Značilnosti davčnih utaj na področju obdavčitve nepremičnin The

UNIVERZA V MARIBORU EKONOMSKO-POSLOVNA FAKULTETA

MARIBOR

DIPLOMSKO DELO

Značilnosti davčnih utaj na področju obdavčitve nepremičnin

The characteristics of tax fraud on the field of taxation of real-estate

Študentka: Klavdija Dvanajščak Naslov: Cafova 4, 2000 Maribor Številka indeksa: 81600425 Študij: redni Program: univerzitetni Študijska smer: računovodstvo in revizija Mentor: dr. Majda Kokotec - Novak

Maribor, 05.09.2008

2

PREDGOVOR

Vsak človek si v življenju hoče pridobiti nepremičnino, ki zanj predstavlja dom. Tisti premožnejši pa tudi več, da bi jih oddajali v najem in tako pridobili dohodek. Prav zato so v zadnjih letih nepremičnine postale zelo aktualne, z njimi pa tudi davki, ki jih bremenijo. Seveda pa se jim ljudje, eni bolj, drugi manj, želijo izogniti. Ta dejstva so glavni krivec, da sem se v diplomskem delu odločila pisati o nepremičninah. Slovenija je z osamosvojitvijo stopila v nove tržne razmere. Potrebno je bilo urediti novo zakonodajo, ter opustiti staro, ki je veljala v SFRJ. Prav tako pa je bilo potrebno urediti področje nepremičnin, kot je to urejeno v drugih državah s tržno ekonomijo. Zakone, ki danes urejajo področje nepremičnin, pa je še vedno treba dopolnjevati ter izboljševati. Zato se bo tudi uvedel nov davek na nepremičnine, kot njegova podlaga pa Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin in Zakon o evidentiranju nepremičnin. Novi davek je potreben zaradi nekonsistentnega, neenotnega in nepreglednega obdavčenja nepremičnin ter nenazadnje tudi zaradi povečanja prihodkov občinskih proračunov. Davek na nepremičnine ni predmet harmonizacije med državami Evropske unije, vendar pa bo v prihodnje prišlo do večje harmonizacije sistemov na tem področju. Z novim zakonom bo Slovenija poenotila segment obdavčitve nepremičnin, ki trenutno zajema več različnih dajatev, prav tako pa se bo z zakonom znižalo število davčnih utaj. Kljub očitni potrebnosti davka se še ne ve, kdaj bo uveden oziroma kdaj bodo zavezanci dobili prve odločbe o odmeri davka. Razlogov za to je več, največji pa je nedvomno kompleksnost in dolgotrajnost uvajanja tega davka zaradi določanja davčne osnove. To je tudi bistvena razlika med tem in ostalimi davki. Davčne utaje predstavljajo za davčni urad oziroma davčnike velik problem, napor in izziv. Nenehno se borijo proti njim z novo zakonodajo ter inšpiciranjem. Uporabljajo pa preventivne in kaznovalne ukrepe. Pri iskanju primerov davčnih utaj so se pojavile omejitve v dostopnosti podatkov, kajti v Davčnih biltenih iz leta 2007 in 2006 so prikazani primeri iz še prejšnjih let.

V diplomski nalogi smo želeli predstaviti obdavčitev nepremičnin v Sloveniji, načine utajevanja davkov na področju obdavčitve nepremičnin ter kako se davčni organ bori proti le-tem. Predstaviti pa smo želeli tudi predloge za zmanjševanje davčnih utaj.

3

KAZALO VSEBINE

PREDGOVOR.................................................................................................................................................... 2

KAZALO VSEBINE .......................................................................................................................................... 3 1. UVOD...................................................................................................................................................... 5

1.1. OPREDELITEV PODROČJA IN OPIS PROBLEMA................................................................................... 5 1.2. NAMEN, CILJI IN OSNOVNE TRDITVE................................................................................................ 5 1.3. PREDPOSTAVKE IN OMEJITVE RAZISKAVE ....................................................................................... 6 1.4. METODE RAZISKOVANJA................................................................................................................. 6

2. OPREDELITEV NEPREMIČNIN ...................................................................................................... 8 2.1. VRSTE NEPREMIČNIN....................................................................................................................... 8 2.2. AKTIVNOSTI, POVEZANE Z NEPREMIČNINAMI .................................................................................. 9 2.3. SKLEPNE UGOTOVITVE.................................................................................................................. 10

3. VRSTE DAVKOV, S KATERIMI SO OBREMENJENE NEPREMIČNINE............................... 11 3.1. DAVEK NA PROMET NEPREMIČNIN ................................................................................................ 12

3.1.1. Temeljne značilnosti ................................................................................................................ 12 3.1.2. Predmet obdavčitve ................................................................................................................. 12 3.1.3. Nastanek davčne obveznosti .................................................................................................... 13 3.1.4. Davčni zavezanec .................................................................................................................... 13 3.1.5. Davčna osnova ........................................................................................................................ 14 3.1.6. Davčna stopnja ........................................................................................................................ 14 3.1.7. Postopek pri davku na promet nepremičnin ............................................................................ 14 3.1.8. Oprostitve plačila davka.......................................................................................................... 15

3.2. DAVEK NA DODANO VREDNOST .................................................................................................... 16 3.2.1. Osnovne značilnosti................................................................................................................. 16 3.2.2. Predmet obdavčitve in oprostitve ............................................................................................ 17 3.2.3. Davčna osnova ........................................................................................................................ 18 3.2.4. Davčne stopnje ........................................................................................................................ 18 3.2.5. Zavezanec za DDV................................................................................................................... 19 3.2.6. Postopek pri davku na dodano vrednost.................................................................................. 20

3.3. OBDAVČITEV PROMETA NEPREMIČNIN Z DAVKOM OD DOBIČKA IZ KAPITALA ............................... 20 3.3.1. Temeljne značilnosti ................................................................................................................ 20 3.3.2. Predmet obdavčitve ................................................................................................................. 20 3.3.3. Davčna osnova ........................................................................................................................ 21 3.3.4. Davčni zavezanec .................................................................................................................... 21 3.3.5. Davčna stopnja ........................................................................................................................ 22 3.3.6. Postopek odmere davka od dobička iz kapitala....................................................................... 22 3.3.7. Dohodninske olajšave.............................................................................................................. 23

3.4. OBDAVČITEV DOHODKOV IZ ODDAJANJA PREMOŽENJA V NAJEM .................................................. 24 3.4.1. Predmet obdavčitve ................................................................................................................. 24 3.4.2. Davčna osnova ........................................................................................................................ 24 3.4.3. Davčni zavezanec .................................................................................................................... 25 3.4.4. Davčna stopnja ........................................................................................................................ 25 3.4.5. Postopek odmere davka od dohodkov iz premoženja............................................................... 25

3.5. DAVEK NA DEDIŠČINE IN DARILA .................................................................................................. 26 3.5.1. Temeljne značilnosti ................................................................................................................ 26 3.5.2. Predmet obdavčitve ................................................................................................................. 26

4

3.5.3. Davčna osnova ........................................................................................................................ 26 3.5.4. Davčni zavezanec .................................................................................................................... 27 3.5.5. Davčna stopnja ........................................................................................................................ 27 3.5.6. Postopek davka na dediščine in darila .................................................................................... 28

3.6. DAVEK OD PREMOŽENJA ............................................................................................................... 29 3.6.1. Splošne značilnosti .................................................................................................................. 29

3.7. NADOMESTILO ZA UPORABO STAVBNEGA ZEMLJIŠČA ................................................................... 30 3.8. SKLEPNE UGOTOVITVE.................................................................................................................. 30

4. ZAKON O MNOŽIČNEM VREDNOTENJU NEPREMIČNIN, ZAKON O EVIDENTIRANJU NEPREMIČNIN IN DAVEK NA NEPREMIČNINE................................................................................ 31

4.1. ZAKON O MNOŽIČNEM VREDNOTENJU NEPREMIČNIN .................................................................... 31 4.1.1. Predmet vrednotenja................................................................................................................ 31 4.1.2. Vrednost nepremičnine ............................................................................................................ 31 4.1.3. Množično vrednotenje nepremičnin......................................................................................... 31 Generalno vrednotenje........................................................................................................................... 31 Pripis vrednosti...................................................................................................................................... 34 Evidenca trga nepremičnin .................................................................................................................... 34

4.2. ZAKON O EVIDENTIRANJU NEPREMIČNIN....................................................................................... 36 4.2.1. Register nepremičnin............................................................................................................... 37

4.3. DAVEK NA NEPREMIČNINE............................................................................................................. 40 4.4. SKLEPNE UGOTOVITVE.................................................................................................................. 42

5. MOŽNOSTI UTAJE POSAMEZNIH VRST DAVKOV ................................................................. 43 5.1. DAVČNE UTAJE PRI DAVKU NA PROMET NEPREMIČNIN IN DAVKU OD DOBIČKA IZ KAPITALA ........ 43 5.2. DAVČNE UTAJE PRI DAVKU NA DODANO VREDNOST...................................................................... 44 5.3. DAVČNE UTAJE PRI OBDAVČITVI DOHODKOV IZ PREMOŽENJA....................................................... 46 5.4. SKLEPNE UGOTOVITVE.................................................................................................................. 46

6. UKREPI DAVČNEGA ORGANA V BOJU ZOPER DAVČNE GOLJUFIJE.............................. 47 6.1. METODOLOGIJA PREISKOVANJA PREVAR IN ZBIRANJE DOKAZOV .................................................. 47 6.2. UKREPI DAVČNE UPRAVE RS......................................................................................................... 49 6.3. PRIMERI DAVČNIH UTAJ S POUDARKOM NA PODROČJU NEPREMIČNIN............................................ 50 6.4. SKLEPNE UGOTOVITVE.................................................................................................................. 57

7. PREDLOGI ZA PREPREČITEV DAVČNIH UTAJ NA PODROČJU OBDAVČITVE NEPREMIČNIN............................................................................................................................................ 59 8. SKLEP .................................................................................................................................................. 63 9. POVZETEK ......................................................................................................................................... 66

ABSTRACT...................................................................................................................................................... 67 10. LITERATURA:............................................................................................................................... 68 11. VIRI: ................................................................................................................................................ 70 12. KAZALO TABEL:.......................................................................................................................... 73 13. PRILOGE ........................................................................................................................................ 74

5

1. UVOD

1.1. OPREDELITEV PODROČJA IN OPIS PROBLEMA Davek je definiran kot dajatev fizičnih in pravnih oseb. Je prisilna dajatev, kar pomeni, da jo morajo z zakonom določeni subjekti plačati. Pri vseh davčnih zavezancih je ne glede na njihov materialni položaj prisoten odpor do plačevanja davkov. Kot davčni odpor pa razumemo skupek vseh reakcij proti obdavčitvi (Čokelc in drugi 2006,1). Davčna utaja je kazniva oblika odpora do davkov. V slovarju slovenskega knjižnega jezika pa najdemo tudi splošno definicijo utaje davkov. In sicer kot neustrezno posredovanje podatkov, po katerih bi se odmerila prava višina (Čokelc in drugi 2006,1). Davčna uprava si prizadeva, da bi utajevanje davkov čim bolj zmanjšala. Saj pomeni utaja davkov negativne posledice za ostale državljane, kajti država mora utajene davke pridobiti na drugi način in sicer tako da poveča davčne stopnje, uvede nove vrste davkov, z najetjem posojil ali z varčevanjem. Prav tako se krši tudi načelo davčne pravičnosti, po kateri morajo tisti z večjimi dohodki plačevati tudi več davkov. Davčna utaja pa tudi ruši družbene vrednote, kar povzroči reakcijo na moralnem ali pravnem področju (Čokelc in drugi 2006,1). Tako tudi področje nepremičnin ni izjema. Tudi tukaj se pojavljajo davčne utaje, saj hočejo ljudje plačati čim manj davka. Področje, s katerim smo se ukvarjali v tej diplomski nalogi, so nepremičnine in njihovo obdavčevanje. Proučevali smo problem utajevanja davkov, kar pomeni, da smo najprej preučili, s katerimi vrstami davkov imamo opravka pri nepremičninah in na kakšne načine se jih ljudje izmikajo ter kaj konkretno pomeni to za davčno upravo oziroma državo.

1.2. NAMEN, CILJI IN OSNOVNE TRDITVE Namen diplomskega dela je analizirati področje obdavčitve nepremičnin, ki postaja vse bolj aktualno predvsem zaradi velikega števila novogradenj in novega davka na nepremičnine. Prav tako je naš namen prikazati celoto in sicer vrste davkov, načine utajevanja posamezne vrste davka in posledice tega ter tudi morebitne načine zmanjševanja oziroma preprečevanja utaj. Cilji diplomske naloge so spoznati in analizirati vrste utaj davkov na področju nepremičnin, kako se z njimi spopada davčna uprava in analizirati njihove posledice ter predlagati rešitve za zmanjševanje utaj na področju obdavčitve nepremičnin. Osnovne trditve, ki smo jih skušali dokazati, so:

Večji kot so davki oziroma višje kot so davčne stopnje, več davčnih zavezancev je nagnjeno k davčnemu utajevanju.

6

Z večimi vrstami davkov je nepremičnina obremenjena, več davčnih zavezancev je nagnjeno k davčnemu utajevanju.

Davke na nepremičnine najbolj občuti davčni zavezanec, ki je najnižje na socialni

lestvici. Trdimo, da ima izpad davkov negativne posledice za ostale davčne zavezance.

Trdimo, da se vedno več davčnih utaj pojavlja pri gradnji nepremičnin.

Trdimo, da se davčne utaje pojavljajo tudi pri vrednotenju nepremičnin.

1.3. PREDPOSTAVKE IN OMEJITVE RAZISKAVE Predpostavke:

Izhajamo iz predpostavke, da so vsi podatki, ki smo jih našli in uporabili v tej diplomski nalogi, resnični in verodostojni.

Predpostavljamo, da ko bo prišel v veljavo nov zakon o davku na nepremičnine, bo

le ta še povečal možnosti davčne utaje.

Predpostavljamo, da so se zaradi vedno večjega števila davkov, ki bremenijo nepremičnine in večjih davkov, povečale cene nepremičnin.

Omejitve:

Omejeni smo na proučevanje enega področja, in sicer nepremičnin. Omejeni smo samo na tiste davke, ki se dotikajo področja nepremičnin.

Omejeni smo tudi s podatki o davčnih utajah, ki so skrivnost davčne uprave.

1.4. METODE RAZISKOVANJA

Uporabljali smo dinamično metodo, kar pomeni, da smo preučili sedanje stanje na področju nepremičnin, davkov povezanih z njimi in njihove utaje. V okviru deskriptivnega pristopa smo uporabili naslednje metode:

metodo deskripcije, s pomočjo katere smo opisovali teorijo in pojme ter ugotovljena dejstva,

metodo klasifikacije, kjer smo definirali pojme,

7

metodo kompilacije, kjer smo s povzemanjem stališč drugih avtorjev v zvezi z izbranim raziskovalnim problemom prišli do oblikovanja novih stališč,

metodo komparacije, kjer smo primerjali dela različnih avtorjev.

V okviru analitičnega pristopa smo uporabili naslednje metode:

metodo sinteze (razčlenjevali smo ugotovitve iz prakse in iz teorije na posamezne dele),

metodo analize (povezovali smo teoretične poglede in preverjene izide iz prakse v

celoto). Podatke smo zbirali v knjižnici, kjer smo proučevali na podlagi knjig, revij in časopisov ter s pomočjo interneta.

8

2. OPREDELITEV NEPREMIČNIN Nepremičnina predstavlja negibljivo premoženje navadno visoke vrednosti, ter je predmet varčevanja, investiranja, trgovanja, špekuliranja, prinaša dohodke ter povzroča stroške. Pravila v zvezi z nepremičninami so povsod po svetu drugačna, tudi pri njihovem obravnavanju na ekonomskem področju. To velja tako za njihovo računovodsko obravnavanje, trgovanje in nenazadnje tudi za obdavčevanje (Bevc 1997, 89). Nepremičnino so skušali definirati že številni avtorji, seveda različno glede na čas in namen opredeljevanja. Tako lahko v literaturi zasledimo naslednje definicije nepremičnine:

nepremičnina je premoženje, dobrina in vrsta imetja, ki se prične z zemljiščem in vsebuje vse stalne izboljšave zemljišča (Ring, Dasso 1985, 636),

nepremičnina je zemljišče in vse, kar je na njem zgrajeno, raste ali je pritrjeno

(Unger 1991, 162),

nepremičnina je zemljišče in vse, kar zemljišču pripada in je po zakonu nepremično (Cirman 1999, 3).

Temeljna delitev stvari v številnih pravnih redih je delitev na premične in nepremične stvari. Ti vrsti se ne razlikujeta samo zaradi naravnih lastnosti, kot to izhaja iz samega poimenovanja, ampak tudi zaradi posebnega ekonomskega pomena nepremičnin v določenem času in prostoru. Nepremičnine imajo ekonomske značilnosti, ki so pogosto posledica njihovih naravnih lastnosti. Najpomembnejše značilnosti, ki ločijo nepremičnine od premičnin, so:

nepremičnine se ne premika, nepremičnine ni mogoče uničiti (predvsem zemljišča), nepremičnina je ekonomsko, psihološko in tudi pravno gledano trajna dobrina, nepremičnina je praviloma več vredna od premičnine, nepremičnina je zelo pomemben sestavni del prostora

V našem pravu Zakon o temeljnih lastninskih razmerjih sicer uporablja besedi premičnina in nepremičnina, vendar samega pojma nepremičnina ne definira. Po Zakonu o zemljiški knjigi so nepremičnine zemljišča, stavbišča in posamezni deli stavb ter drugi objekti, če tako določa zakon, pri čemer je nepremičnina predvsem zemljišče, ki je identificirano s parcelo in razpoznavnimi znaki, ki določeno parcelo individualizirajo.

2.1. VRSTE NEPREMIČNIN Torej nepremičnine so zemljišča in objekti. Zemljišča delimo na kmetijska, gozdna in stavbna, ki so lahko zazidljiva ali nezazidljiva in druga. Objekte pa delimo na nizke in visoke (Zalokar, Prislan 2003, 268).

9

Lahko pa jih delimo tudi drugače in sicer glede na naslednje kriterije: glede na lokacijo (center mesta, obmestna naselja, podeželje,..), glede na velikost (fizična velikost, vrednost, število uporabnikov), glede na starost, gradbeno fazo in drugo. Najpogostejša in najsplošnejša delitev nepremičnin pa izhaja iz namena oziroma dejanske uporabe nepremičnin, ki jih tako lahko razdelimo v naslednje sklope:

Stanovanjske nepremičnine - Eno ali več družinske stanovanjske zgradbe - Stavbna zemljišča za stanovanja

Poslovne nepremičnine

- Trgovine in trgovski centri - Pisarniške zgradbe - Gledališča, hoteli, moteli - Stavbna zemljišča za poslovno dejavnost

Industrijske nepremičnine

- Tovarne, skladišča, rudniki - Stavbna zemljišča za industrijsko dejavnost

Kmetijske nepremičnine

- Kmetije in živinorejske farme, razen rekreacijskih nepremičnin in neuporabljenih razvitih zemljišč ob urbanih območjih

Nepremičnine za posebne namene

- Izobraževalne institucije, religiozne institucije - Bolnišnice, domovi za upokojence - Pokopališča, igrišča za golf

Javne nepremičnine

- Avtoceste, pošte, parki, upravne zgradbe, šole in druge nepremičnine namenjene javni uporabi (Cirman in drugi 2000, 4).

2.2. AKTIVNOSTI, POVEZANE Z NEPREMIČNINAMI Z nepremičninami so povezane različne aktivnosti, ki jih lahko razdelimo v štiri skupine:

Razvoj in gradnja nepremičnin - razparceliranje, razvoj, gradbeništvo Investiranje in financiranje nepremičnin – posojilodajalstvo in investiranje

Posredništvo – pri prometu stanovanjskih, poslovnih, industrijskih in kmetijskih

nepremičnin

Druge specializirane storitve – vrednotenje, arhitektura, planiranje, svetovanje, upravljanje, izobraževanje, analiziranje, garancije, zavarovanje in podobno.

10

Poslovanje z nepremičninami zajema vse človeške aktivnosti, povezane z nepremičninami in sicer nakup, zakup prodajo, zamenjavo, oddajo v najem, upravljanje, vrednotenje, posredovanje pri prometu in drugo (Cirman 1999, 6).

2.3. SKLEPNE UGOTOVITVE Če želimo opisati, s katerimi davki je nepremičnina obdavčena, moramo najprej vedeti, kaj je nepremičnina. Tako smo prišli do ugotovitve, da je nepremičnina zemljišče in vse kar je na njem zgrajeno. Nadalje pa smo nepremičnine razdelili po posameznih kategorijah oziroma kriterijih, ter prav tako opredelili aktivnosti povezane z nepremičninami. Ugotovili smo, da je od razdelitve nepremičnin po posameznih vrstah in kategorijah ter od aktivnosti povezanih z njimi, odvisna tudi njihova obdavčitev. Tako se na primer obdavčitev stanovanjskih nepremičnin razlikuje od obdavčitve poslovnih ter drugih nepremičnin. Prav tako je tudi prodaja nepremičnin obdavčena drugače kot najemnina, kar bomo opisali tudi v nadaljevanju. Torej smo morali nepremičnine razdeliti v posamezne skupine, da bi lahko nadalje opisali, s katerim davkom je obremenjena posamezna vrsta nepremičnin.

11

3. VRSTE DAVKOV, S KATERIMI SO OBREMENJENE NEPREMIČNINE Da bi lahko razpravljali o značilnostih davčnih utaj, moramo najprej povedati, s katerimi davki so nepremičnine sploh obdavčene. Davki na nepremičnine so najbolj občutni za davčne zavezance in zaradi tega so med davki tudi najmanj zaželeni. Gre za različne davke in sicer: Kadar gre za prenos lastništva nepremičnine (prodaja, menjava in neodplačen prenos):

- davek na promet nepremičnin, - davek na dodano vrednost,

- davek od dobička iz kapitala,

- davek na dediščine in darila.

kadar se obdavčuje premoženje fizičnih oseb:

- davek po zakonu o davkih občanov, - davek od premoženja.

Druge dajatve, ki se nanašajo na nepremičnine:

- nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, - pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest,

- odškodnina zaradi spremembe namembnosti.

Promet z nepremičninami je podvržen posebnim določbam. Te so zajete v zakonu o davku na promet nepremičnin. Z uvedbo sistema davka na dodano vrednost pa se je del obdavčitve prometa nepremičnin in sicer promet novozgrajenih objektov in stavbnih zemljišč, ki ga opravijo zavezanci za DDV, prenesel v sistem DDV. Poleg navedenih lahko med dajatve, ki imajo naravo davka na promet nepremičnin, štejemo tudi davek na dediščine in darila, seveda kadar je predmet dedovanja ali darovanja nepremičnina. Posredno je promet oziroma trg z nepremičninami obdavčen tudi preko obdavčitve dobička iz kapitala ter obdavčitve dohodka iz oddajanja premoženja v najem v okviru zakona o dohodnini. Samo posedovanje, razpolaganje ali uporaba nepremičnin pa je predmet kar nekaj različnih vrst dajatev. Najpomembnejše je nadomestilo za stavbno zemljišče, ter poleg tega tudi davek od premoženja in nekaj drugih dajatev, ki imajo naravo dajatve na nepremičnino, kot na primer pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest, različne takse itd. Vsaka od navedenih davčnih oblik ima svoje značilnosti, namen ter različne vplive na ravnanje akterjev na trgu nepremičnin. Za vsako so značilne drugačne vsebinske in postopkovne določbe ter davčne in fiskalne pristojnosti.

12

V nadaljevanju pa opisujemo posamezne vrste davkov, s katerimi so obremenjene nepremičnine, temeljne značilnosti posameznih davkov, kaj je predmet obdavčitve pri posameznih davkih, kdo je davčni zavezanec, kdaj nastane davčna obveznost, davčno osnovo in davčno stopnjo ter postopek pobiranja davkov, ki se nanašajo na nepremičnine.

3.1. DAVEK NA PROMET NEPREMIČNIN

3.1.1. Temeljne značilnosti

Davek na promet nepremičnim opredeljuje Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2), ki je začel veljati 1.1.2007. Prvič je v Sloveniji vstopil v veljavo z objavo v Uradnem listu RS, št. 47/90. Sprva je bil davek vir državnega prihodka, leta 1993 pa je bil z Zakonom o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/1993) preoblikovan v vir proračunov lokalnih skupnosti. Predvsem zaradi uvedbe sistema davka na dodano vrednost, ki je nadomestil dotedanji sistem prometnega davka, je bil leta 1999 sprejet nov zakon in sicer Zakon o davku na promet nepremičnin – ZDPN-1 (Uradni list RS, št. 57/1999), ki je ohranil večino prejšnjih značilnosti sistema in predvsem na novo uredil razmerja med prometnim davkom in DDV ob prometu nepremičnin, najprej le za novozgrajene objekte in s spremembo tudi za stavbna zemljišča. Davek na promet nepremičnin je tako pri nas kot po mednarodni davčni klasifikaciji (OECD) premoženjski davek. Obdavčuje premoženje, ki nastaja skozi promet, to je preko prodaje. Znan je po širokem davčnem prometu in po stimulativni davčni stopnji. Oprostitve pa so skromne (Škof 2000, 11).

