Documents 40eme atelier de la Dihal

8/20/2019 Documents 40eme atelier de la Dihal

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40ème

atelier de la Dihal

Solibail et l’intermédiation locative dans les territoires,une clé pour le logement des publics fragiles

Ce document reprend les présentations diaporamas

et les éléments du dossier de l’atelier du 6 novembre 2015

1. Déroulé de la matinée

2. Présentations diaporamas

L’intermédiation locative, son cadre juridique (Anil)

Le conventionnement des logements dans le cadre de l’intermédiationlocative (Anah)

Retour d’expérience de location sous location avec bail glissant auprès de


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Déroulement de l’atelier

09h00 : Accueil café

09h30 Ouverture des échanges de la journée

« La contribution du parc privé aux politiques publiques de logement desménages en difficultés »

par Sylvain Mathieu, délégué interministériel hébergement – logement (Dihal),etLaurent Girometti, directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP)

10h00 « L’intermédiation locative, son cadre juridique »

par Géraldine Chalencon - directrice générale,

et Nicole Maury – chargée de mission - Agence nationale d’information sur lelogement (Anil).

11h00 « Le conventionnement des logements dans le cadre de l’intermédiationlocative »

par Thierry Moine, responsable de pôle - Agence nationale de l’habitat

(Anah)


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15h40 « La relation avec les propriétaires et l’accompagnement des ménages »

par Hélène Bernard, directrice - Tandem Immobilier (Oise) / Fapil

16h15 Perspectives et conclusions

16h30 : Fin des échanges


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PRESENTATIONS DIAPORAMA


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L’intermédiation locative, son cadre j(Anil)


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Présentation

des

disposit juridiques relatives à

l’intermédiation

locativ6 novembre 2015


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L’intermédiation locative

Dans le parc privé, l’intermédiation locative corr

deux

formes

de

mobilisation

de

logements

à des Le mandat de gestion

La location /sous‐location

Le dispositif

Solibail

est

un

dispositif

de

location

location

D

l

i l

l’i édi i

l i


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L’intermédiation locative

Définition

Intervention d’un tiers social entre le propriétaire bailleur e

occupe le logement

Objet : sécuriser la relation locative

‐ Faciliter l’accès au logement à des ménages pouvant présen

‐ Inciter les bailleurs à mettre en location leur logement

Le tiers social est aussi dénommé opérateur, association ou


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L’agrément Intermédiation locative et gestion l

sociale

Activités soumises à agrément La location de logements du parc privé ou social, en vue de leur sou

d’hébergement en faveur des personnes défavorisées

La

gérance

de

logements

en

tant

que

mandataire,

dans

le

parc

priv La gestion de résidences sociales

Conditions de l’agrément L’agrément peut‐être délivré pour tout ou partie des activités entra

Pour

l’activité de

mandataire,

l’organisme

doit

justifier

de

la

produprofessionnelle (loi du 2 janvier 1970 : art. 3)

Modalités d’obtention et de renouvellement de Demande au préfet (LRAR) / le défaut de réponse dans un délai de

d’acceptation

L’ é dé d é d i


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Le mandat de gestion

Principes

Le bailleur donne mandat à un organisme agréé afin qu’il a

locative « adaptée »

L’occupant est

locataire

du

logement

et

dispose

d’un

bail

(

trois ans ) régi par la loi du 6.7.89 conclu directement avec

Le logement est décent

Conditions

L’organisme agréé est une Agence immobilière sociale (AIS) qui do

détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière »,

disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou

i i f i ll


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Missions Le

mandat

écrit

donné à l’AIS

lui

confère

le

pouvoir

s

location, soit d’effectuer la gestion du logement

Dans le cas le plus fréquent où l’AIS dispose d’un ma

du logement le service rendu est global, l’AIS assure

‐la gestion locative comptable et fiscale

‐l’accompagnement du locataire


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Conventionnement avec l’Anah

Subvention pour travaux

Primes complémentaires

Si le logement est conventionné avec l’Anah en loyer social o

bailleur peut

sous

conditions

disposer

de

différentes

primes

‐ Prime de réduction de loyer

‐ Prime de réservation

‐ Prime à l’intermédiation locative

Avantage fiscal

Le bailleur peut bénéficier d’une défiscalisation jusqu’à 70 %

en contrepartie d’un loyer plafonné

‐ 30 % pour les conventions à loyer intermédiaire


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Le dispositif Solibail

Solibail s’inscrit dans une démarche de location /sous‐location

Conditions de la location

Les logements sont loués nus et font l’objet d’un bail d’une

renouvelable avec

l’association

agréée

Le loyer maximum payé par l’opérateur au bailleur est le loy

aux loyers plafonds du conventionnement intermédiaire Bor

voire le prix du marché locatif si nécessaire

Si

le

logement

est

conventionné avec

l’Anah

en

loyer

interm

social ou très social : application du loyer plafond de la conv

Conditions de la sous‐location

d f é à d


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Le dispositif Solibail

Avantages pour le bailleur

Un paiement des loyers garanti pendant la durée du bail, mê

vacance

Un logement

restitué libre

de

tout

occupant

et

en

bon

état

d

Avantages pour l’occupant

Un logement autonome

Une redevance

à payer

tenant

compte

de

ses

ressources

(et

Un accompagnement adapté aux besoins

Conditions de financement pour l’association ag


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L’intermédiation locative dans le parc soc

Le

régime

de

la

location/

sous

location

est

forte

L’autorisation de louer des logements du parc so

sous‐louer est accordée aux organismes bénéfic

l’agrément intermédiation locative et gestion lo

(CCH : L.365‐4)


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Le rôle des ADIL


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L’information des bailleurs

Les outils de la campagne Solibail :

Le site Internet

Les affiches ou encart

Hors IDF,

renvoi

vers

le

n° national

de

l’ANIL

: le

bailleur

département et est automatiquement renvoyé vers l’AD

ou vers l’ADIL du département adjacent pour les départ

d’ADIL (20)


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L’information des bailleurs

Les informations apportées par les ADIL aux bai

L’ADIL apporte un premier niveau d’information sur le

juridiques et fiscaux de l’intermédiation locative

Si le

bailleur

est

intéressé,

elle

le

renvoie

vers

les

asso

du territoire

Le renvoi vers les associations agréées du territo

Par le site Internet : liste mise à jour à partir du recue

de l’ADIL du département ou du département adjacen


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Un apport d’expertise

L’ADIL peut apporter un éclairage sur toutes les

juridiques et fiscales de l’intermédiation locative

Aux services déconcentrés

Aux collectivités locales susceptibles d’être intéressée

L’ADIL peut

aider

à faire

des

simulations

économ

Outil de simulation du loyer payé par le ménage en fo

d’effort

Fiscalité du bailleur


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Les outils pour le grand public

Plaquettes

Intermédiation locative

Fiscalité du bailleur


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Le conventionnement des logements dansl’intermédiation locative

(Anah)


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40ème atelier de la Dihal

Le conventionnement An


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Qu’est ce que le conventionnement ?

C’est la conclusion d'une convention entre l’Agence nationalebailleur, par laquelle celui-ci s’engage pour une durée minimulouer son logement en respectant certains plafonds de loyerslocataires et le cas échéant certaines conditions de choix des

En contrepartie de la signature de cette convention, le bailleuavantage fiscal dit "Borlooancien".

Le conventionnement Anah – les grands princip


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Le conventionnement Anah – les grands princip

Pourquoi conclure une convention ?

