PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

UU No 12 tahun 1985 j.o UU No 12 tahun 1994

tentang Pajak Bumi dan Bangunan

PENGERTIAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak yang

dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi

yang ada dibawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa, tambak perairan) serta laut yang ada di wilayah Republik Indonesia.

Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan.

Pertambangan

GedungGas Alam

Tanah Basement

Pertanian

Perkebunan

Perhutanan

Perairan

Pertambangan Lepas Pantai

Zone Ekonomi Ekslusif

OBYEK PAJAK

Yang menjadi Obyek Pajak PBB adalah bumi dan/atau bangunan

Pasal 1 (angka 1 dan 2), 2 UU No.12 Tahun 1985

Contoh Bangunan Dalam UU PBBContoh bangunan menurut pengertian UU PBB Jalan lingkungan dalam satu kesatuan dengan komplek : hotel,

pabrik dan emplasemennya. Jalan Tol. Kolam Renang. Pagar mewah. Tempat Olah Raga. Galangan Kapal. Taman mewah. Tempat Penampungan/Kilang Minyak, air dan Gas Bumi dan

sebagainya.

LANDASAN FILOSOFI PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Meningkatkan peran serta masyarakat dalam pembangunan nasional.

Bumi dan bangunan memberikan keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi wajar apabila mereka dipungut pajak.

Oleh karena itu perlu sistem perpajakan yang sederhana, mudah, adil dan memberi kepastian hukum.

Pasal 1 angka 3, Pasal 6 ayat (1) dan (2) UU No.12 Tahun 1985 NJOP adalah dasar dalam pengenaan PBB

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah nilai/harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, apabila tidak terjadi transaksi jual beli maka NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

PENGHITUNGAN PAJAK

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, ditentukan melalui:1. Perbandingan Harga 2. Nilai Perolehan Baru 3. Nilai Jual Pengganti

NJOP diperoleh dengan cara mengalikan luas bumi atau bangunan dengan klasifikasi bumi dan bangunan. Contoh : NJOP Bumi = Luas Bumi x NJOP / m2

4 unsur dalam penghitungan PBB :

1. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

SPOP,LSPOP dan SPPT Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) adalah

surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data objek pajak menurut ketentuan yang berlaku

Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) adalah surat yang digunakan DJP untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang kepada Wajib Pajak. SPPT diterbitkan berdasarkan pada SPOP yang telah diisi oleh Wajib Pajak

NOMOR OBJEK PAJAK (NOP) NOP: nomor identitas bagi setiap obyek PBB Nomor Obyek Pajak bersifat:

1. Unik, satu obyek PBB memperoleh satu NOP dan berbeda dengan lainnya. 2. Tetap/Permanen, tidak berubah dalam jangka yang relatif lama. 3. Standar, berlaku secara nasional.

Maksud dan tujuan pemberian NOP: a. Menciptakan identitas yang standar bagi semua obyek PBB. b. Menertibkan dan menyederhanakan administrasi pembukuan PBB. c. Kunci utama pada pembentukan Master File PBB yang saling berkaitan.

Manfaat dari penggunaan NOP: 1. Memudahkan mengetahui lokasi obyek pajak 2. Memudahkan dalam pemantauan, penyampaian dan pengambilan SPOP 3. Alat untuk mengintegrasikan data atributik dengan data grafis PBB. 4. Mengurangi adanya kemungkinan ketetapan ganda. 5. Memudahkan penyampaian SPPT6. Wajib pajak mendapat identitas atas setiap obyek yang dimiliki atau dikuasai.

CONTOH SPPT

SEKTOR PBBKep Dirjen Pajak Nomor: 16/PJ.6/1998 Tanggal 30 Desember 1998

Sektor Pedesaan dan Perkotaan (P2)meliputi kawasan pertanian, perumahan, perkantoran, pertokoan, industri serta objek khusus perkotaan. Termasuk objek yang diatur secara khusus yaitu:1. Usaha bidang perikanan2. Objek Pajak perairan3. Objek Pajak khusus: jalan tol, pelabuhan, lap golf, dll

Sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan (P3)Sektor Perkebunan: objek yang meliputi areal pengusahaan benih, penanaman baru, perluasan, perubahan jenis tanaman, penganekaragaman jenis tanaman termasuk sarana penunjangnya.Sektor Perhutanan: objek yang meliputi pengusahaan hutan dan budidaya hutanSektor Pertambangan: objek yang meliputi areal usaha penambangan bahan-bahan galian dan semua golongan yaitu bahan galian strategis, bahan galian vital dan bahan galian lainnya.

