Embed Size (px)
3
MANAGEMENTUL INTRETINERII CLADIRILOR
Modul de Curs no.10
CUPRINS
3
CAP.10.1 MANAGEMENTUL INTRETINERII CLADIRILOR 5
10.1.1 STRATEGIILE SI CRITERIILE DE INTRETINERE, ASTAZI 5
10.1.2 STRATEGII SI CRITERIILE INTRETINERE, IN VIITOR 7
10.1.3 EVALUAREA COSTULUI ANUAL 9
10.1.4 STRUCTURA DE PRINCIPIU IN CONTROLUL CONDITIEI (CC) 13
10.1.5 PROFESIA DE MANAGER DE INTRETINERE
17
CAP.10.2 INTRETINEREA CORECTIVA 19
10.2.1 DEFECTIUNI 19
10.2.2 PROCESUL INTRETINERII CORECTIVE (IC) 20
CAP.10.3 INTRETINEREA PREVENTIVA (IP) 36
10.3.1 CONFIGURAREA INTRETINERII PREVENTIVE 36
10.3.3 PLANIFICAREA IP 39
10.3.3 EFECTUAREA IP 43
10.3.4 CONTROLUL FUNCTIONARII 44
CAP.10.4 MODIFICAREA INTRETINERII 47
10.4.1 PLANIFICAREA LUCRARILOR DE CONSTRUCTII
SI INTRETINERE
48
10.4.2 LUCRARILE DE CONSTRUCTII 48
10.4.3 CONTROLUL FUNCTIONARII 48
10.4.4 FEEDBACK – UN PROCES INTERMINABIL
49
CAP.10.5 ASPECTE LEGATE DE MEDIU 50
10.5.1 DE CE SA LUAM IN CONSIDERARE MEDIUL
INCONJURATOR?
50
10.5.3 EVALUAREA SI INVENTARIEREA MEDIULUI 50
10.5.4 PROGRAM REFERITOR LA MEDIU 53
10.5.5 MANUAL DE MEDIU 54
10.5.6 SISTEMUL DE CONTROL INTERN 54
4
5
CAP.10.1 MANAGEMENTUL INTRETINERII CLADIRILOR
10.1.1 STRATEGIILE SI CRITERIILE DE INTRETINERE, ASTAZI
Intretinerea este impartita in trei componente principale:
• intretinerea curenta, imprevizibila, sarcini (actiuni) urgente de intretinere
(reparatii)
• sarcini regulate si periodice avand ca scop mentinerea standardelor cladirii
(intretinerea preventiva - IP)
• inlocuirile (la sfarsitul duratei de viata)
Intretinerea preventiva, periodica, este conceptul central din grupul celor trei,
deoarece intretinerea regulata reduce aparitia urgentelor si amana necesitatea de
inlocuire a diferitelor componente, deci creste durata de viata. Cu alte cuvinte,
“durata de viata utila” este un concept central, desi este departe de a fi precis.
Se poate afirma ca durata de viata este determinata de cinci factori:
• materiale (proprietati)
• proiectare (proiectare detaliata)
• executie ( executia fizica a lucrarilor pe care constructia le implica)
• mediu (efecte)
• intretinere (scop preventiv)
In vederea cresterii duratei de viata a cladirii, materialele sale si proiectarea detaliata
trebuie sa fie selectate pe baza cunostintelor actuale privind efectele probabile
asupra mediului, in timp ce lucrarile de constructie trebuie executate pe baza
instructiunilor iar utilizatorul trebuie sa arate cum si cat de des ar trebui facuta
intretinerea preventiva.
Cand constructia este noua, primii trei factori sunt deja cunoscuti. Materialele (si
componentele cladirii) sunt supuse actiunilor mediului, iar procesul de deteriorare se
poate considera ca demarat. Acesta este de regula un proces ascuns (in materiale),
6
dar dupa o vreme va incepe sa se observe si la exterior, prin consecintele sale.
Timpul necesar pentru a se ajunge la acest stadiu ar putea fi numit ‘’timp initial’’.
La inceput, consecintele sunt in general de natura estetica (fisuri, exfolieri, pete etc.).
Daca nu se iau masuri, urmatoarele consecinte ar putea sa se incadreze in categoria
‘’lucrari de intretinere dificile” (respectiv reparatii) sau, in cele din urma, ‘’avarii’’
(respectiv cele care reclama inlocuire).
Strategia si criteriile ar trebui incluse in premizele Managementului Intretinerii
Cladirilor (prescurtat in continuare MIC), chiar de la inceputul fazei de conceptie.
Acest document cuprinde:
• orientarea (conditii locale, strategii, definitii);
• organizarea lucrarillor de MIC in procesul de proiectare (responsabilitate,
calendar) (documentatie, instruire, contracte de service);
• evaluarea costurilor anuale (instruirea pentru efectuarea calculelor pe
durata fiecarei faze);
• cerinte de mediu pentru proiect (interne si externe).
Pentru stabilirea preturilor, sunt (ar trebui) incluse specificatii separate in domeniul
MIC, in toate documentatiile de licitatie. Predarea si aprobarea acestor specificatii
sunt definite in programul de activitati si sunt supuse taxelor curente, la fel ca si
celelalte obiective de predat.
Strategia prioritara trebuie sa faciliteze:
• evaluarile financiare pentru solutiile alternative (calculul costului anual);
• obtinerea celor mai bune conditii de operare spentru instalatii tehnice, evitand
astfel perioadele de stagnare;
• obtinerea duratei optime de viata pentru cladire si instalatii;
• pregatirea bugetelor MIC;
• prezentarea firmei operatoare, care dispune de instrumente eficiente pentru
indeplinirea sarcinilor de serviciu.
Experienta autorilor pana la aceasta data poate fi rezumata in urmatorii termeni:
• cel mai inalt nivel de interes si intelegere a nevoilor se afla in zona sectorului
public si al managerilor;
• procesul MIC incepe tarziu, in multe cazuri cand cladirea este deja data in
folosinta;
7
• cerintele de documentare ale firmei de operare trebuie sa fie satisfacute intr-
un stadiu initial;
• cerintele referitoare la continutul si structura documentelor trebuie sa fie
formulate mai clar;
• oamenii trebuie sa vada necesitatea si importanta MIC la fiecare stadiu, insa
foarte putini dintre acestia fac vreun demers in aceasta privinta.
10.1.2 STRATEGII SI CRITERIILE INTRETINERE, IN VIITOR
La momentul predarii cladirea este o sinteza de cerinte functionale, pe de o parte si
de cerinte tehnice, pe de alta parte.
Cerintele functionale sunt un rezultat al obiectivelor (politice, financiare) si
mijloacelor (legi, reguli, norme) in timp ce sistemele tehnice sunt rezultatul efectelor
sau sistemelor (mediu, utilizator, organizatii) care sunt concepute sa rezolve
problema cerintelor functionale.
Daca ne imaginam cladirea reprezentata de-a lungul axei timpului, vor aparea noi
obiective, mijloace si modificari ale efectelor. Pentru a mentine situatia financiara
generala, respectiv calitatea cladirii, la un nivel optim, firma de management al
cladirilor trebuie sa fie capabila sa adapteze cladirea la conditiile in
schimbare/modificate, fara sa afecteze procesul care se desfasoara in interiorul
acesteia.Documentatia va avea un rol mai central. Cu toate acestea, nu este suficient
sa se argumenteze modul in care trebuie sa fie intretinute cladirea, partile sale
componente si materialele. Vor aparea termeni ca ‘’durabilitatea’’, ‘’schimbabilitatea”
(capacitatea de schimbare) si ‘’capacitatea de inlocuire’’ adica trebuie sa se
defineasca daca sau cum trebuie verificate, intretinute sau inlocuite elementele
componente si sa se stabileasca cerintele de proiectare, avand la baza durata de
viata utila prezumata.
Trebuie de asemenea sa se ia in considerare resursele, aratand ce urmeaza sa se
intample atunci cand durata lor de viata utila se va termina.
Pot componentele respective sa fie reciclate? Vor forma ele baza unui nou produs,
sau vor deveni deseuri care trebuie depozitate?
Durata de viata utila a principalelor componente poate fi:
8
• structura principala (sistemele portante) 60-100 ani
• fatade/acoperis 40-60 ani
• sisteme tehnice principale 15-20 ani
• pereti interiori, mobilier si sisteme computerizate 5-10 ani
Daca aceste conditii nu sunt luate in considerare, eficienta cladirii sau constructiei va
scadea in decursul timpului. Cu tehnologia curenta de informare, documentarea
poate fi mult mai bine orientata spre obiective decat a fost pana in prezent.
Exista acum posibilitatea de a utiliza interfete grafice ca imagini pentru comunicare si
legarea intre ele a informatiilor necesare pentru o utilizare eficienta. Acesta cere
managerilor de proprietati si utilizatorilor sa defineasca clar ceea ce doresc sa fie
raportat la diferite niveluri, astfel incat informatia introdusa in sistem sa fie o reflexie a
obiectivelor lor.
Cu CAD integrat si ‘’imagini ale managementului’’ bine definite vom fi capabili sa
definim imaginile managementului la inceputul procesului de planificare si sa legam
informatiile cu imaginile grafice pentru a asigura baza unui MIC eficient. Legaturile cu
alte baze de date vor fi esentiale, deoarece nici una nu va mai putea sa aiba o
’’productie individuala’’ asa cum a fost posibil pana in prezent. Cand ‘’proiectul
digital’’ devine o necesitate, integrarea electronica va deveni si ea un proces
necesar.
In ansamblu, aceste conditii vor modifica continutul procesului de planificare si
executie, astfel incat acesta va mai include:
• MIC si premizele de mediu;
• Gandire financiara integrata, de la program la operare si intretinere, valoarea
pentru banii cheltuiti de-a lungul timpului;
• Responsabilitatea MIC in organizarea proiectului;
• Documenatatia proiectului care este adaptata la faza de utilizare;
• Planul de operare si intretinere;
• Instruirea personalului de operare inainte de a da cladirea in folosinta
9
10.1.3 EVALUAREA COSTULUI ANUAL a) Introducere
1. Costul unei cladiri se calculeaza incepand din ziua in care demareaza planificarea
si se acumuleaza de-a lungul celor 5 faze:
- studii initiale
- programare,
- proiectare,
- constructie si
- darea in folosinta
pana la sfarsitul duratei sale de viata.
Acest flux de numerar este costul total al duratei de viata a cladirii.
2. Costurile proiectului, adica costurile angajate de proprietarul unei cladiri pana la
data finalizarii acesteia, sunt deseori singurul obiectiv asupra caruia se concentreaza
atentia. Acestea sunt urmarite cu atentie, in multe cazuri de manageri specializati in
proiectare si executie. Totusi, costurile care revin MIC, rareori beneficiaza de o
atentie profesionala similara. Ele sunt cel mai adesea considerate ca un ‘’rau
necesar’’, impotriva caruia n-ai ce sa faci.
3. Cerintele mai stricte privind mediul interior, functionalitatea si eficienta, au adus tot
mai multe echipamente si instalatii in cladiri. Relationat cu cresterea nivelului de
salarizare a personalului tehnic, aceasta tendinta a ridicat costul MIC. Costurile de
capital nu au avut de suferit de pe urma acestei abordari, partial datorita rationalizarii
tehnicilor in constructii si partial ca rezultat al dezvoltarii pietei. Acum 50-60 de ani, costurile MIC ajungeau la cca. 20% din costul total al ciclului de viata; astazi, s-
a ajuns la aproape 50%.
b) Evaluarea costului anual
Analiza costului anual se utilizeaza ca unul dintre diferitele mijloace in efectuarea
managementului cladirilor; aceasta se realizeaza facandu-se evaluari electronice
rational argumentate, pe termen lung. Cele mai obisnuite obiective ale acestora sunt:
- pregatirea cadrului costurilor pentru investitii si MIC si utilizarea acestuia
pe durata diferitelor faze de planificare, proiectare si operare;
10
- evaluarea alternativa pe perioada:
- proiectarii cladirii,
- alegerii materialelor alternative, a componentelor si a sistemelor;
- evaluarea consecintelor asupra costului anual al reabilitarii
(reconstructiei) si a unor proceduri imbunatatite sau modificate de operare.
