Embed Size (px)
Citation preview
1
QuaWonenKlaar voor de
toekomst
Ondernemingsplan2010 tot 2015
2
Klaar voor de toekomst
Het landschap van de Nederlandse volkshuisvesting is volop in beweging. Ik denk aan: kredietcrisis, gemeentelijke herindeling, nieuwe Europese spelregels, bezuinigingen op ‘wonen’, een versnipperd politiek landschap, ontgroening en vergrijzing, afnemend draagvlak voor maatschappelijke voorzieningen en een woningmarkt die op slot zit. Dit alles raakt de Krimpenerwaard en heeft dus betekenis voor QuaWonen.
Een onzekere toekomst kortom, maar dat biedt juist ook kansen. Om die kansen te pakken, hebben we de koers enigszins verlegd. Onze nieuwe koers, vertaald in dit ondernemingsplan, is de uitkomst van een intensief proces met belanghebbenden, Raad van Commissarissen, vakgenoten en wetenschappers.
3
Welke speerpunten kiest QuaWonen?
Wij bieden huisvesting aan alle mensen die zelf moeilijk slagen op de woningmarkt. Gegarandeerd de inkomensgroep tot € 33.000, maar voortaan óók de huishoudens met een inkomen tot € 45.000. Verder kiezen we nadrukkelijk voor excellente basisdienstverlening aan onze klanten. We bedienen hen via kantoren, telefoon, en 24 uur per dag via internet. Een ander speerpunt is onze duurzame ambitie. Bovenop de 5.500 woningen die we isoleren, koerst QuaWonen op energieneutrale nieuwbouw in 2020 en een energieneutrale woningvoorraad in 2030. Meer dan voorheen zet QuaWonen bovendien in op vitale woonkernen. In de nieuwbouw komt er meer aandacht voor maatschappelijk onroerend goed. En onder de paraplu van ‘schoon, heel en veilig’ maakt QuaWonen werk van leefbaarheid.
Samenwerking is bij al deze onderwerpen het sleutelwoord. QuaWonen is bij uitstek een organisatie die mét anderen bouwt aan een betere Krimpenerwaard. Met dit ondernemingsplan sorteren wij voor op de toekomst.
Rob van den Broekedirecteur-bestuurder QuaWonen
4
Inhoudsopgave
1. Missie 62. Nieuw Ondernemingsplan: waarom? 73. Speerpunten 8
4. Huisvesten mensen die zelf moeilijk kunnen slagen 94.1 Inkomens tot € 33.000 11
4.2 Inkomens tot € 45.000 134.3 Bijzondere doelgroepen 154.4 De actieve senior 174.5 Doorstroming 19
5. Vitale kernen, leefbare buurten 215.1 Meer dan woningen alleen 23
6. Duurzaamheid 256.1 Duurzame woningvoorraad 266.2 Duurzame nieuwbouw 27
7. Excellente basisdienstverlening 297.1 Mijn QuaWonen 31
8. Vastgoedopgave 339. Bedrijfsvoering 35
9.1 Bedrijfscultuur 379.2 Eigen verantwoordelijkheid 399.3 Urgent en belangrijk 419.4 Opgave zoekt financiering 439.5 Risico’s beheerst 45
10. Bijlagen 48
55
1.700
700
4.350
800800
100
QuaWonen 8.450 woningen
Wbv Beter Wonen
Wbv GWVlistWst Gouderak
Wst Samenwerking
335 1.085
265
239
204Vestia
SOR
stebSON
StadsregioRotterdam
StadsregioMidden-Holland
66
1. Missie
QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale
kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw
samen met huurders, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties.
We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu.
7
lokale opgave- andere marktvraag- transformatieopgave - leefbaarheid - nieuwe samenwerking- wording K5
breedte taakveld- impact Europa, Staatssteun- nieuwe Woningwet- meer toezicht / Woonautoriteit
lengte polsstok- kredietcrisis- beperking borging WSW- afbakening staatssteun- bezuinigingen: - Vogelaarheffing? - VPB? - Bezitsbelasting? - Investeringsfonds?
