmen samt i Sickla industriområde.

Vi kan erbjuda kontor i vardera ände på Sveavägen. För närvarande har vilokaler från ca 200-1800 kvm i två av Stockholms landmärken för uthyr-ning.För mer information eller visning kontakta Markus Pfister AMF Pensiontelefon 08-791 24 91, mobil 070-621 73 95,[email protected]

Wenner-Gren Centereller 5:e Hötorgsskrapan?

Mer inormation finns påwww.amfpensionfastigheter.se

< S

VE

AV

ÄG

EN

S T

VÅ

HÖ

JDP

UN

KT

ER

>

5 :E HÖTORGS-SKRAPAN

WENNER-GREN

CENTER

Gör bostäder av IT-lokalerna It-företagens kontorslokaler står tomma och outhyrda, priset sjunker. Perfekt tillfäll att lösaStockholms bostadsproblem! Använd de kommunala bostadsbolagens 8 miljarder från tidi-gare utförsäljningar; köp in lokalerna och bygg om till bostäder. Hundratals nya hyresrätterkan stå klara i innerstaden på några få månader och betydligt billigare än nybyggnation! Detär läge för den nya Stockholmsmajoriteten att agera snabbt - tillfället kommer inte tillbaka!

Svenska Dagbladet

Norge och lyxbyggen sänker NCC:s vinstByggbolaget NCC visade ett halverat rörelseresultat för tredje kvartalet i år jämfört med för-ra året. Resultatet blev 258 miljoner kronor jämfört med 530 miljoner i fjol. En av anled-ningarna uppges enligt NCC:s vd Alf Göransson vara dåligt genomförda byggprojekt iNorge som resulterat i en förlust för den norska verksamheten för det tredje kvartalet på 266miljoner kronor. Ett annat bidragande problem är projekt på hemmaplan som går knackigt.Framför allt är det lyxbyggnationen i Gåshaga på Lidingö och inom Bo01-området i Malmösom dras med dålig försäljning och man tvingas nu sänka värdet på de osålda fastigheternamed 78 miljoner kronor.

Dagens Nyheter

Skanska ger upp på Island Byggbolaget Skanska hoppar av budgivningen på ett kontroversiellt jättekraftverk påIsland. Bygget skulle påverka stora delar av Västeuropas största vildmark. Planerna har fåtthård kritik från flera håll.

- Det finns ett antal risker som gör att vi bestämt oss för att inte lämna ett anbud i dettaprojekt, säger Peter Gimbe, presschef på Skanska.

Det har stormat rejält kring bygget av det enorma vattenkraftverk som det isländska all-tinget godkände i våras. Kraftverket ska byggas på ett område som heter Karahnjukar påöstra Island och ha en kapacitet på 750 megawatt. Syftet med bygget är att leverera kraft tillett stort smältverk som aluminiumjätten Alcoa planerar att bygga. Men Karahnjukar ärVästeuropas största vildmark. Bygget kommer att ödelägga betydande områden av den uni-ka miljön norr om glaciären Vatnajökull, enligt kritikerna. Frågan har fått stor internatio-nell uppmärksamhet, bland annat efter att sångerskan Björks mamma hungerstrejkat i treveckor för att försöka hindra bygget. Den största kraftverksdammen väntas bli närmare 200meter hög - en skamfläck enligt kritikerna.

Kritiken har inte varit helt oviktig för Skanskas beslut. - Vi har naturligtvis följt debat-ten på Island. Men vi har också gjort en generell bedömning av riskerna som ligger bakombeslutet. Exakt hur vi bedömt de enskilda riskerna kan jag inte gå in på, säger Peter Gimbe,som tillägger att Skanska skärpt sin riskbedömning av byggprojekt efter problemen iHallandsåsen 1997.

Dagens Nyheter

Shoppa en villa på StureplanShoppa en bostad på lunchen. Eller strax före en trerätters på Lydmar eller varför inte mellanhamburgaren och bion. Byggföretaget JM Bostad har öppnat en bostadsbutik mitt påStureplan. I princip är det bara nybyggda bostadsrätter och småhus som säljs, eller snarareinformeras om, på den centrala adressen.

- Bobutiker brukar vara placerade ute vid respektive byggprojekt. Vi ville vara där kun-derna finns, säger butikschefen Gisela Nylund. Bobutiken, som håller öppen alla dagar iveckan, rymmer även en mindre utställning med boenderelaterade elevprov från Konstfacksom byts ut varje månad.

Aktuella och populära områden just nu är Hammarby sjöstad, Silverdal i Sollentuna,Hägernäs strand i Täby och Lilla Essingen.

Men det är också ganska många besökare som frågar om Skåne, enligt Gisela Nylund.Med tanke på cityfolkets känsla för trender ska vi kanske vänta oss en massflykt från huvud-stan. Eller så är det bara frusna stockholmarna som jagar sommarhus mitt i city.

Svenska Dagbladet

Minskad vinst för Lundbergs Investment- och fastighetsbolaget Lundbergs redovisar en vinst efter finansnetto på 550 mil-joner kronor för de tre första kvartalen i år. I fjol blev vinsten 1 935 miljoner kronor under mot-svarande period. I 2001 års resultat ingick dock en extra utdelning från Holmen på 1 307 mil-joner kronor. Intäkterna steg under perioden till 613 miljoner kronor, jämfört med 585 miljo-ner kronor under de tre första kvartalen förra året. Substansvärdet uppgick den 30 septembertill 235 kronor per aktie. Den 12 november var motsvarande värde 252 kronor per aktie.

