EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

ADMINISTRAREA AFACERILOR N TURISM2012-2013EVALUAREA FIRMEI DE TURISMProf. Univ. Dr. Gabriela Cecilia StnciulescuDrd. Daniel Bulin

CUPRINS

PIATA BIROURILOR DIN CLASA ADINAMICA PIETEI IMOBILIARE N GENERALDINAMICA PIETEI IMOBILIARE N ROMNIAPIAA BIROURILOR DE AFACERICARACTERISTICI ALE PIEEI BIROURILOR DE AFACERI SPAIILE DE BIROURI DE CLAS B I CSPAIILE DE BIROURI AFLATE N CADRUL HOTELURILOR

Curs PIAA BIROURILOREVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Dinamica pietei imobiliare n generalPiaa imobiliar reprezint totalitatea tranzaciilor care implic drepturi de proprietate sau de folosin asupra terenurilor i cldirilor. Tranzacia imobiliar nseamn transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealalt n schimbul unei recompense care, de obicei, este o sum de bani. Ca pe orice pia, preul de tranzacie este stabilit, n primul rnd, de interaciunea dintre cerere i ofert. Pentru a putea nelege mai exact modul n care interacioneaz aceste fore de pia, trebuie prezentate mai nti caracteristicile speciale care difereniaz piaa imobiliar de celelate piee.

EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Dinamica pietei imobiliare n RomniaPiaa imobiliar din Romnia, caracterizat printr-un potenial mare i o cretere accelerat, cunoate n prezent cteva procese i evoluii specifice. In primul rnd, este evident depirea caracterului de pia imobiliar local bazat n principal pe fonduri autohtone cu diferite origini. Aparitia creditului ipotecar, in 2003, a nsemnat nu doarcrearea unui mecanism de finanare suplimentar deci, a stimulat achiziia ci, n mod evident, a conectat piaa local la pieele financiare internaionale introducndprincipiile de pia imobiliar globalEVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Piaa birourilor de afaceri Artur Silvestri, profesor n gestiune imobiliar si expertiz de patrimoniu la Universite Francophone Internationale U.F.I. Bruxelles,cosidera ca piata de birouri nu cuprinde doar afacerea (tradusa in centre de afaceri si blocuri de birouri, cosiderate ca fiind atractive si n crestere constant), ci si biroul de prestigiu, de obicei cultivat de companiile mari ce ntrebuinteaz cldirea cu traditie, stil i personalitate ca fiind un element de imagine proeminent si, adeseori, chiar un reper urban. n general, piata spatiilor de birouri se mparte n urmtoarele segmente:1. piata spatiilor de birouri tip clasa A2. piata spatiilor de birouri tip clasa B3. piata spatiilor de birouri tip clasa C4. piata spatiilor de birouri aflate n cadrul hotelurilor. EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Caracteristici ale pieei birourilor de afaceri Spaiile de birouri de clasa A sunt cotate n funie de: locaie, suprafaa total a imobilului - ndeosebi mai mare de 10.000 mp,suprafaa nchiriabi pe nivel -mai mare de 1.000mp/nivel,raportul dintre suprafaa net util i cea brut- mai mare de 85%,nlimea pe nivel pn la plafonul fals - mai mare de 2,70 m,spaii de parcare - mai mult de un loc de parcare la o suprafa nchiriat de 100 mp,BMS (Building Management System) sistem de administrare automatizat a cldirii, precum i calitatea finisajelori a serviciilor oferite: recepie, sistem depaz i supraveghere, ntreinere i curenie, cafetrie - restaurant etcEVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Spaiile de birouri de clas B i Cn general,spaiile de birouri de clasa A se adreseaz companiilor care au ctigat deja un renume pe pia i care nu i pot permite un spaiu de o calitate inferioar.

Spaiile de birouri de clasa B se adreseaza unei game foarte largi de companii,oferind avantajul unor chirii cu valori medii. Calitatea finisajelor, a sistemului de telecomunicaii precum i a celorlate elemente de construcie i faciliti ale cldirii este bun.

