Embed Size (px)
Citation preview
BAB IV
ANALISA DAN PEMBAHASAN MASALAH
1. Analisa Data Aspek Pasar
1) Analisa Kondisi Sosial Ekonomi
Analisa ini dimaksudkan untuk mendapatkan gambaran tentang kondisi
sosial ekonomi baik secara nasional maupun regional yang memainkan peranan
penting dalain pembangunan suatu pasar properti (dalam hal ini pembangunan
hotel). Pada bagian ini akan menggambarkan beberapa hal yang mendasar pada
perekonomian Indonesia, propinsi Jawa Timur, dan khususnya kota Surabaya.
1.1 Gambaran Singkat Neaara Indonesia
Indonesia mempunyai lokasi yang sangat strategis yaitu terletak di antara dua
benua dan dua sam,udera. Indonesia merupakan negara kepulauan yang terdiri dari
13.677 pulau dan merupakan salah satu negara kepulauan yang terbesar di dunia,
dengan luas sebesar 1,9 juta km2 dan berpenduduk sekitar 200 juta jiwa. Enam
puluh persen dari populasi penduduk tersebut bertempat tinggal di pulau Jawa
yang luasnya hanya 7% dari luas negara keseluruhan. Oleh karena besarnya
jumlah populasi tersebut, maka tenaga kerja merupakan salah satu sumber utama
Indonesia dan biayanya juga relatif sangat murah.
Menguatnya ekonomi dunia dan negara-negara industri sejak tahun 1994
yang menunjukkan perkembangan yang cukup menggembirakan membawa
42
dampak yang positif pula bagi perekonomian Indonesia. Pertumbuhan ekonomi
Indonesia pada tahun 1993 sebesar 7,3%, dan 7,5% pada tahun 1994, kemudian
meningkat kembali sebesar 8,2% pada tahun 1995. Peningkatan pertumbuhan
ekonomi tahun 1995 diperkirakan karena meningkatnya konsumsi masyarakat dan
melonjaknya kegiatan investasi baik PMDN ( Penanaman Modal Dalam Negeri)
maupun PMA ( Penanaman Modal Asing).
Globalisasi saat ini sangat berpengaruh terhadap perekonomian dunia,
adanya perdagangan bebas menimbulkan persaingan antar negara terutama dalam
sektor industri dan perdagangan. Indonesia dalam mengantisipasi persaingan
tersebut berusaha mengoptimalkan sektor-sektor yang potensial. Sektor pariwisata
merupakan sektor yang berpotensial, selain menghindari persaingan sektor
industri dan perdagangan juga merupakan sektor yang potensial dalam
meningkatkan penerimaan devisa negara.
Dalam upaya peningkatan devisa dari sektor pariwisata, pemerintah telah
melakukan berbagai usaha promosi, fasilitas dan kemudahan dengan
mencanangkan beberapa program seperti kebijakan bebas visa untuk beberapa
negara tertentu, program Visit Indonesia Year 1990, dan Visit Asean Year 1991.
Sejak dicanangkannya Visit Indonesia Year 1990 hingga sekarang, kunjungan
wisatawan mancanegara ke Indonesia terus meningkat, jumlah wisman pada
tahun tersebut tercatat sebanyak 2,2 juta orang, kemudian berturut-turut naik
hingga tahun 1994 tercatat sebanyak 4,0 juta orang. Pada tahun 1995 jumlah ini
diperkirakan akan meningkat menjadi 4,3 juta orang atau naik sebesar 7,94%
dibanding tahun sebelumnya. Kemudian pada akhir Repelita VI pemerintah
43
mentargetkan tingkat pertumbuhan kunjungan wisatawan mancanegara rata-rata
12,9% per-tahun, jumlah kunjungan wisatawan mancanegara sebesar 6,5 juta
orang, dan menghasilkan devisa sekitar US$ 9 miliar. Jumlah kunjungan
wisatawan nusantara diperkirakan 84,2 juta orang dengan pengeluaran lebih dari
Rp. 9 triliun. Guna mencapai hal tersebut pemerintah membuat pokok-pokok
kebijaksanaan yang meliputi peningkatan daya saing kepariwisataan nasional,
pengembangan pariwisata nusantara, serta peningkatan kualitas sumber daya
manusiadalam kepariwisataan. Dari upaya tersebut, jumlah kunjungan wisatawan
mancanegara dari tahun ke tahun terus meningkat dan pada tahun 1995 sektor
panwisata telah mampu menempatkan diri sebagai penyumbang devisa terbesar
ketiga setelah migas dan tekstil.
Sejalan dengan meningkatnya jumlah kunjungan wisatawan mancanegara
ke Indonesia, maka pembangunan di bidang perhotelan, akomodasi, transportasi
dan yang lainnya yang menunjang kepariwisataan ikut meningkat. Hal itu
menunjukkan bahwa selain menambah devisa negara, sektor pariwisata juga akan
menyerap tenaga kerja dan sekaligus menciptakan pemerataan pembangunan
terutama di daerah yang menjadi tujuan wisata
1.2 Gambaran Propinsi Jawa Timur
Propinsi Jawa Timur mempunyai luas sekitar 47.922 km2 atau sekitar
36% dari total luas pulau Jawa. Jumlah penduduknya melebihi 33 juta orang,
sekitar 2,3 juta diantaranya bertempat tinggal di Surabaya ibukota propinsi
tersebut. Jawa Timur mempunyai berbagai atraksi menarik yang dapat ditawarkan
44
pada para turis maupun masyarakat setempat, antara lain berupa candi, pantai ,
danau, gunung, dan lainnya. Kekayaan warisan budaya yang dimiliki oleh Jawa
Timur seperti peninggalan-peninggalan kerajaan-kerajaan jaman dahulu bila
dikombinasikan dengan pemandangan yang indah membuat Jawa Timur menjadi
salah satu daerah yang menarik dengan kata lain menjadi daerah kunjungan
wisata, hal ini memainkan peranan penting dalam kehidupan sosial dan ekonomi
di wilayah ini.
Pertumbuhan ekonomi Jawa Timur tujuh tahun terakhir ini rata-rata
melebihi angka 6% tiap tahunnya dan hampir selalu melebihi rata-rata nasional.
Untuk memantapkan pertumbuhan ekonomi di tahun-tahun yang akan datang ,
pemerintah telah melakukan beberapa tindakan untuk mempromosikan
penanaman modal baik pada tingkat nasional maupun regional. Salah satunya
adalah membagi wilayah Jawa Timur menjadi 9 divisi wilayah ekonomi, hal ini
untuk membantu memudahkan untuk mengidentifikasikan penanaman modal
yang potensial, mengidentifikasikan kondisi spesifiknya serta kebutuhan yang
terdapat pada masing-masing area. Adapun wilayah ekonomi tersebut meliputi :
1. Gerbangkertasusila, meliputi
• Gresik
• Bangkalan
• Mojokerto
• Surabaya
• Sidoarjo
45
• Lamongan
2. Madura yang meliputi Sampang, Pamekasan dan Sumenep
3. Banyuwangi
4. Jember, Bondowoso, dan Situbondo
5. Probolinggo dan Lumajang
6. Malang dan Pasuruan
7. Kediri, Nganjuk, Jombang, Tulungagung dan Trenggalek
8. Madiun termasuk Ponorogo, Magetan, Ngawi dan Pacitan
9. Tuban dan Bojonegoro
TabeU.l
Investasi Domestik Jawa Timur
Tahun
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
Jumlah
Jumlah Proyek
102
115
90
42
72
117
79
94 .
711
Investasi
(dlmjutaan Rp.)
2.747.908
2.643.983
4.439.994
3.664.222
3.995.747
9.630.007
5.823.590
12.683.984
45.629.435
Sumber: BKPM
46
Investasi domestik Jawa Timur meningkat sebesar 117,8% dari tahun 1995
ke tahun 1996 seperti yang terlihat pada tabel 4.1. Rata-rata pertumbuhannya per-
tahun mencapai 39,28%.
Tabel 4.2
Investasi Asing Jawa Timur
Tahun
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
Jumlah
Jumlah Proyek
23
32
34
25
40
56
84
96
390
Investasi
(dim ribuan US $)
339.462
1.067.160
743.017
297.437
2.698.260
6.785.096
10.710.191
2.837.947
25.478.570
Sumber: BKPM
Rata-rata pertumbuhan investasi asing di Jawa Timur dari tahun 1989
sampai dengan tahun 1996 mencapai 152,4% per-tahun.
Pada tabel 4.3 di bawah ini akan memperlihatkan Produk Domestik
Regional Bruto per-sektor. Perekonomian Jawa Timur telah bertumbuh menyebar
dalam berbagai sektor industri dan diwarnai oleh sektor pertanian, perdagangan,
jasa serta sektor-sektor lainnya.
Tab
el
4.3
Prod
uk D
omes
tik R
egio
nal
Bru
to J
awa
Tim
ur
( da
lam
juta
an R
p.)
1.
Pert
ania
n
2.
Pert
amba
ngan
3.