TT


Fasadpartner är ett kunskapsföretag som omvandlar tomma husväggar till reda pengar.08-22 30 30, [email protected]

Fastighetsägare! Om ni visste hur mycket pengar ni kan tjäna på era fasader skulle ni ringa oss direkt!

Lokalens användning

I hyreskontraktet skall normalt anges vad lokalen skallanvändas till, exempelvis kontorsverksamhet, butik, labora-torium. Som hyresgäst är det viktigt att tänka på att använd-ningsområdet inte får vara för snävt formulerat, eftersomdetta utgör ramen för den tillåtna användningen. Omvänt såvill hyresvärden ofta försäkra sig om att lokalens användninginte förändras alltför mycket.

Lokalens storlek och omfattning

Det är viktigt att det klart anges i hyresavtalet vad det ärhyresgästen hyr av hyresvärden. Lokalens yta bör uttryckli-gen anges i hyreskontraktet, eftersom den hyra som skallutgå för lokalen normalt vid en prövning, t ex hos hyres-nämnden, baseras på lokalens storlek. Förutom att storlekenanges bör en ritning biläggas där lokalens omfattning är tyd-ligt markerad. För att undvika en diskussion om hyrans stor-lek kan parterna enas om en bestämmelse som uttryckligenanger att en vid mätning konstaterad avvikelse från angivetantal kvadratmeter inte skall medföra någon ändring i hyran.

Hyran

Hyran skall vara till beloppet bestämd om hyrestidenunderstiger tre år. Detta gäller även för så kallade förläng-ningsperioder. De enda s.k. rörliga tillägg som kan utgåutgörs av kostnader för uppvärmning, varmvatten, elektriskström eller avgifter för vatten och avlopp och liknande. Omhyrestiden är minst tre år föreligger i praktiken inga begräns-ningar vad gäller möjligheten att göra så kallade rörligatillägg till hyran exempelvis i form av en indexklausul. Hyrakan också bestämmas som en del av ett försäljningsresultateller motsvarande, s. k. omsättningshyra.

Hyres- och uppsägningstid

En viktig fråga att tänka på vid ingående av hyresavtal ärhyres- respektive uppsägningstider för lokalen. I hyresrättengörs det skillnad mellan hyrestid och hyresförhållande. Medhyrestid avses den tid som avtalats och med hyresförhållandeavses den totala tid som hyresgästen faktiskt hyrt lokalen. Ettlokalhyresavtal kan ingås på bestämd eller obestämd tid. Etthyresavtal på bestämd tid upphör normalt att gälla vid hyres-tidens utgång om hyrestiden inte har varat mer än nio måna-der. Om hyrestiden varat längre än nio månader krävs det atthyresavtalet sägs upp för att det skall upphöra.Uppsägningstidens längd för ett tidsbestämt lokalhyresavtalär beroende av hur lång hyrestiden är. Om hyrestiden över-stiger nio månader uppgår uppsägningstiden normalt tillnio månader. Ett lokalhyresavtal på obestämd tid måste all-tid sägas upp för att upphöra att gälla. Uppsägningstiden förett hyresavtal på obestämd tid uppgår normalt till nio måna-der. Här skall nämnas att hyreslagen, d v s Jordabalkens 12kapitel, är tvingande till hyresgästens förmån. Detta ledertill att en hyresgäst får en valrätt att följa överenskommelsenmellan parterna eller åberopa förmånligare regler i hyresla-gen.

Besittningsskydd

Om ett hyresförhållande varar längre än nio månader fårhyresgästen i de flesta fall indirekt besittningsskydd tilllokalen, det vill säga hyresgästen har normalt rätt till ersätt-

ning om hyresvärden säger upp avtalet. Parterna kan avtalaom att uthyrningen inte skall omfattas av besittningsskyd-det, det vill säga upprätta en särskild handling, som innebäratt besittningsskyddet avtalas bort och därefter ge in dennaoch hyreskontraktet till hyresnämnden för godkännande.

Fördelning av kostnader

När ett lokalhyresavtal ingås är det viktigt att noggrant gåigenom och reglera vem som skall stå för kostnader för upp-värmning, vatten, el etc. Även om hyran vid en första anblickför en hyresgäst kan tyckas vara låg kan den totala kostnadenför lokalen bli mycket hög. Det är därför angeläget för enhyresgäst att noggrant gå igenom vilka tillkommande kost-nader hyresgästen kommer att påföras enligt hyreskontrak-tet. För en hyresvärd är det viktigt att undersöka om hyres-gästen bedriver sådan verksamhet att det exempelvis går åtonormalt mycket vatten eller el. Om så är fallet bör kostna-derna för detta läggas på hyresgästen.

Särskilda bestämmelser

Sveriges Fastighetsägareförbund har gett ut avtalsformulärsom är lämpliga att använda i de fall där hyresförhållandet ärokomplicerat. Även om en sådan blankett används kan detfinnas skäl att i en bilaga till blanketten ta upp särskildabestämmelser som avser just den aktuella lokalen. Det kanexempelvis finnas skäl att reglera praktiska frågor som atthyresgästen skall ha rätt att använda parkeringsplatser elleratt viss service eller lokalanpassning skall tillhandahållas avhyresvärden. Vid komplicerade avtalsförhållanden kan beho-vet av särskilda bestämmelser bli omfattande.

Överlåtelse av hyresrätten

En fråga som ofta får stor betydelse när avtalet väl ingåtts ärrätten för hyresgästen att överlåta lokalen. Hyreslagen inne-håller en rätt för hyresgästen att överlåta hyresrätten vidöverlåtelse av rörelse. Även för hyresvärden har denna frågastor betydelse eftersom hyresvärden måste skydda sig mot atthyresrätten inte överlåts till en olämplig hyresgäst.