Prihodki od davka na promet nepremičnin po Zakonu o davku na promet nepremičnin pripadajo proračunu občine, v kateri nepremičnina leži (Uradni list RS, št. 117/2006).

3.1.2. Predmet obdavčitve Davek na promet nepremičnin se plačuje:

za odplačni prenos lastninske pravice na nepremičninah, za zamenjavo ene nepremičnine z drugo, finančni najem nepremičnine, prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice,

kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja,

prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja,

prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega,

za promet nepremičnin po tem zakonu se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan (Uradni list RS, št. 117/2006).

13

Za prenos nepremičnin po tem zakonu se ne šteje prenos lastninske pravice na nepremičninah, od katerega je bil plačan davek na dodano vrednost (Denar 2002, 20).

3.1.3. Nastanek davčne obveznosti

Davčna obveznost nastane s sklenitvijo pogodbe, na katero neizpolnitev pogodbe ne vpliva (Škof 2000, 17). S pogodbo se prodajalec zavezuje, da bo nepremičnino, ki je predmet pogodbe, izročil kupcu, tako da bo ta pridobil na predmetni nepremičnini lastninsko pravico (prenos lastninske pravice). Kupec se zavezuje, da bo prodajalcu za to plačal kupnino. Pogodba je osnova za odmero davka na promet nepremičnin, plačilo davka pa je eden od pogojev za formalno pridobitev lastninske pravice z vpisom v zemljiško knjigo. Za uveljavitev odmere davka na promet nepremičnin je dovolj, da je izpolnjen prenos lastninske pravice (Plavšak 1998, 5). Pridobitev same lastninske pravice v stvarnopravnem smislu, z vknjižbo v zemljiško knjigo, za vprašanje obdavčitve ni pomembno. Lahko pa ima kasnejše davčne učinke, na primer, da ni prišlo do realizacije pravnega posla, zaradi česar zahteva davčni zavezanec refundacijo davka (nezmožnost izpolnitve pogodbe, razveljavitev pogodbe, ipd.). V primeru, če sta za prenos nepremičnine potrebna dovoljenje državnega organa ali kakšen drug pravni akt, nastane davčna obveznost takrat, ko sta dovoljenje ali akt pravnomočna in ne ob sklenitvi pogodbe. Kot primer lahko navedemo npr. potrebno odločbo upravne enote za odobritev nakupa kmetijskega zemljišča itd. Pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja davčna obveznost nastane na dan podpisa listine, s katero stranke ugotovijo priposestvovanje, če takšne listine ni, pa v trenutku pridobitve lastninske pravice na podlagi priposestvovanja oziroma s pravnomočnostjo sodne odločbe.

Od 1. januarja 2007 velja, da morajo kupci nepremičnin, ki nepremičnino kupijo s pomočjo leasinga, davek na promet z nepremičninami plačati ob podpisu pogodbe. Do spremembe je prišlo, ker Davčna uprava RS po novem upošteva ekonomsko lastništvo nepremičnine in ne pravnega lastništva. Tako se v primeru leasinga na rabljeni nepremičnini skleneta dve prodajni pogodbi, prva ob sklenitvi leasinga, druga pa ob plačilu celotnega leasinga oz. zadnjega obroka. Z drugo pogodbo pa se tudi prenese lastninska pravica na leasingojemalca. Zaradi dveh pogodb se tudi davek na promet nepremičnin plača dvakrat (Škof 2007, 3).

3.1.4. Davčni zavezanec Po Zakonu o davku na promet z nepremičninami ja zavezanec za davek prodajalec ali prodajalka nepremičnine.

14

Pri menjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji. Pri finančnem najemu pa je davčni zavezanec najemodajalec. Seveda pa se prodajalec in kupec lahko dogovorita, da bo davek plačal kupec nepremičnine, kar dovoljuje tudi 6. člen Zakona o davku na promet z nepremičninami (Uradni list RS, št. 117/2006). Davčni zavezanec mora oddati obrazec Napoved za odmero davka na promet nepremičnin1. Napovedi mora priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. Če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, mora napovedi priložiti tudi dokazilo o načinu pridobitve te nepremičnine. Glede na določbe zakona o davčnem postopku, morajo biti podatki v napovedi resnični, pravilni in popolni ter ne smejo spraviti v zmoto davčnega organa.

3.1.5. Davčna osnova

Davčna osnova za plačilo davka je dogovorjena prodajna cena, vendar pa v primeru, da pristojen davčni organ ugotovi, da je cena bistveno nižja od normalne tržne cene, obračuna davek od ugotovljene tržne cene nepremičnine, ki jo ugotovi pooblaščeni ocenjevalec – izvedenec za ocenjevanje vrednosti. V primeru menjave nepremičnin pa je davčna osnova razlika med vrednostima zamenjanih nepremičnin (Slonep 2007).

Kupnina, ki jo prodajalec dobi od prodaje nepremičnine, ne gre v osnovo za odmero dohodnine (Slonep 2007).

3.1.6. Davčna stopnja

Davek se plačuje po stopnji 2% od davčne osnove. Davčna stopnja je proporcionalna (Škof 2000, 21).

3.1.7. Postopek pri davku na promet nepremičnin

Vložitev napovedi in izdaja odločbe

In kako davčni organ izve o prodaji nepremičnine? O prodaji nepremičnine, ki pomeni nastanek davčne obveznosti, ga je namreč potrebno obvestiti (prodajalec mora v 15 dneh od sklenitve prodajne pogodbe in ne šele po prejemu kupnine, vložiti prijavo za odmero davka na promet nepremičnin), saj potrdilo o plačilu davka na promet nepremičnin predstavlja nujen pogoj za overitev podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini. Brez overjenih podpisov pa ni mogoče izvesti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. Po prejemu napovedi nastanka davčne obveznosti mora davčni organ izdati odločbo o odmeri prometnega davka v roku 30 dni. Davek je potrebno plačati v nadaljnjih 30 dneh po vročitvi odločbe o odmeri davka (Slonep 2007). 1 Primer obrazca Napoved za odmero davka na promet nepremičnin in navodila za izpolnitev obrazca sta prikazana kot priloga 1.

15

Praviloma davčna uprava odmeri prometni davek v obliki žiga, ki jo odtisne na izvod prodajne pogodbe, na kateri tudi potrdi, da je bil prometni davek plačan. Ta izvod prodajne pogodbe je tisti, na katerem notar nato overi prodajalčev podpis in na podlagi tega se lahko vpiše lastninska pravica v zemljiško knjigo (Slonep 2007).

Neprijava ali prepozna prijava davčne napovedi

Poleg dejstva, da brez plačila davka ni mogoče overiti pogodbe in dokončati pravnega posla, je postopkovna posebnost tega davka, da se zavezancu, ki ni napovedal oziroma ni napovedal pravočasno davčne obveznosti, od odmerjenega davka zaračunajo zamudne obresti za čas od roka, ko bi moral vložiti napoved do odkritja, da te obveznosti ni izpolnil ali do njegove zakasnele vložitve napovedi. Zamudne obresti plača tudi zavezanec, ki mu je bila zaradi neustrezne cene nepremičnine, navedene v pogodbi, izdana začasna odločba in kasneje nadomeščena z glavno odločbo, in zavezanec, ki je dal neresnične podatke o prodajni ceni, in mu je bila izdana nova odločba v obnovitvenem postopku.

Zamudne obresti se obračunavajo davku, ki odpade na razliko med ugotovljeno in napovedano vrednostjo nepremičnine. Obresti se začnejo zaračunavati po preteku 30 dni od dneva vročitve začasne odločbe oziroma odločbe, ki je bila predmet obnovitvenega postopka. Z dnem nastanka davčne obveznosti pa začne v primeru neprijave teči zastaralni rok, ki znaša deset let po dnevu nastanka davčne obveznosti.

Vračilo davka na promet nepremičnin

Zakon o davčnem postopku določa, da lahko v primeru, da se pogodba o prenosu nepremičnin razdre po volji strank, preden je opravljen prenos na novega pridobitelja, ali jo sodišče z odločbo izreče za neveljavno, zavezanec zahteva, da se mu odločba o odmeri davka odpravi ter da se mu plačani davek vrne.

Prav tako ima zavezanec pravico zahtevati vračilo plačanega davka v celoti ali v delu neizpolnjene pogodbe, če pogodbe o prenosu nepremičnine ni bilo mogoče izpolniti, ali jo je bilo mogoče izpolniti le delno. V obeh primerih možnega vračila plačanega davka na promet nepremičnin zavezanec nima pravice od davčnega organa zahtevati obresti na vrnjeni znesek.

Če je v pritožbenem postopku višina odmerjenega davka znižana in je zavezanec na račun davka plačal več kot znaša davek na pravnomočni odločbi, se mu preveč plačani davek vrne po uradni dolžnosti s pripadajočimi obrestmi, ki se obračunajo od dneva plačila davka.

3.1.8. Oprostitve plačila davka

Davek se ne plačuje od:

prenosa nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, akreditirana v Republiki Sloveniji, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če to določajo mednarodne pogodbe, ki obvezujejo Republiko Slovenijo;

16

prenosa nepremičnin iz naslova razlastitev2 ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve;

prenosa nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturne dejavnosti, o čemer lastnik sklene z ministrstvom, pristojnim za kulturo, sporazum z neomejenim trajanjem;

prenosa zemljišč v okviru komasacij v skladu s predpisi o urejanju prostora in prenosa kmetijskih zemljišč v okviru drugih agrarnih operacij v skladu s predpisi o kmetijskih zemljiščih;

prenosa nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni;

prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze;

prenosa nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnine; prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja – nepremičnin med družbenike ali

delničarje v postopkih likvidacije družbe; prenosa nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja

zakon o gospodarskih družbah; prenosa nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne

osebe.

3.2. DAVEK NA DODANO VREDNOST

3.2.1. Osnovne značilnosti Davek na dodano vrednost je ena izmed oblik prometnega davka, s katerim se obdavčujejo proizvodi in storitve v vseh fazah prometa, od proizvajalca, trgovca do končnega potrošnika. V davčni teoriji se DDV uvršča med vsefazne prometne davke, saj so izdelki obdavčeni v vseh fazah menjave (Šircelj 1996, 12). Davek na dodano vrednost, ki ga je Slovenija uvedla 1.7.1999, je prinesel veliko sprememb, ki so jih najbolj čutili davčni zavezanci, njegova vrednost pa bremeni predvsem končne potrošnike in tiste, ki nimajo pravice da odbitka vstopnega DDV. Uvedba DDV je bila pogoj za vstop Slovenije v Evropsko unijo. Zakon o DDV (ZDDV-1) je prinesel tudi pomembne novosti na področju obdavčitve nepremičnin. Za promet nepremičnin je v 2. točki 44. člena zakona (Uradni list RS

2 Razlastitev je institut, kjer nastopi prenos lastninske pravice na državo oziroma lokalno skupnost brez soglasja – volje nosilca lastninske pravice. Temeljnega pomena za nastanek takšnega prometa je javni interes. Kljub prenosu lastninske pravice, ki se običajno prenese na podlagi sodnega akta, je možen prenos lastninske pravice s prodajno pogodbo, v kateri mora biti navedeno, da gre za prodajno pogodbo, ki se sklepa namesto razlastitve. Obe obliki prenosa imata odplačni značaj, protivrednost je plačilo, če že ne pride do zamenjave druge enakovredne nepremičnine.

17

117/2006) določena oprostitev DDV, razen za promet novozgrajenih objektov. Tako so novozgrajeni objekti obdavčeni z DDV, prenos rabljenih nepremičnin pa je obdavčen po Zakonu o davku na promet nepremičnin. Prihodki od davka na dodano vrednost pripadajo proračunu Republike Slovenije. Z zakonom sta določeni dve stopnji in sicer splošna stopnja v višini 20% in nižja stopnja v višini 8,5%. Katero blago in storitve so lahko predmet obdavčitve z znižano stopnjo ali celo predmet oprostitve, je usklajeno med državami članicami EU. S katero stopnjo so obdavčene nepremičnine, bomo opisali v nadaljevanju.

3.2.2. Predmet obdavčitve in oprostitve Zakon kot predmet obdavčitve določa promet blaga, ki ga opredeli kot prenos lastninske pravice na opredmetenih stvareh, kamor uvršča tudi izročitev blaga na podlagi pogodbe, o najemu blaga, ki določa, da se ob normalnem poteku dogodkov lastništvo prenese najkasneje ob plačilu zadnjega obroka, ter tudi kot prenos stvarnih pravic in deležev na nepremičninah, ki dajejo imetniku lastninsko pravico oziroma pravico posesti na nepremičnini (Uradni list RS 117/2006). S 44. členom, ki opredeljuje druge oprostitve, je določeno, da so plačila DDV oproščeni:

najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen nastanitev v hotelih, kampih ipd. dajanje v najem parkirnih prostorov, garaž in parkirišč,

promet objektov ali delov objektov ter zemljišč, na katerih so postavljeni, razen, če

je promet opravljen preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je promet opravljen, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve,

promet zemljišč, razen stavbnih zemljišč (Uradni list RS 117/2006).

Sam najem ali zakup nepremičnin in storitve dobave, povezane s tem, se štejejo kot neobdavčljiv oziroma oproščen promet. Če prejemnik storitve na podlagi takega posla ne pridobi pravice do upravljanja z nepremičnino, pa se tak posel šteje za oddajanje v uporabo, kar je promet, obdavčen s splošno stopnjo DDV. Če pa pridobi pravico do upravljanja z nepremičnino, pomeni to promet storitev, ki je oproščena DDV. To področje ureja zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Škof 2007, 3). Z DDV so obdavčene vse vrste najema, pri katerih je v pogodbi določeno, da se prenese tudi lastninska pravica. Tako mora leasingojemalec plačati DDV tako na glavnico kot na obresti. Če pa oddaja prostore v najem fizična oseba, pa je le-ta obdavčena po Zakonu o dohodnini (ZDoh-2). Gre za obdavčitev dohodkov iz premoženja, ki jo bomo opisali v nadaljevanju (Škof 2007, 3). Stavbna zemljišča so se kot predmet obdavčitve z DDV v zakon vključila s spremembami zakona v letu 2001. Ker je bil prej v celoti ta promet predmet davka na promet nepremičnin in s tem prispeval v proračun posameznih občin, so se te nad spremembo, ki

18

je skladna z evropsko direktivo, pritožile. Ustavno sodišče je odločilo, da se določba sicer lahko ohrani, vendar je potrebno občinam, ki iz tega naslova izgubljajo proračunski priliv, pokriti ta izpad. Rešitev je vgrajena v Zakon o izvrševanju proračuna Republike Slovenije za leto 2003 in 2004 oziroma v Uredbi o načinu zagotavljanja prihodkov občinam iz naslova davka na dodano vrednost pri prometu objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so postavljeni (Uradni list RS, 118/2006). Na podlagi te uredbe je potrebno za vsak promet z stavbnim zemljiščem izpolniti prijavo prodaje nezazidanega stavbnega zemljišča. Na podlagi evidence o tem prometu pa se občinam, na katere se nanaša promet, odvede del sredstev od DDV in to v višini 2% od davčne osnove.

3.2.3. Davčna osnova Davčna osnova je vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, stvareh ali storitvah), ki ga je ali ga bo prejel davčni zavezanec od prejemnika blaga ali storitve, vključno s subvencijami, ki so neposredno povezane s ceno tega prometa.

3.2.4. Davčne stopnje Ob uvedbi DDV sta bili predpisani dve davčni stopnji in sicer znižana 8% in splošna 19%, predpisane pa so bile tudi določene oprostitve DDV. Skoraj v vseh državah Evropske unije je po uvedbi DDV prišlo do povečanja davčnih stopenj. Razlog je predvsem, da z višjimi stopnjami poskuša država prikrivati primanjkljaj prihodkov iz naslova carin, ki se vsako leto zmanjšujejo (Jazbinšek 1999, 132). Tako sta se tudi v Sloveniji s 1.1.2002 stopnji povišali iz 8% na 8,5% in iz 19% na 20%.

DDV se po nižji stopnji 8,5% od davčne osnove obračunava in plačuje tudi od stanovanj, stanovanjskih in drugih objektov, namenjenih za trajno bivanje, ter delov teh objektov, ki niso del socialne politike, in vključno z gradnjo, obnovo in popravili teh (Uradni list RS 117/2006).

Tabela 1 prikazuje stopnje davka na dodano vrednost, ki so obračunane pri prometu nepremičnin.

Tabela 1: Stopnje davka na dodano vrednost, obračunane pri prometu nepremičnin Vrsta nepremičnine Prvi prenos stvarnih

pravic (v %) Vsi nadaljnji prenosi stvarnih pravic (v%)

Zemljišča 0 0 Stavbna zemljišča 20 20 Gradbeni objekti 20 0 oz. 20 za do 2 leti stari

objekt Objekti za trajno bivanje 8,5 0 Vir: Uradni list RS, 118/2006.

19

Finančni ministri EU so se 4.12.2007 dogovorili, da se v Sloveniji podaljša znižana stopnja DDV za gradnjo, obnovo in vzdrževanje stanovanj. Do konca leta 2010 bomo tako za nova stanovanja, obnovo in vzdrževanje plačevali 8,5 % DDV (Slonep, 2007).

3.2.5. Zavezanec za DDV Davčni zavezanec je oseba, ki neodvisno opravlja dejavnost. Zakon pravi, da opravljanje dejavnosti pomeni tudi izkoriščanje premoženja in premoženjskih pravic, če je namenjeno trajnemu doseganju dohodka. Zakon načeloma določa, da obveznost obračuna DDV nastane takrat, ko je blago dobavljeno. Davčni zavezanec je dolžan obračunati DDV, voditi ustrezne evidence, poračunati dobiček vstopnega DDV itd. v primeru, kadar njegov obdavčljivi promet preseže 25.000 € ali če se prostovoljno odloči za vstop v sistem in se registrira pri davčnem organu kot zavezanec za DDV (Slonep 2007). Opredelitev davčnega zavezanca v smernici temelji na tem, da je davčni zavezanec tudi oseba, ki opravlja dobave nepremičnin (ali storitev povezanih z nepremičninami) priložnostno. To pomeni, da so vse dobave obdavčene z DDV, vendar le, če so izpolnjeni določeni pogoji:

če je dobava nepremičnin dobava blaga, morata biti izpolnjena dva pogoja, in sicer:

1. nepremičnina mora biti nova in/ali zemljišče mora biti zazidalno ali 2. dobavitelj mora opravljati takšne dejavnosti v okviru poslovne dejavnosti

(to je dejavnost opravljanja prometa z nepremičninami).

če omenjena pogoja nista izpolnjena, velja za prodajo nepremičnin oprostitev.

6. smernica dovoljuje, da države članice obdavčujejo nove nepremičnine, ne pa starih. Smernica dovoljuje tudi obdavčevanje starih nepremičnin, vendar le, če se tako kupec kot prodajalec za to odločita in če sta oba davčna zavezanca. V tem primeru ima kupec pravico, da odšteje davek, ki ga je plačal pri nabavah. To pa ne velja za osebe, ki niso davčni zavezanci: če oseba, ki ni davčni zavezanec, proda staro nepremičnino davčnemu zavezancu, ni zavezanec za davek na dodano vrednost (Univerza v Mariboru, 2007). Ob davčni obravnavi prometa nepremičnin je torej odločilnega pomena, ali gre za promet, ki je obdavčen po sistemu DDV, torej ali gre za promet stavbnih zemljišč in objektov v fazi gradnje, pred vselitvijo ali najkasneje dve leti po začetku uporabe in da promet opravi zavezanec za DDV, ali pa za dogovor med prodajalcem in kupcem, ki sta oba zavezanca za DDV, kupec pa ima za konkretni promet pravico odbiti celotni vstopni DDV, da bosta za promet obračunala DDV. Ves ostali promet nepremičnin zapade pod obdavčitev z davkom na promet nepremičnin. Pri presoji, kdaj zapade promet nepremičnin pod davek na promet nepremičnin in kdaj ne, je torej pomembno, za kakšno vrsto nepremičnine gre in kdo je prodajalec in kupec nepremičnine.

20

3.2.6. Postopek pri davku na dodano vrednost Davek na dodano vrednost prometa nepremičnin ne obravnava posebej, zato velja enak postopek plačevanja davka na dodano vrednost pri prometu nepremičnin kot za promet ostalega blaga oziroma storitev.

Davek na dodano vrednost se plačuje s postopkom samoobdavčitve. Zavezanec davek sam obračuna in plača, oziroma ga poračuna z vstopnim davkom. Obračun davka za obračunsko obdobje predloži davčnemu uradu do zadnjega dne v mesecu za preteklo obračunsko obdobje. Od tega dne mora biti plačan tudi davek. Če davčni organ ugotovi, da je bil davek nepravilno prikazan ali da ni bil izkazan, izda odločbo o odmeri davka na dodano vrednost (Uradni list RS 117/2006).

3.3. OBDAVČITEV PROMETA NEPREMIČNIN Z DAVKOM OD DOBIČKA

IZ KAPITALA

3.3.1. Temeljne značilnosti Z vidika celovite obravnave prometa nepremičnin v davčnem sistemu je potrebno predstaviti tudi obdavčitev prometa nepremičnin z davkom od dobička iz kapitala po določbah Zakona o dohodnini (ZDoh-2), objavljen v Uradnem listu RS, št. 117/2006. Davek od dobička iz kapitala zadeva obdavčitev dobička, ki je nastal ob prodaji nepremičnin, vrednostnih papirjev in deležev. Osredotočila se bom le na vprašanje obdavčitve dobička od prodaje nepremičnin.

Po obstoječem sistemu je davek od dobička iz kapitala podzvrst dohodnine in se obračunava med letom kot njena akontacija. To je osebni davek, ki obdavčuje le čisti dohodek fizičnih oseb. Čeprav obstoječ sistem dohodnine sloni na temelju rezidentstva, je izjemoma za ta davek zavezanec tudi nerezident, ki doseže dohodek s prodajo nepremičnine na območju Slovenije pod pogoji, ki jih določa Zakon o dohodnini (ZDoh-2), objavljen v Uradnem listu RS 117/2006.

Dohodnina je prihodek državnega proračuna, če ni z zakonom drugače določeno.

Zakon o dohodnini je bil prvič sprejet leta 1992 in dopolnjen v letih 1993, 1995, 1996, 2004, 2005. Nov zakon o dohodnini (ZDoh-2) pa je bil objavljen v Uradnem listu RS, št. 117/2006. Uporabljati se je začel s 1.1.2007.

3.3.2. Predmet obdavčitve

Zakon za nepremičnine določa, da je predmet obdavčitve dobiček dosežen s prodajo nepremičnine, ne glede na to ali je bila ta prodana v spremenjenem stanju (npr. obnovljena), če je bila prodaja izvršena pred potekom dvajsetih let od dneva njihove pridobitve nepremičnine v last prodajalca (Uradni list RS 117/2006).

21

Predmet obdavčitve za nepremičnine je dobiček, dosežen s prodajo, zamenjavo in darovanjem. Kot neobdavčljivo odsvojitev se šteje prenos nepremičnine na dediče po preminulem, odsvojitev nepremičnine na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju, zaradi razlastitev in v postopkih prisilne poravnave (Uradni list RS 117/2006). Davka je oproščen dobiček, dosežen z odsvojitvijo stanovanja ali stanovanjske hiše (ki ima največ dve stanovanji), v katerem ima zavezanec prijavljeno stalno bivališče in je tam dejansko bival vsaj tri leta pred odsvojitvijo. Oprostitev se ne prizna za stanovanja, ki jih je zavezanec oddajal v najem ali uporabljal za opravljanje dejavnosti (Uradni list RS 117/2006).

