Upload
others
View
4
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Osijek, prosinac, 2018.
Broj: 4-Su-44/2017-4
Suradnik: Rogač Roman, bacc.ing.aedif.
OIB: 07350499058
N E K R E T N I N A
Oznaka /broj elaborata: 2018/23234
Mjesto i vrijeme:
Stalni sudski vještak: Rogač Zvonimir, dipl.inž.građ.
Naziv građevine/nekretnine: STAN (u zgradi stambene namjene)
HR - 10000 Zagreb, Remete br. 104kč.br. 2586/3; zk.ul. 6649; PU 3 ko REMETE
Razina obrade:
(prodaja stečajne mase)
ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI
Naručitelj:
Lokacija građevine/nekretnine:
AGROPLUS d.o.o. u stečaju, Donji Miholjac, Industrijska zona
Janjevci 6
5
L.D. G.D. R.I.S
Kategorija lokacije / tip lokacije EC
Napomena:
Predmetom elaborata nije imovinsko pravna i upravna provjera nekretnine
Podatci o vlasništvu preuzeti su u dobroj vjeri od vlasnika i javno dostupnim podatcima
Predgled nekretnine je izvršen na dan očevida, te na temelju vizualne utvrđenih činjenica izrađena je procjena vrijednosti
U izračunu vrijednosti nisu uključeni porezi na promet nekretnina
Cijena/ m2 objekta (EURA) 1.530,12
Cijena/ m2 zemljišta -
Procjenitelj
Naziv tvrtke: R2 - obrt za vještačenje u građevinarstvu i ispitivanje konstrukcija
Procjenu izvršio: Zvonimir Rogač, dipl.ing.građ.
Površina objekta
bruto (m2) -
netto (m2) 66,89
Površina zemljišta (m2) 354,00
ZK
(KPU)
Općinski sud Zagreb
Katastarska općina Remete
Katastarska čestica 2586/3
Zk uložak / poduložak 6649 3
Napomene vezane
uz nekretninu
Legalitet: Nema zabilježbe o legalnosti nekretnine.
dozvole:
Usklađenost zemljišnih knjiga
i katastarskog operata:
Zgrada upisana i ucrtana u gruntovnici i katastarskom operatu.
UP.D.15/2/1968.g
Procjenjena vrijednost predmetne nekretine iznosi : 102.349,87 €Nova vrijednost za potrebe osiguranja iznosi: 760.500,00 kn
Datum kakvoće 30.11.2018.
Datum vrednovanja 30.11.2018.
Adresa nekretnine
Županija 0102 - Grad Zagreb - zona II.
Grad i poštanski broj HR - 10000 Zagreb
Naziv ulica i k.b. HR - 10000 Zagreb, Remete br. 104
Gradska četvrt Remete
Datum očevida 11/2018; 27.08.2018.
SAŽETAK PROCJENE
Naručitelj: AGROPLUS d.o.o. u stečaju, Donji Miholjac, Industrijska zona Janjevci 6
Broj elaborata 2018/23234
Vrsta nekretnine/Namjena nekretnine STAN (u zgradi stambene namjene) stambena
Klasifikacija nekretnine 2 Nekretnina se koristi/zauzima vlasnik
II A -
Godina gradnje / rekonstrukcije 2000 0
SADRŽAJ:
1. OPĆENITO
2. IDENTIFIKACIJA
3. GEOMETRIJSKI PODACI
4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE
4.1. Priključci
4.2. Nekretnina
4.3. Uređenje nekretnine
5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
5.1. Metode procjenjiivanja
5.2.1. Poredbena metoda (vremensko i kavlitativno izjednačanje)
6. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK
7. IZJAVA PROCJENITELJA sa osvrtom
8. PRILOZI
5.3. Procjena vrijednosti nekretnine - prilagodba tržištu
5.2. Procjena vrijednosti nekretnine poredbenom metodom
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 3 / 22
1. OPĆENITO
Nekretnina:
Lokacija:
Naručitelj:
Datum očevida:
Datum kakvoće:
Datum vrednovanja:
HR - 10000 Zagreb, Remete br. 104
AGROPLUS d.o.o. u stečaju, Donji Miholjac, Industrijska zona Janjevci 6
STAN (u zgradi stambene namjene)
11/2018; 27.08.2018.
30.11.2018.
30.11.2018.
