Embed Size (px)
Citation preview
โดย ผชวยศาสตราจารย ดร.ภทรกตต เนตนยมพณ.บ.(การเงนและการธนาคาร)(เกยรตนยมอนดบหนง) ม.ธรรมศาสตร
พบ.ม.(การเงน) สถาบนบณฑตพฒนบรหารศาสตรPh.D.(Banking and Finance) U. of Queensland
ภทรกตต เนตนยม. (2555). บทบาทของนกลงทนสถาบนตอการลดตนทนตวแทนของกองทนรวมอสงหารมทรพย. วารสารบรหารธรกจ นดา ฉบบท 10 พฤษภาคม 2555. (วารสารอยในฐานขอมล TCI (Thai Journal Citation Index) เลข ISSN: 1905-6826)
ในประเทศอตสาหกรรม การจดตง Trust เปนจดเรมตนของการพฒนาสกองทนอสงหารมทรพยรปแบบตางๆ
ก.ล.ต. ออกระเบยบ วธการออกกองทนรวมอสงหารมทรพยป 2540 เพอรองรบการปรบโครงสรางหนของสถาบนกรเงนอนเนองมาจากวกฤตทางเศรษฐกจ (กอง 2 กอง3 และ กอง 4)
กระบวนการแปลงสนทรพยแทจรง (Real Asset) คอ อสงหารมทรพยประเภทตางๆ เปนสนทรพยทางการเงน (Financial Assets)
มาตรา 60 แหงพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย (ฉบบท 6) พ.ศ.2551 และมาตรา 118(1) แหงพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ.2535
ก าหนดรปแบบ Positive Lists ตวอยางสนทรพยทสามารถน ามาจดท ากองทนรวมอสงหารมทรพยได เชน โกดงสนคา ศนยการคา สนามบน เซอรวส อพารตเมนต หอพกนกศกษา บานจดสรร อาคารส านกงาน
มลคาตลาดของกองทนเพมขนจาก 26 กองทนระดบ 65,758.79 ลานบาทในป 2552 เปน 35 กองทนมลคา 97,236.52 ลานบาทในป 2554 คดเปนการเตบโตเฉลยปละกวารอยละ 20
ระบวตถประสงคเฉพาะเจาะจงมสนทรพยชดเจน กองทนกรรมสทธประเภท Free Hold กองทนประเภทกรรมสทธการเชาอสงหารมทรพย Lease Hold
กรณไมระบเฉพาะเจาะจงจะตอง (1) กองทนรวมทระบวตถประสงคเฉพาะเจาะจง คอมการก าหนดอสงหารมทรพยทจะซอหรอเชาไวในรายละเอยดของโครงการอยางชดเจน (2) กองทนรวมทไมระบเฉพาะเจาะจงโดยกองทนรวมทงสองประเภทน จะตองลงทนเพอใหไดมาและมไวซงอสงหารมทรพยหรอสทธในการเชารวมอยางนอยรอยละ 75 ของมลคาสนทรพยสทธ (Net Asset Value: Nav) โดยอสงหารมทรพยทลงทนตองเปนอสงหารมทรพยทตงอยในประเทศไทย ขณะทกองทนเขาลงทนตองมการด าเนนการกอสรางไปแลวไมนอยกวารอยละ 80 และไมอนญาตใหกองทนรวมซอทดนวางเปลา ทงนกองทนรวมจะตองถออสงหารมทรพยตามทระบไวเปนการเฉพาะไวไมนอยกวา 1 ป
กรณทกองทนรวมอสงหารมทรพยมก าไรสทธในแตละป บรษทหลกทรพยจดการกองทนฯ ตองจายเงนปนผลแกผถอหนอยลงทน ไมนอยกวารอยละ 90 ของก าไรสทธประจ าป
กองทนรวมอสงหารมทรพย ไดรบสทธประโยชนดานภาษ โดยการยกเวนภาษเงนไดนตบคคล ภาษหก ณ ทจาย (ปกตนตบคลตองหกภาษ ณ ทจายรอยละ 1 กรณขาย หรอรอยละ 5 กรณใหเชา)
อตราภาษโรงเรอนรอยละ 12.5 ของรายได