Avflyttning

Hyresgästen skall när han flyttar från lokalen vanligtvis åter-ställa lokalen till ursprungligt skick om inte annat avtalats.De flesta förtryckta blanketter innehåller bestämmelser omdetta. Är parterna redan från början medvetna om att åtgär-der kommer att behöva vidtas i lokalen kan det finnas skäl attbegränsa hyresgästens skyldighet att återställa lokalen.

Avslutande synpunkter

I okomplicerade förhållanden är det normalt tillräckligt atten färdigtryckt blankett används när man upprättar ettlokalhyresavtal om man har viss grundläggande kunskap påområdet. Är det fråga om mer komplicerade lokalhyresavtaleller om det är fråga om omfattande regleringar som skallgöras mellan avtalsparterna bör dock parterna söka rådgiv-ning.

Klas Wennström Tomas Johansson

Mårten Tagaeus


8

Lokalhyresavtal från A till ÖVad bör man tänka på när ett hyresavtal skall ingås? Är det bara att använda en färdigtryckt blankett som fylls i mer eller

mindre slentrianmässigt eller finns det några fallgropar? Skall avtalstiden vara bestämd, vad händer om besitt-

ningsskyddet avtalas bort och skall lokalen återställas vid hyrestidens slut? I den här artikeln beskriver advokatbyrån

Mannheimer Swartling vad såväl hyresvärden som hyresgästen bör tänka på när ett lokalhyresavtal skall ingås.

På senare tid har det blivit allt vanligare att

hyresgäster hyr ut hela eller delar av sina

lokaler till företag i andra hand. Orsakerna

till sådana uthyrningar varierar, i vissa fall

vill man sänka sina lokalkostnader genom

att yteffektivisera, i andra fall har den

egna verksamheten minskat och man

tvingas av ekonomiska skäl att hyra ut

delar av lokalerna.

I denna artikel kommer vi att kort ta upp någ-ra särskilda frågor som man bör tänka påinnan man hyr ut sina lokaler i andra hand.

Grundläggande principer

I hyreslagen, som reglerar såväl förstahands-som andrahandshyresförhållanden, betraktashyresgästen som den svagare parten. Medanen hyresvärd är skyldig att följa avtalet kan enhyresgäst välja mellan att antingen följa vadsom avtalats mellan parterna eller åberopaförmånligare regler i hyreslagen.

I förhållandet mellan en första- och enandrahandshyresgäst anses förstahandshyres-gästen vara hyresvärd. En hyresgäst som hyrut lokaler i andra hand kan därför hamna i enovan situation då hyreslagens tvingande reg-ler kan användas mot honom.

Hyresgäster har enligt hyreslagen rätt atthyra ut delar av den lokal man hyr till enandrahandshyresgäst. Andrahandsuthyrningkan ske om det inte leder till ”men” för fastig-hetsägaren. ”Men” kan t.ex. vara att andra-handshyresgästen inte är skötsam eller attandrahandsupplåtelsen leder till större förs-litning av lokalerna än jämfört med denursprungliga hyresgästen. Andrahandsut-hyrning av hela lokalen kan bara ske medhyresvärdens medgivande. Andrahands-hyresgästens betalningsförmåga spelar intenågon roll för fastighetsägaren eftersomförstahandshyresgästen fortfarande är betal-ningsansvarig.

Ett annat viktigt förhållande att tänka påär att andrahandshyresgästen inte har någotavtalsförhållande med fastighetsägaren.Även om andrahandshyresgästen på sammasätt som förstahandshyresgästen har ett s kindirekt besittningsskydd kan han aldrig fåbättre rätt till lokalen än vad förstahandshy-resgästen har enligt sitt avtal med fastighet-sägaren. Om förstahandshyresgästen måsteflytta från lokalen kommer även andra-handshyresgästen att behöva flytta. En annansak är att förstahandshyresgästen då kan görasig skyldig till avtalsbrott eftersom han intekan tillhandahålla avtalsenlig lokal till sinhyresgäst. Genom att tänka på att reglera des-sa frågor vid tecknande av andrahandsavtal,bland annat genom att avtala om avstående

från det indirekta besittningsskyddet, kanmånga tråkiga situationer undvikas.

Att tänka på inför tecknande av andrahandsavtal

Utöver de frågor som vi uppmärksammatgenerellt rörande hyresavtal (ref till artikel påsid 8) finns det en del frågor som särskilt börbeaktas vid just andrahandsuthyrning.

Det är viktigt att andrahandsavtalet i alltväsentligt avspeglar villkoren i avtalet mel-lan förstahandshyresgästen och fastighetsä-garen. Det underliggande avtalet kommerindirekt att styra även andrahandsförhållan-det. Annars riskerar förstahandshyresgästenatt begå avtalsbrott vilket i förlängningenkan leda till att såväl första- som andra-handshyresgästen tvingas flytta från lokalen.

Den kanske viktigaste punkten att regleraär hyrestiden. Hyrestiden i andrahandsavta-let bör aldrig överstiga hyrestiden i första-handsavtalet. Om förstahandshyresgästentvingas flytta vid sin avtalstids utgång harhan annars inte möjlighet att uppfylla villko-ren i sitt avtal med andrahandshyresgästenoch kan drabbas av krav på skadestånd. Ävenuppsägningstidens längd måste synkronise-ras på lämpligt sätt. Om förstahandshyres-gästen sägs upp för avflyttning eller omför-handling av villkoren bör även andra-handshyresgästen kunna sägas upp på mot-svarande sätt.

