MODELA STAVBNIH IN DRUGIH ZEMLJIŠČ (STZ, DRZ)...2018/05/09 · Modela za stavbna (STZ) in druga (DRZ) zemljišča 9.5.2018 2 1. Predmet vrednotenja po modelih STZ in DRZ • Predmet

Modela za stavbna (STZ) in druga (DRZ) zemljišča

9.5.2018

1

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 1

MODELA STAVBNIH IN DRUGIH ZEMLJIŠČ (STZ, DRZ)

Andrej [email protected]

Vsebina1. Predmet vrednotenja po modelih STZ in DRZ

- predmet vrednotenja

- fond nepremičnin, ki se vrednoti po modelih STZ in DRZ

2. Model za stavbna zemljišča (STZ)

- izhodišča modela

- istovrstne skupine stavbnih zemljišč

- struktura modela in vrednostne ravni

- izračun posplošene vrednosti po korakih

3. Model za druga zemljišča (DRZ)

- struktura modela in vrednostne ravni

- izračun posplošene vrednosti po korakih

4. Posebne okoliščine

- seznam posebnih okoliščin za model STZ

- seznam posebnih okoliščin za model DRZ

- primeri posebnih okoliščin



9.5.2018

2

1. Predmet vrednotenja po modelih STZ in DRZ

• Predmet vrednotenja:

- Upoštevanje najgospodarnejše rabe (3. člen ZMVN-1 ):

- namenska raba (stavbna in ostala zemljišča, ki po namenski rabi niso

kmetijska ali gozdna) – model STZ

- dejanska raba (za zemljišča pod javnimi cestami in železnicami, ter za vodna

zemljišča) – model DRZ

- Za oblikovanje modelov STZ in DRZ se uporablja način tržnih primerjav

• Ključni podatki modelov STZ in DRZ:

- lokacija (centroid)

- velikost (površina)

- kakovost (podrobnejša namenska/dejanska raba)

• Datum modelov STZ in DRZ: osnutka modelov sta umerjena na datum: 31.3.2017GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJE

MINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 3

• Fond nepremičnin, ki se vrednoti po modelu STZ (~234.000 ha zemljišč)

• Najpogosteje zastopane namenske rabe, ki se vrednotijo z modelom STZ


šifra nameske rabe opisDelež površine znotraj vseh različnih namenskih rab v

okviru STZ

5000 območja drugih zemljišč 30,6 %

1013 površine podeželjskega naselja 9,4 %

1000 območja stavbnih zemljišč 8,8 %

1011 stanovanjske površine 7,6 %

1061 površine cest 5,9 %

1110 površine razpršene poselitve 5,1 %

4011 celinske vode 4,6 %

5040 ostala območja 4,6%

1010 območja stanovanj 2,2 %

… … …

1. Predmet vrednotenja po modelih STZ in DRZ


9.5.2018

3


• Izhodišča modela:

- Namenska raba zemljišč (OPN – občinski prostorski načrt) – strateški plani občin,

občine planirajo svoj prostor, konsenz med javnimi/družbenimi potrebami in

interesi občanov/občine in gospodarskih subjektov

- Problemi:

- preširoki zarisi območij s stavbnimi zemljišči v nekaterih občinah

- oblika in lastniška struktura parcel (ne izvajajo se agrarne in urbane

komasacije)

- nekatere parcele ne bodo nikoli zazidljive (različni vzroki: naravni, pedološki,

vodni, …)

- V okviru stavbnih zemljišč obstajajo „zazidljive“ parcele (ZGS po starem ZMVN),

višje cene na trgu (identifikacija tovrstnih parcel mogoča le ročno in individualno)

– teh parcel je v povprečju < 10% izmed vseh stavbnih zemljišč po namenski rabi



• Istovrstne skupine stavbnih zemljišč:

- Izmed vseh možnih namenskih rab, določitev istovrstnih skupin rab, ki se na trgu

obnašajo podobno – za njih veljajo enake/podobne sile ponudbe in

povpraševanja

- Te skupine se nato v okviru modela STZ obravnava vsako posebej kot pod-model

(STZ-A, STZ-B,…, STZ-G), STZ-A – najvišje vrednosti



9.5.2018

4


• Istovrstne skupine stavbnih zemljišč:


Istovrstna skupina Opis

Prostorski načrt (šifra) - stavbna zemljišča

Delež površine znotraj površin, ki se vrednotijo s STZ

modela STZ- Šifrant Pravilnik 2007

Apretežno območja centralnih dejavnosti (poslovno gospodarska raba, turizem, posebna raba)

I.2.1, I.2.2, I.4.1, I.4.2 4,3 %

B pretežno območja stanovanjske rabe I.1.1, I.1.2, I.1.3, I.1.4, I.11., I.12. 33,5 %

Cpretežno proizvodna območja (industrijska, proizvodna raba, površine pridobivanja mineralnih surovin)

I.3.1, I.3.2, I.3.3, V.1.1, V.1.2 5,1 %

D parki in zelene površine I.4.3, I.5.1, I.5.2,I. I.5.3, I.5.4, I.5.5 4,1 %

E prometnaI.6.1, I.6.2, I.6.3, I.6.4, I.6.5, I.6.6,

I.7., 7.8., I.9.9,2 %

F območja varstva, obrambe I.10., V.2., V.3. 2,0 %

G neplodna zemljišča, vodna, ostalo IV.1.1, IV.1.2, IV.2., V.4. 41,8 %


• Izhodišča modela:

- Podatki tržnih kupoprodajnih poslov iz ETN, ki so kakovostno pregledani in

obdelani

- Orientacijske vrednosti za model STZ, predstavljajo prodaje iz skupin pozidanih

stavbnih zemljišč in drugih zemljišč

⇒ Pri umerjanju - usklajenost nivojev STZ (skupina B – območja stanovanjske rabe) in zemljišč pri kupoprodajnih poslih HIS (enostanovanjske stavbe)

⇒ Pri umerjanju se v prvi fazi umerja zemljišča primerna do te mere, da je možna gradnja; trg prepozna ta zemljišča (ZGS), relativno enostavno umerjanje (vendar na sistemski ravni za potrebe množičnega vrednotenja podatki niso določljivi, ZMVN-1)

⇒ Določitev nivojev posameznih skupin STZ

na podlagi umerjenih podatkov ZGS

ter ostalih prodaj:


skupina STZ- nivo ZGS (%)

A 50%

B 30%

C 20%

D 18%

E 15%

F 10%

G 1%

enako DRZ (pozidana zemljišča)

enako DRZ (vodna zemljišča)


9.5.2018

5

• Število prodaj nepremičnin modela ZGS



73%

27%

Delež ZGS_HIS

ZGS_HIS

ZGS_STA,ZGS_POS,ZGS_IND,ZGS_OMEJ

Število prodaj se nanaša na preverjene prodaje na prostem trgu, ki so ustrezne za umerjanje.


Merilo za umerjanje modela ZGS: 0,8 � � ��

�� 1,2

Srednja vrednost za �: 0,98


• Kakovost določitve modela ZGS

90%

10%

Delež tržnih transakcij zemljišč za gradnjo stavb

Upoštevane

Neupoštevane


9.5.2018

6


Območje: Šentilj, vrednostna raven: 7

Stavbna zemljišča ZGS-ji



Območje: Šentilj, vrednostna raven: 7


Cene in Vrednost€/m2

gradbene parcele30

kmetijska zemljišča2

pozidana zemljišča (dvorišča)7

infrastrukturna zemljišča3

STZ-B8-9


9.5.2018

7


Območje: Celje, vrednostna raven: 13

Stavbna zemljišča ZGS-ji



Območje: Celje, vrednostna raven: 13


Cene in Vrednost€/m2

gradbene parcele95

kmetijska zemljišča2-3

pozidana zemljišča (dvorišča)25

infrastruksturna zemljišča10

STZ-B28


9.5.2018

8


• Struktura modela:


• LOKACIJA

- Vrednostne cone (423): območja, kjer imajo podobne

nepremičnine približno enake vrednosti (423

vrednostnih con)

- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada

ena vrednostna raven (min=1, max = 20) z vrednostjo za

referenčno nepremičnino

• VELIKOST

- Velikost: površina parcele

- Referenčna nepremičnina:

zemljišče (STZ-B) enako 1.000 m2

• KAKOVOST

- Podrobnejša namenska raba (po deležih)

