Upravljanje građevinskim investicijama u hotelijerstvu Management of consctruction investments in hotel industry

Free Powerpoint Templates 1

MAGISTARSKI RAD

„UPRAVLJANJE GRAĐEVINSKIM

INVESTICIJAMA U HOTELIJERSTVU“


Zašto ova tema?

Cilj rada je:-Objasniti kompleksnost procesa projektiranja građevinskog (hotelskog) objekta-Ukazati na čimbenike bitne za uspješno projektiranje hotela-Usporediti Hrvatske hotele sa konkurencijom-Dokazati da Hrvatska ima prostor za izgradnju i razvoj hotelijerstva-Istražiti način projektiranja i upravljanja građevinskim investicijama u HR hotelijerstvu-Pokazati razlike između „Hrvatskog” i „Svjetskog” pristupa hotelijerstvu


1. UVOD

2. Teorijske osnove menadžmenta, graditeljstva, investicija i hotelijerstva

3. Građevinarstvo i hrvatsko hotelijerstvo

4. Komparacija hotelskih kapaciteta mediteranskih zemalja sa Hrvatskom

5. Eksterni utjecaji na projektiranje hotela

6. Formalni uvjeti za početak i završetak gradnje

7. Standardi ponašanja pri planiranju i izgradnji hotelskih objekata

Zaključak


Obradom teme pokušat će se dokazati slijedeće teze da:•Republika Hrvatska ima prostor za izgradnju novih hotelskih objekata i•izgradnja novih hotelskih kapaciteta ako su ispravno planirani neće preopteretiti svoju okolinu i infrastrukturu i zasititi prostor (prihvatni potencijal)Iz glavnih teza možemo izvesti nekoliko dopunskih hipoteza:

•Izgradnja novih hotela ili podizanje kvalitete već postojećih hotela mijenja strukturu smještajnih kapaciteta u Hrvatskoj.•Kvalitetno koncipirani i izgrađeni hoteli mogu uspješno poslovati i van glavne (ljetne) sezone•Uspješni hoteli / hotelska poduzeća povećavaju uspješnost hrvatskog turizma i privrede u cjelini

Cilj ovog istraživanja je dokazati da hotelijeri ili investitori mogu svojim odlukama prilikom samog projektiranja i u ranim fazama izgradnje utjecati na uspješnost hotela (objekta) u samoj eksploataciji.


Broj ukupno završenih zgrada, nestambenih zgrada i hotela i restorana u HR od 2003-2007

Podjela hotelskih projekata po fazama i broju soba u Europi 2010

Faze projektaBroj

projekataBroj soba

Rano planiranje 194 29.429

Projektiranje/ ugovaranje 174 28.210

U izgradnji 371 66.744

UKUPNO 739 124.383


Inozemna izravna ulaganja u Republiku Hrvatsku od 2000.-2009.godine

u mil EUR

%

Financijsko posredovanje bez osiguravajućih i mirovinskih fondova

7.857,4 38,47

Trgovina na veliko i posredovanje u trgovini

2.507,9 12,28

Proizvodnja kemikalija i kemijskih proizvoda

825.2 4,04

Proizvodnja koksa, naftnih derivata i nuklearnog goriva

1.587,8 7,77

Pošta i telekomunikacije 436,3 2,14

Poslovanje nekretninama 1.167,3 5,71

Trgovina na malo; popravak predmeta za kućanstvo

1.049,3 5,14

Vađenje nafte i zemnoga plina; uslužne djelatnosti

809,5 3,96

Proizvodnja ostalih nemetalnih mineralnih proizvoda

556,1 2,72

Hoteli i restorani 543,4 2,66

Ostale djelatnosti 3.086,6 15,11

UKUPNO 20.427,8 100

2000.-2009.Izravna strana ulaganja u RH od


Broj hotela i sličnih objekata u Mediteranskim zemljama prema Eurostatu*

Izvor: Eurostat,http://epp.eurostat.ec.europa.eu/tgm/table.do, lipanj 2010


Hoteli, sobe i postelje po kategorijama i njihova struktura po zemljama

GRČKA CIPAR ITALIJA HR GRČKA CIPAR ITALIJA HR

Broj hotela po kategorijamaKategorija hotela

Udio hotela po kategorijama u %

280 22 315 23 5 ***** 2,93 9,82 0,92 3,991.164 58 4.623 145 4**** 12,18 25,89 13,54 25,132.179 79 17.722 311 3*** 22,80 35,27 51,89 53,904.368 43 7.196 98 2** 45,70 19,20 21,07 16,981.568 22 4.299 0 1* 16,40 9,82 12,59 0,009.559 224 34.155 577 UKUPNO 100 100 100 100