Slutligen skall nämnas att det även är vik-tigt att tänka på tidpunkten för betalning avhyra. Ur förstahandshyresgästens perspektivär det inte bra om andrahandsavtalet föreskri-ver att betalning av hyran skall ske månadsvismedan förstahandshyresgästen själv skallerlägga hyran kvartalsvis i förskott.

Klas Wennström Tomas Johansson

Mårten Tagaeus

Vissa frågor att tänka påvid andrahandsuthyrning

»FÖRETAGENS PARTNER INOM LOKALVÅRD I STORSTOCKHOLMGODA REFERENSER

Kontakta oss för mer informationValhallavägen 140, 11459 Stockholm

Tfn 08-667 89 69 • Mob 073-939 03 26, 070-79114 00E-mail: [email protected] • www.renast.com

KONTORSLOKALER FLYTTSTÄDNINGTRAPPSTÄDNING FÖNSTERPUTSMATTVÄTT GOLVVÅRD

Just nu:Bjuder vi på en storstädning*

av Era lokaler vid tecknandeav ett 12 mån avtal.

Värde ca 25 sek/kvm*exkl fönsterputs

SPECIALISTER PÅ:



Kungsgatan 5 Fastigheten ligger ett kvarter från Stureplan i hörnetNorrlandsgatan/ Kungsgatan. I dag finns här mycket

fina kontorslokaler på 197-600 m2 att hyra.

Livdjursgatan 4,Globen Nära Globen City Shoppings köpcentrum ligger den-

na fastighet i direkt anslutning till t-bana och spårvagn.Ljusa kontorslokaler om ca 90-700 m2 finns att hyra.

Tullgårdsgatan 12Precis vid Hammarbykanalen ligger denna kontors-

fastighet. Här har vi en ledig kontorslokal om 902 m2 .Lasthiss finns i lokalen.

Drottninggatan 71cPå en av innerstans centralaste gågator

ligger denna fastighet nära till allt. Här finns charmiga kontorslokaler om ca 206-368 m2 .

Luntmakargatan 22-34 Centralt nära Hötorget ligger fastigheten med två

lediga lokalerom 644 m2 och 1063 m2 . Den mindre lämpar sig utmärkt som utbildningslokal

och har egen ingång från gatan.

Gävlegatan 22 I bästa skyltläge mot Solnabron ligger Entré Nord

i hörnet NorraStationsgatan/ Gävlegatan. Centraltläge till samtliga Europavägar. I fastigheten

finns ljusa, moderna kontorslokaler mellan 166-1461m2 . P-möjligheter finns.

Aberdeen Property Investors Nordic AB (API) är det svenska bolaget i den internationella fastighetsförvaltaren Aberdeen Property Investors International som har verksamhet i Sverige, Norge, Finland,

Danmark, Storbritannien och Nederländerna. API:s verksamhet omfattar affärsområdena Fastighetskapitalförvaltning, Fastighetsförvaltning och Shopping. API är en del i den internationella

kapitalförvaltningskoncernen Aberdeen Asset Management PLC.

För visning och information: Marléne Kemmler 08-412 86 25,070 207 69 86Håkan Sydfors 08-412 80 27,070 630 78 69 www.entren.info

Välkommen till Förvaltaren

Hitta en ledig lokal i Sundbyberg

Fastighets AB Förvaltaren äger och förvaltar 251.000 kvm kommersiella lokaler inom Sundbyberg.

Robert Kull Tel: 08-706 91 19, Fax: 08-706 91 27, [email protected], www.forvaltaren.se

Hittar du inte lokalen du söker? Gå in på Förvaltarens webbtjänst www.lokalshoppen.com Där hittar du resten av våra lediga objekt.

HallonbergenYta: 12 792 kvmGatuadress: Rissneleden 6Område: Hallonbergen-

Sundbypark

Företaget Ericssons välbelägna och moderna kontor om 12 792 kvm i Hallonbergen, med utsikt över nyaSundbypark området, finns nu tillgängligt. Invid fastig-heten ligger Hallonbergens centrum där det finnsutmärkta kommunikationer som T-bana och bussar. I området finns även bank, post, butiker, restaurangersamt konferensanläggningen Gårda. Fastigheten genom-syras av modern effektivitet, flexibilitet, högteknologioch säkerhet. Mycket bra profileringsläge invid E18/E4, 10 minuter från Stockholms centrum, 5 minuter frånBromma och 20 minuter från Arlanda flygplats.

RissneYtor: Flera separata ytor

om 300-1 600 kvmGatuadress: Rissneleden 136-144Område: Rissne

Moderna, flexibla och ljusa kontor i mycket gott skick.Fastigheten erbjuder flera separata ytor om 300-1 600kvm. Lokalerna ligger nära Rissne centrum i moderna kontorskomplex med grannar kända inom telekom-och IT-branschen (Canon, Midroc m fl). Nära till T-banaoch bussar.

Centrala SundbybergYta: 2 146 kvmGatuadress: Starrbäcksgatan 1

/JärnvägsgatanOmråde: Centrala Sundbyberg

Sällsynt tillfälle bereds nu företag att etablera sig i denunika fastigheten ”Makaronfabriken", uppförd 1904 och senast renoverad 1997. Representativt centrumlägenära alla tänkbara kommunikationer. Exklusivt inreddvindsyta, alla plan är ljusa, fräscha och flexibla. Pampigentré med utställningsmöjligheter. Hela fastigheten finnstillgänglig!