3.3.3. Davčna osnova Zakon ureja obdavčenje nepremičnin za naslednji primer: odsvojitev nepremičnine, pri čemer je nastal kapitalski dobiček. Torej lastnik nepremičnine, tukaj v vlogi prodajalca, nepremičnino proda kupcu po prodajni ceni. Pri tem pa je davčna osnova razlika med vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi in vrednostjo ob odsvojitvi, davčna stopnja pa je 20%. Davčna osnova je torej določena kot razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in pridobitvi. Vrednost kapitala ob pridobitvi se dokazuje z ustreznimi dokazili. Za zmanjšanje davčne osnove se priznajo stroški investiranja, če jih je plačal zavezanec, znesek davka na darila in dediščine, provizija, ki jo je zavezanec plačal posredniku, stroški cenitve ob pridobitvi, vendar ne več kot 188€. Vrednost ob pridobitvi je mogoče zmanjšati tudi za stroške zneska davka na promet nepremičnin. Vrednost kapitala ob odsvojitvi pa se ugotovi kot prodajna ali druga pogodbena vrednost ali kot ˝primerljiva tržna cena˝ kapitala ob odsvojitvi. Ta se ugotavlja v primeru, če se izkaže dvom o primernosti pogodbene vrednosti. Zakon po novem predvideva tudi možnost odloga ugotavljanja davčne obveznosti in sicer v primeru podaritve kapitala zakoncu ali otroku zavezanca. V takem primeru se rok pridobitve kapitala zamakne na rok prenosa kapitala na zakonca ali otroka zavezanca, kot vrednost kapitala pa se upošteva vrednost v času pridobitve darovalca. Izguba, ki jo zavezanec doseže ob odsvojitvi stanovanja, ki je bila predmet obdavčitve, ne zmanjšuje davčne osnove od dobička iz kapitala (Uradni list RS 117/2006).

3.3.4. Davčni zavezanec Davčni zavezanci za davek od dobička iz kapitala so fizične osebe, rezidenti in nerezidenti, ki s prodajo nepremičnine na območju Slovenije dosežejo dobiček iz kapitala v Sloveniji (Uradni list RS 117/2006).

22

3.3.5. Davčna stopnja Stopnja davka od dobička se izračuna in plača od davčne osnove po stopnji 20%. Stopnja dobička iz kapitala se znižuje vsakih pet let imetništva kapitala in znaša:

prvih 5 let po nakupu znaša 20 %, nato pa se vsakih naslednjih 5 let zmanjša za 5 odstotnih točk

od vključno 6. do vključno 10. leta je 15 %, od vključno 11. leta do vključno 15. leta je 10 %, od vključno 16. leta do vključno 20. leta je 5% (Slonep 2007).

Davka na kapitalski dobiček so oproščeni tisti, ki so nepremičnino kupili pred 1. januarjem 2002 ali pa so imeli v nepremičnini stalno prebivališče vsaj zadnja 3 leta pred prodajo nepremičnine (Slonep 2007).

3.3.6. Postopek odmere davka od dobička iz kapitala

Davčni zavezanci morajo napoved oddati ob odsvojitvi nepremičnine3, ne glede na to, ali je bila nepremičnina odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju. Napovedi ni treba oddati, če je bila nepremičnina pridobljena pred 1.1.2002 (DURS 2008).

Za obdavčljivo odsvojitev nepremičnine velja vsaka odsvojitev nepremičnine, kakor je zlasti prodaja nepremičnine, dajanje nepremičnine v dar ali zamenjava nepremičnine.

Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine mora davčni zavezanec vložiti v 15 dneh od odsvojitve nepremičnine. Vložiti jo mora pri davčnem uradu, kjer nepremičnina leži, razen nerezident, ki mora napoved vložiti pri davčnem uradu, kjer je vpisan v davčni register. Izjemoma zavezanec, ki ni zavezanec za dohodnino, vloži za vse prodaje v preteklem letu napoved za odmero davka od dobička iz kapitala do 28. februarja tekočega leta (DURS 2008).

Na podlagi napovedi davčni organ izda odločbo o višini dohodnine od dobička iz kapitala v 30 dneh od dneva vložitve napovedi. Rok za plačilo davka je 30 dni od dneva vročitve odločbe (DURS 2008).

Zoper odločbo, ki jo je izdal organ davčni organ, je dovoljena pritožba na Ministrstvo za finance v 15 dneh od dneva vročitve odločbe. Pritožba se vloži pisno ali ustno na zapisnik pri pristojnem davčnem uradu, kjer je davčni zavezanec vpisan v davčni register v času vložitve napovedi (DURS 2008).

Pri tem je treba opozoriti, da vložitev pritožbe ne zadrži izvršitve odločbe. To pomeni, da mora zavezanec davek plačati, drugače bo davčni organ po poteku 30-dnevnega roka za prostovoljno plačilo kljub vloženi pritožbi davek izterjal (DURS 2008).

3 Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine in navodilo za izpolnitev obrazca sta prikazana kot priloga 2.

23

Z globo 200 eurov se kaznuje za prekršek posameznik, če v nasprotju z zakonom ne vloži davčne napovedi (DURS 2008).

Z globo od 400 do 1.200 eurov se kaznuje za prekršek posameznik, če v davčni napovedi navede neresnične ali nepravilne ali nepopolne podatke in s tem spravi davčni organ v zmoto (DURS 2008).

3.3.7. Dohodninske olajšave

Vsako leto je potrebno do konca meseca marca oddati dohodninsko napoved. Zavezanci za plačilo dohodnine so fizične osebe s stalnim prebivališčem na področju Republike Slovenije, ki so prejemali osebne prejemke (plače, pokojnina, honorarji,…) in imeli dohodke iz kmetijstva, dejavnosti, kapitala, premoženja ali premoženjskih pravic. Enako velja tudi za tuje državljane, ki so na področju naše države živeli neprekinjeno vsaj 6 mesecev.

Po Zakonu o dohodnini (ZDoh-1), ki je veljal do 31.12.2006 (Uradni list RS št. 54/2004), je bilo predvidenih več vrst zmanjšanj osnove za dohodnino, in sicer se je le-ta zmanjšala za:

plačane zneske za nakup ali gradnjo stanovanjske hiše ali stanovanja za rešitev stanovanjskega problema zavezanca,

za vzdrževanje teh objektov,

za odpravo arhitekturnih in komunikacijskih ovir za invalida v teh objektih.

Torej je do konca leta 2007 veljalo, da če ste v letu, za katerega oddajate napoved kupili stanovanje ali hišo, lahko to uveljavljali kot olajšavo. V primeru gradnje hiše se je kot olajšava štelo plačilo vseh storitev v povezavi z gradnjo in nakupom vsega gradbenega materiala. Olajšavo je predstavljal tudi ves material in storitve, ki ste jih plačali pri vzdrževanju vašega stanovanja ali hiše: beljenje, popravilo električne napeljave, nakup in namestitev grelnih naprav, potrošni material (žarnice, vtičnice, varovalke,…), stavbno pohištvo, steklo,… Pohištvo in druga oprema, ki ni del stavbe (tv, radio, namizne lučke,…) pa niso predstavljali olajšave. Olajšavo se je lahko uveljavljala tudi v primeru, da ste invalid ali pa imate v družini invalida in ste v stanovanje vgradil naprave ali odstranili ovire za olajšanje gibanja invalida (Uradni list RS št. 54/2004).

Upoštevati je bilo potrebno, da te olajšave lahko predstavljajo največ 3 % zmanjšanje osnove za dohodnino. Ravno tako so morali biti vsi računi pisani na zavezanca (Uradni list RS št. 54/2004).

S 1.1.2008 pa je začel veljati, kot smo že povedali, nov Zakon o dohodnini (ZDoh-2), objavljen v Uradnem listu RS št. 117/2006, ki vse te olajšave črta. Tako se davčna osnova za dohodnino ne zmanjša več tako kot prej, ko so davčni zavezanci bili upravičeni do zgoraj navedenih olajšav. Posledica tega je višji davek od dobička iz kapitala, kar pa privede do davčnega utajevanja.

24

Pri ZDoh-2 ostaneta v veljavi le dve olajšavi iz predhodno veljavnega zakona ZDoh-1, in sicer:

dohodnine se ne plača od dobička iz kapitala, doseženega pri odsvojitvi kapitala po 20 letih imetništva, ter pri

odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše – ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem – v katerem je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo; če je zavezanec stanovanje ali stanovanjsko hišo uporabljal v zvezi z opravljanjem dejavnosti ali ga je oddajal v najem, se za odsvojitev kapitala po tej točki ne šteje odsvojitev tistega dela stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ga je zavezanec uporabljal v zvezi z opravljanjem dejavnosti (pod pogojem, da je stanovanje ali stanovanjska hiša oziroma njun del v poslovnih knjigah prikazano kot sredstvo za potrebe dejavnosti) ali ga je oddajal v najem;

Prav tako pa ZDoh-2 dovoljuje tudi znižanje vrednosti kapitala ob odsvojitvi, o katerem smo že pisali pri davčni osnovi.

3.4. OBDAVČITEV DOHODKOV IZ ODDAJANJA PREMOŽENJA V NAJEM

3.4.1. Predmet obdavčitve Kot sem že prej omenila je v povezavi z nepremičninami tudi obdavčitev dohodkov iz oddajanja premoženja fizičnih oseb v okviru Zakona o dohodnini (ZDoh-2). Dohodki iz premoženja v povezavi z nepremičninami so dohodki, doseženi z oddajanjem v najem zemljišč, stanovanjskih in poslovnih prostorov, garaž in prostorov za počitek in rekreacijo. Tudi ta davek je podvrsta dohodnine in se obračuna kot akontacija ter poračuna v okviru odmere dohodnine (Uradni list RS 117/2006).

3.4.2. Davčna osnova Osnova za davek od dohodkov doseženih z oddajanjem nepremičnin v najem je znesek najemnine, prejet v letu, za katero se davek odmerja. Kot davčna osnova se torej upošteva najemnina in druga nadomestila, kot npr. obveznosti in storitve, ki jih krije najemnik (razen tekočih obratovalnih stroškov) ter premije, nadomestila, odškodnine itd (Uradni list RS 117/2006). Dohodnine se ne plačuje od materialnih vlaganj zavezanca, ki ohranja uporabno vrednost nepremičnin (Uradni list RS 117/2006). Davčna osnova je določena kot najemnina, zmanjšana za stroške vzdrževanja, ki ohranjajo vrednost premoženja, če jih plačuje najemodajalec. Priznani normirani stroški so v ZDoh-2 znižani na 40% najemnine, še vedno pa je mogoče uveljaviti dejanske stroške (Uradni list RS 117/2006).

25

3.4.3. Davčni zavezanec Davčni zavezanec za davek od dohodkov iz premoženja je fizična oseba, rezident Slovenije in to za dohodke od svojega premoženja v državi in tujini. Davčni zavezanec je tudi nerezident, če na območju Slovenije dosega take dohodke.

3.4.4. Davčna stopnja Akontacija dohodnine od dohodkov iz oddajanja nepremičnin v najem se izračuna in plača v višini 25% od davčne osnove, ugotovljene v skladu s 77. členom ZDoh-2 (Uradni list RS št. 117/2006).

3.4.5. Postopek odmere davka od dohodkov iz premoženja

Napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem4 mora davčni zavezanec rezident in nerezident vložiti v 15 dneh od prejema dohodka iz oddajanja premoženja v najem (DURS 2007).

Davčni zavezanec, ki prejema dohodek iz naslova oddajanja premičnega in nepremičnega premoženja v najem za več mesecev v letu, vloži napoved v 15 dneh po poteku časa, za katerega je bilo dano premoženje v najem, ali za celotne dohodke najkasneje do 15. januarja tekočega leta za preteklo leto (DURS 2007).

Na podlagi napovedi izda davčni organ odločbo o višini akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem v 30 dneh od vložitve napovedi. Rok za plačilo davka je 30 dni od dneva vročitve odločbe (DURS 2007).

Zoper odločbo, ki jo je izdal davčni organ, je dovoljena pritožba na Ministrstvo za finance v 15 dneh od dneva vročitve odločbe. Pri tem je treba opozoriti, da vložitev pritožbe ne zadrži izvršitve odločbe. To pomeni, da mora zavezanec davek plačati, drugače bo davčni organ po poteku 30-dnevnega roka za prostovoljno plačilo kljub vloženi pritožbi davek izterjal (DURS 2007).

Davčni zavezanec nerezident pa lahko vloži tudi Zahtevek za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja5. Zahtevek predloži davčni zavezanec nerezident, kadar navedeni stroški vzdrževanja presegajo normirane stroške v višini 40 odstotkov, ki jih je plačnik davka upošteval pri izračunu davčnega odtegljaja od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. V skladu z drugim odstavkom 77. člena Zakona o dohodnini ZDoh-2 se davčna osnova od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zmanjša za stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost

4 Napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem in navodila za izpolnitev obrazca sta prikazana kot priloga 3. 5 Zahtevek za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, pa je prikazan kot priloga 4.

26

premoženja, če jih med oddajanjem premoženja v najem plačuje najemodajalec (DURS 2007).

Zahtevek za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, vloži davčni zavezanec nerezident v 30 dneh od izplačila dohodka pri davčnem organu ali v 30 dneh od zadnjega izplačila dohodka, če zavezanec prejema dohodke iz naslova oddajanja nepremičnin v najem za več mesecev v letu (DURS 2007).

3.5. DAVEK NA DEDIŠČINE IN DARILA

3.5.1. Temeljne značilnosti Davek na dediščine in darila, s katerim se obdavčuje prejemnika fizično osebo, ki na območju Republike Slovenije podeduje ali prejme v dar premoženje, lahko z vsebinskega vidika tudi razumemo kot davek na promet, saj je povezan s prenosom lastninske pravice na premoženju (tudi nepremičninah). V vsakem primeru pa gre za neodplačni prenos lastniške pravice in zato poseben primer pridobitve premoženja (Uradni list RS 117/2006).

3.5.2. Predmet obdavčitve Predmet obdavčitve z davkom na dediščina in darila je premično in nepremično premoženje, ki ga občan podeduje, prejme v dar ali na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju. Obdavčuje se torej prejeto premoženje od enega zapustnika ali darovalca v celoti (Uradni list RS 117/2006). Zakon določa mejo vrednosti premoženja, ki zapade pod obdavčitev. In sicer je določeno, da se za premoženje štejejo nepremičnine, pravice na nepremičninah in premično premoženje, če skupna vrednost premičnega premoženja presega višino povprečne letne neto plače zaposlenih v Republiki Sloveniji v preteklem letu. Nepremično premoženje torej v vsakem primeru zapade pod obdavčitev, premično pa le v primeru, kadar njegova skupna vrednost od posameznega zapustnika ali darovalca preseže zakonsko določeno vrednost 5000€ (Uradni list RS 117/2006).

3.5.3. Davčna osnova

Osnova za davek je vrednost podedovanega ali v dar prejetega premoženja v času nastanka davčne obveznosti po odbitku dolgov, stroškov in bremen, ki odpadejo na premoženje, od katerega se plačuje ta davek (Uradni list RS 117/2006).

Pri nepremičninah se kot vrednost iz prvega odstavka tega člena šteje 80% posplošene tržne vrednosti, ugotovljene po zakonu, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin, kakor je določena nepremičnini v registru nepremičnin na dan nastanka davčne obveznosti. Ta nastane takrat, ko postane odločba o dedovanju pravnomočna oziroma ko obdarjenec darilo prejme. Torej takrat, ko je podpisana darilna pogodba ali ko je darilo dejansko prejeto. Pri pogodbah o dosmrtnem preživljanju nastane davčna obveznost ob smrti preživljanca (Uradni list RS 117/2006).

27

Pri davku na darila se kot ena davčna osnova šteje vrednost vseh daril, ki jih zavezanec prejme od istega darovalca v enem letu (Uradni list RS 117/2006).

3.5.4. Davčni zavezanec

Zavezanec ali zavezanka za plačilo davka, torej davčni zavezanec, je fizična ali pravna oseba zasebnega prava, ki prejme premoženje na podlagi dedovanja ali darovanja. Davčni zavezanec je tudi fizična oseba, ki prejme premoženje na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju oziroma na podlagi darilne pogodbe za primer smrti (Uradni list RS 117/2006).

Za pravne osebe zasebnega prava po tem zakonu se štejejo: društva, fundacije, skladi, ustanove, zasebni zavodi in gospodarska interesna združenja (Uradni list RS 117/2006).

Zakon pa določa tudi različne oprostitve. Tako davka na dediščine in darila ne plača dedič ali obdarjenec prvega reda (potomci in zakonec pokojnika, zeti, snahe, pastorki in izvenzakonski partnerji) in dedič kateregakoli reda, če podeduje stanovanjsko nepremičnino, v kateri je bival skupaj z zapustnikom (Uradni list RS 117/2006).

V primeru, da obdarjenec prvega reda pridobi stanovanjsko nepremičnino, ki jo je darovalec pridobil na podlagi prodaje družbenih stanovanj in jo proda prej kot v desetih letih od pridobitve, ne glede na določbo oprostitve prvega dednega reda zapade obveznosti plačila davka (Uradni list RS 117/2006).

3.5.5. Davčna stopnja

Davčne stopnje so različne glede na dedne redove, in sicer veljajo za drugi dedni red stopnje, ki se gibljejo med 5 in 14%, za tretji dedni red od 8 do 17% za vse druge zavezance pa od 11 do 39%, kar je razvidno tudi iz tabel številka 1, 2 in 3 (Uradni list RS 117/2006).

Tabela 2: II. dedni red (starši, bratje, sestre in njihovi potomci)

Vir: Uradni list RS, 117/2006

Od vrednosti € Znaša davek: nad do € % €

10.000 5 10.000 50.000 500 + 6 nad 10.000 50.000 100.000 2.900 + 7 nad 50.000 100.000 200.000 6.400 + 8 nad 100.000 200.000 300.000 14.400 + 10 nad 200.000 300.000 400.000 24.400 + 12 nad 300.000 400.000 36.400 + 14 nad 400.000

28

Tabela 3: III. Dedni red (dedi in babice)

Vir: Uradni list RS, 117/2006.

Tabela 4: Vse druge osebe

Vir: Uradni list RS, 117/2006.

3.5.6. Postopek davka na dediščine in darila

Davčni zavezanec, ki podeduje premoženje, od katerega se plača davek na dediščine in darila, ne vloži davčne napovedi. Davčni urad namreč odmeri davek na dediščino na podlagi podatkov pravnomočnega sklepa o dedovanju, ki ga prejme od sodišča (DURS 2007). Davčni zavezanec, ki prejme v dar premoženje, od katerega se plača davek, mora prejem darila napovedati6 v 15 dneh od nastanka davčne obveznosti, ki nastane:

pri darilih na dan sprejema darila,

pri pogodbah o dosmrtnem preživljanju in pri darilnih pogodbah za primer smrti na dan smrti preživljanca oziroma na dan smrti darovalca ali darovalke (DURS 2007).

Darilo velja za sprejeto ob podpisani darilni pogodbi, izročilni pogodbi, pogodbi o preužitku oziroma ob dejanskem sprejemu darila (DURS 2007). Davčni zavezanec, ki prejme v dar nepremičnino, napove prejem darila pri davčnem uradu, kjer nepremičnina leži. Če nepremičnina leži na območju več davčnih uradov, davčni 6 Napoved za odmero davka od prejetega darila ter navodila za izpolnitev obrazca sta prikazana kot priloga 5.


10.000 8 10.000 50.000 800 + 9 nad 10.000 50.000 100.000 4.400 + 10 nad 50.000 100.000 200.000 9.400 + 11 nad 100.000 200.000 300.000 20.400 + 13 nad 200.000 300.000 400.000 33.400 + 15 nad 300.000 400.000 48.400 + 17 nad 400.000


10.000 12 10.000 50.000 1.200 + 16 nad 10.000 50.000 100.000 7.600 + 20 nad 50.000 100.000 200.000 17.600 + 25 nad 100.000 200.000 300.000 42.600 + 30 nad 200.000 300.000 400.000 72.600 + 35 nad 300.000 400.000 107.600 + 39 nad 400.000

29

zavezanec napove prejem darila pri davčnem uradu, kjer je vpisan v davčni register (DURS 2007). Davčni organ odmeri davek z odločbo v 30 dneh po prejemu davčne napovedi (DURS 2007). Davčni zavezanec pa lahko vloži tudi obrazec za odlog plačila davka na darila in dediščine. S tem davčni zavezanec prestavi plačilo davka na čas, ko bo sam prodal nepremičnino. Z možnostjo odloga je davčni organ poskrbel za zmanjšanje davčnih utaj.

3.6. DAVEK OD PREMOŽENJA

3.6.1. Splošne značilnosti Področje obdavčitve posedovanja nepremičnin je v Sloveniji opredeljeno z enim samim davčnim zakonom in sicer Zakonom o davkih občanov, s katerim se odmerja davek od premoženja fizičnih oseb. Premoženje pravnih oseb v obstoječi davčni zakonodaji neposredno ni obdavčeno. V veljavnem pravnem sistemu pa obstaja kar nekaj različnih dajatev, ki posredno po namenu igrajo vlogo davka na nepremičnine oziroma dopolnjujejo obstoječ davčni sistem (Uradni list RS, št. 7/1993). V Republiki Sloveniji je obdavčenje fizičnih oseb urejeno z Zakonom o davkih občanov. Poleg premoženja so po omenjenem zakonu bile do konca leta 2006 obdavčene tudi dediščine in darila fizičnih oseb ter dobitki od iger na srečo (Uradni list RS, št. 7/1993). Z 1.1.2007 pa je začel veljati nov Zakon na dediščine in darila ter Zakon o davku na dobitke pri klasičnih igrah na srečo (Uradni list RS, št. 117/2006). Davek od premoženja pa je še vedno obdavčen po Zakonu o davkih občanov iz leta 1993, objavljen v Uradnem listu RS, št. 7/1993. Davek od premoženja ni niti premoženjski davek v pravem pomenu besede, niti davek na nepremičnine, temveč davek na določene nepremičnine in premičnine. Obdavčene so le nepremičnine fizičnih oseb, kot so stanovanjske hiše, hiše za počitek in rekreacijo ter plovila, ki jih posedujejo fizične osebe, medtem ko premoženje, ki se uporablja za opravljanje dejavnosti, bodisi fizičnih ali pravnih oseb, ne obdavčuje (Uradni list RS, št. 7/1993). Z zakonom o financiranju občin je davek od premoženja določen kot prihodek občin, na območju katerih stavbe oziroma prostori za počitek in rekreacijo ležijo. Zaradi obsežnih olajšav pa je davek od premoženja relativno skromen prihodkovni vir (Uradni list RS, št. 7/1993). Osnova za davek od premoženja je vrednost stavbe, ter je določena na podlagi meril pravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve in na način, ki ga določi občina. Z davkom na nepremičnine pa bo vrednost stavbe enaka tržni vrednosti ter določena neodvisno od občin. Tako bo obdavčenje za vse bolj pravično.

30

Torej bo z uvedbo davka na nepremičnine, davek na posest stavb kot del davka od premoženja odpravljen, zato smo mu tudi posvetili manjšo pozornost. 3.7. NADOMESTILO ZA UPORABO STAVBNEGA ZEMLJIŠČA

V skladu z zakonom o stavbnih zemljiščih se plačuje nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. Za večino občin dajatve v praksi pobira Davčna uprava.

Predmet dajatve so zazidana in nezazidana stavbna zemljišča.

Višino nadomestila določi vsaka občina sama, pri čemer se upoštevajo zlasti opremljenost stavbnega zemljišča s komunalnimi in drugimi objekti in napravami in možnost priključitve na te objekte in naprave, lego in namembnost ter smotrno izkoriščanje stavbnega zemljišča, izjemne ugodnosti v zvezi s pridobivanjem dohodka v gospodarskih dejavnostih. Zato se dajatev za istovrstne nepremičnine med občinami lahko razlikuje. Ker je osnova za določanje točkovni sistem in ne tržna vrednost nepremičnine, lahko prihaja tudi do ekonomsko neupravičenih razlik v višini dajatev (Uradni list RS 44/1997).

Z uvedbo davka na nepremičnine se bo ukinilo plačevanje nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Zato smo nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča namenili manjšo pozornost. Predlog zakona o davku na nepremičnine bo vlada pripravila na podlagi Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/2006) ter Zakona o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/2006), katera bomo v nadaljevanju tudi zgoščeno predstavili.

3.8. SKLEPNE UGOTOVITVE Da bi lahko govorili o davčnih utajah na področju nepremičnin, smo predstavili vse davke s katerimi so nepremičnine obremenjene. Pri tem smo ugotovili, da je vsaka transakcija z nepremičninami obdavčena drugače, saj je odvisna od različnih kriterijev. Če se prodaja stara nepremičnina se plača davek na promet nepremičnin, če pa nova nepremičnina, se plača DDV. Pri prodaji nepremičnine, s katero se doseže kapitalski dobiček se mora plačati davek od dobička iz kapitala, pri oddajanju nepremičnine v najem pa davek od dohodkov doseženih z oddajanjem nepremičnine v najem. Če nepremičnino podedujemo ali jo prejmemo v dar, pa plačamo davek na dediščine in darila. Plačujeta se tudi davek od premoženja in nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, ki pa bosta ukinjena z uvedbo davka na nepremičnine. Kot podlaga za ta davek sta bila sprejeta Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin ter Zakon o evidentiranju nepremičnin, ki ju bomo predstavili tudi v nadaljevanju.

