Briefing Seoul office sector Q1 2013 · 2017-01-19 · Others – 잠실 향군잠실타워 2013.03 99,141 B9/F–30/F Others – 양재 LG전자강남R&D센터 2013.03 39,401 B6/F–19/F

savills.co.kr/research 01

BriefingSeoul office sector Q1 2013

Savills World Research Korea

1분기에 CBD에 스테이트광화문과

동자동4구역 아스테리움서울이

준공되어 서울의 공실률은 전분기대비

1.6%p 상승한 9.7%를 기록했다.

1분기 주요 공실 해소 사례는

쌍용양회와 계열사의 사옥 리모델링으로

인한 이전, NHN의 신규조직, 우리카드

신규조직의 임차 등이다.

"서울 프라임 오피스의 2013년 1분기 순 흡수면적은 +28,000sqm로 수요 증가세를 유지하였으나, 2건의 신규공급으로 서울 프라임 오피스 공실률은 9.7%로 상승하였다. 2013년에도 지난 해에 이어 세일앤리스백 거래사례가 이어지고 있다. 기준금리 및 부동산 담보대출 금리가 지속적으로 하락할 경우 프라임 오피스의 Cap Rate은 현재 수준보다 낮아질 것으로 예상된다.”

Image: 동자4구역, 아스테리움 서울

서울 프라임 오피스의 임대료는

전년동기대비 1.8% 상승하였다.

GBD 및 YBD의 전년동기대비 임대료

인상률은 각각 2%를 넘어섰다.

1분기에는 CBD의 GS역전타워 및

양재의 신축사옥인 LG전자양재R&D

사옥, 여의도와 마포의 현대캐피탈사옥,

논현동의 두산빌딩 등 13건의 오피스가

매각되었고, 총 거래금액은 약 8,930

억원 수준이다.

SUMMARY2건의 프라임 오피스가 공급되어, 서울 오피스시장의 공실률은 상승하였으며, 오피스 거래규모는 전년동기와 유사한 수준이다.

Briefing | Seoul office sector Q1 2013


TABLE 1

권역별 월임대료 및 공실률, Q1/2013

Source: Savills Korea

권역평균 임대료

(원/3.3058 sq m 임대면적기준)

평균 임대료(원/3.3058 sq m 전용면적기준)

전년동기대비인상률 (%) 공실률 (%)

CBD 94,600 166,700 1.6 15.1

GBD 83,900 163,900 2.0 2.6

YBD 73,700 153.900 2.1 9.5

Overall Seoulaverage 87,300 163,500 1.8 9.7

공급2013년 1분기에는 스테이트광화문과

동자4구역(아스테리움서울)이

준공되었다.

3월 현재 두 빌딩 모두 임대마케팅을

진행 중에 있으며 현재 매각을 진행중인

동자4구역에는 조합원인 동부건설이

일정 면적을 리스백할 가능성이 있는

것으로 알려졌다.

2012년에 연면적 기준 약 278,000sqm(

더케이트윈타워즈, Two IFC, Three IFC)

의 프라임 오피스가 신규로 공급되었고,

2013년에는 총 6개 약 429,000sqm가

공급될 것으로 예상된다.

2013년 신규면적의 61%가 CBD에

집중되어 있으나, 작년 말 준공된 Three

IFC가 임대마케팅을 시작할 경우 2013

년말 준공예정인 FKI타워를 포함하여

YBD의 신규공급 면적이 전체 신규공급

면적의 56%를 차지할 것으로 예상된다.

