CREN - Croatian Real Estate Newsletter · CREN - Croatian Real Estate Newsletter / srpanj / kolovoz 2007. 3 / 18 Pretpostavke za stjecanje prava vlasništva: 1. strana fizička ili

- CREN -

Croatian Real Estate Newsletter

Broj 17, srpanj / kolovoz 2007.

POKROVITELJI CREN-a

SADRŽAJ 1. INTERVJU Snježana Bagić, sutkinja Ustavnog suda Republike Hrvatske ...............2 2. PREDSTAVLJAMO VAM Shopping centar Mandi....................................................8 3. STATISTIKA...........................................................................................................11

3.1. Prosjek traženih cijena nekretnina u prodaji – srpanj 2007. ..............................11 3.2.Statistička priopćenja Državnog zavoda za statistiku iz područja

građevinarstva ....................................................................................................12 3.2.1. Indeksi građevinskih radova u travnju 2007. ..................................................12 3.2.2 Izvršeni građevinski radovi, narudžbe i stambena gradnja u prvom tromjesečju

2007., pravne osobe s 20 i više zaposlenih ........................................................12 4. PRESSCLIPING... ..................................................................................................13 5. ODRŽALO SE….....................................................................................................16 6. NE PROPUSTITE…...............................................................................................16 7. IZDVAJAMO...........................................................................................................17

TEMA BROJA: INTERVJU:

Snježana Bagić sutkinja Ustavnog suda Republike Hrvatske

STJECANJE PRAVA VLASNIŠTVA STRANIH

FIZIČKIH I PRAVNIH OSOBA NA NEKRETNINAMA U REPUBLICI HRVATSKOJ

CREN - Croatian Real Estate Newsletter / srpanj / kolovoz 2007. 2 / 18

1. INTERVJU

Snježana Bagić sutkinja Ustavnog suda Republike

Hrvatske

STJECANJE PRAVA VLASNIŠTVA STRANIH FIZIČKIH I PRAVNIH OSOBA NA NEKRETNINAMA

U REPUBLICI HRVATSKOJ

O stjecanju prava vlasništva stranih fizičkih i pravnih osoba na nekretninama u Republici Hrvatskoj do sada se više puta pisalo, i tu temu su s pravnog aspekta obradili doista eminentni pravni stručnjaci (npr. prof.dr. Tatjana Josipović, profesorica na Pravnom fakultetu Sveučilišta u Zagrebu, Mladen Žuvela, sudac Ustavnog suda, u mirovini). Stoga je namjera ovoga članka dati neke praktične informacije onima koji žele ostvariti tu zakonsku mogućnost i kao stranci steći pravo vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj. Zakonodavni okvir i nadležnost za rješavanje

Stjecanje prava vlasništva stranaca na nekretninama u Republici Hrvatskoj propisano je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (članci 354. do 358. - „Narodne novine“, br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/003, 114/01 i 79/06). Strane osobe mogu steći pravo vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj: - nasljeđivanjem i to pod uvjetom uzajamnosti

- temeljem drugih pravnih osnova (ugovorom ili drugim pravnim poslom, temeljem zakona), pod uvjetom uzajamnosti i uz prethodno odobrenje (suglasnost) ministra pravosuđa. Za rješavanje zahtjeva stranca za stjecanje prava vlasništva na temelju pravnog posla nadležno je Ministarstvo pravosuđa. Naime, od 25. srpnja 2006. godine, kada je stupio na snagu Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, stranim osobama za stjecanje prava vlasništva potrebna je suglasnost koju daje ministar pravosuđa (podsjećamo, prije ovih zakonodavnih promjena strane osobe mogle su na temelju pravnog posla steći pravo vlasništva na nekretninama na temelju suglasnosti koju je davao ministar vanjskih poslova i europskih integracija, po prethodno pribavljenom mišljenju ministra pravosuđa).

Radi pojednostavljenja procedure i ubrzanja postupka izmjenama zakona traži se (samo) suglasnost čije izdavanje je preneseno u nadležnost ministra pravosuđa.


Pretpostavke za stjecanje prava vlasništva: 1. strana fizička ili pravna osoba kao kupac – zakon ne pravi razliku u pravnom položaju ovisno o tome da li se kao stjecatelj prava vlasništva pojavljuje strana fizička ili pravna osoba. Podsjećamo, prema propisima Republike Hrvatske pravna osoba koja je upisana u registar pravnih osoba Republike Hrvatske (registar vode trgovački sudovi) smatra se domaćom pravnom osobom, neovisno o tome što je njen osnivač strana osoba; 2. prodavatelj, kao zemljišnoknjižni vlasnik nekretnine – nekretninu može otuđiti svaki zemljišnoknjižni vlasnik neovisno o tome je li on hrvatski ili strani državljanin; 3. nekretnina kao objekt prava vlasništva – prodavatelj može prodati, odnosno stranac može steći pravo vlasništva na sljedećim nekretninama:

- na neizgrađenom građevinskom zemljištu,

- stanovima, - apartmanima, - poslovnim prostorima, - samostojećim kućama zajedno sa zemljištem na kojem je izgrađena i okućnica, 4. uzajamnost 5. suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa. Uzajamnost U pogledu uzajamnosti napominje se da se ona kod stjecanja prava vlasništva na nekretninama pojavljuje kao određeno prethodno pitanje, jer će se zahtjev strane osobe za stjecanjem prava vlasništva odbiti ukoliko uzajamnost ne postoji, neovisno o

tome što su eventualno ispunjene druge zakonom predviđene pretpostavke. To jasno proizlazi iz dikcije odredbe članka 356. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Postojanje uzajamnosti između Republike Hrvatske i strane države utvrđuje se za državljane svake pojedine države, prema uvjetima koje strana država propisuje za stjecanje prava vlasništva nekretnina na svom području za državljane druge države, pa tako i za hrvatske državljane. Postojanje uzajamnosti utvrđuje, odnosno potvrđuje Ministarstvo vanjskih poslova i europskih integracija. Do danas Republika Hrvatska ima utvrđen reciprocitet sa 34 države svijeta. Posljednja za koju je do sada utvrđeno postojanje reciprociteta je bila Republika Slovenija, kada je nakon donošenja odgovarajućeg zakonodavstva u Republici Sloveniji, razmjenom diplomatskih nota, od dana 26. ožujak 2007. godine utvrđeno postojanje reciprociteta s Republikom Slovenijom. Dana 28. lipnja 2006. godine u Republici Sloveniji stupio je na snagu Zakon o uvjetima za stjecanje prava vlasništva nekretnina fizičkih i pravnih osoba država kandidata za članstvo u EU, prema kojem se hrvatskim državljanima pod uvjetom uzajamnosti omogućuje stjecanje vlasničkih prava na nekretninama u Republici Sloveniji. Postojanje uzajamnosti se, pak, utvrđuje po jednom drugom zakonu, Zakonu o utvrđivanju uzajamnosti iz 1999. godine.

U tijeku je utvrđivanje uzajamnosti s npr. Ukrajinom i Venezuelom (čeka se obavijest nadležnih tijela ovih država).


Informacije o tome s kojim državama Republika Hrvatska ima utvrđenu uzajamnost dostupne su na web stranici Ministarstva (www.pravosudje.hr), osim na hrvatskom jeziku i na talijanskom, njemačkom, mađarskom i engleskom jeziku. Osim toga, na tim stranicama detaljno je opisan i postupak za dobivanje suglasnosti, te isprave koje je potrebno uz zahtjev priložiti. Suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa – postupak za dobivanje suglasnosti Postupak se pokreće podnošenjem zahtjeva. Uz zahtjev se prilažu isprave u originalu ili ovjerovljenoj preslici: - pravna osnova stjecanja vlasništva (kupoprodajni ugovor, ugovor o darovanju, ugovor o uzdržavanju i dr.) potpisan po obje ugovorne strane, - izvadak iz zemljišne knjige ne stariji od šest mjeseci kao dokaz vlasništva prodavatelja predmetne nekretnine, - uvjerenje ureda državne uprave nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje da se nekretnina nalazi u granicama građevinskog područja predviđenog prostornim planom, - dokaz državljanstva stranog kupca (ovjerovljena preslika putne isprave), izvadak iz sudskog registra, za stranu pravnu osobu, - punomoć za zastupanje, ako je stranka zastupana po punomoćniku. Suglasnost ministra – rješenje kojim se izdaje ili odbija dati suglasnost Prije svega valja reći da je pravni posao na temelju koga stranac stječe nekretninu bez suglasnosti ministra pravosuđa ništav pravni posao.

Odluka ministra pravosuđa o podnesenom zahtjevu jest upravni akt. Ministar pravosuđa donosi rješenje kojim se, ako su ispunjene zakonom propisane pretpostavke, daje suglasnost ili odbija suglasnost, ako te pretpostavke nisu ispunjene. Kao razlozi zbog kojih ministar pravosuđa odbija dati suglasnost je nepostojanje reciprociteta između Republike Hrvatske i države čiji je državljanin podnio zahtjev (npr. u ovom trenutku ne postoji reciprocitet između Republike Hrvatske i Srbije, Makedonije, Češke, Ruske federacije, Rumunjske. U pogledu Bosne i Hercegovine ne postoji uzajamnost s Republikom Srpskom, a s Federacijom Bosne i Hercegovine ona je uvjetovana, odnosno postoji ako stranac u državi u kojoj želi steći nekretninu obavlja djelatnost ili ima određeni stalni boravak. Slični uvjeti za postojanje reciprociteta traže se i kod pojedinih pokrajina Savezne Republike Austrije, odnosno u Švicarskoj Konfederaciji). Isto tako, ministar pravosuđa odbit će izdati suglasnost na nekretninama na kojima strane osobe ne mogu steći pravo vlasništva (npr. poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište). U vezi s time, posebno se skreće pozornost da se u slučaju odbijanja zahtjeva novi zahtjev za stjecanje prava vlasništva za istu nekretninu može podnijeti tek po proteku roka od pet godina od dana podnošenja zahtjeva koji je odbijen. Zaključci – dopune dokumentacije Stoga, nastavno valja reći da se zahtjevi stranaka kojima nisu priložene sve naprijed navedene isprave automatski ne odbijaju kao nepotpuni, nego se stranke zaključkom pozivaju


da u određenom roku (od 30 ili 60 dana) pribave i podnesu isprave koje nedostaju. Stranke se također poziva da ukoliko nisu u mogućnosti zahtjev upotpuniti u tom određenom roku, o tome pravodobno (dakle, prije isteka roka) obavijeste Ministarstvo kako bi im se produžio rok za upotpunjavanje tražene dokumentacije. Tek ako stranke ni u naknadno ostavljenom roku ne dostave traženu dokumentaciju, njihov zahtjev meritorno će se rješavati. To u praksi znači da ukoliko zahtjevu ne prilaže sve isprave potrebne za utvrđivanje činjenica propisanih zakonom, njihov zahtjev za stjecanje prava vlasništva bit će odbijen. Nadalje, ako je za utvrđenje postojanja reciprociteta potrebno (kao što je npr. slučaj s Mađarskom i nekim pokrajinama u Austriji) utvrditi postoji li gospodarski interes da strana osoba stekne nekretnine u Hrvatskoj, Ministarstvo pravosuđa od nadležnih jedinica lokalne uprave i samouprave (županija) traži to mišljenje, te se o zahtjevu stranca odlučuje tek po pribavljanju mišljenja jedinice lokalne uprave i samouprave. Ako jedinica lokalne uprave i samouprave očitovanje ne dostavi u određenom roku ili ne zatraži produženje roka, u tom slučaju u skladu s načelima upravnog postupka o šutnji administracije, smatra se da se ne protivi stjecanju. Dakle, njezino propuštanje da se očituje, tumači se u korist stranke. Stoga se napominje da je Ministarstvo pravosuđa od svih županija zatražilo da u roku od 60 dana dostavljaju očitovanja o tome je li stjecanje prava vlasništva stranca (dakako, samo u slučajevima kada je to pretpostavka za utvrđivanje reciprociteta, kao što je to slučaj s Mađarskom i nekim pokrajinama u Austriji) na