31

4. ZAKON O MNOŽIČNEM VREDNOTENJU NEPREMIČNIN, ZAKON O EVIDENTIRANJU NEPREMIČNIN IN DAVEK NA NEPREMIČNINE

4.1. ZAKON O MNOŽIČNEM VREDNOTENJU NEPREMIČNIN

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN), objavljen v Uradnem listu RS, št. 50/2006, ki je začel veljati 31.5.2006, ureja ocenjevanje vrednosti oziroma vrednotenje nepremičnin v Republiki Sloveniji na podlagi množičnega vrednotenja nepremičnin zaradi obdavčenja in drugih javnih namenov, določenih z zakonom. Namen sistema vrednotenja nepremičnin je zagotavljanje davčne osnove davka na nepremičnine. Oblikovan je predlog, s katerim bo Geodetska uprava RS pristojna za vzpostavitev, vodenje in vzdrževanje sistema vrednotenja nepremičnin, davčna uprava RS pa za izvajanje sistema obdavčenja nepremičnin.

4.1.1. Predmet vrednotenja

Po tem zakonu se vrednotijo nepremičnine, ki so evidentirane v registru nepremičnin, kot ga določajo predpisi o evidentiranju nepremičnin.

4.1.2. Vrednost nepremičnine

Vrednost nepremičnin po tem zakonu je posplošena tržna vrednost, določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.

4.1.3. Množično vrednotenje nepremičnin

Množično vrednotenje zajema postopek generalnega vrednotenja nepremičnin ter postopek pripisa vrednosti k nepremičninam, ki ju v nadaljevanju tudi opisujemo. Podatki za generalno vrednotenje in podatki za pripis vrednosti so torej podatki za množično vrednotenje nepremičnin.

Generalno vrednotenje

Generalno vrednotenje je določanje modelov vrednotenja za skupine istovrstnih nepremičnin ter ugotavljanje indeksov cen in indeksov vrednosti nepremičnin.

Skupine istovrstnih nepremičnin se za zemljišča brez pripadajočih sestavin določajo glede na namensko rabo zemljišč, kot je določeno s prostorskimi akti in evidentirano v registru nepremičnin, za zemljišča s pripadajočimi sestavinami in dele stavb v etažni lastnini pa glede na dejansko rabo sestavin in delov stavb v etažni lastnini, kot je v skladu z enotno klasifikacijo vrst objektov evidentirana v registru nepremičnin.

32

Nepremičnine po tem zakonu se razvrstijo v spodaj navedene skupine istovrstnih nepremičnin, za katere je mogoče uporabiti enake modele vrednotenja. Za posamezne skupine istovrstnih nepremičnin pa se v registru nepremičnin za potrebe množičnega vrednotenja nepremičnin vodijo naslednji podatki o nepremičninah:

za stanovanjske nepremičnine: podatki o lokaciji, površini, letu zgraditve, vzdrževanju stavbe in inštalacijah,

za poslovne nepremičnine: podatki o lokaciji, površini, letu zgraditve, vzdrževanju stavbe, inštalacijah in o finalni obdelavi,

za industrijske nepremičnine: podatki o lokaciji, površini, letu zgraditve, vzdrževanju, inštalacijah, temeljenju, nosilni konstrukciji in finalni obdelavi,

za zemljišča brez sestavin: podatki o lokaciji, površini, namenski in dejanski rabi ter o proizvodni sposobnosti,

za posebne nepremičnine: podatki o lokaciji, velikosti, dejanski oziroma namenski rabi, letu zgraditve, vzdrževanju, inštalacijah, finalni obdelavi in proizvodnji.

Vlada Republike Slovenije je z Uredbo o določitvi podskupin znotraj posameznih skupin istovrstnih nepremičnin in o podatkih za pripis vrednosti po podskupinah nepremičnin, objavljeno v Uradnem listu RS, št. 59/2007, določila podrobnejše podskupine znotraj posameznih skupin istovrstnih nepremičnin in podrobnejše podatke za pripis vrednosti po podskupinah nepremičnin.

Modeli vrednotenja nepremičnin Modeli vrednotenja nepremičnin se določajo z metodami množičnega vrednotenja nepremičnin. Modeli vrednotenja nepremičnin zajemajo vrednostne ravni, vrednostne tabele in vrednostne cone.

Vrednostne ravni določajo razrede vrednosti skupin istovrstnih nepremičnin. Vsaka vrednostna raven posamezne skupine istovrstnih nepremičnin ima določeno vrednostno tabelo. Vrednostne tabele sestavljajo faktorji vrednotenja nepremičnin in koeficienti, na podlagi katerih se pripiše vrednost nepremičninam.

Vrednostne cone so območja, v katerih imajo skupine istovrstnih nepremičnin enake značilnosti na trgu nepremičnin. Vrednostne cone se določijo za vsako skupino istovrstnih nepremičnin posebej. Vsaki vrednostni coni pripada za posamezno skupino istovrstnih nepremičnin ena vrednostna tabela.

Metode množičnega vrednotenja nepremičnin

Metode množičnega vrednotenja nepremičnin so statistične in druge analitične metode obdelave podatkov o trgu nepremičnin, ki z upoštevanjem standardov ocenjevanja vrednosti nepremičnin in meril kakovosti množičnega vrednotenja omogočajo preko

33

modelov vrednotenja sistematično in poenoteno določitev vrednosti večjemu številu nepremičnin na določen datum.

Sodelovanje občin

V postopkih množičnega vrednotenja nepremičnin občine sodelujejo pri pripravljanju predloga modelov vrednotenja.

Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, pošlje občinam osnutek predloga modelov vrednotenja in jih pozove, da v roku 30 dni od dneva prejema podajo svoje pripombe in predloge.

Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, prejete pripombe in predloge prouči v skladu s kriteriji in merili množičnega vrednotenja ter utemeljene predloge upošteva pri pripravi predloga modelov vrednotenja za poskusni izračun vrednosti nepremičnin.

Lastnik nepremičnine, ki na podlagi prejetega obvestila o poskusnem izračunu vrednosti nepremične in javno razgrnjenih podatkov o modelih vrednotenja, meni, da pri poskusnem izračunu vrednosti njegove nepremičnine ni bila upoštevana ustrezna vrednostna cona oziroma vrednostna raven v skladu s kriteriji in merili za množično vrednotenje nepremičnin, lahko na ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, najkasneje v roku 8 dni po koncu javne razgrnitve modelov vrednotenja v občini, v kateri se nahaja njegova nepremičnina, poda pripombe in predloge za preveritev ustreznosti uporabljenega modela vrednotenja.

Izračun letnih indeksov cen nepremičnin

Letni indeksi cen posameznih skupin nepremičnin, kot so določene v skladu s 6. členom tega zakona, ter smo jih zgoraj navedli, se izračunajo na podlagi sprememb cen nepremičnin.

Minister oziroma ministrica, pristojna za evidentiranje nepremičnin, v soglasju z ministrom, pristojnim za finance, s predpisom določi podrobnejši način izračunavanja letnih indeksov cen nepremičnin.

Določanje indeksov vrednosti nepremičnin

Indeksi vrednosti nepremičnin se določajo za posamezne skupine istovrstnih nepremičnin po vrednostnih conah na podlagi podatkov evidence trga nepremičnin in podatkov za generalno vrednotenje.

Podrobnejši način določanja indeksov vrednosti nepremičnin prav tako s predpisom določi minister, pristojen za evidentiranje nepremičnin, v soglasju z ministrom, pristojnim za finance.

Indekse vrednosti nepremičnin objavi vlada, ko se indeks vrednosti za posamezno skupino istovrstnih nepremičnin spremeni za več kot 10% od zadnje spremembe modela oziroma zadnje objave indeksa vrednosti.

34

Pripis vrednosti

Pripis vrednosti je izračun vrednosti za posamezno nepremičnino na podlagi predpisa vlade o določitvi modelov vrednotenja iz prvega odstavka 11. člena, indeksov vrednosti in podatkov za pripis vrednosti, evidentiranih v registru nepremičnin na dan pripisa vrednosti, ter vpis vrednosti te nepremičnine v register nepremičnin.

Evidenca trga nepremičnin V zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/2006), je opredeljena evidenca trga nepremičnin, ki je večnamenska zbirka podatkov o kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih z nepremičninami. Prav tako so pa opisani podatki, ki se vodijo in vzdržujejo v evidenci trga nepremičnin. Za vzpostavitev učinkovitega sistema množičnega vrednotenja nepremičnin je nujna vzpostavitev sistema podatkov o trgu nepremičnin in podatkov o nepremičninah. V evidenci trga nepremičnin se vodijo in vzdržujejo ti podatki:

osebno ime in enotna matična številka pogodbene stranke, ki je fizična oseba, ali ime oziroma firma in matična številka pogodbene stranke, ki je pravna oseba,

državljanstvo ali država sedeža ter pravno-organizacijska oblika pogodbenih strank, datum pravnega posla, vrsta pravnega posla, vrsta nepremičnine, identifikacijska številka nepremičnine, tehnični podatki o nepremičnini, cena ali najemnina.

Ti podatki pa so natančneje opredeljeni v Pravilniku o vodenju in vzdrževanju evidence trga nepremičnin ter načinu in rokih pošiljanja podatkov (Uradni list RS, št. 134/2006), ki se je začel uporabljati 1.1.2007. Podatke iz prejšnjega odstavka morajo ministrstvu, pristojnemu za evidentiranje nepremičnin, poslati:

Davčna uprava Republike Slovenije iz evidence napovedi za odmero davka na promet nepremičnin,

notarji iz kupoprodajnih in najemnih pravnih poslov z nepremičninami, na podlagi

katerih je bila sestavljena javna listina,

nepremičninske družbe iz kupoprodajnih in najemnih pravnih poslov, ki so podlaga za vodenje evidence o posredovanju v prometu z nepremičninami,

občine in upravne enote iz najemnih pogodb, evidentiranih v registru najemnih

pogodb ali drugi uradni evidenci.

35

Subjekti iz prejšnjega odstavka brezplačno pošiljajo podatke v evidenco trga nepremičnin za vsak sklenjen posel z nepremičnino, morajo pa jih poslati enkrat mesečno, in sicer do petnajstega dne meseca po mesecu, na katerega se podatki o pravnih poslih nanašajo (Uradni list RS, št. 50/2006). Podatke morajo poslati v evidenco trga nepremičnin v elektronski obliki z uporabo računalniškega programa za vnos podatkov prek elektronskih obrazcev, ki ga zagotovi geodetska uprava, ali v predpisanem izmenjevalnem formatu (Uradni list RS, št. 134/2006). Pošiljanje podatkov v evidenco trga nepremičnin nadzira ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin. Če ugotovi, da zgoraj navedeni subjekti ne pošiljajo podatkov v evidenco trga nepremičnin, jih pozove, da to storijo v 15 dneh od prejema poziva. Prav tako pa te subjekte doleti denarna kazen, če ne pošljejo podatkov v predpisanem roku (Uradni list RS, št. 50/2006). Podatke o vrednosti nepremičnin ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, vzpostavi, vodi in vzdržuje v registru nepremičnin. Podatki o vrednosti nepremičnine se izkazujejo po posamezni nepremičnini.

Podatki iz evidence trga nepremičnin, razen podatkov o pogodbenih strankah, podatki iz zbirke vrednotenja ter podatki o vrednosti nepremičnin in podatki za pripis vrednosti so javni.

Podatki se izdajajo v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin.

Ne glede na določbo drugega odstavka tega člena je vpogled v podatke evidence trga nepremičnin za osebe, ki so podatke poslale, za tiste nepremičnine, za katere so poslale podatke, in za lastnike nepremičnin za njihove nepremičnine brezplačen (Uradni list RS, št. 50/2006).

Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, začne voditi evidenco trga nepremičnin najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona (Uradni list RS, št. 50/2006), kar pomeni začetek leta 2007.

Z dnem začetka vodenja evidence trga nepremičnin postane skupna baza podatkov o posredovanju v prometu z nepremičninami sestavni del evidence trga nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/2006). Vzpostavitev evidence trga nepremičnin se najpozneje do 1. februarja 2007 izvede s prevzemom podatkov skupne baze podatkov o posredovanju v prometu z nepremičninami za vse pogodbe, sklenjene do vključno 31. decembra 2006 (Uradni list RS, št. 134/2006).

Posredovalci podatkov v evidenco trga nepremičnin do 2. marca 2007 posredujejo podatke o kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih s parcelami, stavbami in deli stavb, ki so sklenjeni v mesecu januarju 2007 (Uradni list RS, št. 134/2006).

36

Sistem množičnega vrednotenja zagotavlja standarde, ki jih želi doseči večina sodobno orientiranih držav sveta. Zagotavlja objektiven sistem v davčnem smislu, prav tako pa tudi stroškovno učinkovit sistem. Izpolnitev takšnega sistema pa zahteva spremembe v organizacijskem, podatkovnem in sistemskem smislu na državni in občinski ravni kot tudi v zasebnem sektorju.

4.2. ZAKON O EVIDENTIRANJU NEPREMIČNIN Zakon o evidentiranju nepremičnin je bil objavljen v Uradnem listu RS, št. 47/2006, ter je stopil v veljavo 24.5.2006, uporabljati pa se je začel šest mesecev po njegovi uveljavitvi.

S sprejetim Zakonom o evidentiranju nepremičnin se bo vzpostavil enoten register nepremičnin v državi. Zakon je vsebinsko povezan tudi z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki ga je parlament prav tako že sprejel in je začel veljati 31. maja 2006 in smo ga zgoraj že opisali.

Na osnovi obeh zakonov pa bo vlada pripravila še predlog zakona o davku na nepremičnine, ki naj bi nadomestil obstoječe nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (Gelb 2007).

Z zakonom o evidentiranju nepremičnin se je vzpostavila evidenca nepremičnin, ki bo vključevala uporabne podatke o nepremičninah, in sicer tako za državo kot tudi za trg. Stavbe in deli stavb - to je stanovanja, poslovni prostori in podobno - so evidentirani v katastru stavb, vendar ne vse v obliki in na način, ki bi bil primeren kot podlaga za izvedbo množičnega vrednotenja in kasneje obdavčenja nepremičnin. Zato je bilo treba za pridobitev podatkov zajeti oz. preveriti podatke o vseh stavbah, ki jih je zbirala Geodetska uprava RS (Gelb 2007).

Razgrnitev podatkov o stavbah in delih stavb se je izvajala leta 2007. Zaradi kratkega časa, ki so ga imeli na voljo, so se na Geodetski upravi odločili, da se bo razgrnitev izvajala najprej s pomočjo upravnikov večstanovanjskih objektov, večjih lastnikov in upravljalcev državnega in lokalnega premoženja. Razgrnitev je potekala z aktivnimi popisovalci na terenu. Na geodetski upravi so v ta namen izvedli izobraževanje za popisovalce (Gelb 2007).

Zakon o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/2006) ureja naslednja področja:

splošne določbe, zemljiški kataster, urejanje in evidentiranje meje, spreminjanje meje parcele, evidentiranje zemljišča pod stavbo, spreminjanje bonitet zemljišč, kataster stavb, spremembe podatkov katastra stavb, register nepremičnin, evidenca državne meje, register prostorskih enot,

37

izdajanje podatkov, dolžnosti lastnikov, kazenske določbe, prehodne določbe, končne določbe.

Natančneje pa si bomo pogledali register nepremičnin.

4.2.1. Register nepremičnin

Register nepremičnin je večnamenska zbirka podatkov o nepremičninah na območju Republike Slovenije, ki se vzpostavi in vodi zaradi zagotavljanja podatkov, ki odražajo dejansko stanje nepremičnin v naravi.

V registru nepremičnin se določijo nepremičnine iz 2. člena tega zakona7 in evidentirajo podatki o dejanskem stanju teh nepremičnin.

Register nepremičnin se je začel voditi v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona.

Določitev nepremičnin se izvaja na naslednji način:

če na parceli ni stavbe, se kot nepremičnina določi parcela,

če je na parceli, na kateri stoji stavba ali je z njo povezana, ena ali več stavb z enim delom ali stavba z dvema deloma ali več deli stavb in stavba ni v etažni lastnini, se kot nepremičnina določi parcela s stavbo,

če je na parceli, na kateri stoji stavba ali je z njo povezana, stavba z dvema deloma ali več deli stavb in je stavba v etažni lastnini, se kot nepremičnine določijo deli stavb s pripadajočimi skupnimi deli,

če je parcela, na kateri stoji stavba ali je z njo povezana, obremenjena s stavbno pravico, se med obstojem stavbe kot samostojni nepremičnini določita parcela, na kateri je zgrajena stavba, ki je obremenjena s stavbno pravico, in stavba, ki jo ima v lasti imetnik stavbne pravice,

če stoji stavba na več parcelah različnih lastnikov, se kot samostojne nepremičnine določijo parcele, na katerih je zgrajena stavba, in stavba brez zemljišča,

ob določitvi nepremičnine geodetska uprava določi identifikacijsko številko nepremičnine. Identifikacijska številka nepremičnine je določena s parcelno številko, s parcelno številko in številko stavbe ali s številko dela stavbe.

7 Drugi člen Zakona o evidentiranju nepremičnin opredeljuje pojem nepremičnine:

- Nepremičnina je zemljišče s pripadajočimi sestavinami. - Zemljišče je zemljiška parcela, ki je evidentirana v zemljiškem katastru. - Pripadajoče sestavine zemljišč so stavbe in deli stavb, ki so evidentirani v katastru stavb.

38

Podatki o nepremičninah

Podatki o nepremičninah, ki se evidentirajo v registru nepremičnin, so:

identifikacijska številka nepremičnine, lastnik nepremičnine, uporabnik nepremičnine najemnik nepremičnine, upravljavec nepremičnine, lega in oblika nepremičnine, površina nepremičnine, dejanska raba nepremičnine, boniteta zemljišča, številka stanovanja ali poslovnega prostora, drugi podatki o nepremičninah, pridobljeni z vprašalnikom iz 103. člena tega

zakona, in podatki, ki jih določa drug predpis.

Za lastnika, uporabnika, najemnika in upravljavca nepremičnine se v registru nepremičnin, če gre za fizično osebo, vodijo podatki o njenem osebnem imenu in enotna matična številka občana (EMŠO), če gre za pravno ali fizično osebo, ki samostojno opravlja dejavnost, pa identifikacijska številka iz poslovnega registra.

Lastnik, uporabnik in najemnik nepremičnine

Kot podatek o lastniku nepremičnine se v registru nepremičnin evidentira podatek o lastniku parcele iz zemljiškega katastra, ali podatek o lastniku stavbe ali dela stavbe iz katastra stavb.

Če v katastru stavb oziroma v zemljiškem katastru ni evidentiranega podatka o lastniku stavbe ali dela stavbe oziroma lastniku parcele, če sta podatek o lastniku parcele iz zemljiškega katastra in podatek o lastniku stavbe ali dela stavbe iz katastra stavb različna, ali če je lastnik parcele iz zemljiškega katastra ali lastnik stavbe ali dela stavbe iz katastra stavb neznan, ali je neznano njegovo bivališče, lahko geodetska uprava po uradni dolžnosti kot podatek o lastniku nepremičnine v registru nepremičnin evidentira podatek iz javnih ali drugih zbirk podatkov oziroma na podlagi terenskega ogleda.

V registru nepremičnin se lahko kot podatek o novem lastniku nepremičnine evidentira podatek o osebi, ki geodetski upravi sporoči, da je pridobitelj, ali da je v evidenci trga nepremičnin vpisana kot kupec nepremičnine, oziroma podatek o osebi, ki je sklenila pravni posel, na podlagi katerega je pridobila pravico, da se vpiše v zemljiško knjigo, če se izkaže s pravno listino, ki nedvoumno izkazuje pravico do pridobitve lastninske pravice na nepremičnini.

Kot podatek o uporabniku nepremičnine se v registru nepremičnin evidentirajo podatki o fizičnih in pravnih osebah, ki imajo na nepremičnini prijavljeno prebivališče oziroma sedež podjetja.

39

Kot podatek o najemniku nepremičnine se v registru nepremičnin evidentirajo podatki o fizičnih in pravnih osebah, ki so v evidenci trga nepremičnin evidentirani kot najemniki nepremičnin.

Pridobivanje podatkov o nepremičninah

V register nepremičnin se prevzemajo podatki iz zemljiškega katastra, katastra stavb, zemljiške knjige, registra prostorskih enot, centralnega registra prebivalstva, poslovnega registra Slovenije, iz zbirk podatkov samoupravnih lokalnih skupnosti ter iz javnih in drugih zbirk podatkov.

Upravljavci zbirk podatkov iz prejšnjega odstavka morajo geodetski upravi omogočiti prevzem podatkov iz 98. člena tega zakona (podatki o nepremičninah) brezplačno.

Če geodetska uprava ugotovi, da podatki o nepremičninah, evidentirani v registru nepremičnin, ne ustrezajo dejanskemu stanju, jih lahko pridobi z metodami in tehnikami inventarizacije8 prostora. Če je treba pridobiti druge podatke o nepremičninah, ki jih določa drug predpis, jih lahko pridobi z vprašalniki iz 103. člena tega zakona, ali z metodami in tehnikami inventarizacije prostora.

Terenski ogled in geodetska izmera

Terenski ogled je zajemanje opisnih podatkov o nepremičninah na podlagi ogleda.

Geodetska izmera je zajemanje merskih in opisnih podatkov o nepremičninah z merskimi metodami in instrumenti.

Pri terenskem ogledu in geodetski izmeri iz prejšnjih odstavkov tega člena se upoštevajo predpisi, ki urejajo varovanje zasebne lastnine.

Vprašalnik

Podatke o nepremičninah lahko geodetska uprava zbira z vprašalnikom pri lastniku, uporabniku ali najemniku nepremičnine ali upravniku stavbe. V primeru solastnine ali skupne lastnine lahko z vprašalniki pridobiva podatke o nepremičnini od katerega koli skupnega lastnika ali solastnika nepremičnine.

Lastnik, uporabnik ali najemnik nepremičnine ali upravnik stavbe mora geodetski upravi najpozneje v 30 dneh od dneva prejema vprašalnika poslati pravilne in popolne podatke o nepremičnini.

8 Metode in tehnike inventarizacije prostora so terenski ogledi, geodetske izmere in interpretacija strokovnih geodetskih podlag.

40

Če lastnik, uporabnik ali najemnik nepremičnine ali upravnik stavbe v roku iz prejšnjega odstavka ne pošlje izpolnjenega vprašalnika ali je poslal nepopolno izpolnjen vprašalnik, lahko geodetska uprava v registru nepremičnin evidentira podatke o nepremičninah z metodami in tehnikami inventarizacije prostora. O tem obvesti lastnika, uporabnika ali najemnika nepremičnine oziroma upravnika stavbe ter predlaga prekrškovnemu organu, da ravna v skladu s 129. členom9 tega zakona.

Če v katastru stavb niso vpisani vsi podatki iz 73. člena tega zakona ali če ti podatki ne odražajo dejanskega stanja stavb in delov stavb v naravi, se ti podatki lahko zbirajo z vprašalnikom. Z vprašalnikom se lahko pridobi podatke za stanovanjske stavbe in nestanovanjske stavbe.

Z vprašalnikom se za stanovanjske stavbe zberejo naslednji podatki: lastnik, najemnik, upravnik, številka etaže, številka nadstropja, leto zgraditve, vrsta ogrevanja, priključki za vodovod, kanalizacijo, elektriko, plin, telefon, kabelsko omrežje, ali druga omrežja, dvigalo, številka stanovanja, vrsta najema, naslov dela stavbe, število sob, kuhinja, kopalnica, stranišče, vrsta garaže, vrsta stanovanja, počitniška raba stanovanja, obstoj klima naprav, vrsta stavbe, neto tlorisna površina, uporabna površina, površina po namenu, dejanska raba, lega v stavbi, številka pritlične etaže, število etaž, material nosilne konstrukcije, število sob izključno za opravljanje dejavnosti, upravljavec državnega ali lokalnega premoženja. Za nestanovanjske stavbe pa se z vprašalnikom poleg podatkov iz prejšnjega stavka zberejo še naslednji podatki: leto obnove strehe, leto obnove fasade, leto obnove oken, leto obnove instalacij, material nosilne konstrukcije stavbe, številka poslovnega prostora, število sob za opravljanje dejavnosti, način temeljenja, raster med nosilnimi elementi, svetla višina, industrijski tok za moč, računalniška mreža, atrij, izložbeno okno, vhod iz ulice, tehnološki plin, komprimirani zrak, dodatne izolacije, specialna kanalizacija, neto tlorisna površina, uporabna površina, dejanska raba, lega v stavbi, število etaž, številka pritlične etaže, upravljavec državnega ali lokalnega premoženja.