2. Nieuw Ondernemingsplan: waarom?
vertrekpuntfusiedocument
4 jaar terug
8
3. Speerpunten
1.Huisvesten
huishoudens die zelf moeilijk
kunnen slagen
2.Vitale kernen,
leefbare buurten
3. Duurzaamheid
4. Excellente
dienstverlening
a. Vastgoedopgave
b.Bedrijfsvoering
De nieuwe missie van QuaWonen benoemt 4 speerpunten, die als afgeleide daarvanbetekenis hebben voor a) de Vastgoedopgave van QuaWonen, en b) de bedrijfsvoering. De speerpunten zijn het vertrekpunt voor het Jaarplan 2011, alsook de afdelingsplannen ende begroting.
99
4. Huisvesten mensen die zelf moeilijk kunnen slagen
1010
De missie van QuaWonen zegt duidelijk waar wij voor staan: het bieden van goede huisvesting voor mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt. Wij onderscheiden hier twee inkomensgroepen:
- Uiteraard de BBSH-doelgroep (met een inkomen tot circa € 28.500) endaarboven de inkomensgroep tot € 33.000 uit de Europese regelgeving.
- Daarnaast meent QuaWonen dat zij óók de inkomensgroepen tot € 45.000 moet
bedienen; deze groep is immers niet goed in staat om duur te huren (hetpassende aanbod ontbreekt), dan wel te kopen (de doelgroep krijgt de aankoopniet gefinancierd).
Los van de inkomensgroepen zijn wij er voor bijzondere doelgroepen die extra aandacht nodig hebben, zoals statushouders, mensen met een beperking en senioren.
1111
4.1 Inkomens tot € 33.000
1212
Voor de huishoudens tot € 33.000 heeft QuaWonen op termijn circa 7.000 betaalbare huurwoningen (netto-huur tot € 647, prijspeil 1 juli 2010). Dat is voldoende om deze huishoudens passend te huisvesten.Ons huidige Strategisch voorraadbeleid gaat nu nog uit van 7.500 betaalbare huurwoningen. Dit aantal was gebaseerd op een inkomensgrens tot € 37.500 en omvat dus meer huishoudens. Vanzelfsprekend houdt QuaWonen de demografische en inkomensontwikkelingen goed in de gaten. Indien nodig, stellen we de gewenste voorraad bij.
De 10% ruimte binnen Europese regelgeving om tot € 647 ‘scheef’ toe te wijzen aan huishoudens met een hoger inkomen, hebben we hard nodig om de herhuisvesting bij sloop/nieuwbouw soepel te laten verlopen. Dit betekent dat we andere, nieuwe oplossingen moeten zoeken voor de inkomens tot € 45.000.
• QuaWonen houdt de totale woningvoorraad op peil: circa 8.500 huurwoningen. Dit aantal is nodig om ook op termijn aan de verwachte vraag te voldoen (ABF, 2020).
• QuaWonen houdt minimaal 7.000 betaalbare huurwoningen (huurprijs tot €647). Dit aantal is nodig om ook op termijn de inkomensgroep tot € 33.000 te huisvesten (ABF, 2020).
1313
€ 647=> huurprijs
=>
kw
alite
it
€ 81.000
€ 1.050
€ 35.000
4.2 Inkomens tot € 45.000
Inkomen € 33.000€ 1.760 netto/mnd
dure grondparkeergarage
Rood = aanbod huurwoningen nu
Zwart = aanbod huurwoningen bij huurliberalisering tot € 647
Groen = wenselijk aanbod, een woningmarkt zonder ”schotten”
1414
Op dit moment heeft QuaWonen 500 woningen met een netto-huur hoger dan € 647 (meer dan 142 WWS-punten). Bij mutatie brengen we nog eens maximaal 500 woningen naar het marktsegment, en we bouwen er maximaal 500 woningen bij. Dat zijn derhalve tezamen maximaal 1.500 markthuurwoningen.
