ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N A NEKRETNINA... · - Podataka o vrijednosti cijena građenja iz Biltena " Standardna kalkulacija radova u visokogradnji" izdavač

Broj elaborata:

U Zaboku, 11. lipnja 2012 .

Šifra zone: Grad Krapina

Krapinsko Zagorska Županija - zona 1

Nekretnina:

Lokacija:

Naručitelj:

Izradio:

STALNI SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENU NEKRETNINAlipanj,

2012.ZVONKO BENJAK, DIPL. ING. GRAĐ.ZABOK, K.Š.Đalskog 2; tel. 049/222-290, fax.049/222-489, GSM 098/251-396, E- mail: [email protected]

POSLOVNE GRAĐEVINE - SALON I SERVIS AUTOMOBILA I

AUTO LIMARIJA I LAKIRNICA

49224 LEPJCI, Velika Ves 2a;

z.k.č.br. 159/1 i z.k.č.br. 159/34; k.o. Velika Ves, z.k.ul. 828.

20/2012.

0210

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI

N E K R E T N I N A

AUTOMOBILI KREŠO d.o.o. u stečaju,

49000 KRAPINA, Kardinala Stepinca 19.

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

i procjenu nekretnina

20-2012 AUTOMOBILI KREŠO d.o.o. 1

Zvonko Benjak, dipl.ing.građ.


1. O P Ć E N I T O

Podnositelj zahtjeva:

Datum očevida:

Predmet procjene:

- Zakon o zemljišnim knjigama (NN broj 91/96, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08),

- Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN broj 26/03, 82/04, 108/04, 178/04, 38/09, 72/09),

- Zakon o prostornom uređenju i gradnji( NN broj 76/07, 38/09, 55/11, 90/11),

- Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (NN broj 90/10),

- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN broj 14/06, 35/06, 39/06, 78/10, 19/12),

Ograničenja

Ovim elaboratom ne utvrđuje se posjedovno stanje kao ni vlasništvo nad nekretninom.

Procjena predpostavlja, ukoliko nije drugačije navedeno, da su tvrdnje vlasnika ili po njemu delegi-

ranih osoba valjane, imovinska prava su dobra i utrživa, te da ne postoje smetnje koje se ne bi

mogle otkloniti normalnim putem.

Svi nacrti i opisi korišteni u ovoj procjeni dobavljeni su od strane naručitelja i nisu verificirani od

strane pravnika ili ovlaštene osobe.

Za ovo izvješće nisu naručeni niti su u svezi s njim izrađene bilo kakove analize tla ili geološke studije,

i nisu istraživana prava ili uvjeti iskorištavanja vode, nafte, plina, ugljena ili drugih podzemnih minerala.

Predpostavljeno je da postoji puno pridržavanje propisa i odluka državne uprave i lokalne samoup-

rave, osim ako je drugačije navedeno, definirano i razmotreno u izvješću.

Također je predpostavljeno da postoje ili mogu biti obnovljene sve potrebne dozvole, odobrenja i

suglasnost za bilo kakvo korištenje koje je pokriveno ovim izvješćem.

Vrijednost ili vrijednosti navedene u ovom izvješću temelje se na navedenim postavkama i važe

- Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa (NN broj

23/00, 136/06),

- Podaci o prometnoj vrijednosti zemljišta kojima raspolaže potpisani sudski vještak prikupljenim od

agencija za promet nekretnina

- U.C2.100 - Standard za izračunavanje površina i zapremina zgrada



25.05.2012.

Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje

izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00,

114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 i 153/09),

- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (NN br. 52/84).

- Podataka o vrijednosti cijena građenja iz Biltena " Standardna kalkulacija radova u visokogradnji"

izdavač INSTITUT GRAĐEVINARSTVA HRVATSKE D.D. - IGH-Zg.

- Podataka gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne

infrastrukture

- Podatak Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva o utvrđivanju etalonske

cijene građenja (NN broj 67/09),

POSLOVNE GRAĐEVINE - SALON I SERVIS AUTOMOBILA I AUTO

LIMARIJA I LAKIRNICA


jedino za navedenu nekretninu.


2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak:

Katastarska općina:

Uložak broj:

Opis nekretnine:

Vlasnik:

Teret:

- z.k.č. br. 159/34, put na polju, površine 62 čhv,

URBROJ: 2140-04/5-06-6 od 19.06.2006. za objekt salon automobila i

auto servis

Legalitet:

2. Građevinska dozvola: KLASA: UP/I-361-03/3-01/91;

URBROJ: 2140-04-04-4 od 04.03.2004. za limarsku radionicu i

autolakirnicu,

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove

izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje.

Čestica:

E-izvadak Izvadak Općinskog suda u Krapini od 11.06.2012.

