Free Powerpoint Templates 1
MAGISTARSKI RAD
„UPRAVLJANJE GRAĐEVINSKIM
INVESTICIJAMA U HOTELIJERSTVU“
Free Powerpoint Templates 2
Zašto ova tema?
Cilj rada je:-Objasniti kompleksnost procesa projektiranja građevinskog (hotelskog) objekta-Ukazati na čimbenike bitne za uspješno projektiranje hotela-Usporediti Hrvatske hotele sa konkurencijom-Dokazati da Hrvatska ima prostor za izgradnju i razvoj hotelijerstva-Istražiti način projektiranja i upravljanja građevinskim investicijama u HR hotelijerstvu-Pokazati razlike između „Hrvatskog” i „Svjetskog” pristupa hotelijerstvu
Free Powerpoint Templates 3
1. UVOD
2. Teorijske osnove menadžmenta, graditeljstva, investicija i hotelijerstva
3. Građevinarstvo i hrvatsko hotelijerstvo
4. Komparacija hotelskih kapaciteta mediteranskih zemalja sa Hrvatskom
5. Eksterni utjecaji na projektiranje hotela
6. Formalni uvjeti za početak i završetak gradnje
7. Standardi ponašanja pri planiranju i izgradnji hotelskih objekata
Zaključak
Free Powerpoint Templates 4
Obradom teme pokušat će se dokazati slijedeće teze da:•Republika Hrvatska ima prostor za izgradnju novih hotelskih objekata i•izgradnja novih hotelskih kapaciteta ako su ispravno planirani neće preopteretiti svoju okolinu i infrastrukturu i zasititi prostor (prihvatni potencijal)Iz glavnih teza možemo izvesti nekoliko dopunskih hipoteza:
•Izgradnja novih hotela ili podizanje kvalitete već postojećih hotela mijenja strukturu smještajnih kapaciteta u Hrvatskoj.•Kvalitetno koncipirani i izgrađeni hoteli mogu uspješno poslovati i van glavne (ljetne) sezone•Uspješni hoteli / hotelska poduzeća povećavaju uspješnost hrvatskog turizma i privrede u cjelini
Cilj ovog istraživanja je dokazati da hotelijeri ili investitori mogu svojim odlukama prilikom samog projektiranja i u ranim fazama izgradnje utjecati na uspješnost hotela (objekta) u samoj eksploataciji.
Free Powerpoint Templates 5
Broj ukupno završenih zgrada, nestambenih zgrada i hotela i restorana u HR od 2003-2007
Podjela hotelskih projekata po fazama i broju soba u Europi 2010
Faze projektaBroj
projekataBroj soba
Rano planiranje 194 29.429
Projektiranje/ ugovaranje 174 28.210
U izgradnji 371 66.744
UKUPNO 739 124.383
Free Powerpoint Templates 6
Inozemna izravna ulaganja u Republiku Hrvatsku od 2000.-2009.godine
u mil EUR
%
Financijsko posredovanje bez osiguravajućih i mirovinskih fondova
7.857,4 38,47
Trgovina na veliko i posredovanje u trgovini
2.507,9 12,28
Proizvodnja kemikalija i kemijskih proizvoda
825.2 4,04
Proizvodnja koksa, naftnih derivata i nuklearnog goriva
1.587,8 7,77
Pošta i telekomunikacije 436,3 2,14
Poslovanje nekretninama 1.167,3 5,71
Trgovina na malo; popravak predmeta za kućanstvo
1.049,3 5,14
Vađenje nafte i zemnoga plina; uslužne djelatnosti
809,5 3,96
Proizvodnja ostalih nemetalnih mineralnih proizvoda
556,1 2,72
Hoteli i restorani 543,4 2,66
Ostale djelatnosti 3.086,6 15,11
UKUPNO 20.427,8 100
2000.-2009.Izravna strana ulaganja u RH od
Free Powerpoint Templates 7
Broj hotela i sličnih objekata u Mediteranskim zemljama prema Eurostatu*
Izvor: Eurostat,http://epp.eurostat.ec.europa.eu/tgm/table.do, lipanj 2010
Free Powerpoint Templates 8
Hoteli, sobe i postelje po kategorijama i njihova struktura po zemljama
GRČKA CIPAR ITALIJA HR GRČKA CIPAR ITALIJA HR
Broj hotela po kategorijamaKategorija hotela