Op dit moment verhuren we zo’n 20% van onze woningen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33.000. Dat betekent dat we kunnen volstaan met 1.500 woningen. Dit blijkt ook uit de cijfers van ABF. Uiteraard volgen we ook hier de demografische en inkomensontwikkelingen en sturen we indien nodig bij.
• 1.500 Markthuurwoningen voor inkomens tot € 45.000: 500 bestaand + 500 bij mutatie + 500 nieuwbouw.
• QuaWonen meet de wachttijd voor woningzoekenden in de diverse inkomensgroepen en stuurt waar nodig bij.
• QuaWonen verkoopt bestaande woningen en bouwt nieuw voor inkomens tot € 45.000.
• QuaWonen onderzoekt de mogelijkheden die Huur-op-Maat biedt voor het marktsegment.
1515
4.3 Bijzondere doelgroepen
1616
QuaWonen biedt eveneens goede huisvesting aan mensen die moeilijk zelfstandig kunnen wonen. Dit zijn vaak mensen (jong én oud) met een fysieke, verstandelijke of psychiatrische beperking.
Wij bouwen maatwerk volgens een specifieke vraag van zorgorganisaties, met wie wij een goed contact onderhouden. Wij benoemen geen kwantitatieve taakstelling op voorhand.
Onder bijzondere doelgroepen verstaan wij verder nog statushouders en (SV-)urgenten.
• Voor bijzondere doelgroepen levert QuaWonen maatwerk, in samenwerking met zorgorganisaties.
• QuaWonen schrijft elk jaar zorgorganisaties aan om samen de vraag naar bijzondere huisvesting en maatschappelijk vastgoed te verkennen.
1717
4.4 De actieve senior
1818
In de Krimpenerwaard neemt de vergrijzing flink toe. Onderzoek spreekt zelfs van het dubbele aantal 75-plussers in pakweg 25 jaar. Het woningaanbod van QuaWonen is hierop totaal niet aangepast. Dat betekent dat we de komende jaren flink moeten verbouwen en nieuw bouwen.
Wij kiezen voor levensloopgeschikte appartementen, waarin mensen zelfstandig oud kunnen worden. In de buurt van (zorg)voorzieningen en indien nodig met zorg op afroep. Onze rol is zorgen voor goed vastgoed (geen maatwerk), zoals kleinschalige woon/zorgcomplexen. Zorg- en welzijnsorganisaties leveren de diensten. Wij werken nauw met hen samen, evenals met gemeenten en zorgverzekeraars.
• QuaWonen bouwt naast eengezinshuizen, uitsluitend levensloopgeschikte appartementen, bij voorkeur in de buurt van voorzieningen, met zorg-op-afroep door de zorgpartij.
• QuaWonen breidt haar netwerk met zorg- en welzijnsorganisaties en zorgverzekeraars uit.
1919
4.5 Doorstroming
bouwen aan de onderkant =één verhuisbeweging
= nieuwbouw
bouwen aan de bovenkant =drie verhuisbewegingen
2020
QuaWonen wil de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Dat kan het beste door vooral mooie, iets duurdere levensloopgeschikte appartementen te bouwen. De senioren die hierheen verhuizen, laten een woning achter voor een gezin. En die woning van het gezin wordt weer ingericht door een starter. Kortom: bouwen voor senioren is wonen voor starters. Ook verleiding speelt hierbij een rol; we verleiden ouderen met een aantrekkelijke woning in combinatie met, en nabijheid van (zorg)diensten.
Kijken we naar onze huidige woningvoorraad, dan hebben we voldoende goedkope woningen voor starters. Voldoende passend aanbod voor de inkomens tot € 45.000 en/of senioren ontbreekt echter nog.