Indu
stri
dan
pen
gola
han
4.
Lis
trik
,gas
dan
air
min
um
5.
Ban
guna
n
6.
Perd
agan
gan,
hot
el d
an r
esta
uran
7.
Peng
angk
utan
dan
kom
unik
asi
8.
Ban
k da
n le
mba
ga k
euan
gan
lain
nya
9.
Jasa
-jas
a
10. S
ewa
rum
ah
11. P
emer
inta
h da
n pe
rtah
anan
1988
4.14
4.64
5
82.2
72
2.69
5.09
4
128.
279
802.
914
2.99
3.00
7
894.
062
403.
627
281.
717
1.23
0.09
6
764.
334
1989
4.27
8.19
7
86.6
48
3.03
2.90
6
139.
081
852.
580
3.28
8.50
9
965.
294
495.
322
291.
378
1.25
9.45
8
805.
608
1990
4.47
2.37
4
96.3
20
3.40
2.73
8
161.
146
898.
641
3.63
4.15
9
1.04
1.66
6
594.
293
309.
891
1.27
5.90
6
849.
847
1991
4.60
7.42
3
109.
001
3.73
0.31
4
187,
024
991.
210
3.97
3.17
9
1.12
8.00
8
640.
595
324.
144
1.31
1.17
3
921.
933
1992
4.79
1.84
1
119.
901
4.11
8.92
2
206.
476
1.07
0.50
7
4.34
6.26
0
1.20
4.71
3
675.
635
338.
860
1.33
8.05
2
986.
191
1993
4.84
0.87
5
137.
682
4.53
6.21
5
211.
998
1.19
2.14
4
4.78
1.90
1
1.32
4.63
3
743.
658
361.
304
1.38
9.38
5
991.
703
Sum
ber
: Bir
o Pu
sat
Stat
istik
48
1.3 Gambaran Singkat Kota Surabaya
Surabaya adalah ibukota propinsi Jawa Timur dan merupakan kota
terbesar kedua setelah Jakarta serta kota pelabuhan yang sekaligus menjadi pusat
perdagangan. di Indonesia bagian Timur (IBT). Selain itu Surabaya juga
menghubungkan berbagai tempat penting di Indonesia dan sejumlah tujuan
internasional baik melalui laut maupun udara, dengan luas kota mencapai 300
km2 dan populasi penduduk sebesar 3 jutajiwa
Sebagai kota bisnis maka Surabaya banyak didatangi oleh para eksekutif
dari berbagai kota termasuk Jakarta dan juga dari luar negeri. Di masa yang akan
datang intensitasnya akan semakin bertambah besar sehingga membutuhkan
sarana akomodasi hotel yang cukup untuk menampung para wisatawan, baik
untuk keperluan bisnis maupun untuk tujuan wisata.
Selain itu Surabaya memiliki potensi besar dalam bisnis properti karena di
Surabaya akan banyak proyek berskala besar, sebagai contoh adalah
pembangunan jembatan Surabaya-Madura yang penandatanganan proyeknya
dilakukan pada bulan Mei 1997.
Proyek-proyek semacam itulah yang menjadi salah satu sumber datangnya banyak
pekerja maupun eksekutif ke Surabaya, demikian juga para investor yang akan
masuk ke kawasan industri Madura diharapkan akan memberikan penerimaan
pada pemilik hotel.
Di Surabaya saat ini keadaan pasar hotel agak lesu diakibatkan karena
adanya ketidakseimbangan antara jumlah kamar yang ditawarkan yang lebih
banyak daripada jumlah permintaan yang ada. Situasi yang tidak menguntungkan
49
ini oleh perusahaan diperkirakan tidak akan berlangsung lama, setelah itu
peningkatan permintaan akan menyerap penawaran yang ada.
Sedangkan rata-rata tingkat pertumbuhan ekonomi di Surabaya seperti
yang diperlihatkan pada tabel 4.4 mencapai lebih dari 10% per-tahun sejak tahun
1987 hingga tahun 1994, kondisi ini diharapkan akan berlangsung terus pada
tahun-tahun yang akan datang. Sebagai pembanding, rata-rata tingkat
pertumbuhan ekonomi di Jawa Timur hanya sebesar 6,9% per-tahun dan di
Indonesia sebesar 6,6% per-tahun.
Tabel 4.4
Pertumbuhan Ekonomi Di Surabaya, Jawa Timur dan Indonesia (%
Tahun
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
Surabaya
8.9
12.6
12.4
9.5
9.7
8.8
9.9
10.5
Jawa Timur
4.9
6.6
7.5
8.0
7.8
7.0
6.9
7.2
Indonesia
4.9
5.7
7.4
7.3
6.6
6.4
6.5
8.0
Sumber: Biro Pusat Statistik
Investasi asing niaupun domestik di Surabaya sejak tahun 1989 sampai
dengan tahun 1996 terlihat pada tabel 4.5 di bawah ini.
50
Tabe! 4.5
Investasi Asing dan Domestik di Surabaya
Tahun
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
Asing
(Ribuan US$)
Unit
1
11
7
1
18
24
32
26
Investasi
54,317
148,515
34,065
64,407
188,889
277,771
573,587
193,574
Domestik
(Jutaan Rupiah)
Unit
23
31
16
13
23
30
25
28
Investasi
971.249
842.632
927.513
2.072.228
1.584.274
1.808.778
1.424.117
2.370.178
Sumber: BKPM
Data yang ada menunjukkan bahwa tingkat inflasi di Surabaya selama ini
cenderung lebih stabil bila dibandingkan dengan Jakarta dan lebih mendekati
tingkat inflasi nasional selama tahun 1987 sampai dengan tahun 1995, seperti
yang terlihat pada tabel 4.6.
Sedangkan struktur ekonomi kota Surabaya dinyatakan dalam
prosemase Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) dapat dilihat pada tabel 4.7,
dimana sektor industri, perdagangan, hotel dan restauran, pengangkutan dan
komunikasi serta bank dan lembaga keuangan lainnya merupakan komponen
terbesar di dalamnya. Kenyataan ini diperkuat oleh indeks pertumbuhan PDRB
Surabaya yang terdapat pada tabel 4.8.
51
Tabel 4.6
Tingkat Inflasi di Surabaya, Jakarta dan Indonesia (%)
Tahun
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
Surabaya
9.26
6.46
6.73
9.69
9.97
5.28
10.19
8.25
8.69
Tingkat Inflas
Jakarta
9.02
4.44
5.56
11.26
10.38
5.46
10.28
10.56
9.54
i
Indonesia
8.90
5.47
5.97
9.53
9.52
4.94.
9.77
9.24
8.64
Sumber: Biro Pusat Statistik
52
Tabel 4.7
Prosentase Produk Dpmestik Regional Bruto di Surabaya per-sektor
1. Pertanian
2. Pertambangan
3. Industri dan
pengolahan
4. Listrik, gas dan air
minum
5. Bangunan
6. Perdagangan,hotel
dan restauran
7. Pengangkutan dan
komunikasi
8. Bank dan lembaga
keuangan lainnya
9. Jasa-jasa
10. Sewa Rumah
11. Pemerintah dan
pertahanan
1988
0.76
0.16
18.91
2.16
6.78
27.48
13.25
13.01
6.08
5.38
6.01
1989
0.67
0.11
18.31
2.25
7.58
27.68
13.04
14.01
6.09
4.92
6.39
1990
0.62
0.11
18.60
2.32
8.89
26.95
12.52
14.55
6.09
4.62
4.82
1991
0.59
0.11
18.88
2.33
9.00
27.33
12.60
14.31
5.96
4.30
4.59
1992
0.53
0.10
19.06
2.30
9.29
28.22
12.77
13.28
5.84
4.28
4.32
1993
0.37
0.10
19.46
2.23
9.18
28.48
13.17
13.26
5.64
4.07
4.05
1994
0.32
0.9
20.45
2.20
9.42
28.31
13.05
12.96
5.57
3.92
3.89
Sumber: Biro Pusat Statistik
Tabel 4.8
53
Index Pertumbuhan PDRB di Surabaya per-sektor
1. Pertanian
2. Pertambangan
3. Industri dan
pengolahan
4. Listrik, gas dan air
minum
5. Bangunan
6. Perdagangan, hotel
dan restauran
7. Pengangkutan dan
komunikasi
8. Bank, dan lembaga
keuangan lainnya
9. Jasa-jasa
10. Sewa rumah
11. Pemerintah dan
pertahanan
1988
75.9
104.8
133.9
129.4
160.7
144.7
136.7
271.0
126.2
115.3
130.0
1989
78.0
82.0
145.9
151.8
201.7
164.1
151.6
328.7
142.1
118.6
131.2
1990
75.8
83.8
162.4
171.3
254.0
175.0
159.3
373.9
155.7
122.0
131.3
1991
80.5
96.7
180.8
188.6
288.7
194.7
176.1
403.4
167.2
124.5
134.4
1992
78.6
98.4
198.8
202.7
324.4
218.9
194.1
407.6
178.2
135.1
137.7
1993
59.6
102.7
223.1
215.7
352.3
242.8
220.1
447.2
189.1
141.1
141.8
1994
63.2
122.1
253.3
233.3
405.2
266.8
239.4
477.4
196.1
147.6
143.8
Sumber: Biro Pusat Statistik
54
2) Analisa Lahan
2.1 Bentuk Fisik Lahan
Lahan berbentuk segi empat dengan total luas tanah sebesar 2.860 m" dan
sedang dalam tahap akan diuruk.