ใชเปนเครองมอการลงทนทมประสทธภาพจากการคกคามของเงนเฟอ เปดโอกาสใหนกลงทนรายยอยสามารถเขาถงการลงทนในอสงหารมทรพยทมศกยภาพสงและมความผนผวนของกระแสเงนสดนอย
โดยทวไปเหมาะสมกบนกลงทนทไมชอบความเสยง (Risk Averse) ลกษณะเหมาะสมแกนกลงทนทหวงมลคาในระยะยาว Value Investor
: VI หรอการก าหนดกลยทธลงทนแบบตงรบ Passive Investment ซงสอดคลองกบบรบทในประเทศไทย
สมมตฐานการก าหนดมลคาเรมตนของกองทนรวมอสงหารมทรพย (Initial Investment)
(1) วธการประเมนตนทนทดแทน (Replacement Cost Evaluation) วธนพจารณาจากมลคาเงนลงทนเรมตนทจ าเปนตองใช ส าหรบการจดสรางอสงหารมทรพยในรปแบบเดยวกบอสงหารมทรพยทพจารณาซอเขาเปนสนทรพยของกองทนรวมฯ ในเวลาปจจบน
(2) วธประเมนมลคาตลาด (Market Price Approach) เปนการประเมนจากราคาดลยภาพของความตองการระหวาง อปสงคและอปทานของอสงหารมทรพยนนๆ โดยกลไกทางการตลาดจะชวยใหไดราคายตธรรม ซงเปนราคาดลยภาพของราคาซอ-ขายของอสงหารมทรพยนนๆ
(3) วธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Method: DCF) เปนวธทนยมมากทสด เนองจากไดรบการรองรบโดยทฤษฎทางการเงนและสมมตฐานทางการเงนทเหมาะสม
โดยปกตการประเมนมลคาของกองทนรวมอสงหารมทรพย จะไมใชวธผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization Method) ยกเวนกรณของกองทนประเภทสทธเชาทมอายนอยกวา 5 ป
ก.ล.ต. ก าหนดรายชอบรษทประเมนมลคาทรพยสนเปนการเฉพาะ ตามประกาศ ป 2552
บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวมรวมมหนาทตองค านวณและเปดเผยมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยลงทนของกองทนรวม กอนวนสดทายของเดอนถดไป
ซงโดยทวไปวธประเมนจากอรรถประโยชนของสนทรพยทกองทนรวมอสงหารมทรพย เขาไปลงทน ไมใชการพจารณาจากมลคาตลาดของสนทรพย
อาท อตราคาเชาตลาด (Market Rental Rate) รายได (Income) คาใชจายการด าเนนการ (Operating Cost) รายไดสทธ (Net Operating Income) มลคาสดทาย (Terminal Value) ระยะเวลาในการค านวณ (Project Timing) อตราคดลด (Discount Rate) อตราการเตบโตของรายได (Growth Income Rate) อตราการเตบโตของคาใชจาย (Growth Cost Rate) และอนๆ
การประเมนคาของบรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม มกใชสมมตฐานทเขมงวด ซงอางองจากสภาพการใชประโยชนปจจบนของอสงหารมทรพย
ระดบราคาตลาดของกองทนรวมอสงหารมทรพยควรสงกวามลคาสนทรพยสทธ(Net Asset Value: NAV) ซงถอวาเปนราคาทแทจรง (Intrinsic Value)
(1) ประโยชนจากสภาพคลองทมากขนจากกระบวนการแปลงสนทรพยแทจรง (Real Asset) เปนสนทรพยทางการเงน (Financial Asset)
(2) มลคาสนทรพยสทธทบรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม ค านวณมาจากสมมตฐานทเขมงวดท าใหมลคา NAV ทไดเปนระดบต า (Lower Bound)
