Embed Size (px)
Citation preview
UNIVERZA V MARIBORU
PRAVNA FAKULTETA
HERMINA METLIČAR
STAVBNA PRAVICA S PRIMERJAVO
AKTUALNE SODNE PRAKSE
Diplomsko delo
Maribor, 2016
UNIVERZA V MARIBORU
PRAVNA FAKULTETA
DIPLOMSKO DELO
STAVBNA PRAVICA S PRIMERJAVO
AKTUALNE SODNE PRAKSE
Študentka: Hermina Metličar
Številka indeksa: 71174539
Študijski program: UNI-PRAVO
Študijska smer: Kazensko pravo
Mentor: prof. dr. Renato Vrenčur
Maribor, september 2016
Ius est ars boni et aequi. – Cels.
(Pravo je spretnost najti tisto, kar je dobro in pravično.)
Zahvala
Zahvaljujem se prof. dr. Renatu Vrenčurju za pomoč pri nastajanju diplomske naloge.
Zahvala gre tudi staršem in fantu Romanu za moralno podporo in razumevanje v času študija.
KAZALO
1 UVOD ..................................................................................................................................... 1
2 NEPREMIČNINE IN ZEMLJIŠKA KNJIGA ........................................................................ 3
2.1 Stvarne pravice na nepremičninah ................................................................................... 9
2.2 Posest .............................................................................................................................. 13
2.2.1 Neposredna in posredna posest ............................................................................... 13
2.2.2 Lastniška in nelastniška posest ................................................................................ 14
2.2.3 Dobroverna in nedobroverna posest ........................................................................ 15
2.3 Načelo specialnosti ......................................................................................................... 16
2.4 Načelo »Superficies solo cedit« ..................................................................................... 17
3 STAVBNA PRAVICA ......................................................................................................... 18
3.1 Razvoj stavbne pravice ................................................................................................... 19
3.1 Značilnosti stavbne pravice ............................................................................................ 21
3.2 Nastanek stavbne pravice ............................................................................................... 28
3.2.1 Pojavne oblike ......................................................................................................... 31
3.2.2 Posebnosti ................................................................................................................ 33
3.3 Pravice imetnika stavbne pravice ................................................................................... 35
3.4 Prenehanje stavbne pravice ............................................................................................ 36
3.5 Nadomestila in posledice prenehanja ............................................................................. 39
3.6 Stavbna pravica v praksi ................................................................................................ 40
4 SODNA PRAKSA STAVBNE PRAVICE ........................................................................... 42
5 ZAKLJUČEK ........................................................................................................................ 47
LITERATURA ......................................................................................................................... 48
POVZETEK
Na področju stvarnega prava se je s sprejetjem Stvarnopravnega zakonika, ki je bil v
slovenski pravni red uveden leta 2003, pojavil pomemben institut stvarnega prava t.i. stavbna
pravica. Gre za novo pravico oziroma za nov institut, ki je posledica ponovne in dosledne
uporabe načela superficies solo cedit. Stavbna pravica predstavlja izjemo od tega načela, saj
omogoča, da pride do različnih lastninskih položajev. Govorimo torej o začasno odloženem
upoštevanju načela superficies solo cedit, ki se na nek način doseže z navidezno ločitvijo
pravnih položajev na nepremičnini. Ta pa se ponovno vzpostavi oziroma pride do ponovne
uporabe tega načela po poteku časa ustanovitve stavbne pravice. Splošne in temeljne
značilnosti instituta stavbne pravice so zakonsko določene v predzadnjem, XI. delu zakonika
(256. do 265. člen). Stavbna pravica sodi v skupino petih stvarnih pravic, med katerimi je
najpomembnejša lastninska pravica. Pri stavbni pravici gre za omejeno stvarno pravico, ki se
lahko samostojno prenaša, je podedljiva in odsvojljiva, kar ji daje posebno premoženjsko
vrednost. Stavbna pravica je časovno omejena, traja lahko največ 99 let, načeloma je
odplačna, hkrati pa predstavlja tudi izvedeno pravico. Njena pomembnost se kaže tudi v tem,
da omogoča posamezniku, bodisi fizični bodisi pravni osebi, gradnjo na zemljišču, nad ali pod
zemljiščem, ki ni v njegovi lasti. To bi bilo smiselno zgolj v primerih, ko ni mogoče
vzpostaviti lastninske pravice. Stavbna pravica se lahko ustanovi na celotni nepremičnini, na
delu zemljišča, na že obstoječem objektu, pod njim ali na realnem solastniškem delu. Za
stavbno pravico bi torej lahko rekli, da predstavlja posebnost, saj dokler ta traja, ima imetnik
stavbne pravice lastninsko pravico na zgradbi. Ta zgradba pa lahko stoji na, nad ali pod tujim
zemljiščem. Torej je lastnik nepremičnine v izvrševanju svoje lastninske pravice omejen tako
dolgo, dokler je na njegovem zemljišču ustanovljena stavbna pravica. Stavbno pravico se v
poslovni praksi poslužujejo občine. S tem poskušajo reševati stanovanjske probleme.
V diplomski nalogi sem se posvetila predstavitvi instituta stavbne pravice v slovenski teoriji,
nadaljevala pa z izpostavitvijo pravne in sodne prakse. Teorijo sem podkrepila s primeri iz
sodne in poslovne prakse, ki so se oblikovali v tem času.
Ključne besede: stavbna pravica, stvarno pravo, lastninska pravica, stvarna pravica
SUMMARY
With the acceptance of the Property Code (called SPZ), which was introduced into Slovenian
legal order in the year 2003, an important institute of the property law appeared, the so-called
superficies. It is a form of new right and new legal institute, which is a result of the renewed
and consistent application of the principle superficies solo cedit. Superficies presents
exception to this principle, since it allows a variety of different ownership positions. We talk
about the temporary suspension of the basic principle superficies solo cedit, which is achieved
by an apparent separation of legal positions on a real estate. The principle is again established
after the expiry of the time of the superficies formation. General and fundamental
characteristics of the superficies institute are legally defined in the penultimate part (XI.) of
SPZ (article 256 to 265). Superficies belongs in the group of five property rights, among
which the most important the right of ownership is. Superficies is restricted subject right with
a special property value, as it can be independently transferred, is inheritable and dismissible.
Superficies is time limited, it can last for a maximum of 99 years, amortized in general, and at
the same time presents derived right. Importance of the institute superficies enables an
individual, either a natural or a legal person, the right to build on, over, or under a property
which is not in his belonging. That would make sense only in cases where ownership right
cannot be established. Either because ownership right cannot be established or does not make
sense. Establishment can be made on the entire property, on the part of the property, on an
already existing facility, under it, or on a real co-proprietorial share. Superficies presents a
specific, because as long as it lasts the holder has the building right and also the ownership
right on the facility, which stands on, over, or under the foreign property. Owner of the
property has the enforcement of his ownership right limited until his property is laden with the
established superficies. In practice municipalities mostly make use of superficies. That way
they are solving housing problems.
In my diploma thesis the emphasis is on presenting the institute superficies in the Slovene
theory. I have supported the theory with examples from jurisprudence and business practice,
which were formed in a time.
Key words: Superficies, Property Law, Right of Ownership, Subject Right.
1
1 UVOD
Za vse stvarne pravice na nepremičnini velja, da učinkujejo v korist določene osebe, šele z
vpisom v zemljiško knjigo. Lahko pa nastane pravica na nepremičnini, tudi brez vpisa v
zemljiško knjigo, ampak mora takšno izjemo predvideti zakon. Najmočnejša pravica
stvarnega prava je prav gotovo lastninska pravica. Lastniku omogoča imeti stvar v posesti,
uporabo te stvari na najobsežnejši način ter razpolagati s stvarjo. Vse stvarne pravice so tesno
povezane z lastninsko pravico, zato jih lahko opredelimo tudi omejene ali derivativne pravice.
Na isti stvari lahko obstajata tako lastninska kot katerakoli druga derivativna pravica. Med
izvedene – derivativne stvarne pravice prištevamo zastavno pravico, služnostno pravico,
pravico stvarnega bremena in stavbno pravico. Za vse derivativne pravice je značilno, da
omejujejo lastninsko pravico ali posamezna upravičenja (pravice), ki jih vključuje lastninska
pravica. Nekatere derivativne stvarne pravice (hipoteka) pogojno izključujejo vknjiženo
lastninsko pravico, saj njihova uresničitev povzroči prenehanje vknjižene lastninske pravice z
učinkom od trenutka, od katerega je učinkovala vknjižba hipoteka.
Stavbna pravica je torej ena novejših stvarnih pravic, ki jo slovenska praksa že uporablja.
Bistvo stavbne pravice je v tem, da omogoča izjemo od temeljnega načela superficies solo
cedit, kar omogoča lastništvo zgradbe, brez lastništva zemljišča in izjemo od načela
specialnosti, ki govori o tem, da je lahko predmet stvarnih pravic samo individualno določena
stvar, ne pa del stvari. Lastninska pravica na zemljišču ostane lastniku, kar pomeni tudi
sposobnost razpolaganja z njim. Stavbna pravica je bila realizirana leta 2003 s sprejetjem
Stvarnopravnega zakonika (SPZ).1 V stvarnopravnem zakoniku je pravica imeti v lasti
zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino.
V diplomski nalogi sem se v začetnem delu posvetila predstavitvi institutu stavbne pravice,
nadaljevala pa sem s posebnimi oblikami stavbne pravice. Vse to pa sem na koncu primerjala
z aktualno sodno prakso. Cilj moje diplomske naloge je ta, da predstavim stavbo pravico in jo
primerjam z aktualno sodno prakso. V diplomi sem predstavila tudi razvoj stavbne pravice in
posebne oblike stavbne pravice. Diplomsko delo bo deskriptivnega značaja - opisno. Podatke
sem zbirala iz strokovne literature, knjig, strokovnih člankov in spleta. Pri zbiranju podatkov
preko spleta sem si pomagala z brskalnikom GOOGLE, kjer sem uporabila ključne besede
stavbna pravica, stvarno pravo,… Do strokovnih člankov pridobljenih preko spleta sem
1 Stvarnopravni zakonik RS - SPZ, Uradni list RS št. 87/2002, 18/2007, 91/2013.
2
dostopala preko baze podatkov COBISS. Prav tako sem uporabljala IUS-INFO portal.
Zakonodajo sem črpala iz spletne strani pravno informacijskega sistema Republike Slovenije
(PisRS).
3
2 NEPREMIČNINE IN ZEMLJIŠKA KNJIGA
Da lahko govorimo o pravem režimu na področju nepremičnin, moramo pravilno opredeliti
pojem nepremičnine. Slovar slovenskega knjižnega jezika navaja, da je nepremičnina stvar, ki
po svoji naravi ne more spremeniti mesta oziroma položaja. Gre torej za nepremično stvar. Ta
definicija pa je nekoliko preširoka, saj tudi drevo ne more spremeniti mesta ali položaja in je
po tej definiciji nepremičnina. V vsakdanjem pogovoru obravnavamo kot nepremičnino
dejansko nepremično lastnino.2
Stvarnopravni zakonik (SPZ) opredeljuje nepremičnino kot: »Nepremičnina je prostorsko
odmerjen del zemeljske površine skupaj z vsemi sestavinami«.3 Zemljiškoknjižno pravo
opredeljuje zemljišče oziroma zemljiško parcelo, kar je enako pojmu nepremičnine.
Zemljiškoknjižno pravo izhaja iz širšega pojma nepremičnine, saj zajema tudi etažno lastnino
in stavbno pravico (drugi odstavek 11. člena ZZK-1).4
Nepremičnina je sestavljena iz vsega, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na
nepremičnini, nad ali pod njo, razen če zakon določa drugače. Gre za načelo povezanosti
zemljišča in objekta (superficies solo cedit), uzakonjeno v 8. členu SPZ.5
Kot nepremičnine se pojavljajo tudi deli zgradb v etažni lastnini in zgradbe, ki so na ali pod
nepremičnino zgrajene na podlagi stavbne pravice. Ti dve kategoriji predstavljata izjemo od
prej navedenega načela.
Glede na namen rabe so nepremičnine:
Objekti:
o Stanovanjske nepremičnine (stanovanja),
o Poslovne nepremičnine (lokali, pisarne),
o Industrijske nepremičnine (industrijske stavbe),
o Energetske nepremičnine (energetika),
o Kmetijske stavbe,
o Druge stavbe (stavbe za javno rabo, stavbe za drugo splošno rabo, sakralni
objekt, kulturni spomenik);
2 http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/nepremicnine
3 1. odstavek 18 člen SPZ.
4 Matjaž T., Vrenčur R., Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV Založba,
Ljubljana 2009, str. 29. 5 Povzeto po: 8. člen SPZ
4
Zemljišča:
o Kmetijska zemljišča,
o Gozdna zemljišča,
o Zemljišča za poslovno in industrijsko rabo,
o Zemljišče za namene energetike,
o Zemljišča za gradnjo stavb,
o Ostala zemljišča,
o Zemljišča za stanovanjsko rabo.6
Pri sklepanju pravnih poslov, je nujno potrebno upoštevati Obligacijski zakonik (OZ),7 ki
vsebuje temeljna načela in splošna pravila za vsa razmerja. »Za obligacijska razmerja, ki jih
urejajo drugi zakoni, se uporabljajo določbe tega zakonika glede vprašanj, ki niso urejena v
takem zakonu.«8 Poleg zgoraj omenjenega zakonika, so pomembni tudi drugi pravni viri za
prometa z nepremičninami, ki pa so:
Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1),
Stvarnopravni zakonik (SPZ),
Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN).
Našteti so samo splošni predpisi, obstajajo pa še posebni predpisi, ki veljajo za določene vrste
nepremičnin in jih je prav tako potrebno upoštevati.
ZEN ali Zakon o evidentiranju nepremičnin je začel veljati v našem pravnem sistemu leta
2006. Razlog za uvedbo tega zakona je bila dopolnitev zakona o evidentiranju nepremičnin,
državne meje in prostorskih enot (ZENDMPE). Dodan mu je bil register nepremičnin in sicer
zaradi predvidenih obdavčitev nepremičnin. ZEN naj bi spremenil ZENDMPE na način, da
bodo vzpostavljeni pogoji za učinkovitejše in kakovostnejše zbiranje podatkov o
nepremičninah.9
Ta zakon - ZEN ureja evidentiranje nepremičnin, državne meje in prostorskih enot, postopek
urejanja in spreminjanja meje zemljiških parcel, postopek vpisa podatkov o stavbah in delih
stavb v kataster stavb in navsezadnje vpis njihovih sprememb. Evidentiranje nepremičnin
6 www.uradni-list.si/files/RS_-2013-101-03676-OB~P001-0000.PDF#!/pdf
7 Obligacijski zakonik RS - OZ, Uradni list RS. št. 83/2001, 32/2004, 28/2006, 97/2007.
8 1. člen OZ.
9 Demšar B., Evidentiranje nepremičnin, Pravna praksa. 25/736, str. 11-13, 2006.
5
obsega vzpostavitev in registracijo nepremičnin. Prav tako pa tudi vodenje in vzdrževanje
zemljiškega katastra in katastra stavb.10
Če se na kratko opredelim 4. člen ZEN, zakon opredeljuje zemljiški kataster kot temeljno
evidenco podatkov o zemljiščih. Kataster je sestavljen iz zadnjih vpisanih podatkih o
zemljiščih ter iz zbirke listin in podatkov, ki omogočajo zgodovinski pregled sprememb.
Osnovna enota v pravnem prometu z nepremičninami je zemljišče – parcela. Podatki
zemljiškega katastra se ugotavljajo, določajo in evidentirajo glede na parcelo. Parcela je po
tem zakonu strnjeno zemljišče, ki leži znotraj ene katastrske občine ter je v zemljiškem
katastru evidentirano z mejo in označeno z identifikacijsko oznako.11
Podatki, vodeni v zemljiškem katastru so:
Identifikacijska ali parcelna številka,
Meja,
Površina,
Lastnik,
Upravljavec,
Dejanska raba,
Zemljišče pod stavbo,
Boniteta zemljišča,
Povezave z registrom prostorskih enot, katastrom stavb in zemljiško knjigo.12
Osnovna evidenca o stavbah in delih stavb je kataster stavb. Kataster stavb je sestavljen iz
zadnjih vpisanih podatkov o stavbah in delih stavb ter iz zbirke listin in podatkov, ki
omogočajo zgodovinski pregled sprememb.13
Podatki, vodeni v katastru stavb:
Identifikacijska oznaka ali številka stavbe,
Lastnik,
Upravljavec,
Lega in oblika stavbe,
10
1. člen ZEN. 11
2. odstavek 16. člena ZEN. 12
Povzeto po: Zakon o evidentiranju nepremičnin – ZEN, Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 – odl. US in 79/12 – odl. US. 15. – 25. člen ZEN. 13
1. odstavek 72. člen ZEN.
6
Površina stavbe in dela stavbe,
Dejanska raba stavbe ,
Številka stanovanja ali poslovnega prostora,
Podatki o povezavi z registrom prostorskih enot, zemljiškim katastrom in zemljiško
knjigo.14
Zemljiška knjiga vsebuje kataster stavb in tudi zemljiški kataster. Iz zemljiške knjige se
pridobijo osnovni podatki o nepremičnini. Prav tako prikazuje stanje glede stvarnih in
obligacijskih pravic ter o imetniku teh pravic. Okrajna sodišča vodijo zemljiško knjigo. Ker je
SPZ uredil nekatere povsem nove pravne institute (stavbno pravico, zastaranje hipoteke, itd.),
je moralo temu slediti tudi zemljiškoknjižno pravo, za katerega bi rekli, da je na nek način
»izvedbeni predpis« nepremičninskega stvarnega prava. Prav zaradi tega je danes zemljiška
knjiga sodobna elektronska evidenca. Gre za javno knjigo kar pomeni, da lahko do njenih
podatkov dostopa vsakdo. Vse stvarne pravice na nepremičnini, se vpisujejo v zemljiško
knjigo se pridobijo, omejijo in prenehajo z vpisom.
