Embed Size (px)
Citation preview
Lokalplan nr. 90Rosenfeldtvej - ulige numre
September 2014
2
Indhold
RedegørelseIndledningEksisterende forhold i lokalplanområdet .......................................6
Lokalplanens indholdFormålet med lokalplanen ..........................................................8Lokalplanområdets bebyggelse ...................................................9Trafi kale forhold ..................................................................... 10
Lokalplanens forhold til anden planlægningKommuneplan 2013 ................................................................ 11Afl ysning af ældre lokalplaner og byplanvedtægter. ..................... 11Forsyning .............................................................................. 12
Lokalplanens forhold til anden lovgivningLov om naturbeskyttelse ......................................................... 12Jordforureningsloven ............................................................... 13Museumsloven ....................................................................... 14Bygningsreglement 2010 ......................................................... 14Hegnsloven ............................................................................ 14Miljøvurdering ........................................................................ 14
Lokalplanens bestemmelser§ 1 Lokalplanens formål .......................................................... 15§ 2 Områdets afgrænsning, inddeling og zoneforhold .................. 15§ 3 Områdets anvendelse ........................................................ 16§ 4 Udstykning ....................................................................... 16§ 5 Vej-, parkerings- og stiforhold ............................................ 17§ 6 Bebyggelsens omfang og placering ...................................... 17§ 7 Bebyggelsens udformning .................................................. 19§ 8 Ubebyggede arealer .......................................................... 21§ 9 Tekniske anlæg ................................................................. 22§ 10 Støj ............................................................................... 22§ 11 Grundejerforening ........................................................... 23§ 12 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse ............... 23§ 13 Tilladelser fra andre myndigheder ...................................... 23§ 14 Lokalplanens retsvirkninger .............................................. 23§ 15 Ophævelse af lokalplaner og servitutter .............................. 24§ 16 Vedtagelsespåtegning ...................................................... 24Kortbilag 1: Matrikulære forhold og lokalplangrænse .................. 25Kortbilag 2: Inddeling i delområder .......................................... 26
3
Center for Erhverv og PlanVallensbæk Rådhus Vallensbæk Stationstorv 100 2665 Vallensbæk Strand Tlf. 47 97 40 00
Hvad er en lokalplan?I en lokalplan fastlægger Kommunalbestyrelsen regler for pla-cering, generel anvendelse og udformning af nye bygninger, haver, grønne områder, veje og stier mv. inden for et bestemt område. Lokalplanen består af to dele:
1. En redegørelse, der beskriver lokalplanens baggrund, formål og principper for fysiske forandringer i lokal-planområdet. Endvidere redegøres for miljømæssige forhold, og om lokalplanens forhold til anden plan-lægning. Redegørelsen er ikke direkte bindende for ejere og brugere af ejendomme i planområdet.
2. Planens juridiske bestemmelser, der er bindende regler for ejere og brugere af de ejendomme, som planen omfatter. Der kan i princippet ikke dispense-res fra bestemmelserne.
Lov om Planlægning er det juridiske grundlag for lokalpla-ner. Ifølge loven skal kommunerne udarbejde en lokalplan, før større bygge- og anlægsarbejder sættes i gang, og for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse.
Lokalplaner er underlagt principperne i Kommuneplanen. Kommuneplanen er en sammenfattende plan for bl.a. de fysi-ske forhold i Vallensbæk Kommune, og indeholder rammebe-stemmelser for udarbejdelse af lokalplaner.
Før kommunalbestyrelsen kan vedtage en lokalplan endeligt, skal den offentliggøres som forslag i en periode på mindst 8 uger. I denne periode kan enhver komme med indsigelser, ændringsforslag eller bemærkninger, som kommunalbesty-relsen skal tage stilling til, inden lokalplanen kan vedtages endeligt. Fremlæggelsesperiode og endelig vedtagelseForslag til Lokalplan nr. 90 har været i høring i 8 uger fra onsdag den 14. maj 2014 til onsdag den 9. juli 2014. Kom-munalbestyrelsen traf beslutning om endelig vedtagelse den 10. september 2014.
4
5
RedegørelseIndledning
Lokalplanlægning for Rosenfeldtvej ulige numre (tidl. Egeskovvej 1-11)For lokalplanområdet gælder i dag lokalplan nr. 35, som giver mulighed for industri- og værkstedsområde, samt entrepre-nør- og oplagsvirksomhed. Forslag til Lokalplan nr. 90, Rosen-feldtvej skal erstatte Lokalplan nr. 35 i lokalplanområdet og give mulighed for byfortætning med blandet bolig og erhverv. Den samlede bebyggelsesprocent for lokalplanområdet kan være op til 75 %. Det er målet at skabe et kvarter med gode boliger og kontorerhverv med gode friarealer, hvor regn-vandshåndtering anvendes rekreativt.
Lokalplanområdet dækker et areal på 30.541 m² og ligger på den nordlige side af Egeskovvej grænsende op til Køge Bugt Motorvejen. På den anden side af Egeskovvej og Rosenfeldt-vej ligger bebyggelsen Amalieparken.
Der er for området umiddelbart syd for lokalplanområdet mel-lem 2006 og 2013 udarbejdet lokalplaner, som har omdannet det tidligere erhvervsområde til boligområdet Amalieparken.
Lokalplanområdet svarer til ca. halvdelen af Kommuneplan 2013’s rammeområde 3-BE2 og mindre del af 3-G5 og 3-T5. Området ligger ligeledes tæt på rekreative områder som Val-lensbæk Mose og Vallensbæk Strandpark.
