Zemljisnoknjino pravoLjetni semestar - predavanja

Doc. dr. Meliha Povlaki

Pojam zemljinih knjigaJavni registri u koje se upisuju nekretnine i (stvarna) prava na nekretninama

Daju sliku o pravnom statusu nekretnine, o pravima i ogranienjima koja na njoj postoje

Cilj: sigurnost pravnog prometa nekretrninama

Zato se evidentiraju nekretnine?

Znaaj i vrijednost (res mobilis res vilis)

Relativno konstantan broj

ne troe se, ne gube se i ne unitavaju lako

ZEMLJINE KNJIGE U BIHkontinuitet od 1886. do danasUspostavljene Gruntovnim zakonom iz 1886.g. postojale u Kraljevini Jugoslaviji, koja je donijela tri tzv. zemljinoknjina zakona 1930/31Ovi su zakoni raeni po istim principima kao z.k. prema Gruntovnom zakonuPrimjenjivali se kao pravna pravila do 2002.g.

Osnovna obiljeja zemljine knjige u BiH Nae zemljine knjige pripadaju austrijsko-njemakom tipu evidencije nekretninaBaziraju se na premjeru i katastru zemljita Prvi premjer izvren jo za vrijeme Austro-Ugarske - ne odgovara vie stvarnom stanju nekretnina Vode se po principu realnih folija tj. prema nekretnini (zemljino-knjinom tijelu) a ne vlasniku.

Stanje zemljinih knjiga u BiHnakon II svjetskog rata do danas neureene, neaktuelne, neaurnena dijelu teritorije unitene za vrijeme II s.r.izmjetanja i za vrijeme agresije 1992 1995.g. pokuaj reforme 1984. Zakon o premjeru i katastru nekretnina2002. Zakon o zemljinim knjigama harmoniziran u oba entiteta

Reforma zemljinoknjinog prava bila je prioritet meunarodne zajednice Ciljevi:garancija prava vlasnitvasiguran promet nekretninamamogunost efikasnog osiguranja kreditapretpostavka stranih ulaganjapretpostavka privrednog razvojaReforma zk prava u sklopu reforme stvarnog prava i vlasnikih odnosa, prava prometa nekretninama, notarskog prava

Katastar zemljitaOsnov zemljine knjige Evidencija o zemljitu, javna evidencija u koju svako moe izvriti uvidIzraena na osnovu geodetskog premjera (horizontalni i vertikalni prikaz teritorije)Katastar zemljita vode opinski organi uprave

Katastarska esticaosnovna jedinica katastra i zemljine knjigeDio zemljita koje pripada istom subjektu i koristi se na isti nainvie k.. = katastarska opina

Veza katastar zemljina knjigaKATASTARSKAESTICAZ.K.TIJELOZ.K.ULOAKKATASTARSKA OPINAGLAVNAKNJIGA

Zemljino-knjino tijelo jedan z.k. uloakJEDNA ILI VIE KATASTARSKIH ESTICANALAZE SE U ISTOJ KATASTARSKOJ OPINIPOVODOM SVIH K..POSTOJE ISTI PRAVNI ODNOSI

Sastav zemljine knjigeGlavna knjiga za pojedine katastarske opineZbirka isprava za cijelu z.k. sud, sve isprave na osnovu kojih se vodi upis su hronoloki poredanePomoni registri:Registar parcelaImenik vlasnika

Zemljino-knjina pravaPravo vlasnitvaStvarna prava na tuoj stvariOdreena obligaciona prava (zakup, pravo pree kupovine, pravo otkupa)

NAELO PRVENSTVAPravna pravila: red prvenstva prema trenutku kad je podnesak stigao z.k. suduZZK: Red prvenstva se rauna prema redosljedu izvreih upisa (dispozitivno pravilo)Obaveza obrade zahtjeva prema redosljedu njihovog prispjea

NAELO UPISA - POSTOJEA RJEENJAlan 38. ZOVO: Pravo vlasnitva na nekretnine na osnovu pravnog posla stjee se upisom u javne knjige o nekretninama...Isti smisao lana 33. ZOSPO iz 1980.Ista rjeenja za stvarne slunosti (lan 58. ZOVO/lan 52. ZOSPO) i hipoteku (lan 69. ZOVO/64. ZOSPO)Upis je zakonit nain stjecanja, ali samo kod derivativnog stjecanja

NAELO UPISA NOVA RJEENJAlan 5. ZZK Konstitutivno dejstvo: (1) Vlasnitvo i druga prava na nekretninama nastaju tek sa upisom u zemljinu knjigu ukljuujui i ona koja su predviena u lanu 89. ovog Zakona. (2) Odredbom stava 1. ovog lana ne diraju se propisi o sticanju vlasnitva odnosno drugih prava po osnovu nasljeivanja lan 89. prelazna odredba dosjelostPrimjena naela upisa gotovo bez izuzetka (nasljeivanje).