2.2 Lokasi dan Keeunaan lahan saat ini
Lahan berbentuk segi empat dan berlokasi di jalan Kombes Pol. M. Duryat
yang berada pada salah satu Central Business Distric (CBD) di pusat kota
Surabaya. Lahan tersebut berada pada kavvasan komersial dan perdagangan,
sehingga membuat lahan sangat tepat bila didirikan hotel berbintang tiga.
Pembangunan hotel ini ditujukan untuk menampung para pelaku bisnis dan
menyediakan sarana akomodasi hotel yang memadai di kawasan tersebut. Di
sebelah Utara lahan adalah jalan Kombes Pol. M. Duryat yang merupakan jalan
kembar untuk dua arah yang dipisahkan jalur hijau, lebar jalan utama tersebut 39
meter dan lebar jalur hijau 10 meter, sedangkan jalan Basuki Rachmat terletak 28
meter ke arah Timur lahan dan 22 meter ke arah Barat adalah jalan Embong
Blimbing. Adapun gambar lokasi lahan terdapat pada lampiran 1.
Lahan yang telah dimiliki oleh perusahaan tersebut sebelumnya dikenal
sebagai salah satu tempat hiburan yaitu Bioskop Ria. Pada saat sekarang ini lahan
yang akan dibangun tersebut sedang dalam tahap akan diuruk.
2.3 Tingkat Kemudahan Pencapaian Lokasi Tapak
Lokasi tersebut dikelilingi oleh jalan Kombes Pol. M. Duryat, jalan Basuki
Rachmat dan jalan Embong Blimbing, lahan hotel bintang tiga yang akan
55
dibangun dapat dicapai dengan mudah melalui ketiga jalan tersebut dengan
menggunakan angkutan umum maupun kendaraan pribadi.
2.4 Lingkunaan
Bangunan yang akan didirikan terletak di kawasan komersial dengan
sejumlah pertokoan , bank, sekolah dan beberapa tempat yang menyediakan
fasilitas hiburan di dalamnya.
Beberapa tempat penting dapat dicapai dari lahan tersebut adalah Bandara
udara Juanda yang terletak sekitar 16 kilometer ke arah Selatan dan pelabuhan
Tanjung Perak sekitar 5 kilometer ke arah Utara.
2.5 Batas-batas Lokasi Tapak (Zoning)
Batas-batas lokasi tapak yang ditetapkan oleh Dinas Tata Kota
Kotamadya Surabaya adalah sebagai berikut:
1. Peruntukan lahan : komersial
2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 50%
3. Koefisien Luas Bangunan (KLB) : 500%
4. Garis Sempadan Bangunan (GSB) : - muka : 12 meter
- samping kanan : 10 meter
- samping kiri : 3 meter
- belakang : 3 meter
5. Lebar jalan utama : 39 meter
6. Lebarjalurhijau : IOmeter
56
3) Peluang Pasar
Pada saat sekarang ini terdapat 5 buah hotel berbintang empat di
Surabaya, yaitu hotel Garden Palace, Radisson, Novotel, Grand Mercure, Hilton
Patra yang mampu menyediakan 1.142 buah kamar. Selain itu juga terdapat 11
buah hotel berbintang tiga yaitu hotel Weta, New Grand Park, Garden, Elmi,
Simpang, Mirama, Sahid, Tunjungan, Satelit, Equator, dan hotel Ibis yang
menyediakan 1.543 buah kamar.
Jumlah kamar hotel diatas akan dijelaskan lebih detail pada tabel berikut
dibawah ini :
Tabel 4.9
Hotel Berbintang Tiga dan Empat di Surabaya (1997)
No.
1.
2
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Hotel
Weta
New Grand Park
Garden
Elmi
Simpang
Mirama
Sahid
Tunjungan
Satelit
Equator
Ibis
Garden Palace
Radisson
Novotel
A lam at
Jl. Gentengkali 3 - 1 1
Jl. Samudra 3
Jl. Pemuda 21
Jl. Pang. Sudirman 42 - 44
Jl. Pemuda 1 - 3
Jl. Raya Darmo 68 - 76
Jl. Sumatera 1
Jl. Tunjungan 102-104
Jl. Mayjend Sungkono 102
Jl. Pakis Argosari 47
Jl. Rajawali 9 - 1 1
Jl. Yos Sudarso 11
Jl. Pemuda 3 1 - 3 7
Jl. Ngagel 173-175
Jumlah Kamar
100
118
100
140
124
105
219
213
154
120
150
370
230
133
Kategori
***
* • *
* • *
* * •
* * •
* * *
* * *
* * *
* * *
* * *
* • *
* * * *
* * * *
* * * *
57
15.
16.
Hilton Patra
Grand Mercure
TOTAL
Jl. Gunungsari
Jl. Raya Kupang Indah 37
124
285
2.685
****
****
Sumber: PHRI
Analisa Pesaing
Dalam aspek pasar penulis menekankan pada tingkat permintaan, tingkat
penawaran dan tingkat hunian, selain itu hal yang penting lainnya adalah pesaing-
pesaing hotel milik perusahaan, dari analisa pesaing ini dapat diketahui hotel-
hotel pesaing mana yang mampu mencapai tingkat hunian kamar yang tinggi dan
apakah pasar yang ada masih mampu menyerap kebutuhan akan kamar hotel
khususnya hotel bintang tiga, selain itu juga dapat dipakai sebagai pertimbangan
oleh perusahaan dalam pengadaan fasilitas-fasilitas yang lebih lengkap dan
berbeda dari pesaingnya. Dalam analisa pesaing hotel-hotel tersebut dipilih
berdasarkan lokasinya yang dekat dengan lokasi hotel milik perusahaan dan yang
mampu mencapai tingkat hunian yang tinggi. Pesaing-pesaing tersebut adalah:
/. Hotel h'lirama
Hotel Mirama yang berlokasi di Jl. Raya Darmo 68-76 mempunyai 105
buah kamar dan merupakan hotel dengan klasifikasi bintang tiga di Surabaya yang
akan menjadi pesaing primer dari hotel milik perusahaan.
- Rata-rata tinukat hunian
1992
72,7%
1993
69,5%
1994
75,62%
1995
77,85%
1996
64,36%
Sumber: PHRI
58
- Restaurant & Bar
Nama Jenis Masakan Tempat Duduk
Ken Dedes Restaurant
Japanese Restaurant
Mirama Bar
Indonesia & Eropa
Jepang
Makanan ringan & Minuman
75
75
c50
- Ruang Konferensi
Nama
Larasati
Rengganis
Tempat Duduk
175
675
- Tinakat haraa sewa kamar
Kelas kamar
Standard Room
Club Room
Suite Room
Harga (US$)*
95
130
190
Jumlah kamar
83
15
7
Ket:
* Harga belum termasuk pajak & service charge sebesar 21%
Fasilitas-fasilitas
• Business Center
• Boutique
• Klinik kesehatan
• Kolam renang
• Free Safe Deposit Box
• Pelayanan Telex & Facsimile 24 jam
59
Tempat parkir
Money Changer
Same day laundry and dry cleaning
Airline, Travel Agent Counter
2. Hotel Tunjungan
Hotel yang berlokasi di jl. Tunjungan no. 102-104 ini termasuk salah satu
hotel berbintang tiga di Surabaya yang menjadi pesaing utama hotel milik
perusahaan. Hotel Tunjungan mampu menyediakan kamar sebanyak 213 buah.o
- Rata-rata tingkat hunian
1992
-
1993
-
1994
-
1995
76,41%
1996
72,10%
Sumber: PHRI
- Restaurant & Bar
Nama
Pemuda Cafe
Bar'n Grill
Tunjungan Imperial Rest.
Fun Pub
Jenis Masakan
Indonesia
Eropa
Cina
Snacks & Minuman
Tempat Duduk
100
400
800
500
- Ruang Konferensi
Nama
Mawar Room
Flamboyant Room
Melati Room
Tempat Duduk
200
300
300
60
Anggrek Room
Kemuning Room
Multi Purpose Hall
100
80
300
- Tingkat harga sewa kamar
Kelas kamar
Superior Rooms
Deluxe Room
Junior Suite
Business Suite
Executive Suite
President Suite
Harga (USS)*
85
95
130
180
220
400
Jumlah kamar
173
17
6
11
5
1
Ket:
* Harga belum termasuk pajak & service charge
• Fasilitas-fasilitas
• Business &• Fitness Center
• Laundry
• Safe Deposit Box
• Money Changer
• Drugstore
• Telephone with IDD &• Teleconference System
• Parkir
• Klinik kesehatan
61
4. Hotel Elmi
Hotel Elmi terletak di jalan Panglima Sudirman no. 42-44 Surabaya, dan
merupakan hotel dengan kelas bintang tiga serta mampu menyediakan 140 buah
kamar.
