PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE · konstrukcije odnosno stanja u kojem se zgrada nalazi u trenutku procjene. U postupku procjene građevinske vrijednosti primjenjuje se metoda procjene

home: Zvečevska 20

31000 Osijek

tel: 031/303‐188

mob: 098/476‐283

OIB: 72003385933 e‐mail: [email protected]

STALNI SUDSKI VJEŠTAK

GRAĐEVINSKE STRUKE

DRAŽEN SLUNJSKI mag.ing.aedif.

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

1

m p

456.695,61 €PROCJENJENA VRIJEDNOST:

POSLOVNE GRAĐEVINE

ADRESA:

NARUČITELJ:

Podravski Podgajci, k.č.br. 201/1

18.ožujka 2013.U Osijeku,

3.452.618,80 kn

Modicus d.o.o. "u stečaju",

31552 Podravski Podgajci, Vladimira Nazora 1d

1

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

REKAPITULACIJA POVRŠINA

TEHNIČKI OPIS

PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA

UVOD

SADRŽAJ

2.

3.

4.

5.

1.

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 2

NALAZ I ZAKLJUČAK

7.

6.

PRILOZI


Na zahtjev tvrtke Modicus d.o.o. "u stečaju iz Podravskih Podgajaca, Vladimira Nazora 1d

izađena je procjena tržišne vrijednosti nekretnine na lokaciji:


Predmetna nekretnina pregledana je i fotografirana od strane procjenitelja dan8.ožujka 2013.

a u naravi je ekonomsko dvorište sa objektima.

Srednji tečaj na dan godine osnova je za preračunavanje vrijednosti i

iznosi 1,00 € =7,56 kn

Procjena je izvršena na osnovi kvalitete, kvantitete (vrijednosti 1,00m²) održavanja, starosti i

trošnosti građevine, sukladno pravilniku o utvrđivanju građevinske i prometne vrijednosti

građevinskih objekata (NN 52/84), uredbi o načinu utvrđivanja cijene stanova (NN 35/92, 72/92,

82/93 i 110/93), te procjenjenoj vrijednosti ulaganja.

18.ožujka 2013.

1. UVOD


Predmet ove procjene nije imovinsko pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.

Prometna vrijednost građevine predstavlja stvarnu, tržišnu vrijednost građevine, mijenja se te ovisi

o nizu faktora.

Građevinska vrijednost objekta je vrijednost koja bi se morala utrošiti ako bi se takav isti objekat

ponovo gradio u vrijeme procjene (po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta, te

prosječnim faktorom radne snage), umanjena za vrijednost koja ovisi o starosti zgrade, tipu zgrade i

konstrukcije odnosno stanja u kojem se zgrada nalazi u trenutku procjene.

U postupku procjene građevinske vrijednosti primjenjuje se metoda procjene vrijednosti novo

izvedenih elemenata stanova i zgrade, ukupno za 1,00m² neto građevinske površine koja se

umanjuje zbog utjecaja starenja i trošenja od izvedbe do danas na sadašnju vrijednost. Tako

dobivena vrijednost za 1,00m² neto građevinske površine (NGP) množi se zbrojem površine svih

prostorija u ovoj procjeni.

Procjenjena vrijednost iz ovog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja trenutne prometne

vrijednosti.


DOKUMENTACIJA DOSTAVLJENA NA UVID:

ima

‐

ima

izvadak iz preglednika geoportal

VLASNIŠTVO:

oranica

201/1

708

5383,00

katastarska općina: Podravski Podgajci

Izvadak iz zemljišne knjige:

Kopija katastarskog plana:

Posjedovni list:

zk uložak broj:

opis nekretnine:

Ostalo:

2. PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA

katastarska čestica:

površina (m2) :


LOKACIJA:

broj stanovnika: 651 izvor: DZS

adresa nekretnine: Podravski Podgajci, k.č.br. 201/1

grafički prikaz lokacije nekretnine:

Naselje Podravski Podgajci pripada u sastav grada Donjeg Miholjca i nalazi

se na državnoj cesti D34 između Donjeg Miholjca i Valpova. Predmetne

građevine nalaze se na izlazu iz naselja u smjeru Valpova.


poslovna

2008‐2010

RASPORED ZGRADA:

1 upravna zgrada i proizvodni pogon

2 regalno skladište


asfaliranom cestom

‐

ima

ima

NAMJENA NEKRETNINE:

GODINA IZGRADNJE:

LOKACIJA I INFRASTRUKTURA:

pristup:

adresa:

3. TEHNIČKI OPIS

prometna povezanost:

kolni ulaz:

javni prijevoz:

parkiralište:


NAPOMENA: Površine su preuzete iz procjene P‐366/2012 izrađene od Zane d.o.o. Zagreb


1. LABORATORIJ I PROIZVODNI POGON

KONSTRUKCIJA:

Građevina izgrađena oko 2008.godine, u svojstvu upravne zgrade, proizvodnog

pogona i skladišta, katnosti prizemlje i kat, dimenzija upravna zgrada 8,10 x 12,43 m i

2,59 x 4,28 m te proizvodni pogon i skladište 12,37 x 42,60 m.


priključak instalacija

gradski ima

septička jama ima

ima ima

gradski ima

ima ima

plinsko ‐ kombi bojler i radijatori

vatrodojava i klimatizacija

odličnoODRŽAVANJE:

telefon:

grijanje:

dodatne instalacije:

kanalizacija:

struja:

plin:

ostakljenje:

zaštita od sunca:

obrada zidova: žbukani, bojani, keramičke pločice, fasadni paneli

obrada stropova: žbukani, bojani, pvc obloga i čelična konstrukcija

STOLARIJA:

unutarnja stolarija: furnirana, ulazna vrata ostakljena

vanjska stolarija: pvc, industrijska rolo vrata

temelji: betonski trakasti

nosiva konstrukcija:

obrada podova: laminat, keramičke pločice, pvc, cem.glazura

izo

‐

INSTALACIJE I PRIKLJUČCI

vodovod:

čelična konstrukcija ispuna ytong

međukatna konstrukcija: polumontažna "bijeli strop" uredski dio

krovište i pokrov: čelično, dvostrešno, pokrov čelični TI paneli

ZAVRŠNI RADOVI:

pročelje: fasadni paneli


Tlocrt prizemlja

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 7Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 7

Tlocrt kata


2. REGALNO SKLADIŠTE

Građevina izgrađena oko 2010.godine, u svojstvu regalnog skladišta, prizemnica,

dimenzija 15,00 x 30,40 m.

KONSTRUKCIJA:


priključak instalacija

gradski ima

nema nema

ima ima

nema nema

nema nema

‐

‐

osnovno

vodovod:

kanalizacija:

struja:

plin:

telefon:

grijanje:

INSTALACIJE I PRIKLJUČCI

dodatne instalacije:

ODRŽAVANJE:

obrada zidova: fasadni paneli

unutarnja stolarija: ‐

vanjska stolarija: pvc rolo vrata

ostakljenje: ‐

zaštita od sunca: ‐

betonski trakasti

nosiva konstrukcija: čelična konstrukcija

međukatna konstrukcija: ‐

pročelje: fasadni paneli

obrada podova: cem.glazura

temelji:

krovište i pokrov: čelično, dvostrešno, pokrov čelični TI paneli

ZAVRŠNI RADOVI:

obrada stropova: čelična konstrukcija

STOLARIJA:


Tlocrt prizemlja


VANJSKO UREĐENJE

Izveden je kolni ulaz preko susjedne čestice 200/1 sa ceste D34 (V.Nazora) i

zajednički je za čestice 199/1, 200/1 i 201/1. Izvedene su parkirne i manipulativne

površine, dvorište je ograđeno metalnom ogradom. Izvedena je i hidrantska mreža

na parceli.


UPRAVNA ZGRADA I PROIZVODNI POGON

1. NRP (neto razvijena površina)

PRIZEMLJE m² koef. ukupno:

ulaz i stubište 9,51 1,00 9,51

hodnik 15,96 1,00 15,96

ured 16,08 1,00 16,08

ured 15,20 1,00 15,20

sanitarni čvor 3,60 1,00 3,60

hodnik 3,50 1,00 3,50

kuhinja 15,20 1,00 15,20

ured 16,08 1,00 16,08

skladište 492,40 1,00 492,40

587,53 587,53

4. REKAPITULACIJA POVRŠINA



hodnik 16,05 1,00 16,05

ured 16,08 1,00 16,08

ured 15,20 1,00 15,20

sanitarni čvor 3,60 1,00 3,60

arhiva 3,50 1,00 3,50

kuhinja 15,20 1,00 15,20

ured 16,08 1,00 16,08

85,71 85,71

UKUPNO NRP = 673,24 m²

2. BRP (bruto razvijena površina)

BRP x koef. = BRP

608,55 x 1,00 = 608,55

111,52 x 1,00 = 111,52

UKUPNO BRP = 720,07 m²

3. BRV (bruto razvijeni volumen)

BRP x koef. = BVO

720,07 x 5,80 = 4176,41

UKUPNO BVO = 4176,41 m³



NRP = 673,24 m²

BRP = 720,07 m²

BRV = 4176,41 m³

REGALNO SKLADIŠTE

1. NRP (neto razvijena površina)


skladište 456,00 1,00 456,00

456,00 456,00

UKUPNO NRP = 456,00 m²


2. BRP (bruto razvijena površina)

BRP x koef. = BRP

460,55 x 1,00 = 460,55

UKUPNO BRP = 460,55 m²

3. BRV (bruto razvijeni volumen)

BRP x koef. = BVO

460,55 x 5,82 = 2680,40

UKUPNO BVO = 2680,40 m³


NRP = 456,00 m²

BRP = 460,55 m²

BRV = 2680,40 m³


VANJSKO UREĐENJE

PARKIRNE I MANIPULATIVNE POVRŠINE

m² koef. ukupno:

900,00 1,00 900,00

900,00 900,00

UKUPNO P = 900,00 m²

OGRADE

m' koef. ukupno:

190,00 1,00 190,00

190,00 190,00

UKUPNO L = 190,00 m'

HIDRANTSKA MREŽA

m' koef. ukupno:

180,00 1,00 180,00

180,00 180,00


UKUPNO L = 180,00 m'

REKAPITULACIJA

PARKIRNE I MANIPULATIVNE POVRŠINE

P = 900,00 m²

OGRADE

L = 190,00 m'

HIDRANTSKA MREŽA

L = 180,00 m'

REKAPITULACIJA POVRŠINA

NRP (m²) BRP (m²) BRV (m³)

UPRAVNA ZGRADA I PROIZ. POGON 673,24 720,07 4176,41

REGALNO SKLADIŠTE 456,00 460,55 2680,40

SVEUKUPNO 1129,24 m² 1180,62 m² 6856,81 m³


5.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

jed.cijena

zemljište P= 2850,00 m² 8,00 €/m²

zemljište P= 2533,00 m² 2,00 €/m²

komunalni doprinos BRV= 6856,81 m³ 1,32 €/m³

vodni doprinos BRV= 6856,81 m³ 0,37 €/m³

sveukupna cijena zemljišta:

5.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI PRIKLJUČAKA

Na osnovu važećih cijena priključaka iznosi:

5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

5.066,00 €

39.454,00 €

ukupno:

9.050,99 €

2.537,02 €

Na osnovu važećih cijena građevinskog zemljišta za određenu zonu i na temelju troškova

komunalnog i vodnog doprinosa iznosi:

22.800,00 €


j p j

vodovod

kanalizacija

elektroenergija

plin

gradsko grijanje

telefon

sveukupna cijena priključaka:

5.3. PROCJENA VANJSKOG UREĐENJA

Na osnovu važećih cijena i na temelju troškova iznosi:

jed.cijena

manipulativne površine 900,00 m² 30,00 €/m²

ograde 190,00 m¹ 15,00 €/m¹

hidrantska mreža 180,00 m¹ 30,00 €/m¹

projektiranje, nadzor i sl. 3,00% x NV

sveukupna cijena vanjskog uređenja:

11.101,39 €

2.500,00 €

3.000,00 €

4.500,00 €

2.500,00 €

0,00 €

200,00 €

12.700,00 €

ukupno:

5.400,00 €

46.351,39 €

2.850,00 €

ukupno:

27.000,00 €


5.4. PROCJENA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

5.4.1. UPRAVNA ZGRADA I PROIZ. POGON godina izgr.: 2008

5.4.1.1. EKVIVALENTNA VRIJEDNOST NOVE GRAĐEVINE: NV

NRP izgrađenost jed.cijena

građevina 673,24 m² 90,00 % 400,00 €/m²

NV= 360,00 €/m²

5.4.1.2. SADAŠNJA VRIJEDNOST GRAĐEVINE: SV

starost građevine n= 4

vjerojatni vijek trajanja N= 100

apsolutni vijek trajanja A= 150

korektivni koeficijent 0,80

umanjenje konstrukcije za n ≤ N: u₁=0,80 x n/N x (n+N) / 2N [%] 1,66

umanjenje konstrukcije za N < n ≤ A u₁=0,80 + 0,20 x (n‐N) / (A‐N) [%] 41,60

Procjenjena jedinična cijena etalonskog objekta na temelju BILTENA GI ZAGREB "Stand. kalkulacija",

POREZNE UPRAVE PODRUČNOG UREDA, te osobnom iskustvu i tržišnim uvjetima.

ukupno:

242.366,40 €

242.366,40 €

Prema Uputstvu o utvrđivanju građevinske vrijednosti objekata (NN 52/84) određuje se umanjenje

konstrukcije i materijala građevine.


j j j ( ) ( )