Côté Anah : obtenir un engagement du propriétaire bailleur vocation sociale de l’Agence portant notamment sur :

La minoration du loyer pratiqué par rapport au niveau dumontant du loyer est fixé par l’Anah à des niveaux inférieurréglementairement

La location du logement àdes locataires dont les ressourcesvaleurs plafonds fixées par arrêté

Côté bailleur : l’obtention de contreparties financières :


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3 conventions –types (annexées àun décret) donc de portée2conventions «sans travaux »

L’une àniveau de loyer et de ressources intermédiaire

L’autre à niveau de loyer et de ressources social ou t

l’ouverture au droit à l’APLpour le locataire (L.321-8) –1 convention «avec travaux»

Elle porte sur un ou plusieurs logements et peut comportde loyers LI, LS ou LTS

Le conventionnement Anah-articulation du dis


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Les conventions s’accompagnent d’un document appelébai lleur » :

Il est délivré par l’Anah, sur présentation, de la conbaux et des justificatifs de ressources des locataires

Ce document est à joindre par le bailleur (ou à tenil’administration fiscale) lors de sa déclaration des im(déclaration annexe 2044-revenus fonciers ou 2044

Le conventionnement Anah-articulation du dis


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Respect des plafonds de loyers et de ressources

Dans tous les cas les logements doivent être loués à deaux loyers du Borlooancien et aux plafonds de ressources

le loyer plafond est fixépar la convention

c’est l’Anah qui détermine secteur par secteur, au nivedécisionnelle, le loyer à pratiquer en référence au marché et de la typologie du logement, ce loyer local au loyer national

Le conventionnement Anah - les règles comm


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Quelques repères

Loyer intermédiaire, prix au m² de surface utile

Loyer social et très social, prix au m² de surfac


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Comme tout logement loué, conventionné ou pas, le logement

le logement ne présente pas de risques manifestes pour la séoccupants;

le logement ne présentepas de risques manifestespour la san

il doit être pourvu des équipements habituels permettant d’hab

Décence du logement


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Déduction spécifique des revenus fonciers :

30 % en loyers intermédiaires (L.321-4)

60 % en loyers conventionnés (social ou très social) (L.321-8)

70 % en cas de location à un organisme public ou privé, en vuemeublée ou non, à des personnes défavorisées ou à des personnécessite une solution locative de transition ou pour l’hébergement

Le conventionnement Anah - l’avantage fis


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Déduction spécifique des revenus fonciers : Comment ça marc

Pour mémoire, en régime normal, deux régimes sont proposé

- régime micro-foncier (forfait)

- conditions : loyers et revenus accessoires < 15 000 € sauf

- porter sur la déclaration 2042 le montant brut des(abattement automatique de 30% : imposition sur 70% des re

- régime réel : si option : 3 ans minimum

recettes annuelles encaissées

- charges déductibles payées (frais de gestion, travaux

= revenu à déclarer



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Déduction spécifique des revenus fonciers : Comm


Impact de l’avantage fiscal

L’avantage est d’autant plus important que

Le taux marginal d’imposition du bailleur est élevé;

Le taux de déduction est élevé: 30, 60 ou 70%, en fonconsenti par le bailleur.


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Actualité 2015 : Programme Réfugiés

Principe d’opération « tiroir »pour libérer des places dansles Centres d’Accueil des Demandeurs d’Asile

Prime d’Intermédiation Locative (PIL)

1 000 €pour les Bailleurs, en Loyer ConventionnéSocial eacceptent une intermédiation locative

Attention le Loyer Intermédiaire le plus souvent pratiqué dpas l’attribution de la PIL

Cumulable avec d’autres primes de l’Anahpossiblespour les propriétaires bailleurs : prime réduction de loyer et prime réservation

En Conventionnement Avec ou Sans Travaux, pour tout dnon accordéàpartir du 01.11.15 jusqu’en2017


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Pour en savoir plus

Sur le site ANAH.FR

Rubrique propriétaires/propriétaires bailleurs – formula

Items Conventionnement sans travaux etConventionnement avec travaux les notices explicativetéléchargeables


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Merci de votre


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Retour d’expérience de location, sous-locatglissant auprès de réfugiés syrien

(Coallia)


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«Ret our d’ ex pér iencelocat i on, sous-locat i on

bai l gl i ssant auprès dréf ugiés sy r i ens. »

Direction de l’Habitat et du Logement Accompagné / 40ème atelier de la Dihal / 06/1


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Le pr ogr amme de réinst a l l a t i on dei ssus de Sy r i e

Contexte

‐ Juin 2013 : appel du HCR en faveur de la réinstallation en Eu

ressortissants syriens déplacés dans les pays voisins de la Syrie

‐ Octobre 2013 : engagement de la France d’accueillir 500 réfu

provenance des pays frontaliers de la Syrie (Turquie, Liban, Jordan

réinstallation ou de l’admission humanitaire

‐ Octobre 2014 : mise en place opérationnelle du dispositif d’accue


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Les pr i nci pes d’ act i on

-L’accès direct au logement, sans transition par une structuredans le cadre d’un dispositif de location/sous-location avec bail gl

-Une procédure accélérée d’ouverture des droits sociaux eaccélérée

-un accompagnement global prenant en compte l’accès auxressources, la santé, les apprentissages linguistiques et civiquformation et à l’emploi, l’accompagnement dans le logeml’intégration dans le tissu local


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L’ accuei l en chi f f r es

Campagne 2014

- 77 ménages accueillis par Coallia, soit 300 personnes sur 5

- Dans 8 départements différents : la Manche, la Cote d’Or,Vilaine, les Côtes d’Armor, la Seine Maritime, l’Aisne, la Somme

Campagne 2015

- 72 ménages accueillis ou en cours d’accueil, soit 272 perso

• 149 ménages, représentant 572 personnes


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Mét hodol ogi e d’ i nt er vent i on

- Des implantations déterminés en concertation avec les servide l’Etat et les Villes d’accueil

- Un travail préalable en amont avec les bailleurs pour adaptaux compositions familiales et aux besoins particuliers

- Une articulation étroite avec le service de l’asile de la DGEFopérations de transfert vers la France est subordonné à l’existence

logement

- Prise à bail et équipement des logements par Coallia 4 à 6l’arrivée des familles


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Un di sposi t i f d ’ accuei l évolut i f

Phase 1 :un statut d’hébergé dans l’attente de l’ouverture des drosociaux et aux ressources – 2 à 3 mois

Phase 2 :

un statut de sous-locataire dès l’accès aux ressources et l’éli

Phase 3 :un statut de locataire en titre dès le glissement du bail – 4 à


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Le cont enu de l ’ accompagnement

-Soutenir les personnes dans leurs démarches administra juridiques et sociales

-Assurer l’accès à une prise en charge sanitaire et psychadaptée

-Accompagner les familles dans le logement

-Faciliter l’insertion socio-professionnelle des familles a


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Les ét apes de l ’ accompagnem

- Soutenir les personnes dans leurs démarches administra

et sociales

- suivi de la procédure de transfert de la protection internationall’obtention des documents d’état civil, en lien avec l’Ofpra

- démarches visant la délivrance de leur titre de séjour, en li

préfectoraux - ouverture des droits sociaux : Couverture maladie universelle, dé

référent, accès aux RSA, prestations familiales et aide au logement, bancaire…

- scolarisation des enfants en lien avec les Villes et l’Education na


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- Assurer l’accès à une prise en charge sanitaire e

adaptée

- évaluation rapide de la situation en matière sanitaire, tant sur l psychique ou psychologique

- Mobilisation des dispositifs de santé de droit commun et des st

en matière de suivi psychologique- Organisation, en lien avec les services de santé concernés, l

femmes enceintes et des enfants


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- Accompagnement des familles dans le logement

- aide et soutien à la gestion du budget familial

- formation des familles à la bonne occupation du logement

- formation des personnes au bon fonctionnement et à la béquipements (système de ventilation, chauffe-eau, chauffage, pl

- travail sur l’intégration dans les groupes d’habitations : place dudes immeubles, liens avec les gardiens d’immeubles

- gestion locative de proximité

- organisation, en lien avec le bailleur, le glissement du bail a


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- Faciliter l’insertion socio-professionnelle des familles ac

- travail sur l’acquisition des bases de l’autonomie linguistique, par le bi formation linguistique dispensée dans le cadre du contrat d’accueil et d’intégratio

- informations sur les caractéristiques du marché du travail en France,que sur les acteurs et dispositifs de l’insertion professionnelle, tant commun que dans celui de l’insertion par l’activité économique

- analyse partagée avec les personnes de leurs difficultés en matièremais également des leviers et ressources mobilisables

- démarches de valorisation des formations, compétences, expériences e

- élaboration d’un projet professionnel réaliste, tenant compte des attemais également des contraintes objectives


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- Assurer l’intégration des familles dans leur nouvel envir

- Permettre aux personnes d’identifier les dispositifs et services de droen capacité de les mobiliser de manière autonome

- Mettre en relation les familles et les guichets de droit commun, pl’accompagnement et en fonction des besoins, en veillant à favoriménages

- Organiser la prise de relais par les dispositifs de droit coml’accompagnement, en lien avec les services concernés.