(3) การก ากบดแลทเขมงวดของส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ตอการออกกองทนรวมอสงหารมทรพยและการบรหารจดการสนทรพยของกองทนรวมฯ ท าใหการฉกฉวยประโยชนจากตวแทน (Agents) ของผถอหนวยลงทน (Principal) มโอกาสเกดขนไดนอย
ขอก าหนดตามประมวลกฎหมายรษฏากร ลบสาม บวกสามท าใหนกลงทนสถาบนเปนนกลงทนระยะยาว
ระดบสดสวนการถอครองหนวยลงทนกองทนรวมอสงหารมทรพยทมากกวารอยละ 30 นาจะมผลเชงบวกตอการบรหารจดการสนทรพยของกองทนรวมอสงหารมทรพย (Interest Blockholders)
ปรมาณการซอขายของกองทนรวมอสงหารมทรพยจะชวยประเมนผลกระทบของสภาพคลอง ซงปกตเปนเงอนไขพนฐานส าหรบการเลอกลงทนในสนทรพยทางการเงนของนกลงทนทกประเภท
1. เพอศกษาความสมพนธของบทบาทของนกลงทนสถาบน และสภาพคลองของกองทนรวมอสงหารมทรพยทมตอระดบราคาสวนลดของมลคาสนทรพยสทธเมอเปรยบเทยบกบราคาตลาดของกองทนรวมอสงหารมทรพย2. เพออนมานความสมพนธของตนทนตวแทนระหวางผถอหนวยลงทนกองทนรวมอสงหารมทรพยและบทบาทของนกลงทนสถาบนจากปรมาณการซอขายกองทนรวมอสงหารมทรพย
ทฤษฎตวแทน (Agency Theory) (Jensen และ Meckling, 1976) เสนอวาธรกจเปรยบเสมอนกบการเชอมโยงภายใตสญญาระหวางผเปนเจาของทรพยากรตางๆ ความสมพนธตวแทนนเกดขนเมอใดกตามทมมากกวา หนงบคคลในกรณนจะหมายถงผเปนเจาของทรพยากรหรอตวการ (Principals) ไดมการวาจางใหบคคลอนหรอตวแทน (Agents) ด าเนนการโดยการมอบหมายอ านาจในการตดสนใจใหกบตวแทนหลาน ทฤษฎตวแทนจงถกค านงเหมอนกบความขดแยงระหวางกลมตางๆ หรอความขดแยงของกลมผลประโยชน หรอความขดแยงระหวางตวแทนและเจาของทรพยากร
ตนทนในการเฝาระวง (Monitor Managerial Activities) เชน ตนทนในการตรวจสอบ
ตนทนทเกดขนจากการปรบโครงสรางขององคกร ซงจะชวยจ ากดพฤตกรรมการบรหารทไมพงประสงค อาท การแตงตงบคคลทมความเหมาะสมในการเขามาเปนคณะกรรมการของบรษท หรอตนทนทเกดขนจากการปรบโครงสรางของธรกจหรอการก าหนดโครงสรางล าดบขนในการบรหาร (Management Hierarchy)
โอกาสตนทนคาเสยโอกาสทเกดขนเมอผถอหนจ าเปนตองก าหนดขอจ ากด อาท การจดประชมผถอหนในวาระพเศษตางๆ จะจ ากดโอกาสของผจดการในการน าทรพยากรของบรษทไปสรางประโยชนใหไดมากทสดในระยะเวลาอนสน
ผจดการกองทนฯ ไมไดมสดสวนความเปนเจาของหนแมแตนอย บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม มผถอหนของตนเองแตกตางไปจากผลงทนในกองทนรวมอสงหารมทรพยนนๆ
เปาหมายบรหารอนๆ อาท การคดเลอกลกคาผใชบรการ (กองทนรวมอสงหารมทรพย) การสรางกลไกก ากบดแลทอางองผลตอบแทน (Incentives) การก าหนดขอจ ากดในการด าเนนงาน (Constraints) และการก าหนดบทลงโทษ (Punishments)
