UPRAVITELJI U TUZLI

UVOD U OBLAST UPRAVLJANJA I ODRŽAVANJA

Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja

njezine vrijednosti. Pod nekretninom se podrazumijeva zgrada i zemljište koje pripada zgradi.

Zbog lakše komunikacije sa laicima u pravnoj terminologiji, u nastavku teksta, a i u praksi, pod

pojmom zgrada podrazumijeva se i zemljište koje joj pripada. Pravni pojam upravljanja je pravo

svakoga suvlasnika u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu, zajedno sa

ostalim suvlasnicima. Održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanje

zgradom je javni interes!

Upravljanje zgradama povezuje tehniku, ekonomiju, finansije i u konačnici pravo. Neposredni

sudionici upravljanja su suvlasnici – etažni vlasnici i upravitelj. Etažni vlasnici se brinu i

odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao

nalogoprimcu. Zakonom o upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i ureĎaja stambene

zgrade odreĎeno je da svaka zgrada – ulaz koji ima više od četiri stambene jedinice, mora imati

upravitelja koji je registrovan za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava je, prikuplja

naknadu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici. Upravitelj radi u

ime i za račun etažnih vlasnika.

Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su se

zajednici, pored ostalog, dužni brinuti za nekretninu u cijelosti (takoĎer i za zajedničke dijelove i

ureĎaje, itd.). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu

nekretninu jeste naknada. No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i

svijest o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze.

Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci)

navedena su u Odluci o Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se ureĎuju meĎusobni odnosi

suvlasnika je MeĎuvlasnički ugovor.

Pravna podloga upravljanja je Zakon o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i

ureĎaja zgrade u kojem se propisuju okviri za ureĎenje odnosa meĎu suvlasnicima, pravima i

obavezama etažnih vlasnika, pravima i obavezama predstavnika etažnih vlasnika i u konačnici

pravima i obavezama upravitelja.

Ovim je Zakonom, kao i podzakonskim propisima (Pravilnicima, odlukama i sl.) takoĎer

propisano da se mora plaćati za stambeni prostor 0,3 KM/m2 mjesečno, za poslovni prostor 0,3

KM/m2 mjesečno i za garažu u sastavu zgrade 0,15 KM/m

2 mjesečno u zajedničku naknadu

zgrade. Iz zajedničke naknade zgrade plaćaju se zakonski obavezni troškovi (poput osiguranja

zajedničkih dijelova zgrade ili mjesečnog servisa lifta, čiščenje stubišta), u zavisnosti o kojoj

vrsti održavanja zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade se radi, da li je to u pitanju redovno

održavanje, nužni popravci ili hitni popravci. U izuzetnim prilikama iznos naknade može biti

umanjen ili uvećan na obrazložen zahtjev upravitelja i većinom glasova svih etažnih vlasnika.

Lice koje je steklo stanarsko pravo do 06.12.2000. godine, a stan ili drugi posebni dio zgrade nije

otkupilo, lice koje je stan ili drugi posebni dio zgrade koristi po osnovu akta nadležnog organa,

ima sva prava i obaveze koje su zakonom propisane za etažnog vlasnika.

Iz Zakona o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade proizilaze

2 (dva) temeljna ugovora:

Međuvlasnički ugovor kojem pripadaju prilozi "Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim

udjelima i udjelima u troškovima održavanja" (potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju

ugovor) i "Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade" koji ispunjava upravitelj prilikom

preuzimanja zgrade na upravljanje.

Dakle, meĎusobna prava i obaveze u pogledu korištenja, održavanja i upravljanja zajedničkim

dijelovima i ureĎajima zgrade etažni vlasnici regulišu meĎuvlasničkim ugovorom. Ugovor koji je

potpisalo više od 50% etažnih vlasnika obavezuje i one koji su ga odbili potpisati, kao i one

etažne vlasnike koji su pravo vlasništva stekli nakon sklapanja meĎuvlasničkog ugovora.

Ukoliko etažni vlasnici ne zaključe meĎuvlasnički ugovor, onda će Općinski sud u

vanparničnom postupku urediti te odnose.

MeĎuvlasničkim ugovorom ureĎuju se odnosi meĎu suvlasnicima u vezi sa upravljanjem i

korištenjem zgrade, a posebno sadrži:

ugovorne strane,

ulicu i broj zgrade u kojoj se nalaze posebni dijelovi i podatke o njima (broj ulaza, sprata

i stana),

način upravljanja i odlučivanja,

popis zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade koji koriste dijelovima etažnih vlasnika,

ovlaštene osobe za zastupanje etažnih vlasnika,

druga pitanja bitna za korištenje, upravljanje i održavanje zejdničkih dijelova i ureĎaja

zgrade.