- Rata-rata tinakat hunian
1992
67,9%
1993
62,4%
1994
69,3%
1995
77,79%
1996
71,3%
Sumber : PHRI
- Restaurant & Bar
Nama
Coffee Shop
Bar
Jenis Masakan
Indonesia, Cina &
Eropa
Snack & minuman
Tempat Duduk
120
100
- Ruang Konferensi
Nama
Conference Room
Banquet Hall
Tempat Duduk
100
1000
- Tinakat harsa sewa kamar
Kelas kamar
Standard Room
De Lux Room
Suite Room •
Elmi Suite
Harga (Rp.)*
127.500
170.500
362.500
444.000
Jumlah kamar
67
48
20
5
Ket: * Harga belum termasuk pajak & sen-ice charge.
62
- Fasilitas-fasilitas
• Pelayanan kamar (24 jam)
• Kolam renang
• Health Center & Business Center
• Hair & beauty salon
• Mini Shop
• Taxi service
• Laundry & dry cleaning
• Parkir
4. Hotel Simpang
Hotel berbintang tiga yang mampu menyediakan 124 buah kamar ini
terletak di jalan Gubernur Suryo no. 1-3 Surabaya dan menjadi pesaing primer
hotel milik perusahaan.
- Rata-rata tingkat hunian
1992 .
61,2%
1993
63,7%
1994
70,5%
1995
72,9%
1996
60,3%
Sumber: PHRI
- Restaurant & Bar
Nama
Madura Bar
Palapa Coffee Shop
Banyuwangi Snack Bar
Jenis Masakan
Snack & minuman
Indonesia, Eropa &
Cina
Snack & minuman
Tempat Duduk
50
150
50
63
- Ruang Konferensi
Hotel Simpang memiliki 3 buah conference hall dengan kapasitas
masing-masing 15 sampai dengan 350 orang.
- Tingkat harga sewa kamar
Kelas kamar
Standard Room
Superior Room
Suite Room
Harga (USS)*
85
105
200
Jumlah kamar
78
36
10
Ket:
* Harga belum termasuk pajak & service charge.
- Fasilitas-fasilitas
• Pelayanan kamar (24 jam)
• Kolam renang
• Business Center
• Drug Store
• Boutique
• Taxi service
• Laundry & dry cleaning
• Gift Shop
• Tour Service
• World wide TV programmes
• Parkir
64
5. Hotel Radisson
Hotel Radisson merupakan hotel dengan kelas bintang empat di Surabaya
dan menjadi pesaing sekunder hotel milik perusahaan dan menyediakan kamar
sebanyak 230 buah.
- Rata-rata tingkat hunian
1992
-
1993
40%
1994
58,2%
1995
60,3%
1996
49,8%
Sumber: PHRI
- Restaurant & Bar
Nama
Kartini Restaurant
Taman Cafe
Surabaya Cafe
Lobby Lounge
Atrium Bar 0
Jenis Masakan
Indonesia
Cina
Jawa Timur
Eropa
Eropa - Itali
Tempat Duduk
125
40
36
50
30
- Ruans Konferensi
Nama
Banquet Room A
Banquet Room B
Theatre
Tempat Duduk
150
80
120
- Tingkat harga sewa kamar
Kelas kamar
Superior Room
Junior Suite
Harga (US$)*
170
180
Jumlah kamar
10
80
65
Business Suite
Deluxe Suite
Plaza Room
Plaza Junior Suite
Plaza Business Suite
Plaza Deluxe Suite
Plaza Executive Suite
190
260
230
240
260
350
550
100
10
1
6
10
3
10
Ket:
* Harga belum termasuk pajak & service charge.
• Fasilitas-fasilitas
• Health & Fitness Center
• Kolam renang
• Kotak deposit
• Laundry
• Business Center
• Tempat parkir
• Lapangan tenis
• Penukaran mata uang asing
• IDD system
6. Hotel SahtJ
Hotel yang mampu menyediakan kamar sebanyak 219 buah ini berlokasi
di Jl. Sumatera no. 1 Surabaya dan termasuk dalam klasifikasi hotel berbintang
tiga.
66
- Rata-rata tingkat hunian
1992
68,4%
1993
60,9%
1994
64,13%
1995
57,35%
1996
50,27%
Sumber: PHRI
- Restaurant & Bar
Nama
Mina Seafood Restaurant
Candi Bentar Coffee Shop
Bekisar Bar
Jenis Masakan
Seafood
Eropa/Cina/Indonesia
Snack & minuman
Tempat Duduk
250
100
50
- Ruane Konferensi
Nama
Bromo Room
Raung Room
Tempat Duduk
250
40
- Tingkat harga sewa kamar
Kelas kamar
Standard Room
Junior Suite
Executive Suite
Puri Sahid Suite
Harga (US$)*
90
125
140
435
Jumlah kamar
190
8
20
1
Ket: * Harga belum termasuk pajak & service charge
- Fasilitas-fasilitas
• Business Center
• Fitness Center
67
• Parkir
• Laundry & Dry Cleaning
• Drugstore 24 hours
7. Hotel Garden Palace
Garden Palace Hotel merupakan hotel berbintang empat di Surabaya yang
menyediakan 370 buah kamar dan menjadi pesaing sekunder hotel milik
perusahaan serta berlokasi di Jl. Yos Sudarso 11.
- Rata-rata tingkat hunian
1992
75%
1993
73%
1994
69,2%
1995
64,3%
1996
45,5%
Sumber: PHRI
- Restaurant, Coffee Shop & Bar
Nama
Kencana Coffee Shop
Ming Court
Nishiki
Bill Belle
Jenis masakan
Eropa & makanan ringan
Cina
Jepang
Makanan rinuan
Tern pat duduk
200
300
200
100
- Ruang Konferensi
Nama
Crystal Ballroom
Regency Ballroom
Borobudur Room
Caesar Palace Ballroom
Tempat duduk
1000
1000
300
4900
68
- Tingkat harga sewa kamar
Kelas kamar
Superior
Deluxe
Club Excellence
Royal Suite
Club Suite
Menteri/Sultan Suite
President Suite
Harga (US$)*
150
175
200
225
250
300
450
Jumlah kamar
30
30
200
18
88
1
Ket:
* Harga belum termasuk pajak & service charge
• Fasilitas-fasilitas
• Telephone Voice Mail
• Kolam renang
• Business Center
• Klinik kesehatan
• 24 jam pelayanan kamar
• Tempat parkir
• Butik & salon
• IDD (International Direct Dialing) system
• Taxi service
• World wide TV program
69
4) Tingkat Permintaan Saat Ini
Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh penulis, dapat disimpulkan
bahwa rata-rata tingkat hunian pada hotel-hotel dengan kategori bintang tiga dan
empat mampu mencapai angka diatas., 60% seperti yang tampak pada tabel 4.11.
Angka ini tidak bersifat mutlak untuk setiap hotel, karena masing-masing hotel
memiliki perbedaan baik , fasilitas, kualitas manajemen maupun tarif kamar yang
ditetapkan untuk masing-masing hotel tersebut. Sedangkan mayoritas tamu yang
menginap di hotel dengan kategori di atas adalah para pelaku bisnis, baik dari
dalam maupun dari luar negeri.
5) Tingkat Permintaan Di Masa Yang Akan Datang
Tamu-tamu untuk hotel berbintang tiga dan empat di Surabaya didominasi
oleh para pelaku bisnis, baik dari dalam maupun luar negeri, dan kemungkinan
besarnya permintaan di masa yang akan datang dipengaruhi oleh berkembangnya
aktivitas bisnis di Jawa Timur dan Surabaya pada khususnya. Pertumbuhan
investasi baik domestik maupun asing di Jawa Timur dan Surabaya yang semakin
meningkat akan mempengaruhi pertumbuhan kegiatan bisnis yang juga berkaitan
erat dengan tingkat permintaan akan hotel sebagai sarana akomodasi keperluan
para pelaku bisnis yang secara umum akan berpusat di Surabaya, karena Surabaya
merupakan jembatan penghubung aktivitas bisnis dan industri di kawasan Jawa
Timur serta merupakan pusat transportasi darat, laut dan udara di Jawa Timur,
sehingga dapat disimpulkan bahwa tingkat permintaan akan hotel berbintang tiga
dan empat di masa yang akan datang akan semakin meningkat.
70
6) Tingkat Penawaran Saat Ini
Saat ini Suarabaya memiliki 5 buah hotel bintang empat dan 11 hotel
bintang tiga, dan perkembangan jumlah kamar hotel selama lima tahun terakhir
ini nampak pada tabel 4.10. Pada tahun 1994 hotel Garden Palace menambah
jumlah kamamya sebesar 167 buah kamar sedangkan hotel Hilton Patra yang
sebelumnya dikenal sebagai hotel bintang tiga pada tahun 1995 berubah menjadi
hotel berbintang empat.