การบรหารกองทนรวมอสงหารมทรพยก าหนดรปแบบสญญาเปนการเฉพาะ ใหกลไกก ากบดแล และควบคมโดยกลไกตลาดเปนไปไดยาก
กลมท 1 นกลงทนอสระ โดยหลกๆ ไดแกผจดการกองทนรวมหรอทปรกษาการลงทน (Investment Advisers)
- การยดถอนโยบายการจายเงนปนผลอยางเครงครด การก าหนดและกดดนลกษณะของการลงโทษ Pressure-Resistant
กลมท 2 นกลงทนสถาบนซงมความคาบเกยวกบตวบรษททลงทน (Grey Institutions) อาท ธนาคารพาณชย ทรสตเพอการลงทน บรษทประกนภยหรอนกลงทนสถาบนการเงนประเภทอน การลงทน บรษทประกนภยหรอนกลงทนสถาบนการเงนประเภทอน
- การสรางแรงกดดนในรปแบบการจงใจ Pressure Sensitive โดยเฉพาะกลมธนาคารพาณชยและกลมประกนภย
- เปนนกลงทนทมบทบาทในการปกปองการครอบครองเชงปฏปกษAnti-takeover (Bennett et. al., 2003) บทบาทของนกลงทนสถาบนในฐานะของนกลงทนทมการตดตามการลงทนอยางตอเนอง (Brickleyet.al., 1988)
นกลงทนสถาบนปกตจะไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในระยะยาวทดกวานกลงทนทวๆไปจากการใชนโยบาย การซอและถอครองหลกทรพยระยะยาว (Grinblatt et. al.,1995; Daniel et. al., 1997; Gompers and Metrick, 2001; 1995 Chemmanura et. al., 2009)
สนบสนนใหเกดการเปลยนแปลงพฤตกรรม การบรหารเชงบวกตอบรษทฯ ทเขาไปลงทนไดในระยะสน (Bhide, 1993) นกลงทนสถาบนมกใหความส าคญกบการท าก าไรในระยะสนมากกวามลคาของธรกจในระยะยาว จงท าใหเกดการเลอกสรรหนทผดพลาดเมอเปรยบ เทยบกบระดบราคา (Bushee, B., 2001)
นกลงทนสถาบนมความเกยวของกบกลไกธรรมาภบาลขององคกร โดยสะทอนจากจ านวนการเขาครอบครองกจการเชงปฏปกษทนอยลง จากการปรากฏของนกลงทนสถาบน (Pound, 1992)
Rubin (2007) สภาพคลองของหนมความสมพนธกบสดสวนของนกลงทนสถาบนทถอครองหลกทรพย Blockholding จะท าใหสภาพคลองของหนต าลง
Ferreira และ Matos (2008) สดสวนของนกลงทนสถาบนตางชาตมากกวานกลงทนสถาบนในประเทศบางตลาด นกลงทนสถาบนเลอกลงทนในบรษทขนาดใหญโดยใหความส าคญกบดชนชวดทางดานกลไกธรรมาภบาล (Governance Indicators)
นกลงทนสถาบนสวนใหญจะใหความส าคญกบตวบรษทมากกวาประเทศซงเปนทตงของบรษท
กลมของนกลงทนสถาบนเปนกลมทมบทบาทในการเฝาระวง Effective Monitors
นกลงทนสถาบนจะชวยเพมมลคาของผถอหน ดงนนนกลงทนสถาบนเหลานจงเปนกลมทสามารถตอรอง หรอผลกดนผก ากบดแลตลาด นอกจากนการชวยสรางมลคาเพมใหกบตวธรกจมากกวาการถอหนโดยนกลงทนสถาบนทองถน
ผลการประกอบการทดขน (Better Operating Performance) และการลดรายจายดานการลงทนทไมจ าเปน (Reduced Capital Expenditures)
ศกษาเฉพาะกองทนรวมอสงหารมทรพย กอง 1 ซงมวตถประสงคการลงทนเพอการพาณชยทวไป
ชอกองทน ตวยอวนแรกทซอขาย