MeĎuvlasnički ugovor se zaključuje u pisanoj formi i ovjerava kod nadležnog organa ili

notarskog ureda.

Na meĎusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrĎeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i

posebna pravila zakona o upravljanju stvari koja je u suvlasništvu kao i odgovarajuća pravila

drugih propisa – Odluka o kućnom redu.

Ugovor o upravljanju zgradom kojem pripadaju prilozi "Program održavanja zgrade" za

godinu u kojoj se potpisuje ugovor i "Zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja

zgrade". Tim se ugovorom ureĎuju meĎusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a naročito:

sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade

prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja,

preduzimanje hitnih i nužnih popravaka,

pitanja u vezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava

njezina vrijednost,

obaveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja,

plana prihoda i rashoda, te godišnjeg izvještaja o radu,

način osnivanja zajedničkog računa, kao i osiguranja sredstava zajedničkog računa za

pokriće troškova upravljanja i održavanja,

mjesečna naknada upravitelju i to ne više od 15% od mjesečne naknade koju su dužni

uplatiti svi suvlasnici po osnovu održavanja i upravljanja zgradom,

zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti putem punomoćnika,

odgovornost za obavljanje poslova,

i druga pitanja.

Ugovor o upravljanju zgradom sklapaju upravitelj sa jedne strane i ovlašetni predstavnik etažnih

vlasnika zgrade - ulaza. Tome prethodi potpisivanje MeĎuvlasničkog ugovora koje je valjano

ako ga potpišu suvlasnici preko 50% prostora zgrade tj. kada ga svojim potpisom ovjeri (potpiše)

natpolovična većina vlasnika, odnosno popularno rečeno 51% ukupne površine posebnih

dijelova zgrade, a što je odreĎeno Zakonom.

VAŽNO: Pravo potpisa popisa etažnih vlasnika – suvlasnika, a time ujedno i potpisa

MeĎuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici stanova, poslovnih prostora i garaža u ulazu.

Ukoliko neko potpisuje za etažnog vlasnika, koji je u tom momentu odsutan, može potpisati u

njegovo ime i drugo lice uz priloženu punomoć za potpis.

Vlasnici zgrade su ili pojedinačni vlasnici ili suvlasnici nekretnine. Nekretnina je zemljište i ono

što je s njime relativno trajno povezano, a nalazi se u razini, ispod razine ili iznad razine zemlje.

Potpuno ureĎen suvlasnički odnos u nekoj nekretnini postoji kada se tačno utvrdi ko je vlasnik

kojeg dijela zgrade. Tačnije, kada se utvrdi ko je vlasnik kojeg posebnog dijela zgrade, a šta je

zajedničko vlasništvo. Kako bi se to postiglo potrebno je etažirati zgradu.

Pojam etažni vlasnik sinonim je vlasnika na posebnom dijelu nekretnine. Posebni dio nekretnine

je na primjer: stan, poslovni prostor, garaža, garažno mjesto, ostava odnosno svaki dio zgrade

koji može biti predmet vlasništva. Zajednički dio nekretnine je na primjer: krovna konstrukcija,

stubište, lift, potkrovlje, fasada, dimnjaci, podrumi itd.

Prava i obaveze etažnih vlasnika – suvlasnika

Etažni vlasnici su suvlasnici na zajedničkim dijelovima i ureĎajima zgrade koji služe njihovim

posebnim dijelovima i suvlasnici na zemljištu na kome je zgrada izgraĎena, ako posebnim

zakonom nije drugačije ureĎeno. Etažni vlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti

osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajednički račun. Etažni

vlasnici – suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade,

te predstavnik ne može donijeti ni jednu odluku bez prethodne sagslasnosti većine etažnih

vlasnika.

Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih

poslova upravljanja u skladu s MeĎuvlasničkim ugovorom, Zakonom o korištenju, upravljanju i

održavanju zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade. Odluke o poduzimanju redovnih i izvanrednih

poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku.