Podatki o nepremičninah, pridobljeni z vprašalnikom, se uporabijo samo za namene vzpostavitve in vodenja registra nepremičnin.

Geodetska uprava hrani vprašalnike pet let po evidentiranju spremembe podatkov o nepremičninah v register nepremičnin. Vprašalniki se hranijo v elektronski obliki.

Lastnik, uporabnik ali najemnik nepremičnine ali upravnik stavbe lahko predlaga spremembo podatkov o nepremičninah v registru nepremičnin, ki se zbirajo z vprašalnikom.

4.3. DAVEK NA NEPREMIČNINE V okviru reforme davčnega sistema je predviden zakon o davku na nepremičnine v povezavi z zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki bo nadomestil obstoječi sistem obdavčenja nepremičnin z davkom od premoženja in nadomestilom za uporabo

9 129. člen Zakona o evidentiranju nepremičnin: Prekrški v zvezi s posredovanjem vprašalnika.

41

stavbnih zemljišč. Davek na nepremičnine je občinski (lokalni) davek in ni predmet harmonizacije med državami EU. Nova obdavčitev nepremičnin bo urejena na podlagi ekonomskih in socialnih elementov, kar bo pomenilo tudi porazdelitev davčnih bremen na posamezne davkoplačevalce. Glavni razlogi za spremembo sistema obdavčitve nepremičnin izhajajo iz naslednjih dejstev:

glede na predmet obdavčitve imata davek od premoženja in nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč naravo davka na nepremičnine in sta direkten prihodek občin. Zato imajo v obeh sistemih občine veliko pristojnosti. Relativno samostojno določajo oziroma evidentirajo predmete obdavčitve in določajo davčne zavezance,

občine so samostojne pri določanju višine davčne osnove, brez upoštevanja tržnih

elementov, zaradi tega pa prihaja pogosto do ekonomsko neupravičenih razlik v davčnih obremenitvah med različnimi občinami,

prav tako sta med obema sistemoma popolnoma neusklajena pristopa k oprostitvam

in olajšavam,

pri analizi obstoječega stanja je pomembno tudi dejstvo, da so nepremičninske evidence v večini občin zastarele in nepopolne, zaradi česar se dajatve ne odmerjajo vsem nepremičninam, ki bi se jim po zakonu morale.

Glavni problem obstoječega sistema so različno določevanje davčnih zavezancev za plačilo, neenotne metode določanja davčne osnove, veliko število različnih, pogosto med seboj nepovezanih izjem in olajšav ter nepopolnost nepremičninskih evidenc. Zaradi tega sta obe dajatvi pogosto predmet pritožb. Glavna razloga za uvedbo novega sistema davka na nepremičnine sta torej poenotenje sistema obdavčitve nepremičnin ter zmerno povečanje prihodkov iz tega vira na račun popolnejšega zajetja predmetov obdavčitve v sistem (Matos 2003, 5). Davčna osnova davka na nepremičnine bo določena kot tržna vrednost nepremičnine, ki se bo ugotavljala s posebno metodo množičnega vrednotenja nepremičnin. Davek na nepremičnine bo tudi v prihodnje ostal v celoti ali v pretežnem delu prihodek občin. Razmišlja se le o možnosti, da bi z zadržanjem dela prihodkov v proračunu države zagotovili sredstva za vzdrževanje enotnih nepremičninskih evidenc ter za kritje stroškov službe za vrednotenje. Davčna stopnja naj bi bila sorazmerno nizka. Določena bo v razponu in morda v razmerjih za različne vrste nepremičnin in glede na zahtevo, da se ohrani približno enaka davčna obremenitev nepremičnine. Razpon, ki bo primeren za celotno državo, se ugotavlja skozi simulacijo možnih učinkov novega davka na nepremičnine. Stopnja naj bi vsako leto določila v okviru zakonsko določenega razpona vsaka občina sama. Občinam bo dana pristojnost, da lahko davčno stopnjo za nekatere vrste nepremičnin tudi povečajo.

42

Davčne oprostitve so usklajene z najpogostejšimi olajšavami v podobni zakonodaji razvitih držav. Pri opredelitvi olajšav je ministrstvo za finance izhajalo tudi iz zahteve po enostavni izvedljivosti ter ekonomski upravičenosti posameznih možnosti. Razmišlja se tudi o izjemnih olajšavah za socialno ogrožene lastnike nepremičnin ter olajšave za novo zgrajene in obnovljene stanovanjske objekte za določen čas (Bevc 2001, 6). Hkrati pa nekateri že opozarjajo na negativne posledice za davkoplačevalce z uvedbo novega davka na nepremičnine. Poleg tega predlagajo, naj zakon izvzame iz obdavčenja površine, na katerih lastniki dejansko živijo, in temeljito obdavči tiste, ki prinašajo dobiček. Vladi zato predlagajo, da uvede moratorij za davek za prvo stanovanje, dokler Slovenija ne doseže dohodkovnega povprečja Evropske Unije, dokler ne bodo zagotovljene osnovne stanovanjske pravice za manj premožne in dokler ne bodo zagotovljeni evropski pogoji za nakup prvega stanovanja (med slednje spadajo ugodni krediti, primerne cene ter večja ponudba stanovanj na tržišču). Opozarjajo tudi, da bo davek zaradi še neurejenih razmer v Sloveniji hudo prizadel zlasti srednje in manj premožne sloje prebivalstva. Po mnenju poznavalcev bo povzročil povišanje cen manjših stanovanj, ki so po ceni kvadratnega metra že zdaj bistveno dražja od velikih, luksuznih stanovanj, povzročil pa bo tudi povišanje cen podnajemniških najemnin.

4.4. SKLEPNE UGOTOVITVE Ugotovili smo, da je obdavčena prodaja starih nepremičnin z 2% davkom na promet nepremičnin, ter davkom od dobička iz kapitala, prodaja novih nepremičnin pa z 8,5% davkom na dodano vrednost. Prav tako je obdavčeno tudi oddajanje nepremičnin v najem, dedovanje nepremičnin. Pomembno pa je, da se država zaveda slabosti nekaterih zakonov in želi le-te slabosti tudi odpraviti. Glede na slabosti, ki smo jih opisali pri davku od premoženja ter nadomestilu za stavbno zemljišče, bosta ta dva prenehala veljati, ko bo uveden davek na nepremičnine, ki bo poenotil sistem obdavčitve nepremičnin. Zato je bilo potrebno vzpostaviti sistem vrednotenja nepremičnin, da bodo vse nepremičnine vrednotene po enakem modelu. Sprejet pa je bil tudi novi Zakon o evidentiranju nepremičnin, ki pa bo seveda pripomogel k večjemu nadzoru nepremičnin, s tem pa manjše možnosti davčni utaj.

43

5. MOŽNOSTI UTAJE POSAMEZNIH VRST DAVKOV Davčna utaja je s pravnega vidika opredeljena kot dejanje davčnega zavezanca, če:

davčnim ali drugim organom posreduje nepravilne ali nepopolne podatke, ki so zanje pomembni,

davčne organe ne obvesti o davčno pomembnih zadevah,

protizakonito uporablja davčne označbe ali žige in zase ali koga drugega pridobi neupravičene davčne ugodnosti.

Ekonomska opredelitev davčne utaje pa se glasi: dejanje, ki je po mnenju davčnega zavezanca, primerno za zmanjšanje njegove davčne obveznosti. Ko se zanjo odloči, pričakuje, da bo moral z veliko verjetnostjo plačati davek in da bo kaznovan, če tega ne bo storil. Davčne utaje spodbujajo različni vzroki, kot so: lastna korist, finančni pritisk, osebni pritisk, socialne norme ter osebna usmerjenost. Dokazano je tudi, da so mlajše osebe bolj nagnjene k utajevanju kot starejše. Razlog je v tem, da morajo mlajše poskrbeti za svoj finančni položaj, rešiti stanovanjski problem in podobno, kar pa seveda starejši ljudje že imajo (Čokelc in drugi 2006, 1). V nadaljevanju pa bom opisala davčne utaje pri posameznih vrstah davkov.

5.1. DAVČNE UTAJE PRI DAVKU NA PROMET NEPREMIČNIN IN DAVKU OD DOBIČKA IZ KAPITALA

Davku na promet nepremičnin se davčni zavezanci težko izognejo. Davčna uprava se je pred temi utajami zavarovala s predpisom, da morajo zavezanci davek poravnati pred prenosom lastninske pravice. Potrdilo o plačilu davka na promet nepremičnin predstavlja nujen pogoj za overitev podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini. Brez overjenih podpisov ni mogoče izvesti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. Kupcu pa je vsekakor v interesu, da se to izvede, zato tudi vpliva na prodajalca, da plača davek na promet nepremičnin. Davčna uprava je s temi ukrepi zelo dobro poskrbela, da se je davku na promet nepremičnin težko izogniti. Če torej povzamem, je promet nepremičnin obdavčen s stopnjo 2%. Zavezanec pa ne plača samo tega davka, ampak tudi davek od dobička iz kapitala, če je bila nepremičnina pridobljena po letu 2002. Torej sta davek na promet nepremičnin in davek od dobička iz kapitala povezana in sicer, če nekdo prodaja staro nepremičnino, mora poravnati oba davka, seveda pa za davek od dobička iz kapitala veljajo nekatere oprostitve. Davek od dobička iz kapitala pa lahko davčni zavezanec zmanjša in sicer tako, da davčnemu organu posreduje nižjo prodajno ceno.

44

Torej se lahko utaja pojavi že pri podani prodajni ceni, ki predstavlja davčno osnovo. Kupec in prodajalec se lahko dogovorita, da bosta Davčni upravi povedala nižjo prodajno ceno od dejanske. S tem se davek zniža. Davčna uprava uporablja instrument proti temu in sicer ima pravico oceniti davčno osnovo, če sumi da je prodajalec podal nižjo ceno od dejanske. Vsekakor pa, če kupec in prodajalec javita davčni upravi napačno ceno in je še ta v sprejemljivem okviru tržnih cen, je lahko takšnih utaj zelo veliko. Takšna utaja se lahko pojavi pri vseh vrstah davkov, ki sem jih opisala v prejšnjem poglavju, pri katerih se šteje prodajna cena kot davčna osnova. Prav tako ugotavljajo, da nekatere nepremičninske agencije kupcem predlagajo plačilo dela kupnine ˝na roko.˝ Da je to mogoče, naj bi bila kriva neprijazna davčna zakonodaja, ki takšne utaje spodbuja. Davčna uprava RS pa ocenjuje, da je v dokaznem postopku težko zbrati dokaze (Slonep 2007).

5.2. DAVČNE UTAJE PRI DAVKU NA DODANO VREDNOST

Fizične osebe pri prodaji nepremičnine plačajo davek na promet z nepremičninami. Le v izjemnem primeru pa morajo plačati DDV. DDV se plačuje takrat, kadar gre za posel, ki je opredeljen v skladu z Zakonom o DDV (ZDDV-1). Prodaja podedovanega premoženja (pa čeprav večjega števila enot) ni obdavčena z DDV. Le tega je treba plačati, kadar gre za posel, pri katerem se je na zemljišču zgradila hiša, ki se prodaja, torej novogradnja. V tem primeru pa je prodajalec zavezan k plačilu DDV - ja, pa čeprav je fizična oseba (Slonep 2007).

V letu 2007 je davek na promet z nepremičninami znašal: Novogradnje:

8,5 % DDV za stanovanja in 20 % za poslovne nepremičnine; od začetka leta 2008 DDV znaša za stanovanja še vedno 8,5%, kar je evropska

komisija odobrila še do leta 2010. (Slonep 2007).

Stare nepremičnine (objekt, pri katerem sta potekli že dve leti od začetka uporabe oziroma prve vselitve) (Davčni bilten 11, 2006, 51):

2 % davek na promet nepremičnin; davek na kapitalski dobiček (na razliko med nakupno in prodajno ceno): prvih 5 let

po nakupu 20 %, nato pa se vsakih naslednjih 5 let zmanjša za 5 odstotnih točk (od vključno 6. do vključno 10. leta je 15 %, od vključno 11. leta do vključno 15. je 10 %, ...)

davka na kapitalski dobiček so oproščeni tisti, ki so nepremičnino kupili pred 1. januarjem 2002 ali pa so imeli v nepremičnini stalno prebivališče vsaj zadnja 3 leta pred prodajo (Slonep 2007).

Iz tega sledi, da novogradnje niso obdavčene z 2% davkom na promet nepremičnin, ampak samo stare nepremičnine. Nove nepremičnine so obdavčene z 8,5% davkom na dodano

45

vrednost. Tako, da tisti, ki prodajajo novo nepremičnino, plačajo višji davek kot tisti, ki prodajajo staro nepremičnino. In tako imamo že naslednji razlog za utajo davka.

Največkrat se utaja davka na dodano vrednost pojavi pri gradnji novih objektov in prodaji le teh. V zadnjem času se je razmahnila gradnja objektov za nadaljnjo prodajo, katerih investitorji so fizične osebe, ki nimajo registrirane ustrezne dejavnosti. Objekte navidezno gradijo zase, ko pa so zgrajeni, jih prodajo na trgu. Davčna uprava RS zelo težko dokazuje takšne kršitve.

V letu 2006 je bilo po podatkih Davčne uprave RS kar 5.631 fizičnih oseb, ki so prodale več kot eno nepremičnino, od tega pa je 1.200 oseb prodalo več kot 3 nepremičnine. Ker te osebe niso zavezanci za plačilo davka na dodano vrednost, so namesto 8,5 % le tega plačale le 2 % davek na promet z nepremičninami. Po zakonu so fizične osebe zavezane k registraciji za DDV, če gradijo nepremičnine za trg (Slonep 2007).

Navajam pa tudi primer, kjer sta dve fizični osebi podedovali zemljišče, na katerem sta načrtovali zgraditi 12 stanovanj. Po končani gradnji pa sta nameravali 10 stanovanj prodati. Pred začetkom gradnje se morata registrirati za namene DDV. Ker gradnja nepremičnine za trg pomeni opravljanje pridobitne dejavnosti, je obdavčitev dohodkov odvisna od statusno pravne oblike, v kateri se ta dejavnost opravlja. Dohodki so obdavčeni z davkom od dohodkov pravnih oseb (za gospodarske družbe) ali z dohodnino od dohodka iz dejavnosti (za organizirana podjetja). Če fizična oseba v opisanem primeru svoje gospodarske dejavnosti, to je gradnje nepremičnine za trg, ne bi registrirala, se bi to štelo za opravljanje dela na črno. Prvi odstavek 3. člena Zakona o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno – ZPDZC (Uradni list RS, št. 12/07 – UPB1) namreč določa, da se za delo na črno šteje tudi opravljanje dejavnosti ali dela, če posameznik opravlja dejavnost ali delo in ni vpisan ali priglašen, kakor to določa ta ali drugi zakon (Davčni bilten 10, 2007, 41).

Zakon o davčnem postopku za davek na promet nepremičnin določa, da je treba predložiti dokazila o plačilu tega davka, preden se overijo podpisi na pogodbah, za davek na dodano vrednost pa zakon tega pogoja ne predpisuje. Nobeno določilo pri davku na dodano vrednost sicer ne določa plačila davka pred nastankom obračunske obveznosti, ki je zakonsko določena, vendar se v praksi izvaja to določilo tako, da notar upošteva kot dokazilo o DDV račun z izkazanim obračunanim DDV, čeprav račun sam po sebi ne dokazuje, da je bil davek tudi dejansko plačan. Ravno zato je možnost utaje še večja.

Zanimiva so tudi odkritja pri navidezni prodaji nepremičnin, ki jo navadno zavedejo zavezanci, ki so se odločili, da obračunajo DDV po plačani realizaciji, torej ko dobijo plačilo za izvršeno prodajo. Ti zavezanci izvedejo navidezno prodajo nepremičnine, za katero ne dobijo plačila, prejemnik tega računa pa v obračunu DDV uveljavi vstopni DDV, torej terja državo za vračilo DDV, ki od prodajalca ni bil odveden v državno blagajno (Davčni bilten 11, 2007, 57).

Za takšno navidezno prodajo nepremičnine ponaredijo tudi navidezno pogodbo o nakupu oziroma prodaji nepremičnine, od katere ima tudi kupec korist. In sicer se mu s takšno pogodbo povečajo odhodki in s tem zmanjša davčna osnova (Čokelc, 1999, 105).

46

5.3. DAVČNE UTAJE PRI OBDAVČITVI DOHODKOV IZ PREMOŽENJA

Veliko lastnikov oddaja svoje nepremičnine v najem. Bodisi študentom, parom, mladim družinam, ki si ne morejo kupiti svoje nepremičnine. Pri posredovanju podatkov davčni upravi se lahko goljufa in sicer tako, da ji posreduje znesek za najemnino, ki je nižji od dejanskega. Lahko tudi pove, da je sam plačeval stroške vzdrževanja in uveljavlja 40% normiranih stroškov, ki jih v resnici ni sam plačal, ampak jih je najemojemalec. Zgodi pa se lahko, da se najemodajalci že v samem začetku dajanja nepremičnine v najem odločijo, da tega ne bodo prijavili, torej ne vložijo napovedi za odmero dohodnine. Pri tem pa država ostane brez celotnega davka.

5.4. SKLEPNE UGOTOVITVE Opisali smo možnosti utaje posameznih vrst davkov in pri tem ugotovili, da so davki med seboj zelo povezani. Prav tako smo ugotovili, da še vedno obstajajo možnosti za davčne utaje, kljub dobro nastavljeni evidenci ter zasnovanih zakonih, še vedno obstajajo luknje v njih, ki davčne utaje omogočajo. Davčni inšpektorji morajo biti zelo dobro podkovani, da jih odkrijejo. Vsekakor pa imajo največ možnosti za utajevanje tisti, ki imajo več virov dohodkov.

47

6. UKREPI DAVČNEGA ORGANA V BOJU ZOPER DAVČNE GOLJUFIJE

6.1. METODOLOGIJA PREISKOVANJA PREVAR IN ZBIRANJE DOKAZOV Metodologija preiskovanja prevar zahteva, da moramo vse domnevne prevare obravnavati enotno, v legalni obliki in pravočasno. V primeru, da obstaja pomemben razlog (predvidevanje), se pri preiskovanju prevar uvedejo specifični postopki. Na vsaki stopnji preiskovanja je treba priskrbeti dokaze in določiti teoretična izhodišča za prevaro. Metodologija preiskovanja prevar zahteva zbiranje dokazov od splošnega k specifičnemu in se sestoji iz več nujnih korakov, ki pomagajo reševati domnevno prevaro: razgovori s pričami, zbiranje dokazov, pisanje poročil ali pa sodelovanje s tožilci in sodiščem (Čokelc in drugi 2006,1). Predvidevanje je skupek okoliščin, ki bi razumnega, profesionalno podkovanega in preudarnega posameznika prepričale, ali je prišlo do prevare, ali se prevara dogaja in ali bo do nje prišlo. Predvidevanje je temelj, na katerem se pregled šele začne (Čokelc in drugi 2006,1). Vsako preiskovanje prevare se začne s predpostavko, da se bo preiskovanje končalo s sodnim postopkom. Da bi se prevara predvidela pred zbranimi celotnimi dokazi, se mora preiskovalec zateči k predpostavkam. Najprej uporabi teorijo, temelječo na opažanjih, in šele nato jo preizkuša. Teorija o prevarah se začne s predpostavko, ki temelji na znanih dejstvih o tem, kaj bi se lahko zgodilo. Nato se predpostavka testira, da bi ugotovili, ali je dokazljiva (Čokelc in drugi 2006,1). Nato sledi zbiranje dokazov, ki je najpomembnejše zlasti v primerih, kjer je veliko informacij in dokumentov. Zato morajo preiskovalci:

natančno vedeti, kaj želijo pregledati oziroma dokazati, najprej preveriti osnovne dokaze, da je zadeva enostavna in jasna,

posvetiti posebno pozornost pomembnim dokazom.

Dokaze delimo na:

pričevalne dokaze. Nanašajo se na ustne izjave prič. dejanske dokaze. Mednje uvrščamo čeke, račune, poslovne knjige in listine,

pisalni stroj ali tiskalnik, s katerim je sestavljen dokument in magnetofonske posnetke.

demonstrativne dokaze. Ti se uporabljajo zgolj v predstavitvene namene in

vključujejo tabele, grafe in povzetke, ki pripomorejo k poenostavitvi zapletenih dokazov. Takšni dokazi se sprejmejo, če predstavljajo pošten in uravnovešen povzetek ali sliko dokazov brez predsodkov. Pri zapletenih primerih prevar so

48

takšni dokazi izredno pomembni, vendar morajo biti dokazni materiali preprosti. Od dejanskega dokaza se razlikujejo po tem, da niso del osnovnega dogodka.

neposredne in posredne dokaze. Neposreden dokaz vključuje pričevanje, ki

neposredno dokazuje ali ovrže dejstvo, kot na primer pričanje očividca ali priznanje. Mnoge prevare se dokažejo s posrednimi dokazi ali s kombinacijo obojih, le redko z neposrednim dokazovanjem. Najtežje se pri prevarah dokaže nepošten namen. Zanj se po navadi uporabijo posredni dokazi, saj se z njimi dokazuje mišljenje obtoženca, če ta svojih dejanj ali namenov ne prizna (Čokelc in drugi 2006,1).

Natančno je treba preveriti tudi dokumente:

dokument je bil pripravljen, kot običajni del poslovanja, to pomeni, da ni bil pripravljen izključno za prevaro,

dokument je bil pripravljen približno ob času dogodka, ki ga opisuje,

način beleženja zapisov je zanesljiv (Čokelc in drugi 2006,1).

Vsekakor pa ne smemo pozabiti na pomembnost dokazov. Pomembni dokazi so tisti, ki dokazujejo ali zavračajo dejstvo. Z dejstvi dokazujemo ključne elemente prevare in z njimi povezane stvari, kot so motiv, priložnost, identiteta strank in verodostojnost. Ali je določen dokaz pomemben ali ne, je odvisno od tega, kaj želimo z njim doseči. Predmet dokaza je lahko pomemben in sprejemljiv, če dokazuje eno stvar in nepomemben in nesprejemljiv, če dokazuje kaj drugega. Dejstvo, da je dokaz pomemben, še ne pomeni, da bo tudi upoštevan. Pomemben dokaz se lahko izključi, če je pristranski, če bo zbegal ali zavedel ali povzročil nepotrebno zamudo. To velja za pričanja ali dokazna gradiva, ki imajo namen opisati značaj ali nagnjenje k določenemu vedenju, saj značaj ni absoluten pokazatelj vedenja. Posameznika lahko napačno presodimo, še posebej če ga poznamo samo iz določenih okoliščin, kot na primer iz službe ali druženj. V nekaterih primerih je značaj pomemben, če dokazuje dejanja, motive, priložnosti ali namere za zagrešitev dejanja ali če je vprašljivo njegovo mentalno stanje ali pravna sposobnost. Nekatere izjeme za uporabo značajskih dokazovanj pri prevarah vključujejo: sposobnost in sredstva za zagrešitev dejanja, priložnost za zagrešitev dejanja, grožnje in izjave o zlonamernosti, fizični dokazi, ki so povezani z osumljencem, vedenje osumljenca in njegovi komentarji, namera prekritja identitete, namera uničenja dokazov,tehtna priznanja (Čokelc in drugi 2006,1). Ponarejeni ali spremenjeni dokumenti se pri prevarah vedno pojavljajo. Lahko so podlaga pri ugotavljanju prevar, določanju njihove narave in področja in določanju storilca. Od preiskovalca poneverb ne moremo pričakovati, da bo tudi strokovnjak za določanje ponarejenih dokumentov. Kljub temu pa mora biti seznanjen z načini, kako izslediti lažne dokumente, poznati mora sposobnosti in omejitve preiskav, in sicer:

rezultati raziskav lahko pripomorejo k razvoju in dokazovanju teorije prevare: kdo je zagrešil, kdaj in kje se je to zgodilo,

rezultati raziskav lahko podprejo ali ovržejo izjave prič ali osumljencev,

49

posedovanje rezultatov strokovnih raziskav je za preiskovalca poneverb zelo

pomembno, saj lahko osumljenec ob soočanju z dejanskimi dokazi prizna krivdo,

na osnovi raziskav pisav in primerjav lahko identificiramo avtorja ali podpisnika dokumenta. Ker je pisanje zavestno dejanje, lahko identifikacija pripomore k dokazu, da je dejanje namerno (Čokelc in drugi 2006,1).