- PRAVILNIK o početnoj cijeni poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH (NN152/08)
LITERATURA
- 1. Hanžek Z., Pokazatelji troškova građenja – 2014 (I kvartal 2014. godine), HKA, Zagreb
- 2. Krtalić V., Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina (svibanj 2007. godine), HDSV, Zagreb
- 3. Žarko Ž., Procjena vrijednosti nekretnina (studeni 2004. godine), HGK, Zagreb
- Pravilnik o mjernim jedinicama (NN 2/07)
- Zakon o izvlaštenju (NN 74-2014)
- Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima (NN 21/09,57/10,126/10,48/11, 81/12, 68/13)
- Zakon o gradnji (NN 153/13)
- Podatci o etalnonskoj vrijednosti građenja za promatrani period
(NN 109/01; 82/04; 38/09 86/12)
Dan vrednovanja i dan kakvoće
Svrha procjene
Svrha izrade ovog elaborata procjene je utvrđivanje sadašnje tržišne vrijednosti predmetne nekretnine na
temelju pregleda i prikupljenih podataka od naručitelja, za potrebe prodaje stečajne mase, a sve prema
zahtjevu/ponudi pismenom/usmenom zahtjevu predstavnika tvrtke AGROPLUS doo u stečaju, Donji
Miholjac, od kolovoza 2018 god.
Ovim elaboratom ne utvrđuje se pravo posjeda odnosno vlasništva nad predmetnim nekretninama, kao niti
eventualni neupisani tereti.
Primjena propisa, literaturre i opće pretpostavke
Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje izračuna
vrijednosti nekretnina, literaturom, te izvorom podataka, i to osobito :
PROPISI
- Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN78/15)
- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)
-Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(NN 91/96; 68/98; 137/99; 22/00; 73/00; 114/01; 79/06; 141/06; 146/08 i 38/09 )
-Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma garđevina za obračun komunalnog doprinosa
(NN23/00; 136/06; 135/10; 14/11 i 55/12)
- Pravilnik o najmu stanova (NN )
- Pravilnik o načinu obračuna izračuna površina i obujma zgrada (NN 90/10 i NN 55/12)
- Podataka gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture
- PRAVILNIK o početnoj cijeni poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH (NN152/08)
- Odluka o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine (NN 120/00)
- Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 26/03, 82/04, 178/04, 38/09, 79/09,49/11, 144/12)
- Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07,152/08, 126/10, 55/13,
60/13)
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 4 / 22
IZVOR PODATAKA
- 1. Baza podataka o procjeni nekretnina, eNekretnine, R2 - PBZ ,Zg (2014 - 2018god.)
- 2. Standardne kalkulacije (IGH) (struktura i učešće radova)
- 3. DZS Zagreb - etalonska vrijednost izgradnje, te tablica strukture radova izrađena na temelju podataka iz
knjige "Baukosten 2013" (Troškovi gradnje 2013), Baukosteninformationszentrum Deutscher
Architektenkammern, Stuttgart).
- 4. Državni zavod za statistiku (ISCN prema Uredbi Komisije (EU) br. 93/2013)
- 5. Preporuka HGK Zagreb o kretanju stopa kapitalizacije
a) Opće pretpostavke
• Informacije, ocjene i mišljenja, koje sadrži ovaj procjembeni elaborat odnose se isključivo na naručenu
procjenu vrijednosti imovine i ne smije se upotrebljavati van konteksta
• Procjena vrijednosti vrijedi za dan vrednovanja koji je naveden u procjembenom elaboratu i samo za svrhu
koja je u njemu navedena
• Vrijednost imovine je ocjenjena kao da je imovina bez dugova i tereta, osim ako to nije posebno navedeno.
U smislu čl. 12. st. 3 Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015) upisi hipoteka
utječu na financiranje, ali ne utječu na vrijednost nekretnine
• Pretpostavlja se da je zemljište u skladu s važećom prostorno-planskom dokumentacijom i važećim
propisima iz područja zaštite okoliša, osim ako iz izvješća ne proizlazi drugačije
• U uobičajenom zadatku procjenitelj ne mora imati saznanja o pravnim, stručnim i znanstvenim spoznajama
u vezi s opasnim i otrovnim tvarima ili drugim čimbenicima u okolišu koji mogu utjecati na vrijednost
nekretnine
• Pretpostavlja se da zemljište ne sadrži nikakve štetne materije i/Ili materijale. Procjenitelj nije kvalificiran za
otkrivanje takvih materijala koji su možebitno skriveni pod zemljom
• Naručitelj jamči da su podaci i informacije koje je predao procjenitelju, točni i potpuni. Procjenitelj vrijednosti
ih je provjerio u skladu s mogućnostima i upotrijebio u dobroj vjeri kao točne i potpune
• Za podatke iz javnih evidencija se pretpostavlja da su pouzdani. Procjenitelj ne jamči za njihovu točnost,
odnosno pravilnost te u vezi s tim ne preuzima nikakvu odgovornost
• Pri procjeni se pretpostavlja da se radi o odgovornom vlasništvu i odgovornom upravljanju imovinom koja je
predmet procjenjivanja
b) Posebne pretpostavke i ograničenja
• Procjena se temelji na ocjenjivanju podataka znanih u vrijeme izrade iste te procjenitelj nije dužan mijenjati
niti ažurirati procjembeni elaborat ako nastupe drugačije okolnosti od tih koje su vrijedile na dan procjene,
osim ukoliko to nije posebno dogovoreno
• Procjenitelj nije dužan sudjelovati u sudskim postupcima, na sastancima ili pregovorima u vezi sa
sadržajem procjembenog elaborata, ukoliko to nije posebno dogovoreno
• Procjembeni elaborat nije pravni dokument kojeg bi naručitelj odnosno vlasnik nekretnine morali u tom
smislu obavezno prihvatiti.