VREDNOSTNE CONE

VREDNOSTNE RAVNI

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR

V = PZ × (VTA × dA + VTB × dB + VTC × dC + VTD × dD + VTE × dE +

VTF × dF + VTG × dG)

• Kjer je:

V - posplošena vrednost določena za del zemljišča modelu STZ

PZ – površina parcele

VTA-G - vrednost zemljišča (skupin A-G) iz tabele vrednostnih ravni po modelu STZ

dA-G - delež zemljišča glede na podrobnejšo namensko rabo (skupin A-G)




9.5.2018

9



• Vrednostne ravni:

kot DRZ (ceste, železnice) kot DRZ (vodna zemljišča)

V = PZ × (VTA × dA + VTB × dB + VTC × dC + VTD × dD + VTE × dE + VTF × dF + VTG × dG)



• Izračun posplošene vrednosti po korakih

ŠTEVILKA PARCELE*: 1398 1275/5

POVRŠINA PARCELE*: 2.527 m2

NAMENSKA RABA PARCELE*: Območja centralnih dejavnosti (10,8%), Stanovanjske površine

(64,3%), Površine za oddih, rekreacijo in šport (15,8%), Območja

prometne infrastrukture (9,1%)

Model, vrednostna raven (VR): Model STZ (VR6)

Posplošena vrednost: Nov model STZ

STZ (15.123,19 €)

PV (31.3.2017) = 15.100 €

Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)


9.5.2018

10




• Določitev lokacije – vrednostne cone in vrednostne ravni


Podatki za končni izračun Izračun posplošene vrednosti (PV)

POVRŠINA PARCELE*: PZ = 2.527 m2

Delež zemljišča:

dA = 10,8% (skupina A) dB = 64,3% (skupina B)

dD = 15,8% (skupina D) dE = 9,1% (skupina E)

Vrednost iz tabele vrednostnih ravni (VR6) za m2 zemljišča

po modelu STZ:

VTA = 10,40 €/m2 (skupina A) VTB = 6,20 €/m2 (skupina B)

VTD = 3,74 €/m2 (skupina D) VTE = 3,12 €/m2 (skupina E)

V = PZ × (VTA × dA + VTB × dB + VTC × dC + VTD × dD +

VTE × dE + VTF × dF + VTG × dG)

V = 2.527 m2 × (10,4 €/m2 × 0,108 + 6,2 €/m2 × 0,643

+ 3,74 €/m2 × 0,158 + 3,12 €/m2 × 0,091)

= 15.123,19 €

15.100 €

Podatki


NAMENSKA RABA PARCELE**: Območja centralnih dejavnosti (10,8%),

Stanovanjske površine (64,3%), Površine za oddih, rekreacijo in šport

(15,8%), Območja prometne infrastrukture (9,1%)

Vrednostna ravan: 6

Zzao

kro

ževa

nje

(23

. čle

n Z

MV

N-1

)


2. Model za stavbna zemljišča (STZ)• Izračun posplošene vrednosti


9.5.2018

11




• LOKACIJA

- Vrednostne cone (423): območja, kjer imajo podobne

nepremičnine približno enake vrednosti (423

vrednostnih con)

- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada

ena vrednostna raven (min=1, max = 20) z vrednostjo za

referenčno nepremičnino

• VELIKOST

- Velikost: površina parcele

- Referenčna nepremičnina:

zemljišče (ceste, železnice) enako 1.000 m2

• KAKOVOST

- Podrobnejša dejanska raba (po deležih)

VREDNOSTNE CONE

VREDNOSTNE RAVNI


V = PZ × (VTpoz × dpoz + VTvod × dvod)

• Kjer je:

V - posplošena vrednost določena za del zemljišča modelu DRZ

PZ – površina parcele

VTpoz - vrednost cest in železnic iz tabele vrednostnih ravni po modelu DRZ

dpoz - delež cest in železnic

VTvod - vrednost vodnega zemljišča iz tabele vrednostnih ravni po modelu DRZ

dvod - delež vodnega zemljišča




9.5.2018

12



• Vrednostne ravni:

kot STZ (skupina G) kot STZ (skupina E)