6.2. UKREPI DAVČNE UPRAVE RS Ukrepi, ki jih Davčna uprava RS izvaja v boju zoper goljufije DDV, so lahko v grobem preventivni, ki preprečujejo nastanek oziroma nadaljevanje davčnih utaj, in kaznovalni, ki so posledica kršitev posameznih davčnih predpisov (Davčni bilten 11, 2007, 58). Najpomembnejše preventivne ukrepe je Davčni urad sprejel na področju dodeljevanja in preklica identifikacijske številke za namene DDV (v nadaljevanju ID). Glavni namen tega ukrepa je preprečiti izdajo DDV številke nameravanemu goljufu oziroma čim prej preklicati že izdano številko, ki jo goljufi zlorabljajo za utajo DDV. Brez veljavne DDV številke davčna utaja ni mogoča (Davčni bilten 11, 2007, 58). Davčna uprava izvaja poostren nadzor pri dodeljevanju identifikacijskih številk za namene DDV. Oseba, ki zaprosi za izdajo identifikacijske številke, mora davčnemu organu odgovoriti na vrsto vprašanj glede opravljanja dejavnosti (namen, kraj, vrsta dejavnosti itd.) in na zaprosilo davčnega organa dostaviti razne dokumente, s katerimi dokazujejo resnični namen opravljanja gospodarske dejavnosti. Zakon o davku na dodano vrednost določa, da mora davčni zavezanec dokazati resnični namen opravljanja dejavnosti (Davčni bilten 11, 2007, 58). Davčna uprava RS je v postopkih davčnega inšpekcijskega nadzora okrepila davčni nadzor pri tako imenovanih novoregistriranih davčnih zavezancev za DDV. Davčni zavezanec, ki je pridobil DDV številko in izkazuje znake »missing trader« podjetja, se nadzira od samega začetka poslovanja, da bi se ugotovilo ali deluje na naslovu poslovanja, ima delovna sredstva, ima zaposlene itd. Na podlagi tovrstnega nadzora je bilo po uradni dolžnosti odvzetih 200 DDV številk tako imenovanih »missing trader« podjetjem (Davčni bilten 11, 2007, 58). Posebni del ukrepov je priprava ukrepov za spremembo zakonodaje, s katerimi bi na sistemski ravni na določenem področju preprečil oziroma zmanjšal nastanek davčnih utaj in povečala učinkovitost izvajanja davčnega inšpekcijskega nadzora (Davčni bilten 11, 2007, 58). Če davčni organ v postopku davčnega inšpekcijskega nadzora ugotovi dejanja, na podlagi katerih so podani razlogi za sum kaznivega dejanja, svoje ugotovitve posreduje ustreznim organom pregona (policija, tožilstvo) (Davčni bilten 11, 2007, 58). Poleg preventivnih in kaznovalnih ukrepov ima davčni organ na podlagi zakona, ki ureja davčni postopek, možnost zavarovanja in plačila davčne obveznosti pred izdajo odločbe ali

50

poteka roka za predložitev obračuna, če je tako določeno z zakonom o obdavčevanju ali če na podlagi podatkov iz uradnih evidenc oziroma drugih podatkov, ki jih davčni organ pridobi o zavezancu za davek, utemeljeno pričakuje, da bo izpolnitev oziroma plačilo davčne obveznosti onemogočeno ali precej oteženo (Davčni bilten 11, 2007, 59). Prav tako ima davčni organ v skladu z zakonom, ki ureja davčni postopek, možnost, da v primerih zahtevkov za vračilo DDV, kadar glede na okoliščine primera dvomi, da je vračilo davka upravičeno, pred izvršitvijo vračila od davčnega zavezanca zahteva, da predloži instrument zavarovanja za zavarovanje izpolnitve davčne obveznosti, ki bi lahko nastala na podlagi poznejše ugotovitve davčnega organa, da zahteva za vračilo davka ni bila upravičena (Davčni bilten 11, 2007, 59). V določenih primerih ima davčni organ možnost, da z začasnim sklepom za zavarovanje zavezancu za davek omeji ali prepove razpolaganje z določenim premoženjem. Začasni sklep za zavarovanje davčni organ pošlje pristojnim organom, da po uradni dolžnosti v ustrezni register vpišejo zaznambo v sklepu vsebovane prepovedi. Za nepremičnine je to zemljiška knjiga, ki je vodena pri pristojnem sodišču, za premičnine (motorna vozila, motorna kolesa, zaloge, oprema, živali) pa je to register neposestnih zastavnih pravic, ki je voden pri Agenciji Republike Slovenije za javnopravne evidence in storitve (AJPES). Z začasnim sklepom za zavarovanje lahko davčni organ naloži banki, da denarnih sredstev zavezancu za davek ne izplača in mu tudi prepove razpolaganje s temi sredstvi (Davčni bilten 11, 2007, 59).

6.3. PRIMERI DAVČNIH UTAJ S POUDARKOM NA PODROČJU NEPREMIČNIN

V nadaljevanju navajamo primere davčni utaj na področju nepremičnin, ki jih je Davčna uprava RS ugotovila v letih 2007 in 2006, z inšpiciranjem prejšnjih let, zato se tudi zakonodaja nanaša na prejšnja leta. Če si pogledamo primer in sicer kako je davčni organ ravnal, ko je davčni zavezanec, katerega glavna dejavnost je dejavnost agencij za posredovanje nepremičnin, zahteval vračilo DDV 119,8 mio nekdanjih SIT. Pri tem davčnem zavezancu je bil opravljen delni inšpekcijski nadzor obračunavanja in plačevanja DDV za obdobje december 2005 zaradi zelo visokega zahtevka za vračilo DDV. Pri pregledu predloženih obrazcev DDV-O je davčni organ ugotovil, da je imel zavezanec za davek samo obdavčen promet in da je ta znašal za vsa davčna obdobja v letu 2005 (razen za december 2005) skupno 2,6 mio SIT. Za inšpicirano obdobje pa je zavezanec izkazoval obdavčljiv promet v znesku 55 tisoč SIT in imel pri tem obdavčljivih nabav v višini 599 mio SIT. Pretežna glavnina obdavčljivih nabav pri tem zadeva dva nakupa nepremičnin, enega v vrednosti 208,8 mio SIT (od tega za 34,8 mio SIT DDV) in drugega v vrednosti 510 mio SIT (od tega za 85 mio SIT DDV). Davčni organ je preveril prejete račune in kupoprodajne pogodbe, ki imajo zemljiškoknjižno dovolilo, ter podvomil v upravičenost vračila DDV v skupnem znesku 119,8 mio SIT. Razlogi za dvom so bili izkazani predvsem s tem, da zavezanec s svojim poslovanjem ne ustvarja prihodkov, s katerimi bi morebiti lahko poplačal kupnino. Iz podatkov, ki so znani davčnemu organu, to je iz obračunov davka od dobička pravnih oseb za leti 2003 in 2004 in iz obrazcev DDV-O za leto 2005, je razvidno, da je zavezanec za

51

davek izkazal prihodke v vseh teh treh letih skupaj za 30 mio SIT. Zavezanec za davek zaposluje dva delavca za krajši delovni čas, en delavec ima tedensko obveznost 10 ur, drugi delavec 30 ur. Osnovni kapital družbe znaša 2,1 mio SIT. Iz bilance stanja za leti 2003 in 2004 izhaja, da zavezanec za davek ni imel nepremičnin in tudi ne opreme večje vrednosti. Poleg kupljenih nepremičnin v davčnem obdobju december 2005, na podlagi katerih zavezanec za davek uveljavlja vstopni DDV, je v davčnem obdobju september 2005 nabavil še nezazidane stavbne parcele v vrednosti 206,7 mio SIT, za kar mu je davčni organ vrnil DDV v višini 42 mio SIT. Nakup v mesecu septembru je bil financiran s kreditom, po izjavi zavezanca so mu bili odobreni trije krediti pri banki v skupni vrednosti 250 mio SIT. Zagotovljenih sredstev za plačilo nepremičnin, kupljenih v davčnem obdobju december 2005 nima, saj mu je lizing družba izdala le nezavezujočo ponudbo z dne 3.3.2006, za znesek financiranja 120 mio SIT, za strogo namensko koriščenje za poplačilo obveznosti do DURS z zastavo bremen proste nepremičnine. Kupca za nadaljnjo prodajo nima oziroma ne dokazuje, da bo z nadaljnjo prodajo dobil vir financiranja. Prav tako je bilo tudi ugotovljeno, da je kupec v 60-dnevnem roku plačal prodajalcu le 10 mio SIT kupnine (oziroma manj kot 5 % celotne vrednosti), zaradi česar lahko prodajalec na podlagi določil kupoprodajne pogodbe tudi odstopi od sklenjene pogodbe. Prodajalec je prav tako zahteval od kupca zagotovilo banke za plačilo obveznosti, česar pa zavezanec spet ni predložil oziroma izpolnil. Glede na vse navedene okoliščine je davčni organ podvomil v upravičenost vračila DDV v višini 119,8 SIT, zato je davčni organ zavezancu za davek na podlagi drugega odstavka 33. člena ter drugega odstavka 45. člena, v povezavi s 1. točko prvega odstavka 47. člena ZDavP-1, izdal sklep za zavarovanje vračila DDV. S sklepom je davčni organ zahteval od zavezanca za davek, da pred izvršitvijo vračila DDV oziroma do določenega datuma predloži davčnemu organu instrument zavarovanja, ki zagotavlja vračilo neupravičeno vrnjenega DDV. Zavezanec na podlagi izdanega sklepa davčnemu organu ni predložil nobenega inštrumenta za zavarovanje vračila DDV do zahtevanega roka niti do dneva izdaje zapisnika. Do dneva izdaje zapisnika zavezanec prav tako ni plačal nepremičnine nobenemu od dveh dobaviteljev. Na podlagi vseh teh ugotovitev je davčni organ odločil, da se zavezancu zahtevek za vračilo DDV v znesku 119,8 SIT zavrne, ker zavezanec za davek ni predložil inštrumenta za zavarovanje vračila DDV v skladu z drugim odstavkom 33. člena ZDavP-1 (Davčni bilten 3, 2007, 43). Poglejmo še drugi primer poizkusa davčne utaje. Pri srednjem davčnem zavezancu, katerega glavna dejavnost je trgovina na debelo s kovinskimi izdelki, je bil izveden davčni inšpekcijski nadzor davka od dobička pravnih oseb in davka na dodano vrednost za leto 2004. Pri nadzoru prihodkov zavezanca za davek je davčni organ ugotovil, da je zavezanec 20.9.2004 prodal polovico nepremičnine fizični osebi, ki je tudi žena direktorja inšpiciranega zavezanca in se v skladu z določili 18. člena ZDDPO (Uradni list RS, št. 14/2003) šteje za povezano osebo. Zavezanec je navedeno nepremičnino nabavil že leta 2001, polovico takoj prodal, drugo polovico pa je prenovil. V začetku leta 2003 je nato to nepremičnino aktiviral tako, da jo je izkazal na dveh inventarnih številkah, in sicer glede na nakupno pogodbeno vrednost (23,6 mio SIT) in na vrednost dodatnih vlaganj (36,6 mio SIT). Povezana fizična oseba je nato kupila to nepremičnino za ceno 21,8 mio SIT in pri tem plačala 2 % davek na promet nepremičnin (DPN) v znesku 0,4 mio SIT. Navedena kupnina pomeni približno knjižno neodpisano vrednost po prvotni pogodbi (to je neodpisana vrednost, zmanjšana za amortizacijo). Pri tem pa je zavezanec vrednost dodatnih vlaganj (knjižena pod drugo inventarno številko) v svojih poslovnih knjigah še vedno evidentiral kot osnovno sredstvo, za katero je tudi od prodaje naprej nadaljeval

52

obračunavanje amortizacije. To je zavezanec storil kljub temu, da je na podlagi kupoprodajne pogodbe nepremičnina postala v celoti last kupca po stanju na dan prodaje, opravljena pa je bila tudi vknjižba lastninske pravice. Davčni organ je tako ugotovil, da:

ne glede na neobičajen način knjiženja pridobivanja nepremičnine na dveh inventarnih številkah, je to dejansko vlaganje v eno nepremičnino, ki se ji je v smislu SRS 1 povečevala prvotna nabavna vrednost vse do aktiviranja,

pri prodaji ni bila ugotovljena dejanska vrednost nepremičnine, ki je predmet prodaje oziroma obe vrednosti združeni, ker je to prodaja nepremičnine, ki je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami,

v skladu s SRS 1 predstavlja sedanjo vrednost nepremičnine na dan prodaje, poleg prvotne vrednosti oziroma neodpisane vrednosti ob prodaji tudi vlaganja (ker gre za vlaganja, ki so del objekta, na primer predelne stene, opaži, keramika itd.),

osnova za 2 % davek na promet nepremičnin ni bila tržna vrednost, ob tem, da gre za prodajo povezani osebi, kjer se pri ugotavljanju prihodkov upoštevajo transferne cene v smislu določil 10. člena ZDDPO (Uradni list RS, št. 14/2003); glede na to, da cenitev nepremičnine ni bila opravljena, je bila v davčnem inšpekcijskem nadzoru upoštevana kot osnova za izračun davka na promet nepremičnin najmanj dejanska knjižna vrednost oziroma neodpisana vrednost na dan prodaje, to je 55,5 mio SIT,

glede na to, da je za prodano nepremičnino nastal ob prodaji oproščen promet v smislu 7. točke 27. člena ZDDV (Uradni list RS št. 97/2004) in ker je bil za dodatna vlaganja v osnovno sredstvo uveljavljen vhodni DDV, izhaja iz navedenega obveza za obračun popravka odbitka vhodnega DDV v smislu 42. člena ZDDV (Uradni list RS št. 97/2004),

znaša vrednost nepremičnine v neodpisani vrednosti najmanj 55,5 mio SIT in predstavlja razlika 33,7 mio SIT za kupca (fizično osebo) drug prejemek v naravi, od katerega izhaja obveznost zavezanca za davek za plačilo akontacije dohodnine v skladu z določili 15. in 16. člena ZDoh (Uradni list RS, št. 71/1993).

Na podlagi navedenih ugotovitev je davčni organ ugotovil, da mora zavezanec za davek dodatno plačati razliko DPN v vrednosti 0,7 mio SIT, akontacijo dohodnine od drugega prejemka v naravi v znesku 11,2 mio SIT in popravek odbitka DDV v znesku 6,2 mio SIT. Prav tako pa zavezanec na podlagi določil 9. 10. in 15. člena ZDDPO (Uradni list RS, št. 14/2003) tudi nima pravice do uveljavljanja obračuna amortizacije za vlaganja v to nepremičnino v znesku 0,6 mio SIT. Drugo nepravilnost je davčni organ ugotovil pri izkazovanju kratkoročnih rezervacij stroškov v višini 45,1 mio SIT. Po obrazložitvi zavezanca za davek ter predloženih evidencah o oblikovanju in črpanju vnaprej vračunanih stroškov je bila rezervacija oblikovana za namene pričakovanih stroškov v povezavi s prodano nepremičnino v decembru 2004. Kot podlago za oblikovanje rezervacije je zavezanec predložil tudi prodajno pogodbo ter predvidene bodoče stroške. Iz pogodbe ne izhajajo nobene dodatne obveznosti prodajalca do kupca po sklenitvi pogodbe. Kupec je po navedeni pogodbi kupil delno komunalno opremljena gradbena zemljišča, kar je razvidno tudi iz cenitvenih poročil. Dodatni stroški za komunalno opremljanje prodanih nepremičnin, s katerimi je zavezanec za davek obremenil rezultat za leto 2004, z obrazložitvijo, da zadevajo navedeno že realizirano prodajno pogodbo, v pogodbi niso dogovorjeni. Zavezanec je davčni organ opozoril na določilo v pogodbi, ki določa, da je v ceno vključena vsa pripadajoča komunalna opremljenost. Vendar v pogodbi ni nikjer

53

specificirana pripadajoča komunalna opremljenost. Poleg tega je bila konec leta 2005 še večina teh rezervacij neizkoriščena, izkoriščeni del pa se je porabil za gradnjo dovoznih cest, elektrifikacijo in izdelavo dokumentacije, kar pa samo še povečuje vrednost neprodanih naložbenih nepremičnin. Glede na navedeno izkazanih vnaprej vračunanih stroškov ni mogoče obravnavati kot stroške, ki so že razporejeni po poslovnih učinkih, čeprav še niso nastali, v smislu SRS 12.6. Pasivne časovne razmejitve se namreč lahko uporabljajo samo za postavke, za katere so bile prvotno pripoznane, pri tem pa se pripoznava veže na realizirano pogodbo, za katero je davčni organ ugotovil, da iz nje ne izhajajo nobene dodatne obveznosti v prihodnosti. Obravnavani vnaprej obračunani stroški v letu 2004 se torej ne vežejo na poslovne učinke tega leta, zato jih je davčni organ na podlagi določil SRS 12 ter 9., 11. in 12. člena ZDDPO (Uradni list RS, št. 14/2003) izločil iz davčnega obračuna v znesku 44,1 mio SIT. Na podlagi navedenih ugotovitev je davčni organ ob upoštevanju investicijskih olajšav in rezerv povečal davčno osnovo zavezanca za davek za 39,3 mio SIT, tako da znaša obveznost za plačilo davka od dobička 9,8 mio SIT (Davčni bilten 3, 2007, 45). Zakon o davčnem postopku v 398. členu v zvezi z premalo plačanim davkom obravnava posebno hude davčne prekrške, ki se kaznujejo z globo, ki je odvisna od višine premalo plačanega davka (Davčni bilten 11, 2007, 59). Prav tako pa se davčne utaje pojavljajo pri dajanju nepremičnin v najem. Poglejmo naslednji primer, katerega zakonodaja se nanaša na leto 2004 ter 2006. Davčni organ je v davčnemu inšpekcijskemu nadzoru v okviru preveritve upravičenosti do odbitka vstopnega DDV ugotovil, da je inšpicirani zavezanec odbijal vstopni DDV na podlagi računov, prejetih za nakup poslovnih prostorov, strojev, orodja in drobnega inventarja od povezane pravne osebe, ki je pred tem že več mesecev izkazovala visoko obveznost za plačilo DDV, a je ni poravnala. Nadalje je davčni organ ugotovil, da je inšpicirani zavezanec od pristojnega davčnega organa zahteval vračilo celotnega vstopnega DDV, medtem ko povezana pravna oseba svojih obveznosti za plačilo DDV iz tega naslova kljub navidezno visokim vplačilom ni poravnala, temveč ga je le evidentirala v stečajni masi. V okviru preveritve teh transakcij je davčni organ prav tako ugotovil, da so bile med povezanimi osebami za opravljeni promet blaga oziroma storitev sklenjene asignacijske pogodbe, tako da kupnina ni bila nikoli nakazana na transakcijski račun povezane pravne osebe, temveč poravnana s kompenzacijami oziroma asignacijami. Iz vsega navedenega izhaja: čeprav je zavezanec za davek ob nakupu nepremične in premičnih osnovnih sredstev sklenil s povezano družbo pogodbo in prejel račune z obračunanim DDV po splošni 20-odstotni stopnji v skupnem znesku 85 mio SIT, ni upravičen do uveljavljanja vstopnega DDV, saj iz ugotovitev nedvoumno izhaja, da pri opravljenih poslih ni bilo nakupa sredstev, ampak prenos posameznih delov povezane družbe na zavezanca za davek, saj je zavezanec v letu 2005 prevzel in tudi nadaljeval del poslovanja povezane pravne osebe. ZDDV (Uradni list RS, št. 21/2006), ki je veljal do 31.12.2006, je namreč v 7. členu določal, da velja pri prenosu podjetja ali dela podjetja na drugega davčnega zavezanca ne glede na to, ali je to odplačni ali neodplačni prenos, da promet blaga ni bil opravljen (prvi odstavek); v primeru iz prejšnjega odstavka velja za potrebe DDV prevzemnik za pravnega naslednika prenosnika podjetja ali dela podjetja (drugi odstavek). Po sedaj veljavnem ZDDV-1 (Uradni list RS, št. 117/2006) ostaja ta člen nespremenjen, spremeni se le njegova številka iz 7 na 10. Po 6. členu Pravilnika o izvajanju zakona o davku na dodano vrednost (Uradni list RS, št. 17/2004) velja pri prenosu podjetja ali dela podjetja (sredstev in virov sredstev)

54

na drugega davčnega zavezanca, da promet blaga ni bil opravljen le, če prevzemnik podjetja ali dela podjetja kot naslednik prenosnika nadaljuje dejavnost podjetja ali dela podjetja. Prenos se lahko opravi tudi z več posamičnimi dejanji v nekem časovnem obdobju. Učinek prenosa (dela) podjetja lahko nastane kot rezultat postopnih prenosov ali dejanj, ki si v nekem obdobju sledijo in katerih namen je bil, prenesti podjetje kot neko organizirano premoženje, namenjeno opravljanju dejavnosti. Bistveno je, da se s prenosom lahko nadaljuje opravljanje (dela) dejavnosti, s prenosom (dela) sredstev pa se praviloma prenesejo tudi obveznosti, ki zadevajo preneseni del in zagotavljajo nadaljnje opravljanje dejavnosti (prenesenega dela podjetja). Ne glede na formalno sklenjeno pogodbo o prodaji poslovnih prostorov in prejetega računa za stroje vse okoliščine kažejo, da je bil namen vsega, prenesti podjetje in poslovanje s povezane pravne osebe na zavezanca za davek. Pogodba o nakupu nepremičnine, na podlagi katere so bili prejeti računi (štirje računi) in račun za nakup vseh strojev, je bila sklenjena za navidezni prenos očitno zaradi pridobitve pravice do odbitka vstopnega DDV: torej zaradi pridobitve pravice, ki zavezancu za davek glede na dejansko stanje ne bi pripadala. Vsebinsko gledano si je zavezanec za davek s sklenitvijo takšnih pravnih poslov po obligacijskem zakoniku želel pridobiti pravico do odbitka vstopnega DDV. Zlasti še, ker je za zadolženost povezane pravne osebe (prenosnika) vedel in, da obveznosti iz naslova DDV »prodajalec« ne bo poravnal. Pogodba, na podlagi katere so bili prejeti računi za nakup nepremičnine in račun za nakup vseh strojev, prikriva dejanski pravni posel, zato je ni mogoče upoštevati pri obdavčitvi, saj je sklenjena predvsem zato, da se izigrajo davčni predpisi in se s tem doseže neupravičeno uveljavljanje vstopnega DDV. Z opravljenim nakupom nepremičnine in osnovnih sredstev je bil prikrit dejanski pravni posel prenosa podjetja, saj po določilih petega odstavka 7. člena ZDavP-1 (Uradni list RS, št. 18/1996) navidezni pravni posli ne vplivajo na obdavčenje; če navidezni pravni posel prikriva drug pravni posel, je za obdavčenje pristojen prikrit pravni posel. Zato zavezanec za davek ni bil upravičen do odbitka vstopnega DDV v skupnem znesku 85 mio SIT. Pravno podlago za zavrnitev priznanja ob prenosu sredstev DDV kot vstopnega DDV pomeni določba desetega odstavka 40. člena ZDDV (Uradni list RS, št. 21/2006), po kateri davčni zavezanec nima pravice do odbitka vstopnega DDV, izkazanega na računu v višjem znesku, kakor bi moral biti po zakonu, tudi če je ta DDV plačan. Če je namreč ob prenosu sredstev kot dela podjetja na drugega davčnega zavezanca DDV obračunan in plačan, je obračunan in plačan brez podlage v zakonu in torej v višjem znesku, kakor bi moral biti po zakonu (Davčni bilten 12, 2006, 46). Navajamo pa še en primer neregistrirane dejavnosti in dela na črno. Zavezanec za davek, fizična oseba je v obdobju od 1.1.1999 do 31.12.2004 opravil 16 nakupov nepremičnin (39 parcelnih številk) v 14 katastrskih občinah v Republiki Sloveniji. Kupljena zemljišča so bila različnih namembnosti in kategorij, pretežno pa so bila kupljena kot kmetijska zemljišča. Večinoma je na zemljiščih izvedel parcelacijo in po spremembi namembnosti, za katero je sam zaprosil ali pa počakal na občinski odlok o spremembah prostorsko-ureditvenega načrta, ta zemljišča ali dele zemljišč prodal kot nezazidana stavbna zemljišča. Tako je v obdobju od 1.1.2000 do 31.12.2004 opravil 24 prodaj nepremičnin. Zavezanec se je v inšpiciranem obdobju intenzivno ukvarjal z nakupi in prodajami nepremičnin, kakor dokazuje predvsem število sklenjenih poslov, to je z dejavnostjo, ki je po standardni klasifikaciji dejavnosti razvrščena v podrazred K/70.120 – trgovanje z lastnimi nepremičninami. Zavezanec za davek ni bil vpisan v davčnem registru kot samostojni podjetnik posameznik in tudi ne kot subjekt vpisa v sodnem registru, prav tako pa doseženi