Eksisterende forhold i lokalplanområdetLokalplanområdet indeholder ved lokalplanens vedtagelse et industriområde, som omfatter forskellige virksomheder, hvoraf fl ere er under afvikling. Anvendelsen har været værk-sted, lager, affaldssortering, kranudstyr og busservice.
Rammeområder i kommuneplan 2013-2025
6
Der er tinglyst påbudt støjafskærmning fra matr. nr. 3l, Val-lensbæk By, Vallensbæk, hvad angår støj fra erhverv. Kom-mende anvendelse giver ikke mulighed for støjende anvendel-se, hvorfor tinglysningen kan afl yses ved ændret anvendelse.
Hidtidig lovlig anvendelse kan fortsætte, indtil området agtes anvendt til det, lokalplanen giver mulighed for. Kommuneplan 2013-2025 angiver, at området kan anvendes til blandet bolig og erhverv og at delområdet er en del af kommunens byom-dannelsesområde.
Der fi ndes ingen bevaringsværdige bygninger i området. Om-rådet rummer ikke bevaringsværdig beplantning.
Eneste adgang til området for kørende trafi k vil blive fra Vej-legårdsvej. Kommunens gennemgående hovedsti, Vejlegårds-stien, går langs lokalplanområdets østside, og lokalplanen giver mulighed for en ny sti i nordsiden af lokalplanområdet langs Køge Bugt Motorvej.
Lokalplanen skal modernisere områdets plangrundlag for at tilskynde byfortætning med boliger og erhverv, der kan ligge sammen med boliger og ændringer i bebyggelse, veje og ubebyggede arealer. Lokalplanområdet ligger tæt på Vallens-bæk Station og er samtidig stationsnært med godt 600-1.000 meter til Vallensbæk Station og letbanestation (færdig 2018).
Kommunen er derfor efter Statens Fingerplan 2013 forpligtet til at give nye byggemuligheder, der afspejler den centrale placering.
Beliggenheden gør det attraktivt at fortætte området, og nye boliger får en stor fordel i at ligge tæt på grønne områder og tæt på Vallensbæk Stationstorv med indkøbsmuligheder, letbanen og S-banen ind til København. Området skal inde-holde grønne friarealer, som skal kunne håndtere regnvand i en rekreativ udformning.
Rosenfeldtvej bliver den nye fordelingsvej til lokalplanområdet og omdøbes fra Egeskovvej til Rosenfeldtvej på strækningen fra Vejlegårdsvej til vejlukningen ved enden før Vejlegårds-stien. Rosenfeldtvej er gennem Lokalplan nr. 71 planlagt som en lukket vej med adgang alene fra Vejlegårdsvej. Adgang til motorvejen vil ske via Vejlegårdsvej, Idræts Allé og Vallens-bæk Torvevej.
Lokalplanens formål efter bestemmelsernes § 1:
- at sikre lokalplanområdet kan anvendes til boligformål, offentlige formål og i mindre grad kontorer-hverv, herunder kundeorienteret serviceerhverv, der er foreneligt med naboskab til boliger, - at der fastsættes bestemmelser om bebyggelsens højde og drøjde mod motorvejen,
- at der sikres funktionel, klimatilpasset og æstetisk sammenhæng mellem lokalplanområdets og naboområders friarealer, beplantning, veje og nabobebyggelser, herunder parkering og afskærmning mod motorvejen.
Hjørnet af nuværende Egeskovvej og Vejlegårdsvej7
Der kan opføres boliger og lokaler til kontorerhverv samt lig-nende erhverv, der ikke giver væsentlige gener for boligerne. På Vejlegårdsvej fra Idræts Allé til Sdr. Ringvej planlægges belægningen udskiftet inden 2015, og på længere sigt skal vejanlægget omprofi leres til en bygade. Støjbelastningen skønnes efterfølgende at være under grænseværdien for de borgere, som ikke samtidig er belastet af motorvejsstøj.
Mod motorvejen skal der etableres en skærmende bebyggel-se, som kan være en del af støjafskærmningen mod motor-vejen. Hvis boliger kan støjsikres tilstrækkeligt, kan der ligge boliger i skærmbebyggelsen, men i modsat fald kan bygnin-gen anvendes til kontorerhverv.
Transportministeriet har bevilget en støjskærm i umiddelbart vest for lokalplanområdet, og denne nye støjskærm vil få be-tydning for støjudbredelsen inde i lokalplanområdet.
Motorvejen ligger lige nord for lokalplanområdet og der vil være trafi kstøj fra motorvejen. Derfor er princippet for bebyg-gelsens udformning en støjskærmende bygning langs motor-vejen i en højde af op til 17 meter, svarende til 5 etager. Den skærmende virkning vil få effekt ud over lokalplanområdet ind i nabobebyggelserne.
På nedenstående støjudbredelseskort ses lokalplanområdets med den skitserede bebyggelsesplan.
8
Lokalplanens indholdFormålet med lokalplanenLokalplanens overordnede formål er at sikre mulighed for en passende boligkvalitet i lokalplanområdet, samtidig med at der kan etableres institutioner og i mindre grad kontorerhverv og kundeorienteret serviceerhverv, der er foreneligt med na-boskab til boliger. Bebyggelsesplanen skal binde de forskellige funktioner sammen og sikre en funktionel bydel.
Lokalplanområdets anvendelseOmrådet må anvendes til boligformål med tilhørende interne boligveje, stier, parkering, havearealer, friarealer og fælles-anlæg. Desuden kan der i lokalplanområdet etableres kon-torformål og kundeorienterede serviceerhverv såsom admi-nistration, liberale erhverv, klinik med dag- og natophold, restauranter, erhvervs- og fritidsundervisning, fi tnesscenter, samt mindre håndværk med fremstilling og salg fra samme sted, samt andre virksomheder, der er forenelig med nabo-skab til boliger.