nekretninama na njihovom području u skladu ili protivno njihovim samoupravnim ili drugim općim interesima. Sudska zaštita protiv odluke Ministarstva Budući da je odluka ministra kojom se daje ili odbija dati suglasnost upravni akt, protiv rješenja Ministarstva nezadovoljna stranka ne može podnijeti žalbu, ali može zatražiti zaštitu podnošenjem tužbe Upravnom sudu RH, kojom se protiv rješenja Ministarstva pokreće upravni spor. Tužba se može podnijeti u roku od 30 dana od dana dostave rješenja stranci koja podnosi tužbu. Nekretnine na kojima strane fizičke i pravne osobe ne mogu steći pravo vlasništva

Razlog zbog kojeg Ministarstvo pravosuđa, uz dostavu z.k. izvatka kao dokaz vlasništva prodavatelja, traži i dostavu uvjerenja ureda državne uprave nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje da se nekretnina nalazi u granicama građevinskog područja predviđenog prostornim planom, proizlazi iz činjenice što je posebnim zakonima npr. Zakonom o poljoprivrednom zemljištu, Zakonom o šumama i šumskom zemljištu, propisano da na određenim nekretninama strane fizičke i pravne osobe ne mogu steći pravo vlasništva. Polazeći od navedenog, strane fizičke i pravne osobe ne mogu steći pravo vlasništva na sljedećim nekretninama: - poljoprivrednom zemljištu (Zakon o poljoprivrednom zemljištu)


• osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno

- šumama i šumskom zemljištu u privatnom vlasništvu (Zakon o šumama)

• osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno

- zaštićenim dijelovima prirode (Zakon o zaštiti prirode)

• nekretnine u strogim i posebnim rezervatima, nacionalnim parkovima, parkovima prirode, regionalnim parkovima, spomenicima prirode, značajnim krajobrazima, park-šumama i spomenicima parkovne arhitekture, osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno

- nekretninama na isključenim područjima (čl. 358. ZV)

• nekretnine koje leže na području koje je radi zaštite interesa i sigurnosti RH zakonom proglašeno područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva, osim ako zakonom nije što drugo određeno (mogućnost do sada nije korištena)

Nadalje, strane osobe ne mogu steći pravo vlasništva jednako kao i hrvatski državljani na sljedećim nekretninama (jednaki tretman domaćih i stranih državljana): - nekretnine koje kao neotuđive iz državnog vlasništva ne mogu stjecati ni domaće ni strane osobe

• šume i šumska zemljišta u državnom vlasništvu (iznimke: izdvajanje iz

šumskogospodarskog područja, komasacija)

• javno vodno dobro (vodno dobro u općoj uporabi – Zakon o vodama)

- nekretnine isključene iz pravnog prometa (opća dobra) na kojima ni domaće ni strane osobe ne mogu stjecati vlasništvo ni druga stvarna prava

• pomorsko dobro i morske luke (Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama

• javne ceste (Zakon o javnim cestama)

Osim toga, jednaki tretman domaćih i stranih osoba postoji i u pogledu nekretnina kod kojih je zasnovano pravo prvokupa u korist Republike Hrvatske ili jedinice lokalne uprave i samouprave.

Tako se pravo prvokupa odnosi na: - kulturna dobra (Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara) - zaštićene dijelove prirode ( Zakon o zaštiti prirode) - male, povremeno nastanjene i nenastanjene otoke i nekretnine na njima (Zakon o otocima).

U odnosu na navedena ograničenja za istaći je da se ona ne odnose na zasnivanje hipoteke, prava građenja, služnosti i stvarnih tereta na nekretninama. Drugim riječima, strane osobe ova prava stječu pod jednakim uvjetima kao i hrvatski državljani. Nadalje, kada stranac stekne pravo vlasništva na nekretninama zakonske odredbe su jednake u odnosu na njega, kao i domaće državljanine kao vlasnike u pogledu ostvarivanja


vlasničkih prava i obveza. Drugim riječima, izjednačeni su: - u pogledu korištenja, uporabe, posjedovanja nekretnine - u pogledu raspolaganja vlasništvom nekretnina - u slučaju prestanka vlasništva nekretnina - jednaka opća i posebna zakonska ograničenja u pogledu korištenja, uporabe, posjedovanja nekretnina - jednake obveze koje proizlaze iz vlasništva nekretnina - jednaka pravila o pretpostavkama za dobivanje odobrenja za gradnju.

Obaveze koje proizlaze iz Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju – daljnja liberalizacija četiri godine od stupanja na snagu SSP-a (od 1. veljače 2005.)