• Izračun posplošene vrednosti po korakih

ŠTEVILKA PARCELE*: 1739 2845/9


DEJANSKA RABA PARCELE*: Pozidano zemljišče (14,5%), Vodno zemljišče (27,2%)

Model, vrednostna raven (VR): Model STZ (VR17)

Posplošena vrednost: Nov model STZ

STZ (5.142,13 €)

PV (31.3.2017) = 5.140 €

Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA


9.5.2018

13



• Določitev lokacije – vrednostne cone in vrednostne ravni



Podatki za končni izračun Izračun posplošene vrednosti (PV)

POVRŠINA PARCELE*: PZ = 1.106 m2

Delež zemljišča:

dpoz = 14,5% (POZIDANO ZEMLJIŠČE*)

dvod = 27,2% (VODNO ZEMLJIŠČE*)

Vrednost iz tabele vrednostnih ravni (VR17) za m2

zemljišča po modelu DRZ:

VTpoz = 28,50 €/m2 (pozidano zemljišče)

VTvod = 1,90 €/m2 (vodno zemljišče)


V = 1.106 m2 × (28,5 €/m2 × 0,145 + 1,9 €/m2 × 0,272)

= 5.142,13 €

5.140 €

Podatki


DEJANSKA RABA PARCELE*: Pozidano zemljišče (14,5%), Vodno zemljišče (27,2%)

Vrednostna ravan: 17

Zzao

kro

ževa

nje

(23

. čle

n Z

MV

N-1

)

3. Model za druga zemljišča (DRZ)• Izračun posplošene vrednosti



9.5.2018

14

4. Posebne okoliščine (PO)

• ZMVN – 1 (25. – 30. člen)

- Pomembno vplivajo (vsaj 20% ali več kot 200.000 €) na vrednost nepremičnin

- Ni jih mogoče sistemsko uvesti v modele vrednotenja nepremičnin

- Omejene so na eno ali nekaj lokalno omejenih nepremičnin

- Omejeno trajanje (najmanj 1 leto, največ 5 let)

• Vrste vplivov na PO

- KAKOVOST

- MIKROLOKACIJA

- POŠKODBE

• Dva načina uveljavljenja:

- S cenitvenim poročilom

- Preko seznama PO (opis najpogostejših PO, velikost vpliva in čas trajanja), brez cenitve na podlagi

Pravilnika PO



• Seznam PO za model STZ (iz predloge Pravilnika PO)


CENITEV NEPREMIČNINE

KAKOVOST

• Gradnja stavbe ni mogoča

• Gradnja stavbe je dovoljena in mogoča

MIKROLOKACIJA

• Prepoved bivanja, obratovanja, obdelave

• Prepoved prodaje

• Nelegalna zasedba

• Hrup

• Onesnaženost

• Brez dostopa

• Odličen razgled

POŠKODBE

• Poškodbe zemljišč


9.5.2018

15


• Seznam PO za model DRZ (iz predloge Pravilnika PO)


CENITEV NEPREMIČNINE

MIKROLOKACIJA

• Prepoved bivanja, obratovanja, obdelave

• Prepoved prodaje

• Nelegalna zasedba

• Brez dostopa

POŠKODBE

• Poškodbe zemljišč


• Primeri PO (gradnja stavbe je dovoljena in mogoča)

https://www.idila.com/s/prodamo/?ID=8393



9.5.2018

16


• Primeri PO (onesnaženost)

https://www.rtvslo.si/lokalne-novice/celje-eno-najbolj-onesnazenih-mest/416655



• Primeri PO (plaz)

http://www.kranj.si/KRANJ_SI,,kranj_moje_mesto,aktualno,novice.htm&showNews=NEWSJNQYUA11222016103613



9.5.2018

17

Hvala za pozornost in sodelovanje!


Documents

MODELA STAVBNIH IN DRUGIH ZEMLJIŠČ (STZ, DRZ)...2018/05/09 · Modela za stavbna (STZ) in druga (DRZ) zemljišča 9.5.2018 2 1. Predmet vrednotenja po modelih STZ in DRZ • Predmet