Tabel 4.10
Perkembangan Jumlah Kamar Hotel Bintang Tiga dan Empat Di Surabaya
Thn.
1992
1993
1994
1995
Bintang TigaNama
WetaNew Grand ParkGardenElmiSimpangMiramaHiltonSahid
TotalWetaNew Grand ParkGardenElmiSimpangMiramaHiltonSahid
Total-
Total
TunjunganHiltonSatelit
Total
Jml. Kmr.100118100
• 140
1241051242191.0301001181001401241051242191.030
-1.030
213-124154
1.273
Bintang EmpatNama
Garden Palace
TotalRadisson
TotalGarden Palace
TotalNovotelHilton
Total
Jml. Kmr.203
203230
433167600133124
857
TOTAL
1.233
1.463
1.630
2.130
71
1996 EquatorIbis
Total
120150
1.543
Grand Mercure
Total
285
1.142 2.685
Sumber: PHRJ
Tabel 4.11 di bawah ini akan menggambarkan tingkat hunian hotel
bintang tiga dan empat di Surabaya beberapa tahun terakhir ini
Tabel 4.11
Tingkat Hunian Hotel Bintang Tiga dan Empat Di Surabaya
Tahun
1992
1993
1994
1995
1996
Bintang Tiga
69,18%
64,98%
69,1%
70,61%
63,07%
Bintang Empat
75,0%
56,5%
63,7%
65,53%
49,69%
Sumber: PHR1
7) Tingkat Penawaran Di Masa Yang Akan Datang
Pada tahun 1995-1996 terjadi booming jumlah hotel yang beroperasi
sehingga terjadi ketidakseimbangan dalam pasar persaingan hotel-hotel tersebut
yang mengakibatkan jumlah permintaan tidak sesuai dengan penawaran yang ada
dengan kata lain tingkat penghunian kamar hotel-hotel cenderung menurun dan
terjadi perang tarif. Dengan terjadinya hal tersebut investor lain mungkin akan
berpikir ulang untuk menginvestasikan dananya dalam pembangunan hotel
sehingga dapat dilihat bahwa hainpir tidak ada penambahan jumlah hotel dan
72
kamar hotel di tahun-tahun yang akan datang (dalam kurun waktu 5 tahun yang
akan datang), sedangkan jika dilihat dalam jangka panjang yaitu menjelang era
pasar bebas dan globalisasi kemungkinan terbukanya peluang pasar untuk
permintaan kamar hotel akan cukup besar. Untuk menghitung besarnya
penawaran jumlah kamar hotel maka penulis menggunakan asumsi bahwa
rencana pembangunan hotel di bawah ini pasti dilaksanakan dan dioperasikan
oleh investor yang bersangkutan.
Tabel 4.12
Perkiraan Penawaran Kamar Hotel Di Masa Yang Akan Datang
Hotel
Yang sudah berdiri
Hotel PT. RAF PUTERA
Total Kamar
Kumulatif (unit)
Jumlah Kamar
Total
2.685
173
2.858
1997
2.685
2.685
1998
-
0
2.685 2.685
1999
173
173
2.858
2000
-
0
2.858
Sumber: Kantor Dinas Tata Kota
8) Proyeksi Tingkat Permintaan, Penawaran dan Hunian
Dari survei yang telah dilakukan oleh penulis maka dapat diketahui bahwa
jumlah kamar hotel bintang tiga dan empat di kota Surabaya sampai dengan tahun
1996 adalah sebanyak 2.685 buah kamar, sedangkan perhitungan perkiraan
jumlah permintaan di masa yang akan datang penulis menggunakan metode
proyeksi kecenderungan perkembangan permintaan di masa lampau, yaitu
73
menggunakan metode proyeksi least square. Asumsi yang dipakai dalam
penggunaan metode ini adalah faktor-faktor utama yang mempengaruhi tingkat
permintaan di masa lampau tidak banyak berubah di masa yang akan datang.
Tabel 4.13
Jumlah Permintaan Kamar Hotel
Jumlah Kamar
Permintaan (hr)
1992
1233
315.653
1993
1.463
333.588
1994
1.630
399.284
1995
2.130
533.067
1996
2.685
562.329
Sumber: Tabel 4.11
Keterangan :
• Permintaan (hr) = (Tingkat hunian hotel bintang tiga x jumlah kamar x 365)
+ (Tingkat hunian hotel bintang empat x jumlah kamar x 365)
Tabel 4.14
Proyeksi Tk. Permintaan Metode Least Square
Tahun
1992
1993
1994
1995
1996
n = 5
Permintaan
315.653
333.588
399.284
533.067
562.329
2.143.921
D
-2
-1
0
+ 1
+2
0
4
1
0
1
4
10
P.D
-631.306
-333.588
0
533.067
1.124.658
692.831
Proyeksi Permintaan (hr)
290.218
359.501
428.784
498.067
567.350
2.143.920
Sumber: Tabel 4.13
Persarriaan : Y = a + b.x
74
Y = perkiraan permintaan
x = tahun
a = ! P : n b =
= 2.143.921 : 5
= 428.784
Perhitungan kecenderungan jumlah permintaan :
tahun 1992 = 428.784 - 2(69.283) = 290.218
tahun 1993 = 428.784 - 1 (69.283) = 359.501
tahun 1994 = 428.784 + 0(69.283) - 428.784
tahun 1995 = 428.784 + 1 (69.283) = 498.067
tahun 1996 = 428.784 + 2 (69.283) = 567.350
= 692.831 : 10
= 69.283
Tabel 4.15
Perhitungan Tingkat Permintaan di Masa Yang Akan Datang
Tahun
1997
1998
1999
2000
2001
D
-4
+5
•6
+7
Permintaan (hari)
428.784 - 3 (69.283) = 636.633
428.784 + 4(69.283) = 705.916
428.784 + 5(69.283) = 775.199
428.784 - 6(69.283) = 844.482
428.784 + 7(69.283) = 913.765
Permintaan (tahun)
1.744
1.934
2.124
2.314
2.503
Sehingga besarnya tingkat hunian dapat dihitung dengan cara sbb :
75
Tabel 4.16
Proyeksi Tingkat Permintaan, Penavvaran dan Hunian Hotel
Tahun
Permintaan
Penawaran
Tingkat Hunian
1997
1.744
2.685
64,95%
1998
1.934
2.685
72,03%
1999
2.124
2.858
74.32%
2000
2.314
2.858
80,96%
2001
2.503
2.858
87,58%
Sumber : Tabel 4.12 & 4.15
Keterangan :
• Tingkat permintaan (tabel 4.15), tingkat penawaran (tabel 4.12)
• Tingkat hunian = Tingkat permintaan : tingkat penawaran
2. Pembahasan Aspek Pasar
Perkembangan aktivitas bisnis di kota Surabaya yang menjadi ibukota
propinsi Jawa Timur berdasarkan pertumbuhan investasi domestik maupun asing,
pertumbuhan industri dan infrastruktur yang semakin meningkat akan
mempengaruhi peluang pasar untuk perhotelan dalam hal perkembangan
kebutuhan akan kamar hotel di masa yang akan datang, dimana bidang perhotelan
merupakan salah satu sarana untuk menunjang kegiatan-kegiatan baik yang
bersifat bisnis maupun untuk tujuan pariwisata, dan hotel milik PT. RAF
PUTERA ini akan turut serta mendukung penyediaan fasilitas/sarana untuk
keperluan tersebut.
Berdasarkan data masa lalu dapat dilihat bahwa tingkat hunian hotel
bintang tiga dan empat masih di atas rata-rata, dan pada tahun 1996 rata-rata
tingkat hunian hotel mengalami penurunan yang disebabkan karena semakin
76
ketatnya persaingan dengan semakin banyaknya hotel-hotel baru yang beroperasi
sehingga jumlah penawaran lebih besar daripada jumlah pennintaan akan kamar
hotel. Hal tersebut merupakan proses yang terjadi secara alamiah dan hanya
bersifat sementara dan di masa yang akan datang diharapkan pasar yang ada
mampu menyerap penawaran akan kamar hotel, sehingga diperkirakan angka
tingkat hunian hotel-hotel akan selalu berada diatas rata-rata.
Hotel milik PT. RAF PUTERA mengambil langkah antisipasi dalam
menghadapi persaingan yang tajam tersebut dengan jalan menetapkan tingkat
harga sewa kamar yang relatif lebih rendah daripada pesaingnya pada tahun-tahun
awal pengoperasian hotel untuk mengejar tingkat hunian yang tinggi, selain itu
kelebihan lainnya adalah pada lokasi hotel yang strategis , yaitu terletak pada
lokasi Central Business Distnc di pusat kota dan berada di salah satu daerah pusat
kegiatan bisnis yang dikelilingi oleh gedung-gedung perkantoran, bank-bank, dan
pertokoan.