Butik/Lager

Kontor/Personal-

lokalKontor

Nytillkomna lokaler

Yta Område505 kvm Centrala Sundbyberg

Yta Område289 kvm Hallonbergen/Sundbypark

Yta Område140 kvm Rissne270 kvm Rissne


Betrakta skattereglerna innan du hyr ut i andra hand. Då

så slipper du oväntade effekter som kan komma surt efter.

Framför allt gäller det mervärdesskatten. Här är några

övergripande tips.

Att hyra ut en fastighet är ingen momspliktig tjänst. Menman kan frivilligt momsregistera sig för att hyra ut lokalertill momspliktiga hyresgäster.

Om du inte frivilligt momsregisterar företaget för att hyraut lokaler så ska du inte lägga på moms på hyran.

- Då får man heller inte göra avdrag för den ingåendemomsen på de kostnader som avser den uthyrda delen av fas-tigheten. Avdragen kan handla om moms på ombyggnader,reparationer och underhåll, säger Hans Fink på Deloitte &Touche.

Enkelt uttryckt tjänar alla parter (fastighetsägaren, första-och andrahandshyresgästena) på att momsregistera sig i dethär läget, menar Hans Fink. Gör någon i kedjan inte det kandet slå mot någon av de andra.

- Ur fastighetsägarens synvinkel är det viktigt att såvälförstahands- som eventuellt andrahandshyresgäst är moms-registrerad. Annars faller negativa skatteeffekter tillbaka påfastighetsägaren som en dominoeffekt, säger han.

Lokalernas disposition kan ha inverkan. Ifall man tänkersig en enda lokal med vissa uthyrda kontorsrum drabbas intefastighetsägaren eftersom om det någonstans i lokalenbedrivs momspliktig uthyrning. Om det däremot är en frågaom två olika avgränsade lokaler drabbas fastighetsägaren ochofta också förstahandshyresgästen om denne börjar hyra ut förmomsfritt ändamål, exempelvis andrahandsuthyrning sominte kan eller som inte momsregisteras.

Då måste man nämligen föra tillbaka moms till beskatt-ning via det så kallade jämkningssystemet för moms.

Det gäller även att observera att man inte kan lägga på

moms på hyran om du hyr ut dina lokaler till momsbefriadeverksamheter, såsom tandläkare eller läkare.

En annan form av andrahandsuthyrning är att man låterandra bolag inom den egna koncernen hyra delar av enslokaler.

- Men att låta den andra parten hyra delar av lokalen till enbetydligt lägre hyra än en själv kan vara vanskligt. OmSkattemyndigheten anser att hyran är för lågt prissatt kanman bli beskattad upp till den hyra man själv får betala, sägerHans Fink.

- Det här är bara några axplock för att visa problematiken,säger Hans Fink.

Vad andrahandsgästen ska tänka på- Man måste se till att hela kedjan med alla parterna är obru-ten med moms i alla led. Då kan fastighetsägaren, första- ochandrahandshyresgästen också lyfta sin moms. Effekten omnågon i kedjan tidigare inte får lyfta moms är att själva hyranblir högre. Det beror på att man måste kompensera sig föricke avdragsgill moms i tidigare led. Det ligger alltså i andra-handshyresgästens eget intresse att ta reda på hur det liggertill, säger Hans Fink.

Rent civilrättsligt måste man komma överens med fastig-hetsägaren att hyra ut i andra hand.

- Det gäller att för sin egen och de andra inblandade parter-nas skull ta reda på vad som gäller innan man gör något, sägerhan och nämner att de själva har kurser som rör dessa frågor.

Själva ansökan görs hos Skattemyndigheten i det som kal-las frivillig skatteskyldighet att inträda i momssystemet.

Om delar av dina lokaler står tomma en längre tid kan detäven finnas en möjlighet, för såväl fastighetsägaren somförstahandshyresgästen, att få en viss reducering av fastig-hetsskatten.

Johan Cooke

Undvik momsproblem vid andrahandsuthyrning

Att informera sig om regler för bl a mervärdesskatt när man hyr ellerhyr ut i andra hand är en bra idé.

Fler tomma kontor men fallande hyresnivåer planar utDet blir allt fler tomma kontor i Storstockholm, speciellt i något sämre lokaler. Hyrorna fort-sätter att falla, men inte lika snabbt som förut, enligt en ny rapport. I Storstockholm harvakansgraden, som anger outhyrda ytor i förhållande till de totala ytorna, nått 11,6 procent.Siffran har tagits fram av fastighetskonsulten Jones Lang Lasalle och gäller för årets tredje kvar-tal. Rapporten slår fast att de lediga kontorsytorna blivit fler jämfört med årets andra kvartal.Då var vakansgraden 9,8 procent.

Med detta läge placerar sig Stockholm bland de städer som har störst problem med tommalokaler just nu, precis som under andra kvartalet. Vakansgraden i Västeuropa var i genomsnitt5,8 procent i slutet av det tredje kvartalet. - Vakansgraden är betydligt högre för lokaler medlite sämre kvalitet.

Det är speciellt tydligt i Solna och Sundbyberg, säger Paul Kivimets, som är analytiker påJones Lang Lasalle. Samtidigt som vakanserna ökar blir också hyresfallet i Storstockholm någotmindre dramatiskt. Genomsnittshyrorna sjönk med 2,3 procent under kvartalet. På årsbasis ärnedgången därmed minus 12,2 procent. Under det andra kvartalet var nedgången minus 20procent på helårstakt. Och det tyder på att botten kan vara nära. Enligt Jones Lang Lasalle blirdet inte mycket sämre i Stockholm innan hyresmarknaden tar fart igen. De hyror som ingår iundersökningen gäller kontor som är större än 500 kvadratmeter i bästa läge. Hyran är ettgenomsnitt för hela byggnaden.