Den eksisterende lovlige anvendelse af erhvervsvirksomheden kan fortsætte som hidtil.
Indretning af vejforholdEgeskovvej omdøbes på strækningen fra Vejlegårdsvej til Vejlesvinget og gøres til en lukket vej som fastlagt i Lokalplan nr. 71. Den nuværende Egeskovvej lukkes ved Vejlegårdspar-
Naboområdet med boliger
9
ken og omdøbes på nordsiden til Rosenfeldtvej. Dette vejnavn benyttes allerede til etageboligerne langs lokalplanområdets sydside i Amalieparken. Således kommer Vejlegårdsstien til at hænge bedre sammen med områdets og Amalieparkens interne stier.
Lokalplanområdets bebyggelseInden for lokalplanområdet kan opføres i alt 22.900 m² brut-toetageareal, svarende til en gennemsnitlig bebyggelsespro-cent på 75, og der kan opføres både boliger og erhverv.
Skærmbebyggelse – byggefelt A – blandet bolig og er-hvervLangs motorvejen kan der opføres op til 15.000 m² etagehus-bebyggelse, der skal være sammenhængende i minimum 3 etager for at afskærme de udendørs opholdsarealer fra mo-torvejsstøjen. Bebyggelsen skal variere i højden for ikke at fremstå for massiv. Den må højst være 17 meter høj, sva-rende til 5 normale etager, og herudover er der mulighed for udendørs opholdsarealer på tage med tilhørende adgangsbyg-ninger.Bebyggelsen ligger i en afstand af mindst 55 meter fra mo-torvejen, så der er plads til et beplantningsbælte, ankomstvej med sti og lidt udendørs parkering. Størstedelen af parkerin-gen kommer til at ligge i konstruktionen, primært i kælder, men det er muligt at etablere parkering højere op i bygningen også.Bebyggelsen udformes med tætte og kompakte facader mod nord for at støjafskærme indendørs, mens den mod syd skal udformes med stor variation, og med store glaspartier og altaner.
Der skal etableres private terrasser mod syd for de 2-etages stuelejligheder, og store altaner på de øvrige etager.
10
Foran skærmbebyggelsen ligger en fælles grønning med to byggefelter.
Boliger i grønningen – byggefelt BBebyggelsen opføres som stænger på sydsiden af grønningen langs randbebyggelsen med retning nord-syd. Samlet kan der opføres 3.700 m². Mellemrum mellem bebyggelsen skal fra Rosenfeltvej opleves som sammenhængende med grønningen nord for. Det er derfor ikke muligt at bygge på langs af byg-gefeltet, men stængerne må gerne opdeles i rækker af punkt-huse, så længe det er muligt at se igennem bebyggelsen til grønningen bagved. Boligerne kan både være rækkehuse med små egne haver og etageboliger med altaner. Bebyggelsen må opføres i højst 3 etager.
Rotunden på hjørnet – byggefelt C – primært erhvervPå hjørnet af Vejlegårdsvej og Rosenfeltvej er der mulighed for en 4.200 m² bygning i op til 4 etager med særlig arkitek-tur. Bygningen vil i stueetagen få mere udadvendte funktioner som f.eks. café og restaurant, mens øvrige etager kan anven-des til andre kundeorienterede erhverv, som f.eks. fi tnesscen-ter.
Bebyggelsens friarealerGrønningen syd for skærmbebyggelsen vil være bebyggelsens samlende grønne rum. Da afl edning af regnvand skal ske lokalt, vil arealet få et varieret terræn og beplantning. Der er i dag ingen bevaringsværdige træer eller beplantninger i lokal-planområdet. Mod øst er der en tæt bevoksning med træer og buske. Alle ubebyggede arealer skal gives et ordentlig udse-ende.
Tekniske anlægOpsætning af antenneanlæg, der kan virke skæmmende på omgivelserne, kan ske på de to højeste bygninger, så de er mindst synlige fra vej, sti og park.Boligbebyggelse skal tilsluttes fælles fjernvarmeanlæg.Trafi kale forhold
Nuværende forholdMed den mulige nedlæggelse af erhvervsområdet bliver lokal-planområdet afl astet for erhvervstrafi kken. Den nuværende trafi k er begrænset.
Trafi k fra de nye boliger og erhvervDen nye bebyggelse med rækkehuse og etageboliger iblandet kontorerhverv ventes at skabe fl ere bilture. Der vil således køre ca. 150 biler ud fra lokalplanområdet og tilsvarende ind i området i de to spidsbelastningstimer morgen og aften. Kør-selsmønsteret vil om morgenen være kørsel fra boligområdet og til kontorerhverv og om aftenen vil de to retninger være modsat. Det giver optimal udnyttelse af parkeringspladserne.Der bliver mulighed for at forbedre stiforhold i lokalplanområ-det.
11
Lokalplanens forhold til anden planlægningKommuneplan 2013Kommuneplan 2013 for Vallensbæk Kommune fastlægger en hovedstruktur for hele kommunen, og strukturen sikres i kommuneplanen gennem rammedelens retningslinjer for indholdet i nye lokalplaner. Lokalplanområdet svarer til dele af Kommuneplanens rammeområde 3-BE2 og 3-G15. Men af hensyn til placering af skærmbebyggelsen placering i forhold til eksisterende bebyggelse, overføres lige store arealer mel-lem de to rammeområder, så der kan sikres et bred grønt bælte langs Vejlegårdsstien.