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Le pilotage et l’animation de Solibail en Ile

(Drihl)


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PREFET DE LA REGION ILE DE FRANCE

Direction Régionale et Interdépartementalede l'Hébergement et du Logement

Un exemple d'IML : Solibail en Île-de-France

Outils de gestion et d'animation6 novembre 2015

Ordre du jour


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Ordre du jour

I) Le cadre juridique

II) Le cadre budgétaire

III) L'animation du dispositif

IV)L'animation du réseau

V) Actualité et perspectives d'évolution

I) L d j idi


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1) Fondement juridique● La circulaire du 5 mars 2009 pour la relance de l

● L’annexe 6 relative à l’intermédiation locative

2) Agrément et sélection

●

Des opérateurs agréés en IML et gestion loingénierie sociale, financière et technique

● Des opérateurs au statut d’association Loi 1901

I) L d j idi


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3) Outils conventionnels● Convention entre la DRIHL et les 24 opérateurs gestionna

●

Convention entre la DRIHL et les 10 opérateurs capteurs

- Objet et durée de la convention : objectifs en nombà capter ou à gérer par département

- Détermination de la contribution financière etversement

- Sanctions et évaluations

- Avenant et résiliation

I) L d j idi


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● Convention entre la DRIHL et 3 opérateurs transversaux :

> GIP HIS

- chargé de la régulation des entrées des ménages dans Solibail : interfaopérateurs gestionnaires

- assure la vérification du respect des critères de captation des logements Solide sécurité, localisation et accessibilité, typologie et surface

- met à disposition des outils d’évaluation du dispositif et de la mission de vérif

> UR SOLIHA ( ex URPACT)

- assure le fonctionnement du numéro AZUR : 0 810 90 18 85 > destiné aux pr

- évalue l’action de la plate-forme téléphonique

- met en œuvre le plan de communication régional ( salons immobiliers, radio.de communication national du dispositif Solibail (affichage, site internet DIHAL



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4) Référentiel d'accès à Solibail

Préalable : Solibail vise à l’insertion vers le logement de droit comm● Critères d'accès :

- Les ressources : nature, montant, reste pour vivre

- La prise en compte des dettes- La situation administrative

● Procédure d'accès :

- Les ménages éligibles

- Le mode attribution des logements



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5) Rapports locatifs● Un contrat de location entre le propriétaire et l'opérateur gestionnaire :

- Données administratives : identification des parties, objet, désignatioconvention

- État des lieux, documents à fournir, conditions d’occupation- Obligations du bailleur et du locataire

- Conditions financières, durée de la location, congé, clause résolutoire

- Annexe relative à la gri lle de vétusté, à la conservation du DG, à la dé

●

Une convention d'occupation entre le ménage et l'opérateur gestionnaire :

- Données administratives : identification des parties, objet, désignatioconvention

- Contreparties financières de l'occupant



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1) Présentation

● Un dispositif financé par subvention sur le BOP 177

● R-BOP 177 : Service Accueil, Hébergement et Insertion de la

●

Gestion et animation du dispositif Solibail : Service Accès auPrévention des expulsions de la DRIHL

2) Outils de suivi budgétaire

● Une maquette financière pour la captation des logements :

Captation en

direct

Captation par

agence

Frais

d’agence



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● Une maquette financière pour la gestion des logements etl'accompagnement social des ménages :

lignes de dépenses

49,8 €

Entretien 23,0 €

Procédures contentieuses 11,0 €

88,2 €

160,0 €

Total forfait 332,0 €

Vacance à la captation financement au réel

SOLIBAIL FINANCEMENT :

Exprimé en mois/logt

Règles de financement Solibail à p

du 1

er

janvier 2014

Frais de structure + frais de

fonctionnement

Gestion locative et sescoûts annexes

Accompagt. social et ses

coûts annexes


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● Plusieurs versements :

- Un versement ferme à la signature de la conve

- Des versements conditionnés à la transmissionde tableaux de suivi financier et d'activité

= un suivi très précis de l’allocation pro

crédits publics après constatation de servproduction de certificats administratifs


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III) L'animation du disposit1) Contact quotidien avec les opérateurs


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1) Contact quotidien avec les opérateurs

● La gestion des situations sociales problématiques

● La gestion des relations problématiques avec les propriétaires

2) Copil captation mensuel avec les opérateurs capteurs

● Suivre la montée en charge des captations et la répartition territoria

● Suivre le respect de la procédure de captation

● Information sur l'actualité : plan de communication, le conventiol'ANAH, l'application de la loi ALUR...

3) Échanges semestriels de bonnes pratiques avec legestionnaires

4) Groupes de travail : harmonisation et évolution des pr

IV) L'animation du réseau


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1) Coordination de différents partenaires●

La CAF : les allocations logements● Les SIAO : l'orientation dans Solibail

● Les UT DRIHL et les DDCS : les correspondants Soliba

logement● L'ANAH et ses délégations : le conventionnement des p

● La ville de Paris : la comparaison et l'harmonisation

Solidaire● Les collectivités territoriales : à développer dans le

réforme des attributions

●

V) Actualité et perspectives d'év


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V) Actualité et perspectives d év

1) Actualité> La mise en place d'une nouvelle procédure de capta

– Une plate forme téléphonique

– Une répartition infra départementale entre cap

– Un encadrement temporel de chaque phase d

– Double vérification des captations : critères

respect des normes d'habitabilité à partiélaborée avec la mission lutte contre l'habitatDRIHL

V) Actualité et perspectives d'év


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V) Actualité et perspectives d év

2) Perspectives d'évolution> Des nouveaux outils pour faciliter et améliorer la gestion eSolibail :

● Mettre en place des commissions de réorientation État/SISolibail

● Interfacer les SI du GIP HIS et de l’UR SOLIHA

● Développer un outil de gestion informatique

Conclusion


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> Solibail en Île-de-France :

●

10 opérateurs capteurs● 24 opérateurs gestionnaires

● 3757 logements

●

3 opérateurs transversaux● L’appui de la FNARS

● Une gestion et un pilotage à l'échelle régionale


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Merci de votre atten


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Adaptation des outils de mobilisation du parc

et au partenariat local(Soliha)


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LE MOUVEMENT SOLIHA


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20 mai 2015

Les fédérations PACT et Habitat & Développement ont fusi

SOLIHA, Solidaires pour l’Habitat

LE MOUVEMENT SOLIHA

• Notre objectif : Apporter plus de solutions aux personnes q

des difficultés pour se maintenir ou accéder à un logement

leurs ressources.

SOLIHA PAYS BASQUE


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• Un acteur associatif clé du territoire basque sur le loge

personnes défavorisées

Un pôle social important, en plein développement.

Fil conducteur : accès au logement des personnes défavaccompagnement social et volet mobilisation d’une offre

De nombreux partenariats (financier, institutionnel et o

SOLIHA PAYS BASQUE

SOLIHA PAYS BASQUE


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• Un acteur associatif clé du territoire basque sur le loge

personnes défavorisées

Opérateur de la mise en place des politiques nationale

(Conseil Départemental des Pyrénées Atlantiques/PDALPD

Animateur de dispositifs locaux (Bureau d’Accès au Log

Relais, intermédiation locative auprès de publics spécifiqu

SOLIHA PAYS BASQUE

L’INTERMEDIATION LOCATIVE, POURQUOI ?