U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o:

donošenju godišnjeg odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i

ureĎaja zgrade, uključujući i graĎevinske promjene nužne radi održavanja,

donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade,

prihvaćanju godišnjeg izvještaja o radu upravitelja,

stvaranju primjerene zajedničke naknade za predviĎene buduće troškove,

uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni naknadom, a

potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima

dužim od jedne godine,

primjerenom osiguranju zgrade,

imenovanju i opozivu predstavnika etažnih vlasnika,

odluku o visini naknade za predstavnika etažnih vlasnika, s tim da visina iznosa ne može

biti veća od 10% od ukupnih mjesečnih uplata etažnih vlasnika,

imenovanju i opozivu upravitelja,

iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih

prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo i

drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 etažnih vlasnika.

Odluke o preduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada se za njih

izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Za donošenje odluka o

preduzimanju izvanrednih poslova upravljanja potrebna je saglasnost svih etažnih vlasnika

suvlasnika. Iznimno se o preduzimanju poboljšanja može odlučiti većinom glasova suvlasnika

koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ako će oni sami snositi troškove, odnosno ako

se ti troškovi pokrivaju iz zajedničkog računa, kako time ne bi ugrozili mogućnost da se iz toga

podmire potrebe redovnog održavanja, te ako poboljšanje neće ići suviše na štetu nadglasanih

suvlasnika – etažnih vlasnika.

UPRAVITELJ

Temeljem Zakona o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade

stekli su se uvjeti da se uz postojeći Certifikat koji izdaje Služba za civilnu zaštitu Grada Tuzla

Upravitelj može biti pravno ili fizičko lice – obrtnik registrovano za upravljanje i održavanje

objekata i koje ispunjava uslove za obavljanje tih poslova. Certifikat se izdaje na period od 3

godine.

Zakon propisuje da svaka zgrada mora imati sklopljen Ugovor o upravljanju i održavanju s

nekim od ovlaštenih upravitelja. U slučaju, da takav ugovor nije sklopljen, lokalna će uprava, a

to je u našem slučaju Grad Tuzla, Služba za civilnu zaštitu imenovati prinudnog, odnosno

privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o redovnoj upravi.

Prava i obaveze upravitelja

Prava i obaveze upravitelja ureĎeni su Zakonom o korištenju, upravljanju i održavanju

zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade, te su tačno taksativno pobrojane obaveze upravitelja i to:

upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade,

voĎenje svih potrebnih evidencija o stanovima i drugim posebnim dijelovima zgrade,

etažnim vlasnicima stanova i drugih posebnih dijelova zgrade,

zaključivanje ugovora o održavanju i upravljanju zajedničkim dijelovima i ureĎajima

zgrade sa predstavnikom etažnih vlasnika stanova i drugih posebnih dijelova zgrade,

naplata naknade za održavanje i upravljanje zajedničkim dijelovima i ureĎajima zgrade,

voĎenje odvojene knjigovodstvene evidencije i operativno - finansijsko poslovanje u

funkciji upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade za svaku zgradu -

ulaz,

osiguranje zgrade i poslovi refundacije šteta u zgradi, osiguranje od odgovornosti,

osiguranje od požara,

izrada godišnjih planova i programa održavanja zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade,

prezentaciju istih etažnim vlasnicima, te izrada i podnošenje izvještaja etažnim

vlasnicima,

realizacija usvojenih godišnjih planova,

pružanje informacija predstavniku etažnih vlasnika u zgradi,

koordinacija sa predstavnikom etažnih vlasnika u zgradi,

ugovaranje izvoĎenja radova na zajedničkim dijelovima i ureĎajima zgrade,

nadzor nad izvoĎenjem radova,

izrada godišnjih planova i programa za velike popravke, poboljšanje, zamjenu dotrajalih

elemenata zgrade, kao i plana modernizacije zgrade po izričitom zahtjevu predstavnika

etažnih vlasnika zgrade,

izrada kalkulacija, raspisivanje licitacije, prikupljanje ponuda i odabir izvoĎača i nadzor

nad izvoĎenjem radova,

vršenje redovne tromjesečne kontrole zgrade (ulaza) uz sačinjavanje izvještaja koji sadrže

prijedlog hitnih, nužnih ili redovnih popravaka. Po jedan primjerak izvještaja upravitelj

dostavlja predstavniku etažnih vlasnika i Gradu, odnosno općini u roku od pet dana od

izvršene kontrole,

ispostava računa za sve radove predstavniku etažnih vlasnika koji su izvršeni u okviru

ugovorenog cjenovnika, ugovora ili usaglašenog predmjera i predračuna,

prikupljanje više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima dužim od

jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšanja,

da bez odgaĎanja preduzima radnje na otklanjanju prijavljenih kvarova koji mogu

prouzrokovati štete na zajedničkim dijelovima i ureĎajima zgrade ili posebnim dijelovima