Kommuneplantillæg nr. 2Da afgrænsningen mellem rammeområder ændres, følger der et kommuneplantillæg med denne lokalplan. Kommuneplan-tillæg nr. 2 til Kommuneplan 2013 er i høring samtidig med lokalplanen.
Afl ysning af ældre lokalplaner og byplanvedtægter.Lokalplanområdet er i dag omfattet af Lokalplan nr. 68 om skiltning og Lokalplan nr. 35. Begge lokalplaner afl yses ved den endelige vedtagelse for det område, som den nye lokal-plan gælder for.
Servitutter og deklarationerDer er en deklaration om støjdæmpende hegn for ejendom-mene matr. nr. 18 ny, 3 f, 3 e og 3 h, alle Vallensbæk by, Vallensbæk. Denne bliver ved igangsættelse af lokalplanens muligheder uaktuel og afl yses på dette tidspunkt.
Mulig bebyggelsesplan for lokalplanområdet
12
Forsyning
VarmeforsyningIfølge varmeforsyningsprojekt forventes lokalplanområdet forsynet med kollektiv varmeforsyning.
VandforsyningOmrådet er omfattet af Vandforsyningsplan 2014-2024 for Vallensbæk Kommune. Området forudsættes forsynet fra Val-lensbæk Kommunes vandforsyning.
KloakeringLokalplanområdet tilsluttes det offentlige separatkloakerede spildevandsnet.
Lokalplanens forhold til anden lovgivningLov om naturbeskyttelse
Beskyttelse af kystområderneI henhold til Naturbeskyttelsesloven § 15 må der ikke foreta-ges ændring i tilstanden af strandbredder eller af andre area-ler, der ligger mellem strandbredden og strandbeskyttelseslin-jen. Der må ikke etableres hegn, placeres campingvogne og lignende, og der må ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der fastlægges skel.
KystnærhedszonenLokalplanområdet ligger i kystnærhedszonen, som ikke vur-deres at blive påvirket af bebyggelsen, da området allerede er bebygget.
Beskyttelseslinjer til søer og åerI henhold til Naturbeskyttelsesloven § 16 må der ikke pla-ceres bebyggelse, campingvogne og lignende eller foretages beplantning eller ændringer i terrænet inden for en afstand af 150 m fra søer med en vandfl ade på mindst 3 ha og de vand-løb, der er registreret med en beskyttelseslinje. Forbud mod ændringer i terrænet omfatter også tilplantning af arealet.Beplantning i eksisterende haver berøres ikke af beskyttelses-linjen.Landbrugsmæssig drift er tilladt, dog bortset fra tilplantning med juletræer, frugttræer og lignende.
Beskyttelseslinjer til skoveI henhold til Naturbeskyttelsesloven § 17 må der ikke place-res bebyggelse, campingvogne og lignende inden for en af-stand af 300 m fra skove. For privatejede skove gælder dette kun, hvis arealet udgør mindst 20 ha sammenhængende skov. Lokalplanområdet grænser op til en skovbyggelinje fra den anden side af motorvejen. Dette vurderes ikke at fåbetydning.
13
Beskyttelse af fortidsminderI henhold til Naturbeskyttelsesloven § 18 må der ikke foreta-ges ændring i tilstanden af arealet inden for 100 m fra fortids-minder, der er beskyttet efter bestemmelserne i museumslo-ven. Der må ikke etableres hegn, placeres campingvogne og lignende. Der er ingen registrerede fortidsminder i lokalplan-områdets nærhed.
Beskyttelseslinjer til kirkerI henhold til Naturbeskyttelsesloven § 19 må der ikke opføres bebyggelse med en højde over 8,5 m inden for en afstand af 300 m fra en kirke, medmindre kirken er omgivet af bymæs-sig bebyggelse i hele beskyttelseszonen. Den nærmeste kirke med beskyttelseslinje ligger i Vallensbæk Landsby.
Reklamer i det åbne landI henhold til Naturbeskyttelsesloven § 21 må der i det åbne land ikke anbringes plakater, afbildninger, fritstående skilte, lysreklamer og andre indretninger i reklame- og propagan-daøjemed. Forbuddet omfatter ikke mindre oplysningsskilte vedrørende næringsdrift eller virksomhed opsat på egen ejendom eller ved indkørsel til egen ejendom fra nærmeste offentlige vej eller private fællesvej. Endvidere omfatter forbuddet ikke virksomhedsreklamer, som anbringes i umiddelbar tilknytning til virksomheden, når de ikke virker dominerende i landskabet og ikke er synlige over store afstande og i øvrigt følger bestemmelserne i lokalpla-nen. Lokalplanområdet ligger i byzone.
JordforureningslovenI følge Jordforureningslovens § 72b skal en grundejer, ved arealanvendelse til boligformål sikre, at de øverste 50 cm af jordlaget er rent. Formålet er, at der ikke skal være behov for rådgivning med hensyn til anvendelse af jorden. Kravet skal sikres før ibrugtagen til følsom anvendelse. Endvidere skal det sikres at jord, som fl yttes til og fra en ejendom er ren.Ifølge Jordforureningsloven kan der ske kortlægning på 2 niveauer:
Vidensniveau 1: Hvis konkrete aktiviteter har foregået på en given ejendom, og disse aktiviteter erfaringsmæssigt giver anledning til mistanke om risiko for forurening.Vidensniveau 2: Hvis der er konkret viden om forurening på en given ejendom, f.eks. i form af større eller mindre under-søgelser med analyser af jordprøver.
Der er kendskab til forurening på Vidensniveau 1 efter Jord-forureningsloven på ejendommene matr.nr. 3l, Egeskovvej 5-7. Derudover er der udarbejdet forslag til overordnet om-fang af miljøundersøgelser for Egeskovvej 1-11.Hvis der under bygge-, anlægs- og jordarbejde træffes for-urening, som ikke allerede er kortlagt, skal arbejdet standses og Kommunalbestyrelsen underrettes.
