Click here to load reader

Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

  • View
    121

  • Download
    3

Embed Size (px)

Text of Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

MANAGEMENTUL INTRETINERII CLADIRILOR Modul de Curs no.10CUPRINS CAP.10.1 MANAGEMENTUL INTRETINERII CLADIRILOR 10.1.1 STRATEGIILE SI CRITERIILE DE INTRETINERE, ASTAZI 10.1.2 STRATEGII SI CRITERIILE INTRETINERE, IN VIITOR 10.1.3 EVALUAREA COSTULUI ANUAL 10.1.4 STRUCTURA DE PRINCIPIU IN CONTROLUL CONDITIEI (CC) 10.1.5 PROFESIA DE MANAGER DE INTRETINERE CAP.10.2 INTRETINEREA CORECTIVA 10.2.1 DEFECTIUNI 10.2.2 PROCESUL INTRETINERII CORECTIVE (IC) CAP.10.3 INTRETINEREA PREVENTIVA (IP) 10.3.1 CONFIGURAREA INTRETINERII PREVENTIVE 10.3.3 PLANIFICAREA IP 10.3.3 EFECTUAREA IP 10.3.4 CONTROLUL FUNCTIONARII CAP.10.4 MODIFICAREA INTRETINERII 10.4.1 PLANIFICAREA LUCRARILOR DE CONSTRUCTII SI INTRETINERE 10.4.2 LUCRARILE DE CONSTRUCTII 10.4.3 CONTROLUL FUNCTIONARII 10.4.4 FEEDBACK UN PROCES INTERMINABIL CAP.10.5 ASPECTE LEGATE DE MEDIU 10.5.1 DE CE SA LUAM IN CONSIDERARE MEDIUL INCONJURATOR? 10.5.3 EVALUAREA SI INVENTARIEREA MEDIULUI 10.5.4 PROGRAM REFERITOR LA MEDIU 10.5.5 MANUAL DE MEDIU 10.5.6 SISTEMUL DE CONTROL INTERN3

3 5 5 7 9 13 17 19 19 20 36 36 39 43 44 47 48 48 48 49 50 50 50 53 54 54

4

CAP.10.1

MANAGEMENTUL INTRETINERII CLADIRILOR

10.1.1 STRATEGIILE SI CRITERIILE DE INTRETINERE, ASTAZI Intretinerea este impartita in trei componente principale: intretinerea curenta, imprevizibila, sarcini (actiuni) urgente de intretinere sarcini regulate si periodice avand ca scop mentinerea standardelor cladirii inlocuirile (la sfarsitul duratei de viata)

(reparatii) (intretinerea preventiva - IP)

Intretinerea preventiva, periodica, este conceptul central din grupul celor trei, deoarece intretinerea regulata reduce aparitia urgentelor si amana necesitatea de inlocuire a diferitelor componente, deci creste durata de viata. Cu alte cuvinte, durata de viata utila este un concept central, desi este departe de a fi precis. Se poate afirma ca durata de viata este determinata de cinci factori: materiale (proprietati) proiectare (proiectare detaliata) executie ( executia fizica a lucrarilor pe care constructia le implica) mediu (efecte) intretinere (scop preventiv)

In vederea cresterii duratei de viata a cladirii, materialele sale si proiectarea detaliata trebuie sa fie selectate pe baza cunostintelor actuale privind efectele probabile asupra mediului, in timp ce lucrarile de constructie trebuie executate pe baza instructiunilor iar utilizatorul trebuie sa arate cum si cat de des ar trebui facuta intretinerea preventiva. Cand constructia este noua, primii trei factori sunt deja cunoscuti. Materialele (si componentele cladirii) sunt supuse actiunilor mediului, iar procesul de deteriorare se poate considera ca demarat. Acesta este de regula un proces ascuns (in materiale),

5

dar dupa o vreme va incepe sa se observe si la exterior, prin consecintele sale. Timpul necesar pentru a se ajunge la acest stadiu ar putea fi numit timp initial. La inceput, consecintele sunt in general de natura estetica (fisuri, exfolieri, pete etc.). Daca nu se iau masuri, urmatoarele consecinte ar putea sa se incadreze in categoria lucrari de intretinere dificile (respectiv reparatii) sau, in cele din urma, avarii (respectiv cele care reclama inlocuire). Strategia si criteriile ar trebui incluse in premizele Managementului Intretinerii Cladirilor (prescurtat in continuare MIC), chiar de la inceputul fazei de conceptie. Acest document cuprinde: orientarea (conditii locale, strategii, definitii); organizarea lucrarillor de MIC in procesul de proiectare (responsabilitate, evaluarea costurilor anuale (instruirea pentru efectuarea calculelor pe cerinte de mediu pentru proiect (interne si externe).

calendar) (documentatie, instruire, contracte de service); durata fiecarei faze);

Pentru stabilirea preturilor, sunt (ar trebui) incluse specificatii separate in domeniul MIC, in toate documentatiile de licitatie. Predarea si aprobarea acestor specificatii sunt definite in programul de activitati si sunt supuse taxelor curente, la fel ca si celelalte obiective de predat. Strategia prioritara trebuie sa faciliteze: evaluarile financiare pentru solutiile alternative (calculul costului anual); obtinerea celor mai bune conditii de operare spentru instalatii tehnice, evitand astfel perioadele de stagnare; obtinerea duratei optime de viata pentru cladire si instalatii; pregatirea bugetelor MIC; prezentarea firmei operatoare, care dispune de instrumente eficiente pentru indeplinirea sarcinilor de serviciu. Experienta autorilor pana la aceasta data poate fi rezumata in urmatorii termeni: cel mai inalt nivel de interes si intelegere a nevoilor se afla in zona sectorului public si al managerilor; procesul MIC incepe tarziu, in multe cazuri cand cladirea este deja data in folosinta;