Sau, cu alte cuvinte:
• alegerea solutiei celei mai economice;
• formularea argumentelor pentru investitia in calitate;
• verificarea profitabilitatii masurilor care vizeaza reducerea costului de operare;
• crearea bazei pentru procesul de bugetare;
• calculul chiriei cerute pentru a acoperi costurile;
• adaptarea constructiei si a costurilor MIC la veniturile anticipate.
Cerinte legale, aspecte legate de mediu, estetica, exigente tehnice, traditie, factori de
sanatate etc. toate influenteaza costul anual. Reducerea costului la nivelul cel mai
scazut posibil nu este un scop in sine, dar calculul trebuie sa demonstreze
consecintele alegerilor care au fost facute. Costurile anuale sunt evaluate ca o suma
anuala fixa, in concordanta cu o forma data pentru calculul mediilor (metoda anuala).
Aceasta metoda include diferente in ceea ce priveste durata vietii utile, ceea ce o
face in majoritatea cazurilor mai adecvata decat evaluarea numai a valorii actuale
nete. Preconditia capabilitatii de a face o evaluare a costului anual este ca toate
componentele acestui cost sa fie exprimate in unitati monetare fixe (de regula
valoarea in anul in care se face evaluarea), care atrage dupa sine, in mod normal,
neglijarea inflatiei. Pentru a evalua care au fost costurile anuale ale unei cladiri,
costurile istorice trebuie sa fie recalculate cu valorile lor din anul in care se face
evaluarea.
Costul anual al unei componente de cost:
Produsul dintre valoarea neta prezenta a componentelor si factorul costului anual,
sau cu alte cuvinte, anuitatea anuala a costului componentelor.
Costul anual al unei cladiri:
Suma costurilor anuale de capital, management, operare si intretinere sau cu alte
cuvinte, costul duratei de viata distribuit de-a lungul durata sale de serviciu sau viata
utila a constructiei.
11
Ecuatia este urmatoarea:
Costul anual, AC = b x c
unde:
( ) Trb −+−=
111
, si
( )[ ] ( ) TT
T
tt
to rRxBMMrCC −
=
− +−++= ∑ 111
unde:
b - factorul cotei anuale
C - costul duratei de viata
C0 - costul proiectului
t - numarul de ani de la data terminarii
T - durata perioadei de exploatare
r - dobanda
MIC - costul individual anual MIC
RT - valuarea reziduala la timpul T
(1+r)-t - factorul de reducere
Evaluarea costului anual poate fi facuta la diferite etape ale procesului de executie.
Gradul de detaliere depinde de materialul existent care sta la baza evaluarii, la fel ca
si la calculul investitiilor. Acest material poate fi divizat pe trei nivele ale detalierii, care necesita urmatoarele informatii:
Nivelul 1: Localizarea, categoria cladirii, suprafata, calcularea dobanzii, durata
timpului de utilizare (faza de planificare si programare).
Nivelul 2: Ca si la nivelul 1, suplimentat insa de schite, de programul de executie cu
standardele tehnice precizate si de alegerea sistemelor principale (programe, schite,
faza de planificare).
Nivelul 3: Un grad de precizie mai avansat comparativ cu nivelul 2, alegerea
constructiilor, materialelor si instalatiilor, cantitatea componentelor cladirii, preturi
relativ certe si detaliate, anticiparea intervalelor pentru intretinere periodica si
inlocuire, anticiparea firmelor de operare, evaluarea cerintelor de energie (proiect
pilot si faze principale ale proiectului).
c) Urmarirea costurilor anuale
Este important sa se urmareasca costul anual pentru:
12
• a se valida daca nivelul bugetelor pentru MIC si chirie este corect;
• obtinerea unor cifre corecte din practica, ce vor putea fi folosite pentru a
evalua noi alternative;
• identificarea surselor potentiale de economii in operarea cladirii;
• punerea in evidenta a defectelor de proiectare sau executie care duc la costuri
nejustificat de ridicate pentru MIC, in perioada de garantie, cu alte cuvinte sa se
foloseasca instrumente financiare pentru a verifica tehnologia.care duce la
costuri nerezonabil de mari a MIC, fara perioada de garantie, cu alte cuvinte
folosirea mijloacelor financiale pentru a verifica tehnologia.
Pentru un control financiar eficient al obiectivelor MIC trebuie indeplinite urmatoarele
trei conditii:
1. Evaluari avansate ale costurilor anuale si a bugetului
2. Urmarire si inregistrare
3. Compararea cifrelor evaluate cu cele efective, insotite de analize adecvate ale
abaterilor.
Exista un potential foarte ridicat al economiilor care pot fi facute in operarea cladirilor,
de aceea nu exista nici un motiv pentru care sa se considere aceste costuri ca fiind
date care nu se pot schimba. Analiza abaterilor insotita de o evaluare a cauzelor si a
posibilelor mijloace de economisire, pot oferi raspunsul la cum pot fi influentate
costurile MIC inainte si dupa executarea cladirii. Modelul de urmat reclama costurile
efective, adica cifrele obtinute in contabilitate, care sa fie inregistrate si alocate in
acelasi mod ca si costurile anuale evaluate. La acest moment, este de o importanta
deosebita sa se faca deosebirea dintre costurile care pot fi considerate ca investitii si
costurile datorita activitatilor care au loc in cladire pe de o parte si costurile care
decurg din operarea cladirii pe de alta parte. Costurile datorita standardelor in
evolutie, reconstruirii, serviciilor de protectie, reparatiilor mobilierului sau a altor
obiecte de inventar etc., nu trebuie amestecate cu costurile MIC.
Sistemului contabil trebuie apoi sa i se dea posibilitatea de a pregati evidente
contabile separate care urmaresc structura costurilor anuale. Cifrele sunt exprimate
in valori curente ale unitatilor monetare daca trebuie sa fie comparate in mod direct
cu costurile anuale, dar ca baza pentru analiza abaterilor, pot fi comparate cifrele fara
13
aceasta corectie. Costurile anuale si cifrele contabile trebuie sa constituie mijloace de
reprezentare vizuala (grafice, digrame) cu scopul de a face orice abatere mai clara.
Cand o constructie a fost terminata, costul anual estimat este reprezentat grafic pe o
diagrama la Nivelul 3, cu o curba reprezentand directia (orientarea) inflatiei
anticipate. Cifrele din contabilitatea anuala sunt reprezentate apoi pe aceeasi
diagrama. In cele mai multe cazuri vor fi suficiente detaliile la nivel de doua cifre,
conform standardului.
10.1.4 STRUCTURA DE PRINCIPIU IN CONTROLUL CONDITIEI1 (CC) 10.1.4.1 Structura principala a CC
Cadrul/structura de lucru va stabili care sunt fazele principale pe care trebuie sa le
includa CC si defineste continutul lor.
Principale faze sunt:
• Analiza privind necesitatea
• Planificare
• Examinare/Inspectie
• Evaluare
• Raportare
Se subliniaza faptul ca analiza privind necesitatea trebuie sa aiba un impact
insemnat. In aceasta faza trebuie stabilite conditiile si extensia CC.
CC trebuie sa fie generala, superioara (adica un constructor sau o cladire) sau
specifica (cladire/element de constructie sau un sub-element). In analiza de
necesitate trebuie enuntate obiectele care vor fi supuse CC si evaluarea nivelului de
performanta la care aceasta trebuie facuta.
Unele dintre componentele de baza ale CC sunt descrise in cele ce urmeaza.
10.1.4.2 Inregistrarea conditiei
Scopul CC este determinant pentru nivelul de precizie al monitorizarii/controlului in
general si deci pentru nivelul de precizie al inregistrarii insasi. Exista trei niveluri:
1 Denumire originala: CONDITION SURVEY
14
Nivelul 1: Inregistrarea conditiei, cu caracter general/superior. Observatii vizuale,
combinate cu masuratori simple, inclusiv evaluari de volume - daca trebuie calculate
costuri.
Nivelul 1 se aplica daca scopul CC este sa furnizeze date informative pentru
intretinere, reparatii sau renovare. Acest nivel se poate aplica de asemenea pentru
evaluari (partea tehnica).
Nivelul 2: Inregistrarea conditiei cu caracter general, dar mai detaliat decat la Nivelul
1. Include revizuirea documentatiei cum sunt: planse, descrieri si alte documente.
Sunt posibile masurari mai detaliate pentru clarificarea constructiei si a obiectului in
functie de simptome sau scop.
Nivelul 2 se poate aplica daca activitatea de control trebuie folosita ca baza in
activitatea de proiectare si in documentatia pentru licitatii in scopul intretinerii,
reparatiilor si renovarii. Acest nivel se mai poate utiliza ca baza pentru planificarea
managementului si intretinerii si pentru analiza economiei de energie si a climatului
interior, precum si pentru documentatia de conservare2.
Nivelul 3: Inregistrarea conditiei cu caracter special si examinare detaliata. Va
include, in mod normal, numai anumite parti de cladire, elemente de constructii, sub-
elemente si probleme speciale. Include de asemenea teste de laborator. Poate
include masurari si incercari de laborator cu caracter distructiv.
Nivelul 3 se aplica daca analiza are ca scop obtinerea unei reprezentari (harta)
detaliate a extinderii si cauzei defectiunilor, de ex. Defecte ale betonului, ciuperci si
putrezire etc.
Se subliniaza ca analiza privind necesitatea trebuie sa aiba un impact puternic. In
aceasta faza trebuie stabilite scopul si extensia CC.
CC trebuie sa fie general, superior (de ex: o cladire sau o constructie), sau detaliat
(ex: un element de constructie sau un sub-element). In cadrul analizei de necesitate
trebuie sa se stabileasca precis obiectele care trebuie incluse in CC si trebuie facuta
o evaluare a nivelului la care se va face inregistrarea starii/conditiei constructiei.
Cateva dintre elementele cele mai importante ale evaluarii conditiei (CC) sunt
descrise in cele ce urmeaza.
2 In special in cazul cladirilor de patrimoniu.
15
10.1.4.3 Exprimarea conditiei
Conditia se exprima in grade. Gradul conditiei se bazeaza pe evaluarea unuia sau
mai multor simptome, sau pe o evaluare totala a unui set de simptome. Simptomele
specifica conditia in legatura cu un nivel de referinta dat.
Se folosesc patru grade ale conditiei, avand urmatoarele semnificatii principale:
Conditie de gradul 0: Fara simptome
Conditie de gradul 1: Simptome slabe
Conditie de gradul 2: Simptome distincte
Conditie de gradul 3: Simptome puternice
Gradul conditiei trebuie validat cu fotografii si descrieri. Extinderea simptomelor poate
fi reprezentata prin desene si schite.
Semnificatia si stabilirea gradelor conditiei se poate baza pe descrierea simptomelor.
Astfel de descrieri pot fi elaborate sub forma de cataloage ilustrate. Utilizarea
descrierii simptomelor poate contribui la mai multa obiectivitate in ceea ce priveste
formularea conditiilor.
Fie ca gradul conditiei (starii) se bazeaza pe unul sau mai multe simptome singulare,
fie ca se bazeaza pe evaluarea totala a unui set de simptome, el depinde, printre
altele, de nivelul la care este efectuata observarea generala (survey) a conditiei/starii
cladirii. Gradele referitoare la conditie se pot aplica atat unui element de constructie
cat si constructiei in ansamblu.
Efectuarea intretinerii periodice poate sa asigure pastrarea calitatilor tehnice la
nivelul initial/original, cu conditia ca aceasta intretinere periodica preventiva sa fie
facuta inainde de aparitia defectiunilor (la starea de gradul 0). Fara o astfel de
intretinere, dupa un timp, devine necesara o intretinere cu un grad de complexitate
mult mai ridicat (renovare, modernizare). Noile exigente (normative, cerinte ale
utilizatorilor) pot sa reclame o aducere la zi, la standarde mai inalte in comparatie cu
nivelul celor de la data construirii cladirii.