55

dohodki iz naslova prodaje nepremičnin niso izkazani v napovedih zavezanca za odmero dohodnine. V postopku davčnega inšpekcijskega nadzora se je ugotavljala višina osebnih prejemkov kot razlika v ceni med prodajno vrednostjo nepremičnin in revalorizirano nabavno vrednostjo prodanih nepremičnin (zaslužek zavezanca). Ugotovljeni zaslužek zavezanca je opredeljen kot osebni prejemki zavezanca za davek, doseženi na podlagi opravljanja poslov in storitev na drugi podlagi, davčna osnova za osebne prejemke iz 3. alineje prvega odstavka 15. člena ZDoh (Uradni list RS, št. 71/1993), opredeljena v 4. alineji 16. člena ZDoh (Uradni list RS, št. 71/1993), pa je vsak posamezen bruto prejemek, izplačan v denarju, v bonih ali v naravi, z vštetimi povračili stroškov, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 odstotkov. V postopku davčnega inšpekcijskega nadzora je bilo tudi ugotovljeno, da je zavezanec za davek s prodajo nezazidanih stavbnih zemljišč, ki je obdavčena z DDV, presegel promet iz prvega odstavka 45. člena ZDDV (Uradni list RS, št. 21/2006) in s tem postal zavezanec za DDV, čeprav ni vložil prijave za registracijo. Zato je bil v postopku davčnega inšpekcijskega nadzora obračunan tudi davek na dodano vrednost (Davčni bilten 12, 2006, 47). Poglejmo še en primer davčnih utaj na področju nepremičnin. Pri ˝malem˝ davčnem zavezancu z dejavnostjo izdelave nepremičninskih projektov za trg je bilo opravljeno inšpiciranje davka od dobička, davkov in prispevkov od plač in DDV za leto 2004. Pri inšpiciranju prihodkov zavezanca za davek je davčni organ podrobneje preveril dokumentacijo za tri novogradnje, saj je ugotovil, da je bila vrednost sklenjenih gradbenih pogodb precej nižja od vrednosti del, izračunanih za te objekte po projektnih dokumentacijah, in to za okoli 50 odstotkov. Nato je bilo ugotovljeno, da se pri vseh treh projektih ponavlja enak vzorec postopanja v nadaljnjem prometu s temi zgrajenimi projekti: investitorji so podarili objekt družinskim članom, ki sodijo v prvi dedni razred, kjer ni obdavčitve, ti pa so potem prodali te objekte po posameznih bivalnih enotah končnim kupcem (fizičnim osebam) po prodajnih pogodbah z realnimi tržnimi cenami. Pri tem je davčni organ ugotovil, da so navedene vrednosti po prodajnih pogodbah (torej tržne vrednosti) v povprečju za 100 odstotkov presegle vrednosti, ki so jih bili investitorji zavezani po gradbenih pogodbah plačati za postavitev stanovanjskih objektov »na ključ«. V tem prometu je bil zaračunan samo 2-odstotni davek na promet nepremičnin, medtem ko prodajalec (obdarjenec) dohodnine ni plačal, saj pri prometu z nepremičninami (pred potekom treh let) ni izkazal kapitalskega dobička, čeprav se je ves ta promet opravil (v povprečju) v treh mesecih po zgraditvi objektov. Davčni organ je na podlagi teh začetnih ugotovitev opravil podrobnejšo preveritev predložene dokumentacije in pri tem ugotovil, da je pri vseh projektih nastala nenavadna situacija, saj je v zelo kratkem obdobju od sklenitve gradbene pogodbe prek izvedbe gradbene pogodbe do darovanja in prodaje nepremičnin nastopila na trgu izrazita rast vrednosti dela nepremičnine, ki zadeva stroške materiala in storitve izgradnje nepremičnine. Na podlagi pridobljenih podatkov je davčni organ nadalje ugotovil, da je zavezanec izkazoval prenizko davčno osnovo, saj je del poslovanja (prek gradbenih in darilnih pogodb) prenesel na povezane osebe (na taščo in sina direktorja ter prokurista pravne osebe). V nadaljnjem prometu z nepremičninami je nato nastopila daritev teh nepremičnin osebam iz prvega dednega razreda, ki so tako realizirale dobiček prek kupljenih pogodb končnim kupcem po tržnih cenah. Posledica tega je, da je davčni organ ugotovil: v opisanem primeru verižnega prometa povezanih oseb govorimo o navideznih poslih v smislu določil 7. člena ZDavP-1 (Uradni list RS, št. 18/1996), katerega namen je bil »prevalitev« realizirane marže pravne osebe na fizično osebo kot prodajalca nepremičnin na trgu. Navedeni promet je bil v navideznem poslu nato

56

obremenjen le s plačilom davka na promet nepremičnin, medtem ko so se udeleženci v navideznem poslu izognili plačilu drugih dajatev (davka od dohodkov pravnih oseb, DDV in dohodnine). Davčni organ je za ugotovitev pravilne davčne osnove zavezanca za davek uporabil metodo primerjalnih cen, kakor to določa 10. člen ZDDPO (Uradni list RS, št. 14/2003). Po primerjavi cen za te objekte se je davčni organ odločil za ceno, ki izhaja iz minimalnih predvidenih stroškov materiala, dela in storitev, ki so potrebni za zgraditev enakovrstnega objekta. Pri tem je ugotovil, da je zavezanec prenizko ugotovil prihodke iz naslova transfernih cen med povezanimi osebami po določilih tretjega odstavka 10. člena ZDDPO (Uradni list RS, št. 14/2003) za 117,2 mio SIT. Na podlagi opisanih in še drugih ugotovitev v manjših zneskih je davčni organ povečal davčno osnovo zavezanca za 119 mio SIT, zato znaša obveznost zavezanca za plačilo davka od dobička pravnih oseb 29,8 mio SIT. Davčni organ je na podlagi opisanega prometa prav tako v skladu z določili sedmega odstavka 21. člena in 11. točke 25. člena ZDDV (Uradni list RS, št. 98/1998) izračunal, da je zavezanec plačal skupaj za 9,9 mio SIT premalo DDV. Ker so bili investitorji (fizične osebe) tudi povezane osebe v smislu 18. člena ZDDPO (Uradni list RS, št. 14/2003), je davčni organ razliko med prodajno in tržno vrednostjo objektov opredelil kot izplačilo v naravi. Po določilih 4. alineje prvega odstavka 15. člena ZDoh (Uradni list 71/1993), ki je veljal do konca leta 2004, je zavezanec za davek od osebnih prejemkov fizična oseba s stalnim prebivališčem v Sloveniji, ki je prejela druge prejemke, vključno z nagradami in podobnimi prejemki. Osnova za obračun davka od osebnih prejemkov je določena v 5. alineji prvega odstavka 16. člena istega zakona, in to za vsak bruto prejemek iz 4. alineje prvega odstavka 15. člena zakona, ki je izplačan v denarju, bonih ali naravi. Pri izračunu je davčni organ izhajal iz tega, da ugotovljena razlika pomeni neto znesek dohodka za opravljeno gradbeno storitev, poravnanega v naravi, ki ga je s koeficientom 1,33 preračunal v bruto znesek, od katerega je obračunal 25-odstotni davek od osebnih prejemkov v skupnem znesku 20,6 mio SIT (Davčni bilten 11 2006, 76). Pri naslednjem primeru pa gre za podjetje, ki se ukvarja z dejavnostjo posredovanja pri prodaji lesa in gradbenega materiala. Opravljeno je bilo inšpiciranje poslovnih knjig za leti 2001 in 2002. Davčni inšpekcijski nadzor je bil uveden na podlagi pridobljenih podatkov o tem, da naj bi zavezanec za davek v obdobju od 1.1.2001 do 31.12.2002 kot fizična oseba v nekem kraju adaptiral več stanovanj in jih na trgu prodal ter tako ustvaril neke prejemke. Podatke o adaptacijah in prodajah stanovanj je davčni organ pridobil z zaslišanjem prič v postopku davčnega inšpekcijskega nadzora obračunavanja in plačevanja davkov pri gospodarski družbi, katere ustanovitelj in zakoniti zastopnik je obravnavana fizična oseba. Na podlagi teh podatkov naj bi zavezanec za davek v inšpiciranem obdobju pridobil prejemke iz naslova prodaje sedmih stanovanj v znesku prek 50 mio SIT. Z inšpiciranjem je bilo ugotovljeno dejansko stanje, pridobljeni so bili dokazi o pridobivanju prejemkov iz navedenih prodaj stanovanj. Ugotovljeno je bilo tudi, da zavezanec za davek teh prihodkov ni prijavil in od njih ni plačal predpisanih dajatev. Zavezanec za davek je pridobil prihodke tako, da je kupil dve stari stavbi, ju gradbeno preuredil tako, da je v njih zgradil 7 manjših stanovanj, stanovanja pa je nato prodal novim kupcem, večinoma že pred dokončno izdelavo. Zavezanec za davek je kupnine za stare stavbe plačal prodajalcem, ni pa bil pri tem opravljen prenos lastništva nanj. Po opravljeni gradbeni prenovi je zavezanec stanovanja prodal tako, da so dogovorno v prodajnih pogodbah kot prodajalci stanovanj formalno nastopali stari lastniki stavb, vse druge aktivnosti (adaptacija stavb, dogovarjanje s kupci, prejemanje kupnin itd.) pa je opravljal zavezanec za davek v svojem imenu in za svoj račun. Tako se je zavezanec za davek skušal izogniti plačilu davka od dobička. V

57

postopku so bile zaslišane vse priče (prodajalci starih stavb in kupci novih stanovanj), ki so z izjavami potrdili dejavnost zavezanca za davek, in pridobljeni so bili dokazi (potrdila o prejemu kupnin na zavezančev tekoči račun oziroma potrdila o prejemu kupnin v gotovini). Prav tako je zavezanec za davek v postopku davčnega nadzora v posebni izjavi priznal pridobivanje prejemkov z opravljanjem navedenih poslov. Zavezanec za davek je na opisani način v inšpiciranem obdobju skupaj prejel 50 mio SIT prejemkov iz naslova prodaje stanovanj. Na podlagi navedenega je davčni organ ugotovil, da je fizična oseba z opravljanjem gradbenih storitev adaptacij objektov, z vodenjem prodaje nepremični in s prejemanjem plačil za prodane stanovanjske enote dejansko opravljala dejavnost, kljub temu da za opravljanje dejavnosti takrat ni bila registrirana. Zavezanec za davek bi moral v skladu s 75. členom Zakona o gospodarskih družbah začetek opravljanja dejavnosti priglasiti pri davčnem organu, dejavnost pa bi lahko začel opravljati šele po priglasitvi. Davčni organ je dohodke opredelil kot druge prejemke, ki so obdavčeni po določbah 15. člena ZDoh (Uradni list RS, št. 71/1993). Po določbi 2. člena ZDoh (Uradni list RS, št. 71/1993) v povezavi z 2. alinejo 6. člena in s 3. alinejo 15. člena istega zakona so kot vir dohodnine v okviru osebnih prejemkov opredeljeni tudi drugi prejemki fizičnih oseb, doseženi z opravljanjem storitev in poslov po pogodbah in na drugih podlagah. Z adaptacijo starih hiš in prodajo nepremičnin (stanovanj) je davčni zavezanec dosegal osebne prejemke iz naslova prevzema opravljanja storitev in poslov na drugi podlagi. Na podlagi določbe 4. alineje 16. člena ZDoh (Uradni list RS, št. 71/1993) pomeni osnovo za davek od osebnih prejemkov vsak posamezen bruto prejemek iz 3. alineje prvega odstavka 15. člena ZDoh (Uradni list RS, št. 71/1993), izplačan v denarju, v bonih ali v naravi, z vštetimi povračili stroškov, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 odstotkov, zavezanec za davek pa lahko v napovedi uveljavlja dejanske stroške. Zavezanec za davek od osebnih prejemkov bi moral v skladu z določili 133. člena ZDavP (Uradni list RS, št. 18/1996), ki je veljal v inšpiciranem obdobju, prejemke, dosežene na podlagi prevzema opravljanja določenih storitev in poslov domačim fizičnim osebam ter tujim pravnim in fizičnim osebam, napovedati do 10. v mesecu za pretekli mesec pri davčnem uradu, kjer je vpisan v davčni register, vendar tega ni storil. Tako je davčni organ prejete prejemke od prodaje stanovanj v letih 2001 in 2002 opredelil kot bruto prejemke, ki jih je v skladu z določbo 4. alineje 16. člena ZDoh (Uradni list RS, št. 71/1993) zmanjšal za 10 odstotkov normiranih stroškov, in tako izračunal davčno osnovo za obračun davka od osebnih prejemkov. Z uporabo davčne stopnje iz četrtega odstavka 18. člena ZDoh (Uradni list RS, št. 71/1993), ki znaša 25 odstotkov, je zavezancu za davek ugotovil in naložil plačilo davka od osebnih prejemkov za leti 2001 in 2002 v višini 11 mio SIT. Poleg navedenih dajatev je davčni organ zavezancu za davek naložil še plačilo razlike davka od prometa nepremičnin v znesku 191 tisoč SIT zaradi ugotovljene razlike pri izkazovanju davčne osnove pri prodaji posameznih stanovanj (Davčni bilten 8, 2006, 36).

6.4. SKLEPNE UGOTOVITVE Prikazali smo nekaj primerov davčnih utaj na področju nepremičnin. Primeri so povzeti iz davčnih biltenov, uradnega glasila Davčne uprave RS, v katerih nas med drugim obvešča tudi o nepravilnostih, ugotovljenih pri inšpiciranju. Primeri davčnih utaj so bili ugotovljeni v letu 2006 in 2007, vendar pa je davčna uprava preverjala poslovanja prejšnjih let, zato se je tudi uporabljala temu primerna zakonodaja in ne najnovejša.

58

Iz primerov vidimo, da je utaja davka, ki se nanaša na nepremičnine, povezana tudi z utajo drugih davkov. Tako so z utajo enega davka, ki se nanaša na nepremičnine, utajili tudi nekatere druge na primer DDPO. Opazi se problem pomanjkljivega evidentiranja nepremičnin, ki pa se bo z izvedbo Zakona o evidentiranju nepremičnin odpravil. V registru nepremičnin bodo vpisani vsi podatki o nepremičninah, kar bo ljudem, ki bi hoteli utajiti davek, to otežilo, saj se bo točno vedelo, katera nepremičnina je nova in katera stara. Iz teh davčnih utaj vidimo, da je država izgubila veliko denarja z utajenimi davki, kar privede do izpada prejemkov v proračunu, katerega pa je treba pokriti z drugimi prejemki (povečanje davčne stopnje ali uvajanje novih davkov), najetjem posojil ali z varčevanjem. Prav tako pa davčna utaja krši načelo davčne pravičnosti, če izhajamo iz načela, po katerem morajo tisti z večjimi dohodki plačevati več davkov. Prav tako pa davčna utaja ruši tudi družbene vrednote, kar povzroča reakcijo na moralnem ali pravnem področju (Čokelc in drugi 2006, 1).

59

7. PREDLOGI ZA PREPREČITEV DAVČNIH UTAJ NA PODROČJU OBDAVČITVE NEPREMIČNIN

Davkoplačevalci se med seboj razlikujejo tudi po možnostih davčnega utajevanja. Na splošno lahko rečemo, da imajo delodajalci oziroma zavezanci, ki imajo več virov pri sestavi davčnih napovedi, več možnosti za davčno utajo kot delojemalci z dohodnino. To pa smo tudi v diplomski nalogi dokazali (Čokelc in drugi 2006,1). Nekateri se ne odločijo za davčno utajevanje preprosto zaradi nedojemanja priložnosti. Prav tako pa je tudi odvisno od njihovega znanja o davčnih utajah (Čokelc in drugi 2006,1). Pomemben je tudi davčni nadzor. Stroga zakonska določila večino oseb odvrne od davčnega utajevanja. Obseg kazni ima velik vpliv na obnašanje davčnega zavezanca. Ugotovljeno je bilo, da se pripravljenost za pravilno navedbo podatkov povečuje z naraščajočim obsegom kazni in z večjo verjetnostjo, da davčno utajevanje odkrijejo (Čokelc in drugi 2006,1). Utajevalci ocenjujejo tveganje, da bodo odkriti in kaznovani nižje kot zavezanci, ki plačujejo davke v skladu s predpisi. Osebe, ki so davke že uspešno utajile, pa ocenjujejo to tveganje kot nizko (Čokelc in drugi 2006,1). Davčne utaje pa lahko prepreči tudi neodobravanje skupine, h kateri pripada davčni zavezanec. Pomemben je pa tudi oseben odnos do davčne utaje (Čokelc in drugi 2006,1).

Davčna uprava RS ugotavlja in se zaveda, da so davčne zatajitve v porastu. Slovenija kot del evropskega trga ni imuna na davčne goljufije, ki se pojavljajo v vseh državah članicah EU. Tesno sodelovanje med državami članicami in hiter pretok informacij o dobavah blaga in storitev doprinesejo k uspešnemu odkrivanju goljufij (Davčni bilten 11, 2007, 59). Davčna uprava RS bo tudi v prihodnje nadaljevala aktivnosti za preprečitev davčnih zatajitev, predvsem na področju DDV (npr. odvzem ID številke za DDV) in v smeri pregona storilcev kaznivih dajanj s področja davčnih zatajitev (Davčni bilten 11, 2007, 59). Sprejeta je bila tudi usmeritev, da bo delovanje inšpekcije usmerjeno, ne le na nadzor izpolnjevanja davčnih obveznosti, ampak tudi v povečanje stopnje prostovoljnega plačevanja davčnih obveznosti zavezancev za davek (preventivni inšpekcijski nadzori) (Davčni bilten 11, 2007, 59). Inšpekcijski nadzori bodo ciljno usmerjeni na posamezna rizična področja, ki bodo določeni na podlagi dosedanjih izkušenj in analize rizika obdelave razpoložljivih podatkov o davčnih zavezancih. Drugačna bo organiziranost vodenja usmerjenih inšpekcijskih nadzorov, ki jih na področju celotne države koordinira Generalni davčni urad in s pomočjo inšpektorjev specialistov, z namenom zagotavljanja enotnega izvajanja predpisov s področja obdavčevanja (Davčni bilten 11, 2007, 59).

60

Ena od strategij davčnega organa je tudi informiranje zavezancev za davek o odkritih goljufijah, saj se morajo davčni zavezanci zavedati, da so lahko v nekaterih primerih odgovorni za plačilo utajenega DDV. Sklepanje večjih poslov z dobavitelji, ki so neznani, je enako tvegano kakor je sklepanje večjih poslov s kupci, za katere ni znano, ali so sposobni plačniki. Zavezanci za davek so premalo pozorni pri preverjanju davčne številke poslovnega subjekta (da ni navidezna ali pa odvzeta) in se ne pozanimajo o plačilnih sposobnostih, premoženju subjekta in o njegovi obstojnosti sploh (ima poslovni prostor, razpolaga s sredstvi dela, je dosegljiv na stacionarni telefon, je znan v okolju itn.) (Davčni bilten 11, 2007, 59). Davčni nadzor pa je opredeljen tudi v drugem delu Zakona o davčnem postopku (ZDavP-2). Zakon določa postopkovni okvir za opravljanje davčne preiskave, ki je relativno nov institut. Z vidika organizacije in pristojnosti je urejen v zakonu, ki ureja davčno službo. V okviru davčne preiskave davčni organ pri nadzoru nad zavezanci za davek ugotavlja kršitve predpisov o obdavčenju ali pa zagotavlja izvajanje dejanj in ukrepov po tem zakonu in po zakonu, ki ureja davčno službo, za zagotovitev medsebojne pomoči organom Skupnosti, držav članic EU in tretjih držav. Davčna preiskava je posebna oblika dela davčnega organa in obsega predvsem zbiranje podatkov in informacij, pomembnih za obdavčenje pravnih in fizičnih oseb, ter za analiziranje, obdelovanje in shranjevanje tako zbranih podatkov. Davčni organ bo začel davčno preiskavo tako, da bo izdal nalog za preiskavo, v katerem bodo morale biti navedene okoliščine, iz katerih izhajajo razlogi za sum oziroma dejanja in ukrepe, zaradi katerih se bo davčna preiskava opravila; navedeno bo tudi, katere okoliščine naj se v preiskavi raziščejo in kateri subjekt oziroma krog subjektov bo predmet davčne preiskave. Davčno preiskavo bo opravil davčni inšpektor v skladu z določbami zakona o davčnem postopku in zakona, ki ureja davčno službo. Po opravljeni davčni preiskavi bo davčni inšpektor izdelal končno preiskovalno poročilo, v katerem bodo opisane ugotovitve davčne preiskave in navedeni zbrani podatki, dokumenti in drugi dokazi. Če se bo na podlagi ugotovitev v opravljeni davčni preiskavi izkazalo, da so bili razlogi za sum utemeljeni, bo davčni organ začel postopek davčnega inšpekcijskega nadzora, v katerem bo mogoče kot dokaz uporabiti tudi dokaze in podatke, zbrane v davčni preiskavi. V zvezi z obsegom davčnega inšpekcijskega nadzora je na novo izrecno določeno, da pooblaščena oseba lahko opravlja davčni inšpekcijski nadzor tudi pri posamezniku, ki samostojno opravlja dejavnost, pa te dejavnosti ni registrirala v skladu s predpisi. Prav tako je po novem izrecno določeno, da je mogoče davčni inšpekcijski nadzor opraviti tudi pri fizični osebi, ki se ukvarja s posli ali prejema dohodke, pomembne za njeno obdavčenje. Tedaj bodo dejstva in dokazi, ugotovljeni v zapisniku o opravljenem nadzoru pri fizični osebi, lahko podlaga za odmerno odločbo ali pa za obnovo postopka, v katerem je bila že izdana dokončna odločba. Zakon ne zahteva več, da mora inšpektor o začetku davčnega inšpekcijskega nadzora, ki se začne z vročitvijo sklepa o začetku nadzora zavezancu, obvestiti zavezanca za davek. Primerno časovno obdobje, ki naj ga ima zavezanec na voljo za ustrezno pripravo na davčni inšpekcijski nadzor, zagotavlja pravilo, da inšpektor lahko začne opravljati inšpekcijski nadzor po 8 dneh od vročitve sklepa. Zaradi ureditve v davčnem postopku, ki že samodejno določa del časa trajanja postopka in bi privedla do kršitve rokov za izdajo odločbe, določenih v Zakonu o splošnem upravnem postopku, so določeni najdaljši roki za izdajo odločbe v davčnem inšpekcijskem postopku. Kot splošno pravilo je določen šestmesečni rok, v taksativno naštetih primerih pa lahko inšpekcijski nadzor traja tudi devet mesecev oziroma celo dlje (Davčni bilten 11, 2006, 18).

