ÜÇÜNCÜ ÇEYREK...İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2016 üçüncü çeyrek, artan rekabetçi pazar koşullarıyla birlikte, mal sahiplerinin ticari koşullarda daha esnek yaklaşım

3

www.propin.com.tr

İSTANBUL OFİS PAZARI GENEL BAKIŞ

N 392016

ÜÇÜNCÜÇEYREK

http://www.propin.com.tr/default.aspx

Bizi sosyal medyada da takip edebilirsiniz.twitter.com/ Propin_Turkey

linkedin.com/company/Propin

www.propin.com.tr


https://twitter.com/Propin_Turkey

https://www.linkedin.com/company/propin

PROPIN, ofis alanında uzmanlığının getirdiği kalite ve verimlilikle, müşterilerine gayrimenkul alanında butik bir hizmet sağlar. PROPIN kullanıcılara, mal sahiplerine, gayrimenkul yatırımcılarına ve geliştiricilere ofis alanında aracılık ve danışmanlık hizmetleri sunar. Gayrimenkul arama, gayrimenkul pazarlama ve yatırımınıza özel rapor hazırlanması süreçlerinizi PROPIN’in profesyonel çalışmalarıyla kısa sürede tamamlarsınız. Gelişen ofis bölgelerini düzenli takip eden PROPIN’in çalışmalarından ofis pazarının en güncel bilgilerine sahip olabilirsiniz.

İşimizi özenle yapıyoruz.

Bu yayının bütün hakları saklıdır. PROPIN’den yazılı izin alınmadan kısmen veya tamamen alıntı yapılamaz, hiçbir şekilde kopya edilemez, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz.

Bu rapor, PROPIN tarafından hazırlanmıştır.

04ÖZET VE ÖNGÖRÜLER

08EKONOMİK GÖRÜNÜM

9BOŞLUK ORANLARI

11KİRA ORTALAMALARI

14STOK DEĞİŞİMLERİ

3Tüm hakları saklıdır.

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25’e; B sınıfı ofis

binaları boşluk oranı %11,6’ya yükseldi. MİA’daki kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında

27,8 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 15,5 ABD Doları /m² /ay seviyesinde gerçekleşti.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %18; kira ortalaması 18,4

ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %18,6 seviyesine yükselirken, kira

ortalaması 19 ABD Doları /m² /ay oldu.

2016 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölge, geçtiğimiz çeyreklerde

olduğu gibi, MİA’da yer alan Levent oldu. Bu bölgede talep edilen en yüksek kiranın

45 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.

ÖZET VEÖNGÖRÜLER

İstanbul Ofis Pazarı’nın 2016 Üçüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.

4 www.propin.com.tr


İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2016 üçüncü çeyrek, artan rekabetçi pazar koşullarıyla birlikte, mal sahiplerinin ticari

koşullarda daha esnek yaklaşım içine girdiği bir dönem oldu. Bu esnek yaklaşımın bir süre daha devam edeceği,

pazarın, kullanıcının lehine bu dönem itibariyle kesin olarak döndüğü ifade edilebilir.

Pazara, işlem bazında bakıldığında ilk iki çeyrek döneme kıyasla daha sakin bir dönem geçirildiği görüldü. Yaz döneminin

getirdiği rutin yavaşlama ve ülkede yaşanan darbe girişimi sonrasında ekonomik piyasalarda oluşan dalgalanmalar bu

sakinliğin ana sebepleridir. Bu çeyrekte ağırlıkla küçük ve orta ölçekli kiralama işlemlerinin gerçekleştiği tespit edildi.

15 Temmuz’daki darbe girişiminin ardından, özellikle uluslararası firmaların bazıları Türkiye’deki faaliyetlerini durdurma

ya da yeni yatırım yapmama kararı aldı. Bu sebeple, aniden boşaltılan dekorasyonlu ofis alanlarının boşluğa katıldığı

tespit edildi. Bu süreçte, göz altına alınan bazı mal sahiplerinin ofis binalarında sürmekte olan pazarlık görüşmelerinin

durduğu, kontrat aşamasındaki bazı işlemlerinse iptal edildiği görüldü.

2016 üçüncü çeyrek dönemde İstanbul Ofis Pazarı’nın genelinde yavaşlığın aksine, Levent’teki A sınıfı ofis alanlarına

talebin devam ettiği gözlendi. Bölge stokuna yeni tamamlanmış bir bina katılmamasına rağmen, Şişecam Genel

Merkezi’nin İş Kule-3 Binası’ndan Tuzla’ya taşınması sonucunda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %19,5’tan

%25,9’a yükseldi. Levent’te yeni nesil ofis binalarında talep edilen, MİA ortalamasının üstünde kalan kira rakamlarında,

pazarın genelinde artan rekabetin de etkisiyle indirim yapıldığı görüldü.