Udio hotela po kategorijama u %
280 22 315 23 5 ***** 2,93 9,82 0,92 3,991.164 58 4.623 145 4**** 12,18 25,89 13,54 25,132.179 79 17.722 311 3*** 22,80 35,27 51,89 53,904.368 43 7.196 98 2** 45,70 19,20 21,07 16,981.568 22 4.299 0 1* 16,40 9,82 12,59 0,009.559 224 34.155 577 UKUPNO 100 100 100 100
Broj soba po kategorijamaKategorija hotela
Udio soba po kategorijama u %
46.186 5.346 26.568 4.293 5 ***** 12,06 20,43 2,46 8,47
97.432 10.614 307.510 16.304 4**** 25,44 40,57 28,49 32,16
89.749 7.802 566.483 23.216 3*** 23,43 29,82 52,48 45,80
120.733 1.870 124.145 6.880 2** 31,52 7,15 11,50 13,57
28.908 529 54.759 0 1* 7,55 2,02 5,07 0,00
383.008 26.161 1.079.465 50.693 UKUPNO 100 100 100 100
Broj postelja po kategorijamaKategorija hotela
Udio postelja po kategorijama u %
91.770 10.662 56.208 8.190 5 ***** 16,37 20,50 2,55 8,42
97.432 21.137 635.901 30.037 4**** 17,37 40,63 28,88 30,90
89.749 15.604 1.174.247 45.260 3*** 16,00 30,00 53,33 46,55
226.707 3.560 234.330 13.735 2** 40,43 6,84 10,64 14,13
55.106 1.057 101.152 0 1* 9,83 2,03 4,59 0,00
560.764 52.020 2.201.838 97.222 UKUPNO 100 100 100 100
Free Powerpoint Templates 9
Građevinska područja na Jadranu
Free Powerpoint Templates 10
Upoznatost ispitanika sa urbanističkim planovima
Free Powerpoint Templates 11
Izrađene studije u predinvesticijskoj fazi
Izvor: istraživanje autora, 2010
Rezultati istraživanja
Free Powerpoint Templates 12
Prema odgovorima i ocjenama ispitanika investitor ima ili treba imati najviše povjerenja u vlastite službe i menadžere hotela. Iako je ovakva ocjena za pohvalu, hotelske kompanije najčešće nemaju zaposlene stručnjake svih profila koji su potrebni u izgradnji ili rekonstrukciji objekata, pa iskustvo i sposobnost pojedinih menadžera-hotelijera postaje vrlo bitan čimbenik uspješnog vođenja i završetka investicije.
Izvor: Istraživanje autora, 2010
Upravljanje i koordinacija investicijskim projektom
Free Powerpoint Templates 13Izvor: Bakhoum R., Regulation and standards, Boston Architectural Center, Boston,2002
Podjela prostora u hotelu u m2
Javni prostori m2 %Recepcija, predvorje, toaleti za
goste 209,25 4,61%restoran, 139,5 3,07%
bar 69,75 1,54%banquet sala 130,2 2,87%
Ukupno javni prostori 516,15 11,36%Sobe i pomoćni prostori 3320,1 73,08%
Privatni prostori HiPglavna kuhinja 120,9 2,66%
ulaz 41,85 0,92%skladište, prostor za servis 45,57 1,00%
kantina za osoblje 20,46 0,45%prijem robe sa skladištima 98,58 2,17%
odlagalište otpada 7,44 0,16%Ukupno HiP 285,51 6,28%Ostali prostori
Administracija i arhiva 72,54 1,60%Vešeraj i skladište rublja 97,65 2,15%
Tehnička služba 37,2 0,82%Skladište alata i opreme 23,25 0,51%
Glavno skladište 18,6 0,41%Kotlovnica 172,05 3,79%
Ukupno ostali prostori 421,29 9,27%Ukupno HOTEL 4543,05 100,00%
Free Powerpoint Templates 14
HOTEL
Broj
* Broj soba
Broj osnovnih kreveta
Površina hotela
u m2
Površina hotela po sobi u m2
Površina hotela po krevetu u
m2
Monte Mulini 5 113 220 15.750 139 72Eden 4 325 575 23.374 72 41 Istra-Rovinj 4 358 700 21.307 60 30
Kristal 4 135 227 7.020 52 31
Funimation 4 258 879 23.500 91 27
Adriana 4 48 96 3.550 74 37
Marina 4 182 318 10.920 60 34
Excelsior 4 176 331 23.760 135 72
Admiral 4 180 328 16.740 93 51Prosjek 4 **** 197 408 16.214 86 44