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Un outil clé pour permettre l’accès durable au logem

personnes défavorisées dans le parc privé, accès à u

de bonnes conditions, couplé à un accompagnemen

préparation à l’accès à un logement autonome

Un enjeu de continuité de l’action de SOLIHA Pays B

territoire

Une réponse adaptée aux problématiques du territ

immobilière importante, territoire attractif mais pe

personnes démunies, parc social insuffisant)

, Q


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L’INTERMEDIATION LOCATIVE, COMMENT ?


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LA LOCATION/SOUS-LOCATION (1/2)

Principes et fonctionnement de la sous location : SOLIHA es

logement (bail de droit commun) qu’il met à disposition à un s

(contrat de sous location).

Garantie du paiement du loyer, la vacance, les dégradations

éventuel.

Les différents « usages » de la sous location : logements tem

logements pérennes avec glissement

Une palette d’outils « à la carte »



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Outil souple, qui peut s’adapter « à la carte », au service de d

dispositifs et publics spécifiques : sortants de prison, publics

maison relais

S’adapter au plus près de la situation des ménages : le glisse

Conditions de réussite :- personnes en capacité d’occuper un logement autonome en secteur diff

ti d l t t i t l f i l d l’i




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Avantages de la sous location :sécurisation du bailleur (argument important de prospectio

s’adapte aux dispositifs et aux publics,

phase de stabilisation du sous locataire

Limites de la sous location :

risques financiers importants pour l’association

diffi lté à l h l li t d b il t t



l d’ il à l


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Financements de la sous location :Partenariat financier, co financement Etat (moyens humain

l’accompagnement social, la gestion locative et la prospection

(prise en charge risques locatifs, gestion locative, accompagne

110 sous locations



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La relation avec les propriétaireet l’accompagnement des ménag

(Fapil)


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Mobiliser du

parc

locatif

privé à vo

sociale :

‐

relations avec

les

bailleurs

‐ accompagnement des loca

Hélène Bernard

Directrice Tandem Immobilier l’AIVS de l’Oise

Mobiliser du parc privé à vocation so


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p p

quelles

relations

avec

les

bailleur

1. Accompagner le propriétaire : une action pédagog

2. Associer le propriétaire : un acteur des

politiques publiques pour le logement

Rappel : l’Intermédiation locative


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pp

deux

formes

de

mobilisationMandat de gérance (AIVS)

•Le ménage est le locataire (bail de

plein droit

89

ou

conventionné)

•Logement pérenne

•Le propriétaire paie des

honoraires de gestion

•Le loyer est négocié à la baisse

durablement

•La gestion locative est confié à

Location sous‐loc

•C’est l’association qui

locataire

•A la fin du bail le ména

quitter les lieux (sauf gli

bail)

•L’association est respo

loyer, des dégradations

contentieux …


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87/138

p p

quelles

relations

avec

les

bailleur• Le bailleur privé met à disposition un logement : SON loge

il doit le retrouver en bon état

• Il attend un loyer = un complément de ressources, un prê

le payement du loyer doit être garanti

• Il

confie

le

logement

à un

professionnel

:

il

ne

sait

pas

fair

il doit être accompagné dans la gestion ( et le conten

Plus le public à loger est réputé « à risque » plus la sécu



88/138

EXIGENCES

Un loyer minoré

logement amélioré

ou réhabilité

Un locataire non choisi

Un engagement

Sur la durée

CONTREP

cofinanc

de la réha

Avantag

sécurisation(gestion

adap

assura

suivi tec

En contrepartie d’aides

et d’avantages un

propriétaire privéaccepte de devenir un

bailleur social

quelles relations avec les bailleur

Mobiliser du parc privé à vocation sociale


89/138

p p

Les arguments pour convaincre le propriéta

• Le logement est confié à un professionnel de l’immobilier.

• Le service rendu est global :

• Gestion locative comptable et fiscale

• Gestion Locative

Adaptée

• Suivi technique du logement

• Accompagnement du locataire

• Diagnostic avant attribution du logement

• Gestion des aides sociales, garanties, recouvrement, contentieux

• Accès

aux

subventions,

conventionnement,

avantages

fiscaux

• L‘AIVS est reconnue, labellisée, légitimée.

• La rentabilité est acquise malgré la baisse du loyer :

Sé i i d i

Mobiliser du parc privé à vocation soci


90/138

quel accompagnement des ménages

• Une action pédagogique :

rendre le ménage acteur de son logement

• Un accompagnement dans le logement :

la gestion locative adaptée aux difficultés des m

meilleure prévention du risque locatif, mais une action q

coût

(il faut

agir

vite).

• Le ménage est titulaire d’un bail de droit commun :

l i il l d bl il i l



91/138

quel accompagnement des ménage

A t t t


92/138

Le label AIVS ®


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Le label AIVS

• Un label de la FAPIL

• Un cahier

des

charges

des

AIVS

®

• Un ancrage dans les PDAHLPD

• Une démarche qualité (auto‐évaluation ADEL)

• Une formation continue

• Des outils partagés

• 46 AIVS en France


94/138

ELEMENTS DU DOSSIER REMIS AUX PAR


95/138

Intermédiation locative dans le parc privé

L’intermédiation locative correspond à deux formes de mobilisation du parc privé à des fins sociales :le mandat de gestion et la location / sous-location. Le terme « intermédiation », de manièregénérique, renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ouassociation) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relationlocative. Il s’agit à la fois de faciliter le logement de ménages pouvant présenter des difficultés etd’inciter les bailleurs à mettre en location leur logement, y compris à des ménages pouvant présenterdes difficultés.


Le propriétaire fait appel à un tiers social pour qu’il assure une gestion locative « adaptée », avec un

suivi individualisé et dans une logique de prévention. Il s’agit d’agence immobilière sociale (AIS) :AIVS (Réseau FAPIL), AIS (Soliha). Un référentiel de la gestion locative adaptée a été réalisé sous lepilotage de la DHUP.L’occupant est locataire du logement et dispose d’un bail d’une durée minimale de trois ans, régi parla loi de 1989, conclu directement avec le propriétaire.

La sous-location

1. Historique

d f d’ éd l dé l é d l l d


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Les dispositifs d’intermédiation locative se sont développés depuis la loi Besson du 31 mai 1990, sousl’impulsion d’initiatives locales portées par des associations et des collectivités territoriales.

Afin de diversifier les modalités d’accueil des personnes démunies (notamment en hôtels oustructures d’hébergement), un dispositif d’intermédiation locative, a été dans un premier temps, misen place par la ville de Paris sous l’intitulé « Louez solidaire et Sans Risque ».

En 2008, le dispositif de sous-location « Solibail » a été expérimenté sur le territoire de la petitecouronne francilienne (hors Paris pour les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).

La loi du 25.3.09 (art. 74) a introduit dans le PDALPD la mise en place d’une stratégie de mobilisationde logements dans le parc privé, en définissant les actions à mettre en œuvre, dont l’intermédiationlocative (loi du 31.5.90 : art.4).

Par la circulaire du 5 mars 2009, le dispositif d’intermédiation locative « Solibail » a été élargi à sixrégions identifiées au regard de critères de tension (nombre de recours DALO, nombre de chambresd’hôtels…) : Île-de-France, Languedoc-Roussillon, Nord-Pas-de-Calais, Pays-de-Loire, Provence-Alpes-Côte-D'azur, Rhône-Alpes. Cette liste a été complétée par la région Midi-Pyrénées (en raison de latension du marché locatif) et en 2015, par la Lorraine et la Basse-Normandie (en raison du nombrede nuitées d’hôtelières).