U pogledu obaveza koje za Republiku Hrvatsku proizlaze iz Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju (u daljnjem tekstu: SPP), prema članku 60. SSP-a, Hrvatska se obvezala da će, u razdoblju od četiri godine od stupanja

na snagu SSP-a (od 1. veljače 2005. godine) dopustiti državljanima članica Europske unije stjecanje nekretnina u Republici Hrvatskoj uz potpunu i svrhovitu primjenu postojećih postupaka. U razdoblju od četiri godine od stupanja na snagu SSP-a (do 1. veljače 2009. godine) Hrvatska se obvezala postupno uskladiti svoje zakonodavstvo koje se odnosi na stjecanje nekretnina, kako bi državljanima članicama Europske unije osigurala isti tretman kao i hrvatskim državljanima, osim izuzetih nekretnina navedenih u Dodatku VII. SSP-a, a to su poljoprivredno zemljište i zaštićeni dijelovi prirode.

Isto tako, prema Zajedničkoj izjavi o članku 60. SSP-a, dopuštena su (nova) razmjerna nediskriminacijska ograničenja stjecanja nekretnina utemeljena na općem interesu (takva ograničenja moraju vrijediti jednako za stjecatelje iz Republike Hrvatske i iz Europske unije).

Dakle, opisani režim stjecanja prava vlasništva stranih osoba na nekretninama u Republici Hrvatskoj primjenjivat će se, za očekivati je do 1. veljače 2009. godine.


2. PREDSTAVLJAMO VAM...

PRVI SHOPPING CENTAR NA ISTOČNOM DIJELU GRADA ZAGREBA

MANDI

Shopping centar Mandi smješten je na istočnom dijelu Zagreba, uz Slavonsku aveniju – na lokaciji koja omogućuje brz i jednostavan pristup velikom broju ljudi koji dolaze sa zapadnog i istočnog dijela grada na koje se Mandi oslanja. Bruto maloprodajna površina shopping centra Mandi iznosi 28,000 m2. Navedena površina uključuje četiri velika sidraša te veliku ponudu maloprodajnih prostora s više od 50 trgovina koje nude široki spektar modnih i sportskih dućana, dućana dječje mode, parfumerija, optike, drogerija, elektroničkih dućana, trgovina modnim dodacima, opremom za kuću, kafića i kutak s hranom. Spomenuti sidraši koji će svoje trgovine imati u centru su: prvi TOMMY supermarket u Zagrebu na preko 4,500 m2, prvi MANDI sve za kuću sve za dom dućan u Hrvatskoj na preko 4,300 m2 te dva manja sidraša, HG SPOT dućan elektronike na 1,000 m2 i CISALFA sport fashion dućan na 1,000 m2. Trgovački centar Mandi prvi je projekt u Hrvatskoj gdje je investitor Gruppo Zamparini, prepoznavši snagu Colliers International tima, povjerio kompletnu uslugu savjetovanja profesionalnom konzultantu od samoga početka projekta, a koja uključuje istraživanje tržišta, izradu strukture zakupaca u centru, iznajmljivanje i marketing cijeloga projekta te uslugu profesionalnog upravljanja centrom (Property Management).

Trgovački centar Mandi ujedno je i prvi centar u Hrvatskoj koji će biti upravljan od strane Colliers Internationala što projektu osigurava dodanu vrijednost. Postoje razni načini kojima dobar ili loš management može utjecati na vrijednost projekta. Jedan od najvažnijih ciljeva koje bi Property Management trebao ostvariti je zadovoljstvo i vjernost zakupaca što znači zadržati povjerenje zakupaca unatoč i usporedo s rastom i sazrijevanjem tržišta koje zakupcima otvara nove mogućnosti izbora. Na tržištima, kakvo je trenutno tržište jugoistočne Europe, pa tako i u Hrvatskoj, nije lako privući i zadržati klijente. Ukoliko želite da ostanu vjerni vašem projektu, morate im osigurati sve usluge koje su im bile obećane od početka. U trgovački centar ljudi dolaze, kupuju i provode slobodno vrijeme zbog čega je bitno da se u njemu ljudi osjećaju ugodno te potroše što više vremena, i naravno, novaca.

Trgovački centri vrlo se brzo šire cijelom regijom te ne samo da je veliki izazov zadržati zakupca, nego i zadržati broj posjetitelja centra na visokoj razini. Neophodno je pružiti


visokokvalitetnu uslugu, ostvariti dobar odnos sa zakupcima, uložiti trud i pokazati zakupcima da imate u cilju uspješnost njihovog poslovanja. Shopping centar Mandi planira otvoriti svoja vrata posjetiteljima u rujnu 2007. godine i čak dva mjeseca prije

otvorenja, Colliers International je ostvario iznajmljenost centra u iznosu 94,6%. S projektom Mandi i navedenim podatkom, Colliers International je ne samo opravdao dano povjerenje od strane investitora, nego i premašio očekivanja.

Nenad Peris,

Senior Consultant Commercial Brokerage Services

Colliers International

PROPERTY MANAGEMENT U SHOPPING CENTRU S kontinuiranim rastom konkurencije i sve manjim brojem mogućnosti za rast novih komercijalnih projekata, vlasnici nekretnina svuda u svijetu okreću se novim načinima ostvarivanja prihoda od postojećih projekata. Kao rezultat toga, profesionalno upravljanje nekretninom (Property Management) sve je traženija usluga na tržištu maloprodajnih prostora. Možda to još i nije slučaj na hrvatskom tržištu, gdje je tržište maloprodajnih prostora još uvijek u razvitku i sazrijevanju, ali prema ritmu kojim se ovaj sektor razvija, ubrzo će prednosti usluge upravljanja nekretninama i kod nas sigurno biti prepoznate kao nova stepenica u tom razvoju. Osnovni čimbenici koji određuju uspjeh shopping centra su koncept dizajn centra, njegova lokacija i zona obuhvata, struktura zakupaca u centru i zadnje, ali nimalo nevažno, vođenje centra i njegovo upravljanje. Danas se od menadžera centra ne očekuje da jednostavno skuplja najamnine, rješava pritužbe zakupaca i brine o izgledu centra jer vlasnici projekta očekuju da upravljanje centrom rezultira boljom financijskom konstrukcijom i sveukupnim uspješnijim poslovanjem centra.