• QuaWonen streeft continu naar kortere wachttijden voor haar doelgroepen.• QuaWonen volgt nauwgezet het aantal bewegingen binnen een
verhuisketen. Indien nodig worden extra maatregelen genomen om de wachttijden te verkorten.
2121
5. Vitale kernen, leefbare buurten
2222
QuaWonen investeert in leefbare buurten, wijken en kernen. Als netwerkspeler brengen wij partijen bij elkaar, maar we leveren geen eigen (zorg)diensten. Onze belangrijkstebelanghebbenden zoeken wij op: gemeenten, huurders, zorg- en welzijnsorganisaties. Bij andere partijen reageren wij op een vraag of behoefte.
Onze maatregelen zijn als volgt te categoriseren:1. Herontwikkeling. Doel: gedifferentieerde woonmilieus voor diverse doel- en
leeftijdsgroepen. Te bereiken via sloop, nieuwbouw en woningverbetering. 2. Maatschappelijk vastgoed. Doel: zorgen dat de basisvoorzieningen voor onze huurders
aanwezig zijn.3. Woonomgeving. Doel: zorgen dat bewoners zich thuis voelen in de woonomgeving. Te
bereiken via bijvoorbeeld wijkschouwen en schoonmaakacties.4. Sociale samenhang en betrokkenheid. Doel: het stimuleren van ontmoeting en
betrokkenheid tussen bewoners, maar ook tussen lokale belanghebbenden.
• Bij leefbaarheid verlegt QuaWonen de focus van investering (€’s) naar uitgevoerde activiteiten naar gemeten effect.
• Als netwerkspeler stemt QuaWonen haar leefbaarheidsprogramma van tevoren af met lokale belanghebbenden, waarbij het vereiste effect voor iedereen helder is.
• Quawonen stimuleert bewoners tot ontmoeting en eigen initiatief.
232323
5.1 Meer dan woningen alleen
242424
QuaWonen kijkt breder dan de woning. Dit betekent voor onze vastgoedopgave:1. Huurwoningen: actief exploiteren en ontwikkelen.2. Koopwoningen / Koopgarant: actief ontwikkelen, mits dit de doorstroming bevordert.3. Regulier wonen met zorgdiensten: actief exploiteren en ontwikkelen.4. Zorg- en welzijnsvastgoed: actief ontwikkelen en eventueel technisch beheren.5. Commercieel vastgoed: passief exploiteren en ontwikkelen met marktrendement.
Hoe verder de investering afstaat van de kerntaak, hoe selectiever QuaWonen handelt en hoe kleiner de afslag op het rendement. Een afslag op rendement is alleen dan acceptabel wanneer een duidelijk maatschappelijk doel wordt gediend. Daarmee maken wij ook hier - net als voor onze andere leefbaarheidactiviteiten - het maatschappelijk effect inzichtelijk.
• QuaWonen initieert kansrijke vastgoedinitiatieven.• QuaWonen brengt per gemeentekern het gewenste voorzieningenniveau in kaart,
rekening houdend met een gezonde exploitatie. Dit gewenste niveau wordt afgestemd met de gemeente.
2525
6. Duurzaamheid
26
6.1 Duurzame woningvoorraad
QuaWonen wil haar bestaande woningvoorraad in 2030 zo goed als energieneutraal hebben. Dat is een ambitieuze stap met als resultaat een grote milieuwinst én vooronze huurders een flinke besparing op de energiekosten. Het huidige beleid om 5.500woningen zó te isoleren dat het gemiddeld energielabel verbetert van E naar C, isalvast een goed begin.
Om energieneutraal te worden zet QuaWonen in op:1. Isolerende maatregelen. Met een toekomstgericht energiepakket verminderen we
de energievraag van woningen. Waar nodig wordt bestaand beleid aangepast.2. Gebruik duurzame energie. Grote winst in de bestaande bouw is vervolgens te
bereiken met de juiste installaties. In de periode tot 2015 is op basis van eerste proefprojecten hierin een lijn uitgezet.