ในตลาดหลกทรพยฯ
ประเภทสทธ
1.กองทนรวมอสงหารมทรพยบางกอก BKKCP 19/11/2546 กรรมสทธ
2. กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย ซพเอน รเทล โกรท
CPNRF 23/08/2548 สทธเชา
3. กองทนรวมอสงหารมทรพย เจซ* JCP 05/01/2550 สทธเชา
4. กองทนรวมอสงหารมทรพยฟวเจอรพารค FUTUREPF 07/12/2549 สทธเชา
5. กองทนรวมอสงหารมทรพยโกลด GOLDPF 22/05/2550 สทธเชา6. กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร LUXF 9/06/2551** กรรมสทธ
ศกษาเฉพาะกองทนรวมอสงหารมทรพย กอง 1 ซงมวตถประสงคการลงทนเพอการพาณชยทวไป
ชอกองทน ตวยอวนแรกทซอขายในตลาดหลกทรพยฯ
ประเภทสทธ
7. กองทนรวมอสงหารมทรพยมลเลยนแบร MIPF 08/03/2548 กรรมสทธ8. กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย
เมเจอร ซนเพลกซ ไลฟสไตล MJLF 18/07/2550 สทธเชา
9. กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟ-นชดาธาน MNIT 11/08/2548 กรรมสทธ
10. กองทนรวมอสงหารมทรพยพรอพเพอรต เพอรเฟค PFFUND 20/03/2551 กรรมสทธ
11. กองทนรวมอสงหารมทรพยควอลต เฮาส QHPF 12/12/2549 สทธเชา12. กองทนรวมอสงหารมทรพยสนามบนสมย SPF 24/11/2549 สทธเชา
ชอกองทน ตวยอวนแรกทซอขาย
ในตลาดหลกทรพยฯ
ประเภทสทธ
13. กองทนรวมอสงหารมทรพยไทคอน TFUND 12/05/2548 กรรมสทธ
14. กองทนรวมอสงหารมทรพยไทยอนดส เตรยล หนง TIF1 29/06/2548 กรรมสทธ
15. กองทนรวมอสงหารมทรพย ท ย โดม เรสซเดนทเซยล คอมเพลกซ TU-PF 06/12/2549 สทธเชา
16. กองทนรวมอสงหารมทรพย ยโอบ อะพารท เมนท หนง UOBAPF 29/10/2549 สทธเชา
17. กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย เออรบานา URBNPF 18/10/2550 สทธเชา
ขอมลอนกรมเวลา (Time Series Data) แบบขอมลภาคตดขวาง (Cross-Section Data)
1. ขอมลเศรษฐกจมหภาคจากธนาคารแหงประเทศไทย www.bot.or.th และ ส านกดชนเศรษฐกจการคา กระทรวงพาณชย www.price.moc.go.th2. ขอมลรายกองทนรวมอสงหารมทรพยจากฐานขอมลบอกรบสมาชกของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย www.setsmart.com3. ขอมลน ามนรายวนจาก บมจ.ปโตรเลยมไทย www.pptplc.com4. ขอมลสนบสนนจากฐานขอมล Bloomberg Professional
สมการถดถอยอนกรมเวลา (Times Series Regression Analysis)
การค านวณตวแบบ (Estimation of the Model) การก าหนดความสมพนธเชงเสนตรงกบตวแปรตาม (Linear
OLS Estimator) การก าหนดตวประมาณคาทไมมความเอนเอยง (Unbiased
OLS Estimator)โดยใชวธสมการถดถอยมคาต าทสด (Best OLS Estimator)
1. คาความคลาดเคลอนทมความแปรปรวนคงท(Homoscedasticity)2. การไมมความสมพนธเชงเสนตรงระหวางคาความคาดเคลอน (No
