SIBRAS CON USUFRUCTO

PATRICIA DEL ANGEL RIVAS

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ANTECEDENTES

• SIBRAS es la abreviatura de Sociedad Inmobiliaria de Bienes Raíces.

• El estímulo como tal, nace en las reformas para 2004, sin embargo empieza a tener mayor fuerza a partir de 2007

• El objetivo, es otorgan dos tipos de estímulos en los que los contribuyentes aporten inmuebles de su propiedad ó los derechos para arrendarlos a una sociedad que se dedique a rentarlos.

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ESENCIA DEL ESTÍMULO

• En virtud de que nace de la necesidad de desarrollar el sector inmobiliario se establece como principal eje rector del estímulo.

• Construír, O adquirir inmuebles o los derechos sobre los mismos para otorgar en arrendamiento.

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TIPOS DE ESTÍMULOS QUE EXISTEN:

a) Para quien aporta los inmuebles o derechos, y consiste en diferir el ISR en la ganancia obtenida al intercambiar su propiedad por acciones de la SIBRA.

b) Para la SIBRA, al no efectuar pagos provisionales de ISR e IETU. Esto significa que dichos impuestos se causan en forma anual solamente.

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DERECHO=USUFRUCTO

• El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. Art. 467

• Podrá constituírse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituírse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransferible. Art. 469

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DERECHOS Y OBLIGACIONES• Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los

que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes.

• El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados.

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PAGO DE CARGAS Y CONTRIBUCIONES

• El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure. Art. 504

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CAUSAS DE EXTINCIÓN. Art. 513• Por muerte del usufructuario• Por expirar el plazo por que se constituyó• Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma

persona• Por la renuncia del usufructuario• Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo• Por la resolución del derecho del constituyente• Por prescripción.

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DISPOSICIÓN FISCAL

ART. 223 Y 224-A LISR

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FIDEICOMISOS PARA LA ADQUISICIÓN O CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES

• ART. 223• Con el propósito de fomentar la inversión inmobiliaria en el país, se

les dará el tratamiento fiscal establecido en el artículo 224 de esta Ley a los fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes,

• Así como a otorgar financiamiento para estos fines, cuando se cumplan los requisitos siguientes:

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REQUISITOS:I. CONSTITUCIÓN. Que el fideicomiso se haya constituído o se

constituya de conformidad con las leyes mexicanas y la fiduciaria sea una institución de crédito residente en México autorizada para actuar como tal en el país

II. FINES. Que el fin primordial del fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes de arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para estos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.

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REQUISITOS:

III. INVERSION DEL PATRIMONIO. Que al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles, los derechos o créditos a los que se refiere la fracción anterior y el remanente se invierta en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda.

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REQUISITOS:IV. DESTINO DE LOS BIENES. Que los bienes inmuebles

que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición respectivamente. Los bienes inmuebles que se enajenen antes de cumplirse dicho plazo no tendrán el tratamiento fiscal preferencial del 224 de la Ley.

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REQUISITOS:V. EMISIÓN DE CERTIFICADOS. Que la fiduciaria emita

certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso y que dichos certificados se coloquen en el país entre el gran público inversionista o bien, sean adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos diez personas, que no sean partes relacionadas entre sí, en el que ninguna de ellas en lo individual sea propietaria de más del 20% de la totalidad de los certificados de participación emitidos.

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REQUISITOS:

VI. DISTRIBUCIÓN DEL RESULTADO FISCAL. Que la fiduciaria distribuya entre los tenedores de los certificados de participación cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso.

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BENEFICIOS PARA SOCIEDADES MERCANTILES CONSTRUCTORAS O ADQUIRENTES DE

INMUEBLESART. 224-A

• Las sociedades mercantiles que tributen en los términos del Título II de esta Ley que cumplan los requisitos a que se refieren las fracciones II, III, Y IV del artículo 223 de esta misma Ley, podrán aplicar lo siguiente:

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BENEFICIOS:I. Los accionistas que aporten bienes inmuebles a la

sociedad, acumularán la ganancia por la enajenación de los bienes aportados cuando se dé cualquiera de los siguientes supuestos:

a) Enajenen las acciones de dicha sociedad, en la proporción que dichas acciones representen del total de las acciones que recibió el accionista por su aportación de inmuebles de la sociedad , siempre que no se hubieran acumulado la ganancia previamente.

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BENEFICIOS…

b) La sociedad enajene los bienes aportados, en la proporción que la parte que se enajene represente de los mismos bienes, siempre que no se hubiera acumulado dicha ganancia previamente.

La ganancia que se acumule se actualizará desde el mes en el que se obtuvo y hasta el mes en el que se acumule.