CBD내 3분기에 준공예정인 도렴구역

24지구는 대부분 사전임대차가

확정되었고, 4분기에 준공예정인

TABLE 3

공급 예정 빌딩, Q2/2013–Q4/2013


권역 빌딩명 공급예정시기 연면적(sq m) 층수 주요임차예정인/

사전임차비율

CBD 순화동 N Tower Q2/2013 51,377 B8/F–27/F N/A

CBD 도렴구역제24지구 Q3/2013 38,952 B7/F–22/F 대부분 사전임대차완료

YBD FKI Tower(전경련회관) Q3/2013 168,682 B6/F–50/F 전국경제인연합회

5~10% 계열사 사용

CBD 연합미디어센터 Q4/2013 46,962 B4/F–17/F 연합뉴스 70% 사옥사용

합계 305,973 sq m

TABLE 2

2013년 1분기 공급빌딩

권역 빌딩명 준공시기 연면적(sqm) 층수

CBD 스테이트광화문(청진구역제5지구) 2013.01 40,991 B6/F–23/F

CBD 동자동4구역(Asterium Seoul) 2013.01 81,852 B9/F–30/F

Others – 잠실 향군잠실타워 2013.03 99,141 B9/F–30/F

Others – 양재 LG전자강남R&D센터 2013.03 39,401 B6/F–19/F

합계 261,385 sq m


연합미디어센터는 연합뉴스가 약 70%

를 사옥으로 사용하고 나머지 면적은

외부임대할 것으로 조사되었다.

YBD의 FKI Tower(전경련회관)는 2013

년 3분기에 공급될 예정이며, 전경련

및 관련업체가 약 5~10%를 사용할

예정인 것으로 조사되었다.

GBD에는 2012년에 이어 2013년에도

프라임 오피스 신규공급빌딩이 없었다.

주요 권역에는 프라임 오피스

신규공급이 없었으나, 양재역 주변의

LG전자 강남R&D센터(대우도곡빌딩)가

준공되어 LG전자가 매입 후 사옥으로

사용할 예정이다. 또한 GBD와 인접한

잠실에 각각 99,000sqm 규모의

향군잠실타워(2013년 기 준공) 및 삼성

SDS 사옥(2014년 준공예정)이 공급될

예정으로, 이 빌딩들에 GBD에 소재한

삼성SDS가 2년에 걸쳐 순차적으로

이전할 예정이다.

수요와 공실률유럽재정위기 지속여부와 주요선진국의

경기회복시점이 한국경제 및 고용,

오피스시장에 영향을 미칠 것으로

예상된다.

2013년 수출액은 미국, 중국의

경기회복에 따른 수요증가와 신흥국

성장세를 고려하여 전년대비 4.1%

상승할 것으로 전망되었다.

오피스 수요와 밀접한 영향이 있는 금융

및 보험업의 2013년 3월 고용자수는

835,000명으로 전년동월 대비 0.3%

하락하였다.

2013년 1분기의 서울 프라임 오피스 순

흡수면적은 +28,000sqm로 세 권역 모두

수요가 증가하였다

CBD의 순 흡수면적은 +11,500sqm로

주요 수요는 신규조직설립 이었다.

GBD의 순 흡수면적은 +11,200sqm로

공실률이 3% 이하임에도 불구하고 양의

순 흡수면적을 보였다.

Q1 2013


Briefing | Seoul office sector

Source: Savills Korea, BoK

GRAPH 1

순흡수면적, Q1/2008–Q1/2013


GRAPH 2

서울 프라임 오피스 빌딩 공실률, Q1/2002–Q1/2013

연도 2010 2011 2012 2013 (F) 2014 (F)

기간 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H

경제성장률(%)

8.1 4.7 3.9 3.5 2.6 1.5 1.8 3.3 N/A N/A

6.3 3.7 2.0 2.6 3.8

TABLE 4

경제성장률, 2010–2014(F)

Source: Savills Korea, Bank of Korea (BoK)

YBD의 경우 신규공급된 Two IFC

공실 면적이 해소되는 등 이전수요가

있어 순 흡수면적은 +5,300sqm로

나타났다.

전체적인 순 흡수면적이 플러스로

수요가 늘었지만, 2013년 1분기 서울

프라임오피스 공실률은 9.7%로 전분기

대비 1.6%p 상승하였다. GBD와 YBD

권역은 신규조직설립 및 이전수요

등으로 공실률이 전분기 대비하여

하락하였지만, CBD권역의 신규공급

면적이 공실률 상승에 영향을 미쳤다.