Klasifikasi Objek Pajak

Klasifikasi bumi/tanah diperhatikan faktor sebagai berikut : Letak Peruntukan Pemanfaatan Kondisi lingkungan dan lain-lainnyaKlasifikasi bangunan, faktor yang mempengaruhi adalah : Bahan yang digunakan Rekayasa Letak Kondisi lingkungan dan lain-lainnya.

2. Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOPTKP : suatu batas nilai NJOP di mana wajib pajak tidak terutang pajak.

Setiap wajib pajak diberikan NJOPTKP hanya salah satu pajak yang nilainya terbesar.

Cara Perhitungan NJOP Bumi dan Bangunan : NJOP Bumi = Luas Bumi x NJOP / m2 = A NJOP Bangunan= Luang Bangunan x NJOP / m = B (+) NJOP Bumi + Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB = C Dikurangi NJOPTKP = D (-) NJOP Bumi + Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB = E

Besarnya NJOPTKP ditetapkan secara regional setinggi-tingginya RP.12.000.000,-

Pasal 3 ayat (3) dan (4) UU No.12 Tahun 1985 std UU No. 12 Tahun 1994

Obyek Pajak yang Tidak Dikenakan PBB

Obyek Pajak yang digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;

Obyek Pajak yang digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;

Obyek Pajak yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak;

Obyek Pajak yang digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

Obyek Pajak yang digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan. :

Pasal 3 UU No.12 Tahun 1985 std UU No. 12 tahun 1994

SUBJEK DAN WAJIB PAJAK

Subyek Pajak adalah orang atau badan yang secara nyata:- mempunyai hak atas bumi / tanah dan atau; - memperoleh manfaat atas bumi / tanah dan atau; - memiliki, menguasai atas bangunan dan atau; - memperoleh manfaat atas bangunan.

Wajib Pajak adalah subyek pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak.

Dalam hal suatu obyek pajak belum jelas diketahui wajib pajaknya, Direktorat Jenderal Pajak dapat menetapkan subyek pajak sebagai wajib pajak.

Pasal 4 UU No.12 Tahun 1985

3. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

NJKP atau “assesment value” adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai dasar perhitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.

Besarnya NJKP ditentukan sebagai berikut: 1. Sebesar 40% dari N JOP untuk : a. Obyek Pajak Sektor P3 (Perkebunan, Perhutanan, Pertambangan) b. Obyek PBB lainnya apabila NJOP ≥ 1 Milyar rupiah 2. Sebesar 20% dari NJOP untuk Obyek PBB lainnya apabila NJOP < 1 Milyar Rupiah

Cara perhitungan Besarnya Penetpan NJKP adalah sebagai berikut:

Umum : NJKP = 20% x NJOP Khusus: NJKP = 40% x NJOP

Pasal 6 ayat (3) dan (4) UU No.12 Tahun 1985

4. Tarif Pajak

Tarif Pajak (Tax Rate) yang dikenakan atas obyek pajak adalah tarif tunggal, yaitu 0,5%

Perhitungan Pajak untuk mengetahui Pajak Terutang diperoleh dengan mengalikan tarif pajak (tax rate) dengan basis pajak (tax base)

Yang menjadi basis pajak PBB adalah NJKP, yang diperoleh dengan mengalikan persentase NJKP dengan NJOP sebagai dasar perhitungan pajak

PBB Terutang = Tarif Pajak x Basis Pajak = 0,5% x NJKP= 0,5% x (20% x NJOP) = 0,001 x NJOP (umum)= 0,5% x (40% x NJOP) = 0,002 x NJOP (khusus)

Pasal 5 UU No.12 Tahun 1985

TAHUN PAJAK, SAAT, dan TEMPAT PAJAK TERUTANG

Tahun pajak adalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu jangka waktu dari 1 Januari sampai dengan 31 Desember tahun berjalan.

Saat yang menentukan pajak yang terhutang adalah menurut keadaan obyek pajak tanggal 1 Januari.

Tempat pajak yang terutang adalah: a. untuk daerah Jakarta, di wilayah DKI; b. untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten atau Kota; yang meliputi letak obyek pajak.