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BENEFICIOS…II. No realizarán pagos provisionales por concepto del impuesto

sobre la renta

III. Cuando tengan accionistas que sean fondos de pensiones y jubilaciones a los que se refieren los artículos 33 y 179 de esta Ley, deberán entregar a dichos fondos, dentro de los dos meses siguientes al término del ejercicio, un crédito fiscal por un monto equivalente al resultado de multiplicar el impuesto del ejercicio por la participación accionaria promedio diaria que los fondos tuvieron en el mismo ejercicio o por la participación accionaria al término del ejercicio, la que resulte menor.

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IETU EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES

ART. 2.2 DECRETO 30-MARZO-2012

EN FIDEICOMISO:Los Fideicomitentes que aporten bienes inmuebles a los fideicomisos a que se refiere el art. 223 de la LISR, podrán optar por considerar que perciben los ingresos por la enajenación derivada de la aportación en la misma fecha en la que para efectos del ISR deben acumular la ganancia por enajenación de los inmuebles o en la que se den los supuestos de ISR

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IETU EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES….

EN APORTACIÓN A SA:La opción a que se refiere el pfo. Anterior también podrá ser ejercida por los accionistas que aporten bienes inmuebles a las sociedades mercantiles previstas en el artículo 224-A de la LISR, siempre que las acciones de dichas sociedades se enajenen a través de bolsas de valores concesionadas en los términos de la Ley del Mercado de Valores

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INGRESOS ACTUALIZADOS…

• Los ingresos por los que se aplique la opción prevista en este artículo se deberán actualizar en los términos del art. 7 fracc. II de la LISR, por el período comprendido desde el mes en que se aportaron los bienes al fideicomiso, o a la sociedad mercantil, según se trate, y hasta el mes en el que se consideren percibidos los ingresos conforme al párrafo anterior.

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ACREDITAMIENTO ISR VS IETU

• El ISR diferido de la ganancia obtenida por la enajenación derivada de la aportación de bienes inmuebles será acreditable contra el IETU del mismo ejercicio en el que se considere percibido el ingreso por la citada enajenación, siempre que haya sido efectivamente pagado.

• El ISR acreditado no podrá acreditarse contra el IETU del ejercicio en el que se llevó a cabo la aportación de los bienes inmuebles al fideicomiso o sociedad mercantil, según sea

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PLAN A DESARROLLAR

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APORTA EL USUFRUCTO

DE UN INMUEBLE

INMOBILIARIADEL ART.

224-A LISR

EL USUFRUCTO A 20 AÑOS$ 100,000 X 12 X 20 = 24’000,000.00

EMITEACCIONES

24 MILLONES

INMOBILIARIA ARRENDADORA

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INMOBILIARIAART. 224-A

EMPRESAOP’S

OTORGA EN ARRENDAMIENTOA EMPRESA OPERATIVA

OPERADORA PAGA ARRENDAMIENTO MENSUALMENTE

EFECTOS FISCALES PARA EL ENAJENANTE DEL USUFRUCTO

• NO CAUSA IETU, CUANDO LA PERSONA FÍSICA NO HAYA DEDUCIDO EL BIEN EN EL MOMENTO DE SU ADQUISICIÓN. SE CONSIDERA UN ACTO ACCIDENTAL (ART. 4 FRACC. VII LIETU)

• NO CAUSA ISR, SINO HASTA EL MOMENTO SEÑALADO EN EL ART. 224-A, SIEMPRE QUE SE OTORGUE EN ARRENDAMIENTO POR UN PLAZO MAYOR DE 4 AÑOS

• NO CAUSA IVA, EN VIRTUD DE ENAJENAR UN BIEN MUEBLE USADO POR UNA PERSONA QUE NO ES EMPRESA (ART. 9 IV LIVA)

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EFECTOS FISCALES EN LA INMOBILIARIA DEL 224-A

• LA ADQ. DEL USUFRUCTO ES DEDUCIBLE PARA IETU, EN VIRTUD DE QUE LA PAGA CON ACCIONES (ART. 5 FRACC. I LIETU), LO CUAL GENERA UN CRÉDITO IETU POR (4’200,000)

• LA ADQ. DEL USUFRUCTO LO HACE DEDUCIBLE AL 15% ANUAL PARA ISR EN VIRTUD DE QUE SE CONSIDERA UN GASTO DIFERIDO (ART. 38 3er. Pfo. y art. 39 fracc. III LISR)

• LA RENTA PERCIBIDA CAUSA IVA Y SE ACREDITA

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EFECTOS FISCALES

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OPERADORAINMOBILIARIA

DEDUCEARRENDAMIENTO

CRÉDITO IETU TOTAL 4,200,000.00 DEDUCCIÓN ANUAL RED. DE ISR TOTAL

3,600,000.00 7,200,000.00

GRACIAS POR SU ATENCIÓN

patricia.bazaldua@gcfbazaldua.com

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