• Dokumentacija prava vlasništva i posjeda se ne ocjenjuje ovim elaboratom što su klijenti, odnosno naručitelj
dužni poštivati.
• Podaci u procjembenom elaboratu su izračunati uz pomoć MS Exel. Odstupanja u izračunu su moguća pri
uporabi nekog drugog alata za pomoć u računanju
• Ovaj procjembeni elaborat nije dozvoljeno umnožavati, reproducirati, objavljivati ili ga prenositi u cijelosti niti
u dijelovima bilo kakvim sredstvima, elektronskim, mehaničkim, fotokopiranjem, ili na bilo koji drugi način, bez
pisane dozvole autora-procjenitelja. Također nije dozvoljeno javno pozivanje na procijenjene vrijednosti ili ime i
struku procjenitelja, bez pismene dozvole. Procjenitelj postupanjem po narudžbi ili zaključenjem ugovora sa
naručiteljem, prenosi materijalna autorska prava do te mjere da naručitelj može koristiti procjembeni elaborat
samo u svrhu za koju je isti naručen
• Vrijede samo izvorno potpisani procjembeni elaborati i izvodi iz istih.
- 6. Internetski portali agencija za promet nekretnina
OPĆE PRETPOSTAVKE
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 5 / 22
2. IDENTIFIKACIJA
Z.K. izvadak: Zagreb
Katastarska općina:
Uložak broj:
PUložak broj:
Čestica: 1 parcela
Opis nekretnina:
Površina (m2) : m2 (udio zemljišta m2)
Teret:
Legalnost:
Napomena:
Današnje stanje po DKP-u
Remete
6649
61,14354,00
Sukladno upisu u ZK
dijela
Pristup unutrašnjem prostoru stana nije bio moguć zbog neprisutstva vlasnika i
nemogućnosti kontaktiranja istoga u svrhu pregleda nekretnine.
Nema zabilježbe o legalnosti nekretnine.
e-izvadak od 23.08.2018. Općinski sud
KUĆA I DVORIŠTE U REMETAMA BR. 104, RANIJE BR. 46A
1. Stamben prostor oznake "B" u prizemlju koji se sastoji od dnevnog boravka,
ulaznog trakta, kupaonice, sobe, ostave i nenatkrivene terase ukupne površine
66,89 čm.
AGROFRUCTUS D.O.O., OIB: 07350499058, DONJI MIHOLJAC, INDUSTRIJSKA
ZONA JANJEVCI 6
Vlasnik: AGROFRUCTUS D.O.O., DONJI MIHOLJAC 1/1
2586/3
3
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 6 / 22
Lokacija:
Mikrolokacija
Opća lokacija
Predmetna nekretnina nalazi se unutar građevinskog područja u
neposrednoj blizini centra grada.
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 7 / 22
3.
Površine su izračunate temeljem posebnih propisa o izračunu površina
etaža 1
R.br.
1
2
3
4
5
6
UKUPNO (m2
)
SVEUKUPNO (m2
)
Netto korisna površina stana (KP) KP = m2
Brutto građevinska površina stambenog dijela (BGP)
BGP = NGP × k k= 1,25 = m2
Volumen (V) = BGV × h h= 2,80 m = m3
soba
ostava
66,89
66,89
REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKTA
kupaonica 0,00
48,98
1,00 0,00
dnevni boravak
234,12
GEOMETRIJSKI PODACI
83,61
STAN (u zgradi stambene namjene)
HR - 10000 Zagreb, Remete br. 104
66,89
66,89
površinaOpis
ulazni trakt
66,89 1,00 66,89
vel/m2
48,981,00
nenatkrivena terasa 0,00 1,00 0,00
koef.