Der må herefter foretages en vurdering af forureningens type og omfang, samt om der skal ske tiltag overfor forureningen.
14
Ishøj Kommune, der er gældende miljømyndighed, vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde.
MuseumslovenMuseumsloven, lov nr. 1505 af 14/12 2006, fastlægger efter § 27 at fi ndes der under jordarbejde spor af fortidsminder, skal det arbejde, der berører fortidsmindet, standses. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeren eller det nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. For lokalplanområdet vil det være Kroppedal Mu-seum for Astronomi, Nyere Tid & Arkæologi, Kroppedals Allé, 2630 Taastrup.
Bygningsreglement 2010Fastsættelse af beregningsmetode til bebyggelsesprocent sker efter BR10.
HegnslovenEfter hegnsloven, nr. 59 af 19/01 2007, kan bestemmelser om hegn i en lokalplan tilsidesætte hegnsloven. Hvor lokalpla-nen ikke regulerer hegn, vil hegnsloven være gældende.
MiljøvurderingI henhold til ”Lov om miljøvurdering af planer og program-mer”, Lov nr. 936 af 24/09 2009, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, når en given plan må antages at få væ-sentlig indfl ydelse på miljøet.
Efter lovens § 3, stk. 1, nr. 1, skal der altid udarbejdes en miljøvurdering når en lokalplan fastlægger rammer der giver mulighed for anlæg eller projekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. Denne lokalplan giver ikke mulighed for anlæg eller projekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4.
Efter lovens § 3, stk. 1, nr. 3, skal der også udarbejdes en miljøvurdering, når myndigheden vurderer, at planen eller programmet kan få væsentlig indvirkning på miljøet.
Det er i den indledende screening vurderet, at ændringen i denne lokalplan er uden væsentlig betydning for miljøet. Val-lensbæk Kommune har derfor besluttet ikke at udarbejde en miljøvurdering til denne lokalplan.
15
Lokalplanens bestemmelserI henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) fast-sættes herved følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Vallensbæk Kommune:
§ 1 Lokalplanens formål
Lokalplanens formål er at sikre,
1.1 at lokalplanområdet anvendes til boligformål, offentlige formål og i mindre grad kontorerhverv herunder kundeorienteret serviceerhverv, der er for-eneligt med naboskab til boliger,
1.2 at bestemme en bebyggelsesplan som en skærmende etagebebyggelse i op til 17 meters højde, længehuse i 3 etager og en større markant bygning i op til 12 meter ved indkørslen fra Vejlegårdsvej,
1.3 at give mulighed for anlæg af grønne og befæstede udendørs opholdsarea-ler på terræn med forskelligartet anvendelighed og udendørs opholdsarea-ler for boligerne på etagerne i skærmbebyggelsen og længehusene med mulighed for transparente delvise overdækninger i form af haver, taghaver, balkoner eller tagterrasser,
1.4 at sikre funktionel, klimatilpasset og æstetisk sammenhæng mellem lokal-planområdets og naboområders friarealer, beplantning, veje og nabobebyg-gelser, herunder parkering og afskærmning mod støj fra motorvejen,
1.5 at regnvand kommer til at indgå i naturens kredsløb og samtidig bidrager som et rekreativt element i boligområdet,
1.6 at regnvand overvejende håndteres lokalt inden for lokalplanområdet.
§ 2 Områdets afgrænsning, inddeling og zoneforhold
2.1 Afgrænsning
2.1.1 Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1 og omfatter matrik-lerne 3o, 3n, 3l, 3i, alle Vallensbæk By, Vallensbæk, samt alle parceller, der efter høringsstart 2014 enten samstykkes eller udstykkes herfra.
2.2 Zoneforhold
2.2.1 Området ligger i byzone og skal forblive i byzone.
2.3 Inddeling i delområder
2.3.1 Lokalplanområdet opdeles i delområde A, A1, B, C og D som vist på kortbi-lag 2.
16
§ 3 Områdets anvendelse
3.1 Lokalplanområdets anvendelse fastlægges til
3.1.1 Delområde A
Bolig (herunder udendørs opholdsarealer for boliger) inkl. døgninstituti-onsformål, kontorformål og kundeorienterede serviceerhverv såsom ad-ministration, liberale erhverv, klinik med dag- og natophold, restauranter, erhvervs- og fritidsundervisning, fi tnesscenter, samt mindre håndværk med fremstilling og salg fra samme sted, samt andre virksomheder, der er for-enelig med naboskab til boliger.
3.1.2 I delområde A1 kan der udover anvendelser nævnt i 3.1.1 placeres dagin-stitution.
3.2 Delområde B
Boligformål (herunder udendørs opholdsarealer for boliger)
Der kan drives virksomhed fra boligerne under forudsætning af
• at virksomheden drives af den, der bor i boligen,• at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres,• at virksomhedens karakter er forenelig med naboskab til boliger,• at virksomhedens karakter ikke medfører øget parkeringsbehov.
3.3 Delområde C
Kontorformål og kundeorienterede serviceerhverv såsom administration, liberale erhverv, klinik med dag- og natophold, restauranter, erhvervs- og fritidsundervisning, fi tnesscenter, samt håndværk med fremstilling og salg fra samme sted, samt andre virksomheder, der er forenelig med naboskab til boliger.