Vlasnici danas puno pažljivije odabiru tko će upravljati njihovim centrom. Iako neki odlučuju da im je učinkovitije rješenje upravljati centrom interno, veliki se broj investitora odlučuje tu ulogu povjeriti trećoj strani – tvrtkama koje se bave upravljanjem nekretninama – što im u konačnici nosi niz pogodnosti. Shopping centri su poput cjelovitih sustava u kojima je sve međusobno povezano. Uspjeh ili neuspjeh maloprodajnog ili zabavnog segmenta utječe na sve sudionike projekta, što je poznata priča o najslabijoj karici...U interesu je svakog zakupca postojanje središnjeg, zajedničkog sustava upravljanja centrom kojim se osigurava odgovarajuća i uspješna struktura zakupaca i održava jednako kvalitetna razina standarda svih zakupaca kao i kvalitete usluge koju pružaju. Važno je provoditi promotivne i marketinške aktivnosti kojima se privlače kupci u shopping centar. Tvrtka koja se bavi vođenjem i upravljanjem centrom nudi različite promotivne aktivnosti kojima kontinuirano pretvara shopping centar u kupcima uvijek atraktivnu i zanimljivu destinaciju.


Osim ove usluge, tvrtka koja se bavi upravljanjem centrom, odgovorna je za sve troškove vezane uz shopping centar vodeći se konceptom „najveća vrijednost za uloženi novac“. Najčešće se ova usluga ostvaruje konceptom „otvorene knjige“ koja omogućava zakupcima da u svakom trenutku imaju uvid u sve svoje troškove u centru tijekom godine. Navedena je metoda prihvaćena kao međunarodni standard kojim se garantira potpuna transparentnost i odgovornost.

Odnos između vlasnika i tvrtke koja se bavi upravljanjem nekretninama kao treće strane, kao prednost ima i to što u tom slučaju, treća strana razumije poslovne ciljeve vlasnika, ali ima i iskustvo, sve oblike podrške i odgovarajuća sredstva kojima vlasniku može pomoći da ih ostvari. Upravo zbog toga, vlasnici koji posao upravljanja centrom (Property Management) povjere trećoj strani najčešće ostvaruju željene rezultate. Pogodnosti koje tvrtka koja se bavi upravljanjem centrom može ponuditi su slijedeće: Izravan pristup znanju i stručnosti na nacionalnoj razini: veće tvrtke koje se bave upravljanjem i vođenjem nekretnina najčešće među svojim zaposlenicima imaju „veterane“ s bogatim radnim iskustvom u svim segmentima tržišta maloprodajnih

prostora i upravljanja komercijalnim nekretninama, uključujući segment iznajmljivanja, razvoja projekta, vođenja projekta, marketinga, suradnje s zakupcima, pravnih, tehničkih pitanja i pitanja zaštite okoliša. Vlasnici istog trenutka dobijaju stručnost i potrebnu podršku što im (posebno onim manjim, samostalnim tvrtkama) pruža i ekonomiju razmjera veće organizacije i time im omogućuje da se uspješno natječu na relevantnim tržištima. Neovisno, stručno gledište: Vlasnici se svakodnevno susreću s ključnim poslovnim odlukama. Upravo treća strana može pružiti svježe, a ipak temeljene na iskustvu, informacije koje su neophodne za perspektivan ishod, osiguravajući vlasnicima da budu bolje informirani te da su njihove poslovne odluke u konačnici uspješnije. Kod odluke tko bi trebao upravljati njihovim centrom, vlasnici trebaju očekivati kompletnu uslugu i tražiti stručnost koja se proteže dalje od samih operativnih pitanja. Da bi bili uspješni u današnjem gospodarstvu, vlasnici nekretnina trebali bi se udružiti s Property Management tvrtkama koje svojim strategijama mogu unaprijediti poslovanje takve komercijalne nekretnine te ispuniti poslovne ciljeve investitora. Glavni ciljevi profesionalnog upravljanja nekretninom (Property Managementa) su:

• povećati vrijednost imovine • pružiti isplativu uslugu, a ipak

ostvariti vidljivi napredak • posvetiti se zakupcima s

pažnjom te ih zadržati • smanjiti kratkoročne i dugoročne

operativne troškove


• maksimizirati vijek trajanja i izdržljivost nekretnine

• osigurati sigurnu, udobnu i produktivnu okolinu za zaposlenike, zakupce i posjetitelje

• omogućiti vlasnicima nekretnine da se nesmetano i bezbrižno posvete svojoj primarnoj djelatnosti.

Colliers International, s preko 75 godina iskustva u upravljanju s više od 62 milijuna kvadratnih metara nekretnina u svijetu, neovisno o veličini i tipu vođenja i upravljanja, ostvario je izniman uspjeh i kreirao portfelj koji dokazuje visoku razinu stručnosti na današnjem brzo rastućem tržištu komercijalnih nekretnina. Naši iskusni Property Management profesionalci

mogu osigurati klijentu izvrsnu uslugu bez obzira na njegove potrebe ili lokaciju. Kontinuiranim investiranjem u istraživanje, informacijske sustave, tehnologiju, edukaciju i razvoj, svojim klijentima pružamo stalnu podršku. Kreativnost, cjelovitost, posvećenost i lojalnost su ključne karakteristike našeg rada. Mi kreiramo vrijednost kroz pristup pružanja cjelovite strateške usluge. Nema sumnje da će u nadolazećim godinama prednosti profesionalnog upravljanja nekretninom (Property Management) koje dolaze iz iskustva s razvijenih tržišta, biti još očitije, što će osjetiti i zakupci i vlasnici/investitori.