Ločimo glavne vpise, vknjižba, predznamba in zaznamba in pomožne vpise plomba in
poočitev. Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1C) je uvedel pravilo, po katerem se vsaka
nepremičnina vpiše samostojno. Prej so se praviloma vpisovale nepremičnine istega lastnika v
isti vložek. To je pa pripeljalo do neskladja evidentiranja nepremičnin v zemljiški knjigi in
zemljiškem katastru. Torej prvenstvena rešitev je bila, da se podatki o nepremičninah v obeh
evidencah prevedejo na isti imenovalec – nepremičnino. In se vpiše samostojno. Zaradi
samostojnega vodenja nepremičnin zemljiškoknjižni vložki niso več potrebni. Uveljavila sta
se nova pojma osnovni in širši položaj nepremičnine. Osnovni pravni položaj se vpisuje
zraven nepremičnine. Osnovni pravni položaj zemljiške parcele je vknjižena lastninska
pravica, vknjižena stavbna pravica (v korist imetnika stavbne pravice). Pri vpisu etažne
lastnine pa se pri stavbi v etažni lastnini vpiše kot osnovni pravni položaj nepremičnine
solastnina na skupnih delih stavbe v etažni lastnini. Širši pravni položaj nepremičnine
vključuje osnovni pravni položaj nepremičnine. Prav tako pa vse pravice in pravna dejstva, ki
nepogojno ali pogojno omejujejo ali izključujejo vknjiženo lastninsko pravico na
nepremičnini. Te pravice so predznamovana lastninska pravica, vknjižene in predznamovane
izvedene pravice in pravna dejstva, zaznamovana v zemljiški knjigi, razen zaznamb, ki se
14
Povzeto po: Zakon o evidentiranju nepremičnin – ZEN, Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 – odl. US in 79/12 – odl. US.
7
nanašajo na osebna stanja imetnika. Ker se pravice in pravna dejstva, ki jih vključuje širši
pravni položaj nanašajo na osnovni položaj nepremičnine, se v zemljiško knjigo vpišejo pri
osnovnem pravnem položaju nepremičnine. Podatki o osebi, ki je imetnik te pravice, se
vpišejo pri vpisu pravice, razen v primerih, ko zakon določa drugače. Novela zakona o
zemljiški knjigi pa uvaja izjemo, po kateri se v primeru, da gre za derivativno pravico, ki
učinkuje v korist vsakokratnega lastnika druge nepremičnine (npr. stvarna služnost), pri vpisu
pridobitve te pravice namesto podatkov o osebi vpiše identifikacijski znak nepremičnine.15
Zemljiška knjiga je javna knjiga. Tako se v zemljiško knjigo vpisujejo naslednji podatki:
Nepremičnine:
1. zemljiška parcela,
2. stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice,
3. če je oblikovana etažna lastnina:
- stavba v etažni lastnini in
- posamezni deli te stavbe.
Kot nova nepremičnina se vpiše stavbna pravica.16
Stvarne pravice:
o lastninska pravica,
o zastavna pravica (hipoteka),
o služnostna pravica (stvarna in osebna služnost),
o pravica stvarnega bremena,
o stavbna pravica.17
Obligacijske pravice:
o pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, če je nastala na podlagi
pravnega posla lastnika in če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi v
zemljiško knjigo po SPZ, ali če je nastala na podlagi pogodbe o dosmrtnem
preživljanju,
o zakupna in najemna pravica,
o predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega posla,
o posebna pravica uporabe javnega dobra,
o druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.18
15
www.mp.gov.si/fileadmin/mp.gov.si/pageuploads/2005/PDF/CIP/28_2_11_Joza_Velakverh_gradivo.pdf 16
11. člen ZZK-1. 17
23. člen ZZK-1.
8
Pravna dejstva:
o glede nepremičnine oziroma
o imetnika pravic na nepremičnin
1. zaznambe osebnih stanj in zaznamba stečaja – začetek sodnega postopka
glede imetnika pravice na nepremičnini ali pravna dejstva glede poslovne
sposobnosti imetnika pravice na nepremičnini,
2. zaznamba vrstnega reda – pravni posel zemljiškoknjižnega lastnika, s
katerim se varuje vrstni red pridobitve lastninske pravice oziroma hipoteke,
3. zaznamba odpoklica terjatve – odpoklic terjatve, ki je zavarovana s
hipoteko,
4. zaznamba hipotekarne tožbe – pomeni, da je bila vložena hipotekarna
tožba,
5. zaznamba spora – vložitev tožbe oziroma drugo procesno dejanje, s katerim
se začne sodni postopek glede pridobitve, prenehanja oziroma spremembe
pravic na nepremičnini,
6. zaznamba izvršbe – sklep o izvršbi na nepremičnino,
7. zaznamba prepovedi odtujitve oziroma obremenitve nepremičnine – gre za
pravna dejstva, ki prepovedujejo imetniku pravice na nepremičnini razpolagati
s to pravico,
8. zaznamba izrednega pravnega sredstva – vložitev izrednega pravnega
sredstva v sodnem postopku, ki teče glede nepremičnine,
9. začetek drugega postopka
10. druga pravna dejstva.19
V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice in nekatere obligacijske pravice. Da pa lahko
pravice (stvarne pravice) učinkujejo absolutno (erga omnes) oziroma da imajo omejene
absolutne učinke (določene obligacijske pravice), morajo biti javno objavljene, tako, da se
lahko z njimi seznanijo tretje osebe. Absolutnost ni splošna značilnost pravic, ampak je
rezervirana le za določene pravice. Osrednje mesto med absolutnimi premoženjskimi
pravicami zavzemajo stvarne pravice. Zaradi absolutnih učinkov stvarnih pravic (delovanja
nasproti vsakomur) mora pravo natančno določiti njihovo število ter vsebino oziroma obseg
18
2. odstavek 13. člena ZZK-1. 19
22. člen ZZK-1.
9
pravne oblasti. Iz dejstva, da je zemljiška knjiga javna knjiga, izhaja neovržena domneva, da
je vsakomur znano pravno stanje nepremičnine. To pomeni, da se nihče ne more sklicevati na
to, da mu pravno stanje, kakšno izhaja iz zemljiške knjige, ni bilo znano. S tega stališča se
zagotavlja javnost informatizirane glavne knjige prek portala e-ZK (198. člen ZZK-1).20
2.1 Stvarne pravice na nepremičninah
Na področju stvarnega prava so pomembne stvarne pravice, med stvarne pravice prištevamo
lastninsko pravico, zastavno pravico, služnosti, pravico stvarnega bremena in stavbno pravico
(2. člen SPZ).21
Ena najpomembnejših stvarnih pravic je prav gotovo lastninska pravica, in je
zelo pomembna človekova pravica. Varujejo jo mednarodni akti in ustava. Je stvarna pavica z
najširšim upravičenjem. »Lastninska pravica vključuje upravičenje uporabe, razpolagalno
upravičenje in pravovarstveni zahtevek«.22
Gre torej za zelo pomembno človekovo pravico in
je temeljna pravica civilnega prava. Ustava določa način pridobivanja in uživanja lastnine
tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija (67. člen Ustave
RS).23
Lastninska pravica skupaj s stavbno pravico sta samostojno prenosljivi pravici, to
pomeni, da lahko lastnik oziroma imetnik stavbne pravice le to prenese, obremeni, lahko se ji
tudi enostransko odpove – to je možno le pri lastninski pravici na premičninah (npr. z
opustitvijo). Lastninska pravica ne more biti vezana na rok ali pogoj,24
takšno vezanost bi
lahko določil le zakon. Absolutna prepoved vezanosti lastninske pravice na rok in pogoj velja
za nepremičnine.25
SPZ se osredotoča na tradicionalno opredelitev lastninske pravice ter v 37. členu opisuje
lastnino prek treh klasičnih upravičenj: pravico do posesti, pravico do (upo)rabe in uživanja
stvari, pravice do razpolaganja s stvarjo.26
V skladu s tem vidikom lastninske pravice, ima
torej lastnik stvar v posesti, jo uporablja, odsvoji, obremeni, uživa njene plodove ter tudi
uniči. Lastniku omogoča, da od vsakogar zahteva, da se vzdrži nezakonitega poseganja vanjo.
20
Tratnik M., Vrenčur R., Nepremičninsko pravo 2, GV Založba, 2012, str. 55-56. 21
2. člen SPZ. »Stvarne pravice so: lastninska pravica, zastavna pravica, služnosti, pravica stvarnega bremena, stavbna pravica«. 22
Vrenčur R., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 216. 23
Ustava RS člen: 67. člen (Ur. l. RS, št. 33/91-I, 42/97-UZS68, 66/00-UZ80, 24/03-UZ3a, 47, 68, 69/04-UZ14, 69/04-UZ43, 69/04-UZ50, 68/06-UZ121,140,143, 47/13-UZ148 in 47/13-UZ90,97,99). 24
Časovna omejitev ali drugačna pogojenost lastninske pravice nasprotuje načelu njene absolutnosti. (VS, sodba II Ips 1041/2007, z dne 12.11.2009). 25
Vrenčur R., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 26
ius possidendi, ius utendi et fruendi, ius abutendi
10
Pogosto sama pravica ne zadostuje, zato je za njeno uveljavitev pomembna prisila, ki se kaže
v lastninskopravnem varstvu preko različnih tožb.27
»Lastninska pravica se pojavlja bodisi kot samostojna lastninska pravica bodisi kot
nesamostojna (vključena) lastninska pravica«.28
Predmet samostojnega stvarnopravnega razpolaganja je lahko le samostojna lastninska
pravica. Med samostojno lastninsko pravico vsekakor uvrščamo pravico na zemljišču, katere
sestavina je po načelu povezanosti zemljišča in objekta vsak objekt (8. člen SPZ). Prav tako je
lahko predmet samostojnega stvarnopravnega razpolaganja tudi posamezen del stavbe v
etažni lastnini.
Med nesamostojne stvarne pravice pa uvrščamo:
– lastninsko pravico na nepremičnini, ki ima položaj splošnega skupnega
dela stavbe v etažni lastnini,
– lastninsko pravico na nepremičnini, ki ima položaj posebnega skupnega
dela stavbe v etažni lastnini,
– lastninsko pravica na stavbi, ki je sestavina stavbne pravice.29
Z zakonom so postavljene določene omejitve lastninske pravice, prav zaradi tega lahko trdim,
da v današnjem sistemu lastninska pravica ni več absolutna. V skladu za načelom prepovedi
zlorabe, jo mora lastnik izvrševati tako, da pri tem ne krši zakona ali pravic drugih. Največ
omejitev srečamo prav na nepremičninskem področju. Omejitve so lahko naložene v javnem
interesu (razlastitev, zakonita predkupna pravica) ali pa varujejo zasebne interese (prepoved
zlorabe pravic).30
»Nepremičnin zaradi njihovih značilnosti ne moremo premikati. Zato se razpoznavnost
stvarnopravnih razmerij zagotavlja z ustreznimi vpisi stvarnih pravic in pravnih dejstev glede
nepremičnin v zemljiško knjigi. Tak način zagotavljanja razpoznavnosti stvarnopravnih
razmerij glede nepremičnin je podstav domneve lastninske pravice na nepremičnini«.31
27
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor, 2008, str. 146-147. 28
Vrenčur R., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedil), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 220. 29
Povzeto po: Ibidem, 220. 30
Povzeto po: Berden A., Tratnik M., Vrenčur R., Rijavec V., Frantar T., Keresteš T., Juhart M., Novo stvarno pravo, Codex Iuris, Maribor 2002, str. 78-79. 31
Plavšak N., Vrenčur R., Pomen razpolagalnega upravičenja pri razpolaganju z lastninsko pravico na nepremičnini, Pravnik 2015, str. 596.
11
Osnovna delitev stvari na premičnine in nepremičnine je moč zaslediti v večini pravnih redih,
ta delitev je pomembna delitev predvsem zato, da znamo ali zanjo velja premičninski ali
nepremičninski režim. Povečana stopnja publicitete,32
je temeljna značilnost
nepremičninskega režima, zagotavlja jo zemljiška knjiga in to glede obstoja nepremičnine
kakor tudi glede razpolaganja z njimi.33
Glede na vsebino in vlogo stvarnega prava je
natančne opis stvari ključna. »Predmet stvarne pravice je stvar« (3. člen SPZ).34
V 15. členu
SPZ je stvar definirana kot »samostojen telesni predmet, ki ga človek lahko obvladuje«.35
Ta
natančen opis stvari ima dva bistvena elementa in sicer telesnost in obvladovanje. »Element
telesnosti se nanaša na naravne (fizikalne) lastnosti stvari. Če je stvar telesna, je materialni
del narave in zapolnjuje prostor ter jo je mogoče zaznati z otipom (res quae tangi possunt) in
drugimi čutili«.36
Različne oblike valovanja in energije se šteje za stvar. Vendar s pogojem, da
jih človek lahko obvladuje to je na primer, tekočina v cisternah ipd. Tudi premoženjska
pravica, je lahko predmet zastavne pravice ali užitka – osebne služnosti, v tem primeru, se
uporabljajo določila, ki veljajo za stvar (npr. možna je zastavna pravica na stavbni pravici).37
Na področju stvarnega prava so pomembna načela, za razumevanje stvarnega prava, posesti in
stvarnih pravic. Prav zaradi tega sem v nadaljevanju svojega dela na kratko povzela temelja
načela. Temeljna načela so v Stvarnopravnem zakoniku (SPZ) opisana v prvem delu.
Temeljna načela v zvezi s stvarnih pravicami so:
Sposobnost stvari: velja, da so stvari polno prometno sposobne. Lahko pa se njihova
prometna sposobnost omeji ali izključi, omejitev ali izključitev izhaja iz zakona,
odločbe državnega organa ali iz pravnega posla.
Učinek stvarnih pravic: stvarne pravice na stvari učinkujejo zoper vsakogar (erga
omnes), zato je lahko tudi pravovarstveni zahtevek usmerjen zoper vsakogar.38
32
Načelo publicitete vpisov – pomeni, da obstajajo le tiste pravice, ki so v zemljiško knjigo vpisane. Domneva se, da vsakdo pozna vse podatke, ki izvirajo iz zemljiške knjige. Več o tem: Juhart M., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 157. 33
Povzeto po: Tratnik M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 85. 34
3. člen SPZ »Predmet stvarne pravice je stvar«. 35
15. člen SPZ »Stvar je samostojni telesni predmet, ki ga človek lahko obvladuje«. 36
Tratnik M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 74. 37
Več o tem: Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 62-63. 38
Vrenčur R., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 27-28.
12
Prednostno načelo: starejše stvarne pravice imajo prednost pred kasnejšimi oziroma
mlajšimi (prior tempore, potior iure; hitrejši po času, močnejši po pravici). To pomeni,
da je prednostno načelo izraz načela absolutnosti.39
Načelo specialnosti – individualizacije: »samo individualno določena samostojna
stvar je lahko predmet stvarnih pravic, razen če ta zakon določa drugače«.40
Povezanost zemljišča in objekta (superficies solo cedit): »vse, kar je po namenu trajno
spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, je sestavina nepremičnine,
razen če zakon določa drugače«.41
Domneva dobre vere: dobra vera je v stvarnem pravu pomembna predvsem v primerih
pridobivanju pravic, dobra vera lahko nadomesti pomanjkljivost v stvarnopravnem
razpolagalnem poslu.42
Zaupanje v zemljiško knjigo – publicitetno načelo: »kdor v pravnem prometu pošteno
ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega
ne sme trpeti škodljivih posledic«.43
Domneva lastninske pravice:
o domneva se, da je lastnica oziroma lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v
zemljiško knjigo, s tem pravilom se zagotavlja publiciteta lastninske pravice na
nepremičnini.44
o čeprav ni dokazano se sklepa, da je lastniški posestnik premičnine njen lastnik.
Prepoved zlorabe:
o Lastnik stvari oziroma imetnik druge stvarne pravice je omejen z enakimi
pravicami drugih. Vse stvarne pravice je treba izvrševati v skladu s temeljnimi
načeli tega zakona, z njihovim namenom in z naravo stvari.
o O navideznem izvrševanju pravic govorimo, če njen imetnik ravna z
izključnim ali očitnim namenom, da drugemu škoduje.