Dagens Nyheter

Smält-is bot mot istappar Den tragiska olyckan förra vintern då en pojke i Stockholm dödades av en fallande istapp fick enstudent på innovationsprogrammet att tänka till. Nu ska en uppfinning, som billigt och säkertförebygger isbildning i takrännorna, testas i större skala.

- Jag tyckte att det var konstigt att inte alla hus redan var utrustade med ett system som för-hindrade sådan olyckor, säger Mikael Johnsson, student på innovationsprogrammet vidMälardalens högskola i Eskilstuna vars uppfinning ”Smält-is” erbjuder en lösning på problemet."Smält-is" är en remsa som inte är tjockare än en millimeter och som rullas ut och formar sig eftertakrännan. Den drivs med lågspänning, vilket gör att den är ofarlig även om ett fel skulle uppstå.- Jag har genomfört försök som visar att det fungerar rent tekniskt och nu ska ArosTornet i provasystemet på två fastigheter i Västeråsstadskärna, säger Mikael Johnsson som naturligtvis tagit patent på sin uppfinning.

Nästa steg är att ta kontakt med något större bolag som kan förvalta iden på rätt sätt och MikaelJohnsson hoppas att hans uppfinning både ska göra succé och kunna rädda liv.

Svenska Dagbladet

Grand Hotel Saltsjöbaden säljs till Helnan International Hotels Nordisk Renting AB säljer Grand Hotel Saltsjöbaden till den internationella hotellkedjan,Helnan International Hotels, grundad av den danskegyptiske hotelldirektören Enan Galaly.Hotellet tillträds den 1 januari 2003. Helnan International Hotels äger hotell bland annat iDanmark, men också i andra delar av världen. Grand Hotel Saltsjöbaden, ett mästerverk inspi-rerat av den samtida Monte Carloarkitekturen, uppfördes 1892 av bank- och statsmannen K AWallenberg och har blivit internationellt berömt för "Saltsjöbadsandan”.

– Som operatör för ett antal historiska hotell i världen, uppskattar jag hotellets betydelse i densvenska historien. Med mitt egyptiska ursprung värdesätter jag de historiska traditionerna somGrand Hotel Saltsjöbaden står för. Jag har bott största delen av mitt liv i Danmark och som skan-dinav söker jag efter hotellets historiska själ som jag vill ska blomstra. Min målsättning är attden lokala traditionen ska leva vidare via svenskt management, säger Enan Galaly, koncernchefoch ägare till Helnan International Hotels.

Radisson SAS driver idag hotellet genom management avtal och Helnan InternationalHotels för diskussioner om att ingå ett nytt franchiseavtal med Radisson SAS

– När vi nu säljer anrika Grand Hotel Saltsjöbaden, känner vi oss övertygade om att den nyeägaren kommer att fortsätta den positiva utvecklingen av den befintliga hotellrörelsen, sägerUlf Roseen, vice VD i Nordisk Renting.

Efter försäljningen äger Nordisk Renting fortfarande tre hotell med Radisson SAS som hotel-loperatör, Radisson SAS Royal Viking Hotel i Stockholm, Radisson SAS Scandinavia Hotel iGöteborg och Radisson SAS Hotel Basel i Schweiz.

Waymaker

12



13

I samband med att man lanserade Bo Klokför några år sedan började Skanska och Ikeaatt överväga om man inte också kunde erbju-da en motsvarande lösning på den kommer-siella fastighets- och lokalmarknaden.Resultatet efter flera års arbete blev ArbetaSmart-konceptet där idén är att erbjuda småoch medelstora företag med tio till femtioanställda alternativa och flexibla kontorslös-ningar. Lockorden är bra kvalitet till en lågkostnad per arbetsplats.

- Med vår erfarenhet av att bygga ochIkeas erfarenhet av inredning och funktio-nella arbetsmiljöer som bas ställde vi upp ettmål att skapa kontor där en arbetsplats skul-le ha en 40 procent lägre kostnad än motsva-rande kontor i samma område, förklararMats Fryxell, projektansvarig för ArbetaSmart på Skanska.

Enkel byggprocess och flexibla utrymmen

Tanken är att hålla kostnaderna nere genomatt etablera Arbeta Smart-kontoren på till-gänglig mark utanför stadskärnorna samtatt utnyttja kostnadseffektiva, enkla ochsnabbyggda modulkonstruktioner.

Husets form är karaktäristiskt åttakan-

tigt vilket skapar flexibilitet och sparar onö-diga ytor – alla kontorsplatser ser lika ut,man får ett bra ljusflöde i hela rummet, allahar lika nära till kontorets basfunktionereftersom de samlas i mitten och så vidare.Modultänkandet gör också att storleken påhuset kan varieras mellan fyra och sjuvåningsplan.

- Huset ska passa in i olika typer av miljö-er och designen tillåter även att man kan”koppla ihop” flera hus. Man kan alltså väljaatt börja med ett hus för att i ett senare skedeutöka antalet fastigheter som dessutom pas-sar ihop. Det är på detta vis vi uppnår denflexibilitet som efterfrågas i dagens modernakontor, säger Mats Fryxell.

Ikea står för inredningen för den som villoch alternativen är flera. Man kan köpa ellerhyra möblemanget och Ikea erbjuder kun-den kostnadsfri rådgivning från sina arki-tekter med tillhörande finansieringslös-ningar för den som tillsammans med Ikeavill utforma sitt kontor. För den som vill tamed sig egen kontorsutrustning eller inför-skaffa den på annat håll går det också bra.