Nicholas Yovanidis,

Director Property Management Services Southeast Europe

Colliers International

3. STATISTIKA

3.1. Prosjek traženih cijena nekretnina u prodaji – srpanj 2007.

prosječna cijena EUR/m²

raspon cijena EUR/m²

ZAGREB stambeni prostor stanovi 2.132 1.000 - 4.285 kuće 1.907 452 - 5.263 poslovni prostor uredi 1.722 840 - 2.500 lokali 1.960 736 - 5.000 poslovne zgrade 1.270 618 - 2.027 OBALA stambeni prostor stanovi 1.954 700 - 8.152 kuće 1.750 480 - 10.869 poslovni prostor 1.554 555 - 4.605

turistički objekti 2.189 750 - 9.537

Prosjeci se izračunavaju prema trenutnoj ponudi Burze nekretnina d.o.o. koju možete vidjeti na www.burza-nekretnina.com


3.2. Statistička priopćenja Državnog zavoda za statistiku iz područja građevinarstva

3.2.1. Indeksi građevinskih radova u travnju 2007. Građevinski radovi u travnju 2007. veći su u odnosu na travanj 2006. za 2,6%. Građevinski radovi u razdoblju od siječnja do travnja 2007. veći su za 5,5% u usporedbi s radovima u razdoblju od siječnja do travnja 2006. U travnju 2007.:

- prema vrstama građevina, na zgradama je odrađeno 46,1% ukupnih sati rada, a na ostalim građevinama 53,9% - prema vrsti gradnje, na novim je građevinama odrađeno 60,5% ukupnih sati rada, a na rekonstrukcijama, popravcima i održavanju 39,5%.

Priopćenje: Indeksi građevinskih radova u travnju 2007. Državni zavod za Statistiku, Zagreb, 2007.

3.2.2 Izvršeni građevinski radovi, narudžbe i stambena gradnja u prvom tromjesečju 2007., pravne osobe s 20 i više zaposlenih

Vrijednost novih narudžbi: - u prvom tromjesečju 2007. veća je za 6,5% u odnosu na isto razdoblje 2006.

Vrijednost izvršenih radova: - u prvom tromjesečju 2007. veća je za 8,3% u odnosu na isto razdoblje 2006.

U prvom tromjesečju 2007. građevinska poduzeća s 20 i više zaposlenih završila su 1 264 stana, što je za 6,4% manje nego u istom razdoblju 2006. Potkraj ožujka 2007. ista su poduzeća imala 10 699 stanova u gradnji (nezavršenih stanova), što je za 36,3% više nego u isto vrijeme 2006.

Priopćenje: Izvršeni građevinski radovi, narudžbe i stambena gradnja u prvom tromjesečju 2007., pravne osobe s 20 i više zaposlenih, Državni zavod za Statistiku, Zagreb, 2007.


4. PRESSCLIPING... www.hkaig.hr, Vijesti / Aktualnosti, 17. srpnja 2007.

10.07.2007. Hrvatski sabor donio Zakon o prostornom uređenju i gradnji Nakon zaključene rasprave, Hrvatski sabor je na 26. sjednici, 6. srpnja 2007. godine, sa 85 glasova "za", 6 "protiv", 5 "suzdržanih" donio Zakon o prostornom uređenju i gradnji.

PRIVREDNI VJESNIK – prvi hrvatski poslovno – financijski tjednik, 9. srpnja 2007. SINERGIJA HRVATSKIH AUTOCESTA I LUKE PLOČE

Kamen s ceste gradi luku Čitavih pet godina ranije od plana, Hrvatske autoceste (HAC) mogle bi u listopadu ove godine početi dogradnju drugih cijevi tunela Mala Kapela i Sveti Rok na autocesti Zagreb – Split. Javni natječaj za izvođače radova čija se vrijednost procjenjuje na oko 600 milijuna kuna biti će raspisan 9. srpnja, ako Vlada odobri rebalans četverogodišnjeg plana HAC – a. U vrijeme izgradnje autoceste, dogradnja drugih cijevi dvaju najdužih hrvatskih tunela, koje su tada probijene, ali se koriste samo za servis i evakuaciju, bila je planirana tek za 2012. godinu. No, očito je struka tada potpuno pogrešno procijenila rast prometa u Dalmaciji. Prema riječima člana Uprave HAC – a Marija Lovrinčevića, procjena je bila da će promet rasti oko tri posto godišnje, a samo je lani autocestom prošlo 11 posto više vozila nego 2005. Posljedica su velike gužve u turističkoj sezoni upravo ispred tunela, s kolonama koje su katkad duže i od 20 kilometara. Prosječni godišnji dnevni promet premašio je 10 000 vozila, čime je ispunjen jedan od uvjeta za dogradnju druge cijevi prema europskoj Direktivi 2004/54. Ta direktiva propisuje da bi se druga cijev trebala graditi ako broj vozila težih od 3,5 tone prelazi 15 posto prosječnog godišnjeg dnevnog prometa ili ako sezonski dnevni promet značajno premašuje prosječni godišnji dnevni