6

cerintele de documentare ale firmei de operare trebuie sa fie satisfacute intrun stadiu initial; cerintele referitoare la continutul si structura documentelor trebuie sa fie formulate mai clar; oamenii trebuie sa vada necesitatea si importanta MIC la fiecare stadiu, insa foarte putini dintre acestia fac vreun demers in aceasta privinta. 10.1.2 STRATEGII SI CRITERIILE INTRETINERE, IN VIITOR La momentul predarii cladirea este o sinteza de cerinte functionale, pe de o parte si de cerinte tehnice, pe de alta parte. Cerintele functionale sunt un rezultat al obiectivelor (politice, financiare) si mijloacelor (legi, reguli, norme) in timp ce sistemele tehnice sunt rezultatul efectelor sau sistemelor (mediu, utilizator, organizatii) care sunt concepute sa rezolve problema cerintelor functionale. Daca ne imaginam cladirea reprezentata de-a lungul axei timpului, vor aparea noi obiective, mijloace si modificari ale efectelor. Pentru a mentine situatia financiara generala, respectiv calitatea cladirii, la un nivel optim, firma de management al cladirilor trebuie sa fie capabila sa adapteze cladirea la conditiile in schimbare/modificate, fara sa afecteze procesul care se desfasoara in interiorul acesteia.Documentatia va avea un rol mai central. Cu toate acestea, nu este suficient sa se argumenteze modul in care trebuie sa fie intretinute cladirea, partile sale componente si materialele. Vor aparea termeni ca durabilitatea, schimbabilitatea (capacitatea de schimbare) si capacitatea de inlocuire adica trebuie sa se defineasca daca sau cum trebuie verificate, intretinute sau inlocuite elementele componente si sa se stabileasca cerintele de proiectare, avand la baza durata de viata utila prezumata. Trebuie de asemenea sa se ia in considerare resursele, aratand ce urmeaza sa se intample atunci cand durata lor de viata utila se va termina. Pot componentele respective sa fie reciclate? Vor forma ele baza unui nou produs, sau vor deveni deseuri care trebuie depozitate? Durata de viata utila a principalelor componente poate fi:7

structura principala (sistemele portante) fatade/acoperis sisteme tehnice principale pereti interiori, mobilier si sisteme computerizate

60-100 ani 40-60 ani 15-20 ani 5-10 ani

Daca aceste conditii nu sunt luate in considerare, eficienta cladirii sau constructiei va scadea in decursul timpului. Cu tehnologia curenta de informare, documentarea poate fi mult mai bine orientata spre obiective decat a fost pana in prezent. Exista acum posibilitatea de a utiliza interfete grafice ca imagini pentru comunicare si legarea intre ele a informatiilor necesare pentru o utilizare eficienta. Acesta cere managerilor de proprietati si utilizatorilor sa defineasca clar ceea ce doresc sa fie raportat la diferite niveluri, astfel incat informatia introdusa in sistem sa fie o reflexie a obiectivelor lor. Cu CAD integrat si imagini ale managementului bine definite vom fi capabili sa definim imaginile managementului la inceputul procesului de planificare si sa legam informatiile cu imaginile grafice pentru a asigura baza unui MIC eficient. Legaturile cu alte baze de date vor fi esentiale, deoarece nici una nu va mai putea sa aiba o productie individuala asa cum a fost posibil pana in prezent. Cand proiectul digital devine o necesitate, integrarea electronica va deveni si ea un proces necesar. In ansamblu, aceste conditii vor modifica continutul procesului de planificare si executie, astfel incat acesta va mai include: MIC si premizele de mediu; Gandire financiara integrata, de la program la operare si intretinere, valoarea pentru banii cheltuiti de-a lungul timpului; Responsabilitatea MIC in organizarea proiectului; Documenatatia proiectului care este adaptata la faza de utilizare; Planul de operare si intretinere; Instruirea personalului de operare inainte de a da cladirea in folosinta

8

10.1.3 EVALUAREA COSTULUI ANUAL a) Introducere 1. Costul unei cladiri se calculeaza incepand din ziua in care demareaza planificarea si se acumuleaza de-a lungul celor 5 faze: studii initiale

- programare, - proiectare, - constructie si - darea in folosinta pana la sfarsitul duratei sale de viata. Acest flux de numerar este costul total al duratei de viata a cladirii. 2. Costurile proiectului, adica costurile angajate de proprietarul unei cladiri pana la data finalizarii acesteia, sunt deseori singurul obiectiv asupra caruia se concentreaza atentia. Acestea sunt urmarite cu atentie, in multe cazuri de manageri specializati in proiectare si executie. Totusi, costurile care revin MIC, rareori beneficiaza de o atentie profesionala similara. Ele sunt cel mai adesea considerate ca un rau necesar, impotriva caruia n-ai ce sa faci. 3. Cerintele mai stricte privind mediul interior, functionalitatea si eficienta, au adus tot mai multe echipamente si instalatii in cladiri. Relationat cu cresterea nivelului de salarizare a personalului tehnic, aceasta tendinta a ridicat costul MIC. Costurile de capital nu au avut de suferit de pe urma acestei abordari, partial datorita rationalizarii tehnicilor in constructii si partial ca rezultat al dezvoltarii pietei. Acum