zgrade,

da bez odgaĎanja preduzima radnje na otklanjanju kvarova koji mogu ugroziti život i

zdravlje etažnih vlasnika i drugih lica,

da uz prethodno dostavljenu pismenu opomenu, vrši utuživanje etažnih vlasnika za

neizmirene obaveze nastale po osnovu održavanja i upravljanja zajedničkim dijelovima i

ureĎajima zgrade, vodeći računa o roku zastare ovih potraživanja, te pokreće postupak

izvršenja po donesenim pravosnažnim presudama,

da bez odgaĎanja postupi po nalogu nadležne inspekcije ili u vanrednim situacijama,

da obavještava etažne vlasnike, osim u hitnim slučajevima, o vršenju radova na

zajedničkim dijelovima i ureĎajima zgrade koji dovode do prekida u snabdijevanju

nekom komunalnom uslugom, i to 24 sata ranije,

da izvrši primopredaju zgrade u propisanom roku.

Sve poslove iz prethodnog stava upravitelj će obavljati u ime i za račun etažnih vlasnika, a u

skladu sa ovim zakonom, te pravima i obavezama definisanim ugovorom sa etažnim vlasnicima,

sa pažnjom dobrog domaćina.

U svrhu izvršenja navedenih poslova, upravitelj će organizovati cjelodnevno dežurstvo (24 sata),

uključujući vikende, državne praznike i neradne dane. Upravitelj će na zahtjev i uz pristanak svih

etažnih vlasnika – suvlasnika obavljati poslove izvanrednog održavanja zgrade, što će se

regulisati posebnim ugovorom, kojim će se utvrditi i odgovarajuća naknada upravitelju. Etažni

vlasnici – suvlasnici mogu posebnim ugovorom povjeriti upravitelju da u njihovo ime i za njihov

račun obavi i druge poslove vezane za njihova vlasnička prava na zgradi.

Ovlašteni Predstavnik etažnih vlasnika

Svaka zgrada ima svog predstavnika kojega su ostali etažni vlasnici izabrali i ovlastili za

predstavljanje.

Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije,

male popravke, promjene vlasnika itd.) te je u stalnoj vezi sa upraviteljem. Za svoj rad ima pravo

na naknadu. Odlukom o kućnom redu visina iznosa ne može biti veća od 10% od ukupnih

mjesečnih uplata etažnih vlasnika. Prilikom iznošenja ponude zgradi važno je prvo pristupiti

ovlaštenom predstavniku zgrade.

Prava i obaveze predtavnika etažnih vlasnika

Ako meĎuvlasničkim ugovorom nije drugačije regulisano, obaveze predstavnika etažnih vlasnika

su:

da kontroliše stanje na računu zgrade, redovno i namjensko trošenje sredstava,

da prati promjene etažnog vlasništva i o tome obavještava upravitelja,

da dogovara sa upraviteljem poslove održavanja u skladu sa podzakonskim propisima,

da potpisuje saglasnost na radni nalog upravitelja i kontroliše njegovo izvršenje,

da vrši kontrolu provoĎenja godišnjeg plana održavanja zajedničkih dijelova i ureĎaja

zgrade,

da saziva skup etažnih vlasnika,

da zaključuje ugovor ili predlaže upravitelju zgrade da u ime i za račun zgrade kao

zakupodavac zaključi ugovor na osnovu prethodno donesene odluke na skupu etažnih

vlasnika,

da obavještava upravitelja o izdavanju u zakup zajedničkih dijelova zgrade,

da dostavlja upravitelju kopije dokaza o vlasništvu svih etažnih vlasnika radi uvoĎenja

istih u evidenciju,

u slučaju planiranog odsustva dužeg od pet dana, da odreĎuje svog zamjenika, o čemu

obavještava etažne vlasnike putem oglasne ploče u zgradi,

da izvršava i druge obaveze u skladu sa ovim zakonom i meĎuvlasničkim ugovorom.

Predstavnik etažnih vlasnika je dužan izvršavati obaveze sa pažnjom dobrog domaćina.

Predstavnik etažnih vlasnika dužan je:

sudjelovati u odabiru izvoĎača radova koji provodi upravitelj,

ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja odreĎenog posla,

voditi brigu o provoĎenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i

zemljišta koje služi zgradi,

redovno izvještavati etažne vlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje,

kao i najmanje jednom godišnje podnijeti pismeni izvještaj o svom radu svim etažnim

vlasnicima.