Naelo upisa ZOVO/ZOSPO ZZKupis je modus acquirendi samo kod derivativnog stjecanja, kod stjecanja na osnovu pravnog poslaSamo u tom sluaju upis ima konstitutivno dejstvokod stjecanja na osnovu zakona, odluke nadlenog organa ili nasljeivanja upis ima deklaratorno dejstvo

upis je modus acquirendi kod svake vrste stjecanja, osim kod stjecanja nasljeivanjemU svim tim sluajevima upis ima konstitutivno dejstvokod stjecanja na osnovu nasljeivanja upis ima deklaratorno dejstvo

Naelo upisaZOVO/ZOSPO ZZKmogunost vanknjinog stjecanja prava na nekretninamadosjelost veliki znaaj, ali destabilizira zemljinu knjigutakoe i graenje na tuem zemljitu kao jedan od originarnih naina stjecanja vlasnitvaograniiti mogunost vanknjinog stjecanjakod dosjelosti uiniti upis konstitutivnim (l. 89) i ograniiti primjenu ovog institutabudua kodifikacija stvarnog prava uope ne bi trebala poznavati institut dosjelosti i graenja na tuem zemljitu

Naelo upisa i pouzdanja ZOVO/ZOSPO Prednacrt ZSPLice koje je steklo vlasnitvo vanknjino ima pravo da se upie u zemljine knjige (deklaratoran upis)do podnoenja zahtjeva je zatieno injenicom da tree lice, da bi bilo savjesno, mora istraiti vanknjino stanjeLice koje je steklo vlasnitvo vanknjino ima pravo da se upie u zemljine knjige (deklaratoran upis)do podnoenja zahtjeva je veoma slabo zatieno jer se za savjesnost treeg lica ne trai istraivanje vanknjinog stanja

Naelo pouzdanja, javne vjereSmisao postojanja ZKOvo naelo ima dva pravcaPozitivni Negativni ZK je tana ZK je potpunaSve to je upisano Sve to nije upisano TANO JE NE POSTOJI

Ovo naelo titi samo trea, savjesna lica

JAVNO POVJERENJE (l. 9.)Upisano pravo u ZK smatra se tanim (+). Smatra se da brisano pravo iz zemljine knjige ne postoji (-).Za trea lica, koja u dobroj vjeri u postojanje neke nekretnine ili prava na nekoj nekretnini, putem pravnog posla steknu takvo jedno pravo, sadraj ZK se smatra tanim, ukoliko ispravnost ZK nije osporena putem upisa prigovora ili ukoliko je treoj osobi poznata netanost ZK ili zbog grube nepanje nije poznata.

U TA SE MOE POUZDATI TREE LICE?Sve to je upisano tano je (pozitivni pravac naela povjerenja)Sve to nije upisano ili je brisano ne postoji (negativni pravac naela p.)Novina: oba pravca djeluju od momenta upisa i bez ikakvih ogranienjaPrema pravnim pravilima pozitivni pravac djelovao je i prema treim savjesnim licima tek po proteku rokova za podizanje brisovne tube odn. po nastupanju fikcije apsolutne tanosti ZK

KOJA SU STJECANJA ZATIENA PRETPOSTAVKOM TANOSTI I POTPUNOSTI?Stjecanja na osnovu pravnog poslaStjecatelj koji stjee na osnovu zakona, odluke nadlenog organa ili nasljeivanja nije zatien

Kljuno: kako definirati (ne)savjesnost?

tree lice nije savjesno ako je:osporena tanost zemljine knjige upisom prigovora (zabiljebe spora) trei znao za netanost z.k.nije znao za netanost z.k. zbog grube nepanjeNe postoji obaveza istraivanja vanknjinog stanja nije propisano izriito ZZK, ali proizilazi iz definicije ovog naela. Takvu odredbu sadrava Prednacrt ZSPRadikalan zaokret u odnosu na dosadanju praksu