39
Povzeto po: Vrenčur R., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 32-33. 40
7. člen SPZ. 41
8. člen SPZ. 42
Več o tem: Juhart M., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 84-85. 43
10. člen SPZ. Gre za eno izmed pomembnejših načel na področju nepremičninskega prava. S tem načelom se na nek način skuša doseči varovanja zaupanja v pravni promet. Več o tem: Juhart M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 51-63. 44
VS, sodba II Ips 173/2012, z dne 13.9.2012
13
Določila o lastninski pravici: »določila tega zakona o pridobitvi, prenosu, varstvu in
prenehanju lastninske pravice se smiselno uporabljajo za nastanek in prenos drugih
stvarnih pravic«.45
Domneva o izpolnjeni obliki: »če ta zakon zahteva za pravni posel obliko notarskega
zapisa, se šteje, da je oblika izpolnjena, če je pravni posel sklenjen v obliki sodne
poravnave ali drugega dogovora pred sodnikom«.46
2.2 Posest
Zelo zapletena pravna konstrukcija, je prav gotovo posest. Nemalokrat povzroča težave celo
pravnikom. V pogovornem jeziku se večkrat zgodi, da pride do enačenja lastninske pravice in
posesti. Pri tem enačenju pa je potrebna prav posebna pazljivost, saj posest ni pravica, pa
vendar zagotavlja posestniku pravovarstveni zahtevek. Stvarnopravni zakonik (SPZ) označuje
posest v 24. členu: »posest je neposredna dejanska oblast nad stvarjo (neposredna posest)«.47
Posestnik je torej oseba, ki izvršuje to dejansko oblast nad stvarjo. Stvar lahko rabi, uživa in z
njo razpolaga, pri tem pa ni pomembno, ali je do tega upravičen. Gre torej za varovanje
dejanske oblasti nad stvarjo in ne za varovanje pravice. Zagotavljanje varstva posesti lahko
pripelje do absurda, kjer celo tat uživa posestno varstvo.48
2.2.1 Neposredna in posredna posest
SPZ v 24. členu določa, da je neposredna posest dejanska oblast nad stvarjo. Neposredni
posestnik je torej tisti, ki izvršuje fizično oblast nad stvarjo. Izvrševanje neposredne fizične
oblastni na stvari pa ne smemo razumeti preveč dobesedno. Lahko se namreč zgodi, da
posestnik ostaja posestnik tudi, če nima vsakodnevnega fizičnega stika s stvarjo primer takega
posestnika je npr. lastnik vikenda na morju.
45
13. člen SPZ. Najbolj obsežna in temeljna pravica stvarnega prava je lastninska pravice. Vse druge stvarne pravice so iz nje izvedene in prav zaradi tega vsebujejo le del lastninskih upravičenj. Prav iz tega razloga je SPZ postavil enotni sistem pridobitve, prenosa, varstva in prenehanja vseh stvarnih pravic. S tem se je izognil nepotrebnemu ponavljanju pri ureditvi posameznih omejenih stvarnih pravic. Tratnik M., Vrenčur R., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 71. 46
14. člen SPZ. 47
24. člen SPZ. 48
Več o tem: Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 95-96.
14
Za institut posredne posesti, gre v primeru, ko posestnik izvršuje dejansko oblast nad stvarjo,
prek koga drugega, ki ima neposredno posest iz kakršnegakoli pravnega naslova.
Posest ima lahko torej tudi tisti, ki izvršuje dejansko oblast nad stvarjo prek koga drugega.
Pomembno je, da ima drugi neposredno posest iz kakršnegakoli pravnega naslova. Gre za
institut posredne posesti.49
To lahko predstavim s primerom sobe, ki se daje v najem. Oseba A je lastnik zgradbe/objekta,
in se odloči, da bo dal v najem sobo osebi B. A tako konvertira iz neposrednega v posrednega
posestnika, B pa postane neposredni posestnik zgradbe/objekta. Med posestnikoma mora
obstajati neka vez med neposredno in posredno posestjo – posestno razmerje (najem,
zakup,…).
2.2.2 Lastniška in nelastniška posest
»Kdor ima stvar v posesti, kot da je njegova, je lastniški posestnik. Kdor pa ima stvar v
posesti brez volje imeti jo za svoje in priznava višjo pravno oblast porednega posestnika, je
nelastniški posestnik.«50
Da na kratko razložim: tako je lastniški posestnik tisti, ki ima stvar v posesti, kakor da je
njegova. Lastniški posestnik je torej vsak, ki se smatra za lastnika ali se vede kot lastnik. Ne
gleda se ali je dejansko upravičen do posesti. Lastniška posest ni nujno pogojevana z
neposredno fizično oblastjo na stvari. Tako bo torej lastnik lahko izvajal svojo oblast na stvari
preko tretjih oseb, izpolnitvenih pomočnikov, posestnih posrednikov, zastopnikov.51
Oseba, ki ima stvar v posesti brez volje imeti jo za svojo in tako priznava višjo pravno oblast
posrednega posestnika je nelastniški posestnik. Posest v tem primeru temelji na posestnem
posredovalnem razmerju. Bodisi, da gre za najem zakup itd. Tako je zakupodajalec lastniški –
posredni posestnik, zakupnik pa nelastniški – neposredni posestnik. Ker zakupnik priznava
višjo oblast zakupodajalca in poseduje stvar brez volje imeti jo za svojo, je nelastniški
posestnik. Gre torej za posestnika, čigar posest temelji na posestnem posredovalnem
razmerju. V teh primerih lahko gre za najemnika, zakupnika itd. Tako je zakupodajalec
lastniški – posredni posestnik, zakupnik pa nelastniški – neposredni posestnik. Ker pa
49
Povzeto po: Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 102. 50
Povzeto po: Vrenčur R., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 145. 51
Povzeto po: Berden A., Tratnik M., Vrenčur R., Rijavec V., Frantar T., Keresteš T., Juhart M., VIII. Stavbna pravica, Novo stvarno pravo, Codex Iuris, Maribor 2002, str. 46-47.
15
zakupnik priznava višjo oblast zakupodajalca in poseduje stvar brez volje imeti jo za svojo, je
nelastniški posestnik.52
Če pa zakupnik stvar zataji in je po izteku zakupne pogodbe ne vrne lastniku, ampak jo začne
posedovati zase (kot da je njegova) konvertira v lastniškega posestnika. Iz tega primera je
vidno, da ključno vlogo igra volja posestnika, zato je možno, da tudi tat postane lastniški
posestnik.53
2.2.3 Dobroverna in zloverna posest
Dobrovernost posestnika je v SPZ-ju oblikovana z negativno definicijo po kateri »posestnik ni
v dobri veri, če je vedel ali bi mogel vedeti, da ni upravičen do posesti«.54
Opredelitev dobre
vere je vsekakor pomembna in je podana glede na upravičenosti do posesti. Dokazno breme je
na strani tiste stranke, ki trdi, da je druga stranka slaboverna oziroma nedobroverna to pa zato,
ker se dobra vera domneva. Vzemimo na primer tatu njemu vsekakor lahko očitamo, da je
vedel ali bi pa moral vedeti, da ni upravičen do posesti, zato mu tudi pravimo nedobroverni ali
slaboverni posestnik. Prav zaradi tega tat ne bo nikoli postal lastnik stvari, ki jo je ukradel niti
s posebnim institutom priposestvovanjem.
»Dobroverna posest (bone fidei possessio) stvari se torej pojavlja v dveh oblikah, in sicer kot
(1) dobroverna lastniška posest in kot (2) dobroverna nelastniška posest«.55
Govorimo torej o dobrovernosti posestnika. Ta dobrovernost oziroma slabovernost posestnika
je predvsem odvisna od njega samega. Od njegovega subjektivnega vedenja ali malomarnega
nevedenja za določeno okoliščino, ki izključuje dobrovernost posestnika.
Kupec je na primer dobroverni lastniški posestnik nepremičnine, seveda pod pogojem, da je
nepremičnino na podlagi veljavne prodajne pogodbe vzel v posest. Kljub temu, da se ne more
vknjižiti v zemljiško knjigo, ker pogodba ne vsebuje intabulacijske klavzule. Bi takšen kupec
lahko na podlagi dobroverne lastniške posesti postal lastnik nepremičnine, na podlagi
priposestovanja.
52
Povzeto po: Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 109-110. 53
Povzeto po: Berden A., Tratnik M., Vrenčur R., Rijavec V., Frantar T., Keresteš T., Juhart M., VIII. Stavbna pravica, Novo stvarno pravo, Codex Iuris, Maribor 2002, str. 47. 54
28. Člen SPZ 55
Vrenčur R., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 149.
16
2.3 Načelo specialnosti
Ker je stavbna pravica izjema od načela specialnosti prav tako, pa tudi od načela superficies
solo cedit sem se v nadaljevanju svojega dela podrobneje lotila opisovanja teh dveh načel.
SPZ v sedme členu določa:»Samo individualno določena samostojna stvar je lahko predmet
stvarnih pravic, razen če stvarnopravni zakonik ne določa drugače«.56
Iz napisanega lahko
povzamem naslednje ugotovitve, da je predmet stvarnih pravic in s tem tudi stvarnopravnega
razpolaganja lahko le individualno določene samostojne stvari, ne more pa biti predmet
stvarnih pravic del stvari.57
To načelo lahko prikažem s primerom: npr. ladja je samostojna
stvar, ki je lahko predmet prenosa lastninske pravice ali ustanovitev zastavne pravice, niso pa
samostojna stvar deli ladje (kot na primer motor ladje), ki so le sestavine58
in ne samostojne
stvari. To načelo velja samo do tedaj, dokler je motor ladje vgrajen v ladjo, kakor hitro se pa
ločijo od ladje, pa postane samostojna stvar.
To načelo je torej posledica absolutne narave stvarnih pravic. Prav zaradi tega stvarne pravice
ne morejo obstajati na skupnosti stvari59
oziroma na zbirni stvari60
. Prav zaradi načela
specialnosti lahko lastninska pravica preide samo na natančno določeni stvari in ne na stvareh
določene po vrsti (genus). Pravni redi, ki ne pozna ločevanja, določajo, da lastninska pravica
preide v takem primeru šele v trenutku individualizacije, s tem pa so povezane težave
natančne določitve oziroma določljivosti predmeta obligacijskega razmerja.61
Povzamemo lahko naslednje ugotovitve, da so predmet stvarnih pravic in s tem tudi
stvarnopravnih razpolaganja zgolj individualno določena samostojna stvar. Prav zaradi tega
ne more biti predmet stvarnih pravic del stvari. Solastniški delež na stvari, ki je idealni delež
in se nanaša na celotno stvar je prav tako lahko predmet samostojnih stvarnih pravic. Da je
stvar individualno določena velja izključno za razpolagalne posle. Pri zavezovalnih poslih v
skladu s pravili obligacijskega prava zadostuje, da je predmet obveznosti določen ali
56
7. člen SPZ. 57
Povzeto po: Tratnik M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 42. 58
16. člen SPZ 59
Skupnost stvari (universitas rerum distantium) je miselni pojem in nima stvarnopravnih posledic (knjižnica, zbirka slik, zaloge, oprema), kar pomeni, da je vsaka enota samostojna stvar. 60
21. člen SPZ »Zbirna stvar je več stvari, ki se po splošnem pojmovanju štejejo za eno stvar«. Npr. komplet kart itd. 61
Juhart M., Berden A., Keresteš T., Rijavec V., Tratnik M., Vlaher A., Vrenčur R., Stvarnopravni Zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 59.
17
določljiv.62
Samostojen predmet stvarnih pravic ne more biti skupnost stvari, kot je na primer
celotno premoženje nekega subjekta ali njegov sorazmerni del. Podobno velja tudi glede tako
imenovanih zbirnih stvari.
Na nepremičninskem področju onemogoča načelo specialnosti, da se prenese lastninska
pravica zgolj na delu gozda ali travnika, na zgradbi brez zemljišča itd. Veljavna pa je pogodba
o prodaji dela gozda (npr. 20 hektarjev). Prodajalec bo v tem primeru lahko izpolnil svojo
obveznost le tako, da se odmeri nova parcela, ki po obsegu ustreza 20 hektarjem. In nato
prenese lastninsko pravico na tej novi parceli.
SPZ kot sem že omenila dopušča nekaj izjem od načela specialnosti, in sicer:
priposestvovanje dela nepremičnine, etažno lastnino in stavbno pravico.63
Izjemi od načela
specialnosti so tudi neposestne zastavne pravice na zalogah in fiduciarni prenos zalog.64
2.4 Načelo »Superficies solo cedit«
»Načelo povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) je izpeljava načela
specialnosti in je ključno pravilo nepremičninskega prava tako v našem kot tudi v vseh
sorodnih pravnih redih«.65
Načelo pomeni, da je »vse, kar je po namenu trajno spojeno z
nepremičnino, sestavina nepremičnine«,66
to je zemljišča. Gre za katerokoli gradbeni objekt
(stavba, stolp,..) ali pa samo za rastlino. Zemljišče je vedno samostojna (glavna) stvar,
medtem ko nič, kar je nad ali pod njim, ni samostojna stvar in v skladu z načelom specialnosti
iz 7. člena SPZ, ne more biti predmet stvarnih pravic, ampak deli pravno usodo zemljišča.67
Hiša glede na načelo povezanosti objekta in zemljišča v Rimskem pravo, ni bila samostojna
stvar, vendar le del zemljišča, zato je nujno delila pravno usodo zemljišča. To lahko
prikažemo s primerom, ko je tretja oseba na lastnikovem zemljišču zgradila hišo, ta ni postala
last graditelja temveč last lastnika zemljišča. Saj so bile nepremičnine v rimskem pravu
določeni deli zemeljske površine z vsem, kar je bilo z njim trdno in trajno spojeno. K
62
2. odstavek 34. člena OZ. 63
Povzeto po: Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 82-83. 64
Povzeto po: Tratnik M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 44. 65
Tratnik M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, str. 47. 66
8. člen SPZ 67
Tratnik M. Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 47.
18
zemljišču je torej spadal zračni prostor nad in pod zemljo. Po rimskem pravu tudi ni bila
mogoča lastnina po nadstropjih.
S sprejemanjem nove Stvarnopravne zakonodaje, se je to načelo zoper začelo intenzivno
poudarjat. Stvarnopravni zakonik ponovno poudarja to klasično rimsko načelo, ki je kot
temeljno načelo povezanosti zemljišča in objekta ali načelo enotnosti nepremičnine določeno
v 8. členu SPZ. Označuje se kot ena največjih sprememb dosedanje ureditve stvarnopravnih
razmerij. Poznale pa so jo zakonodaje v nekdanji avstro-ogrski monarhiji, Kraljevini
Jugoslaviji, Socialistični federativni republiki Jugoslaviji in tudi Republiki Sloveniji. Izjeme
od tega načela so morale biti določene v zakonu. Najbolj značilna izjema je bila gradnja na
tujem svetu.68
Trajna povezanost z nepremičnino, se je štela za sestavine nepremičnine. Trajnosti je
potrebno razumeti relativno, ob upoštevanju volje strank, ki so povezavo vzpostavile, narave
objektov in njihove pričakovane življenjske dobe. Če se postavi na gradbišču za čas trajanja
gradnje – montažno hišico, je tak objekt začasen in se ne šteje za sestavine nepremičnine.
Načelo povezanosti objekta – zgradbe in zemljišča učinkuje le, če se vzpostavi trajna,
dejanska povezava med objektom in zemljiščem. Taka povezava je mogoča le, če sestavine ni
moč ločiti od glavne stvari. Rastlina je del zemljišča, ko ta požene ali ima korenine.
Predpostavka trajnosti je pomembna v primeru, ko se presoja ali je objekt postavljen na
lastnem ali na tujem zemljišču. Če se torej na tujem zemljišču postavi objekt le začasno, na
primer montažna garaža, se ta garaža ne bo štela za sestavino nepremičnine, če pa ne gre zgolj
za začasno postavljeno montažno garažo, bo zaključek seveda drugačen.69
3 STAVBNA PRAVICA
Stavbna pravica je uvrščena v posebno vrsto stvarnih pravic in je definirana kot samostojno
prenosljiva pravica »imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino za največ
99 let«70
, kot to pravi določba 256. člena SPZ.
Značilnost stvarnih pravic je, da temeljno stvarno pravico, to je lastninsko pravico, omejujejo.
Od tod tudi poimenovanje »omejene stvarne pravice« ali »stvarne pravice na tuji stvari«.
Omejene stavne pravice ali drugače izvedene stvarne pravice, kot jih imenuje
68
Povzeto po: Juhart M., Berden A., Kerestež T., Rijavec V., Tratnik M., Vlaher A., Vrenčur R., Stvarnopravni Zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 1011-1015. 69
Povzeto po: Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 83-84. 70
256. člen SPZ.
19
zemljiškoknjižno pravo učinkujejo proti vsakomur (erga omnes), zato sprememba lastništva
na obremenjenih nepremičninah ne vpliva na imetnikovo izvedeno stvarno pravico, saj ta
učinkuje nasproti vsakokratnemu lastniku.71
Nasproti vsakomur, absolutno torej učinkuje tudi
razpolaganje. Isto stvarno pravico lahko njen imetnik prenese le enkrat. 72
To na kratko povedano pomeni, da upravičenje, ki izhaja iz stvarne pravice, daje njegovemu
imetniku, pravno varstvo zoper vsakogar, ki želi po tej pravici neupravičeno poseči. Zaradi
tega so drugi subjekti primorani spoštovati vsebino in pa tudi obseg stvarne pravice. 73
Da
razložim: sama vsebina stvarnih pravic je enaka, rečeno v smislu, da se njihov obseg ne
spreminja – je pa tudi abstraktna in trdno določena.
S 1.1. 2003 je pričel veljati stvarnopravni zakonik, ki je vpeljal v naše pravo posebno
pomemben institut stavbno pravico. Zakon o temeljnih lastninskih razmerjih kot predhodnik
SPZ, instituta stavbne pravice ni urejal.
SPZ ureja stavbno pravico v XI. delu, in sicer od 256. do 265. člena.