61

Pomemben ukrep za preprečevanje davčnih utaj so olajšave, ki znižajo davčno osnovo. Ena od teh je bila olajšava za investiranje v nepremičnine, ki je znižala davčno osnovo za 20% ter je veljala do konca leta 2006 v skladu s prvim odstavkom 47. člena Zakona o dohodnini – ZDoh-1 (Uradni list RS, št. 59/06 – UPB4 in 69/06 – odločba US), kjer je lahko zavezanec uveljavljal znižanje davčne osnove v višini 20 odstotkov investiranega zneska v opredmetena osnovna sredstva, razen v osebna motorna vozila, pohištvo in pisarniško opremo (brez računalniške opreme), in v neopredmetena dolgoročna sredstva, če so to investicije v opredmetena osnovna sredstva in neopredmetena dolgoročna sredstva v Sloveniji. Z zakonom ZDoh-2 (Uradni list RS, 117/2006) pa so te olajšave bile ukinjene. Davčna osnova za teh 20% ni znižana, kar privede do zvišanega davka ter zato tudi do davčnih utaj. Predlog bi bil, da bi se ponovno nekatere olajšave uvedle, ker bi s tem pripomogle, da zavezanci za davek ne bi podajali neresničnih prodajnih cen davčni upravi. Pri davku na dodano vrednost bi bilo potrebno uvesti takšno določilo, kot velja pri davku na promet nepremičnin, in sicer, da je potrebno najprej plačati davek in šele nato s potrdilom o plačilu davka je možen vpis lastništva v zemljiško knjigo. S tem bi zmanjšali davčne utaje davka na dodano vrednost, ki jih opravijo fizične osebe. Še pred predlogi v zgoraj navedenem odstavku bi pa bilo potrebno voditi evidenco novo zgrajenih nepremičnin. S sprejetjem in izvrševanjem določb Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/2006) ter Zakonom o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/2006) se je zelo izboljšala evidenca nepremičnin. Predlagali pa bi, da bi v okviru Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, davčna uprava ter upravna enota poleg obveščanja o najemnih pogodbah, evidentiranih v registru najemnih pogodb ali drugi uradni evidenci, obveščala ministrstvo pristojno za evidentiranje nepremičnin tudi o izdaji gradbenih dovoljenj. S tem bi pridobili pregled nad novo zgrajenimi nepremičninami ter bi tako lahko izvajali nadzor nad zavezanci za plačilo DDV. Z uvedbo zakona na nepremičnine bodo ljudje, ki imajo več nepremičnin in le-te oddajajo v najem, plačevali davek na vsako nepremičnino. Razmišlja se, da bodo lastniki nepremičnin za znesek davka povečali najemnine, ter bodo oškodovani najemojemalci. Vsekakor pa če zvišajo najemnino, bodo morali plačati večji davek od oddajanja premoženja v najem. Tako, da je zakon pravilno nastavljen, ker bo v končnem plačal davek lastnik nepremičnin, kot je bilo v zasnovi davka na nepremičnine tudi mišljeno. Vendar pa se zna pojaviti problem navedbe neresničnega zneska najemnim. Tako, da bi se lahko ob uvedbi zakona na nepremičnine primerjali zneski najemnin ter tako ugotovili ali gre za povišanje najemnin zaradi tržnih razmer, ali pa zaradi vračunavanja zneska davka na nepremičnine v znesek najemnin. Pri pravni osebah in povezanih osebah pa se zadeve še bolj zakomplicirajo. Težje je nadzorovati, kaj se dogaja z nepremičninami oziroma poslovnimi prostori. Gre za vprašanje ali je bil nek posel izveden pravilno, ali pa je bil posel izveden samo zaradi utaje davkov, ki se nanašajo na nepremičnine. Zaradi zelo velike povezanosti davkov, ki jih morajo plačevati pravne osebe je za ugotovitev utaje potrebno preveriti celotno poslovanje pravne osebe. Pokazatelji davnih utaj bi bili na primer, da ljudje, ki se ukvarjajo z gradbeno dejavnostjo, ne bi smeli objektov podariti v prvi dedni red in bi se s tem izognili

62

utaji davkov prejšnjega primera, ki ga je ugotovila Davčna uprava RS. Pri pravnih osebah bi morali biti tudi pozorni na zahtevke za vračilo DDV, pri tem preveriti, kakšen je bil promet pravne osebe in ali je zmožna odplačati nepremičnine, ki jih je kupila. V takih primerih ima davčna uprava možnost, da zahteva zagotovilo banke za plačilo obveznosti (inštrument za zavarovanje vračila DDV). Velja pa tudi razmisliti o primeru davčne ureditve nakupa nepremičnin v Italiji. In sicer, če nepremičnino prodaja gradbeno podjetje v Italiji, mora kupec plačati 10% davek na dodano vrednost. Pri nas mora ta davek plačati prodajalec in prav zato se tudi pri nas dogajajo številne utaje. Po drugi strani bi pa to za kupce prineslo še večje obremenitve, glede na to, da si številne družine ne morejo kupiti niti enosobnega stanovanja. Hkrati pa bi to pomenilo še večje bogatenje poslovnih oseb (Finance 2008, 30).

63

8. SKLEP V diplomski nalogi smo si zastavili več ciljev, ki smo jih poskušali doseči. Tako smo opisali posamezne davke, s katerimi so obremenjene nepremičnine. Nato smo analizirali vrste utaj davkov na področju nepremičnin, kako se z njimi spopada davčna uprava in analizirali njihove posledice ter predlagali rešitve za zmanjševanje utaj na področju obdavčitve nepremičnin.

Ugotovili smo, da se nekaj davkov nanaša na nepremičnine. Tako urejata dva zakona, Zakon o davku na promet nepremičnin ter Zakon o davku na dodano vrednost, promet s starimi in novimi nepremičninami. Razlika med ceno, po kateri prodajalec prodaja nepremičnino in ceno, po kateri jo je le-ta kupil, je obdavčena z davkom od dobička iz kapitala, ki ga ureja Zakon o dohodnini. Prav tako pa Zakon o dohodnini ureja tudi obdavčitev dohodkov iz premoženja (najemnin). V diplomski nalogi pa smo posvetili pozornost tudi davku na dediščine in darila in odlogu plačila tega davka, davku od premoženja, ki ga ureja zakon o davkih občanov ter nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, njuni ukinitvi, z uvedbo davka na nepremičnine. Hkrati pa smo predstavili tudi Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin ter Zakon o evidentiranju nepremičnin. Na podlagi posameznih primerov davčnih utaj smo ugotovili, da imajo več možnosti za utajo davkov tisti, ki se ukvarjajo z neko dejavnostjo oziroma imajo več virov dohodkov, torej so zavezanci za DDV, za davek od dohodkov pravnih oseb itn. Prav tako pa imajo večje možnosti tudi povezane osebe. Tisti, ki dobijo samo plačo, imajo izredno malo možnosti za utajo davka. Z navedenimi primeri pa smo tudi ugotovili, da je utaja nekega davka lahko povezana z utajo drugih davkov. Na primer, ko je davčni organ ugotovil davčno utajo, ne samo, da je v tem primeru davčni zavezanec moral plačati DDV, ampak tudi razliko neplačanega davka na promet nepremičnin ter doplačati davek od dohodkov pravnih oseb itd. Davčna uprava se zaveda, da je davčnih utaj vedno več in da se mora z davčnimi ukrepi ter davčnim nadzorom boriti proti njim. Pri tem uporablja davčne postopke, ki so opredeljeni tudi v drugem delu Zakona o davčnem postopku. Vsekakor pa mora davčni organ biti pozoren na vsako spremembo pri poslovanju zavezancev za davek in njegovi strokovnjaki biti strokovno podkovani, da opazijo možnosti utajevanja in le-te tudi odkrijejo, kajti ljudje, ki imajo znanje o davčnih utajah in vidijo priložnost za utajo, se bodo za le-to tudi odločili. Prav tako pa mora vlada nenehno spreminjati in dopolnjevati zakone, da bi s tem zakrpali še zadnje luknje v zakonih, ki še dopuščajo davčne utaje in jih tako preprečili. Vsekakor je pomembno tudi to, da se lahko opravi davčni inšpekcijski nadzor tudi pri fizičnih osebah. Pomembno pa je tudi povezovanje držav v EU ter poročanje pomembnih podatkov ene države drugi. Pri davku na dediščine in darila (Uradni list RS, št. 117/2006) smo ugotovili, da ga je težko utajiti, zato ker Davčni urad odmeri davek na dediščino na podlagi podatkov pravnomočnega sklepa o dedovanju, ki ga prejme od sodišča. Pri darilih pa je drugače, saj mora zavezanec sam vložiti napoved v 15 dneh od nastanka davčne obveznosti. Vsekakor pa k nižjemu utajevanju pripomore tudi odlog plačila tega davka.

64

Davčna osnova pri davku od premoženja se določi na podlagi točkovnika. Vrednost točke pa vsako leto določi občina za svoje območje in s tem neposredno vpliva na višino davka in seveda davčna vplačila. Tako, da se tudi pri tem davku ne morejo pojavljati davčne utaje. Tudi pri nadomestilu stavbnega zemljišča določi le-tega občina sama, glede na komunalno opremljenost ter druge priključke. Tudi tukaj je osnova za določanje nadomestila točkovni sistem in ne tržna vrednost. Glede na način pobiranja nadomestila, ki je enak pobiranju davka od premoženja, pa do davčnih utaj ne prihaja. Vendar pa zaradi neenakega obdavčevanja pri davku od premoženja in nadomestilu stavbnega zemljišča prihaja do pritožb, zato se bosta davek in nadomestilo z uvedbo davka na nepremičnine odpravila. Da bi lahko začeli izvajati davek na nepremičnine, je bilo potrebno najprej uvesti in začeti izvajati Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin in Zakon o evidentiranju nepremičnin. S tema zakonoma se je zagotovila popolna evidenca nepremičnin, in vsi pomembni in bistveni podatki o njih. Uvedla se je evidenca trga nepremičnin na podlagi Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki zagotavlja podatke o nakupu, prodajah ter najemih nepremičnin. Prav tako pa določa tudi modele vrednotenja, s katerimi je določena davčna osnova vsem nepremičninam v državi. Z Zakonom o evidentiranju nepremičnin pa so zagotovili podatke o nepremičnini (lastnik, lokacija, velikost,…). Ta zakonodaja bo vplivala na bolj enotno in pravično obdavčitev, hkrati pa na pregled nad nepremičninami. Trditve, ki smo jih potrdili oziroma ovrgli, navajamo v nadaljevanju. Trditev: ˝Večji kot so davki oziroma višje kot so davčne stopnje, več davčnih zavezancev je nagnjeno k davčnemu utajevanju˝, ki smo jo navedli v dispoziciji, lahko potrdimo, saj se pojavlja veliko več utaj DDV-ja, pri katerem je stopnja 8,5%, kot pa utaje davka na promet nepremičnin, katerega stopnja znaša 2%. Druga trditev, ki smo jo postavili: ˝Z večimi vrstami davkov je nepremičnina obremenjena, več davčnih zavezancev je nagnjeno k davčnemu utajevanju˝, lahko tudi potrdimo. Na primer stara nepremičnina je obremenjena z 2% davkom na promet nepremičnin in z davkom od dobička iz kapitala, ki pa je razlika med prodajno in nakupno vrednostjo. Ponavadi si ta davek od dobička iz kapitala znižajo tako, da davčnemu organu podajo nižjo prodajno ceno od dejanske. Naslednjo trditev:˝Davke na nepremičnine najbolj občuti davčni zavezanec, ki je najnižje na socialni lestvici˝, prav tako lahko potrdimo, kajti bolj občuti davčno obremenitev tisti, ki menjava manjšo nepremičnino za večjo oziroma prodaja manjšo z namenom, da bi kupili večjo, kot pa tisti, ki imajo več nepremičnin in eno ali celo več le-teh prodajo.

Trditev, da ima izpad davkov negativne posledice za ostale davčne zavezance, lahko prav tako potrdimo. Izpad davka pomeni večjo davčno obveznost za ostale davčne zavezance, kar smo tudi dokazali v diplomski nalogi pri primerih davčnih utaj s poudarkom na področju nepremičnin.

65

Tudi trditev, da se vedno več davčnih utaj pojavlja pri gradnji nepremičnin, smo v diplomski nalogi dokazali. Gradbena dejavnost je ena tistih dejavnosti, pri kateri poslovne osebe vidijo možnost za davčne utaje. Trditev, da se davčne utaje pojavljajo tudi pri vrednotenju nepremičnin, lahko potrdimo, saj si davčni zavezanci sami ocenijo vrednost nepremičnine pri prodaji, torej prodajno ceno. Zato pa plačajo tudi nižji davek (na primer davek na promet nepremičnin, DDV). Če pa govorimo o vrednotenju nepremičnin, ki ga opravljajo občine za plačilo davka od premoženja in za nadomestilo stavbnega zemljišča, ki bosta oba odpravljena z uvedbo davka na nepremičnine, je to vrednotenje nepremičnin na podlagi točkovnega sistema, pri čemer pa davčna osnova ni odraz tržnih razmer, zaradi česar se plača nižji ali višji davek kot bi ga morali plačati, če bi vrednotili nepremičnine na podlagi Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. To se bo z novim Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki se je začel uporabljati od začetka leta 2007, odpravilo. Nepremičnine se bodo torej vrednotile na podlagi tržnih razmer in dobro zasnovanih modelih vrednotenja, kar bo odpravilo davčne utaje in nepravično porazdeljene davke. Davčna uprava mora delovati tako, da preprečuje davčne utaje na področju nepremičnin, saj imajo le-te negativne posledice na druge davčne zavezance.

66

9. POVZETEK Davčne utaje so velik problem, saj pomenijo izpad prejemkov v proračunu, ki pa ima negativne posledice za ostalo prebivalstvo. Davčna uprava se nenehno bojuje z njimi in jih hoče odpraviti ali vsaj zmanjšati. V ta namen spreminja in dopolnjuje davčno zakonodajo, ki se nanaša na področje nepremičnin. Tako je bila že večkrat dopolnjena zakonodaja, ki se nanaša na davek na promet nepremičnin ter davek na dodano vrednost. V pripravi pa je tudi davek na nepremičnine, ki bi pomenil bolj enotno in pregledno obdavčevanje. Najprej je bilo potrebno zagotoviti in vzpostaviti evidenco posameznih nepremičnin, kar je bilo zagotovljeno s sprejemom zakonodaje o množičnem vrednotenju in evidentiranju nepremičnin. Dober finančni učinek davka na nepremičnine se doseže s široko davčno osnovo, ažurnim dopolnjevanjem podatkov v registru nepremičnin, dobrim in ažurnim vrednotenjem nepremičnin in učinkovitim izvajanjem zakona, kar pomeni visoko stopnjo izterjave davkov. Z davki se vpliva na gospodarstvo, investicije ter razvoj določenih dejavnosti. Zato so osrednja vprašanja, ki bi jih moral upoštevati zakonodajalec ob sprejemu novega zakona, kakšen naj bo davek, da bo na eni strani finančno izdaten, po drugi strani pa gospodarsko spodbuden, socialno pravičen in družbeno – tehnično primeren. Ključne besede: obdavčitev, nepremičnine, davek na promet nepremičnin, davek na dodano vrednost, davek na nepremičnine, množično vrednotenje nepremičnin, register nepremičnin.

67

ABSTRACT

Tax avoidances are big problem, because they mean loss of income in state budget. The loss has negative consequences for other people. Tax administration is continuously struggle against them, to eliminate them or just reduce them. For this purpose changes and supplements tax legislation which is relating on real-estate. Many times was supplemented legislation which is relating on tax of transactions with real-estate and value added tax. A real-estate tax is preparing, which will mean more united and clear taxation. At first it was necessarily to assure and establish a record of real-estate, which was assured with legislation of mass appraisal of real-estate and evaluation of real-estate. Financial effectiveness of real-estate tax can be achieved by setting wide tax base, prompt supplementing of data in register of real-estate, correct and prompt evaluation of real-estate and effective implementation of law that brings high percentage of exacted taxes. Taxes have influences on economy, investments and development of different sectors. This is why the main questions, that the legislator must consider, is how to calibrate tax to achieve financial goals on one hand, and be encouraging for economy, socially balanced and technically suitable. Key words: taxation, real-estate, tax of transactions with real-estate, value added tax, real-estate tax, mass appraisal of real-estate, register of real-estate.

68

10. LITERATURA:

1. Ring, A., D. Jerome. 1985. Real Estate principles and Practices, 10th ed. Englewood Cliffs: Prentic Hall.

2. Cirman, A. 1999. Poslovanje z nepremičninami. Ljubljana: Ekonomska fakulteta.

3. Cirman, A. M.Čok, I. Lavrač in P. Zakrajšek. 2000. Poslovanje z nepremičninami.

Zapiski predavanj. Ljubljana: Ekonomska fakulteta.

4. Čokelc, S., M. Kokotec-Novak, in L. Repolž. 2006. Davščine in davčno svetovanje. Maribor: Univerza v Mariboru.

5. Čokelc. S. 1999. Metode davčnih ponaredb in prevar. Revizor št. 4.

6. Bevc, I. 1997. Premoženjski davek. Ljubljana: Gospodarski vestnik.

7. Bevc, I. 2001. Davek na nepremičnine kot del premoženjskega davka. Davčno-

finančna praksa, št. 5/2001, 6.

8. Denar. 2002. Zakon o davku na promet nepremičnin. Št. 13.

9. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2007. Zatajitve DDV, siva ekonomija, navidezni računi. Davčni bilten: 11, str. 57.

10. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2007. Ukrepi davčnega organa v

boju zoper davčne goljufije. Davčni bilten: 11, str. 58.

11. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2007. Strategija davčnega organa v prihodnjih postopkih davčnega inšpekcijskega nadzora. Davčni bilten: 11, str. 59.

12. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2007. Gradnja nepremičnin za trg in

obdavčitev z vidika ZDoh-2. Davčni bilten: 10, str. 41.

13. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2007. Zahteva za vračilo DDV, nakup nepremičnin, zavarovanje vračila DDV, 33., 45. in 47. člen ZDovP-1. Davčni bilten: 3, str. 43.

14. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2007. Trgovina na debelo s

kovinskimi izdelki, prodaja nepremičnine povezani osebi. Transferne cene, PČR, davek na promet nepremičnin, SRS 1 in 2. Davčni bilten: 3, str. 45.

15. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2006. Dajanje nepremičnin v najem

– povezane pravne osebe, nepravilni odbitek vstopnega DDV. Davčni bilten: 12, str. 46.

69

16. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2006. Promet z nepremičninam.

Neregistrirana dejavnost in delo na črno. Davčni bilten: 12, str. 47.

17. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2006. Novi zakon o davčnem postopku. Davčni nadzor. Davčni bilten: 11, str. 18.

18. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2006. Obdavčitev prometa z

nepremičninami. Davčni bilten: 11, str. 50.

19. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2006. Olajšava za nakup nepremičnine. Davčni bilten: 11, str. 64.

20. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2006. Izdelava nepremičninskih

projektov za trg – povezane osebe, podaritve, navidezni posli, izplačilo v naravi. Davčni bilten: 11, str. 76.

21. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2006. Delo na črno, adaptacija in

nadaljnja prodaja stanovanj, drugi prejemki fizične osebe, 15.člen ZDoh. Davčni bilten: 8, str. 36.

22. Matos, U. 2003. Kazen za varčne. Mladina. Ljubljana, 5.

23. Jazbinšek Volk, M. 1999. Vpliv davka na dodano vrednost na slovenski trg

nepremičnin. Maribor: Ekonomsko-poslovna fakulteta.

24. Plavšar, N. 1998. Pogodba o prodaji nepremičnine. Ljubljana: Seminar za agencije za promet nepremičnin.

25. Škof, B. 2000. Obdavčitev prometa nepremičnin. Maribor: Davčno finančni

inštitut.

26. Škof. B. 2000. Predmet obdavčitve po davku na promet nepremičnin. Davčno finančna praksa.

27. Škof. B. 2007. Nastanek davčne obveznosti pri posameznih tipih nepremičninskih

pogodb z vidika DDV. Davčno finančna praksa.

28. Šircelj, A. 1996. Davek na dodano vrednost v državah Evropske unije. Ljubljana: Center Marketing International.

29. Unger, M. 1991. How to invest in real estate, second ed. New York: McGraw –

Hill.

30. Zalokar, N., B. Prislan. 2003. Davek na dodano vrednost. Ljubljana: Zveza računovodij, finančnikov in revizorjev Slovenije.

70

11. VIRI:

1. DURS - Davčna uprava Republike Slovenije. 2008. »Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine«. On line. Available: www.durs.gov.si [11.1.2008].

2. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2007. »Napoved za odmero

akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem«. On line. Available: www.durs.gov.si [21.9.2007].

3. DURS – Davčna uprava Republike Slovenije. 2007. »Napoved za odmero davka od

prejetega darila«. On line. Available: www.durs.gov.si [17.9.2007].

4. Finance. 2008. »Pogoji za nakup prvega stanovanja so kar ugodni«.Finance 28, 30.

5. Gelb, A. 2007. »Z Zakonom o evidentiranju nepremičnin do enotnega registra«. On line. Available: http://www.iracunovodstvo.eu/baza-znanja/zakonodaja/pravilniki/z-zakonom-o-evidentiranju-nepremicnin-do-enotnega-registra/ [13.8.2008].

6. Slonep. 2007. »Vedno več davčnih utaj pri gradnji nepremičnin«. On line.

Available: http://www.slonep.net/informacije/novice.html?area=novice&podr=&arhiv=&medij=&scope=&lev1=1&lev2=70&no_tb=1&nonav=1&view=n_novice&dosje=8 [29.9.2007].

7. Slonep. 2007. »Davki pri prometu z nepremičninami v letu 2007«. On line.

Available: http://www.slonep.net/subareas.html?view=vodic&lev0=1&lev1=4&lev2=43&lang=&filt= [9.12.2007].

8. Slonep. 2007. »Davek na dodano vrednost«. On line. Available:

http://www.slonep.net/subareas.html?lev0=1&lev1=4&lang=&lev2=43&lev3=269&filt=269 [1.10.2007].

9. Slonep. 2007. »Davek na promet nepremičnin«. On line. Available:


10. Slonep. 2007. »Davek od dobička«. On line. Available:


11. Slonep. 2007. »Dohodninske olajšave«. On line. Available:

http://www.slonep.net/subareas.html?lev0=1&lev1=4&lang=&lev2=43&lev3=2152 [1.10.2007].

71

12. Slonep. 2007. »Nižja stopnja DDV na področju stanovanjske gradnje podaljšana do leta 2010«. On line. Available: http://www.slonep.net/informacije/novice.html?direct=9128&lev1=1&lev2=70&medij=&arhiv=2007&month=&scope=&no_tb=1&nonav=1&view=n_novice [9.12.2007].

13. Slonep. 2007. »Se pri posredovanju nepremičnin dogaja množična utaja davkov?«.

On line. Available: http://www.slonep.net/subareas.html?lev0=1&lev1=2&lev2=21&view=novice&direct=7749&arhiv=2006 [9.12.2007].

14. Univerza v Mariboru. »DDV in nepremičnine«. On line. Available:

http://www.sbaza.net/clanek_html.php?url_clanka=clanki_sb1/epf/davek_na_dodano_vrednost_ddv.sb&vsebina_replace=epf [11.10.2007].

15. Uradni list RS, št. 117. 2006. Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2).

Ljubljana: EPA 1069-VI. 16. Uradni list RS, št. 117. 2006. Zakon o davku na dodano vrednost. Ljubljana: EPA

1069-VI.

17. Uradni list RS, št. 117. 2006. Zakon o dohodnini(ZDoh-2). Ljubljana: EPA 1071-IV.

18. Uradni list RS, št. 118. 2006. Uredba o načinu zagotavljanja prihodkov občinam iz

naslova davka na dodano vrednost pri prometu objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so postavljeni. Ljubljana.

19. Uradni list RS, št. 117. 2006. Zakon o davku na darila in dediščine. Ljubljana: EPA

1066-IV.

20. Uradni list RS, št. 44.1997. Zakon o stavbnih zemljiščih. Ljubljana: 720-04/89-1/37.

21. Uradni list RS, št. 7. 1993. Zakon o davkih občanov. Ljubljana: 435-01/89-1/20-1.

22. Uradni list RS, št. 72. 1993. Zakon o lokalni samoupravi. Ljubljana: 020-01/90-4/24.

23. Uradni list RS, št. 57. 1999. Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-1).

Ljubljana: 434-02/98-18/2.

24. Uradni list RS, št. 54. 2004. Zakon o dohodnini(ZDoh-1). Ljubljana: EPA 1088-III.

25. Uradni list RS, št. 50. 2006. Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN). Ljubljana: EPA 626-IV.

72

26. Uradni list RS, št. 134.2006. Pravilnik o vodenju in vzdrževanju evidence trga nepremičnin ter načinu in rokih pošiljanja podatkov. Ljubljana: EVA 2006-2511-0021.

27. Uradni list RS, št. 59.2007. Uredba o določitvi podskupin znotraj posameznih

skupin istovrstnih nepremičnin in o podatkih za pripis vrednosti po podskupinah nepremičnin. Ljubljana: EVA 2006-2511-0067.

73

12. KAZALO TABEL: TABELA 1: STOPNJE DAVKA NA DODANO VREDNOST, OBRAČUNANE PRI PROMETU NEPREMIČNIN ................... 18 TABELA 2: II. DEDNI RED (STARŠI, BRATJE, SESTRE IN NJIHOVI POTOMCI) ........................................................ 27 TABELA 3: III. DEDNI RED (DEDI IN BABICE) .................................................................................................... 28 TABELA 4: VSE DRUGE OSEBE .......................................................................................................................... 28

74

13. PRILOGE Priloga 1: Napoved za odmero davka na promet nepremičnin in navodila za izpolnitev

obrazca. Priloga 2: Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi

nepremičnine in navodilo za izpolnitev obrazca. Priloga 3: Napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja

v najem ter navodila za izpolnitev obrazca. Priloga 4: Zahtevek za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v

najem zaradi uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja.

Priloga 5: Napoved za odmero davka od prejetega darila in navodilo za izpolnitev obrazca.

Documents

Značilnosti davčnih utaj na področju obdavčitve nepremičnin The