1분기에 공급된 스테이트광화문,

아스테리움서울 등의 신규공급

면적으로 CBD의 공실률은 전분기 대비

3.7%p 상승한 15.1%를 기록하였다.

중구 저동의 쌍용빌딩에 임차해 있던

쌍용양회 및 계열사가 리모델링

공사로 파인에비뉴로 이전하여

공실면적 약 15,000sqm해소되고,

더케이트윈타워즈에 우리은행에서

분사된 우리카드가 임차하면서

8,300sqm가 해소되었다. KCCI

빌딩의 대림 임차 및 교보빌딩의

교보생명 등의 증평으로 14,800sqm

의 공실면적이 해소되었다. 반면에

HSBC에 임차했던 르노삼성이

가산디지털단지 내 신축사옥인 RSM

타워로 이전하면서 약 5,000sqm의

공실이 발생하고, 영풍빌딩에 임차했던

뉴욕멜론은행이 여의도 One IFC로

이전하는 등 공실이 발생하였다.

GBD의 공실률은 전분기 대비 0.5%p

하락한 2.6%였다. 전분기의 공실률도

세 권역 중 가장 낮은 3% 대였으나,

신규조직 설립 및 Secondary빌딩에서

프라임빌딩으로의 이전 등으로

공실률이 더욱 하락하였다.

나라종금빌딩에 NHN캠프모바일

신규조직이 임차하고, 캐피탈타워에

NHN비즈니스플랫폼 신규지점이

임차하면서 약 7,400sqm의 공실

면적이 해소되었고, 글라스타워에

삼성생명이 Secondary빌딩인

유니온스틸에서 이전하면서 약

7,500sqm가 해소되었다. 한편,

골프존이 해성2빌딩에서 신규로

매입한 청담동 사옥으로 이전하면서

4,000sqm의 공실이 발생하였고,

골든타워의 포스코경영연구소가

Secondary빌딩인 포스리빌딩으로

이전하면서 공실이 발생하였다.

YBD의 공실률은 전분기와 비슷한

수준인 9.5%였다.

-200

-150

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-50

0

50

100

150

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250

300

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

2008 2009 2010 2011 2012 2013

sq m

('00

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CBD GBD YBD

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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

CBD GBD YBD

Q1 2013



GRAPH 3

프라임 오피스 빌딩 공실률 현황, Q2/2012–Q1/2013



GRAPH 4

주요 신규공급 빌딩 임차 현황, Q3/2010–Q1/2013


GRAPH 5

프라임 오피스 빌딩 공실률 현황, Q1/2013

GBD의 아셈타워에 임차했던

시트릭스가 One IFC로 이전하면서

One IFC는 98%의 임대율을

기록하였다. 또한 YBD의 Secondary

빌딩인 한국노총빌딩에 임차해

있던 한국메디컬센터 이전 및 국내

컨설팅회사의 입주 등으로 Two IFC

의 공실면적이 해소되어 약 15%

의 임대율을 기록하였다. 한편,

연초에 단행하는 금융 및 보험업종의

조직재편에 따른 지점폐쇄 및 감평으로

공실면적이 발생하였다.

1분기의 Take up 사례는 Secondary

빌딩에서 Prime빌딩으로의 이전 사례가

약 37%로 가장 많았다.

신규조직설립 및 증평 또한 활발하여

전체 공실 해소 면적 중 신규조직

설립으로 인한 비율이 30%, 증평으로

인한 비율이 28%를 차지했다.

2분기 전망CBD에는 2분기에 순화동N타워

(51,377sqm)가 공급될 예정이지만

평창동계올림픽조직위원회의

센터원 입주 및 윌슨파킹코리아의

더케이트윈타워 입주 등 Secondary

에서 신규프라임으로 이전수요와 기존

임차인의 증평수요가 예정되어 공실률

상승은 크지 않을 것으로 전망된다.