Park 3 202 386 14.930 74 39 Pineta 3 99 176 5.708 58 32 Kvarner 3 56 101 (655) 6.888 123 68 Adriatic 3 27 45 1.490 55 33 Palace 3 114 210 5.244 46 25 Bellevue 3 97 169 4.462 46 26 Imperial 3 127 230 7.366 58 32 Istra-Opatija 3 123 240 5.658 46 24 Bristol 3 101 193 4.646 46 24 Mediteran 3 69 135 2.691 39 20
Prosjek 3 *** 102 189 5.908 58 31BOSTON 3 100 200 4.543 45 23
Rezultati istraživanja
Free Powerpoint Templates 15
Udio smještajnog i ostalih prostora u hotelu
Free Powerpoint Templates 16
Rezultati istreaživanja
Investicije u hotele prema tehničkoj strukturi %
Izvor: Istraživanje autora, 2010
Free Powerpoint Templates 17
Turizam i hotelijerstvo kao privredna grane u Hrvatskoj imaju već desetljećima deklarativnu podršku svih državnih struktura. Turizam se kao takav poima kao djelatnost u kojoj se na vrlo jednostavan i lak način dobro zarađuje. Podrazumijeva se da se ljetnom turističkom "žetvom" može ili treba spašavati proračun na bilo kojoj razini.Radom su dokazane postavljena hipoteza na početku rada i to:•da Republika Hrvatska ima prostora za izgradnju novih hotelskih objekata koji su joj itekako neophodniradi njezine konkurentnosti na tržištu•da izgradnja novih hotela ne smije preopteretiti svoju okolinu i infrastrukturu i zasititi prostor dajući važne standarde u radu za borbu protiv preizgrađenosti prostora.•da izgradnja novih hotela ili podizanje kvalitete već postojećih hotela mijenja i doprinosi novoj, toliko potrebnoj strukturi smještajnih kapaciteta u Hrvatskoj koja ide u prilog povećanja kvalitetnog hotelskog smještaja.•da kvalitetno koncipirani i izgrađeni hoteli posebno sa promjenom strukture prostornih površina u korist smještajnog dijela hotela, mogu uspješno poslovati i van glavne (ljetne) •Uspješni hoteli / hotelska poduzeća povećavaju uspješnost hrvatskog turizma i privrede u cijelini
Zaključak
Free Powerpoint Templates 18
• Hrvatska ima samo 1% hotelskih kapaciteta na Mediteranu.• kvalitetna struktura hotelskog smještaja, bolje ocjenjenu kvalitetu hotela, soba i
kreveta od konkurencije• od 1500 km obale, koju smo namijenili izgradnji, do sada je "potrošeno" 800 km. • pitke i čiste vode, za kojom vape neke zemlje na Mediteranu, imamo dovoljno. • za razvoj hotelskih objekata nije potrebno imati velike količine klasičnih energenata,
jer već samim načinom aktivne i pasivne gradnje možemo hotelu osigurati dovoljno izvora obnovljive energije uz potpuno očuvanje prirode.
• nepotrebno razbacivanje i neadekvatno korištenje prostorija i prostora hotelijerima može pričinjavati samo štetu.Neki od obrađenih hotela imaju nevjerojatno mali dio smještajnog prostora koji hotelu donosi najviše novca.
• većina hotelijera prije početka investicije ima izrađene predinvesticijske studije, koje bi ako su kvalitetno napravljene, trebale spriječiti neopravdano i skupo trošenje novaca na prostore i opremu koja opterećuje poslovanje hotela.
• ovaj rad je ukazao na svu osjetljivost turizma i hotelskog poslovanja, jer na turizam utječe sve, od klime, vode, erodirane obale, do demografije, ratova, terorizma, bolesti i prirodnih katastrofa.
Ugradnja "osigurača" za sve nevolje koje mogu zadesiti turizam i hotelijera nije moguća, ali pravilnim pristupom koje je temeljeno na iskustvu hotelijera uz uvažavanje istraživanja, spoznaja i rješenja kojima se priprema za budućnost, vremena "mršavih krava" mogu biti samo lakša.