Naelo pouzdanja u dosadanjoj praksiDo sada primjenjivano sa nizom izuzetaka u pravnom poretku BiH/bive SFRJDovedena u pitanje funkcija zemljine knjigeZbog neaurnosti zemljine knjige stanovite sudske prakse savjesnost je morala postojati ne samo u odnosu na knjino ve i na vanknjino stanje. Dunost provjeravanja vanknjinog stanja zatieni vanknjini vlasnici dodatno destabiliziralo ZK

STJECANJE NA OSNOVU POVJERENJA U ZEMLJINE KNJIGEDosljedna primjena naela pouzdanja, javne vjere znai mogunost da tree savjesno lice koje stie neko pravo na osnovu pravnog posla stekne na osnovu netane zemljine knjigeMogue stjecanje prava vlasnitva na nekretninama od nevlasnika na osnovu povjerenja u zemljinu knjigu

Z.k. vlasnik (Primus) je sa Sekundusom ugovorio pravo pree kupovineOvo pravo nije upisano u zemljine knjigeTercius zakljuuje ugovor sa Primusom o kupovini nekretnine i upisuje se u zemljinu knjiguKoja prava ima Sekundus?

A, B i C su stekli jedno z.k. tijelo koje se sastojalo od tri k.. sa po 1/3 U listu C je bila upisana hipoteka u iznosu od 90.000 KMOni su odluili da izvre diobu i svako je postao vlasnik jedne k.. Prilikom otpisa parcela grekom z.k. suda nije upisana hipoteka na z.k. tijelu lica BB proda licu DD naslijedi lice B.Da li je D stekao neopterenu nekretninu?

A je upisan kao z.k. vlasnik 1/1B kupi od njega nekretninu (12.12.2003) i podnese zahtjev za upis (24.12.2003), te se upie se kao vlasnikA saznaje 24.03.04. da je bilo prevareno i podie tubu kojom ugovor pobijaLice B je svjesno da e izgubiti spor i prodaje nekretninu licu C 14.08.2005.g.Kakva je pravna situacija? Razmotriti situaciju de lege lata i de lege ferenda

Vrste evidencije nekretnina u naem pravu JAVNI REGISTRI NEKRETNINA:Zemljine knjigeKatastar zemljita /katastar nekretninaKnjiga poloenih ugovora (za stanove i poslovne prostorije)

REFORMA EVIDENCIJE NEKRETNINA IZ 1984.g.Zakon o premjeru i katastru nekretnina 1984.g. uvoenje jedinstvene evidencije: Katastar nekretninaKatastar nekretnina katastar zemljitaKatastar nekretnina > katastar zemljitaKatastar nekretnina obuhvata i podatke katastra i zemljine knjige katastar nekretnina vodi opinski organ upraveMali stupanj implementacije, ova reforma nije provedena

Katastar nekretninaStanoviKatastar zemljitaZgradePrava

SLINOSTI SA ZAKONSKIM RJEENJIMA IZ 1930/31. GKoncept evidencije nekretninaNadlenost sudovaSastav zemljine knjigeKoncept z.k.ulokaZ.k. tijeloVrste upisaOsnovna naela (javnosti, legaliteta, prvenstva, upisa, povjerenja)

NOVA RJEENJA ZZK Uloga zemljino-knjinog referentaNova zemljino-knjina prava (zemljini dug, pravo koritenja odn. pravo graenja)Novi nain upisa stanovaKrucijelno: novo ureenje naela upisa i povjerenja. Ova su naela bit zemljinih knjiga. Ukoliko ona ne djeluju nisu opravdana velika ulaganja u zemljinu knjigu.

NOVA RJEENJA ZZKNovine se vie odnose na materijalno stvarno pravoIzostavljena neophodna zk. regulativa zakon skromnog obimaPrelazne i zavrne odredbe:Odnos prema pravnim pravilima (l. 87)Odnos prama Zakonu o premjeru i katastru nekretnina (l. 84., 93)Odnos prema propisima kojima se uredjuje knjiga poloenih ugovora (l. 94)Dosjelost (l. 89)