2분기에는 향군잠실타워(99,141sqm)

의 준공으로 GBD에 소재한 삼성SDS

가 이전하여 GBD 및 서울권역 공실률

상승이 예상된다. 하지만 2년에 걸쳐

순차적으로 이전할 예정이고, 신규공급

부족 및 수요가 충분한 GBD권역

임대시장 현황을 고려하면 공실이 오래

지속될 가능성은 높지 않을 것으로

예상된다.

임대료2013년 1분기 명목임대료는 전년

동기에 비해 임대료를 인상한 빌딩

개수도 적고 인상 폭도 적었기 때문에

전 분기대비 0.8%, 전년동기대비 1.8%

인상되었다.

2013년 1분기의 CPI 상승률이 2%

예상치 보다 낮은 1% 중반 정도로

예상되는 가운데, 1분기 서울의

전년동기대비 오피스 임대료 인상률은

1.8%, 관리비 상승률은 2.8%로 CPI

상승률 보다 높은 수준을 유지하고

있다.

전망2분기에도 임대료를 인상하는 프라임

오피스 빌딩 개수 및 인상폭이

4%

18%

24%

4%

15%

80%

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('00

0)

Q1 Q2 Q3 Q4 After Q4 Current vacancy

-0.1

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0 Less than 5% 5~10% 10~15% Over 15%

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Q2/2012 Q3/2012 Q4/2012 Q1/2013

New organisation30%

Prime to prime5%

Secondary to Prime37%

Expansion28%

Briefing | Seoul office sector Q1 2013



TABLE 5

주요 임차인 이동, Q1/2013

이전 빌딩 입주 빌딩

임차인 권역 빌딩명 임차면적(sq m) 권역 빌딩명 임차면적

(sq m)

쌍용양회 및 계열사 CBD 쌍용양회 사옥 N/A CBD 파인애비뉴 15,000

우리카드 신규설립 CBD 더케이트윈타워즈 8,300

삼성생명 GBD 유니온스틸 5,700 GBD 글라스타워 7,500

시트릭스 GBD 아셈타워 N/A YBD One IFC 2,600

한국공정거래조정원 GBD 신영빌딩 N/A CBD KCCI 2,200

NHN캠프모바일 신규설립 GBD 나라종금빌딩 4,600

NHN비즈니스플랫홈 신규설립 GBD 캐피탈타워 2,800

한국메디컬센터 YBD 한국노총빌딩 N/A YBD Two IFC 5,900

GRAPH 6

서울 프라임 오피스 빌딩 임대료 인덱스, Q3/1997–Q1/2013

GRAPH 7

전년동기대비 임대료 인상률, Q1/2008–Q1/2013

전년동기보다 적을 것으로 조사되어

전년동기대비 임대료 인상률은 1

분기보다 낮은 1.5% 이하를 기록할

것으로 전망된다.

2012년 하반기에는 상반기에 비하여

Rent Free 가 줄었지만, 2013년에

신규공급 증가로 인한 임대마케팅

경쟁이 심화될 경우 인테리어비용

지원 등의 인센티브의 증가가 예상되어

전체적인 임차인 인센티브 수준은 2012

년과 비슷하게 유지될 것으로 전망된다.

매매 및 투자시장2013년 1분기에는 CBD의 GS

역전타워와 여의도의 현대캐피탈사옥,

논현동의 두산빌딩, 양재의 LG전자강남

R&D센터, 분당의 SH에너지빌딩 등

총 13건의 오피스 빌딩이 거래되어 총

거래금액은 약 8,930억원이었다.

CBD의 GS역전타워가

베스타스자산운용에 1,700억원에

매각되었다. 2014년 상반기에

완공되는 그랑서울(청진 12~16)에

세일앤리스백으로 입주할 예정이기

때문에 GS건설은 GS역전타워에

단기간 리스백할 예정인 것으로

알려졌다.

현대캐피탈이 YBD 및 동교동에 위치한

사옥을 현대라이프생명보험에 각각

1,311억 및 300억에 매각하였다.