3.1 Razvoj stavbne pravice
Institut stvarnega prava je tudi stavbna pravica, ki omogoča gradnjo stavbe na tujem
zemljišču. Razvoj instituta stavbne pravice je potekal in se dopolnjeval skozi stoletja. Ta
dolgotrajen razvoj je pripeljal do dodobra razvitega instituta v pravnem redu posamezne
države. »Superficies«, kot temelj stavbni pravici, in osnovo, ki predstavlja začetek stavbne
pravice, najdemo že v dobi rimskega prava. Upravičenec je sprva za uporabo mestnega
zemljišča moral plačevati zakupnino. Takrat stavbna pravica ni bila odsvojljiva. Bila pa je
podedljiva. V klasičnem pravu se je obseg posebne pravice razširil tudi na zemljišča v zasebni
lasti. Prav tako se je spremenil naziv zakupnine z vectigal na solarium. Že takrat je bila
najemna pogodba med lastnikom zemljišča in superficiarjem bila bodisi odplačana bodisi
neodplačna. Označili bi jo tudi kot absolutno pravico, ki učinkuje ne samo med pogodbenima
strankama, ampak tudi nasproti tretjim osebam. Varoval jo je pretor s svojimi edikti. Po
poteku pogodbe je zgradba, ki jo je zgradil superficiar, prešla na lastnika zemljišča. Tako je
71
Vrenčur R., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 217. 72
Ibidem, str. 217. Lastninsko pravico je dopustno obremeniti večkrat – ustanovitev več zastavnih pravic na isti stvari praviloma v korist različnih upnikov. 73
Vrenčur R., Varstvo stvarnopravnih položajev v zvezi z izvedenimi stvarnimi pravicami, v: 1. Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 15-19.
20
tudi danes. Ker pa je ustanovitveni čas stavbne pravice po navadi presegal dobo človeškega
življenja je postala ta pogodba s tekom časa tudi odsvojljiva pogodba. Nadalje je bila tudi
možna njena zastavitev in obremenitev s stvarno služnostjo. V Justinijanovem obdobju je bila
stavbna pravica samostojna pravica, kjer se je imenovala tudi dedna stavbna pravica. V virih
se pojavlja bodisi kot oblika služnosti bodisi kot dedni zakup. Že takrat so obstajale stične
točke med stavbno pravico z nepravimi služnostmi in užitkom. V vseh teh zgoraj navedenih
obdobjih pa je bilo mogoče načelo Superficies solo cedit možno izobiti s posebno pravico
imenovano superficies.74
Podobni pravni institut se je razvil tudi v srednjem veku in je omogočal obstoj zgradbe na
tujem zemljišču.75
Zaradi reševanja problematike omejenosti zemljišč in s tem povezanih visokih cen se je v
kontinentalnih sistemih uveljavila stavbna pravica, kot poseben institut stvarnega prava. Gre
za odmik od načela superficies solo cedit in omogoča soobstoj lastninske pravice na zemljišču
in ločeno lastninsko pravico na objektu, postavljen na tem zemljišču, ki bi bila sicer po načelu
povezanosti zemljišča in objekta sestavina zemljišča, na katerem je zgrajena. Institut stavbne
pravice daje možnost tistim, ki si ne morejo privoščiti nakupa zemljišča, da lahko na podlagi
tega instituta vseeno zgradijo lastno zgradbo in v zameno plačujejo nadomestilo. Lastnikom
zemljišč, pa je omogočen zaslužek. Pomen instituta pa je še danes precej velik.76
Koncept stavbne pravice v vseh današnjih sistemih ni povsem enak, čeprav zasleduje iste cilje
in ima isto funkcijo. Predvsem je tu mišljena gospodarska in socialna funkcija. Superficiarno
pravo prevladuje v romanski pravni tradiciji medtem ko v germanskih krogih pravo gradnje
oziroma stavbna pravica. Superficiarno pravo ostaja pri ločitvi zgradbe od zemljišča, v
germanskih sistemih pa ločitev temelji na tem, da sama stavbna pravica prevzame vlogo
zemljišča, na katerem je zgradba. Gre torej za nekakšno umetno vzpostavljeno zemljišče, ki
nadomešča oziroma pokriva naravno, pravo zemljišče, zgradba, ki dejansko stoji na naravnem
zemljišču, pa pravno stoji na tem umetnem zemljišču, torej na stavbni pravici.77
Šele z letom 2003 je naš pravni red uzakonil institut stavbne pravice in sicer s sprejetjem
Stvarnopravnega zakonika.
74
Povzeto po: Krajnc J. Rimsko pravo, GV Založba, Ljubljana 2010, str. 442 - 444. 75
Vlahek A., Stvarnopravni Zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 1012. 76
Povzeto po: Vlahek A., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 1012. 77
Ibidem, str. 1013.
21
Do sprejetja Stvarnopravnega zakonika v Republiki Slovenije ni bila urejena stavbna pravica
in predstavlja popolnoma nov institut stvarnega prava. Na začetku 19. stoletja, ko je na delu
slovenskega ozemlja veljal Napoleonov zakonik smo pri nas poznali institut stavbne pravice.
Ko smo bili pod Avstro-Ogrsko, je pri nas veljal avstrijski pravni red, ki je prav tako poznal
Zakon o stavbni pravici iz leta 1912. Del ozemlja, ki je bil tedaj pod Italijo, je prav tako
poznal to pravico.
Z zakonom o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč so bila v Jugoslaviji leta
1958 vsa stavbna zemljišča, ki so bila tako navedena v zakonu. V lasti fizične osebe so ostala
le po velikosti in namenu določena količina zgradb oziroma prostorov, na stavbnih zemljiščih
v družbeni lastnini pa se je lahko ustanovila le pravica uporabe zemljišča, ki je bila v
jugoslovanski pravni red uvedena z Zakonom o prometu z zemljišči in stavbami in jo je
vseboval tudi Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih. Mogoča je bila uporaba
zemljišča za postavitev stavbne ali drugega gradbenega objekta na podlagi pravice gradnje in
pravice uporabne zemljišča, za potrebe objekta v času njegovega obstoja. Kljub podrobnosti
pa zaradi posebnosti ureditve teh pravic ne gre za klasično stavbno pravico.78
Iz tega lahko povzamem, da je v družbenolastninskih razmerjih imela pravica uporabe
zemljišča v družbeni lastnini, podobno vlogo in nekatere značilnosti stavbne pravice
spominjajo na vsebino pravice uporabe.79
3.1 Značilnosti stavbne pravice
Stavbna pravica (superficies) je omejena stvarna pravica, ki daje upravičencu pravico imeti v
lasti zgrajeno zgradbo na tuji nepremičnini, nad ali pod njo (256. člen SPZ). Pod
nepremičnino, ki se jo lahko obremeni s stavbno pravico, je treba razumeti zemljiško parcelo
(1. odstavek 18. člena SPZ).80
Prav tako je teoretično mogoče s stavbno pravico obremeniti že
obstoječo stavbno pravico (podstavbna pravica) ali drugače sekundarni stavbni pravici. To bi
bilo smiselno le v primeru, če bi občina, kot lastnica zemljišča ustanovila stavbno pravico za
celotno, relativno veliko zemljišče, imetnik stavbne pravice pa bi na zemljišču gradil na
primer prosto stoječe ali vrstne hiše, na katerih pa bi nato ustanavljal stavbne pravice, ki bi
bile nato v korist kupcev posameznih hiš. Glede stavbne pravice na stavbni pravici je trebe
78
Povzeto po: Vlahek A., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2001, str. 1012. 79
Povzeto po: Juhart M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republik Slovenije, Ljubljana 2016, str. 1174. 80
1. odstavek 18. člena SPZ »Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami«.
22
upoštevati omejitev, da se takšna sekundarna oziroma podstavbna pravica lahko ustanovi le
znotraj meja primarne stavbne pravice in lahko omejitev traja tako dolgo, kot traja primarna
stavbna pravica.81
VSK sklep CDn 309/2013, z dne 3.9.2013
Sklep govori o tem, da naša zakonodaja ne daje ustrezne pravne podlage za obremenitev
stavbne pravice s stavbno pravico (ustanovitev t.i. podstavbne pravice). Tudi zakon o
zemljiški knjigi, ne regulira vpisa, s katerim bi se obstoječa stavbna pravica obremenila z
novo stavbno pravico.82
Iz tega sklepa lahko sklepamo, da je teoretično možno ustanoviti podstavbo pravico, kar pa
sodna praksa ne dopušča. Stavbna pravica se po našem pravu lahko ustanovi le na tujem
zemljišču. »Sodna praksa ne dopušča niti ustanovitve stavbne pravice na lastni nepremičnini,
niti ustanovitve stavbne pravice na stavbni pravici«.83
Pravna ureditev stavbne pravice ima takšno naravo, da se nanaša na celotno nepremičnino.
Razlog za to ureditev je prav načelo specialnosti. Ne glede na to, da se dejansko izvršuje le na
delu zemljišča, v obliki zgradbe.
Ker mora imeti stavbna pravica za predmet »konkretno nepremičnino ali njen realni del«, je
prepovedana obremenitev miselnega (idealnega) solastniškega deleža. Kadar se pa stavbna
pravica ustanovi v korist več imetnikov, se smiselno uporabljajo pravila o solastnini,84
če pa
na primer zakonca pridobita stavbno pravico – v tem primeru pa se uporabljajo določila SPZ-
ja o skupni lastnini.85
Njen bistven element predstavlja zgradba. Kaj je zgradba se od
literature do literature precej razlikuje, zato je potrebno definirati pojem nepremičnine. To kaj
je nepremičnina je lepo zapisano v prvem odstavku 18. člena SPZ: »Nepremičnina je
prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami – torej zemljiška
parcela.« Kadar vzamemo v poštev načelo specialnosti, se kot predmet obremenitve stavbne
pravice, pretira celotna nepremičnina oziroma zemljiška parcela, kljub temu kaj je dejanski
81
Tratnik M., Vrenčur R., Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut nepremičninsko pravo, Maribor, 2008, str. 380. 82
Povzeto po: VSK sklep CDn 309/2013, z dne 3.9.2013. 83
Juhart M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 1174. 84
»Solastnina pomeni, da ima več oseb solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari, pri čemer ima vsak izmed solastnikov na nerazdeljeni stvari idealni delež (pars pro indiviso)«. http://www.pravna-pomoc.info/stvarno-pravo/solastnina/ 85
»Skupna lastnina je oblika lastnine več oseb na isti stvari, pri kateri deleži posameznih skupnih lastnikov niso v naprej določeni, so pa določljivi«. http://www.pravna-pomoc.info/stvarno-pravo/skupna-lastnina/
23
predmet obremenitve. Obseg obremenitve se določi šele v pogodbi o ustanovitvi stavbne
pravice.86
Zelo široko je potrebno razumeti pojem zgradbe. Trdna in razmeroma trajna povezanost z
zemljiščem, je bistvo zgradbe. Prav zaradi tega ne bomo šteli šotora ali prestavljivega objekta
za zgradbo. Poleg bolj ali manj z zemljiščem povezanih stavb (stanovanjskih hiš, trgovskih
hiš, tovarn, cerkva, garažnih hiš, gledališč, skladišč, s poslopjem povezanih ali samostojnih
kleti, izobraževalnih ustanov, itd.) pojem zgradbe zajema tudi viadukte, mostove nad ali pod
zemljiščem (zgrajeni kanali, jaški itd.) tunele, tirnice, parkirišča in druge vadbene igrišča ter
zgrajene tribune.87
V našem SPZ pojem zgradbe ni posebej definiran, medtem ko Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-
1), v četrtek odstavku 3. člena določa, da kadar SPZ uporablja pojem zgradba, se pri uporabi
določb tega zakona šteje, da se uporablja pojem objekt.88
Kaj je objekt pa najdemo v Zakonu
o graditvi objektov, ki pravi »objekt je s tlemi povezana stavba ali gradbeni inženirski objekt,
narejen iz gradbenih proizvodov in naravnih materialov, skupaj z vgrajenimi inštalacijami in
tehnološkimi napravami«.89
Stavbna pravica je posledica ponovnega in doslednega upoštevanja načela (superficies solo
cedit). Razumemo jo kot stvarno pravico na tuji nepremičnini, ki daje njenemu imetniku
pravico, da ima na tujem zemljišču, nad ali pod njim zgrajeno zgradbo oziroma nad ali pod
njim zgradi zgradbo. Možni sta tudi dve različni obliki obremenitve zemljišča (to določa 259.
člen SPZ).
Prva možnost je ta, da se stavbna pravica nanaša na objekt, ki stoji ali je zgrajen na
zemljišču, potem je poseg v lastnikovo upravičenje rabe zemljišča popoln in lastniku
zemljišča dejansko ostane le »gola« lastninska pravica.
Druga možnost je ta, da se stavbna pravica nanaša na objekt, ki stoji ali je zgrajen nad
ali pod zemeljsko površino. Sopogodbenika (imetnik stavbne pravice in lastnik
86
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Odar M., Simič I., Štravs A., Reich H., Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidik, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2007, str. 16. 87
Povzeto po: Juhart M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 1176. 88
4 odstavek 3. člena ZZK-1 89
Zakon o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 102/04 – uradno prečiščeno besedilo, 14/05 – popr., 92/05 – ZJC-B, 93/05 – ZVMS, 111/05 – odl. US, 126/07, 108/09, 61/10 – ZRud-1, 20/11 – odl. US, 57/12, 101/13 – ZDavNepr, 110/13 in 19/15), 1. točka prvega odstavka 2. člena ZGO-1.
24
zemljišča) imata različne možnosti za vsebinsko oblikovanje razmerja. Prenos
upravičenja rabe je tudi v tem primeru lahko popoln.90
Po svoji vsebini in namenu stavbna pravica pomeni odstop od načela superficies solo cedit,
saj omogoča, da pride do različnega lastninskega položaja na zemljišču in na njem zgrajenem
objektu. Poseg v temeljno načelo je nujno le začasen in lahko traja samo toliko časa, dokler
obstaja stavbna pravice. V trenutku prenehanja načelo spet učinkuje v celoti.91
Ena od ključnih načel nepremičninskega prava je prav gotovo načelo enotnosti zemljišča in
objekta ali drugače superficies solo cedit iz 8. člena SPZ. Izjemo od tega načela predstavlja
prav stavbna pravica. Ta ločitev (lastninske pravice in stavbne pravice) je zgolj začasne
narave, saj lahko stavbna pravica traja največ devetindevetdeset let, kot to določa drugi
odstavek 256. člena SPZ.
Stavbna pravica je po svoji vsebini najbolj podobna stvarnim služnosti. Od nje pa se razlikuje
po jasno razpoznavnih kriterijih. »Stavbna pravica je predvsem pravica njenega imetnika,
torej pravne ali fizične osebe, in ne pravica vsakokratnega lastnika drugega (gospodujočega)
zemljišča«.92
Prenosljivost in podedljivost stavbno pravico ločita od osebne služnosti.
Prav tako bi lahko stavbno pravico primerjali z dolgoročnim zakupom nepremičnine. Tudi ta
pravica daje imetniku pravico do dolgoročne uporabe tuje nepremičnine. Razlika pa je v vrsti
pravice. Zakup je obligacijska pravica, medtem ko je stavbna pravica stvarna pravica. Vendar
pa je ravno zakup po svoji kvaliteti in po praktičnih učinkih že zelo podoben stvarnim
pravicam, t.j. služnostim (vpis v zemljiško knjigo in učinkovanje proti tretjim).
Stavbna pravica je v našem pravu omejena na zgradbe, kar pa moramo pojmovati dokaj
široko. Pojem zgradbe obsega kakršenkoli zgrajen objekt (tudi npr. most, nadvoz, podvoz,
stolp, športno igrišče). Prav tako ni potrebno, da imetnik stavbne pravice sam zgradi zgradbo,
ampak se ta lahko ustanovi tudi glede že obstoječega objekta. Lastninska pravica na zgradbi je
sestavina stavbne pravice. To pomeni, da z lastninsko pravico na zgradbi ni mogoče
samostojno razpolagati, kar zlasti pomeni, da je ni mogoče samostojno prenašati. Prenaša se
lahko le v sklopu stavbne pravice. Enako velja glede obremenitve s hipoteko ali s služnostjo.
90
Povzeto po: Juhart M., Stvarnopravni zakonik s komentarjem (SPZ), (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, 1175. 91
Ibidem, str. 1175. 92
Juhart M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 1175.
25
Stavbna pravica je posebni institut stvarnega prava. Imetniku stavbne pravice namreč
omogoča, da ima v lasti zgrajeno zgradbo. To zgradbo pa lahko ima nad ali pod tujo
nepremičnino. To mu omogoča, da lahko uživa in uporablja tujo nepremičnino. Če se stavbna
pravic nanaša na zgradbo pod nepremičnino, se mora sopogodbenika dogovoriti o rabi in
vzdrževanju zemeljske površine nad zgradbo.