Autocorrelation)3. การไมมความสมพนธเชงเสนตรงอยางสมบรณระหวางตวแปรภายนอก
แบบจ าลอง (No Perfect Mulitcollinearity)
4. ตวแปรภายนอก มคณสมบตคงทในแตละตวอยางและเปนตวแปรสมระหวางตวอยาง (Non-Stochastic) โดยการท า Unit Root Test เพอหาอนดบความสมพนธของขอมล (Order of Integration) กอนทจะน าขอมลไปทดสอบความสมพนธเชงดลยภาพในระยะยาว (Cointegration Relationship) โดยพจารณานงของขอมลทระดบ Level (Stationary at Level) หรอ I(0) อยางนอยทสดคอ I(1) หรอ Stationary at First Difference เพอปองกนการเกดความสมพนธเชงมารยา (Spurious Regression) ทสงผลใหความสมพนธทเกดขนไมเปนจรง ท าใหการแปลความหมายมขอผดพลาด
Pm/NAV = b0 + b1 (Oil) + b2(IB) + b3 (INF) + b4 (CEI) + b5 (SET) + b6 (Iinv) + b7 (Avg Vol) + AR (1)
โดยทPm/NAV = อตราสวนราคาตลาดของกองทนรวมอสงหารมทรพย เปรยบเทยบกบมลคาสทธของสนทรพยตอหนวยลงทนb0 + …+ b10 = สมประสทธหนาตวแปรแตละตวOil = ระดบราคาน ามนดเซลตามประกาศของ
บมจ.ปโตรเลยมไทย
IB = อตราดอกเบยการกยมระหวางธนาคารแบบขามคน (Overnight Borrowing Rate)
INF = ดชนเงนเฟอ คอคาดชนราคาผบรโภคตลอดชวงการศกษาCEI = ดชนพองเศรษฐกจ (Coincidence Index)SET = ดชนราคาตลาดหลกทรพย (SET Index)Iinv = การมอยของนกลงทนสถาบนในฐานะผถอหนรายใหญของ กองทนอสงหารมทรพย โดยนกลงทนสถาบนไดแก สถาบนการเงน กองทนเพอการลงทน หรอ สถาบนการเงนทมกฎหมายจดตงขนโดยเฉพาะ
Avg. Vol = จ านวนหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยทมการซอ ขายเฉลยในเดอนนนๆ โดยค านวณจากปรมาณการซอขายสะสม ตลอดวนท าการในเดอนนน และหารดวยจ านวนวนท าการ
1. กลมตวแปรควบคม
OilMeanMaxMin.S.D.SkewnessKurtosis
28.381944.2418.34
4.3863850.5452025.880356
IBMeanMaxMin.S.D.SkewnessKurtosis
2.2389933.941.25
0.9539490.2823411.480681
INFMeanMaxMin.S.D.SkewnessKurtosis
110.9563128.1102.1
6.4857331.1319793.573442
CONSMeanMaxMin.S.D.SkewnessKurtosis
117.4638142.4108.2
7.8986081.5752775.432491
CEIMeanMaxMin.S.D.SkewnessKurtosis
118.2976125.1
109.983.58563
-0.3057332.370354
SETMeanMaxMin.S.D.SkewnessKurtosis
803.40661207.67
384.15224.0638
-0.1993231.863521
2. ตวแปร
สงเกตการณ
กลมกองทนอสงหารมทรพย
ประเภทกรรมสทธ
(N=9769)
กลมกองทนอสงหารมทรพย
ประเภทสทธเชา
(N=12704)
Pm/NAV
Mean
Max
Min.
S.D.
Skewness
Kurtosis
0.841848
1.158144
0
0.131593
-0.787932
4.236504
0.841848
1.158144
0
0.131593
-0.787932
4.236504
Iinv
Mean
Max
Min.
S.D.