İstanbul Ofis Pazarı’nda tamamlanan yeni binalarla birlikte ofis stokunun büyümeye devam ettiği görüldü. 2016

üçüncü çeyrek dönemde, mevcut stok büyüklüğüne göre; MİA’nın payı %37, MİA Dışı-Avrupa %18, MİA Dışı-Asya

%30 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kâğıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %15 olarak

belirlendi.

Büyük hacimlere sahip ofis kullanıcılarının, ekonomik kaygılarla İstanbul Ofis Bölgeleri’nin dışına taşınma eğiliminin

süreceği ve bu durumun boşluk oranlarını arttırmaya devam edeceği öngörülmektedir.


İSTANBUL MERKEZİİŞ ALANI SINIRLARI

İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur.

İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar.

Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır.

Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar.

MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almaktadır.

Aşağıdaki haritada yıldızlarla gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Pazarı’na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dörtbölgenin verileri ilerleyen çeyreklerde grafiklerde yer alacaktır.

Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar.

2

11

10

1

4

5

7

15

16

14

13

8

6

12

9

Sarıyer

BeykozEyüp

Şişli AyazağaAYAZAĞA

MASLAK

Kağıthane

BayrampaşaŞişli

Beşiktaş

Beyoğlu

Üsküdar

Kadıköy

Sultanbeyli

Pendik

Kartal

Tuzla

Ümraniye

Maltepe

Eminönü

Fatih

Güngören

Z.burnu

Bahçelievler

BakırköyATATÜRKHAVAALANI

SABİHA GÖKÇENHAVAALANI

Bağcılar

K.çekmece

Esenler

AVRUPA YAKASI

G.O.Paşa

Eyüp

ÇELİKTEPE ETİLERLEVENT

ARNAVUTKÖY

ORTAKÖYBALMUMCU

KOZYATAĞI

G.TEPE

TAKSİMBOMONTİ

ALTUNİZADE ÇAMLICA

Batı Ataşehir

Ömerli Barajı

Elmalı Barajı

Alibeyköy Barajı

FATİH SULTAN MEHMETKÖPRÜSÜ

YAVUZ SULTAN SELİM KÖPRÜSÜ

Küçükçekmece Gölü

ACIBADEM

Z.KUYUM.KÖYOKMEYDANI E.TEPE

BEBEK

KAVACIK

BEYLERBEYİ

ÇAĞLAYAN

© 2016 PROPIN Propin Investment Consultancy

ASYA YAKASI

LEJAND İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ

LEVENTETİLERMASLAKZ.KUYU - E.TEPE - G.TEPEBEŞİKTAŞ - BALMUMCU

TAKSİM - NİŞANTAŞIŞİŞLİ - FULYA - OTİMHAVAALANI

KOZYATAĞIALTUNİZADEKAVACIKÜMRANİYE

KARTAL - MALTEPEBATI ATAŞEHİRKAĞITHANEBOMONTİ - PİYALEPAŞA

12

9

3

10

13

11

14

12

1516

6

4

7

5

8

MERKEZİ İŞ ALANI

MİA DIŞI-AVRUPA

MİA DIŞI-ASYA

GELİŞMEKTE OLAN BÖLGELER

E-5 Çevreyolu

Otoyol Projesi

Bağlantı Yolları

İlçe Sınırları

Kavşaklar

Havalimanı

Liman

E-80 Çevreyolu

BÖLGE KATEGORİLERİ

3

15 TEMMUZ

ŞEHİTLER

KÖPRÜSÜ

6 www.propin.com.tr


Kiralanabilir Alan: Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar.

Kira Ortalaması: Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır.

Kullanıcılar: Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir.

Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği:Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır.

Liste Fiyatı: Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen kira bedelidir.

Mal Sahibi Temsilciliği: Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır.

Ortak Alan: Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür.

Ön Kiralama Yapılmış Alan: Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce kiralanmış olan alan miktarıdır.

Tamamlanma Tarihi: Bir bina inşaatının bittiği tarihtir.

Toplam Kapalı Alan: Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı otopark, ortak alanlar

Toplam Ofis Alanı: Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır.

Verimlilik Oranı: Net ofis alanının brüt ofis alanına oranıdır.

İSTANBUL OFİS PAZARI TERİMLER

Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aşağıda verilmiştir:

A Sınıfı Ofis Binaları: İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır.

B Sınıfı Ofis Binaları: A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır.

Birim Kira: Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt alana oranıdır.

Boşluk Oranı: Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır.

Devam Eden Projeler: Planlama veya inşaat aşamasında olup henüz kullanıma hazır olmayan ofis alanlarının toplamı.