Les autres régions peuvent également proposer des mesures d’intermédiation

La loi ALUR prévoit un renforcement du dispositif d’intermédiation locative dans lescommunes SRU (ALUR : art 34 / CCH : L 302-7 al 4 et L 302-9-1 / décret à paraître)

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=88A8188DE8729AA4FF3CFDAE22CFF60D.tpdila16v_3?cidTexte=JORFTEXT000020438861&categorieLien=idhttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=88A8188DE8729AA4FF3CFDAE22CFF60D.tpdila16v_3?cidTexte=JORFTEXT000020438861&categorieLien=idhttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=88A8188DE8729AA4FF3CFDAE22CFF60D.tpdila16v_3?cidTexte=JORFTEXT000020438861&categorieLien=idhttp://www.bulletin-officiel.developpement-durable.gouv.fr/fiches/BO20096/met_20090006_0100_0044.pdfhttp://www.bulletin-officiel.developpement-durable.gouv.fr/fiches/BO20096/met_20090006_0100_0044.pdfhttp://www.bulletin-officiel.developpement-durable.gouv.fr/fiches/BO20096/met_20090006_0100_0044.pdfhttp://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Circulaire/2013_05_03.pdfhttp://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Circulaire/2013_05_03.pdfhttp://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Circulaire/2013_05_03.pdfhttp://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Circulaire/2013_05_03.pdfhttp://www.bulletin-officiel.developpement-durable.gouv.fr/fiches/BO20096/met_20090006_0100_0044.pdfhttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=88A8188DE8729AA4FF3CFDAE22CFF60D.tpdila16v_3?cidTexte=JORFTEXT000020438861&categorieLien=id


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communes SRU (ALUR : art. 34 / CCH : L.302 7, al. 4 et L.302 9 1 / décret à paraître)Pour inciter les communes à mobiliser le parc privé par la mise en œuvre de dispositifs

d’intermédiation locative à des fins sociales, le prélèvement sur leurs ressources fiscales en raison dunon-respect du quota de logements locatifs sociaux (CCH : L.302-5) sera diminué du montant desdépenses engagées pour subventionner le dispositif de location, sous-location dans le cadre deslogements conventionnés Anah (CCH : L.321-10). Ceci dans la limite d’un plafond ne dépassant pas 5000 € par logement et par an, selon la localisation de la commune (plafond fixé par décret en Conseild’État). S’agissant des communes faisant l’objet d’un constat de carence au titre de l’article L.302-5 du CCH(quota de logements locatifs sociaux), le préfet pourra les contraindre à mettre en place des

dispositifs d’intermédiation locative. Après avoir recueilli l’avis de la commune en état de carence, ildevra conclure une convention avec des organismes agréés afin de mettre en œuvre sur sonterritoire, au sein du parc privé, un dispositif d’intermédiation loca tive (CCH : L.321-10). Cetteconvention prévoira la contribution obligatoire et plafonnée de la commune. Les dépenses engagéespar la municipalité (accompagnement social, gestion locative, différentiel de loyer...) pourrontdonner lieu à déduction du prélèvement Solidarité renouvellement urbain (SRU) sur ses ressourcesfiscales (CCH : L.302-7).

2.

Mandat de gestion et Agences immobilière sociale (AIS)

Une Agence immobilière sociale (AIS) est une structure à but social (association, Unité Économiqueet Sociale, Société Coopératives d’intérêt collectif). Pour pouvoir exercer son activité, elle doitsatisfaire à plusieurs conditions :- détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière », soumise à des conditions d’aptitudeprofessionnelle et de moralité délivrée pour 10 ans

Lorsque l’AIS est mandatée pour la gestion d’un logement, elle effectue les actes d'administration surle logement qu'elle gère : établissement du bail, perception de loyers, réparations d'entretien,

t d dé t t ti l ti dit d té (GLA) C ll i


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engagement des dépenses courantes et assure une gestion locative dite « adaptée » (GLA). Celle-ciconsiste en une activité de gestion de logements « rapprochée » comportant un suivi individualisé,

éventuellement un accueil et une animation au quotidien, et, le cas échéant, une médiation avecl’environnement, vis-à-vis des occupants. L’objectif est la prévention des difficultés de l’occupant etla sécurisation de la relation bailleur/locataire. La GLA par sa gestion locative adaptée se distingue del’accompagnement vers et dans le logement dans la mesure où elle est intégrée, son support est larelation locative, même si elle permet de détecter d’autres besoins.

2.2 Financement de l’AIS

2.2.1 Gestion locative sociale ou adaptée (GLA)

Depuis le 1er janvier 2005, le Fonds de solidarité logement (FSL) peut accorder une aide, dans lesconditions définies par son règlement intérieur, destinée à financer les suppléments de dépenses degestion locative aux associations, aux centres communaux et intercommunaux d'action sociale, auxorganismes sans but lucratif et aux unions d'économie sociale, qui sous-louent des logements à despersonnes défavorisées ou qui en assurent la gestion pour le compte des propriétaires.Cette aide peut également être accordée aux associations, organismes et aux bailleurs sociaux louantdirectement aux personnes défavorisées des logements dont ils sont propriétaires.Toutefois, elle ne peut porter sur des logements bénéficiant de l'aide aux associations logeant à titretemporaire des personnes défavorisées (ALT).

Depuis la loi ALUR, chaque FSL doit se prononcer, dans des conditions définies par son règlementintérieur, sur les aides qu’il accorde, notamment, au titre des suppléments de dépenses de gestion

/

La mise en œuvre opérationnelle de la captation des logements, de la gestion locative, del’accompagnement social des ménages dans et vers le logement est confiée par la Directiondépartementale de cohésion sociale (DDCS) après appels à projets et dans le cadre d’une convention


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départementale de cohésion sociale (DDCS), après appels à projets et dans le cadre d une conventionsignée pour trois ans, à des organismes agréés dans le domaine de l’hébergement et de l’insertion

par le logement.Pour exercer cette activité, l’organisme doit être agréé par le préfet au titre de la missiond’intermédiation locative (CCH : L.365-4). L’agrément est accordé pour une durée de cinq ansrenouvelable, après examen des capacités de l’organisme à mener de telles activités.

3.1 Conditions de la location

Les logements sont conformes aux caractéristiques de la décence (décret du 30.1.02).

Ils sont loués nus et font l’objet d’un bail d’une durée de trois ans renouvelable avec un organisme(association, opérateur, tiers social).

3.2 Avantages offerts au propriétaire privé

Le propriétaire privé bénéficie d’une garantie de paiement des loyers par l’organisme pendant ladurée du bail, même en cas de vacance. Le logement est restitué libre de tout occupant et en bonétat d’usage. La circulaire du 5 mars 2009 indique que le loyer payé par l’opérateur au bailleur est le loyercorrespondant aux loyers plafonds du conventionnement intermédiaire Borloo dans l’ancien, voire leprix du marché locatif si nécessaire.À compter du 1er janvier 2015, les plafonds de loyers mensuels du conventionnement intermédiaireBorloo dans l’ancien sont les suivants :

doit faire l'objet d'un examen et d'un accord des services de l'État (DDCS). Dans le cas contraire leménage est réorienté vers une autre solution.L’association veille à la mise en place d’un accompagnement social lié au logement adapté


100/138

L association veille à la mise en place d un accompagnement social lié au logement adapté.

3.3.1 Régime juridique de la sous-location

Le régime juridique de la sous-location sera fonction des engagements pris ou non par le bailleur,propriétaire du logement.Il pourra s’agir : - soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions du Code civil s’agissant d’unlogement pour lequel le bailleur n’a pris aucun engagement ou s’est engagé dans unconventionnement Anah à loyer intermédiaire ;

- soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions relatives au conventionnement Étatsi le bailleur s’est engagé dans une convention État suite à l’obtention d’un financement particulier(PLS, PLAI…).

Dans ce cas, le bailleur est autorisé à louer les logements à certaines personnes morales dans le butde les sous-louer. Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice des aides au logement.Le contrat de sous-location est partiellement assujetti à la loi du 6 juillet 1989 (loi du 6.7.89 : art.40III) ainsi qu’à certaines dispositions des conventions (CCH : L.353-20) ;

- soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions Anah loyer social et très social.Les logements conventionnés Anah à loyer social et très social obéissent en partie aux règles duconventionnement État. Ils peuvent être loués à certaines personnes morales dans le but de les sous-louer (CCH : L.353-19-2 et L.353-20).Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice des aides au logement.