Spaiile de birouri de clasa Cse adreseaz clienilor care necesit un spaiu de lucru funcional, oferind avantajul unei chirii sub medie.EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Spaiile de birouri aflate n cadrul hotelurilorOfertaspaiilor de birouri aflate n cadrul hotelurilor(de ex: Marriott, Sofitel i Howard Johnson) este format din birouri de clasa A, cu finisaje moderne, cu spaii modulare deschise sau compartimentate, ce prezint avantajul capacitii mari a parcrii, a slilor de conferin i a cazrii invitailor sau a partenerilorcompaniei.

Cererea pentru aceste spaii de birouri vine din partea reprezentaelorcompaniilor multinaionale i din partea firmelor care se afl la nceputul activitii.

EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Evoluii Un element definitoriu pentru evoluia pieei imobiliare din Romnia l-a reprezentat semnarea Tratatului de Aderare a Romniei la Uniunea European la data de 25 aprilie 2005, motiv de modificri de preuri imediate i fr argument economic, care a afectat n mod negativ mediul imobiliar. Piaa imobiliar romneasc s-a confruntat, a acum afirma dr. Artur Silvestri vechea iluzie de vnztori careviseaz c vor obine,peste noapte, preuri ca la Paris Indiferent de modificrile structurale, de momentele de rscruce sau agitaie, un fapt rmne ns cert domeniul pieei imobiliare ncepe s se contureze ca un domeniu de mare importan iperspectiv i n Romnia.

EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

IstoricPana in 2008, constructia de birouri clasa A s-a realizat haotic, in stil chinezesc, fara o consultare in prealabil a pietei, iar acest fapt s-a vazut. Cererea inexistenta a facut ca majoritatea cladirilor de birouri sa fie goale. Intre timp dezvoltatorii acestor proiecte au inceput sa nu mai faca fata cererilor, nevoia de spatii de inchiriat fiind atat de mare, incat a inceput sa se practice pe scara din ce in ce mai larga, pre-inchirierea.In 2011, atat dezvoltatorii activi din piata cat si cei nou intrati si-au recapatat optimismul in ceea ce priveste evolutia pietei de birouri si oportunitatile pe care le pot exploata. Astfel, luand in considerare prudenta de care dau dovada companiile, cladirile care se vor livra in viitorul apropiat vor fi mult mai bine definite, dezvoltatorii incercand sa adreseze, prin concept si public tinta, nevoile precise ale chiriasilorEVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Evoluii n anul 2012n primele ase luni ale anului 2012, 40.000 metri ptrai au intrat n stocul de birouri de clasa A din Bucureti, dup finalizarea a trei cldiri noi, dintre care dou sunt deja complet nchiriate. Din stocul total aflat n prezent n construcie, 85.000 metri ptrai sunt reprezentai de proiecte localizate n zona Floreasca - Barbu Vcrescu, unde absena spaiilor disponibile, comparata cu interestul crescut din partea chiriailor, au stimulat noi iniiative de dezvoltare. EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Evoluii n anul 2012Pe lng livrile care vor avea loc n urmtorii ani, trebuie luate n considerare contractele de nchiriere care expir i care vor determina noi tranzacii. "Aa cum semnaleaz prima jumtate a anului 2012, n urmtorii ani vom asista la micri semnificative n piaa de birouri din Bucureti - preponderent n ce privete renegocierile, relocrile i consolidrile.

n completarea livrrilor noi ateptate, n 2013 i 2014 vor expira contracte de nchiriere nsumnd peste 650.000 metri ptrai, care vor genera, cel mai probabil, noi tranzacii de renegociere i relocare", a declarat Viorel Opai, Corporate Services Director n cadrul Colliers International Romania.

EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Evoluii n anul 2012Rata de neocupare va avea un trend descrescator, insa reprezentantii companiei Jones Lang LaSalle preconizeaza ca valori sub 10% sa fie raportate abia la inceputul anului 2013. Chiriile prime din zona centrala de afaceri vor ramane la acelasi nivel cu un trend de usoara crestere in semestrul II din 2012, dar avand in vedere lipsa unei oferte noi de spatii de birouri de clasa A in zona centrala, se asteapta ca pachetul stimulentelor financiare sa devina din ce in ce mai mic.

EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

TENDINA 1 Redresarea economiei

n 2012-2015, economia mondial va continua s creasc ntr-un ritm modest, cu economiile emergente producand o cretere mai accentuata.