3.4 Delområde D Grønne friarealer, stier og udendørs lege- og opholdsarealer med indbyg-gede klimatilpasningsformål.
§ 4 Udstykning
4.1 Der kan udstykkes eller sammenlægges matrikler inden for lokalplanområ-det i overensstemmelse med lokalplanens områdeinddeling.
4.2 Såfremt to eller fl ere matrikler sammenlægges, tilgår deres individuelle byggeretter den nye matrikel.
4.3 Parkeringsarealerne i delområderne A, B og C kan udstykkes som særskilt parcel med tinglyst anvendelse.
17
4.4 Hvis hver enkelt punkthus udstykkes særskilt, skal dette ske ved sokkelud-stykning, hvor det bebyggede areal svarer til matriklen.
4.5 Der kan ikke foretages udstykning inden for delområde D.
§ 5 Vej-, parkerings- og stiforhold
Adgang til området
5.1 Kørende adgang til lokalplanområdet må kun ske ved vejadgang eller over-kørsel fra offentlig vej langs sydsiden af lokalplanområdet.
5.2.1 Parkering
5.2.2 For lokalplanområdet som helhed skal der anlægges mindst 1½ parkerings-plads pr. bolig og mindst 1 parkeringsplads i konstruktion pr. 50 m² kontor-areal gerne i konstruktion.
5.2.3 Parkeringspladser skal anlægges langs interne veje, som vist på kortbilag nr. 2, og i kort afstand til de boliger, de hører til.
5.2.4 Parkering skal placeres så der er mulighed for afskærmning af generende billygter på anden vej.
5.2.5 Parkering skal for mindst halvdelen af normen foregå i bebyggelsen i enten parkeringskælder eller på dæk.
5.2.6 Konstruktioner til parkeringspladser indregnes ikke i byggeretten, selv om de udløser bruttoetageareal.
5.2.7 På parkeringsarealer etableres vejbelysning, som ikke må virke blændende på omgivelserne.
5.2.8 Der må ikke etableres parkeringspladser i delområde D.
§ 6 Bebyggelsens omfang og placering
6.1. Delområde A
6.1.1 Bebyggelsen skal opføres inden for byggefelt A som vist på kortbilag nr. 2, og være sammenhængende i strækningen fra punkt A til punkt B i mini-mum 2 etager, for at sikre støjafskærmning.
6.1.2 Der må højst opføres et bruttoetageareal på 15.000 m² inden for byggefelt A.
6.1.3 I byggefelt A1 må bygningshøjden ikke overstige 8,5 meter.
18
6.1.4 Byggefeltet afgrænses som vist på kortbilag 2, dog min. 5 m fra motorve-jens vejbyggelinje.
6.1.5 Udendørs opholdsarealer i konstruktion indregnes ikke i byggeretten.
6.1.6 Indretning af bebyggelse skal ske, så boliger placeres over erhverv.
6.1.7 Såfremt der indrettes boliger på de nederste 2 etager, skal hver bolig ind-rettes sammenhænngende i mindst begge etager, og have direkte adgang til egen have fra boligen.
6.1.8 Alle boliger skal forsynes med sydvendte altan, balkon eller lignende uden-dørs opholdsareal på min. 12 % af det tilhørende boligareal, og med direk-te adgang fra egen bolig. Der kan ikke etableres udendørs opholdsarealer i skærmbebyggelsen mod motorvejen.Eventuelle uopvarmede inddækninger skal være under 40 % af udendørs opholdsareal i konstruktion og maksimalt 15 m2 for hver bolig. Udendørs opholdsarealer i konstruktion indregnes ikke i byggeretten, uan-set om de er overdækket.
6.1.9 Øverste etage kan indrettes med fælles bespisningsområde, tagterrasser og/eller kantiner og festlokaler til brug for lokalplanområdets ansatte og borgere, der bor i lokalplanområdet. Der skal etableres støjafskærmning mod motorvejen.
6.1.10 Institutioner kan alene placeres i underområde A1.
6.2. Delområde B
6.2.1 Bebyggelsen skal opføres inden for byggefelt B som vist på kortbilag nr. 2.
6.2.2 Inden for byggefelt B kan der opføres række/længe/punkthuse i op til tre etager. Der må højst opføres 3.700 m2 inden for byggefelt B.
6.2.3 Der kan etableres haver på altaner og tagterrasser på alle etager i bebyg-gelsen. Overdækninger skal være under 40 % af udendørs opholdsareal i konstruktion og maksimalt 15 m2 i alt. Udendørs opholdsarealer i konstruk-tion indregnes ikke i byggeretten, uanset om de er overdækket.
6.3 Delområde C
6.3.1 Bebyggelsen skal opføres inden for byggefelt C.
6.3.2 Der må højst opføres et bruttoetageareal på 4.200 m2 inden for byggefeltet i en maksimal højde af 15 meter og 4 etager. Stuetage skal have en højde på min. 4 meter, målt fra gulv til loft.
6.3.3 Øverste etage kan indrettes med tagterrasser, uden at det indregnes i eta-geantal.
19
6.4 Delområde D
6.4.1 Delområde D skal anvendes til grønne friarealer, stier og udendørs lege- og opholdsarealer.
6.4.2 Der skal på de fælles grønne friarealer indrettes klimatilpasning til forsin-kelse af lokalt regnvand. Samme arealer skal kunne anvendes rekreativt.
6.5 Byggelinjer til naboområder
6.5.1 Mod Vejlegårdsvej og Egeskovvej fastlægges byggefelternes afgrænsning 5 m fra vejskel, som vist på kortbilag 2. Fællesareal udlagt på anden matrikel internt i bebyggelse betragtes ikke som naboejendom.
§ 7 Bebyggelsens udformning
7.1 Facadeudformning delområde A
7.1.1 Facader skal generelt fremtræde lyse i stil med Amalieparken, men med mulighed for variation i matrialer og farver.