1. Uporabna dozvola: KLASA: UP/I-361-04/06-01/01.

AUTOMOBILI KREŠO d.o.o. Krapina, Kardinala Stepinca 19,

ima teret Zagrebačke banke d.d., Zagreb i RH-Ministarstvo financija,

porezna uprava, Područni ured Krapina,

828

- z.k.č. br. 159/1, poslovna zgrada (1), poslovna zgrada (2), i neplodno-

nepoznato, Veliki Traniki, površine 1990 čhv,

Velika Ves

poslovne zgrade: auto salon i servis, auto limarija i lakirnica i dvorište,

Mikro lokacija:


3. GEOMETRIJSKI PODACI

3.1. Auto salon i servis automobila

Netto građevinska površina (NGP) = = m2 P+1

Brutto građevinska površina (BGP) = m2 P

Volumen objekta (V) = BGP × 6,66 m = = m3

3.2. Auto limarija i lakirnica

Netto građevinska površina (NGP) = = m2

Brutto građevinska površina (BGP) = m2

Volumen objekta (V) = BGP × 5,5 m = = m3

Uz objekt limarije i lakirnice dograđena je kotlovnica lakirnice i skladište boja i ulja za koje

nije predočena pravomoćna građevinska dozvola.

Građevina je tlocrtnih dimenzija 9,80 x 4,00 m i NGP je uključena u iskazane vrijednosti.

Vrijednost ovog dijela objekta će se umanjiti za pretpostavljene troškove legalizacije.

1230,32

1557,29

8193,93

416,64

2291,52

414,74


4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA

4.1. Priključci

vodovod -

kanalizacija-

toplovod -

telefon -

el. struja -

plin -

4.2.

Godina gradnje:

Katnost:

Namjena: salon automobila, servis vozila, uredi, skaldište rezervnih dijelova,

Položaj:

Temelji:

Nosiva konstr.:

Međukatna konstr.:

Krovna k. + pokrov:

Limarija:

Pročelje:

Bravarija: rolo podizna vrata, ograda stubišta za kat,

Pregradni zidovi:

Grijanje:

Instalacije: struja, plin, grijanje, vodovod, kanalizacija,

Posebno: objekt je u potpunosti dovršen, u upotrebi,

Stanje:

Auto salon i servis automobila

nema

priključen

Obrada strop:

pocinčani plastificirani lim,

2004

prizemlje, dio kat

Velika Ves, gospodarska zona grada Krapine, cca 5,0 km od

središta Krapine,

zidani, ožbukani,

Obrada zidova: ožbukani, obojeni, dio opločen keramikom do stropa u

Obrada podova: keramika u salonu, hodnicima, galeriji, sanitarijama, stube,

skladištu rezervnih dijelova u prizemlju i katu, parket u uredima,

AB kvarcni pod u auto servisu,

arm. betonski, temeljne trake i stope,

polumontažna FERT ploča, debljine 20 cm,

AB nosiva okvirna konstrukcija, sekundarni krovni čelični nosači,

vanjski zidovi ispuna od blok opeke, zabatni zidovi AB,

čelični rešetkasti glavni nosači, pokrov termo izolirani limeni

panel tip ROMA, 14,2 cm na čeličnim CE profilima 20,0 cm,

Vanjska stolarija:

salon automobila, uredim skladište - ARMSTRONG spušteni

stropovi, servis podgled krovni panel,

plinska kotlovnica, radijatorsko grijanje i kaloriferi - topli zrak,

priključena, 31,04 Kw

priključen, PE cijev cca 500 m, DN 50

PVC vanjski prozori i vrata, ostakljeni IZO staklom, rolo vrata na

servisu,

okoliš objekta je uređen, izvedena je ograda, površinska

odvodnja, asfaltirane su i opločene prometne površine,

priključen, Φ 4,0"

septička jama 31,50 m3

sendvich termo panel od plastificiranog lima, horizontalno


4.2.

Godina gradnje:

Katnost:

Namjena: auto limarija, auto lakirnica, kompresorska stanica i kotlovnica

Položaj:

Temelji:

Nosiva konstr.:

Međukatna konstr.:

Krovna k. + pokrov:

Limarija:

Pročelje:

Bravarija: rolo podizna vrata, PVC vrata,

Pregradni zidovi:

Grijanje:

Instalacije: struja, grijanje, vodovod, kanalizacija,

Posebno: objekt je potpuno dovršen, koristi se u cijelosti,

Stanje:

sendvich termo panel od plastificiranog lima, horizontalno

položen,

metalna bravarija, ostakljeno KOPILIT staklom,

blok opeka, ožbukano,

Obrada zidova: zidani u hali su ožbukani i obojeni,

Obrada podova: AB ploča, epoksi samonivelirajući podovi, kompresor i kotlovnica

betonska ploča,

u hali plinske kaloriferske jedinice,

Auto limarija i lakirnica

okoliš objekta je uređen, izvedena je ograda i asfaltirane su

prometne površine,

nema,

AB nosiva okvirna prednapregnuta konstrukcija, sekundarni

krovni čelični nosači, vanjsi zidovi ispuna od blok opeke, zabatni

zidovi AB,

Vanjska stolarija:

2004

Obrada strop: profilirani lim u podgledu,

prizemlje,

zapadni dio parcele - zapadno od auto salona,

arm. betonski, temeljne trake i stope,

AB prednapregnuti nosači, pokrov slagani panel od donjeg i

gornjeg valovitog lima i toplinske izolacije od kamene vune

debljine 15,0 cm sa parnom branom,

pocinčani plastificirani lim,


5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

5.1. Vrijednost zemljišta

Pgz1 = čhv

Pgz2 = čhv

Σ Pgz = čhv

Cijena za lokaciju – zonu iznosi : 180 2.zona

Cijena zemljišta (Cz) = čhv x kn/čhv = kn

5.2. Priključci

priključak elektro - 31,04 kW: = kn

= kn

= kn

plin PE DN 50 - 500 m = kn

Ukupno priključci: = kn

5.3. Komunalni doprinos

1,5 % od prosječne cijene građenja po 3 u RH iznosi : 20,74 KN/m3

= m3 × kn/m3 = kn auto salon i servis

= m3 × kn/m3 = kn lakirnica i limarija

= = kn

= kn

KD

2291,52KD2

KD

22.000,00

Vrijednost priključaka će se iskazati prema stvarnoj vrijednosti:

80.000,00

2052,00

217.468,26

217.468,26

47.526,12

8193,93KD1

vodovod Φ 4,0"

20,74

180,0

Objekti su izgrađeni na k.č.br. 159/1, k.o. Velika Ves; z.k.ul. 828; površina čestice iznosi 1990

čhv;

U istom z.k.ul. upisana je i čestica 159/34; oznake - put u polju, površine 62 čhv,

62,00

1990,00

2052,00

369.360,00

kn/čhv

184.380,00

Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi 1,5 % od prosječnih troškova građenja m3 u

Republici Hrvatskoj. Prema podacima Ministarstva (NN 59/2010) prosječna cijena gradnje etalonske

građevine po m3 iznosi 1.382,86 kn/m3.

20,74 169.942,13

30.000,00

septička jama 31,50 m3

52.380,00


5.4. Vodni doprinos

Vodni doprinos za neproizvodne objekte u zoni B iznosi: kn/m3

= m3 x kn/m3 = kn auto salon i servis

= m3 x kn/m3 = kn lakirnica i limarija

= = kn

5.5. Objekt – Auto salon i servis automobila

NGP = m2 auto salon i servis

kn/m2 NGP

Umanjenje Jc obzirom na stupanj dovršenosti objekta :

sd1 = %

x = kn/m2

Nova vrijednost (Nv) = x = kn

= kn

Proračun Sadašnje građevinske vrijednosti SGV:

Godina izgradnje n = 8 god

Vjerojatni vijek trajanja N = 80 god

Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 4,4 %

Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Sadašnja građevinska vrijednost objekta (SGV) =

x = kn

kn

VD

VD1

VD2

8193,93

2291,52

129.054,42

15,75

592,42

Završni radovi

165.145,86

4.646,40

100

20

%

18

Sad.vrij.

4.646,40 1

Vrsta radova

2004

627,26Obrtnički radovi zatvaranja

7.235.792,26

2.323,20

12,4%

%

102Konstrukcija

15,75

€/m2 €/m2

696,96

836,35 25 209

2.220,98

15,75

4.072,57

158

105

1.557,29

UKUPNO 100

631,91

4.646,40Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =

4.646,40

789,89

4,4

UmanjenjeNova vrijednost

36.091,44

15Instalacije

1.557,29 4.646,40

JCG 1 =

SGV = 6.342.171,91

SGV = 1.557,29 4072,57

7.235.792,26

6.342.171,91

€/m2

50

574

17

15


5.5. Objekt – Auto limarija i lakirnica

NGP = m2

kn/m2 NGP

Umanjenje Jc obzirom na stupanj dovršenosti objekta :

sd1 = %

x = kn/m2

Nova vrijednost (Nv) = x = kn

= kn

Proračun Sadašnje građevinske vrijednosti SGV:

Godina izgradnje n = 8 god

Vjerojatni vijek trajanja N = 80 god

Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 4,4 %

Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Sadašnja građevinska vrijednost objekta (SGV) =

x = kn

kn

5.6. Projekti, nadzor i sl.

Pr = Nv × 3% = x 3% = kn8.681.078

131

25

Završni radovi 522,72

Obrtnički radovi zatvaranja 522,72 15

260.432,35

131 392,04

% % €/m2 €/m2

Konstrukcija 1.916,64 55 4,4 84 1.832,31

414,74 3.484,80 1.445.285,95

1.445.285,95

2004

Vrsta radovaNova vrijednost Umanjenje Sad.vrij.