거래 목적은 해외사업확대를 위한

해외투자자본 확보, 자기자본 강화

및 재무지표 개선으로 소유주는

바뀌었으나, 현대캐피탈이 2018


Source: Savills Korea, Focus Economics Consensus Forecast Asia

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Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

2008 2009 2010 2011 2012 2013

CBD GBD YBD YoY CPI growth

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1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Q1/

2001

= 1

00

CBD GBD YBD

Q1 2013



GRAPH 8

서울 오피스 빌딩 시장 거래규모, Q1/2001–Q1/2013

GRAPH 9

서울 프라임 오피스 Cap Rate 추이, Q1/2005–Q1/2013



년 초까지 리스백 할 예정인 것으로

알려졌다.

논현동의 두산건설 소유의 두산빌딩의

71%를 하나다올자산운용이 1,378

억원에 매입하였으며 두산건설이

리스백하는 것으로 알려졌다.

하나다올자산운용은 추후에 두산중공업

소유 2개층(10%)을 추가로 매입하여

전체의 81%를 소유할 예정인 것으로

알려졌다.

양재의 신축사옥인 대우도곡빌딩이 LG

전자에 매각되어 LG전자강남R&D센터로

명칭이 변경되었다. LG전자는 이 빌딩을

도곡피에프브이 주식회사로부터 2,220

억원에 매입하였으며 R&D센터로 사용할

예정이다.

분당의 SH에너지가 204억에

매각되었다. 엘프유동화전문유한회사가

소유하고 있던 이 빌딩의 Cap Rate는

7%(임대율 95% 가정) 수준인 것으로

알려졌다.

리테일 빌딩인 포도몰 또한 1분기에

거래되었다. 이지스자산운용이 소유하고

있던 포도몰은 RREEF에 약 1,996

억원에 매각되었으며, 실투자자는

독일 공공연금 펀드인 BVK인 것으로

알려졌다.

구로에 위치한 복합개발사업인

지밸리비즈프라자가 이지스자산운용에

선매각 되었다. 업무시설 57,293sqm,

호텔 22,878sqm, 리테일 16,344sqm

등 총 96,514sqm로 이루어진 G

밸리비즈프라자는 코오롱글로벌,

호텔롯데, GS리테일 등의 임차인이

확정되어 있으며, 2014년 하반기에 준공

및 소유권 이전이 이루어질 예정이다.

거래 금액은 2,670억원 수준인 것으로

알려졌다.

2012년 Prime 오피스의 평균 Cap Rate

는 5% 초 중반, Secondary 오피스의

Cap Rate는 6%~8%대 수준으로

추정된다. 한국은행은 2012년 10월

11일 기준금리를 2.75%로 0.25%p

인하하였고, 추가 인하 가능성이 높은

것으로 전망되고 있다. 5년 만기 국고채

수익률도 하락하여 2013년 3월말 현재

기준금리보다 낮은 2.7% 수준으로

Cap Rate와의 spread가 250bps 까지

증가하고 있어, Cap Rate가 추가 하락할

가능성이 있다.

2012년에 이어 2013년에도 안정화된

투자등급 오피스 매물에 비해 매수세가

GRAPH 10

5년 만기 국고채 및 기준금리 추이, Jan.2012-Apr.2013

Source: Savills Korea, BoK

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Spread (RHS) Cap rate (LHS) Five-year treasury bond yield(LHS)

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KR

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Five/year treasury bond Base rate

Q1 2013



JoAnn HongDirectorKorea+82 2 2124 [email protected]

Savills Korea

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Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

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Savills Research

Simon SmithSenior DirectorAsia Pacific+852 2842 [email protected]

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Seunghan LeeDirector, Leasing &Marketing, Development Sales+82 2 2124 [email protected]

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Youngtaek KimVice PresidentKorea+82 2 2124 [email protected]

Christian F. Mancini Chief Executive OfficerNorth East Asia+82 2 2124 [email protected]