Predstavnik etažnih vlasnika ne može sam donositi odluke umjesto etažnih vlasnika. Za svoj rad

predstavnik odgovara etažnim vlasnicima. Predstavnik etažnih vlasnika sklopit će s upraviteljem

ugovor o upravljanju zgradom u ime i za račun etažnih vlasnika.

Predstavnik etažnih vlasnika je spona izmeĎu zgrade i etažnih vlasnika te upravitelja.

Predstavnik etažnih vlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provoĎenju i izvoĎenju

svih potrebnih radova i obaveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora etažnim vlasnicima

putem ovlaštenog predstavnika. Dobar odnos izmeĎu predstavnika i upravitelja, preduvjet je

dobre saradnje.

Naknada

Naknada stambene zgrade je novčani fond etažnih vlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko

obavezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšanja na zgradama. Uplata naknade je

zakonska obaveza svih etažnih vlasnika. Da bi etažni vlasnici imali mogućnost održavanja

zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna rasvjeta, dizala

itd.) plaća se naknada.

Svaki etažni vlasnik posebnoga dijela plaća naknadu mjesečno. Odluku o visini naknade po

jednom četvornom metru donose etažni vlasnici, a ona ne može biti manja od 0,3 KM/m2, što je

zakonski minimum. Visina naknade se odreĎuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini

stana. Naplatu naknade organizuje i prikuplja upravitelj na poseban žiro – račun zgrada, te ju

rasporeĎuje prema potrebi shodno Zakonu i odluci etažnih vlasnika.

Iz naknade se podmiruju svi obavezni troškovi zgrade te redovno i izvanredno održavanje

zajedničkih dijelova i ureĎaja. Etažni vlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su

vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade.

Troškovi upravljanja i održavanja

Osiguranje zgrade

Prema Zakonu o koroštenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade svaka

zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši shodno Zakonu o osiguranju. Etažni

vlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog.

Protupožarna zaštita

Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna

zaštita. To se područje pobliže ureĎuje Pravilnikom o izboru i postavi PP vatrogasnih aparata,

mlaznica.

Deratizacija, dezinsekcija i dezinfekcija

U nazivu populano 3 D. Provodi se prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima, te

Zakonu o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i ureĎaja zgrade i to je

zakonom propisano obavezno dva puta godišnje. 3 D plaćaju etažni vlasnici putem upravitelja.

Deratizacija je uništavanje glodavaca, dezinsekcija je uništavanje insekata, a dezinfekcija je

uništavanje mikoorganizama.

Redovni mjesečni servis lifta

Za sve liftove je propisan redovni mjesečni servis liftova za vertikalni prijevoz osoba i tereta.

Svaki lift mora imati upotrebnu dozvolu koja se izdaje u trajanju od 1 (jedne) godine.

Redovno čišćenje ulaza

Najmanje 2 (dva) puta sedmično ulaz se mora čistiti od strane Servisa ili Agencije za čišćenje.

Videonadzor u zgradama

Zabranjeno je postavljanje videonadzora i drugih ureĎaja za snimanje u zajedničkim

prostorijama zgrade putem kojih se mogu prikupljati i obraĎivati lični podaci, bez posebne

pismene saglasnosti svih etažnih vlasnika i protivno važećim propisima o zaštiti ličnih

podataka.

Za već postavljeni videonadzor i druge ureĎaje za snimanje u zajedničkim prostorijama zgrade

može se pribaviti naknadna posebna pismena saglasnost svih etažnih vlasnika zgrade u roku od

30 (trideset) dana od stupanja na snagu Odluke o kućnom redu u stambenim zgradama, u

suprotnom, ukoliko samo jedan etažni vlasnik povuče svoj ranije dat potpis ili ne želi dati

naknadno potpis, upravitelj je u obavezi da u roku od 8 dana pristupi demontaži videonadzora.

Naknada upravitelju

Za svoj obavljeni rad, upravitelj ima pravo na naknadu koja se plaća iz naknade. Zakonom je

odreĎeno da je maksimalan iznos naknade za upravitelja do 15% ukupne naknade zgrade.

NADZOR NAD UPRAVITELJIMA

Nadzor nad izvršavanjem obaveza iz Zakona o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih

dijelova i ureĎaja zgrade vrši Služba za civilnu zaštitu Grada Tuzla, a nadzor nad provoĎenjem

zakona vrši Ministarstvo prostornog ureĎenja i zaštite okolice.

Svake tri godine Služba za civilnu zaštitu Grada Tuzla raspisuje javni konkurs za dodjelu

Certifikata upraviteljima koji ispunjavaju opšte i posebne uslove za obavljanje tih poslova.