3. Analisa Data Aspek Keuangan
Data-data yang dibutuhkan untuk menganalisa aliran kas proyek hotel
bintang tiga milik PT. RAF PUTERA tersebut antara lain adalah :
A. PROYEK HOTEL BINTANG TIGA
1. Informasi Umum
Hotel dengan klasifikasi bintang tiga tersebut akan didirikan di atas tanah
seluas 2.860 m2 dengan jumlah kamar sebanyak 173 buah. Pembangunannya
77
direncanakan dimulai pada akhir tahun 1997 dan diperkirakan akan selesai pada
akhir tahun 1999, dan dioperasikan pada awal tahun 2000.
2. Jumlah Kamar
- Standart Room
- Suite Room
167 unit
6 unit
3. Biaya Pembangunan
- biaya konstruksi hotel USS 60,000/room
- biaya jasa profesional (design) = 10% dari biaya konstruksi
- biaya cadangan = 5% dari biaya konstruksi
- biaya pembelian tanah seluas 2.860 m2 = USS 1,250/m2
4. Tahapan Pembangunan
- Tahun I : 40%
- Tahun II : 60%
5. Sumber Pembiayaan
Perbandingan Modal Sendiri & Pinjaman = 45% : 55%
7. Fasilitas Pendukung
- Coffee Shop c?- Bar
Nama
Coffee Shop
Lounge Bar
Klasiflkasi
Makanan Ringan
Minuman
Kapasitas Tempat Duduk
100
60
- Ruang Konferensi
78
Nama
Meeting Room (4 rooms)
Banquet Hall
Kapasitas Tempat Duduk
120
400
Luas (sqm)
144
800
- Swimming Pool
- Fitness Centre
- Retail Outlets & Specialty Wine Shop
B. PENERIMAAN & BIAYA OPERASIONAL
1. Penerimaan Sewa Kamar
Tahun
2000
2001
2002
2003
2004*
Perkiraan Tingkat Hunian
(dalam % )
65
67.5
70
72.5
75
dst
Rata-rata Tingkat Harga
(dalam US $ )
70.0
73.5
77.9
82.6
87.5
Ket: * tahun stabil pengoperasian hotel
- Peningkatan tarif kamar stabil sebesar 5% per tahun
2. Departemen Kamar
- biaya : 5% dari penerimaan kamar
3. Departemen F&B
- penerimaan : 40% dari penerimaan kamar
- biaya : 50% dari penerimaan F&B
4. Departemen Telepon
79
- penerimaan : 15% dari penerimaan kamar
- biaya : 80% dari penerimaan telepon
5. Departemen Pembantu
- penerimaan : 10% dari penerimaan kamar
6. Biaya Administrasi & Umum
- biaya : 10% dari penerimaan kamar
7. Biaya Gaji & Upah
- biaya : 5%.dari penerimaan kamar
8. Biaya Penjualan & Pemasaran
- biaya : 5% dari total penerimaan
C. PINJAMAN
Pinjaman kepada bank dikenakan bunga sebesar 11.0 % p.a.
4. Pembahasan Aspek Keuangan
Dalam menganalisa aspek keuangan disajikan dalam bentuk perhitungan
aliran kas proyek pada tabel 4.18. Dengan asumsi-asumsi sebagai berikut:
Tabel 4.17
80
Asumsi Perhitungan Aliran Kas Proyek
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Asumsi Yang Digunakan
Luas Lahan
Jumlah Kamar Hotel
Biaya Pembelian Tanah
Biaya Konstruksi Hotel
Kenaikan biaya konstruksi
Biaya Jasa Profesional
Biaya Cadangan
Pinjaman Yang Diterima
Bunga Pinjaman
Tarif Kamar Hotel Th. I
Kenaikan tarif kamar hotel per-tahun
Tingkat hunian th.I
Ppn
Pph
2.860 m2
173 kamar
USD 1,250/m2
USD 60,000/room
5%
10%
5%
55%
11%
USD 70
5%
65%
10%
35%
'labe
l 4
IXI'r
ovek
si A
lnan
Kns
I'ro
yek
I lol
el T
ravc
lodg
c(
Dal
ani
nbua
ii U
S$
)
1998
Jiiin
l.ih
Kan
iar
Tmgk
at I
liui
iiin
I ;iri
l K
ani.i
i I I
n
173
1 C
AS
H
INII
.OW
(.
Ali
ran
Kas
Mas
iik
(ipc
rasi
onal
)
I I
I'en
en
ma
an
Scw
:i K
an
iar
12
lYn
ori
imia
n F
&H
(4
0%
da
n 1.
1 )
1 3
lYne
rini
ami
Tcl
cp""
(
15
% d
an
I 1
)1
'1 I'
ener
inia
an D
cpi-
I'em
baii
ni
(. 10
% d
an
I.I
)A
. T
otal
Ali
ran
Kas
Max
ukI'p
n M
asii
kaii
(l(i
%)
Nila
i Ji
ial
TO
TA
L M
ND
AI'A
TA
S
1999
2(H)0
2001
211(12
2003
2(104
2005
2006
2007
2008
2009
0,6
50
0.0
70
2.X
73 1
0
1,14
9.24
430.
96
2X7.
31
3 1
0.6
75
0.07
-4
,132
7X
,253
.1 1
46
99
2
3I3
.2X
07
00
(1.0
77
3,41
1 25
1,36
4.50
511
69
34 1
.13
0.7
25
0.0X
1
3,70
9.74
1,48
3.89
55
64
6
370.
97
0.7
50
' 0
.08
5
4,02
9 54
1,61
1.82
604
43
402.
95
07
50
0.0X
9
4,23
1.02
1,69
2 41
634
65
423.
10
4 1
0.7
50
0.09
4
,442
.57
,777
.03
66
63
9
444.
26
0.7
50
0.09
8
4,66
4.70
1,86
5 88
699
70
466.
47
0.7
50
0.10
3
4,89
7 93
1,95
9.17
73
46
9
489.
79
0.7
50
0.10
9
5,1
42
83
2,05
7.13
771.
42
514.
28
4,7
10 6
1
•174
.06
5,16
9.09
51
6 91
5,6
2X
56
23
X5
4
6,12
1.0
66,
648.
746,
9X1
187 ,
330,
247,
696.
758,
081
598,
485.
67
36,7
91.0
7
5,21
467
5,6X6.0(1
5.867.10
6,121.06
6,648 74
6,981.18
7,330.24
7,696.75
8,081.59
45,276.74
II
CA
SH
( H
J'lT
'l.O
W
( A
lira
n K
as K
elua
r <
(per
asio
iul)
2 1
Bia
ya <
>pe
rasi
oiia
l
- B
mya
Kam
ar
( 5
% i
lari
1.
1)
- B
iava
l-.
tli
( 5
0%
dan
1.
2 )
- U
iaya
Tel
epon
( X
0% ii
uri I
.1 )
- B
iaya
Adi
n. <
£ H
inum
( 1
0% d
an 1
I )
- B
iaya
(la
p it
Upa
li (.
5% d
an I
.I )
- B
iaya
I'o
nj.
<t I
'aii
asar
an
( 5%
dr
A )
Tot
al
Bia
ya O
ptr
asio
nal
143
65
574.
62
344
77
156
64
62
6 56
37
59
3
170.
5668
2.25
409.
35
185.
4974
1.95
445.
17
201
4880
591
4835
4
211.
5584
6.20
507.
72
222.
13X
X8.
5153
3.11
233.
239.
32.9
455
976
244.
90
587.
75
1,73
1.04
1,
8X7.
50
2.05
5.28
2,
235.
12
2,42
7.80
2,
549
19
2,67
6.65
2,
810.
48
2,95
1.00
257.
14
979
59
1,02
8 57
617
1428
7 31
143
65
237.
0.3
313
2X
156
64
25
X4
5
341
13
170.
56
2X1.
43
370.
97
185.
49
30
6.0
5
402.
95
201.
48
332.
44
42.3
.10
211.
55
34
90
6
444.
26
222.
13
366.
51
466.
47
233.
23
384
84
489.
79
244.
90
40
4.0
8
51
42
8
257.
14
424,
28
3,09
8,55
2 2
I'cm
bclii
iii T
anal
i2
3 B
iaya
Kon
slni
ksi
2 4
Mi
Jjis
ii I'r
olcs
iona
l (
IO%
dr2
2 5
Hi.
Cad
anga
n (
5% d
i 2
3 )
B. T
otal
Alir
an K
as K
i-lim
rI'p
n K
elua
ran(
IO%
)TO
TAL
I'liN
CIi
l.HA
RA
S
Nel
Ope
rati
ng I
naun
e
I'aja
kf l
'pli^
S%
)A
lter
la\
Cas
h l-l
inv
(prm
vk)
3,57
5.0(
1•4
,152
.00
6,5
39
40
41
5.2
0 65
3 94
2O7.
W)
32
69
7
X.3
49.X
(>47
7.48
X.8
27.2
8
7,52
0 31
7520
31,
731.
0-4
1,8X
7.50
2,
055.
28
2,23
5.12
2,
427.
80
2,54
9.19
2,
676.