Skewness
Kurtosis
0.714198
1
0
0.451819
-0.948208
1.899097
0.666667
1
0
0.471423
-0.707107
1.5
2. ตวแปร
สงเกตการณ
กลมกองทนอสงหารมทรพย
ประเภทกรรมสทธ
(N=9769)
กลมกองทนอสงหารมทรพย
ประเภทสทธเชา
(N=12704)
AvgVol
Mean
Max
Min.
S.D.
Skewness
Kurtosis
169487.4
21365220
0
118586
17.16798
307.4888
340790.5
15638583
0
895341.5
11.91249
197.1996
ตวแปร R-square VIF
OIL 0.8963 9.6430
IB 0.8843 8.6408
INF 0.8884 8.9585
CONS 0.9231 13.0002
CEI 0.6461 2.8254
AVGVOL 0.0142 1.0144
SET 0.7794 4.5340
1. การถอครองของนกลงทนสถาบนมลกษณะทสามารถก าหนดทศทางการบรหาร จดการอสงหารมทรพยอยางมประสทธภาพ เนอง จากสถาบนการ เงนมการก าหนดนโยบายการบรหารในลกษณะทเปนไปในทศทางเดยวกน (Block Holders)
2. การถอครองกองทนรวมอสงหารมทรพยของนกลงทนสถาบนจ าเปนตองสอดคลองกบประมวลกฏหมายรษฏากร คอมการถอครองกอนและหลงการจายเงนปนผลไมนอยกวาสามเดอน ซงเมอพจารณาจากลกษณะของกองทนรวมอสงหารมทรพยสวนใหญทมการจายเงนปนผลเฉลยอยางนอยปละสองครง รปแบบการลงทนของนกลงทนสถาบนจงมรปแบบการลงทนระยะยาวแบบเนนมลคาเพม (Value Investor) ลกษณะดง กลาวสงผลใหสภาพคลองของกองทนรวมอสงหารมทรพยมอยนอย การปรบราคาของกองทนรวมอสงหารมทรพยจงมลกษณะของขอมลทไมตอเนอง กลาวคอชวงกวางของการซอ ขาย (Bid Ask Spread) มมากกวาหลกทรพยในกลมอสงหารมทรพยโดยตรง
การทระดบราคาตลาดของกองทนรวมอสงหารมทรพย (Pm ) มคานอยกวามลคาหนวยลงทนของกองทนสทธ (NAV) ของกองทนรวมอสงหารมทรพย อาจแสดงถงตนทนตวแทนทผลงทนรายยอยไดรบ
การก าหนดใหมการประเมนมลคาอสงหารมทรพยทมการลงทนในทกๆ สองป โดยผประเมนภายนอก และก าหนดใหมผสอบทานราคา
แรงผลกดนใหประเมนมลคาหนวยลงทนของกองทนสทธ (NAV) ในเชงอนรกษ โดยก าหนดสมมตฐานทเขมงวดส าหรบการประเมนกระแสเงนสดเพอใหระดบมลคาหนวยลงทนสทธ (NAV) ไมมความแตกตางจากการประเมนโดยหนวยงานอนๆ
สมมตฐานการประเมนมลคาอสงหารมทรพยทปลายงวด (Terminal Value) ส าหรบกองทนอสงหารมทรพย ทงสองประเภทการทไมมความสมพนธอยางมนยส าคญของตวแปรอตราดอกเบยผลตอบแทน (Nominal Interest Rate) กบสวนตางของราคาตลาดและมลคาสนทรพยสทธแสดงถงการไมมนยส าคญอนเนองมาจากปจจยดอกเบยแตกตางจากกองทนอสงหารมทรพยประเภทREIT (Real Estate Investment Trusts) ซงสามารถกยมในสดสวนทสง
ปญหาสภาพคลองของกองทนรวมอสงหารมทรพยท าใหนกลงทนสถาบนมบทบาทตอการลงทนในหลกทรพยประเภทนอยางมากขดแยงกบวตถประสงคของการจดตงกองทนรวมอสงหารมทรพยใหเปนทางเลอกส าหรบการลงทนระยะยาวของนกลงทนรายยอย