STAN - APARTMAN
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 8 / 22
4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE
4.1. Priključci
Objekt je priključen na sljedeće komunalne sustave:
+ TRUE
- gradski vodovod + TRUE
- gradska odvodnja + TRUE
+ TRUE
+ TRUE
gradsko grijanje - toplana - ###
4.2. Nekretnina - STAN (u zgradi stambene namjene)
Godina gradnje: 2000 god. rekonstrukcija:
Katnost:
Položaj:
Temelji:
Nosiva konstrukcija:
Međukatna konstrukcija:
Krovna kon. + pokrov:
Limarija:
Pročelje:
Vanjska stolarija:
Pregradni zidovi:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Unutarnja stolarija:
Grijanje:
Dodatne instalacije:
Stanje:
Ostalo:
4.3. Uređenje nekretnine
Nekretnina ima zaseban ulaz.
Izgrađena zgrada na urbanoj lokaciji za oblik namjene ili sl. sa svim sadržajima mješovite zone -II zona.
Pješački pristup zgradi je uređen. Pristup automobilom do ulaza je dozvoljen, osiguran za korisnike , parking
mjesta - privatna - nenaplaćuju se . Zgrada je od centra grada udaljena 15 minuta, slabije frekventna
prometnica, sa svim potrebitim sadržajima, sa normalnim profilom kolnika - ulice - urbana lokacija.
Stan se nalazi u prizemlju, u dobrom stanju ima vlastiti ulaz odnosno za 3 x stana koliko ih koristi.
Katnost zgrade je Sut+Pr+II-kat+Pot, orjentacije - zapad/jug/istok. Pristup nekretnini( stan) omogućeno je
pomoću vertikalne komunikacije primarne - stubište. Okoliš je uređen - JP održavana od strane javne
komunalne tvrtke.
pocinčana
boja / ker. Pločice
parket/ ker. Pločice
AB ploča
električna energija
Sut + Pr + II. kata + Pot
-
drvena
opeka + staklena opeka
zidovi od opeke + AB konstrukcija vertikalna i horizontalna
plin
demit + SEP
kanalizacija
AB
telefon
vodovod
u naselju sjeverno od centra grada, uz ulicu
CTG - plin
-
višestrešni drveni krov, crijep
drvena
stan koristi vlasnik, izgrađen od kvalitetnog materijala,održavan i uređen,
te nisu potrebita ulaganja .
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 9 / 22
5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
5.1. Metode procjenjiivanja - odabir metode
A1/ POREDBENA METODA
A2/
A3/
Polazni izvori podataka su: e-Nekretnine, Državni zavod za statistiku i ostalih državnih institucija, te pomoćni
izvori arhivski podaci vještaka, javno dostupni podaci, uključujući specijalizirane članke, internet portale, te
ostali dostupni relevantni izvori, koji se koriste kao kontrolni mehanizmi, obzirom na dostupnost podataka
prodanih nekretnina, a sve temeljem zakonske regulative.
TROŠKOVNA METODA (TROŠKOVA GRADNJE)
PRIHODOVNA METODA (KAPITALIZACIJE PRIHODA)
Troškovna metoda je bazirana na rizračunu troškova građenja, po današnjim standardima, sukladnih
građevina koja se podudaraju sa procjenjivanom građevinom u odnosu na vrstu, ugrađeni materijal,
tehnologiju izvođenja i opremu.
U ovom se pristupu cijena nekretnina dobiva zbrojem vrijednosti zemljišta sa troškovima novogradnje
umanjenih za starost i nedostatke, pripadajućih uzgrednih troškova i vrijednosti zemljišta koje se procjenjuje
pomoćnom metodom - poredbenom metodom.
Kod ove metode procjene primjenjuje se:
Zemljište+ doprinosi+ uređenje lokacije komunalnom infrastrukturom = vrijednost zemljišta
Zemljište je u privatnom vlasništvu , a poslovni subjekt plaća naknadu za korištenje zemljišta.
Projekt + trošak gradnje objekta + ostali troškovi uređenja objekta = vrijednost objekta
Fer vrijednost po troškovnoj metodi = a + b , uvažavajući stvarno stanje i amortiziranost objekta
Dakle, vrijednost nekretnina troškovnom metodom primjenjuje se za javne objekte, škole i školske dvorane,
zdravstvene ustanove crkve i slične objekte te objekte javne uprave, dakle za one za koje se ne očekuje
stvaranje dobitka ili profita.
Nova vrijednost računa se kao umnožak NKP i jedinične cijene građenja za tipski objekt.
Ova metoda se sastoji od usporedbe nekretnine, koja se procjenjuje, sa nizom sličnih nekretnina koje su bile
prodane na istom području u bliskom vremenskom razdoblju. Prodajne cijene nekretnina, koje se ocijene
najsličnijima, daju spektar cijena u kojem će biti određena vrijednost nekretnine koja se procjenjuje. U tu svrhu
se uzimaju različiti elementi prije svega lokacija i stanje objekta i uređenost okoliša.