7.1.2 Facader mod motorvejen (nord) kan udføres med glasinddækket altangang.
Facade mod motorvejen (nord) skal være uden perforeringer, så støj ikke forplanter sig gennem åbninger i bygningen.
7.1.3 Facaden mod syd skal udformes med stor variation og med udendørs op-holdsarealer på alle etager og til alle lejligheder og virksomheder.
7.1.4 Taget kan udføres som tagterrasse med med brøstning som udendørs op-holdsarealer for bygningens beboere og brugere. Tagterasser skal indrettes med beplantning.
7.3 Skiltning delområde A
7.3.1 På facaden mod nord kan opsættes fi rmaskilte for fi rmaer, der har domicil i bygningen. Skilte må alene afbilde fi rmalogo og navn.
Skilte må ikke sættes op på tage eller tagudhængs sternkant.
På facade ud mod Rosenfeldtsvej (syd) kan der mellem stueetage og 1. sal opsættes skilte over indgang til domicilet.
7.3.3 Der må ikke opsættes fl agstænger eller fl agborge til vimpler, banner eller fl ag med reklame på sydsiden.
20
7.3.4 Belysning af skilte og lysskilte må ikke virke blændende eller blinkende og skal have en jævn lysstyrke.
7.3.5 Udhængsskilte må højst have et fremspring på facaden på 1,0 m. Skilte-afstand til kørebane eller cykelsti skal være min. 1,0 m. Underkanten af skiltet skal være mindst 2,8 meter over terræn/fortov og overkanten ikke højere end 3,8 meter over terræn/fortov.
7.3.6 På hjørnet mellem Vejlegårdsvej og Rosenfeldtvej kan der opstilles én frit-stående skiltepylon med fi rmalogo for de virksomheder, som har domicil i delområde A og C. Placeringen er vist på kortbilag 2. Højden på skiltepylo-nen må højst være 4,0 meter og bredden højst 1,5 meter. Pylon skal place-res mindst 0,5 meter fra vejskel og må ikke være til gene for trafi kken.
7.4 Placering af tekniske anlæg delområde A
7.4.1 Tekniske anlæg, så som køleanlæg mm., skal skjules eksempelvis bag brøstning på taget eller i bygning på tagfl aden. På terræn skal tekniske anlæg integreres i bygningsvolumenet.
7.4.2 Parabolantenner må ikke opsættes på lodrette facader, men kan sættes skjult bag brøstning på tagfl aden og skal være usynlige fra offentligt om-råde.
7.4.3 Tagfl aden kan anvendes til opsætning af telemaster, som maksimalt må være 2 gange så høje sopm brøstningen.
7.5 Facadeudformning delområde B
7.5.1 Facader skal generelt fremtræde lyse i stil med Amalieparken, men med mulighed for variation i matrialer og farver.
7.5.2 Facader skal opdeles med andre materialer omkring indgange eller uden-dørs opholdsarealer i konstruktion.
7.5.3 Taget kan udføres som tagterrasse med med brøstning som udendørs op-holdsarealer for bygningens beboere og brugere. Tagterasser skal indrettes med beplantning.
7.6 Skiltning delområde B
7.6.1 Der må ikke skiltes i delområde B med andet end vejvisning og husnum-merering, sam mindre henvisningsskilte på højst 25x40 cm.
7.7 Placering af tekniske anlæg delområde B
7.7.1 Tekniske anlæg, så som køleanlæg, varmevekslere, elskabe o.lign., skal integreres i bygningsvolumenet, evt. i skabe.
21
7.7.2 Parabolantenner må ikke opsættes på lodrette facader, men kan sættes skjult bag brøstning på tagfl aden og skal være usynlige set fra vej, sti og grønne områder.
7.8 Facadeudformning delområde C
7.8.1 Facader skal fremtræde med variation i matrialer og dæmpede lyse farver.
7.8.2 Stueetagen skal have min. 70 % glas i hele bygningens omkreds.
7.9 Skiltning delområde C
7.9.1 På facaden kan opsættes fi rmaskilte for fi rmaer, der har domicil i bygnin-gen. Skilte må alene afbilde fi rmalogo og navn.
Skilte må ikke sættes op på tage eller sternkant på tagudhæng.
7.9.2 Skilte skal tilpasses bygningens størrelse, fagdeling, farve og facadeud-formning, så de bliver en del af helheden i facade.
7.9.3 Der må ikke opsættes fl agstænger eller fl agborge til vimpler, banner eller fl ag med reklame.
7.9.4 Belysning af skilte og lysskilte må ikke virke blændende eller blinkende og skal have en jævn lysstyrke.
7.9.5 Udhængsskilte må højst have et fremspring på facaden på 1,0 m. Skiltes afstand til kørebane eller cykelsti skal være min. 1,0 m. Underkanten af skiltet skal være mindst 2,8 meter over terræn/fortov og overkanten ikke højere end 4 meter over terræn/fortov.
7.9.6 På hjørnet mellem Vejlegårdsvej og Rosenfeldtvej kan der opstilles én frit-stående skiltepylon med fi rmalogo for de virksomheder, som har domicil i delområde A og C. Placeringen er vist på kortbilag 2. Højden på skiltepylo-nen må højst være 4,0 meter og bredden højst 1,5 meter. Pylon skal place-res mindst 0,5 meter fra vejskel og må ikke være til gene for trafi kken.
7.10 Belysning alle områder
7.10.1 På fortove kan anvendes belysning eksempelvis som pullertlamper. Belys-ning kan ligeledes integreres i facadebelysningen, dog ikke over underkant på førstesalen.