Pasal 8 UU No.12 Tahun 1985

KASUS• Apabila pada awal bulan Januari tahun 2003 terdapat

sebidang tanah yang diatasnya ada rumah tinggal. Kemudian pada akhir pekan pertama rumahnya terbakar ludes, maka bagaimana pengenaan PBB terhadap obyek tersebut ?

• Pada bulan Maret 2002 Haris membeli sebidang tanah kosong dari Adi. Pada bulan April-Mei 2003 diatas tanah tersebut dibangun sebuah ruko. Siapakah yang menjadi Wajib Pajak dan obyek apa saja yang dikenakan untuk tahun pajak 2002, 2003, 2004 ?

PENGUMPULAN DATA OBYEK PAJAK

Pendaftaran : Subyek pajak secara aktif mendaftarkan diri sebagai wajib pajak atas obyek pajaknya dengan mengisi Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (SPOP): a. Data-data diri perorangan atau badan yang menjadi subyek pajak;b. Semua tanah yang dimiliki dengan sutau hak dan atau dimanfaaatkan; c. Semua bangunan yang dimiliki dengan suatu hak dan atau dimanfaaatkan.

Pendataan : DJP secara aktif melakukan pengumpulan data obyek pajak di lapangan dan selalu diikuti kegiatan penilaian. Bentuk alternatif pendataan:1. Pendataan dengan Penyampaian dan Pemantauan SPOP 2. Verifikasi Data Obyek Pajak dan Subyek Pajak PBB 3. Identifikasi Obyek dan Subyek PBB 4. Pengukuran Bidang Obyek Pajak

SPOP adalah adalah sarana untuk mendaftarkan subyek dan obyek pajak. diisi : Jelas, Benar, Lengkap, Tepat Waktu

Bagaimanakah pelaksanaan sistem self assessment pada Pajak Bumi dan Bangunan, dan jelaskan mengapa hal tersebut bisa terjadi ?

Pasal 9 UU No.12 Tahun 1985

SIKLUS PENENTUAN NJOP BUMI

Pengumpulan & up-dating data transaksi

Reliable?

Analisis & Penilaian

NIR / ZNT

Klasifikasi NJOP Usulan

NJOP

AnalisisASR

Ya

Tidak

Bank Data Nilai Pasar Properti

Persetujuan Elemen Masyarakat

Siklus

ADMINISTRASI PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

SISMIOP(SISTEM MANAJEMEN INFORMASI OBYEK PAJAK)

PENDATAAN PENILAIAN PENGENAAN PENERIMAAN KEBERATANPENAGIHAN PENGURANGAN

Pengumpulan data Pendekatan: Unsur : Penerimaan : Keberatan :1. Data Pasar 1. NJOP 1. Mekanisme 1. Alasan

Self declaration : 2. Biaya 2. NJOP TKP pembayaran PBB 2. Batas waktu pengajuan1. Pendaftaran 3. Kapitalisasi 3. NJKP 2. Pembagian hasil 3. Bentuk Keputusan (Wajib Pajak aktif) Pendapatan 4. Tarif penerimaan PBB 4. Batas waktu keputusan2. Pendataan 5. Ketentuan Pembayaran (Fiscus aktif) Cara Penilaian: Produk : Penagihan atas :

1. Massal 1. SPPT 1. SPPTSPOP 2. Individual 2. STTS 2. SKP Pengurangan :NOP 3. DHKP 3. STP 1. Alasan

2. Batas waktu pengajuan3. Bentuk Keputusan

1. Daluwarsa 2. Daluwarsa 4. Batas waktu keputusan Penetapan Penagihan

Daluwarsa PBB :Official Assessment

PENENTUAN NJOP BANGUNAN

Harga Material

Upah Pekerja

Biaya pembuatanbangunan baru

Penyusutan (fisik, fungsi, ekonomi)

Nilai Bangunan

DBKB

COMPUTER ASSISTED VALUATION (CAV)

ZNT

DBKB

SPOP

Entry Program CAV

Obyek Pajak Umum Obyek Pajak Khusus

Obyek Pajak Standar

Obyek Pajak Non Standar

Seleksi

Nilai Obyek

Nilai diterima ?