Umanjenje dijelova građevine:

učešće NV (€/m²) SV (€/m²)

konstrukcija 40,0% 160,00 1,7% 2,66 €/m² 157,34

obrtnički radov 20,0% 80,00 5,0% 4,00 €/m² 76,00

završni radovi 10,0% 40,00 5,0% 2,00 €/m² 38,00

instalacije 20,0% 80,00 5,0% 4,00 €/m² 76,00

nezavršeno 10,0%

izgrađeno 90,0% 360,00 ‐ 12,66 347,34 €/m²

SV x NRP

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI: 347,34 x 673,24

umanjenje

=

ukupno:

233.841,57 €


5.4.2. REGALNO SKLADIŠTE godina izgradnje: 2010

5.4.2.1. EKVIVALENTNA VRIJEDNOST NOVE GRAĐEVINE: NV

NRP izgrađenost jed.cijena

građevina 456,00 m² 70,00 % 400,00 €/m²

NV= 280,00 €/m²

5.4.2.2. SADAŠNJA VRIJEDNOST GRAĐEVINE: SV

starost građevine n= 2

vjerojatni vijek trajanja N= 100

apsolutni vijek trajanja A= 150

korektivni koeficijent 0,80

umanjenje konstrukcije za n ≤ N: u₁=0,80 x n/N x (n+N) / 2N [%] 0,82

umanjenje konstrukcije za N < n ≤ A u₁=0,80 + 0,20 x (n‐N) / (A‐N) [%] 40,80

Umanjenje dijelova građevine:

učešće NV (€/m²) SV (€/m²)

ukupno:

127.680,00 €

127.680,00 €

Prema Uputstvu o utvrđivanju građevinske vrijednosti objekata (NN 52/84) određuje se umanjenje

konstrukcije i materijala građevine.

umanjenje


( ) ( )

konstrukcija 40,0% 160,00 0,8% 1,31 €/m² 158,69

obrtnički radov 20,0% 80,00 5,0% 4,00 €/m² 76,00

završni radovi 5,0% 20,00 5,0% 1,00 €/m² 19,00

instalacije 5,0% 20,00 5,0% 1,00 €/m² 19,00

nezavršeno 30,0%

izgrađeno 70,0% 280,00 ‐ 7,31 272,69 €/m²

SV x NRP

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI: 272,69 x 456,00

=

ukupno:

124.348,65 €


REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

5.4.1. UPRAVNA ZGRADA I PROIZVODNI POGON

5.4.2. REGALNO SKLADIŠTE

SVEUKUPNA SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI:

SVEUKUPNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE: SVGV

5.1. ZEMLJIŠTE

5.2. PRIKLJUČCI

5.3. VANJSKO UREĐENJE

5.4. GRAĐEVINE

SVGV =

5.5. PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI

ukupno:

39.454,00 €

12.700,00 €

46.351,39 €

358.190,21 €

456.695,61 €

Uvažavajući položaj i opće stanje objekta te odnos trenutne ponude i 1 00

358.190,21 €

233.841,57 €

124.348,65 €


PROMETNA VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI: (SVGV x koef.) 456.695,61 €

j p j p j j p

potražnje na tržištu nekretninama ukupan prometni koeficijent iznosi:1,00


Predmet ove procjene nije imovinsko ‐ pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.

5.1. ZEMLJIŠTE

5.2. PRIKLJUČCI

5.3. VANJSKO UREĐENJE

5.4. GRAĐEVINA

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST

5.5. PROMETNA VRIJEDNOST

Procjenjena vrijednost iz ovaog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine

prilikom zaključivanja kupoprodajnog ugovora.

6. NALAZ I ZAKLJUČAK

39.454,00 €

12.700,00 €

46.351,39 €

358.190,21 €

456.695,61 €

456.695,61 €


U Osijeku, 18.ožujka 2013.

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.

3.452.618,80 kn


1. FOTODOKUMENTACIJA

2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA

3. RJEŠENJE SUDA

7. PRILOZI


7.1. FOTODOKUMENTACIJA

UPRAVNA ZGRADA I PROIZVODNI POGON

REGALNO SKLADIŠTE


VANJSKO UREĐENJE


7.2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA












7.3. RJEŠENJE SUDA


Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.

Izradio:

Stručni suradnik za procjene

Kontrolirao i ovjerava:

Tomislav Slunjski, mag.ing.aedif.

Stalni sudski vještak građevinske struke


U Osijeku, 18.ožujka 2013.

j , g g


Documents

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE · konstrukcije odnosno stanja u kojem se zgrada nalazi u trenutku procjene. U postupku procjene građevinske vrijednosti primjenjuje se metoda procjene