Ondernemingsplan 2014

VALLEI WONEN OP KOERS

ONDERNEMINGSPLAN 2014 T/M 2017

Weet u wat u doet over een aantal jaren? Waarschijnlijk kunt u deze vraag niet tot in de detail beantwoorden. Maar moge-lijk weet u wel in hoofdlijnen waar u wilt wonen en werken en hoe en met wie u uw vrije tijd doorbrengt. Eenvoudigweg,

omdat die toekomstplannen bij u passen, u een goed gevoel

geven en ze daarom wilt verwezenlijken. Dat geldt ook voor het vierjarig ondernemingsplan van Vallei Wonen. Het is een stip op de horizon waar naartoe wij koersen. Het plan past bij

onze organisatie en biedt ons houvast in de besluiten die wij

de komende jaren nemen.

We smeedden de plannen niet in een ivoren torentje; wij gin-gen de boer op. Allereerst vroegen wij natuurlijk onze huur-ders naar hun meningen. Tijdens koffietafelgesprekken ver-telden zij hoe wij ons werk nog beter kunnen doen. Ook de input van onze eigen medewerkers en het digitale klantenpa-nel was bijzonder nuttig. Verder verzamelden wij informatie

via de huurderbelangenvereniging, politieke spelers, zorg- en

welzijnsinstellingen en andere waardevolle belanghouders. Wij luisterden, noteerden, bediscussieerden, maakten keuzes

en schreven uiteindelijk dit ondernemingsplan.

Vallei Wonen is en blijft lokaal verankerd. We overschrijden

geen grenzen, maar richten ons volledig op Woudenberg. De

afgelopen zes jaar realiseerden we zon 300 woningen. Om een financieel gezonde organisatie te blijven, bouwen wij nu

onze leningen af en investeren voorlopig minder in nieuw-bouw. De woningen die wij jaarlijks nog bouwen, bekostigen

we uit de opbrengst van de verkoop van huurwoningen. Waar-in wij de komende jaren zeker behoorlijk blijven investeren,

zijn onze bestaande huurwoningen. Daarvan houden wij de kwaliteit op peil door ze goed te onderhouden en steken flink

wat euros in duurzaamheid.

Wij willen minimaal 20 procent bezuinigen op onze bedrijfs-lasten. Onder andere door onze dienstverlening verder te digitaliseren; de klant kan steeds meer zelf en online regelen. Als dit betekent dat we onze openingstijden kunnen aanpassen,

dan doen we dat. Uiteraard zorgen wij er wel voor, dat de

huurders tevreden blijven over onze dienstverlening. Vallei Wonen draagt trots het KWH-Huurlabel en wil qua dienstverlening haar positie behouden in de top 30 van beste

woningcorporaties van Nederland. Want dat betekent dat wij

de juiste koers varen!

VALLEI WONEN OP KOERS2014 T/M 2017

ONDERNEMINGSPLAN 2014 T/M 2017

2

De wereld van de volkshuisvesting is sterk in beweging.

Dat voelen wij, maar ook onze huurders. We zien een afba-kening van ons speelveld en richten ons steeds meer op onze kerntaken: het verhuren, beheren en bouwen van woningen

voor mensen met een laag inkomen en kwetsbare groepen.

We zijn er in de eerste plaats voor de mensen die ons echt nodig hebben. En van de grootste uitdagingen is het beschik-baar en betaalbaar houden van onze woningen voor deze groepen. Dit zijn klanten met een inkomen tot 34.000 euro. We helpen ook bijzondere doelgroepen uit de middeninkomens (tot 43.000 euro) bij het vinden van een geschikte woning. Dat zijn mindervaliden, huurders met een zorgindicatie en statushouders.

Onze secundaire klantengroep zijn de woningzoekenden met een inkomen tot 50.000 euro die willen verhuizen naar een (sociale) koopwoning. Als dit de doorstroming bevordert en de leefbaarheid in een wijk verbetert, dan helpen wij hen graag.

Bovendien kunnen wij de opbrengst van de verkoop weer in-vesteren in de huisvesting van onze primaire doelgroep.

Vrije sectorwoningen realiseren we in principe niet, tenzij de

gemeente Woudenberg een beroep op ons doet, of als andere

partijen niet ingaan op de vraag. Daarbij vinden we ook dat

we het moeten kunnen financieren zonder dat dit ten koste

gaat van investeringen voor de primaire klantgroep, het ren-dement oplevert voor Vallei Wonen, het de doorstroming be-vordert en het te nemen risico relatief klein is.

KLANTGROEPENZIJ MOGEN OP ONS REKENEN

Wij zorgen ervoor dat de kwaliteit van ons bestaande woning-bezit op peil blijft. Omdat wij hierop met vijftien procent wil-len bezuinigen, gaan we op zoek naar mogelijkheden om het

onderhoud tegen lagere kosten uit te laten voeren. Leidt een verbouwing of renovatie tot een flinke toename van het woon-comfort, dan kunnen we dit verrekenen in de huurprijs. Dit

doen wij echter altijd in overleg met de klant. Daarnaast waken

wij ervoor dat de woning te duur wordt en niet meer geschikt is voor onze doelgroepen. In 2020 dragen onze huurwoningen gemiddeld energielabel B. Dit bereiken wij door diverse energiebesparende maatregelen te treffen. Dit doen wij zowel in de woning als in algemene

ruimten. De huurder merkt dit in zijn portemonnee; zijn factu-ren voor energie- en elektraverbruik tonen een lager bedrag. Onze doelstelling is om daardoor de servicekosten (elektra- en stookkosten) te laten dalen.