4. Conventionnement Anah et autres aides fiscales ou financières

Cf le Guide sur le conventionnement et l’analyse juridique n° 2010-07 « Modification du

http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Acces_cibles/autres_documents_ANIL/guide_anil_conventionnement.pdfhttp://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Acces_cibles/autres_documents_ANIL/guide_anil_conventionnement.pdfhttp://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2010/modifications-du-conventionnement-anah/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2010/modifications-du-conventionnement-anah/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2010/modifications-du-conventionnement-anah/http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Acces_cibles/autres_documents_ANIL/guide_anil_conventionnement.pdf


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Cf. le Guide sur le conventionnement et, l analyse juridique n 2010 07 « Modification duconventionnement Anah » et les plafonds en vigueur.

Le conventionnement consiste en la conclusion d’une convention entre l’Agence nationale del’habitat et un bailleur réalisant ou non des travaux subventionnés par l’Anah dans son logement. En signant cette convention, le bailleur s’engage pour une durée minimum de six ou neuf ans à louerson logement en respectant certains plafonds de loyers, de ressources des locataires et, le caséchéant, certaines conditions de choix des locataires.Le conventionnement avec l’Anah peut porter sur un ou plusieurs logements d’un même immeuble.En contrepartie de la signature de cette convention, le bailleur peut bénéficier d’un av antage fiscal

dit « Borloo ancien ».Au terme de la convention, le bailleur peut décider de la poursuivre par la signature d’un avenantd’une durée minimale de 3 ans. La convention est reconduite dans les mêmes conditions quel quesoit le niveau de ressources du locataire en place.Si le bailleur reconduit sa convention, il devra respecter ses engagements sur la durée deprolongation, sous peine de sanctions. Dans ce cas, le bénéfice de l’avantage fiscal est reconduit dansles mêmes conditions.

4.1 Avantage fiscal du « Borloo ancien » (CGI : art. 31 m)

En contrepartie des engagements qu’il a souscrits auprès de l’Anah dans le cadre duconventionnement avec ou sans travaux, le bailleur personne physique, et parfois personne morale,bénéficie d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts fonciers tirés de la location dulogement conventionné.

La déduction spécifique au taux de 70 % est applicable, depuis le 1er janvier 2015, aux logementssitués les zones géographiques suivantes : Zone A bis, Zone A, Zone B1, Zone B2 (liste descommunes : arrêté du 1.8.14 : JO 6.8.14 modifié par l’arrêté du 30.9.14).

http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Acces_cibles/autres_documents_ANIL/guide_anil_conventionnement.pdfhttp://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Acces_cibles/autres_documents_ANIL/guide_anil_conventionnement.pdfhttp://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2010/modifications-du-conventionnement-anah/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2010/modifications-du-conventionnement-anah/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2010/modifications-du-conventionnement-anah/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2010/modifications-du-conventionnement-anah/http://www.anil.org/profil/vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/dispositif-borloo-ancien/plafonds-de-loyers-et-de-ressources/http://www.anil.org/profil/vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/dispositif-borloo-ancien/plafonds-de-loyers-et-de-ressources/http://www.anil.org/profil/vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/dispositif-borloo-ancien/plafonds-de-loyers-et-de-ressources/http://www.anil.org/profil/vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/dispositif-borloo-ancien/plafonds-de-loyers-et-de-ressources/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2010/modifications-du-conventionnement-anah/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2010/modifications-du-conventionnement-anah/http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Acces_cibles/autres_documents_ANIL/guide_anil_conventionnement.pdfhttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337646&dateTexte=&categorieLien=idhttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337646&dateTexte=&categorieLien=idhttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337646&dateTexte=&categorieLien=idhttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029574683http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029574683http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029574683http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029574683http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337646&dateTexte=&categorieLien=id


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communes : arrêté du 1.8.14 : JO 6.8.14 modifié par l arrêté du 30.9.14).

Chaque associé d’une société bailleresse d’un logement éligible à l’avantage fiscal peut bénéficier dela déduction, sous réserve qu’il s’engage à conserver les titres sur toute la durée des engagements en

joignant un engagement de conservation des parts à sa déclaration de revenus fonciers.

Enfin, le bénéfice de l’avantage fiscal implique que le bailleur se soumette au régime réeld’imposition (excluant ainsi le régime micro-foncier).

Le montant de la déduction étant identique entre conventionnement social ou très social, le choix se

fera en fonction des montants de subventions attendues de l’Agence et non selon des critèresfiscaux.

En cas de prolongation de son engagement vis-à-vis de l’Anah, le bailleur continue de bénéficier de ladéduction spécifique sans limitation de durée.

• Engagement du bailleurLe bailleur prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locatairependant toute la durée de la convention qui le lie avec l’Anah.

En conséquence, le bailleur s’engage à louer le logement pendant six ans en cas deconventionnement sans travaux et neuf ans en cas de conventionnement avec travauxsubventionnés par l’Agence.

En cas de location consentie à un organisme public ou privé, les conditions de ressources et de loyers’apprécient en tenant compte : - du loyer payé au bailleur par l’organisme locataire ;

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337646&dateTexte=&categorieLien=idhttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337646&dateTexte=&categorieLien=idhttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337646&dateTexte=&categorieLien=idhttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029574683http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029574683http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029574683http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029574683http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337646&dateTexte=&categorieLien=id


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du oye payé au ba eu pa o ga s e ocata e ;- du loyer payé le cas échéant à cet organisme par la personne occupant le logement ;

- des ressources de la personne occupant le logement.

4.2 Subvention de l’Anah pour travaux d’amélioration

Les travaux éligibles aux aides de l’Anah sont répartis en deux catégories : les projets de travauxlourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé et les projets de travaux d’amélioration.

En dehors de ces cas (lorsque le bailleur envisage de réaliser des travaux non subventionnés par

l’Anah), celui-ci dispose toujours de la possibilité de conventionner son logement et ainsi debénéficier d’avantages fiscaux.

Pour être éligibles, les travaux doivent faire partie de la liste des travaux recevables par l'Anah etremplir les conditions suivantes :- être exécutés par des professionnels du bâtiment ;- être d'un montant minimum de 1 500 € HT ; - ne pas avoir commencé avant le dépôt de la demande de subvention ;- avoir fait l'objet d'une évaluation énergétique.

Travaux lourds : l’aide peut prendre la forme d’une subvention de 35 % du montant des travaux dansla limite d’un plafond de travaux subventionnables fixé à 1 000 € HT/ m² dans la limite de 80 000 €par logement.Ces travaux visent la réhabilitation d’un logement ou d’un immeuble indigne ou très dégradé.

4.3 Prime de réduction de loyer

Cette prime, vient compléter la subvention principale accordée par l’Anah pour chaque logement


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p , p p p p p q gfaisant l’objet d’un conventionnement social ou très social. Elle est octroyée par l’Anah quel que soit

le type de projet de travaux financés (projet de travaux lourds ou projet de travaux d'amélioration)dans les conditions suivantes :- le logement subventionné est situé dans un secteur de tension du marché. La notion de tensiondu marché locatif se caractérise par un écart entre le loyer de marché constaté localement et leniveau du loyer social défini annuellement supérieur à 5 euros mensuels par m² de surfacehabitable) ;- une aide est attribuée, pour le même projet de travaux, par le ou les co-financeurs suivants : lacommune, l'établissement public de coopération intercommunale, le département, la région.

Le montant de la prime est égal au maximum à la plus petite des deux valeurs suivantes :- le triple de la participation totale des co-financeurs ;- 150 € par m² de surface habitable dite fiscale (telle que déf inie à l'article R.321-27 du CCH /Surface habitable + la moitié des surface annexes à usage exclusif du locataire dans la limite de 8 m²),dans la limite de 80 m² par logement).