§ 8 Ubebyggede arealer
8.1 Ubebyggede arealer skal gives et ordentligt udseende ved beplantning.
8.2 Oplagring af varer og materialer m.m. må kun fi nde sted i bygninger. Affald må ikke oplagres udendørs.
22
8.3 Lastbiler, uindregistrerede køretøjer, campingvogne, både, anhængere og andet oplag må ikke opbevares på de fælles veje, på parkeringsarealer el-ler på de ubebyggede fælles friarealer.
8.4 Hegn
8.4.1 Langs stien mod nord kan der opsættes støjhegn i et omfang og højde der sikrer støjreduktion for stistrækningen. Hegnet må højst være 4,0 meter højt. Støjhegnet skal ved beplantning gives en grøn karakter mod stien.
8.4.2 Langs parkeringsarealer kan etableres lav tæt hæk eller hegn i en højde på mellem 0,4 og 0,8 meter for at hindre lys fra billygter i at genere færdslen på de offentlige veje.
§ 9 Tekniske anlæg
9.1 Alle forsyningsledninger skal udføres skjult.
Tilslutning til fælles forsyning
9.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes et kollektivt varmeforsynings anlæg efter Val-lensbæk Kommunes anvisninger.
9.3 Ny bebyggelse skal tilsluttes det separatkloakerede spildevandsnet efter Vallensbæk Kommunes anvisninger.
Øvrige tekniske anlæg
9.4 Transformere, pumpestationer, forsinkelsesbassiner og lign. kan etableres, når de opfylder kravene i lokalplanens bestemmelser § 3 om anvendelse samt § 7 om bebyggelsens udformning.
9.5 Telemaster
9.6 Der kan opsættes udstyr til telekommunikation på tagfl aden på de højeste bygninger.
§ 10 Støj
10.1 Det skal sikres, at støj fra motorvejen begrænses ved støjafskærmning, så gældende støjgrænse overholdes for samtlige boliger i alle etager. Støjbe-lastningen skal ved beregninger eftervises.
23
§ 11 Grundejerforening
11.1 Grundejere indenfor lokalplanområdet skal etablere grundejeerforening, hvis vedtægter skal regulere drift- og vedligeholdelsesopgaver på fælles-arealet i delområde D.
§ 12 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse
Ny bebyggelse må ikke tages i brug før:
12.1 der er anlagt parkering som anført under lokalplanens § 5.2.
12.2 der er tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg,
12.3 der er tilslutning til det separatkloakerede spildevandsnet efter VallensbækKommunes anvisninger.
§ 13 Tilladelser fra andre myndigheder
13.1 Nye overkørsler, jf. § 5.1, skal godkendes af vejbestyrelsen.
§ 14 Lokalplanens retsvirkninger
14.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejen-domme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anven-des i overensstemmelse med planen.
14.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hid-til og lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg mv., der er indeholdt i planen.
14.3 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige be-byggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen.
14.4 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre na-boer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives.
14.5 Mere videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
24
§ 15 Ophævelse af lokalplaner og servitutter
Lokalplaner
15.1 Efter endelig vedtagelse og offentliggørelse af denne lokalplan nr. 90 afl y-ses Lokalplan nr. 68 om skiltning inden for lokalplanens område. Desuden afl yses den del af Lokalplan nr. 35, som omfatter lokalplanområdet for Lokalplan 90.
Deklarationer
15.2 Inden for lokalplanområdet afl yses Deklaration om støjdæmpende hegn for ejendommene matr. nr. 18 ny, 3 f, 3 e og 3 h, alle Vallensbæk by, Vallens-bæk, gældende fra det tidspunkt hvor den nuværende lovlige anvendelse ophører.
§ 16 Vedtagelsespåtegning
16.1 Således vedtaget på møde i Kommunalbestyrelsen d. 10 september 2014
Henrik RasmussenBorgmester
/ Lars HansenKommunaldirektør
7000ab
7000ad
3bd
3al
3bb 3aø
3ax
3az
3bc 3ba3aæ 3ay
3av3au3at 7000br
3s
16ai
16ah
7cl
16ag
3o
16af
3n
3d
3l
3f
3h
3i
3as
3bg3bi3bl 3bh
3bk3x 3bf3be
K Ø G E B U G T M O T O R V E J E N
Vejlegårdsvej
EgeskovvejRosenfeldvej
A M A L I E P A R K E N
Eges
kovv
ej
Vejlegårdsstien
Lokalplangrænse
Matrikelskel
Matrikelnummer
Vejareal
22cc
Tegningen er ikke målfastMarts 2014
N
0 50 100 150 m
25
Kortbilag 1: Matrikulære forhold og lokalplangrænse
K Ø G E B U G T M O T O R V E J E N
Vejlegårdsvej
EgeskovvejRosenfeldvej
A M A L I E P A R K E N
Eges
kovv
ej
Vejlegårdsstien
Tinglyst vejbyggelinje 50m fra midten af motorvejen
<15m>
< R = 22,5m
<R
=3
00
m <
R=
26
0 <
R=
24
0m
< 2
0m
><
17
,5 >
< 2
2,5
m >
< 2
2,5
m >
< 22,5 m >
5m
5m
5m
5m
5m
5m
5m
5m
AA1
B
C
< 25m >
< 20m
> < 20m
>
D
D
D
Lokalplangrænse
Vejdirektoratets byggelinje langs motorvejen
Delområde
Eksempel på placering af bygninger
Beplantningsbælte Tegningen er ikke målfastMarts 2014
0 50 100 150 m
N
A
26
Kortbilag 2: Inddeling i delområder
27