Kod nekih lokacija nekretnina gdje ne postoji aktivno tržište nekretninama se može dogoditi da ima malo ili
uopće nema nekretnina za usporedbu. U tim slučajevima, nužno je temeljem regulative potražiti nekretnine u
drugim područijima, obzirom da zakon ne pozna kriterije za prilagodbu.
Nedostatak ove metode je sklonost tržišta promjenama u relativno kratkom vremenu.
Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim procjenama vrijednosti
stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća te zemljišta, uz obaveznu primjenu
dohodovne metode, koje mogu ostavriti dobit, rentom i slično.
Prijemjeniva metoda za utvršivanje tržne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, smaostojećih,
poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, stanova, garaža, kao i pomoćnih građevina - parkirnih mjesta,
garaža i poslovnih prostora.
Procjenom vrijednosti nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti, nastoji se odrediti sadašnja vrijednost
nekretnine na temelju dobiti koju ona ostvaruje ili od dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.
Prihodovna metoda je pristup utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnine koji zahtijeva da tržišna vrijednost
odražava sadašnju tržišnu vrijednost očekivanja budućih svota, uvažavajući preostali korisni vijek upotrebe
objekta kroz tzv. multiplikator.
Visina stope kapitalizacije (kamata) je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja
rente proizlazi da što je kamata niža, to je viši multiplikator i s time vrijednost nekretnine, a što je niža kamata,
to je manji multiplikator i manja vrijednost nekretnine.
Osim bruto dobiti, koju nekretnina donosi, procjenitelj mora ocijeniti troškove vezane uz redovno upravljanje
nekretninom i njezino tekuće i investicijsko održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti od prodaje
nekretnine kakva se očekuje u sljedećoj prodaji. Kapitalizacija dobiti je modificirani prethodni postupak kojim
predviđene prihode u budućnosti, uzimajući u obzir moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u
sadašnjosti, svođenjem na današnji dan.
Ovaj se postupak-metoda može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje mogu ili stvaraju prihod. Za
metodu kapitalizacije prihoda mjeri se trenutna vrijednost budućih prihoda od nekretnine.
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 10 / 22
B1/
5.2.
Postupak prilagođavanja - odabir metode procjene:
Procjena vrijednosti nekretnine poredbenom metodom
Opisani postupak prilagođavanja ima za cilj odgovoriti koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kad bi imala
ista svojstva kao i predmetna nekretnina, a ta se cijena najčešće određuje u odnosu na (fizičku) jediničnu
mjeru (npr.: cijena po 1m² građevine ili zemljišta).
Polazište ove metode je da se vrijednost određene nekretnine potvrđuje prodajom, pa se ista naziva i:
metoda usporednih transakcija (eng.: comparative value method).
Bit metode je načelo supstitucije, što znači da racionalni kupac (sudionik na tržištu nekretnina) ne želi za neku
nekretninu platiti više nego što bi ga stajala neka druga nekretnina sličnih svojstava.
Umanjenje tržne vrijednosti se vrši radi djelomično nelegalnih građevina, koje je moguće legalno dovršiti
obzirom na namjenu istih.
- drugi dio korekcije se tiče usporednih građevina (ili: poslovnog/stambenog prostora), iz razloga što se
iste razlikuju od predmetne nekretnine po npr. položaju, veličini, opremljenosti i drugim svojstvima.
Usporedbom svojstava cijena usporednih građevina se prilagođava predmetnoj nekretnini, na način da
pojedine razlike proizvode pozitivan ili negativan učinak na vrijednost.
Kako su nekretnine po svojoj prirodi heterogene, nije moguće provoditi direktnu međusobnu
usporedbu, pa se prilikom primjene ove metode nužno vrše prilagodbe u uspoređivanju, i to na osnovu
podataka o:
- vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati;
- lokaciji, veličini i obliku parcele,
- opremljenosti infrastrukturom,
- mogućnostima gradnje (zone);
Pri izračunu tržne vrijednosti nekretnina i prikupljanja podataka korištene su ponuđene javno dostupne cijene,
kao i drugi podaci kao što su najamnine, zakupnine i troškovi gospodarenja koji nisu pod utjecajem
neuobičajenih ili osobnih okolnosti.
U samom postupku procjene vrijednosti nekretnina značajna odstupanja odnose se na pojedinačna
odstupanja kupoprodajnih cijena veća od ±30% od prosječne kupoprodajne cijene (medijana) poredbenih
nekretnina nakon provođenja međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja.Značajno odstupanje može
se odnositi na pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena koja su veća od ± dvostrukog standardnog
odstupanja od prosječne kupoprodajne cijene (medijana) poredbenih nekretnina nakon provođenja
međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja (pravilo 2-sigma).)
Kupoprodajne cijene i drugi podaci koji su pod utjecajem neuobičajenih okolnosti, ne smatraju se
transakcijama i nisu uzimane kao relevantne za izradu procjene vrijednosti nekretnina.