TABLE 6

주요거래사례, Q1/2013

권역 빌딩명 매도자 매수자 매매면적(sq m)

매매가격(단위: 억 원)

CBD GS역전타워 GS건설 베스타스자산운용 39,908 1,700

Others 두산빌딩 두산건설주식회사 하나다올자산운용 39,874 1,378

YBD 현대캐피탈(여의도사옥) 현대캐피탈주식회사 현대라이프생명보험주식회사 37,207 1,311

Others 현대캐피탈(홍대사옥) 현대캐피탈주식회사 현대라이프생명보험주식회사 10,846 300

BBD 분당 SH 에너지 엘프유동화전문유한회사 개인 9,730 204

YBD JB빌딩 굿모닝신한증권 제이비우리캐피탈주식회사, 전북은행 11,508 470

Others 포도몰 이지스자산운용 RREEF 37,759 2,000

Others 지밸리 비즈플라자 G밸리 비즈플라자 PFV 이지스자산운용 96,514 2,670

우세한 상황이 유지될 것으로 예상된다.

따라서 Non-core지역의 Secondary

빌딩 및 호텔개발, 리테일, 개발사업

선매입 등 안정화된 프라임 오피스

이외의 물건에 대한 투자자들의

관심이 높아져 다수의 Secondary

빌딩이 거래될 것으로 전망된다. 2013

년 프라임 오피스의 Cap Rate는 5%

초반대로 하락하고, 중소형 오피스의

Cap Rate는 6~8% 수준을 유지할

것으로 전망된다.

부동산 담보대출 이자율도 2012년 동안

지속적으로 하락하여 프라임 빌딩의

경우 4% 초반으로 추정되며 추가 하락

가능성도 논의되고 있다. 이와 같이

기준금리와 부동산 담보대출 금리의

하락세가 Cap Rate 하락과 거래가

상승을 유도할 것으로 예상된다.

Q1 2013



부록

서울 오피스 시장 및 Savills Korea 조사빌딩 개요

1. 서울 대형 오피스 빌딩

- 서울시에 입지하고 있는 30,000sq

m 이상의 대형 오피스 빌딩은 100%

사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여

2013년 3월 현재 총 286개, 총 연면적 약

16,485,000sq m인 것으로 조사되었음.

이중 CBD에 34.4%, GBD에 21.0%, YBD

에 13.8%가 밀집되어, 전체의 약 70%

가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로

나타났음

TABLE 7

조사빌딩 개요, 2013년 3월 기준

Source: Savills Research & Consultancy

2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의

- Savills Korea에서는 연면적과 위치,

접근성, 가시성, 인지도, 임차인,

준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을

종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의

등급을 정하고 있음

- CBD, GBD, YBD의 3개 주요

권역에 위치한 30,000sq m 이상

빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을

프라임빌딩이라고 정의함

- 프라임빌딩 121개 중 91개를 대상으로

서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및

분석을 하였음

CBD GBD YBD Total

A

빌딩개수 21 14 7 42

평균 연면적 (sq m) 80,873 96,231 86,617 86,950

평균 준공년도 2001 1999 1999 2000

B

빌딩개수 23 17 9 49

평균 연면적 (sq m) 50,330 39,153 44,728 45,423

평균 준공년도 1998 1998 1996 1998

빌딩개수 총합계 44 31 16 91

면적 총합계 2,855,919 2,012,831 1,008,873 5,877,623

3. 임대료

- 임대료는 보증금과 월세로 이루어져

있으며, Savills Korea는 건물주가 책정한

기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및

분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는

월세로, 보증금은 월세의 10배임

4. 순 흡수면적 (Net absorption)

- 해당 기간 동안 오피스 시장 내

증가하거나 감소한 임대면적임

Documents

Briefing Seoul office sector Q1 2013 · 2017-01-19 · Others – 잠실 향군잠실타워 2013.03 99,141 B9/F–30/F Others – 양재 LG전자강남R&D센터 2013.03 39,401 B6/F–19/F