Broj soba po kategorijamaKategorija hotela

Udio soba po kategorijama u %

46.186 5.346 26.568 4.293 5 ***** 12,06 20,43 2,46 8,47

97.432 10.614 307.510 16.304 4**** 25,44 40,57 28,49 32,16

89.749 7.802 566.483 23.216 3*** 23,43 29,82 52,48 45,80

120.733 1.870 124.145 6.880 2** 31,52 7,15 11,50 13,57

28.908 529 54.759 0 1* 7,55 2,02 5,07 0,00

383.008 26.161 1.079.465 50.693 UKUPNO 100 100 100 100

Broj postelja po kategorijamaKategorija hotela

Udio postelja po kategorijama u %

91.770 10.662 56.208 8.190 5 ***** 16,37 20,50 2,55 8,42

97.432 21.137 635.901 30.037 4**** 17,37 40,63 28,88 30,90

89.749 15.604 1.174.247 45.260 3*** 16,00 30,00 53,33 46,55

226.707 3.560 234.330 13.735 2** 40,43 6,84 10,64 14,13

55.106 1.057 101.152 0 1* 9,83 2,03 4,59 0,00

560.764 52.020 2.201.838 97.222 UKUPNO 100 100 100 100


Građevinska područja na Jadranu


Upoznatost ispitanika sa urbanističkim planovima


Izrađene studije u predinvesticijskoj fazi

Izvor: istraživanje autora, 2010

Rezultati istraživanja


Prema odgovorima i ocjenama ispitanika investitor ima ili treba imati najviše povjerenja u vlastite službe i menadžere hotela. Iako je ovakva ocjena za pohvalu, hotelske kompanije najčešće nemaju zaposlene stručnjake svih profila koji su potrebni u izgradnji ili rekonstrukciji objekata, pa iskustvo i sposobnost pojedinih menadžera-hotelijera postaje vrlo bitan čimbenik uspješnog vođenja i završetka investicije.

Izvor: Istraživanje autora, 2010

Upravljanje i koordinacija investicijskim projektom

Free Powerpoint Templates 13Izvor: Bakhoum R., Regulation and standards, Boston Architectural Center, Boston,2002

Podjela prostora u hotelu u m2

Javni prostori m2 %Recepcija, predvorje, toaleti za

goste 209,25 4,61%restoran, 139,5 3,07%

bar 69,75 1,54%banquet sala 130,2 2,87%

Ukupno javni prostori 516,15 11,36%Sobe i pomoćni prostori 3320,1 73,08%

Privatni prostori HiPglavna kuhinja 120,9 2,66%

ulaz 41,85 0,92%skladište, prostor za servis 45,57 1,00%

kantina za osoblje 20,46 0,45%prijem robe sa skladištima 98,58 2,17%

odlagalište otpada 7,44 0,16%Ukupno HiP 285,51 6,28%Ostali prostori

Administracija i arhiva 72,54 1,60%Vešeraj i skladište rublja 97,65 2,15%

Tehnička služba 37,2 0,82%Skladište alata i opreme 23,25 0,51%

Glavno skladište 18,6 0,41%Kotlovnica 172,05 3,79%

Ukupno ostali prostori 421,29 9,27%Ukupno HOTEL 4543,05 100,00%


HOTEL

Broj

* Broj soba

Broj osnovnih kreveta

Površina hotela

u m2

Površina hotela po sobi u m2

Površina hotela po krevetu u

m2

Monte Mulini 5 113 220 15.750 139 72Eden 4 325 575 23.374 72 41 Istra-Rovinj 4 358 700 21.307 60 30

