ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO

ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO

ÂMBITO DE APLICAÇÃO

ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO

1º grupo: ARTIGO 26º•Contratos habitacionais celebrados depois do RAU – Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro•Contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei nº257/95 de 30 de Setembro

2º grupo: ARTIGOS 27º A 54º •Contratos habitacionais celebrados antes do RAU – Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro•Contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei nº257/95 de 30 de Setembro

NORMAS TRANSITÓRIASARTIGOS 27º a 58º

•Princípio geral: artigo 27º - os contratos celebrados antes do RAU e do DL 257/95 passam a estar submetidos ao NRAU, com especificidades dos artigos:

-28º/2, 3, 4 e 5;

-30º a 37º;

-50º a 54º

DENÚNCIA PELO SENHORIOARTIGO 28º /2

ARTIGO 28º - 2º grupo de contratos

• Âmbito de aplicação: habitacionais antes do RAU e não habitacionais antes do DL 257/95

• Artigo 28º/2:

Não se aplica a denúncia pelo senhorio (artigo 1101º/c) – 2 ANOS de antecedência) – os contratos não são denunciáveis/mantém-se vinculismo

EXCEPÇÕES: ...

ARTIGO 28º/3 e 4 - 2º grupo de contratos

EXCEPÇÕES:-Há denúncia pelo senhorio – (mas de) 5 anos – quando ocorra:

a)Trespasse;

b)Locação do estabelecimento;

c)Cessão do arrendamento para profissão liberal

d)Transmissão inter vivos de posições sociais que determinem alteração de titularidade em mais de 50%-Quando os referidos negócios ocorram após a entrada em vigor da presente lei (ver especificidade da alínea c))-Consequências para quem celebra estes negócios

ARTIGO 28º/3 - 2º grupo de contratos

a) Trespasse – 1112º - transmissão definitiva, por acto inter vivos, de um estabelecimento comercial (muda o inquilino);

b) Locação do estabelecimento – 1109º - transmissão temporária, por acto inter vivos, de um estabelecimento comercial (o inquilino mantém-se);

c) Cessão do arrendamento para profissão liberal – 1112º - transmissão definitiva, por acto inter vivos, da posição de arrendatário, para o exercício de prof. liberal – pessoa ou sociedade profissional;

d) Transmissão inter vivos de posições sociais que determinem alteração de titularidade em mais de 50% - cessão de quotas ou outra forma de transferência da mesma (o arrendatário tem de ser sociedade).

DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO

ARTIGO 26º /4 – a)

(APLICÁVEL POR REMISSÃO DO 28º/1)

ARTIGO 26º /4 – a)Denúncia para Habitação

• Artigo 26º/4-a) – continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do artigo 107º do RAU

Artigo 107º- a) do RAU

1. O direito de denúncia (...) não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das circunstâncias:

a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho

NESTES CASOS O CONTRATO NÃO É DENUNCIÁVEL

ARTIGO 26º /4 – a)Denúncia para Habitação

• Artigo 1102º - Pagamento de indemnização pela denúncia:

•Art. 26º/4-b) – 1 ano de renda - renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b))

A INDEMNIZAÇÃO É CALCULADA DE FORMA DIVERSA

DENÚNCIA JUSTIFICADA

ARTIGO 26º /4 – b)

(APLICÁVEL POR REMISSÃO DO 28º/1)

ARTIGO 26º /4 – b)Denúncia Justificada

Artigo 1103º/6,7,8:• Senhorio fica obrigado em alternativa e por acordo a:

1) Pagamento de indemnização de um ano de renda –Art. 26º/4-b) – renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b))

2) Relalojamento do arrendatário:- Condições análogas às que já detinha quanto ao local

e ao valor da renda e encargos, por período não inferior a 2 anos – art.6º/1-b) do DL 157/2006

Na falta de acordo – o senhorio fica obrigado a pagar a indemnização – na data da entrega da casa

ARTIGO 26º /4 – b)Denúncia Justificada

Excepção: • Se o inquilino tiver 65 anos ou mais ou incapacidade

superior a 60% - o senhorio fica obrigado a:

Relalojamento do arrendatário:- Condições análogas às que já detinha quanto ao local

e ao valor da renda e encargos, por período não inferior a 2 anos – art.6º/1-b) do DL 157/2006

NA FALTA DE ACORDO NÃO HÁ INDEMNIZAÇÃO – MAS SIM REALOJAMENTO OBRIGATÓRIO

ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS

ARTIGOS 30º A 37º e 50º a 54º

A aplicação do novo regime depende da iniciativa do senhorio

O valor da nova renda é vinculada a:

•1/15 do valor patrimonial do imóvel; e

•rendimentos do agregado familiar do arrendatário

1) Possibilidade do senhorio impedir a renovação automática dos contratos – Transição para o NRAU – na falta de acordo – o contrato considera-se celebrado pelo prazo certo de 5 anos

Excepções à Transição para o NRAU:-quando o arrendatário tem idade igual ou superior a 65 anos ou-possui grau de incapacidade superior a 60%

Regime e Duração do contrato

2) Transição para o NRAU - prazo certo de 5 anos.