Gerçekleşen İşlem: Belirli bir dönem süresinde, kiralaması veya ön-kiralaması; satışı veya ön-satışı yapılmış ofis alanı. Kontratın imzalanmasıyla işlem gerçekleşirken, teklif aşamasındaki alanlar dahil edilmez.

Kapanış Fiyatı: Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer alan kira bedelidir.

Mecidiyeköy No.1

Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr

KİRALIK

RÖNESANSBİZ MECİDİYEKÖY• Mecidiyeköy’ün merkezinde

• 15.000 m² toplam ofis alanı

• 688 m² boş ofis alanı

• Dekorasyonlu, bahçe katı

• Kullanıcılar: Adidas, Arkeme, Axa Sigorta, ManPower, Nexans, Walmart-Asda, KrediVer

Ataşehir No.2


KİRALIK

ALLIANZ TOWER• 43.000 m² toplam ofis alanı

• %91 doluluk

• 3.850 m² boş ofis alanı

• %85’e varan kat verimliliği

• Adalar manzaralı

• Kullanıcılar: Allianz Sigorta, Rönesans Holding, Daikin, Continental


http://www.propin.com.tr/Gayrimenkuller.aspx


EKONOMİKGÖRÜNÜM

Temmuz ayında aylık bazda %1,16 oranında artış gösteren TÜFE, %0,72 olan beklentilerin üzerinde seyretti. Yıllık bazda %8,79’la son 6 ayın en yüksek değerine çıktı. Aynı dönemde Yi-ÜFE aylık bazda %0,21 oranında yükseldi. TÜFE, Ağustos ayında piyasa beklentisiyle paralel olarak aylık bazda %0,29 düşüşle Haziran 2015’ten sonra en hızlı gerilemeyi gerçekleştirdi. Yıllık bazda TÜFE aynı dönemde %8,05 olurken, Yi-ÜFE %3,03’e geriledi.

Reuters anketine göre aylık bazda %0,66 olması beklenen Eylül ayındaki TÜFE’de, %0,18 ile beklentilerin altında artış gerçekleşti. Böylece, yıllık enflasyon Eylül ayı itibariyle %7,28 seviyesine geriledi. Aynı dönemdeki Yi-ÜFE yıllık bazda %1,78 ile Nisan 2013’ten bu yana en düşük düzeyinde kaydedildi.

ENFLASYON ORANLARI

EKONOMİKGÖSTERGELER Eylül'15 Ekim '15 Kasım '15 Aralık '15 Ocak '16 Şubat '16 Mart'16 Nisan '16 Mayıs '16 Haziran '16 Temmuz '16 Ağustos'16 Eylül'16

BIST-100 İndeksi74.205 79.409 75.233 71.727 73.481 75.814 83.268 85.221 78.363 76.817 75.406 75.968 76.488

İşsizlik (%)* 10,3 10,5 10,5 10,8 11,1 10,9 10,1 9,3 9,4 10,2 - - -

Döviz Kuru** (TRY/USD)

3,03 2,92 2,91 2,92 2,97 2,97 2,83 2,81 2,96 2,89 3,02 2,96 3,01

Döviz Kuru** (TRY/EUR) 3,40 3,21 3,05 3,19 3,24 3,24 3,21 3,20 3,29 3,21 3,35 3,30 3,36

PolitikaFaizi** (HaftalıkRepo%) 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50

Enflasyon (%)* (Yıl Sonu)

7,95 7,58 8,1 8,81 9,58 8,78 7,46 6,57 6,58 7,64 8,79 8,05 7,28

TABLO NO.1 KAYNAK: *TUİK **TCMB

POLİTİKA FAİZİ

MAKRO EKONOMİTürkiye ekonomisi, 2016 yılının ikinci çeyreğinde, 2015 yılının aynı dönemine göre %3,1 oranında büyüdü. %4,8 olarak açıklanan 2016 birinci çeyrek büyümesi %4,7 olarak revize edildi. Böylece 2016 yılının ilk yarısındaki büyüme oranı yıllık bazda %3,9 seviyesinde oldu.

Tüketim harcamaları önceki çeyreklere göre ivme kaybetse de, ikinci çeyrek dönemde büyümeye 5,2 puanlık katkı sağladı. İkinci çeyrekte özel yatırımlar azalırken, kamu yatırımlarındaki artış da sınırlı oldu. Toplam yatırım harcamaları GSYH’yi 0,1 puan aşağıya çekti. Net ihracatın GSYH’ye etkisi 2,1 puanla negatif yönlü olup, 2013 son çeyreğinden bu yana en olumsuz çeyrek performansını gösterdi. Üretim yöntemine göre, hizmetler sektörü ivme kaybederek ikinci çeyrekte büyümeye 1,8 puanlık katkı sağladı. Diğer yandan ivme kazanan inşaat sektörü yaklaşık son 3 yılın en hızlı artışını göstererek büyümeyi aynı dönemde 0,4 puan yukarı taşıdı.