Za veljaven nastanek stavbne pravice je potreben veljaven pravni posel. Nastanek z zakonom,
odločbo državnega organa oziroma drugače ni mogoč, zaradi narave stvarne pravice. Izjema
je le priposestvovanje. Pri nastanku stavbne pravice je potrebno upoštevati splošna pravila, ki
urejajo nastanek stvarnih pravic. Voljno soglasje lastnika obremenjene nepremičnine je
bistven element nastanka vsake stvarne pravice v tem primeru tudi stvarne pravice. Podlaga
za nastanek je veljavna pogodba, ki ima pravno naravo zavezovalnega pravnega posla ter vpis
v zemljiško knjigo, ki je nujno konstruktivne narave, in temelji na zemljiškoknjižnem
dovolilu, ki ima pravno naravo razpolagalnega posla.93
Zemljišče je sestavljeno torej iz vsega kar je trajno na nepremičnini. Zgradba, ki je na
nepremičnini je torej sestavina nepremičnine in prav zaradi tega deli njeno pravno usodo. To
torej pomeni, da lastnik zgradbe ne more biti druga oseba kot lastnik zemljišča. Prav tako ne
more potekati samostojni pravni promet z zgradbo. Saj bi se moralo spremeniti lastniško
stanje na zemljišču. Da temu ni tako predstavlja institut stavbne pravice. Gre torej za izjemo
načela povezanosti zgradbe z zemljišče. Stavbna pravica je na podlagi domneve izenačena z
zemljiščem in ima pravni položaj nepremičnine. To torej pomeni, da postane z ustanovitvijo
stavbne pravice imetnik lastnik zgradbe na zemljišču. Medtem pa druga oseba ostane lastnik
zemljišča, na, nad ali pod katerim se nahaja zgradba. Zgradba postane spet sestavina zemljišča
s prenehanjem stavbne pravice.94
Prenosljivost stavbne pravice se kaže v tem, da prevzame naslednik vse pravice in obveznosti,
ki izvirajo iz razmerja med imetnikom stavbne pravice in lastnikom obremenjene
nepremičnine. Torej naslednik pridobi lastninsko pravico na zgradbi. Novemu imetniku
ostane stavbna pravice toliko časa, kolikor je še ostalo do izteka.95
93
Povzeto po: Juhart M., Stvarnopravni zakonik s komentarjem (SPZ), (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, 1177. 94
Grilc A., Stavbna pravica na državnem ali občinskem zemljišče, Pravna praksa, GV Založba, Ljubljana 2006, str., 13-15. 95
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 385.
26
Zgradba oziroma objekt, ki bo postal last imetnika stavbne pravice, je lahko že zgrajen ali pa
se zgradi kasneje. V tem primeru lahko postane imetnik stavbne pravice že pred graditvijo
zgradbe. Lastnik zgradbe pa postane šele ob njeni zgraditvi. Imetnik stavbne pravice se s tem
zavaruje v primeru, da lastnik zemljišča ne bi hotel kasneje na zgradbi ustanoviti stavbne
pravice in bi dejansko po načelu superficies solo cedit, zgradba pripadla zemljišču. V
dogovorjenem obsegu lahko imetnik stavbne pravice zgradi zgradbo, lahko jo tudi podre ali
preuredi.96
V pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice mora biti točno določen čas trajanja. Omejen je na
99 let. Gre torej za razmeroma dolgoročno razmerje. Na primer: lahko se ustanovi za določen
čas do 15.8.2020, s katerim imetnik uresniči svoje gospodarske interese.97
Stavbna pravica pa je lahko ustanovljena tudi v korist lastnika obremenjene nepremičnine.
Lahko pa kasneje postane ista oseba lastnik obremenjene nepremičnine in imetnik stavbne
pravice. Prvo omenjena možnost bi bila smiselna le v primeru, ko bi lastnik zgradil stavbo, na
kateri naj bi se nato oblikovala etažna lastnina, saj če ne bi ustanovil stavbne pravice bi lastnik
zemljišča v primeru, da bi razdelil svojo lastninsko pravico v etažno lastnino izgubil vse svoje
pravice na celotnem zemljišču. V primeru, ko ustanovi stavbno pravico v svojo korist in jo
preoblikuje v etažno lastnino, mu prav tako ostane lastninska pravica na zemljišču, zraven
tega pa še renta v obliki nadomestila. Seveda je potrebno omeniti tudi to, da pridobi lastninsko
pravico na zgradbi ob prenehanju stavbne pravice.98
Stavbna pravica je najbolj podobna stvarni služnosti (pravica uporabljati tujo stvar). Od nje se
razlikuje v tem, da je stavbna pravica predvsem pravica njenega imetnika. In ne pravica
vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča, kar je bistvena značilnost služnosti.99
Možno je torej obremeniti nepremičnino v etažni lastnini s stvarno služnostjo in se glede na
to, lahko obremeni nepremičnina v etažni lastnini tudi s stavbno pravico. Le vsi etažni lastniki
skupaj, lahko ustanovijo stavbno pravico, pridobitelj pa je lahko kdo od etažnih lastnikov ali
tretja oseba. Stavbna pravica se lahko ustanovi v korist investitorja, ki naj bi zraven objekta
zgradil nov objekt, na parceli na kateri že stoji objekt. Možnost je, da se ustanovi stavbna
96
Povzeto po: Vlahek A., Stavbna pravica, VIII. Dnevi civilnega prava, Inštitut za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani, Ljubljana 2010, str. 90-91. 97
Ibidem, 92. 98
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 383. 99
Povzeto po: Vlahek A., Stavbna pravica, VIII. Dnevi civilnega prava, Inštitut za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani, Ljubljana 2010, str. 87.
27
pravica tudi kot pravna podlaga za nadzidavo, tako da se obstoječi objekt poveča za enega ali
več nadstropij.100
Zgradba oziroma objekt, obremenjena s stavbno pravico se lahko razdeli tudi v etažno
lastnino. V tem primeru se ne razdeli zgradba oziroma objekt temveč stavbna pravica. Etažni
lastniki so istočasno tudi solastniki skupnih delov zgradbe. In soimetniki stavbne pravice na
celotni nepremičnini. Etažna lastnina se lahko oblikuje na podlagi enostranskega pravnega
posla ali večstranskega pravnega posla. Pravni posel je odvisen od števila imetnikov stavbne
pravice. Za preoblikovanje pa ni potrebno soglasje lastnika zemljišča.101
S hipoteko in z osebnimi služnosti se prav tako lahko obremeni stavbna pravica. Pri čemer
obremenitev ne sme trajati dlje kot stavbna pravica. Če pa stavbna pravica preneha prej kot,
osebna služnost in hipoteka se terjatev prenese na imetnika stavbne pravice na plačilo
nadomestila. Tudi s stvarno služnostjo se lahko obremeni nepremičnina, ki je v imetništvu
stavbnega upravičenca, vendar tudi ne dlje, kot traja njegova pravica. Pogodbo o ustanovitvi
stvarne služnosti skleneta imetnik stavbne pravice z lastnikov služeče nepremičnine.
Na primer, ko je stavbna pravica ustanovljena na sosednjima parcelama, preko ene pa je
ustanovljena potna služnost v korist druge kot gospodujoče nepremičnine.
V primeru kadar nastopi stavbna pravica kot služeča nepremičnina, in se bo služnost izključni
izvrševana na objektu – primer take služnosti bi bil, služnost parkiranja v garaži, ki je
dostopna neposredno z javno ceste, se pogodba sklene z lastnikom bodoče gospodujoče
nepremičnine in imetnikom stavbne pravice. V primeru, da se služnost delno izvršuje tudi na
zemljišču, pa morata biti stranki pogodbe imetnik stavbne pravice in lastnik zemljišča. V
primeru, da se služnost izvršuje izključno na zemljišču, pa je stranka pogodbe samo lastnik
zemljišča. Služeča nepremičnina v tem primeru ni stavbna pravice temveč nepremičnina, ki je
obremenjena s služnost ni odvisna od dobe trajanja stavbne pravice.102
Če je na istem zemljišču zgrajenih več zgradb, so lahko nekatere zgradbe v lasti lastnika
zemljišča. Spet druge so lahko v lastni več imetnikov stavbne pravice ali pa samo v lastni
100
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Odar M., Simič I., Štravs A., Reich H., Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2007, str., 18-19. 101
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 390. 102
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 387.
28
enega imetnika. Pomembno je, da je vsaka od stvarnih pravic jasno določena – in seveda, da
se nanašajo na različne dele istega zemljišča.103
3.2 Nastanek stavbne pravice
Stavbna pravica nastane na podlagi pravnega posla med lastnikom zemljišča in bodočim
imetnikom stavbne pravice, ki predstavlja pravni naslov za ustanovitev stavbne pravice.
Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice je pogodba obligacijskega prava. Sklene se med
lastnikom zemljišča in imetnikom stavbne pravice. Za pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice
veljajo splošna pravila obligacijskega prava. Pri tem pa je potrebno upoštevati 52. člen OZ.104
Vsebino pogodbe določata drugi in tretji odstavek 257. člena SPZ. Pogodba mora vsebovati
ime lastnika nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako nepremičnine105
, natančen opis stavbne
pravice, čas trajanja stavbne pravice in nadomestilo, ki ga mora plačati imetnik stavbne
pravice lastniku nepremičnine. Pogodba ne sme vsebovati razveznega pogoja (drugi in tretji
odstavek 257. člena SPZ). Če se stavbna pravica nanaša na zgradbo pod nepremičnino, se
morata stranki dogovoriti tudi glede načina rabe in vzdrževanja zemeljske površine nad
zgradbo kot to določa drugi odstavek 259. člena.
Za nastanek stavbne pravice je poleg pogodbe o ustanovitvi potreben vpis v zemljiško knjigo.
Vpis se lahko zahteva na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo – intabulacijsko
klavzulo, na katerem mora biti podpis lastnika nepremičnine, overjen. Zemljiškoknjižno
dovolilo je lahko del pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice. V tem primeru se overi podpis
lastnika nepremičnine na pogodbi o ustanovitvi. Stavbna pravica nastane z vpisom v
zemljiško knjigo (kot določa prvi odstavek 257. člena SPZ). Zemljiškoknjižno dovolilo mora
izražati voljo lastnika zemljišča, da na nepremičnini, ki je določena z zemljiškoknjižnimi
podatki, dovoljuje vpis stavbne pravice v korist imetnika za določen čas trajanja.106
VSL, sodba I Cp 2122/2013, z dne 22.1.2014
103
Povzeto po: Vlaher A., Stavbna pravica – sedem let po njeni uveljavitvi, Pravni letopis 2010, Znanstven revija Inštituta za primerjalno pravo pri Pravni Fakulteti v Ljubljani, str. 170. 104
52. člen OZ: »Pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki«. 105
Po splošnih pravilih obligacijskega prava zadošča že določljivost predmeta, v tem primeru je določen strožji pogoj. 106
Povzeto po: Juhart M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 1184.
29
»Le s stavbno pravico se pridobi pravica imeti v lasti zgradbo določeno časovno obdobje nad
ali pod tujo nepremičnino (256. člen SPZ). Takšna stavbna pravica se lahko ustanovi le s
pravnim poslom (257. člen SPZ) in ne tudi na podlagi zakona ali z odločbo državnega
organa, zato so neutemeljene pritožbene navedbe drugotoženke, da sta tožnika pridobila le
lastninsko pravico na zgradbah, drugotoženka pa je ohranila lastninsko pravico na
zemljišču«.107
Stavbna pravica je stvarna pravica s katero se omejuje lastninska pravica na zemljišču. Čeprav
zakon tega ne določa, menim, da je treba dopustiti nastanek stavbne pravice tudi na podlagi
tako imenovanega knjižnega priposestovanja, če so za to izpolnjeni pogoji. Gre za pogoj
dobroverne posesti, ki temelji na pogodbi za ustanovitev stavbne pavice, in desetletno
izvrševanje.108
V primeru, da pride do nepravilnosti ob vpisu stavbne pravice v zemljiško knjigo in se
ugotovi, da stavbna pravica ni veljavno nastala ali zaradi napake v zavezovalnem poslu ali
zaradi ničnega zemljiškoknjižnega dovolila, ob prenosu takšne stavbne pravice na tretjega, ki
je v dobri veri, da je stavbna pravica veljavna, ga kot dobrovernost varuje, zaradi načela
zaupanja v zemljiško knjigo na način, da stavbna pravica konvalidira v veljavno.109
Vse stvarne pravice se lahko ustanovijo v korist ene ali več oseb. Tako je tudi pri stavbni
pravici. V tem primeru, so ti soimetniki stavbne pravice in prav tako solastniki zgradbe.110
Bistveno za stavbno pravico je, da pri sklenitvi lastnik obremenjene nepremičnine poda
soglasje. Lastnik mora voljno soglašati, da dovoli ustanovitev stavbne pravice na svoji
nepremičnini. Za nastanek stavbne pravice s pravnim poslom je treba zadostiti enakim
pogojem kot pri prenosu lastninske pravice pri nepremičnini. Pravni temelj za pridobitev
stavbne pravice je zavezovalni pravni posel, ki se izkaže v obliki pogodbe o ustanovitvi
107
Tratnik M., Vrenčur R., Stvarnopravni zakonik s sodno prakso, Judikati vrhovnega sodišča RS 2008-2015, Judikati višjih sodišč 2010-2015, 3. Dopolnjena izdaja, Inštitut za primerjalno, civilno in gospodarsko pravo, Ptuj 2015, str.471. 108
Povzeto po: Juhart M., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, str. 1180. 109
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Odar M., Simič I., Štravs A., Reich H., Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2007, str. 19. 110
Grilc A., Stavbna pravica na državnem ali občinskem zemljišču, Pravna praksa, GV založba, Ljubljana 2006, str. 14.
30
stavbne pravice. Konstitutivnega značaja pa je vpis stavbne pravice v zemljiško knjigo, ki ima
pravno naravo razpolagalnega pravnega posla.111
Lahko bi rekli, da je stavbna pravica odplačna pravica. To pa zato, ker imetnik pravice plačuje
lastniku zemljišča nadomestilo. Višino nadomestila določita sopogodbenika v pogodbi.
Pogodbeni stranki se lahko dogovorita tudi za drugo vrsto plačila, ki ni nujno, da je v denarju.
Obveznost plačila nadomestila je obveznost vsakokratnega imetnika stavbne pravice in ne le
prvotnega.112
Kolikor posega upravičenec stavbne pravice v služeče zemljišče je različno in je odvisno od
dogovora lastnika in imetnika stavbne pravice. Stavbna pravica se lahko nanaša na zgradbo, ki
stoji ali je zgrajena na zemljišču, lahko pa se nanaša tudi na zgradbo, ki stoji ali je zgrajena
nad (most, viadukt …) ali pod zemeljsko površino (garaže, kleti, parkirni prostori …).
Formalno se stavbna pravica nanaša na celotno nepremičnino (zemljiško parcelo), vendar je
njen obseg odvisen od dogovora, ki je zapisan v pogodbi o ustanovitvi. Pogodba o ustanovitvi
je torej tista, ki natančno določa vsebino stavbne pravice. Torej obseg omejitve rabe zemljišča
s strani lastnika je stvar dogovora med lastnikom zemljišča in imetnikom stavbne pravice.113
Kot zgoraj omenjeno je pogodba o ustanovitvi zelo pomemben akt, natančna določitev
oziroma opis stavbne pravice v njej je zelo pomembno, predvsem zaradi izognitve kasnejšim
nejasnostim in sporom. Določitev obsega je pomembno tudi za morebitne zastavne upnike, ki
bodo morebiti lahko ocenili vrednost stavbne pravice ter temu primerno zavarovali svoje
terjatve. Torej je ta pravica lahko obremenjena z zastavno pravico. Zgradba, ki je sestavina
stavbne pravice je lahko tudi v etažni lastnini, kjer vse stroške, bremena in prispevke
povezane z zgradbo krije imetnik stavbne pravice (lastnik zgradbe).114
V primeru spremembe vsebina stavbne pravice, to je lahko razširitev ali zožitev dela
nepremičnine, na kateri je stavbna pravica, se zahteva izbris in vknjižbo nove stavbne pravice.
Potrebno je zemljiškoknjižno dovolilo imetnika stavbne pravice, ki mora dovoliti izbris
111
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Odar M., Simič I., Štravs A., Reich H., Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2007, str. 112
Grilc A., Stavbna pravica na državnem ali občinskem zemljišči, Pravna praksa, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 14. 113
Grilc A., Stavbna pravica na državnem ali občinskem zemljišči, Pravna praksa, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 14. 114
Povzeto po: Vlahek A., Stavbna pravica – sedem let po njeni uveljavitvi, Pravni letopis 2010, Znanstvena revija Inštituta za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani, str. 169.
31
stavbne pravice, kot tudi zemljiškoknjižno dovolilo lastnika nepremičnine, ki mora dovoliti
vknjižbo nove stavbne pravice.115
3.2.1 Pojavne oblike
Pravni posel se kaže v treh pojavnih oblikah, in sicer v obliki dvostranskega pravnega posla
(npr. prodajne, menjalne, darilne pogodbe) ali enostranskega pravnega posla, kjer lastnik
nepremičnine ustanovi stavbno pravico v obliki t.i. lastniške stavbne pravice ali pa z uporabo
instituta volila v oporoki omogoči ustanovitev stavbne pravice v korist volilojemnika.116
Kot smo že omenili je pravni naslov za ustanovitev stavbne pravice pogodba o ustanovitvi
stavbne pravice, katero uvrščamo med pravne posle obligacijskega prava. Ker SPZ ne daje
napotkov glede oblike pogodbe in ker gre za ustanavljanje stvarne pravice na nepremičnini,
mora biti pogodba o ustanovitvi stavbne pravice, v pisni obliki kot to določa 52. člen
Obligacijskega zakonika (OZ). Pogodba o ustanoviti stavbne pravice ne trpi razveznega
pogoja (ga ne sme vsebovati), saj bi v nasprotnem primeru njegova uresničitev povzročila
neučinkovitost predhodno veljavnega pravnega posla (drugi in tretji odstavek 257. člena
SPZ).
Drugi in tretji odstavek 275. člena SPZ, govorita o tem, da pogodba o ustanovitvi stavbne
pravice ne sme vsebovati razveznega pogoja. Saj bi uresničitev slednjega povzročila
neučinkovitost predhodno veljavnega pravnega posla. Stranki pogodbe sta lahko fizična ali
pravna oseba javnega ali zasebnega prava, po OZ tudi družba, skupnost dedičev ipd. Vsebina
pogodbe je navedena v drugem odstavku 257. člena SPZ, kjer so kot bistvene sestavine
navedene:
ime lastnika nepremičnine,
oznako nepremičnine, mišljena je zemljiškoknjižna oznaka,
natančen opis stavbne pravice,
čas trajanja stavbne pravice in
nadomestilo.