Arbeta Smart i hela Sverige

Kontoren säljs till förvaltningsbolag som isin tur hyr ut lokalerna till företag. Varje

våningsplan huserar 28 arbetsplatser ochman kan hyra från ett halvt våningsplan ochuppåt.

För närvarande finns Arbeta Smart i ettexemplar i Lund men inom en snar framtidhoppas och räknar Mats Fryxell med att kon-ceptet finns över hela landet:

- Idag har vi några intressanta tomter pågång i södra Stockholm vid Flemingsbergmen vi tittar även på lägen i andra delar avStockholm där det finns bra kommunikatio-ner. På sikt ser vi att vårt koncept finns repre-senterat i hela landet, från norr till söder –från Luleå till Malmö. Med en årskostnad på

cirka 20 000 kronor per arbetsplats och årtror vi att detta koncept är ett attraktivtalternativ för många företag, avslutar MatsFryxell.

Petter Renhuldt

När Skanska och Ikea för fem år sedan slog sina påsar ihop i projektet Bo Klok för att byg-

ga billiga bostäder med bibehållen kvalitet lät framgången inte vänta på sig. Nu satsar

man på att med samma koncept bygga billiga kontor över hela landet. Med ledorden dub-

belt så bra till halva priset hoppas man med sitt koncept Arbeta Smart attrahera såväl

företag på jakt efter kontorslokaler till en rimlig kostnad som förvaltningsbolag att sälja

husen till.

Klokt bostadskoncept föddesmarta kontorslösningar

Hästholmsvägen 28 • Danv ikCente r • Box 15409 • 104 65 StockholmTe le fon 08–743 62 00 • Fax 08–640 25 10

e -post: info@lennart-e r icsson.se • www.lennart-e r icsson.se

ServiceOmtanke

+ Välskötta fastigheter

= Nöjda hyresgäster

Vår arbetsfilosofi.

Trevlig helg!

Söker du lokaler i Stockholm?

På vår hemsida www.stenafastigheter.se finns mer information. Eller kontakta Bruce Steinmann

på tel : 08-445 86 00 eller 08-445 86 05

City, Sergels Torg 300-725kvm Kontor

Edsberg 580kvm Kontor

Solna, Huvudsta 120-2175kvm Kontor/lager

Bollmora 25-280kvm Kontor/lager

V-haninge 14-940kvm Kontor/lager

Kallhäll 725kvm Kontor

Saltsjöbaden 130-575kvm Kontor


Länsförsäkringar säljer fastigheter för 23 miljarder Länsförsäkringar säljer ut stora delar av sitt fastighetsbestånd i Stockholm. Länsförsäkringarhar nyligen slagit ihop sina fastighetsbestånd, tidigare spridda i livbolaget och fastighetsbola-get Humlegården, i det nya bolaget Humlegården Management. Totalt uppgår värdet av des-sa fastigheter till cirka 12 miljarder kronor, varav 4 miljarder i Humlegården.

Länsförsäkringar har nu inlett en försäljning av sina fastigheter i Stockholm och i övriga lan-det till ett värde av 23 miljarder kronor, enligt Länsförsäkringars presschef Mikael Östlund.

– Försäljningarna pågår, säger Östlund till TT.Försäkringsbranschen har drabbats hårt det senaste åren av de fallande börskurserna. Men

försäljningen har inget med bristande likviditet att göra, enligt Mikael Östlund:– Det är inte i sig en affär för att vi har ett likviditetsbehov, säger han.

TT

Telia ligger i hyresfejd i London Telia har inte gjort rätt för sig i London. Ett fastighetsbolag hotar stämma företaget för obetal-da hyror. Det svenska företaget ligger efter med hyran för den fastighet på West Ferry Road därTelia International Carrier skulle ha flyttat in, skriver Ny Tekniks nätupplaga. ”Vi har blivitskamligt bemötta av Telia som uppträtt ohederligt”, skriver Ian A Smith, delägare i fastig-hetsbolaget Hilcourt Docklands Ltd, till svenska ambassaden.

Telia skrev kontrakt med Hilcourt Docklands Ltd i augusti. Fastigheten skulle hyras på 35år och kostar 18 miljoner kronor om året. Det är den sista kvartalshyran för i år som fastighets-bolaget nu efterlyser.

– Vi har inte samma syn på avtalet, säger Tobias Lenner, chef för Investor Relations på Telia.Vi är beredda att slåss i domstol.

Tvisten med fastighetsbolaget finns med i prospektet inför samgåendet med finska Sonera.

Dagens Nyheter

Drott: Kommersiell uthyrningsgrad sjönk till 88,6 % Fastighetsbolaget Drotts hyresintäkter i identiskt bestånd,dvs fastigheter som ägdes såvältredje kvartalet i år som tredje kvartalet i fjol, ökade dessa med 26 Mkr eller 3 procent. Detframgår av delårsrapporten. Uthyrningsgraden (löpande kontrakt) sjönk under kvartalet med0,2 procentenheter till 91,0 procent (den 30 september 2001 var uthyrningsgraden 95,0 pro-cent). I bostäder var uthyrningsgraden oförändrad under kvartalet på 99,4 procent, medan densjönk med 0,2 procentenheter till 88,6 procent i lokalerna.

Nyhetsbyrån Ticker


Ett friskt datanätverk bidrar till ett rejält

uppsving för hela företaget. Det är tanken

bakom en helt ny analystjänst från Canon.

Tjänsten bygger på ett testverktyg som

kopplas till ditt nätverk och samlar infor-

mation om nätverkets fysiska hälsa.

Sedan presenteras en åtgärdsplan.