10.1.4.4 Evaluarea starii/conditiei si a masurilor ce trebuie luate
Ca baza in vederea recomandarii masurilor care trebuie luate, este necesara
evaluarea consecintelor starii care a fost inregistrata. Acestea trebuie specificate cu
gradele aferente ale consecintelor.
16
Gradul unei consecinte se bazeaza pe evaluarea unei sau mai multor
consecinte/efecte individuale, sau pe evaluarea completa a unui set de
consecinte/efecte.
Se folosesc 4 grade ale consecintelor, avand urmatoarele semnificatii:
Consecinta de gradul 0: – Fara efecte
Consecinta de gradul 1: numar redus de efecte
Consecinte de gradul 2: efecte medii
Consecinte de gradul 3: Efecte majore/severe
Gradul consecintelor poate, ca si cel al starii, sa fie stabilit individual pentru una sau
mai multe consecinte izolate/individuale, sau colectiv, pentru un set de
consecinte/efecte. In fiecare dintre cazuri trebuie specificat ce s-a folosit ca baza,
anume ce simptome si ce efecte.
Exemple:
● Siguranta (ex: capacitatea portanta, siguranta la incendiu);
● Sanatate/Mediu (calitatea aerului, nivelul de zgomot);
● Estetica (suprafetele);
● Costuri (intretinere, renovare).
Riscurile tehnice ale unui element sau subansamblu de constructie trebuie evaluate
si folosite ca baza pentru evaluarea si recomandarea solutiilor ce trebuie aplicate.
Riscul tehnic al elementului sau subansamblului de constructie se determina ca
raport intre:
1) Probabilitatea defectelor care apar sau se dezvolta (progreseaza) si
2) Consecintele/urmarile defectelor sau evolutia in continuare a defectiunilor.
Masurile ce trebuie intreprinse se stabilesc cu prioritati reciproce si costurile asociate
cu acestea. Cand se recomanda aceste masuri, trebuie sa se stabileasca si cand
anume trebuie aduse la indeplinire, calculandu-se si un buget conform legilor
contabile in vigoare.
Daca viitoarele actiuni in acest sens trebuie sa se bazeze pe un control periodic,
atunci trebuie elaborat un plan pe termen lung, stabilindu-se si cand anume trebuie
facuta inspectia.
Concluzie
17
Evolutia in domeniu pare sa se directioneze tot mai mult inspre intretinerea si
renovarea cladirilor pe baza aprecierii conditiei lor. De-a lungul existentei constructiei
in exploatare, se pare ca acest tip de abordare tinde sa se materializeze in costuri
mai reduse si o durata mai mare de serviciu a elementelor si componentelor cladirii.
Un sistem standardizat pentru controlul conditiei unei constructii va contribui la mai
multa obiectivitate in evaluarea si exprimarea conditiei sale si la o mai buna calitate a
controlului starii acesteia. Inca o data, toate acestea vor forma o baza mai buna
pentru optimizarea costurilor de management si intretinere ale cladirilor si, in general,
vor asigura o calitate mai buna atat cladirii in sine cat si climatului interior.
10.1.5 PROFESIA DE MANAGER DE INTRETINERE
Sunt putine domeniile de activitate in care potentialul unor pierderi substantiale in
defavoarea beneficiarilor poate fi atat de ridicat ca in domeniul
monitorizarii/supravegherii deteriorarilor structurale. De aceea, aceasta activitate
reclama o atentie deosebita din partea ocupantilor (proprietari sau chiriasi),
executantilor, arhitectilor, inginerilor de intretinere si, in cele din urma, din partea
oricarui membru implicat in activitatea de constructii. Un diagnostic corect al
deteriorarii cladirilor asociat cu solutii corecte pentru reparatii constituie premiza
economica majora pentru o activitate de intretinere eficienta.
In acest scop, specialistul in monitorizare (inginerul de intretinere) sau orice persoana
angajata in acest scop, trebuie sa efectueze observatii pertinente si sa stabileasca
diagnosticul corect pentru orice avarie care pune in pericol structura unei cladiri.
Acest curs se adreseaza de asemenea studentilor din anii terminali care au nevoie
de cunostinte si experienta complementare in constructia de cladiri. Vor fi stabilite
anumite principii, acordandu-se o atentie speciala recomandarilor standardelor in
vigoare, in scopul de a asigura activitatii de monitorizare un cod de procedura unitar
si o calitate cat mai buna rapoartelor de care este insotita.
Inainte de a se implica in activitatea de monitorizare a cladirilor, inginerul trebuie sa
fie calificat atat din punct de vedere academic cat si prin experienta practica.
Oricine poate sa ajunga inginer de monitorizare si intretinere a cladirilor, dar o
persoana necalificata corespunzator isi va asuma un risc foarte mare. Decizia privind
faptul ca un astfel de inginer este sau nu calificat pentru a-si prelua indatoririle dificile
si complexe, nu este usor de luat.
18
Specialistul/inginerul calificat in inspectia si intretinerea cladirilor trebuie sa aiba
abilitati de comunicare foarte bune, capacitatea de a se exprima corect si convingator
in rapoarte si, evident, de a intelege bine procesele de executie si modul in care
serviciile trebuie sa functioneze. El trebuie sa-si actualizeze in permanenta
cunostintele si sa se documenteze cu privire la solutiile si ideile noi din domeniul
activitatii de constructii. Este de asemenea foarte util sa fi coordonat/condus el insusi
lucrari simple, deoarece in multe situatii, cunostintele in meserii ca zidaria, dulgheria,
turnarea betonului, instalatii electrice si sanitare etc., pot avea o valoare inestimabila.
Profesia de monitorizare si intretinere de cladiri isi asuma un dublu rol in ceea ce
priveste monitorizarea structurala: aceea de a consilia beneficiarul si respectiv de a-l preveni. Multe cheltuieli si probleme neplacute pot fi evitate daca beneficiarul obtine
un raport asupra unei cladiri care ascunde defecte importante, care nu sunt vizibile
unui ochi neantrenat, dar evidente pentru specialistul in aceasta profesie, de
monitorizare si intretinere. Un alt rol asumat este acela de specialist din prima linie
care vine zilnic in contact cu fondul construit al unei tari/natiuni, contribuind la o mai
buna intretinere a acestuia, in beneficiul comunitatii.
Indubitabil, se poate conchide ca o profesie atat de importanta merita sa fie
incurajata.
19
CAP.10.2 INTRETINEREA CORECTIVA
10.2.1 DEFECTIUNI
Defectiunile fac necesara intretinerea corectiva. Dar, ce sunt defectiunile?
In acceptiunea generala, notiunile de defectiune si rupere difera. Pentru cei care
lucreaza in domeniu, solutia unei probleme depinde de caracteristicile acesteia.
Consideram necesar, din acest motiv, sa dam explicatii referitoare la acele diferente
care pot avea importanta in activitatea de management al intretinerii. Toate aceste
tipuri de defectiuni genereaza necesitatea stabilirii unui sistem care sa gestioneze
intretinerea corectiva.
Se va utiliza urmatoarea terminologie:
- imbatranire
- oboseala
- coroziune
- defect
- defectiune
- deranjament
- oprire din functiune
Imbatranirea
Degradare a unui material ca un process natural care se desfasoara in timp, fiind si
in functie de temperatura, umiditate, radiatii solare etc.; imbatranirea este o reactie
devenita activa la suprafata sau in interiorul materialului. Efectul este o modificare
masurabila, care este acceptabila atata timp cat nu a fost afectata functionarea
elementului respectiv.
Oboseala
Diminuarea rezistentei materialului, fisurarea sau fragilitatea, ca urmare a incarcarilor
alternante la care este supus un element sau subansamblu de constructie poate
duce la deteriorari cauzate de oboseala. Exista trei tipuri de fisuri:
• fisuri in stadiul incipient
• retea de fisuri cu o viteza constanta (stabile) de dezvoltare/extindere
• stadiul final al oboselii - ruperea
Coroziune
20
O reactie electrochimica, chimica sau fizico-metalurgica a unui material metalic,
produsa de umezeala, de un mediu acid sau echivalent din zona inconjuratoare.
Modificarea este masurabila si poate duce la degradarea unui element/component.
Defect
Neindeplinirea unei cerinte referitoare la o anumita utilizare sau o valoare
caracteristica.
Defectiune
Un fenomen care aduce un component la un nivel de uzura sub limita admisa.
Modificarea este masurabila si poate duce la schimbarea componentului respectiv.
Nota: cedarea este descrierea unei stari si nu este o functie de timp. Dupa
producerea defectiunii, componentul va avea un defect.
Deranjament
Un neajuns sesizabil al unui component protejat legal, care putea sa fie evitat. In
termeni legali denumirea de deranjament este data unei deteriorari si adeseori – dar
nu intotdeauna – apare ca rezultat al cedarii componentei insasi.
Nota: uzura este inevitabila si deci nu este un deranjament.
Oprirea din functiune
O intrerupere neintentionata a capacitatii unui element component, produsa de o
cedare si care are ca rezultat iesirea din lucru a acestuia.
10.2.2 PROCESUL INTRETINERII CORECTIVE (IC)
Studiind procesul de Intretinere Corectiva de la inceput si pana la sfarsit, se pot
constata o serie de aspecte. Inainte de toate, procesul de IC trebuie proiectat in
intreaga sa desfasurare. Apoi, trebuie intocmite diferite tipuri de registre, completate
cu termeni si coduri (de ex. cedari/defectiuni, activitati de intretinere etc.). Dupa
aceasta, trebuie organizat si instruit personalul, inainte de inceperea si functionarea
procesului urmator.
10.2.2.1 Raportarea si inregistrarea defectiunilor
21
Date initiale:
Impulsurile sunt date de sistemul de service si de un semnal al defectiunii. Sistemul
de intretinere/service poate fi, de ex., sa se astepte 4 ore si sa se repare in 24 ore.
Semnalul de alarma al defectiunii poate veni de la diferite surse, in acelasi timp. Sunt
cateva metode curente, in aceste situatii:
- notă scrisa de mână
- notă scrisa de mână pe formular standard
- telefon sau fax
- sistem IT pentru managementul facilitatilor
- sistem de monitorizare al conditiei
Primele patru alternative sunt in prezent inlocuite mai mult sau mai putin cu ultimele
trei. Chiar daca este receptionat telefonic, mesajul trebuie materializat intr-un
document, cum ar fi o informatie redactata intr-o anumita forma. Aceasta
documentatie se combina cu date despre cladire si componentele sale, care se
gasesc in Registrul de Bunuri.
• Registrul de Bunuri include informatii de baza asupra obiectelor referitoare la
proprietate, date tehnice, contractuale, administrative, aspecte operationale si pozitia
lor, pentru a le defini in cadrul companiei. Aceste informatii provin fie din faza de
pregatire, fie din cea operationala. Prin obiect se intelege orice parte, componenta,
dispozitiv, subsistem, unitate functionala, instalatie/echipamente sau sistem care
poate fi luat in considerare in mod individual.
Registrul Bunurilor poate sa cuprinda urmatoarele informatii:
No. Denumirea doc. Descrierea Formularele de date documentului
A.1 Indexul documentelor
Aspecte relevante privind livrarea fiecarui obiect si documentul de intretinere
- No. si titlul documentului; - Provenienta (proiectant, producator, linia de asamblare, operare, intretinere etc.); - Formatul (hartie, magnetic, electronic etc.); - data reviziei (data si nivel); - codul de localizare al obiectului (referinte „incrucisate”)
22
A.2 Registrul de bunuri Datele de baza ale echipamentului referitor la aspectele tehnice, contractuale, administrative, de localizare sau operationale ale unui obiect, cum este disponibilitatea
- codul amplasamentului - pretul de achizitie - producatorul - data producerii si montajului/instalarii - model/tip/ seria no. - tipul sistemului (grupa din care face parte) - perioada de garantie - nr. de intregistrare contabila - serviciul de intretinere care raspunde - referinte la lista pieselor de rezerva si alte documentatii
• Datele referitoare la client pot sa fie, de ex:
- Cine are contract pentru spatiu (apartament sau birou)?
- Cine raporteaza defectiunile?
- Cand este cineva acasa?
- Se poate folosi cheia principala?
- Cine plateste reparatia – proprietarul sau clientul?