15 Temmuz’daki darbe girişiminin ardından piyasalarda dalgalanma yaşanırken, Türkiye’ye yönelik risk algısı değişti. Moody’s Türkiye’yi yatırım yapılabilir ülke içinde değerlendirirken, olası bir indirim için ülke kredi notunu izlediğini açıkladı. S&P ise BB+ olan kredi notunu BB’ye indirmesi ve görünümü negatif olarak açıklaması piyasalarda baskı yarattı.

Kasım 2016’da yapılacak olan ABD Başkanlık seçimleri tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de yakından takip edilmektedir. ABD ekonomisinin FED para politikası da dahil olmak üzere seçim sonrasına kadar ılımlı bir dönem geçirmesi beklenmektedir. Seçimlere kadar geçecek dönemde önemli bir politika değişikliğine gidilmeyeceği düşünülmektedir.

Para Politikası Kurulu, Şubat 2015 toplantısında %7,5 olarak açıkladığı politika faizini, 2015 yılındaki diğer toplantılarında olduğu gibi, 2016 yılının ilk üç çeyreğindeki toplantılarında da korudu.

Para Politikası Kurulu, Temmuz 2016 toplantısında faiz koridorunun üst bandı olan borç verme faizini %9’dan %8,75’e çekti. Kurul, faiz oranlarında sadeleşme sürecinin sonuna yaklaşıldığını belirtti. Ağustos 2016 toplantısında da faiz koridorunun üst bandında yaptığı indirimi sürdürdü. Eylül 2016 toplantısında, faiz koridorunun üst bandını 25 baz puanlık indirimle %8,25 olarak açıkladı. Böylece faiz koridorunun üst bandında Mart ayından beri toplam 225 baz puanlık indirim yapılmış oldu.

DÖVİZ KURLARI [Ekim 2014 - Eylül 2016]

GRAFİK NO.1 KAYNAK: TC MERKEZ BANKASI

TRY/USD TRY/EUR EUR/USD

0,5

1

1,5

2,5

0

2

3

3,5

Eki

m’1

4

Kas

ım’1

4

Ara

lık’1

4

Oca

k’15

Şub

at’1

5

Mar

t’15

Nis

an’1

5

May

ıs’1

5

Haz

iran’

15

Tem

muz

’15

Ağu

stos

’15

Eylü

l’15

Eki

m’1

5

Kas

ım’1

5

Ara

lık’1

5

Oca

k’16

Şub

at’1

6

Mar

t’16

Nis

an’1

6

May

ıs’1

6

Haz

iran’

16

Tem

muz

‘16

Ağu

stos

’16

Eylü

l’16

8 www.propin.com.tr


İstanbul Ofis Pazarı, 2016 üçüncü çeyrek dönemine ait ‘Bölge Kategorileri’ne Göre Boşluk Oranları Grafik 2’de gösterilmiştir.

MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %11,6 seviyesinde oldu.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %18; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %23,3 olduğu tespit edildi.

MİA Dışı-Asya’da, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %18,6; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %8 seviyesinde gerçekleşti.

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE BOŞLUK ORANLARI

İstanbul’un on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları Grafik 3’te verilmiştir [1] .

Levent’te 2016 üçüncü çeyrekte stok artışı olmadı. Ancak, Şişecam Genel Merkezi’nin İş Kule-3 Binası’ndan taşınması sebebiyle, 2016 ilk çeyrek başında %18,7’ye düşen Levent’teki boşluk oranı, 2016 üçüncü çeyrekte %25,9’a çıktı.

2016 üçüncü çeyrekte, Etiler’deki A sınıfı ofis binalarında farklı büyüklükteki ofis alanlarında kiralama işlemleri gerçekleşti. Bu kiralamalar sonucunda Etiler A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 7,1’e geriledi. Mal sahibi temsilciği Propin tarafından yapılan RSD#4 Binası’nda Angelini Pharma ve Axpo Enerji’nin yaptığı kiralama işlemleri boşluk oranının gerilemesinde rol oynadı.

Maslak’taki A sınıfı ofis stoku, D Maslak Binası’nın eklenmesiyle 2016 üçüncü çeyrek döneminde büyüdü. Büyüyen ofis stokuna karşın, farklı binalarda yapılan kiralamalar sebebiyle Maslak A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, bir önceki çeyrekteki seviyesini korudu.

Şişli-Fulya-Otim’deki A sınıfı ofis kullanıcılarının başka bölgelere taşındığı gözlendi. 2016 üçüncü çeyrekte Şişli-Fulya-Otim A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %16,7’ye yükseldi.