Odabrana metoda procjene je - poredbena metoda.
Odabrana metoda je izabrana obzirom da nekretnina kao i njezini dijelovi nemogu samostalno generirati
dohodak uz naprijed navedenu proceduru izračuna ili nema podataka za druge preporučljive ili obvezne
metode.
Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)
poredbenih nekretnina. Koristili smo bazu podataka kupoprodajnih ugovora eNekretnina aplikacije MGIPU,
PBZ i R2, temeljem prikupljenih ugovora, prikupljenih podataka o realiziranoj prodaji sličnih nekretnina koje je
procjenitelj pronašao u razumnom roku, te ih obradio.
Nekretnine se, suklado Pravilniku, prilagoditi promatranoj nekretnini međuvremenskim izjednačavanjem
putem ISCN-a prema Uredbi Komisije (EU) br. 93/2013 koji se se temelje na hedonističkim regresijskim
modelima, što je preporučena metodologija izrade ovakvih indeksa od strane Eurostata i usporedbom poznati
i procjenjenih svojstava kroz tablicu interkvalitativnog izjednačavanja.
NEUOBIČAJENE ILI OSOBNE OKOLNOSTI
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 11 / 22
Nekretnina 2
Nekretnina 3
Važno je napomenuti da iz dostupnih podataka kao i obilaskom nekretnina nije moguće sva obilježja
poredbenih nekretnina u cijelosti prepoznati u tehničkom smislu stanja poredbenih nekretnina.
Posebno je važno istaći da procjenitelj nije imao pristup nekretnini,
Na navedenim iz baza PBZ i R2 izvršen je očevid za potrebe izrade procjene i poznato nam je stanje i legalitet
nekretnine.
Nekretnina se nalazi u Gradu Zagrebu, Remete, površine 77.73 m2 u zgradi građenoj 2012. godine.
Kupoprodaja obavljena 28.03.2018. za iznos od 110,148.31 €. Nekretninu nismo pregledali prilikom izrade
procjene tržišne vrijednosti. Nekretnina je legalna.
Nekretnina se nalazi u Gradu Zagrebu, Remete, površine 74.36 m2 u zgradi građenoj 2013. godine.
Kupoprodaja obavljena 13.06.2016. za iznos od 114,878.07 €. Nekretninu nismo pregledali prilikom izrade
procjene tržišne vrijednosti. Nekretnina je legalna.
Lokacije promatranih nekretnina:
Nekretnina se nalazi u Gradu Zagrebu, Črešnjevec, površine 69.97 m2 u zgradi građenoj 2005. godine.
Kupoprodaja obavljena 25.10.2017. za iznos od 96,290.23 €. Nekretninu nismo pregledali prilikom izrade
procjene tržišne vrijednosti. Nekretnina je legalna.
Nekretnina 1
3
1
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 12 / 22
Međuvremensko (intertemporalno) i kvalitativno izjednačenje
Nekretnina
Grad/naselje
Lokacija
Nekretnina
Izvor podataka
Vrsta podatka
Datum transakcije/objave
Površina (m2) (GZ)
Površina (m2) (NKP)
Cijena (€)
Cijena po m2
Protok vremena
ICSN
Vremensko usklađenje
Lokacija-kategorija
(-20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,00
Starost nekretnine
( -20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,00
Namjena
(-10 - 0) 1,00 1,00 1,00 1,00
Veličina - oblik
(-20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,00
Mikrolokacija
(10 - 10)% 1,00 1,00 1,00 1,00
Buka
(-10 - 0)% 1,00 1,00 1,00 1,00
Stanje zgrade
(-20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,00
Etažnost/Pozicija
(-20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,10
Potencijal/ulaganja
(-15 - 15)% 1,00 1,00 1,00 1,00
Opće stanje prostora
(-20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,00
Ukupno korekcija
eN/PBZ baza ugovora
Usporedna 3
12,3% 1,6%
eN/PBZ baza ugovora
- kupoprodaja kupoprodaja
Zagreb
3Q2018
66,89
Remete Remete
3Q2018
Zagreb
0-2 kat
vrlo dobro
Usporedna 1
66,89
69,97
kupoprodaja
slična
0
Usporedna 2
Zagreb
99,91
vrlodobro
Korigirana vrijednost po m2
110,46
Črešnjevec
nalog
1,00 1,00 1,00 1,00Faktor korekcije (Fk)
1,00 1,00 1,00Ukupna korekcija (Kp) 1,01
eN/PBZ baza ugovora
Zagreb
Remete
stan stan stan
78 74
1Q2018 2Q2016
2Q2016 4Q2017
96.290
1Q2018
2005
77,73 74,36
110.148 114.878
interkavlitativno izjednjačenje - tablica podataka prilagodbe
0-3 kat
-
vrlo dobro
vrlo dobro vrlo dobro vrlo dobro
1.417,07
112,19
- 0,0%
- 1.734,92
112,19
1.398,19
5.2.1. POREDBENA METODA
tablica osnovnih podataka usporednih nekrretnina
Procjenjivana
stan
- 1.417,06 1.544,89 1.376,16
FIZ
IČK
I A
SP
EK
TI Z
GR
AD
E
2012 2013
70
tablica prilagodbe
Prizemlje
slična
4Q2017
0 0 0
slična
2000
dobro
0-2 kat
dobra
vrlo dobro
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 13 / 22
STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN
1 1,00
2 1,00
3 1,01 7%
Remete 1.734,92 1.734,92
7%1.417,07 104Remete
Međuvremenski i
interkvalitativno
izjednačena cijena
Kp
x
FkRemete
1.417,07
Cjenovni
blok
10.882
R.br.