Activitate:
Indiferent de modul in care se livreaza mesajele despre defectiuni, este necesara
inregistrarea defectiunii si a cauzelor sale. Scopul inregistrarii defectiunilor este:
- sa se stie unde este localizata problema;
- sa se stie din ce cauza a aparut;
- sa se stie cand a aparut;
- sa se inteleaga ce fel de reparatii trebuie facute;
- sa se stabileasca ce specializari, piese de rezerva sau materiale sunt
necesare;
- sa se stie cand este oportuna o vizita din punctul de vedere al
ocupantului, sau daca se poate folosi cheia principala;
- sa se verifice daca problema a fost raportata in prealabil.
Aceasta inseamna ca este nevoie de:
- o forma denumita „formular de inregistrare a defectiunii”, cu spatiu
suficient pentru a introduce toate informatiile necesare de-a lungul
intregului proces;
- o firma de intretinere disponibila, care sa poata sa raspunda apelurilor
telefonice la ore stabilite;
23
- posibilitatea efectuarii unui management, cel putin telefonic atunci cand
este nevoie de consultanta;
- o intelegere cu personalul calificat care sa duca la indeplinire activitatea.
Rezultat:
Formularul trebuie sa fie disponibil intr-un sistem computerizat, sau mai bine – sa
poata fi accesat via e-mail. In acest caz scade necesarul de personal de inregistrare.
Toare informatiile din formularul de inregistrare a defectiunilor trebuie sa poata fi citit
ca o data initiala a comenzii de lucrari.
10.2.2.2 Planificarea intretinerii
Date initiale:
Exista cel putin trei surse pentru planificarea intretinerii si anume:
- sistemul (politica) de intretinere,
- domentatia de intretinere si
- inregistrarea defectiunilor.
• Politica (sistemul) intretinerii poate sa se concentreze, la nivel inalt, asupra ambitiei
realizarii intretinerii corective (IC) care trebuie sa ofere o solutie pentru orice
problema sau disfunctie care apare sau este raportata de ocupanti, de personal sau
de vizitatorii ocazionali. De aceea managementul necesita formularea unei anumite
politici de intretinere care sa dea raspuns la un numar de intrebari ce ar putea apare.
Exista cateva intrebari, cum sunt:
- cat de rapid va fi solutionata problema, daca aceasta este o urgenta?
- Cat de repede va fi solutionata daca nu este o urgenta?
- Cat de profunda este de regula cercetarea privind analiza cauzei
defectiunii?
- Trebuie inlocuit bunul defect, sau trebuie reparat?
- Care este calitatea componentei care s-a defectat?
- Care sunt consecintele componentei respective asupra mediului?
- Ce produs urmeaza sa fie cumparat si instalat la proxima ocazie cand va
aparea o problema?
- Cat de departe trebuie sa se mearga cu testul de functionare dupa
relarare sau inlocuire?
24
In cadrul raspunsului la unele dintre aceste intrebari, trebuie sa se apeleze la
meseriasi calificati. Altele reclama cunostinte si metode ingineresti, cum este analiza
de date sau Modul de Defectare si Analiza Efectelor.
• Documentatia de intretinere contine instructiuni de intretinere, lista de referinte
(incrucisate) la piesele de rezerva si alte documente care pot fi elaborate in faza
pregatitoare a cladirii si predata inainte de ce incepe faza operationala a cladirii, ori,
atunci cand este vorba despre cladiri reabilitate, in perioada de inregistrare si
renovare. Cateva dintre documentele care se cer au anumite caracteristici:
- includ fluxuri tehnologice (de lucru) sau figuri care rezulta din
desene/planse facute de consultanti;
- constau in descrieri primite de la producatori;
- sunt influentate de documentatia standard a cumparatorului;
- sunt adaptate la calificarea meseriasilor care le citesc.
Este foarte importanta utilizarea acestor documente, din urmatoarele motive:
- piesele desenate sunt deja platite;
- cumparatorul trebuie sa fi dat consultantilor instructiunile despre cum se
intocmeste documentatia in functie de standardul sau;
- standardul va fi influentat de cerintele personalului care se va ocupa de
intretinere;
- personalul nu doreste sa vada diferite standarde in cadrul sistemului de
documentare al cladirilor construite in diferiti ani sau locuri.
Unele dintre aceste documente sunt manualul IC si lista pieselor de rezerva:
No. Denumirea doc. Descrierea docum. Informatii ref. la: A.1 Lista de referinta
a pieselor de rezerva
Catalogul pieselor de rezerva si articolelor necesare
- No. si denumirea articolului - Descriere - Locul de amplasare - Principalul furnizor - Data - Pret - Unitate de masura - Unitatea de cumparare - Nivelul minim inainte de comanda - Cantitatea comandata
A.2 Lista componentelor
Lista obiectelor care constituie parti ale altor obiecte
- Obiectul de la nivelul superior (capitol, model, tip, seria no.) - Obiect no - Cantitatea
25
A.3 Aranjamente Desene reprezentand planul componentelor de inlocuire ale unui obiect
- Codul si ID al desenului - Data predarii si reviziei - Dimensiuni - Localizarea si ID ale componentelor echipamentului - Spatiul necesar pentru dezasamblare si intretinere - Informatii relevante despre detalii de legatura - Daca sunt necesare dispozitive de ridicare, scari etc.
Toate informatiile din formularul de inregistrare a defectiunilor trebuie sa fie la
dispozitie pentru a completa comenzile de lucru (WO3).
La un nivel inferior, este necesara o strategie si de instructiuni de aplicare atasate
ordinului de lucru (comenzii), de ex. detalii despre cum se identifica un obiect si
amplasamentul sau.
Ca o alternativa, ar trebui sa fie suficient sa se ceara aceste documente atunci cand
lucratorul doreste.
No. | Denumirea doc. Descrierea document. | Informatii Procedura de
identificare a obiectelor, ID
Instructiuni pentru codificarea obiectelor si codul localitatii fabricii, precum si modul de a face legatura intre acestea
- Codul formatului obiectului - Codul formatului localizarii obiectului - Locul de depozitare/instalare - Formatul de referinta al catalogului furnizorilor
Proceduri de tractare
Instructiuni pentru inregistrarea codurilor localizarii unui obiect de-a lungul timpului
- Formatul inregistrarii codului de localizare a obiectului, timpul si managementul acelor inregistrari
Desene de detaliu Desen cu piesele de rezerva care trebuie asigurate pentru demontarea, repararea si asamblarea obiectelor
- Codul obiectului - Desen de ansamblu aratand pozitia partilor - ID al fiecarei parti a desenului: - numarul partii - descriere - numar de unitati - Alte informatii relevante pentru operatiile de asamblare si dezasamblare
Harta lubrificarii Desen care arata pozitia fiecarui obiect, punct de lubrificare, data lubrificarii si specificari
- Codul hartii si ID - Data livrarii (sau reviziei) - ID al obiectului (cod si nume) - Pozitia punctului de lubrificare - ID al punctului de lubrificare - Descrierea punctului de lubrificare - Specificari privind lubrificarea - Trasee (daca este necesar)
3 Denumire originala: WORK ORDER = COMANDAREA LUCRARII (sau: comanda de lucrare - CL)
26
Localizare Desene cu pozitia tuturor obiectelor din cadrul zonei considerate
- Codul desenului si ID - Data livrarii - ID, codul si numele zonei - ID si codul locatiei obiectului - Desene sau simboluri ale obiectelor (fara detalii dimensionale)
Alte documente relevante depind de specializarea tehnica.
Toate informatiile valabile care apar la inregistrarea defectiunilor trebuie trecute pe
comanda de lucrare (WO4). Acesta este un document care cuprinde toate informatiile
referitoare la activitatea de intretinere se referintele de legatura cu alte documente
necesare pentru executarea lucrarilor de intretinere.
Cu ajutorul sistemului computerizat, ar trebui sa fie usor de scris intreaga descriere a
facilitatilor. Formularul pentru comanda lucrarii (WO)
Logo-ul si adresa
firmei
FORMULARUL DE INREGISTRARE A
DEFECTIUNII Data inregistrarii No. Seriei CL5 (WO6)
Petent (Numele persoanei care cere service) si no. de telefon
Timpul la care ocupantul este disponibil sau Utilizarea cheii principale
Simptom/Reclamatie
Proprietate Adresa
Prioritate Localitatea, codul postal
Regulament de mediu
Reguli de siguranta Proprietar/ Facilities manager
Justificarea retinerii Manager de intretinere
Data ultimei lucrari de intretinere preventiva Administrator-supraveghetor/Inginer
Cladirea Localizarea obiectului
Codul obiectului Constructia
Denumirea componentului/obiectului Sistemul de incalzire sau de racire
Orele de functionare ale obiectului Sistemul de alimentare cu apa si canalizare
Tipul de defectiune Sistemul electric
4 Idem 3 5 Comanda lucrarii 6 Idem 3 si 4
27
Partea defecta Ascensoare
Cauze posibile ale defectiunii Alte sisteme electrice
Codul de procedura tehnica Codul documentatiei tehnice
Tipul activitatii de intretinere Anul instalarii, tipul, date tehnice
Descrierea operatiilor
Cod Resurse Cantitate Unitate a-pret Cost
B.23 B.24 Lista categoriei/lucratorilor B.22 ore
B.25 Lista pieselor de rezerva B.26 m/m2/
B.27 Munca externa
B.29 Alte servicii externe
Acceptare Data la care s-a activat ordinul de lucru
Semnatura Data la care s-a terminat lucrarea
In cadrul discutiei cu ocupantul sau cu oricine altcineva care a anuntat defectiunea,
este de dorit sa se consemneze intr-o nota date despre problema semnalata:
- Cand a aparut?
- Care ar fi posibilele cauze?
- S-a mai intamplat inainte?
- S-a mai raportat inainte?
Adeseori cauza defectiunii nu este cunoscuta de la inceput si trebuie asteptat pana
dupa efectuarea unei analize a defectiunii.
Persoana care raporteaza asteapta informatii si asupra a ceea ce urmeaza sa se
intample si cand anume.
Lucrarea terminata:
Partea inferioara a formularului ordinului de lucru (comanda de lucrare) trebuie sa fie
completata de catre personalul care executa lucrarea, pentru a consemna datele
despre forta de lucru mobilizata si piesele de rezerva utilizate.
Toate informatiile valabile care apar la inregistrarea defectiunii trebuie trecute pe
comanda de lucrare (WO).
28
10.2.2.3 Efectuarea reparatiei
Date initiale:
Daca nu sunt vizibile imediat, defectiunile trebuie examinate pentru a stabili ce solutie
trebuie adoptata. Ca sursa de documentare, ar putea fi utile datele cuprinse in
formularul de mai jos:
No. Denumirea doc. Descrierea docum. Informatii Detalii tehnice Specificatiile
producatorului asupra obiectului
- Model/tip/seria no - Dimens/greutate/capacitate - Cerinte referitoare la energie si service - Alte date de natura fizica, - Detalii de asamblare si date referitoare la operare - Foaia de date referitoare la norme de siguranta - Instructiuni privind reciclarea
Manualul de operare
Instructiunile tehnice ating o functionare adecvata in functie de precizarile tehnice referitoare la obiecte si in functie de conditii
- Data livrarii - Descrierea sistemului de functionare - Proceduri pentru:
- pornire - incalzire - operare stationara - operare pe timp de vara, operare in timpul noptii - inchidere controlata - masuri de prevedere - situatii de urgenta - depozitarea deseurilor - reciclarea
- Limitari ale operarii - Masuri de prevedere
Registrul lucrarilor de intretinere in timp (istoric)
Lista ordinelor de lucru corespunzatoare unei anumite perioade de timp
- Denumirea si codul obiectului - Data livrarii - Perioada de timp - Lista ordinelor de lucru - List of failing part - Consecinte asupra mediului - Impactul asupra mediului
Trebuie sa se raspunda la intrebari cum sunt:
- Ce s-a intamplat de data aceasta?
- S-a mai intamplat inainte? Daca da, cat de des?
- Care este IMDD (Intervalul Mediu Dintre Defectiuni)?
- De ce s-a intamplat acum?