promet. Ove godine je udio kamiona i autobusa dostigao 14 posto, a sezonski je promet čak tri puta veći od prosječnog godišnjeg prometa. NAKNADNA DOGRADNJA SKUPLJA Sve su to razlozi zbog kojih u Hrvatskim autocestama smatraju da je krajnje vrijeme započeti s radovima na drugim cijevima Male Kapele i Svetog Roka. Pritom Lovrinčević priznaje da bi cijena tih radova bila osjetno niža da se odmah išlo na gradnju obiju cijevi, ali nije želio procjenjivati koliko niža. Ipak usporedio je dogradnju punog profila autoceste Zagreb – Rijeka, što bi bilo i do 30 posto jeftinije da su se odmah gradile 4 trake. Dogradnja lijevih cijevi tunela Mala Kapela i Sveti Rok složen je građevinski zahvat. Oba tunela prolaze kroz podzemlje okršenih masiva Dinarskog gorja, a izvedeni su tzv. novom austrijskom tunelskom metodom, bez podgrađivanja. Tijekom gradnje otkrivene su brojne spilje, od kojih je najduža u tunelu Sveti Rok – 1137 metara, s visinskom razlikom od 147 metar. U HAC – u upozoravaju i da lijeva nedovršena tunelska cijev kroz Malu Kapelu bez pregrade vremenom gubi stabilnost, jer se povremeno pojavljuju odroni i prodori vode, a ako se tunel ne završi, opasnost od odrona i vode će samo


rasti. Tijekom dogradnje tunela desne cijevi stalno će biti u prometu, a lijeve će se koristiti i dalje kao sigurnosno – servisne. Rok završetka tunela Sveti Rok je 620 dana, a tunela Mala Kapela 510 dana, jer je u većem stupnju izgrađenosti. To znači da, ako radovi počnu u listopadu, oba tunela u punom profilu autoceste mogu biti u prometu od turističke sezone 2009. godine. Ulaganje od 600 milijuna kuna, što će HAC prikupiti iz svojih redovnih izvora, vratit će se u roku od šest godina, ako se ostvare prognoze rasta prometa. Kada se autocesta Zagreb – Split – Dubrovnik do kraja 2008. godine napokon protegne do Ploča, biti će je potrebno povezati i s Lukom Ploče, radi čega je HAC već počeo izgradnju spojne ceste duge gotovo 10 kilometara. Na javnom natječaju posao je dobio konzorcij hrvatskih tvrtki Konstruktor – Inženjering, Viadukt i Hidroelektra – Niskogradnja, te austrijskog Strabaga. Riječ je o tehnički vrlo zahtjevnoj dionici, pa će izgradnja stajati 743 milijuna kuna, što je oko 75 milijuna po kilometru. UŠTEDA OD SINERGIJE 100 MILIJUNA KUNA Cijena je visoka jer je na trasi predviđena izgradnja devet viadukata, sedam tunela, dva nadvožnjaka, te jednog podvožnjaka i jednog mosta s nagibom u krivini. Spojna cesta samo je dio master plana razvoja Luke Ploče, kao izlazne točke paneuropskog koridora Vc. Master plan predviđa ulaganje stotinjak milijuna eura, a konačni cilj, prema riječima ravnatelja Lučke uprave Ploče Tomislava Batura, do 2011. godine pretvoriti Ploče u solidnu luku srednje veličine, s dvostruko većim kapacitetom od današnjeg. To će se postići izgradnjom novog kontejnerskog terminala i terminala za rasute terete, na području kojih će se

nasuti oko dva milijuna prostornih metara kamenog materijala što će ga HAC dovesti s gradilišta autoceste i brze ceste. To je prvi put da državna poduzeća na taj način povezuju velike infrastrukturne projekte. Korištenjem viška materijala HAC – a za nasipanje za luku ostvaruju se višestruke uštede, smanjuju deponiji zemljanog materijala i izbjegava otvaranje novih kamenoloma. Ako se prostorni metar kamena računa po sadašnjoj cijeni od 50 kuna, ušteda iznosi oko 100 milijuna kuna.

Višenamjenski kontejnerski terminal u Pločama imat će godišnji kapacitet od 300.000 kontejnera, obalu dužine 280 metara, uz dubinu mora od 15 metara, kako bi mogao prihvatiti brodove Panamax standarda. Ukupni troškovi za infrastrukturu terminala planirani su u iznosu od 24 milijuna eura. Izgradnja bi trebala početi u jesen ove godine, a završetak se planira potkraj 2009. Kontejnerski prijevoz prošle je godine u svijetu rastao po stopi od 11 posto, dok je porast za Luku Ploče bio gotovo dvostruko veći, oko 20 posto. Terminal za rasute terete dizajniran je kao uvozni terminal kapaciteta 4,6 milijuna tona godišnje, uz jednokratni kapacitet od 900.000 tona. Zajedno sa suprastrukturom, investicija je vrijedna 96,5 milijuna eura. Izgradnja će početi potkraj 2008. ili početkom 2009., a radovi će trajati oko dvije i pol godine. Takva lučka infrastruktura, naglasio je Batur, biti će od posebne važnosti za


Bosnu i Hercegovinu, za koju su Ploče, glavna luka. Batur procjenjuje da će udvostručenjem kapaciteta Luke Ploče

gospodarstvo BiH u sljedećih 20 godina uštedjeti oko 200 milijuna eura.

Metro Express, 10. srpnja 2007.

EU – porast cijena nekretnina U bivšim komunističkim zemljama koje su nedavno ušle u

Europsku uniju, procvalo urbano tržište

U gotovo svim nekadašnjim komunističkim zemljama koje su u međuvremenu postale članice Europske unije, urbano tržište nekretnina doživljava procvat. Podaci agencije za promet nekretninama 'RedNet' pokazuju da su prosječne cijene nekretnina u Varšavi, glavnom gradu Poljske, prošle godine porasle za više od 50 posto, dosegnuvši vrijednost od 1935 eura po četvornom metru, piše Net.hr. Procvat tržišta na Baltiku Najviše cijene dosegnule su u međuvremenu razinu od 5000 eura po četvornom metru. Zemlje koje su Europskoj uniji pristupile 1. svibnja 2004. kupcima luksuznih nekretnina nude nešto povoljnije cijene. Tako se u Budimpešti četvorni metar plaća oko 4000 eura, a u Bratislavi 3.500 eura. U Pragu raste potražnja za svim vrstama nekretnina, pa čak i za bezličnim šesterokatnim spavaonicama iz razdoblja komunizma. Cijena četvornog metra luksuznih nekretnina kreće se oko razine od 4500 eura, dok je cijena stana od 60 kvadratnih metara, primjerice u južnom dijelu Praga, udvostručena i iznosi oko 80 tisuća eura. Potražnja je značajno porasla jer su ti stanovi još uvijek dostupni i ljudima čija primanja nisu jako visoka, tumači Robert Persein iz agencije 'Češko – moravska'. Cijene su u Litvi u razdoblju od 1998. do 2006. porasle s 500 na 1700 eura po četvornom metru, dok su plaće u istom