POREDBENE NEKRETNINE PROCJENJIVANA NEKRETNINA
-14% -214 45.596
Črešnjevec 109 11.9281.412,17
1.526,46
Odstupanje od prosjekaKvadrat
odstupanja
€/m2
€/m2 (%)
PO
DA
TC
I
€/m2 €/m
2 %
1.521,39 151,01 10% 1,00
Kp
x
Fk
Vrijednost
€/m2
1.398,19
(apsolutno) (apsolutno)
Podaci upotrebljeni u odabranoj metodologiji i koeficijenti prilagodbe su uobičajeni na lokalnom tržištu
i rezultat su iskustvenih saznanja procjenitelja.
Međuvremenski
izjednačena cijena
ProsjekOdstupanje
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 14 / 22
5.3. Procjena vrijednosti nekretnine - prilagodba tržištu
Tablica izračuna
Ostvariva cijena prodaje po m2
Ostvariva cijena prodaje stana
Postotak udjela koeficijenta katnosti stana 0,28
Postotak udjela koeficijenat orijentacije stana 0,09
Postotak udjela koeficijenta geografskog položaja stana (dn. boravka) 0,22
Postotak udjela koeficijenta utjecaja okoliša 0,27
Postotak udjela koeficijenta smanjenog komfora stanovanja 0,14
1,00
Koeficijent katnosti stana 0,92
Koeficijent orijentacije stana 1,08
Koeficijent geografskog položaja stana (dnevnog boravka) 1,08
Koeficijent utjecaja okoliša 1,00
Koeficijent smanjenog komfora stanovanja 1,00
NGP = m2 TV / NGP = € / m2
66,89 m2
NGPx #### €/m2
NGP
Tablica pokazatelja vrijednosti nekrretnine
e
1.526,46
Izračun tržišne vrijednosti nekretnine poredbenom metodom temelji se osobito na položajnim obilježjima koji
utječu na vrijednost nekretnine.
Položaj stambenih zgrada uzima se u obzir prema svojoj svrsi, a posebice prema udobnosti stanovanja kao i
mogućih smetnji pri korištenju stana. Položaj stana u zgradi vrednuje se putem koeficijenata povoljnosti kojim
će se dobiti očekivane ostvarive cijene stana u aktualnim tržišnim uvjetima. Predmetni stan je u funkciji,
nastanjen.
prodaja
€/m2
1526,46
763,23
305,29
PARAMETAR
20%
kk
1,00
102.349,87
66,89 1.530,12
ko
kgps
kuo
ksks
VRIJEDNOST NEKRETNINE
(eur)
Ukupno a + b + c + d + e = 1 (100%) :
Koficijent povoljnosti stambenog prostora:
Kp = a × kk + b × ko + c × kgps + d × kuo + e × ksks
100%
50%
m²
c
d
površina vrijednost
parking
UKUPNO
102.104,82
0,00
0,00
102.104,82
stan
66,89
balkon
a
b
66,89
66,89
0,00
0,00
66,89
VRIJEDNOST
102.104,82
učešće
eur/m² eur
ukupno NKP
stan/apartman
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 15 / 22
6. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK
Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina za:
na adresi:
naručitelja:
utvrđuje se vrijednost:
- Ukupna tržišna vrijednost (TV) iznosi:
ili
srednji tečaj NBH 1 € = 7,43 kn
godine ELABORAT IZRADIO
ROGAČ ZVONIMIR, dipl. ing. građ.
stalni sudski vještak za graditeljstvo
Broj: 4-Su-44/2017-4
STAN (u zgradi stambene namjene)
Na dan,
Osijek, 18. prosinac 2018.
102.349,87 € 760.500,00 kn
HR - 10000 Zagreb, Remete br. 104
18. prosinac 2018.