115
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 391. 116
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Odar M., Simič I., Štravs A., Reich H., Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2007, str. 48-49.
32
V primeru ko se stavbna pravica nanaša na zgradbo pod nepremičnino mora biti s pogodbo
določen način rabe in vzdrževanja zemeljske površine nad zgradbo. Prvi dve navedeni
sestavini sta, lahko rečemo zgolj formalni, medtem ko so preostale tri vsebinske in izhajajo
predvsem iz vsebine stavbne pravice. Da natančno opredelimo bistvene sestavine je ključnega
pomena, zaradi tega, da ne bi prišlo do izigravanja le-teh. Med sopogodbenikoma se zahteva
čim podrobnejša opredelitev medsebojnih dolžnosti in upravičenj ter kar se da določna meja
stavbne pravice z namenom lažjega izvrševanja stavbne, kot tudi lastninske pravice na
nepremičnini. Vsekakor pa lastnik nepremičnine z ustanovitvijo stavbne pravice na
nepremičnini zadrži posest nad nepremičnino, hkrati pa omogoči imetniku stavbne pravice ne
samo lastninsko pravico na zgradbi, ampak tudi pravico do uporabe in uživanja preostale
lastnine (prvi odstavek 259. SPZ). V primerih, kjer se pojavi dvom ima imetnik stavbne
pravice položaj užitkarja glede preostalega dela nepremičnine.117
Zelo pomemben element pogodbe je opis stavbne pravice, še posebno v primeru kadar si
bosta lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice delila uporabo nepremičnine. Opis pa
hkrati še omogoča, da iz njega ugotovimo morebitne kršitve imetnika stavbne pravice, kadar
izvaja stavbno pravico preko obsega in tako daje lastniku nepremičnine možnost, da s tožbo
zahteva predčasno prenehanje stavbne pravice. Če vsebina stavbne pravice ni določena se
šteje, da ima imetnik stavbne pravice enaka upravičenja kot užitkar. SPZ kot bistveno
sestavino pogodbe o ustanovitvi navaja tudi čas trajanja stavbne pravice. SPZ v (drugem
odstavku 256. člena) navaja, da je stavbna pravica časovno omejena, in sicer za največ 99 let.
Vendar pa ni nikjer moč zaslediti, da se stavbna pravica po poteku časa ne bi smela ponovno
podaljšati. Samo trajanje stavbne pravice mora biti v pogodbi navedeno, ali datumsko ali pa z
določno navedbo za koliko let se ustanavlja. Prav tako mora pogodba vsebovati določila o
nadomestilu ali solariju, ki ga mora imetnik stavbne pravice plačevati lastniku nepremičnine,
tudi v primeru, če pogodbo ni sklenil neposredno z njim. V tej sferi velja pogodbena svoboda
(glede višine in načina plačila). Vendar ali se bo nadomestilo plačevali mesečno, letno ali
enkrat v celotnem znesku, je zakonsko omejeno, saj drugi odstavek 262. SPZ, navaja, da
nadomestilo ne sme znašati manj kot polovico povečanja tržne vrednosti nepremičnine. V
pogodbo pa se lahko poleg bistvenih sestavin lahko vnesejo tudi posebni dogovori, kot sta
117
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Odar M., Simič I., Štravs A., Reich H., Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2007, str. 48-57.
33
npr. dogovor o predkupni pravici imetnika stavbne pravice ali prednostna pravica pri
obnovitvi
3.2.2 Posebnosti
Stavbna pravica na lastni nepremičnini: Naša pravna teorija pozna tudi možnost ustanovitve
stavbne pravice tudi na lastni nepremičnini in prav zaradi tega ne moremo trditi, da je stavbna
pravica stvarna pravica na tudi stvari. Stavbna pravica na lastni nepremičnini nastane z
enostranskim pravnim poslom samo v tistih primerih, ko je ustanovitev le te smiselna.
Smiselno je ustanoviti pravico na lastni nepremičnini, da lahko nato lastnik samostojno
oblikuje vsebino stavbne pravice z namenom, da ima v primeru povpraševanja takojšnjo
možnost ponuditi svojo stavbno pravico na trgu. V zanimanju lastnika je, da bo svojo pravico
čim natančneje vsebinsko opredelil, da si bo s tem zagotovil pravno varstvo, v primeru kadar
bo odsvojil pravico tretjemu, ta pa bo kot imetnik stavbne pravice prekoračil obseg
izvrševanja stavbne pravice ali ne bo plačeval nadomestila. Za ustanovitev lastniške stavbne
pravice je potreben zavezovalni pravni posel, ta se kaže v obliki enostranskega pravnega
posla. Prav tako je potreben razpolagalni pravni posel v obliki zemljiškoknjižnega dovolila,
izdanega v korist lastnika nepremičnine samega in z notarsko overjenim podpisom. Ko se vse
opisano realizira se vpiše lastninska stavbna pravica v zemljiško knjigo. Eden izmed
primerov, ki jih teorija smatra za smiselnega je primer, ko lastnik nepremičnine ustanovi
stavbno pravico na zgradbi, v svojo korist, nato pa slednjo preoblikuje v etažno lastnino.
Vseeno ostane še naprej lastnik zemljišča, poleg tega pa ima pričakovano nadomestilo, ki ga
vsakokratni imetnik stavbne pravice plačuje lastniku ter pričakovalno pravico lastninske
pravice na zgradbi po preteku časa ustanovitve stavbne pravice.118
Stavbna pravica z odredbo o volilu: Kadar govorimo o ustanovitvi stavbne pravice z odredbo
o volilu, ponovno teoretiziramo, saj o tem SPZ ne govori, SPZ ne določa ta način ustanovitve.
Zaradi podobnosti stavbne pravice s služnostjo se je izoblikovalo stališče, da je mogoča
ustanovitev stavbne pravice z oporočnim razpolaganjem. V oporoki oporočitelj, z odredbo o
volilu, podeli volilojemniku upravičenje, da po njegovi smrti od dediča zahteva ustanovitev
stavbne pravice. Lastnik naloži dediču, da po njegovi smrti na podlagi oporoke, ki predstavlja
zavezovalni pravni posel ustanovi stavbno pravico. Odredba o volilu daje volilojemniku (tretji
118
Povzeto po: Tratnik M., Stavbna pravica – predmet, odsvojitev, podaljšanje, delitev, Priloga Pravne prakse, GV Revije d.o.o., Ljubljana 2005, str. V-VI.
34
osebi) obligacijsko-pravni zahtevek, da ima pravico od dediča (bodočega lastnika) zahtevati
izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, ki mu omogoča vpis stavbne pravice v zemljiško knjigo.
Z izdajo intabulacijske klavzule so izpolnjene, predpostavke razpolagalnega pravnega posla.
Oporočiteljeva želja je, da se njegova želja realizira po njegovi smrti, tako bi bilo nesmiselno,
da bi oporočitelj izdal zemljiškoknjižno dovolilo pred svojo smrtjo. Gre za oporoko in prav
smrt oporočitelja povzroči veljavnost oporoke in prenos lastninske pravice ex lege na
dediča.119
Ex Lege pridobitev: Tukaj govorimo o izjemi, ki je urejena v 271. členu SPZ in je predvidena
zgolj začasno z namenom prilagoditve na nepremičninah nastalih stvarnopravnih razmerij, v
času družbene lastnine. Pred sprejetjem SPZ, je bil v veljavi Zakon o lastninjenju nepremičnin
v družbeni lastnini. Zadnje navedeni zakon ni poznal instituta stavbne pravice, kot ga pozna
SPZ. V tistem času so obstajale določbe, ki so govorile o pravici uporabe zemljišča in pravici
uporabe zgradbe. »Izvedena je bila na podlagi določb Zakona o lastninjenju nepremičnin v
družbeni lastnini ter določbe prvega odstavka 271. člena SPZ. Zakon o lastninjenju
nepremičnin, je namreč določil, da je subjekt, ki je bil imetnik pravice uporabe na družbenem
zemljišču, na tem zemljišču ex lege pridobi lastninsko pravico, subjekt, ki je bil imetnik
pravice uporabe zgradbe na tem zemljišču, pa lastninsko pravico na slednjem (institut
»imetništva« pravice uporabe je prevedel v institut lastninske pravice), SPZ pa je nato
(upoštevaje načelo superficies) predpisal, da v primeru če je lastnik zemljišča in zgradbe,
zgrajene na njem, isti, z dnem njegove uveljavitve zgradbe postane sestavina tega
zemljišča.«120
V 2. odstavku 271. člena je SPZ določil, da z dnem 1. januar 2003 zgradba postane sestavina
nepremičnine, njen lastnik (ki obenem ni lastnik nepremičnine) pa pridobi na nepremičnini
stavbno pravico. Trajanje le-te pa ni omejeno z določitvijo vnaprej znanega obdobja (npr. 99
let) temveč je vezano na usodo zgradbe. »Dokler stoji zgradba, obstaja tudi stavbna pravica.
Citirana določba SPZ je zgoraj predstavljene subjekte zavezala k sklenitvi pogodbe o
medsebojni ureditvi medsebojnih razmerij, ki mora imeti vse sestavine pogodbe o ustanovitvi
stavbne pravic, ter jim za sklenitev te pogodbe predpisala rok, ki se je iztekel 1. januarja
2006. Ob tem je potrebno opozoriti, da ta rok ni prekluziven. Prav tako pa je na tem mestu
potrebno poudariti tudi to, da omenjena pogodba kljub temu, da SPZ (neustrezno) določi, da
119
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Odar M., Simič I., Štravs A., Reich H., Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2007, str. 61 120
Tratnik M., Vrenčur R., Odar M., Simič I., Štravs A., Reich H., Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidik, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2007, str. 74-75.
35
morajo zgoraj omenjeni subjekti skleniti »pogodbo iz drugega odstavka 257. člena SPZ, ne
more predstavljati pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice, ki je urejena v citiranem členu, saj
je stavbna pravica nastala že po samem zakonu. Glede na to, da je zakonsko določen rok za
sklenitev te pogodbe že iztekel in je mogoče pričakovati, da so jo subjekti, ki so jih povezovala
zgoraj opisana razmerja, v interesu zavarovanja svojih pravic v večini primerov že sklenili, je
v bodoče v praksi realizacijo določbe 271. člena SPZ mogoče pričakovati zlasti preko
instituta vložitve predloga za določitev vsebine sporazuma v nepravdnem postopku.«121
3.3 Pravice imetnika stavbne pravice
Imetnik stavbne pravice je lahko vsaka fizična ali pravna oseba. Naše pravo glede tega ne
določa nobenih omejitev. Imetnik stavbne pravice ima lastninsko pravico na zgradbi, poleg
tega pa ima v skladu s prvim odstavkom 259. člena SPZ v času trajanja stavbne pravice
pravico uporabljati in uživati celotno obremenjeno nepremičnino. Slednja pravica se lahko v
pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice omeji na del nepremičnine (na primer na tisti del, kjer
stoji ali bo stala zgradba), kar pride zlasti v poštev, če gre za zelo veliko parcelo. Prav tako je
mogoče isto nepremičnino obremeniti z več vzporednimi stavbnimi pravicami v korist več
subjektov (npr. A gradi gostinski objekt, B parkirno hišo, C pa športni objekt).
Imetnik stavbne pravice lahko stavbno pravico (ne samo zgradbe, temveč le stavbno pravico
skupaj z zgradbo) ob upoštevanju njenih časovnih omejitev odsvoji ali obremeni z zastavno
pravico. Če zastavna pravica ob prenehanju stavbne pravice še vedno obstaja, se zastavna
pravica na podlagi drugega odstavka 264. člena SPZ avtomatično spremeni v zastavno
pravico na terjatvi imetnika stavbne pravice za plačilo nadomestila, ki ga je dolžan plačati
lastnik nepremičnine.
Ustanovitev stavbne pravice za lastnika obremenjene nepremičnine ni odsvojitev, temveč
obremenitev nepremičnine (oz. lastninske pravice na njej). To pomeni, da sodi ustanovitev
stavbne pravice v isto kategorijo kot ustanovitev osebne ali stvarne služnosti, hipoteke.
Lastnik obremenjene nepremičnine ohrani lastninsko pravico na nepremičnini, le zgradbo
dobi začasno v last druga oseba.
121
Tratnik M., Vrenčur R., Odar M., Simič I., Štravs A., Reich H., Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidik, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2007, str. 74-75
36
Lastnik obremenjene nepremičnine ima pravico do nadomestila (solarija). Glede načina
plačevanja (enkratni znesek, periodično) ni nobenih omejitev in je odvisen od dogovora v
pogodbi o ustanovitvi. Če imetnik ne plačuje nadomestila, ali če krši pravila o izvrševanju
stavbne pravice, lahko lastnik s tožbo zahteva njeno predčasno prenehanje.
Pri obremenitve stavbne pravice s hipoteko je treba upoštevati dejstvo, da je stavbna pravica
časovno omejena. Tako tudi hipoteka ne more trajati dlje kot stavbna pravica, ki je z njo
obremenjena. Glede na to, da se čas trajanja stavbne pravice vpisuje v zemljiško knjigo, lahko
hipotekarni upnik pri določanju zapadlosti zavarovane terjatve (in s tem posredno tudi časa
trajanja hipoteke) upošteva čas trajanja stavbne pravice. Za predčasno prenehanje stavbne
pravice na podlagi sporazuma lastnika obremenjene nepremičnine in imetnika stavbne
pravice pa drugi odstavek 261. Člena SPZ zahteva pisno soglasje hipotekarnega upnika. Če
pride do tega, da v trenutku prenehanja stavbne pravice hipotekarni upnik še vedno obstaja,
ta preneha, upnik pa ex lege pridobi zakonito zastavno pravico na terjatvi imetnika stavbne
pravice za plačilo nadomestila za zastavno pravico (drugi odstavek 264. člena SPZ).
Če se stavbna pravica, ki je obremenjena s hipoteko, preoblikuje v etažno lastnino, hipoteka
ex lege preide na vse na novo nastale posamezne dele v etažni lastnini (smiselno 111. člen
SPZ). Tu gre za aplikacijo splošnega pravila glede delitve s hipoteko obremenjene
nepremičnine iz drugega odstavka 150. člena SPZ.
Glede raztezanja hipoteke na sestavine in pritikline zgradbe na nepremičninah, obremenjenih
s stavbno pravico, velja enako kot glede sestavin in pritiklin (navadnih) nepremičnin.122
3.4 Prenehanje stavbne pravice
Ena izmed bistvenih lastnosti stavbne pravice je, da je časovno omejena. Torej gre za pravico,
ki je ustanovljena za določen čas trajanja, in povsem jasno je, da preneha s potekom časa.
Stavbna pravica pa je tudi stvarna pravica na nepremičninah in obstoj teh pravic je povezan s
publiciteto v zemljiški knjigi. Zato za prenehanje stavbne pravice ni dovolj le potek časa,
ampak jo je treba izbrisati iz zemljiške knjige.123
122
Tratnik M., Zastavna pravica. Ljubljana, GV založba 2006, str. 71-72. 123
Povzeto po: Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 674.
37
Stavbna pravica podobno kot ostale stvarne pravice in nekatere obligacijske pravice preneha z
izbrisom iz zemljiške knjige. Vzroki za prenehanje instituta stavbne pravice so:
potek časa;
predčasno prenehanje stavbne pravice na podlagi pravnega posla. Sopogodbenika se
sporazumeta o prenehanju.
predčasno prenehanje stavbne pravice zaradi kršitve. Prenehanje lahko zahteva lastnik
nepremičnine, v primeru, če imetnik pravice ne plačuje nadomestila ali če izvršuje
stavbo pravico preko dogovorjenega obsega.
Prenehanje se zahteva s tožbo. Sodišče pa določi primerno nadomestilo, ki ga mora plačati
lastnik imetniku. Zgradba, ki je bila med trajanjem predmet stavbne pravice, z njenim
prenehanjem postane sestavina nepremičnine.124
Stavbna pravica praviloma preneha ko preteče čas, za katerega je bila ustanovljena. Stavbna
pravica ne preneha s samim potekom časa, temveč je potreben izbris iz zemljiške knjige (260.
člen SPZ). S prenehanjem stavbne pravice postane zgradba sestavina nepremičnine (prvi
odstavek 263. člena SPZ). Posledica prenehanja je prirast zgradbe nepremičnini, z izbrisom iz
zemljiške knjige zgradba izgubi pravni položaj samostojne stvari in postane del zemljišča.
Stavbna pravica lahko preneha tudi predčasno in sicer sporazumno, na podlagi pravnega posla
ali s sodno odločbo, kot posledica kršitev s strani imetnika stavbne pravice. Glede prenehanja
na podlagi pravnega posla se smiselno uporabljajo določbe SPZ, ki urejajo nastanek stavbne
pravice.
Stavbna pravica lahko preneha tudi predčasno, pred potekom časa ustanovitve (sporazumno
prostovoljno prenehanje ali zaradi kršitve vsebine stavbne pravice). Stavbna pravica, ki
preneha predčasno na podlagi sporazumnega dogovora med imetnikom stavbne pravice in
lastnikom nepremičnine poteka tako, da obe stranki skleneta pravni posel, ki vsebuje
sporazum o prenehanju stavbne pravice in dogovor o plačilu nadomestila, ki ga lastnik
nepremičnine mora plačati imetniku stavbne pravice, zaradi povečanja tržne vrednosti
nepremičnine, ki jo povzroči zgrajena zgradba. »Ta pravni posel je zrcalna slika pogodbe o
ustanovitvi stavbne pravice in torej predstavlja zavezovalni posel za prenehanje stavbne
124
Vrenčur R., Stavbna pravica v poslovni praksi, Gospodarski subjekti na trgu – posodobitev gospodarskega prava, IGP, Portorož 2013, str. 1-13.