Havaalanı’nda stoka eklenen A sınıfı ofis binaları sebebiyle boşluk oranı yükseldi. 2016 üçüncü çeyrekte Havaalanı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %19 oldu.

Kozyatağı’ndaki A sınıfı ofis binalarında kiralama işlemleri tamamlandı. Kullanıcıların bölge içinde kalmasından dolayı Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı değişmedi.

2016 üçüncü çeyrekte gerçekleşen kiralamalar sonucunda Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %8,9’a düştü.

Ümraniye A sınıfı ofis stokunda 2016 üçüncü çeyrek dönemde artış oldu. Stok artışına bağlı olarak, Ümraniye’de A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,3’e yükseldi.

2016 Üçüncü Çeyrek

BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI2016 Üçüncü Çeyrek

[1] Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı %15,9 seviyesine gerilemektedir.

GRAFİK NO.3 KAYNAK: PROPIN

MİA Dışı-AsyaMİA Dışı-AvrupaMİAA Sınıfı MİA Dışı-AsyaMİA Dışı-AvrupaMİAB Sınıfı

Etiler Maslak ZincirlikuyuEsentepe

Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim

Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık ÜmraniyeLevent

%50

%40

%30

%10

%0

%20

25,9

19,2

7,1

20,8 25

,9

4,0

29,9

12,4

10,0 15

,5

11,5

9,3

16,7

7,7

32,0

23,4

10,0

8,9

3,6 6,

9 8,1

22,3

16,919

,0GRAFİK NO.2 KAYNAK: PROPIN

MİA MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Asya


%50

%40

%30

%10

%0

%20

11,6

18,0 23

,3

8,0

18,6

25,0

Kağıthane

BAB PLAZA

No.3SATILIK-KİRALIK



• 1.687 m² mağaza alanı

• Çoklu kullanıcıya uygun

• 839 m² kat alanlı

• Cendere Caddesi’nde yüksek görünürlük

• Güçlü ulaşım bağlantıları

• Kullanıcılar: Tekzen



İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİBOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

‘Bölge Kategorileri’ne göre A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının 2015 dördüncü çeyrekle 2016 üçüncü çeyrek dönem arasındaki değişimi, Grafik 4’te verilmiştir.

MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2015 yılı dördüncü çeyrek döneminden sonra düşüş eğilimindeydi. 2016 üçüncü çeyrekteki stok artışı ve Levent’teki İş Kule-3 Binası’nın boşaltılması sebebiyle, MİA’daki boşluk oranı arttı. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının 2016 üçüncü çeyrekte %25 olduğu tespit edildi.

MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2015 dördüncü çeyrek döneminde %14,9 olarak tespit edilmişti. Son dört çeyrek dönem boyunca yükselen MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2016 üçüncü çeyrekte %18 olarak belirlendi.

MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı son dört çeyrek dönemde iniş-çıkışlı bir seyir izledi. 2015 dördüncü çeyrekte %17,2 olan MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2016 üçüncü çeyrekte %18,6 oldu.

Son Dört Çeyrek

Son Dört Çeyrek

Grafik 5’te, B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının ‘Bölge

Kategorileri’ne göre son dört çeyrek dönemdeki değişimi gösterilmiştir.

MİA’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2016 birinci çeyrekte %9,7’ye

düşmüştü. Devam eden çeyreklerde artış gösteren MİA B sınıfı ofis

binalarındaki boşluk oranı, 2016 üçüncü çeyrekte %11,6 oldu.

MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2015 dördüncü

çeyrekten sonra yükseliş eğilimindeydi. 2016 üçüncü çeyrek dönemde

MİA Dışı-Avrupa’daki boşluk oranı önceki çeyrekteki seviyesini korudu.

MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı son dört çeyrek

dönem boyunca düştü. 2015 dördüncü çeyrekte %11,2 olan boşluk oranı

2016 üçüncü çeyrekte %8’e geriledi.

B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ


MİA (Büyükdere Aksı) MİA Dışı-Asya MİA Dışı-Avrupa

‘15 4.Ç ‘16 1.Ç ‘16 2.Ç ‘16 3.Ç

%35

%30

%25

%10

%15

%0

%5

%20


%35

%30

%25

%10

%15

%0

%5

%20


‘15 4.Ç ‘16 1.Ç ‘16 2.Ç ‘16 3.Ç


• 1.000 m² kat alanlı

3 ardışık kat

• Dekorasyonlu

• Metroya 10 dakika

yürüme mesafesinde

POLARİSPLAZA

MaslakSATILIK No.4


14,9

17,2

25,6 24,9

17,1

16,2

23,7

17,1

16,5

19,9

10,711,2

9,7

18,7

10,0

11,3

10,7

23,5

FIYAT. . .