29
- Este din cauza produsului in sine, a utilizarii sale, a climei, a personalului
de intretinere, sau din alte cauze?
- Este masurabila defectiunea sau efectul ei?
- Cat a durat pana la rezolvarea problemei?
- A fost o durata medie de asistenta (DMA), DM de reparare sau o DM in
care produsul n-a functionat?
Daca exista raspunsuri, va fi mai usor sa se stie ce va trebui facut la proximul
eveniment de acest fel sau, mai ales, cum sa se evite aparitia lui.
Foarte multe firme nu dedica timp suficient analizei defectiunilor. Este foarte usor sa
parasim cladirea dupa o reparatie, atunci cand ea functioneaza si sa ne grabim spre
urmatoarea. Poate ar fi mai bine sa fie lasat un personal anume pentru a se ocupa
de urmarire (v.”Controlul” mai jos).
Pentru a face feed-back-ul mai eficient, este necesar sa se foloseasca un sistem de coduri atunci cand se inregistreaza defectiunea si cauzele sale. Acest sistem de
coduri ar trebui sa provina din standardul national al cladirilor, daca acesta exista.
Executie:
Dupa stabilirea modului de desfasurare a lucrarilor si atunci cand toate piesele de
rezerva si materialele sunt aprovizionate, nu ramane decat sa se execute reparatia
sau sa se schimbe piesele, in functie de comanda lucrarii.
Reparatie inseamna o actiune asupra unui component care a devenit
necorespunzator, pentru a-l aduce in stare de functionare. Calificarea
lucratorilor/meseriasilor are o mare influenta asupra vitezei si calitatii cu care este
executata lucrarea – probabil mai mult decat orice instructiune referitoare la
intretinere.
Rezultat:
Daca piesele de rezerva sau materialele nu sunt procurate sau nu se gasesc in stoc,
trebuie initiat un alt proces, cel de cumparare. Modul in care este conceput acest
proces depinde de nivelul tehnologic (electronic sau nu) si nu face obiectul prezentei
descrieri.
Rezultatul efectuarii intretinerii corective este de dorit sa fie acela ca sistemul tehnic
sa functioneze din nou. Acest lucru trebuie sa fie consemnat pe comanda lucrarii de
intretinere:
30
- timpul care a fost necesar;
- piese de rezerva sau materiale utilizate;
- cauza problemei;
- cum poate fi evitata o astfel de problema pe viitor.
10.2.2.4 Controlul functionarii
Date initiale:
Aici pot exista doua alternative in functie de firma de control:
Prima alternativa este ca mestesugarul insusi sa verifice functionarea sistemului
inainte de a parasi locul de munca. In acest caz initiativa7 vine de la el si rezultatul va
fi notat in WO8.
Cea de-a doua alternativa este ca personal separat sa efectueze verificarea
functionarii. In acest caz este nevoie de comanda lucrarii completata ca o baza de
pornire pentru personalul care verifica si efectueaza testul de functionare.
Activitate:
Din momentul in care problema este rezolvata si sistemul tehnic functioneaza din
nou, este necesara verificarea prin masuratori pentru ca functionarea sa fie
acceptabila.
Adeseori este ceruta evaluarea urmatoarelor aspecte:
- functionarea sa fie corecta in conformitate cu manualul
- lucrarea sa fie executata intr-un mod adecvat
- locul sa fie curatat si fara urme ale lucrarii
- locatarul (daca este interesat) sa fie informat despre rezultat
Rezultat:
Este nevoie sa se tina un registru al activitatilor si facturarilor. Aceasta inseamna
inregistrarea unor date despre lucrare, ca de ex:
- cine va plati lucrarea?
- timpul folosit si disponibil, ca o informatie pentru personalul de la facturari;
- ce cont trebuie incarcat?
- Deoarece descrierea este limitata la partile tehnice ale procesului, partea
economica se lasa de o parte [vezi totusi Rezultatul de la etapa de mi sus].
7 Denumirea originala: INPUT 8 Idem 3, 4
31
10.2.2.5 Feedback9
Fiecare companie trebuie sa foloseasca o metoda functionala pentru inregistrarea
defectiunilor si a reclamatiilor. Asadar analiza defectiunii trebuie sa inceapa de indata
ce aceasta a fost raportata.
Dar aceast lucru nu este de ajuns. Daca cauza defectiunii este necunoscuta pana
dupa reparatie, este necesara inregistrarea statistica pentru analize ulterioare.
Rapoartele de mai sus includ informatii care sunt foarte valoroase pentru tot
personalul implicat. Intregul personal trebuie sa invete din statisticile defectiunilor
pentru a evita ca aceleasi defectiuni sa se repete.
Cel putin odata pe an sau mai des, un specialist cu cunostintele necesare trebuie sa
analizeze datele disponibile despre defectiune. Rezultatul acestui studiu trebuie
solicitat de consiliu.
Pentru a reusi este necesar sa se descopere cauza defectiunii din cadrul fiecarui
incident. Daca se procedeaza astfel, probabil se va gasi un model care va ajuta la
alegerea unei solutii permanente privind deficienta componentei.
Metodele de analiza au fost dezvoltate initial pentru industria aviatica si de aparare,
pentru spitale si echipele de salvare. Mai tarziu si alte industrii importante au folosit
aceste metodele. De asemenea industria de management a constructiilor si utilitatilor
poate beneficia de aceste tehnici.
10.2.2.6 Metode pentru analiza si evaluarea defectiunilor
Acestea constau din:
- test de rezistenta la imbatranire;
- studii de fiabilitate;
- studii de urmarire pe teren ;
- analiza datelor defectiunilor;
- Modul de Defectare si Analiza Efectelor (MDAE);
- Diagrama de cauza si effect.
Exista cel putin cateva metode disponibile in domeniul metodelor de masurare a
durabilitatii pentru a afla care va fi durata de serviciu:
- Metoda stiintifica: teste de rezistenta la imbatranire unde fiecare variabila este 9 Cuvand intraductibil cu sensul de: raspuns, reactie, efect etc.
32
sub control, iar pe rand, cate una dintre ele este schimbata (dar clima viitoare nu este
cunoscuta dinainte). Aceste tipuri de teste sunt efectuate de decenii de catre
institutele de cercetare sau industriile producatoare si sunt concentrate pe cate un
material de constructii ca de exemplu lemn, piatra, beton dar nu pe combinatia a
doua materiale luate impreuna (sau daca se fac, atunci ele nu sunt facute cunoscute
publicului).
Nota: Rapoarte si lucrari disponibile se gasesc pe Internet sub titlul ISO 15 686
Service Life Planning
- Studii de fiabilitate bazate pe statistici privind perioada de timp dintre defecte
(MTBF10), timpul de intrerupere a functionarii (MDT) si timpul de reparatii (MTTR);
acestea nu prea au rost in cazul in care componentele recent fabricate sunt
reproiectate;
- Studii de urmarire pe teren, care dureaza ani, iar cand dau rezultate
componentele au fost probabil reproiectate sau fabricate dintr-un alt material
- Analiza datelor defectelor, proces care include cercetarea datelor disponibile
despre durabilitate prezentate intr-un grafic si care fac obiectul evaluarii calitatii.
Scopul este de a construi un model multiplu –variational reprezentand sistemul tehnic
urmat de procedura de fuziune (evaluarea unei durate de serviciu liber consimtite);
- Modul de Defectare si Analiza Efectelor, include o analiza structurala si
functionala pentru a cauta toate defectiunile premature potentiale survenite in timpul
procesului de constructie si/sau in timpul duratei de serviciu.
Urmatorul document poate sa fie util:
Nr. Numele documentului
Descrierea documentului
Informatii despre articole
A.6 Diagrama de cauza si efect
Diagrama care arata in ordinea importantei diferitele cauze care produc un efect dat (defect)
Descrierea efectului si codul lui Codul articolului/populatie analizata Model/tip/Nr. seriei/locatie Data livrarii Perioada de timp analizata (de la/pana la) Lista cauzelor in ordine descrescatoare, incluzand pentru fiecare cauză:
- codul cauzei - descrierea cauzei - importanta relativa a cauzei in %
(cost, timp de nefunctionare, numarul defectelor)
- importanta totala (cost, timp de nefunctionare sau numarul de defecte produs…)
10 Prescurtari din EN, care pot fi gasite ca atare in literatura de specialitate in limba engleza.
33
Putine companii gasesc timp pentru construirea unui sistem statistic privind
defectiunile si cauzele lor. Pentru a face aceasta este nevoie de a codifica
clasificarea componentelor cladirilor si a instalatiilor, ca de altfel si activitatile de
intretinere preventiva. Nu este deajuns, de exemplu, sa se adune date despre cate
erori s-au raportat pe an la cererea locatarilor. Motivul este ca activitatea de
intretinere poate sa difere fata de defectiunea raportata.
Exista cel putin doua moduri de tratare a rapoartelor asupra lucrarilor efectuate:
Varianta 1: Unele intreprinderi lasa personalul de pe teren sa dea raportul imediat ce
misiunea a fost indeplinita, ceea ce ofera conducerii posibilitatea de a colecta
informatii valoroase despre punctele slabe ale sistemului.
Varianta 2: Unele companii presupun ca toate defectiunile inregistrate vor fi duse la
bun sfarsit conform politicii de intretinere a companiei. Daca nu – locatarul sau
personalul vor reclama sau raporta defectiunea din nou. In acest caz conducerea
pierde posibilitatea de a invata dintr-un model prezentat de unele defectiuni. In
schimb ei primesc o statistica despre cum au descris clientii avaria, care poate sa
difere fata de defectiunea reala si cauzele acesteia.
Inregistrarea trebuie sa includa defectul, cauza si solutia. Deci, este foarte necesara
inregistrarea informatiilor importante despre defecte, care sunt componentele
implicate, constructorul lor, ce a cauzat problema, timpul necesar reparatiei (TTR,
DT, WT, TTA, vezi nota de mai jos) s.a.m.d.
Toate aceste date vor fi folositoare in cazul cand se va analiza un model, daca
defectiunile au tendinta de a se repeta.
Nota: TTR – timpul necesar pentru reparatii, DT - timp de nefunctionare, WT – timp
de asteptare (pentru personalul de intretinere), TTA – timp (pentru departamentul de
intretinere) de asistenta.
OUTPUT: Inregistrarea istorica a intretinerii este foarte importanta pentru
intreprinderea de intretinere, a cumparatorului si a locatarului.
Motivele sunt enumerate si descrise in tabelul de mai jos:
34
Asigurarea calitatii Conform ISO 9000 se impune ca intreprinderile acreditate sa inregistreze toate reclamatiile sau defectiunile pentru a le inlatura si pentru ca intreprinderea sa se dezvolte.
Certificat de mediu Conform ISO 14 000 se impune ca intreprinderile acreditate sa evite defectele care sunt daunatoare mediului inconjurator
Intretinere preventiva
Locatarul asteapta de la proprietar sau de la managerul de utilitati sa pastreze cladirea in conditii functionale, prevazute in contractul de inchiriere. Statistica defectiunilor sta la baza actiunilor de prevenire a acestora, pentru a evita necesitatea depanarii.
Costul ciclului de viata, (LCC) Proprietarul doreste sa mentina sistemul tehnic in functiune pe toata durata de viata a acestuia,fara prea multe reparatii la costul total cel mai scazut.
Profitul ciclului de viata, (LCP) Obiectivul proprietarului este de a maximiza veniturile si minimiza costul in decursul duratei de viata a cladirii.