38
pravice, potrebno pa je še zemljiškoknjižno (izbrisno) dovolilo, ki ga izda imetnik stavbne
pravice, in izbris iz zemljiške knjige.«125
Ob prenehanju stavbne pravice ima imetnik stavbne pravice pravico do nadomestila za
povečanje vrednosti nepremičnine. Višino nadomestila določita stranki sporazumno, pri
čemer drugi odstavek 263. člena SPZ določa, da nadomestilo ne sme biti manjše od polovice
povečanja tržne vrednosti nepremičnine.
Če imetnik stavbne pravice ne plačuje nadomestila ali če izvršuje stavbno pravico preko
dogovorjenega obsega (npr. če zgradi zgradbo v nasprotju z določbami pogodbe iz 257. člena
SPZ), lahko lastnik obremenjene nepremičnine s tožbo zahteva, da stavbna pravica preneha.
Sodišče ob odločitvi o prenehanju stavbne pravice določi primerno nadomestilo, ki ga mora
plačati lastnik nepremičnine imetniku stavbne pravice (262. člen SPZ).
V primeru kadar pride do združitve oziroma confusie lastninske pravice na obremenjeni
nepremičnini in stavbne pravice v rokah istega subjekta, je predvideno prenehanje stavbne
pravice. Sama združitev ne povzroči avtomatičnega prenehanja, ampak je potreben izbris iz
zemljiške knjige. Če ne pride do izbrisa iz zemljiške knjige ostane kot lastniška stavbna
pravica in jo lahko lastnik nepremičnine ponovno odsvoji.
V primeru, da imetnik ne plačuje nadomestila ali če izvršuje pravico preko dogovorjenega
obsega, lahko lastnik nepremičnine s tožbo zahteva, da pravica preneha.126
Če pravila skupne rabe nepremičnine krši lastnik nepremičnine, lahko imetnik stavbne pravice
zahteva pravno varstvo s tožbo na prenehanje sedanjih in bodičih motilnih ravnanj.127
Izbris stavbne pravice iz zemljiške knjige ima lahko ali konstitutiven ali deklaratoren učinek.
O konstitutivnem učinku govorimo v naslednjih primerih: pri prenehanju s potekom časa, za
katerega je bila ustanovljena, v primeru združitve lastninske pravice in stavbne pravice na isti
nepremičnini, istemu subjektu ter v primeru pravnoposlovnega prenehanja. V zadnjem
primeru se izbris opravi na podlagi enostranskega razpolagalnega pravnega posla,
zemljiškoknjižnega dovolila, ki ga mora izstaviti imetnik stavbne pravice, na katerem mora
biti njegov podpis notarsko overjen. Kadar je nepremičnina v solastništvu ali skupnem
imetništvu se zahtevajo zemljiškoknjižna dovolila vseh soupravičencev. V prej opisanih
125
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Odar M., Simič I., Štravs A., Reich H., Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor, 2007, str. 38. 126
Ibidem str. 39. 127
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 667.
39
primerih, v primerih kadar ne gre za pravnoposlovno prenehanje, zemljiškoknjižno dovolilo ni
potrebno. Za deklaratoren učinek izbrisa iz zemljiške knjige pa gre v primerih, ko je stavbna
pravica že prenehala in je vpis pomemben zgolj v povezavi z načelom zaupanja v zemljiško
knjigo. Iz tega izhaja, da je vse do izbrisa stavbne pravice možna obremenitev ali odsvojitev
stavbne pravice v korist tretjega, kljub temu, da je že prenehala.128
2. odstavek 256. člena SPZ določa čas trajanja stavbna pravica. Govori o tem, da ne sme trajai
več kot 99 let. Torej je ta pravica zakonsko časovno omejena. Če je omejena na krajši čas je
to stvar dogovora med strankama. Je tudi podedljiva in odsvojljiva. V primeru, da se ponovno
ustanovi je potreben isti postopek kot prvič. Drugi načini s katerimi bi se podaljšala niso
možni.129
3.5 Nadomestila in posledice prenehanja
Najvažnejša posledica prenehanja stavbne pravice je ponovna stvarnopravna združitev
zgradbe z zemljiščem – načelo enotnosti nepremičnine je znova vzpostavljeno. Da pa bo to
načelo v celoti znova zaživelo, je potrebno upoštevati še dejansko prepustitev posesti lastniku
zemljišča in s prenehanjem povezano plačilo nadomestila imetniku stavbne pravice. Glede na
razlog prenehanja stavbne pravice bo to nadomestilo bodisi vnaprej določeno (s strani strank
temeljne pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice), bodisi bodo stranke o njegovi višini odločile
s pogodbo o prenehanju stavbne pravice, bodisi bo o njegovi višini odločalo sodišče. Kljub
temu, da imata stranki pogodbe pri določanju višine nadomestila razmeroma proste roke, ju
SPZ glede višine nadomestila v 2. odstavku 263. člena omejuje, saj določa, da mora lastnik
zemljišča imetniku stavbne pravice ob prenehanju plačati nadomestilo v dogovorjeni
vrednosti, ki ne sme biti manjša od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine. Zakon
ne ponuja razlage povečanja tržne vrednosti nepremičnine.130
Če se zavedamo, da na vrednost nepremičnin vpliva več faktorjev, ki nimajo nobene zveze s
stavbno pravico (npr. če območje, na katerem se nahaja nepremičnina, obremenjena s stavbno
pravico, postane ugodna lokacija, se tržna vrednost dotične nepremičnine poveča),
ugotovimo, da je določba zakona precej nejasna. Zato je potrebno pri izračunu relevantnega
povečanja tržne vrednosti upoštevati zgolj kar je dodane vrednosti zaradi zgradbe.
128
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Odar M., Simič I., Štravs A., Reich H., Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor, 2007, str. 39-40. 129
Ibidem str. 40. 130
Povzeto po: Tratnik M., Različne oblike stavbne pravice, v: 3. Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2011, str. 81-82.
40
Nadomestilo ob prenehanju ustanovitve stavbne pravice je nujna dajatev in sicer je kogentno
določena z zakonsko določbo, ki prepoveduje kakršenkoli drugačen dogovor med imetnikom
stavbne pravice in lastnikom nepremičnine. Določba določa, da to nadomestilo ne sme znašati
manj kot polovico tržne vrednosti povečanja nepremičnine. Sama vrednost se ugotavlja v
trenutku prenehanja stavbne pravice, ne glede za kakšen način prenehanja gre. Namen
določbe je predvsem varovanje tretjih oseb. Zaradi dopustnosti obremenitve stavbne pravice z
zastavno pravico, bi se lahko plačilo nadomestila izigralo, če ne bi bilo kogentne narave.
Zaradi tega drugi odstavek 261. člena določa, da je pogoj pri predčasnem sporazumnem
prenehanju stavbne pravice na kateri je bila ustanovljena zastavna pravica, pisno soglasje
zastavnega upnika, da soglaša s prenehanjem.131
Izpostaviti moram dejstvo, da je za stavbno pravico značilna prenosljivost in dolgo časovno
obdobje ustanovitve, zato je jasno, da ob prenehanju stavbne pravice imetnik ne bo ista oseba
kot pri ustanovitvi. Kljub temu pa stvarnopravni učinki vsebinske opredelitve ob ustanovitvi,
ostajajo še naprej v veljavi in ne morejo spreminjati kogentnih določb SPZ. Ta določba o
nadomestilu se je praksi izkazala za problematično.132
3.6 Stavbna pravica v praksi
Praktični pomen stavbne pravice je zlasti v tem, da omogoča lastništvo zgradbe, ne da bi
lastnik zgradbe moral kupiti tudi zemljišče. S tem se je za investitorje odprla možnost gradnje
cenejših stanovanj in se preprečuje, da bi se preveč povečale cene stavbnih zemljišč. Poleg
tega se stavbno pravico ustvari stvarnopravna podlaga za zapletene arhitektonske rešitve kot
so pod- in nadhodi, nadzidave, podzemeljske garaže, nakupovalni centri ipd.133
Za lastnika
obremenjenega zemljišča je stavbna pravica zlasti alternativa odsvojitvi. Drugače kot
odsvojitev mu omogoča, da ohrani lastništvo zemljišča in mu zagotavlja rento. Prav tako si
lahko preko pogojev, ki jih določi v pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice trajno zagotovi
svoj vpliv in učinkovit nadzor nad tem, kako se bo stavbna pravica izvrševala. Poleg
navedenega ima pričakovalno pravico da bo ob prenehanju stavbne pravice postal lastnik
zgradbe.
131
Ibidem, str. 82. 132
Povzeto po: Tratnik M., Različne oblike stavbne pravice, v: 3. Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2011, str. 82. 133
Ibidem, str. 80.
41
Stavbne pravice kot posebna pravica uporabe javnega dobra:
SPZ v prvem odstavku 19. člena definira javno dobro kot: »stvar, ki jo v skladu z njenim
namenom ob enakih pogojih lahko uporablja vsakdo«.134
Element javnega dobra je dejstvo, da ga lahko uporablja vsak. Takšno rabo imenujemo
splošna raba.
Po določbi 265. člena SPZ je mogoče ustanoviti stvarno pravico tudi na javnem dobru, kot
posebno pravico uporabe javnega dobra, če se s tem ne posega v splošno rabo. Dejstvo, da
takšna stavbna pravica ne posega v splošno rabo javnega dobra, pa je lahko tudi razlog za
posebno obravnavanje stavbne pravice na javnem dobru. Pri predčasnem prenehanju stavbne
pravice, zaradi kršitve imetnika stavbne pravice, SPZ določa le dve kršitvi (neplačevanje
nadomestila in izvrševanje stavbne pravice preko dogovorjenega obsega; prvi odstavek 262.
člena SPZ). Pri stavbni pravici kot posebni pravici uporabe javnega dobra pa se pojavlja še
tretja kršitev, in sicer poseganje v splošno rabo javnega dobra. Če se torej posega v splošno
rabo javnega dobra, te stavbne pravice ni dopustno ustanoviti.135
Stavbna pravica v javno korist:
Stavbna pravica v javno korist bi prišla v poštev kot ena izmed dveh izključujočih se možnosti
za služnost v javno korist ali razlastitev. Razlikovati moramo med pravnoposlovno
ustanovitvijo stavbne pravice v javno korist in prisilno ustanovitev z odločbo državnega
organa. Upravičenec lahko namesto odkupa zemljišča ali ustanovitve služnosti v javno korist
predlaga ustanovitev stavbne pravice. Nekako drugače pa je glede prisilne ustanovitve
stavbne pravice. Glede na to, da gre za omejevanje lastninske pravice, je potrebno restriktivna
razlaga. To pomeni, da je prisilna ustanovitev stavbne pravice mogoče le, če za to obstaja
izrecna zakonska podlaga. Naša zakonodaja pa tega ne uzakonja. Gre predvsem za alternativo
razlastitvi. Ta možnost bi bila zanimiva za primere, ko je razlastitveni namen mogoče doseči
že s stavbno pravico, ki pomeni manjši poseg v lastninsko pravico kot razlastitev.136
134
Prvi odstavek 19. člena SPZ. 135
Tratnik M., Različne oblike stavbne pravice, v: 3. Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2011, str. 82-83. 136
Ibidem, str. 87-88.
42
4 SODNA PRAKSA STAVBNE PRAVICE
V tem delu diplomske naloge sem predstavila stavbno pravico v sodni praksi. Sodbe in sklepe
sodišča sem črpala iz pravnega portala IUS – INFO, prav tako pa sem se posluževala
Stvarnopravnega zakonika s sodno prakso, kjer so zbrani Judikati Vrhovnega sodišča RS
2008-2015 in Judikati Višjih sodišč 2010-2015.
Kot sem zgoraj že večkrat omenila predstavlja stavbna pravica izjemo od dveh temeljnih
stvarnopravnih načel, in sicer načela specialnosti ter načela enotnosti zemljišča in objekta.
Načelo specialnosti in načelo enotnosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) imata zelo
velik pomen v nepremičninskem pravu, saj le z upoštevanju teh dveh načel deluje zemljiška
knjiga.
Načelo specialnosti poudarja, da je lahko samo individualno določena samostojna stvar
predmet stvarnih pravic, ne pa tudi del stvari. Tako je npr. osebni avtomobil samostojna stvar
in se ga lahko zastavi, ne more pa se zastaviti del avtomobila, ki je zgolj sestavina in ne
samostojna stvar. Enako velja glede delov zemljišč, zgradb itd. Načelo specialnosti tudi
onemogoča, da se prenese lastninska pravica na neobranih sadežih, nepožetem žitu na polju,
drevju v gozdu, ipd.
SPZ izrecno dopušča naslednje izjeme od načela specialnosti: priposestvovanje dela
nepremičnine, etažno lastnino, stavbno pravico itd..137
Načelo specialnosti se z ustanovitvijo stavbne pravice preseže. Zgradba se osamosvoji, čeprav
je sestavina nepremičnine. Stavbna pravica v skladu s načelom specialnosti vedno bremeni
celotno nepremičnino, na kateri je bila ustanovljena. Lastnik zemljišča ostaja še naprej lastnik
nepremičnine. Poseže se samo v lastnikovo upravičene rabe te nepremičnine. Zaradi tega
govorimo o stavbni pravici kot omejeni stvarni pravici na tuji stvari. Sopogodbenika lahko v
pogodbi določita, da sme imetnik stavbne pravice uporabljati le točno določen del
obremenjene nepremičnine.
V okviru načela specialnosti lahko prestavim sklep Višjega sodišča v Ljubljani,
VSL sklep II CP 2194/2015, z dne 16.09.2015;
137
Tratnik M., Stvarnopravni zakonik, Pravna praksa – 2002, GV Revije d.o.o. str. 2.
43
V tem sklepu sodišče ugotovi, da zapornica ni samostojna stvar in v skladu z načelom
specialnosti ne more biti predmet stvarnih pravic. Gre torej za sestavino zemljišča in zato
nujno deli njegovo pravno usodo.138
Prav tako bom predstavila sodbo Vrhovnega sodišča RS,
Sodba II Ips 867/2008, z dne 14.10.2009:
V tej sodbi sodišče ugotovi, da sporna kapelica, zgolj zgradba, brez zemljišča ne more biti in
ni (samostojen) predmet stvarnih pravic. In zaradi tega ne more biti samostojen predmet
stvarnopravnih razpolaganj. Predmet stvarnopravnih razpolaganje je lahko samo individualno
določena samostojna stvar.139
VSL, sklep I Cp 4149/2009, z dne 3.2.2010:
V tem sklepu sodišče ugotovi, da je lahko po načelu specialnosti (7. člen SPZ) predmet
stvarnih pravic samo individualno določena stvar, ne pa del stvari, kot je zmotno odločilo
sodišče. Del zemljiške parcele oziroma več delov različnih parcel nima stvarnopravne
samostojnosti, čeprav je ta natančno opisno določen. Potreben je ustrezen načrt parcelacije
oziroma elaborat za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru, ki ga izdela izvedenec
geodetske stroke (1. odstavek 8. člena ZEN ter 7. in 9. člen Pravilnika o urejanju mej ter
spreminjanju in evidentiranju podatkov v zemljiškem katastru)«.140
Naslednje načelo, katerega sodno prakso bom podrobno prikazala je načelo povezanosti
zemljišča in objekta ali drugače superficies solo cedit. V 8. člen SPZ zasledimo načelo
superficies solo cedit, po katerem je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali trajno na
nepremičnini, nad ali pod njo, sestavina nepremičnine in zato deli njeno pravno in dejansko
usodo. Gre za horizontalno delitev lastninske pravice. Ena oseba je lastnik zemljišča, druga pa
lastnik objekta. Zaradi lažje pravne ločenosti lastninskih položajev na zemljišču in objektu,
gre na nek način za prilagoditev pravil. Kot odstop načela superficies solo cedit je stavbna
pravica le začasna, saj je posledica prenehanja oziroma njene časovne omejenosti za največ
99 let in povzroči vzpostavitev prvotnega pomena tega načela, da objekt priraste k zemljišču.
To pa ima za posledico povečanje vrednosti nepremičnine, zato dolguje lastnik zemljišča
138
Povzeto po: VSL sklep II CP 2194/2015, z dne 16.09.2015 139
Povzeto po: Sodba II Ips 867/2008, z dne 14.10.2009 140
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Stvarnopravni zakonik s sodno prakso, Judikati Vrhovnega sodišča RS 2008-2015, Judikati Višjih sodišč 2010-2015. 3. dopolnjena izdaja, Inštitut za primerjalno, civilno in gospodarsko pravo, Ptuj 2015, str. 23.