65
2,81
0.48
2,
951.
003,
0985
5
X.2
72.3
4 1,
731.
0-1
1.88
750
2,05
5.28
2,
235.
12
2,42
7.80
2,
549.
19
2,67
6.65
2,
810.
48
2,95
1.00
3,
098.
55
(X.X
27 2
X)
(X.2
72 3
4)
3,4X
3.63
3,
79X
50
3.81
1.83
3,
885.
95
4,22
0.94
4,
431.
99
4,65
3.59
4,
886.
27
5.13
0.58
42
,178
.18
1,21
6X7
I.327
.OX
1.
331.
74
1,35
7.68
1,
474.
93
1,54
X79
1,
6263
6 1,
707.
79
1,85
630
14,7
59.9
6(X
.827
2X
) (X
.272
.34)
2,
266
7<>
2.
4714
2 2.
4X0.
09
2,52
8.27
2,
746.
01
2,88
3.20
3,
027.
23
3.17
X48
3.
274.
28
27,4
1X22
OO
labe
l 4.
1VP
crhi
tung
an P
ajak
P
royc
k H
otel
Tra
vclo
dgc
(Dal
ain
ribua
n K
p)
Pcn
ghas
ilaii
Pcr
liilu
ngan
:a.
Rp.
I0.
WIO
.O00
.- \
15%
b. R
p 40
.000
.(1(1
(1.-
x 25
%c.
Sis
;i x
35
%Ju
mla
h pa
jak
Jiin
iltih
paj
ak (
US
Ji)
2000
X.7
09.0
75 0
0
1.5(
1(1.
0(1
10.0
00.0
03.
030.
670.
25
3.04
2.17
6 25
I.2I6
.87O
5O
2001
9,49
6,25
0.00
1.50
0.00
10,0
00.0
03.
306.
187.
503.
317.
687.
50I.3
27.O
75.O
O
2002
9.52
9.57
5 ()
0
1.50
0(10
10.0
00.0
03.
317.
851.
25
3.32
9.35
1.25
1.33
1.74
0 50
2(H
»J9.
714.
875
00
1.50
0.00
10.0
00.0
03.
382.
706.
253,
394
206.
25I.3
57.6
K2.
50
2004
10.5
52.3
50.0
0
1.50
0.00
10,0
00.0
03.
675.
X22
.50
3.68
7.32
2.50
1.47
4.92
9 00
2(K
I5
11.0
79.9
75.0
0
1.50
0.00
10.0
00.0
03.
860.
491.
253,
871,
991
251.
548.
796.
50
2006
1 1.
633,
975.
00
1.50
0 00
10,0
00.0
04
.05
4 3
9!
25
4.0
65
.89
1.2
5
1.6
26
.35
6 50
2<M
I7
12.2
15.6
75.0
0
1,50
0.00
10,0
00.0
04.
257.
986.
254.
269,
486.
251.
707.
794.
50
2008
13.2
76,4
50.0
0
1,50
0 (H
I10
,000
.00
4 62
9 25
7 5(
14.
640,
757.
501
856
303
00
2009
105.
445,
450.
0
1,50
0.0
10,0
00.0
36.8
88.4
07.5
36.8
99,9
07.5
14.7
59,9
63.0
Kcl
cran
gan
:1.
Pcn
ghas
iliiii
=
NO
I tla
ri la
bel 4
.18
x R
p 2
50
0-:
10
00m
isal
: l
alm
n 20
00.
NO
I =
US
$3,4
83,6
30.0
0 x
Rp.
2.5
00.-
: 10
00 =
8.
709.
075
2. S
isa
= P
cngh
asila
n-(R
p. 5
0 00
0.00
0.-
: 10
00)
3 Ju
nila
li pa
jak
= a
+ I)
+ c
4. J
iiinl
ah p
ajak
(U
SS
) =
jum
lah
paja
k (R
p.)
\ 10
00
; 250
0
oo
83
Keterangan perhitungan :
1. Aliran kas masuk
- Tingkat hunian hotel pada tahun awal pengoperasian sebesar 65% dan stabil
mulai tahun pengoperasian ke-5 sebesar 75%
- Tarif kamar pada tahun pertama sebesar US$ 70 dan mengalami kenaikan
sebesar 5% per-tahun.
O'
- Penerimaan sewa kamar = jml. kamar x tk. hunian x tarif kamar x 365
- Penerimaan F&B = 40% x penerimaan sewa kamar
- Penerimaan Telepon = 15% x penerimaan sewa kamar
- Penerimaan dept. pemb. = 10% x penerimaan sewa kamar
- Total aliran kas masuk = penerimaan sewa kamar + penerimaan F&B
-r penerimaan telepon -r Penerimaaan dept pembantu.
- PPN masukan = 10% x total aliran kas masuk dan besarnya = PPN keluaran
- Nilai Jual = After Tax Cash Flow th. Ke-13 : Capitalization Rate (10%)
Diasumsikan pada tahun ke-12 (th. 2009) hotel akandijual sehingga untuk
mencari nilai jualnya dihitung dari proyeksi income yang akan diperoleh o-
leh pembeli tersebut yaitu ATCF th. Ke-13 (th. 2010). Sedang yang dimak-
sud dengan capitalization rate ( didapat dari data pasar/VlGERS ) adalah
tingkat bunga yang mengkapitalisasikan (mem-present value-kan) income di
tahun-tahun yang akan datang ke tahun ke-12 untuk mencari nilai jual ho-
tel. Perhitungan ATCF th. Ke-13 dapat dilihat pada halaman berikut.
- Total Pendapatan = Total aliran kas masuk + PPN masukan + nilai jual.
84
s
$ss$s
20100.75
0.114
5,399.982,159.99810.00540.00
8,909.97
Perhitiingan ATCF th. ke-13(Dalam ribuan USS)
Tingkat HunianTarif Kamar Hotel = tarif kamar th. 2009 x 1.05
I. Aliran Kas Masuk1.1 Penerimaan Sewa Kamar = 173 x 0.75 x 0.114 x 3651.2 Penerimaan F&B ( 40% dari 1.1 )1.3 Penerimaan Telepon ( 15% dari 1.1 )1.4 Penerimaan Dept. Penibantu ( 10% dari 1.1 )A. Total Aliran Kas Masuk
TOTAL PENDAPATAN $ 8,909.97
II. Aliran Kas Keluar Operasional2.1 Biaya Operasional
- Biaya Kamar ( 5% dari 1.1)-Biaya F&B (50% dari 1.2)- Biaya Telepon ( 80% dari 1.3 )- Biaya Adm. & Umum ( 10% dari 1.1)- Biaya Gaji & Upah ( 5% dari 1.1 )- Biaya Penj. & Pemasaran ( 5% dr A )
Total Biaya OperasionalTOTAL PENCELV'A 114N
Net Operating Income = total pendapatan - total pengeluaranPajak ( Pph 35%)After Tax Cash Flow (proyek) = NOI - Pa jak S 3,679.12
Keterangan :Perhitungan pajak :
Penghasilan = S 5,656,480.00 x Rp. 2.500,00 = Rp. 14.141.200.000Pajak = Rp. 10.000.000 x 15% = 1.500.000
= Rp. 40.000.000 x 25% = 10.000.000= (Rp. 14.141.200.000-Rp. 50.000.000) x 35% = 4.931.920.000Total pajak 4.943.420.000Jumlah Pajak (USS) = total pajak : Rp. 2.500 = S 1,977,368
$
sssssss
ss
270.001,080.00648.00540.00270.00445.50
3,253.493,253.49
5,656.481,977.36
85
2. Aliran kas keluar
• Biaya Operasional :
- Biaya kamar = 5% x penerimaan sewa kamar
- Biaya F&B = 50% x penerimaan F&B
- Biaya Telepon = 80% x penerimaan telepon
- Biaya Adm. & Umum = 10% x penerimaan sewa kamar
- Biaya Gaji & Upah = 5% x dari penerimaan sewa kamar
- Biaya Penj. & Pemasaran = 5% x total aliran kas masuk
• Biaya pembelian tanah = 2.860 m2 x US$ 1,250 = USS 3,575,000.00
• Biaya Konstruksi = 173 kamar x USS 60,000 = USS 10,380,000.00
dan dibagi menjadi 2 tahap, th. I = 40%, th. II = 60%. Biaya konstruksi
mengalami kenaikan 5% per tahun.
• Biaya Jasa Profesional = 10% x biaya konstruksi
• Biaya Cadangan = 5% x biaya konstruksi
• Total Aliran Kas Keluar = Bi. Pemb. Tanah + Bi. Konstruksi + Bi. Jasa
Profesional - Bi. Cadangan
• PPN keluaran = 10% x (Bi. Konstruksi + Bi. Jasa Prof. + Bi. Cadangan)
• Total Pengeluaran = Total aliran kas keluar + PPN keluaran
3. Net Operating Income = Total Pendapatan - Total Pengeluaran
4. Perhitungan Pajak (Pph 21) ketentuannya :
86
Penghasilan
1. sampai dengan Rp. 10.000.000,-
2. Rp. 10.000.000,- s/d Rp. 50.000.000,-
3. diatas Rp. 50.000.000,-
TarifPajak(%)
15
25
35
Penghasilan PT RAF PUTERA dalam proyek hotel ini adalah berupa
dollar (USS) sehingga untuk menghitung tarif pajaknya harus dinyatakan dalam
rupiah, dan kurs (nilai tukar) yang digunakan diasumsikan menggunakan kurs
pada kondisi ekonomi dalam keadaan normal yaitu USS 1.00 = Rp. 2.500,00.