3. Investeringsruimte. De extra energetische kwaliteit van de woning wordt met een hogere huuropbrengst gefinancierd. De woonlastengarantie voor huurders is hierbij een vereiste.
4. Beïnvloeden bewonersgedrag. We stimuleren bewoners tot energiezuinig gedrag en zoeken hiertoe steeds nieuwe wegen.
27
De wetenschap dat de natuurlijke voorraad aardgas eindig is, dwingt tot nadenken over alternatieven. Op termijn zal de woningvoorraad met andere energiebronnen verwarmd moeten worden. Als gevolg hiervan zal QuaWonen in de nieuwbouw een stapsgewijze ontwikkeling maken van energievragende (2010) naar energieneutrale (2020) naar energieleverende woningen (2030).
Dit betekent dat QuaWonen bij al haar nieuwbouwplannen kritisch kijkt naar mogelijkheden om de woningen duurzamer te maken. Aandachtspunten zijn in eerste instantie vermindering/ minimalisering van de energievraag door te kiezen voor o.a.:uitgekiend ontwerp, oriëntatie op zon, zeer goede isolatie en effectieve kierdichting.QuaWonen past haar programma van eisen hierop aan.
De energieleverende woning heeft geen aansluiting op elektriciteit of aardgasnet nodig maar levert energie op via wind, zon en aardwarmte. Zo zou de woning elektriciteit kunnen leveren voor bijvoorbeeld huishoudelijke apparaten en de elektrische fiets en/of auto.
6.2 Duurzame nieuwbouw
2828
• 2030 Bestaande bouw energieneutraal en nieuwbouw energieleverend.• QuaWonen gebruikt vanaf 2011 uitsluitend FSC-hout.• Tot 2015 brengt QuaWonen 2.250 bestaande woningen van energielabel E naar C
(5.500 woningen tot 2020).• QuaWonen hanteert een woonlastengarantie bij isolatie van bestaande woningen.• QuaWonen initieert verankering van duurzaamheid in de bouwketen.• QuaWonen voert vóór 2015 met anderen drie gebiedsgerichte energieprojecten uit.
QuaWonen kiest voor wat ook wel ‘het nieuwe ondernemen’ wordt genoemd: duurzaam of maatschappelijk verantwoord ondernemen. Dat is een vorm van ondernemen gericht op economische prestaties (profit), met respect voor de sociale kant (people), binnen ecologische randvoorwaarden (planet): de drie p’s.
QuaWonen wil waar mogelijk een voortrekkersrol vervullen door het goede voorbeeld te geven. QuaWonen kan de markt beïnvloeden, bijvoorbeeld door duurzaam in te kopen. Andere organisaties zien dan dat er vraag naar duurzaamheid is, en dat stimuleert. Bij alle inkoop- en aanbestedingstrajecten wegen we duurzaamheidaspecten mee.
We kijken niet alleen naar energie en milieu, maar ook naar sociale doelstellingen als het creëren van opleidingsmogelijkheden, werk- of stageplekken voor mensen die nu langs de kant staan.
2929
7. Excellente basisdienstverlening
3030
Onderzoek naar succesvolle bedrijven laat zien dat zij heel duidelijk klantgericht zijn. Daarbij is een keuze te maken voor operationele excellentie, productleiderschap of klantintimiteit.
QuaWonen kiest voor het eerste: het bieden van heel goede dienstverlening. Wij zorgen ervoor dat onze basisprocessen prima op orde zijn. Hierop richten we de organisatie in. De kwaliteit van dienstverlening is immers heel bepalend voor de klantwaardering, en voor het imago van QuaWonen. Sterker dan voorheen richten we ons op het continu verbeteren van de basisdienstverlening. Ook het behalen van het KWH-label past in dit beeld.