Excepções aos 5 anos:

- habitação - arrendatário com carência económica

- não habitacional - microentidade/associação privada sem fim lucrativo ou república de estudantes

Nestes casos – Prazo total de contrato – 7 anos (5+2)


3) Possibilidade do senhorio denunciar o contrato mediante o pagamento de indemnização

Excepções: -65 anos-incapacidade superior a 60%-carência económica-microentidade/associação privada sem fim lucrativo ou república de estudantes


REGIME DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA

REGIME DE TRANSIÇÃO PARA O NRAU

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO

• Envio pelo senhorio de carta registada com aviso de recepção (art. 30º)

• Teor da carta:- Proposta de nova renda- Proposta de tipo e duração do contrato- Indicação do valor do locado- Envio de cópia da caderneta predial

• 30 dias para o inquilino responder (art.31º/1)


• Situações possíveis – inquilino:• 1ª - falta de resposta (31º/6) – as propostas do senhorio

consideram-se aceites – aplicam-se 90 dias após a comunicação do senhorio

• 2ª - inquilino aceita (31º/7) – as propostas do senhorio aplicam-se 60 dias após a recepção da resposta do arrendatário

• 3ª - inquilino denuncia o contrato (31º/3-d)):- Entrega da casa – 90 dias após a resposta do inquilino (34º)- Não há actualização da renda (34º)- Pode haver direito a benfeitorias (29º/2 e 1273º a 1275º) –

obras lícitas/regime do possuidor de boa-fé/independentemente do estipulado no contrato


• 4ª - inquilino opõe-se ao valor da renda (33º/2) /apresenta ou não novo valor da renda:

Situações possíveis - senhorio (30 dias):


Situações possíveis do senhorio (30 dias):

1ª - aceita a proposta do inquilino (33º/1 e 4):-As propostas do inquilino aplicam-se 60 dias após a recepção da carta do senhorio (33º/4-a))-Na falta de acordo ou no silêncio – o contrato considera-se celebrado pelo prazo de 5 anos (33º/4-b)

2ª - falta de resposta (33º/3)

- As propostas do inquilino consideram-se aceites 90 dias após a carta do inquilino (33º/4-a)



•3ª - denuncia o contrato (33º/5-a):-Pagando indemnização correspondente a 5 anos de renda-Calculada com base no valor médio das propostas / agravamento da indemnização: dobro (10%) ou 50% (20%) – 33º/6-A pagar na data da entrega da casa (33º/9)-Data da entrega da casa – 7 meses (33º/7) ou 13 meses (33º/8)-Durante este período de tempo – vigora a renda antiga ou a que o arrendatário propôs – a que for mais elevada (33º/10)



•4ª - actualiza a renda para 1/15 do vpt e o contrato passa a ser de prazo certo de 5 anos (33º/5-b):

-O prazo de 5 anos conta-se a partir da carta do senhorio;

-A nova renda é devida 60 dias após a carta do senhorio


Regimes de excepção - inquilino:

1º - inquilino alega carência económica - RABC inferior a 5 RMNA (€33.950,00):-Junta comprovativo do RABC (32º/1)-Se não o tiver – junta comprovativo do pedido (32º/2)-Após a obtenção do documento – deve juntá-lo em 15 dias (32º/2)-O RABC refere-se ao rendimento do ano civil anterior-O inquilino é obrigado a fazer prova anual do RABC (no mesmo mês) – sob pena de não poder prevalecer-se da situação de carência económica-DL nº158/2006 de 8 de agosto (forma de determinar o RABC)


Consequências do Regime de excepção:•A renda é actualizada consoante o RABC do inquilino (35º/2-b):-Até €500,00: 10%;-De €500,01 a €1.500,00: 17%;-De €1,500,01 a €2.829.00: 25%•A renda mantém-se inalterada durante 5 anos – no fim de 5 anos é actualizada para 1/15 do vpt•O contrato só fica submetido ao NRAU no prazo de 5 anos a contar da resposta do inquilino (35º/1)•Findos os 5 anos – o senhorio pode promover a transição para o NRAU (35º/6) – o inquilino não pode voltar a alegar carência económica – o contrato considera-se celebrado por 2 anos (5+2)



2º - inquilino alega e prova idade igual ou superior a 65 anos e/ou incapacidade superior a 60%:


Consequências do Regime de excepção:

•O contrato não transita para o NRAU (36º/1) – só por acordo;•O limite máximo de actualização da renda é de 1/15 do vpt


3º - inquilino alega e prova:

a) idade igual ou superior a 65 anos e/ou incapacidade superior a 60% + carência económica:

Consequências dos 2 Regimes de excepção:• O contrato não transita para o NRAU (36º/1) – só por acordo; • A renda é actualizada consoante o RABC do inquilino.


REGIME DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA

REGIME DE TRANSIÇÃO PARA O NRAU

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO PARA FIM NÃO HABITACIONAL

• Aplica-se o regime previsto para os contratos para habitação:

1) Falta de resposta (51º/1 e 3);

2) Aceitação das propostas (31º/7, 51º/7, 51º/3-a);

3) Denúncia pelo inquilino (53º);

4) Denúncia pelo senhorio mediante pagamento de indemnização;

5) Na falta de acordo – limite máximo de actualização da renda – 1/15 do vpt (51º/3 e 52º) – não há regime de excepção relativo a RABC do inquilino;

6) Na falta de acordo – contrato considera-se celebrado pelo prazo certo de 5 anos (51º/7 e 31º/7)



1º - casa fruída por república de estudantes - 51º/4-c);

2º - estabelecimento comercial aberto ao público que é microentidade (ver requisitos) – 51º/4-a);

3º - associação privada – 51º/4-b)-sem fins lucrativos;-regularmente constituída e não profissional;-actividade cultural/recreativa/desportiva;-declarada de interesse nacional ou municipal


Consequências do regime de excepção - inquilino:

•O contrato só transita para o NRAU no prazo de 5 anos (54º/1);•Findos os 5 anos – o senhorio pode promover a transição para o NRAU – inquilino não pode voltar a alegar o regime de excepção – na falta de acordo – o contrato considera-se celebrado pelo prazo certo de 2 anos (54º/6)

Prazo total de contrato – 7 anos (5+2)


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