Perhitungannya adalah sebagai berikut:
• Tahun I (1998) dan II (1999) tidak kena pajak karena penghasilan (Net
Operating Income) dari proyek masih bernilai negatif (hanya ada pengeluaran).
• Tahun 2000 : NOI = USS 3,483,630 x Rp. 2.500,- = Rp. 8.709.075.000,-
Perhitungan pajak : Rp. 10.000.000,- x 15% = Rp. 1.500.000,-
Rp. 40.000.000,- x 25% = Rp. 10.000.000,-
Rp 8.659.075.000 x 35% = Rp. 3.030.676.250.-
Total pajak = Rp. 3.042.176.250,-
Dalam USS (dibagi Rp. 2.500,-) = USS 1,216,870.50
Keterangan : Rp. 8.659.075.000 adalah merupakan sisa penghasilan yang
dikenakan pajak sebesar 35% setelah pajak untuk Rp. 50.000.000,- pertama
dihitung yaitu Rp. 10 juta sebesar 15% dan Rp. 40 juta berikutnya sebesar 25%.
Perhitungan pajak untuk tahun-tahun berikutnya dapat dilihat pada tabel 4.19.
5. After Tax Cash Flow (proyek) = Net Operating Income - Pajak
labe
l 4.
20A
nalis
a Pi
njam
an B
ank
& M
odal
Sen
diri
(Dal
am r
ibua
n U
S$)
Thn
.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 II 12
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
AT
Cl7 (
proy
ek)
(8,8
27.2
8)(8
,272
.34)
2,26
6.76
2,47
1.42
2,48
0.09
2,52
8.27
2,74
6.01
2,88
3.20
3,02
7.23
3,17
8.48
3,27
4.28
27,4
18.2
2
Mod
al S
endi
ri$
8,20
0.00
Pinj
aman
$ 70
5.00
$ 9,
295.
00$ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Ang
sura
n(7
7.55
)(1
,022
.45)
(1,9
43.2
1)(1
,943
.21)
(1,9
43.2
1)(1
,943
.21)
(1,9
43.2
1)(1
,943
.21)
(1,9
43.2
1)(1
,943
.21)
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
AT
CF
(equ
ity) 0.17
0.21
323.
5552
8.21
536.
8858
5.06
802.
8093
9.99
1,08
4.02
1,23
5.27
3,27
4.28
27,4
18.2
2
00
88
Keterangan perhitungan .
• ATCF (proyek) didapat dari tabel 4.18
• Perbandingan modal sendiri & pinjaman adalah 45% : 55%, pinjaman
sebesar USS 10,000 diangsur selama 8 tahun operasional proyek dan pada
tahun I & II hanya membayar bunganya saja yaitu sebesar 11% per-tahun.
• ATCF (equity) = ATCF (proyek) + modal sendiri + pinjaman - angsuran
A. Net Present Value
Perhitungan Net Present Value dari proyek hotel bintang tiga dengan
tingkat bunga (discount factor 11% per-tahun) mulai tahun I sampai X adalah
sebagai berikut:
Tabel 4.21
Perhitungan Net Present Value(Dalam ribuan USS)
Tahun
2
6789101112
Modal Sendiri
S (8,200.00)
ATCF (equity)
SSSS
s$$ss$ss
0.170.21
323.55528.21536.88585.06802.80939.99
1,084.021,235.273,274.28
27,418.22
Total Net Present Value
Disc. Factor(11%)
0.9009010.8116220.7311910.6587310.5934510.5346410.4816580.4339260.3909250.3521840.3172830.285841
SSSSSSSSS$SSS
NPV
(7,387.23)0.17
236.58347.95318.61312.80386.68407.89423.77435.04
1,038.877,837.254,358.37
89
Keterangan :
• ATCF (equity) didapat dari tabel 4.20
• Disc. Factor dapat dihitung dengan cara :
D F n = (l + i)n
dimana n = tahun dan i = tingkat bunga
• NPV = { modal sendiri + ATCF (equity) } x Disc. Factor
B. Internal Rate of Return
Perhitungan Internal Rate of Return dari proyek hotel bintang tiga milik
perusahaan terdapat pada tabel 4.22 di balik ini.
Keterangan perhitungan :
• ATCF (equity) didapat dari tabel 4.20
• NPV = { modal sendiri + ATCF (equity) } x Disc. Factor
NPV(DF16%)IRR = 16% + ; J '-. x (17% - 16%
NPV(DF 16% - NPV(DF 17%) v
-16% + H ^ x l %320.738 + 246.324
= 16% + 0.5656%
= 16,5656%
'labe
l 4.
22Pe
rhitu
ngan
Int
erna
l R
ate
of R
etur
n(D
alai
n ri
buan
US$
)
Tah
un 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Mod
al S
endi
ri
$ (8
,200
.00)
AT
CI
$ S $ $ $ $ $ $ $ $ $ $T
otal
Net
Pre
sent
Val
ue
7 (equ
ity)
0.17
0.21
323.
5552
8.21
536.
8858
5.06
802.
8093
9.99
1,08
4.02
1,23
5.27
3,27
4.28
27,4
18.2
2
Dis
c. F
acto
r
(16%
)0.
8620
690.
7431
630.
6406
580.
5522
910.
4761
130.
4104
420.
3538
290.
3050
250.
2629
530.
2266
840.
1954
170.
1684
63
Net
$ $ S $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Pres
ent
Val
ue
(DF.
16%
)(7
,068
.819
)0.
156
207.
285
291.
726
255.
616
240.
133
284.
054
286.
720
285.
046
280.
016
639.
850
4,61
8.95
632
0.73
8
Dis
c. F
acto
r
(17%
)0.
8547
010.
7305
140.
6243
710.
5336
500.
4561
110.
3898
390.
3331
950.
2847
820.
2434
040.
2080
370.
1778
100.
1519
74
Net
$ $ $ $ $ $ S S $ $ $ $ $
Pres
ent
Val
ue
(DF.
17%
)(7
,008
.402
)0.
153
202.
015
281.
879
244.
877
228.
079
267.
489
267.
692
263.
855
256.
982
582.
200
4,16
6.85
7(2
46.3
24)
91
C. Payback Period
Perhitungan payback period dari proyek ini adalah sebagai berikut
Tabel 4.23Perhitungan Payback Period
(Dalam ribuan USS)
Tahun123456789101112
Investasi$ (8,200.00)
ATCF (equity)$ 0.17S 0.21S 323.55S 528.21$ 536.88S 585.06$ 802.80S 939.99S 1,084.02$ 1,235.27$ 3,274.28$ 27,418.22
Sisa$(8,199.83)$ (8,199.62)$ (7,876.07)$ (7,347.86)5(6,810.98)$ (6,225.92)$(5,423.12)$(4,483.13)5(3,399.11)$(2,163.84)$ 1,110.44$28,528.66
Keterangan :
• Investasi = modal sendiri
• ATCF (equity) didapat dari tabel 4.20
• Sisa tahun I = Investasi + ATCF (equity) th.I
tahun II = Sisa tahun I -r ATCF (equity) th.II
dst.
Payback Period = 10 tahun + J'~ ! :— x 12 bulanV j,274.28 J
= 10 tahun + (0,6609 x 12 bulan)
= 10 tahun 8 bulan
92
D. Profitability Index
Perhitungan Profitability Index dari proyek hotel bintang tiga ini adalah
sebagai berikur:
Tabel 4.24Perhitungan Profitability Index
(Dalam ribuan USS)
Th.
123456
89101112
Pengeluaran
S 8,827.28$ 8,272.34
Penerimaan
S 2,266.76$ 2,471.42S 2,480.09S 2,528.27S 2,746.01S 2,883.20S 3,027.23S 3,178.48S 3,274.28S 27,418.22
DF. 11%
0.9009010.8116220.7311910.6587310.5934510.5346410.4816580.4339260.3909250.3521840.3172830.285841
PVPengeluaran
S 7,952.504$ 6,714.018
S 14,666.522
PVPenerimaan
S 1,657.435$ 1,628.001S 1,471.813S 1,351.716S 1,322.639S 1,251.097S 1,183.419S 1,119.411S 1,038.874S 7,837.247S 19,861.653
Keterangan :
• Pengeluaran & penerimaan didapat dari tabel 4.18 yaitu ATCF (proyek)
• PV pengeluaran = pengeluaran x DF
• PV penerimaan = penerimaan x DF
Sehingga besarnya PI =19,861.653
14,666.522
= 1,354