Inregistrarile istorice descrise mai sus vor fi completate cu noi informatii dupa cum urmeaza:
Nr. Denumirea documentului
Descrierea documentului
Informatii despre articol
A.3 Monitorizarea operatiilor de intretinere a articolului
Informatii noi din ultimele lucrari referitoare la un anumit articol pe o perioada de timp data
- Codul articolului si numele - Data livrarii - Perioada de timp - Numarul WO si data - Cauza/ reclamatia - Partea defecta - Ore de functionare - Durata reparatiei - Timpul de nefunctionare - Costul manoperei si materiale
A.7 Monitorizarea parametrului
Setul de valori dat de parametrii oricarui articol inspectat/ monitorizat de-a lungul unei perioade date de timp
- Codul articolului si numele - Descrierea parametrului si unitatea de masura - Identificarea punctului de masurare (ID) - Data problemei - Perioada de timp analizata (de la/ pana la) - Pentru fiecare inregistrare:
- timpul - valoarea parametrului - identificarea punctului
de masurare - Trimitere la alte referinte la
35
procedura tehnica (cand se solicita)
A.8 MTBF-MTTR diagrama de control
Documentul de informatii statistice contine valori referitoare la echipamentul considerat de interes major
- Codul articolului si ID - Data livrarii - Codul si cauza defectului analizat - MTBF - MTTR - (MTTA, MDT daca se solicita)
Nr. Denumirea
documentului Descrierea
documentului Informatii despre articol
A20 Procedura de revedere a cauzelor defectelor critice
Instructiuni cu privire la revederea periodica a cauzelor defectelor critice
- Monitorizarea defectelor critice pe sistem sau articol - Costul defectului - Cauzele defectului - Munca efectuata - Lista de repartizare a rezultatelor
A21 Metoda de evaluare MTTR, MTTM
Descrierea tehnicilor de masurare a muncii care se vor folosi pentru a evalua timpul de depanare pentru defectele critice
- Inregistrarea istorica a defectiunilor critice pe sistem sau articol - Timpul dintre defecte - Timpul necesar repararii fiecarui defect
A22 Metoda de verificare a depanarii, documente si date
Liste de verificare a punctelor care vor trebui verificate, data viitoare cand se va face revizie/actualizare
- Lista documentelor disponibile despre depanare - Periodicitatea reviziei/actualizarii - Lista punctelor care se vor verifica
Baza istorica de date este un rezultat, ca produs al Procesului de Intretinere
Corectiva (IC) si in acelasi timp al Procesului de Intretinere Preventiva.
Fara baza de date, cu datele istorice despre defectiuni si activitatea de intretinere,
aceste obiective ar fi aproape imposibil de realizat, anume:
- posibilitatea de a intelege cauza defectiunilor ar fi mai mica
- intreprinderea ar putea foarte usor sa continue sa schimbe piesele de
rezerva ale aceluiasi prefabricat fara sa realizeze necesitatea unei alte solutii
- planificatorul lucrarilor de intretinere ar omite date importante in
formularea deciziilor din programul de intretinere preventiva.
36
CAP.10.3 INTRETINEREA PREVENTIVA (IP) Pe baza experientei unor sisteme tehnice similare, procesul de IP (intretinere
preventiva) va fi planificat de la bun inceput inainte de aparitia oricarei defectiuni.
Apoi, dupa obtinerea rezultatelor care decurg din IC (intretinerea corectiva), adica
inregistrarea ruperilor, este momentul de a realiza o a doua editie a IP.
Exista diferite tipuri de metode de IP, bazate pe diferite strategii si date existente, de
ex:
• monitorizarea bazata pe stare/conditie, ceea ce inseamna ca nevoia de IP sa
faca necesare masuratori prealabile, cu instrumente sau cu un sistem de
monitorizare computerizat;
• intretinere predeterminata, care inseamna ca nevoia de activitati de intretinere
se bazeaza pe experienta si poate fi planificata chiar daca necesitatea nu este
masurata/evaluata tot timpul.
Al doilea tip poate fi divizat in trei segmente:
A – curatire, intretinere
B – IP cu o frecventa de mai mult de o data la doi ani la sistemele de incalzire, racire,
aer conditionat, alimentare cu apa si canalizare;
C – IP cu o frecventa de mai putin de o data la doi ani, asupra cladirii sau a
sistemelor de alimentare.
Fiecare dintre aceste metode are propriul proces bazat pe diferite fapte, dar sunt
similare in ceea ce priveste planul de lucru.
10.3.1 CONFIGURAREA INTRETINERII PREVENTIVE
Configurarea mijloacelor IP in vederea creerii unui sistem pentru intregul proces, de
la statistica ruperilor pana la feed-back.
Datele initiale ale acestui proces pot sa aiba diferite cauze:
Var.1: politica/sistemul de management al intretinerii;
Var.2: inregistrarea defectiunilor care rezulta din procesul de IC;
Var.3: cerinte ale activitatii principale a firmei, ale clientului sau chiriasului;
37
Var.4: experienta pe termen lung in activitatea de intretinere este foarte valoroasa
atunci cand se configureaza procesul IP. De asemenea, este o baza solida pentru
luarea deciziilor privind necesitatea IP pentru fiecare dintre sistemele tehnice.
Aceasta experienta poate sa provina de la diferite surse, ca de ex:
• Statistica defectiunilor rezultata din procesul de IC;
• Date privind activitatea de intretinere rezultate din sistemele de monitorizare a
starii/conditiei cladirii;
• Date privind activitatea de intretinere, de ex. date istorice si instructiuni aferente
unor procese prealabile de IP, in aceeasi firma, furnizate de colegi sau din literatura;
• Sfaturi si recomandari in instructiunile primite de la producator sau contractor
despre activitatile preventive care sunt cele mai eficiente pentru produsul lui;
• Cererile sau opiniile personalului din activitatea de baza a firmei, sau ale
chiriasilor/ocupantilor s-au dovedit adeseori foarte utile.
1) Var.1: Politica de intretinere
Politica de intretinere trebuie sa se bazeze pe experienta, cum ar fi statistica
defectiunilor – proprie sau cea a producatorilor. In functie de cat de completa este
documentatia de intretinere, sarcina de a concepe politica de intretinere poate sa se
dovedeasca a fi mai mult sau mai putin dificila. Trebuie trase concluzii asupra
posibilitatilor de reducere a defectiunilor cu ajutorul actiunilor preventive pentru
Operare si Intretinere (O&I), la un cost total mai scazut.
La sfarsitul duratei de viata/serviciu a constructiei, o alternativa este schimbarea unui
element component cu acelasi tip de fabricat, iar o alta ar fi schimbarea sa cu un alt
tip de fabricat.
Daca aceasta nu ajunge, s-ar putea sa fie necesar sa se reconstruiasca o parte a
sistemului tehnic/subansamblului. Este nevoie de instructiuni sau de un cod de
procedura, ca mijloace de a afla cand si ce anume trebuie facut.
In activitatea de conceptie a politicii de intretinere, scopul este de a elabora
instructiuni cu privire la:
• Posibilitatile de eliminare a acelor probleme care au tendinta sa se repete;
• gasirea relatiei optime dintre IC si IP;
• modul de stabilire a momentului propice pentru inlocuirea unui produs sau fabricat;
38
• modul in care se stabileste ce fel de meserie/specialitate, parte sau material de
constructie sunt necesare la anumite intervale de timp;
• modul de evitare a materialelor care pot fi periculoase pentru sanatate, siguranta
sau mediu (acestea trebuie precizate intr-un manual);
• modul de tratare a relatiei cu chiriasul/ocupantul, respectiv cand este convenabila o
vizita in ceea ce-l priveste etc.
2) Varianta 2: Inregistrarea defectiunilor Atunci cand se extinde pe cativa ani, aceasta varianta trebuie sa fie cea mai viabila.
Din aceasta statistica trebuie sa poata fi desprinse concluziile privind actiunile
preventive care trebuie intreprinse in mod regulat. Dupa demararea unei astfel de
actiuni, este interesant de masurat si de aflat daca actiunea preventiva duce la o
descrestere in ceea ce priveste pericolul aparitiei defectiunii.
3) Var.3 & 4: Experienta in intretinere si cerintele provenite de la activitatea de
baza.
Acest tip de documentatie trebuie elaborata in timpul fazei de proiectare si sa fie
utilizabila atunci cand incepe faza de operare. Experienta constituie o baza solida
pentru elaborarea politicii de intretinere. Majoritatea producatorilor sunt astazi
capabili sa prezinte date despre durata de serviciu si despre intervalele recomandate
pentru IP. Daca o componenta este noua pe piata, este esential sa se obtina o
garantie pe termen lung privind functionarea acesteia. Uneori, ocupantii pot sa dea
managerilor informatii valoroase despre modul de functionare sau necesitatea
intreprinderii unor actiuni.
Activitatea: Scopul initial al configurarii IP este de a organiza metodele si personalul
de care este nevoie pentru indeplinirea acestei misiuni – aceea de a impiedica
aparitia defectiunilor si a defectelor, ceea ce inseamna ca este nevoie de:
• formulare ale documentelor standard (tip);
• descrierea de rutina privind modul de utilizare a formularelor;
• instructiuni de masurare a diferitilor parametri;
• instructiuni privind executarea diferitelor activitati preventive;
• personal disponibil la anumite ore pentru a executa lucrarile conform
programului, sau
39
• o conventie cu personalul calificat care sa indeplineasca aceste sarcini, cu sau
fara instructiuni detaliate;
• mentinerea legaturii permanente, cel putin telefonic, pentru cazurile in care
este nevoie de consultanta sau de luarea unor decizii.
Datele referitoare la bunuri
Aceasta baza de date este aceeasi cu cea pentru IC si include:
• proprietati (terenuri)
• cladiri
• incaperi
• sisteme tehnice (constructive, instalatii)
• componente
precum si date tehnice despre componente.
Rezultatul: IP in functiune
Dupa configurarea procesului de IP, se presupune ca acesta trebuie sa functioneze.
10.3.2 PLANIFICAREA IP
Date initiale:
Toate informatiile adunate in etapa 1 de mai sus sunt utile atunci cand se planifica
activitatile IP. Procesele IP se bazeaza pe diferite informatii:
• analiza rezultatelor din procesul de IC;
• experienta acumulata din alte activitati;
• caracteristicile bunurilor;
• monitorizarea starii/conditiei (daca este in functie).
Activitatea:
Dupa faza de configurare descrisa mai sus, este necesar sa se combine aceste
informatii si sa se conceapa activitati de intretinere adecvate, cu frecventa necesara.
Problemele constau in a decide cand trebuie sa inceapa procesele repetabile pentru
fiecare bun, cum ar fi sistemul tehnic si componentele sale. Daca s-a instalat un
sistem de monitorizare a conditiei/starii, acesta va completa/acumula in mod cert
informatiile despre necesitatea activitatilor de intretinere.
40
Planificarea trebuie facuta pentru fiecare dintre sarcini/activitati, cel putin pentru cele
care urmeaza sa se efectueze in luna urmatoare. Intervalele diferite pentru activitatile
de intretinere au ca rezultat o repartizare mai echilibrata a volumului de
munca/lucrarilor pentru restul anului.
Este bine ca la inceput sa se planifice fiecare sarcina separat, iar apoi sa se
coordoneze toate sarcinile impreuna, astfel incat necesarul de resurse sa ramana la
acelasi nivel cu personalul disponibil, pe cat posibil.
Activitatea de planificare contine urmatoarele puncte:
• identificarea bunurilor/obiectelor care urmeaza sa fie intretinute, din catalogul
de bunuri;
• definirea actiunilor de intretinere relevante;
• repartizarea actiunilor pe bunuri/obiecte;
• pregatirea programului de intretinere;
• demararea actiunii.
Exemple de actiuni:
• monitorizarea
• inspectia
• calibrarea/ajustarea
• inlocuirea unor parti
• lubrificarea
• vopsirea
• curatirea
Identificarea bunurilor de intretinut include identificarea legaturilor cu sistemul tehnic,
grupul de obiecte, partile obiectelor si componente, precum si amplasamentul/locatia.
Urmatoarele documente pot fi utile:
41
No.crt. Denumirea documentului
Descrierea documentului
Informatii
1. Detalii tehnice Specificarea componentei de catre unitatea producatoare
- Codul si ID – ul obiectului - Data de fabricare - Model, tip, no.seriei - Dimensiuni, greutate, capacitateetc.
2. Manual de operare
Instructiuni privind modul de obtinere a performantei de functionare in functie de prescriptii si de conditiile de siguranta
- Tipul modelului - Data livrarii - Descrierea modului de functionare- Procedura de pornire, operare, oprire - Limitari si masuri de prevedere
3. Manual de intretinere
Instructiuni menite sa mentina o componenta sau sa o reabiliteze la o stare in care poate sa-si indeplineasca functiunea.