Bandbredd som inte utnyttjas maximalteller produkter som stör varandra i nät-verket. Det är två exempel på problem somditt företag kan ärva om datanätverket mon-teras ned för att sedan byggas upp i de nyalokalerna.

– Därför är det ett gyllene tillfälle attunder en flytt göra en hälsokontroll på nät-verket. Smidigast är det att göra analyseninnan flytten. Då hinner man åtgärda felenoch genomföra förebyggande förändringarså att nätverket i de nya lokalerna fungerarperfekt från start, säger Stefan Wallenholm,Business Manager DataCom på Canon.

För de företag som vill ha en nätverksa-nalys är det första steget att boka ett mötemed Canon. Därefter åker någon från Canontill företaget. Man har med sig analysverkty-get, kallad FLUKE OptiViewer som anslutstill företagets datanätverk. Analysverktygetbörjar analysera och samla information omnätverkets fysiska hälsa.

– Ju längre tid FLUKE OptiViewer ärinkopplad desto bättre. Omkring två dygnbrukar vara tillräckligt, säger StefanWallenholm.

FLUKE OptiViewer, ungefär sammastorlek som en bärbar dator, gör en omfattan-de inventering. Den identifierar hur koppla-de nätverksprodukter fungerar, pekar utflaskhalsar och dålig bandbredd. Likasåidentifieras problem i nätverkets alla lager.Vidare analyserar den lastbalanseringar ochtar reda på om det är någon produkt som störnågon annan.

– Vi intervjuar den som är IT-ansvarig ochäven gärna person med en ledande befatt-ning inom företaget. Det gör vi för att läraoss så mycket som möjligt om företaget ochför att ta reda på hur IT-verksamheten funge-rar. Varje intervju tar en timme, säger StefanWallenholm.

Analysresultatet från FLUKE OptiViewer,informationen från intervjupersonerna ochCanons långa erfarenhet av informa-tionshantering, ligger sedan till grund för envärdehandling som inkluderar dokumenta-tion över företagets nätverk.

Canon presenterar resultatet för företa-get. Därefter föreslås en åtgärdsplan. Det ärsedan upp till företaget om Canon ellernågon annan it-leverantör ska lösa proble-men.

Ibland tar problemen två minuter attåtgärda, ibland uppemot flera dagar.

– Vi analyserade nyligen ett nätverk hosett företag som enbart behövde skaffa en pro-dukt för några tusenlappar. Sedan fick derejält fart på bandbredden. På ett annat före-tag visade analysen att flera produkter i nät-verket var felkonfigurerade så nätverkethade aldrig kunnats används optimalt, sägerStefan Wallenholm.

Förutom att konceptet förbättrar data-nätverket är det också en modell för företagetatt kunna få reda på sina investeringsbehov.

– Det blir helt enkelt enklare att arbetafram en tydligare it-budget i och med att detinte längre kommer plötsliga it-kostnader,slutar han.

Fakta FLUKE OptiViewer

Analystjänsten från Canon lämpar sig föralla företag som har någon form av data-nätverk. En tumregel brukar vara minsttio ihopkopplade produkter, t ex datorer,servrar, skrivare m m.

Prislappen för varje analys varierar.Startkostnaden är 15 000 kronor. Och förett mindre nätverk tar analysen mellan16–20 timmar inkl. intervju. Tjänstenlämpar sig perfekt i samband med en flyttmen kan naturligtvis användas när somhelst.

FLUKE OptiViewer analyserar de flestatyper av data-nätverk. Den används ävenav teleoperatörer som mäter och analyse-rar prestanda i telenät.

Ring oss idag för en analys och förstudie tel 020 - 22 66 61

Ny het tjänst tar tempen på ditt datanätverk

Johan Cooke

Stadsdel: SolnaYta: 590m2

Adress: Banvaktsvägen 22Beskrivning: Öppen plan. Annorlunda lokal med 2

konferensrum, caféteria med takfönster.Nätverk, lina internet,parkering.

Begärd hyra: 1200 kr/m2

Kontaktperson: Mikael MattssonFöretagsnamn: Lokalborsen.seTelefon: 08-22 76 30 mobil 070-433 66 16E-post: [email protected]

Visa kartaVisa ritningSkriv ut objektet

Anmäl intresse

www.lokalborsen.se

Industri/Lager

Kontorinom tullarna

Kontorutom tullarna

Uddalokaler

Butiker/Diverse

STARTSIDAOM LOKALBÖRSENKONTAKT

TJÄNSTERINFO OCH HJÄLPANNONSERA

KONTORSHOTELLP-PLATSERLÄNKAR

INNEHÅLL A-ÖIN ENGLISH

Udda lokaler

Lokalbörsen.se AB, Industrivägen 19, 17148 Solna, Telefon 08-227630, Telefax 08-227631, [email protected]

obie

kt

Lediga objektUdda lokalerkvm

256300308310324326330330400416440450475590600600600616637660700

Område

Solna-BanvaktsvägenVasastan-S:t EriksgatanSödermalmCity-HötorgetCity-SveavägenVasastan S:t Eriksgatan City-SveavägenKungsgatan-SveavägenÖstermalm-Eriksbergsgatan City-KungsgatanSödermalmCity-HötorgetCity-LästmakargatanSolnaCity-KungsgatanSolnaSödermalm-HornsgatanVasastan-S:t EriksgatanSödermalmHötorget-MålargatanHammarby-Globen

Documents

ANNONS Hela denna bilaga är en annons om ...doc.mediaplanet.com/all_projects/5716.pdfviktigt när man skapar ett nytt kontor är hur företagets profil och personlighet kan och bör