Uslovi su propisani Pravilnikom o izmjenama i dopunama Pravilnika o uslovima za obavljanje

poslova upravitelja objavljen u „Službenom glasniku“ Grada Tuzla broj 7 od 28.06.2018. godine.

ODLUKA O KUĆNOM REDU U STMABENIM ZGRADMA

Gradsko vijeće Grada Tuzla izmjenilo je Odluku o kućnom redu u stambenim zgradama i Odluka

o izmjenama Odluke o kućnom redu u stambenim zgradama objavljen u „Službenom glasniku“

Grada Tuzla broj 7 od 28.06.2018. godine.

Vrlo važno je napomenuti da je ovom odlukom propisano slijedeće:

Predstavnik etažnih vlasnika dužan je, prije potpisivanja ugovora sa izabranim

upraviteljem stambene zgrade, predočiti prijedlog ugovora na skupu etažnih

vlasnika na kojem će se donijeti odluka o davanju ili uskraćivanju saglasnosti za

potpis istoga, a koja odluka mora biti u pismenoj formi i potpisana od strane

natpolovične većine etažnih vlasnika, a ista se dostavlja u prilogu ugovora nadležnoj

gradskoj službi.

Predstavnik etažnih vlasnika, stanari ili upravitelj, dužni su na zahtjev ovlaštenog lica

nadležne gradske službe dati na uvid ugovore o upravljanju i održavanju zajedničkih

dijelova i ureĎaja zgrade, uvid u transakcijski račun na kojem su pohranjena sredstva

etažnih vlasnika, finansijske izvještaje, analitičke kartice, radne naloge izdate od strane

izabranog predstavnika etažnih vlasnika s originalnim računom, ugovore o vlasništvu

stana, poslovnog prostora ili garaže, te drugu dokumentaciju potrebnu u svrhu vršenja

nadzora, kao i dozvoliti obavljanje povremenih pregleda zajedničkih prostorija zgrade i

svih ureĎaja koji služe zgradi kao cjelini.

Ovlašteno lice je dužno prije ulaska u zgradu dokazati svojstvo službenog lica sa

službenom iskaznicom koju propisuje Gradonačelnik.

Predstavnik etažnih vlasnika može imati naknadu za svoj rad, a visina naknade se

utvrĎuje na skupu etažnih vlasnika donošenjem odluke. Naknada predstavnika etažnih

vlasnika ne može biti veća od 10% od ukupnih mjesečnih uplata etažnih vlasnika.

ZASTARA POTRAŽIVANJA NAPLATE NAKNADE

Upravitelj je u obavezi da uz prethodno dostavljenu pismenu opomenu, vrši utuživanje etažnih

vlasnika za neizmirene obaveze nastale po osnovu održavanja i upravljanja zajedničkim

dijelovima i ureĎajima zgrade, vodeći računa o roku zastare ovih potraživanja, te pokreće

postupak izvršenja po donesenim pravosnažnim presudama. Rok zastare za ova potraživanja je 3

(tri) godine, jer se ova potraživanja smatraju privremenim i povremenim potraživanjima.

Ukoliko etažni vlasnik ne plati naknadu za održavanje i upravljanje zajedničkim dijelovima i

ureĎajima zgrade za tri mjeseca, upravitelj zgrade ima pravo i obavezu, u ime i za račun etažnih

vlasnika, podnijeti tužbu za naplatu naknade protiv tog etažnog vlasnika kod nadležnog suda, o

čemu obavještava predstavnika etažnih vlasnika.

UPRAVLJANJE ZGRADAMA U PRAKSI

Sastavni dio seta mjesečnih režijskih računa je i račun za upravljanje i održavanje zgrade, bar

kod etažnih vlasnika koji te račune uredno plaćaju. Gdje završavaju ta sredstva? Oni koji tu

obavezu izmiruju isključivo to rade zbog svjesnosti potrebe izvršavanja te zakonske obaveze.

Gdje završavaju i kako se troše ta sredstva? Odgovor dijelom leži u činjenici, da su stanovi u

kojima živimo većinom dobijeni nekada davno od neke firme ili države ili su pak nasljedstvo od

roditelja. Ako izuzmemo privatizaciju stanova putem certifikata, stanovi kupljeni vlastitim

novcem odnose se isključivo na zgrade koje su napravljene u zadnjih desetak godina. Upravo u

činjenici da mnogi nisu iskusili kupovinu stana leži odgovor nezainteresovanog odnosa prema

održavanju zgrada.