- Actiuni de IP - Proceduri de executare a acestor actiuni - Diagrama cauzelor si efectelor - Instrumente speciale necesare - Exigente de siguranta
4. Aranjamente Desen reprezentand pozitiile componentelor de inlocuire ale unei componente.
- Codul desenului si ID - Data livrarii/predarii - Dimensiuni, pozitie, spatiu - Legaturi
5. Foaie de planificare
Lista succesiunii operatiilor in functie de prioritatea stabilita.
- Data livrarii - ID ale componentelor - Perioada programata - Activitati de intretinere
6. Foaia de programare
Planul de lucru si programarea alocarii resurselor
- Data inceperii, timpul necesar - Resursele necesare
No. | Denumirea Crt. documentului
Descrierea documentului
Instrumente ale informatiei
1. Inregistrarea evolutiei in timp (biografia lucrarilor)
Lista tuturor activitatilor efectuate de fiecare meserias
- Lista comenzilor de lucrari
2. Costuri de intretinere
Inregistrarea cheltuielilor cu intretinerea de-a lungul timpului
- Perioada de timp - Elemente ale structurii costurilor
3. Proceduri de verificare
Lista criteriilor care trebuie verificate la materialele achizitionate si specificarea procedurii de verificare
- Comenzi de achizitionare (Ordine de plata) - Cataloage ale furnizorilor - Instructiuni de intretinere
42
Rezultat:
Rezultatul poate fi prezentat in forma unui program (v. Schema 2).
Schema 2 corespunde unui program de Intretinere Preventiva
Programul IP Proprietate imobiliara: ...................... Data: ...................... Simbolul: ...................... Cladirea: ......................
Locul, incape-rea
Sistemul tehnic, componen-tul
Coduri
STEC11
Activita-tea de intretinere
Sugestii legate de mediu
Catego ria
Timpul [ore]
Sapt. no
Interval, sapta-mani
Documen-tatia, registrul bunului etc
Formularul programului necesita mai mult spatiu decat cel de mai sus, pentru a da
informatii referitoare la:
- identitatea spatiala care este determinata de locul in care sunt amplasate
proprietatea, cladirea, nivelul, apartamentul sau biroul, incaperea sau
bunul, ca si componenteale unui sistem tehnic, precum si de datele de
identificare ale bunului respectiv (codul elementelor cladirii);
- o legatura la registrul bunului, cu datele tehnice aferente acestuia, de ex.
nr., seria, capacitatea, producatorul, cel care il monteaza si instaleaza
etc.;
- o legatura la celelalte bunuri care trebuie intretinute simultan;
- daca este necesara inchiderea sistemului;
- ce actiuni de intretinere trebuie facute si codul actiunii care va face mai
simpla analiza registrului istoric;
- sugestiile referitoare la mediu, sunt de ex: “Cum putem sa realizam
activitatea de intretinere intr-un mod care sa tina seama de mediu?”
- ce categorii de activitati sunt necesare si la ce nivel de pregatire
profesionala?
- Cand trebuie sa inceapa si cand sa se termine?
11 Resursele in fazele de lucru sunt de cel putin patru tipuri diferite, denumite STEC, care in varianta standard
includ: S = rezerve, mijloace materiale pentru componente (ca de ex: curele si filtre) – toate din materii prime si
componente consumabile; T = instrumente E = echipamente C = consum.
43
- Cat timp este necesar pentru fiecare actiune si cate cladiri vor fi finalizate
pe zi?
- De ce materie prima si instrumente trebuie sa se dispuna?
- Cum se poate reduce la minimum traseul de transport?
- O legatura la instructiunile referitoare la cum se face o nota despre ceea
ce a fost executat;
- O legatura la documentatia despre aspectele legate de mediu ale
diferitelor materiale.
10.3.3 EFECTUAREA IP
Date initiale:
In anumite firme este un obicei sa se scrie programul fiecarei activitati ca un ordin de
lucru – in acelasi sistem ca si in cazul IC. Un program sub forma unei liste care sa
includa diferite activitati este suficient in majoritatea cazurilor. Trebuie sa existe
spatiu suficient pentru toate informatiile care se cer in formularul de program sau in
filele cu care acesta are legatura.
Nota: In ceea ce priveste conceperea succesiunii lucrarilor – a se vedea partea
referitoare la IC de mai sus.
Resursele in fazele de lucru sunt de cel putin patru tipuri diferite, denumite STEC,
care in varianta standard includ:
S = rezerve, mijloace materiale pentru componente (ca de ex: curele si filtre) – toate
din materii prime si componente consumabile;
T = instrumente
E = echipamente
C = consum
Consumul include diferite tipuri de resurse:
• personal de diferite categorii cu tot felul de competente, daca nu este angajat,
sa fie cel putin pus la dispozitie de catre un contractor;
• instructiuni despre cum trebuie indeplinite sarcinile;
• energia si apa consumata;
• vehicule de transport.
44
Tot ce nu este disponibil, trebuie comandat sau cumparat de la ateliere, producatori
sau alti furnizori.
Activitate:
Atunci cand toate resursele sunt accesibile si in concordanta cu programul, executia
lucrarilor de intretinere va fi incredintata uneia sau mai multor categorii de personal
sau departamente/sectii. Apoi, lucrarile pot sa inceapa.
Nota: Tehnicile de intretinere sunt descrise in capitolele urmatoare, referitoare la
nivelul operational. Se mai gasesc si in documentatia de intretinere data de furnizorii
sistemelor tehnice.
Rezultat:
Stadiul lucrarii
Este de dorit sa se cunoasca in orice moment situatia curenta a lucrarii, de ex:
• asteptarea materialelor, instrumentelor sau a personalului;
• executarea;
• terminarea completa;
• inregistrarea dupa terminare.
10.3.4 CONTROLUL FUNCTIONARII
Date initiale:
Cand sarcina a fost indeplinita, personalul de intretinere va efectua mai intai teste
referitoare la functionare si performanta. Daca exista abateri de la rezultatele
asteptate ale masuratorilor, se va face o corectie (inainte ca acestea sa fie remarcate
prin activitatea de management).
Activitate:
Activitatea de intretinere va fi notificata si se vor furniza informatiile legate de aceasta
managerului de intretinere. El poate sa aleaga intre a face o inspectie, un test de
functionare pe cont propriu sau sa aiba incredere in personalul sau de intretinere fara
vreo alta verificare.
Rezultat:
45
Daca lucrarea este inclusa intr-un contract de intretinere, s-ar putea sa fie necesar sa
se inregistreze verificarea masuratorilor care s-au efectuat. Verificarea se face, in
mod obisnuit, in special imediat dupa ce sistemul a fost introdus in exploatare pentru
prima oara, ori dupa un an sau doi.
Activitati administrative
Dupa acceptarea lucrarii, pasul final este inregistrarea si salvarea/pastrarea datelor
celor mai interesante. Timpul de lucru consumat, materialul si echipamentele trebuie
notate in contabilitatea fiecarei cladiri. Cantitatile vor fi traduse in costuri. Daca este
posibil, - conform contractului – lucrarea va fi facturata catre managementul activitatii
de baza sau catre ocupant – altfel, trebuie sa fie doar inregistrata.
Feedback
Inainte de toate este esential sa se mentina buna intentie a companiei de a informa
reprezentantul activitatii de baza nu numai atunci cand incepe activitatea de
intretinere, dar si la terminarea ei. Acest lucru poate fi facut cand personalul de
intretinere paraseste utilitatile. Aceasta are o importanta deosebita in cazurile cand
incalzirea, apa sau alte sisteme de alimentare sunt inchise pentru o perioada.
Toate informatiile tehnice de orice interes pentru viitor trebuie furnizate administratiei
lucrarilor de intretinere ca date de intrare in sistemul informativ. O alternativa este ca
personalul de intretinere sa se ingrijeasca chiar el de acest lucru.
Daca in urma controului rezulta o malfunctie de orice fel, este necesar sa se trimita
informatia la meserias sau chiar la personalul de planificare – daca lucrarile iau mai
mult timp. Uneori feedback-ul trebuie sa ajunga la managerul care formuleaza
politica de intretinere – in cazul in care este nevoie ca aceasta sa fie schimbata.
Informatiile referitoare la timpul consumat sunt necesare managerului care concepe
planificarea pentru necesarul de personal pentru anul urmator sau in perioadele de
vacanta/concedii.
Alte informatii relevante:
• cine a efectuat lucrarea,
• cine a controlat lucrarea efectuata,
• ce rezerve si materiale s-au folosit,
• cate ore s-au folosit pentru realizarea lucrarii.
DT (timpul de oprire), TTR (timpul pentru reparatii), TTA (timpul de asteptare) – si,
daca este relevant pentru aceasta sarcina, costul total al lucrarii.
46
Este important sa se pastreze inregistrarile de-a lungul timpului (istorice) nealterate,
pentru analizele viitoare. Apar mai multe intrebari:
• unde se afla componentele care reclama cea mai substantiala intretinere?
• care sunt alternativele?
• care sunt consecintele diferitelor alternative?
• ce alternative preferam si de ce?
• cine isi va asuma raspunderea pentru schimbare?
• cat timp va dura?
Aceasta analiza poate fi facuta in mai multe moduri:
• Din cand in cand, sau cel putin o data pe an, inregistrarile legate de IC si IP trebuie
centralizate si analizate;
• In fiecare an trebuie sa se faca o investigare de catre ocupanti sau cel putin de
catre reprezentatul fiecarei activitati de baza, pentru a afla daca exista reclamatii care
nu au fost inaintate administratiei de intretinere;
Ca rezultat al acestor analize, este timpul sa urmator, poate cu un alt
fabricat/produs, daca este posibil?
• Care parti ale sistemelor tehnice ar trebui reproiectate pentru reducerea
cheltuielilor?
• Raspunsurile la acele tipuri de intrebari ar putea influenta programul IP sau chiar
politica de intretinere din timp in timp. Acest rezultat poate la randul sau sa fie o data
de intrare in procesul de modificare.
47
CAP.10.4 MODIFICAREA INTRETINERII
Modificare poate fi considerata oricare dintre urmatoarele actiuni:
• mutarea unui perete in interiorul unei incaperi;
• extinderea unei cladiri;
• renovarea si modernizarea unei cladiri vechi;
• inlocuirea sistemului de aer conditionat;
• modificarea unui obiect, menita sa reduca necesarul lucrarilor de intretinere.
Textul urmator este in general util in orice situatie.
Propunere de modificare:
Date initiale:
Cerintele de modificare vin adeseori de la ocupanti (sau activitatea de baza):
• mai mult spatiu,
• mai multe incaperi,
• mediu interior imbunatatit,
• aparitia unei legi noi care recklama reconstructie.
Politica cladirii:
Pentru a fi pregatit, proprietarul cladirii trebuie sa aiba formulata o politica despre
cum sa trateze un proiect atunci cand devine necesara intretinerea. Este nevoie de o
decizie in ceea ce priveste modul in care lucrarea de intretinere se va adapta la
cerinta viitoare, incepand inca din stadiul de proiectare.
Aceasta politica include spatiu pentru lucrarile de intretinere, standarde pentru
documentare etc., conform stadiilor/etapelor descrise mai sus.
Inainte de a face desene/planse noi, este bine sa se adune cele vechi, impreuna cu
toata documentatia referitoare la cladire care mai este valabila.
Activitate:
Prima propunere referitoare la cum trebuie rezolvata necesitatea modificarii trebuie
aratata clientului si managerului de intretinere.
Cand toti cad de acord asupra celei mai bune solutii, se trece la pasul urmator.
48
Rezultat:
Prima propunere este rezultatul, care devine data initiala pentru faza urmatoare.
10.4.1 PLANIFICAREA LUCRARILOR DE CONSTRUCTII SI INTRETINERE
Date initiale:
Propunerea de la stadiul 1 este data initiala pentru acest stadiu. Daca sunt necesare
noi planuri/desene, ele trebuie elaborate de constructorii din fiecare disciplina in
cauza. Un manager de intretinere trebuie de asemenea sa raspunda la
intrebarile/cererile personalului de intretinere, inclusiv celor referitoare la spatiu si
documentele necesare pentru lucrarile de intretinere.