De tijd van eindeloos nieuw bouwen, ligt achter ons. De afgelo-pen zes jaar overhandigden wij aan meer dan 300 huishoudens de sleutels van hun nieuwe woning; de komende jaren bouwen we gemiddeld zon tien huizen per jaar. Simpelweg, omdat het

ons ontbreekt aan de financile middelen om meer nieuwbouw

te realiseren. Daarnaast willen wij onze leningenportefeuille terugbrengen. De woningen die wij bouwen zijn geschikt voor (startende) gezinnen en waar mogelijk multifunctioneel. Hier-mee bedoelen we dat ze geschikt zijn voor gezinnen en senioren. In 2017 leveren we ook enkele energieneutrale woningen op.

KWALITEIT VAN DE WONINGVOORRAADMEER DOEN MET MINDER

3 ONDERNEMINGSPLAN 2014 T/M 2017

Niet alleen de woning, maar ook de woonomgeving zorgt ervoor dat je prettig woont. Groen, een goed contact met de buren en veiligheid scoren hoog op de lijst van fijne wijk. Overlast en verpaupering zijn twee redenen waarom iemand wil verhuizen. Huurders zijn hiervoor zelf verantwoordelijk. Maar Vallei Wonen draagt graag haar steentje bij. Heeft een bewoner een goed idee om de sfeer in de straat of wijk te verbeteren, dan kan hij ons betrekken in zijn plannen. Ons leefbaarheidfonds ondersteunt met plezier kleinschalige en veelbelovende initiatieven die de leefbaarheid een positieve prikkel geven.

Vuil trekt vuil aan. En onverzorgde tuin lijkt soms het start-schot tot versloffing van de woonomgeving. Om dit een halt toe te roepen, ontwikkelt Vallei Wonen een tuinbeleid. Daar-in staan onze verwachtingen over tuinonderhoud en inrich-ting. Met dit stuk in de hand, kunnen we de huurder erop aanspreken als hij zijn tuin verwaarloost. Daarnaast blijven wij ons, samen met welzijnsorganisaties en andere partners, actief inzetten voor de veiligheid en sfeer in de buurt.

Nederland kampt met een aanhoudende crisis. De werkloos-heid stijgt, huizenprijzen dalen. Je moet van goeden huize komen, wil je als koper een hypotheek kunnen afsluiten voor je woning. Huurders verhuizen mondjesmaat en de doorstro-ming op de woningmarkt stagneert. Huishoudens hebben minder te besteden en de woonlasten stijgen. Geen rooskleu-rig verhaal, helaas wel realistisch. Alles wijst erop dat de crisis nog even aanhoudt, maar wij zien lichtpuntjes aan de horizon. Wij houden de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten en stemmen daarop onze plannen af.

Jaarlijks brengen wij de wensen van woningzoekenden in kaart. Daarnaast vragen wij voortdurend aan onze klanten wat wij voor hen kunnen betekenen. Het online klantenpanel voorziet ons eenvoudig van heldere input en die digitale vraagbaak breiden we de komende jaren uit. Het is een handige manier om onze dienstverlening te me-ten en te verbeteren.

TOEKOMSTIGE KLANT EN MARKTLICHTPUNTJES AAN DE HORIZON

LEEFBAARHEIDPRETTIGE PRIKKELS VOOR DE WOONOMGEVING

ONDERNEMINGSPLAN 2014 T/M 2017

4

Vallei Wonen is trots op haar KWH-Huurlabel. Want dat geeft aan dat klanten tevreden zijn over onze dienstverlening. Dit betekent niet dat we nu achterover leunen en maar zien wat er op ons afkomt. Wij willen onze dienstverlening verbeteren!

Wij toetsen regelmatig de ervaringen van onze huurders met Vallei Wonen. Zo leerden wij dat klanten steeds meer digitaal hun zaken willen regelen. In 2016 kunnen zij zelf de afspraak in-plannen wanneer een vakman een reparatie in de woning uit-voert. Verder blijven wij de producten en diensten aanbieden waaraan de klant behoefte heeft. Wij denken met hem mee en zijn helder in wat we wel en niet doen.

De openingstijden van ons kantoor wijzigen. Dit betekent ech-ter niet dat wij minder goed bereikbaar zijn. Lukt het de huur-der niet, om tijdens openingstijden ons kantoor te bezoeken, dan spreken wij met plezier een ander tijdstip af. Kan de klant niet naar ons kantoor komen, dan spreken wij af bij hem thuis. Wij maken ons sterk voor optimaal maatwerk.

Het is n van de topprioriteiten van Vallei Wonen om wo-ningen betaalbaar te houden, ondanks de tegenwind. Dit valt niet mee, omdat woningcorporaties ook financieel onder druk worden gezet. Zij moeten de verhuurderheffing betalen die in 2017 oploopt tot jaarlijks meer dan 1,7 miljard euro. Volgens het kabinet kan een corporatie die kosten betalen door de huurprijzen te verhogen.

In 2015 herijken wij ons huurbeleid. Uiteraard zorgen wij er-voor dat zoveel mogelijk huurwoningen betaalbaar blijven voor onze primaire doelgroep. Toch ontkomen wij er niet aan

om de prijzen van de andere huurwoningen te verhogen. Een-voudigweg, omdat wij een gezonde organisatie willen blijven.

Financile tegenslagen treffen ook onze klanten. Wij zien dat steeds meer huurders kampen met een huurachterstand. Om huisuitzetting te voorkomen, hanteren wij een strikt huurin-cassobeleid. Lo