YENILENDI !

25,0

18,6

18,0

11,6

8,0

23,3


BalmumcuKİRALIK

• Barbaros Bulvarı’nda merkezi lokasyona sahip


• Müstakil ya da kat kat kiralama imkanı


• 2016 4.Çeyrek’te teslim

BÜYÜK OFİS BOSPHORUS

No.5

10 www.propin.com.tr




İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE KİRA ORTALAMALARI

2016 üçüncü çeyrek dönemine ait İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ‘Bölge Kategorileri’ne Göre Kira Ortalamaları Grafik 6’da gösterilmiştir.

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2016 üçüncü çeyrek dönemde 27,8 ABD Doları /m² /ay olurken, B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 15.5 ABD Doları /m² /ay seviyesinde gerçekleşti.

MİA Dışı-Avrupa’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 18,4 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 11,8 ABD Doları /m² /ay olarak görüldü.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki ortalama kira rakamı 19 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 12,2 ABD Doları /m² /ay oldu.

Grafik 7’de İstanbul’un on iki bölgesi için A ve B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamaları yer almaktadır [2] .

Levent A sınıfı ofis binalarındaki liste rakamlarında indirim yapıldığı görüldü. 2016 birinci çeyrekte 34,8 ABD Doları /m² /ay olan Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2016 üçüncü çeyrekte 33,7 ABD Doları /m² /ay’a düştü.

Etiler A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2016 üçüncü çeyrekte 30,2 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi. 2016 ikinci çeyreğe göre yaşanan artışta, bölge ortalamasının altında kira talep edilen ofis alanlarının kiralanması etkili oldu.

Beşiktaş-Balmumcu’da, bölge kira ortalamasından daha yüksek kira talep edilen ofis binalarında kiralama işlemleri gerçekleşti. Söz konusu kiralamalar sebebiyle, 2016 üçüncü çeyrekte, Beşiktaş-Balmumcu A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 23,8 ABD Doları /m² /ay’a geriledi.

Şişli-Fulya-Otim’deki yüksek kira talep edilen A sınıfı ofis binalarının boşalması sonucunda, bölgedeki kira ortalaması 25,6 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi.

Havaalanı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2016 üçüncü çeyrek dönemde, bir önceki çeyrekteki seviyesini koruyarak 15,3 ABD Doları /m² /ay oldu.

Kozyatağı’nda A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, talep edilen kira rakamlarında değişiklik olmaması sebebiyle, 2016 ikinci çeyrekteki seviyesinde sabit kaldı.

Ümraniye’de stoka yeni eklenen Modern East Binası’nda talep edilen kira rakamının bölge ortalamasının altında olduğu görüldü. Bu sebeple, Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2016 üçüncü çeyrekte 16,7 ABD Doları /m² /ay’a düştü.


BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI

MİA MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Asya

27,8

15,5 18

,4

11,8

19,0

12,2

m²/ay



50$

40$

30$

10$

0$

20$

[2] Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır.



Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim

Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık ÜmraniyeLeventm²/ay



50$

40$

30$

10$

0$

20$

33,7

22,7

30,2

14,9

12,8

28,1

15,7

23,8

16,3

18,0

25,6

12,8

10,5

22,9

14,4

21,0

13,1 14

,5

9,7

16,7

9,715

,3

30,1

23,4

LeventKİRALIK No.6


• Levent Metro İstasyonu’na 4 dk yürüme mesafesinde

• 776 m² kiralanabilir ofis alanı

• 190 m² - 388 m² arası değişen ofis seçenekleri

• Şap & Beton veya anahtar teslim seçeneği olan esnek ofis alanları

• Sağlık Mevzuatına uygun

• Kullanıcılar: Angelini İlaç Axpo Enerji

NİSPETİYE OFİS



İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI

İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN“EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARI

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ‘Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları’nın son dört çeyrek dönem için karşılaştırılması Grafik 8’de verilmiştir [3].

2016 üçüncü çeyrek döneminde MİA’daki en yüksek kira rakamının Levent bölgesinde talep edildiği görüldü. Bu bölgede talep edilen kira rakamı 45 ABD Doları /m² /ay oldu.

MİA Dışı-Avrupa’da yer alan bölgelerdeki talep edilen en yüksek kira rakamlarında, geçmiş son üç çeyrek döneme göre değişiklik gözlenmedi. 2016 üçüncü çeyrekte en yüksek kira rakamı 35 ABD Doları /m² /ay’la Taksim-Nişantaşı’nda tespit edildi.

MİA Dışı-Asya’da en yüksek kira talep edilen bölgeler Kozyatağı ve Altunizade oldu. Bu bölgelerde, 2016 üçüncü çeyrekte tespit edilen en yüksek kira rakamı 28 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.