4.4 Prime de réservation

Cette prime peut être accordée en cas de conventionnement très social, dans le cadre d’un dispositifopérationnel permettant l’attribution effective du logement à un ménage reconnu prioritaire, autitre du DALO, du PDALHPD ou de la lutte contre l’habitat indigne. Son montant de base reste inchangé (2 000 €) mais la prime est doublée (4 000 €) en secteur tendu.

4.5 Complément de subvention au titre de l’assistance à maitrise d’ouvrage

Lorsque le bailleur fait appel à un opérateur spécialisé agréé par l’État ou habilité pas l’Anah, dans le


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cadre d’un contrat d’assistance à maitrise d’ouvrage, et que le logement n’est pas situé dans le

périmètre d’une opération programmée (OPAH, programme d’intérêt général), un complément desubvention peut être attribué au titre de cette subvention :- 809 € par logement pour un projet de travaux lourds ;- 556 € par logement pour un projet de travaux d’améliorat ion éligibles au programme HabiterMieux ;- 453 € par logement pour un autre projet de travaux d’amélioration.

Une majoration de 453 € supplémentaire peut être accordée au titre du financement de l’assistance

à maitrise d’ouvrage, en cas d’octroi d’une prime liée à un dispositif de réservation au profit depublics prioritaires, si l’opérateur assiste le bailleur dans les démarches spécifiques à mettre enœuvre pour permettre l’attribution effective du logement à un ménage prioritaire.

Voir également :- Solibail : http://www.solibail.fr/ - Anah : http://www.anah.fr - Louez solidaire : http://www.paris.fr/louezsolidaire - Evaluation du programme d’intermédiation locative - DIHAL (2012) :http://www.gouvernement.fr/sites/default/files/contenu/piece-jointe/2014/09/dihal_hl_-

_rapport_detude_intermediation_locative.pdf

L’intermédiation locativeLe propriétaire qui s’engage dans un dispositif d’intermé-diation locative peut bénécier d’avantages scaux allantde 30 % à 70 % des revenus locatifs sous conditions deressources du locataire et de plafond de loyer.

Il s’agit de permettre à des familles qui rencontrent des difcultéspour se loger, de trouver un logement tout en sécurisant lepropriétaire bailleur sur la relation locative. Le propriétaire peutfaire appel à deux dispositifs d’intermédiation locative :- soit coner la gestion de son bien à une Agence immo-

bilière sociale (AIS),

Fiscalitédu bailleur

L’ADIL réunit l’État, les collectivités locales,Action Logement, des organismes d’intérêtgénéral, des professionnels publicset privés concourant au logementet des représentants des usagers.

Agréée par l’État, l’ADIL s’appuie sur le centrede ressources de l’ANIL (Agence nationalepour l’information sur le logement) et vousoffre un conseil complet, neutre et gratuit surtoutes les questions juridiques, financières

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- soit louer son bien à une association agréée dans le cadre dedispositifs mis en place par l’État ou les collectivités locales(”Solibail”, “Louez solidaires et sans risques”, …). Dans ce cas,l’association devient locataire, verse le loyer et s’assure dubon entretien du logement. L’occupant signe un contrat avecl’association.

Contactez votre ADIL pour connaître la liste des organismesagréés et obtenir plus de renseignements sur ces dispositifs.

PLAFOND DES AVANTAGES FISCAUX

L’ensemble des avantages scaux est plafonné à 10 000 € par an.Ce plafond est porté à 18 000 € par an pour les investisse-ments “Pinel” réalisés en outre-mer.

PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX

Les revenus locatifs sont soumis à plusieurs prélèvementssociaux dont le taux global est xé à 15,5 %. Une déduction de5,1% de la Contribution sociale généralisée (CSG) s’appliquepour les contribuables relevant de l’impôt sur le revenu.

Quel régime

d’impositionQuels avantagesfiscauxapplicables

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Les revenus issus de la location d’un logement sontimposables[1]. La fiscalité du propriétaire bailleur(personne physique ou SCI) dépend de la nature de lalocation (meublée ou non) et des revenus annuels perçus.Les recettes nettes sont prises en compte pour le calculde l’impôt sur le revenu.

En respectant certaines conditions, le bailleur peutbénéficier d’un avantage fiscal.

LES DIFFÉRENTS RÉGIMES D’IMPOSITION

CALCUL DES REVENUS LOCATIFS Pour calculer le montant des revenus locatifs, il faut tenir comptedes loyers, des revenus accessoires, des recettes exceptionnelles(subventions, primes assurances, …) et des dépenses incombantau bailleur et mises à la charge du locataire.

Les dépenses déductibles comprennent notamment celles deréparation, d’entretien ou d’amélioration du logement, les fraisadministratifs et de gestion, les intérêts d’emprunts, certainsimpôts (notamment la Taxe foncière sur les propriétés bâties(TFPB) et certaines taxes annexes comme la taxe spécialed’équipement ou la taxe additionnelle spéciale annuelle) ainsi

Le montant de l’investissement (limité à 2 logements par an)pris en compte se calcule selon un double plafond :- maximum de 5 500 € par m²,- maximum de 300 000 € du coût total de l’investissement.

La réduction d’impôt est répartie sur la durée del’engagement. Elle est soustraite du montant de l’impôtannuel. Si celui-ci est inférieur au montant de la réduction,aucun report n’est possible.

Exemple d’un appartement de 50 m² acheté “sur plan” àCourbevoie :

Plafonds deéd ti d’i ôt H thè 1 H thè 2


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La fiscalité de la location vide

La location vide est soumise au régime des revenus fonciers :- jusqu’à 15 000 € de revenus locatifs par an, le régime du micro

foncier s’applique automatiquement. Le revenu net imposableest calculé après déduction d’un abattement forfaitaire de30 %. Le propriétaire peut toutefois choisir le régime réelsi les dépenses déductibles sont supérieures à l’abattementforfaitaire. Cette option est irrévocable pendant 3 ans puisrenouvelable tacitement tous les ans.

- au-delà de 15 000 € de revenus locatifs par an, le régimeréel s’applique. Le revenu net imposable est calculé aprèsdéduction de certaines dépenses.

La fiscalité de la location meubléeLa location meublée d’une chambre ou d’un logement est soumise

au régime des Bénéces industriels et commerciaux (BIC) :- jusqu’à 32 900 € de revenus locatifs par an, le régime dit

“micro BIC” ou “micro-entreprise” s’applique. Le revenunet imposable est calculé après déduction d’un abattementforfaitaire de 50 %. Le propriétaire peut toutefois choisir lerégime réel si les dépenses déductibles sont supérieures àl’abattement forfaitaire. Cette option est irrévocable pendant2 ans et renouvelable tacitement par période de deux ans.

- au-delà de 32 900 € de revenus locatifs par an, le régimeréel s’applique. Le revenu net imposable est calculé aprèsdéduction des dépenses.

Dans certaines zones, les bailleurs louant desmicro-logements peuvent être assujettis à une taxe

supplémentaire dès lors que la surface habitableest inférieure ou égale à 14 m² et que le loyer horscharges excède un montant maximum par m².

d équipement ou la taxe additionnelle spéciale annuelle) ainsique les éventuelles déductions spéciques.

Pour les locations meublées, les amortissements sontégalement déductibles.

LES DISPOSITIFS D’INCITATIONÀ LA LOCATION

Sous certaines conditions, le bailleur qui réalise un investissementlocatif ou met en location un bien dont il est propriétaire, peutbénécier d’un avantage scal dans le cadre des dispositifs “Pinel”,“Borloo”, d’intermédiation locative, …

Le dispositif “Pinel”Il permet d’investir dans un logement neuf ou rendu neuf aprèstravaux et de bénécier d’une réduction d’impôt. Ce dispositifs’applique aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2016.

Le logement acquis doit être situé en zone tendue etrespecter certains critères de performances énergétiques*.Le propriétaire doit s’engager à louer :- le logement vide,- pour une durée de 6, 9 voire 12 ans,- à des locataires aux ressources plafonnées*,- à un loyer plafonné*.