Activitate:
Planificarea lucrarilor de constructii si intretinere trebuie sa mearga mana in mana.
Rezultatul trebuie verificat de catre cumparator/client.
Rezultat:
Dupa obtinerea avizelor, rezultatul consta in planuri/desene si descrieri tehnice in
concordanta cu care vor fi facute lucrarile de modificare.
10.4.2 LUCRARILE DE CONSTRUCTII
Data initiale:
Comanda de lucrare (WO) din etapa a doua.
Activitate:
Modificarile se executa conform planului.
Rezultat:
Cladirea modificata
10.4.3 CONTROLUL FUNCTIONARII
Date initiale:
Mesajul privind lucrarea, care rezulta din etapa a treia.
49
Activitate:
Se controleaza daca toate lucrarile au fost efectuate, daca s-au utilizat toate
materialele si au fost incluse toate componentele etc. De asemenea, se verifica
functionarea, inclusiv masurarea efectelor daca este posibil. In final, se verifica daca
toate documentele referitoare la intretinere au fost predate conform cererii initiale.
Rezultat:
O cladire in stare de functionare, gata sa fie livrata clientului. Documentatia de
intretinere corespunde standardelor interne. Sunt predate facturile, contabilitatea si
se aduc la zi registrele cu noi date tehnice.
10.4.4 FEEDBACK – UN PROCES INTERMINABIL
Toate informatiile tehnice privind modificarea pot fi de interes pentru viitor. De aceea,
toate desenele si celelalte documente trebuie predate administratiei intretinerii pentru
a le pastra in sistemul informativ.
In prezent este mai uzual ca datele sa fie pastrate de catre ambele parti, intr-o baza
de date reciproc accesibila.
Cand lucrarile de reconstructie s-au terminat, documentatia referitoare la acestea
este de asemenea pregatita. Altfel, personalul de intretinere trebuie sa se ingrijeasca
el insusi de datele de intrare – ceea ce este adeseori cazul, deoarece poate fi dificil
sa-i inveti pe consultanti cum trebuie sa arate exact manualul de operare &
intretinere. Fiecare consultant pare sa aiba propriul sau standard – atata timp cat nu
exista un standard oficial care sa reglementeze aceste operatii.
Adeseori este nevoie de educarea personalului de intretinere, mai ales daca
componentele sunt nou proiectate (de conceptie noua).
Dupa o perioada de saptamani sau luni, este nevoie de urmarirea modului in care
functioneaza modificarea efectuata. Rezultatul duce de multe ori la schimbari in
documentatie si la noi instructiuni adresate personalului de intretinere.
50
CAP.10.5 ASPECTE LEGATE DE MEDIU
10.5.1 DE CE SA LUAM IN CONSIDERARE MEDIUL INCONJURATOR?
Sunt multe cauze care motiveaza interesul deosebit acordat cerintelor mediului
inconjurator. Un director al unei companii care vrea sa faca acest pas, trebuie sa stie
cum sa faca acest lucru.
In continuare vor fi expuse cateva idei despre acest subiect. La inceput trebuie sa se
incerce gasirea raspunsurilor la urmatoarele intrebari:
- care sunt cerintele legale din partea guvernului si a autoritatilor?
- care sunt cerintele evidente/clare din partea clientilor, personalului si a
publicului?
- care vor fi in viitor efectele deciziilor de azi asupra mediului
inconjurator?
- care vor fi oportunitatile de afaceri avand un sistem ecologic
sistematic?
- ce sistem ar trebui sa alegem – ISO 14 001 sau EMAS?
10.5.2 CUM SA RECOMANDAM SISTEMUL DE MANAGEMENT AL MEDIULUI?
ISO 14 001 este un instrument international folosit pentru obtine atestarea intregii
companii printr-o metoda standardizata.
EMAS este prescurtarea de la Management Ecologic si Plan de Verificare. Din iulie
2000 exista si EMAS II care include toate tipurile de intreprinderi.
ISO 14 001 Inainte de a deveni atestati conform ISO 14 001 trebuie parcurs un proces intern
indelungat.
10.5.3 EVALUAREA SI INVENTARIEREA MEDIULUI
Date initiale:
Ideea de afacere
Un presupus client poate formula anumite cerinte cu privire la standardele de mediu.
Aceste cerinte reprezinta contributii la evaluarea mediului inconjurator.
51
Activitatea:
Exista cel putin doua cai/variante de a verifica statutul de mediu al unei companii:
Varianta 1: Se efectueaza un control al starii generale privind mediul, de catre
ingineri cu competenta in materiale de constructii, sisteme de instalatii si instalatii
electrice.
Dupa ce au studiat cateva mostre de materiale din exteriorul si din interiorul
obiectivului se face o evaluare personala despre starea intregii cladiri.
Rezultatele sunt prezentate intr-un raport care da cel putin o idee generala si un
punct de vedere asupra politicii de mediu a intreprinderii.
Varianta 2: Se efectueaza un inventar amanuntit al materialelor, de catre ingineri cu
aceeasi calificare in toata cladirea. Aceasta cere un timp mult mai indelungat.
Rezultatul va fi un raport amanuntit despre cladire, continand toate cantitatile de
materiale si chimicale periculoase si interzise. Raportul este necesar atunci cand se planifica o schimbare a unei parti sau
demolarea constructiei, de exemplu cand este nevoie de intretinere sau
reconstructie.
Se pot strange documente disponibile din urmatoarele surse:
- facturi
- statistici de consum
- declaratiile de material de la producatori
- listele de materiale de la consultanti
- lista de materiale de la inspectia chimica (autoritati oficiale)
- Persoanele care efectueaza acest inventar trebuie sa fie calificate in acest
scop. In unele tari, de exemplu Suedia, aceste cerinte pentru investigatorii
acreditati sunt scrise si sunt puse la dispozitie de catre organizatiile centrale
(www.swefast.se)
Rezultat:
Rezultatele acestui inventar sunt date tehnice de tip informativ (informatie/anunt)
despre statutul cladirii fata de cerintele de mediu.
52
10.5.4 PROGRAM REFERITOR LA MEDIU
Date initiale:
Atat politica de inventariere cat si politica ecologica sunt platforme pentru programul
de mediu. Cunoasterea stiintifica, legile federale, rolul comunitatii si opinia publica
sunt platforme pentru politica de mediu intr-o companie de management al utilitatilor
(FM).
Activitate:
Politica de mediu trebuie sa includa obiective generale, permanente si operationale
pentru a realiza imbunatatirea mediului inconjurator, pentru oameni si animale.
Exemple de factori care trebuie luati in considerare sunt:
- ciclul natural al vietii materialelor folosite in reciclare;
- energia efectiva si consumul de apa;
- minimizarea irosirii de energie si apa;
- minimizarea altor risipe;
- evitarea poluarii aerului si a marii;
- evitarea materialelor si chimicalelor interzise sau cu utilizare limitata ;
- evitarea transporturilor care nu sunt necesare;
- cerintele sa fie aceleasi pentru toti antreprenorii;
- formularea in detaliu a obiectivelor.
Pentru a ajunge la esenta subiectului este necesara luarea deciziei de a incepe
masurarea si a obtine inregistrarea consumurilor in intreprindere. Pentru realizarea
fiecarui obiectiv trebuie initiat un program. Trebuie sa se incerce pas cu pas
reducerea consumului: de exemplu cu 5% pe an.
Obiectivul este de a realiza:
- o mai buna folosire a materiilor prime;
- pierderi mai putine;
- folosirea mai eficienta a energie si a apei;
- mai putina toxicitate in natura.
Asadar compania trebuie sa evite folosirea materialelor interzise sau restrictionate si
a chimicalelor daca nu a facut acest lucru pana in prezent.
53
Metodele cu care trebuie sa se inceapa sunt:
- instalarea unui sistem de inregistrare a consumului de energie si apa;
- initierea unui inventar al materialelor si chimicalelor folosite in constructii.
Daca competenta necesara nu este disponibila in organizatia proprie, sunt destui
consultanti care pot fi angajati. Chiar si cel mai bun consultant trebuie sa aiba
referinte.
Rezultat:
Politica ecologica trebuie scrisa sub forma unor obiective de realizat, ca de exemplu
diminuarea consumului de energie si apa, precum si a volumului de deseuri, evitand
producerea de distrugeri in natura s.a.m.d. Aceasta politica trebuie sa fie disponibila
nu numai pentru personalul companiei dar chiar si pentru presupusii locatari.
Programul de mediu este rezultatul pasului 2 si trebuie sa fie insusit atat de
personalul companiei cat si de locatari.
10.5.5 MANUAL DE MEDIU
Date initiale:
Programul de mediu contribuie la intocmirea manualului de mediu.
O alta contributie sunt declaratiile privind substantele chimice obtinute de la
producatori. Conform cerintelor UE toate produsele pentru constructii trebuie sa fie
insotite de descrierea materialului.
Activitatea:
Rezultatul inventarierii trebuie prezentat intr-o lucrare despre starea mediului sau
preferabil intr-un raport de inventariere cu sugestii privind abordarea subiectelor
neconvenabile. Pe baza acestui raport este hotarata politica de mediu si produsele
disponibile pentru fiecare companie de management al utilitatilor FM. Aceasta trebuie
sa se concretizeze intr-un standard de material de companie incluzand aspecte
ecologice. Acest manual arata intregului personal ce sa cumpere si sa foloseasca la
intretinere, renovare sau reconstruire (cand se ajunge la alegerea materialelor de
constructie pe care compania a hotarat sa le accepte).
Peste tot in Europa exista un numar din ce in ce mai mare de manuale de mediu
disponibile pe piata, mai cu seama cele ale unor fundatii ecologice. Aceste manuale
sunt redactate pentru a ajuta in luarea deciziilor, atunci cand se hotaraste politica
unei intreprinderi sau intr-o faza timpurie a procesului de constructie.
54
Substantele chimice interzise sau limitate sunt deja listate si publicate gratuit pentru
utilizatori, desi aceste liste difera de la tara la tara.
Aceasta insa nu este de ajuns.
La nivelul intreprinderii este nevoie de informatii mai detaliate despre:
- fabricantii de produse si materialele sau substantele chimice pe care le
folosesc;
- produsele recomandate de specialisti.
Desi listele acestor solutii se pot gasi la cativa manageri de utilitati, standardele
companiei de regula nu sunt de vanzare. Adunarea, tiparirea si prezentarea acestor
informatii dureaza ani si costul e ridicat. De aceea unele companii lucreaza impreuna
pentru a imparti cheltuielile. Inainte de toate ei se concentreaza asupra substantelor
chimice din vopsele, cleiuri si materiale de umplutura.
Rezultat:
Cand decizia privind materialele si metodele dorite a fost luata, este momentul sa se
faca informarea sau instruirea personalului pentru a urmarii noile reguli. Chiar si
consultantii si antrepenorii trebuie constransi sa respecte cerintele ecologice pentru a
primi aprobarea de a lucra din nou pentru client.
10.5.6 SISTEMUL DE CONTROL INTERN
Date initiale:
Performanta de intretinere, standardele interne ale materialelor, sistemul de
management al mediului si manualul de mediu trebuie verificate cel putin o data pe
an.
Activitate:
In fiecare an se va evalua folosirea produselor si materialelor in lucrarile de
intretinere. Personalul implicat trebuie sa raspunda cel putin la urmatoarele intrebari:
- care sunt rezultatele muncii in probleme de mediu obtinute in anul precedent?
- care sunt exemple bune?
- care sunt activitatile care pot fi imbunatatite?
- sunt atinse obiectivele de mediu ale companiei?
- sau este timpul schimbarii politicii de mediu a companiei?
55
Rezultat:
Date statistice despre folosirea diferitelor materiale. Acest rezultat trebuie sa fie
disponibil in cifre-cheie (indicatori), rapoarte si alti indicatori de performanta in
probleme de intretinere si mediu, in contabilitatea anuala. Dupa aceasta este
momentul de a decide daca unele materiale sau metode de lucru vor trebui
schimbate in viitor.