Kristal 4 135 227 7.020 52 31

Funimation 4 258 879 23.500 91 27

Adriana 4 48 96 3.550 74 37

Marina 4 182 318 10.920 60 34

Excelsior 4 176 331 23.760 135 72

Admiral 4 180 328 16.740 93 51Prosjek 4 **** 197 408 16.214 86 44

Park 3 202 386 14.930 74 39 Pineta 3 99 176 5.708 58 32 Kvarner 3 56 101 (655) 6.888 123 68 Adriatic 3 27 45 1.490 55 33 Palace 3 114 210 5.244 46 25 Bellevue 3 97 169 4.462 46 26 Imperial 3 127 230 7.366 58 32 Istra-Opatija 3 123 240 5.658 46 24 Bristol 3 101 193 4.646 46 24 Mediteran 3 69 135 2.691 39 20

Prosjek 3 *** 102 189 5.908 58 31BOSTON 3 100 200 4.543 45 23

Rezultati istraživanja


Udio smještajnog i ostalih prostora u hotelu


Rezultati istreaživanja

Investicije u hotele prema tehničkoj strukturi %

Izvor: Istraživanje autora, 2010


Turizam i hotelijerstvo kao privredna grane u Hrvatskoj imaju već desetljećima deklarativnu podršku svih državnih struktura. Turizam se kao takav poima kao djelatnost u kojoj se na vrlo jednostavan i lak način dobro zarađuje. Podrazumijeva se da se ljetnom turističkom "žetvom" može ili treba spašavati proračun na bilo kojoj razini.Radom su dokazane postavljena hipoteza na početku rada i to:•da Republika Hrvatska ima prostora za izgradnju novih hotelskih objekata koji su joj itekako neophodniradi njezine konkurentnosti na tržištu•da izgradnja novih hotela ne smije preopteretiti svoju okolinu i infrastrukturu i zasititi prostor dajući važne standarde u radu za borbu protiv preizgrađenosti prostora.•da izgradnja novih hotela ili podizanje kvalitete već postojećih hotela mijenja i doprinosi novoj, toliko potrebnoj strukturi smještajnih kapaciteta u Hrvatskoj koja ide u prilog povećanja kvalitetnog hotelskog smještaja.•da kvalitetno koncipirani i izgrađeni hoteli posebno sa promjenom strukture prostornih površina u korist smještajnog dijela hotela, mogu uspješno poslovati i van glavne (ljetne) •Uspješni hoteli / hotelska poduzeća povećavaju uspješnost hrvatskog turizma i privrede u cijelini

Zaključak


• Hrvatska ima samo 1% hotelskih kapaciteta na Mediteranu.• kvalitetna struktura hotelskog smještaja, bolje ocjenjenu kvalitetu hotela, soba i

kreveta od konkurencije• od 1500 km obale, koju smo namijenili izgradnji, do sada je "potrošeno" 800 km. • pitke i čiste vode, za kojom vape neke zemlje na Mediteranu, imamo dovoljno. • za razvoj hotelskih objekata nije potrebno imati velike količine klasičnih energenata,

jer već samim načinom aktivne i pasivne gradnje možemo hotelu osigurati dovoljno izvora obnovljive energije uz potpuno očuvanje prirode.

• nepotrebno razbacivanje i neadekvatno korištenje prostorija i prostora hotelijerima može pričinjavati samo štetu.Neki od obrađenih hotela imaju nevjerojatno mali dio smještajnog prostora koji hotelu donosi najviše novca.

• većina hotelijera prije početka investicije ima izrađene predinvesticijske studije, koje bi ako su kvalitetno napravljene, trebale spriječiti neopravdano i skupo trošenje novaca na prostore i opremu koja opterećuje poslovanje hotela.

• ovaj rad je ukazao na svu osjetljivost turizma i hotelskog poslovanja, jer na turizam utječe sve, od klime, vode, erodirane obale, do demografije, ratova, terorizma, bolesti i prirodnih katastrofa.

Ugradnja "osigurača" za sve nevolje koje mogu zadesiti turizam i hotelijera nije moguća, ali pravilnim pristupom koje je temeljeno na iskustvu hotelijera uz uvažavanje istraživanja, spoznaja i rješenja kojima se priprema za budućnost, vremena "mršavih krava" mogu biti samo lakša.

Business

Upravljanje građevinskim investicijama u hotelijerstvu Management of consctruction investments in hotel industry