QuaWonen kiest niet voor productleiderschap, maar gaat uit van bewezen technologie. Het maatwerk van de klantintimiteit kennen we in deelprocessen.
• QuaWonen groeit in haar dienstverlening aan huurders stapsgewijs van 7,5 (2010) naar 8,0 (2014).
• QuaWonen verbetert haar basisdienstverlening steeds verder: (h)erkend goed.• Klantintimiteit in deelprocessen, zoals Bewonersbegeleiding, Wijkbeheer en
Participatie.
3131
7.1 Mijn QuaWonen
3232
De digitalisering heeft vergaande impact op onze samenleving. Denk aan het gebruik van de mobiele telefoon, online dienstverlening, TomTom, iPod. Aangezien de ontwikkelingen onverminderd snel doorgaan, zal ook QuaWonen de mogelijkheden zeer actief moeten verkennen. De klant van morgen stelt immers (hele) andere eisen dan de klant van vandaag. Het is aan ons om daarop te anticiperen.
Wij denken in eerste instantie aan een digitaal klantloket: Mijn QuaWonen. Altijd, 24 x 7, bereikbaar voor onze huurders en andere belanghebbenden. Daarnaast onderzoeken we de voordelen van andere digitale communicatiemiddelen en netwerken.
• QuaWonen realiseert gefaseerd een digitaal klantloket, te beginnen in 2011 (betalen, afnemen, plannen, informeren, wijzigen).
• QuaWonen biedt klanten een brede keuze aan communicatiemiddelen; van persoonlijk gesprek tot papierenfolder, tot online netwerken.
3333
8. Vastgoedopgave
3434
QuaWonen staat voor een forse (her)ontwikkelopgave. We hebben in principe voldoende woningen, maar deze passen niet meer bij de moderne wooneisen en/of de samenstelling van onze doelgroepen.
De omvang van onze betaalbare woningvoorraad moet nagenoeg gelijk blijven. Dat lukt wanneer we alle projecten in portefeuille ook daadwerkelijk volgens planning uitvoeren. Het gaat dan om sloop (1.200 woningen), verkoop (550) en nieuwbouw (2.000 woningen). De ervaring leert echter dat een overmaat aan projecten nodig is om tegenvallers op te vangen. We zullen dus flink moeten werven: 375 huurwoningen en 175 koopwoningen erbij.
De nieuw te werven projecten omvatten vooral woningen voor de inkomens tot € 45.000. Wij streven voor deze groep naar in totaal 1.500 woningen: 500 bestaand + 500 bij mutatie + 500 nieuw.
• QuaWonen handhaaft tot 2015 haar bouwopgave van 250 woningen per jaar.• QuaWonen werft 375 huur- en 175 koopwoningen extra als noodzakelijke
overmaat in de projectenportefeuille.• Tot 2015 verkoopt QuaWonen zo’n 20 - 25 bestaande woningen per jaar, en
sloopt QuaWonen 120 woningen per jaar.• Meer dan voorheen investeert QuaWonen per jaar in maatschappelijk vastgoed
en zorggeschikte woonvormen.
3535
9. Bedrijfsvoering
3636
• Medewerkers maken de organisatie, zij zijn het kapitaal van QuaWonen.• Verantwoordelijkheden laag in de organisatie, teamleiders coachen en
faciliteren.• Excellente dienstverlening staat bovenaan in het vaandel.• Prioriteiten stellen: liever tien dingen goed dan twintig half.• Lerende organisatie: van ‘doelmatig’ naar ‘doelmatig en efficiënt’.
Het nieuwe ondernemingsplan legt de basis voor de afdelingsplannen (2011 en verder) en het QuaWonen Jaarplan. Het is ook het vertrekpunt voor de inrichting van de interne organisatie.
Bestuur, managers en teamleiders nemen de organisatie-inrichting vanaf najaar 2010 samen ter hand. Daarom volstaan we hier met het benoemen van de uitgangspunten.