Nilai CAV Nilai Absolut

NJOP

LKOK

Penilaian Individual

Tidak Tidak

Ya

PENAGIHAN PBB

SPOP

SesuaiKetentuan SPPT

Tidak tepat waktu

PBB >SPOP

SKP (denda 25%)

JT 6 bulan

JT 1 bulan

STP (denda bunga2% sebulan)

Setelah JTDenda Administrasi belum lunas

Belum lunas

JT 1 bulan

ST 7 hari

SP 21 hari

SPMP 1 x 24 jam

Permintaan Lelang 10 hari

Pelaksanaan Lelang

Denda bunga 2% sebulan, maximal 24 bulan

Penagihan Aktif

Dasar penagihan :1. SPPT2. SKP3. STP

Pasal 10, 11, 12, dan 13 UU No.12 Tahun 1985

KEBERATAN dan BANDING

Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan pada DJP atas SPPT dan SKP masing-masing dalam satu surat keberatan tersendiri untuk setiap tahun pajak, ditulis dalam bahasa Indonesia, alasan yang jelas, dan bukti-bukti resmi

Pengajuan keberatan dan banding tidak menunda kewajiban pembayaran pajak.

SPPT & SKP :a. Salah data: - luas - klasifikasi - penetapan b. Salah tafsir

3 bulanKeputusan DJP:diterima (sebagian/seluruhnya)ditolak,ditambah12 bulan

3 bulan Pengadilan Pajak

Pasal 15, 16, dan 17 UU No.12 Tahun 1985

PENGURANGAN

Pengurangan diajukan dalam hal :a. kondisi obyek pajak yang ada hubungannya dengan subyek pajak:

(1). Wajib Pajak Orang Pribadi: 1. Veteran pejuang (+pembela) kemerdekaan, duda + jandanya 2. Lahan yang hasilnya terbatas milik WP perorangan 3. WP yang berpenghasilan dari pensiunan 4. WP perorangan yang berpenghasilan rendah 5. Nilai jual naik dari WP perorangan penghasilan rendah

(2). WP badan yang mengalami kerugian/ kesulitan liquiditas sepanjang tahun Besarnya pengurangan setinggi-tingginya 75%,

kecuali untuk angka 1 diberikan pengurangan 75%b. obyek pajak terkena bencana alam seperti : gempa bumi, tsunami, gunung meletus, banjir,

kekeringan, angin topan, dan tanah longsor. Sebab lain yang luara biasa: kebakaran, wabah penyakit tanaman, wabah hawa tanaman

Besarnya pengurangan setinggi-tingginya 100% Diajukan 3 bulan sejak diterimanya SPPT/SKP atau terjadinya yang luar biasa, ditulis dalam bahasa

Indonesia, mencantumkan besarnya prosentase pengurangan yang diminta, dan melampiri bukti pendukung.

Pengurangan terhadap SKP, pemberian pengurangan PBB hanya diberikan atas pokok ketetapan pajak terutang.

Keputusan pengurangan dapat berupa mengabulkan seluruh, sebagian atau menolak. Keputusan pemberian pengurangan diterbitkan selambat-lambatnya 3 bulan (ketetapan s.d

Rp.500.000.000,-), 4 bulan (ketetapan 500.000.000,- s.d 1.500.000.000,-), dan 6 bulan (ketetapan diatas 1.500.000.0000,-) sejak tanggal diterimanya permohonan pengurangan dari wajib pajak.

Pasal 19 UU No.12 Tahun 1985 jo PMK No. 110/PMK.03/2009

Sanksi dan Ketentuan Pidana Barang siapa karena kealpaannya :

– tidak mengembalikan/menyampaikan Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (SPOP) kepada Direktorat Jenderal Pajak ;

– menyampaikan Surat Pemberitahuan Obyek Pajak, tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan/atau melampirkan keterangan yang tidak benar ;

sehingga menimbulkan kerugian pada Negara, dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 6 (enam) bulan atau denda setinggi-tingginya sebesar 2 (dua) kali pajak yang terutang.

Barang siapa dengan sengaja :– tidak mengembalikan/menyampaikan Surat Pemberitahuan Obyek Pajak kepada Direktorat Jenderal

Pajak ;– menyampaikan SPOP, tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan/atau melampirkan keterangan yang

tidak benar ;– memperlihatkan surat palsu atau dipalsukan atau dokumen lain yang palsu atau dipalsukan seolah-olah

benar ;– tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat atau dokumen lainnya; – tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan:

sehingga menimbulkan kerugian pada Negara, dipidana dengan pidana penjara selama-lamanya 2 (dua) tahaun atau denda setinggi-tingginya sebesar 5 (lima) kali pajak terutang

Terhadap bukan wajib pajak yang bersangkutan yang melakukan tindakan sebagaimana dimaksud pada butir 2 huruf d dan huruf e, dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp. 2.000.000,00 (dua juta rupiah).