OIB: 07350499058
Navedeni iznos vrijednosti ne uključuje porez na promet nekretnine.
Procjena je obavljena sukladno priznatim profesionalnim procjenjivačkim standardima i pozitivnim propisima
RH, provedenim u ovom elaborata.
Primjenjene metode izračuna su sukladene sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN78/15) i
Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15).
Kod procjene sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim dostupnim podacima.
Za potpuno razumijevanje izrađena elaborata, nužno je proučiti sve njegove sastavne dijelove.
U skladu s navedenom regulativom napominjemo da na temelju nesigurnosti pojedinih čimbenika koji utječu
na procjenu, posebno potrebe za upotrebom vrijednosti prema iskustvu, rezultat procjene ne može biti
veličina utvrđena s matematičkom točnosti.
Utvrđena tržišna vrijednost ne znači nužno da se u pojedinom slučaju u svako vrijeme na tržištu može ostvariti
odgovarajuća cijena i u slučaju jednakih vanjskih okolnosti, posebno kratkoročno. Procjena je izrađena na
temelju priložene dokumentacije i uz uključivanje cijena usporedivih čestica i građevina, te posebnih okolnosti.
Posebna pozornost posvećena je lokaciji, infrastrukturnoj opremljenosti, namjeni, mogućnosti korištenja i
postojećoj izgradnji.
Na okolnost utrživosti - i prethodno izloženih podataka o legalnosti nekretninu smatram -
utrživo u određenom vremenu
AGROPLUS d.o.o. u stečaju, Donji Miholjac, Industrijska zona Janjevci 6
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 16 / 22
7. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK
Izjava procjenitelja - pretpostavke i ograničenja
Opći uvjeti
Usluga pružena od strane vještaka je obavljena sukladno pozitivnim propisima RH ( sukladno Zakonu o
procjeni vrijednosti nekretnina (NN78/15) i Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN
105/15)), te etičkim kodeksima i predaje se u dva primjerka za potrebe Naručitelja, koji ga može koristiti
isključivo u svrhu za koju je naručen i izrađen. Važeći su samo originalno ovjereni i potpisani primjerci
elaborata
Posjedujem stručnu spremu, imenovanja i ovlaštenja za izradu procjembenog elaborata za predmetnu
nekretninu
Procjena vrijednosti je sačinjena objektivno i nepristrano.
Kod procjene sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se stručno i nepristrano svim dostupnim
informacijama i podacima koji utječu na vrijednost nekretnine, s pretpostavkom njihove točnosti i istinitosti,
bez posebne verifikacije.
U procjembenom elaboratu su prikazani podaci i informacije provjereni u skladu sa mogućnostima i
upotrijebljeni u dobroj vjeri kao točni.
Prikazane su moje osobne analize, mišljenja i zaključci, koji su ograničeni samo pretpostavkama i posebnim
pretpostavkama opisanim u procjembenom elaboratu.
Nemam sadašnjih niti prethodnih interesa u vezi predmeta procjene u ovom elaboratu niti imam osobnih
interesa te sam nepristran u vezi osoba (fizičkih i pravnih) na koje ima utjecaja ova procjena vrijednosti.
Podaci o vlasništvu i legalnosti građevine su u dobroj vjeri preuzeti od vlasnika i javno dostupne - službene
dokumentacije.
Mišljenja i zaključke donosim na osnovu procjena podataka i zaključaka dostupnih u javnim informacijama
kao rezultat rada drugih osoba koji sudjeluju u prometu nekretnina, iako ih smatram istinitim ne snosnim
nikakvu odgovrnost za iste.
Svi fajlovi radni materijal i dokumentacija napravljeni za vrijeme trajanja zadatka biti će moja imovina. Podatke
ću čuvati najmanje pet godina.
Ovaj eleborat - procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od
strane vas ili trećih je nevažeće. Ovo potpuno izvješće možete dati strankama u postupku ili drugim
zainteresiranim stranama izvan vaše ustanove ili organizacije koje trebaju biti upoznate.
Sva konverzija u izvršenju zadatka po pravnoj obvezi smatra se povjerljivom.
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 17 / 22
- fotografije
- izvadak iz zemljišne knjige
- rješenje o imenovanju sudskog vještaka
- ostali prilozi
8 P R I L O Z I
PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 18 / 22
FOTOGRAFIJE
PROCJENA NEKRETNINA - FOTOGRAFIJE I PRILOZI 19/22
PRILOZI
PROCJENA NEKRETNINA - FOTOGRAFIJE I PRILOZI 20/22
PROCJENA NEKRETNINA - FOTOGRAFIJE I PRILOZI 21/22
PROCJENA NEKRETNINA - FOTOGRAFIJE I PRILOZI 22/22