3737
9.1 Bedrijfscultuur
3838
De kernwaarden laten zien waar QuaWonen als organisatie voor staat en waarin zij gelooft. Aanvullend benoemen wij de bedrijfscultuur die daarbij past. Kernwaarden en bedrijfscultuur liggen dus in elkaars verlengde.
Kernwaarden • Maatschappelijk ondernemen.• Sociaal investeren.• Lokaal richten.• Samenwerken. • Betrouwbaar handelen. Bedrijfscultuur• Initiatief nemen.• Openstaan voor nieuwe (leer)ervaringen.• Verantwoordelijkheid nemen.• Feedback geven, zowel waardering als verbeterpunten uitspreken.• Samenwerken.
3939
9.2 Eigen verantwoordelijkheid
4040
Het beeld van de rode indiaan staat voor de manier waarop QuaWonen naar leiderschap en management kijkt. Verantwoordelijkheden laag in de organisatie betekent dat leidinggevenden ruim baan geven aan eigen initiatief, en dat medewerkers (leerzame) fouten mogen maken.
Dit impliceert dat rolomschrijvingen de voorkeur hebben boven strakke procedures. Het impliceert ook een aanpassing van de functieprofielen, in het bijzonder die van de managers en teamleiders. In plaats van meewerkend voorman te zijn, coachen en faciliteren teamleiders hun team naar zelfstandigheid.
De teamleiders hebben een belangrijke rol in het concreet uitwerken en waarmaken van dit ondernemingsdoel. Zij worden hierin ondersteund met een managementontwikkelprogramma.
• Gezamenlijk uitvoeren intern communicatiebeleid, gericht op stimuleren van de gewenste bedrijfscultuur.
• Ontwikkelprogramma voor managers en teamleiders.
4141
9.3 Urgent en belangrijk
4242
De speerpunten in het ondernemingsplan zijn prioriteit voor QuaWonen. Zij zijn de leidraad waarlangs we besluiten óf en wélke nieuwe activiteiten wij oppakken. We doen liever tien dingen goed, dan twintig half. Daarom worden we selectiever dan voorheen. Telkens stellen wij onszelf de vraag: draagt de activiteit bij aan het behalen van onze organisatiedoelen en zo ja, wat is het maatschappelijk effect ervan?
Wij leggen ons oor zeker te luister bij belanghebbenden. Zij weten als beste wat lokaal nodig is. Om die reden hebben wij het ondernemingsplan ook samen met hen gemaakt.
• In haar jaarplan stelt QuaWonen telkens de prioriteiten voor het komend jaar vast.
4343
Ontwikkeling solvabiliteitbegroting 2010
0
10
20
30
40
50
60
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
per
cen
tag
e
solvabiliteit norm
9.4 Opgave zoekt financiering
4444
QuaWonen is financieel gezond. Daarbij kijken we naar alle drie de relevante peilers: liquiditeit, solvabiliteit en financierbaarheid. Deze gezonde situatie maakt dat wij méér kunnen doen we nu doen. De lokale volkshuisvestingsagenda bepaalt wat wij (extra) oppakken. Kortom: opgave zoekt financiering, en nadrukkelijk niet: vermogen zoekt bestemming.
Op de lange termijn is het verdienmodel van een woningcorporatie als QuaWonen (afhankelijk van huurinkomsten) niet houdbaar. Tenzij wij erin slagen kosten te besparen en inkomsten te vergroten. Daarbij sturen we op kasstroom in plaats van op onze vermogenspositie.
• Leen- en investeringsratio maximaal 70% (d.w.z. minimaal 30% eigen vermogen).
• Interest dekkingsratio groter of gelijk 1,25.• Solvabiliteit groter of gelijk 25% o.b.v. beleidswaarde.• Direct rendement op eigen vermogen o.b.v. beleidswaarde groter of gelijk
4%.• Loan to value maximaal 75%.