Piata hoteliera va fi sectorul din imobiliare comerciale care va creste mai repede i va furniza cele mai ridicate venituri, n Romania, n viitorul apropiat. Ca investiii imobiliare, hoteluri de lux si de afaceri de 4 i 5 stele, n orae cum ar fi Bucuresti vor iesi in evidenta. Metropole, ca Bucurestiul, se dezvolta rapid din punct de vedere al comertului de servicii, conferintelor si evenimentelor economice, fiind de asemenea, n curs de dezvoltare ca un centru regional de finanare i de afaceri. Prin urmare, se observ faptul c multe lanuri hoteliere internaionale vor investi in capitala i tendina va continua s creasc.Interesul in investiiile de constructie a unui hotel de 5 stele pentru orasele mari si medii a companiilor hoteliere din segment va continua s creasc. n funcie de aceste tendine generale, preurile pe camera construita i respectiv a intregului hotel vor creste considerabil

EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Tendina 1Redresarea economieiANALIZA Swot

TENDINA 2 Investiiile externe

Iesirea din criza a Romaniei va fi posibil, daca se va iesi din criza la nivel mondial. Suntem dependenti de contextul mondial deoarece in domeniul analizat o mare parte a factorilor de profit provin din exterior. Valoarea companiilor depinde de business-ul pe care il fac, iar in criza, business-ul scade prea mult, ducand la fluctuatii mari ale valorii afacerii si la scaderi ale investitiilor externe.

O crestere a investiiilor strine directe de tip greenfield ( nfiinarea de ntreprinderi de ctre sau mpreun cu investitori strini (investiii pornite de la zero)), fuziuni i achiziii ( preluarea integral sau parial de ntreprinderi de ctre investitori strini de la rezideni), dezvoltare de firme ( majorarea deinerilor de capital ale investitorilor strini n ntreprinderi investiie strin direct ) ar putea duce la o redresare in 3-5 ani a pietei.

EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

tendinta 2 Investitiile externe analiza Swot

Tendina 3. Adancirea crizei economice si scaderea mai ampla a investitiilor in acest domeniu

Scenariu opus celui prezentat anterior, criza mondiala se va adanci si mai mult, instabilitatea politica va fi la fel de accentuata ducand la o inrautatire pe plan local, profiturile companiilor implicate in domeniu vor tinde sa scada si mai mult.

Pierderile semnificative pentru unele societati multinationale vor duce la o analiza si in final la renuntarea locatiilor neprofitabile, retragerea lor de pe piata noastra pentru limitarea pierderilor.

Tendina 3. Adancirea crizei economice si scaderea mai ampla a investitiilor in acest domeniu

Analiza swot

Tendina 4. Stagnare economica

Creterea economica a Romaniei a ncetinit n al doilea trimestru al anului 2012 i a rmas sub ateptri. Se observ c msurile de redresare a economiei au fost mai eficace n timpul celui deal doilea trimestru al anului. ncetinirea ritmului de cretere se resimte n aproape toate sub-sectoarele pietei. n funcie de performana n prima jumtate, acesta devine mult mai probabil s rmn sub obiectivul de 4 la sut.

Creterea economiei mondiale, de asemenea, continu s ncetineasc.ncetinirea extinde pe o scar global este, de asemenea, care afecteaz rile n curs de dezvoltare. ncetinirii creterii economice mondiale, de asemenea, continu s limiteze sectorul imobiliar cum a fcut-o n primul trimestru.

EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Tendina 4 Stagnare economicaDe la nceputul noului an, creterea economica n rile dezvoltate, si in cele aflate in dezvoltare a fost n decelerare.

n timp cresterea economica n SUA scade sub ateptri, Uniunea European i regiunea euro este n recesiune n noul an.

n rile n curs de dezvoltare, n special n China, rata de cretere economic decelereaz.

In noul an, recesiunea n Uniunea European a nceput sa afecteaze negativ, de asemenea, performana de cretere n alte ri.

Factori determinanti ai creterii globale vor fi precauiile care trebuie luate de ctre Uniunea European i progresul cu privire la problema datoriilor. Deciziile luate cu privire la acest subiect, la sfarsitul lunii iunie sunt promitatoare. Cu toate acestea, n dou jumtate a anului, o cretere relativ mai lenta la nivel mondial va continua.

EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

Tendina 4. Stagnarea economieiAnaliza swot

Scorurile obinute de cele 4 scenariiEVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

V MULUMESCEVALUAREA FIRMEI DE TURISM*