U 80% slučajeva za predstavnika etažnih vlasnika biraju se penzioneri, kojima će obzirom na

minimalne penzije, otprilike 60,00 KM – 70,00 KM mjesečne naknade predstavljati dodatni

izvor prihoda. Tu praksu treba mijenjati i birati mlaĎe osobe, spremne na altruistički pristup svim

obavezama koje se traže od jednog predstavnika.

I sam izbor upravitelja često je netransparentan i pedstavlja puku formalnost. Promjena svijesti u

ovom segmentu nužno je potrebna ukoliko razmišljamo o vlastitom interesu. Ista matrica treba

biti i kod izbora upravitelja. Upravitelji su servis etažnim vlasnicima, a nikako vlasnici zgrada,

mada se poneki upravitelji znaju ponašati.

Zašto su izbori, kako predstavnika etažnih vlasnika tako i upravitelja, toliko važni?

Oba navedena subjekta su od krucijalne važnosti za stanje u svakoj zgradi. Od njihovog rada i

odnosa prema finansijskim sredstvima zgrade zavisi kako unutrašnje tako i vanjsko stanje

zgrade. U konačnici svaki etažni vlasnik može analizirati kako predstavnika tako i upravitelja.

Zapitajmo se sljedeće:

da li nam je ispravan lift?

da li lift ima upotrebnu dozvolu?

da li je odraĎena 3 D?

imamo li na svakom spratu PP aparat?

da li je hidrantska mreža ispravna?

u kakvom su nam stanju instalacije (elektro, gromobranska i sl.)?

da li je zgrada uredna, okrečena, osvjetljena?

Poseban problem predstavljaju fasade na zgradama. Česta su upozorenja postavljena na

fasadama zgrada, jer se uglavnom problem otpadanja dijelova zgrada – fasada rješava tablama

„OPASNOST OD RUŠENJA I OTPADANJA DIJELOVA ZGRADE“.

Ovim tablama, kako predstavnik tako i upravitelj, svoju odgovornost prebacuju na „neodgovorne

i nepažljive“ slučajne prolaznike ukoliko se nešto obruši na njih, jer ne gledaju gdje prolaze, a i

ukoliko se nekom obruši dio fasade na glavu, osiguranje ulaza pokriva troškove prema trećim

licima, ali ne i prema etažnim vlasnicima ulaza, jer se smatra da isti moraju da brinu o svojoj

nekretnini i zajedničkoj imovini.

Isti je slučaj kod pojave snježnih nanosa, velikih padavina i ledenica, jer ukoliko se desi da

ledenica padne na motorno vozilo koje je parkirano pred ulazom etažni vlasnik nema pravo na

naplatu troškova od strane osiguranja, jer etažni vlasnici su u obavezi da čiste snijeg ispred ulaza,

kao i ledenica sa krovova zgrada, a ukoliko trećem licu padne ledenica na motorno vozilo, onda

osiguravajuća kuća mora snositi troškove. Dakle, etažni vlasnici su u obavezi da se brinu za

svoju posebnu nekretninu kao i za zajedničku nekretninu, zajedno sa svim ostalim etažnim

vlasnicima u ulazu, jer je to njihovo vlasništvo. Etažni vlasnici moraju da plaćaju naknadu i da se

brinu o sigurnosti, čistoći i higijeni same graĎevine, jer na kraju etažni vlasnici su sami sebi

dužni.

Problem upraviteljstva u našem gradu rezultat je sinergije nedjelovanja ili površnog djelovanja

skoro svih subjekata. Niko se od nas ne može amnestirati od dijela odgovornosti. Svi mogu,

počev od zakonodavne vlasti pa do svakog pojedinačnog etažnog vlasnika, naći svoju

odgovornost za trenutno stanje u zgradama. Na žalost, čak i u uslovima neprofesionalnog odnosa

spram izvršavanja obaveza, siguran profit imaju osiguravajuće društvo, agencija za čišćenje,

firma za održavanje lifta, predstavnik i upravitelj.

Druga ključna karika je Služba za civilnu zaštitu koja ima zakonsku obavezu nadzora nad

izvršavanjem obaveza iz Zakona o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i

ureĎaja zgrade. Možda su sve druge obaveze iz domena svog rada izvršavali savršeno, ali na

polju upraviteljstva slijedi se linija manjeg otpora.

Zašto takav odnos prema upraviteljima i zašto se u rješavanju problema na relaciji zgrada -

upravitelj postavljaju kao medijator, odgovor treba potražiti u Službi za civilnu zaštitu. Da li se

upravitelji protežiraju?