€/m2

JCG 1 = 3.484,80 1 3.484,80

414,74

Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = 3.484,80

100

392,0415 25

Instalacije 522,72 15 15 78 444,31

UKUPNO 3.484,80 100 12,2% 424 3.060,70

SGV = 414,74 3060,70 1.269.394,65

SGV = 1.269.394,65


5.7. Okoliš

Vrijednost okoliša će se iskazati prema stvarnim vrijednostima:

- kameni nasip i asfalt m2 x kn

- ograda čelična visine 2,0 m m1 x kn

- vanjska rasvjeta 14 kom kandelabera kom X = kn

ukupno: = kn

UMANJENJE VRIJEDNOSTI (-) = kn

SADAŠNJA VRIJEDNOST OKOLIŠA = kn

1. kn

2. kn

3. kn

4. kn

kn

NGP = m2 SGV / NGP = kn/m2

1. kn2. kn3. kn4. kn

kn

REKAPITULACIJA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

NEKRETNINE SGV

165.145,86

8.616.098,91 SGV SVEUKUPNO:

1972,03 4.369,15

744.100,00

5.680,00 150,00

SVEUKUPNO: 936.354,11

6.342.171,91

Vodni doprinos

184.380,00Komunalni doprinos 217.468,26

852.000,00

159.000,00

Okoliš

Priključci

kn/m2 =

kn/m1 =

14,00 3000,00 52.000,00

530,00 300,00

1.063.000,00

318.900,0030,00%

744.100,00

REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA I PRIKLJUČAKA

Zemljište 369.360,00

Projekti, nadzor i sl.

Auto salon i servis automobila

260.432,35

Auto limarija i lakirnica 1.269.394,65


6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST

Tržišna vrijednost (TV) će se dobiti korekcijom Sadašnje građevinske vrijednosti (SGV)

faktorima koji utječu na tržišnu vrijednost.

TV = SGV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos + Ft ) x Fu

a. Ob

b. Z zona lokacije

c. St starost objekta

d. Pov ukupna korisna površina

e. Os opće stanje objekta

f. Pos posebni elementi trošak legalizacije

g. Ft

h. Fu faktor useljivosti

Tržišna vrijednost (TV) = × 0,74 × 1,00 = kn

NGP = m2 TV / NGP = kn / m2

faktor tržišta

8.616.098,91 6.375.913,19

faktor za stambene

1,00

1972,03 3.233,17

-0,20

0,00

0,00

0,10

-0,15

0,00

-0,01


7. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK

na adresi:

utvrđuje se da:

A/ Tržišna vrijednost (TV) građevinskih objekata iznosi:

= kn

= kn

= kn

B/ Vrijednost zemljišta, naknade za komunalno uređenje i priključaka:

= kn

Izradio:

U Zaboku, 11. lipnja 2012 godine Zvonko Benjak, dipl.ing.građ.



predloženih od :

Nakon provedenog izračuna

vrijednosti nekretnina:

POSLOVNE GRAĐEVINE - SALON I SERVIS AUTOMOBILA I

AUTO LIMARIJA I LAKIRNICA

49224 LEPJCI, Velika Ves 2a;

z.k.č.br. 159/1 i z.k.č.br. 159/34; k.o. Velika Ves, z.k.ul. 828.

VZ 936.354,11

6.375.913,19

PDV 25% 1.593.978,30

TV 7.969.891,49


1. Kopija katastarskog plana - situacija 1:1000

2. E- Izvadak iz zemljišne knjige

3. Foto dokumentacija

8. P R I L O Z I

salon i servis vozila

salon i servis vozila prometnice

salon vozila salon vozila

ured 1 ured 2

3. FOTO DOKUMENTACIJA

salon i servis vozila

prijem vozila servis skladište kat

servis vozila auto lakirnica i limarija

auto limarija auto lakirnica

Izradio:

U Zaboku, 11. lipnja 2012 godine Zvonko Benjak, dipl.ing.građ.


Documents

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N A NEKRETNINA... · - Podataka o vrijednosti cijena građenja iz Biltena " Standardna kalkulacija radova u visokogradnji" izdavač