razdoblju porasle s 300 na oko 460 eura. U 2005. godini cijene nekretnina porasle su u svim baltičkim zemljama – za 55 posto Letoniji, 40 posto Litvi te 28 posto u Estoniji, pokazuju podaci banke 'DnB Nord'. U Rumunjskoj kuće na cijeni Nova članica Europske unije, Rumunjska, bilježi najveći porast cijena kuća. Tamo su u posljednjih pet godina cijene nekretnina utrostručene, a procvat tržišta potiče građane na masovno otvaranje agencija za promet nekretninama. Slična je situacija i u Bugarskoj. Tamo su cijene naglo počele rasti 2006. godine, neposredno uoči pristupa EU. Čeka li hrvatsko tržište ista sudbina ako uđemo u Uniju i mogu li cijene nekretnina kod nas rasti? Odgovor bismo trebali uskoro saznati.

� Četvorni metar stambenog prostora u strogom centru Budimpešte plaća se 4000 eura. � U Pragu su cijene stanova udvostručene pa tako stan od 60 m² sada košta 80 tisuća eura.

� Agencija za promet nekretninama 'ERBA Bulgaria' ističe da je potražnja za nekretninama u Bugarskoj trenutačno jako velika, a od početka ove godine cijene su u prosjeku porasle za 15 do 20 posto.


� U baltičkim zemljama jako dobro stoje i nekretnine poput poslovnih zgrada i uredskih prostora.

5. ODRŽALO SE…

datum naziv mjesto web stranica

04. – 06.05.2007.

Brijuni International

Golf Cup 2007

Brijuni, Hrvatska

www.filipovic- advisory.com

07.05.2007.

Brijuni International Golf Conference 2007

Brijuni, Hrvatska

www.filipovic-advisory.com

08. – 09.05.2007.

Treća godišnja međunarodna konferencija o

hrvatskom tržištu nekretnina

Zagreb, Hrvatska,

The Westin Zagreb Hotel

www.filipovic-advisory.com

9. – 10.5.2007.

Immobilienwirtschaft

2007

Berlin, Njemačka

www.immobilien-forum.com

22. – 25.05.2007.

EXPO ITALIA REAL

ESTATE

Milano, Italija www.italiarealestate.it

23. – 25.05.2007.

REAL VIENNA

Beč, Austrija

www.realvienna.com

25. – 27.06.2007.

EMPEX

3 Edition Real Estate Economic Forum

Brisel, Belgija www.empex.pl

6. NE PROPUSTITE…

datum naziv mjesto web stranica

5. - 7.09.2007. PRO Estate Forum

St. Petersburg, Rusija

www.PROEstate.ru

13. - 15.09.2007. Reevolutio Direct 2007 Budimpešta, Mađarska

www.reevolutio.com/guide_hotels_restaurants.php

27. – 28.09.2007. RealEast 2007 Budimpešta, Mađarska

www.realeast.eu

8. - 10.10.2007.

Expo Real Mϋnchen, Njemačka www.exporeal.net


9. - 11.10.2007.

II Moscow Real Estate Forum

Moskva, Rusija www.mref.ru

15. - 16.10.2007.

3th Annual PPP in CEE

2007

Prag, Češka www.pppincee.com/en/index.

htm

25.10.2007.

Graditeljska nagrada

Cemex

Monterrey, Meksiko www.cemex.com.hr

29. - 30.10.2007.

Commercial Real Estate Forum 2007 II

New York, USA www.europaproperty.com

1.11.2007.

Annual Convenience Retailing Conference

London, Engleska www.igd.com

6 - 11.11.2007. Barcelona meeting point

Barcelona, Španjolska

www.bmpsa.com

15. - 17.11.2007.

MAPIC Cannes, Francuska www.mapic.com

27. - 28. 11.2007. New Europe GRI 07 Istanbul, Turska

www.globalrealestate.org

7. IZDVAJAMO Zanimljive web stranice:

• www.realestate.union-investment.com • www.prologis.com


IZDAVAČ: Filipović poslovno savjetovanje d.o.o. Trg bana Josipa Jelačića 3/V 10000 Zagreb – Hrvatska Tel: +385 1 481 69 69 Fax:. +385 1 483 80 60 e-mail: [email protected] Želja nam je da Croatian Real Estate Newsletter / CREN bude brz i kvalitetan izvor informacija svima koji djeluju u sektoru nekretnina, od developera, projektanata, izvođača građevinskih radova do agencija za posredovanje i dr. Molimo Vas da Vaše komentare, prijedloge i mišljenja pošaljete na [email protected] kako bismo poboljšali CREN i učinili ga vodećim medijem o hrvatskom tržištu nekretnina. Redakcija: urednik Vladimir Filipović, Petra Grgurić, Marija Noršić, Petra Škevin i Natalija Vulić.

Documents

CREN - Croatian Real Estate Newsletter · CREN - Croatian Real Estate Newsletter / srpanj / kolovoz 2007. 3 / 18 Pretpostavke za stjecanje prava vlasništva: 1. strana fizička ili