บทบาทของผก าหนดราคาตลาด (Market Maker) ซงนกลงทนสถาบนจะไดประโยชนจากการประเมนก าไร หรอขาดทนชวยใหงบลงทนของนกลงทนสถาบนสะทอนสถานะทเปนจรงมากขน
อตราสวนราคาตลาดตอมลคาหนวยลงทนกองทนสทธ (NAV) ของกองทนรวมอสงหารมทรพยทนอยกวา 1 ยงอาจใชเปนกลไกในการก ากบ ดแลผประเมนมลคาอสงหารมทรพย
การอนญาตใหบรษทจดทะเบยนสามารถซอหนคน (Treasury Stocks) และการก าหนดอตราสวนทเหมาะสมของการกอหน (Leverage Ratio)
1. การจดตงทรสตขนเปนเจาของแบบทรพยสนและมการวาจางผบรหารทรสต อาท ประเทศแคนาดา มาเลเซย สงคโปร
2. การจดตงกองทนนตบคคล ซงเปนลกษณะของการก ากบดแลอยางเขมงวด มการระบประเภทของผสามารถบรหารกองทน เชน ประเทศไทย บราซล
3. การจดตง REITs โดยมการจดตงบรษทขนมาบรหารทรพยสน โดยประเทศอตสาหกรรมชนน าลวนแลวแตใชรปแบบ REITs อาท ประเทศสหรฐ กลมประเทศในยโรป ออสเตรเลย ในประเทศสหรฐไดมการจดตง REITs นบจากทศวรรษ 1960 โดยมการออกกฏหมาย คอ Real Estate Investment Trust Act เพอใหผลงทนทวไปสามารถลงทนในอสงหารมทรพยโครงการใหญ ๆ ไดอยางเหมาะสม
การสรางความโปรงใส (Transparency) เพราะดวยขนาดกองทนรวมอสงหารมทรพยในประเทศไทยซงมขนาดเลกเมอเปรยบ เทยบกบในประเทศอตสาหกรรมชนน า การสรางกลไกควบคม ก ากบดแลของผหนวยลงทน มคาใชจายทสงมากจนเกนไป
การก าหนดกลไกของก.ล.ต. ในการเปดเผยขอมลการประเมนมลคาหนวยลงทนกองทนสทธ (NAV) โดยใหครอบคลมไปถงการแสดงสมมตฐานในการประเมนกระแสเงนสด หรอมลคาปจจบนของกระแสเงนสด
การจดท ารายงานการประเมนมลคาอสงหารมทรพยระหวางกาล เชนเดยวกบรายงานผสอบทาน
การประยกตใชแบบจ าลองและกรอบแนวคดกบหลกทรพยจดทะเบยนในกลมธรกจอสงหารมทรพยโดยตรง โดยอาจปรบตวแปรควบคมบางตวใหมความเหมาะสมมากขน เชนใชคา PPI แทน CPI
การศกษาในกลมของกองทนอสงหารมทรพยประเภทกองผสม เชนกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเทสโก โลตส รเทล (TLGF) กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชา ควอลต เฮาส โฮเทล แอนด เรซเดนซ (QHHR) เปนตน
การปรบแบบจ าลองเพอศกษาเชงเปรยบเทยบกองทนอสงหารมทรพยในประเทศไทยกบตางประเทศ ซงจะชวยอธบายอตราสวนลดทสงของกองทนอสงหารมทรพยในประเทศไทย
(1) เหตใดการเตบโตของกองทนอสงหารมทรพยในประเทศไทยจงนอย กวาทควร(2) นกลงทนรายยอยไดรบประโยชนจากการจดตงกองทนอสงหารมทรพย หรอไม(3) Value Investor มอยจรงไหมในกองทนอสงหารมทรพย(4) ขอเสนอแนะเชงนโยบายตอ กลต.ในการพฒนาอตสาหกรรมกองทน อสงหารมทรพยในประเทศไทย ควรเปนอยางไร