Naše zgrade su naše vlasništvo, upravitelj je servis, a gradska vlast i njene službe moraju raditi u

interesu svojih graĎana jer im je to obaveza i dužnost. U konačnici zbog toga su i dobili

povjerenje etažnih vlasnika.

Izgleda je samo bitno da, do 31.12.2018. godine, do kada važe certifikati trenutnim

upraviteljima, a prije izbora novog ili produženja saradnje sa starim upraviteljem od 01.01.2019.

godine, etažnim vlasnicima bude prezentiran ugovor i izvrši analiza dosadašnjeg rada i stanja

svake zgrade. Nažalost, dobri ali i oni koji su loši upravitelji dobijaju certifikate, stoga se ne

treba libiti promijeniti lošeg upravitelja, a isto tako i lošeg predstavnika etažnih vlasnika.

IZGLED GRADA JE ODGOVORNOST SVIH NAS!

Od toga, kako je upravljanje i održavanje zakonom definisano, kao javni interes, pa do toga kako

se pretvorilo uglavnom u lični interes odgovorni su skoro svi stubovi vlasti.

Dokazivanje kraĎe, koja se vrlo lako dokazuje, pravno je kod nas nemoguće dokazati. Ne zato

što je to nedokazivo već zato što se čini sistem ne želi takvo dokazivanje. Sistem je očito

programiran kako da se javni interes pretvori u lični interes. Ilustracije radi, navest ćemo jedan

primjer: Ako je po dokumentima stvarni prihod zgrade, ostvaren putem uplata za održavanje,

blizu 40.000 KM, a s druge strane upravitelj tvrdi da je naplatio iznos manji od 20.000 KM, onda

se postavlja pitanje da li ima tu ikakve sumnje o počinjenom kriminalu?

Preporuka je da prilikom izbora upravitelja za narednu godinu ili odluke da saradnju nastavimo

sa starim, dobro analiziramo svakog upravitelja, a tako i trenutno stanje naše zgrade, te da se

raspitamo o iskustvima i drugih etažnih vlasnika. Kako dobra tako i loša odluka u konačnici će

se odraziti na samu zgradu, a time i na budžet etažnih vlasnika.

Ako etažni vlasnici ne pokažu da svojim izborom znaju zaštititi svoj interes i ako se sistemski

dopusti daljnja samovolja, nije isključeno da će se i u ovoj oblast jednog dana desiti katastrofa.

Naprimjer, postoje ovlašteni predstavnici etažnih vlasnika koji imaju mjesečnu naknadu oko

300,00 KM do 400,00 KM, što je veliki iznos u odnosu na standard. Ima predstavnika u toj ulozi

po 15 godina, ili su predstavnici na dva, umjesto na propisanom jednom ulazu. Odlukom o

kućnom redu u stambenim zgradama obajavljenom u „Službenom glasniku“ Grada Tuzla broj 7

od 28.06.2018. godine, propisano je, da visina iznosa ne može biti veća od 10% od ukupnih

mjesečnih uplata etažnih vlasnika. Evidentno je da mnogi upravitelji ne poštuju tu odluku, niti to

žele predstavnici, jer u konačnici postoji interes za dobijanje naknade te što većeg broja ulaza za

upravitelje koje imaju na upravljanju.

Mnogi predstavnici godinama nisu sazvali skup etažnih vlasnika, bojeći se svoje smjene, pa tako

potpise prikupljaju od vrata do vrata i to samo od onih etažnih vlasnika koji neće praviti

problema prilikom davanja potpisa, što u konačnici ostale etažne vlasnike diskriminira u

ovakvim slučajevima. Svaki predstavnik je u obavezi da prezentira odredbe Ugovora o

upravljanju svakom etažnom vlasniku – svom susjedu na uvid, jer i sam Predstavnik kao etažni

vlasnik može biti prekršajno kažnjen.

Služba civilne zaštite se ponaša kao medijator, jer nikad niko od upravitelja nije bio prekršajno

kažnjen, niti je odgovarao za neko učinjeno prekršajno djelo.

Zapitajmo se: Kako cirkuliše novac od plaćenih naknada?

Koliko je novca na zajedničkom računu?

Koliku naknadu ima predstavnik etažnih vlasnika?

Koliko je etažnih vlasnika utuženo?

Koliko je neutuženo etažnih vlasnika, odnosno koliko je novca zastarilo za potraživanje?

Koliko je novca uloženo u zgradu?

Zašto se dugo nije okrečio ulaz?

Zbog čega nema svih PP aparata?