Le locataire peut être un membre de la famille du propriétairemais ne doit pas être membre de son foyer scal.

En métropole, le taux de la réduction d’impôt est de 12 % pourun engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Pour les investissements réalisés en outre-mer, le taux est xéà 23 %, 29 % ou 32 % selon la durée d’engagement de location.De plus, les plafonds de loyer et de ressources des locatairessont spéciques.

réduction d’impôt Hypothèse 1 Hypothèse 2

5 500 € par m²Prix d’achat au m²

7 000€

5 000€

300 000 € totald’investissement

Montant total de l’investissement

350 000 € 250 000 €

Base de calcul50 m² x 5 500 € /m²= 275 000 €

50 m² x 5 000 € /m²= 250 000 €

Taux de réduction pour un engagement de location de 9 ans

18 % de réduction275 000 x 18 %= 49 500 €

250 000 x 18 %= 45 000 €

Réduction d’impôtannuelle

49 500 € / 9= 5 500 €

45 000 € / 9= 5 500 €

Le conventionnement“Borloo ancien ”

Il permet de bénéficier d’une déduction spécifique sur lesrevenus fonciers issus de la location d’un logement neuf ouancien, conventionné avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Cette déduction s’ajoute aux autres dépenses déductibles.Le taux de la déduction varie de 30 à 60 % en fonction duplafond de loyer appliqué.

Le propriétaire doit s’engager à louer :- le logement vide,- pour une durée de 6 ou de 9 ans en cas de réalisation de

travaux,- à des locataires aux ressources plafonnées*,- à un loyer plafonné*.

Le locataire ne peut pas être un membre de la famille ou

du foyer scal.Le conventionnement d’un logement déjà loué nécessiteégalement le renouvellement du bail.

Une subvention pour travaux peut être octroyée par l’Anah.Elle devra alors être déclarée dans les recettes perçues autitre des revenus fonciers.

* D’autres précisions sont disponibles sur www.anil.org ou auprès de votre ADIL.

[1] La location d’une partie de la résidence principale n’est pas imposable sous

réserve de respecter un plafond annuel de loyer par m².

Votre ADIL vous aide à connaîtrela réglementation applicableà votre situation, consultez-la.


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Convention d’occupation

Entre l’organisme agréé et l’occupant.

Convention d’occupation établie dans le cadre du dispositif Solibail


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Préambule

La convention d’occupation à titre onéreux a pour objectif de formaliser les droits et les devoirs respectifs del’organisme agréé et des membres du ménage occupant. Il s’agit d’encadrer, par écrit, les conditions defonctionnement du dispositif Solibail.

La convention d’occupation permet de clarifier les engagements respectifs des deux parties signataires.

Article 1

Identification

des

parties

Les parties signataires du présent contrat sont :

L’organisme agréé…………………………………………………………………………………dont le siège social est situé au ……………………………………………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Ci‐après désigné « l’organisme agréé ».

ET

:

Les membres majeurs composant le ménage occupant (préciser)

Madame / Monsieur……………………………………………….……………………………………………………………

domiciliés ……………………………………………………………..…….……………………………………………………

Article 3 Adresse désignation et consistance du logement mis à disposition

Adresse

:


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Numéro

d’identification

du

logement

:Les locaux sont situés : ……………………………………………………………………………………………………………………..

Bâtiment :……………………………………………. Escalier :……………………………

Étage : ………………………………………………… Porte :………………………………

Désignation et consistance des lieux :

Type : ………………………… Surface Habitable : ……………………………………………..

Surface habitable fiscale :……………………………. Annexe : …………………………….

Description :

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Équipements (ex. sèche‐linge, machine à laver, cuisine équipée, etc.) :……………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Production eau

chaude

:

………………………………………………………………………………………………………………………

Production chauffage :

…………………………………………………………………………………………………………………………

Production eau froide :


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L’occupant doit répondre des dégradations survenues pendant la durée de la convention dans les locaux dont ila la jouissance exclusive, et dans les parties communes si elles sont de son fait, à moins qu’il ne prouve qu’ellesont eu lieu suite à un cas de force majeure ou par la faute d’un tiers. Lors de la sortie du logement, le montantdu dépôt de garantie est restitué à l’occupant dans un délai de deux mois maximum sauf si l’état des lieux de


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du dépôt de garantie est restitué à l occupant dans un délai de deux mois maximum, sauf si l état des lieux de

sortie fait

apparaître

des

travaux

à effectuer

pour

remettre

le

logement

dans

son

état

initial

ou

en

cas

de

défaut

de règlement de la participation financière (si l’occupant ne règle pas ses contreparties financières stipulées àl’article 5). Si le montant du dépôt de garantie ne couvre pas l’intégralité du coût des travaux ou des sommesdues par l’occupant, l’organisme agréé peut lui demander de s’acquitter des montants complémentaires.

Article 7

Obligations

devoirs

de

l’organisme

agréé

L’organisme agréé s’engage à :

a) Mettre

à disposition

de

l’occupant

un

logement

décent

ne

laissant

pas

apparaître

de

risques

pouvant

porter

atteinte à la sécurité et à la santé des membres du ménage ;

b) Remettre une quittance à l’occupant chaque mois après le paiement de la redevance.

c) Assurer le logement convenablement contre les risques locatifs (incendie, explosions, dégâts des eaux, etc.)afin de respecter ses propres obligations à l’égard du bailleur ;

d) Mettre en place, au bénéfice de l’occupant et en vue d’accéder à un logement pérenne, un accompagnementsocial lié au logement assuré par le travailleur social désigné comme référent par l’organisme agréé (cf annexe «

contrat d’accompagnement

»)

;

e) Prévenir l’occupant dans un délai de ………… jours avant toute intervention si des travaux sont nécessaires à laremise en état du logement (sauf s’ils doivent être effectués en urgence) ;

f) Remettre à l’occupant, le cas échéant, le règlement intérieur de l’immeuble.

Article

8

Obligations devoirs de l’occupant

Article 9 Résiliation de la convention

En l’absence de règlement de l’un des montants dus au titre de l’article 5, la présente convention d’occupationsera résiliée de plein droit deux mois après une mise en demeure de payer restée sans effet adressée par lettre


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p p p y precommandée avec accusé de réception (ou par acte d’huissier) et l’occupant devra alors quitter le logement.

En cas de dégradations graves causées par l’occupant dans les parties privatives ou communes, ou decomportement portant atteinte à la sécurité des occupants de l’immeuble , l’organisme agréé se réserve lafaculté d’agir directement contre l’occupant. La convention sera résiliée de plein droit par lettre recommandéeavec huit jours de préavis et l’occupant devra alors quitter le logement.

Toute offre d’un logement, ou d’un autre hébergement adapté, adressée à l’occupant met fin à la présenteconvention selon les modalités définies à l’article 4. Tout refus d’un logement ou d’un hébergement adapté parle ménage pourra entraîner la résiliation de la présente convention. Le ménage recevra la notification de cette

résiliation par

courrier

avec

accusé

de

réception

; le

préavis

sera

d’un

mois.

Article 10 Clause résolutoire

À défaut de paiement de deux mois de redevance ou en cas d’inexécution de l’une des obligations de

l’occupant, et un mois après une mise en demeure de payer ou d’exécuter, adressée par lettre recommandée

avec accusé de réception restée sans effet, la convention d’occupation sera résiliée de plein droit. L’organisme

agréé pourra faire constater cette résiliation et faire procéder à l’expulsion de l’occupant par le tribunal

d’instance en

référé.

En cas de défaut d’assurance, la convention d’occupation sera résiliée de plein droit un mois après une mise endemeure restée sans effet adressée par lettre en recommandée avec accusé de réception (ou par acte d’huissier) etl’occupant devra alors quitter le logement.

De même, en cas d’inexécution de l’une des obligations de l’association agréée, et un mois après une