Son Dört Çeyrek

[3] Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır. Bölgelerdeki kira ortalamaları 11. sayfada yer almaktadır.


Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim

Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık ÜmraniyeLevent

0$

10$

20$

30$

40$

50$

60$

70$

45 45 45

40 40

35

38 38 38 38

3340

2538

35 35 35 35

33 3333 33

20 20 2020

31

2830 28 28 28 28 28

2423 22 22

25 2525 25

4540

45

40

MİA 16-3.Ç MİA Dışı-Avrupa 16-3.ÇMİA Dışı-Asya 16-3.Ç16-2.Ç16-1.Ç15-4.Ç


m²/ay

35

Bostancı

KOSİFLER PLAZA

No.7KİRALIK


• Bostancı Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde


• 1.031m² kat alanlı

• Kullanıcılar: Kosifler Sigorta, Barilla, Dell, Nokia Siemens Network, Trelleborg Sealing Solutions Türkiye, Çözümevi Yönetim Danışmanlığı, Beckman Coulter

SEBA OFFICE BOULEVARD


• TEM Otoyolu ve E-5 bağlantı yollarına yakın konumda

• 65.295 m² ofis alanı

• 1.000 - 3.400 m² kat alanları

• İsteğe göre birleştirilebilen kat ofisleri

• 2017 2. Çeyrek’te teslim

Ayazağa No.8KİRALIK-SATILIK

45




İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİKİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ

İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının ‘Bölge Kategorileri’ne göre son dört çeyrek dönemdeki değişimi Grafik 9’da verilmiştir.

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, 2015 dördüncü çeyrekle 2016 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde düşme eğilimindeydi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2016 üçüncü çeyrekte 27,8 ABD Doları /m² /ay’a düştü. Mal sahiplerinin yaptığı indirimlere ek olarak yüksek kira talep edilen ofis alanlarındaki kiralama işlemlerinin tamamlanması bu düşüşün sebeplerindendir.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 dördüncü çeyrekle 2016 üçüncü çeyrek arasında dalgalı bir seyir izledi. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2016 üçüncü çeyrekte, bir önceki çeyrekteki seviyesini koruyarak 18,4 ABD Doları /m² /ay oldu.

MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, son dört çeyrek dönem boyunca düştü. 2016 ikinci çeyrekte 20 ABD Doları /m² /ay seviyesinin altına düşen MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, 2016 üçüncü çeyrekte 19 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi.

Son Dört Çeyrek

Son Dört Çeyrek

Grafik 10’da ‘Bölge Kategorileri’ne göre B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının 2015 dördüncü çeyrek ve 2016 üçüncü çeyrek dönemleri arasındaki değişimi gösterilmiştir.

MİA’da B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2016 yılı başında 14,6 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. Sonraki çeyreklerde MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması artmaya başladı. 2016 üçüncü çeyrekte kira ortalaması 15,5 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi. MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, son dört çeyrek dönemde 12 ABD Doları /m² /ay seviyesinde sabit bir seyir izledi.

MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, 2015 dördüncü çeyrekle 2016 üçüncü çeyrek arasında inişli-çıkışlı bir eğilim gösterdi. MİA Dışı-Asya’da, B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2016 üçüncü çeyrekte 12,2 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi.

B SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ

0$

5$

10$

15$

20$

25$

30$

35$

m²/ay



‘15 4.Ç ‘16 1.Ç ‘16 2.Ç ‘16 3.Ç

28,8 28,129,7

20,1 19,720,6

18,6 18,317,9

0$

5$

10$

15$

20$

25$

30$

35$

m²/ay



‘15 4.Ç ‘16 1.Ç ‘16 2.Ç ‘16 3.Ç

12,5 12,012,1

11,8 11,311,7

14,6 15,014,9

AtaköyKİRALIK No.10


SELENIUM RETRO • Yenibosna Metro ve Metrobüs İstasyonu’na 1 dk yürüme mesafesinde


• 786 m² kat alanı büyüklüğü

• 4.000 m² podyum katı

• 2017 1. Çeyrek’te teslim

27,8

19,0

18,4

11,8

12,2

15,5

KavacıkSATILIK-KİRALIK No.9


NACAR PLAZA• 4.476 m² toplam kiralanabilir alan

• 2.383 m² ofis alanı

• 2.093 m² mağaza alanı

• 292 m² kat alanı büyüklüğü

• Komple ya da kat kat kiralama imkanı

• İskanlı

• Şap&Beton ya da dekorasyonlu olarak teslim seçeneği




BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI2016 Üçüncü Çeyrek

İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI

* Koyu renkle gösterilen alanlar boşluk oranını göstermektedir.