44
imetniku stavbe nadomestilo, ki ne sme biti manjše od polovice tržne vrednosti nepremičnine
(2. odstavek 263. člena SPZ).141
V okviru tega načela bom predstavila sledeče sodno prakso:
Sodba Višjega sodišča RS, VSC Sodba Cp 1133/2010, z dne 26.5.2011:
V tej sodbi sodišče odloči, da samostojno stoječ kiosk oziroma kontejner, ki z zemljiščem ni
bil spojen, ne predstavlja zgradbe, ki bi predstavljala sestavino zemljišča. Glede na temeljno
načelo stvarnega prava povezanosti zemljišča z objektom, na katerem je zgrajen tudi institut
povečanja vrednosti nepremičnine, graditelja predstavlja le gradbeni objekta na tuji
nepremičnini, ki pa trajno ni spojen z nepremičnino. Samostoječ kontejner, z zemljiščem ni
bil spojen in zato ne predstavlja sestavino zemljišča. Zato lastnik kontejnerja ne predstavlja
graditelja v smislu člena 48 SPZ.142
Sodba Vrhovnega sodišča RS, Sodba II Ips 621/2008, z dne 26.3.2009:
V tej sodbi sodišče odloči, da vikend, brez zemljišča ni nepremičnina in zaradi tega ne more
biti predmet stvarni pravic oziroma stvarnopravnih razpolaganj. Tožnik oziroma njegov
prednik je vlagal delo v vikend, na katerem toženec ni imel nobene pravice, zato ni prišlo do
premika premoženja v njegovo korist in ni bil obogaten na račun tožnikov. Vikend ni
nepremičnina in prav zaradi tega ne more biti predmet stvarnih pravic oziroma stvarnopravnih
razpolaganj. To je lahko samo individualno določena samostojna stvar. V skladu z načelom
superficies solo cedit, pripada zemljišče vse, kar je z zemljiščem trdno in trajno spojeno, tako
je vikend njegov del, ki s spojitvijo z zemljiščem izgubi svojo pravno samostojnost in zato
deli pravno usodo tega. V pravni teoriji se je že prej zagovarjala definicija nepremičnine,
kakršno pozna SPZ v 18. členu. Sporni vikend tako ni samostojna stvar, ampak le del druge
stvari.143
VS, sodba in sklep III Ips 93/2010, z dne 19.6.2012:
Nepremičnina obsega vse, kar je z njo trajno spojeno. K tej definiciji vsekakor pripada tudi
stavba, čeprav gre le za sestavino nepremičnine (načelo superficies solo cedit). Zato tožnik ne
141
Povzeto po: Vlahek A., Stavbna pravica, VIII. Dnevi civilnega prava, Inštitut za primerjalno pravo pri Pravni
fakulteti v Ljubljani, Ljubljana 2010, str. 88. 142
Povzeto po: Sodba Višjega sodišča RS, VSC Sodba Cp 1133/2010, z dne 26.5.2011. 143
Povzeto po: Sodba Vrhovnega sodišča RS, Sodba II Ips 621/2008, z dne 26.3.2009.
45
more imeti solastniškega deleža na stavbi – veleblagovnici, temveč ga ima lahko le na celotni
nepremičnini kot nerazdeljeni stvari.144
VS, sodba II Ips 168/2010, z dne 7.11.2013:
Z vpisom v zemljiško knjigo na podlagi prodajne pogodbe, je toženec postal lastnik
nepremičnine. Toženec je prav tako postal lastnik vsega kar je na, nad ali pod zemljiščem,
torej tudi brunarice na podlagi 8. člena SPZ. Seveda s pogojem, da glede brunarice ni bil
drugačen dogovor. Pravilen je tudi zaključek, da toženec z vlaganji ni bil v ničemer obogaten,
zato ni dolžan ničesar plačati (prvi odstavek 48. člena SPZ), saj je nepremičnino kupil po
izvršenih vlaganjih tožnika, po načelu »videno – kupljeno«, kar pomeni, da je kupil
nepremičnino z vsemi sestavinami in pritiklinami.145
VSL, sklep I Cp 3970/2011, z dne 13.6.2012:
V skladu z načelom specialnosti in načelom povezanosti zemljišča in objekta je zgradba
oziroma objekt sestavina nepremičnine. Prav zaradi teh dveh načel ni možen zahtevek na
ugotovitev, da spada v skupno premoženje zgradba oziroma del zgradbe. Možen je le
zahtevek, s katerim se ugotavlja, da spada v skupno premoženje zemljišče, na katerem ta
objekt stoji.146
Z dne 1.1.2003, zgradba postane sestavina nepremičnine. To je določil Stvarnopravni zakonik
v drugem odstavku 271. člena. Lastnik zgradbe, ki pa ni lastnik nepremičnine pa pridobi na
nepremičnini stavbno pravico. Trajanje te pravice pa ni omejeno temveč traja tako dolgo,
dokler stoji zgradba.147
V okviru tega predstavljam VSL, sodbo II Cp 1905/2011, z dne 25.1.2012:
Opis te sodbe je pomemben, ker prikazuje, kdaj je mogoče pridobiti stavbno pravico na
podlagi zakona. Tako Stvarnopravni zakonik v drugem odstavku 271. člena navaja, da
postane z dnem uveljavitve SPZ-ja, ko sta zemljišče in zgradba na zemljišču v skladu s
predpisi, ki so veljali pred uveljavitvijo SPZ, predmet lastninske pravice, lastnik zgradbe in
zemljišča pa nista ista, zgradba sestavina nepremičnine, lastnik zgradbe pa pridobi na
nepremičnini stavbno pravico, ki traja toliko časa dokler stoji zgradba. V skladu z določilom
144
Povzeto po: VS, sodba in sklep III Ips 93/2010, z dne 19.6.2012. 145
Povzeto po: VS, sodba II Ips 168/2010, z dne 7.11.2013. 146
Povzeto po: VSL, sklep I Cp 3970/2011, z dne 13.6.2012. 147
Povzeto po: 2. odstavek 271. člena.
46
drugega odstavka 271. člena SPZ je tako tožeča stranka, ki je kot imetnica pravice uporabe na
stavbi na podlagi ZLNDL na stavbi pridobila lastninsko pravico, postala imetnica stavbne
pravice na tej zgradbi. Ker do sprejetja SPZ tožnica svoje pravice na stavbi ni mogla vknjižiti,
ne držijo navedbe, da je bila tožeča stranka do svoje pravice povsem brezbrižna in da je
pristala na škodljive posledice nevpisa svoje pravice v zemljiško knjigo.148
Vpis stavbne pravice v zemljiško knjigo je nekako ena bistvenih sestavin stvarnih pravic.
Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1C), vsebuje posebne določbe o vpisi stavbne pravice v
zemljiško knjigo. Stavbna pravica se vpiše kot nova nepremičnina. Pri njej pa podatki o osebi,
ki je imetnik stavbne pravice. Pri osnovnem pravnem položaju zemljiške parcele, na kateri se
ustanovi stavbna pravica, se vpiše stavbna pravica kot izvedena pravica ter pri njen
identifikacijski znak stavbne pravice kot nepremičnine. Če pa imetnik stavbne pravice zgradi
stavbo na podlagi stavbne pravice, se na predlog imetnika vpiše stavba. Pri njenem osnovnem
pravnem položaju se navede identifikacijski znak stavbne pravice kot nepremičnine, na
podlagi katere je bila zgrajena. Vpis stavbne pravice ima enak učinek kot vknjižba lastninske
pravice na zgradbi v korist vsakokratnega imetnika stavbne pravice.149
Predstavljen bo primer sodne prakse vpisa stavbne pravice:
Sodba Višjega sodišča RS VSL sklep I Cp 3042/2011, z dne 11.4.2012:
Nekdanja določba člena 185. ZZK-1, sedaj je to določba člena 20a. člen ZZK-1C, je na nek
način določala le tehniko vpisa stavbne pravice v zemljiško knjigo. Ker se je ta določba člena
nanašala izključno na tehniko vpisa, ni na njeni podlagi dovoljen poseg po zemljiškoknjižnem
predlogu. V tem sklepu je predlagatelj predlagal vpis stavbne pravice v zemljiško knjigo. V
pogodbi mora biti stavbna pravica natančno opisana. Vsekakor pa ne tako, da bi bilo v
lastninsko pravico poseženo preko opisa stavbne pravice. Nejasnost, se je torej pojavila zaradi
obsega stavbne pravice. Izpodbijanega sklepa tako ni mogoče preizkusiti glede osrednjega
vprašanja, kakšna vsebina stavbne pravice je bila vknjižena. Jasno je bilo namreč le to, da se
vknjižba ni skladala s samim predlogom. S to navedeno tehniko vpisa se v samo vsebino
pravice nebi smelo posegati.150
148
Povzeto po: VSL, sodbo II Cp 1905/2011, z dne 25.1.2012. 149
Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), z uvodnimi pojasnili ter stvarnim kazalom, Ljubljana 2015, str. 61. 150
Povzeto po: Sodba Višjega sodišča RS VSL sklep I Cp 3042/2011, z dne 11.4.2012.
47
5 ZAKLJUČEK
Od sprejetja SPZ do danes, se je stavbna pravica izkazala kot pomemben institut stvarnega
prava. V dobrem trinajstletnem obdobju se je poleg teoretičnih stališč naše teorije, stopila v
bran tudi praksa. S sprejetjem zakonskih določb o institutu stavbne pravice, se je naredil
korak naprej. Saj SPZ uporabnikom tega instituta nudi večjo pravno varstvo. Natančno
definiranje temeljnih značilnosti kot so: trajanje, nastanek, določitev nadomestila ipd. so
olajšali lažje operiranje in predor instituta stavbne pravice v pravni promet.
Povzamemo lahko naslednje ugotovitve, ki so bistvene za razumevanje stavbne pravice. Gre
za pravico, ki daje njenemu imetniku pravico, da ima v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo
nepremičnino. Torej imetnik lahko uporablja in uživa tujo nepremičnino. Če se stavbna
pravica nanaša na zgradbo pod nepremičnino, se morata s pogodbo o ustanovitvi pravice
sopogodbenika dogovoriti o rabi in vzdrževanju zemeljske površine nad zgradbo. Pravni posel
je edini pravni temelj za nastanek stavbne pravice. Podlaga za nastanek je veljaven pravni
posel ter vpis v zemljiško knjigo, ki se opravi na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila. K
zemljišču tako spada vse kar je trajno na nepremičnini. Sestavina zemljišča je torej zgradba in
deli njeno pravo usodo. Iz tega lahko povzamemo, da lastnik zgradbe ne more biti druga
oseba kot lastnik zemljišča prav tako pravni promet z zgradbo ne more potekati samostojno,
ne da bi se pri tem spremenilo lastniško stanje na zemljišču. Gre torej za izjemo od temeljnega
načela povezanosti zgradbe z zemljiščem. Stavbna pravica je v bistvu ločitev zgradbe od
zemljišča, lahko bi povzeli, da z ustanovitvijo stavbne pravice postane imetnik le-te lastnik
zgradbe na zemljišču, medtem ko druga oseba ostane lastnik zemljišča, na, nad ali pod
katerim se nahaja zgradba. S prenehanjem stavbne pravice pa postane zgradba spet sestavina
zemljišča. Stavbna pravica je prenosljiva. Prenosljivost pomeni, da naslednik stavbne pravice
prevzame vse pravice in obveznosti, ki izvirajo iz razmerja med imetnikom stavbne pravice in
lastnikom obremenjene nepremičnine, s tem pa pridobi lastninsko pravico na zgradbi, ki je
zgrajena na podlagi stavbne pravice. Čas za katerega je bila ustanovljena stavbna pravica ne
začne teči znova.
48
LITERATURA
MONOGRAFIJA
1. Berden Andrej, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Rijavec Vesna, Frantar Tone,
Keresteš Tomaž, Juhrt Miha, VIII. Stavbna pravica, Novo stvarno pravo, Studio Linea
in Zavod Codex Iuris, Maribor 2002.
2. Juhart Miha, Berden Andrej, Keresteš Tomaž, Rijavec Vesna, Tratnik Matjaž, Vlaher
Ana, Vrenčur Renato, Stvarnopravni Zakonik s komentajem, GV Založba, Ljubljana
2004.
3. Juhart Miha, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Stvarno pravo, Stvarno pravo, GV
Založba, Ljubljana 2007.
4. Juhart Miha, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Stvarnopravni zakonik (SPZ) s
komentarjem, (neuradno prečiščeno besedilo), Uradni list Republike Slovenije,
Ljubljana 2016.
5. Kranjc Janez, Rimsko pravo, GV Založba, Ljubljana 2010.
6. Tratnik, Matjaž, Zastavna pravica, GV Založba, Ljubljana, 2006.
7. Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Odar Marjan, Simič Ivan, Štravs Aleš, Reich Helena,
Stavbna pravica in služnosti stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za
nepremičninsko pravo, Maribor, 2007.
8. Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Nepremičninsko pravo 2, GV Založba, Ljubljana
2012.
9. Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za
nepremičninsko pravo, Maribor 2008.
10. Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi
na nepremičnina,GV Založba, Ljubljana 2009.
11. Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Stvarnopravni zakonik s sodno prakso, Judikati
Vrhovnega sodišča RS 2008-2015, Judikati Višjih sodišč 2010-2015 v: 3. Dopolnjena
izdaja, Inštitut za primerjalno, civilno in gospodarsko pravo, Ptuj 2015.
12. Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) (neuradno
prečiščeno besedilo) z uvodnimi pojasnili ter stvarnim kazalom, Uradni list Republike
Slovenije, Ljubljana 2015.
49
STROKOVNI ČLANKI
Demšar Božo, Evidentiranje nepremičnin, Pravna praksa, GV Založba, Ljubljana
2006, str. 11-13.
Grilc Anton, Stavbna pravica na državnem ali občinskem zemljišču, Pravna praksa,
GV Založba, Ljubljana 2006, str. 13-15.
Plavšak Nina, Renato Vrenčur, Pomen razpolagalnega upravičenja pri razpolaganju z
lastninsko pravico na nepremičnini, Pravnik 2015, str. 595-641.
Tratnik Matjaž, Stavbna pravica – predmet, odsvojitev, podaljšanje, delitev, Pravna
praksa, GV Založba, Ljubljana 2005, str. II-VII.
Tratnik Matjaž, Različne oblike stavbne pravice, v: 3. Dnevi stvarnega in
zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2011, str. 80-89.
Vlahek Ana, Stavbna pravica, VIII. Dnevi civilnega prava, Inštitut za primerjalno
pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani, Ljubljana 2010, str. 87-110.
Vlahek Ana, Stavbna pravica – sedem let po njeni uveljavitvi, Pravni letopis 2010,
Znanstvena revija Inštituta za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani, str.
165-191.
Vrenčur Renato, Varstvo stvarnopravnih položajev v zvezi z izvedenimi stvarnimi
pravicami, v: 1. Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana
2009, str. 15-21.
Vrenčur Renato, Stavbna pravica v poslovni praksi, Gospodarski subjekti na trgu –
posodobitev gospodarskega prava, IGP, Portorož 2013, str. 1-13.
Matjaž Tratnik, Stvarnopravni zakonik, Pravna praksa – 2002, GV Revije d.o.o., str.
1-11.
PRAVNI VIRI
Obligacijski zakonik - OZ (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo)
Stvarnopravni zakonik - SPZ (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13)
Ustava RS (Ur. l. RS, št. 33/91-I, 42/97-UZS68, 66/00-UZ80, 24/03-UZ3a, 47, 68,
69/04-UZ14, 69/04-UZ43, 69/04-UZ50, 68/06-UZ121,140,143, 47/13-UZ148 in
47/13-UZ90,97,99).
Zakon o evidentiranju nepremičnin - ZEN (Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 – odl. US
in 79/12 – odl. US)
50
Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) (Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 – ZST-1, 45/08,
28/09, 25/11 in 14/15 – ZUUJFO)
Zakon o graditvi objektov – ZGO-1 (Uradni list RS, št. 102/04 – uradno prečiščeno
besedilo, 14/05 – popr., 92/05 – ZJC-B, 93/05 – ZVMS, 111/05 – odl. US, 126/07,
108/09, 61/10 – ZRud-1, 20/11 – odl. US, 57/12, 101/13 – ZDavNepr, 110/13 in
19/15)
INTERNETNI VIRI
http://www.mp.gov.si/fileadmin/mp.gov.si/pageuploads/2005/PDF/CIP/28_2_11_Joza
_Velakverh_gradivo.pdf
http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/nepremicnine
https://www.uradni-list.si/files/RS_-2013-101-03676-OB~P001-0000.PDF#!/pdf
http://www.iusinfo.si
http://www.pravna-pomoc.info/stvarno-pravo/solastnina/
http://www.pravna-pomoc.info/stvarno-pravo/skupna-lastnina/
SKLEPI IN SODBE
VSK sklep CDn 309/2013, z dne 3.9.2013
VSL, sodba I Cp 2122/2013, z dne 22.1.2014
VSL sklep II CP 2194/2015, z dne 16.09.2015
Sodba II Ips 867/2008, z dne 14.10.2009
VSL, sklep I Cp 4149/2009, z dne 3.2.2010
VSC Sodba Cp 1133/2010, z dne 26.5.2011
Sodba II Ips 621/2008, z dne 26.3.2009
VS, sodba in sklep III Ips 93/2010, z dne 19.6.2012
VS, sodba II IPs 168/2010, z dne 7.11.2013
VSL, sklep I Cp 3970/2011, z dne 13.6.2012
VSL, sodbo II Cp 1905/2011, z dne 25.1.2012
VSL sklep I Cp 3042/2011, z dne 11.4.2012
VS, sodba II Ips 1041/2007, z dne 12.11.2009
VS, sodba II Ips 173/2012, z dne 13.9.2012
![ZASNOVA IN STATISTIČNA ANALIZA POSKUSA ZA PRIMERJAVO ... · Preglednica 19: Analiza variance za ε̅d [cm] za izmero v ugodnih razmerah 43 Preglednica 20: Povprečja ε̅∆ h [cm]](https://img.dokumen.tips/doc/110x75/5e0c5d21d188c00b46592bf7/zasnova-in-statistioena-analiza-poskusa-za-primerjavo-preglednica-19-analiza.jpg)