Ancaman pidana sebagaimana dimaksud dalam butir 2 dilipatkan dua apabila seseorang melakukan lagi tindak pidana di bidang perpajakan sebelum lewat 1 (satu) tahun, terhitung sejak selesainya menjalani sebagian atau seluruh pidana penjara yang dijatuhkan atau sejak dibayarnya denda.

PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN PAJAK

Sebab Kelebihan Pembayaran : PBB dibayar lebih besar dari yang

seharusnya Dilakukan pembayaran PBB yang

seharusnya tidak terutang

Cara Pengajuan : Mengajukan secara tertulis dalam

bahasa Indonesia kepada DJP DJP dalam waktu 12 bulan

menerbitkan SKKP PBB atau SPb atau SKP

Apabila melebihi 12 bulan, maka dalam waktu 1 bulan DJP menerbitkan SKKP PBB

Pengembalian : Diperhitungkan dengan utang

pajak lainnya, baik pusat maupun cabang

Atas persetujuan WP dapat diperhitungkan dengan utang pajak yang akan terutang atau dengan utang pajak orang lain

Sisa atas perhitungan diatas diterbitkan SPMKP PBB

PMK No. 29/PMK.03/2005

PEMBAGIAN HASIL PBB

TempatPembayaran Bank Persepsi

Wajib Pajak

PetugasPemungut

Bank OperasionalV

10 %Pemerintah Pusat

9 %Biaya

Pemungutan

64,8 %Daerah Kab/Kota

16,2 %Daerah Provinsi

3,5 %Insentif

6,5 %Dibagi rata

Pasal 18 UU No.12 Tahun 1985 jo PP No. 16 Tahun 2000

Sekian dan Terima Kasih

PBB SEKTOR P3 NJOP PBB Perkebunan

1. Areal Kebun: NJOP tanah sekitar ditambah dengan Standar Investasi Tanaman (SIT)2. Areal Emplasemen dan areal lainnya: NJOP tanah sekitar (dengan seperlunya)

NJOP PBB Perhutanan SELAIN Hak Pengusahaan Hutan Tanaman Industri (HPHTI)1. Areal Produktif: sebesar 8,5 x Hasil bersih setahun sebelum tahun pajak berjalan2. Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya: sebesar NJOP tanah sekitar

NJOP PBB Perhutanan atas HPHTI1. Areal Hutan: NJOP tanah sekitar ditambah dengan Jumlah Biaya Pembangunan Hutan Tanaman Industri2. Areal Emplasemen dan areal lainnya: NJOP tanah sekitar (dengan seperlunya)

NJOP PBB Pertambangan Non Migas Galian C1. Areal Produktif: kapitalisasi tertentu*) x hasil bersih galian tambang setahun sebelum tahun pajak berjalan 2. Areal Emplasemen, belum/tidak produktif dan areal lainnya : NJOP tanah sekitar (dengan

seperlunya) NJOP PBB Pertambangan MIGAS, Energi Panas Bumi, dan Non Migas selain Energi Panas

Bumi & Galian C1. Areal Produktif: sebsar 9,5 x hasil pertambangan setahun sebelum tahun pajak berjalan 2. Areal Emplasemen, belum/tidak produktif dan areal lainnya : NJOP tanah sekitar (dengan

seperlunya)

*) Tabel Angka Kapitalisasi NJOP PBB Areal Pertambangan Non Migas Galian C

Lama Waktu Penambangan

Angka Kapitalisasi Lama Waktu Penambangan

Angka Kapitalisasi

1 2 12 2

1 0,91 16 7,82

2 1,74 17 8,02

3 2,49 18 8,20

4 3,17 19 8,36

5 3,79 20 8,51

6 4,36 21 8,65

7 4,87 22 8,77

8 5,33 23 8,88

9 5,76 24 8,98

10 6,14 25 9,08

11 6,50 26 9,16

12 6,81 27 9,24

13 7,10 28 9,31

14 7,37 29 9,37

15 7,61 30 9,43