0

600.000

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

Levent Etiler Maslak BeşiktaşBalmumcu

ZincirlikuyuEsentepe

Gayrettepe

TaksimNişantaşı

ŞişliFulyaOtim

Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniyem²

MİA Dışı-AsyaMİA Dışı-AvrupaMİA

2016 üçüncü çeyrek dönemine ait ‘Bölge Kategorileri’ne Göre A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı’ Grafik 11’de verilmiştir.

MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş-Balmumcu]; MİA ofis stoku 2016 üçüncü çeyrek dönemde arttı. Bu artışa rağmen, diğer bölge kategorilerindeki stok artışları karşısında MİA’nın stok payı %37’a geriledi.

MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]; MİA Dışı-Avrupa’nın stok payının 2016 üçüncü çeyrekte %18 olduğu görüldü. MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]; 2016 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya’daki ofis stoku büyürken stok payı %30 olarak tespit edildi.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir]; Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki ofis projelerinden inşaatları biterek işletmeye açılanlar oldu. Bu açılışlar sonucunda, 2016 üçüncü çeyrekte Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payı %15’e yükseldi.

2

%25

,0

%7,

1

%25

,9

%29

,9

%10

,0

%11

,5 %16

,7

%19

,0

%23

,4

%6,

9

%22

,3

%8,

91 3

Grafik 12’de, 2016 üçüncü çeyrek dönemindeki Bölgelere Göre A Sınıfı Ofis Stok Dağılımı yer almaktadır. MİA’da ikinci büyük ofis stokuna sahip olan bölge Levent’tir. Levent’te özellikle 2014 ve 2015 yıllarında hızlı stok artışı görülmüştü. 2016 birinci çeyrekte yaşanan artışla birlikte toplam stok 470.000 m² seviyesine ulaştı.

Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki ofis stoku 2016 üçüncü çeyrek

itibariyle yaklaşık 400.000 m² olarak tespit edildi.

Geçtiğimiz çeyrekler stok artışının diğer bölgelere göre daha yavaş olduğu bu bölgede, önümüzdeki dönemde projelerin tamamlanmasıyla ofis stokunda büyüme beklenmektedir.

Ümraniye, MİA Dışı-Asya’nın ikinci büyük ofis stokuna sahip bölgesidir. 2016 üçüncü çeyrekte stoka eklenen yeni ofis binalarıyla birlikte bölgedeki ofis stoku 470.000 m² büyüklüğe ulaştı.



%15%30 %37

%18

Gelişmekte OlanOfis BölgeleriMİA Dışı

Asya

MİA DışıAvrupa

MİA

700.000

BÖLGELERE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI


MecidiyeköySATILIK

• Mecidiyeköy’ün merkezinde

• 58 m²-595 m² arası değişen ofis seçenekleri


• Metro ve metrobüse 2 dk yürüme mesafesinde

• 2017 2.Çeyrek’te teslim

HONEYCOMBOFİS

No.12


AtaşehirSATILIK-KİRALIK No.11

• İstanbul Finans Merkezi [IFM], E5 ve TEM Karayolu’na yakın lokasyonda • Yüksek görünürlük, kolay ulaşım• Müstakil ofis binası• 5.011 m2 kiralanabilir ofis alanı• 406 m² - 949 m² kat alanları• 3,60 m - 4,60 m kat yüksekliği• Teras

ATAŞEHİR #2446




PROPIN Kiracıdan Herhangi Bir Aracılık Hizmet Bedeli Talep Etmemektedir.

DAHA FAZLA BİLGİ İÇİN BİZE ULAŞIN

[email protected] 0212 217 8555 PR

OP

IN PROPERTY INVESTMENT CONSULT

AN

CY

E X C L U S I V E

mailto:[email protected]

ARACILIK HİZMETLERİ

Kullanıcı Danışmanlığı

Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı

İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı

Kontrat Yenileme Danışmanlığı

Malsahibine Verilen Hizmetler Danışmanlığı

Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı

Kontrat Yenileme Danışmanlığı

DANIŞMANLIK HİZMETLERİ

Piyasa Araştırma Raporları

Ofis Fizibilite Raporları

Proje Geliştirme Danışmanlığı

Büyükdere Caddesi Gökfiliz İş Merkezi No 8 Kat 9 Mecidiyeköy / İstanbulT + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53www.propin.com.tr [email protected]


mailto:[email protected]

https://twitter.com/Propin_Turkey

https://www.linkedin.com/company/propin

Documents

ÜÇÜNCÜ ÇEYREK...İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2016 üçüncü çeyrek, artan rekabetçi pazar koşullarıyla birlikte, mal sahiplerinin ticari koşullarda daha esnek yaklaşım