4646
• Indien de inflatie en/of renteontwikkeling niet gelijk aan huurontwikkeling is, daalt – eind 2014 – de solvabiliteit van 40 naar 30% (1 en 2).
• De operationele kasstroom daalt tot – einde 2014 – € 1 miljoen per jaar (1 en 2).• Door lagere mutatiegraad daalt de operationele kasstroom – einde 2014 – tot €
1 miljoen per jaar door lagere huurharmonisatie (4).• Slechts door forse verkopen kan – door deze negatieve effecten – de kasstroom
worden opgekrikt (5).
Operationele Solvabiliteit Financiering
kasstroom 'vermogen' 'toegang
'cash' kapitaal'
Gevoeligheidsanalyse macro economische ontwikkelingen
1 Kosten gevoeligheid: inflatie structureel 1 % dan huurstijging groot groot beperkt
2 Rentegevoeligheid: structureel 1% boven discontering à 6% groot groot geen
3 Bouwkostenindex: structureel 2% boven inflatie beperkt beperkt geen
4 Mutatiegraad: structureel 2% lager dan doelstelling van 8%. groot beperkt geen
5 Verkopen: 2 keer het aantal verkopen groot beperkt groot
47
Operationele Solvabiliteit Financiering
kasstroom 'vermogen' 'toegang
'cash' kapitaal'
Gevoeligheidsanalyse door interne beleidskeuzes
1 Basis: jaarlijkse heffing € 2,5 mln en 1/4 bouwproductie ongeborgd groot beperkt groot
2 Basis plus structurele huurharmonisatie tot 90% maximale huur groot beperkt beperkt
3 Basis plus: aftoppen alle huren tot € 649 beperkt beperkt groot
4 Basis plus: extra verkopen én aftoppen huur groot beperkt groot
5 Basis en verlaging epc norm tot 0,6 epc (€ 20.000 per woning onrendabel) beperkt groot beperkt
• Introductie jaarlijkse heffing drukt zwaar op kaspositie, deze staat zwaar onder druk (1).• Ongeborgd financieren lijdt jaarlijks tot 0,5 miljoen hogere rentelasten t/m 2014; moeilijker
te financieren (1).• Kasstromen tenderen naar nul; zonder huurharmonisatie en extra verkopen: deze zijn
nodig om financierbaar te blijven (1 en 2).• Aftopping tot € 649 leidt tot uitsluiting van de doelgroep “middeninkomens” (3 en 4).• Duurzaamheid: t/m 2014 800 woningen betekent € 16 miljoen extra onrendabel (5).• Bouwproductie – tot 2014 – negatief effect is equivalent van 200 woningen; tot 2019 450
woningen minder.
4848
10. Bijlagen
Aan het Ondernemingsplan ligt detailinformatie ten grondslag. Het betreft Onderzoeksrapporten over de woningmarkt, de second opinion die is uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut OTB uit Delft, de workshops waarin met belanghouders en Wetenschap is gepraat over het benoemen van de speerpunten en het scherp maken van de doelen. Deze informatie maakt geen deel uit van het Ondernemingsplan zelf:
- Startnotitie traject Ondernemingsplan- Verslagen strategiesessies MT / MT + teamleiders- Overzicht deelnemers themasessies belanghebbenden, huurdersorganisaties, RvC- Conclusies per themasessie- Subregionale woonvisie K5- Doelgroepen QuaWonen; ABF-rapport woningmarktontwikkeling 2010 e.v.- Vastgoedopgave QuaWonen + hand-out conclusies middengroepen - Continuïteitsoordeel 2010 Centraal Fonds Volkshuisvesting- Verkenning scenarioanalyse + hand-out presentatie financiële positie + knoppen- Financieel beleid, parameters en uitgangspunten begroting 2010- Beleidskader sociaal investeren- Visitatienota integraal HRM
