Troškovna metoda za procjenu vrijednosti nekretnina

STRUČNI SEMINAR O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINAMGIPU 2017.

Mr. sc. Željko Uhlir, državni tajnik

I. Uvod

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017. 2

Ekonomska logika troškovne metode je upravo ta da niti jedan racionalni investitor neće platiti više za postojeću nekretninu nego što bi bio trošak kupnje zemljišta i gradnje na njemu...

Troškovna metoda (engl. Cost Approach; njem. Sachwertverfahren) u prvom je redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i druge građevine koje svojim oblikovanjem nisu izgrađene sa svrhom stvaranja prihoda, a posebno samostojeće, poluugrađene i ugrađene obiteljske kuće koje prema svojim obilježjima nisu usporedive (čl.24. st.5.)

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017. 3

Troškovna vrijednost građevina proizlazi iz: a) vrijednosti zemljišta ib) troškova gradnje, uzimajući u obzir umanjenje vrijednosti zbog starosti.

Vrijednost zemljišta se dobiva primjenom poredbene metode.

U troškovnoj metodi osnovica za procjenu vrijednosti nekretnina nije tržišna vrijednost nekretnine, ali se primjenom koeficijenata prilagodbe troškovna vrijednost može preračunati na tržišnu vrijednost (čl.21.)

Zbog troškovnog pristupa, troškovna metoda primjerena je i pri procjeni vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih ulaganja u građevine (čl.24. st.6.)

Troškovna metoda zahtijeva prilagodbu sa troškovne na tržišnu vrijednost i iz tog razloga je njena upotreba ograničena.

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017. 4

II. TROŠKOVI GRADNJE

Za potrebe procjene vrijednosti građevina, ploštine površina i obujma građevina definiraju se i proračunavaju prema postupcima sadržanim u hrvatskoj normi HRN ISO 9836:2011.

Za izračun odnosa vrijednosti površina pojedinih samostalnih uporabnih jedinica u zgradama, koristi se ploština površina proračunata prema točki 5.1.7. norme HRN ISO 9836:2011 i koeficijenti korisne vrijednosti površina iskazani u Prilogu 1. Pravilnika (P-čl.5.)

Normalni troškovi gradnje (NTG) su troškovi koji bi na tržištu nastali za građenje novih građevina. Normalnim troškovima gradnje pripadaju i obično nastali uzgredni troškovi (P-čl.55.)

Najčešće se za NTG koristi Standardna kalkulacija radova – IGH.

Potrebna pažnja na sukladnost modela.

Prilikom procjene vrijednosti starijih građevina u obzir se uzimaju troškovi gradnje novih zamjenskih građevina, a ne troškovi rekonstrukcije (osim ako se radi o posebnim obilježjima) (P-čl.55.)

5Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

III. UMANJENJE ZBOG STAROSTI

U pravilu za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina potrebno je imati u vidu održivi vijek gospodarskog korištenja i predvidivi ostatak održivog vijeka gospodarskog korištenja. Tehnički vijek korištenja (vijek trajanja konstrukcije) je duži od gospodarskog vijeka korištenja. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja utvrđuje na temelju odbitaka zbog starosti održivog vijeka korištenja.

Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevina odabire se prema trenutnoj namjeni predmetne građevine (P-čl.17. st.5.)

Za predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevina (OOVK) koristi se postupak uz pomoć faktora korištenja (FK matrica) opisan u Pravilniku, Prilog 10.

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017. 6

Utjecaj starosti građevina

Uvažava se gospodarsko zastarijevanje građevine.

faktori korištenja (FK): uporabivost / lokacija-tržište; zgrada općenito; stanje zgrade

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017. 7

FK matrica iz Pravilnika

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017. 8

IV. PRILAGODBA TROŠKOVNE VRIJEDNOSTI

U troškovnoj metodi osnovica za procjenu vrijednosti nekretnina nije tržišna vrijednost nekretnine, ali se primjenom koeficijenata prilagodbe troškovna vrijednost može preračunati na tržišnu vrijednost (čl.21.)

U troškovnoj metodi utvrđuje se troškovna vrijednost nekretnine iz troškovne vrijednosti građevina i vrijednosti zemljišta. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina uzimaju se u obzir posebno primjenom koeficijenata za prilagodbu troškovne vrijednosti (P-čl.53. st.1.)

Koeficijenti za prilagodbu jesu koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i izračunanih vrijednosti istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za prilagodbu prava građenja (čl.4. st.1. t.16.)

Visoke korekcije za prilagodbu tržištu u smislu najviših razlika u vrijednosti korištenih dodataka ili odbitaka iz članka 19. ovog Pravilnika govore protiv prikladnosti korištene metode i takvi procjembeni elaborati neće se uzeti u obzir (P-čl.33. st.2.) - prilagodbe u granici ±40%

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017. 9

Utjecaji na koeficijent za prilagodbu jesu:

a) troškovna vrijednost nekretnine,

b) obilježja nekretnine kao npr.: vrsta nekretnine, starost, opremljenost, stanje nekretnine, lokacija, trenutak procjene

Do koeficijenta za prilagodbu dolazi se:

a) Statističkom obradom podataka koju provode procjeniteljska povjerenstva za svoje područje nadležnosti (prema uputama visokog procjeniteljskog povjerenstva zbog ujednačenosti modela)

Prikaz iz Priručnika za procjenu vrijednosti nekretnina (str. 211.)prema godišnjem izvještaju o tržištu nekretnina u SR Njemačkoj

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017. 10

b) Pojednostavljenom analizom za pojedinačne procjene, prema načelimaporedbene metode (3 prikladne nekretnine, odstupanja ±30% ...)

Koeficijenti za prilagodbu troškovne vrijednosti (kpt) (njem. Sachwertfaktoren) izvode se iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena s odgovarajućim troškovnim vrijednostima, primjerice samostojećih obiteljskih kuća i obiteljskih kuća u nizu (P-čl.25. st.1.)

kpt = Cp / TV

U svakom postupku usporedbe podataka primjenjuje se načelo sukladnosti modela, prema kojem se samo međusobno usporedivi podatci mogu uspoređivati. Iz navedenog razloga potrebno je nakon primarnog odabira, podatke dodatno prilagoditi, odnosno omogućiti usporedivost i tek nakon prilagodbe (prilagodbe u granici ±40% P-čl.19.) provesti matematičko-statističku analizu.

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017. 11

V. PRIMJER PROCJENE

VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

obiteljska kuća

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017. 12

VI. ZAKLJUČAK

U troškovnoj metodi osnovica za procjenu vrijednosti nekretninanije tržišna vrijednost nekretnine, ali se s primjenom izračunatihkoeficijenata prilagodbe troškovna vrijednost može preračunati natržišnu vrijednost.

Zahvaljujem na pažnji, pitanja…